Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) A. Filosofi Pajak Bumi dan Bangunan
Landasan Filosofi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah sebagai berikut: a)
Bahwa pajak merupakan sumber penerimaan negara yang penting bagi pelaksanaan dan peningkatan pembangunan nasional untuk meningkatkan kemakmuran dan kesejahteraan rakyat, oleh sebab itu perlu peningkatan peran serta masyarakat,
b)
Bahwa bumi dan bangunan memberikan keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang/badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat darinya, oleh sebab itu wajar apabila kepada mereka diwajibkan
memberikan
sebagian
dari
manfaat
atau
kenikmatan
yang
diperolehnya kepada negara melalui pajak. B. Pengertian
Menurut Direktorat Jendral Pajak Kementrian Keuangan Republik Indonesia, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. Sedangkan berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tanggal 9 November 1994, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan/atau bangunan. PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan/atau bangunan. Keadaan subyek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak.
C. Objek PBB
Objek PBB adalah bumi dan/atau bangunan, dimana pengertian bumi dan/atau bangunan adalah sebagai berikut : Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia, dan tubuh bumi yang ada dibawahnya. Bangunan, adalah kontruksi teknik yang di tanam atau di lekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan. Termasuk dalam pengertian bangunan adalah : Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik dan emplesemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut.
Jalan tol
Kolam renang
Pagar mewah
Tempat olahraga
Galangan kapal, dermaga
Taman mewah
Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak
Fasilitas lain yang memberikan manfaat.
Tidak semua objek bumi dan bangunan akan dikenakan PBB, ada juga objek yang di kecualikan dari pengenaan PBB adalah apabila sebagai berikut :
Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan,
Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu,
Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum di bebani suatu hak,
Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik,
Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan ( UU PBB Pasal 3 ayat 1 ).
Objek
pajak
yang
digunakan
oleh
negara
untuk
penyelenggaraan
pemerintahan, penentuan pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah. Adapun jenis-jenis objek Pajak Bumi Dan Bangunan, yaitu: 1.
Objek Pajak Umum yaitu objek pajak yang memiliki kriteria konstruksi bangunan umum dengan luas tanah berdasarkan kriteria tertentu. Objek pajak umum sendiri dibedakan menjadi: Objek pajak standar, kriteria untuk objek pajak ini adalah:
Luas tanah ≤ 10.000 m²
Jumlah lantai bangunan ≤ 4 lantai
Luas bangunan ≤ 1000 m²
Objek pajak non standar, kriterianya ialah:
Luas tanah ≥ 10.000 m²
Jumlah lantai bangunan ≥ 4 lantai
Luas bangunan ≥ 1000 m²
2.
Objek Pajak Khusus yaitu objek pajak yang memiliki kriteria konstruksi bangunan khusus. Kriteria bangunan khusus ditinjau dari segi bentuk, material pembentuk dan keberadaannya yang memiliki arti khusus. Contoh objek pajak khusus adalah pelabuhan, Bandar udara, jalan tol, tempat wisata, dan lain-lain.
D. Subjek PBB
Menurut Pasal 4 UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No.12 Tahun 1994, yang menjadi subjek PBB adalah orang atau badan yang secara nyata : a.
mempunyai hak atas bumi/tanah, dan/atau;
b.
memperoleh manfaat atas bumi/tanah dan/atau;
c.
memiliki, menguasai atas bangunan dan/atau;
d.
memperoleh manfaat atas bangunan. Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak
menurut UU PBB. Apabila suatu objek pajak tidak diketahui secara jelas siapa yang akan menanggung pajaknya maka yang menetapkan subjek pajak sebagai wajib pajak adalah Direktorat Jenderal Pajak. Penetapan ini ditentukan berdasarkan bukti-bukti :
Apakah ada perjanjian antara pemilik dan penyewa yang mengatur ?
Siapa yang menanggung kewajiban pajaknya ?
Dan siapa yang secara nyata mendapat manfaat atas bidang tanah dan bangunan tersebut?
E. Cara Mendaftarkan Objek PBB
Orang atau Badan yang menjadi Subjek PBB harus mendaftarkan Objek Pajaknya ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) atau Kantor Pelayanan Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) yang wilayah kerjanya meliputi letak objek tersebut, dengan menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) yang tersedia gratis di KPP Pratama, KP PBB atau KP2KP setempat.
F.
