SKB CircusWaterpark

KJPP YANUAR BEY DAN REKAN Studi Kelayakan Pembangunan Circus Water Park - PT Mega Biru Selaras (“MBS”)

DAFTAR ISI Halaman SERTIFIKAT PENILAI PERNYATAAN PENILAI DAFTAR ISI DAFTAR FIGUR 1 PENDAHULUAN...........................................................................................4 1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Studi Kelayakan ..................................................... 4 1.2 Tanggal Penilaian (Cut Off Date) .................................................................... 4 1.3 Identitas Pemberi Tugas .............................................................................. 4 1.4 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Mengenai Kelayakan Usaha ........................ 4 1.5 Pernyataan Penilai Usaha mengenai Independensi ............................................... 4 1.6 Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan .................................................... 5 1.6.1 Hasil Pelaksanaan Inspeksi ............................................................................ 5 1.6.2 Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian .......... 5 1.6.3 Pihak-pihak yang Telah Diwawancarai dan Hubungannya dengan Obyek Penilaian ........ 6 1.6.4 Informasi Keuangan .................................................................................... 6 1.6.5 Informasi Perpajakan .................................................................................. 6 1.6.6 Dokumen dan Sumber Informasi yang Disediakan yang Terkait dengan Kelayakan Usaha. 6 1.6.7 Prosedur Penilaian Kelayakan Usaha ................................................................ 7 1.7 Ruang Lingkup Penugasan Penilaian Profesional .................................................. 7 1.8 Asumsi – Asumsi dan Kondisi Pembatas ............................................................. 7 2 KETERANGAN DAN INFORMASI PROYEK YANG DINILAI ..........................................9 2.1 Profil Usaha atau Proyek .............................................................................. 9 2.2 Kinerja Keuangan ..................................................................................... 10 2.3 Produk dan Jasa ...................................................................................... 11 2.4 Teknologi yang Digunakan .......................................................................... 12 2.5 Pasar yang Dituju ..................................................................................... 12 2.6 Pesaing dan Persaingan ............................................................................. 12 2.7 Informasi Industri ..................................................................................... 12 2.8 Pola Bisnis ............................................................................................. 13 2.9 Strategi Pemasaran dan Penjualan ................................................................ 13 2.10 Kebutuhan Produksi/Operasi ....................................................................... 13 2.11 Kebutuhan Manajemen dan Sumber Daya Manusia ............................................. 14 2.12 Hak Atas Kekayaan Intelektual ..................................................................... 14 2.13 Peraturan Perundang-Undangan yang Terkait ................................................... 14 2.14 Aspek Lingkungan .................................................................................... 14 2.15 Faktor Risiko .......................................................................................... 15 2.16 Persyaratan modal dan Strategi Finansial ....................................................... 15 3 KELAYAKAN PASAR ................................................................................... 16 3.1 Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia ............................................................... 16 3.2 Pesaing Usaha ......................................................................................... 29 3.3 Strategi Pemasaran .................................................................................. 30 4 KELAYAKAN TEKNIS ................................................................................... 32 4.1 Kapasitas Produksi (Circus Waterpark) ........................................................... 32 4.2 Ketersediaan Kualitas Sumber Daya, Termasuk Bahan Baku Mentah, Pekerja dan Ahli Profesional ............................................................................................ 32 4.3 Spesifikasi Bangunan ................................................................................. 32 4.4 Jadwal Pembangunan dan Kemajuan Proyek .................................................... 33 4.5 Proses Produksi ....................................................................................... 34 5 KELAYAKAN POLA BISNIS ............................................................................ 35 5.1 Keunggulan Kompetitif Karena Keunikan Dari Pola Bisnis ..................................... 35 5.2 Kemampuan Pesaing Untuk Meniru Produk ...................................................... 35

Halaman - 1


5.3 Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai ............................................................ 35 6 KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN .................................................................. 36 6.1 Ketersediaan Tenaga Kerja ......................................................................... 36 6.2 Manajemen Kekayaan Intelektual ................................................................. 37 6.3 Manajemen Risiko .................................................................................... 37 6.4 Kapasitas dan Kemampuan Manajemen .......................................................... 38 6.5 Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen ................................................ 38 7 KELAYAKAN KEUANGAN ............................................................................. 40 7.1 Biaya Proyek Pembangunan Waterpark........................................................... 40 7.2 Modal Kerja ............................................................................................ 40 7.3 Sumber Pembiayaan ................................................................................. 40 7.4 Pendekatan Studi Kelayakan ....................................................................... 40 7.5 Asumsi Proyeksi Keuangan .......................................................................... 41 7.5.1 Volume Penjualan .................................................................................... 41 7.5.2 Harga ................................................................................................... 41 7.5.3 Biaya Operasional .................................................................................... 41 7.5.4 Biaya Bahan Baku Mentah ........................................................................... 42 7.6 Proyeksi Keuangan ................................................................................... 42 7.7 Penetapan Tingkat Diskonto ........................................................................ 44 7.8 Analisis Titik Impas................................................................................... 45 7.9 Analisis Profitabilitas ................................................................................ 45 7.10 Analisa Kelayakan Investasi ......................................................................... 45 8 PERNYATAAN PENILAI USAHA ...................................................................... 46 8.1 Pendapat atas Kelayakan Proyek : .............................................................. 46 8.2 Pernyataan Indepedensi Penilai Usaha ......................................................... 46 9 KUALIFIKASI PENILAI USAHA ........................................................................ 47

Halaman - 2


DAFTAR ISI Halaman DAFTAR FIGUR Figur Figur Figur Figur Figur Figur Figur Figur Figur Figur Figur Figur

1 – Susunan Pemegang Saham MBS ................................................................... 9 4 - Pertumbuhan PDB ................................................................................ 16 5 -Perkembangan Inflasi Tahun 2010 .............................................................. 17 7 - Perkembangan Nilai Tukar Rupiah ............................................................. 18 8 - Perkembangan Tingkat Suku Bunga ........................................................... 18 6 – Biaya Proyek (Rp juta) ........................................................................... 40 7 - Sumber Pembiayaan (Rp juta) .................................................................. 40 8 - Biaya Operasional (Rp juta)..................................................................... 41 9 - Proyeksi Neraca (Rp.juta) ....................................................................... 42 10 - Proyeksi Laba (Rugi) (Rp.juta) ................................................................ 43 11 - Proyeksi Arus Kas (Rp.juta).................................................................... 43 12 - Perhitungan WACC .............................................................................. 45

Halaman - 3


1 1.1

PENDAHULUAN Nomor dan Tanggal Laporan Studi Kelayakan Laporan Studi Kelayakan Pembangunan Wisata Tirta Circus Waterpark PT Mega Biru Selaras, telah kami susun dengan nomor dan tanggal laporan sebagai berikut: Nomor Tanggal

1.2

: Y&R/FS/11/085-R : 16 Juni 2011

Tanggal Penilaian (Cut Off Date) Tanggal efektif penilaian adalah per 31 Desember 2010, dimana batas tersebut diambil atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian. Masa berlaku laporan sesuai dengan tanggal penilaian akan berakhir pada tanggal 30 Juni 2010.

1.3

Identitas Pemberi Tugas Nama Alamat Kantor Pusat

1.4

: :

PT Indonesian Paradise Property, Tbk Jl. Tebet Timur Raya No. 10 C Jakarta Selatan 12820, telp 021-8305569

Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Mengenai Kelayakan Usaha Tujuan penilaian adalah dalam rangka mengetahui kelayakan usaha pembangunan Circus Water Park yang akan dijalankan oleh MBS dalam rangka perubahaan bidang usaha yang akan dilakukan oleh MBS.

1.5

Pernyataan Penilai Usaha mengenai Independensi Y&R tidak mempunyai tanggung jawab apapun berkaitan dengan dampak dan akibat yang mungkin dan dapat timbul dari isi laporan ini ke pihak selain kepada IPP. Jika pihak lain memilih untuk mengandalkan isi laporan ini maka mereka bertanggung jawab sepenuhnya terhadap dampak maupun risiko yang mungkin ditimbulkan. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi yang disediakan oleh IPP dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut. IPP telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan IPP, anak perusahaan, perusahaan afiliasi, konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini. Manajemen IPP menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut IPP telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta yang penting.

Halaman - 4


1.6 1.6.1

Data, Informasi dan Prosedur yang Digunakan Hasil Pelaksanaan Inspeksi Berikut ini adalah hasil pelaksanaan inspeksi lapangan : a. b. c. d. e.

Obyek Lokasi Tanggal Inspeksi Surveyor Foto-Foto

: Water Park : Jl. Kediri-Tuban- Bali : 25 April 2011 : Dede Rahman :

 Water Park (MBS)

 Water Park (MBS)

1.6.2

Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian Dalam menjalankan kegiatan usahanya, MBS telah memperoleh perijinan-perijinan yang diperlukan, antara lain : 1. Surat Izin Usaha Perdagangan (“SIUP”) Besar No. 0017/1.824.271, yang dikeluarkan oleh Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta tanggal 21 Juli 2006 yang berlaku sampai dengan tanggal 21 Juli 2011, dengan kegiatan usaha perdagangan barang dan jasa berupa hasil industri, Alat konstruks , Rumah/Gedung/Jasa Pengelolaan Gedung.

Halaman - 5


2. Tanda Daftar Perusahaan (“TDP”) No. 09.05.1.70.5613, yang dikeluarkan oleh Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta tanggal 01 Desember 2008 yang berlaku sampai dengan tanggal 17 September 2012. 3. Nomor Pokok Wajib Pajak No. 01.773.135.7.071.000 yang diterbitkan oleh Kantor Pelayan Pajak Menteng Jakarta Pusat dengan tanggal terdaftar 6 Agustus 1999. 4. Surat Keterangan Domisili Perusahaan No. 203/1.824.1/IV/10 tanggal 29 April 2010 dengan alamat Gedung Exim Melati Lt 10, Jl MH Thamrin Kav 8-9, Kel Kebon Melati, Kec Tanah Abang, Kota Adm Jakarta Pusat. 1.6.3

Pihak-pihak yang Telah Diwawancarai dan Hubungannya dengan Obyek Penilaian Pihak-pihak yang telah diwawancarai : Perusahaan

1.6.4

Nama

Jabatan

MBS

Djoko Budi Santoso

Owner Representative Bali

IPP

Diana Solaiman

Direktur

Informasi Keuangan MBS didirikan berdasarkan akta No, 116 tanggal 20 Maret 1996 dari Buntario Tigris Darmawa, Ng, S.H, CN, notaris di Jakarta, pengganti dari Rachmat Santoso, S.H, Notaris di Jakarta. Laporan keuangan yang tersedia adalah laporan keuangan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, dan tahun sebelumnya yaitu pada tanggal 31 Desember 2009, dan 31 Desember 2008, yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (“KAP”) Doli, Bambang, Sudarmadji, & Dadang. Dari laporan keuangan tersebut Y&R hanya bisa mendapatkan informasi yang terbatas, seperti daftar aset dan daftar kewajiban serta informasi keuangan lain yang terkait.

1.6.5

Informasi Perpajakan MBS telah terdaftar sebagai wajib pajak dengan Nomor Pokok Wajib Pajak No. 01.773.135.7.071.000 yang diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Menteng Jakarta Pusat dengan tanggal terdaftar 6 Agustus 1999.

1.6.6

Dokumen dan Sumber Informasi yang Disediakan yang Terkait dengan Kelayakan Usaha Penilaian kelayakan usaha ini didasarkan pada analisa dan perhitungan atas rencana usaha dengan data dan informasi yang diperoleh, yaitu :  Business Plan yang disusun oleh MBS;  Laporan Keuangan MBS per 31 Desember 2010 (Audited);  Legalitas MBS dan perijinan-perijinannya;  Data Teknis Proyek;  Data Organisasi dan Manajemen;  Data Ekonomi Makro Indonesia;  Data Pariwisata Indonesia;  Data Industri Parawisata  Hasil diskusi dengan manajemen.

Halaman - 6


1.6.7

Prosedur Penilaian Kelayakan Usaha Penilaian kelayakan usaha ini disusun sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia, serta sistematika laporan mengacu kepada standar penyusunan laporan studi kelayakan dari Bapepam - LK. Adapun secaa ringkas meliputi diskusi dengan peihak pemberi tugas, perumusan obyek penilaian kelayaan usaha, lingkup penilaian, tujuan penilaian, pengumpulan data, peninjauan lokasi, pengolahan data dan penyusunan dan penyampai draft laporan dan finalisasi laporan.

1.7

Ruang Lingkup Penugasan Penilaian Profesional Ruang lingkup penugasan kepada Y&R adalah untuk melakukan kajian atau analisis kelayakan usaha yang akan dijalankan oleh MBS yaitu pembangunan waterpark (wista tirta).

1.8

Asumsi – Asumsi dan Kondisi Pembatas a. Laporan ini disusun untuk kepentingan IPP. Baik Y&R maupun anggota atau karyawan Y&R tidak bertanggung jawab kepada pihak manapun, selain kepada IPP. Dalam hal ini Y&R bertanggungjawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan digunakan. b. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi yang disediakan oleh Manajemen dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut. c. Y&R tidak memiliki kepentingan atau hal-hal lainnya yang dapat menyebabkan Y&R memberikan pendapat yang bias sehubungan dengan informasi yang dibahas dalam laporan ini. d. Manajemen telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan Manajemen, konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini. e. Kami ingin menekankan bahwa hasil analisis dan penelaahan kami secara khusus hanya terbatas pada aspek nilai saham, di luar dari aspek perpajakan dan hukum karena hal tersebut berada di luar lingkup penugasan kami. f. Manajemen menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut penilaian saham telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta yang penting. g. Kami tidak memiliki kepentingan pribadi atau kecenderungan untuk berpihak berkenaan dengan subyek dari laporan ini maupun pihak-pihak yang terlibat didalamnya. h. Analisis, opini dan kesimpulan telah dibuat, dan laporan ini telah disusun sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia.

