MÓDULOS RURAIS
ASPECTOS PRÁTICOS PARA O PROPRIETÁRIO RURAL
Eduardo Agostinho Arruda Augusto Diretor de Assuntos Agrários do IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil Registrador Imobiliário em Conchas-SP Doutorando e Mestre em Direito Civil pela Fadisp
SUMÁRIO INTRODUÇÃO ............................................................................................................ 2 1. RESERVA LEGAL ................................................................................................ 3 1.1 SITUAÇÃO ATUAL ............................................................................................. 3 1.2 PROJETO DO NOVO CÓDIGO FLORESTAL ............................................................ 6 2. PARCELAMENTO DO IMÓVEL RURAL ........................... ............. ........................... .......................... ...................... ......... 7 3. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIRO ............................... .................. .................. ..... 9 4. MÓDULO ............................................................................................................. 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
MÓDULO RURAL (MR) .................................................................................... 11 MÓDULO FISCAL (MF) .................................................................................... 13 MÓDULO DE EXPLORAÇÃO INDEFINIDA (MEI) ................................................... 14 FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO (FMP) .................................................... 14 DEFINIÇÃO DOS MÓDULOS .............................................................................. 17 4.5.1 Zona Típica de Módulo ............................................................................... 17 4.5.2 Como consultar consultar as tabelas................... .......... .................. ................... ................... ................... ................... ................. ........ 18
4.6 EXCEÇÕES À REGRA DA FMP: UM EXEMPLO NA RETIFICAÇÃO DE REGISTRO........ 20 BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................ 25
2
INTRODUÇÃO A Constituição Federal, em seu artigo 186, estabelece que a propriedade rural cumpre sua função social quando atende, simultaneamente, aos seguintes requisitos: aproveitamento racional e adequado; utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente; observância das disposições que regulam as relações de trabalho; e exploração que favoreça o bemestar dos proprietários e dos trabalhadores. t rabalhadores. Em decorrência desse mandamento constitucional, o proprietário e o possuidor de imóvel rural possuem uma enorme responsabilidade social, devendo estar atentos para que não descumpram seus deveres, situação que ocorre muitas vezes devido ao desconhecimento da lei. Algumas das principais obrigações do proprietário rural são o cadastramento do imóvel no Incra, o pagamento do imposto sobre a propriedade territorial rural (ITR) e a instituição e conservação da reserva reserva legal. Todo imóvel rural deve estar cadastrado no Incra, sendo o CCIR (certificado de cadastro do imóvel rural) r ural) o comprovante do cumprimento desse dever legal. No CCIR, estão estampados alguns dados relativos ao imóvel rural, sendo alguns deles de grande importância para o seu titular, pois é por intermédio deles que são determinados alguns limites no direito de o proprietário dispor de seu bem e outros direitos e deveres incidentes sobre o bem imóvel. Dos dados relativos ao cadastramento rural, é importante a compreensão dos conceitos de módulo rural (MR), de módulo fiscal (MF), de módulo de exploração indefinida (MEI) e de fração mínima de parcelamento (FMP), motivo pelo qual se tornou importante concentrar, num único texto, as explicações necessárias sobre essas classificações relativas ao imóvel rural que afetam os direitos e deveres de seus titulares.
3 A fração mínima de parcelamento (FMP), que veda o desmembramento de imóvel rural que resulte em gleba de dimensão abaixo de certo limite, é facilmente obtida pela simples leitura do CCIR. No entanto, tal certificado não traz expresso os valores do módulo de exploração indefinida, importante para saber dos limites para que o estrangeiro possa adquirir imóvel rural no Brasil, nem do módulo fiscal, que garante, por exemplo, isenção de custas do levantamento georreferenciado a determinados imóveis. Esses dados somente são identificados mediante consulta aos atos normativos do Incra. Este artigo tem por objetivo demonstrar, de forma simples e direta, o conceito, funções e fundamentação legal de cada um desses índices qualificadores do imóvel rural, apresentando as principais situações afetadas por esses índices apenas para facilitar a compreensão dos maiores interessados, que são os proprietários e possuidores dos imóveis rurais. Por esse motivo, os temas ligados à reserva legal, à aquisição de imóveis rurais por estrangeiros e ao parcelamento rural, necessários para demonstrar a importância dos conceitos cadastrais do imóvel rural, foram aqui tratados apenas superficialmente.
