La Valoración Inmobiliaria

A

COLECCIÓN

A

RQUITECTUR LEGAL

LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Teoría y práctica Pere González Nebreda Julio Turmo de Padura Eulalia Villaronga Sánchez

Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España

Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España

COLECCIÓN

ARQUITECTURA LEGAL

LA VALORACIÓN INMOBILIARIA TEORÍA Y PRÁCTICA

PERE GONZÁLEZ NEBREDA JULIO TURMO DE PADURA EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ

Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España

Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España

CONSEJO EDITORIAL DE LA COLECCIÓN ARQUITECTURA LEGAL Director Justo García Navarro, Director del Consejo Editorial Miembros del Consejo Rosalina Díaz Valcárcel, Directora General de Wolters Kluwer España Carlos Alvira Duplá, Presidente de la Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España (UAPFE) José M.ª Carreño, Vocal de la Junta Directiva de la Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España Fernando Castro Abella, Jefe de Publicaciones de Derecho Administrativo de LA LEY Luis Antonio Corral Juan, Decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Islas Baleares, Representante del CSCAE en la Junta Directiva de la UAPFE Carlos Hernández Pezzi, Presidente del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) Alberto Larrondo Ilundain, Director General de LA LEY José M.ª López Dávila, Secretario de la Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España Paula Montoya, Secretario General del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España Fernando Selfa Bas, Director de Publicaciones de LA LEY

© Pere González Nebreda, Julio Turmo de Padura, Eulalia Villaronga Sánchez, 2006. © WOLTERS KLUWER ESPAÑA, S.A., 2006. Todos los derechos reservados. Queda prohibida la reproducción total o parcial de esta publicación, así como la edición de su contenido por medio de cualquier proceso reprográfico, electrónico, fotocopia, microfilm y otros, sin autorización previa de la editorial. El editor y los autores no aceptarán responsabilidades por las posibles consecuencias ocasionadas a las personas naturales o jurídicas que actúen o dejen de actuar como resultado de alguna información contenida en esta publicación, sin una consulta profesional previa.

ISBN-10: 84-9725-650-6 ISBN-13: 978-84-9725-650-6 Depósito Legal: Printed in Spain. Impreso en España por Gráficas Muriel, S.A. C/ Buhigas, s/n Polígono Industrial El Rosón 28903 Getafe (Madrid)

A Alfredo Simón Gurumeta y Antonio Piera Mas-Sarda, in memoriam

ÍNDICE SISTEMÁTICO

Introducción ....................................................................................................................

19

Prólogo, por Agustí Borrell i Calonge...........................................................................

21

Capítulo 1. Conceptos básicos .................................................................................... 1.1. La valoración inmobiliaria ................................................................................. 1.1.1. Definición y concepto ................................................................................. 1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoración inmobiliaria ................................ 1.1.3. La influencia del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia en la valoración Inmobiliaria .................................................................................................

25 25 25 26

1.2. Objeto y finalidad de la valoración inmobiliaria .............................................. 1.2.1. El objeto de la tasación .............................................................................. 1.2.1.1. Los bienes inmuebles .................................................................. 1.2.1.2. Los derechos reales ..................................................................... 1.2.1.3. Otras cargas o gravámenes (susceptibles de inscripción registral) ............................................................................................... 1.2.2. La finalidad de la tasación ......................................................................... 1.2.2.1. Tipos de finalidades .....................................................................

28 28 28 28

1.3. Conceptos y definiciones .................................................................................. 1.3.1. Definición de valor ...................................................................................... 1.3.2. Conceptos de valor .................................................................................... 1.3.2.1. Valor de uso ................................................................................. 1.3.2.2. Valor de cambio ........................................................................... 1.3.2.3. Coste ............................................................................................ 1.3.2.4. Precio de una mercancía urbana. El valor subjetivo ................... 1.3.2.5. Valor de mercado. El valor objetivo ............................................. 1.3.2.6. Otros conceptos y definiciones de valor ...................................... 1.3.2.6.1. Valor de mercado para el uso actual ........................ 1.3.2.6.2. Valor razonable ......................................................... 1.3.2.6.3. Valor de uso alternativo ............................................ 1.3.2.6.4. Valor de privación ..................................................... 1.3.2.6.5. Valor de inversión ..................................................... 1.3.2.6.6. Valor de privación de fondo de comercio ................. 1.3.2.6.7. Valor de seguro ......................................................... 1.3.2.6.8. Valor de liquidación ...................................................

31 31 32 32 32 32 32 32 34 34 34 34 34 34 35 35 35

LA LEY

27

29 29 29

7


8

1.3.2.6.9. Valor fiscal ................................................................ 1.3.2.6.10. Valor urbanístico ....................................................... 1.3.2.6.11. Justiprecio ................................................................. 1.3.2.6.12. Valor de afección ...................................................... 1.3.2.7. Otras definiciones ........................................................................ 1.3.3. Conceptos estadísticos aplicables a la valoración inmobiliaria ................. 1.3.3.1. Población ..................................................................................... 1.3.3.2. Distribución de los elementos poblacionales: función de la densidad ............................................................................................... 1.3.3.3. Función de la distribución ............................................................ 1.3.3.4. Media, moda y mediana ............................................................... 1.3.3.5. Medidas de dispersión ................................................................. 1.3.3.5.1. Recorrido ..................................................................... 1.3.3.5.2. Varianza ...................................................................... 1.3.3.6. Distribución normal ...................................................................... 1.3.3.7. Distribución beta .......................................................................... 1.3.3.8. Distribución triangular .................................................................. 1.3.3.9. Distribución rectangular ............................................................... 1.3.3.10. Regresión ..................................................................................... 1.3.3.11. Series cronológicas ......................................................................

35 35 35 36 36 41 41

1.4. El mercado inmobiliario .................................................................................... 1.4.1. Los mercados: propiedades y características ............................................ 1.4.2. Tipologías de los mercados ....................................................................... 1.4.3. El mercado inmobiliario del suelo .............................................................. 1.4.3.1. Factores que «explican» la formación de los valores del suelo .. 1.4.3.2. El precio del suelo en el mercado inmobiliario ............................ 1.4.3.3. El valor inmobiliario del suelo en el mercado ............................... 1.4.4. La formación del precio de la vivienda ...................................................... 1.4.4.1. Introducción .................................................................................. 1.4.4.2. Visión territorial y urbana ............................................................. 1.4.4.3. Visión social . ................................................................................ 1.4.4.4. Visión económica . ........................................................................ 1.4.4.5. Visión financiera ...........................................................................

57 59 60 61 62 63 64 64 64 66 76 93 101

1.5. Los principios generales de la valoración inmobiliaria ................................. 1.5.1. Principio del anticipación............................................................................. 1.5.2. Principio de finalidad .................................................................................. 1.5.3. Principio de mayor y mejor uso ................................................................. 1.5.4. Principio de probabilidad ............................................................................ 1.5.5. Principio de proporcionalidad...................................................................... 1.5.6. Principio de prudencia ................................................................................ 1.5.7. Principio de sustitución .............................................................................. 1.5.8. Principio de temporalidad ........................................................................... 1.5.9. Principio de transparencia .......................................................................... 1.5.10. Principio de valor residual ..........................................................................

110 110 110 111 112 112 112 113 114 114 115

1.6. Los criterios de valoración ................................................................................ 1.6.1. Criterio del valor de mercado ..................................................................... 1.6.2. Criterio del coste de producción ................................................................ 1.6.3. Criterio del valor máximo legal ...................................................................

116 118 118 118

41 43 45 46 46 46 48 49 51 52 53 56

LA LEY


1.6.4. Criterio del valor de tasación ..................................................................... 1.6.5. Criterio del valor urbanístico ...................................................................... 1.6.6. Criterio del valor catastral ..........................................................................

119 120 120

1.7. Los métodos de valoración ............................................................................... 1.7.1. Métodos basados en técnicas comparativas: método de comparación .... 1.7.1.1. Métodos sintéticos ....................................................................... 1.7.1.2. Método del análisis de regresión simple o múltiple ..................... 1.7.1.3. Método beta ................................................................................. 1.7.2. Métodos basados en técnicas analíticas ................................................... 1.7.2.1. Método del costo de reemplazamiento o reposición ................... 1.7.2.2. Métodos del valor residual, estático y dinámico .......................... 1.7.2.2.1. Método residual dinámico o análisis de inversiones con valores esperados ................................................ 1.7.2.2.2. Método residual estático: análisis de inversiones con valores actuales .......................................................... 1.7.2.3. Método de actualización de rentas .............................................. 1.7.3. Métodos homologados ...............................................................................

121 121 122 122 124 124 124 125

1.8. El proceso de valoración ...................................................................................

128

1.9. El tasador ............................................................................................................ 1.9.1. Definición .................................................................................................... 1.9.2. Competencia .............................................................................................. 1.9.3. Cualificación ...............................................................................................

132 132 132 133

1.10. La práctica de la valoración inmobiliaria ....................................................... 1.10.1. El trabajo de campo ................................................................................. 1.10.1.1. Introducción ................................................................................ 1.10.1.2. Recepción del encargo .............................................................. 1.10.1.3. Llamada a la persona de contacto ............................................. 1.10.1.4. Visita al inmueble ....................................................................... 1.10.1.5. Recopilación y clasificación de la información ........................... 1.10.2. Realización de la tasación ....................................................................... 1.10.3. Validación y certificación .......................................................................... 1.10.4. Archivo de la tasación .............................................................................. 1.10.5. Modelo de hoja para el trabajo de campo ...............................................

134 134 134 135 136 137 138 139 139 139 139

1.11. El informe de valoración inmobiliaria, estructura general de los informes de tasación ........................................................................................................ 1.11.1. Solicitante de la tasación y finalidad ........................................................ 1.11.2. Identificación y localización ...................................................................... 1.11.3. Comprobaciones y documentación .......................................................... 1.11.4. Localidad y entorno .................................................................................. 1.11.5. Descripción y superficie del terreno ......................................................... 1.11.6. Descripción y superficie de la edificación ................................................ 1.11.7. Descripción urbanística . ........................................................................... 1.11.8. Régimen de protección, tenencia y ocupación ........................................ 1.11.9. Análisis de mercado ................................................................................. 1.11.10. Datos y cálculo de los valores técnicos ................................................... 1.11.11. Valores de tasación, condicionantes y advertencias ................................

141 141 141 142 142 142 143 144 145 145 146 147

LA LEY

126 126 127 127

9


1.11.12. Observaciones ......................................................................................... 1.11.13. Fecha de emisión, caducidad y firmas ..................................................... 1.11.14. Documentación anexa al informe ............................................................. 1.11.14.1. Documentación gráfica ............................................................. 1.11.14.2. Documentación no gráfica ........................................................

147 147 147 147 147

Capítulo 2. El marco legal de las valoraciones inmobiliarias .................................... 2.1. Valoraciones de garantía. El mercado legal de la tasación de garantía ....... 2.1.1. Ámbito de aplicación de las valoraciones de garantía .............................. 2.1.2. Mercado hipotecario, agentes que intervienen .......................................... 2.1.3. Mercado hipotecario, operaciones activas ................................................. 2.1.4. La hipoteca, concepto, características, constitución, modificación y extinción ............................................................................................................. 2.1.5. Mercado hipotecario primario y secundario ............................................... 2.1.6. El inmueble como garantía . ....................................................................... 2.1.7. Fondos de inversión inmobiliaria. Sociedades de inversión inmobiliaria ... 2.1.8. Las sociedades de tasación ....................................................................... 2.1.9. Legislación y normativa básica aplicable en la valoración ........................ 2.1.9.1. Valoración de garantía e hipotecaria ........................................... 2.1.9.2. Legislación y normativa básica aplicable para las instituciones de inversión colectiva ......................................................................... 2.1.9.3. Otros textos legales de interés para la valoración de garantía ...

149 149 149 149 151

2.2. Valoraciones urbanísticas ................................................................................. 2.2.1. Evolución del marco legislativo .................................................................. 2.2.2. La LRSV 6/98 y las valoraciones ............................................................... 2.2.3. La legislación autonómica .......................................................................... 2.2.4. Corolario: la legislación urbanística y las valoraciones . ............................

159 159 164 168 169

2.3. Valoraciones de mercado ..................................................................................

170

2.4. Normas Europeas de Valoración (NEV) ...........................................................

170

2.5. Valoraciones mercantiles ..................................................................................

172

2.6. Valoraciones fiscales ......................................................................................... 2.6.1. Valoraciones fiscales: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y las Normas Técnicas de Valoración Catastral ....................................................... 2.6.2. La utilización de las Normas Técnicas de Valoración catastral en las valoraciones urbanísticas .................................................................................

176

2.7. Tasaciones periciales contradictorias ..............................................................

180

Capítulo 3. Métodos de valoración ............................................................................... 3.1. Método del coste: VRB y VRN .......................................................................... 3.1.1. Principio en el que se fundamenta ............................................................ 3.1.2. Qué permite hacer y obtener. Definición ................................................... 3.1.3. A qué clase de inmuebles es aplicable . ..................................................... 3.1.4. Para qué fines es aplicable el método de coste ........................................ 3.1.5. Procedimiento de obtención y formulación matemáticas .......................... 3.1.6. La utilización del método del coste en la normativa del mercado hipotecario 3.1.7. Su utilización en la normativa catastral (RD 1020/93) ...............................

183 183 183 183 184 184 184 184 185

10

151 152 154 154 155 157 157 158 158

176 178

LA LEY


3.1.8. Su utilización en la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones ...... 3.1.9. Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) (a nuevo) ................................... 3.1.9.1. Valor de Mercado del Suelo (F, Vs) ............................................. 3.1.9.2. Coste de construcción a nuevo (Cc) ............................................ 3.1.9.3. Impuestos no recuperables y aranceles (INR) .............................. 3.1.9.4. Honorarios Técnicos (H) .............................................................. 3.1.9.5. Coste de licencias y tasas de la construcción (L+T) ................... 3.1.9.6. Gastos de administración del promotor (GAP) ............................ 3.1.10. Valor de reemplazamiento neto (VRN) (depreciado por su estado real) ... 3.1.10.1. La depreciación. Tipos ................................................................. 3.1.10.2. Depreciación lineal ....................................................................... 3.1.10.3. Depreciación progresivamente creciente .................................... 3.1.10.4. Depreciación progresivamente decreciente ................................ 3.1.10.5. Cálculo de la depreciación física ................................................. 3.1.10.5.1. Según la normativa de valoración de garantía. Orden ECO/805/2003 ........................................................... 3.1.10.5.2. Según la norma 13 del RD 1020/93. Normas Técnicas de Valoración Catastral ...................................... 3.1.10.6. Cálculo de la depreciación funcional ......................................... 3.1.11. Casos particulares ...................................................................................... 3.1.12. Ejemplos prácticos .....................................................................................

196 198 198 199

3.2. Método de valoración por comparación con el mercado ............................... 3.2.1. El mercado inmobiliario .............................................................................. 3.2.2. Valor de mercado (VM), definición y concepto .......................................... 3.2.3. Aplicaciones del valor por comparación con el mercado ........................... 3.2.4. Composición del valor de comparación con el mercado ........................... 3.2.5. El método de valoración por comparación: principios en que se basa ..... 3.2.6. Requisitos para su utilización ..................................................................... 3.2.7. Reglas para determinar el valor por comparación ..................................... 3.2.8. Metodología simplificada del método de comparación .............................. 3.2.9. Técnicas de homogeneización ................................................................... 3.2.9.1. Criterios de homogenización ....................................................... 3.2.9.2. Parámetros de homogeneización ................................................ 3.2.9.3. Tablas de homogeneización ........................................................ 3.2.9.4. Reconciliación de valores homogeneizados ................................ 3.2.9.5. Determinación del valor homogeneizado ..................................... 3.2.10. Ajuste del valor de mercado obtenido por comparación ............................

204 204 204 205 206 209 210 211 212 213 213 214 215 216 216 216

3.3. Conceptos de matemática financiera aplicables a la valoración inmobiliaria 3.3.1. Las decisiones financieras y sus elementos .............................................. 3.3.1.1. Inversión ....................................................................................... 3.3.1.2. Financiación ................................................................................. 3.3.1.3. Principio de preferencia inmediata: rentabilidad, liquidez y seguridad .............................................................................................. 3.3.1.4. Sujetos que participan .................................................................. 3.3.1.5. Transmisión de capitales financieros ........................................... 3.3.1.6. Costo de la operación .................................................................. 3.3.1.7. Criterios de valoración ................................................................. 3.3.1.8. Tipo de interés: nominal o efectivo ..............................................

217 217 217 218

LA LEY

185 186 187 188 190 190 191 191 191 192 193 194 194 194 194

218 218 219 219 219 220

11


3.3.2. Definiciones de conceptos generales ........................................................ 3.3.2.1. El interés simple ........................................................................... 3.3.2.2. El interés compuesto ................................................................... 3.3.2.3. El valor del dinero en el tiempo ................................................... 3.3.2.4. El valor futuro de una cantidad monetaria ................................... 3.3.2.5. El valor actual de una cantidad monetaria .................................. 3.3.2.6. Valor actual de una renta monetaria ............................................ 3.3.2.7. Tipo de actualización deflactado (real o constante) o no deflactado 3.3.2.8. Unidades monetarias nominales y reales .................................... 3.3.2.9. Otros conceptos y definiciones .................................................... 3.3.2.10. Ejemplos prácticos de matemática financiera ............................. 3.3.2.10.1. Valor futuro de la unidad a interés compuesto ......... 3.3.2.10.2. Valor presente de la unidad a interés compuesto .... 3.3.2.10.3. Valor final de una renta unitaria postpagable ............ 3.3.2.10.4. Tasa de amortización ................................................ 3.3.2.10.5. Valor actual capitalizado de una renta unitaria postpagable....................................................................... 3.3.2.10.6. Valor del término necesario para amortizar un capitalunidad ....................................................................... 3.3.3. Los métodos del flujo de caja descontado (VAN y TIR) ............................ 3.3.3.1. El método del flujo de caja descontado (Discounted Cash Flow) 3.3.3.2. Método del valor actual neto (Net Present Value) VAN ............... 3.3.3.3. Método de la tasa interna de retorno (Internal Rate Of Return) TIR ............................................................................................... 3.3.4. Tipos de proyectos ..................................................................................... 3.3.5. El VAN depende del tiempo y de la tasa de actualización r ...................... 3.3.6. El VAN como una función continua de la tasa de descuento r .................. 3.3.7. La rentabilidad de un proyecto según el VAN ............................................ 3.3.8. Comparación de dos o más proyectos según el VAN ............................... 3.3.9. El VAN de un proyecto en función de la escala de ejecución ................... 3.3.10. El VAN de un proyecto en función del momento en que se ejecuta ......... 3.3.11. La TIR como una función inversa del VAN ................................................ 3.3.12. La rentabilidad de un proyecto según la TIR ............................................. 3.3.13. Comparación de dos o más proyectos según la TIR ................................. 3.3.14. Invarianza de la TIR ante cambios de escala y de momento de ejecución 3.3.15. La TIR ante cambios en el orden de ejecución de dos proyectos ............ 3.3.16. Limitaciones (superables) de los métodos clásicos VAN y TIR ................. 3.3.16.1. Selección de proyectos en condiciones que no son las ideales 3.3.17. Las limitaciones del VAN y de la TIR que requieren un cambio de modelo (modelo nuevo VFN) .............................................................................. 3.4. Los métodos residuales de valoración ............................................................ 3.4.1. Principios en que se basan los métodos residuales .................................. 3.4.2. Método residual estático, o de análisis de inversiones con valores actuales ............................................................................................................... 3.4.3. Metodología del método residual estático o método de análisis de inversiones con valores actuales ....................................................................... 3.4.4. Método residual dinámico, o método de análisis de inversiones con valores esperados ............................................................................................ 3.4.5. Metodología del método residual dinámico, o de análisis de inversiones con valores esperados ................................................................................

12

222 222 222 224 226 229 232 234 234 234 237 237 237 237 238 238 239 240 240 240 244 245 249 253 257 258 260 261 262 266 267 269 270 271 271 273 279 279 280 284 286 287

LA LEY


3.4.6. Aplicación del método de valoración del suelo por análisis de inversiones con valores esperados (procedimiento de cálculo dinámico) .................... 3.4.7. Comentarios a la aplicación práctica de los métodos residuales .............. 3.5. Método de actualización .................................................................................... 3.5.1. Principio en que se fundamenta ................................................................ 3.5.2. Concepto y definición ................................................................................. 3.5.3. Aplicación ................................................................................................... 3.5.4. Técnicas de actualización .......................................................................... 3.5.4.1. Técnica de la renta actual ............................................................ 3.5.4.2. Técnica de las rentas esperadas ................................................. 3.5.5. Procedimiento de cálculo del valor por actualización en caso de rentas esperadas ................................................................................................... 3.5.6. Determinación de los flujos de caja ........................................................... 3.5.6.1. Flujos de caja de inmuebles arrendados en la fecha de la tasación ............................................................................................... 3.5.6.2. Flujos de caja de inmuebles destinados al arrendamiento ......... 3.5.6.3. Flujos de caja de inmuebles ligados a explotaciones económicas . 3.5.7. Determinación del valor de reversión del inmueble ................................... 3.5.7.1. Valor de reversión en inmuebles arrendados . ............................. 3.5.7.2. Valor de reversión en inmuebles destinados al arrendamiento ... 3.5.7.3. Valor de reversión en inmuebles ligados a una explotación económica ................................................................................... 3.5.8. Determinación del tipo de actualización .................................................... 3.5.9. Fórmula de cálculo general ........................................................................ 3.5.9.1. Fórmula de cálculo para inmuebles arrendados .......................... 3.5.9.2. Fórmula de cálculo para inmuebles destinados al arrendamiento 3.5.9.3. Fórmula de cálculo para inmuebles ligados a explotaciones económicas ........................................................................................ 3.5.10. Aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que inciden en la valoración ......................................................................................................... 3.5.10.1. Contratos sujetos a la LAU del 94 ............................................... 3.5.10.2. Contratos sujetos al Decreto-ley 2/1985 ..................................... 3.5.10.3. Contratos sujetos a la LAU del 64 ............................................... 3.5.11. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato a tiempo definido .................... 3.5.12. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato indefinido ................................ Capítulo 4. Valoraciones de garantía y aplicación práctica de las técnicas de valoración ........................................................................................................... 4.1. Estructura general de los informes de tasación: procedimientos y normas 4.1.1. Estructura general de los informes de tasación ......................................... 4.1.2. Procedimientos generales, comprobaciones, condicionantes y advertencias ............................................................................................................. 4.1.2.1. Documentación necesaria (art. 8) ................................................ 4.1.2.2. Superficie utilizable o computable ............................................... 4.1.2.3. Expresión de los valores .............................................................. 4.1.2.4. Comprobaciones mínimas (art. 7) ................................................ 4.1.2.5. Condicionantes y advertencias .................................................... 4.1.3. Normas generales para la valoración de inmuebles .................................. 4.1.3.1. Valoración de edificios y elementos de un edificio ......................

LA LEY

291 293 295 295 295 296 296 296 299 300 300 301 303 305 307 308 308 309 309 313 316 317 318 318 318 319 319 320 323

325 325 325 332 332 333 334 334 335 338 338

13


4.1.3.1.1. Valor de tasación de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones ....................................... 4.1.3.1.2. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para entidades aseguradoras ..................................... 4.1.3.1.3. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias 4.2. Manuales técnicos de valoración ..................................................................... 4.2.1. Valoración de una vivienda individual (elementos de un edificio) ............. 4.2.1.1. Aplicación ..................................................................................... 4.2.1.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.2. Valoración de locales comerciales (elementos de un edificio) .................. 4.2.2.1. Aplicación ..................................................................................... 4.2.2.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.3. Valoración de oficinas (elementos de un edificio) ...................................... 4.2.3.1. Aplicación ..................................................................................... 4.2.3.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.4. Valoración de naves industriales ................................................................ 4.2.4.1. Aplicación ..................................................................................... 4.2.4.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.5. Valoración de una promoción ..................................................................... 4.2.5.1. Aplicación ..................................................................................... 4.2.5.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.6. Valoración de solares, terrenos y fincas rústicas ....................................... 4.2.6.1. Valoración de solares y terrenos: aplicación ............................... 4.2.6.2. Niveles urbanísticos del terreno a efectos de valoración ............ 4.2.6.3. Valor de tasación de terrenos para todas las finalidades de garantía 4.2.6.4. Valoración de suelos urbanos ...................................................... 4.2.6.5. Valoración de suelos urbanizables .............................................. 4.2.6.6. Valoración de suelos del nivel I por el método de comparación con el mercado ............................................................................ 4.2.6.7. Valoración de suelos de nivel I por métodos residuales . ............ 4.2.6.8. Valoración de suelos no urbanizables ......................................... 4.2.6.9. Valoración de fincas rústicas ....................................................... 4.2.6.9.1. Finalidad urbanística ................................................... 4.2.6.9.2. Finalidad de garantía .................................................. 4.2.6.9.2.1. Aplicación ................................................ 4.2.6.9.2.2. Valor de tasación de fincas rústicas para todas las finalidades de la garantía ......... 4.2.6.9.3. Otras finalidades ......................................................... 4.2.7. Valoración de inmuebles ligados a explotaciones económicas ................. 4.2.7.1. Definición ..................................................................................... 4.2.7.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.7.3. Criterios de valoración ................................................................. 4.2.7.4. Cálculo del valor de reemplazamiento (VR) ................................ 4.2.7.4.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) ...................... 4.2.7.4.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) ....................... 4.2.7.5. Valor por actualización ................................................................. 4.2.7.6. Valor de tasación .......................................................................... 4.2.8. Valoración de inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento ....... 4.2.8.1. Definición .....................................................................................

14

338 339 340 341 342 342 342 372 372 372 409 409 410 440 440 440 472 472 473 505 505 506 506 508 508 509 510 510 511 511 511 511 511 512 512 512 513 514 514 515 516 517 518 519 519

LA LEY


4.2.8.2. Informe de valoración .................................................................. 4.2.8.3. Criterios de valoración ................................................................. 4.2.8.4. Cálculo del valor de reemplazamiento (VR) ................................ 4.2.8.5. Valor por actualización ................................................................. 4.2.8.6. Valor de mercado por comparación ............................................. 4.2.8.7. Valor de tasación .......................................................................... Capítulo 5. Valoraciones urbanísticas .........................................................................

519 520 521 523 525 525 529

5.1. La valoración urbanística .................................................................................. 5.1.1. Definición .................................................................................................... 5.1.2. Finalidad y objeto ....................................................................................... 5.1.2.1. Finalidad ....................................................................................... 5.1.2.2. Objeto ........................................................................................... 5.1.3. Criterios generales de la valoración urbanística ........................................ 5.2. Suelo no urbanizable ......................................................................................... 5.2.1. Concepto y definición ................................................................................. 5.2.2. Derechos de los propietarios ..................................................................... 5.2.3. Valoraciones ............................................................................................... 5.2.4. Criterios de valoración ............................................................................... 5.2.5. Métodos ...................................................................................................... 5.2.5.1. Método del coste de reposición ................................................... 5.2.5.2. Método de comparación: ............................................................. 5.2.5.3. Métodos de capitalización (actualización) ................................... 5.2.6. Estructura del informe de valoración de un suelo no urbanizable ............. 5.2.6.1. Terreno ......................................................................................... 5.2.6.2. Descripción de la finca ................................................................. 5.2.6.3. Régimen de tenencia y ocupación ............................................... 5.2.6.4. Información de mercado .............................................................. 5.2.6.5. Cálculo de los valores técnicos ................................................... 5.2.6.6. Ejemplo de homogeneización para suelos rústicos en el método de comparación ............................................................................ 5.3. Suelo urbano ....................................................................................................... 5.3.1. Concepto y definición ................................................................................. 5.3.2. Derechos y deberes de los propietarios de suelo urbano ......................... 5.3.2.1. Derechos de los propietarios de suelo urbano ............................ 5.3.2.2. Deberes de los propietarios de suelo urbano .............................. 5.3.3. Criterios de valoración de suelos urbanos y urbanizables ........................ 5.3.3.1. Criterios de valoración de suelos urbanos ................................... 5.3.3.2. Superficie (m²s) ............................................................................ 5.3.3.3. Aprovechamiento urbanístico (m²t/m²s) ....................................... 5.3.3.4. Rendimiento (€/m²t) ..................................................................... 5.3.3.4.1. Definición ..................................................................... 5.3.3.4.2. Cálculo ........................................................................ 5.3.4. Pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales ............. 5.3.5. Temporalidad de las variables y referencias necesarias ........................... 5.3.6. Fecha a la que debe referirse la valoración .............................................. 5.3.7. Deducción de los costes y gastos de urbanización ................................... 5.4. Suelo urbanizable ............................................................................................... 5.4.1. Concepto y definición ................................................................................. 5.4.2. Derechos de los propietarios ..................................................................... 5.4.3. Criterios de valoración de suelos urbanizables .........................................

529 529 529 529 530 531 532 532 532 533 533 533 533 534 534 537 537 537 538 538 539

LA LEY

540 542 542 542 542 542 543 543 544 544 549 549 549 550 551 551 552 554 554 554 555

15


5.5. Valoración de suelos destinados a sistemas generales ................................

556

5.6. Valoración a efectos urbanísticos de elementos diferentes al suelo ........... 5.6.1. Valoración de edificaciones ........................................................................ 5.6.2. Valoración de obras e instalaciones y plantaciones ..................................

558 558 559

5.7. Valoración de otros derechos ........................................................................... 5.7.1. Valoración de derechos reales ................................................................... 5.7.1.1. Valoración de la nuda propiedad, del derecho de usufructo y del de uso y la habitación .................................................................. 5.7.2. Valoración de servidumbres .......................................................................

559 559 560 563

5.8. Valoración de indemnizaciones ........................................................................ 5.8.1. Criterios para el cálculo de la indemnización a los arrendatarios ............. 5.8.1.1. Indemnización por diferencia de rentas ....................................... 5.8.1.2. Otras indemnizaciones ................................................................. 5.8.1.2.1. Viviendas (extensible a locales, garajes y cualquier dependencia en uso, no en explotación) .................... 5.8.1.2.2. Locales de negocio y actividades industriales ............

563 563 563 565

5.9. Aplicación del premio de afección a las valoraciones expropiatorias .........

569

5.10. Métodos de valoración ......................................................................................

569

Capítulo 6. Aplicación de las técnicas de valoración a otros supuestos ................

573

6.1. El dictamen de ruina .......................................................................................... 6.1.1. Definición de ruina ..................................................................................... 6.1.2. Marco legal ................................................................................................. 6.1.2.1. El Código civil .............................................................................. 6.1.2.2. Ley de ordenación de la edificación ............................................ 6.1.2.3. Ley de arrendamientos urbanos .................................................. 6.1.2.4. Legislación del suelo .................................................................... 6.1.3. Conceptos básicos ..................................................................................... 6.1.3.1. Ruina inminente ........................................................................... 6.1.3.2. El estado ruinoso ......................................................................... 6.1.3.2.1. Ruina técnica .............................................................. 6.1.3.2.2. Ruina económica ........................................................ 6.1.3.2.3. Ruina urbanística ........................................................ 6.1.3.3. La unidad predial ......................................................................... 6.1.4. Valor del edificio ......................................................................................... 6.1.4.1. Fecha a la que deben referirse las valoraciones ......................... 6.1.4.2. Valor del edificio nuevo (VRB) ..................................................... 6.1.4.3. Depreciaciones ............................................................................ 6.1.5. Coste de las reparaciones ......................................................................... 6.1.5.1. Determinación de los daños ........................................................ 6.1.5.2. Valor de las reparaciones necesarias .......................................... 6.1.6. Comparación entre el coste de las reparaciones y el valor del edificio ..... 6.1.7. El procedimiento contradictorio de ruina .................................................... 6.1.8. El dictamen de ruina .................................................................................. 6.1.9. El expediente contradictorio de ruina en España ......................................

573 573 573 573 574 574 574 574 574 574 574 575 575 576 576 577 577 578 579 579 579 580 580 580 581

16

565 566

LA LEY


6.2. Valoración de derechos reales: censos servidumbres y arrendamientos ...

585

6.3. Valoración de inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie ... 6.3.1. Edificios o elementos de un edificio construidos sobre un terreno en virtud de un derecho de superficie ................................................................ 6.3.2. Derecho de superficie sobre un terreno. Valoración del derecho de superficie ............................................................................................................. 6.3.3. Valoración de la propiedad de un terreno sobre el que existe un derecho de superficie ...............................................................................................

585

6.4. Valoración de concesiones administrativas .................................................... 6.4.1. Edificios o elementos de un edificio sobre un terreno en concesión ......... 6.4.2. Concesión administrativa sobre un terreno. Valoración de la concesión administrativa ............................................................................................. 6.4.3. Valoración de la propiedad del terreno sobre el que existe una concesión administrativa .............................................................................................

587 587

6.5. Valoración de opciones de compra ..................................................................

588

6.6. Valoración de compromisos de compra a plazos ...........................................

589

6.7. Valoración de inmuebles con tiempo compartido ..........................................

589

6.8. El valor del subsuelo ......................................................................................... 6.8.1. El aprovechamiento del subsuelo .............................................................. 6.8.2. El rendimiento del subsuelo ....................................................................... 6.8.3. Valor del suelo generado por la posibilidad de edificación bajo rasante ... 6.8.4. El aprovechamiento del subsuelo en la legislación urbanística ................ 6.8.5. Cálculo del valor del subsuelo ................................................................... 6.8.6. Consecuencias urbanísticas del aprovechamiento del subsuelo ..............

590 590 592 593 594 594 595

Capítulo 7. Casos prácticos y ejemplos ......................................................................

597

7.1. Valoración de una vivienda. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria (valoración resumida) ........................................................................................

597

7.2. Valoración de un local comercial, aplicación de la tabla de fondo. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria (valoración resumida) ...........................

603

7.3. Valoración de una oficina. Finalidad de la tasación: garantía. Valor real de mercado, asesoramiento en Compraventa (valoración resumida) ...............

608

7.4. Valoración de una nave industrial. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria. Valor real de mercado (valoración resumida) ....................................

614

7.5. Valoración de una vivienda alquilada. Valoración los derechos del arrendatario de una vivienda. Finalidad de la tasación: valor real de mercado. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria ........................................................

622

7.6. Valoración de un solar urbano plurifuncional por el método residual estático. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria. Valor real a efectos de compraventa ........................................................................................................

632

LA LEY

585 586 586

588 588

17


7.7. Valoración de un solar urbano por el método residual dinámico. Finalidad de la tasación: garantía. Valor real a efectos de compraventa ......................

644

7.8. Valoración de una concesión administrativa. Valoración de un aparcamiento subterráneo. Finalidad de la tasación: urbanística, indemnización por extinción. Finalidad de la tasación: valor real de mercado. Compraventa ..

660

7.9. Valoración de un hotel de dos estrellas. Finalidad de la tasación: hipotecaria .........................................................................................................................

668

7.10. Valoración de un camping. Finalidad de la tasación: hipotecaria ..............

676

7.11. Valoración de una promoción inmobiliaria. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria ..........................................................................................

688

Anexo Normativo: recopilación de textos vigentes de utilidad para la tasación .... 8.1. Orden ECO/805/2003 (BOE de 9 de abril de 2003) ..........................................

711 711

8.2. Normas técnicas de valoración catastral (RD 1020/93) ..................................

773

8.3. Tablas de esperanza de vida ............................................................................. 8.3.1. Tablas de probabilidad de esperanza de vida al origen ............................ 8.3.2. Tablas de esperanza de vida por edades y sexos .....................................

795 795 796

8.4. Ley de régimen del suelo y valoraciones (LRSV 6/98), con las correcciones de la 52/2002 y 10/2003 ......................................................................................

799

18

LA LEY

INTRODUCCIÓN

Este libro está dedicado y dirigido a todas las personas que en algún momento se han sentido o se sienten interesadas por el mundo de la Valoración Inmobiliaria en cualquiera de sus múltiples aspectos. Y muy especialmente a quienes a largo de los últimos años nos han acompañado en nuestros cursos, cursillos, conferencias y seminarios de formación técnica y nos han animado a escribirlo. A todos ellos nuestra gratitud por soportar tantas horas dedicadas a un tema que muchos consideran árido y aburrido. En él hemos intentado combinar teoría y práctica, y hemos incorporado numerosos ejemplos y casos prácticos, a fin de que pueda ser útil. La Valoración Inmobiliaria ha cambiado mucho, pero con toda seguridad va a seguir cambiando, por eso, hemos querido incluir los fundamentos básicos de la valoración, que en muchos aspectos permanecen invariables, y también las técnicas que no paran de evolucionar. El valor, la equivalencia en euros de un bien, es la única medida que lo hace comparable con otros bienes diferentes, no existe otro sistema para hacerlo. El valor es así la única manera de comparar cosas heterogéneas, y de establecer relaciones entre ellas, y es también, en muchos casos, la única, la más directa, y la mejor manera de resolver los conflictos,… o al menos de centrarlos y propiciar soluciones. Si este libro sirve en algún momento para ello, nos daremos por satisfechos.

Pere, Julio y Eulalia, 2005

LA LEY

19

PRÓLOGO

PERE GONZÁLEZ NEBREDA es actualmente el mejor conocedor de la teoría y la práctica de las valoraciones inmobiliarias en España. Ésta es la opinión de un amigo, y esto siempre puede tener un cierto tufillo de halago, fruto de nuestra relación y amistad. Pero en este caso, no creo estar influido por nada, cuando, después de practicar durante 40 años como arquitecto perito ante las Salas de lo Contencioso-Administrativo, y haber escrito y charlado de estos tema en múltiples ocasiones, he de decir que no conozco a nadie que reúna sus condiciones para escribir un libro tan delicado y complejo. Porque si yo hace 40 años que tengo este hobby, él debe hacer unos 35 que lo practica cotidianamente, no sólo desde la colaboración con la Justicia, sino también desde la enseñanza y desde su cargo de Consejero Delegado de Arquitasa, una sociedad de tasaciones creada bajo los auspicios de diversas instituciones de los arquitectos, que ha sido pionera en preparar expertos en esta materia, que hoy ocupan importantes cargos de muchas entidades tasadoras de España y que tiene en su persona el alma mater de su buen hacer. Cuando la Unión de Arquitectos Peritos de España decidió centrar su interés en publicar un libro sobre valoraciones, nadie dudó sobre quién debía encabezar el equipo redactor del mismo. El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, como tutelante de la Unión, quería, una vez más, que el prestigio de los arquitectos se pusiese de relieve mediante una publicación que pudiese ser una guía para todos los arquitectos que por una u otra circunstancia han de realizar una valoración, y que, además, pudiese ser útil a otras profesiones que comparten esta competencia con los arquitectos. Es evidente que el libro que tengo el honor de prologar cumple ampliamente estas previsiones. Hoy la Valoración Inmobiliaria ha cambiado mucho. Ha sido un camino largo y plagado de dificultades hasta poder disponer de algunos instrumentos que pudiesen servir para estudiar y analizar las valoraciones inmobiliarias desde diversos ángulos y con muy variados objetivos. Este libro es esencialmente esto: un instrumento. Algo muy importante para quien quiere practicar un oficio. Y éste, el de valorar, es un oficio. A muchos les parece muy sencillo valorar una vivienda, por poner un ejemplo fácil. Se busca su superficie, se aplica un valor unitario, y se multiplica. Y realmente como esquema para explicar a un alumno de primaria o a un médico o a un biólogo preocupados por el Genoma Humano, tal vez podría ser una forma muy elemental de explicar en qué consiste este oficio. Pero la realidad es muchísimo más compleja y sofisticada. ¿Dónde está situada? ¿Qué antigüedad tiene? ¿Está bien o mal distribuida? ¿Está bien o mal conservada? ¿Sobran o faltan viviendas en la zona?, y la pregunta fundamental: ¿Qué dice el mercado? Y cada una de estas respuestas merece una meditación, un análisis metódico, una justificación y un coeficiente bien ponderado. Es, en resumen, un oficio complejo que se complementa necesariamente con una amplia dosis de conocimiento del mercado, mucho sentido común, una adecuada experiencia, y bastantes gotas de «arte», porque como todos los buenos oficios, este también tiene su dosis artística.

LA LEY

21

PRÓLOGO

Pero todo este pequeño «galimatías» del conocimiento desordenado, hoy ya no puede resolverse haciendo promedios y tirando una moneda al aire para sortear dos lotes entre dos herederos. Hoy disponemos de instrumentos mucho más sofisticados, que aunque tengan que aplicarse con similares dosis de criterio y de práctica, nos ayudan a ser mucho más ordenados, a no dejarnos ninguna pregunta en el tintero, y nos permiten obtener resultados mucho más acertados, y en resumen, más justos o ajustados a la realidad que se nos demanda. La introducción de la informática, la aplicación de la matemática financiera, y el establecimiento de unas reglas y principios fundamentales que actúan como guía permanente de cualquier valorador, han hecho que los métodos se modernizasen, que las leyes y normas los recogiesen, y esperamos que la Jurisprudencia, siempre lenta pero segura, de la mano de los expertos, acabara recogiendo como criterio cotidiano lo que hoy todavía alarma a muchos por su complejidad. ¡Qué fácil es simplificarlo todo para no equivocarse! ¡Cuán importantes pueden ser las desviaciones de valor por este afán simplificador! Y qué lejos están los que así piensan, de la evolución, de la precisión, de la verdadera tecnología. Y es que muchos todavía piensan que una estructura de hormigón armado se aprende a calcular en un seminario de matemáticas y parecen ignorar que hace poco más de siglo y medio, unos cuantos adelantados se dedicaron a experimentar y romper vigas hasta poder establecer unas formulaciones que hoy nos parecen una simple aplicación de reglas de la matemática pura. Lo cierto es que para muchos, a los que esta evolución nos coge ya con algunos años más de los que quisiéramos tener, este re-aprendizaje es un esfuerzo importante. Y es fácil dar preferencia a la pereza sobre la diligencia y alabar los métodos más tradicionales para no tener que estudiar cualquier novedad. Y si esto ocurre desde un mundo profesional técnico, podemos imaginar cómo se ve desde el mundo de las letras o por el profesional que a lo más que llegó es a las matemáticas del bachillerato. Es por ello que sin el esfuerzo común, avanzar supone arrastrar un pesado lastre. Y aquí está, precisamente, la importancia de un libro como este. Es un libro pensado para profesionales, con una mínima preparación básica, pero asequible a otro tipo de profesionales que no es necesario que profundicen en muchos temas ya que para ellos, lo importante es entender los conceptos y partir del hecho de que «los cálculos», corresponden a los expertos. Pero he de reconocer que a los que nos consideramos más o menos expertos, algunas cosas de esta renovación de métodos también nos preocupa. Es fácil equivocarse en una operación matemática, y es preocupante el daño que de ello puede derivarse. Es por ello que a más técnicas, más fórmulas y más incógnitas, también se contrapone un mayor riesgo de error. Pero el simple error humano no nos ha de desalentar. Lo que sí desalienta es ver libros, escritos por profesionales que presumen de títulos más o menos académicos y en igual proporción podrían presumir de errores conceptuales. Porque, finalmente, no hemos de olvidar que la realidad es tozuda y que si estamos seguros, antes de empezar a aplicar cualquier formulación, que la vivienda valdrá entre 200.000 euros y 400.000 euros, no dudemos de que si el resultado es el doble o la mitad, el error estará en algún sitio. Y es por ello que después de hacer una loa de la metodología moderna, y de la ayuda que supone la informática y la matemática financiera, tengo que hacer de nuevo una loa del sentido común, de la minuciosidad, la experiencia, el oficio y el arte. Porque no estamos tratando de resolver una ecuación matemática, sino de saber cuánto vale hoy o cuánto valdrá mañana un producto inmobiliario, siguiendo unas reglas que fija el mercado o siguiendo unas reglas que nos fija una determinada normativa de obligado cumplimiento. Yo creo que este libro es un instrumento fundamental para que los profesionales expertos o que quieran serlo en esta delicada especialidad u oficio, puedan aprender un conjunto de conocimientos que alguien, experto y preparado, ha sido capaz de ordenar metodológicamente y exponerlo didácticamente para facilitar su comprensión. Un gran arquitecto, padre, abuelo y bisabuelo de arquitectos, a quien tuve el honor de conocer, D. EDUARDO BALCELLS, había inventado un concepto que todos podían entender; el «valor en porve-

22

LA LEY

PRÓLOGO

nir». Años después, D. MANUEL BALLBÉ en la primera Ley del suelo de 1956, introdujo el mismo concepto como el «valor expectante». Años después, hasta los obispos se pronunciaban en contra de esta pretendida o tal vez mal entendida «especulación». Y hoy, después de más de medio siglo, la realidad tozuda de que las cosas tienen valores pasados, presentes y futuros, y que hay formas de calcularlos, se mantiene inalterada y la técnica que no siempre entiende de moral y muy pocas veces de política, sigue buscando caminos para calcular estos valores, con total y plena independencia de que después, en el momento de aplicarse, algunas normas los proscriban y otras no. Porque el técnico, lo que pretende es dar respuesta a lo que se le pregunta y con los condicionantes que se le imponen. El experto jamás podrá alterar el mercado, pero sí podrá estudiarlo, analizarlo, e incluso predecirlo, por mucho que algunos a los que no les gusta el resultado objetivo de la aplicación de unas normas o criterios técnicos y jurídicos, quieran rebelarse contra la realidad inalterable que este conocimiento se limita a anunciarles. Estamos, en consecuencia, ante una etapa que empezó hace muy pocos años y que pretende modelar unas estrategias del conocimiento en el mundo de la valoración que sean válidas primero para cualquier zona de nuestro país, muy pronto, esperamos, para toda Europa, y a la larga, por qué no, para que el mundo del conocimiento dé un paso más que pueda ser admitido globalmente. Pero no quiero dejar de advertir de los riesgos que tiene una apresurada lectura de un libro como este. Que nadie piense en la búsqueda en el mismo de un simple recetario que permita que la salsa holandesa nunca se corte como ocurre con el termomix. Aquí, el que no sea capaz de entender, tendrá que pararse y reflexionar. El que tenga prisa, que se convenza de que con toda probabilidad la salsa se le cortará. Porque aquí, todas las salsas se hacen «a mano», y los ingredientes se han de calcular con precisión, la velocidad del batido ha de ser constante, y el resultado ha de ser equilibrado: ni demasiado dulce ni demasiado salado. Y esto que es arte, también es oficio, pero además es conocimiento, es entendimiento, porque con una simple receta del mejor libro de cocina, la salsa holandesa a algunos se les cortará siempre y a otros no se les cortará nunca. Y es que para saber, salvo algunos especímenes rarísimos, todos hemos de empezar estudiando. PERE GONZÁLEZ NEBREDA ha sabido darle al libro un aire que combina lo normativo con lo didáctico y lo teórico con lo práctico. Es precisamente el gran reto de una obra así, en la que me consta que junto con sus colaboradores Julio y Eulalia, sus compañeros de viaje, como él los llama, ha conseguido ese difícil equilibrio de que algunas materias más o menos «duras», incluso para los profesionales expertos, se puedan digerir con relativa facilidad. Es, en resumen, una obra que más que brillante pretende ser eficaz, que es la mejor manera de conseguir ambas cosas. En la biblioteca que heredé de mi padre tengo un libro titulado El arte de edificar, con arreglo al Derecho de Cataluña, editado en Girona en 1888 y del que es autor D. ESTEBAN MUXACH VIÑAS, Jefe de carreteras provinciales y municipales de Gerona, y cuyo prólogo, obra del propio autor, me hubiese permitido reducir a unas pocas líneas lo que cambiando de oficio yo he querido explicar aquí. Por su brevedad lo reproduzco íntegro: «Advertimos al público, y en particular a nuestros antiguos compañeros de arte, los albañiles, a los cuales encargamos la adquisición de este insignificante trabajo para el régimen de las construcciones que se encarguen, que al recopilar las disposiciones del arte de edificar, lo hemos verificado despojándonos de toda clase de pretensiones, tomando fragmentos de algunos libros que consignan las leyes que rigen sobre la materia, respecto a servidumbres rústicas y urbanas, y algunas leyes y Reales decretos sobre policía y construcción de edificios que se han publicado hasta la fecha. Sólo consignamos de nuestra cosecha algunas notas y observaciones que nos ha enseñado la experiencia durante los cincuenta años que hemos intervenido en obras de construcción, ya como simples albañiles, ya como profesores de Arquitectura.

LA LEY

23

PRÓLOGO

El único móvil que nos ha movido a publicar esta pequeña recopilación de leyes, ha sido la necesidad que había en nuestro concepto de unas nociones generales del arte, que al mismo tiempo que fuesen económicas, tuviesen poco volumen para enterarse con facilidad de todas sus prevenciones, sirviendo de guía a los artistas que se dedican a construcciones, y a los propietarios que hayan de costearlas, enterándose de los derechos y deberes que les corresponden. Si acogen todos este humilde trabajo con benevolencia, quedarán enteramente satisfechos nuestros deseos.» Lo firma «El autor», y estoy seguro que nuestro autor, Pere, firmaría algo similar en relación con este libro que nos ha correspondido prologar, porque es evidente que está escrito con este mismo sentido de humildad y clarividencia, que son la mejor garantía de su éxito.

AGUSTÍ BORRELL I CALONGE, arquitecto

24

LA LEY

CAPÍTULO PRIMERO

Conceptos básicos

1.1. LA VALORACIÓN INMOBILIARIA 1.1.1. Definición y concepto Valorar es asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en función de sus cualidades y como consecuencia de una situación de mercado determinada. Atendiendo a las definiciones del diccionario de la RAE, es más adecuado utilizar el término «Evaluar: Señalar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa». En el diccionario se define valor como: «Valor: cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de dinero o algo equivalente», mientras que valorar es «hacer que aumente el precio de una cosa», acepción alejada del sentido en que los profesionales de la valoración la utilizamos. Próximo a este concepto se encuentra el término «Tasación: encontrar el justiprecio o avalúo de las cosas», definiendo avaluar como: «señalar el precio de una cosa». En lenguaje habitual se viene utilizando indistintamente el término tasación (fijación precio) y el término valoración (aumento del precio) para referirse a la evaluación (señalamiento o cálculo de valor). La valoración inmobiliaria está vinculada a la economía de mercado y basada en el reconocimiento del derecho a la propiedad establecido en el Derecho Romano. La valoración inmobiliaria es una actividad pluridisciplinar para la que se requiere una muy amplia gama de conocimientos. Los profesionales inmobiliarios por su proximidad al mercado, conocen, o pueden conocer, el comportamiento de la oferta y de la demanda, los precios, tendencias y fluctuaciones del mercado. Pero existen otros factores que influyen en la formación de los valores y cuyo análisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del mercado y para la determinación del valor, como son: La macroeconomía: inflación, déficit público, deuda pública, tasas de interés, actividad económica..., son parámetros que inciden directamente en el mercado y en los valores inmobiliarios y cuyo conocimiento y manejo resultan imprescindibles para el tasador. El urbanismo: las limitaciones al derecho de la propiedad del suelo ya sea por leyes de urbanismo o por la aprobación (o desaprobación) de Planes Urbanísticos; la aplicación de unas deter-

LA LEY

25

PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO

DE

PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ

minadas normas urbanísticas, ordenanzas de edificación, o de unos criterios edificatorios condicionan el valor de un inmueble. La construcción: la valoración inmobiliaria está referida a una «cosa», a un bien real, por tanto no puede ser ajena al proceso de producción de ese bien. El conocimiento de costes de construcción o de urbanización y de su variabilidad tipológica y temporal es necesario para el tasador. La evolución del estado físico del bien inmueble, el conocimiento de la existencia de patologías y de las consecuencias de estas, de los costes de reparación, de los vicios ruinógenos, de las depreciaciones que se derivan del estado de la edificación y del envejecimiento, son áreas que el tasador debe conocer. Conciliar todos esos conocimientos no es tarea fácil. Valorar es, sin duda, un arte y un arte difícil para el que se requieren múltiples conocimientos técnicos. En los últimos años, en España y en Europa, las técnicas de valoración se han desarrollado y han evolucionado notablemente, requiriéndose al tasador una mayor base de conocimientos. Consecuencia de ese proceso de «tecnificación» de la tasación inmobiliaria aparece la exigencia de un mayor rigor científico en la evaluación y en los procesos de valoración, que se basan en principios y criterios sólidamente implantados. A partir de esos principios y criterios, legalmente establecidos y comúnmente aceptados se desarrollan metodologías que permiten en cada caso obtener el valor del inmueble en función de la finalidad y del objeto de la tasación. La utilización de las metodologías requiere un aprendizaje previo ineludible. Al estudio de los métodos de valoración debe seguir el conocimiento de los criterios para determinar cuál es el método que procede aplicar en cada caso, y cuál de los distintos valores obtenidos (cuando sean varios) procede asignar al bien, en función del objeto, finalidad y método de tasación. 1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoración inmobiliaria Como ya hemos comentado en el apartado anterior, la valoración inmobiliaria necesita del conocimiento y metodología de otras ciencias, como son la economía, el derecho, la estadística y, por supuesto, el conocimiento tecnológico del bien real a valorar. Comentemos brevemente los fundamentos que debe tener todo buen tasador. A) Fundamentos tecnológicos: Es necesario que el evaluador inmobiliario tenga los conocimientos precisos sobre arquitectura e ingeniería que le permitan conocer, entender, comprobar y fiscalizar todo el proceso de construcción, de reconstrucción o de rehabilitación del bien inmueble. Sin estos conocimientos sobre los sistemas constructivos de producción del edificio, difícilmente se puede valorar. Si no conocemos en qué estado está o cómo se tiene que construir, cómo se debe reemplazar y cuáles son las necesidades para su correcto mantenimiento difícilmente se puede calcular el coste del edificio que es el umbral mínimo de su valor. B) Fundamentos legales: Los bienes inmuebles se identifican con fincas registrales cuya titularidad corresponde a personas físicas o entidades mercantiles, y éstas se relacionan mediante el derecho y las leyes. Por lo tanto, el

26

LA LEY

CAPÍTULO I: CONCEPTOS

BÁSICOS

evaluador tiene que tener conocimiento de esas leyes, de su jurisprudencia y de las consecuencias de la aplicación de las mismas sobre los bienes inmuebles y los derechos reales. Tiene que tener conocimientos, por ejemplo, del código civil, de las leyes urbanísticas, de los planes y ordenanzas urbanísticas, del régimen de propiedad horizontal de las edificaciones, de las leyes fiscales, etc. C) Fundamentos económicos: Podemos considerar que la valoración inmobiliaria es una rama de la economía moderna. De esta consideración se deriva la necesidad de que el evaluador inmobiliario domine los principios y técnicas fundamentales de la ciencia económica, de los sistemas de análisis de los mercados (marketing), de las técnicas de la moderna sociología urbana, de los sistemas de contabilidad, de las normas fiscales, del análisis de proyectos de inversión, de las opciones de financiación de los proyectos de inversión y de las empresas, etc.; por lo tanto, conceptos tales como unidades monetarias nominales o reales, interés simple, interés compuesto, capitalización, actualización, rentas monetarias, precios en ofertas y de transacciones reales, tasas de interés, de rentabilidad, valor actual, beneficio, etc., son conceptos que inexcusablemente el evaluador inmobiliario tiene que conocer. D) Fundamentos estadísticos: La estadística descriptiva moderna es una herramienta técnica cuyo manejo es imprescindible en la actual valoración inmobiliaria. Conceptos como los de población, muestra, media, moda, función de distribución, análisis de regresión, etc., deben ser familiares al técnico evaluador, y aunque no profundice en sus aspectos técnicos y matemáticos más rigurosos, debe tener un claro conocimiento conceptual de los mismos para su aplicación en el informe de valoración. Por lo tanto el tasador inmobiliario deberá tener conocimientos de las siguientes profesiones: Arquitectura, Ingeniería, Urbanismo, Derecho, Economía, Sociología, Matemáticas y Estadística. Así, pues, sin unos conocimientos suficientes de estas profesiones es ciertamente difícil realizar una correcta valoración inmobiliaria. Por lo tanto, la ciencia de la evaluación se convierte así en una tarea pluridisciplinaria en la que es necesario el conocimiento de diferentes ciencias. Pero esto no es nuevo, VITRUBIO, en uno de sus diez libros sobre la arquitectura, decía: «... es preciso tener talento y afición al estudio; puesto que ni el talento sin el estudio, ni el estudio sin el talento puede formar a un buen arquitecto. Debe, pues, éste, estudiar gramática; tener aptitud para el dibujo; conocer la geometría; no estar ayuno en óptica; ser instruido en aritmética y versado en historia; haber oído con aprovechamiento a los filósofos; tener conocimiento de música; no ignorar la medicina; unir los conocimientos de la jurisprudencia a los de la astrología y movimiento de los astros...»

La realidad actual, mucho más compleja, exige aún más diversidad de conocimientos, pero también aporta mecanismos y tecnologías que facilitan la labor del tasador. 1.1.3. La influencia del ordenamiento jurídico y la jurisprudencia en la valoración inmobiliaria Muchos son los inmuebles o derechos que pueden ser objeto de valoración, como muchas son también las razones que pueden hacerla necesaria. La regulación del derecho de propiedad, de sus limitaciones, del derecho hipotecario y registral, las condiciones urbanísticas, las leyes y normas que regulan el urbanismo y la edificación, las orde-

LA LEY

27


DE


nanzas de edificación, son todos ellos condicionantes que influyen en el valor del inmueble. Como también influyen en el valor las leyes y normas que establecen y regulan la fiscalidad y su aplicación, especialmente si se trata de calcular el valor a efectos impositivos. El caso más significativo es el del suelo, cuyo valor depende directamente, entre otros factores, del régimen urbanístico que le afecta. Cualquier modificación legislativa en lo que se refiere al régimen del suelo afecta, o puede afectar, no sólo a su valor sino a la metodología por la que debe calcularse. Y cualquier modificación en la clasificación o calificación urbanística del planeamiento también. Pero no solamente las leyes y normas tienen influencia en los métodos y en los valores que se obtienen, también la tiene la interpretación que se hace de ellas. Una determinada interpretación jurisprudencial puede modificar la manera de valorar un suelo (o un inmueble, en el sentido más general del término) y su valor. El tasador inmobiliario deberá, en consecuencia, estar atento a la legislación vigente y a la jurisprudencia consolidada sobre aquellas leyes que tienen que ver con el suelo, con la construcción, con la edificación y con el resto de los ámbitos con que se relaciona la valoración. 1.2. OBJETO Y FINALIDAD DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA 1.2.1. El objeto de la tasación Pueden ser objeto de tasación todos los bienes inmuebles y derechos reales, así como las cargas y gravámenes susceptibles de recaer sobre ellos, como por ejemplo: 1.2.1.1. Los bienes inmuebles • Edificios y elementos de un edificio, como son: viviendas, locales comerciales, oficinas, apartamentos, lofts, plazas de garaje y otros. • Almacenes, naves y edificaciones industriales. • Fincas rústicas. • Solares y otros terrenos. • Inmuebles vinculados a explotaciones económicas. 1.2.1.2. Los derechos reales • Usufructo: Derecho de uso y disfrute sobre los productos o rentas de una finca. • Uso y habitación. • Servidumbres: Servidumbres o gravámenes de una finca en favor de otra. • Concesiones administrativas. • Derechos de superficie.

28

LA LEY


BÁSICOS

1.2.1.3. Otras cargas o gravámenes (susceptibles de inscripción registral) • Embargos. • Arrendamientos que fijan renta y plazo. • Hipotecas y ventas con pago aplazado. • Opciones de compra o compraventa con pacto de retro. • Afectaciones por expropiación (parcial). • Notas marginales del Impuesto de Plusvalía. • Renta Vitalicia: obligación de pagar una renta de por vida. • Censo enfitéutico: cambio del dominio útil de una finca por el compromiso de pagar una cantidad al propietario o a su descendencia a perpetuidad, o por un periodo predeterminado. • Otros tipos de censos. También se pueden evaluar construcciones, elementos o partidas de construcciones, coste de reparaciones, perjuicios, daños, indemnizaciones, etc. La metodología a seguir en cada caso depende de la finalidad de la tasación y del objeto a valorar. 1.2.2. La finalidad de la tasación La finalidad de la tasación condiciona la normativa de aplicación y el método o métodos de valoración a utilizar y el resultado que se obtiene. 1.2.2.1. Tipos de finalidades Valoraciones inmobiliarias más frecuentes en función de su finalidad: * de Garantía (OM/ECO/805/2003): • Garantía hipotecaria (de préstamos o créditos) • Provisiones técnicas compañías aseguradoras • Patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria (IICI): • Fondos de inversión inmobiliaria (FII) • Sociedades de inversión inmobiliaria (SII) • Patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones * Otras de garantía: • Leasing

LA LEY

29


DE


• Financiación de créditos • Avales * Aportaciones no dinerarias a Sociedades:

Registro Mercantil:

Constitución Fusión Ampliación Liquidación

* Patrimoniales, compraventa, valoración activos, actualización bienes * Herencias, establecimiento de lotes * Otras de relaciones entre personas físicas y jurídicas * Contradictorias Hacienda (LGT 1985) * Urbanísticas

Planeamiento:

Viabilidad económica de: Unidades de actuación o de ejecución Determinación del valor del Suelo (F), que hace viable la promoción o el desarrollo del planeamiento. Indemnizaciones por alteración del planeamiento.

Gestión:

Evaluación de los costes derivados del planeamiento. Responsabilidad patrimonial de la administración. Establecimientos de coeficientes de ponderación. Valoración de edificaciones incompatibles. Valoración de los derechos derivados de la exclusión de los procesos reparcelatorios o compensatorios. Valoración de derechos arrendatarios de traslados, indemnizaciones, u otros derechos. Transferencias de aprovechamiento urbanístico.

* Expropiatorias (LRSV 6/98) * Catastrales (RD 1020/93) * Judiciales: Quantum

* Seguros

lucro cesante daño emergente

* daños

emergente indemnizaciones lucro cesante * provisiones técnicas (ECO/805/2003) * valor de seguro

* Arrendamientos (LAU) * Análisis de inversiones inmobiliarias (asesoramiento de promociones) Todas ellas pueden hacer referencia a inmuebles o derechos de muy diversa condición tal como se ha expuesto en el apartado anterior.

30

LA LEY


BÁSICOS

1.3. CONCEPTOS Y DEFINICIONES 1.3.1. Definición de valor El concepto de valor resulta difícil de establecer; su definición ha generado históricamente numerosas controversias, siendo las teorías del valor más antiguas que la misma ciencia económica. PLATÓN en su Escuela del Saber, dice: «Todos los objetos tienen siempre un valor en sí como un acto independiente de quien los observe o analice»; en contraposición ARISTÓTELES afirma: «el valor de los objetos lo determina el interés que por ellos existe». A partir del s. XVIII, los economistas realizan importantes aportaciones en el análisis del concepto de valor. ADAM SMITH, en La Riqueza de las Naciones (1776), diferencia entre: • Valor de uso, que depende de la utilidad del bien, y que define como la medida de capacidad para satisfacer las necesidades humanas, y • Valor de cambio, que depende de la escasez del bien y que mide la capacidad para permutarlo por otros bienes, añadiendo que sólo este último es cuantificable. Posteriormente aparecen diversas teorías del valor: Teoría del coste de producción: es la clásica teoría según la cual el valor de un bien viene determinado por su coste de producción (salario, renta, ganancia) y que DAVID RICARDO (Principios de Economía, Política y Tributación, 1817) simplificó, estableciendo que el valor está en relación con la cantidad de trabajo necesario para su producción (Teoría del trabajo). KARL MARX, recogiendo la dicotomía entre valor de uso (sustancia de valor) y valor de cambio (magnitud de valor) desarrolló esas teorías, y aunque afirma que «sólo el trabajo crea el valor», acaba admitiendo que la formación de los precios está en función del coste de producción pero también de la relación entre oferta y demanda. En contraposición, MALTHUS pensaba que todo bien posee el poder de exigir a cambio otros artículos o bienes, y esa capacidad de intercambiarse está determinada por la oferta y la demanda, siendo esta última una resultante de combinar el poder adquisitivo con la necesidad. El posterior desarrollo de estas ideas da lugar a la Teoría del grado de utilidad límite, o de la utilidad decreciente, basada en el criterio de que a medida que la demanda se satisface, la utilidad decrece. El valor sería así la medida de la última porción destinada a satisfacer la necesidad menos importante subjetivamente. Ninguna de esas teorías consigue «explicar» por sí sola cómo se generan los valores realmente en los mercados, pero todas aportan conceptos de gran interés. Lo cierto es que, en la sociedad actual, el valor depende de la oferta, de la demanda, de la evolución de ambas y de su equilibrio, y que su variabilidad es función del intervalo de tiempo considerado, ya que cuanto más breve es el periodo que consideramos, más importante es la influencia de la demanda sobre el valor, y cuanto más largo, más influye el coste de producción. Sólo una sabia combinación de esas teorías permite explicar la formación y evolución de los valores.

LA LEY

31


DE


ANTONIO MACHADO sintetizó poéticamente la dicotomía entre valor y precio al escribir: «es condición de necio confundir valor y precio». Las teorías sobre el valor se extienden más allá de lo técnico y de lo económico, entrando en lo sociológico y filosófico, pero para el tasador en su trabajo cotidiano basta con la atenta observación de la realidad, con el riguroso análisis de lo que realmente ocurre, sin que para realizar su trabajo deba prejuzgar los comportamientos, racionales o no a su criterio, de los individuos o de la sociedad. 1.3.2. Conceptos de valor Ante tal variedad de opiniones y teorías, históricamente controvertidas, resulta conveniente establecer una definición clara de los principales significados que se dan a los términos utilizados en las valoraciones inmobiliarias: 1.3.2.1. Valor de uso Valor funcional o valor de utilidad; es la medida de la apreciación de un bien por su capacidad de satisfacer nuestras necesidades. Se corresponde con el valor que tiene, para la colectividad, un inmueble con una localización específica. Tiene un cariz social, ya que mide la utilidad social del bien. 1.3.2.2. Valor de cambio Es la cantidad dineraria con la cual, en el mercado, se retribuye una mercancía inmobiliaria. 1.3.2.3. Coste Es la suma de dinero, inversiones y gastos, necesaria para la ejecución material del inmueble. Pudiéndose incluir, además de materiales y trabajo, otros gastos de promoción, permisos legales, diseño arquitectónico y dirección técnica de la obra, financiación, impuestos e, incluso, beneficios. Valor y coste de un inmueble no coinciden, al incluir el primero, además del coste, la renta atribuible a la localización diferencial en la estructura urbana (el suelo). 1.3.2.4. Precio de una mercancía urbana. El valor subjetivo Es la cantidad de dinero que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor está dispuesto a recibir por un bien, en las circunstancias concretas de una transacción. 1.3.2.5. Valor de mercado. El valor objetivo Es el precio neto más probable por el cual un inmueble se venderá en un mercado caracterizado por un funcionamiento racional (económicamente) de la oferta y la demanda. Es un «valor-modelo» y corresponde a un precio normal o medio del mercado.

32

LA LEY


BÁSICOS

En su determinación deben tenerse en cuenta todas las circunstancias razonables que puedan admitirse por el comprador y por el vendedor, moderadamente, sin apremios, con un tiempo razonable para realizar la operación, sin dilaciones; sin tensiones ni coacciones, sin necesidad perentoria del comprador ni del vendedor, con un mercado transparente que permita la concurrencia, y por tanto, el libre juego de oferta y demanda, y sin que exista actuación voluntariamente especulativa. Como ya veremos cuando estudiemos más detalladamente este concepto y la metodología para determinarlo, el valor de mercado es un precio y de entre los precios hemos de buscarlo, pero es un precio que reúne una serie de requisitos que lo convierten en precio-modelo o precio-moda, y que son: • La existencia de más compradores y de más vendedores potenciales • El conocimiento del bien por los contratantes • La voluntariedad por ambas partes • Disponibilidad de un tiempo razonable para negociar • La estabilidad de los precios de mercado durante ese tiempo • La concurrencia y publicidad del bien Cuando un precio corresponde a una compraventa que reúna estos requisitos, y sólo en ese caso, puede alcanzar la categoría de valor. Como el valor de mercado resulta ser protagonista de casi todas las valoraciones, no es de extrañar que su exacta definición haya sido objeto de controversia, como tampoco lo es la ineludible necesidad de establecerla de manera homogénea; en España, la OM-30-Nov.-94 lo definía como: «Valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración mediante una comercialización adecuada y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.»

La UE a través de una Directiva del Consejo de Europa lo define como: «Se entenderá por valor de mercado el precio a que se pueden vender los terrenos y construcciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador sin ningún vínculo con el vendedor en la fecha de valoración, suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta públicamente, que las condiciones del mercado permiten una venta regular y que se dispone de un periodo de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuenta la naturaleza del bien.»

Pero la definición más exacta, y preferible, es la señalada en las Normas Europeas de Valoración, coincidente con la establecida por la Comisión de Normas Internacionales de Valoración. «Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado de forma experimentada, prudentemente y sin coacción.»

LA LEY

33


DE


Las tres definiciones se parecen mucho y sólo difieren en matices. Probablemente la última es la más adecuada y exacta, con la virtud añadida de que es la internacionalmente aceptada y exigible en la valoración de activos empresariales. Finalmente la nueva normativa española de valoraciones de bienes inmuebles para determinadas finalidades financieras (ECO 805/2003) anuló la primera de las tres definiciones anteriores y la sustituyó por la siguiente: Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Esta definición coincide casi exactamente con la de la Directiva Europea. 1.3.2.6. Otros conceptos y definiciones de valor 1.3.2.6.1. Valor de mercado para el uso actual El valor de mercado para el uso actual es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de la valoración, se intercambiaría voluntariamente un activo, basándose en la continuidad de su uso actual pero suponiendo que está desocupado, entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin coacción –NEV, IVSC/TEGOVA– (en este supuesto no prevalece el criterio del mayor y mejor uso). 1.3.2.6.2. Valor razonable El valor razonable de los terrenos y edificios es un valor de mercado para el uso actual dado a los mismos, que presupone la utilización continuada del activo para igual o similar actividad. Este valor se determina por medio de la oportuna tasación llevada a cabo por un perito cualificado (Norma Internacional de Contabilidad, arts. 31 y ss. N. 16). 1.3.2.6.3. Valor de uso alternativo Es el mayor y mejor valor en uso distinto al que se destina o pretende destinar la propiedad, para que sea de nuevo explotada. 1.3.2.6.4. Valor de privación Es el valor que tiene un activo para un negocio, es decir, la pérdida que sufriría el negocio si fuera privado de ese activo; se corresponde con el coste que supondría la búsqueda en el mercado de un activo de reposición y coincide generalmente con el coste actual de reposición neto; es consustancial al concepto de valor de mercado para el uso actual. 1.3.2.6.5. Valor de inversión Es el valor que para un inversor particular tiene una propiedad inmobiliaria de acuerdo con sus requerimientos de ganancia. A diferencia del Valor de Mercado, el de inversión tiene un carácter individual, específico para cada inversor, sin reflejar las condiciones normales de mercado (es un valor subjetivo establecido con criterios internos del inversor sobre interpretación de la tendencia económica, valores residuales, objetivos financieros y análisis de riesgos).

34

LA LEY


BÁSICOS

1.3.2.6.6. Valor de fondo de comercio Es el valor correspondiente a una propiedad inmobiliaria donde se ha establecido un negocio que funciona prósperamente. Este valor es distinto del valor del inmueble solo, ya que incluye un intangible aumento en función de que el negocio implantado genere una modulación especial del suelo, edificios, trabajo, equipamiento, acción empresarial, etc., que lo hacen económicamente rentable. Viene a ser como una especie de derecho de traspaso referido al negocio, en función de su experiencia y no, propiamente, de la propiedad inmobiliaria. 1.3.2.6.7. Valor de seguro El valor de seguro es igual al valor de mercado (a la fecha del informe) menos el valor del suelo (a la fecha del informe y con el planeamiento urbanístico vigente). Está basado en el concepto de coste de reproducción o reemplazamiento de los diferentes componentes físicos de una propiedad en caso de pérdida o deterioro debido al azar. Significa la cantidad que el seguro cubriría en relación con las partes destruibles de un inmueble a fin de indemnizar las eventuales pérdidas del propietario. 1.3.2.6.8. Valor de liquidación Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una compraventa tiene lugar en un tiempo de exposición en el mercado inferior al razonable, debido a las necesidades de aquél. Su definición es idéntica a la de valor de mercado pero con las siguientes consideraciones suplementarias: • el tiempo disponible para la comercialización es excesivamente corto; • la publicidad y exposición en el mercado son inadecuados en comparación con el tiempo y comercialización necesarios; • el vendedor puede estar sometido a coacción. 1.3.2.6.9. Valor fiscal Es el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en función de unos criterios legales preestablecidos a efectos impositivos (valor catastral) y es el que se otorga a un inmueble en el marco del Impuesto de Bienes Inmuebles. 1.3.2.6.10. Valor urbanístico Es el valor que, según los criterios de la legislación urbanística vigente, tiene el suelo urbano o urbanizable. 1.3.2.6.11. Justiprecio Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes expropiados en función del acuerdo entre las partes (avenencia), a decisiones de los Jurados de Expropiación, o, en su caso, de los Tribunales de Justicia.

LA LEY

35


DE


1.3.2.6.12. Valor de afección Es el valor de carácter intangible que tiene un determinado inmueble para su propietario, en base a criterios subjetivos, de tipo no económico. 1.3.2.7. Otras definiciones Con carácter general en las valoraciones se utilizan las siguientes definiciones: Actualización de una tasación. Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora, en los casos de valoraciones de garantía antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella (este plazo puede ser de hasta tres años para las valoraciones a efectos de previsiones técnicas de las Compañías de seguros). Antigüedad. Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo y la fecha de la valoración. Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha concreta. Depreciación física. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes. Depreciación funcional. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc. Edificio. Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad. Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etc.). Es todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo. Edificio en construcción. Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación. Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.

36

LA LEY


BÁSICOS

Elemento de un edificio. Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada. Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada. Entidad tasadora. Las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España, así como los servicios de tasación de entidades de crédito respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artículo 2 de la ECO/805/2003. Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas tanto físicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoración. Finca rústica. Aquel terreno de nivel urbanístico II (según la ECO 805/2003) que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria. Homogeneización de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquél. Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano (solar) de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana. Inmueble en rehabilitación. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos: a) Que cuenten con la correspondiente licencia. b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 por 100 de su superficie edificada antes del inicio de las obras. A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie edificada. d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno).

LA LEY

37


DE


Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa. Inmueble ligado a una actividad económica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Entre otros se incluirán los siguientes tipos: a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria. b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte. c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías. d) Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario. e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos. f) Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales. g) Centros de equipamiento social. h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares. Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos. En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; instalaciones de lavandería, cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería. Localidad. Es el núcleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoración. Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional. Niveles urbanísticos del terreno. A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles, según la ECO/805/2003: Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II. Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

38

LA LEY


BÁSICOS

Opción de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto. Protección pública. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoración. Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarán las definiciones establecidas en la legislación vigente sobre régimen del suelo y ordenación urbanística. Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado. Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos. Tasador. El facultativo que, de conformidad con lo previsto en el artículo 37 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, debe suscribir necesariamente el informe de tasación allí mencionado. Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Se reproduce de nuevo la definición anteriormente expuesta: es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará: a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.

LA LEY

39


DE


b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización. Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación. Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual. El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración. Valor de tasación (VT). Es el valor que la ECO/805/2003 establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma. Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el número anterior no se incluirán los elementos especulativos. Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable. Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente. Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquier otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.

40

LA LEY


BÁSICOS

1.3.3. Conceptos estadísticos aplicables a la valoración inmobiliaria 1.3.3.1. Población Se define como «población», en estadística descriptiva, al conjunto de elementos que tienen una característica en común. En el ámbito de la valoración inmobiliaria podemos encontrar los siguientes ejemplos de población: El conjunto de parcelas para viviendas unifamiliares aisladas en un término municipal El conjunto de promotores inmobiliarios de una provincia El conjunto de locales destinados a actividades comerciales-terciarias, etc. La característica o nota diferencial definida determina exactamente cuáles son los elementos que forman parte de la «población» y cuáles son los que no forman parte de ella. Por ejemplo: el conjunto de parcelas industriales no forman parte de la población de parcelas para viviendas unifamiliares aisladas. Se define el tamaño de la población como la cantidad o número de elementos de la población. En valoración inmobiliaria se trabaja con poblaciones finitas cuyo número de elementos sea fácilmente cuantificable, ya sea de un modo exacto o aproximado. Ejemplo 1.4.3.3. Se trata de estudiar el conjunto de las viviendas principales de España en el año 2001. Para ello deberá hacerse un cómputo general de viviendas principales o consultar fuentes estadísticas, en este caso se examinaran las del Instituto Nacional de Estadística (INE), resultando que la «población» de viviendas principales tiene un tamaño de 14.184.026 unidades. 1.3.3.2. Distribución de los elementos poblacionales: función de la densidad Dado el conjunto de elementos de una población, es posible que sea necesario saber qué valores toma cada uno de los elementos respecto de una cierta característica o nota diferencial que la podemos cuantificar (en términos matemáticos se denomina «variable»), como por ejemplo: La superficie de terreno de cada una de las parcelas que componen la población de parcelas para viviendas unifamiliares aisladas en un término municipal Las ventas anuales, en cuantificación económica, de cada una de las empresas promotoras inmobiliarias de una provincia El número de empleados que trabajan en cada local comercial Como se observa, estas características son fácilmente cuantificables en metros cuadrados, euros y número de personas. En el ejemplo anterior supongamos que además de contarse las viviendas principales, se ha medido su extensión superficial útil, obteniéndose los resultados que figuran en el cuadro 1.3.3.2.

LA LEY

41


DE


CUADRO 1.3.3.2. Distribución de la Superficie útil de Viviendas Principales en España en el año 2001 N.º de orden de intervalo

Superficie de la vivienda (m2 útiles)

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Hasta 30 31 - 45 46 - 60 61 - 75 76 - 90 91 - 105 106 - 120 121 - 150 151 - 180

10

Mas de 180

N.º de viviendas principales

TOTAL

Frecuencia (%)

55.797 427.630 1.527.792 2.652.889 4.162.623 2.276.807 1.315.680 919.379 363.975

0,39% 3,01% 10,77% 18,70% 29,35% 16,05% 9,28% 6,48% 2,57%

481.454

3,39%

14.184.026

(Fuente: I.N.E.)

El cuadro 1.3.3.2 es una clasificación de Viviendas Principales en España en el año 2001. Se han considerado diez intervalos, que son los siguientes:

Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo Intervalo

n.º n.º n.º n.º n.º n.º n.º n.º n.º n.º

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

: : : : : : : : : :

viviendas viviendas viviendas viviendas viviendas viviendas viviendas viviendas viviendas viviendas

cuya cuya cuya cuya cuya cuya cuya cuya cuya cuya

superficie superficie superficie superficie superficie superficie superficie superficie superficie superficie

es inferior o igual a 30 m2 útiles está comprendida entre 31 y 45 m2 útiles está comprendida entre 46 y 60 m2 útiles está comprendida entre 61 y 75 m2 útiles está comprendida entre 76 y 90 m2 útiles está comprendida entre 91 y 105 m2 útiles está comprendida entre 106 y 120 m2 útiles está comprendida entre 121 y 150 m2 útiles está comprendida entre 151 y 180 m2 útiles es superior a 180 m2 útiles

Colocando en el eje X de abscisas la superficie útil de las viviendas y en el eje Y de ordenadas la frecuencia del número de parcelas, de los datos del cuadro 1.3.3.2 obtenemos la representación gráfica de la figura 1.3.3.2.a). Polígono de Frecuencia

Superficie útil de la vivienda

Figura 1.3.3.2.a

A esta representación gráfica se le denomina «polígono de frecuencias».

42

LA LEY


BÁSICOS

En vez de un polígono como el de la figura 1.3.3.2.a, aparece una curva continua cuando la longitud del intervalo es muy pequeño (es decir, cuando los intervalos son infinitamente pequeños o tienden a cero). Este caso, naturalmente, es un caso límite que en la realidad no se presenta casi nunca. Pero en teoría tiene algunas ventajas reemplazar los polígonos de frecuencia por curvas continuas, que se denominan «Curvas o funciones de densidad»; como es la curva de la figura 1.3.3.2.b) siguiente.

F

Figura 1.3.3.2.b

Supongamos que la distribución de las rentas brutas (antes de gastos e impuestos) de las viviendas, que están en alquiler, en un cierto término municipal es el que refleja la curva de la figura anterior. Las viviendas que no están alquiladas producen una renta bruta igual a cero. La renta bruta más alta producida por el alquiler de una vivienda llega a 6.000 € al mes. Hacemos coincidir el origen de coordenadas en el extremo inferior a una renta bruta de 0 € al mes; y así mismo correlacionamos el extremo superior a la renta bruta igual a 6.000 € al mes. Elijamos un intervalo AB sobre el eje X de abscisas dentro del fragmento OF. Este intervalo AB comprende valores de las rentas brutas entre 2.000 €/mes y 2.500 €/mes. La curva de densidad se dibuja de tal manera que el área AA’BB’ sea igual al porcentaje de viviendas cuyas rentas brutas están comprendidas entre 2.000 €/mes y 2.500 €/mes. Análogamente podría expresarse para cualquier otro intervalo que se estimase. Como es obvio, el área total de la curva debe ser igual a la unidad, ya que en el intervalo OF se encuentran comprendidas la totalidad de las viviendas en alquiler del término municipal. 1.3.3.3. Función de la distribución A los datos del cuadro 1.3.3.2 le añadimos una nueva columna donde figuran las frecuencias acumuladas, que se obtienen sumando a cada frecuencia las frecuencias anteriores en la columna.

LA LEY

43


DE


CUADRO 1.3.3.3 N.º de orden de intervalo

Superficie de la vivienda (m2 útiles)

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Hasta 30 31 - 45 46 - 60 61 - 75 76 - 90 91 - 105 106 - 120 121 - 150 151 - 180

10

Mas de 180

N.º de viviendas principales

Frecuencia (%)

Frecuencia acumulada (%)

55.797 427.630 1.527.792 2.652.889 4.162.623 2.276.807 1.315.680 919.379 363.975

0,39% 3,01% 10,77% 18,70% 29,35% 16,05% 9,28% 6,48% 2,57%

0,39% 3,41% 14,18% 32,88% 62,23% 78,28% 87,56% 94,04% 96,61%

481.454

3,39%

100,00%

La frecuencia acumulada para el intervalo n.º 3 es: 0,39+3,01+10,77 = 14,18% En la figura 1.3.3.3.a), representamos gráficamente los datos del cuadro 1.3.3.3, colocando en el eje X de abscisas la superficie útil de las viviendas y en el eje Y de ordenadas las frecuencias acumuladas de cada intervalo.

Polígonode de Distribución Distribución Poligono 100%

Frecuencias Acumuladas

90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20%

Mas de 180

151 - 180

121 - 150

106 - 120

91 - 105

76 - 90

61 - 75

46 - 60

31 - 45

0%

Hasta 30

10%

Superficie útil de vivienda Supe rficie util delala vivie nda

Figura 1.3.3.3.a

Obtenemos un polígono que siempre crece, denominado «Polígono de distribución», o lo que es lo mismo una gráfica discontinua de la población de «viviendas principales» estudiadas. Si trabajásemos con intervalos infinitamente pequeños, en vez de operar con intervalos finitos, obtendríamos una curva llamada «Curva de distribución o función de distribución», reflejada en la figura 1.3.3.3.b)

44

LA LEY


BÁSICOS

100 ó mas

50 - 100

30 - 50

20 - 30

10 - 20

5 - 10

2-5

1-2

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 -1

Frecuencias Acumuladas

Curva deDistribución Distribucion Curva oo funcion función de

Superficie utildede la vivienda Superficie útil la vivienda

Figura 1.3.3.3.b

1.3.3.4. Media, moda y mediana En Estadística Descriptiva se define como «media» la suma de los valores de la característica poblacional ponderados con sus respectivas frecuencias. Ejemplo 1.3.3.4.a) Hallar la media de la población de las viviendas principales de España del año 2001, del cuadro 1.3.3.2. La formulación matemática de la media es: n

¦ fX i

X

i

i 1 n

¦f

i

i 1

donde: Xi = valor de la característica poblacional en el intervalo i. Fi = frecuencia del intervalo i. Para cada intervalo se toma como valor de la característica poblacional el punto medio de dicho intervalo.

LA LEY

45


DE


De donde obtenemos: X = (15*0,39+38*3,01+53*10,77+68*18,70+83*29,35+98*16,05+113*9,28+135,5*6,48+ +165,5*2,57+195,5*3,39)/1= 89,88 m2 útiles. Se define, en estadística, como «moda» la característica poblacional más frecuente, es decir la propiedad que más se repite en una distribución. Ejemplo 1.3.3.4.b) Para la misma distribución de la población de las viviendas principales de España del año 2001, del cuadro 1.3.3.2, la moda es el intervalo que comprende las viviendas cuya superficie está comprendida entre 76 y 90 m2 útiles, ya que la frecuencia del intervalo 5 es la más alta de toda la distribución (29,35%). Y por último, se define como «mediana» a aquel punto del eje X de las abscisas que la ordenada que pasa por dicho punto divide el área de la curva de frecuencias en dos partes iguales. Cuando trabajamos con una función de frecuencias, la mediana estará sobre un intervalo NN’ de tal forma que la suma de las frecuencias que corresponden a los intervalos situados a la izquierda de NN’ sean iguales a la suma de frecuencias que corresponden a los intervalos situados a su derecha. 1.3.3.5. Medidas de dispersión Evidentemente la «media» es el parámetro más utilizado para resumir la información que disponemos de una población estadística, pero no es suficiente con dar la cifra de la «media» para que la población quede perfectamente definida. Por ejemplo, la renta per cápita de una nación es la renta media de sus habitantes, pero este dato no nos indica si la riqueza del país, es decir su renta, está repartida equitativamente entre todos los ciudadanos de esa nación. Supongamos que dos naciones A y B tengan la misma renta per cápita; en la nación A la renta está distribuida con unas escasas diferencias entre sus habitantes, por lo contrario en la nación B está muy desigualmente distribuida. Para definir esta particularidad, utilizamos el término dispersión de la característica poblacional. En la nación A, la dispersión de la renta per cápita es pequeña, ya que no hay grandes diferencias entre ricos y pobres; pero en cambio en la nación B las diferencias de renta entre ricos y pobres son bastante acusadas; es decir la característica poblacional de renta per cápita está muy dispersa. Para cuantificar la dispersión de una característica poblacional vamos a recurrir principalmente a los parámetros del «recorrido» y la «varianza». 1.3.3.5.1. Recorrido Se define como «recorrido» a la diferencia entre el valor máximo y mínimo de la característica poblacional. 1.3.3.5.2. Varianza Se define como «varianza» al promedio de los cuadrados de las desviaciones de las puntuaciones a su media.

46

LA LEY


BÁSICOS

Para ello, tenemos que calcular las diferencias entre el valor de la característica poblacional Xi y la media de la distribución, elevando al cuadrado estas diferencias y ponderándolos por las frecuencias (fi) para posteriormente sumarlo todo ello. La raíz cuadrada de la varianza se define como «desviación típica». Las expresiones matemáticas de cada uno de estos parámetros son: n

Varianza V

¦ f X i

i

X

i 1

Desviación Típica = D =

2

√V

Si comparamos 2 distribuciones AA y BB que tengan la misma media, aquella distribución que tenga mayor desviación típica es también la que tiene mayor dispersión. Ejemplo 1.3.3.5.a) Sea la distribución de la población de las viviendas principales de España del año 2001, del cuadro 1.3.3.2., su varianza será: n

Varianza V

¦ f X i

i 1

i

X

2

V = (15-89,88)2x0,39+(38-89,88)2x3,01+(53-89,88)2x10,77+(68-89,88)2x18,70+ +(83-89,88)2x29,35+(98-89,88)2x16,05+(113-89,88)2x9,28+(135,50-89,88)2x6,48+ +(165,5-89,88)2x2,57+(195,5-89,88)2x3,39 = 1.073,60 y la desviación típica es:

Desviación Típica = D =

√ V = √ 1.073,60 = 32,77

Ejemplo 1.3.3.5.b) Un propietario (es decir, un inversionista) tiene tres viviendas situadas en el barrio n.º 1 y otras tres viviendas situadas en el barrio n.º 2. Todas las viviendas tienen la misma superficie y básicamente son semejantes, su principal característica diferencial es que se encuentran situadas en barrios distintos. El propietario destina todas las viviendas al alquiler, produciendo cada una de ellas la renta anual reflejada en la columna n.º 2 del cuadro 1.3.3.5.

LA LEY

47


DE


CUADRO 1.3.3.5

Renta Anual (euros)

Frecuencia (%)

Barrio 1 - Vivienda V1 Barrio 1 - Vivienda V2 Barrio 1 - Vivienda V3

12.000 24.000 36.000

0,33 0,33 0,33

Barrio 2 - Vivienda V1 Barrio 2 - Vivienda V2 Barrio 2 - Vivienda V3

21.000 24.000 27.000

0,33 0,33 0,33

Barrio / Vivienda

Media

(

fi X i − X

2

)

n

¦ f (X i =1

i

X i −

2

)

24.000

48.000.000 0 48.000.000

96.000.000

24.000

3.000.000 0 3.000.000

6.000.000

En este ejemplo, la característica poblacional es la renta anual de las viviendas, con la misma frecuencia de 1/3 = 0,33. La media es la misma para ambas distribuciones, es decir, 24.000 € al año. Calculamos cuál es la varianza de ambas distribuciones, tal como queda reflejado en la columna n.º 6 del cuadro 1.3.3.5. Resulta que la varianza del barrio n.º 1 es mucho mayor que la varianza del barrio n.º 2. Ello equivale a decir que las viviendas del barrio n.º 2 tiene unas rentas mucho más homogéneas que las viviendas del barrio n.º 1. Es decir, la rentas anuales extremas están más próximas a la media en el barrio n.º 2 que en el barrio número 1. Posiblemente el barrio n.º 2 sea más seguro para las inversiones al ser más homogéneas sus rentabilidades que las del barrio n.º 1, en el cual se pueden producir impagados, desocupaciones de las viviendas en alquiler, etc. 1.3.3.6. Distribución normal Consideremos la población de todas las empresas promotoras españolas dedicadas a la construcción de viviendas, en un año. Existirá una función de distribución de beneficios para estas empresas promotoras. Podemos considerar, a título de ejemplo, que la media de esta distribución de beneficios de las empresas promotoras de viviendas es de 1.000.000 euros/año/empresa. El beneficio de una de estas empresas puede ser positivo (es decir, ganancias) o negativo (es decir pérdidas). En el mercado inmobiliario español existe una enorme dispersión de los beneficios en las promociones debido a numerosos factores como son, entre otros: ± El tipo de segmento de mercado inmobiliario en el que se promueva: Residencial (libre, de VPO), terciario, comercial, etc. ± La situación física de cada promoción inmobiliaria: 1.ª línea de mar, centro de la ciudad, barrio dormitorio, etc. ± Los costes de construcción dependiendo de la región donde se sitúe la promoción. ± La desigual formación profesional y habilidad empresarial de los promotores.

48

LA LEY


BÁSICOS

± El tipo de empresa: unipersonal, familiar, mediana, gran empresa nacional, etc. ± La influencia de la coyuntura económica global, en los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, en la confianza de los adquirentes de viviendas, en el índice de creación de empleo, etc. Estos factores harán que el beneficio de algunas empresas sea muy alto, mientras que el de otras sea muy bajo llegando incluso a perder cantidades de dinero considerables. Por lo tanto, en teoría, podríamos decir que puede haber empresas con beneficios positivos tan grandes como se piense y empresas con beneficios negativos tan grandes como se pudieran producir. Es decir, teóricamente la característica poblacional (beneficio) es una variable que toma valores entre (+ ∞) y (- ∞), aunque en la práctica, como veremos posteriormente, tomará valores finitos ya que tanto las ganancias como las pérdidas no rebasarán unos ciertos límites razonables. Lógicamente las empresas promotoras con ganancias extremadamente altas serán muy escasas; como asimismo también serán escasas las empresas con pérdidas demasiado elevadas (porque se producirían quiebras y por lo tanto cerrarían). Es de esperar que el beneficio para la mayor parte de las empresas promotoras de viviendas se mantenga alrededor de la media.

FRECUENCIA

Podemos suponer teóricamente que la frecuencia para un beneficio (1.000.000 + a) es igual a la frecuencia para un beneficio (1.000.000 - a). Es decir, los beneficios simétricos respecto a la media tienen la misma frecuencia. Si se cumple esta hipótesis teórica de distribución se define como «simétrica». A este tipo de distribuciones estadísticas se las conoce con el nombre de función de Distribución Normal o ley de la Gauss. La representación gráfica de la función de distribución normal es la de la figura 1.3.3.6.

CARACTERÍSTICA POBLACIÓN

Figura 1.3.3.6

En una distribución normal, la media, la moda y la mediana coinciden. 1.3.3.7. Distribución beta En muchas cuestiones que se presentan en la realidad, la característica poblacional responde a una función de distribución normal, aunque no es menos cierto que algunos fenómenos estadísticos no pueden ser siempre descritos mediante esta distribución normal por causa de alguna de las siguientes circunstancias:

LA LEY

49


DE


1.ª En la distribución normal, la característica poblacional toma valores comprendidos entre (+ ∞) y (- ∞) pero en la gran mayoría de los fenómenos estadísticos reales la característica poblacional no puede tomar valores negativos, sino sólo positivos. Por ejemplo, en el caso de la extensión superficial de una población de parcelas de viviendas unifamiliares aisladas. La extensión superficial de una parcela en donde se ubica una vivienda unifamiliar aislada nunca puede venir medida por un número negativo. 2.ª A veces sucede que la característica poblacional está acotada entre un extremo inferior y un extremo superior. O por lo menos puede considerarse acotada, teniendo en cuenta la información que se dispone. Por ejemplo, la superficie de una vivienda tiene que tener como mínimo establecido por la reglamentación sectorial correspondiente, no puede haber una vivienda de 1 m2. Asimismo por lógica no debería de haber una vivienda de 10.000 m2. 3.ª En la distribución normal coinciden siempre la media y la moda, sin embargo en algunos fenómenos estadísticos reales no ocurre siempre de esa forma. Ejemplo 1.3.3.7. Tenemos la distribución de las superficies de las explotaciones agrarias en España del año 1997, reflejadas en el cuadro 1.3.3.7. CUADRO 1.3.3.7

N.º de orden de intervalo 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Superficie Explotaciones Agricolas (ha) 0 -1 1-2 2-5 5 - 10 10 - 20 20 - 30 30 - 50 50 - 100 100 ó mas

Total N.º Explotaciones Agrarias Total Superficie Explotaciones en España (ha) Superficie Media (ha) Intervalo moda

N.º de Explotaciones 119.638 209.442 318.054 197.752 149.324 59.718 55.534 51.515 47.285

Frecuencia (%)

9,90% 17,33% 26,32% 16,37% 12,36% 4,94% 4,60% 4,26% 3,91%

1.208.262 25.630.128 21,21 2 - 5 ha

26,32%

Fuente: I.N.E. y elaboración propia.

Se observa cómo los terrenos de superficie inferiores a 5 hectáreas son mucho más numerosos que los superiores a 5 Ha, la moda es una explotación de pocas hectáreas (2 - 5 Ha). Pero las grandes fincas (latifundios), aunque son pocas en número, ocupan una gran extensión de superficie, hecho que influye decisivamente sobre la media que es mayor que la moda. La distribución beta tiene una forma semejante a la normal (su función de densidad se dibuja también mediante una curva campaniforme), pero los valores de la característica poblacional están delimitados entre dos extremos positivos A y B (figura 1.3.3.7.a).

50

LA LEY

BÁSICOS

FRECUENCIA


CARACTERÍSTICA POBLACIONAL

Figura 1.3.3.7.a)

También, su media no tiene por qué coincidir con su moda. De todo esto se derivan varias ventajas efectivas de la distribución beta respecto de la Normal en orden a las aplicaciones prácticas, cuando se trabaja con características poblacionales que sólo toman valores positivos, están delimitadas entre ciertos límites y poseen una moda distinta de la media, como ocurre a menudo en Economía, Valoración y otros ámbitos. 1.3.3.8. Distribución triangular Existen determinadas poblaciones que pueden dibujarse con una gráfica en forma de triángulo (distribución triangular) que queda perfectamente definida por: los valores extremos (VI y V2), la moda (Vm) y la correspondiente frecuencia modal (ordenada de Vm). Se pueden distinguir dos tipos de distribución triangular según que la moda se sitúe a la izquierda del centro de la base del triángulo (figura 1.3.3.8.a) o a la derecha (figura 1.3.3.8.b)

FRECUENCIA

Los resultados que se obtienen con la distribución triangular son muy parecidos, y mucho más fáciles de obtener que con la distribución beta, por lo que no vale la pena trabajar con la distribución beta pensando que nos vamos a acercar con los resultados mucho más a la realidad de la población estudiada.


Figura 1.3.3.8.a

LA LEY

51


DE



Figura 1.3.3.8.b

1.3.3.9. Distribución rectangular

FRECUENCIA

Supongamos que sólo poseemos datos sobre los valores extremos de la distribución y se desconoce tanto el valor modal como su frecuencia, en este caso puede resultar operativo utilizar la función de distribución rectangular, definida perfectamente por los dos extremos V1 y V2, tal como aparece dibujada en la figura 1.3.3.9.a).

Figura 1.3.3.9.a

Esta distribución admite la hipótesis de que todos los valores de la variable en el intervalo –V1 V2– son equiprobables; por ello la gráfica tiene forma de rectángulo. Consecuentemente, como pasa en la distribución beta y la distribución triangular, todos los valores de la variable fuera del intervalo –V1 V2– tienen probabilidad nula.

52

LA LEY


BÁSICOS

La distribución rectangular presenta, respecto de la distribución triangular, las siguientes ventajas: 1. Definición perfecta a partir de sólo dos valores. 2. Fórmulas de cálculo más sencillas. 1.3.3.10. Regresión Dada una variable dependiente o endógena «y» y un conjunto de una o más variables independientes o exógenas o explicativas «x», todas ellas cuantitativas, la regresión lineal consiste en obtener una función de las variables independientes x que permita explicar o predecir el valor de la variable dependiente y. A partir de (y1, x11, x12, x1p),....., yn, xn1, xn2, xnp), muestra de n observaciones de las variables y, x1, x2,...,xp, se trata de aproximar los valores de «y», variable dependiente, mediante una función de las variables x1, x2,...,xp, variables independientes, que exprese la asociación entre y e x1, x2,...,xp: Y = a1x1 + a2x2 +

...........+

apxp + b0 + e

Donde x1, x2, ..., xp son parámetros desconocidos a estimar y «e» es una variable error, que expresa la inexactitud del ajuste. En particular, para cada observación se tendrá: Yi = a1xi1 + a2xi2 +

...........+

apxip + b0 + ei ;

i = 1,...,n

donde los e¡, i = 1,.. ,n, son independientes entre sí. En el caso de una única variable independiente, X, se habla de regresión simple. La correspondiente ecuación de regresión será del tipo: Yi = ax + b0 + ei y, en particular, para cada observación: Yi = axi + b0 + ei ;

i=1,...,n

Así, por ejemplo, en algunos términos municipales la Tasa por Ocupación de Vía Pública se establece con arreglo a las siguientes fórmulas: TOVP = 30 + 1,5 L Donde: TOVP = Tasa por Ocupación de Vía Pública en euros Por el hecho de ocupar la vía pública, se pagará una cantidad fija de 30 €, y Además, se pagará 1,5 € por cada metro lineal que se ocupe de vía pública

LA LEY

53


DE


La regresión simple puede ser lineal o parabólica, y en la hipótesis de que despreciemos la variable de error e, se representan con las siguientes ecuaciones matemáticas: Lineal

⇒ Y = a x + b;

donde

Σ Yi = N b + a Σxi ΣXi Yi = b Σxi +a Σxi2

Parabólica ⇒ Y = a x2 + b x + c; donde

Σ Yi = N c + b Σxi + a Σxi2 ΣXi Yi = c Σxi +b Σxi2 + c Σxi3 ΣXi2 Yi = c Σxi2 +b Σxi3 + a Σxi4

Ejemplo 1.3.3.10. Suponemos que queremos valorar una vivienda cuya antigüedad efectiva es de 20 años, ya que se ha construido en 1983, y la fecha de la valoración es de 2003. Se conocen 5 muestras o testigos, que ya se han homogeneizado previamente con el resto de los componentes o cualidades que influyen en el valor de mercado; por lo tanto ahora la única diferencia entre las 5 muestras testigo y la vivienda objeto de valoración es la antigüedad efectiva. Los datos de las 5 viviendas testigos son las siguientes:

N.º de Testigo 1 2 3 4 5

Año de construcción 1971 1971 1988 1973 1981

Antigüedad Efectiva de la Edificación

Valor de Mercado 2 (€/m )

32 32 15 30 22

2.270 2.280 2.400 2.300 2.350

Vamos a determinar las ecuaciones matemáticas, de regresión lineal y parabólica, que tratan de explicar la variabilidad de los valores de mercado en función de la antigüedad efectiva de la vivienda. Si resolvemos la ecuación de la regresión lineal, tenemos: Lineal

⇒ Y = a x + b;

donde

Σ Yi = N b + a Σxi ΣXi Yi = b Σxi +a Σxi2

54

LA LEY


Variable Independiente Antigüedad Efectiva (años) X

BÁSICOS

Variable dependiente (€/m2)

32 32 15 30 22 131

X*Y

X^2

72.640 72.960 36.000 69.000 51.700 302.300

1.024 1.024 225 900 484 3.657

Y 2.270 2.280 2.400 2.300 2.350 11.600

Y reemplazando en las fórmulas, tenemos: Σ Yi = N b + a Σxi ⇒ 11.600 =5*b + a*131 ΣXi Yi = b Σxi +a Σxi2 ⇒ 302.300 =b*131 + a*3.657 de donde sustituyendo obtenemos que: a = -0,72 y b = 2.508,81 que obtendríamos la ecuación Y = -7,206 x + 2.508,81 y si la vivienda a tasar tiene x = 20 años, tenemos que su valor es de Y = -7,206 * 20 + 2.508,81 = 2.364,69 € Y si resolvemos la ecuación de la regresión parabólica, tenemos: Parabólica ⇒ Y = a x2 + b x + c; donde

Σ Yi = N c + b Σxi + a Σxi2 ΣXi Yi = c Σxi +b Σxi2 + c Σxi3 ΣXi2 Yi = c Σxi2 +b Σxi3 + a Σxi4

Variable Independiente – Antigüedad Efectiva (años)

X 32 32 15 30 22 131

Variable dependiente

(€/m²) Y 2.270 2.280 2.400 2.300 2.350 11.600

X*Y 72.640 72.960 36.000 69.000 51.700 302.300

X^2 1.024 1.024 225 900 484 3.657

Y^2 5.152.900 5.198.400 5.760.000 5.290.000 5.522.500 26.923.800

X^3 32.768 32.768 3.375 27.000 10.648 106.559

X^4 1.048.576 1.048.576 50.625 810.000 234.256 3.192.033

Y * X^2 2.324.480 2.334.720 540.000 2.070.000 1.137.400 8.406.600

Y reemplazando en las fórmulas, tenemos: Σ Yi = N c + b Σxi + a Σxi2 ⇒ 11.600 = 5 * c + b * 131 + a * 3.657 ΣXi Yi = c Σxi +b Σxi2 + c Σxi3 ⇒ 302.300 = c * 131 + b * 3.657 + c * 106.559 ΣXi2 Yi = c Σxi2 +b Σxi3 + a ?xi4 ⇒ 8.406.600 =c * 3.657 + b * 106.559 + a * 3.192.033

LA LEY

55


DE


de donde sustituyendo obtenemos que: a = 0,004; b = -7,1 y c =2.507,8 y obtendríamos la ecuación Y = 0,004 x2 -7,1 x + 2.507,8 y si la vivienda a tasar tiene x = 20 años, tenemos que su valor es de Y = 0,004*202 -7,1*20 + 2.507,8 = 2.367,40 € 1.3.3.11. Series cronológicas Se definen como sucesiones de valores de una variable, asociados a periodos de tiempo. Estas series tienen una gran aplicación en economía y valoración. Por ejemplo, consideremos la variable «valor medio del m2c» relativos a las viviendas en España, en el periodo de tiempo de 1987 a 2002. Para cada uno de estos 16 años, tenemos un valor medio del m2c de la vivienda. Esta sucesión de valores anuales medios es una serie cronológica. De alguna manera, una serie cronológica es semejante a la tabla de datos para calcular una regresión. La variable «tiempo» toma los valores 1,2,...,16 y juega el papel de variable exógena. La otra variable «valor medio del m2c» puede considerarse a su vez como la variable endógena. Matemáticamente lo podríamos expresar de la siguiente forma: Y = f(t) = a t + b; Ejemplo 1.3.3.11. Analizamos el ejemplo expuesto. Los valores medios de las viviendas en España han evolucionado en los últimos 16 años como indica el cuadro 1.3.3.11. CUADRO 1.3.3.11 Valor Medio del m2 construido de las viviendas en España en el periodo 1987 a 2003

Año

Precio nominal de la vivienda en España 2 (Euros/m c)

Indice de Precios al consumo. variación interanual (%)

Precio Medio real de la vivienda en España 2 (Euros/m c)

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

336,32 411,82 502,64 565,09 663,04 613,88 623,50 625,47 649,64 658,38 673,31 718,86 807,65 927,96 1.065,70 1.258,93 1.480,99

4,60% 5,84% 6,89% 6,55% 5,53% 5,35% 4,93% 4,34% 4,32% 3,21% 2,02% 1,41% 2,92% 3,96% 2,71% 4,00% 2,60%

336,32 389,10 444,29 468,79 521,22 458,07 443,39 426,29 424,43 416,76 417,77 439,83 480,14 530,65 593,33 673,96 772,74

Unidad: Euros / m² construido, unidades nominales y reales. - Porcentaje de variación interanual del IPC Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003

56

LA LEY


BÁSICOS

Colocando en el eje X de abscisas el año de la serie cronológica y en el eje Y de ordenadas valor medio del m2c, de los datos del cuadro 1.3.3.11 obtenemos la representación gráfica de la figura 1.3.3.11.a). Esta evolución de los valores medios del m2c de las viviendas en España en el periodo 1987 a 2003 puede expresarse en función del tiempo, según la ecuación de regresión lineal: Y = 52,22t + 270,21 para unidades monetarias nominales e Y = 155,709t + 343,16 para unidades monetarias reales o constantes Que también representamos gráficamente en la figura 1.3.3.11.a.

Evolucion del Precio Medio de la Vivienda en España 1.987 a 2.003 1.500 1.400 1.300 Va lor Me rc ad o (E ur os / M2 c)

1.200 y = 52,22x + 270,21

1.100 1.000 900 800 700 600 500 400

y = 15,709x + 343,16

300

19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 20 20 20 20 Año 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03

Precio Medio nominal de la Vivienda en España (Euros/m2c) Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m2c) Lineal (Precio Medio nominal de la Vivienda en España (Euros/m2c)) Lineal (Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m2c))

Figura 1.3.3.11.a

Todos estos conceptos estadísticos tienen una gran aplicación en el ámbito de la valoración inmobiliaria, como se irá viendo y desarrollando en los capítulos siguientes. 1.4. EL MERCADO INMOBILIARIO Concepto: El concepto de mercado inmobiliario no puede desvincularse del concepto de mercado en general. El mercado inmobiliario se comporta en muchos aspectos como otros mercados: el mercado del automóvil, el mercado turístico, el mercado textil, el agrícola, etc. Aunque en otros aspectos es un

LA LEY

57


DE


mercado muy distinto ya que es un mercado diferenciado (cumpliendo así la primera condición para ser mercado). Si aceptamos la definición: Mercado = conjunto de usuarios + conjunto de usuarios potenciales En el caso del mercado inmobiliario el conjunto de los usuarios más el conjunto de los usuarios potenciales son el universo de la población, ya que todo el mundo es usuario, o potencial usuario, de una vivienda. Hasta los ciudadanos más desheredados y las clases sociales económicamente menos favorecidas de nuestras sociedades civilizadas viven, o si no lo hacen desean vivir en una vivienda y acaban viviendo «bajo techo» y utilizando una vivienda. En nuestro país, y en los países de nuestro entorno la vivienda es un derecho constitucional. Tarde o temprano todo el mundo acaba siendo usuario de una vivienda. Para poder estudiar un mercado, para poder analizarlo, trabajar o incidir en él, es preciso que pueda ser definido y que sea susceptible de ser segmentado. Segmentación: El mercado inmobiliario ya está definido, pero ¿puede ser segmentado? Evidentemente el mercado inmobiliario puede ser segmentado, por ejemplo en: • mercado inmobiliario de viviendas • mercado inmobiliario de locales comerciales • mercado inmobiliario de oficinas. ¿Cuáles son las razones que hacen conveniente la segmentación de un mercado? ¿Por qué es conveniente segmentar? La segmentación se realiza cuando se detecta que en un mercado existen: • públicos objetivos diferentes • necesidades diferenciadas • diferenciación de productos. Esta segmentación permite una mayor especialización de los operadores en cada uno de los productos, en las necesidades de los usuarios y en las estrategias. Yendo un poco más lejos, podríamos segmentar el mercado de viviendas en mercado de viviendas de primera y de segunda residencia. También se podría segmentar entre mercado de viviendas para jóvenes, viviendas para familias «normales» y viviendas para personas mayores. La segmentación del mercado está en función del tipo de análisis o actuación que se pretenda realizar y de las características y coyuntura de ese propio mercado.

58

LA LEY


BÁSICOS

1.4.1. Los mercados: propiedades y características Son cinco las características principales definitorias de los mercados, entendiendo que un mercado es de competencia perfecta cuando cumple, o tiende a cumplir, las cinco propiedades siguientes. 1. Libertad Un mercado tiene la cualidad de libertad, es decir, es un mercado libre, cuando: • Los oferentes pueden entrar y salir libremente de él, sin traba ni impedimento legal. • Los demandantes pueden entrar y salir libremente de él, sin traba ni impedimento legal. • Los precios se forman sin intervención, ni directa ni indirecta de la Administración. La carencia de la característica de libertad da lugar a mercados intervenidos. Ejemplos: El mercado del trigo, y de otros productos agrarios básicos, ha tenido en España los precios regulados por el Estado durante mucho tiempo. Existen determinados productos para los que el Estado fija sus precios (viviendas de VPO, VPP, viviendas de precio tasado, o de precio concertado). El mercado de los agrios, el de las verduras y frutas, el mercado del vestir o el del turismo son ejemplos de mercados libres. 2. Homogeneidad Un mercado tiene la cualidad de la homogeneidad cuando las mercancías que se ofrecen son indiferentes. (Mercancía indiferente) Las calidades de los distintos productos que conviven en el mercado son tan semejantes que desde un punto de vista comercial resulta indiferente adquirir una u otra mercancía ya que tienen características casi idénticas. Ejemplos: El mercado de las patatas (no siempre), el de los abonos, el del cemento, el del acero, son mercados homogéneos. 3. Frecuencia en las transacciones Hay frecuencia de transacciones cuando se suceden las compraventas sin interrupciones y de manera continuada, salvando naturalmente la estacionalidad de algunos productos agrarios. Ejemplos: El mercado del pan, el de la leche, el del agua embotellada, son mercados con mucha frecuencia en las transacciones. En el otro extremo el mercado de determinadas obras de arte, como el de las pinturas de Van Gogh presenta muy escasa frecuencia en las transacciones.

LA LEY

59


DE


4. Transparencia Un mercado reúne la condición de transparencia cuando existe información plena de oferentes y demandantes. Tanto los vendedores como los compradores saben el precio que se está pagando, ya sea porque existen boletines de precios, cotizaciones publicadas, u otros mecanismos que publicitan las transacciones. Ejemplos: El mercado del automóvil, el mercado de los viajes, el mercado bursátil (de las acciones que cotizan en bolsa) son mercados transparentes. La carencia de la propiedad de la transparencia se denomina opacidad. 5. Concurrencia Un mercado tiene la condición de concurrente cuando existen muchos oferentes y muchos demandantes. La existencia de lonjas de contratación o espacios destinados a albergar «mercados» es un signo de concurrencia. 1.4.2. Tipologías de mercados En función del cumplimiento de las cinco propiedades anteriores que caracterizan un mercado de competencia perfecta, los mercados pueden clasificarse del siguiente modo: Competencia perfecta. (cumple las cinco condiciones en oferta y demanda) En la práctica, casi ningún mercado es perfecto, para ello se requeriría el cumplimiento estricto de las cinco condiciones: libertad, homogeneidad, frecuencia de las transacciones, transparencia y concurrencia. Monopolio. Los productos son ofrecidos por una sola empresa, y la demanda es ejercida por numerosos compradores. Ejemplo: hasta hace unos años CAMPSA tenía el monopolio de la gasolina en España. Y TSA tenía el monopolio de la venta de toda clase de tabacos. Eran monopolios. Oligopolio. Los productos son ofrecidos por un reducido número de empresas, en cambio la demanda es ejercida por un numeroso grupo de compradores. Ejemplos. El mercado de la energía eléctrica, el de las telecomunicaciones, el de la telefonía, el de la televisión son oligopolios. El de los carburantes (actualmente la venta de gasolina está en manos de

60

LA LEY


BÁSICOS

unas pocas marcas o empresas) se encuentra también en una situación de oligopolio o próximo a ella. Monopsonio: muchos oferentes y un solo demandante. Algunos productos agrarios como el tabaco, el trigo, el azúcar han sido en algunos momentos mercados en los que sólo el Estado o un organismo público podían comprar, es una situación casi extinguida en un mercado global, pero continúa existiendo en numerosos países del tercer mundo. Oligopsonio: muchos oferentes y varios demandantes. Es un caso similar al anterior pero mucho más frecuente, en que sólo existen un pequeño grupo de compradores pero los vendedores son numerosos. Ejemplos: petróleo, frutas tropicales, tabaco, café, materias primas básicas, especialmente en países del tercer mundo. Competencia monopólica: artículos al por menor. La competencia monopólica se da cuando el mercado carece de la condición de homogeneidad y simultáneamente se reduce la frecuencia de transacciones y concurrencia en unos productos específicos y diferenciados. Es la base del shoping: el mercado no es continuamente transparente, las mercancías son heterogéneas. Hay vendedores «especializados» en una determinada mercancía «diferencial» y hay compradores que buscan esa «especialidad». La calidad de los artículos puede ser muy variada. Monopolio bilateral: un solo demandante y un solo oferente. No debe confundirse con el monopolio ordinario. Es frecuente en el caso de compraventa de grandes empresas, bancos, compañías aéreas, aseguradoras… 1.4.3. El mercado inmobiliario del suelo Establecidas las propiedades que deben cumplir los mercados para poder ser considerados perfectos, podemos utilizarlas para analizar el mercado del suelo. Considerando que existe tal mercado, el análisis de su comportamiento en relación con los cinco caracteres permite llegar inicialmente a las siguientes conclusiones. El mercado del suelo: A veces es libre (vivienda libre) y a veces es intervenido (suelos para VPO). No es homogéneo (los productos difieren). Salvo la excepción que puede representar, en algunos casos, grandes sectores de nueva urbanización, no hay dos suelos iguales. La característica básica de una localización es que es irrepetible. No se puede producir un suelo igual a otro que ha tenido un gran éxito comercial, porque la esencia de ese éxito es la localización y ésta no es reproducible. No es de transacciones frecuentes: si se consideran fincas homogéneas las transmisiones de suelos no se dan con frecuencia.

LA LEY

61


DE


No es transparente: se realizan pocas transmisiones, en algunos casos existen dudas sobre el falseamiento de las declaraciones, no existen prácticamente lonjas de contratación, y se produce una incitación a la compra y a la venta por los agentes intervinientes. No es concurrente: en oferta no lo es en absoluto, ya que habitualmente no se producen ofertas de suelo cuya adquisición resulte indiferente, de forma simultánea, en número suficiente para considerar que exista una oferta concurrente entre la que los compradores potenciales puedan escoger el suelo adecuado. En demanda a veces es concurrente y a veces no. En las grandes ciudades o en las zonas turísticas, varios compradores, normalmente empresas promotoras, concurren como compradores potenciales sobre suelos muy específicos. En ciudades pequeñas y pueblos, en ocasiones la demanda de suelo es de uno o pocos operadores locales exclusivamente. Es decir, de las cinco condiciones sólo cumple una y no siempre. De las cinco condiciones para poder considerar que existe un mercado de competencia perfecta, el mercado del suelo sólo cumple una de ellas y no siempre. En consecuencia puede afirmarse que no existe un mercado de suelo urbano, propiamente dicho. Y en la mayoría de los casos se trata de un mercado no de competencia perfecta. Las técnicas de análisis de mercado que se utilizan habitualmente cuando se estudian mercados no son aplicables al mercado del suelo, por la especificidad que le otorga el no cumplimiento de las características esenciales de mercado de competencia perfecta. Esta especificidad que se da en el mercado del suelo explica el fracaso de algunas políticas de suelo que identifican el mercado del suelo como un mercado de competencia perfecta en el que se puede incidir con intervenciones que sólo son adecuadas en mercados de ese tipo. 1.4.3.1. Factores que «explican» la formación de los valores del suelo Partimos de la base que la formación de valores del suelo no sigue las reglas de un mercado de competencia perfecta, y por tanto el estudio de cómo se forman los valores no puede realizarse con las técnicas habituales de estudios de mercado. Interesa analizar cuáles son los factores que justifican o proporcionan una explicación razonable sobre, la formación del valor del suelo. Según J. ROCA (1), la formación de los valores del suelo viene condicionada por cuatro características: • Es consecuencia de un proceso histórico. El proceso de construcción de la ciudad, y su evolución histórica son causa de la formación de los valores del suelo. • Es independiente del coste de ejecución material. Resulta evidente que el valor del suelo no guarda relación con su coste de producción entendiendo como tal, en suelo urbano el coste de urbanización. • Tiene, muchas veces, un valor de monopolio, por su propia condición intrínseca de ser irrepetible.

(1)

62

Prof. J. ROCA CLADERA, Manual de valoraciones inmobiliarias, Ariel.

LA LEY


BÁSICOS

• No es independiente del valor del inmueble. Existe una relación de dependencia entre el valor del suelo y el valor del inmueble que en él se sitúa, de manera que edificaciones espléndidas revalorizan el valor del suelo sobre el que se asientan y edificaciones desafortunadas pueden devaluarlo. El valor de localización (parte del valor del inmueble que corresponde a su emplazamiento) puede no coincidir con el precio del suelo (o valor del suelo en el mercado, ya que puede producirse la apropiación de un plus de localización por la promoción: pueblos en que sólo existen una empresa promotora o en épocas de escasa actividad constructiva), y también, y más frecuentemente, puede suceder lo contrario: apropiación de una parte del beneficio de la promoción por el suelo o sus propietarios. (Situación muy frecuente en épocas de gran actividad constructiva como la del periodo 2000-2005 en España). 1.4.3.2. El precio del suelo en el mercado inmobiliario Partiendo del hecho de que no existe un mercado del suelo propiamente dicho, (y desde luego no existe, salvo excepciones, un mercado de suelo urbano de competencia perfecta), la formación de los precios en el mercado del suelo urbano no sigue la conducta tradicional de los mercados de situarse en la conjunción de las curvas de oferta y demanda. La situación de oligopolio bilateral, la falta de concurrencia de oferta, la falta de transparencia y la inevitable heterogeneidad de los suelos, actúan como factores determinantes para la fijación de los precios. El suelo es la materia prima con la que trabaja el sector inmobiliario. La tecnificación de la actividad empresarial impulsada por la competencia del mercado inmobiliario, conlleva la necesidad para las empresas promotoras, de programar adecuadamente y a medio plazo, la actividad productiva y por tanto la previsión de los stocks necesarios de materia prima para la producción, es decir, de los suelos necesarios para el desarrollo futuro de la promoción inmobiliaria. El ciclo de producción inmobiliario, de muy larga duración, próximo a los cinco años, exige que esas previsiones a medio plazo se traduzcan en la necesidad de proveerse de suelo a plazos superiores a la duración del ciclo, lo que puede resultar dificultoso especialmente para las empresas pequeñas y medianas. El suelo urbano es, por su propia naturaleza, un producto de existencias limitadas, finitas, a veces escasas y no renovable. Su producción es lenta, no exenta de riesgos, dificultosa y está intervenida. (El proceso de producción de suelo urbano, o proceso de urbanización está tutelado y reglado por la Administración.) Las dificultades en la gestión del suelo urbanizable y en los suelos urbanos en transformación, y los exagerados plazos en que habitualmente acaban desarrollándose, coadyuvan a la incertidumbre, a la falta de estabilidad, y a la percepción de riesgo en la adquisición de esa materia prima. Como consecuencia de ello, el suelo de los núcleos urbanos, el suelo urbano plenamente consolidado y en condiciones de ser edificado, en los periodos de gran actividad inmobiliaria, prácticamente se «subasta» y su precio lo fija la demanda, necesitada de materia prima para la continuidad de la actividad inmobiliaria de los operadores.

LA LEY

63


DE


Es el «mercado», el que fija los precios, pero no con los mecanismos de un mercado libre y de competencia perfecta, sino en esas condiciones y con esas características. El precio del suelo en el mercado inmobiliario está condicionado y depende directamente, del valor del producto inmobiliario que se puede desarrollar en él. 1.4.3.3. El valor inmobiliario del suelo en el mercado El valor del suelo se deriva de su utilización o posible utilización inmobiliaria. El suelo puede tener un valor de uso en sí mismo, y un valor como soporte de edificabilidad en cuanto es susceptible de ser edificado o soportar un edificio, ya sea de viviendas, oficinas, locales comerciales, apartamentos u otros usos. En los casos en los que el mercado inmobiliario utiliza como «producto» o «mercancía», el suelo (lo que suele suceder en suelos para uso industrial, vivienda unifamiliar aislada, comercial, terciario o lúdico aislado), lo que es objeto de transacción, y por tanto lo que se valora es el suelo en sí mismo. En esos casos, cuando sucede en el mercado de ese modo, el valor a utilizar es el valor unitario, expresado en euros/m² de suelo (€/m²s). En el resto de los casos el suelo es una «materia prima» y la mercancía o «producto» es el techo; lo que se compra y se vende es el metro cuadrado edificable, y en consecuencia lo que debe evaluarse es la repercusión que tiene en el suelo ese metro cuadrado edificable, es decir, el valor de repercusión, que se define como el valor del suelo por cada metro cuadrado de techo (€/m²t), susceptible de ser construido en él. Finalmente existen otros suelos cuyo uso inmobiliario, y por tanto su valor, no es función directa de la edificabilidad que pueden soportar en sentido estricto, por tratarse de suelos cuyo mejor y más intensivo uso no es la edificación de techo, sino la construcción de elementos o instalaciones que tienen un valor en el mercado, o son susceptibles de producir rentas, como pueden ser campos de golf, pistas deportivas en general, campamentos, aparcamientos en superficie, aeropuertos y cualquier uso que necesitando actuaciones constructivas para ser puesto en valor ésta no se refiere necesariamente a la construcción de «techo». Son suelos que tienen un valor de uso en sí mismos, pero que ese valor sólo se puede conseguir añadiendo sobre él una actuación constructiva que no necesariamente es edificar «techo». El caso más frecuente, entre los suelos urbanos y urbanizables, es que su valor esté relacionado con la cantidad y uso de los metros cuadrados de techo que puedan construirse en él, lo que necesariamente comporta utilizar el concepto de valor de repercusión. 1.4.4. La formación del precio de la vivienda 1.4.4.1. Introducción La formación del precio de la vivienda debe ser analizada bajo dos conceptos diferentes pero interrelacionados entre sí, que son: • El espacio físico territorial y urbano • El tiempo

64

LA LEY


BÁSICOS

Y se debe realizar bajo dos conceptos diferentes pero interrelacionados, el espacio físico territorial y urbano donde se ubica la vivienda, y en los factores sociales, económicos y financieros que han influido de forma sustancial en la formación de sus precios a lo largo del tiempo. Por lo tanto se puede afirmar que el precio de la vivienda está formado por la interrelación de cinco conceptos: • El espacio físico territorial • El espacio físico urbano de las ciudades • Los aspectos sociales • Los aspectos económicos • Los aspectos financieros Hay que tener en cuenta que la vivienda en España constituye el principal activo económico de la mayoría de las familias; y por las condiciones económicas de financiación de la vivienda generan una parte muy importante de los créditos y préstamos concedidos por las entidades financieras. Factores que influyen en la formación del valor de la vivienda: ± El nivel de renta familiar disponible bruta o neta: a mayor nivel de renta mayor posibilidad de pagar más por una cosa, también por una vivienda. ± Los factores demográficos: por el crecimiento vegetativo de la propia población o bien por la inmigración que viene a trabajar en España o bien por las personas extranjeras que compran una vivienda para segunda residencia o para vivir en su jubilación. Existe una importante demanda de viviendas de segunda residencia tanto para residentes en España como para extranjeros. ± La fiscalidad de la vivienda (favorable en los últimos años): comprar una vivienda ha supuesto tradicionalmente pagar menos impuestos (y aunque no sea un factor económico determinante sí lo es psicológicamente el hecho de pagar menos a Hacienda). ± El tipo de interés y el coste del uso: el bajo coste de la financiación externa. La bajada de los tipos de interés permite pagar menos cuota, y eso se concreta en poder obtener un principal del préstamo hipotecario mayor y con unos plazos de amortización más largos. Por lo tanto permite asumir un mayor nivel de deuda. ± Las inversiones alternativas: la vivienda como inversión ante las caídas de rentabilidad de inversiones alternativas o la sensación de volatilidad o inseguridad de éstas respecto de la vivienda. ± Tasa de paro: a menor tasa de paro y mayor seguridad en el empleo aumentan las posibilidades de ser un potencial comprador de una vivienda. ± La oferta de viviendas en stock y en construcción: una oferta variada, ágil y atractiva favorece y estimula la demanda; una oferta excesiva favorece un equilibrio de precios y una moderación en su crecimiento. ± La disponibilidad de suelo: urbano y urbanizable. Los plazos de planificación y gestión del suelo. Cuando esos plazos son excesivamente largos y/o con incertidumbres, la producción

LA LEY

65


DE


± La oferta de viviendas en stock y en construcción: una oferta variada, ágil y atractiva favorece y estimula la demanda; una oferta excesiva favorece un equilibrio de precios y una moderación en su crecimiento. ± La disponibilidad de suelo: urbano y urbanizable. Los plazos de planificación y gestión del suelo. Cuando esos plazos son excesivamente largos y/o con incertidumbres, la producción de la materia prima necesaria para la actividad promotora no es capaz de satisfacer la demanda. Se trata de uno de los factores determinantes de la formación del precio. La gestión del suelo es ardua, difícil, cara y llena de incertidumbres. Un pretendido mercado de materias primas no puede funcionar adecuadamente en esas circunstancias. 1.4.4.2. Visión territorial y urbana El precio de la vivienda en función de su antigüedad

Año

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Precio m² vivienda libre total nacional con antigüedad 317,27 396,57 488,97 565,37 646,34 637,67 635,09 639,56 661,73 674,1 684,8 716,63 792,29 907,2 1.046,91 1.220,93 1.428,16

Precio medio Precio medio del m² de la del m² de la Precio m² Precio m² vivienda libre, vivienda libre, vivienda libre vivienda libre de menos de de más de un de 11 a 20 de 1 a 10 años un año de año de años antigüedad antigüedad 410,27 506,2 623,36 743,58 836,02 761,27 732,79 739,33 754,68 763,67 788,78 846,83 930,89 1.062,52 1.226,05 1.431,09 1.638,02

302,38 382,89 473,26 547,09 623,22 619,09 617,14 626,34 638,97 651,71 663,72 697,54 770,61 881,83 1.017,79 1.178,89

356,53 461,00 564,38 648,76 734,08 733,49 725,84 735,68 758,12 766,99 782,22 819,28 906,97 1.037,42 1.189,46 1.375,25 1.580,41

Precio m² vivienda libre de más de 20 años

306,69 393,73 481,62 583,93 657,83 645,21 658,13 665,26 684,12 697,56 710,71 748,35 824,84 950,82 1.095,47 1.268,47 1.467,04

286,71 357,01 440,54 515,38 588,34 583,71 580,35 590,38 619,22 612,97 622,74 658,27 730,88 837,09 964,92 1123,06 1.339,49

La tendencia de la evolución de los precios (euros/m²c nominal) de las viviendas, independientemente de si la vivienda es nueva o tiene diferentes antigüedades ha sido semejante desde 1987 tal como se aprecia en los datos y gráficos que se exponen a continuación, por consiguiente puede deducirse que la antigüedad no influye en la evolución de los precios ya que todas las curvas tienen semejante regresión o tendencia lineal. Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias nominales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por su categoría de antigüedad Fuente: Ministerio de Fomento y Banco de España

66

LA LEY


BÁSICOS

Evolución del Precio medio de la vivienda libre por antigüedad de la vivienda 850

Precio m² vivienda libre total nacional con antigüedad

750

Precio medio del m² de la vivienda libre, de menos de un año de antiguedad Precio medio del m² de la vivienda libre, de más de un año de antigüedad Precio m² vivienda libre de 1 a 10 años

Euros / M2c (reall)

650

Precio m² vivienda libre de 11 a 20 años Precio m² vivienda libre de más de 20 años Lineal (Precio medio del m² de la vivienda libre, de menos de un año de antiguedad) Lineal (Precio m² vivienda libre de 1 a 10 años)

550

Lineal (Precio m² vivienda libre de 11 a 20 años) Lineal (Precio m² vivienda libre total nacional con antigüedad)

450

Lineal (Precio medio del m² de la vivienda libre, de más de un año de antigüedad) Lineal (Precio m² vivienda libre de más de 20 años)

350

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

250

Año

Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por su categoría de antigüedad Fuente: Ministerio de Fomento y Banco de España

Los precios de la vivienda libre en los últimos 17 años han sufrido la media de incrementos siguiente: ± 9,86% en la vivienda de menos de 1 año de antigüedad ± 9,03% en la vivienda de más de 1 año de antigüedad ± 8,88% en la vivienda de 1 a 10 años de antigüedad ± 9,75% en la vivienda de 11 a 20 años de antigüedad ± 10,28% en la vivienda de más de 20 años de antigüedad Como se aprecia, el incremento de precios ha sido algo mayor en las viviendas de más de 20 años de antigüedad, aunque el incremento es muy semejante en todos los grupos. Respecto del precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre de menos de un año, el incremento medio en los últimos 17 años ha sido del: ± 9,03% en el precio de la vivienda libre de más de 1 año de antigüedad ± 8,88% en el precio m² vivienda libre de 1 a 10 años

LA LEY

67


DE


± 9,75% precio m² vivienda libre de 11 a 20 años ± 10,28% precio m² vivienda libre más de 20 años como se representa en el siguiente gráfico Evolución del intervalo del Precio de la vivienda en relación a su antigüedad

30%

25%

20%

Incremento del Precio m² vivienda libre menos de 1 año Incremento del Precio medio del m² de la vivienda libre, más de un año de antiguedad

% Diferencia de valor

15%

Incremento del Precio m² vivienda libre de 1 a 10 años Incremento del Precio m² vivienda libre de 11 a 20 años

10% Incremento del Precio m² vivienda libre mas de 20 años Lineal (Incremento del Precio m² vivienda libre menos de 1 año) Lineal (Incremento del Precio medio del m² de la vivienda libre, más de un año de antiguedad)

5%

Lineal (Incremento del Precio m² vivienda libre de 1 a 10 años) Lineal (Incremento del Precio m² vivienda libre de 11 a 20 años)

0% Lineal (Incremento del Precio m² vivienda libre mas de 20 años)

-5%

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

Año-10%

Unidad: Porcentaje de variación interanual Base: Evolución del intervalo de variación del precio medio de la vivienda libre de 1987 a 2003, por su categoría de antigüedad Fuente: Ministerio de Fomento y Banco de España

La evolución anual de 1987 a 2003 de los precios de la vivienda, respecto de su antigüedad, presenta unas regresiones lineales que son prácticamente paralelas, lo que nos indica que el incremento o disminución del valor de las viviendas es independiente de la antigüedad de las mismas ya que su precio medio sube o baja en proporción semejante; asimismo los intervalos de variación anual presentan las mismas características mencionadas. El precio de la vivienda en función del tamaño del municipio Como criterio general podemos establecer que existe una relación bilateral entre el tamaño del municipio y el precio medio de la vivienda, que con algunas excepciones esta relación se cumple. Los precios más elevados se observan en poblaciones de más de 500.000 habitantes, como por ejemplo, Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla; aunque hay excepciones como San Sebastián, Vitoria y Bilbao, donde teniendo una población inferior a 500.000 habitantes presentan precios medios de vivienda libre elevados debido a su alto nivel de renta familiar neta disponible per cápita, y una

68

LA LEY


BÁSICOS

polaridad de atracción en el entorno físico donde se ubican; como por ejemplo el caso de Vitoria, capital de la comunidad autónoma.

Población

Madrid Barcelona Valencia Sevilla Zaragoza Málaga Murcia Palmas de Gran Canaria Palma de Mallorca Bilbao Valladolid Córdoba Alicante Coruña (A) Granada Vitoria-Gasteiz Santa Cruz de Tenerife Oviedo Pamplona Santander San Sebastián Almería Burgos Castellón de la Plana Salamanca Albacete Huelva Logroño Badajoz León Cádiz Tarragona Lleida Jaén Ourense Lugo Cáceres Palencia Girona Pontevedra Toledo Guadalajara Ciudad Real Zamora Segovia Ávila Huesca Cuenca Soria Teruel Total

Precio Medio Nº de Habitantes de Vivienda en 2002 (padrón 2003) (euros/m²) 3.092.759 1.582.738 780.653 709.975 626.081 547.105 391.146 377.600 367.277 353.567 321.143 318.628 305.911 243.902 237.663 223.257 220.022 207.699 190.937 184.778 181.811 176.727 169.317 160.714 157.906 155.142 144.831 139.615 138.415 135.634 134.989 121.076 118.035 115.638 109.475 91.158 87.088 81.378 81.220 77.993 72.549 70.732 65.703 65.639 55.640 52.078 47.609 47.201 35.178 32.304 14.405.636

2.269,11 2.208,33 1.029,98 1.258,58 1.280,82 1.186,98 808,23 1.351,22 1.567,09 2.109,69 1.336,63 993,11 987,03 1.143,53 1.170,99 2.018,06 1.207,99 1.272,30 1.797,90 1.500,48 2.689,51 1.107,57 1.685,47 1.019,07 1.452,04 947,21 1.030,01 1.381,84 747,46 1.144,33 1.216,32 1.086,03 984,47 902,66 992,85 673,90 851,54 1.167,12 1.198,40 888,70 1.088,25 1.033,58 984,48 920,77 1.184,94 1.069,61 1.006,24 948,30 1.106,70 917,01 1.576,38

Unidad: Número de habitantes y euros (nominal)/m² construido Base: Evolución del precio medio del m² construido de vivienda por tamaño de la capital de provincia Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Ministerio de Fomento

LA LEY

69


DE


Precio Medio del M² de vivienda por Tamaño de la Capital de Provincia 2.600

3.030.000 2.500

2.830.000

2.400

2.630.000

2.300 2.200

2.430.000

2.100

2.230.000

2.000

Nº de Habitantes - Padrón 2003

1.800

1.830.000

1.700 1.600

1.630.000

1.500

1.430.000

1.400

1.230.000

1.300

1.030.000

1.200

Euros / M² construido

1.900

2.030.000

1.100

830.000 1.000

630.000

900 800

430.000

y = -13,403x + 1580,3 R2 = 0,2214

y = -19290x + 780017 2 R = 0,3432

230.000

700 600

30.000

Soria

Teruel

Cuenca

Ávila

Huesca

Zamora

Segovia

Toledo

Guadalajara

Ciudad Real

Girona

Pontevedra

Cáceres

Palencia

Jaén

Lugo

Ourense

Lleida

Tarragona

León

Cádiz

Huelva

Badajoz

Logroño

Albacete

Salamanca

Burgos

Castellón de la Plana

Almería

San Sebastián

Oviedo

Pamplona

Santander

Santa Cruz de Tenerife

Granada

Vitoria-Gasteiz

Alicante

Coruña (A)

Bilbao

Córdoba

Valladolid

Palma de Mallorca

Murcia

Palmas de Gran Canaria

Sevilla

Málaga

Valencia

Madrid

Barcelona

500 Zaragoza

Ciudad

Nº de Habitantes (padrón 2003) Precio Medio de Vivienda en 2002 (euros/m²) Lineal (Precio Medio de Vivienda en 2002 (euros/m²)) Lineal (Nº de Habitantes (padrón 2003))

La diferencia de precios entre estas grandes ciudades y los municipios de menos de 100.000 habitantes se ha ido ampliando con el tiempo, especialmente durante los periodos de mayor crecimiento de los precios. De donde la polaridad de atracción que crean las ciudades tiene incidencia en la formación de los precios de las viviendas, tal como se extrae de los datos del cuadro siguiente y se refleja en el gráfico siguiente.