Dasar Pengenaan PBB
Dasar Pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya. Penentuan NJOP ini dilakukan dengan melakukan penilai terhadap objek pajak baik yang dilakukan secara masal atau individual. Istilah NJOP ini telah luas beredar di masyarakat bahwa NJOP sama dengan nilai transaksi atau dianggap sebagai harga dasar tanah, terutama apabila terjadi pembebasan tanah atau apabila masyarakat menawarkan tanahnya untuk di jual dengan berpedonan pada NJOP yang tercantum dalam SPPT PBB. Secara tegas Undang-Undang No 12 tahun 1994 menjelaskan yang dimaksud dengan NJOP mempunyai pengertian sebagai berikut: “ Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual objek pajak pengganti ”. G. Penentuan NJOP
Penentuan besarnya NJOP adalah proses penting mengingat NJOP ini yang akan menentukan besarnya pajak yang di bayar oleh masyarakat. Dalam Keputusan Direktur Jenderal No. 16/PJ.6/1998 tanggal 30 Desember 1998 dijelaskan bagaimana menentukan besarnya NJOP untuk setiap sektor PBB. Dalam Keputusan tersebut diatur sebagai berikut : 1. NJOP atas Sektor Pedesaan/Perkotaan Sektor Pedesaan/Perkotaan adalah Obyek PBB yang meliputi kawasan pertanian, perumahan, perkantoran, pertokoan, industri serta obyek khusus perkotaan.
Besarnya NJOP atas obyek pajak sektor pedesaan/ perkotaan ditentukan sebagai berikut:
Obyek Pajak berupa tanah adalah sebesar nilai konversi setiap Zona Nilai Tanah (ZNT) ke dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual permukaan bumi (tanah) sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998.
Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya pembangunan baru setiap jenis bangunan bangun an setelah dikurangi pen yusutan fisik berdasarkan metode penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual bangunan sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998.
2. NJOP atas Sektor Perkebunan Sektor Perkebunan adalah Obyek PBB yang meliputi areal pengusahaan benih, penanaman baru, perluasan, perubahan jenis tanaman, keragaman jenis tanaman termasuk sarana penunjangnya. Besarnya NJOP atas obyek pajak sektor perkebunan ditentukan sebagai berikut:
Areal kebun adalah sebesar NJOP berupa tanah ditambah dengan Jumlah Investasi Tanaman Perkebunan sesuai dengan Standar Investasi menurut umur tanaman,
Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan perkebunan adalah sebesar NJOP berupa tanah sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya,
Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya pembangunan baru setiap jenis bangunan bangun an setelah dikurangi pen yusutan fisik berdasarkan metode penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual bangunan sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998.
3. NJOP atas Sektor Kehutanan Sektor Kehutanan adalah Obyek PBB yang meliputi areal pengusahaan hutan dan budidaya hutan. Besarnya NJOP atas obyek pajak sektor kehutanan ditentukan sebagai berikut:
Areal hutan adalah sebesar NJOP berupa tanah ditambah dengan Jumlah Biaya Pembangunan Hutan Tanaman Industri menurut umur tanaman,
Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan hutan adalah sebesar NJOP berupa tanah sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya,
Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya pembangunan baru setiap jenis bangunan bangun an setelah dikurangi pen yusutan fisik berdasarkan metode penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual bangunan sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998.
4. NJOP atas Sektor Pertambangan Sektor
Pertambangan
adalah
Obyek
PBB
yang
meliputi
areal
usaha
penambangan bahan-bahan galian dari semua golongan yaitu bahan galian strategis, bahan galian vital dan bahan galian lainnya. 5. NJOP atas Sektor Perikanan Usaha Bidang Perikanan adalah semua usaha perorangan atau badan yang memiliki ijin usaha untuk menangkap atau membudidayakan sumber daya ikan, termasuk semua jenis ikan dan biota perairan lainnya serta kegiatan menyimpan, mendinginkan atau mengawetkan ikan untuk tujuan komersial. Besarnya NJOP atas obyek pajak usaha bidang perikanan laut ditentukan sebagai berikut:
Areal penangkapan ikan adalah 10 x hasil bersih ikan dalam satu tahun sebelum tahun pajak berjalan,
Areal pembudidayaan ikan adalah 8 x hasil bersih ikan dalam satu tahun sebelum tahun pajak berjalan,
Areal emplasemen dan areal lainnya adalah sebesar NJOP berupa tanah sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya,
Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi biaya pembangunan baru setiap jenis bangunan bangun an setelah dikurangi pen yusutan fisik berdasarkan metode penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual bangunan sebagaimana diatur dengan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 523/KMK.04/1998.