1. RESERVA LEGAL 1.1 Situação atual Nos termos da legislação em vigor, todo imóvel rural deve possuir uma área de reserva legal, cuja definição consta do §1º do artigo 1º do Código Florestal (Lei nº 4.771/1965): §1º - Para os efeitos deste Código, entende-se por: III - Reserva Legal: área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, excetuada a de preservação permanente, necessária ao uso sustentável dos recursos naturais, à conservação e reabilitação dos processos ecológicos, à conservação da biodiversidade e ao abrigo e proteção de fauna e flora nativas;
4 Não se deve confundir a reserva legal (RL), uma limitação do imóvel rural, com a área de preservação permanente (APP), que incide tanto sobre os imóveis rurais como urbanos. O conceito de APP é o seguinte: §1º - Para os efeitos deste Código, entende-se por: II - área de preservação permanente: área protegida nos termos dos artigos 2º e 3º desta Lei, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica, a biodiversidade, o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas.
As áreas de preservação permanente mais comuns são as margens dos rios e cursos d’água
(uma faixa que varia de 30 a 500 metros de acordo com a
largura do rio) e o redor das nascentes (em um raio mínimo de 50 metros). A APP, portanto, é determinada pelas características físicas do imóvel, enquanto que a reserva legal é uma outra área, não coincidente com aquela, a ser escolhida pelo proprietário e aprovada pelo órgão ambiental. Compete ao proprietário ou possuidor do imóvel rural a delimitação, a oficialização e a conservação (ou a restauração) da reserva legal, cuja dimensão depende da localização do imóvel rural: a) Amazônia Legal, áreas de formação florestal: 80%; b) Amazônia Legal, áreas de cerrado: 35%; c) Amazônia Legal, áreas de campos gerais: 20%; e d) demais regiões do país: 20% Portanto, num imóvel rural de 100 hectares, deverá ser delimitada uma reserva legal de 20 ha, mesmo que exista uma APP de 13 ha, que não entrará na contagem daquela área:
5
Na hipótese de o imóvel configurar pequena propriedade rural ou posse rural familiar, poderá ser computada a APP na hipótese de o somatório da APP com a Reserva Legal ultrapassar 25% de sua área total, mas apenas no que exceder esse limite, desde que não implique em conversão de novas áreas para o uso alternativo do solo. Nos termos do §2º do art. 1º do Código Florestal, pequena propriedade rural ou posse rural familiar é aquela explorada mediante o trabalho pessoal do proprietário (ou possuidor) e de sua família, admitida a ajuda eventual de terceiro, e que, no mínimo, 80% de sua renda bruta sejam provenientes da atividade agroflorestal ou do extrativismo, cuja área total do imóvel não supere: a) 150 hectares na Amazônia Legal e no Pantanal; b) 50 hectares no polígono das secas e na parte leste do Estado do Maranhão; e c) 30 hectares nas demais regiões do país.
6
1.2 Projeto do novo Código Florestal Está em trâmite no Congresso Nacional um novo Código Florestal, formado por 11 projetos de lei (PL nº 1876/99 e apensos), cujo substitutivo foi apresentado pelo Deputado Aldo Rebelo (PCdoB/SP) em 8/6/2010. As principais novidades trazidas por esse projeto são as seguintes: a) a reserva legal somente será obrigatória para os imóveis com área superior a 4 módulos fiscais (MF); e b) a APP entrará no cômputo da reserva r eserva legal, desde que não implique em sua diminuição e que o proprietário ou possuidor cumpra algumas obrigações acessórias. Caso esse projeto de lei seja aprovado pelo Congresso e sancionado pelo Presidente da República, o proprietário daquele mesmo imóvel rural do exemplo anterior, teria que delimitar, além da APP de 13 hectares, apenas uma área específica de reserva legal de 7ha, para inteirar os 20% exigidos pela lei.
Quanto à situação da pequena propriedade rural, o projeto foi além ao isentar da obrigatoriedade da reserva legal todos os imóveis com área total não superior a 4 módulos fiscais. Ou seja, no município de Corumbá-MS, no Pantanal, estariam isentos dessa obrigações os imóveis rurais com área de até 440 hectares;
7 e, no município de Arujá, em São Paulo, os imóveis com dimensão não superior a 15 hectares. Para melhor compreender os reflexos do projeto do novo Código Florestal nos imóveis rurais, há que se conhecer o significado de Módulo Fiscal (MF), conceito que será analisado na última seção deste artigo.
2. PARCELAMENTO DO IMÓVEL RURAL Para que seja feito qualquer desmembramento de lote urbano, o registro imobiliário deve exigir o alvará municipal, devido à competência constitucional do Município no ordenamento das cidades. A competência cadastral dos imóveis rurais, em que pesem algumas excelentes teses contrárias de parte da doutrina, é hoje exercida pelo Incra, autarquia federal ligada ao Ministério do Desenvolvimento Agrário. Portanto, aplicado o mesmo raciocínio, todo desmembramento rural, por mais simples que seja, deveria ser precedido de autorização do Incra, em decorrência de sua competência legal para o cadastramento e fiscalização dos imóveis rurais. Entretanto, o artigo 8º da Lei nº 5.868/72 criou uma anuência automática quando da transmissão de parcela desmembrada de imóvel rural, sem necessidade de autorização estatal, desde que respeitada a fração mínima de parcelamento. Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título , na forma do artigo 65 da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no parágrafo primeiro deste artigo, prevalecendo a de menor área.
