Manual Integral Del Tasador

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MAN UA L I NT E GR AL D E L TA S AD OR

CURSO ANUAL DE TASADORES

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A MANERA DE PRÓLOGO

A manera de prólogo consideramos oportuno incorporar algunas de las palabras del Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini, quien en su oportunidad comentó sobre las vivencias en la materia. “... Como abogado maduro -no viejo- recuerdo que en mis inicios, las tasaciones no eran un dato técnico, nos considerábamos con capacidad para estimar valores de los más diversos bienes en estimaciones informales que se hacían con el ‘sentido común’, así se llegaban a determinar valores que nos ‘sacaban el problema de encima’ en forma ‘provisoria’ que generalmente era definitiva. Recuerdo que los primeros ejercicios de tasación los hacía a ‘ojo de buen cubero’ para calcular la importancia del caso que se me consultaba y estimar los honorarios; luego se hicieron más complejos cuando había litigios en las sucesiones, problemas de construcción, accidentes, reparaciones de todo tipo y más... y más... y más... y llegó un momento que fue imposible seguir con el sistema ‘amateur’. Hubo que recurrir a los técnicos tasadores, a los que ‘verdaderamente saben de estas cosas’ y dejarse de improvisar, porque se pierde tiempo y mucho dinero. Hoy Ho y la tasa ta saci ción ón tien ti enee una un a impo im porta rta ncia nc ia vital vi tal para pa ra el ejerc ej ercic icio io prof esion es ion al, par ale lo al diagn di agn óst ico ic o jur ídi co va la tasac ta sac ión, ió n, y me animaría a decir que esta última es lo que define si un juicio puede o no proseguir, acordarlo,... y, o finalmente, desistirlo. Su importancia ha hecho que se estudie como especialidad para el martillero y corredor público y así se apliquen criterios científicos para llegar a resultados resultad os eficaces.. efica ces.... ... La mayor complejidad de la sociedad actual ha extendido su campo de acción a terrenos inimaginables para quienes llevamos

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR

más de 30 años de ejercicio de abogacía; la propiedad horizontal, la industria en sus distintas y múltiples facetas, las tasaciones rurales -más ahora que la Argentina basa su economía en los productos del campo -, en el arte,... en fin , en campos de los más diversos de la realidad. El libro que dir ige n Angel Ale xis Aguada y Marcela Agustina Ibáñez, logra en esta primera edición una tarea exitosa, amplia, con un sinnúmero de contenidos actuales acompañados por profesionales laboriosos en la materia como Gustavo Urcegui, Pablo Junyent Bas, Víctor Rostagno, Hugo Teruzzi, Horacio Cornelli... lo que transforma esta obra de imprescindible consulta para quienes trabajamos como abogados, martilleros, magistrados, en fin, todas las profesiones vinculadas al quehacer del Poder Judicial”. Prof. Dr. Miguel Angel Ortiz Pellegrini

CURSO ANUAL DE TASADORES

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PRESENTACIÓN

La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes) constituye una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra tres aspectos: técnico, jurídico y económico; aspectos que son concurrentes y delimitan la base de acción del Tasador. El profesional que incursiona en esta materia debe adquirir los conocimiento y la experiencia necesaria a fin de realizar una correcta labor para la determinación de los precios, ya que estos inciden directamente sobre el patrimonio de los individuos. El Perito Tasador Martillero y Corredor Publico, según la legislación vigente, ley 7191 Capitulo VII, que reglamenta la función, puede desempeñar su actividad profesional en los siguientes ámbitos: - Judicial: como auxiliar de la justicia, interviene en el proceso de un pleito durante la etapa probatoria a los efectos de fijar las bases económicas solicitadas por el Juez. Demuestra técnicamente como surgen los precios conforme la información económica que caracterice al bien objeto de la Tasación, transformando el dictamen en un elemento probatorio. -Oficial: Podrá efectuar informes, avalúos y asesoramiento con relación a los bienes y sus valores, por requerimiento de un organismo oficial, ya sea nacional, provincial o municipal, como así también de las dependencias que éstos posean.

- Particular: Idéntica manera que en el caso anterior, el ejercicio libre de la profesión le ofrece un campo amplio para el desarrollo de la actividad, con particulares en general o con instituciones bancarias, empresariales y demás asociaciones, sin caer en la inobservancia de lo reglamentado por la ley 7191. Nuestra expectativa de logro es:


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PRIMERA PARTE REGLAMENTACION DE LA FUNCION DEL TASADOR


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CAPITULO I LA TASACION por Angel Alexis Aguada

1. Aclaratio terminis : ¿Qué es la tasación? Autores internacionales tales como Arson Marston y Thomas definen a la tasación como el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades determinadas; en nuestro país podemos decir que la tasación es la estimación del valor en dinero, sobre una cosa indicada, pero dicha cosa debe ser susceptible de un valor económico. Asimismo Marcela Ibáñez sigue diciendo que entendemos entonces por tasación, al mecanismo que se efectúa a los fines de poder identificar el precio de una cosa, tomando como base los elementos propios que la caracterizan en un momento económico determinado. La tasación siempre recae sobre cosas, objetos materiales capaces de modificar su valor, y que desde el punto de vista jurídico responden al nombre de bienes. Estos objetos materiales constituyen parte del patrimonio activo de una persona, el que puede estar comprendido por bienes muebles, inmuebles y semovientes. La tasación de bienes inmuebles tiene un objeto único, perfectamente determinado: medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado dado y en un tiempo determinado; dicha expresión constituye uno de los “principios del avalúo” propuesto por el ingeniero Mario Chandias.

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mejoras? ¿el sector posee edificaciones de buena categoría?,y muchos interrogantes mas que seguirán. El individuo puede plantear que la inversión se efectuó por equis motivos personales, y no tomo los recaudos de los elementos negativos. Muy bien, él podrá usar y gozar porque así corresponde, pero a la hora de disponer no puede pretender que se considere esa subjetividad para un mayor precio como primera medida, tomando como argumento la calidad de los materiales, ya que estos en el presente caso, están condicionados por factores externos que influyen negativamente. Por el contrario, podemos tener que un individuo invierte económicamente en un sector muy demandado, y su mínima inversión revaloriza el inmueble y puede lograr un buen precio. La conclusión que se impone es que no siempre se debe tomar como punto de partida exclusivamente y en forma directa la cantidad y calidad de las mejoras, en virtud de que en varios casos podemos tener “capitales no muy bien invertidos”; por lo tanto, debemos aplicar con criterio los métodos correspondientes. Un inmueble no siempre vale por lo que se ve, sino que existe una serie de elementos objetivos que se combinan y conllevan a la determinación del precio final total. Chandias argumenta que de la misma manera que la tierra ve afectado su valor por dos tipos de influencias -intrínsecas y extrínsecas-, hay para las construcciones la doble incidencia de factores: los que dependen de ellas mismas y los que les son extraños. La calidad material y la calidad funcional pertenecen a las primeras. Los factores extrínsecos no son de tan inmediata localización, ya que se manifiestan, más que en el edificio mismo, e n el conjunto tierra-mejoras, y se vinculan al complejo de influencia de orden social, político y económico que determinan las necesidades y con ellas el interés del público.

2. Tasación judicial. Jurisprudencia sobre la labor del tasador La jurisprudencia es la interpretación de la ley que hacen los tribunales para aplicarla a los casos sometidos a su jurisdicción; así pues, está formada por el conjunto de resoluciones dictadas por los jueces sobre una materia determinada.

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3. El dictamen de tasación La pericial de tasaciones constituye un elemento probatorio en el pleito judicial; se la denomina “prueba” puesto que es requerida y practicada en la etapa probatoria de un juicio. Los sujetos que la proveen se denominan “peritos”, y son todos aquellos que poseen conocimientos calificados o experiencias valiosas en cuestiones contables, caligráficas, medicas, etc.; pueden serlo también quienes, aun no teniendo títulos habilitantes, poseen conocimientos sobre cualesquiera otras materias de las infinitas que pueden interesar a un pleito civil o una causa criminal. La prueba es el conjunto de actuaciones que dentro de un juicio, sin interesar su índole, se encaminan a demostrar la verdad de los hechos aducidos por cada una de las partes, en defensa de sus respectivas pretensiones litigiosas. En la provincia de Córdoba, reiteramos, entonces que la ley 8465, en la Sección 5ª, Capítulo IV, Título III, Libro I, establece que podrá emplearse la prueba pericial cuando para conocer o apreciar un hecho sean necesarios o convenientes conocimientos científicos, técnicos, artísticos o prácticos. En síntesis, el dictamen pericial será decretado cuando cualquiera de las partes lo solicitase, o bien, el tribunal lo creyera necesario. Al mome nto de requerir el dictamen se deberá determinar los hechos a los que deba referirse. Asimismo, el Tribunal nombrará a un perito, salvo que considere indispensable que sean más y, por lo general, el nombramiento se efectúa por sorteo, salvo acuerdo entre las partes del juicio. Los peritos aceptan el cargo bajo juramento dentro del plazo fijado por el tribunal; en el mismo acto que son nombrados, además de fijar el plazo de aceptación del cargo, se fija aquel en el que habrán de entregar el dictamen: Los peritos podrán solicitar una ampliación prudencial del plazo para la presentación del dictamen. Este se presentará por escrito y habrá tantos dictámenes como opiniones diversas existan de los peritos nombrados.

Características del informe de tasación La tasación judicial, además de ser una opinión fundada en una experiencia anterior, es una investigación actual de las condiciones que presenta el bien a tasar.

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El martillero Bernardino Gelosa (2) nos dice: “Es conveniente tener una organización para la búsqueda de antecedentes, ya que la tasación se ef ec tú a po r et ap as te ni end o en cu en ta su s tr es as pe cto s fundamen tale s - ju rídico, té cn ico y ec onómic o-; a tales fines, se considera oportuno elaborar una planilla que contenga todos los datos que se destacan en el método rutinario” ( Método empírico: factores extrínsecos e intrínsecos ). El desarrollo de las etapas, plasmadas en la tasación, se efectúa de la siguiente manera: 1. Inspección ocular : a) del bien propiamente dicho, por ej., si es inmueble, tipo de edificación, estado de conservación, probable duración futura, calidad de los materiales, diseño arquitectónico, adaptabilidad a diversos destinos, etc.; b) de la zona próxima del bien: carácter de la vecindad inmediata y mediata, condiciones presentes (infraestructura) de la barriada, y toda aquella información de visu que sea necesaria. 2. Información sobre: a) la tierra: datos de compraventa de fuentes conocidas y responsable, con indicación de fecha de la operación, monto, condiciones de venta de terrenos de similares características al que se esta tasando; b) las construcciones: costo de materiales, mano de obra, honorarios profesionales, etc., y c) el mercado inmobiliario: características de las operaciones inmobiliarias - créditos, financiación, intereses, contado, alquileres, etc.-. 3. In ve st ig ac ió n rela tiva al do mi nio: título de la propiedad, coincidencia de las medidas indicadas en el titulo con respecto a las señaladas en el parcelario; verificar la realidad de la figura en el terreno a fin de constatar la existencia de invasiones, irregularidad de forma, etc.. En cuanto a las mejoras es necesario saber su antigüedad, a los fines de c orroborar las etapas o tiempos en que éstas fueron erigidas, verificando los planos existentes y las superficies cubiertas registradas por el Estado. 4. Cálculo de avalúo: se realiza por medio de todos los métodos que sean posibles de aplicar, conforme a la información obtenida sobre el objeto

(2) Miembro Tribunal de Disciplina, Sala Martilleros, Colegio Profesional de Martilleros y Corredores Público de Córdoba.

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de la tasación basado en los tres puntos anteriores; según Chandias se debe considerar la técnica de balance para la elección del método correcto. 5. Resultado obtenido: tras la ejecución de un análisis, referido en las condiciones especiales del caso y que dio a cada factor la importancia justa y debida a fin de obtener un resultado óptimo y demostrativo en forma correspondiente a una prueba judicial.

4. Reglamentación de la función del perito tasador judicial La función del perito tasador es la de establecer un precio oficialmente a una cosa susceptible de un valor económico, y nuestra reglamentación (art. 68 ley 7191) nos dice que el ámbito de función será en todo el territorio provincial, a fin de practicar tasaciones, avalúos o peritajes sobre cualquier tipo de bienes.. Los vocablos tasar y valuar poseen similitud en su definición, pero es de destacar que aquel que valúa lo hace en relación con una idea de precio, en cambio quien ejecuta una tasación está determinando el ejercicio de una profesión, con conocimiento y requerimiento de una formación técnica certificada y avalada ante los demás. A los efectos de fijar el precio, el martillero Mario Alves (3), establece algunas de las características que debe tratar de desarrollar el experto que elija esta especialidad, a saber: 1. Amplitud de criterio y ductilidad frente a situaciones nuevas. Cada juicio trae aparejado una problemática distinta que el perito debe estar en condiciones de resolver. 2. Intuición que le permita un conocimiento inmediato del problema para tratar de obtener la mayor colaboración de las partes. 3. Autoridad, teniendo siempre presente que es una auxiliar del juez y como tal debe conducirse. Pero la autoridad no se demuestra con exigencias o actitudes desmedidas, sino que le confiere la integridad moral y el conocimiento de la materia que investiga.

(3) Expositor Curso Anual de Peritos Tasadores Villa María; miembro del Directorio Colegio Profesional de Martilleros y Corredor Público.

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4. Organización de la labor. Debe llevar una estructuración racional de la gestión pericial, para poder realizar investigaciones en cuanto organismo sea necesario para reunir y seleccionar datos, opiniones, y demás antecedentes económicos, jurídicos y técnicos. Ello nos hará evitar que dictaminemos en forma inmediata, si no por el contrario, relacionemos, apliquemos tablas y demás normas existentes en una adecuada labor. 5. Perseverancia y constancia en el seguimiento del expediente y estudio de éste. 6. Etica profesional. Es lógico que cada profesional esté sujeto a un código de ética, ya sea, ideal o escrito, donde sus deberes y obligaciones están claramente establecidos, debiendo respetar no sólo las leyes, sino también las normas morales para llegar a ser un profesional digno y respetado. Tomando la base conceptual de Eduardo Lapa, nos ratifica que “el perito tasador debe hallarse plenamente compenetrado en las finalidades de su tarea, y hacer de su profe sión un inquebrantable deber de conciencia, puesto que está estrechamente identificado con los principios sociales. Será pues necesario que exista la sana intención de servir al prójimo protegiendo el interés general, cuando los efectos de su actividad influyen en dicho interés”.

7. Re sp etar nues tra profe si ón. Normas éticas propuestas: A. Ratificarse en el precio establecido por la tasación, por más que el resultado obtenido se considere mínimo e influya en una regulación de honorarios ínfima. B. No pactar valores con las partes interesadas; debemos recordar que nuestra función es a pedido del juez, y sólo por ello actuamos.