Año

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Precio m² vivienda libre Precio m² vivienda libre en Madrid y su area de en España Influencia

336,32 411,82 502,64 565,09 663,04 613,88 623,50 625,47 649,64 658,38 673,31 718,86 807,65 927,96 1.065,70 1.258,93 1.480,99

443,86 592,86 771,80 878,50 1.051,04 1.008,26 1.024,92 1.027,34 1.085,56 1.096,98 1.089,66 1.105,66 1.190,54 1.364,94 1.628,28 2.001,56 2.522,01

Precio m² vivienda libre en Barcelona y su area de Influencia

321,96 462,88 581,50 695,67 834,65 816,99 833,11 865,28 897,12 922,92 950,83 1.019,63 1.180,31 1.376,44 1.604,76 1.838,87 2.205,70

Precio m² Precio m² vivienda libre vivienda libre en Bilbao y su más de 499.999 area de habitantes(1) Influencia (5)

Precio m² de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000 habitantes (1-2)



Precio m² de la vivienda libre. Menos de a 20.000 habitantes (2)

Precio m² de la vivienda libre en municipios interiores de menos de 50.000 habitantes

Precio m² de la vivienda libre en municipios costeros de menos de 50.000 habitantes

273,90 322,76 387,20 488,24 562,66 564,39 583,65 596,25 613,95 624,53 631,34 655,27 728,16 839,11 987,33 1.181,98 1.396,95

294,83 364,98 451,78 536,57 593,30 611,02 625,48 635,21 656,19 672,33 695,30 736,24 829,77 949,20 1.082,27 1.230,94 1.389,45

298,66 343,20 414,44 461,84 496,67 507,61 522,69 523,43 544,96 549,29 570,48 603,93 652,09 734,90 833,20 954,71 1.113,17

264,84 300,67 353,79 401,93 450,17 454,73 457,12 470,96 490,32 503,21 524,64 548,37 607,75 695,01 796,43 924,59 1.050,12

253,10 291,11 348,43 383,82 431,53 453,26 450,96 454,77 464,12 473,61 480,93 503,17 546,59 614,06 688,07 794,76 889,45

259,55 302,32 369,63 405,49 468,77 479,00 472,15 477,27 495,57 501,54 509,96 532,05 584,54 658,86 742,18 866,13 990,91

340,74 412,73 492,05 526,48 568,51 552,30 566,02 579,84 597,91 622,38 650,95 722,75 823,30 956,67 1.100,68 1.284,91 1.509,34

727,27 807,27 826,92 860,81 901,42 950,84 944,16 1.022,96 1.190,98 1.434,86 1.700,12 1.923,02

Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias nominales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamaño del municipio Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento (1) Excepto Madrid, Barcelona y Bilbao y sus áreas de influencia (2) Excepto municipios incluidos en las áreas de Madrid, Barcelona y Bilbao (3) Capitales de provincia con menos de 50.000 habitantes (4) Excepto capitales de provincia (5) No figuran datos hasta 1991 por no tener información significativa

70

LA LEY


BÁSICOS

Evolución del Precio Medio de la Vivienda por tamaño del municipio

1.250

1.150

Precio m² vivienda libre en España.

1.050

Precio m² vivienda libre en Madrid y su area de Influencia Precio m² vivienda libre en Barcelona y su area de Influencia Precio m² vivienda libre en Bilbao y su area de Influencia (5) Precio m² vivienda libre mas de 499.999 habitantes(1)

Euros /M²c.(real)

950

Precio m² de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000 habitantes (1-2) Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (2-3) Precio m² de la vivienda libre. De 49.999 a 20.000 habitantes (2-4) Precio m² de la vivienda libre. Menos de a 20.000 habitantes (2) Precio m² de la vivienda libre en municipios interiores de menos de 50.000 habitantes Precio m² de la vivienda libre en municipios costeros de menos de 50.000 habitantes Lineal (Precio m² vivienda libre en Madrid y su area de Influencia) Lineal (Precio m² vivienda libre en España.)

850

750

650

Lineal (Precio m² vivienda libre en Barcelona y su area de Influencia) Lineal (Precio m² vivienda libre en Bilbao y su area de Influencia (5)) Lineal (Precio m² vivienda libre mas de 499.999 habitantes(1)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (2-3)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 49.999 a 20.000 habitantes (2-4)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre en municipios interiores de menos de 50.000 habitantes) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. Menos de a 20.000 habitantes (2)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000 habitantes (1-2)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre en municipios costeros de menos de 50.000 habitantes)

550

450

350

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

250

Año

Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamaño del municipio Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento

Esta polaridad de atracción de las grandes ciudades se manifiesta en el mayor crecimiento del incremento de los precios en éstas respecto de unas tendencias más estables en el incremento de los precios en las ciudades de menos de 100.000 habitantes, así como una disminución del incremento en los municipios de menos de 50.000 habitantes, tal como refleja el gráfico siguiente.

75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40%

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

Año

Precio m² vivienda libre en Madrid y su área de Influencia Precio m² vivienda libre en Barcelona y su área de Influencia Precio m² vivienda libre en Bilbao y su área de Influencia (5) Precio m² vivienda libre más de 499.999 habitantes(1) Precio m² de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000 habitantes(1-2) Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes(2-3) Precio m² de la vivienda libre. De 49.999 a 20.000 habitantes(2-4) Precio m² de la vivienda libre. Menos de a 20.000 habitantes(2) Precio m² de la vivienda libre en municipios interiores de menos de 50.000 habitantes Precio m² de la vivienda libre en municipios costeros de menos de 50.000 habitantes Lineal (Precio m² vivienda libre en Madrid y su área de Influencia) Lineal (Precio m² vivienda libre en Barcelona y su área de Influencia) Lineal (Precio m² vivienda libre en Bilbao y su área de Influencia (5)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 499.999 a 100.000 habitantes(1-2)) Lineal (Precio m² vivienda libre más de 499.999 habitantes(1)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre en municipios costeros de menos de 50.000 habitantes) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes(2-3)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 49.999 a 20.000 habitantes(2-4)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre en municipios interiores de menos de 50.000 habitantes) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. Menos de a 20.000 habitantes(2))

1987

% de variacion interanual

Evolución del incremento del precio de la vivienda en función del tamaño del municipio

Unidad: Incremento anual del precio de la vivienda Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamaño del municipio Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento

LA LEY

71


DE


Los precios en los municipios costeros de menos de 50.000 habitantes han tendido a crecer sistemáticamente por encima de la media de los municipios interiores de igual tamaño. Esta prima diferencial de crecimiento refleja los efectos de la demanda de residencia secundaria (nacional y extranjera); aunque no se puede descartar la presencia también de un cierto componente especulativo (evidentemente la «especulación» se concentra en donde hay mayores expectativas de subidas de precios). Municipios Interiores

Año

Precio m² Precio vivienda libre Medio de mas de la Vivienda 999.999 en España habitantes (M. Interior)

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

317,27 396,57 488,98 565,37 646,34 637,69 635,09 639,56 661,73 674,10 684,81 716,63 792,29 907,20 1.046,91 1.220,93

Municipios Costeros

Precio m² de Precio m² de Precio m² de Precio m² de Precio m² de Precio m² de Precio m² Precio m² Precio m² la vivienda la vivienda la vivienda la vivienda la vivienda la vivienda vivienda libre vivienda libre vivienda libre libre. De libre. De libre. De libre. De libre. De libre. De menos de mas de menos de 999.999 a 249.999 a 99.999 a 999.999 a 249.999 a 99.999 a 50.000 999.999 50.000 250.000 100.000 50.000 250.000 100.000 50.000 habitantes habitantes habitantes habitantes habitantes habitantes habitantes habitantes habitantes (M. Interior) (M. Costero) (M. Costero) (M. Interior) (M. Interior) (M. Interior) (M. Costero) (M. Costero) (M. Costero)

515,05 712,82 914,04 1.036,13 1.267,48 1.164,09 1.176,19 1.169,47 1.245,39 1.259,63 1.241,87 1.256,66 1.353,92 1.557,92 1.854,69 2.269,11

306,73 390,69 454,26 544,88 621,67 652,28 660,28 672,52 698,65 711,54 720,07 753,16 845,66 982,36 1.142,06 1.325,23

292,07 361,53 478,53 570,18 619,94 659,34 679,36 695,11 725,23 741,89 767,05 809,75 899,74 1.024,42 1.181,07 1.368,48

289,38 337,82 425,34 481,45 527,63 554,82 593,14 594,58 612,83 619,63 640,55 673,59 737,62 827,19 951,50 1.114,21

244,82 282,56 345,59 391,23 445,63 469,47 470,05 474,02 489,43 495,50 501,37 517,86 561,86 628,97 707,60 821,98

396,64 617,23 716,32 883,91 1.113,80 1.018,49 1.028,18 1.071,26 1.084,98 1.115,48 1.132,01 1.202,13 1.401,66 1.634,13 1.917,97 2.208,33

290,07 338,09 413,52 482,86 541,30 546,20 574,23 589,50 603,25 622,11 647,86 684,43 777,69 893,94 1.024,60 1.186,86

259,55 338,17 452,28 536,12 604,23 629,70 637,58 641,63 666,59 688,30 702,56 747,53 840,46 978,93 1.136,48 1.306,80

340,41 399,33 484,4 536,59 584,46 576,98 565,32 579,93 609,68 623,34 655,37 711,38 800,48 925,47 1.071,66 1.229,07

306,75 357,9 447,2 483,41 529,77 533,08 528,26 545,50 558,57 581,24 604,76 656,19 736,91 863,51 994,68 1.147,24

Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias nominales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamaño del municipio en municipios interiores y costeros Fuente: Ministerio de Fomento Evolución del Precio de la vivienda libre en municipios interiores y costeros de menos de 50.000 habitantes

700

600

Euros / M²c (realesl)

Precio Medio de la Vivienda en España 500

Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Interior) Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Costero) Lineal (Precio Medio de la Vivienda en España)

400

Lineal (Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Costero))

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

Año200

1987

300

Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por el tamaño del municipio menor de 50.000 habitantes Fuente: Ministerio de Fomento

72

LA LEY


BÁSICOS

Para municipios de más de 50.000 y menos de un millón de habitantes este efecto de prima diferencial de crecimiento se ve corregido o compensado por otros factores como puede ser la polaridad de las ciudades, la semejante renta familiar neta per cápita, etc. Esta polaridad que presentan las grandes ciudades produce asimismo una prima diferencial con respecto del resto de las ciudades debido a la atracción que ellas generan, a la mayor renta familiar neta disponible per cápita que presentan en relación al resto de las ciudades; así como posiblemente a una deficiente disponibilidad de suelo que hace que la demanda de viviendas sea superior a la oferta. Evolución del Precio de la vivienda libre por el tamaño del municipio de 1987 a 2002 1.200

1.100

1.000

900

Precio Medio de la Vivienda en España


Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Interior) Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Interior)

800

Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Interior) Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Interior) Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Interior)

700

Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Costero) Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Costero) Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Costero)

600

Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Costero) Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Costero) Lineal (Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Costero))

500

Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Costero)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio Medio de la Vivienda en España)

400

Lineal (Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Interior) )

300

Lineal (Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Interior))

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

Año200

Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2002 por el tamaño del municipio Fuente: Ministerio de Fomento

Mientras que en los municipios costeros el incremento anual de la vivienda libre ha ido creciendo, durante el periodo 1997 a 2002, excepto en los municipios de 10.000 a 50.000 habitantes; en los municipios interiores el incremento anual de la vivienda ha sido constante excepto en los municipios de 100.000 a 999.999 habitantes que ha crecido interanualmente, tal como queda reflejado en la figura siguiente.

LA LEY

73


DE


Evolución del Incremento del precio de la vivienda libre por tamaño del municipio en municipios interiores y costeros de 1987 a 2002 2,00 1,90 1,80 Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Interior) Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Interior) Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Interior) Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Interior) Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Interior) Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Costero) Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Costero) Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Costero) Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Costero) Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Costero) Lineal (Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² vivienda libre más de 999.999 habitantes (M. Costero)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 249.999 a 100.000 habitantes (M. Costero)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Costero)) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 99.999 a 50.000 habitantes (M. Interior) ) Lineal (Precio m² de la vivienda libre. De 999.999 a 250.000 habitantes (M. Costero)) Lineal (Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Interior)) Lineal (Precio m² vivienda libre menos de 50.000 habitantes (M. Costero))

1,70 1,60

% Incremento

1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0,60 Año

1987

0,70

Unidad: Incremento anual del precio de la vivienda Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre por el tamaño del municipio, municipios interiores y costeros de 1987 a 2002 Fuente: Ministerio de Fomento

El precio de la vivienda en función del número de habitantes de la Comunidad Autónoma En relación con los precios de la vivienda por Comunidades Autónomas, su distribución y evolución están muy relacionadas con el gran peso de polaridad que producen las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona.

74

LA LEY


BÁSICOS

Evolución del Precio de la vivienda libre por Comunidades Autónomas de más de 2.000.000 de habitantes 1.400

1.300

1.200 Precio m² vivienda libre

1.100 Precio m² vivienda libre. Andalucía Precio m² vivienda libre. Castilla-León

1.000 Precio m² vivienda libre. Cataluña


Precio m² vivienda libre. Comunidad Valenciana

900

Precio m² vivienda libre. Galicia Precio m² vivienda libre. Comunidad Madrid

800

Precio m² vivienda libre.País Vasco Lineal (Precio m² vivienda libre. Comunidad Madrid) Lineal (Precio m² vivienda libre.País Vasco)

700

Lineal (Precio m² vivienda libre. Cataluña)

600

Lineal (Precio m² vivienda libre) Lineal (Precio m² vivienda libre. Galicia)

500

Lineal (Precio m² vivienda libre. Comunidad Valenciana) Lineal (Precio m² vivienda libre. Andalucía)

400

Lineal (Precio m² vivienda libre. Castilla-León)

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

200 Año

1987

300

Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por Comunidades Autónomas de más de 2.000.000 de habitantes Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento

Precio del metro cuadrado de vivienda libre en las Comunidades Autónomas en el periodo 1987 a 2003

Año

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² vivienda vivienda libre. vivienda vivienda vivienda libre. vivienda vivienda Precio m² vivienda vivienda libre. Comunidad libre. País Comunidad libre. libre. Castilla vivienda libre libre. libre. Aragón libre. Galicia Asturias Vasco Madrid Cataluña Valenciana León Andalucía

336,32 411,82 502,64 565,09 663,04 613,88 623,50 625,47 649,64 658,38 673,31 718,86 807,65 927,96 1.065,70 1.258,93 1.480,99

292,62 341,06 399,36 459,08 531,42 501,89 525,35 525,12 535,61 538,71 548,34 565,28 623,11 706,00 826,27 997,32 1.072,44

296,60 388,59 452,41 535,67 586,49 564,26 534,77 534,30 556,35 565,86 581,21 622,47 682,58 762,90 839,45 931,36 1.087,29

331,00 452,09 549,90 626,44 777,88 699,44 707,99 721,62 751,29 773,60 802,24 875,73 1.032,64 1.184,76 1.356,66 1.589,18 1.850,92

244,99 294,39 366,86 406,56 448,01 434,10 481,87 478,16 493,23 505,40 531,56 565,89 636,96 717,52 829,33 977,92 1.027,95

394,38 459,11 526,81 560,63 633,17 563,79 550,83 581,07 588,60 592,45 610,09 637,04 653,26 719,25 759,61 884,75 864,11

482,47 625,17 776,70 864,79 1.062,39 959,13 983,62 984,82 1.043,36 1.033,51 1.035,69 1.070,45 1.170,51 1.364,96 1.636,75 2.061,98 2.485,08

741,30 803,38 825,46 857,89 893,46 923,17 930,85 1.002,19 1.170,07 1.416,64 1.650,61 1.900,44 2.140,09

277,65 355,76 388,61 470,28 516,88 525,44 509,18 517,86 539,98 546,88 544,79 583,48 657,64 769,59 876,26 1.013,62 1.141,01

328,44 360,60 425,14 513,72 593,02 608,00 586,45 603,09 590,83 619,80 630,10 656,84 721,93 795,81 877,44 985,89 1.097,00

Precio m² vivienda libre. Cantabria

669,52 692,63 698,87 709,63 769,96 876,00 1.013,57 1.183,22 1.347,45

Precio m² vivienda libre. Islas Baleares

321,85 386,03 445,23 516,01 537,16 548,52 548,11 568,03 585,29 601,14 640,92 741,08 934,63 1.152,83 1.358,51 1.525,95 1.724,66

Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² vivienda vivienda vivienda libre. vivienda libre. Castilla libre. Extremadura libre. Murcia Canarias La Mancha

343,74 376,72 464,81 483,69 531,82 531,96 524,36 538,04 568,58 595,57 639,39 715,08 824,64 962,83 1.093,01 1.218,04 1.319,89

244,45 271,31 322,52 391,95 421,73 429,93 441,26 426,89 449,11 447,66 455,97 455,09 478,64 519,91 576,56 681,00 780,17

232,89 269,77 310,73 328,20 349,41 361,38 367,36 375,80 388,45 389,76 390,21 404,79 427,24 458,31 505,06 557,25 615,98

226,91 269,46 307,94 353,37 407,60 392,14 395,39 388,75 396,10 405,59 422,89 448,76 480,04 537,89 626,72 747,40 892,69

Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales) Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por Comunidades Autónomas Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento

LA LEY

75


DE


Evolución del Precio de la vivienda libre por Comunidades Autónomas con menos de 2.000.000 de habitantes 900

800

700


Precio m² vivienda libre Precio m² vivienda libre. Aragón Precio m² vivienda libre. Asturias

600

Precio m² vivienda libre. Cantabria Precio m² vivienda libre. Islas Baleares Precio m² vivienda libre. Canarias Precio m² vivienda libre. Castilla La Mancha Precio m² vivienda libre.Extremadura

500

Precio m² vivienda libre. Murcia Precio m² vivienda libre. Navarra Precio m² vivienda libre. La Rioja. Lineal (Precio m² vivienda libre. Islas Baleares)

400

Lineal (Precio m² vivienda libre) Lineal (Precio m² vivienda libre. Aragón) Lineal (Precio m² vivienda libre.Extremadura) Lineal (Precio m² vivienda libre. Castilla La Mancha)

300

Lineal (Precio m² vivienda libre. Murcia) Lineal (Precio m² vivienda libre. Canarias) Lineal (Precio m² vivienda libre. Asturias)

Año

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

200

Del análisis de la tabla y el gráfico anterior se puede deducir que los precios de las viviendas entre las distintas comunidades autónomas son tanto mayores cuanto: a) Mayor es su riqueza económica. b) Mayor es su población. c) Se incrementa su población por la aportación de inmigrantes. d) Se disminuye su población por la inmigración de la población a otras comunidades. e) Su atractivo turístico es mayor; ya que incide en la demanda de viviendas secundarias por parte de extranjeros y residentes nacionales de otras comunidades. En las Comunidades Autónomas de menos de 2.000.000 de habitantes, cuando no existen grandes ciudades con fuerte polaridad, el peso del turismo y de la segunda residencia tiene una gran importancia como es el caso de las Canarias, pero principalmente de las Islas Baleares, como se aprecia en la regresión lineal de mayor pendiente que el resto de las Comunidades Autónomas con menos de 2.000.000 de habitantes. 1.4.4.3. Visión social La demanda de la vivienda El precio de la vivienda depende de las condiciones de la demanda de la misma, por lo tanto conviene segmentar los motivos que genera la demanda de viviendas. Existen diferentes formas de

76

LA LEY


BÁSICOS

agrupar o dividir la demanda pero todas ellas tienen, con diferentes matices, las siguientes características: Formación de nuevos hogares: es el resultado de la emancipación de los individuos o parejas o bien consecuencia de la división de hogares preexistentes por divorcios o separaciones. Segunda vivienda: demanda de vivienda no principal usada durante los fines de semana o en periodos vacacionales tanto por residentes nacionales como por turistas extranjeros. Mejora o cambio de ubicación de vivienda previa: es la demanda que tiene como objetivo mejorar y/o modificar las condiciones de la vivienda inicial. Inversión económica: demanda que utiliza la vivienda como activo de inversión con el fin de obtener beneficios económicos derivados del incremento de su valor de mercado, de su alquiler o a través de desgravaciones fiscales. También debemos de incluir en este apartado la inversión familiar de vivienda sin ánimo de lucro inmediato vinculada más a factores de índole cultural que a criterios económicos. Se puede descomponer la demanda de vivienda, de acuerdo al siguiente esquema, que recoge todos los factores enunciados anteriormente.

Desagregación de la demanda de Vivienda

Vivienda Principal

Nacional

Vivienda No Principal

Extranjera

Secundaria

Desocupadas y Resto

Nacional

Extranjera

Con las siguientes características para cada una de las desagregaciones: ³

Vivienda principal: caracterizada por constituir el lugar de residencia habitual de las personas que en el momento censal tienen fijada su residencia en España.

Dentro de esta categoría distinguimos:

LA LEY

³³

Demanda nacional: dependerá básicamente de la dinámica de formación de hogares y variables socioeconómicas.

³³

Demanda extranjera: dependerá de la evolución de flujos migratorios y variables socioeconómicas.

77


³

DE


Vivienda no principal: ³³

Vivienda Secundaria: usada en fines de semana o periodos vacacionales tanto por residentes españoles como por extranjeros.

³³

Desocupadas y resto: se incluyen las viviendas que están vacías, y por lo tanto desocupadas por sus propietarios; así como el stock técnico de viviendas necesario para el correcto funcionamiento del mercado inmobiliario tanto de compraventa como de alquiler.

³³

Parte de las viviendas desocupadas corresponden a inversores que las compran como valor económico refugio para venderlas posteriormente cuando se hayan cubierto sus expectativas de revalorización o encuentren mejores alternativas de inversión.

³³

Otra parte está formada por viviendas abandonadas por quienes cambiaron su lugar de residencia y que, con el tiempo, o bien las reutilizarán si deciden volver a su lugar de origen o bien se degradarán hasta convertirse en ruinas.

³³

Existe un tercer grupo de viviendas que es propiedad de extranjeros que hacen un uso parcial de ellas o que no las declaran en el censo como vivienda secundaria.

³³

Otras están desocupadas de forma transitoria, sea porque los propietarios esperan ocuparlas tras una boda, o bien las destinen a un hijo o hija cuando se independicen.

Para analizar la segmentación de la demanda de vivienda se parte de los datos del Censo de Población y Vivienda publicado por el Instituto Nacional de Estadística que se ha complementado con datos del BBVA de los años 1960 a 2001.

Periodo 1960 1970 1981 1991 2001

Total nº de viviendas

Nº de Viviendas Principales

7.726.423 7.028.651 10.655.785 8.504.326 14.726.859 10.430.895 17.206.363 11.736.376 20.823.369 14.270.656

Nº de Nº de Viviendas No Viviendas Principales Secundarias

697.772 2.151.459 4.295.964 5.469.987 6.552.713

Nº de Viviendas Ocupadas

331.044 7.359.695 795.742 9.300.068 1.899.759 12.330.654 2.923.615 14.659.991 3.323.127 17.593.783

Nº de Viviendas % de % de Nº de Nº de Nº de Viviendas Desocupadas y Viviendas Viviendas No Viviendas Viviendas Desocupadas resto Principales Principales Secundarias Ocupadas

366.728 1.355.717 2.396.205 2.546.372 3.229.586

90,97% 79,81% 70,83% 68,21% 68,53%

9,03% 20,19% 29,17% 31,79% 31,47%

4,28% 7,47% 12,90% 16,99% 15,96%

95,25% 87,28% 83,73% 85,20% 84,49%

4,75% 12,72% 16,27% 14,80% 15,51%

Unidad: Unidades y Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre número viviendas totales Base: Censo de la Viviendas y BBVA Fuente: Instituto Nacional de Estadística y BBVA

78

LA LEY


BÁSICOS

Censo de Viviendas en España 1970 a 2001

20.250.000

18.250.000

16.250.000

14.250.000


Nº de Viviendas

12.250.000

Nº de Viviendas Principales Nº de Viviendas Secundarias

10.250.000

Nº de Viviendas Desocupadas y resto

8.250.000

Total nº de viviendas

Nº de Viviendas No Principales

6.250.000

4.250.000

2.250.000

Año

2001

1991

1981

1970

1960

250.000

Unidad: Unidades y Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre número viviendas totales Base: Censo de la Viviendas de 2001 y BBVA Fuente: Instituto Nacional de Estadística y BBVA

La tabla y gráfico anteriores nos expone cómo temporalmente las viviendas secundarias y las desocupadas han ido incrementando su porcentaje, hasta suponer una elevada tasa dentro del conjunto del mercado inmobiliario. Evolución de los factores demográficos Las variables demográficas son, a medio y largo plazo, las que condicionan la demanda estructural de vivienda, y por lo tanto parte de su valor económico viene condicionado por su evolución. Entre todas las variables demográficas (natalidad, mortalidad, crecimiento vegetativo, inmigración,...) nos centraremos en aquellas más directamente relacionadas con el mercado inmobiliario, que son: Evolución del número de hogares. Evolución de la estructura de los hogares. Evolución del grupo con mayor demanda de primera vivienda. Evolución de la inmigración.

LA LEY

79


DE


Evolución en la formación y la estructura de los hogares españoles Una de las transformaciones de mayor importancia que ha afectado a la población española en las últimas décadas ha sido el acelerado proceso de reducción del tamaño medio de hogar, que tal como lo define el INE es «el conjunto de personas que, residiendo en la misma vivienda, comparten gastos ocasionados por el uso de la vivienda y/o gastos de alimentación». El número de hogares unipersonales, el de 2 miembros por hogar y en menor medida el de 3 miembros ha crecido de forma continuada en los últimos años. De forma contraria los hogares con 4, 5 y 6 o más miembros han disminuido de forma progresiva; todo ello explica la reducción del tamaño medio de hogar y refleja las transformaciones en la morfología familiar española. La sociedad española ha pasado de una ratio en el tamaño medio de hogar de 4 personas por hogar en 1960, a 3,717 personas/hogar en 1981; a 3,398 personas/hogar en 1990 y a 3,020 personas/hogar en 2003. Esta reducción es uno más de los resultados de la denominada «segunda transición demográfica», un concepto que pretende describir los profundos cambios ocurridos en las estructuras sociales en las últimas décadas. Los conceptos que describen este proceso de «segunda transición demográfica» son: El envejecimiento de la población al aumentar la esperanza de vida de los españoles. La caída de la natalidad. El cambio en los modelos tradicionales de formación de hogares, con: • El rápido crecimiento de los hogares de un solo miembro. • El incremento notable del número de hogares monoparentales (uno de los padres con hijo). • El incremento del número de hogares sin hijos. • El descenso de las familias extensas (núcleo y persona ajena al núcleo) y múltiples (dos o más núcleos). El aumento de separaciones y divorcios. En los últimos 15 años, el ritmo de creación de hogares ha sido superior al aumento poblacional de forma que mientras que la población ha incrementado un 8,92%, los hogares han crecido un 24,51% lo cual da cuenta del profundo cambio en la estructura y tamaño de los hogares. El ritmo de creación de hogares del 24,51%, es semejante al ritmo de crecimiento de la población de más de 25 años de un 23,22% en el mismo periodo temporal de 15 años. Asimismo la evolución del parque de las viviendas en España desde 1988 a 2003 nos permite apreciar que la producción de viviendas aumenta un 35,08%, es decir mucho más que el número de nuevos hogares formados.

80

LA LEY


Periodo

1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Incremento anual de la Incremento de EPA. Población población de EPA. Hogares la Poblacion de 25 y más (unidades) 25 y más (nº de años (personas) años habitantes) (personas)

Población

37.742.561

38.473.418 38.725.115 39.218.820 39.541.782 39.887.140 38.872.268 39.137.979 39.790.955 40.229.598 40.460.055 39.669.394 39.761.022 39.852.651 40.202.160 40.499.791 41.116.842 41.837.894 42.717.064

251.697 493.705 322.962 345.358 -1.014.872 265.711 652.976 438.643 230.457 -790.661 91.628 91.629 349.509 297.631 617.051 721.052 879.170

20.555.000 20.779.000 20.992.000 21.214.000 21.485.000 21.701.000 22.015.000 22.298.000 22.619.000 22.964.000 23.266.000 23.631.000 24.058.000 24.415.000 24.605.000 24.885.000 25.176.000 25.465.000 25.782.000 26.122.000 26.507.000 26.866.000 27.263.000 27.710.000 28.268.000 28.766.000 29.225.000 29.645.000

224.000 213.000 222.000 271.000 216.000 314.000 283.000 321.000 345.000 302.000 365.000 427.000 357.000 190.000 280.000 291.000 289.000 317.000 340.000 385.000 359.000 397.000 447.000 558.000 498.000 459.000 420.000

Parque de viviendas. Nº total de viviendas

Incremento del nº de hogares

9.928.000 9.989.000 10.146.000 10.153.000 10.350.000 10.478.000 10.602.000 10.721.000 11.088.000 11.217.000 11.361.000 11.595.000 11.740.000 11.852.075 12.040.000 12.155.000 12.350.000 12.415.000 12.479.000 12.656.000 12.920.000 13.158.000 13.297.000 13.468.068 13.842.741 14.146.000

Incremento del nº de viviendas (terminadas)

13.291.779 13.696.380 14.090.744 14.373.665 14.683.134 14.949.813 15.226.186 15.482.259 15.695.442 15.891.759 16.092.729 16.301.898 16.567.428 16.828.900 17.155.746 17.471.069 17.711.292 17.952.962 18.204.324 18.442.071 18.758.518 19.110.320 19.460.005 19.893.720 20.413.818 21.064.361 21.733.233 22.378.890

61.000 157.000 7.000 197.000 128.000 124.000 119.000 367.000 129.000 144.000 234.000 145.000 112.075 187.925 115.000 195.000 65.000 64.000 177.000 264.000 238.000 139.000 171.068 374.673 303.259

Nº de Viviendas (VPO + libres) iniciadas

404.601 394.364 282.921 309.469 266.679 276.373 256.073 213.183 196.317 200.970 209.169 265.530 261.472 326.846 315.323 240.223 241.670 251.362 237.747 316.447 351.802 349.685 433.715 520.098 650.543 668.872 645.657

Nº de viviendas / Nº de Nº de personas viviendas por Población de por hogar hogar familiar 25 y más años

0,65 0,66 0,67 0,68 0,68 0,69 0,69 0,69 0,69 0,69 0,69 0,69 0,69 0,69 0,70 0,70 0,70 0,71 0,71 0,71 0,71 0,71 0,71 0,72 0,72 0,73 0,74 0,75

1,419 1,439 1,447 1,472 1,471 1,478 1,480 1,482 1,451 1,453 1,458 1,451 1,461 1,476 1,471 1,477 1,474 1,485 1,503 1,510 1,506 1,512 1,535 1,550 1,568 1,582

214.803 252.874 269.475 283.289 239.707 204.491 207.932 197.363 234.641 302.339 287.199 323.202 407.856 510.767 533.700 523.747 543.060

BÁSICOS

Residentes Extranjeros s/ Ministerio de Interior

3,717

3,470 3,452 3,452 3,410 3,398 3,280 3,251 3,274 3,257 3,259 3,179 3,142 3,085 3,055 3,046 3,053 3,022 3,020

353.367 393.100 430.422 461.364 499.773 538.984 609.813 719.637 801.329 895.720 1.109.060 1.324.001 1.647.011

Unidad: Número de habitantes, hogares y viviendas Base: Censo de la población de 2001 e Indicadores del mercado de la vivienda Fuente: Instituto Nacional de Estadística, Banco de España y Ministerio de Fomento

Evolución del Parque de Viviendas y hogares en España 1976 a 2003

Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Gráfico 21

800.000

23.000.000

700.000

21.000.000

600.000

19.000.000

500.000

400.000

15.000.000 300.000

Nº total de viviendas y hogares

Incremento anual del nº de viviendas y hogares

17.000.000

13.000.000 200.000

11.000.000

100.000

Año

9.000.000

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

0

Incremento Page del nº1de viviendas (terminadas) Incremento del nº de hogares Parque de viviendas. Nº total de viviendas EPA. Hogares (unidades)

Unidad: Número de viviendas y hogares Base: Censo de viviendas de 2001 e Indicadores del mercado de la vivienda Fuente: Instituto Nacional de Estadística, Banco de España y Ministerio de Fomento

LA LEY

81


Hogares


Hogares con Hogares con Hogares con Hogares con Hogares con 1 miembro 2 miembros 3 miembros 4 miembros 5 miembros

Total 8.617.144 10.153.000 11.852.075 12.263.412 12.671.666 13.086.197 13.468.068 13.842.741

1970 1981 1991 1998 1999 2000 2001 2002

DE

646.286 1.045.759 1.581.307 1.242.608 1.433.760 1.608.987 1.744.777 1.892.242

1.551.086 2.162.589 2.754.017 2.816.863 3.041.290 3.330.619 3.536.519 3.768.545

1.654.492 2.010.294 2.437.772 2.839.489 2.918.272 2.950.338 3.104.439 3.230.691

1.878.537 2.253.966 2.728.736 3.417.156 3.392.324 3.405.403 3.416.007 3.327.367

1.335.657 1.401.114 1.401.133 1.341.197 1.323.998 1.263.707 1.179.303 1.175.652

Hogares con 6 o más miembros 1.551.086 1.279.278 949.110 606.099 562.022 527.143 487.023 448.244

Unidad: Número de hogares Base: Censo de hogares Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Banco de España Evolución de la Estructura de los hogares Españoles

2002

2001

2000 Hogares con 1 miembro Hogares con 2 miembros

1999

Hogares con 3 miembros Hogares con 4 miembros

1998

Hogares con 5 miembros Hogares con 6 o más miembros

1991

1981

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

Año

0%

1970

% de tipo de hogares

Evolución de la composicion de los hogares en España 4.000.000

3.500.000

3.000.000

Nº de hogares

2.500.000

Hogares con 1 miembro Hogares con 2 miembros

2.000.000

Hogares con 3 miembros Hogares con 4 miembros

1.500.000

Hogares con 5 miembros Hogares con 6 o más miembros

1.000.000

500.000

Año

2002

2001

2000

1999

1998

1991

1981

1970

0

Unidad: Número de hogares Base: Censo de hogares Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Banco de España

82

LA LEY


BÁSICOS

A la demanda de viviendas derivadas de las personas residentes en España habría que añadir la demanda de viviendas secundarias por parte de residentes en el exterior, que ha aumentado de forma notable en los últimos años. De ahí que el porcentaje de viviendas secundarias ha ido creciendo desde 1970, mientras que el porcentaje de viviendas principales ha ido disminuyendo, como refleja el gráfico siguiente. Este dato recogería tanto la demanda de vivienda por motivos residenciales (principalmente vacacional) como la demanda de viviendas y de otros inmuebles como forma de inversión alternativa. Censo de Viviendas en España 1970 a 2001 100%

90%

80%

% Porcentajes s/ nº viv. total

70%

60%

% de Viviendas Principales

Nº de Viviendas Secundarias

50%


40%

Nº de Viviendas Desocupadas Nº de Viviendas No Principales

30%

20%

10% Año

2001

1991

1981

1970

1960

0%

Unidad: Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre número viviendas totales Base: Censo de la Viviendas de 2001 y BBVA Fuente: Instituto Nacional de Estadística y BBVA

El grado de estabilidad macroeconómica que ha alcanzado España en los últimos años, y por tanto el atractivo de nuestro país frente a otros competidores de vivienda «turística», y más a partir de la fijación de los tipos de cambio irrevocables en los países de la Zona Euro dinamiza la compra de viviendas por parte de extranjeros, como refleja el continuo incremento desde 1994 de la inversión extranjera en inmuebles en España. Inversión extranjera en inmuebles 8.000.000 7.000.000 6.000.000

Miles de euros

5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

0 Año

1990

1.000.000

Inversión extranjera en inmuebles. Acumulado en los últimos 12 meses

Unidad: Miles de euros Base: Variables de la vivienda Fuente: Banco de España

LA LEY

83


DE


Los factores demográficos mencionados están condicionando la evolución reciente del número de hogares en España. Según los datos de la Encuesta de Población Activa (EPA), en los últimos 17 años se han creado una media de 179.882 hogares/año, con una producción media de 369.774 viviendas/año. No obstante, la evolución a corto y a medio plazo del número de hogares se ve afectada de forma significativa por factores económicos y financieros. Evolución del Nº de Hogares en España

400.000

14.500.000 Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Gráfico 18

14.000.000 350.000

13.500.000 300.000

250.000 12.500.000

200.000

12.000.000

11.500.000 150.000

Nº total de ogares Españoles

Incremento anual del nº de hogares

13.000.000

11.000.000 100.000 10.500.000

50.000 10.000.000

Año

9.500.000

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

Page 1

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

0

EPA. Hogares (unidades)

Incremento del nº de hogares

Unidad: Número de hogares: incremento y número total según EPA Base: Censo de la población de 2001 Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Banco de España

Un factor significativo que ha afectado a la demanda de viviendas es el cambio producido en la estructura de los hogares en los que se ha reducido el número medio de habitantes por hogar; algunas razones de este cambio son los comentados anteriormente, como son el aumento en la esperanza de vida de los españoles que se ha traducido en un mayor número de hogares compuesto por una o dos personas mayores y sin hijos; y por otro lado el número de hijos por mujer se ha reducido y aumenta el número de hogares unipersonales. Esperanza de vida al nacimiento 84

82

80

Nº de años

78

76

74

72

Año

Esperanza de vida (años)

Esperanza Vida (varones)

1998

1995

1990

1985

1980

1975

70

Esperanza Vida (Mujeres)

Unidad: Número de años de esperanza de vida Base: Censo de la población de 2001 Fuente: Instituto Nacional de Estadística

84

LA LEY


BÁSICOS

La caída de la natalidad, junto con el aumento en el número de separaciones y divorcios (las rupturas de las parejas con la formación de un nuevo hogar de carácter unipersonal), la disminución del número de matrimonios con la emancipación de personas que viven independientes y el aumento de personas mayores que viven solas, ha conllevado la disminución del número de personas que configuran el hogar. Evolución del nº de matrimonios de 1975 a 2003 8,00

270.000

Tasa bruta Nupcialidad 1975 a 2 Gráfico 4

260.000

7,50

250.000

240.000

6,50

230.000

6,00 220.000

Nº de matrimonios por año

% Tasa de matrimonio por 1.000 habitates

7,00

5,50 210.000

5,00 200.000

Año

4,50

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

190.000

Page 1

Matrimonios por cada 1.000 habitantes. Total Nacional. Nº de Matrimonios por año. Total Nacional.

Unidad: Número de matrimonios al año Base: Censo de la población de 2001 Fuente: Instituto Nacional de Estadística

Evolucion del nº de separaciones y divorcios 90.000

85.000

80.000

75.000

70.000

Nº de sep. y divor.

65.000

60.000

55.000

50.000

45.000

40.000

35.000

30.000

Año

Separacion de Matrimonios

2002

2001

2000

1999

1998

25.000

Divorcios

Unidad: Número de sentencias judiciales de separaciones y divorcios al año Base: Indicadores Demográficos Básicos Fuente: Instituto Nacional de Estadística

LA LEY

85


DE


Evolución del grupo con mayor demanda de primera vivienda Se analizan a continuación los indicadores poblacionales y más concretamente el del número total de habitantes, es decir, la variable demográfica básica. La población española ha registrado cambios importantes en los últimos años.

Periodo 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1981 1991 2001 2002 2003

Población (habitantes)

Tramo de la Incremento de la % de Incremento población de 1 a población (nº de de la población 19 años habitantes)

18.616.630 19.990.669 21.388.551 23.677.095 26.014.278 28.117.873 30.582.936 33.956.047 37.742.561 39.433.942 41.116.842 41.837.894 42.717.064

1.374.039 1.397.882 2.288.544 2.337.183 2.103.595 2.465.063 3.373.111 3.786.514 1.691.381 1.682.900 721.052 879.170

6,87% 6,54% 9,67% 8,98% 7,48% 8,06% 9,93% 10,03% 4,29% 4,09% 1,72% 2,06%

7.792.243 8.555.408 8.961.764 9.671.868 10.338.573 10.559.995 10.781.416 12.168.974 12.949.015 10.872.240 8431057 8411202 8487866

Incremento anual de la población de 1 a 19 años

% Incremento anual de la población de 1 a 19 años

763.165 406.356 710.104 666.705 221.422 221.422 1.387.558 780.041 -2.076.775 -152977 -19855 76664

8,92% 4,53% 7,34% 6,45% 2,10% 2,05% 11,40% 6,02% -19,10% -1,81% -0,24% 0,90%

Evolución del Incremento decenal de la población en España de 1900 a 2001

Viv variables demog 1950-2000 Gráfico 8

5.000.000

45.000.000

40.000.000

35.000.000

3.000.000

30.000.000

2.000.000

25.000.000

1.000.000 20.000.000

2001

1991

1981

1970

1960

1950

1940

1930

1920

1910

0

1900

Año

Nº Total de habitantes

Incremento del nº de habitantes

4.000.000

15.000.000

-1.000.000 10.000.000

-2.000.000

5.000.000

-3.000.000

0

Incremento de la población (nº de habitantes) Page 1 Incremento anual de la población de 1 a 19 años Población (habitantes) Tramo de la población de 1 a 19 años

Unidad: Incremento de la población anualmente y población total en España de 1900 a 2001 Base: Incremento Decenal de la población en España Fuente: Instituto Nacional de Estadística

86

LA LEY


BÁSICOS

Las anteriores cifras sobre la evolución de la población permiten deducir que la demanda de vivienda se ha incrementado en términos absolutos de forma moderada en las dos últimas décadas. Pero estos datos globales deben ser matizados con una valoración más detallada ya que la demanda de vivienda varía en función de la edad de la población.

Periodo 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1981 1991 1996 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Tramo de la Tramo de la población de 1 población de 20 a 34 años a 19 años

7.792.243 8.555.408 8.961.764 9.671.868 10.338.573 10.559.995 10.781.416 12.168.974 12.949.015 10.872.240 9.492.941 8.975.257 8.750.498 8.584.034 8.431.057 8.411.202 8.487.866

4.260.667 4.457.213 4.898.581 5.725.521 6.211.088 6.646.814 7.082.539 6.862.341 7.934.910 9.204.198 9.738.178 9.853.035 9.903.810 10.008.762 10.188.288 10.391.065 10.574.130

Tramo de la población de 36 a 49 años



Tramo de la población de mas de 80 años

3.232.318 3.369.884 3.597.033 3.944.884 4.625.721 5.180.164 5.734.607 6.848.808 6.663.052 7.105.401 7.916.861 8.182.585 8.350.973 8.575.468 8.898.978 9.236.563 9.575.725

2.344.386 2.488.472 2.646.886 2.846.475 3.140.665 3.750.840 4.361.015 4.870.066 5.899.616 6.320.177 6.324.913 6.338.007 6.457.315 6.489.380 6.560.967 6.629.623 6.802.723

852.389 972.954 1.073.679 1.263.632 1.475.702 1.805.946 2.136.190 2.767.061 3.511.599 4.222.384 4.820.290 5.043.496 5.223.662 5.296.149 5.404.513 5.486.394 5.519.776

115.385 132.615 143.014 177.112 224.158 13.631 432.772 523.739 725.141 1.147.868 1.376.207 1.460.274 1.515.899 1.545.993 1.633.040 1.683.041 1.756.844

Total de la población 18.597.388 19.976.546 21.320.957 23.629.492 26.015.907 27.957.389 30.528.539 34.040.989 37.683.333 38.872.268 39.669.390 39.852.654 40.202.157 40.499.786 41.116.843 41.837.888 42.717.064

Evolución de los tramos de población de 1900 a 2003

2003 2002 2001 2000 1999 1998 1996


1991


1981


1970 Tramo de la población de 50 a 64 años

1960 1950


1940

Tramo de la población de más de 80 años

1930 1920 1910

Año

1900 0%

10%

20%

30%

% Tramo de Población 40% 50%

60%

70%

80%

90%

100%

Unidad: Incremento de la población anualmente y población total en España de 1900 a 2003 Base: Incremento de la población en España Fuente: Instituto Nacional de Estadística

Los grupos con mayores requerimientos de primera vivienda se sitúan entre los 20 y los 35 años (el retraso en la edad de emancipación permitiría ubicar esta horquilla entre los 25 y los 35 años). Un segundo escalón de demanda lo formaría la población entre 35 y 50 años, grupo que requiere

LA LEY

87



DE

una vivienda de reposición (generalmente más grande) y, en algunas ocasiones de segunda residencia, mientras que en los mayores de 50 años baja considerablemente la demanda, tanto de primera como de segunda residencia. Evolucion de los tramos de la población de 1900 a 2003 13.000.000

12.000.000

11.000.000

10.000.000


9.000.000


8.000.000

Nº de habitantes

Tramo de la población de 36 a 49 años Tramo de la población de 50 a 64 años

7.000.000

Tramo de la población de 65 a 79 años Tramo de la población de mas de 80 años

6.000.000

Lineal (Tramo de la población de mas de 80 años) Lineal (Tramo de la población de 65 a 79 años)

5.000.000

Lineal (Tramo de la población de 50 a 64 años)

4.000.000

Lineal (Tramo de la población de 36 a 49 años) Lineal (Tramo de la población de 20 a 34 años)

3.000.000

Lineal (Tramo de la población de 1 a 19 años)

2.000.000

1.000.000

Año

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1996

1991

1981

1970

1960

1950

1940

1930

1920

1910

1900

0

Unidad: Incremento de la población anualmente y población total en España de 1900 a 2003 Base: Incremento de la población en España Fuente: Instituto Nacional de Estadística Evolución del nº de nacimientos de 1975 a 2003 19,00

700.000

Tasa de Natalidad 1975 a 2003 Gráfico 1

18,00 650.000

17,00

600.000

15,00 550.000

14,00

500.000 13,00

12,00

Nº de nacimientos por año

% Tasa de Natalidad por 1.000 hab.

16,00

450.000

11,00

400.000 10,00

9,00

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

Page 1

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

350.000

1975

Año

Nacidos por cada 1.000 habitantes. Total Nacional. Nº de Nacidos por año. Total Nacional.

Unidad: Tasa de natalidad y número de nacimientos al año Base: INE base Fuente: Instituto Nacional de Estadística

88

LA LEY


BÁSICOS

La evolución de los distintos grupos de edad de la población española en términos absolutos refleja un incremento muy importante de la población potencialmente demandante de primera vivienda a lo largo de la última década. Así, entre 1991 y 2001, la población de 20 a 34 años, que es la que mayor demanda de vivienda produce, se incrementó en 984.090 personas. Este dato es consecuencia de la llegada a la edad adulta de la fuerte expansión de la natalidad que tuvo lugar en las décadas de los años 60 y 70. Durante la década de los años 90 se han incorporado a las edades de mayor demanda de vivienda aquellos nacidos durante el conocido como el baby boom de los años 1960 a 1976; una etapa durante la que el número de nacidos en España fue de 1.387.558 personas en la década de los 60 y 780.041 en la década de los 70. La tasa de natalidad registró un descenso muy marcado a partir de mediados de los años 75, un 19,10% menos en los años 80 que en la década anterior, afectando negativamente al crecimiento de la población total. El número de hijos por mujer se ha reducido, al disminuirse la tasa de natalidad y por lo tanto el número de nacimientos anuales; aunque desde 1999 esta tendencia ha cambiado debido a las mujeres que, principalmente, provienen de la inmigración. Sin embargo, este descenso en la natalidad de 1975 a 1996 no ha tenido todavía un impacto significativo sobre el mercado de la vivienda, dado que para que esto ocurra las generaciones de jóvenes nacidos a partir de 1975 a 1980 deben de ir alcanzando la edad de formación de hogares o emancipación, proceso que todavía no ha terminado ya que la edad media de entrada al matrimonio en 2002 es de 30,6 años en varones y de 28,58 años en mujeres. A partir del año 2010 este impacto negativo que tenga la reducción de la tasa de natalidad sobre el mercado de la vivienda podría verse contrarrestado bien por la fuerte entrada de inmigrantes que viene registrando España en los últimos años, en el año 2001 los extranjeros residentes legales ascendían a 1.572.013 de los cuales el 45% están entre los 25 y 39 años; bien por la llegada a España de residentes extranjeros de la tercera edad principalmente procedentes de la Unión Europea. Las últimas proyecciones de población del Instituto Nacional de Estadística, realizadas en base al Censo de 2001, muestran un aumento en el ritmo de crecimiento de la población española en los últimos años, como consecuencia de una leve recuperación de la natalidad, pero sobre todo de la fuerte entrada de inmigrantes, como se aprecia con los siguientes datos.

Periodo

2001 2002 2003

Previsiones de población s/ INE con el Censo de 2001

40.964.244,00 41.663.702,00 42.345.342,00

Población real s/ INE

41.116.842 41.837.894 42.717.064

Diferencia

152.598 174.192 371.722

Unidad: Habitantes Base: Proyecciones del Censo de la Población de 2001 y población real Fuente: Instituto Nacional de Estadística

LA LEY

89


DE


El gráfico siguiente muestra cómo el número medio de viviendas por hogares o bien el número medio de viviendas por habitante de más de 25 años (que es el potencial formador de hogares) ha crecido de manera significativa a partir del año 1997 hasta el 2003, debido al gran auge de la vivienda secundaria, debido a la adquisición de viviendas en España por no residentes, al aumento del nivel de renta de los hogares españoles y a la facilidad de adquisición de crédito hipotecario debido a la bajada de los tipos de interés y la facilidad de obtenerlo por la competencia entre las entidades financieras.

Evolución del nº de viviendas por hogar y población de más de 25 años


1,600

0,77

1,580

0,75 1,560

1,540

1,520

1,500

0,71

1,480

% nº de vivienda / población de más de 25 años

% nº de Vivienda / hogar

0,73

0,69

1,460

1,440 0,67

1,420

1,400 2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

0,65

1976

Año

Page 1 Nº de viviendas por hogar familiar

Nº de viviendas / Población de 25 y más años

Unidad: Número de habitantes, hogares y viviendas Base: Censo de la población de 2001 e Indicadores del mercado de la vivienda Fuente: Instituto Nacional de Estadística, Banco de España y Ministerio de Fomento

Evolución de la inmigración La evolución de la inmigración en España se tiene que analizar, desde el punto de vista inmobiliario, en base a los siguientes conceptos: a) Dinámica de la inmigración de los últimos años Como puede observarse, en la tabla y gráficos adjuntos, el porcentaje de residentes extranjeros en relación a la población española creció en forma progresivamente geométrica entre 2000 y 2004.

90

LA LEY


BÁSICOS

Mientras que en el año 2000 el promedio de porcentaje de la población extranjera en la Unión Europea se situaba en torno al 5%, en España estaba en el 2,28%, pasando 3 años después a superar la media europea y situarse en 2003 en un 6,24%, manteniéndose en los dos años siguientes en incrementos geométricos semejantes. b) Características sociodemográficas de la población inmigrante y comportamiento residencial de la población inmigrante Una parte de los nuevos inmigrantes extranjeros deben ser considerados como demanda extranjera de vivienda secundaria. Está compuesta, principalmente, por residentes de países de la Unión Europea. Otra parte se compone de ciudadanos de inmigración laboral, entre los que se incluyen los países que más inmigración han aportado en el último lustro, como Ecuador, Colombia, Argentina, Uruguay, Marruecos y otros, que a su llegada se incorporan a una vivienda provisional, en general de poca calidad y en ocasiones en condiciones de hacinamiento, ya que lo prioritario en esa primera etapa considerada como un periodo temporal, es resolver los trámites legales iniciales, conseguir empleo, no gastar el exiguo capital que puede haber traído y en la medida de lo posible enviar remesar de dinero al país de origen. En una segunda etapa, y una vez resuelta su precariedad y regularizada su situación administrativa y laboral, este tipo de inmigrantes demuestra un creciente interés por la vivienda y por mejorar sus condiciones de habitabilidad. En esta etapa busca un lugar de residencia de mejores condiciones en el que crear un nuevo hogar procurando el reagrupamiento familiar, con la llamada de los miembros de la familiar que habían quedado en el país de origen. En ese momento entran a formar parte de la demanda activa del mercado de viviendas.

Periodo

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

LA LEY

Población

38.872.268 39.137.979 39.790.955 40.229.598 40.460.055 39.669.394 39.761.022 39.852.651 40.202.160 40.499.791 41.116.842 41.837.894 42.717.064

Incremento % Residentes Incremento % Residentes Residentes Anual de Extranjeros s/ Residentes Anual de Extranjeros s/ Extranjeros s/ Residentes Ministerio de Extranjeros Residentes Padrón / Ministerio de Extranjeros s/ Interior / s/ Padrón Extranjeros s/ Población Interior Ministerio de Población Municipal Padrón España Interior España Municipal 353.367 393.100 430.422 461.364 499.773 538.984 609.813 719.637 801.329 895.720 1.109.060 1.324.001 1.647.011

39.733 37.322 30.942 38.409 39.211 70.829 109.824 81.692 94.391 213.340 214.941 323.010

0,91% 1,00% 1,08% 1,15% 1,24% 1,36% 1,53% 1,81% 1,99% 2,21% 2,70% 3,16% 3,86%

542.314

1,37%

637.085 748.954 923.879 1.370.657 1.977.946 2.664.168

1,60% 1,86% 2,28% 3,33% 4,73% 6,24%

111.869 174.925 446.778 607.289 686.222

91


DE


Evolución de los residentes extranjeros en España 1991 a 2003

Evolucion Inmigracion Gráfico 9

6,50%

2.600.000

5,50%

2.350.000

2.100.000

4,50%

Nº residentes extranjeros

3,50%

1.600.000

2,50%

1.350.000

% tasa residentes / Población total

1.850.000

1.100.000 1,50%

850.000

0,50%

600.000 Año

350.000 2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

-0,50%

Residentes Extranjeros s/ Ministerio de Interior Page 1 Residentes Extranjeros s/ Padrón Municipal % Residentes Extranjeros s/ Ministerio de Interior / Población España % Residentes Extranjeros s/ Padrón / Población España

Unidad: Tasa de Residentes Extranjeros en España y número de extranjeros residentes Base: Demografía y Población Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Dirección general de la Policía

Evolución del comportamiento residencial de la población española Es determinante para el estudio del mercado de la vivienda la evolución en el tiempo de la demanda residencial de la población en dos sentidos: Número de cambios de vivienda de las familias españolas/años de permanencia en la vivienda: que explica los cambios que se producen en cada una de las familias en función de su propia historia familiar y la variación del número de sus componentes y de los comportamientos sociales y laborales. Evolución de la disponibilidad de segunda, o tercera vivienda, de los hogares españoles. El tamaño de la vivienda La disminución del número de personas por hogar y otros factores han modificado la tipología de la vivienda en muchos aspectos y también su superficie, que ha ido disminuyendo paulatinamente. Esta evolución ha de ser tenida en cuenta para explicar las modificaciones tipológicas de la vivienda, la evolución de la demanda y en consecuencia la evolución de los precios.

92

LA LEY


BÁSICOS

1.4.4.4. Visión económica La vivienda es, al mismo tiempo, un activo de inversión y un motivo de utilidad para su propietario, ya que le proporciona servicios de alojamiento para él y su familia. Esta utilidad, de proporcionar servicios de alojamiento, la distingue de otros activos financieros (por ejemplo, una acción), cuya mera posesión no produce ninguna utilidad; pero también de otros activos reales, que sí pueden proporcionar una utilidad como el disfrute por lo estético, pero que carecen de un mercado secundario suficientemente desarrollado como para permitir su inclusión en una cartera de inversión, como por ejemplo las obras de arte, los sellos o las monedas antiguas, etc. La demanda inmobiliaria de vivienda por parte de un consumidor característico, durante un periodo de tiempo establecido, depende fundamentalmente de su renta y del «coste del uso» total de mantener económicamente una casa durante dicho periodo. El «coste del uso» (2) es igual al coste de oportunidad (neto de efectos fiscales) de la inversión en vivienda, más la depreciación de la misma, menos la variación esperada de su valor. El coste de oportunidad depende a su vez de las alternativas de inversión y de la financiación hipotecaria existente en cada momento. La demanda será mayor cuanto mayor sea la renta familiar media neta disponible por hogar y menor sea el coste de uso. A su vez, éste será menor cuanto menor sea el coste de financiación hipotecaria y la rentabilidad de inversiones alternativas y cuanto mayor sean las expectativas de revalorización de la vivienda. Las viviendas no sólo se adquieren para su uso y disfrute, sino que, como cualquier otro activo, forman parte de una cartera de inversión; aunque en la mayoría de los casos la gente no compra la vivienda principal por ese motivo de inversión. En las decisiones de adquisición de una vivienda secundaria, es difícil separar los motivos residenciales de tipo vacacional o similar de los de inversión de cartera. Por lo tanto no es descabellado separar este mercado de consumo de servicios de alojamiento de vivienda, del mercado de compraventa de viviendas. Esto es posible por la existencia del alquiler; mediante éste una familia puede consumir servicios de vivienda sin poseer una vivienda. Igualmente, una familia puede poseer una vivienda y alquilarla, haciendo uso de la misma. En equilibrio, no obstante, toda vivienda tendrá un propietario y un usuario, si bien una misma familia puede hacer uso de más de una vivienda (residencias secundarias). Efectivamente, los propietarios de hogares con vivienda en propiedad tienen la doble consideración de inversores y consumidores de servicios, ya que adquiriendo una vivienda que se «alquilarán» a ellos mismos por un alquiler tácito o virtual. Dentro del mercado inmobiliario la vivienda, como inversión, tiene que estar en equilibrio, y por lo tanto la rentabilidad esperada, neta de costes por depreciación y plusvalías o minusvalías esperadas, se debe igualar a la rentabilidad alternativa en inversiones del mismo nivel de riesgo. Lo que implica que debe cumplirse la siguiente relación entre precio de mercado de la vivienda y el alquiler de mercado de la misma (3).

(2) (3)

Se calcula como el tipo de interés del crédito hipotecario a los hogares para adquisición de vivienda menos el índice de aumento esperado para los precios de la vivienda. Véase J. MARTÍNEZ PARGA y L. A. MAZA, Banco de España, 2003.

LA LEY

93


DE


VM

R i

Donde: ± VM es el valor de mercado de la vivienda (en términos reales). ± R es el alquiler bruto de la vivienda (en términos reales). ± i es el factor de descuento Este factor de descuento i, en un periodo de tiempo considerado, está compuesto de los siguientes componentes:

i

r G M

Donde: ± r es el tipo de interés real de inversiones alternativas de igual riesgo. ± δ es la tasa de depreciación de la vivienda. ± ϕ es la tasa de variación de los precios reales de la vivienda, en un periodo de tiempo t considerado. De donde tenemos que:

VM

R r G M

(1)

Por otra parte, en el mercado de consumo de servicios de alojamiento, como utilidad para el mismo como propietario, se debe establecer el equilibrio por el cual cada consumidor iguale el precio relativo de estos servicios de alojamiento –que no es sino el alquiler real R– a la utilidad marginal relativa de los servicios de vivienda en relación con el consumo de otros bienes. Donde el alquiler real R es función de α que es el stock de viviendas y de β que es la renta permanente.

R

f1 (D , E )

(2)

Si se agrupan las dos fórmulas (1) y (2), se obtiene que el precio de mercado de una vivienda es función de:

VM

f 2 ( E ,D , r , G ,M )

Donde: ± ± ± ± ±

94

α es el stock de viviendas. β es la renta permanente (RFND). r es el tipo de interés real de inversiones alternativas de igual riesgo. δ es la tasa de depreciación de la vivienda. ϕ es la tasa de variación de los precios reales de la vivienda, en un periodo de tiempo t considerado.

LA LEY


BÁSICOS

Evolución del Precio Medio de Vivienda libre en España de 1987 a 2003 En España en el año 2002, más de un 80% de las familias vivían en su propia vivienda, según datos del Banco de España. Los precios de la vivienda en España en el periodo 1987-2003 (16 años), subieron en términos nominales un 384% y en términos reales un 202%; como puede observarse en el cuadro y gráfica que se reflejan a continuación:

Año

Precio Medio nominal de la Vivienda en España (Euros/m²c)

Indice de Precios al consumo. Variación Interanual (%)

Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c)

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

336,32 411,82 502,64 565,09 663,04 613,88 623,50 625,47 649,64 658,38 673,31 718,86 807,65 927,96 1.065,70 1.258,93 1.480,99

4,60% 5,84% 6,89% 6,55% 5,53% 5,35% 4,93% 4,34% 4,32% 3,21% 2,02% 1,41% 2,92% 3,96% 2,71% 4,00% 2,60%

336,32 389,10 444,29 468,79 521,22 458,07 443,39 426,29 424,43 416,76 417,77 439,83 480,14 530,65 593,33 673,96 772,74

Unidad: euros/m2 construido, unidades nominales y reales. Porcentaje de variación interanual del IPC Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003 Fuente: Banco de España Evolución del Precio Medio de la Vivienda en España 1987 a 2003

1.500 1.400

Valor Mercado (Euros / M²c)

1.300 1.200 y = 52,22x + 270,21

1.100 1.000

Precio Medio nominal de la Vivienda en España (Euros/m²c)

900 Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c)

800

Lineal (Precio Medio nominal de la Vivienda en España (Euros/m²c))

700 600

Lineal (Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c))

500 400 y = 15,709x + 343,16

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

Año

1987

300

Unidad: euros/m2 construido, unidades nominales y reales. Porcentaje de variación interanual del IPC Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003 Fuente: Banco de España

LA LEY

95


DE


Como se aprecia en el gráfico anterior que si bien en términos reales existen periodos temporales de crecimiento negativo (1991-1997), las caídas de los precios en términos nominales son prácticamente inexistentes en España desde que se dispone de datos. Evolución del Precio medio real de la vivienda en España 1987 a 2003

18%

800

Valor Medio Vivienda Gráfico 18 16% 750 14% 12%

700

10% 650

6%

550

2%

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0% 500

-2% -4%

Precio medio real de la vivienda (euros/m²)

600 4%

1987

% Variación anual del precio de la vivienda

8%

450

-6% 400

-8% -10%

350 -12% -14%

300

Año

Variación Anual del precio medio de la vivienda Page 1 Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c)

Unidad: euros/m2 construidos, unidades reales. Porcentaje de variación interanual del IPC Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003 Fuente: Banco de España e INE

Los periodos de tiempo en los que los valores de las vivienda han tendido a crecer corresponde con periodos en los que ha crecido la renta media disponible por hogar, como se desprende del siguiente gráfico. No obstante dicha correlación no es perfectamente adecuada en algunos periodos, y por sí misma resulta insuficiente para explicar la evolución tendencial de los valores de la vivienda; pero es innegable aceptar la existencia de una relación de equilibrio a largo plazo entre el nivel del precio de la vivienda y la renta familiar neta disponible por hogar, tal como reflejan las dos regresiones lineales que son casi paralelas (si tengo más dinero, puedo pagar más por las cosas).

Evolución del Valor Medio real de la vivienda en relacion con la Renta Familiar Neta disponible per cápita

1.600

700

1.500 650 1.400

1.300

550

Valor Mercado (Euros / M²c)

1.100

1.000 500 900

y = 52,22x + 270,21 R2 = 0,8003

800

700

450

Renta Familiar Neta disponible per cápita real (euros

600

1.200

y = 13,662x + 450,61 R2 = 0,9674

400

600

500 350 400

300

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

300

1987

Año

Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c) Renta Familiar Neta Disponible per Capita Real (Euros) Lineal (Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c)) Lineal (Renta Familiar Neta Disponible per Capita Real (Euros))

Unidad: euros/m2 construido y euros per cápita. Unidades monetarias reales. Base: Evolución del Valor Medio de la vivienda en relación la Renta Familiar Neta disponible per cápita Fuente: Banco de España e INE

96

LA LEY


BÁSICOS

Si se comparan los ciclos del mercado de la vivienda con el ciclo económico general, se observa que en las fases de mayor crecimiento de la economía, y por consiguiente de la renta de las familias (1986-1991 y 1998-2003) coinciden con alzas del precio de la vivienda, tal como se puede comprobar analizando y comparando los dos gráficos siguientes de la evolución del Producto Interior Bruto y la Renta Familiar Neta Disponible per cápita desde 1967 a 2003, con el gráfico anterior de la evolución del precio medio de la vivienda en España de 1987 a 2004. El periodo de recuperación de 1998-2003 está basado en un elevado crecimiento del Producto Interior Bruto y de la Renta Disponible Neta de las Familias, con un continuado crecimiento del número de hogares; y además de forma simultánea, se registró una más que notable reducción de los tipos de interés reales a corto plazo, lo que explica en gran medida la elevada presión sobre la demanda de vivienda y por consiguiente sobre los precios de mercado de las mismas. Evolución de la Renta Familiar Neta disponible per cápita

50

800

Renta Fam Neta Disp per capita Gráfico 6

700

30 600

Renta Familiar Neta disponible per capita (euros real)

Incremento anual de la R.F.N.D.C.

40

20 500

10 400

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

1983

1982

1981

1980

1979

1978

1977

1976

1975

1974

1973

1972

1971

1970

1969

Año

1968

1967

0

300

-10

200

-20

100

-30

Page 1

-40

0

Incremento anual de la Renta Familiar Neta Disponible per Cápita (euros real)

Renta Familiar Neta Disponible per Cápita (Euros real)

Unidad: euros per cápita familiar. Unidades monetarias reales Base: Evolución de la Renta Familiar Neta disponible per cápita Fuente: Banco de España e INE Evolución de Producto Interior Bruto en España de 1971 a 2003 2.750.000

60.000.000

P.I.B. Gráfico 4

2.500.000

2.250.000 50.000.000 2.000.000

1.750.000

1.250.000

1.000.000

30.000.000

750.000

P.I.B. (miles de euros real)

Incremento anual del P.I.B. (miles euros real)

40.000.000

1.500.000

500.000 20.000.000

250.000

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

1975

1973

1971

0 10.000.000

-250.000

-500.000

-750.000

Año

Page 1 Incremento anual del Producto Interior Bruto de España (Miles Euros reales) Producto Interior Bruto de España (Miles Euros reales)

0

Unidad: Miles de euros. Unidades monetarias reales Base: Evolución del Producto Interior Bruto de España de 1971 a 2003 Fuente: Banco de España e INE

LA LEY

97


DE


También se observa cómo al inicio de los ciclos de bonanza 1987 y 1998 la relación Valor Unitario Medio de la Vivienda en el mercado real (VUMR), con la Renta Familiar Neta Disponible (RFND) se sitúa en el 70%; y cómo en el inicio de las crisis 1991 y 2003 se sitúa por encima del 95% y 109% respectivamente. Un mantenimiento de la tendencia creciente de la relación precio de la vivienda y renta familiar neta disponible nos abocaría a convertir a las viviendas en un bien inasequible para las familias, ya que no tendrían suficiente renta para poderlas pagar. Posiblemente la diferencia entre la cresta del boom de 1991 y la de 2004 es que en esta última la facilidad de adquisición de crédito hipotecario ha sido mucho más alta, la cuota hipotecaria más baja y por lo tanto con la misma renta se puede pagar más a largo plazo por una cosa, es decir, se ha incrementado la capacidad de compra con la misma renta disponible, por lo que cabe esperar que la tendencia creciente observada en el periodo analizado de 1998 a 2003 modifique su tendencia. Evolución entre el Precio de la Vivienda y la Renta Neta Disponible

1,200 1,150 1,100 1,050

% VUMR / RFND

1,000 0,950 0,900 0,850 0,800 y = 0,0061x + 0,7853

0,750

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1987

Año

1988

0,700

Relación Precio de la Vivienda / Renta Familiar Disponible Lineal (Relación Precio de la Vivienda / Renta Familiar Disponible)

Unidad: Porcentaje de variación interanual Base: Evolución del Valor Medio de la vivienda en relación la Renta Familiar Neta disponible per cápita Fuente: Elaboración propia

También se puede observar que estas mismas tendencias de bonanza y de crisis, se corresponden con periodos de auge y declive del volumen edificatorio, como se puede apreciar en el gráfico siguiente. Evolución del precio de la vivienda en relación con el nº de viviendas iniciadas

900

600.000


800 500.000

700

Nº de viviendas iniciadas

500 300.000

400

Euros / m2 (real)

600

400.000

300

200.000

200 100.000

100

0

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

0

1987

Año

Page 1 Nº de Viviendas (VPO + libres) iniciadas Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m2c)

Unidad: Número de viviendas iniciadas anualmente y euros/m² construido Base: Evolución del número de viviendas que se inician anualmente Fuente: INE y Banco de España

98

LA LEY


BÁSICOS

Otro aspecto significativo desde 1990 es el constante aumento de la Riqueza Financiera Real Neta por hogar, teniendo un aumento del 91,98% hasta el año 1999, con un descenso del 19,89% hasta el año 2004 debido principalmente a la continuada bajada de los tipos de interés que ha permitido a los hogares españoles endeudarse más que en épocas anteriores. La evolución de la calidad de la vivienda Analizando cómo han evolucionado los costes de construcción de las viviendas y el precio de las mismas, el gráfico siguiente muestra cómo los costes de construcción general y de la edificación muestran una ligera tendencia decreciente en términos reales, por lo que no pueden contribuir a explicar la tendencia creciente del precio de la vivienda en términos reales desde 1987 a 2004. Evolución del precio y del coste de construcción de la vivienda 250

225

% en base 100 de 1987

200

Precio m² vivienda libre (Base 1987 = 100)

175

Coste construcción. General (Base 1987 = 100)

150

Coste construcción. Edificación (Base 1987 = 100)

125

100

Año 2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

75

Unidad: Porcentaje de Incremento en base a 1987 Base: Evolución de los precios de la vivienda y costes de construcción Fuente: Banco de España

Evolución del empleo en las familias españolas La obtención y el mantenimiento de un empleo condiciona la capacidad de emancipación de los jóvenes de sus familias, la creación de nuevos hogares y por lo tanto la demanda de nuevas viviendas. El análisis del mercado laboral de 1987 a 2004 permite diferenciar claramente tres periodos lógicamente muy vinculados a la evolución del ciclo económico: de 1987 a 1991; de 1991 a 1995 y de 1995 a 2004. Entre 1987 y 1991 la economía española generó puestos de trabajo de una forma gradual y constante, excepto para las personas con edades superiores a 50 años. Entre 1991 y 1994 la caída de las personas ocupadas es significativa y el incremento notable de la población parada refleja de forma clara la profunda recesión que sufrió en esos años la economía española, y consecuente-

LA LEY

99


DE


mente su reflejo en los niveles de contratación y desempleo. Entre 1995 y 2004 la economía española ha ido generando de forma continua puestos de trabajo. Evolución de personas ocupadas por grupos de edad

2500

de 20 a 24

2000

Nº de personas ocupadas (Miles pers.)

de 25 a 29

de 30 a 34

de 35 a 39

de 40 a 44

de 45 a 49

1500

de 50 a 54

de 55 a 59

de 60 a 64

1000

Año

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

500

Unidad: Número de miles de personas ocupadas con trabajo Base: Encuesta de la Población Activa Fuente: INE

Sin embargo, los datos globales anteriores de ocupados no proporcionan información sobre la estabilidad del empleo creado, una variable clave en la decisión de formar nuevos hogares. Se parte del argumento de que para crear un nuevo hogar es condición necesaria contar con un empleo que proporcione una fuente de ingresos a la nueva familia. No obstante, es también imprescindible que esta fuente de ingresos tenga una cierta estabilidad que otorga seguridad al cambio de la nueva familia y permita contar con capacidad de endeudamiento ante las entidades financieras. Circunstancia que no se ha producido en la forma de contratación desde 1995 a 2004 ya que mientras que la contratación laboral creció de manera significativa, su crecimiento está potencialmente sustentado en contratos temporales, la mayoría de ellos a tiempo completo; pero la evolución de los contratos indefinidos es prácticamente insignificante; tal como se puede apreciar en la gráfica siguiente. Evolución de las formas de contratación de los asalariados 1.800.000

1.600.000

1.400.000

Nº de contratos

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

Año

Total contratos Temporales Tiempo parcial Lineal (Temporales) Lineal (Tiempo parcial)

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Indefinidos Tiempo completo Lineal (Total contratos) Lineal (Tiempo completo) Lineal (Indefinidos)

Unidad: Número de contratos Base: Movimiento laboral registrado: series mensuales del Boletín Mensual de Estadística Fuente: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales

100

LA LEY


BÁSICOS

En este panorama, las altas tasas de temporalidad que muestra el mercado laboral español deben ser consideradas un factor que retrasa la emancipación y dificulta la posibilidad de la población joven para acceder a una vivienda. La obtención y el mantenimiento de un empleo, así como la renta familiar neta disponible son factores que condicionan la evolución de la demanda de vivienda ya que explican de una forma importante los recursos económicos disponibles de las familias. Sin embargo, la gran mayoría de las familias deben de acudir al mercado financiero, en este caso al hipotecario, para obtener los fondos monetarios para la compra de su vivienda, por lo que los costes de financiación de los prestamos hipotecarios (tipo de interés, por plazo de amortización y porcentaje del costo de la vivienda financiado) adquieren una gran importancia en la determinación de la capacidad de las familias para adquirir una vivienda y, en definitiva, en la concreción de la demanda subjetiva de alojamiento para ellas. Complementariamente habría que considerar la evolución de la solvencia de las familias españolas como un factor determinante de la evolución del precio de la vivienda. 1.4.4.5. Visión financiera La vivienda constituye el principal activo de los hogares españoles. Por lo tanto su precio, como el de cualquier otro activo financiero, debe guardar una determinada relación con el «Flujo de rentas» que proporciona a sus propietarios. Por lo tanto, el valor de la vivienda debe ser igual al valor presente descontado de dicho «flujo de rentas» presentes y futuras. Las rentas en la vivienda consisten bien en los alquileres que recibe su propietario (cuando procede a alquilarla) o bien en los propios servicios de alojamiento que le proporciona (al estar ocupándola como residencia principal o secundaria). Lógicamente el coste económico de los servicios de alojamiento debe coincidir con el alquiler de una vivienda, ya que cualquier hogar puede adquirir estos servicios de esta manera. La compra de una vivienda suele financiarse con un préstamo hipotecario a largo plazo, de modo que una buena parte del costo de ese préstamo hipotecario se cubre con el ahorro del alquiler que debería sufragarse si no se hubiese producido la compra de la vivienda. El elevado valor de adquisición de la vivienda en relación con la renta media familiar disponible, hace que el mercado de la vivienda esté estrechamente vinculado al mercado de la financiación hipotecaria; y por lo tanto la evolución creciente de la disponibilidad en la oferta de crédito hipotecario y la bajada de los tipos de interés han sido un determinante importante de la creciente demanda de viviendas en los últimos años. La disponibilidad de un préstamo hipotecario no es difícil para quien tenga empleo estable y suficiente capacidad económica de hacer frente al pago de los intereses y amortizaciones de ese préstamo hipotecario. La decisión de compra de una vivienda comporta la más importante decisión financiera de las familias, por lo que dicha decisión debe abordar todos los factores que condicionan el esfuerzo de acceso a la vivienda. La conversión de la demanda potencial de compra de una vivienda en efectiva realidad se materializará en función de la capacidad económica del hogar de asumir todos los costes monetarios

LA LEY

101


DE


que implican la adquisición de una vivienda. Esta capacidad de acceso al mercado residencial está determinada, en primer lugar, por la evolución del precio de la vivienda y de los ingresos o renta de los hogares, cuya relación define una primera aproximación a la capacidad de las familias para financiar la compra de los activos inmobiliarios. Normalmente, la necesidad de acudir, en la mayoría de los casos, a financiación ajena implica que una medida representativa del esfuerzo de acceso de la vivienda deberá considerar las condiciones vigentes en el mercado hipotecario. La magnitud de las cuotas mensuales que deben destinar las familias al pago de la hipoteca se ve afectada por la variación en el nivel de los tipos de interés. Paralelamente, el plazo de amortización del préstamo hipotecario define, para cada nivel de tipos de interés, una gama de combinaciones para el tamaño de las cuotas periódicas y el coste total de la financiación hipotecaria. Cuantos más amplios plazos de amortización, menor será la proporción de la renta mensual que deberán destinar los hogares al pago de la hipoteca, si bien durante un horizonte temporal más dilatado. Otra variable que debe considerarse, a efectos de evaluar la capacidad de acceso al mercado residencial, es el porcentaje que representa el principal del crédito hipotecario concedido sobre el precio de la vivienda, denominado ratio crédito-valor. Éste define la proporción del importe sufragado a través de financiación ajena y, por tanto, las necesidades de ahorro previo de las familias a efectos de satisfacer la diferencia entre el principal del préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble. Evolución de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en España en los últimos años han descendido progresivamente hasta unos niveles que en términos históricos resultan notablemente reducidos; y que se han mantenido estables desde el año 2002 hasta el 2004; como puede observarse en la tabla y gráfico siguiente.

Periodo

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Tipo de los Tipo de los préstamos préstamos nominales reales libres libres para para adquisición de adquisición de vivienda de vivienda de hogares (%) hogares (%) 15,81% 16,66% 15,21% 15,41% 11,73% 10,26% 11,01% 8,17% 6,26% 5,15% 4,94% 6,37% 4,85% 4,38% 3,46% 3,35%

8,35% 9,49% 9,17% 9,55% 6,48% 5,67% 6,41% 4,81% 4,15% 3,69% 1,96% 2,32% 2,09% 0,37% 0,84% -0,24%

Deuda Publica. Rendimiento Interno nominal del mercado secundario, entre 2 y 6 años

Deuda Publica. Rendimiento Interno real del mercado secundario, entre 2 y 6 años

14,71% 11,91% 13,34% 8,61% 10,53% 10,37% 7,10% 5,17% 3,86% 4,40% 5,24% 4,16% 3,70% 3,02% 3,35%

7,65% 6,04% 7,58% 3,50% 5,93% 5,79% 3,77% 3,08% 2,42% 1,44% 1,23% 1,41% -0,29% 0,41% -0,24%

Mercado Mercado interbancario/ interbancario/ EURIBOR EURIBOR nominal / A 1 real/ A 1 año año

9,64% 9,73% 9,47% 5,88% 6,63% 5,00% 3,71% 4,08% 3,15% 3,83% 4,88% 3,30% 2,87% 2,38% 2,26%

2,90% 3,98% 3,91% 0,91% 2,19% 0,65% 0,49% 2,02% 1,71% 0,88% 0,89% 0,57% -1,08% -0,21% -1,29%

Prima de Índice Riesgo sobre de Precios el EURIBOR al Consumo. en los Variación prestamos Interanual ( %) hipotecarios

6,40% 4,99% 5,43% 5,52% 3,40% 5,72% 4,30% 2,09% 1,94% 1,07% 1,42% 1,50% 1,47% 1,05% 1,07%

6,89% 6,55% 5,53% 5,35% 4,93% 4,34% 4,32% 3,21% 2,02% 1,41% 2,92% 3,96% 2,71% 4,00% 2,60% 3,60%

Unidad: Variación interanual (en 2004 hasta septiembre) Base: Evolución de los Tipos de Préstamos Hipotecarios en España de 1989 a 2004 Fuente: Banco de España

102

LA LEY


BÁSICOS

Evolución de los Tipos de Interés de Prestamos Hipotecarios 1.989 a 2.004 18% 17% 16% 15%

% Tipos Interes Prestamos Hipotecarios para vivienda

14% 13% Tipo de los préstamos nominales libres para adquisición de vivienda de hogares (%)

y = -0,0097x + 0,1714 R2 = 0,917

12% 11%

Indice de Precios al Consumo. Variación Interanual ( %)

10% 9%

Tipo de los préstamos reales libres para adquisición de vivienda de hogares (%)

8% y = -0,0068x + 0,1047 R2 = 0,9434

7% Lineal ( Tipo de los préstamos nominales libres para adquisición de vivienda de hogares (%))

6% 5%

Lineal ( Tipo de los préstamos reales libres para adquisición de vivienda de hogares (%))

4% 3% 2% 1%

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0%

1989

Año

Unidad: Porcentaje de variación interanual Base: Evolución del Valor Medio de la vivienda en relación a la Renta Familiar Neta disponible per cápita Fuente: Elaboración propia

Estos tipos de interés tan bajos y la regulación legal del Mercado Hipotecario han permitido a la familia media española tener una gran facilidad para poder disponer de préstamos hipotecarios a unos costes de financiación bajos. Las diferentes entidades financieras compiten duramente en el mercado financiero por colocar préstamos hipotecarios a sus potenciales clientes, debido a esto la prima de riesgo sobre el Euribor en los préstamos hipotecarios ha ido descendiendo progresivamente desde 1989 y desde el año de 1998 hasta el 2004 se ha movido en un intervalo entre 1% y el 2%. Los préstamos hipotecarios devengan el tipo de interés más bajo de los últimos años. Si se elimina el impacto del incremento de precios, es decir el índice de precios al consumo IPC, el Euribor real, se convierte en negativo si bien añadiendo la prima de riesgo por el producto (préstamo) el tipo al que se dan los prestamos hipotecarios deja de serlo. Si lo comparamos con el rendimiento de la deuda pública, podemos observar que la consideración de riesgo asignada a los préstamos hipotecarios es muy pequeña. Este hecho es consecuencia directa del marco de seguridad jurídica y económica que supone la regulación del mercado hipotecario conjuntamente con la obligación de inscripción de los préstamos hipotecarios en el Registro de la Propiedad, y la tecnificación y regulación de la valoración de garantía; todo ello trae causa de la baja morosidad que se da en este tipo de préstamos. Así puede explicarse que la prima de riesgo en los préstamos hipotecarios sea tan baja, por debajo de la unidad porcentual.

LA LEY

103


DE


Accesibilidad a la vivienda libre La facilidad para obtener financiación y su bajo coste económico tienen una gran importancia ya que el precio de la vivienda en el año 2003 supone más de 7 veces el salario total anual de una familia media, como se puede observar en el siguiente gráfico. Así mismo se observa en la regresión lineal la tendencia creciente en los últimos 17 años de esta ratio, cada vez cuesta más esfuerzo económico adquirir una vivienda. Accesibilidad a la vivienda libre 7,5

7

6,5

Nº de años

6

5,5

5

4,5

4

3,5

Año

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

3

Precio de la Vivienda / Coste Salarial Lineal (Precio de la Vivienda / Coste Salarial)

Unidad: Número de años Base: Evolución del Valor Medio de la vivienda en relación al coste salarial Fuente: Banco de España

El esfuerzo económico de las familias ha ido aumentando a medida que los tipos de interés han ido disminuyendo con un notable aumento de los precios de las viviendas. Evolución del endeudamiento de los hogares españoles El nacimiento del mercado hipotecario, con la Ley 2/1981, de 25 de marzo de 1981 –Ley de hipotecas– Regulación del mercado hipotecario, y su desarrollo reglamentario posterior con el RD 685/82, la OM de 30-11-1994 y la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, han permitido realizar un cambio radical en la financiación de la vivienda en los últimos 22 años. La liberalización del sistema financiero, en general, y del mercado hipotecario, en particular; ha permitido la aparición de nuevas posibilidades de titulización, mediante cédulas, bonos o participaciones hipotecarias, y el aumento de la competencia entre entidades financieras han llevado a una mayor oferta y más flexible (en términos de plazo y condiciones de pago) de los préstamos o créditos hipotecarios. El resultado de lo expuesto anteriormente ha sido un aumento exponencial, tanto del crédito hipotecario total (concedido a hogares y empresas) como del crédito a los hogares –no sólo de carácter hipotecario– para la adquisición de viviendas.

104

LA LEY


BÁSICOS

Desde 1990 hasta el 2003, tanto el crédito hipotecario total como el crédito concedido a los hogares para la adquisición de viviendas han crecido a tasas reales superiores al 13% y 14% respectivamente, debido principalmente al fuerte descenso en los tipos de interés hipotecario, como observamos en las tablas de datos y gráficos siguientes.

Periodo

El gran descenso de los tipos hipotecarios ha repercutido positivamente, ya que el esfuerzo económico que una familia media debe hacer para afrontar el pago de la cuota de un préstamo hipotecario se haya reducido considerablemente, pero esto ha hecho que las familias españolas estén más endeudadas ya que han podido alcanzar mayores préstamos hipotecarios con plazos superiores a los de épocas pasadas. Riqueza Riqueza Producto financiera neta inmobiliaria de Interior Bruto de los hogares los hogares

1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

270.720.662 282.851.893 293.590.661 299.877.171 294.721.443 300.345.472 323.563.974 332.475.984 346.866.334 365.473.331 380.281.314 394.468.098 411.500.905 421.640.744 438.627.056

238.125.894 225.489.529 242.623.322 251.027.180 283.698.861 296.050.532 331.717.786 356.879.721 402.607.754 470.875.840 492.996.696 458.371.929 461.950.916 402.203.106 437.662.076

899.826.761 969.821.016 1.098.465.814 978.645.909 960.215.947 936.103.365 944.195.877 943.046.538 963.051.616 1.032.460.165 1.152.199.504 1.306.698.039 1.507.626.022 1.766.863.327 2.086.028.952

Crédito hipotecario. Total

Crédito a los Renta Familiar hogares para Neta adquisición de Disponible per viviendas Cápita

49.379.449 56.032.960 61.213.653 66.182.892 70.585.786 77.368.994 83.091.228 91.065.172 105.273.932 125.649.731 148.766.050 172.974.261 199.042.988 230.089.354 276.554.359

Crédito a los hogares para adquisición de viviendas / Renta Familiar Neta Disponible per Cápita

491,19 518,68 546,17 545,07 544,85 552,11 557,94 566,89 582,71 615,00 634,68 647,89 665,22 677,20 678,35

31.933.979 35.465.752 38.624.180 44.267.161 51.148.834 55.944.211 61.175.581 72.529.750 86.507.537 101.078.773 117.157.025 134.355.046 150.947.386 176.635.115

Crédito a los hogares para adquisición de viviendas / Riqueza inmobiliaria de los hogares

61.568 64.935 70.861 81.247 92.642 100.270 107.914 124.470 140.662 159.261 180.828 201.971 222.899 260.391

3,29% 3,23% 3,95% 4,61% 5,46% 5,93% 6,49% 7,53% 8,38% 8,77% 8,97% 8,91% 8,54% 8,47%

Unidad: Miles de euros, y euros en la RFND per cápita, unidades reales Base: Evolución del PIB; del Crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas; riqueza financiera neta e inmobiliaria de los hogares y RFND per cápita de 1990 a 2003 Fuente: Banco de España e INE Evolución de diferentes magnitudes económicas 450%

400%

Producto Interior Bruto

350%

% de incremento respecto del año inicial del periodo

Riqueza financiera neta de los hogares.

300% Riqueza inmobiliaria de los hogares

250%

Crédito hipotecario. Total.

Crédito a los hogares para adquisición de viviendas.

200%

Renta Familiar Neta Disponible per Cápita

150% Crédito a los hogares para adquisición de viviendas / Renta Familiar Neta Disponible per Cápita

100%

Crédito a los hogares para adquisición de viviendas / Riqueza inmobiliaria de los hogares

50%

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

0%

-50%

Año

Unidad: Porcentaje de Incremento respecto del año inicial del periodo de 1989 Base: Evolución del PIB; del crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas; riqueza financiera neta e inmobiliaria de los hogares y RFND per cápita de 1990 a 2003 Fuente: Banco de España e INE

LA LEY

105


DE


Tal como se aprecia en la ratio de relación entre el crédito a los hogares para adquisición de viviendas respecto de la renta familiar neta disponible per cápita que ha crecido de manera continuada desde 1989. Consecuentemente las familias españolas tienen actualmente la capacidad de asumir niveles de endeudamiento bastante superiores a los de épocas anteriores, y esto ha provocado de forma inequívoca que los precios de las viviendas han aumentado considerablemente. Por el contrario, la economía familiar es mucho más sensible a cualquier movimiento alcista de los tipos de interés y consecuentemente a los precios de la vivienda. Crédito a los Incremento anual hogares para Crédito del crédito a los % Incremento hipotecario. Total. adquisición de hogares para anual del Crédito adquisición de viviendas. Total. hipotecario. Total. Respecto del viviendas. Total. Respecto del P.I.B. Respecto del P.I.B. Respecto del P.I.B. P.I.B.

Periodo

1989 18,24% 1990 19,81% 1991 20,85% 1992 22,07% 1993 23,95% 1994 25,76% 1995 25,68% 1996 27,39% 1997 30,35% 1998 34,38% 1999 39,12% 2000 43,85% 2001 48,37% 2002 54,57% 2003 63,05% Periodo de año inicial a año final Media del Periodo

11,29% 12,08% 12,88% 15,02% 17,03% 17,29% 18,40% 20,91% 23,67% 26,58% 29,70% 32,65% 35,80% 40,27%

13,47% 9,25% 8,12% 6,65% 9,61% 7,40% 9,60% 15,60% 19,36% 18,40% 16,27% 15,07% 15,60% 20,19% 460,06% 13,10%

11,06% 8,91% 14,61% 15,55% 9,38% 9,35% 18,56% 19,27% 16,84% 15,91% 14,68% 12,35% 17,02% 453,13% 14,06%

Unidad: % porcentaje de relacion entre magnitudes Base: Evolución del PIB; del Crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas; riqueza financiera neta e inmobiliaria de los hogares y RFND per cápita de 1990 a 2003 Fuente: Banco de España e INE Evolución del crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas de 1990 a 2003

45%

18%

40%

16% 35%

14%

% Incremento anual del credito

30% 12% 25% 10% 20% 8% 15% 6%

10% 4%

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

0%

1992

Año 0%

1991

5%

1990

2%

% Crèdito a los hogares para adquisición de viviendas en relación con el P.I.B.

Credito Hipotecario Gráfico 2

20%

Page 1

Incremento anual del crédito a los hogares para adquisición de viviendas. Total. Respecto del P.I.B. Crédito a los hogares para adquisición de viviendas. Total. Respecto del P.I.B.

Unidad: Porcentaje de variación interanual y Crédito total a los hogares para adquisición de viviendas respecto del PIB Base: Evolución del Crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas de 1989 a 2003 Fuente: Banco de España e INE

106

LA LEY


BÁSICOS

Evolución del crédito a los hogares para la adquisición de viviendas de 1990 a 2003


200.000.000

30.000.000

180.000.000 25.000.000 160.000.000

140.000.000

Incremento anual (euros real)

120.000.000

100.000.000

15.000.000

80.000.000

Crédito a los hogares

20.000.000

10.000.000 60.000.000

40.000.000 5.000.000 20.000.000 Año

0

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0

Page 1 Incremento anual del crédito a los hogares para adquisición de viviendas Crédito a los hogares para adquisición de viviendas

Unidad: euros, unidades reales Base: Evolución del Crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas de 1990 a 2003 Fuente: Banco de España e INE

Evolución del credito hipotecario y el precio de la vivienda


200.000.000

900,00

180.000.000

800,00

160.000.000 700,00

140.000.000

500,00 100.000.000 400,00 80.000.000

Precio Medio de la vivienda en España (Euros /m²cont)

Crédito Hipotecario (Mill. Euros)

600,00 120.000.000

300,00 60.000.000

200,00 40.000.000

100,00

20.000.000 Año

0,00

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

0

Page 1 Crédito a los hogares para adquisición de viviendas Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c)

Unidad: euros y euros/m² construido. (Unidades reales) Base: Evolución del Crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas y precio medio de la vivienda en España de 1989 a 2003 Fuente: Banco de España e INE

LA LEY

107


DE


Inversiones Alternativas a la compra de una vivienda Un elemento que contribuye a determinar la demanda de viviendas es la rentabilidad relativa de la vivienda frente a otras formas de inversión alternativas. Los fuertes aumentos experimentados por los precios de la vivienda, las expectativas sobre su evolución futura y el comportamiento histórico seguro de esta inversión en relación al comportamiento negativo y poco seguro, aparentemente, de otras formas de inversión alternativas (véanse tabla y gráfica siguientes), han podido contribuir de forma notable al crecimiento de la demanda de viviendas en España en los últimos años.

Año

Rentabilidad anual de la vivienda (alquiler + plusvalia)

1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

26,53% 25,67% 15,63% 20,41% -4,60% 4,88% 3,76% 7,49% 5,12% 6,22% 10,82% 16,29% 18,53% 18,15% 21,13% 20,28%

Periodo de año inicial a año final

625,42%

Media del Periodo

13,18%

Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IBEX-35 + dividendos

Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IGBM + dividendos

Rentabilidad real de la Renta Fija

Rentabilidad de la vivienda bruta por Rentabilidad Rentabilidad alquiler. anual de anual de FIM acumulado en FIAMN los doce últimos meses

Rentabilidad anual de inversiones alternativas. EURO STOXX50

Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IBEX-35

Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IGBM

12,30% 38,96% 42,22% 37,19% 16,22% -12,68% -6,39% -23,10% 27,44%

40,00% 35,00% 49,00% -2,00% -19,00% -36,00% 19,00%

15,69% 42,94% 45,36% 39,46% 19,70% -10,41% -3,64% -20,48% 32,96%

4,78% 5,25% 7,93% 5,60% 7,24% 3,85% 6,69% 6,72% 4,79% 3,73% 1,06% 3,46% 2,42% 1,09% 1,65% 1,26%

4,08% 3,62% 3,21% 3,08% 2,82% 3,31% 3,44% 3,62% 3,77% 3,96% 4,06% 3,94% 3,64% 3,30% 3,00% 2,65%

10,28% 10,63% 6,48% 7,72% 6,77% 4,28% 3,08% 1,81% 2,18% 3,50% 2,40% 1,51%

8,14% 14,90% 0,10% 9,48% 12,31% 9,90% 10,83% 7,33% -2,52% -2,48% -5,56% 5,04%

13,31% 9,99% -25,04% 15,76% -9,94% 54,20% -14,59% 17,59% 41,97% 40,75% 35,58% 18,35% -21,75% -7,82% -28,11% 28,17%

213,90%

266,26%

15,52%

72,54%

79,75%

88,53%

221,43%

183,49%

70,25%

13,55%

15,52%

1,62%

3,47%

5,01%

5,43%

7,57%

12,27%

7,90%

22,38% 47,05% 44,46% 38,31% 20,36% -20,54% -6,06% -26,50% 32,19%

Rentabilidad de Inversiones alternativas

50,00% 40,00%

% rentabilidad

30,00% 20,00% 10,00% 0,00% -10,00% -20,00% -30,00%

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

-40,00%

Año

Rentabilidad real de la Renta Fija Rentabilidad de la vivienda bruta por alquiler. acumulado en los doce últimos meses Rentabilidad anual de FIAMN Rentabilidad anual de FIM Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IBEX-35 Rentabilidad anual de inversiones alternativas. IGBM Rentabilidad anual de inversiones alternativas. EURO STOXX50

Unidad: Tasa de rentabilidad Base: Evolución de Bolsa de Madrid, Euro Stoxx50, FIAMN y FIM Fuente: IESE. Profesor: D. Pablo Fernández

108

LA LEY


BÁSICOS

Obsérvese que la diferencia de rentabilidad no es tan acusada como intuitivamente puede suponerse, pero la percepción de volatilidad de los mercados bursátiles ha impregnado a los ahorradores de tal forma que la inversión inmobiliaria supone casi el 75% del ahorro total de las familias. Rentabilidad Anual de Inversiones Alternativas 60% 50% 40%

% Rentabilidad

30% 20% 10% 0% -10% -20%

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

Año -40%

1988

-30%

Rentabilidad Anual de la Vivienda (alquiler + plusvalias) Rentabilidad anual IBEX-35 + dividendos Rentabilidad Anual IGBM + dividendos

Existen otros factores de índole macroeconómica a tener en cuenta: ± La tasas de actividad y crecimiento. ± Los bajos tipos de interés: consecuencia, entre otros factores, de una política económica basada en la estabilidad, el equilibrio presupuestario, y el control riguroso del endeudamiento público y del déficit público. ± El exceso de liquidez en los mercados financieros. Este fenómeno está adquiriendo carta de perdurabilidad en el mercado europeo y está relacionado con los tipos de interés bajos y estables y con la tasa de actividad. Tres factores macroeconómicos que tiran al alza de los precios de la vivienda. Si la coincidencia de los tres en el tiempo se mantiene durante un periodo de tiempo prolongado, sus efectos se hacen notar con mayor intensidad. Pero los tres están relacionados entre sí, son variables en el tiempo y sensibles a procesos difícilmente controlables, no ya por los operadores inmobiliarios sino también por los Gobiernos. Un escenario macroeconómico distinto, en el que hubiera exceso de liquidez, con tipos de interés al alza y tasas de actividad o crecimiento negativas o ralentizadas significaría una convergencia de factores que afectaría negativamente a la actividad inmobiliaria y generaría si no una caída, sí una modulación de los precios de las viviendas libres. Todos esos factores ayudan a «explicar» la formación del precio de la vivienda.

LA LEY

109


DE


En la década 1996-2005 coincidieron, de forma convergente, muchos de los factores exógenos y endógenos anteriormente analizados, lo que ha inducido un fuerte crecimiento de los precios. Algunos de esos factores modificarán su comportamiento, otros lo moderarán, otros lo invertirán y otros permanecerán más o menos estables. Los escenarios posibles son infinitos, y de hecho en otros países de la Unión Europea son radicalmente diferentes, en el mismo periodo temporal. En cada momento, todos ellos harán que el precio de la vivienda oscile en uno u otro sentido. Difícilmente coinciden todos los que estimulan el precio al alza (circunstancia que se ha dado en el periodo citado), y es igualmente improbable que converjan negativamente. 1.5. LOS PRINCIPIOS GENERALES DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA Los principios de valoración son los fundamentos en los que se basa el trabajo del tasador inmobiliario y el analista de inversiones inmobiliarias. Los diez principios que se relacionan a continuación están recogidos en el artículo 3 de la norma técnica que contiene la O/ECO/805/2003, que los preceptúa como obligatorios en las tasaciones del ámbito que le concierne, y resumen la filosofía de la tasación inmobiliaria en todos sus ámbitos. La adecuación de las valoraciones inmobiliarias a esos principios básicos, resulta por tanto ineludible. La vulneración o alejamiento del cumplimiento de sus determinaciones, descalifica la valoración y puede generar responsabilidades incluso en aquellas valoraciones de ámbitos o finalidades diferentes a las de garantía. 1.5.1. Principio de anticipación Definición según las Normas técnicas de valoración: «El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.» Por ello, su valor de mercado vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras. En la práctica del mercado, la cuantía máxima que estará dispuesto a pagar un inversor por un inmueble dependerá de las expectativas de remuneración (renta más revalorización) que piensa obtener en el futuro. Este principio será la base del método de valoración por capitalización, mejor llamado de actualización. Fijada una tasa de rendimiento, el valor de un inmueble es el valor presente de las rentas netas futuras. Entendiendo renta en su sentido más amplio, es decir, como renta del alquiler más revalorización del inmueble, como el flujo de caja de una explotación cualquiera en el futuro. 1.5.2. Principio de finalidad Definición según las Normas técnicas de valoración: «La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.»

110

LA LEY


BÁSICOS

La práctica de la valoración inmobiliaria está condicionada fundamentalmente por su finalidad. Dependiendo de las necesidades y requerimientos de la misma, los criterios, métodos y valores a establecer serán unos u otros. Es necesario y obligatorio indicar la finalidad en toda valoración, a fin de evitar confusiones e interpretaciones erróneas que pudieran perjudicar a terceros. Las distintas finalidades están enumeradas en el apartado 1.2 de este capítulo. 1.5.3. Principio de mayor y mejor uso Definición según las Normas técnicas de valoración: «El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.» Esto no es sino fiel reflejo de lo que ocurre en la realidad del mercado inmobiliario, ya que de los posibles compradores de un inmueble, el que está dispuesto a pagar más será aquel que vaya a destinarlo al uso más rentable, que además será más que probablemente el comprador final. Ello exige al tasador el estudio de todas las alternativas posibles, contemplando en cualquiera de los casos las premisas enunciadas de legalidad, posibilidades físicas, probabilidad, rentabilidad y máxima intensidad, o lo que es lo mismo, que determine los diferentes tipos posibles de comprador para el inmueble que valora. La elección de los posibles usos en ningún caso debe ser arbitraria; y los usos a comparar deben cumplir las siguientes condiciones: 1) Que sea razonable estimar que el inmueble pueda dedicarse a ese uso. 2) Que sea probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador. 3) Que sea legalmente posible, es decir que el uso esté permitido por la normativa urbanística y cualquier otra ley. 4) Que sea físicamente posible ubicar ese uso en el inmueble a valorar. 5) Que la posible operación de cambio de uso sea financieramente rentable. El mayor y mejor uso es aquel que entre los considerados cumpla las condiciones 1, 2, 3, 4 y 5, y para el cual se obtenga el mayor valor económico.

Ejemplo nº 1: Un elemento de un edificio en planta baja con uso actual de vivienda, y para el que está permitido según la normativa urbanística el uso de local comercial, y no existe otra norma en contra, y (este uso comercial) es físicamente posible ubicarlo en el elemento; se valorará como «local comercial», si después de descontar de su valor de mercado como local comercial el

LA LEY

111


DE


coste estimado de las obras de transformación al nuevo uso comercial el valor resultante es superior a su valor como vivienda (es decir en el uso continuado, y no como cambio a un nuevo uso en este caso comercial). Ejemplo nº 2: Una edificación aislada, ubicada en 1ª línea de una playa carácter turístico-vacacional, que actualmente tiene el uso terciario de «Discoteca - Pub» al aire libre. Según la normativa urbanística en el solar vacante se podrían edificar 5 plantas con usos residenciales y comerciales. En la citada playa existe además una importante demanda para viviendas unifamiliares aisladas de gran lujo. Habría que realizar las siguientes valoraciones: 1.- Inmueble sujeto a explotación económica como «Discoteca - Pub». 2.- Solar urbano, libre de edificaciones (es decir, descontando el coste del derribo de la edificación actual). 3.- Vivienda unifamiliar aislada de gran lujo, descontando el coste estimado de los obras de transformación de discoteca a vivienda de gran lujo. De estos tres usos (de estas tres valoraciones) debe adoptarse aquel con el que se obtenga el mayor valor.

1.5.4. Principio de probabilidad Definición según las Normas técnicas de valoración: «Según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.» Deberán excluirse de las hipótesis de valoración aquellos escenarios que sean poco probables o que no sean razonables, ello se refiere no sólo a la determinación de los usos, sino también a las circunstancias económicas, valores de coste y de venta, condiciones y periodificación de cobros y pagos, márgenes operativos y en general todas las determinaciones que no estando predeterminadas influyen en el valor. 1.5.5. Principio de proporcionalidad Definición según las Normas técnicas de valoración: «Los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.» 1.5.6. Principio de prudencia Definición según las Normas técnicas de valoración: «Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.»

112

LA LEY


BÁSICOS

Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de la ECO/805/2003), es decir cuando la valoración tenga como finalidad la garantía hipotecaria, la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras o la determinación del patrimonio de los Fondos de Pensiones. No es por tanto obligado elegir el escenario, de entre los más probables, que dé el menor valor cuando se trate de valorar el patrimonio de los FII y las SII. Valorar con prudencia no significa que hay que valorar a la baja, sino con coherencia dentro de la realidad del mercado inmobiliario en el que no encontramos a la fecha de la valoración y con la información más amplia que disponemos del mismo. No debe confundirse este principio con el del mayor y mejor uso; a primera vista pueden parecer contradictorios, pero no lo son. En cuanto a usos, edificabilidades, rendimientos y otros parámetros objetivos que aparecen en la valoración deben tomarse aquellos que proporcionan mayor valor. Pero en cuanto a los diferentes escenarios, por ejemplo de ritmos de ventas, de coyuntura económica, o de financiación, de plazos de ejecución y gestión, el tasador debe elegir el más probable, y en caso de haber varias posibilidades igualmente probables ha de elegir el escenario que dé como resultado un menor valor. Las valoraciones urbanísticas de suelos urbanizables con ámbito delimitado y condiciones para su desarrollo, están asimiladas a las hipotecarias, siendo por tanto de plena aplicación este criterio, y por tanto en ellas se deben aplicar criterios de prudencia. 1.5.7. Principio de sustitución Definición según las Normas técnicas de valoración: «El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.» Es la base del método de valoración por comparación, en el que partiendo de una serie de características comunes entre las muestras valoradas de inmuebles que se puedan localizar en el mercado y el inmueble a tasar, y tras la homogeneización necesaria que permita la extrapolación de valores, se obtiene el precio más probable (el valor) que un inversor o comprador de activos inmobiliarios estaría dispuesto a pagar por el citado inmueble, ya que su sustitución por cualquiera de las muestras obtenidas no representaría ninguna variación significativa para el inversor. Los compradores (inversores) de inmuebles se deciden por aquella de las alternativas de inversión que son más ventajosas para ellos desde el punto de vista económico, y están dispuestos a pagar la misma cantidad de dinero por aquellos activos que tienen iguales características o que pueden sustituirse unos a otros sin ventajas ni desventajas importantes. La clave del método de comparación, que se basa en este principio está en determinar qué bienes o qué inmuebles pueden considerarse de iguales características y sustitutivos del objeto de la valoración. Características como: • Situación y/o entorno • Ubicación

LA LEY

113


DE


• Tamaño: superficie construida • Orientación • Diseño • Calidad o características constructivas del inmueble • Nivel de las instalaciones • Tipología edificatoria • Edad efectiva del inmueble • Estado de conservación y mantenimiento Son decisivos a la hora de determinar si dos inmuebles son semejantes. Para la aplicación práctica del método de comparación basado en este principio de sustitución es necesario utilizar técnicas de homogeneización o regresión que permitan comparar inmuebles que no sean exactamente semejantes y/o equivalentes, al objeto de la valoración y que presentando semejanza en características principales, tengan diferencias en otras. 1.5.8. Principio de temporalidad Definición según las Normas técnicas de valoración: «El valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.» Se refiere a la necesidad de datar cualquier valoración inmobiliaria, aceptando asimismo su caducidad, establecida explícitamente en algunos casos como el de las valoraciones hipotecarias, y reconocida tácitamente en los restantes. Se pretende desligar el valor de un inmueble de las múltiples circunstancias que temporalmente lo condicionan, entre otras y como ejemplo, las fluctuaciones del mercado inmobiliario. 1.5.9. Principio de transparencia Definición según las Normas técnicas de valoración: «El informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.» Resulta necesario incluir en el informe de valoración la información de mercado, con referencias concretas que permitan la localización y comprobación de las muestras utilizadas. Cuando se utiliza alguno de los métodos residuales de valoración del suelo, el valor de mercado es uno de los parámetros básicos del proceso y para su determinación es necesario recurrir al método de comparación con el mercado. No es posible hacerlo de otro modo. Para la utilización del método de comparación basado en el principio de sustitución es necesario, y obligado, el cumplimiento de este principio de transparencia, que implica la obligatoriedad de especificar la información necesaria y suficiente: es decir como mínimo incluir seis muestras, debidamente referenciadas, y citando las fuentes, para que puedan ser verificadas.

114

LA LEY


BÁSICOS

Pero además las valoraciones urbanísticas, tanto si forman parte de un dictamen pericial como de un instrumento de gestión urbanística, deben someterse a este criterio de transparencia, incluyendo todas aquellas explicaciones que permitan su fácil comprensión y detallando las hipótesis y documentación utilizadas. El valor es el resultado de un proceso racional que debe hacerse inteligible fácilmente. La Norma Europea de Valoración 4.01 dice: «Son principios fundamentales tanto para la elaboración de los informes como para la elección de las bases de valoración los de la TRANSPARENCIA, la HOMOGENEIDAD y la COHERENCIA.» El contraste entre este principio obligatorio y la sofisticación técnica de las valoraciones, obliga al profesional a un esfuerzo de explicaciones en lenguaje llano, fácil e inteligible, no ausente de dificultad, pero que no por ello puede obviarse. 1.5.10. Principio del valor residual Definición según las Normas técnicas de valoración: «El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.» Esta definición nace de la experiencia de que el coste de un producto es la suma de los costes de cada uno de sus componentes, con la consideración como un componente más, del beneficio. Se basan en este principio el Método del Coste (para el cálculo del Valor de reposición) y el Método del Valor Residual (para el cálculo del valor del suelo, como diferencia entre el valor de Mercado y la suma de los costes de todos los factores de producción, incluyendo el beneficio). En ambos casos el planteamiento es similar, ya que la formulación conceptualmente utilizada es que el valor de mercado de un producto inmobiliario (VM) es la suma de todos los costes que intervienen en el proceso productivo del inmueble, es decir: VM = F + CC + INR + H+ T + L + Qt + Sd + GA + GF + GC + BP en donde,

LA LEY

VM =

Valor de mercado del producto inmobiliario terminado

F=

Valor de mercado del suelo

CC =

Coste de la construcción, ejecución por contrata (es decir, incluyendo gastos generales y beneficio industrial del constructor)

INR =

Impuestos no recuperables en la compra del suelo y declaración de obra nueva

H=

Honorarios técnicos de proyecto y dirección de obra

L=

Licencias

T=

Tasas

Qt =

Control técnico

Sd =

Seguro decenal y otros seguros

115


DE


GA =

Gastos de administración de la promoción

GF =

Gastos financieros

GC =

Gastos de comercialización

BP =

Beneficio del promotor

El cálculo de uno de los factores, por ejemplo F, el valor de mercado del suelo, se obtendrá restando del valor de mercado del producto inmobiliario terminado (VM) el resto de los factores de producción: F = VM - (CC + INR + H + T + L + Qt + Sd + GA + GF + GC + BP) La metodología que se utiliza en el cálculo residual del valor del suelo no es aditiva, y por tanto la fórmula empleada en la práctica no es exactamente ésa, pero conceptualmente se corresponde con ella. Su cálculo se realiza a partir de dos métodos: 1) Método residual estático o análisis de inversiones con valores actuales. Permite calcular el valor del terreno descontando del Valor de Mercado de un inmueble terminado (para el mejor y mayor uso del terreno) el margen de beneficio del promotor, los costes y los gastos para la promoción de dicho inmueble. 2) Método residual dinámico o análisis de inversiones con valores esperados (véase apartado 3.3.7.2). Permite calcular el Valor del Terreno como diferencia entre el Valor Actual de los ingresos obtenidos por venta de un inmueble terminado (para el mayor y mejor uso del terreno) y el Valor Actual de los Pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, y en el momento temporal en que se producen cada uno de ellos. Es decir, conceptualmente: 1. Método residual estático F = VM - (CC + IN + H + L + T + GAP + GF + GC + BP) sin imputación temporal. 2. Método residual dinámico F = VM - (CC + IN + H + L + T + GAP + GF + GC + BP) con imputación temporal. 1.6. LOS CRITERIOS DE VALORACIÓN Una vez definida la finalidad de la valoración, debe plantearse la elección del aspecto económico-administrativo que ha de considerarse para valorar el inmueble en cuestión, bien bajo un criterio estrictamente económico o bien bajo un criterio administrativo (que evidentemente tendrá sus aspectos económicos matizados por las correspondientes leyes y normas).

116

LA LEY


BÁSICOS

Por consiguiente, cabe distinguir dos grandes grupos en el que descomponer la valoración inmobiliaria: 1. La valoración fundamentada en criterios estrictamente económicos. 2. La valoración fundamentada siguiendo alguna normativa impuesta. La primera tiene un carácter científico y racional, mientras que la segunda tiene un carácter administrativo supeditado a las exigencias jurídicas y de cada momento temporal. Esquemáticamente se pueden establecer los siguientes criterios de valoración: 1. Criterios económicos 1.1. Criterio del valor de mercado 1.2. Criterio del coste de producción 2. Criterios administrativos 2.1. 2.2. 2.2. 2.4.

Criterio Criterio Criterio Criterio

del del del del

valor valor valor valor

máximo legal de tasación urbanístico catastral

La Orden Ministerial del 30-11-94 sobre normas de valoración de inmuebles para determinadas entidades financieras, estableció los siguientes criterios de valoración que, aun después de su derogación, pueden considerarse aplicables. 1. Valor de mercado (VM) Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación. 2. Coste o Valor de reemplazamiento-reposición (CR) 2.1. Bruto o a nuevo (CRB) Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas características. 2.2. Neto o actual (CRN) Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de valoración. 3. Valor máximo legal (VML) Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le es aplicable. 4. Valor de tasación (VT) Es el valor de un inmueble que la normativa específica de cada tipo de inmueble, establece como tal.

LA LEY

117


DE


Como se puede apreciar los dos primeros están basados en criterios estrictamente económicos y los otros dos son criterios administrativos al estar basados en una normativa impuesta. La elección del criterio de valoración es siempre un paso previo a la utilización y aplicación de los diferentes métodos de valoración para obtener el valor del inmueble. A continuación se comentan brevemente algunas cuestiones en relación con la aplicación de los criterios mencionados anteriormente. 1.6.1. Criterio del valor de mercado Este criterio es el que se emplea en la mayor parte de las valoraciones inmobiliarias y su definición es la expresada anteriormente, aunque como veremos en el capítulo 3.2 existen otras definiciones de valor de mercado. Para su aplicación se requiere un conocimiento preciso del entorno donde se va a valorar, siendo imprescindible la utilización de una metodología ordenada, justificada y precisa. Para muchos autores no existe más valor que el valor de mercado, pero esta afirmación no debe dar pie a juicios de valor sustentados en el «leal saber y entender» que nada o poco tienen que ver con lo mencionado anteriormente. 1.6.2. Criterio del coste de producción El coste de producción debe entenderse como la suma de todos aquellos gastos e inversiones necesarios que debe realizar una persona o empresa para producir o construir un determinado bien. Este criterio se emplea para calcular el valor de un bien (edificio) que se va a construir ex novo, reponer, reemplazar, o que ha sufrido un proceso de deterioro o ha desaparecido totalmente. La valoración de los daños producidos en un edificio, como pueden ser los ocasionados por agresiones de los agentes atmosféricos, incendios, derrumbe parcial, y otros, se determinará calculando los gastos que se originarían para su reconstrucción total y efectiva, hasta que tuviese las mismas características físicas y de utilidad funcional que tenía antes del siniestro o agresión. Y, evidentemente, si el daño afectara a la totalidad del edificio y fuera irreparable, el valor coincidirá plenamente con el valor total del edificio, salvo los gastos que fueran necesarios como consecuencia de la retirada de escombros y similares. Como se explicará posteriormente, en el desarrollo del método del coste, los materiales y tecnología empleados en la construcción o reconstrucción del inmueble han de referirse al momento en el que se realice la valoración. 1.6.3. Criterio del valor máximo legal Existen disposiciones legales que asignan un valor máximo legal a los inmuebles, que han sido construidos al amparo de esas normativas, por encima del cual no es posible su valoración y al que ha de ajustarse el tasador en su informe.

118

LA LEY


BÁSICOS

La valoración de viviendas de protección oficial (VPO), viviendas de precio tasado, de precio concertado, y otras que tengan su precio regulado, debe realizarse con metodologías de cálculo propias que determinan el valor en venta y la renta de dichas viviendas, así como cláusulas limitativas de su valor de transmisión, alquiler y plazos de venta. 1.6.4. Criterio del valor de tasación La disposición legal de la ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece en el artículo 4 la definición de valor de tasación que dice: Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma. Las finalidades de la tasación según la ECO 805/2003 son cuatro y quedan definidas en su artículo 2, de la siguiente forma: a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el reglamento de la ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva. d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1998, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones. El valor de tasación queda definido dentro del capítulo 2 de la mencionada ECO 805/2003, en la sección 2.ª –Valoración de edificios y elementos de un edificio–, donde se definen los diferentes tipos de valores que deben calcularse para un inmueble, y se determina que se tomará como valor de tasación el menor de ellos. Por ejemplo, en el artículo 45.2.a) según el cual en un inmueble terminado ligado a una actividad económica se deberá calcular el valor por comparación con el mercado, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualización de las rentas, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. La normativa de valoración para el mercado hipotecario, al ser una finalidad de tasación de garantía, establece criterios económicos para la obtención de los tres valores (mercado, actualización y coste), pero establece un criterio administrativo para la obtención del valor de tasación (será el menor de los tres obtenidos); por lo que todo tasador que realiza una valoración en el ámbito de aplicación de esta norma ECO 805/2003 debe cumplir este criterio administrativo.

LA LEY

119


DE


1.6.5. Criterio del valor urbanístico Dentro de los criterios administrativos se puede incluir el de valor inicial y valor urbanístico establecido en algunas leyes urbanísticas españolas desde 1954; si bien la exposición de motivos y el articulado de la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones abandona los criterios administrativos en beneficio del establecimiento de un criterio económico para obtener el valor del suelo, independientemente de su clasificación urbanística. Toda esta casuística será desarrollada en profundidad en el capítulo 5: Valoraciones urbanísticas. 1.6.6. Criterio del valor catastral La Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, establece en el artículo 8 la definición de valor catastral en los siguientes términos: Artículo 8. Valor catastral. 1. El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones. 2. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios: a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción. b) El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones. c) Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción. d) Las circunstancias y valores del mercado. e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine. 3. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

Asimismo, la norma 3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece: Norma 3. Metodología general. 1. Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en las presentes Normas técnicas.

Y la norma 22: Norma 22. Ponencias de valores. 1. Las ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran.

120

LA LEY


BÁSICOS

2. Dichas ponencias serán realizadas por las Gerencias territoriales del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23. 3. Las ponencias de valores se acompañarán, en documento separado, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado.

Asimismo, la norma 23: Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano. El Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria establecerá los criterios y contenido mínimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirán de base para la redacción de las ponencias de valores. Estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado a los efectos de lo previsto en el artículo 66 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales.

La Orden de 14 de octubre de 1998 sobre módulos y coeficiente RM en las ponencias de valores, establece la relación que debe existir entre los valores catastrales y los valores de mercado: Segundo. Coeficiente de relación al mercado RM: 1. A efectos de lo dispuesto en el artículo 66.2 de la Ley 39/1988,de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas locales, se utilizarán los estudios de mercado realizados conforme a lo previsto en la Norma 23 del anexo al Real Decreto 1020/1893, de 25 de junio, y los demás análisis socioeconómicos efectuados por la Dirección General del Catastro. 2. La referencia establecida en el mencionado artículo se realizará de forma homogénea en las valoraciones catastrales de bienes inmuebles de naturaleza urbana, a cuyo efecto se aplicará un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0,5 al valor individualizado resultante de la Ponencia de valores.

Por lo tanto, la norma establece el criterio de que el valor catastral tiene que ser el 0,5 de los valores de mercado, y que estos valores de mercado se tienen que obtener a través de los correspondientes estudios de mercado que se plasmarán en las oportunas ponencias de valores. El legislador introduce un criterio económico, es decir, el criterio del valor de mercado para obtener el valor de los inmuebles pero establece el criterio administrativo de que el valor catastral tiene que ser la mitad como máximo del valor de mercado de ese bien inmueble. 1.7. LOS MÉTODOS DE VALORACIÓN 1.7.1. Métodos basados en técnicas comparativas: método de comparación El fundamento de las técnicas comparativas consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de la tasación con otros inmuebles de semejantes cualidades o características de los que se conoce el precio. Estos inmuebles, que desempeñan el papel de testigos, se obtienen en el mercado inmobiliario. El objetivo es obtener el valor de mercado del inmueble a valorar. La comparación se efectúa en base a uno o varios signos externos, también llamados variables exógenas o explicativas.

LA LEY

121


DE


1.7.1.1. Métodos sintéticos El inmueble A que se desea valorar se compara con otros inmuebles de similares características B, C, D, etc., situados en entornos semejantes dentro de una misma ciudad (o en entornos físicamente discontinuos pero económicamente homogéneos) y que se destinan al mismo uso funcional (vivienda, local comercial, nave industrial, etc.), y cuyo precio, de oferta o de transacción real, se conoce. Así, pues, no cabe duda de que, utilizando el procedimiento de comparación adecuado, la cuantificación monetaria a que se llegue del valor de la finca A será un reflejo de su posible valor de mercado. La comparación se efectúa estudiando las características comunes a los inmuebles A, B, C, D, etc., que influyen en su valor. Estas características pueden ser, en el caso de edificaciones y a modo de ejemplo, las siguientes: 1. Situación del inmueble y su entorno próximo 2. Ubicación del elemento a valorar dentro del inmueble 3. Superficie del inmueble, su programa funcional y distribución espacial 4. Uso funcional (vivienda, oficina, etc.) 5. Tipología de la edificación 6. Características y calidades constructivas del edificio 7. Servicios de que dispone el inmueble Y para los inmuebles usados, cabría añadir: 8. Antigüedad real y/o efectiva de la edificación 9. Estado de conservación de la edificación 10. Rehabilitaciones parciales realizadas en la edificación y/o elemento de la edificación El método se fundamenta en el principio de sustitución (ver apartado 1.5.7); que nos permite buscar entre los precios de mercado de activos inmobiliarios, en oferta o de transacciones reales, para obtener el Valor de Mercado de un inmueble; comparando de una forma ordenada y sistemática los inmuebles sustitutivos o semejantes del valorado. El método es aplicable a todo tipo de inmuebles: suelos (con todas sus clasificaciones urbanísticas), terrenos agropecuarios, elementos de un edificio (vivienda, oficinas, etc.), inmuebles completos (hoteles, centros comerciales, etc.). Es el método de valoración más objetivo, ya que no presupone comportamientos racionales de nadie (propietarios, inquilinos, compradores, vendedores, usuarios, etc.) al basarse en la observación de lo que en la realidad sucede en el mercado. 1.7.1.2. Método del análisis de regresión simple o múltiple Los métodos sintéticos se basan en la idea de una comparación entre inmuebles, tomando como referencias uno o varios signos externos o variables explicativas comunes a los inmuebles que se comparan.

122

LA LEY


BÁSICOS

Por lo tanto, es evidente que la cuestión puede plantearse estadísticamente acudiendo a las técnicas de análisis de regresión. A modo de ejemplo, el caso más sencillo de un único signo externo lo encontramos en la «antigüedad efectiva» de una vivienda de un inmueble. Como se ha visto en el apartado 1.3.3: Conceptos estadísticos aplicables a la valoración inmobiliaria, la variable endógena «valor unitario de mercado» de la vivienda (Y) será generalmente una función de la variable exógena «antigüedad efectiva» de la vivienda; así como de aquellas otras variables, mencionadas anteriormente en el apartado 1.7.1.1: Métodos sintéticos, como pueden ser la situación, la ubicación, la superficie, las calidades constructivas, etc., por lo que se plantea la siguiente función: Y = f (X, A, B, C, ...) Donde (A, B, C, ...) son las variables exógenas correspondientes a la situación, la ubicación, la superficie, las calidades constructivas, etc. Como se ha explicado en el punto 1.3.3, se busca una ecuación lineal que explique la función anterior y que puede expresarse de la siguiente forma: Y = aX + b + e Según enseña la estadística descriptiva, la variable aleatoria «e», resume el efecto de las variables endógenas antes mencionadas, salvo la «antigüedad efectiva» X de la vivienda, y que de ahora en adelante, la variable aleatoria «e» se considerará presupuesta y se prescindirá de ella. Dada una tabla que relacione los valores de las variables X e Y, como la del ejemplo 1.3.3.10. N.º de Testigo

Año de construcción

Antigüedad efectiva de la edificación

Valor de mercado (!/m²)

1 2 3 4 5

1971 1971 1988 1973 1981

32 32 15 30 22

2.270 2.280 2.400 2.300 2.350

Se puede obtener de esta tabla una ecuación lineal de la forma: Y = aX + b, y mediante la técnica de los mínimos cuadrados podemos obtener los coeficientes a y b, para una vez calculados estos obtener la ecuación «Y = -7,206 x + 2.508,81» que permite determinar el valor unitario de mercado de la vivienda en función de la antigüedad efectiva de las viviendas existentes en el mercado (ver ejemplo 1.3.3.10). La sencilla consecuencia es que los métodos sintéticos tienen una similitud evidente con las técnicas de análisis de regresión. En las técnicas de análisis de regresión la obtención del valor unitario del inmueble se lleva a cabo mediante la comparación respecto de un signo externo, que en este ejemplo ha sido la antigüedad efectiva. Si el análisis de regresión se generaliza al caso de varias variables exógenas, se puede obtener una ecuación del tipo (ver apartado 1.3.3.10): Y = a1x1 + a2x2 +

LA LEY

...........+

apxp + b0 + e

123


DE


Este modelo de trabajo ya fue expuesto en la Primera Conferencia Internacional de Arquitectos Tasadores, en julio de 1996 en el marco del congreso de la UIA, por el arquitecto J. I. LAMMERS (Chicago, EE.UU.). Este modelo de regresión cuenta entre 10 y 50 variables exógenas, para obtener el correspondiente valor de mercado en viviendas y usos terciarios. Contando entre 18 y 35 variables para los usos industriales. Cada una de estas variables exógenas comentadas puede tener entre 5 y 30 subvariables dependiendo del modelo con el que se trabaje. El rango de aproximación en la obtención del valor está entre un – 2% a un + 3% del valor de mercado. Hasta hace pocos años, en España no se disponía de suficientes datos seguros –y por lo tanto no se manejaban– que hiciesen posible aplicar las técnicas de análisis de regresión con la fiabilidad necesaria. Ésta ha sido una de las mayores dificultades que la técnica de análisis de regresión ha tropezado en la práctica de la valoración inmobiliaria. Con la aparición de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, y por consiguiente de la creación de las Sociedades de Tasación, se empiezan a disponer de suficientes datos, por lo que es de suponer que en un próximo futuro, los métodos estadísticos de valoración, que entre ellos se cuentan las técnicas de análisis de regresión, tengan un papel mucho más importante en el mundo de la valoración inmobiliaria que el que han tenido hasta ahora. La aparición de tecnologías informáticas aplicadas a estos procesos acelerará la utilización de estas técnicas. 1.7.1.3. Método beta Se ha visto en los apartados anteriores que el método sintético pretende encontrar valores de mercado analizando la relación que existe entre los precios de los inmuebles, de oferta o transacción real, y los signos externos o variables explicativas que toman los inmuebles que se comparan. También se ha visto que un segundo sistema presupone que la función que relaciona las variables valor de mercado de un inmueble y el signo externo puede ser evaluada por sistemas estadísticos mediante las técnicas de regresión simple o múltiple, ya comentadas. Una tercera visión diferente del mismo problema es el análisis estadístico basado en comparar dos funciones de distribución. Este método se debe a E. BALLESTERO y fue publicado en 1973 con el nombre de método beta en Estudios Agrosociales n.º 85, y posteriormente se ha ido perfeccionando con estudios posteriores. La comparación se realiza mediante dos funciones estadísticas de distribución, que pueden ser del tipo beta, triangular o rectangular (ver apartados 1.3.3.7, 8 y 9). Este método no se utiliza normalmente en la valoración inmobiliaria aunque sí en ciertos campos de la valoración agraria. 1.7.2. Métodos basados en técnicas analíticas El fundamento de las técnicas analíticas consiste en utilizar modelos matemáticos, más o menos sofisticados, para determinar en unos casos el coste del edificio, y en otros casos el valor de mercado del inmueble, partiendo de ciertos datos o hipótesis económicas. 1.7.2.1. Método del coste de reemplazamiento o reposición Consiste en determinar el coste total estimado de reemplazar el inmueble a tasar por otro de iguales características (capacidad, uso, calidad, estado de conservación, etc.) realizado con materiales y tecnologías actuales.

124

LA LEY


BÁSICOS

Se basa en el principio del valor residual y permite calcular el coste de todos los inmuebles o elementos de un inmueble. Equivale a la suma del valor de mercado del suelo, del coste de ejecución por contrata de la edificación a nuevo y de los gastos generales imprescindibles para realizarlo, calculados todos ellos a precios actuales. El Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo (VRB) de un inmueble se calculará sumando: + F:

El valor de mercado del suelo.

+ IN:

Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble.

+ H:

Honorarios técnicos por proyectos y direcciones de obras.

+ L+T: Costes de licencias y tasas de la construcción. + CC: Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal, la suma del coste de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. + GPA: Gastos de administración del promotor. Calculados todos ellos a precios a la fecha de la valoración. * No se consideran como gastos necesarios: BP:

El beneficio del promotor.

GF:

Los gastos financieros de cualquier clase.

GC:

Los gastos de comercialización de las unidades funcionales que componen el inmueble.

Es decir en la fórmula: VM =

F + CC + IN + H + L + T + GPA

+ GF + GC + BP

V.R.B.

1.7.2.2. Métodos del valor residual, estático o dinámico Consisten en determinar el valor de mercado del suelo, o edificio destinado a la rehabilitación, a partir del valor del producto inmobiliario final, deduciendo de él todos los gastos e inversiones necesarias para ello; incluyendo los gastos financieros, comerciales y el margen bruto o beneficio que presumiblemente un promotor de tipo medio consideraría. Se basan en el principio del valor residual y en el principio del mayor y mejor uso y sirven para determinar el valor de mercado de suelos (urbanos o urbanizables) o inmuebles destinados a la rehabilitación. En la normativa de valoraciones de garantía, se definen y desarrollan estos métodos y se establecen en la sección quinta de la norma, artículos 34 al 42, dos posibilidades para el tasador, dándole en algunos casos la opción de valorar, según su criterio, por el método dinámico o el estático. Es recomendable, por su mayor rigor científico y adecuación a la realidad económica del

LA LEY

125


DE


mercado conocer el método residual dinámico, cuya formulación consiste en calcular el valor actual neto (VAN) utilizando las técnicas de flujo de caja descontado. 1.7.2.2.1. Método residual dinámico o análisis de inversiones con valores esperados El cálculo se hará teniendo en cuenta el tiempo en el que razonablemente se concluirá el proceso constructivo-inmobiliario hasta llegar a la realización en el mercado del producto final y periodificando cada uno de los ingresos y cada uno de los gastos e inversiones, imputándolos en su periodo temporal correspondiente y actualizando los flujos de caja así establecidos a la tasa que en el mercado, en ese momento, para ese producto y esa zona, sea de más probable utilización por un inversor (promotor) de tipo medio. Su formación matemática es la siguiente: Ej F= 6

tj

(1+i)

tj

-

Sk

6

tk

(1+i)

tk

Siendo: F: Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar) Ej: Importe de los ingresos en cada momento j Sk: Importe de los pagos en cada momento k tj:

Número de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se produce cada ingreso

tk: Número de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se produce cada pago i:

Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados

Algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este método pueden resultar, en algunos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al más sencillo método residual estático, que permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir del valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante la aplicación de una fórmula más simple, aunque menos precisa. 1.7.2.2.2. Método residual estático: análisis de inversiones con valores actuales El cálculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero sí todos los componentes que inciden en el valor del producto inmobiliario ya mencionados con la siguiente fórmula:

F = VM * (1-b) - Ci Siendo: F:

Valor de mercado del suelo

VM: Valor de mercado del inmueble terminado

126

LA LEY


BÁSICOS

b:

Margen de beneficio del promotor en tanto por uso atendiendo a los ratios medios del mercado, en ese momento y para ese producto.

Ci:

Cada uno de los costes y gastos de la promoción considerados

La metodología permite una amplia variabilidad de los márgenes brutos de la promoción, admitiendo, como así es realmente en el mercado, que las tasas de rentabilidad son variables en el tiempo y en el espacio. 1.7.2.3. Método de actualización de rentas Consiste en calcular el precio más probable que un inversor, de tipo medio, estaría dispuesto a pagar, al contado, por la adquisición de un bien capaz de producir rentas. Se basa en el principio de anticipación, y permite determinar el valor presente de las rentas netas futuras de todo tipo de inmuebles susceptibles de producir rentas.

VA ¦

Ej (1 i )

tj

¦

Sk Valor de reversión tk (1 i ) (1 i) n

En donde: VA = Valor actual. Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. tj = Número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Ej. tk = Número de periodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk. i=

Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados.

n = Número de periodos de tiempo desde la tasación hasta el final del periodo de estimación de los ingresos esperados. Los periodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualización a utilizar, se expresarán en las unidades correspondientes a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados. 1.7.3. Métodos homologados De los cinco métodos de valoración, generalmente aceptados, habitualmente utilizados por los tasadores inmobiliarios y recogidos por las Normas europeas de valoración, todos ellos están reconocidos, contemplados y desarrollados en las normas de valoración de garantía de las OM, aunque las denominaciones no sean idénticas. En la legislación urbanística, Leyes Estatales y autonómicas, Reglamentos, Normas técnicas de valoración catastral y otras disposiciones legales se indican a menudo, o se hace referencia a métodos o sistemas de valoración, que en todo caso pueden asimilarse a los que se contienen en la O/ECO y que son los que a continuación se indican.

LA LEY

127


DE


La ECO/805/2003 dedica el Título II capítulo 1 a los métodos técnicos de valoración; en él se desarrollan los métodos a seguir para obtener los valores de cuya comparación se obtendrá el valor de tasación, en función del tipo de inmueble, de las características de su mercado, del régimen de propiedad y tenencia y de sus posibilidades en el mercado inmobiliario. Los métodos desarrollados son los siguientes: 1. MÉTODO DEL COSTE VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (Coste de reposición depreciado en las NEV)

VRB VRN CRD

2. MÉTODO DE COMPARACIÓN, o método de comparación con el mercado 3. MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS 4. MÉTODO RESIDUAL 4.1. MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO ANÁLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ESPERADOS 4.2. MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO ANÁLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ACTUALES En los métodos 3 y 4.1 se utilizan las técnicas del valor actual neto a través del método del flujo de caja descontado (DFC). 1.8. EL PROCESO DE VALORACIÓN El proceso de valoración en el ámbito inmobiliario depende de la finalidad y del objeto de la tasación. De las finalidades ya enumeradas anteriormente existen dos cuyo procedimiento en España está reglado por normativa oficial, y que son las más frecuentes: – Las valoraciones catastrales, que están reguladas por las Normas técnicas de valoración catastral (RD 1020/93). – Las valoraciones de garantía que están reguladas por las Normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras (OM 30 de noviembre de 1994, sustituida por la O/ECO/805/2003). Son estas últimas las de más frecuente utilización en el campo de la valoración inmobiliaria ya que a ellas deben ajustarse obligatoriamente aquellas tasaciones de inmuebles que tengan por finalidad: a) Garantía hipotecaria b) Cobertura de las provisiones técnicas de entidades aseguradoras c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectivas (FII y SII) y por extensión su uso es aconsejable en las valoraciones a efectos patrimoniales, valoración de activos, registro mercantil, ampliaciones de capital de sociedades, asesoramientos en compraventa, etc.

