LAPORAN PENILAIAN OBJEK KHUSUS PUSAT PERBELANJAAN (MALL) BLOK M SQUARE JL. MELAWAI V KEBAYORAN BARU, JAKARTA SELATAN, S ELATAN, 12160
Disusun oleh :
Adi Hayu Prasetiyo (08330004886) Ahmad Taufiq Rachmat (08330004892) Andruya Liestyandi (08330004897) Chandra Fajar Ambari (08330004909) Daud Wido Immanuel P. (08330004913) Debrian Ruhut Saragih (08330004915) Nugroho Putra Utama (08330004970)
UNTUK MEMENUHI TUGAS MATA KULIAH PRAKTIK PENILAIAN DAN PROSEDUR PROPERTI KHUSUS (P4K II)
SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA SPESIALISASI PENILAI / PBB 2011
Tangerang, 31 Januari 2011 Kepada Yth, Ibu Maria Shinta Hutahuruk Kampus Sekolah Tinggi Akuntansi Negara Jalan Bintaro Raya Sektor V Tangerang, 15222 No. Hal
: No. 555.A/STAND.PENILAI-PBB/XX/11 555.A/STAND.PENILAI-PBB/XX/11 : Laporan Penilaian Properti Khusus Pusat Perbelanjaan (Mall) Blok M Square per 31 Januari 2011
Dengan Hormat, Sehubungan dengan tugas penilaian properti khusus yang Ibu berikan, maka kami telah melakukan penelitian dan penilaian terhadap properti khusus berupa Mall yang bernama,
PUSAT PERBELANJAAN BLOK M SQUARE YANG BERLOKASI DI JALAN M ELAWAI V KEBAYORAN BARU, JAKARTA SELATAN, 12160
Dalam penilaian ini kami berpedoman pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Tujuan penilaian ini adalah untuk mendapatkan hasil penilaian yang independen atas nilai pasar wajar Pusat Perbelanjaan Blok M Square, yang mencakup nilai seluruh properti pada posisi tanggal 31 Januari 2011. Basis Nilai Pasar disini seperti didefinisikan dalam Standar Penilaian Indonesia 2007 adalah sebagai berikut: Nilai Pasar adalah perkiraan sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi
jual beli atau hasil pertukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan kedua pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan (SPI 0.5.39.1). TANGGAL PENILAIAN
Kami telah melakukan peninjauan lapangan pada tanggal 31 Januari 2011 dan mengadakan wawancara dengan managemen dan pihak lain yang dianggap layak dan relevan untuk memahami kondisi sebenarnya objek properti yang dinilai. Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi terhadap kondisi pasar dan kondisi perusahaan tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat merepresentasikan tentang opini Nilai Pasar pada tanggal penilaian. Kami berasumsi bahwa kondisi perusahaan tersebut pada saat tanggal penilaian sama dengan pada saat peninjauan lapangan.
ii
METODOLOGI
Untuk melakukan penilaian ini kami menggunakan Metode Biaya dan Metode Discounted Cash Flow (DCF). Metode tersebut di atas kami uraikan pada bagian lain dalam laporan ini. KESIMPULAN
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan perhitungan serta analisa yang dilakukan serta faktor lain yang berkaitan dengan penilaian dan berpedoman pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar Wajar Pusat Perbelanjaan (Mall) Blok M Square per 31 Januari 2011 2011 adalah:
Rp. 1.243.500.000.000,(SATU TRILIUN DUA RATUS EMPAT PULUH TIGA MILIAR LIMA RATUS JUTA RUPIAH) Selanjutnya kami menekankan bahwa bila terjadi perubahan atas salah satu atau kombinasi dari asumsi-asumsi asumsi-asumsi yang digunakan, yang akan memperngaruhi memperngaruhi hasil penilaian ini, kami tidak dapat menjamin realisasi nilai-nilai tersebut. Laporan penilaian ini bukan merupakan satu-satunya dasar dari suatu evaluasi yang dilakukan oleh pemberi tugas. Setiap pihak yang menggunakan laopran ini disarankan untuk melakukan evaluasi secara terpisah untuk mengambil keputusan. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas penggunaan laporan ini yang bertentangan dengan syarat-syarat syarat-syarat dan kondisi pembatas yang tercantum di dalam laporan ini. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari aset properti yang kami nilai serta nilai yang kami laporkan, baik saat ini maupun di masa mendatang, kecuali imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian tersebut. Hormat Kami, PT Penilai STAND
Debrian Ruhut Saragih Direktur MAPPI No. 3C-16-08330004915 Izin Penilai No. 5.30.0044
iii
SURAT PERNYATAAN PENILAI Atas Laporan Penilaian File No : 555.A/STAND.PENILAI-PBB/XX/11 tertanggal 31 Januari 2011, perihal Laporan Penilaian Pusat Perbelanjaan (Mall) (Mall) Blok M Square, kami yang bertanda tangan di bawah ini dengan ini menyatakan bahwa dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa :
Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dari analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar didasarkan pada pemeriksaan serta penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada saat peninjauan oleh pemberi tugas.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatas yang mempengaruhi analisa, pendapat, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang. Laporan ini telah disusun sesuai ketentuan-ketentuan dalam Standar Penilaian Indonesia Tahun 2007 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). Tangerang, 31 Januari 2011 Yang Membuat Pernyataan, Penilai :
Tanda Tangan
1. Adi Hayu Prasetyo MAPPI No. 3C-01-08330004886 2. Ahmad Taufik R. MAPPI No. 3C-05-08330004892 3. Andruya Liestyandi MAPPI No. 3C-08-08330004897 4. Chandra Fajar A. MAPPI No. 3C-12-08330004909 5. Debrian Ruhut Saragih MAPPI No. 3C-16-08330004915 6. Daud Wido J. P. MAPPI No. 3C-15-08330004913 7. Nugroho Putra U. MAPPI No. 3C-28-08330004970 iv
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN 1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya dan sesuai pengetahuan dan itikad baik dari Penilai. 2. Semua tuntutan, gugatan, sengketa, dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik. 3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penilaian fisik secara langsung atas properti yang dinilai. 4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang. 5. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai properti yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan. 6. Jumlah dan letak aset-aset yang dimiliki berdasarkan atas daftar yang diberikan oleh pemberi tugas. 7. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah. 8. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan dibidang hukum, kami asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun surat-surat yang berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat diperjualbelikan, dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya. 9. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai jika ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau hutang/ kerugian atas properti yang dinilai. 10. PT PENILAI STAND yang melakukan penilaian ini, tidak diwajibkan untuk memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi lainnya yang berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya. 11. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan stempel perusahaan PT PENILAI STAND. 12. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara keseluruhan, sebagian, atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya, maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam publikasi tersebut (SPI 0.5.26.2)
v
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL ............................................................................................................................. i SURAT TRANSMITAL.........................................................................................................................ii PERNYATAAN PENILAI ..................................................................................................................... iv ASUMSI DAN SYARAT PEMBATASAN ...............................................................................................v DAFTAR ISI ......................................................................................................................................vi
I.
II.
III.
IV.
V.