8 O conceito de “transmissão a qualquer título” engloba a divisão
amigável, em que um imóvel é parcelado em glebas para extinguir o condomínio, atribuindo-se cada parcela com exclusividade a cada um dos ex-condôminos. Ou seja, não pode o proprietário rural requerer, no registro imobiliário, o parcelamento de seu imóvel rural em várias glebas sem o concomitante registro da alienação que justifique o parcelamento. Nessa hipótese, somente será possível o parcelamento com a prévia autorização do Incra. Não configurando empreendimento rural, bastaria uma simples autorização do Incra. No entanto, como não há clara definição legal distinguindo “empreendimento “empreendimento imobiliário” de “simples desmembramento”, o
Incra poderá negar
tal autorização pela total falta de interesse do proprietário em efetuar o parcelamento. Isso porque, se for para alienar as glebas resultantes, basta que se requeira isso diretamente no registro imobiliário quando da efetiva alienação (hipótese que a autorização do Incra é dispensada pela lei); se for para manter as glebas em nome próprio, não há porque autorizar seu desmembramento no registro imobiliário, uma vez que o cadastro rural não poderá ser desmembrado, haja vista continuarem as glebas em poder do mesmo titular. t itular. Mas, há casos em que tal parcelamento se justifica, como no interesse de se hipotecar apenas uma parte do imóvel, deixando a outra livre de ônus. Apesar de não configurar transmissão, o pedido de desmembramento com o concomitante registro da escritura de hipoteca parece atender bem o espírito da lei, o que dispensaria a autorização do Incra. Mas, como hipoteca não é uma forma de alienação (diferentemente de alienação fiduciária em garantia), talvez a melhor opção seja exigir a autorização do Incra. No entanto, se a pretensão configurar “empreendimento “empreendimento imobiliário” , o proprietário deverá cumprir uma série de exigências legais, constantes do Estatuto da Terra (artigos 60 e seguintes), do Decreto-Lei nº 58/37 e da Instrução Especial do
9 Incra nº 17-B/1980 (de um rigor bem acentuado). Serão necessários inúmeros levantamentos, projetos, certidões, autorizações e outras exigências técnicas voltadas para a finalidade socioeconômica do imóvel rural. Além disso, ao contrário do que muitos pensam, no loteamento rural não pode haver lotes com área inferior à fração mínima de parcelamento (FMP – que, no Estado de São Paulo, varia de 2 a 3 ha). Portanto, não é esse o caminho para a criação de “chácaras de recreio”, tanto pela diminuta área dos lotes como pela finalidade (lazer) incompatível com as exigências legais (finalidade rural). Diante do exposto, será necessária autorização do Incra para o parcelamento do imóvel rural nas seguintes hipóteses: a) para os empreendimentos imobiliários rurais (desmembramento ou loteamento rural); b) para desmembramento de parcela de imóvel rural sem que haja título de transmissão que justifique o parcelamento; e c) para desmembramento que resulte em área inferior à FMP (hipóteses especiais permitidas pela lei). Para melhor compreender as regras do parcelamento dos imóveis rurais, há que se conhecer o significado de Módulo Rural (MR) e de Fração Mínima de Parcelamento (FMP), conceitos que serão analisados mais ao final.
3. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL IMÓVEL RURAL RURAL POR ESTRANGEIRO ESTRANGEIRO O estrangeiro residente no Brasil e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural nos termos da legislação especial (Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, regulamentada pelo Decreto nº 74.695/1974).
10 As principais regras referentes ao estrangeiro pessoa física estão no artigo 3º: Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.
§1º - Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.
§2º - O Poder Executivo baixará normas para a aquisição de área compreendida entre 3 e 50 módulos de exploração indefinida.
§3º - O Presidente da República, ouvido o Conselho de Segurança Nacional, poderá aumentar o limite fixado neste artigo.
Quanto às pessoas jurídicas estrangeiras, as principais regras estão expressas no artigo 5º: Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no artigo 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários. tr ata este artigo deverão ser aprovados pelo §1º - Os projetos de que trata Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento regional na respectiva área.
§2º - Sobre os projetos de caráter industrial será ouvido o Ministério da Indústria e Comércio.
Além dessas limitações, a Lei nº 5.709/1971 impõe dois outros limites: a) a soma das áreas registradas em nome de estrangeiros não poderá superar 25% da área do município; e b) a soma das áreas registradas em nome de estrangeiros de uma mesma nacionalidade não poderá superar 10% da área do município. Portanto, no município de Conchas, cuja superfície territorial é de 46.500 hectares, a soma de imóveis rurais em nome de estrangeiros não poderá
11 ultrapassar 11.625 hectares (em janeiro de 2010, apenas 71 ha estavam em poder de estrangeiros), nem poderá a soma de imóveis rurais em nome de uma mesma nacionalidade ser superior a 4.650 hectares (no poder de espanhóis estavam apenas 19 ha). Para melhor compreender as regras referentes à aquisição de imóvel rural por estrangeiro, há que se conhecer o significado de Módulo de Exploração Indefinida (MEI), conceito que será analisado na próxima seção.