Halaman - 7


i. Apabila tidak ada persetujuan yang disepakati bersama sebelumnya, kami tidak diwajibkan untuk memberikan kesaksian kepada pengadilan ataupun badan pemerintah lainnya sehubungan dengan ekuitas yang dinilai. j. Tanda tangan pimpinan dan cap perusahaan yang resmi merupakan syarat mutlak sahnya Certificate of Appraisal ini dan laporan penilaian yang terlampir.

Halaman - 8


2 2.1

KETERANGAN DAN INFORMASI PROYEK YANG DINILAI Profil Usaha atau Proyek MBS didirikan berdasarkan Akta No. 116 tanggal 20 Maret 1996 yang dibuat dihadapan Buntario Tigris Darmawa NG, SH., SE., MH., Candidat Notaris, pada waktu itu pengganti dari Rachmat Santoso, SH., Notaris di Jakarta. Akta Pendirian ini telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Republik Indonesia melalui Surat Keputusan No. C2-118.HT.01.01.Th.1997 tanggal 8 Januari 1997, dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 9 tanggal 29 Januari 2002, Tambahan No. 1083. Selanjutnya telah dikeluarkan pula Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Mega Biru Selaras No. 139 tanggal 20 Oktober 2008, dibuat dihadapan Buntario Tigris Darmawa Ng, S.H., SE, Magister Hukum Notaris di Jakarta Pusat, yang telah mendapat persetujuan dari Menkumham berdasarkan Surat Keputusan No.AHU-12191 AH.01.02Tahun 2009 tanggal 13 April 2009, didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0015510.AH.01.09 Tahun 2009 tanggal 13 April 2009, serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.55 tanggal 10 Juli 2009, Tambahan No.17821. MBS berdomisili di Gedung Exim Lt. 10 Jl. MH Thamrin Kav. 8-9 Jakarta Pusat. Susunan dan kepemilikan saham MBS pada tanggal 31 Desember 2010 : Figur 1 – Susunan Pemegang Saham MBS Nama Pemegang Saham PT Indonesian Paradise Property Yayasan Bunga Kasih Jumlah

Jumlah Lembar

Jumlah Saham yang Ditempatkan dan Disetor penuh (Rp.)

%

39.865 135

39.865.000.000 135.000.000

99,66 0,34

40.000

40.000.000.000

100,00

Sumber : Laporan Audit 31 Desember 2010 Susunan Dewan Direksi MBS pada tanggal 31 Desember 2010 dan 2009 adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Komisaris Utama Komisaris

: Sintong Panjaitan : Karel Patipeilohy

Dewan Direksi Direktur Utama Direktur

: Patrick Santosa Rendradjaja : Alex Harijanto Kurniawan

Halaman - 9


Pada tanggal 31 Desember 2010 dan 2009, Perusahaan sebagai berikut : Anak Perusahaan

memiliki Anak Perusahaan

Tempat Kedudukan

Lokasi Proyek

Persentase Pemilikan (%)

Jumlah Aset

PT Cakra Guna Dharma Eka (CGDE)

Jakarta

Menado

88,649

6.720.648.841

PT Grahatama Indah Lestari (GIL)

Jakarta

Bali

88,649

11.696.858.648

Perijinan-Perijinan Dalam menjalankan kegiatan usahanya, MBS telah memperoleh perijinan-perijinan yang diperlukan, antara lain : Dalam menjalankan kegiatan usahanya, MBS telah memperoleh perijinan-perijinan yang diperlukan, antara lain : 1. Surat Izin Usaha Perdagangan (“SIUP”) Besar No. 00117/1.824.271, yang dikeluarkan oleh Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta tanggal 21 Juli 2006 yang berlaku sampai dengan tanggal 21 Juli 2011, dengan kegiatan usaha perdagangan barang dan jasa berupa hasil industri, Alat konstruks , Rumah/Gedung/Jasa Pengelolaan Gedung. 2. Tanda Daftar Perusahaan (“TDP”) No. 09.05.1.70.50613, yang dikeluarkan oleh Pemerintah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta tanggal 01 Desember 2008 yang berlaku sampai dengan tanggal 17 September 2012. 3. Nomor Pokok Wajib Pajak No. 01.773.135.7.071.000 yang diterbitkan oleh Kantor Pelayan Pajak Menteng Jakarta Pusat dengan tanggal terdaftar 6 Agustus 1999. 4. Surat Keterangan Domisili Perusahaan No. 203/1.824.1/IV/10 tanggal 29 April 2010 dengan alamat Gedung Exim Melati Lt 10, Jl MH Thamrin Kav 8-9, Kel Kebon Melati, Kec Tanah Abang, Kota Adm Jakarta Pusat. 5. Anggaran dasarnya dimuat dalam Akta No. 116, tanggal 20 Maret 1996, yang dibuat di hadapan Buntario Tigris Darmawa, NG, SH, CN, (merupakan Notaris yang berdasarkan Surat Keputusan Menteri Kehakiman RI tertanggal 13-04-1995 Nomor C59.HT.03.07-Th.1995 adalah pengganti dari Rachmat Santoso, SH, Notaris di Jakarta) dan selanjutnya akta dimaksud telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. C2-118.HT.01.01.TH.97 tanggal 8 Januari 1997. Anggaran dasar telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan akta No.139 tanggal 20 Oktober 2008 dari Buntario Tigris Darmawa Ng, SH, Notaris di Jakarta mengenai peningkatan modal dasar, ditempatkan dan disetor. Perubahan anggaran dasar ini telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman RI dalam Surat Keputusannya tanggal No. AHU-12191.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 13 April 2009. 2.2

Kinerja Keuangan Tinjauan kinerja keuangan MBS dilakukan berdasarkan Laporan Keuangan Audit yang berakhir pada tanggal 31 Desember tahun 2008, 2000 dan tahun 2010 yang telah di audit oleh Kantor Akuntan Publik (”KAP”) Doli, Bambang, Sudarmadji, Dadang.

Halaman - 10


Figur 2 - Kinerja Keuangan MBS per 31 Desember 2008, 2009 dan 2010 Keterangan Pendapatan Laba (Rugi) Kotor

31 Desember 2008 (Rp.) 9.078.119 0

31 Desember 2009 (Rp.) 118.982.579 0

31 Desember 2010 (Rp.) 3.123.999.704 0

Laba (Rugi) Usaha Laba (Rugi) Bersih Aset Lancar

(653.549.239)

(924.362.042)

(641.522.666) 20.849.391.594

(733.426.828) 19.915.643.988

1.858.487.037 2.154.353.229 10.995.809.712

Aset Tidak lancar

18.402.769.731

18.433.232.785

29.304.268.494

Jumlah Aset

39.252.161.325

38.348.876.773

40.360.078.206

Kewajiban Lancar

436.071.460

335.546.010

126.718.629

Kewajiban Tidak Lancar

187.688.897

150.151.118

258.128.800

Jumlah Kewajiban

623.760.357

485.697.128

384.847.429

37.887.227.027

37.153.800.199

39.308.153.428

Ekuitas

Hingga 31 Desember 2010 MBS masih dalam tahap pengembangan sehingga belum memperoleh pendapatan. Pendapatan diatas adalah bersumber dari pendapatan berupa keuntungan penjualan aset tetap anak perusahan, pendapatan bunga dan pendapatan lain-lain. Pada akhir bulan Desember 2010, MBS mengalami rugi laba (Rp1.217.058.466) dan laba bersih sebesar Rp2.154.353.229.

usaha sebesar

Jumlah aset pada akhir Desember 2010 adalah sebesar Rp40.360.078.206 yang sebagian besar berupa proyek dalam pengembangan sebesar Rp.15.532.498.480 dan investasi jangka pendek sebesar Rp9.800.504.000,-. Jumlah ekuitas MBS pada tanggal 31 Desember 2010 tercatat sebesar Rp39.308.153.428,- berupa modal disetor Rp.40.000.000.000,- dan defisit sebesar Rp691.846.572 Figur 3 - Kinerja Rasio keuangan MBS per 31 Desember 2008, 2009, dan 2010 Keterangan A. LIKUIDITAS (%) Rasio lancar Rasio cepat B. SOLVABILITAS (%) Jumlah hutang terhadap modal Jumlah hutang terhadap aktiva

31 Desember 2008

31 Desember 2009

31 Desember 2010

4781,19% 4781,19%

5935,29% 5935,29%

8677,34% 8677,34%

1,65%

1,31%

0,98%

1,59%

1,27%

0,95%

3,48%

3,98%

5,34%

-1,69%

-1,97%

5,48%

B. RENTABILITAS (%) Tingkat Balikan Investasi (ROI) Tingkat Balikan Modal (ROE)

2.3

Produk dan Jasa Sesuai dengan Akta Pendiriannya, ruang lingkup kegiatan usaha MBS terutama meliputi bidang pembangunan dan bertindak sebagai pengembang yang meliputi perencanaan, pelaksanaan dan pemborongan, menjalankan usaha rel-estate, mengelola, memelihara dan melakukan persewaan atas bangunan hotel dan perkantoran.

Halaman - 11


2.4

Teknologi yang Digunakan MBS akan membangun waterpark yang memiliki konsep dan teknologi yang mengintegrasikan aspek fungsional dan estetika sebagai suatu taman wisata tirta yang didukung oleh satrana prasarana yang lengkap.

2.5

Pasar yang Dituju Pasar yang dituju Circus Waterpark adalah :  Masyarakat dan keluarga menengah di Bali dan sekitarnya  Pelajar dan mahasiswa kota Bali dan sekitarnya  Wisatawan Nusantara  Wisatawan Asing

2.6

Pesaing dan Persaingan Industri pariwisata tirta di Indonesia sangat terfragmentasi, dimana terdapat banyak kompetitor kecil dengan skala regional. Perkembangan jenis usaha wisata tirta di Bali dari tahun 2000 sampai tahun 2010 menunjukkan perkembangan yang pesat. Sampai saat ini perkembangan jenis kegiatan usaha wisata tirta di Bali masih di dominasi oleh jenis usaha tirta yang menggunakan media obyek alam laut dan sungai yang sudah semakin banyak sehingga berpotensi meningkatkan persaingan yang tidak sehat seperti perang tarif dan juga berpotensi merusak lingkungan. Untuk menambah jenis usaha wisata tirta di Bali serta menambah variasi rekreasi keluarga di Bali maka perlu dibuat wahana rekreasi wisata tirta yang memberikan beraneka ragam permainan air dalam satu obyek yaitu seperti taman bermain air atau Water Park. Saat ini sedang dibangun satu wahana lagi yaitu Circus Water Park (milik MBS) yang berada di Jl. Kediri, Lingkungan Anyar, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung- Bali yang rencananya akan beroperasi pada pertengahan tahun 2011. Sampai tahun 2010 jumlah wahana permainan jenis Water Park di Bali yang sudah existing baru ada dua wahana, yaitu Water Bom Bali yang berada di Jl. Kartika P.O. Box 1055 Tuban, Kuta-Bali, serta New Kuta Green Park yang berada di Pecatu Indah Resort, Jl. New Kuta Raya, Pecatu, Kuta Selatan-Badung-Bali. Perseroan memiliki keyakinan bahwa konsep pengembangan, lokasi properti dan pengalaman memberikan Perseroan sebuah kunggulan kompetitif dalam pengembangan bisnis wisata tirta berupa taman rekreasi air di Indonesia.

2.7

Informasi Industri Jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Bali pada bulan September 2010 mencapai 240.947 orang. Angka ini mengalami peningkatan sebesar 10,30 persen dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya. Apabila dibandingkan dengan bulan Agustus 2010, jumlah wisman mengalami penurunan sebesar 0,91 persen. Pada bulan September 2010, sebagian besar wisman datang ke Bali melalui bandara (96,43%) sedangkan melalui pelabuhan laut hanya sebesar 3,57 persen. Dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya, jumlah wisman yang datang melalui Bandara Ngurah Rai mengalami peningkatan sebesar 6,48 persen, sedangkan bila dibandingkan dengan keadaan bulan Agustus 2010 angka ini turun 4,38 persen. Wisman yang datang melalui pelabuhan laut pada bulan September 2010 berjumlah

Halaman - 12


8.611 orang, naik 3.429,1 persen dibandingkan bulan September 2009 dan naik sebesar 5.056,29 persen dibandingkan dengan bulan Agustus 2010. Perkembangan jenis usaha wisata tirta di Bali dari tahun 2000 sampai tahun 2010 menunjukkan perkembangan yang pesat, jenis usaha wisata tirta di Bali pada umumnya menggunakan media laut yang berada di sekitar perairan Bali serta sungai seperti Rafting, Diving, Diving dan Rekreasi Air/ Wisata Selam, Kapal Pesiar dan Marina. Sampai saat ini perkembangan jenis kegiatan usaha wisata tirta di Bali masih di dominasi oleh jenis usaha tirta yang menggunakan media obyek alam laut dan sungai yang sudah semakin banyak sehingga berpotensi meningkatkan persaingan yang tidak sehat seperti perang tarif dan juga berpotensi merusak lingkungan. Untuk menambah jenis usaha wisata tirta di Bali serta menambah variasi rekreasi keluarga di Bali maka perlu dibuat wahana rekreasi wisata tirta yang memberikan beraneka ragam permainan air dalam satu obyek yaitu seperti taman bermain air atau Water Park. Sampai tahun 2010 jumlah wahana permainan jenis Water Park di Bali yang sudah existing baru ada dua wahana, yaitu Water Bom Bali yang berada di Jl. Kartika P.O. Box 1055 Tuban, Kuta-Bali, serta New Kuta Green Park yang berada di Pecatu Indah Resort, Jl. New Kuta Raya, Pecatu, Kuta Selatan-Badung-Bali. Saat ini sedang dibangun satu wahana lagi yaitu Circus Water Park yang berada di Jl. Kediri, Lingkungan Anyar, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung- Bali yang rencananya akan beroperasi pada pertengahan tahun 2011. 2.8

Pola Bisnis Dengan dukungan tenaga ahli yang berpengalaman, serta kemampuan managerial dari key person Perseroan dalam bidang sejenis, lokasi yang mudah dijangkau, maka akan menciptakan keunggulan kompetitif bagi Perseroan dalam menjalankan rencana usaha.

