Nuevos Criterios de Tasacion de Inmuebles PDF

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NUEVOS CRITERIOS DE TASACIÓN DE INMUEBLES

Norma Estela Ferreyra 3

Año del Copyright 2008 –ISBN 978-0-557-30514-8 4

CONSIDERACIONES PRELIMINARES: Como sabemos, existen varios tipos de inmuebles. Por ejemplo, según el lugar donde se encuentren, podemos decir que hay inmuebles urbanos, suburbanos y rurales, con las características propias de cada sitio. Según sus características, pueden presentarse como lotes baldíos o con mejoras. Con referencia a su destino, los hay residenciales, comerciales, industriales, etc., abarcando una gran variedad. Y de acuerdo con su condición particular, si se trata de edificios, pueden estar sujetos al régimen de Propiedad Horizontal o estar afectados a una servidumbre de paso, entre otras situaciones que deberemos considerar. El tasador deberá dar su informe, analizando cada aspecto del inmueble en particular y relacionándolo, en primer lugar, con su destino y de acuerdo con ello, valorar su funcionalidad. Asimismo, deberá tener en cuenta la zona de influencia en cuanto a la situación económica y social de su entorno, los servicios que se le proveen, tanto en el área sanitaria, policial, de comunicaciones, comercial, educativa, de limpieza, alumbrado, etc. Si se trata de un inmueble con mejoras, debe tener en cuenta la antigüedad de las mismas, su estado, la calidad de los materiales y mano de obra utilizados y el aprovechamiento en 5

relación al terreno donde se ha desarrollado la misma. Todo esto, hace de cada tasación, un acto individual y único, a pesar de las consideraciones generales que deberán tenerse en cuenta.

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FINALIDAD DE LA TASACIÓN

Hay muchas razones para solicitar un informe de tasación. Por ejemplo, puede pedirlo el propietario, para estimar el precio de locación del inmueble o de venta del mismo, puede ser requerido por un Banco o cualquier otra entidad para otorgar un crédito, o por un particular para la partición de un condominio, o como base de una transacción comercial, o por un juez, para resolver un asunto judicial, para fijar honorarios profesionales, etc. Aquí, cabe preguntarse, si el motivo por el que se pide la tasación, debería tener alguna influencia en el resultado del avalúo. Y encontraremos dos posturas opuestas, o sea, quienes opinan que sí y quienes niegan que esto deba considerarse. En mi opinión, el tasador debe manejarse con objetividad y por lo tanto, el motivo por el cual debe realizar el informe no debe tener influencia en los resultados. Vale decir, que si un informe se pide para otorgar un crédito, no por esto, debe el tasador restarle valor al bien para cubrir los riesgos de esa operación comercial, sino que es el solicitante del informe quien debe considerar en qué proporción del avalúo, otorgará el crédito. Pero sabemos que en la práctica, eso no suele suceder de este modo. 7

O sea, aún cuando las razones por las que se pide el informe sean subjetivas, esto no debería afectar el resultado de la tasación, porque no se me ocurre pensar que cuando vamos a una tienda a comprar un traje, el vendedor nos preguntará para qué lo usaremos y si es para trabajar nos cobrará menos que si lo usáramos para ir al cine. Es decir, que los bienes cambiaran el valor según su destino. Eso es absurdo, porque el valor depende entre otras cosas, de costos de materiales y manufactura, que nada tienen que ver con motivaciones subjetivas. Pero veamos un caso muy particular, que es cuando se solicita el avalúo de un inmueble a los fines de ponerle precio a la locación del mismo o viceversa, considerando al valor locativo como una renta del capital. Porque a mi juicio, el precio de la locación no depende únicamente del valor del inmueble, sino de otros factores, como pueden ser: leyes especiales, necesidades habitacionales, situación económica del país, etc. Y si analizamos el mercado inmobiliario, vamos a llegar a la conclusión de que la oferta y la demanda para la venta de un inmueble, no es la misma que para su locación. Lo que ya sería suficiente para hacer variar el informe de tasación, según se trate de evaluar una cosa o la otra. No estoy negando que el valor de locación no pueda relacionarse con el valor del inmueble. De hecho que en los países con estabilidad y donde no hay carencias de viviendas, el mercado encuentra más relación entre los valores de 8

la renta del capital, que representa el inmueble, con respecto a su valor locativo. Simplemente digo, que al variar los mercados respecto de la oferta y la demanda, también varía la tasación según se trate de venta o de alquiler del inmueble. Pero aquí, no hay distintos motivos para tasar, sino que hay dos tasaciones diferentes (valor de venta y valor de alquiler).Porque en países inestables esos valores no están íntimamente relacionados. Hay que considerar además, que aún tratándose del mismo inmueble, quien pretende alquilarlo, tiene una visión diferente que aquel que quiere comprarlo. Tanto es así, que si realizáramos una encuesta a los locadores y les preguntáramos, si de ser posible, comprarían el inmueble que están alquilando, no sería de extrañar que prevalecieran las respuestas negativas, ya que como dije anteriormente, la óptica del locador es diferente a la del comprador. Y esto sucede porque quien alquila sabe que su permanencia en ese inmueble no es definitiva, aunque la locación dure mucho tiempo y quién pretende ser propietario, lo hace con fines de permanencia, es decir, su propósito es perdurable aún cuando lo venda en poco tiempo. En países como el nuestro, la oferta y la demanda respecto de la venta y de la locación son diferentes, porque existen motivos sociales como el desempleo, los magros salarios, las leyes especiales que rigen la materia, etc. que hacen variar las expectativas de rentabilidad para arriba o para abajo, según los casos. 9

DURACIÓN DEL INFORME DE TASACIÓN

La tasación vale para el momento preciso en que se la solicita porque el mercado argentino varía permanentemente, o se que se rige por el principio de temporalidad Si se trata de un informe solicitado judicialmente para dictar sentencia, tendrá validez entre las partes, cuando ésta quede firme. Y seguirá teniendo valor, siempre que a alguna de las partes no solicite otro avalúo para actualizar el valor, que le sea concedido por el juez. Esto sucede cuando hay causas fundadas, es decir, cuando el proceso judicial se prolonga demasiado, o cuando por otro motivo el mercado inmobiliario ha variado en forma significativa. ¿Es posible que los aspectos que sirven de base para el avalúo se modifiquen en breve tiempo? La respuesta es sí. Existen circunstancias que pueden hacer variar el valor de un inmueble en forma inmediata. Por ejemplo, una catástrofe. Todos recordamos lo ocurrido en San Carlos Minas, Provincia de Córdoba, donde sin lugar a dudas el valor de los inmuebles de la zona cayó considerablemente, después de la avalancha de agua y barro que sepultó a muchas viviendas y habitantes. Otro acontecimiento, referido a nuestra Provincia y que hizo variar de un día para el otro, el valor de los 10

inmuebles, fue la erradicación de la villa denominada “El Pocito”, ya que el precio de los inmuebles aledaños a la zona donde estaba ubicada, aumentó muchísimo y de forma inmediata. También pueden hacer variar el avalúo en forma rápida, los asientos ilegales de viviendas en las adyacencias del inmueble. O los asientos legales de villas miserias que son erradicadas e implantadas en un sector poblado, por los organismos oficiales. Otro ejemplo, es cuando se establece en el lugar, una industria contaminante o nociva para la salud de los habitantes de la zona, en donde el inmueble está radicado. Por ello, en países sin estabilidad económico-social, el avalúo no puede ni debe tener una duración determinada ni establecida, ya que es razonable que sea válida para la ocasión en que fue solicitado y es el interesado quien debe verificar si esas condiciones permanecen o fueron alteradas, a los fines de solicitar o no, un nuevo informe. También las variables económicas pueden hacer variar las tasaciones. De modo que el tiempo de validez de una tasación depende de muchos factores, pero por lo general es breve. Las tasaciones no se actualizan por ningún índice, sino que necesariamente, se debe hacer otra tasación

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¿CUÁL ES EL PROFESIONAL IDÓNEO PARA TASAR INMUEBLES? No hay duda que cuando se solicita un informe de tasación, lo que se quiere, es que se tengan en cuenta, en forma seria y responsable todos los factores que inciden sobre el inmueble y que nos lleven a calcular su justo precio. Por ese motivo, quien la realice debe ser un profesional idóneo. En este sentido, vamos a aceptar que tanto los Arquitectos, los Ingenieros, los Corredores Inmobiliarios o los Martilleros, son aptos para la tarea, mientras tenga matrícula que lo habilita. No voy a cometer el error de algunos autores, que consideran que el ingeniero, o arquitecto tienen mayor aptitud para tasar un inmueble. Tampoco el de quienes opinan que la tienen, exclusivamente, los Martilleros o los Corredores Inmobiliarios. Lo que sí puedo afirmar, es que los profesionales tienen distintos enfoques y puntos de vistas que, muchas veces, es conveniente integrar y complementar. Los Ingenieros Civiles, por lo general, suelen brindar su informe basados en los costos de construcción, considerando el estado de conservación y su depreciación por el transcurso del tiempo, desde que el inmueble fue construido, reconociendo y 12

valorando los defectos y vicios que éste pueda ocultar, en su estructura y construcción. Por su parte, los Arquitectos podrán el acento en la funcionalidad, el diseño arquitectónico, la estética del inmueble, considerando a la vez, el costo y la depreciación del mismo. El Corredor Inmobiliario y el Martillero basarán su informe en el mercado, es decir en la oferta y la demanda, pero se asesorará sobre costos y calidad constructiva, si el caso lo requiere. El Martillero Judicial, además, es conocedor de los precios de venta por Subasta, un mercado pequeño, pero que también es válido a la hora de considerar las estadísticas. Ellos conocen el mercado a la perfección ya que esta tarea forma parte de su actividad profesional, diaria. Pero, por lo general, los tasadores profesionales, suelen exagerar la importancia que tienen las estadísticas, realizadas sobre ventas o alquileres reales, que brindan un informe general sobre supuestos precios obtenidos en la zona, casi imposibles de poder verificar. Aquí la primera pregunta es: ¿Cuánto de realidad tienen los datos obtenidos por consultas verbales o por avisos publicitarios? Si tomamos a los avisos de los periódicos, veremos que sólo expresan un deseo o un simple anhelo: “vender a un determinado precio”. Pero como avisos son meras expectativas, por lo general demasiado optimistas, donde no se 13

consideran las transacciones reales, que muchas veces, gozan de descuentos considerables. ¿Pero el mercado es sólo la oferta? Jamás. Todos sabemos que el mismo inmueble que hace un mes se ofrecía a tal o cual precio, hoy puede haber variado en más o en menos. Y cuando al fin se vende, tal vez, un año más tarde, si es que se vende, descubrimos que la operación se realizó a otro precio, que nada tiene que ver con el último aviso publicado. Lo mismo ocurre con los informes que brindan las inmobiliarias. Porque las ofertas varían tanto y pasan por tantas inmobiliarias, que el precio real de venta del inmueble sólo es conocido por el dueño y el comprador, ni siquiera por el escribano, porque también sabemos, que se escrituran por montos menores, para evadir impuestos o por otros motivos particulares. ¿Y podemos confiar en datos que nos brindan las inmobiliarias? No, porque ellas suelen ocultar los verdaderos montos y no van a brindarnos una prueba suficiente y confiable porque se amparan en el secreto profesional. Y está bien que así sea, porque el tasador no puede, ni debe depender de datos que le brinden los particulares, ni las inmobiliarias, ni otros profesionales. Por otra parte esas operatorias constituyen acciones privadas entre los hombres, protegidas por la Constitución Nacional, que no pueden ni deben ser investigadas por nadie. 14

Disiento totalmente con los que pretender usar métodos a los que denominan científicos, basándose en datos de procedencia incierta. ¿Ustedes imaginan a un tasador preguntando por el vecindario si saben el precio de venta de tal inmueble? ¿O imagina al comprador o vendedor de un inmueble brindándole información a un Tasador? Y los datos de inmobiliarias. ¿Qué tan ciertos son? ¿Confiarán en las personas que le hacen preguntas de este tipo? Mi experiencia, me dice que no son seguros ni confiables y les molesta tener que brindarlos, porque no saben si somos agentes del fisco. Yo creo que no debemos confundir lo que es la estadística con la encuesta. La primera es un procedimiento matemático y sus datos deben ser inobjetables y seguros, la segunda se base en datos de opinión, que no son objetivos sino todo lo contrario, porque nada le impide mentir al encuestado. Cuando una inmobiliaria o un particular nos brindan información, no tenemos la certeza que requieren los datos estadísticos sino que se parecen más a datos para encuestas. Pero para realizar una estadística, como pretenden ciertos autores, tenemos que tener muchos datos (al menos 6) que deben ser verificados y ciertos, pero eso nunca ocurre. Esas son las reglas de tasación que copiamos de Europa y que nos impusieron como procedimiento 15

científico. Método que comenzó a ser citado por autores argentinos, como procedimientos usados para tasar y de modo informativo, pero que en 1985, el GRUPO TINSA, creado en España, lo globaliza para Argentina, Portugal, Francia, Chile y Alemania. Pero si bien en países europeos, esas normas para evaluar podrían ser útiles por su estabilidad económica, nunca lo serían en la Argentina. Con sólo conocer la nómina de países precursores en la aplicación de esas normas, nos damos cuenta de que estamos en un grupo equivocado. En el mercado inmobiliario argentino no existen condiciones económicamente estables para aplicar el método de comparativos. Ni las operaciones son transparentes como para tomarlas en serio. Pero aún logrando esos datos. Tenemos que verificarlos. ¿Se imaginan a los compradores, a los vendedores o a inmobiliarias, brindándonos una copia de la escritura? Y si acaso nos la dieran ¿Sería una prueba sobre el precio real? Pero aquí no termina todo, esos autores pretenden que hagamos un estudio del precio de todos los inmuebles, según la fecha en que se realizó la operación, que además elaboremos una planilla y homologuemos los mismos hasta que lleguemos a un precio promedio por metro cuadrado para una determinada zona. Definitivamente, quienes pretenden basarse en estos datos no pueden hacer estadísticas. Por eso, quienes 16

nos dicen que son el fundamento de un método de investigación científico, no saben de qué hablan. Porque, como dije, las estadísticas forman parte de las matemáticas y se basan en datos que no ofrezcan dudas. Por ejemplo: La estadística dice que de cada 100 muertes, 10 son por causas naturales. Los registros de muerte y sus causas son comprobables y verificables. No hay manera de elaborar estadísticas con datos inciertos como los datos sobre ventas inmobiliarias, aún cuando fueren registrables. Porque lo único que la estadística considera es la verdad comprobada y los tasadores no tenemos acceso a ella. Por otra parte, en las matemáticas, se deben sumar o restar cosas (o datos) iguales. A eso lo sabemos desde que íbamos a primer grado. ¿O acaso 2 lápices más 2 naranjas es igual a 4 lápices? Las personas que mueren de muerte natural tampoco se podrían sumar con las que mueren por paludismo para hacer la estadística del ejemplo anterior. Y entonces me pregunto: ¿Qué estadísticas podemos hacer con inmuebles que no son iguales y que no están en el mismo lugar (aunque estén la zona)? Simplemente, no podemos realizar con ellos operaciones matemáticas. Ni sumarlas para sacar promedios porque son cosas diferentes entre sí. Y en todo caso, el tasador se parecería más a un encuestador, que a un científico, como pretenden ciertos autores. 17

No obstante, considero que algunos datos referenciales pueden serle útiles a los tasadores. Pero serán tenidos en cuenta entre muchísimos otros que surgirán del propio inmueble y de sus circunstancias particulares y zonales. Pero una cosa es que sean de utilidad y otra es que sean la base científica de la tasación. Al considerar la zona, no la tomaremos como un barrio, sino como un cúmulo de sub-zonas dentro de un sector. Por ejemplo, en la zona de Barrio Alberdi de Córdoba, podemos apreciar que hay una Cancha de fútbol, un cementerio, etc. Y estas circunstancias, producen una gran variación en la demanda y por lo tanto en el valor de los inmuebles. Inclusive si tomamos a una cuadra o a la siguiente, puede haber variaciones importantes. En el caso de terrenos baldíos, que corresponden a un loteo con reciente urbanización, dónde sólo varían las dimensiones, la ubicación y la forma de los mismos, se pueden tomar referencias sobre operaciones realizadas u ofertas y hasta pueden ser útiles para tasar, pero aclaro, que “útiles” no quiere decir “científicas”. Porque cuando de mejoras se trata, es válida la frase: “Cada casa es un mundo” y que, traída aquí, sería “Cada inmueble vale por sí”. Para ilustrar esto, vayamos a un ejemplo: Si tomamos inmuebles edificados en una misma vereda, vamos a ver que no valen cada uno, lo que resulta de multiplicar el valor del m2 cubierto depreciado por 18

antigüedad, por la cantidad de metros cubiertos del inmueble, más el valor del terreno que resulte de multiplicar el m2 del lote tipo, por los m2 del terreno donde se edificó el inmueble. Y simplemente, porque la funcionalidad de cada inmueble, su valor estético, entre otras cosas, no son los mismos mismo en todos los casos. Esto podría tener más aplicación, cuando se trate de casas de planes de viviendas idénticas, en terrenos idénticos, o en departamentos de propiedad horizontal, pertenecientes al mismo edificio. Pero en general, las construcciones difieren por la calidad de materiales, mano de obra, antigüedad, funcionalidad, diseño arquitectónico, por su implantación, sus espacios verdes, etc., aún cuando estén ubicadas en la misma cuadra y en lotes de idénticas características. Lo que nos muestran las mal llamadas “estadísticas”, de las que tanto se habla y que yo llamo encuestas, es precisamente eso, una diversidad de precios, que están más de acuerdo con las características de cada inmueble en particular, que con el mal llamado índice estadístico. Vale decir que, siendo la tasación el fruto de una compleja y completa valoración de todos los aspectos que atañen al inmueble y a su entorno, la tarea del tasador puede ser igualmente objetiva y seria, prescindiendo del carácter científico que algunos autores pretenden darle. Por todo esto, considero que todos los profesionales mencionados son idóneos para tasar, independientemente del método que utilicen, son 19

igualmente aptos para dar un informe acabado y serio. Pero el sólo hecho de tener un título profesional, no garantiza la seriedad, la honestidad ni la capacidad de quien realiza el avalúo, porque eso depende de sus condiciones morales y no de su capacidad intelectual. Por otra parte, la idoneidad se demuestra con informes fundados y no con un título. Además, tenemos que tener en cuenta que a los datos conocidos por cada uno de los profesionales, siempre pueden agregarse informes o consultas a otros entendidos en el tema. Es por eso, que no debe extrañarnos que el tasador, haya requerido un informe de otro profesional o de una institución para realizar su propio informe. Por ejemplo, al INTA sobre las características del suelo, etc., También puede ayudar al tasador el informe de un técnico o de un artista. No nos olvidemos que, hay edificios antiguos que tienen elementos valiosos de arte, como pueden ser columnas, aberturas, molduras, estatuas, frescos, etc., realizados por una mano de obra especializada. El Martillero, con sus conocimientos, puede tasar obras de arte, pero también puede hacerlo un artista, por lo que sería acertado si decide consultarlo. Como vimos, hay quienes consideran que para tasar mejoras edilicias, debemos partir del costo del terreno sumado al de la construcción, este último devaluado por la antigüedad. Este método es muy 20

usado por los profesionales que pretenden hacer de la tasación una ciencia exacta. Pero eso no es tan sencillo. Porque cuando hablamos de avalúo, el mercado constituye el factor más importante. Y éste no depende sólo de números ni de costos, sino de otros factores que son mucho más complejos. Así un inmueble recién edificado y sin estrenar, puede valer menos que el costo de su construcción. Recuerdo el caso en un Barrio de Córdoba, con quinientas viviendas que pertenecían a planes del Instituto Provincial de la Vivienda. Fue suficiente que se hiciera público, a través de la prensa escrita y la televisión, que en algunas viviendas, las columnas de sostén estaban vacías interiormente y sus paredes tenían rajaduras profundas, para que, por ese sólo hecho, el precio de las mismas diminuyera por debajo del costo, aún en las que no presentaban esas fallas. En este caso, el descrédito y la desconfianza en la construcción, fue determinante en la caída de su precio, por debajo del costo. Porque lo que había que preguntarse era: ¿Cuánto vale lo que no sirve para los fines para lo que fue creado? Si una modista me arruina la tela haciéndome un vestido deforme y que no tiene arreglo. ¿Cuánto vale? ¿Su costo? De ninguna manera, porque lo que no sirve como vestido, no vale nada. 21

Así, la construcción del ejemplo anterior, se había realizado para que la gente pudiera vivir en ella. Esa era la finalidad de la obra. Pero, no se podía vivir allí, porque resultaba peligroso. La fundación del edificio y su estructura estaba muy defectuosa y había que demoler. Pero, ¿Quién podía asegurar que las otras viviendas estaban perfectas, aún cuando así fuera? Nadie, sin lugar a duda. ¿Alguien hubiera querido comprar alguna de ellas, cuando se mostraban por diarios o TV, a algunas viviendas con todos esos vicios? El mercado era nulo, ya que no había demanda para adquirirlas. ¿Y qué valor tendrían, en ese caso, las estadísticas o los índices de precios obtenidos con anterioridad o por los costos del inmueble? Otro ejemplo, donde nada tienen que ver los costos de construcción devaluados por su antigüedad, puede ser la repentina radicación de una industria, que genere por ejemplo, olor insoportable en el lugar donde se encuentre el inmueble y motive su depreciación, como sucedió, en su momento, con las viviendas del Barrio San Vicente, cuando el hedor provenía de las curtiembres aledañas. ¿Qué valor tendría una vivienda cerca de una curtiembre en actividad? Ni siquiera, el costo. Y lo mismo ocurre hoy en Barrio Ituzaingó con las fumigaciones ilegales que hacen con agro tóxicos

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VARIEDAD DE INMUEBLES A TASAR URBANOS: Según vieja acepción de la ley 5.738 de Catastro de la Pcia. de Bs. As., son los que se encuentran dentro de la zona comprendida en ciudades, pueblos, villas y cualquier fraccionamiento territorial representado por manzanas o unidades que no superen doce hectáreas y estén rodeadas de calles Hoy, por suerte, la zona urbana está delimitada y en ella los inmuebles presentan variadas formas, a saber: 1) 2) 3) 4) 5) 6)

Lotes baldíos Lotes con mejoras Lotes con construcciones a demoler Lotes usurpados Lotes baldíos con servidumbre Vivienda (residencial) de una planta.

Conviene aclarar aquí, que cuando un organismo público emplea para una zona, el término “residencial” lo hace para indicar que hay viviendas y diferenciarla de zonas comerciales o industriales y no se refiere a la categoría de las mismas. 7) Vivienda única de dos o más plantas. 8) Vivienda de propiedad horizontal en varias plantas 23

9) 10) 11) 12) 13)

Vivienda con varios departamentos en una planta Vivienda de planes, construidas en serie. Vivienda en Barrios cerrados Departamentos y Mono- ambientes. Residencias de propiedad horizontal.

INMUEBLES COMERCIALES: 14) 15) 16) 17) 18) 19) 20) 21) 22) 23)

Cocheras Oficinas Locales Comerciales Locales en Shopping o Centros Comerciales Locales en Galerías de propiedad horizontal Locales en Hipermercados Locales comerciales con oficinas Locales comerciales con vivienda Galpones Depósitos

INDUSTRIALES: 24) Plantas industriales 25) Plantas industriales y galpones 26) Plantas industriales con oficinas SUBURBANOS: Donde el conjunto de fracciones de terreno forman quintas cuya superficie no excede las doce hectáreas y superen una y media (Según la Ley citada) 24

27) 28) 29) 30) 31) 32) 33)

Campo con desmonte o sin desmonte Terreno amojonado o no Casa y terreno de explotación Casa y terreno con servidumbre Casa con granja. Terreno con Silos y Galpones Terrenos cultivados

INMUEBLES EN ZONAS SUBRURALES: Ubicados en fracciones de terrenos o chacras, que exceden las doce hectáreas y no superen las ciento veinte, con calles marcadas. (Según ley citada) INMUEBLES EN ZONAS RURALES: es decir compuestas por conjuntos de predios, cuyo fraccionamiento no se ajuste a los anteriores. 34) Vivienda rural y campo 35) Campo virgen, con o sin desmonte 36) Campo con servidumbre 37) Campo con industria agrícola (con silos, galpones, etc.) 38) Campo con dependencia para obreros, galpones, corrales, caballerizas y vivienda. 39) Campo con explotación. La lista de inmuebles en sus diversas condiciones y posibilidades es interminable, pero cada uno de ellos, debe ser evaluado en todos sus aspectos. Cada inmueble es único. Tiene una ubicación, un estado, 25

un entorno, una utilidad, una funcionalidad, que hacen del mismo, algo particular, que no puede evaluarse de acuerdo con patrones generales preestablecidos Una tasación no puede apoyarse únicamente en las dimensiones del lote o de lo edificado o considerar aisladamente la zona en que se encuentre, o en el precio de los materiales y de mano de obra como un valor agregado al precio del terreno, o considerando sólo la oferta y la demanda por separado de los otros factores que deben tenerse en cuenta para evaluarlo. Es bueno destacar, que no siempre una edificación, constituye un valor agregado al valor del terreno, ya que a veces, resulta una quita de valor Tampoco valen lo mismo dos edificaciones con el mismo metraje cubierto y las mismas medidas del terreno ubicados en la misma zona y en idénticos lugares de la manzana. Para entender mejor esto, veremos un ejemplo: 1) Juan compra un terreno de 10 x 30 m2 y construye una vivienda de 100 metros cubiertos, tiene un diseño arquitectónico y una funcionalidad excelente y los materiales son de la mejor clase. 2) Pedro compra un terreno de idéntico valor y ubicación similar, construye una vivienda, con los mismos metros cubiertos, usa la misma calidad de materiales y la misma mano de obra, pero el diseño arquitectónico no es el mismo y por ende no tiene la misma funcionalidad. 26

Seguramente, pensaremos que el valor del diseño no es fundamental en el avalúo de inmuebles, pero sí lo es. Y tanto como puede serlo el diseño de un automóvil para decidir la compra del mismo. Y si la demanda no es la misma, el avalúo tampoco. Otro caso, sería el siguiente: Supongamos una casa que sea inhabitable por su estado de deterioro y hubiera que demolerla. Si los materiales de la demolición son inservibles, el precio de ese terreno es menor, que si estuviera libre de esa construcción, porque la demolición y retiro de materiales, implican un gasto considerable. Por este y muchos otros ejemplos, decimos que la tasación de un inmueble es exclusiva de ese inmueble y no debe basarse únicamente en el valor del lote ni en sus mejoras, ni en la zona en que se encuentre, ni sólo en el mercado inmobiliario, sino en todas las circunstancias que lo rodean, consideradas en forma integral. (Éste es el método integral) También hay que considerar si tiene planos aprobados, edificaciones clandestinas, ilegales, servidumbres, invasión de terreno, etc. Porque todo ello, hace variar su valor

