1. DIFERENCIAS ENTRE LÍMITES Y LIMITACIONES Los límites del derecho de propiedad son "las fronteras, el punto normal hasta donde llega el poder del dueño, o sea el régimen ordinario de restricciones restricciones a que está sometido tal poder", lo que nos indica que es característico de los límites, estar determinados por la Ley. Con respecto a las limitaciones, que nuestra Legislación conoce como "restricciones", podemos señalar que ellas "reducen el poder que normalmente tiene el dueño sobre su bien" y en esa línea acorde a nuestra nuest ra legislación, estas limitaciones !restricciones se pueden originar por causa de necesidad, utilidad o interés social y en segundo caso, por la propia #oluntad de las partes.
2. LÍMITES A LA PROPIEDAD Los límites pueden considerarse tanto de interés p$blico como de interés pri#ado, ba%o este criterio procederemos a anali&arlos utili&ando para ello sólo las principales categorías.
A. LÍMITES EN ORDEN AL INTERÉS PÚBLICO A.1. EN INTERÉS DE LA DEFENSA NACIONAL 'ste punto se basa en lo señalado en el (do. párrafo del artículo )* de la Constitución que señala que "dentro de + -ilómetros de las fronteras, los etran%eros, no pueden adquirir ni poseer, por título alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles, ni fuentes de energía directa ni indirectamente, indi#idualmente ni en sociedad ba%o pena de perder, en bene/cio del 'stado, el derecho así adquirido. 0e ecept$a el caso de n ecesidad p$blica epresamente declarada por decreto supremo aprobado por el conse%o de 1inistros conforme ley". 'sta norma contiene un claro criterio de sal#aguardar la integridad de nuestro territorio.
A.2. EN INTERÉS DE LA SEGURIDAD DE PERSONAS Y COSAS 2l respecto el Código Ci#il en su artículo 3+4, señala que "si alguna obra amena&a ruina, quien tenga legítimo interés puede pedir la reparación, la demolición o la adopción de medidas pre#enti#as" lo cual nos señala el derecho de accionar que tiene toda persona que se #ea afectada por la ruina, #etuste& o peligro de una obra. 'sta norma es interesan te porque supera el artículo 54 del Código Ci#il anterior al agregar que el encargado de hacer #aler la acción es aquel que tenga legítimo interés clari/cando la ambigua la redacción de dicho artículo.
A.3. EN INTERÉS DE LA VIVIENDA Y EL URBANISMO
'stas limitaciones se establecen por Leyes y 6rdenan&as 1unicipales. 'sto $ltimo conforme lo señalaba el 2rt. (++ 7nc. * de la Constitución de *3)3, !2rt. *3( 7nc. + de la Constitución actual otorga competencia a la municipalidades para plani/car el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, que encargó a las municipalidades la &oni/cación de #i#iendas y el urbanismo, este sometimiento de la propiedad pri#ada a las normas administrati#as se ha acentuado cada #e& más, debido al gran crecimiento urbano y los consiguientes problemas de salud y seguridad de la población, etc. 'l artículo 3+) del Código Ci#il señala en forma general que "la propiedad predial queda su%eta a la &oni/cación y a los requisitos y límites que establecen las disposiciones respecti#as". 'specí/camente, podemos señalar como las causas más frecuentes de estos límites a la pre#isión !desarrollo de proyectos, estética !buena presencia del caso urbano, seguridad !no acarrear peligro, higiene !limpie&a para precaución de enfermedades y patrimonio histórico !conser#ación de monumentos. 'ntre los más frecuentes tenemos8 2ltura máima de edi/caciones, en armonía con la &oni/cación aprobada. 2utori&ación pre#ia, para abrir po&os, cisternas. #ariación de planos, etc.
B. LÍMITES EN ORDEN AL INTERÉS PRIVADO 0e encuentran reguladas por las disposiciones del Código Ci#il en lo referente a las relaciones de #ecindad. 's interesante señalar que nuestro Código se re/ere a "limitaciones" por ra&ón de #ecindad, cuando lo adecuado hubiera sido que se re/era a "límites" por ra&ón de #ecindad, que en nuestro concepto como señalarnos anteriormente, es la epresión que me%or responde a la intención del legislador.
B.1. HUMOS, HOLLINES, EMANACIONES 'ste límite se halla epuesto en el 2rt. 34* del Código Ci#il que señala que "'l propietario, en el e%ercicio de su derecho y especialmente de su traba%o de eplotación industrial, debe abstenerse de per%udicar las propiedades contiguas o #ecinas, la seguridad, el sosiego y la s alud de sus habitantes. 'stán prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias análogas que eceden de la tolerancia que mutuamente se deben los #ecinos en atención a las circunstancias.
B.2 PROHIBICIÓN DE DESVIAR AGUAS A PREDIO VECINO 9uestra Legislación regula en su artículo 34: este criterio al indicar que el "propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran en los predios #ecinos, sal#o pacto distinto". 2quí podemos considerar al
propietario que debe construir para que las aguas plu#iales corran sobre su propio terreno y no #ayan a caer el predio #ecino, y si eistiese desag;e p$blico, canali&ar las aguas, e introducirlas en ella.