2.9

Strategi Pemasaran dan Penjualan Departemen pemasaran Perseroan bertanggung jawab untuk merencanakan program pemasaran, penyewaan dan penjualan yang tepat untuk setiap proyek serta merencanakan dan mengorganisir promosi dan iklan yang efisien dan teratur, melakukan riset pasar, merancang strategi penetapan harga, mengumpulkan data dan respon pelanggan dan mempersiapkan penjualan berdasarkan analisis pasar. Dalam memperkenalkan pengembangan proyek properti baru kepada masyarakat, Perseroan secara teratur akan melakukan kegiatan promosi yang meliputi penempatan iklan di surat kabar, radio dan melakukan kegiatan promosi lainnya. Harga tiket masuk pada awalnya ditetapkan berdasarkan beberapa kriteria, termasuk lokasi properti, target pasar, fasilitas permainan yang tersedia atau disewakan, fasilitas-fasilitas yang disediakan dan kondisi pasar secara umum yang terjadi pada saat penetapan harga. Perseroan secara teratur akan mempekerjakan tim marketingnya untuk mengevaluasi strategi pemasaran dan penetapan harga Perseroan.

2.10 Kebutuhan Produksi/Operasi Dalam mendukung taman rekreasi air, dibutuhkan areal yang cukup luas. Berdasarkan desain yang dibuat oleh Perseroan, maka kebutuhan ruang berupa lahan saat ini didukung oleh lahan berupa tiga bidang tanah bersertifikat hak milik No. 5315 seluas 10.000 m2, no. 5317 seluas 2.940 m2, dan No. 5327 seluas 10.000 m2 dan tanah sewa seluas 2.940 m2. Dalam menjalankan operasi tersebut telah diperoleh perijinan taman rekreasi air dari instansi setempat dengan telah dikeluarkannya IMB No.1693 TH.2010 dari Dinas Cipta

Halaman - 13


Karya (Unit 9) Pemerintah Kabupaten Badung tertanggal 29 Nopember 2010. Dengan perijinan tersebut maka Perseroan dapat melaksanakan kegiatan pembangunan taman rekreasi air. Dalam mendukung operasi sebagai tempat wisata tirta, fasilitas yang akan direncanakan meliputi tempat atau fasilitas kolam renang, bangunan/club house dengan ruang meeting, dan sarana parkir yang memadai. 2.11 Kebutuhan Manajemen dan Sumber Daya Manusia Perseroan menyadari bahwa karyawan merupakan sebuah aset yang paling berharga untuk mendukung kesuksesan dan keberhasilan Perseroan saat ini dan di masa yang akan datang. Dalam mendukung terciptanya suasana kerja yang kondusif, Perseroan akan berupaya untuk memberikan serangkaian program pelatihan maupun fasilitas dan tunjangan yang dapat meningkatkan kemampuan dan motivasi kerja karyawannya. Kebutuhan manajemen dan sumber daya manusia untuk proyek wista tirta ini tidaklah sebanyak kebutuhan industri lain seperti manufaktur dan sejenisnya. Tenaga yang diperlukan untuk usaha properti seperti yang akan dilakukan oleh MBS lebih banyak untuk bidang sales & marketing dan keuangan dan maintenance rena permainan, mengingat proyek yang akan dibangun adalah wisata tirta yang berlokasi di darat. Disamping itu Perseroan bisa menggunakan agen perjalanan untuk memasarkan produknya. Dengan demikian kebutuhan manajemen dan sumber daya manusia, lebih difokuskan untuk departemen marketing dan keuangan dan operational dimana untuk pemenuhan kebutuhan tenaga-tenaga tersebut banyak tersedia di pasar tenaga kerja. 2.12 Hak Atas Kekayaan Intelektual Sampai laporan studi kelayakan ini dibuat, Y&R belum memperoleh informasi terkait Hak Atas Kekayaan Intelektual terkait dengan proyek “Circus Waterpark” yang akan menjadi nama wista tirta yang akan dibangun oleh MBS. 2.13 Peraturan Perundang-Undangan yang Terkait Dalam menjalankan operasi tersebut telah diperoleh perijinan taman rekreasi air dari instansi setempat dengan telah dikeluarkannya IMB No.1693 TH.2010 dari Dinas Cipta Karya (Unit 9) Pemerintah Kabupaten Badung tertanggal 29 Nopember 2010. Dengan perijinan tersebut maka Perseroan dapat melaksanakan kegiatan pembangunan taman rekreasi air. Kegiatan pendirian taman rekreasi air sebelumnya telah memperoleh Persetujuan Prinsip dari Bupati Badung tanggal 26 Oktober 2010 dan memiliki Dokumen UKL/UPL dengan Rekomendasi dari BLH Pemerintah Kabupaten Badung No. 660.1/601/LH tertanggal 1 Nopember 2011. 2.14 Aspek Lingkungan Sampai saat ini Perseroan sudah memiliki pedoman Amdal (UKL/UPL) dengan nomor rekomendasi : 660.1/601/LH dari Badan Lingkungan Hidup Pemerintah Kabupaten Badung. Dokumen tersebut sebagai sebagai persyaratan rencana pembangunan dan operasional usaha MBS dengan jenis usaha Taman Rekreasi Air yang tertetak di Jalan Kediri, Lingkungan Anyar, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung.

Halaman - 14


2.15 Faktor Risiko Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang dilakukan oleh MBS tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh berbagai faktor yang dapat mempengaruhi tingkat pertumbuhan dan kesehatannya, seperti : o Risiko Kondisi Politik dan Keamanan Kondisi politik dan keamanan yang terjadi di Indonesia sangat mempengaruhi industri wisata di Indonesia. MBS akan bergerak dalam bidang pariwisata yang perkembangannya sangat dipengaruhi oleh persepsi tentang kondisi keamanan yang ada. Jika kondisi politik di Indonesia menjadi tidak menentu dapat menyebabkan kondisi yang tidak aman dan dapat mengurungkan konsumen untuk berkunjung ke arena yang akan dibangun dan dijual, yang pada akhirnya dapat pendapatan MBS. o Kompetisi Dalam Industri MBS saat ini sedang membangun waterpark (belum beroperasi) dan baru memiliki target operasional awal bulan Juli 2011. Keberadaan perusahaan pesaing dapat menyebabkan menurunnya permintaan yang pada akhirnnya dapat menyebabkan menurunnya tingkat pendapatan dan laba yang akan diterima MBS. Untuk mengatasi hal tersebut maka MBS harus mengadakan Riset dan Pengembangan produk untuk mengetahui selera dan keinginan konsumen. o Risiko Dampak Lingkungan MBS harus menaati peraturan-peraturan Pemerintah yang berhubungan dengan masalah lingkungan hidup. Kemampuan MBS dalam memenuhi semua persyaraan yang ditentukan oleh Pemerintah berkenaan dengan penanggulangan dampak negatif pada lingkungan dapat mempengaruhi minat masyarakat terhadap produk yang dihasilkan oleh MBS. Hal ini dapat menyebabkan turunnya pendapatan usaha dan laba MBS. 2.16 Persyaratan modal dan Strategi Finansial Untuk melaksanakan pembangunan proyek, yang terdiri dari pengadaan tanah, bangunan, dan arena serta perlengkapan permainan, diperlukan modal yang relatif cukup besar, mulai dari pembebasan lahan sampai dengan pembangunan proyek. Untuk itu, strategi financial yang akan dilakukan oleh Perseroan adalah mencari dana pihak ketiga, terutama yang bersumber dari pinjaman bank untuk mendukung kelancaran pembangunan proyek. Disamping itu, strategi lain yang juga dapat dilakukan adalah melalui uang muka paket wisata, yang dapat digunakan untuk pembangunan awal, disamping tentunya berasal dari modal sendiri.

Halaman - 15


3 3.1

KELAYAKAN PASAR Tinjauan Makro Ekonomi Indonesia Relatif baiknya kinerja perekonomian Indonesia pada tahun 2010, yang didukung oleh terjaganya stabilitas sektor keuangan, diharapkan akan terus memberi dampak positif pada perekonomian Indonesia di tahun-tahun mendatang. Membaiknya minat investasi di Indonesia dan terus berkembangnya pasar modal nasional secara amat moderat, sebagai refleksi dari meningkatnya kredibilitas perekonomian nasional, telah menjadi pendorong utama bagi perbaikan ekonomi Indonesia dalam beberapa tahun terakhir ini. Dengan asumsi tidak kembali terjadi gejolak pada perekonomian dunia, dan relatif stabilnya kondisi politik dalam negeri, pada tahun 2011 perekonomian Indonesia diperkirakan akan tumbuh di sekitar 5,8% – 6,5%. Bahkan pertumbuhan ini diperkirakan bisa lebih tinggi lagi jika terus diikuti oleh membaiknya tingkat investasi dan terjaganya kredibilitas Pemerintah di mata investor asing dan dunia usaha. Semakin membaiknya perekonomian dunia secara keseluruhan, dan berlangsungnya diversifikasi pasar ekspor secara berarti ke negara-negara nontradisional diperkirakan akan menjaga tetap baiknya kinerja ekspor Indonesia di tahun 2011 mendatang. Dalam hal ini jika pada tahun 2009 pertumbuhan ekonomi bisa mencapai sekitar 4,5%, dan tahun 2010 diperkirakan bisa mencapai sekitar 6 persen, maka sangat besar peluang bagi Indonesia untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang lebih baik di tahun 2011. Selain akan didukung oleh pertumbuhan investasi fisik dan pertumbuhan ekspor yang moderat, peningkatan daya beli masyarakat diperkirakan akan tetap menjadi motor penggerak pertumbuhan ekonomi dari sisi permintaan. Sedangkan dari sisi produksi, peranan sektor industri manufaktur non migas dan sektor pertambangan non migas diperkirakan akan terus meningkat dan memainkan peranan penting dalam perekonomian Indonesia pada tahun 2011 mendatang. Di samping itu berkembangnya kembali sektor pertanian, sektor perdagangan, sektor konstruksi, dan sektor keuangan juga akan sangat mendukung pertumbuhan ekonomi yang lebih baik pada tahun 2011. Figur 2 - Pertumbuhan PDB

Sumber: Bank Indonesia

Halaman - 16


Inflasi Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung Tekanan inflasi IHK mengalami akselerasi yang cukup besar di penghujung tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh tahun 2010 sehingga melampaui rentang sasaran yang ditetapkan oleh Pemerintah. Pada akhir tahun 2010, inflasi IHK tercatat sebesar 0,92% (mtm) atau 6,96% (yoy). Tingginya tekanan inflasi tersebut diwarnai oleh dominasi tekanan inflasi yang bersumber dari kelompok bahan pangan.Kenaikan harga beberapa komoditas bahan pangan akibat gangguan cuaca yang masih berkelanjutan menyebabkan laju inflasivolatile foods mencatat kenaikan yang tinggi. Selain faktor domestik, perkembangan harga komoditas pangan internasional juga turut memengaruhi harga komoditas di dalam negeri, khususnya komoditas minyak goreng yang mulai merambat naik pada triwulan akhir tahun 2010. Sementara itu, inflasi inti secara keseluruhan tahun masih cukup terkendali sejalan dengan penguatan nilai tukar, relatif terjaganya ekspektasi inflasi masyarakat, dan sisi penawaran yang masih memadai dalam merespons kenaikan permintaan. Dari kelompok administered prices, pasca kenaikan tarif dasar listrik pada Juli 2010 tidak terdapat lagi kebijakan strategis pemerintah hingga akhir tahun 2010. Dengan realisasi tersebut, inflasi tahun 2010 berada di atas sasaran inflasi yang ditetapkan oleh pemerintah sebesar 5±1%. Figur 3 -Perkembangan Inflasi Tahun 2010

Sumber: Bank Indonesia Nilai Tukar Rupiah Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan Pergerakan rupiah selama Desember 2010 relatif stabil dengan kecenderungan melemah. Sentimen negatif terkait krisis fiskal di Irlandia sempat menimbulkan tekanan terhadap rupiah meski selanjutnya mereda. Selain itu, rupiah juga terkoreksi akibat meningkatnya permintaan valas diakhir tahun. Rata-rata nilai tukar rupiah selama Desember 2010 tercatat sebesar Rp9.024 per dolar AS atau melemah 0,9% (mtm) dibandingkan dengan bulan sebelumnya. Pada akhir bulan, rupiah ditutup pada level Rp9.010 per dolar AS atau menguat 0,3% (ptp) dari level penutupan bulan sebelumnya. Dengan demikian, selama tahun 2010 rupiah secara rata-rata mencapai Rp9.081 per Halaman - 17


dolar AS atau terapresiasi sebesar 3,8% dibandingkan dengan akhir tahun 2009. Adapun pergerakan nilai tukar rupiah selama Desember 2010 menurun menjadi 0,16% dari 0,26% pada bulan sebelumnya . Figur 4 - Perkembangan Nilai Tukar Rupiah

Sumber: Bank Indonesia Suku Bunga Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit Di sisi suku bunga perbankan, suku bunga deposito dan suku bunga kredit mengalami penurunan. Sampai dengan November 2010, rata-rata suku bunga deposito 1 bulan menurun sebesar 3bps dibandingkan dengan bulan sebelumnya menjadi 6.78% (Tabel 2.1). Apabila dibandingkan dengan akhir tahun 2009, suku bunga deposito mengalami penurunan sebesar 9bps dari 6.87% menjadi 6,78%. Sementara itu, suku bunga kredit mengalami penurunan di bulan November 2010. Suku bunga KMK, Kredit Investasi (KI) dan Kredit Konsumsi (KK) pada November 2010 masing-masing tercatat sebesar 12,96%, 12,35% dan 14,53%. Figur 5 - Perkembangan Tingkat Suku Bunga

