APOSTILA
AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS
PROFESSOR: LUIZ K. YAMAMOTO ENGENHEIRO AGRÔNOMO
SUMÁRIO
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS.................................................................................... 02 1.0 OBJETIVO.......................................................................................................................... 03 2.0 FINALIDADE..................................................................................................................... 03 3.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.................................................... .04 4.0 NOTA AGRONÔMICA.................................................................................................... .06 PLANILHA FAZENDA A......................................... A...................... ...................................... ....................................... ....................................... ...................... ... 08 5.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO..............................11 6.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS....................................................................12 7.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS.................................................................................13 7.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS............................................................................... 13 7.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS...................................................................... 18 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICA........................................................................................ 20
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
1.0 OBJETIVO
Apurar o valor que reflita o de mercado de imóveis rurais.
2.0 FINALIDADES
A) DESAPROPRIAÇÃO PARA REFORMA AGRÁRIA
Considera-se justa a indenização que reflete o preço atual de mercado do imóvel em sua tota totalid lidad ade, e, aí incl incluíd uídas as as terra terrass e aces acessõ sões es natu natura rais is,, mata matass e flore floresta stass e as benfe benfeito itoria riass indenizáveis. Do Valor Total do Imóvel (VTI) deduzindo o Valor das Benfeitorias (VB) indenizáveis em dinheiro, obtém-se o Preço da Terra Nua (VTN) a ser indenizado em TDA.
B)
OUTRO TROS:
DAÇAO ÇAO
EM
PAGA PAGAM MENTO NTO,
ALIEN LIENA AÇÃO ÇÃO,
PER PERMUTA UTA,
GARANTIA, FINS CONTÁBEIS, SEGURO, ARREMATAÇÃO, ADJUDICAÇÃO. Qualquer que seja a finalidade, a avaliação deverá ser feita rigorosamente dentro de normas da ASSO ASSOCI CIAÇ AÇÃO ÃO BRAS BRASIL ILEI EIRA RA DE NO NORM RMAS AS TÉCN TÉCNIC ICAS AS – ABNT ABNT obed obedec ecen endo do aos aos dispositivos legais para que o valor apurado surta efeito legal. Atualmente vigora a NBR 14653-3 que substituiu a NBR 8799/85.
3.0 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL 3.1 MÉTODO DE AVALIAÇÃO EXPEDITA O método permite a avaliação de grande quantidade de imóveis; redução da quantidade dos dados para obter o valor desejado; obtém um valor condizente com a finalidade desejada. O valor obtido reflete o valor mais provavelmente de mercado do imóvel. A avaliação expedita não se prende a uma metodologia específica e seu nível de precisão que surta efeito legal. Dá idéia geral baseada em bom senso e experiência partida do avaliador.
3.2 MÉTODO DE RENDA O valor é obtido pela capitalização da sua renda líquida, real ou prevista do imóvel. Depende da análise de dados confiáveis como balanço patrimonial contabilizado, rendimentos líquidos, taxa de capitalização, dados estes difíceis de se obter na prática em maior parte dos imóveis rurais. Portanto, raramente se aplica este método. No caso de avaliação avaliação de culturas culturas agrícolas, agrícolas, os rendimentos rendimentos líquidos esperados esperados devem devem ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da cultura. Deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos. No cálculo da terra nua pode-se utiliza utilizarr o custo custo de seu seu arrend arrendame amento nto.. Mais Mais detalh detalhes es,, aprese apresentar ntaremo emoss no item item Ava Avaliaç liação ão de Culturas.
3.3 MÉTODO INVOLUTIVO No método método involutivo, involutivo, o engenheiro engenheiro avaliador avaliador deve verificar verificar o aproveitam aproveitamento ento eficiente eficiente para o imóvel imóvel avaliando. avaliando. Entende-se Entende-se por aproveitame aproveitamento nto eficiente eficiente aquele aquele recomendá recomendável vel e tecn tecnic icam ameente nte poss possív íveel para para o loca local, l, numa numa data data de refe referê rênc ncia ia,, obse observ rvan ando do a tend tendên ênci ciaa mercadológica. Exempl Exemplo: o: Área Área rural rural localiz localizada ada próxim próximaa ao períme perímetro tro urbano urbano e passíve passívell de urbaniz urbanizaçã açãoo e loteamento deve-se aplicar o método acima, pesquisando os valores pelo Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado com objetivo de estimar o valor de mercado imobiliário projetado para a situação situação hipotét hipotética. ica.
3.4 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Consiste em determinar o valor do imóvel comparando-o com outros imóveis similares por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis. Adota-se fator no sentido de homogeneização homogeneização das amostras. Os pontos básicos que nos permitem aplicar este método podem ser: Negócios Negócios realiza realizados dos (NR) (NR) Negócios Negócios ofertad ofertados os (OF) (OF) Opinião (OP) Os diferentes atributos devem ser homogeneizados aplicando fatores constantes em tabelas de autores consagrados, tais como fator situação, fatores de ponderação (índices agronômicos).