RINGKASAN EKSEKUTIF ....................................................................................................... 1 I.1
Latar Belakang......................................................................................................... 1
I.2
Dasar Penilaian ....................................................................................................... 1
I.3
Tujuan Penilaian...................................................................................................... 1
I.4
Tanggal Inpeksi ....................................................................................................... 1
I.5
Tanggal Penilaian .................................................................................................... 2
I.6
Definisi dan Istilah ................................................................................................... 2
URAIAN SUBJEK PROPERTI ................................................................................................... 3 II.1
Profil Properti ............................................................................................................ 3
II.2
Data Tanah................................................................................................................. 4
II.3
Data Bangunan........................................................................................................... 5
II.4
Fasilitas ...................................................................................................................... 6
II.5
Teori singkat .............................................................................................................. 6
ANALISIS PASAR PROPERTI ................................................................................................ 10 III.1
Analisis Pasar.......................................................................................................... 10
III.2
Highest and Best Use .............................................................................................. 18
PENDEKATAN PENILAIAN................................................................................................... 19 IV.1
Pendekatan Biaya .................................................................................................. 19
IV.2
Pendekatan Pendapatan ........................................................................................ 20
OPINI NILAI ....................................................................................................................... 21 V.1
Penilaian Dengan Pendekatan Biaya......................................................................... 21
V.2
Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan .............................................................. 21
KESIMPULAN NILAI ............................................................................................................ 22 LAMPIRAN......................................................................................................................... 23 vi
1
RINGKASAN EKSEKUTIF
1.1 Latar Belakang Penugasan Penilaian
Kami telah menerima tugas dari Ibu Maria Shinta Hutahuruk untuk menentukan Nilai Pasar Wajar (Fair Market Value), kami menilai properti khusus berupa Pusat Perbelanjaan (Mall) Blok M Square yang alamatnya tercantum yang digunakan untuk tujuan penjualan. Kami menyatakan bahwa kami telah melakukan inspeksi terhadap subjek properti. Data-data, informasi-informasi, dan keterangan-keterangan yang berhubungan dengan subjek properti telah kami dapatkan dari sumber-sumber tertentu dan data-data serta informasi-informasi tersebut adalah benar, relevan, dan dapat dipertanggungjawabkan menurut sepengetahuan kami. Kami melakukan penyesuaian-penyesuaian terhadap data-data yang kami peroleh saat ini agar sesuai dengan keadaan subjek properti tersebut. Laporan penilaian yang kami buat ini hanya bisa digunakan dalam batasan tujuan yang kami berikan dan kami tidak mempunyai tanggung jawab dari sudut pandang undang-undang ataupun moral kecuali pengguna laporan penilaian ini telah mendapat izin dari penilai yang bersangkutan. 1.2 Dasar Penilaian
Penilaian berdasarkan Dasar Penilaian Nilai Pasar. Dasar penilaian mengacu kepada Standar Penilaian yang berlaku di Indonesia (SPI 2007) dan standar referensi dari International Valuation Standar Committee (IVSC)
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) yang berlaku. Berkenaan hal tersebut di atas kami PT Penilai STAND sebagai salah satu konsultan penilai independen di Indonesia, telah ditunjuk untuk melaksanakan penilaian atas property mall yang dimaksud. 1.3 Tujuan dan Kepentingan Penilaian
Penilaian ini dibuat dalam rangka mengetahui perkembangan nilai pasar wajar Pusat Perbelanjaan (Mall) Blok M Square per tangal 31 Januari 2011. 1.4 Inspeksi, Pengumpulan dan Analisis Informasi
Inspeksi telah kami lakukan pada tanggal 10 Januari 2011, sebagai kunjungan lapangan dan penelitian serta mengadakan wawancara dengan manajemen dan pihak lain yang dianggap layak dan relevan guna mengumpulkan, menganalisis data dan informasi untuk keperluan penilaian. Didalam melakukan inspeksi kami mengalami banyak kesulitan dalam mengakses data, sehingga
1
cara yang kami lakukan adalah dengan menanyakan atau wawancara langsung dengan pemilik Tenan serta dari analisis pasar wajar usaha retail sejenis. 1.5 Tanggal Penilaian
Setelah melakukan pemeriksaan lapangan untuk memperoleh data-data yang akurat, maka selanjutnya kami melakukan penilaian terhadap properti khusus yang berupa Pusat Perbelanjaan pada tanggal 31 Januari 2011, dengam asumsi tidak ada perubahan kondisi subjek penilaian sejak tanggal inspeksi lapangan. 1.6 Definisi dan Istilah 1.6.1
Nilai adalah suatu perkiraan dalam jumlah atas semua hak kebendaan atau harta dengan
semua harapan keuntungan yang akan datang baik berwujud maupun tidak berwujud yang timbul karena pemilikan atas suatu harta tetap atau properti. 1.6.2
Nilai Pasar (Market Value) adalah perkirakan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang
dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak dan kedua belah pihak masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan (SPI 0.5.39.1). 1.6.3
Nilai Pasar Wajar (Fair Market Value)
Nilai Pasar Wajar (Fair Market Value) adalah perkiraan jumlah uang tunai atau yang bersifat setara/ekuivalen yang dapat diperoleh dari suatu transaksi jual beli asset properti atau kepentingan dalam perusahaan antara pembeli yang berminat membeli (willing buyer) dengan yang berminat menjual (willing seller) yang keduanya memiliki kapasitas untuk melakukan suatu transaksi bertindak tanpa ada keterpaksaan dan masing-masing memiliki fakta dan informasi yang relevan (SPI 12.3.1.37.1).
2
2
URAIAN MENGENAI PROPERTI
2.1 Profil Properti Hak Kepemilikan
Data yang kami dapatkan dari berbagai sumber media mengenai status kepemilikan adalah sebagai berikut : Pengelola
:
PT KARYA UTAMA PERDANA
Jenis Hak
:
Sertifikat Hak Guna Bangunan
Luas Tanah
:
21.215 M2
Luas Bangunan
:
151.490 M2 Terdiri dari :
Alamat Properti
:
-
Basement 1 lantai
-
Lantai utama 7 lantai
-
Lantai serbaguna & manajemen 1 lantai
-
Lantai untuk parker 1 lantai
Jalan Melawai V Kelurahan Melawai Kecamatan Kebayoran Baru Kota Madya Jakarta Selatan
Peruntukan Tanah
:
Komersial
Penggunaan Tanah
:
Pusat Perbelanjaan
Tahun Selesai Bangun
:
2009
Tahun Renovasi
:
-
Telepon
:
021 - 7280-2000
Sejarah Blok M Square
ALDIRON Plaza di tahun 1980-an merupakan salah satu ikon pusat belanja di Jakarta yang terletak di Blok M, Jakarta Selatan. Kala itu Aldiron Plaza sebagai pusat belanja untuk kelas menengah. Namun keberadaan itu terus memudar hingga tahun 1990-an dengan muncul pusat belanja baru dan tersebar di penjuru sudut Jakarta. Bahkan Aldiron yang dibangun tahun 1970 itu semakin terpinggirkan akibat kondisi bangunan semakin kumuh. Kondisi itu membuat pengunjung enggan datang ke pusat belanja yang dikelola oleh 3
PD Pasar Jaya itu. Bulan Agustus 2005 pusat belanja itu terbakar yang membuat ikon itu hilang. Tidak hanya itu, kawasan tersebut semakin semrawut dengan munculnya kios pedagang kaki lima. Di tahun 2006 Aldiron kembali ditata dan dibangun. Termasuk memperbaiki Pasar Melawai, yang berada di belakang Aldiron. Agung Podomoro Group dan PD Pasar Jaya melalui PT Melawai Jaya Realty membangun kembali kawasan bekas Aldiron dan Pasar Melawai itu. Perusahaan itu membangun trade mall dengan nama Blok M Square. Sunardi Rustandi General Manager Property Management PT Karya Utama Perdana, selaku pengelola Blok M Square, mengatakan, pembangunan Blok M Square ini untuk mempercantik kawasan Blok M. Di pusat belanja ini memakai konsep one stop shooping. Masyarakat dapat mencari semua kebutuhan dalam satu pusat belanja. Serta untuk mengangkat kawasan Blok M sebagai pusat wisata belanja. Semua pedagang yang berjualan di sekitar bekas bangunan Aldiron dan Pasar Melawai diberikan tempat di Blok M Square. Sunardi mengatakan, mulai dari pedagang emas, sepatu, pakaian, obat, pedagang makanan lesehan, kue subuh, dan lukisan ada di mal ini. Termasuk menampung para pedagang buku kaki lima Kwitang untuk membuka usahanya di pusat belanja tersebut. Sunardi mengatakan, para pedagang itu diberikan tempat sesuai dengan zonanya. Dia mencontohkan, untuk kawasan di sekitar pusat belanja yang hidup selama 24 jam adalah penjual makanan lesehan, kue subuh, dan pelukis. Mereka ditempatkan di teras Melawai 5. Secara bergantian mereka menggunakan kawasan itu. Di salah satu teras saja pengunjung atau masyarakat termasuk wisatawan dengan mudah mencari makanan. Pelukis yang berjualan di teras Melawai 5 itu juga mempunyai pembeli cukup banyak. Tidak sedikit wisatawan mencari souvenir oleh-oleh berupa lukisan wajah yang dilukis oleh para pelukis itu. Untuk Blok M Square dengan luas 150.000 meter persegi dan mempunyai 9.300 kios itu tersebar di tujuh lantai. Masing-masing lantai mempunyai zona untuk produk tertentu. Misalnya di basement merupakan tempat para pedagang yang sebelumnya adalah pedagang kaki lima yang ada di sekitar Blok M. Termasuk 200 pedagang buku yang sebelumnya berjualan di Kwitang. 2.2 Data Tanah
Berdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan, luas tanah subjek properti adalah 21.215 m 2. Lokasi tanah terletak di Jalan Melawai V Kecamatan Kebayoran Baru Jakarta Selatan. Bentuk tanahnya empat persegi dengan kontur tanah rata. Batas-batas objek ditandai dengan : Sebelah Utara
:
Jalan melawai 1, Terminal Blok M
Sebelah Timur
:
Jalan Melawai 4, Pasarraya dan Gramedia
Sebelah Selatan
:
Jalan Melawai 9, Melawai Hotel
Sebelah Barat
:
Jalan Melawai 5, Blok M Plaza 4
2.3 Data Bangunan
Secara umum, pembagian jenis penggunaan tiap-tiap lantai Blok M Square adalah sebagai berikut: Lt. Basement
: Kantin, kelontong, obat, penjahit.
Lt. Ground
: Pakaian, Kosmetik, ATK, Mainan, Tas, Sepatu.
Lt. Upper Ground : Emas, Optik, arloji, money changer, salon, cafe, Lt.1
: Pakain, tas, sepatu, Accessories, kosmetik.
Lt.2
: Carrefout dan kios butik.
Lt.3
: Carrefout dan kios multi produk.
Lt.3A
: Handphone, komputer, games, elektronik.
Lt.5
: Bioskop 21, foodcourt, entertainment, dll.
Lt.6
: Ruang serbaguna.
Lt.7
: Parkir.