5. Etica profesional Hablar de la ética implica a prima facie, un abanico de conceptos altamente positivos para la formación profesional, sobre distintas posturas, la base conceptual es similar, siempre que se refiere al “hacer correctamente del sujeto”. La principal postura en nuestra formación profesional nos la entrega el Prof . Eduardo Lapa quien nos dice : ... “En jurisdicción de la ética, la moral, los actos de los hombres no tienen más sanción que la de su

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Del análisis conceptual de la ética, surge una propuesta presentada por un colega del Curso Anual de Peritos Tasadores 2003 ... “Para poder elaborar un concepto de ética para nuestra profesión, es necesario partir del hecho de que la ética y su sinónimo: moral, no son propios de una profesión o un individuo en particular, involucra a la sociedad toda y, por ende, es mucho más profunda. La ética no es apreciable por los sentidos sino por el entendimiento y la conciencia, es un conjunto de facultades espirituales, temple y ánimo. Nuestro estatuto fija conceptos generales de comportamiento y cuando indica que se debe observar probidad, veracidad, lealtad, independencia y buena fe, esta claro que con ello hace un resumen de lo que debe ser nuestro accionar, lamentablemente no nos dice que también debe ser así en todos nuestros actos, profesionales o no. Es por ello que se considera que estos preceptos no sólo deben tener incidencia en lo profesional, sino que son propios del accionar diario de cada uno de nosotros; está claro que las malas acciones de nuestra vida privada se trasladan a nuestras acciones frente a la sociedad. Como dice el maestro Lapa, el esfuerzo diario y anónimo, al principio nos permitirá la victoria definitiva y hermosa de ser un profesional honrado y robustecido por una sólida conciencia moral, ejerciendo recta y noblemente la profesión” (4) .

Etica, vocablo de vanguardia

Todos coincidimos que vivimos en un mundo cuya característica esencial es el cambio; las transformaciones se dan cada vez mas aceleradas en todos los órdenes de la vida, y se advierte en forma inmediata, la obsolescencia del pasado que se desvanece ante el futuro, la noción de un futuro progresivo domesticado por el pasado... Percibimos la idea de emancipación humana y de progreso técnico, pues lo presentemos como un

(4) Material elaborado por Mart. M. A. I BÁÑEZ , del Cuaderno de Ensayos Eticos.

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posible, bien o mal, pero sepamos rescatar de ellos lo positivo y proyectar sobre las generaciones futuras el legado ético sumando a ello, nuestras experiencias personales de vida. En este nuevo milenio, todos los adjetivos que califican a la ética, siguen siendo de la más estricta actualidad; pensar y ejecutar actitudes éticas significa que nos estamos preocupando hacia dónde vamos. El ejercicio de la virtud, debe seguir paralelamente el sendero de nuestras vidas, no debemos permitir que se bifurquen, sino, por lo contrario, que siempre coincidan. En suma rescatar y aplicar la ética, es contribuir al desarrollo del ser humano y su medio, basándose en argumentos de comprensión, ampliamente plagados de valores que despiertan y fortalecen las relaciones sociales y sólo así las condiciones necesarias para el desarrollo de la vida estarán dadas en un marco de entendimiento y rectitud (5).

EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO CURSO DE PERITOS TASADORES 1. Realizar una síntesis de lo que establece nuestra legislación vigente ley 7191, en cuanto a la función del perito tasador. Asimismo deberá completar y relacionar ésta con lo que establece el Código de Procedimientos Civil y Comercial para el ámbito de la prueba judicial. 2. Elaborar un concepto de ética. 3. ¿Qué significado tienen los siguientes vocablos: tasación, valor y precio? 4. Reproducir los escritos judiciales pertinentes a las etapas procesales del dictamen pericial.

(5) Ob. cit. nota 4.

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CAPITULO II METODOLOGIA DE TASACION por Angel Alexis Aguada y Marcela Agustina Ibáñez

1. Doctrinas de la tasación Motivos de la tasación y variabilidad del precio

Hablar de los “motivos de tasación” es referirse a las doctrinas o corrientes de tasadores que indican el actuar profesional según sea la forma del abordaje de la tasación; ya sea teniendo en cuenta al bien (objeto de la tasación), o al sujeto (quien solicita la tasación), es decir, dos procesos para un mismo mercado, el inmobiliario. La primera doctrina que sigue una concepción moderna planteada por el ingeniero Mario Chandias, acentúa un proceso riguroso, en donde se indica que el punto de partida de la tasación es el objeto, el que debe ser examinado y analizado a los fines de poder establecer la metodología óptima que ayude a determinar el precio conforme al mercado actual. Por el contrario, la segunda doctrina considera necesario tener en cuenta los motivos de los sujetos al momento de fijar el precio, no aplica métodos técnicos demostrativos, puesto que ellos no son para los problemas de los sujetos sino para los objetos y sus características peculiares; y es por ello que esta última se transforma en una doctrina vulnerable al quedar descubierta ante una réplica técnica. En la práctica, la primera doctrina es empleada por los peritos tasadores, es decir, aquellos que conforman una “prueba necesaria”, la que es requerida por un magistrado para un pleito judicial; aquí se debe relacionar una serie

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nuevos mecanismos que se ajusten al momento de tasar, sin caer en la improvisación o en una determinación subjetiva o intuitiva de valores en virtud a que se debe demostrar siempre el porqué del precio obtenido. Saber tasar no significa, en absoluto, tener un amplio conocimiento de valores en distintas zonas de la ciudad, sino buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado. Metodología en síntesis...

Clasificación general según Chandias Separativos y de conjunto

Métodos usuales Comparativo, directo, indirecto, empírico

Crítica de Chandias a la metodología Técnica de balance “La metodología para la tasación inmobiliaria es sólo una propuesta organizativa para la labor del perito”.

3. Guía técnica de estudio

(1)

Métodos rutinarios a) Conceptos de: tasación, valor, precio b) Modalidad para tasar (doctrinas ) 1) Subjetiva; 2) Objetiva (nuestro lineamiento - s/ Chandias)

(1) Elaborada por el Mart. Corr. Gustavo Urcegui.

METODOLOGIA DE TASACION

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c) Métodos: Directo: comparativo-separativo: lote - mejoras Indirecto: calculado por la renta y un % de interés (ambos pueden son analíticos) Empírico: recopilador de datos extrínsecos e intrínsecos (planilla) (este último no es analítico) d) Técnica de balance: consiste en la no aplicación de un método en cada caso en particular, sino en la aplicación de todos aquellos métodos posibles, conocimientos, criterios y experiencias, están por encima de toda metodología en donde las técnicas pasan a ser simples elementos auxiliares de la labor del perito. METODO EMPIRICO

Elementos: extrínsecos e intrínsecos METODO COMPARATIVO DIRECTO

Aplicación

Estados

Mejoras

Eduardo Lapa Normal Regular Malo

Antigüedad Económica Buena Muy buena Lujo

50 años 70 años 80 años 90 años

Ross y Heidecke Nuevo o muy bueno Conservación normal Reparaciones sencillas Reparaciones importantes Demolición Colectivas comunes 60 años Deptos. con serv. Central 50 Edif. de una planta 70 Depósitos garajes 75

Fórmulas para obtener la vida útil y aplicar depreciación obteniendo precio normalizado

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Método de difusión Utilizado para lotes con frente a dos calles de diferente precio cada una (Ing. Guerrero) VM = a x ___a____ + b x ( 1 - ____a _____ ) a+b a+b Donde VM =valor medio

a = calle mayor valor

b =calle menor valor

Tasación de lote esquina: n=F=x f Donde:

n= F= f= x=

Indice de utilización Suma de ambos frentes Frente de mayor valor Primer dato para ingreso a tabla Valvano

luego: PN = PUE x Ctt x Ce Donde: PN = Precio normalizado PUE = Precio unitario esquina Ctt = Coeficiente Tribunal de Tasaciones Ce = Coeficiente esquina (Valvano)

Tasación de lotes irregulares - Lotes triangulares: 1° utilizar tabla de triángulos: frente = tabla 5 Contrafrente = tabla 6 2° si da a dos calles, como lote esquina 3° si da a tres calles, utilizar coeficiente 1 - Lotes compuestos: 1° dividir e idealizar tipos de lotes 2° utilizar fondo relativo = __ A__= ( Fte. x Fdo.) + ( Fte x Fdo.) Fte Fte.


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Si el lote es triangular y la irregularidad es mínima, podrá depreciarse. Si la base del triángulo es mayor de cinco se utilizan las tablas, en caso contrario, se puede usar Fondo Relativo (Ing. Bulacio), también pueden formarse cuadriláteros dentro del triángulo y depreciar los saldos. Lotes con martillo:

1° Utilizar Fondo relativo 2° Propuesta Tribunal de Tasaciones: idealizar el cuadrilátero y restarle la parte creada. Tabla del Ing. Guerrero = Factores para reducir precios = , destinada a fracciones de grandes superficies urbanas (Regla: a mayor superficie, menor precio unitario) Recordar:

Tabla JEL para superficies urbanas amplias, parte de 20 mts. de frente por 60 mts. de fondo (lotes, ej.: Cerro de las Rosas )

4. Método lineal. Aplicación Esta propuesta metodológica constituye una forma básica de arribar al precio de los bienes inmuebles por accesión física y bienes muebles en general. Se aclara que no es la única forma de tasar, más bien se podría decir que es la más directa, no obstante se deben considerar otras metodologías conforme a la información que se obtenga dependiendo del bien a tasar. Emplea como punto de partida el valor a nuevo de la cosa (ej.: auto,

electrodoméstico, etc.) o bien el costo de realización (ej.: galpón: se busca el presupuesto de obra en donde consta el costo de los materiales, mano de obra y demás rubros que intervienen); es decir que una vez identificado el objeto de la tasación se procede a la búsqueda del precio a nuevo. Obtenido el mismo se debe calcular la depreciación correspondiente conforme la antigüedad. Para el cálculo de la depreciación hay que tener en cuenta lo que establece la “teoría contable: ... los bienes muebles y útiles, poseen una vida probable de 20 años...”, resultando entonces, un cálculo, por ejemplo, de la siguiente manera:


s a r o j e m e d n ó i c a s a t a r a p E K C E D I E H S S O R A L B A T . 5

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5

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

5 . 4

0 0 2 . 5 7

0 2 3 . 5 7

0 5 4 . 5 7

0 8 5 . 5 7

0 1 7 . 5 7

0 5 8 . 5 7

0 9 9 . 5 7

0 3 1 . 6 7

0 7 2 . 6 7

0 1 4 . 6 7

0 6 5 . 6 7

0 1 7 . 6 7

0 6 8 . 6 7

0 4 3 . 7 7

0 0 5 . 7 7

0 6 6 . 7 7

0 3 8 . 7 7

0 0 0 . 8 7

0 7 1 . 8 7

0 5 3 . 8 7

0 3 5 . 8 7

0 1 7 . 8 7

0 9 8 . 8 7

0 7 0 . 9 7

4

0 0 6 . 2 5

0 4 8 . 2 5

0 9 0 . 3 5

0 4 3 . 3 5

0 9 5 . 3 5

0 4 8 . 3 5

0 1 1 . 4 5

0 8 3 . 4 5

0 5 6 . 4 5

0 3 9 . 4 5

0 1 2 . 5 5

0 9 4 . 5 5

0 0 8 8 0 8 9 7 0 3 6 , . . . ñ 5 6 6 6 5 5 5

0 0 0 . 7 5

0 1 3 . 7 5

0 3 6 . 7 5

0 6 9 . 7 5

0 9 2 . 8 5

0 2 6 . 8 5

0 6 8 . 8 5

0 0 3 . 9 5

0 5 6 . 9 5

0 0 0 . 0 6

5 . 3

0 0 2 . 3 3

0 4 5 . 3 3

0 9 8 . 3 3

0 3 2 . 4 3

0 9 5 . 4 3

0 5 9 . 4 3

0 2 3 . 5 3

0 0 7 . 5 3

0 9 0 . 6 3

0 8 4 . 6 3

0 7 8 . 6 3

0 7 2 . 7 3

0 8 6 . 7 3

0 0 1 . 8 3

0 2 5 . 8 3

0 5 9 . 8 3

0 9 3 . 9 3

0 4 8 . 9 3

0 9 2 . 0 4

0 5 7 . 0 4

0 2 2 . 1 4

0 9 6 . 1 4

0 6 1 . 2 4

0 5 6 . 2 4

0 4 1 . 3 4

0 4 6 . 3 4

0 0 1 . 8 1

0 1 5 . 8 1

0 4 9 . 8 1

0 7 3 . 9 1

0 0 3 . 9 1

0 5 2 . 0 2

0 0 7 . 0 2

0 7 1 . 1 2

0 4 6 . 2 2

0 2 1 . 2 2

0 0 6 . 2 2

0 0 1 . 3 2

0 1 6 . 3 2

0 2 1 . 4 2

0 3 6 . 4 2

0 6 1 . 5 2

0 0 7 . 5 2

0 5 2 . 6 2

0 0 3 . 6 2

0 6 3 . 7 2

0 3 9 . 7 2

0 1 5 . 8 2

0 9 0 . 9 2

0 8 6 . 9 2

0 8 2 . 0 3

0 9 3 . 0 3

. 2

0 9 0 . 8

0 5 5 . 8

0 3 0 . 9

0 0 0 0 0 0 1 1 0 5 0 5 . . . . 9 0 0 1 1 1 1

0 3 5 . 1 1

0 6 0 . 2 1

0 0 6 . 2 1

0 5 1 . 3 1

0 0 7 . 3 1

0 7 2 . 4 1

0 4 8 . 4 1

0 2 4 . 5 1

0 2 0 . 6 1

0 2 6 . 6 1

0 3 2 . 7 1

0 5 8 . 7 1

0 8 4 . 8 1

0 2 1 . 9 1

0 7 7 . 9 1

0 2 4 . 0 2

0 9 0 . 1 2

0 7 7 . 1 2

0 5 4 . 2 2

2

0 2 5 . 2

0 1 0 . 3

0 1 5 . 3

0 3 0 . 4

0 5 5 . 4

0 8 0 . 5

0 2 6 . 5

0 7 1 . 6

0 3 7 . 6

0 0 3 . 7

0 8 3 . 7

0 7 4 . 8

0 7 0 . 9

0 0 0 0 0 3 7 8 3 9 5 6 . . . . 9 0 0 1 1 1 1

0 2 2 . 2 1

0 7 8 . 2 1

0 4 5 . 3 1

0 2 2 . 4 1

0 1 9 . 4 1

0 0 6 . 5 1

0 1 3 . 6 1

0 3 0 . 7 1

0 5 7 . 7 1

5 . 1

2 3 0 . 0

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4 5 6 . 8

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1

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n ó i c a v r e s n o 3 c e d o d a t s E 5

a a l e d ) d i v l e ( % n b a n ó b e i c o r d a p a r u d d E

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5

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3

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5 . 2

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1

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n ó i c a v r e s n o c e d o d a t s E

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s a r o j e m e d s e r b i l I s e t N I l o V e R d E n C ó i Y c a E s a T t T a I l F a A r L a B p A s a T d . i 6 d e m e d s e t n e i c i f e o C

0 1 . 1 . 2 . 2 . 2 . 2 . 3 . 3 . 3 . 3 . 3 . 3 . 4 . 4 . 4 . 4 . 4 . 4 . 4 . 4 . 4 . 4 . 5 0 . . 4 4 7 1 4 0 6 2 9 5 3 0 7 5 3 1 9 7 5 3 2 0 9 0 7 6 5 5 5 4 3 3 2 2 2 2 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 . 8 9

8 . 5 . 6 5 9 9

. 7 . 8 . 8 . 9 . 9 . 9 . 0 . 0 . 0 . 0 . 0 . 1 . 1 . 1 . 1 . 1 . 1 . 2 . 2 . 2 . 2 . 2 5 6 . 3 6 0 4 9 5 2 9 5 3 0 7 5 3 1 9 7 5 3 2 0 9 7 . 3 7 6 5 5 4 3 3 3 2 2 2 2 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9