ATRIBUTOS: Características dos imóveis como a sua área, sua localização, potencialidade de exploração, sua infra-estrutura, recursos naturais, etc. estes atributos diferenciam um imóvel do outro. Encontrar parâmetros numéricos com menor grau de subjetividade e aplicar nas amostras no sentido de uniformizar o valor seria mais aceitável.
DEFINIÇÃO DE ALGUNS TERMOS: IMÓVEL PARADIGMA: Normalmente é o imóvel que estamos avaliando. Ele tem seus atributos como: como: área, área, localizaçã localização, o, trafegabilidad trafegabilidade, e, culturas, culturas, benfeitorias, benfeitorias, recursos naturais naturais etc que deverão ser comparados com outros imóveis semelhantes. Na prática, raramente encontramos estes mesmos atributos por isso aplica-se os fatores para “assemelhar” um imóvel ao outro.
Uma vez escolhido o método a ser aplicado na avaliação do imóvel, os passos seguintes são: a) Caracterização da área de influência de mercado em que se insere o imóvel levando-se em consideração as semelhanças dos sistemas produtivos e preços praticados; b) Vistorias Vistorias nos nos imóveis imóveis pesquisados pesquisados;; c) Pesquisa de mercado com elementos da mesma área de influência de mercado de Negócios Realizados (NR) e Ofertas (OF) aplicando-se os coeficientes de elasticidade. O preço de opinião (OP) de pessoas ou entidades oficiais ligados ao setor poderá ser considerado se não existirem amostras suficientes de NR e OF. d) Homogeneização e tratamento estatístico dos elementos amostrados; e) Cálculo do preço de mercado do imóvel; f) Caracterizar cada imóvel com a sua respectiva Nota Agronômica (NA).
4.0 NOTA AGRONÔMICA A NA obtém-se a partir da somatória do percentual de cada classe de capacidade de uso da terra multiplicado pelo índice de correção baseado na localização e acesso ao imóvel avaliando.
A) QUADRO: SITUAÇÃO X ACESSO Situação Ótima Muito boa Boa Regular Má
Tipo de estrada Asfaltada Cascalhada Terra Terra – servidão Interceptada
Distância Limitada Relativa Significativa Significativa
B) QUADRO CAPACIDADE DE USO X VTN
Trafegabilidade Permanente Permanente Permanente Insatisfatória Sem condições
LOCALIZAÇÃO E ACESSO Ótima Muito boa Boa Regular Desfavorável Má
I 100% 100% 1,000 95% 0,950 85% 0,850 70% 0,700 60% 0,600 50% 0,500
II 90% 0,900 0,855 0,765 0,630 0,540 0,450
CAPACIDADE CAPACIDADE DE USO III IV V VI 75% 65% 55% 45% 0,750 0,650 0,550 0,450 0,710 0,617 0,522 0,427 0,637 0,552 0,467 0,385 0,525 0,455 0,385 0,315 0,450 0,390 0,305 0,270 0,375 0,325 0,275 0,225
VII 35% 0,350 0,332 0,297 0,245 0,210 0,175
VIII 30% 0,300 0,285 0,255 0,210 0,180 0,150
C) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DA TERRA NUA Para Para se comp compar arar ar dado dadoss de merc mercad ado, o, o enge engenhe nheiro iro aval avaliad iador or terá terá de obse observ rvar ar as características físicas dos diversos tipos de terras e aplicar um valor econômico com base em critérios técnicos. O mais adotado é o da Capacidade de Uso da Terra. Grupo A: terras passíveis de utilização com culturas anuais perenes, pastagens e reflorestamento. Classe I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de conservação. Classe II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação; Classe III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação; Classe Classe IV: terras terras cultivá cultiváve veis is apenas apenas ocasio ocasional nalme mente nte ou em extens extensão ão limitad limitada, a, com sérios sérios problemas problemas de conservaçã conservação. o. Grupo B: terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagens e ou reflorestamento, vida silvestre, porém cultiváveis em caso de algumas culturas especiais protetoras do solo. Classe V: terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento, sem necessidade de práticas práticas especia especiais is de conse conservaçã rvação, o, cultiváve cultiváveis is apenas apenas em em casos casos muito muito especiais especiais;; Classe VI; terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento, com problemas simples de conservação, cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. Classe VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento com problemas complexos de conservação. Grupo C: classe VIII: terras impróprias para culturas, pastagens ou reflorestamento, podendo servir apenas como área de interesse ambiental.
EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA A ÁREA (ha): 5,0 NOTA NOTA AGRONÔM AGRONÔMICA ICA = 0,5 ANCIANIDADE = 1
Nº Área Tipo (ha)
1 2 3 4 5 6
1,0 2,0 5,0 1,0 5,0 1,0
7
2,0 NR
8 9 10
Fator
VTI
(R$)
OF 5.000,00 OF 9.000,00 NR 20.000,00 NR 4.000,00 OF 20.000,00 OF 5.000,00
VTI
BENF
VTI/ha
VTN/ha
(R$)
(R$)
(R$)
(R$)
0,9 0,9 1,0 1,0 0,9 0,9
4.500,00 1.000,00 8.100,00 3.000,00 20.000,00 5.000,00 4.000,00 500,00 18.000,00 4.000,00 4.500,00 1.000,00
4.500,00 4.050,00 4.000,00 4.000,00 3.600,00
8.000,00 1,0
8.000,00 4.000,00 4.000,00 600,00 4.000,00 1.000,00 20.000,00 6.000,00
4.000,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00
1,0 NR 4.000,00 1,0 1,0 NR 4.000,00 1,0 5,0 NR 20.000,00 1,0
PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO
(X) Média (S) Desvio Padrão CV (%) LIMITES EXPURGO X+S X-S
Eliminar acima de e abaixo de
3.405,03 1.954,97
2.680,00 725,03 27,05 3.405,03 1.954,97
3.500,00 2.550,00 3.000,00 3.500,00 2.800,00
4.500,00 3.500,00 2.000,00 3.400,00 3.000,00 2.800,00
NA
Fator Homog (R$)
1,0 0,5 1,0 0,5 0,5 0,5
0,5 1,0 0,5 1,0 1,0
0,5
1,0 1,0 1,0 1,0
0,5 0,5 0,5
1.750,00 2.550,00 1.500,00 3.500,00 2.800,00
1,0 3.500,00 2.000,00 3.400,00 3.000,00 2.800,00
Nº Área Tipo
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1,0 2,0 5,0 1,0 5,0 1,0 2,0 1,0 1,0 5,0
OF OF NR NR OF OF NR NR NR NR
VTI
(R$) 5.000,00 9.000,00 20.000,00 4.000,00 20.000,00 5.000,00 8.000,00 4.000,00 4.000,00 20.000,00
Fator 0,9 0,9 1,0 1,0 0,9 0,9 1,0 1,0 1,0 1,0
VTI
BENF
VTI/ha
(R$) (R$) 4.500,00 1.000,00 8.100,00 3.000,00 20.000,00 5.000,00 4.000,00 500,00 18.000,00 4.000,00 4.500,00 1.000,00 8.000,00 4.000,00 4.000,00 600,00 4.000,00 1.000,00 20.000,00 6.000,00
(R$) 4.500,00 4.050,00 4.000,00 4.000,00 3.600,00 4.500,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00
PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS HOMOGENEIZAÇÃO HOMOGENEIZAÇÃO
MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (%) LIMITES PARA EXPURGO X+S X-S TABELA DE STUDENT GL (n) t n 5 1,476 5 6 1,440 6 7 1,415 7 8 1,397 8 9 1,383 9 10 1,372 10 11 1,363 11 12 1,356 12 13 1,350 13
t 1,476 1,440 1,415 1,397 1,383 1,372 1,363 1,356 1,350
2.758,33 467,35 16,94 3.225,68 2.290,98
VTN/ha
NA
(R$) 3.500,00 2.550,00 3.000,00 3.500,00 2.800,00 3.500,00 2.000,00 3.400,00 3.000,00 2.800,00
1,0 0,5 1,0 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5
Fator Homog (R$) 0,5 1,0 2.550,00 0,5 1,0 1,0 2.800,00 1,0 1,0 2.000,00 1,0 3.400,00 1,0 3.000,00 1,0 2.800,00
Limite Inferior X - t S/(n – 1)0,5 Limite Superior Superior X + t S/(n – 1)0,5 onde, X= 2.758,33 S= 467,35 n= 6 t= 1,44 CAMPO DE ARBÍTRIO Limite Inferior 2457,37 Limite superior 3059,30
LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR
UNIT UNITAR ARIO IO R$/ R$/ha ha 3.059,30 2.758,33 2.457,37
VALO VALOR R TOTA TOTAL L ÁREA ÁREA AVA AVALI LIAN ANDA DA 15.296,51 13.791,67 12.286,83
Sendo, Nº = Propriedades pesquisa pesquisadas das Tipo = NR = negócio realizado realizado OF = oferta Área de cada propriedade em ha Valor total da propriedade em em R$(VTI) = Benfeitorias Benfeitorias + VTN VTI/ha = Valor total t otal da propriedade ÷ pela área VTN/ha = Valor da Terra Nua ÷ pela área Índice Na element = nota agronômica da propriedade Fator = NA/NA elem = NA da Fazenda A ÷ pela NA da propriedade pesquisada Homogeneização = VTN/ha x Fator
EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA B ÁREA (ha): 4.283,5505 NOTA AGRONÔMI AGRONÔMICA: CA: 0,577359 0,577359 ANCIANIDADE: 1 CARACTERISTICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PESQUISADOS Nº
Tipo
Área
1 2 3 4
OF OF NR NR
5
Valor Total
Elast.