4. MÓDULO Segundo o Dicionário Aurélio, uma das definições de módulo é “quantidade que se toma como unidade de qualquer medida”. Assim, o metro é
módulo das medidas de comprimento, litro é módulo das medidas de capacidade e watt é módulo das medidas de potência. No direito agrário, o imóvel rural é dividido em módulos, de várias espécies, cada qual com uma finalidade específica. Módulo Rural (MR) é o gênero, dos quais se extraem as demais espécies: a) Módulo Fiscal (MF) b) Módulo de Exploração Específica (MEI) c) Fração Mínima de Parcelamento Parcelamento (FMP)
4.1 Módulo Rural (MR) O módulo rural (MR) é estabelecido pelas dimensões da propriedade familiar e representa uma área mínima de terra calculada para cada imóvel rural, conforme estabelece o Estatuto da Terra:
12 Estatuto da Terra (ET) - Lei nº 4.504, de 30 de Novembro de 1964. Art. 4º - Para os efeitos desta Lei, definem-se: II - Propriedade Familiar, o imóvel rural que, direta e pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e eventualmente trabalhado com a ajuda de terceiros;
III - Módulo Rural, a área fixada nos termos do inciso anterior;
Portanto, módulo rural é a dimensão máxima de um imóvel rural caracterizado como propriedade familiar. Tal dimensão é fixada para cada região e tipo de exploração.
Além desse desse limite de área, área, a propriedade familiar deve deve
caracterizar-se pela exploração, direta e pessoalmente, pelo agricultor e sua família (e eventualmente com a ajuda de terceiros), absorvendo-lhes toda a força de trabalho, para a garantia da subsistência e do progresso socioeconômico. socioeconômico. Essa unidade de medida é fixada com base nos critérios determinados pelo artigo 11 do Decreto nº 55.891, de 31 de março de 1965: Art. 11. O módulo rural, definido no inciso III do artigo 4º do Estatuto da Terra, tem como finalidade primordial estabelecer estabelecer uma unidade de medida que exprima a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais e a forma e condições do seu aproveitamento econômico.
Parágrafo único . A fixação do dimensionamento econômico do imóvel que, para cada zona de características ecológicas e econômicas homogêneas e para os diversos tipos de exploração, representará o módulo, será feita em função: a) da localização e dos meios de acesso do imóvel em relação aos grandes mercados; b) das características ecológicas das áreas em que se situam; c) dos tipos de exploração predominantes na respectiva zona.
Sendo assim, o módulo rural varia não apenas quanto à localização do imóvel, mas também com relação ao tipo de exploração nele existente, podendo o imóvel ser hortigranjeiro, de cultura permanente, de cultura temporária, de exploração pecuária, de exploração florestal ou de exploração indefinida. É do
13 módulo rural que se extraem os outros tipos de módulo que diretamente afetam a vida do proprietário rural.
4.2 Módulo Fiscal (MF) Nos termos do artigo 50 do Estatuto da Terra, o módulo fiscal é determinado por município, cujo valor é obtido levando-se l evando-se em consideração o tipo de exploração predominante (hortigranjeiro, de cultura permanente, de cultura temporária, de exploração pecuária ou de exploração florestal), a renda obtida por essa exploração, as demais explorações existentes quando expressivas e o conceito local de propriedade familiar. Para determinar o número de módulos fiscais (MF) de um determinado imóvel rural, deve-se dividir a sua área aproveitável total pelo módulo fiscal fixado para o município de sua localização. A área aproveitável nem sempre coincide com a dimensão total do imóvel, pois deve-se descontar as áreas consideradas não aproveitáveis (não passíveis de exploração agrícola, pecuária ou florestal), relacionadas no §4º do artigo 50 do Estatuto da Terra: §4º - Para os efeitos desta Lei, constitui área aproveitável do imóvel rural a que for passível de exploração agrícola, pecuária ou florestal. Não se considera aproveitável: a) a área ocupada por benfeitoria; b) a área ocupada por floresta ou mata de efetiva preservação permanente ou reflorestada com essências nativas; c) a área comprovadamente imprestável para qualquer exploração agrícola, pecuária ou florestal.
O módulo fiscal (MF) é medido em hectares e é definido por Município, cuja tabela está anexa à Instrução Especial Incra nº 20, de 1980. Os municípios que foram criados após 1980 tiveram o valor de seu módulo fiscal fixado por outros atos normativos daquela autarquia federal.