8 . 7 9

5 . 3 . 6 5 9 9

0 8 . 9 . 0 . 1 . 1 . 2 . 2 . 3 . 3 . 4 . 4 . 4 . 5 . 5 . 5 . 6 . 6 . 6 . 6 . 7 . 7 . 7 . 7 . 3 . 0 . 8 . 5 2 6 0 4 9 5 1 8 4 2 9 6 4 2 0 8 6 4 2 1 9 8 7 6 4 . 2 1 1 0 7 6 5 5 4 3 3 3 2 2 2 1 1 1 0 0 0 9 9 9 9 9 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 . 5 . 6 . 7 . 8 . 8 . 9 . 0 . 0 . 1 . 1 . 1 . 2 . 2 . 2 . 3 . 3 . 2 . 4 . 4 . 4 . 4 5 3 . 5 . 2 5 9 3 8 4 1 8 4 2 9 6 4 2 0 8 6 4 2 1 9 2 . 2 6 5 4 4 3 3 3 2 2 2 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 9 8 9 7 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 . 7 9

8 . 6 . 5 4 9 9

. 7 . 8 . 8 0 5 . 7 . 8 . 9 . 0 . 1 . 2 . 3 . 4 . 4 . 5 . 5 . 6 . 6 . 7 . 6 . 9 . 9 . 9 . 0 . 0 1 4 8 3 8 4 0 7 3 1 8 5 3 1 9 7 5 3 1 0 8 . 1 8 1 7 6 5 4 4 3 3 3 2 2 2 1 1 1 0 0 0 0 0 0 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9 9

6 . 6 9

3 . 1 . 5 4 9 9

. 4 . 6 . 8 . 9 . 1 . 2 . 3 . 4 . 5 . 5 . 6 . 7 . 8 . 8 . 9 . 9 . 0 . 0 . 1 . 1 . 2 6 1 . 2 . 6 0 3 7 1 7 3 9 6 2 0 7 4 2 0 8 6 5 3 1 0 8 . 0 7 7 6 5 4 4 3 3 2 2 2 2 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 8 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9 9

5 . 5 9

6 . 4 . 4 3 9 9

. 5 5 0 . 4 . 6 . 9 . 1 . 3 . 5 . 6 . 8 . 9 . 0 . 1 . 2 . 3 . 4 . 6 . 6 . 7 . 8 . 8 . 4 . 0 . 6 . 4 . 2 . 2 8 1 5 0 5 1 7 4 0 9 6 3 1 9 7 5 3 1 9 . 8 6 6 4 3 2 6 6 5 4 4 3 3 2 2 2 1 1 1 1 0 0 0 0 0 9 8 8 9 9 6 9 9 9 s 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

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7 . 7 8

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5 . 5 8

4 . 3 . 4 3 8 8

0 0 . 4 . 5 . 4 . 3 . 1 . 7 . 3 . 8 . 4 . 7 . 2 . 2 . 0 . 3 . 6 . 9 . 2 . 5 . 8 . 0 . 3 . 5 . 5 9 3 8 3 9 5 2 9 6 4 2 9 8 6 4 2 1 9 7 7 5 4 . 7 4 3 3 2 2 1 1 1 0 0 0 0 6 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8

3 . 3 8

2 . 2 . 2 1 8 8

. 0 . 3 . 5 . 6 . 5 . 3 . 0 . 6 . 3 . 7 . 3 5 1 , 1 . 8 . 2 . 6 . 1 . 3 . 7 . 5 . 6 . 0 . 2 . 1 . 0 . 0 . 2 4 8 3 8 4 1 8 5 2 0 8 . 2 5 4 2 1 9 7 6 4 3 2 1 0 9 8 0 4 3 2 2 1 1 1 0 0 6 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 7 7 S 1 0 6 . 8 . 4 . 8 . 1 . 2 . 1 . 0 . 7 . 6 . 1 . 7 . 4 . 9 . 3 . 8 . 2 . 7 . 5 . 6 . 8 . 2 . 5 . 0 7 2 7 3 9 6 3 0 7 . 5 3 1 9 8 6 5 3 2 0 9 8 7 2 2 1 1 0 0 0 0 9 6 6 3 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 1 1 1 1 1 1 1 1 1

4 . 6 7

4 . 4 . 5 4 7 7

1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 8 9 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3

s o r t e m n e o d n o F

48


Fondo en metros 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 6 0 5 0 . . 0 4 1 9

3 . 2 . 1 . 1 . 1 . 2 . 3 . 5 . 6 . 7 . 9 . 2 . 5 . 8 . 0 . 1 . 7 . 2 . 5 . 9 . 3 . 7 . 2 . 6 . 1 . 6 . 3 2 1 0 9 8 7 6 5 4 3 3 2 1 1 0 8 9 8 7 7 6 6 5 5 4 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7

5 2 . 7 . 4 9 9

0 . 0 . 9 . 9 . 9 . 0 . 1 . 3 . 4 . 5 . 7 . 0 . 3 . 6 . 8 . 9 . 5 . 0 . 3 . 7 . 1 . 5 . 0 . 4 . 9 . 4 . 3 2 0 9 8 8 7 6 5 4 3 3 2 1 0 9 9 9 8 7 7 6 6 5 4 4 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7

0 8 . 6 . 5 . 4 . 4 . 4 . 5 . 7 . 9 . 0 . 1 . 3 . 6 . 9 . 2 . 4 . 5 . 1 . 6 . 9 . 3 . 7 . 1 . 6 . 0 . 5 . 0 . 5 . 3 2 1 0 9 8 7 6 5 5 4 3 2 1 1 0 9 9 8 7 7 6 6 5 5 4 4 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7

5 5 . 3 . 3 . 2 . 2 . 2 . 3 . 4 . 6 . 8 . 9 . 1 . 4 . 7 . 0 . 2 . 3 . 9 . 4 . 7 . 1 . 5 . 9 . 4 . 8 . 3 . 8 . 2 . 3 2 1 0 9 8 7 6 5 4 3 3 2 1 1 0 9 8 8 7 7 6 5 5 4 4 3 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7

0 1 . 0 . 3 9 9

9 . 8 . 7 . 7 . 8 . 9 . 0 . 2 . 3 . 4 . 7 . 0 . 3 . 6 . 8 . 9 . 5 . 0 . 3 . 7 . 1 . 5 . 0 . 4 . 9 . 5 . 1 0 9 8 7 6 6 5 4 3 2 2 1 0 9 8 8 8 7 6 6 5 5 4 3 3 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7

6 3 . 6 . 2 8 9

2 . 1 . 0 . 1 . 1 . 2 . 3 . 6 . 7 . 8 . 0 . 3 . 7 . 0 . 2 . 3 . 9 . 4 . 7 . 1 . 5 . 9 . 4 . 9 . 4 . 9 . 1 0 9 8 7 6 5 4 3 2 2 1 0 0 9 8 7 7 6 6 5 4 4 3 3 2 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7

5 2 . 0 . 9 . 8 . 9 . 0 . 1 . 2 . 5 . 6 . 7 . 0 . 3 . 6 . 0 . 2 . 3 . 9 . 4 . 7 . 1 . 5 . 0 . 5 . 9 . 4 . 0 . 2 . 1 0 8 7 6 6 5 4 3 2 1 1 0 9 9 8 7 6 6 5 5 4 4 3 2 2 2

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5 4 . 2 . 6 7 8

3 . 3 . 3 . 4 . 5 . 7 . 8 . 1 . 3 . 5 . 8 . 1 . 5 . 8 . 1 . 3 . 9 . 4 . 7 . 2 . 7 . 1 . 7 . 1 . 7 . 2 . 5 4 3 2 1 0 9 9 8 7 6 6 5 4 4 3 2 2 1 1 0 0 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 6 6 6 6

0 5 . 4 . 5 . 5 . 6 . 7 . 9 . 1 . 4 . 6 . 8 . 1 . 4 . 8 . 2 . 5 . 7 . 3 . 8 . 2 . 6 . 1 . 6 . 1 . 6 . 1 . 7 . 0 . 4 3 2 1 0 9 8 8 7 6 5 5 4 3 3 2 1 1 0 0 9 9 8 8 7 7 6 7 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 6 6 6 6 6 6 6 5 4 . 7 . 2 6 8

3 . 4 . 4 . 8 . 7 . 9 . 1 . 4 . 6 . 9 . 2 . 6 . 0 . 3 . 7 . 9 . 5 . 0 . 4 . 9 . 4 . 8 . 4 . 9 . 4 . 0 . 1 0 9 8 7 6 6 5 4 3 3 2 2 1 0 9 9 9 8 7 7 6 6 5 5 5 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

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2 . 3 . 4 . 5 . 7 . 9 . 1 . 5 . 7 . 9 . 3 . 7 . 1 . 5 . 8 . 1 . 7 . 2 . 6 . 1 . 6 . 1 . 7 . 2 . 7 . 3 . 9 8 7 6 5 4 4 3 2 1 1 0 0 9 8 8 7 7 6 6 5 5 4 4 3 3 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

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o r t 7 e 5 2 . 5 . 4 . 3 . 3 . 3 . 4 . 5 . 7 . 8 . 9 . 1 . 4 . 7 . 0 . 2 . 3 . 9 . 2 . 6 . 0 . 4 . 8 . 3 . 7 . 3 . 7 . . 4 3 2 1 0 9 8 7 6 5 4 4 3 2 2 1 0 9 9 8 8 7 6 6 5 5 4 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 m 2 1 n e 0 8 6 . 5 . 4 . 4 . 4 . 5 . 6 . 8 . 9 . 0 . 2 . 5 . 8 . 1 . 3 . 4 . 0 . 3 . 7 . 1 . 5 . 9 . 4 . 8 . 3 . 8 . e 0 . . 3 2 1 0 9 8 7 6 5 5 4 3 2 2 1 0 0 9 8 8 7 6 6 5 5 4 t 2 4 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 n 1 e r F 5 9 7 6 5 5 5 6 7 9 0 1 3 6 9 2 4 5 1 4 8 2 6 0 5 9 4 9 7 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2 1 0 9 8 7 6 6 5 4 3 2 2 1 0 0 9 8 8 7 7 6 5 5 4 1 4 1 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 0 0 8 7 6 6 6 7 8 0 1 2 4 7 0 3 5 6 2 6 9 3 7 1 6 0 5 0 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2 1 0 9 8 7 7 6 5 4 3 3 2 1 0 0 9 8 8 7 7 6 6 5 5 1 5 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 1 5 0 8 7 6 6 6 7 8 0 1 2 4 7 0 3 5 6 2 6 9 3 7 1 6 0 5 0 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2 1 0 9 8 7 7 6 5 4 3 3 2 1 0 0 9 8 8 7 7 6 6 5 5 1 5 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 1 0 0 8 7 6 6 6 7 8 0 1 2 4 7 0 3 5 6 2 6 9 3 7 1 6 0 5 0 0 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2 1 0 9 8 7 7 6 5 4 3 3 2 1 0 0 9 8 8 7 7 6 6 5 5 1 5 1 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 5 9 7 6 5 5 5 6 7 9 0 1 3 6 9 2 4 5 1 5 8 2 6 0 5 9 4 9 7 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2 1 0 9 8 7 6 6 5 4 3 2 2 1 0 0 9 8 8 7 7 6 5 5 4 0 4 1 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 0 8 6 5 4 4 4 5 6 8 9 0 2 5 8 1 3 4 0 4 7 1 5 9 4 8 3 8 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2 1 0 9 8 7 6 5 5 4 3 2 2 1 0 0 9 8 8 7 6 6 5 5 4 0 4 1 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 5 7 5 4 3 3 3 4 5 7 8 9 1 4 7 0 2 3 9 3 6 0 4 8 3 7 2 7 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2 1 0 9 8 7 6 5 4 4 3 2 2 1 0 9 9 8 8 7 6 6 5 5 4 0 4 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 1 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 6



Fondo en metros 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 8 9 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 0 9 . 8 . 4 . 0 . 5 . 0 . 0 . 8 9 3 8 2 8 3 5 4 4 3 3 2 2 1 1 1 1 1 1

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0 2 . 9 . 3 . 7 . 1 . 5 . 0 . 3 3 7 1 6 1 0 6 5 4 4 3 3 s 2 1 1 1 1 1 1

7 . 0 . 2 . 5 . 6 . 8 . 0 . 2 . 7 4 1 7 5 2 0 8 2 2 2 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1

3 . 4 . 6 . 7 . 8 . 0 . 0 . 2 . 2 . 9 . 7 . 6 . 6 4 2 0 8 6 4 3 1 0 9 0 0 0 0 9 7 9 9 9 9 9 9 8 1 1 1 1

o r t 9 . 5 . 0 . 4 . 7 . 1 . 3 . 6 . 7 . 0 . 1 . 3 . 5 . 6 . 8 . 9 . 0 . 1 . 3 e 0 5 . 4 . 5 . 6 . 6 . 3 . 1 . 0 . . 3 4 8 2 6 2 8 4 1 8 6 3 0 8 6 4 3 1 9 7 6 4 3 2 1 0 9 6 5 4 4 3 3 2 2 2 1 1 1 1 0 0 0 0 0 9 9 9 9 9 9 9 9 m 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 n e 0 6 2 6 0 3 6 5 1 3 5 6 8 0 1 2 3 5 6 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 8 . 9 . 0 . 1 . 7 . 5 . 4 . e 0 . 4 5 8 3 7 2 8 5 2 8 6 3 1 9 7 5 3 1 . 7 6 5 4 2 1 0 t 9 6 5 4 4 3 3 2 2 2 1 1 1 1 0 0 0 0 0 9 9 9 9 9 9 9 9 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 n e r 4 F 0 . 9 . 3 . 6 . 9 . 2 . 4 . 7 . 8 . 0 . 2 . 3 . 5 . 6 . 7 . 8 . 9 . 0 . 1 . 3 3 4 5 1 9 8 5 . 5 5 9 3 7 3 9 5 2 9 7 4 1 9 7 5 3 2 0 . . . . . . . 7 5 4 3 1 0 8 6 5 4 4 3 3 2 2 2 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 8 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9 9 9 9 9 9 9 0 1 . 6 . 9 . 2 . 5 . 8 . 0 . 6 6 9 4 8 3 8 6 5 4 4 3 3 1 1 1 1 1 1 1

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2 . 3 . 4 . 5 . 8 6 4 2 0 0 0 0 1 1 1 1

6 . 7 . 7 . 8 . 3 . 6 . 3 . 2 . 0 8 5 4 3 2 1 0 9 7 9 9 9 9 9 9 1

0 8 . 3 . 6 . 9 . 1 . 4 . 5 . 6 7 0 4 9 4 7 6 5 5 4 3 3 1 1 1 1 1 1 1

6 . 8 . 9 . 1 . 2 . 3 . 5 . 5 . 0 6 3 0 8 5 2 0 3 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

6 . 7 . 8 . 9 . 8 6 4 2 0 0 0 0 1 1 1 1

0 . 1 . 2 . 2 . 3 . 0 . 7 . 6 . 1 9 6 5 4 2 1 0 9 8 9 9 9 9 9 9 1

0 5 . . 9 . 2 . 5 . 7 . 0 0 . 7 7 1 5 9 5 7 6 5 5 4 3 3 1 1 1 1 1 1 1

1 . 3 . 4 . 6 . 7 . 8 . 9 . 0 . 1 7 4 0 8 5 2 1 3 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 . 2 . 3 . 4 . 9 7 5 3 0 0 0 0 1 1 1 1

4 . 5 . 6 . 7 . 7 . 4 . 1 . 0 . 1 9 6 5 4 3 2 0 9 8 9 9 9 9 9 9 1

0 2 . 6 . 9 . 1 . 3 . 5 . 5 . 8 8 1 6 0 5 6 6 5 5 4 4 3 1 1 1 1 1 1 1

7 . 8 . 0 . 1 . 2 . 3 . 4 . 5 . 1 7 5 1 9 6 3 1 3 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