VTI
V BENF.
290,4 2.850.000,00 532,4 6.600.000,00 193,8 2.000.000,00 1.555,8 16.000.000,00
0,9 0,9 1,0 1,0
NR
3.049,2 31.500.000,00
1,0
6 7
NR OF
544,0 6.750.000,00 3.100,0 38.440.000,00
1,0 0,9
8 9 10
NR NR OF
1.204,0 15.000.000,00 900,0 11.250.000,00 121,0 1.500.000,00
1,0 1,0 0,9
2.560.000,00 5.940.000,00 2.000.000,00 16.000.000,0 0 31.500.000,0 0 6.750.000,00 34.596.000,0 0 15.000.000,00 11.250.000,00 1.350.000,00
VTI/ha
VTN/ha
Índice i
Fator j = y/i
Homog em R$1
0,5606 0,5733 0,4489 0,5818
40.000,00 1.320.000,00 267.000,00 2.920.000,00
8.815,43 11.157,02 10.319,92 10.284,10
8.677,68 8.677,68 8.942,21 8.407,25
1,02989 1,00708 1,28616 0,99236
8.937,05 8.739,12 11.501,11 8.343,02
4.410.000,00
10.330,58
8.884,30 0,5436 1,06210
9.436,01
700.000,00 1.560.000,00
12.408,09 11.160,00
11.121,32 0,5608 1,02952 10.656,77 0,5521 1,04575
11.449,62 11.144,32
700.000,00 950.000,00 230.000,00
12.458,47 12.500,00 11.157,02
11.877,08 0,5966 0,96774 11.444,44 0,5870 0,98357 9.256,20 0,5002 1,15425
11.493,92 11.256,41 10.683,97
PARAMETROS ESTATISTICOS APÓS HOMOGENEIZACAO HOMOGENEIZACAO MÉDIA HOMOGENEIZADA (X) 10.298,45 DESVIO PADRÃO (S) 1.283,87 COEF. DE VARIAÇÃO – CV 12,46% LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) 11.582,32 X – S (Média – S) 9.014,58
Eliminar os valores abaixo de 9.014,58 e acima de 11.582,32
Nº
Fazenda
Tipo
Área
Valor Total
Elast.
VTI
V BENF. BENF.
VTI/ha
VTN/ha
Índice i
Fator j = y/i
1,0298 9 1,0070 8 1,2861 11.501,11 6 0,9923 6 1,0621 9.436,01 0 1,02952 11.449,62 1,04575 11.144,32
1
WS
OF
290,4
2.850.000,00
0,9
2.560.000,00
40.000,00
8.815,43
8.677,68
0,5606
2
Moraes
OF
532,4
6.600.000,00
0,9
5.940.000,00 1.320.000,00
11.157,02
8.677,68
0,5733
3
Abujamra
NR
193,8
2.000.000,00
1,0
2.000.000,00
267.000,00
10.319,92
8.942,21
0,4489
4
Major Prado
NR
1.555,8
1,0
8.407,25
0,5818
S. M.
NR
3.049,2
10.330,58
8.884,30
0,5436
6 7
Parecis Piquete
NR OF
544,0 3.100,0
12.408,09 11.160,00
11.121,32 10.656,77
0,5608 0,5521
8
Onça
NR
1.204,0
1,0
16.000.000,0 2.920.000,00 0 31.500.000,0 4.410.000,00 0 6.750.000,00 700.000,00 34.596.000,0 1.560.000,00 0 15.000.000,00 700.000,00
10.284,10
5
16.000.000,0 0 31.500.000,0 0 6.750.000,00 38.440.000,0 0 15.000.000,00
12.458,47
11.877,08
0,5966
9
Independência
NR
900,0 11.250.000,00
1,0
11.250.000,00
950.000,00
12.500,00
11.444,44
0,5870
OF
121,0
0,9
1.350.000,00
230.000,00
11.157,02
9.256,20
0,5002
10 Santa Fé
1.500.000,00
1,0 1,0 0,9
PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS SANEAMENTO MÉDIA SANEADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEF. DE VARIAÇÃO – CV LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S) TABELA DE STUDENT GL t
10.995,05 744,93 6,77% 11.739,98 10.250,12
Homog em R$1
0,9677 11.493,92 4 0,9835 11.256,41 7 1,15425 10.683,97
Eliminar os valores abaixo de 9.014,58 e acima de 11.582,32
Nº
Fazenda
Tipo
Área
Valor Total
Elast.
VTI
V BENF. BENF.