Sumber: Bank Indonesia Penurunan suku bunga deposito terjadi pada seluruh tenornya. Penurunan suku bunga deposito terbesar terjadi pada tenor 6, 12, dan 24 bulan masing-masing sebesar 8,9bps, 203bps, dan 62bps. Khusus di bulan Oktober 2010, rata-rata suku bunga deposito seluruh tenor mengalami peningkatan sebesar 12bps. Untuk suku bunga deposito 1 bulan, penurunan suku bunga terutama dilakukan oleh kelompok bank Halaman - 18


persero dan bank swasta. Penurunan suku bunga kredit terutama terjadi pada kredit konsumsi. Penurunan suku bunga kredit konsumsi (KK) selama tahun 2010 sebesar 177bps, terbesar dibandingkan dengan suku bunga kredit modal kerja (KMK) yang mengalami penurunan sebesar 68bps dan dengan suku bunga kredit investasi (KI) yang turun sebesar 58bps. Dengan perkembangan tersebut, pada Oktober 2010 suku bunga KK menjadi sebesar 14,65%, suku bunga KMK sebesar 13,01% dan suku bunga KI sebesar 12,38%. Penurunan suku bunga kredit di tahun 2010 terutama dilakukan oleh kelompok bank asing dan campuran, serta bank swasta. 3.1.1

Gambaran Umum Industri Berikut ini disajikan gambaran dari industri pariwisata di Indonesia dan Bali. Tinjauan Bisnis Pariwisata Sejarah Pariwisata Bali Mengakhiri jaman prasejarah, Bali sudah dituju untuk melakukan pencarian dan perjalanan oleh para penekun spiritual. Rsi Markandeya tercatat sebagai tokoh spiritual dari Jawa yang pertama menjejakkan perjalanan di Bali. Perjalanan melakukan pencarian kesucian batin dan keseimbangan alam lalu menempatkan tonggak tatanan agama Hindu di lereng selatan Gunung Agung yang kini dikenal sebagai Pura Agung Besakih. Pura Basukian dipercaya sebagai tonggak pertama Rsi Markandeya bersama pengikutnya memastikan Bali sebagai tanah tujuan membangun nilai spiritual. Bagai berkelanjutan, tatanan hidup spiritual secara simultan beriring dengan tata pemerintahan di Bali. Pemerintahan Dinasti Warmadewa disebutkan dalam berbagai naskah kuno amat mendukung kelangsungan hidup beragama dengan budaya dan adat setempat sehingga mengundang kedatangan tokoh-tokoh spiritual dan tanah Jawa. Kedatangan Empu Kuturan pada sektar abad 11 secara pasti mampu merekat tatanan hidup masyarakat lokal dengan tatanan Agama Hindu yang dibawa dari Jawa. Tatanan desa adat dengan konsep parhyangan sebagai personifikasi Tuhan dalam fungsi Tri Murti adalah upaya menampung penyatuan konsep lokal dengan konsep Hindu. Perjalanan spiritual berlanjut dilakukan oleh tokoh Agama Hindu dari tanah Jawa. Penyatuan Nusantara oleh Majapahit adalah puncak dari perjalanan dan transformasi agama dan budaya lokal dengan budaya Hindu. Dalam perjalan waktu, Bali dan masyarakatnya kemudian menjalani keseharian mereka dengan tata kehidupan, agama, seni, dan budaya yang unik. Keunikan inilah kemudian, pada sekitar tahun 1579, menjadi perhatian seorang Belanda bernama Cornelis de Houtman yang melakukan perjalanan ke Indonesia untuk mencari rempah-rempah. Tanah yang subur, kegiatan pertanian dan keunikan budaya penduduknya dalam menjalani keseharian sungguh menjadi perhatian besar bagi ekspedisi de Houtman. Berbarengan dengan Indonesia yang dikenal sebagai penghasil rempah-rempah, Bali mulai dikenal dunia dari sisi budaya. Penguasaan Belanda terhadap Indonesia pun pada sekitar abad 17 dan 18 tidak banyak memberi pengaruh pada kehidupan agama dan budaya di Bali. Hindu di Bali pada masa-masa itu bahkan memasuki masa kejayaan ketika kerajaan di Bali berpusat di Gelgel dan kemudian dipindah ke Smarapura (Klungkung). Awal abad 20, barulah Bali dikuasai oleh Belanda ditandai dengan jatuhnya Kerajaan Klungkung lewat Perang Puputan Klungkung tahun 1908. Sarana Wisata

Halaman - 19


Sejak penguasaan oleh Belanda, Bali seolah dibuka lebar untuk kunjungan orang asing. Bali tidak saja kedatangan orang asing sebagai pelancong namun tak sedikit para pemerhati dan penekun budaya yang datang untuk mencatat keunikan seni budaya Bali. Dari para penekun budaya yang terdiri dari sastrawan, penulis, dan pelukis inilah keunikan Bali kian menyebar di dunia internasional. Penyampaian informasi melalui berbagai media oleh orang asing ternyata mampu menarik minat pelancong untuk mengunjungi Bali. Kekaguman akan tanah Bali lalu menggugah minat orang asing memberi gelar kepada Bali. The Island of Gods, The Island of Paradise, The Island of Thousand Temples, The Morning of the World, dan berbagai nama pujian lainnya. Tahun 1930, di jantung kota Denpasar dibangun sebuah hotel untuk menampung kedatangan wisatawan ketika itu. Bali Hotel, sebuah bangunan bergaya arsitektur kolonial, menjadi tonggak sejarah kepariwisataan Bali yang hingga kini bangunan tersebut masih kokoh dalam langgam aslinya. Tidak hanya menerima kunjungan wisatawan, duta kesenian Bali dari Desa Peliatan melakukan kunjungan budaya ke beberapa negara di kawasan Eropa dan Amerika secara tidak langsung, kunjungan tersebut sekaligus memperkenalkan keberadaan Bali sebagai daerah tujuan wisata yang layak dikunjungi. Kegiatan pariwisata, yang mulai mekar ketika itu, sempat terhenti akibat terjadinya Perang Dunia II antara tahun 1942-1945 yang kemudian disusul dengan perjuangan yang makin sengit merebut kemerdekaan Indonesia termasuk perjuangan yang terjadi di Bali hingga tahun 1949. Pertengahan dasawarsa 50-an pariwisata Bali mulai ditata kembali dan pada tahun 1963 dibangun Hotel Bali Beach (The Grand Bali Beach Hotel) di Pantai Sanur dengan bangunan berlantai sepuluh. Hotel ini adalah satu-satunya hunian wisata yang berbentuk bangunan tinggi sedangkan sarana hunian wisata (hotel, home stay, pension) yang berkembang kemudian hanyalah bangunan berlantai satu. Pada pertengahan dasa warsa 70-an pemerintah daerah Bali mengeluarkan Peraturan Daerah yang mengatur ketinggian bangunan maksimal 15 meter. Penetapan ini ditentukan dengan mempertimbangkan faktor budaya dan tata ruang tradisional Bali sehingga Bali tetap memiliki nilai-nilai budaya yang mampu menjadi tumupuan sektor pariwisata. Secara pasti, sejak dioperasikannya Hotel Bali Beach pada November 1966, pembangunan sarana hunian wisata berkembang dengan pesat. Dari sisi kualitas, Sanur berkembang relatif lebih terencana karena berdampingan dengan Bali Beach Hotel sedangkan kawanan Pantai Kuta berkemabang secara alamiah bergerak dari model hunian setempat. Model homestay dan pension berkembang lebih dominan dibanding model standar hotel. Sama halnya dengan Kuta, kawasan Ubud di daerah Gianyar berkembang secara alamiah, tumbuh di rumah-rumah penduduk yang tetap bertahan dengan nuansa pedesaan. Pembangunan sarana hunian wisata yang berkelas internasional akhirnya dimulai dengan pengembangan kawasan Nusa Dua menjadi resort wisata internasional. Dikelola oleh Bali Tourism Developmnet Corporation, suatu badan bentukan pemerintah, kawasan Nusa Dua dikembangkan memenuhi kebutuhan pariwisata bertaraf internasional. Beberapa operator hotel masuk kawasan Nusa Dua sebagai investor yang pada akhirnya kawsan ini mampu mendongkrak perkembangan pariwisata Bali. Masa-masa berikutnya, sarana hunian wisata lalu tumbuh dengan sangat pesat di pusat hunian wisata terutama di daerah Badung, Denpasar, dan Gianyar. Kawasan Pantai Kuta, Jimbaran, dan Ungasan menjadi kawasan hunian wisata di Kabupaten Badung, Sanur, dan pusat kota untuk kawasan Denpasar. Ubud, Kedewatan, Payangan, dan Tegalalang menjadi pengembangan hunian wisata di daerah Gianyar.

Halaman - 20


Mengendalikan perkembangan yang amat pesat tersebut, Pemerintah Daerah Bali kemudian menetapkan 15 kawasan di Bali sebagai daerah hunian wisata berikut sarana penunjangnya seperti restoran dan pusat perbelanjaan. Hingga kini, Bali telah memilki lebih dari 35.000 kamar hotel terdiri dari klas Pondok Wisata, Melati, hingga Bintang 5. Sarana hotel-hotel tersebut tampil dalam berbagai variasi bentuk mulai dari model rumah, standar hotel, villa, bungalow, dan boutique hotel dengan variasi harga jual. Keberagaman ini memberi nilai lebih bagi Bali karena menawarkan banyak pilihan kepada para pelancong. Sebagai akibat dari perkembangan kunjungan wisatawan, berbagai sarana penunjang seperti misalnya restoran, art shop, pasar seni, sarana hiburan, dan rekreasi tumbuh dengan pesat di pusat hunian wisata ataupun di kawasan obyek wisata. Para pelancong yang berkunjung ke Bali, akhirnya memiliki banyak pilihan dalam menikmati liburan mereka di Bali, akhirnya organisasi kepariwisataan seperti PHRI (IHRA), ASITA, dan lembaga kepariwisataan lain di Bali, yang secara profesional mengelola dan memberi layanan jasa pariwisata, seakan memberi jaminan untuk kenyamanan berwisata di Bali. Letak Geografi dan Topographi Bali Secara geografis Provinsi Bali terletak pada 8°3'40" - 8°50'48" Lintang Selatan dan 114°25'53" - 115°42'40" Bujur Timur. Relief dan topografi Pulau Bali di tengah-tengah terbentang pegunungan yang memanjang dari barat ke timur. Provinsi Bali terletak di antara Pulau Jawa dan Pulau Lombok. Batas fisiknya adalah sebagai berikut:    

Utara : Laut Bali Timur : Selat Lombok (Provinsi Nusa Tenggara Barat) Selatan : Samudera Indonesia Barat :Selat Bali (Propinsi Jawa Timur)

Secara administrasi, Provinsi Bali terbagi menjadi delapan kabupaten dan satu kota, yaitu Kabupaten Jembrana, Tabanan, Badung, Gianyar, Karangasem, Klungkung, Bangli, Buleleng, dan Kota Denpasar yang juga merupakan ibukota provinsi. Selain Pulau Bali Provinsi Bali juga terdiri dari pulau-pulau kecil lainnya, yaitu Pulau Nusa Penida, Nusa Lembongan, dan Nusa Ceningan di wilayah Kabupaten Klungkung, Pulau Serangan di wilayah Kota Denpasar, dan Pulau Menjangan di Kabupaten Buleleng. Luas total wilayah Provinsi Bali adalah 5.634,40 ha dengan panjang pantai mencapai 529 km. Luas Wilayah Tiap Kabupaten di Provinsi Bali Kabupaten/Kota Jembrana Tabanan Badung Denpasar Gianyar Klungkung Bangli Karangasem Buleleng

Ibukota

Negara Tabanan Badung Denpasar Gianyar Semarapura Bangli Amlapura Singaraja Jumlah

Luas Persentase (km²) (%) 841,80 14,94 839,30 14,90 420,09 7,43 123,98 2,20 368,00 6,53 315,00 5,59 520,81 9,25 839,54 14,90 1.365,88 24,25 5.634,40 100,00 Halaman - 21


Provinsi Bali merupakan daerah pegunungan dan perbukitan yang meliputi sebagian besar wilayah. Relief Pulau Bali merupakan rantai pegunungan yang memanjang dari barat ke timur. Di antara pegunungan itu terdapat gunung berapi yang masih aktif, yaitu Gunung Agung (3.142 m) dan Gunung Batur (1.717 m). Beberapa gunung yang tidak aktif lainnya mencapai ketinggian antara 1.000 - 2.000 m. Rantai pegunungan yang membentang di bagian tengah Pulau Bali menyebabkan wilayah ini secara geografis terbagi menjadi dua bagian yang berbeda, yaitu Bali Utara dengan dataran rendah yang sempit dari kaki perbukitan dan pegunungan dan Bali Selatan dengan dataran rendah yang luas dan landai. Ditinjau dari kemiringan lerengnya, Pulau Bali sebagian besar terdiri atas lahan dengan kemiringan antara 0 - 2 % sampai dengan 15 - 40 %. Selebihnya adalah lahan dengan kemiringan di atas 40 %. Sebagai salah satu kriteria untuk menentukan tingkat kesesuaian lahan, maka lahan dengan kemiringan di bawah 40 % pada umumnya dapat diusahakan asal persyaratan lain untuk penentuan lahan terpenuhi. Sedangkan lahan dengan kemiringan di atas 40 % perlu mendapat perhatian bila akan dijadikan usaha budidaya. Lahan dengan kemiringan 0 - 2 % mendominasi daerah pantai bagian selatan dan sebagian kecil pantai bagian utara Pulau Bali, dengan luas areal 96,129 ha. Sedangkan lahan dengan kemiringan 2 - 15 % sebagian besar terdapat di wilayah Kabupaten Badung, Tabanan, Gianyar, Buleleng, dan sisanya tersebar secara merata di daerah sekitar pantai dengan luas mencapai 132.056 ha. Daerah dengan kemiringan 15 - 40 % meliputi areal seluas 164.749 ha secara dominan terdapat di wilayah bagian tengah Pulau Bali, mengikuti deretan perbukitan yang membentang dari arah barat ke timur wilayah ini. Daerah dengan kemiringan melebihi 40 % merupakan daerah pegunungan dan perbukitan yang terletak pada bagian Pulau Nusa Penida. Perkembangan Pariwisata Bali Jumlah wisatawan mancanegara (wisman) yang berkunjung ke Bali pada bulan September 2010 mencapai 240.947 orang. Angka ini mengalami peningkatan sebesar 10,30 persen dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya. Apabila dibandingkan dengan bulan Agustus 2010, jumlah wisman mengalami penurunan sebesar 0,91 persen. Pada bulan September 2010, sebagian besar wisman datang ke Bali melalui bandara (96,43%) sedangkan melalui pelabuhan laut hanya sebesar 3,57 persen. Dibandingkan dengan bulan yang sama tahun sebelumnya, jumlah wisman yang datang melalui Bandara Ngurah Rai mengalami peningkatan sebesar 6,48 persen, sedangkan bila dibandingkan dengan keadaan bulan Agustus 2010 angka ini turun 4,38 persen. Wisman yang datang melalui pelabuhan laut pada bulan September 2010 berjumlah 8.611 orang, naik 3.429,1 persen dibandingkan bulan September 2009 dan naik sebesar 5.056,29 persen dibandingkan dengan bulan Agustus 2010.