128

LA LEY


BÁSICOS

La O/ECO/805/2003 consta de 88 artículos, cinco disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales. Los artículos se estructuran en cuatro títulos y estos en capítulos y secciones. El Título I contiene las disposiciones generales: el ámbito, principios y definiciones; las comprobaciones mínimas y documentación disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales como específicas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta tanto en el ámbito técnico como en el formal. El Título II contiene las disposiciones técnicas encaminadas a la determinación del valor de tasación de los distintos objetos de valoración y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los distintos métodos técnicos de valoración y la valoración de los distintos bienes y derechos. Todo su contenido está basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo. El Título III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboración del informe y certificado en los que se formalizará el correspondiente valor de tasación. Para ello se establece una única estructura con una serie de apartados mínimos que el tasador tendrá que cumplimentar según cual sea el objeto de la valoración. Todo su contenido está basado en el principio de transparencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el cálculo de los valores han de estar a disposición del supervisor correspondiente. El Título IV contiene una serie de disposiciones cuyo ámbito de aplicación se limita a la valoración para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras y para la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias. Cada una de estas instrucciones tiene un contenido diferenciado en función del objeto de la tasación. Un tercer gran grupo de valoraciones lo constituyen: – Las valoraciones urbanísticas, especialmente las expropiatorias, cuyos criterios se derivan de la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones 6/98 (BOE 14 de abril 1998), de la STC de 20 de marzo de 1997, y de las leyes autonómicas del Suelo, en el caso de Cataluña la LUC 2/2002, pero para cuya aplicación serán de utilidad conceptos y criterios del RD 1020/93 (Normas técnicas de Valoración Catastral) y en algunos casos de la OM 10/11/94, y de la O/ECO/805/2003 (BOE 9 de abril de 2003) que ha venido a sustituirla. El resto de las finalidades expuestas permiten la utilización como base para la tasación de los criterios comprendidos en la O/ECO/805/2003, que por ser la de más reciente redacción de todas las enumeradas, contiene los principios y metodologías técnicamente más desarrollados, más comúnmente aceptados, y coincidentes con las Normas Europeas de Valoración (NEV). La desviación de las Normas de valoración conlleva riesgos legales y financieros tanto para los tasadores como para los usuarios. Sólo las valoraciones fiscales y las que se utilizan para la adquisición forzosa no están sujetas a las Normas Europeas de Valoración, aunque los principios generales contenidos en ellas pueden adoptarse cuando no exista una guía específica. Existe un requerimiento en la Ley Europea para que se adopten bases de valoración reconocidas y homogéneas.

LA LEY

129


DE


La desviación de las recomendaciones contenidas en las NEV puede conllevar sanciones comerciales o legales, pero más importante resulta para el tasador hacer un análisis inverso: la utilización de la metodología homologada y la conformidad con las normas de valoración puede ser prueba determinante frente a acciones legales, formando parte de una defensa válida. Existen 5 métodos de valoración generalmente aceptados y oficialmente reconocidos (la NEV no admite la utilización de métodos de valoración no reconocidos): Método del coste, de reposición o de reemplazamiento (CRD) Método de comparación, de mercado o de comparación con el mercado Método de capitalización o de actualización de las rentas Métodos residuales Método del descuento de flujos de caja (DFC) Habría que añadir otros métodos, consistentes en la aplicación de módulos, tablas o coeficientes para la obtención del valor, pero en el fondo esos métodos no son más que una pretensión de reducir a simples algoritmos, o fórmulas matemáticas, uno o varios de los métodos mencionados. Su aplicación, muy extendida para valoraciones masivas, es exageradamente simplista, no garantiza el establecimiento de valores objetivos, y utilizados para valoraciones concretas pueden inducir a errores de considerable magnitud relativa. Su utilización para valoraciones individualizadas puede derivar en perjuicios para los usuarios y responsabilidades para los tasadores. El proceso de valoración comporta necesariamente: identificación del inmueble: objeto de la tasación finalidad de la tasación: para qué se requiere normativa de aplicación: obligatoria (o conveniente) y utilizada criterios de valoración metodología: método o métodos a utilizar La crítica a cualquier valoración, el punto débil del trabajo del tasador es la subjetividad, inconveniente que puede amortiguarse si se añaden al rigor y la prudencia, una metodología científica en los procesos, basada en criterios claros y principios firmes. Pero además la subjetividad de la tasación, y su consiguiente relatividad, se objetiviza al trabajar con datos agregados, con muestras representativas, en cantidad y calidad suficiente según criterios estadísticos. A título orientativo se establecen a continuación algunas de las aplicaciones posibles de normativa y métodos para la valoración de diferentes activos:

130

LA LEY


Finalidad Garantía (normativa Hipotecaria aplicable)

Provisiones Técnicas Cías.Seguros

Fiscal

Fondos objeto

(OM 30/nov/94)

(RD 1020/93) (OM 30/nov/94)

Urbanística Exprop. LRSV 6/98 LEF R.D. 1020/93 LUC 2/2002 (OM 30/nov/94)

BÁSICOS

Patrimonio Herencias R.M.

(OM 30/nov/94)

ECO 805 vivienda libre no ocupada

comparación Mercado coste

hotel urbano

comparación mercado D.F.C. coste

solar urbano

Terreno urbanizable

ECO 805 comparación mercado coste comparación D.F.C. coste

comparación mercado residual estático residual dinámico

comparación mercado



residual dinámico

residual dinámico

residual estático

(NTVC)

ECO 805 coste(NTVC) (vuelo)

ECO 805 comparación mercado

comparación mercado residual est. (suelo) (NTVC) coste(NTVC) comparación (vuelo) Mercado comparación mercado residual D.F.C. estático (suelo) (NTVC) residual estático

(NTVC)

residual estático

residual estático residual dinámico

comparación mercado residual estático


residual dinámico comparación mercado

residual dinámico

residual dinámico

La Orden de 30 de noviembre de 1994 y la O/ECO/805/2003 que la ha sustituido, constituyen el compendio de normas de tasación más estructurado y científico de los que se han establecido legalmente. El contenido de la normativa aplicable es predominantemente técnico, estableciendo unos principios, criterios, métodos y procedimientos, científicos y rigurosos. Aún con las lagunas e imperfecciones que se le puedan atribuir, es sin duda el compendio legal más completo y sofisticado que sobre el tema ha sido promulgado. Su utilización se ha asumido y extendido rápidamente, siendo actualmente de referencia básica en prácticamente todas las tasaciones inmobiliarias. Una de sus peculiaridades más destacables consiste en establecer diferentes métodos a través de los cuales se obtienen diferentes valores que sirven para escoger entre ellos el valor de garantía o valor de tasación en función de criterios claramente definidos. Eso permite utilizarla para otras finalidades no necesariamente de garantía, en cuyo caso el valor de tasación será otro, pero los métodos de valoración los mismos. La promulgación de la Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, dio aún mayor importancia al contenido de estas normas, ya que establece en el ámbito de las valoraciones «un único valor» que, según dice en su exposición de motivos, «refleje con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigne a cada tipo de suelo», que denomina valor de mercado.

LA LEY

131


DE


Para su determinación, el método a seguir será el de comparación (subsidiariamente los de capitalización o actualización de rentas reales o potenciales) y el residual. En el primer caso, el método de comparación con el mercado cobra un especial relieve; no se trata de aplicar con mejor o peor criterio los valores reales de mercado, sino de aplicar «el método de comparación», cuyas técnicas y metodologías están perfectamente establecidas en la OM, y a ellas deberá ceñirse la tasación. La importancia de estas técnicas y metodologías ha aconsejado que en este libro se desarrolle un capítulo específico sobre cada uno de ellos. La utilización del método de comparación exige unos requisitos mínimos sobre el conocimiento contrastado del mercado con datos concretos, por lo que no siempre es posible utilizar este método; también la Ley 6/98, al igual que la OM, nos remite en estos casos, al método residual. Es éste el método de valoración del suelo de más frecuente utilización. No puede en sentido estricto hablarse de método residual, sino de métodos residuales, ya que son dos: el método residual estático y el método residual dinámico. 1.9. EL TASADOR 1.9.1. Definición El tasador es un perito, un experto, y por tanto le son exigibles todos los requisitos que normalmente se requieren a estos profesionales. Al tasador le son de aplicación las regulaciones institucionales, estatales o consuetudinarias en función de su ámbito de trabajo, debiendo en todo caso cumplir los requisitos de conocimientos, competencia e independencia. El profesional de la tasación inmobiliaria, o el profesional que actúa como tasador está sometido (implícitamente en todos los casos y de manera explícita en cada vez más situaciones) a requisitos legales, reglamentarios y éticos, concretándose estos últimos en códigos deontológicos de obligada aceptación que afectan a su formación, competencia, independencia y objetividad. A nivel general, los criterios de la Directiva Europea pueden resumirse en los siguientes puntos: El tasador es el encargado de preparar, y en su caso supervisar, controlar y validar, las valoraciones. El tasador es responsable de la valoración. 1.9.2. Competencia Debe ser necesariamente, según la misma directiva, una persona de buena reputación y que pueda demostrar que cumple los siguientes requisitos: • Estar en posesión de la titulación académica adecuada, y/o de la calificación de posgrado de enseñanza superior reconocida, con dos años de experiencia como posgraduado. • Tener el suficiente conocimiento local y la suficiente experiencia en la valoración de activos fijos de la misma naturaleza y situados en el mismo lugar. O, en caso contrario, haber comu-

132

LA LEY


BÁSICOS

nicado de forma fehaciente al cliente sus limitaciones antes de aceptar el encargo de valoración. O, alternativa y complementariamente, haber recibido el asesoramiento de profesionales competentes o conocedores. • Cumplir todos los requisitos legales, reglamentarios y éticos en relación con su cometido. • Mantener y completar sus conocimientos profesionales con programas de formación continuada. • Disponer de la cobertura de un seguro de responsabilidad adecuado. • Cuando se trate de valoraciones complejas, y en todos los casos en que el tasador reconozca que no tiene la experiencia profesional especializada necesaria para desarrollar su trabajo de manera completa y adecuada, debe advertir al cliente y buscar la asistencia profesional de especialistas. • Ser independiente, sin que puedan existir conflictos de intereses, actuales o previsibles, aparentes o no revelados. • El tasador es depositario de datos personales y económicos de carácter reservado, le es por tanto exigible prudencia y confidencialidad. 1.9.3. Cualificación La titulación académica exigible al tasador es muy diversa, en función de la finalidad de la tasación. Para las tasaciones de garantía, en España, es imprescindible la intervención de una Sociedad de tasación homologada, que controla, valida y certifica la valoración realizada por un técnico de titulación académica reglada: • En el caso de fincas urbanas, o edificios residenciales son competentes los arquitectos y arquitectos técnicos. • En el caso de edificios o instalaciones industriales los ingenieros e ingenieros técnicos. • La valoración de fincas agrarias debe ser realizada por ingenieros agrónomos o ingenieros técnicos agrónomos. Las valoraciones urbanísticas, especialmente las expropiatorias, al no ser de garantía, no precisan la intervención de una sociedad de tasación, y deben ser suscritas por profesionales competentes: • Cuando se trate de suelos urbanos o urbanizables con ámbito delimitado y condiciones para su desarrollo, en las que las circunstancias urbanísticas juegan un papel determinante en la valoración, habrán de ser realizadas por arquitectos con conocimientos en esa materia. • Cuando se trate de suelos no urbanizables o suelos urbanizables sin ámbito delimitado o sin condiciones para su desarrollo, o simplemente aquellos suelos en los que para su valoración no deba tenerse en cuenta ningún tipo de aprovechamiento urbanístico, deberán ser realizadas por ingenieros agrónomos o ingenieros técnicos agrónomos. Para la valoración de las construcciones, si se trata de fincas urbanas o edificaciones residenciales habrán de ser realizadas por arquitectos o arquitectos técnicos. La valoración de inmuebles, suelos o edificaciones, ligados a explotaciones económicas no industriales, ni agropecuarias, ganaderas, ni forestales, son habitualmente realizadas por arquitectos expertos en ese ámbito.

LA LEY

133


DE


Si se trata de edificios agrícolas o vinculados a explotación agropecuaria o forestal, la valoración habrá de ser realizada por ingenieros agrónomos o ingenieros técnicos agrónomos. La valoración de indemnizaciones, gastos de traslado o extinción de actividades, es habitualmente realizada por arquitectos e ingenieros con conocimientos y experiencia en la materia. El resto de las valoraciones para las que no exista determinación específica, se regirán por criterios de analogía con las anteriores, sin dejar de observar en ningún caso los criterios de la Directiva Europea expuestos al inicio de este apartado. 1.10. LA PRÁCTICA DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA El oficio de tasador, o el trabajo del profesional que realiza valoraciones inmobiliarias, tiene una parte de preparación técnica y de adquisición de los conocimientos necesarios, que forma parte de su formación y que es la base de su competencia profesional. Son cada vez más las normas y directrices que le responsabilizan de su competencia. 1.10.1. El trabajo de campo Es el contacto, imprescindible e inexcusable, con la realidad física y social, en contraste con la preparación técnica y teórica y con el trabajo técnico posterior. Se analizan a continuación algunos aspectos a tener en cuenta para la correcta toma de datos para la posterior realización del Informe de Tasación. 1.10.1.1. Introducción El mercado de las valoraciones de garantía y principalmente las del mercado de hipotecario, ámbito en el que se desarrolla la mayor parte del trabajo encargado por las sociedades de tasación, es tremendamente competitivo tanto por la gran concurrencia de entidades financieras en el lado de la oferta, como por la alta demanda que prácticamente alcanza a la totalidad de los compradores de productos inmobiliarios, ya que la adquisición al contado prácticamente ha desaparecido debido al alto precio relativo de los bienes inmuebles o bien por razones de tipo fiscal. En ese contexto la tasación inmobiliaria es un documento clave para la toma de decisiones tanto para los agentes del mercado, vendedores, compradores, como para las entidades financieras que requieren conocer la garantía que ofrecen los inmuebles para la gestión y concesión del crédito hipotecario. El contexto actual del mercado financiero caracterizado por bajos tipos de interés que reducen la posibilidad de beneficio por margen financiero, unido a la gran cantidad de entidades financieras que operan, determina que la rapidez sea determinante a la hora de elegir la entidad con la que se va a suscribir el préstamo ya que las diferencias de tipos de interés, comisión de apertura, amortización y/o cancelación anticipada son insignificantes o prácticamente nulas entre las entidades financieras que operan en un mismo entorno, por lo que la única diferencia que apreciará el cliente no profesional será la calidad de gestión. La rapidez también será altamente valorada por las entidades financieras porque de la misma dependerá el impedir contraofertas de la competencia.

134

LA LEY


BÁSICOS

Dentro de este contexto, el trabajo del Tasador debe ser rápido y limpio. En las circunstancias actuales el tiempo en el que se debe realizar un trabajo de tasación estándar, es casi para todas las entidades financieras de 72 horas desde que se recibe el encargo hasta que se entrega el informe de tasación, por lo que los tasadores se ven en la obligación de «devolver» a las sociedades de tasación su trabajo en un plazo de 48 horas para permitir su validación dentro de plazo. Algunas entidades financieras están reduciendo aún más el tiempo de trabajo. Además, el proceso debe ser limpio en el sentido de que se debe realizar con la gestión más económica posible, es decir se debe «molestar» lo menos posible tanto al cliente solicitante como a la entidad financiera. La extrapolación de esta situación a otro tipo de tasaciones no es siempre posible, pero sí lo es el mantenimiento de los criterios de trabajo, rapidez, pulcritud y prudencia, en todos los casos la correcta toma de datos y la organización de la misma serán fundamentales para el éxito y rapidez en la redacción del informe y el único medio para asegurar la «rentabilidad» al trabajo del tasador. Las fases en las que se desarrolla el trabajo de campo son, en el caso de la tasación estándar del mercado de garantía, las siguientes: • recepción del encargo • llamada a la persona de contacto • visita al inmueble • recopilación y clasificación de la información. Prearchivo La última fase del trabajo de campo se desarrollará una vez finalizada y entregada la tasación, no como trabajo de campo de la tasación concreta que nos ocupe sino para futuras tasaciones y consistirá en: • archivo de la tasación Se describen a continuación cada una de esas fases en la hipótesis de que el inmueble a tasar sea una vivienda individual terminada, encargo que suele ser el más habitual. El mismo proceso sería válido para el resto de inmuebles poniendo el acento en las peculiaridades que corresponde a cada tipología. 1.10.1.2. Recepción del encargo La recepción del encargo se realiza normalmente por vía telemática (Internet), por fax o bien por teléfono. La recepción vía módem de producirá en el momento en que el tasador se conecta con la sociedad de tasación para la transmisión de las tasaciones realizadas en el día. Una vez realizada la transmisión de datos por módem mediante el programa de comunicaciones, aparecerá una pantalla en la que se confirma el correcto envío de las tasaciones, se indica el número de expediente de la tasación y aparecen las diferentes hojas de encargo. La recepción por fax es también bastante común y normalmente se transmite la misma hoja con la que se recibe el encargo de la sociedad. Es conveniente repasar inmediatamente todos los datos que aparecen escritos ya que es probable que falte algún dato o resulte confuso. Por último la recepción puede realizarse vía teléfono. En tal caso conviene tener a mano copias de impresos de tomas de datos preparados. Si el encargo se realiza desde una central generalmen-

LA LEY

135


DE


te el interlocutor será preciso y concreto, pero si el encargo lo realiza un Delegado de una sucursal bancaria (y más aún si lo realiza un particular) es recomendable utilizar una técnica preestablecida de recogida de datos: es muy importante en todos los casos el repaso inmediato de todos los datos y asegurarse de que se han comprendido totalmente. Ése es también el momento de solicitar por primera vez que sea facilitada toda la documentación legal necesaria: escritura, contratos, etc. 1.10.1.3. Llamada a la persona de contacto Es la fase fundamental para el éxito del trabajo. Para su buena realización es conveniente observar los siguientes pasos y recomendaciones. • Es imprescindible hablar con la persona de contacto. No debe darse nunca información a un tercero por allegado que pueda parecer. Hay muchas o algunas personas que «se hipotecan» sin que lo sepa su cónyuge (o persona con la que conviven), o que hipotecan bienes de personas ancianas sin su pleno consentimiento. O simplemente personas que no quieren que sus familiares se preocupen de posibles dificultades económicas. • Identificación del profesional: el tasador debe dar su nombre y apellidos y de parte de qué entidad llama. • Comprobar la dirección del inmueble a tasar. Así se evitan visitas inútiles. También permitirá comprobar que la escritura, que posiblemente ya se habrá recibido, corresponde con el inmueble a tasar o existe alguna confusión (por ejemplo, intercambio entre la dirección habitual del cliente y la del inmueble a tasar). También se podrán detectar posibles cambios de nomenclátor o de número de policía cuando la información registral sea antigua. • Confirmar el papel que desempeña en el proceso la persona de contacto. Cuando el contacto sea distinto del solicitante es importante saber si es un API o bien el vendedor (actual propietario del inmueble) ya que así podrán precisarse mejor las explicaciones. Si se ha recibido la escritura previamente y el solicitante es distinto del titular registral, hay que comprobar que se trata de un comprador o un inquilino que compra, en cuyo caso debe solicitarse el contrato de arrendamiento para poder confirmar este extremo documentalmente. Si el solicitante no coincide exactamente con el arrendatario, también deberá solicitarse el último recibo para calcular el valor de mercado del inmueble por el método de actualización de las rentas esperadas. • Confirmar la documentación que se facilita al tasador. En ocasiones el delegado, o representante de la entidad que encarga la valoración cree haber facilitado toda la documentación o información necesaria pero puede haber olvidado algún dato o información relevante. Debe aclararse que es preciso disponer de fotocopias de los documentos necesarios y que es conveniente que las tengan preparadas en el momento de la visita. • El tasador debe explicar sintéticamente en qué consiste el trabajo. Los clientes no tienen por qué saber en qué consiste una tasación; es conveniente para evitar malos entendidos que se explique que es preciso disponer de un plano y si no es facilitado por el encargante el tasador deberá levantarlo en el momento de la visita. Conviene explicar que se necesita un plano acotado y que para ello es necesario entrar en todas las habitaciones y medirlas. En algunos casos será necesario explicar que se precisa tomar fotografías (puede haber personas reacias a ello o celosas de su intimidad). Es preciso haber explicado, previamente a la visita, que ésta requiere un tiempo mínimo, para evitar tener que realizar el trabajo apresuradamente. • Es preciso concretar el día y hora de la visita.

136

LA LEY


BÁSICOS

Debe comunicarse a la entidad financiera y/o a la Sociedad de Tasación o al encargante cuantos problemas o dificultades haya planteado el cliente o hayan podido surgir en la visita. Cuanto más detallada haya sido la explicación telefónica previa más rápida y fluida será la visita y se generarán menos distracciones e interrupciones al trabajo de campo. Es conveniente por tanto aclarar previamente todas las cuestiones sobre tenencia y la documentación que se precisa recibir para conocer con anticipación los problemas que pueden surgir y solucionarlos antes de la visita. Así se puede tener una clara idea de cómo realizar la tasación. Es conveniente no excederse en el tiempo de la visita para poder rentabilizar el trabajo y evitar explicaciones innecesarias. 1.10.1.4. Visita al inmueble Aunque el trabajo de campo se ha iniciado anteriormente el momento de mayor densidad de toma de datos se realiza en el momento de la visita por lo que conviene ser muy ordenado. Es conveniente proveerse de una hoja de campo que facilita la toma de datos. Herramientas necesarias: • Portafolio rígido, papel y hojas de campo. • Lápiz, rotuladores varios... • Escalímetro (para comprobar que los planos que se nos facilitan están realmente a escala). • Elemento de medición ya sea cinta métrica o aparato de ultrasonidos. • Cámara fotográfica digital (siempre con pilas de recambio). • Libretilla o grabadora para toma de muestras de mercado. Se recomienda: • En áreas urbanas densas desplazarse en motocicleta. • Disponer de teléfono móvil para estar localizable y para comunicar adelantos o retrasos a los clientes. Durante la visita debe recogerse la siguiente información: • Datos de gestión que puedan faltar. • Características del entorno, infraestructuras, comunicaciones y equipamiento. • Toma de muestras de mercado (las mejores son las del propio edificio o edificios colindantes). • Características del edificio. Número de plantas bajo y sobre rasante. Distribución de usos en el edificio. Número y distribución de los diferentes tipos de elementos: viviendas, despachos, locales comerciales. Elementos constructivos de los principales subsistemas del edificio (estructura, fachada, cubierta) así como las características y acabados de las zonas comunes. • Identificación completa y comprobación de la descripción registral del elemento. • Croquis de la vivienda. • Acabados e instalaciones de la vivienda. • Comprobación del régimen de ocupación.

LA LEY

137


DE


Para ello se recomienda el siguiente proceso: • Llegar al lugar del inmueble 10 o 15 minutos antes de la hora. • Localizar la fachada del edificio en el que se ubica la finca a tasar. • Realizar la fotografía de fachada. • Toma de todas las muestras de mercado que haya en el edificio y edificios colindantes bien en la hoja de toma de datos o preferiblemente en libretilla o grabadora. • Toma de todos los datos del edificio (descripción, elementos constructivos, distribución de elementos, etc.). • Comprobación de las personas que aparecen en el buzón (régimen de tenencia). • Dirigirse a la vivienda concreta. Saludar al cliente y hacer un breve repaso de lo comentado por teléfono. • Dar un primer vistazo a la vivienda y levantar el croquis. • Medición de las dependencias. • Observación de los acabados e instalaciones (generalmente el tasador ya se habrá fijado mientras levanta el croquis por lo que en este momento será más rápido llenar la hoja de campo). • Lectura de la escritura y de la documentación facilitada. • Comprobación de los lindes descritos en la documentación anterior cotejándolos con la realidad y con el croquis realizado. • Comprobación del régimen de ocupación y aclaración con el cliente de las posibles dudas que se puedan tener. En caso de que la tasación vaya a tener que condicionarse lo deontológico y lo más conveniente es comunicárselo al cliente y explicarle las consecuencias que le reportará. • Preguntar, si se trata de una tasación hipotecaria, cuánto solicitan de hipoteca (aunque ya se sepa por otra fuente). Es la manera elegante de averiguar por cuánto se ha vendido el inmueble. Generalmente, si se pregunta directamente por el precio de venta el cliente puede desconfiar. • Terminar la visita cuando se disponga de toda la información. 1.10.1.5. Recopilación y clasificación de la información Una vez realizadas todas las visitas del día el tasador ordenará toda la información recogida; para ello conviene: • Abrir una carpeta para cada finca a valorar en la que debe depositarse toda la documentación relativa a la misma (hoja de encargo, hoja de campo, croquis, fotografías, negativos, documentación legal y muestras de mercado a utilizar). • Dar de alta la tasación en el archivo del tasador asignándole el número de archivo interno (número de archivo del tasador) indicando el número de tasación correspondiente a la sociedad de tasación que nos encargue el trabajo o que nos lo valide. Si no disponemos de él, todavía es el momento de solicitarlo.

138

LA LEY


BÁSICOS

• Anotar las tasaciones en el índice de tasaciones o dar de alta una ficha en la base de datos de que se disponga en la que por lo menos debe tener los siguientes campos: número de archivo del tasador, número de tasación correspondiente a la sociedad de tasación, dirección del inmueble, tipo de inmueble, cliente, sociedad de tasación que nos encarga o valida el trabajo, entidad financiera con sucursal, solicitante y persona de contacto, fecha de visita, fecha del informe, casilla para marcar las tasaciones cobradas y las que están pendientes de cobro. Ése es el momento de realizar el informe de tasación (o no, si las condiciones así lo aconsejan) con las técnicas y métodos que correspondan. 1.10.2. Realización de la tasación La valoración se realiza de acuerdo con las técnicas y metodologías que correspondan, normalmente apoyándose en una aplicación informática de suficiente garantía que permita el tratamiento de la información, su contraste con una base de datos, y la aplicación sistemática del procedimiento de tasación. 1.10.3. Validación y certificación Una vez completada la valoración, se envía para su control, contraste, comprobación y validación, efectuándose en su caso las correcciones oportunas. Comprobada la calidad de la valoración, el cumplimiento de los requisitos y procedimientos, y la presencia anexa a la valoración, de toda la documentación necesaria se procederá por la sociedad tasadora a la emisión del certificado de tasación correspondiente, cerrándose el proceso. 1.10.4. Archivo de la tasación Una vez validada la tasación y entregada al cliente debe archivarse adecuadamente con lo que el tasador habrá casi terminado su trabajo. En caso de que se haya averiguado el importe de la venta es útil añadir la finca a la base de datos como una muestra más. ¿Qué mejor muestra que un inmueble en el que el tasador ha entrado, visitado, medido y dispone de planos y fotografías y, además, de la hoja de campo? La base de datos es un activo importantísimo en el bagaje del tasador; debe ser alimentada, cuidada y mantenida de forma sistemática cotidiana y esmerada. 1.10.5. Modelo de hoja para el trabajo de campo

Nº EXPEDIENTE SOLICITANTE

FECHA VISITA D.N.I

BANCO / CAJA DATOS GENERALES TIPO INMUEBLE

ESTADO OBRA

DIRECCION

MUNICIPIO / C.P.

PROPIETARIO

LA LEY

D.N.I

139


DE


CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO TIPOLOGÍA Nº PLANTAS

Bajo Rasant.

Sobre Rasnt.

Nº Viv/ Rell

ELEMENT. COMUNES

Portales

Escaleras

Asc./ Esc.

SISTEMAS PRINCIPALES Estructura Cubierta Cerramientos Exteriores Espesor Aislamiento Revestimiento Ext. Carpintería Ext. Carpintería Int. Vidriería Persianas USOS PLANTAS SOTANO

PLANTA BAJA

ENTRESUELO

PLANTA TIPO

ANTIGÜEDAD

CONSERVACIÓN

CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA PLANTA

PUERTA Nº

ELEMENTOS Y ACABADOS

Pavimento

FACHADA Paramento

Techo

Estar Dormitorios Espacio circulación Vestíbulo Baños Aseos Cocina Lavadero Trastero Terraza Patio

INSTALACIONES

Agua Caliente

Calefacción

Aire Acond.

Arm. Empotrado

Antena T.V.

Telefonía

Portero autom.

Gas

SUPERFICIES ÚTIL

CONSTRUIDA

ZZ.CC.

Vivienda Terraza OBSERVACIONES

140

LA LEY


BÁSICOS

1.11. EL INFORME DE VALORACIÓN INMOBILIARIA, ESTRUCTURA GENERAL DE LOS INFORMES DE TASACIÓN Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con la estructura siguiente y contendrán como mínimo los siguientes apartados: 1. Solicitante de la tasación y finalidad. 2. Identificación y localización. 3. Comprobación y documentación. 4. Localidad y entorno. 5. Descripción y superficie del terreno. 6. Descripción y superficie de la edificación. 7. Descripción urbanística. 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación. 9. Análisis de mercado. 10. Datos y cálculo de los valores técnicos. 11. Valores de tasación. 12. Condicionantes y advertencias 13. Observaciones. 14. Fecha de emisión, caducidad y firmas. 15. Documentación anexa al informe. Cada uno de esos apartados se cumplimentará en función del tipo de inmueble del que se trate, de acuerdo con el principio de proporcionalidad y como mínimo se incluirá el contenido siguiente: 1.11.1. Solicitante de la tasación y finalidad a) El cliente de la entidad tasadora. b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasación. c) Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden, citando la Orden con su denominación completa y la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada. Cuando la finalidad de la tasación sea la garantía hipotecaria, además se indicará la entidad que haya sido mandataria del cliente para su encargo. 1.11.2. Identificación y localización a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un único complejo, o en el mismo edificio. b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación. c) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración, así como los de su identificación registral o en su caso y siempre que se conozcan, catastral.

LA LEY

141


DE


Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresará, además de lo señalado en la letra anterior, el (pago) o paraje, término municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando sea diferente aquel por el que se le conoce habitualmente. 1.11.3. Comprobaciones y documentación En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos utilizados. 1.11.4. Localidad y entorno 1. En el apartado localidad y entorno se expresarán las características básicas de ambos que puedan influir en la valoración, por ejemplo, el tipo de núcleo, su ocupación laboral predominante, su población de derecho y evolución reciente, así como las características básicas de la localidad de la que dependa cuando exista. 2. Cuando el objeto de la valoración sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, entre las características básicas del entorno se indicarán, por ejemplo, el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigüedad característica, la renovación experimentada recientemente, etc. 3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica entre las características básicas del entorno se indicarán, por ejemplo, las explotaciones características, su densidad de población, sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotación agraria, su infraestructura, etc. 1.11.5. Descripción y superficie del terreno 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en este apartado del informe se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentación registral utilizada y siempre que se conozca, la superficie catastral. b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado así como de las pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente. 2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio no será necesario exponer la información prevista en este artículo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble se considere relevante. 3. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones realizadas, la que figure en la documentación registral utilizada y, en su caso, la superficie catastral.

142

LA LEY


BÁSICOS

b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones económicas, etc.). c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energía eléctrica, etc.). d) En relación con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indicando las clases agrológicas. e) En las fincas donde existan explotaciones de regadío, la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de extracción y distribución en la finca según el sistema de riego. f) En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que influyan en su valor, tales como su especial ubicación, circunstancias paisajísticas, ecológicas, cinegéticas. g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características. 1.11.6. Descripción y superficie de la edificación 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio, se indicará: a) La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipología de la edificación, la superficie total señalando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, el número de plantas, distribución básica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos comunes, servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias específicas más relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicará la superficie útil. b) Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc.), así como las terminaciones y acabados relevantes. c) En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de los apartados anteriores se referirán, en la parte de la obra que aún no esté ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia municipal. a) También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una estimación del porcentaje de obra ejecutada. d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes. a) También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente. 2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará: a) Su superficie indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, distribución y dependencias, situación relativa y características básicas del edificio del que forme parte, las características específicas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie. b) Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor.

LA LEY

143


DE


3. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano se indicará si existen sobre él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso, superficie y principales características constructivas. 4. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica se indicará: a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes distinguiendo las necesarias para la explotación agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a una explotación económica distinta de la explotación agraria del terreno y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como por ejemplo, las viviendas. b) Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie y principales características constructivas, consignando la adecuación y suficiencia. 5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se expresará su antigüedad y vida útil estimadas, el estado de conservación y los deterioros aparentes existentes. 1.11.7. Descripción urbanística 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio se indicará: a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado, a la normativa urbanística vigente así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada. b) En particular, cuando se trate de edificios se indicará si son o no conformes con el planeamiento. 2. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano se expresará: a) El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso el planeamiento de desarrollo necesario según la legislación urbanística aplicable, la fase de aprobación en la que se encuentra, los plazos previsibles para su aprobación definitiva teniendo en cuenta, en su caso, su inclusión dentro de un ámbito de gestión. b) La clasificación urbanística que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística. b) Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano se expresará además si tiene o no naturaleza de solar. c) La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la tipología e intensidad edificatoria y sus condiciones (índices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, alturas permitidas, ocupación máxima, retranqueos, etc.). d) El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito de gestión y ejecución. A este respecto se indicará: • La superficie realmente construible por el propietario del terreno. • El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las diferentes administraciones, particulares, etc.).

144

LA LEY


BÁSICOS

• El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable. • Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al ámbito de gestión en el que se encuentre. En este caso, se indicará también la proporción que la superficie del terreno representa sobre la superficie total del ámbito de gestión al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las obras de urbanización se indicará su estado. • Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos, necesarios para que el terreno pueda considerarse solar. • En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno fijados en el documento correspondiente de programación según legislación aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incumplimiento. • En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio. 3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica se indicará la clasificación del suelo y, en su caso, su régimen de protección especial. 1.11.8. Régimen de protección, tenencia y ocupación Se indicará para el inmueble que se valora: a) El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual lo está, así como sus características y plazo de vigencia. b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las características de la actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad. c) Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de propiedad del inmueble se describirán sus características y efecto sobre el valor. d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección pública que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el hecho y el efecto sobre el valor. 1.11.9. Análisis de mercado Se describirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado. Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revalorización.

LA LEY

145


DE


1.11.10. Datos y cálculo de los valores técnicos 1. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así como los cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y serán como mínimo, los señalados en los números siguientes del este artículo. 2. Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el número anterior serán: a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método, indicando para cada uno de ellos, como mínimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el código postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su número. b) Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadístico utilizados para realizar la homogeneización de precios. 3. Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el número 1 de este artículo serán, en su caso: a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como mínimo, los datos utilizados para realizar la homogeneización de rentas. b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica y las fuentes utilizadas. c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de actualización elegidas y del valor residual. 4. Cuando se utilice el método residual los datos mínimos a que se refiere el número 1 serán: a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes. b) Los costes de construcción utilizados. c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso del método estático. e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. 5. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción, los datos a que se refiere el número 1 serán: a) Los costes de construcción utilizados. b) La información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo.

146

LA LEY


BÁSICOS

1.11.11. Valores de tasación, condicionantes y advertencias En este apartado se expresarán: a) Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración. b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoración. c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I de la presente Orden. d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera. e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente previstos en la Disposición Adicional Primera. 1.11.12. Observaciones 1.11.13. Fecha de emisión, caducidad y firmas En este apartado se incluirán: a) Fecha de la última visita al inmueble. b) La fecha de emisión del informe. c) La fecha de caducidad del informe. d) Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulación de los restantes técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación. 1.11.14. Documentación anexa al informe 1.11.14.1. Documentación gráfica 1. En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica: a) Planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble en el municipio. b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble. c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.). 1.11.14.2. Documentación no gráfica 1. También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica: a) Documento utilizado para la identificación registral, o catastral en su caso. b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación. c) En los edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación, un resumen del presupuesto de ejecución material.

LA LEY

147


DE


d) Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita determinar el valor máximo legal en los edificios en construcción sujetos a protección pública. e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasación. f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la ocupación y excepto para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, certificado del propietario de la situación de ocupación, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el último año. g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica. 2. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura. 3. En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos, se podrá adjuntar la carátula identificativa de los mismos, o su información más representativa.

148

LA LEY

CAPÍTULO SEGUNDO

El marco legal de las valoraciones inmobiliarias

2.1. VALORACIONES DE GARANTÍA. EL MARCO LEGAL DE LA TASACIÓN DE GARANTÍA 2.1.1. Ámbito de aplicación de las valoraciones de garantía Las Normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para determinadas entidades financieras, tienen por objeto la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación y será de aplicación inexcusable siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes: a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva. d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones. No obstante, también son de aplicación (aunque no sea su ámbito específico) en la valoración de todo tipo de activos inmobiliarios y en las valoraciones urbanísticas de suelo, cuando así se establezca en la legislación correspondiente. 2.1.2. Mercado hipotecario, agentes que intervienen El concepto, en sentido amplio, de Mercado Hipotecario, abarca todas las operaciones de financiación garantizadas por bienes inmuebles.

LA LEY

149


DE


Dentro de éste, cabe distinguir entre: mercado primario, en el que se generan las hipotecas, y que integra la concesión de préstamos garantizados con hipotecas y el mercado secundario, donde se movilizan las hipotecas creadas en el primario. Esta movilización de hipotecas puede efectuarse de dos modos: mediante la transmisión de éstas en todo o en parte y a través de la emisión de títulos que las representen. La regulación española del mercado secundario ha optado, preferentemente, por el segundo sistema, mediante la transmisión de títulos representativos de los créditos garantizados con hipoteca. El mercado hipotecario tiene como primera finalidad la movilización de las hipotecas y con ello acercarlas a los inversores no institucionales, e incluso al pequeño ahorrador, con lo que se pretende conseguir un abaratamiento del crédito por el efecto multiplicador que tal movilización comporta. Pero además, en el caso de España, tiene una finalidad última como es potenciar la construcción, especialmente de viviendas, por el propio destino de los créditos cuya movilización se regula, que no es otra que la construcción. La creación en España de un verdadero Mercado Hipotecario es de fecha relativamente reciente, pues se produce por la Ley 2/81 de 25 de marzo, dictada dentro del proceso de liberalización del mercado financiero. Con anterioridad ya existían las figuras que se generalizan, especialmente las cédulas hipotecarias, pero su emisión estaba concedida en exclusiva al Banco Hipotecario de España, que se creó en 1872, para la movilización del crédito territorial. Como consecuencia de tal liberalización, la primera consecuencia es la supresión de la exclusiva que tenía el Banco Hipotecario de España, dando entrada en el mercado secundario, si bien en diferente medida, a la totalidad de las entidades financieras y de crédito. Así, además del Banco Hipotecario, pueden operar en el mercado el resto de Bancos oficiales y la Caja Postal, la Banca Privada y las Cajas de Ahorro, las Entidades de Financiación y las Cooperativas de Crédito y, en ciertas circunstancias, las propias Sociedades Promotoras y las Sociedades de Leasing. Además de la liberalización, la Ley creó una nueva figura, las Sociedades de Crédito Hipotecario, que se pretendía fueran entidades especializadas. Como tales sociedades especializadas, su objeto primordial es la concesión de préstamos y avales hipotecarios para las finalidades que la Ley señala. Para cumplir tal finalidad, además de sus propios recursos pueden captar depósitos a largo plazo y emitir cédulas. Su constitución está sometida a previa autorización por el Ministerio de Economía y Hacienda, quien tiene facultades de inspección y control de las operaciones que realizan. La diferente actuación de cada una de las Entidades que intervienen en el mercado hipotecario se refiere, no tanto al mercado primario, sino al secundario, esto es, a los títulos que permiten la movilización de las hipotecas. Además de las Entidades citadas, que intervienen directamente en el mercado, la propia Ley creó otra figura de Sociedad que interviene en un aspecto muy concreto del mercado, y que son las Sociedades de Tasación, con las características y condiciones que se reseñarán.

150

LA LEY

CAPÍTULO 2: EL MARCO

LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS

Éstas tienen como finalidad la práctica de valoraciones de inmuebles cuya hipoteca haya de servir para la emisión de títulos. Para poder operar han de revestir necesariamente la forma de Sociedad Anónima, y reunir los requisitos que indica la Ley. El inicio de sus operaciones queda condicionado a la previa inscripción en el correspondiente Registro del Banco de España. 2.1.3. Mercado hipotecario, operaciones activas Se entiende por operaciones activas los préstamos que sirven de cobertura para la emisión de títulos. Debe hacerse la salvedad de que las circunstancias de los préstamos y de las hipotecas y las condiciones que deben reunir se refieren a los préstamos que vayan a servir de cobertura a la emisión de títulos (cédulas, bonos y participaciones). Ello quiere decir que las Entidades que operan en el mercado pueden hacer préstamos y aceptar que se garanticen con hipotecas que no reúnan los requisitos que indica la Ley. La consecuencia es que sus importes no se computarán a los efectos de los límites de emisión de cédulas. Se exceptúan del párrafo anterior las Sociedades de Crédito Hipotecario, ya que la totalidad de los préstamos que conceden y de las hipotecas que los garantizan deben reunir los requisitos que indica la Ley del Mercado Hipotecario. Los requisitos que deben reunir los préstamos y las hipotecas según la Ley están explicitados en el articulado de la misma. No obstante, y como condición característica de las hipotecas, debe indicarse que éstas han de ser sobre el pleno dominio de la finca, ser primera hipoteca y, si la finca perteneciese a varios propietarios han de constituir la hipoteca todos ellos, no pudiendo estar sometida a limitaciones, condiciones, sustituciones, prohibiciones de disponer ni ninguna otra figura que suponga una limitación. 2.1.4. La hipoteca, concepto, características, constitución, modificación y extinción (Breve resumen de aplicación para las valoraciones de garantía) Concepto: la hipoteca es aquel derecho real sobre un inmueble ajeno, constituido en garantía de una obligación, que concede a su titular la facultad de promover la venta en caso de incumplimiento de la obligación. Caracteres: tiene un carácter REAL, por cuanto representa un poder directo sobre la cosa ajena, ya que la venta se promueve sin el consentimiento del dueño. Tiene un carácter ACCESORIO ya que su existencia y validez requiere la existencia y validez de una obligación que garantice. Tiene un carácter INDIVISIBLE pues el deudor no puede pedir la cancelación parcial y en caso de dividirse la finca sigue toda la anterior respondiendo de la deuda, hasta el punto de que en el caso de ejecución, si el acreedor no accede a la división, se sacaría a subasta la finca primitiva dejándose sin efecto la división, aunque constase en el Registro de la Propiedad. Este carácter de indivisibilidad conlleva que la valoración deba ceñirse exclusivamente a la totalidad de la finca registral que sirve de garantía, ni a una parte de ella, ni a ella más una parte. Constitución: ésta debe hacerse mediante escritura pública y quedar inscrita en el Registro de la Propiedad, de forma que aunque se haya otorgado la escritura pública, si no llega a inscribirse, la hipoteca no llega a existir. Asimismo, la hipoteca no existe si no existiera ni fuera válida la obli-

LA LEY

151


DE


gación garantizada, aunque podría constituirse en garantía de deudas futuras o sometidas a condición, pero en estos supuestos la hipoteca sólo llegará en verdad a existir si llega a hacerlo la obligación, o si se hace constar en el Registro de la Propiedad tal nacimiento o cumplimiento de la obligación. Modificación: la hipoteca puede sufrir variaciones, no en su esencia, pero sí en cuanto a la obligación garantizada o en cuanto a la finca sobre la que recae. Tales modificaciones requerirán siempre el consentimiento expreso del acreedor, excepción hecha de los supuestos de subrogación real, esto es, cuando por ministerio de la Ley se produce la sustitución de una finca por otra, como en las reparcelaciones o compensaciones urbanísticas, o cuando la finca queda sustituida por una suma de dinero, como sucede en los casos de expropiación forzosa. Conviene tener en cuenta que ciertas modificaciones pueden dar lugar a la pérdida del rango, es decir, a que otra hipoteca o embargo posterior gane preferencia, lo que sucede casi automáticamente cuando las condiciones del préstamo se hacen más onerosas que las iniciales, se sube el interés o se modifica el plazo, por lo que conviene ser muy cuidadoso en cuanto a prestar el consentimiento a la modificación. Las modificaciones deben constar también en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Extinción: se extingue, por su carácter accesorio, por extinción o cumplimiento de la obligación garantizada, y deja de existir aunque no se haga constar formalmente en el Registro de la Propiedad. Otras formas son: - Por cancelación voluntaria por el acreedor, aun siguiendo vigente la obligación garantizada. - Por el agotamiento de la misma hipoteca, al ejecutarse en reclamación de la obligación cumplida. - Por consolidación, es decir, cuando se reúnen en una misma persona la condición de acreedor y deudor, o dueño de la finca hipotecada. - Por cancelación ordenada judicialmente en el supuesto de ejecución de hipotecas o embargos anteriores preferentes. 2.1.5. Mercado hipotecario primario y secundario Los préstamos hipotecarios que reúnan los requisitos para que puedan ser considerados operaciones activas del mercado hipotecario, es decir: Los requisitos propios de la hipoteca: Garantía de un inmueble: • Estable. • Duradero. • Asegurado. • Tasado por sociedad homologada y de acuerdo con las Normas de valoración de la ECO/805/2003. Y, además, que el préstamo hipotecario reúna las siguientes condiciones: • Sobre el pleno dominio de la finca.

152

LA LEY



• Ser primera hipoteca. • Sin sometimiento a limitaciones, condiciones, sustituciones, ni prohibiciones de disponer. Pueden ser utilizados por las entidades financieras para la emisión de títulos hipotecarios (cédulas, bonos o participaciones hipotecarias), mediante un proceso que se denomina titulización, en el que los préstamos hipotecarios y en definitiva los inmuebles sobre los que recaen, garantizan rentabilidad y seguridad. De esta manera se ofrecen al mercado títulos que permiten: • Colocar activos procedentes del ahorro colectivo en inversiones seguras a largo plazo. • Financiar los préstamos hipotecarios con recursos ajenos de las entidades crediticias. De esta manera se cierra el circuito del dinero, que fluye inicialmente de las entidades de crédito hacia el mercado y que con la titulización vuelve a ellas en forma de ahorro privado individual o colectivo. Los títulos emitidos son negociables en los mercados financieros y cuentan, gracias a la existencia de esos mercados de la liquidez necesaria. Los requisitos de seguridad, fundamentada principalmente en el rigor del mercado primario, y de liquidez, fundamentada principalmente en el mercado secundario, permiten que la rentabilidad de ese mercado pueda ser baja, tanto más baja cuanto mayores son la seguridad y la liquidez. El gráfico que se incluye a continuación esquematiza este proceso, diferenciando el mercado primario, operaciones activas, del secundario, operaciones pasivas.

MERCADO HIPOTECARIO, PRIMARIO Y SECUNDARIO € Mercado Primario

BANCOS CAJAS Entidades Financieras

préstamo hipotecario

SOCIEDAD CIVIL (mercado)

Garantía Hipotecaria

€ INMUEBLES TITULIZACIÓN

AHORRO PRIVADO

€

€

FONDOS FONDOS INVERSIÓN PENSIONES

TASACIONES HOMOLOGADAS SOCIEDADES DE TASACIÓN

€ CÉDULAS BONOS PARTICIPACIONES

TÍTULOS HIPOTECARIOS € Mercado Secundario

LA LEY

153


DE


2.1.6. El inmueble como garantía Los requisitos fundamentales que debe reunir un inmueble para ser susceptible de servir de garantía (es decir, para que la hipoteca pueda ser utilizada para la emisión de títulos en el mercado secundario) son: • Constituir una finca registral. No son garantía suficiente las fincas que no figuren escritas en el Registro de la Propiedad o aquellos inmuebles que no constituyan una finca independiente, o sea una parte de ella. • Ser estable y duradero. No son garantía suficiente las edificaciones efímeras, ni aquellas que sean fácilmente removibles. • Estar tasado. El inmueble debe estar valorado por una sociedad homologada. • Estar asegurado. 2.1.7. Fondos de inversión inmobiliaria. Sociedades de inversión inmobiliaria Fondos de inversión inmobiliaria Son instituciones de inversión colectiva, no financieras cuyo objetivo es la captación pública de fondos que se destinarán a la compra de inmuebles para su explotación en alquiler. Permiten a los pequeños ahorradores participar en la constitución de patrimonios inmobiliarios para explotarlos en régimen de alquiler, siendo sus características principales: – Seguridad – Inversión a largo plazo – Carácter no especulativo – Diversificación – Transparencia Patrimonio mínimo: 9,15 millones de euros totalmente desembolsado. Inversión mínima: 7 inmuebles (se considera un único inmueble a todos los que integran un edificio). Diversificación: ningún inmueble puede superar el 20% del activo total y ningún partícipe puede tener más del 25%. Valoración: todos los inmuebles deben tasarse al menos una vez al año. También cuando se compran y cuando se vayan a vender de acuerdo con las Normas de valoración para el mercado hipotecario pero con una particularidad aplicable a los inmuebles arrendados. El valor de tasación será la media aritmética entre el valor de actualización de la renta neta y el valor de mercado supuesto libre de inquilinos, sin superar en ningún caso el valor de mercado. La actualización se

154

LA LEY



efectuará con los tipos establecidos anualmente por la Dirección General del Tesoro y Política Financiera. Gestión: sociedad gestora. Sociedades de inversión inmobiliaria Son sociedades anónimas de capital fijo cuyo objetivo es la captación de ahorro público para la inversión en bienes inmuebles con destino al arrendamiento. Capital social mínimo: 9,15 millones de euros. Número mínimo de accionistas: 100. Diversificación: ningún inmueble puede superar el 20% del total activo. Inversión mínima: 7 inmuebles. Ningún accionista puede tener más del 1%. Valoración: todos los inmuebles deben tasarse al menos una vez al año. También cuando se compran y cuando se vayan a vender de acuerdo con las Normas de valoración para el mercado hipotecario pero con una particularidad aplicable a los inmuebles arrendados. El valor de tasación será la media aritmética entre el valor de actualización de la renta neta y el valor de mercado supuesto libre de inquilinos, sin superar en ningún caso el valor de mercado. La actualización se efectuará con los tipos establecidos anualmente por la Dirección General del Tesoro y Política Financiera. Gestión: Consejo de administración. 2.1.8. Las sociedades de tasación Las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España nacen a partir de la Ley 2/1981 sobre Regulación del Mercado Hipotecario, anteriormente citada, y el Real Decreto 685/82, donde se definían los requisitos necesarios para formar una sociedad de tasación. El Banco de España controla las tasaciones mediante dos actuaciones: • Regulando las sociedades de tasación, que deberán estar homologadas y registradas por el Banco de España. Actualmente las sociedades están reguladas por el RD 775/97 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. • Redactando una Normativa de valoración detallada, tanto a nivel teórico como formal, que se concreta actualmente con la ECO 805/2003, cuyas principales características ya se han desarrollado. Requisitos de homologación (RD 775/97): • Las sociedades tendrán forma de sociedad anónima. • Capital mínimo de 300.506 € íntegramente desembolsados. • Limitar su objeto social a la tasación de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. • Contar con un mínimo de 10 profesionales, de los cuales al menos 3 han de estar vinculados.

LA LEY

155


DE


• Disponer de organización con los medios técnicos y personales y los mecanismos de control interno necesarios para asegurar un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario, el cumplimiento de las Normas de valoración aplicables y el cumplimiento de obligaciones e incompatibilidades establecidas en este RD. • Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que pudiera derivarse de su actividad de tasación. • Tener un Consejo de Administración formado por 3 miembros como mínimo. Profesionales regulados por el RD 775/97 Existen dos tipos de profesionales: • Profesionales competentes (tasadores): serán arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos quienes valorarán las fincas urbanas, solares e inmuebles edificados con destino residencial y serán ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en los demás casos. • Profesionales vinculados (supervisores de control interno): serán aquellos profesionales con experiencia mínima de 3 años en la actividad de la tasación, que hayan celebrado con la sociedad de tasación o con la entidad de crédito correspondiente, un contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad de garantizar los mecanismos de control internos necesarios para asegurar un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario, el cumplimiento de las Normas de valoración aplicables y el cumplimiento de las obligaciones e incompatibilidades establecidas por este RD. • Los profesionales vinculados no podrán ser tasadores de ninguna otra sociedad de tasación, distinta a la que pertenecen como vinculados. Mecanismos de control interno de las tasaciones Para el cumplimiento de los requisitos establecidos en el RD 775/97, la Normativa de valoraciones ECO 805/2003 incluye una disposición adicional 2.ª destinada a regular los mecanismos de control de las sociedades. Las sociedades deberán disponer de unos procedimientos que permitan asegurar: – El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, para lo que dispondrán como mínimo de: • Una base de datos de información de costes y precios (en venta y alquiler) y de características de los inmuebles, suficiente en número, topología y localización, adecuadamente distribuida dentro del área geográfica en la que la entidad pretende operar. • Datos actualizados de información estadística o de otra índole (subastas, precios de materiales...) que sean utilizables para la tasación. • Procedimientos de actualización de los datos recogidos en los 2 apartados anteriores. • Las fuentes concretas de los datos anteriores. • La metodología utilizada en el tratamiento de los datos anteriores. • Los canales de transmisión de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilización de los mismos en las tasaciones.

156

LA LEY



– El cumplimiento uniforme de las Normas de valoración aplicables, para lo cual deberán disponer de un manual de procedimiento, debidamente actualizado, en el que al menos se recojan: • Los criterios concretos para la aplicación de dichas Normas, detallando los criterios de medición y atribuciones de uso de las superficies, los parámetros y sistemas utilizados en la homogeneización de comparables, la forma de validación de testigos, la interpretación de la documentación registral, los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias, la forma de determinar la vida útil, los tipos utilizados para aplicar los métodos de actualización y residual, la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos, la previsión de la tendencia futura del mercado, la justificación de las plusvalías y minusvalías a aplicar al valor de reversión del suelo y los criterios para identificar los elementos especulativos en las transacciones. • El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervención es el mismo de los profesionales vinculados, así como los criterios establecidos por la entidad para la intervención de profesionales especializados en la tasación de inmuebles dedicados a usos particulares. • El sistema de formación y actualización de conocimientos de sus profesionales, especificando si los vinculados realizan o no valoraciones. – El cumplimiento uniforme del régimen de las obligaciones e incompatibilidades previstas en el RD 775/97 a cuyos efectos deberá disponerse de la relación de personas físicas y jurídicas, para las que la sociedad o servicio de tasación no pueda realizar valoraciones por no poder mantener una posición de independencia, así como los criterios utilizados para la confección de dicha relación. 2.1.9. Legislación y normativa básica aplicable en la valoración 2.1.9.1. Valoración de garantía e hipotecaria • Ley 2/81 de 25 de marzo (Regulación Mercado Hipotecario). • Real Decreto 685/82 de 17 de marzo. • Orden Ministerial de 14 de junio de 1982 – DEROGADA. • Orden Ministerial de 10 de enero de 1983 – DEROGADA. • Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva en relación con las sociedades y fondos de inversión inmobiliarias. • Orden Ministerial de 7 de diciembre de 1984 – DEROGADA. • Orden Ministerial de 4 de octubre de 1985 – DEROGADA. • Orden Ministerial de 28 de julio de 1989 – DEROGADA. • Real Decreto 1289/91 de 1 de agosto. • Real Decreto 727/93 de 14 de mayo. • Régimen sancionador (BOE n.º 90 de 15 de abril de 1994). • Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994. BOE n.º 297 de 13.12.94. • O/ECO/805/2003 de 27 de marzo de 2003 (BOE 9 de abril). • Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo de 1997. • Resolución de 20 de julio de 1999 (tasas de capitalización y de riesgo).

LA LEY

157


DE


• Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio (Inscripción en el Registro). • Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. • Real Decreto 1307/1998 de 30 de septiembre (Fondos de Pensiones). • Real Decreto 1589/1998 de 15 de octubre (Reglamento de Fondo de Pensiones). • Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LOE). • RD 1867/1998 de 4 de septiembre (modifica el Reglamento hipotecario). • Ley 20/98 de 1 de julio (reforma régimen jurídico FII). • Resolución de 20 de julio de 1999. • Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro. • Real Decreto-Ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrónica. • Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y supervisión de los seguros privados. • Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, de modificación parcial del Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva en relación con las sociedades y fondos de inversión inmobiliarias y se disponen otras medidas financieras. 2.1.9.2. Legislación y normativa básica aplicable para las instituciones de inversión colectiva • Ley 46/1984 de 26 de diciembre, para las Instituciones de Inversión Colectiva de carácter no financiero y su Reglamento. • Ley 7 de julio 1992, que precisa el régimen de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y de los Fondos de Titulización Hipotecaria. • Real Decreto 686/1993 de 7 de mayo, que modifica el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, y precisa el régimen de las Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria. • Orden de 24 de septiembre de 1993 sobre Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria y sus Normas de desarrollo. • Ley 20/1998 de 1 de julio, de Reforma de Régimen Jurídico y Fiscal de las Instituciones de Inversión Colectiva de Naturaleza Inmobiliaria. • Ley 35/2003 de 4 de noviembre de Instituciones de Inversión colectiva. • Reglamento de las Instituciones de inversión colectiva (proyecto 13/10/2004). 2.1.9.3. Otros textos legales de interés para la valoración de garantía • Régimen Sancionador aplicable a las Sociedades de Tasación (BOE n.º 90 de 15 de abril de 1994). • Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994 sobre Normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. BOE n.º 297 de 13 de diciembre de 1994. Entró en vigor el 1/4/1995 para Tasaciones Hipotecarias; sustituida por: O/ECO/805/2003 de 27 de marzo de 2003, BOE de 9 de abril de 2003, entró en vigor el 8 de octubre de 2003. • Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo de 1997 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.

158

LA LEY



• Resolución de 20 de julio de 1999, de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera, por la que se establecen las nuevas tasas anuales mínimas y primas de riesgo a los efectos de la valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. • Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística. • Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. • Real Decreto 1307/1998 de 30 de septiembre (Fondos de Pensiones). • Real Decreto 1589/1998 de 15 de octubre (Reglamento de Fondo de Pensiones). • Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LOE). • RD 1867/1998 de 4 de septiembre, por el que se modifican determinados artículos del Reglamento Hipotecario. • Ley 20/1998 de 1 de julio (reforma del régimen jurídico de los FII). • RD 2486/1998 de 20 de noviembre (BOE 27/Nov./98) (Provisiones técnicas para las Compañías de Seguros). 2.2. VALORACIONES URBANÍSTICAS 2.2.1. Evolución del marco legislativo Antes de estudiar la situación actual, originada por la entrada en vigor de la Ley sobre el régimen del suelo y valoraciones 6/98, conviene hacer una breve referencia al recorrido seguido por la legislación urbanística española. Ley de 1956 La Ley del suelo de 1956 reconocía en su exposición de motivos que el tráfico de terrenos no opera en un régimen de competencia perfecta: El tráfico sobre terrenos no se opera, por otra parte, en un régimen de competencia perfecta, en el que pueda decirse que la ley económica del mercado determina naturalmente un precio justo, que excluya legítimamente toda intervención. Procede, pues, apoyar las valoraciones en fundamentos objetivos, por lo que en la Ley se distinguen los valores, inicial, expectante, urbanístico y comercial. Estas clasificaciones tienden a facilitar la urbanización y edificación del suelo en los supuestos en que suscita el conflicto de intereses entre el propietario y el beneficiario de la expropiación, sin olvidar que en trance de tasar terrenos no urbanizados ante la disyuntiva de valorarlos a precio alto, con el beneficio para el primitivo propietario, o a precio económico, no mayor que el que corresponde a la situación actual y sin considerar expectativas futuras, la elección es clara: es preferible que el primero no obtenga beneficio y que el que hubiere de derivarse de la transformación de terreno en solar se atribuya, como estímulo, al urbanizador. Lo mismo cuando se trata de justipreciar solares retenidos indefinidamente sin edificar por sus poseedores; por ello la Ley previene explícitamente que en este supuesto no serán aplicables los valores comerciales.

Y clasificaba los terrenos en rústicos, de reserva urbana y urbanos, indicando en su título II, capítulo IV, los tipos de valor aplicables a los distintos tipos de suelo. Para ello establecía varias definiciones de valor: valor inicial, expectante, urbanístico y comercial, se establecía de la siguiente manera:

LA LEY

159


DE


Valor inicial, se entiende como el intrínseco de los predios, determinado por su aprovechamiento en el momento de la valoración, es decir, el que le correspondiese en la explotación rústica efectiva o de que fuera naturalmente susceptible. Se aplica a los terrenos rústicos y a los viales, parques y jardines, con carácter general. Valor expectante, se entiende como el potencial de los terrenos en razón de las perspectivas de aprovechamiento o utilización urbanística. Se aplica al suelo de reserva urbana y a los rústicos que reúnen ciertas condiciones, con un máximo de 0,5 m³/m². Valor urbanístico, determinado en relación con las posibilidades de edificación resultantes del planeamiento. Se aplica con carácter general a los suelos urbanos. Valor comercial, se entiende como el mayor valor que, sobre los anteriores, puedan tener por sus circunstancias de situación, concentración urbana u otras. Se aplica al suelo urbano vacante en zonas consolidadas. Ley de 1976 En la exposición de motivos quedaban reflejados los aspectos básicos de la reforma a realizar, como eran: El principio según el cual el planeamiento no concede directamente el derecho a edificar tiene su reflejo en materia de valoraciones del suelo, en la adopción del criterio según el cual el valor que a éste se le reconoce debe estar en función del grado de cumplimiento de las obligaciones y cargas derivadas del Plan que se observe en cada caso. El valor se independiza así, en gran medida, de las puras calificaciones formales y se hace depender fundamentalmente del efectivo cumplimiento del Plan, del que depende asimismo la adquisición del derecho a edificar. Las innovaciones de esta materia, que comportan una estrecha relación con la valoración fiscal y una gran simplificación, se completan: a) Llevando a sus últimas consecuencias el principio de valoración objetiva que se quebraba en la Ley del Suelo con el reconocimiento de unos valores comerciales y que ocasionaba en la práctica diferencias desproporcionadas en relación con las circunstancias, a veces nimias, que daban lugar a la aplicación de uno y otro valor. b) Eliminando el valor expectante, aplicable hasta ahora a la reserva urbana, con independencia de la actividad de los interesados. c) Reconocimiento a los arrendatarios e inquilinos afectados por expropiaciones, en su condición de sujetos pasivos, generalmente más débiles, de las mismas, el derecho a ser indemnizados conforme a la Ley de Expropiación Forzosa.

Clasificaba los terrenos en no urbanizables, urbanizables programados o no programados, aptos para urbanizar y urbanos, en función del tipo de planeamiento redactado, plan general, Normas subsidiarias, delimitación de suelo urbano. a) El texto refundido de 1976 establecía los siguientes principios en materia de valoración: b) Valoración de los terrenos con arreglo a los criterios de la legislación del suelo (arts. 103 y 144 TRLS76). c) Tasación del suelo urbano y urbanizable tomando como referencia la valoración fiscal (art. 105 TRSL76). Tramitación del expediente según lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa (art. 144 TRLS76) que resultaba, asimismo, de aplicación subsidiaria (art. 143 TRLS76).

160

LA LEY



La definición de los dos valores inicial y urbanístico, se establecía de la siguiente manera: El valor inicial se utilizaba para tasar los terrenos clasificados como suelo no urbanizable (art. 107 TRLS76) y como límite inferior de valoración en aquellos casos en que resulte de aplicación el valor urbanístico (art. 108 TRLS76). La determinación del valor inicial se efectúa conforme señalaba el art. 104 TRLS76. 1. El valor inicial de un predio o unidad de cultivo, a efectos de esta Ley, se determinará: a) Por rendimiento bruto que le correspondiera en la explotación rústica efectiva o de que fuere naturalmente susceptible. b) Por su valor medio en venta a efectos de su explotación agrícola. En ningún caso se podrán tomar en consideración valores o rendimientos que tengan relación directa o indirecta con la posible utilización urbana de los terrenos. 2. En el rendimiento rústico se estimarán comprendidos el agrícola, el forestal, el ganadero, el cinegético y cualquier otro semejante. 3. Entre los rendimientos de los que una finca fuere naturalmente susceptible, podrán estimarse los resultantes de transformaciones que puedan operarse con los medios normales, tanto mecánicos como técnicos o de capital, existentes para el desarrollo de la explotación agraria y conducentes al máximo aprovechamiento de la fertilidad de la tierra, pero no los hipotéticamente resultantes de una supuesta aplicación de medios extraordinarios. 4. En las unidades de cultivo directamente explotadas por los propietarios se establecerá además el premio de afección que deba serles atribuido en el supuesto de expropiación forzosa. 5. Cuando el valor inicial que se llegue por aplicación de los criterios anteriores sea inferior al que constara en valoraciones catastrales, índices municipales y otras estimaciones públicas aprobadas, prevalecerá la más alta de las que concurran sobre el terreno.

Se tasaban con arreglo al valor urbanístico los terrenos clasificados como suelo urbano o urbanizable en todas sus categorías (art. 108 TRLS76). Dicho valor urbanístico se determinaba según lo dispuesto en el art. 105 TRLS76. 1. El valor urbanístico se determinará en función del aprovechamiento que corresponda a los terrenos según su situación, conforme al rendimiento que a dicho aprovechamiento se atribuya a efectos fiscales al iniciarse el expediente de valoración. 2. El aprovechamiento que, en todo caso, servirá de base para la determinación del valor urbanístico una vez deducidos los terrenos de cesión obligatoria que afecten a aquél, será el siguiente: • En el suelo urbanizable no programado, el que resulte de su uso e intensidad de ocupación, determinado en el Plan General. • En el programado, el aprovechamiento medio del sector. • En el urbano, el permitido por el Plan o, en su caso, el aprovechamiento medio fijado a los polígonos o unidades de actuación sujetos a reparcelación y, en su defecto de Plan, tres metros cúbicos por metro cuadrado, referidos a cualquier uso.

LA LEY

161


DE


3. El valor urbanístico que se determine en función de estos criterios podrá aumentarse o disminuirse en un 15% como máximo en consideración del grado de urbanización y de las peculiaridades específicas de los terrenos de que se trate. Dicha corrección se aplicará con independencia de la que por conceptos análogos, procedieren con arreglo a la legislación tributaria.

Como se ha visto, en comparación con el texto de la Ley de 1956, se eliminó o mejor dicho se refundió el valor expectante y el comercial con el urbanístico, fijándose éste en función de los distintos aprovechamientos lucrativos. Reglamentos de planeamiento, gestión y disciplina urbanística En el reglamento de gestión, en sus artículos 145 y 146 se hacen las siguientes referencias relativas al valor urbanístico: 145. El valor urbanístico de los terrenos será el determinado a los efectos de la contribución territorial urbana, siempre que concurran los siguientes requisitos: a) Que las condiciones de uso y volumen consideradas para la determinación del valor básico del suelo en la citada contribución correspondan a las del planeamiento urbanístico vigente en el momento de fijarse la valoración, a cuyo efecto se solicitará de la Delegación de Hacienda respectiva certificación comprensiva de las propuestas y acuerdos formulados. b) Que desde la fecha de la valoración fiscal no hubiere transcurrido el plazo de cinco años a que se refiere el art. 26 del texto refundido de la contribución territorial urbana. 146. Cuando no se hayan determinado los valores a efectos de la contribución urbana o cuando después de haber sido establecidos hubiesen variado las circunstancias de planeamiento urbanístico o cuando hubiere transcurrido el plazo de cinco años indicado en el artículo anterior, el aprovechamiento a tener en cuenta para determinar el valor urbanístico será el siguiente: a) En el suelo urbanizable no programado y el apto para urbanizar, el aprovechamiento que resulte del uso e intensidad de ocupación de los terrenos, determinado en el plan general o en las Normas subsidiarias y complementarias del planeamiento. b) En suelo urbanizable programado, el aprovechamiento medio del sector, después de haberse deducido, en su caso, el exceso respecto del aprovechamiento medio de todo suelo urbanizable programado. c) En suelo urbano, el aprovechamiento permitido por el Plan o, en su caso, el aprovechamiento medio resultante de la reparcelación o compensación en el polígono o unidad de agrupación de que se trate, y en defecto del Plan, el aprovechamiento de tres metros cúbicos por metro cuadrado, referidos a cualquier uso.

A criterio de muchos operadores este reglamento está vigente, ya que nunca fue derogado, y la posibilidad de derogarlo es compleja en el actual sistema de competencias legislativas en esta materia. Ley 8/90 y Texto refundido Ley del Suelo de 1992 El preámbulo de la Ley 8/90, de reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo marcaba como uno de los objetivos fundamentales de la misma «determinar el contenido económico

162

LA LEY



del derecho (de Propiedad), valorando, a efectos expropiatorios, las diferentes facultades que lo integran, según su grado de adquisición». La Ley regulaba los derechos y deberes de los propietarios del suelo afectado por el proceso de urbanización y edificación. La modificación conceptual más interesante de esta ley es que no reconocía, de entrada y automáticamente, el derecho al aprovechamiento urbanístico al propietario del suelo, sino que éste los adquiría escalonadamente. Dichos derechos y deberes esquemáticamente quedaban estructurados de la siguiente forma: Derecho a urbanizar: se adquiere con la aprobación definitiva del planeamiento más detallado. Derecho al aprovechamiento urbanístico: se adquiere con el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización. Derecho a edificar: se adquiere con la obtención de la licencia para edificar ajustada al planeamiento. Derecho a la edificación: se adquiere con la terminación de la obra ajustada a la licencia y a lo señalado por el planeamiento. Asimismo el preámbulo indicaba que: «En materia de valoraciones, la legislación y ordenación urbanísticas deben suministrar sólo los aprovechamientos susceptibles de adquisición, correspondiendo la valoración de éstos a las Normas fiscales». El art. 46 TRLS92, establecía que las valoraciones del suelo se efectuarían con arreglo a los criterios establecidos en la misma. Dichos criterios regirán cualquiera que sea la finalidad que motive la expropiación y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime. El art. 215 TRLS92 establecía, no obstante, la aplicación supletoria de la legislación general de la expropiación forzosa. La valoración de suelo debía de tener en cuenta dos circunstancias: la clasificación del suelo sobre la que se opera y el grado de adquisición de facultades urbanísticas alcanzado. El art. 48 TRLS92 establecía los criterios de valoración de los terrenos según la clase de suelo. 1. El suelo no urbanizable y el urbanizable no programado que no cuente con Programa de Actuación Urbanística se tasarán con arreglo al valor inicial. 2. El suelo urbanizable que no cuente con el planeamiento de desarrollo preciso, según la legislación urbanística aplicable, se tasará agregando al valor inicial del terreno el 25% del coste estimado de su futura urbanización con arreglo a las Normas del plan correspondiente o, en su defecto, del coste de la conversión del terreno en solar. 3. El suelo urbano cuya ordenación detallada no se contuviera en el planeamiento general vigente al tiempo de practicarse la valoración, se tasará con arreglo al planeamiento anterior, salvo que el valor así obtenido exceda del correspondiente al 50% del aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por su titular conforme al nuevo planeamiento, en cuyo supuesto se aplicará el valor del citado porcentaje. 4. La valoración de los terrenos urbanos y urbanizables respecto de los que se hubiera completado su ordenación urbanística se hará de conformidad con su valor urbanístico.

LA LEY

163


DE


Los artículos 49 y 50 definen los conceptos de valor inicial y valor urbanístico de la siguiente forma: Valor inicial: «El valor inicial se determinará aplicando los criterios contenidos en las disposiciones que regulan las valoraciones catastrales del suelo de naturaleza rústica, sin consideración alguna a su posible utilización urbanística...». Valor urbanístico: «El valor urbanístico se determinará en función del conjunto de derechos o facultades de este carácter que, en el momento de practicarse la valoración se hubiera adquirido». Los artículos 51 a 56 fijaban los criterios de valoración en función del grado de adquisición de facultades urbanísticas y otras circunstancias. El art. 52 fijaba los criterios de valoración cuando se extinguían el derecho a urbanizar, por incumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos establecidos. El art. 53 establecía que: «Una vez adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico, el valor urbanístico de un terreno se determinará por aplicación a dicho aprovechamiento del valor básico de repercusión en el polígono, corregido en función de su situación concreta dentro del mismo». El art. 55 establecía que: «Los terrenos cuyo propietario tenga adquirido el derecho a edificar (por la obtención de la licencia de edificación) se tasarán añadiendo al valor urbanístico del aprovechamiento autorizado por la licencia, el 25% del coste de ejecución del proyecto para el que se obtuvo la misma y la totalidad de los gastos que, justificadamente, estén motivados por la edificación proyectada o iniciada». El art. 56.2 establecía que adquirido el derecho a la edificación por la conclusión de las obras al amparo de licencia no caducada y conforme a la ordenación urbanística: «El valor del suelo en el momento de concluirse la edificación será el correspondiente al aprovechamiento urbanístico que efectivamente se hubiera materializado sobre el mismo, sin adición o deducción alguna». 2.2.2. La LRSV 6/98 y las valoraciones La actividad de la tasación inmobiliaria ha estado dividida durante muchos años en dos ámbitos muy diferenciados: – Las valoraciones urbanísticas, expropiatorias y administrativas, apoyadas normalmente en la valoración fiscal, y sometidas a Normas y formulaciones derivadas de Legislaciones y Reglamentaciones más o menos artificiosas, no siempre concordantes entre sí, con vigencia legal incierta, aplicación controvertida y a veces contradictoria. – Las valoraciones de garantía, hipotecarias y financieras; basadas en Normas y regulaciones más actuales y adecuadas a la realidad económica e inmobiliaria. Las técnicas utilizadas son y han sido muy diferentes, pero mientras las segundas han seguido un proceso de tecnificación, homologación internacional y acercamiento al mercado real, las primeras han ido paulatinamente quedando ancladas en sus propias contradicciones sin evolución específica, si exceptuamos las muy interesantes aportaciones técnicas que han supuesto los nuevos sistemas de tasación masiva de la valoración catastral y la modernización de sus procesos.

164

LA LEY



La aparición de la Ley 6/98 puso teóricamente las bases técnicas y jurídicas para poner fin a esa dicotomía, arrinconando definitivamente los mecanismos y artificios que se oponían a que las valoraciones urbanísticas se realizasen con los criterios y métodos de valoración que se utilizan en el mercado real, «proyectando una sombra de injusticia...». Existen todavía, y existirán durante algún tiempo aún tasadores «nostálgicos», que pretenderán mantener, o cuando menos hacer pervivir, alguna de las obsoletas formulaciones utilizadas en el pasado. Para los autores no queda ningún resquicio a la duda: fueron definitivamente derogadas a estos efectos. Modificaciones conceptuales. La exposición de motivos El inicio del punto 3.º de la Exposición de Motivos de la LRSV 6/98 no puede ser más contundente: En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación.

La valoración urbanística, a partir de la LRSV 6/98 debe ceñirse escrupulosamente al valor real de mercado y no a otro; a partir de su entrada en vigor no debía haber sino un solo valor: el de mercado. Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habrá sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas. Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido en un concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, habida cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos –sin desarrollo previsible a corto plazo– el método alternativo será el de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional.

Lamentablemente en el articulado de la LSRV 6/98 no se desarrollaron de manera suficientemente explícita los mecanismos o las técnicas para conseguirlo, lo que ha dado pie a interpretaciones que acaban desvirtuando los objetivos de la Ley. De ese modo el método de valoración por comparación con el mercado, quedó restringido en la práctica a los suelos no urbanizables. Cierto es que la valoración por comparación con el mercado, aun siendo el método más objetivo y racional, presenta, en algunos casos, dos inconvenientes: – La falta de transacciones de fincas comparables – La poca transparencia del valor de transacción

LA LEY

165


DE


El legislador ha previsto esa dificultad y otorga una salida airosa, permitiendo la utilización de un método alternativo: el de Capitalización de las rentas reales o potenciales. Pero en la práctica, en aquellos suelos en que el proceso urbanizador se ha iniciado, o están en condiciones de que se inicie, la variabilidad de factores que inciden en su valor real de mercado hace inaplicables esos dos métodos remitiéndose la Ley al método comúnmente utilizado para determinar el valor de mercado en esos casos: el método residual. Y es precisamente aquí donde se produce la desviación más importante entre lo que la Ley pretende y su aplicación. Con el pretexto de que la LRSV no establece exactamente en qué consiste el método residual ni se remite explícitamente a una Normativa concreta, algunas veces los mecanismos que se utilizan no consiguen el objetivo de determinar el valor real de mercado. Claro está que paralelamente existe una voluntad de acercar los valores catastrales a los de mercado, y debe dejarse la puerta abierta a que si aquéllos presentan esa cualidad de identificarse con éstos, sean directamente aplicables. Pero si no coincidieran, habrán perdido su vigencia a esos efectos, y la tasación deberá efectuarse calculando el valor de repercusión por el método residual. En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el método de cálculo consistirá en la aplicación al aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión, recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor que dé conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio previo de dichos valores. Finalmente y para el caso de que no existan o no sean aplicables los valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado.

La Exposición de motivos no define, con suficiente precisión, la metodología residual a utilizar, ya que son varias las maneras o técnicas de aplicarla, habiendo incluso quien pudiera considerar que la fórmula contenida en la Norma 16 del RD 1020/93 de Normas Técnicas de Valoración Catastral es en sí un «método residual». Pero el párrafo siguiente no deja lugar a dudas, se trata de aplicar la metodología residual: «[...] como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se realizan a diario en el ámbito inmobiliario y financiero...» La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que en cada caso estuvieran pendientes, así como los costes financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero. El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en una agilización de la gestión urbanística y en una reducción en los costes innecesarios que su prolongación en el tiempo inevitablemente añade.

Los valoradores y técnicos que trabajan en ese ámbito «de la tasación financiera e inmobiliaria», saben muy bien a qué se refiere el legislador: a las técnicas de valoración por análisis de inversiones esperadas, también conocido por método residual dinámico, y en su defecto, el método residual estático.

166

LA LEY



Afortunadamente, la publicación de la OM de 30 de noviembre de 1994 ya había establecido de forma muy técnica y precisa en qué consisten y cómo se aplican los métodos residuales, constituyendo una referencia metodológica, oficialmente aprobada y técnicamente adecuada a la realidad del mundo financiero e inmobiliario y dotada de los sistemas de adaptación a la cambiante coyuntura económica de cada momento. La Normativa que la sustituyó, ECO/805/2003, mantiene ese carácter. Después de unos cuantos años de aplicación, la percepción de sus efectos es menos optimista que en el momento de su promulgación. Se hacen aún muchas valoraciones urbanísticas en las que el resultado final, el valor, dista mucho de ser el de mercado, y lo que es más grave, en el proceso de cálculo no es la preceptiva búsqueda del valor real, el objetivo del trabajo. La Ley, que debía permitir deshacer la dicotomía entre las valoraciones de garantía y las urbanísticas, y permitir que todos los técnicos que se dedican a este oficio de valorar inmuebles, hablasen el mismo lenguaje y utilizasen técnicas similares no lo ha conseguido por ahora suficientemente; y lo que es más grave: como no se cumplen realmente sus determinaciones, las de la LRSV, no se ha producido el deseado aumento de la seguridad del tráfico jurídico, no se ha reducido la conflictividad, y en los procesos expropiatorios la obtención de un precio justo resulta una carrera de obstáculos y de fondo, donde sólo unos pocos logran obtener compensaciones dignas, incumpliendo en los demás casos uno de los preceptos de nuestra Constitución. La Ley 6/98 en su exposición de motivos declaraba como objetivos intentar evitar dos formas de valorar hasta entonces imperantes: • Las fórmulas artificiosas. • Las metodologías sin fundamento o con fundamento aparente. Para conseguir con ello acabar con: • Una fuente interminable de conflictos. • Las sombras de injusticia que planean sobre la actuación de las Administraciones. • La falta de credibilidad de la Administración. • La desligitimización de la actuación de la Administración. El balance no puede ser optimista, continúan utilizándose fórmulas artificiosas, continúan aplicándose metodologías sin fundamento o con fundamento aparente con argumentos tan peregrinos como «es lo que pone la Norma» o «siempre se ha hecho así», pero que de hecho esconden dos problemas: la falta de preparación de algunos valoradores, y la falta de escrúpulos de algunos actuantes en el proceso que pretenden mantener el criterio de que la valoración es manipulable en función de intereses que nada tienen que ver con la legítima búsqueda del precio justo. Como consecuencia: • Han aumentado los conflictos. • Continúa planeando una sombra de injusticia. • Las Administraciones han perdido aún más credibilidad si cabe con honrosas excepciones. • No existe más percepción de legitimidad en las actuaciones Administrativas sino de más arbitrariedad.

LA LEY

167


DE


Posteriormente, en mayo de 2003, la Ley 10/2003, vino a dar la razón de una manera contundente a quienes sostenían la tesis de que debían utilizarse los métodos del mercado financiero e inmobiliario, concretando además que en el caso de los suelos urbanizables debe utilizarse necesaria y obligatoriamente el método residual dinámico «de la Normativa hipotecaria». Se dio fin así a cuatro años de controversias entre algunos tasadores y peritos, los distintos operadores y los Jurados y Tribunales, aclarando los términos ya expresados en la propia LRSV 6/98, pero no suficientemente concretados para algunos. Pero al mismo tiempo se disipa una duda que los propios expertos que ya venían aplicando las técnicas de la OM 30/11/94 podían tener: cuándo debe aplicarse el estático y cuándo el dinámico. Desde la 10/2003 está claro: en los suelos urbanizables siempre se ha de utilizar el método residual dinámico. Persisten no obstante algunas dudas de interpretación: ✓ En los suelos urbanos, la Ley 10/2003 no establece de forma literal qué método debe utilizarse, lógicamente debe entenderse que al «abrir» a las valoraciones urbanísticas la metodología de garantía, ya no hay duda: el método residual estático, pero como no lo dice expresamente, es posible que todavía subsistan operadores reticentes y recalcitrantes que pretendan sostener que no y continúen aplicando formulas «artificiosas...» como la derivada de las Normas técnicas de valoración catastral. El desarrollo de las técnicas de valoración de garantía con la aparición de una nueva Normativa más clara, más técnica y más ajustada a la realidad permite abrigar esperanzas de que sea progresivamente acogida, en todos los casos por todos los operadores (véase apartado 2.6.2). ✓ Cuando los suelos urbanos, no puedan ser puestos en valor edificándolos de forma inmediata, ¿qué método debe aplicarse el estático o el dinámico? ✓ La aparición de la O/ECO/805/2003 de 27 de marzo (de obligada aplicación a las valoraciones de garantía, incluidas las hipotecarias, a partir del 9 de octubre de 2003) lo establece muy claramente: cuando el plazo previsible de disposición del suelo para ser edificado, sea superior a un año debe utilizarse el método residual dinámico, necesaria y obligatoriamente; en caso contrario, puede utilizarse el estático, dando libertad al tasador para que utilice uno u otro en función de la finalidad específica de la valoración, las condiciones en que deba realizarse y las características del suelo de que se trate. En el capítulo 5 se desarrollarán los criterios y los métodos de valoración que son de aplicación en las valoraciones urbanísticas. 2.2.3. La legislación autonómica La legislación autonómica en materia de urbanismo: incidencia en las valoraciones. En general las competencias en materia de urbanismo en España corresponden a las comunidades autónomas. En consecuencia cada Comunidad Autónoma tiene su legislación propia en materia urbanística. Son de competencia exclusiva del estado, el Régimen del suelo, los criterios y los métodos de valoración.

168

LA LEY



En cuanto al Régimen del suelo, la legislación estatal establece en qué tipos puede clasificarse el suelo: • no urbanizable, • urbanizable, en sus dos modalidades: – son ámbito delimitado y condiciones para su desarrollo, y – sin ámbito delimitado ni condiciones para su desarrollo. • urbano, también en sus modalidades: consolidado o no consolidado por la urbanización. Es la legislación estatal la que determina qué es lo que se entiende por cada tipo de suelo, pero corresponde a las CC.AA. su desarrollo y la fijación de las condiciones para ello. En cuanto a los criterios y métodos de valoración la legislación estatal es determinante. El Planeamiento urbanístico y la gestión urbanística son competencias autonómicas exclusivamente. En las valoraciones urbanísticas es preciso utilizar los criterios, métodos y carácter del suelo que derivan de la legislación estatal, pero resulta también imprescindible utilizar criterios urbanísticos que derivan de la legislación autonómica y del planeamiento, que es también competencia de ésta. Habitualmente, parámetros como el aprovechamiento urbanístico, cesiones, sistemas generales, red primaria, red secundaria, edificabilidad, usos, etc., se derivan de la legislación urbanística autonómica, y son necesarios para la valoración urbanística, por lo que su conocimiento resulta imprescindible para el tasador y para los operadores. En resumen puede afirmarse, de forma general, que en la valoración urbanística el aprovechamiento urbanístico, deriva de la legislación autonómica y el rendimiento o valor de repercusión de la legislación estatal. 2.2.4. Corolario: la legislación urbanística y las valoraciones La legislación urbanística es cambiante, se ha modificado substancialmente en numerosas ocasiones tal como se ha analizado anteriormente, y probablemente continuará cambiando, en función de las circunstancias y de las opciones políticas en materia de suelo. Al ser el suelo la materia prima necesaria para la producción de viviendas y ser la vivienda un derecho constitucional, es obligado que la política de suelo sea una prioridad para los Gobiernos y para las Administraciones Públicas; lo que justifica su preocupación para impulsar marcos jurídicos que permitan resolver los problemas de suministro de suelo adecuados a las necesidades reales de la sociedad. Pero ello no es óbice para que, en cualquier caso, el valor del suelo sea función de lo que se puede construir en él, y esa relación entre el aprovechamiento y el valor, o entre lo que se puede construir y su valor, debe establecerse con las técnicas adecuadas, independientemente de qué es y cuánto es lo que se puede construir en un suelo, es decir de su aprovechamiento, e independientemente también, de quién sea su propietario, o a quién corresponda en cada caso el valor que el suelo tiene.

LA LEY

169


DE


Su valor, el valor del suelo, será siempre consecuencia de su utilización inmobiliaria, y la manera en que se relacionan ambas magnitudes: aprovechamiento y valor es la esencia de la valoración. Puede darse también la circunstancia que ese valor, el que tiene el suelo como consecuencia de su utilización inmobiliaria, no corresponda al propietario inicial, en todo o en una parte. La legislación determinará si ello es así y en qué proporción. En consecuencia, el valor deberá «repartirse» en varios derechos. La valoración de todos y cada uno de ellos es objeto de las técnicas de valoración (véase capítulo 6: apartados 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, y 6.8). 2.3. VALORACIONES DE MERCADO Valoraciones de mercado Se han enumerado en el capítulo anterior (apartado 1.2), los objetos y las finalidades a que puede referirse una valoración inmobiliaria, siendo una de las finalidades más frecuentes la determinación del valor a los únicos efectos de conocer su valor real en el mercado. Las relaciones entre personas físicas o jurídicas y el tráfico inmobiliario hacen necesarias las valoraciones inmobiliarias en numerosas ocasiones y supuestos que ya han sido enumerados. Cuando se trate de determinar el valor real de mercado, es decir, el precio más probable a que puede venderse el bien inmueble, se aplicará el método de comparación con el mercado, con prioridad a todos los demás métodos, en todos los casos. Si la utilización de este método no fuera posible por carecer de muestras comparables o por no existir un mercado representativo, se calculará el valor por el método de actualización de las rentas, en el caso de inmuebles en explotación y por un método residual en el caso de suelos. En general los criterios y métodos a utilizar son los que se contienen en las Normas de la ECO/805/2003. Cuando se trate de valoraciones de mercado que hagan referencia al ámbito financiero e inmobiliario, a la valoración de activos de sociedades mercantiles, ya sea para aportación a su capital social de inmuebles, para la segregación, fusión, o disolución, serán de aplicación las Normas europeas de valoración (NEV), prácticamente coincidentes con las que se contienen en la ECO 805/2003. Por tanto las valoraciones de mercado, se realizan en función de la finalidad concreta de la tasación y del objeto de tasación con los métodos de valoración de las Normas técnicas de valoración para determinadas entidades financieras, y con las Normas Europeas de Valoración, coincidentes en lo esencial con aquellas. 2.4. NORMAS EUROPEAS DE VALORACIÓN (NEV) Las Normas Europeas de Valoración hacen referencia a todas las valoraciones del mundo financiero e inmobiliario: • Garantía de préstamos. Garantía hipotecaria. • Provisiones técnicas de las compañías de seguros. • Garantía de depósitos e inversiones: FP, FII, SII.

170

LA LEY



• Valoraciones para los estados financieros (valoración de activos fijos). • Sociedades de desarrollo (sociedades comerciales, inmobiliarias y promotoras). • Evaluación de negocios (fusiones, adquisiciones y ventas). • Valoraciones para los índices de la propiedad inmobiliaria • (planes de pensiones colectivos especializados en bienes inmobiliarios. • En el mercado de valores, los índices suministran una medida de actuación dedicados al seguimiento de la actuación global. • Unión temporal de empresas y sociedades limitadas. • Propiedades internacionales. En ellas se hace una referencia a los profesionales de la valoración inmobiliaria exigiendo una competencia profesional de la que el propio tasador se hace responsable: «Los tasadores, antes de acometer un encargo internacional, garantizarán que poseen la experiencia exigida o pueden cooperar con un profesional adecuadamente cualificado y con la técnica y conocimiento local necesarios» (NEV 7.08). De esta manera, el tasador debe tener la calificación técnica y la experiencia adecuada y se responsabiliza de ello; y si no la tuviere, está obligado o bien a renunciar al encargo o bien a cooperar con un profesional adecuadamente cualificado. Pero además es exigible que el tasador tenga conocimiento del mercado local, debiendo en caso contrario cooperar con un profesional que sí lo tenga. Complementariamente a las propias NEV, se han dictado directivas de la Comunidad Europea que hacen referencia a la valoración inmobiliaria. Cuarta Directiva de la CE (78/660/CEE) (mantenimiento de los métodos) En la introducción de la directiva se hace mención a la necesaria homogeneidad de los sistemas de valoración: «considerar que la coordinación de las disposiciones nacionales relativas a la estructura y al contenido de las cuentas anuales y del informe de gestión, a las formas de evaluación, así como a la publicidad de estos documentos en lo que se refiere especialmente a la sociedad anónima y a la sociedad de responsabilidad limitada, reviste una importancia particular en cuanto a la protección de los socios y de terceros ... considerar que deben coordinarse las diferentes formas de valoración en la medida necesaria para garantizar la posibilidad de confrontación y la equivalencia de las informaciones contenidas en las cuentas anuales.»

Directiva de la Comunidad Europea (91/674/CEE) (métodos) La Federación Europea de Expertos contables (FEE) apoya la adopción de las Normas Internacionales de Contabilidad. El GATT también a través de la OMC y otros organismos internacionales recomienda la utilización de Normas y métodos comunes de valoración. La NEV 10.03. Remite, en España, a la OM 30 Nov. 94 en lo que hace referencia a las tres primeras finalidades y la O/ECO/805/2003 de 27 de marzo (BOE del 9 de abril de 2003) sustituyó a la OM 30 Nov. 94 y la adaptó a las NEV (y también a la LRSV 6/98). Por tanto, en las valoraciones que hacen referencia a las tres primeras finalidades: Garantía de préstamos, Garantía hipotecaria, Provisiones técnicas de las compañías de seguros y Garantía de depósitos e inversiones: FP, FII, SII, es de aplicación plena la ECO 805/2003; en el resto de las

LA LEY

171


DE


finalidades antes citadas también lo es en cuanto a metodología aplicable, pero teniendo en cuenta además las siguientes precisiones: La valoración de activos no dinerarios (estados financieros, evaluación de negocios y sociedades de desarrollo) Los activos inmobiliarios susceptibles de valoración para los estados financieros de sociedades mercantiles o para la evaluación de negocios de sociedades inmobiliarias pueden ser de diversa índole según la siguiente clasificación, debiéndose valorar teniendo en cuenta esa circunstancia. El objeto de la tasación: tipos de activos: A. Inmuebles ocupados por la propiedad, para la finalidad del negocio: a) Propiedades para uso determinado (gasolineras, discotecas, aparcamientos). b) Propiedades para uso no determinado (locales comerciales, oficinas). B. Inmuebles de inversión: destinados a generar ingresos o plusvalías. C. Inmuebles en exceso sobre las necesidades operativas del negocio. D. Inmuebles que son «existencias comerciales», considerados como activo circulante. El valor de tasación será, en cada caso el siguiente (selección de bases de valoración homogéneas): • Valor de mercado: activos de inversión o como exceso a las necesidades operativas. • Valor de uso actual: inmuebles ocupados para la finalidad de la empresa. • Coste de reposición depreciado (CRD): cuando no puedan establecerse valores basados en el mercado. Métodos de valoración Los métodos de valoración que establecen las Normas Europeas de Valoración (NEV 11.07.6) son: • Método de comparación • Método de actualización de las rentas • Técnicas de descuento de flujos de caja (DFC) • Valoración residual • Coste de reposición depreciado (CRD) Es decir, los mismos métodos que desarrolla la ECO/805/2003. Las técnicas de valoración que se desarrollan en esta Normativa española están plenamente adecuadas a los criterios de la Normas Europeas de Valoración. 2.5. VALORACIONES MERCANTILES Valoración de activos inmobiliarios para el tráfico empresarial Las valoraciones de activos no dinerarios de sociedades mercantiles constituidos por inmuebles deben realizarse de acuerdo con las NEV y por tanto con las técnicas de la ECO/805/2003.

172

LA LEY



Un carácter más reglado de ese tipo de tasaciones tienen las que se realizan por expertos independientes ante el registro mercantil, cuando la valoración se refiere a sociedades anónimas, y que deben realizarse con carácter previo a la preceptiva inscripción en dicho registro de modificaciones de su capital social. La intervención del profesional de la valoración inmobiliaria ante el registro mercantil viene motivada por la ley de sociedades anónimas, en particular por los artículos 38 y 39 que regulan las aportaciones no dinerarias al capital social, que obligan a la valoración de ese tipo de activos por un experto independiente y por los artículos 302 al 313 del Reglamento del Registro Mercantil que regulan ese proceso. Así el art. 38, en referencia a las aportaciones y de las adquisiciones onerosas establece: «38. Aportaciones no dinerarias. Informe pericial.– 1. Las aportaciones no dinerarias, cualquiera que sea su naturaleza, habrán de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios expertos independientes designados por el Registrador Mercantil conforme al procedimiento que reglamentariamente se disponga. 2. El informe de los expertos contendrá la descripción de cada una de las aportaciones no dinerarias, con su datos registrales, en su caso, así como les criterios de valoración adoptados, con indicación de si los valores a que éstos conducen corresponden al número y valor nominal y, en su caso, a la prima de emisión de las acciones a emitir como contrapartida. El informe se incorporará como anexo a la escritura de constitución de la sociedad o a la de ejecución del aumento del capital social, depositándose una copia autenticada en el Registro Mercantil al presentar a inscripción dicha escritura.»

Se transcriben a continuación los artículos de la Ley de sociedades anónimas y del Reglamento del Registro mercantil que hacen referencia a las valoraciones de activos no dinerarios. LEY DE SOCIEDADES ANÓNIMAS. CAPÍTULO III De las aportaciones. SECCIÓN PRIMERA 39. Aportaciones no dinerarias. Responsabilidad.– 1. Si la aportación consistiese en bienes muebles o inmuebles o derechos asimilados a ellos, el aportante estará obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la aportación en los términos establecidos por el Código Civil para el contrato de compraventa, y se aplicarán las reglas del Código de Comercio sobre el mismo contrato en punto a la transmisión de riesgos. 2. Si la aportación consistiere en un derecho de crédito, el aportante responderá de la legitimidad de éste y de la solvencia del deudor. 3. Si se aportase una empresa o establecimiento, el aportante quedará obligado al saneamiento de su conjunto, si el vicio o la evicción afectasen a la totalidad o a alguno de los elementos esenciales para su Normal explotación. Procederá también el saneamiento individualizado de aquellos elementos de la empresa aportada que sean de importancia por su valor patrimonial.

REGLAMENTO DEL REGISTRO MERCANTIL. CAPÍTULO II Del nombramiento de expertos independientes y de auditores de cuentas 302. Solicitud del nombramiento de expertos independientes.– 1. La solicitud de nombramiento de uno o varios expertos independientes para la elaboración de un informe sobre las aportaciones no dinerarias a sociedades anónimas o comanditarias por acciones se hará

LA LEY

173


DE


mediante instancia, por triplicado, dirigida al Registrador mercantil del domicilio social, expresando las circunstancias siguientes: 1.ª Denominación y datos de identificación registral de la sociedad o, en su caso, el nombre y apellidos de las personas que promuevan la constitución de la sociedad, así como su domicilio. 2.ª Descripción de los bienes, con indicación del lugar en que se encuentren, así como el número y valor nominal y, en su caso, prima de emisión de las acciones a emitir como contrapartida. 3.ª Declaración de no haberse obtenido en los últimos tres meses otra valoración de los mismos bienes realizada por experto independiente nombrado por el Registrador mercantil. 4.ª Fecha de la solicitud. 2. La instancia deberá ir suscrita, al menos, por una de las personas que promuevan la constitución de la sociedad, o, si ya estuviera constituida, por la propia sociedad. 303. Tramitación de la solicitud. – 1. Presentada la instancia, se practicará en el Libro Diario el correspondiente asiento, en el que se identificará al solicitante y al presentante, y se indicarán sucintamente los bienes a valorar. 2. Practicado el asiento de presentación, se procederá a la apertura de un expediente numerado, cuya existencia se hará constar por nota al margen de aquel asiento. En el expediente se recogerán todas las incidencias a que se refieren los artículos siguientes: 304. Nombramiento de expertos independientes.– 1. Dentro de los quince días siguientes al de la fecha de asiento de presentación, el Registrador designará, conforme a las Normas que se dicten y, en ausencia de éstas, a su prudente arbitrio, un experto independiente entre las personas físicas o jurídicas que pertenezcan a profesión directamente relacionada con los bienes objeto de valoración o que se hallen específicamente dedicadas a valoraciones o peritaciones. 2. Cuando los bienes a valorar sean de naturaleza heterogénea o, aun no siéndolo, o encuentren en circunscripción perteneciente a distintos Registros Mercantiles, el Registrador podrá nombrar varios expertos, expresando en el nombramiento los bienes a valorar por cada uno de ellos. 3. En la resolución por la que se nombre el experto o expertos independientes determinará el Registrador la retribución a percibir por cada uno de los nombrados o los criterios para su cálculo. La retribución de los expertos habrá de ajustarse, en su caso, a las reglas establecidas por los respectivos Colegios Profesionales y a las Normas que a tal efecto se dicten por parte del Ministerio de Justicia. 4. El nombramiento se hará constar por diligencia en los ejemplares de la instancia presentada, uno de los cuales se entregará o remitirá al solicitante, otro será archivado en el Registro y el tercero se remitirá al experto. En caso de pluralidad de expertos, se enviarán fotocopias diligenciadas a cada uno de los nombrados. 305. Incompatibilidades del experto.– 1. Son causas de incompatibilidad para ser nombrado experto las establecidas para los peritos por la legislación procesal civil. 2. Cuando el experto nombrado fuese incompatible, deberá excusarse inmediatamente ante el Registrador, quien, previa notificación a los interesados, procederá a la designación de otro nuevo. 306. Recusación del experto.– 1. En cualquier momento, antes de la elaboración del informe, los interesados podrán recusar al experto por concurrir causa legítima, comunicándolo al Registrador, quien a su vez lo notificará al experto, por cualquier medio que permita dejar constancia de la fecha en que se recibe la notificación. Transcurridos cinco días desde la notificación sin que el experto se haya opuesto compareciendo ante el Registrador, se anulará el nombramiento procediéndose a otro nuevo.

174

LA LEY



2. Si el experto se opusiese a la recusación, el Registrador, dentro de los dos días siguientes, resolverá según proceda. Contra la resolución del Registrador podrán los interesados interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de quince días, a contar de la fecha de notificación de la resolución. 307. Nombramiento a favor de un mismo experto.– El nombramiento de un experto que ya hubiera sido designado por el mismo Registrador dentro del último año deberá ser puesto en conocimiento de la Dirección General de los Registros y del Notariado. 308. Notificación y aceptación del nombramiento.– 1. El nombramiento se notificará al experto designado por cualquier medio que permita dejar constancia de la fecha en que se recibe la notificación. 2. En el plazo de cinco días, a contar desde la fecha de la notificación, deberá el nombrado comparecer ante el Registrador para aceptar el cargo, lo cual se hará constar por diligencia en la instancia archivada en el Registro. Aceptado el cargo, se extenderá el correspondiente asiento en el Libro de nombramientos de expertos y auditores, indicándose el número de expediente. 3. Transcurrido el plazo a que se refiere el apartado anterior sin haber comparecido el designado, cualquiera que fuese la causa que lo haya impedido, caducará su nombramiento, procediendo el Registrador a efectuar un nuevo nombramiento. 309. Plazo de la emisión del informe.– 1. Los expertos elaborarán su informe por escrito razonado en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de la aceptación del nombramiento. Cuando concurran circunstancias excepcionales, el Registrador, a petición del propio experto, podrá conceder un plazo mayor. 2. Si el informe no es emitido en el plazo concedido, caducará el encargo, procediéndose por el Registrador a un nuevo nombramiento, sin perjuicio de la responsabilidad en que pueda haber incurrido el experto por el incumplimiento de su mandato. 310. Emisión del informe.– Emitido el informe, el experto entregará el original a la persona que hubiera solicitado su nombramiento y comunicará tal entrega al Registrador mercantil que lo hubiera nombrado, quien lo hará constar en el expediente, que cerrará en ese momento mediante la correspondiente diligencia. Esta circunstancia se consignará asimismo al margen del asiento del nombramiento. 311. Caducidad del informe.– El informe emitido por el experto caducará a los tres meses de su fecha, salvo que con anterioridad hubiera sido ratificado por el propio experto, en cuyo caso prorrogará su validez tres meses más, a contar desde la fecha de ratificación. 312. Percepción de la retribución.– 1. Los expertos percibirán la retribución directamente de la sociedad en cuyo nombre se hubiera solicitado el informe y, si ésta no se hubiera constituido, de quien hubiera firmado la solicitud. 2. Los expertos podrán solicitar provisión de fondos a cuenta de sus honorarios antes de iniciar el ejercicio de sus funciones. 313. Solicitud de nombramiento de expertos en caso de fusión y de escisión.– 1. En caso de fusión o de escisión de sociedades, la solicitud de nombramiento de uno o varios expertos independientes para la emisión del preceptivo informe se hará individualmente por cada una de las sociedades que participan en la fusión o de las sociedades beneficiarias de la escisión. 2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el informe podrá ser común a todas las sociedades de que participen en la fusión cuando éstas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia, al menos, una persona con poder de representación por cada una de las sociedades interesadas.

LA LEY

175


DE


La solicitud se presentará al Registrador mercantil del domicilio social de la absorbente o del que figure en el proyecto de fusión como domicilio de la nueva sociedad a constituir, adjuntando certificación del proyecto de fusión emitida por cada uno de los órganos de administración de las sociedades solicitantes. 3. No obstante lo dispuesto en el apartado primero, el informe podrá ser común a todas las sociedades beneficiarias de la escisión cuando éstas lo soliciten, debiendo suscribir la instancia, al menos una persona con poder de representación por cada una de las sociedades afectadas. La solicitud se presentará en este caso al Registrador mercantil del domicilio de cualquiera de ellas, adjuntando certificación del proyecto de escisión emitido por cada uno de los órganos de administración de las sociedades solicitantes.

2.6. VALORACIONES FISCALES 2.6.1. Valoraciones fiscales: el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y las Normas Técnicas de Valoración Catastral Los valores fiscales tienen por finalidad establecer el valor de los inmuebles a efectos contributivos o fiscales, siendo su principal utilidad el servir de base para el establecimiento del Impuesto sobre Bienes inmuebles de naturaleza urbana (IBI) y otros impuestos, con el del Incremento de valor de los terrenos (Plusvalía), el impuesto de transmisiones patrimoniales u otros. Las Normas de valoración a los efectos del IBI son las «Normas técnicas de valoración catastral» (NTVC) contenidas en el RD/1020/93. A los efectos de plusvalía se utiliza la misma Normativa e incluso los mismos valores. La valoración de los inmuebles según la Normativa catastral es aditiva, de forma que el valor del inmueble se obtiene por suma del valor del suelo más el valor de la construcción, existiendo unos coeficientes correctores a cada uno de los sumandos y otros aplicables al valor suma, en función de las características del inmueble. El método de valoración de la construcción es el del coste, mediante el valor de reposición, calculando su coste actual teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contemplada en la Norma 13 para su adecuación al mercado. Se entiende por coste actual el resultado de sumar al coste de construcción, incluidos los beneficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan las construcción. La valoración de la construcción a nuevo se hace a través de un cuadro-marco a fin de posibilitar la valoración masiva. La Norma 13 establece los coeficientes correctores del valor de las construcciones que son: Coeficiente H): antigüedad de la construcción. Utiliza la depreciación logarítmica y se resume en unos cuadros de coeficientes de depreciación según tres tipos de usos y tres categorías para cada uso. (Véase capítulo 3 apartado 3.1.2, en el que se detalla este procedimiento.) Coeficiente I): estado de conservación: Normal (1), regular (0,85), deficiente (0,50) o ruinoso (0,00). La Norma 14 establece el valor los coeficientes correctores de la suma de los valores del suelo y de la construcción que son:

176

LA LEY



Coeficiente J): Depreciación funcional o inadecuación (0,80). Coeficiente K): Viviendas o locales interiores (0,75). Coeficiente L): Fincas afectadas por cargas singulares (declarados histórico-artísticos u otro tipo de protección): • Protección integral (0,70). • Protección estructural (0,80). • Protección ambiental (0,90). Coeficiente M): Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco (0,80). Coeficiente N): Apreciación o depreciación económica (de 1,80 a 1,00 y de 1,00 a 0,50). En la Norma 15 se explicita la metodología general para la elaboración del cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, de manera que «facilite los trabajos a realizar, de una forma mecánica y reciamente informatizable», que se concreta en el establecimiento de unas áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones a las que se les asigna un módulo básico de repercusión del suelo (MBR), unos coeficientes para cada uso y un módulo básico de construcción (MBC). «Las áreas económicas homogéneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas geográficas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su componente construcción, tiene una similitud en sus características que permite obtener una modulación de su comportamiento. En general las áreas económicas homogéneas son asimilables al concepto de término municipal, aunque en los enclaves geográficos con diferentes valores medios de mercado, pueden definirse varias áreas dentro de un mismo término municipal.» En lo que se refiere a la valoración de suelos, las NTVC son de una gran simplicidad, desarrollándose en la Norma 16. Norma 16. Modulación de valores. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión:

Vv = 1,4 (Vr + Vc) x FL

Es decir:

Vr = (Vv/1,4 x FL) - Vc

En la que: Vv = Valor en venta del productor inmobiliario, unitario (€/m²). Vr = Valor de repercusión del suelo, unitario (€/m²). Vc = Valor de la construcción, unitario (€/m²) FL = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socioeconómicas de carácter local, que afecten a la producción inmobiliaria.

LA LEY

177


DE


2.6.2. La utilización de las Normas Técnicas de valoración catastral en las valoraciones urbanísticas Las Normas técnicas de valoración catastral (NTVC) son de aplicación muy sencilla y no son utilizables para otras finalidades que las estrictamente fiscales. Así en su Norma I. Ámbito de aplicación se cita: «las presentes Normas son de aplicación para calcular el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana, cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobiliario urbano». Una excepción a ese criterio lo constituye la valoración de construcciones a efectos urbanísticos, en las que la LRSV 6/98, en su art. 31 remite específicamente a dichas Normas. La aplicación de este criterio, en la práctica, consiste en determinar el valor de la construcción a nuevo por comparación con modelos de los que se conoce el coste (consultando revistas periódicas especializadas que los publican), y no aplicando los valores del cuadro-marco de la ponencia, que pueden estar desfasados o no ser adecuados a la construcción concreta que se valora. Posteriormente se utilizan las técnicas de depreciación contenidas en la Norma 13 en la que establece los coeficientes correctores. En el subcapítulo anterior cuando se han abordado las valoraciones urbanísticas, y en el capítulo 5 cuando se abordan de manera detallada, se hace mención a la utilización, o no, de la Norma 16 en aplicación del método residual al que se refiere el art. 28 de la LRSV 6/98. Cabe considerar que la formula de la Norma 16 del RD 1020/93, es una fórmula, no un método, y los arts. 27 y 28 de la LRSV 6/98 se refieren a «método» y no a «fórmula»: La fórmula de la Norma 16 establece una relación constante entre el valor del producto inmobiliario terminado Vv y los costes de la construcción con sus gastos, relación que fija en 1,4. Consciente de que esta generalización puede no ser adecuada para todos los inmuebles, establece una corrección con el coeficiente FL, que modula el ratio 1,4, según las características de la construcción y circunstancias socioeconómicas de carácter local. Pero no establece como, ni con qué criterios se determina o se calcula FL. Está reconociendo que la relación 1,4 no es constante, y que debe ponderarse, modularse o adecuarse a las circunstancias inmobiliarias. No se indica en las Normas técnicas de valoración catastral, la manera o el método para fijar Fl. En contraposición las Normas de valoración de garantía, fijan una b, margen bruto de la promoción, variable y dependiente del tipo de uso, remitiéndose a la realidad del mercado, pero fijando por defecto unos ratios mínimos que son variables en el tiempo; establecen así un «método» para establecer la relación entre el valor del producto inmobiliario terminado y su coste. En el diccionario de la lengua española, RAE, Método, se define de la siguiente manera: 3.ª acepción, «Método: Procedimiento que se sigue en las ciencias para hallar la verdad y enseñarla». Desde un punto de vista técnico no puede considerarse que las Normas Técnicas de Valoración Catastral del Real Decreto 1020/93, establezcan un «método residual» de valoración, entendiendo como método el conjunto de criterios, procedimientos y sistemas que contemplando las circunstancias del momento a que debe referirse la valoración y las características del bien, sirva para calcular o determinar el valor en función de las diferentes variables que concurren en cada caso. (Es decir, para hallar la verdad del valor y explicarla). La Norma 16 no establece un método, sino una

178

LA LEY



fórmula o algoritmo, que no tiene en cuenta de forma diferenciada y específica las circunstancias del momento que influyen en el valor, económicas y financieras, ni las características del propio bien. No se trata de un método sino simplemente de una fórmula, de uso sencillo y aplicación simple, que sirve, y bien, para determinar de forma genérica, global y aproximativa la relación entre el valor de mercado, el valor de la construcción y el valor del suelo. Sólo a esos dos factores: coste de la construcción y valor de mercado del producto inmobiliario acabado, condiciona el valor del suelo, sin tener en cuenta otros muchos factores que también influyen, y mucho, en dicho valor, como son: • Coste del dinero (tasa libre de riesgo). • Riesgo de la operación en función del tipo de producto inmobiliario de que se trate. • Riesgo de mercado en función de las circunstancias del emplazamiento y duración de la inversión; sabido es que cuanto más altas sean las tasas de actualización más margen bruto deberá contemplarse en la promoción inmobiliaria y menor será el valor del suelo, por el contrario en momentos de gran estabilidad económica, y en mercados muy seguros o muy competitivos, las tasas serán más bajas y los valores del suelo serán mayores. En favor de la utilización de la fórmula juega la gran simplicidad de su utilización, que naturalmente es al mismo tiempo su mayor inconveniente: la falta de precisión. Hubo un tiempo en que podía argüirse, para su uso, la dificultad de evaluar aquellas variables que, sabiendo que influyen en el valor, la fórmula no tiene en cuenta y que ya se han mencionado anteriormente; este argumento carece hoy de consistencia ya que datos como el precio del dinero, el interés de la Deuda Pública y el índice de precios al consumo son elaborados con rigor por la Administración y conocidos en cada momento sin dificultad. Otros datos necesarios, como el factor tiempo o duración media de la operación inmobiliaria en la que se basa el método residual pueden ser evaluados por un técnico experimentado con bastante precisión. Un último argumento pudo ser la carencia de un sistema metodológico, un auténtico método, que estuviera homologado o aceptado por el Sistema Normativo, argumento que desde la publicación en el BOE de 13 de diciembre de 1994 de la Orden Ministerial del Ministerio de Economía de 30 de noviembre de 1994 (sustituida por la ECO/805/2003) sobre Normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, también carece de sustento; ya que las citadas Normas establecen con rigor y precisión en qué consiste el método residual de valoración de suelo, fijando las variables que deben tenerse en cuenta y parametrizándolas. Aplicando las técnicas del método residual estático de las valoraciones de garantía a las Normas Técnicas de Valoración Catastral, con el fin de determinar el factor de localización que sería necesario aplicar para que los valores de repercusión del suelo coincidiesen, se obtienen los siguientes datos.

LA LEY

179


DE


Cálculo del valor del factor de localización Fl en aplicación de los criterios de la ECO /805/2003 a las NTVC (RD/1020/93) considerando unos gastos comerciales y financieros del orden del 4 % sobre el Valor en venta (las NTVC los consideran incluidos en el margen)

ejemplo para un valor de mercado de 3000 y un coste de la construcción de 1000 VV

Valor en venta o valor de mercado

Viviendas 1ª Viviendas 2ª Oficinas Comerciales Industriales Plazas de aparcamiento Hoteles Residencias de estudiantes Residencias de tercera edad Otros

3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000

Ci=Cc

Gcf

b

F

VS

Fl

VS2

Comprobación Valor de Valor del valor de repercusión Costes Gastos Margen bruto de Factor repercusión del suelo de financieros mínimo repercusión de calculado según construcción y según localización del suelo con la formula y gastos comerciales ECO según equivalente formula de la Norma ECO catastral 16 con FI=1 y con el FL anterior

1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000

120 120 120 120 120 120 120 120 120 120

0,18 0,24 0,21 0,24 0,27 0,20 0,22 0,24 0,24 0,24

1340 1160 1250 1160 1070 1280 1220 1160 1160 1160

1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9 1142,9

0,916 0,992 0,952 0,992 1,035 0,94 0,965 0,992 0,992 0,992

1340 1160 1250 1160 1070 1280 1220 1160 1160 1160

Es decir, en las circunstancias actuales (trienio 2004, 2005, 2006), los factores FL son muy próximos a la unidad cuando el mejor uso del suelo es la edificación de edificios comerciales, residencias de estudiantes o residencias de la tercera edad; en estos casos utilizar la fórmula catastral con el ratio 1,4, proporcionaría valores del suelo correctos. Para el uso industrial, la aplicación del 1,4 proporciona valores del suelo excesivos, debiéndose aplicar un factor corrector de 1,035. Para el uso de viviendas de primera residencia el factor corrector adecuado es de 0,916, ya que la aplicación directa del 1,4 proporciona valores del suelo muy inferiores a los reales (del orden de un 15% inferior). 2.7. TASACIONES PERICIALES CONTRADICTORIAS Son tasaciones que permiten, para finalizar la vía administrativa, revisar el valor que sirve de base a un impuesto, con el fin de modificar la cuantía de éste. Se refieren principalmente a aquellos tributos cuyo reglamento permite este medio adicional de comprobación del valor, aunque existe jurisprudencia reiterada de que es aplicable a todos los tributos que se basan en un valor, incluso cuando no exista un desarrollo reglamentario que las regule, excepto cuando una Ley excluya expresamente esa posibilidad. Para que pueda existir una tasación pericial contradictoria es preciso que se den tres requisitos previos:

180

LA LEY



1) Que exista legitimidad para promover la tasación, legitimación que la Ley General Tributaria otorga a los sujetos pasivos del impuesto, pero también aquellos que tengan derechos que puedan resultar afectados por la decisión que se adopte en el procedimiento, aunque no lo hubieren iniciado y aquellos otros cuyos intereses legítimos o colectivos, puedan resultar afectados por la resolución y se personen el procedimiento en tanto no haya recaído resolución definitiva. 2) Preexistencia de una actuación administrativa que ponga fin a un acto valorativo. Es decir, de una valoración materializada en un expediente administrativo que puede estar basada en: • Liquidación basada en valores comprobados administrativamente. • Comprobación de valores debidamente notificados. La notificación del acto valorativo, debe incluir, necesariamente, el ofrecimiento expreso de la Tasación Pericial contradictoria como alternativa de oposición a la valoración, al igual que los correspondientes recursos y la indicación del órgano y plazos para promover la tasación. 3) Solicitud de tasación pericial contradictoria formulada en plazo, quince días hábiles desde el siguiente a la notificación de la liquidación efectuada sobre la base de los valores. Es decir, es preciso que exista una valoración administrativa que dé lugar a una liquidación, que el que la solicite tenga la legitimidad suficiente para ello y que sea solicitada en plazo. Una vez acordada la práctica de la Tasación Pericial contradictoria, ésta se desarrolla del siguiente modo: Valoración pericial de la administración: • Debe llevarse a cabo por personal del servicio técnico correspondiente con título adecuado a la naturaleza de los bienes y derechos a valorar. • Formularse en un plazo de quince días hábiles. • Plasmarse en una hoja de aprecio individualizada para cada bien o derecho. Debe de estar fundamentada. Si la valoración pericial de la administración no estuviera fundamentada o estuviera redactada por técnico sin titulación académica adecuada es fácilmente impugnable. Valoración pericial del interesado: Recibida la anterior en la oficina gestora, ésta dará traslado al interesado para que pueda formular su valoración. Esta valoración debe cumplir los mismos requisitos que la valoración pericial de la administración: • El interesado debe designar a un perito con título adecuado a la naturaleza del bien o derecho a valorar. Caso de no designar perito queda confirmada la valoración y la liquidación de la administración. • La valoración debe ser presentada en quince días hábiles. • Plasmarse en una hoja individualizada para cada bien o derecho y estar suficientemente fundamentada.

LA LEY

181


DE


Aceptación automática de la valoración del interesado: Si la valoración de la administración no excede en más de un 10%, ni de una cuantía de 120.000 € de la del interesado se produce la aceptación automática del valor propuesto por el interesado. Valoración del perito tercero. Si la valoración administrativa supera los límites fijados para la aceptación automática de la valoración del interesado es la valoración del perito tercero la que decide de forma definitiva sobra la valoración de los bienes y derechos en el procedimiento. Se regula por las siguientes Normas: Designación: la designación se efectúa por sorteo entre profesionales inscritos en las correspondientes listas de Colegios o Asociaciones profesionales, y en su caso Sociedades de Tasación de las inscritas en el registro del Banco de España. Calificación profesional: debe ser acorde con la naturaleza del bien o derecho. Plazo: quince días (la tasación debe referirse a la fecha del devengo del impuesto, no a la de cuando se realiza la tasación). Contenido: el perito puede desarrollar y argumentar su valoración con absoluta libertad, pero deberá ceñirse a la Normativa vigente que corresponda en función de la finalidad y el objeto de la tasación. Honorarios: a petición del perito tercero los honorarios deben depositarse previamente en el Banco de España, y si en el plazo de diez días, alguna de las partes no lo hubiera realizado, automáticamente prevalecerá la valoración de la parte depositante con independencia de la diferencia entre ambas valoraciones. Si el valor de la tasación del perito tercero supera en un 20% al valor declarado inicialmente por el interesado, éste deberá abonar todos los gastos de la pericial. Si la valoración es menor, los honorarios serán satisfechos por la administración. Resolución del expediente: • Por aplicación de la tasación del perito tercero. • Por no designación del perito tercero. • Por aceptación automática de la valoración del interesado. • Por falta de depósito de los honorarios del perito tercero. A la vista del resultado obtenido de la tasación parcial contradictoria, la oficina confirmará o rectificará la liquidación inicial, pero puede darse el caso de que ésta no contemple la valoración del perito tercero, que aunque goza de la presunción de acierto no vincula al organismo liquidador. Los Tribunales económico-administrativos y los Jurisdiccionales pueden revisar por cuestiones de fondo las liquidaciones giradas sobre la base de la valoración del perito tercero. En todos los casos todos los peritos valoradores que intervengan deberán aplicar los métodos y técnicas de valoración que correspondan a la finalidad de la tasación.

182

LA LEY

CAPÍTULO TERCERO

Métodos de valoración

3.1. MÉTODO DEL COSTE: VRB Y VRN 3.1.1. Principio en el que se fundamenta El método del coste está basado en el principio del valor residual que dice: «El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.» Definición según la ECO 805/2003 sobre Normas de Valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Esta definición nace de la experiencia de que el coste de un producto es la suma de los costes de cada uno de sus componentes, con la consideración como un componente más del beneficio y su cuantificación como un coste adicional. 3.1.2. Qué permite hacer y obtener. Definición Permite calcular el Coste de Reemplazamiento-reposición bruto o neto de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación, o terminados, incluso para la hipótesis de terminación del edificio. El Coste de Reemplazamiento-reposición es el coste total estimado de reemplazar el inmueble valorado por otro de iguales características y calidad realizado con materiales y tecnología actuales. ¿Ahora bien, cómo define el Diccionario de la Lengua Española estos conceptos? * Reponer es volver a poner una cosa en el estado de que antes tenía. * Reemplazar es poner en lugar de una cosa otra que haga sus veces. De donde se deduce que, en la gran mayoría de los informes, semánticamente es más correcto utilizar la palabra «REEMPLAZAMIENTO».

LA LEY

183


DE


3.1.3. A qué clase de inmuebles es aplicable El método del coste es aplicable a todos los edificios y/o elementos de un edificio. Como coste, en sentido estricto, no sería aplicable a los inmuebles al tener estos el componente suelo ya que para obtener el valor del suelo no es posible aplicar el método del coste; esta dificultad se salva, en la práctica, utilizando el valor de mercado del suelo (obtenido por otros métodos) como un coste más del proceso de producción inmobiliaria. 3.1.4. Para qué fines es aplicable el método del coste El método del coste es adecuado cuando se valora para los siguientes fines: 1. Valoración del coste de un proyecto en construcción. 2. Valoración de edificaciones en un proyecto de expropiación. 3. Valoración de edificaciones en los supuestos de ruina. 4. Valoración de las indemnizaciones en las edificaciones en un proyecto de reparcelación. 5. Cálculo de las amortizaciones. 6. Cálculo del coste de emplazamiento de algún activo fijo que se prevé construir directamente por una empresa. 7. Control de la marcha y gastos de una obra en curso. 8. De certificaciones para las entregas parciales de préstamos hipotecarios a la construcción. 9. Valoración para el mercado hipotecario de inmuebles ligados a una explotación económica. 3.1.5. Procedimiento de obtención y formulación matemáticas El Método del Coste consiste en calcular al Valor del Inmueble como suma del Valor de Mercado correspondiente al solar más el Coste de Construcción del edificio más los gastos necesarios para edificar el inmueble. El cálculo del Coste de Reemplazamiento tiene como fin conocer las inversiones que debe realizar la persona (física o jurídica) que va a construir un edificio determinado. El Coste de Reemplazamiento (Reposición) puede calcularse como: • VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (VRB) (a nuevo). • VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (VRN) (a la situación real que presenta a la fecha de la valoración). 3.1.6. La utilización del método del coste en la normativa de valoración del mercado hipotecario Es obligatorio su cálculo aunque sea a efecto meramente informativo, por lo tanto se calcula en todos los edificios y elementos de un edificio, en proyecto, construcción o rehabilitación o terminados e incluso para la hipótesis de edificio terminado.

184

LA LEY

CAPÍTULO 3: MÉTODOS

DE VALORACIÓN

Puede convertirse en valor de tasación (en inmuebles ligados a explotaciones económicas y edificios en construcción o rehabilitación sin consideración alguna del edificio terminado) en la ECO 805/2003. También se utiliza para calcular el valor de seguro de incendios y sirve para realizar el seguimiento de las inversiones en ejecución, determinando el coste y porcentaje de obras realizadas en cualquier momento. 3.1.7. Su utilización en la normativa catastral (RD 1020/93) El RD 1020/93 en el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración, y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles, de los de naturaleza urbana, dice en la Norma 12: 1.– Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuación al mercado. Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.

Como vemos, el RD 1020/93, no incluye los GAP en el coste a nuevo que en cambio sí incluye la ECO 805/2003. La norma 13 recoge los coeficientes correctores del valor de las construcciones que son: Coeficiente H). Antigüedad de la construcción. Coeficiente I). Estado de conservación. 3.1.8. Su utilización en la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones En el artículo 31.2 de la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones dice: El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia del suelo, se determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas.

El método de coste también sirve para valorar las obras e instalaciones que hace referencia el artículo 31.1 de la Ley 6/98, que dice: Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinación del valor del terreno se valorarán, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus titulares.

Es nuestra opinión que la Ley 6/98 define como instalaciones a todas las edificaciones y obras secundarias, anejas dependientes o no de otras de carácter principal y cuya finalidad es mejorar el funcionamiento del conjunto o dotarlo de algún servicio o uso.

LA LEY

185


DE


Podemos dividirlas en dos grupos, a efectos valorativos: • Instalaciones de tipo permanente: son aquellas construidas con carácter definitivo y con idea de mejorar las condiciones de uso de un edificio principal. • Ejemplo: las obras de urbanización interior, los garajes, las piscinas, las pistas polideportivas, la jardinería decorativa. • Instalaciones de tipo provisional: son aquellas levantadas con carácter temporal para cumplir una misión específica, acabada la cual se desmantela o desmonta. • Ejemplo: casetas prefabricadas, desmontables y transportables, etc. Es evidente que al hablar de obras, la Ley 6/98 se refiere a las obras de urbanización exterior de los terrenos, ya que cualquier otro tipo de obra queda incluida en los conceptos de edificaciones e instalaciones. Deberemos aplicar el Coste de Reemplazamiento a las edificaciones, instalaciones y obras a las que hace referencia el artículo 31 de la ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones. 3.1.9. Valor de Reemplazamiento Bruto (CRB) (a nuevo) Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un activo por otro nuevo y moderno de las mismas características (con la misma capacidad y utilidad de la propiedad existente) pero que utilice tecnología y materiales de construcción actuales. Equivale a la suma del valor de mercado del terreno, del coste de ejecución por contrata de la edificación a nuevo y de todos los gastos generales imprescindibles del proceso edificatorio; calculados todos ellos a precios actuales. El VRB de un inmueble se calculará sumando los siguientes componentes: V.R.B = F+ CC +

N

+

+ + +

AP

☞ F:

Valor de mercado del suelo.

☞ CC:

Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal la suma del coste constructor, es decir, coste de ejecución material más gastos y beneficios del constructor.

☞ IN:

Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la adquisición del terreno, o del edificio a rehabilitar, y en su caso, para la declaración de obra nueva del inmueble.

☞ H:

Honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras.

☞ L+T: Costes de licencias y tasas de la construcción. ☞ GAP: Gastos de administración del promotor. Calculados todos ellos a precios a la fecha de la valoración.

186

LA LEY


DE VALORACIÓN

No se consideran gastos necesarios para el cálculo del Coste de Reemplazamiento los siguientes: BP:

El beneficio del promotor.

GF:

Los gastos financieros de cualquier clase.

GC: Los gastos de comercialización de las unidades funcionales que componen el inmueble. Es decir, en la fórmula aditiva que desarrolla el valor de mercado (que se analiza en el apartado 3.2), el coste de reposición (o valor de reemplazamiento) es una parte de los primeros sumandos: VM = F + CC + INR + H + L + T + GAP + GF + GC + BP

V.R.B.

Mientras que los tres últimos sumandos, forman parte del valor de mercado pero no del coste. El método de cálculo del Coste de Reemplazamiento bruto es un método directo porque, teóricamente, parte del conocimiento del valor del terreno y de todos los demás gastos. Con el método del coste se obtiene una excelente indicación al valor, ya que nadie pagaría por una propiedad más de lo que le costaría comprar el terreno, y de lo que le costaría construir el edificio, con unos márgenes razonables de beneficio. Igualmente, las cantidades monetarias, obtenidas con el método de coste comparándolas con las obtenidas con el método de comparación con el mercado y con el método de actualización de las rentas, nos indican si la demanda efectiva del mercado transforma «coste» en «valor». Veamos los factores que intervienen en el cálculo del Coste de Reemplazamiento Bruto. 3.1.9.1. Valor de Mercado del Suelo (F, Vs) Se puede obtener el valor del suelo por: • Comparación de ventas similares existentes en el mercado (método de comparación). • Por aplicación del Método del Valor Residual a los valores de referencia del mercado inmobiliario (F, Vs). El Valor de Repercusión de Suelo (F, Vs) se define como el cociente entre el Valor de Mercado del solar urbanizado y la superficie construida o construible, sobre y bajo rasante. La repercusión del suelo, su valor, se puede obtener: • Directamente en euros/m2 parcela (parcelas para viviendas unifamiliares, y en algunos casos naves industriales). • En euros/m2 construido, para el resto de los inmuebles, para cada uno de los diferentes usos funcionales (viviendas, oficinas, locales, garajes, etc.) que tiene o puede tener el inmueble.

LA LEY

187


DE


En el caso de inmuebles en rehabilitación, el valor de mercado del terreno se sustituirá por el valor de mercado previo al inicio de las obras de edificación a rehabilitar (suelo + construcción existente utilizable). 3.1.9.2. Coste de construcción a nuevo (Cc) El coste de construcción por contrata, a nuevo es la inversión total o coste necesario para reemplazar el edificio valorado por otro completamente nuevo y moderno de iguales características y calidad realizada con materiales y tecnología actuales. El coste de la construcción es el resultado de un proceso industrial, y se obtiene como suma de los costes que intervienen en el proceso: 1. Coste de Ejecución Material de las obras. 2. Gastos generales de la obra y de la empresa constructora. 3. Beneficio de la empresa constructora. 4. Coste de acondicionamiento (urbanización) interior de la parcela. Es decir, la suma de todos los gastos e inversiones necesarias para construir físicamente el edificio. 1. Para la determinación del Coste de Ejecución Material podemos utilizar los siguientes métodos: a) Realización de un presupuesto exhaustivo. b) Realización de un presupuesto simplificado. c) Actualización del coste histórico. d) Utilización del método unitario. a) Realización de un presupuesto exhaustivo Requiere la descomposición del edificio en partidas unitarias, elementos y subelementos, a cada uno de los cuales deben aplicarse los costes de materiales, mano de obra y medios auxiliares. Por ser demasiado laborioso no suele utilizarse, a pesar de ser muy exacto, en la metodología de la valoración. b) Realización de un presupuesto simplificado Consiste en aplicar un precio unitario a cada componente de la construcción (cimentación, estructura, albañilería, cubierta,...) previa medición de los mismos. Tampoco suele utilizarse por seguir siendo laborioso, aunque bastante menos que la anterior. c) Actualización del coste histórico Conocido el coste original del inmueble consiste en actualizarlo a base de aplicar un coeficiente que convierta los costes iniciales en euros actuales. Es difícil conocer la evolución de los costes de construcción a lo largo del tiempo y por tanto sólo se utiliza en algunos casos muy concretos, de los que es difícil conseguir costes comparables,

188

LA LEY


DE VALORACIÓN

como por ejemplo: valoración de puertos deportivos, remontes de estación de esquí, parques de atracciones y otros. d) Utilización del método unitario Consiste en estimar un Coste Unitario para el inmueble que se tasa, en función de las características del mismo, en cuanto a uso funcional, tipología constructiva, materiales empleados y tecnología utilizada. El coste de ejecución material unitario depende de: • El uso del inmueble (vivienda, local comercial, oficina, nave industrial,...). • La tipología edificatoria (aislada, pareada, adosada, entre medianerías,...). • Las características constructivas. • La tecnología adoptada. Para la estimación del coste de ejecución material de las diferentes tipologías constructivas se deben consultar las siguientes fuentes de información, con el siguiente orden de prioridad: 1. Empresas constructoras de la zona. 2. Profesionales técnicos con experiencia de la zona. 3. Promotores inmobiliarios de la zona. 4. En revistas especializadas del sector inmobiliario y de la construcción. Este método unitario es el más sencillo y práctico, y por lo tanto es el que más se utiliza en la metodología de la valoración inmobiliaria. Los gastos generales de la obra y de la empresa constructora se pueden distribuir de la siguiente forma: 1. Gastos generales de la obra que incluyen: 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

Personal técnico (jefe de obra, encargados,...). Servicios (electricidad, agua,...). Instalaciones de seguridad y salud (caseta de obras, vestuarios,...). Instalaciones de seguridad (maquinaria, andamios, barandillas, vallas,...).

2. Gastos generales de la empresa constructora compuestos por: 2.1. Personal (dirección, técnicos, asesoría jurídica, asesoría fiscal, administración,...). 2.2. Seguros (responsabilidad civil, decenal, incendio, robo,...). 2.3. Local (oficina, teléfono, mobiliario,...). 3. Beneficio del constructor: debe considerarse el beneficio de la empresa constructora, atendiendo al porcentaje habitual en la contratación de obras, del tipo como la que corresponde al inmueble que se está valorando, en la fecha a la que se refiere la valoración, y a la zona donde está emplazada la construcción. 4. Coste de acondicionamiento (urbanización) interior de la parcela. Es especialmente relevando en los casos de edificación aislada y frecuentemente se incorpora al coste de ejecución

LA LEY

189


DE


material, ya que también viene incrementado por los gastos generales del constructor y su beneficio industrial. Todos los costes económicos y ratios medias del sector de la producción inmobiliaria serán obtenidos a partir del análisis del mercado de la construcción en la zona donde se esté valorando. Deben de ser valores y ratios medias de empresas constructoras y promotoras de la zona y no de una en particular. No se incluirán en el coste de ejecución material el coste de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables o recuperables. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor individualizado de los elementos de la edificación que le confieren este carácter particular. En resumen el coste de construcción por contrata (CC) es:

CC = CEM + GGC + BC

3.1.9.3. Impuestos no recuperables y aranceles (INR) Son los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para: • La adquisición del terreno o edificio a rehabilitar. • La escritura de declaración de obra nueva y posible escritura de división horizontal. • El acta notarial de terminación de las obras. • El impuesto de bienes inmuebles (IBI) que grava la propiedad de los terrenos durante el periodo de la construcción. Parte de los gastos sólo afectan al solar (adquisición del terreno), como son: • Impuesto de transmisiones patrimoniales, si se trata de actividad patrimonial (6%-7%). En caso de tratarse de una actividad empresarial se devenga IVA por la compra, impuesto recuperable y por tanto no deberá tenerse en cuenta. • Impuesto por actos jurídicos documentados. • Gastos del notario por la escritura de compraventa. • Gastos de inscripción en el registro de la propiedad de la escritura de compraventa. Pero los restantes gastos (escritura de declaración de obra nueva, división horizontal, acta de terminación de las obras, y otros) afectan al suelo y a la construcción conjuntamente. 3.1.9.4. Honorarios Técnicos (H) Son los honorarios de los profesionales que intervienen en el proyecto y en la ejecución de la obra de construcción: proyecto básico, proyecto de ejecución, proyectos específicos de instalaciones de electricidad y fontanería, proyecto de instalaciones de telecomunicación, estudio de seguridad y salud, estudio de impacto ambiental, proyecto de instalación de energía solar, de movilidad

190

LA LEY


DE VALORACIÓN

y otros; y de la dirección de las obras; incluyendo la ejecución y dirección de todos los proyectos anteriores. También se computarán los honorarios por el control de calidad de los materiales, proyecto de emergencia, los proyectos de instalación de las actividades y otros. 3.1.9.5. Coste de licencias y tasas de la construcción (L+T) Se incluyen las tasas por tramitación y obtención de la licencia municipal de obras, ocupación de la vía pública, vallados,... así como el impuesto por la realización de las obras sometidas a licencia municipal. El costo de estas tasas e impuestos depende del presupuesto del proyecto de la obra, pudiendo existir discrepancias entre el coste real de la misma y el de proyecto. 3.1.9.6. Gastos de administración del promotor (GAP) Se incluyen, entre los gastos de administración, todos los gastos necesarios que tiene que realizar el promotor en su trabajo, y que resultan imprescindibles en el proceso de edificación, como son: • Salarios del personal de la promotora. • Material. • Alquiler o amortización del local. Se deberán adoptar las ratios medias correspondientes a promotores inmobiliarios de la zona del tamaño adecuado a la edificación objeto de valoración, independientemente del promotor específico que promueve las obras. En ningún caso deben considerarse como gastos de administración del promotor los siguientes: • El beneficio del promotor. • Los gastos financieros de la promoción inmobiliaria. • Los gastos de comercialización de las diferentes unidades funcionales que componen la promoción. Para las valoraciones reguladas por la orden ECO 805/2003 sobre Normas de Valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. NVBIEF (Mercado de garantía) al calcular el CRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, se podrá aplicar un coeficiente corrector a las unidades de obra existente en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de terminación de la obra, sin superar el incremento del índice de precios al consumo previsto oficialmente para el año en curso. 3.1.10. Valor de reemplazamiento neto (VRN) (depreciado por su estado real) El valor de reemplazamiento neto (VRN) o a su situación actual es el resultado de deducir del valor de reemplazamiento bruto o nuevo la depreciación acumulada que tenga el activo en la fecha de la valoración.