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¿CÓMO SE REALIZA UNA TASACIÓN? Podemos afirmar que no existe legislación a la que el tasador deba necesariamente ajustarse. Pero la ética profesional nos conduce a realizar un profundo análisis, de todo aquello que afecte al inmueble de tal manera, que pueda elevar o disminuir el precio de mercado. Todo lo cual, se deriva de razonamientos lógicos que puedan traducirse en cifras numéricas, que nos lleven a calcular su valor venal de manera objetiva. Hay quienes, en forma maliciosa, han dicho que el tasador puede usar a voluntad, argumentos válidos tanto para elevar como para o bajar el valor de un inmueble. Y con esto, se quiere decir que, podría dejarse influir por los requerimientos del cliente o por algún interés en la valuación. Y en realidad, yo no puedo negar que esto pueda ocurrir, en algún caso donde la ética no cuente. Pero aquí, no estaríamos hablando de una tasación sino de un acto de corrupción. Y de esto, desgraciadamente, no escapa ninguna profesión, ni actividad. Pero debemos diferenciar la corrupción, que es un acto voluntario y tendiente a malversar la verdad, con otro más frecuente y menos reprochable, como son las tasaciones mal fundamentadas, pero donde no hubo malicia. Son las que se hacen sin fundamentar 28

correctamente o están incompletas, pero que fueron realizadas con seriedad. Sucede que, a veces, un exceso de experiencia en la materia, lo lleva al tasador a obtener un resultado final en forma inmediata e informa sin detallar las operaciones que ha realizado en forma casi automática dentro de su mente. Lo cual no significa, falta de honestidad. En este caso, siempre se está a tiempo de completar el informe, si así lo requiere el solicitante del mismo. Teoría del error: Dos tasadores pueden dar un monto distinto en un avalúo. Pero existe una diferencia admisible y otra que no lo es, es decir, que existe un margen de tolerancia del error. En Perú, por ejemplo, si la mayor de las tasaciones supera el 50% de la menor, se considera que hay ignorancia o mala fe, presuntas. Por otra parte, a lo largo de mi carrera profesional como Perito Tasadora, he visto algunos informes realizados en formularios impresos, en general, cedido por Bancos, donde el tasador tiene simplemente que llenar datos, como por ejemplo, cantidad de dormitorios, clase de materiales empleados en la construcción, antigüedad de lo edificado, etc. Sabemos, que una tasación seria, no debe realizarse mediante formularios de pautas fijas, como se realizan en estos casos, aún cuando se trate de viviendas de planes construidos en serie. 29

Porque si marcamos una cruz donde dice piso cerámico, por ejemplo, esto no nos está diciendo mucho, toda vez que existen muchas variedades de distinto costos y que el piso debe guardar armonía con el resto de los materiales. Y si tenemos una casa antigua, con un estilo donde no encajen los pisos cerámicos, por más caros que resulten, la cruz en el formulario no va a significar nada. Cada tasación debe contener los argumentos que hacen a la particularidad del inmueble que se tasa. Y quien se precie de ser serio no puede, so pretexto de simplificar su tarea, basarse en esos formularios, aunque el llenado de los mismos sea una exigencia del cliente. Si la planilla es un requerimiento, adelante. Pero eso no basta, porque estaría incompleto si junto con esa planilla, no agregamos los fundamentos del informe, con todos los demás detalles y factores a considerar. En contrapartida debo decir que, por suerte, he visto también informes completamente argumentados y bien realizados. Sólo la ética profesional nos conducirá por el camino y la conducta acertada. Y esto es válido para todas las profesiones. Para cerrar el tema, diré que la manera de realizar una tasación, si bien no está contenida en la legislación, es aquella que pueda enaltecer nuestro trabajo, tanto por la seriedad de nuestros argumentos, como por la demostración plena de nuestra experiencia y sabiduría, pero por sobretodo, 30

porque reflejemos en ella nuestra mayor diligencia, eficiencia y conducta responsable. VALOR REAL Y VIRTUAL DE UN BIEN

¿Qué entendemos por valor de tasación? El avalúo es el valor de cambio, virtual o venal de un bien, que se representa en moneda corriente. O sea, el precio posible de venta de un bien vendible o no, pero que tenga un interés económico (sin lo cual no sería un bien). Un ejemplo del segundo supuesto, sería la tasación de los costos de realización de un monumento o de una plaza pública Por supuesto, que el precio real, o sea el que resulta de una transacción cierta, puede o no, acercarse al precio virtual o venal. Porque a veces, por motivos particulares o subjetivos, como puede ser una necesidad económica urgente, hacen que un bien se venda a un precio real, muy inferior o superior al avalúo, lo cual no lo desvirtúa, ya que éste se fundamenta en la objetividad. En el caso de los inmuebles, pueden tasarse tanto construcciones simples, como se pueden tasar costos de Mega estructuras, como obras Viales, canalizaciones, puentes, aeropuertos, etc., cuyo tratamiento específico corresponde a Ingenieros, razón por la cual, no las consideraremos aquí. 31

Para un mejor análisis teórico y en lo que respecta a los inmuebles, podemos considerar a la tierra y a lo edificado en ella, como dos entes separados, pero debemos saber en una tasación, no son separables. Ya que un inmueble es lo que es, o sea, el inmueble (La tierra) y sus accesorios (las mejoras).

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LA TIERRA Es un bien que no puede obtenerse con el trabajo del hombre. Y como bien dice Mario Chandías: “siempre estuvo allí. Se la quitamos a los indios, la recibimos de nuestros antepasados, es un bien primitivo anterior a cualquier producto humano”. Entonces, al no ser un producto, con costo de materiales y mano de obra, no tiene un precio definido. Un edificio, en cambio, tiene que producirse por la mano del hombre y a diferencia de la tierra, su costo es definido. ¿Pero de dónde surge el valor de la tierra? Algunos autores dicen que de la capitalización de su renta diferencial. Ella representa un ingreso periódico fijo, que puede ser capitalizado a favor de quien la posea y que se calcula -de acuerdo con Chandías- a la siguiente fórmula: V=

1___ n (1+r) 33

V= Valor actual Número de años: n Tasa de interés: r El resultado nos da el valor actual de un peso a cobrar dentro de “n” años Y veremos, que un peso cobrado en años futuros vale menos que si lo tuviéramos hoy. Y agrega: La base fundamental del valor, es la monta presente de los probables beneficios futuros. Según Charles Gide, la tierra tiene características particulares, que le dan un valor de alza progresiva e indefinida, como son: 1) el responder a nuestra necesidad básica de alimentación y vivienda. 2) Tiene la más larga duración (indefinida) 3) Está en cantidad limitada. Puede decirse que es de oferta rígida, porque cuenta con 150 millones de Km2 y nada más. Basándose en estadísticas de operaciones concretas realizadas en una zona determinada, Chandías dice, que las leyes de la oferta y la demanda operan de este modo: Cuando se trata de tierra la oferta es fija y la única que puede moverse es la demanda. En los demás bienes, la oferta y la demanda se mueven. De lo que se deduce que, el valor de la tierra se deriva del valor de producción y no viceversa. (dice 34

el autor) De ello puede deducirse también, que el valor económico de las cosas es un fenómeno de mercado. El precio depende de muchos factores y uno de ellos es la ley de la oferta y la demanda. Pero no caigamos en el error de creer que se conoce el valor del mercado por los precios obtenidos en transacciones reales, porque éstas trascienden de un modo que no puede verificarse, aún cuando se conociera la oferta a través de publicaciones (avisos). Pues la oferta no es el mercado Sin duda alguna, las variaciones del mercado pueden apreciarse en un contexto socio económico que se va modificando, constantemente, en los países con crisis e inestabilidad monetaria. Por lo que se deduce, que el precio, no es algo inherente únicamente a la cosa, sino al mercado, el cual se valora en forma más o menos objetiva, de acuerdo con el análisis fáctico de especialistas económicos, que los tasadores no podemos ignorar. Sin embargo, no son esos factores los únicos a considerar en el avalúo. Dice Chandías, que del mismo modo que la medición de la tierra no es su valuación, la tasación no es su valor impositivo. Son valores distintos como distintos son sus métodos. Y como la tierra, es un bien inamovible, que no tiene precio de costo, es de cantidad limitada y duración indefinida, la adecuación y el aprovechamiento que de ella se haga, pueden sacrificar o elevar su valor. En este sentido, la explotación y edificación, son algunas de sus utilidades. 35

Respecto de la segunda, Chandías opina que una construcción inadecuada, o pequeña, en relación a lo que se podría construir, si es definitiva, sacrifica el valor de la propiedad, durante toda la vida del edificio. Esto es lo que se llama, respectivamente, adecuación y aprovechamiento. Y continúa diciendo, los elementos que determinan el valor son: a)Precio de mercado (referido a la tierra, considerada uno de los factores de producción) b)El costo, de un proceso de fabricación (edificio) en donde están incluidos los precios de mercado, de mano de obra y materia prima (Como otros factores de producción) c)El mérito funcional, es el grado de eficacia en el cumplimiento del servicio. Se refiere al edificio, pero incide en los otros dos. El tasador mide el costo, el precio y la función -dice el autor citado. Todas estas apreciaciones son de carácter puramente teóricas y nos sirven para conocer la diversidad de opiniones que hay sobre el tema. Por supuesto, coincido con él en algunas cosas y en otras no. Evidentemente, que el punto de vista de un Corredor Inmobiliario o de un Martillero, no son los mismos que los de un ingeniero o arquitecto. Como dije anteriormente, pienso que no se pueden evaluar, objetos que por su naturaleza, no se adecuan a las ciencias exactas. 36

Hay valores estéticos, de diseño, de color, la vista panorámica que tiene el inmueble, etc., que inciden en la tasación. No todo puede ser analizado desde los costos, desde la funcionalidad o desde el mercado. Y hay inmuebles que son únicos. Para Chandías, la obtención de esos datos que forman la base de las leyes del mercado (oferta y demanda), debe provenir de estadísticas sobre operaciones reales en la zona, recurriendo a registros de esas operaciones. Y me remito a lo que ya dije sobre ese tema, o sea que esto resulta una misión imposible. No obstante, no quiero restarle importancia a todos los datos que provienen del mercado inmobiliario. En el caso de los terrenos baldíos, solemos recurrir a la Cámara Inmobiliaria, que tiene en cada zona un valor aproximado, sobre el valor posible de venta. Y digo aproximado, porque si la tasación fuera tan simple como extraer esos datos, no existiríamos los tasadores. Y los martilleros, si lo creemos necesario, muchas veces recurrimos a ellos, como así también, a ingenieros para que nos haga cálculos sobre costos de edificaciones, pero no nos basamos únicamente en eso. Creo que ni las Matemáticas, ni los mal llamados “datos estadísticos”, son el resorte fundamental del avalúo, sino que son más útiles para calcular inversiones financieras o proyectos de obras. 37

Coincido en que el precio virtual depende de la oferta y la demanda, en un lugar y momento determinado. Pero lo que no se puede, es reflejar el mercado inmobiliario en números índices, sacados sobre “probables operaciones” realizadas en la zona. Mucho menos si se recomiendan por lo menos seis datos en un plazo no mayor a los dos años. Sí creo que se pueden tomar un caso o dos, como referenciales, siempre que sean verificables. Por ejemplo: un dato que se extraiga de un juicio por falta de pago de cuotas del mismo inmueble y que se base en un documento (boleto) donde las partes confirmen el precio pactado en él. El avalúo de un inmueble, va a depender más de las propias condiciones que tenga y no del promedio por metro cuadrado de la venta de otros inmuebles, porque entonces vamos a confundir la estadística, con el hecho mismo, o sea con la tasación. Creo que algunos de los elementos que inciden en el valor de los inmuebles edificados son: el precio del terreno en el mercado y el mérito funcional de la construcción, la calidad de materiales, mano de obra, etc., pero no son los únicos. Por ejemplo, una construcción puede ser producto de mano de obra eficiente, tener funcionalidad y la obra resultante, no tener belleza estética. El diseño arquitectónico de una edificación, no hace sólo al aprovechamiento del terreno ni a la funcionalidad de lo construido, sino que también existe un valor estético que suele gravitar mucho en el valor venal. 38

Esto se ve claramente reflejado en los Barrios con planes de viviendas, construidos en serie, con los mismos materiales y mano de obra. Al cabo de un tiempo de ser entregadas a sus propietarios, cada uno de ellos quiere diferenciarla del resto y cambia el frente de su casa, que originariamente era de igual aspecto estético que el resto de las viviendas. Y vamos a suponer que Juan, reviste el frente en mármol verde y pinta las puertas y ventanas de ese color, coloca rejas delante del jardín y en las ventanas, pero su aspecto no es estético. Mientras que Pedro, que tiene una vivienda idéntica, reviste el frente con simples listones de ladrillo, deja puertas y ventanas de madera natural y coloca rejas sólo en las ventanas. Y su frente resulta muy estético. Ambas casas, son de estilo moderno del tipo económica. Juan gastó mucho más que Pedro, pero realizó un frente que no se adecuaba a su estilo arquitectónico. Pedro, en cambio, realizó un frente de mucho menos valor, pero que realzó estéticamente a la propiedad. Si nos basáramos en los tres elementos mencionados (precio del terreno, costos de edificación y el mérito funcional), hubiéramos tasado la propiedad de Juan a mayor precio que la de Pedro, porque los costos fueron mayores, el trabajo fue eficiente y el precio del terreno se mantuvo invariable. Sin embargo, en esas condiciones y en el mismo mes, la misma inmobiliaria vendió la casa de Pedro a un valor muy superior a la de Juan. 39

Porque, así como muchos compran un automóvil porque les gusta el diseño o el color, en los inmuebles, también la demanda se da en función de lo estético. Y poco o nada se ha dicho de este valor. Podemos decir también, que en el Barrio anteriormente mencionado, dos viviendas iguales, ubicadas una al lado de otra y alejadas igualmente de las esquinas, que podrían haberse evaluado en el mismo precio, en la operación de venta, realizada en la misma época, resultaron de precios muy diferentes. Una de ellas, fue vendida al hijo de uno de los vecinos, que no dudó en pagar más, para estar al lado de su madre. Este es un caso, donde prevaleció la subjetividad, pero sirve para conocer que los datos extraídos de las operaciones reales, responden muchas veces a intereses individuales que no se pueden evaluar desde un escritorio, con la calculadora. Y no crean que esto es poco frecuente. Muchas veces, cuando una pareja se casa, paga sobreprecio por una vivienda situada en el Barrio donde vive un familiar o un amigo o está cerca de un colegio determinado, o del trabajo. Digamos que es una subjetividad muy común, que desvirtúa el precio y también a las estadísticas que se basen en él. Cada persona, tiene un motivo diferente que es subjetivo para comprar un inmueble y eso se refleja en una operación, cuyo precio resulta muchas veces caprichoso y no puede servir de base para estadísticas, mucho menos para una tasación objetiva. 40

En las operaciones reales, se hace imposible deslindar lo subjetivo de lo objetivo. ¿En qué proporción del precio se vio reflejada la subjetividad, que siempre está presente, en el comprador o vendedor? No tenemos un número con el que podamos estimarlo. La teoría y la práctica en este tema, se contraponen. Por eso, valen mucho más la experiencia y el razonamiento del tasador, reflejados en un informe fundamentado. Además, cómo podemos sumar resultados de operaciones comerciales con diversas motivaciones sobre tan diversos objetos.( Casas con distintas medidas y calidades, de dos o cinco dormitorio, con distinta manos de obra, funcionalidad, aspecto estético, antigüedad, etc.) Respecto de la adecuación, de la que habla Chandías, cuando se refiere a que lo edificado debe estar en relación con lo que se pueda construir según el Barrio y los Reglamentos, diré que es cierto. Pero en la práctica, los compradores no suelen realizar esas operaciones cuando buscan adquirir un inmueble. La elección del mismo es mucho más sencilla pues necesita que se ajuste a los hábitos familiares y en ese sentido hay un dicho que conviene recordar, y que dice que:”sobre gustos no hay nada escrito” Y entiendo que la adecuación no sólo debe referirse a construcciones, sino también a los lotes baldíos. Veamos un ejemplo: En nuestra ciudad, hay barrios residenciales donde las viviendas tienen grandes 41

terrenos (Ej.: Bº Cerro de las Rosas, Urca, etc.) y donde no se puede tomar como tipo a un terreno de medidas 10x30 metros, como recomienda Cervini, que en dichos en esos barrios, tendría mucho menos valor por metro cuadrado, que uno inmenso y que responda a las características habituales y a la amplitud de esas zonas residenciales. No me refiero a lotes para construcciones de comercios, en zonas o arterias comerciales del barrio. Porque la adecuación del terreno y la edificación, también debe estar relacionada con el destino del terreno. La pregunta del tasador será entonces, cuando se trate de una construcción: ¿Responde al destino para el que fue realizada? Y cuando se trate de un terreno ¿A qué fines puede servir? ¿Para construir una vivienda, un comercio, o ambas cosas, o un edificio, etc.? Respecto del aprovechamiento, dice Chandías, que una construcción pequeña en cuanto a lo que sería posible construir, según los reglamentos y el estilo del Barrio, si es definitiva, sacrifica el valor de la propiedad (tierra) durante toda la vida del edificio. Esto parece a simple vista muy aceptable, pero en la práctica, no lo es tanto, ya que el menor tamaño de una construcción, respecto de sus posibilidades de soporte, no siempre gravita en el sentido señalado. Sólo lo hace en las construcciones, que carecen de posibilidades de reforma, ya sea, en cuanto al estilo arquitectónico, a la funcionalidad de sus ambientes, 42

como a las posibilidades de ampliación de las mismas, de acuerdo no sólo con los reglamentos sino con las características de la construcción en sí, o de la zona. Existen lugares donde la característica es precisamente, dejar libres de construcción a grandes superficies (Ej.:Barrios de determinado estilo arquitectónico).Aquí prevalece la adecuación sobre las posibilidades de aprovechamiento del terreno. Además se puede haber construido sin fundación suficiente para soportar construcciones en altura, por ejemplo, pero en los tiempos que vivimos, casi nunca una construcción resulta definitiva, toda vez que se pueden realizar refuerzos, columnas de sostén, etc.) También es importante considerar la situación económica actual del país (inflación, normal, deflación), ya que la oferta y la demanda varían según la capacidad adquisitiva. No nos olvidemos que la tasación es única, pero vale para ese momento y en el lugar donde la propiedad se encuentra. Me declaro poco proclive a aplicar tablas e índices, porque por lo general, hay factores muy importantes que se dejan de considerar, cuando se aplican taxativamente. Por ejemplo, cuando no toman en cuenta la idiosincrasia subjetiva de los pobladores de determinado lugar. Eso es lo primero que se debe tener en cuenta a la hora de tasar, porque es un factor fundamental que opera en quienes constituyen la parte más importante del mercado y que es nada menos, que la demanda. 43

Para ilustrar esto, nada más voy a hablar de los cordobeses, que prefieren, mayoritariamente, vivir en casas amplias de una planta y con patio grande. Y por no considerar este factor subjetivo de la demanda, es que no pueden venderse los muchos departamentos, que se hicieron en distintos barrios de la ciudad, entre 2007 y 2009. Motivo por el cual, el precio de los mismos deberá bajar estrepitosamente, si es que se pretenden vender o alquilar. Ésta es la realidad hoy, aunque en un futuro pueda revertirse. Por eso, tasar no se reduce a aplicar tablas ni índices, sino hay que estudiar el mercado. Otro ejemplo, es que muchas empresas constructoras, apostaron a que los estudiantes salieran de Nueva Córdoba, porque allí ya no se podía seguir construyendo. Y construyeron en Alberdi, General Paz y Cofico, que son barriadas muy céntricas y valoradas por la ciudadanía. Sin embargo, esa proyección no tuvo éxito y los estudiantes, siguieron prefiriendo a Nueva Córdoba. Pensé que el motivo, era que allí estaba todo organizado para ellos, en cuanto a negocios y diversión. Pero al realizar una encuesta entre los que buscaban alquilar allí, me llevé una sorpresa, porque el motivo no era ése, sino que a la mayoría de los estudiantes no les gustaba estudiar solos, sino en grupos, y terminaban de hacerlo a las tres de la mañana o más tarde, el tener que volverse a su departamento en barrios más alejados y a esa hora, les resultaba riesgoso y les implicaba un mayor gasto 44

en taxis. Por eso, necesitaban vivir en donde vivían sus compañeros y la mayoría lo hacía en Nueva Córdoba. Es que cuando se hace un emprendimiento inmobiliario, también se deben tener en cuenta factores subjetivos que influyen en la demanda potencial, para no fracasar. Los departamentos de un dormitorio, que se hicieron con ese fin en otros barrios se están vendiendo y alquilando muy por debajo de las expectativas o permanecen sin vender o alquilar a pesar de esas rebajas económicas. Y es por eso que cuando aplicamos en forma rígida, ciertos índices y tablas nos estamos equivocando, porque estamos dejando afuera la experiencia del tasador y la influencia que tiene el mercado en el momento preciso de otorgar su informe y que no se ajusta a formas tan rígidas, sino por el contrario, son mucho más flexibles. A veces, tengo la sensación de que se quiere encasillar al Perito Tasador, para que realice ciertas operaciones, como si se desconfiara de su idoneidad profesional. Y no es que las tablas y demás instrumentos, no sean útiles en muchas ocasiones, pero lo serán en la medida que el tasador, estime necesario su aplicación. También el ritmo y las expectativas de progreso del lugar donde esté ubicado el terreno y en su caso, lo edificado, influyen en el avalúo, en cuanto modifica las posibilidades de la zona, principalmente, en el 45

caso de las locaciones. Tendremos, en este caso, que considerar la influencia de la legislación vigente., porque ha veces, se han congelado los alquileres, por diversas razones sociales, mediante leyes no muy entendibles para el propietario del inmueble. La tarea del tasador es la de relacionar lógicamente todos los factores, intrínsecos y extrínsecos, que influyan para determinar el valor virtual del inmueble, en base a razonamientos, inspecciones y cálculos. Y esto, está relacionado con la lógica, pero también con lo fáctico y específico. Ya que cada inmueble tiene lo propio y en ese sentido es único. Eduardo Lapa nos dice, refiriéndose a la tasación, que el valor de un bien es relativo, ya que resulta de la comparación de dos riquezas que se cambian. La demanda crece en la medida que el precio baja y viceversa. Dice que deben aproximarse el precio virtual y el real. Pero muchas veces, motivaciones subjetivas, hacen que haya distancia entre ambos. De cualquier modo, el avalúo no pierde autoridad, porque es objetivo, aún cuando tome en cuenta en su análisis, a factores subjetivos que influyen en el mercado. Debemos diferenciar -dice- el valor patrimonial del valor de mercado. Ya que el patrimonio está formado por el conjunto de los bienes y también de las deudas.

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MÉTODOS PARA EVALUAR Los más conocidos y tradicionales son: el comparativo o directo, el indirecto y el empírico. La mayoría de ellos son extranjeros y se basan en mercados muy diferentes al nuestro, como los europeos. Porque así como trajimos desde Francia la idea del Bar o Café y adoptamos la hasta la raya de los pantalones masculinos, el uso de sombreo gardeliano y tantas otras cosas, también trajimos de Europa métodos que no son adaptables a nuestras economías inestables. Y que, ante la falta de métodos propios, los tasadores comenzamos aplicar Vamos analizarlos, sabiendo que algunos son separatistas y otros, de conjunto, según que se tome al terreno y la edificación por separado o en forma conjunta. Método directo o comparativo: se basa en las ventas reales de inmuebles, realizadas en épocas cercanas a la tasación y ubicados en las inmediaciones del inmueble que se pretende tasar. Este método es separatista, ya que propone evaluar el terreno por un lado y la construcción por otro, partiendo de un lote, preferentemente baldío o con 47

una construcción caduca y en este caso, el gasto de demolición se deduce del precio final. Se toma como “lote tipo”, al que surge de la media estadística, al que luego se le van a aplicar correcciones, es decir, ciertos índices, de acuerdo a las características del lote que se quiere tasar, o sea, si tiene malezas, desniveles, calidad del terreno de fundación altimetría, simetría, propiedades geométricas de la parcela, su ubicación en la manzana, cuadra, orientación, su distancia de las esquinas, la adecuación y el aprovechamiento posible, etc. Al costo de la tierra, se devengarán los gastos para mejorar la altimetría, o para desmalezar, o lo que fuere, y así se resuelve el avalúo. El sistema comparativo, hace correcciones al lote tipo, procurando medir la aptitud de la parcela a tasar, relacionando las medidas de frente y fondo, es decir por sus propiedades geométricas, ya que tienen más demanda los lotes de frente ancho y los fondos no tan profundos. Principalmente los lotes urbanos para edificación de torres horizontales. Se ha usado a veces, la regla de 4-3-2-1-, conocida en EEUU, que dice: Si dividimos la fracción en cuatro partes iguales en el sentido de su profundidad el valor de la parte frontal va a valer 40%, la que la sigue 30%, la siguiente 20% y la del fondo 10% (se basa en un lote de 30 metros)

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Pero repito que estas tablas, basadas en medidas que son típicas de otros países, no siempre son aplicables al nuestro. El método supone una valorización panorámica, propia del lote, no de la zona, para efectuar correcciones. También la ubicación del lote, dentro de la manzana, es decir, su orientación y su distancia de las esquinas. La tendencia actual es la de considerar su adecuación y aprovechamiento. Este último, parte de una premisa y es que el lote vale por la superficie cubierta (la edificación) que puede soportar (real o idealmente) Ambos elementos surgen de la relación lote-edificio. Pero creo que nos estamos olvidando de la relación lote- paisaje, que no es lo mismo que la valorización de la zona. Supongamos que un terreno, tenga una vista única hacia un Río, y que esa cualidad sea propia del terreno y de ningún otro de la zona. Aquí, el valorpaisaje puede ser mayor que cualquier otro a considerar. Hay lugares que son únicos y privilegiados. Y su valor no depende de la construcción, ni de la zona en sí, sino de esa circunstancia. Y su precio suele ser incalculable por los métodos habituales, que no consideren ese punto en particular. ¿Y cómo se valora al lote tipo? Por los datos de ventas reales, que nos brindará la media estadística. 49