B.3 LÍMITE A LA FACULTAD DE EXCLUSIÓN Con referencia a este punto los 2rts. 3+3 y 34 de nuestro Código Ci#il señalan los moti#os por los cuales se limita al propietario su facultad de ecluir a un etraño de su predio. 'l 2rt. 3+3 nos epone que8 "el propietario no puede impedir que en su predio se e%ecuten actos para ser#icios pro#isorios de las propiedades #ecinas que e#iten o con%uren un peligro actual o inminente, pero se le indemni&ará por los daños y per%uicios causados". 'l análisis de esta norma nos indica que es el propietario del predio amena&ado con peligro actual o inminente, el encargado de solicitar la autori&ación de su #ecino para poder reali&ar en su predio los actos necesarios que con%uren dicho peligro. 0iguiendo en este terna a
B.. LIMITE A LA LIBERTAD DE CONSTRUIR, PLANTAR Y MONTAR INSTALACIÓN EN TERRENO PROPIO 2l respecto los 2rtículos 34( y 34= del Código Ci#il establecen como fundamento para la aplicación de estos límites, que los predios #ecinos se #ean amena&ados por posible desmoronamiento. ruina, pérdida de plantaciones o falta de salubridad. 'l artículo 34(, al indicar que el propietario de un inmueble no puede abrir o ca#ar po&os que amenacen de ruina o desmoronamiento o afecte las plantaciones #ecinas, ob#iamente toma en consideración el tipo de construcciones modernas que necesitan de eca#aciones muy profundas para su reali&ación es por eso que el Código Ci#il derogado no consideraba una norma de este tipo.
B.!. FACULTAD DEL VECINO EN ORDEN A LAS RAMAS Y RAÍCES A"ENAS #UE INVADEN SU ESPACIO O SUELO 'ste criterio se halla epuesto en el 2rt. 34) que señala8 "todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que se etiendan sobre el predio y las raíces que lo in#adan. Cuando sea necesario podrá recurrir a la autoridad municipal o %udicial para el e%ercicio de estos derechos". 'ste artículo supera el criterio contenido en el artículo 54: del Código anterior, al contemplar no sólo la capacidad de eigir que se corten las ramas que in#aden el predio #ecino,
sino que ahora le da al dueño del predio #ecino la capacidad de poder cortarlas por sí mismo.
B.$. APERTURA DE PUERTA Y VENTANA EN PARED MEDIANERA 0e puede considerar como un límite a la propiedad, pese a que nuestro Código la ubica independientemente de las limitaciones legales, dentro del capítulo de la co>propiedad. 'l artículo 334 señala que8 "todo colindante puede colocar tirantes y #igas en la pared medianera y ser#irse de ésta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella #entanas o claraboyas".
3. LIMITACIONES A LA PROPIEDAD Como señalamos anteriormente, la limitación reduce el poder que normalmente tiene el dueño sobre un bien8 como di%imos, éstas pueden establecerse por necesidad, por su utilidad p$blica o interés social y también por la propia #oluntad de las partes. 2sí, cuando el 'stado dicta una norma que restrin%a el derecho de propiedad y su e%ercicio, la cual tampoco debe ser arbitraria, lo que está haciendo es aplicar el 7?0 71@'A7?1, lo cual e#ita que pueda eistir un pacto en contrario contra esa norma de orden p$blico. Las limitaciones más importantes son8
A. PROHIBICIÓN DE DISPONER 'l estudio del artículo 3(4 del Código Ci#il nos coloca frente a una /gura a tra#és de la cual, las partes pueden mediante pacto, limitar el derecho a disponer que tiene el propietario sobre su bien, el cual para poder surtir efecto frente a terceros debe inscribirse en el registro respecti#o. 'n la eposición de moti#os y comentarios del Código, se señala que esta norma no tiene antecedentes en la legislación anterior y se dice que está destinada a resol#er el problema de la impunibilidad de terceros de las restricciones de la propiedad acordadas con pacto.
B. SERVIDUMBRE ADMINISTRATIVA Busta#o acacor&o señala que8 "Doda ser#idumbre es %urídicamente una carga impuesta a una propiedad predial inmueble, considerando si ésta es ci#il o administrati#a". Eebemos señalar que la ser#idumbre administrati#a es un gra#amen que consiste en una su%eción parcial de la propiedad a alguna utili&ación en uso o en bene/cio no de su dueño, pero que a diferencia de la ser#idumbre ci#il, se establece en bene/cio de la comunidad.
's importante señalar que sobre este punto es la Ley Beneral de 2guas !Eec. Ley *))+(, la norma que más estrictamente señala la implantación de ser#idumbres necesarias para el uso, conser#ación y preser#ación de las aguas, considerando que las propiedades aledañas a la fa%a marginal de terrenos necesarios para el camino o para el uso de agua, na#egación, tránsito, la pesca u otros ser#icios se mantendrán libres en una o ambas márgenes, siendo la autoridad la que /%e la &ona su %eta a ser#idumbre.