6. NJOP atas Objek Pajak yang Bersifat Khusus Obyek Pajak Khusus adalah obyek pajak yang memiliki jenis konstruksi khusus baik ditinjau dari segi bentuk, material pembentuk maupun keberadaanya memiliki arti khusus seperti: lapangan golf, pelabuhan laut, pelabuhan udara, jalan tol, pompa bensin, dan lain-lain. Besarnya NJOP atas obyek pajak yang bersifat khusus ditentukan sebagai berikut:
Areal tanah adalah sebesar NJOP berupa tanah di sekitarnya dengan penyesuaian seperlunya,
Areal perairan untuk kepentingan pelabuhan, industri, lapangan golf serta tempat rekreasi adalah sebesar nilai jual yang ditentukan berdasarkan korelasi garis lurus ke samping dengan klasifikasi NJOP permukaan bumi berupa tanah sekitarnya,
Areal perairan untuk kepentingan PLTA adalah sebesar 10 x (10% dari Hasil bersih dalam satu tahun sebelum tahun pajak berjalan),
Obyek Pajak berupa bangunan adalah sebesar nilai konversi baru setiap jenis bangunan setelah dikurangi penyusutan fisik berdasarkan metode penilaian ke dalam klasifikasi, penggolongan dan ketentuan nilai jual bangunan sebagaimana
diatur
523/KMK.04/1998.
dengan
Keputusan
Menteri
Keuangan
Nomor
H. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota setinggi-tingginya Rp 12.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut : 1. Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak. 2. Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak lainnya. I.
Dasar Penghitungan PBB
Dasar penghitungan PBB adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya persentase NJKP adalah sebagai berikut : 1. Objek pajak perkebunan adalah 40% 2. Objek pajak kehutanan adalah 40% 3. Objek pajak pertambangan adalah 40% 4. Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):
J.
apabila NJOP-nya≥ NJOP-nya≥ Rp1.000.000.000,00adalah 40%
apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%
Tarif PBB dan Rumus Penghitungan PBB
Besarnya tarif PBB adalah 0,5% Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP 1. Jika NJKP = 40% x (NJOP (NJOP - NJOPTKP), NJOPTKP), maka besarnya PBB
= 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP) = 0,2% x (NJOP-NJOPTKP) 2. Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP), maka besarnya PBB = 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP) = 0,1% x (NJOP-NJOPTKP) K. Tempat Pembayaran PBB
Wajib Pajak yang telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), Surat Ketetapan Pajak (SKP) dan Surat Tagihan Pajak (STP) dari KPP Pratama atau disampaikan lewat Pemerintah Daerah harus melunasinya tepat waktu pada tempat pembayaran yang telah ditunjuk dalam SPPT yaitu Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro. L. Saat Yang Menentukan Pajak Terutang
Saat yang menentukan pajak terutang adalah adalah keadaan Objek Pajak pada tanggal 1 Januari. Dengan demikian segala mutasi atau perubahan atas Objek Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya. Contoh: A menjual tanah kepada B pada tanggal 2 Januari 2010. Kewajiban PBB Tahun 2010 masih menjadi tanggung jawab A. Sejak Tahun Pajak 2011 kewajiban PBB menjadi tanggung jawab B. Perubahan atas Objek Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya. M. Hak-Hak Yang Dimiliki Oleh Wajib PBB
1.
Pengurangan Pajak Bumi Dan Bangunan / PBB.
Jika wajib pajak tidak sanggup / tidak mampu membayar PBB dengan alasan seperti tidak mampu, dan lain sebagainya dapat memohon pengurangan ke KPBB atau KPP Pratama. Surat permohonan pengurangan Pajak disampaikan selambatlambatnya 3 bulan sejak diterima SPPT PBB. Jika dalam 3 bulan sejak permohonan pengurangan diterima belum ada jawaban, maka permohonan wp dianggap diterima / dikabulkan. Permohonan pengurangan pajak bumi dan bangunan tidak mengurangi atau menunda waktu pembayaran atau pelunasan PBB. 2.
Keberatan Pajak Bumi Dan Bangunan / PBB Bila menurut wajib pajak ada yang tidak sesuai antara data seperti NJOP, luas tanah dan atau bangunan pada SPPT yang diterimanya, maka dapat mengajukan keberatan ke KP PBB atau KPP Pratama. Surat pengajuan atas keberatan wajib pajak atas SPPT S PPT yang diterima paling lambat diajukan 3 bulan sejak SPPT PBB diterima WP. KPBB / KPP Pratama memiliki batas waktu 12 bulan atas keberatan wajib pajak atas SPPT yang diterima. Jika dalam tempo 12 bulan tidak ada jawaban maka keberatan WP dianggap diterima / dikabulkan.
N. Sanksi Perpajakan Pajak Bumi Dan Bangunan / PBB
Apabila wajib pajak PBB tidak melunasi pembayaran PBB sesuai dengan batas waktu yang telah ditetapkan maka wajib pajak dapat dikenai sanksi denda administrasi sebesar 2% perbulan maksimal selama 24 bulan berturut-turut atau total denda administrasi sebesar 48%. Media pemberitahuan pajak yang terutang melewati batas waktu yang terlah ditetapkan adalah dengan Surat Tagihan Pajak (STP). Jika dalam waktu 30 hari setelah STP terbit belum ada pembayaran dari WP, maka dapat diterbitkan Surat Paksa (SP) sesuai dengan pasal 13.