Halaman - 22


Kedatangan Wisman Langsung ke Bali Menurut Pelabuhan

Sumber: BPS Bali Australia, Jepang, Republik Rakyat Cina, Malaysia, dan Taiwan menempati jumlah terbanyak dalam hal jumlah kunjungan wisman, dengan persentase masing-masing sebesar 26,23 persen, 10,99 persen, 7,27 persen, 6,19 persen, dan 4,91 persen. Tabel dibawah ini menyajikan data sepuluh negara dengan jumlah wisman terbanyak yang berkunjung ke Bali pada bulan September 2010. Kedatangan Wisman Langsung ke Bali Menurut Kebangsaan

Sumber: BPS Bali Pada periode Januari - September tahun 2010, wisman yang paling banyak datang ke Bali adalah wisman berkebangsaan Australia, Jepang, Republik Rakyat Cina, Malaysia, dan Taiwan menempati jumlah terbanyak, dengan persentase masing-masing sebesar 24,14 persen, 10,18 persen, 8,18 persen, 5,49 persen, dan 5,22 persen. Negara yang mengalami peningkatan jumlah wisman terbesar pada periode Januari – September 2010 dibandingkan dengan tahun sebelumnya adalah Singapura, yaitu sebesar 60,75 mpersen, sedangkan yang mengalami penurunan jumlah wisman terbesar adalah Jepang yaitu sebesar 21,91 persen. Tingkat Penghunian Kamar (TPK) hotel berbintang di Bali pada bulan September 2010 mencapai rata-rata 62,06 persen, atau naik 1,39 poin dibandingkan TPK bulan Agustus 2010 yang sebesar 60,67 persen. TPK tertinggi adalah di Kabupaten Gianyar yaitu sebesar 84,67 persen dan terendah di Kabupaten Buleleng yaitu sebesar 57,90 persen. Halaman - 23


TPK Pada Hotel Berbintang di Bali Menurut Kabupaten/Kota

Sumber: BPS Bali Dibandingkan dengan TPK bulan Agustus 2010, TPK Kabupaten Tabanan, Gianyar, Buleleng, dan Kota Denpasar mengalami kenaikan sebesar 1,36 poin, 22,49 poin, 6,72 poin, dan 13,85 poin. Sedangkan Kabupaten Badung dan Karangasem mengalami penurunan masing-masing sebesar 3,38 poin dan 0,85 poin. TPK Menurut Klasifikasi Bintang di Bali

Sumber: BPS Bali Sedangkan menurut klasifikasi hotel, tingkat hunian kamar hotel bintang empat sebesar 80,43 persen merupakan TPK tertinggi dibandingkan kelas hotel yang lain. TPK terendah terjadi pada hotel bintang tiga yang mencapai 53,55 persen. Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel berbintang di Bali pada bulan September 2010 mencapai 3,40 hari. Angka ini naik 0,08 poin dibandingkan dengan rata-rata lama menginap tamu pada bulan Agustus 2010 yang mencapai 3,32 hari. Peningkatan terjadi di kelas hotel bintang satu, tiga, dan empat masing-masing sebesar 0,15 poin, 0,87 poin, dan 0,26 poin. Sedangkan di kelas hotel bintang dua dan lima mengalami penurunan sebesar 0,30 poin dan 0,08 poin.

Halaman - 24


Rata-Rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia Pada Hotel Berbintang di Bali

Sumber: BPS Bali Secara keseluruhan, rata-rata lama menginap tamu asing pada bulan September 2010 selama 3,48 hari, lebih lama dibandingkan lama menginap tamu Indonesia yang selama 3,12 hari. Untuk kabupaten/kota, keadaan dimana rata-rata lama menginap tamu asing lebih lama dari tamu Indonesia terjadi di Kabupaten Tabanan, Badung, dan Kota Denpasar. Sedangkan di Kabupaten Gianyar, Karangasem, dan Buleleng terjadi sebaliknya, yaitu rata-rata lama menginap tamu Indonesia lebih lama dibandingkan tamu asing.

Rata-Rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia Pada Hotel Berbintang di Bali

Sumber: BPS Bali Menurut kabupaten/kota, tercatat rata-rata lama menginap tamu tertinggi pada bulan September 2010 terjadi di Kabupaten Gianyar selama 3,83 hari dan terendah terjadi di Kabupaten Buleleng yaitu selama 1,63 hari. TPK pada hotel Non Bintang di Bali untuk keadaan bulan September 2010, mencapai rata-rata 31,37 persen, dengan TPK tertinggi terjadi di Kabupaten Badung, yaitu sebesar 38,71 persen.

Halaman - 25


TPK Pada Hotel Non Bintang di Bali

Sumber: BPS Bali TPK bulan September 2010 turun 10,98 poin jika dibandingkan dengan TPK bulan Agustus 2010. Penurunan TPK terjadi di Kabupaten Jembarana, Tabanan, Badung, Gianyar, Klungkung, Bangli, Buleleng, dan Kota Denpasar masing-masing sebesar 2,96 poin, 3,34 poin, 22,05 poin, 29,43 poin, 22,59 poin, 2,34 poin, 25,44 poin, dan 0,82 poin. Sedangkan peningkatan TPK terjadi di Kabupaten Karangasem yaitu sebesar 2,33 poin. Rata-rata lama menginap tamu asing dan Indonesia pada hotel non bintang di Bali pada bulan September 2010 mencapai 2,01 hari. Angka ini turun 0,63 poin dibandingkan dengan rata-rata lama menginap tamu pada bulan Agustus 2010. Secara keseluruhan, rata-rata lama menginap tamu asing pada bulan September 2010 lebih tinggi dibandingkan dengan rata-rata lama menginap tamu Indonesia, dengan ratarata masing-masing selama 2,62 hari dan 1,61 hari. Rata-Rata Lama Menginap Tamu Asing dan Indonesia Pada Hotel Non Bintang di Bali

Sumber: BPS Bali Menurut kabupaten/kota, tercatat rata-rata lama menginap tamu tertinggi pada bulan September 2010 terjadi di Kota Denpasar dengan rata-rata lama menginap selama 2,76 hari dan terendah terjadi di Kabupaten Gianyar dan Klungkung dengan rata-rata menginap masing-masing selama 1,00 hari.

Halaman - 26


Daya Tarik Wisata Bali Bali merupakan salah satu tujuan wisata bagi para turis baik domestik maupun asing. Setiap kabupaten/kota di Bali memiliki tujuan atau kawasan obyek wisata yang menjadi daya tarik bagi kabupaten/kota tersebut. Data Kawasan Pariwisata di Bali Tahun 2010 No

Kabupaten/Kota

Nama Kawasan Pariwisata

1

Denpasar

Sanur

2

Badung

Nusa Dua, Kuta, Tuban

3

Gianyar

Ubud, Lebih

4

Bangli

5

Klungkung

6

Karangasem

7

Buleleng

Kalibukbuk, Batu Ampar, Air Sanih

8

Tabanan

Soka

Nusa Penida Candi Dasa, Ujung, Tulamben

9 Jembrana Sumber: Dinas Pariwisata Provinsi Bali

Perancak, Candi Kesuma

Banyaknya obyek kawasan wisata di Bali menarik para investor untuk membuka bisnis dalam bidang yang berhubungan dengan pariwisata sebagai sarana penunjang pariwisata itu sendiri. Daftar Usaha Pariwisata di Bali No

Type Of Company

Unit

1

Accomodation

2.175

2

Restaurant/Rumah Makan

1.655

3

Travel Agent

4

MICE (Meeting. Insentive, Conference, Exhibition)

15

5

Travel Agent Branch

83

6

Tour Operator Agent

6

7

Tourism Consultant

6

8

Impresariat

3

9

Tourism Information

483

10

110

BAR

537

11

Tourism Water Sport

211 Total

5.184

Sumber: Dinas Pariwisata Provinsi Bali Perkembangan Usaha Wisata Tirta di Bali Kemajuan sektor pariwisata Bali mendorong makin pesatnya perkembangan usaha wisata bahari/wisata tirta di Bali. Pesatnya perkembangan wisatawan membuat kegiatan wisata bahari di Bali sudah dikategorikan terpadat di Asia Tenggara. Pada tahun 2009 anggota usaha wisata tirta Bali yang mengembangkan usaha wisata bahari sekitar 188 orang/perusahaan. Memasuki tahun 2010, anggota usaha wisata tirta Halaman - 27


Bali yang mengembangkan usaha wisata bahari mencapai 211 orang/perusahaan. Pertambahan jumlah pelaku pariwisata yang mengembangkan usaha wisata bahari menyebabkan usaha wisata bahari di Bali terbanyak dan terpadat, tidak hanya di Indonesia tetapi sudah terpadat di Asia Tenggara. Perkembangan Usaha Wisata Tirta di Bali No

Tahun

Kabupaten 2009

2010

1

Badung

60

66

2

Denpasar

82

93

3

Karangasem

28

33

4

Klungkung

3

3

5

Buleleng

13

13

6

Tabanan

2

2

7

Bangli

-

1

8

Gianyar

-

-

9

Jembrana

-

-

188

211

Total

Sumber: Dinas Pariwisata Provinsi Bali Melihat padatnya usaha wisata bahari di Bali, kegiatan wisata tirta perlu mendapatkan penanganan yang lebih baik. Ini meliputi pembenahan dalam kualitas SDM, produk wisata bahari, pelayanan dan peralatan yang digunakan dalam kegiatan wisata bahari. Selain itu, padatnya kegiatan wisata bahari di Bali perlu diimbangi dengan penataan objek wisata yang menjadi tempat kegiatan wisata bahari. Pemerintah perlu menyediakan infrastruktur untuk memudahkan pelaku wisata bahari dalam upaya penataan objek wisata yang menjadi lokasi kegiatan wisata bahari. Selain itu juga, dengan padatnya kegiatan wisata bahari di Bali menunjukkan tiap jengkal sungai, danau dan laut di Bali memiliki nilai yang sangat mahal. Untuk itu, pelaku yang bergerak dalam bidang usaha wisata bahari memiliki kewajiban untuk ikut menata objek-objek wisata yang menjadi tempat kegiatan wisata bahari. Sementara itu, padatnya kegiatan wisata bahari berpotensi terjadi kerusakan flora dan fauna seperti ikan termasuk terumbu karang, terutama di laut. Untuk menekan kerusahaan alam tersebut, pengusaha wisata bahari perlu menjaga kebersihan lingkungan tempat pelaksanaan kegiatan wisata bahari. Sementara itu juga, melihat banyak usaha wisata bahari di Bali pengusaha wisata bahari diminta menghindari adanya praktik perang tarif. Adanya perang tarif ini akan berdampak pada penurunan kualitas layanan kepada wisata pengguna jasa wisata bahari. Penurunan layanan jasa wisata bahari ini akan berdampak pada turunnya citra pariwisata Bali. Pengusaha wisata bahari harus mampu memberikan jaminan keselamatan bagi wisata yang melakukan kegiatan wisata bahari baik snorkling, diving termasuk usaha wisata bahari lainnya. Ini di antaranya dengan menggunakan SDM pemandu wisata bahari yang telah bersertifikasi. Pengusaha wisata bahari diminta menyampaikan kegiatan wisata bahari kepada pemerintah. Jenis Kegiatan Usaha Wisata Tirta di Bali Perkembangan jenis usaha wisata tirta di Bali dari tahun 2000 sampai tahun 2010 menunjukkan perkembangan yang pesat, jenis usaha wisata tirta di Bali pada Halaman - 28


umumnya menggunakan media laut yang berada di sekitar perairan Bali serta sungai seperti Rafting, Diving, Diving dan Rekreasi Air/ Wisata Selam, Kapal Pesiar dan Marina. Perkembangan Jenis Kegiatan Usaha Wisata Tirta di Bali Jenis Kegiatan No

Tahun

1

2001

13

2

2002

3

2003

4

Rafting

Diving

Diving & Rekreasi Air/Wisata Selam

Kapal Pesiar

Marina

Jumlah

59

40

6

-

118

109

85

39

7

-

143

15

109

25

9

1

159

2004

14

107

25

10

1

157

5

2005

17

111

24

9

1

162

6

2006

12

111

29

14

1

167

7

2007

12

114

30

15

1

172

8

2008

16

118

30

15

1

180

9

2009

16

125

31

15

1

188

10

2010

21

115

58

15

2

211

Sumber: Dinas Pariwisata Provinsi Bali Sampai saat ini perkembangan jenis kegiatan usaha wisata tirta di Bali masih di dominasi oleh jenis usaha tirta yang menggunakan media obyek alam laut dan sungai yang sudah semakin banyak sehingga berpotensi meningkatkan persaingan yang tidak sehat seperti perang tarif dan juga berpotensi merusak lingkungan. Untuk menambah jenis usaha wisata tirta di Bali serta menambah variasi rekreasi keluarga di Bali maka perlu dibuat wahana rekreasi wisata tirta yang memberikan beraneka ragam permainan air dalam satu obyek yaitu seperti taman bermain air atau Water Park. Sampai tahun 2010 jumlah wahana permainan jenis Water Park di Bali yang sudah existing baru ada dua wahana, yaitu Water Bom Bali yang berada di Jl. Kartika P.O. Box 1055 Tuban, Kuta-Bali, serta New Kuta Green Park yang berada di Pecatu Indah Resort, Jl. New Kuta Raya, Pecatu, Kuta Selatan-Badung-Bali. Saat ini sedang dibangun satu wahana lagi yaitu Circus Water Park yang berada di Jl. Kediri, Lingkungan Anyar, Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung- Bali yang rencananya akan beroperasi pada pertengahan tahun 2011. 3.2

Pesaing Usaha Data yang tercatat sebagai pesaing-pesaing utama Circus Water Park adalah sebagai berikut : Tabel 4.2 Pesaing-Pesaing Circus Water Park No. 1 2

Nama Water Bom Bali

Lokasi Jl. Kartika P.O Box. 1055 Tuban-Kuta Bali

Keterangan Sasaran market adalah menengah atas dan wisatawan manca negara

New Kuta Green Park

Pecatu Indah Resort, Jl. New Kuta Raya, Pecatu, Kuta Selatan, Badung-Bali

Sasaran market wisatawan lokal

adalah

menengah

dan

Sumber : Survey YnR Dari tabel diatas, terlihat bahwa ada 2 pesaing Circus Waterpark yang sudah eksis.