A. Komponen Utama 2
1
Luas (struktur)(m2)
151.490 M
2
Jumlah lantai (struktur)
3
Konstruksi
Beton
4
Tahun dibangun
2009
5
Kondisi (SB/B/S/J)
11
Sangat Baik
B. Komponen Material
1
Material dinding dalam Pasangan 1/2 batu bata & granit
2
Material dinding luar
Pasangan 1/2 batu bata
3
Pelapis dinding dalam
cat dan keramik
4
Pelapis dinding luar
Alumunium composite panel
5
Langit-langit
eternit
6
Atap
Pelat Beton
7
Kusen
Alumunium
8
Jendela
Kaca
9
Lantai
Marmer & keramik
5
Berdasarkan hasil pemeriksaan di lapangan, luas tanah subjek properti adalah 151.490 M 2. Rincian mengenai luasan dan klasifikasi penggunaan tiap-tiap lantai dapat dilihat pada lampiran dalam laporan penilaian ini. 2.4 Fasilitas
Berdasarkan hasil inspeksi kami, didapat berbagai fasilitas yang ada dalam pusat perbelanjaan Blok M Square. FASILITAS
AC Central Penangkal petir Reservoir Mesin Genset Saluran PABX Sumur artesis Lift Penumpang Lift Barang Sprinkler Eskalator Hidrant
151490 8 1 1 1 250 10 3 7428 42
m2 buah buah buah buah m buah buah buah buah
68
buah
2.5 Teori Singkat mengenai Pengertian Pusat Perbelanjaan & Sistem Sirkulasi Pengertian Pusat Perbelajaan
1. Adalah kompleks pertokoan yang dikunjungi untuk membeli atau melihat dan membandingkan barang-barang dalam memenuhi kebutuhan ekonomi sosial masyarakat serta memberikan kenyamanan dan keamanan berbelanja bagi pengunjung. 2. Adalah sebagai suatu kelompok perbelanjaan (pertokoan) terencana yang dikelola oleh suatu manajemen pusat, yang menyewakan unit-unit kepada pedagang dan mengenai hal -hal tertentu pengawasannya dilakukan oleh manajer yang sepenuhnya bertanggungjawab kepada pusat perbelanjaan tersebut. (Nadine Bednington 1982).
Klasifikasi Pusat Perbelanjaan
a. Dilihat dari luas areal pelayanan berdasarkan U.L.I. standar (Shopping Centers, Planning, Development & Administration, Edgar Lion P.Eng ) Regional Shopping Centers : Luas areal antara 27.870 – 92.900 m2, terdiri dari 2 atau lebih yang seukuran dengan department store. Skala pelayanan antara 150.000 – 400.000 penduduk, terletak pada lokasi yang strategis, tergabung dengan lokasi perkantoran, rekreasi dan seni. Community Shopping Centre : 6
Luas areal antara 9.290 – 23.225 m2, terdiri atas junior departmen store, supermarket dengan jangkauan pelayanan antara 40.000-150.000 penduduk, terletak pada lokasi mendekati pusat-pusat kota (wilayah). Neigbourhood Shopping Centre : Luas areal antara 2.720 – 9.290 m2. Jangkauan pelayanan antara 5.000-40.000 penduduk. Unit terbesar berbentuk supermarket, berada pada suatu lingkungan tertentu. b. Dilihat dari jenis barang yang dijual ( Design for Shopping Centers, Nadine Beddington ). Demand (permintaan), yaitu yang menjual kebutuhan sehari-hari yang juga merupakan kebutuhan pokok. Semi Demand (setengah permintaan), yaitu yang menjual barang-barang untuk kebutuhan tertentu dalam kehidupan sehari-hari. Impuls (barang yang menarik), yaitu yang menjual barang-barang mewah yang menggerakkan hati konsumen pada waktu tertentu untuk membelinya. Drugery, yaitu yang menjual barang-barang higienis seperti sabun, parfum dan lain-lain. c.
Dilihat dari Sistem Sirkulasi Pusat Perbelanjaan 1. System Banyak Koridor, memiliki ciri-ciri: Terdapat banyak koridor tanpa penjelasan orientasi, tanpa ada penekanan, sehingga semua dianggap sama, yang strategis hanya bagian depan / yang dekat dengan enterance saja. Efektifitas pemakaian ruangnya sangat tinggi. Terdapat pada pertokoan yang dibangun sekitar tahun 1960-an di Indonesia. Contoh : Pasar Senen & Pertokoan Duta Merlin.
2. System Plaza, memiliki ciri-ciri: Terdapat plaza / ruang berskala besar yang menjadi pusat orientasi kegiatan dalam ruang dan masih menggunakan pola koridor untuk efisiensi ruang. Mulai terdapat hierarki dari lokasi masing-masing toko, lokasi strategis berada di dekat plaza tersebut, mulai mengenal pola vide & mezanin
7
Contoh : Plaza Indonesia, Gajah Mada Plaza, Glodok Plaza, Ratu Plaza, Plaza Semanggi, ITC Cempaka Mas, Blok M Square dll.
3. Sistem mall, memiliki ciri-ciri: Dikonsentrasikan pada sebuah jalur utama yang menghadap dua atau lebih magnet pertokoan dapat menjadi poros massa, dan dalam ukuran besar dapat berkembang menjadi sebuah atrium. Jalur itu akan menjadi sirkulasi utama, karena menghubungkan dua titik magnet atau anchor yang membentuk sirkulasi utama. Contoh : Pondok Indah Mall, Blok M, Atrium Senen, Mall Kelapa Gading 1-2, Mall Ciputra.
d. Menurut standar perencanaan DKI Jakarta, Pusat Perbelanjaan di Jakarta dapat diklasifikasikan sebagai berikut : Pusat Perbelanjaan Lingkungan Jangkauan pelayanan meliputi 3000-30.000 penduduk. Pada umumnya barang yang diperdagangkan adalah barang-barang primer (dipakai sehari-hari). Radius pelayanan 15 menit berjalan kaki, lokasinya berada di lingkungan pemukiman. Pusat Perbelanjaan Wilayah Jangkauan pelayanan meliputi 30.000-200.000 penduduk. Pada umumnya barang yang diperdagangkan adalah barang sekunder (kebutuhan berkala). Radius pelayanan wilayah/ tingkat kecamatan. Pencapaian 2500 m dengan kendaraan cepat, 1500 m dengan kendaraan lambat, 500 m dengan berjalan kaki. Lokasinya berada di pusat wilayah. 8
Pusat Perbelanjaan Kota Jangkauan
pelayanan
meliputi
200.000-1.000.000
penduduk.
Jenis
barang
yang
diperdagangkan lengkap dan tersedia fasilitas toko, bioskop, rekreasi, bank, dan lain-lain. Pencapaian maksimal 25 menit dengan kendaraan. Lokasinya strategis dan dapat digabungkan dengan lokasi perkantoran.
9
3
ANALISIS PASAR PROPERTI
4.1 Analisis Pasar
Dalam melakukan penilaian pusat perbelanjaan ini, diperlukan data-data analisis pasar property, terkait keberadaan pusat perbelanjaan sejenis, performance secara umum dari kepemilikan property untuk usaha ini. Hal ini untuk mengetahui bagaimana proyeksi usaha retail pusat perbelanjaan di masa mendatang. Lebih khusus lagi, dalam penggunaan pendekatan pendapatan, prospek pasar property dapat menunjukkan secara detil pengaruh aspek-aspek ekonomi seperti, permintaan dan penawaran retail, harga sewa, tingkat hunian, service charge dan lain sebagainya, agar didapati nilai yang benarbenar mendekati nilai pasar wajarnya. 4.1.1 Analisis Pasar Ritel Jakarta
Pertumbuhan penjualan ruang ritel di Indonesia sebagian besar didorong oleh adanya urbanisasi dan kecenderungan peningkatan konsumsi oleh sektor rumah tangga perkotaan di Indonesia. Dalam kurun waktu beberapa tahun terakhir, sektor ritel Indonesia telah mengalami perubahan drastis yang didukung oleh berbagai faktor, termasuk pertumbuhan pendapatan yang dibelanjakan, masuknya merek asing ke Indonesia, dan meningkatnya tren bagi orang untuk kembali pindah untuk hidup dalam wilayah kota Jakarta. Rasio pasokan ruang ritel dan total populasi di Jakarta tercatat sebesar 0,366 atau 3 orang setiap m2 untuk 1 ruang ritel. Dibandingkan dengan kota-kota besar lain di Asia, ruang ritel per kapita di Jakarta jauh lebih rendah dibandingkan dengan Singapura dan Bangkok, yang masing-masing memiliki 0,67 dan 0,55. Hal ini menunjukkan bahwa masih ada potensi pertumbuhan untuk ruang ritel di Jakarta sebagai akibat adanya populasi besar yang perlu untuk di akomodasi.
10
Pertumbuhan pasokan mal ritel di Jakarta dalam kurun waktu 5 (lima) tahun terakhir dipengaruhi secara signifikan oleh adanya perubahan ekonomi dan sosial di Indonesia. Pada periode dari tahun 2005 hingga tahun 2009, pasokan mal ritel tumbuh sebesar 9% per tahun dengan tambahan pasokan per tahun 110.000 m2 hingga 290.000 m2 dan mencapai pasokan tahunan tertinggi di tahun 2007. Walaupun terjadi krisis global pada pertengahan 2008, kinerja pasar ritel di Jakarta terus menunjukkan indikator positif. Berdasarkan lokasi, pusat ritel di pasar Jakarta diklasifikasikan menjadi dua kategori, yaitu primer dan skunder. Primer adalah pusat perbelanjaan kualitas premium, yang diukur rancang bangunan dan komposisi barang dagangannya, terletak di pusat area perbelanjaan seperti CBD dan Blok M, sedangkan Skunder yang terletak di pinggir kota. Sama halnya dengan pertumbuhan pasokan, permintaan untuk mal ritel di Jakarta juga mengalami pertumbuhan positif dalam kurun waktu 5 (lima) tahun terakhir. Permintaan kumulatif mengalami pertumbuhan sebesar 7,5% dengan permintaan berkisar antara 80.000 m2 sampai 210.000 m2. Pada pertengahan 2010, rata-rata tingkat okupansi mal ritel di Jakarta mencapai 87,1%, dimana mal sekunder memiliki tingkat okupansi yang lebih tinggi sebesar 87,7%, sementara mal primer memiliki tingkat okupansi lebih rendah yakni sebesar 86,3%. Dalam kurun waktu beberapa tahun terakhir, sebagian besar mal ritel memiliki anchor tenant besar, seperti department store, hipermarket atau supermarket, bioskop, toko elektronik dan food courts. Dalam kurun waktu 2 (dua) tahun mendatang, pasokan kumulatif diperkirakan akan mengalami peningkatan diselesaikannya beberapa proyek yang saat ini sedang dalam proses pembangunan. Sampai dengan akhir tahun 2010, terdapat 3 (tiga) proyek yang dijadwalkan untuk selesai, termasuk Gandaria 11
City, Pasar Regional Tanah Abang Blok B, dan MT. Haryono Square, dengan total luas sebesar 175.000 m2. Selain itu, terdapat 4 (empat) proyek ritel lainnya yang diperkirakan selesai sebelum tahun 2012, seperti yang dapat dilihat dalam tabel sebagai berikut.