14 São dois pontos relevantes para o proprietário rural envolvendo o módulo fiscal: a) a previsão da gratuidade dos trabalhos técnicos georreferenciados aos proprietários de imóveis rurais com área total não excedente a 4 módulos fiscais (Lei dos Registros Públicos, artigo 176, §3º, e artigo 225, §3º); e b) a isenção da obrigatoriedade da reserva legal para os imóveis com área não superior a 4 módulos fiscais no projeto do novo Código Florestal (substitutivo ao PL nº 1876/99 e apensos).
4.3 Módulo de Exploração Indefinida (MEI) Nos termos do Decreto nº 74.965, de 1971, o valor do módulo de exploração indefinida é determinado por ato administrativo do Incra: Art. 4º . Compete ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) fixar, para cada região, o módulo de exploração indefinida, podendo modificá-lo sempre que houver alteração das condições econômicas e sociais da região.
A Instrução Especial/Incra nº 5-A, de 1973, traz todas as espécies de módulos rurais classificados quanto ao tipo de exploração existente no imóvel, inclusive o módulo de exploração indefinida (MEI).
4.4 Fração Mínima de Parcelamento (FMP) A fração mínima de parcelamento é a menor dimensão que um imóvel rural poderá ter, salvo situações especialíssimas previstas previstas em lei. A regra foi inicialmente estampada no artigo 65 do Estatuto da Terra:
15 Art. 65 - O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.
§1º - Em caso de sucessão "causa mortis" e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural.
Nesse dispositivo legal, onde se lê “módulo de propriedade rural”
leia-se “fração mínima de parcelamento”, denominação atual segundo a legislação posterior (Lei nº 5.868/1972 – Sistema Nacional de Cadastro Rural): Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do artigo 65 da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no parágrafo primeiro deste artigo, prevalecendo a de menor área.
A fração mínima de parcelamento é um dos tipos de módulo rural da respectiva zona típica de módulo (ZTM), conforme a seguinte situação: a) todas as capitais dos Estados: módulo de exploração hortigranjeira; b) demais municípios das ZTM “A”, “B” e “C”: módulo de exploração de cultura permanente; c) demais municípios da ZTM “D”: módulo de exploração pecuária. No entanto, o §2º do artigo 8º permite ao Incra estender a outros municípios, no todo ou em parte, a fração mínima de parcelamento prevista para a capital do respectivo Estado-membro. Atualmente, o Incra estendeu a todos os municípios das ZTM “A”, “B” e “C” a fração mínima de parcelamento prevista para as capitais dos Estados, ou seja, equiparar a FMP ao módulo de exploração hortigranjeira da respectiva ZTM (Instrução Especial/Incra nº 50/1997 c/c a Instrução Especial/Incra nº 26/1982). Apenas nos municípios localizados na ZTM “D”, a fração mínima de parcelamento equivale ao módulo de exploração pecuária da referida zona; nos demais, vale o módulo de exploração hortigranjeira.
16 Os parcelamentos efetuados com infração às regras da fração mínima de parcelamento são nulos e ineficazes, não podendo ser lavrada a escritura nem efetuado o registro em desconformidade com a lei. §3º - São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto neste artigo não podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de seus titulares t itulares ou prepostos.
A lei, no entanto, prevê algumas exceções à vedação de parcelamento abaixo da FMP, sendo a hipótese mais comum a seguinte: §4º - O disposto neste artigo não se aplica aos casos em que a alienação da área se destine comprovadamente a sua anexação ao prédio rústico, confrontante, desde que o imóvel do qual se desmembre permaneça com área igual ou superior à fração mínima do parcelamento.
§5º - O disposto neste artigo aplica-se também às transações celebradas até esta data e ainda não registradas em Cartório, desde que se enquadrem nas condições e requisitos ora estabelecidos.
O Decreto nº 62.504/68 traz outras hipóteses mais específicas de mitigação da regra da fração mínima de parcelamento, como, por exemplo, na criação, por desmembramento, de imóvel de pequena dimensão para a instalação de posto de combustível na beira de estrada (artigo 2º, inciso II, letra a, nº 1). De tudo que foi aqui exposto, pode-se extrair o seguinte resumo: a) não se pode dividir o imóvel rural com dimensão inferior à FMP fixada para a respectiva localidade; b) exceção: “transferência de área ao imóvel vizinho”, que não resulte em imóvel com dimensão abaixo da FMP; c) a FMP é definida pelo Incra por ato normativo (o valor consta do CCIR do imóvel e pode ser consultado no site daquela autarquia);
17 d) sob pena de responsabilização criminal, cível e administrativa, o tabelião não pode lavrar escritura de ato jurídico que infrinja a referida norma; e e) sob as mesmas penas, não pode o registrador praticar atos registrais que infrinjam essa regra.