Halaman - 29


3.3

Strategi Pemasaran Konsep dan Target Pemasaran Trend wisata air dimulai di penghujung era 90-an dengan keberadaan Lippo Cikarang WaterBoom, saat ini trend waterboom menjadi salah satu primadona wisata. Wisata permainan air sedang terus tumbuh diberbagai daerah dengan tipologi yang sama. Untuk menghindari kejenuhan konsumen yang semakin rasional maka perlu dilakukan studi lebih lanjut untuk inovasi dan difersifikasi desain atas jenis-jenis permainan yang produktif dan diminati oleh captive market terutama yang sudah jenuh dengan desain yang ada di kompetitor. Konsep pemasaran Circus Water Park setara dengan kompetitor yaitu water bom Bali dan New Kuta Green park. Untuk konsep pemasaran dengan “Selling Point Product” yang dimiliki, yaitu : Lokasi strategis Harga jual tiket lebih rendah dibandingkan dengan Water Bom Bali. Area pengembangan yang cukup luas untuk jenis wisata air dan sejenisnya. Sasaran captive market adalah kalangan menengah dan wisatawan lokal sehingga tidak akan saling berebut dengan water park terdekat yaitu Water Bom Bali karena telah memiliki captive market menengah atas. Parkir luas dan nyaman Kualitas bangunan yang bagus Desain inovatif dengan mempelajari kekurangan dan kelebihan dari waterpark terdekat yaitu WaterBom Bali. Keamanan yang terjaga

       

Dengan kondisi tersebut diatas, maka target pasar Circus Water Park dengan menjaring customer, seperti : -

Wisatawan domestik yang berkunjung ke Bali. Masyarakat Bali. Dengan adanya “Selling Point Product” yang dimiliki oleh Circus Water Park, diharapkan dapat mengundang dan menarik wisatawan lokal tersebut dan berminat mengunjunginya. Selain itu, untuk memperkuat pencapaian target pasar Perseroan juga menerapkan sistem jaringan pemasaran melalui kerja sama yang menguntungkan bagi kedua belah pihak, dengan cara : Member aktif, bekerja sama dengan agen pariwisata, hotel, instansi-instansi pemerintah, sekolah dari tingkat Taman Kanak-kanak hingga SMU dll. Strategi Penjualan Strategi penjualan dibagi berdasarkan target pasar yang dituju yaitu : 1.

Penjualan Perorangan (In house) Penjualan dilaksanakan dengan cara direct seling, dengan didukung oleh segi-segi promosi lainnya (periklanan, sticker dll)

2.

Kerjasama Pemasaran (Agen Pariwisata) Penjualan dilaksanakan dengan cara memanfaatkan jasa agen pariwisata yang ada seperti contoh: agen ticketing, biro pariwisata, hotel dll, mempresentasikan segala sesuatu tentang wahana permainan air yang ada.

Halaman - 30


Promosi Promosi merupakan kontribusi yang positif dalam strategi penjualan, tidaklah berarti jika obyek memiliki produk bagus, lokasi bagus, sales team yang bagus tapi tidak melakukan promosi. Untuk mendukung target penjualan yang diharapkan, maka Perseroan akan melakukan promosi seperti Sebar Brosur, Pasang Spanduk, Launching dan Iklan. Strategi promosi yang akan dilakukan Perseroan adalah sebagai berikut :  Penekanan informasi yang akan disampaikan yaitu pada penciptaan kesan perkenalan mengenai wahana permainan air kepada pasar yang dituju.  Penekanan informasi yang akan disampaikan yaitu pada penciptaan design yang berkesan inovatif (nyaman dan aman).

Halaman - 31


4 4.1

KELAYAKAN TEKNIS Kapasitas Produksi (Circus Waterpark) Kegiatan di taman rekreasi air bersifat outdoor memerlukan ruang terbuka yang cukup luas. Lokasi bangunan CIRCUS WATERPARK menempati luas lahan seluas 19.920 m2 dengan luas dasar bangunan keseluruhannya adalah seluas 900 m2 sehingga koefisien dasar bangunan (KDB) adalah seluas (900/19.940 m2x 100 %) sebesar 4,51 %. Taman rekreasi dilengkapi dengan :       

4.2

Parkir mobil Parkir Motor Parkir Bus Clubhouse: Mushola, Klinik P3K, Ruang Ganti & ShowerRoom, Locker Restoran Kolam Renang Besar dengan seluncuran Kolam renang kecil dengan Seluncuran

Ketersediaan Kualitas Sumber Daya, Termasuk Bahan Baku Mentah, Pekerja dan Ahli Profesional Untuk pembangunan properti seperti taman rekreasi air, dibutuhkan ruang terbuka yang cukup luas untuk aktivitas outdoor. Lahan yang tersedia cukup mendukung dan telah mendapat rekomndasi teknis dan lingkungan dari pemerintah setempat sebagai wahana pariwisata untuk keluarga. MBS sebagai anak perusahaan IPP tentunya akan mendapat dukungan sumberdaya dan manajemen dari IPP sebagai induk perusahaan. IPP sudah memiliki pengalaman yang cukup lama dan keahlian memedai dibidang pengelolaan properti di daerah wisata menjadi nilai positif bagi perkembangan bisnis MBS.

4.3

Spesifikasi Bangunan Bentuk bangunan CIRCUS WATERPARK berupa 3 buah koam renang yaitu 1 buah kolam renang untuk olah raga (sport), 1 kolam renang untuk rekreasi (kolam luncur) dan 1 kolam renang untuk anak-anak. Selain terdapat 3 buah kolam renang lengkap dengan fasilitasnya , CIRCUS WATERPARK juga didukung oleh fasilitas penunjang lainnya sebagaiman dapat dilihat pada tebel berikut ini. No.

Peruntukan Bangunan Utama

a 1 2 3

Kolam Kolam sport Kolam rekreasi Kolam Anak-anak

b. 1 2 3

Fasilitas Penunjang Club House Kantor Gedung Penunjang

Luasan (m2)

Jumlah/Unit

1.228,82 422

1 1 1

400 120 200

1 1 1

Halaman - 32


Konstruksi Bangunan Utama dibuat dengan spesifikasi sebagai berikut : Struktur : beton bertulang Atap : Tegola Pondasi : langsung Lantai : Keramik Pintu Jendela: Kaca Rangka Aluminium Lay out Taman Rekreasi

4.4

Jadwal Pembangunan dan Kemajuan Proyek Jadwal Pembangunan Pembangunan fisik proyek dimulai dengan tahapan dan jadwal sebagai berikut : No

Kegiatan

Trw I „10

Trw II „10

1 2 3 4

Pra Pelaksanaan Bangunan & Lansekap Mekanikal Elektrikal Peralatan Pendukung

= =

= = = =

Trw III „10

Trw IV‟10

Trw I „11

Trw II „11

= = =

= = =

= = =

= = =

Pembangunan Waterpark dimulai sejak triwulan I 2010 (Pebruari) dan direncanakan selesai pada Triwulan II Tahun 2011 (Mei). Progress Waterpark yang dibangun saat ini masih dalam tahap pembangunan. Kemajuan proyek per tanggal 31 Desember 2010 mencapai kemajuan +/- 50 %.

Halaman - 33


4.5

Proses Produksi Sebagai usaha jasa rekreasi maka aktivitas pengunjung dalam memanfaatkan taman rekreasi tersebut menjadi perhatian utama. Pengunjung akan memanfaatkan fasilitas yang ada yaitu penyewaan ban, voucher meals dan souvenir.

Halaman - 34


5

KELAYAKAN POLA BISNIS

5.1

Keunggulan Kompetitif Karena Keunikan Dari Pola Bisnis MBS merupakan bagian dari IPP yang merupakan salah satu perusahaan pemilik, pengembang dan pengelola properti terintegrasi terbesar dan tercepat pertumbuhannya di Indonesia. IPP telah membangun hotel, yang sebagian besar berlokasi strategis di kota-kota tujuan wisata di Indonesia. MBS yakin bahwa Indonesia memiliki potensi pertumbuhan dalam pasar pariwisata properti didukung oleh kinerja perekonomian yang baik. Tingkat CAGR dari GDP Indonesia mengalami pertumbuhan sekitar 19,2% sejak tahun 2005 hingga tahun 2010. Penduduk Indonesia yang besar dan memiliki tingkat pertumbuhan yang sangat cepat, dimana per 30 Juni 2010 diperkirakan terdapat 238 juta jiiwa memiliki perkembangan segmen kelas menengah yang memiliki peningkatan jumlah pendapatan yang dapat dibelanjakan dan kemampuan beli yang tinggi akan mampu meningkatkan permintaan atas pengembangan properti MBS. Selain itu, properti yang yang akan dibangun oleh MBS berada di Jakarta yang merupakan salah satu kota dengan tingkat pertumbuhan yang tinggi. MBS memiliki model bisnis yang terintegrasi, dengan kemampuan dalam pengembangan dan pengelolaan properti, mulai dari pengadaan lahan, desain, pengembangan proyek, penjualan, penyewaan hingga pengelolaan operasional dari hotel dan hunia, perkantoran. Dengan memiliki lokasi strategis dan sinergi yang tercipta dengan industry hotel perseroan, MBS dapat mengoptimalkan keuntungan dari segi promosi dan menarik pengunjung. Sebagai pelaku usaha pariwisata terkemuka, MBS yakin dapat menikmati keuntungan ekonomis, dimana kondisi ini memberikan Perseroan efisiensi dalam biaya negosiasi ulang atas kontrak konstruksi, dan Perseroan berusaha untuk mengoptimalkan efisiensi dalam kegiatan operasi internal seperti dalam bidang sumber daya manusia dan sistem informasi.

5.2

Kemampuan Pesaing Untuk Meniru Produk Sejalan dengan perkembangan jumlah penduduk menyebabkan peningkatan kebutuhan akan perumahan dengan fasilitas yang lengkap. Dan salah satu upaya developer menarik konsumen adalah tersedianya taman rekreasi air. Hal tersebut menyebabkan jumlah taman rekreasi air semakin lama semakin mudah dijumpai dengan pertumbuhan proiperti dan pemukiman sehingga dapat menjadi pesaing bagi MBS.

5.3

Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai Taman rekreasi air umumnya saat ini adalah menggunakan media /obyek wisata laut. CIRCUS WATERPARK saat ini merupakan wisata air di daratan sehingga dapat menjadi altrenatif hiburan keluarga. Dengan sistim yang lebih tertutup maka pengelolaan tempat wisata akan lebih memberikan keamanan dan kenyamanan bagi semua golongan pengunjung. Sisi adventure dari CIRCUS WATERPARK tetap ada karena terdapat kolam arus dan seluncuran yang banyak disukai wisatawan remaja. Sedangkan untuk anakanak tersedia wahana tersendiri. Dengan masih terdapatnya lansdcape taman rekreasi juga menambah kenyamanan bagi pengunjung. Tarif yang ditawarkan lebih rendah dari waterpark yang ada di sekitar lokasi wisata.

Halaman - 35


6 6.1

KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN Ketersediaan Tenaga Kerja Berdasarkan struktur organisasinya, MBS telah menyiapkan tenaga kerja sesuai dengan kompetensi yang dimiliki masing-masing personil. Berikut disajikan rincian tenaga kerja untuk masing-masing departemen MBS : Marketing Department Fungsi Manajemen/Jabatan

Diperlukan (orang)

Division Head Department Head Section Head Sales Administration – Sales Receptionis Design Graphic Even Organizer Secretary Administration Support

1 1 2 4 2 2 1 1 1 1 1 17

Total

Tersedia (orang) 1 1 1 1 1 5

Finance & Accounting Department Fungsi Manajemen/Jabatan Division Head Department Head Section Head Collection Cashier Officer Filling Finance Staff Accounting Staff A/P Staff Tax Staff Total

Diperlukan (orang) 1 4 5 2 2 2 2 1 2 1 22

Tersedia (orang) 1 1 1 1 1 0 0 6

Project Fungsi Manajemen/Jabatan Directorate Head Department Head Section Head Architec Structure M/E Administration General Affair Secretary Total

Diperlukan (orang) 1 3 3 1 1 2 1 1 1 14

Tersedia (orang) 1 2 2 0 0 2 1 1 1 10

Human Resource Fungsi Manajemen/Jabatan Department Head Section Head Staff Total

1 1 2

Tersedia (orang) 1 1 1

4

3

Diperlukan (orang)

Halaman - 36


General Affair Fungsi Manajemen/Jabatan

Diperlukan (orang)

Division Head Section Head Administration Supporting Purchasing Messanger Driver OB/Girl Security

1 2 1 1 1 2 2 4 6 20

Total

Tersedia (orang) 1 1 1 0 1 2 2 4 4 16

Legal Fungsi Manajemen/Jabatan Department Head Section Head Staff Total

6.2

1 1 1

Tersedia (orang) 1 0 1

3

2

Diperlukan (orang)

Manajemen Kekayaan Intelektual Saat ini perseroan belum memiliki kekayaan intelektual. Manajemen MBS akan mendaftarkan kekayaan intelektualnya sebagai sesuatu yang akan menciptakan nilai bagi perusahaan. Merek dan nama dagang MBS sangat penting bagi bisnis Perseroan dan pada umumnya kedua hal ini memungkinkan Perseroan untuk menjalankan bisnis seperti yang telah dilakukan saat ini di masa yang akan datang.