Dari total pasokan yang akan masuk ke pasar sampai tahun 2012, proyek yang dikembangkan Perseroan berkontribusi sebesar 57.900 m2 yang berasal dari proyek Kuningan City Harga Sewa dalam pasar ritel
Sesuai dengan hasil riset Procon Indah/ Savills, pada pertengahan tahun 2010 diperkirakan total sewa untuk pasar Jakarta sekitar Rp589.000 / m2 / bulan.
Pasar mal ritel di Jakarta diperkirakan memperoleh sekitar 497.900 m2 pasokan tambahan antara 2Q/2010 hingga tahun 2012 dimana sekitar 35% dijadwalkan akan selesai pada tahun 2010. Tingkat okupansi dari seluruh ruang ritel di Jakarta diperkirakan akan stabil pada sekitar 86% pada tahun 2011. Tingkat okupansi rata-rata ini mungkin akan tetap dipertahankan seiring dengan adanya peningkatan baik dala segi penawaran maupun permintaan yang serupa. Mal ritel baru akan tetap menjadi kontributor utama bagi penyerapan ruang ritel dalam kurun waktu 2 (dua) tahun ke depan. Dengan kondisi tingkat hunian yang relatif stabil, tingkat sewa diperkirakan akan tetap stabil pada saat ini. Peningkatan total sewa akan disebabkan oleh adanya penyesuaian service charge akibat kenaikan tarif listrik.
12
Tingkat harga sewa dasar dari pusat perbelanjaan ritel primer di Jakarta berada pada harga US$99 per m2/bulan di pertengahan tahun 2010, relatif rendah dibandingkan dengan kota-kota besar lainnya di Asia Pasifik. Hal tersebut mengindikasikan bahwa peluang naiknya harga sewa di pusat perbelanjaan ritel di Jakarta cukup tinggi. Dibandingkan dengan pasar ritel yang maju di Hong Kong, tingkat harga sewa di Jakarta hanya mewakili sekitar 15%. Pertumbuhan penjualan Ritel
Sejak tahun 2003, penjualan ritel memiliki rata-rata pertumbuhan sebesar 10% per tahun, dimana proyeksi ini diperkirakan akan terus berlanjut dalam tahun-tahun berikutnya hingga tahun 2011. Faktor terbesar yang akan mempengaruhi pertumbuhan adalah kemampuan sektor perbankan untuk memberikan pinjaman kepada konsumen dan investment boom yang saat ini sedang berlangsung. Secara aktual, penjualan ritel diperkirakan akan mengalami pertumbuhan rata-rata 5,9% per tahun dari 2008 sampai 2011. Konsumsi dari sektor swasta mengalami pertumbuhan sebesar 4,9% pada tahun 2009, memberikan kontribusi terbesar dalam pertumbuhan PDB yakni sebesar 2,8%. Pemerintah meningkatkan pengeluaran menjadi 15,7% (dua tahun berturut-turut peningkatan sebesar dua digit), yang menyumbang 1,3% poin terhadap pertumbuhan PDB. Sejalan dengan langkah-langkah untuk meningkatkan pencairan anggaran dalam rangka mendorong perkonomian, paket stimulus fiskal juga merupakan faktor penting dalam mendorong peningkatan pengeluaran publik.
13
4.1.2 Aspek Penawaran (Supply)
Secara umum, trend penawaran usaha retail di Jakarta dari rentang tahun 2010 sampai 2012 masih akan didominasi di sektor wilayah CBD, jakarta pusat dan jakarta selatan. Di Jakarta utara, secara historical belum terjadi penambahan jumlah property untuk bisnis retail pusat perbelanjaan selama dua tahun mendatang. Pusat perbelanjaan di daerah Jakarta utara lebih terkonsentrasi di sekitar Pluit. Selain itu pengembangannya akan lebih mengarah ke pantai
Total ruang pusat perbelanjaan di Jakarta selama triwulan terakhir tahun 2010 tercatat sebesar 3.78 juta meter persegi. Luasan itu merupakan kenaikan sebesar 2,46% dari tahun sebelumnya di akhir 2009.
Sejauh ini area CBD masih menjadi lokasi yang paling diminati untuk kegiatan pusat perbelanjaan. Hal ini dikarenakan area CBD adalah jantung kegiatan bisnis seperti perkantoran, apartemen, hotel yang 14
sangat potensial untuk menarik pengunjung mall. Sebesar 30% ruang pusat perbelanjaan banyak terdapat di Jakarta Pusat, diikuti dengan Jakarta Selatan sebesar 25% termasuk area CBD-nya.
4.1.3 Aspek Permintaan (Demand)
Permintaan pasar terhadap sector retail selama awal tahun 2010 mengalami dinamika yang naik turun. Sirkulasi tenan yang terus-menerus dan berkelanjutan telah menjaga tingkat occupancy atau tingkat hunian stabil pada angka 81%. Berdasarkan areanya, daerah CBD dan di daerah Jakarta Selatan paling banyak menarik tenant. Selain itu menurut kelasnya, pusat perbelanjaan kelas premium dan menengah-keatas memiliki occupancy rate atau tingkat hunian sebesar 90%.
Bersarkan kategori kelasnya, seperti yang sudah dilaporkan sebelumnya, pusat perbelanjaan dengan kelas premium memiliki tingkat hunian (occupancy rate) tertinggi saat ini, sekitar 95%. Dapat dilihat melalui grafik di bawah ini, bahwa tingkat hunian di sector ini cenderung stabil dan bahkan bisa 15
naik. Sedangkan untuk pusat perbelanjaan kelas menengah-kebawah, kecenderungan tingkat huniannya turun.
4.1.4 Harga Sewa (Rental Rates)
Harga sewa untuk daerah Jakarta selama akhir tahun 2009 sampai awal tahun 2010 menunjukkan angka yang stabil. Para pengembang tetap mepertahankan harga sewanya agar tingkat hunian yang diharapkan tetap terjaga, bahkan meningkat. Dapat dilihat dari grafik di bawah ini mengenai perbandingan harga sewa di 5 daerah di Jakarta. Terlihat bahwa daerah Jakarta Pusat dan daerah Jakarta Selatan harga sewanya masih paling tertinggi dari daerah lainnya, yakni berkisar antara Rp. 280.000 sampai Rp.360.000/m2/bulan dimana rata-rata harga sewa seluruh area tersebut sebesar Rp 343.196/m2/bulan.
16
4.1.5 Service Charge
Kenaikan tarif dasar listrik merupakan isu yang sedang hangat di Indonesia. Kenaikan ini terjadi pada pertengahan tahun 2010. Kenaikan TDL ini menurut hasil survey, ternyata tidak membawa dampak signifikan terhadap perubahan harga service charge. Untuk area Jakarta, service charge tercatat relative stabil pada harga Rp. 68.439/m2/bulan.
17
4.2 Analisis Highest and Best Use Ditinjau dari aspek legal, finansial, fisik dan pasar, dan zona peruntukan yang ditetapkan oleh Pemda, maka pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari objek ini adalah sebagai jasa komersil seperti hotel, pusat perbelanjaan dan perkantoran. Setelah mempertimbangkan berbagai hal dari hasil insepeksi secara langsung, maka kami menyimpulkan bahwa subjek properti yang ada di kawasan itu telah memenuhi kriteria tertinggi dan terbaik sebagai properti yang bertujuan untuk komersial.
