DIKLAT FUNGSIONAL KEAHLIAN DASAR PENILAI PBB
BPPK – PUSDIKLAT PERPAJAKAN Direktorat PBB DAN BPHTB Tanggal 3 April s/d 18 Mei 2006
MATERI PELATIHAN
•
APLIKASI TEKNIS PENILAIAN
1. APLI APLIKA KASI SI BA BANK NK DA DATA TA PA PASA SAR R PRO PROPE PERT RTII (BDNPP) 2. OTOM OMA ASI PE PENI NILA LAIA IAN N NJ NJOP BU BUMI 3. DA DAFT FTAR AR BI BIAY AYA A KO KOMP MPON ONEN EN BA BANG NGUN UNAN AN (D (DBK BKB) B)
PENDAHULUAN
• PBB • PENGERTIAN NJOP • NJOP BUMI • NJOP BANGUNAN
PENGERTIAN NJOP
• Nilai Jual Objek Pajak : adalah harga rata-rata
yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
JENIS PENILAIAN
• PENILAIAN MASSAL • PENILAIAN INDIVIDUAL
PENILAIAN OBJEK PBB
• Kegiatan Direktorat Jenderal Pajak untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang akan dijadikan dasar pengenaan pajak, dengan menggunakan pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan kapitalisasi pendapatan.
penjelasan … Penilaian Massal : Penilaian yang sistematis untuk sejumlah objek pajak yang dilakukan pada saat tertentu secara bersamaan dengan menggunakan suatu prosedur standar yang dalam hal ini disebut Computer Assisted Valuation (CAV).
Penilaian Individual : Penilaian terhadap objek pajak dengan cara memperhitungkan semua karakteristik dari setiap objek pajak.
PENILAIAN INDIVIDUAL
• ATURAN • PETUNJUK PELAKSANAAN DAN PETUNJUK TEKNIS • OBJEK YANG DINILAI
PENILAIAN INDIVIDUAL Penilaian Individual diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat khusus,antara lain : • • • • • • • •
Jalan tol Pelabuhan laut/sungai/udara Lapangan golf Industri semen/pupuk PLTA, PLTU, PLTG Pertambangan perkebunan,perhutanan Tempat rekreasi Objek pajak tertentu,seperti rumah mewah,pompa bensin,jalan tol,
PENILAIAN MASSAL
• BUMI DGN ZNT • BANGUNAN DENGAN CAV (DBKB 2000)
PENDUKUNG PENILAIAN MASSAL
• NJOP BUMI DENGAN BDNPP • NJOP BANGUNAN DENGAN DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN, HARGA RESOURCES, UPAH DAN BIAYA
NJOP NILAI = PASAR ? •
Nilai Jual Objek Pajak : adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
Nilai Pasar didefinisikan sebagai perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam satu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hatihati dan tanpa paksaan. •
DATA HARGA JUAL
Data Harga Jual Data/informasi mengenal jual beli tanah dan/atau bangunan yang didapat dari sumber pasar dan sumber lainnya seperti Camat PPAT, Notaris PPAT, aparat desa/kelurahan, iklan media cetak, dan lain-lain.
PENDEKATAN PENILAIAN
• PENDEKATAN BIAYA • PENDEKATAN DATA PASAR • PENDEKATAN PENDAPATAN
penjelasan… Pendekatan Biaya • Cara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut pada waktu penilaian dilakukan dikurangi dengan penyusutannya. Pendekatan Data Pasar • Cara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang telah diketahui harga jualnya, dengan memperhatikan antara lain faktor letak, kondisi fisik, waktu, fasilitas, dan lingkungan. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan • Cara penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan mengkapitalisasi pendapatan bersih 1 (satu) tahun dari objek pajak tersebut.
METODE PENILAIAN (UU NO 12 TAHUN 1985 Tentang PBB jo UU No.12 TAHUN 1994)
•
Perbandingan harga dengan objek pajak lain yang sejenis, adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
•
Nilai perolehan baru, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.
•
Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.