6.3

Manajemen Risiko Perjanjian Off Balance Sheet MBS tidak memiliki kewajiban Off Balance Sheet yang tidak tercermin pada laporan keuangan Perseroan. Pengungkapan Secara Kuantitatif dan Kualitatif Mengenai Risiko Pasar Risiko pasar adalah risiko terkait dengan perubahan yang merugikan pada harga pasar, termasuk tingkat suku bunga dan kurs nilai tukar dari instrumen keuangan. MBS berkeyakinan bahwa risiko pasar utama adalah risiko nilai tukar mata uang asing yang terkait perubahan kurs nilai tukar dari hutang yang didenominasi dalam mata uang asing risiko likuiditas dan kredit serta risiko harga komoditas. Risiko Likuiditas MBS menghadapi risiko jika Perusahaan tidak memiliki arus kas yang cukup untuk memenuhi kegiatan operasional dan kewajiban keuangan pada saat jatuh tempo. MBS mengelola profil likuiditas dengan melakukan pengelolaan kas untuk pengembangan proyek serta dengan mendapatkan fasilitas kredit jangka panjang. MBS juga menerapkan manajemen risiko likuiditas yang berhati-hati dengan mempertahankan saldo kas yang cukup yang dihasilkan dari arus kas internal dan memastikan ketersediaan sumber pendanaan yang cukup dari fasilitas kredit yang diperoleh, melakukan pengelolaan tenor pembayaran yang disesuaikan dengan segmen dari proyek pembangunan dan tenor pendanaan dari penjualan, serta mempertahankan kebijakan penagihan hasil penjualan secara intensif. Risiko Kredit Meskipun pendapatan terbesar adalah berasal dari penerimaan tunai dari penjualan tiket, MBS juga menghadapi risiko kredit dari pembeli yang melakukan cicilan/angsuran

Halaman - 37


apabila melakukan penjulan tiket melalui biro wisata atau agen penjualan. memiliki kebijakan penelaahan berkala atas penagihan tunggakan tersebut.

MBS

Risiko Harga Komoditas Sebagai pengembang properti, MBS dipengaruhi oleh risiko terjadinya peningkatan harga bahan konstruksi yang digunakan untuk membangun properti, termasuk semen dan baja. Pada umumnya, MBS melakukan kontrak dengan harga tetap untuk konstruksi proyek-proyek perusahaan. Meskipun kontraktor yang melakukan pembelian bahan material untuk konstruksi proyek, MBS terkadang harus menanggung beban tambahan akibat perubahan harga bahan material, termasuk baja dan semen. MBS dari waktu ke waktu dapat melakukan kontrak pembelian khusus untuk secara langsung membeli beberapa peralatan dan bahan material tertentu. Bahan material ini merupakan komoditas global yang harganya terpengaruh siklus dan berfluktuasi tergantung pada kondisi pasar global. MBS dipengaruhi oleh risiko bahwa Perseroan tidak dapat mengalihkan beban peningkatan harga komoditas kepada pelanggan, yang pada akhirnya menurunkan marjin Perseroan. Risiko Suku Bunga Risiko suku bunga timbul terutama dari perubahan tingkat bunga sehubungan dengan pinjaman yang diperoleh dari bank. MBS memperoleh pinjaman dengan kombinasi tingkat bunga tetap (fixed rate) dan tingkat bunga mengambang (floating rate) dengan berbagai tenor yang disesuaikan dengan segmen dari proyek pembangunan. MBS mencoba meminimalkan biaya bunga dengan memanfaatkan kondisi suku bunga pasar yang rendah untuk mendapatkan pendanaan dan mengurangi dampak perubahan suku bunga. 6.4

Kapasitas dan Kemampuan Manajemen Dalam pengelolaan Waterpark, Manajemen MBS didukung oleh IPP sebagai induk perusahaan sehingga dapat meningkatkan kapasitas dan kemampuan Manajemen MBS dalam pengelolaan usahanya. Untuk menjamin kinerja operasional Waterpark, MBS telah memiliki tenaga ahli yang mempunyai pengalaman di bidang yang sama yaitu…Berikut adalah nama-nama tenaga ahli yang membantu kami dalam proyek Waterpak (PT. MBS): 1. 2.

6.5

Bp. Budi Yulianto sebagai Konsultan Arsitek Bp. Erik Anwar Said sebagai Konsultan Operator, beliau adalah owner sekaligus operator dari Waterpark yang ada di Garut & Pangandaran.

Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen Saat ini pembangunan Waterpark masih dalam tahap pembangunan sarana- prasarana sehingga struktur organisasi masih sederhana. Dalam melaksanakan pengelolaan Waterpark ke depan, pengorganisasian dan manajemen akan mendapat bantuan dan dukungan IPP sebagai induk perusahaan sehingga akan menjamin struktur orgnisasi yang ada dapat menghadapi permasalahan operasional waterpark baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang.

Halaman - 38


Struktur organisasi Perseroan telah tersusun secara sistematis dan terbagi dalam bagian-bagian yang terintegrasi secara baik, sebagai berikut :

PRESIDENT DIRECTOR

OPERATIONAL DIRECTOR

PROJECT DIRECTOR

SECRETARY

GENERAL AFFAIRS MANAGER

LEGAL

MARKETING MANAGER

FINANCE DIRECTOR

SECRETARY

PROJECT MANAGER

PROJECT ENGINER

HRD

SECRETARY

FINANCE & ACCOUNTING MANAGER

ACCOUNTING SUPERVISOR

FINANCE SUPERVISOR

PROJECT ADMIN

STAF

RECEIPTIONIST

G.A STAF

STAF

STAF

ACCOUNITNG STAF

FINANCE STAF

G.A STAF

Halaman - 39

FINANCE STAF


7 7.1

KELAYAKAN KEUANGAN Biaya Proyek Pembangunan Waterpark Dalam rangka pembangunan Circus Waterpark, investasi yang dilakukan meliputi perijinan, lahan, bangunan, kitchen dan equipment dan praoperasi. Investasi yang dibutuhkan adalah sebesar Rp. 24.000.000.000,-. Pada tabel berikut disajikan rincian biaya investasi rencana pengembangan bisnis Perseroan: Figur 6 – Biaya Proyek (Rp juta) Keterangan

Total Rp.Juta

Biaya Investasi 1

Land

2

Bulding

15.084

3

Permit

1.239

4

Kitchen & Equipment Total

5

Praoperasi

3.681

1.040 21.043 2.957 24.000

7.2

Modal Kerja Pada proyeksi keuangan, modal kerja dihitung berdasarkan keperluan untuk biaya operasional ditambah dengan piutang usaha maupun angsuran sisa pembayaran. Adapun perputaran modal kerja diproyeksikan selama 30 hari..

7.3

Sumber Pembiayaan Untuk mewujudkan rencananya, selain menggunakan dana sendiri (equity), MBS juga akan menggunakan dana dari pihak ketiga. Berikut adalah rincian sumber pembiayaan yang akan diajukan : Figur 7 - Sumber Pembiayaan (Rp juta) Rencana Sumber Pendanaan Investasi Modal Sendiri Loan

7.4

Total 24.000 16.800 7.200

% 100,00% 70,00% 30,00%

Pendekatan Studi Kelayakan Pendekatan yang digunakan dalam studi kelayakan adalah pendekatan pendapatan dengan menggunakan model invested capital. Pendekatan pendapatan digunakan karena dapat memberikan gambaran mengenai kelayakan finansial secara terukur. Dalam pendekatan pendapatan dengan model invested capital yang diskontokan adalah free cash flow to project, yaitu arus kas bersih yang tersedia untuk pemilik modal, baik ekuitas maupun hutang.

Halaman - 40


7.5

Asumsi Proyeksi Keuangan Dalam menyusun proyeksi keuangan, digunakan asumsi-asumsi sebagai berikut:

7.5.1

Volume Penjualan Berikut ini asumsi jumlah volume penjualan pada tahun 2011: Uraian

7.5.2

Jumlah

Keterangan

Tiket Masuk Sewa Ban Pelampung

75.000 37.500

Naik 5% per tahun Naik 5% per tahun

Voucher Makan

45.000

Naik 5% per tahun

Souvenir

22.500

Naik 5% per tahun

Rp000

Keterangan

Harga Uraian Tiket Masuk Sewa Ban Pelampung

75 5

Naik 5% per tahun Naik 5% per tahun

Voucher Makan

10

Naik 5% per tahun

1

Naik 5% per tahun

Souvenir

7.5.3

Biaya Operasional Biaya operasional MBS terdiri dari marketing expenses, general & administration expenses, hotel operation expenses, dan human resources expenses. Adapun besarnya biaya operasional selama periode proyeksi adalah sebagai berikut : Figur 8 - Biaya Operasional (Rp juta) Tahun

Biaya operasional

Marketing Exp

Administrative & General Charge

Overhead Mgt Fee

Total

2011

1.800

471

314

629

3.214

2012

3.780

1.039

693

1.386

6.898

2013

3.969

1.091

728

1.455

7.243

2014

4.167

1.146

764

1.528

7.605

2015

4.376

1.203

802

1.604

7.985

2016

4.595

1.263

842

1.685

8.385

2017

4.824

1.327

884

1.769

8.804

2018

5.066

1.393

929

1.857

9.244

2019

5.319

1.463

975

1.950

9.706

2020

5.585

1.536

1.024

2.048

10.192

2021

5.864

1.612

1.075

2.150

10.701

2022

6.157

1.693

1.129

2.257

11.236

2023

6.465

1.693

1.129

2.257

11.544

2024

6.788

1.693

1.129

2.257

11.867

2025

7.128

1.693

1.129

2.257

12.207

2026

7.484

1.693

1.129

2.257

12.563

2027

7.858

1.693

1.129

2.257

12.937

Halaman - 41


7.5.4

Biaya Bahan Baku Mentah Mengingat MBS tidak mengahasilkan produk, maka tidak ada biaya bahan baku.

7.6

Proyeksi Keuangan Proyeksi keuangan bersumber dari manajemen IPP yang telah direview dan disesuaikan untuk asumsi tarif (berdasarkan data pembanding pasar), bunga, dan jadwal pelaksanaan proyek. Proyeksi keuangan diproyeksikan sampai tahun 2027 dengan dasar pertimbangan umur ekonomis aktiva (sesuai dengan bisnis lifecycle-nya yang relative cukup panjang). Berdasarkan proyeksi keuangan yang telah disusun, berikut disajikan proyeksi neraca, laba (rugi), dan arus kas MBS untuk periode tahun 2011 sampai dengan 2020 dan untuk selengkapnya disajikan pada halaman lampiran:

Figur 9 - Proyeksi Neraca (Rp.juta) Ket er ang an

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

AKTIVA Aktiva Lanc ar Kas & Bank

663

554

1.565

4.993

10.506

16.285

22.344

28.698

35.361

42.348

49.676

4.301

4.301

4.301

4.301

4.301

4.301

4.301

4.301

4.301

4.301

4.301

-

314

1.007

1.735

2.499

3.301

4.143

5.027

5.956

6.931

7.955

Piutang lain-lain pihak hubungan istimewa

750

750

750

750

750

750

750

750

750

750

750

Pajak dibayar dimuka

277

277

277

277

277

277

277

277

277

277

277

Investasi jangka pendek Piutang Usaha

Uang muka dan biaya dibayar dimuka Aset Pajak Tangguhan

0,7

0,7

0,7

0,7

0,7

0,7

0,7

0,7

0,7

0,7

0,7

244

244

244

244

244

244

244

244

244

244

244

6.235

6.440

8.144

12.300

18.576

25.157

32.059

39.297

46.889

54.851

63.202

Investasi saham

16.787

16.787

16.787

16.787

16.787

16.787

16.787

16.787

16.787

16.787

16.787

Aktiva Tetap

15.535

23.362

22.827

22.132

21.438

20.743

20.049

19.355

18.660

17.966

17.271

916

916

916

916

916

916

916

916

916

916

916

To tal

33.238

41.065

40.530

39.836

39.141

38.447

37.753

37.058

36.364

35.669

34.975

TOTAL AKTIVA

39.473

47.506

48.674

52.136

57.718

63.604

69.812

76.355

83.252

90.520

98.177

To tal Aktiva Tidak Lanc ar

Aset lain-lain

KEWAJIBAN & EKUITAS Kew ajiban Jangka Pendek Hutang Usaha

150

465

796

1.143

1.508

1.891

2.293

2.715

3.158

3.623

Hutang pajak

83

83

83

83

83

83

83

83

83

83

83

Kewajiban imbalan kerja

62

62

62

62

62

62

62

62

62

62

62

Biaya yang masih harus dibayar

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

19

165

315

630

960

1308

1672

2055

2457

2879

3323

3788

To tal Kew ajiban Jangka Panjang Hutang Bank Kredit Konstruksi

-

5.400

1.800

-

-

-

-

-

-

-

-

Hutang Pemegang Saham

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

5.400

1.800

-

-

-

-

-

-

-

-

40.000

To tal Ekuitas Modal Disetor

41.268

41.268

41.268

41.268

41.268

41.268

41.268

41.268

41.268

41.268

(692)