Acá voy a repetir que algunos confunden estadística con encuesta. Porque cuando averiguamos datos que no se pueden verificar, estamos considerando un dato de encuesta no de estadística. Pero es bueno conocer el método desde el punto de vista teórico, a saber: Operativa: Lote tipo: Fecha de venta: 4-1-2000 Precio de venta: 6000 Dimensiones: 15 x 30 Superficie: 450 m2 Cálculos: Superficie cubierta Costos de demolición (si tuviera una edificación caduca) Valor neto de la tierra Valor por m2: Coeficiente de frente y fondo Valor del lote tipo (11x 30) Coeficiente del lote a tasar De tales cálculos resulta la tasación del lote tipo por metro cuadrado y como necesitamos varios (se recomienda un mínimo de seis), tendríamos que 50

hacerlos en cada uno, homogeneizar precios por fecha, forma de pago y sacar promedios. Entonces, la tasación de un lote es igual al valor del m2 del lote tipo, multiplicado por la superficie del lote a tasar. De lo expresado, deducimos que este método no es apropiado en la Argentina de nuestros días, es decir a fines del siglo XX y comienzos del XXI. Porque no nos podemos basar en lo que nos han dicho que fue el precio de venta de tal o cual inmueble., pues no me parece serio. Porque si consultamos a los vecinos, obtendríamos respuestas como éstas: ---Me dijeron que se vendió en tantos pesos. --- ¿Y cómo se vendió, de contado o en cuotas? ---- ¿Y el crédito, con qué interés? --- ¿Y cuál era el estado del inmueble y la antigüedad? ---No sé (sería la respuesta) Y en una inmobiliaria ocurriría algo parecido o lo que es peor, no dirían nada frente a un desconocido. ¿Y ésa es una base sólida? Tampoco imagino a un tasador haciendo el papel de detective. Ni confío en los datos que se puedan obtener de ese modo. Por otra parte, no es fundamental ocuparse de hacer esos cálculos. En cambio, sí lo es, la observación personal y minuciosa de todos los factores que 51

influyen directamente en el avalúo de ese bien, no de otros. Pero debemos decir que la metodología de los comparativos, fue popularizada por la circular del BCRA 2563 y erróneamente sobreestimada por profesionales y firmas tasadoras, que la aplicaron indiscriminadamente en cualquier tipo de propiedad, circunstancia, finalidad y condición del mercado. Pero resulta que después de la equidad cambiaria de la época de Menem, vino la devaluación y ante lo absurdo de considerar los precios comparativos y referenciales, se vio el error y la falta de profesionalismo a la que había arrastrado la rigidez conceptual de esta normativa del Banco Central. (Tal como lo expresa SERINCO que es la empresa de Tasaciones y verificadores de garantías más conocidas del país). Método Indirecto: es el llamado método de capitalización de la renta. Consiste en que a la renta bruta obtenida por alquileres obtenidos o posibles de obtener, durante doce meses, se le restan los posibles o efectivos gastos. Y a ese resultado, se lo capitaliza de acuerdo al interés bancario. Es decir, toma como base el rendimiento del propio bien, que es el alquiler (real o posible) del inmueble, por lo que es un método de conjunto, basado en la inseparabilidad de la tierra y el edificio 52

Suele aplicarse preferentemente, a las propiedades destinadas a renta. Y afirma que el valor de un bien es proporcional al de su renta. O sea que un bien vale por lo que produce. Fórmula de capitalización: R/r (Siendo “R” los ingresos y “r” la tasa de interés) Sin embargo, esto que parece una simple división, presenta serias dificultades. En primer lugar, el ingreso total bruto, no puede ser usado como base, porque no está disponible completamente. Recordemos que con el ingreso bruto, se tendrán que afrontar los gastos de explotación, cubrir la depreciación del edificio y el resto se considera como utilidad. De lo que resulta que: Ingreso neto= ingreso bruto-(gastos + amortización), lo que sería “R” (renta) Cuando el ingreso bruto es variable, se resuelve por tablas financieras que resuelven la fórmula: I = i ( I1+I 2...I n) (1+i) elevado a la n potencia – 1

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Los gastos (de funcionamiento y mantenimiento), se pueden calcular reemplazando en la fórmula la “I” por la “G” y para la amortización usaríamos: A= i (V (Valor depreciable “n”) – V (valor depreciable 1) (l+i) Pero no nos ocupemos de tantas fórmulas, porque en realidad, si las necesitáramos, bastaría con recurrir a informes financieros de los especialistas en el tema. Lo importante aquí, es saber que debemos considerar el valor a nuevo o residual y la depreciación del edificio. Y que un error del 10% en la tasa de interés, aumentaría el valor del terreno en más del doble. Por mi parte, puedo decir que la inestabilidad económica y el crecimiento de las tasas de interés, crean dudas sobre la aplicación de principios financieros, en desmedro de este método. He dado anteriormente, mi opinión acerca de las diferencias del mercado en cuanto al valor de venta y de alquiler y expuse las razones, por lo que no voy a insistir sobre la inconveniencia de este método. Además considero que su aplicación podría ser efectiva en un país sin crisis económicas, donde pudiéramos hacer inversiones confiables a largo plazo, a tasas de interés estables. Pero nuestra estabilidad monetaria no es confiable. 54

Y un método que se base en datos variables, a corto plazo, no es efectivo. ¿Qué tasa de interés tomaríamos? Algunos opinan que la de los créditos hipotecarios, pero sería una actitud voluntaria que no comparto, pues creo que los resultados nos llevarían lejos de la realidad. Método empírico: busca el valor ideal, virtual, basándose en la experiencia del mercado inmobiliario, observando los factores intrínsecos y extrínsecos que ofrece el bien junto a estadísticas comparativas de valores, dejando de lado los valores que no reflejen la normalidad de la oferta y la demanda. Chandías, se ha esforzado en brindarnos su punto de vista sobre la cuestión y según él, la técnica operativa de la Tasación, se debe desarrollar en las siguientes etapas: 1) Compilación de antecedentes 2) Inspección de la zona de emplazamiento 3) Selección de datos 4) Trabajo de gabinete. Respecto del punto 1, dice que “La información es el problema principal del avalúo”. Y agrega: “Sin información, no hay valuación”. Y aquí, viene la más seria de las preguntas: ¿Qué tipo de información? 55

Ya me referí a los antecedentes sobre operaciones inmobiliarias reales, que en general, no se ajustan a la verdadera operación realizada y por otra parte, las operaciones están protegidas por el art. 19 de la Constitución Nacional, que resguarda a las acciones privadas entre los hombres. No se pueden hacer estadísticas con datos erróneos o dudosos. Ni siquiera servirían de base, la valuación fiscal o la base impositiva del inmueble, porque se hicieron en base a parámetros muy generales (cantidad de metros cubiertos, dimensiones del lote, etc.) datos que no siempre están actualizados. Pero además, hay que decirlo, cuando una inmobiliaria tasa un bien para venderlo, por lo general, establece un precio más bajo, para venderlo rápido porque tiene interés en cobrar la comisión antes de que otro lo venda o el dueño desista. O puede ser más alto para tentar al dueño a que venda la propiedad. Y como dijimos, los datos que toman en el método de comparativos deben estar desprovistos de intereses económicos o subjetivos que los distorsionen. Sobre la información que brindan los avisos en periódicos, ya manifesté mis dudas. Y la información sobre los costos de construcción, puede aplicarse a valuaciones de proyectos, a propiedades de reciente edificación, pero a la hora de tasar, no tienen más importancia que los demás factores. 56

Y vamos a dar un ejemplo: El costo de una vivienda de plan, construida en serie, con iguales materiales y mano de obra, de acuerdo a los costos de construcción, recién terminada por el IPV, más el valor del terreno, es de $ 121.000. Pero resulta que luego de un tiempo se radica en las inmediaciones una Villa de emergencia. El precio de mercado baja, porque hay un elemento externo y social que va a influir sobre el avalúo sin la consideración de los costos del inmueble. Claramente vemos cómo un elemento subjetivo va a tener más relevancia que la objetividad de los costos y los índices correctivos de depreciación por antigüedad y estado. Claro está, que conocer todos estos procedimientos, aumenta la cultura del tasador, pero no hace al avalúo. Además, no en todas las propiedades, se puede deducir el costo de la construcción. ¿Cuánto costaría construir una casa cuya antigüedad es de 60 años, que tiene molduras hechas a mano, carpintería tallada, producto de mano de obra y materiales que ya no existen? Por supuesto, que alguien va a decirme que ya no tiene vida útil, según algunas tablas de depreciación, que le dan a la vivienda una vida de 70 años, como máximo. Pero todos sabemos que no es así, pues existen edificaciones con esa antigüedad que son muy valiosas y podrían ser útiles por 70 años más. 57

No pretendamos hacer de la valuación una ciencia exacta ni científica. Es cierto que debe basarse en conocimientos, pero en aquellos que surjan de la observación minuciosa de los factores que inciden en el mercado y que pueden modificarse de un día para otro, sin que tengan que ver las estadísticas sobre las ventas reales. ¿Cuánto valdrán las propiedades que quedaron en pie, al día siguiente de la catástrofe de San Carlos Minas en la Provincia de Córdoba? ¿Acaso lo que decían las estadísticas de venta? ¿O lo que decían las publicaciones de las revistas especializadas? Seguro que no. Porque simplemente, después de la tragedia, no había demanda. La tasación es el arte de la observación personal y cotidiana de las fluctuaciones y factores que tienen incidencia en la valoración del mercado de un bien determinado, en base a un análisis profundo y particular del mismo. Puede valerse de las matemáticas, de las estadísticas, siempre y cuando se considere que esos datos son ciertos. En el punto 2, considero que sí tiene importancia fundamental la inspección, pero no sólo de la zona, sino del inmueble y todos sus factores intrínsecos. En el punto 3 y 4 vamos a coincidir, pero los datos a que se refiere el punto 3, son los que provienen del propio tasador en consideración a los factores intrínsecos y externos del inmueble y no de costos ni de estadísticas. En cuanto a los datos sobre las 58

limitaciones que tenga el inmueble (servidumbres, declaración de utilidad pública, etc.), creo que sí son importantes a la hora de evaluarlo. Método propuesto por el ingeniero Dante Guerrero Se tratan de homogeneizar los antecedentes brindados por ventas realizadas en un sector determinado (de contado y a plazo) y se colocan en una planilla, que el autor denomina “Estudio de la tierra” y donde luego va a transcribir los coeficientes correctivos. El coeficiente de actualización, nos pondrá los precios al valor de hoy, por pago de contado (o valor presente) El coeficiente de medidas tabla de Fitte y Cervini (o tabla de frente y fondo 11x 30 m) Picozzi: a mayor volumen edificable por lote, mayor coeficiente de medidas. Cuando se trata de lotes no rectangulares, hablamos de fondo relativo, que divide la superficie por el frente. (hay que agregar el coeficiente de forma). Primero homogeneizar los lotes de forma irregular, quitándole valor a las superficies no aprovechables. A la superficie homogeneizada se la divide por la del lote y obtenemos el coeficiente de forma. Puede aplicarse a los triangulares. Para las expropiaciones, hay que tasar el lote antes y después. La diferencia entre ambas es el valor de la 59

expropiación. También se aplica a los lotes invadidos, con servidumbre, etc. Valor del plottage: es la plus valía de un lote cuando se le han anexado uno o más lotes, en función del beneficio que haya obtenido por ese hecho. (En relación a su fondo relativo). Coeficiente de esquina: Se suman los dos frentes y se divide la superficie del lote por esa medida. (ver tabla Valvano). La valorización por esquina, no alcanza a más de 30 m desde el vértice, si la medida es mayor, se considerarán las dos partes, por separado. Ese valor es el índice de utilización (n). Entendiéndose por tal no sólo a la superficie edificable sino a la mayor rentabilidad. Son mejores los índices mayores de 1. Hay coeficientes por servicios públicos y de ubicación, todos ellos homologan las ventas, ponen a los lotes en el mismo lugar, fecha, con las mismas medidas, forma de pago, forma, etc., y de allí sale el lote tipo. Por otro método puede verse el grado de dispersión del lote, con respecto a la media estimada en cada coeficiente. A estas consideraciones, le corresponden las mismas críticas del método comparativo. Todas estas tablas, coeficientes, tan bien pensados y ejecutados, nos hacen pensar que la tasación se realiza en forma cuasi-matemática. Pero no es así, porque la falla del 60

método está en la base de la operatoria. En los datos inciertos y dudosos en los que se fundamenta. En la tasación, podemos usar cálculos matemáticos, pero referidos al bien particular que se tasa y no a distintas realidades, inciertas o probables. Este es el desafío del tasador, tomar en cuenta lo general de mercado y enfocar lo particular del inmueble. La tasación más que una ciencia es un arte. Y digo esto, porque considero que el arte supera a la ciencia, ya que en realidad, cualquier persona puede aprender una ciencia, pero no todos pueden realizar una obra de arte. Y es porque éste, implica una condición, una aptitud diferente, que nace de los conocimientos, de la imaginación, de la experiencia, de la observación del medio y de su capacidad de síntesis. Y esas deben ser las aptitudes de un tasador. No obstante, todo ello debe plasmarse en un acto concreto, así como se hace un cuadro o una poesía, donde la obra artística sería la expresión concreta, objetiva, de su subjetividad y sus conocimientos. Así de concreto y objetivo debe resultar un informe de tasación. De modo, que no nos esforcemos en tratar de que parezca una ciencia. Mejor, hagamos que nuestra tarea sea una obra maestra de la observación y el análisis, que nos permita expresar nuestros conocimientos sobre la realidad y que refleje nuestra honestidad en el resultado final.

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Método directo de mercado: Esta metodología procede así: a) Compara ofertas y demandas potenciales del bien que se quiere tasar b) Toma al inmueble como unidad, tal como se considera en el Código Civil (no es separativo) c) Toma al mercado con sus dos elementos básicos d) Todos lo factores intrínsecos y extrínsecos se resumen en el mercado, abarcando la situación económica y todos los demás factores, porque se realiza en el mismo momento y sobre el mismo bien. Antes de explicarlo, conviene recordar que no existe un mercado unilateral, es decir oferta sin demandas, ni demandas sin oferta. Para que la tasación sea seria debe existir la oferta y la demanda, porque sin ello, no hay mercado posible para considerar. Una persona que no esté dispuesta a vender su propiedad no va a aceptar un precio justo y un cliente desinteresado en la oferta no será demandante, aunque el precio sea justo. Estudiar el mercado no es fácil, ni se puede hacer comparándolo con el de otros bienes que no tienen que ver con el que se pretende tasar. Se pueden comparar sus medidas, sus metros cubiertos, la calidad constructiva, pero hay otros factores 62

estéticos, funcionales y hasta subjetivos que no pueden compararse porque son propios de ese bien. Los inmuebles, no se compran por sus metros cuadrados, ni por el tipo de construcción. En la mayoría de los casos, no son comparables. Para poner un ejemplo, diré que un m2 cubierto de una casa de 3 m de altura y ambientes de medidas estándares, no puede comparase con un m2 cubierto, de ambientes amplios y techos de 4 m de altura, porque el confort, la aireación, la temperatura resultante, no son las mismas. Y ese valor escapa al costo de un m2 cubierto. El interés que despierta un inmueble no es el mismo que puede tener el otro y esto no es matemático ni se pueden hacer estadísticas con bienes tan diferentes. Mucho menos cuando no hemos conocido ni inspeccionado esos bienes que se pretenden comparar. Y voy a otro ejemplo: Cuando viene a comprar manzanas, no quieren peras porque el cliente tiene una idea definida de lo que necesita comprar y esa idea es subjetiva. Y también sabe lo que no quiere. Y no va a comprar 100 m2 cubierto, va a buscar un inmueble que le guste y responda a sus necesidades, que tenga confort, buena iluminación, ventilación, funcionalidad y sabe perfectamente lo que quiere Por otra parte, el vendedor, sabe qué precios acepta y cuáles no. (Porque si acepta cualquier precio por una urgencia, no podemos considerar el caso) 63

Entonces tenemos que aplicar un método directo, que se refiera al mismo bien que se pretende tasar y no a otros, que si bien pueden estar el la zona, tener medidas parecidas, no tienen nada que ver con el estilo, con la estética, con el confort del bien que se tasa. Y por más coeficientes que apliquemos desde afuera, a las cifras monetarias las pone quien se interesa en esa y no en otra propiedad. No existen coeficientes para medir esa subjetividad, ni la libertad de poder elegir. Pero en cambio, sí podemos medir la cantidad de interesados que tiene una propiedad en un momento determinado. ¿De qué manera? El tasador publica en el diario de mayor circulación o por internet, etc. varios avisos simultáneos con distintos montos y que estime probable para la venta con el consentimiento del dueño) durante quince días o un mes, sin precisar la dirección exacta. A los interesados, se los cita a distintos horarios y días para ver el inmueble Y cuando termine el procedimiento, puede valorar por comparación directa, efectiva, concreta y objetiva por cual monto se inclina el interés de la demanda. Con ello efectúa una planilla con los interesados por un precio y otro, para realizar un análisis de formas de pago, etc. Este es el método eficaz, indubitable, que no tiene que recolectar datos inciertos y dudosos, que no tiene que tasar a nuevo edificios que ya no se construyen. 64

Tanto es efectivo que es el método más usado y que suele utilizar el propietario cuando vende por sí o a través de una inmobiliaria, es decir, primero ofrece el inmueble a un precio alto y si no hay interesados durante un tiempo, lo baja hasta el último precio que esté dispuesto a aceptar. Pero como el tasador no tiene tanto tiempo, debe publicar diversos avisos simultáneos para valorar la demanda en el corto plazo. Método analógico Es útil para tasar edificaciones recientes. Es comparativo y separativo. Lo que aquí se va a comparar es el costo del proyecto de construcción del inmueble a tasar. Y a ese valor, se le aplica la depreciación que ha tenido, desde su construcción, se suma el valor del terreno y tenemos la base. Luego se tendrán en cuenta los factores externos e internos que inciden específicamente en el inmueble. Precisamente, dentro de ellos consideraremos el valor del diseño arquitectónico, que es un valor estético y que es resorte de la arquitectura Valoraremos el frente, la implantación, los jardines, el estilo, la decoración, accesorios, obras de arte adheridas, etc. Todo lo cual, tiene una gravitación increíble a la hora de considerar la demanda que pueda tener el inmueble.

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En este método, partimos de un informe actualizado de costos, que puede darnos un ingeniero o un arquitecto. Y que responde a la siguiente pregunta: ¿Cuánto vale esta propiedad que debo tasar, si tuviera que construirla hoy? Y será ese costo, la depreciación por estado, más el valor del lote, lo que nos dará una base. Estamos presupuestando una obra concreta, que es la del mismo inmueble, que es objeto de la tasación. No tomamos en cuenta ventas realizadas en inmuebles que no responden a características idénticas al bien a tasar, sino al mismo inmueble y a esa base, le aplicamos los factores internos y externos específicos, su valor estético, sus posibilidades de reforma, etc. Este método, que usa la analogía, no es el más apropiado para tasar departamentos de propiedad horizontal, porque en estos últimos, los cálculos de costo del edificio, como base para una unidad, nos resultarían excesivos, toda vez que podemos tomar del mercado, datos más sencillos y efectivos. Como son por ejemplo, las ofertas en el mismo edificio, porque los factores de construcción, sus dimensiones, su mano de obra, materiales, su funcionalidad y la zona de influencia, son generalmente similares al del bien que se quiere tasar. Tampoco es bueno usarlo en construcciones antiguas, porque estas reproducciones de costos pueden resultar inoperantes debido al progreso en materia de construcción 66

El método combinado Consiste en la aplicación de más de un método, coordinados por la experiencia del tasador. A mi juicio, pone a prueba la capacidad y la creatividad del profesional, que debe relacionar y comparar resultados para disminuir el margen de error. Es el método que propone SERINCO (Tasadores y Verificadores de garantía) cuando expresa textualmente: Tanto el método directo como las demás metodologías deben usarse según los casos y el tipo de propiedad, analizando y verificando cada inmueble a tasar, a la luz de varias de estas metodologías. Hoy por hoy, hay dos puntos esenciales en la tasación de inmuebles: 1) la demanda potencial (análisis y caracterización) 2) su ubicación (actualidad y proyección de la zona y actividad económica ligada a ella.) Método integral: Toma como punto de partida la valoración de del terreno y de la construcción (si la hay) y a ese valor, se aplican los factores positivos y negativos, intrínsecos y extrínsecos del inmueble, que determinan el avalúo final. 67

Pero de ninguna manera se puede afirmar “ en tal barrio, vale tanto el m2” porque dentro de una zona, hay situaciones o elementos de juicio, que hacen variar el valor del inmueble que se tasa, respecto de otro cualquiera de la misma zona Toda valoración debe hacerse en función del destino potencial del lote (Residencial -comercialindustria- edificio de PH- escuela- espacio verde etc.) Y esto se ve únicamente “in situ”, delante de los ojos del buen observador. Frente a nosotros divisaremos, todo un marco de posibilidades, un panorama fáctico que se capta con la vista y con la inteligencia. Y eso, se apoya principalmente, en nuestra experiencia, porque a la hora de tasar, no hay situaciones idénticas, aunque a simple vista lo parezcan. ¿Y qué factores vamos a considerar? Factores Intrínsecos: (Positivos y negativos) Datos no basados en tablas, sino en la lógica sobre formas, simetría, medidas, proporciones, nivel del terreno, fondo relativo, aprovechamiento, destino posible, pavimento, valor panorámico particular, suelo, como fundación o explotación(características) Factores externos: (Positivos y negativos) 68

Datos: Ubicación: ciudad-Barrio-manzana- cuadraacera Valores potenciales Valor panorámico de la zona Posición o ubicación ( plancheta catastral) Altimetría zonal Infraestructura urbana (Plaza, escuelas, espacios verdes-pavimento del barrio, etc.) Infraestructura Comercial: comercios, galerías, etc. Infraestructura de servicios: Medios de transporte ( líneas de colectivos, taxis, remises, diferenciales), de comunicación( Teléfono, Cable ,televisión, etc. ) luz, gas, agua potable, recolección de basura, de barrido de calles, cloacas, custodia policial, buena iluminación, farmacias, centros médicos, supermercados, guarderías, estaciones de servicio, escuelas, parques de diversiones, servicios de emergencias, sacerdotal , CPC, Bancos, comedores, bares, centros de esparcimiento, de cultura, teatros, cines, teléfonos públicos o cabinas, institutos de gimnasias, de estéticas, etc. Infraestructura social: clase social a que pertenecen los vecinos, no de acuerdo con el potencial económico sino su nivel educativo, su modo de vida. Existencia o no de asentamientos ilegales en las cercanías (gitanos, usurpadores, ferias clandestinas) 69

Radicación de villas Características de los habitantes, familias, obreros fabriles, profesionales, artistas, de asentamiento estudiantil, jóvenes, de edad avanzada, etc. Operatoria del ajuste de datos .Se estima un valor de base de la zona, tomando algún parámetro cierto. Por ejemplo un promedio de las ofertas en la zona donde se halla el inmueble a tasar. Aplicando un descuento de 10 o 20 % por el exceso en la expectativa de venta, que es propio de las ofertas. Ej.: 127.000 pesos (oferta) -20%= 127.000- 25.400= 101.600 (Valor probable de venta) Al porcentaje lo maneja el tasador.

Factores de incidencia zonal: Positivos Alumbrado de gas de mercurio calidad del agua Centro Comercial hay puesto policial 70

Negativos. Mala No

Gas Natural Cabinas telefónicas y tel. públicos Etc..............................

Factores intrínsecos: Positivos

Negativos

Medidas: Adecuada para el destino Fondo relativo Ubicación: esquina importante Valor panorámico ( frente al cementerio) orientación Norte Nivelado Diseño y estética Suelo parejo, firme Forma rectangular Etc.... ¿Cuánto hay más de positivo que de negativo? De acuerdo a ellos se realiza la corrección del precio, según criterio fundamentado del tasador. Analizamos el mercado y se traducen estos números en base a si los elementos negativos y positivos a si aumentan o disminuyen la demanda y en qué porcentaje. Se estima el valor individual por calidad de materiales, mano de obra, diseño, funcionalidad, etc. 71

Todo mediante un razonamiento sustentable, que únicamente le corresponde al Perito Tasador. Métodos para depreciar construcciones, por antigüedad y estado Se usan para tasaciones con métodos separativos donde el terreno se tasa por un lado y las construcciones por otro .La base comparativa que se propicia es de seis inmueble similares ubicados en la misma zona del inmueble que se tasa que se hayan vendido con fecha no mayor de dos años. En la planilla resultante, debe constar el lugar, la fecha, la descripción, el precio y la forma de pago que resulta de la venta de los inmuebles a comparar. Luego se deben homologar para que resulten como pagos de contado en una fecha determinada. Se hace necesario entonces, cuando se tasa la construcción, devaluarla por antigüedad y estado. El método más usado para ese fin es el de RossHeidecke y su famosa tabla. Se toman los siguientes estados: ESTADO DE CONSERVACIÓN (EDIFICIO) 1- Nuevo o Muy Bueno.................................0.00 % 2- Regular (normal conservación)................2,52 % 3-Necesita reparaciones sencillas............. 18,10% 4-Necesita reparaciones importantes........ 52,80 % 72

5 –Estado de demolición...........................100,00 % DATOS: Superficie construida: 341 m2 Antigüedad: 22 años Vida probable: 80 años (según calidad constructiva) Estado de conservación : 1 ( muy bueno) Se aplican coeficientes de Ross Heidecke: Depreciación por edad: = 22 x100% = 27,50% 80 Coeficiente por estado, según tabla = 72% (Ver tabla al final) Coeficiente de depreciación = 100% - 72% = 28 % Valor de reposición a nuevo por m2 = 1900 pesos Valor de depreciación de mejoras = (1.900 x 34) x 28/100 = 181.412 pesos Valor total mejoras - valor de depreciación = valor de mejoras depreciada. O sea: (1900 x 341) – 181.412 = 647.900 - 181.412 = 466.488 pesos Valor terreno = 312 m2 x 450 dól. = 312 x 1377 ( 3.06 cotización) = 429.624 pesos

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Valor de tasación del inmueble Valor de mejoras depreciadas................466.488 pesos Valor de terreno...................................+429.624 pesos Valor venal.................................. 896.112 pesos El agrimensor venezolano Lorenzo Di Ruggiero, hace algo muy parecido pero no la devalúa primero por edad y luego por estado, sino que al valor a nuevo lo devalúa por estado. Y los dos ya consideran incluido el valor de demolición. Y es así, porque es el estado de la propiedad es lo que establece la vida útil o probable de la construcción, en cambio, la antigüedad no devalúa al inmueble en porcentajes tan estrictos y exactos, porque depende del mantenimiento que haya tenido. Asimismo, en épocas de hiperinflación, un inmueble puede valer, mucho más que cinco años atrás, es decir cuando tenía menos antigüedad. Depreciación funcional (por inadecuación y obsolescencia) Se estiman en un porcentual de 0,75 a 0, 85%. Por ejemplo, distribución de ambientes inadecuados, circulación entre dormitorios, falta de luz, de ventilación, etc. En edificios colectivos, sean o no en altura, se considera que una superficie común que fuera superior a 25% está mal aprovechado el espacio. 74

Con respecto a este punto voy a decir que lo que ha dejado de usarse en la construcción, muchas veces, gusta más que lo moderno. Por lo general, la gente busca confort y calidad, no modernidad, ni actualidad. Coeficiente de forma de pago: se usa para homogeneizar precios que han sido pagados en cuotas y que se pretenden homologar como pagos de contado. Valor presente = Capital n (años-meses) ( I ( interés) + 1)

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LA TIERRA de explotación agrícola ganadera: ( zona rural y sub-rural) Podemos comenzar diciendo que la tierra puede también estar destinada, a la agricultura, a la ganadería, o a otro tipo de explotaciones, como la forestación, la apicultura, etc. El valor de la tierra en áreas rurales, se deduce de sus posibilidades de explotación. En primer lugar, vamos a medirla en Hectárea, y la denominaremos como de explotación agrícola o/y ganadera, o para forestación, etc. Lo primero que haremos será identificar el campo, tomar sus medidas, tomar su identificación catastral, identificación de la zona en un mapa y plano donde se destaque la unidad agro-económica a que pertenece, con sus posibilidades de aprovechamiento y producción. Consideraremos las condiciones climáticas de la zona, y períodos e intensidad de las lluvias, si es zona que se inunda, con sudestadas u otros tipos de tormentas como granizo. También veremos su situación jurídica, es decir si está rentado, si posee servidumbres, etc., Esa base, se modificará, en más o en menos, por las características intrínsecas y propias de la tierra que se quiere tasar. Lo primero que vamos a hacer, es ver el estado del suelo mediante un análisis de la tierra, o informe del INTA (Instituto Nacional de Tecnología agropecuaria.). 76

En el primer caso, recogeremos muestras en diversos sectores del campo, que llevaremos a un organismo oficial o no, que se dedique a ello y que nos brinde un informe sobre las propiedades reales del terreno (arenoso, arcilloso, humífero, si está virgen, si está desfertilizado o no, si las napas son permeables y en qué grado, si está desmalezado, con árboles, pastizales, cultivado, si es monte, etc., Si tiene animales, corrales, comederos, granja, tambo, si tiene mejoras edilicias, silos, molinos, sistemas de riego, alambrado, galpones etc.. Así, confeccionaremos un croquis aproximado de distribución y de sectores, según las aptitudes del suelo. Veremos su horizontalidad y altimetría, si tiene o no terraplenes, si es o no proclive a inundarse. Y de allí resultará su aptitud. O sea, para qué tipo de explotación es apto. También veremos si está contaminado con plagas o venenos, si tiene sistema de riego, investigaremos a qué profundidad tiene el agua, la cercanía a ríos o corrientes de agua, lagos o represas. Evaluaremos el mercado potencial de cultivos y las posibilidades de exportación de sus productos y la renta potencial del mismo. Si no fuere óptimo para cultivos, ni pasturas, tendremos que averiguar si es posible y cuánto cuesta optimizarlo, o si es apto para la caza o pesca, o para explotación turística. 77

La tierra puede estar con explotación o sin ella. En el primer caso, veremos qué clase de cultivos tiene o puede tener, las plagas que tiene o puede tener Cuando sirve de pastoreo, veremos la clase de animales o de ganado que se pueden criar, o que posee en realidad, veremos las condiciones en que ellos se encuentran, si es zona libre de aftosa, si están sanos, si tienen buen peso, si están vacunados, cómo se alimentan ( con pasturas o alimentos balanceados), si están libres o en corrales, qué cantidad de leche producen (vacas), qué cantidad de huevos y carne fresca, si tiene explotación avícola, o árboles frutales, etc. Veremos también, a qué distancia se deben transportar los productos y por qué medios y si su producción puede abastecer al mercado local, nacional o internacional. Luego de la tierra vendrá la consideración de la infraestructura. Es decir, si está cercado, si posee vivienda para peones, si tiene mano de obra en la zona, si tuviere corrales o caballerizas, animales de granja, maquinarias de explotación agrícola, galpones, silos, molinos, bombas de agua, sistema de riego, máquinas de ordeñe, si la vivienda tiene electricidad, televisión, cable, teléfono, confort, a qué distancia está el centro urbano más próximo, o los centros de comercialización, etc. El campo puede encontrarse también en estado virgen, con malezas, monte, pastizales y arboledas naturales, en ese caso se estimará el costo del desmonte, la fertilización, etc., según la utilidad 78

que se desprenda de sus condiciones naturales. La caza, puede ser también una de las utilidades. (EJ: palomas) Conviene señalar que en las zonas rurales, se acostumbra a vender “a tranquera cerrada”, es decir, con todo (máquinas, herramientas, animales, granos y cultivos) Pero en el caso de los cultivos, los frutales o plantas de explotación forestal, que son separables de la tierra, o no están adheridos a ella en forma permanente y por eso no son inmuebles por accesión física, pueden ser consideradas inmuebles por voluntad del propietario. Nadie puede decir que quiere comprar la tierra y no lo plantado en ella. Su valor está integrado como lo están los cercos, los silos, los galpones, la vivienda, los molinos, etc. También es común en esta clase de tierras, con explotación agrícola, ganadera, forestal, etc., encontrar que están sujetas o son beneficiarias de algún tipo de servidumbre. Y vemos que esto, puede modificar su valor en la medida de que se limite la disponibilidad plena de una superficie de terreno destinada a ella. También podemos encontrar a la tierra en estado de desertificación, es decir, agotada en cuanto a que está contaminada con agro tóxicos e infértil por monocultivos reiterados.