6 . 6 . 7 . 8 . 9 7 5 3 0 0 0 0 1 1 1 1

9 . 0 . 0 . 1 . 1 . 8 . 4 . 5 . 1 0 9 6 4 4 3 0 0 9 7 9 9 9 9 9 1 1

1 0 9 . 3 . 5 . 7 . 9 . , 0 . 8 9 2 6 0 6 6 6 5 5 4 4 3 1 1 1 1 1 1 1

3 . 4 . 5 . 6 . 7 . 8 . 9 . 0 . 2 8 5 1 9 6 3 2 3 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

0 . 1 . 2 . 2 . 0 8 6 4 1 0 0 0 1 1 1 1

3 . 4 . 4 . 5 . 5 . 2 . 9 . 8 . 2 0 9 6 5 3 2 0 0 9 7 9 9 9 9 9 1 1

0 7 . 0 . 2 . 4 . 6 . 7 . 5 . 9 0 3 7 1 6 5 6 6 5 4 4 3 1 1 1 1 1 1 1

8 . 9 . 0 . 2 . 2 . 3 . 4 . 5 . 2 8 6 2 0 7 4 2 3 2 2 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

5 . 6 . 6 . 7 . 0 8 6 4 1 0 0 0 1 1 1 1

8 . 8 . 8 . 9 . 9 . 6 . 3 . 2 . 2 0 9 6 5 4 3 0 0 9 7 9 9 9 9 9 1 1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 8 9 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3


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Fondo en metros 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 6 0 2 1 1 1 8 3 5 7 0 1 3 6 0 3 7 0 1 8 2 6 1 5 0 5 0 5 1 0 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 4 3 2 1 0 9 9 8 7 6 6 5 4 4 3 2 2 1 1 0 0 9 9 8 8 3 6 2 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 6 6 6 6 0 6 5 5 5 6 7 9 0 3 5 7 9 3 7 0 3 5 1 6 9 4 8 3 8 3 8 4 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 4 3 2 1 0 0 9 8 7 6 6 5 5 4 3 3 2 1 1 0 0 9 9 8 8 2 6 2 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 6 6 6 6 0 0 9 9 9 0 1 2 4 7 8 0 3 6 0 4 6 8 4 9 2 7 1 6 1 6 1 7 0 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 4 3 3 2 1 0 9 8 8 7 6 6 5 4 3 3 2 2 1 1 0 0 9 9 8 2 7 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 6 6 6 2 0 4 3 3 3 3 4 6 8 0 2 4 6 0 3 7 0 1 8 2 6 0 5 9 5 9 4 0 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 5 4 3 2 1 0 0 9 8 7 7 6 5 5 4 3 3 2 2 1 0 0 9 9 9 1 7 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 6 6 6 2 0 8 7 7 6 7 8 0 1 4 6 7 0 3 7 0 3 5 1 5 9 3 8 2 8 2 8 3 0 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 5 4 3 2 2 1 0 9 8 8 7 6 6 5 4 4 3 2 2 1 1 0 0 9 9 1 7 2 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 6 6 0 2 1 0 0 1 2 3 5 7 9 1 3 7 0 4 6 8 4 9 2 7 1 6 1 5 1 6 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 6 5 4 3 2 1 0 9 9 8 7 7 6 5 4 4 3 3 2 2 1 1 0 0 9 0 8 2 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 6 0 6 4 4 4 5 5 7 8 1 3 4 7 0 4 7 0 1 8 2 5 0 4 9 4 8 4 9 0 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 7 6 5 4 3 2 1 1 0 9 8 8 7 6 6 5 4 4 3 3 2 1 1 0 0 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 6 s 0 2

o r t 0 8 e 0 5 . 8 . 8 . 8 . 9 . 1 . 2 . 5 . 6 . 8 . 0 . 4 . 7 . 1 . 3 . 5 . 1 . 5 . 9 . 3 . 7 . 2 . 7 . 2 . 7 . 2 . . . 7 6 5 4 3 3 2 1 0 9 9 8 7 7 6 5 5 4 3 3 2 2 1 1 0 0 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 m 1 n e 0 1 6 3 . 2 . 8 . 2 . 2 . 6 . 3 . 4 . 2 . 0 . 1 . 4 . 7 . 1 . 4 . 6 . 8 . 4 . 9 . 2 . 6 . 1 . 5 . 0 . 5 . 0 . 5 . e 0 . 9 8 7 5 4 3 1 0 9 8 8 7 6 5 5 4 4 3 3 2 2 1 1 0 t 9 8 8 8 8 8 8 8 8 1 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 3 3 n 1 e r F 0 7 6 6 5 6 6 8 9 2 3 5 7 1 4 7 0 1 8 2 5 0 4 8 4 8 3 8 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 7 6 5 4 3 2 2 1 0 9 9 8 7 7 6 5 5 4 4 3 2 2 1 1 0 8 9 1 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 0 1 0 0 9 0 0 2 3 5 7 8 1 4 7 1 3 5 1 5 8 3 7 1 7 1 6 1 0 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 8 6 6 5 4 3 2 1 0 0 9 8 8 7 6 6 5 4 4 3 3 2 2 1 1 8 0 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 1 0 5 4 3 3 3 4 5 7 9 0 2 4 7 1 4 7 8 4 8 2 6 0 5 0 4 9 5 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 8 7 6 5 4 3 2 2 1 0 9 9 8 7 6 6 5 5 4 4 3 3 2 1 1 7 0 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 1 0 9 8 7 7 7 7 9 0 3 4 5 8 1 4 8 0 1 7 2 5 9 3 8 3 7 2 8 0 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 8 7 6 5 4 4 3 2 1 0 0 9 8 8 7 6 6 5 4 4 3 3 2 2 1 7 0 1 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 0 3 1 1 0 0 0 2 4 6 7 9 1 4 8 1 3 5 1 5 8 2 7 1 6 0 6 1 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1 0 9 9 8 7 7 6 5 5 4 4 3 3 2 2 6 1 1 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 0 7 5 5 4 4 5 6 7 0 1 2 5 8 1 4 7 8 4 8 1 6 0 4 9 3 9 4 0 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0 9 8 7 6 5 4 4 3 2 1 0 0 9 8 7 7 6 6 5 5 4 3 3 2 2 6 1 1 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 0 1 9 9 8 8 9 0 1 3 5 6 8 1 5 8 0 1 7 2 5 9 3 7 2 7 2 7 5 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0 9 8 7 6 6 5 4 3 2 1 1 0 9 9 8 7 7 6 5 5 4 4 3 3 2 5 2 9 9 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 1 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 6

s o r t e m n e e t n e r F


Fondo en metros 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 8 9 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3

7 . 2 . 3 . 2 . 1 . 8 . 0 8 4 9 4 9 3 4 2 4 3 2 2 1 1 1 1 1 1 1

4 . 0 . 5 . 6 3 0 1 1 1 1 1 1

1 . 4 . 8 . 3 . 6 . 9 . 2 . 5 . 8 . 1 . 4 . 5 . 5 . 0 . 8 . 7 . 6 . 7 5 2 0 8 5 3 1 0 8 7 5 5 3 2 1 0 0 0 0 9 6 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 1 1 1 1

5 9 5 . 0 . 8 . 7 . 4 . . . 0 5 9 4 0 9 9 3 2 2 2 4 2 4 1 1 1 1 1 1

0 . 6 . 0 . 7 3 1 1 1 1 1 1 1

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2 . 5 . 3 . 0 . . 6 . 6 9 0 5 0 5 1 2 5 1 4 3 3 2 2 1 1 1 1 1 1

6 . 1 . 6 . 7 4 1 1 1 1 1 1 1

1 . 4 . 8 . 3 . 5 . 8 . 1 . 4 . 7 . 0 . 2 . 4 . 7 . 8 . 6 . 5 . 5 . 8 6 3 1 9 6 4 2 1 9 8 6 5 4 3 2 0 0 0 0 9 7 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 1 1 1 1

9 3 5 . 3 . 1 . 9 . 6 . . . 2 6 1 5 1 8 0 3 3 2 2 5 4 2 1 1 1 1 1 1

1 . 7 . 1 . 8 4 2 1 1 1 1 1 1

7 . 9 . 3 . 7 . 0 . 3 . 6 . 8 . 1 . 4 . 7 . 8 . 1 . 2 . 0 . 9 . 9 . 8 6 4 1 6 8 4 3 1 9 8 7 6 5 3 2 0 0 0 0 0 9 6 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 8 1 1 1 1 1

6 . 7 . 5 . 2 . . 0 . 9 8 1 3 6 1 6 2 5 4 3 3 2 2 2 1 1 1 1 1 1

7 . 2 . 6 . 8 5 2 1 1 1 1 1 1

2 . 4 . 8 . 2 . 5 . 8 . 0 . 3 . 6 . 8 . 1 . 2 . 5 . 6 . 4 . 3 . 2 . 9 7 4 2 0 8 5 3 1 0 9 7 6 5 4 3 0 0 0 0 0 9 7 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 1 1 1 1 1

2 5 5 . 4 . 2 . 9 . 6 . . . 3 7 2 6 2 7 2 5 4 3 3 2 2 s 2 1 1 1 1 1 1

1 . 6 . 0 . 9 5 3 1 1 1 1 1 1

5 . 8 . 2 . 6 . 8 . 1 . 4 . 6 . 9 . 1 . 4 . 5 . 8 . 9 . 7 . 6 . 5 . 9 7 5 2 0 9 5 3 2 0 9 7 6 5 4 3 0 0 0 0 0 9 7 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8 1 1 1 1 1

o r t . 3 . 2 . 0 . 7 . 3 . 8 . 3 . 7 . 2 . 5 . 8 . 2 . 5 . 7 e 7 7 . 0 . 0 . 5 . 7 . 0 . 1 . 3 . 5 . 2 . 1 . 0 . 4 8 3 7 3 9 6 3 0 8 5 3 1 9 8 6 4 2 1 0 8 7 6 5 4 2 3 5 4 3 3 2 2 1 1 1 1 0 0 0 0 m 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9 9 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 n e 8 0 9 6 3 9 4 9 2 7 0 3 7 9 2 . . . . . . . . . . . . . . 4 . . 5 . 7 . 9 . 1 . 4 . 5 . 7 . 9 . 6 . 5 . 4 . e 5 8 3 8 3 0 6 4 0 9 6 3 1 0 8 6 3 6 4 3 1 0 8 7 6 5 4 t 3 3 2 2 5 4 2 1 1 1 0 0 0 0 0 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 n e r F 6 5 . 2 . 9 . 5 . 0 . 7 . 5 . 4 . 8 . 3 . 5 . 8 . 2 . 4 . 7 . 9 1 4 6 8 0 2 3 1 9 8 4 5 9 4 8 4 1 7 4 1 9 6 4 2 0 . . . . . . . . . . . 7 5 3 1 0 9 8 7 5 4 2 5 4 3 3 2 2 2 1 1 1 0 0 0 0 0 8 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 9 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 3 4 5 . 2 . 9 . 5 . 1 . . . 6 0 4 9 5 5 5 4 4 3 2 2 2 5 1 1 1 1 1 1

5 . 0 . 3 . 1 8 5 2 1 1 1 1 1

8 . 0 . 3 . 7 . 9 . 1 . 4 . 6 . 8 . 0 . 3 . 4 . 6 . 7 . 5 . 3 . 2 . 1 0 7 4 2 1 9 5 4 2 1 9 8 7 6 5 1 1 0 0 0 0 9 7 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 1 1 1 1 1 1

0 . 5 . 1 . 7 . . 1 . 8 5 6 0 5 0 5 2 5 7 4 4 3 3 2 1 1 1 1 1 1

1 . 5 . 9 . 2 8 5 2 1 1 1 1 1

3 . 5 . 8 . 2 . 7 . 6 . 8 . 0 . 2 . 5 . 7 . 8 . 0 . 1 . 9 . 7 . 6 . 2 0 7 5 3 1 9 6 4 2 1 0 9 7 6 5 1 1 0 0 0 0 9 8 9 9 9 9 9 9 8 8 8 8 1 1 1 1 1 1

7 7 5 . 5 . 1 . 7 . 2 . . . 7 1 6 0 6 4 6 5 4 4 3 3 2 2 1 1 1 1 1 1

7 . 1 . 4 . 2 9 6 2 1 1 1 1 1

8 . 0 . 3 . 6 . 9 . 1 . 3 . 5 . 7 . 9 . 1 . 2 . 4 . 5 . 3 . 1 . 0 . 2 1 8 5 3 2 0 8 4 3 2 0 9 8 7 6 1 1 0 0 0 0 0 9 6 9 9 9 9 9 8 8 8 8 1 1 1 1 1 1 1

4 . 7 . 3 . 8 . . 4 . 1 4 7 8 2 6 1 2 5 4 4 3 3 6 2 1 1 1 1 1 1

2 . 6 . 9 . 3 9 6 2 1 1 1 1 1

3 . 5 . 8 . 1 . 3 . 5 . 7 . 9 . 1 . 3 . 5 . 6 . 8 . 9 . 7 . 5 . 4 . 3 1 8 6 4 2 0 8 5 3 2 0 9 8 7 6 1 1 0 0 0 0 0 9 7 9 9 9 9 9 8 8 8 8 1 1 1 1 1 1 1

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8 . 2 . 5 . 3 0 7 2 2 1 1 1 1

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1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 8 9 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3


53


57

Fondo en metros

) s e r a l u g e r r i s e t o l ( S O L U G N A I R T E D A L B A T . 8

a m r o f e d s a n a b r u b u s y s a n a b r u s a l e c r a p a r a p o d e n l o l f a y c e a t n n u e a r f e e t d n s e r e f n n o o i c c a r l a e l r u n g ú n g i a e r s t o c i s á B r o l a V e d e t s u j a e d s e t n e i c i f e o C . 5 A L B A T

o 0 s 8 1 á 5 , m 6 . 9 0 1

0 7 6 . 0

5 6 6 . 0

0 6 6 . 0

5 5 6 . 0

0 5 6 . 0

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0 8 5 . 0

0 6 5 . 0

0 4 5 . 0

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5 6 6 . 0

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0 0 7 . 0

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0 2 7 . 0

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0 4 7 . 0

5 3 7 . 0

0 3 7 . 0

0 0 1 9 7 . 6 . 0 0

0 8 6 . 0

0 7 6 . 0

0 5 6 . 0

0 2 6 . 0

0 9 5 . 0

0 6 5 . 0

0 3 5 . 0

0 6 7 . 0

0 5 7 . 0

0 4 7 . 0

0 3 7 . 0

5 2 7 . 0

0 2 7 . 0

0 0 0 8 7 . 6 . 0 0

0 7 6 . 0

0 5 6 . 0

0 3 6 . 0

0 1 6 . 0

0 8 5 . 0

0 4 5 . 0

0 2 5 . 0

r t e m 1 C 0 , 7 , 5 n 5 3 7 e 2 . 1 e 1 a 0 t n e r a 0 F 1 5 , 5

0 0 5 0 5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

4 3 2 2 1 1 9 7 5 4 2 0 7 3 1 5 , 2 7 . 7 . 7 . 7 . 7 . 7 . 7 . 6 . 6 . 6 . 6 . 6 . 6 . 5 . 5 . 5 . 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 , 1 1 0 a 4 1 5 7 . 5 , 0 0 1