523

4.977

9.908

15.142

20.665

26.489

32.631

39.105

45.930

53.122

To tal

39.308

41.791

46.244

51.175

56.410

61.932

67.756

73.898

80.373

87.197

94.389

TOTAL KEWAJIBAN & EKUITAS

39.473

47.506

48.674

52.136

57.718

63.604

69.812

76.355

83.252

90.520

98.177

Saldo Laba Rugi Akhir Tahun

Halaman - 42

KJPP YANUAR BEY DAN REKAN Studi Kelayakan Pembangunan Circus Water Park - PT Mega Biru Selaras (“MBS”) Figur 10 - Proyeksi Laba (Rugi) (Rp.juta) Keterang an

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Pendapatan Entry Ticket

5.625

12.403

13.023

13.674

14.358

15.076

15.830

16.621

17.452

Tyre Rental

188

413

434

456

479

503

528

554

582

611

Voucher Meals

450

992

1.042

1.094

1.149

1.206

1.266

1.330

1.396

1.466

23

50

52

55

57

60

63

66

70

73

6.285

13.858

14.551

15.279

16.043

16.845

17.687

18.572

19.500

20.475

1.611

3.383

3.552

3.730

3.916

4.112

4.318

4.534

4.760

4.998

54

113

118

124

131

137

144

151

159

167

129

271

284

298

313

329

345

363

381

400

6

14

14

15

16

16

17

18

19

20

1.800

3.780

3.969

4.167

4.376

4.595

4.824

5.066

5.319

5.585

Souvenir Jumlah Pendapatan

18.325

Harga Pok ok Penjualan Entry Ticket Tyre Rental Voucher Meals Souvenir

29% Laba Kotor

4.485 71,36%

27% 10.078

27% 10.582

27% 11.111

27% 11.667

27%

27%

12.250

27%

12.863

27%

13.506

14.181

27% 14.890

72,72%

72,72%

72,72%

72,72%

72,72%

72,72%

72,72%

72,72%

72,72%

Beban Usaha Marketing Exp

471

1.039

1.091

1.146

1.203

1.263

1.327

1.393

1.463

1.536


314

693

728

764

802

842

884

929

975

1.024

Overhead Mgt Fee

629

1.386

1.455

1.528

1.604

1.685

1.769

1.857

1.950

2.048

1.414

3.118

3.274

3.438

3.610

3.790

3.980

4.179

4.388

4.607

3.071

6.960

7.308

7.674

8.057

8.460

8.883

9.327

9.794

10.284

Jumlah Beban Usaha Laba Usaha Depresiasi A mortisasi

(641)

(535)

(694)

(738)

(488)

(39)

(694)

Pendapatan & Beban Lain-lain Biaya Bunga Biaya Provisi

(72)

Jumlah Pendapatan & Beban Laba Sebelum Pajak

(810)

(488)

(694)

(694)

(694)

(694)

(694)

-

-

-

-

-

-

-

0

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

6.979

7.363

7.766

8.189

8.633

9.099

(39)

1.620

5.938

6.575

25,78%

42,85%

45,18%

(405)

(1.484)

(1.644)

(1.745)

(1.841)

(1.941)

(2.047)

(2.158)

(2.275)

(2.397)

4.453

4.931

5.234

5.522

5.824

6.142

6.475

6.825

7.192

Pajak Laba Bersih

-

(694)

1.215

9.589 46,83%

Figur 11 - Proyeksi Arus Kas (Rp.juta) Ke t e rang an

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

A RUS KA S OPERA SIONA L A rus Kas Masuk Waterpark I ncome Penerimaan Cicilan

5.971

13.166

13.824

14.515

15.241

16.003

16.803

17.643

18.525

19.451

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

5.971

13.166

13.824

14.515

15.241

16.003

16.803

17.643

18.525

19.451

1.650

3.465

3.638

3.820

4.011

4.212

4.422

4.643

4.876

5.119

Marketing Exp

471

1.039

1.091

1.146

1.203

1.263

1.327

1.393

1.463

1.536


314

693

728

764

802

842

884

929

975

1.024

Overhead Mgt Fee

629

1.386

1.455

1.528

1.604

1.685

1.769

1.857

1.950

2.048

405

1.484

1.644

1.745

1.841

1.941

2.047

2.158

2.275

2.397

To tal

3.469

8.068

8.556

9.003

9.462

9.943

10.449

10.980

11.538

12.124

KA S BERSIH DA RI OPERA SIONA L

2.502

5.098

5.268

5.512

5.779

6.059

6.354

6.663

6.987

7.328

7.200

-

-

-

-

-

-

-

-

-

1.268

-

-

-

-

-

-

-

-

-

(8.468)

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2.502

5.098

5.268

5.512

5.779

6.059

6.354

6.663

6.987

7.328

To tal A rus Kas Keluar

Biaya Operasional Pembelian Persediaan

Pajak

A RUS KA S NON OPERA SIONA L +

Pinjaman Kredit Konstruksi

+

Modal Sendiri Kredit Konstruksi

-

Biaya Pembangunan Proyek

+

Modal Sendiri Non Operasional

To tal SURPLUS (DEFISIT) KA S SA LDO KA S A W A L KA S TERSEDIA Angsuran Hutang Pokok Kredit Konstruksi Pembayaran Bunga Kredit Konstruksi

1%

663

554

1.565

4.993

10.506

16.285

22.344

28.698

35.361

42.348

3.164

5.652

6.832

10.506

16.285

22.344

28.698

35.361

42.348

49.676

(1.800)

(3.600)

(1.800)

-

-

-

-

-

-

-

(738)

(488)

(39)

-

-

-

-

-

-

-

Angsuran Hutang Pokok I DC

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Pembayaran Bunga I DC

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Pengembalian Modal Sendiri

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Interest During Construction (IDC)

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

10.506

16.285

22.344

28.698

35.361

42.348

49.676

Provisi Bank

To tal SA LDO KA S A KHIR

(72) (2.610) 554

(4.088)

(1.839)

1.565

4.993

Halaman - 43


7.7

Penetapan Tingkat Diskonto Tingkat diskonto yang digunakan adalah Weighted Average Cost of Capital (WACC) untuk Proyek Waterpark MBS. WACC merupakan biaya modal tertimbang atas biaya modal untuk ekuitas dan biaya modal untuk utang. Biaya Ekuitas dihitung dengan mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model (CAPM). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium untuk menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, dengan formula sebagai berikut : Ke = Rf + ß (Rm-Rf) Ke = R f + ß R p Dimana : Rf ß Rm Rp 

= tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko = beta = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas = selisih antara Rm dengan Rf

Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Dalam Rencana transaksi MBS instrumen bebas risiko yang digunakan adalah Surat Utang Negara dengan jangka waktu 30 tahun yang jatuh tempo tanggal 15 Juli 2038 sebesar 9,75%. Angka tersebut akan digunakan sebagai tingkat kembalian bebas risiko (Rf).

Premi risiko pasar (Rm-Rf) ditentukan dengan menggunakan rujukan dari hasil penelitian Aswath Damodaran yang memprediksi bahwa risk premium untuk pasar emerging seperti Indonesia adalah sekitar 7,5%. ß (Beta). Beta merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti index yang dikeluarkan oleh S&P 500 atau IHSG). Untuk MBS kami menggunakan beta dari perusahaan yang memiliki bisnis serupa dengan bisnis utama MBS yang bersumber dari thomsonreuters.com yaitu : Nama Perusahaan Pembangunan Jaya Ancol

Beta Unleverage 0,99

Untuk memperoleh beta leverage dari MBS, maka rata beta unleverage yang diperoleh disesuaikan dengan DER MBS yaitu 30:70(Penggunaan DER yang berbeda ini sesuai dengan rencana Manajemen yang hanya akan menggunakan pinjaman sebesar 30 % karena perusahaan memiliki kemampuan untuk membiayai proyek ini sebesar 70%) sehingga diperoleh beta leverage MBS sebesar 1,30. Berikut ini adalah perhitungan biaya modal ekuitas untuk MBS : Keterangan

Persentase

Tingkat Bunga Bebas Risiko

9,75%

Premi Risiko Pasar Beta

7,50% 1,30

Biaya Modal untuk Ekuitas

19,54%

Berdasarkan Akta Perjanjian Kredit No. 2B tanggal 13 Desember 2010 antara IPP dengan PT BANK NEGARA INDONESIA (Persero) Tbk, tingkat bunga pinjamanan ditetapkan 12% untuk mengantisipasi fluktuasi tingkat bunga, dan dengan porsi ekuitas yang lebih besar dalam studi kelayakan ini dipertimbangkan tingkat bunga sebesar 12,2% per tahun. Halaman - 44


Dengan biaya modal untuk utang diasumsikan sebesar 12,20% atau 9,15% setelah pajak, dengan sumsi tarif pajak 25%, sehingga diperoleh WACC sebagai berikut : Figur 12 - Perhitungan WACC Struktur Modal

7.8

Bobot

Biaya Modal

WACC

Utang -

30,00%

9,15%

2,74%

Ekuitas -

70,00%

19,54%

13,68%

WACC

16,42%

Analisis Titik Impas Analisa Break Event adalah suatu teknik analisa untuk mempelajari hubungan antara Biaya Tetap, Biaya Variabel, Keuntungan dan Volume aktivitas. Break Event Point menyatakan volume penjualan dimana total penghasilan tepat sama besarnya dengan total biaya, sehingga perusahaan tidak memperoleh keuntungan dan juga tidak menderita kerugian. Berdasarkan hasil analisis keuangan Break Even Point (BEP) akan dicapai pada saat ratarata pendapatan MBS mencapai sebesar Rp. 2.601.000.000,- atau 14,35% dari ratarata pendapatan.

7.9

Analisis Profitabilitas Tingkat profitabilitas MBS ditinjau dari parameter rasio-rasio profitabilitas, rasio ini bertujuan untuk mengetahui seberapa jauh efektifitas manajemen dalam mengelola perusahaannya, rasio ini berdasarkan proyeksi keuangan yang dilakukan memberikan gross operating profit margin dan net profit margin dengan rata-rata selama operasi adalah sebesar 71,36% dan 32,71%.

7.10 Analisa Kelayakan Investasi Dalam menilai kelayakan investasi digunakan kriteria sebagai berikut : Kriteria suatu proyek dapat layak untuk dijalankan: NPV IRR Profitability Index Payback Period

: NPV lebih besar daripada nol. : IRR lebih besar daripada discount rate : Profitability Index lebih besar daripada 1 : Payback Period tidak ada kriteria, hanya menunjukan tingkat pengembalian investasi

Berdasarkan analisis kelayakan investasi yang telah dilakukan diperoleh hasil perhitungan sebagai berikut:  Net Present Value (NPV) : Rp7.867.000.000  Internal Rate of Return (IRR): 21,77% (lebih tinggi dari discount rate 16,42%)  Profitability Index (PI) : 1,31  Payback Period : 2 Tahun 7 Bulan (setelah investasi dilaksanakan) Berdasarkan hasil analisa investasi tersebut, Proyek pembangunan Circus Waterpark layak untuk dilaksanakan oleh MBS. Halaman - 45


8 8.1

PERNYATAAN PENILAI USAHA Pendapat atas Kelayakan Proyek : Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait dalam rangka menentukan Kelayakan proyek, Y&R berpendapat bahwa proyek pembangunan Circus Waterpark yang akan dilaksanakan oleh MBS adalah layak. Kesimpulan akhir diatas berlaku bilamana tidak terdapat perubahan atas asumsi-asumsi yang digunakan. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada MBS maupun secara eksternal yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan serta peraturanperaturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal Laporan Studi Kelayakan ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut diatas, maka kesimpulan mengenai kelayakan proyek ini mungkin berbeda.

8.2

Pernyataan Indepedensi Penilai Usaha Y&R tidak mempunyai tanggung jawab apapun berkaitan dengan dampak dan akibat yang mungkin dan dapat timbul dari isi laporan ini ke pihak selain kepada IPP/MBS dan Bapepam - LK. Jika pihak lain memilih untuk mengandalkan isi laporan ini maka mereka bertanggung jawab sepenuhnya terhadap dampak maupun risiko yang mungkin ditimbulkan. Dalam menyusun laporan ini, Y&R mengandalkan keakuratan dan kelengkapan informasi yang disediakan oleh IPP/MBS dan/atau data yang diperoleh dari informasi yang tersedia untuk publik dan informasi lainnya serta penelitian yang kami anggap relevan. Y&R tidak terlibat dan tidak melakukan audit ataupun verifikasi atas informasi yang disediakan tersebut. IPP/MBS telah membebaskan Y&R dari setiap klaim yang dapat dan akan timbul dari kesalahan ataupun kekurangan dalam bahan atau informasi yang disediakan IPP/MBS, anak perusahaan, perusahaan afiliasi, konsultan atau pihak ketiga, kepada Y&R dalam penyusunan laporan ini. Sebagai tambahan, kami tidak terlibat dalam diskusi dengan IPP sehubungan dengan Transaksi dan kami tidak terlibat dalam komunikasi ataupun interaksi apapun dalam mencapai konsensus mengenai persyaratan dan kondisi transaksi tersebut. Manajemen IPP/MBS menyatakan bahwa seluruh informasi material yang menyangkut Circus Water Park telah diungkapkan seluruhnya kepada Y&R dan tidak ada pengurangan atas fakta-fakta yang penting.

Halaman - 46


9

KUALIFIKASI PENILAI USAHA Penilai Usaha yang menandatangani laporan penilaian kelayakan usaha ini merupakan Penilai Usaha bersertifikat MAPPI dengan perijinan sebagai berikut: Ijin Penilai STTD

: No. B-1.08.00044 : No. 03/PM.STTD-P/B/2006

Halaman - 47

SKB CircusWaterpark

Recommend Documents