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LA LEGISLACIÓN TASACIONES:

EN

MATERIA

DE

Si bien no hay una ley que regule el modo o el método que debemos emplear para tasar un bien, existen reglas que debemos recordar a menudo, ya sea, para emplear un vocabulario correcto en los informes, como para demostrar una claridad de conceptos que avalen los fundamentos que se brindan en el informe. Es muy frecuente, llamar inmueble por accesión, a algo que no lo es. Y el no cometer errores puede hacer que nuestra tarea, demuestre más profesionalidad. En el anexo, que hay al final, hay artículos del Código Civil que aclaran estos conceptos. Pero algunos otros, podemos recordarlos, a saber: Art. 2070: Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporáneo, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus derechos de propiedad. Vemos que es un derecho real, no personal, ya que la muerte del propietario no extingue la servidumbre, que hay sobre su propiedad.

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Art. 2973: Heredad o predio dominante es aquél a cuyo beneficio se han constituido los derechos reales. Art. 2974: Heredad o predio sirviente es aquél sobre el cual se han constituido. Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas (art.2975 C.C.) aparentes (visibles o demarcadas) o no aparentes (Ej. de esta última, prohibición de construir más de 4 metros en lo alto) ( art... 2976).Se establecen por contrato, por disposición de última voluntad y se inscriben en el Registro de la Propiedad La establece el propietario o el nudo propietario y se realizan por el tiempo que dure su usufructo. Las más comunes y que hacen a nuestro tema son: Servidumbre de tránsito (art. 3068 al 3081) Serv. de acueducto ( art.3082 al 3092) de recibir aguas ( art. 3093 al 3103) de sacar agua (3104 al 3107). El código de edificación establece prohibiciones que constituyen servidumbre para los inmuebles ya que limitan los derechos del propietario, en favor de la comunidad. Hay que conocerlo, para poder evaluar la tierra, de acuerdo con sus posibilidades reales de construcción o explotación (Ej.: industria, deben establecerse en ciertas zonas) En el Código Civil también hay disposiciones para peritos que pueden ser útiles: 81

Art.3466: La tasación de los bienes hereditarios en las particiones judiciales, se hará por perito nombrado por las partes. El Art. 4032. del C.C. establece en 2 años, la prescripción de la obligación de pagar honorarios a los profesionales Para honorarios, ver además ley 24.432 Los Martilleros peritos tasadores deben conocer los art. 67 al 86 de la ley 7191 y sus modificatorias, que regula esta actividad. Estos artículos, entre otras cosas, facultan a quienes tengan matrícula de tasador y figuren en la lista anual entregada por el Colegio Profesional al Tribunal Superior de Justicia, a realizar tasaciones y pericias ordenadas por un juez sobre cualquier clase de bienes. La presentación de la pericia, deberá cumplirse en treinta días, aunque podrá el juez ampliar el plazo. En las quiebras y cuando deba ser perito oficial en otra clase de juicios, la elección será por sorteo. El tasador deberá aceptar el cargo en tres días e instar los trámites en los cinco siguientes, bajo apercibimiento de ser removido del cargo y excluido de la lista. Una vez notificadas y firmes las conclusiones del perito, se fijarán los honorarios de acuerdo con el arancel: 2% del valor de los bienes tasados o en su 82

caso sobre el valor locativo del contrato, a cargo de quien resulte obligado por resolución judicial. En las oficiales o particulares, el 1 %, a cargo de quien las solicite. Si se suspendiere la pericia, le corresponde el 75% del arancel. Los honorarios y gastos podrán actualizarse hasta el efectivo pago y podrán perseguirse por vía de apremio. No obstante esta breve síntesis, se recomienda leer detenidamente dichos artículos de la ley 7191 y sus modificatorias, para refrescar los conocimientos sobre el tema. Asimismo, se recomienda tener a mano, para consultar, toda disposición legal o reglamentaria Provincial y Municipal sobre Edificación, ya que de acuerdo a las posibilidades de edificación, la tierra tendrá más o menos valor en los distintos sectores.

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OTRAS NOCIONES DE UTILIDAD EN MATERIA DE TASACIONES: (que siempre debemos recordar) Superficies de forma irregular: Hay una manera fácil de sacar superficies irregulares, mediante la aplicación de las fórmulas geométricas más conocidas y que son: Superficie del cuadrado: L x l Superficie del rectángulo: B x h Superficie del triángulo: B x h 2 Superficie del círculo: 3,14 x radio al cuadrado. Si tomamos formas poco comunes de terrenos, veremos que siempre podemos calcular su superficies, a través de las figuras geométricas que se incluyen en dicho formato.

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O sea, que todas las figuras pueden dividirse en otras más simples, que sumadas, darán la superficie total del terreno u obra que se tasa. No obstante, debemos considerar las medidas que deberemos tomar para hacer esta simplificación. Medidas y prácticas que pueden resultar útiles Las medidas de superficie nos sirven, para medir terrenos urbanos. Recordemos que ellas son: Km2-Hm2-Dam2 -m2- dm2-cm2-mm2 Múltiplos 1 km2= 1.000.000 m2 1 Hm2= 10.000 m2 1 Dam2= 100 m2

Unidad

Submúltiplos

1 dm2= 0,01 m2 1 cm2= 0,0001 m2 1 mm2= 0,000001 m2

(aumentan y disminuyen de 100 en 100) (Recordemos que las lineales de 10 en 10) Medidas Agrarias: Se usan para medir tierras más extensa (campos) Hectárea-área-centárea 85

Son de superficie: Ha= 10.000 m2 (a)= 100 m2 ca= 1 m2 Son lineales: Cuadra: 129,90 m Legua: 40 cuadras = 5.196 m Medidas de peso usadas en el agro: Q (quintal métrico) = 100 kg T (tonelada)= 1000 kg Conviene recordar sobre porcentajes: 1) el 5% de 3000= 3000 x 5 100 (En el tanto por mil, se reemplaza el 100 por 1000) ¿Qué porcentaje representa 6 de 40? En la práctica: 6 x 100 40 Interés simple: Fórmula: I= C.R.T 100 u Siendo: I (interés)-C (capital)-R (razón o porcentaje)86

T (tiempo que dura la operación) y u (unidad de tiempo, generalmente: 1 año, 12 meses o 360 días) Deducimos: Para hallar el Capital que al % anual produjo un interés determinado, tenemos: C = 1.100. u R.T Así: R (porcentaje)= 1.100.u C.T T= 1.100.u C.R Las fórmulas de Descuento Comercial son iguales, pero debemos reemplazar: I por D (descuento) C por Vn. (valor nominal) Interés Compuesto: Va capitalizando el interés Interés compuesto) Ic. = C (l+r)t - C (monto) M = C ( 1+r)t

Ic = M - C

Siendo : C: capital inicial 1: 1 peso r: razón de 1 peso en un año o período (1+r )t: (razón de 1 peso en 1 año, se elevará ala potencia t.) 87

RAZONES Y PROPORCIONES: Se llama Razón al cociente entre dos números. Proporción a la igualdad entre dos razones. 6 litros = 36 litros 30 niños 180 niños

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o sea 6:30 :: 36:180

TASACION DE INMUEBLES CON MEJORAS Entendemos como mejoras al valor que se agrega al terreno, como la producción (en el caso de los agrarios) o la edificación (urbanos) y hay otros tipos, aparte de estas generalidades Antes de entrar en el tema, quiero hacer una recomendación: cuando tengamos que presentar un informe de tasación ante un organismo oficial o ante un Juez, tenemos que tener en cuenta que cuando se trate de Instituciones o personas jurídicas, no conocen o no han visto el inmueble y que sobre ese dictamen pericial deben producir un fallo o dar un crédito, etc. Por lo tanto el informe, requiere de mayor claridad y detalles. Si es posible, se pueden acompañar fotografías, tanto de la zona como del frente del edificio y de los ambientes interiores. En algunos casos, es necesario acompañar artículos periodísticos que se hayan publicado de la zona o del inmueble en particular o del vecindario si eso hace a la consideración de su valor. Todos los factores positivos y negativos que posea éste, deben reflejarse con la mayor claridad y detalladamente, a los fines de que, el que deba recibir el informe, tenga una idea acabada de las condiciones del inmueble de acuerdo a la situación del terreno y a las condiciones, estado funcional y estético de la 89

edificación y la calidad de mano de obra y materiales empleados. Esto, sin lugar a dudas dará apoyo a la argumentación que el tasador haya empleado para establecer el avalúo. En las tasaciones privadas, que se realizan para la venta u otra transacción, esto no suele ser necesario, ya que generalmente, quien vende o compra conoce el inmueble A veces, es necesario recurrir a un ingeniero o arquitecto que brinde un informe sobre el estado no visible, es decir de su fundación o de vicios ocultos que pueda tener la edificación. O simplemente, para avalar su excelente estado de conservación. Todo dato, que provenga de especialistas en determinada profesión o arte, será muy valorado en estas tasaciones y demostrará la seriedad de la argumentación empleada. No tengamos miedo en pedir asesoramientos e informes útiles para evaluar acabadamente un inmueble, ni de agregarlos como accesorios a nuestro propio informe con la firma del profesional o artista que los efectuó. Y me refiero a artistas, porque algunas veces nos vamos a encontrar con esculturas o obras de arte que forman parte del inmueble. Recuerdo sobre una tasación de carácter privado, donde me encontré con paredes con incrustaciones esculpidas en piedra del tamaño de toda la pared y algunas otras molduras artísticas de cemento que daban al inmueble un carácter original y único en 90

cuanto a su belleza interior. Calcular su valor me resultaba imposible sin la ayuda de un artista. Otro aspecto a tener en cuenta es acerca del destino de lo construido. O sea, el para qué se construyó. Si fue para vivienda de una familia, si fue para fines turísticos, comerciales, si fue para albergar obreros, estudiantes, etc. Y de acuerdo a eso, en qué medida, sabremos si obra, cumple con los fines para los cuales está destinada. Por ejemplo, en un barrio estudiantil, los monoambientes o departamentos de un dormitorio, y sin garajes son más requeridos que los de dos o tres dormitorios. En un barrio residencial familiar, los más requeridos son los de dos y tres, con garaje, patio y balcón. En las viviendas familiares, la cercanía a un cementerio, tendría aspecto negativo. En cambio, sería positivo para un comercio destinado a placas funerarias o a la venta de flores. Para viviendas de planes destinados a jubilados o a familias recién formadas, no sería conveniente la edificación en dos plantas, con escaleras. La cercanía a una discoteca, sería positivo para residencias estudiantiles y no para familias. Entonces, lo que nos tenemos que preguntar es: ¿Sirve lo edificado para los fines para que fuera realizado? De allí vamos a partir, para analizar las comodidades de esa construcción, en relación a su destino. Y en 91

base a ello, vamos a analizar los materiales empleados. No es lo mismo, el material que se emplea para ser destinado a vivienda, que a la guarda de mercaderías o animales o plantas. Porque una gotera en el techo de un vivero, no es lo mismo que en el de una vivienda. Como vemos, una construcción no es un cúmulo de materiales que forman determinados ambientes y que puede evaluarse sólo por sus metros cubiertos, sino es un cuerpo que se proyecta y organiza de acuerdo con su destino. La calidad de materiales y mano de obra y el grado de confort y eficiencia que resulta de lo edificado de acuerdo a sus fines, es lo que determina su valor. ¿Qué cosas vamos a considerar? a)Medidas de lo construido. (Altura de techos, amplitud de ambientes y aberturas, posición y medida de los espacios para patio o jardín, distancia de la línea de vereda y la construcción, superficie cubierta, medidas de balcones y galerías, natatorio, etc.) b)Valor de los inmuebles por accesión (arts. 2315 y 2316 del CC) c)Distancia con las edificaciones vecinas. (A mayor distancia, más valor) Tenemos que tener en cuenta que es una desventaja que una propiedad tenga una pared común. 92

d)Aireación: Tamaño de las aberturas en relación a las medidas de cada ambiente. (Ver Cód. de edificación) e)Ubicación de acuerdo a los puntos cardinales y al paisaje. f)Calidad y tipo de materiales empleados en la construcción. Conviene hacer una planilla que diga por ejemplo: Tipo de piso: calcáreo. Techo: de hormigón. Aberturas: 3 corredizas de aluminio de 2mts x 1,20.-2 de 3 m. x 2 m. 7 puertas placas y dos de hierro con rejas de estilo colonial. Revoques: de yeso con molduras en aristas, etc. Hay que tener en cuenta, que no siempre un material costoso, incrementa el valor del inmueble. Los materiales valen de acuerdo con uso adecuado. Suele ocurrir que el material invertido no concuerda con el valor general de la obra y se ve devaluado por otros factores (zona, funcionalidad, mala calidad de mano de obra, etc.) 93

g)Posibilidades de ampliación o reforma. Esto suele pesar, a la hora de la demanda. Muchas veces, se compra una vivienda porque admite la ampliación o reforma. h) Calidad de mano de obra empleada. Aquí hay dos evaluaciones: la de las terminaciones y lo que hace a la estructura y fundación. i)Valor estético de la propiedad.(ya lo veremos) j)Características de la zona (positivas y negativas) de acuerdo con el destino. (cercanía a plaza, colegios, cementerio, etc.) k)Funcionalidad: distribución armónica y medidas equilibradas de los ambientes, que le permitan eficiencia a la obra, de acuerdo a su destino o utilidad Ese es el valor funcional) podemos acompañar planos y gráficos) l)Valor Físico: eficiencia de lo construido de acuerdo al resultado final de la obra. M)Antigüedad de la obra y vida útil: De acuerdo al número de plantas que tenga el inmueble y su destino. Por ejemplo: una vivienda en planta baja, tiene una vida útil de 70 a 90 años y existen tablas que veremos más adelante 94

n)Estado de conservación. Tanto en el aspecto exterior como en lo no visible (Vicio ocultos). El estado de conservación puede ser normal de acuerdo a su edad, malo externo y bueno en lo no visible o estructuras, malo en la base y el exterior. De acuerdo a ello se calculará la depreciación o amortización (devaluación o depreciación): es el porcentaje que se resta al valor del edificio, de acuerdo a los años que tenga el edificio. Esta operación debe realizarse en el terreno y el edificio como una unidad, y de acuerdo con la categoría: Lujosos : 0,20 a0,70 % Económicos:1,50 a 2% D= A x P porcentual.

Depreciación es igual a antigüedad por

D= 20 años x 0,30%= 6% (Es lo que deducimos del valor del inmueble) En mal estado aumenta el porcentual.

Tabla de depreciación de Wagner: en estado normal y vida útil de 70 años 95

1....................0,9933 4....................0,9700 8................... 0,9101 12...................0,8202 16...................0,7038 20...................0,5841 24...................0,4644 28...................0,3572 32...................0,2681 36...................0,1976 40.................. 0,1460 44...................0,1125 48...................0,0922 52...................0,0721 56...................0,0520 60...................0,0319 65.................. 0,0118 70...................0,0000 Respecto de esta tabla, que ha sido muy usada, quiero decir que ese valor de 0,0000 nunca es posible. Aún demoliendo una casa de 70 años, siempre hay valores que se pueden rescatar, como puertas, rejas, vigas, etc. Personalmente, no creo mucho en los índices, porque me he encontrado frente a muy viejas construcciones que conservan gran parte de su valor, después de 70 años. Y por otra parte, no siempre el paso del tiempo le resta valor a una construcción. Ej.: las catedrales, los cabildos, etc. 96

Creo que nos estamos olvidando de que la tasación, no depende sólo del estado de conservación, sino de un cúmulo de factores internos y externos (como pueden ser los culturales, históricos, o arquitectónico).Existen en nuestro medio, edificios muy antiguos, pero que permanecen sólidos en su estructura original. Incluso, pueden valer más por el transcurso del tiempo, debido a la utilidad (Museos, Catedrales, Escuelas, Puente Centenario, La Cañada, el palacio de Tribunales y otros edificios menores) Seguramente, me dirán que han requerido inversiones para conservar su estado. Y les diré que, en algunos casos, no más que las habituales que se realizan para las construcciones de pocos años. En todo caso, su revalorización ha superado ampliamente, el costo de las reparaciones. También existen edificios ruinosos que valen más por ello porque se tiene en cuenta su valor histórico (Ej.: Las ruinas de San Ignacio) Pero no voy a negar, que las construcciones pierden su valor por antigüedad y se deterioran con el transcurso del tiempo. Lo que pongo en dudas son las tablas con que se pretende medir el deterioro o la vida útil de un edificio. ñ)Valor de reparación o reposición parcial: El primero se refiere a los gastos importantes y necesarios para reparar la construcción (cañerías, cloacas, etc.). Estos valores, no tienen que ser depreciados, ya que para realizar la reparación se paga a precio 97

actualizado. El segundo, ocurre cuando hay que reponer algo que ya no sirve, como por ejemplo, un artefacto. Si no se compra el artefacto original, esto se entiende como confort y ya no responde a una necesidad. o) Tipos de construcciones. (casa, PH, galerías, country, comercio, etc. p)Adecuación al lugar: Si un inmueble costoso y de lujo, se ubica en un barrio de clase baja, la construcción se perjudica en su valor. q)Adecuación en el tiempo (progreso-) Todos sabemos que los estilos, materiales y mano de obra varía con el tiempo. El concepto de vivienda, comercio, también. El inmueble puede quedar fuera de las inclinaciones del progreso y por esa causa, perder valor. EJ: Baño con escusado. Téngase en cuenta, que dentro de todos estos puntos considerados, no hablé de los costos de construcción, porque no estamos haciendo un proyecto, ni estimando lo que nos costará realizarlo. Estamos calculando el valor de algo que está y el avalúo no tiene que ver con el costo real o posible. Porque harto es sabido, que la tasación no se rige por idénticas leyes, ni está sujeta a las mismas consideraciones, que cuando se evalúa un proyecto, es decir lo que va a costar realizarlo. 98

Lo que está edificado, cobra valor de acuerdo con otros elementos. Por lo que se relaciona más con el terreno o la zona, que con el costo. ¿Cuánto podría valer el Palacio Ferreyra si estuviera en Barrio Pueyrredón o Yapeyú y no en Nueva Córdoba? Su costo de construcción sería el mismo, su valor no. Es importante la adecuación a la zona, para valorar la obra material. Y esto no depende sólo del valor del terreno por m2. Tampoco un edificio tiene valor por los materiales y mano de obra que se emplearon, sino por la utilidad que representa. Y esto está relacionado a su valor físico, estético y funcional. Estos valores son agregados al valor del terreno de acuerdo con la eficiencia de la obra., que no es lo mismo que la eficiencia de mano de obra. La eficiencia de la obra es saber si sirve para aquello para lo cual fue creada. ¿Por qué digo esto? Porque si la mano de obra o los materiales empleados o la funcionalidad fueron eficientes pero no sirve para los fines para lo que fue creada o porque el proyecto arquitectónico no sirve, su valor es ínfimo. Y si los materiales, mano de obra y funcionalidad no tuvieron eficiencia y los vicios que posee el inmueble, por esa causa, impiden que cumpla con los fines para los que fue creada, qué pueden importar los costos. 99

A veces, el valor de lo construido es inferior al costo de la obra o puede llegar a depreciar también al terreno (porque a su valor hay que restarle los gastos de demolición), por eso no estoy de acuerdo con algunos autores que dicen que lo ideal para un tasador es ser constructor al mismo tiempo. Todo lo contrario, el conocer los costos de construcción, lo llevarían seguramente, a cometer errores en la tasación. Dentro de los inmuebles edificados, encontramos: casas, departamentos, viviendas en propiedad horizontal, vivienda rural, comercios, galerías comerciales, complejos comerciales, industria, complejos industriales, y construcciones mixtas, es decir vivienda y local comercial, comercio y dependencias administrativas, etc. Ya dije anteriormente, que no toda construcción constituye una mejora o un valor agregado a la tierra y que el estudio del costo de la edificación o mejora, de ninguna manera refleja su valor, ya que para determinar éste, tenemos que tener en cuenta otros elementos de incidencia. Tomemos como ejemplo que en un barrio marginal con viviendas de mala categoría, se edifique una mansión .No hay adecuación de la vivienda con el resto del barrio y por eso, no va a valer lo mismo que si se edifica en un terreno de un barrio de gran categoría. ¿Por qué? Si nos guiáramos por el costo,