0 3 7 . 0

0 2 7 . 0

0 1 7 . 0

5 0 7 . 0

0 0 7 . 0

0 9 6 . 0

0 0 7 6 6 . 6 . 0 0

0 4 6 . 0

0 3 6 . 0

0 1 6 . 0

0 8 5 . 0

0 5 5 . 0

0 1 5 . 0

0 9 4 . 0

a C 0 1 5 . 3 5 . , 0 7 1 9 0

0 2 7 . 0

0 1 7 . 0

0 0 7 . 0

0 9 6 . 0

0 8 6 . 0

0 7 6 . 0

0 0 6 5 6 . 6 . 0 0

0 3 6 . 0

0 1 6 . 0

0 9 5 . 0

0 6 5 . 0

0 3 5 . 0

0 0 5 . 0

0 8 4 . 0

0 0 7 . 0

0 9 6 . 0

0 8 6 . 0

0 7 6 . 0

5 6 6 . 0

0 6 6 . 0

5 5 6 . 0

0 0 5 3 6 . 6 . 0 0

0 1 6 . 0

0 0 6 . 0

0 8 5 . 0

0 5 5 . 0

0 2 5 . 0

0 8 4 . 0

0 6 4 . 0

0 7 6 . 0

0 6 6 . 0

0 5 6 . 0

0 4 6 . 0

0 3 6 . 0

5 2 6 . 0

0 2 6 . 0

0 0 1 9 6 . 5 . 0 0

0 7 5 . 0

0 6 5 . 0

0 5 5 . 0

0 2 5 . 0

0 0 5 . 0

0 6 4 . 0

0 4 4 . 0

0 3 6 . 0

0 2 6 . 0

0 1 6 . 0

0 0 6 . 0

5 9 5 . 0

0 9 5 . 0

0 0 0 8 7 6 5 . 5 . . 5 0 0 0

0 4 5 . 0

3 0 5 1 S 5 . 0 0

0 9 4 . 0

0 7 4 . 0

0 3 4 . 0

0 1 4 . 0

0 7 5 . 0

0 6 5 . 0

0 5 5 . 0

0 4 5 . 0

5 3 5 . 0

0 3 5 . 0

5 2 5 . 0

0 0 2 1 5 . 5 . 0 0

0 9 4 . 0

5 8 4 . 0

0 7 4 . 0

0 6 4 . 0

0 4 4 . 0

0 1 4 . 0

0 9 3 . 0

0 0 , 9 a t s a H

0 0 , 1 1 a 1 0 , 9

0 0 , 3 1 a 1 0 , 1 1

0 0 , 5 1 a 1 0 , 3 1

0 0 , 7 1 a 1 0 , 5 1

0 0 , 9 1 a 1 0 , 7 1

0 5 , 2 2 a 1 0 , 9 1

0 0 5 , 5 , 7 2 2 3 a a 1 1 5 , 5 , 2 7 2 2

0 5 , 7 3 a 1 5 , 2 3

0 5 , 2 4 a 1 5 , 7 3

0 5 , 7 4 a 1 5 , 2 4

0 0 , 5 5 a 1 5 , 7 4

0 0 , 5 6 a 1 0 , 5 5

0 0 , 5 7 a 1 0 , 5 6

0 0 , 5 8 a 1 0 , 5 7

0 5 , 9 a 1 5 , 8 0 5 , 8 a 1 5 , 7 0 5 , 7 a 1 5 , 6 0 5 , 6 a t s a H

n s e o o r d t n e o m F

58


a e c i t r é v n o c r a l u g n a i r t a m r o f e d s a n a b r u b u s y s a n a b r u s a l e c r a p a r a p o d e n l o l f a y c e a t n n u e r f e d s e n o i c a l e r n ú g e s o c i s á B r o l a V e d e t s u j a e d s e t n e i c i f e o C 6 A L B A T

s 1 á 0 8 6 5 4 2 1 7 3 0 6 4 1 7 5 , m 5 , 4 , 4 , 4 , 4 , 4 , 4 , 3 , 3 , 3 , 2 , 2 , 2 , 1 , 9 " 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 o " a 2 0 8 6 5 3 2 8 4 1 7 5 2 8 1 0 5 , 5 5 , 4 , 4 , 4 , 4 , 3 , 3 , , 5 , 4 , 3 , 2 , 2 , 2 , 1 , 9 8 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 a 3 1 9 7 6 4 3 9 5 2 8 6 3 9 1 0 5 , 5 5 , 4 , 4 , 4 , 4 , 4 , 3 , 3 , 3 , 2 , 1 , , 5 , 2 , 2 , 8 7 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 a 5 4 2 0 8 7 5 4 0 6 3 9 5 1 0 5 6 3 0 2 , 5 5 , 5 , 5 , 4 , 4 , 4 , 4 , 4 , 3 , 3 , 2 , 2 , , 7 , 2 , 0 6 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 a 6 4 2 0 9 7 5 2 7 4 1 7 5 1 1 0 5 , 5 5 , 5 , 5 , 4 , 4 , 4 , 4 , 3 , , 5 , 3 , 3 , 2 , 2 , 2 , 6 5 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 a 5 8 6 4 2 1 9 7 4 5 1 0 5 9 5 , 5 5 , 5 , 5 , 5 , 5 , 4 , 4 , 4 , 3 , 5 , 3 , 4 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 a

s 1 0 o 5 5 , r , 4 t e 3 1 1 m n a e 0 e 1 5 , t 5 , n 2 3 1 e 1 r f a r a t n 1 0 5 , o 5 , 2 C 1 1 1

5 1 3 , 0

5 6 2 8 2 2 2 , , , 0 0 0

5 7 5 3 1 0 8 6 3 9 5 1 8 5 2 1 5 , 5 , 5 , 5 , 5 , 4 , 4 , 4 , 3 , 3 , 3 , 2 , 2 2 , , 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 6 4 2 0 9 7 5 2 8 5 4 0 5 , 5 , 5 , 5 , 4 , 4 , 4 , 4 , 3 , 3 , 3 , 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

5 5 1 7 2 2 2 , , , 0 0 0

5 3 1 9 8 6 4 1 7 4 0 7 4 5 0 5 , 5 , 5 , 4 , 4 , 4 , 4 , 4 , 3 , 3 , 3 , 2 , 2 , 2 , 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

a 5 5 4 2 0 8 7 5 3 0 6 3 5 1 0 5 9 6 2 0 , 5 5 5 4 4 4 4 4 3 2 3 5 , , , , , , , , , , , 2 , , 2 , 2 , 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 0 0 1 a 0 3 1 9 7 6 4 2 9 5 2 9 6 3 5 9 1 5 , 5 , 5 , 4 , 4 , 4 , 4 , 4 , 3 , 3 , 3 , 2 , 2 , 2 , 1 5 0 , , 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9 1 a 1 9 7 6 5 3 1 8 4 1 8 5 5 2 9 1 0 5 1 5 , 4 , , 4 , 4 , 4 , 4 , 4 , 3 , 3 , 3 , 2 , 2 , 2 , 5 , 0 , 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 a 9 7 5 3 2 0 9 6 2 9 6 4 5 1 8 1 0 5 4 4 4 4 4 4 3 3 3 2 2 2 1 , , , , , , , , , , 2 , , , , 5 , , 7 8 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 a 6 4 2 1 0 8 6 3 0 7 4 2 0 7 1 0 5 , 4 , 4 , 4 , 4 , 4 , 3 , 3 , 3 , 3 , 2 , 2 , 2 , 2 , 1 , 5 , 7 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6 a 0 2 0 8 7 5 4 3 1 8 5 3 0 8 6 t s 5 4 4 3 3 3 3 3 3 2 2 2 2 1 1 , , , , , , , , , , , , , , a , H 6 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 s o r t e m n e o d n o F

0 0 , 9 a t s a H

0 0 , 1 1 a 1 0 , 9

0 0 , 3 1 a 1 0 , 1 1

0 0 , 5 1 a 1 0 , 3 1

0 0 , 7 1 a 1 0 , 5 1

0 0 , 9 1 a 1 0 , 7 1

0 5 , 2 2 a 1 0 , 9 1

0 5 , 7 2 a 1 5 , 2 2

0 5 , 2 3 a 1 5 , 7 2

0 5 , 7 3 a 1 5 , 2 3

0 5 , 2 4 a 1 5 , 7 3

0 5 , 7 4 a 1 5 , 2 4

0 0 , 5 5 a 1 5 , 7 4

s á m o 1 0 , 5 5


59

9. Tabla de Valvano (para la tasación de lotes esquinas) Porcentajes de valorización de terrenos n

Tabla I

Tabla II

Tabla III

Tabla IV

1,00

0,15

0,10

0,05

0,00

1,25

0,17

0,11

0,06

0,01

1,50 1,75

0,19 0,20

0,12 0,13

0,07 0,07

0,02 0,02

2,00

0,22

0,14

0,08

0,03

2,25 2,50

0,24 0,26

0,15 0,16

0,09 0,10

0,04 0,05

2,75

0,27

0,17

0,10

0,05

3,00 3,25

0,29 0,31

0,18 0,19

0,11 0,12

0,06 0,07

3,50

0,33

0,20

0,13

0,08

3,75

0,34

0,21

0,13

0,08

4,00

0,36

0,22

0,14

0,09

4,25

0,38

0,23

0,15

0,10

4,50

0,40

0,24

0,16

0,11

4,75

0,41

0,25

0,16

0,12

5,00 5,25

0,43 0,45

0,26 0,27

0,17 0,18

0,13 0,14

5,50

0,47

0,28

0,19

0,14

5,75

0,48

0,29

0,19

0,14

6,00

0,50

0,30

0,20

0,15

Tabla I: Zonas céntricas comerciales; Tabla II: Comercial y R esidencial intermedia; Tabla III: Familiar con algunos pequeños comercios; Tabla IV: Barrios en formación.

60


10. Tabla de Guerrero - Para predios urbanos de grandes superficies m2 250 300 350 400 500 1000 2000 3500 5000 7000 10000 15000 25000 40000 60000 90000 130000 180000 240000 320000 500000

factores para reducir precios % 0,50 0,53 0,56 0,60 0,65 0,75 0,85 0,95 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,50 1,60 1,70 1,80 1,90 2,00 2,10 2,20

Forma de aplicación: si tenemos que tasar un lote de 90.000 m2 (coef. 1,70) y la referencia del sector son lotes de 500 m2 (coef. 0,65) el coeficiente de reducción será igual a dividir el coef. del lote menor por el del lote mayor. El resultado se aplica como multiplicador del valor zona o cuadra que tengamos.

UNIDADES FUNCIONALES METODOLOGIA SOMETIDAS DE AL TASACION REGIMEN DE PROPIEDAD...

EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO CURSO DE PERITOS TASADORES 1. Propuesta para la organización y estudio del contenido teórico:

a. Realizar la aplicación del método empírico: 1) analizar la zona o sector que Ud. determine; 2) destacar las características residencial familiar, comercial, industrial, etc. -; 3) indicar la variación del precio según la ubicación. b.Confeccionar un modelo de planilla a los fines de recopilar datos. 2. Contenido técnico

a.Aplicar tabla de Ross-Heidecke y Factor de la Construcción a los fines de la tasación de mejoras b.Tener en cuenta la aplicación de Tabla Fitte y Cervini y demás contenidos técnicos propuestos por los disertantes

Observación A. Presentar en el trabajo práctico, en forma escrita, el análisis del mercado local que surge de la propuesta 1. B. Traer tablas de Ross-Heidecke, Fitte y Cervini y las que pueda indicar el colega disertante (no olvidar calculadoras) Tener presente para el examen de idoneidad que el método empírico posee un detalle enunciativo de elementos que componen sus distintos factores los cuales deben ser muy bien caracterizados.

Bibliografía complementaria para el estudio CHANDIAS, Mario E., Tasaciones de inmuebles urbanos, Alsina, Bs. As., 1954. GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984. IBÁÑEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasación, Alveroni, Cba., 1999. LAPA, Eduardo, Estudio del título de la propiedad. La tasación de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993. Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores”

61

62

MANUAL M E TODINTEGRAL OL O G IA D EDEL TA STASADOR AC IO N

UNIDAD UNIDADES ES FUNC FUNCION IONALES ALES SOMETID SOMETIDAS AS AL AL REGIM REGIMEN EN DE DE PROPI PROPIEDA EDAD.. D....

SEGUNDA SEGUNDA PARTE PARTE AVALUOS ESPECIALES

63

40


68


en cuenta las características comerciales y afluencia de público de las arterias que rodean la galería. Hablar de entrepisos, subsuelos, subir o bajar escaleras, depender de ascensores, son elementos negativos para las unidades funcionales con destino comercial, ya que el peatón minimiza riesgos, quiere comodidad y practicidad en sus momentos de búsqueda de productos. No obstante puede haber excepciones, por ejemplo que exista algún comercio con rubro de moda, muy demandado y amplia publicidad. a) Tipo de construcción. En la observación y estudio de la construcción hay autores que se toman como propia la regla: “el impacto debe ser visual para que exista un amplio consumo”, es decir, si la presentación de la galería es con un adecuado y moderno diseño, con servicios de aclimatación, amplitud en pasillos, pisos sin desniveles ni escaleras, descansos embellecidos naturalmente, el éxito entonces es asegurado, el contexto de ubicación del local es positivo y teóricamente el movimiento comercial sería bueno. En cuanto al salón comercial hablar de la superficie vidriada es lo fundamental como así también de sus dimensiones, considerar de beneficio aquellos que poseen sótano o entrepiso, hay mejor aprovechamiento en el espacio para la presentación de la mercadería y de la atención al publico. b) Estado de conservación. Algunos autores le restan importancia al estado de conservación del local, puesto que manifiestan que sobre el local siempre hay inversiones decorativas y de adaptación conforme el rubro que se comercializa, dando mayor atención al estado de la galería, puesto que esa situación recae sobre los gastos comunes de los propietarios, asimismo de qué serviría que un propietario invirtiera significativamente en la unidad cuando la galería le resta valor por su mal estado de conservación; debe existir una relación lógica en las inversiones para que éstas se revaloricen mutuamente. c) Gastos comunes. El tasador debe tener presente los gastos comunes que inciden sobre la unidad funcional, ello nos ayuda a relacionar los costos beneficios que se generan. En el análisis de los locales en galerías, como así también en aquellos salones comerciales del centro o barrio, pueden surgir una diversidad de elementos que impactan, ya sea positiva o negativamente sobre el bien,

UNIDADES FUNCIONALES SOMETIDAS AL REGIMEN DE PROPIEDAD...

69

aquí presentamos pautas para que el tasador tenga como punto de partida para la organización en su búsqueda de antecedentes. Hablar de unidades funcionales en grandes centros comerciales, que no estén adaptados al régimen de propiedad horizontal como los shopping , cabe agregar que estas pautas no serían de empleo ya que la propia administración interna es la que determina los valores de dichos espacios, obviamente ellos también se basan en un estudio externo e interno para evaluar y determinar el precio justo que deberán pagar sus clientes si desean comercializar en dichos espacios físicos.