18
4
PENDEKATAN PENILAIAN
Dalam kegiatan penilaian ini kami menggunakan dua jenis pendekatan, yaitu: 1. Pendekatan Biaya (Cost Approach) 2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan biaya ini menggunakan prisip dan penilaian, Yaitu teori penggantian/subtitusi. Prinsip ini menganggap bahwa, tidak ada seorang pun yang mungkin akan membayar lebih untuk milik yang akan dijual padanya dari pada harga milik serupa yang dapat dibuat. Pendekatan biaya ini terdiri atas 5 (lima) langkah dasar yaitu : 1. Menentukan nilai lahan bila lahan dalam keadaan kosong, dengan mempergunakan pendekatan data pasar. 2. Menentukan biaya pembangunan bangunan baru yang serupa dengan bangunan yang akan dinilai. 3. Menghitung penyusutan/depresiasi dari bangunan yang akan dinilai. Umumnya penyusutan dapat di kategorikan sebagai berikut : Kerusakan Fisik (Physical Deterioration) : Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada struktur yang pertimbanganpertimbangannya disesuaikan dengan umur dan kondisi fisik yang ada. Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) : Yaitu suatu penyusutan yang diakibatkan oleh faktor internal seperti perencanaan yang kurang baik yang dapat meliputi bentuk, model/disain, ketidakseimbangan yang bertalian dengan ukuran, kekuatan struktur, fasilitas, serta kemajuan teknologi dan lain-lain. Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescense) : Faktor-faktor luar yang mengakibatkan penurunan nilai seperti kondisi lingkungan, peraturan-peraturan pemerintah seperti perubahan zoning, dan peraturan-peraturan lain yang membatasi penggunaan suatu properti/aset. 4. Mengurangkan biaya pembangunan bangunan baru (butir 2) dengan penyusutan-penyusutan (butir 3), sehingga akan didapatkan nilai bangunan tersebut. 5. Menambahkan nilai lahan kosong (butir 1) dengan nilai bangunan tersebut (butir 4). 19
Untuk menentukan besarnya biaya pembuatan masing-masing bagian pada bangunan, penilai menggunakan patokan harga satuan bahan dan upah pekerjaan bidang pemborongan periode bulan Juni 2010 yang telah disesuaikan dengan memperhatikan tingkat inflasi. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan dari suatu properti income producing. Nilai properti dihitung berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih
yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa. Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan dimasa yang akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik. Dari pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan. Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan. Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka penilaiannya dapat menggunakan Metode Arus Kas yang Didiskontokan atau lebih dikenal dengan istilah metode DCF (Discounted Cash Flow). Dengan pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai kini dari Net Operasional Income yang akan diperoleh dari hasil operasional properti tersebut termasuk didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih terdapat sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus dan stabil. Value/Nilai =
= (1+i2)2
Discounted NI’s + Discounted PpV
NI 1
(1+i3)3
+
NI 2
NI 3
+
(1+in-1)n-1
NI n-1
+ …….. +
(1+in)n
+
NI
n .
+
Perpetuity Value
(1+in)n
Diagram mengenai DCF Method ini dapat dilihat sebagaimana gambar dibawah ini. 1 1 (1+ i) 1
2
3
1 (1+ i) ²
4
1 (1+ i) 3
5
…………
n-1
n
1 (1+ i) 4 1 (1+ i) 5
1 (1+ i) n-1 1 (1+ i) n
Value of Property
Discounted Cash Flow Method
20
(1+i1)1
Hasil penilaian dengan metode Pendekatan Pendapatan merupakan nilai dari keseluruhan bagian aset yang mempunyai kontribusi langsung dalam operasional seperti antara lain; tanah, gedung, sarana pelengkap, mesin-mesin dan peralatan dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Proses penilaian dengan metode ini meliputi antara lain: I.
Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh dari operasional properti bersangkutan, termasuk didalamnya termination value jika ada.
II.
Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan timbul baik yang berupa direct cost maupun indirect cost dalam mengoperasikan properti bersangkutan.
III.
Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan bertalian dengan penilaian properti bersangkutan seperti, pajak, fee/biaya manajemen, reserve of replacement, royalty dan lain-lainya.
IV.
Menghitung Net Operasional Income dengan cara mengurangi Gross Income dengan Total Expenses.
V.
Menghitung nilai kini dari Net Operasional Income yang mungkin diperoleh dengan mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang diharapkan dari investasi jenis properti bersangkutan.
VI.
Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Operasional Income termasuk Terminal Value jika dalam penilaiannya menggunakan metode DCF.
21
5
OPINI & KESIMPULAN NILAI
Dari kegiatan penilaian yang kami lakukan pada pusat perbelanjaan Blok M Square yang terletak di Jalan Melawai V Kecamatan Kebayoran Baru Jakarta Selatan, dihasilkan beberapa opini nilai. Karena kami menggunakan dua pendekatan penilaian maka kami dapatkan dua hasil penilaian. Berikut ini hasil dari kedua pendekatan tersebut. a. Penilaian dengan pendekatan biaya
Berdasarkan penilaian dengan pendekatan biaya nilai adalah sebesar: Rp. 848.866.000.000 ( DELAPAN RATUS EMPAT PULUH DELAPAN MILIAR DELAPAN RATUS ENAM PULUH ENAM JUTA RUPIAH ) b. Penilaian dengan pendekatan pendapatan
Berdasarkan penilaian dengan pendekatan pendapatan adalah sebesar: Rp. 1.243.500.000.000 (SATU TRILIUN DUA RATUS EMPAT PULUH TIGA MILI AR LIMA RATUS JUTA RUPIAH)
Untuk mengetahui lebih jelas proses penilaian dengan dua pendekatan diatas, dapat dilihat pada lampiran laporan penilaian ini. Dari kedua nilai pendekatan penilaian di atas kami mengambil Pendekatan Pendapatan sebagai dasar pengambilan nilai subjek properti karena properti tersebut termasuk properti yang menghasilkan dari segi ekonomis. Walaupun dari segi biaya pembangunan dimana pusat perbelanjaan ini baru saja selesai dibangun pada tahun 2009 dimana penyusutan sangat kecil dan masih baru. Namun, melihat lokasi dan keadaan dilapangan subjek properti yang strategis dan potensial, dimana akses jalan menuju lokasi yang mudah dijangkau karena dekat dengan terminal Blok M, ditambah kegiatan ekonomi kawasan tersebut yang selalu ramai, maka kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar Wajar untuk Pusat Perbelanjaan Blok M Square pada tanggal 31 Januari 2011 adalah
RP. 1.243.500.000.000 (SATU TRILIUN DUA RATUS EMPAT PULUH TIGA MILIAR LIMA RATUS JUTA RUPIAH)
22
** LAMPIRAN I
LAMPIRAN-LAMPIRAN
: PETA LOKASI...................................................................................................24
LAMPIRAN II : FOTO SUBJEK PROPERTI .................................................................................25 LAMPIRAN III : DENAH BANGUNAN........................................................................................26 LAMPIRAN IV : TABEL KLASIFIKASI JENIS LANTAI DAN PENGGUNAAN YANG DISEWAKAN …31 LAMPIRAN V : PERHITUNGAN PENDEKATAN PENDAPATAN.................................................33 LAMPIRAN VI :
PERHITUNGAN PENDEKATAN BIAYA..............................................................38
23
LAMPIRAN I - PETA SATELIT LOKASI SUBJEK PROPERTI
24
LAMPIRAN II - FOTO SUBJEK PROPERTI
Foto dari tempat parkir motor
Foto di dalam gedung bangunan
25
LAMPIRAN III - DENAH MASING-MASING LANTAI
Zoning lantai tiap lantai
Lantai Basement
26
Lantai Upper Ground
Lantai Ground Floor
27
Denah Lantai 1
Denah Lantai 2 28
Denah Lantai 3
Denah Lantai 3A 29
Denah Lantai 5
30
LAMPIRAN IV. TABEL KLASIFIKASI JENIS LANTAI DAN PENGGUNAAN YANG DISEWAKAN Lantai Upper Ground (UG) Lantai Basement
KLASIFIKASI JENIS LANTAI KLASIFIKASI JENIS LANTAI Total Luas (m2)
Jenis Ruang
JUMLAH
SATUAN
2x2
92
Ruang
368
2x3
48
Ruang
3x3 3x4
884 58
Ruang Ruang
288 7956 696
3x5
20
Ruang
300
3x6
21
Ruang
378
4x4
21
Ruang
4x5 4x6 Bentuk L
2 3 2
Ruang Ruang lumsump
336 40 72 60
Total
1151
JUMLAH
SATUAN
3X3 2x2 2x3
299 76 22
Ruang Ruang Ruang
2691 304 132
4x3
30
Ruang
360
5x5
22
Ruang
4x5 5x9
20 11
Ruang Ruang
550 400
10x9
1
Ruang
90
13x9
1
Ruang
117
13x13
2
Ruang
338
Total
10494
Total Luas (m2)
Jenis Ruang
495
484
5477
Lantai Ground Floor (GF)
KLASIFIKASI JENIS LANTAI
Lantai 1
KLASIFIKASI JENIS LANTAI Jenis Ruang 3X3 2x2 3x4 3x7,5 8x10 Total
JUMLAH SATUAN 287 94 16 5 10 412
Ruang Ruang Ruang Ruang Ruang
Total Luas 2 (m ) 2583 376 192 112,5 800 4063,5
JUMLAH
2x2
152
Ruang
608
2x3
71
Ruang
3x3 3x4 3x6 4x4 4x6
566 56 16 64 40
Ruang Ruang Ruang Ruang Ruang
426 5094 672 288 1024 960
7,5x4
3
lumsump
Total 31
968
SATUAN
Total Luas (m2)
Jenis Ruang
90 9162
Lantai 2
KLASIFIKASI JENIS LANTAI
Lantai 3
Jenis Ruang
JUMLAH
SATUAN
3X3 3X2
118 11
Ruang Ruang
1062
2x2 3x4
16 14
Ruang Ruang
64 168
3X5
4
Ruang
60
5
Ruang
112,5
Carrefour
1
lumsump
5077,3
5
Total
lumsump 174
690,3 7300,1
JUMLAH
SATUAN
3X3
118
Ruang
1062
3X2 2x2 3x4 3X5
11 16 14 4
Ruang Ruang Ruang Ruang
66 64 168
3X7,5
5
Ruang
112,5
Carrefour
1
lumsump
5077,3
Restoran
5
lumsump
Total
Lantai 3A
Total Luas (m2)
Jenis Ruang
66
3X7,5 Restoran
KLASIFIKASI JENIS LANTAI
Total Luas (m2)
174
60
699,3 7309,1
KLASIFIKASI JENIS LANTAI Total Luas (m2)
Jenis Ruang
JUMLAH
SATUAN
3X3 2x2 2x3 3x4 3x7,5
240 116 28 15 6
Ruang Ruang Ruang Ruang Ruang
2160 464 168 180
8x10
10
Ruang
5 1
Ruang Ruang
800 618 91,34
Kios - 199,49m2
1
Ruang
199,49
Tenant - 32,78m2 Tenant- 34,55m2 Tenant - 102,45m2 Tenant - 118,90m3
9
Ruang
295,02
1 1 1
Ruang Ruang Ruang
34,55 102,45
434
KLASIFIKASI JENIS LANTAI
135
Kios - 123,6m2 Kios - 91,34m2
Total
Lantai 5
JUMLAH
2x2
40
Ruang
160
Small Food Court Food Court Studio 21 Medium Food Court Large Food Court
11
Lumpsum
66
25
Lumpsum
13 8
Lumpsum Lumpsum
D'cost
1
Lumpsum
348,9
Zone 2000
1
lumsump
967,1
Cinema 21
1
lumsump
Total
118,9 5366,75 32
100
SATUAN
Total Luas (m2)
Jenis Ruang
140,3 162,4 842,8
2046,8 4734,3
LAMPIRAN V. PERHITUNGAN PENDEKATAN PENDAPATAN Tarif sewa pasar per m2/bulan masing-masing lantai
A. Lantai
Tahun 2010 (Rp)
Luas Bangunan yang disewakan (m2)
Tarif Sewa/m2/bln
Service charge/m2/bln
Basement Ground Floor
10.494 9.162
Rp321.000 Rp340.000
Rp67.000 Rp70.000
Upper Ground Lantai 1 Lantai 2 Lantai 3 Lantai 3A
5.477 4.064 7.300 7.309 5.367
Rp328.000 Rp335.000 Rp324.000 Rp323.000 Rp302.000
Rp65.000 Rp61.000 Rp62.000 Rp62.000 Rp59.000
Lantai 5
4.734
Rp280.000
Rp53.000
TOTAL
53.907
B.