LA LEY

191


DE


El VRN es exclusivamente aplicable a edificios o elementos de un edificio terminado. Valor de reemplazamiento neto = Valor de reemplazamiento bruto – Depreciación acumulada VRN = VRB – Dep. Física – Dep. Funcional – Dep. Ecológica. 3.1.10.1. La depreciación. Tipos La depreciación es la pérdida de valor que experimenta un edificio en su situación actual respecto a la que tendría si se construyese de nuevo en la actualidad. Incluyen todos aquellos factores que ocasionan pérdida de valor o atracción y, por tanto, disminución de su valor. La Depreciación Acumulada u obsolescencia es toda pérdida de valor hasta la fecha de valoración, originada por razones: – Físicas.............

uso, desgaste, antigüedad, estado de conservación del edificio.

– Funcionales.....

obsolescencia del edificio.

– Económicas....

externos al propio edificio.

– Ecológicas......

medioambientales.

La depreciación física es la pérdida de valor causada por una reducción en la utilidad del edificio debido a causas mecánicas o químicas, motivadas por la antigüedad, el estado de conservación, los agentes atmosféricos externos (lluvia, viento, nieve,...), el uso, el desgaste, el medio ambiente, averías, conservación inadecuada, etc. La depreciación física puede ser subsanable o incurable. Será subsanable si el coste de adecuación es inferior al incremento de valor que experimenta al corregirse. En caso contrario será incurable. La depreciación funcional produce una pérdida de valor causada por falta de utilidad funcional en la distribución y aprovechamiento de los diversos espacios que componen la propiedad, o por un exceso de costes operativos, para la función a las que se destina y fue diseñado o reformado. Está motivada por las deficiencias en el diseño arquitectónico, instalaciones o materiales de construcción inadecuados para un nivel normal de habitabilidad, avance tecnológico,... También podrá ser subsanable o incurable. La depreciación económica es la pérdida de valor causada por influencias económicas desfavorables que normalmente tienen lugar fuera de la edificación, ya sea por desplazamientos de carácter poblacional (social, cuantitativo,...), desplazamientos comerciales (edificios no utilizados en función del principio del mayor y mejor uso), modificaciones del planeamiento urbanístico, cambio de las ordenanzas municipales, exceso de oferta. También podrá ser subsanable o incurable. La depreciación ecológica produce una pérdida de valor como consecuencia del incumplimiento de las normas medioambientales o ecológicas existentes. Es importante, en el caso de las grandes instalaciones industriales y grandes obras públicas. El coeficiente de depreciación traduce en porcentaje los gastos que conllevaría volver a dejar el edificio como si estuviera nuevo.

192

LA LEY


DE VALORACIÓN

La depreciación acumulada que fijan las diferentes normas fiscales (basadas por lo general en la antigüedad y conservación de los activos inmobiliarios) rara vez coincide con la depreciación real existente, en la fecha de la valoración. Las curvas de depreciación teniendo en cuenta la coyuntura económica del mercado inmobiliario pueden presentar las siguientes variaciones:

Valor

Valor

Suelo

Tiempo

CURVA DE CURVA DE DEDEPRECIACION DEPRECIACIÓNEN ENEPOCAS ÉPOCAS INMOBILIARIAS DECRISIS CRISIS INMOBILIARIAS

Suelo

Tiempo

CURVA DE DEPRECIACIÓN EN ÉPOCAS CURVA DEPRECIACION EN EPOCAS DE DEDE BONANZAS INMOBILIARIAS BONANZAS INMOBILIARIAS

Existen diversos métodos para la determinación de la depreciación física, es decir la motivada por la antigüedad de edificio y su esperada vida económica útil. Estos métodos normalmente no tienen en cuenta el estado de conservación del edificio. 3.1.10.2. Depreciación lineal Es una depreciación constante a lo largo del tiempo. La ratio de depreciación lineal viene dada por el coeficiente:

D

ª Antigüedad º « Vida Útil » ¬ ¼

Su representación gráfica es una recta. La depreciación lineal es incorrecta porque los inmuebles no se deprecian de forma constante a lo largo de su vida útil.

LA LEY

Valor

Suelo Tiempo

193


DE


3.1.10.3. Depreciación progresivamente creciente Se produce una depreciación progresivamente creciente cuando los edificios no tienden a unas ratios de depreciación constante, sino que su pérdida de valor tiende a acentuarse con el paso del tiempo.

Valor

La ratio de depreciación lineal viene dada por el coeficiente:

D

2

ª Antigüedad º « Vida Útil » *100 ¬ ¼ Suelo

Su representación gráfica es una parábola. Tiempo

Este sistema de depreciación es frecuente en el mercado inmobiliario, en periodos de crecimiento económico y fuerte incremento de los precios, y es infrecuente en el resto de las situaciones de mercado.

LA DEPREACIÓN PROGRESIVAMENTE CRECIENTE

3.1.10.4. Depreciación progresivamente decreciente Está basada en que los edificios experimentan una depreciación más acusada al inicio de su vida útil que en su madurez y/o decadencia.

Valor

Normalmente esta depreciación progresivamente decreciente es la que más se ajusta a un comportamiento razonable, económicamente hablando, del mercado inmobiliario. La ratio de depreciación progresivamente decreciente viene dada por el coeficiente: Suelo D

ª Antigüedad º «1 Vida Útil » ¬ ¼

Tiempo LA DEPREACIÓN PROGRESIVAMENTE DECRECIENTE

Su representación gráfica es una parábola que tiende hacia el infinito en el tiempo. 3.1.10.5. Cálculo de la depreciación física 3.1.10.5.1. Según la normativa de valoración del mercado hipotecario. Orden ECO 805/2003 A) Se calcula aplicando la técnica de la depreciación lineal mencionada anteriormente.

194

LA LEY


DE VALORACIÓN

Depreciación lineal = [VRB - F (Suelo)] * Coeficiente Antigüedad años_ Antigüedad N ºNº años Antiguedad Vida Vida _Útil Util

Coeficient e _ de Antiguedad Coeficiente de _Antigüedad

Vida útil ➧

• Edificio de uso residencial

100 años

• Edificios de oficinas

75 años

• Edificios comerciales

50 años

• Edificios industriales e inmuebles ligados a explotación económica

35 años

Los elementos de un edificio tienen la misma vida útil del edificio a que pertenecen. De donde tenemos:

V .R.N . V .R.B. (V .R.B. F )

años_Antigüedad N ºNº años Antiguedad Vida_Útil Vida Util

B) También podría estimarse la depreciación física como la suma de los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en otro nuevo de similares características. El concepto de la edad efectiva La edad efectiva es la edad correspondiente al edificio sobre la base de su estado actual de conservación y condiciones físicas debido a las obras de mejora y de rehabilitación parcial o integral que se han producido en la edificación. En tales casos la antigüedad física puede corregirse a la antigüedad real efectiva aplicando alguna de las siguientes fórmulas: A) Edad _ Efectiva

Antigüedad Antiguedad

Antigüedad Antiguedad C R

CC

CR = Coste de la rehabilitación CC = Coste de contrata a nuevo de la edificación O bien la fórmula B) Edad _ Efectiva

Antigüedad C A Antiguedad CD

CA = Coste del edificio antes de la rehabilitación CD = Coste del edificio después de la rehabilitación

LA LEY

195


DE


3.1.10.5.2. Según la norma 13 del RD 1020/93. Normas Técnicas de Valoración Catastral La norma 13 del RD 1020/93 NTVC, establecen los coeficientes correctores a aplicar, en cada caso, como son: Coeficiente H). Antigüedad de la construcción. El coste tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión:

H

d ª º «1 1,5 U C 100 » ¬ ¼

100

; donde _ d

1

t 35 350

En la que: «U» (uso predominante del edificio), adopta en la fórmula los siguientes valores: • Uso 1.º Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00 • Uso 2.º Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico, sanitario y beneficencia, cultural y religioso: 0,90 • Uso 3.º Fábricas y espectáculos (incluso los deportivos): 0,80 «C» (calidad constructiva según categoría del cuadro de coeficientes), adopta en la fórmula valores: • Categorías 1 y 2 ......................................

1,20

• Categorías 3, 4, 5 y 6 ..............................

1,00

• Categorías 7, 8, 9 ....................................

0,80

«t» (años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral). Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente:

196

LA LEY


t A ños C om pletos 1-2

0 4 5 9 10 14 15 19 20 24 25 29 30 34 35 39 40 44 45 49 50 54 55 59 60 64 65 69 70 74 75 79 80 84 85 89 más 90 o mo as

H U so 2º C ategorias

U so 1º C ategorias 3-4-5-6

1,00 0,93 0,87 0,82 0,77 0,72 0,68 0,64 0,61 0,58 0,55 0,52 0,49 0,47 0,45 0,43 0,41 0,40 0,39

7-8-9

1,00 0,92 0,85 0,79 0,73 0,68 0,63 0,59 0,55 0,52 0,49 0,46 0,43 0,41 0,39 0,37 0,35 0,33 0,32

1-2

1,00 0,90 0,82 0,74 0,67 0,61 0,56 0,51 0,47 0,43 0,40 0,37 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26 0,25 0,24

3-4 -5-6

1,00 0,93 0,86 0,80 0,75 0,70 0,65 0,61 0,57 0,54 0,51 0,48 0,45 0,43 0,41 0,39 0,37 0,36 0,35

1,00 0,91 0,84 0,77 0,70 0,65 0,60 0,56 0,52 0,48 0,45 0,42 0,39 0,37 0,35 0,33 0,31 0,29 0,28

DE VALORACIÓN

U so 3º C ategorias

7-8-9

1-2

1,00 0,89 0,80 0,72 0,64 0,58 0,53 0,48 0,44 0,40 0,37 0,34 0,31 0,29 0,27 0,25 0,23 0,21 0,20

3-4-5-6

1,00 0,92 0,84 0,78 0,72 0,67 0,62 0,58 0,54 0,50 0,47 0,44 0,41 0,39 0,37 0,35 0,33 0,31 0,30

1,00 0,90 0,82 0,74 0,67 0,61 0,56 0,51 0,47 0,43 0,40 0,37 0,34 0,32 0,30 0,28 0,26 0,25 0,24

7 -8-9

1,00 0,88 0,78 0,69 0,61 0,54 0,49 0,44 0,39 0,35 0,32 0,29 0,26 0,24 0,22 0,20 0,19 0,18 0,17

Estos coeficientes correctores por la antigüedad de la construcción quedan reflejados en el cuadro anterior, de acuerdo con el uso predominante del edificio, su calidad constructiva y los años completos transcurridos desde su construcción. Antigüedadde dela laConstruccion Construccións/ s/R.D. 1.020/93 Antiguedad R.D.1.020/93 Uso 1- Cat. 1-2 Uso 1 -Cat. 7-8-9 Uso 2- Cat. 3-4-5-6 Uso 3- Cat. 1-2 Uso 3- Cat. 7-8-9

Valor

Uso 1- Cat. 3-4-5-6 Uso 2- Cat. 1-2 Uso 2- Cat. 7-8-9 Uso 3- Cat. 3-4-5-6

1,20 1,00

0,80 0,60

0,40 0,20

0,00 0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

85

90

Tiempo en Años

LA LEY

197


DE


Coeficiente I). Estado de conservación ◆

Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00

◆

Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85

◆

Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50

◆

Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00

3.1.10.6. Cálculo de la depreciación funcional Es la suma de costes y gastos necesarios para adaptar el inmueble a los usos a los que se destina. 3.1.11. Casos particulares El valor de reposición en el estado actual de un edificio en construcción es la suma del Valor de Mercado del Suelo y el coste de construcción y demás gastos necesarios, de acuerdo con la definición anterior del VRB, de la obra realizada y/o ejecutada, sin acopios de materiales. En el caso de valorar edificaciones destinadas a uso comercial, industrial o de oficinas y locales comerciales se deberá determinar separadamente: • El coste de construcción «en bruto» (sin acabados ni instalaciones interiores). • El coste de los acabados e instalaciones interiores, diferenciando aquellos que son polivalentes de los que no lo son. • La depreciación de las instalaciones interiores, indicando la vida útil total y residual estimadas. En situaciones de mercado inmobiliario dinámico, el valor de reposición de los inmuebles es generalmente inferior a los valores de mercado. Pero, puede darse el caso, no muy frecuente, que en mercados inmobiliarios estáticos o deprimidos el valor de reposición sea superior al valor del mercado.

198

LA LEY


DE VALORACIÓN

3.1.12. Ejemplos prácticos Ejemplo nº

1 2

2

Tenemos una vivienda de 90 m útiles y 122,50 m construidos con p.p.z.c. El coste total de ejecución material de construcción a nuevo de la vivienda es de 51.000 euros. El constructor que la está realizando tiene unos gastos generales del 13 % y espera obtener un beneficio del 6% (ambos porcentaje de acuerdo a mercado). Determinar: 1. El Coste Unitario "Útil" Ejecucion Material de Construcción a Nuevo 2. El Coste Unitario "Útil" Contrata de Construcción a Nuevo 3. El Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo 4. El Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo

Respuestas 2

90,00 M u

Superficie Útil de la Vivienda Relación Sup. Construida /Sup. Útil

1,36 2

Superficie Construida de la Vivienda

122,50 M c

Coste Total Ejecución Material de Construcción a Nuevo

51.000 Euros

Gastos generales del Constructor Beneficio del Constructor Coste Total Contrata de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Útil" Ejecución Material de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Útil" Contrata de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo

LA LEY

13,00%

6.630 Euros

6,00%

3.060 Euros 60.690 Euros 2

567 Euros/m u 2 674 Euros/m u 2

416 Euros/m c 2 495 Euros/m c

199


DE


Ejemplo nº

2.1 2

2

Tenemos una vivienda de 90 m útiles y 122,50 m construidos con p.p.z.c. El coste total de ejecución material de construcción a nuevo de la vivienda es de 51.000 euros. El constructor que la está realizando tiene unos gastos generales del 13 % y espera obtener un beneficio del 6% ( ambos porcentaje de acuerdo a mercado). En el mercado inmobiliario el valor de mercado del suelo es de 15.000 euros por vivienda. Teniedo en cuenta los impuestos, honorarios, licencias y tasas, y gastos de administración del promotor del mercado inmobiliario de la zona donde está ubicada la vivienda objeto de valoración. Determinar: 1. El Valor de Reemplazamiento Bruto ( V.R.B. ) de la vivienda, de acuerdo con la normativa del ECO 805/2003 2. El Valor de Reposición, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, 3. El Valor de Reposición, de acuerdo con la Ley 6/98. Respuesta nº 1: 2

Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo

416 Euros/m c

Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc

495 Euros/m c

2

Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda

15.000 Euros 2

Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda F

122 Euros/m c

Gasto de IN + H + L + T + Gp Impuestos No recuperables y aranceles

IN

975 Euros

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la tranmisión solar

6,00%

15.000

900

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la tranmisión solar

0,50%

15.000

75

Honorarios de Proyecto Básico y Ejecución

3,36%

51.000

1.714

Honorarios Técnicos de Proyecto y Dirección de Obras H

3.539 Euros

Honorarios de Dirección de Obras Arquitecto

1,44%

51.000

734

Honorarios de Dirección de Obras Aparejador

1,44%

51.000

734

Estudio de Seguridad y aprobación del plan

0,30%

51.000

153

Ingeniero Telecomunicaciones

0,20%

51.000

102

Ing. Para electricidad y fontanería

0,20%

51.000

102

Licencias de obras

1,00%

51.000

510

Impuesto de Construcciones

4,00%

51.000

2.040

Cédula urbanística, tira de cuerdas, ocupación vía pública,...

1,00%

51.000

510

1,00%

51.000

510

4,00%

51.000

2.040

19,85%

51.000

Licencias y Tasas de Construcción

L+T

3.570 Euros

Tasas de VPO Licencia de 1ª ocupación, cédula de habitabilidad, Vado garaje,...

Gastos de Administración del Promotor

Gap

2.040 Euros

Notarios y Registro de la Propiedad Administración de la promoción Alquiler o amortización de la oficina % de Sueldos de empleados asignables Suministros material fungible Consumos: teléfono, agua, luz,... Asesoría fiscal, laboral y jurídica. Seguros Obligatorios

Gasto Total de

IN + H + L + T + Gap

10.124 Euros 2

Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gap Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Gasto Unitario de

IN + H + L + T + Gp

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B.= F + Cc + In + L + T + Gap

200

83 Euros/m c 2

F

122 Euros/m c

Cc

495 Euros/m c

2 2

83 Euros/m c 2

700 Euros/m c

LA LEY


Ejemplo nº

DE VALORACIÓN

2.2. - 2.3.

Tenemos una vivienda de 90 m2 útiles y 122,50 m2 construidos con p.p.z.c. El coste total de ejecución material de construcción a nuevo de la vivienda es de 51.000 euros. El constructor que la esta realizando tiene unos gastos generales del 13 % y espera obtener un beneficio del 6%(ambos porcentaje de acuerdo a mercado). En el mercado inmobiliario el valor de mercado del suelo es de 15.000 euros por vivienda. Teniedo en cuenta los impuestos, honorarios, licencias y tasas, y gastos de administración del promotor del mercado inmobiliario de la zona donde está ubicada la vivienda objeto de valoración. Determinar : 1. El Valor de Reemplazamiento Bruto ( V.R.B. ) de la vivienda, de acuerdo con la normativa del ECO 805/2003 2. El Valor de Reposición ( a nuevo) , de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, 3. El Valor de Reposición ( a nuevo) , de acuerdo con la Ley 6/98. Respuesta nº 2-3: 2


Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda

F =Vr

Gasto de IN + H+ L + T Impuestos No recuperables y aranceles IN Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la tranmisión solar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la tranmisión solar Honorarios Técnicos de Proyecto y Dirección de Obras Honorarios de Proyecto Básico y Ejecucion Honorarios de Dirección de Obras Arquitecto Honorarios de Dirección de Obras Aparejador Estudio de Seguridad y aprobación del plan Ingeniero Telecomunicaciones Ing. Para electricidad y fontanería

15.000 Euros 2 122 Euros/m c

975 Euros 6,00% 0,50%

15.000 15.000

900 75

3,36% 1,44% 1,44% 0,30% 0,20% 0,20%

51.000 51.000 51.000 51.000 51.000 51.000

1.714 734 734 153 102 102

1,00% 4,00% 1,00%

51.000 51.000 51.000

510 2.040 510

1,00%

51.000

510

15,85%

51.000

H

Licencias y Tasas de Construcción L+T Licencias de obras Impuesto de Construcciones Cédula urbanística, tira de cuerdas, ocupación vía pública, ..... Tasas de VPO Licencia de 1ª ocupación, cédula de habitabilidad, Vado garaje,...

3.539 Euros

3.570 Euros

Gastos de Administración del Promotor Notarios y Registro de la Propiedad Administración de la promoción Alquiler o amortización de la oficina % de Sueldos de empleados asignables Suministros material fungible Consumos: teléfono, agua, luz,... Asesoría fiscal, laboral y jurídica. Seguros Obligatorios Gasto Total de

IN + H + L + T


Gasto Unitario de IN + H + L + T Cc

Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo

IN + H + L +

Gasto Unitario de COSTE ACTUAL Vc = Cc + In + H+ L + T

Vc F

Valor Unitario de Repercusion de Suelo de vivienda VALOR DE REPOSICIÓN (y Coste Reposición s/Ley 6/98)

LA LEY

V.R. = Vr + Vc

V.R.

2

495 Euros/m c 2 66 Euros/m c 2

561 Euros/m c 2 122 Euros/m c 2

683 Euros/m c

201


DE


Ejemplo nº

3.1 2

2

Tenemos una vivienda de 90 m útiles y 122,50 m construidos con p.p.z.c. del ejercicio nº 2. Partimos de los resultados obtenidos en el calculo del Valor de Reemplazamiento o Reposicion a Nuevo. La vivienda tiene una antigüedad real de 22 años. La vivienda tiene una perfecta utilidad funcional. No existen circunstancias medioambientales o ecológicas negativas que afecten a la vivienda. Hace 6 meses se rehabilitaron totalmente el baño y la cocina por 9.000 y 20.000 euros respectivamente. Determinar : 1. El Valor de Reemplazamiento Neto s/ ECO 805/2003, con la antigüedad real. 2. El Valor de Reemplazamiento Neto s/ ECO 805/2003, con la antigüedad efectiva. Respuesta nº 1 : Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda

2

416 Euros/m c 2 495 Euros/m c 15.000 Euros 2 122 Euros/m c

F

Gasto Total de IN + H + L + T + Gap Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gap

19,85%

Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Gasto Unitario de VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B.= F + Cc + In + L + T + Gap

51.000


F Cc IN + H + L + T + Gp

122 495 83 700

Cálculo de la Depreciación Física s/ ECO 805/2003 Número de años de la edificación o Antigüedad Vida útil de la edificacion Coeficiente de Antigüedad VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda

22 Años 100 Años 22,00% V.R.B.

700 122 578 127

F V.R.B. - F ( V.R.B. - F ) * Coef. Antigüedad

Respuesta nº 2: Cálculo de la Edad Efectiva Rehabilitación parcial del baño y cocina de la vivienda hace 6 meses. Coste de la rehabilitación total del Baño Coste de la rehabilitación total de la Cocina Coste Total de la rehabilitación Coste Unitario de la rehabilitación

9.000 20.000 29.000

Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Edad Efectiva = Antig. -- ( Antig. * C.Rh / Cc ) Número de años de la edificación o Antigüedad Vida Útil de la edificación Coeficiente de Antigüedad

C.Rh.

237

Cc

495 11

Euros Euros Euros 2 Euros/m c 2

Euros/m c Años 11 Años 100 Años 11,00% 2

V.R.B. F V.R.B. - F

( V.R.B. - F ) * Coef. Antigüedad VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO V.R.N. = VRB - (VRB - F) * Coef. Antig.

202

2

Euros/m c Euros/m2c Euros/m2c 2 Euros/m c

2 573 Euros/m c

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO V.R.N. = VRB - (VRB - F) * Coef. Antig.

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO Valor Unitario de Repercusion de Suelo de vivienda

Euros/m2c 2 Euros/m c Euros/m2c 2 Euros/m c

700 Euros/m c 2 122 Euros/m c 2 578 Euros/m c 2 64 Euros/m c

2 636 Euros/m c

LA LEY


DE VALORACIÓN

Ejemplo nº

3.2. 2

2

Tenemos una vivienda de 90 m útiles y 122,50 m construidos con p.p.z.c. del ejercicio nº 2. Partimos de los resultados obtenidos en el cálculo del Valor de Reemplazamiento o Reposición a Nuevo. La vivienda tiene una antigüedad real de 22 años. La vivienda tiene una perfecta utilidad funcional. No existen circunstancias medioambientales o ecológicas negativas que afecten a la vivienda. Hace 6 meses se rehabilitaron totalmente el baño y la cocina por 9.000 y 20.000 euros respectivamente. Determinar : 1. El Valor de Reposición, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, con la antigüedad real. 2. El Valor de Reposición, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, con la antigüedad efectiva. Respuesta nº 1 : 2


Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc

2

Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda Gasto Total de

15.000 Euros/m c 2 122 Euros/m c

F=Vr

IN + H + L + T

15,85%

51.000


Gasto Unitario de IN + H + L + T

Cc IN + H + L + T F = Vr Vc

66 Euros/m c 122 561

V.R.

683 Euros/m c

F

Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Gasto Unitario de Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda COSTE ACTUAL Vc = Cc + In + H + L + T VALOR DE REPOSICION ( a nuevo)

2


Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda

V.R. = Vr + Vc

2

2

Cálculo de depreciación en función de la Antigüedad. Coeficiente H. Norma 13. RD.1020/93 Uso predominante del edificio "u" Calidad constructiva según categorias del cuadro de coeficientes "c" Años completos transcurridos desde su construcción o rehabilitación integral "t" Coeficiente H. Antigüedad H Coeficiente I. Estado de Conservación I

1,00 1,00 22 Años 0,71 1,00

COSTE ACTUAL (depreciado = en su estado actual) VALOR DE REPOSICIÓN (depreciado = en su estado actual)


Vc* H * I V.R.d. = Vr + Vc

2

V.R.

Respuesta nº 2 : Cálculo de la Edad Efectiva Rehabilitación parcial del baño y cocina de la vivienda hace 6 meses. Coste de la rehabilitación total del Baño Coste de la rehabilitación total de la Cocina Coste Total de la rehabilitación Coste Unitario de la rehabilitación

C.Rh.

237

Euros Euros Euros Euros/m2c

Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo

Cc

495

Euros/m2c

9.000 20.000 29.000

Edad Efectiva = Antig. -- ( Antig. * C.Rh / Cc ) Coeficiente H. Antigüedad

11 H

0,84

I

1,00

Coeficiente I. Estado de Conservación COSTE ACTUAL (depreciado = en su estado actual) VALOR DE REPOSICIÓN (depreciado = en su estado actual)

LA LEY

Años

2

Vc* H * I V.R.d. = Vr + Vc

V.R.


203


DE


3.2. MÉTODO DE VALORACIÓN POR COMPARACIÓN CON EL MERCADO 3.2.1. El mercado inmobiliario En el capítulo 1 se han analizado las características del mercado inmobiliario, la formación de los precios de la vivienda, cuáles son las variables que inciden en él, y cómo condicionan todos ellos la actividad inmobiliaria estimulando la demanda. Del mismo modo se podría analizar la formación de los precios en otros segmentos del mercado inmobiliario, como el de oficinas, locales comerciales, edificaciones industriales, hoteles y otros. Todos ellos dependen de factores exógenos, variables independientes, relacionadas con la economía, el urbanismo, la demografía y otras disciplinas, y con variables endógenas relacionadas con las características del inmueble y su localización. La utilización del método de valoración con el mercado, exige necesariamente conocer el mercado inmobiliario y estar en disposición de interpretar adecuadamente el comportamiento de todas las variables que intervienen en la formación del valor y de su variabilidad. 3.2.2. Valor de mercado (VM), definición y concepto La Orden de 30 de noviembre de 1994 de Normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras, definía el valor de mercado de la siguiente manera: «El importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.» Definición que se perfecciona en la actual normativa (O/ECO/805/2003) que lo define como: «Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.» A tal efecto se considerará: a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

204

LA LEY


DE VALORACIÓN

Para tomar en consideración un valor de mercado debe reunir todos esos requisitos y además los siguientes: • Que existan un comprador y un vendedor que actúen libremente y con conocimiento real de la situación y características del bien. • Que el comprador desee comprar y el vendedor vender y que ambos dispongan del tiempo razonablemente suficiente para negociar la operación. • Que en ese periodo de tiempo los precios de mercado permanezcan estables. • Que el bien transferido se haya dado a conocer de manera suficiente y razonable en el mercado (publicidad) (comercialización adecuada). En los casos en que no se reúnan todos estos condicionantes o se trate de compradores especiales o singulares no debe considerarse el precio de la transacción como valor de mercado. En una economía libre de mercado, el valor de mercado, conceptuado como tal, es el precio cierto que puede alcanzar en una transacción real, y no debe confundirse con el precio de oferta (ni con el de demanda). El valor de mercado es variable en el tiempo y por tanto debe ir siempre acompañado de una fecha determinada, de acuerdo con el principio de temporalidad. 3.2.3. Aplicaciones del valor por comparación con el mercado El valor de mercado por comparación es el valor que se utiliza prioritariamente, cuando es posible su obtención, en las valoraciones de garantía, en todas sus finalidades: garantía hipotecaria, provisiones técnicas de las compañías de seguros, fondos y sociedades de inversión inmobiliaria y fondos de pensiones. El valor de mercado es el único valor utilizado en el mundo financiero y empresarial y en las relaciones comerciales entre particulares; así es el que se emplea para: – Compraventa (cuando el bien no tiene limitaciones sobre su libre disposición como arrendamientos, leasing, etc.). – Liquidación de empresas. – Aportaciones, fusiones y absorciones de Sociedades. – División o segregación de activos. Las valoraciones cuya finalidad tenga relación con algunas de esas actividades deberán determinar directamente el valor del mercado. La referencia al valor de mercado es imprescindible en todos los demás tipos de valoraciones inmobiliarias: a efectos expropiatorios para garantizar la justicia en la sustitución dineraria del bien; en las valoraciones fiscales para que exista proporcionalidad y la imposición sea equitativa; en las valoraciones hipotecarias por seguridad, siendo en estas últimas la base para calcular el valor de mercado ajustado. En todos los casos de valoración es necesaria la referencia al valor de mercado. Si en unos tipos de valoración lo importante es la argumentación y justificación del cálculo del valor (valoraciones administrativas, expedientes de ruina, valoración a efectos expropiatorios) en el resto lo importante es el valor en sí; la búsqueda del valor y la certeza y garantía de su bondad y exactitud.

LA LEY

205


DE


Mientras los otros valores utilizados normalmente en tasaciones inmobiliarias se «calculan» o «elaboran», el valor de mercado es un valor real que ya existe y que debe ser buscado. La metodología pretenderá «encontrarlo», no calcularlo. 3.2.4. Composición del valor de comparación con el mercado El valor de mercado puede referirse a edificios o elementos de edificios o a terrenos y otros suelos, en el primero de los casos el valor de mercado incorpora todas las inversiones, costes y gastos del proceso inmobiliario incluidos los gastos financieros, los gastos comerciales y el beneficio del promotor. Aceptando la definición de Valor de Mercado establecida en la OM 30 Nov. 1994 y sin olvidar que debe obtenerse por comparación según la metodología establecida, conceptualmente puede considerarse el valor de mercado como la suma de todos aquellos valores, costes y gastos que intervienen en su formación, siempre y cuando incluyamos entre los costes y gastos TODAS las inversiones necesarias (comprendiendo la comercialización, la financiación y los beneficios). Los cuatro componentes fundamentales del valor de mercado son el valor de mercado suelo, el coste de la construcción y los gastos inherentes a ella, los gastos de la promoción inmobiliaria y el beneficio del promotor. Los dos primeros forman parte del Valor de reemplazamiento bruto, el tercero comprende gastos que corresponden al VRB y otros que no, como los gastos comerciales y financieros. Resulta aconsejable, y normalmente así debe hacerse, trabajar en valores unitarios, valores por metro cuadrado construido o construible. Resulta imprescindible mantener a lo largo de todo el proceso el criterio de cuál es la unidad que se va a utilizar para la valoración: metro cuadrado útil, metro cuadrado construido, o metro cuadrado construido incluyendo la parte proporcional de zonas comunes. Es frecuente que en el mercado algunos valores se expresen en cualquiera de esas tres unidades, y es necesario no confundir los valores asignados a unas u otras, haciendo en su caso las conversiones correspondientes. Los componentes que intervienen en el valor de mercado o en la formación del precio de venta de una promoción o de un inmueble y las correlaciones que se establecen entre ellos son los siguientes, de forma resumida: Valor de mercado: VM = [F] + [CEM+ GG+ BC] + [INR+H+T+IQT+SD+GA] + [GC+ GF] + [BP] y puesto que se ha definido que el valor de reemplazamiento bruto es: VRB = [F] + [CEM+ GG + BC] +[INR+H+T+IQT+SD+GA], es decir, en resumen: VRB = F + CC + GP En consecuencia, sustituyendo se obtiene que el Valor de Mercado es la suma de valor de reemplazamiento más los gastos financieros y comerciales (GCF), más el beneficio del promotor, siendo

206

LA LEY


DE VALORACIÓN

estos últimos los componentes exclusivos del valor de mercado que no forman parte del valor de reemplazamiento, ya que no son estrictamente necesarios, pudiéndose dar la circunstancia de que sean cero (cooperativas, comunidades de propietarios, etc.) VM = CRB + GCF+ BP en donde: F es el valor de mercado del suelo, o valor unitario de repercusión del suelo. CC es el coste de la construcción, considerado como el necesario para realizarla o coste de ejecución por contrata, incluyendo además del coste de ejecución material (CEM), los gastos generales del Constructor (GG) y su Beneficio Industrial (BC). (En el caso de inmuebles a rehabilitar, será la suma del coste estimado para el edificio terminado previo a la rehabilitación de los elementos que se mantengan, más el coste de ésta.) GP es la suma de todos los gastos necesarios para edificar. GP comprende: INR = Impuestos no recuperables o aranceles H = Honorarios técnicos T = Coste de licencia de obras y tasas de la construcción GA = Gastos de administración del promotor IQT = Inspecciones y control técnico SD = Seguro decenal y otros seguros necesarios Todos los Gastos generales de la promoción (GP) deben ser evaluados, en función de las ratios medias que para una promoción como la que se analiza, en el lugar y el momento temporal de que se trate, se utilicen en el mercado inmobiliario, y normalmente son resumidos en porcentajes sobre la inversión en suelo y construcción; en raros casos son inferior al 12% sobre la suma del valor del suelo y la construcción (en promociones pequeñas y medianas oscila sobre el 15 y el 20%) . Los gastos generales de la promoción (GP) forman parte del VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO (VRB) del edificio. Todos ellos han sido analizados en el apartado anterior «método del coste» (3.1). Los gastos financieros (GF) y los gastos de comercialización (GC) y publicidad no se incluyen en el valor de reposición y forman parte del margen bruto de la promoción (es decir de lo que antiguamente se había llamado el coeficiente de mercado «K», actualmente en desuso, que expresa el cociente entre el valor de mercado y el valor de reemplazamiento). En el valor final del producto inmobiliario terminado, VM se incluyen además de los componentes del VRB, los siguientes: [GC+ GF] + [BP] = GCF + BP Los gastos financieros GF y de comercialización GC del promotor o de la promoción son difíciles de evaluar, y deben establecerse en función de:

LA LEY

207


DE


• Condiciones de financiación. • Liquidez del promotor. • Capacidad organizativa del promotor. • Profesionalidad del promotor. Estos gastos pueden oscilar entre el 2% y el 15% de la inversión total, aunque en algunas promociones pueden ser prácticamente nulos (operaciones que no necesiten financiación ni comercialización), o superar ampliamente ese porcentaje (operaciones que precisan mucha financiación, o en las que por el tipo de producto y zona la comercialización es más costosa). GCF

GC

Gastos de comercialización, marketing y publicidad: en autoconstrucción son nulos, en obra nueva de primera residencia pueden ser del 3 al 5%, en obra no nueva de primera residencia del orden del 5%, según los casos; en otro tipo de productos es muy variable.

GF Gastos financieros constitución de Hipoteca. Intereses, avales, descuentos. También debe incluirse el Beneficio del promotor (BP), que dependerá, además de lo anteriormente considerado de: • Expectativas de ganancia y plazo de recuperación de la inversión. • Condiciones de mercado. • Coyuntura financiera. • Riesgo de la operación. Para su evaluación debe atenderse a las circunstancias del mercado, en el momento en que se realiza la valoración, en el lugar donde esté emplazado el inmueble y referidas al uso correspondiente, y adoptarse las ratios medias, que un promotor de tipo medio adoptaría más probablemente para una promoción de ese tipo. En cualquier caso la estimación del beneficio del promotor, será la que corresponda a la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo de la inversión. La tasa libre de riesgo se corresponde con la rentabilidad de la Deuda pública a un plazo medio (equivalente al de la operación inmobiliaria). La prima de riesgo depende del mercado y del producto inmobiliario de que se trate. La prima de riesgo del mercado, depende de las expectativas de equilibrio entre oferta y demanda, de la evolución del mercado en el lugar en donde se realiza operación. La prima de riesgo de producto depende lógicamente del tipo de producto inmobiliario de que se trate, entendiéndose que se estará a las ratios medias del sector. En circunstancias normales las primas de riesgo mínimas de mercado se corresponden con mercados muy estables y seguros (centros de las ciudades con ubicaciones en los que los volúmenes de nueva construcción son relativamente escasos), y con usos cuya venta a precio previsible está

208

LA LEY


DE VALORACIÓN

muy asegurada (como viviendas de protección pública o de precio concertado). En el resto de las situaciones las primas de riesgo suelen ser algo superiores a las mínimas. La suma de la tasa libre de riesgo y las primas de riesgo constituyen la tasa de actualización de la operación inmobiliaria que actuará en función del tiempo que se precise para realizarla. Lo cierto es que el método de valoración por comparación con el mercado, no pretende indagar en el margen bruto del promotor, ni en sus gastos financieros o comerciales, sino que trata directamente de buscar el valor final que incluye todos los componentes anteriormente citados, sin necesidad de determinarlos separadamente. Ello sí será necesario en los métodos residuales de valoración del suelo, que se estudiarán más adelante. 3.2.5. El método de valoración por comparación: principios en que se basa El método se basa en el principio de sustitución y es aplicable a toda clase de inmuebles. El método consiste en estimar el valor de un inmueble sobre la base de datos de venta de propiedades parecidas. Resulta imprescindible disponer de una base de datos de inmuebles parecidos al que se trata de valorar, de los que se disponga del precio que se haya alcanzado; ya sea el precio de transmisión o el de oferta en características de libre competencia y de transparencia. Es también necesario que de los datos disponibles se tenga suficiente información de su ubicación precisa, y de sus características principales y que se conozcan las circunstancias y características que influyen en el valor. Es el método de valoración más objetivo. No presupone comportamientos racionales de nadie (propietarios, inquilinos, compradores, vendedores, usuarios, etc.), ya que se basa en la observación de lo que en realidad sucede en el mercado. La observación debe contemplar precios actuales (referidos al momento a que se refiere la tasación) y tendencias, pero especialmente debe referirse a la relación entre los componentes de los inmuebles que influyen en su valor en el mercado y ese valor. Las características endógenas que «explican» el valor de mercado de un inmueble, pueden ser muy diversas y son variables en el tiempo y en el espacio. La utilización del método de comparación requiere que el tasador conozca por su propia experiencia o por investigación directa, esas características y los mecanismos que permitan explicar la formación del precio en el mercado. La norma, que regula las valoraciones para el mercado de garantía, obliga al tasador, para determinar el valor de mercado, a efectuar una investigación en la que se deben describir las características del segmento de mercado relativo a los inmuebles comparables con el que es objeto de tasación; la segmentación debe hacerse en primer lugar por los siguientes criterios: • Localización • Uso • Tipología

LA LEY

209


DE


y puede resumirse en: Oferta: • Edificios terminados en venta. • Edificios en construcción. Demanda: • Características y nivel de renta. • Intensidad de la demanda. Precios actuales de venta al contado o de alquiler: • Más frecuentes. • Intervalo de variación. Expectativas: • Oferta. Demanda. • Revalorización. 3.2.6. Requisitos para su utilización Para la utilización del Método de comparación a efectos de la ECO/805/2003 será necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. Las muestras, informaciones y datos, deben referirse a los doce meses anteriores a la fecha de la tasación y a inmuebles comparables al que se tasa (de acuerdo con el principio de temporalidad establecido en la ECO/805/2003). La utilización del método de comparación comporta la obligación de indicar los datos concretos y las fuentes de los mismos (principio de transparencia). Es, por tanto, imprescindible tener en cuenta el principio de transparencia. Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de garantía hipotecaria serán necesarios los siguientes requisitos: a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración. b) Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determi-

210

LA LEY


DE VALORACIÓN

nantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. c) Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos. Resulta imprescindible el conocimiento del mercado inmobiliario en la zona en la que se pretenda valorar un inmueble por el método de comparación (y, por tanto, también lo es para la valoración de suelo por los métodos residuales, toda vez que el establecimiento del valor de mercado del producto inmobiliario terminado resulta un requisito previo ineludible de ese sistema). El conocimiento del mercado debe ser dinámico, es decir, extenderse en el tiempo, y requiere disponer de: • Índices de la evolución de los precios inmobiliarios en los últimos diez años. • Datos de mercado de los últimos dos años. • Procedimientos de análisis del mercado que permitan depurar las muestras, eliminando las que no sean significativas, contengan datos anormales o signifiquen la existencia de elementos especulativos. 3.2.7. Reglas para determinar el valor por comparación Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales: a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor. a) En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter. b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles. c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario. a) En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad de garantía hipotecaria, los que puedan incluir elementos especulativos. d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate. e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.

LA LEY

211


DE


Además de las reglas generales citadas, para determinar el valor por comparación, se tendrán en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales: a) En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra. b) En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento agropecuario. 3.2.8. Metodología simplificada del método de comparación 1) Realizar un estudio de mercado: información de campo representativa. – Recopilar las bases de datos inmobiliarios disponibles. – Completar el estudio del mercado de acuerdo con el objeto de valoración. 2) Verificar la información: depurar la muestra. Asegurando que se trata de: Precios reales de transacciones al contado o precios de ofertas firmes corregidos con fecha, eliminando los valores que se observe que distorsionan, o los que resulten anormales. Confección de las fichas definitivas de las muestras-testigo que se utilizarán en la comparación. 3) Estratificar la muestra: Seleccionar las muestras de mercado ciñéndose a criterios de: – Superficie – Uso – Tipología – Localización, entorno – Antigüedad – Calidad de la edificación 4) Comparación del inmueble con las ventas. Ajustes. Transformar los datos de la muestra utilizando métodos de homogeneización (o de regresión simple o múltiple), para hacerlos comparables. – Comparación. – Homogeneización. En la homogeneización se tendrá en cuenta la fecha de los datos y las diferencias o analogías entre aquellos inmuebles y el que se tasa.

212

LA LEY


DE VALORACIÓN

5) Reconciliación de los valores corregidos obtenidos. 6) Determinación del valor de mercado por comparación, VM: valor resultante de la conciliación anterior, a aplicar al objeto de la tasación, neto de gastos de comercialización y previa deducción de las servidumbres y limitaciones de dominio que recaigan sobre él y que no se hubieran tenido en cuenta. 7) Ajuste del valor, en su caso, y previa consulta de datos e índices oficiales publicados, determinación del valor de mercado ajustado (VMA). En la Información de Mercado se ha de tener en cuenta: a) Que es el elemento más importante de la valoración, ya que nos aporta datos a comparar. b) Que es un elemento estadístico, por lo cual, cuanto mayor sea el número de testigos, mayor será la exactitud de la información de mercado, es decir, cuanto más sean las muestras obtenidas y más abundante la información que se dispone sobre ellas, mayor fiabilidad ofrecerá la información. c) Que es un elemento cualitativo, por lo cual, cuanto mayor sea la información de las condiciones de los testigos mejores serán los resultados de la homogeneización posterior necesaria, es decir, cuanto mayor sea la semejanza entre los testigos y el inmueble a valorar, más significativa será la información obtenida. 3.2.9. Técnicas de homogeneización 3.2.9.1. Criterios de homogeneización La homogeneización es el proceso de aplicación de los datos de mercado, desde el punto de vista de valoración, a las condiciones del inmueble a valorar. La homogeneización debe hacerse en función de las características y calidades que previamente se ha detectado que influyen en el valor de mercado dentro del segmento de los inmuebles comparables. La homogeneización de los testigos trata de compararlos con el inmueble tasado, es decir, determinar si sus condicionantes son mejores o peores, lo que puede hacer desechar uno o varios testigos concretos. También puede hacer aconsejable dar más preponderancia a unos testigos que a otros, ponderando su participación en la conciliación de valores. De esta comparación se obtiene un valor corregido que se aplica a la valoración. Para homogeneizar correctamente hay que tener la seguridad que todos los datos de la información son correctos, deben conocerse los precios totales reales. El método deberá tener en cuenta las diferencias entre los precios de oferta y los de transacción real y todas las variables (las más significativas) que influyan en el valor del inmueble. Así, además de los ajustes derivados de los distintos estratos del punto 3.º ya mencionados, se deben considerar otros que también influyan, a criterio del tasador, en el valor (calidad y características de la fachada, distribución, superficies, características del vestíbulo y zonas comunes, instalaciones, calefacción, aire acondicionado, conserjería, ascensores, etc.). Una vez establecidas las características que influyen en el valor, debe determinarse cómo influyen, en qué proporción, ya sea en valor absoluto (en euros) o en porcentaje sobre el total valor en venta.

LA LEY

213


DE


Para calcular cómo influyen, es para lo que pueden utilizarse métodos de regresión, que en la práctica de la tasación cotidiana pocas veces pueden aplicarse por necesitarse una gran cantidad de muestras. (Estos métodos han sido analizados en este mismo capítulo, apartado 3.3, a continuación del método de comparación en «conceptos de matemática financiera»). Es práctica habitual utilizar tablas de homogeneización. Las tablas de homogeneización se realizan mediante hojas electrónicas de cálculo, en algunos casos incluidas en las aplicaciones informáticas de tasación, pero generalmente construidas específicamente para ello por el tasador. Tanto si se utiliza un método de homogeneización u otro, resulta indispensable que para cada muestra testigo se disponga de una ficha en la que conste, además de la localización, el precio y la fuente, todas las características que influyen en el valor. 3.2.9.2. Parámetros de homogeneización Se utilizan muestras-testigo lo más semejantes posible al inmueble que se tasa. La información de mercado que se utilice debe ser real y contrastada. Los precios de oferta de las muestras se homogeneizarán, aplicando coeficientes de ponderación para asimilar las ofertas testigo al inmueble que se está valorando, de acuerdo con los criterios que correspondan en función del objeto de tasación y de las características que en cada caso influyen en el valor según la observación del mercado. Mercado real. El precio de oferta en el mercado de obra nueva, procedente de informaciones directas de promotoras e inmobiliarias resulta inicialmente de mayor fiabilidad que los precios obtenidos del mercado de «segunda mano», además normalmente está acompañado de la información gráfica, y de las características constructivas, que permite completar la ficha de la muestra-testigo completamente y de manera fiable. El precio de oferta en el mercado secundario se disminuirá en función del comportamiento de éste en cada caso, en la proporción necesaria que refleje la diferencia aproximada que existe, entre el mercado real y el aparente, en operaciones de contado (comisión del API, negociaciones a la baja, etc.). El resto de los parámetros de homogeneización depende del tipo de producto de que se trata; en el caso de viviendas pueden ser entre otros los siguientes: • Entorno. • Ubicación. • Superficie y diseño. • Antigüedad. • Conservación y reformas. • Instalaciones (calefacción, aire acondicionado, energía solar, ascensor, etc.). • Calidades constructivas (acabados, baños, etc.).

214

LA LEY


DE VALORACIÓN

En el caso de industrias, oficinas, aparcamientos, suelos, u otros inmuebles, los parámetros de homogeneización serán otros, pero las técnicas de homogeneización son las mismas. 3.2.9.3. Tablas de homogeneización Una vez determinadas las variables intrínsecas que, a criterio del tasador, más influyen en el valor del inmueble, y de cuantificar de qué forma y en qué cuantía influyen, se construye la tabla de homogeneización. En ella se comparan todas las muestras con el inmueble a tasar y se van corrigiendo los valores de todas y cada una de las muestras, en referencia a todas y cada una de las variables o parámetros de homogeneización, de forma que cuando la muestra es mejor que el inmueble a tasar en una característica, se le resta el plus de valor que esa característica representa en el valor, y si es peor se le suma, a fin en ambos casos de «hacerla igual»; de forma que a partir de esa operación el valor de la muestra o testigo sea «homogéneo» respecto a esa característica que se ha comparado. Esa operación debe repetirse para todas las muestras y para todos los parámetros de homogeneización, dando como resultado una corrección total de cada muestra, comparada con el inmueble a tasar, resultando que al final del proceso cada muestra tendrá su valor corregido, valor que se denomina homogeneizado, porque corresponde a unas características idénticas al modelo a tasar. Naturalmente cuanto más adecuados a la realidad del mercado sean los parámetros escogidos para homogeneizar, más próximos estarán los valores homogeneizados de las muestras del valor del inmueble a tasar. En el capítulo 4 se desarrolla la forma de construir la tabla de homogeneización, que en términos generales tiene el siguiente aspecto,

9 10 11

valor de mercado por comparación (€/m2):

XX1 XX2 XX3 XX4 XX5 XX6 XX7 XX8 XX9 XX10 XX11

M

-5% P

MM

-8% M

igual

0 MM

5% igual -5% igual

0% M

-5% MM

-8%

-13%

0% M

-5% M

-5%

-23%

-8% M

-3% igua 0% igual

0%

-11%

P

5% igual

0 M

-3% igua 0% igual

0%

2%

MP

8% igual

0 M

-3% M

5%

5%

igual

0 MM

0%

-3%

M igual M igual M

-8%

0

0% P

-5% P 5% igual

5% MP

8% M

-3% P

5% M

-5%

10%

0 P

5% M

-3% P

5% igual

0%

7%

0% igua 0% igual

0%

13%

-8%

-11%

5% MP 0 M 0% MP

8%

0

-5% M igual

0

-3% P

5% MM

0% P

5% igual

0% 8% media aritmética YYY

5% 5% 20% 20% 5% 10%

0% 10% 10% 5% 10% 100%

media ponderada

LA LEY

peso en la ponderación

total correcciones valor homogeneizado (€/m2)

corrección

corrección

comparación

corrección

comparación

corrección

comparación

corrección

comparación

comparación

corrección

€/m2

variable 2 variable 3 variable 4 variable 5 variable 6

resultado de aplicar al valor homogeneizado de cada muestra la ponderación estimada en función de la fiabilidad de la fuente y de las coincidencias con el inmueble que se tasa

8

€

conciliación

resultado de aplicar al valor unitario de cada muestra Xxi, el total de correcciones

7

m2 construidos con ZC o m2 útiles

variable 1

se aplica la corrección en % o en valor unitario €/m2t (mismo criterio para toda la columna) que representa la diferencia de valor por la variable 1, precedida del signo (-) si el testigo es mucho mejor o mejor, y del signo (+) si el testigo es peor o mucho peor.

6

valor unitario

se indica para cada muestra si en relación a la variable 1 es mucho mejor (MM), mejor (M), igual (=), peor o mucho peor (PP) que el inmueble que comparación se tasa.

5

precio

se indicará el precio de trasmisión o el de oferta corregido, deduciendo de él la comisión o la comercialización, o el diferencial habitual de negociación en caso de segunda mano. Caso de indicarse el precio de oferta, sin correcciones, la primera de las variables deberá de ser: comercialización.

4

superficie

se indicará la superficie construida con zonas comunes en el caso de edificios o elementos de un edificio, y la superficie de suelo en el caso de terrenos. También puede operarse en superficies útiles siempre que se mantenga el criterio durante todo el proceso

3

fuente

datos del origen de la información del mercado: particular, API, portal Internet, indicando teléfono y/o dirección que permita la comprobación

2

localización

se indicará el emplazamiento y la ubicación, como mínimo calle, número y distrito postal

1

se describirán las características generales de cada testigo: p.ej. Numero de dormitorios, edad, estado de conservación.

muestra descripción testigo nº resumida

comparación y homogeneización

ponderación

tabla de homogenización resumen de datos de la información de mercado

ZZZ

215


DE


3.2.9.4. Reconciliación de valores homogeneizados La reconciliación de los valores de las muestras homogeneizadas debe atender a eliminar aquellos valores que fueran discordantes, y a dar mayor preponderancia a las muestras de mayor fiabilidad y con mayor similitud con el modelo a tasar. La reconciliación será, en consecuencia, la media aritmética de los valores homogeneizados si todos son igualmente fiables e igualmente similares, o la media ponderada en caso contrario; en este último caso las muestras más fiables o más similares se harán «pesar más» en la ponderación. 3.2.9.5. Determinación del valor homogeneizado Sea de todas las muestras o de algunas, con la media aritmética o con una ponderación, el proceso termina asignando un valor homogeneizado por comparación al inmueble que se valora, que se denomina valor de mercado por comparación. 3.2.10. Ajuste del valor de mercado obtenido por comparación De acuerdo con las normas de valoración el valor de mercado obtenido por el método de comparación debe ser ajustado en las valoraciones de garantía, de acuerdo con los siguientes criterios: 1. El valor por comparación obtenido por el método de comparación con el mercado, será ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando el objeto valorado esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe, hayan experimentado una caída significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años y cuando se trate de una tasación que tenga como finalidad el mercado hipotecario. 2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere el párrafo anterior, la entidad tasadora, en base a su capacidad técnica, aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria. 3. Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión de la entidad tasadora, estimar la reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un porcentaje de reducción del 10 por ciento en todo caso, y del 15 por ciento si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación. 4. En esos casos, sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación, la mención al ajuste realizado y su justificación se incluirán en la advertencia específica. Aunque en los últimos diez años no se hayan producido en el segmento de mercado de viviendas de primera residencia, en general, caídas significativas y duraderas de los precios nominales (en unidades monetarias corrientes) (véase apartado 1.4.4), no obstante el tasador, cuando se trate de valoraciones para el mercado hipotecario, deberá justificar que este hecho se ha podido comprobar fehacientemente en su segmento de mercado local, aportando los índices de evolución de los precios de mercado correspondientes. En caso contrario el valor de mercado ajustado será el 90% del valor de mercado obtenido por comparación.

216

LA LEY


DE VALORACIÓN

En el resto de los segmentos de mercado: viviendas de segunda residencia, oficinas, locales comerciales, industrias y otros, la volatilidad es más variable, por lo que salvo que el tasador aporte un resumido estudio de la evolución de los índices de precios de mercado correspondientes a ese uso y lugar referido a los últimos diez años, el valor de mercado ajustado será, como máximo, el 90% del valor de mercado obtenido por comparación, pudiéndose disminuir hasta el 85%. En caso contrario, si se dispone de un estudio de la evolución de esos índices el valor de mercado ajustado podrá alcanzar el valor de mercado obtenido por comparación. En general y a falta de estudio de índices de evolución de precios de mercado el valor de mercado ajustado será: VMA = 0,9 x VM

La aplicación de la metodología de valoración por comparación con el mercado, conlleva, de acuerdo con el principio de transparencia la necesidad de indicar las fuentes de los datos aportados y su localización. 3.3. CONCEPTOS DE MATEMÁTICA FINANCIERA APLICABLES A LA VALORACIÓN INMOBILIARIA La matemática financiera estudia el cambio del valor del dinero en el tiempo. Manejar con cierta soltura los elementos más básicos de la matemática financiera, utilizándolos como instrumento adicional para tomar decisiones, comporta ciertas ventajas. En la práctica, aumenta la calidad de la conceptualización que, necesariamente, se lleva a cabo como etapa previa a la toma de decisiones. Por lo tanto, utilizando las técnicas de la matemática financiera la elección se realizará en mejores condiciones. La mayoría de las veces, la matemática financiera tiene un aspecto tan poco atractivo que resulta ininteligible a primera vista o puede resultar de difícil comprensión para algunas personas. Con independencia del aspecto formal, lo cierto es que de lo que se trata es de manejar con rigor conceptos cotidianos, lo que no tiene nada de difícil si se sigue el camino adecuado. En particular, fórmulas y conceptos como el Valor Actual o la Tasa Interna de Rendimiento no son esotéricos en absoluto sino eminentemente prácticos y, por supuesto, resultan de gran utilidad. Veamos cuáles son sus principales conceptos y definiciones. 3.3.1. Las decisiones financieras y sus elementos 3.3.1.1. Inversión a) Es la compra de bienes del capital o servicios para producir bienes de consumo u otros bienes de capital. Es un gasto destinado a aumentar la producción y, por tanto, se contrapone a consumo. b) Es la compra de activos financieros o préstamo de dinero para obtener unos ingresos en forma de intereses o dividendos y un beneficio futuro en su venta.

LA LEY

217


DE


c) Es un activo que es comprado con el fin de obtener unos ingresos o plusvalías en el futuro. d) Es el gasto de dinero que se realiza en un proyecto, con la intención de que los flujos de caja compensen el capital invertido. Existen cuatro métodos básicos de juzgar la bondad de la inversión: ✓ Valor actual neto ✓ Tasa interna de retorno ✓ Payback ✓ Índice de rentabilidad 3.3.1.2. Financiación Es la aportación de los recursos económicos necesarios para la creación de una empresa, el desarrollo de un proyecto o el buen fin de una operación comercial. Puede ser interna, con fondos propios, o externa, a base de créditos prestamos bancarios, emisión de empréstitos, crédito de proveedores, etc. 3.3.1.3. Principio de preferencia inmediata: rentabilidad, liquidez y seguridad Este principio expone que cualquier agente económico prefiere la remuneración inmediata a la remuneración futura (posesión de un bien o derecho hoy a un bien o derecho en el futuro), en igualdad de condiciones. Las condiciones implícitas de toda operación financiera son: ➞ Rentabilidad ➞ Liquidez ➞ Seguridad. Maticemos estos conceptos: ➢ Rentabilidad: puede existir renuncia a la remuneración inmediatez si existen expectativas futuras más favorables que las actuales. ➢ Liquidez: es la facilidad de hacer en dinero el proyecto de inversión. ➢ Seguridad: fiabilidad del proyecto y capacidad de obtener los resultados económicos esperados en los plazos temporales previstos.

3.3.1.4. Sujetos que participan Participan dos sujetos económicos: el prestamista, que aporta un capital (Co) en el origen de la operación económica (to) y, por tanto, será acreedor; y el prestatario, que recibe el capital para su utilización y se convierte en deudor.

218

LA LEY


DE VALORACIÓN

Definamos estos sujetos económicos: Prestamista:

es la persona física o jurídica que da dinero a préstamo.

Prestatario:

es la persona física o jurídica que recibe dinero en préstamo.

Para que una operación financiera sea factible, debe existir un equilibrio financiero entre (Co, to) y (Cn, tn). Este equilibrio será posible al establecer los criterios financieros de valoración de la operación, que permitan su comparación. Una vez concluido temporalmente el proyecto se realizará una valoración económica cuyo resultado será el beneficio y que, al deducirle las aportaciones iniciales, dará la rentabilidad obtenida. 3.3.1.5. Transmisión de capitales financieros Puede ser inmediata o diferida, siendo en este segundo caso la duración de la operación, o diferimiento, el tiempo que transcurre desde la primera entrega (Co) al inicio de la operación (To) hasta la fecha de vencimiento (Tn) donde se producirá la devolución del capital prestado (Cn).

C0

Cn

To

Tn tiempo

3.3.1.6. Costo de la operación Es el tipo de interés al cual se prestan o remuneran el capital inicial y las ampliaciones sucesivas de la operación financiera. Su cálculo se rige por los criterios de valoración de la operación. 3.3.1.7. Criterios de valoración ➤

Régimen simple: ➤➤

Capitalización simple

Cn = Co * (1+n*i)

C0

Cn i

To

Tn tiempo

➤➤

Descuento comercial simple

Co = Cn * (1-n*d)

C0

Cn d

To

Tn tiempo

➤

Régimen compuesto: ➤➤

Capitalización compuesta

Cn = Co * (1+i)n

C0

Cn i

To

Tn tiempo

LA LEY

219


➤➤

DE


Descuento compuesto (actualización)

Co = Cn/(1+i)n C0

Cn d

To

Tn tiempo

Siendo: i = el tipo de interés de la operación, en tanto por uno. n = el diferimiento de la operación, en años si i es anual.

Ejemplo: Dado un capital inicial Co = 100.000 euros2005, colocado a un tipo de interés i = 3,25 %, en un periodo de n = 4 años, tendremos un capital final Cn: Cn=4 = 100.000 * (1 + 0,0325)4 = 113.647,59 euros2009 Así mismo con los mismos datos, el valor actual de un capital Cn =100.000 euros2009, recibido al cabo de «n= 4» años a una tasa de descuento anual «i= 3,25 %», será: Co = 100.000 / (1+0,0325)4 = 87.991,30 euros2005 Es decir, que se da el mismo valor a 1 euro dentro de 4 años que a 0,879 euros en la actualidad si la tasa de descuento es del 3,25%.

3.3.1.8. Tipo de interés: nominal y efectivo El tipo de interés nominal de una operación es el coste económico del dinero prestado o la renta en dinero o en especie que se obtendrá por una inversión efectuada. El tiempo que dure el proyecto, la productividad y el coste marginal del mismo son factores que deciden a determinar el tipo de interés de la operación; y que, conjuntamente al riesgo de la operación y al análisis que el mercado realice de la operación, resultará más alto o más bajo. Si éste es el único coste económico y está relacionado a una unidad temporal, el tipo de interés se denomina nominal. Sin embargo las operaciones financieras agrupan capitales y diferimientos de devengo de interés no forzosamente anualizados, por lo que el tipo de interés nominal anual no sería un correcto cálculo del coste económico de la operación y por consiguiente habrá que transformarlo al periodo temporal utilizado en la operación. En cualquier operación financiera existen otros costes inherentes, según sea el tipo de operación, entre los que enumeramos entre otros, los siguientes: • inflación • gastos notariales • impuestos • corretajes • gastos por garantías o seguros, etc.

220

LA LEY


DE VALORACIÓN

que implican que el coste efectivo de la operación sea distinto al nominal. El tipo de interés efectivo nace como resultado de: • La existencia del fraccionamiento de los intereses devengados en periodos de tiempo inferiores a un año (semestres, trimestres, meses, semanas, días). • La existencia de costes añadidos al tipo de interés (inflación, gastos administrativos, impuestos, garantías, etc.). Tipo de interés para capitalizaciones inferiores a un año Supongamos, por ejemplo, que se ingresan 1.000.000 euros en una cuenta remunerada al 8,5% de interés nominal anual, con devengo de los intereses trimestrales. La capitalización de los intereses está regulada por el criterio de la capitalización compuesta que se fundamenta en la reinversión de los intereses al mismo tipo de interés nominal. Si se dispone un tipo de interés nominal para una unidad temporal y el fraccionamiento de la capitalización es en periodos temporales inferiores a un año, debemos buscar cuál es el tipo de interés que proporciona la equivalencia financiera y que corresponderá al tipo de interés efectivo. Continuando con el ejemplo, la operación anual tiene un interés nominal i1 = 8,5%. Pero como existe un fraccionamiento trimestral, el tipo de interés efectivo trimestral it será:

it

i1 n

siendo i1 el interés nominal anual y n el número de periodos de fraccionamiento que incluye la anualidad, es decir 4 trimestres en el ejemplo, de donde

it

i4 4

0,085 4

Para calcular el tipo de interés efectivo anual (I1) que es equivalente al fraccionamiento trimestral, deberá verificarse que:

1 it n

1 I1

donde n es el número de periodos que contiene una anualidad y que devengan intereses. En nuestro ejemplo:

1 it 4 I1

1 it 4 1

4

§ 0,085 · ¸ 1 ¨1 4 ¹ ©

1 I1

1 0,02125 4 1

0,087748 | 8,7748%

De donde, el tipo de interés trimestral efectivo equivalente a un interés nominal anual del 8,5% capitalizable trimestralmente, con criterio compuesto, es del 8,77% trimestral.

LA LEY

221


DE


Este análisis permite la comparación de operaciones en términos homogéneos de efectivos anuales equivalentes. Solamente quedará calcular la repercusión del resto de los costes anexos a la operación, que disminuirá el rendimiento o aumentará el coste real de la operación. Como se realizara el cálculo del interés efectivo anual para capitalizaciones diarias si el tiempo de la operación es en días t, entonces: n

t 365

o n

t 360

¿Es 365 o 360 el divisor adecuado? La respuesta a esta pregunta está en función del agente económico que la responda. Las instituciones financieras consideran el año comercial (360 días) a efectos del cálculo de intereses, en lugar del año civil (365 días). No existe ninguna regulación específica y su aplicación se deriva de que en las operaciones entre bancos, y de éstos con el Banco de España, se utiliza el divisor 360. 3.3.2. Definiciones de conceptos generales 3.3.2.1. El interés simple Es el rendimiento de un capital tomado a préstamo, sin que en el momento de percibirlo pueda agregarse esa remuneración al principal para engrosar la base a la que después aplicar el tipo de rédito. 3.3.2.2. El interés compuesto Es el rendimiento de un capital tomado a préstamo, cuando al principal inicial van acumulándose los intereses generados sucesivamente, en un proceso de retroalimentación que ensancha, momento a momento, la base del capital. El interés compuesto es la manifestación del valor del dinero en el tiempo, y constituye una medida del incremento entre la cantidad original y la cantidad final. Forma de calcular el interés en la que en cada periodo de cálculo el interés se acumula al capital, sirviendo esta cifra de base para calcular los intereses en el siguiente periodo (anotocismo). El interés efectivo para el acreedor es tanto mayor cuando más frecuentemente se haga el cálculo. Así, un interés compuesto diariamente es mayor que uno compuesto trimestralmente. Si disponemos de un capital Co al principio del año 1, y lo invertimos a una tasa de interés anual «i» en tanto por uno, invirtiendo el resultado obtenido en el año 2, y así sucesivamente hasta el año «n», tendremos: AÑO

222

1 ENERO

31 DICIEMBRE

1

Co

C1 = Co + Co i .................. = Co (1+i)

2

Co (1+i)

C2 = Co (1+i) + Co (1+i) i = Co (1+i)2

3

Co (1+i)2

C3 = Co (1+i)2 + Co (1+i)2 i = Co (1+i)3

N

Co (1+i)n-1

Cn .................................. = Co (1+i)n

LA LEY


DE VALORACIÓN

En los cálculos de interés compuesto, el interés correspondiente a un periodo, se calcula sobre la cantidad original, más la cantidad total de intereses acumulados en periodos anteriores. Es decir, el valor de capital Co invertido hoy a una tasa «i», se convierte al cabo de «n» años en

Cn

C o 1 i n

A este proceso se le denomina como Capitalización. En otras palabras, el interés compuesto significa el interés sobre el interés. Ejemplo: Dado un capital inicial Co = 100.000 euros2005, colocado a un tipo de interés i = 8,25 %, en un periodo de n = 4 años, se obtendrá un capital final Cn: Cn=4 = 100.000 * (1 + 0,0825)4 = 137.312,99.- euros2009 Así mismo modificando los datos, y llevándolos al extremo, se calcula a continuación el valor actual de un capital de un euro, colocado a un interes del 5% en el año uno de nuestra era: Cn = 1 euro 0001, recibido al cabo de «n= 2.004» años a una tasa de descuento anual «i= 5,00 %», será: Co = 1 * (1+0,05)2004 = 2,92 * 1042 euros2005 Es decir, no habría hoy dinero en todo el mundo para devolver 1 euro del año 1 si alguien lo hubiese invertido en un banco a un interés compuesto anual del 5 %.

Así mismo, el valor actual de un capital Cn recibido al cabo de «n» años a una tasa de descuento anual «i», será:

Co

Cn

1 i n

A este proceso se le denomina como Actualización.

Ejemplo: El valor actual de un capital Cn =1.000.000 euros2009, recibido al cabo de «n= 8» años a una tasa de descuento anual «i= 3,25 %», será: Co = 1.000.000 / (1+0,0325)8 = 774.246,98 euros2005 Es decir, que se da el mismo valor a 1 euro dentro de 8 años que a 0,774 euros en la actualidad si la tasa de descuento es del 3,25%.

LA LEY

223


DE


3.3.2.3. El valor del dinero en el tiempo En todas las decisiones financieras podemos distinguir tres elementos básicos: a) tiempo b) dinero c) riesgo a) El tiempo: tomar una decisión financiera conlleva el análisis y la evaluación de los diferentes acontecimientos que se pueden producir entre el momento temporal de adopción de la decisión y los resultados últimos de la ejecución de dicha decisión. En resumen, el horizonte temporal de dichas decisiones. Que el horizonte temporal sea corto o largo obedecerá a cada toma de decisiones. Pero en todos los casos debe establecerse el horizonte temporal, ya que a medida que aumenta o disminuye el número de años o periodos temporales establecidos, la fiabilidad de nuestras previsiones se reduce o aumenta. El establecimiento del horizonte temporal en algunos casos no es difícil, ya que viene dado por las propias características de la decisión, mientras que en otros casos la tarea es complicada y compleja, al no conocer con precisión los resultados últimos de la decisión y la definición del horizonte económico en el que nos fundamentaremos para nuestro análisis guarda un alto grado de subjetividad. Para la toma de decisiones, el horizonte temporal escogido se considerará subdividido en periodos temporales (días, semanas, meses, trimestres, semestres, años, quinquenios). La duración de dichos periodos temporales estará en función de las características de la alternativa a elegir. Si representamos por «to» el momento inicial en el que se toma la decisión, y por «tn» el momento final del horizonte económico definido, y estimamos la existencia de «n» periodos temporales, el horizonte temporal puede representarse mediante el diagrama siguiente: to

t1

t2

tn

b) El dinero: con el fin de valorar los distintos sucesos que se irán produciendo a lo largo de cada uno de los «n» periodos temporales y poderlos comparar con los que se producirían en un escenario alternativo, hay que referirlos a una misma variable, que es «el dinero». Es decir, los recursos monetarios que cobramos o pagamos, sea cual sea la situación económica que los provoque. Por tanto, en toda decisión financiera consideraremos como elemento fundamental los flujos de caja que se irán produciendo en cada uno de los periodos temporales definidos. Los flujos de caja o de tesorería (cash-flow-CF) se calcularán como la diferencia entre los ingresos y los pagos realizados en cada periodo temporal. Si consideramos que los flujos de caja se ocasionan al final de cada uno de los periodos temporales, éstos CF pueden representarse de la siguiente forma:

224

LA LEY


To CFo

t1

t2

CF1

CF2

DE VALORACIÓN

tn CFn

Siendo CFo el flujo de caja que se produce en el momento inicial, CFn el flujo de caja que se produce en el momento final; siendo Ct los ingresos que se espera se produzcan en el momento temporal «t» y Pt los pagos que se prevé se van a realizar en ese mismo momento temporal. El signo, positivo o negativo, de los flujos de caja CF dependerá si se trata de evaluar un proyecto de inversión o un proyecto de financiación. En un proyecto de inversión la secuencia normal será: to -CFo

t1

t2

+CF1

+CF2

tn +CFn

siendo CFo el desembolso inicial y CF1, + CF2, …,CFn, los ingresos en cada momento temporal. Pero en un proyecto de financiación, los signos de los flujos de caja serán de acuerdo al siguiente diagrama: to +CFo

t1

t2

-CF1

-CF2

tn -CFn

donde ahora CFo es la disposición o principal del préstamo. e) El riesgo: el valor del dinero en el tiempo se mide mediante el coste de oportunidad del mismo, el cual viene establecido en parte por el riesgo asociado a la obtención del mismo. Debe de tenerse en cuenta que las decisiones financieras en bastantes ocasiones se toman sin disponer de toda la información. Debido a ello, debe distinguirse: ➤ Las decisiones financieras que se toman en circunstancias de garantía. ➤ Las decisiones financieras que se toman en condiciones de riesgo; es decir, aquellas en las cuales presuponemos los sucesos económicos que se van a originar en función de probabilidades estadísticas ➤ Las decisiones financieras que se toman en condiciones de incertidumbre; es decir, aquellas en las cuales no es posible realizar una asignación fundada en probabilidades objetivas. Por lo tanto, independientemente de la situación económica en la que se sitúe el inversor, éste se decidirá por un proyecto de inversión en función de los flujos de caja esperados y del grado de riesgo o de incertidumbre vinculado a la obtención de los correspondientes flujos caja. Evidentemente, dicha elección dependerá del grado de animadversión al riesgo que tenga el inversor.

LA LEY

225


DE


3.3.2.4. El valor futuro de una cantidad monetaria El procedimiento para calcular el equivalente futuro de una cantidad monetaria disponible en el momento actual se denomina capitalización. Tal y como se anticipó en el apartado anterior, existen dos regímenes fundamentales de capitalización: ➤ simple ➤ compuesta La capitalización simple se utiliza en operaciones financieras a corto plazo. La capitalización compuesta se utiliza en operaciones financieras a medio o largo plazo. El valor futuro de una cantidad actual Co, al cabo de «n» años, a una tasa de capitalización simple «i», será igual al valor de dicha suma monetaria más los intereses devengados por la misma, durante el periodo de vida de la inversión.

Cn = Co * (1 + ni) El valor futuro de una cantidad actual Co, al cabo de «n» años, a una tasa de capitalización compuesta «i», será igual al valor de dicha suma monetaria más los intereses devengados, teniendo en cuenta que los intereses se van acumulando al capital inicial para devengar nuevos intereses.

Cn = Co * (1 + i)n

(A)

Son datos de esta formulación matemática, el valor actual «Co», la tasa de capitalización «i» y el plazo «n», siendo el valor futuro, la incógnita. La tasa de capitalización en las operaciones de imposiciones a plazo, cuentas de ahorro, etc., es el interés nominal de la operación, es decir, el estipulado en el contrato con la entidad financiera.

Ejemplo: Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil «Costablanca, S.A.» la posibilidad de realizar una imposición a plazo fijo, a 8 años, al 5,75% de interés, con la condición de no retirar ni los intereses ni el capital durante esos 8 años. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el año 2005, asciende a 350.000 de euros. La pregunta es: ¿Cuál será el capital final, en el año 2013, que obtendrá la citada entidad mercantil? Cn = 350.000 euros2005 * (1 + 0,0575)8 = 547.407,89 euros2013 En la hipótesis de que retirara los intereses si fuese posible, al final de cada uno de los 8 años, el capital se convertiría al final del periodo en 511.000 de euros. Cn = 350.000 euros2005 * (1 + 8 x 0,0575) = 511.000,00 euros2013 La diferencia de estos 36.407,89 euros es el resultado de la reinversión de los intereses.

226

LA LEY


DE VALORACIÓN

Despejando i en la fórmula (A), obtenemos la tasa que convierte una cantidad actual conocida, en una cantidad futura también conocida:

i

n

Cn 1 Co

Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.» recibe otra oferta por parte de un Fondo de Inversión Garantizado, consistente en que si hoy invierte un capital de 350.000 de euros, al cabo de 6 años dicha cantidad se le duplicará, es decir, se le convertirá en 700.000 de euros. La pregunta es: ¿Cuál es la tasa de interés de capitalización que convierte estos 375.000 euros2005 en 750.000 dentro de seis (6) años?

i=6

700.000 euros 2011 − 1 = 0,1225 ≈ 12,25% 350.000 euros 2005

y para conocer el número de periodos anuales que se necesitan para convertir una cantidad actual conocida Co en una cantidad futura Cn también conocida, despejaremos «n» de la primera ecuación (A), obteniendo que:

log C n

n

log C o n log 1 i

log C n log Co log 1 i

Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.», con el fin de conocer, a efectos de rentabilidad, si le interesa más la inversión en el Banco, sin retirar los intereses o la inversión en el Fondo, puede calcular cuantos años necesitaría para duplicar los 375.000 de euros a un tipo de interés del 5,75%.

n

log 700.000 log 350.000

log 1 0,0575

12,40años

De donde es más rentable la inversión en el Fondo, ya que se consigue duplicar la inversión en un tiempo inferior de 12,25 años

LA LEY

227


DE


Pero si los intereses se devengan en periodos subanuales, se deberá calcular el interés subanual equivalente, es decir, la tasa que deberá aplicarse a la cantidad inicial en cada periodo subanual para que la suma de las cantidades fraccionadas equivalga a la cantidad devengada anualmente. A partir de los criterios financieros del interés simple podemos deducir la tasa efectiva del periodo In. De modo que, si definimos como ia el interés anual nominal, su correspondiente efectivo en el periodo será:

ia m

im

donde m = 2 (semestral), m = 3 (cuatrimestral), m = 4 (trimestral) y m = 12 (mensual) En donde m es el número de periodos anuales. En general «ia» se suele simbolizar por «i», que representa el tipo de interés nominal anual. Ejemplo: Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil «Costablanca, S.A.» la posibilidad de realizar una imposición a plazo fijo, a 8 años, al 5,75% de interés, con la condición de no retirar ni los intereses ni el capital durante esos 8 años; pero además los intereses en vez de devengarse anualmente, lo hacen semestralmente. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el año 2005, asciende a 350.000 de euros. La pregunta es: ¿Cuál será el capital final, en el año 2013, que obtendrá la citada entidad mercantil?

§ 0,0575 · Cn = 350.000euros2005 * ¨1 + ¸ 2 ¹ ©

8∗2

= 550.840 euros2013

La diferencia se explica porque la tasa anual efectiva en este caso es: 2

ª 0,0575 º TAE = «1 + − 1 = 0,0583 ≈ 5,83% 2 »¼ ¬

Es evidente que el adelanto del pago de los intereses proporciona una mayor rentabilidad al cobrador de los intereses, por lo que en dichos casos, y a efectos de comparar el resultado de una inversión con el de otra alternativa cuyos intereses se devengan a un plazo distinto, deberá calcularse la tasa anual efectiva (TAE). La tasa anual efectiva (TAE) nace al considerar la reinversión hasta el final del año de los intereses percibidos, en cada uno de los periodos subanuales, de modo que:

TAE

iº ª 1 « m» ¬ ¼

n m

1

En donde i es el tipo nominal anual y m el número de periodos subanuales.

228

LA LEY


DE VALORACIÓN

3.3.2.5. El valor actual de una cantidad monetaria El proceso de determinación del equivalente actual de una cantidad futura se denomina actualización. Es el resultado de descontar una cantidad futura al presente, utilizando una determinada tasa de descuento. La tasa de descuento refleja el valor temporal del dinero y el elemento riesgo que existe siempre en un flujo de caja previsto en el futuro. Si los flujos de caja están en términos nominales o corrientes, la tasa de descuento incluirá además una hipótesis de inflación. El valor actual de una cantidad Cn que se percibirá al cabo de «n» años, a una tasa de capitalización simple «i», se calculará del siguiente modo:

Co

Cn

1 ni

Ejemplo: El gerente de la empresa «Costablanca, S.A.» le regala a su hija Sofía, el día de su cumpleaños, una libreta a plazo fijo a un año, para que así, cuando el año próximo cumpla dieciocho años, tenga 36.000 de euros para comprarse un coche. Sofia quiere conocer cuál ha sido la imposición que ha realizado su padre, sabiendo que el banco remunera dicha libreta con un 3,50%. Para ello, calculará el valor actual de estos 36.000 de euros del siguiente modo:

Co =

36 . 000 (1 + 1 ∗ 0 , 035

)

= 34 . 782 , 61 euros

Si se trata de capitalización compuesta, el valor actual de una cantidad Cn que se percibirá al cabo de «n» años, a una tasa «i», será igual a:

Co

Cn

1 i n

[B]

En donde el valor final «Cn», la tasa de actualización «i» y el plazo «n», son los datos de la ecuación, y el valor actual Co la incógnita. La tasa de actualización «i» la fija el inversor en función de las posibilidades de inversiones alternativas que se le presenta en el mercado a la fecha de la inversión, y por tanto, indica la rentabilidad exigida por el inversor para una inversión alternativa.

LA LEY

229


DE


Ejemplo: El propietario de un solar le ofrece a la empresa promotora «Costablanca, S.A.» el solar al precio de 400.000 de euros pagaderas al contado. El gerente de dicha sociedad analiza su tesorería y le hace la contrapropuesta de pagarle 100.000 de euros al contado, 125.000 de euros dentro de un año y 220.000 de euros dentro de dos años. El propietario del solar sabe que la rentabilidad que obtendría en el banco si invirtiera ahora estos 125.000 y 220.000 de euros, durante esos años, sería del 3,50%, y desea saber si debe aceptar la contrapropuesta que le han hecho. Para ello, deberá comparar el valor actual de los cobros que obtendría en este periodo, con los 400.000 de euros, del siguiente modo:

Co = 100.000 +

125.000

+

220.000

(1 + 0,035)1 (1 + 0,035)2

= 426.145 euros

Por consiguiente, si le interesará al propietario del solar aceptar dicha oferta, ya que el valor actual es superior a los 400.000 euros que le dan al contado.

Despejando i en la última fórmula [B], obtenemos la tasa de actualización, que convierte una cantidad futura conocida en una cantidad actual, también conocida:

i

n

Cn 1 Co

Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.» tiene la oportunidad de vender un inmueble por 350.000 euros 2005, el cual había adquirido 11 años antes por un precio de 70.000, y quiere conocer qué rentabilidad anual obtendría, en el caso de realizar dicha venta.

De modo que la rentabilidad anual por plusvalía de la venta sería de un 15,76%. i

11

350.000 euros 2.005 70.000 euros1.994

1

0,1576 | 15,76%

y para conocer el número de periodos que se necesitan para convertir una cantidad futura conocida en una cantidad actual también conocida, despejaremos «n» de la fórmula [B] y obtendremos que:

n

230

log C n log C o log 1 i

LA LEY


DE VALORACIÓN

Ejemplo: El gerente de la empresa «Costablanca, S.A.» desea invertir parte de sus ahorros, los cuales ascienden a 205.000 euros2005-12-16 en un Plan de Jubilación que le ofrece un 5,50% anual. Dicho gerente desea conocer cuántos años serían necesarios para que el capital invertido se triplicara.

n=

log_ 615.000−log_ 205.000

log(1 + 0,055)

= 20,52 años

Por lo tanto necesitará veinte años y medio para que dicha suma se triplique

Si los intereses se devengan en periodos subanuales, se deberá calcular el interés subanual equivalente; siendo el valor actual de una cantidad futura el siguiente:

Co

Cn 1 im n m

i1 m

Siendo: i m

En estos supuestos deberá calcularse también la tasa anual efectiva (TAE). La tasa anual efectiva (TAE) surge al considerar la reinversión hasta el final del año de los intereses percibidos, en cada uno de los periodos subanuales, y se calculará de la forma siguiente:

TAE

Siendo: i m

1 i m m 1

i1 m

i1 = la tasa nominal anual. m = el número de periodos subanuales. Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.» tiene un cliente que le debe 275.000 euros2005. Dicho cliente, debido a la falta de liquidez, propone a la empresa el aplazamiento del mencionado pago durante 3 años, a cambio de ofrecerle 300.000 euros2008 al final de dicho periodo. La pregunta es: ¿Deberá aceptar la empresa esta proposición, si la rentabilidad que obtiene mensualmente con su negocio es de un 1,75% mensual?

Co =

300.000 euros 2008 = 160.651 euros 2005 (1 + 0,0175) 3 *12

En consecuencia, a la empresa no le interesará aceptar la proposición del cliente en cuestión, ya que la deuda es de 275.000 euros y por lo tanto quedarían sin pagar 114.349 euros. Para calcular cuál sería la cantidad que debería pagar dentro de tres años este deudor, para que a la empresa le fuera indistinto cobrar los 275.000 euros2005-12-16 o dicha cantidad dentro de tres años, debería proceder del siguiente modo:

LA LEY

231


TAE

DE


1 0,0175 12 1 275.000

0,2314 | 23,14% Cn

1 0,2314 3

Cn = 513.537 euros. De donde, si la empresa no quiere incurrir en un coste de oportunidad, debería exigir a dicho deudor 513.537 euros, siempre que considere que la rentabilidad mensual estimada del 1,75% se va a mantener constante a lo largo de dicho periodo de 3 años.

3.3.2.6. Valor actual de una renta monetaria Una renta periódica se define como una secuencia de flujos de caja a ingresar en cada uno de los periodos de temporales, durante un número determinado (n) de periodos temporales. El valor de cada uno de estos flujos de caja traídos al momento inicial se denomina valor actual neto de la renta. Y el valor de cada uno estos flujos en el momento final tiene se conoce como valor final neto de la renta. Estimemos una renta compuesta por una secuencia temporal de distintos flujos de caja: CF1, CF2, CF3, …, CFn; el valor actual de estas rentas temporales será la suma de dichos flujos de caja actualizados al momento inicial de la operación para un tipo de actualización «i».

VAN 0

CFn CF1 CF2 ... 2 1 i 1 i 1 i n

Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.» es propietaria de un edificio que decide poner en arrendamiento durante cuatro años, con un alquiler anual de 300.000 € pagaderos al final de cada año, teniendo el contrato un incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al consumo I.P.C. La pregunta es: ¿cuál es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de rentabilidad media del periodo del 12,75%?

VAN 0 =

300 .000

(1 + 0,1275 )

1

+

300 .000 * (1 + 0,035) 1 300 .000 * (1 + 0,035) 2 300 .000 * (1 + 0,035) 3 + + = 940 .345 euros (1 + 0,1275 ) 2 (1 + 0,1275 ) 3 (1 + 0,1275 ) 4

En la hipótesis de que los términos de la renta sean todos iguales y constantes CF, el valor actual de la renta es:

VAN 0

232

n

CF * ¦ t 1

1 (1 i ) t

CF *

(1 i ) n 1 (1 i ) n * i

LA LEY


DE VALORACIÓN

Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.» es propietaria de un complejo industrial que decide poner en arrendamiento durante 4 años, con un alquiler anual de 100.000 € pagaderos al final de cada año, teniendo el contrato un incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al consumo I.P.C. La pregunta es: ¿cuál es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de rentabilidad media real o constante del período del 9,00%. Respuesta: La tasa de rentabilidad nominal exigida por la empresa es:

(1+ Tasa nominal) = (1+ Tasa real) * (1+ I.P.C.) (1+ Tasa nominal) = (1+ 0,09) * (1+ 0,035)=1,1309 Ö 13,09%

VAN 0

100 .000 100 .000 * (1 0,035)1 100 .000 * (1 0,035) 2 1 0,1309 (1 0,1309 )1 (1 0,1309 ) 2

100 .000 * (1 0,035) 3 (1 0,1309 ) 3

312 .246,64euros

En el caso de que el número de términos de la renta tienda hacia infinito, el valor actual de las rentas es la fórmula de la actualización a perpetuidad:

VA0

CF i

Ejemplo: La empresa «Costablanca, S.A.» es propietaria de un local comercial que decide poner en arrendamiento de forma indefinida, con un alquiler anual de 50.000 € pagaderos al final de cada año, teniendo el contrato un incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al consumo I.P.C. La pregunta es: ¿cuál es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de rentabilidad media real o constante del periodo del 7,00%. Respuesta: VA0

LA LEY

50 .000 0,07

714 .285,71euros

233


DE


3.3.2.7. Tipo de actualización deflactado (real o constante) o no deflactado Interés expresado en términos reales, es decir, descontada la tasa de inflación. Recoge los factores de riesgo y compensación por el uso del dinero. Ejemplo: Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil «Costablanca, S.A.» la posibilidad de realizar una imposición a plazo fijo, a 8 años, al 5,75% de interés, con la condición de no retirar ni los intereses ni el capital durante esos 8 años. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el año 2005, asciende a 350.000 de euros. La pregunta es: ¿Cuál será el capital final, en el año 2013, que obtendrá la citada entidad mercantil? Cn = 350.000 euros2005 * (1 + 0,0575)8 = 547.407,89 euros2013

En el ejemplo anterior suponiendo I.P.C. = 3%, calculemos cuánto son realmente 547.407,89 euros2013 pero en moneda del año 2005 Co

Cn

1 i n

547.407,89euros 2013 1 0,03 8

432.128,84euros 2005

La siguiente pregunta sería: ¿Cuánto realmente me está retribuyendo la entidad financiera? in

Cn 432.128,84euros 2005

1 8 0,02670 | 2,67% Co 350.000 euros 2005

La respuesta es que la entidad financiera me está retribuyendo una rentabilidad real equivalente del 2,67%, que con una inflación del 3%, supone una rentabilidad nominal del 5,75%; es decir es el resultado de descontar el efecto inflación del capital final obtenido. Otra manera de calcularlo hubiera sido deducir directamente de la tasa nominal la inflación, y calcular el capital final con la tasa real, con un resultado equivalente:

(1+ Tasa nominal) = (1+ Tasa real) * (1+ I.P.C.)

3.3.2.8. Unidades monetarias nominales y reales Las unidades monetarias nominales o corrientes son las que se utilizan a diario en cualquier tipo de mercado en el que se realizan transacciones de bienes de cualquier tipo. Las unidades monetarias constantes o reales son las unidades nominales en las que se ha descontado el efecto de la inflación. 3.3.2.9. Otros conceptos y definiciones Capital 1. Valor de las propiedades de una persona o empresa. En este caso suele utilizarse como sinónimo de fondos propios; es decir, capital social más reservas. 2. Suma de dinero que se presta, invierte, etc. Sinónimo principal.

234

LA LEY


DE VALORACIÓN

3. Riqueza acumulada que se utiliza como factor productivo junto con la tierra y el trabajo. Capitalización 1. Conversión de una renta periódica (un alquiler, una renta vitalicia, etc.) en una indicación de valor, utilizando el tipo de interés que se quiere conseguir. 2. Suma de fondos propios y el pasivo exigible a largo plazo de la empresa. Renta 1. Utilidad o beneficio que rinde anualmente una cosa, o lo que de ella se cobra. 2. Cantidad que paga en dinero o en especie un arrendatario. Las tasas en la capitalización * TASA Un término que expresa una relación entre dos magnitudes, y utilizada como medio de medida de una cantidad respecto a otra. * TASA DE CAPITALIZACIÓN Cualquier tasa que convierta un ingreso en valor. La denominación de tasa de cash-flow, tasa de ingreso neto operativo, tasa bruta, etc., son utilizadas para indicar qué tipo de ingreso se relaciona con el valor. * TASA DE INTERÉS Una tasa de rentabilidad sobre el capital. Tasa de interés puede implicar una tasa de contrato, por ejemplo, tasa de interés en una hipoteca. * TASA DE RENTABILIDAD 1. Tipo porcentual que se obtiene dividiendo los beneficios que se han obtenido o se esperan recibir de una inversión por el importe de la misma. 2. Resultado de dividir el beneficio obtenido en una operación por el capital invertido en ella. * TASA DE RETORNO Equivale a tasa de rentabilidad. * TASA DE RIESGO Tasa de retorno necesaria para atraer la inversión de capital. * TASA DE DESCUENTO Una tasa de interés o riesgo que es utilizada para descontar ingresos o beneficios futuros a valor presente. «El descuento» identifica el uso hecho de la tasa. También denominada como tasa de retorno sobre la inversión (sinónimo de tasa de riesgo e interés).

LA LEY

235


DE


* TASA DE RENDIMIENTO Tasa anual de retorno sobre el capital propio que incluye el efecto de la apreciación o depreciación del bien inmueble en el periodo de tiempo considerado. Por ejemplo: la tasa interno de retorno (TIR) del capital propio invertido. * TASA DE RENTABILIDAD INTERNA O TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) – Tasa de descuento que iguala los flujos de caja positivos y negativos que se generan en un proyecto de inversión. – Si se descuentan los flujos de caja producidos por una inversión al momento actual a la tasa de rentabilidad interna y se deduce el flujo negativo inicial, se obtienen una cantidad nula. – La TIR de una inversión debe ser superior al coste de capital para que el proyecto sea interesante. Tipo de interés – Coste del uso del dinero en un crédito, préstamo u obligación financiera. – Generalmente se fija en forma de una tasa porcentual anual, aunque en países con alta inflación puede ser mensual o diaria. – El tipo de interés puede ser simple o compuesto, real o nominal, de descuento o efectivo, fijo o variable, etc. Interés básico Tipo de interés cargado por el banco central a los bancos privados cuando descuentan o redescuentan papel financiero o comercial con él. Interés legal Interés cargado por el Estado a los particulares en todas sus relaciones activas o pasivas con él. Equivale a interés básico. Interés Libor Tipo de interés para depósitos en el mercado interbancario de Londres (London Interbank Offering Rate). Existe un tipo de Libor para cada una de las eurodivisas, en cada uno de los plazos en que cotizan los depósitos. Interés Mibor Tipo de interés interbancario para depósitos en euros en el mercado de Madrid. El Mibor se obtiene por la media ponderada de las operaciones cruzadas en los distintos plazos en un día determinado. Sirve como tipo de referencia para créditos en euros con interés variable. Revalorización Devolución del valor o estimación que una cosa había perdido, y reposición al valor actual correcto. La revalorización de activos consiste en asignar el valor de mercado o actualizar mediante coeficientes equivalentes a la inflación del periodo los bienes de una sociedad. Afecta principalmente a los activos materiales fijos y a la cartera de participaciones.

236

LA LEY


DE VALORACIÓN

Inflación Elevación general del índice de precios, y por tanto disminución del poder adquisitivo del dinero. En un proceso inflacionario no crecen en la misma proporción todos los precios ni todas las rentas, por lo que existen personas y sectores beneficiarios a costa de otros. 3.3.2.10. Ejemplos prácticos de matemática financiera 3.3.2.10.1. Valor futuro de la unidad a interés compuesto Sn = (1 + i)n Ejemplo: Calcular el valor futuro de una inversión de 100.000 euros, hecha hoy, por un periodo de 5 años, al 12,50% de interés compuesto anual. Sn = (1 + 0,1250)5 = 1,8020 Valor futuro = 100.000 euros x 1,8020 = 180.203 euros.

3.3.2.10.2. Valor presente de la unidad a interés compuesto (Factor de reversión o factor valor presente)

Vn =

1 Sn

=

1 (1 + i)n

Ejemplo: Calcular el valor actual de una cantidad de dinero que se espera recibir dentro de 4 años, si la tasa de descuento es el 14,50. La cantidad al final del periodo es 100.000 euros

1 Vn = ----------------------- = 0,5818 (1 + 0,1450)4

Valor presente = 100.000 euros x 0,5818 = 58.181 euros.

3.3.2.10.3. Valor final de una renta unitaria pospagable

Sn =

LA LEY

Sn-1 i

=

(1 + i)n - 1 i

237


DE


Ejemplo: Una persona quiere establecer un plan de jubilación. Desea aportar anualmente 3.000 euros. El periodo de tiempo que le queda para trabajar es de 20 años, y el interés al que se acumularán los depósitos es el 8 %. ¿Cuál es el valor final acumulado? (1 + 0,08)20 -1 Snŉ = ----------------------- = 45,7620 0,08

Valor final = 3.000 euros x 45,7620 = 137.286 euros

3.3.2.10.4. Tasa de amortización 1 Sn

i =

Sn - 1

i =

(1+i)n - 1

Ejemplo: Un trabajador de 20 años de edad quisiera jubilarse dentro de 35 años con un capital acumulado de 300.000 euros. El tipo de interés al que se acumularán los depósitos es del 9%. ¿Cuál es la cantidad que debe depositar anualmente?

1 0,09 ----------- = ---------------------Snŉ ( 1 + 0,09)35 – 1 Depósito anual = 300.000 euros x 0,004636 = 1.390,80 euros

3.3.2.10.5. Valor actual capitalizado de una renta unitaria pospagable

An

1 - Vn i

1=

1 (1+i)n i

Ejemplo: Se estima que pueden obtenerse, de un negocio, unos ingresos anuales de 100.000 euros durante 5 años. ¿Cuál sería la cantidad que habría que pagar hoy por el derecho a recibir dichos ingresos, si la tasa de descuento es del 8,75 %?

1 ---------------0,342564 (1 + 0,0875)5 Anŉ = ------------------- = ------------------- = 3,915014 0,0875 0,0875 Valor presente = 100.000 euros x 3,915014 = 391.501 euros.

238

LA LEY


DE VALORACIÓN

3.3.2.10.6. Valor del término necesario para amortizar un capital unidad (Pago parcial, tasa de capitalización) 1

=

An

i 1-Vn

i

= 1-

1 (1+i)n

Recoge y observa el «retorno de» (amortización) más «el retorno sobre» (interés).

1 An

=i+

= intereses + amoritzación = i +

1 (1+i)n - 1

=

i•(1+i)n - i + 1 = (1+i)n - 1

1 Sn

1 Sn - 1

=i+

i•(1+i)n = (1+i)n-1 1-

i 1 (1+i)n

Ejemplo: Una persona solicita un préstamo de 350.000 euros a pagar en 20 años al 13% de interés. Calcular el pago anual que deberá satisfacer para devolver el principal más los intereses, suponiendo que el pago a realizar es anual. 1 ------ = Anŉ

i -------------------- = 1 1 - -----------(1 + i)n

0,13 --------------1 1 - ----------(1 + 0,13 ) 20

Pago anual: = 350.000 euros x 0,142354 = 49.823,90 euros.

Ejemplo: Con los mismos datos anteriores y suponiendo el pago mensual, calcular el importe mensual para la devolución del principal más los intereses. 13 % anual: 12 meses = 1,083 % (mensual) 20 años x 12 meses = 240 meses. Tasa mensual =

1 0,01083 --------------- = ------------------------------------------ = 0,011716 Anŉ 1 1 - -----------------------------240 (1 + 0,01083)

(Tasa anual = 12 x 0,011716 = 0,140589) Pago mensual = 350.000 euros x 0,011716 = 4.100,60 euros. Pago anual = 12 x 4.100,60 = 49.207,20 euros

LA LEY

239


DE


3.3.3. Los métodos del flujo de caja descontado (VAN y TIR) 3.3.3.1. El método del flujo de caja descontado (Discounted cash-flow) Hipótesis en que se basan: Considera la rentabilidad de todos los flujos netos de fondos generados por la inversión, e introduce una valoración cronológica del dinero. Es un método para estimar el valor presente de los futuros ingresos esperados (cash-flow) antes o después de impuestos, descontando uno a uno a una apropiada tasa de descuento. El procedimiento es aplicable a cualquier tipo de ingresos y costes considerados. El método consiste, para una promoción inmobiliaria, en: 1. Estimar todos los ingresos (I) de la promoción inmobiliaria, es decir, realizar una hipótesis de venta basada en el análisis del mercado realizado. 2. Imputar cada ingreso en su momento (t) correspondiente. 3. Evaluar todos los gastos (G) de la promoción. 4. Imputar cada pago en su momento (t) correspondiente. 5. Obtener en cada momento (t) la diferencia I-G, que se denomina Flujo de Caja o Tesorería (cash-flow). 6. Utilización de los siguientes métodos. 1) Método del valor actual neto (VAN). 2) Método de la tasa interna de retorno (TIR). Los métodos del Valor Actual Neto (VAN) y Tasa Interna de Rentabilidad (TIR), toman en cuenta los diferentes periodos de tiempo en los que se producen los desembolsos y los ingresos, y a través de la actualización o descuentos de los flujos de caja, valoran estos desembolsos e ingresos en un mismo momento de tiempo (momento inicial), al objeto de homogeneizar dichos flujos. 3.3.3.2. Método del valor actual neto (Net Present Value) VAN Nos da la diferencia, si existe, entre el costo de una inversión y el valor presente descontado de los futuros ingresos que la inversión genere. Definición del VAN: Es la suma de los cash-flow actualizados originados por una inversión: t=n CFt CFt Fórmula empírica: V.A.N.= VAN = --------------t (1+i) + i)t t=1 (1 t = periodos. CFt= cash-flow en cada periodo. i = tasa de descuento. n = el n.º total de periodos

240

LA LEY


DE VALORACIÓN

Fórmula desarrollada: V.A.N.= CFo +

CF1 (1+i)1

+

CF2 (1+i)2

+

CF3 (1+i)3

+.........

CFn (1+i)n

Para actualizar los cash-flow es preciso fijar una tasa de descuento «i», que sería la tasa mínima a la que la empresa estaría dispuesta a invertir sus capitales, o la tasa que pudiera producir otra alternativa de colocación del capital. Normalmente, la tasa de descuento que se utiliza es la correspondiente al coste del capital (coste de los recursos financieros de la empresa). Cuando VAN > 0, la inversión es rentable. Cuando VAN = 0, el inversionista es indiferente. Cuando VAN < 0, la inversión no es atractiva. Se dice que un proyecto de inversión es económicamente rentable si su valor actual neto es positivo; esto quiere decir que la valoración de los cash-flow, actualizados originados por el proyecto es superior a la inversión realizada.

Ejemplo nº 1: Un promotor tiene una operación en la cual va a vender productos inmobiliarios por un total de 300 millones de euros, teniendo unos gastos fijos de 90 millones de euros y estimando que va tener unos gastos variables de 135 millones de euros. Esta operación tiene una periodificación temporal de cuatro años (el periodo temporal 0 es el inicio de la operación inmobiliaria). La periodificación temporal de los ingresos, gastos fijos y variables queda reflejada en el cuadro siguiente. Las cuestiones a resolver son: 1. Esta operación es rentable si el promotor quiere tener una tasa de actualización de 20%. 2. Esta operación es viable si el promotor quiere tener una tasa de actualización del 40%. 3. Cuál es la Tasa Interna de Retorno (T.I.R.) de esta operación inmobiliaria. Las respuestas, como quedan reflejadas en el cuadro siguiente, son: 1. La operación es viable a una tasa de rentabilidad del 20%, ya que tiene un V.A.N positivo de 21.898.000 euros. 2. La operación no es viable si el promotor exige una tasa de rentabilidad del 40%, ya que da un V.A.N. negativo de -1.976.000 euros. 3. La Tasa Interna de Retorno de esta operación inmobiliaria en estas condiciones de venta de los productos inmobiliarios, con los gastos fijos y variables expresados y la periodificación temporal reflejada en el cuadro siguiente es del 37,67%, ya que es la tasa de actualización que hace que el V.A.N. sea cero.

LA LEY

241


AÑO

0

DE


1

2

3

4

TOTAL

75

100

125

+ 300

10

15

20

25

- 90

30

35

30

40

-135 + 75

INGRESOS GASTOS FIJOS

20

GASTOS VARIABLES CASH-FLOW

-20

- 40

25

50

60

CASH-FLOW ACUMULADO

- 20

- 60

- 35

+ 15

+ 75

TASA ACTUALIZ. COEFICIENT E ACTUALIZ. VALOR ACTUAL

20,00 % 1.000000

0.833333

0.694444

0.578703

0.4822530

- 20

- 33,33

17,36

28,94

28,94

VALOR ACTUAL NETO

VAN = 21.898 ļ La inversión es rentable

TASA ACTUALIZ. COEFICIENT E ACTUALIZ. VALOR ACTUAL

37,67 % 1.000000

0.726369

0.527612

0.383241

0.2783749

- 20

- 29,05

13,19

19,16

16,70

VALOR ACTUAL NETO TASA ACTUALIZ.

40,00 %

COEFICIENT E ACTUALIZ.

1.000000

0.714285

0.510204

0.364431

0.2603082

- 20

- 28,57

12,76

18,22

15,62

VALOR ACTUAL VALOR ACTUAL NETO

242

VAN = 0,000 ļ La inversión es indiferente

VAN = - 1.976 ļ La inversión NO es rentable

LA LEY


DE VALORACIÓN

Ejemplo nº 2: Un inversor desea saber si la adquisición de un inmueble es atractivo, sabiendo que el valor de compra es de 2.500.000 euros. Los cash-flows que se esperan por un periodo de 5 años, durante el cual, el inversor quiere tener el inmueble en propiedad, son: ANUAL

EUROS

CF1 CF2 CF3 CF4 CF5

200.000 220.000 250.000 255.000 270.000

La tasa de rentabilidad que el inversor quiere obtener es el 7%, y el valor residual que tendrá la propiedad al final del 5º año es de 2.700.000 euros.

Respuesta:

AÑO CASH-FLOW

1

2

3

4

5

200,00

220,00

250,00

255,00

270,00

VALOR RESIDUAL

2.700.000

TASA ACTUALIZ.

7,00 %

COEFICIENT E ACTUALIZ.

0.934579

0.873439

0.816298

0.762895

0.712986

VALOR ACTUAL

186,916

192,157

207,074

194,538

192,506

VALOR RESIDUAL ACTUAL

1.925.063

VALORES ACTUALES

VA = 2.895.254

VALOR DE COMPRA

2.500.000

VALOR ACTUAL NETO

VAN = 395.254 VAN > 0 ļ La inversión es Rentable

Como el VA obtenido es mayor que el valor de compra, la inversión es aceptable. VAN = VA - CF0 = 2.895.254 - 2.500.000 = 395.254.

LA LEY

243


DE


3.3.3.3. Método de la tasa interna de retorno (Internal Rate Of Return) TIR Nos da la tasa de retorno sobre la inversión obtenida a lo largo del periodo de tiempo considerado de la inversión; nos proporciona la tasa de descuento que iguala la inversión original a los futuros ingresos trasladados a valor presente. Es la tasa de descuento que anula el VAN de una inversión:

V.A.N.= 0 = CF0

CF1 (1+i)

+

CF2 (1+i)2

+.........

CFn (1+i)n

La TIR es la «i» que hace: CFt VAN = --------- = 0 t (1+i)

De otra forma, la TIR es la respuesta a la pregunta: ¿A qué tipo de descuento lo que cobro en el futuro al menos me iguala a mi inversión de hoy?, es decir, es la «i» que hace:

Entradas (1+i)t

=

Salidas 1+i)t

El valor de «i» determina la rentabilidad de la inversión y representa el interés compuesto que se consigue de los recursos empleados en el proyecto desde que se desembolsan hasta que se retiran como cobros netos. Si TIR > i, la inversión es aceptable. Si TIR = i, la inversión es indiferente. Si TIR < i, la inversión no es atractiva. Un proyecto de inversión será aceptable cuando la TIR obtenida sea superior a un mínimo impuesto por la empresa, normalmente función del coste de capital y del grado de riesgo de la inversión. En los términos económicos se utiliza también el término «eficacia marginal del capital», que es la tasa de rendimiento del capital empleado. i = TIR ⇒ VAN = 0 i < TIR ⇒ VAN > 0 i > TIR ⇒ VAN < 0

244

LA LEY


DE VALORACIÓN

Ejemplo nº 1: Un grupo inversor se plantea la posibilidad de aceptar la compra de un terreno libre y disponible por 1.850.000 euros. El programa de venta, a 5 años, arroja unos ingresos atribuibles al terreno, deducidos los costes de inversión, que son: CF1 CF2 CF3 CF4 CF5

= = = = =

350.000 375.000 400.000 425.000 450.000

La tasa de retorno antes de impuestos que se exigiría a la inversión sería del 6%.

VAN = −1.850.000 +

AÑO CASH-FLOW

350.000 375.000 400.000 425.000 450.000 + + + + (1 + i ) (1 + i )2 (1 + i )3 (1 + i )4 (1 + i )5 1

2

3

4

5

350,00

375,00

400,00

425,00

450,00

TASA ACTUALIZ.

2,55 %

COEFICIENTE ACTUALIZ.

0.975165

0.950947

0.927330

0.904299

0.881841

VALOR ACTUAL

341,308

356,605

370,932

384,327

396,828

VALOR ACTUAL VALOR DE COMPRA VALOR ACTUAL NETO

VA = 1,850,000 1,850,000 VAN = 0

TIR = 2,55 % i = 6,00 % TIR < i ↔ La inversión NO es rentable El máximo valor aceptable a pagar, sería (descontando al 6%) de 1.672.691 euros

3.3.4. Tipos de proyectos El primer paso para evaluar un proyecto consiste en averiguar el tipo de operación económicofinanciera de que se trata. Existen cuatro tipos básicos de proyectos: 1. Inversiones. 2. Créditos. 3. Regalos. 4. Pérdidas.

LA LEY

245


DE


En una primera aproximación, estas operaciones pueden describirse como sigue: Regalo Pérdida Inversión Crédito

todos los flujos son no negativos y por lo menos uno es estrictamente positivo todos los flujos son no positivos y por lo menos uno es estrictamente negativo todos los costes se producen antes que los beneficios todos los beneficios se producen antes que los costes

Mientras la definición de regalo y pérdida es completa, porque incluye las condiciones necesarias y suficientes (⇔), la de inversión y crédito no lo es, porque no indica las condiciones necesarias (⇒), sólo muestra las suficientes (⇐). • Una inversión es la operación contraria a un crédito. • Un regalo, es una operación contraria a una pérdida. Comprobar que los proyectos P1, P2, P3 y P4 están correctamente caracterizados: P/Pt P1 P2 P3 P4

0 -10 10 10 -10

1 -10 10 10 -10

2 25 -25 25 -25

Tipo de operación INVERSIÓN CRÉDITO REGALO PÉRDIDA

Obsérvese que al multiplicar por menos uno todos los flujos de un proyecto, se obtiene la operación contraria (se pasa de inversión a crédito y de regalo a pérdida y viceversa).

Valoración del VAN para cada Variacion del VAN para cadatipo tipode de operación operación

Inversion Credito Regalo Perdida

50

Valor Actual Neto VAN

40 30 20 10 0 -10

0%

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%

-20 -30 -40 -50 Tasa de de Actualización Tasa Actualizacion

246

LA LEY


DE VALORACIÓN

VAN VANde deuna una operación: operación : Inversión Inversion

Valor Actaul Neto V.A.N.

6 4 2 0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

-2 -4 -6 -8

-10

Tasa de Actualización “r”

Tasa de Actualizacion " r "

P1

VAN operación:: Credito Crédito VANde de una una operación

Valor Actual Neto V.A.N.

10 8 6 4 2 0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

-2 -4 -6 Tasa Tasa de Actualización de Actualizacion

LA LEY

P2

247


DE


VAN una operación: Regalo VAN dede una operación : Regalo


50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

Actualización Tasa de Actualizacion

85%

P3

VANdedeuna una operación: Pérdida VAN operación : Perdida 0


-5

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

-10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 -45 -50

Tasa Actualización Tasa de de Actualizacion

P4

Si los proyectos tienen la característica de regalo o de pérdida, todos los flujos tienen el mismo signo, positivo en los regalos y negativo en las pérdidas, por lo que la caracterización es inmediata a simple vista.

248

LA LEY


DE VALORACIÓN

Los proyectos P5 y P6 son regalos en tanto que P7 e P8 son pérdidas: P/Pt P5 P6 P7 P8

0 1 1 -1 0

1 4 2 -5 0

2 7 5 0 0

3 0 0 -3 -5

4 3 0 0 -3

5 6 0 -8 -3

tipo de operación regalo regalo pérdida pérdida

Por el contrario, cuando se trata de inversiones y créditos, algunos flujos del proyecto son positivos y otros negativos y la característica de inversión y crédito no siempre es obvia. Cuando todos los flujos de un proyecto tienen un mismo signo y, a partir de un periodo determinado lo cambian pero mantienen el nuevo signo hasta el final, no existe ambigüedad alguna. Caracterice el lector los siguientes proyectos: P/Pt P9 P 10 P 11 P 12

0 -7 -1 2 8

1 4 0 1 0

2 7 -2 0 0

3 0 2 1 -3

4 1 9 2 -6

5 2 6 -9 -7

tipo de operación

Los proyectos P 9 y P 10 son inversiones y los P 11 y P 12, créditos. No existe ambigüedad en la clasificación porque los flujos de estos proyectos sólo cambian de signo una vez. Cuando los flujos del proyecto presentan más de un cambio de signo, determinar si es una inversión o un crédito deja de ser intuitivo y requiere algunos cálculos complementarios. La propuesta que se examina debe compararse con la mejor (económicamente hablando) de todas las demás alternativas factibles (de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso). Ante un proyecto de inversión, el conjunto de alternativas explícitas o implícitas de que se dispone, en general, es: 1. 2. 3. 4. 5.

Ejecutar el proyecto de inversión que se está evaluando Ejecutar otro proyecto de inversión público Transferir los recursos al sector privado para que sean invertidos Consumir en lugar de invertir (en el sector público o en el privado) La inacción, dejando ociosos los recursos

Optar por la alternativa número 5 tiene escaso sentido, a menos que se incurra en el coste de oportunidad que significa la demora para llevar a cabo una mejor inversión en el futuro, y tan rentable que merezca soportar el coste de la espera. 3.3.5. El VAN depende del tiempo y de la tasa de actualización r

Una cantidad cualquiera tiene tanta menos importancia cuanto más alejado esté del momento actual y cuanto mayor sea la tasa de descuento. Tómese un flujo cualquiera de un proyecto, como at, que puede ser positivo o negativo. Si se actualiza este flujo –se calcula el Valor Actual (VA)– resulta un valor de at/(1+r)t, por lo que si at > 0, al actualizarlo disminuye de valor y, por el contrario, si at < 0, aumenta.

LA LEY

249


DE


Por ejemplo, sea at = 50, t =2 y r= 100%. El VA de 50 del periodo 2 es menor, vale 50/22 = 12.50; si at = -50, el VA correspondiente aumenta, ya que 50/22 = -12.50. Periodo Temporal Flujo de Caja Tasa de Actualización Coeficiente de Ponderación Valor Actual

2

2

50 100,00% 0,25000 12,50

-50 100,00% 0,25000 -12,50

Comprobación que la importancia de este efecto de aumento o disminución sobre un flujo original que vale 50 unidades en t=2, depende de la tasa de descuento (r): Periodo Temporal Flujo de Caja Tasa de Actualización Coeficiente de Ponderación Valor Actual

2 50 100,00% 0,25000 12,50

2 -50 100,00% 0,25000 -12,50

2

2

2

2

2

2

50 0,00% 1,00000 50,00

50 10,00% 0,82645 41,32

50 20,00% 0,69444 34,72

50 50,00% 0,44444 22,22

50 100,00% 0,25000 12,50

50 200,00% 0,11111 5,56

Comprobación ahora que el VA de un flujo de 50 unidades –un coste o un beneficio– depende también del momento temporal (t) en que se produce el flujo, en este caso: Periodo Temporal Flujo de Caja Tasa de Actualización Coeficiente de Ponderación Valor Actual

2

2

1

2

3

10

50

90

50 100,00% 0,25000 12,5000

-50 100,00% 0,25000 -12,5000

50 100,00% 0,50000 25,0000

50 100,00% 0,25000 12,5000

50 100,00% 0,12500 6,2500

50 100,00% 0,00098 0,0488

50 100,00% 0,00000 0,00000

50 100,00% 0,00000 0,00000

Cualquier flujo futuro, sea del signo que sea, es menos importante que si se produjera en el momento actual. Si se pudiera escoger se situarían todos los flujos positivos en el momento actual y todos los negativos en el periodo más lejano posible; de esta manera el Valor Actual (VA) de cada uno de los flujos sería el máximo. Asimismo, como cuanto más alto sea el valor actual VA, mejor, parece que lo ideal sería que, dados unos flujos periodificados, la tasa de descuento fuera siempre lo más baja posible, si los flujos son positivos, y lo más alta posible si los flujos son negativos. Como se verá enseguida, puede ocurrir cualquier cosa; en primer lugar se comprobará que la suposición se cumple y después que no es siempre cierta. Por ejemplo, sea el proyecto de inversión P/Pt

1 -7

2 15

Si la tasa de descuento es constante y vale r = 0,1, resulta: VAN(r = 0,1) = -7/(1+0,1)1 + 15/(l+0,1)2 = 6,033

250

LA LEY


DE VALORACIÓN

Pero la tasa no siempre será constante. Si las tasas fueran de r1 = 0,11 en el periodo 1 y de r2 = 0,09 en el segundo, el VAN sería más alto que con r1 = 0,1 = r2 = 0,1 ya que vale: VAN (r1 = 0,11, r2= 0,09) = -7/(1+0,11)1 + 15/[(1+0,11)* (1+0,09)] = 3,941 Por lo mismo, el VAN correspondiente a las tasas r1= 0,09 y r2 = 0,11 será más bajo que el VAN calculado a una tasa constante de r1 = 0,11 = r2 = 0,09, que resulta: VAN (r1 = 0,09, r2= 0,11) = -7/(l+0,09)1 + 15/[(1+0,09) × (1+0,11)]2 = 3,825 Si el proyecto fuera el inverso del anterior, o sea: P/Pt

1 7

2 -15

Entonces se hallaría el resultado simétrico, sería preferible una tasa más alta en el primer periodo, porque el flujo es positivo, y más alta en el segundo, ya que el flujo es negativo. Ahora se trata de ver que la suposición de la que se ha partido no siempre se cumple. Es decir, no es cierto que el VAN aumente siempre que aumenta la TIR en los periodos con flujos negativos y disminuye en los positivos. Utilizando el mismo proyecto, con r1 = 1 y r2= 0,1, resulta una VAN menor, en lugar de mayor como se suponía: VAN (r1 = 1, r2 = 0,1) = -7/(1+1)1 + 15/[(1+1) × (1×+0,1)]2 = 0,401 La razón de este resultado está clara, la tasa de cualquier periodo afecta al flujo en este periodo y a todos los que lo siguen. Como queda pormenorizado, en los cálculos reflejados a continuación: Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual

Tasa de Actualización Valor Actual Neto

Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual Tasa de Actualización Valor Actual Neto

LA LEY

1

2

-7 0,90909091 -6,36363636

15 0,8264463 12,396694

10,00% 6.033

1

2

-7 0,9009009 -6,30630631

15 0,6831264 10,246895

11,00% 3,941

9,00%

Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual Tasa de Actualización Valor Actual Neto

1

2

7 0,900900901 6,306306306

-15 0,683126364 -10,2468955

11,00% -3,941

9,00%

251


Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual

DE


1

2

-7 0,91743119 -6,42201835

15 0,6831264 10,246895

9,00% 3,825



11,00%

1

2 -7 0,5 -3,5

15 0,2066116 3,0991736

100,00% -0,401

Tasa de Actualización Valor Actual Neto Periodo Temporal Flujo de Caja Coeficiente de Ponderación Valor Actual

10,00%

1

2

-7 0,33333333 -2,33333333

15 0,0918274 1,3774105

200,00% -0,956


10,00%


1

2

7 0,917431193 6,422018349

-15 0,683126364 -10,2468955

9,00% -3,825



1


2 7 0,5 3,5

-15 0,20661157 -3,09917355

100,00%


11,00%

10,00% 0,401

1

2 7

0,333333333 2,333333333


-15 0,091827365 -1,37741047

200,00% 0,956

10,00%

En resumen: 1

2

-7 7

15 -15

VAN (r1=r2=10%) 6,033 -6,033

VAN (r1=11%,r2=9%) 3,941 -3,941

VAN (r1=9%=r2=11%) 3,825 -3,825

VAN (r1=100%=r2=10%) -0,401 0,401

VAN (r1=200%=r2=10%) -0,956 0,956

De nuevo, el ejemplo que se acaba de exponer sirve para presentar un caso general. Cuando se trata de una inversión, el VAN disminuye con la tasa de descuento y, si se trata de un crédito, el VAN aumenta con la tasa. Por este motivo, cuando no está claro si un proyecto que presenta flujos positivos y negativos, tiene la característica de crédito o de inversión, cabe recurrir a esta propiedad para diferenciarlos. En resumen, dado un proyecto con algunos flujos positivos y otros negativos y una tasa de descuento no negativa: si al aumentar la tasa r. el VAN: disminuye aumenta

se trata de: una inversión un crédito

Consideremos el siguiente proyecto: P/Pt P 13

0 2

1 -8

2 7

Como tiene más de un cambio de signo, la caracterización como inversión o crédito no es obvia. Empleando la regla de caracterización que depende de si el VAN crece o no, resulta que el VAN decrece para tasas entre 0% y 75% y crece a partir del 75%.

252

LA LEY


DE VALORACIÓN

Por lo tanto, este proyecto se considerará una inversión para tasas inferiores al 75% y un crédito para tasas igual o mayores que el 75%. Si se representa gráficamente el proyecto anterior se obtiene: VAN dedeuna Crédito VAN unaoperación: operación : Inversión Inversion ooCredito 1,2 Valor Actual Neto V.A.N.

1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 -0,2

0%

15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255%

-0,4 -0,6 -0,8 P 13

Tasa dedeActualización Tasa Actualizacion

3.3.6. El VAN como una función continua de la tasa de descuento r Dado un proyecto cualquiera, que está caracterizado por unos flujos periodificados, K0, K1. K2, ..., KT: 0 K0

1 K1

2 K2

... ...

T KT

El VAN es una función continua de la tasa de descuento: VAN (Kt, r) = K0 + K1/(1+r) + K2/(1+r)2 + ... + KT/(1+r)T Por ejemplo, el VAN del proyecto P 14, con un ámbito temporal definido por los periodos 0, 1 y 2: P/Pt P 14

0 -5

1 5

2 1

Es de: VAN (P 14; r) = -5 + 5/(1+r)1 + 1/(1+r)2 El proyecto P 15 cuenta con un ámbito temporal de 50 periodos (49+1), aunque la mayoría tiene un valor nulo: P/Pt P 15

LA LEY

0 -4

2 6

35 8

50 5

253



DE

El VAN de P 15 vale VAN (P 15; r) = -4 + 6/(1+r)2 + 8/(1+r)35 + 5/(1+r)50 El proyecto P 16 cuenta también con un ámbito temporal de 50 periodos, con unos pocos flujos con valores no nulos y se ejecuta en el momento 1, con un periodo de retraso respecto al proyecto del ejemplo anterior: P/Pt P 16

1 2

2 -20

35 10

50 10

Su VAN vale VAN (P 16; r) = 2/(1 +r)1 – 20/(1 +r)2 + 10/(1 +r)35 + 10/(1+r)50 Si se calculan algunos valores del VAN(r) de los proyectos P 14, P 15, P 16, con diferentes tasas de actualización tenemos: VAN (r) P 14 P 15 P 16

r =4 % 0,73 4,27 -12,62

r =10 % 0,37 1,28 -14,26

r =20 % -0,13 0,18 -12,20

r =40 % -0,91 -0,93 -8,77

Aunque se toma siempre como punto para calcular el valor actual el periodo 0 y, además, lo habitual es que se defina asimismo como inicio de los proyectos el periodo 0, esta última convención puede alterarse a voluntad, ya que el cálculo del VAN admite que el signo de los periodos sea positivo o negativo, como en los proyectos P 17, P 18, P 19: P/Pt P 17 P 18 P 19

-3

-2

1

0

-1 -5 1 -6 1

0 6 0 17

1 6 1 6

2 -5 -20

1

La interpretación es inmediata; el proyecto P 18 se ejecuta en el momento –3 y los proyectos P 17 y P 19 se inician en el periodo –1. El VAN de estos proyectos vale, respectivamente: VAN(P 17; r) = -5*(1+r)1+6 +6/ (1+r)1 VAN(P 18; r) = 1*(1+r)3 + 1*(1+r)1 -1/(1+r)1 –5/(1+r)2 VAN (P 19; r) = 6*(1 + r)1 + 17 –6/(1 + r) –20/(1+r)2 Si calculamos algunos valores del VAN (r) de los proyectos P 17, P 18, P 19, con diferentes tasas de actualización tenemos: VAN(r) P 17 P 18 P 19

254

r =15 % 5,46 -0,24 0,19

r =45 % 2,88 2,81 2,92

r =105% -1,32 9,96 2,86

r =210% -7,56 32,69 -1,74

LA LEY


DE VALORACIÓN

Se representan ahora los datos de las funciones VAN(r) de los proyectos P 14, P 15, P 16, P 17, P 18, y P 19 en la gráfica: VAN como como una una funcion dede la Tasa de Actualizacion ElElVAN funcióncontinua continua la Tasa de Actualización P 14

P 15

P 16

P 17

P 19

P 18

60


50 40 30 20 10 0

0%

15%

30%

45%

60%

75%

90%

105%

120%

135%

150%

165%

180%

195%

210%

225%

240%

255%

-10 -20

Tasa Tasa de Actualización de Actualizacion

El VAN de un proyecto, sea del tipo que sea, existe siempre. La función VAN puede emplearse para caracterizar proyectos cuando su naturaleza no sea evidente. El VAN de una inversión disminuye a medida que aumenta la tasa de descuento r, ya que ésta representa el coste del capital, y a mayor coste menor rentabilidad. El VAN contabiliza la ganancia (pérdida) total por llevar a cabo una inversión rentable (no rentable). El VAN expresa el aumento en la riqueza, en términos del momento presente, que se deriva de ejecutar el proyecto. Cuando se trata de un crédito, el VAN aumenta con la tasa de descuento; la tasa o el tipo de interés de mercado y, dado un coste determinado del crédito, consecuencia de los flujos de cobros y pagos correspondientes, cuanto mayor sea el tipo de interés más favorable es la diferencia entre el coste efectivo del crédito y el que resultaría de concertarlo al precio de mercado. El VAN refleja la ganancia (pérdida) total por obtener un crédito (comprar capital) a un precio inferior (superior) al de mercado. Cuando la operación tiene la característica de regalo, el VAN decrece con la tasa de descuento; la tasa representa aquí la disminución de valor de un flujo por el hecho de no producirse en el presente sino en un periodo futuro, en todo o en parte. Si la operación tiene características de pérdida, el VAN crece con la tasa, ya que a mayor tasa menor es la pérdida. El VAN expresa el valor total de la pérdida si se produjera en el momento actual. En resumen, dados unos flujos periodificados y una tasa de descuento no negativa, las condiciones necesarias y suficientes para caracterizar una operación, son las siguientes:

LA LEY

255


DE


operación inversión crédito

al aumentar la tasa r, el VAN: disminuye aumenta

signo de los flujos Unos positivos y otros negativos

operación regalo pérdida

al aumentar la tasa r, el VAN: disminuye aumenta

Signo de los flujos todos positivos todos negativos

El VAN del proyecto de inversión: P/Pt P 20

0 -10

1 12

2

3

4

5

Vale: VAN(r) = -10 + l2/(1+r) De donde, si r = 0 VAN(r=0%)= -10+ 12=2 Y para r = 0,2 VAN(r = 20%,) = -10 + 12/1,2 = 0. El VAN de este proyecto es: • positivo para todos los valores de r inferiores al 20% (r < 0,2), • negativo para valores mayores que el 20% • y el valor del VAN es cero cuando la tasa de descuento es del 20%, r = 0,2. Cuanto mayor es el valor de r (el coste del capital), menor es el valor del VAN (esto es, la rentabilidad de la inversión medida en términos absolutos, en cantidad total de euros por ejemplo): P/Pt P 20

0

1

-10

12

VAN (0%) 2,000

VAN (10%) 0,909

VAN (15%) 0,435

VAN (20%) 0,000

VAN (25%) -0,400

VAN (30%) -0,769

VAN (40%) -1,428

El VAN(r) decrece siempre con la tasa de descuento porque es un proyecto de inversión. Representemos los datos anteriores en la gráfica: VAN operación: Inversión VAN de de unauna operación : Inversion 2,5


2 1,5 1 0,5 0 -0,5

0%

3%

5%

8%

10% 13% 15% 18% 20% 23% 25% 28% 30% 33% 35% 38% 40% 43%

-1 -1,5 -2

Tasa de Descuento " r "

256

P 20

LA LEY


DE VALORACIÓN

Para comprobar cómo varía el VAN en función de la tasa de actualización r en cada tipo de operación, calculamos el VAN correspondiente de cada proyecto y observamos si crece o decrece al aumentar la tasa de descuento en cada uno de los proyectos P21, P22, P23, y P24. P/Pt P 21 P 22 P 23 P 24

0 -10 10 10 -10

1 20 -20 20 -20

operación

VAN (10%)

VAN (20%)

VAN (30%)

Representación gráfica de los proyectos P21, P22, P23, y P24.: Valoración para V a ria c io ndel d eVAN l V AN p acada ra ctipo a d a de tipoperación o d e o p e ra c io n

40

P 21

30


20

P 22

10

0 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

110%

120%

130%

140%

150%

160%

170%

P 23

-1 0

-2 0

-3 0

P 24

-4 0

Tasa T asade d e Actualización A ctu aliz acio n

3.3.7. La rentabilidad de un proyecto según el VAN El criterio para no rechazar un proyecto es el mismo para cualquier tipo de operación: VAN > 0. Si el VAN de una operación es positivo (negativo), el de la operación contraria será negativo (positivo). Lo mismo ocurre con el crecimiento o decrecimiento del VAN respecto a la tasa r, como recordará: P/Pt P1 P2 P3 P4

0 -10 10 10 -10

1 -10 10 10 -10

2 25 -25 25 -25

Tipo Operación inversión crédito regalo pérdida

VAN(5%) 3,15 -3,15 42,19 -42,19

VAN(10%) 1,57 -1,57 39,75 -39,75

el VAN: disminuye con la r aumenta con la r aumenta con la r disminuye con la r

Obsérvese que si un proyecto es rentable, el proyecto inverso, formado por los mismos flujos cambiados de signo, no lo es, y viceversa. Para cualquier tasa positiva, los regalos son siempre rentables, las pérdidas nunca lo son, mientras que una inversión o un crédito serán interesantes o no en función de la tasa de descuento.

LA LEY

257


DE


Ejercicio: Realice el lector los siguientes proyectos: P/Pt P 21 P 22 P 23 P 24

0 -10 10 10 -10

1 20 -20 20 -20

operación

VAN (10%)

VAN (20%)

VAN (30%) ¿es rentable?

3.3.8. Comparación de dos o más proyectos según el VAN El criterio básico es el mismo para cualquier tipo de proyecto: entre dos proyectos, todo lo demás constante, se elegirá el que tenga un mayor VAN. En la práctica habrá que matizar este criterio, como se verá más adelante. P/Pt P 25 P 26 P 27 P 28 P 29 P 30

0 -1 -1 -1 -10 -10 -10

1 2 0 -1 20 0 -10

2

VAN (10%) 0,81818 3,13223 6,35537 8,18182 31,32231 63,55372

5 10 50 100

VAN (20%) 0,66667 2,47222 5,11111 6,66667 24,72222 51,11111

VAN(30%)

Los proyectos P 25, P 26, P 27, P 28, P 29 y P 30 están ordenados de menor a mayor VAN. Bajo los supuestos habituales (ver las secciones posteriores) esta ordenación es correcta. Sin embargo, en una situación más realista, estos proyectos son difícilmente comparables de forma directa, porque el ámbito temporal es distinto (2 periodos para unos proyectos y 3 para otros) y porque la cantidad a invertir tampoco es igual. Representemos los proyectos P 25, P 26, P 27, P 28, P 29 y P 30: Comparacióndede Proyectos s/ V.A.N. Comparacion Proyectos s/ V.A.N. P 25

P 26

P 27

P 29

P 28

P 30

90 80


70 60 50 40 30 20 10 0

258

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

Tasa de Actualización Tasa de Actualizacion

60%

65%

70%

75%

80%

85%

LA LEY


DE VALORACIÓN

Otra forma de comparar dos proyectos cualesquiera P 31 y P 32 es calculando el VAN de la diferencia, VAN (P31 –P32). Si el VAN (P31 –P32) > 0 esto significa que el proyecto P 31 es preferible al P 32. Al calcular el VAN del proyecto diferencia VAN (P31 –P32), se está determinando lo que se gana por ejecutar M en lugar de N, esto es, el coste de oportunidad en el que se incurriría si se ejecutara el proyecto menos rentable, medido en términos absolutos. Vamos a comprobar numéricamente: VAN (P 31) >VAN (P 32) ⇔ VAN (P31 –P32) >0 P/Pt P 31 P 32 P31 –P32

0 -4 -1 -3

1 0 0 0

2 10 3 7

VAN(10%) 4,2644 1,4793 2,7851

VAN(20%) 2,9444 1,0833 1,8611

VAN(30%)

y gráficamente que: P 32

P 31

Comparación de Proyectos s/ V.A.N. Comparacion de Proyectos s/ V.A.N.

P31 - P32

7


6 5 4 3 2 1 0

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

-1 -2

de Actualización TasaTasa de Actualizacion

El VAN es capaz de elegir el mejor proyecto aunque no se trate de inversiones ni créditos sino de regalos y pérdidas. Ejercicio: Elija el lector el mejor proyecto entre P 34 y P 35 y el menos malo entre P 36 y P 37: P/Pt P 34 P 35 P 36 P 37

LA LEY

0 3 2 -10 -20

1 3 2 -10 -7

2 1 5 -20 -7

VAN (10%) 6,5537 7,9504 -35,6198 -32,1487

VAN (20%) 6,1944 7,1388 -32,2222 -30,6944

VAN (30%)

259


DE


P 34 P 36

Com paracion de de Proy ectos s/ V Comparación Proyectos s/.A.N. V.A.N.

30

P 35 P 37

20

Valor Actual Neto

10 0 0%

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%

-1 0 -2 0 -3 0 -4 0 -5 0

Tasa Tas a d e Acde tu Actualización a liz ac io n

Por último, el VAN permite comparar proyectos de distinto tipo. Así, es posible decidir si es mejor aceptar el regalo A o llevar a cabo la inversión M. Compare todos los proyectos examinados en este apartado, ordénelos de mayor a menor VAN y trate de establecer una regla general, por ejemplo «todo proyecto de pérdida es peor que cualquier regalo, por insignificante que sea el regalo “o” siempre es posible encontrar el regalo más pequeño que es capaz de disuadir a un promotor para que desista de una inversión». P/Pt P 25

0 -1

1 2

2

VAN(10%) 0,81818

VAN(20%) 0,66667

P 26

-1

0

5

3,13223

2,47222

10

6,35537

5,11111

8,18182

6,66667

P 27

-1

-1

P 28

-10

20

P 29

-10

0

50

31,32231

24,72222

P 30

-10

-10

100

63,55372

51,11111

P 31

-4

0

10

4,2644

2,9444

P 32

-1

0

3

1,4793

1,0833

P 34

3

3

1

6,5537

6,1944

P 35

2

2

5

7,9504

7,1388

P 36

-10

-10

-20

-35,6198

-32,2222

P 37

-20

-7

-7

-32,1487

-30,6944

VAN(30%)

3.3.9. El VAN de un proyecto en función de la escala de ejecución Si se ejecutan N proyectos idénticos –una cadena de tiendas, por ejemplo–, el VAN resultante es igual a N veces el VAN del proyecto original. La relación es pues de estricta proporcionalidad: P/Pt P 38 P 39 P 40

260

0 -10 -100 -1000

1 20 200 2000

2 30 300 3000

VAN(10%) 32,9752 329,7520 3297,5206

VAN(20%) 27,5000 275,0000 2750,0000

VAN(30%)

observaciones A 2A 10 A

LA LEY


P 38

C om paracion de de Proyectos Proy ectos s/ .A.N. Comparación s/VV.A.N.

P 39

DE VALORACIÓN

P 40

4500 4000


3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

Tasa Actualización T a sadede Actua liza cion

3.3.10. El VAN de un proyecto en función del momento en que se ejecuta Si un proyecto es rentable, cuanto antes se lleve a cabo, mejor. Si no se ejecuta de inmediato se incurre en un coste de oportunidad, que es tanto mayor cuanto mayor sea el VAN del proyecto original y cuanto más tiempo se aplace. Compare los proyectos P41-0, P41-1, P41-2 y observe cómo disminuye el VAN a medida que aumenta el retraso en su ejecución (un periodo y tres periodos). P/Pt P 410 P 411 P 412

0 -10

1 20 -10

2

3

4

5

-10

20

20

VAN(10%) 8,1818 7,4380 5,5882

VAN(20%) 6,6666 5,5555 3,2150

VAN(30%)

Con un examen gráfico, observe las relaciones de dominancia entre un proyecto rentable y el mismo proyecto cuando se retrasa su ejecución. Comparación Comparacionde deProyectos Proyectoss/s/V.A.N. V.A.N.