4.5 Definição dos Módulos Para localizar o valor das várias espécies de módulo de um determinado imóvel rural, deve-se consultar a Instrução Especial/Incra nº 5-A, de 1973, que depende da atenta leitura da Instrução Especial/Incra nº 50, de 1997. Os dois atos normativos trazem anexos que devem ser interpretados inter pretados conjuntamente. 4.5.1 Zona Típica de Módulo
Dessa legislação, são extraídas as zonas típicas de módulo (ZTM), designadas “A”, “B”, “C” e “D” :
a) ZTM “A”: zonas homogêneas com potencial demográfico médio superior a 100 mil habitantes/Km; b) ZTM “B”: zonas homogêneas com potencial demográfico médio entre 60 mil e 100 mil habitantes/Km; c) ZTM “C”: zonas homogêneas com potencial demográfico médio entre 30 mil e 60 mil habitantes/Km; d) ZTM “D”: as demais zonas homogêneas. As Zonas Típicas de Módulo “A” e “B” são subdivididas em três subgrupos: a) “A1” e “B1”: zonas homogêneas que contêm núcleos urbanos com mais de 500 mil habitantes;
18 b) “A2” e “B2”: zonas homogêneas que contêm núcleos urbanos com mais de 50 mil habitantes e não superior a 500 mil habitantes; e c) “A3” e “B3”: as demais zonas homogêneas das ZTM “A” e “B”. A Zona Típica de Módulo “C” é subdividida em “C1” e “C2”: a) “C1”: zonas homogêneas que contêm núcleos urbanos com mais de 5 mil habitantes ou que a ela sejam contíguas; b) “C2”: as demais zonas homogêneas da ZTM “C”. O conceito de “zona homogênea” está ,
atualmente, baseado nas
“microrregiões geográficas”, estabelecidas pelo IBGE pela Resolução PR 51, de 31
de junho de 1980. Nessa atual classificação, nenhuma microrregião do país classificou-se como ZTM “D” nem como ZTM “B1”. 4.5.2 Como consultar as tabelas
Do único anexo da Instrução Especial/Incra nº 50, de 1997, deve-se buscar o a classificação em ZTM da microrregião a que o imóvel faça parte. Na hipótese de não se saber a qual microrregião pertence o município
de
interesse,
basta
pesquisar
no
site
do
IBGE
(http://www.sidra.ibge.gov.br/bda/territorio), escolhendo a opção “Município” ou uma
outra mais adequada para a pesquisa. Identificada a ZTM, deve-se consultar a Tabela III da Instrução Especial/Incra nº 5-A, de 1973. Nela estão todas as espécies de módulos rurais classificados quanto ao tipo de exploração existente no imóvel.
19
ZTM
hortigranjeira
cultura permanente
cultura temporária
pecuária
florestal
exploração indefinida
A1
2
10
13
30
45
5
A2
2
13
16
40
60
10
A3
3
15
20
50
60
15
B1
3
16
20
50
80
20
B2
3
20
25
60
85
25
B3
4
25
30
70
90
30
C1
4
30
35
90
110
55
C2
5
35
45
110
115
70
D
5
40
50
110
120
100
Para a identificação do módulo fiscal (MF) do município de interesse, deve-se consultar o anexo à Instrução Especial/Incra nº 20, de 1980 (atualizado por vários outros atos administrativos, sendo o mais recente a Instrução Especial/Incra nº 3, de 2005). O município de Conchas (cód. mun. 3512308) pertence à microrregião geográfica de Botucatu-SP (código nº 35023), classificada como Zona Típica de Módulo “A2” (ZTM “ A2”).
UF SP
cód-mrg
microrregião
ZTM
35023
BOTUCATU
A2
Por integrar a ZTM “A2”, os imóveis rurais localizados no município de Conchas possuem os seguintes módulos, que são de interesse direto de seus proprietários:
fração mínima de parcelamento (FMP): o módulo de exploração hortigranjeira da ZTM “A2”, que é de 2 hectares;
módulo de exploração indefinida (MEI): 10 hectares; e
módulo fiscal (MF): 30 hectares.
20 Portanto, um imóvel rural localizado em Conchas está subordinado às seguintes regras: a) não poderá ser desmembrado em área inferior a 2ha; b) estrangeiros residentes no país somente podem adquirir, sem prévia autorização do Incra, imóvel de até 30 hectares (3 MEI), e, com prévia autorização, até o limite de 500 hectares(50 MEI); e c) os imóveis com área inferior a 120 hectares (4 MF) estão isentos de custas para os trabalhos técnicos de georreferenciamento e, caso seja aprovado o novo Código Florestal, esses mesmos imóveis também estarão isentos da constituição de reserva legal.