3. Tasación de viviendas colectivas

(1)

a) Integración de costos parciales: la suma del valor del terreno, más el valor de las mejoras, más obras complementarias, más costos financieros, nos va a brindar un subtotal al cual debemos sumar las ganancias previstas y los gastos promocionales, esta sumatoria nos entrega: la integración del gasto total.

b) Un porcentaje del subtotal 1 (suma de los cuatro primeros ítems) será la ganancia prevista. Esta ganancia sumada al subtotal 1 nos brinda el segundo subtotal, al cual sumaremos los gastos promocionales y allí obtendremos: valor conjunto. c) Debemos conocer por método directo comparativo el valor del lote, el factor de ocupación del suelo, factor de ocupación total, cantidad de departamentos a construir, el valor del metro cuadrado. Verificar qué porcentaje de ocupación corresponde a espacios comunes (no debe superar el 25%) y tener en cuenta que el valor del departamento es inversamente proporcional a su tamaño, es decir, el departamento más pequeño es más caro, incide la zona húmeda, el más amplio y con mayores espacios internos o externos es más económico

(1) Ing. Miguel Angel Bulacio Montenegro, ex-vocal del Consejo de Tasaciones de la Prov. de Córdoba. Promueve la aplicación de Fitte y Cerini.

70


Método directo - comparativo

a) Así como para terrenos el lote tipo es de 11 x 30 para los Dptos. Se ubica el coeficiente 1 para las siguientes características: debe estar ubicado en el 3 er piso ubicación en planta al frente ser de categoría standard estado: usado, llevado a nuevo superficie: 120 pm 2 b) Debemos homogeneizar la superficie propia, teniendo en cuenta los distintos tipos constructivos: cubierta, semicubierta, galerías, balcones, etc.. Ej.: balcón: 2 mts. x 3 mts. x 30% = 1,80 m 2 (se suma al total del dpto.) Ubicación del edificio: por ser un elemento altamente subjetivo, queda

a criterio del tasador, se recomienda utilizar antecedentes. Asimismo el Mart. Gustavo Urcegui selecciona los coeficientes más empleados y adaptados a nuestra aplicación.

Coeficiente de ubicación del departamento según el piso: 1) Edificios con ascensor Planta baja…………………0,90 1er. Piso……………………0,96 2do. Piso…………………...0,98 3er. Piso……………………1,00 4to. Piso……………………1,02 5to. Piso……………………1,04 6to. Piso……………………1,06 7mo. Piso…………………..1,08 8vo.Piso…………………...1,10 9no.Piso…………………...1,11 ………………………………….

2) Edificios sin ascensor Planta baja……………………1,00 1er. Piso………………….0,97 a 0,98 2do. Piso……………………...0,95 3er. Piso………………….0,85 a 0,90

Del 13er. piso en adelante será a juicio del tasador sin superar el 1,15


71

Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso, menos 0,04. Edificios de una sola planta: Coeficiente………………………..1,00 (incluye terraza expuesta)

Coeficiente de ubicación del departamento en planta: Con vista al frente……………………………………..1,00 Con vista a amplio espacio libre de contrafrente……....0,95 Con vista a patios interiores o mínimo contrafrente…....0,90

Coeficiente de ubicación del departamento en esquina o frente a plaza o parque: (considera la mayor iluminación y mejor vista que posee la unidad en estos casos) Departamento en esquina……………………………...1,00 Departamento con vista a plaza………………...1,05 a 1,10

Coeficiente de características constructivas del edificio: (contempla la categoría del edificio) Económica…………………………………….0,85 a 0,94 Estándar……………………………………….0,95 a 1,04 Buena sin servicios centrales………………….1,05 a 1,14 Buena con servicios centrales…………………1,15 a 1,25 Muy buena con servicios centrales……………1,26 a 1,50

Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación del departamento: Considera de manera más atenuada la depreciación de Ross-Heidecke para valores físicos, en el valor venal sólo se deprecia la construcción y mantiene constante el valor del terreno.

72


Ley: C = 1 – K 2 donde: C = coeficiente K = coeficiente de depreciación Ross-Heidecke

Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento: Superficie cubierta propia homogeneizada 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120

Coeficiente de superficie 1,35 1,30 1,25 1,20 1,15 1,10 1,08 1,05 1,03 1,00

Coeficiente de actualización; Coeficiente por mejoras introducidas en el departamento; Coeficiente de funcionalidad del departamento; Coeficiente por la existencia de locales de uso común: Dadas las características serán aplicados a juicio del tasador. Coeficiente de oferta: Tiene en cuenta que en toda transacción inmobiliaria, se arriba generalmente a un valor final inferior al inicialmente pretendido, este coeficiente varía en función de la oferta y la demanda: C = 1,00 a 1,20

Coeficiente por pocos departamentos en el inmueble: La existencia de pocos departamentos hace que la incidencia del valor de la tierra aumente. Esto se refleja en el valor venal:


77

todos aquellos actos de conservación y de uso de la cosa sin alterar su forma sustancia o destino.

6. Metodología empírica. Unidades funcionales sometidas al régimen de PH En los grandes conglomerados urbanos, (Córdoba, San Francisco, Río Cuarto, Villa María, Carlos Paz) atenidos a los límites de nuestra provincia, ha sido posible observar un rápido y sostenido crecimiento de edificios que albergan gran cantidad de departamentos, locales comerciales u oficinas. Existen como explicación de este fenómeno, distintos ítems a tener en cuenta: falta de espacio y la necesidad de construir en vertical, necesidad de abaratar costos generales de obra, posibilidad cierta de que los condóminos amorticen su deuda al mismo tiempo que se construye y, por ende, menor aporte de capital inicial, etc.. Analicemos cada ítem en particular: falta de espacio, las ciudades al igual que en la antigüedad tienen un espacio físico determinado, mientras que la población aumenta por nacimientos o traslados. Se hace necesario inevitablemente brindar alojamiento y ante la falta de tierras suficientes fue necesario acudir al remedio del crecimiento vertical. El trabajo desarrollado por arquitectos e ingenieros con respecto a la construcción de este tipo, ha merecido el elogio y reconocimiento de la sociedad en general. Hoy es posible ver edificios que con sólo cuatro metros de ancho por cincuenta metros de largo se han constituido en verdaderas obras de arte, cuentan con departamentos con el máximo confort, servicios amplios y modernos para los condóminos y ubicaciones de privilegio. Costos: se hace evidente que un solo edificio poseerá en su interior tantas conexiones de agua, gas, electricidad, cloacas etc., como departamentos contenga, pero el hecho de que todo sea en el mismo lugar y con un solo prestador abarata costos. Cuando hablamos de costos no nos referimos solamente al costo de la construcción, no podemos olvidar el mantenimiento y este punto se ve sumamente favorecido al contar con zonas húmedas perfectamente diferenciadas y unidas en el entramado del edificio. El sistema cloacal merece un párrafo especial: cada departamento

92


GUERRERO, Dante, Manual de tasaciones, Alsina, Bs. As., 1984. IBÁÑEZ & TOPALIAN, Elementos de la tasación, Alveroni, Cba., 1999. LAPA, Eduardo, Estudio del título de la propiedad. La tasación de inmuebles, Depalma, Bs. As., 1993. Apuntes: “Curso Anual de Peritos Tasadores”

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obra, su motivación y posible comercialización conforme a quienes demandan su adquisición.

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PREHISTORIA ¿Por qué lo hace? Necesidad básica ligada a la SUPERVIVENCIA

CIV. ANTIGUAS (teocracia –aristocracia y monarquías) ¿Por qué lo hace? Arte como símbolo DECORATIVO/PODER Necesidad de trascendencia GRECIA Y ROMA ¿Por qué lo hace? Arte como la búsqueda IDEAL FILOSOFICO BELLEZA/ ESTETICA

EDAD MEDIA ¿Por qué lo hace? Arte como representación RELIGIOSA (clero)

RENACIMIENTO ¿Por qué lo hace? Arte con actitud INTELECTUAL (investigación científica- artística y religiosa)

ACADEMICISMO ¿Por qué lo hace? Arte DECORATIVO (revela prestigio de clase)

VANGUARDIAS ¿Por qué lo hace? Arte por el ARTE (autonomía) investigación creativa-testimonio de ideales revolucionarios

PERITAJES LA TASACION Y TASACIONES EN EL ARTE RURALES

¿Quién lo hace?

ACTUALIDAD ¿Por qué lo hace? Arte busca SU SENTIDO ACTUAL (búsqueda del éxito individual-LIBERTAD total, vinculada al MERCAD O

EVALUACIÓN DEL CAPÍTULO CURSO DE PERITOS TASADORES

Trabajo para resolver en forma grupal 1. ¿ Qué entiende por: bellas artes - antigüedades - objetos suntuosos? (además de responder ejemplifique en cada caso) 2. ¿ Qué diferencia -a su criterio- puede existir entre un automóvil clásico y uno antiguo? 3. ¿ Qué conocimiento posee sobre mobiliario clásico o antiguo? 4. ¿ Cuál sería su proceder ante el requerimiento de un cliente para la tasación de una obra de arte. Ej., cuadro pintado al óleo? 5. ¿ Cree Ud. que además de las características propias de una obra de arte, algo de referencia tiene que ver su autor? ¿Por qué? 6. ¿Usted posee una obra de arte, antigüedad u objeto suntuoso? Describa sus características y posibles valores. 7. ¿Qué información tiene presente del mercado actual con relación al grupo de objetos referidos en el punto 1? 8. Si le piden la tasación de un instrumento musical, como se organizaría para abordar la tarea? -puede brindar un ejemplo para la explicación-. 9. ¿Cree Ud. que es importante tener conocimiento de la historia del arte para realizar tasaciones? 10. ¿Participó alguna vez en la comercialización de este tipo de objetos? Comente la experiencia.

10 9

PERITAJES Y TASACIONES RURALES

12 9

potencial de los suelos. Le confiere al suelo, conductividad capilar por lo que el agua almacenada es consumida o evaporada fácilmente. Cuando se encuentra en proporciones superiores al 50% afectan, desfavorablemente, a la permeabilidad al agua y a la aireación.

ARENA

Tamaño de partícula: 0,050 a 2 mm. La arena representa el esqueleto del suelo, favorece a la permeabilidad del agua y del aire. Aunque está compuesta por minerales que son útiles para las plantas, éstas lo liberan muy lentamente por lo que contribuyen en poca medida a la fertilidad potencial. Cuando la proporción de arena supera el 70%, los suelos tienden a ser secos y pocos fértiles.

Guía práctica de campaña para la clasificación de textura en el suelo a) ESTADO EN HUMEDO b)AMASAMIENTO ENTRE LOS DEDOS a) muy plástico y adherente. b) Otorga con facilidad cilindros largos y forma anillos a) medianamente plástico y adherente b) forma cilindros pero no llega a formar anillos a) poco plástico y adherente b) cuesta formar cilindros

13 6


Aspectos sanitarios para tener presentes

Vacunación Obligatoria

Aftosa

Planes Especiales

Brucelosis Vacunas Optativas o Voluntarias: * Antiparasitarios * Carbunclo Bacteridiano * Mancha y Gangrena * Queratitis * Neumoenteritis * Leptospirosis * Vibriosis * Etc.

Cada campo tiene una tarjeta con un número de registro que lo individualiza (RENSPA), en el mismo se asientan las vacunaciones obligatorias y dicho control lo realiza el SENASA. Cuando el productor quiere vender o hacer algún movimiento de hacienda solicita el respectivo permiso de tránsito (D.T.A.), y que luego debe ser visado en la municipalidad correspondiente.

Comercialización del semoviente remate de hacienda

(1)

Aspectos generales

En la práctica común el vendedor se comunica con el martillero o feriero (firma consignataria) y éste envía un recorredor para que inspeccione la hacienda que se quiere vender. Luego de ello se lo aconseja sobre la

(1) Para Junyent Bas, el martillero y corredor en función de tasador necesariamente debe conocer el ámbito de comercialización de la hacienda.

FONDO DE COMERCIO

15 7

Se recomienda tomar un plazo de proyección de diez años. Ese período podría ser superado excepcionalmente, dependiendo de la estabilidad del país en todas las variables precedentemente mencionadas y considerando las características propias del negocio, sin exceder los quince años.

V. Valuación de activos y pasivos

Ya se ha aclarado que los registros contables del negocio y sus estados contables emergentes no deben constituir el único elemento a ser tenido en cuenta para realizar la tasación. Sin embargo, éstos constituyen un inmejorable punto de partida para el perito tasador en su tarea de justipreciar el resto de activos y pasivos que constituyen el “capital de trabajo”, tales como bienes de cambio, créditos por cobrar y deudas. 1) Valuación de bienes de cambio

Se incluyen en este rubro: mercaderías de reventa, materias primas y materiales, productos en proceso, productos terminados, mercadería en tránsito, repuestos, material de rezago, producción defectuosa, productos obsoletos o fuera de producción, etc.. Es importante verificar el inventario de existencias, ya sea realizando el recuento físico de la totalidad de los bienes de uso, o simplemente haciendo una comprobación por muestreo. Se requiere que el perito tasador realice la valuación de todos los ítems componentes del inventario de bienes de cambio valuando a “valor de reposición” (8) o “valor neto de realización” (9) según sea el caso y según sea el criterio del perito tasador.

(8) Valor de reposición: Precio de mercado que es necesario erogar para comprar mercadería de similares características hoy. (9) Valor neto de realización: Precio de venta menos gastos direct os de venta, o gastos necesarios para realizar dicha venta.

160


Si el valuador omite tener en cuenta lo mencionado en el párrafo precedente, estaría incurriendo en una sobrevaluación del patrimonio neto de la entidad, al considerar dos veces en el activo el mismo concepto: una vez en el inventario de bienes de cambio, donde habrá incluido la mercadería pendiente de entregar al cliente y, otra vez, en la caja o en los bancos, donde habrá ingresado el dinero cobrado en concepto de anticipo que el cliente ha pagado. b. Deudas sociales

En este rubro se incluyen las deudas con el personal en concepto de sueldos o jornales devengados hasta la fecha de la valuación, más las deudas derivadas, contraídas con las respectivas cajas recaudadoras por cargas sociales impagas (aportes y contribuciones (13)). Se debe realizar el cálculo por intereses en el caso de obligaciones vencidas, y también determinar el “valor neto presente de los futuros egresos de fondos” para las deudas a vencer. Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos los conceptos devengados pendientes de liquidación y pago: sueldo anual complementario, vacaciones anuales, y sus cargas sociales proporcionales. Sin omitir asegurarse que la liquidación de sueldos del último mes esté debidamente registrada, como así también la de la última quincena trabajada por los operarios. c. Deudas fiscales

Se deben incluir en este rubro, las deudas por tasas e impuestos, tanto nacionales como provinciales y municipales devengados a la fecha de la valuación, vencidos y a vencer. Se debe realizar el cálculo por intereses, en el caso de obligaciones vencidas, y también determinar el “valor neto presente de los futuros egresos de fondos” para las deudas a vencer.

(13) Aportes: retenciones al personal. Contribuciones: contribución del empleador.

