MAKALAH OBSERVA OBSERVASI HUKUM APARTEMEN APARTEMEN RUMAH SUSUN GEDANG ANAK KABUPATEN SEMARANG PROVINSI JAWA TENGAH
Di susun oleh : JENI HERMANTO
8!!""#
BANGKIT PERMADI
8!!
%$IRVAN AGUNG PAHASTRI
8!!&&
I'BAL HILM(
8!!)
ADIT(A DWI *AH(O
8!!8&
+RAST(A ARBIANS(AH
8!!##
+AKULTAS +AKULTAS HUKUM HUKU M UNIVERSITAS UNIVERSITAS NEGERI SEMARANG SEMARANG )"&
BAB I PENDAHULUAN , L-.-/ Bel-0-n1 Dalam upaya meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah yang jumlahnya terbatas tersebut, terutama bagi pembangunan perumahan dan permukiman, serta mengefektifkan penggunaan tanah terutama didaerah-daerah yang berpenduduk padat, maka perlu adanya pengaturan, penataan, dan penggunaan atas tanah, sehingga bermanfaat bagi masyarakat banyak. Apalagi jika dihubungkan dengan hak asasi, maka tempat tinggal (perumahan dan permukiman) merupakan hak bagi setiap Warga Negara, sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ! ayat (") #ndang-#ndang Dasar "$%&. 'ebutuhan dasar tersebut ajib dihrmati, dilindungi, ditegakkan, dan dimajukan leh Pemerintah.
*enyadari
kenyataan
tersebut,
perlu
kiranya
dikembangkan
suatu
knsep
Pembangunan dalam suatu bangunan bertingkat, yang dibagi-bagi atas bagian-bagian se+ara terpisah, baik ertikal atau hrintal untuk masing-masing penghuni. Pembangunan umah /usun merupakan salah satu alternatif peme+ahan masalah kebutuhan perumahan dan permukiman terutama di daerah perktaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan umah /usun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruangruang terbuka kta yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu +ara untuk peremajaan kta bagi daerah-daerah kumuh.
umah /usun se+ara yuridis merupakan bangunan gedung bertingkat, yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perserangan dengan !ak 0ersama, dimana penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, se+ara mandiri ataupun se+ara terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan. Dengan demikian berarti tidak semua bangunan gedung bertingkat dapat disebut dengan umah /usun menurut pengertian #ndang-#ndang Nmr "1 ahun "$& #ndang-#ndang Nmr "1 ahun "$& tentang umah /usun, tetapi setiap umah /usun adalah selalu bangunan gedung bertingkat. #ntuk mengatasi hal tersebut pemerintah 3aa engah membangun rumah susun (rusun) sebagai alternatie tempat tinggal untuk merelkasi arga kalangan menengah ke baah (usunaa 4edang Anak, #ngaran, /emarang)
Pembangunan rumah susun merupakan respn terhadap kebutuhan rumah bagi masyarakat. umah susun menjadi alternatie pilihan untuk penyediaan hunian karena merupakan pilihan yang ideal bagi negara-negara berkembang. Daerah yang mempunyai tingkat
kepadatan penduduk yang tinggi memiliki permasalahan pada kurangnya
ketersediaan hunian, ketidaklayakan hunian, dan keterbatasan lahan. !al ini membutuhkan suatu knsep peren+anaan dan pembangunan yang tepat agar permasalahan hunian dapat terselesaikan. *enurut ## N."1 tahun "$& tentang rumah susun. umah /usun diartikan sebagai berikut5 “Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
”
3adi bisa dikatakan baha
rumah susun merupakan suatu pengertian yuridis arti bangunan gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem kepemilikan perserangan dan hak bersama, yang penggunaannya bersifat hunian atau bukan hunian. /e+ara mandiri ataupun terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan. Atau umah /usun adalah bangunan yang dibangun untuk menampung sekumpulan manusia yang terrganisir kedalam suatu adah dengan pertimbangangan kehidupan manusia hidup se+ara layak se+ara hrintal dan ertikal dengan sistem pengellaan yang menganut knsep kebersamaan. #ntuk mengatasi keterbatasan lahan dalam pemenuhan perumahan yang layak huni bagi masyarakatnya, pemerintah Daerah 3aa engah mengeluarkan kebijakan pembagunan rumah susun sederhana sea (rusunaa). usunaa ini di harapkan keterbatasan lahan yang ada dapat di atasi untuk memenuhi pemukiman yang layak huni bagi arga 4edang Anak. Pembangunan rumah susun ini nampaknya merupakan jalan yang di anggap sesuai bagi perktaan dalam mengatasi pemukiman kumuh yang semakin
meningkat.