Proyeksi tingkat pertumbuhan tarif sewa dan occupancy rate Tahun
Item 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Growth tarif sewa/m2/bulan
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
6,00%
Growth service charge/m2/bulan
7,00%
7,00%
7,50%
7,50%
8,00%
87%
87%
88%
88%
88%
Tingkat Hunian (occunpancy rate)
0,86
33
Biaya Tahunan
C Biaya Tahunan Umum dan Administrasi 1. Gaji dan Tunjangan 2. Listrik, Air dan BBM 3. Cleaning Service 4. Pemeliharaan 5. Marketing 6. Pajak Bumi dan Bangunan 7. Asuransi 8. Management Fee 9. Reserve for replacement
Proporsi dari Pendapatan Kotor Efektif 7,5% 8,0% 6,0% 5,5% 2,0% 9,0% 9,5% 2,5% 3,0%
34
Income Capitalization Approach Analisis Indikasi Nilai Properti Luas Bumi Tanggal Penilaian Discount Rate (pesimistis)
: : : :
21.215 31 Januari 2011 13,50%
m2
waktu berakhirnya Estimasi Tahun Proyeksi Pendapatan Luas Area Disewakan (m²)
Luas Lantai (m2) 53.907
Tingkat Hunian (%) Lantai I Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) Lantai 2 Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) Lantai 3 Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) Lantai 3A Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) Lantai 5 Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) Lantai Basement Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) Lantai Ground Floor Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan) Lantai Upper Ground Rata-rata Harga Sewa (Rp/m²/bulan) Rata-rata Service charge (Rp/m²/bulan)
2011
2012 53.907
53.907
2013 53.907
2014 53.907
2015 53.907
2016 dst 53.907
53.907
86,00%
87%
87,0%
88,0%
88,0%
88,0%
86,0%
335.000 61.000
355.100 65.270
376.406 69.839
398.990 75.077
398.990 80.708
398.990 87.164
422.930 94.137
324.000 62.000
343.440 66.340
364.046 70.984
385.889 76.308
409.043 82.031
433.585 88.593
459.600 95.681
323.000 62.000
342.380 66.340
362.923 70.984
384.698 76.308
407.780 82.031
432.247 88.593
458.182 95.681
302.000 59.000
320.120 63.130
339.327 67.549
359.687 72.615
381.268 78.061
404.144 84.306
428.393 91.051
280.000 53.000
296.800 56.710
314.608 60.680
333.484 65.231
353.494 70.123
374.703 75.733
397.185 81.791
321.000 67.000
340.260 71.690
360.676 76.708
382.316 82.461
405.255 88.646
429.570 95.738
455.345 103.397
340.000 70.000
360.400 74.900
404.945 86.154
429.242 92.615
454.997 100.024
482.296 108.026
328.000 65.000
347.680 69.550
382.024 80.143 - 368.541 74.419
390.653 80.000
414.092 86.000
438.938 92.880
465.274 100.310
6,0% 7,0% 1.486.110.940,65 2.602.548.430,86 2.599.016.556,24 2.599.016.556,24 1.456.051.481,91 3.761.012.871,00 3.469.750.182,00 1.988.096.777,70
6,0% 7,0% 1.577.585.051,50 2.762.914.647,83 2.759.176.055,15 2.759.176.055,15 1.545.750.365,56 3.993.218.782,54 3.683.905.426,98 2.110.696.634,91
6,0% 7,5% 1.695.207.338,68 2.969.192.717,37 2.965.192.691,34 2.965.192.691,34 1.661.120.709,73 4.292.090.615,03 3.959.516.483,76 2.268.435.156,36
6,0% 7,5% 1.715.342.265,44 3.154.697.380,03 3.150.466.417,78 3.150.466.417,78 1.764.864.397,39 4.561.038.674,15 4.207.506.766,44 2.410.324.969,61
6,0% 8,0% 1.738.430.314,79 3.354.518.665,62 3.350.046.839,29 3.350.046.839,29 1.876.599.165,84 4.851.073.419,77 4.474.891.493,34 2.563.234.443,32
4.064
7.300
7.309
5.367
4.734
10.494
9.162
5.477
Kenaikan rata - rata tarif sewa Kenaikan rata - rata service charge Pendapatan Lantai 1 (Rp/bln) Pendapatan Lantai 2 (Rp/bln) Pendapatan Lantai 3 (Rp/bln) Pendapatan Lantai 3A (Rp/bln) Pendapatan Lantai 5 (Rp/bln) Pendapatan Lantai Basement (Rp/bln) Pendapatan Lantai Ground Floor (Rp/bln) Pendapatan Lantai Upper Ground (Rp/bln) Total Pendapatan Kotor per tahun Proyeksi Biaya-biaya Gaji & Tunjangan Listrik, Air & BBM Cleaning Service Pemeliharaan Marketing Pajak Bumi dan Bangunan Asuransi Management Fee Reserve for replacement
2010
1.383.865.560,00 2.423.341.196,00 2.420.043.010,00 2.420.043.010,00 1.355.808.834,00 3.501.637.920,00 3.230.521.200,00 1.851.116.460,00
7,50% 8,00% 6,00% 5,50% 2,00% 9,00% 9,50% 2,50% 3,00%
6,0% 8,0% 1.806.947.863,67 3.486.100.284,13 3.481.481.592,79 3.481.481.592,79 1.950.153.056,11 5.042.551.406,78 4.651.343.275,66 2.664.027.554,34
223.036.526.280
239.539.245.559
254.309.076.235
273.311.380.843
289.376.487.463
306.706.094.175
318.769.039.515
16.727.739.471,00 17.842.922.102,40 13.382.191.576,80 12.267.008.945,40 4.460.730.525,60 20.073.287.365,20 21.188.469.997 5.575.913.157 6.691.095.788
17.965.443.416,94 19.163.139.644,74 14.372.354.733,55 13.174.658.505,76 4.790.784.911,18 21.558.532.100,33 22.756.228.328 5.988.481.139 6.691.095.788
19.073.180.717,66 20.344.726.098,83 15.258.544.574,12 13.986.999.192,95 5.086.181.524,71 22.887.816.861,19 24.159.362.242 6.357.726.906 6.691.095.788
20.498.353.563,26 21.864.910.467,47 16.398.682.850,61 15.032.125.946,39 5.466.227.616,87 24.598.024.275,91 25.964.581.180 6.832.784.521 6.691.095.788
21.703.236.559,76 23.150.118.997,07 17.362.589.247,81 15.915.706.810,49 5.787.529.749,27 26.043.883.871,71 27.490.766.309 7.234.412.187 6.691.095.788
23.002.957.063,13 24.536.487.534,00 18.402.365.650,50 16.868.835.179,63 6.134.121.883,50 27.603.548.475,75 29.137.078.947 7.667.652.354 6.691.095.788
23.907.677.963,64 25.501.523.161,22 19.126.142.370,92 17.532.297.173,34 6.375.380.790,31 28.689.213.556,37 30.283.058.754 7.969.225.988 6.691.095.788
35
Total Pendapatan Kotor per tahun Proyeksi Biaya-biaya Gaji & Tunjangan Listrik, Air & BBM Cleaning Service Pemeliharaan Marketing Pajak Bumi dan Bangunan Asuransi Management Fee Reserve for replacement
7,50% 8,00% 6,00% 5,50% 2,00% 9,00% 9,50% 2,50% 3,00%
Total Pengeluaran Total Pendapatan Bersih Average Growth
239.539.245.559
254.309.076.235
273.311.380.843
289.376.487.463
306.706.094.175
318.769.039.515
16.727.739.471,00 17.842.922.102,40 13.382.191.576,80 12.267.008.945,40 4.460.730.525,60 20.073.287.365,20 21.188.469.997 5.575.913.157 6.691.095.788
17.965.443.416,94 19.163.139.644,74 14.372.354.733,55 13.174.658.505,76 4.790.784.911,18 21.558.532.100,33 22.756.228.328 5.988.481.139 6.691.095.788
19.073.180.717,66 20.344.726.098,83 15.258.544.574,12 13.986.999.192,95 5.086.181.524,71 22.887.816.861,19 24.159.362.242 6.357.726.906 6.691.095.788