P 411

P 412

P 413

P 410

12


10

8

6

4

2

0 0%

5%

10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%

Tasa Tasade deActualización Actualizacion

LA LEY

261


DE


Compárese ahora el VAN del proyecto A con el VAN de este mismo proyecto adelantándolo dos periodos, VAN(A – 2), o retrasándolo uno VAN (A1): P/Pt P 410 P 413 P 411

-2

-1

-10

20

0 -10

1 20

2

-10

20

3

VAN(10%) 8,1818 9,9000 5,5882

VAN(20%) 6,6666 9,6000 3,2150

VAN(30%)

3.3.11. La TIR como una función inversa del VAN Ejemplo: Una persona A presta 100 unidades monetarias (u.m.) a otra persona B durante un periodo. Si todo va bien, pasado el tiempo fijado A recibirá las 100 u.m. prestadas más otras 5 en concepto de intereses, porque ha pactado con B un tipo de interés del 5% (r = 0,05). A actúa como prestamista y está llevando a cabo una inversión. El proyecto de inversión de A se resume en una cantidad de -100 en el periodo 0 y +105 en el 1: P/Pt P 45

0 -100

1 105

Para B, que asume el papel de prestatario, esta operación tiene la característica de crédito; los flujos son los mismos que para A pero con el signo contrario, consigue 100 en el periodo 0 y + 105 en 1: P/Pt P 46

0 100

1 -105

Con el propósito de conocer mejor estas operaciones; se han calculado algunos valores para la función VAN: P/Pt P 45 P 46

0 -100 100

1 105 -105

2

VAN(2%) 2,9411 -2,9411

VAN(5%) 0 0

VAN(6%) -0,9434 0,9434

Lo primero que se observa en el cuadro es que A y B se sitúan en polos opuestos. Todo lo que es positivo para B es negativo para A y viceversa, y en la misma medida, además. Cuando la tasa de descuento es nula, A obtiene un VAN positivo, mientras B consigue exactamente la misma cantidad, pero con el signo contrario; una tasa nula significaría que es posible conseguir capital a precio cero; por consiguiente, A gana al prestar al 5% lo que le cuesta el 0% y B pierde al tomar un crédito al 5% cuando podría conseguirlo por nada. Ocurre lo mismo, aunque en menor medida, si la tasa de descuento es del 3%. A continúa ganando al invertir al 5% el capital que puede conseguir a un precio menor; la ganancia de A se compensa con lo que pierde B por comprar a un precio superior al de mercado; en términos netos, A gana (B pierde) dos puntos (5% - 3%) al ser la tasa de descuento del 3%.

262

LA LEY


DE VALORACIÓN

Es interesante ver lo que sucede cuando la tasa de descuento apropiada (el coste de capital) es del 5%: para esta tasa el VAN de los proyectos son nulos, VAN(r = 5%) = 0. El significado está claro, no existen ganancias extraordinarias para quien vende a precio de mercado ni costes de oportunidad para el que compra al mismo precio. Pero lo importante aquí es que la tasa para la que el VAN es cero. Mide la rentabilidad de las inversiones y el coste de los créditos en términos relativos; esta tasa recibe el nombre de Tasa de Rendimiento Interno TIR. El VAN de B - o el de A, que ... tanto monta, monta tanto ... se anula para un valor de r = 0,05, lo que significa que la TIR es del 5%. En consecuencia, A obtiene una rentabilidad del 5% de su inversión y el coste del crédito para B es asimismo del 5%. Se llega a este mismo resultado de forma más directa empleando la definición de TIR, o sea igualando el VAN a cero y calculando la r que cumple esta condición. Si A busca la TIR, resolverá la sencilla ecuación: VAN(r) = -100 + 105/(l + r)1 = 0 105/(l + r) = 100 105/100 = (1+r) r * = 0,05 ≈ 5 % Como para r* = 0,05 el VAN = 0, el valor de la TIR es del 5% y coincide con el que hallaría B, aunque uno y otro lo interpretarán de forma opuesta: para el inversor A, cuanto mayor sea la TIR, mejor, en tanto que B desea una TIR lo más baja posible. Representación gráfica de los proyectos de A y B (Inversión y crédito): Comparación s/ V.A.N. ComparaciondedeProyectos Proyectos s/ V.A.N.

P 45

P 46

15


10

5

0 0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

13%

14%

15%

16%

17%

-5

-10

-15

LA LEY

Tasa de Tasa de Actualización Actualizacion

263


DE


Los cálculos que han llevado a cabo A y B, se pueden sistematizar, de modo que sirvan para cualquier otro caso del mismo tipo. Dados los flujos periodificados Kt de un proyecto, se define la TIR como aquella tasa r* tal que VAN(Kt, r*) = K0 + K1(1 + r*)-1 + K2(1+r*)-2 +... + KT (1 + r*)-t = 0 Como ya hemos visto en los primeros apartados de esta ponencia. La TIR es pues la raíz de la función VAN(Kt, r*), r* en el proyecto de inversión de la gráfica: VAN (r)

r*

r

Si r* es la TIR de VAN (Kt, r*), también es la TIR del proyecto contrario, esto es, de VAN(-Kt, r*). El valor de r* es el mismo pero la interpretación cambia. La TIR de un crédito refleja el coste para el prestatario y la rentabilidad para el prestamista. Por lo tanto, cuanto mayor (menor) sea la TIR, mejor (peor) para el prestamista y peor (mejor) para el prestatario. Como la TIR no es más que la intersección con el eje de abscisas –r– de la función VAN(Kt, r*), si no hay intersección la TIR no existe. Por este motivo la TIR no permite comparar proyectos con todos los flujos del mismo signo, es decir, con característica de regalo o de pérdida y, como criterio de decisión, no es completo. VAN (r)

VAN (r) 0

r

REGALO

PÉRDIDA

0

264

r

LA LEY


DE VALORACIÓN

Para que exista una TIR real, es necesario que no todos los flujos tengan el mismo signo, pero no es suficiente, como se pone de manifiesto al dibujar la gráfica VAN(r) del siguiente proyecto, que es una inversión para tasas superiores al 5%: 0 -100

P/Pt P 47

1 200

2 -105

TIR

VAN(5%)

VAN(6%)

La inversa V.A.N. LaTIR TIRcomo comouna unafunción funcion Inversa del VAN 0 0%

5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%

Valor Actual Neta V.A.N.

-5

-10

-15

-20

-25

Tasade deActualizacion Actualización Tasa

P47

Calculemos la TIR de los proyectos que siguen, después de observar cómo evoluciona el VAN en función de la tasa de descuento. P/Pt P 48 P 49 P 50 P 51 P 52

0 -10 10 -10 10 10

1 11,1 20,0 9 -10,5 -11,3

2

operación Inversión Regalo Inversión Crédito Crédito

VAN (10%) 0,0909 28,1818 -1,8181 0,4545 -0,2727

VAN (20%)

TIR % 11 --- 10 5 13

Comparaciónde deProyectos Proyectos Comparacion s/ s/T.I.R. T.I.R.

P 49

P 48

P 50

P 51

P 52

35 30


25 20 15 10 5 0

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

110%

120%

130%

140%

150%

160%

170%

-5 -10

LA LEY

Tasa deActualizacion Actualización Tasa de

265


DE


3.3.12. La rentabilidad de un proyecto según la TIR A diferencia del VAN, que tiene una única regla de decisión para cualquier tipo de proyecto, VAN > 0, para decidir si se rechaza un proyecto empleando la TIR es indispensable conocer el tipo de proyecto de que se trata; si r0 es la tasa de descuento de referencia, el criterio para no rechazar un proyecto es: INVERSION r* ! r0

CRÉDITO r* d r0

Téngase en cuenta que en algunos proyectos puede existir más de una TIR, la hoja de cálculo no proporciona esta información con total seguridad. Calculemos la TIR de los proyectos que siguen, después de observar cómo evoluciona el VAN en función de la tasa de descuento. P/Pt P 53 P 54 P 55 P 56 P 57 P 58 P 59

0 -10 10 -10 -10 -10 -1 2

1 11 -25 -25 9,9 10 10,5 -8

2

operación

VAN(15%) -0,4347 -11,7391 -13,6956 -1,7391 -1,3043 0,5690 0,3364

-10 7

VAN(30%)

TIR % 10 150 ---5 0 6 29

La Rentabilidad de un Proyecto s/ la TIR

P 53

P 54

P 55

P 56

P 58

P 57

P 59

4 2 0 Valor Actual Neto VAN

0%

15%

30%

45%

60%

75%

90%

105%

120%

135%

150%

165%

180%

195%

210%

225%

240%

255%

-2 -4 -6 -8 -10 -12 -14 -16

Tasa de Actualización

T asa de Actualizacion

Cuando un proyecto presenta más de un cambio de signo en los flujos debe sospecharse que existe más de una TIR. Represente la función VAN(r), encuentre las dos TIR del proyecto A y las tres del B y, en ambos casos, calibre las consecuencias de tomar una de las TIR del proyecto al azar y considerarla como única: P/Pt P 60 P 61

266

0 2 1

1 -8 -8

2 7 7.5

3

4

5

-1

10.5

-10

VAN (15%) 0,3364 0,0886

VAN (20%)

TIR % 29 20

LA LEY


P 61

P 60

La Rentabilidad de un Proyecto s/ la TIR

DE VALORACIÓN

1,5

0,5

0 0% 18 % 35 % 53 % 70 % 88 % 10 5% 12 3% 14 0% 15 8% 17 5% 19 3% 21 0% 22 8% 24 5% 26 3% 28 0% 29 8% 31 5% 33 3% 35 0% 36 8% 38 5% 40 3% 42 0% 43 8% 45 5% 47 3% 49 0% 50 8% 52 5% 54 3% 56 0% 57 8% 59 5% 61 3%


1

-0,5

-1

-1,5 Tasa Actualización Tasa dedeActualizacion

3.3.13. Comparación de dos o más proyectos según la TIR Todo lo demás constante, entre dos proyectos se preferirá el que presente una TIR mayor si se trata de inversiones (mayor rentabilidad), y el de menor TIR cuando se están comparando créditos (menor coste). La comparación entre dos proyectos de distinto tipo (una inversión con un crédito) no puede llevarse a cabo de forma directa, sobre todo cuando uno o más de ellos tienen la característica de regalo o de pérdida. Calculemos la TIR de los proyectos P 62 a P 63, ordénelos de mayor a menor TIR, indicando en cada caso si son mejores o peores que el proyecto P 62, considerando que el coste del capital es del 10% (r0 = 0,1): P/Pt P 62 P 63 P 64 P 65 P 66 P 67 P 68 P 69 P 70

0 -1 -1 -10 10 -50 60 -90 90 -1

1 1 1 9 -9 40 -50 7 90 6

2 2 1 11 -10 40 -40 6 90 -9

Operación Inversión Inversión Inversión Crédito Inversión Crédito Pérdida Regalo Crédito

TIR 100 62 59 55 38 33 ------200

Mejor *

peor

* *

Para comparar dos proyectos A y B siguiendo el criterio de la TIR, es preferible recurrir a la formación del proyecto diferencia D = A - B. Si rD es la TIR de D y r0 el coste del capital, el proyecto A será preferible al B cuando: rD > r0

Si el proyecto D es una inversión

rD < r0

Si el proyecto D tiene características de un crédito Siempre que el proyecto D tenga la característica de un regalo

LA LEY

267



DE

Comparación dede Proyectos s/ s/ la la TIR Com paracion Proyectos TIR 60

P 62 P 63 P 64

20

P 65 P 66 17 0%

16 0%

15 0%

14 0%

13 0%

12 0%

11 0%

10 0%

90 %

80 %

70 %

60 %

50 %

40 %

30 %

20 %

10 %

0 0%


40

P 67

-20

P 68 -40

P 69 p 70

-60

Tasa de Actualización T asa de Actualizacion

Repitamos el ejercicio anterior formando el proyecto diferencia y compare los resultados. Ejercicio: Trate de escoger el mejor proyecto o, por lo menos, observe las relaciones de preferencia entre algunos pares de proyectos como alternativa al P 62: P/Pt P 62 P 62-63 P 62-64 P 62-65 P 62-66 P 62-67 P 62-68 P 62-69 P 62-70

0 -1 0 9 -11 49 -61 89 -91 0

1 1 0 -8 10 -39 49 -6 -89 3

2 2 1 -9 12 -38 42 -4 -88 11

operación

TIR 100 ---54 59 36 35 ------120

Mejor

peor

Comparación Comparacionde deProyectos Proyectoss/s/lalaTIR TIR P 62-63 P 62-68

P 62-64 P 62-69

P 62-65 P 62-70

P 62-66

P 62-67

60 50


40 30 20 10 0

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

110%

120%

130%

140%

150%

160%

170%

-10 -20 -30 -40 -50

268

Tasade deActualizacion Actualización Tasa

LA LEY


DE VALORACIÓN

3.3.14. Invarianza de la TIR ante cambios de escala y de momento de ejecución. Al tratarse de una medida de rentabilidad que no es absoluta sino relativa, la TIR mantiene su valor sea cual sea la escala a la que se ejecute un proyecto. Si una empresa consigue una rentabilidad de r*, el conjunto formado por cualquier cantidad de empresas idénticas a la primera obtendrá también una rentabilidad de r*. Dicho de otra forma, al multiplicar todos los flujos de un proyecto por una constante cualquiera, el valor de la TIR se mantiene invariable incluso cuando la constante es negativa: P/Pt P 71 P 72 P 73 P 74 P 75

0 -1 -2 -10 -50 50

1 1,5 3 15 75 -75

2

Proyecto A 2A 10 A 50 A -50 A

Operación Inversión Inversión Inversión Inversión Crédito

VAN(10%) 0,3636 0,7272 3,6363 18,1818 -18,1818

VAN(20%)

TIR % 50 50 50 50 50

Obsérvese que, a pesar de que las gráficas VAN(r) son distintas para cada uno de los proyectos anteriores, comparten el mismo punto de intersección con el eje de abscisas, esto es, tienen la misma TIR. Invarianza delala TIR ante el cambio de escala Invarianza de TIR ante el canbio de escala P 72

P 71

P 73

P 74

P 75

30


20

10

0

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%

-10

-20

-30

Tasa de de Actualizacion Actualización Tasa

Asimismo, la TIR se mantiene constante ante cambios en el momento de la ejecución de un proyecto, por lo que no proporciona ninguna indicación acerca de los costes en los que se incurre por retrasar un proyecto rentable o los beneficios de adelantarlo: P/Pt P 76 P 77 P 78

LA LEY

-2 -10

-1

0 -10

1 11

2

3

-10

11

11

4

VAN (20%) -0,8333 -1,2000 -0,5787

VAN (30%)

TIR % 10 10 10

269


DE


Al igual que en el caso anterior, cada proyecto se corresponde con una función VAN distinta pero todos ellos cortan el eje de la tasa r en el mismo punto porque tienen la misma TIR. P 76

Invarianza delalaTIR TIR ante el momento de la ejecución Invarianza de ante el momemto de ejecucion

P 77

P 78

5 0


-5

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%

-10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 -45 -50

Tasa Tasade deActualización Actualizacion

3.3.15. La TIR ante cambios en el orden de ejecución de dos proyectos La TIR, sin duda alguna, no es un buen instrumento para elegir el mejor orden de ejecución de una serie de proyectos. Dados dos o más proyectos rentables, es sabido que cuantos más se lleven a cabo, mejor, y lo ideal es ejecutarlos todos a la vez. Sin embargo si se siguiera ciegamente el criterio de la TIR, en el ejemplo que se presenta a continuación, se hallaría que la mejor opción –que no puede ser otra que (P79+P80+P81)– no está situada en el primer lugar, sino que quedaría postergada por la alternativa P 79_80_81 y otras. Ejercicio: Observe la disparidad entre la selección de estas alternativas según la TIR y siguiendo el criterio correcto, elegir la opción que proporciona un VAN mayor: P/Pt P 79 P 80 P 81 P 79+80+81 P 79_80_81 P 79_81_80 P 79+81_-80

270

0 -1 -3 -2 -6 -1 -1 -4

1 2 7 3 12 2 2 7

2

3

4

5

-3 -2 3

7 3 0

-2 -3 0

3 7 0

VAN(20%) 0,6666 2,8333 0,5000 4,0000 2,8753 2,3802 3,9166

VAN(30%)

TIR % 100 133 50 100 110 89 111

LA LEY


DE VALORACIÓN

LaLa TIR de 22 proyectos proyectos TIRante anteelelcambio cambioen enelelorden orden de de ejecución ejecucion de P 79 P 79_80_81

P 80 P 79+81_-81

P 81 P 79_81_80

P 79+80+81

7


6 5 4 3 2 1 0

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

110%

120%

130%

140%

150%

160%

170%

-1 -2

Tasa Tasa de de Actualización Actualizacion

3.3.16. Limitaciones (superables) de los métodos clásicos VAN y TIR Tanto el VAN como la TIR son criterios muy útiles para determinar la bondad de un proyecto, si se tienen en cuenta sus limitaciones. El proceso a seguir es simple; se trata de explícitar los supuestos que están en la base del VAN y la TIR, examinar las consecuencias de aplicar estos criterios cuando un supuesto determinado no se cumple en el caso que se examina y hallar una solución. 3.3.16.1. Selección de proyectos en condiciones que no son las ideales El VAN y la TIR se apoyan en la cláusula «todo lo demás constante». En particular, esto significa que funcionan bien al comparar dos proyectos que se desarrollan en un mismo ámbito temporal y manejan la misma cantidad de capital y que, en caso contrario, es de esperar que surjan dificultades. Se supone, además, que el mercado de capitales es perfecto, lo que dificulta percibir la necesidad de tener en consideración eventuales restricciones financieras. En la realidad, las condiciones que se encuentran distan de responder a un modelo ideal, por lo que es necesario llevar a cabo algunas adaptaciones. Ejercicio: Disponga la mejor manera de invertir 100 euros, en el periodo 0, sabiendo que el coste del capital es del 10%, que el ámbito temporal termina en el periodo 2 y que las oportunidades de inversión son: P/Pt P 82 P 83 P 84

LA LEY

0 -200 -100 -100

1 350 250 0

2 -100 225

operación Inversión Inversión inversión

VAN (10%) 118,1818 44,6281 85,9504

VAN (20%)

TIR % (75) 100 50

observaciones sólo 100 euros

271


DE


Si ha calculado el VAN y la TIR de estos proyectos, habrá comprobado que según la TIR el mejor proyecto es el P 83, y le sigue el P 84, ya que P 82 no es factible, ya que sólo se dispone de 100 euros y hay que hacer una inversión inicial de 200 euros. Siguiendo el VAN, el orden de preferencia sería P 82, P84, P 83, pero el P 82 se descarta porque no se dispone de una cantidad tan elevada para invertir, con lo que el mejor es el P 84 seguido del P 83. Descartado el P 82 por no factible, la duda está entre ejecutar el P 83 o el P 84, recomendados por la TIR y el VAN respectivamente, lo que tiene todo el aspecto de un problema bien conocido. Siguiendo lo que prescribe la tradición en estos casos, se forma el proyecto diferencia (P 83-84) y se determina la rentabilidad de llevar a cabo el proyecto P 83 en lugar del P 84: P/Pt P 83-84

0 0

1 250

2 -325

operación

VAN(10%) -41,32

VAN(20%)

TIR % 30

Tal parece que se han solventado todas las dificultades, porque tanto la TIR como el VAN del proyecto (P 83-84) coinciden en señalar que P 84 es mejor que P83; sin embargo, esto no es cierto. Existe una alternativa mejor, ya que al ejecutar el P 83 de inmediato y el P 82 en el periodo 1.P 83-821, se obtiene un VAN más alto que con la solución hallada más arriba. P/Pt P 83 P 82p1 P 83-82p1

0 -100 -100

1 250 -200 50

2 -100 350 250

operación

VAN(10%) 44,6281

VAN(20%)

152,0661

TIR % 100 85

Este ejemplo ilustra la necesidad de tener en cuenta el orden de ejecución, además de la combinación de proyectos factibles. La tarea de programar la ejecución de un conjunto de proyectos en un ámbito temporal predeterminado no es nada fácil, porque la mejor combinación puede incorporar un proyecto que no cumple la condición de no rechazo (VAN > 0), con lo que se aumenta la cantidad de combinaciones posibles, ya de por sí elevada. Selección Proyectos en condiciones NO ideales Seleccion dede Proyectos en condiciones NO ideales P 82

P 83

P 84

P 83-84

P 83-82p1

250


200 150 100 50 0

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%

-50 -100

Tasa de Actualizacion Actualización Tasa de

272

LA LEY


DE VALORACIÓN

Comprobemos que dados los proyectos P/Pt P 85 P 86 P 87

0 -200 -100 -100

1 500 200 0

2

operación

VAN(10%) 254,5454 -4,9586 85,9504

-105 225

VAN(20%)

TIR % 150 ---50

la mejor combinación es P 86-85p1 (ejecutar P 86 en el momento 0 y el P 85 en el 1), a pesar que el proyecto P 86 no tiene ninguna TIR real y el VAN (P 86) es siempre negativo (no olvide observar si el proyecto es una inversión o un crédito). P/Pt P 86 P 85p1 P 86-85p1

0 -100 -100

1 200 -200 0

2 -105 500 395

operación

VAN(10%) -4,9586

VAN(20%)

TIR % ----

226,4462

99

Selección deProyectos Proyectos condiciones ideales Seleccion de enen condiciones NO NO ideales P 85

P 86

P 87

P 86-85p1

350 300


250 200 150 100 50 0

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

110%

120%

130%

140%

150%

160%

170%

-50 -100


3.3.17. Las limitaciones del VAN y de la TIR que requieren un cambio de modelo (modelo nuevo VFN) En el apartado anterior, los problemas que surgían como consecuencia del incumplimiento en la realidad de algunos supuestos de los modelos clásicos VAN y TIR, se podían resolver empleando los mismos modelos. Cuando fallan otras hipótesis, es necesario recurrir a un cambio de modelo. Tanto en el VAN como la TIR, los flujos positivos y negativos se descuentan a una misma tasa, porque se supone que la tasa de inversión y la de reinversión coinciden. Pero la realidad puede ser muy distinta de este supuesto. De hecho, la tasa que denota el coste del capital (r) y la tasa de rentabilidad (k) que se puede obtener con los fondos generados por el proyecto son distintas, por regla general. En este caso, debe recurrirse a otro modelo para determinar la rentabilidad. Por hipótesis, los flujos positivos que genera el proyecto se reinvierten a la misma tasa de rentabilidad del propio proyecto, con independencia no sólo de cuándo se producen, de su cuantía y duración, sino también de su naturaleza (el tipo de flujo es importante porque no es lo mismo un

LA LEY

273


DE


ingreso por ventas que la medida monetaria del aumento de utilidad derivado de una mejora en el paisaje, por ejemplo). Este restrictivo supuesto no resta utilidad a los criterios VAN y TIR siempre que se apliquen cuando es apropiado. En otro caso, la persona que decide se expone a resultados paradójicos, ya que la TIR y el VAN no deben aplicarse cuando no se cumplen los supuestos que los sustentan. Considérense los proyectos P 88, P 89 y P 90, que son mutuamente excluyentes y rentables por hipótesis: P/Pt P 88 P 89 P 90

0 -100 -100 -100

1 115 0 70

2 130 70

TIR 15 14 26

VAN (10 %) 4,54 7,43 21,48

De acuerdo con VAN y TIR, la jerarquización de los proyectos, de menor a mayor rentabilidad es inmediata, el peor es P 88, seguido del P 89 y el mejor es P 90. Pero suponga que la inversión se lleva cabo con capital ajeno, con un coste del r%, y que se devuelve íntegramente en el periodo 2. En el periodo 1 existe la posibilidad de reinvertir con una tasa de rentabilidad del k%, con una k distinta de r. Para solventar este tipo de problemas nada más indicado que simular uno a uno los pasos que se darían en la realidad, detallando la forma concreta de financiación del proyecto de inversión y el uso específico de los fondos positivos liberados por los proyectos, lo que podría denominarse proyecto de reinversión. Se trata pues de detallar los flujos que se generan en cada caso, refiriendo el resultado al periodo 2, porque lo que cuenta es si, al final resulta mejor P 88, P 89, o P 90, esto es, calcular el Valor Final Neto (VFN) sobre el proyecto de inversión más el de financiación. La toma concreta de financiación del proyecto, en cualquier caso, debe ser tal que: 1. La suma de los flujos periodo a periodo ha de ser siempre no negativa, excepto en el último periodo, que el resultado es de signo libre. 2. El coste de la financiación ha de ser el mínimo posible. Para la financiación del proyecto, existen dos formas extremas, según se maximice –H1– o se minimice –H2– la dependencia respecto a recursos externos. En el primer caso de financiación (Hl) que, por su simplicidad y facilidad de cálculo, constituye la hipótesis estándar, toda la financiación es externa, y es el que se presenta a continuación. Bajo la hipótesis Hl, si el flujo de inversión es negativo, se toma un préstamo por esta cantidad (financiación), al tipo r y por el tiempo que falta hasta el periodo final T, el dos, en este caso. Si el flujo de inversión es positivo, se invierte todo el saldo (reinversión) al tipo r y también por el tiempo que falta hasta el periodo final, o sea, hasta el periodo T.

274

LA LEY


DE VALORACIÓN

De esta forma, entre los periodos 1 y T-1, la suma de los flujos del proyecto de inversión y el proyecto de financiación tendrá un valor cero, cuando el flujo de inversión sea negativo o cero, o estrictamente positivo cuando el flujo de la inversión también sea estrictamente positivo; el saldo del periodo final puede tener cualquier signo. Los flujos de la suma anterior se reinvierten al tipo k hasta el periodo T. El valor final se halla sumando el saldo de inversión, el de financiación y el de reinversión en el periodo final T. Aplicando este procedimiento a los proyectos P 88, P 89 y P 90, resulta: Proyecto P 88 Inversión Financiación Suma Reinversión Valor Final

0 -100 100 0

1 115 0 115

2

Observaciones

Proyecto P 89 Inversión Financiación Suma Reinversión Valor Final

0 -100 100 0

1 0 0 0

2 130 -100(1 + r)2 130 – 100(1 + r)2 0 130 – 100(1 + r)2

Observaciones

Proyecto P 90 Inversión Financiación Suma Reinversión Valor Final

0 -100 100 0

1 70 0 70

2 70 -100(1 + r)2 70 – 100(1 + r)2 70(1 + k) 70(1 + k)+ 70 - 100(1 + r)2

Observaciones

-100(1 + r)2 -100(1 + r)2 115 (1 + k) 115 (1 + k) – 100 (1 + r)2

En resumen, el valor final hallado (5) para cada proyecto es P 88 P 89 P 90

115(1+k) - 100 (1+r)2 130 - 100(1+r)2 70(1+k) + 70 - 100(1+r)2

Comparando el valor hallado al final para cada proyecto se observa que el resultado de la elección entre P 88, P 89 y P 90 depende, en este caso, del valor de la tasa de reinversión k, pero no de r, porque todos ellos tienen el mismo término común, [-100(1+r)2]. La ordenación de mayor a menor rentabilidad, para tasas de reinversión positivas (k > 0), es pues: tasa de reinversión k menor del 13% entre el 13% y el 56% Mayor del 56%

(5)

ordenación 90-89-88 90-88-89 88-90-89

Obsérvese que el VAN no es más que un caso particular del VFN, ya que el VAN proporcionará la misma ordenación de proyectos que el VFN cuando la tasa de inversión y la de reinversión coinciden. En este ejemplo, basta con multiplicar el VAN por (l+r)2 para obtener el VFN cuando ocurre que r = k. Si ambas tasas no son iguales. Esta equivalencia desaparece y la recomendación siguiendo uno u otro criterio, en general, será distinta.

LA LEY

275


DE


Suponiendo una tasa de inversión de r = 10%, el VFN de los proyectos es en función de la tasa de reinversión k: VFN(k)

k=6%

k=20%

k=60%

P 88

0,9

17,0

63,0

P 89

9,0

9,0

9,0

P 90

23,2

33,0

61,0

Considérese ahora la hipótesis de financiación H2. A diferencia del caso anterior, aquí se pretende recurrir a la autofinanciación tanto como sea posible, reduciendo por tanto al mínimo la dependencia de recursos ajenos. El procedimiento de cálculo es semejante al ya examinado, si bien aquí tanto la financiación como la reinversión no se realiza por el tiempo que falta hasta el periodo final T, sino por un solo periodo cada vez. En cada periodo, el crédito total necesario estará en función del flujo de la inversión en el periodo y, o bien el pago por la devolución del crédito e intereses del periodo anterior, o bien el ingreso por el fruto de la reinversión del periodo anterior (si es el caso). El resultado señalará, o bien la necesidad de refinanciar (a un periodo) o bien mostrará un excedente que puede reinvertirse (a un periodo). Se procede de esta misma forma hasta llegar al periodo final T; en este periodo ya no se puede refinanciar y el saldo coincide con el VFN. Este procedimiento es fácil de comprender a través de un ejemplo. Sea el proyecto P 91: P/Pt P 91

0 3

1 -20

2 21

3 1

Este proyecto presenta dos TIR, r*1 = 37% y r*2 = 434,6%. Comparación TIR. Cambio Cambio de de Modelo. Modelo Comparacion de de Proyectos Proyectos s/ s/ la la TIR. 6

Valor ActualNeta Neta V.A.N. Valor Actual V.A.N.

5 4 3 2 1 0 0%

30%

60%

90%

120% 150%

180% 210% 240% 270% 300% 330%

360% 390% 420% 450% 480% 510%

-1 -2


276

91

LA LEY


DE VALORACIÓN

Para algunos valores de la tasa de descuento, el proyecto tiene la característica de inversión y para otras, de crédito. Se supondrá que la tasa de descuento adecuada es de r = 10% y que la tasa de reinversión es de k = 6%. Se trata de calcular el VFN aprovechando al máximo los recursos generados por el propio proyecto (minimizar la financiación externa). A continuación se expone el cuadro resultante y cada uno de los pasos necesarios periodo a periodo: at dt vt bt ct

concepto flujo de la inversión en t devolución crédito de t – 1 reinversión de t – 1 crédito total en t saldo en t Valor Final Neto

0 3 0 0 0 3

1 -20 0 3,18 16,82 0

2 21 -18,502 0 0 2,498

3 1 0 2,64788 0 3,64788 3,64788

Periodo 0 a0 = 3. Flujo de la inversión d0 = 0. Devolución crédito periodo anterior; es nulo porque es el primer periodo v0 = 0. Reinversión del periodo anterior; es nulo porque es el primer periodo b0 = 0. Crédito total necesario; la necesidad de refinanciar es nula porque a0 + d0 + v0 >0 c0 = 3. Saldo; como b0 = 0, c0 = a0 + d0 + v0; como c0 > 0, se reinvierte Periodo 1 a1 = -20. Flujo de la inversión d1 = 0. Devolución crédito periodo anterior; d1 = 0 porque b0 = 0 v1 = 3(1+k). Reinversión del periodo anterior; v1 >0 porque c0 >0 b1 = 20-3(1+k). Crédito total necesario; se supone que 20-3(1+k)>0 (si no, sería b1=0) c1 = 0. Saldo; c1= 0 porque b1 > 0 Periodo 2 a2 = 21. Flujo de la inversión d2 = -(1+r)×[20-3(1+k)]. Devolución crédito periodo anterior v2 = 0. Reinversión del periodo anterior v2 = 0 porque c1 = 0 b2 = 0. Crédito total necesario; si (1+r)[20-3(1+k)]-21

<

0 (si no, b1=(1+r)[20-3(1+k)]- 21)

c2 = 21- (1+r) × [20-3(1+k)]. Saldo. como b2 = 0, c2 = a2 + d2 +v2. Como c2 > 0, se reinvierte. Periodo 3 a3 = 1. Flujo de la inversión d3 = 0. Devolución crédito periodo anterior. d3 = 0 porque b2 = 0.

LA LEY

277


DE


v3 = (1+k) ×{21-(1+r)×[20-3(1+k)]}. Reinversión del periodo anterior v3 > 0 porque c2 >0 b3 = 0. Crédito total necesario, no se puede refinanciar por ser el último periodo: bT = 0 c3 = 1+(1+k) × {21-(1+r)×[20-3(l+k)]}. Saldo, como b3 = 0, c3 = a3+d3+v3 > 0, y dado que éste es el último periodo (F = 3), no hay reinversión; c3 = c1 es el VFN. En resumen, el VFN del proyecto P 91, cuando r = 0,1 y k =0,06 y bajo la hipótesis de autofinanciación máxima H26, resulta ser de VFN(H) = 3,64788. Aplicando ahora este mismo procedimiento a los proyectos P 88, P 89 y P 90, anteriores, y expresando con algo más de detalle cada uno de los pasos seguidos resulta: Proyecto P 88 Inversión Financiación a r Refinanciación a r Suma Reinversión a k Valor Final Neto

0 -100 100 0 0 0

Proyecto P 89 Inversión Proyecto P 89 Financiación ar Inversión Refinanciación ar Financiación a r Suma Refinanciación Reinversión akar SumaFinal Neto Valor Reinversión a k Valor Final Neto Proyecto P 90 Inversión Proyecto P 90 Financiación ar Inversión Refinanciación ar Financiación a r Suma Refinanciación Reinversión akar SumaFinal Neto Valor Reinversión a k

1 115 -100(1 + r) 0 115 – 100(1 + r) ->115 – 100(1 + r)@

0 -100 0 100 -100 0100 0 0 0

1 0 1 -100(1 + r) 0 100(1 + r) 0-100(1 + r) 0100(1 + r) 0 0 0 -100 0 100 -100 0 100 0 00 0 0

1 70 -100(11 + r) 70 -70+100(1+r) -100(1 0 + r) -70+100(1+r) 0 0 0

2 0 0 0 0 >115 – 100(1 + r)@ (1 + k) >115 – 100(1 + r)@ (1 + k) 2 130 02 130 + r)2 -100(1 0 – 100(1 + r)2 130 2 0-100(1 + r) 130––100(1 100(1++r)r)22 130 0 130 – 100(1 + r)2 2 0 02 0 [70-100(1+r)](1+r) 0 70+[70-100(1+r)](1+r) [70-100(1+r)](1+r) 0 70+[70-100(1+r)](1+r) 70+[70-100(1+r)](1+r) 0

En resumen, el valor final hallado para cada proyecto es P 88 P 89 P 90

115(1 + k) – 100(1 + r)(1 + k) 130 – 100(1 + r)2 70 + 70(1 + r) – 100(1 + r)2

de donde, el proyecto P89 es mejor que el P90 para toda tasa r positiva, en tanto que la de r relación entre P89 y P90 depende de los valores concretos de r y k. Por ejemplo, para r = 10% y k = 6% resulta un VFN de: P 88 P 89 P 90

VFN (A) = 5,3 VFN (R) = 9,0 VFN (T) = 26,0

Compare estos valores del VFN maximizando los fondos propios (H2), con los obtenidos anteriormente al maximizar los fondos ajenos (H1).

278

LA LEY


DE VALORACIÓN

3.4. LOS MÉTODOS RESIDUALES DE VALORACIÓN Los métodos residuales de valoración permiten obtener el valor del suelo, de terrenos y de inmuebles destinados a la rehabilitación, a partir del valor de la edificación que en él se encuentre construida o se pueda construir, detrayendo de ese valor todos los demás componentes del valor que no son el suelo. Por ser técnicamente más completos, metodológicamente más científicos, y permitir una mayor proximidad a la realidad del mercado inmobiliario, resulta aconsejable utilizar, para la valoración de suelos, terrenos e inmuebles destinados a la rehabilitación, en la mayoría de los casos, y con preferencia a cualquier otro método, los métodos residuales. Los métodos residuales de valoración del suelo son dos: • MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO, o de ANÁLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ACTUALES. El cálculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero sí todos los componentes que inciden en el valor del producto inmobiliario terminado. • MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO, o de ANÁLISIS DE INVERSIONES CON VALORES ESPERADOS. El cálculo se hará teniendo en cuenta el tiempo en el que razonablemente se desarrollará y concluirá el proceso hasta llegar a la realización en el mercado del producto final y periodificando cada uno de los ingresos y cada uno de los gastos e inversiones, imputándolos en su periodo temporal correspondiente y actualizando los flujos de caja así establecidos a la tasa que en el mercado, en ese momento, para ese producto y esa zona, sea de más probable utilización por un inversor de tipo medio. 3.4.1. Principios en que se basan los métodos residuales La valoración por los métodos residuales se efectúa de acuerdo con la los principios establecidos por la Orden del Ministerio de Economía ECO/805/2003 (coincidentes con los de la Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994) sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para determinadas entidades financieras, que para la valoración de suelos se concretan en los siguientes principios: 1) Principio del mejor y más intensivo uso El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor. 2) Principio del valor residual El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. Una vez establecidos los principios, la valoración por cualquiera de los dos métodos residuales de valoración deberá hacerse, utilizando sucesivamente dos métodos:

LA LEY

279


DE


• Método de comparación. Se utiliza el método de comparación únicamente para obtener el valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante una adecuada investigación del mercado inmobiliario y la aplicación de técnicas de homogeneización (VM). • Uno de los dos Métodos residuales de valoración del suelo: • Método residual estático, o de análisis de inversiones con valores actuales, o el Método residual dinámico, o de análisis de inversiones con valores esperados, a fin de determinar el valor de un suelo edificable (solar) a partir del producto inmobiliario terminado, deduciendo de él todos los costes y gastos necesarios que no son suelo. La determinación del valor de mercado del inmueble terminado, se efectuará por el método de comparación, en lo que se refiere al establecimiento de valores unitarios del mejor uso (los mejores usos), pero además debe aplicarse en la mayor intensidad posible. 3.4.2. Método residual estático, o de análisis de inversiones con valores actuales En la normativa de valoraciones de garantía se establecen dos posibilidades para el tasador, dándole en algunos casos la opción de valorar según su criterio por el método dinámico o el estático. Es recomendable, por su mayor rigor científico y adecuación a la realidad económica del mercado utilizar el método residual dinámico, cuya formulación consiste en calcular el valor actual neto (VAN) utilizando las técnicas de flujo de caja descontado. Algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este método pueden resultar, en algunos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al más sencillo método residual estático, que permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir del valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante la aplicación de la siguiente fórmula: F = VM * (1-b) - Ci

Siendo: F: VM: b: Ci:

valor de mercado del suelo valor de mercado del inmueble terminado margen de beneficio del promotor en tanto por uno atendiendo a los ratios medios del mercado, en ese momento y para ese producto cada uno de los costes y gastos de la promoción considerados

Es por ello por lo que además del conocimiento de los valores de mercado de los productos inmobiliarios terminados, para poder llegar a determinar el valor del suelo se precisa: • Efectuar un estudio muy riguroso del planeamiento para llegar a determinar qué usos se permiten en cada caso. • Conocimiento del mercado para determinar los precios y valores que corresponden a cada uso. • Conocimiento de las características físicas del solar, dimensiones, forma, adecuación a las NN.UU., del terreno, etc. • A partir de esos estudios se estará en condiciones de determinar cuáles son los mejores usos posibles y cuántos metros cuadrados de cada uno de ellos es factible, posible y probable que se materialicen sobre el suelo que debemos evaluar.

280

LA LEY


DE VALORACIÓN

• Conocimiento de los costes de la construcción en cada uno de los usos y tipologías en relación con la demanda potencial y sus preferencias y con el prototipo que se corresponde al mejor uso. El valor de mercado del producto inmobiliario terminado óptimo, es decir establecido de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso, está constituido por todos los componentes que intervienen en su formación, y que formulado de manera aditiva adquiere una expresión del siguiente tipo: VM = [F] + [CEM + GGC + BC] + [INR + H + T + IQT + SD +GA] + [GC + GF] + [BP]

en donde: F es el valor de mercado del suelo, o valor unitario de repercusión del suelo. CC es el coste de la construcción, considerado como el necesario para realizarla o coste de ejecución por contrata, incluyendo además del coste de ejecución material (CEM), los gastos generales del Constructor (GGC) y su Beneficio Industrial (BC). (En el caso de inmuebles a rehabilitar, será la suma del coste estimado para el edificio terminado previo a la rehabilitación de los elementos que se mantengan, más el coste de ésta.) GP es la suma de todos los gastos necesarios para edificar. GP comprende: INR = Impuestos no recuperables o aranceles H = Honorarios técnicos T = Coste de licencia de obras y tasas de la construcción IQT = Inspecciones y control técnico SD = Seguro decenal y otros seguros necesarios GA = Gastos de administración del promotor GCF es la suma de: GF los gastos financieros y de GC los gastos de comercialización del promotor o de la promoción. El principio del valor residual nos permite establecer que el valor del suelo se obtendrá detrayendo del valor de mercado del producto inmobiliario terminado el resto de los componentes que no son suelo: F = VM – ([CEM + GGC + BC] + [INR + H + T + IQT + SD +GA] + [GC + GF] + [BP]) es decir, en resumen: F = VM – [CC + GP + GC + GF] - BP F = VM – [CC+ GP+ GCF] - BP

LA LEY

281


DE


Pero siendo esa expresión aditiva la más literal interpretación del principio del valor residual, la metodología residual adopta una formulación en la que BP se establece como un porcentaje sobre el valor de mercado final, tal como sucede habitualmente en el ámbito de las promociones inmobiliarias. BP = b x VM Y por tanto: F = VM – [CC + GP + GCF] – (b x VM) F = VM (1– b) – [CC + GP + GCF] y si consideramos que la suma CC+ GP+ GCF = Ci, es la de todos los gastos de la promoción incluidos los comerciales y financieros, obtenemos la expresión que la norma establece para la utilización del método residual estático: F = VM (1– b) – Ci

La investigación de mercado que se exige para la aplicación de estos métodos residuales obliga también a determinar cuál es el margen bruto sobre el valor final que en el momento de la tasación es más habitual, para cada uso, en el emplazamiento de que se trate. La prudencia derivada de la finalidad de garantía deriva en una exigencia de la norma de que los márgenes que se utilicen no superen a la baja unos valores mínimos de beneficio de la promoción, por debajo de los cuales los valores de suelo que se obtendrían serían excesivamente altos para esa finalidad. En el mercado inmobiliario el margen bruto depende principalmente de dos factores: la situación económica, y el riesgo de la operación, es decir de la rentabilidad libre de riesgo y de la prima de riesgo. En el ámbito de las valoraciones urbanísticas es exigible el mismo criterio de prudencia que en las valoraciones de garantía (y específicamente las hipotecarias) y, por lo tanto, el beneficio del promotor fijado por la norma tiene la característica de ser el mínimo aplicable, pudiendo el tasador aplicar uno mayor si lo justifica adecuadamente. La rentabilidad libre de riesgo es variable en el tiempo y tiene su medida en la Tasa libre de riesgo, o rentabilidad de la Deuda Pública en un plazo medio, entre dos y seis años, en su valor promedio de los 12 meses anteriores a la fecha de referencia. La prima de riesgo es también variable en el tiempo ya que depende de la coyuntura económica en cada momento y en cada país según la situación económica, financiera y de la situación del mercado, pero es también variable en función del uso, ya que no todos los productos inmobiliarios tienen el mismo riesgo en su producción y comercialización. En términos genéricos puede establecerse que la tasa de actualización o rentabilidad anual exigible a una inversión inmobiliaria es la suma de tres componentes: • TLR = Tasa libre de riesgo (rentabilidad Deuda Pública) • PRM = Prima de riesgo de Mercado (uniforme en un mismo país, en cada momento, pero variable en el tiempo) • PRP = Prima de riesgo de producto (variable en función del uso)

282

LA LEY


DE VALORACIÓN

Las dos primas de riesgo sumadas constituyen la prima de riesgo PR (PR = PRM + PRP), que es variable en función del uso, y se estudian y detallan en el apartado siguiente relativo al método residual dinámico. Cuando se trate de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo en función de la superficie destinada a cada uso. En el método estático el margen bruto del promotor puede obtenerse mediante la aplicación de la siguiente formulación: b= 1,5 x (TLR + PR) En el método residual dinámico la tasa de actualización mínima será la suma de la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo: TLR + PR La Orden ECO/805/2003, establece para el método estático, unos valores mínimos para b (margen bruto del promotor) que vienen a sustituir a la formulación anterior del 1,5, aunque son coincidentes en valor con ella. Esos valores mínimos, contenidos en la disposición transitoria única de la norma son los siguientes: «Durante los tres primeros años contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden, los márgenes de beneficio del promotor indicados en el artículo 41 (método residual estático) no podrán ser inferiores a los que se establecen en la siguiente tabla, o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esta disposición»:

MARGEN TIPO

DE INMUEBLE

DE

Edificios de uso residencia .......................................................... Viviendas primera residencia ................................................ Viviendas segunda residencia ................................................ Edificios de oficinas ...................................................................... Edificios comerciales .................................................................... Edificios industriales .................................................................... Plazas de aparcamiento .............................................................. Hoteles ........................................................................................ Residencias de estudiantes y de la tercera edad ........................ Otros ............................................................................................

SIN FINANCIACIÓN

NI IMPUESTO SOBRE LA

SOCIEDADES

RENTA (IRS)

18 24 21 24 27 20 22 24 24

Cuando se tenga en cuenta la financiación ajena, los márgenes sin financiación señalados deberán ser modificados en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. Para la valoración hipotecaria y por tanto para las valoraciones urbanísticas, no debe considerarse la financiación ajena.

LA LEY

283


DE


3.4.3. Metodología del método residual estático, o método de análisis de inversiones con valores actuales El proceso de valoración por el método residual estático comprende las siguientes fases: 1) Determinar la promoción inmobiliaria más probable de acuerdo con el mejor y más intensivo uso. Para ello será preciso efectuar un riguroso estudio del planeamiento urbanístico, de las normas urbanísticas y de las ordenanzas de edificación, determinando los usos que se permiten edificar y la intensidad de edificación. La determinación debe concretar superficies construidas para todos y cada uno de los usos, incluyendo la parte proporcional de zonas comunes, y tener en cuenta todos los aprovechamientos permitidos, por encima y por debajo de rasante. Cuando exista una duda razonable sobre el mejor uso, ya sea en todo el inmueble o en una parte de él se elaboran varias hipótesis de cálculo, según los usos, y al final del proceso se adoptará el uso o usos que otorguen un mayor valor del suelo. 2) Estudio de las características físicas del terreno, de su adecuación a la implantación que se ha preestablecido en el apartado anterior, y de sus dimensiones, forma y adecuación a las NN.UU., y de cuantas circunstancias puedan afectar al valor y las condiciones de desarrollo del inmueble que se prevé edificar. 3) Establecer los valores de mercado de los productos inmobiliarios predeterminados anteriormente. Esta fase comprende la realización de un estudio de mercado y la determinación mediante la comparación y homogeneización de las muestras del valor del producto inmobiliario terminado. Se realizará mediante las técnicas del método de comparación y se hará extensivo a todos y cada uno de los usos que se hayan predeterminado en el punto 1). 4) Calcular los costes de construcción que se corresponden a la edificación prevista, incluyendo los gastos generales del constructor y su beneficio industrial, Cc =[CEM + GG + BC]. 5) 5) 5) 5) 5)

Estimar los gastos necesarios de la promoción: – impuestos no recuperables, INR – tasas y licencias, T – honorarios facultativos, H – otros gastos necesarios: control técnico, seguros, gastos de administración de la promoción, etc., IQT + SD +GA .

6) Estimar los gastos de comercialización GC, y los gastos financieros GF.: 5) Determinar los gastos comerciales más probables para una operación como la que se trata de estudiar, de acuerdo con los hábitos del mercado, en la zona en la que se valora, para el tipo de inmueble del que se trata y en el momento de la tasación. Gc. 5) Y determinar los gastos financieros (no el apalancamiento). Es decir debe considerarse la financiación de la operación inmobiliaria con fondos propios. 7) Establecer el margen bruto que un promotor normal de tipo medio, para una promoción similar a la analizada, exigiría para hacer atractiva la inversión. BP 5) El beneficio del promotor, debe determinarse atendiendo al común de promociones de similares características y emplazamiento y al momento económico y coyuntura financiera. 5) Fijar ese margen bruto en un porcentaje, b, sobre el valor de mercado. Esta ratio debe ser fijada separadamente para cada uso. 5) b = 1,5 x (TLR + PR).

284

LA LEY


DE VALORACIÓN

8) Comprobar que la b establecida como consecuencia del análisis del mercado no sea inferior a la b mínima establecida por la norma para cada uno de los usos. Considerar en todo caso la mayor de las dos. 9) Aplicar la fórmula: F = VM (1– b) – Ci

5) Para cada uno de los usos, calculando cada uno de los valores unitarios de repercusión (en €/m²t) que corresponde a cada uso. 10) Corrección de los valores unitarios de repercusión obtenidos en función de las características especificas del inmueble que se corresponden con el mayor y mejor uso del suelo. (Aplicación de la tabla de fondo en locales) deducciones por patios y accesos, etc. Ajustes de los valores. 11) Asignación del valor de repercusión a cada una de las superficies de techo edificable. F Valor del suelo = ∑ (Fi x Si) 12) Deducción por infraestructuras pendientes o por obras de derribo, desalojo u otros. 13) Determinación del valor del suelo. 13) En el caso del suelo urbano, en el que no sean precisas actuaciones urbanísticas el proceso de cálculo finalizaría aquí, si hubiera pendiente gestión urbanística, o se tratase de un suelo urbano no consolidado, el proceso deberá alargarse con las fases siguientes (en el caso de suelos urbanizables obligatoriamente deberá sustituirse este método por el residual dinámico). 14) Determinar y calcular las cargas urbanísticas: expropiaciones, indemnizaciones, etc. 15) Calcular el coste de la urbanización pendiente, incluyendo el beneficio del constructor que la realizará y sus gastos generales. 16) 16) 16) 16) 16) 16) 16)

Estimar los gastos necesarios de la urbanización. – honorarios facultativos – tasas y licencias – impuestos no recuperables – gastos de administración y gestión Incluyendo todo el proceso: Planeamiento urbanístico, proyectos de compensación, reparcelación y/o expropiación, junta de compensación, proyecto de urbanización, impacto ambiental, Movilidad, control de calidad, etc.

17) Calcular el valor del suelo, de acuerdo con la formulación y los tipos de rentabilidad establecidos, efectuando sobre el valor obtenido en el punto 13) las deducciones que se deriven de los puntos 14) 15) 16) y 17).

LA LEY

285


DE


3.4.4. Método residual dinámico, o de análisis de inversiones con valores esperados: El método se basa en los mismos principios que el método residual estático, es decir el principio del mayor y mejor uso: «El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas entidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor», y el principio del valor residual: «El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores», pero además considerando también el principio de anticipación y el de temporalidad. El principio de anticipación en el sentido de que el valor de un terreno, considerado como soporte de una futura edificación, se corresponde con el valor actual de los flujos de caja que será capaz de generar. Flujos de caja (ingresos y gastos de la promoción inmobiliaria) que corresponden a la promoción inmobiliaria que, de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso sea la más probable a desarrollar en el terreno que se valora, en las circunstancias y momento en que se realiza la tasación. El principio de temporalidad debe tenerse en cuenta en el sentido de considerar la variabilidad de esas circunstancias y momento a que se refiere la tasación y a que no solamente los costes de la promoción y los precios esperados de venta son variables en el tiempo, sino que también lo son los ritmos de ingresos y gastos, y por tanto la periodificación estimada de los flujos de caja. Se trata de una metodología muy precisa y muy técnica, por lo que debe utilizarse con especial prudencia, ya que los valores que se obtienen por su aplicación son muy vulnerables al error. Es aconsejable complementarlo en todo caso con el método residual estático, a modo de «prueba del 9», ya que los valores obtenidos por ambos métodos no pueden diferir sustancialmente en periodos cortos y en el caso de periodos largos los que se obtengan por el método residual dinámico no pueden en ningún caso ser superiores a los que se obtendrían por el estático. Por tanto, el principio de la prudencia no debe abandonar en ningún momento la aplicación del método residual dinámico. Prudencia que se extiende en esta metodología más allá de la estimación de costes, valores y precios, y ritmos razonables de ventas, hasta alcanzar la estimación de plazos de desarrollo urbanístico e inmobiliario que muchas veces no dependen exclusivamente de la voluntad y capacidad de gestión de los intervinientes. En resumen el método se asemeja conceptualmente al estático, pero introduciendo la variable «t», tiempo. Una vez establecidos los criterios de valoración, ésta deberá hacerse de acuerdo con la normativa, utilizando sucesivamente dos métodos: • Método de comparación. Se utiliza el método de comparación únicamente para obtener el valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante una adecuada investigación del mercado inmobiliario y la aplicación de técnicas de homogeneización (VM). • El propio procedimiento de cálculo dinámico o método residual dinámico. El método de comparación es complemento imprescindible del método residual, complementariedad que en el caso del residual dinámico se extiende no sólo al análisis de mercado referido a los valores, sino también a los ritmos de ventas y condiciones de pago más frecuentes y habitua-

286

LA LEY


DE VALORACIÓN

les en el mercado, y las tasas de actualización anual que resulten más frecuentes atendiendo a la evaluación del riesgo de las promociones, y teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de inversión necesaria. 3.4.5. Metodología del método residual dinámico, o de análisis de inversiones con valores esperados El proceso de valoración por el método residual dinámico comprende las siguientes fases: 1) Íd. Estático, es decir: determinar la promoción inmobiliaria más probable de acuerdo con el mejor y más intensivo uso. Para ello será preciso efectuar un riguroso estudio del planeamiento urbanístico, de las normas urbanísticas y de las ordenanzas de edificación, determinando los usos que se permiten edificar y la intensidad de edificación; pero además la obtención de la información urbanística debe incluir los plazos razonables para la obtención de las licencias de edificación. La determinación debe concretar superficies construidas para todos y cada uno de los usos, incluyendo la parte proporcional de zonas comunes, y tener en cuenta todos los aprovechamientos permitidos, por encima y por debajo de rasante. Cuando exista una duda razonable sobre el mejor uso, ya sea en todo el inmueble o en una parte de él se elaboran varias hipótesis de cálculo, según los usos, y al final del proceso se adoptará el uso o los usos que otorguen un mayor valor del suelo. Y además: Analizar en virtud del grado de desarrollo urbanístico del terreno los plazos razonables del proceso de gestión y tramitación de las licencias necesarias para poder comenzar la edificación. Si se trata de terrenos, según el grado de desarrollo de: • Planeamiento. • Gestión urbanística. • Urbanización. Se establecerán los plazos estimados prudentemente para el comienzo de las obras de edificación. 2) Id. Estático, es decir: estudio de las características físicas del terreno, de su adecuación a la implantación que se ha preestablecido en el apartado anterior, y de sus dimensiones, forma y adecuación a las NN.UU., y de cuantas circunstancias puedan afectar al valor y las condiciones de desarrollo del inmueble que se prevé edificar. Y además: Estudiar de qué forma esas circunstancias pueden afectar al ritmo y duración de las obras y que puedan afectar al tiempo de desarrollo de la operación inmobiliaria: existencia de edificaciones que sea preciso derribar, ocupantes, desalojos, existencia de colindantes y características de los terrenos que puedan afectar al desarrollo de la cimentación, etc. 3) Establecer los valores de mercado de los productos inmobiliarios predeterminados anteriormente. Esta fase comprende la realización de un estudio de mercado y la determinación mediante la comparación y homogeneización de las muestras del valor del producto inmobiliario terminado, VM. Se realizará mediante las técnicas del método de comparación y se hará extensivo a todos y cada uno de los usos que se hayan predeterminado en el punto 1). (determinar VM).

LA LEY

287


DE


4) Pero además debe estudiarse, en el mercado, cuál es el sistema más probable de comercialización y venta de los productos inmobiliarios, que permita periodificar el ritmo de ventas, estimando las fechas y plazos de la comercialización de los inmuebles terminados. La periodificación de las ventas debe complementarse con la periodificación de los cobros de esas ventas: parte que se cobra en la reserva, o en las arras, en el contrato, durante la obra, a la entrega, a la escritura, etc. 5) Determinar cuál será, más probablemente, el ritmo de cobros de los productos inmobiliarios producidos y vendidos. 6) Calcular los costes de construcción que se corresponden a la edificación prevista, incluyendo los gastos generales del constructor y su beneficio industrial Cc =[CEM + GG + BC]. Y complementariamente periodificar el ritmo de construcción, estimando las fechas y plazos de inicio, duración y finalización de ésta; y como consecuencia, determinar cuáles serán los pagos que se corresponden a cada periodo temporal. 7) Estimar los gastos necesarios de la construcción y de la promoción: • impuestos no recuperables, INR. • tasas y licencias, T. • honorarios facultativos, H. • control de calidad, Qc. • control técnico, Qt. • seguros, S. • gastos de administración del promotor, Ga. • otros gastos necesarios. 8) Periodificar todos y cada uno de los pagos correspondientes a los gastos e inversiones necesarios, calculados en el punto anterior, determinando cuándo, en qué momento del proceso, deben satisfacerse. 9) Determinar los gastos comerciales más probables para una operación como la que se trata de estudiar, de acuerdo con los hábitos del mercado, en la zona en la que se valora, para el tipo de inmueble del que se trata y en el momento de la tasación. Gc. 10) Periodificar los gastos comerciales anteriores, estableciendo en qué momento deben satisfacerse. Normalmente el flujo de gastos comerciales es paralelo al de ingresos por ventas, pero puede haber otras fórmulas. 11) Determinar los gastos financieros (no el apalancamiento). 12) Periodificar los gastos financieros: debidamente periodificados, pagos o salidas. 13) Determinar la tasa de actualización, TA (i). Deberán utilizarse los valores más representativos en el mercado sobre tasas de rentabilidad de fondos propios de un promotor de tipo medio en una promoción como la analizada. La tasa de actualización se corresponde con el beneficio del promotor, y se determinará atendiendo al común de promociones de similares características y emplazamiento y al momento económico y coyuntura financiera, y se calculará como la tasa de actualización que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena.

288

LA LEY


DE VALORACIÓN

La tasa de actualización se establecerá teniendo en consideración que en su composición interviene la tasa libre de riesgo y las primas de riesgo. La tasa de actualización, TA, de la operación inmobiliaria más probable se corresponde conceptualmente con la rentabilidad anual que se espera obtener de los recursos propios invertidos en la operación inmobiliaria y tiene dos componentes: TA = Rentabilidad libre de riesgo + prima de riesgo. Para determinarla deberá tenerse en cuenta: • Nivel de riesgo de la operación. • Liquidez de la inversión. • Plazo de recuperación de la inversión. Se calcula mediante técnicas de matemática financiera y de análisis de inversiones. Siendo la rentabilidad libre de riesgo, o tasa libre de riesgo (TLR), la rentabilidad media anual de la deuda del Estado a un plazo no inferior a dos años. La prima de riesgo (PR) se establecerá en función del tipo de operación, volumen, liquidez, etc. La OM 30/11/1994 fijaba las primas de riesgos mínimas, que fueron sucesivamente revisadas y modificadas por Resoluciones Ministeriales, siendo la última vigente la de 20/7/1999, que establece las siguientes primas de riesgo mínimas: Valores mínimos de PR: Edificios de uso residencial:.................................. – Viviendas de 1.ª residencia:.............................. 9% – Viviendas de 2.ª residencia:.............................. 13% Edificios de oficinas:.............................................. 11% Edificios comerciales:............................................ 13% Edificios industriales:............................................. 15% Plazas de aparcamiento:....................................... 10% Otros:..................................................................... 13% A partir de la entrada en vigor de la OM ECO/805/203 de 27 de marzo las primas de riesgo durante los tres primeros años contados a partir de esa fecha no podrán ser inferiores a los que se establecen en la siguiente tabla, o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esa disposición y que hace referencia a la posible revisión, cada dos años, por la Dirección General del Tesoro y Política, en función de la evolución del mercado inmobiliario y de los tipos de interés: PRIMAS DE RIESGO MÍNIMAS: TIPO

DE INMUEBLE

Edificios de uso residencia Viviendas primera residencia .......................................................... Viviendas segunda residencia ......................................................... Edificios de oficinas ................................................................................ Edificios comerciales ............................................................................... Edificios industriales ................................................................................ Plazas de aparcamiento ......................................................................... Hoteles .................................................................................................. Residencias de estudiantes y de la tercera edad .................................. Otros ........................................................................................................

LA LEY

PRIMA DE RIESGO SINFINANCIACIÓN NI IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE SOCIEDADES (IRS) 8 12 10 12 14 9 11 12 12

289


DE


En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos. Comprobar que la TA establecida como consecuencia del análisis del mercado no sea inferior a la TA mínima establecida por la norma para cada uno de los usos. Considerar en todos los casos la mayor de las dos. Las primas de riesgo anteriores son primas mínimas que deben incrementarse con una prima adicional, variable también para cada tipo de uso, y variable en el tiempo, que será determinada en cada caso por la sociedad de tasación, si la valoración es de garantía, y por el tasador, de forma justificada, en el resto de las finalidades. La tasa de actualización se establecerá en términos reales o constantes, o en términos nominales o corrientes según los flujos de caja estén calculados de una u otra manera. Resulta más operativo y más práctico operar en términos reales o constantes. La tasa de actualización se calculará para los periodos temporales en que se hayan establecido los flujos de caja: años, semestres, trimestres, meses, semanas o incluso diarios. (En los procesos de edificación es habitual utilizar como periodo temporal el mensual, y en casos en que el proceso de urbanización sea más largo suele utilizarse el trimestral). 14) Determinar o calcular las cargas urbanísticas: expropiaciones, indemnizaciones, y otros costes, inversiones o gastos adicionales que fueran necesarios para realizar la promoción. 15) Periodificar las cargas urbanísticas, si fuera previsible que las hubiere, estimando en qué momento debe hacerse frente a cada una de ellas. 16) Determinar o calcular los costes de urbanización pendiente, incluyendo el beneficio del constructor que la realizará y sus gastos generales. 17) Determinar cuál será, más probablemente, el ritmo de los trabajos de urbanización, estimando las fechas y plazos de inicio, duración y finalización de ésta, y cuáles son los pagos que corresponden a cada periodo temporal. 18) Estimar los gastos necesarios de la urbanización. – honorarios facultativos – tasas y licencias – impuestos no recuperables – gastos de administración y gestión Incluyendo todo el proceso: Planeamiento urbanístico, proyectos de compensación, reparcelación y/o expropiación, junta de compensación, proyecto de urbanización, impacto ambiental, movilidad, control de calidad, etc. 19) Periodificar los gastos necesarios del proceso urbanizador, estableciendo con la máxima precisión el calendario de cada una de las salidas. 20) Determinar de acuerdo con los datos anteriores los flujos de salida de caja, gastos e inversiones, aplicando todos y cada uno de los pagos o salidas en su periodo temporal correspondiente. 21) Determinar de acuerdo con los datos anteriores, los flujos de entrada de caja, ingresos o cobros, aplicando todos y cada uno en su periodo temporal correspondiente.

290

LA LEY


DE VALORACIÓN

22) Confeccionar el diagrama de flujos de caja, entradas y salidas, calculado para cada periodo temporal el flujo de caja correspondiente. 23) Actualizar los flujos de caja con la tasa o tasas de actualización preestablecida, más adecuada a la realidad del mercado. 24) Calcular el Valor Actual Neto de los flujos de caja. 25) Identificar el VAN con el valor actual del suelo. Es decir calcular el valor de mercado del terreno por diferencia entre: • El valor actual de los ingresos (ventas). • El valor actual de los pagos (costes y gastos). Utilizando la fórmula que se establece en el art. 39 de la norma ECO/805/2003:

F=

Ȉ

Ej (1+i)

tj

-Ȉ

Sk (1+i)tk

Siendo: F: Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar) Ej: Importe de los ingresos en cada momento j Sk: Importe de los pagos en cada momento k tj: Número de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se produce cada ingreso tk: Número de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se produce cada pago i: Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados 26) Determinar el valor de mercado del terreno o inmueble a rehabilitar. 27) Introducir los ajustes o correcciones que procedan en función de las características de la valoración de que se trate. 3.4.6. Aplicación del método de valoración del suelo por análisis de inversiones con valores esperados (procedimiento de cálculo dinámico) El tasador debe justificar razonadamente y de forma explícita todos los parámetros e hipótesis de cálculo adoptados. El art. 38.3. de la OM/ECO/805/2003 establece que: «la prima de riesgo se determinará por la entidad tasadora, a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria», siendo los mínimos los que se establecen en el anexo según la tabla anterior.

LA LEY

291


DE


La prima de riesgo (PR), puede desdoblarse en dos componentes: • Prima de riesgo de mercado (PRM): prima de riesgo que depende exclusivamente del mercado de que se trate, de la estimación de riesgo que represente ese mercado y de su situación económica financiera. Mide la sensibilidad del mercado de inversiones, para dos productos idénticos en dos situaciones de mercado distintas, o en dos ámbitos territoriales distintos. • Prima de riesgo de producto (PRP): prima de riesgo que mide en una misma situación económica y financiera y en un mismo ámbito territorial el riesgo diferente que el mercado de inversiones aprecia para dos productos inmobiliarios distintos. Obteniéndose la prima de riesgo total como suma de ambas: PR = PRM + PRP Y en consecuencia la Tasa de actualización, anual será: TA = i = TLR + PRM + PRP

En las circunstancias actuales, resulta prudente para determinar la tasa de actualización anual de una promoción aplicar a la suma de la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo mínima, un diferencial adicional del siguiente valor: Vivienda de primera residencia: ..............................................

+2% y hasta el 5%

Vivienda de segunda residencia:.............................................

+5%

Oficinas. ...................................................................................

+3%

Locales comerciales: ...............................................................

+4,5%

Industriales: .............................................................................

+6,5%

Fincas rústicas.........................................................................

+2%

Otros: .......................................................................................

+5,5%

Estos diferenciales, aconsejados de forma genérica para cada uso por Arquitasa, y referidos a un momento determinado, no representan ningún tipo de limitación, y deberá ser en cada caso el tasador el que determine justificadamente la prima de riesgo adecuada para cada valoración. El tipo libre de riesgo se tomará real o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja. Resulta aconsejable utilizar siempre que sea posible, flujos de caja en unidades monetarias constantes o reales, referidas al momento en que se efectúa la tasación. En ese caso la tasa libre de riesgo deberá transformarse de nominal a real deduciendo el efecto del IPC interanual que de ese momento temporal de acuerdo con los índices publicados. La aplicación de la formulación del procedimiento dinámico, es de hecho la aplicación de las técnicas de análisis de una promoción inmobiliaria (TIR y VAN) o de las técnicas de actualización (método del flujo de caja descontado FCD, de las Normas Europeas de Valoración) y se realiza de forma habitual mediante la utilización de hojas de cálculo electrónicas. Cuando se utilicen estas técnicas para valoraciones urbanísticas a efectos expropiatorios, deberán establecerse los tiempos y plazos de gestión urbanística que legalmente estén contemplados (como máximos legales) en la legislación urbanística que sea de aplicación.

292

LA LEY


DE VALORACIÓN

Dado que en la normativa de valoraciones de garantía se establecen en algunos casos dos posibilidades para el tasador, dándole la opción de valorar según su criterio por el método dinámico o el estático y que algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este último método pueden resultar, en algunos casos, complicados de obtener, resulta aconsejable recurrir al más sencillo método residual estático, que permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir del valor de mercado del producto inmobiliario terminado sin tener en cuenta la influencia del tiempo. Pero eso sólo puede hacerse cuando pueda afirmarse razonablemente que no existe impedimento para que el plazo previsible de inicio de las obras de edificación sea como máximo de un año; en caso contrario deberá necesariamente utilizarse el método residual dinámico, que como se ha expuesto consiste en calcular el valor actual neto (VAN) utilizando las técnicas de flujo de caja descontado, cuyo desarrollo y metodología esta desarrollada en los artículos 35, 36, 37 y 38 y cuya formulación se establece en el artículo 39 de las normas de valoración de bienes inmuebles de la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo (BOE n.º 85 del 9 de abril de 2003). 3.4.7. Comentarios a la aplicación práctica de los métodos residuales En la normativa de valoraciones de garantía se establecen dos posibilidades para el tasador, dándole en algunos casos la opción de valorar según su criterio por el método dinámico o el estático. Es recomendable, por su mayor rigor científico y adecuación a la realidad económica del mercado utilizar el método residual dinámico, cuya formulación consiste en calcular el valor actual neto (VAN) utilizando las técnicas de flujo de caja descontado. Algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este método pueden resultar, en algunos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al más sencillo método residual estático, que permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir del valor de mercado del producto inmobiliario terminado mediante la aplicación de una formulación sencilla, aunque adecuada: F = VM * (1-b) - Ci

La metodología permite una amplia variabilidad de los márgenes brutos de la promoción, admitiendo, como así es realmente en el mercado, que las tasas de actualización son variables en el tiempo y en el espacio. La fórmula de las Normas Técnicas de Valoración Catastral (RD 1020/93) para obtener lo que denomina el valor residual del suelo presenta una cierta similitud: F=

VM 1,4

CC

En contraposición con la anterior, fija de forma lineal y constante el margen bruto de la promoción; Comparando ambas obtenemos: 1 1-b

= 1,4 en las NTVC; b = 0,2857

es decir, fija el margen bruto en el 28,57% sobre el VM.

LA LEY

293


DE


Se trata de un artificio de muy poca consistencia científica: estandarizar el margen bruto para todas las promociones y para todas las situaciones económicas y mercados, pretendiendo que además permanezca inalterable en el tiempo es una utopía. Su uso se justifica en la valoración masiva a efectos fiscales pero no tiene fundamento su utilización para valoraciones de garantía, valoraciones de mercado o valoraciones urbanísticas. La OM 30/Nov./94 y la OM/ECO/805/2003 que la sustituyó, establecen en cambio unos criterios para la fijación del margen bruto en función de dos variables: el tipo de producto y el mercado financiero, a través de la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo respectivamente, fijando esta última de acuerdo con el interés de la Deuda Pública, flexibilidad que se ejercita utilizando la «b» más adecuada para cada caso. La metodología del valor residual es también utilizable para obtener el valor unitario del suelo urbanizable que no ha sido aún urbanizado: utilizando las técnicas del método residual dinámico puede obtenerse directamente a partir del valor del producto inmobiliario terminado y también a partir del valor de repercusión del suelo urbanizado, si se conoce. Cuando el plazo de disponibilidad del suelo (plazo necesario para iniciar las obras de edificación), sea superior a un año, no resulta aconsejable utilizar el método residual estático, y en la normativa de valoración de garantía se exige utilizar el dinámico. No obstante, si utilizamos el estático, necesariamente deberemos aplicar una corrección en función del tiempo de disponibilidad del suelo urbanizado. Una formulación razonable sería:

VUSBLE =

F* e * IA (1+i)Ti

-

CJU (1+i)TJ

QKU

-

(1+i)TK

Siendo: VUSBLE =

Valor unitario del suelo urbanizable (sin urbanizar)

F= e=

Valor unitario de repercusión del suelo (ponderado en caso de varios usos) Índice de edificabilidad neta.

IA =

SASAP _______, índice de aprovechamiento susceptible de apropiación privada S TOTAL SASAP = Superficie susceptible de apropiación privada. S

TOTAL

= Superficie total del ámbito.

C JU =

Coste de todas las inversiones y gastos necesarios del proceso urbanizador por m² de suelo bruto.

QKU =

Cargas urbanísticas por m2 de suelo bruto, si las hubiere.

I=

Tasa de actualización aplicable i = (TRL + Pr1 + Pr2 + ...)

TI =

Tiempo estimado de puesta en valor del suelo urbanizado (gestión + urbanización + comercialización) desde la fecha de la tasación.

294

LA LEY


TJ =

DE VALORACIÓN

Tiempo estimado en que se producirán los costes e inversiones de urbanización CJU, desde la fecha de la tasación.

TK =

Tiempo estimado en que se deberán sufragar las cargas urbanísticas QKU, desde la fecha de la tasación.

La formulación anterior es una simplificación, no muy exacta, del método residual dinámico, cuya utilización resulta mucho más recomendable que la manipulación artificiosa del resultado de un método atemporal como el estático con correcciones al valor en función del plazo de disposición. La aplicación de estas técnicas, especialmente las del método residual dinámico, para temas urbanísticos puede ser de gran utilidad pues tienen en cuenta factores de gran trascendencia en la formación de los valores del suelo, y especialmente, cómo influye el tiempo de disponibilidad del suelo o los plazos de la gestión del suelo en el valor. Las técnicas de valoración residual dinámica son una herramienta imprescindible en la gestión urbanística, pero hemos visto que también en el planeamiento, ya que nos permiten conocer las posibilidades de desarrollo que tiene realmente lo planificado sobre el papel. Con estas técnicas se puede determinar, con carácter previo, la viabilidad de una unidad de actuación urbanística o ámbito de gestión con las características y cargas que tiene asignadas, y en caso contrario, qué parámetros urbanísticos habrá que modificar para hacerla viable. 3.5. MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN 3.5.1. Principio en que se fundamenta Este método se basa en el principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en un futuro. Es decir, partiendo de unas rentas R que generará el inmueble durante su vida útil remanente, se trata de calcular el valor actual del inmueble. VA R n_____p_____p_______p_____p____ tiempo to

tn

3.5.2. Concepto y definición Mediante el método de actualización se calcula el valor por actualización de las rentas. El valor por actualización se define como el valor actual de las rentas futuras que un inmueble produce o es capaz de producir durante su vida útil remanente. Por primera vez la orden de valoración ECO 805/2003 designa a este método correctamente, ya que matemáticamente se trata de una actualización, es decir se calcula el valor presente de un inmueble partiendo de una rentas futuras que producirá. Las anteriores normativas del mercado hipotecario lo denominaban erróneamente método de capitalización. Este concepto se basa en el proceso inverso al descrito anteriormente, es decir, par-

LA LEY

295


DE


tiendo de unas rentas que generará el inmueble durante un periodo de tiempo, se trata de calcular su valor al final de dicho periodo (véase 3.3.2.2). 3.5.3. Aplicación Este método se aplicará a todo tipo de inmuebles susceptibles de producir rentas, ya estén alquilados, destinados al arrendamiento, ligados a una explotación económica, se trate de una finca rústica, un derecho real o terrenos sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria, sea cual sea la finalidad que lo requiera. Además debe mencionarse su utilidad para calcular los derechos o indemnizaciones correspondientes a los arrendatarios de inmuebles, que por motivos de expropiación u otros sistemas de gestión urbanística, deban o quieran renunciar a tal derecho. Siendo también aplicable cuando la valoración se realice por acuerdo entre las partes Entre los derechos reales que requieren este método para ser tasados están: – el derecho de superficie – la concesión administrativa – la nuda propiedad, usufructo, uso y habitación – inmuebles con tiempo compartido – compromisos de compra a plazos Este capítulo se centrará esencialmente en los inmuebles arrendados, destinados al arrendamiento y ligados a explotaciones económicas. 3.5.4. Técnicas de actualización Existen dos procedimientos posibles en el método de actualización: – Actualización de la renta actual – Actualización de las rentas esperadas Ambas técnicas estaban contempladas en las normas de valoración de bienes inmuebles del 94 (Orden del 30-11-94). La normativa ECO 805/2003 vigente actualmente, no menciona ninguno de los dos procedimientos, ya que únicamente se refiere a uno de ellos, que coincide con el de actualización de las rentas esperadas, pero en ningún momento lo designa como tal. 3.5.4.1. Técnica de la renta actual Esta técnica se basa en la actualización a perpetuidad, que consiste en considerar que el inmueble producirá una renta constante a lo largo del tiempo hasta que finalice su vida útil (véase apartado 3.3.2.6). La normativa del mercado hipotecario del 94 limitó el uso de la técnica de las rentas actuales a unos casos muy concretos. Así, dicha técnica de actualización (en la normativa figuraba como capi-

296

LA LEY


DE VALORACIÓN

talización de la renta actual, tal como se ha especificado al inicio del capítulo) sólo podía utilizarse en caso de tasar: – fincas rústicas (competencia de los ingenieros agrónomos) – inmuebles arrendados cuya tasación fuese requerida por una Compañía de Seguros, por servir de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras. Su uso era, por tanto, muy limitado, ya que normalmente para tasar inmuebles arrendados con finalidad diferente de seguros, inmuebles destinados al arrendamiento e inmuebles ligados a explotaciones económicas debía aplicarse la otra técnica, denominada de las rentas esperadas. El valor del inmueble se calcula actualizando la renta neta anual producida por el mismo en la fecha de la tasación. Para ello se divide la renta neta anual entre la tasa de actualización. VA = Rn/i

donde

Rn = renta neta anual del inmueble que percibe el propietario i = tasa de actualización Rn = Rb – G Para obtener el valor por actualización deberán conocerse los siguientes datos: Rb = renta bruta anual que paga el inquilino Aunque esta renta venga dada en diferentes unidades (€/mes; €/m² y mes...) en función del tipo de inmueble de que se trate (viviendas, parkings, oficinas, locales...), siempre debe calcularse la renta bruta anual correspondiente al inmueble. G = gastos anuales, a deducir de la anterior renta bruta, para obtener la renta neta que percibe el propietario. Puede darse el caso de que estos gastos sean conocidos por disponer de los recibos suficientemente explícitos, donde figuren desglosados los diferentes conceptos que los componen. En tal caso formarán parte de los gastos: – Los gastos fijos: como impuestos y seguros. – Los gastos variables: como salarios de empleados, servicios (agua, electricidad), mantenimiento, conservación, servicios públicos (basuras), y otros. Deberá tenerse en cuenta que pueden producirse pérdidas de renta por desocupación o posible morosidad. Este porcentaje a lo largo de la vida útil del inmueble puede estimarse en un mínimo del 5%, a deducir de la renta neta; en situaciones de mercados con mucha oferta, épocas de crisis, etc., debería incrementarse a porcentajes superiores. Los conceptos que formarán parte de la renta son la renta propiamente, los incrementos de renta motivados por su actualización de acuerdo con el ∆IPC, la renta pagada en concepto de obras o mejoras y las posibles subrogaciones. i = tasa de actualización

LA LEY

297


DE


Para su determinación se tendrá en cuenta el uso y características del inmueble, situación del mercado de alquileres, riesgo, seguridad y liquidez de la inversión. A mayor tasa adoptada, mayor riesgo y menor valor se obtendrá, ya que en la fórmula de cálculo la tasa i está dividiendo. Según establecía la normativa de valoración del 94 en su última resolución de fecha 20/07/99, las tasas no podían ser inferiores a: – viviendas 1.ª residencia .....................................

4,5%

– viviendas 2.ª residencia .....................................

7,5%

– oficinas ...............................................................

5,5%

– plazas de aparcamiento .....................................

6%

– locales comerciales............................................

7%

– naves industriales ..............................................

9%

– fincas rústicas ....................................................

4%

– otros usos...........................................................

8%

En la vigente normativa ECO/805/2003 no existe una limitación de tasas basada en cifras absolutas, como las citadas anteriormente. Por tanto estas tasas constituyen la última pauta publicada por una normativa de valoración de bienes inmuebles. La fórmula de cálculo de la técnica de la renta actual VA = Rn / i es sencilla y de fácil manejo. Era la utilizada en la mayoría de los casos para calcular el valor por actualización de inmuebles arrendados y destinados al arrendamiento. En algunos casos el valor calculado mediante la fórmula anterior se utiliza para promediar con el valor del inmueble supuesto libre de inquilinos, obtenido por el método de comparación (VM), de acuerdo con la siguiente fórmula. Valor inmueble = [ (Rn / i) + VM ] / 2 Está fórmula se suele utilizar en aquellos casos en que existe gran diferencia entre el valor del inmueble calculado por actualización de las rentas, del calculado por comparación, debido a que las rentas que paga el arrendatario son muy inferiores a las de mercado. De esta forma el valor obtenido es un valor medio entre el libre de mercado y el resultante de actualizar unas rentas muy bajas, que favorecen al inquilino. Esta operativa la recogía la normativa de valoración de bienes inmuebles del 94 para determinar el valor de inmuebles o elementos de un inmueble arrendados a efectos de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras. El valor de tasación de estos inmuebles se calculaba de acuerdo con la fórmula anterior: Valor tasación = [ Rn / i + VM ] / 2 También se usa, en la práctica habitual del mercado inmobiliario, para determinar el valor de un inmueble arrendado que es adquirido por el propio arrendatario. Actualmente la capitalización a perpetuidad, cuyo uso era muy restringido, ha quedado excluida teóricamente con la nueva normativa ECO 805/2003. Al final del capítulo se concluye que dicha fórmula y por tanto esta técnica puede utilizarse en determinados casos, por simplificación.

298

LA LEY


DE VALORACIÓN

3.5.4.2. Técnica de las rentas esperadas Se basa en la actualización por anualidades de la matemática financiera. Para su aplicación es fundamental recordar el valor presente de una renta futura (incorpora el interés compuesto), que ha sido desarrollado ampliamente en el capítulo 3.3. El valor del capital Co invertido hoy a una tasa i, se convierte al cabo de n años en: Cn = C0 * (1 + i)n Y por tanto: C0 = Cn / (1 + i)n Ejemplo nº 1 Determinar el Valor futuro de una inversión hecha en el año 2006 de un capital de 100.000 €, por un periodo de 5 años, al 9% de interés compuesto anual. Cn = Co (1 + i)^n Co = 100.000 € de 2006 i = 0,09 tasa anual n = 5 años Cn = 153.882 € 2011 Ejemplo nº 2 Determinar el valor actual en el año 2006, de un capital de 1.000.000 € del 2014 recibido al cabo de 8 años a una tasa de descuento anual del 13 %. Co = Cn / (1 + i)^n

Cn = 1.000.000 € 2014 i = 0,13 tasa anual n = 8 años Cn = 376.160 € 2006

Ejemplo nº 3 Determinar el valor futuro de una inversión hecha hoy (2006), de un capital de 2.100.000 €, por un periodo de 7 años, al 5,5% de interés anual nominal, siendo la inflación media esperada (IPC) del 2% en los próximos años: Cn = Co (1 + i)^n 3.1.Trabajando en € nominales o corrientes: Co = 2.100.000 € 2006 i = 0,05 n = 7 años Cn = 3.054.826 € 2013

LA LEY

299


DE


3.2.Trabajando en € constantes de 2006 Co = 2.100.000 € 2006 i nominal = in = 0,05 IPC = 0,02 (inflación) i constante = icte = 0,03431 (tasa anual constante o real) n = 7 años Cn = 2.659.410 € 2013 equivalentes en valor (poder adquisitivo) a 3.054.826 € 2013, en el supuesto de IPC establecido.

3.5.5. Procedimiento de cálculo del valor por actualización en el caso de rentas esperadas Para proceder al cálculo del valor por actualización es necesario: – Determinar los flujos de caja – Estimar el valor de reversión – Elegir el tipo de actualización – Aplicar la fórmula de cálculo 3.5.6. Determinación de los flujos de caja Los flujos de caja o rentas futuras pueden ser inmobiliarios y operativos. Los flujos de caja inmobiliarios, es decir referentes al inmueble, corresponden a los cobros y pagos futuros que generará el inmueble objeto de valoración. Se refiere a los cobros y pagos procedentes del inmueble arrendado o destinado al arrendamiento. Los flujos de caja operativos son los generados por la explotación que tiene lugar en el inmueble a valorar. Es decir, corresponden a los inmuebles ligados a explotaciones económicas. Dichos flujos se calculan como suma y resta de: + Beneficio de la explotación en el ejercicio después de impuestos + Amortizaciones realizadas en dicho ejercicio – inversiones en inmovilizado de dicho ejercicio – variaciones del fondo de maniobra (= saldo activo circulante – acreedores a corto plazo del balance) Se entiende por acreedores a corto plazo del balance la deuda bancaria a menos de un año y proveedores. En el caso de tratarse de una valoración hipotecaria, se adoptarán como beneficios los ordinarios del ejercicio en curso exclusivamente. Dichos flujos de caja en la fórmula de cálculo vienen designados como entradas Ej (sinónimo de rentas brutas, cobros o ingresos), y salidas Sk (equivalentes a gastos o pagos). Ej ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ _____________________ ↑ n o ↑ ↑ Sk

300

Entradas:

Ej / I / Rb / cobros

Salidas:

Sk / G / pagos

LA LEY


DE VALORACIÓN

La determinación de Ej y Sk, es decir, de los flujos de caja, dependerá del tipo de inmueble que se esté tasando: inmueble arrendado, inmueble destinado al arrendamiento o inmueble ligado a una explotación económica. Dado que existen diversos escenarios de actuación, deberán utilizarse siempre las hipótesis más probables para determinar las cuantías y fechas en que se producirán tanto los cobros como los pagos. En todos los casos los flujos de caja se calcularán en unidades monetarias del año en que se realiza la tasación, sin tener en cuenta el efecto inflacionista. Es decir, se trabajará en moneda constante (€ constantes). 3.5.6.1. Flujos de caja de inmuebles arrendados en la fecha de la tasación Para poder aplicar el método de actualización en este caso es requisito necesario: – La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración, que deberá ser aportado para realizar la tasación. – El último recibo de la renta abonado. Es preferible disponer de los 2 o 3 últimos recibos para evitar posibles errores al utilizar datos atípicos correspondientes a algún periodo. Certificación expedida por el propietario en la que debe especificarse: – el destino del inmueble – las superficies arrendadas dentro de la finca – el estado de ocupación del inmueble – la renta neta actual producida por cada elemento y la total – los gastos imputables al inmueble, indicando los repercutidos al arrendatario. – el estado de pago de las rentas vigentes Dicha certificación puede omitirse, aunque es imprescindible disponer de toda la información mencionada anteriormente, en caso de tratarse de valoración hipotecaria. Lo más probable es que nos faciliten una hoja resumen elaborada por el administrador de la finca, donde figuren los pagos que realiza el inquilino y el concepto a que corresponden. Este documento sustituye al certificado citado, en caso de finalidad hipotecaria. Aunque no sea necesario, si existe un mercado de alquileres, podrá disponerse de 6 datos de rentas de alquiler de inmuebles parecidos al inmueble que se tasa. Dichas rentas deberán homogeneizarse por comparación de las muestras con el inmueble a tasar. Del estudio de mercado de alquileres citado, y posterior homogeneización, se obtendrán unas rentas de comparables que se contrastarán con la que paga el arrendatario. Si ésta fuese superior a las de los comparables detectados en el estudio de mercado anterior, existe el riesgo de que se reduzcan antes de finalizar el contrato de arrendamiento. Por tanto, sólo podrán utilizarse las rentas que paga el inquilino, si se estima y justifica que no serán modificadas en un futuro y que no están generadas por elementos especulativos (si la finalidad es hipotecaria). En caso contrario deberían reducirse y adoptarse rentas similares a las de los comparables corregidas por homogeneización.

LA LEY

301


DE


Si la finalidad de la tasación es hipotecaria, las sociedades de tasación deben disponer de información y estadísticas donde figuren los datos que se citan a continuación: – Datos de transacciones u ofertas sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles del mismo uso (comparables) durante los 2 años anteriores a la fecha de la tasación. Para ello pueden utilizarse los sucesivos estudios de mercado realizados por los tasadores. – Información (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios) sobre el comportamiento histórico y actual de los precios de inmuebles que tengan el mismo uso que el inmueble a tasar, así como el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. – Procedimientos para detectar ofertas o transacciones anormales, y así identificar y eliminar los elementos especulativos (fruto de expectativas de cambio de uso, de edificabilidad o de otros factores extraordinarios cuya presencia futura no esté asegurada). Los flujos de caja del inmueble se estimarán exclusivamente durante el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento y en base a lo establecido en el contrato. Una vez finalizado dicho plazo, se considera que el inmueble estará libre. En determinados contratos está perfectamente establecido el plazo de duración del mismo. Pero en otros más antiguos no está especificado y será el tasador quien deberá establecer el plazo del mismo, en función de la fecha en que se firmó y en definitiva de las disposiciones de la ley a que se acogen. También deberá analizarse la edad del inquilino y la posibilidad de que se produzca una subrogación en el contrato, que prolongaría su duración. En el apartado 3.5.10 se tratan diversos aspectos de la ley de arrendamientos urbanos, de ayuda para establecer los plazos de duración de los contratos, en aquellos casos en que no han sido previamente pactados. Ya sea mediante certificación emitida por el propietario o documentación aportada, debe conocerse la cuantía que paga el inquilino o renta bruta anual, así como los gastos anuales, ya que interesa conocer la renta neta anual que percibe el propietario Rn = Rb – G Rb = renta bruta anual que paga el inquilino. Se trata de un dato conocido, según se ha especificado anteriormente. Siempre se calculará anualmente. En caso de arrendamiento de un inmueble amueblado, se excluirán las rentas que puedan proceder de mobiliario o enseres, por no corresponder al inmueble. Para ello se deducirá un porcentaje como parte de la renta que les corresponde (puede ser del orden del 10/15%). Se calcula dividiendo el valor del mobiliario y enseres por la suma del valor de reemplazamiento neto del inmueble y el valor del mobiliario y enseres. G = gastos anuales. Éstos deberán deducirse de la renta bruta para obtener la renta neta imputable al inmueble, que percibe el propietario. Con la LAU del 94 casi todos los gastos son repercutibles al inquilino, quien los paga directamente, añadidos a la renta del inmueble. Forman parte de los gastos: – Los gastos fijos: como el IBI, seguros, administración... – Los gastos variables: como salarios de empleados (porteros, conserjes, jardineros...), servicios (agua, electricidad...), mantenimiento, conservación, servicios públicos (basuras). No se incluirán nunca en los gastos el impuesto sobre la renta, ya sea de sociedades o de personas físicas.

302

LA LEY


DE VALORACIÓN

Existe un tercer concepto denominado «desocupación e impagados», que no es un gasto propiamente pero sí supone una disminución de ingresos y por tanto de renta neta, que influirá en el valor a calcular. Este porcentaje a lo largo de la vida del inmueble puede estimarse en un mínimo del 5% (hay que tener en cuenta que se trata de un inmueble que está arrendado y, por tanto, ocupado) pero en algunos casos (mercados saturados, épocas de crisis...) debería incrementarse a porcentajes superiores, en función de una previsible morosidad futura. Los gastos también deben ser conocidos por haber sido facilitados por la propiedad, ya sea mediante la certificación anteriormente mencionada o documento que la sustituya. Del certificado aportado o de la hoja resumen de ingresos y gastos facilitada por el administrador de la finca se calculará la renta neta. De todos los conceptos que figuran en ella, formarán parte de la renta neta del inmueble: la renta inicial, los incrementos de renta posteriores de acuerdo con el IPC, la renta pagada en concepto de obras o mejoras (al ejecutar obras, la ley permite incrementar la renta al inquilino) y las subrogaciones. Los restantes conceptos (conservación, IBI, servicios...) constituirán los gastos.

Renta neta

– renta inicial – incrementos de renta – renta por obras o mejoras – renta por subrogaciones en el contrato Renta bruta

Gastos

– – – – –

servicios de agua y electricidad IBI administración finca conservación y mantenimiento conserje/portero

De esta forma el cálculo de la renta neta será exacto. A pesar de ser un requisito necesario para realizar la tasación, en caso de no conocer este desglose y disponer exclusivamente de la cifra total del alquiler que se paga, deberán estimarse los gastos como un porcentaje de la renta bruta, tal como establecía la normativa anterior a la del 94. Se adoptará un porcentaje del 20-30% para viviendas y oficinas (el porcentaje del 30% sólo es recomendable en caso de que exista servicio de portero o conserje en el inmueble) y del 10% para locales comerciales, plazas de parking y naves industriales. En tal caso: – Viviendas y oficinas

– Restantes usos

del al

G = 0,20 x Rb G = 0,30 x Rb

Rn = 0,80 x Rb Rn = 0,70 x Rb

G = 0,10 x Rb

Rn = 0,90 x Rb

3.5.6.2. Flujos de caja de inmuebles destinados al arrendamiento En este caso el inmueble no está ocupado y, por tanto, no existe contrato de arrendamiento ni está generando rentas en el momento de realizar la tasación. Las rentas deberán ser establecidas por el tasador.

LA LEY

303


DE


Para aplicar el método de actualización es imprescindible disponer de: – Existencia de un mercado de alquileres representativo de inmuebles del mismo uso, en la misma zona y lo más parecidos posibles al tasado. Para ello es necesario disponer como mínimo de 6 datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen la situación actual del mercado y que permitan realizar la homogeneización de rentas. Si la finalidad de la tasación es hipotecaria, además es necesario que la sociedad de tasación disponga de: – Datos de transacciones u ofertas sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles del mismo uso (comparables) durante los 2 años anteriores a la fecha de la tasación (como mínimo). – Información (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios) sobre el comportamiento histórico y actual de los precios de inmuebles que tengan el mismo uso que el inmueble a tasar, así como el comportamiento de dichos precios dentro del mercado y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. – Procedimientos para detectar ofertas o transacciones anormales, y así identificar y eliminar los elementos especulativos (fruto de expectativas de cambios de uso, de edificabilidad o de otros factores extraordinarios cuya presencia futura no esté asegurada). Los flujos de caja se estimarán a lo largo de la vida útil del inmueble o vida útil remanente. Para determinarlos se tendrán en cuenta los siguientes factores: • Rentas que generan los inmuebles comparables del estudio de mercado realizado citado anteriormente. A partir de estos datos y por homogeneización (corrección de los valores obtenidos en función de las características del inmueble que se tasa y que son diferenciadores de valor), tal como se opera en el método de comparación, se adoptará la renta estimada del inmueble a tasar. • Es imprescindible averiguar en el estudio anterior si las rentas ofertadas en los comparables incluyen gastos o no, es decir si son brutas o netas. • Cada vez es más frecuente que el estudio de mercado proporcione rentas netas y gastos por separado, ya que la actual ley de arrendamientos urbanos permite repercutir los gastos al inquilino. Por tanto la renta calculada por homogeneización, prescindiendo de estos últimos, será neta. • En caso que nos indicaran que la renta es bruta por incluir los gastos, deberán deducirse éstos. Si no han sido facilitados, la renta neta será un dato conocido, calculado por diferencia entre renta bruta y gastos. En caso contrario deberán estimarse los gastos como un porcentaje de la renta bruta, en función del uso, características y servicios de que dispone el inmueble, tal como se ha especificado en el apartado anterior. • En el momento de realizar la tasación, el inmueble está vacío y durante un periodo de tiempo más o menos largo no va a producir rentas. La ocupación previsible en un futuro constituye un factor muy importante a tener en cuenta. Para ello se puede optar por estimar una ocupación progresiva del inmueble (si está formado por varios elementos) o bien deducir de forma constante un porcentaje de la renta neta estimada en concepto de desocupación. • Es importante tener en cuenta la morosidad previsible de los cobros. Podrá aplicarse un porcentaje de minoración a las rentas netas, en previsión de su falta de percepción. Este concep-

304

LA LEY


DE VALORACIÓN

to, juntamente con el anterior coinciden con la «desocupación e impagados» citada anteriormente en el caso de inmuebles arrendados. • Otro factor a tener en cuenta es la evolución previsible del mercado principalmente en caso de finalidad hipotecaria. 3.5.6.3. Flujos de caja de inmuebles ligados a explotaciones económicas Para poder aplicar el método de actualización es necesario que el inmueble produzca o pueda producir ingresos ligados a una explotación económica, que existan datos contables de la explotación (si está en funcionamiento) o bien información sobre las ratios estructurales medias del sector (rama de actividad correspondiente). Pueden ocurrir dos situaciones: que el inmueble se encuentre en explotación o no (por encontrarse en fase de construcción, en proyecto o desocupado). Si el inmueble está en funcionamiento, para realizar la tasación es necesario disponer como mínimo de las cuentas de explotación o cuentas de resultados del mismo, correspondientes a los tres últimos ejercicios. En ellas figurarán los ingresos y gastos de la explotación. En caso contrario (inmueble en proyecto, construcción o terminado pero sin funcionar) es muy probable que el inversor que pretenda su explotación haya realizado o disponga de un estudio de viabilidad de la misma, donde figure la previsión de gastos e ingresos de varios ejercicios futuros. Será necesario disponer de flujos de caja de tres ejercicios, cuyas previsiones se minorarán en un 10%, en caso de tratarse de valoración hipotecaria. Esta reducción tiene su fundamento en el principio de prudencia, para evitar la sobrevaloración del inmueble fruto de una previsión demasiado optimista de la generación de ingresos. Pero además de estos datos es necesario conocer las ratios medios del sector, es decir, lo que ocurre en el sector de la actividad en la que se integra dicha explotación. Así en el caso de hoteles se referiría a la ocupación hotelera (alojamiento, desayunos, salones, banquetes...) precios de los diferentes servicios, descuentos practicados por los hoteles de la misma categoría y en la misma ciudad. En el caso de una escuela, se referirá a los precios practicados según niveles, el número de alumnos por aulas, los precios del comedor,... Dichas cuantías medias se corregirán en función de las características concretas del inmueble que se tasa, que puedan influir claramente en la obtención de ingresos superiores o inferiores a la media. Si el inmueble que se tasa está muy bien situado, es muy probable que consiga una mayor ocupación o que pueda aplicar precios más altos que otros inmuebles. De ahí que las ratios medias del sector deban corregirse al alza o a la baja, según las circunstancias específicas del inmueble a tasar. En caso de que la finalidad de la tasación sea hipotecaria sólo se corregirán los flujos procedentes de la cuenta de resultados al alza, si se considera que podrán ser obtenidos de forma estable, al menos durante los 5 años siguientes a la fecha de la tasación. Conocidos los flujos de caja procedentes de la cuenta de resultados o del estudio de viabilidad previamente minorados y las ratios medias del sector corregidas, deberán compararse. En el contraste de cuentas de resultados/estudios de viabilidad y ratios del sector corregidas, se dará mayor importancia a estas últimas, ya que se trata de tasar inmuebles, independientemente de su gestión. Lo más probable al tasar un inmueble es que se consigan cifras próximas a las

LA LEY

305


DE


medias, en cuanto a precios, ocupación, descuentos... Unos flujos de caja por encima de los medios parecen indicar que detrás de la explotación hay un buen gestor. Contrariamente ocurriría si los flujos fuesen muy inferiores, en cuyo caso se intuye que detrás de la misma hay una mala gestión. El valor del inmueble debe ser independiente de la gestión, buena o mala, que en él se desarrolle. Los flujos de caja de la explotación se estimarán durante el periodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma, es decir, durante su vida útil remanente y se tomarán los que son imputables al inmueble exclusivamente. Cálculo de los ingresos: Para calcularlos hay que describir en primer lugar la unidad de explotación, es decir todas aquellas actividades que se desarrollan en el inmueble, a cada una de las cuales se aplicará convenientemente los precios por cada servicio, ocupación estimada, número de servicios prestados, posibles descuentos... Así, en el caso de un hotel se calcularán los ingresos por: alojamiento, desayunos, extras de habitación (minibar, lencería, teléfono...), comidas de trabajo, banquetes, restaurante interno o abierto al público, alquiler de vitrinas o escaparates, salones, convenciones, aparcamiento... En caso de tratarse de una escuela se estimarán los ingresos por enseñanza de los diferentes cursos, por actividades especiales (natación, música, deporte...), comedor, subvenciones. Para calcular los ingresos es muy importante adoptar correctamente los precios practicados y las ocupaciones, sin olvidar los descuentos que se practican a determinados servicios. De no tenerlo en cuenta (en determinados sectores son muy importantes) podría sobrevalorarse el inmueble. Los ingresos de la explotación se calcularán como suma de los estimados para cada actividad. Cálculo de los gastos: Deberán analizarse los diversos gastos de la explotación, referentes a personal, impuestos, conservación y mantenimiento, consumo o materias primas, servicios, publicidad, seguros,... Los gastos serán muy variables en función del tipo de explotación de que se trate, pudiendo oscilar desde un 20% (caso de un parking en explotación) hasta un 70% (caso de un hotel de 5 estrellas). A efectos de tasación no se incluyen nunca en los gastos ni los financieros (el valor de un inmueble es independiente de su financiación) ni las amortizaciones (ya se tiene en cuenta una vida útil limitada del inmueble). Hay que analizar el tipo de explotación de que se trata para adoptar un correcto porcentaje de gastos respecto a los ingresos. En la cuenta de resultados quedan reflejados los gastos de la explotación, que deberán ser contrastados con la experiencia y con las ratios medias del sector. Cálculo de la renta neta y renta imputable al inmueble: En los inmuebles ligados a explotaciones económicas debe distinguirse entre la renta imputable al inmueble y la renta neta de la explotación. La renta neta se calcula como diferencia entre ingresos y gastos. Rn = I – G Pero la renta neta así obtenida no corresponde en su totalidad al inmueble. Por tanto, es necesario desagregarla entre sus componentes:

306

LA LEY


DE VALORACIÓN

– Renta imputable al inmueble (R) – Renta imputable al equipo y mobiliario (R’) – Gestión o beneficio del empresario – Marca (sólo en algunos casos) Para que la explotación funcione hace falta que además del inmueble exista un equipo y mobiliario y que una persona esté al frente del mismo. Por tanto, parte de la renta neta obtenida debe retribuir a estos conceptos. En algún caso puede existir incluso la marca, por usar un nombre cotizado, factor que obliga a su retribución en un porcentaje pactado previamente, que pueda ser del orden del 10%. De todos los componentes de la renta neta interesa calcular la renta imputable al inmueble R, ya que se pretende valorar el inmueble. La parte del equipo o mobiliario R’ suele oscilar entre el 10-15% de la renta imputable al inmueble, coincidiendo con la relación que suele existir entre ambos costes. Como excepción cabría mencionar los centros hospitalarios, en los que el coste del equipo es muy elevado y supera ampliamente esta relación. Según la importancia que cada uno de estos componentes tenga en la explotación, se les otorgará un peso mayor o menor. En aquellas explotaciones en que la situación sea el factor decisivo para la generación de ingresos, la renta del inmueble adquirirá un porcentaje elevado de la renta neta calculada (70-75% de la misma). Cualquier persona al frente de la explotación sería capaz de obtener una buena rentabilidad por el mero hecho de su ubicación. El restante 30-25% de la renta neta correspondería al equipo-mobiliario y gestión del explotador. Por el contrario, cuando la situación no tiene tanta importancia y es la gestión del negocio que es decisiva en la explotación, será ésta a la que corresponderá un mayor porcentaje de la renta neta, pudiendo reducirse la renta imputable al inmueble al 50% de la renta neta. R será elevada en: establecimientos turísticos bien situados en primera línea de playa o centros de poblaciones, aparcamientos en explotación,... R tendrá un porcentaje menor respecto a la renta neta en: cines, discotecas, establecimientos turísticos familiares en emplazamientos normales, escuelas, a los que el público acude por motivos distintos de su ubicación. En caso de que el inmueble estuviera arrendado, el arrendatario percibiría la renta neta (Rn) de la explotación que dirige, calculada por diferencia entre ingresos y gastos. Pero por otra parte le correspondería pagar al propietario la renta imputable al inmueble (R), o renta pactada en el contrato de arrendamiento. 3.5.7. Determinación del valor de reversión del inmueble El valor de reversión del inmueble es el valor del mismo en el momento en que finaliza la generación de flujos de caja. Dicho valor se calculará de forma diferente en función del tipo de inmueble a valorar.

LA LEY

307


DE


3.5.7.1. Valor de reversión en inmuebles arrendados El valor de reversión será el valor del inmueble en el momento de finalizar el contrato de arrendamiento, momento en el que el inmueble queda libre y deja de producir rentas. Actualmente se desconoce cuál será el valor de mercado del inmueble dentro de «c» años (o plazo pendiente de duración del contrato). Para determinarlo se calculará en primer lugar el valor de mercado del inmueble por comparación, supuesto libre de inquilinos, en el momento de realizar la tasación. De este valor se deducirá la depreciación física y funcional que experimentará el inmueble durante los c años de vigencia del contrato de arrendamiento (calculadas según el método del coste). Dado que el inmueble está ocupado y en uso, se supone que no existe depreciación funcional y por tanto sólo se deducirá la depreciación física. VR = VMo – c / n (VRB – F)

donde:

VMo = valor de mercado del inmueble supuesto libre de inquilinos, calculado por el método de comparación c: años de vigencia del contrato de arrendamiento n: vida útil total del inmueble. La Orden ECO 805/2003 establece como vidas útiles: – 100 años a las viviendas – 50 años a los locales – 75 años a las oficinas VRB: valor de reemplazamiento bruto, calculado según el método del coste F: valor de mercado del suelo c / n (VRB – F): depreciación física que experimentará el inmueble en los c años de vida pendiente del contrato. Al calcular el valor de mercado actual VMo podrá ajustarse el valor del suelo F, con la plusvalía o minusvalía que se considere razonable, en función de la localización, uso y evolución del mercado de comparables. Es decir, F podrá ajustarse aplicando la fórmula: F * (1 + i) c i: tasa real de plusvalía o minusvalía esperada. Con la anterior normativa esta plusvalía no podía superar el 2% anual en moneda constante. Actualmente no está fijada y depende de la posible evolución del mercado. 3.5.7.2. Valor de reversión en inmuebles destinados al arrendamiento El valor de reversión del inmueble destinado al arrendamiento es el valor del inmueble en el momento en que finaliza la generación de rentas, es decir, al final de su vida útil. Coincide con el valor del suelo en dicha fecha, ya que, por definición, la construcción es obsoleta. Para ello se calcula el valor actual del suelo por el método de comparación o residual. VR = F

308

LA LEY


DE VALORACIÓN

Dicho valor podrá ajustarse con la plusvalía o minusvalía que se considere razonable, en función de la localización, uso y evolución del mercado de comparables. F x (1 + i)n n: vida útil remanente del inmueble i: tasa real de plusvalía o minusvalía esperada Con la anterior normativa esta plusvalía no podía superar el 2% anual en moneda constante. Actualmente no está fijada y depende de la posible evolución del mercado. 3.5.7.3. Valor de reversión en inmuebles ligados a una explotación económica El inmueble ligado a una explotación económica dejará de producir rentas en el momento en que haya transcurrido la vida útil estimada para el mismo. Esta vida útil depende del uso del inmueble, aunque la ECO 805/2003 establece de forma generalizada una vida útil máxima de 35 años para este tipo de inmuebles. Hay que analizar la actividad que se desarrolla en el mismo para adoptar el plazo conveniente. Por definición el valor de reversión al finalizar la vida útil de la explotación coincide con el valor del suelo, ya que al finalizar la vida útil del inmueble éste es obsoleto y como valor del mismo queda el del suelo exclusivamente. Este criterio era el seguido por las normativas de valoración anteriores, pero la vigente ECO 805/2003, teniendo en cuenta que la vida útil estimada para este tipo de inmuebles es reducida (máxima 35 años), considera que una parte del inmueble (cimentación, estructura, albañilería...) puede tener una vida útil superior, de 50, 75 e incluso 100 años. Por tanto para esta parte del inmueble puede adoptarse una vida útil más amplia y por tanto tendrá una vida útil remanente cuando finalice la vida de la explotación. Por este motivo la normativa adopta como valor de reversión de los inmuebles ligados a explotación económica el valor de reemplazamiento neto en dicho momento, calculado para una parte del inmueble con una vida útil superior, ya que para el resto del inmueble, ya obsoleto, el valor de reversión coincide exclusivamente con el del suelo. VR = VRN La depreciación física será la correspondiente a los años de vida útil adoptada según la parte del inmueble de que se trate. De igual forma que en los dos casos anteriores, el valor del terreno F incluido en el valor de reversión se calculará como su valor en el momento de realizar la tasación, con posibilidad de ajustarse con la plusvalía o minusvalía que le corresponda en función de su localización y uso y de la evolución del mercado. 3.5.8. Determinación del tipo de actualización La tasa de actualización tiene dos componentes: una tasa de rentabilidad libre de riesgo (interés sobre la inversión realizada y recaptura del capital comprometido) a la que se añade una prima de riesgo.

LA LEY

309


DE


i = TLR + PR El tipo de interés adoptado depende del volumen, riesgo del proyecto de inversión, uso (viviendas, locales, naves industriales...) situación del mercado de alquileres, ubicación, liquidez, seguridad, tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y riesgo previsible en la obtención de rentas. A mayor tasa de actualización, menor será el valor calculado, ya que las tasas siempre se encuentran dividiendo en la fórmula de cálculo. Como tasa de rentabilidad libre de riesgo, que corresponde a una inversión segura, se adopta la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento: – igual o superior a 5 años en caso de finalidad hipotecaria de la tasación – superior a 2 años para las restantes finalidades Para calcular dicha rentabilidad media anual: • se tomará el tipo medio durante un periodo continuado entre 3 meses y un año, anteriores a la fecha de la tasación • dicho tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado Para ello debe consultarse en la dirección: www.bde.es, los pasos a seguir son los siguientes: www/bde.es Estadísticas Publicaciones de síntesis Boletín estadístico 22 – mercados secundarios de valores 22.14 – Deuda del Estado a medio y largo plazo. Tipos de interés operaciones simples al contado Suponiendo que una valoración se refiriese a noviembre de 2004, los datos obtenidos para los últimos 12 meses son los siguientes: Año 2003

2004

310

Mes octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto septiembre

A 3 años 2,98% 3,10% 3,07% 2,76% 2,67% 2,44% 2,64% 3,11% 3,21% 3,08% 2,91% 2,95%

A 5 años 3,44% 3,62% 3,50% 3,38% 3,37% 3,18% 3,30% 3,53% 3,64% 3,55% 3,46% 3,40%

A 10 años 4,26% 4,39% 4,34% 4,20% 4,16% 4,04% 4,21% 4,34% 4,40% 4,34% 4,20% 4,12%

LA LEY


DE VALORACIÓN

Los tipos de interés de los bonos y obligaciones del Estado a 5 y 10 años son válidos para las valoraciones hipotecarias (vencimiento igual o superior a 5 años) y a 3 años son válidos para las restantes finalidades (vencimiento superior a 2 años). En función del plazo adoptado para el cálculo de la rentabilidad media (entre 3 y 12 meses), resulta una tasa diferente. Es preferible adoptar el plazo máximo de 12 meses (como se observa en el cuadro anterior), porque es más representativo. La media de las tasas resultantes de los últimos 12 meses correspondientes al 2003/2004 es: Rentabilidad media Periodo 12 meses últimos

a 3 años

a 5 años

a 10 años

2,91%

3,45%

4,25%

La rentabilidad media del tipo medio de la Deuda del Estado es nominal, por lo que las tasas anteriores son nominales. En todo cálculo matemático las cifras deben ser homogéneas. Por tanto, dado que se trabaja con flujos de caja y valores de reversión en euros constantes, las tasas deberán ser reales. Para ello la tasa nominal citada anteriormente deberá convertirse en real, aplicando la siguiente fórmula: 1 + Tn – 1 __________ Tr = 1 + ∆ IPC donde: • Tr = tasa real • Tn = tasa nominal • ∆ IPC: corresponde a un índice de precios que refleje la inflación esperada durante el periodo para el que se prevea la existencia de flujos de caja. Dado que es imposible prever lo que ocurrirá en el futuro y ante la incertidumbre que comportaría su elección, es preferible adoptar como ∆ IPC el interanual, es decir, el experimentado en los últimos 12 meses, tal como establecía la anterior normativa. En caso que se estuviera produciendo un cambio importante en la evolución del ∆ IPC interanual, podría corregirse en función de las expectativas previstas. Para convertir las tasas nominales en reales, se aplica la fórmula anterior. Adoptando como D IPC el interanual, que es conocido y que a septiembre del 2004 es del 3,20%, se obtienen las siguientes tasas reales.

media ( 12 meses )

tasa nominal IPC interanual real

a 3 años 2,91% 3,20% -0,28%

a 5 años 3,45% 3,20% 0,24%

a 10 años 4,25% 3,20% 1,02%

Dado que el ∆ IPC es alto frente a las tasas, en el caso de amortización de la Deuda del Estado a 3 años, la rentabilidad media anual es negativa. En caso de que las tasas reales sean negativas, se adoptará un valor 0 para las mismas, pero nunca deben reducir la prima de riesgo.

LA LEY

311


DE


Las tasas reales obtenidas son cifras muy bajas, por lo que actualmente el componente fundamental de la tasa de actualización es la prima de riesgo. La diferencia entre la rentabilidad libre de riesgo calculada y el tipo de interés elegido corresponde a la prima de riesgo. La prima de riesgo será mayor o menor en función de la ubicación del inmueble, de la situación del mercado, de las tasas con que opera el mercado, del uso del inmueble, del propio riesgo de la inversión concreta, de su liquidez y seguridad. La normativa del 94 establecía una prima de riesgo mínima del 2%. Actualmente no está definida en la ECO/805/2003. A mayor diferencial adoptado para la prima de riesgo, mayor será la tasa y por tanto menor el valor por actualización obtenido. La prima de riesgo adoptada, así como el tipo de interés elegido y la inflación esperada deberán ser justificados debidamente. Las sociedades de tasación en su manual de procedimientos establecerán los criterios oportunos para su determinación. A título orientativo se adjuntan las tasas reales para inmuebles arrendados que operaban en la normativa del 94 en su inicio y las resoluciones posteriores que las modificaron (válidas hasta el 09/10/03), que no podían ser inferiores a: uso

inicial (94)

Res. 15/07/97

Res. 20/07/99

– viviendas 1.ª residencia

5%

4,5%

4,5%

– viviendas 2.ª residencia

9%

8%

7,5%

– oficinas

7%

6%

5,5%

– plazas de aparcamiento

7%

6,5%

6%

– locales comerciales

8%

7,5%

7%

– naves industriales

9%

9%

9%

– fincas rústicas

4%

4%

4%

– otros usos

8%

8%

8%

Estas tasas incluyen la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo. Actualmente son superiores a las de mercado, por lo que deberían ajustarse a la baja (medio punto o un punto), en función de la situación del inmueble. Es importante analizar que las diferentes tasas comportan diferentes primas de riesgo en función del uso del inmueble. Las diferencias existentes entre las primas de riesgo de los diferentes usos pueden servir de gran ayuda cuando se conocen las tasas correspondientes a un uso concreto en un emplazamiento determinado, para establecer por comparación la tasa adecuada del inmueble que se tasa. Atasa publica en su web (Atasa.com) unas sugerencias de utilización de tipos de actualización. El procedimiento utilizado es diferente del explicado en este apartado. Así a la tasa libre de riesgo nominal correspondiente a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado, se añade un diferencial o prima de riesgo nominal, con lo que se obtiene una tasa nominal. Luego esta tasa nominal debe convertirse en real, aplicando la misma fórmula descrita anteriormente y utilizando un ∆ IPC del 3,40% operativo en julio de 2004, fecha a la que corresponden los últimos datos disponibles, publicados por Atasa.

312

LA LEY


1ª resid. 2ª resid. oficinas locales industr. Rentabilidad Deuda 5 años ( BdE-propia )

parkings hoteles residencias

DE VALORACIÓN

otros

3,541

3,541

3,541

3,541

3,541

3,541

3,541

3,541

Diferencial ( estimación ATASA )

3,90

6,90

5,40

6,15

7,60

5,55

7,60

7,60

3,541 7,60

Tipo nominal garantía hipotecaria

7,44

10,44

8,94

9,69

11,14

9,09

11,14

11,14

11,14

Indice precios ( IPC )

3,40

3,40

3,40

3,40

3,40

3,40

3,40

3,40

3,40

Tipo real garantía hipotecaria

3,91

6,81

5,36

6,08

7,49

5,50

7,49

7,49

7,49

Las tasas a adoptar son las correspondientes a la última fila, que aparecen coloreadas. Comparando estas tasas con las de la resolución del 20-07-99, se observa que son algo inferiores, ya que ha habido una tendencia a la baja en las tasas de mercado. Como consecuencia de la explicado se deduce que la ECO 805/2003 ha provocado una ambigüedad en la adopción de los tipos de actualización, frente a la normativa anterior del 94, que establecía claramente unas tasas reales mínimas a aplicar y una prima de riesgo real mínima del 2%. Ante la situación actual en que la tasa libre de riesgo real es prácticamente nula, en que no hay ninguna pauta clara en la determinación de la prima de riesgo, hay que acudir a las tasas que operan en el mercado para el uso tasado en su emplazamiento. Hay revistas especializadas que publican tasas de rentabilidad para determinados usos en diversos emplazamientos. En determinados casos pueden calcularse los tipos de actualización al conocerse los precios de venta y en renta de determinados inmuebles, aplicando la fórmula: (i = Rn/VM). Además de estas cifras, serán de gran ayuda las tasas mínimas exigidas por la normativa de valoraciones del 94 (cuadro anterior), así como las diferencias entre las primas de riesgo de las tasas anteriores, las tasas recomendadas por Atasa y los criterios establecidos por las sociedades de tasación en su manual de procedimientos. 3.5.9. Fórmula de cálculo general Se ha definido al iniciar el capítulo el valor por actualización de las rentas como el valor actual de las rentas futuras que generará el inmueble durante su vida útil remanente. Para proceder a su cálculo debe convertirse esta definición en fórmula matemática. El valor por actualización de las rentas será el valor actual de todos los flujos de caja estimados durante la vida útil remanente, más el valor actual del inmueble en el momento en que deja de producir rentas. Es decir para calcularlo se sumarán los valores actualizados de todos los flujos de caja estimados, ya sean entradas (positivas) como salidas (negativas) al valor de reversión actualizado, al tipo de actualización elegido. El sumatorio de los flujos de entrada actualizados menos el sumatorio de los flujos de salida también actualizados no es más que el VAN (valor actual neto) de los flujos de caja estimados. La fórmula a aplicar es:

VA = ¦1

n

LA LEY

n Ej Sk Valor reversión − ¦1 + tj tk (1 + i ) (1 + i ) (1 + i )n

313


DE


VA: valor actual o valor por actualización de las rentas. Ej: entradas, cobros o ingresos imputables al inmueble en el momento j Sk: salidas, pagos o gastos en el momento k tj: n.º de periodos de tiempo que transcurren desde el momento actual en que se realiza la tasación hasta el momento en que se producirá el correspondiente ingreso Ej tk: n.º de periodos de tiempo que transcurren desde que se realiza la tasación hasta el momento en que se producirá el correspondiente gasto Sk i: tipo de actualización elegido n: n.º de periodos de tiempo que transcurrirán desde el momento actual hasta el final del periodo de estimación de los ingresos esperados. Para poder determinar el número de periodos anteriores deberá fijarse de antemano un periodo de tiempo (año, semestre, trimestre,...). Normalmente suele adoptarse el año. En consecuencia la tasa de actualización vendrá referida al periodo de tiempo elegido, es decir será anual. En caso de utilizar un periodo de tiempo diferente al año, la tasa anual debería convertirse en una tasa referida a otro periodo mediante la siguiente fórmula: in =

n

√1+i–1

n = n.º de periodos de tiempo existentes en un año i = tasa anual

Dado que las entradas Ej y las salidas Sk se producen de forma desordenada a lo largo de la vida útil del inmueble, para calcular VA será necesario utilizar una hoja de cálculo y el procedimiento es complejo. Para convertirla en una fórmula de fácil manejo y cómoda de aplicar deberán realizarse una serie de simplificaciones. En primer lugar se parte de la siguiente hipótesis: – Ej: se produce un único ingreso anual y tiene lugar al final del mismo (renta pospagable) – Sk: se produce un único gasto anual y tiene lugar al final del mismo (renta pospagable) En tal caso el sumatorio anterior se convierte en:

VA =

E1 – S1 _______ (1 + i)1

+

E2 – S2 _______ (1 + i)2

+

.........

+

En – Sn Valor Reversión _______ _____________ + n (1 + i) (1 + i)n

E1 E2 E3 En p p p p ___________________________________________ VR 0 1 2 3 n n n n n S1 S2 S3 Sn

Si además se supone que los flujos de caja van a ser iguales a lo largo de su vida útil remanente:

314

LA LEY


DE VALORACIÓN

E1 = E2 = E3 =...... = En S1 = S2 = S3 =...... = Sn E E E E p p p p E E E E ___________________________________________ VR p p p p 0 1 2 3 n ___________________________________________ n n VR n n 0 1 2 3 n S S S S n n n n S S S S

En consecuencia, la fórmula anterior se convierte en:

VA =

E–S _______

+

(1 + i)1

E–S _______

+

.........

+

E–S _______

(1 + i)2

+

VR __________

(1 + i)n

(1 + i)n

Puede sacarse factor común (E – S) de todos los sumandos anteriores, a excepción del último. Dado que: E – S = Rn

VA = Rn [

la fórmula anterior puede escribirse de la siguiente forma:

1 _______ (1 + i) 1

+

1 _______

+

.........

(1 + i) 2

+

1 _______ (1 + i) n

]+

VR ________

=

(1 + i) n

Los términos que se encuentran dentro del corchete forman una progresión geométrica de razón 1 / (1 + i), ya que cada uno de ellos se obtiene multiplicando el anterior por la razón 1 / (1 + i) Aplicando la fórmula del sumatorio de n términos de una progresión geométrica:

Sn = Donde:

an * r – a1 __________ r–1

a n = último término de la progresión a1 = primer término de la progresión r = razón

Y despejando se obtiene la fórmula: 1–1 1- ______ VR (1 – i)n ____________ _______ + VA = Rn * i (1 + i)n Operando se obtiene la fórmula más sencilla:

VA = Rn

LA LEY

(1 + i)n - 1 VR ____________ _________ + (1 + i)n * i (1 + i)n

315


DE


Por tanto, la fórmula de cálculo a aplicar es:

VA = Rn

VR (1 + i)n - 1 ____________ _________ + (1 + i)n * i (1 + i)n

Donde: Rn = renta neta anual del inmueble i = tipo de actualización n = vida útil remanente del inmueble VR = valor de reversión Se observa que VA está formado por 2 sumandos. El primero de ellos corresponde al valor actual de las rentas futuras y el segundo al valor actual del valor de reversión.

VA = Rn

VR (1 + i)n - 1 ____________ _________ + (1 + i)n (1 + i)n * i

[ Valor actual rentas futuras ] + [ valor actual valor de reversión ] = VA La fórmula anterior se aplica a los 3 tipos de inmuebles descritos: inmuebles arrendados, destinados al arrendamiento e inmuebles ligados a explotaciones económicas. Tal como se ha especificado existen diferencias en el cálculo del valor de reversión y de los flujos de caja, según el tipo de inmueble de que se trate. Por tanto, la fórmula será diferente para cada uno de ellos. 3.5.9.1. Fórmula de cálculo para inmuebles arrendados La fórmula es la siguiente:

VA = Rn

VMo - [c/n * (VRB - F)] (1 + i)c - 1 ____________ ____________________ + (1 + i)c (1 + i)c * i

Rn = rentas netas del contrato, en moneda constante c = años de vigencia del contrato de arrendamiento i = tipo de actualización VMo = valor de mercado por comparación del inmueble, supuesto libre de inquilinos n = vida útil total del inmueble VRB = valor de reemplazamiento bruto F = valor actual del suelo El valor por actualización se calcula como suma de 2 sumandos: – 1er sumando: valor actual de las rentas futuras fruto del contrato de arrendamiento – 2.º sumando: valor actual del valor de reversión En función del plazo de duración del contrato de arrendamiento (c), será mayor el primer sumando o el segundo. Así para contratos de corta de duración, el valor actual de las rentas futuras resul-

316

LA LEY


DE VALORACIÓN

tará ser muy inferior al valor actual del valor de reversión. A medida que c se incrementa, el primer sumando también lo hará y en consecuencia el segundo disminuirá. Finalmente si al contrato le quedan muchos años de vida, el primer sumando será el que tendrá mayor peso. La fórmula anterior también puede escribirse de la siguiente forma: 1 ______ VMo - [c/n * (VRB - F)] (1 – i)c ____________ ____________________ VA = Rn * + i (1 + i)c En caso de tasar un inmueble arrendado con contrato indefinido y vida útil amplia, superior a 4550 años, c es una cifra elevada, con lo que (1+ i)c todavía lo es más. El cociente 1 / (1+i)c es prácticamente cero y por tanto puede despreciarse (aplicación de la teoría de límites cuando c → ∝) En tal caso la fórmula compleja anterior se convierte en la simplificada de la técnica de actualización de la renta actual citada en un inicio. VA =

Rn _____ i

Por tanto, esta fórmula es aplicable en caso de que al inmueble le quede una vida útil residual amplia (superior a 45-50 años) y que el contrato sea indefinido. No obstante, será necesario justificar en el informe, la utilización de la anterior fórmula simplificada. 3.5.9.2. Fórmula de cálculo para inmuebles destinados al arrendamiento La fórmula es la siguiente: VA = Rn

(1 + i)n - 1 F __________ _______ + (1 + i)n (1 + i)n * i

Rn = rentas netas de mercado obtenidas por comparación, en moneda constante n = periodo de duración de los flujos de caja i = tipo de actualización F = valor actual del suelo (= valor de reversión) La fórmula anterior también puede escribirse de la siguiente forma: 1 1 - ______ F (1 – i)n _________ __________ VA = Rn * + i (1 + i)n Al igual que en el caso anterior la fórmula puede simplificarse, en caso de tasar un inmueble destinado al arrendamiento con vida útil amplia, superior a 45-50 años, ya sea porque es de reciente construcción, se encuentra en proyecto o en construcción. De igual forma si n es una cifra elevada (1+i)n todavía lo es más. El cociente 1 / (1+i)n es prácticamente cero y, por tanto, puede despreciarse, siguiendo los criterios de la teoría de límites, cuando n → ∝.

LA LEY

317


DE


En tal caso la fórmula compleja anterior se convierte en la simplificada de la técnica de capitalización a perpetuidad, citada en un inicio, siendo necesario justificar debidamente su utilización en el informe. VA =

Rn _____ i

La fórmula anterior es utilizada frecuentemente en los inmuebles destinados al arrendamiento, ya que en gran parte de los casos se trata de inmuebles en proyecto, en construcción o tienen poca antigüedad, por lo que su vida útil remanente es amplia. 3.5.9.3. Fórmula de cálculo para inmuebles ligados a explotaciones económicas La fórmula es la siguiente: (1 + i)n - 1 VRN ____________ _________ VA = R + (1 + i)n * i (1 + i)n R = renta imputable al inmueble, en moneda constante R = % de Rn = % de (I – G) n = periodo de duración de los flujos de caja i = tipo de actualización VRN = valor reemplazamiento neto (= valor de reversión) En este caso no existen posibles simplificaciones, ya que la vida útil máxima que establece la normativa para estos inmuebles es de 35 años. Por tanto no puede aplicarse la fórmula y técnica de la renta actual. 3.5.10. Aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que inciden en la valoración La duración, extinción y condiciones de un contrato de arrendamiento dependen de la ley de arrendamientos urbanos a que están sujetos. Así pueden encontrarse tres tipos de contratos diferentes: • Contratos firmados antes del 09.05.85, sujetos a la LAU del 64 aprobada por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre. • Contratos firmados entre el 09.05.85 y el 23.11.94 sujetos al Real Decreto-ley 2/1985 de 30 de abril • Contratos posteriores al 24.11.94, sujetos a la LAU vigente o Ley 29/1994 de 24 de noviembre. 3.5.10.1. Contratos sujetos a la LAU del 94 Como aspectos más importantes a tener en cuenta al realizar la tasación de un inmueble arrendado cuyo contrato se haya celebrado a partir del 24.11.95 cabe citar: – La duración del contrato será la que pacten las partes. En caso de que el plazo pactado fuese inferior a 5 años, habrá prórrogas anuales para el arrendador y facultativas para el arrendatario hasta los 5 años.

318

LA LEY


DE VALORACIÓN

– La prórroga del contrato será anual hasta un máximo de 3 años. – La renta será libre, es decir la que pacten las partes, con pago mensual y obligación de entrega de recibo o justificante, en el que se harán constar de forma separada lo que corresponde a renta y a servicios. – Derecho a pactar que los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, sean a cuenta del arrendatario – La actualización de la renta se hará conforme al ∆IPC de los últimos 12 meses, durante los 5 primeros años. Pasado este plazo será el porcentaje que hayan acordado las partes o en otro caso según el IPC. – Elevación de la renta por mejoras: el arrendador tiene facultad, transcurridos el plazo de 5 años o el inicial pactado, a elevar la renta aplicando el interés legal, más tres puntos, del importe invertido, sin exceder del 20% de la renta. – Subrogación por muerte del arrendatario: podrán subrogarse el cónyuge o persona de análoga relación de afectividad a la del cónyuge que conviviera con él, los descendientes sujetos a su tutela o que hubieran convivido con él durante los 2 años precedentes, los ascendientes o hermanos que hubieran convivido durante los 2 años anteriores al fallecimiento y las personas con minusvalía superior o igual al 65%, que tengan relación de parentesco hasta el 3.er grado y hayan convivido durante los 2 años anteriores. – En los contratos cuya duración inicial sea superior a 5 años, las partes podrán pactar que no haya derecho a subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario transcurridos los 5 primeros años o que el arrendamiento se extinga a los 5 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. – Subrogación inter-vivos: el cónyuge podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada, en caso de nulidad de matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario. – En caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda (de temporada, local, oficina, nave industrial) el heredero que continúe con la actividad podrá subrogarse en el contrato de arrendamiento, debiendo notificarse en el plazo de 2 meses del fallecimiento. – Facultad del arrendatario que ejerza actividad empresarial o profesional para subarrendar la finca o ceder el contrato sin necesidad de contar con el permiso del arrendador. Éste tiene el derecho de elevar la renta en un 10% o en un 20% ya sea subarriendo parcial o total. 3.5.10.2. Contratos sujetos al Decreto-ley 2/1985 Este decreto publicado el 09.05.85 permitió establecer los contratos a tiempo parcial y eliminar la prórroga forzosa, vigente en la anterior LAU del 64. Los contratos de vivienda celebrados a partir del 09.05.85 que subsistan se regirán por las normas de la LAU del 64 con algunas modificaciones expresadas en los artículos 12, 15 y 24 de la LAU del 94. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente LAU del 94. El mismo criterio opera para los arrendamientos de local de negocio. 3.5.10.3. Contratos sujetos a la LAU del 64 Se trata de contratos celebrados con anterioridad al 09.05.85, que seguirán rigiendo por el Texto Refundido del 64, a los que se aplica:

LA LEY

319


DE


• Derecho a exigir al arrendatario el total importe de la cuota del IBI, así como el coste de los servicios y suministros. También las obras de reparación podrán repercutirse. • La renta podrá ser actualizada según las siguientes normas: La renta inicial deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el IPC, tomando el mes anterior en ambos supuestos. De la renta actualizada en cada periodo anual, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje correspondiente, siempre que la renta resultante sea superior a la que venía pagando el arrendatario. La renta actualizada absorberá todas las cantidades asimiladas (aumento del coste de servicios y suministros y la repercusión de obras) desde la 1.ª anualidad de revisión. Cuando la renta esté totalmente actualizada, la revisión sólo será conforme al IPC o el sistema que se haya pactado. • Cuando el arrendatario se niegue a la actualización, sólo se aplicará el ∆IPC anual, pero en estos casos la duración de los contratos será sólo de 8 años, aunque haya subrogación. • La 1.ª subrogación mortis-causa sólo cabe a favor del cónyuge y en su defecto de los hijos que convivan con 2 años de antelación, los ascendientes a su cargo y con 3 años de convivencia. • Es posible una 2.ª subrogación si la 1.ª se hizo a favor del cónyuge y existieran hijos comunes. De haberse producido ya dos subrogaciones, al fallecimiento del actual arrendatario el contrato termina. • Cuando se trate de contratos de locales y el arrendatario sea una persona física, el contrato se extinguirá a su jubilación o fallecimiento, pero con posibilidad de subrogación a favor del cónyuge, con duración igualmente hasta su jubilación o fallecimiento. En ambos supuestos puede subrogarse también el descendiente, pero siempre que el contrato no haya durado ya 20 años. • La extinción de un contrato de un local comercial, cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirá a los 20 años. Si la actividad no es comercial se extinguirá a los 20 años (cuota del IAE inferior a 511 €), a los 15 años (cuota IAE entre 510 y 782 €), 10 años (cuota entre 782 y 1.142 €) y 5 años (cuota superior a 1.143 €). 3.5.11. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato a tiempo definido Enunciado Situación: c/Entenza esquina c/Aragón, 3.ª planta Barrio: Izquierda del Ensanche de Barcelona Distribución: vivienda en edificio entre medianeras de 3D-B-A. Da frente a c/Entenza y a patios interiores de ventilación. Sup. útil = 75 m² Sup. construida con elementos comunes = 96 m² Año de finalización de la construcción: 2003 Nivel de calidades y acabados: confortable. Buen estado de conservación. Se encuentra arrendada con contrato de arrendamiento que tiene las siguientes características: – firma del contrato: año 2003 – duración del contrato: 5 años, con cláusula de revisión de acuerdo con el IPC – se adjuntan los 3 últimos recibos del alquiler. Cálculo renta neta La propiedad facilita los 3 últimos recibos que paga el inquilino, desglosados entre los diferentes conceptos. En el siguiente cuadro se ordenan los componentes de la renta bruta y se diferencian los que constituyen la renta neta de los gastos. Se trabaja en €/mes, por lo que el IBI trimestral se convierte en mensual.

320

LA LEY


Concepto renta contractual Incrementos renta Gastos comunidad Conservación y mantenim. IBI trimestral Administración Total

Rb recibo € 790,00 52,80 67,30 27,25 138,20 19,75 1.075,55

Rb mensual € 790,00 52,80 67,30 27,25 34,55 19,75 991,65

Rn mensual € 790,00 52,80

842,80

DE VALORACIÓN

Gastos al mes €

67,30 27,25 34,55 19,75 148,85

La renta neta mensual es de 842,80 €/mes, equivalente al 84,99% de la renta bruta. En este caso el inmueble está ocupado, se considera que es un buen emplazamiento con poco riesgo y además es un contrato a 5 años del que sólo quedan 2 pendientes, por lo que no se minora la renta obtenida en concepto de desocupación o impagados. Esta renta es similar a la de mercado de otras viviendas de parecidas características, por lo que puede adoptarse como renta para proceder al cálculo. Rn anual = 842,80 x 12 = 10.113,60 € Plazo vigencia de duración del contrato La normativa nos indica que los flujos de caja se estimarán durante el periodo de duración del contrato de arrendamiento. Firma contrato: año 2003 Duración del contrato: 5 años Finalización contrato: año 2008 Plazo duración contrato (c) = 2008 – 2006 = 2 años Determinación del tipo de actualización La tasa mínima exigida por la anterior normativa del 94 era del 4,5%. Las tasas de mercado para viviendas de 1.ª residencia son en general más bajas. En el caso concreto del Ensanche de Barcelona, se considera que una tasa del 3,5% es correcta. Esta tasa supera ampliamente la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento igual a 5 años, que es del 3,32% nominal, equivalente a un 0,70% real, al adoptar un IPC del 2,60%. La prima de riesgo real por tanto es de 2,80%. i = 0,035 (1 + i)2 = 1,0352 = 1,071225 Valor reversión inmueble En este caso el valor de reversión se define como el valor de la vivienda al finalizar el contrato de arrendamiento, es decir dentro de 2 años. Para ello se calculará el valor de mercado actual de la vivienda por comparación, supuesta libre de inquilinos, del que se deducirá la depreciación que haya experimentado la vivienda durante estos 2 años.