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el edificio valdría igual y sólo el terreno variaría su precio. Sin embargo, esto no es tan así, ya que el costo edilicio no permanece invariable sino que se ve depreciado por inadecuación zonal. Inversamente, puede darse que un costo de obra, se sobrevalúe en la tasación en relación a la zona donde se ubica Vemos claramente, cómo los costos de edificación pueden ser idénticos en un lugar o en otro y sin embargo el avalúo resultar distinto, porque aquí se tasa el conjunto del inmueble inserto en una zona determinada. Y esto no es igual al valor de la construcción devaluada por antigüedad y estado, más el valor del terreno, porque hay que ver la adecuación zonal y no tienen el mismo valor agregado en los distintos terrenos. También podemos decir que los materiales empleados siempre significan un costo, pero no siempre un valor. Ejemplo: se construyen con los mismos materiales y mano de obra, 2 obras de 100 metros cubiertos cada una. La primera, consta de 4 paredes de 8 metros de largo, con puertas y ventanas, piso, techo y baño formando una especie galpón de 6 m de alto. Con idénticos materiales y la misma mano de obra, se construye, al lado, en un terreno del mismo valor, una vivienda siguiendo un plano. El costo es igual, pero las obras no valen lo mismo, porque galpón no tiene valor comercial en ese 101

barrio y por lo tanto su construcción ha sido inadecuada para la zona. Este ejemplo, quizás parezca exagerado, pero hace que sepamos diferenciar entre el valor físico y el valor funcional de una construcción (este último, visto desde el punto de vista de su utilidad). Vamos a otro caso: Supongamos, que hemos usado mal los materiales y la construcción resultó pésima en su mano de obra o en la funcionalidad y no sirve a los fines que debía servir. ¿Cuánto vale la obra? ¿Cuánto cuesta lo que no sirve? Recuerdo que en una oportunidad, tuve que tasar una vivienda nueva y totalmente inservible. Carecía de fundación en un terreno poco firme y rellenado, tenía las vigas huecas (o sea, vacías de cemento) y estaban simuladas por ladrillo hueco, tenía profundas grietas en las paredes y en el techo, por hundimientos de cimientos. Y me hice esa pregunta ¿Cuánto vale el material que se ha inutilizado y del que no puede rescatarse nada? Por eso, quienes aseguran que las mejoras son fáciles de evaluar, se equivocan. Porque si ponemos todos los elementos en la balanza, vamos a ver que el valor material y el funcional tienen que complementarse armónicamente. Porque si tenemos una vivienda de lujo tendremos que considerar cierto tipo de materiales y comodidades. Además debe adecuarse al estilo del Barrio y no puede ser edificada en cualquier sitio. Debe tener amplitud en sus ambientes, departamento 102

de servicio, entrada principal y de servicio, etc. Una cosa va condicionando a la otra. Y conforme al destino de la edificación deberá tener el soporte, la aptitud para el desgaste y determinada funcionalidad. La calidad del material empleado y de la mano de obra, también hace a la jerarquía del edificio. Y determinar la pérdida de valor por deficiencia de materiales o de mano de obra no es tarea simple. Porque en primer lugar, tenemos que ver si los defectos tienen posibilidad de ser reparados y debemos calcular el costo. Una pared en falsa escuadra, un marco mal colocado, revoques de mala calidad, etc., desvalorizan lo edificado y más aún adonde se ubican las viviendas de lujo. Por otra parte, existen revestimientos, pisos, artefactos, de la más variada calidad y de diferente resultado estético. Y quien diga que el valor estético no importa, se vuelve a equivocar. Adviértase que no hablo de funcionalidad sino puramente de estética. Y resulta increíble la influencia que esto tiene en la oferta y la demanda. De allí que, el requerimiento de algunas inmobiliarias, para remozar la pintura o algún otro aspecto de los inmuebles, antes de ofrecerlos a la venta. Es oportuno hablar aquí, del valor del diseño arquitectónico. Hay edificaciones muy modernas, realizadas con formas no usuales, con frentes 103

oblicuos, etc. y con materiales recién aparecidos en el mercado. Sin embargo, la obra puede no ser del agrado de los posibles compradores. Y esto hace disminuir la demanda. Pero para los arquitectos, la obra es bellísima. ¿Por qué ocurre esto? Porque lo último en construcción y diseño, a veces, no es todavía aceptado por la sociedad. El arquitecto va a la vanguardia de la modernidad y el público, tarda en adecuarse a ello. Por eso, la belleza arquitectónica, es aquélla que surge de la aceptación generalizada y no de la mente de un arquitecto. En este caso, no podemos negar la belleza de lo proyectado, pero para que tenga valor estético que logre incrementar la demanda, debemos esperar un tiempo. También cuando hablamos de valor funcional, tenemos que tener en cuenta que hay factores subjetivos y objetivos para considerar. Dentro de los objetivos, tenemos la capacidad de circulación de las personas, la luminosidad, la aireación, debemos ver si tiene o no escaleras, si los escalones poseen una altura y un ancho cómodo, la cantidad de baños, etc. Todo ello de acuerdo al destino de lo construido y al carácter de la zona o barrio. Esto es lo que se llama la bondad del proyecto. O sea si resultó eficiente para el fin. Para las edificaciones de propiedad horizontal debemos evaluar la bondad del proyecto de acuerdo al porcentual de espacios comunes, capaces de 104

consumir más del 30 % de la inversión del comprador Costo de la edificación: Algunos autores, por lo general, ingenieros, dan al cálculo del costo una importancia desmesurada, hasta han llegado a formular teorías. Dicen que el mismo puede resultar diferente según se trate de: a)Costo de origen: que es aquél de la obra, cuando se realizó. b) Costo de reposición o reproducción: Es lo que costaría hoy su reproducción. Y aseguran que una combinación de ambos sería lo ideal. En primer lugar, el costo de origen es imposible de calcular, porque los documentos de venta del inmueble sólo contienen los precios de venta. Y de existir el costo en algún documento, estaría desvirtuado por la inflación y la inestabilidad Además existirían costos por reparaciones, ampliaciones etc., que toda vivienda tiene y por lo general no quedan registrados. En cuanto al de reproducción, sólo es válido para construcciones nuevas, porque las viejas, pueden tener elementos que ya no se usan. Por otra parte, 105

reproducirlas puede costar mucho, por ausencia de mano de obra especializada o del material adecuado, al punto de desvirtuar su verdadero precio. Además, tenemos que tener en cuenta que el concepto de lo confortable ha cambiado con el tiempo, antes se daba más importancia a la decoración de frentes, a la altura de los techos, a las molduras artísticas, etc..., y no hay un patrón comparativo. Todos sabemos, que en la prehistoria, el concepto de vivienda que tenía el hombre no es el mismo que el actual. Dicho concepto no estaba provisto de criterios de confort, sino estaba relacionado más con la seguridad y el amparo respecto de animales y las inclemencias de la naturaleza. También hubo épocas en que este concepto de vivienda se identificó con el lujo y la magnitud. (Edad Media) o con el arte (Renacimiento). Y mucho más recientemente, desde el 1900 hasta hoy, el concepto ha cambiado. El progreso ha creado otras necesidades e inventado otra forma de resolver los problemas, otros materiales y nuevas formas de construir. La naturaleza misma es considerada de distinta manera. El hombre primitivo, le temía, la consideraba un peligro. Hoy ha superado esos temores y la considera fascinante. Es la naturaleza la que debe temer al hombre. 106

Pero volviendo al tema del costo, diré que a mi modo de ver y para la tasación del inmueble, no tiene la importancia que le dan otros autores y si alguna vez, necesitamos calcularlo, ya sea para evaluar un proyecto o una reparación, lo que tenemos que hacer, es pedir su estimación a un arquitecto, ingeniero o constructor, según el caso, quienes lo darán con su firma y bajo su responsabilidad, porque nosotros no somos ingenieros, arquitectos ni constructores. En todo caso, el costo será sólo un elemento que consideraremos dentro de los muchos a considerar para el avalúo. Porque la tasación tiene más que ver con la oferta y la demanda, con la situación económica, con la estabilidad monetaria, que con el costo. Tasación de propiedad horizontal Una nueva forma de dominios, se establece para inmuebles en la Ley de Fondo 13,512 y su reglamentación que se refiere a la Propiedad Horizontal. Como sabemos, se trata de inmuebles compuestos de más de una unidad funcional, que comparten el terreno en una sola planta o están edificados en plantas superiores a la planta baja, o sea sobre el nivel del piso, ocupando el espacio aéreo de una construcción que le sirve de base, o bien por debajo de ésta, o sea, en el subsuelo y que abarata el valor de 107

cada unidad funcional, en razón del mayor aprovechamiento del terreno. La obra tiene así, mayor beneficio económico. En el caso de edificaciones en el sentido perpendicular a la tierra que aprovechan el espacio aéreo, diremos que deben tener una estructura de soporte de las demás plantas que se llama fundación. Se llama unidad funcional, al departamento, local, cochera, oficina, etc., que pueda independientemente, considerarse en función de su destino, es decir como vivienda, local comercial, oficina, etc., según las características del edificio. A veces pueden coexistir en el mismo edificio, locales comerciales y departamentos para vivienda. Se trata de una forma especial de adquirir la propiedad en forma exclusiva e indivisible de una unidad, ejerciendo un condominio con los demás propietarios del edificio, de todas las dependencias que son comunes. Este condominio es propiedad accesoria y depende de haber adquirido la principal, que es la vivienda. El consorcio de propietarios es el órgano administrador y vela por el cumplimiento de los reglamentos que cada propietario debe cumplir. Este, no puede alterar el destino del inmueble. De modo que el tasador debe observar: a) La zona, que no siempre es adecuada para el edificio. 108

b) El edificio, la estructura, la distribución de las unidades y la superficie común. c) Ubicación: son más valiosas las unidades del frente y de los pisos altos, por iluminación, polución, aireación, etc. d) Superficie de dominio exclusivo y condominio. El dominio accesorio o condominio es una carga proporcional a la superficie ocupada. Esa proporción suele ser del 20 o 25 % del área de dominio privado. ( si es mayor va en contra del valor de la unidad) La superficie se mide desde la cara interior de los muros y tabiques. e) Aceras y calzadas: estos son bienes de dominio público (art. 2340 inc. 7 del C.Civil) Una calle de tierra que se pavimenta aumenta el valor de los inmuebles cuyo frente den a ella. f) El porcentual: gravita en la valuación y representa el valor proporcional de cada unidad con respecto al valor de conjunto, de sus derechos sobre el condominio y de la proporción del voto en el consorcio. g) Locales comunes: Es frecuente que éstos sean en propiedad común de todos los propietarios de unidades en la proporción que corresponda y que la explotación o renta que devenguen, quede para solventar expensas. Pero esto será negativo para la tasación si no produce una renta que justifique la inversión en el negocio. h) Mejoras introducidas. No toda reforma significa más valor. Si se ha restado un dormitorio al 109

i)

j)

departamento que tenía dos, para ampliar el living, esto le ha quitado valor. Departamentos en una planta: El valor unitario resulta mayor que si estuvieran en varios pisos. Valen más los que dan a la vereda. (Se rigen por la misma ley.) Casas en condominio: Pueden encontrarse casas o departamentos en una planta que no estén bajo el régimen de propiedad horizontal sino bajo el condominio ordinario del C.Civil. (art. 2673 y siguientes).

Aquí son todos condóminos de todo lo edificado, en la proporción de su aporte. No hay propiedad exclusiva. Cada uno es dueño de una parte indivisa sobre el conjunto y no puede disponerse materialmente del bien. La tasación debe hacerse sobre todo el edificio y no sobre una unidad, porque ésta fue cedida en uso a quien la posee, pero la propiedad es común e indivisible. Lo que se puede vender es la cuota parte. Con respecto a la tasación de estas construcciones de propiedad horizontal en una o varias plantas, hay que decir que el mercado inmobiliario nos brinda datos muchos más acertados, que si se tratara de otro tipo de construcciones. Y esto se debe a que, en departamentos de PH no tenemos gran variedad, los materiales son buenos, la mano de obra es 110

especializada, su construcción está dirigida por ingenieros y el diseño arquitectónico es similar. Por lo general, los departamentos pueden ser de un ambiente, o con uno, dos o más dormitorios. Las medidas de los ambientes y la superficie cubierta, suelen ser similares en todo el edificio, pudiendo haberlo de varias medidas y tipos. Pueden distinguirse las categorías: estándar o de lujo. Modernos o antiguos. Estos últimos son, generalmente, de mayor confort y dimensiones. Aquí la comparación de precios de mercado, es mucho más eficaz que en otro tipo de inmueble. Y digo esto, porque existe gran similitud en cuanto al tamaño, la funcionalidad, distribución y medidas, en los departamentos del mismo tipo. Entonces, la ubicación del edificio pasa a ser un factor determinante en el avalúo. Aquí mandan los datos del mercado inmobiliario, que nos da una gran aproximación en el avalúo, cuando se trata de este tipo de inmuebles, porque al tener semejanzas las unidades entre sí, cobran fuerza los datos acerca de las ventas reales en un edificio determinado o en uno cercano. Para tasar unidades de propiedad Horizontal, establecemos de acuerdo con el mercado una base mínima. Decimos, un Dpto.de 60 m2 y de dos dormitorios, en el Centro, no puede estar por debajo de tantos pesos. De allí vamos a partir, vamos a ver en qué piso está, cuales son sus factores intrínsecos y extrínsecos de diferenciación con el resto, su 111

antigüedad y su estado de conservación En otro tipo de viviendas, la cuestión es diferente. No se pueden acumular datos, ni sacar índices, porque son muy diversos en cuanto a calidad, tamaño y funcionalidad. Y desde niña, me enseñaron que no pueden sumarse cosas diferentes, ni sacar factores comunes de lo diverso. .La tasación de un departamento de PH, es mucho más sencilla, a mi modo de ver, que otro tipo de inmueble. Por supuesto, que si queremos hacerlo difícil, podemos pedir a un ingeniero que nos calcule el precio del edificio a valores actuales, mediante la amortización, sumarle el valor del terreno, dividirlo entre las distintas unidades de acuerdo al porcentual de cada una y de la superficie común. Luego analizar las posibles ventajas o desventajas de la unidad en cuestión y calcular cual ha sido el monto de incremento del valor por esa causa incorporar los factores de la oferta y demanda. Pero por suerte, nada de esto es necesario, ya que como dije, en los PH, el mercado manda. Supongamos que debamos tasar todo el edificio de PH. Podemos sacar el valor de cada unidad, de acuerdo al lugar que ocupa, como también de las unidades comerciales que pueda tener y sumaremos estos avalúos. Esto no es difícil, ya que hay unidades similares, donde la variante es sólo el piso que ocupa y el lugar dentro del piso (frente, contra frente, etc.). No vamos a realizar un estudio de costos, como si quisiéramos construir un edificio, 112

porque lo que más importa aquí, para evaluarlo, es la rentabilidad de las unidades o los datos del mercado por operaciones concretas dentro del edificio o edificios similares en la zona. Recordemos que deberemos considerar los gastos por expensas y por todo otro concepto que genere el mismo.

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NOCIONES SOBRE DEPRECIACIÓN En general, el simple transcurso del tiempo, ocasiona una pérdida del valor de los materiales de construcción. Ellos envejecen físicamente y por consecuencia pierden su aptitud funcional y la capacidad para producir renta. A veces es posible reparar partes y recuperar la construcción. Otras veces esto es imposible y hay que demoler para recuperar el valor del terreno. Y hasta puede haber casos que aún cuando se pudieran recuperar, conviene recuperar el terreno, por demolición de lo construido, porque puede ser más rentable que con la construcción (Ej.: Servir para playa de estacionamiento, etc.) Según Marstson y Agg las causas físicas de depreciación son: 1)Destrucción repentina: provocadas por incendios, terremotos, inundaciones, es decir, todo tipo de siniestros, aún los provocados por accidentes automovilísticos, derrumbes por deterioros progresivos, vicios ocultos, errores de cálculos, remodelaciones urbanas 2)Decrepitud por deterioro físico. 114

Aquí tenemos que ver si es total o parcial y este último caso, si puede rehabilitarse la construcción. 3)Decrepitud por desgaste y rotura: referidas a construcciones de poca edad, que as pesar de estar bien construidas sufren vibraciones, golpes, frotaciones, etc., que opera como sobrecarga y lo desgasta o deteriora fuera de la normalidad. Aquí habría que aumentar por encima de cierto tope la calidad física de la obra, lo que no opera favorablemente sobre la venta de la tierra pero sí aumenta la utilidad y la durabilidad de la obra. RAZONES FUNCIONALES DE DEPRECIACION:

1)Inadecuación Que puede ser por falta de correspondencia o adecuación entre el proyecto y el servicio que debe prestar la obra. Ej. : Proyecto con mala resolución de disposición de ambientes, ventilación, etc. La inadecuación puede referirse a la capacidad, mejor dicho a la falta de capacidad (Ej.: ser pequeña la obra para sus fines.) Puede referirse a su ubicación. Ej.: Cuando el valor del edificio supera al Barrio, la renta no es adecuada y si el valor del inmueble es menor, es un factor de depreciación de los inmuebles vecinos. A veces la inadecuación resulta después de un largo tiempo. 115

2)LA OBSOLECENCIA Es el atraso en que queda un edificio respecto de otros edificados posteriormente. (Ej. Ascensores, aire acondicionado, etc.) 3)ANULACIÓN: Es el reemplazo total de un sistema (Cocina a carbón por gas, etc.)o cuando hay disminución insanable en el suministro (Ej.: Salas de cine por TV) CONCLUSIONES: Cualquier deficiencia en el edificio castiga a la tierra. La depreciación tiene causas físicas y funcionales. Hay quienes hablan de una depreciación económica, pero ésta es un mero cálculo, no una causa. Otras causas de depreciación: Existen otros tipos de vicios, que no son fallas de la construcción ni del terreno y que disminuyen el valor global del inmueble aunque la incidencia mayor es sobre la tierra. Son los llamados vicios externos y se alude a ellos como contaminación. Puede decirse, que ésta puede 116

ser auditiva, olfativa, visual, estructural, tóxica y radioactiva. Es auditiva cuando un factor externo incide en el inmueble depreciando su valor por la intensidad de ruidos que resultan molestos y perjudiciales para la salud mental de las personas que viven en él. EJ: Lindar con una escuela cuya infraestructura no reúna las condiciones para evitar el ruido molesto al inmueble que se tasa. Puede tratarse de un comercio o cualquier tipo de actividad, que ocasione el ruido en forma permanente En este caso, hay que ver si existe la posibilidad de erradicarlo totalmente mediante una obra, ya sea dentro o fuera del edificio perjudicado. Si existe, el valor de la depreciación será el del costo de la obra, con más el de su gestión de cobro, si la hubiere. Aquí estaremos aplicando por analogía, lo que ocurre cuando un inmueble transmite o contamina a otro algún vicio, por ejemplo, humedad. El costo de la reparación depreciará al inmueble en igual medida, si éste se vendiere con el vicio. Si la erradicación del vicio, no fuere posible o fuere parcial, habrá que determinar la depreciación de acuerdo al daño posible de causar, teniendo en cuenta el destino del inmueble perjudicado, es decir, si es para vivienda o para otro fin. En este caso se verá la conveniencia o no de reconversión del inmueble en otro que pueda tolerar los ruidos molestos. Ej.: Playa de estacionamiento, etc. 117

A modo de ampliar conocimientos, respecto de las posibles obras a realizar tendremos en cuenta: Que el sonido es una vibración que se transmite por ondas a través de un medio elástico (aire u otro medio gaseoso, líquido o sólido), desde un punto, llamado emisor, hacia todas direcciones. El sólido también es capaz de neutralizar los sonidos (voces, etc.) (Cemento).La fibra de vidrio, el yeso y el caucho son aislantes de ruidos como así también dos muros con cámara de aire de veinte centímetros entre ambos. El vidrio doble con cámara de aire de varios centímetros, es capaz de neutralizar el sonido. El sonido puede resultar molesto, si supera cierta intensidad, la cual, es muy variable. Existen aparatos capaces de medirla. Los sonidos graves de la voz del varón son de baja intensidad y los agudos de la voz femenina, son de alta intensidad (Ver: Introducción a la acústica, de página ) La contaminación visual, ocurre cuando hay un panorama desagradable o pernicioso, en torno al inmueble. Ej.: cementerio en frente de la vivienda o un paredón, también ocurre por actividades habituales en la zona como pueden ser el ejercicio de la prostitución, etc. La contaminación olfativa, se refiere al olor que puede producir una actividad comercial. Ej.: Olor a pollo frente a Supermercado, o a basura frente a ciertos comercios, o a curtiembre, como existió en Barrio San Vicente, en una época. 118

La contaminación estructural, se refiere a cualquier hecho que pueda deteriorar la construcción o perturbar su destino. Ejemplo: Su ubicación en zonas con transporte excesivo o pesado, cuyas vibraciones perjudican al inmueble o desmejoran las bases de sustentación del edificio. Puede tratarse de una excavación, que ponga en peligro o deteriore el basamento de alguna construcción. O la pérdida de algún fluido (agua) que deteriore los cimientos de una construcción o compromete la solidez de un terreno, etc. En todos estos casos, hay que hacerse la misma pregunta: Si existe una obra o acción, capaz de solucionar el problema o vicio en forma total. Si es así, deberá realizarse. El costo de la misma, más el de su gestión de cobro, será el de su devaluación. La realización de la obra o de la acción necesaria, devolverá el valor natural del inmueble. En caso de que no exista la posibilidad de solución o si la solución no se brindare, por quien debiere hacerlo, deberá repararse el daño, que será estimado judicialmente por especialistas, de acuerdo con el tipo de daño que ocasione. (Físico, moral, económico, etc.). En la contaminación tóxica y radioactiva la depreciación puede llegar a ser total. La depreciación tiene causas físicas y funcionales. Pero hay una variable económica, que es la del mercado, que también hay que tener en cuenta y que 119

puede aumentar el precio o depreciar al inmueble, en algunos casos, aunque no sea en forma definitiva, sino que vale para el momento de la tasación. Mortalidad: cuando el inmueble no sirve físicamente o ha perdido totalmente funcionalidad, con respecto al fin para el que fue creado, o su deterioro es definitivo. Aquí conviene considerar, que no hay registros para determinar la duración de las construcciones. Y las tablas conocidas se basan en la estadística y no en la realidad. Tenemos que tener en cuenta tres cosas: su costo, su duración y su adecuación a las necesidades del hombre. Y ESTO no encaja en las estadísticas.Se llama vida probable de un edificio, al período que va desde su puesta en servicio, hasta su retiro. Al tiempo pasado se lo llama edad. Así: Edad + esperanza = vida probable Esperanza = vida probable – edad Edad: se puede determinar por la antigüedad o fecha de las construcciones, pero no siempre, a veces hay refacciones, reparaciones, ampliaciones, reposiciones, etc., realizadas en fechas distintas y posteriores, que desvirtúan la edad. Por ello, a veces conviene determinarla así: 120

Edad: vida probable – esperanza Para calcular la vida probable, o en su caso, la esperanza, hay que analizar la solidez de las construcciones, de su fundación, de los materiales, el estado de conservación, las reparaciones, ampliaciones, reposiciones, refacciones, etc., que se hicieron con posterioridad y que por supuesto, hicieron variar su edad. Así, un inmueble de 50 años puede tener una edad de 20. Para ello calculamos que una vida probable de 80 años y una esperanza de 60, significan 20 años de edad. Se llama sobreviviente, al edificio que supera esa esperanza. Podemos tomar varios edificios construidos en la misma época, promediar la esperanza del conjunto. Y llamaremos sobreviviente al edificio que supere ese promedio. Suele decirse, que el valor actual puede medirse por la futura utilidad. Se llama nuevo valor al costo de origen o de reposición. Si a este le descontamos la depreciación, tenemos el valor presente..La depreciación no llega anular totalmente el valor de origen, sino que siempre queda un valor residual o valor de demolición. Los contadores, opinan que la devaluación debe operar sobre los costos, para ver el recupero de su valor en el momento de su retiro. La velocidad de depreciación se acelera al final de la vida del edificio. Pero en la práctica, esto puede o no darse, porque la tasación es una técnica de balance, y 121

esto es, de criterios lógicos, no aritméticos ni contables. La información del mercado sigue siendo el pilar fundamental, sobre el que aplicaremos los aspectos positivos y negativos propios del inmueble que se tasa y que pertenecen particularmente a ése y no a otro de la misma zona y hasta de la misma calle. Por otra parte, salvo en inmuebles de construcción muy reciente, el costo no tiene nada que ver con el valor venal, sino que depende de otras consideraciones. Como vimos, si la construcción no se adecua a la zona, o no es funcional, esto puede ser un factor más importante que el costo, a la hora de tasar. Además, ya vimos que el mercado, tiene más importancia que cualquier cálculo de costos. Y para dar muestras de ello, diré que pocas veces se calculan costos a la hora de una venta inmobiliaria, sino analizar el mercado con las consideraciones particulares de cada inmueble.

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Tasación de inmuebles Locales y oficinas. Mixtos

Comerciales,

En los inmuebles destinados al comercio, la tasación se complica. Por lo general, un inmueble comercial, suele encontrarse con o sin vivienda, con o sin oficinas administrativas y componen un sistema mixto de valuación. De cualquier modo, teóricamente, pueden y deben separarse para la tasación de la vivienda y del local comercial, aún cuando al final se sumen los resultados. Como ya me he referido al avalúo de viviendas, nos queda el tema de los locales comerciales, o del comercio en sí, como así también a la explotación comercial que pueda o no hacerse de un inmueble, que originariamente no estaba destinado al comercio. A veces, una casa destinada a vivienda, puede explotarse comercialmente. Tiene un valor como residencia y otro en la faz comercial. Ej.: grandes residencias destinadas a discotecas, o a salones de fiesta, pero lo veremos más adelante. Partimos de la base de que un simple terreno, con un mínimo de mejoras, como puede ser un piso de cemento, puede ser explotado como estacionamiento de vehículos, por ejemplo. También, puede serlo como vivero, por ejemplo, con algunas mejoras de poco costo y resultar muy rentables. El inmueble comercial, no se evalúa como cualquier otro. Lo que hay que ver aquí, es si el terreno está ubicado en una zona, apta para el comercio y más 123

específicamente para el rubro de que se trate. Entonces, además de las características de zona y de las que son intrínsecas al inmueble, tenemos que mirar preferentemente las características del rubro comercial. Pero antes, tenemos que considerar tres clases de inmuebles para el comercio. a) Los que son inmuebles para comercio pero no tienen infraestructura comercial instalada. b) Los que ya tienen un comercio funcionando y el local forma parte de él. c) Los comercios o locales en complejos comerciales como son las galerías, Hipermercados, Shopping, etc. No importando a cual de estos grupos nos estemos refiriendo, siempre hay que analizar tres cosas, teniendo como base el destino comercial que tiene el inmueble. 1) Características generales de la zona 2) Características específicas del inmueble 3) Características del rubro, o destino comercial, para el que pueda ser apto En cuanto a la zona vamos a analizarla en forma general y luego en relación al aspecto comercial, veremos el tránsito de personas en el lugar, capacidad adquisitiva de los vecinos en general, barrios colindantes, cantidad de gente que tenga el local en sus alrededores, etc. Porque no es lo mismo si está rodeado de viviendas en una planta que si lo está de edificios de 10, 15, o 20 plantas, ya que la cantidad de 124

posibles clientes no es la misma. Vamos a analizar, si cercano al inmueble se encuentre algún otro, que favorezca especialmente al rubro, como sería por ejemplo, una escuela para un quiosco. O alguno que lo perjudique, por ej., las vías del ferrocarril, que corten la circulación de la zona de influencia. En cuanto al inmueble en sí vamos a ver sus dimensiones, si cuenta con vidrieras, con sistema de seguridad, cómo resulta su funcionalidad comercial, sus accesorios, sus posibilidades de reforma o de ampliación, etc. Por ejemplo, las dimensiones del local deben estar acordes a las necesidades del comercio. Un inmueble de grandes dimensiones no siempre lo favorece. En cuanto al rubro: Vamos a ver si se adecua a la zona, cuál es la época de mayor y menor venta de los productos comerciales de que se trate, si la venta es constante (quiosco) o discontinua (heladería), etc. Como ya dije, el comercio, vale de acuerdo a su valor material y su funcionalidad en relación al rédito que es capaz de obtener en un determinado rubro. Veamos como funciona esto: Caso a) Tenemos Inmuebles, locales, salones comerciales, que no cuentan con infraestructuras instaladas para un determinado ramo. Debería suponerse, que una persona podría instalar cualquier tipo de comercio que se adapte al tamaño del local. Pero no es así. Desde el principio, sabemos que ese local es apto para determinadas actividades 125

comerciales, para muchas o para ninguna. No sólo en lo referido a la zona sino a su tamaño y al rubro. Y el inmueble va a valer, por el estudio de mercado que hagamos respecto de él. Ej.: Tenemos un determinado local comercial, que está ubicado en la Avenida Comercial del Barrio. Vamos a considerar las características que tiene el barrio, sus vecinos, a qué clase socio económica pertenecen, o sea, analizaremos su capacidad adquisitiva, observaremos qué barrios tiene a los alrededores, cuál es el tránsito peatonal y de vehículos, si tiene estacionamiento, si la arteria es de circulación lenta o rápida, si está cerca de algún edificio que lo beneficie o perjudique, etc. Luego vamos a ver qué rubros funcionarían en ese lugar y cuáles no. A mayor posibilidades mayor valor. Y siempre, analizaremos si la ganancia futura compensa la inversión. Caso b) Es cuando ya existe un comercio instalado. Supongamos que haya un terreno de 30 x 50 metros, en un barrio distante 20 minutos del centro, que está totalmente cercado con alambre, contiene una pequeña construcción para la venta de productos, posee agua luz y teléfono y funciona como vivero. Se nos solicita una tasación para la venta del mismo, con mercaderías. Aquí, tenemos que ver si el negocio está funcionado o no al momento de tasarlo. Es decir, si conserva o no la clientela. En caso afirmativo, estimaremos esto 126

como dato positivo. Más positivo, mientras más clientela haya. Veremos, de ser posible, los ingresos diarios del negocio, para estimar su potencial. Luego estimaremos la posibilidad que tiene el comercio de ampliar esa clientela y en caso de ser posible, será otro aspecto a favor. Pero antes de todo eso, tenemos que analizar las posibilidades del rubro y si éste, puede extenderse a otros productos (Ej.: Si es un Vivero, agregar Florería, venta de macetas y Jarrones, etc.), veremos qué posibilidades tiene la estructura comercial existente para un cambio de rubro, si la ganancia comercial no compensara la inversión. Se diría que es todo un estudio de mercado, lo que nos guiará en esta difícil tarea. También, calcularemos (por el inventario) el valor de las mercaderías y elementos accesorios por separado del valor del inmueble en sí. Y será importante considerar la antigüedad del negocio (no del local), que operará, por lo general, a favor su valor comercial. Seguramente, emplearemos más de un método de tasación que luego deberemos integrar en un resultado final. Caso c) Locales comerciales en grandes complejos Comerciales. No necesariamente hablamos de una gran estructura destinada al comercio. Hablamos de un local o inmueble comercial, que está en una zona de mercado específico. 127