VTI/ha
VTN/ha
Índice i
Fator j = y/i
1,0298 9 1,0070 8 1,2861 11.501,11 6 0,9923 6 1,0621 9.436,01 0 1,02952 11.449,62 1,04575 11.144,32
1
WS
OF
290,4
2.850.000,00
0,9
2.560.000,00
40.000,00
8.815,43
8.677,68
0,5606
2
Moraes
OF
532,4
6.600.000,00
0,9
5.940.000,00 1.320.000,00
11.157,02
8.677,68
0,5733
3
Abujamra
NR
193,8
2.000.000,00
1,0
2.000.000,00
267.000,00
10.319,92
8.942,21
0,4489
4
Major Prado
NR
1.555,8
1,0
8.407,25
0,5818
S. M.
NR
3.049,2
10.330,58
8.884,30
0,5436
6 7
Parecis Piquete
NR OF
544,0 3.100,0
12.408,09 11.160,00
11.121,32 10.656,77
0,5608 0,5521
8
Onça
NR
1.204,0
1,0
16.000.000,0 2.920.000,00 0 31.500.000,0 4.410.000,00 0 6.750.000,00 700.000,00 34.596.000,0 1.560.000,00 0 15.000.000,00 700.000,00
10.284,10
5
16.000.000,0 0 31.500.000,0 0 6.750.000,00 38.440.000,0 0 15.000.000,00
12.458,47
11.877,08
0,5966
9
Independência
NR
900,0 11.250.000,00
1,0
11.250.000,00
950.000,00
12.500,00
11.444,44
0,5870
OF
121,0
0,9
1.350.000,00
230.000,00
11.157,02
9.256,20
0,5002
10 Santa Fé
1.500.000,00
1,0 1,0 0,9
PARÂMETROS ESTATÍSTICOS APÓS SANEAMENTO MÉDIA SANEADA (X) DESVIO PADRÃO (S) COEF. DE VARIAÇÃO – CV LIMITES PARA EXPURGO X + S (Média + S) X – S (Média – S)
10.995,05 744,93 6,77% 11.739,98 10.250,12
TABELA DE STUDENT GL t
5 6 7 8 9 10 11 12
1,476 1,440 1,415 1,397 1,383 1,372 1,363 1,356
IC 80% INTERVALO DE CONFIANÇA ÍNDICES
LIMITE INFERIOR X–tS (n – 1)0,5 t = 1,415
CAMPO DE ARÍTRIO VTN
10.564,72
LIMITE SUPERIOR X+tS (n – 1)0,5 n= 7 11.425,37
Portanto, o Campo de Arbítrio do VTN será: R$ 10.564,72< R$ 10.995,05< R$ 11.425,37 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR
UNITARIO R$/ha 11.425,37 10.995,05 10.564,72
VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA R$ 48.941,149,37 R$ 47.097.851,92 R$ 45.254.511,63
Homog em R$1
0,9677 11.493,92 4 0,9835 11.256,41 7 1,15425 10.683,97
5 6 7 8 9 10 11 12
1,476 1,440 1,415 1,397 1,383 1,372 1,363 1,356
IC 80% INTERVALO DE CONFIANÇA ÍNDICES
LIMITE INFERIOR X–tS (n – 1)0,5 t = 1,415
CAMPO DE ARÍTRIO VTN
10.564,72
LIMITE SUPERIOR X+tS (n – 1)0,5 n= 7 11.425,37
Portanto, o Campo de Arbítrio do VTN será: R$ 10.564,72< R$ 10.995,05< R$ 11.425,37 LIMITE SUPERIOR LIMITE MÉDIO LIMITE INFERIOR
UNITARIO R$/ha 11.425,37 10.995,05 10.564,72
VALOR TOTAL ÁREA AVALIANDA R$ 48.941,149,37 R$ 47.097.851,92 R$ 45.254.511,63
5.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO = GRAU III
Item 01 02 03 04 05 06 07 08
Especificação das Avaliações Nº de dad dados de merc mercaado, efet fetiva ivamente utilizados Qualidade dos dados de mercado de mesma exploração conforme 5.1.2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliações Crit Critér ério io ado adota tado do par paraa ava avali liar ar con const stru ruçõ ções es e instalações Critérios adotados para avaliar as produções produções vegetais vegetais Apre presenta ntação ção do Laud Laudo, o, co confor nforme me se seção ção 11 Util Utiliz izaç ação ão do méto método do com compara parati tivo vo dire direto to de dados de mercado Identificação dos dados amostrais
Condição 10 Dados
Pontos 09
Maioria
07
Maioria
06
Custo de reedição por caderno de preços Conforme item 10.3 da NBR
03 05
Completo
16
Tratamento por fatores, conforme em 7.7.3 e anexo A Fotográfica e coordenadas
12 04
5.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E DE PRECISÃO = GRAU III
Item 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
Especificação das Avaliações Nº de dad dados de merc mercaado, efet fetiva ivamente utilizados Qualidade dos dados de mercado de mesma exploração conforme 5.1.2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliações Crit Critér ério io ado adota tado do par paraa ava avali liar ar con const stru ruçõ ções es e instalações Critérios adotados para avaliar as produções produções vegetais vegetais Apre presenta ntação ção do Laud Laudo, o, co confor nforme me se seção ção 11 Util Utiliz izaç ação ão do méto método do com compara parati tivo vo dire direto to de dados de mercado Identificação dos dados amostrais