LA LEY

321


DE


Se considera que el valor de mercado por comparación de la vivienda, aplicando técnicas de homogeneización es de 3.210 €/m². VMo por comparación = 96 m² x 3.210 €/m² = 308.160 € Se considera que sólo habrá depreciación física, ya que la vivienda es de reciente construcción y se usa para el fin previsto (vivienda), por lo que no hay depreciación funcional. Ratio depreciación física = c/n La ratio de depreciación afecta al valor de reemplazamiento bruto, a excepción del valor del suelo. Depreciación física = c/n* (VRB – F) = c/n * (F + Cc + Gp – F) = c/n * (Cc + Gp) c = 2 años (vigencia del contrato de arrendamiento) n = 100 años (vida útil total de la vivienda) Teniendo en cuenta el nivel de acabados constructivos de la vivienda, se estiman: Cc = 650 €/m² (coste de ejecución por contrata) Gp = 143 €/m² (gastos de la promoción, equivalentes al 22% de Cc) Depreciación física = 2/100 * (650 + 143) = 15,86 €/m² Por tanto el valor de reversión será: VR = VMo – Dep.física = 3.210,00 – 15,86 = 3.194,14 €/m² VR = 96 m² x 3.194,14 €/m² = 306.637,44 € Cálculo valor por actualización La fórmula de cálculo a aplicar es la siguiente:

VA = Rn

(1 + i)c - 1 ____________ (1 + i)c * i

+

VMo - [c/n * (VRB - F)] ____________________ (1 + i)c

Conocidos todos los parámetros se calcula VA: 1,071225 - 1 306.637,44 ______________ ______________ VA = 10.113,60 + = 1,071225 * 0,035 1,071225 = 19.212,75 + 286.249,33 = 305.462,08 € ______________ _______________ valor actual valor reversión rentas futuras actualizado Tal como se explicó en el desarrollo teórico del tema, al tratarse de un contrato de arrendamiento con un plazo de vigencia del mismo corto (c es bajo), el 1.º de los dos sumandos (valor actual de las rentas futuras) es muy inferior al 2.º sumando.

322

LA LEY


DE VALORACIÓN

El valor así obtenido VA = 305.462,08 € es muy parecido al valor de mercado por comparación (308.160 €), debido a que se trata de rentas de mercado por ser recientes. 3.5.12. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato indefinido Enunciado La misma vivienda se encuentra arrendada con diferente tipo de contrato: – contrato indefinido de acuerdo con el IPC – firma del contrato año 2003 – el inquilino paga mensualmente la misma cuantía por los mismos conceptos El procedimiento para calcular el valor por actualización es similar al anterior. Cálculo renta neta Dado que se trata de la misma vivienda, Rn = 842,80 €/mes. Pero en este caso el contrato es indefinido y le queda un largo periodo de duración, por lo que podría darse el caso de que el inquilino dejase de pagar o bien rescindiese el contrato, de forma que durante un periodo de tiempo no produjese rentas. Se adopta una minoración de la renta del 5% en concepto de posible desocupación o morosidad. Rn = 842,80 €/mes x 12 meses x 0,95 = 9.607,92 €/año Plazo vigencia de duración del contrato La normativa nos indica que los flujos de caja se estimarán durante el periodo de duración del contrato de arrendamiento. Dado que éste es indefinido su duración coincidirá con la vida útil remanente del inmueble. Firma contrato: año 2003 Vida útil total inmueble: 100 años Antigüedad vivienda: 3 años Plazo duración del contrato (c) = vida útil remanente = 100 – 3 = 97 años Determinación del tipo de actualización La tasa mínima exigida por la anterior normativa era del 4,5%. Las tasas de mercado para viviendas de 1.ª residencia son en general más bajas. En el caso concreto del Ensanche de Barcelona, se considera que una tasa del 3,5% es correcta. Esta tasa supera ampliamente la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento igual a 5 años, que es del 3,32% nominal, equivalente a un 0,70% real, al adoptar un IPC del 2,60%. La prima de riesgo real por tanto es de 2,80%. i = 0,035 (1 + i)97 = 1,03597 = 28,1328629

LA LEY

323


DE


Valor reversión inmueble En este caso el valor de reversión se define como el valor de la vivienda al finalizar el contrato de arrendamiento, es decir dentro de 97 años. Pero en este caso en lugar de calcularlo como en el caso anterior (valor de mercado actual de la vivienda, prescindiendo de que esté arrendada, menos la depreciación experimentada), se adopta como valor de reversión el valor del suelo de la misma, ya que al finalizar el contrato, se ha agotado la vida útil del inmueble y por tanto es obsoleto. Se considera que el valor de mercado del suelo de la vivienda, aplicando el método residual estático, partiendo de un valor de producto terminado de 3.700 €/m², es de 1.970 €/m². El valor residual será: VR = F (valor mercado del suelo) = 96 m² x 1.970 €/m² = 189.120 € Cálculo valor por actualización La fórmula de cálculo a aplicar es la siguiente:

VA = Rn

VR (1 + i)c - 1 ____________ _________ + (1 + i)c (1 + i)c * i

Conocidos todos los parámetros se calcula VA:

VA = 9.607,92 =

28,13286 - 1 189.120 ______________ ______________ + = 28,13286 * 0,035 28,13286

264.754,30 + 6.722,39 = 271.476,69 € ______________ ________________ valor actual valor reversión rentas futuras actualizado

VA = 271.476,69 € En este caso ocurre al revés del caso anterior. El primer sumando o valor actual de las rentas futuras tiene mayor peso, ya que se trata de rentas de 97 años, frente al valor actual del suelo. De acuerdo con lo especificado en la parte teórica de este tema, la vivienda que se tasa tiene una vida útil amplia (97 años) y además el contrato pactado es indefinido. En este caso puede prescindirse de la fórmula compleja anterior y aplicar las fórmulas de la actualización a perpetuidad.

VA =

Rn _____ i

VA =

9.607,92 ________ = 274.512 € 0,035

La diferencia de los 2 valores calculados es de: 274.512 – 271.476,69 = 3.035,31 € cifra que se considera insignificante y, por tanto, siempre que concurran estas circunstancias puede aplicarse la fórmula simplificada.

324

LA LEY

CAPÍTULO CUARTO

Valoraciones de garantía y aplicación práctica de las técnicas de valoración

Las valoraciones de garantía son aquellas en las que la finalidad de la tasación es determinar el valor de un inmueble a los efectos de que este pueda garantizar un capital, ya sea para préstamo, crédito, provisión técnica o reservas. Esta finalidad que ya ha sido desarrollada en el capítulo 2.º constituye la de mayor volumen y la más habitual. Las valoraciones de garantía están reguladas normativamente de forma muy específica, tanto en sus procedimientos generales como en su aplicación práctica, metodología a seguir y asignación de valores en cada caso concreto. Se desarrolla a continuación todo ello según lo establece la O/ECO/805/2003, entendiendo que su aplicación es obligatoria e inexcusable. Estos procedimientos son también utilizables, con múltiples variantes y matices, a otras finalidades, pero por ser la metodología mejor desarrollada técnicamente y con normativa aprobada oficialmente son de referencia obligada en todas las finalidades salvo disposiciones específicas en contrario. 4.1. ESTRUCTURA GENERAL DE LOS INFORMES DE TASACIÓN: PROCEDIMIENTOS Y NORMAS Se desarrollan a continuación las instrucciones necesarias sobre los requisitos que deben reunir las valoraciones de garantía, estructura general de los informes, procedimientos a seguir, condicionantes, advertencias y normas generales de valoración. 4.1.1. Estructura general de los informes de tasación Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con la estructura siguiente y contendrán como mínimo los siguientes apartados: 1. Solicitante de la tasación y finalidad. 2. Identificación y localización. 3. Comprobaciones y documentación.

LA LEY

325


4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

DE


Localidad y entorno. Descripción y superficie del terreno. Descripción y superficie de la edificación. Descripción urbanística. Régimen de protección, tenencia y ocupación. Análisis de mercado. Datos y cálculo de los valores técnicos. Valores de tasación, condicionantes y advertencias. Observaciones. Fecha de emisión, caducidad y firmas. Documentación anexa al informe.

Cada uno de esos apartados se cumplimentará en función del tipo de inmueble del que se trate, de acuerdo con el principio de proporcionalidad y como mínimo se hará incluirá el contenido siguiente: 1. Solicitante de la tasación y finalidad a) El cliente de la entidad tasadora. b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasación. c) Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden, citando la Orden con su denominación completa y la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada. Cuando la finalidad de la tasación sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, se indicará además la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo. 2. Identificación y localización a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un único complejo, o en el mismo edificio. b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación. c) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración, así como los de su identificación registral o en su caso y siempre que se conozcan los catastrales. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresará, además de lo señalado en la letra anterior, el (pago) o paraje, término municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando sea diferente aquel por el que se le conoce habitualmente. 3. Comprobaciones y documentación En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos utilizados. 4. Localidad y entorno 1. En el apartado localidad y entorno se expresarán las características básicas de ambos que puedan influir en la valoración, por ejemplo, el tipo de núcleo, su ocupación laboral predomi-

326

LA LEY

CAPÍTULO 4: VALORACIONES

DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN

nante, su población de derecho y evolución reciente, así como las características básicas de la localidad de la que dependa cuando exista. 2. Cuando el objeto de la valoración sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, entre las características básicas del entorno se indicarán por ejemplo: el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigüedad característica, la renovación experimentada recientemente, etc. 3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica entre las características básicas del entorno se indicarán, por ejemplo: las explotaciones características, su densidad de población, sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotación agraria, su infraestructura, etc. 5. Descripción y superficie del terreno 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en este apartado del informe se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentación registral utilizada y siempre que se conozca, la superficie catastral. b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado así como de las pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente. 2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio no será necesario exponer la información prevista en este artículo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble se considere relevante. 3. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones realizadas, la que figure en la documentación registral utilizada y, en su caso, la superficie catastral. b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones económicas, etc.). c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energía eléctrica, etc.). d) En relación con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indicando las clases agrológicas. e) En las fincas donde existan explotaciones de regadío, la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de extracción y distribución en la finca según el sistema de riego. f) En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que influyan en su valor, tales como su especial ubicación, circunstancias paisajísticas, ecológicas, cinegéticas. Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características. 6. Descripción y superficie de la edificación 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio, se indicará: a) La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipología de la edificación, la superficie total señalando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, el número de plantas, distribución básica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos comunes, ser-

LA LEY

327


DE


vicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias específicas más relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicará la superficie útil. b) Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc.), así como las terminaciones y acabados relevantes. c) En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de los apartados anteriores se referirán, en la parte de la obra que aún no esté ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia municipal. También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una estimación del porcentaje de obra ejecutada. d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes. También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente. 2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará: a) Su superficie indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, distribución y dependencias, situación relativa y características básicas del edificio del que forme parte, las características específicas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie. b) Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor. 3. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano se indicará si existen sobre él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso, superficie y principales características constructivas. 4. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica se indicará: a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes distinguiendo las necesarias para la explotación agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a una explotación económica distinta de la explotación agraria del terreno y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como por ejemplo, las viviendas. b) Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie y principales características constructivas, consignando la adecuación y suficiencia. 5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se expresará su antigüedad y vida útil estimada, el estado de conservación y los deterioros aparentes existentes. 7. Descripción urbanística 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio se indicará: a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado, a la normativa urbanística vigente así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada.

328

LA LEY



b) En particular, cuando se trate de edificios se indicará si son o no conformes con el planeamiento. 2. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano se expresará: a) El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso el planeamiento de desarrollo necesario según la legislación urbanística aplicable, la fase de aprobación en la que se encuentra, los plazos previsibles para su aprobación definitiva teniendo en cuenta, en su caso, su inclusión dentro de un ámbito de gestión. b) La clasificación urbanística que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística. Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano se expresará además si tiene o no naturaleza de solar. c) La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la tipología e intensidad edificatoria y sus condiciones (índices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, alturas permitidas, ocupación máxima, retranqueos, etc.). d) El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito de gestión y ejecución. A este respecto se indicará: • La superficie realmente construible por el propietario del terreno. • El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las diferentes administraciones, particulares, etc.). • El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable. • Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al ámbito de gestión en el que se encuentre. En este caso, se indicará también la proporción que la superficie del terreno representa sobre la superficie total del ámbito de gestión al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las obras de urbanización se indicará su estado. • Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos, necesarios para que el terreno pueda considerarse solar. • En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno fijados en el documento correspondiente de programación según legislación aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incumplimiento. • En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio. 3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica se indicará la clasificación del suelo y, en su caso, su régimen de protección especial. 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación Se indicará para el inmueble que se valora: a) El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual lo está, así como sus características y plazo de vigencia.

LA LEY

329


DE


b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las características de la actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad. c) Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de propiedad del inmueble se describirán sus características y efecto sobre el valor. d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección pública que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el hecho y el efecto sobre el valor. 9. Análisis de mercado Se describirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado. Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revalorización. 10. Datos y cálculo de los valores técnicos 1. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así como los cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y serán como mínimo, los señalados en los números siguientes de este artículo. 2. Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el número anterior serán: a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método, indicando para cada uno de ellos, como mínimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el Código postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su número. b) Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadístico utilizados para realizar la homogeneización de precios. 3. Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el número 1 de este artículo serán, en su caso: a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como mínimo, los datos utilizados para realizar la homogeneización de rentas. b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica y las fuentes utilizadas. c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de actualización elegidas y del valor residual. 4. Cuando se utilice el método residual los datos mínimos a que se refiere el número 1 serán: a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes. b) Los costes de construcción utilizados.

330

LA LEY



c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso del método estático. e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. 5. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción, los datos a que se refiere el número 1 serán: a) Los costes de construcción utilizados. b) La información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo. 11. Valores de tasación, condicionantes y advertencias En este apartado se expresarán: a) Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración. b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoración. c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I de la presente Orden. d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera. e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente previstos en la Disposición Adicional Primera. 12. Observaciones 13. Fecha de emisión, caducidad y firmas En este apartado se incluirán: a) Fecha de la última visita al inmueble. b) La fecha de emisión del informe. c) La fecha de caducidad del informe. d) Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulación de los restantes técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación. 14. Documentación anexa al informe 1. En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica: a) Planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble en el municipio. b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble. c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.). 2. También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica: a) Documento utilizado para la identificación registral, o catastral en su caso.

LA LEY

331


DE


b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación. c) En los edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación, un resumen del presupuesto de ejecución material. d) Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita determinar el valor máximo legal en los edificios en construcción sujetos a protección pública. e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasación. f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la ocupación y excepto para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, certificado del propietario de la situación de ocupación, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el último año. g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica. 3. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura. 4. En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos, se podrá adjuntar la carátula identificativa de los mismos, o su información más representativa. 4.1.2. Procedimientos generales, comprobaciones, condicionantes y advertencias 4.1.2.1. Documentación necesaria (art. 8) 1. Para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquella, el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de valoración utilizado. Entre los documentos a los que se refiere el párrafo anterior se incluirá la certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en soportes alternativos. No obstante, en la valoración de bienes para la finalidad DE GARANTÍA HIPOTECARIA y en la valoración previa a la compra de bienes para la finalidad DE DETERMINACIÓN DEL PATRIMONIO DE INSTITUCIONES DE INVERSIÓN COLECTIVA INMOBILIARIAS, dicha certificación podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, que contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad, por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad. 2. Además de lo señalado en el número anterior, se deberá haber dispuesto de lo siguiente: a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente. b) En el caso de edificios en construcción o en rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, y además del proyecto de los mismos visado por el Colegio pro-

332

LA LEY



fesional correspondiente, la licencia de obra, la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, así como el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, si existen. c) En el caso de viviendas sujetas a protección pública, cédula de calificación o documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo en venta o alquiler. d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artículo 2 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños materiales contemplado en su artículo 19.1.c) (Seguro de daños decenal). e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el contrato de arrendamiento u otro título de ocupación, el último recibo de la renta abonado así como una certificación expedida por el propietario en la que se expresará con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la finca; la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes; el estado de ocupación del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes; los gastos imputables al inmueble, con indicación de los repercutidos al ocupante durante el último año y el destino del inmueble. A efectos de la finalidad indicada en el artículo 2.a) de la presente Orden, los datos a que se refiere el párrafo anterior deberán estar igualmente disponibles aunque no será necesaria la certificación expedida por el propietario. f) En inmuebles ligados a una explotación económica, los documentos necesarios para calcular los flujos a que se refiere el artículo 27 (Flujos de caja en el método de actualización) de esta Orden. g) En el caso de fincas rústicas, la documentación catastral relevante, la referente a su régimen de explotación, así como, en su caso, la del derecho de riego y la de su rendimiento. h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanístico o para edificios en proyecto, cédula urbanística o certificado municipal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o documentación necesaria para determinarlos. i) En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor. j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden según el método de valoración adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasación. 4.1.2.2. Superficie utilizable o computable 1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador. Además se deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes: a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizará su superficie registral. b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la superficie registral con

LA LEY

333


DE


partes comunes, aun cuando esta última no haya podido ser comprobada, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relación entre ésta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador. c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscrita, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable. d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15 por ciento de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos. e) A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente. 2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral. Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada. 4.1.2.3. Expresión de los valores 1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoración se reflejarán en un informe y en su caso en un certificado de tasación para cuya elaboración se estará a lo previsto en el Título III de la Orden que las regula. 2. Dichos valores se expresarán en la moneda de curso legal del país donde se localicen los bienes o el objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los valores a los que se refiere el número anterior se expresarán también en euros utilizando como tipo de cambio los publicados oficialmente en la fecha de la tasación o, en su caso, en el día anterior más próximo. 4.1.2.4. Comprobaciones mínimas (art. 7) 1. Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias para conocer las características y situación real del objeto de la valoración, y se utilizará el contenido de la documentación señalada en el artículo 8) de esta Orden. 2. Entre las comprobaciones a que se refiere el número anterior, se incluirán al menos las siguientes: a) La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.

334

LA LEY



b) El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine. c) En el caso de viviendas, el régimen de protección pública. d) El régimen de protección del patrimonio arquitectónico. e) La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore. 4.1.2.5. Condicionantes y advertencias Valor de tasación condicionado Salvo que se produzca con posterioridad la subsanación o el levantamiento del condicionante, para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (Ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante. Condicionantes (art. 10) 1. A los efectos de esta Orden se considerará que existe un condicionante en los siguientes supuestos: a) Cuando no se hayan podido realizar las Comprobaciones mínimas, salvo en el caso de la prevista en la letra d) de dicho apartado, que sólo constituirá un condicionante cuando afecte a edificios completos o locales comerciales. b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro título de ocupación y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesión. c) Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido calcular su valor máximo legal. d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentación siguiente: • La documentación a que se refieren los párrafos segundo y tercero del artículo 8.1 (Documentación disponible) de esta Orden. • El proyecto visado a que se refiere el artículo 8.2.a). • La licencia de obra a que se refiere el artículo 8.2.b). • Cédula urbanística o documentación a que se refiere el artículo 8.2.h) de esta Orden. • La de la adscripción del derecho de riego a la finca rústica a que se refiere el artículo 8.2.g) cuando ésta se valore como regadío. e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden, o concurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la correcta identificación, física o registral, del inmueble a tasar, o sobre la existencia de las características del mismo utilizadas en la tasación que puedan afectar significativamente al cálculo de sus valores técnicos. 2. Cuando la tasación se efectúe a los efectos de lo dispuesto en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden, se condicionará el valor de tasación, cuando el titular registral del inmueble no coincida con la institución que lo incluya a efectos de cálculo de su valor patrimonial.

LA LEY

335


DE


Lo señalado en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se realicen tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de sociedades o fondos de inversión inmobiliaria. Advertencias generales (art. 11) A los efectos de esta Orden se considerará que existe un supuesto de advertencia, siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se indican a continuación: a) Cuando existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral que no induzcan a dudar sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados. b) Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisión de un condicionante, no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del inmueble. c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado. d) Cuando en la valoración se hayan utilizado métodos diferentes de los indicados en el artículo 15.1 (Métodos) de esta Orden. e) Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de la documentación indicada en el artículo 8.2.c). (Cédula de calificación o documento administrativo que permita determinar el precio máximo legal). f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentación siguiente: • Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artículo 8.2.f) (en el método de actualización). • En las fincas rústicas, la documentación catastral relevante o la referente a su régimen de explotación o rendimiento. • Los documentos señalados en el artículo 8.2.b), excepto la licencia de obra para la que será de aplicación lo previsto en el artículo 10.1.d). • En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artículo 8.2, los documentos allí señalados. Advertencias específicas (art. 12) 1. Con independencia de las advertencias generales señaladas en el artículo anterior, cuando concurran todas las circunstancias mencionadas en el número siguiente, la entidad tasadora deberá advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro, poniendo de manifiesto los datos (ciclos pasados en el mismo mercado local; expectativas comunes entre los expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus comparables; mercado dominado por elementos especulativos, etc.) de que disponga sobre las características y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado. 2. Las circunstancias a que se refiere el número anterior son las siguientes: a) Que el valor de tasación se calcule para la finalidad prevista en el número 2.a) de esta Orden (Garantía hipotecaria).

336

LA LEY



b) Que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de comparación. c) Que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe hayan experimentado alguna caída significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años. 3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el número 2.a) de esta Orden (garantía hipotecaria) también se deberá incluir una advertencia específica, en la forma que se indica a continuación, cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del número anterior, la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años. La estimación deberá apoyarse en datos sólidos disponibles sobre la situación coyuntural del mercado local, y la advertencia deberá mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimación de la entidad. Actuaciones de la entidad tasadora 1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deberá elegir una de las siguientes alternativas: a) Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasación. b) Entregar el informe al cliente denegando la fijación de un valor de tasación. No obstante, cuando la tasación se realice a los efectos de la finalidad señalada en el artículo 2.a), y no se hubiera podido identificar física o registralmente el inmueble, la entidad deberá rehusar de manera razonada la emisión del informe. 2. Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deberá expresar, en su caso, su efecto sobre la valoración. Subsanación y levantamiento del condicionante 1. No obstante lo indicado en el artículo 9, los informes y certificados que contengan condicionantes podrán utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en el número 2 y, además, a efectos de la finalidad prevista en el artículo 2.a) (garantía hipotecaria) podrán utilizarse los informes y certificados que contengan: – El condicionante mencionado en la letra b) del artículo 10.1 (contrato de arrendamiento) si previamente a la formalización de la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes. – Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la comprobación del régimen de protección pública de la vivienda a valorar, y c) del artículo 10.1, si previamente a la formalización de la hipoteca, se incorporase al expediente del correspondiente crédito, bajo la responsabilidad de la entidad de crédito que lo conceda, la documentación, procedente de las autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente, que refleje el régimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de protección pública, concreción del valor máximo legal), unida a una declaración suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada documentación y los contemplados en la tasación.

LA LEY

337


DE


2. La entidad tasadora podrá levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquél se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El levantamiento del condicionante exigirá la declaración expresa y razonada de la entidad que suscribió el informe que lo contenía en la que se manifieste que se ha verificado la desaparición del supuesto que dio origen al mismo. 4.1.3. Normas generales para la valoración de inmuebles Valoración de inmuebles (art. 43) 1. Las valoraciones se expresarán por fincas registrales independientes. 2. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se procederá a valorar cada uno de ellos según lo previsto en esta Orden, obteniéndose el valor total del inmueble como suma de los valores calculados para dichos elementos. 3. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados en la sección quinta de este capítulo se valorarán teniendo en cuenta la existencia de dichos derechos. 4. Cuando no fuera posible la utilización de ninguno de los métodos técnicos señalados en el artículo 15, se podrá calcular el valor correspondiente utilizando un procedimiento admitido en la práctica profesional a tal fin. Además de la advertencia a que se refiere la letra d) del artículo 11, dicho procedimiento deberá ser explicado con el debido detalle en el informe, y su utilización justificada adecuadamente en el mismo, especificando además, cuando se trate de calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación en el MERCADO HIPOTECARIO) el procedimiento empleado para descartar los elementos especulativos del cálculo. 4.1.3.1. Valoración de edificios y elementos de un edificio De aplicación a la valoración de edificios y elementos de edificios, estén o no terminados, edificios o elementos de edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado. Los edificios en demolición, y los declarados legalmente en ruina, se valorarán como solares y terrenos. 4.1.3.1.1. Valor de tasación de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para esa dos finalidades será el valor hipotecario; para su determinación se seguirán las siguientes reglas: 1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: a) El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada. b) La valoración de los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado se realizará, para la fecha prevista de terminación de las obras, siguiendo las reglas previstas en las letras a), b), c) siguientes.

338

LA LEY



2. En los inmuebles terminados: a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artículo 29. b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler, con la excepción de las viviendas, se calcularán el valor por actualización y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 28 de esta Orden, salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden, en cuyo caso, de estar arrendado en la fecha de la tasación, se seguirá el régimen previsto en el artículo 29. Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler. En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcularán el valor por actualización, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 29, y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de remplazamiento neto del inmueble. c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación, el valor de tasación será el valor por comparación, en su caso ajustado; cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 28, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto. 3. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación, en ningún caso, será superior al valor máximo legal. 4.1.3.1.2. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para entidades aseguradoras El valor de tasación de edificios y elementos de edificios cuya finalidad sea la cobertura de las provisiones técnicas de las compañías aseguradoras se determinará siguiendo las siguientes reglas: 1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: – El valor de tasación será el valor inicial más el importe de las certificaciones de obra en la medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva realización de las mismas. – El valor inicial a que se refiere el párrafo anterior será el valor de tasación del terreno en el caso de obras de nueva construcción o el valor de tasación del edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras en el caso de edificios o elementos de edificios en rehabilitación.

LA LEY

339


DE


2. En los inmuebles terminados: a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación, el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artículo 29. b) En los inmuebles arrendados, el valor por actualización calculado según el procedimiento previsto en el artículo 29. El valor de tasación así hallado no podrá superar el valor por comparación del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos. Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble. c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación económica, el valor de tasación será el valor por comparación; cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 28, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto. 3. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación, en ningún caso, será superior al valor máximo legal. 4.1.3.1.3. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para esas finalidades se determinará siguiendo las reglas que se citan a continuación: 1. En los inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación: El valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipótesis de edificio terminado, calculado según las reglas del número siguiente. Dicho valor no podrá incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalización de las obras. 2. En los inmuebles terminados: El valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres). Cuando no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden: – Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasación, el valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 29 (flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden. – En caso contrario, el valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 30 (flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica). En este caso, el valor de tasación no podrá ser superior a:

340

LA LEY



a) Al valor de reemplazamiento neto, si se está realizando una tasación previa a la adquisición del inmueble por la IIC, o b) Al valor de adquisición del inmueble por la IIC si se está realizando la primera tasación con efectos en el cálculo del valor liquidativo, o c) El último valor de tasación asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artículo, para el resto de tasaciones sucesivas mientras el inmueble forme parte del patrimonio de la IIC. En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calculará el valor por actualización según lo previsto en el artículo 29 y el valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilino. Se tomará como valor de tasación el menor de ellos. 3. Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en los números anteriores el tasador podrá calcular el valor de tasación de acuerdo con lo previsto en el artículo 43.4 de esta Orden siempre que el procedimiento usado esté admitido en la práctica profesional para el cálculo del valor de mercado del inmueble en cuestión. En todo caso dicho valor de tasación deberá respetar lo previsto en las letras a) b) y c) del número 2 de este artículo. 4. Cuando exista un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá ser superior a dicho valor máximo legal, excepto en el caso de viviendas de protección oficial en las que el fin del periodo de afección que reste sea inferior a tres años desde la fecha de tasación. En este último caso, el valor de tasación no podrá ser superior al siguiente:

º ª § VTL · ¸ VML VML Máximo «0, ¨¨ » n ¸ ¼ ¬ © 1 i ¹ Donde: VML: VTL: i: n:

es el valor máximo legal. es el valor de tasación de acuerdo con las normas del artículo 47 para el inmueble en ausencia del régimen de Protección Oficial. es el tipo de interés de la Deuda Pública a un plazo similar al que reste hasta el fin del período de afección, más la prima por iliquidez que el tasador considere razonable. es el plazo que reste hasta el fin del periodo de afección.

4.2. MANUALES TÉCNICOS DE VALORACIÓN Aplicación práctica de las técnicas de valoración a las valoraciones hipotecarias Estos manuales sirven como guía orientativa de carácter técnico para realizar valoraciones de los siguientes inmuebles y/o elementos de un inmueble: • Valoración de una vivienda individual (elemento de un edificio). • Valoración de un local comercial (elemento de un edificio). • Valoración de una oficina (elemento de un edificio). • Valoración de naves industriales.

LA LEY

341


DE


• Valoración de promociones inmobiliarias. • Valoración de suelos y terrenos. • Valoración de fincas rústicas. • Valoraciones de inmuebles ligados a explotaciones económicas. • Valoración de inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento. Son de aplicación estricta a todas las valoraciones de garantía, principalmente las de garantía hipotecaria, pero también a las que tienen como finalidad la valoración de las provisiones técnicas de las compañías de seguros, el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva (FII y SII) y el patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones. Estos procedimientos son también utilizables, con múltiples variantes y matices, a otras finalidades, y son de referencia obligada en todas las finalidades salvo disposiciones específicas en contrario. 4.2.1. Valoración de una vivienda individual (elemento de un edificio) 4.2.1.1. Aplicación Dentro del uso de vivienda se pueden valorar diferentes tipologías: Vivienda en bloque plurifamiliar entre medianeras Vivienda en bloque plurifamiliar abierto Vivienda unifamiliar adosada Vivienda unifamiliar pareada Vivienda unifamiliar aislada Loft Apartamento Así mismo la vivienda a tasar puede disponer de anexos, que se encuentran vinculados a la misma, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, terrazas, patios o jardines. Además la vivienda puede estar calificada con protección oficial o estar ocupada por un arrendatario, en régimen de alquiler. Para las viviendas que estuviesen alquiladas deberán aplicarse además los criterios especificados en el apartado 4.2.8. 4.2.1.2. Informe de valoración Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe que consiste en una recopilación de datos del inmueble y su entorno. Se seguirán los apartados desarrollados en la estructura general de los informes de tasación (artículo 65 del capítulo III, título III de la Orden ECO 805/2003), que aunque figuran en el capítulo 1.11, se describen a continuación, incidiendo en aquellos aspectos concretos para el uso de vivienda.

342

LA LEY



La estructura general del informe de valoración es la siguiente: 1. 2. 3. 4.

Solicitante de la tasación y finalidad Identificación del inmueble y vivienda Comprobaciones y documentación Localidad y entorno 4.1. Tipo de núcleo 4.2. Ocupación laboral 4.3. Nivel de renta 4.4. Número de habitantes 4.5. Evolución de la población 4.6. Delimitación del entorno 4.7. Rasgos urbanos 4.8. Descripción de las infraestructuras 4.9. Equipamiento 4.10. Comunicaciones y aparcamiento 4.11. Otras características 4.11.1. Calidad de barrio 4.11.2. Calidad de ubicación 5. Descripción y superficie del terreno 6. El edificio: descripción del inmueble, superficies, características constructivas 6.1. Descripción del edificio. 6.1.1. Tipificación 6.1.2. Descripción 6.2. Descripción y superficie de la vivienda 6.2.1. Tipología 6.2.2. Condiciones de habitabilidad y estado de conservación 6.2.3. Condiciones de uso 6.2.4. Superficies de la vivienda 6.2.5. Características constructivas del edificio y de la vivienda. 6.2.6. Situación actual y estado de conservación del edificio y de la vivienda 7. Situación urbanística 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación 9. Análisis de mercado: oferta, demanda y expectativas 9.1. Oferta 9.2. Demanda 9.3. Expectativas 9.4. Parámetros de homogeneización 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRN / VA / VM / VMA / VML 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN)

LA LEY

343


DE


10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) 10.1.5. Valor de máximo legal 11. Valores de tasación 12. Condicionantes y advertencias 12.1. Casuística en la valoración de viviendas 13. Observaciones 14. Fecha de emisión, caducidad y firmas 15. Documentación anexa al informe Los informes se desarrollarán de acuerdo con el principio de proporcionalidad, según el tipo e importancia del inmueble objeto de valoración. 1. Solicitante de la tasación y finalidad En primer lugar deberá hacerse constar el solicitante de la tasación especificando su nombre, domicilio y NIF o CIF. De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este capítulo se aplica para garantía hipotecaria de préstamos. Por este motivo se indicará además en el informe la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo. A pesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuación son válidos para muchas otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser: Reservas técnicas compañías de seguros Fondos de inversión inmobiliaria Valor real de mercado Valoraciones judiciales Expropiaciones Valoración de aportaciones no dinerarias para el registro mercantil Evaluación de los activos fijos de una empresa a efectos de una fusión, escisión Planeamiento urbanístico Gestión urbanística Fiscalidad Cuestiones arrendatarias También se hará constar expresamente si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones establecidas por la Orden ECO 805/2003, citando la fecha del Boletín Oficial del Estado en que fue publicada (9 de abril de 2003). 2. Identificación del inmueble y la vivienda Para identificar la vivienda será necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a: Provincia Municipio

344

LA LEY



Código postal Dirección (calle, avenida, plaza, urbanización) Número de policía Bloque Escalera Planta Puerta o número identificativo Registro de la propiedad: se indicarán los datos regístrales, como son: número del registro de la propiedad, tomo, libro, folio, sección, finca registral e inscripción Tipo de documentación registral utilizada en el informe de valoración De igual forma deberá procederse con los anexos vinculados al inmueble principal tasado. Se indicará también si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección actual. En el caso de que la finalidad sea reservas técnicas compañías de seguros, se indicarán además: Titular registral Fecha y precio de adquisición Los datos registrales usados en el informe pueden obtenerse principalmente de: Certificación registral Nota simple, o Escritura de compraventa, registrada o sin registrar Pero también pueden obtenerse de: Auto de adjudicación Verificación registral Nota extensa registral, o Edicto judicial Se indicará si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección física actual. Se indicará si la vivienda se encuentra terminada, en proyecto, construcción o en rehabilitación. Se harán constar en el informe las siguientes fechas: Fecha de recepción del encargo de valoración Fecha de visita al inmueble que se valora Fecha de emisión del expediente de valoración

LA LEY

345


DE


Ejemplo: DATOS REGISTRALES LIBRO FOLIO SECCIÓN TOMO FINCA N.º INSCRIPCIÓN TIPO DE DATO REGISTRO OBSERVACIONES:

Vivienda 2.º A 12 6 2.ª 29 5.879 1.ª Escritura Compraventa N.º 1 de MADRID

Plaza Aparcamiento 54 12 8 2ª 29 5.881

Trastero 33 12 10 2ª 27 5.883

1ª

1ª Escritura Compraventa N.º 1 de MADRID

Escritura Compraventa N.º 1 de MADRID

Fotocopia total de escritura legible bastanteada de la original por fedatario público. Suficiente para valorar. No coincide dirección registral con dirección física, al haber modificado el ayuntamiento los números de policía. Se aporta certificación del ayuntamiento de la citada modificación

3. Comprobaciones y documentación Comprobaciones: Se indicarán las comprobaciones realizadas en relación a: Correspondencia de la finca registral con la tasada Superficies y conservación Existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valora Régimen de protección pública Adecuación al planeamiento urbanístico vigente Otros Se comprobarán los linderos del documento (registral) con la realidad física existente. En el caso de que no sea posible la comprobación de linderos, pero sí sea posible identificar el inmueble se indicará: Si algún lindero está referido a nombre de propietarios Si algún lindero está referido a la finca matriz Si algún lindero está referido a ambas cosas Si lo valorado no coincide con la finca registral puede ser que: Lo valorado sea una parte indivisa de la finca registral Lo valorado sea una parte de la finca registral (finca matriz) Los datos registrales corresponden al terreno Los datos registrales sean una parte de lo valorado en el informe Documentación: se indicará la documentación empleada para realizar la tasación: Escritura de propiedad

346

LA LEY



Nota simple informativa Certificación registral Plano catastral Planeamiento urbanístico vigente Plano de situación Croquis del inmueble Proyecto visado Licencia de obras Licencia de apertura o de actividad Última certificación Certificado de ocupación del propietario Estatutos comunidad o certificado del administrador Reportaje fotográfico Otros documentos Para cada uno de los documentos aportados se indicará el número de hojas que se acompañan. Se indicará si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son suficientes o insuficientes para valorar. 4. Localidad y entorno En este apartado se introducirán los datos de la localidad donde está ubicado el inmueble objeto de valoración, como son: 4.1. Tipo de núcleo. Se indicarán las características básicas del municipio y, en su caso, de la localidad, con las siguientes posibilidades: Capital de provincia Capital autonómica Capital de estado Ciudad importante a nivel regional Cabecera comarcal Núcleo autónomo de gran importancia Núcleo autónomo de tamaño medio Núcleo autónomo de tamaño pequeño Núcleo dependiente de otro mayor Núcleo satélite dependiente de... Núcleo turístico Ciudad dormitorio Ejemplo tipo de núcleo: capital de comunidad autónoma.

LA LEY

347


DE


4.2. Ocupación laboral. Se identificará el tipo dominante de la ocupación laboral de la que dependa la localidad, con las siguientes posibilidades: Múltiple Basada en turismo nacional e/o internacional Basada en la industria de... Basada en la agricultura Basada en la segunda residencia Basada en el comercio Basada en la ganadería Basada en la pesca Basada en la minería Servicios Cultural Ejemplo ocupación laboral: múltiple, industrial, comercial y servicios. 4.3. Nivel de renta. Se estimará el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde está ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades: Muy alto Alto Medio-alto Medio Medio-bajo Bajo Muy bajo Ejemplo nivel de renta: Nivel de renta medio-alto. 4.4. Número de habitantes. Se indicará la población de derecho según el último censo disponible, así como la diferencia entre la población de derecho y la población de hecho, con las siguientes posibilidades: Igual, inferior, superior, o bien superior durante el verano. Ejemplo población de derecho: según el censo del 2001 la población de derecho es de 1.523.510 habitantes y la de hecho 1.551.230 habitantes. 4.5. Evolución de la población. Se indicará si la población de derecho tiene tendencia al crecimiento, es estable o decreciente. Ejemplo tendencia de la población: decreciente.

348

LA LEY



4.6. Delimitación del entorno. Se delimitará el entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de homogeneidad y características territoriales, con las siguientes posibilidades: Urbano céntrico Urbano medio o estándar Urbano periférico Del extrarradio Suburbano Rural Urbanización aislada Urbanización turística Urbanización fin de semana Casco antiguo de la ciudad Polígono industrial Zona urbana predominantemente industrial Ejemplo delimitación del entorno: Urbano céntrico. Barrio del Ensanche izquierdo, sector delimitado por Gran Vía de Les Corts Catalanes, Avda. de Roma, calles Tarragona y Urgell. 4.7. Rasgos urbanos. Se indicarán los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de carácter, ordenación, grado de desarrollo, consolidación y antigüedad, con las siguientes posibilidades: De carácter: Residencial Residencial y comercial Comercial Negocios Comercial y negocios Comercial y servicios Servicios Industrial Rural Indefinido con múltiples actividades Turístico Vacacional Deportivo Ordenación: Manzana cerrada Manzana cerrada con patios de manzana Manzana cerrada y bloques exentos alternándose

LA LEY

349


DE


Bloques exentos con zonas ajardinadas Viviendas unifamiliares adosadas Viviendas unifamiliares aisladas Edificación en altura y viviendas unifamiliares conjuntamente Desarrollo edificatorio del entorno. Se indicará que está terminado o por terminar y la evolución que ha tenido en los últimos años, con las siguientes posibilidades: Terminado Por terminar Evolución... Rápida, Media, Lenta, Paralizado Consolidación. Se indicará el grado (%) existente de la edificación consolidada en relación a la máxima admisible a las ordenanzas vigentes, con las siguientes posibilidades: Completa Superior al 75% Entre el 50% y el 75% Entre el 25% y el 50% Inferior al 25% Sin iniciar Antigüedad. Se indicará la antigüedad característica del entorno, con las siguientes posibilidades: Múltiple Edificaciones de < 10 años Edificaciones de 10 a 25 años Edificaciones de 25 a 50 años Edificaciones de 50 a 75 años Edificaciones de > 75 años Renovación. Se indicará el grado de renovación experimentado recientemente, con las siguientes posibilidades: Muy alta Alta Media Baja Muy baja No ha comenzado Renovaciones puntuales Ejemplo rasgos urbanos: ensanche residencial y comercial de trama ortogonal regular ordenado en manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras (Ensanche Cerdà). La anti-

350

LA LEY



güedad de las edificaciones es múltiple con edificios más o menos recientes y de más de 100 años. El grado de consolidación es total. El desarrollo edificatorio del entorno está terminado. La renovación de las edificaciones iniciales es media. 4.8. Descripción de las infraestructuras. Se indicarán las infraestructuras exteriores existentes, así como las que faltasen para la consideración del terreno como solar urbano, igualmente se indicará su calidad y estado de conservación, con las siguientes posibilidades:

Vías públicas: – Terminadas – Sin aceras – Sin asfaltar – No existen

Alumbrado público: – Con alumbrado P. – Sin alumbrado P.

Alcantarillado: – Con alcantarillado – Sin alcantarillado – Fosas sépticas

Abastecimiento de agua: – Con abastecimiento – Sin abastecimiento – Pozos

Calidad infraestructuras: – Muy alta – Alta – Media – Baja – Muy baja

Conservación infraestructura: – Muy buena – Buena – Normal – Mala – Muy mala

Ejemplo infraestructuras: la vía pública dispone de aceras con pavimento hidráulico, bordillo de granito y calzada asfáltica. Dispone de alcantarillado y alumbrado público. El abastecimiento de agua se realiza mediante red de la compañía, el suministro eléctrico se obtiene de la red general, tiene abastecimiento de gas, línea telefónica y dispone de zonas ajardinadas próximas. La calidad de las infraestructuras es alta y la conservación es buena. 4.9. Equipamientos. Se indicarán los equipamientos existentes dentro del entorno próximo, con las siguientes posibilidades: Comercial Religioso Deportivo Escolar Lúdico Asistencial Zonas verdes Cada uno de ellos podrá calificarse como: Muy abundante Abundante Suficiente

LA LEY

351


DE


Escaso Muy escaso No existe Suficiente para primeras necesidades Existe algún centro comercial, centro deportivo, hospital, ambulatorio Ejemplo equipamientos: equipamiento comercial, deportivo y asistencial suficientes; religioso, escolar y lúdico abundantes; zonas verdes abundantes, próximo al Parque de Joan Miró y eje calle Tarragona. 4.10. Comunicaciones y aparcamiento. Se indicarán las vías de comunicación con otras poblaciones más importantes, así como los medios de transportes disponibles, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones Interurbanas: Red nacional de carreteras Autopistas de peaje Aeropuerto Estación de RENFE Puerto Interurbanas: Muy buenas, Buenas, Suficientes, Deficientes, Malas, Muy malas Difícil acceso Lugar aislado Caminos rurales No existen Ejemplo: Comunicaciones interurbanas muy buenas (aeropuerto internacional, puerto, autopistas de peaje, autovías, red nacional de carreteras, RENFE). Comunicaciones Urbanas. Se indicarán cualitativamente las comunicaciones urbanas, así como la proximidad y/o facilidad de uso de los transportes públicos existentes, con las siguientes posibilidades:

Comunicaciones urbanas: – Muy buenas – Buenas – Suficientes – Malas – Muy malas – No existen – Difícil acceso – Lugar aislado

352

Transportes públicos: – Autobuses urbanos – Autobuses interurbanos – Metro – Trenes de cercanías – Parada de taxis cercana

LA LEY


Accesibilidad: – Excelente – Buena – Normal – Regular – Mala – Muy mala


Tráfico vehicular: – Muy intenso – Intenso – Normal – Bajo – Muy bajo

Aparcamiento superficie: – Abundante – Suficiente – Escaso – Muy escaso – No existe

Aparcamientos públicos: – Existen – No existen

Ejemplo comunicaciones y aparcamiento: comunicaciones interurbanas muy buenas (aeropuerto internacional, autopistas de peaje, red nacional de carreteras y estación de RENFE). Comunicaciones urbanas buenas (metro línea I), gran densidad de líneas de autobús en la Gran Vía de Les Corts Catalanes y Avda. de Roma, trenes de cercanías (FGC). El aparcamiento en superficie es muy escaso. Existen aparcamientos públicos. El aparcamiento privado es escaso. La accesibilidad es buena y el tráfico vehicular es intenso. 4.11. Otras características. Se indicarán otras características que sean relevantes del entorno y no se hayan especificado anteriormente. Por ejemplo se pueden indicar las siguientes características: 4.11.1. Calidad de barrio. En capitales autonómicas, de provincia y ciudades importantes, normalmente, se pueden diferenciar 5 tipos de zonas o barrios, según el nivel socioeconómico predominantemente en ellas. Para el uso residencial podemos definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:

Calidad de barrio

Criterio

Barrio 1 = Excelente

Imagen social y poder adquisitivo de clase alta y media alta.

Barrio 2 = Buena

Clase media y media-alta.

Barrio 3 = Media

Clase media.

Barrio 4 = Baja

Clase media y baja.

Barrio 5 = Mala

Clase baja.

La delimitación de las zonas homogéneas no coincide generalmente con la delimitación municipal de los diferentes barrios o distritos, el tasador deberá delimitar a qué tipo de barrio pertenece el inmueble a valorar. En municipios con una estratificación de población muy compacta, no existirán las zonas definidas anteriormente, como es el caso de ciudades pequeñas, ciudades dormitorio próximas a grandes centros de servicios o área industrial.

LA LEY

353


DE


4.11.2. Calidad de ubicación. Se divide en tres categorías dentro del barrio donde está ubicado el inmueble objeto de valoración.

Calidad de ubicación Categoría Excelente

1

Criterio

= Corresponde a ubicaciones singulares de carácter excepcional o muy positivo dentro de barrio o zona, como son: Fachadas a vías principales, plazas, parques, zonas verdes con buenas vistas y asoleamiento. Buena accesibilidad, buenas comunicaciones y equipamientos.

Categoría 2 = Media

Corresponde a la mayor parte de las edificaciones de un barrio o zona por su ubicación normal o neutra, que no destacan por circunstancias singularmente positivas o negativas.

Categoría 3 = Baja

Corresponde a ubicaciones singulares de carácter negativo como son: Mala accesibilidad, aislamiento, insuficiencia de comunicaciones. Zonas muertas en la trama o tejido urbano debido a fondos de saco, callejones o estrangulamientos de viales. Proximidad a núcleos generadores de molestias como: cementerios, áreas industriales, pesadas e insalubres, estaciones de ferrocarril, aeropuerto, etc. Delincuencia superior a la media. Drogadicción en las calles. Vertederos. Chabolismo. Contaminación acústica superior a la normal. Contaminación del aire superior a la normal. Población marginada.

5. Descripción y superficie del terreno En muchos casos no se dispondrá de información sobre el solar en el que se ubica la vivienda. Si se tratase de valorar una vivienda unifamiliar es obligatorio indicar la superficie de la parcela y sus características. 6. El edificio: descripción del inmueble, superficies, características constructivas 6.1. Descripción del edificio. Se indicarán los datos correspondientes al inmueble en el que se ubica la vivienda, como son: Tipificación Descripción Servicios comunes En algunos casos (viviendas unifamiliares) este apartado coincide con el siguiente. 6.1.1. Tipificación. Se indicará la tipología de la edificación, con las siguientes posibilidades: Unifamiliar aislada Unifamiliar pareada Unifamiliar adosada

354

LA LEY



Unifamiliar hilera Plurifamiliar bloque abierto Plurifamiliar entre medianeras Plurifuncional en bloque abierto Plurifuncional entre medianeras 6.1.2. Descripción. Se indicará el número de plantas sobre y bajo rasante, así como sus usos, superficies y distribución (siempre y cuando se disponga de dicha información), con las siguientes posibilidades: Planta sótano de aparcamiento Planta sótano comercial Planta baja comercial Planta baja oficinas Planta baja residencial Planta baja y piso residencial Planta baja con xx viviendas por planta y portal 6 plantas pisos con yy viviendas por planta Planta ático con zz viviendas por planta Servicios comunes. Se indicarán los servicios generales y equipamientos complementarios que disponga la edificación, con las siguientes posibilidades: Portal sencillo Portal estándar Portal lujoso Un ascensor por escalera 2 ascensores por escalera Aparcamiento en superficie cubierto o al aire libre Jardines Instalaciones deportivas: piscina, pista de tenis, etc. Ejemplo descripción edificio: edificio plurifamiliar entre medianeras en esquina con fachada a la calle y a patio interior de manzana. Tiene dos plantas sótano destinadas a aparcamiento de vehículos. La planta baja está destinada al uso comercial. Tiene siete plantas piso con cuatro viviendas por rellano y ático con dos viviendas. El portal tiene acabados de tipo medio. 6.2. Descripción y superficie de la vivienda. Se indicarán los datos correspondientes a la vivienda objeto de valoración, como son: Tipología Condiciones de habitabilidad y estado de conservación de la vivienda y/o del inmueble Condiciones de uso Superficies

LA LEY

355


DE


6.2.1. Tipología. Se describirá la vivienda en lo que se refiere a su tipología o distribución. Salón comedor Dormitorios Baños Aseo Cocina Lavadero Terrazas Vestíbulo Despacho Oficina Despensa Buhardilla Salón Comedor Cuarto de estar Vestidor Ejemplo tipología vivienda: se compone de vestíbulo, cocina, comedor-estar, tres habitaciones, baño, aseo y lavadero. 6.2.2. Condiciones de habitabilidad y estado de conservación. Se indicará si el uso actual es distinto al de vivienda así como sus condiciones de habitabilidad y estado de conservación. Condiciones de Habitabilidad – Vivienda exterior – Vivienda interior

Vistas desde inmueble: – Aumenta el valor del inmueble – Normal: no influye en el valor del inmueble – Disminuye el valor del inmueble

Orientación vivienda: – Favorable que aumenta el valor – Normal: no influye en el valor – Desfavorable que disminuye el valor

Ejemplo condiciones de habitabilidad y estado de conservación: vivienda exterior, vistas excepcionales sobre el parque del Rosales y orientación a sur (estas características influyen de manera muy positiva sobre el valor de mercado). Salón y dormitorio principal a calle. Su estado de conservación es bueno. 6.2.3. Condiciones de uso. Se indicará el uso de la vivienda objeto de valoración. 1.ª residencia: es aquella que por sus características y ubicación tendrá como destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual. 2.ª residencia: es aquella que por sus características y ubicación tendrá como destino más probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.

356

LA LEY



Ejemplo condiciones de uso: actualmente la vivienda objeto de valoración la podemos clasificar como de 2.ª residencia; aunque el entorno se está transformando y en los últimos años casi un 40 % de las viviendas se han convertido en 1.ª residencia. Es probable que en los próximos 5 años este porcentaje supere el 60%, ya que la ciudad se está transformando en este sentido. Seguidamente se describirán los anexos que se valoren de manera independiente de la vivienda principal. Se hará una breve descripción de la forma, ubicación, superficie y condiciones de uso y habitabilidad de los mismos. 6.2.4. Superficies de la vivienda En el caso de la valoración de elementos de edificio se indicará la superficie útil y construida con parte proporcional de zonas comunes. También se indicará si la vivienda tiene fachada al exterior al patio interior de manzana o bien se ubica en una esquina del edificio. Definiciones según Orden ECO 805/2003: – Superficie útil: Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. – Superficie construida sin partes comunes: Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50%, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. – Superficie construida con partes comunes: Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. Es decir, la superficie construida con partes comunes recoge: • La cerrada • El 50% de terrazas y tendederos • La parte proporcional de zonas comunes La superficie utilizable o computable es la superficie construida más parte proporcional de zonas comunes, que se tomará para determinar el cálculo de los valores técnicos. Si el inmueble es de protección oficial la superficie útil también es operativa, ya que debemos calcular el valor máximo legal que tiene la vivienda objeto de valoración.

LA LEY

357


DE


En el cálculo de los diferentes valores se utilizará la superficie útil y/o la construida de la vivienda y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones: a) Si la superficie comprobada < superficie registral → superficie comprobada a) Si la superficie comprobada > superficie registral → superficie registral a) (Salvo que el tasador justifique expresamente y sin margen de duda la utilización de la comprobada). b) Si la superficie registral no define si es útil o construida → superficie comprobada (siempre que se justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilización e indicando su correlación con la registral). En caso contrario se considerará la superficie construida. c) Si no existe superficie registral → superficie comprobada por el tasador (construida o útil) d) Si la comprobación no es posible o en inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación → se tomará la superficie registral o, si fuere menor, la del proyecto de edificación que ha servido de base para la concesión de la licencia. e) Si la superficie utilizada > superficie registral → Acreditar su adecuación a la Normativa urbanística aplicable. f) Si la superficie de espacios exteriores de uso privativo > 15% de la superficie total const. → valorar los espacios exteriores con precio unitario diferente. g) Para el cálculo del Valor Máximo Legal en VPO la superficie será la de la calificación definitiva o en su defecto la de la provisional. h) En la comprobación de superficies registrales con las reales puede suceder que: – Las superficies de los datos registrales coinciden con las comprobadas. – Alguna de las superficies de los datos registrales no coincide con la comprobada. – No se cita superficie alguna en los datos registrales o escritura. – No ha sido posible realizar comprobación alguna sobre superficie. – No se especifica a qué tipo de superficie corresponde la citada en documentación registral. Ejemplo: Superficie útil:

85,97 m²u

Superficie construida (+ p.p. zonas comunes):

113,05m² cpp

Relación superficie. Construida/superficie. Útil (R)

1,315

N.º unidades de garaje:

1

Superficie útil de garaje:

21,27 m²u

Superficie construida de garaje:

46,79 m²c

Superficie vivienda según escrituras:

73,06 m²c

Superficie garaje según escrituras:

21,27 m²

Observaciones generales: la superficie indicada en escritura es aproximadamente 6 m² inferior a la superficie útil obtenida por medición. A efectos de valoración se ha considerado la superficie construida de la vivienda, incluyendo la superficie exterior al 50%, y la parte proporcional de zonas comunes. La superficie de la terraza según escritura asciende a 5,48 m².

358

LA LEY



6.2.5. Características constructivas del edificio y de la vivienda. Elementos fundamentales de la edificación. Se describirán las características de los elementos fundamentales de la edificación: estructurales, constructivos y acabados, con las siguientes posibilidades: Estructura: – Hormigón armado – Metálica – Muros de carga – Desconocida – De madera

Fachada: – Ladrillo caravista – L. hueco doble + enfoscado + pintura – Bloques hormigón – Mortero monocapa – Prefabricados de hormigón – Hormigón visto – Muro cortina – Aplacado de piedra natural o artificial

Cubiertas: – Plana transitable – Plana no transitable – Teja cerámica – Teja hormigón – Pizarra – Fibrocemento – Chapa metálica – Fibrocemento

Ejemplo elementos fundamentales de la edificación: Cimentación: desconocida, ya que no se ha dispuesto de proyecto alguno que defina este sistema constructivo del edificio. Estructura: pórticos de hormigón, con vigas descolgadas Fachada: aplacado de piedra natural en planta baja y ladrillo cara vista con aplacado de piedra artificial en plantas piso. Cubierta: plana transitable, al estar los tendederos generales de la vivienda en esta planta. Terminaciones. Se indicarán los acabados correspondientes a las estancias de la vivienda objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Pavimentos: – Terrazo – Cerámico – Gres – Parquet – Entarimado – Mármol – Moqueta – Corcho – Granito – Linóleo – Hidráulico – Piedra natural – Piedra artificial – En bruto – Solera de hormigón

LA LEY

Paramentos:

Techos:

– Yeso pintado – Enfoscado pintado – Cerámica – Gres – Mármol – Madera – Papel pintado – Pavés – Corcho – Enteladas – Piedra natural – Piedra artificial – Cartón yeso – Ladrillo visto – En bruto – Mamparas móviles

– Yeso pintado – Enfoscado pintado – Escayola – Falso techo modular – Madera – Falso techo metálico – Falso techo registrable – En bruto

Carpintería exterior: – Aluminio plata – Aluminio anodizado – Aluminio lacado – Madera pintada – Hierro pintado – Plástico PVC – Muro cortina Acristalamiento: – Sencillo – Climalit – Seguridad Persianas: – Plástico – Aluminio – Madera – No tiene

Carpintería interior: -

Madera barnizada Madera pintada Madera Sapelly Madera pino Madera roble Madera maciza moldurada – No existe

359


DE


Ejemplo:

Estancias

Uds. Suelos

Paredes

Techos

Carpintería Interior

Vestíbulo Salón comed. Cocina Dormitorios Baños Lavadero

1 1 1 3 1 1

Plástica Gruesa Gotelé fino Azulejo 20 x 30 Plástica Lisa Mármol Blanco Azulejo 20x30

Escayolas Plástica Lisa Escayolas Plástica Lisa Escayolas Enfoscado-pintado

* Madera Barnizada * Madera Barnizada Madera Barnizada Madera Barnizada Madera Barnizada Madera Pintada

Entarimado Entarimado Gres Terrazo Mármol color Gres

La carpintería exterior es de aluminio anodizado en color bronce con acristalamiento tipo climalit en las dependencias que dan al vial exterior y de aluminio lacado blanco con acristalamiento sencillo en las dependencias que dan al patio de manzana y a los patios interiores del edificio. Existen persianas de aluminio en el salón-comedor y en los dormitorios. La carpintería (*) del vestíbulo y del salón-comedor no es la original, ya que se ha sustituido por una carpintería de alta calidad moldura con cristal tipo vidriera en la puertas correderas que dan acceso al salón-comedor. Instalaciones. Se introducirán las características de las instalaciones de la vivienda y/o del inmueble objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Ascensores – Si tiene 1 ud. – No tiene – 2 ud. Por escalera – Puertas automáticas

Gas ciudad/natural: – Si tiene – No tiene

Aparatos sanitarios: – Calidad alta – Calidad media – Calidad baja

Teléfono: – Si tiene – No tiene – En dormitorios – Dormitorios y cocina

Portero automático: – Si tiene – No tiene – Vídeo portero

Aire acondicionado: – Si tiene – No tiene – Preinstalación – Bomba de calor – Fan-coils

Agua caliente: – No tiene – Individual x Gas butano x Gas ciudad – Comunitaria

Calefacción – No tiene – Individual – Comunitaria – Radiadores

Ejemplo instalaciones: Teléfonos: si tiene Portero automático: vídeo portero Gas natural: si tiene Agua caliente: individual a gas ciudad con caldera mixta Calefacción: caldera mural mixta a gas y radiadores de aluminio Ascensores: un ascensor por escalera Sanitarios: calidad media, color blanco. Grifería monomando. Aire acondicionado: preinstalación.

360

LA LEY



Otras características. Se indicarán las características de aquellas instalaciones o bien cualquier otra característica del inmueble que puedan ser importantes y no se hayan descrito anteriormente, con las siguientes posibilidades:

Armarios empotrados: – Si tiene – No tiene – En dormitorios – En dormitorios y hall

Fontanería: – Cobre – Hierro – PVC – Polipropileno

Seguridad: – Puerta blindada – Instalación alarma – Rejas

Grifería: – Monobloc – Monomando

Otras instalaciones: – Antena parabólica – Sauna y jacuzzi – Hilo musical – TV en todos dormitorios

Electricidad: – Grado de electrificación bajo, 1.100-2.200 W – Grado de electrificación medio, 3.300-4.400 W – Grado de electrificación alto, 6.600-8.800 W

Ejemplos de otras características: Armarios empotrados: en todos los dormitorios Fontanería: cobre Electricidad: grado de electrificación medio, 3.300-4.400 W Seguridad: puerta de entrada blindada Grifería: monomando de acero inoxidable Otras instalaciones: toma de TV en salón y en cada dormitorio. 6.2.6. Situación actual y estado de conservación del edificio y de la vivienda Se indicará el estado de conservación de la vivienda y del edificio en el que se ubica.

Conservación del edificio: Conservación de la vivienda: – Muy bueno – Muy bueno – Bueno – Bueno – Normal – Normal – Regular – Regular – Malo – Malo – Muy malo – Muy malo – Adecuado a su edad física – Adecuado a su edad física

Reformas: – Total – Parcial – Puntual

Ejemplo situación actual y estado de conservación: la vivienda se encuentra en un estado de conservación excelente teniendo en cuenta la antigüedad del inmueble. Se rehabilitó íntegramente hace 4 años, renovándose el baño, el mobiliario y electrodomésticos de la cocina, carpintería y pintura. Se indicará la antigüedad aproximada del edificio, y si éste tiene más de 100 años. También se indicará si la edificación está pendiente de primera ocupación, el año de rehabilitación y coeficiente de depreciación por antigüedad o índice de estado de conservación.

LA LEY

361



DE

Se explicarán las correcciones que se hayan podido efectuar en el coeficiente de depreciación por antigüedad en relación al que correspondería en función de la esperanza de vida útil del edificio. En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construcción vendrá dado por la suma del Coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitación de los elementos que se mantengan, más el presupuesto unitario de rehabilitación. Ejemplo de vivienda con reforma parcial: Superficie: Antigüedad real del edificio: Antigüedad real de la vivienda: Antigüedad efectiva de la vivienda:

108 m² c 23 años 23 años 8 años

Reforma parcial: Baños y cocina nuevos. Carpintería interior pavimento y pintura nuevos. Coste de rehabilitación del baño: Coste de rehabilitación de la cocina: Coste de rehabilitación de carpintería interior, pavimento, y pintura:

12.000 euros 18.000 euros 20.000 euros

*Cr = Coste Unitario de rehabilitación de: 50.000/108 = 462,96 euros/m²c *Ca = Coste del edificio antes de la rehabilitación = 900 * (1 – 0,23) = 693 euros/m² c

Edad _ Efectiva = Antigüedad −

Antigüedad * C r 23 * 462,96 = 23 − = 7,63 ⇔ 8 _ años Ca 693

7. Situación urbanística Se indicarán los parámetros urbanísticos correspondientes a la vivienda objeto de valoración, como son: Nivel de cumplimiento de la normativa urbanística y documentación utilizada. Si tiene, no tiene o se ha dispuesto de la licencia de obras. La fecha de la licencia de obras.

Cumple: – Sí – No

Licencia: – Si tiene – No tiene – No se ha dispuesto

362

Nivel de cumplimiento: – Cumple normativa urbanística actual – Existen dudas de su cumplimiento – No cumple normativa urbanística actual – No se observa infracción urbanística – No cumple, pero se hizo de acuerdo con el anterior planeamiento urbanístico.

LA LEY



Ejemplo descripción urbanística: Uso de vivienda en área urbana consolidada. Zona de densificación urbana intensiva ensanche –clave 13b–. El edificio que tiene un volumen edificado disconforme con el planeamiento vigente, fue construido de acuerdo con la normativa anterior; por lo tanto no es un fuera de ordenación sustantivo según lo estable expresamente el vigente Plan General de 1996. 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación Se indicarán los parámetros jurídicos correspondientes a la vivienda que se tasa, como son: El estado de ocupación del vivienda. Ocupado por: propietario, sin ocupante, arrendada, arrendada al solicitante de la tasación, otros. Limitaciones al dominio: se describirán las servidumbres visibles que afecten al valor del inmueble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo. En caso de estar arrendada la vivienda se seguirán las especificaciones del apartado 4.2.8. Ejemplo régimen de tenencia y ocupación: Propietario: xxx Ocupada: sí Usuario: en la visita al inmueble, me enseña la vivienda una persona distinta del propietario. Me indica verbalmente que es un familiar, ya que el propietario ha tenido que salir de viaje, y que no está en concepto de inquilino. En el apartado de advertencias se indicará a la entidad financiera esta circunstancia. Título de ocupación: propiedad Servidumbres: de paso de vehículos a través de la parcela, que afecta al valor de mercado. Derechos reales: no se detectan en la documentación registral facilitada 9. Análisis de mercado: oferta, demanda y expectativas Se describirán el tipo de oferta, demanda y expectativas futuras de comercialización de los inmuebles comparables en el entorno del inmueble que se valora, con las siguientes posibilidades: 9.1. Oferta

LA LEY

Volumen de la oferta: – Alta – Media – Baja

Tipo de la oferta: – Viviendas de superficie < 90 m²c – Viviendas de superficie entre 90 m²c y 150 m²c – Viviendas de superficie > 150 m²c

Calidad de la oferta: – Inmuebles de calidad baja – Inmuebles de calidad media – Inmuebles de calidad alta

Precios más frecuentes: – El intervalo de precios más frecuentes se sitúa entre ___ y ___ euros, a razón de entre ___ y ___ euros/m²

363


DE


9.2. Demanda Volumen de la demanda: – Alta – Media – Baja

Tipo de la demanda: – Viviendas de sup. < 70 m² – Viviendas de sup. Entre 70 m² y 120 m² – Viviendas de sup. > 120 m²

Calidad de la demanda: – Inmuebles de calidad baja – Inmuebles de calidad media – Inmuebles de calidad alta

Poder adquisitivo de los compradores potenciales. – Alto – Medio – Bajo

9.3. Expectativas Relación entre oferta y demanda: Expectativas de revalorización: – Existe más oferta que demanda – Inferior al IPC. – La oferta y la demanda están equili- – Similar al IPC. bradas – Superior al IPC. – Existe más demanda que oferta – Fuerte incremento de precios – Previsible estancamiento de los precios

Ejemplo análisis de mercado: el volumen de inmuebles comparables en la zona es medio. Predominan las viviendas de reducida superficie, inferior a los 70 m² útiles. El intervalo de precios más frecuentes se sitúa entre 3.200 y 3.800 €/m². La intensidad de la demanda es media. La relación en la evolución entre la oferta y la demanda es equilibrada. Las expectativas de revalorización en los últimos 5 años han sido con fuertes incrementos de precios, pero dada la actual situación económica y financiera no es descabellado estimar que se produzca un estancamiento de los precios en unidades monetarias nominales. 9.4. Parámetros de homogeneización Se utilizarán viviendas testigo lo más semejantes posible a la que se tasa. Como mínimo hay que disponer de 6 muestras. La información de mercado que se utilice debe ser real y contrastada. Los precios unitarios de oferta de los viviendas testigo se homogeneizarán aplicando coeficientes de ponderación para asimilar las ofertas testigo a la vivienda que se tasa, de acuerdo con los criterios que se exponen a continuación, teniendo en cuenta que éstos son medios y que es necesario el estudio y análisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones. Los parámetros son los siguientes: Mercado real. El precio de oferta en el mercado secundario se reducirá hasta un 10% sobre el precio de venta como máximo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones de contado (comisión del API, negociaciones a la baja, etc.). Entorno. Cuando las características del entorno de la vivienda que se tasa y de los testigos sean diferentes, se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con un diferencial de hasta un

364

LA LEY



10% sobre ventas (+/–5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podría homogeneizar hasta un +/– 20% sobre ventas. Ubicación. Se determinará como diferencia de la repercusión del suelo en €/m² entre la oferta y la vivienda que se tasa, obtenido por el método del valor residual de la información de mercado primario (+/– 3 a 5% sobre ventas aproximadamente). Superficie y diseño. La amplitud del entorno diferencial será del 20% sobre el precio de oferta, es decir +/–10% entre los testigos y la vivienda que se tasa. Tendrá especial incidencia en la vivienda de superficie reducida. Antigüedad. Se valora como la diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigos y la vivienda objeto de valoración. Conservación y reformas. Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación de la vivienda, así como de las reformas realizadas en la vivienda. Instalaciones (calefacción, aire acondicionado, ascensor). Se valora de acuerdo con la diferencia de coste unitario de la instalación entre los testigos y la vivienda tasada. Calidades constructivas (acabados, baños). Las diferencias existentes entre las ofertas testigo y la vivienda que se tasa se evalúan por diferencia de costes unitarios. Según se vaya indicando si los testigos son iguales, peores, etc., que la oficina objeto de la tasación al precio de oferta se le irán añadiendo o restando sus correspondientes transformaciones numéricas hasta alcanzar el precio unitario homogeneizado. Puede ponderarse con distintos porcentajes a los testigos homogeneizados y atribuir el mayor peso al más parecido a la vivienda que se tasa. Se ponderarán todos los testigos cuidando que su suma sea 100. Si se estima oportuno, puede eliminarse alguno de los testigos en el proceso de homogeneización. Se justificarán las decisiones adoptadas en la homogeneización de testigos. Una vez homogeneizadas y ponderadas todas las ofertas de mercado se obtendrá el valor unitario homogeneizado y ponderado de mercado.

10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRN / VA / VM / VMA / VML Para tasar una vivienda deberá calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmueble se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación y neto VRN si está terminado), el valor por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario, y el valor de máximo legal VML, en caso de tratarse de vivienda de protección pública.

LA LEY

365


DE


10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento En caso de que el inmueble se encuentre en construcción o en fase de rehabilitación se calculará el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) y si se encuentra terminado se calculará además el valor de reemplazamiento neto o actual (VRN), en el que interviene la depreciación que haya podido experimentar la vivienda durante sus años de existencia. 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) Es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, el inmueble por otro nuevo de sus mismas características y utilidad, pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales. Este valor debe calcularse siempre, en todos los casos y para todas las finalidades, pudiendo en algunos casos convertirse en el valor de tasación. Si la vivienda se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación, deberá calcularse el VRB para dos supuestos diferentes: VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la tasación) VRB para la hipótesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada); terminado en las condiciones previstas en el proyecto y en la licencia correspondiente. Si la vivienda está terminada sólo se calculará el VRB para dicha hipótesis. Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1. El VRB se calcula como suma de: Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual. Valor unitario (€/m² suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del solar y la superficie del mismo. Se aplica en el caso de viviendas unifamiliares aisladas, en las que en muchos casos no se agota la edificabilidad de las parcelas. Para ello será necesario utilizar el método de comparación, realizando un estudio de mercado en la zona para obtener precios reales de mercado de terrenos con la misma clasificación y calificación urbanística. Estos precios de oferta se homogeneizarán con relación al que se tasa, ponderando factores como la ubicación, orientación, edificabilidad, vistas, etc. Valor de repercusión (€/m² construido): se define como el cociente entre el valor de mercado del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, según se trate de edificios terminados o en construcción. Dicho valor será el adoptado para las restantes tipologías de viviendas. Si las infraestructuras exteriores no estén terminadas, el valor del suelo urbanizado se obtendrá como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe de la inversión pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusión. Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontará del valor del suelo de la vivienda. Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material, más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor. Se aplicarán los costes que correspondan a los diferentes anexos de la vivienda. La normativa obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes.

366

LA LEY



Es decir, aquellas instalaciones que razonablemente no sean reutilizables para una ocupación distinta, ni tampoco las que sean fácilmente recuperables (sólo en caso de valoraciones de garantía). Gastos necesarios tales como: • impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva • honorarios de profesionales • licencias y tasas de construcción • gastos de administración del promotor • gastos debidos a otros estudios necesarios En ningún caso se incluirán en los gastos necesarios para el cálculo del VRB los gastos financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor. En caso de calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, podrá aplicarse un coeficiente corrector a las unidades de obra existentes en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de terminación de la obra. 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) Aunque el valor de reemplazamiento neto no se convierta en valor de tasación, se calculará siempre, a efectos informativos. El valor de reemplazamiento neto o actual se calcula deduciendo la depreciación física y funcional del valor de reemplazamiento bruto anteriormente calculado. VRN = VRB – (depreciación física + depreciación funcional) La depreciación se calculará siguiendo los criterios establecidos en el método del coste: Depreciación física a) Aplicando la técnica de amortización lineal o amortización constante en el tiempo. La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.

Depreciación_Física = (V.R.N.) *

Antigüedad ___________________ Vida_útil_total

Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total del inmueble. La vida útil de la vivienda será la estimada por el tasador y como máximo de 100 años. En caso de modificar el plazo establecido por la normativa, deberá justificarse razonadamente en el informe de valoración.

LA LEY

367


DE


La antigüedad del inmueble podrá ser corregida por el tasador, en función del estado de conservación y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondería (léase método del coste en el apartado 3.1). En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad. b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para transformar la vivienda actual en una nueva de similares características. Depreciación funcional Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para que la vivienda pueda utilizarse como tal. Se incluirán al coste de construcción por contrata, los gastos de honorarios de profesionales, licencias, tasas y gastos de administración que sean necesarios para desarrollar las obras. 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el método de comparación (ampliamente desarrollado en el capítulo 3.2). Anteriormente se ha descrito el procedimiento de homogeneización de los testigos comparables, en base a sus características más importantes, que asignan valor al inmueble, partiendo de 6 transacciones reales o 6 ofertas. 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) Al tratarse de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe ajustarse. Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplicará un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción. 10.1.5. Valor de máximo legal Si la vivienda está acogida a algún tipo de protección pública, existe una limitación de su precio de venta, que se denomina valor de máximo legal (VML). Dicho valor dependerá del municipio en que se ubique, según pertenezca a una u otra área geográfica. Cada Comunidad Autónoma tiene potestad para establecer sus propias áreas geográficas, a cada una de las cuales corresponden unos valores máximos de venta diferentes. 11. Valores de tasación En caso de inmuebles terminados o que se encuentren en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado, el valor de tasación para la finalidad de garantía hipotecaria será el menor entre: ⇒ Valor de máximo legal (VML). ⇒ Valor de mercado por comparación ajustado (VMA).

368

LA LEY



Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso. Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor de reemplazamiento neto del inmueble (VRN). Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, el valor de tasación de la vivienda coincidirá con el valor de reemplazamiento bruto (VRB). 12. Condicionantes y advertencias Se indicarán los condicionantes, advertencias y observaciones o juicio crítico del tasador. En el apartado siguiente (casuística) se indican los más frecuentes. Se resumirán las características más importantes sobre: ³

La adecuación del vivienda al mercado inmobiliario por su: ³³ ³³ ³³ ³³

³

³

³

Situación actual de la oferta de viviendas, tanto en el mercado primario como en el mercado secundario. Situación actual de la demanda: nivel de absorción de la oferta existente, ritmos y plazos de venta. Los condicionantes de comercialización de la vivienda en el mercado inmobiliario como son: ³³ ³³

³ ³ ³

Situación Tamaño Distribución Relación superficie construida/superficie útil

Expectativas de venta Plazos temporales estimados para la venta de la vivienda

Tendencias actuales de este segmento del mercado inmobiliario. Expectativas de este segmento del mercado inmobiliario. Se ha obtenido la superficie construida mediante: ³³ ³³ ³³ ³³

Croquis levantado por tasador tras medición inmueble Sobre plano aportado por propiedad con medidas puntuales en la visita Sobre plano aportado por propiedad sin medidas puntuales en la visita Mediante la medición del Plano Catastral

12.1. Casuística en la valoración de viviendas Se definen a continuación las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casuística y problemática con que se puede encontrar en la tasación de viviendas. Cuando existiese algún problema o faltara algún documento, el tasador podría condicionar el Valor de Tasación, para poder emitir la tasación. Los condicionantes a utilizar en el certificado intentarán bloquear al mínimo el Valor de Tasación. Cuando sea posible dividir el valor en unidades funcionales o registrales se condicionará únicamente el valor de las unidades imprescindibles.

LA LEY

369


DE


A continuación se exponen los problemas que más frecuentemente suelen presentarse: VIVIENDA UNIFAMILIAR O PLURIFAMILIAR TERMINADA N.º

CONDICIONANTE – ADVERTENCIA – CAUTELA

1

SIN ESCRITURA CON DIRECCIÓN EXACTA

La vivienda sita en (Dirección) ... cuyos datos registrales se desconocen, tiene un Valor de Tasación de... euros. No cumple con la Orden ECO 805/2003

2

SIN ESCRITURA Y CON DIRECCIÓN IMPRECISA

3

SI ES VPO Y NO SE CONOCE

4

SI ESTÁ ALQUILADA U OCUPADA POR PERSONA DISTINTA DEL PROPIETARIO Y NO SE DISPONE DE CONTRATO EXISTEN INDICIOS FUNDAMENTADOS DE QUE ESTUVIERA ALQUILADA Y/U OCUPADA NO SE FACILITA EL RECIBO ACTUAL DE ALQUILER

La vivienda cuya delimitación e identificación se indica en el Informe de Tasación, y cuyos datos registrales se desconocen, tiene un Valor de Tasación de ... euros. No cumple con la Orden ECO 805/2003 El Valor de Tasación queda condicionado a que no sea superior al Valor Máximo Legal conforme a la normativa vigente. El Valor de Tasación queda condicionado a que se encuentre libre de arrendamientos y/o ocupantes.

5

6 7

VIVIENDA FORMADA POR UNA SOLA UNIDAD FUNCIONAL Y QUE CONSTA DE VARIAS FINCAS REGISTRALES

8

UNICA FINCA REGISTRAL SUBDIVIDIDA EN VARIAS UNIDADES FUNCIONALES DIRECCIÓN IMPRECISA

9

370

PROBLEMA

10

NO COINCIDENCIA ENTRE LA DIRECCIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE Y LA QUE CONSTA EN ESCRITURAS

11

NO SE PUEDE ACCEDER A LA FINCA

El Valor de Tasación se ha calculado en el supuesto de que el inmueble se encuentre libre de arrendamiento y ocupantes.

Se calculará el Valor de Renta actualizando la renta anual según contrato. Esta circunstancia se advertirá en el informe. * Si se puede dar un valor a cada finca registral, se indicará en frases libres del certificado los datos registrales y el Valor de Tasación de cada una de las fincas que configuran la unidad funcional a tasar. * Si no se puede individualizar los valores (pese a existir división horizontal) se dará un valor conjunto condicionando el valor a la agrupación registral. Se deberán indicar en frases libres del certificado los Valores de Tasación de cada una de las unidades funcionales que configuran la finca registral. Se indicará que el Valor de Tasación corresponde al inmueble ... cuya delimitación/identificación que se acompaña en el informe de Tasación. Cuando se produzca una diferencia en la numeración o nombre de la calle entre los datos que obran en las escrituras y la realidad se deberá certificar la dirección física comprobada por el tasador. Advirtiendo de esta circunstancia en el informe o condicionando el Valor de Tasación dependiendo de la gravedad de la no coincidencia. * El tasador está obligado, en algunas finalidades, a acceder a la finca para poder realizar la tasación. * En el supuesto que por cualquier motivo no se pueda acceder al interior de la finca, el tasador deberá informar al solicitante y/o entidad financiera que el Valor de Mercado quedará condicionado y que confirme si se hace la Tasación en esas condiciones. En caso afirmativo adoptará como superficie para la tasación la que figure en escrituras y se condicionará el certificado a que: 1. La superficie real coincida con la que se considera en el informe de valoración Las calidades constructivas correspondan a las calidades edias del entorno en el que se ubica la vivienda. 3. El estado de conservación de la vivienda sea semejante al edificio en que se localiza la vivienda.

LA LEY


N.º 12

PROBLEMA VIVIENDA CON ANTIGÜEDAD INFERIOR A 4 AÑOS QUE NO CUMPLE CON EL PROYECTO AL QUE SE LE HA CONCEDIDO LICENCIA


CONDICIONANTE – ADVERTENCIA – CAUTELA * En el caso de que la superficie construida sea inferior a la amparada por la licencia se valorará la superficie real existente. Se hará constar esta anomalía en frases libres del certificado. * En el caso que la superficie construida sea superior a la amparada por la licencia, y en el supuesto que dicho exceso fuese legalizable, el Valor de Tasación será el correspondiente a la superficie contemplada en la licencia (valor consolidado) condicionando el valor del exceso de superficie a la acreditación de su legalización.

13

VIVIENDA CON ANTIGÜEDAD INFERIOR A 4 AÑOS QUE NO CUMPLE CON EL PLANEAMIENTO VIGENTE

En este supuesto la administración puede obligar al propietario del inmueble a adecuarse al planeamiento vigente, situación que puede hacer peligrar parte (e incluso la totalidad) del valor asignado al bien tasado. * Cuando la infracción sea leve el Valor de Tasación será el correspondiente a la superficie legal, descontando los costes de adecuación necesarios (demolición de la parte no legalizable y adecuación el resto, etc.). * Cuando la infracción sea grave, el Valor de Tasación será el correspondiente al terreno descontados los costes de demolición.

14

PROBLEMAS N.º 1 AL 13 DE LA VIVIENDA NO TERMINADA

Operar de la misma forma que en las viviendas terminadas.

15

EL CLIENTE NO FACILITA LOS PLANOS DEL PROYECTO

Si el estado de las obras permite identificar y definir la futura vivienda, se condicionará el Valor de Tasación «a que la superficie valorada coincida con la del proyecto que se utilice para la obtención de la licencia de obras».

16

SE FACILITAN UNOS PLANOS DEL PROYECTO SIN EL VISADO COLEGIAL

Se condicionará el Valor de Tasación «a que los planos utilizados para la tasación (que se adjuntan en el informe de tasación) sean los que sirven (o han servido) para la obtención de la licencia de obras y para la construcción de la vivienda que se ha tasado».

17

SIN LICENCIA DE OBRAS

18

SIN MEMORIA DE CALIDADES

El Valor de Tasación queda condicionado a que la licencia de obras (que no se ha dispuesto para realizar la tasación) autorice la construcción que se ha valorado. El Valor de Tasación queda condicionado a que las calidades de la construcción sean las estimadas en el informe equivalente a las del tipo de viviendas existentes en el entorno.

LA LEY

371


DE


4.2.2. Valoración de locales comerciales (elementos de un edificio) 4.2.2.1. Aplicación Dentro del uso de local comercial se pueden valorar los siguientes inmuebles: Local comercial en planta baja Local comercial en planta alta Local comercial en entreplanta Local comercial en sótano Local comercial en semisótano Local comercial multiplanta Local en centro comercial Local en galería comercial Local garaje Así mismo el local comercial a tasar puede disponer de anexos, ya estén vinculados registralmente o bien sean fincas independientes, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, almacenes, patios, jardines. Además el local puede estar ocupado por un arrendatario, en régimen de alquiler. En este caso además deberán aplicarse los criterios especificados en el apartado 4.2.8. 4.2.2.2. Informe de valoración Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores deberá realizarse un informe que consiste en una recopilación de datos del inmueble y su entorno. Se seguirán los apartados desarrollados en la estructura general de los informes de tasación (artículo 65 del capítulo III, título III de la Orden ECO 805/2003), que aunque figuran en el apartado 1.11, se describen a continuación, incidiendo en aquellos aspectos concretos para el uso de local comercial. La estructura general del informe de valoración es la siguiente: 1. 2. 3. 4.

372

Solicitante de la tasación y finalidad Identificación y localización Comprobaciones y documentación Localidad y entorno 4.1. Tipo de núcleo 4.2. Ocupación laboral 4.3. Nivel de renta 4.4. Número de habitantes 4.5. Evolución de la población 4.6. Delimitación del entorno 4.7. Rasgos urbanos 4.8. Descripción de las infraestructuras 4.9. Equipamientos

LA LEY



4.10. Comunicaciones y aparcamiento 5. Tipificación Comercial, accesibilidad e identificabilidad 5.1. Tipificación comercial 5.2. Accesibilidad 5.3. Identificabilidad 5.4. Densidad de la población 6. El edificio: descripción del inmueble, local, superficies, características constructivas del edificio 6.1. Tipificación 6.2. Descripción de la edificación 6.3. Descripción y superficie del local comercial 6.3.1. Descripción 6.3.2. Superficies. Coeficiente de tabla de fondo 6.3.3. Características del local 6.3.3.1. Características comerciales y físicas del local 6.3.3.2. Acabados, instalaciones y elementos polivalentes recuperables del local 6.3.3.3. Situación actual y estado de conservación 6.3.3.4. Antigüedad 7. Situación urbanística 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación 9. Análisis de mercado: oferta, demanda y expectativas 9.1. Oferta 9.2. Demanda 9.3. Expectativas 9.4. Asignación de testigos 9.5. Parámetros de homogeneización 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRN / VA / VM / VMA 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) 11. Valor de tasación 12. Condicionantes y advertencias 12.1. Casuística en la valoración de locales 13. Observaciones 14. Fecha de emisión, caducidad y firmas 15. Documentación anexa al informe Los informes se desarrollarán de acuerdo con el principio de proporcionalidad, según el tipo e importancia del inmueble objeto de valoración.

LA LEY

373


DE


1. Solicitante de la tasación y finalidad En primer lugar deberá hacerse constar el solicitante de la tasación especificando su nombre, domicilio, y NIF o CIF. De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este apartado se desarrolla la de garantía hipotecaria de préstamos. Por este motivo además se indicará en el informe la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo. A pesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuación son válidos para muchas otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser: Reservas técnicas compañías de seguros Fondos de inversión inmobiliaria Valor real de mercado Valoraciones judiciales Expropiaciones Valoración de aportaciones no dinerarias para el registro mercantil Evaluación de los activos fijos de una empresa a efectos de una fusión, escisión Planeamiento urbanístico Gestión urbanística Fiscalidad Cuestiones arrendatarias También se hará constar expresamente si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones establecidas por la Orden ECO 805/2003, citando la fecha del Boletín Oficial del Estado en que fue publicada (09/04/2003). 2. Identificación y localización Para identificar el local será necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a: Provincia Municipio Código postal Dirección (calle, avenida, plaza, urbanización) Número de policía Bloque Escalera Planta Puerta o número identificativo Registro de la propiedad: se indicarán los datos registrales, como son: n.º del registro de la propiedad, tomo, libro, folio, sección, finca registral e inscripción. Tipo de documentación registral utilizada en el informe de valoración.

374

LA LEY



De igual forma deberá procederse con los anexos vinculados al inmueble principal tasado. Se indicará también si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección actual. En el caso de que la finalidad sea reservas técnicas de compañías de seguros, se indicarán además: Titular registral Fecha y precio de adquisición Los datos registrales usados en el informe pueden obtenerse principalmente de: Certificación registral Nota simple, o Escritura de compraventa, registrada o sin registrar Pero también pueden obtenerse de: Auto de adjudicación Verificación registral Nota extensa registral, o Edicto judicial Se indicará si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección física actual. Se indicará si el local se encuentra terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación. Se harán constar en el informe las siguientes fechas: Fecha de recepción del encargo de valoración Fecha de visita al inmueble que se valora Fecha de emisión del expediente de valoración Ejemplo: DATOS REGISTRALES LIBRO FOLIO SECCIÓN TOMO FINCA N.º INSCRIPCIÓN TIPO DE DATO USADO REGISTRO OBSERVACIONES:

LA LEY

LOCAL 10 8 2.ª 22 3.333 1.ª Escritura Compraventa N.º 1 de MADRID

TRASTERO 10 9 2.ª 22 3.335 1.ª Escritura Compraventa N.º 1 de MADRID

Fotocopia parcial de escritura legible. Suficiente para valorar. Coincide dirección registral con dirección física.

375


DE


3. Comprobaciones y documentación Comprobaciones. Se indicarán las comprobaciones realizadas en relación a: Correspondencia de la finca registral con la tasada Superficies y conservación Existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valora Régimen de protección pública Adecuación al planeamiento urbanístico vigente Otros Se comprobarán los linderos del documento (registral) con la realidad física existente. En el caso de que no sea posible la comprobación de linderos, pero sí sea posible identificar el inmueble se indicará: Si algún lindero está referido a nombre de propietarios Si algún lindero está referido a la finca matriz Si algún lindero está referido a ambas cosas Si lo valorado no coincide con la finca registral puede ser que: Lo valorado sea una parte indivisa de la finca registral Lo valorado sea una parte de la finca registral (finca matriz) Los datos registrales corresponden al terreno Los datos registrales sean una parte de lo valorado en el informe Documentación. Se indicará la documentación empleada para realizar la tasación: Escritura de propiedad Nota simple informativa Certificación registral Plano catastral Planeamiento urbanístico vigente Plano de situación Croquis del inmueble Proyecto visado Licencia de obras Licencia de apertura o de actividad Última certificación Certificado del propietario de la ocupación Estatutos comunidad o certificado del administrador Reportaje fotográfico Otros documentos

376

LA LEY



Para cada uno de los documentos aportados se indicará el número de hojas que se acompañan. Se indicará si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son suficientes o insuficientes para valorar. 4. Localidad y entorno En este apartado se introducirán los datos de la localidad y del entorno donde está ubicado el inmueble objeto de valoración como son: 4.1. Tipo de núcleo. Se indicarán las características básicas del municipio y, en su caso, de la localidad, con las siguientes posibilidades: Capital de provincia Capital autonómica Capital de estado Ciudad importante a nivel regional Cabecera comarcal Núcleo autónomo de gran importancia Núcleo autónomo de tamaño medio Núcleo autónomo de tamaño pequeño Núcleo dependiente de otro mayor Núcleo satélite dependiente de... Núcleo turístico Ciudad dormitorio 4.2. Ocupación laboral. Se identificará el tipo dominante de la ocupación laboral de la que dependa la localidad, con las siguientes posibilidades: Múltiple Basada en turismo nacional o/e internacional Basada en la industria de... Basada en la agricultura Basada en la segunda residencia Basada en el comercio Basada en la ganadería Basada en la pesca Basada en la minería Servicios Cultural Ejemplo: Actividad dominante: múltiple, con predominio de los sectores, comercial, industrial y de servicios.

LA LEY

377


DE


4.3. Nivel de renta. Se estimará el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde está ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades: Muy alto Alto Medio-alto Medio Medio-bajo Bajo Muy bajo Ejemplo: Nivel de renta medio. 4.4. Número de habitantes. Se indicará la población de derecho según el último censo disponible, así como la diferencia entre la población de derecho y la población de hecho, con las siguientes posibilidades: Igual, inferior, superior, o bien superior durante el verano. Ejemplo: Población de derecho: 25.430 habitantes de derecho según el censo del 2001. 4.5. Evolución de la población. Se indicará si la población de derecho tiene tendencia al crecimiento, es estable o decreciente. Ejemplo: Tendencia de la población: la tendencia de variación de la población en los últimos años es decreciente. 4.6. Delimitación del entorno. Se delimitará el entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de homogeneidad y características territoriales, con las siguientes posibilidades: Urbano céntrico Urbano medio o estándar Urbano periférico Del extrarradio Suburbano Rural Urbanización aislada Urbanización turística Urbanización fin de semana Casco antiguo de la ciudad Polígono industrial Zona urbana predominantemente industrial Ejemplo: Delimitación del entorno: urbano medio. Barrio: xxx, en el entorno de la Plaza xxx, delimitado por la avenida xxx y la calle xxx.

378

LA LEY



4.7. Rasgos urbanos. Se indicarán los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de carácter, ordenación, grado de desarrollo, consolidación y antigüedad, con las siguientes posibilidades: De carácter:

Residencial Residencial y comercial Comercial Negocios Comercial y negocios Comercial y servicios Servicios Industrial Rural Indefinido con múltiples actividades Turístico Vacacional Deportivo

Ordenación: Manzana cerrada Manzana cerrada con patios de manzana Manzana cerrada y bloques exentos alternándose Bloques exentos con zonas ajardinadas Viviendas unifamiliares adosadas Viviendas unifamiliares aisladas Edificación en altura y viviendas unifamiliares conjuntamente Desarrollo edificatorio del entorno. Se indicará que está terminado o por terminar y la evolución que ha tenido en los últimos años, con las siguientes posibilidades: Terminado Por terminar Evolución: rápida, media, lenta, paralizada Consolidación. Se indicará el grado (%) existente de la edificación consolidada en relación a la máxima admisible a las ordenanzas vigentes, con las siguientes posibilidades: Completa Superior al 75% Entre el 50% y el 75% Entre el 25% y el 50% Inferior al 25% Sin iniciar

LA LEY

379


DE


Antigüedad. Se indicará la antigüedad característica del entorno, con las siguientes posibilidades:

Múltiple Edificaciones Edificaciones Edificaciones Edificaciones Edificaciones

de de de de de

< 10 años 10 a 25 años 25 a 50 años 50 a 75 años > 75 años

Renovación. Se indicará el grado de renovación experimentado recientemente, con las siguientes posibilidades:

Muy alta Alta Media Baja Muy baja No ha comenzado Renovaciones puntuales

Ejemplo: Rasgos urbanos: ensanche residencial y comercial de trama ortogonal irregular, ordenado en manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras. La mayoría de las edificaciones tienen una antigüedad de 10 a 25 años. La renovación de las edificaciones iniciales es muy alta, ya que se trata de un barrio anteriormente industrial, renovado al 100% para uso residencial y comercial. El desarrollo edificatorio del entorno ha sido rápido y está terminado. El grado de consolidación es superior al 75%. 4.8. Descripción de las infraestructuras. Se indicarán las infraestructuras exteriores existentes, así como las que faltasen para la consideración del terreno como solar urbano, igualmente se indicará su calidad y estado de conservación, con las siguientes posibilidades: Vías públicas: – Terminadas – Sin aceras – Sin asfaltar – No existen






Ejemplo: Vías públicas terminadas con alumbrado público, alcantarillado y abastecimiento de agua. Calidad media-alta. Conservación muy buena.

380

LA LEY



4.9. Equipamientos. Se indicarán los equipamientos existentes dentro del entorno próximo, con las siguientes posibilidades: Comercial Religioso Deportivo Escolar Lúdico Asistencial Zonas verdes Cada uno de ellos podrá calificarse como: Muy abundante Abundante Suficiente Escaso Muy escaso No existe Suficiente para primeras necesidades Existe algún centro comercial/centro deportivo/hospital/ambulatorio Ejemplo: Equipamiento: comercial, escolar y asistencial abundantes; religioso suficiente; deportivo, lúdico y zonas verdes escasos. 4.10. Comunicaciones y aparcamiento. Se indicarán las vías de comunicación con otras poblaciones más importantes, así como los medios de transportes disponibles, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones Interurbanas: Red nacional de carreteras Autopistas de peaje Aeropuerto Estación de RENFE Puerto Interurbanas: muy buenas, buenas, suficientes, deficientes, malas, muy malas Difícil acceso Lugar aislado Caminos rurales No existen Ejemplo: Comunicaciones interurbanas muy buenas (aeropuerto internacional, puerto, autopistas de peaje, autovías, red nacional de carretera, RENFE).

LA LEY

381


DE


Comunicaciones Urbanas. Se indicarán cualitativamente las comunicaciones urbanas, así como la proximidad y/o facilidad de uso de los transportes públicos existentes, con las siguientes posibilidades:


Accesibilidad: – Excelente – Buena – Normal – Regular – Mala – Muy mala





Ejemplo: Comunicaciones urbanas: muy buenas (Metro: línea 6; autobuses urbanos: varias líneas. Proximidad a la estación de RENFE de Atocha). El aparcamiento en superficie es escaso. Existen aparcamientos públicos. 5. Tipificación Comercial, accesibilidad e identificabilidad. 5.1. Tipificación comercial Calidad de barrio En capitales autonómicas, de provincia y ciudades importantes, normalmente, se pueden diferenciar 5 tipos de zonas o barrios, según el nivel socioeconómico predominantemente en ellas.

382

LA LEY



Para el uso comercial se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:

Calidad de barrio

Criterio

Barrio 1 = Principales ejes y nudos comerciales de la ciudad con proyección Excelente supramunicipal Barrio 2 = Buena – Tramos de calles secundarias confluyentes en los ejes y nudos comerciales con proyección supranacional. – Principales ejes y enclaves comerciales situados en: * los barrios periféricos o * de menor nivel de renta de la población Barrio 3 = Media – Calles con atracción comercial de tipo medio situados en: * zonas habitadas con población de mayor nivel de renta de la ciudad * o zonas de mayor concentración comercial de la ciudad – Calles secundarias confluyentes en los ejes y enclaves comerciales de los barrios periféricos o de menor nivel de renta de la población. Barrio 4 = Baja

– Calles y tramos de calles menos comerciales de: * zonas habitadas con población de mayor nivel de renta de la ciudad. * zonas de mayor concentración comercial de la ciudad. – Calles con atracción comercial de tipo medio situadas en: * Barrios periféricos o de menor nivel de renta de la población.

Barrio 5 = Mala

– Calles y tramos de calle menos comerciales situados en: * barrios periféricos * o de menor nivel de renta de la población

La delimitación de las zonas homogéneas no coincide generalmente con la delimitación municipal de los diferentes barrios o distritos, el tasador deberá delimitar a qué tipo de barrio pertenece el inmueble a valorar. En municipios con una estratificación de población muy compacta, no existirán las zonas definidas anteriormente, como es el caso de ciudades pequeñas, ciudades dormitorio próximas a grandes centros de servicios o área industrial. Calidad de ubicación. Se divide en tres categorías dentro del barrio donde está ubicado el inmueble objeto de valoración.

Calidad de Criterio ubicación Categoría 1 = Excepcional, esquinas o enclaves más comerciales o Excelente identificables en su barrio o zona. Categoría 2 = Media Neutro, identificabilidad y atractivo comercial de tipo medio en su barrio o zona. Categoría 3 = Baja Menos favorable, con identificabilidad negativa y atractivo comercial bajo en su barrio o zona.

LA LEY

383


DE


5.2. Accesibilidad. Se tendrán en cuenta las posibilidades de acceso peatonal, mediante transporte público o mediante vehículo privado, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones urbanas: – Muy buenas – Buenas – Suficientes – Malas – Muy malas – No existen – Difícil acceso – Lugar aislado


5.3. Identificabilidad. Se tendrá en cuenta el fácil reconocimiento visual del local tanto desde el punto de vista de los peatones como de los conductores. También se tendrá en cuenta si el local se ubica en viales que pueden constituir «fachadas de la ciudad» a nivel supramunicipal o internacional, con las siguientes posibilidades: Excelente Muy buena Buena Normal Regular Mala Muy mala Ejemplo: Tipificación comercial, accesibilidad e identificabilidad: el local se ubica en una calle con atracción comercial de tipo medio situadas en una zona habitada con población de nivel de renta medio-alto de la ciudad. La accesibilidad es buena ya que se ubica en una calle principal de la trama secundaria. La identificabilidad es buena ya que dispone de una fachada de 25 m en total, correspondiente 15 m a la fachada de la calle principal y 10 m a la calle secundaria. El local tiene acceso por la esquina de la manzana. 5.4. Densidad de la población. Se indicará el nivel de la densidad de población en el entorno próximo así como la homogeneidad en su distribución en relación a la situación del local, con las siguientes posibilidades: Muy alta Alta Media Baja Muy baja Ejemplo: Densidad de la población: la densidad de la población es alta y se distribuye de manera homogénea en el entorno.

384

LA LEY



6. El edificio: descripción del inmueble, local, superficies, características constructivas del edificio Se indicarán los datos correspondientes al inmueble en el que se ubica el local como son: Tipificación Descripción Servicios comunes 6.1. Tipificación. Se indicará la tipología de la edificación, con las siguientes posibilidades: Galería comercial Centro comercial Mercado Plurifamiliar bloque abierto Plurifamiliar entre medianeras Plurifuncional en bloque abierto Plurifuncional entre medianeras Ejemplo: Tipificación: edificio plurifamiliar en bloque abierto con 7 plantas s/r y 1 b/r 6.2. Descripción de la edificación. Se indicará el número de plantas sobre y bajo rasante, así como sus usos, superficies y distribución (siempre y cuando se disponga de dicha información), con las siguientes posibilidades: Planta sótano de aparcamiento Planta sótano comercial Planta baja comercial Planta baja oficinas Planta baja residencial Planta baja y piso residencial Planta baja con 2 viviendas por planta y portal 6 plantas pisos con 4 viviendas por planta Planta ático con 2 viviendas por planta Servicios comunes. Se indicarán los servicios generales y equipamientos complementarios que disponga la edificación (siempre y cuando se disponga de dicha información), con las siguientes posibilidades: Portal sencillo Portal estándar Portal lujoso 1 ascensor por escalera 2 ascensores por escalera Aparcamiento en superficie cubierto o al aire libre

LA LEY

385


DE


Jardines Instalaciones deportivas: piscina, pista de tenis, etc. Ejemplo: Descripción del edificio: edificio plurifamiliar ordenado en bloque abierto en esquina con fachada a las calles xxx. Las plantas sótano se destinan a aparcamiento de vehículos. Tiene seis plantas piso con dos o cuatro viviendas por rellano, según la escalera Características constructivas. Se describirán las características de los elementos fundamentales de la edificación: estructurales, constructivos y acabados, con las siguientes posibilidades: Estructura: – Hormigón armado – Metálica – Muros de carga – Desconocida – De madera

Fachada: – Ladrillo cara vista – Ladrillo hueco doble + enfoscado + pintura – Bloques hormigón – Mortero monocapa – Prefabricados de hormigón – Hormigón visto – Muro cortina – Chapado piedra natural o artificial


Ejemplo: Características constructivas: estructura de hormigón armado. Fachada: ladrillo visto. Cubierta: inclinada teja hormigón. Terminaciones. Se indicarán los acabados correspondientes a las dependencias del local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:

Pavimentos:

– Terrazo – Cerámico – Gres – Parquet – Entarimado – Mármol – Moqueta – Corcho – Granito – Linóleo – Hidráulico – Piedra natural – Piedra artificial – En bruto – Solera de hormigón – Falso suelo registrable

386

Paramentos:

– Yeso pintado – Enfoscado pintado – Cerámica – Gres – Mármol – Madera – Papel pintado – Pavés – Corcho – Enteladas – Piedra natural – Piedra artificial – Cartón yeso – Ladrillo visto – En bruto – Mamparas móviles – Cartón-yeso

Techos:

Carpintería exterior:

– Yeso pintado – Aluminio plata – Enfoscado – Aluminio anodizado pintado – Aluminio lacado – Escayola – Madera pintada – Falso techo – Hierro pintado modular – Plástico PVC – Madera – Muro cortina – Falso techo Acristalamiento: metálico – Sencillo – En bruto – Climalit – Seguridad Persianas: – Plástico – Aluminio – Madera – No tiene

Carpintería interior:

– Madera barnizada – Madera pintada – Madera Sapelly – Madera pino – Madera roble – Madera maciza moldurada – No existe

LA LEY



Ejemplo de terminaciones: Pavimentos: terrazo Paramentos: pintura plástica gruesa en local y azulejos 15x15 en aseos Techos: enlucidos Carpintería interior: madera pintada Instalaciones. Se introducirán las características de las instalaciones del local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:

Ascensores – Si tiene: 1 ud. – No tiene – 2 ud. Por escalera – Puertas automáticas



Teléfono: – Si tiene – No tiene



Agua Caliente: – No tiene – Individual x Gas butano x Gas ciudad – Comunitaria


Reformas. Se describen las reformas realizadas en el edificio y el local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: total, parcial, puntual, sin reformas, etc. Ejemplo: Reforma: Edificio no rehabilitado. El local ha sido reformado varias veces para instalar diferentes actividades. En cada una de estas reformas del local ha sido total, no conservándose elemento alguno. 6.3. Descripción y superficie del local comercial Se indicarán los datos correspondientes al local objeto de valoración, como son: Descripción Condiciones de uso actual Antigüedad

LA LEY

387


DE


6.3.1. Descripción. Se describirá el local en lo que se refiere a su tipología y/o distribución, con las siguientes posibilidades:

Ubicación en el edificio: – Planta baja – Entreplanta – Planta semisótano – Planta sótano – Local n.º ___ en la galería ____ – Local n.º ___ en el centro comercial ____

Forma geométrica del local: – Regular – Irregular – Cuadrado – Rectangular – En forma de L – En forma de U

Acceso: – Directo desde la vía pública – Desde el portal del edificio – Desde otro local comercial – Pasillo común de la galería comercial – Pasillo común del centro comercial

Condiciones de uso actual. Se indicará el uso actual del local objeto de valoración y su estado de conservación, con las siguientes posibilidades: Uso Actual: – Vacío, antes ... Instalado para: – Restauración – Bancario – Comercio al por menor de ... – Ropa, calzado ...

Acabados: – En bruto – Instalado – Si, tiene salida de humos – No, tiene salida de humos

Conservación del local: – Muy bueno – Bueno – Normal – Regular – Malo – Muy malo – Adecuado a su edad física

Ejemplo: Condiciones de uso actual: restaurante cafetería. Antigüedad. Se indicará la antigüedad real o estimada del edificio donde está ubicado el local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: En construcción. Terminado • Antigüedad real: número de años de antigüedad del edificio contados a partir de su construcción, última rehabilitación o reforma importante. • Antigüedad estimada: número de años estimados de forma aproximada de la edificación.

388

LA LEY



Seguidamente se describirán los anexos que se valoren de manera independiente del local principal. Se hará una breve descripción de la forma, ubicación, superficie y condiciones de uso y habitabilidad de los mismos. 6.3.2. Superficies Se indicarán las diferentes superficies correspondientes a cada planta del local comercial objeto de valoración, como son: Superficie útil Superficie construida [+ p.p. zonas comunes si procede] Altura libre de cada planta del local Coeficiente de tabla de fondo del local Longitud de fachada principal del local Longitud de fachada secundaria del local Longitud del fondo del local Descripción del fondo del local Superficies según escrituras Superficie real Las definiciones de superficie útil, construida y construida con partes comunes, según Orden ECO 805/2003, son las siguientes: – Superficie útil: Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. – Superficie construida sin partes comunes: Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. – Superficie construida con partes comunes: Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. Normalmente los locales comerciales no disponen de elementos comunes, por lo que la superficie utilizable o computable es la superficie construida, que es la adoptada para el cálculo de los valores técnicos.

LA LEY

389


DE


En el cálculo de los diferentes valores se utilizará la superficie útil y/o la construida del local y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones: a) Si la superficie comprobada < superficie registral → superficie comprobada Si la superficie comprobada > superficie registral → superficies registral (Salvo que el tasador justifique expresamente y sin margen de duda la utilización de la comprobada). b) Si la superficie registral no define si es útil o construida → Superficie comprobada (Siempre que se justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilización e indicando su correlación con la registral). En caso contrario se considerará la superficie construida. c) Si no existe superficie registral → superficie comprobada por el tasador (const. o útil) d) Si la comprobación no es posible o en inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación → se tomará la superficie registral o, si fuere menor, la del proyecto de edificación que ha servido de base para la concesión de la licencia. e) Si la superficie utilizada > superficie registral → Acreditar su adecuación a la Normativa urbanística aplicable. f) Si superficie espacios exteriores de uso privativo > 15% de la superficie total const. → valorar los espacios exteriores con precio unitario diferente. g) En la comprobación de superficies registrales con las reales puede suceder que: – Las superficies de los datos registrales coinciden con las comprobadas. – Alguna de las superficies de los datos registrales no coincide con la comprobada. – No se cita superficie alguna en los datos registrales o escritura. – No ha sido posible realizar comprobación alguna sobre superficie. – No se especifica a qué tipo de superficie corresponde la citada en documentación registral. Ejemplo: Altura:

Construida (m2)

Útil (m2)

Alturas (m)

Entreplantas Baja Sótanos Total

0.00 96.00 160.00 256.00

0 87 145 232

FACH. PRINCIPAL: 12 m.

FACH. SECUNDARIA: 8 m

0.0 3.5 2.7

Coeficiente Tabla de Fondo 63.1 %

FONDO: 8 m.

FORMA FÍSICA...........: Rectangular. SUPERFICIE S/ESCRITURAS: 232,00 m2

390

SUPERFICIE REAL: 256 M2

LA LEY



El coeficiente de tabla de fondo de un local comercial Definición Es un coeficiente que refleja y sintetiza las características propias e internas de un local comercial: el tamaño, la forma, los desniveles, estrangulamientos internos que dificulten la circulación dentro del local, etc. Forma de obtenerlo 1. Se divide el local en distintas unidades básicas de superficie de acuerdo con las crujías reales del local o según crujías tipo 5 m x 5 m de luz, aproximadamente, si la estructura del local no fuese convencional, formándose unas retículas cuyos vértices coinciden con los pilares de la estructura. En el caso de que la estructura no fuese regular se podrán tomar áreas de tamaño semejante. 2. El máximo valor del local se alcanza en la crujía de fachada, por lo tanto las retículas de la crujía de fachada tendrán un coeficiente del 100% del valor. El valor de las crujías va disminuyendo a medida que estas se distancian de la fachada. La disminución considerada (en el mejor de los casos) es del 5% cuando toda la superficie comercial se encuentre en el mismo nivel y sea diáfana, es decir, los únicos obstáculos que existan sean los pilares de la estructura. En caso de que existan estrangulamientos o pequeños desniveles o ambos combinados, la disminución del coeficiente puede alcanzar valores superiores al 15% o 20%. 3. Caso de entreplantas y sótanos comerciales: Sótano: se disminuirá el coeficiente en un 50% a partir de la crujía de arranque de la escalera. Entreplanta: se disminuirá el coeficiente en un 30% a partir de la crujía de arranque de la escalera. 4. Cálculo del Coeficiente de Tabla de Fondo (CTF): C.T.F. =

Sumatorio _ de _ Crujías Número _ de _ retículas

– En los locales testigo: al precio de venta unitario en bruto, se le aplica el CTF (dividiendo y se obtiene el máximo valor del local en crujía de fachada). – En el que se tasa: al valor unitario de crujía de fachada se le aplica el CTF (multiplicando) y se obtiene el valor unitario en bruto del local que se tasa. – Este coeficiente por ser característico de cada local, refleja las condiciones internas del mismo y homogeneiza los valores de los locales de fachada hacia el interior. No contempla las condiciones externas del local. – En el caso más probable de que los locales en oferta, aun estando en el mismo entorno, den a fachada a calles con distinta categoría comercial, se operará de la siguiente forma:

LA LEY

391


DE


• Se determinará el valor de crujía de fachada de cada local testigo. • Una vez calculados los valores de crujía de fachada de los testigos, estos valores, se homogeneizarán (ponderación) en función de su atracción comercial en relación con el local que se tasa. Como se obtiene el CTF: Tenemos un local como el de la presente figura, que lo dividimos en las crujías tal como se ha explicado anteriormente, dándonos un Coeficiente de Tabla de Fondo de CTF= 0,7595.

C.T .F . =

Sumatorio _ de _ Crujías 2.810 = = 0,7595 ⇔ 75,95% 37 Número _ de _ retículas

6.3.3. Características del local 6.3.3.1. Características comerciales y físicas del local Se indicarán las características comerciales y físicas del local objeto de valoración, como son: Ubicación Características comerciales Divisibilidad Polivalencia Accesibilidad Desniveles Calidad interior del local Calidad del edificio

392

LA LEY



Ubicación. Se describirán las características de ubicación o identificabilidad comercial que tiene el local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Muy Buena

Locales en esquina o con dos o más fachadas a los principales flujos peatonales o vehiculares.

Buena Normal

Locales con una fachada a los principales flujos peatonales o vehiculares que no tengan las características de dificultad de identificabilidad y accesibilidad señalados en el nivel 3.

Regular Mala

Fachadas de local no visibles fácilmente o con grandes desniveles o distancias desde el principal flujo peatonal.

Muy mala Ubicación: – Muy buena – Buena – Normal – Regular – Mala

=1 =2 =3 =4 =5

Identificabilidad: – Fácil – Normal – Difícil

Ejemplo: Ubicación buena. Local en esquina. Fácil identificabilidad Características comerciales. Se indicarán la facilidad o dificultad de aprovechamiento comercial, que tiene el local comercial objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Muy fácilmente aprovechable Sin problemas de aprovechamiento Algunos problemas de aprovechamiento Difícil de aprovechar Muy difícil de aprovechar Divisibilidad. Se indicará la posibilidad de división del local, en dos o más unidades, con las siguientes posibilidades: Fácilmente divisible Es conveniente dividirlo No es conveniente dividirlo No es posible dividir el local Se desconoce Ejemplo: Divisibilidad: fácilmente divisible, aunque con problemas por su forma Polivalencia de usos. Se indicará la polivalencia de usos funcionales que tiene el local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Local polivalente Local no polivalente Múltiple Ejemplo: Polivalencia de usos: múltiple con uso comercial en planta baja y almacén en sótano.

LA LEY

393


DE


Accesibilidad. Se indicará la accesibilidad física al interior del local, así como la longitud total de fachadas, con las siguientes posibilidades: 1

Muy Buena

2

Buena

3

Normal

4

Regular

5

Mala




Ejemplo: Accesibilidad: buena. Dispone de una fachada de 25 ml en total Desniveles. Se indicará si el local interiormente tiene desniveles, en cada una de sus plantas, con las siguientes posibilidades: Sin desniveles. Con un desnivel inferior a 35 cm (2 peldaños) Con un desnivel superior a 35 cm (2 peldaños) Con un desnivel inferior a 87 cm (5 peldaños) Con un desnivel superior a 87 cm (5 peldaños) Calidad interior del local. Se indicarán las características interiores del local, como son: Tamaño de la crujía Muros de carga Altura libre Desniveles interiores Criterios para determinar la calidad del local: CARACTERÍSTICAS DESNIVELES

394

TAMAÑO DE CRUJÍA

MUROS DE CARGA

ALTURA LIBRE (h)

1 = Excelente

> 7,5 m.

2 = Normal

Aquellos locales en los que NO se cumplen las condiciones 1 ó 3

3 = Malo

Locales en los que se da cualquiera de las siguientes situaciones: – Sólo se cumple una condición – Cuando la altura libre es h< 2,5 m y existen muros de carga interiores al local o desniveles d> 0,35 m – Cuando el desnivel d > 1,5 m y existen muros de carga interiores al local o alturas libres de h< 3,0 m

Sin muros de carga en el interior del local

h > 3 m.

DESNIVELES (d) Sin desniveles o con un solo desnivel inferior a d< 0,35 m.

LA LEY



Ejemplo: Calidad interior del local: Normal. Crujías interiores de 5x5. Local sin desniveles Calidad edificio. Se indicará la calidad constructiva del edificio, donde está ubicado el local objeto de valoración, así como su conservación, con las siguientes posibilidades: Calidad del edificio 1 Alto standing

Edificio de calidad muy alta y bien conservada.

2 Estándar

Edificio de calidad estándar bien conservada o rehabilitada recientemente

3 Baja

Edificio de calidad inferior a VPO mal conservada y sin rehabilitar

6.3.3.2. Acabados, instalaciones y elementos polivalentes recuperables del local Se considerarán únicamente los acabados y elementos fijos del local susceptibles de aprovechamiento por un tercero para otro uso diferente del actual. Se introducirá su coste de contrata con la depreciación correspondiente al tipo de acabado o instalación que sea recuperable. Debe considerarse que según la ciudad en la que nos encontremos, estos acabados e instalaciones pueden estar incluidos o no en el Valor de Mercado que se obtiene por comparación. Podemos tener las siguientes posibilidades:

Acabados: – Pavimento de terrazo – Falso techo acústico – Cerramiento de fachada – Persianas metálicas a fachada

Instalaciones: – Instalaciones de aseos – Acometida eléctrica – Acometida de agua y saneamiento – Instalación aire acondicionado

Valor de los acabados e instalaciones polivalentes recuperables: En el mercado hipotecario: Considerando la hipótesis de posible ejecución hipotecaria y venta del local en pública subasta, no se incorporarán al local en bruto los acabados e instalaciones existentes. Excepcionalmente se podrá incorporar el coste de aquellos acabados que por su calidad, estado y polivalencia de uso podrían conservarse por cualquier tercero que compre el local. En tasaciones que no cumplan (no sea necesario que cumplan) con los requisitos del mercado hipotecario pueden darse dos casos: • Que se valoren en la hipótesis de uso continuado: en cuyo caso se valoran todos los acabados e instalaciones una vez aplicada la depreciación correspondiente. • Que se valoren para el mercado libre. En este caso hay que considerar: a) Aplicación del local para un uso alternativo al actual: se valorarán aquellos que por su funcionalidad y estado de conservación presenten una polivalencia de usos. b) Aplicación del local para el mismo uso: ³

LA LEY

Si el local está instalado en una zona comercial de calidad, por prestigio e imagen de la finca se cambiaría toda la decoración por lo que estaríamos en el caso a).

395


³

DE


Si el local está en una zona urbana de renta baja: podrían incorporarse aquellos acabados e instalaciones que por su calidad, estado de conservación y funcionalidad, el tasador estime que podrían mantenerse en el local.

Ejemplo: Descripción Acabados: Instalaciones:

Pavimento de terrazo. Aseos, cerramiento fachada y persianas

Total recuperable

2 256 m x 72,00 €/m² =

12,00 Euros/m² 60,00 Euros/m² 18.432,00 euros

6.3.3.3. Situación actual y estado de conservación. Se indicará el estado de conservación del local y del edificio en el que se ubica. También se indicará si en el inmueble se desarrolla alguna actividad o si se encuentra ocupado, con las siguientes posibilidades: Conservación del edificio: Conservación del local: – Muy bueno – Muy bueno – Bueno – Bueno – Normal – Normal – Regular – Regular – Malo – Malo – Muy malo – Muy malo – Adecuado a su edad – Adecuado a su edad física física


Ejemplo: El local se encuentra ocupado y destinado a la venta de ropa. El estado de conservación es bueno, tanto del edificio como del local comercial que se valora. Cuando se instaló la tienda de ropa se realizó una reforma total del local, según manifiesta verbalmente el propietario. 6.3.3.4. Antigüedad Se indicará la antigüedad aproximada del edificio, y si éste tiene más de 100 años. También se indicará si la entidad está pendiente de primera ocupación, el año de rehabilitación y coeficiente de depreciación por antigüedad o índice de estado de conservación. Se explicarán las correcciones que se hayan podido efectuar en el coeficiente de depreciación por antigüedad en relación al que correspondería en función de la esperanza de vida útil del edificio. En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construcción vendrá dado por la suma del coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitación de los elementos que se mantengan, más el presupuesto unitario de rehabilitación. Ejemplo:

396

³

Superficie del local comercial: 258 m² c

³

Antigüedad real: 10 años

³

Acabados polivalentes recuperables:

LA LEY



³³

Cerramiento de fachada, persianas, aseos y pavimento de terrazos: 150,00 €/m²c

³³

Vida útil total de los acabados polivalentes recuperables: 30 años

³³

Vida útil residual: 20 años

³³

Depreciación por antigüedad: 33,33%

³³

Valor unitario neto de los acabados polivalentes recuperables:100,00 €/m²c

³³

Valor total neto de los acabados polivalentes recuperables: 25.000 €

7. Situación urbanística Se indicarán los parámetros urbanísticos correspondientes al local objeto de valoración, como son: Usos permitidos por la normativa urbanística y por lo estatutos de la comunidad. Nivel de cumplimiento de las ordenanzas y documentación utilizada. Si tiene, no tiene o se ha dispuesto de la licencia de obras. Posibilidad de obtención de licencia de actividad para el mismo u otro uso en caso de cesar la actividad actual. Con las siguientes posibilidades: – Usos permitidos: – Comercial – Oficinas – Alojamiento temporal – Industria a nivel ... – Dotacional – Equipamientos

Observaciones: – Nivel de cumplimiento: * Cumple normativa urbanística actual * Existen dudas de su cumplimiento * No cumple normativa urbanística actual * No se observa infracción urbanística. – No cumple normativa urbanística actual porque: * Se hizo de acuerdo a la anterior normativa * No se hizo de acuerdo a la anterior normativa – Documentación utilizada: * Normativa urbanística vigente: PGOU / POUM NNSS y/o CC DSU * Proyecto visado * Licencia de obras * Cédula urbanística * Consulta urbanística escrita * Estatutos de la comunidad de propietarios

Licencia de apertura: – 1 (Si tiene) – 2 (No tiene) – 3 (No se ha dispuesto)

LA LEY

397


DE


Ejemplo: ⇒ Usos permitidos.................................. Comercial, oficinas. No está permitido uso industrial. ⇒ Grado adecuación a ordenanzas....... Cumple normativa urbanística actual PGOU 1985. ⇒ Observaciones................................... La planta sótano sólo puede utilizarse como almacén. ⇒ Tiene licencia de apertura................. Sí 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación Se indicarán los parámetros jurídicos correspondientes al local que se tasa, como son: El estado de ocupación del local. Ocupado por: propietario, sin ocupante, arrendada, otros, arrendada al solicitante de la tasación Limitaciones al dominio: se describirán las servidumbres visibles que afecten al valor del inmueble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo. En caso de estar arrendado el local se seguirán las especificaciones del apartado 4.2.8. 9. Análisis de mercado: oferta, demanda y expectativas Se describirán el tipo de oferta, demanda y expectativas futuras de comercialización de los inmuebles comparables en el entorno del inmueble que se valora, con las siguientes posibilidades: 9.1. Oferta Volumen de la oferta: – Alta – Media – Baja Calidad de la oferta: – Inmuebles de calidad baja – Inmuebles de calidad media – Inmuebles de calidad alta

Tipo de la oferta: – Locales de sup. < 100 m² – Locales de sup. Entre 100 m² y 250 m² – Locales de sup. Entre 250 m² y 500 m² – Locales de sup. > 500 m² Precios más frecuentes: – El intervalo de precios más frecuentes se sitúa entre ___ y ___ euros, a razón de entre ___ y ___ euros/m²

Ejemplo: El volumen de la oferta de inmuebles similares en el entorno es escaso. Existen pocos locales comerciales de superficie y ubicación similares a los del local objeto del presente informe, en su entorno próximo. 9.2. Demanda Volumen de la demanda: – Alta – Media – Baja Calidad de la demanda: – Inmuebles de calidad baja – Inmuebles de calidad media – Inmuebles de calidad alta

Tipo de la demanda: – Locales de sup. < 100 m² – Locales de sup. Entre 100 m² y 250 m² – Locales de sup. Entre 250 m² y 500 m² – Locales de sup. > 500 m² Poder adquisitivo de los compradores potenciales. – Alto – Medio – Bajo

Ejemplo: Demanda: la intensidad de la demanda es baja, ya que la demanda comercial en el centro de la ciudad se está desplazando a los grandes centros comerciales periféricos.

398

LA LEY



9.3. Expectativas Relación entre oferta y demanda: – Existe más oferta que demanda – La oferta y la demanda están equilibradas – Existe más demanda que oferta

Expectativas de revalorización: – Inferior al IPC – Similar al IPC – Superior al IPC – Fuerte incremento de precios – Previsible estancamiento de los precios

Ejemplo: Expectativas: la expectativa de venta y revalorización es equilibrada, aunque se considera un periodo de comercialización dilatado 9.4. Asignación de testigos Durante el proceso de realización del estudio de mercado deberá tenerse presente que: Los locales testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al eje o zona comercial del local que se tasa, en su caso, a otro entorno con características urbanas, comerciales y socioeconómicas semejantes. En los casos excepcionales en que en el mercado, sólo exista oferta de locales en renta se puede determinar el Valor de Mercado mediante la actualización de la renta anual de las ofertas existentes a las tasas habituales del mercado, contrastando con el precio de mercado de otras zonas semejantes. Se tendrá especial cuidado en que a los datos de oferta de los testigos que estén instalados, se deberá descontar el coste estimado de dichas instalaciones para homogeneizarlos todos en bruto. Con los datos de los testigos de dirección y número, superficie construida y precio unitario de oferta, se procederá a la homogeneización de los mismos. 9.5. Parámetros de homogeneización Se utilizarán como mínimo 6 muestras de locales. La información de mercado que se utilice debe ser real y contrastada. Durante el proceso de realización del estudio de mercado el tasador deberá tener siempre presente que: • Los locales testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al eje o zona comercial del local que se tasa, en su caso, a otro entorno con características urbanas, comerciales y socioeconómicas semejantes. • En los casos excepcionales en que en el mercado, sólo exista oferta de locales en renta se puede determinar el Valor de Mercado mediante la actualización de la renta anual de las ofertas existentes a las tasas habituales del mercado, contrastando con el precio de mercado de otras zonas semejantes. • Se tendrá especial cuidado en que, de los datos de oferta de los testigos que correspondan a locales ya instalados, descontarles el coste estimado de dichas instalaciones para homogeneizarlos todos como locales «en bruto». Los precios unitarios de oferta de los locales testigo se homogeneizarán aplicando coeficientes de ponderación para asimilar las ofertas testigo al local que se tasa, de acuerdo con los criterios que se exponen a continuación, teniendo en cuenta que éstos son medios y que es necesario el

LA LEY

399


DE


estudio y análisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones. Los parámetros son los siguientes: Mercado real: El precio de oferta en el mercado secundario se reducirá hasta un 10% sobre el precio de venta como máximo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones de contado (comisión del API, negociaciones a la baja, etc.). Entorno: Cuando las características del entorno del local que se tasa y de los testigos sean diferentes, se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con un diferencial de hasta un 10% sobre ventas (+/– 5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podría homogeneizar hasta un +/– 20% sobre ventas. Ubicación: Se determinará como diferencia de la repercusión del suelo en €/m² entre la oferta y el local que se tasa, obtenido por el método del valor residual de la información de mercado primario (+/– 3 – 5% sobre ventas aproximadamente). Superficie y diseño: La amplitud del entorno diferencial será del 20% sobre el precio de oferta, es decir +/– 10% entre los testigos y el local que se tasa. Tendrá especial incidencia en los locales de superficie reducida y gran superficie. Antigüedad: Se valora como la diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigos y el local objeto de valoración Conservación y reformas: Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación del local, así como de las reformas realizadas en el mismo. Instalaciones (calefacción, aire acondicionado, ascensor): Se valora de acuerdo con la diferencia de coste unitario de la instalación entre las ofertas testigos y el local tasado. Calidades constructivas (acabados, baños): Las diferencias existentes entre las ofertas testigo y el local que se tasa se evalúan por diferencia de costes unitarios. Coeficiente de tabla de fondo (CTF) Se aplicará a todos los locales testigo del estudio de mercado de la siguiente forma: • Se obtendrán las muestras de mercado de superficie semejante y en un tramo de calle de categoría semejante. • Los precios de oferta serán diferentes porque responden a locales con diferente aprovechamiento comercial.

400

LA LEY



Los locales testigo no se pueden comparar directamente porque sus características no son homogéneas, pero lo que sí es homogéneamente comparable es la crujía de fachada de los locales. El proceso a seguir es el siguiente: 1.º) Obtención de los precios de venta en bruto de cada una de las muestras ya homogeneizados por todo el resto de conceptos anteriormente explicados o por aquellos que sean relevantes en cada caso concreto. 2.º) Al precio de venta unitario bruto de los locales testigos ya homogeneizado se le aplica el coeficiente de tabla de fondo CTF dividiéndolo, por lo que el valor de la primera crujía de fachada será superior al valor medio de la unidad de superficie del local. Es decir, que el primer metro de crujía vale más que el de la otra parte del local, debido a que el CTF suele ser inferior a la unidad o al 100% en términos porcentuales. 3.º) Los valores de crujía de fachada así obtenidos responden a valores homogéneamente comparables entre sí, por lo que una vez ponderados se obtendrá el valor en primera crujía del local tasado. 4.º) El valor unitario medio de mercado del local objeto de valoración se obtendrá por aplicación al valor de la primera crujía antes calculado del CTF correspondiente a dicho local. En el caso de que la ubicación de los locales testigos estuviera en calles de distinta categoría comercial, los valores de crujía de fachada se homogeneizarán en función de su atracción comercial, ponderando con más peso a las ubicaciones más semejantes con el local que se tasa. Según se vaya indicando si los testigos son iguales, peores, etc., que el local objeto de tasación, al precio de oferta se le irán añadiendo o restando sus correspondientes transformaciones numéricas hasta alcanzar el precio unitario homogeneizado. Puede ponderarse con distintos porcentajes a los testigos homogeneizados y atribuir el mayor peso al más parecido al local que se tasa. Se ponderarán todos los testigos cuidando que su suma sea 100. Si se estima oportuno, puede eliminarse alguno de los testigos en el proceso de homogeneización. Se justificarán las decisiones adoptadas en la homogeneización de testigos. Una vez homogeneizadas y ponderadas todas las ofertas de mercado se obtendrá el valor unitario homogeneizado y ponderado de mercado. Ejemplo Local

1 2 3

Precio de Venta Bruto Euros/m²b (A)

1.500 1.250 900

CTF (%) (B)

Valor de la Crujía de Fachada (C)=(A)/(B) Euros/m²cf

95 80 60

Coeficiente de Tabla de Fondo del Local a valorar Precio de Venta Bruto del Local a Valorar

LA LEY

1.580 1.560 1.500

Peso de Ponderación (%) (D)

Valor Crujía de Fachada ponderado Euros/m²cf (E)=(C)*(D)

40 40 20

632 624 300

100

1556 85 1326

401


DE


Conclusiones: Los locales comerciales aunque se ubiquen en la misma calle pueden tener valores de oferta diferentes si tienen formas diferentes, estrangulamientos internos, desniveles en la misma planta, entreplantas, sótanos, etc. El instrumento de homogeneización es el coeficiente de tabla de fondo. Este coeficiente refleja y sintetiza únicamente las características propias e internas de cada local. Si los locales testigo se ubican en calles de diferente categoría comercial, habría que homogeneizar a su vez los valores de crujía de fachada en función de su atracción comercial en relación con el local que se tasa. Aplicación: * En los locales testigo dividiendo el precio de oferta en bruto por el CTF se obtiene el valor de crujía de fachada en el local que se tasa. * En el local que se tasa multiplicando el valor de crujía de fachada por el CTF se obtiene el valor comercial en bruto. 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRN / VA / VM / VMA Para tasar un local comercial deberá calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmueble se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación; el valor de reemplazamiento neto VRN si está terminado) y el valor por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario. 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento En caso de que el inmueble se encuentre en construcción o en fase de rehabilitación se calculará el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) y si se encuentra terminado se calculará además el valor de reemplazamiento neto o actual (VRN), en el que interviene la depreciación que haya podido experimentar el local durante sus años de existencia. 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) Es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar en la fecha de la valoración, el inmueble por otro nuevo de sus mismas características y utilidad, pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales. Este valor debe calcularse siempre. Si el local se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación, deberá calcularse el VRB para dos supuestos diferentes: ± VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la tasación) ± VRB para la hipótesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada) Si el inmueble está terminado sólo se calculará el VRB para dicha hipótesis. Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1.

402

LA LEY



El VRB se calcula como suma de: ± Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual. Valor unitario (€/m² suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del solar y la superficie del mismo. En cada tasación deberá realizarse un estudio de mercado en la zona para obtener precios reales de mercado de terrenos con la misma clasificación y calificación urbanística. Estos precios de oferta se homogeneizarán con relación al que se tasa, ponderando de acuerdo con el mercado, factores diferenciales como la ubicación, orientación, edificabilidad, vistas, infraestructuras exteriores, relieve, etc. Valor de repercusión (€/m² construido): se define como el cociente entre el valor de mercado del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, según se trate de edificios terminados o en construcción. Si las infraestructuras exteriores no estén terminadas, el valor del suelo urbanizado se obtendrá como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe de la inversión pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusión. Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontará del valor del suelo de el local. ± Coste de ejecución por contrata de la edificación: es la suma del coste de ejecución material, más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor. Se aplicarán los costes que correspondan a los diferentes anexos del local. La normativa del mercado hipotecario obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes. ± Gastos necesarios tales como:

• • • • •

impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva honorarios de profesionales licencias y tasas de construcción gastos de administración del promotor gastos debidos a otros estudios necesarios

Nunca se incluirán en los gastos ni los financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor. En caso de calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, podrá aplicarse un coeficiente corrector a las unidades de obra existentes en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de terminación de la obra. 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) Aunque el valor de reemplazamiento neto no se convierta en valor de tasación, debe calcularse siempre, a efectos informativos. El valor de reemplazamiento neto o actual se calcula deduciendo la depreciación física y funcional del valor de reemplazamiento bruto anteriormente calculado. VRN = VRB – (depreciación física + depreciación funcional)

LA LEY

403


DE


La depreciación se calculará siguiendo los criterios establecidos en el método del coste: Depreciación física, se puede calcular de dos maneras: a) Aplicando la técnica de amortización lineal o amortización constante en el tiempo. La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia. Antigüedad Depreciación_Física = (V.R.N.) * _________________ Vida_útil_total Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total del inmueble. La vida útil del local será la estimada por el tasador y como máximo de 50 años, o bien hasta 100 años si se trata de un edificio residencial. En caso de modificar el plazo establecido por la normativa del mercado hipotecario, deberá justificarse razonadamente en el informe de valoración. La antigüedad del inmueble podrá ser corregida por el tasador, en función del estado de conservación y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondería (léase método del coste apartado 3.1). En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad. b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para transformar el inmueble actual en uno nuevo de similares características. Depreciación funcional, se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para que el inmueble pueda utilizarse como tal. Se incluirán al coste de construcción por contrata, los gastos de honorarios de profesionales, licencias, tasas y gastos de administración que sean necesarios para desarrollar las obras. Ejemplo: Se ha de obtener el Coste de Reposición Neto del siguiente local comercial: Superficie: 258 m²c Antigüedad........: 11 años Acabados Polivalentes Recuperables: * Aseo, cerramiento,y persianas..........: 100 euros/m² construido * Solado y revestimiento......................: 20 euros/m² construido * Valor de Repercusión de suelo: 2.600 euros/m² construido (obtenido por el Método Residual.) * Coste de construcción CC + Gastos: 348 euros/m² construido – Coste de contrata............: 300 euros/m² construido – Otros gastos generales...: 48 euros/m² construido

404

LA LEY



CRB = 2.600 + 348 = 2.940 euros/m² construido * Depreciación física: Vida útil de un local en edificio residencial: 100 años (11/100) * 100 = 11 %; 11% s/348 = 38,28 euros/m² construido CRN = 2.600 + 348 * (1 – 0,11) = 2.909,72 euros/m² construido * Elementos polivalentes recuperables: 120 euros/m² construido CRB + ER = 2.940 + 120 = 3.068 euros/m² construido CRN + ER = 2.909,72 + 120 = 3.029,72 euros/m² construido con unos valores totales de: CRB = 3.068 euros/m² c * 258 m² c = 791.544 euros. CRN = 3.029,72 euros/m² c * 258 m² c = 781.667,76 euros. 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el método de comparación (ampliamente desarrollado en el apartado 3.2). Anteriormente se ha descrito el coeficiente de tabla de fondo y el procedimiento de homogeneización de los comparables, en base a sus características más importantes, partiendo de 6 transacciones reales o 6 ofertas. 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) Al tratarse de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe ajustarse. Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplicará un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción. 11. Valor de tasación En caso de inmuebles terminados o que se encuentren en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado, el valor de tasación para la finalidad de garantía hipotecaria será: el Valor de mercado por comparación ajustado (VMA). Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso. Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor de reemplazamiento neto del inmueble (VRN). Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, el valor de tasación del local coincidirá con el valor de reemplazamiento bruto (VRB). 12. Condicionantes y advertencias Se indicarán los condicionantes, advertencias y observaciones o juicio crítico del tasador. En el apartado siguiente (casuística) se indican los más frecuentes.

LA LEY

405


DE


Se resumirán las características más importantes sobre: ³

La adecuación del local al mercado inmobiliario por su: ³³

Situación

³³

Tamaño

³³

Distribución

³³

Relación superficie construida/superficie útil

³

Situación actual de la oferta de locales, tanto en el mercado primario como en el mercado secundario.

³

Situación actual de la demanda: nivel de absorción de la oferta existente, ritmos y plazos de venta.

³

Los condicionantes de comercialización del local en el mercado inmobiliario como son: ³³ ³³

Expectativas de venta Plazos temporales estimados para la venta del local

³

Tendencias actuales de este segmento del mercado inmobiliario.

³

Expectativas de este segmento del mercado inmobiliario.

³

Se ha obtenido la superficie construida mediante: ³³

Croquis levantado por tasador tras medición inmueble

³³

Sobre plano aportado por propiedad con medidas puntuales en la visita

³³

Sobre plano aportado por propiedad sin medidas puntuales en la visita

³³

Mediante la medición del Plano Catastral

12.1. Casuística en la valoración de locales Se definen a continuación las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casuística y problemática con que se puede encontrar en la tasación de locales. Cuando existiese algún problema o faltara algún documento, el tasador podría condicionar el Valor de Tasación, para poder emitir la tasación. Los condicionantes a utilizar en el certificado intentarán bloquear al mínimo el Valor de Tasación. Cuando sea posible dividir el valor en unidades funcionales o registrales se condicionará únicamente el valor de las unidades imprescindibles.

406

LA LEY



A continuación se exponen los problemas que más frecuentemente suelen presentarse: LOCALES COMERCIALES TERMINADOS

N.º

PROBLEMA


1

SIN ESCRITURA CON DIRECCIÓN El local sito en (Dirección) ... cuyos datos registrales se desconoEXACTA cen, tiene un Valor de Tasación de ... euros. No cumple con la O/ECO/805/2003.