20.498.353.563,26 21.864.910.467,47 16.398.682.850,61 15.032.125.946,39 5.466.227.616,87 24.598.024.275,91 25.964.581.180 6.832.784.521 6.691.095.788
21.703.236.559,76 23.150.118.997,07 17.362.589.247,81 15.915.706.810,49 5.787.529.749,27 26.043.883.871,71 27.490.766.309 7.234.412.187 6.691.095.788
23.002.957.063,13 24.536.487.534,00 18.402.365.650,50 16.868.835.179,63 6.134.121.883,50 27.603.548.475,75 29.137.078.947 7.667.652.354 6.691.095.788
23.907.677.963,64 25.501.523.161,22 19.126.142.370,92 17.532.297.173,34 6.375.380.790,31 28.689.213.556,37 30.283.058.754 7.969.225.988 6.691.095.788
118.209.358.928
126.460.718.568
133.845.633.906
143.346.786.210
151.379.339.520
160.044.142.876
166.075.615.546
104.827.167.352
113.078.526.991 7,87%
120.463.442.329 6,53%
129.964.594.633 7,89%
137.997.147.943 6,18%
146.661.951.299 6,28%
152.693.423.969 4,11%
13,50% 0,776261911 87.778.553.429
13,50% 0,683931199 82.388.706.538
13,50% 0,602582554 78.314.397.378
13,50% 0,530909739 73.264.029.839
13,50% 0,467761885 68.602.870.775
13,50%
6,48%
Proyeksi Discount Rate Discount Factor Present Value Total Present Value Terminal Cap. Rate Terminal Value Present Value of Terminal Value
Nilai Indikasi Properti
223.036.526.280
13,50% 0,881057269 92.358.737.755 482.707.295.714
9,39% 1.626.561.098.423 760.843.285.221
23.068.550 /m²
1.243.550.580.935 1.243.550.580.935
36
PERHITUNGAN DISCOUNT RATE
growth
0,041
tahun dibangun
2009
umur ekonomis
40,00
tahun ekonomis umur ekonomis di akhir DCF
2039
RUMUS-RUMUS
Cap Rate
Discount Rate
=
Discount rate - growth + Recapture Rate
=
Risk free rate + premium rate (SBI-provisi,pajak + premi)
=
Recapture Bangunan x % bangunan
=
1 / umur ekonomis sisa
23,00
recapture bangunan % bangunan
0,043 40,00%
recapture rate caprate
0,017 5,85% Suku Bunga Bank Indonesia Pajak, provisi premi Risk rate Discount Rate
Recapture Rate Recapture Bangunan
6,50% 3,00% 3% 7,00% 13,50%
37
LAMPIRAN VI - PERHITUNGAN PENDEKATAN BIAYA A. PERHITUNGAN NILAI BANGUNAN RENCANA ANGGARAN BIAYA PEMBANGUNAN BLOK M SQUARE
URAIAN PEKERJAAN
UKURAN
HARGA SATUAN
JUMLAH (Rp)
1. PEKERJAAN PENDAHULUAN Pekerjaan Pengukuran Gedung
288
m2
Rp
542.300,00
Rp
156.182.400,00
Pengukuran dan pemasangan bouplank
494
m
Rp
24.887,00
Rp
12.294.178,00
m2
Rp
4.105,0 0
Rp
87.087.575,00
buah
Rp
325.451,00
Rp
650.902,00
579
m2
Rp
56.550,00
Rp
32.742.450,00
60
m2
Rp
659 .804,00
Rp
39.588.240,00
m
Rp
118.814,00
Rp
69.149.748,00
pembersihan lapangan Membuat papan nama proyek Pembuatan Jalan sementara Pembuatan kantor sementara Pembuatan pagar sementara dari seng gelombang setinggi 2 meter
21215 2
582
2. PEKERJAAN TANAH galian tanah biasa
185724
m3
Rp
39.691,00
Rp
7.371.571.284,00
Meratakan tanah
21215
m2
Rp
5.857,00
Rp
124.256.255,00
Pembuangan tanah dengan menghampar
74290
m3
Rp
5.857,00
Rp
435.116.530,00
Urug Pasir
18572
m3
Rp
79.557,00
Rp
1.477.532.604,00
3. PEKERJAAN PONDASI BATU KALI / BATU BELAH pasang pondasi tiang pancang pasang pondasi batu belah adukan 1 pc 2 psr pasangan batu bata tebal 1/2 bata, adukan 1 pc : 2 psr
765
m
Rp
1.134.800,00
Rp
868.122.000,00
18573
m3
Rp
334.635,00
Rp
6.215.175.855,00
26111
m2
Rp
66.700,00
Rp
1.741.603.700,00
4. PEKERJAAN PLESTERAN plesteran tebal 20mm adukan 1 pc ;4 pasir +acian Plesteran skoneng 1 Pc:2 Ps
26111
m2
Rp
18.039,00
Rp
471.016.329,00
5760
m
Rp
4.316,00
Rp
24.860.160,00
Pemasangan alumunium composite panel
13293
m2
Rp
324.000,00
Rp
4.306.932.000,00
Acian dinding bata
26111
m2
Rp
5.713,00
Rp
149.172.143,00
5. PEKERJAAN PENGECORAN Membuat beton bertulang
82544
m3
Rp
455.131,00
Rp
37.568.333.264,00
Membuat beton dengan mutu K300
41272
m3
Rp
638.777,00
Rp
26.363.604.344,00
Pembesian dengan besi ulir
19428
kg
Rp
9.773,00
Rp
189.869.844,00
Cetakan beton/begisting dengan papan
5760
m2
Rp
84.343,00
Rp
485.815.680,00
Membongkar cetakan
5760
m2
Rp
88.000,00
Rp
506.88 0.000,00
Pekerjaan beton 1:2:3 dengan scaffolding, 200 Kg Besi
5184
m3
Rp
4.202.792,00
Rp
21.787.273.728,00
101061
m3
Rp
1.429.000,00
Rp
144.416.169.000,00
sloof
389
m3
Rp
618.625,00
Rp
240.645.125,00
Balok
1158
m3
Rp
75.296,00
Rp
87.192.768,00
Kolom
1361
m3
Rp
75.296,00
Rp
102.477.856,00
Plat Lantai
6. PEKERJAAN RANGKA ATAP membuat kuda-kuda kayu bengkirai
204
m2
Rp
7.622.340,00
Rp
280
buah
Rp
700.000,00
38
Rp
397.695.493,00
Rp
9.408.476.673,00
Rp
8.824.901.555,00
Rp
4.951.980.632,00
Rp
231.748.261.609,00
Rp
1.554.957.360,00
Rp
550.708.750,00
1.554.957.360,00
7. PEKERJAAN PINTU Pintu triplek
Rp
196.000.000,00
pasang kusen pintu
30
m3
Rp
Pintu kayu jati
80
m2
Rp
10.554.225,00 476.025,00
Rp
316.626.750,00
Rp
38.082.000,00
8. PEKERJAAN PLAFOND pasang langit-langit tripleks ukuran 120/240 pasang list profil corness gypsum
165088 4640
m2
Rp
166.530,00
Rp
27.492.104.640,00
m
Rp
28.111,00
Rp
130.435.040,00
9. PEKERJAAN ATAP atap beton atap genteng glazor
20636
m2
Rp
72.420,00
Rp
1.494.459.120,00
516
m3
Rp
62 .500,00
Rp
32.250.000,00
10. PEKERJAAN TALANG pasang talang datar seng
765
m
Rp
114.755,00
Rp
Pasang list keramik 5/20 pasang tegel 30/30 berglasir
154770 9600 145
m2
Rp
175.236,00
Rp
27.121.275.720,00
m
Rp
32.549,00
Rp
312.470.400,00
m2
Rp
63.519,00
Rp
9.210.255,00
12. PEKERJAAN CONBLOCK Pasang conblock tipe segi-empat abu-abu 8 cm
579
m2
Rp
74.676,00
Rp
m2
Rp
25.240,00
Rp
335.515.320,00
Pengecatan permukaan baja dengan meni besi
1632
m2
Rp
9.454,00
Rp
15.428.928,00
Pengecatan bidang besi
1632
m2
Rp
15.860,00
Rp
25.883.520,00
pengecatan genteng
5159
m2
Rp
19.080,00
Rp
98.433.720,00
25920
m2
Rp
82.000,00
Rp
2.125.440.000,00
185724
m2
Rp
42.000,00
Rp
7.800.408.000,00
Pengecatan plafond 14. PEKERJAAN TANGGA pasangan tangga 8m
92
buah
Rp
2.450.000,00
Rp
70
buah
Rp
75.000,00
Rp
5.250.000,00
320
buah
Rp
71.878,00
Rp
23.000.960,00
24
buah
Rp
250.000,00
Rp
6.000.000,00
pasang door closer
110
buah
Rp
184.476,00
Rp
20.292.360,00
pasang kaca cermin
160
m2
Rp
151.043,00
Rp
24.166.880,00
4928
buah
Rp
243.372,00
Rp
1.199.337.216,00
390
buah
Rp
23.000,00
Rp
8.970.000,00
m2
Rp
885.295,00
Rp
4.294.566.045,00
pasang kunci tanam kamar mandi pasang engsel kuningan 11-15 cm untuk pintu