Condição 10 Dados
Pontos 09
Maioria
07
Maioria
06
Custo de reedição por caderno de preços Conforme item 10.3 da NBR
03 05
Completo
16
Tratamento por fatores, conforme em 7.7.3 e anexo A Fotográfica e coordenadas geodésicas ou geográficas Docu Do cume ment ntaç ação ão do aval avalia iand ndo, o, que que per permi mita ta Fotog otográ ráfi fica ca e coord oordeenada nadass sua identificação e localização geodésicas ou geográficas Documentação do imóvel avaliando Levantamento planimétrico apresentada pelo contratante refere-se a Valor Total
12 04 08 02 72
6.0 AVALIAÇÃO DE RECURSOS NATURAIS
A lei nº 8629/93 – art 12º com alteração pela MP 2183/01: Considera-se justa a indenização e inclui no preço da terra nua – VTN as acessões naturais, matas nativas e florestas naturais. Entretanto para o engenheiro avaliador a questão de mérito da lei não sobrepõe à técnica. Para avaliar tecnicamente deve adotar a NBR 14635-3 de 2.004. •
Florestas Nativas: usa-se o Método Comparativo Direto de dados de mercado
•
Se existir exploração econômica com Plano de Manejo Florestal Sustentável registrado no órgão ambiental competente (fora da área de APP e Reserva Legal) usa-se o Método de Capitalização de Renda. Se for necessário o Inventário Florestal, este deve ser executado para a área área avalianda avalianda..
6.1 INVENTÁRIO FLORESTAL: FÓRMULA V = π x DAP 2 x H x F 4 V = volume de madeira em st/ arvore St = estéreo-correspondente a 1 m 3 de madeira roliça F = fator de redução DAP = diâmetro à altura do peito H = altura comercial da árvore Exemplo: volume (V) de madeira roliça = 10 st F = 0,58 V = 10 x 0,5 = 5 m3 Para determinação da receita bruta (RB) deduz-se as despesas (D), temos: RL = RB – D VE = RL x A x r onde, VE = valor econômico da mata RL = renda líquida obtida pela venda das toras menos as despesas (custos de exploração, transporte, etc). A = fator de valor presente – idem para florestas artificiais R = fator de risco
6.2 CARVÃO CARVÃO: Ap Após ós a retir retirad adaa de made madeira ira nobre nobre,, o rest restan ante te da mata mata nativ nativaa pode pode ser ser considerado como rendimento lenhoso. Multiplica-se o st de lenha por um fator x , obtém-se o volume (m3) de carvão produzido.
6.3 RECURSOS HÍDRICOS Podem ser avaliados pelo Método de Capitalização de Renda ou Comparativo Direto, sempre tomando-se o cuidado de se respeitar a legislação pertinente e verificar se há exploração econômica acoplada.
7.0 AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS São aqueles melhoramentos feitos com a intervenção do homem. Podem ser divididas em:
7.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS REPRODUTIVAS: culturas agrícolas que proporcionam rendimentos direta ou indiretamente. Exemplo: Reflorestamento: com a venda de madeira ou lenha; Florestamento: manejo sustentável Cana-de-açúcar, laranjal, cafezal, etc Pastagens: rendimento indireto quando se serve para apascentamento de animais; Culturas temporários: soja, milho, feijão, etc são geralmente culturas de ciclo anual.
CÁLCULO DAS BENFEITORIAS REPRODUTIVAS Para avaliar pastagens plantadas elabora-se a planilha de custo de formação por hectare. Deve se levar em consideração a variedade da gramínea plantada. Pesquise no local ou na região mais próxima possível o custo de hora maquina (HM), quantidade de operações por ha, o preço dos insumos colocados na fazenda. Depois de apurado o custo total por ha multiplica-se pela área total de pastagens e coloque o fator de depreciação conforme o estado de conservação.