mengatakan baha
'epala 0agian ata #saha Dinas P# /emarang,
Paulus /
pentingnya pembangunan rusun itu karena perubahan paradigma
pembangunan permukiman di kta-kta besar di 6ndnesia yang seharusnya tidak lagi menga+u
pada
knsep
perumahan
(landed
huse) melainkan perlunya dipikirkan
pembangunan rumah susun (vertical house ) dan untuk memenuhi kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah di /emarang.
Prgram rusunaa ini nantinya juga diharapkan dapat mengatasi masalah minimnya pemukiman bagi buruh industri di kaasan /emarang. /emakin sempitnya lahan karena ppulasi yang meningkat membuat harga tanah di perktaan melnjak tinggi, banyak masyarakat berpenghasilan rendah yang mendirikan bangunan ditanah yang tidak beriin
karena
keterbasan
eknmi. Prgram rumah susun inilah merupakan byek
eksperimen dari pemerintah 3aa engah dalam hal mengatasi pemukiman liar dan pemukiman kumuh yang ada di 4edang Anak, #ngaran, /emarang yang setiap tahunnya semakin bertambah. /ehingga ini merupakan langkah yang bijak dari pemerintah 3aa engah, dalam hal ini dengan melalui pendekatan kepada masyarakatnya tanpa dengan menggunakan tindakan yang kasar seperti penggusuran, karena pembangunan rusunaa tersebut menggunakan lahan Pemkab /emarang.
), Ru2us-n M-s-l-h
". 0agaimana gambaran umum pembangunan umah /usun 4edang Anak di kabupaten /emarang7 2. Apa faktr penghambat pembangunan umah /usun 4edang Anak di 'abupaten /emarang 7
3, Tu4u-n Peneli.i-n
". #ntuk mengetahui bagaimana +ara pembangunan umah /usun 4edang Anak, 'abupaten /emarang. 2. #ntuk mengetahui faktr penghambat pembangunan umah /usun 4edang Anak di 'abupaten /emarang.
BAB PEMBAHASAN
A, Pen1e/.i-n Ru2-h Susun
Pengertian rumah susun menurut kamus besar 6ndnesia merupakan gabungan dari pengertian rumah dan pengertian susun. umah yaitu bangunan untuk tempat tinggal, sedangkan pengertian susun yaitu seperangkat barang yang diatur se+ara bertingkat. 3adi pengertian rumah susun adalah bangunan untuk tempat tinggal yang diatur se+ara bertingkat.
Pengertian rumah susun sederhana sea, yang selanjutnya disebut rusunaa berdasarkan P8*8N N."%9 2::; tentang Pengellaan umah /usun /ederhana sea yaitu bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan se+ara fungsinal dalam arah hrintal maupun ertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing digunakan se+ara terpisah, status penguasaannya sea serta dibangun dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan 0elanja Negara dan9atau Anggaran Pendapatan dan 0elanja Daerah dengan fungsi utamanya sebagai hunian.
Penjabaran lebih terin+i dari pengertian rumah susun sederhana sea yang tersebut di atas adalah5 ".
/atuan umah /usun /ederhana /ea, yang selanjutnya disebut sarusunaa, adalah unit hunian pada rusunaa yang dapat digunakan se+ara perrangan berdasarkan ketentuan perseaan dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
2.