2

SIN ESCRITURA Y CON DIRECCIÓN La local cuya delimitación e identificación se indica en el Informe de IMPRECISA Tasación, y cuyos datos registrales se desconocen, tiene un Valor de Tasación de ... euros. No cumple con la O/ECO/805/2003.

3

LOCAL CONSTITUIDO POR VARIAS * Cuando las fincas registrales tengan posibilidad de funcionamienFINCAS REGISTRALES Y UNA SOLA to autónomo e independiente podrá valorarse independientemente UNIDAD FUNCIONAL sin incorporar el coste de acabados polivalentes recuperables en caso de que existieran. * Cuando las fincas o alguna de ellas no tenga posibilidad de funcionamiento autónomo e independiente, el local se valorará como una unidad y el valor total del local se asignará al conjunto de las fincas registrales sin posibilidad de desglosarlo.

4

LOCAL CONSTITUIDO POR VARIAS * Cuando se quiera tasar todos los locales que constituyen la finca UNIDADES FUNCIONALES Y UNA registral. Se valorará el conjunto de locales en bruto, sin incorporar SOLA FINCA REGISTRAL los acabados recuperables en el caso de que existan. * Cuando se quiera tasar una unidad funcional que es parte de una finca registral. Se valorará en bruto sin acabados polivalentes recuperables, señalando que es parte de la finca matriz de la que deberá segregarse.

5

LOCAL QUE TIENE PARTE DE SU En esta circunstancia el tasador analizará e identificará la superSUPERFICIE QUE NO CONSTA EN ficie del local que no figura en la escritura o en la certificación LA DOCUMENTACIÓN LEGAL registral y estudiará la adecuación real a las Ordenanzas Urbanísticas. 1. Entreplanta construida dentro de la proyección vertical de la planta baja de acuerdo con las ordenanzas. En este caso se darán dos valores: * El Valor del local según escritura. * El Valor de la entreplanta vinculada al local de planta baja pendiente de inscripción registral. 2. Entreplanta construida dentro de la proyección vertical de la planta baja cuando la altura libre de la entreplanta no cumple con el uso comercial. En este caso se darán dos valores: * El Valor del local según escritura. * El Valor de la entreplanta según el uso alternativo que dé mayor valor y vinculado al local de planta, indicando que se encuentra pendiente de inscripción registral. 3. Entreplanta construida dentro se la proyección vertical de planta baja cuando la altura libre debajo y encima de la entreplanta no cumple con el uso comercial. En este caso se tasará según el mayor valor de las siguientes alternativas:

LA LEY

407


DE


LOCALES COMERCIALES TERMINADOS

N.º

PROBLEMA

5

CONDICIONANTE – ADVERTENCIA – CAUTELA * Valor según la situación anterior menos coste de demolición y construcción de la entreplanta nueva. * Valor del local sin entreplanta, descontando el derribo de la entreplanta. 4. Entreplanta construida fuera de la proyección vertical de la planta baja del local. En este caso se analizará si la entreplanta cumple o no con las Ordenanzas Urbanísticas: * Si cumple con las ordenanzas: en este caso se opera de forma similar al párrafo 1 * No cumple con las ordenanzas: en este caso se operará de forma similar al párrafo 2 En ambos casos el valor de la entreplanta queda condicionado a su vinculación al Local de planta baja, indicándose en el certificado que se encuentra pendiente de Inscripción registral. * 5.Local en planta con altura libre suficiente que posiblemente permitiría construir una entreplanta comercial: * Se valorará según su estado actual y en frases libres del certificado se indicará el valor en caso de que construcción de la entreplanta fuera técnica y legalmente factible.

408

6

LOCALES QUE EN PARTE DE SU La parte del local que no cumpla se valora según el uso alternativo SUPERFICIE NO CUMPLEN CON permitido que le dé mayor valor al local. LAS DIMENSIONES O PARÁMETROS EXIGIDOS POR LAS ORDENANZAS MUNICIPALES

7

SI ESTA ALQUILADO U OCUPADO El Valor de Tasación queda condicionando a que se encuentre POR PERSONA DISTINTA DEL PRO- libre de arrendamientos y/o ocupantes. PIETARIO Y NO SE DISPONE DE CONTRATO

8

EXISTEN INDICIOS FUNDAMENTA- El Valor de Tasación se ha calculado en el supuesto de que el DOS DE QUE ESTUVIERA ALQUILA- inmueble se encuentre libre de arrendamientos y ocupantes. DO Y/O OCUPADO

9

NO SE FACILITA EL ACTUAL DE ALQUILER

10

LOCAL ALQUILADO SEGÚN CON- En ese caso el Valor en Renta se calculará actualizando la TRATO DE ARRENDAMIENTO DE renta neta atribuible al local, descontando de la renta total la INDUSTRIA parte correspondiente al equipo y utillaje de la industria o del negocio.

RECIBO Se calculará el Valor en renta actualizando la renta anual según contrato. Se advertirá en el informe de esta circunstancia.

LA LEY



LOCALES COMERCIALES TERMINADOS

N.º 11

12

PROBLEMA


LOCAL CON ANTIGÜEDAD INFE- * RIOR A 4 AÑOS QUE NO CUMPLE CON EL PROYECTO AL QUE SE LE HA CONCEDIDO LICENCIA

En el caso de que la superficie construida sea inferior a la amparada por la licencia se valorará la superficie real existente. Se hará constar esta anomalía en frases libres del certificado.

*

En el caso que la superficie construida sea superior a la amparada por la licencia, y en el supuesto que dicho exceso fuese legalizable, el Valor de Tasación será el correspondiente a la superficie contemplada en la licencia (valor consolidado) condicionando el valor del exceso de superficie a la acreditación de su legalización.

LOCAL CON ANTIGÜEDAD INFE- En este supuesto la administración puede obligar al propietario del RIOR A 4 AÑOS QUE NO CUMPLE inmueble a adecuarse al planeamiento vigente, situación que CON EL PLANEAMIENTO VIGENTE puede hacer peligrar parte (e incluso la totalidad) del valor asignado al bien tasado. *

Cuando la infracción sea leve el Valor de Tasación será el correspondiente a la superficie legal, descontando los costes de adecuación necesarios (demolición de la parte no legalizable y adecuación del resto. etc.)

*

Cuando la infracción sea grave, el Valor de Tasación será el correspondiente al terreno descontados los costes de demolición.

4.2.3. Valoración de oficinas (elementos de un edificio) 4.2.3.1. Aplicación Dentro del ámbito de oficina se puede valorar: Oficina sin acceso desde la vía pública Oficina con acceso desde la vía pública Oficina en edificio de uso exclusivo de oficinas Oficina en edificio plurifuncional Edificio de oficinas Centros de reunión Asimismo la oficina a tasar puede disponer de anexos, ya estén vinculados registralmente o bien sean fincas independientes, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, buhardillas, almacenes, patios, jardines.

LA LEY

409


DE


Además la oficina puede estar ocupada por un arrendatario en régimen de alquiler. En este caso deberán aplicarse además los criterios especificados en el apartado 4.2.8. 4.2.3.2. Informe de valoración Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe que consiste en una recopilación de datos del inmueble y su entorno. Se seguirán los apartados desarrollados en la estructura general de los informes de tasación (artículo 65 del capítulo III, título III de la Orden ECO 805/2003), que aunque figuran en el apartado 1.11, se describen a continuación, incidiendo en aquellos aspectos concretos para el uso de oficina. La estructura general del informe de valoración es la siguiente: 1. 2. 3. 4.

Solicitante de la tasación y finalidad Identificación del inmueble y la oficina Comprobaciones y documentación Localidad y entorno 4.1. Tipo de núcleo 4.2. Ocupación laboral 4.3. Nivel de renta 4.4. Número de habitantes 4.5. Evolución de la población 4.6. Delimitación del entorno 4.7. Rasgos urbanos 4.8. Descripción de las infraestructuras 4.9. Equipamientos 4.10. Existencia de entidades financieras 4.11. Cercanía a Centro de la Administración Pública (CAP) 4.12 Existencia de parkings públicos 4.13. Existencia de servicios de restauración 4.14. Comunicaciones y aparcamiento 4.15 Otras características 4.15.1. Tipificación comercial 4.15.2. Accesibilidad 4.15.3. Identificabilidad 4.15.4. Densidad de la población 5. Descripción y superficie del terreno 6. El edificio: descripción del inmueble, superficies, características constructivas 6.1. Descripción del edificio 6.1.1. Tipificación 6.1.2. Descripción 6.2. Descripción y superficie de la oficina 6.2.1. Descripción

410

LA LEY



6.2.2. Condiciones de uso actual 6.2.3. Antigüedad 6.2.4. Superficies de la oficina 6.2.5. Características constructivas del edificio y de la oficina 6.2.5.1. Elementos fundamentales de la edificación 6.2.5.2. Elementos fundamentales de la oficina 6.2.6. Acabados, instalaciones y elementos polivalentes recuperables 6.2.7. Situación actual y estado de conservación del edificio y de la oficina 7. Situación urbanística 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación 9. Análisis de mercado: oferta, demanda y expectativas 9.1. Oferta 9.2. Demanda 9.3. Expectativas 9.4. Parámetros de homogeneización 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRB / VRN / VM / VMA 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) 11. Valor de tasación 12. Condicionantes y advertencias 12.1. Casuística en la valoración de oficinas 13. Observaciones 14. Fecha de emisión, caducidad y firmas 15. Documentación anexa al informe Los informes se desarrollarán de acuerdo con el principio de proporcionalidad, según el tipo e importancia del inmueble objeto de valoración. 1. Solicitante de la tasación y finalidad En primer lugar deberá hacerse constar el solicitante de la tasación especificando su nombre, domicilio, y NIF o CIF De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este capítulo se aplica para garantía hipotecaria de préstamos. Por este motivo se indicará además en el informe la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo. A pesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuación son válidos para muchas otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser: Reservas técnicas compañías de seguros Fondos de inversión inmobiliaria

LA LEY

411


DE


Valor real de mercado Valoraciones judiciales Expropiaciones Valoración de aportaciones no dinerarias para el registro mercantil Evaluación de los activos fijos de una empresa a efectos de una fusión, escisión Planeamiento urbanístico Gestión urbanística Fiscalidad Cuestiones arrendatarias También se hará constar expresamente si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones establecidas por la Orden ECO 805/2003, citando la fecha del Boletín Oficial del Estado en que fue publicada (09/04/2003). 2. Identificación del inmueble y la oficina Para identificar la oficina será necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a: Provincia Municipio Código postal Dirección (calle, avenida, plaza, urbanización) Número de policía Bloque Escalera Planta Puerta o número identificativo Registro de la propiedad: se indicarán los datos registrales, como son: número del registro de la propiedad, tomo, libro, folio, sección, finca registral e inscripción Tipo de documentación registral utilizada en el informe de valoración De igual forma deberá procederse con los anexos vinculados al inmueble principal tasado. Se indicará también si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección actual. En el caso de que la finalidad sea reservas técnicas de compañías de seguros, se indicarán además: Titular registral Fecha y precio de adquisición Los datos registrales usados en el informe pueden obtenerse principalmente de: Certificación registral Nota simple, o Escritura de compraventa. Registrada o sin registrar

412

LA LEY



Pero también pueden obtenerse de: Auto de adjudicación Verificación registral Nota extensa registral o Edicto judicial Se indicará si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección física actual. Se indicará si la oficina se encuentra terminada, en proyecto, construcción o en rehabilitación. Se harán constar en el informe las siguientes fechas: Fecha de recepción del encargo de valoración Fecha de visita al inmueble que se valora Fecha de emisión del expediente de valoración Ejemplo: DATOS REGISTRALES LIBRO FOLIO SECCIÓN TOMO FINCA N.º INSCRIPCIÓN TIPO DE DATO REGISTRO OBSERVACIONES:

Oficina Entresuelo A 14 13 2ª 33 25.001 1ª Escritura Compraventa N.º 1 de Barcelona

Plaza Aparcamiento 01 14 15 2ª 33 25.000 - 01 1ª Escritura Compraventa N.º 1 de Barcelona

Fotocopia del Auto de adjudicación judicial. Legible con dificultad al estar borrosas las letras, aunque suficiente para valorar. Coincide dirección registral con dirección física, pero en el portal el entresuelo está denominada como piso 1.º. La plaza de aparcamiento es una parte de la finca registral 25.000 no constituyendo un proindiviso.

3. Comprobaciones y documentación Comprobaciones: se indicarán las comprobaciones realizadas en relación a: Correspondencia de la finca registral con la tasada Superficies y conservación Existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valora Régimen de protección pública Adecuación al planeamiento urbanístico vigente Otros

LA LEY

413


DE


Se comprobarán los linderos del documento (registral) con la realidad física existente. En el caso de que no sea posible la comprobación de linderos, pero sí sea posible identificar el inmueble se indicará: Si algún lindero está referido a nombre de propietarios Si algún lindero está referido a la finca matriz Si algún lindero está referido a ambas cosas Si lo valorado no coincide con la finca registral puede ser que: Lo valorado sea una parte indivisa de la finca registral Lo valorado sea una parte de la finca registral (finca matriz) Los datos registrales corresponden al terreno Los datos registrales sean una parte de lo valorado en el informe Documentación: se indicará la documentación empleada para realizar la tasación: Escritura de propiedad Nota simple informativa Certificación registral Plano catastral Planeamiento urbanístico vigente Plano de situación Croquis del inmueble Proyecto visado Licencia de obras Licencia de apertura o de actividad Última certificación Certificado del propietario de la ocupación Estatutos comunidad o certificado del administrador Reportaje fotográfico Otros documentos Para cada uno de los documentos aportados se indicará el número de hojas que se acompañan. Se indicará si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son suficientes o insuficientes para valorar. 4. Localidad y entorno En este apartado se introducirán los datos de la localidad donde está ubicado el inmueble objeto de valoración como son: 4.1. Tipo de núcleo: se indicarán las características básicas del municipio y, en su caso, de la localidad, con las siguientes posibilidades:

414

LA LEY



Capital de provincia Capital autonómica Capital de estado Ciudad importante a nivel regional Cabecera comarcal Núcleo autónomo de gran importancia Núcleo autónomo de tamaño medio Núcleo autónomo de tamaño pequeño Núcleo dependiente de otro mayor Núcleo satélite dependiente de... Núcleo turístico Ciudad dormitorio Ejemplo tipo de núcleo: núcleo satélite dependiente de Valencia capital 4.2. Ocupación laboral: se identificará el tipo dominante de la ocupación laboral de la que dependa la localidad, con las siguientes posibilidades: Múltiple Basada en turismo nacional e/o internacional Basada en la industria de... Basada en la agricultura Basada en la segunda residencia Basada en el comercio Basada en la ganadería Basada en la pesca Basada en la minería Servicios Cultural Ejemplo actividad dominante: múltiple, con predominio de los sectores residencial, administrativo, comercial y de servicios. 4.3. Nivel de renta: se estimará el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde está ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades: Muy alto Alto Medio-alto Medio Medio-bajo Bajo Muy bajo

LA LEY

415


DE


Ejemplo nivel de renta: el nivel de renta de los habitantes es alto; siendo la c/ Marqués del Turia la mejor zona de oficinas, ya que el núcleo donde está ubicado el centro administrativo, bancario y de servicio de la ciudad. 4.4. Número de habitantes: se indicará la población de derecho según el último censo disponible, así como la diferencia entre la población de derecho y la población de hecho, con las siguientes posibilidades: Igual, inferior, superior, o bien superior durante el verano. Ejemplo población de derecho: 32.125 habitantes de derecho según el censo del 2001 4.5. Evolución de la población: se indicará si la población de derecho tiene tendencia al crecimiento, es estable o decreciente. Ejemplo tendencia de la población: la tendencia de variación de la población en los últimos años es creciente, debido al impulso que ha tenido por la nueva implantación de la universidad en esta población. 4.6. Delimitación del entorno: se delimitará el entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de homogeneidad y características territoriales, con las siguientes posibilidades: Urbano céntrico Urbano medio o estándar Urbano periférico Del extrarradio Suburbano Rural Urbanización aislada Urbanización turística Urbanización fin de semana Casco antiguo de la ciudad Polígono industrial Zona urbana predominantemente industrial Ejemplo delimitación del entorno: urbano céntrico. Barrio: núcleo histórico. 4.7. Rasgos urbanos: se indicarán los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de carácter, ordenación, grado de desarrollo, consolidación y antigüedad, con las siguientes posibilidades: De carácter: Residencial Residencial y comercial Comercial Negocios

416

LA LEY



Comercial y negocios Comercial y servicios Servicios Industrial Rural Indefinido con múltiples actividades Turístico Vacacional Deportivo Ordenación: Manzana cerrada Manzana cerrada con patios de manzana Manzana cerrada y bloques exentos alternándose Bloques exentos con zonas ajardinadas Viviendas unifamiliares adosadas Viviendas unifamiliares aisladas Edificación en altura y viviendas unifamiliares conjuntamente Desarrollo edificatorio del entorno: se indicará que está terminado o por terminar y la evolución que ha tenido en los últimos años, con las siguientes posibilidades: Terminado Por terminar Evolución: rápida, media, lenta, paralizada Consolidación: se indicará el grado (%) existente de la edificación consolidada en relación a la máxima admisible a las ordenanzas vigentes, con las siguientes posibilidades: Completa Superior al 75% Entre el 50% y el 75% Entre el 25% y el 50% Inferior al 25% Sin iniciar Antigüedad: se indicará la antigüedad característica del entorno, con las siguientes posibilidades: Múltiple Edificaciones de < 10 años Edificaciones de 10 a 25 años Edificaciones de 25 a 50 años

LA LEY

417


DE


Edificaciones de 50 a 75 años Edificaciones de > 75 años Renovación: se indicará el grado de renovación experimentado recientemente, con las siguientes posibilidades: Muy alta Alta Media Baja Muy baja No ha comenzado Renovaciones puntuales Ejemplo rasgos urbanos: casco antiguo de trama irregular, ordenado en manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras. El carácter del entorno es eminentemente residencial y comercial. La antigüedad de las edificaciones es múltiple con edificios de más de 100 años y otros más recientes que tienen entre 10 y 30 años. La renovación de las edificaciones iniciales es media, con substituciones puntuales. El desarrollo edificatorio del entorno está terminado. El grado de consolidación es total. 4.8. Descripción de las infraestructuras: se indicarán las infraestructuras exteriores existentes, así como las que faltasen para la consideración del terreno como solar urbano, igualmente se indicará su calidad y estado de conservación, con las siguientes posibilidades:

Vías públicas: – Terminadas – Sin aceras – Sin asfaltar – No existen






Ejemplo infraestructura: la vía pública dispone de aceras con pavimento de granito y bordillo de granito y calzada de aglomerado asfáltico. Está terminada al 100% y su calidad es alta. 4.9. Equipamientos: se indicarán los equipamientos existentes dentro del entorno próximo, con las siguientes posibilidades: Comercial Religioso Deportivo

418

LA LEY



Escolar Lúdico Asistencial Zonas verdes Cada uno de ellos podrá calificarse como: Muy abundante Abundante Suficiente Escaso Muy escaso No existe Suficiente para primeras necesidades Existe algún centro comercial/centro deportivo/hospital/ambulatorio Ejemplo equipamiento: comercial y lúdico abundantes, existiendo numerosos restaurantes en la zona que dan atención a las personas que trabajan en las oficinas; el resto de equipamientos es escaso. 4.10. Existencia de entidades financieras: se indicará la existencia de entidades en el entorno urbano próximo (∅ 500 m), con las siguientes posibilidades: Centro de negocios principal de la ciudad Centro de negocios secundario de la ciudad Abundantes Suficientes Suficientes a nivel de barrio Escasas No existen Existencia de entidades financieras: existe un número de establecimientos financieros muy elevado en el entorno. Se ubican algunas de las sedes de las principales entidades financieras de la población y también existen oficinas de barrio de atención a los clientes. 4.11. Cercanía a Centro de la Administración Pública (CAP): se indicará la cercanía o no del los centros de la administración pública, con las siguientes posibilidades: Si, múltiples: Hacienda, Banco de España, Ayuntamiento, etc. En medio de los CAP Muy próximo a los CAP Próximos a los CAP Lindante con los CAP Lejos de los CAP Muy lejos de los CAP

LA LEY

419


DE


Ejemplo de Centros de Administración Pública: existe un número de Centros de la Administración Pública elevado en el entorno. En las inmediaciones se emplaza las sede del Banco de España, la Delegación de Hacienda, y el Ayuntamiento. 4.12 Existencia de parkings públicos: se indicará la existencia de aparcamientos públicos en el entorno urbano próximo (∅ 500 m). Abundantes parkings públicos Suficientes parkings públicos Escasos parkings públicos No existen Ejemplo aparcamientos públicos: existe un número de aparcamientos públicos muy bajo en el entorno. Tan sólo existe uno con capacidad insuficiente para absorber la demanda. 4.13. Existencia de servicios de restauración: se indicará la existencia de servicios de restauración en el entorno urbano próximo (∅ 500 m), con las siguientes posibilidades: Muy abundantes Abundantes Suficientes Escasos Muy escasos No existen 4.14. Comunicaciones y aparcamiento: se indicarán las vías de comunicación con otras poblaciones más importantes, así como los medios de transportes disponibles, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones Interurbanas: Red nacional de carreteras Autopistas de peaje Aeropuerto Estación de RENFE Puerto Interurbanas: muy buenas, buenas, suficientes, deficientes, malas, muy malas Difícil acceso Lugar aislado Caminos rurales No existen Ejemplo comunicaciones y aparcamientos: comunicaciones interurbanas muy buenas (aeropuerto internacional, autopistas, autovías, red nacional de carretera, RENFE).

420

LA LEY



Comunicaciones Urbanas: se indicarán cualitativamente las comunicaciones urbanas, así como la proximidad y/o facilidad de uso de los transportes públicos existentes, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones urbanas: – Muy buenas – Buenas – Suficientes – Malas – Muy malas – No existen – Difícil acceso – Lugar aislado Accesibilidad: – Excelente – Buena – Normal – Regular – Mala – Muy mala





Ejemplo accesibilidad: muy buena, tráficos vehiculares intensos en xxx y aparcamiento difícil en superficie, privado b/r suficientes y públicos no existen. 4.15. Otras características Se indicarán otras características que sean relevantes del entorno y no se hayan especificado anteriormente. Por ejemplo se pueden indicar las siguientes características: 4.15.1. Tipificación comercial Calidad de barrio. En capitales autonómicas, de provincia y ciudades importantes, normalmente, se pueden diferenciar 5 tipos de zonas o barrios, según el nivel socioeconómico que predomina en ellas. Para el uso terciario se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:

Calidad de barrio

LA LEY

Criterio

Barrio 1 = Excelente

Centro de negocios de la ciudad.

Barrio 2 = Buena

Aledaños al Centro de Negocios de la ciudad y con cercanía a Organismos Oficiales, Entidades Financieras, etc.

Barrio 3 = Media

Zonas de la ciudad en las que no se identifica especialmente el uso de oficinas y se mezcla con edificios mixtos.

Barrio 4 = Baja

Zonas de la ciudad con poca actividad terciaría o mezclada con otros usos como el industrial, pero con buena imagen, accesos y comunicaciones.

Barrio 5 = Mala

Zonas sin actividad terciaría o casi nula.

421


DE


La delimitación de las zonas homogéneas no coincide generalmente con la delimitación municipal de los diferentes barrios o distritos, el tasador deberá delimitar a que tipo de barrio pertenece el inmueble a valorar. En municipios con una estratificación de población muy compacta, no existirán las zonas definidas anteriormente, como es el caso de ciudades pequeñas, ciudades dormitorio próximas a grandes centros de servicios o área industrial. Calidad de ubicación. Se divide en tres categorías dentro del barrio donde está ubicado el inmueble objeto de valoración. Calidad de Ubicación

Criterio

Categoría 1 = Excelente

Muy identificable y gran singularidad y reconocido en el mercado por su ubicación. Excepcionales comunicaciones.


Comunicaciones neutras, poco reconocido y sin singularidad especial.

Categoría 3 = Baja

Malas comunicaciones y sin reconocimiento en la ciudad.

4.15.2. Accesibilidad: se tendrán en cuenta las posibilidades de acceso peatonal, mediante transporte público o mediante vehículo privado, con las siguientes posibilidades:



4.15.3. Identificabilidad: se tendrá en cuenta el fácil reconocimiento visual de la oficina tanto desde el punto de vista de los peatones como de los conductores. También se tendrá en cuenta si la oficina se ubica en viales que pueden constituir «fachadas de la ciudad» a nivel supramunicipal o internacional, con las siguientes posibilidades: Excelente Muy buena Buena Normal Regular Mala Muy mala Ejemplo tipificación comercial, accesibilidad e identificabilidad: la oficina se ubica en uno de los antiguos ejes principales y nudos comerciales y terciarios de la ciudad que ha cedido protagonismo en la última década a favor de las áreas de nueva centralidad. La accesibilidad es regular, debi-

422

LA LEY



do a lo denso de la trama urbana, a la intensidad del tráfico y a la escasez de transporte público. La reducida dimensión del núcleo terciario central de la población facilita los desplazamientos peatonales. La identificabilidad es buena debido a la ubicación de la oficina en un edificio de configuración arquitectónica singular y representativa, a pesar de tener un uso mixto. 4.15.4. Densidad de la población: se indicará el nivel de la densidad de población en el entorno próximo así como la homogeneidad en su distribución en relación a la situación de la oficina, con las siguientes posibilidades: Muy alta Alta Media Baja Muy baja Ejemplo densidad de la población: la densidad de la población es media y heterogénea. 5. Descripción y superficie del terreno En muchos casos no se dispondrá de información sobre el solar en el que se ubica la oficina. Si se dispone del mismo es conveniente describir su superficie, características físicas, etc. 6. El edificio: descripción del inmueble, superficies, características constructivas 6.1. Descripción del edificio: se indicarán los datos correspondientes al inmueble en el que se ubica la oficina como son: Tipificación Descripción Servicios comunes 6.1.1. Tipificación: se indicará la tipología de la edificación, con las siguientes posibilidades: Plurifamiliar bloque abierto Plurifamiliar entre medianeras Plurifuncional en bloque abierto Plurifuncional entre medianeras Edificio de uso exclusivo de oficinas 6.1.2. Descripción: se indicará el número de plantas sobre y bajo rasante, así como sus usos, superficies y distribución (siempre y cuando se disponga de dicha información), con las siguientes posibilidades: Planta sótano de aparcamiento Planta sótano comercial Planta baja comercial Planta baja oficinas

LA LEY

423


DE


Entreplanta de oficinas Plantas pisos: x oficinas/planta Plantas pisos: residencial y oficinas Servicios comunes: se indicarán los servicios generales y equipamientos complementarios que disponga la edificación, con las siguientes posibilidades: Portal sencillo Portal estándar Portal lujoso 1 ascensor por escalera 2 ascensores por escalera Aparcamiento en superficie cubierto o al aire libre Jardines, Instalaciones deportivas: piscina, pista de tenis, etc. Ejemplo descripción del edificio: edificio plurifuncional entre medianeras. Las cuatro plantas sótano se destinan a aparcamiento de vehículos. La planta baja se destina a locales comerciales. Tiene entreplanta y siete plantas piso. La entreplanta y las dos primeras plantas se destinan a oficinas. El resto de las plantas tienen uso residencial. El portal tiene acabados lujosos. Hay tres núcleos de comunicaciones verticales con dos ascensores en cada uno de ellos. 6.2. Descripción y superficie de la oficina: se indicarán los datos correspondientes a la oficina objeto de valoración, como son: Descripción Condiciones de uso actual Antigüedad 6.2.1. Descripción: se describirá la oficina en lo que se refiere a su tipología y/o distribución, con las siguientes posibilidades:

Ubicación en el edificio: – Planta baja – Entreplanta – Planta semisótano – Planta sótano – Oficina n.º ___ en la galería ____ – Oficina n.º ___ en el centro comercial____ Forma geométrica de la oficina: – Regular – Irregular – Cuadrado – Rectangular – En forma de L – En forma de U

Acceso: – Directo desde la vía pública – Desde el portal del edificio – Desde otro oficina comercial – Pasillo común de la galería comercial – Pasillo común del centro comercial

Ejemplo: oficina formada por recepción, cuatro áreas de trabajo, sala de juntas, dos despachos, despacho de dirección y cuatro aseos.

424

LA LEY



6.2.2. Condiciones de uso actual: se indicará el uso actual de la oficina objeto de valoración y su estado de conservación, con las siguientes posibilidades: Uso Actual: – Vacío, antes __________ Instalado para:

Acabados: – En bruto – Instalado – Si, tiene salida de A/C – No, tiene salida de A/C

Estado de conservación de la oficina: – Muy bueno – Bueno – Normal – Regular – Malo – Muy malo – Adecuado a su edad física

Ejemplo: Condiciones de uso actual: correduría de seguros. 6.2.3. Antigüedad: se indicará la antigüedad real o estimada del edificio donde está ubicado el oficina objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: En construcción. Terminado: • Antigüedad real: número de años de antigüedad del edificio contados a partir de su construcción, última rehabilitación o reforma importante. • Antigüedad estimada: número de años estimados de forma aproximada de la edificación. 6.2.4. Superficies de la oficina Se indicarán las diferentes superficies correspondientes a la oficina objeto de valoración, como son: Superficie útil Superficie construida Superficie construida + pp. zonas comunes (normalmente) Superficies según escrituras Superficie real Las definiciones de superficie útil, construida y construida con partes comunes, según Orden ECO 805/2003, son las siguientes: – Superficie útil: Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie de suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. – Superficie construida sin partes comunes: Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por

LA LEY

425


DE


100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. – Superficie construida con partes comunes: Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. Es decir, la superficie construida con partes comunes recoge: • La cerrada • El 50% de terrazas • La parte proporcional de zonas comunes Normalmente las oficinas disponen de elementos comunes, por lo que la superficie utilizable o computable es la superficie construida con partes comunes; ésta será la adoptada para el cálculo de los valores técnicos. En el cálculo de los diferentes valores se utilizará la superficie útil y/o la construida de la oficina y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones: a) Si la superficie Comprobada < superficie registral → superficie comprobada Si la superficie Comprobada > superficie registral → superficie registral (Salvo que el tasador justifique expresamente y sin margen de duda la utilización de la comprobada). b) Si la superficie registral no define si es útil o construida → Superficie comprobada (siempre que se justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilización e indicando su correlación con la registral). En caso contrario se considerará la superficie construida. c) Si no existe superficie registral → superficie comprobada por el tasador (const. o útil) d) Si la comprobación no es posible o en inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación → se tomará la superficie registral o, si fuere menor, la del proyecto de edificación que ha servido de base para la concesión de la licencia. e) Si la superficie utilizada > superficie registral → Acreditar su adecuación a la Normativa urbanística aplicable. f) Si la superficie de los espacios exteriores de uso privativo > 15% de la superficie total const. → valorar los espacios exteriores con precio unitario diferente. g) En la comprobación de superficies registrales con las reales puede suceder que: – Las superficies de los datos registrales coinciden con las comprobadas. – Alguna de las superficies de los datos registrales no coincide con la comprobada. – No se cita superficie alguna en los datos registrales o escritura. – No ha sido posible realizar comprobación alguna sobre superficie. – No se especifica a que tipo de superficie corresponde la citada en documentación registral.

426

LA LEY



Ejemplo: Superficie útil.: 238,00 m² Superficie construida + pp. zonas comunes: 320,35 m² Superficie oficina según escrituras: 320,35 m² Observaciones generales: la oficina tiene una importante repercusión de zonas comunes debido a la existencia de un doble núcleo vertical de comunicaciones, uno para las viviendas y otro para las oficinas. 6.2.5. Características constructivas del edificio y de la oficina 6.2.5.1. Elementos fundamentales de la edificación: se describirán las características de los elementos fundamentales de la edificación: estructurales, constructivos y acabados, con las siguientes posibilidades: Estructura: – Hormigón armado – Metálica – Muros de carga – Desconocida – De madera

Fachada: – Ladrillo caravista – L. hueco doble + enfoscado + pintura – Bloques hormigón – Mortero monocapa – Prefabricados de hormigón – Hormigón visto – Muro cortina – Chapado piedra natural o artificial


Ejemplo características constructivas: Cimentación: desconocida Estructura: pórticos de hormigón armados Fachada: prefabricados de hormigón y muro cortina de acero inoxidable Cubierta: Plana no transitable 6.2.5.2. Elementos fundamentales de la oficina Terminaciones: se indicarán los acabados correspondientes a las estancias de la oficina objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Pavimentos -

LA LEY

Terrazo Cerámico Gres Parquet Entarimado Mármol Moqueta Corcho Granito Linóleo Hidráulico Piedra natural Piedra artificial En bruto Solera de hormigón

Paramentos -

Yeso pintado Enfoscado pintado Cerámica Gres Mármol Madera Papel pintado Pavés Corcho Enteladas Piedra natural Piedra artificial Cartón yeso Ladrillo visto En bruto Mamparas móviles

Techos

Carpintería exterior

Carpintería interior

Yeso pintado Enfoscado pintado Escayola Falso techo modular Madera Falso techo metálico Falso techo registrable - En bruto

- Aluminio plata - Aluminio anodizado - Aluminio lacado - Madera pintada - Hierro pintado - Plástico PVC - Muro cortina Acristalamiento: - Sencillo - Climalit - Seguridad Persianas: - Plástico - Aluminio - Madera - No tiene

- Madera barnizada - Madera pintada - Madera Sapelly - Madera pino - Madera roble - Madera maciza moldurada - No existe

-

427


DE


Ejemplo de terminaciones: Pavimentos: terrazo Paramentos: pintura plástica gruesa en oficina y azulejos 15x15 en aseos Techos: enlucidos Carpintería interior: madera pintada Carpintería exterior: aluminio anodizado con el mismo color de fachada. Acabados z. comunes. Lujosos. Mármol en suelo y pintura arpillera. Instalaciones: se introducirán las características de las instalaciones de la oficina y/o del inmueble objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:

Ascensores – Si tiene 1 ud. – No tiene – 2 uds. Por escalera – Puertas automáticas



Teléfono: – Si tiene – No tiene



Agua caliente: – No tiene – Individual x Gas butano x Gas ciudad – Comunitaria


Ejemplo de instalaciones: Teléfonos: dispone de centralita con doce líneas de teléfono Portero automático: si tiene Gas natural: no tiene Agua caliente: si tiene, termo acumulador eléctrico Calefacción: sistema de aire acondicionado mediante fan-coils en despacho y torre de refrigeración en cubierta Ascensores: dos ascensores con capacidad para 8 personas, con apertura de puertas automática Sanitarios: calidad media, color blanco. Grifería monomando. Aire acondicionado: sistema de aire acondicionado mediante fan-coils en despacho y torre de refrigeración en cubierta Otras características. Se indicarán las características de aquellas instalaciones o bien cualquier otra característica del inmueble que puedan ser importantes y no se hayan descrito anteriormente, con las siguientes posibilidades:

428

LA LEY



Armarios empotrados: – Si tiene – No tiene


Seguridad: – Puerta blindada – Instalación alarma – Rejas


Otras instalaciones: – Antena parabólica – Hilo musical – Red informática

Electricidad: – Grado de electrificación bajo, 1.100 – 2.200 W – Grado de electrificación medio, 3.300 – 4.400 W – Grado de electrificación alto, 6.600 – 8.800 W

Ejemplo: Fontanería: estándar. Sanitarios «Roca» blancos, grifería monomando Seguridad: alarma con detectores volumétricos Antena TV y radio: sí, en zonas de reuniones. Otros: grado de electrificación alto. Red informática con ocho puntos. 6.2.6. Acabados, instalaciones y elementos polivalentes recuperables Se considerarán únicamente los acabados y elementos fijos de la oficina susceptibles de aprovechamiento por un tercero para otro uso diferente del actual. Se introducirá su coste de contrata con la depreciación correspondiente al tipo de acabado o instalación que sea recuperable. Debe considerarse que según la ciudad en la que esté ubicada, estos acabados e instalaciones pueden estar incluidos o no en el Valor de Mercado que se obtiene por comparación. Podemos tener las siguientes posibilidades: Acabados: – Pavimentos y revestimientos – Falso techo acústico

Instalaciones: – Instalaciones de aseos – Acometida eléctrica – Acometida de agua y saneamiento – Instalación aire acondicionado

Valor de los acabados e instalaciones polivalentes recuperables: En el mercado hipotecario: En el mercado hipotecario, considerando la hipótesis de posible ejecución hipotecaria y venta de la oficina en pública subasta, no se incorporará al coste de la oficina el coste de los acabados e instalaciones existentes que no tengan carácter polivalente recuperable, es decir aquellos que por su calidad, estado y polivalencia de uso podrían conservarse por un tercero que lo comprase. En tasaciones que no cumplan con los requisitos del mercado hipotecario pueden darse dos casos: • Que se valoren en la hipótesis de uso continuado: en cuyo caso se valoran todos los acabados e instalaciones una vez aplicada la depreciación correspondiente.

LA LEY

429


DE


• Que se valoren para el mercado libre. En este caso hay que considerar: a) Aplicación de la oficina para un uso alternativo al actual: Se valorarán aquellos que por su funcionalidad y estado de conservación presenten una polivalencia de usos: b) Aplicación de la oficina para el mismo uso: ³³

Si la oficina está instalada en una zona terciaria de calidad, por prestigio e imagen de la finca se cambiarían los acabados e instalaciones por lo que estaríamos en el caso a).

³³

Si la oficina está en una zona urbana de renta baja: podrían incorporarse aquellos acabados e instalaciones que por su calidad, estado de conservación y funcionalidad, el tasador estimase que podrían mantenerse en la misma.

6.2.7. Situación actual y estado de conservación del edificio y de la oficina Se indicará el estado de conservación de la oficina y del edificio en el que se ubica. También se indicará, si es preciso, si en el inmueble se desarrolla alguna actividad o si se encuentra ocupado.

Conservación del edificio: Conservación de la oficina: – Muy bueno – Muy bueno – Bueno – Bueno – Normal – Normal – Regular – Regular – Malo – Malo – Muy malo – Muy malo – Adecuado a su edad física – Adecuado a su edad física


Ejemplo: la oficina se encuentra instalada, desocupada y permite un uso polivalente. El estado de conservación es regular ya que lleva dos años desocupada. Antigüedad Se indicará la antigüedad aproximada del edificio, y si éste tiene más de 100 años si la oficina está en un edificio plurifuncional o 75 años si está en un edificio exclusivo de oficinas. También se indicará si la entidad está pendiente de primera ocupación, el año de rehabilitación y coeficiente de depreciación por antigüedad o índice de estado de conservación. Se explicarán las correcciones que se hayan podido efectuar en el coeficiente de depreciación por antigüedad en relación al que correspondería en función de la esperanza de vida útil del edificio. En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construcción vendrá dado por la suma del coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitación de los elementos que se mantengan, mas el presupuesto unitario de rehabilitación. 7. Situación urbanística Se indicarán los parámetros urbanísticos correspondientes a la oficina objeto de valoración, como son: Usos permitidos por la normativa urbanística y por lo estatutos de la comunidad.

430

LA LEY



Nivel de cumplimiento de las ordenanzas y documentación utilizada. Si tiene, no tiene o se ha dispuesto de la licencia de obras. Posibilidad de obtención de licencia de actividad para el mismo u otro uso en caso de cesar la actividad actual. Con las siguientes posibilidades: – Usos permitidos: – Comercial – Oficinas – Alojamiento temporal – Industria a nivel ... – Dotacional – Equipamientos

Observaciones: – Nivel de cumplimiento: * Cumple normativa urbanística actual * Existen dudas de su cumplimiento * No cumple normativa urbanística actual * No se observa infracción urbanística. – No cumple normativa urbanística actual porque: * Se hizo de acuerdo a la anterior normativa * No se hizo de acuerdo a la anterior normativa – Documentación utilizada: * Normativa urbanística vigente: PGOU NNSS y/o CC DSU * Proyecto visado * Licencia de obras * Cédula urbanística * Consulta urbanística escrita * Estatutos de la comunidad de propietarios


Ejemplo situación urbanística: el edificio que tiene un volumen disconforme con el planeamiento, fue construido de acuerdo con la anterior normativa urbanística. No presenta ningún tipo de afectación ni se encuentra fuera de ordenación sustantivo. 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación Se indicarán los parámetros jurídicos correspondientes a la oficina que se tasa, como son: El estado de ocupación de la oficina: Ocupado por: Propietario, Sin ocupante, Arrendada, Otros, Arrendada al solicitante de la tasación Limitaciones al dominio: se describirán las servidumbres visibles que afecten al valor del inmueble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo. En caso de estar arrendado la oficina se seguirán las especificaciones del apartado 4.2.8.

LA LEY

431


DE


9. Análisis de mercado: Oferta, demanda y expectativas Se describirán el tipo de oferta, demanda y expectativas futuras de comercialización de los inmuebles comparables en el entorno del inmueble que se valora, con las siguientes posibilidades: 9.1. Oferta: Volumen de la oferta: – Alta – Media – Baja

Tipo de la oferta: – Oficinas de sup. < 100 m² – Oficinas de sup. entre 100 m² y 250 m² – Oficinas de sup. entre 250 m² y 500 m² – Oficinas de sup. > 500 m²



Ejemplo oferta: la principal oferta proviene del mercado secundario. Poca oferta en el mercado primario. 9.2. Demanda Volumen de la demanda: – Alta – Media – Baja

Tipo de la demanda: – Oficinas de sup. < 100 m² – Oficinas de sup. entre 100 m² y 250 m² – Oficinas de sup. entre 250 m² y 500 m² – Oficinas de sup. > 500 m²



Ejemplo demanda: el volumen de oferta de oficinas en venta y en alquiler es similar. Oficinas de calidad media de 40 a 80 m² construidos. 9.3. Expectativas

Relación entre oferta y demanda: – Existe más oferta que demanda –La oferta y la demanda están equilibradas – Existe más demanda que oferta


Ejemplo expectativas: existe mayor oferta que demanda. Se estima una revalorización inferior al IPC. El período de comercialización se estima entre 9 y 12 meses. 9.4. Parámetros de homogeneización Se utilizarán oficinas testigo lo más semejantes posible a la que se tasa. Como mínimo hay que disponer de 6 muestras de oficinas. La información de mercado que se utilice debe ser real y contrastada.

432

LA LEY



Durante el proceso de realización del estudio de mercado deberá tenerse presente que: Las oficinas testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al eje o zona comercial del inmueble que se tasa, en su caso, a otro entorno con características urbanas, terciarias y socioeconómicas semejantes. En los casos excepcionales en que en el mercado, sólo exista oferta de oficinas en renta se puede determinar el Valor de Mercado mediante la actualización de la renta anual de las ofertas existentes a las tasas habituales del mercado, contrastando con el precio de mercado de otras zonas semejantes. Los precios unitarios de oferta de las oficinas testigo se homogeneizarán aplicando coeficientes de ponderación para asimilar las ofertas testigo a la oficina que se tasa, de acuerdo con los criterios que se exponen a continuación, teniendo en cuenta que éstos son medios y que es necesario el estudio y análisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones. Los parámetros son los siguientes: Mercado real: El precio de oferta en el mercado secundario se reducirá hasta un 10% sobre el precio de venta como máximo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones de contado (comisión del API, negociaciones a la baja, etc.). Entorno: Cuando las características del entorno de la oficina que se tasa y de los testigos sean diferentes, se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con un diferencial de hasta un 10% sobre ventas (+/– 5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podría homogeneizar hasta un +/– 20% sobre ventas. Ubicación: Se determinará como diferencia de la repercusión del suelo en €/m² entre la oferta y la oficina que se tasa, obteniendo por el método del valor residual de la información de mercado primario (+/– 3 a 5% sobre ventas aproximadamente). Superficie y diseño: La amplitud del entorno diferencial será del 20% sobre el precio de oferta, es decir +/– 10% entre los testigos y el inmueble que se tasa. Tendrá especial incidencia en las oficinas de superficie reducida y gran superficie. Antigüedad: Se valora como la diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigo y el inmueble objeto de valoración Conservación y reformas: Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación del inmueble, así como de las reformas realizadas en la oficina.

LA LEY

433


DE


Instalaciones (calefacción, aire acondicionado, ascensor): Se valora de acuerdo con la diferencia de coste unitario de la instalación entre las ofertas testigos y la oficina tasada. Calidades constructivas (acabados, baños): Las diferencias existentes entre las ofertas testigo y la oficina que se tasa se evalúan por diferencia de costes unitarios. Según se vaya indicando si los testigos son peores, mejores, etc., que la oficina objeto de la tasación al precio de oferta se le irán añadiendo o restando sus correspondientes transformaciones numéricas hasta alcanzar el precio unitario homogeneizado. Puede ponderarse con distintos porcentajes a los testigos homogeneizados y atribuir el mayor peso al más parecido a la oficina que se tasa. Se ponderarán todos los testigos cuidando que su suma sea 100. Si se estima oportuno, puede eliminarse alguno de los testigos en el proceso de homogeneización. Se justificarán las decisiones adoptadas en la homogeneización de testigos. Una vez homogeneizadas y ponderadas todas las ofertas de mercado se obtendrá el valor unitario homogeneizado y ponderado de mercado. 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRB / VRN / VM / VMA Para tasar una oficina deberá calcularse el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmueble se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación y neto VRN si está terminado), y el valor por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario. 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento En caso de que el inmueble se encuentre en construcción o en fase de rehabilitación se calculará el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) y si se encuentra terminado se calculará además el valor de reemplazamiento neto o actual (VRN), en el que interviene la depreciación que haya podido experimentar la oficina durante sus años de existencia. 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) Es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar en la fecha de la valoración, el inmueble arrendado o destinado al arrendamiento por otro nuevo de sus mismas características y utilidad, pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales. Este valor debe calcularse siempre. Si la oficina se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación, deberá calcularse el VRB para dos supuestos diferentes: VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la tasación) VRB para la hipótesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada) Si la oficina está terminada sólo se calculará el VRB para dicha hipótesis. Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1.

434

LA LEY



El VRB se calcula como suma de: Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual. Valor unitario (€/m² suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del solar y la superficie del mismo. En cada tasación deberá realizarse un estudio de mercado en la zona para obtener precios reales de mercado de terrenos con la misma clasificación y calificación urbanística. Estos precios de oferta se homogeneizarán con relación al que se tasa, ponderando de acuerdo con el mercado, factores diferenciales como la ubicación, orientación, edificabilidad, vistas, infraestructuras exteriores, relieve, etc. Valor de repercusión (€/m² construido): se define como el cociente entre el valor de mercado del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, según se trate de edificios terminados o en construcción. Si las infraestructuras exteriores no estén terminadas, el valor del suelo urbanizado se obtendrá como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe de la inversión pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusión. Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontará del valor del suelo de la oficina. Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material, más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor. Se aplicarán los costes que correspondan a los diferentes anexos de la oficina. La normativa obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes. Gastos necesarios tales como: • impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva • honorarios de profesionales • licencias y tasas de construcción • gastos de administración del promotor • gastos debidos a otros estudios necesarios Nunca se incluirán en los gastos ni los financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor. En caso de calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, podrá aplicarse un coeficiente corrector a las unidades de obra existentes en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de terminación de la obra. 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) Aunque el valor de reemplazamiento neto no se convierta en valor de tasación, se calculará siempre, a efectos informativos. El valor de reemplazamiento neto o actual se calcula deduciendo la depreciación física y funcional del valor de reemplazamiento bruto anteriormente calculado. VRN = VRB – (depreciación física + depreciación funcional)

LA LEY

435


DE


La depreciación se calculará siguiendo los criterios establecidos en el método del coste: Depreciación física a) Aplicando la técnica de amortización lineal o amortización constante en el tiempo. La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia. Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total del inmueble. La vida útil de la oficina será la estimada por el tasador y como máximo de 75 años.

Depreciación _ Física = (VRB − F ) *

Antigüedad Vida _ útil _ total

En caso de modificar el plazo establecido por la normativa, deberá justificarse razonadamente en el informe de valoración. La antigüedad del inmueble podrá ser corregida por el tasador, en función del estado de conservación y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondería (léase método del coste en el apartado 3.1). En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad. b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para transformar la oficina actual en una nueva de similares características. Depreciación funcional Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para que la oficina pueda utilizarse como tal. Se incluirán al coste de construcción por contrata, los gastos de honorarios de profesionales, licencias, tasas y gastos de administración que sean necesarios para desarrollar las obras. 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el método de comparación (ampliamente desarrollado en el apartado 3.2). Anteriormente se ha descrito el procedimiento de homogeneización de los testigos comparables, en base a sus características más importantes, que asignan valor al inmueble, partiendo de 6 transacciones reales o 6 ofertas. 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) Al tratarse de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe ajustarse.

436

LA LEY



Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplicará un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción. 11. Valor de tasación En caso de inmuebles terminados o que se encuentren en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado, el valor de tasación para la finalidad de garantía hipotecaria será: el Valor de mercado por comparación ajustado (VMA). Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso. Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor de reemplazamiento neto del inmueble (VRN). Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, el valor de tasación de la oficina coincidirá con el valor de reemplazamiento bruto (VRB). 12. Condicionantes y advertencias Se indicarán los condicionantes, advertencias y observaciones o juicio crítico del tasador. En el apartado siguiente (casuística) se indican los más frecuentes. Se resumirán las características más importantes sobre: ³

La adecuación de la oficina al mercado inmobiliario por su: ³³ ³³ ³³ ³³

Situación Tamaño Distribución Relación superficie construida/superficie útil

³

Situación actual de la oferta de locales, tanto en el mercado primario como en el mercado secundario.

³


³

Los condicionantes de comercialización de la oficina en el mercado inmobiliario como son: ³³ ³³

Expectativas de venta Plazos temporales estimados para la venta de la oficina

³


³


³

Se ha obtenido la superficie construida mediante: ³³ ³³ ³³ ³³

LA LEY

Croquis levantado por tasador tras medición inmueble Sobre plano aportado por propiedad con medidas puntuales en la visita Sobre plano aportado por propiedad sin medidas puntuales en la visita Mediante la medición del Plano Catastral

437


DE


Ejemplo: la oficina es apropiada para su uso funcional. Su superficie es excesiva para la actual demanda del mercado. Existe bastante oferta de oficinas en venta y alquiler. La demanda es media en concordancia con la actividad económica de la ciudad. Problemática comercialización. El mercado está ralentizado para este tipo de inmuebles. La superficie construida (incluida la parte proporcional de zonas comunes) se ha obtenido sobre plano aportado por la propiedad con medidas puntuales en la visita al inmueble. 12.1. Casuística en la valoración de oficinas Se definen a continuación las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casuística y problemática con que se puede encontrar en la tasación de oficinas. Cuando existiese algún problema o faltara algún documento, el tasador deberá condicionar el Valor de Tasación, para poder emitir la tasación. Los condicionantes a utilizar en el certificado intentarán bloquear al mínimo el Valor de Tasación. Cuando sea posible dividir el valor en unidades funcionales o registrales se condicionará únicamente el valor de las unidades imprescindibles. A continuación se exponen los problemas que más frecuentemente suelen presentarse: OFICINAS TERMINADAS N.º 1

PROBLEMA


SIN ESCRITURA CON DIRECCIÓN La oficina sita en (Dirección) ... cuyos datos registrales se desconocen, tiene un Valor de Tasación de ... euros. EXACTA No cumple con la Orden ECO 805/2003

2

3

OFICINA CONSTITUIDA POR VARIAS FINCAS REGISTRALES Y UNA SOLA UNIDAD FUNCIONAL

4

OFICINA CONSTITUIDA POR VARIAS UNIDADES FUNCIONALES Y UNA SOLA FINCA REGISTRAL

5

SI ESTÁ ALQUILADA U OCUPADA POR PERSONA DISTINTA DEL PROPIETARIO Y NO SE DISPONE DE CONTRATO EXISTEN INDICIOS FUNDAMENTADOS DE QUE ESTUVIERA ALQUILADO Y/O OCUPADO NO SE FACILITA EL RECIBO ACTUAL DE ALQUILER DIRECCIONES IMPRECISAS

6

7 8

438

SIN ESCRITURA Y CON DIRECCIÓN La oficina cuya delimitación e identificación se indica en el Informe de Tasación, y cuyos datos registrales se desconocen, tiene un IMPRECISA

Valor de Tasación de ... euros. No cumple con la Orden ECO 805/2003 * Cuando las fincas registrales tengan posibilidad de funcionamiento autónomo e independiente podrá valorarse independientemente sin incorporar el coste de acabados polivalentes recuperables en caso de que existieran. * Cuando las fincas o alguna de ellas no tenga posibilidad de funcionamiento autónomo e independiente, la oficina se valorará como una unidad y el valor total de la oficina se asignará al conjunto de las fincas registrales sin posibilidad de desglosarlo. * Cuando se quieran tasar todas las oficinas que constituyen la finca registral. Se valorará el conjunto de oficinas en bruto, sin incorporar los acabados recuperables en el caso de que existan. * Cuando se quiera tasar una unidad funcional que es parte de una finca registral: Se valorará en bruto sin acabados polivalentes recuperables, señalando que es parte de la finca matriz de la que deberá segregarse El Valor de Tasación queda condicionado a que se encuentre libre de arrendamientos y/o ocupantes. El Valor de Tasación se ha calculado en el supuesto de que el inmueble se encuentre libre de arrendamientos y ocupantes. Se calculará el Valor en renta actualizando la renta anual según contrato. Se advertirá en el informe de esta circunstancia. Se indicará que el Valor de Tasación corresponde a ... cuya delimitación (identificación) se acompaña en el informe de tasación.

LA LEY



OFICINAS TERMINADAS N.º 9

10

PROBLEMA


Cuando se produzca una diferencia en la numeración o nombre de la calle entre los datos que obras en las escrituras y la realidad se deberá certificar la dirección física comprobada por el tasador. Advirtiendo de esta circunstancia en el informe o condicionando el Valor de Tasación dependiendo de la gravedad de la no coincidencia NO SE PUEDE ACCEDER A LA * El tasador está obligado, en algunas finalidades, a acceder a la finca para poder realizar la tasación. FINCA

NO COINCIDENCIA ENTRE LA DIRECCIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE Y LA QUE CONSTA EN ESCRITURAS

* En el supuesto que por cualquier motivo no se pueda acceder al interior de la finca, el tasador deberá informar al solicitante y/o entidad financiera que el Valor de Mercado quedará condicionado y que confirme si se hace la Tasación en esas condiciones. En caso afirmativo adoptará como superficie para la tasación la que figure en escrituras y se condicionará el certificado a que: 1.

La superficie real coincida con la que se considera en el informe de valoración.

2.

11

OFICINA CON ANTIGÜEDAD INFERIOR A 4 AÑOS QUE NO CUMPLE CON EL PROYECTO AL QUE SE LE HA CONCEDIDO LICENCIA

12

OFICINA CON ANTIGÜEDAD INFERIOR A 4 AÑOS QUE NO CUMPLE CON EL PLANEAMIENTO VIGENTE

Las calidades constructivas correspondan a las calidades medias del entorno en el que se ubica la oficina. 3. El estado de conservación de la oficina sea semejante al del edificio en que se localiza la oficina. • En el caso de que la superficie construida sea inferior a la amparada por la licencia se valorará la superficie real existente. Se hará constar esta anomalía en frases libres del certificado. • En el caso que la superficie construida sea superior a la amparada por la licencia, y en él supuesto que dicho exceso fuese legalizable, el Valor de Tasación será el correspondiente a la superficie contemplada en la licencia (valor consolidado) condicionando el valor del exceso de superficie a la acreditación de su legalización. En este supuesto la Administración puede obligar al propietario del inmueble a adecuarse al planeamiento vigente, situación que puede hacer peligrar parte (e incluso la totalidad) del valor asignado al bien tasado. •

Cuando la infracción sea leve el Valor de Tasación será el correspondiente a la superficie legal, descontando los costes de adecuación necesarios (demolición de la parte no legalizable y adecuación del resto, etc.).

•

Cuando la infracción sea grave, el Valor de Tasación será el correspondiente al terreno descontados los costes de demolición.

OFICINAS EN CONSTRUCCIÓN 13 14

15

PROBLEMAS N.º 1 A 12 DE LA Operar de la misma forma que en las oficinas terminadas. OFICINA TERMINADA EL CLIENTE NO FACILITA LOS Si el estado de las obras permite identificar y definir la futura oficina, se condicionará el Valor de Tasación a que la superficie PLANOS DEL PROYECTO valorada coincida con la del proyecto que se utilice para la obtención de la licencia de obras. EL CLIENTE FACILITA UNOS Se condicionará el Valor de Tasación a que los planos utilizados PLANOS DEL PROYECTO SIN EL para la tasación (que se adjuntan en el informe de Tasación) sean los que sirven (o han servido) para la obtención de la licencia de VISADO COLEGIAL obras y para la construcción de la oficina que se ha tasado.

16

SI NO SE FACILITA LICENCIA DE El Valor de Tasación queda condicionado a que la licencia de obras (que no se ha dispuesto para realizar la tasación) autorice OBRAS

17


la construcción que se ha valorado.

LA LEY

El Valor de Tasación queda condicionado a que las calidades de la construcción sean las estimadas en el informe equivalente a las de tipo de oficinas existentes en el entorno.

439


DE


4.2.4. Valoración de nave industrial 4.2.4.1. Aplicación Dentro del uso de nave industrial se pueden valorar todas aquellas naves destinadas al desarrollo de una actividad industrial que sea polivalente, con las siguientes posibilidades: Nave industrial uniplanta entre medianeras Nave industrial en planta baja y altillo entre medianeras Nave industrial con oficinas entre medianeras Nave industrial uniplanta aislada Nave industrial en planta baja y altillo aislada Nave industrial con oficinas aislada Edificación industrial multiplanta entre medianeras Edificación industrial multiplanta aislada Asimismo la nave industrial a tasar puede disponer de anexos, ya estén vinculados registralmente o bien sean fincas independientes, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, almacenes, centros de transformación, patios, jardines. Además la nave puede estar ocupada por un arrendatario, en régimen de alquiler. En este caso deberán aplicarse además los criterios especificados en el apartado 4.2.8. 4.2.4.2. Informe de valoración Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe que consiste en una recopilación de datos del inmueble y su entorno. Se seguirán los apartados desarrollados en la estructura general de los informes de tasación (artículo 65 del capítulo III, título III de la Orden ECO 805/2003), que aunque figuran en el apartado 1.11, se describen a continuación, incidiendo en aquellos aspectos concretos para el uso de nave industrial. La estructura general del informe de valoración es la siguiente: 1. Solicitante de la tasación y finalidad 2. Identificación del inmueble y la nave industrial 3. Comprobaciones y documentación 4. Localidad y entorno 4.1. Tipo de núcleo 4.2. Ocupación laboral 4.3. Nivel de renta 4.4. Número de habitantes 4.5. Evolución de la población 4.6. Delimitación del entorno 4.7. Rasgos urbanos

440

LA LEY



4.8. Descripción de las infraestructuras 4.9. Equipamientos 4.10. Comunicaciones y aparcamiento 4.11 Otras características 4.11.1. Tipificación industrial 4.11.2. Accesibilidad 4.11.3. Identificabilidad 4.11.4. Densidad de la población 4.11.5. Tipificación industrial 4.11.6. Densidad de ocupación de las naves 4.11.7. Cercanía medios de comunicación 4.11.8. Cercanía de terminal de FFCC 4.11.9. Existencia de aparcamientos públicos 4.11.10. Existencia de servicios de restauración 4.11.11. Nivel de las comunicaciones 5. Descripción y superficie del terreno 5.1. Superficies del terreno 5.2. Infraestructuras existentes 6. El edificio: descripción del inmueble, superficies, características constructivas 6.1. Tipificación 6.2. Calidad del edificio 6.3. Descripción y uso actual 6.4. Antigüedad 6.5. Superficies de la nave industrial 6.6. Características constructivas del edificio industrial 6.6.1. Elementos fundamentales de la edificación 6.6.2. Acabados, instalaciones y elementos polivalentes recuperables 6.7. Situación actual y estado de conservación de la edificación industrial 7. Situación urbanística 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación 9. Análisis de mercado: Oferta, demanda y expectativas 9.1. Oferta 9.2. Demanda 9.3. Expectativas 9.4. Asignación de testigos 9.5. Parámetros de homogeneización 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRB / VRN/ VM / VMA 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento

LA LEY

441


DE


10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM). 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA). 11. Valor de tasación 12. Condicionantes y advertencias 12.1. Casuística en la valoración de naves industriales 13. Observaciones 14. Fecha de emisión, caducidad y firmas 15. Documentación anexa al informe Los informes se desarrollarán de acuerdo con el principio de proporcionalidad, según el tipo e importancia del inmueble objeto de valoración. 1. Solicitante de la tasación y finalidad En primer lugar deberá hacerse constar el solicitante de la tasación especificando su nombre, domicilio, y NIF o CIF. De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este capítulo se aplica para garantía hipotecaria de préstamos. Por este motivo se indicará además en el informe la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo. A pesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuación son válidos para muchas otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser: Reservas técnicas compañías de seguros Fondos de inversión inmobiliaria Valor real de mercado Valoraciones judiciales Expropiaciones Valoración de aportaciones no dinerarias para el registro mercantil Evaluación de los activos fijos de una empresa a efectos de una fusión, escisión Planeamiento urbanístico Gestión urbanística Fiscalidad Cuestiones arrendatarias También se hará constar expresamente si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones establecidas por la Orden ECO 805/2003, citando la fecha del Boletín Oficial del Estado en que fue publicada (09/04/2003). 2. Identificación del inmueble y la nave industrial Para identificar la nave industrial será necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a:

442

LA LEY



Provincia Municipio Código postal Dirección (calle, avenida, plaza, urbanización) Número de policía Bloque Escalera Planta Puerta o número identificativo Registro de la propiedad: se indicarán los datos registrales, como son: n.º del registro de la propiedad, tomo, libro, folio, sección, finca registral e inscripción Tipo de documentación registral utilizada en el informe de valoración De igual forma deberá procederse con los anexos vinculados al inmueble principal tasado. Se indicará también si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección actual. En el caso de que la finalidad sea reservas técnicas compañías de seguros, se indicarán además: Titular registral Fecha y precio de adquisición Los datos registrales usados en el informe pueden obtenerse principalmente de: Certificación registral Nota simple, o Escritura de compraventa. Registrada o sin registrar Pero también pueden obtenerse de: Auto de adjudicación Verificación registral Nota extensa registral o Edicto judicial Se indicará si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección física actual. Se indicará si la nave se encuentra terminada, en proyecto, en construcción o en rehabilitación. Se harán constar en el informe las siguientes fechas: Fecha de recepción del encargo de valoración Fecha de visita al inmueble que se valora Fecha de emisión del expediente de valoración 3. Comprobaciones y documentación Comprobaciones: se indicarán las comprobaciones realizadas en relación a:

LA LEY

443


DE


Correspondencia de la finca registral con la tasada Superficies y conservación Existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valora Régimen de protección pública Adecuación al planeamiento urbanístico vigente Otros Se comprobarán los linderos del documento (registral) con la realidad física existente. En el caso de que no sea posible la comprobación de linderos, pero sí sea posible identificar el inmueble se indicará: Si algún lindero esta referido a nombre de propietarios Si algún lindero esta referido a la finca matriz Si algún lindero esta referido a ambas cosas Si lo valorado no coincide con la finca registral puede ser que: Lo valorado sea una parte indivisa de la finca registral Lo valorado sea una parte de la finca registral (finca matriz) Los datos registrales corresponden al terreno Los datos registrales sean una parte de lo valorado en el informe Documentación: Se indicará la documentación empleada para realizar la tasación: Escritura de propiedad Nota simple informativa Certificación registral Plano catastral Planeamiento urbanístico vigente Plano de situación Croquis del inmueble Proyecto visado Licencia de obras Licencia de apertura o de actividad Ultima certificación Certificado del propietario de la ocupación Estatutos comunidad o certificado del administrador Reportaje fotográfico Otros documentos Para cada uno de los documentos aportados se indicará el número de hojas que se acompañan. Se indicará si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son suficientes o insuficientes para valorar.

444

LA LEY



4. Localidad y entorno En este apartado se introducirán los datos de la localidad donde está ubicado el inmueble objeto de valoración como son: 4.1. Tipo de núcleo: se indicarán las características básicas del municipio y, en su caso, de la localidad, con las siguientes posibilidades: Capital de provincia Capital autonómica Capital de estado Ciudad importante a nivel regional Cabecera comarcal Núcleo autónomo de gran importancia Núcleo autónomo de tamaño medio Núcleo autónomo de tamaño pequeño Núcleo dependiente de otro mayor Núcleo satélite dependiente de... Núcleo turístico Ciudad dormitorio Ejemplo tipo de núcleo: ciudad importante a nivel regional 4.2. Ocupación laboral: se identificará el tipo dominante de la ocupación laboral de la que dependa la localidad, con las siguientes posibilidades: Múltiple Basada en turismo nacional e/o internacional Basada en la industria de... Basada en la agricultura Basada en la segunda residencia Basada en el comercio Basada en la ganadería Basada en la pesca Basada en la minería Servicios Cultural Ejemplo actividad dominante: múltiple, con predominio de los sectores comercial, industrial y de servicios. 4.3. Nivel de renta: se estimará el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde está ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades: Muy alto

LA LEY

445


DE


Alto Medio-alto Medio Medio-bajo Bajo Muy bajo Ejemplo: nivel de renta medio, al tratarse de una zona industrial deprimida, con viviendas de los trabajadores en el extrarradio de la zona industrial. 4.4. Número de habitantes: se indicará la población de derecho según el último censo disponible, así como la diferencia entre la población de derecho y la población de hecho, con las siguientes posibilidades: Igual, inferior, superior, o bien superior durante el verano. Ejemplo: la población de derecho es de 115.230 habitantes según el censo del 2001, aunque va bajando ya que la industria de esta zona está en franco declive, debido a que la fabricación se ha ido a los países del Este. 4.5. Evolución de la población: se indicará si la población de derecho tiene tendencia al crecimiento, es estable o decreciente. Ejemplo tendencia de la población: la tendencia de variación de la población en los últimos años es decreciente. 4.6. Delimitación del entorno: se delimitará el entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de homogeneidad y características territoriales, con las siguientes posibilidades: Urbano céntrico Urbano medio o estándar Urbano periférico Del extrarradio Suburbano Rural Urbanización aislada Urbanización turística Urbanización fin de semana Casco antiguo de la ciudad Polígono industrial Zona urbana predominantemente industrial Ejemplo delimitación del entorno: Polígono industrial Las Salinetas.

446

LA LEY



4.7. Rasgos urbanos: se indicarán los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de carácter, ordenación, grado de desarrollo, consolidación y antigüedad, con las siguientes posibilidades: De carácter: Residencial Residencial y comercial Comercial Negocios Comercial y negocios Comercial y servicios Servicios Industrial Rural Indefinido con múltiples actividades Turístico Vacacional Deportivo Ordenación: Manzana cerrada Manzana cerrada con patios de manzana Manzana cerrada y bloques exentos alternándose Bloques exentos con zonas ajardinadas Viviendas unifamiliares adosadas Viviendas unifamiliares aisladas Edificación en altura y viviendas unifamiliares conjuntamente Caracterización: dentro del uso industrial se indicará el tipo de nave, la ordenación y parcelación del entorno industrial donde esté ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades:

Tipo: – Uniplanta – Multiplanta

Ordenación: – Edif. entre medianeras – Edificación aislada

Parcelación: – En parcelas aisladas – En manzana completa – En entorno rural y/o agrícola

Ejemplo caracterización: naves uniplanta, entre medianerías en manzana completa. Desarrollo edificatorio del entorno: se indicará que está terminado o por terminar y la evolución que ha tenido en los últimos años, con las siguientes posibilidades: Terminado Por terminar Evolución: rápida, media, lenta, paralizada.

LA LEY

447


DE


Consolidación: se indicará el grado (%) existente de la edificación consolidada en relación a la máxima admisible a las ordenanzas vigentes, con las siguientes posibilidades: Completa Superior al 75% Entre el 50% y el 75% Entre el 25% y el 50% Inferior al 25% Sin iniciar Ejemplo grado de consolidación industrial: entre el 50% y el 75% Antigüedad: se indicará la antigüedad característica del entorno, con las siguientes posibilidades: Múltiple Edificaciones de < 10 años Edificaciones de 10 a 25 años Edificaciones de 25 a 50 años Edificaciones de 50 a 75 años Edificaciones de > 75 años Renovación: se indicará el grado de renovación experimentado recientemente, con las siguientes posibilidades: Muy alta Alta Media Baja Muy baja No ha comenzado Renovaciones puntuales Ejemplo rasgos urbanos: Polígono industrial, en vías de consolidación total, ordenado según alineación de vial con naves entre medianeras y aisladas de mediana y gran superficie, cuyas superficies oscilan entre 400-800 m² para las naves entre medianeras y entre 2000-5000 m² para las aisladas. El ritmo de desarrollo fue lento al inicio del polígono y más rápido en los últimos años. El grado de consolidación oscila entre el 50% y el 75%. 4.8. Descripción de las infraestructuras: se indicarán las infraestructuras exteriores existentes, así como las que faltasen para la consideración del terreno como solar urbano, igualmente se indicará su calidad y estado de conservación, con las siguientes posibilidades:

448

LA LEY



Vías públicas: - Terminadas - Sin aceras - Sin asfaltar - No existen Alcantarillado: - Con alcantarillado - Sin alcantarillado - Fosas sépticas Calidad infraestructuras: - Muy alta - Alta - Media - Baja - Muy baja

Alumbrado público: - Con alumbrado P. - Sin alumbrado P. Abastecimiento de agua: - Con abastecimiento - Sin abastecimiento - Pozos Conservación infraestructura: - Muy buena - Buena - Normal - Mala - Muy mala

Ejemplo infraestructuras: las infraestructuras son de buena calidad y se encuentran en buen estado de conservación ya que la urbanización es de muy reciente construcción. 4.9. Equipamientos: se indicarán los equipamientos existentes dentro del entorno próximo, con las siguientes posibilidades:

Comercial Religioso Deportivo Escolar Lúdico Asistencial Zonas verdes

Cada uno de ellos podrá calificarse como:

Muy abundante Abundante Suficiente Escaso Muy escaso No existe Suficiente para primeras necesidades Existe algún centro comercial/centro deportivo/hospital/ambulatorio

Ejemplo equipamiento: escolar, asistencial y religioso prácticamente inexistentes; comercial, deportivo, lúdico y zonas verdes escasos. En restauración sólo existe un bar para los trabajadores del polígono. 4.10. Comunicaciones y aparcamiento: se indicarán las vías de comunicación con otras poblaciones más importantes, así como los medios de transportes disponibles, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones Interurbanas: Red nacional de carreteras Autopistas de peaje

LA LEY

449


DE


Aeropuerto Estación de RENFE Puerto Interurbanas: muy buenas, buenas, suficientes, deficientes, malas, muy malas Difícil acceso Lugar aislado Caminos rurales No existen

Ejemplo: comunicaciones interurbanas muy buenas (aeropuerto internacional, puerto, autopistas de peaje, autovías, red nacional de carretera, RENFE). Comunicaciones urbanas: se indicarán cualitativamente las comunicaciones urbanas, así como la proximidad y/o facilidad de uso de los transportes públicos existentes, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones urbanas: - Muy buenas - Buenas - Suficientes - Malas - Muy malas - No existen - Difícil acceso - Lugar aislado

Transportes públicos: - Autobuses urbanos - Autobuses interurbanos - Metro - Trenes de cercanías - Parada de taxis cercana

También se indicará: El grado de accesibilidad al entorno próximo al inmueble. El nivel de tráfico y su fluidez. La posibilidad de aparcamiento en superficie. La existencia de aparcamientos públicos próximos. Accesibilidad: - Excelente - Buena - Normal - Regular - Mala - Muy mala.

Tráfico vehicular: - Muy intenso - Intenso - Normal - Bajo - Muy bajo

Aparcamiento superficie: - Abundante - Suficiente - Escaso - Muy escaso - No existe Aparcamientos públicos: - Existen - No existen

Ejemplo Comunicaciones urbanas: difícil acceso, mediante líneas de autobuses urbanos. Ejemplo accesibilidad: muy buena, tráfico vehicular intenso en xxx y aparcamiento difícil en superficie, privado b/r suficientes y públicos no existen. 4.11. Otras características Se indicarán otras características que sean relevantes del entorno y no se hayan especificado anteriormente. Por ejemplo se pueden indicar las siguientes características:

450

LA LEY



4.11.1. Tipificación industrial Calidad de barrio: En capitales autonómicas, de provincia y ciudades importantes, normalmente, se pueden diferenciar 5 tipos de zonas o barrios, según el nivel socioeconómico que predomina en ellas. Para el uso industrial se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio: Calidad de barrio

Criterio: proximidad a grandes medios de comunicación, accesibilidad, niveles de infraestructuras, equipamientos. También se tendrá en cuenta la posibilidad de comercial del emplazamiento de cara a la venta al público. Barrio 1 = Excelente Características excelentes Barrio 2 = Buena Características buenas Barrio 3 = Media Características medias. Barrio 4 = Baja Características bajas. Barrio 5 = Mala Características malas.

La delimitación de las zonas homogéneas no coincide generalmente con la delimitación municipal de los diferentes barrios o distritos, el tasador deberá delimitar a que tipo de barrio pertenece el inmueble a valorar. En municipios con una estratificación de población muy compacta, no existirán las zonas definidas anteriormente, como es el caso de ciudades pequeñas, ciudades dormitorio próximas a grandes centros de servicios o área industrial. Calidad de ubicación: se divide en tres categorías dentro del barrio donde está ubicado el inmueble objeto de valoración. Calidad de ubicación

Criterio: accesibilidad, ancho de red viaria, facilidad de giros, equipamientos. Categoría 1 = Excelente Excepcional. Categoría 2 = Media Neutros. Categoría 3 = Baja Negativas o casi inexistentes.

4.11.2. Accesibilidad: se tendrán en cuenta las posibilidades de acceso peatonal, mediante transporte público o mediante vehículo privado, con las siguientes posibilidades: Excelente Muy buena Buena Normal Regular Mala Muy mala 4.11.3. Identificabilidad: se tendrá en cuenta el fácil reconocimiento visual de la nave tanto desde el punto de vista de los peatones como de los conductores. También se tendrá en cuenta si la nave se ubica en viales que pueden constituir «fachadas del polígono» con las siguientes posibilidades: Excelente Muy buena

LA LEY

451


DE


Buena Normal Regular Mala Muy mala Ejemplo tipificación comercial, accesibilidad e identificabilidad: la accesibilidad es buena ya que existe conexión con la autovía. Las naves del entorno se dedican en su mayoría al almacenamiento y distribución de marcas conocidas. Existen algunas naves con actividad de venta al público como concesionarios de automóviles y empresas de carpintería, ferretería y bienes de equipo destinados a la construcción y bricolaje, por lo que la comercialidad del entorno es alta, lo que se ve potenciado por la gran longitud de fachada que el polígono tienen en la carretera de acceso que soporta un importante tránsito. La identificabilidad de la nave es excelente ya que no sólo tiene una gran longitud de fachada a la carretera, sino que se ubica justo en el acceso al polígono. 4.11.4. Densidad de la población: se indicará el nivel de la densidad de población en el entorno próximo así como la homogeneidad en su distribución en relación a la situación de la nave industrial, con las siguientes posibilidades: Muy alta Alta Media Baja Muy baja Ejemplo densidad de la población: la población residente en el polígono es inexistente, ya que se concentra en el núcleo urbano, cuya población se encuentra en una situación estable. 4.11.5. Tipificación industrial: se indicará el tipo de industria existente en el entorno donde está ubicado el inmueble objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Tipo: – Industria pequeña – Industria ligera – Industria media – Industria pesada

Características de la industria: – Transformación – Servicios – Textiles – Almacenaje – Química – Alimentación – Manufacturación – Talleres mecánicos

Ejemplo tipo de industria existente: los tipos de industria predominante son la industria ligera de transformación y servicios. La densidad es alta y el nivel de ocupación muy alto. 4.11.6. Densidad de ocupación de las naves: se indicará la densidad de naves edificadas y el nivel de ocupación de las mismas en el entorno, con las siguientes posibilidades:

452

LA LEY



Densidad de naves edificadas: – Muy alta – Alta – Media – Baja – Muy baja

Nivel de ocupación: – Muy alto – Alto – Medio – Bajo – Muy bajo

Ejemplo densidad de ocupación de las naves: la densidad de las naves edificadas es alta y el nivel de ocupación de las naves es muy alta. 4.11.7. Cercanía medios de comunicación: se indicará la cercanía y facilidad de conexión a los medios de comunicación, con las siguientes posibilidades: Cercanía: – Muy próxima – Próxima – Cerca – Lejos – Muy lejos

Facilidad: – Muy fácil – Fácil – Normal – Difícil – Muy difícil

Ejemplo cercanía medios de comunicación: muy próximos y fácil conexión al ser lindante a la nueva salida de la autovía. 4.11.8. Cercanía de terminal de FFCC: se indicará la cercanía y posibilidad de utilización de la red de ferrocarriles nacionales y/o autonómicos, con las siguientes posibilidades: Sí No Próxima estación de carga de mercancías Lejos Ejemplo cercanía de terminal FFCC: no. La estación de carga está en el puerto. 4.11.9. Existencia de aparcamientos públicos: se indicará la existencia de aparcamientos públicos en el entorno urbano próximo (∅ 500 m), con las siguientes posibilidades: Aparcamientos abundantes Aparcamientos suficientes Aparcamientos escasos No existen Ejemplo existencia de aparcamientos públicos: no existen aparcamientos públicos, pero el aparcamiento en superficie es suficiente. 4.11.10. Existencia de servicios de restauración: se indicará la existencia de servicios de restauración en el entorno urbano próximo (∅ 500 m), con las siguientes posibilidades: Muy abundantes Abundantes Suficientes Escasos

LA LEY

453


DE


Muy escasos No existen, al estar muy próximo a zonas residenciales Ejemplo existencia de servicios de restauración: no existen al estar muy próximo a zonas residenciales. Nivel de restauración elevado en el entorno, algo más alejado, con oferta muy variada. 4.11.11. Nivel de las comunicaciones: se trata de una descripción complementaria de las comunicaciones, a nivel internacional, interregional, intercomarcal y urbana, con las siguientes posibilidades:

Internacionales: – Inexistentes, conexión desde... – Escasas y la frecuencia de los medios de transporte muy bajo. – Tipo medio y la frecuencia de los medios de transporte media. – De primer orden y la frecuencia de los medios de transporte muy alta.

Interregionales: – Inexistentes, conexión desde... – Escasas y la frecuencia de los medios de transporte muy bajo. – Tipo medio y la frecuencia de los medios de transporte media. – De primer orden y la frecuencia de los medios de transporte muy alta.

Intercomarcales: – Inexistentes, conexión desde... – Escasas y la frecuencia de los medios de transporte muy bajo. – Tipo medio y la frecuencia de los medios de transporte media. – De primer orden y la frecuencia de los medios de transporte muy alta.

Urbanas: – Red viaria incompleta, con capacidad insuficiente e interconexión nodal difícil. Los medios de transporte públicos son insuficientes. – Red viaria ordenada, con capacidad suficiente e interconexión nodal fácil. Los medios de transporte públicos son modernos y suficientes.

5. Descripción y superficie del terreno 5.1. Superficies del terreno Si se valora el edificio industrial completo, es necesario disponer de las superficies registral, de proyecto (o medición) y adoptada del terreno sobre el que se emplaza la edificación tasada. En la determinación de la superficie adoptada se seguirán los mismos criterios de prudencia explicados más adelante para las superficies de la edificación, con la salvedad de que la valoración de superficies mayores a las registrales sólo se realizará por aportación de levantamiento topográfico contrastado y siempre que se hayan podido discernir con absoluta certeza los lindes descritos. En algún caso es posible que no se disponga de información sobre el solar en el que se ubica la nave industrial. 5.2. Infraestructuras existentes Se analizará el estado de todas y cada una de las infraestructuras existentes, tales como: Pavimentación Alcantarillado Suministro de energía eléctrica Teléfono Abastecimiento de agua Alumbrado público Gas ciudad Jardines

454

LA LEY



Pavimentación: se indicará su nivel de terminación, así como su nivel de adecuación para cada tipo de tráfico, con las siguientes posibilidades: • • • • •

Terminada Sin pavimentación de viales Sin aceras No existen Con asfalto pero sin aceras

• • • • • •

Suficiente para tráfico pesado Insuficiente para tráfico pesado Suficiente para tráfico medio Insuficiente para tráfico medio Suficiente para tráfico ligero Insuficiente para tráfico ligero

Ejemplo pavimentación: terminada; suficiente para tráfico pesado. Alcantarillado, suministro de energía eléctrica, teléfono, abastecimiento de agua, alumbrado, gas ciudad y jardines: se indicará el nivel de acabados y/o servicios de cada una de las instalaciones anteriores, con las siguientes posibilidades: Alcantarillado: – Red general municipal – Con alcantarillado – Sin alcantarillado – Fosas sépticas Suministro eléctrico: – Existe – Con suficiente potencia – Con problemas de potencia – No existe Teléfono: – Si tiene – No tiene Abastecimiento de agua: – Red general municipal – Con abastecimiento – Sin abastecimiento – Pozos

Alumbrado público: – Si tiene. – No tiene.

Gas ciudad: – Si tiene. – No tiene.

Jardines: – Abundantes – Suficientes – Escasos Terminadas: – Sí – No

En los casos de terrenos en los que no se haya finalizado el proceso urbanizador, deberá indicarse el porcentaje de obra realizada y el coste de las obras pendientes. Ejemplo: * Alcantarillado: Interior: Dispone de conexión. Exterior: Red general municipal. * Alumbrado público: Interior: Dispone de preinstalación. Exterior: Dispone de farolas con báculo galvanizado y lámparas de Na. * Abastecimiento de agua: Interior: Dispone de acometida. Exterior: Red general municipal. * Suministro eléctrico: Interior: Dispone de conexión a la red y ET de 1000 Kwa (25.000 V a 380 V). Exterior: Red de suministro de media tensión.

LA LEY

455


DE


* Gas ciudad: Interior: No dispone de conexión. Exterior: En la actualidad obras de construcción de gaseoducto. * Teléfono: Interior: Dispone de cinco líneas de conexión. Exterior: Conexión a las líneas de la compañía. 6. El edificio: descripción del inmueble, superficies, características constructivas Se indicarán los siguientes datos de la nave objeto de valoración como son:

Tipología Calidad del edificio Descripción Servicios generales Otros usos

6.1. Tipificación: se indicará la tipología de la edificación, con las siguientes posibilidades: Tipo: – Nave uniplanta – Nave multiplanta

Ordenación: – Edif. entre medianerías – Edificación aislada

Servicios generales: – Comedor – Vestuarios – Aseos – Zonas de descanso

Otros usos: – Transformación – Servicios – Textiles – Química – Alimentación – Manufacturación – Taller mecánico – Cualquier tipo de industrial ligera y/o pequeña – Cualquier tipo de industria media

6.2. Calidad del edificio: se indicará la calidad de la edificación industrial, en base a las características arquitectónicas, que podemos distinguir básicamente en los siguientes tipos: 1. Lujo-alto standing

•

Naves diáfanas y de proporciones adecuadas

•

Oficinas y vestuarios separados de la nave y sin interferencias

•

Luz entre pilares > 30 m

•

Altura de la nave > ½ luz entre pilares

•

Instalación electricidad y fuerza: excepcional

•

Instalación fontanería y desagües: excepcional

•

Instalación aire acondicionado y ventilación: si tiene

2. Estándar:

•

456

Naves diáfanas pero irregulares

LA LEY


• • • • • •


Oficinas y vestuarios unidas a la nave y sin interferencias 30 m > luz entre pilares > 15 m Altura de la nave ≈ ½ luz entre pilares Instalación electricidad y fuerza: normal Instalación fontanería y desagües: normal Instalación aire acondicionado y ventilación sólo extractores

3. Baja:

• • • • • • •

Naves no diáfanas e irregulares Oficinas y vestuarios unidas a la nave y con interferencias Luz entre pilares < 15 m Altura de la nave < ½ luz entre pilares Instalación electricidad y fuerza: normal Instalación fontanería y desagües: normal Instalación aire acondicionado y ventilación: no tiene

Ejemplo descripción del edificio: nave industrial aislada de una sola planta destinada a taller de reparación de automóviles con altillo de oficinas ubicada en manzana completa. La parte del solar no edificada se destina a patios de aparcamiento y acceso de vehículos. Servicios generales: comedor, vestuarios y aseos. 6.3. Descripción y uso actual: se describirá la nave en lo que se refiere a su tipología, el número de plantas sobre y bajo rasante, así como sus usos, superficies, distribución y su estado de conservación, con las siguientes posibilidades: Uso actual: vacío, instalado para... Acabados: ³³ ³³

En bruto Instalado

Ejemplo descripción: nave industrial compuesta en planta baja por nave-taller, acceso a oficinas, área comercial, boxes de pintura y de electrónica del automóvil; en el altillo dispone de aseos, vestuarios, oficinas, office y comedor de empleados. 6.4. Antigüedad: se indicará la antigüedad real o estimada del edificio donde está ubicado el local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: En construcción. Antigüedad real: número de años de antigüedad del edificio contados a partir de su construcción, última rehabilitación o reforma importante. Antigüedad estimada: número de años estimados de forma aproximada de la edificación. Seguidamente se describirán los anexos que se valoren de manera independiente de la nave industrial principal. Se hará una breve descripción de la forma, ubicación, superficie y condiciones de uso de los mismos.

LA LEY

457


DE


6.5. Superficies de la nave industrial Se indicarán las diferentes superficies y características correspondientes a la nave objeto de valoración, como son: Superficie útil Superficie construida (+ pp. zonas comunes) Superficie de oficina Superficie de garaje Otras superficies Luz máxima Altura máxima Superficies según escrituras Superficie real Las definiciones de superficie útil, construida y construida con partes comunes, según Orden ECO 805/2003, son las siguientes: – Superficie útil: Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. – Superficie construida sin partes comunes: Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. – Superficie construida con partes comunes: Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. Normalmente las naves industriales no disponen de elementos comunes, por lo que la superficie utilizable o computable es la superficie construida, que es la adoptada para el cálculo de los valores técnicos. En el cálculo de los diferentes valores se utilizará la superficie útil y/o la construida de la nave y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones: a) Si la superficie comprobada < superficie registral → superficie comprobada

458

LA LEY



Si la superficie comprobada > superficie registral → superficie registral (Salvo que el tasador justifique expresamente y sin margen de duda la utilización de la comprobada). b) Si la superficie registral no define si es útil o construida → superficie comprobada (siempre que se justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilización e indicando su correlación con la registral). En caso contrario se considerará la superficie construida. c) Si no existe superficie registral → superficie comprobada por el tasador (construida o útil) d) Si la comprobación no es posible o en inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación → se tomará la superficie registral o, si fuere menor, la del proyecto de edificación que ha servido de base para la concesión de la licencia. e) Si la superficie utilizada > superficie registral → Acreditar su adecuación a la Normativa urbanística aplicable. f) Si la superficie de los espacios exteriores de uso privativo > 15% de la superficie total const. → valorar los espacios exteriores con precio unitario diferente. g) En la comprobación de superficies registrales con las reales puede suceder que: – Las superficies de los datos registrales coinciden con las comprobadas. – Alguna de las superficies de los datos registrales no coincide con la comprobada. – No se cita superficie alguna en los datos registrales o escritura. – No ha sido posible realizar comprobación alguna sobre superficie. – No se especifica a que tipo de superficie corresponde la citada en documentación registral. 6.6. Características constructivas del edificio industrial 6.6.1. Elementos fundamentales de la edificación: se describirán las características de los elementos fundamentales de la edificación: estructurales, constructivos y acabados, con las siguientes posibilidades: Estructura: - Hormigón armado - Metálica - Muros de carga - Desconocida - De madera

Cubiertas: Fachada: - Plana transitable - Ladrillo cara vista - Plana no transitable - L. Hueco doble + enfoscado + pintura - Teja cerámica - Bloques de hormigón - Teja hormigón - Cotegran - Pizarra - Prefabricados de hormigón - Fibrocemento - Hormigón visto - Chapa metálica - Muro cortina - Fibrocemento - Múltiple de ... - Chapa de acero plegada - Chapas metálicas - Chapado de piedra natural o artificial

Ejemplo características constructivas: Cimentación: zanjas aisladas con vigas de arriostramiento perimetrales de hormigón armado Estructura: pórticos con pilares de hormigón armado y vigas de acero Fachada: bloques de hormigón y chapa metálica

LA LEY

459


DE


Cubierta: Inclinada a dos aguas a base de paneles tipo sándwich formado con hoja exterior de chapa de acero galvanizado de 0,6 mm de espesor. Aislamiento intermedio de formado por manta de fibra de vidrio de 80 mm de espesor. Los elementos translúcidos que abarcan un 12% de la superficie de la nave lo componen placas formando sándwich con cámara de aire intermedia con hoja exterior de poliéster opal con protección anti UVA por ambas caras y perfil interior de policarbonato color cristal. El aislamiento en los paramentos verticales es a base de placas de poliestileno expandido. Terminaciones: se indicarán los acabados correspondientes a las estancias de la nave industrial objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Pavimentos:

Paramentos:

Techos:

– Terrazo – Cerámico – Gres – Parquet – Entarimado – Mármol – Moqueta – Corcho – Granito – Linóleo – Hidráulico – Piedra natural – Piedra arti-ficial – En bruto – Solera de hormigón

– Yeso pintado – Enfoscado pintado – Cerámica – Gres – Mármol – Madera – Papel pintado – Pavés – Corcho – Enteladas – Piedra natural – Piedra artificial – Cartón yeso – Ladrillo visto – En bruto – Mamparas móviles

– Yeso pintado – Enfoscado pintado – Escayola – Falso techo modular – Madera – Falso techo metálico – Falso techo registrable – En bruto

Carpintería exterior: – Aluminio plata – Aluminio anodizado – Aluminio lacado – Madera pintada – Hierro pintado – Plástico PVC – Muro cortina Acristalamiento: – Sencillo – Climalit – Seguridad Persianas: – Plástico – Aluminio – Madera – No tiene

Carpintería interior: – Madera barnizada – Madera pintada – Madera Sapelly – Madera pino – Madera roble – Madera maciza moldurada – No existe

Ejemplo de terminaciones: Pavimentos: nave con solera de hormigón fratasada; oficina y aseos con gres Paramentos: pintura plástica gruesa en nave y oficinas; azulejos 15x15 en aseos Techos: placas de material aislante y plástico translúcido en nave; pintados en resto Carpintería interior: madera pintada y mamparas acristaladas prefabricadas Instalaciones: se introducirán las características de las instalaciones de la nave objeto de valoración.

460

Ascensores – Si tiene 1 ud. – No tiene – 2 uds. – Puertas automáticas Teléfono: – Si tiene – No tiene





Agua Caliente: – No tiene – Individual • Gas butano • Gas ciudad – Comunitaria


LA LEY



Ejemplo de instalaciones: Teléfonos: si tiene Portero automático: si tiene Gas natural: no tiene Agua caliente: si tiene, termo acumulador eléctrico. Energía solar: Un panel para ACS. Calefacción: sólo en oficinas, mediante bomba de calor Ascensores: no tiene Sanitarios: calidad media, color blanco Aire acondicionado: sólo en oficinas, mediante bomba de calor. Red de datos: no tiene. Otras características: se indicarán las características de aquellas instalaciones o bien cualquier otra característica del inmueble que puedan ser importantes y no se hayan descrito anteriormente como por ejemplo:

Electricidad: Tipo de suministro: – Media tensión trifásica – Alta tensión con existencia de ET – Sin existencia de suministro

Fontanería: – Estándar – Cobre – Hierro – PVC

Seguridad: – Puerta blindada – Instalación alarma


Otras instalaciones: – Antena parabólica – Hilo musical – TV. – Red informática instalada

6.6.2. Acabados, instalaciones y elementos polivalentes recuperables Se considerarán únicamente los acabados y elementos fijos de la nave susceptibles de aprovechamiento por un tercero para otro uso diferente del actual. Se introducirá su coste de contrata con la depreciación correspondiente al tipo de acabado o instalación que sea recuperable. Debe considerarse que según la ciudad en la que se encuentre el inmueble, estos acabados e instalaciones pueden estar incluidos o no en el Valor de Mercado que se obtiene por comparación. Podemos tener las siguientes posibilidades: Acabados: – Pavimento de terrazo – Falso techo acústico – Persianas metálicas en fachada

Instalaciones: – Instalaciones de aseos – Acometida eléctrica – Acometida de agua y saneamiento – Instalación de aire acondicionado

Valor de los acabados e instalaciones polivalentes recuperables: En el mercado Hipotecario: En el mercado hipotecario, considerando la hipótesis de posible ejecución hipotecaria y venta de la nave industrial en pública subasta, no se incorporará al coste de la nave industrial el coste de los acabados e instalaciones existentes que no tengan carácter polivalente recuperable, es decir aquellos que por su calidad, estado y polivalencia de uso podrían conservar-

LA LEY

461


DE


se por un tercero que lo comprase. Excepcionalmente se podrá incorporar el coste de aquellos acabados que por su calidad, estado y polivalencia de uso podrían conservarse por un tercero que comprase la nave. En tasaciones que no cumplan con los requisitos del mercado hipotecario pueden darse dos casos:

•

Que se valoren en la hipótesis de uso continuado: en cuyo caso se valoran todos los acabados e instalaciones una vez aplicada la depreciación correspondiente.

•

Que se valoren para el mercado libre. En este caso hay que considerar: a) Aplicación de la nave industrial para un uso alternativo al actual: se valorarán aquellos que por su funcionalidad y estado de conservación presenten una polivalencia de usos: b) Aplicación de la nave industrial para el mismo uso: ³³ Si la nave industrial está instalada en una zona terciaria de calidad, por prestigio e imagen de la finca se cambiarían los acabados e instalaciones por lo que estaríamos en el caso a). ³³ Si la nave industrial está en una zona urbana de renta baja: podrían incorporarse aquellos acabados e instalaciones que por su calidad, estado de conservación y funcionalidad, el tasador estimase que podrían mantenerse en la misma.

6.7. Situación actual y estado de conservación de la edificación industrial Si la edificación se encuentra en construcción se indicará el estado de las obras global y el correspondiente a cada uno de los capítulos de obra que intervienen en su ejecución. El desglose por capítulos se puede establecer por comparación y/o modificación de modelos conocidos y aceptados comúnmente como son los descritos en revistas especializadas (Construc, Eme-dos, Boletín Económico de la Construcción). También se recomienda cotejar y comparar los presupuestos reales con modelos anteriormente descritos. Si la nave se encuentra terminada, se indicará el estado de conservación de la misma, así como la de la edificación en la que se ubica. También se indicará si en el inmueble se desarrolla alguna actividad industrial o si se encuentra ocupado. Conservación del edificio: – Muy bueno – Bueno – Normal – Regular – Malo – Muy malo – Adecuado a su edad física

Estado de conservación de la Reformas: – Total nave: – Parcial – Muy bueno – Puntual – Bueno – Normal – Regular – Malo – Muy malo – Adecuado a su edad física

Ejemplo: la nave industrial se encuentra ocupada y destinada a la fabricación de pasamanería. El estado de conservación es normal. Antigüedad Se indicará la antigüedad aproximada del edificio, y si éste tiene más de 35 años. También se indicará si la entidad esta pendiente de primera ocupación, el año de rehabilitación y coeficiente de depreciación por antigüedad o índice de estado de conservación.

462

LA LEY



Se explicarán las correcciones que se hayan podido efectuar en el coeficiente de depreciación por antigüedad en relación al que correspondería en función de la esperanza de vida útil del edificio. En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construcción vendrá dado por la suma del coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitación de los elementos que se mantengan, más el presupuesto unitario de rehabilitación. 7. Situación urbanística Se indicarán los parámetros urbanísticos correspondientes a la nave industrial objeto de valoración, como son:

Usos permitidos por la normativa urbanística y por los estatutos de la comunidad. Nivel de cumplimiento de las ordenanzas y documentación utilizada. Si tiene, no tiene o se ha dispuesto de la licencia de obras. Posibilidad de obtención de licencia de actividad para el mismo u otro uso en caso de cesar la actividad actual.

Con las siguientes posibilidades: – Usos permitidos: – Producción industrial.

Observaciones: – Nivel de cumplimiento:

– Almacenaje y comercio

* Cumple normativa urbanística actual

mayorista.

* Existen dudas de su cumplimiento

– Talleres de reparación – Producción artesanal.

* No cumple normativa urbanística actual * No se observa infracción urbanística. – No cumple normativa urbanística actual porque: * Se hizo de acuerdo a la anterior normativa * No se hizo de acuerdo a la anterior normativa – Documentación utilizada: * Normativa urbanística vigente: PGOU NNSS y/o CC DSU * Proyecto visado * Licencia de obras * Cédula urbanística * Consulta urbanística escrita * Estatutos de la comunidad de propietarios


Ejemplo: Suelo industrial. Ordenación en edificación aislada, ocupación máxima 60%, ARM: 9,50 m; separaciones: 10 m a calle y 5 m a vecinos. El proyecto objeto de tasación cuenta con el correspondiente visado colegial y la licencia de obras del Ayuntamiento. 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación Se indicarán los parámetros jurídicos correspondientes a la nave que se tasa, como son: El estado de ocupación de la nave industrial: Ocupado por: propietario, sin ocupante, arrendada, otros, arrendada al solicitante de la tasación

LA LEY

463


DE


Limitaciones al dominio: se describirán las servidumbres visibles que afecten al valor del inmueble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo. En caso de estar arrendada la nave se seguirán las especificaciones del apartado 4.2.8. 9. Análisis de mercado: Oferta, demanda y expectativas Se describirán el tipo de oferta, demanda y expectativas futuras de comercialización de los inmuebles comparables en el entorno del inmueble que se valora, con las siguientes posibilidades: 9.1. Oferta: Volumen de la oferta: – Alta – Media – Baja

Tipo de la oferta: – Naves de sup. < 500 m² – Naves de sup. entre 500 m² y 1.000 m² – Naves de sup. entre 1.000 m² y 5.000 m² – Naves de sup. > 5.000 m²



Ejemplo oferta: el volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es media, ya que en el polígono no se han detectado naves vacantes de múltiples tamaños. Existen numerosos solares en oferta entre 400 y 500 €/m². 9.2. Demanda Volumen de la demanda: – Alta – Media – Baja

Tipo de la demanda: – Naves de sup. < 500 m² – Naves de sup. entre 500 m² y 1.000 m² – Naves de sup. entre 1.000 m² y 5.000 m² – Naves de sup. > 5.000 m²



Ejemplo demanda: la intensidad de la demanda es inferior a la oferta y por tanto es bastante selectiva. Se concentra en las naves de tamaño mediano, en torno a 500-700 m². El 75% de la demanda elige la opción de alquiler frente a un 25% que solicita la compra de naves. 9.3. Expectativas Relación entre oferta y demanda: – Existe más oferta que demanda – La oferta y la demanda están equilibradas – Existe más demanda que oferta


Ejemplo expectativas: la expectativa de venta es equilibrada y la revalorización puede estimarse en torno al incremento del IPC. Los plazos de comercialización se sitúan entre 3 y 6 meses.

464

LA LEY



9.4. Asignación de testigos Durante el proceso de realización del estudio de mercado deberá tenerse presente que:

•

Las naves testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al mismo polígono o zona industrial de la nave que se tasa, en su caso, a otro entorno, aunque sea discontinuo físicamente, con características urbanas, industriales y socioeconómicas semejantes.

•

En los casos excepcionales en que en el mercado, sólo exista oferta de naves en renta se puede determinar el Valor de Mercado mediante la actualización de la renta anual de las ofertas existentes a las tasas habituales del mercado, contrastando con el precio de mercado de otras zonas semejantes.

•

Se tendrá especial cuidado que a los datos de oferta de los testigos que estén instalados, se deberá descontar el coste estimado de dichas instalaciones para homogeneizarlos todos en bruto.

Con los datos de los testigos de dirección y número, superficie construida y precio unitario de oferta, se procederá a la homogeneización de los mismos. 9.5. Parámetros de homogeneización Se utilizarán naves testigo lo más semejantes posible a la que se tasa. Como mínimo hay que disponer de 6 muestras de naves industriales. La información de mercado que se utilice debe ser real y contrastada. Los precios unitarios de oferta de las naves testigo se homogeneizarán aplicando coeficientes de ponderación para asimilar las ofertas testigo a la nave que se tasa, de acuerdo con los criterios que se exponen a continuación, teniendo en cuenta que éstos son medios y que es necesario el estudio y análisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones. Los parámetros son los siguientes: Mercado real: El precio de oferta en el mercado secundario y en promociones de naves nuevas con ritmo de venta lento, se disminuirá hasta un 10%, que es la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones al contado (comisión del API, negociaciones a la baja, etc.). Se obtienen así el precio de venta previsible (PVP). ⇒ Una vez determinado el precio de venta previsible, el tasador desglosará: ⇒ El precio de la edificación sin terreno en €/m2 de superficie construida. El precio del terreno en €/m2 de suelo a los efectos de poder homogeneizar posteriormente las naves que tengan distinta superficie del terreno. Entorno: Cuando las características del entorno de la nave que se tasa y de los testigos sean diferentes, se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con una amplitud del entorno diferencial de hasta un 10% sobre ventas (+/– 5%). Ubicación: Se determinará en función de la diferencia del valor del suelo en €/m². Se operará primero en €/m² de terreno y seguidamente se transformará en €/m² construido (Valor de Repercusión).

LA LEY

465


DE


Ocupación: La amplitud del entorno será del 5% (± 2,5%) en función de la densidad de ocupación del polígono industrial de la nave testigo. Se operará sobre PVP. Accesibilidad: La amplitud del entorno será del 5% (± 2,5%) en función de la diferencia de accesibilidad de las ofertas en relación a la nave que se tasa sobre PVP. Tamaño de la nave: Cuando la diferencia de superficies entre la nave que se tasa y la nave testigo se encuentre dentro de los tramos del siguiente cuadro se aplicará un coeficiente de ponderación, cuya amplitud de entorno no superará las cifras que se indican: Nave que se tasa

Hasta 500 m²

Superior a 500 m²

Diferencia con nave testigo

Coeficiente máximo de ponderación

2 500 m sup. industrial 2 1000 m sup. industrial

5% 7,5%

2 1000 m sup. industrial 2 Mas de 1000 m sup. ind.

7,5% 10%

Antigüedad: Se determinará la diferencia de antigüedad expresada en un porcentaje entre las naves de la muestra de testigos y la que se tasa. Este porcentaje, determinado para cada oferta, se aplicará sobre el coste aproximado de su construcción. Este parámetro en €/m² será el de homogeneización en + o – según que la oferta sea más antigua o moderna que la que se tasa. Calidad de la construcción: Se obtendrá el coste aproximado de construcción de cada nave en oferta. La diferencia de coste con la nave que se tasa expresado en €/m² será el parámetro de homogeneización. Oficinas en naves: La amplitud del entorno diferencial será del 5% a favor de la nave que tenga oficinas (± 2,5%) aplicado sobre PVP. Equipamiento del polígono: Se determinará la diferencia relativa de equipamiento entre polígonos en base a un porcentaje máximo del 10% aplicado sobre el valor teórico del suelo para cada oferta, transformado posteriormente en €/m² construido. Puede ponderarse con distintos porcentajes a los testigos homogeneizados y atribuir el mayor peso al más parecido a la nave que se tasa. Se ponderarán todos los testigos cuidando que su suma sea 100. Si se estima oportuno, puede eliminarse alguno de los testigos en el proceso de homogeneización Una vez homogeneizadas y ponderadas todas las ofertas de mercado se obtendrá el valor unitario homogeneizado y ponderado de mercado.

466

LA LEY



10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRB / VRN/ VM / VMA Para tasar una nave industrial deberá calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmueble se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación y neto VRN si está terminado), y el valor por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario. 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento En caso de que el inmueble se encuentre en construcción o en fase de rehabilitación se calculará el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) y si se encuentra terminado se calculará además el valor de reemplazamiento neto o actual (VRN), en el que interviene la depreciación que haya podido experimentar la nave durante sus años de existencia. 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) Es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar en la fecha de la valoración, el inmueble por otro nuevo de sus mismas características y utilidad, pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales. Este valor debe calcularse siempre. Si la nave se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación, deberá calcularse el VRB para dos supuestos diferentes: VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la tasación) VRB para la hipótesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada) Si el inmueble está terminado sólo se calculará el VRB para dicha hipótesis. Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1. El VRB se calcula como suma de: ± Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual. Valor unitario (€/m² suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del solar y la superficie del mismo. En cada tasación deberá realizarse un estudio de mercado en la zona para obtener precios reales de mercado de terrenos con la misma clasificación y calificación urbanística. Estos precios de oferta se homogeneizarán con relación al que se tasa, ponderando de acuerdo con el mercado, factores diferenciales como la ubicación, orientación, edificabilidad, vistas, infraestructuras exteriores, relieve, etc. Dicho valor será el adoptado para la valoración de naves industriales en zonas industriales con exceso de edificabilidad. Valor de repercusión (€/m² construido): se define como el cociente entre el valor de mercado del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, según se trate de edificios terminados o en construcción. Si las infraestructuras exteriores no estén terminadas, el valor del suelo urbanizado se obtendrá como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe de la inversión pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusión. Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontará del valor del suelo de la nave industrial.

LA LEY

467


DE


Dicho valor será el adoptado para la valoración del resto de edificaciones industriales, no definidos en el apartado anterior. ± Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material, más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor. Se aplicarán los costes que correspondan a los diferentes anexos de la nave industrial. La normativa del mercado hipotecario obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes. ± Gastos necesarios tales como:

•

impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva

•

honorarios de profesionales

•

licencias y tasas de construcción

•

gastos de administración del promotor

•

gastos debidos a otros estudios necesarios

Nunca se incluirán en los gastos ni los financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor. En caso de calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, podrá aplicarse un coeficiente corrector a las unidades de obra existentes en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de terminación de la obra. 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) Aunque el valor de reemplazamiento neto no se convierta en valor de tasación, se calculará siempre, a efectos informativos. El valor de reemplazamiento neto o actual se calcula deduciendo la depreciación física y funcional del valor de reemplazamiento bruto anteriormente calculado. VRN = VRB – (depreciación física + depreciación funcional) La depreciación se calculará siguiendo los criterios establecidos en el método del coste: Depreciación física a) Aplicando la técnica de amortización lineal o amortización constante en el tiempo. La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.



Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total del inmueble.

468

LA LEY



La vida útil de la nave será la estimada por el tasador y como máximo de 35 años En caso de modificar el plazo establecido por la normativa, deberá justificarse razonadamente en el informe de valoración. La antigüedad del inmueble podrá ser corregida por el tasador, en función del estado de conservación y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondería (léase método del coste en el apartado 3.1). En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad. b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para transformar la nave actual en una nueva de similares características. Depreciación funcional Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para que la nave industrial pueda utilizarse como tal. Se incluirán al coste de construcción por contrata, los gastos de honorarios de profesionales, licencias, tasas y gastos de administración que sean necesarios para desarrollar las obras. 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el método de comparación (ampliamente desarrollado en el apartado 3.2). Anteriormente se ha descrito el procedimiento de homogeneización de los testigos comparables, en base a sus características más importantes, que asignan valor al inmueble, partiendo de 6 transacciones reales o 6 ofertas. 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) Al tratarse de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe ajustarse. Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplicará un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción. 11. Valor de tasación En caso de inmuebles terminados o que se encuentren en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado, el valor de tasación para la finalidad de garantía hipotecaria será: el Valor de mercado por comparación ajustado (VMA). Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso. Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor de reemplazamiento neto del inmueble (VRN).

LA LEY

469


DE


Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, el valor de tasación de la nave coincidirá con el valor de reemplazamiento bruto (VRB). 12. Condicionantes y advertencias Se indicarán los condicionantes, advertencias y observaciones o juicio crítico del tasador. En el apartado siguiente (casuística) se indican los más frecuentes. Se resumirán las características más importantes sobre: ³

La adecuación de la nave al mercado inmobiliario por su: ³³

Situación

³³

Tamaño

³³

Distribución

³³


³

Situación actual de la oferta de naves industriales, tanto en el mercado primario como en el mercado secundario.

³

Situación actual de la demanda: Nivel de absorción de la oferta existente, ritmos y plazos de venta.

³

³

³

³

Los condicionantes de comercialización de la nave en el mercado inmobiliario como son: ³³

Expectativas de venta

³³

Plazos temporales estimados para la venta de la nave industrial

Tendencias actuales de este segmento del mercado inmobiliario. Expectativas de este segmento del mercado inmobiliario. Se ha obtenido la superficie construida mediante: ³³


³³


³³


³³


Ejemplo: La nave es adecuada en relación a su situación y superficie. Debido a su peculiar diseño determinado por el uso al que va a estar destinada, existiría algunos problemas de funcionalidad para algún otro uso. No se estiman especiales dificultades para comercializar la nave una vez terminada de construir. Plazo de venta entre 6 y 9 meses. Estado actual de la construcción: en fase de movimiento de tierras.

470

LA LEY



12.1. Casuística en la valoración de naves industriales Se definen a continuación las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casuística y problemática con que se puede encontrar en la tasación de naves industriales. Cuando existiese algún problema o faltara algún documento, el tasador deberá condicionar el Valor de Tasación, para poder emitir la tasación. Los condicionantes a utilizar en el certificado intentarán bloquear al mínimo el Valor de Tasación. Cuando sea posible dividir el valor en unidades funcionales o registrales se condicionará únicamente el valor de las unidades imprescindibles. A continuación se exponen los problemas que más frecuentemente suelen presentarse: NAVES INDUSTRIALES TERMINADAS N.º

PROBLEMA


1

SIN ESCRITURA CON DIRECCIÓN La nave sita en (Dirección) ... cuyos datos registrales se EXACTA desconocen, tiene un Valor de Tasación de... euros. No cumple con la Orden ECO 805/2003

2

SIN ESCRITURA Y CON DIRECCIÓN IMPRECISA

La nave cuya delimitación e identificación se indica en el Informe de Tasación, y cuyos datos registrales se desconocen, tiene un Valor de Tasación de... euros. No cumple con la Orden ECO 805/2003

3

NAVE FORMADA POR UNA SOLA UNIDAD FUNCIONAL Y QUE CONSTA DE VARIAS FINCAS REGISTRALES

Cuando las fincas registrales tengan posibilidad de funcionamiento autónomo e independiente se valorarán cada una de ellas, descontando los costes de adecuación.

4

UNICA FINCA REGISTRAL SUBDIVIVIDA EN VARIAS UNIDADES FUNCIONALES

5

SI ESTÁ ALQUILADA U OCUPADA POR PERSONA DISTINTA DEL PROPIETARIO Y NO SE DISPONE DE CONTRATO EXISTAN INDICIOS FUNDAMENTADOS DE QUE ESTUVIERA ALQUILADA Y/O OCUPADA NO SE FACILITA RECIBO ACTUAL DE ALQUILER

6

7

8

NAVE CON ANTIGÜEDAD INFERIOR A 4 AÑOS QUE NO CUMPLE CON EL PROYECTO AL QUE SE LE HA CONCEDIDO LICENCIA

Cuando las fincas registrales no puedan tener funcionamiento autónomo e independiente, el Valor de Tasación de la nave será único para el conjunto de las fincas registrales, sin posibilidad de desglose. Se calculará el Valor de Tasación correspondiente a la Finca Registral y se podrá dar un Valor de Tasación a cada una de las unidades funcionales siempre y cuando cumplan con las ordenanzas urbanísticas y legales, condicionando el Valor a que se segreguen de la finca matriz. El Valor de Tasación queda condicionado a que se encuentre libre de arrendamientos y/o ocupantes.

El Valor de Tasación se ha calculado en el supuesto de que el inmueble se encuentre libre de arrendamientos y ocupantes. Se calculará el Valor de Tasación en renta actualizando la renta anual actualizada según contrato. Se advertirá en el informe de esta circunstancia. * En el caso de que la superficie construida sea inferior a la amparada por la licencia se valorará la superficie real existente. Se hará constar esta anomalía en frases libres del certificado. * En el caso que la superficie construida sea superior a la amparada por la licencia, y en el supuesto que dicho exceso fuese legalizable, el Valor de Tasación será el correspondiente a la superficie contemplada en la licencia (valor consolidado) condicionando el valor del exceso de superficie a la acreditación de su legalización.

LA LEY

471


DE


NAVES INDUSTRIALES TERMINADAS N.º 9 1

PROBLEMA

CONDICIONANTE – ADVERTENCIA – CAUTELA p g NAVE CON ANTIGÜEDAD este sita supuesto la administración puede obligar se al SIN ESCRITURA CON DIRECCIÓN En La nave en (Dirección) cuyos datos registrales INFERIOR A 4 AÑOS QUE NO propietario del inmueble a adecuarse al planeamiento CUMPLE CON EL vigente, situación que puede hacer peligrar parte (e PLANEAMIENTO VIGENTE incluso la totalidad) del valor asignado al bien tasado. * Cuando la infracción sea leve el Valor de Tasación será correspondiente a la superficie legal, descontando los costes de adecuación necesario (demolición de la parte no legalizada y adecuación del resto, etc.). * Cuando la infracción sea grave, el Valor de Tasación será el correspondiente al terreno descontados los costes de demolición. NAVES INDUSTRIALES EN CONSTRUCCIÓN

N.º

PROBLEMA


10

PROBLEMA N.º 1 AL 9 DE LA Operar de la misma forma que en las naves terminadas. NAVE TERMINADA

11

12

EL CLIENTE NO FACILITA LOS Si el estado de las obras permite identificar y definir la PLANOS DEL PROYECTO futura nave, se condicionará el Valor de Tasación «a que la superficie valorada coincida con la del proyecto que se utilice para la obtención de la licencia de obras». EL CLIENTE FACILITA UNOS Se condicionará el Valor de Tasación «a que los planos PLANOS DEL PROYECTO SIN EL utilizados para la tasación (que se adjuntan en el informe VISADO COLEGIAL de Tasación) sean los que sirven (o han servido) para la obtención de la licencia de obras y para la construcción e la nave que se ha tasado».

13

SIN LICENCIA DE OBRAS

14


El Valor de Tasación queda condicionado a que la licencia de obras (que no se ha dispuesto para realizar la tasación) autorice la construcción que se ha valorado. El Valor de Tasación queda condicionado a que las calidades de la construcción sean las estimadas en el informe a las de tipo naves existentes en el entorno.

4.2.5. Valoración de una promoción 4.2.5.1. Aplicación Dentro del ámbito de una promoción pueden coexistir diversos usos, tales como:

Viviendas en bloque plurifamiliar Viviendas unifamiliares Locales comerciales Oficinas Plazas de aparcamiento Trasteros

A su vez la promoción puede tener diferentes tipologías (plurifuncional edificación aislada, plurifuncional entre medianeras, grupos de unifamiliares adosadas, aisladas, pareadas). Combinando los diversas tipologías con los usos anteriormente citados, resulta una amplia casuística de posibles promociones a valorar.

472

LA LEY



El caso más frecuente es el edificio con uso predominante de viviendas, que además dispone de locales comerciales, plazas de aparcamiento y trasteros. Estos últimos pueden estar vinculados a las viviendas o bien constituir fincas registrales independientes. En algún caso también existen oficinas, alternando con los usos anteriores en el mismo edificio; sin embargo cada vez es más frecuente que las oficinas se ubiquen en inmuebles destinados a uso exclusivo, en los que también hay locales comerciales y plazas de parking Además en las promociones de viviendas, éstas o parte de ellas pueden estar calificadas con protección oficial y puede darse el caso de que alguno de los elementos o todos puedan estar ocupados por un arrendatario en régimen de alquiler. Para las unidades que estuviesen alquiladas deberán aplicarse además los criterios especificados en el apartado 4.2.8. 4.2.5.2. Informe de valoración Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe que consiste en una recopilación de datos del inmueble y su entorno. Se seguirán los apartados desarrollados en la estructura general de los informes de tasación (artículo 65 del capítulo III, título III de la Orden ECO 805/2003), que aunque figuran en el apartado 1.11, se describen a continuación, incidiendo en aquellos aspectos concretos para una promoción. La estructura general del informe de valoración es la siguiente: 1. Solicitante de la tasación y finalidad 2. Identificación del inmueble 3. Comprobaciones y documentación 4. Localidad y entorno 4.1. Tipo de núcleo 4.2. Ocupación laboral 4.3. Nivel de renta 4.4. Número de habitantes 4.5. Evolución de la población 4.6. Delimitación del entorno 4.7. Rasgos urbanos 4.8. Descripción de las infraestructuras 4.9. Equipamiento 4.10. Comunicaciones y aparcamiento 4.11. Otras características 4.11.1. Calidad de barrio 4.11.2. Calidad de ubicación 4.12. Accesibilidad 4.13. Identificabilidad 4.14. Densidad de la población

LA LEY

473


DE


5. Descripción y superficie del terreno 6. El edificio: descripción del inmueble, superficies, características constructivas 6.1. Descripción del edificio. 6.1.1. Tipificación 6.1.2. Descripción 6.1.3. Servicios comunes 6.2. Descripción y superficies de las viviendas 6.2.1. Tipología 6.2.2. Condiciones de habitabilidad y estado de conservación 6.2.3. Condiciones de uso 6.2.4. Superficies de las viviendas 6.3. Descripción y superficie de los locales, parking y/o demás elementos 6.3.1. Descripción 6.3.2. Condiciones de uso actual 6.3.3. Características comerciales y físicas de los locales 6.3.4. Coeficiente de tabla de fondo de locales 6.3.5. Características de los restantes elementos: parkings, trasteros,... 6.3.6. Superficies de los locales, parkings, trasteros y demás elementos 6.4. Características constructivas del edificio y sus elementos. 6.5. Situación actual: inmueble terminado o en construcción 6.5.1. Antigüedad y estado de conservación 6.5.2. Estado de las obras y plazo de finalización de las mismas 7. Situación urbanística 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación 9. Análisis de mercado: oferta, demanda y expectativas 9.1. Oferta 9.2. Demanda 9.3. Expectativas 9.4. Parámetros de homogeneización 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRN / VA / VM / VMA / VML 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) 10.1.5. Valor de máximo legal (VML) 11. Valores de tasación 12. Condicionantes y advertencias 12.1. Casuística en la valoración de promociones 13. Observaciones 14. Fecha de emisión, caducidad y firmas 15. Documentación anexa al informe

474

LA LEY



Los informes se desarrollarán de acuerdo con el principio de proporcionalidad, según el tipo e importancia del inmueble objeto de valoración, por lo que normalmente, dado el carácter y diversidad de usos, se tratará de un informe amplio. 1. Solicitante de la tasación y finalidad En primer lugar deberá hacerse constar el solicitante de la tasación especificando su nombre, domicilio, y NIF o CIF. De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este capítulo se aplica para garantía hipotecaria de préstamos. Por este motivo se indicará además en el informe la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo. A pesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuación son válidos para muchas otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser:

Reservas técnicas compañías de seguros Fondos de inversión inmobiliaria Valor real de mercado Valoraciones judiciales Expropiaciones Valoración de aportaciones no dinerarias para el registro mercantil Evaluación de los activos fijos de una empresa a efectos de una fusión, escisión Planeamiento urbanístico Gestión urbanística Fiscalidad Cuestiones arrendatarias

También se hará constar expresamente si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones establecidas por la Orden ECO 805/2003, citando la fecha del Boletín Oficial del Estado en que fue publicada (09.04.03). 2. Identificación del inmueble Para identificar la edificación será necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a:

Provincia Municipio Código postal Dirección (calle, avenida, plaza, urbanización) Número de policía Bloque Escalera Planta Puerta o número identificativo Registro de la propiedad: se indicarán los datos registrales, como son: número del registro de la propiedad, tomo, libro, folio, sección, finca registral e inscripción, de cada una de las fincas que componen el inmueble. En caso de que todavía no exista división del mismo,

LA LEY

475


DE


se harán constar los datos registrales de la finca matriz. Los anexos que estén vinculados a algún elemento figurarán junto al elemento principal. Tipo de documentación registral utilizada en el informe de valoración. En el caso de que la finalidad sea reservas técnicas compañías de seguros, se indicarán además: Titular registral Fecha y precio de adquisición Los datos registrales usados en el informe pueden obtenerse principalmente de: Certificación registral Nota simple, o Escritura de compraventa. Registrada o sin registrar Pero también pueden obtenerse de:

Auto de adjudicación Verificación registral Nota extensa registral, o Edicto judicial

Se indicará si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección física actual. Se indicará si el inmueble se encuentra terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación. Se harán constar en el informe las siguientes fechas: Fecha de recepción del encargo de valoración Fecha de visita al inmueble que se valora Fecha de emisión del informe de valoración Ejemplo:

DATOS REGISTRALES

476

Local planta baja

Vivienda piso 1.º

Vivienda piso 2.º

LIBRO FOLIO SECCIÓN TOMO FINCA N.º INSCRIPCIÓN TIPO DE DATO REGISTRO

12 6 2.ª 29 1.159 1.ª Escritura Compraventa N.º 1 de MADRID



OBSERVACIONES:

Fotocopia de la certificación registral emitida con menos de 1 mes de antigüedad respecto a la fecha de emisión del informe de valoración.

LA LEY



3. Comprobaciones y documentación Comprobaciones: se indicarán las comprobaciones realizadas en relación a: Correspondencia de las fincas registrales con las tasadas Superficies y conservación Existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valora Régimen de protección pública Adecuación al planeamiento urbanístico vigente Otros Se comprobarán los linderos del documento (registral) con la realidad física existente. En el caso de que no sea posible la comprobación de linderos, pero sí sea posible identificar el inmueble se indicará: Si algún lindero está referido a nombre de propietarios Si algún lindero está referido a la finca matriz Si algún lindero está referido a ambas cosas Si el objeto de la valoración no coincide con la finca registral puede ser que: Lo valorado sea una parte indivisa de la finca registral Lo valorado sea una parte de la finca registral (finca matriz) Los datos registrales corresponden al terreno Los datos registrales sean una parte de lo valorado en el informe Documentación: se indicará la documentación empleada para realizar la tasación: Escritura de propiedad Nota simple informativa Certificación registral Plano catastral Planeamiento urbanístico vigente Plano de situación Croquis del inmueble Proyecto visado Licencia de obras Licencia de apertura o de actividad Última certificación Certificado del propietario de la ocupación Estatutos comunidad o certificado del administrador Reportaje fotográfico Otros documentos Para cada uno de los documentos aportados se indicará el número de hojas que se acompañan.

LA LEY

477


DE


Se indicará si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son suficientes o insuficientes para valorar. 4. Localidad y entorno En este apartado se introducirán los datos de la localidad donde está ubicado el inmueble objeto de valoración como son: 4.1. Tipo de núcleo: se indicarán las características básicas del municipio y, en su caso, de la localidad, con las siguientes posibilidades:

Capital de provincia Capital autonómica Capital de estado Ciudad importante a nivel regional Cabecera comarcal Núcleo autónomo de gran importancia Núcleo autónomo de tamaño medio Núcleo autónomo de tamaño pequeño Núcleo dependiente de otro mayor Núcleo satélite dependiente de... Núcleo turístico Ciudad dormitorio

Ejemplo tipo de núcleo: capital de comunidad autónoma. 4.2. Ocupación laboral: se identificará el tipo dominante de la ocupación laboral de la que dependa la localidad, con las siguientes posibilidades:

Múltiple Basada en Basada en Basada en Basada en Basada en Basada en Basada en Basada en Servicios Cultural

turismo nacional e/o internacional la industria de... la agricultura la segunda residencia el comercio la ganadería la pesca la minería

Ejemplo ocupación laboral: múltiple, industrial, comercial y servicios. 4.3. Nivel de renta: se estimará el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde está ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades: Muy alto

478

LA LEY



Alto Medio-alto Medio Medio-bajo Bajo Muy bajo

Ejemplo nivel de renta: nivel de renta medio. 4.4. Número de habitantes: se indicará la población de derecho según el último censo disponible, así como la diferencia entre la población de derecho y la población de hecho, con las siguientes posibilidades: Igual, inferior, superior, o bien superior durante el verano. Ejemplo población de derecho: según el censo del 2001 la población de derecho es de 153.500 habitantes y la de hecho 155.230 habitantes. 4.5. Evolución de la población: se indicará si la población de derecho tiene tendencia al crecimiento, es estable o decreciente. Ejemplo tendencia de la población: estable. 4.6. Delimitación del entorno: se delimitará el entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de homogeneidad y características territoriales, con las siguientes posibilidades:

Urbano céntrico Urbano medio o estándar Urbano periférico Del extrarradio Suburbano Rural Urbanización aislada Urbanización turística Urbanización fin de semana Casco antiguo de la ciudad Polígono industrial Zona urbana predominantemente industrial

Ejemplo delimitación del entorno: urbano periférico. Barrio del xxx, lindando con los barrios de xxx y xxx. 4.7. Rasgos urbanos: se indicarán los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus rasgos básicos de carácter, ordenación, grado de desarrollo, consolidación y antigüedad, con las siguientes posibilidades: De carácter: Residencial

LA LEY

479


DE


Residencial y comercial Comercial Negocios Comercial y negocios Comercial y servicios Servicios Industrial Rural Indefinido con múltiples actividades Turístico Vacacional Deportivo

Ordenación:

Manzana cerrada Manzana cerrada con patios de manzana Manzana cerrada y bloques exentos alternándose Bloques exentos con zonas ajardinadas Viviendas unifamiliares adosadas Viviendas unifamiliares aisladas Edificación en altura y viviendas unifamiliares conjuntamente

Desarrollo edificatorio del entorno: se indicará que está terminado o por terminar y la evolución que ha tenido en los últimos años, con las siguientes posibilidades: Terminado Por terminar Evolución: rápida, media, lenta, paralizada. Consolidación: se indicará el grado (%) existente de la edificación consolidada en relación a la máxima admisible a las ordenanzas vigentes, con las siguientes posibilidades:

Completa Superior al 75% Entre el 50% y el 75% Entre el 25% y el 50% Inferior al 25% Sin iniciar

Antigüedad: se indicará la antigüedad característica del entorno, con las siguientes posibilidades:

480

Múltiple Edificaciones de < 10 años Edificaciones de 10 a 25 años Edificaciones de 25 a 50 años

LA LEY



Edificaciones de 50 a 75 años Edificaciones de > 75 años Renovación: se indicará el grado de renovación experimentado recientemente, con las siguientes posibilidades:

Muy alta Alta Media Baja Muy baja No ha comenzado Renovaciones puntuales

Ejemplo rasgos urbanos: Entorno urbano y residencial, con ordenación en manzana abierta con edificios plurifamiliares de tipo lineal, dejando en su parte central zonas libres ajardinadas de uso público. Las edificaciones son de reciente construcción en su mayoría, con una antigüedad máxima de 10 años. El grado de consolidación es superior al 75%. El desarrollo edificatorio del entorno ha sido rápido. 4.8. Descripción de las infraestructuras: se indicarán las infraestructuras exteriores existentes, así como las que faltasen para la consideración del terreno como solar urbano, igualmente se indicará su calidad y estado de conservación, con las siguientes posibilidades: Vías públicas: - Terminadas - Sin aceras - Sin asfaltar - No existen Alcantarillado: - Con alcantarillado - Sin alcantarillado - Fosas sépticas Calidad infraestructuras: - Muy alta - Alta - Media - Baja - Muy baja

Alumbrado público: - Con alumbrado P. - Sin alumbrado P. Abastecimiento de agua: - Con abastecimiento - Sin abastecimiento - Pozos Conservación infraestructura: - Muy buena - Buena - Normal - Mala - Muy mala

Ejemplo infraestructuras: la vía pública dispone de aceras con pavimento de panot, bordillo y calzada asfáltica. Dispone de alcantarillado y alumbrado público. El abastecimiento de agua se realiza mediante red de la compañía, el suministro eléctrico se obtiene de la red general, tiene abastecimiento de gas, línea telefónica y dispone de abundantes zonas ajardinadas. La calidad de las infraestructuras es alta y la conservación es buena. 4.9. Equipamientos: se indicarán los equipamientos existentes dentro del entorno próximo, con las siguientes posibilidades: Comercial

LA LEY

481


DE


Religioso Deportivo Escolar Lúdico Asistencial Zonas verdes

Cada uno de ellos podrá calificarse como:

Muy abundante Abundante Suficiente Escaso Muy escaso No existe Suficiente para primeras necesidades Existe algún centro comercial/ centro deportivo/ hospital/ ambulatorio

Ejemplo equipamientos: equipamiento comercial suficiente para primeras necesidades; deportivo y asistencial limitados; religioso, escolar y lúdico abundantes; zonas verdes abundantes, dada la ordenación existente con numerosos espacios libres ajardinados. 4.10. Comunicaciones y aparcamiento: se indicarán las vías de comunicación con otras poblaciones más importantes, así como los medios de transportes disponibles, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones Interurbanas:

Red nacional de carreteras Autopistas de peaje Aeropuerto Estación de RENFE Puerto Interurbanas: muy buenas, buenas, suficientes, deficientes, malas, muy malas Difícil acceso Lugar aislado Caminos rurales No existen

Ejemplo: comunicaciones interurbanas buenas (autopistas de peaje, autovías, red nacional de carretera, RENFE). Comunicaciones urbanas: se indicarán cualitativamente las comunicaciones urbanas, así como la proximidad y/o facilidad de uso de los transportes públicos existentes, con las siguientes posibilidades:

482

LA LEY


Comunicaciones urbanas: Muy buenas Buenas Suficientes Malas Muy malas No existen Difícil acceso Lugar aislado Accesibilidad: -


Transportes públicos: Autobuses urbanos Autobuses interurbanos Metro Trenes de cercanías Parada de taxis cercana

Tráfico vehicular: Muy intenso Intenso Normal Bajo Muy bajo

Excelente Buena Normal Regular Mala Muy mala

Aparcamiento superficie: Abundante Suficiente Escaso Muy escaso No existe Aparcamientos públicos: Existen No existen

Ejemplo comunicaciones y aparcamiento: comunicaciones urbanas buenas, gran densidad de líneas de autobús que conectan este barrio con los restantes y con el centro, donde se encuentra la estación de ferrocarril. El aparcamiento en superficie es suficiente. Existen escasos aparcamientos públicos. La accesibilidad es buena, dada su proximidad a uno de los accesos de la autopista y el tráfico vehicular es intenso. 4.11. Otras características Se indicarán otras características que sean relevantes del entorno y no se hayan especificado anteriormente. Por ejemplo, se pueden indicar las siguientes características: 4.11.1. Calidad de barrio: en capitales autonómicas, de provincia y ciudades importantes, normalmente, se pueden diferenciar 5 tipos de zonas o barrios, según el nivel socioeconómico predominantemente en ellas. Para el uso residencial se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio: Calidad de barrio Barrio 1 = Excelente Barrio 2 = Buena Barrio 3 = Media Barrio 4 = Baja Barrio 5 = Mala

Criterio (uso residencial) Imagen social y poder adquisitivo de clase alta y media alta. Clase media y media-alta. Clase media. Clase media y baja. Clase baja.

Para el uso comercial se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio: Calidad de barrio Barrio 1 = Excelente Barrio 2 = Buena

Barrio 3 = Media

LA LEY

Criterio (uso comercial) Principales ejes y nudos comerciales de la ciudad con proyección supramunicipal – Tramos de calles secundarias confluyentes en los ejes y nudos comerciales con proyección supranacional. – Principales ejes y enclaves comerciales situados en: * los barrios periféricos o * de menor nivel de renta de la población – Calles con atracción comercial de tipo medio situados en: * zonas habitadas con población de mayor nivel de renta de la ciudad * o zonas de mayor concentración comercial de la ciudad – Calles secundarias confluyentes en los ejes y enclaves comerciales de los barrios periféricos o de menor nivel de renta de la población.

483


Calidad de barrio Barrio 4 = Baja

DE


Criterio comercial) de los barrios periféricos o de(uso menor nivel de renta de la población. – Calles y tramos de calles menos comerciales de: * Zonas habitadas con población de mayor nivel de renta de la ciudad. * Zonas de mayor concentración comercial de la ciudad. – Calles con atracción comercial de tipo medio situadas en: * Barrios periféricos o de menor nivel de renta de la población. – Calles y tramos de calle menos comerciales situados en: * Barrios periféricos * o de menor nivel de renta de la población

Barrio 5 = Mala

La delimitación de las zonas homogéneas no coincide generalmente con la delimitación municipal de los diferentes barrios o distritos, el tasador deberá delimitar a qué tipo de barrio pertenece el inmueble a valorar. En municipios con una estratificación de población muy compacta, no existirán las zonas definidas anteriormente, como es el caso de ciudades pequeñas, ciudades dormitorio próximas a grandes centros de servicios o área industrial. 4.11.2. Calidad de ubicación: se divide en tres categorías dentro del barrio donde está ubicado el inmueble objeto de valoración. Se adjuntan cuadros distinguiendo el uso residencial del comercial. Calidad de ubicación Categoría 1 = Excelente


Categoría 3 = Baja

Calidad de ubicación Categoría 1 = Excelente Categoría 2 = Media Categoría 3 = Baja

Criterio (uso residencial) Corresponde a ubicaciones singulares de carácter excepcional o muy positivo dentro de barrio o zona, como son: Fachadas a vías principales, plazas, parques, zonas verdes con buenas vistas y asoleamiento. Buena accesibilidad, buenas comunicaciones y equipamientos. Corresponde a la mayor parte de las edificaciones de un barrio o zona por su ubicación normal o neutra, que no destacan por circunstancias singularmente positivas o negativas. Corresponde a ubicaciones singulares de carácter negativo como son: mala accesibilidad, aislamiento, insuficiencia de comunicaciones. Zonas muertas en la trama o tejido urbano debido a fondos de saco, callejones o estrangulamientos de viales. Proximidad a núcleos generadores de molestias como: cementerios, áreas industriales, pesadas e insalubres, estaciones de ferrocarril, aeropuerto, etc. Delincuencia superior a la media. Drogadicción en las calles. Vertederos. Chabolismo. Contaminación acústica superior a la normal. Contaminación del aire superior a la normal. Población marginada.

Criterio (uso comercial) Excepcional, esquinas o enclaves mas comerciales o identificables en su barrio o zona. Neutro, identificabilidad y atractivo comercial de tipo medio en su barrio o zona. Menos favorable, con identificabilidad negativa y atractivo comercial bajo en su barrio o zona.