7.1.1 PASTAGENS: O método utilizado pelo INCRA foi o mesmo que utilizamos, ou seja com base no custo de formação de pastagens, realmente praticados no imóvel. Os insumos e maqu maquin inas as refle reflete tem m uma uma situa situaçã çãoo real real e estã estãoo em confo conform rmida idade de com com o valo valorr de merc mercad ado. o. Consideramos apenas a Brachiaria, predominante na área, apesar de ter custo menor que o Colonião. Exemplo:
Estimativa de Custo de Formação Formação de Pastagens - sem desmatamento desmatamento 1,0 hectare - Brachiarão (Brizanthão) Operações Qt. Gasto Custo Preparo do Solo Total Operações H/M H/M Grade Pesada (14x32 –Esp. 33) 1 1,80 45,00 81,00 Grade Intermed. (24x26 - Esp. 23) 1 1,40 45,00 63,00 Grade Niveladora (36x22 - Esp. 18,5) 2 0,80 45,00 72,00 Terraceamento 1 2,00 45,00 90,00 Correção e Plantio Calagem - 2,5 ton. 1 0,60 45,00 27,00 Fosfatagem 1 0,60 45,00 27,00 Plantio/Adubação 1 1,00 45,00 45,00 Cobertura 1 0,60 45,00 27,00 Sub Total - 1 432,00 Insumos Qtdade. R$/un Total Calcário - ton. 3,00 65,00 195,00 Superfosfato Simples 0,50 450,00 225,00 Fosfato Natural 0,00 173,00 0,00 Uréia - ton 0,10 605,00 60,50 Sementes - Brachiarão - kg 25,00 4,50 112,50 Sub Total - 2 593,00 TOTAL R$ 1.025,00 Obs: O Terracemanto é realizado por trator e equipamento próprio gastando-se 2 HM or ha e não 1 HM. O custo de HM do INCRA é de 58,00. O nosso custo é de R$ 45,00 porque utilizamos maquinários próprios. Va = 1.025,00 x 1.722,34 ha em ótimo estado de conservação = R$ 1.765.398,50
7.1.2 EUCALIPTO Exemplo:
Va = 3,5123 ha X 61200 (Valor Unitário em R$) = R$ 214.952,76
7.1.3 AVALIAÇÃO DE CANA-DE-AÇÚCAR Segundo a NBR 14653-3 da ABNT na avaliação da cana-de-açúcar emprega-se o método da capitalização da renda, ou seja antecipação da renda para a presente data. Aplica-se a fórmula: V = RL x Fa x r, onde: V = valor econômico RL = Renda Líquida: Produção em tonelada menos as despesas Fa = fator de antecipação i= taxa de capitalização anual n = período entre a realização efetiva da safra e a data de avaliação em anos r = coeficiente de risco da cultura. Para cana-de-açúcar r pode ser considerado 10%, ou seja, há 90% de probabilidade de colher. Ex: avalie o valor econômico por ha, de cana-de-açúcar de 1º corte e 2º corte, antecipando-se a renda para o presente ano. Dado: produção estimada de 100 ton/ha nos 1º e 2º corte; preço por R$ 40,00/ton; Despesas de formação = R$ 3.000,00 e de manutenção R$ 1.000,00; capitalização de risco de 10%. V = RL x Fa x r 1º corte: RL = RB – D RL = 100 x 40 – 3000 (custo de formação + custo da colheita) RL = 4000 – 3000 = 1000 Fa = 1 = 1_______ n (1 + i) (1 + 0,10)0 i = taxa de 10% n = período entre a avaliação e realização de safra n=1–1=0 Fa = 1 = 1=1 0 (1,10) 1 R = 0,90 (risco de 10% ou 90% de colher) V1= 1000 x 1 x 0,9 = R$ 9.000,00
2º corte = V2 = L2 x Fa2 x r
RL 2 = R$ 3.000,00 Fa = 1______ = 1____ = 0,909091 2–1 (1 + 0,10) (1,10)1 R = 0,90 V2 = 3000 x 0,909091 x 0,90 = R$ 2454,54
Para Para avaliar avaliar uma deter determina minada da área área de cana-d cana-de-a e-açúc çúcar ar o eng engen enheir heiroo avalia avaliador dor precis precisaa determinar qual a área existente e em que fase se encontra a cultura (1º 2º 3º 4º 5º corte) ou mais cortes se comprovado que não região do imóvel a média de corte é maior que a média estadual (SP) de cinco cortes. O rendimento ton/ha em cada corte também deverá ser obtido através de pesquisa. O custo de formação e despesas de manutenção são dados que deverão ser apurados em pesquisas pesquisas e estudos estudos técnicos. técnicos. Desta forma, o engenheiro avaliador calcula o valor econômico de cada corte e multiplica pela área plantada. plantada. O cálculo cálculo é bastante bastante trabalhoso trabalhoso e exige muita atenção atenção por envo envolver lver muitos números. Atualmente, os profissionais da área elaboram os cálculos em Microsoft Excel o que simplifica os trabalhos.
EXEMPLO CANA DE AÇÚCAR Campos para entrada de dados Campos de cálculos efetuados Título dos campos Resultados Finais
Taxa de Juros (id) anuais (%) Taxa de risco (%) Época da Avaliação (em anos) Custo de Formação (R$/ha) Preço do produto (R$/ton)
10 10 10 1 2.516,36
Área Produt. Custo Corte Plantada (ton/ha) (R$/ha) (ha)
Receita Bruta (R$/ha)
Planta 1 2 3 4 5 6 7 8 9
0,00 -2.516,36 4.857,08 2.340,72 4.034,51 3.548,55 3.642,81 3.156,85 3.211,94 2.725,98 2.820,24 2.334,28 2.428,54 1.942,58 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
113,62 153,29 439,13 261,74 288,60 240,04 49,95 22,86 0,00
124,0 103,0 93,0 82,0 72,0 62,0
485,96 485,96 485,96 485,96 485,96
Receita Líquida (R$/ha)
Lucro Antecipado para a época da vistoria Valor obtido em Reais para os valores de área e produtividade informados.