Pengellaan adalah upaya terpadu yang dilakukan leh badan pengella atas barang milik negara9daerah yang berupa rusunaa dengan melestarikan fungsi rusunaa yang
meliputi kebijakan peren+anaan, pengadaan, penggunaan, pemanfaatan, pengamanan dan
pemeliharaan,
penilaian,
penghapusan,
pemindahtanganan,
penatausahaan,
pembinaan, pengaasan dan pengendalian rusunaa. <.
Pengella, yang selanjutnya disebut badan pengella, adalah instansi pemerintah atau badan hukum atau badan layanan umum yang ditunjuk leh pemilik rusunaa untuk melaksanakan sebagian fungsi pengellaan rusunaa.
%.
Pemilik rusunaa, yang selanjutnya disebut sebagai pemilik, adalah pengguna barang milik negara yang mempunyai penguasaan atas barang milik negara berupa rusunaa.
&.
Pemanfaatan adalah pendayagunaan barang milik negara9daerah yang berupa rusunaa
untuk
dipergunakan
sesuai
dengan
tugas
pkk
dan
fungsi
kementerian9lembaga9satuan kerja perangkat daerah, dalam bentuk sea, pinjam pakai, dan kerjasama pemanfaatan, dengan tidak mengubah status kepemilikanyang dilakukan leh badan pengella untuk memfungsikan rusunaa sesuai dengan aturan yang telah ditetapkan. 1.
Penghuni adalah arga negara 6ndnesia yang termasuk dalam kelmpk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai peraturan yang berlaku yang melakukan perjanjian sea sarusunaa dengan badan pengella= arif /ea adalah jumlah atau nilai tertentu dalam bentuk sejumlah nminal uang sebagai pembayaran atas sea sarusunaa dan9atau sea bukan hunian rusunaa untuk jangka aktu tertentu.
;.
Pengembangan adalah kegiatan penambahan bangunan dan9atau kmpnen bangunan, prasarana dan sarana lingkungan yang tidak teren+ana pada aktu pembangunan rusunaa tetapi diperlukan setelah bangunan dan lingkungan difungsikan.
.
Pendampingan adalah kegiatan yang dilakukan leh penerima aset kella sementara kepada badan pengella dan penghuni rusunaa meliputi pembinaan, pelatihan, dan penyuluhan.
$.
Pengaasan
adalah
pemantauan
terhadap
pelaksanaan
penerapan
peraturan
perundang-undangan mengenai rumah susun sederhana sea dan upaya penegakan hukum. ":. *asyarakat 0erpenghasilan endah, yang selanjutnya disebut *0, adalah masyarakat yang mempunyai penghasilan berdasarkan ketentuan dalam Peraturan *enteri Negara Perumahan akyat.
B, Pe/s5-/-.-n Pe26-n1un-n Ru2-h Susun Pembanunan rumah susun jauh lebih rumit disbanding pembangunan rumah biasa.