FONDO DE COMERCIO

16 1

Es importante que el perito no omita calcular las provisiones por todos los conceptos devengados y aún no registrados contablemente: impuesto sobre los ingresos brutos, impuesto a las ganancias, tasas municipales, etc.. d. Otras deudas

Asimismo, el perito tasador debe valuar adecuadamente las deudas financieras. En cuanto a la valuación de las deudas diversas, también son de aplicación los recaudos tomados en el rubro deudas comerciales en cuando a “validación” y “valuación”. Se incluyen también en este rubro, el análisis y comprobación de “procedencia” y “existencia” de las deudas, empleando criterios de consistencia, circularización, conciliaciones contables, cálculo de intereses devengados y determinación del “valor neto presente de esos futuros egresos de fondos”. Es importante no realizar solamente la circularización a los acreedores declarados, sino también a los abogados de la compañía para verificar eventuales deudas por juicios iniciados a la empresa, evaluando los riesgos pertinentes. En este caso, no solamente deberemos realizar una provisión para juicios, sino también debemos provisionar las costas y honorarios. 4) Valuación de pasivos contingentes

Los principales riesgos que se deben considerar son los relacionados con: a. El personal en relación de dependencia

Incluimos aquí al riesgo por “ruptura intempestiva del contrato de trabajo”. El perito tasador debe evaluar la suma total que correspondería por el despido de la totalidad del personal y, a partir de allí, considerar la probabilidad de ocurrencia, planes de futuras reducciones del plantel, etc.. Asimismo, el valuador debe considerar el riesgo potencial de eventuales juicios y reclamos de parte del personal perteneciente a empresas contratistas con los cuales, por las modalidades de la prestación, quede configurada una

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virtual relación indirecta de dependencia, así como también el caso en que exista la posibilidad de que el mismo contratista pueda reclamar una eventual relación de dependencia. b. Garantías otorgadas a clientes

Se incluye riesgos eventuales por garantías otorgadas sobre los bienes o servicios vendidos. El tasador debería hacer un análisis retrospectivo de la experiencia de la explotación en este aspecto, con el objeto de determinar riesgos futuros, utilizando la base estadística obtenida en el negocio. El objetivo del perito tasador en este rubro es minimizar los riesgos no considerados en la valuación del fondo de comercio por la aparición futura de eventuales pasivos ocultos. Los riesgos que se determinen, deben ser soportados por el vendedor, debiendo ser descontados de la tasación respectiva. En muchos casos se constituye un “fondo de garantía” para afrontar eventuales pasivos ocultos, cuyo remanente debe ser reintegrado al vendedor, transcurrido cierto período, una vez cubiertos los pasivos ocultos que hayan surgido. Algunas veces, ese fondo de garantía devenga intereses.

VI. Tasa de descuento (T.D.)

La tasa de descuento a utilizar para determinar el “valor neto pr es en te de fu tu ro s fl uj os de fo nd os ” se de be rí a fo rm ar po r un componente básico, que bien podría ser la tasa de algún país con una larga historia de estabilidad económica y, también, con una proyección razonable de futura estabilidad, excluido el componente inflacionario, a la que se le deben sumar todas las primas por riesgos (riesgo país, riesgo de la actividad, riesgo de las estrategias vigentes y nuevas a adoptar, riesgos de la nueva gestión, riesgo de la nueva estructura operativa, riesgo de la estructura de financiamiento, etc.).

VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)

FONDO DE COMERCIO

16 3

VII. Bienes inmuebles y automotores (rodados)

En este punto, es importante aclarar que, aunque en la compraventa se incluyan los inmuebles y los automotores, éstos, a los efectos de su enajenación, se considerarán en forma separada del concepto “fondo de comercio”. Esto es así por el régimen legal vigente. En el caso de que el negocio se transfiera con inmueble/s y rodado/s, se deberán hacer las siguientes operaciones de transmisión de dominio: 1. Los inmuebles se transmitirán mediante escritura traslativa de dominio, la que se registrará en el Registro de la Propiedad Inmueble respectivo. 2. Los automotores se transmitirán mediante transferencia realizada ante el Registro Automotor correspondiente. 3. El fondo de comercio (sin inmuebles ni automotores) se enajenará siguiente el procedimiento prescripto por la ley 11.867, cuyo texto se incluye al final del presente capítulo.

VIII. Activos intangibles

“Son aquellos representativos de franquicias, privilegios u otros similares, incluyendo los anticipos por su adquisición, que no son bienes tangibles ni derechos contra terceros, y que expresan un valor cuya existencia depende de la posibilidad futura de producir ingresos. Abarcan, entre otros, los siguientes: derechos de propiedad intelectual, patentes, marcas, licencias, etc., llave de negocio, gastos de organización y preoperativos, gastos de investigación y desarrollo” (14).

(14) Resolución Técnica Nº 9, Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas, Centro de Estudios Científicos y Técnicos (CECYT).

168


(PCGA), implicar una reducción en la valuación de los activos adquiridos y no la creación de una partida que nada tiene que ver con la ecuación contable básica, según la cual, el patrimonio neto resulta de restar el pasivo al activo, conceptos éstos en los que no podría clasificarse a la ‘llave negativa’” (22).

XI. Parte práctica

A continuación haremos un pequeño y simple ejercicio a modo de ejemplo. Para resolverlo aplicaremos cuatro métodos de tasación. El perito tasador decidirá, según su criterio profesional, por cuál de ellos se inclina. Los métodos de valuación que desarrollaremos son los siguientes: 1º método: Valor presente de ganancias futuras generadas por el fondo de comercio. 2º método: Valor presente de futuros flujos de fondos netos de inversiones necesarias para mantener el patrimonio en el actual valor. 3º método: Valor patrimonial actual ajustado a valores corrientes de mercado. 4º método: Método de balance.

La tarea es comenzada a partir de los estados contables provistos por la empresa, surgidos de la contabilidad, debidamente auditados y firmados por Contador Público matriculado. Las cifras del estado de situación patrimonial son verificadas por el perito tasador, quien practica los ajustes en los rubros en los que encuentra diferencias luego de aplicar técnicas y procedimientos de valuación. Una vez incluidos los ajustes practicados por el perito, se obtiene un nuevo estado contable al que se denomina estado de situación patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado.

(22) FOWLER NEWTON, Enrique, ob. cit., ps. 271 y 272.

FONDO DE COMERCIO

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Seguidamente, el valuador está en condiciones de comenzar a aplicar los métodos descriptos. A. Estado s contable s prov istos por la emp resa, surg idos de lib ros llevados en legal forma, auditados y firmados por Contador Público:

EMPRESA S.A. ESTADODESITUACIONPATRIMONIAL AL 31 DE DICIEMBRE DE 2…. ACTIVO ACTIVOCORRIENTE Caja y Bancos Caja Banco de la Nación Argentina Banco de la Provincia de Córdoba

1.200,00 700,00 1.300,00

Créditos por ventas Deudores por ventas comunes Otros créditos Crédito fiscal Deudores varios Bienes de cambio Productos terminados Productos en proceso Materias primas Total del Activo Corriente ACTIVO NO CORRIENTE Bienes de uso Rodados (valor residual contable) Máquinas y herramientas Muebles y útiles Instalaciones Inmuebles

3.200,00 20.000,00

3.600,00 600,00 3.000,00 600,00 3.500,00

6.250,00 490,00 100,00 300,00 50.300,00

4.200,00

7.100,00 34.500,00

57.140,00

17 4


A continuación se aplicará la fórmula a cada uno de los diez períodos:

PRIMER AÑO: VP1 =

C1 (1+i)1

VP1 = 17.000,00 (1+0,12)1 VP1 = 17.000,00 1,12 VP1 = 15.178,57

SEGUNDO AÑO: VP2 =

C2 (1+i)2

VP2 = 17.000,00 (1+0,12)2 VP2 = 17.000,00 1,2544 VP2 = 13.552,30

TERCER AÑO: VP3 =

C3 (1+i)3

VP3 = 17.000,00 (1+0,12)3

FONDO DE COMERCIO

VP3 = 17.000,00 1,4049 VP3 = 12.100,51

CUARTO AÑO: VP4 =

C4 (1+i)4

VP4 = 17.000,00 (1+0,12) 4 VP4 = 17.000,00 1,5735 VP4 = 10.803,94

QUINTO AÑO: VP5 =

C5 (1+i)5

VP5 = 17.000,00 (1+0,12) 5 VP5 =

17.000,00 1,7623

VP5 = 9.646,48

SEXTO AÑO: VP6 =

C6 (1+i)6

175

17 6


VP6 =

17.000,00 (1+0,12) 6

VP6 =

17.000,00 1,9738

VP6 =

8.612,86

SEPTIMO AÑO: VP7 =

C7 (1+i)7

VP7 =

17.000,00 (1+0,12) 7

VP7 =

17.000,00 2,2107

VP7 =

7.689,87

OCTAVOAÑO: VP8 =

C8 (1+i)8

VP8 =

17.000,00 (1+0,12) 8

VP8 =

17.000,00 2,4760

VP8 =

6.865,91

NOVENO AÑO:

FONDO DE COMERCIO

VP9 =

C9 (1+i)9

VP9 =

17.000,00 (1+0,12) 9

VP9 =

17.000,00 2,7731

VP9 =

6.130,32

177

DECIMO AÑO: VP10 =

C10 (1+i)10

VP10= 17.000,00 (1+0,12) 10 VP10= 17.000,00 3,1058 VP10 = 5.473,63

Ahora se sumará el valor presente de los resultados de los diez años de proyección:

VP1 VP2 VP3 VP4 VP5 VP6 VP7 VP8

= = = = = = = =

15.178,57 13.552,30 12.100,51 10.803,94 9.646,48 8.612,86 7.689,87 6.865,91

18 0


A continuación se aplicará la fórmula a cada uno de los diez períodos:

PRIMER AÑO: VP1 =

C1 (1+i)1

VP1 = 7.900,00 (1+0,12)1 VP1 = 7.900,00 1,12 VP1 = 7.053,57

SEGUNDO AÑO : VP2 =

C2 (1+i)2

VP2 = 7.900,00 (1+0,12)2 VP2 = 7.900,00 1,2544 VP2 = 6.297,83

TERCER AÑO: VP3 =

C3 (1+i)3

VP3 = 7.900,00 (1+0,12)3 VP3 = 7.900,00 1,4049

FONDO DE COMERCIO

VP3 = 5.623,18 CUARTO AÑO:

VP4 =

C4 (1+i)4

VP4 = 7.900,00 (1+0,12) 4 VP4 = 7.900,00 1,5735 VP4 = 5.020,65 QUINTO AÑO:

VP5 =

C5 (1+i)5

VP5 = 7.900,00 (1+0,12) 5 VP5 = 7.900,00 1,7623 VP5 = 4.482,78 SEXTOAÑO:

VP6 =

C6 (1+i)6

VP6 = 7.900,00 (1+0,12) 6

18 1

FONDO DE COMERCIO

Tasación total según método de balance Valor patrimonial ajustado a valores corrientes de mercado Valor llave

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176.488,66 176.390,00 98,66

Cabe destacar que en la presente exposición del Contador Horacio J. Cornelli además de considerar los aspectos técnicos y económicos de la tasación, también nos recomienda tener presente lo establecido en la ley 11.867, aspecto jurídico que constituye el marco legal de la transferencia de fondo de comercio

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TASACION DE VEHICULOS

19 7

ELEMENTOS A CONSIDERAR IMPULSOR: motor, cilindrada, relación de compresión, distribución,

refrigeración, alimentación, encendido, arranque, potencia máxima, torque máximo. CAJA: cambios, transmisión final, embrague. CICLISTICA: cuadro,

inclinación, avance, suspensión delantera y trasera recorrido, amortiguadores, freno delantero y trasero, neumáticos. DIMENSIONES: distancias entre ejes, altura de asiento, despegue

mínimo a tierra, peso, capacidad de combustible. Al igual que el automóvil, estos vehículos se presentan en distintos modelos y poseen particularidades de uso específico (de competición pista y enduro-; de calle, etc. ), una vez identificadas las características, la tasación se realizará por el método lineal o, en su defecto, por el método comparativo directo conforme la información del mercado de comercialización actual.

Material de consulta

Apunte: Curso de tasación del curso de peritos tasadores, Tasaciones de automotores en general , Biblioteca Colegio Profesional. Revista: Motociclismo Erre “Sport Press Emprendimientos editoriales S.A”, Rosario, 2002.

21 0


20 4


generaciones futuras y sentar las bases para una asociación mundial entre los países desarrollados y los países en desarrollo, así como entre los gobiernos y los sectores de la sociedad civil, sobre la base de la compresión de las necesidades y los intereses comunes. El espíritu de la Cumbre de la Tierra, inspiró a los constituyentes de 1994, que introdujeron el derecho a un ambiente sano y al desarrollo sustentable como derechos de tercera generación, como se ha visto, a partir de ese momento, se transforman estos derechos en derecho interno y genera la obligación de adecuar los comportamientos y las disciplinas científicas al mismo, por ello, es que nos permitiremos, proponer su integración en esta importante disciplina, la Tasación.

Los cinco elementos

Son tan amplios los conceptos que emanan de la integración del medio ambiente, con las actividades del hombre y el valor de las cosas, que en general, son dejados de lado, por la imposibilidad de determinar parámetros asequibles de un modo pedagógico y aplicables a la materia. Por ello, con el riesgo propio de las simplificaciones (3), procederé a utilizar la teoría de los cinco elementos (4): tierra, agua, fuego, aire y éter, y siguiendo a los pensadores que inspiraron la misma, que sostienen que en todo ser vivo pueden encontrarse estos elementos, buscaremos identificarlos primero en el hombre, destinatario de la tasación, y luego en las cosas susceptibles de ser tasadas, para determinar el valor que tiene para el hombre la integración con las cosas.

(3) El problema de hacer comprensible la temática del medio ambiente y dar pautas simples de compresión, debí enfrentarlo por primera vez en mi carácter de Presidente del Comité Ecológico del Distrito 4810 del Rotary International, en la Asamblea Anual 2003, que se realizara en el Jardín Botánico, allí utilicé por primera vez, la teoría de los cinco elementos, que pretendo desarrollar en el presente. (4) El filósofo griego Empédocles, afirmaba que todo el universo se componía de cuatro elementos, agua, fuego, aire y tierra, otras culturas -entre ellos los chinos- incorporan un quinto elemento, el éter.

LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE

21 5

de ello, la Convención de las Naciones Unidas de Lucha contra la Desertificación, se ha transformado en un instrumento para promover el desarrollo sostenible y mitigar la pobreza promoviendo especialmente la agricultura en zonas desérticas. El concepto de desarrollo sostenible implica la subvención de la producción en zonas semiáridas, para de ese modo detener la emigración de la población rural a las zonas urbanas, procurando impedir los asentamientos marginales en las ciudades y la consecuente inestabilidad socioeconómica que esto implica y la migración forzada en estas condiciones. Las subvenciones, obviamente, necesitan de donantes, que son nada más ni nada menos, que los que se han enriquecido en los brillantes negocios de apropiación de los cinco elementos a los que hemos hecho referencia. A mi me parece que el concepto de donante, es una expresión demasiado generosa, para quien en realidad toma lo que es de todos, entiendo que el desarrollo sustentable debe ser mensurado en su costo global, y disponerse la obligatoriedad de la devolución de esa plusvalía, para promover el desarrollo sostenible, no sólo en la esfera de la agricultura en zonas áridas sino en todos y cada uno de los aspectos económicos que se encuentren viables, para la generación de riqueza en el desarrollo sustentable. En este aspecto, se encuentran llamados a escribir la historia, los emprendimientos cooperativos, los gremios y las mutuales. El gran desafío de los “peritos tasadores”, es entonces, la determinación objetiva de los costos globales de los emprendimientos para que sean sustentables, y la determinación del aprovechamiento de la cosa común para que esta plusvalía sea devuelta a los fines de promover el desarrollo sostenible. Una política de Estado con mayúsculas, deberá recoger esas pautas, y en base a ellas promover una mas equitativa distribución de las riquezas.