¿Qué es esto? Es cuando una determinada arteria o sector, sin una planificación previa o con ella está destinada al comercio específico de determinadas mercaderías. Por ejemplo: La zona de Barrio Once para venta mayorista de ropa, en Bs. As. O en Córdoba, la calle Corrientes, o alguna otra, donde se vendan materiales de construcción o repuestos de autos, o donde los artesanos venden artesanías (Mercado de las Pulgas), etc. Estos inmuebles comerciales se equiparan, en cuanto a su óptima ubicación, con los ubicados en Mega – estructuras, como son los Hipermercados, Centros Comerciales, Mercados, Galerías, etc. También, se puede dar el caso de que un inmueble del tipo residencial, se use para el comercio (por Ej.: Discoteca, Instituto de enseñanza, etc.), Su valor como comercio, supera a su valor como inmueble residencial. Aquí el terreno es el mismo. Su edificio tiene idéntico costo. Pero su destino, hace la diferencia de valor y supera a todo otro elemento que pueda tenerse en cuenta. Ya tiene prestigio y clientela por su función comercial y por eso no puede considerárselo como una vivienda. Tampoco cuentan mucho las estadísticas de ventas de negocios en la zona, ni siquiera en el mismo rubro. Porque dos negocios gemelos y a la par, con idéntico rubro, pueden tener muy diferente rentabilidad comercial, por otras circunstancias, 128

como por ejemplo, la antigüedad de uno de ellos en el rubro Aquí se ve, con mayor claridad, cómo la tasación, no es una operación matemática, sino un balance mental, lógico, de todos los aspectos que la razón puede captar como positivos y negativos, que influyan en la determinación de su justo precio. Su gran experiencia, puede llevar al tasador, a efectuar un avalúo “a ojo”, tal como lo llaman despectivamente, algunos que escribieron sobre el tema, pero que a mi modo de ver, no deja de ser un acto válido y serio. Así como cuando un médico, por ejemplo, ve al paciente, lo escucha toser y ya tiene el diagnóstico, que luego corrobora cuando lo revisa clínicamente. También en nuestra profesión, solemos llegar al lugar y la observación del inmueble nos sugiere ya el valor. Esto va a ocurrir cuando más experiencia tengamos. Pero luego, tendrán que hacer el informe, justificar con detalles y razonamientos, aquello que se les apareció como un flash en la mente. Muchas veces, podrán saber de inmediato el valor del bien. Pero lo que deberán decir luego, en el informe, es por qué vale eso, en forma detallada, irrefutable y convincente. Y no es “el ojo” el que nos lleva a ese cálculo rápido, sino la experiencia. Y ella se basa en lo que vemos con nuestros propios ojos, pero a través de nuestra mente. Por eso, hay que tener cuidado cuando se quiere descalificar a la experiencia, que implica una sabiduría práctica de gran importancia. El campo del saber, no 129

se limita a las matemáticas ni a ninguna ciencia en particular. Cuando aprendemos a nadar, nuestros conocimientos se forman en base sucesivas experiencias y no en base de cálculos de fuerza. Seamos respetuosos del saber, sin preguntarnos de dónde proviene. No cometamos el error, de creer que el mayor saber surge de los ámbitos universitarios. Por supuesto, que hay personas que no saben, que no deberían hacer lo que no saben. Pero éste no es el caso. También hay quienes saben tasar y no saben traducirlo en un escrito, o sea, hacer un informe acabado y completo. Son cosas distintas. También hay quienes saben hacer ambas cosas y hacen un informe falso por algún interés. Eso es corrupción. Tampoco es el caso. La ética profesional, nos obliga a saber tasar y a saber expresar en un informe, las razones que nos llevan a un determinado valor, que consideramos verdadero. Pero volvamos a los locales comerciales y específicamente, a las galerías: que las hay en Barrios y en zonas Céntricas. Ellas cuentan con locales en Planta baja: Su entrada principal, coincide con la arteria principal que pasa por su frente. Las hay sin salida a otra arteria, con salida a una, dos, tres y cuatro arterias. Todo lo cual influye en el precio de los locales y comercios. En la planta baja, los que están cerca de la entrada principal, tienen por lo general, más valor. Pero esto 130

no es una regla fija. Por ejemplo, si en una parte central hay una boletería del cine que está arriba, elevará los precios de los locales centrales donde la gente forma fila para entrar (O si en la planta alta hay un instituto de enseñanza o una peluquería de mucha clientela y el ascensor está en el medio). Los locales cercanos al ascensor, van a valer más que en otra parte de la galería que no tenga esta circunstancia positiva de gran circulación de personas. También, podemos afirmar que en una galería sin salida a otra calle, que por lo general, tienen un tránsito menor, los locales tienen menor valor que en aquéllas con salida a otra arteria, debido a que son usadas como pasaje. (de allí su nombre de pasaje) También hay galerías que tienen una o dos salidas transversales. La regla estadística, en estos casos, es que del 100% que entra por la entrada principal, solo el 20% sale por el lado opuesto. De lo que se deduce que el resto se dispersa luego por las otras salidas, o regresa por la principal en un 40 %. Respecto de las demás plantas, van perdiendo valor comercial a medida que se alejan de la planta baja. Tienen más valor, los locales que se encuentran en zona de mayor circulación (cerca de la escalera o frente a ella, o cerca de un cine, confitería, etc.) A veces, toma importancia un piso porque alberga determinado rubro y puede valer más que en planta baja. Hay que ver la circulación de personas que tienen para comparar. Ej.: Patio de Comidas del Centro comercial. Vemos que hay ciertas reglas, pero 131

no son fijas, porque puede haber circunstancias, que prevalezcan sobre ellas. También tenemos que ver la amplitud de espacios por donde circula la gente, la visibilidad que tenga el local (puede estar en la entrada principal, pero debajo de un escalera donde se ve poco.), el tamaño de sus vidrieras, la luminosidad, etc. Por lo general, en la circulación no hay explicaciones científicas, pero sabemos que la gente tiende a subir y no a bajar desde la planta baja y esto le quita valor a los subsuelos. Salvo que, por alguna circunstancia, el subsuelo se torne interesante para circular. (EJ.: Cines, Discotecas, Bancos, etc.) Ahora vamos a ver, los locales ubicados en mercados espontáneos, como son los ubicados en zonas de venta de muebles, de repuestos para el automotor, de materiales de construcción, etc. Aquí, los locales valen mucho para ese rubro. No pretendamos vender ropa de bebé, en zona de venta de repuestos. Es decir, los locales aptos para el rubro, se sobre valúan en detrimento de los demás rubros. Esto es en general. Porque un quiosco funciona en cualquier parte. Como dije, las reglas, los índices, pueden ser inútiles frente a otros factores y circunstancias. Cuando puedan aplicarse con cierta exactitud, nuestra profesión habrá desaparecido. Pero no teman, el razonamiento humano, aún no puede reemplazarse. 132

Volvamos a lo nuestro, y veamos los Centros Comerciales. Aquí todos los pisos son importantes, ya que la planta baja no es usada de tránsito hacia otra arteria. La disposición anímica de las personas que circulan, tiende a recorrerlo completamente o a recrearse en las vidrieras, A veces, los negocios de la entrada pierden importancia frente a la ansiedad del peatón por recorrerlos. Lo que vale aquí, es que el local esté o no cerca de otro que tenga atractivos por el rubro. Todos los pisos recobran importancia cuando por estrategia comercial se ponen en el último piso, rubros de mucha atracción. (EJ.: Juegos infantiles, cines, comidas, etc.) También hay estructuras comerciales, como cocheras, Bancos, Colegios Privados, Institutos, etc., que no cuentan con locales de venta comercial Algunos, no valen por el rubro sino por el prestigio (colegio, club, instituto, etc.), y merecen ser considerados de otra manera. Aquí se verán los aportes de cada socio, alumno, cliente, etc., para saber de acuerdo a las ganancias, el valor del comercio. Hay que ver cuanto rinde económicamente el prestigio de ese comercio que se vuelca en el inmueble, pero que puede trasladarse a otro inmueble. Así el negocio en sí, su prestigio, supera el valor del edificio y de la zona. Ej.: Instituto de belleza, lleva su prestigio a otro lugar y a otro inmueble. En este caso, el negocio vale, separadamente del inmueble. No es la actividad, ni el edificio, ni la circulación de gente, sino la trayectoria, 133

lo que lleva clientela. El inmueble pierde importancia frente a este hecho. Supongamos, por ej., que un famoso Instituto de belleza, se traslada a otro lugar, la gente sigue concurriendo a él. No es el tránsito de personas lo más importante, tampoco el inmueble. Se separan los valores y no forman una unidad, como en otros casos. Por otra parte, son tan variados los rubros, las posibilidades económicas de cada comercio, los altibajos de la capacidad adquisitiva de la gente, que muchos se ven extinguidos por esa causa. La inestabilidad económica y la recesión son causa de devaluación de los locales comerciales.

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Tasación de PLANTAS INDUSTRIALES: Aquí tenemos que tener en cuenta la legislación y los reglamentos, respecto de la planificación urbana de asentamiento de inmuebles destinados a la industria, que como sabemos y por lo general, según el tipo de producción, tienen que ubicarse en determinados sectores alejados de la urbe, o en sectores suburbanos. De acuerdo con estas disposiciones, han quedado, dentro de zonas urbanas gran cantidad de edificaciones industriales inservibles. También, como producto de las épocas de crisis económicas, que nos tocó vivir, o por la modernidad del aparato industrial, algunos inmuebles dentro de la zona industrial, han quedado inmovilizados, al caer en bancarrota una determinada producción, ya sea porque la misma ha dejado de ser rentable frente a la crisis económica o porque ha quedado fuera de competencia debido a la antigüedad de sus máquinas e instalaciones. Tenemos muchos ejemplos, uno de ellos son las fábricas de pistones, que a fines del siglo XX, debieron cerrar porque con maquinaria vieja no se podía competir con el mercado internacional, o con nuevas industrias actualizadas, de gran capacidad económica. Otro ejemplo, lo constituyen las fábricas de auto-partes que decayeron junto con la industria de automotores en la Provincia 135

de Córdoba, o frente al precio del mercado internacional, que ingresaba al país con nuevas políticas económicas, que dejan sin protección a la fabricación nacional. ¿Y cuánto vale, un inmueble que no sirve para los fines para los que fue creado? Aquí, el destino del inmueble, cobra una importancia fundamental. Y por eso vemos, grandes inmuebles, con inmensas instalaciones, galpones y dependencias de oficinas, vacíos e inútiles, que sólo constituyen un testimonio de crisis pasadas, con poco valor de venta. En estos casos, puede apreciarse claramente, lo que decíamos sobre la utilidad de una determinada construcción. Especialmente, porque la industria que albergaba ese edificio, hizo que el inmueble se adecuara a ella. Por otra parte, hay casos en que el terreno se ve desvalorizado por mal aprovechamiento, porque lo construido tendrá que demolerse, al no servir para otra cosa. Quienes nos ocupamos de remates judiciales por quiebras, a veces, nos sentimos consternados, al ver de cerca el deterioro industrial con las consecuencias apuntadas anteriormente. Un ejemplo de ello, fue el remate del Frigorífico Carnevali, una industria cordobesa que todos recordamos hoy, con cierta tristeza. Allí, precisamente, pude apreciar esta desvalorización operada por efecto de la crisis, debido a que sus instalaciones no pudieron adecuarse a la modernidad de la hora. La demolición de los 136

edificios que componían el Frigorífico, era lo único que le devolvería el valor a la tierra. Mientras más grande sea el predio o la planta industrial que se vea inutilizada, mayor será el costo negativo de la depreciación. Pero puede suceder, que las instalaciones puedan servir para otra industria, si se realiza una adecuación del inmueble. En este caso, el valor del inmueble se estimará con el descuento del precio de las reformas que se necesiten hacer. Pero se considerará como inmueble, no como industria. Y en este sentido, el inmueble sufrirá una merma importante de su valor, considerando que cuando se vende una planta industrial, las máquinas, la materia prima, la producción pendiente de venta, se consideran accesorias al inmueble y en este caso, tanto el inmueble como los accesorios adquieren un mayor valor juntos que en forma aislada. Cuando se tasa una industria en funcionamiento, son muchos y variados los elementos a tener en cuenta. Cada considerando, está sujeto a una forma distinta de tasación, tanto para los bienes muebles de uso, como para las maquinarias y las materias primas, insumos o productos pendientes de venta, que pueden inventariarse. En general, las tasaciones se realizan para solicitar créditos o a requerimiento judicial. Es menos frecuente, que se venda una industria en pleno funcionamiento, es mucho más común que se quiera vender una que esté en decadencia o cerrada. Y en este caso, como ya vimos, 137

el terreno y las construcciones, pierden su valor. En cuanto a las maquinarias y demás bienes muebles, puede que lo conserven (en la medida de que sean modernos y útiles para otra industria) o puede que hayan caído en desuso y constituyan una carga, para la desocupación del inmueble. De modo que, cuando tasamos una planta industrial, tenemos que tener en cuenta, si está funcionando, si lo que produce, es vendible en mercados nacionales o internacionales y en qué medida. Calcularemos, las posibles ganancias y la clientela que tenga, las cargas impositivas, el costo de los insumos, la cantidad mínima de operarios que tiene o debe tener, el costo publicitario y de traslado de los productos, el costo de la marca registrada, las medidas del inmueble, sus posibilidades de ampliación o adecuación para aumentar la producción, las maquinarias y demás mobiliarios con que cuenta, en la medida de su utilidad, la cantidad del producido industrial pendiente de venta la calidad de esos productos, entre otras cosas. Todo entra en el análisis que hagamos acerca de la rentabilidad. El valor del inmueble, está condicionado por su destino. Cuando se vende un inmueble industrial cerrado y sin posibilidades de reactivación, la industria no existe, no tiene valor. Lo que vale es el terreno y el edificio, si es que puede ser utilizado con otro fin y si no lo edificado perjudica al terreno a tal punto, que a veces, conviene demolerlo. 138

Por supuesto, que hay industrias cuyos inmuebles se podrían utilizar para otra actividad. Ej.: Edificio de Molino Minetti, ubicado en la zona aledaña a la estación de ómnibus de Córdoba. (sirve para ampliarla) Otras veces, las plantas industriales son tan sólidas en su basamento, que pueden soportar edificaciones en altura o ser usadas las existentes con otros fines, por ejemplo, clubes, Salones, depósitos, terminales de transporte, etc. Todo se verá de acuerdo a la zona y a las características particulares del inmueble. Pero siempre estaremos tasando nada más que un inmueble, no la industria a la que pertenecía el mismo. Faltaría decir, que la tierra se torna muy valiosa en la zona donde pueden establecerse industrias. Ya sea, para el asentamiento industrial, como para viviendas, porque cuanto mayor sea la industria, mayor será el interés de los operarios de querer residir cerca del lugar donde trabajan. De allí, que se han formado barrios alrededor de grandes fábricas (como Renault, Fiat, etc.) De modo que al tasar una planta industrial, tenemos que considerar al inmueble en su capacidad de obtener ganancias con la producción para la cual fue construido. No nos olvidemos, que hay inmuebles industriales que tienen en su construcción, estructuras adecuadas a las maquinarias, que a veces, se encuentran instaladas de tal manera que forman una cosa inseparable. O también pueden contener 139

instalaciones necesarias para un número determinado de operarios (Ej.: Baños, vestuario, comedor, etc.) de acuerdo con determinada actividad y que no sirven para otra. Hay otros inmuebles, donde no hay instalaciones fijas, donde las máquinas no están inmovilizadas por la instalación, o lo que está instalado como accesorio es de bajo costo y puede quitarse con facilidad sin deteriorar la construcción y en ese caso, el inmueble puede servir para otra finalidad. Todo esto, hay que valorarlo en función de las posibilidades que tiene y que compense la inversión. Cada caso, es diferente al otro. Las posibilidades también. Esperemos que en los próximos años, sean mayores las tasaciones de inmuebles que pertenezcan a plantas industriales en plena actividad. Por último, diré que según el tipo de construcción que posea, va a ser el método que emplearemos para tasarlo. Si se trata de una mega- estructura, podemos requerir un estudio de costos ya que el mercado es muy estrecho para realizar comparaciones válidas de venta, en este tipo de bienes raíces y sobre él evaluaremos la utilidad y los demás elementos de juicio. Pero si la construcción es del tipo estándar, podemos aplicar el cálculo por metro cuadrado de superficie cubierta, sumándole los inmuebles por accesión, el valor de maquinarias que puedan utilizarse con adecuado rendimiento económico, los muebles y útiles, las mercaderías y la materia prima 140

en fin, siempre que la industria siga en actividad. Algo importante, es aclarar que cuando deben sumarse las máquinas y herramientas a una industria esto no se hace sumando lo que costaron o cuesten actualmente, sino en función de lo que con ellas la unidad de explotación, va a producir o ganar. O sea el valor del conjunto en cuanto a lo que produce de ganancias. En caso de que la industria no esté en actividad y las maquinarias estén obsoletas, las partes se separarán, de modo que resulte el menor perjuicio, tanto del inmueble como de los bienes muebles, que no se considerarán integralmente, simplemente porque la industria no existe más, ya sea porque no resulta rentable de acuerdo a su condición o por cualquier otra causa. En este caso, la inactividad disgrega la funcionalidad de las partes y la unicidad desaparece. La tasación de inmuebles industriales, es casi siempre compleja y abarca por lo general, más elementos que los que consideramos en otra clase de valuaciones, por lo que deberemos requerir previamente varios informes, incluidos los financieros.

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ANEXO En esta parte, he querido traerles lecturas, sobre métodos que se han usado tanto en nuestro país como en otros. Muchos datos y definiciones, pueden ser de utilidad, aunque considero que estas metodologías, ya han sido superadas por criterios más sencillos basados en análisis más directos, que toman al inmueble unificado y no separando las partes que lo componen (Terreno y edificio), principalmente, considerando al mercado inmobiliario como algo vivo y móvil de acuerdo a las variantes económicas de estabilidad y crisis y a las circunstancias del inmueble en particular en el momento de la tasación, considerando criterios de modernidad, estética, funcionalidad, etc. También, ante el fracaso de esta metodología por circunstancias económicas, como fue en nuestro país la época de Menem, con la equiparación del peso al dólar y su posterior desenlace, por todos conocidos, se volvió a poner el acento en la experiencia profesional y en la demanda, como parámetro fundamental del mercado. No obstante, creo que conocer estos antecedentes puede contribuir a nuestra cultura.

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También he incluido lecturas de interés en el tema: PRESERVACION DEL BIEN PATRIMONIAL

La Preservación: como oportunidad económica

La conservación de los bienes patrimoniales tiene amplias consecuencias económicas, tanto para su poseedores como para la comunidad en su conjunto, se define a la preservación como "una de las más exitosas herramientas de relanzamiento económico" de las ciudades y sus comunidades. Los Operadores Inmobiliarios, como actores económicos y sociales, en nuestra intención dinamizadora de la económica y en medio de la oferta y la demanda generadora de férreas reglas de mercado, pretendemos viabilizar el tráfico inmobiliario. Como sujetos de mercado y formadores de precios, contribuimos a la valoración adecuada de los inmuebles, encausamos las pretensiones impropias de especuladores, y desalentamos con adecuada información, el accionar de oportunistas. Reconocemos y defendemos las cualidades de nuestro medio urbano y en particular accionamos 143

para la valoración y el reconocimiento de los inmuebles con valor histórico y arquitectónico. Particularmente, en relación, al edificio con valor patrimonial, hemos aprendido a identificarlo, reconocerlo y valorarlo, en el marco de este magnifico damero urbano en el que nos desarrollamos. Desde el neoclásico, el art. nouveu, el art. deco, el eclecticismo y el racionalismo, desde la variedad de tipologías y estilos, cada edificio nos habla desde su particular lenguaje, el que con respeto comunicamos, DÁNDOLE EL TRATAMIENTO DE UN PRODUCTO DIFERENCIAL.

Nos duele reconocer la ecuación utilitarista, de que el predio vale más que el edificio, de que el rendimiento del solar, en sus potencialidades constructivas, es más rentable que su reciclamiento. Y que muchas veces, esta ecuación le pone un certificado de defunción al bien patrimonial. Sabemos que en un mundo cada día más homogéneo, los edificios representan en las ciudades, un elemento irremplazable de la identidad cultural e histórica de las mismas. Reconocemos escépticos, que el interés es la medida de acción del hombre y que al hombre actual lo moviliza más la codicia que los sueños y las utopías de nuestros predecesores del siglo XIX. Carentes, de una política estatal, que fije una directriz en la materia, o de una idea fuerza capaz de movilizar 144

estos conceptos, la ciudad ha ido perdido importantes inmuebles con valor patrimonial y cultural. No obstante muchos operadores, hemos concebido y difundido la rehabilitación y conservación como negocio. SI, LA CONSERVACIÓN COMO NEGOCIO.

La Dimensión económica del patrimonio, aparece en las "Normas de Quito" del 1967- incluye para las ciudades, la promoción de actividades generadoras de ingresos como el Turismo, el incremento de los valores inmobiliarios y el uso eficiente de las infraestructuras existentes. La conservación de los bienes patrimoniales tiene amplias consecuencias económicas, tanto para su poseedores como para la comunidad en su conjunto, se define a la preservación como "una de las mas vitales y exitosas herramientas de relanzamiento económico" de las ciudades y sus comunidades. Aparte de las ventajas económicas asociadas a los bienes patrimoniales, existen otras, a la propia actividad de conservación y rehabilitación tales como: GENERACIÓN DE EMPLEO: Se argumenta que la rehabilitación genera mas empleo (entre 2 a 5 veces) por unidad monetaria invertida, que en la construcción nueva. Según un 145

estudio realizado en los Estados Unidos a mediados de los 70, la rehabilitación generaba 109 empleos por millón de Dólares en lugar de los 70 empleos asociados a la nueva construcción. En comparación con otras actividades económicas, se esgrime que por cada millón de dólares en rehabilitación edilicia se genera más empleo que los generados por ese millón en otros productos; Ejemplo: 5 puestos de trabajo mas que en manufactura de equipos de electrónicos, 8 mas que en la manufactura de textiles, 12 mas que en la de vehículos y producción de acero, 17 mas que en la producción agrícola, veinte más que en la minería, 22 más que en la producción maderera y 29 más que en la producción petrolera . En el Sector privado medio, La rehabilitación facilita, por su escala y relativa simplicidad, la participación de profesionales, pequeñas empresas, artistas y artesanos independientes. Desde la preservación, se beneficia también la centralidad, estas áreas, son objeto de un proceso constante e intenso de transformación, sobre utilización y degradación, experimentan la perdida de valores originales y afectación del confort ambiental y es donde mejor se expresa una paradoja de nuestras sociedades, la marginalidad en la centralidad. El recurso PATRIMONIAL es siempre un ACTIVO ECONÓMICO, más que un lastre que 146

requiere tutela y la CONSERVACIÓN una actividad productiva generadora de riqueza, y así se debe entender tanto desde el sector privado como desde el estado. "La puesta en valor presupone agregar valor". La concepción utilitarista del patrimonio se encuentra incorporada al pensamiento económico actual elaborándose una suerte de silogismo en cuatro tiempos a) La preservación incluye edificaciones. b) Esas edificaciones son bienes inmuebles. c) para que un bien inmueble atraiga inversores debe tener valor económico, por lo tanto. d) para atraer inversión privada a la preservación es necesario primero crear y luego mejorar el valor económico de los bienes. El desafío es "persuadir a muchos de que salvando el patrimonio urbano, todos ganan". Contribuyamos a desterrar definitivamente la falsa antinomia "PRESERVACIÓN O DESARROLLO " por la convicción positivista de "PRESERVACIÓN Y DESARROLLO".

También cabe afirmar aquello de que "El desarrollo económico sustentable no solo es compatible con la preservación de los bienes patrimoniales, seria imposible sin ella". Se suele ensayar la ESTRATEGIA de que el estado asuma la responsabilidad de preservar el legado 147

urbano, promueva la normativa, establezca órganos que dirijan la labor y asigne recursos para financiarla, pero la continuidad sigue siendo un problema, el estado que enfrenta necesidades sociales urgentes, no podría afectar el gasto y el recurso público a esta finalidad, por cuanto claudicante acaba, también por desalentar a potenciales inversores privados. EL CRITERIO DEL COMPROMISO DE COLABORACIÓN SOLIDARIA ENTRE EL ESTADO Y EL SECTOR PRIVADO, sostiene que los esfuerzos de preservación, conservación y rehabilitación sólo se pueden sostener a largo plazo, si tienen el apoyo y la participación de una gama representativa de la ciudadanía y sus grupos de interés, la Universidad, los colegios Profesionales, las empresas privadas, los inversores, las organizaciones y la comunidad toda, además del gobierno. El objetivo es crear una política pública de preservación del patrimonio. El estado, debe sellar este compromiso, aportando la función normativa, delineando un amplio y generoso espectro de estímulos, incentivos, premios, beneficios y exenciones y sostenerlos en el tiempo. Asimismo y en materia de preservación, destacamos la ingeniosa creación del sistema de transferencia de Indicadores Urbanísticos. Abogamos por la pronta y racional conclusión de la catalogación, preinventario e inventario de los inmuebles de interés patrimonial. La discusión de esta problemática, sólo se puede abordar desde una concepción interdisciplinaria que 148

valore a la ciudad como un órgano vivo, dinámico, evolutivo y sin desnaturalizar su carácter E IDENTIDAD HISTÓRICA. En suma, "sólo el buen urbanismo, la buena arquitectura y las buenas ideas " nos permitirán en el siglo XXI, VIVIR LOS SUEÑOS y LAS UTOPÍAS DE LOS MAYORES. CARLOS MARQUES DOS SANTOS

¿Cómo tasar un terreno urbano?