4.6 Exceções à regra da FMP: um exemplo exemplo na retificação de registro Uma situação muito comum que tem sido alvo de questionamento: Um imóvel matriculado cortado por uma rodovia, que seja representado por duas glebas, sendo uma com dimensão inferior à FMP, pode resultar em duas matrículas distintas?
Resposta: Devido à existência de um bem público (imóvel público) entre as duas glebas, cada qual DEVERÁ ser descrita e qualificada em matrícula própria, pois existem ali dois imóveis e não apenas um, como ainda consta da matrícula a ser retificada.
Primeiramente, deve-se analisar o caso da interceptação do imóvel por uma estrada.
21 0 0 3 P S
Sítio Romagnoli Mat. 452
Fazenda Trevisano Mat. 10.872
Sítio Romagnoli Mat. 452
Sítio Damião Gleba A 2,4 hectares
Sítio Damião Matrícula 1.874 4,5 hectares Kelly Souza Mat. 978
0 0 3 P S
Fazenda Trevisano Mat. 10.872
Sítio Damião Gleba B 1,8 hectare
Kelly Souza Mat. 978 Seneval Veloso Mat. 13.871 Posse de Natal Cicote
Seneval Veloso Mat. 13.871 Posse de Natal Cicote
Com a passagem da estrada, que indubitavelmente é um bem público de uso comum do povo, o imóvel original passou a ser formado por duas glebas, distintas, separadas por um outro imóvel, que é a estrada. De acordo com a legislação registral imobiliária, todo imóvel deve ser descrito em uma matrícula e esta deve conter tão-somente um único imóvel. Este é o princípio da unitariedade da matrícula, previsto no §1º do artigo 176 da Lei dos Registros Públicos. Considerar essas duas glebas como um único imóvel encontraria duas barreiras lógicas. primeira: a estrada não poderia ser incluída como área privada, A primeira: sendo imperativa a separação do bem público do patrimônio privado. Uma das maiores responsabilidades do registrador, hoje em dia, é impedir que áreas públicas sejam incluídas em títulos particulares. Isso tem ocorrido muito nas últimas décadas, mas não pelos motivos que costumam ser divulgados pelo Governo (“fraude em cartórios”), mas por uma série de outras situações, das quais pode-se destacar a “ perda de controle dos dados registrados”. registrados”. Muitas áreas públicas foram incluídas em matrículas em ações judiciais de usucapião e retificação. Também ocorreu pela alteração unilateral, sem qualquer controle, das descrições dos imóveis quando das alienações,
22 parcelamentos e unificações. Na maioria dos casos, sem qualquer dolo por parte do registrador ou de terceiros, mas o erro ocorreu e muitos deles estão gerando problemas nos dias de hoje. Uma das justificativas para criar a legislação do georreferenciamento georreferenciamento foi a necessidade de separação do bem público do particular. Isso deixou de ser apenas uma aspiração; agora, isso é a regra a todos imposta. A segunda barreira: optando-se pela simples averbação da existência da estrada no interior do imóvel, estariam aí sendo violando vários princípios, dentre eles o da especialidade objetiva, pois não seriam descritas de forma correta as duas glebas, e o da unitariedade da matrícula, pois o fólio real estaria representando dois imóveis e não apenas um. Defender essa tese seria aceitar o fim do princípio da unitariedade da matrícula, que aperfeiçoou o complicado sistema anterior das transcrições e trouxe a necessária clareza para o registro público imobiliário. Superada essa discussão e sendo aberta uma matrícula para cada gleba resultante, surge outra questão: o fato de uma das glebas (a Gleba B, com 1,8 hectare) ter dimensão inferior à fração mínima de parcelamento (que, em Conchas, é de 2 hectares). O que fazer neste caso? Toda essa explicação sobre o princípio da unitariedade da matrícula serve apenas para destacar a lógica do sistema e da necessidade de abertura de matrícula para a área isolada. Isso porque a própria legislação agrária não impede essa providência. No tocante a imóvel com dimensão inferior à FMP, a proibição legal resume-se a apenas duas situações: a) a divisão do imóvel em partilhas judiciais e amigáveis (Estatuto da Terra, artigo 65); e
23 b) a transmissão, a qualquer título, de parcela de imóvel rural (SNCR, artigo 8º). Ambas as hipóteses se referem à intenção do proprietário em parcelar o imóvel rural, ou seja, a lei proíbe o parcelamento voluntário sem a observância da fração mínima de parcelamento. Além disso, essa regra da não-divisão do imóvel em área menor que a FMP não é absoluta. O Decreto nº 62.504/68 traz hipóteses de mitigação da regra do artigo 65 do Estatuto da Terra. Art. 2º - Os desmembramentos de imóvel rural que visem a constituir unidades com destinação diversa daquela referida no Inciso I do Artigo 4º da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, não estão sujeitos às disposições do artigo 65 da mesma lei e do artigo 11 do Decreto-lei nº 57, de 18 de novembro de 1966, desde que, comprovadamente, comprovadamente, se destinem a um dos seguintes fins: [...]