/elain karena struktur bangunannya yang lebih besar dan lebih rumit. /elain karena struktur bangunannya yang lebih besar dan lebih rumit. 0angunan rumah susun juga ajib memperhatikan keamanan dan kenyamanan para penghuninya. !al ini menyebabkan persyaratan pembangunan rumah susun lebih sulit disbanding persyaratan pembangunan rumah susun lebih sulit disbanding persyaratan pembangunan rumah biasa. Pembangunan rumah susun harus dilakukan melalui peren+anaan teknis. Pelaksaanan dan pengaasan teknis yang sesuai dengan ketentuan perundang-undangan. /elain persyaratan mengenai pihak yang melakukan pembangunan rumah susun dan lahan yang digunakan untuk mendirikan rumah susun ada beberapa persyaratan lain yang harus dipenuhi untuk membangun rumah susun. Persyaratan tersebut menurut Pasal 2% #ndang-#ndang Nmr 2: ahun 2:"" tentang umah /usun *eliputi5 ". Persyaratan administratie. 2. Persyaratan teknis. <. Persyaratan eklgis. -, Pe/s5-/-.-n A72inis./-.ie Persyaratan administratif adalah periinan yang diperlukan sebagai syarat untuk melakukan pembangunan rumah susun. Ada dua syarat administratie yang harus dipenuhi leh pelaku pembangunan dalam melakukan pembangunan rumah susun, >aitu status hak atas tanah dan iin mendirikan bangunan (6*0). Pelaku pembangunan menurut pasal 2$ ayat (") ## umah susun harus membangun rumah susun dan lingkungan rumah susun sesuai dengan ren+ana fungsi dan pemanfaatanya. en+ana
fungsi dan
pemanfaatanya
tersebut harus
mendapatkan
iin dari
bupati9alikta dan khusus untuk Prinsi /emarang harus mendapatkan iin dari gubernur. Permhnan iin ren+ana fungsi dan pemanfaatan diajukan dengan melampirkan beberapa persyaratan, yaitu5 ". /ertifkat hak atas tanah 2. /urat keterangan ren+ana kabupaten9kta <. 4ambar ren+ana tapak %. 4ambar ren+ana arsitektur yang memuat denah, tampak dan ptngan rumah susun yang menunjukan dengan jelas batasan se+ara erti+al dan hrintal dari satuan rumah susun &. gambar ren+ana struktur beserta perhitunganya 1. gambar ren+ana utilitas umum dan instalasi beserta perlengkapanya ;. 4ambar ren+ana yang menunjukan dengan jelas bagian bersama benda bersama dan tanah bersama
. #ntuk rumah susun yang dibangun diatas tanah sea juga melampirkan perjanjian tertulis pemanfaatan dan pendayagunaan tanah /etelah mendapatkan iin dari bupati9alikta /emarang atau gubernur 3aa engah, pelaku pembangunan juga ajib meminta pengesahan dari pemerintah daerah tentang pertelaan yang menunjukan batas yang jelas dari setiap satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama dan tanah besama beserta uarian nilai perbandingan prprsinal. Apabila pelaku pembangunan melakukan pembangunan ren+ana fungsi dan pemanfaatan 'etentuan keamanan dan keselamatan perasinal penerbangan rumah susun yang tidak mengurai fungsi bagian bersama, benda bersama dan fungsi hunian, maka pengubahan tersebut harus mendapatkan iin dari Pemerintah /emarang. Namun apabila pengubahan tersebut mengakibatkan pengubahan nilai perbandingan prprsinal, maka pertelaanya harus mendapatkan pengesahan kembali dari kepala daerah /emarang yang memberikan iin. Pembangunan rumah susun menurut pasal <% ## umah /usun juga ajib dilaksanakan dengan perhitungan dan penetapan kefisien lantai bangunan dan kefisien dasar bangunan yang disesuaikan dengan kapasitas daya dukung dan daya tampung lingkungan dengan menga+u pada ren+ana tata ruang ilayah. 'efisien lantai bangunan adalah perbandingna antara luas keseluruhan lantai bangunan gedung dan luas persil9kaeling9blk peruntukan. /edangkan kefisien dasar bangunan adalah perbandingan antara luas lantai dasar bangunan gedung dan luas persil9kaeling9blk peruntukan. Penentuan kefisien lantai bangunan dan kefisien dasar bangunan harus mengikuti pembatasan ketinggian bangunan yang berhubungan dengan 5 ". 'etentuan keamanan dan keselamatan perasinal penerbangan 2. 'earifan l+al 6, Pe/s5-/-.-n Te0nis Persyaratan teknis merupakan persyaratan yang berkaitan dengan struktur