La tierra como bien raíz tiene características singulares que le son propias y diferenciales con respecto al resto de los inmuebles. La capacidad de producción de otro u otros bienes o servicios ya sea medida en aptitud para un campo o en metros edificables sobre un lote urbano resulta central en el análisis e interpretación de su valor de mercado. El valor de mercado de un inmueble, como es sabido, es el espacio de encuentro entre la oferta y demanda y como tal para su interpretación debe analizarse en forma profunda las características y 149

peculiaridades que gobiernan tanto a una como a otra en un determinado lugar y tiempo. El valor de mercado es aquel más probable en el que coincidirán las aspiraciones tanto de la oferta como de la demanda, siempre más tarde o más temprano el valor termina ajustando a estos parámetros, pero bien es cierto que en muchos casos este tiempo de “ajuste” puede llegar a ser prolongado, lo que genera incluso costos de mantenimiento y financieros que ponderados adecuadamente al inicio de la puesta en oferta del bien dotarían de un mayor grado de flexibilidad al valor de tasación original. En el caso específico de los lotes urbanos en la ciudad de Bs. As., sabido es que a partir de la nueva oleada de inversiones que ha generado multiplicidad de emprendimientos concentrados en buenas localizaciones, han pasado a ser una presa preciada, impulsando sus precios de cotización en forma paulatina pero incesante a partir de mediados del año 2003 hasta nuestros días. Ahora bien, remitiéndonos al párrafo inicial del presente informe y teniendo en cuenta el rol de intermediación del terreno como sustento para el edificio que es posible erigir sobre él, obviamente como parte de un conjunto mayor su valor no puede ser independiente de la suerte que correrá el producto final, es decir del valor de comercialización de las unidades que compondrán el edificio a construir. Este razonamiento impone para la valuación objetiva de un terreno el análisis del mercado de cual o cuales 150

serían los proyectos más viables para llevar adelante sobre él, conocer sus costos de producción, la velocidad probable de venta, su valor de comercialización, los tiempos totales de ejecución, los costos financieros, etc. Obrando de esta forma nos acercaríamos al análisis que lleva adelante todo potencial desarrollador para analizar costos y la viabilidad del proyecto. Desde luego, este es un proceso y una metodología trabajosa y que requeriría por parte del tasador el conocimiento preciso del proyecto y el planteamiento de distintos escenarios mediante flujos de inversión y de ingresos. Desde ya esta sería la forma más precisa y recomendable, pero no siempre es factible o justificable llevar adelante esta metodología con una rigurosidad extrema por lo que podría recurrirse a simplificaciones de la misma, sobre todo en lo relativo a la forma de capitalización de egresos e ingresos, aplicando interés simple en lugar de compuesto para periodos de tiempo no muy prolongados y ponderando una inversión y una recuperación del capital invertido lineal. Este tipo de metodología es conocida como de Valor residual, teniendo en cuenta que el valor al que se arriba queda como “residuo” luego de haber descontado de los ingresos potenciales los egresos que generaría llevar adelante el emprendimiento y la utilidad.

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Comentarios acerca de un trabajo presentado por un colega paraguayo sobre un nuevo método de depreciación Doctor Eduardo Magnou (UATIT) Agradecemos a nuestro colega paraguayo por haber instalado en el Decimotercero Congreso Argentino de Valuación el tema de la depreciación. Siempre lo consideré fundamental, no sólo por su importancia específica sino además, y sobre todo, porque induce a un replanteo integral de los fundamentos de nuestra actividad. Siendo este Congreso un evento esencialmente dedicado al debate por sobre cualquiera otra actividad (como reza su convocatoria) y habiendo además introducido la revolucionaria modalidad de una etapa virtual previa a la presencial, aprovecho la oportunidad para dar a luz reflexiones que pueden enriquecer tal debate, aunque más no sea como disparador de opiniones contrarias. La lectura de este enjundioso trabajo motivó las observaciones que a continuación se exponen, centradas alrededor de tres ítems capitulares: 1) Omisión de algunos autores de la bibliografía argentina que realizaron contribuciones relevantes a la temática.

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2) Enfoques no aconsejables de la tasación, a algunos de los cuales, explícita o implícitamente, el colega adhiere. 3) La metodología más aconsejable en el estado actual de nuestros conocimientos. OMISIONES BIBLIOGRÁFICAS En la bibliografía argentina considero fundamentales a los siguientes autores: a) Mario Eduardo Chandías, por su lapidaria condena a la "depreciación sobre depreciación" que supone la adición de Heidecke a otros criterios de depreciación. Presentado originariamente en el Sexto Congreso Panamericano de Valuación y Catastro (Buenos Aires, 1965) este autor insistió sobre ella en libros y otras publicaciones. Esencialmente, el iniciador de la escuela científica argentina de tasación invalidó definitivamente tal método presentando sendos gráficos: uno que describe la realidad a partir de un valor a nuevo que diverge en un abanico de curvas, según los distintos tipos de depreciación y otro que refleja el método cuestionado como abanico convergente hacia un punto único. La argumentación es incontrovertible y sólo mediante el desconocimiento de la misma persisten hoy los 153

cultores de esta metodología, por ejemplo el Tribunal de Tasaciones de la Nación Argentina (ORTA). b) David Levín, con su concepto de "mesetización" presentado en el Tercer Congreso Argentino de Valuación (Mar del Plata, 1984), puso en crisis al "tiempo" como variable explicativa de la depreciación y la validez de las tablas tradicionales (especialmente las de Marston y Agg). c) José María Saravia en reiterados trabajos a congresos y en sus dos libros cuestionó severamente la utilización de una fórmula comodín para la depreciación. d) Me agrego a esta lista con mi prédica en pos del reemplazo de la antigüedad por el estado como variable explicativa de la depreciación (cf Manual del Tasador, Abeledo-Perrot, 1992 y Reglamento General de Tasaciones del Cuerpo Técnico de Tasaciones en La Argentina). Aunque de menor trascendencia, no quiero dejar de mencionar las aportaciones de Mario Scarano (enfoque analítico detallado de la depreciación por ítems) y Federico Méndez (la depreciación en cadenas de producción). ENFOQUES DESACONSEJABLES 154

Por obra de la bibliografía antes mencionada han quedado científicamente superados, entre otros, los siguientes errores relativos a la depreciación: a) La tabla o método de b) Las tablas de Marston y Agg.

Ross-Heidecke.

c) La antigüedad como variable explicativa (en lugar del estado). d) Cualquiera otra curva o fórmula de vigencia universal. El que hayan quedado científicamente superados no significa que no se los utilice, y aún en una proporción cuantitativa lamentable. Aún hay hoy gente que cree en la astrología y en los curanderos. METODOLOGÍA MÁS ACONSEJABLE En la raíz de toda discrepancia de opiniones sobre tasación (y en consecuencia sobre depreciación) encontramos siempre esta discrepancia crucial de enfoque: lo que "es" y lo que "debe" ser. La diferencia entre ambos reposa sobre la aceptación o no del libre albedrío humano. Los cultores del debe ser lo niegan a fuerza de partidarios de un determinismo a ultranza: cualquier fenómeno social (y el valor lo es) está regido por 155

leyes inexorables que lo determinan, sin alternativa posible por parte de la acción humana. Conocer esas leyes (preferentemente traducidas en fórmulas matemáticas) es imprescindible para estudiar el tal fenómeno. Por eso la depreciación DEBE estar regida por alguna(s) curva(s) o fórmula(s), que es buscada con la misma avidez compulsiva y cabalística con que los alquimistas buscaban la piedra filosofal. La bibliografía sobre depreciación nos ha ido mostrando muchas de esa "curvas pistolete", pretendidamente regidoras universales del fenómenos: parábolas, elipses, circunferencias, cicloides, &, & (pueden agregarse lemniscatas, concoides, caracoles varios, &). La ingeniosidad de algunos autores es realmente encomiable, pero merecedora de mejor causa. Naturalmente que cualquier fenómeno real puede ser aproximado por una curva, pero eso no admite generalización y sólo concierne "ese" caso. Por eso los cultores de la tasación como actividad referida a la medición de lo que es y no de lo que "debe ser”, abrogamos por un abandono definitivo de tablas y curvas tradicionales (Fitte y Cervini, Ross, Kuentzle, Heidecke &, &) y su reemplazo por un análisis específico de cada caso, basado en los datos disponibles, por asimilación interna. Permítaseme, colegas, concluir con un símil: si quiero conocer la temperatura en algún lugar, sea en La Asunción, en Rosario o en El Volcán, prefiero 156

disponer de un termómetro y no de una tabla de temperaturas históricas para esa localidad. Otra lectura: TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA REPUBLICA ARGENTINA: Se trata de conocer lo que este Tribunal, simplemente “opina” sobre el tema de la Tasación de Inmuebles, que sólo le concierne al Perito Tasador, que no debe regirse sino por sus conocimientos y su experiencia en el tema. A él se le reconoce idoneidad y es un experto o perito, conocedor a fondo en alguna materia o ciencia, cuya actividad es vital en la resolución de conflictos; existen dos tipos de peritos: judiciales (nombrados por el juez) o de parte. Un perito judicial, es un profesional dotado de conocimientos especializados que suministra información u opinión fundada a los tribunales de justicia sobre los puntos litigiosos que son materia de su dictamen. Puede usar, según su criterio, varios métodos combinados o uno solo, que puede ser el propio. Sólo deberá explicar en qué se fundamenta su razonamiento. No obstante, esta lectura puede serle útil en lo que él aprecie como tal. PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR. VALOR DE TASACION 157

Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido.

I. PRINCIPIOS: En función de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales: Principio de sustitución: El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. Principio de temporalidad: El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo. Principio de finalidad: La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.

II. BASES DE VALORACIÓN Y CONCEPTOS DE VALOR: 1. Valor de mercado Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien 158

en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características del mismo, y suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente por un interés económico y sin un condicionamiento particular en la operación. El valor de mercado de un bien está siempre determinado por la intersección de sus curvas de oferta y demanda. La curva de demanda está dada por su costo de sustitución para los potenciales compradores. El valor de mercado puede ser obtenido: Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo valor se conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las diferencias detectadas. En función de los ingresos netos que él sería capaz de generar y de la tasa de rédito que se obtiene en ese mercado con bienes similares. 2. Valor del Costo de reposición (CR) El valor del costo de reposición puede ser: 2.1 Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de 159

la valorización, un bien por otro nuevo de sus mismas características. 2.2 Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o funcional en la fecha de la valoración. En el caso de bienes inmuebles, deberá sumarse el valor del terreno. 3. Valor de uso Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización que de él hace. Así entendido, se recomienda limitar su utilización sólo para casos solicitados por el comitente ya que el resultado no representa un valor objetivo.

III. VALOR DE TASACION: Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación: Valuación para expropiaciones (valor objetivo). Valuación técnico - contable (para valuaciones patrimoniales). Valuación para la venta o adquisición de bienes. Valuación para locación o concesión de uso. Valuación para garantía. Valuación para subasta. Valuación para seguros. 160

Valuación a efectos impositivos o de catastro. Valuación para servidumbres. La finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado, costo a nuevo o depreciado, valor de uso), en función del cual se adoptará la metodología contemplada en la Norma correspondiente para la determinación del Valor de Tasación solicitado. Se define a continuación: VALUACIÓN PARA EXPROPIACION En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación del Valor Objetivo del bien, entendido, en función de la Ley Nº 21.499, como la suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daños que sean consecuencia directa de la expropiación, en condiciones equivalentes a las que precedían a la expropiación, sin tener en cuenta circunstancias de carácter personal, valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor valor que pueda conferir la obra a ejecutarse. En consecuencia, el Valor Objetivo podrá corresponderse con el valor de mercado cuando éste pueda determinarse, o con el costo de reposición depreciado (CRD) en su defecto. VALUACIÓN TÉCNICO CONTABLE 161

En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de obtener el valor neto de realización o el valor de reposición depreciado. El Valor de Tasación para estos fines se calculará preferentemente a partir del valor de mercado, obtenido por el Método Comparativo, afectado por un coeficiente de realización que tendrá en cuenta la hipótesis de la venta del bien en un término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y el descuento de los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización inclusive. Aquellos bienes inmuebles especializados en virtud de su diseño, tamaño, ubicación, etc., que un comitente utilice en el cumplimiento de su función específica, sin los cuales la gestión del poseedor se resiente o paraliza y que en caso de destrucción deberían ser indefectiblemente reemplazados por otros de idénticas características que el mercado no puede proveer, se tasarán por su valor de reposición depreciado. El valor de uso que mencionan las normas contables será determinado por el costo de reposición depreciado o en casos excepcionales, por el costo de su reemplazo lógico en función de los avances tecnológicos. Para inmuebles, el Valor Técnico-Contable se compone del valor del terreno y el valor del edificio 162

discriminados, ya que según las Normas Contables son registros distintos. Para bienes muebles, se efectuará una depreciación lineal. Las normas contables internacionales NICSP 17, determinan para la determinación del valor de los Bienes de Uso, lo siguiente: El justo valor de los ítems de un bien de uso es generalmente el valor de mercado, determinado por tasación. Una tasación del valor de un activo la realiza en general un miembro de la profesión de tasación, que tiene una idoneidad profesional reconocida e importante. VALUACIÓN PARA VENTA O ADQUISICIÓN El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado preferentemente obtenido por el método comparativo. VALUACIÓN PARA CONCESIÓN DE USO

LOCACION

O

El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, obtenido por el método comparativo de antecedentes de locación o concesión, por deducción fundada a partir del valor de mercado del bien, por capitalización de la renta u otro método financiero apropiado. VALUACIÓN PARA GARANTÍA 163

El Valor de Tasación para fines de garantía, incluida la garantía hipotecaria, será el valor de realización, entendido como el valor de mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta la hipótesis de venta en un término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización. VALUACIÓN PARA SUBASTA El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o costo de reposición depreciado, afectado por un coeficiente de reducción para fijar la base de remate que determinará el comitente según la legislación vigente. El Tribunal de Tasaciones de la Nación no determina el valor base de subasta de bienes públicos. VALUACIÓN PARA SEGUROS El Valor de Tasación para estos fines será el correspondiente al costo de reposición depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno. VALUACIÓN A EFECTOS IMPOSITIVOS O DE CATASTRO El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado o el costo de reposición depreciado, 164

afectado por un coeficiente que determinará la autoridad de aplicación.

VALUACION PARA SERVIDUMBRES El Valor de Tasación para estos fines será el valor de mercado, afectado por los coeficientes de restricción según el caso. Nota de la autora: Creo sinceramente que el valor de tasación de un bien es uno y no puede ser variable según la finalidad de la misma. DEFINICIONES: TASADOR: Los tasadores pueden clasificarse en función de su capacitación y actividad: 1-Para actuar en todo tipo de tasaciones, según sus alcances de título: Profesionales universitarios con título de grado habilitado en Agrimensura, Arquitectura, Ingeniería en todas sus especialidades, Informática y en ciencias de la Geología, con incumbencias o alcances de títulos en tasación de bienes muebles e inmuebles y que no intervienen en ningún carácter en las operaciones comerciales de los bienes por ellos 165

valuados y ejercen sus tareas de valuación, de acuerdo a los alcances de sus respectivos títulos de grado y a los requisitos exigidos por los Artículos números 42 y 43 de la Ley de Educación Superior Nº 24.521. Por su conocimiento de las ciencias físicas y químicas, de los comportamientos estructurales, de diseño, fabricación y producción, con capacidad de realizar desarrollos científicos, técnicos y económicos; con autoridad para realizar proyectos, planificación, diseño, construcción, dirección de obras, ensayos y puesta en funcionamiento; de edificios, de instalaciones, de bienes rurales, de bienes muebles, de aeronaves, de embarcaciones, de software y hardware. Y la evaluación de los avances tecnológicos y científicos. Por su grado de especialización y por la complejidad de las tareas de valuación, éstos profesionales integran y pueden ser representantes ante el Tribunal de Tasaciones de la Nación. Para tasaciones sobre bienes limitados por su capacidad de construcción o fabricación: Los técnicos que según resoluciones de Ministerio de Educación tienen facultado el ejercicio de la tasación. Para actuar en tasaciones de subastas y de comercialización:

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Los profesionales con título universitario de Martillero y Corredor Inmobiliario, alcanzados por los Artículos 8 y 34 de las Leyes N° 20.266 y Nº 25.028, que además de informar sobre valores venales o de mercado de los bienes sujetos a remate o actos jurídicos de venta, desarrollan actividades comerciales relacionadas con los mismos, de acuerdo a las disposiciones legales en vigencia. VALIDEZ TEMPORAL DE LAS TASACIONES: Cada tasación se realiza para una fecha determinada, según el principio de temporalidad. La validez temporal de la tasación está influida por la variabilidad del mercado en el tiempo, por tal razón, resulta necesario efectuar una nueva tasación. No puede estimarse a priori un tiempo de validez, dado que son múltiples los factores que inciden en el valor de un bien, aún en un período de estabilidad económica. ACTUALIZACIÓN DE UNA TASACION: Las tasaciones no deben ni pueden ser actualizadas por ningún índice. En concordancia con la definición anterior, debe realizarse otra tasación a la nueva fecha. TIEMPO QUE DEMANDA UNA TASACION: No puede estimarse a priori un tiempo para la realización de una tasación, ya que este varía según el 167

caso en estudio, por el grado de complejidad del bien a tasar, por la facilidad o dificultad de antecedentes en el mercado, por la elaboración de los informes, por los tiempos de inspección, por el análisis de los resultados y demás tareas administrativas. Para la tasación, la inspección del bien a tasar es imprescindible a los efectos de determinar y corroborar sus características técnicas y de seguridad. Nota de la autora: Más que nada para determinar el estado en que se encuentra el bien. FUENTES DE INFORMACIÓN: Para todo los procesos de tasación, deben utilizarse antecedentes o datos lo más cercanos posibles a la fecha de tasación. Nota de la autora: Esto es de cumplimiento imposible. La cercanía de lfechas en os datos tampoco asegura el justo valor. (En la crisis del 2001, los datos de fines del 2000 no sirvieron.) Estos datos se obtienen del mercado y no se debe utilizar los valores de registros contables, pues al estar ajustados por índices no reflejan el real valor de mercado del bien mueble o inmueble. Tampoco deben utilizarse los denominados precios testigos, que no son tasaciones, sino precios de un bien en el mercado. Para una tasación se requiere un 168

mayor grado de análisis técnico para la determinación del valor. Nota de la autora: esto último es cierto.

DOCUMENTACIÓN MÍNIMA PARA REALIZAR UNA TASACION:

Para bienes inmuebles: los datos de ubicación y catastrales del bien, sus planos actualizados con las mejoras existentes y fotografías del bien inspeccionado. Para los casos de bienes inmuebles en Propiedad Horizontal, se debe contar además con el plano de subdivisión y copia de la respectiva escritura de dominio. Para bienes muebles: los datos de ubicación del bien, el inventario, detallando ubicación, estado y fotografías del bien inspeccionado. Para instalaciones: los datos de ubicación, el inventario detallando ubicación, estado, datos técnicos de características constructivas y de funcionamiento, sus planos y fotografías del bien inspeccionado. Cada norma específica determina la documentación adicional necesaria.

SUPERVISIÓN EN TASACIONES: 169

La supervisión en tasaciones, será realizada por profesionales que posean alcance de título o incumbencia enunciados en la definición de tasador de esta norma. TASACION Y VALUACION: Tasación y Valuación: a los efectos de esta normativa son sinónimos. V. NUMERACION DE LAS NORMAS: Las normas del Tribunal de Tasaciones de la Nación se denominarán por un número correlativo, seguido por un punto y el número correspondiente a la versión de la misma que se trate, y a continuación la fecha de aprobación. Las referencias entre Normas se enunciarán con el número de la Norma y con una x, que representa la versión vigente. (Ejemplo: Norma TTN 00.x)

VI. ESQUEMA GENERAL DE LA NORMA: DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES 1Categorías de las Tasaciones Se clasifican las tasaciones en las siguientes categorías: 170

1. Estimativas: La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión del experto basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación. 2. Ordinarias: La apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios para la tarea serán proporcionados por el comitente. 3. Extraordinarias: Cuando además de las que caracterizan a las Ordinarias se realiza una o más de las siguientes tareas: a) Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables. b) Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc., correspondientes a una época anterior en cinco años, por lo menos, a la fecha de la encomienda. c) Actuación conjunta con otros profesionales. El Tribunal de Tasaciones de la Nación realiza solamente tasaciones ordinarias y extraordinarias, aplicando las Normas Nacionales de Valuación y recomienda que las valuaciones se efectúen según estas dos últimas categorías. Depreciación. 171

Merma en el valor económico de un bien.

1. Depreciación física. Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus elementos. 2. Depreciación funcional. Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien atendiendo a su adaptación a la función a la que se destina. 3. Amortización Merma en el valor contable de un bien que se utiliza para distribuir su costo de origen durante la vida útil del mismo. 4. Antigüedad Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción o fabricación de un bien, y la fecha de la valoración. 5. Vida remanente Es el número de años de expectativa de vida que le restan al bien 6. 172

Vida útil

Es el número de años de vida total del bien, compuesto por la suma de su antigüedad y su vida remanente. 7 Estado Características de mantenimiento y conservación de un bien. 8.Antecedente Toda venta u oferta obtenida en el mercado, cuando se conocen su valor y características. 9.Referencia Antecedente que no se puede fehacientemente en el mercado.

comprobar

10.Remanente Parte de un bien que queda después de una expropiación. 11. Cosas Se llaman “cosas” en el Código Civil de la República Argentina, los objetos materiales susceptibles de tener un valor. 12. Bien Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman “bienes”. El conjunto de los bienes de una persona constituye su 173

“patrimonio” (art. 2312 del Código Civil de la República Argentina).

Clasificación de las cosas Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesión, o por su carácter representativo (art. 2313 del Código Civil de la República Argentina). 14.Inmuebles por su naturaleza Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre (art. 2314 del Código Civil de la República Argentina). 15.Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad (art. 2315 del Código Civil de la República Argentina). 16.Accesorias de un inmueble 174

Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentren puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente (art. 2316 del Código Civil de la República Argentina).

17.Inmuebles por carácter representativo Son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde constare la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis (art. 2317 del Código Civil de la República Argentina). 18.Cosas muebles Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias a los inmuebles (art. 2318 del Código Civil) de la República Argentina. Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de él, como las piedras, tierra, metales, etc.; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carácter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo el suelo; los materiales reunidos para la construcción de edificios mientras no estén empleados; los que 175

provengan de una destrucción de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos públicos o privados de donde constare la adquisición de derechos personales (art. 2319 del Código Civil de la República Argentina). Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rústicos o urbanos, sólo tomarán el carácter de inmuebles, cuando sean puestos en ellos por los propietarios o sus representantes o por los arrendatarios en ejecución del contrato de arrendamiento (art. 2320 del Código Civil de la República Argentina l). Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fueran puestas en ellos por los usufructuarios, sólo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo. (art2321 del Código Civil de la República Argentina). Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarán su naturaleza de muebles cuando estén adheridas al inmueble en mira de la profesión del propietario, o de una manera temporaria. (art. 2322 del Código Civil de la República Argentina). En los muebles de una casa no se comprenderán: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones científicas o artísticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos, mercaderías, ni en general otras cosas 176

que las que forman el ajuar de una casa (art. 2323 del Código Civil de la República Argentina).

19 Servidumbre Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporal, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad (art. 2970 del Código Civil de la República Argentina). Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de él, en su superficie, profundidad o altura (art. 2998 del Código Civil de la República Argentina). 20-Servidumbre administrativa de electroducto Designase con el nombre de electroducto todo sistema de instalaciones, aparatos o mecanismos destinados a transmitir, transportar y transformar energía eléctrica (art. 2 ley 19552 de la República Argentina) La servidumbre administrativa de electroducto afecta el terreno y comprende las restricciones y limitaciones al dominio que sean necesarias para construir, conservar, mantener, reparar, vigilar y 177

disponer todo sistema de instalaciones, cables, cámaras, torres, columnas, aparatos y demás mecanismos destinados a transmitir, transportar, transformar o distribuir energía eléctrica (art. 3 ley 19552 de la República Argentina). Los transportistas y los distribuidores gozarán de los derechos de servidumbre previstos en la ley 19552 (art. 18 ley 24065 de la República Argentina). 19.

De las servidumbres en tránsito

El propietario, usufructuario o usuario de una heredad destituida de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, tiene derecho para imponer a éstas la servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio (art. 3068 del Código Civil de la República Argentina). Se consideran heredades cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de toda salida a la vía pública, sino también las que no tienen una salida suficiente para su explotación (art. 3069 del Código Civil de la República Argentina). 20.

De la servidumbre de acueducto

Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto a favor de otra heredad que carezca de las 178

aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o a favor de un pueblo que las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o a favor de un establecimiento industrial, con el cargo de una justa indemnización. Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. (Art. 3082 del Código Civil de la República Argentina) 21.

Servidumbre de Gasoducto

Es el derecho real administrativo o público, de origen o base legal, sobre un inmueble ajeno establecido a favor de los transportistas y distribuidores de gas natural, para que éstos puedan cumplir o realizar las actividades a que responde el gasoducto, que da lugar a indemnización a favor del titular del bien gravado. Se halla prevista en el art. 22 de la Ley N° 24.076 de Gas Natural (B.O. 12/6/92) de la República Argentina. 22.

Locación

Es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado en dinero.

179

Se halla regida por el Código Civil (arts. 1493 – 1622), y la Ley N° 23.091 (B.O. 16/10/84) de la República Argentina. 23.

Concesión de Uso

Es un contrato de derecho público, bilateral, en virtud del cual la Administración Pública crea a favor de un particular (concesionario), un derecho real de uso, sobre un bien del dominio público del Estado (un derecho de sepultura, un derecho al uso de agua para irrigación, etc.), cuyo ejercicio se halla sujeto al poder de policía del Estado, otorgado en el interés privado del concesionario, de carácter oneroso o gratuito, temporal o permanente, no traslativo de dominio, renunciable por su titular y revocable por la administración por razones de ilegitimidad, o de oportunidad, mérito o conveniencia. 24.