O Decreto enumera várias hipóteses permissivas do parcelamento de área menor à FMP, que dependem de prévia autorização do Incra, como a instalação de estabelecimentos comerciais, industriais e de serviços comunitários (postos de combustível, indústrias, escolas, escolas, igrejas e templos em geral, cemitérios, etc.). Além das hipóteses de desmembramento por interesse privado, há também as hipóteses de parcelamento decorrentes da supremacia do interesse público sobre o privado. É o que ocorre nas desapropriações de parcela de imóvel rural, deixando remanescer com o expropriado área com dimensão menor à fração mínima de parcelamento. O referido decreto nem precisaria tratar do assunto, haja vista a presença do “fato do príncipe”, a força maior que se sobrepõe ao particular, o “jus imperii” justificador
permitida.
da criação do imóvel rural com dimensão abaixo da legalmente
24 Mesmo sem essa necessidade, o decreto tratou do assunto com bastante coerência: Art. 2º - Os desmembramentos de imóvel rural que visem a constituir unidades com destinação diversa… (à atividade rural)…, não estão sujeitos às … (regras da FMP e do loteamento rural) … desde que,
comprovadamente, comprovadamente, se destinem a um dos seguintes fins:
I -
Desmembramentos
decorrentes
de
desapropriação
por
necessidade ou utilidade pública, pública, na forma prevista no Artigo 590, do Código Civil Brasileiro de 1916, e legislação complementar. […]
Art. 3º - Os desmembramentos referidos no inciso I do Artigo 2º deste decreto independem de prévia autorização do …Incra, devendo o desapropriado: a) apresentar nova Declaração de Propriedade de Imóvel Rural, referente a área remanescen r emanescente; te; b) juntar à nova Declaração, certidão atualizada da transcrição imobiliária, em que conste a averbação do ato expropriatório, referido, expressamente, a área desmembrado. desmembrado.
Exemplo: um imóvel rural, inicialmente de área contínua, sobre o qual passou uma estrada. Como a estrada é um bem público, ocorreu uma desapropriação, independentemente de ter ou não observado o devido processo legal, pois o bem já se torna público pela sua destinação sem a necessidade de qualquer formalidade. A lei aceita essa forma irregular de desapropriação, tanto que garante ao expropriado apenas um único direito: o de ajuizar uma ação de desapropriação indireta, para requerer apenas a justa indenização, uma vez que o bem não poderá ser recuperado, salvo em raríssimas situações. Além disso, esse direito do expropriado não é eterno, havendo um prazo prescricional de 15 anos (20 anos na vigência do Código Civil de 1916). Sendo assim, uma retificação da descrição tabular do imóvel interceptado por via pública deverá gerar a abertura de duas ou mais matrículas, independentemente de um dos imóveis ter dimensão inferior à FMP. A atuação do registrador, nessa hipótese, não configura a infração prevista no §3º do artigo 8º da
25 Lei nº 5.868/72, pois seu ato registral não estará dividindo o imóvel (a divisão ocorreu bem antes, em decorrência do “fato do príncipe”), mas apenas retificando o dado incorreto/defasado que consta do registro público imobiliário.
BIBLIOGRAFIA AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. A qualificação registral na retificação de registro e no georreferenciamento. georreferenciamento. In: Sérgio Jacomino; Luciano Lopes Passarelli; Marcelo Salaroli. (Org.). Revista de Direito Imobiliário nº 64. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2008. ________. Imóvel rural: conceitos de módulo fiscal, módulo rural, módulo de exploração indefinida e fração mínima de parcelamento. parcelamento. Boletim Eletrônico do IRIB nº 3280, 3/4/2008. São Paulo: IRIB, 2008. ________. Registro de imóveis; essencialidade para o estado democrático de direito. direito. Dissertação de mestrado da Faculdade Autônoma de Direito. São Paulo: Fadisp, 2010. Agrária; Página oficial da BRASIL. Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária; Autarquia. (site da Internet). imóveis. CARNEIRO, Andréa Flávia Tenório. Cadastro imobiliário e registro de imóveis. Porto Alegre: IRIB e Sergio Antonio Fabris Editor, 2003. interdependência . in JACOMINO, Sérgio. Cadastro & registro: conexão e interdependência. Registro de imóveis; estudos de direito registral imobiliário; XXV e XXVI encontros dos oficiais de registro de imóveis do Brasil. Porto Alegre: IRIB e Sergio Antonio Fabris Editor, 2000. georreferenciado. in PHILIPS, Jürgen. Conceito de imóvel e parcela no cadastro georreferenciado. Boletim do IRIB em Revista nº 325. Mar-Abr2006. São Paulo: IRIB, 2006. Disponível em http://www.irib.org.br/birib/birib325x.asp.