C. LIMITACIÓN EN FUNCIÓN A LOS AL#UILERES Eebemos señalar que el E. Ley 9F (*3=5 y su reglamento creaban limitaciones al derecho que podía tener el propietario para /%ar los montos de la merced conducti#a a cobrar por el arrendamiento de un determinado predio. 'l 2rt. 3 del referido Eecreto Ley señalaba que el monto máimo por el que podía alquilarse predios su%etos a su régimen no podía eceder de la cantidad resultante de la di#isión entre del #alor del auto#al$o entre *(.
. %MBITO DE LA PROPIEDAD PREDIAL 9uestra Legislación Ci#il, al referirse a la propiedad predial, señala en su artículo 3+: que8 "La propiedad del predio se etiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos #erticales del perímetro super/cial y hasta donde sea $til al propietario el e%ercicio de su derecho. La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales". 'sta norma es un gran a#ance frente al 2rt. 3+: del Código Ci#il anterior y que sólo ecluía del ámbito de la propiedad a las trinas y aguas. 2ctualmente, tanto el artículo =4 y **5 de la Constitución se re/eren a la conser#ación del patrimonio cultural de la nación, además este $ltimo artículo considera que todos los recursos naturales son de propiedad del 'stado.
A. CON REFERENCIA AL SUELO 'l con /n de la propiedad en el plano hori&ontal es dado por la línea que señale mediante elementos materiales ese confín !Gitos. 1o%ones, etc.8 como dice arbero, "'l con/n del ob%eto de cada propiedad se delimita por la adyacencia de una porción del suelo de propiedad de alg$n otro o de pertenencia del dominio p$blico" siendo además que estos mismos límites pueden hallarse su%etos a "límites" impuestos por Ley, como el caso de las relaciones de buena #ecindad.
B. CON REFERENCIA AL SUBSUELO
La norma utili&a la frase8 "hasta donde sea $til al propietario el e%ercicio de su derecho" concepto que es fácil de entender cuando nos referimos a la necesaria utili&ación que el propietario reali&a del subsuelo para poder echar los cimientos de su futuro hogar u otra construcción que crea con#eniente, pero que será más difícil de mane%ar cuando este derecho del propietario choca con la acti#idad de un tercero.
C. CON REFERENCIA AL SOBRESUELO La cuestión de los con/nes en el espacio sobre el suelo es un tema complicado el aire, "el espacio", por su propia naturale&a no es un ente "apropiable", por lo tanto es difícil que pueda ser "ob%eto de derecho". 'n este tema, igual que en el subsuelo, de lo que se trataría es de utili&ación !hasta donde le sea $til, que hace el propietario de él. 's claro que toda propiedad usa de alguna manera el "espacio atmosférico" !'%m. las minas tienen en la super/cie, casas para los traba%adores, lo que la norma nos daría a entender en base a una interpretación C69DA2A7?1 0'90? es que el propietario no puede utili&ar su espacio atmosférico en desmedro del derecho de terceros.
!. EL DESLINDE A. DERECHO DE CERCAR Conforme al artículo 34+ del Código Ci#il, todo propietario tiene derecho a cercar su propiedad, derecho que en algunos casos se con#ierte en obligación, cuando nace de una disposición municipal !2rt. )= inc. + de La Ley 6rgánica de 1unicipalidades, derecho que no hace desaparecer las ser#idumbres que pudieran eistir8 este derecho se tomaría entonces como una garantía a la in#iolabilidad del predio.
B. DERECHO DE OBLIGAR AL DESLINDE Y AMO"ONAMIENTO 'l artículo 344 del Código Ci#il reconoce que el propietario de un predio puede obligar a sus #ecinos, sean estos propietarios o poseedores, a la reali&ación de un deslinde y amo%onamiento, con la /nalidad de /%ar la línea que ser#irá de lindero entre los inmuebles colindantes, después de un eamen de los títulos de propiedad !2rt. +: del Código de @rocedimientos Ci#iles y 2rt. +: del 9ue#o Código @rocesal Ci#il. Ee no ser así, puede optar por la colocación de los mo%ones !rectas o señas que indique los límites de la propiedad. @or lo general estos casos se dan con más frecuencia en el campo o &onas de la ciudad por urbani&ar. @uede haber dos clases de deslinde8
B.1 EXTRA"UDICIAL
'n este caso, la partición del área en discusión se hará en función al acuerdo que hayan tomado las partes, tomándose como referencia para delimitar los terrenos, un río, una cerca. cualquier otro punto de referencia que crea con#eniente. 'sta partición constará en un documento de carácter pri#ado que en lo posible cumpla ciertas formalidades !en presencia del Hue& de @a&, 9otario @$blico y Destigos.
B.2. "UDICIAL 'n este caso nos hallamos frente a la acción de deslinde. 'n este supuesto no funciona el principio "quien a/rma prueba" ya que el Hue & aceptará como $nico medio de proban&a los títulos de propiedad que cada colindante ehiba otorgando la partición en base a ellos. 'l Hue& procederá a reali&ar inspección para #eri/car lo señalado en el título y la colocación de los mo%ones en ambos etremos de la línea di#isoria, procediendo a le#antar un acta de ese acto.