Perbandingan Harga Dengan Objek Pajak Lain Yang Sejenis,
Aturan Pelaksanaan: – SE-16/PJ.6/2003 tentang Peningkatan Kualitas Peta Digital dan Pembentukan Bank Data Nilai Pasar – SE-06/PJ.6/1999 tentang Pelaksanaan Analisa Penentuan Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Nilai Indikasi Rata-rata sebagai dasar Penentuan NJOP Tanah – SE-09/PJ.6/2003 tentang Penerapan NJOP sama Dengan Nilai Pasar – SE-01/PJ.6/2002 tentang Pelaksanaan Analisis Assessment Sales ratio
NILAI PEROLEHAN BARU Aturan Pelaksanaan: – KEP-533/PJ/2000 tentang SISMIOP – SE-27/PJ.6/2001 tentang Penyempurnaan petunjuk teknis penilaian bangunan menggunakan DBKB
NILAI JUAL PENGGANTI Aturan Pelaksanaan: – KEP-16/PJ.6/1998 tentang Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan – SE-21/PJ.6/1999 perihal Petunjuk pelaksanaan KEP-16/PJ.6/1998 khusus untuk pengenaan PBB Sektor Perkebunan
DEFINISI UMUM
•
ZNT
•
NIR
•
Objek Acuan
•
KLASIFIKASI
ZONA NILAI TANAH (ZNT) • Zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi RataRata yang dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satu satuan wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok.
NILAI INDIKASI RATA-RATA (NIR) Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) • Nilai Pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona nilai tanah. Objek Acuan • Suatu objek yang mewakili, dari sejumlah objek yang serupa/sejenis yang nilainya telah diketahui, dan telah berfungsi sebagai objek acuan dalam melakukan penilaian objek khusus secara individual.
NJOP BUMI
• FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI • LOKASI • AKSESIBILITAS • FISIK • Peruntukan/Pemanfaatan • Kondisi lingkungan
NJOP BANGUNAN • CAV (COMPUTER ASSISTED VALUATION) Penilaian dengan bantuan komputer : Proses penilaian yang menggunakan bantuan komputer dengan kriteria yang sudah ditentukan.
• APLIKASI DBKB 2000
OBJEK PAJAK Yang menjadi Objek Pajak Bumi dan Bangunan adalah : Bumi dan Bangunan Bumi adalah Permukaan Bumi yang meliputi Tanah dan Perairan Pedalaman Serta Laut Wilayah Indonesia, dan Tubuh Bumi yang ada dibawahnya (pasal 1 angka 1) Bangunan adalah konstruksi teknik yg ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau Perairan (pasal 1 angka 2) Objek Pajak dibagi Atas : 1. Objek Pajak Umum (Standar dan Non Standar) 2. Objek Pajak Khusus
OBJEK PAJAK UMUM A. OBJEK PAJAK UMUM Objek Pajak Umum adalah objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria-kriteria tertentu. Objek pajak umum terdiri atas : 1. Objek Pajak Standar Objek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut : Tanah : 10.000 m2 Bangunan : Jumlah lantai 4 Luas bangunan : 1.000 m2 2. Objek Pajak Non Standar Objek Pajak Non Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi salah satu dari kriteria-kriteria sebagai berikut : Tanah : > 10.000 m2 Bangunan : Jumlah lantai > 4 Luas bangunan : > 1.000 m2
OBJEK PAJAK KHUSUS B. OBJEK PAJAK KHUSUS Objek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki konstruksi khusus atau keberadaannya memiliki arti yang khusus seperti : lapangan golf, pelabuhan laut, pelabuhan udara, jalan tol, pompa bensin dan lain-lain.
Penilaian objek pajak bangunan khusus diatur lebih detail dengan Surat Edaran Dirjen Pajak nomor SE16/PJ.06/2003 meliputi bangunan bandara, dermaga, menara pemancar/telekomunikas, silo, tangki dan pipa
FUNGSI BDNPP • ALAT BANTU PEMBENTUKAN ZNT
CARANYA : 1. MENGUMPULKAN (DATA COLLECTING) 2.
MENGANALISIS
3.
MENYAJIKAN HASIL
UNSUR-UNSUR POKOK SISMIOP • SISMIOP terdiri atas 5 (lima) unsur yaitu NOP, Blok, ZNT, DBKB, dan Program Komputer.