pasang rel pintu dorong pasang grendel pintu 11-15 cm pasang kaca t= 5 mm
4851
16. PEKERJAAN SANITASI Wastafel gantung type L80 warna standart
160
buah
Rp
258.500,00
Rp
41.360.000,00
kloset duduk
280
buah
Rp
300.000,00
Rp
84.000.000,00
42
buah
Rp
53.200,00
Rp
2.234.400,00
9
buah
Rp
300.000,00
Rp
2.700.000,00
urinoir
64
buah
Rp
54.300,00
Rp
3.475.200,00
pasangan saringan air
15
buah
Rp
75.689,00
Rp
1.135.335,00
160
buah
Rp
43.900,00
Rp
7.024.000,00
40
buah
Rp
64.253,00
Rp
2.570.120,00
m
Rp
69.110,00
Rp
410.513.400,00
pipa air kotor PVC 4" septick tank dan peresapan
titik kran memasang floor drain memasang pipa galvanis diameter 1'
Rp
87.787.575,00
Rp
27.442.956.375,00
5940
39
43.237.404,00
Rp
10.401.109.488,00
Rp
225.400.000,00
Rp
5.581.583.461,00
Rp
558.228.845,00
225.400.000,00
15. PEKERJAAAN KUNCI DAN KACA pasang kunci tanam biasa
1.526.709.120,00
43.237.404,00
13293
Cat Tembok
Rp
Rp
13. PENGECATAN Pengecatan tembok tidak terlindung dari panas dan hujan
27.622.539.680,00
87.787.575,00
11. PEKERJAAN LANTAI pasang keramik ukuran 40x40 cm
Rp
Memasang bak cuci piring stainless steel
5
buah
Rp
643.278,00
Rp
3.216.390,00
17. PEKERJAAN BESI DAN ALUMUNIUM rangka atap baja
2040
kg
Rp
14.301,00
Rp
29.174.040,00
648
m2
Rp
338.178,00
Rp
219.139.344,00
24948
m2
Rp
287.654,00
Rp
7.176.391.992,00
96
m2
Rp
860.249,00
Rp
pasang pintu gulung besi pasang Rolling door pasang pintu besi baja
18360
titik
Rp
55.600,00
Rp
1.020.816.000,00
10
buah
Rp
167.300,00
Rp
1.673.000,00
3600
buah
Rp
54.900,00
Rp
197.640.000,00
sekering box Stop kontak dalam tembok 19. PEKERJAAN HALAMAN DAN PARKIR Perkerasan beton sedang
363630
m2
Rp
287.800,00
Rp
151490
m2
Rp
421.304
Rp
63.823.342.960,00
Penangkal petir
8
buah
Rp
1.764.307
Rp
14.114.456,00
Reservoir
1
buah
Rp
8.767.558
Rp
8.767.558,00
Mesin Genset
1
buah
Rp
434.500.000
Rp
434.500.000,00
Saluran PABX
1
buah
Rp
5.243.728
Rp
5.243.728,00
Sumur artesis
250
m
Rp
468.517
Rp
117.129.250,00
10
buah
Rp
1.445.883.722
Rp
14.458.837.220,00
3
buah
Rp
964.044.598
Rp
2.892.133.794,00
7428
buah
Rp
1.365.000
Rp
10.139.220.000,00
68
buah
Rp
1.230.000
Rp
Lift Penumpang Lift Barang Sprinkler Hidrant
Rp
1.220.129.000,00
Rp
104.652.714.000,00
Rp
91.976.928.966,00
Rp
536.283.595.266,00
104.652.714.000,00
20. FASILITAS AC Central
7.507.289.280,00
82.583.904,00
18. PEKERJAAN LISTRIK titik lampu
Rp
83.640.000,00
TOTAL
REKAPITULASI RAB Column1
Jenis Pekerjaan
Jumlah
1
Pekerjaan Pendahuluan
Rp
397.695.493,00
2
Pekerjaan Tanah
Rp
9.408.476.673,00
3
PEKERJAAN PONDASI BATU KALI / BATU BELAH
Rp
8.824.901.555,00
4
Pekerjaan Plesteran
Rp
4.951.980.632,00
5
Pekerjaan Pengecoran
Rp
231.748.261.609,00
6
Pekerjaan Rangka Atap
Rp
1.554.957.360,00
7
Pekerjaan Pintu
Rp
550.708.750,00
8
Pekerjaan Plafond
Rp
27.622.539.680,00
9
Pekerjaan Atap
Rp
1.526.709.120,00
10
Pekerjaan Talang
Rp
87.787.575,00
11
Pekerjaan Lantai
Rp
27.442.956.375,00
12
Pekerjaan Conblock
Rp
43.237.404,00
13
Pengecatan
Rp
10.401.109.488,00
14
Pekerjaan Tangga
Rp
225.400.000,00
15
Pekerjaan Kunci & Kaca
Rp
5.581.583.461,00
16
Pekerjaan Sanitasi
Rp
558.228.845,00
17
Pekerjaan Besi dan Alumunium
Rp
7.507.289.280,00
40
18
Pekerjaan Listrik
Rp
1.220.129.000,00
19
Pekerjaan Halaman dan Parkir
Rp
104.652.714.000,00
20
Fasilitas
Rp
91.976.928.966,00
TOTAL
Rp
536.283.595.266,00
PERHITUNGAN DEPRESIASI Column1
Jenis Pekerjaan
Biaya Reproduksi Baru
1
Pekerjaan Pondasi Batu kali/batu belah
Rp
8.824.901.555,00
2%
Rp
176.498.031
2
Pekerjaan Plesteran
Rp
4.951.980.632,00
3%
Rp
148.559.419
3
Pekerjaan Pengecoran
Rp
231.748.261.609,00
2%
Rp
4.634.965.232
4
Pekerjaan Rangka Atap
Rp
1.554.957.360,00
1%
Rp
15.549.574
5
Pekerjaan Pintu
Rp
550.708.750,00
2%
Rp
11.014.175
6
Pekerjaan Plafond
Rp
27.622.539.680,00
1%
Rp
276.225.397
7
Pekerjaan Atap
Rp
1.526.709.120,00
0%
Rp
-
8
Pekerjaan Talang
Rp
87.787.575,00
0%
Rp
-
9
Pekerjaan Lantai
Rp
27.442.956.375,00
1%
Rp
274.429.564
10
Pekerjaan Conblock
Rp
43.237.404,00
1%
Rp
432.374
11
Pengecatan
Rp
10.401.109.488,00
4%
Rp
416.044.380
12
Pekerjaan Tangga
Rp
225.400.000,00
1%
Rp
2.254.000
13
Pekerjaan Kunci & Kaca
Rp
5.581.583.461,00
0%
Rp
-
14
Pekerjaan Sanitasi
Rp
558.228.845,00
2%
Rp
11.164.577
15
Pekerjaan Besi dan Alumunium
Rp
7.507.289.280,00
1%
Rp
75.072.893
16
Pekerjaan Listrik
Rp
1.220.129.000,00
0%
Rp
17
Pekerjaan Halaman dan Parkir
Rp
104.652.714.000,00
1%
Rp
1.046.527.140
18
Fasilitas
Rp
91.976.928.966,00
3%
Rp
2.759.307.869
TOTAL
Rp
526.477.423.100,00
Rp
9.848.044.624
41
Bobot
Jumlah
-
B. PERHITUNGAN NILAI TANAH TABEL SPESIFIKASI TANAH
No .
SPESIFIKASI
Subjek properti
Pembanding 1
Pembanding 2
Pembanding 3
Mall
tanah kosong
tanah kosong
tanah kosong
1.
Penggunaan bangunan
2.
Lokasi
Jl. Melawai V
Jl. Darmawangsa
Jl. Darmawangsa
Jl. Prapanca
3.
kondisi fisik tanah
darat, urugan
darat, urugan
darat, urugan
darat, urugan
4.
Elevasi
sama dengan jalan
sama dengan jalan
sama dengan jalan
sama dengan jalan
5.
Status kepemilikan
SHGB
SHM
SHM
SHGB
6.
Pemilik/sumber data
PT Karya Utama Perdana
Amin Ahmad
Ridwan Suratman
Yohan Bernhard
7.
Nomor telepon
(021) 5397381
08158089870
081932114290
081320719630
8.
Status data
transaksi
transaksi
penawaran
9.
Tanggal transaksi/penawaran
13 Agustus 2010
12 Maret 2010
03 Januari 2011
10.
Luas
11.
Topografi
12.
Bentuk tanah
13.
Harga transaksi/m2
2
2
2
2
21215 m
435 m
568 m
8000 m
baik
baik
baik
baik
Segi Empat
Segi empat
Segi Empat
Segi Empat
?
Rp10.574.000,00
Rp10.255.000,00
Rp6.000.000,00
ANALISA PERBANDINGAN HARGA TANAH
Faktor penyesuaian
PEMBANDING 1
PEMBANDING 2
PEMBANDING 3
Lokasi
2%
2%
3%
Bentuk tanah
0%
0%
0%
Luas
9%
10%
6%
Status kepemilikan
-5%
-5%
0%
Prediksi diskon penawaran
2%
2%
3%
Jumlah penyesuaian
8%
9%
12%
Rp8.353.460,00
Rp7.281.050,00
Rp4.200.000,00
Nilai yang diusulkan
Berdasarkan hasil penyesuaian tersebut maka nilai tanah yang diusulkan adalah Rp 8.353.460,00 per meter
persegi Pembanding tersebut dipilih
karena memiliki penyesuaian yang terkecil dan mempunyai keadaan yang
paling mirip dengan subjek properti. Selanjutnya, nilai tanah ini akan digunakan sebagai salah satu komponen penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya.
42