bangunan,
kemananan
dan
keselamatan
bangunan,
kesehatan
lingkungan,
kenyamanan dan lain-lain yang berhubungan dengan ran+ang bangun. Persyaratan teknis tidak hanya berkaitan dengan bangunan rumah susun, namun juga meliputi kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan rumah susun. Persyaratan teknis pembangunan rumah susun menurut ketentuan Pasal <& ## umah /usun terdiri atas5
". ata bangunan yang meliputi5
". Persyaratan peruntukan lkas, yaitu ketentuan tentang jenis fungsi atau kmbinasi fungsi bangunan rumah susun yang bleh dibangun pada lkasi atau kaasan tertentu. 2. 6ntensitas bangunan, adalah ketentuan teknis tentang kepadatan dan ketinggian bangunan rumah susun yang dipersyaratkan pada lkasi atau kaasan tertentu yang meliputi kefisien dasar bangunan, kefisien lantai bangunan dan jumlah lantai bangunan. <. Arsitektur bangunan 2. 'eandalan bangunan yang meliputi5 ". Persyaratan keselamatan, adalah kemampuan bangunan rumah susun untuk mendukung beban muatan serta untuk men+egah dan menanggulangi bahaya kebakaran dan bahaya petir. 2. Persyaratan kesehatan, meliputisistem penghaaan, pen+ahayaan, sanitasi dan penggunaan bahan bangunan. <. Persyaratan kenyamanan, meliputi kenyamanan ruang gerak dan hubungan antar ruang, kndisi udara dalam ruang, pandangan, serta terhadap pengaruh tingkat getaran dan tingkat kebisingan. %. Persyaratan kemudahan, meliputi kemudahan hubungan ke, dari dan di dalam bangunan rumah susun serta sarana dan prasarana dalam pemanfaatan bangunan rumah susun. 9, Pe/s5-/-.-n E0olo1is Persyaratan eklgis adalah persyaratan yang memenuhi analisis dampak
lingkungan dalam hal pembangunan rumah susun. Persyaratan eklgis menurut ketentuan Pasal <; ## umah /usun men+akup keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan, yaitu keserasian antara lingkungan buatan, lingkungan alam dan ssial budaya, termasuk nilai-nilai budaya bangsa yang perlu dilestarikan. 7, Se/.ii0-. L-i0 +un1si Pelaku pembangunan
yang
telah
menyelesaikan
seluruh
atau sebagian
pembangunan rumah susun menurut Pasal <$ ## umah /usun ajib mengajukan permhnan sertifikat laik fungsi kepada bupati9alikta atau gubernur untuk Prinsi /emarang. ?aik fungsi menurut Penjelasan Pasal <$ ayat (") ## umah /usun adalah berfungsinya seluruh atau sebagian bangunan rumah susun yang dapat menjamin dipenuhinya persyaratan tata bangunan dan keandalan bangunan rumah susun sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dalam iin mendirikan bangunan. e, P/-s-/-n-; S-/-n- 7-n U.ili.-s U2u2 Lin10un1-n Ru2-h Susun
#ntuk menunjang kehidupan para penghuninya, sebuah rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas umum. Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian rumah susun yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan tempat tinggal yang layak, sehat, aman dan nyaman. Prasarana lingkungan rumah susun meliputi jaringan jalan, drainase, sanitasi, air besih dan tempat sampah. /arana adalah fasilitas dalam lingkungan rumah susun yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangna kehidupan ssial, budaya, dan eknmi. /arana lingkungan rumah susun meliputi sarana ssial eknmi seperti sarana pendidikan, kesehatan, peribadatan dan perniagaan serta sarana umum lainnya. #tilitas umum pada lingkungan rumah susun adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian rumah susun yang men+akup jaringan listrik, jaringan telepn dan jaringan gas. Pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum pada lingkungan rumah susun harus mempertimbangkan5 ". 'emudahan dan keserasian hubungna dalam kegiatan sehari-hari 2. Pengamanan jika terjadi hal-hal yang membahayakan <. /truktur, ukuran dan kekuatan sesuai dengan fungsi dan penggunaannya
H-sil Peneli.i-n