Base para subastas

El artículo 578 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial Nacional dispone en materia de base para las subastas: "Si no existiere acuerdo de partes, se fijará como base los DOS TERCIOS (2/3) de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble. A falta de valuación, el juez designará de oficio perito ingeniero, arquitecto o agrimensor para que realice la 180

tasación; la base equivaldrá a las DOS TERCERAS (2/3) partes de dicha tasación." Por otra parte manifiesta: "De la tasación se dará traslado a las partes, quienes dentro de CINCO (5) días comunes expresarán su conformidad o disconformidad. Las objeciones deberán ser fundadas. El juez tiene la facultad de apartarse de la tasación o de lo estipulado por las partes, fijando la base en una suma que impida que los bienes sean malvendidos." En función de lo anterior, el Tribunal de Tasaciones de la Nación recomienda, cuando fuera necesario proceder a la determinación del valor de referencia del bien, adoptar el criterio de valor de mercado obtenido por métodos comparativos, o en su defecto el costo de reposición depreciado. 25. De los Bienes Públicos y Privados del Estado El Código Civil de la República Argentina determina: Art.2339.- Las cosas son bienes públicos del Estado general que forma la Nación, o de los Estados particulares de que ella se compone, según la distribución de los poderes hecha por la Constitución Nacional; o son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares. Art.2340.- Quedan comprendidos entre los bienes públicos: 181

1. Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislación especial, independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua; 2. Los mares interiores, bahías, ensenadas, puertos y ancladeros; 3. Los ríos, sus cauces, las demás aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a la reglamentación; 4. Las playas del mar y las riberas internas de los ríos, entendiéndose por tales la extensión de tierra que las aguas bañan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias; 5. Los lagos navegables y sus lechos; 6. Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de río, o en los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares; 7. Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común; 8. Los documentos oficiales de los poderes del Estado; 9. Las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de interés científico. 182

Art.2341.- Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes públicos del Estado o de los Estados, pero estarán sujetas a las disposiciones de este Código y a las ordenanzas generales o locales. Art.2342.- Son bienes privados del Estado general o de los estados particulares: 10. Todas las tierras que estando situadas dentro de los límites territoriales de la República, carecen de otro dueño; 11. Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas y sustancias fósiles, no obstante el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra; 12. Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos, según las disposiciones de este Código; 13. Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construcción hecha por el Estado o por los Estados, y todos los bienes adquiridos por el Estado o por los Estados por cualquier título; 14. Las embarcaciones que diesen en las costas de los mares o ríos de la República, sus fragmentos y los objetos de su cargamento, siendo de enemigos o de corsarios. PLANILLAS DE VALORES VENALES

COMPARACION

DE

Las planillas de análisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la información y la 183

obtención de valores unitarios que conducirán al Valor de VALUACIÓN DE INMUEBLES Tasación. Su uso correcto implica dos niveles: 1la introducción de la información sobre los inmuebles que obrarán de antecedentes de mercado. 2el procesamiento de la información en forma coherente y en función del objetivo propuesto: la obtención de un valor unitario para el bien a tasar o valor zonal. Se describe a continuación la planilla de Análisis de Valores Venales para comparación integral de inmuebles, considerando tierra y construcción. DESCRIPCION DE LA PLANILLA El encabezado lleva los datos básicos del expediente, la fecha de tasación, la moneda en uso y el tipo de cambio el técnico que intervino y la zona de análisis. Asimismo, se consignan la ubicación y medidas del bien y los datos de las inmobiliarias que han sido fuente de información. Los antecedentes recogidos se ubican en orden a la izquierda de la planilla. Se consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables, u ofertas. Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre los antecedentes elegidos y 184

registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificación, precio unitario según superficie. La planilla de Análisis de Valores Venales permite obtener de cada antecedente el precio unitario por la superficie considerada, dato que interesa básicamente. Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados utilizando coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las características principales del bien a tasar con las de los antecedentes. Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores. Los rubros de comparación son los pertinentes para cada caso: actualización, ubicación, piso, planta, superficie, capacidad constructiva, edad, estado, proporciones de frente y fondo, existencia de patio o terraza, etc. La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tipo o del tasado, es decir del bien que motiva la confección de la planilla, de modo que si esto es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente no asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de apreciación. Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o comparación, el tasador debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia. En algunas ocasiones, el Tribunal brindará cuantificaciones referenciales de 185

coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicación del coeficiente que corresponda. A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado. El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado en función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada antecedente aún dentro de la misma planilla Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario solicitado por ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en cada caso. El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado -y es por lo tanto comparable con el bien a tasar-, y por él se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las características que tiene, si sus características fueran idénticas al bien a tasar, el mercado solicitaría este valor transformado, que incorpora además la reducción por contraoferta. El proceso de homogeneización implica desde este punto de vista 186

una calificación del bien a tasar, extrayendo de él un valor unitario que se utilizará para la determinación del valor unitario del mismo. El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre sí obteniendo el valor unitario final aplicable. Superficies: Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie. El valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresará en una unidad conveniente que será el metro cuadrado, pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneización. En el caso de viviendas, locales, oficinas, etc., la superficie deberá homogeneizarse con un criterio que compatibilice el antecedente con el consecuente. La superficie cubierta se consignará, a tales efectos, al cien por ciento. La superficie semi-cubierta o descubierta será procesada con un porcentaje razonable, tomando la precaución de observar que la superficie descubierta sea considerada con un concepto venal y no se confunda con el terreno descubierto en el caso de edificios en terreno propio. El Tribunal podrá establecer rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicación en cada caso quedará a criterio del tasador. 187

Se observa la importancia de que el criterio de homogeneización de superficies para la comparación debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.

PLANILLA DE VALORES VENALES Esta planilla se utiliza para comparar un consecuente con hasta 6 antecedentes de valores venales de Casas, Cocheras, Departamentos, Industrias, Locales, Oficinas, etc., cuando se cuenta con valores de comparación. Datos a Ingresar: T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo. PLANILLA N°:Número de la planilla según registro. SALA: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación. (Exclusivo para el TTN). EXPEDIENTE N°: Número de expediente según el registro. 188

UBICACIÓN DEL BIEN: Ubicación del bien a tasar. SUPERFICIE DEL BIEN: Superficie del lote a tasar. Se debe indicar la unidad de medida que puede ser en m2 o ha. FRENTE DEL BIEN: Valor en metros de la medida del frente del consecuente. FONDO DEL BIEN: Valor en metros de la medida hasta el fondo del consecuente. FOT: Factor de ocupación total del consecuente. TIPO DE BIEN: Descripción del tipo de bien a tasar. FECHA DE TASACION: realiza la tasación. PROFESIONAL: Apellido profesional interviniente.

Fecha a la cual se y

nombre

del

INMOBILIARIA: Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la moneda de curso legal y el dólar estadounidense ($/U$S). TIPO DE CAMBIO: 189

MONEDA DE USO: la tasación.

Moneda a la cual se realiza

ZONA DE ANALISIS: PART. O DEP.: Partido o Departamento donde está ubicado el bien a tasar.

en

PROVINCIA: Provincia o Estado en donde está ubicado el bien a tasar. PAIS: País en donde está ubicado el bien a tasar. ANTECEDENTES (VENTAS/OFERTAS) N° ANTECEDENTE: Número de antecedente según el registro. UBICACIÓN: Ubicación del antecedente. FECHA: Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente. OFERTA / VENTA: Consignar si el antecedente se trata de una oferta o una venta. PRECIO: Valor del antecedente. FRENTE: Valor en metros de la medida del frente del antecedente. FONDO: Valor en metros de la medida hasta el fondo del antecedente. 190

SUPERFICIE: Valor en m2, según corresponda, de la superficie del antecedente. ZONI: Zonificación del antecedente según el Código de Planeamiento Urbano vigente para lotes urbanos. Se debe especificar "RURAL" para antecedentes rurales. FOT: Factor de Ocupación Total del antecedente. P. UNITARIO: Precio Unitario: Está constituido por el cociente entre el precio y la Superficie del antecedente. COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION – MULTIPLICADORES Estos coeficientes comparan distintas características de cada antecedente con el bien a tasar, obteniendo un coeficiente total que es el resultado de la multiplicación de todos los coeficientes que se describen a continuación. ACT: Coeficiente de actualización del precio de los antecedentes cuando el lapso entre la fecha de tasación y la fecha del antecedente es de tal magnitud que es conveniente su actualización. UBIC.: Coeficiente de Ubicación de cada antecedente comparado con el bien a tasar. 191

PISO: Coeficiente de Ubicación del bien en el piso del edificio, si corresponde. Se pondera la incidencia de la ubicación en los pisos de edificios de cada antecedente con el bien a tasar. PLTA: Coeficiente de Ubicación en planta del piso del edificio, si corresponde. Se pondera la incidencia con respecto de estar ubicado al frente, interno o al contrafrente del edificio. SUP: Coeficiente de Superficie propia que compara las características de cada Antecedente con el bien a tasar. CA.C. :Coeficiente de Características Constructivas de cada antecedente comparado con el bien a tasar. EDAD: Coeficiente de Edad. Se compara la antigüedad en años de cada antecedente comparado con el bien a tasar. EST. :Coeficiente de Estado. Se compara el estado de conservación de cada antecedente comparado con el bien a tasar. F. FD. : Coeficiente de Frente y Fondo (solo para Locales). Se compara la relación entre frente y fondo de cada antecedente con respecto al consecuente.

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PAT. :Coeficiente de Patio o Terraza. Se compara la existencia de patio o terraza de cada antecedente con respecto al bien a tasar. COEFICIENTE LIBRE: En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para enunciar coeficientes no previstos. En el caso de adoptar alguno, este debe ser enunciado y aclarado en el sector de Observaciones de la planilla. (Obs.) OFER: Coeficiente de Oferta de cada antecedente. Contempla un porcentaje de variación del valor por la aplicación de las leyes de la oferta y la demanda. COEF. TOTAL: Coeficiente Total de Homogeneización de los antecedentes. VALOR UNIT. : Valor Unitario homogeneizado. OBS. :Observaciones. SE ADOPTA: Valor unitario adoptado. TOTAL U.: Suma homogeneizados.

de

los

valores

unitarios

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PROMED. U.: Promedio de valores unitarios homogeneizados. RECOMENDACIONES: Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla: TIPO DE BIEN: Descripción del tipo de bien a tasar, aquí se recomienda describir el bien, como ser Departamento de 4 ambientes, Local, etc. MONEDA DE USO: Utilizar la moneda de curso legal. COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION - MULTIPLICADORES: No utilizar coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se encuentra dentro del rango óptimo de comparación. Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse uno que no se encuentre en este rango se recomienda VALUACIONES RURALES Consideraciones generales Los inmuebles rurales son un medio apto para la producción agropecuaria, y su valor, primordialmente, 194

depende de su capacidad de producción, en cantidad y calidad. El valor de los predios urbanos está íntimamente relacionado con el mercado de viviendas, comercios y demás destinos y los valores surgen de un estudio de mercado local con antecedentes comparables homogéneos o susceptibles de homogeneizar mediante factores correctivos convenientemente calculados. La valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos intrínsecos y productivos. Por tal motivo, las metodologías comparativas de tasación rural introducen elementos y coeficientes de comparación que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de los campos. El valor de un predio rural también puede ser determinado recurriendo al Método de Capitalización de la Renta Neta, procedimiento aplicable para la valuación de bienes susceptibles de producir ingresos. El valor estará determinado a partir del valor presente de todas las rentas futuras imputables al bien, descontados los gastos, y aplicando una tasa de descuento razonable. Es conveniente, de todas formas, atender a factores comparativos de ubicación, distancia a centros urbanos, lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener valores más ajustados al mercado. Estos métodos, también denominados métodos analíticos de productividad, permiten arribar al valor del 195

campo, pero los resultados de la aplicación de los mismos pueden resultar menos seguros que los comparativos, en razón de las indeterminaciones de las tasas, de las rentas y por variaciones tecnológicas, climáticas, etc. Por tal razón, el Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza y recomienda el método comparativo para la determinación del valor de las propiedades, y las metodologías basadas en la producción para la determinación del valor de arrendamientos rurales.

1) Metodología comparativa a) Comparación directa El método comparativo directo consiste en determinar el valor de un predio en función del precio de otros predios semejantes, previa apreciación de las diferencias y su influencia en el valor. Se basa en el análisis minucioso del predio por valuar paralelamente, el de aquellos de los cuales se conoce el precio, procediendo a su comparación y homogeneización, teniendo en cuenta las razones que normalmente dan carácter al valor. La metodología correspondiente está desarrollada en las normas TTN 3.x y 5.x. En el caso rural, debe tenerse especialmente en cuenta: 196

1-Conocer la mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios: ventas y ofertas. 2-Analizar las condiciones, facilidades y necesidades de venta. 3-Consultar contratos de alquiler, aparcería, etc., analizando sus circunstancias y condiciones. 4-Tener en cuenta los factores que afectan el valor de la propiedad y analizar la capacidad productiva. Factores de comparación Los factores que normalmente dan carácter al valor y que deben ser analizados a los efectos de la tasación para establecer sus influencias, pueden ser sintetizados de la siguiente manera: 1-Ubicación Se refiere a la ubicación relativa del bien a tasar y de los antecedentes con respecto a caminos afirmados, accesos o cualquier otro punto de afluencia local de la producción o lugar de abastecimiento. 2-Superficie del campo Se debe considerar la superficie total del bien a tasar, según su mensura y la de los antecedentes en

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consideración, de ser factible su obtención, o en su defecto la que consta según título. 3-Forma La forma más conveniente estará de acuerdo al destino productivo y al mejor aprovechamiento económico. 4-Calidad del suelo Se deberán considerar los estudios más precisos entre las Cartas de Suelos, Atlas o Informes elaborados por organismos o instituciones especializadas, para realizar la comparación entre el bien a tasar y los antecedentes.

5-Mejoras Se tasan por costo de reposición depreciado, Normas TTN 4.x y TTN 14.x. 6-Fecha de los antecedentes Por los desajustes que implican los métodos de actualización por índices de antecedentes inmobiliarios, se hace recomendable tomar ofertas de antecedentes lo más próximos a la fecha de tasación. 7-Forma de pago Se trabajará sobre valores de contado. 198

a-Disponibilidad Se debe tomar en cuenta el estado de ocupación. b-Topografía Se debe contemplar la configuración plani altimétrica de los campos y en particular atender a la inundabilidad, en los casos en que sea necesaria su ponderación. Ponderación de los factores de comparación y uso de planillas Es evidente que el factor de mayor gravitación es el relativo a la calidad del suelo, en consecuencia, el profesional debe realizar la inspección del campo a tasar, como asimismo de los utilizados como antecedentes y de los cuales se conoce el precio, tomando referencias completas. Los valores se someten a una homogeneización, por calidad del suelo, oferta, ubicación, superficie, topografía, etc., procediéndose al proceso comparativo mediante la utilización de las planillas aprobadas en la Norma TTN 5.x. El tasador especificará sus argumentos en forma ordenada, de modo tal que el valor surja como consecuencia lógica de los fundamentos considerados.

b) Método empírico En zonas caracterizadas por una explotación única y/o preponderante, podrá aplicarse el método empírico 199

zonal que contemple las receptividades y/o rendimientos correspondientes. Este método debe aplicarse únicamente en aquellos casos en que fuese dificultosa la aplicación del Método Comparativo de la Norma TTN 3.x. A partir del conocimiento del valor asignable a un campo en la zona, dado por la receptibidad admisible en el mismo, el valor total resultará de multiplicar su superficie por dicho valor y la cantidad de unidades por hectárea que admite. Cuando se utilice esta metodología, se deberá adjuntar a la tasación las fuentes o publicaciones que sostienen el valor unitario adoptado. 2) Método de Capitalización de Rentas El Método de Capitalización es en general aplicable a la valuación de bienes susceptibles de producir beneficios económicos. En este caso, el valor estará determinado por la diferencia entre los ingresos y los egresos imputables al bien, aplicando una tasa de rentabilidad razonable. Su utilización requiere arribar primeramente al beneficio que brinda la explotación, a partir de: Estimar los flujos de caja futuros, de ingresos y egresos, imputables al bien y aplicar una tasa de interés bancario para determinar su valor presente. Determinar el beneficio B, como la diferencia de los flujos de caja en el período considerado, normalmente un año, aplicando la tasa de interés 200

bancario elegida. El Valor Actual Neto de ese beneficio se calcula de acuerdo con la fórmula del valor presente:

Donde: E = Importe de los ingresos imputables al bien (entradas). S = Importe de los egresos previstos (salidas). te = Número de períodos de tiempo entre el o los ingresos considerados (entradas) y el momento de la valuación. ts = Número de períodos de tiempo entre el o los egresos considerados (salidas) y el momento de la valuación. i = Tasa de interés bancaria elegida, correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. Los períodos transcurridos y la tasa de interés bancario se expresarán en las unidades correspondientes a la duración de cada uno de los períodos considerados. Es decir que si se considera un año, te y ts serán 1 y la tasa i el interés bancario anual. Finalmente, se aplicará una tasa de rentabilidad razonable para la determinación del valor de la propiedad, tasa que deberá contemplar los distintos 201

factores involucrados, teniendo en cuenta que se trata de un bien inmueble en producción. La fórmula genérica es.

Siendo V el valor de la propiedad, B el beneficio e I la tasa de rentabilidad. En función de las dificultades y subjetividades propias de la adopción de las tasas a emplear, la utilización de éste método queda supeditada a la imposibilidad de determinar la valuación por el Método Comparativo, razón por la cual, el Tribunal de Tasaciones de la Nación no recomienda su uso.

Procedimiento simplificado: Una manera sencilla de determinar el valor, cuando se puede contar con datos de arrendamiento de campos comparables, consiste en aplicar al valor de alquiler del campo que debe tasarse una tasa de arrendamiento R, si ésta es conocida en la zona u obtenible de publicaciones especializadas. En ese caso, el valor del campo resultará de:

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Donde: A: valor del arrendamiento en $, determinado por comparación. R: tasa de arrendamiento: relación entre valor de arrendamiento del campo y los valores de propiedades, obtenida en la zona o de publicaciones especializadas, en x/100. 3) Metodología para arrendamientos Cuando se deba establecer el valor de arrendamiento para un campo, el mismo podrá determinarse en función del rendimiento del mismo para su explotación racional, teniendo en cuenta las prácticas usuales y consagradas en el medio rural. A tales efectos, se deberá considerar la superficie y establecer el rendimiento de la explotación que se trate, en base a referencias verificables de fuentes comerciales, como ser: Bolsa de Cereales y/o publicaciones especializadas reconocidas, las que ineludiblemente deberán ser citadas en el Informe de Tasación. A partir de esto, se aplicará el porcentaje de retribución que la práctica de arrendamiento admita para el arrendatario. Su determinación debe estar fundada, con cita de la fuente correspondiente.

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Cuando el arrendamiento implique varios años, se tendrán en cuenta las alternancias de las actividades que correspondan para la determinación de la retribución por cada año de que se trate, promediándose los valores a efectos de la determinación final del monto del arrendamiento por año. Los procedimientos antes citados serán volcados en planillas en función de la explotación de que se trate, las que deberán contener las especificaciones mínimas antes citadas. A los efectos de la confección de las correspondientes planillas, deberán utilizarse los modelos reproducidos en los Anexos 2 y 3 de la presente norma.

Anexo 1 Guía para el análisis de las características de un bien a tasar. Recomendaciones para el informe de valuación: Además de las previsiones de la Norma TTN 10.x, de considerarse de relevancia a los fines de determinar el valor, deberán tenerse en cuenta las siguientes características intrínsecas y extrínsecas: a-Características intrínsecas Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo) o sea 204

características del perfil edáfico. Topografía. Superficie. Forma. Fuentes de provisión de agua: cantidad, calidad y derechos de riego. Cultivos existentes. Aptitud productiva. Mejoras en construcciones. Otros factores importantes: Ubicación. Destino actual y posible. Infraestructura de la explotación. Manejo, entendiéndose como la gestión de explotación.

Características extrínsecas Distancias a centros poblados y mercados. Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc. Clima de la región. 205

Situación económico-social de la zona: existencia de bancos, instituciones crediticias, cooperativas, que puedan indicar el nivel productivo del lugar. Servidumbres. Plagas y enfermedades de los animales y de las plantas. Plantas tóxicas y dañinas.

Anexo 2 PLANILLAS DE ARRENDAMIENTO ANUAL AGRÍCOLA Ejemplo 1: Un campo con varios lotes con más de un cultivo anual. Ejemplo 2: Un campo con cultivos alternados por año. Descripción: T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo. Planilla N°: Número de la planilla según registro. Sala: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación (Exclusivo para el TTN). Expediente N°: Número de expediente según el registro. 206

Profesional: Nombre del Profesional que realiza el informe. Valores unitarios del mercado de granos: Se consignarán los valores en pesos por quintal de los cultivos dominantes. Fuente: Se especificará la fuente de la información, por ejemplo: La Bolsa de Cereales. Fuente rendimiento agrícola QQ/HA: Se consignará la fuente de información del dato de rendimiento del campo que se utilice, organismos o instituciones especializadas. Cuando el rendimiento adoptado se desvíe de las fuentes, debe ser justificado en el Informe de Tasación. Datos del Solicitante: Se consignarán los datos del solicitante, ubicación y finalidad de la tasación. Lote / año: Identificación de cada lote en el Ejemplo 1 y en el Ejemplo 2, se indicará el año de producción considerado. Cultivo: Producción: Soja, maíz, trigo, etc. Superficie Agrícola: Superficie del lote en hectáreas. Rendimiento: Rendimiento del campo en quintales por hectárea. Rendimiento total: Rendimiento unitario por superficie cultivada.

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Retribución arrendatario %: Porcentaje establecido como retribución para quien arriende el campo. El tasador deberá manejarse con los valores usuales en la zona. Retribución arrendatario $: Cantidad en pesos por el arrendamiento según el cultivo correspondiente. Si se cultiva más de un producto por año, deberá consignarse cada monto por cultivo. Valor Arrendamiento anual $: Valor correspondiente a la locación por año. Si se cultiva más de un producto por año, deberá consignarse el valor sumado de la producción anual de ambos cultivos. Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha cultivo: valor unitario por cultivo realizado en el lote. Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha total: Suma de los valores unitarios por cultivo, por año. Indicadores: QQ/ha equivalente: expresión en producción unitaria del producto dominante de la zona. Totales: Valor Arrendamiento Anual: Sumatoria Valor de arrendamiento anual. Totales: Indicadores: $/ha total: Promedio de los valores de arrendamiento unitarios anuales. Arrendamiento: Se consigna el monto anual del arrendamiento a que se ha arribado, en $/año y en QQ equivalentes. 208

Se adopta: Valor adoptado en $ para la tasación requerida, valor redondeado.

Anexo 3 PLANILLA DE ARRENDAMIENTO ANUAL GANADERO Descripción T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los siguientes datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo. Planilla N°: Número de la planilla según registro. Sala: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación (Exclusivo para el TTN). Expediente N°: Número de expediente según el registro. Profesional: Nombre del Profesional que realiza el informe.

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Datos del Solicitante: Se consignarán los datos del solicitante, ubicación y finalidad de la tasación. Precio del animal $/kg: Precio unitario del animal en pie en el mercado de concentración zonal. Campo: Identificación del bien.

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ALQUILER Y CONCESION DE USO ALQUILER: I. POR MÉTODO DE COMPARACIÓN. 1-Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado del alquiler de un bien. Su aplicación requiere: a-Establecer las cualidades y características propias del bien que influyen en su valor. b-Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que se valora y, basándose en informaciones concretas sobre alquileres reales u ofertas, obtener montos de alquiler de dichos bienes en la fecha de la tasación. c-Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes comparables al que se valora, descartando aquellos que se desvíen por precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación. Atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o analogías observadas entre las características: superficie, tipología y antigüedad de la edificación, entorno, o cualquiera otra relevante, de aquellos bienes y las del bien a tasar. 214

1-Asignar el importe del alquiler del inmueble en función del valor unitario obtenido utilizando la planilla correspondiente. 2-La utilización de este método exigirá como requisitos indispensables: d-La existencia de un mercado representativo de bienes comparables. f- Disponer de datos suficientemente representativos de inmuebles en alquiler. 2 Planillas Utilizar las planillas de las Normas TTN 5x, para el caso de alquiler de tierra y TTN 6x, para otro tipo de bienes. II. POR RENTABILIDAD De acuerdo con el Método de Rentabilidad, el alquiler de un inmueble se asemejaría a un préstamo de un capital a un interés determinado. Obtenido el valor de mercado de un inmueble, el alquiler surgirá entonces de la consideración de una tasa de interés razonable. Generalmente a la tasa de interés se adicionaban otros gastos, como ser: amortización del edificio, conservación del edificio, impuestos y gravámenes, gastos de funcionamiento, gastos administrativos y períodos de no alquiler. Estos costos adicionales son 215

del propietario y cuando éste no alquila su propiedad, tiene estos costos y no los puede trasladar. En general, algunas de estas cargas son incorporadas al contrato como adicionales. En el mercado inmobiliario suele utilizarse la relación entre el valor de un bien inmueble y su alquiler, para determinar valores locativos. A la inversa, si el dato conocido es el alquiler, estos procedimientos simplificados permiten obtener el valor de mercado del bien con buena aproximación. Conceptualmente, la relación entre valor del inmueble y valor de su alquiler es un índice de rentabilidad de dicha locación. Tasado el valor de mercado del bien, la aplicación del porcentaje de relación, tasa de rentabilidad, permite determinar el valor locativo El valor locativo surgirá entonces, de la aplicación de dicho porcentaje de relación al valor de mercado del bien considerado. Va = I * Vm Siendo Va el valor del alquiler, I tasa de rentabilidad en el mercado de bienes similares, y Vm dicho valor del bien. III. CRITERIOS DE APLICACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS 216

Si existe información disponible sobre valores de alquiler de bienes, el tasador privilegiará el Método Comparativo estipulado en el Procedimiento I, aplicando en consecuencia la Norma TTN 3.x y las planillas de las Normas TTN 5.x y 6.x, sea para determinar alquileres de terrenos o unidades edilicias. Cuando no exista información suficiente relacionada con antecedentes de inmuebles en alquiler, se podrá aplicar el procedimiento simplificado establecido como procedimiento II en la presente norma. CONCESIÓN DE USO: Conceptualmente, la locación es un contrato de derecho privado por el cual dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por ese uso o goce, un precio determinado en dinero. La Concesión de Uso es un contrato de derecho público, bilateral, en virtud del cual la Administración Pública crea a favor de un particular, el concesionario, un derecho real de uso, sobre un bien público de dominio privado del Estado. El ejercicio de este derecho real de uso se halla sujeto al poder de policía del Estado, otorgado en el interés privado del concesionario. El derecho de uso puede ser de carácter oneroso o gratuito, temporario o permanente, y es de carácter no traslativo de dominio, renunciable por su titular y revocable por la 217

Administración por razones de legitimidad o de oportunidad, mérito o conveniencia. En una concesión el valor del bien no puede ser determinado como si fuera una Anticresis al final del período, sino al momento de calcularse el valor de la concesión. El Código Civil de la República Argentina, en su Art. 3239, dice que "El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses." A los efectos de la determinación del canon para una concesión de uso, esta norma prescribe la utilización de un criterio análogo con los procedimientos utilizados para la determinación de alquileres, con las particularidades que surgen de la ponderación de sus diferencias a la luz de los conceptos económicos y de ablución. Cuando el período de cesión es menor o igual a tres (3) años, es un alquiler simple; cuando se excede los tres (3) años, se debe considerar que el capital inmobiliario debe proporcionar una renta mensual, como mínimo, igual a la que se obtendría con un depósito bancario de igual plazo que la concesión. El procedimiento para determinar el canon de una concesión de uso es: 218

Determinar el valor actual del bien por el Método Comparativo o el del Método del Costo, según corresponda. Determinar el valor del canon mensual de concesión a interés simple. La cantidad de cuotas será la correspondiente al total del periodo de concesión.

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INDICE 5….Consideraciones Preliminares 7…Finalidad de la Tasación 10...Duración del Informe 12…¿Cuál es el profesional idóneo para tasar? 23..Variedad de inmuebles a tasar 28..Cómo se realiza una tasación 31..Valor real y virtual de un bien 33..La tierra 47..Métodos para evaluar 76..La tierra de explotación agraria 80.. La legislación en materia de tasaciones. 84..Otras nociones de utilidad 89...Tasación de terrenos con mejoras 114..Nociones sobre depreciación 123..Tasación de inmuebles comerciales-Locales Oficinas y Mixtos. 135.Tasación de plantas industriales 142..ANEXO 143..Preservación de bienes patrimoniales. 144..Cómo tasar un terreno urbano (opinión) 152..Comentarios de un colega paraguayo. 157..Tribunal de tasaciones de la Nación Arg. (disposiciones que pueden ser útiles no obligatorias)

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