Receita Líquida Antecip. por ano (R$/ha) -2.516,36 2.340,72 3.225,95 2.608,97 2.048,07 1.594,34 1.206,19 0,00 0,00 0,00
Receita Líquida Antecip. acumulada (R$/ha) 10.507,88 13.024,24 10.683,52 7.457,57 4.848,60 2.800,53 1.206,19 0,00 0,00 0,00
Receita Líquida Anualmente Anualmente (R$) 0,00 1.331.833,20 1.473.909,74 2.947.358,46 1.142.166,04 727.410,70 260.580,32 0,00 0,00 0,00
7.883.258,47
Receita Bruta=Produtividade x Preço do Produto Receita Líquida=(Produtividade x Preço do Produto)-Custos de Formação e Manutenção Receita Líquida Antecipada por ano=Receita Líquida-Juros Anuais Receita Líquida Antecipada Acumulada=Soma dos cortes da Receita Líquida Antecipada por Ano Receita Líquida TOTAL=Receita Líquida Antecipada Acumulada x Área de Plantio Lucro Antecipado para época da vistoria=Receita Líquida TOTAL - Taxa de Risco
7.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS: não proporcionam rendimentos próprios mas contribuem para explorações: edificações, casa, galpão, estábulo, pocilga, curral, cercas, porteiras porteiras e outros. outros. Os melhoramentos melhoramentos fundiários como trabalhos de conservaç conservação ão de solo, sistema de irrigação, represas, encanamentos, energia elétrica. semoventes: rebanho animal máquinas e motores CÁLCULOS DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS Va = Vi x S x D Va = valor atual Vi = valor básico de custo de construção S = unidade de medida D = depreciação pelo estado de conservação DEPRECIAÇÃO PELO ESTADO DE CONSERVAÇÃO ESTA ESTADO DO DE DE CON CONSE SERV RVAÇ AÇÃO ÃO ÓTIMO BOM REGULAR PRECÁRIO MAU PÉSSIMO
FATO FATOR R DE DE DEP DEPRE RECI CIAÇ AÇÃO ÃO 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00
O fator de depreciação é subjetivo. Um avaliador, ao seu critério, poderá julgar que o bem se encontra em bom estado e multiplicar o valor por 0,80, ou seja, depreciar 20%. O outro avaliador pode julgar regular e depreciar 40% ao multiplicar por 0,60%. Há autores que recomendam colocar mais um fator conhecido como depreciação funcional que varia de 0,75 a 0,20 para uma depreciação física de 1,00. Cabe ao engenheiro avaliador se valer de critério racional e justo para não causar nenhum prejuízo prejuízo ou benefício benefício irreal irreal na apuraç apuração ão de valores. valores.
Exemplos Casa: Va = Vi x S x D Vi = Pesquisar no mercado o valor unitário para a construção de casa semelhante. S = medir a área construída Anexo: como varanda, garagem, puxado para cozinha ou área de serviço medir separadamente do corpo da casa e pesquisar o valor do m 2 para a construção do anexo. Para galpões, armazéns, silos e outras edificações, o procedimento é o mesmo da casa. Curral: Recomenda-se fazer a relação de material existente como a quantidade de tábuas com as respectivas medidas, palanques, porteiras, coberturas de telhas, tronco, brete, balança. Pesquisar no mercado o preço de cada material existente e acrescentar a mão de obra para a sua construção. Cerca: caracterizar pelo número de fios de arame, tipo de arame, distância entre os palanques ou lascas lascas de madei madeira, ra, espaç espaçado adores res e deter determina minarr o custo custo do metro metro linear linear para para sua construç construção. ão. Acrescentar a mão de obra. Uma vez determinado o metro linear, multiplicar pelo comprimento total. Trabalhos de conservação: conservação: Hora Máquina (HM) para sua construção. No caso de curva de nível pesquisar pesquisar quanta quantass horas horas máquinas máquinas de trator, trator, tipo de trator trator e o preço preço de HM. HM. Represa: HM para construção de barramento. Os vertedouros devem ser calculados separadamente e acrescentar no custo de construção de represa.
Referências Referências bibliográficas: bibliográficas:
1. Estat Estatuto uto da Ter Terra ra – Lei Lei nº 4504/6 4504/644 2. Lei Lei nº 8629/ 8629/93 93 e as alt altera eraçõe çõess 3. Manual Manual Técnico Técnico de Manejo Manejo de de Solo: Solo: CAT Nº Nº 39 Volume Volume II 4. Lima Lima,, Marc Marcel eloo Ro Ross ssii de Cama Camarg rgoo – Av Aval alia iaçã çãoo de Prop Propri ried edad ades es rura rurais is – Manual Básico – 2º Ed 5. ABNT ABNT – Associaç Associação ão Brasile Brasileira ira de Normas Normas Técn Técnicas icas
