DIPLOMADO DE TASACION INMOBILIARIA Pontificia Universidad Católica de Chile
Coordinadora : Katherine Yates Ayudante: David Aviles Aviles
DEFINICION TASACION: Opinión informada acerca del valor de un inmueble basada en un conjunto de cálculos técnicos
“
”
El valor de tasación es la estimación metodológica del valor de mercado de un bien ante una eventual venta, en condiciones normales de mercado al momento del estudio. buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles disponibles la tasación Saber buscar, es un problema de información . Tasador, es un analista de la información de mercado. En cada valoración, el tasador tasador se enfrenta a un sinfín de toma de de decisiones.
PRINCIPIOS METODOS
VARIABLES de valoración valorac ión ENFOQUES de tasación
Fuentes de Información
CBR (Registro de Ventas Reales) Corredores de Propiedades Prensa Local Mercado Informal Observaciones de Terreno Bases de Datos Personales Tasaciones Remates Internet Etc.
Principio n 1: MAYOR Y MEJOR USO Uso más razonable, probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.
Probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador. Legalmente posible, es decir, que el uso esté permitido por la normativa
urbanística y cualquier otra ley. Físicamente posible ubicar ese uso en el inmueble a valorar.
Financieramente rentable
Principio n 1: MAYOR Y MEJOR USO
De este principio va a depender En el caso de las construcciones : - Valorarla vacía, tal como esta. - Valorarla considerando una inversión de mejora - Valorarla considerando una inversión de cambio de uso. - Valorarla considerando su demolición y valor como terreno. En el caso de los terrenos : - Valorarlo como suelo rural. - Valorarlo como terreno para una vivienda individual. - Valorarlo en base a su potencial inmobiliario . “
”
Principio n 2: VALOR RESIDUAL
El costo final de un producto cualquiera es la suma de los costos de cada uno de sus componentes. Costo de Construcción
+
Valor Suelo
+
Obra Complementaria
El valor de un componente de la propiedad depende de su contribución al valor total de ella.
Principio n 3: SUSTITUCION
El valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares características sustitutivas de aquel.
Ej:
Departamentos, condominios de viviendas o parcelas. Existen técnicas de homogeneización que permitan comparar inmuebles que no sean exactamente semejantes yo equivalentes.
Principio n 4: ANTICIPACION
El valor de mercado es el valor presente, anticipado, de la totalidad de los beneficios futuros derivados de la propiedad. Ej: Arriendo que se obtiene de una propiedad. Cuando este se desconoce, se puede obtener aplicado P.Sust.
Principio n 5: TEMPORALIDAD
El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
-
El mercado es variable. - Depreciación física, económica. Funcional. - Momento económico del país. - Cambios urbanísticos, tendencias. Esto lleva a: Retasar cada 2 años aprox. Utilizar Ref. de mercado de OFERTA, no mas de 1 año. Utilizar Ref. de mercado de CV, no mas de 2 años.
Principio n 6: FINALIDAD
La finalidad de la tasación condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Precio venta, es el mejor precio que alguien estaría dispuesto a pagar por el
bien tasado. Precio renta tiene mayor importancia y la vida útil remanente y la durabilidad
económica Contrato de seguros , tienen mayor importancia las características que
signifiquen riesgos de destrucción o deterioro de la propiedad.
Principio n 7: PRUDENCIA
Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
Principio n 8: TRANSPARENCIA El informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizada.
PRINCIPIO P. Valor Residual
P. Sustitución
P. Anticipación
METODO
M. COSTO DE REPOSICIÓN
M. COMPARACIÓN
M. CAPITALIZACIÓN DE RENTAS ESPERADAS M. RESIDUAL DINÁMICO M. I.L.E.E.
METODO
TIPO DE BIEN - Viviendas de lujo
M. Costo de Reposición M. de Comparación M. Capitalización de rentas esperadas M. Residual Dinámico M. Inmueble Ligado a Explotación Económica
- Industria - Viviendas, deptos - Oficinas - Parcelas - Oficinas - Locales Comerciales - Terrenos - Edificios - Hotel, Estadio, Cine, etc.
PROCEDIMIENTOS 0. Genera ENCARGO
E. Financiera
1. Asignación TASADOR
EMPRESA
2. INVESTIGACIÓN
TASADOR
Contacto y verificación. Antecedentes Legales Antecedentes Municipales :
EXPEDIENTE NORMATIVA EXPROPIACIÓN
PROCEDIMIENTOS Antecedentes Legales Escritura:
Deslindes Foja N Año Rol
°
Rol
Avalúo fiscal Deuda de contribuciones Clasificación
PROCEDIMIENTOS Antecedentes Municipales: Expediente Municipal Recepción Final:
N /fecha Sup. Aprobada
°
Permiso de Edificación:
N /fecha Sup. Terreno Rol Sup. Aprobada Leyes aplicadas
°
PROCEDIMIENTOS Plan Regulador
- Análisis de construcciones posteriores
- Análisis de expropiaciones
PROCEDIMIENTOS 3. VISITA
Verificación datos recopilados. Detectar anomalías. Descripción física (fotos y apuntes)
4. ANALISIS ENTORNO Grado de consolidación. Nivel de renta Infraestructuras Equipamiento Comunicaciones
TASADOR
TASADOR
PROCEDIMIENTOS 5. ANALISIS MERCADO
Características de la oferta Características de la demanda
6. Elaboración INFORME
TASADOR
Procesa toda la información recopilada VALOR Concluye
TASADOR
PROCEDIMIENTOS 7. VISADO
Coherencia y consistencia en producto final.
8. ENTREGA
EMPRESA
EMPRESA
Correo electrónico y físico
9. VISADO BANCO
E. Financiera
10. SER. POST-VENTA
EMPRESA