Calidad de vida y su incidencia en la tasación

0

Luego de la devaluación, el sector de la construcción obtuvo ventajas extraordinarias en el desarrollo urbanístico ..., -vale la pena agregar que

216


muchos inversionistas corresponden al sector agropecuario, cuyos productos se comercializan en moneda extranjera - desde esa época, en

varios barrios se dispararon las obras de edificios en altura, locales comerciales o simplemente viviendas particulares que, con el tiempo, provocaron daños irreversibles en la fisonomía característica de algunos barrios, por un lado; e hicieron colapsar los servicios, por el otro. No sólo se perfiló un aumento en la construcción con destino familiar si no que además el sector privado comercial comenzó a invertir en mayores espacios. De esta manera, se afectó en forma negativa la calidad de vida de los vecinos, no sólo de los que ya estaban instalados desde hace años y eligieron vivir en barrios tranquilos, sino también de los nuevos que compraron a precios importantes inmuebles en el sector. Sintieron el impacto aquellos barrios residenciales familiares zonificados con ciertas categorías edilicias en donde se acrecentaron indiscriminadamente inmuebles comerciales o bien de cualquier otro tipo cuyo destino implicara el aumento de transeúntes y vehículos ajenos al lugar. El quiebre se evidencia en forma inmediata tras verificar la apacibilidad en la forma de vida que tenía antes la vecindad con el disturbio constante promovido por las actuales construcciones.

El diseño de una ciudad no puede estar en manos irresponsables, es más, la justa distribución y ubicación de los distintos tipos de edificios conforme sus destinos tienen que estar perfectamente proyectados para garantizar la armonía en la calidad de vida vecinal, y es por ello que en sus manos queda la posibilidad de poder evitar que los servicios colapsen, que las arterias permitan una correcta y segura circulación vehicular, posibilitar que existan suficientes espacios para el estacionamiento en la vía publica, etc., y subsanar cualquier tipo de inconveniente que podría generar situaciones insostenibles en la convivencia armónica del sector. Todos estos problemas pueden evitarse con la adecuada intervención del gobierno correspondiente, para garantizar el orden público, que debe estar atento a los intereses de los ciudadanos, para que se respete el derecho a seguir viviendo en un sector con la fisonomía que se ha elegido, conservándolo amén de los progresos que se van suscitando, para que otorgue el crecimiento económico paulatino y justo conforme la idiosincrasia que lo caracteriza.

LA TASACION Y EL DESARROLLO SUSTENTABLE

21 7

Se debe reglamentar la planificación de toda ciudad, sin limitar obviamente su crecimiento. Todos tenemos en claro la ciudad que queremos, como así también las características de la barriada en la que se decidió vivir, por lo tanto, el crecimiento debe acompañarse con el consenso de los sectores involucrados para tener certeza en el consentimiento y aceptabilidad de las ejecuciones publicas y privadas, y así se mantendrá el justo orden social garantizando y respetando el capital inmobiliario invertido por cada vecino. Todo ello hace referencia al impacto económico “mediato e inmediato” que pueden sufrir algunas viviendas. Por ejemplo, todos los vecinos desean tener en su barrio seguridad, educación, salud, esparcimientos, etc., pero nadie desea tenerlos al lado o en frente de su casa, más aún cuando se trata de un sector de viviendas familiares de categorías en donde la tranquilidad le garantiza una mejor calidad de vida y ésta a su vez reditúa en forma positiva sobre el valor de las viviendas. Distinto sería una barriada en “vía de crecimiento”, allí el impacto de nuevas inversiones edilicias favorecerían en forma directa al precario o vetusto sector. Sin dudas es de suma importancia el proyecto de planificación urbanístico para que sea acorde el crecimiento conforme las necesidades y características de la zona; el incentivo en la inversión inmobiliaria -ya sea pública o privada- debe lograrse con el compromiso de respeto hacia el medio ambiente y sus habitantes.

Desarrollo vs. calidad de vida

Crecimiento, equilibrio y declinación en los precios son palabras claves en el mercado de bienes y raíces según Ventolo & Williams, por lo general se adquiere una propiedad observando las características y tendencias del lugar las cuales en teoría marcan potencialmente una plusvalía, es decir: un aumento en el valor futuro de la propiedad.

Pero las consecuencias del progreso pueden dar un giro distinto en el valor del capital inmobiliario invertido. La tendencia estará marcada por el 0

crecimiento que sostenga la base originaria de las características propias del sector y sólo ello, garantizará y revalorizará lo invertido en el inmueble.

20 6


1

LA TASACIÓN Y EL DICTAMENES DESARROLLO SUSTENTABLE

TERCERA PARTE CONTENIDOS PRACTICOS

229


1

DICTAMENES

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Por otro lado, siguiendo el análisis de las referencias económicas, también podemos decir que la constituye como motivación principal, la transformación de los precios que se produjo cuando se pierde la paridad monetaria entre el peso y el dólar, con más la caída del poder adquisitivo en nuestro país, ello constituiría una referencia devastadora para este capital invertido en productos de importación pagado en moneda extranjera. Hecho concreto que sólo basta con apreciar los cambios de cotización de moneda al momento de la tasación solicitada. Pero podemos tomar como mejor información económica actual que a la que otorga el cambio de moneda, es la comercialización efectuada por ZOFRACOR en las subastas públicas que el año pasado realizó, casualmente por el abandono de mercadería de importación de sus propietarios. La subasta sintetiza dos situaciones: cambio de moneda y poder adquisitivo , la experiencia demostró que no se llegó a pagar el CIF, lo que conformaba la base del remate de los productos. Asimismo, en una segunda oportunidad de llamado a remate salió reducida en un 30% por falta de postores y, en algunos casos, sin base, resultando como precio final un monto no esperado y útil para el recupero de los gastos de guarda de la zona franca y, obviamente, la reducción en forma significativa de los impuestos que quedan a cargo de los compradores en subasta al nacionalizar el producto ante la Aduana. Entonces la realidad otorga prácticamente, un porcentaje efectivo para la reducción del CIF del 30%, antecedente que surgió de las subastas realizadas, la motivación principal fue la caída de los precios y la pérdida económica que sufrieron los importadores por el cambio de moneda, es decir que la Sra................ también se le suma a la pérdida de calidad y estado de conservación de sus productos el porcentaje que se menciona anteriormente, basada en la realidad misma que justiprecia al CIF en la económica de la Argentina actual. Resultando, entonces, como factores de reducción de precio; además de lo calculado técnicamente, es el impacto del aspecto económico con una pérdida del 30%, es decir: U$S 27.563,72 lo que constituye el ju st ip re ci o de lo s bi en es , menos U$S 14.059,15 -30% de U$ S 46.863,86-.

Resultado final del precio de los bienes: U$S 13.504,56 1

El resultado del precio aplicable al CIF surge de la realidad efectiva, por un lado, atendible al aspecto técnico, hecho reconocido parcialmente

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por la aseguradora ante la pérdida de valor por siniestro y, por el otro lado, el aspecto económico, contundente que surge de la comercialización en subasta con pérdida de CIF real al fijar las bases de remate y aceptar los precios obtenidos en subasta al nacionalizar las mercaderías. Sin otro particular, tenga Usted por presentada la tasación solicitada, con sus anexos incorporados que son parte de la misma y por restituido el material otorgado a los fines de cumplimentar la labor profesional. La saludo con respeto y consideración quedando a vuestra disposición: ............................. Martillera judicial Perito tasadora Recibí de la martillera............. tasación solicitada, la que me es presentada en tiempo y forma aceptando de conformidad. Córdoba, 31 de enero de 2005.

3. Caracterización de las categorías de edificación

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VIVIENDA FAMILIAR INDIVIDUAL A) Construcción “de lujo”: materiales de primera calidad, mano de obra seleccionada y capacitada, en particular para los detalles de terminación. - Distribución: perfectamente diferenciadas las zonas correspondientes a accesos, recepción íntima, dependencia y servicios, zonas que se intercomunican funcionalmente conservando su independencia. - Ambientes: acceso y circulaciones de gran amplitud y bien definidos; condiciones de iluminación (solar) y aireación excelentemente cumplidos. Además, los ambientes generales de recepción, de estar, íntimos, dependencias de servicios, este tipo de construcción se caracteriza por disponer de ambientes de vestir, roperos y placard, toilettes, etc. La

(*) Exposición realizada por el arquitecto, martillero y corredor público, Fernando Santiago Copertari, - Curso Anual de Peritos Tasadores.

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zona de dependencia y de servicio consta de acceso independiente, despensa, cocina, ante-cocina, office, habitación de planchado, dormitorios y baños de servicios y local de lavadero; se dispone de cochera amplia para dos o tres automóviles. Revoques: especiales en ambientes principales; cielorrasos de yeso con molduras, revestimiento de madera de especial calidad, muros empapelados y revestimiento especial de mármol. En dependencias, revoques especiales y yeso. Revestimientos: cerámicos especiales de baño, toilette y cocina. Cerámicos de primera calidad en el lavadero, ante-cocina y baños de servicio. Pinturas: latex en muro y en cielorrasos. Carpintería de madera de ambientes principales y placard, lustrada, el resto al aceite, con terminación especial. Vidrios: superficies vidriadas de gran amplitud, con cristales de primera calidad, vidrios triples y cristales atérmanos, etc. Carpintería: de madera, metálica doble contacto y herrería artística de primera calidad. Materiales: roble o cedro seleccionado, macizos. Moldurado artístico. Herrajes de bronce. Protección exterior o interior de las superficies vidriadas con cortinas plegables o enrolladas (aluminio o material sintético similar). Parasoles metálicos de aluminio o de madera de calidad. Pisos: de placas de mármol, graníticos marmolados y parquet de roble en ambientes principales. El resto, graníticos de primera calidad.

- Instalaciones: - Eléctrica: embutida, con gran número de bocas por ambiente, bocas

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para conexiones de antenas para radiofonía, T.V., teléfonos internos y externos, portero eléctrico, etc.. - Sanitaria: artefactos y accesorios enlozados especiales, de alta calidad, aprobada. - Servicios de calefacción: (supergás o gas natural), aire acondicionado, incinerador de basuras (ver legislación al respecto) con instalación general en el subsuelo. - Fachada: con revestimiento parcial o total de granito o mármol para fachadas parcialmente revestidas, el resto lleva revoques símil piedra, terminación pulida. Se emplea también algún moldurado, etc.

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VIVIENDA UNIFAMILIAR INDIVIDUAL Categoría: DE LUJO

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B) Construcción “muy buena”: se considera construcción muy buena aquella donde se emplean materiales de primera calidad y que llevan detalles de terminación. Se emplea también algún moldurado. - Ambientes: en recepción y habitaciones principales son de gran amplitud con circulación adecuada e independiente - Distribución: ambiente de recepción, toilette y dormitorios en número adecuado, baños principales en la proporción de uno por cada dos dormitorios; cocina, office, habitación para placard, ambiente de estar, dormitorio y baño de servicio; lavadero combinado con habitación para planchado. Guardacoche amplio. Muy buenas condiciones de ventilación e iluminación. - Revoques: especiales y empapelados en ambientes principales; cielorrasos de yeso. En ambientes secundarios y servicios, revoques en muros y cielorrasos a la cal, terminados al fieltro. - Revestimientos: especiales en entrada y revestimiento parcial, en madera en ambientes de recepción. Cerámicos de primera calidad en baños principales, cocina y lavadero (parcial). - Pinturas: al latex en muros que no llevan empapelado. En dependencias, pinturas al agua o la cal. Carpintería en madera metálica y herrería pintada al aceite, terminación especial. Algunas aberturas en ambientes principales lustradas. - Vidrios: superficies de apreciable amplitud. Vidrios dobles o triples según dimensiones. - Carpintería: de madera de primera calidad, en cedro y otros seleccionado. Carpintería metálica doble contacto, marcos de chapa de primera calidad. Herrajes de calidad, placards amplios, interiores completos (cajoneras, estantes, etc.). Aberturas de placard lustradas, en dormitorios. Restos pintados al aceite. Protección exterior o interior de las superficies vidriadas con cortinas enrolladas o plegables, de madera o materiales sintéticos de calidad. - Pisos: de parquet, madera seleccionada o graníticos tipo “marmóreos” en ambientes principales. Granito, cerámicos de calidad. - Instalaciones: - Eléctrica: embutida, reglamentaria y aprobada, con amplio número de bocas y conexión de antena y teléfono, portero eléctrico. - Sanitaria: aprobada, con artefactos y accesorios de primera calidad. - De gas: aprobada. - Servicios: de calefacción central y aire acondicionado. - Fa ch ad a: total o parcialmente revestida con materiales “reconstruidos”, revoques símil piedra. Lajas, ladrillos vistos, etc.

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MANUAL INTEGRAL DEL TASADOR VIVIENDA UNIFAMILIAR INDIVIDUAL Categoría: MUY BUENA

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C) Construcción “buena”: entiéndese por buena aquella edificación en la que no se emplean materiales de primera calidad, por ende, mano de obra especializada, sin detalles importantes en su terminación. La vivienda puede ser de una o dos plantas. - Ambientes: son de dimensiones normales, no exentas de amplitud, buena ventilación y asoleamiento. Se diferencian adecuadamente la parte de “recepción” y la de “servicios”. - Revoques: interiores de muros y cielorraso a la cal terminados “al fieltro”. En fachada, revoque “al fino”, con parcial revestimiento de materiales de calidad, ej., piedra calcárea, cerámico. - Pinturas: al agua y al aceite en ambientes principales; cocina y baño al aceite. Pintura a la cal en dependencias; carpintería de madera, metálica y herrería pintada al aceite. - Revestimiento: de azulejos nacionales en baño y cocina-; revestimiento parcial de azulejos en lavadero. - Pisos: de mosaico granítico o de parquet en recepción, hall o habitación principal. Mosaicos calcáreos en dependencias. - Carpintería: de madera y metálica (doble contacto) de calidad, sin detalles de lujo. Herrajes de calidad. Cortinas de enrollar de madera para proteger superficies vidriadas. Placards amplios y completos con madera de calidad. - Instalaciones: normales y aprobadas, de electricidad, gas y sanitarios. Sin calefacción ni aire central. Adecuado número de bocas de electricidad en cada ambiente. Instalación completa de gas con artefactos de calidad (cocina, calefón, calefactor, etc.); servicio sanitario completo, con artefactos y accesorios de buena calidad.

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D) Construcción “económica”: consideramos construcción “económica”, la que dentro del mínimo costo posible, cumple con los requisitos básicos de higiene, seguridad y durabilidad que permita desarrollar a sus ocupantes la vida familiar con normalidad. Se emplean en general, materiales y elementos standards y económicos, nuevos, que satisfagan, a la vez, las condiciones adecuadas, establecidas más arriba, existiendo también ambientes de finalidad “dual”. - Ambientes: están reducidos a un mínimo, tanto en sus dimensiones como en su destino. - Revoques: interiores de muro y cielorraso a la cal. Terminación mediante simple alisado. Revoques de fachada y exteriores a la cal, terminación rústica o ladrillos comunes “vistos”. - Pintura: de muros, cielorraso y fachada de cal, carpintería metálica (simple) y madera (placa) al aceite. - Revestimiento: en baño hasta 1,80 m., cocina parcial y lavadero en cemento pórtland alisado. - Pisos: de mosaicos calcáreos comunes. - Carpintería: de madera y metálica (simple contacto standard y económica). Superficie vidriada reducida al mínimo admisible, vidrios dobles, no se instalan placards; no se colocan cortinas de enrollar, sólo llevan postigones exteriores. - Instalaciones:

- Eléctrica: embutida y reglamentaria reducido al número de bocas al mínimo indispensable. - Sanitaria: mínima, con materiales aprobados de calidad mínima reglamentaria.

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D I C TA ME N E S

Bibliografía

Tribunal de Tasaciones Tasaciones de la Provincia de Córdoba. Ejercitación: arquitecto Fernando S. Copertari, Curso Anual de Peritos Tasadores.

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Manual Integral Del Tasador

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