4.12. Accesibilidad: se tendrán en cuenta las posibilidades de acceso peatonal, mediante transporte público o mediante vehículo privado, con las siguientes posibilidades: Comunicaciones urbanas: – Muy buenas – Buenas – Suficientes – Malas – Muy malas – No existen – Difícil acceso – Lugar aislado

484


LA LEY



4.13. Identificabilidad: se tendrá en cuenta el fácil reconocimiento visual del local o locales y oficinas que componen el inmueble, tanto desde el punto de vista de los peatones como de los conductores. También se tendrá en cuenta si el local o locales se ubica en viales que pueden constituir «fachadas de la ciudad» a nivel supramunicipal o internacional, con las siguientes posibilidades:

Excelente Muy buena Buena Normal Regular Mala Muy mala

Ejemplo Tipificación comercial, accesibilidad e identificabilidad: el local se ubica en planta baja del edificio; da frente a calle con atracción comercial de tipo medio en zona periférica habitada por población de nivel de renta medio-bajo. La accesibilidad es buena ya que se ubica en una calle principal de la trama secundaria del barrio. La identificabilidad es buena ya que dispone de una fachada de 15 m a la calle principal. 4.14. Densidad de la población: se indicará el nivel de la densidad de población en el entorno próximo así como la homogeneidad en su distribución en relación a la situación del local, con las siguientes posibilidades:

Muy alta Alta Media Baja Muy baja

Ejemplo: Densidad de la población: la densidad de la población es alta y se distribuye de manera homogénea en el entorno. 5. Descripción y superficie del terreno Se indicará la superficie del solar que figure en la documentación registral utilizada, la superficie comprobada por el tasador y siempre que se conozca, la superficie catastral. Se justificarán las posibles discrepancias existentes entre las anteriores superficies. Así mismo se indicará la forma del solar, su topografía y características físicas. 6. El edificio: descripción del inmueble, superficies, características constructivas 6.1. Descripción del edificio. Se indicarán los datos correspondientes al inmueble que se tasa como son: Tipificación Descripción Servicios comunes

LA LEY

485


DE


6.1.1. Tipificación: se indicará la tipología de la edificación, con las siguientes posibilidades:

Unifamiliares aisladas Unifamiliares pareadas Unifamiliares adosadas Unifamiliares en hilera Plurifamiliar bloque abierto Plurifamiliar entre medianeras Plurifuncional en bloque abierto Plurifuncional entre medianeras

6.1.2. Descripción: se indicará el número de plantas sobre y bajo rasante, así como sus usos, superficies y distribución con las siguientes posibilidades:

Planta sótano de aparcamiento Planta sótano comercial Planta baja comercial Planta baja oficinas Planta baja residencial Planta baja y piso residencial Planta baja con x viviendas por planta y portal x plantas pisos con x viviendas/oficinas por planta Planta ático con x viviendas/oficinas por planta

6.1.3. Servicios comunes: se indicarán los servicios generales y equipamientos complementarios que disponga la edificación, con las siguientes posibilidades:

Portal sencillo Portal estándar Portal lujoso 1 ascensor por escalera 2 ascensores por escalera Aparcamiento en superficie cubierto o al aire libre Jardines Instalaciones deportivas: piscina, pista de tenis, etc.

Ejemplo descripción edificio: edificio plurifamiliar aislado con fachada a la calle y a la zona verde central de la manzana. Tiene dos plantas sótano destinadas a aparcamiento de vehículos. La planta baja está destinada al uso comercial. Tiene siete plantas piso con cuatro viviendas por rellano. El portal tiene acabados de tipo medio. 6.2. Descripción y superficies de las viviendas Se indicarán los datos correspondientes a la vivienda objeto de valoración, como son: Tipología Condiciones de habitabilidad y estado de conservación de la vivienda y/o del inmueble

486

LA LEY



Condiciones de uso Superficies 6.2.1. Tipología: se describirán las diferentes tipologías de viviendas existentes en el edificio.

Salón comedor Dormitorios Baños Aseo Cocina Lavadero Terrazas Vestíbulo Despacho Oficina Despensa Buhardilla Salón Comedor Cuarto de estar Vestidor

Ejemplo tipología de viviendas inmueble: la vivienda tipo A se compone de vestíbulo, cocina, comedor-estar, tres habitaciones, baño, aseo y lavadero. La vivienda tipo B difiere en que sólo tiene dos dormitorios y la tipo C tiene un dormitorio y baño. 6.2.2. Condiciones de habitabilidad y estado de conservación: se indicarán las condiciones de habitabilidad y estado de conservación de las viviendas que componen el inmueble.

– Vivienda exterior – Vivienda interior

Condiciones de habitabilidad Vistas desde inmueble: Orientación vivienda: – Aumenta el valor del inmueble – Favorable que aumenta el valor – Normal: no influye en el valor del – Normal: no influye en el valor – Desfavorable que disminuye el inmueble – Disminuye el valor del inmueble valor

Ejemplo condiciones de habitabilidad y estado de conservación: vivienda tipo A exterior, vistas excepcionales sobre zonas verdes ajardinadas y orientación al sur (estas características influyen de manera muy positiva sobre el valor de mercado). Salón y dormitorio principal a calle. Su estado de conservación es bueno. 6.2.3. Condiciones de uso: se indicará el uso prioritario de las vivienda objeto de valoración. 1.ª residencia: son aquellas que por sus características y ubicación tendrán como destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual. 2.ª residencia: son aquellas que por sus características y ubicación tendrán como destino más probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual. Ejemplo condiciones de uso: las viviendas objeto de valoración se pueden clasificar como de 1.ª residencia.

LA LEY

487


DE


6.2.4. Superficies de las viviendas Se indicará la superficie útil y construida con parte proporcional de zonas comunes de cada vivienda que compone el inmueble. También se indicará si la vivienda tiene fachada al exterior, al patio interior de manzana o bien se ubica en una esquina del edificio. Definiciones según Orden ECO 805/2003: – Superficie útil: Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. – Superficie construida sin partes comunes: Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. – Superficie construida con partes comunes: Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio. Es decir, la superficie construida con partes comunes recoge:

• • •

La cerrada El 50% de terrazas y tendederos La parte proporcional de zonas comunes

La superficie utilizable o computable de cada vivienda es la superficie construida más parte proporcional de zonas comunes, que se tomará para determinar el cálculo de los Valores Técnicos. Si el inmueble es de protección oficial la superficie útil también es operativa, ya debemos de calcular el valor máximo legal que tiene cada vivienda objeto de valoración. En el cálculo de los diferentes valores se utilizará la superficie útil y/o la construida de la vivienda y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones: a) Si la superficie comprobada < superficie registral → Superficie comprobada Si la superficie comprobada > superficie registral → Superficie registral (Salvo que el tasador justifique expresamente y sin margen de duda la utilización de la comprobada).

488

LA LEY



b) Si la superficie registral no define si es útil o construida → Superficie comprobada (Siempre que se justifique expresamente y sin margen de duda dicha utilización e indicando su correlación con la registral). En caso contrario se considerará la superficie construida. c) Si no existe superficie registral → Superficie comprobada por el tasador (construida o útil) d) Si la comprobación no es posible o en inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación → se tomará la superficie registral o, si fuere menor, la del proyecto de edificación que ha servido de base para la concesión de la licencia. e) Si la superficie utilizada > Superficie registral → Acreditar su adecuación a la Normativa urbanística aplicable. f) Si la superficie de espacios exteriores de uso privativo > 15% de la Superficie Total Const. → valorar los espacios exteriores con precio unitario diferente. g) Para el cálculo del Valor Máximo Legal en VPO la superficie será la de la calificación definitiva o en su defecto la de la provisional. h) En la comprobación de superficies registrales con las reales puede suceder que: – Las superficies de los datos registrales coinciden con las comprobadas. – Alguna de las superficies de los datos registrales no coincide con la comprobada. – No se cita superficie alguna en los datos registrales o escritura. – No ha sido posible realizar comprobación alguna sobre superficie. – No se especifica a qué tipo de superficie corresponde la citada en documentación registral. 6.3. Descripción y superficies de locales, plazas de parking, trasteros y/o elementos inmueble 6.3.1. Descripción: se describirán los locales comerciales, oficinas, plazas de aparcamiento, trasteros, que componen el edificio, en lo que se refiere a su tipología y/o distribución, con las siguientes posibilidades:

Ubicación en el edificio: – Planta baja – Entreplanta – Planta semisótano – Planta sótano – Local n.º ___ en la galería ____ Forma geométrica del local/elemento: – Regular – Irregular – Cuadrado – Rectangular – En forma de L – En forma de U

Acceso: – Directo desde la vía pública – Desde el portal del edificio – Desde otro local comercial – Pasillo común de la galería comercial – Pasillo común del centro comercial

6.3.2. Condiciones de uso actual: se indicará el uso actual del local o elemento del edificio objeto de valoración y su estado de conservación, con las siguientes posibilidades:

LA LEY

489


DE


Uso actual: – Vacío, antes ... Instalado para: – Restauración – Bancario – Comercio al por menor de ... – Ropa, calzado ...

Acabados: – En bruto – Instalado – Si tiene salida de humos – No tiene salida de humos

Conservación del local: – Muy bueno – Bueno – Normal – Regular – Malo – Muy malo – Adecuado a su edad física

Ejemplo: Condiciones de uso actual: local A destinado a papelería y local B a panadería. 6.3.3. Características comerciales y físicas del local Se indicarán las características comerciales y físicas del local objeto de valoración, como son: Ubicación Características comerciales Divisibilidad Polivalencia Accesibilidad Desniveles Calidad interior del local Calidad del edificio Ubicación. Se describirán las características de ubicación o identificabilidad comercial que tiene el local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Muy Buena


Buena Normal


Regular Mala


Muy mala Ubicación: – Muy buena – Buena – Normal – Regular – Mala

490

=1 =2 =3 =4 =5

Identificabilidad: – Fácil – Normal – Difícil

LA LEY



Ejemplo: Ubicación normal. Locales con buena relación fachada/fondo. Fácil identificabilidad Características comerciales. Se indicarán la facilidad o dificultad de aprovechamiento comercial, que tiene el local comercial objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:

Muy fácilmente aprovechable Sin problemas de aprovechamiento Algunos problemas de aprovechamiento Difícil de aprovechar Muy difícil de aprovechar

Divisibilidad. Se indicará la posibilidad de división del local, en dos o más unidades, con las siguientes posibilidades:

Fácilmente divisible Es conveniente dividirlo No es conveniente dividirlo No es posible dividir el local Se desconoce

Ejemplo: Divisibilidad: difícilmente divisibles, debido a su tamaño. Polivalencia de usos. Se indicará la polivalencia de usos funcionales que tiene el local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Local polivalente Local no polivalente Múltiple Ejemplo: Polivalencia de usos: múltiple con uso comercial en p. baja. Accesibilidad. Se indicará la accesibilidad física al interior del local, así como la longitud total de fachadas, con las siguientes posibilidades:

1

Muy Buena

2

Buena

3

Normal

4

Regular

5

Mala




Ejemplo: Accesibilidad: Buena. Los locales disponen de una fachada de 5 y 5,50 m. respectivamente.

LA LEY

491


DE


Desniveles. Se indicará si el local interiormente tiene desniveles, en cada una sus plantas, con las siguientes posibilidades:

Sin desniveles. Con un desnivel Con un desnivel Con un desnivel Con un desnivel

inferior a 35 cm (2 peldaños) superior a 35 cm (2 peldaños) inferior a 87 cm (5 peldaños) superior a 87 cm (5 peldaños)

Calidad interior del local. Se indicarán las características interiores del local, como son:

Tamaño de la crujía. Muros de carga Altura libre Desniveles interiores

Criterios para determinar la calidad del local: CARACTERÍSTICAS DESNIVELES

TAMAÑO DE CRUJÍA

MUROS DE CARGA

ALTURA LIBRE (h)

1 = Excelente

> 7,5 m

2 = Normal

Aquellos locales en los que NO se cumplen las condiciones 1 o 3.

3 = Malo

Locales en los que se da cualquiera de las siguientes situaciones: – Sólo se cumple una condición – Cuando la altura libre es h < 2,5 m y existen muros de carga interiores al local o desniveles d > 0,35 m – Cuando el desnivel d > 1,5 m y existen muros de carga interiores al local o alturas libres de h < 3,0 m

Sin muros de carga en el interior del local

h>3m

DESNIVELES (d)

Sin desniveles o con un solo desnivel inferior a d< 0,35 m

Ejemplo: Calidad interior del local: Normal. Crujías interiores de 5x5 aproximadamente. Local sin desniveles. 6.3.4. Coeficiente de tabla de fondo de locales Es un coeficiente que refleja y sintetiza las características propias e internas de un local comercial: el tamaño, la forma, los desniveles, estrangulamientos internos que dificulten la circulación dentro del local, etc. Para obtenerlo: 1. Se divide el local en distintas unidades básicas de superficie de acuerdo con las crujías reales del local o según crujías tipo 5 x 5 de luz, aproximadamente, si la estructura del local no fuese convencional, formándose unas retículas cuyos vértices coinciden con los pilares de la estructura. En el caso de que la estructura no fuese regular se podrán tomar áreas de tamaño semejante. 2. El máximo valor del local se alcanza en la crujía de fachada, por lo tanto las retículas de la crujía de fachada tendrán un coeficiente del 100% del valor.

492

LA LEY



El valor de las crujías va disminuyendo a medida que éstas se distancian de la fachada. La disminución considerada (en el mejor de los casos) es del 5% cuando toda la superficie comercial se encuentre en el mismo nivel y sea diáfana, es decir, los únicos obstáculos que existan sean los pilares de la estructura. En caso de que existan estrangulamientos o pequeños desniveles o ambos combinados, la disminución del coeficiente puede alcanzar valores superiores al 15% o 20%. 3. Caso de entreplantas y sótanos comerciales: Sótano: se disminuirá el coeficiente en un 50% a partir de la crujía de arranque de la escalera. Entreplanta: se disminuirá el coeficiente en un 30% a partir de la crujía de arranque de la escalera. 4. Cálculo del Coeficiente de Tabla de Fondo (CTF):

C.T.F. =

Sumatorio_de_Crujías _____________________ Número_de_retículas

– En los locales testigo: al precio de venta unitario en bruto, se le aplica el CTF (dividiendo y se obtiene el máximo valor del local en crujía de fachada). – En el local que se tasa: Al valor unitario de crujía de fachada se le aplica el CTF (multiplicando) y se obtiene el valor unitario en bruto del local que se tasa. – Este coeficiente por ser característico de cada local, refleja las condiciones internas del mismo y homogeneiza los valores de los locales de fachada hacia el interior. No contempla las condiciones externas del local. – En el caso más probable de que los locales en oferta, aun estando en el mismo entorno, den a fachada a calles con distinta categoría comercial, se operará de la siguiente forma: * Se determinará el valor de crujía de fachada de cada local testigo. * Una vez calculados los valores de crujía de fachada de los testigos, estos valores, se homogeneizarán (ponderación) en función de su atracción comercial en relación con el local que se tasa. 6.3.5. Características plazas de parking, trasteros y demás elementos Se describirán las características de cada plaza de aparcamiento, indicando su ubicación (sótano 1.º, sótano 2.º,...) ancho, longitud, capacidad de aparcamiento, facilidad de acceso y maniobra dentro del garaje. En cuanto a los trasteros deberá indicarse su ubicación, tamaño y nivel de acabados e instalaciones. 6.3.6. Superficies de locales, plazas de parking, trasteros y demás elementos Son de aplicación los mismos criterios expuestos para las viviendas en el apartado 6.2.4. de este capítulo.

LA LEY

493


DE


Habrá que tener en cuenta que para aquellos elementos que tienen acceso directo desde la calle y no requieren la existencia de elementos comunes, su superficie computable utilizada para el cálculo de los valores técnicos, será su superficie construida. Tal será el caso de la mayoría de locales comerciales. Por el contrario, para todos aquellos elementos que necesitan de unas partes comunes del inmueble para acceder a los mismos, será necesario calcular la superficie construida con parte proporcional de elementos comunes, como superficie computable utilizada para el cálculo de los valores técnicos. Será el caso de viviendas, plazas de garaje, trasteros, oficinas y otros. 6.4. Características constructivas del inmueble y sus elementos Elementos fundamentales de la edificación: se describirán las características de los elementos fundamentales de la edificación: estructurales, constructivos y acabados, con las siguientes posibilidades: Estructura: – Hormigón armado – Metálica – Muros de carga – Desconocida – De madera

Fachada: – Ladrillo caravista – L. hueco doble + enfoscado + pintura – Bloques hormigón – Mortero monocapa – Prefabricados de hormigón – Hormigón visto – Muro cortina – Chapado piedra natural o artificial


Ejemplo elementos fundamentales de la edificación: Cimentación: Losa de hormigón armado. Estructura: Pilares de hormigón armado y forjados reticulares Fachada: Aplacado de mármol en planta baja y ladrillo cara vista con aplacado de piedra artificial en plantas piso. Cubierta: Plana transitable, al estar los tendederos generales de las viviendas en esta planta.

-

494

Pavimentos: Terrazo Cerámico Gres Parquet Entarimado Mármol Moqueta Corcho Granito Linóleo Hidráulico Piedra natural Piedra artificial En bruto Solera de hormigón

-

Paramentos: Yeso pintado Enfoscado pintado Cerámica Gres Mármol Madera Papel pintado Pavés Corcho Enteladas Piedra natural Piedra artificial Cartón yeso Ladrillo visto En bruto Mamparas móviles

Techos: Yeso pintado Enfoscado pintado Escayola Falso techo modular Madera Falso techo metálico - Falso techo registrable - En bruto

-

Carpintería exterior: - Aluminio plata - Aluminio anodizado - Aluminio lacado - Madera pintada - Hierro pintado - Plástico PVC - Muro cortina Acristalamiento: - Sencillo - Climalit - Seguridad Persianas: - Plástico - Aluminio - Madera - No tiene

Carpintería interior: - Madera barnizada - Madera pintada - Madera Sapelly - Madera pino - Madera roble - Madera maciza moldurada - No existe

LA LEY



Terminaciones: se indicarán los acabados correspondientes a las estancias de las viviendas, oficinas y demás elementos objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Estancias

Uds.

Suelos

Paredes

Techos

Carpintería Interior

Vestíbulo

1

Entarimado

Plástica Gruesa

Escayolas

Madera Barnizada

Salón comed.

1

Entarimado

Gotelet fino

Plastic Lisa

Madera Barnizada

Cocina

1

Gres

Azulejo 20 x 30

Escayolas

Madera Barnizada

Dormitorios

3

Terrazo

Plástica Lisa

Plástica Lisa

Madera Barnizada

Baños

1

Mármol color

Mármol Blanco

Escayolas

Madera Barnizada

Lavadero

1

Gres

Azulejo 20x30

Enfoscado–pintado

Madera Pintada

Ejemplo: La carpintería exterior es de aluminio anodizado en color bronce con acristalamiento tipo climalit en todas las dependencias que dan frente a fachadas. Existen persianas de aluminio en el salóncomedor y en los dormitorios. La carpintería interior es de madera de roble barnizada.. Instalaciones: se introducirán las características de las instalaciones del inmueble objeto de valoración, con las siguientes posibilidades: Ascensores – Si tiene 1 ud. – No tiene – 2 uds. Por escalera – Puertas automáticas Teléfono: – Si tiene – No tiene – En dormitorios – Dormitorios y cocina




Aire acondicionado: – Sí tiene – No tiene – Preinstalación – Bomba de calor – Fan–coils

Agua Caliente: – No tiene – Individual • Gas butano • Gas ciudad – Comunitaria


Ejemplo instalaciones: Teléfonos: si tiene Portero automático: vídeo portero Gas natural: si tiene Agua caliente: individual a gas ciudad con caldera mixta Calefacción: caldera mural mixta a gas y radiadores de plancha Ascensores: un ascensor Sanitarios: calidad media, color blanco. Grifería monomando. Aire acondicionado: no hay Otras características. Se indicarán las características de aquellas instalaciones o bien cualquier otra característica del inmueble que puedan ser importantes y no se hayan descrito anteriormente, con las siguientes posibilidades:

LA LEY

495


DE


Armarios empotrados: – Si tiene – No tiene – En dormitorios – En dormitorios y hall


Seguridad: – Puerta blindada – Instalación alarma – Rejas Otras instalaciones: – Antena parabólica – Sauna y jacuzzi – Hilo musical – TV en todos dormitorios

Grifería: – Monobloc – Monomando Electricidad: – Grado de electrificación bajo, 1.100 – 2.200 W – Grado de electrificación medio, 3.300 – 4.400 W – Grado de electrificación alto, 6.600 – 8.800 W

Ejemplo otras características: Armarios empotrados: en dormitorio principal Fontanería: Cobre Electricidad: Grado de electrificación medio, 3.300-4.400 W Seguridad: Puerta de entrada blindada Grifería: Monomando de acero inoxidable Otras instalaciones: Toma de TV en salón y dormitorio principal Calidad edificio. Se indicará la calidad constructiva del edificio, donde está ubicado el local objeto de valoración, así como su conservación, con las siguientes posibilidades: Calidad del edificio 1 Alto standing

Edificio de calidad muy alta y bien conservada.

2 Estándar

Edificio de calidad estándar bien conservada o rehabilitada recientemente

3 Baja

Edificio de calidad inferior a VPO mal conservada y sin rehabilitar

6.5. Situación actual Se indicará si el inmueble se encuentra terminado, en construcción o rehabilitación Ejemplo situación actual: El edificio que se tasa se encuentra terminado. 6.5.1. Antigüedad y estado de conservación En primer lugar se indicará la antigüedad del edificio y además su estado de conservación.

Conservación del edificio: – Muy bueno – Bueno – Normal – Regular – Malo – Muy malo – Adecuado a su edad física

496


LA LEY



Ejemplo antigüedad y estado de conservación: Edificio en buen estado de conservación dada su reciente construcción (tiene 3 años de antigüedad), por lo que no se han realizado obras de rehabilitación. Se indicará la antigüedad aproximada del edificio, y si éste tiene más de 100 años. Si se han realizado reformas en el mismo, también se indicará el año de rehabilitación y coeficiente de depreciación por antigüedad o índice de estado de conservación. Se explicarán las correcciones que se hayan podido efectuar en el coeficiente de depreciación por antigüedad en relación al que correspondería en función de la esperanza de vida útil del edificio. En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construcción vendrá dado por la suma del coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitación de los elementos que se mantengan, más el presupuesto unitario de rehabilitación. 6.5.2. Estado de las obras y plazo de finalización de las mismas Se indicará el estado en que se encuentran las obras de construcción del inmueble, el día de la visita de inspección al mismo. Para ello deberá descomponerse el coste de construcción entre aquellos capítulos que intervienen en su ejecución (cimentación, estructura, albañilería,...), otorgando a cada uno de ellos el porcentaje correspondiente, en función del peso que tengan. Es conveniente además de los porcentajes citados, indicar que parte de cada capítulo se encuentra realizada, obteniéndose un porcentaje parcial de cada capítulo, de cuya suma se obtendrá el total de obra ejecutada. Se adjunta un cuadro a modo de ejemplo. CAPIT. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

FASE Movimiento de tierras y demoliciones Saneamiento horizontal y vertical Cimentación y Estructura Albañilería y cubierta Solados y alicatados Carpintería interior Carpintería exterior y vidriería Fontanería Calefacción Gas Electricidad Ascensor Escayolas Pintura Aislamientos Varios y urbanización TOTAL

% Proyecto 0,750 0,800 21,750 21,600 13,200 8,400 4,500 10,00 7,600 1,000 4,300 1,450 0,200 3,500 0,300 0,650 100

% Avance 100,0 20,0 40,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Porcentaje obra realizada Tiempo finalización:

% Ejecutado 0,750 0,160 8,700 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 9,610

9,61% 1,5 años

Estado de la obra: se ha realizado el movimiento de tierras y demoliciones, parte del saneamiento horizontal y vertical, la cimentación y parte de la estructura. Es importante determinar también el plazo previsto para la finalización de las obras.

LA LEY

497


DE


7. Situación urbanística Se indicarán los parámetros urbanísticos correspondientes al inmueble objeto de valoración como son: Nivel de cumplimiento de la normativa urbanística y documentación utilizada. Si tiene, no tiene o se ha dispuesto de la licencia de obras. La fecha de la licencia de obras. Cumple: – Si – No

Licencia: – Si tiene – No tiene – No se ha dispuesto

Nivel de cumplimiento: – Cumple normativa urbanística actual – Existen dudas de su cumplimiento – No cumple normativa urbanística actual – No se observa infracción urbanística – No cumple, pero se hizo de acuerdo con el anterior planeamiento urbanístico.

Ejemplo descripción urbanística: Inmueble en zona urbana consolidada. Zona de densificación urbana intensiva ensanche. Clave 5.ª. El edificio cumple con la normativa urbanística actual y dispone de la correspondiente licencia municipal, otorgada por el Ayuntamiento el 15.01.2005. 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación Se indicarán los parámetros jurídicos correspondientes al inmueble que se tasa, como son: El estado de ocupación de los diferentes elementos que componen el inmueble: Ocupado por: Propietario, Sin ocupante, Arrendado, Otros, Arrendado al solicitante de la tasación Limitaciones al dominio: se describirán las servidumbres visibles que afecten al valor del inmueble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo. En caso de estar arrendado el inmueble se seguirán las especificaciones del apartado 4.2.8. Ejemplo régimen de tenencia y ocupación: Propietarios: xxx Ocupado: Todo el inmueble se encuentra ocupado. Usuario: Cada vivienda está ocupada por su titular correspondiente. Los locales comerciales se encuentran arrendados. Título de ocupación: Propiedad para las viviendas y arrendamiento para los locales. Servidumbres: De paso de vehículos a través de la parcela, para acceder al parking. Derechos reales: No se detectan en la documentación registral facilitada. 9. Análisis de mercado: oferta, demanda y expectativas El proceso de análisis que se describe a continuación se realizará para todos los usos existentes en el inmueble que se valora.

498

LA LEY



Se describirá el tipo de oferta, demanda y expectativas futuras de comercialización de los inmuebles comparables en el entorno del inmueble que se valora, con las siguientes posibilidades: 9.1. Oferta Volumen de la oferta: – Alta – Media – Baja

Tipo de la oferta: – Viviendas/locales/oficinas de superficie < 90 m²c – Viviendas/locales/oficin. de superficie entre 90 m²c y 150 m²c – Viviendas/locales/oficinas de superficie > 150 m²c


Precios mas frecuentes: – El intervalo de precios mas frecuentes se sitúa entre ___ y ___ euros, a razón de entre ___ y ___ euros/m²

9.2. Demanda Volumen de la demanda: – Alta – Media – Baja

Tipo de la demanda: – Viviendas/locales/oficinas de sup. < 70 m² – Viviendas/locales/oficinas de sup. Entre 70 m² y 120 m² – Viviendas/locales/oficinas de sup. > 120 m²



9.3. Expectativas Relación entre oferta y demanda: – Existe más oferta que demanda – La oferta y la demanda están equilibradas – Existe más demanda que oferta


Ejemplo análisis de mercado: El volumen de inmuebles comparables en la zona es medio. Predominan las viviendas de superficie media, con un intervalo de precios entre 2.400 y 2.800 €/m². La intensidad de la demanda es media. La relación en la evolución entre la oferta y la demanda es equilibrada. Las expectativas de revalorización son crecientes. Respecto a los locales la oferta es escasa y los únicos testigos de que se dispone tienen menos de 100 m² y se ofertan entre 1.500 y 1.900 €/m². La demanda es media y se estima una revalorización de los mismos similar al IPC. 9.4. Parámetros de homogeneización Se utilizarán viviendas, locales, oficinas, plazas de parking y trasteros testigo, lo más semejantes posible a los que se tasan. Como mínimo hay que disponer de 6 muestras de cada uno de los usos existentes en el inmueble. La información de mercado que se utilice debe ser real y contrastada. Los precios unitarios de oferta de los diferentes elementos testigo se homogeneizarán aplicando coeficientes de ponderación para asimilar las ofertas testigo al elemento que se tasa, de acuerdo con los criterios que se exponen a continuación, teniendo en cuenta que éstos son medios y que es necesario el estudio y análisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones.

LA LEY

499


DE


Los parámetros, que se aplicarán a cada uno de los diferentes usos existentes en el inmueble, son los siguientes: Mercado real: El precio de oferta en el mercado secundario se reducirá hasta un 10% sobre el precio de venta como máximo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones de contado (comisión del API, negociaciones a la baja, etc.). Entorno: Cuando las características del entorno del elemento que se tasa y de los testigos sean diferentes, se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con un diferencial de hasta un 10% sobre ventas (+/– 5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podría homogeneizar hasta un +/– 20% sobre ventas. Ubicación: Se determinará como diferencia de la repercusión del suelo en €/m² entre la oferta y la unidad que se tasa, obtenido por el método del valor residual de la información de mercado primario (+/– 3 a 5% sobre ventas aproximadamente). Superficie y diseño: La amplitud del entorno diferencial será del 20% sobre el precio de oferta, es decir +/– 10% entre los testigos y los elementos que se tasan. Tendrá especial incidencia en los elementos de superficie reducida. Antigüedad: Se valora como la diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigos y los elementos objeto de valoración. Conservación y reformas: Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación de las diferentes unidades, así como de las reformas realizadas en las mismas. Instalaciones (calefacción, aire acondicionado, ascensor): Se valora de acuerdo con la diferencia de coste unitario de la instalación entre los testigos y las unidades tasadas. Calidades constructivas (acabados, baños): Las diferencias existentes entre las ofertas testigo y las unidades que se tasan se evalúan por diferencia de costes unitarios. Puede ponderarse con distintos porcentajes a los testigos homogeneizados y atribuir el mayor peso al más parecido al elemento que se tasa. Se ponderarán todos los testigos cuidando que su suma sea 100. Si se estima oportuno, puede eliminarse alguno de los testigos en el proceso de homogeneización. Se justificarán las decisiones adoptadas en la homogeneización de testigos. Una vez homogeneizadas y ponderadas todas las ofertas de mercado se obtendrá el valor unitario homogeneizado y ponderado de mercado.

500

LA LEY



10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRN / VA / VM / VMA / VML Para tasar un inmueble deberá calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmueble se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación y neto VRN si está terminado), el valor por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario, y el valor de máximo legal VML (sólo si se trata de vivienda de protección pública) para cada uno de los elementos que componen el inmueble. Cada uno de los valores citados anteriormente se calculará como suma de los obtenidos parcialmente para cada uno de los usos que se desarrollan en el inmueble, y éstos a su vez serán el resultado de sumar el valor que corresponde a cada elemento. 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento En caso de que el inmueble se encuentre en construcción o en fase de rehabilitación se calculará el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) y si se encuentra terminado se calculará además el valor de reemplazamiento neto o actual (VRN), en el que interviene la depreciación que haya podido experimentar la vivienda durante sus años de existencia. 10.1.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) Es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar en la fecha de la valoración, el inmueble por otro nuevo de sus mismas características y utilidad, pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales. Este valor debe calcularse siempre. Si el inmueble se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación, deberá calcularse el VRB para dos supuestos diferentes: VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la tasación) VRB para la hipótesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada) Si el inmueble está terminado sólo se calculará el VRB para dicha hipótesis. Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1. El VRB será la suma del calculado para cada uno de los usos que se desarrollan en el inmueble. Se calcula como suma de: Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual. Valor de repercusión (€/m² construido): se define como el cociente entre el valor de mercado del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, según se trate de edificios terminados o en construcción. Dicho valor en el mercado es diferente en función del uso (vivienda, comercial, terciario, aparcamiento). Por tanto en una promoción se dispondrán de valores de repercusión diferenciados para cada uso. Si las infraestructuras exteriores no estén terminadas, el valor del suelo urbanizado se obtendrá como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe de la inversión pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusión. Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontará del valor del suelo del inmueble.

LA LEY

501


DE


Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material, más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor. El coste de ejecución por contrata del inmueble se calculará como suma del coste que corresponde a cada uso, que a su vez será el producto de la superficie construida del inmueble destinada a aquel uso por el coste unitario de construcción. Se aplicarán costes unitarios de construcción diferentes según el uso que se valora. La normativa obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes. Gastos necesarios tales como: • impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva • honorarios de profesionales • licencias y tasas de construcción • gastos de administración del promotor • gastos debidos a otros estudios necesarios Nunca se incluirán en los gastos ni los financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor entre los gastos necesarios a incluir en el VRB. En caso de calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, podrá aplicarse un coeficiente corrector a las unidades de obra existentes en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de terminación de la obra. 10.1.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) Aunque el valor de reemplazamiento neto no se convierta en valor de tasación, se calculará siempre, a efectos informativos. El valor de reemplazamiento neto o actual se calcula deduciendo la depreciación física y funcional del valor de reemplazamiento bruto anteriormente calculado. VRN = VRB – (depreciación física + depreciación funcional) La depreciación se calculará siguiendo los criterios establecidos en el método del coste: Depreciación física a) Aplicando la técnica de amortización lineal o amortización constante en el tiempo. La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.

Depreciación _ Física = (V .R.N ) *


Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total del inmueble.

502

LA LEY



La vida útil del elemento depende del uso del mismo; deberá ser estimada por el tasador y como máximo será de: – 100 años para las viviendas – 75 años para las oficinas – 50 años para los locales comerciales En caso de modificar el plazo establecido por la normativa, deberá justificarse razonadamente en el informe de valoración. La antigüedad del inmueble podrá ser corregida por el tasador, en función del estado de conservación y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondería (léase método del coste en el apartado 3.1). En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad. b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para transformar la vivienda actual en una nueva de similares características. Depreciación funcional Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para que el inmueble pueda utilizarse para los usos previstos en el mismo. Se incluirán al coste de construcción por contrata, los gastos de honorarios de profesionales, licencias, tasas y gastos de administración que sean necesarios para desarrollar las obras. 10.1.3. Valor de mercado por comparación (VM) Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el método de comparación (ampliamente desarrollado en el apartado 3.2). Anteriormente se ha descrito el procedimiento de homogeneización de los testigos comparables, en base a sus características más importantes, que asignan valor al inmueble, partiendo de 6 transacciones reales o 6 ofertas. Dicho proceso deberá realizarse para cada uno de los usos existentes en la edificación objeto de valoración. El valor de mercado por comparación total del edificio será la suma de los valores de mercado de cada uno de sus componentes o elementos que lo forman. 10.1.4. Valor de mercado ajustado (VMA) Al tratarse de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe ajustarse. Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplicará un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción.

LA LEY

503


DE


10.1.5. Valor de máximo legal (VML) Si las viviendas están acogidas a algún tipo de protección pública, existe una limitación de su precio de venta, que se denomina valor de máximo legal (VML). Dicho valor dependerá del municipio en que se ubique, según pertenezca a una u otra área geográfica. Cada Comunidad Autónoma tiene potestad para establecer sus propias áreas geográficas, a cada una de las cuales corresponden unos valores máximos de venta diferentes. 11. Valores de tasación En caso de inmuebles terminados o que se encuentren en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado, el valor de tasación para la finalidad de garantía hipotecaria será el menor entre: ⇒ Valor de máximo legal (VML) ⇒ Valor de mercado por comparación ajustado (VMA) Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso. Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor de reemplazamiento neto del inmueble (VRN). Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, su valor de tasación coincidirá con el valor de reemplazamiento bruto (VRB). 12. Condicionantes y advertencias Se indicarán los condicionantes, advertencias y observaciones o juicio crítico del tasador. Se resumirán las características más importantes sobre: ³

La adecuación de todos los elementos del inmueble (viviendas/locales/oficinas/plazas de parking/trasteros) al mercado inmobiliario por su: ³³

Situación

³³

Tamaño

³³

Distribución

³³


³

Situación actual de la oferta, tanto en el mercado primario como en el mercado secundario.

³


³

Los condicionantes de comercialización de los diferentes elementos en el mercado inmobiliario como son:

³

504

³³

Expectativas de venta

³³

Plazos temporales estimados para la venta del vivienda


LA LEY



³


³

Se han obtenido las superficies construidas mediante: ³³


³³


³³


³³


12.1. Casuística en la valoración de promociones Las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casuística y problemática con que se puede encontrar en la tasación de promociones, han sido ampliamente desarrollados en los apartados 4.2.1, 4.2.2 y 4.2.3, según se trate de viviendas, locales comerciales u oficinas. A ellos se remite, en función de los usos existentes en el edificio que se tasa. Cuando existiese algún problema o faltara algún documento, el tasador deberá condicionar el Valor de Tasación, para poder emitir la tasación. Los condicionantes a utilizar en el certificado intentarán bloquear al mínimo el Valor de Tasación. Se condicionará únicamente el valor de las unidades imprescindibles. 13. Observaciones Se hará mención en el informe de todas aquellas observaciones que se consideren importantes para la determinación de valores o que puedan aportar información en la toma de posteriores decisiones. 14. Fecha de emisión, caducidad y firmas Se incluirán: ³

Fecha de la última visita al inmueble

³

Fecha de emisión del informe

³

Fecha de caducidad del informe (a los 6 meses de la fecha de emisión del informe)

³

Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulación de los restantes técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación.

15. Documentación anexa al informe La documentación necesaria para elaborar la tasación, así como los requisitos de su presentación que han sido expuestos en el apartado 4.1.1.14 de este capítulo. 4.2.6. Valoración de solares, terrenos y fincas rústicas 4.2.6.1. Valoración de solares y terrenos: aplicación 1. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de terrenos clasificados como urbanos y urbanizables y no urbanizables que no se valoren como fincas rústicas.

LA LEY

505


DE


2. También se aplicará, justificándolo debidamente, a aquellos inmuebles construidos en los que no exista impedimento legal para su demolición y cuyo mayor y mejor uso sea el de terreno. 4.2.6.2. Niveles urbanísticos del terreno a efectos de valoración A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles: Nivel I.

Incluye todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.

Nivel II.

Incluye los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. También se incluirán en el nivel II los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

4.2.6.3. Valor de tasación de terrenos para todas las finalidades de garantía (art. 51 ECO/805/2003) 1.

El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I (QUE PUEDEN SER EDIFICADOS PARA USO DISTINTO A LOS DE NATURALEZA AGRÍCOLA, FORESTAL O GANADERA Y NO ESTÉN LIGADOS A UNA EXPLOTACIÓN ECONÓMICA), será el valor por comparación, en su caso, ajustado. Cuando su cálculo no fuera posible, el valor de tasación será el valor residual. En ambos casos se descontarán, cuando proceda, los gastos de demolición. La existencia de un proyecto de construcción sobre un determinado terreno no permite valorar éste de manera diferente a la prevista en esta sección.

2.

El valor de tasación de los terrenos sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria será el valor por actualización calculado por el procedimiento previsto en el artículo 30 (INMUEBLES LIGADOS A EXPLOTACIONES ECONÓMICAS).

3.

El valor de tasación en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanístico II (TERRENOS CLASIFICADOS COMO NO URBANIZABLES EN LOS QUE NO SE PERMITA EDIFICAR PARA USOS DIFERENTES A SU NATURALEZA AGRÍCOLA, FORESTAL O GANADERA O QUE ESTÉN LIGADOS A UNA EXPLOTACIÓN ECONÓMICA PERMITIDA POR LA NORMATIVA VIGENTE), será el valor por comparación sin consideración alguna a su posible utilización urbanística. Cuando el cálculo de dicho valor no fuera posible el valor de tasación será como máximo, el valor catastral del terreno.

4.

Los valores a que se refiere el número 1 anterior se calcularán teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por su propietario en la fecha de la tasación.

Los edificios en demolición, y los declarados legalmente en ruina, se valorarán como solares y terrenos. A modo de resumen el método de valoración a utilizar en cada caso se indica en el cuadro siguiente:

506

LA LEY



Cuadro resumen de los métodos de valoración de solares y terrenos

MÉTODOS DE VALORACIÓN QUE DEBEN UTILIZARSE Arts. 34, 35, 50 y 51 (O./ECO/805/2003)

Mercado hipotecario. Provisiones técnicas de compañías de seguros. Fondos y sociedades de Inversión. Fondos de pensiones, ... Nivel 1

Aplicable a terrenos que están en las siguientes circunstancias:

Nivel 2

Terrenos clasificados como Incluye todos los terrenos que no no urbanizables en los que son nivel II no se permita edificar usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal o (3) ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. Plazo previsible Plazo previsible Terrenos urbanizables que para comenzar para comenzar no estén incluidos en un la edificación la edificación ámbito de desarrollo de o rehabilitación superior a un planeamiento urbanístico no superior a un año. o que estándolo, no se año hayan definido para él las condiciones para su desarrollo

Terrenos sin edificar. Inmuebles declarados legalmente en ruina Edificios destinados a la rehabilitación Con suficiente información de mercado de suelo. Terrenos sin edificar Inmuebles declarados legalmente en ruina Edificios destinados a la rehabilitación sin suficiente información de mercado de suelo. Solares edificados en los que se requiere calcular el valor del suelo de manera separada. Con suficiente información de mercado de suelo. Solares edificados en los que se requiere calcular el valor del suelo de manera separada. Sin suficiente información de mercado de suelo. Terrenos ligados a una explotación económica no agropecuaria.

Comparación (1)

Residual estático o Residual dinámico

Residual dinámico

Comparación (2)

Valor catastral

Comparación (1)

Residual estático o Residual dinámico

Método de actualización

(1) Cuando se aplique el método de comparación el valor de tasación será el valor de comparación ajustado. (2) Sin considerar su posible utilización urbanística (3) Los valores de terrenos de nivel urbanístico 1, se calcularán teniendo en cuenta el aprovechamiento susceptible de apropiación por su propietario en la fecha de la tasación.

LA LEY

507


DE


4.2.6.4. Valoración de suelos urbanos Están todos ellos comprendidos en el nivel I. Si existe un mercado representativo de suelos o terrenos comparables y se dispone de muestras suficientes, se valorarán por el método de comparación con el mercado. Si la finalidad de la tasación es hipotecaria, necesariamente deberá además determinarse el valor de mercado ajustado. Si la finalidad de la valoración es urbanística no podrá utilizarse el método de comparación, debiendo realizarse por un método residual. Si no existe un mercado representativo, o no se disponen de muestras de suelos o terrenos comparables, se valoran por un método residual; este criterio es aplicable a todas las finalidades. La única excepción lo constituyen los suelos ligados explotaciones económicas que se valoran por el método de actualización de las rentas esperadas. Si el plazo de disponibilidad del suelo para poder comenzar la edificación no es superior a un año se podrán valorar por el método residual estático o por el dinámico. Véase ejemplo 7.6 del capítulo 7. Si el plazo de disponibilidad del suelo para iniciar la edificación es superior a un año se deberán valorar por el método residual dinámico. Se valoran como suelos urbanos, nivel I, los inmuebles declarados legalmente en ruina en los que no exista impedimento para su demolición (caso de tratarse de edificios sometidos a alguna protección histórico-artística o catalogados en los que aun estando declarados ruinosos no se permita la demolición, se valorarán como edificios). Los edificios destinados a la rehabilitación (o aquellos cuyo mayor y mejor uso sea la rehabilitación se valorarán como suelos urbanos, nivel I. Véase ejemplo 7.6 y ejemplo 7.7 del capítulo 7. Véase también capítulo 5. Valoraciones urbanísticas. 4.2.6.5. Valoración de suelos urbanizables Si tienen condiciones para su desarrollo urbanístico y tienen ámbito delimitado están comprendidos en el nivel I. Si existe un mercado representativo de suelos o terrenos comparables y se dispone de muestras suficientes, se valorarán por el método de comparación con el mercado. Si la finalidad de la tasación es hipotecaria, necesariamente deberá además determinarse el valor de mercado ajustado. Si la finalidad de la valoración es urbanística no podrá utilizarse el método de comparación con el mercado, debiendo realizarse por el método residual dinámico.

508

LA LEY



Si no existe un mercado representativo o no se disponen de muestras de suelos o terrenos comparables se valoran por el método residual dinámico. Véase ejemplo 7.7 del capítulo 7. Véase también capítulo 5. Valoraciones urbanísticas. Si no tienen condiciones para su desarrollo urbanístico ni ámbito delimitado están comprendidos en el nivel II. 4.2.6.6. Valoración de suelos del nivel I por el método de comparación con el mercado Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de suelos comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado. Las muestras, informaciones y datos, deben referirse a los doce meses anteriores a la fecha de la tasación y a inmuebles comparables al que se tasa. La utilización del método de comparación comporta la obligación de indicar los datos concretos y las fuentes de los mismos. La metodología a utilizar es la del método de comparación, referida al valor unitario del suelo, cuando sea eso lo que en el mercado es objeto de transacción (urbanizaciones unifamiliares o zonas industriales aisladas), o referida al valor de repercusión cuando sea eso lo que en el mercado se considera, que es el caso más habitual. La homogeneización, tanto si se pretende hacer mediante tablas de homogeneización como si se trata de métodos de regresión, se referirá a aquellas características y cualidades de los suelos que influyen en el valor, y que deben ser establecidos como consecuencia de la observación del comportamiento del mercado, en ese lugar y en ese momento. Las características que influyen en el valor del suelo pueden ser normalmente, por ejemplo, en el caso de parcelas en urbanizaciones para viviendas unifamiliares las siguientes:

• • • • • • • •

LA LEY

Situación Ubicación Orientación Soleamiento Vistas Pendiente Vegetación Servicios urbanísticos

509


DE


En el caso de suelos industriales, las características que influyen en el valor serán otras, como por ejemplo:

• • • • • • •

Situación. Distancia a núcleos urbanos. Accesibilidad. Maniobrabilidad. Comunicaciones y transportes. Servicios complementarios. Servicios urbanísticos. Infraestructuras. Tamaño.

De hecho sólo puede utilizarse el método de comparación cuando existan un auténtico mercado de suelo, referido al tipo de suelo de que se trate. Normalmente el mercado del suelo es poco transparente, a veces está intervenido, las transacciones son poco frecuentes, cuando se producen es difícil acceder a las condiciones en que se han realizado, en muchos casos se trata de productos únicos e irrepetibles y por tanto en situaciones de poca concurrencia. Como consecuencia resulta difícil que pueda determinarse que existe un mercado representativo y que pueda disponerse de 6 muestras recientes, por lo que en la práctica el método de comparación resulta difícilmente aplicable. 4.2.6.7. Valoración de suelos de nivel I por métodos residuales La utilización de métodos residuales para la valoración de suelos de nivel I comporta necesariamente la utilización previa del método de comparación para determinar el valor de mercado del producto inmobiliario acabado que se corresponde con el mayor y mejor uso. La utilización de los dos métodos residuales ha sido expuesta y desarrollada en el capítulo 3, Véanse apartados 3.4.2 y 3.4.3 (estático) y 3.4.4, 3.4.5 y 3.4.6 (dinámico). Se han incluido en el capítulo 7 dos ejemplos de aplicación de cada uno de los dos métodos. Véase 7.6: ejemplo de aplicación del método residual estático. Véase 7.7: ejemplo de aplicación del método residual dinámico. 4.2.6.8. Valoración de suelos no urbanizables Están comprendidos en el nivel II o son fincas rústicas que se valoran como tales. Si están comprendidos en el nivel II: Se valorarán por el método de comparación con el mercado sin tener en consideración ninguna expectativa de aprovechamiento urbanístico. Si no existe un mercado representativo o no se dispone de muestras suficientes se aplicará el valor catastral, si la finalidad es de garantía; si la finalidad es urbanística o de mercado se valorarán por el método de actualización de las rentas.

510

LA LEY



En cualquier caso si están ligados a una explotación económica se valorarán por el método de actualización de las rentas. Si son fincas rústicas o explotaciones agrarias o ganaderas se valorarán con la instrucción para la valoración de fincas rústicas. 4.2.6.9. Valoración de fincas rústicas 4.2.6.9.1. Finalidad urbanística La valoración de fincas rústicas para la finalidad urbanística, se identifica con la valoración de suelos no urbanizables, y ha sido desarrollada en el capítulo 5, apartado 2. Los procedimientos se desarrollan en el apartado 5.2.6. En el apartado 5.2.6.6 se incluye un ejemplo práctico de valoración de una finca rústica para finalidad urbanística. 4.2.6.9.2. Finalidad de garantía La valoración de fincas rústicas para la finalidad de garantía, está regulada por la ECO/805/2003 en los arts. 48 y 49. 4.2.6.9.2.1. Aplicación La utilización de estos procedimientos es de aplicación a la valoración de fincas rústicas incluyendo aquellas con mejoras, instalaciones o edificios. 4.2.6.9.2.2. Valor de tasación de fincas rústicas para todas las finalidades de garantía El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá sumando los siguientes valores: El valor de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotación. Dicho valor será el menor entre el valor por comparación, en su caso ajustado, de las distintas clases de tierra, y el valor por actualización de la explotación. El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación económica, y será como máximo el valor de reemplazamiento neto. El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor será el valor de tasación calculado por el procedimiento de valoración de edificios o elementos de un edificio en sus tres versiones según sea la finalidad de garantía:

•

Hipotecaria y fondos de pensiones.

•

Entidades aseguradoras.

•

Instituciones de inversión colectiva.

LA LEY

511


DE


4.2.6.9.3. Otras finalidades Cuando la finalidad sea de mercado, se utilizarán estas mismas técnicas descritas anteriormente. El procedimiento será el mismo, obteniéndose el valor como suma de: a) El valor de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotación. Dicho valor será el valor por comparación, de las distintas clases de tierra, y caso de no ser posible su establecimiento, por no existir un mercado representativo o carecer de muestras suficientes, el valor por actualización de la explotación. b) El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación económica. c) El valor de tasación de otros edificios o instalaciones. Dicho valor será el valor de tasación calculado por el procedimiento de valoración de edificios o elementos de un edificio con preferencia el valor por comparación si fuera posible, y en su defecto el valor de reemplazamiento neto. 4.2.7. Valoración de inmuebles ligados a explotaciones económicas 4.2.7.1. Definición Se entiende por inmueble ligado a una explotación económica todo edificio o elemento de un edificio de uso monovalente, en el cual tiene lugar o puede tener lugar una explotación de tipo económico, susceptible de producir rentas y del que prácticamente no hay oferta en el mercado. Edificio de uso monovalente significa que sólo puede ser usado para el fin concreto al que se destina, salvo que se realicen en él grandes modificaciones que suponen una inversión importante. Entre los inmuebles ligados a explotaciones económicas más frecuentes se encuentran:

512

•

Edificios e instalaciones industriales y fabriles no polivalentes o de producción agraria. En caso de que fuesen polivalentes, se tasarían como edificaciones industriales. Tal sería el caso de un salto de agua.

•

Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio del transporte. Entre los más frecuentes se encuentran los aparcamientos en explotación.

•

Establecimientos turísticos en sus diversas categorías y tipologías, como hoteles, aparthoteles, campings.

•

Hospitales, clínicas y otras instalaciones sanitarias

•

Instalaciones deportivas, recreativas y de espectáculos, tales como clubes deportivos, pistas de esquí, discotecas, salas de fiesta, cines, teatros.

•

Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales. Entre ellos se encuentran las escuelas, academias.

•

Centros de equipamiento social.

•

Residencias estudiantiles, para la 3.ª edad (geriátricos), tanatorios, etc.

LA LEY



4.2.7.2. Informe de valoración Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe consistente en una recopilación de datos del inmueble y su entorno. No existe ninguna instrucción específica para este tipo de inmuebles, como había existido en la normativa de valoraciones anterior al año 1994. Por tanto se seguirán los apartados desarrollados en la estructura general de los informes de tasación, que componen el artículo 65 del capítulo III, título III de la Orden ECO 805/2003. Los apartados a desarrollar en el informe de valoración han sido descritos ampliamente en el apartado 4.1.1 Se citan a continuación brevemente: 1. Solicitante de la tasación y finalidad 2. Identificación del inmueble y localización 3. Comprobaciones y documentación 4. Localidad y entorno 5. Descripción y superficie del terreno 6. El edificio: a) descripción del inmueble, superficies, características constructivas b) unidad de explotación 7. Situación urbanística 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación 9. Análisis de mercado 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRN / VA / VM / VMA 11. Valores de tasación 12. Condicionantes y advertencias 13. Observaciones 14. Fecha de emisión, caducidad y firmas 15. Documentación anexa al informe En el apartado del edificio se ha incluido un subapartado referente a la unidad de explotación, que es el elemento diferencial y exclusivo de este tipo de inmuebles. Se trata de enumerar todas y cada una de las actividades que tienen lugar en el inmueble y que en consecuencia son susceptibles de generar ingresos. Los informes se desarrollarán de acuerdo con el principio de proporcionalidad, según el tipo e importancia del inmueble objeto de valoración. Dado que en muchos casos se trata de edificios sin-

LA LEY

513


DE


gulares e incluso poco frecuentes, los informes deberán ser extensos y todos sus apartados se desarrollarán de forma más amplia que en muchos otros casos. 4.2.7.3. Criterios de valoración Para establecer los criterios de tasación se seguirán las pautas establecidas por la ECO 805/2003. En caso de existir mercado de este tipo de inmuebles, puede calcularse su valor utilizando el método de comparación. Para ello es necesario disponer de datos de 6 transacciones reales o de 6 ofertas firmes no condicionadas, y así proceder a la homogeneización de los comparables, en base a sus características más importantes. En el apartado 3.2, se ha desarrollado ampliamente el proceso a seguir para su determinación. Pero teniendo en cuenta la dificultad para obtener muestras de inmuebles del mismo uso y parecidas características, de inmuebles ligados a la misma explotación económica, difícilmente podrá calcularse el valor de mercado del inmueble por comparación (VM), salvo contadas excepciones. En caso de que existiera un mercado representativo de inmuebles comparables y se dispusiera de suficientes muestras, y que en consecuencia pudiera calcularse un valor por comparación con el mercado, siempre que se tratase de una valoración hipotecaria, debería analizarse si dicho valor debe ajustarse. Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplicará un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción. Teniendo en cuenta que este tipo de inmuebles siempre generan flujos de caja (en caso contrario no serían inmuebles ligados a explotaciones económicas), puede calcularse su valor por actualización de las rentas futuras que producirá el valor actual de los flujos de caja futuros. Por tanto para este tipo de inmuebles debe calcularse siempre el valor por actualización de las rentas (VA). Como en cualquier otro tipo de inmueble, su construcción requiere una serie de inversiones y gastos necesarios que se materializan en el coste de un solar, de una construcción y de una serie de gastos de promoción. La suma de todos ellos es el valor de reemplazamiento del inmueble (VR), que debe calcularse necesaria y obligatoriamente en todos los casos. En consecuencia, en todo inmueble ligado a una explotación económica deberán calcularse:

•

el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el edificio se encuentra en construcción o rehabilitación, y neto VRN si está terminado)

• •

el valor por actualización de las rentas VA, y si es posible el valor por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario.

4.2.7.4. Cálculo del valor de reemplazamiento (VR) En caso de que el inmueble se encuentre en construcción o en fase de rehabilitación se calculará el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) y si se encuentra terminado y en funciona-

514

LA LEY



miento se calculará además el valor de reemplazamiento neto o actual (VRN), en el que interviene la depreciación que haya podido experimentar el inmueble. 4.2.7.4.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) Es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración el inmueble ligado a una explotación económica por otro nuevo de sus mismas características y utilidad, pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales. Este valor debe calcularse siempre. Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1, al que se remite. A continuación se incide en aquellos puntos que tienen mayor importancia para este tipo de inmuebles. El VRB se calcula como suma de: Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual. La situación ideal sería disponer de datos de mercado de suelos del mismo uso que el inmueble a valorar para poder aplicar el método de comparación. Teniendo en cuenta la dificultad de conseguir los datos anteriores, deberá aplicarse el método residual. Si existe algún uso parecido que pueda asimilarse al del inmueble que se tasa y del que se pueda calcular el valor del suelo residualmente, podrá adoptarse el mismo valor unitario calculado para el inmueble a tasar. Tal sería el caso del valor de repercusión del suelo de un hotel o de una residencia en un núcleo urbano, que podría coincidir con el valor de repercusión para el uso de vivienda ubicada en el mismo emplazamiento. Igualmente podría adoptarse como valor de repercusión del suelo de un aparcamiento en explotación, el valor de repercusión del suelo de una plaza de aparcamiento para la venta. En caso de no existir ningún uso asimilable con valores de suelo conocidos, deberá utilizarse el método residual dinámico partiendo de los datos de la explotación. Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material, más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor. Se seguirá el mismo procedimiento utilizado para una promoción, en la que a cada componente o superficie de uso diferenciado se aplica el correspondiente coste. Por tanto deberá desglosarse la superficie total construida del inmueble en aquellos usos a los que deban aplicarse costes diferentes. Así en el caso de un hotel se distinguirá la superficie de parking, de la de servicios, de los almacenes, de la zona destinada a habitaciones y de la zona noble. Para cada una de ellas se adoptará un coste diferente. La normativa permite incluir exclusivamente en este tipo de inmuebles el coste de las instalaciones no polivalentes, que sean necesarias para el desarrollo de aquella actividad. De igual forma podrá incluirse el coste de las construcciones auxiliares necesarias para la explotación (piscinas, pistas deportivas, etc.). Gastos necesarios tales como: * impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva * honorarios de profesionales

LA LEY

515


DE


* licencias y tasas de construcción * gastos de administración del promotor * gastos debidos a otros estudios necesarios Normalmente los gastos anteriores son más reducidos que en una promoción, ya que no existe seguro decenal, no hay división horizontal y los gastos de administración acostumbran a ser inferiores. Nunca se incluirán en el cálculo del valor de reemplazamiento los gastos financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor. En caso de calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, podrá aplicarse un coeficiente corrector a las unidades de obra existentes en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de terminación de la obra. 4.2.7.4.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN) El valor de reemplazamiento neto o actual se calcula deduciendo la depreciación física y funcional del valor de reemplazamiento bruto anteriormente calculado. VRN = VRB – (depreciación física + depreciación funcional) La depreciación se calculará siguiendo los criterios establecidos en el método del coste: Depreciación física a) Aplicando la técnica de amortización lineal o amortización constante en el tiempo. El ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad / vida útil total. Dicho ratio se aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.



Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total del inmueble. La vida útil máxima establecida por la normativa es de 35 años. Esta cifra puede ser válida para determinadas explotaciones pero no necesariamente para todas ellas. Al principio de este capítulo se ha podido observar la variedad de usos posible dentro de este tipo de inmuebles. Por tanto es conveniente analizar el uso del inmueble a tasar para adoptar su vida útil conveniente. Así los 35 años es un plazo adecuado para un hotel de ciudad, pero para uno de playa o de montaña, cuyo deterioro y envejecimiento es más acusado, la vida útil no superará los 25 o 30 años. Para una discoteca la vida no será mayor de 8 o 10 años, ya que transcurrido este plazo deberá renovarse. Por el contrario para un parking en explotación, cuya depreciación es más lenta, podrá utilizarse una vida útil total mucho más amplia, de 50 o 75 años.

516

LA LEY



Para una instalación industrial dependerá del plazo que el mismo inversor de la explotación adopta para su amortización. Un ejemplo serían los remontes de una estación de esquí, para los que se adopta 20 años de vida útil. En todos los casos el plazo adoptado para la vida útil deberá justificarse razonadamente en el informe de valoración. Pero además hay que establecer la antigüedad del inmueble. Si éste es de reciente construcción, la antigüedad será fácil de determinar y dado que no es habitual que se hayan producido mejoras en el mismo, será innecesaria su corrección. En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad. Pero en otros casos el edificio tiene cierta antigüedad, factor que ha motivado que se realicen obras de mejora. Estas pueden ser generales, en cuyo caso se adoptaría el criterio citado en el apartado anterior. Pero normalmente las obras afectan sólo a una parte del edificio o bien se realizan progresivamente, con lo que coexisten diversas antigüedades dentro del mismo inmueble. En estas circunstancias habrá que: o bien calcular las depreciaciones por separado, agrupando las partes del inmueble que tengan la misma antigüedad o bien corregir la edad del edificio, en base a las mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva o antigüedad que correspondería al inmueble en su estado actual. b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características. En aquellos inmuebles con reformas parciales tal vez sea más adecuado este último método para el cálculo de la depreciación, ya que es complejo calcularlo en base a la antigüedad de las diferentes partes que componen el inmueble o estimar la vida efectiva del mismo. Depreciación funcional Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseño u obsolescencia. Se incluirán al coste de construcción por contrata, los gastos de honorarios de profesionales, licencias, tasas y gastos de administración que sean necesarios para desarrollar las obras. 4.2.7.5. Valor por actualización Se calculará por el método de actualización de las rentas, ampliamente explicado en el capítulo 3.5. Para ello deben determinarse: Los flujos de caja Ver apartado 3.5.6.3. Se remarca de nuevo la diferencia que existe entre este tipo de inmuebles y los inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento. Una vez calculada la renta neta, como diferencia entre ingresos y gastos, deberá calcularse la renta imputable al inmueble, como un porcentaje de la anterior. La renta imputable al inmueble anterior es la utilizada en la fórmula de cálculo.

LA LEY

517


DE


El valor de reversión El valor de reversión coincide con el valor de reemplazamiento neto o actual, VRN. Ver apartado 3.5.7.3, donde se detalla su cálculo. El tipo de actualización Ver apartado 3.5.8. Las tasas serán diferentes en función del uso, situación, riesgo, seguridad, liquidez, situación del mercado... En determinados casos este tipo de inmuebles requieren mayor capacidad de gestión que otros usos como puedan ser viviendas, oficinas. En consecuencia la prima de riesgo deberá ser superior que en otro tipo de inmuebles. Cálculo del valor por actualización El valor por actualización de las rentas se calculará como suma del valor actual de la renta imputable al inmueble y el valor actual del valor de reversión del mismo. Se aplicará la fórmula de cálculo del valor por actualización de las rentas (apartado 3.5.9.3.) con la variante de que la renta imputable al inmueble sustituye a la renta neta de la explotación y el valor de reversión coincide con el valor de reemplazamiento neto. La fórmula a aplicar es la siguiente: (1 + i)n – 1 VRN VA = R _______________ + __________ n (1 + i) * i

(1 + i)n

Donde: R = renta imputable al inmueble anual = % de Rn i = tipo de actualización n = vida útil remanente del inmueble VRN = valor de reemplazamiento neto (valor de reversión) 4.2.7.6. Valor de tasación El valor de tasación de los inmuebles ligados a explotaciones económicas difiere según la finalidad de la tasación y estado del inmueble (terminado o en construcción). En caso de inmuebles terminados o que se encuentren en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado, el valor de tasación para la finalidad de mercado hipotecario, fondos de pensiones y entidades aseguradoras será el menor entre:

• Valor de reemplazamiento neto (VRN) • Valor por actualización (VA)

518

LA LEY



• Valor de mercado por comparación (VM) en caso de que haya podido calcularse y ajustado si fuese necesario (VMA). Siguiendo el principio de prudencia valorativa, se adopta como valor de tasación el menor de los valores anteriores. Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, el valor de tasación será:

• Para finalidad de mercado hipotecario y fondos de pensiones (1): el valor de tasación coincide con el valor de reemplazamiento bruto (VRB). • Para entidades aseguradoras (2): el valor de tasación será la suma del valor de tasación del terreno (en caso de nueva construcción) o del edificio antes del comienzo de las obras (en caso de edificio a rehabilitar) más el importe de las certificaciones de obra a medida que se vayan abonando y respondan a una efectiva realización de las mismas. En ninguno de los dos casos anteriores (1) y (2) el valor de tasación debe ser superior al valor por actualización de las rentas (VA), que servirá de límite para establecer el valor de tasación. De lo contrario podría ocurrir que el valor de tasación de un inmueble durante su construcción fuese superior al valor de tasación una vez terminado. 4.2.8. Valoración de inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento 4.2.8.1. Definición Se entiende por inmueble arrendado aquel sobre el que recae un contrato de arrendamiento pactado entre un titular del inmueble y un ocupante, que recibe el nombre de arrendatario Inmueble destinado al arrendamiento es aquel inmueble que se encuentra desocupado temporalmente, pero sobre el que la propiedad tiene intención de firmar un contrato de arrendamiento con un futuro ocupante o arrendatario. En el momento en que se produce tal circunstancia se convierte en un inmueble arrendado. Entre los usos más frecuentes, correspondientes a inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento se encuentran: viviendas para 1.ª residencia, viviendas para 2.ª residencia, locales comerciales, oficinas, plazas de aparcamiento y naves industriales. Los criterios que se explican a continuación no serán de aplicación a los inmuebles ligados a una explotación económica que se encontrasen arrendados, para los que debe aplicarse lo especificado en el apartado anterior 4.2.7. 4.2.8.2. Informe de valoración Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe consistente en una recopilación de datos del inmueble y su entorno. Se seguirán los apartados desarrollados en la estructura general de los informes de tasación, que componen el artículo 65 del capítulo III, título III de la Orden ECO 805/2003. Los apartados a desarrollar en el informe de valoración han sido descritos ampliamente en el apartado 4.1.1. Se citan a continuación brevemente:

LA LEY

519


DE


1. Solicitante de la tasación y finalidad 2. Identificación del inmueble y localización 3. Comprobaciones y documentación 4. Localidad y entorno 5. Descripción y superficie del terreno 6. El edificio: descripción del inmueble, superficies, características constructivas 7. Situación urbanística 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación 9. Análisis de mercado 10. Datos y cálculo de los valores técnicos: VRN / VA / VM / VMA 11. Valores de tasación 12. Condicionantes y advertencias 13. Observaciones 14. Fecha de emisión, caducidad y firmas 15. Documentación anexa al informe Los informes se desarrollarán de acuerdo con el principio de proporcionalidad, según el tipo e importancia del inmueble objeto de valoración. 4.2.8.3. Criterios de valoración Los criterios de tasación se determinarán de acuerdo con las pautas establecidas por la Orden ECO 805/2003. En primer lugar debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el método de comparación. Para ello es necesario disponer de 6 transacciones reales o 6 ofertas, para proceder a la homogeneización de los comparables, en base a sus características más importantes. En caso de que se tratase de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe ajustarse. Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplicará un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción. Los inmuebles que se tratan o bien están produciendo rentas (inmuebles arrendados) o bien las producirán en un futuro, una vez tengan ocupante (inmuebles destinados al arrendamiento). Por tanto, para este tipo de inmuebles debe calcularse siempre el valor por actualización de las rentas (VA). Como en cualquier otro tipo de inmueble, su construcción requiere una serie de inversiones necesarias que se materializan en el coste de un solar, de una construcción y de una serie de gastos de promoción. Se trata del valor de reemplazamiento del inmueble (VR), que siempre debe calcularse.

520

LA LEY



En consecuencia, en todo inmueble arrendado o destinado al arrendamiento deberá calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el edificio se encuentra en construcción o rehabilitación y neto VRN si está terminado), el valor por actualización de las rentas VA y el valor por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario. 4.2.8.4. Cálculo del valor de reemplazamiento (VR) En caso de que el inmueble se encuentre en construcción o en fase de rehabilitación se calculará el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) y si se encuentra terminado se calculará además el valor de reemplazamiento neto o actual (VRN), en el que interviene la depreciación que haya podido experimentar el inmueble durante sus años de existencia. Valor de reemplazamiento bruto (VRB) Es el coste de las inversiones necesarias para reemplazar en la fecha de la valoración, el inmueble arrendado o destinado al arrendamiento por otro nuevo de sus mismas características y utilidad, pero en el que se utilice tecnología y materiales de construcción actuales. Este valor debe calcularse siempre. Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1, al que se remite. A continuación se incide en aquellos puntos que tienen mayor importancia para este tipo de inmuebles. El VRB se calcula como suma de: Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual. La situación ideal sería disponer de datos de mercado de suelos del mismo uso que el inmueble a valorar para poder aplicar el método de comparación. Teniendo en cuenta la dificultad de conseguir los datos anteriores, deberá aplicarse el método residual. Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material, más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor. Si existen diversos usos en el mismo inmueble, se aplicarán costes diferentes a cada uno de ellos, previo desglose de la total superficie construida entre los diferentes usos que intervienen. La normativa obliga, en este tipo de inmuebles, a excluir del VRB el coste de las instalaciones no polivalentes. Gastos necesarios tales como: * impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva * honorarios de profesionales * licencias y tasas de construcción * gastos de administración del promotor * gastos debidos a otros estudios necesarios En ningún caso se incluirán entre los gastos del valor de reemplazamiento los gastos financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor.

LA LEY

521


DE


En caso de calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, podrá aplicarse un coeficiente corrector a las unidades de obra existentes en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de terminación de la obra. Valor de reemplazamiento neto (VRN) Aunque el valor de reemplazamiento neto no se convierta en valor de tasación, se calculará siempre, a efectos informativos. El valor de reemplazamiento neto o actual se calcula deduciendo la depreciación física y funcional del valor de reemplazamiento bruto anteriormente calculado. VRN = VRB – (depreciación física + depreciación funcional) La depreciación se calculará siguiendo los criterios establecidos en el método del coste: Depreciación física a) Aplicando la técnica de amortización lineal o amortización constante en el tiempo. La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.

D. física = (VBR - F) ×

antigüedad vida útil total

Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total del inmueble. La vida útil será la estimada por el tasador y como máximo de:

• Para inmuebles de uso residencial: 100 años • Para inmuebles de oficinas: 75 años • Para inmuebles comerciales: 50 años • Para inmuebles de uso industrial: 35 años En caso de modificar el plazo establecido por la normativa, deberá justificarse razonadamente en el informe de valoración. Pero además hay que establecer la antigüedad del inmueble. Si éste es de reciente construcción, la antigüedad será fácil de determinar y dado que no es habitual que se hayan producido mejoras en el mismo, será innecesaria su corrección. En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad. Pero en otros casos el edificio tiene cierta antigüedad, factor que ha motivado que se realicen obras de mejora. Estas pueden ser generales, en cuyo caso se adoptaría el criterio citado en el apartado anterior. Pero normalmente las obras afectan sólo a una parte del edificio o bien se realizan progresi-

522

LA LEY



vamente, con lo que coexisten diversas antigüedades dentro del mismo inmueble. En estas circunstancias habrá que: o bien calcular las depreciaciones por separado, agrupando las partes del inmueble que tengan la misma antigüedad o bien corregir la edad del edificio, en base a las mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva o antigüedad que correspondería al inmueble en su estado actual. b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características. En aquellos inmuebles con reformas parciales tal vez sea más adecuado este último método para el cálculo de la depreciación, ya que es complejo calcularlo en base a la antigüedad de las diferentes partes que componen el inmueble o estimar la vida efectiva del mismo. Depreciación funcional Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseño u obsolescencia. Se incluirán al coste de construcción por contrata, los gastos de honorarios de profesionales, licencias, tasas y gastos de administración que sean necesarios para desarrollar las obras. 4.2.8.5. Valor por actualización Se calculará por el método de actualización de las rentas, ampliamente explicado en el capítulo 3.5. Para ello deben determinarse: Los flujos de caja Los flujos de caja se calcularán de forma diferente, según se trate de un inmueble arrendado o destinado al arrendamiento. En el apartado 3.5.6.1 se establece la determinación de los flujos de caja en caso de inmuebles arrendados y en el 3.5.6.2 en caso de inmuebles destinados al arrendamiento. Si el inmueble que se tasa son viviendas acogidas a Protección Pública hay que tener en cuenta que existe una limitación en los alquileres que debe pagar el inquilino, es decir existen unas rentas máximas legales. La misma limitación se extiende a las plazas de aparcamiento, trasteros u otros anexos que estuvieran vinculados a las viviendas en la cédula de calificación correspondiente. En la calificación provisional o definitiva otorgada por el Departamento de la Vivienda de la Comunidad Autónoma en que se ubican, figuran los precios de venta teóricos para estas viviendas (en función de la localidad) que sirven de base para establecer las rentas máximas legales, así como el plazo de duración de dicho régimen. En caso de alquileres con un plazo de duración de 10 años, la renta máxima legal anual se calcula como el 7% del valor teórico máximo de venta (se trata de un valor ficticio, ya que estas viviendas se destinan obligatoriamente al régimen de arrendamiento y no a la venta). Para los anexos vinculados se mantiene el mismo porcentaje del 7% respecto al valor teórico de los mismos, que se calcula como el 60% del valor teórico de las viviendas. Si estas viviendas acogidas a protección pública se destinan al arrendamiento por un plazo de 25 años, la renta máxima anual que deberá pagar el inquilino asciende al 4% del valor teórico máximo de venta. Para los anexos vinculados la renta máxima será el 4% de su precio teórico de venta, que a su vez es el 60% del precio máximo teórico de la vivienda.

LA LEY

523


DE


Las rentas calculadas de acuerdo con los porcentajes anteriores corresponden a rentas netas, ya que la ley permite también repercutir los gastos al inquilino, aunque se trate de viviendas acogidas a protección pública. Dado que los precios teóricos de venta utilizados para calcular las rentas netas suelen ser bastante inferiores a los de mercado, las rentas máximas legales también son inferiores a las de mercado, principalmente en el caso de inmuebles destinados durante 25 años a este régimen. El valor de reversión El valor de reversión también será diferente según se trate de un inmueble arrendado o destinado al arrendamiento. Ver el apartado 3.5.7.1, donde se detalla el cálculo del valor de reversión en caso de inmuebles arrendados y en el 3.5.7.2 en caso de inmuebles destinados al arrendamiento. El tipo de actualización Ver apartado 3.5.8. Las tasas serán diferentes en función del uso, situación, riesgo, seguridad, liquidez, situación del mercado y otros. Para su determinación es fundamental analizar las tasas que operan en el mercado para el uso que se tasa, las tasas recomendadas por Atasa, así como las tasas mínimas establecidas por la normativa de valoración del 94 en su última publicación del 20.07.99, que figuran en el apartado anteriormente citado. Cálculo del valor por actualización El valor por actualización de las rentas se calculará como suma del valor actual de la rentas que generará el inmueble durante su vida útil remanente más el valor actual del valor de reversión del mismo. Dado que el cálculo de los flujos de caja y del valor de reversión son diferentes según se trate de un inmueble arrendado o destinado al arrendamiento, la fórmula de cálculo del valor por actualización de las rentas también será diferente. La fórmula a aplicar es la siguiente: Inmuebles arrendados:

VA = Rn

(1 + i)c – 1 VMo – c / n * (VRB – F) _______________ + ____________________ ( 1 + i)c * i

(1 + i)c

Donde: Rn = renta neta anual del contrato en moneda constante c = años de vigencia del contrato de arrendamiento

524

LA LEY



i = tipo de actualización VMo = valor de mercado por comparación del inmueble, supuesto libre de inquilinos n = vida útil total del inmueble VRB = valor de reemplazamiento bruto F = valor actual del suelo Véase apartado 3.5.9.1 donde ha sido explicada más exhaustivamente. Inmuebles destinados al arrendamiento: (1 + i)n – 1 F VA = Rn ____________ + ________ (1 + i)n * i

(1 + i)n

Donde: Rn = renta neta actual de mercado obtenida por comparación, en moneda constante i = tipo de actualización n = período de duración de los flujos de caja o vida útil remanente F = valor actual del suelo En el apartado 3.5.9.2 se ha desarrollado el cálculo de esta fórmula más ampliamente. 4.2.8.6. Valor de mercado por comparación Tal como se especifica en el apartado 3.2 deberá calcularse siempre el valor de mercado por comparación (VM). En función de la finalidad de la tasación y de ser necesario, se procederá a ajustar el valor de mercado obtenido por el método de comparación, obteniendo el valor de mercado ajustado (VMA). 4.2.8.7. Valor de tasación El valor de tasación de los inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento difieren según la finalidad de la tasación y estado del inmueble (terminado o en construcción). En caso de inmuebles terminados o que se encuentren en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado, el valor de tasación para la finalidad de mercado hipotecario y fondos de pensiones será el menor entre:

• Valor por actualización (VA). • Valor de mercado por comparación ajustado (VMA), supuesto el inmueble libre de inquilinos. Siguiendo el principio de prudencia valorativa, se adopta como valor de tasación el menor de los valores anteriores. Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso.

LA LEY

525


DE


En caso de que no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor de reemplazamiento neto del inmueble (VRN). En los inmuebles acogidos a algún sistema de protección pública, el valor de tasación en ningún caso será superior al valor de máximo legal. En caso de inmuebles terminados o que se encuentren en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado, el valor de tasación para la finalidad de entidades aseguradoras será el menor entre:

• Valor por actualización (VA). • Valor de mercado por comparación (VM), supuesto el inmueble libre de inquilinos. En caso de que no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor de reemplazamiento neto del inmueble (VRN). De igual forma que en las finalidades anteriores, si el inmueble está acogido a Protección Pública, el valor de tasación en ningún caso será superior al valor de máximo legal. La diferencia existente entre mercado hipotecario-fondos de pensiones y entidades aseguradoras es exclusivamente el ajuste del valor de mercado por comparación, que de ser necesario debe efectuarse en las tasaciones de garantía hipotecaria o fondos de pensiones exclusivamente. En caso de inmuebles terminados o que se encuentren en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado, el valor de tasación para instituciones de inversión colectiva inmobiliaria será el menor entre:

• Valor por actualización (VA). • Valor de mercado por comparación (VM), supuesto el inmueble libre de inquilinos. Cuando exista un valor de máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá ser superior a dicho valor de máximo legal, excepto en el caso de viviendas de protección oficial en las que el fin del período de afección que reste sea inferior a tres años desde la fecha de la tasación. En este último caso, el valor de tasación no podrá ser superior al siguiente: VML + Máximo [ 0, (

VTL ) - VML] (1 + I)n

Donde: VML = valor de máximo legal VTL = valor de tasación para el inmueble en ausencia del régimen de Protección Oficial i = tipo de interés de la Deuda Pública a un plazo similar al que queda hasta el fin del período de afección, más la prima por iliquidez que el tasador considere razonable n = plazo pendiente del período de afección al régimen de Protección Pública Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, el valor de tasación será: Para finalidad de mercado hipotecario y fondos de pensiones: el valor de tasación coincide con el valor de reemplazamiento bruto (VRB).

526

LA LEY



Para entidades aseguradoras: el valor de tasación será la suma del valor de tasación del terreno (en caso de nueva construcción) o del edificio antes del comienzo de las obras (en caso de edificio a rehabilitar) más el importe de las certificaciones de obra a medida que se vayan abonando y respondan a una efectiva realización de las mismas. Para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias: el valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipótesis de edificio terminado, especificado anteriormente, es decir el menor entre:

• •

LA LEY

Valor por actualización (VA). Valor de mercado por comparación (VM), supuesto el inmueble libre de inquilinos.

527

CAPÍTULO QUINTO

Valoraciones urbanísticas

5.1. LA VALORACIÓN URBANÍSTICA 5.1.1. Definición Son aquellas valoraciones cuya finalidad está relacionada con la actividad urbanística en todos sus ámbitos: planeamiento general, planeamiento derivado, gestión urbanística, análisis del planeamiento y de la gestión urbanística; y en general todas aquellas otras finalidades relacionadas con la ordenación del territorio y su gestión. Las valoraciones dependen, en su proceso de elaboración, del marco jurídico y de la jurisprudencia, tal como se ha tratado en el primer y segundo capítulos; las valoraciones urbanísticas dependen aún en mayor medida. La Ley del Régimen del Suelo y valoraciones (LRSV 6/98), las leyes de urbanismo y sus reglamentos, y las figuras de planeamiento y sus normas determinan la manera de valorar, los métodos de valoración y el valor. Compatibilizar el respeto a la propiedad privada, el interés público y social, el libre mercado y el derecho constitucional a la vivienda es sin duda uno de los problemas de la sociedad actual y de los Gobiernos. No es de extrañar que mediante acciones legislativas se modifiquen los criterios que posibilitan ese equilibrio decantándose en uno u otro sentido en virtud de diferentes opciones políticas. En el apartado 2 del capítulo 2.º se ha analizado el marco en el que se desarrollan las valoraciones urbanísticas y las variaciones y vicisitudes que ha sufrido en los últimos tiempos. Se trata aquí de precisar cuáles son los métodos y las técnicas de valoración aplicables a las valoraciones urbanísticas en el momento actual. Pero al mismo tiempo también se pretende sentar los criterios técnicos que permitan adaptar la metodología de valoración a situaciones legislativas distintas de la actual. 5.1.2. Finalidad y objeto 5.1.2.1. Finalidad A efectos urbanísticos las valoraciones pueden ser necesarias en las distintas etapas del desarrollo urbanístico, en el planeamiento y en la gestión.

LA LEY

529


DE


Resulta necesaria la valoración urbanística en el análisis y estudio de los instrumentos de planeamiento y gestión, ya sea para su evaluación técnica y económica, auditorías urbanísticas, o en los procesos en que sean puestas en entredicho sus determinaciones. Son convenientes con carácter previo al planeamiento, para determinar cómo es, desde el punto de vista económico, el tejido sobre el que se pretende actuar. Durante la redacción del planeamiento son muy útiles para analizar modelos, y estudiar cuál es el impacto económico de las determinaciones que se están barajando. Y también para determinar en cada caso cuál es el coste y las posibilidades de desarrollo de cada opción. Son especialmente necesarias en la determinación de las unidades de actuación en suelo urbano, o unidades de ejecución, ya que la viabilidad económica de su desarrollo condiciona la ejecución del planeamiento. Debe tenerse en cuenta que esta viabilidad es variable en el tiempo ya que depende de parámetros que modifican su comportamiento o su valor, en virtud de circunstancias exógenas. En consecuencia puede ser conveniente la revisión periódica de las previsiones económicas del planeamiento. En la redacción de figuras de planeamiento derivado es igualmente necesaria, por los mismos argumentos anteriores. En los procesos relacionados con la gestión urbanística, reparcelaciones y compensaciones, lo que se «reparte» es valor; la valoración cobra aquí un papel fundamental. En los procesos expropiatorios, es aun necesaria en mayor medida la valoración urbanística. Son necesarias, y muy frecuentes, en los procesos en los que el valor del suelo es objeto de análisis, especialmente en los procesos de equidistribución, de reparcelación, compensación y expropiación, que frecuentemente se convierten en procesos contradictorios, en los que las distintas partes interesadas, realizan valoraciones con la finalidad de establecer el precio justo o la indemnización compensatoria adecuada. En estos casos se hace necesaria la redacción de tres o más valoraciones sobre el mismo objeto, en vía administrativa (actuante, interesado, Jurado de Expropiación) y aún más si una vez agotada la vía administrativa, alguna de las partes recurre ante la jurisdicción contencioso-administrativa. 5.1.2.2. Objeto Pueden ser objeto de la valoración urbanística los siguientes elementos: Suelos. Construcciones, instalaciones y plantaciones, derechos reales, derechos arrendaticios, traslados e extinción de actividades, ocupación temporal, servidumbres, y en general cualquier derecho que tenga relación con el suelo: derecho de superficie, derechos a aprovechamiento urbanístico, y otros. La valoración de suelo y de terrenos en general, es la más habitual, la que presenta una mayor complejidad y la que requiere mayor capacitación técnica. La metodología a utilizar depende en cada caso del tipo de suelo del que se trate, por lo que como paso previo al proceso de valoración resulta imprescindible precisar qué clase de suelo es el que se tiene que valorar.

530

LA LEY


URBANÍSTICAS

El tasador debe, con carácter previo a la aplicación metodológica de la valoración, precisar razonadamente y de acuerdo con la legislación y normativa urbanística vigente cuál es la clasificación que corresponde al tipo de suelo que se trata de valorar. En la legislación actual el suelo puede estar clasificado como: • Suelo no urbanizable. • Suelo urbano. – Consolidado por la urbanización. – No consolidado por la urbanización. • Suelo urbanizable. – Con ámbito delimitado y condiciones para su desarrollo. – Sin ámbito delimitado y/o sin condiciones para su desarrollo. El régimen, metodología y técnicas aplicables son distintos para cada tipo de suelo. Determinar de qué tipo de suelo se trata puede ser motivo de controversia, el técnico que efectúa la valoración debe justificar, de manera razonada, los criterios en que se fundamenta para considerar el suelo en una de las situaciones anteriores. El régimen del suelo, está definido en la Legislación Estatal (LRSV 6/98), y su desarrollo, planeamiento y gestión es competencia de las CC.AA. Las valoraciones urbanísticas deben necesariamente ajustarse a la legislación Estatal. Pero al mismo tiempo tener en consideración aquellas determinaciones de la legislación urbanística autonómica que influyan o condicionen el valor. 5.1.3. Criterios generales de la valoración urbanística La valoración de todo tipo de suelos con finalidades urbanísticas debe hacerse necesariamente con los criterios que establece la legislación Estatal. Así lo establece el art. 23 LRSV 6/98. Aplicación general: «A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime. En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, dichos criterios se aplicarán igualmente en los procedimientos de distribución de beneficios y cargas de conformidad con lo que establezca la legislación.» En las expropiaciones urbanísticas es inexcusable la utilización de esos criterios, en el resto de los casos: puede excusarse, únicamente, si todos los propietarios afectados se ponen de acuerdo para ello.

LA LEY

531


DE


5.2. SUELO NO URBANIZABLE 5.2.1. Concepto y definición La LRSV 6/98 define el suelo no urbanizable en su artículo 9, introduciendo el criterio de que el conjunto de este tipo de suelos no está integrado como había sido hasta la fecha de su promulgación, por el «resto» de suelos no urbanizables ni urbanos, sino por aquellos que de forma específica el plan considera como tales, justificadamente: «Tendrán la condición de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley, los terrenos en que concurren alguna de las circunstancias siguientes: 1.º Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público. 2.º Que el planeamiento sectorial considere necesario preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero, o por sus riquezas naturales, así como aquellos otros que considere inadecuados para un desarrollo urbano.»

Las leyes de urbanismo de las CC.AA. han matizado de forma diversa la consideración de la condición de suelo no urbanizable; desde las que consideran que es urbanizable «todo» lo que no es suelo protegido, hasta las que consideran que un suelo sin especial valor paisajístico, histórico, científico, ambiental o cultural puede ser inadecuado para el desarrollo urbano por razones puramente urbanísticas, de forma transitoria o permanente. En esas circunstancias puede pensarse que existe un cierto grado de subjetividad en la consideración de si un suelo es «no urbanizable». Esa supuesta subjetividad se concreta en el planeamiento general, de manera que en cualquier caso debe identificarse claramente, en el planeamiento urbanístico, el ámbito del suelo no urbanizable, y en la valoración debe considerarse tal como el planeamiento determine. 5.2.2. Derechos de los propietarios Los derechos de los propietarios de suelo no urbanizable están regulados en el art. 20: «1. Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento. Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en la legislación urbanística, podrán autorizarse actuaciones específicas de interés público, previa justificación de que no concurren las circunstancias previstas en el apartado 1 del artículo 9 de la presente Ley. 2. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.»

No se reconoce el derecho a urbanizar ni el derecho a edificar, ni siquiera el derecho a efectuar parcelaciones ajenas al uso agrícola. En cuanto a su uso, existen excepciones a la utilización exclusivamente agrícola o forestal; es frecuente que deban valorarse suelos no urbanizables ligados a explotaciones económicas que son

532

LA LEY


URBANÍSTICAS

admitidas en ese tipo de suelos, como por ejemplo: campings, estaciones de esquí, e incluso campos de golf. La aceptación administrativa de usos lucrativos ligados a explotaciones económicas en suelo no urbanizable, puede alterar la valoración (tanto en el método como en el resultado) respecto a suelos inicialmente similares que no gozan de ese derecho. En esos casos puede resultar aconsejable valorar separadamente el suelo no urbanizable por el método de comparación y la actividad que se realiza sobre el suelo utilizando las técnicas de actualización de flujos de caja, o bien efectuar la valoración conjuntamente utilizando las técnicas de valoración de suelos ligados a explotaciones económicas 5.2.3. Valoraciones La valoración de los suelos no urbanizables a efectos urbanísticos se limita en la práctica a los procesos expropiatorios y esta regulada en el art. 23 de la LRSV 6/98, antes citado. 5.2.4. Criterios de valoración Los criterios de valoración que deben utilizarse en la valoración de suelos no urbanizables se regulan en el art. 26: «1. El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles. 2. Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible la aplicación del método indicado en el punto anterior, el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración.»

Debe utilizarse el método de comparación con el mercado, a partir del valor de mercado de fincas análogas, atendiendo en la comparación y homogeneización de las muestras a los parámetros de: • Régimen urbanístico • Situación • Tamaño • Naturaleza • Uso, y • Aprovechamiento Cuando no exista un mercado representativo o no se disponga de muestras testigos de mercado comparables la valoración debe hacerse por actualización de las rentas reales o potenciales. 5.2.5. Métodos 5.2.5.1. Método del Coste de Reposición Sólo deberá utilizarse para la valoración de construcciones o instalaciones con independencia del suelo.

LA LEY

533


DE


5.2.5.2. Método de comparación. Se utiliza cuando se dispone de información representativa de fincas análogas y muestras (testigos) de mercado. Los parámetros en que se basa la comparación con las muestras y la homogeneización de los valores son los seis citados anteriormente a los que hay que añadir aquellos que tengan una relación directa con el valor como: • Masas de cultivos • Características agrológicas • Mejoras incorporadas e inseparables y otras, que a criterio del tasador, permitan –después de analizar la zona y el tipo de finca– explicar mejor la formación del valor. El procedimiento a seguir en la valoración será el que corresponde a la valoración por el método de comparación con el mercado, estudiado en el capítulo 3. 5.2.5.3. Métodos de capitalización (actualización) Cuando no se dispone de muestras representativas, o no existe un mercado representativo de fincas similares, se recurrirá a los métodos de actualización de las rentas. La valoración puede efectuarse de dos maneras: Cuando la finca esté en explotación, y ésta se realice de acuerdo con el mayor y más intensivo uso, o sea explotado de forma razonablemente adecuada, el procedimiento a seguir será el de actualización de rentas actuales. Cuando la finca no esté en explotación, o ésta se realice de forma inadecuada, alejada de una explotación rentable de acuerdo con el principio del mejor y más intensivo uso se valorará en función de las rentas potenciales que en condiciones normales, y referidas al momento de la valoración pudiera producir, es decir, utilizando el método de Actualización de las rentas esperadas (FCD). La Ley reguladora de las Haciendas Locales se refiere a ello en su art. 68: Art. 68.2. «El valor de los terrenos de naturaleza rústica se calculará capitalizando al interés que reglamentariamente se establezca, las rentas reales o potenciales de los mismos, según la aptitud de la tierra para la producción, los distintos cultivos o aprovechamientos de acuerdo con sus características catastrales. Para calcular dichas rentas se podrá atender a los datos obtenidos por investigación de arrendamientos o aparcerías existentes en cada zona o comarca de características agrarias homogéneas.» «Asimismo se tendrán en cuenta, a los efectos del presente apartado, las mejoras introducidas en los terrenos de naturaleza rústica, que forman parte indisociable de su valor, y en su caso, los años transcurridos hasta su entrada en producción; para la que aquellos que sustenten producciones forestales se atenderá a la edad de plantación, estado de la masa arbórea y ciclo de aprovechamiento.» «En todo caso, se tendrá en cuenta la aplicación o utilización de medios de producción normales que conduzcan al mejor aprovechamiento, pero no la hipotética aplicación de medios extraordinarios.» «No obstante, cuando la naturaleza de la explotación o las características del municipio dificulten el conocimiento de rentas reales o potenciales, podrá calcularse el valor catastral de los bienes, incluidos sus mejoras permanentes y plantaciones, atendiendo al conjunto de factores técnico-agrarios y económicos y a las circunstancias que les afecten.»

534

LA LEY


URBANÍSTICAS

En la mayoría de los casos, las rentas que se obtienen de un suelo no urbanizable son consecuencia de un arrendamiento o aparcería, o de una explotación económica. En el primer caso se dispondrá de las rentas brutas y deberán deducirse los gastos necesarios, obteniéndose por diferencia la renta neta que posteriormente se actualizará a la tasa que se determine para obtener el valor. En el segundo caso, para calcular la renta neta puede ser preciso utilizar las técnicas de análisis de explotaciones económicas y la valoración se efectuará por actualización de flujos de caja. En el caso de tener que valorar los terrenos por sus rentas potenciales deberá efectuarse un análisis de la explotación, que puede tener carácter diverso: – agrícola – ganadera – forestal – cinegética – extractiva – otras. En todos los casos, el proceso de valoración por el método de actualización presupone la fijación de dos componentes fundamentales: las rentas y la tasa de actualización. La fijación de las rentas se ha analizado anteriormente, pudiendo ser reales o potenciales, en forma de arrendamiento o como consecuencia de una explotación. La fijación de la tasa de actualización precisa de un análisis específico. Conceptualmente y de manera preferente debe utilizarse la tasa que opera en el mercado real, es decir, aquella tasa que convierte, en la realidad del mercado de fincas semejantes, las rentas en valores. La determinación de la tasa real puede resultar muy dificultosa, más aún cuando la utilización del método de actualización es causa de la inexistencia de valores reales de mercado en número suficiente. Fijación de la tasa de actualización Cuando no sea posible determinar la tasa de actualización real de mercado el tasador deberá calcularla de forma empírica. La legislación y las normativas vigentes no especifican de forma inequívoca la tasa a utilizar, pero existe un criterio reiterado que la sitúa en torno al 4%, así se contempla en las Órdenes ministeriales, resoluciones y leyes siguientes: Tasa de actualización mínima para fincas rústicas Según OM 30/Nov./1994: (derogada) (la O/ECO/805/2003 que la derogó no determina tasa fija)

4%

Según Resolución 15/Jul./1997:

4%

Según Resolución de 20/Jul./99:

4%

Según LRHL:

4%

En ninguna de ellas se especifica si se trata de tasas nominales o de tasas en moneda de valor constante.

LA LEY

535


DE


En el momento actual la adecuación a la realidad del mercado aconseja considerarlas como variables. Es deseable, a efectos prácticos de valoración, fijar tasas reales o constantes, ya que el cálculo de las rentas y de los gastos es preferible hacerlos en unidades monetarias constantes. La conversión puede hacerse de forma sencilla conociendo el IPC y descontándolo. Como sea que las tasas de actualización dependen de la coyuntura económica y de parámetros variables, como la Tasa libre de riesgo, interés de la Deuda Pública e inflación, resulta más adecuado, en lugar de fijar un tipo, establecer un sistema para determinarlo en función de esas variables. La O/ECO/805/2003 determina el sistema por el que debe calcularse el tipo de actualización en el método de actualización: • Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas. • Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja. El tipo de interés nominal no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años (tasa libre de riesgo). Para determinar la rentabilidad media anual: • Se tomará el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la tasación. • El tipo medio deberá haber sido públicado por un organismo público o por un mercado organizado. El tasador justificará debidamente el tipo de interés elegido, destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media mencionada en el párrafo anterior, y en especial, la inflación esperada y demás medios de corrección utilizados para obtener un tipo real. La tasa libre de riesgo se sitúa en la actualidad (años 2002, 2003, 2004 y 2005) en un intervalo entre 2,8% y 4,5%, valores nominales con un centro del intervalo próximos al 3,26% para periodos entre 2 y 5 años. Y en torno al 4,35% para periodos de 10 años. En consecuencia, resulta razonable establecer un intervalo entre 3 y 4%, en términos nominales. La deducción de la inflación (IPC) sobre esos tipos proporciona tasas de actualización cercanas a la unidad. Si consideramos la inflación interanual del 3,40% y una TLR de 4,34%, obtenemos: TLRn = 0,0434 (4,34%) en u.m. nominales. IPC (interanual) = 0,034 (3,4%) TLRk = [(1 + 0,0434) / (1+ 0,034)] - 1 = 0,0091 (0,91%)

536

LA LEY


URBANÍSTICAS

La OM 30/11/94 (derogada) establecía el criterio de admitir una tasa de actualización hasta un 2% por encima de la tasa libre de riesgo. Puede aceptarse una tasa de actualización de fincas rústicas entre el 1% y el 3%. El intervalo es, sin duda, demasiado amplio, y el tasador deberá investigar cuál es el punto más adecuado al mercado, atendiendo a: • características del suelo y de la producción agraria, estacionalidad, etc. • coyuntura económico-financiera del momento en que se realiza la tasación En situaciones de coyuntura económica con tasas libres de riesgo (deuda pública) con rentabilidades reales nulas o negativas la tasa de actualización se situaría en la tasa más baja del intervalo (1%). En muchos casos será útil trabajar en periodos temporales no anuales, trimestres, meses o semanas, por lo que deberá transformarse la tasa de actualización anual en tasa de actualización trimestral, mensual o semanal, respectivamente. 5.2.6. Estructura del informe de valoración de un suelo no urbanizable 5.2.6.1. Terreno Superficie Se indicarán la superficie registral y la catastral, así como la estimada por el tasador, si fuera significativamente diferente. También se indicará la superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios o a baldío, y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones económicas, etc.). Infraestructura interior Se indicará la infraestructura de que dispone interiormente la finca (caminos, energía eléctrica, instalaciones de agua, etc.). 5.2.6.2. Descripción de la finca Se describirán las principales características de la finca y, en especial, las siguientes: 1. Clima y orografía Se indicarán los regímenes de pluviometría, temperaturas y otros datos microclimáticos destacables. Se hará mención a la altitud media y relieve. 2. Características agrológicas En cuanto al suelo, se expresarán los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indicando las clases agrológicas.

LA LEY

537


DE


3. Cultivos Se hará referencia a la alternancia seguida para las rotaciones de cultivos, así como las características de los cultivos leñosos que en ella existan (variedad, marco de plantación, etc.), señalando la superficie aproximada de cada uno de ellos. También se incluirá información sobre la producción real de la finca en los últimos tres años. 4. Edificaciones Se describirán todas las edificaciones existentes distinguiendo: Las necesarias para la explotación agraria. Las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a una actividad económica distinta de la explotación agraria del terreno. Otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores. Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie, características constructivas, consignando la antigüedad, el estado de conservación, adecuación y suficiencia. 5. Agua En las fincas donde existan explotaciones de regadío, se describirá la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de extracción y distribución en la finca, según el sistema de riego. 6. Ganadería Se indicará el número de cabezas existente por especies, forma de explotación y relación con el potencial de la finca. 7. Otras características especiales En el caso de que existan, se señalarán aquellas características de la finca, tales como especial ubicación, circunstancias paisajísticas, ecológicas, cinegéticas, etc., que influyan en su valor. 5.2.6.3. Régimen de tenencia y ocupación Se indicará el título en virtud del cual está ocupada la finca, así como sus características y plazo de vigencia. Cuando la finca no estuviera en explotación se indicará el destino previsto por la propiedad. Cuando exista alguna servidumbre, tanto favorable como desfavorable para la finca, u otro derecho real que la afecte, o cuando las normas urbanísticas o de otro orden establezcan una especial protección para la finca o limiten su uso de alguna manera, se describirán las características y el alcance de dichas afecciones. 5.2.6.4. Información de mercado Como consecuencia de la investigación realizada, el tasador describirá por cada tipo de cultivo en el entorno:

538

LA LEY


URBANÍSTICAS

• Las características de la oferta y de la demanda de las fincas de características comparables. • Los precios actuales de venta al contado y de renta. • Expectativas de mercado. La descripción tendrá el contenido y amplitud que requiera cada finca atendiendo su importancia y características, y al método de valoración elegido. En el caso de que en dicho entorno no sea posible obtener información por la inexistencia de oferta o transacciones, se analizarán las correspondientes a la comarca y, en su defecto, a otras comarcas cuyas características agrarias y de mercado sean similares. Además, cuando se utilice el método de comparación u otra técnica que utilice precios de mercado (de venta o alquiler) de fincas similares se indicarán los datos concretos y las fuentes de los mismos que hayan servido de base para la determinación del valor de mercado de la finca. 5.2.6.5. Cálculo de los valores técnicos Se calculará el valor de mercado de la finca sumando el valor de mercado de los siguientes elementos: a) Cada una de las distintas clases de tierra de la finca incluyendo en su valor los distintos edificios o instalaciones no desmontables vinculados a su explotación. La determinación de las distintas clases de tierra se realizará según las características agrológicas, masas de cultivos y mejoras incorporadas e inseparables de la misma para su explotación. b) Edificios o instalaciones destinados a una explotación distinta de aquellas a que se dediquen los diferentes tipos de tierra. c) Otros edificios o instalaciones (residencias, recreativos, etc.). El valor de mercado de los elementos a los que se refiere la letra a) será el menor valor de los que resulten de aplicar el método de comparación de mercado, supuesta la finca libre de arrendamientos y aparcería, y el de actualización de la renta actual con una tasa no inferior al 4% (nominal) teniendo en cuenta además las instrucciones que se indican a continuación: 1.ª Al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra. 2.ª El CRN de las mejoras o instalaciones que no hayan sido tenidas en cuenta en dicha homogeneización se sumarán, cuando añadan valor a la finca, para determinar su valor. En el caso de que la finca carezca de instalaciones imprescindibles para la actividad agropecuaria que en ella se desarrolla, y dicho factor no haya sido tenido en cuenta en la repetida homogeneización, se descontará su valor de mercado. 3.ª El método de actualización se aplicará a la renta neta que se obtenga realizando el análisis técnico económico de la explotación. Dicho análisis tendrá en cuenta el periodo de maduración medio de los cultivos y los datos contables que reflejen el rendimiento de la finca. En caso de que estos últimos no existan o no sean fiables o suficientemente representativos a juicio del tasador, éste utilizará las ratios

LA LEY

539


DE


medias habituales en explotaciones similares, con las correcciones que procedan en función de las circunstancias específicas de la explotación de que se trate. En el caso de que la finca esté arrendada o en régimen de aparcería u otro análogo en el momento de la tasación, se considerará la renta contractual durante el periodo de arrendamiento o aparcería. Además deberán analizarse los gastos de periodicidad distinta al año. 5.2.6.6. Ejemplo de homogeneización para suelos rústicos en el método de comparación Se trata de valorar un terreno destinado a huerto de naranjos en la Ribera del Ebro, término municipal de Xerta. Finca de 66.000 m² (6,6 Ha) situada entre la Ctra. de Tortosa a Mora y la ya desaparecida línea del FF.CC., con acceso directo y exclusivo desde aquélla. • La finca dispone de un pozo propio de agua debidamente legalizado, con un caudal en explotación de 5 l/seg. • Tiene un sistema de extracción con dos bombas automáticas. • Dispone de suministro de energía eléctrica B.T. hasta su acceso. • Cuenta con sistema de riego por goteo (instalado hace 12 años, revisado y actualizado hace 2 años). • Se indicarán todas aquellas circunstancias que, a juicio del tasador, puedan influir en el valor. Se hace una investigación de fincas similares de la zona: 1. Se analiza el segmento de fincas comparables. 2. Se estudian cuáles son las características de cada finca que influyen en su valor, o que mejor «explican» la variabilidad de los valores en el mercado. La utilización del método de comparación exige un ejercicio de observación de la realidad del mercado no exento de humildad, ya que en algunas ocasiones el tasador encontrará inexplicables o poco razonables según su personal criterio, determinadas apreciaciones del mercado. (Por ejemplo, una explotación de frutales adyacente a un vial, camino o carretera muy transitados, puede tener un menor valor de producción por la merma que puede suponer esa colindancia, pero esa misma circunstancia puede ser apreciada positiva o negativamente por el mercado, según la zona en que se encuentre, y otras circunstancias.) Parametrización La parametrización se efectúa en base a las siguientes características: a) Régimen urbanístico. Los usos predominantes son SUN según el planeamiento vigente, excepto la finca 3, que está incluida en una zona de especial protección. b) Situación. Se considera la incidencia que tiene en el valor la proximidad al núcleo urbano, el asoleamiento y entorno. c) Superficie y forma. Pondera criterios de mercado, la influencia que tienen la superficie y la forma en el valor. d) Naturaleza y características. Características del suelo, pedregosidad, adecuación al cultivo de los cítricos a que se destina, topografía, etc., de los terrenos.

540

LA LEY


URBANÍSTICAS

e) Usos. Pondera el uso a que se dedica (o puede dedicar); en este caso todas las fincas son de destino al cultivo de naranjas y mandarinas. Valora las especies que pueden obtenerse, así como la acidez, humedad, frescura, etc. f) Aprovechamientos. Pondera el rendimiento estimado de la explotación agrícola. g) Mejoras. Explanaciones efectuadas, instalaciones de riego, modificaciones de suelo y substrato, etc., que pueden influir en el valor. h) Accesibilidad. Valora las características de los accesos, principalmente los rodados, a fin de facilitar los trabajos agrarios de mantenimiento y principalmente la recolección. Tabla de comparación de las muestras: La tabla siguiente resume la comparación de cada muestra-testigo con la finca objeto de valoración.

Valor en Régimen euros por urbanístico Ha

(VM)

(R.U.)

euros 24000 27000 17000 12000 22000 26000

= = P = = =

Situación

Superficie y forma

Naturaleza y Características

Usos

Aprovechamiento

Mejoras

Accesibilidad

(SIT)

(S/F)

(N/C)

(US)

(APR)

(MEJ)

(ACC)

% 0 0 3 0 0 0

% = 0 M -3 P 3 PP 6 = 0 M -3

% = = P PP M M

0 0 6 12 -6 -6

M M P P = =

euros euros -2000 M -1800 -2000 P 1800 2000 P 1800 2000 PP 4000 0 = 0 0 P 1800

% P = PP P P =

5 PP 0 = 10 PP 5 P 5 P 0 P

euros 4800 0 4800 2400 2400 2400

% M M M P P P

-2 -2 -2 2 2 2

Tabla de homogeneización de las muestras de mercado

homogeneización Valor en euros/Ha. (VM)

Nº del testigo

1 2 3 4 5 6

24.000 27.000 17.000 12.000 22.000 26.000

en euros 1.000 -200 8.600 8.400 2.400 4.200

en %

suma de Valor homogecorrecciones de neizado homogeneieuros/Ha. zación euros/Ha.

3% -5% 20% 25% 1% -7%

Valor de mercado homogeneizado (€/Ha.)

1720 -1550 12000 11400 2620 2380

25.720 25.450 29.000 23.400 24.620 28.380

peso en la ponderación

% 16,667% 16,667% 16,667% 16,667% 16,667% 16,667%

euros/Ha. 4.287 4.242 4.833 3.900 4.103 4.730

26.095

El valor homogeneizado es de 26.095 €/Ha, que multiplicado por el número de hectáreas que tiene el terreno en cuestión es el valor total del terreno.

LA LEY

541


DE


5.3. SUELO URBANO 5.3.1. Concepto y definición Tiene la condición de suelo urbano: a) El suelo ya transformado por contar como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidado por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística. b) Los terrenos que en ejecución del planeamiento han sido urbanizados de acuerdo con el mismo. La legislación Estatal (LRSV 6/98) se limita a definir en términos generales el concepto, siendo competencia de la Legislación Autonómica el determinar las condiciones que deben concurrir para el desarrollo del suelo. Existen unas condiciones objetivas que hacen que un suelo, que cuente con ellas deba ser, necesariamente, considerado como urbano. Pero no debe confundirse la consideración de suelo urbano con la de solar. Es posible, y muy frecuente que suelos objetivamente urbanos, precisen de algún proceso de urbanización, o de gestión urbanística y estén incluidos en polígonos de gestión o de equidistribución, y sus propietarios deban sufragar urbanización y efectuar cesiones. Así, el suelo urbano puede encontrarse en dos circunstancias: • Suelo urbano consolidado (con urbanización consolidada) • Suelo urbano no consolidado (sin urbanización consolidada). 5.3.2. Derechos y deberes de los propietarios de suelo urbano 5.3.2.1. Derechos de los propietarios de suelo urbano «Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solares ya edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca la legislación urbanística y el planeamiento.» El derecho a completar la urbanización asiste a todos los suelos urbanos estén o no consolidados por la urbanización. 5.3.2.2. Deberes de los propietarios de suelo urbano En suelo urbano con urbanización consolidada: «Los propietarios de suelo urbano consolidado por la urbanización deberán completar a su costa la urbanización necesaria para que los mismos alcancen, si aún no la tuvieran, la condición de solar…» En suelo urbano que carezca de urbanización consolidada: • Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.

542

LA LEY


URBANÍSTICAS

• Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión. • Ceder gratuita y obligatoriamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al diez por ciento de aprovechamiento del correspondiente «ámbito…». • Proceder a la distribución equitativa de beneficios y cargas derivadas del planeamiento • Costear, y en su caso ejecutar, la urbanización. • Edificar los solares en el plazo que se establezca. La valoración en uno u otro caso será diferente. 5.3.3. Criterios de valoración de suelos urbanos y urbanizables Los criterios de valoración de los suelos urbanos y también de los suelos urbanizables son los que se derivan de los artículos 16, 23, 25, 27, 28, 29 y 30 de la LRSV 6/98. 5.3.3.1. Criterios de valoración de suelos urbanos El valor del suelo urbano es función principalmente de las siguientes variables: • Superficie. • Edificabilidad. • Uso o usos. • Rendimiento o valor de repercusión. • Grado de consolidación de la urbanización. • Coste de la urbanización pendiente de ejecutar y de los gastos necesarios. Así lo determina la legislación urbanística, que establece en cada caso, y en función de las circunstancias que concurren en cada caso cómo se determina cada uno de esos parámetros y cómo influye en el valor. Son de aplicación las disposiciones establecidas para la valoración del suelo urbano y por tanto los criterios de valoración derivados del contenido de los arts. 28, 29 y 30. Artículo 28. Valor del suelo urbano. 1. El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará, salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo, por aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que esté incluido, del valor básico de repercusión más específico recogido en las ponencias de valores catastrales para el terreno concreto a valorar. 2. En los ámbitos de gestión que tengan por objeto la reforma, renovación o mejora urbana, el aprovechamiento de referencia de cada parcela, a los solos efectos de su valoración, será el resultante del planeamiento o el resultante de la edificación existente, si fuera superior. 3. En el suelo urbano consolidado por la urbanización, el valor del suelo se determinará por aplicación al aprovechamiento establecido por el planeamiento para cada terreno concreto, del valor básico de repercusión en parcela recogido en las ponencias de valores catastrales o, en su caso, del de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la forma establecida en la normativa técnica de valoración catastral.

LA LEY

543


DE


4. En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual. 5. En cualquiera de estos supuestos, del valor obtenido por aplicación de valores de repercusión se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias. Artículo 29. Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribución de aprovechamiento. En los supuestos de carencia de planeamiento o cuando, en suelo urbano o urbanizable, no se atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no incluido en un determinado ámbito de gestión, el aprovechamiento a tener en cuenta a los solos efectos de su valoración, será el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que, a efectos catastrales esté incluido el mismo. Artículo 30. Deducción de gastos de urbanización pendiente. Del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento correspondiente de valores de repercusión, se deducirán, cuando proceda, los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su financiación, gestión y, en su caso, promoción, así como los de las indemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de este carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcance la condición de solar. En el supuesto de suelos urbanos sujetos a operaciones de reforma interior, renovación o mejora urbana, se deducirán asimismo los costes adicionales que estas operaciones puedan conllevar.

El valor unitario del suelo se obtiene por producto entre el aprovechamiento y el rendimiento. Aprovechamiento urbanístico (m²t/m²s) x rendimiento (€/m²t) Y el valor total del suelo se obtiene por producto entre la superficie total (bruta o neta, según sea bruto o neto el aprovechamiento urbanístico establecido y el valor unitario. Superficie (m²s) x Aprovechamiento urbanístico (m²t/m²s) x Rendimiento (€/m²t) Se analizan a continuación de forma detallada cada uno de los factores que componen el valor del suelo urbano. 5.3.3.2. Superficie (m²s) Se adoptará inicialmente la superficie registral, que se comprobará cotejándola con la superficie catastral. En caso de discrepancia entre la superficie registral, la catastral y la real el tasador deberá establecer sin margen de duda la superficie real por medición. 5.3.3.3. Aprovechamiento urbanístico (m²t/m²s) Concepto de aprovechamiento: Existe una habitual controversia entre los operadores del urbanismo, que se extiende también a algunas legislaciones y normas, sobre la consideración y la medida del aprovechamiento urbanístico.

544

LA LEY


URBANÍSTICAS

La controversia tiene su origen en el propio significado del término aprovechamiento urbanístico, basado en su identificación con la edificabilidad. La definición genérica de aprovechamiento es: «Acción y efecto de aprovechar o aprovecharse. Aprovechar: Hacer provechosa o útil alguna cosa, mejorarla. Sacar utilidad de alguna cosa». Por extensión del concepto, el aprovechamiento urbanístico del suelo debería ser el provecho o utilidad que de él se obtiene o se puede obtener. El aprovechamiento desde el punto de vista económico se corresponde con la utilidad que puede obtenerse de ese suelo medida en unidades monetarias. La medida del aprovechamiento, en sentido estricto, sería el valor, del que la edificabilidad es el factor clave pero no el único, de tal modo que para comparar el valor de dos suelos no sea suficiente tener en cuenta la edificabilidad, ya que puede haber grandes diferencias en el valor unitario de esa edificabilidad, que es lo que llamamos rendimiento o valor de repercusión. Ésa es la razón por la que algunos operadores (y algunas legislaciones autonómicas y normas derivadas), asimilan aprovechamiento a valor. Pero no es ese el significado que el término aprovechamiento tiene en la legislación urbanística básica, y es por tanto importante corregir esa interpretación. El valor del suelo urbanizado se obtiene por producto de ambos parámetros: aprovechamiento y rendimiento. Si el valor se obtiene por producto del aprovechamiento y el rendimiento, es evidente que el valor (producto resultado de la operación) no puede identificarse con el aprovechamiento (que es uno de los factores para calcularlo). A los efectos de valoración, la Legislación Estatal considera que edificabilidad y aprovechamiento son sinónimos, y así debería unificarse el significado del término, para no generar confusiones. La edificabilidad es la expresión de «lo que se puede edificar», es decir de la «cantidad». Sucede, además, que la edificabilidad por sí sola no resulta suficiente para establecer el valor de repercusión, que depende no tanto de cuanto se puede edificar, sino de qué es lo que se puede edificar en ese suelo. En ese sentido el aprovechamiento urbanístico debe tener dos componentes: • cuánto se puede edificar de acuerdo con el principio del mayor uso (expresado en m²t/m²s). • qué es lo que se puede edificar de acuerdo con el principio del mejor uso (uso o usos). De ese modo, para corregir la ambigüedad que significa que dos aprovechamientos iguales en número, en edificabilidad (y en un mismo territorio) puedan ocasionar valores de suelo diferentes, es necesario calificar el término edificabilidad para identificarlo con el aprovechamiento. Y esa calificación complementaria es el uso. El aprovechamiento es la edificabilidad referida a un uso. Es ése el auténtico significado del término a efectos urbanísticos, y así para obtener el valor del suelo, deben multiplicarse las edificabilidades que corresponden a cada uso (aprovechamiento) por el valor de repercusión (rendimiento) de ese uso.

LA LEY

545


DE


Cálculo del aprovechamiento (m²/m²t referido a un uso): El cálculo del aprovechamiento del suelo urbano a efectos de valoración, depende únicamente del tipo de suelo de que se trate, según lo preceptuado en los arts. 28 y 29, independientemente de la vigencia o no de los valores de las ponencias catastrales. Pero en el suelo urbanizable existe otro factor a tener en cuenta, que es el coste de urbanización; muchas son las circunstancias que puede hacer variar el coste de urbanización de un solar a otro, la topografía del terreno, la consistencia del mismo y sus características geotécnicas, la vialidad, el diseño urbanístico, la adecuación a las preexistencias físicas y topográficas, la protección medioambiental, etc. En las valoraciones a efectos expropiatorios deben tenerse en cuenta todos esos factores, y así viene haciéndose regularmente; pero no resulta tan frecuente tenerlos en cuenta, en su justa medida, en las reparcelaciones y compensaciones, ni en el análisis interno que el propio planeamiento hace para justificar el equitativo reparto de cargas y beneficios, en algunos casos basado única y exclusivamente en la edificabilidad. Cálculo del aprovechamiento según el tipo de suelo urbano. Pueden darse los siguientes supuestos:

Supuesto

Tipo de suelo urbano

Aprovechamiento

1

Sin plan, o sin aprovechamiento lucrativo y no incluido en ámbito de gestión

El resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal

2

Sin urbanización consolidada

El correspondiente al ámbito de gestión

3

4

En ámbitos de gestión de reforma, renovación o mejora urbana Consolidado por la urbanización; con plan, con aprovechamiento asignado y no incluido en el ámbito de gestión

• •

El mayor entre: edificación existente resultante del planeamiento

El establecido por el planeamiento para el terreno concreto

En el primer caso el aprovechamiento se refiere necesariamente al uso dominante, sólo a un uso: el que predomine en el polígono fiscal. Esta simplificación puede resultar, en ocasiones, desproporcionada, ya que el uso predominante puede no ser el que otorgue el valor de repercusión más representativo, sino uno mayor o menor que la media; una solución más equitativa hubiera sido que fuera aplicable también la media ponderada de los valores de repercusión de todos los usos lucrativos del polígono, pero sin duda esa solución, probablemente más justa, resultaría más trabajosa y conflictiva, y el legislador la ha descartado en esta Ley. La media ponderada de los aprovechamientos del polígono fiscal se obtiene calculando todas y cada una de las superficies de suelo destinada a cada uso lucrativo, y todos las edificabilidades correspondientes a cada uno de esos usos.

546

LA LEY


URBANÍSTICAS

El formato habitual de este cálculo adopta un aspecto como el que se resume en el cuadro siguiente: Ejemplo de cálculo del aprovechamiento urbanístico según el art. 29 de la LRSV 6/98. CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO USO PREDOMINANTE DEL POLÍGONO FISCAL (según PGOU de XXXXX) APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS POLÍGONO FISCAL 1 Calificación urbanística Zona de casco antiguo Zona de ensanche Zona de edificación residencial abierta Zona residencial aislada unifamiliar Zona de implantación industrial aislada Zona comercial Media ponderada

clave zona

1a 2 3a 3b 5 7

superficie de suelo (m²)

72.437 40.620 19.733 2.040 1.200 1.000 137.030

edificabilidad m²t/m²s

2,25 3,5 1,2 1,5 1 1,8 2,4439

superficie de techo edificable m²t

162.983 142.170 23.680 3.060 1.200 1.800 334.893

Los usos no lucrativos no se han tenido en cuenta en la ponderación La media ponderada está calculada sobre las superficies de suelos correspondientes al uso predominante del polígono fiscal, que es el uso residencial en sus distintas modalidades: Casco antiguo, ensanche, residencial abierta y unifamiliar aislada. (2,4439 es el cociente 334.893/137.030).

La edificabilidad considerada, cuando se trate de suelos urbanos, debe entenderse neta, ya que se aplica sobre parcelas netas. Cuando se trate de parcelas brutas, en suelos urbanos no consolidados, y que presumiblemente no hubieran participado históricamente en procesos de cesión de viales u otros de equidistribución, se aplicará la edificabilidad bruta sobre la superficie de parcela bruta (antes de cesiones). Este mismo sistema será también aplicable a los suelos urbanizables que se encuentren en este caso, es decir, en la situación de no tener asignado aprovechamiento lucrativo, no estar incluidos en un ámbito de gestión o carecer de plan. En el segundo caso, cuando el suelo urbano que se trata de valorar no está consolidado por la urbanización y está incluido en un ámbito de gestión, el aprovechamiento a tener en cuenta es el que el planeamiento urbanístico otorgue a ese ámbito de gestión, tanto en lo que se refiere a edificabilidad como a usos. El tercer supuesto es el que genera mayores problemas de viabilidad a las unidades de ejecución en suelo urbano. En él se considera que cuando la edificabilidad consolidada por la edificación sea mayor que la que otorga el planeamiento, incluso cuando esté en un ámbito de gestión, prevalecerá, a efectos de valoración, la edificabilidad consolidada. Este supuesto es muy frecuente en áreas de suelo urbano que se pretende re-urbanizar. Presenta dos lecturas: • En cuanto a los propietarios de suelo en esa situación, viene a paliar, aunque parcialmente, el empecinamiento de la legislación urbanística en no reconocer el valor de mercado de los inmuebles que se expropian: la valoración urbanística comprende el suelo y la construcción, cuya suma no alcanza el valor total del edificio en ningún caso, de tal modo que la indemnización no permitirá la adquisición de un inmueble equivalente [la diferencia estriba entre un 18%

LA LEY

547


DE


(ECO) y un 40% (NTVC)]. Al menos con esta solución el propietario obtiene el valor del suelo que se corresponde con la edificabilidad que tiene y el valor de la construcción que se corresponde con la construcción que realmente tiene materializada, y no una aún menor. • En cuanto a la administración actuante o al resto de los propietarios de la unidad de actuación, viene a complicar la gestión, especialmente en los casos de suelos urbanos de los centros urbanos que se pretenden desdensificar. Hasta el punto de hacer inviable económicamente la actuación urbanística propuesta. En la legislación anterior (Leyes 8/90 y 1/92), se establecía una reducción del valor del suelo en función de la antigüedad de la edificación aplicando el criterio de que a medida que la construcción envejece se va «perdiendo» o «amortizando» la edificabilidad consolidada. Ese criterio ha sido anulado totalmente por la LRSV 6/98. La casuística que presenta este tercer supuesto es variada, si tenemos en cuenta que el aprovechamiento es la edificabilidad referida a un uso, ya que en este caso deberá valorarse considerando el uso realmente consolidado por la edificación, aunque fuera distinto que el que asigna el planeamiento. En el cuarto supuesto, la solución es clara: si se trata de un suelo urbano consolidado en el que el planeamiento urbanístico señala un aprovechamiento lucrativo, o en el que la aplicación de las normas urbanísticas y ordenanzas de la edificación genera una edificabilidad, será esa la que sirva de base para establecer el aprovechamiento, tanto la edificabilidad como los usos. Existe en este cuarto supuesto una variante que se produce cuando la edificabilidad realmente consolidada por la edificación supera la señalada por el planeamiento o la que se deriva de la aplicación de las NN.UU. u ordenanzas. Si esa edificabilidad fue obtenida legítimamente por haber sido permitida por un planeamiento anterior, el caso es asimilable al supuesto anterior: prevalecerá la edificabilidad consolidada si fuera mayor, tanto en lo que se refiere a edificabilidad como a usos. Los usos que califican la edificabilidad son los que se derivan del mercado inmobiliario y son los que en la fase siguiente de la valoración deberán ser analizados estableciendo el valor de repercusión que corresponde: • Edificios de uso residencial: • Viviendas primera residencia. • Viviendas segunda residencia. • Edificios de oficinas. • Edificios comerciales. • Edificios industriales. • Plazas de aparcamiento. • Hoteles. • Residencias de estudiantes. • Residencias de la tercera edad. • Otros. Todos esos usos tienen su tasa de actualización, a efectos del cálculo del rendimiento, fijada normativamente, por lo que conviene asimilar otras definiciones de usos, que pueda establezca el planeamiento a esa nomenclatura.

548

LA LEY


URBANÍSTICAS

Se debe, adicionalmente, incorporar y distinguir, en su caso, entre los usos de los edificios residenciales de primera residencia, los destinados a viviendas de protección oficial, viviendas sociales, o viviendas sometidas a cualquier régimen de protección, ya que los valores de repercusión (rendimiento) que se corresponden a esos usos tienen valor diferente que los de viviendas libres. Los usos admitidos por el planeamiento pueden ser varios alternativamente o complementariamente. La valoración debe contemplar todos los usos permitidos y aplicarlos al suelo de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso. 5.3.3.4. Rendimiento (€/m²t) 5.3.3.4.1. Definición El rendimiento es el valor de repercusión correspondiente al uso, o a los usos, previamente determinado en el cálculo del aprovechamiento. El cálculo del rendimiento también presenta varios supuestos, que derivan de dos escenarios: • Que los valores de la ponencia catastral estén vigentes a efectos de valoración urbanística, o • Que los valores de la ponencia catastral no estén vigentes a efectos de valoración urbanística. En el caso de vigencia de los valores de la ponencia, el valor de repercusión a tener en cuenta en el cálculo del valor depende del tipo de suelo. 5.3.3.4.2. Cálculo El cálculo del rendimiento en el caso de no vigencia o inexistencia de valores de la ponencia catastral, no depende del tipo de suelo y deberá obtenerse por métodos residuales. Cálculo del rendimiento en el suelo urbano: Tipo de suelo urbano: Sin plan, O sin aprovechamiento lucrativo O no incluido en ámbito de gestión Sin urbanización consolidada En ámbitos de gestión de reforma, renovación o mejora urbana Consolidado por la urbanización; con plan, y no incluido en el ámbito de gestión

LA LEY

Rendimiento con vigencia de valores de ponencia

Rendimiento sin vigencia de valores de ponencia Valor de Repercusión Valor de Repercusión del uso obtenido por Método predominante del polígono fiscal Residual Valor de Repercusión Valor Básico de Repercusión más obtenido por Método específico de la ponencia Residual Valor de Repercusión Valor Básico de Repercusión más obtenido por Método específico de la ponencia Residual Valor Básico de Repercusión de parcela o el Valor Básico de Valor de Repercusión Repercusión en calle o tramo de obtenido por Método calle (corregido s/Norma Residual Catastral)

549


DE


5.3.4. Pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales Puede considerarse que los valores de la ponencia catastral han perdido vigencia a los efectos de valoración urbanística en los siguientes supuestos: • Si han transcurrido 5 años desde la aprobación de la ponencia. • Si se ha modificado el planeamiento que existía en la fecha de aprobación de la ponencia en cualquier zona del Polígono en que está incluida la finca. • Si los Valores Básicos de Repercusión del polígono estuvieran desfasados en relación a los del mercado. Esta última circunstancia (la más difícil de verificar y justificar), viene refrendada por la ya referida exposición de motivos de la propia Ley 6/98 y de su art. 5, así como el art. 71 de la Ley 39/1988 de 28 de diciembre (modificado por las Leyes 53/1997 de 27 de noviembre y 42/1994 de 30 de diciembre), que establece que los valores catastrales se modificarán cuando el planeamiento u otras circunstancias pongan de manifiesto diferencias substanciales entre aquellos y los valores de mercado; requiriéndose la elaboración de una nueva ponencia o la modificación de su vigencia. También la Norma 3 del RD 1020/93 exige tomar como referencia el valor de mercado para la determinación del valor catastral. La aplicación de los valores de la ponencia catastral, o su no consideración a efectos de valoración es una de las principales causas de controversia en las valoraciones. Es frecuente que en un mismo procedimiento algunos valoradores consideren que los valores de la ponencia no han perdido vigencia y los apliquen mientras que otros opinen lo contrario. En cuanto a la primera de las tres causas, existen pocas discrepancias, aunque algunos operadores han argumentado que el plazo de vigencia (a efectos de valoración urbanística exclusivamente), puede ser mayor, 8 años e incluso 10 años, no parece que existan dudas en que el plazo es de cinco años que es el que señala el art. 145 del Reglamento de Gestión aún vigente. El plazo empieza a contarse desde la fecha de aprobación de la ponencia, no desde su entrada en vigor. Cabe considerar que el plazo de cinco años, unido al periodo de redacción de la ponencia y su aprobación (normalmente casi 6 años) es un lapso de tiempo demasiado largo para que los valores puedan ser aplicables, aún con la aplicación de los coeficientes actualizadores que año a año son públicados a tal efecto. Este efecto se potencia cuando la dinámica del mercado inmobiliario es de alza continuada (1995-2005) y se mitiga en caso contrario (1990-1995). La segunda de las causas de la no aplicación de los valores de la ponencia catastral es objetiva y no origina excesivas controversias: los valores no son aplicables si se han modificado las circunstancias urbanísticas existentes en el momento en que fueron establecidos. La tercera es la que origina mayor controversia, ya que algunos operadores no la consideran; no debería suceder así, ya que los valores de las ponencias catastrales, tienen por definición que ajustarse al valor de mercado y basarse en datos y estudios reales. Pero cuando ello no sucede, bien porque no se hayan establecido adecuadamente, bien porque el tiempo los ha dejado desfasados, no son aplicables porque han perdido su cualidad para ello. Continúan siendo vigentes a efectos fiscales, pero no pueden ser considerados para el cálculo del justiprecio. Resulta imprescindible que esta circunstancia sea probada de forma objetiva y transparente, con análisis de mercado suficientes y debidamente documentados.

550

LA LEY


URBANÍSTICAS

En todos los supuestos derivados del escenario de pérdida de vigencia de los valores de la ponencia a efectos de valoración, el valor de repercusión del suelo referido al uso o usos, determinados en el cálculo del aprovechamiento, deberá efectuarse por el método residual. Si se trata de suelos urbanos la valoración deberá hacerse por el método residual estático si el plazo de disponibilidad del suelo para ser edificado no es superior a un año y por el método residual dinámico si es superior, aunque la LRSV 6/98 da libertad al tasador para optar por uno u otro método. (Lo que no sucede con los suelos urbanizables en los que la aplicación del método residual dinámico resulta obligatoria.) 5.3.5. Temporalidad de las variables y referencias necesarias De los tres factores que componen el valor del suelo no todos tienen la misma vigencia: Superficie: la superficie es salvo segregaciones, divisiones o agregaciones, invariable en el tiempo; es indiferente que la mediación del terreno se haya efectuado en una u otra fecha: si entre tanto no ha ocurrido ninguna alteración la superficie será idéntica, salvo excepciones. La referencia necesaria será cuál es la superficie que se ha adoptado. Aprovechamiento: • Edificabilidad: la edificabilidad la otorga el planeamiento urbanístico y sólo se altera si éste cambia; en consecuencia si no ha habido cambios en el planeamiento, es indiferente la fecha en la que se ha calculado la edificabilidad. La referencia necesaria será cuál es el planeamiento considerado, o cuáles son circunstancias que se han tenido en cuenta (si es la existente), y debe indicarse la fecha de aprobación definitiva. • Usos: sucede en términos generales lo mismo que con la edificabilidad, aunque con algunas matizaciones, ya que determinadas ordenanzas o normas básicas de la edificación pueden alterar algunos usos. Las referencias necesarias serán también las mismas: planeamiento que se ha considerado o circunstancias que concurren en el inmueble existente según el caso. Rendimiento o valor de repercusión: el valor, o los valores de repercusión aplicables a cada uso inmobiliario, son variables en el tiempo, y normalmente de forma continua, de tal manera que tienen que estar siempre, y en todos los casos, referido a una fecha concreta. 5.3.6. Fecha a la que debe referirse la valoración La temporalidad de algunos de los parámetros que conforman el valor exige necesariamente que todas las valoraciones que coincidan en un procedimiento se refieran al mismo momento temporal, por lo que es imprescindible «parar el reloj» en un momento determinado y referir todas las valoraciones a esa fecha. El art. 24 de la LRSV 6/98 establece cuáles son las fechas a que debe referirse la valoración en cada caso: a) Cuando se aplique la expropiación forzosa: • la fecha de inicio de la hoja separada de justiprecio, o • la fecha de exposición al público del proyecto de expropiación por tasación conjunta.

LA LEY

551


DE


b) En cualquier otro supuesto: la fecha de inicio del procedimiento correspondiente. c) En las indemnizaciones por cambio de planeamiento: la fecha de públicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento. En los procedimientos expropiatorios deberá además indicarse cuál es el planeamiento urbanístico, o el proyecto, que legitima la expropiación, indicando la fecha de aprobación definitiva del planeamiento o del proyecto. El carácter contradictorio del proceso de fijación del justiprecio, hace imprescindible indicar con claridad y sin margen de duda, a qué fecha se refiere la valoración, debiendo ser la misma para todas las valoraciones que concurran en el expediente. 5.3.7. Deducción de los costes y gastos de urbanización Una vez obtenido el valor del suelo dispuesto a ser edificado, por producto del aprovechamiento (real o virtual) y el rendimiento (valor unitario de repercusión), y para el caso de que se trate de suelos urbanizables o de suelos urbanos a los que, para alcanzar la característica de solar, les falte algún elemento de urbanización, deben deducirse todos los costes y gastos de urbanización, incluso los de promoción, gestión y financieros (art. 30). La deducción comprende los costes de urbanización, financiación, gestión y promoción, y se efectuará directamente por resta en el caso de utilizarse el método residual estático o mediante el diagrama de flujos de caja en caso de utilizarse el método residual dinámico. Deducción de gastos de urbanización pendiente (art. 30). • coste de urbanización precisa y no ejecutada • financiación • gestión • promoción • indemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de este carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente O, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcance la condición de solar. Coste de urbanización precisa y no ejecutada: • Si se conoce cuál es, debe considerarse la establecida. • Si no se conoce hay que establecer un coste medio para una urbanización del tipo como la que presumiblemente se ejecutará, o ejecutaría. Este coste puede no coincidir con el realmente establecido (si la urbanización prevista resulta desproporcionada o insuficiente). Para ayuda del tasador existen estadísticas y publicaciones de urbanizaciones realizadas que pueden servir de guía en el establecimiento de los costes. Financiación: se deducirán los gastos financieros derivados de las operaciones de gestión y urbanización y también el coste financiero que supone el distanciamiento en el tiempo de la disponibilidad del suelo para ser edificado.

552

LA LEY


URBANÍSTICAS

Todos los parámetros deben justificarse. El cálculo de la financiación requiere el análisis de las siguientes variables: • financiación: se considerará financiación con recursos propios, sin apalancamiento. • plazos: se considerarán los plazos medios, que se consideren más probables, para una promoción del tipo como la que presuntamente se realizaría o se hubiera realizado, en el momento a que se refiere la valoración, y en la zona donde se ubica. En los procedimientos expropiatorios los plazos de la gestión urbanística no pueden basarse en los plazos estadísticamente reales, sino en los plazos legales. • tasas: las tasas de actualización se establecerán en función de los usos, debiendo justificarse, y en todo caso no podrán ser inferiores a las mínimas establecidas en la norma. (Aunque puede considerarse que en el desarrollo del suelo, al tratarse de gestión de stocks, las tasas pueden ser más bajas que las del mercado inmobiliario.) Cuando se aplique el método residual estático las tasas se utilizarán para calcular los gastos financieros en función de los plazos. Cuando se utilice el método residual dinámico los plazos conforman la disposición del diagrama de flujos de caja, los importes de inversiones, gastos e ingresos, configuran las filas, construyéndose con ambos los flujos de caja; y las tasan los actualizan. Gestión y promoción: debe considerarse una aproximación a los gastos de adquisición, gestión y promoción. • Si se conocen, por figurar entre los datos aportados, o figurar en el proyecto correspondiente: los que se hayan establecido, salvo que a criterio del tasador no resulten razonables o hayan quedado desfasados. • Si no se conocen por no figurar entre los datos aportados, el tasador debe establecer los gastos de gestión y promoción adecuados a los ratios medios del sector, en la zona y en el momento a que se refiere la tasación. Entre los gastos que necesariamente han de ser evaluados figuran: • Honorarios por planeamiento. • Honorarios por proyectos. • Direcciones técnicas. • Notarías y Registro. • Impuestos no recuperables, aranceles y tasas. Indemnizaciones procedentes. Deben evaluarse las indemnizaciones que procedan, según las normas o determinaciones de este carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente Participación de la administración actuante en el coste de urbanización. Algunas leyes autonómicas que establecen especial protección a la promoción de viviendas de VPO pueden inducir una incertidumbre, o un problema de imprecisión, en el cálculo preciso de los costes de urbanización.

LA LEY

553


DE


La administración actuante participa en las cargas de urbanización de los terrenos con aprovechamiento urbanístico que recibe en cumplimiento de los deberes de cesión de los propietarios. Existen, no obstante, en las legislaciones autonómicas (y en los planes urbanísticos) excepciones a esa obligación, como por ejemplo que el suelo esté reservado expresamente, y conste debidamente en el Registro de la Propiedad, para atender necesidades de vivienda, mediante promoción pública de viviendas en régimen de alquiler, o de cesión temporal de uso, y que en ese caso, la Administración mantenga la titularidad dominical del suelo durante al menos treinta años. A estos efectos algunas legislaciones admiten fórmulas jurídicas que comportan la disociación del dominio, lo que abre la posibilidad de establecer, sobre suelos públicos destinados a viviendas, figuras como la cesión del derecho de superficie o la concesión administrativa para posibilitar la construcción de viviendas. Son varias las fórmulas que las legislaciones urbanísticas autonómicas establecen para la participación o la exención de la administración en los costes de urbanización. En el capítulo 6 de este libro, se analiza la valoración de derechos de superficie (apartado 6.3) y concesiones administrativas (apartado 6.4). En el apartado 6 del capítulo 7 de este libro, se incluye un ejemplo de valoración de un solar urbano por el método residual estático. En el apartado 7 del capítulo 7 de este libro, se incluye un ejemplo de valoración de un solar urbano por el método residual dinámico. 5.4. SUELO URBANIZABLE 5.4.1. Concepto y definición La LRSV 6/98 define el suelo urbanizable en su artículo 10: «El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable.»

Por tanto, en esta ley se trata de un suelo residual, en el sentido de que es el resultado de restar a la totalidad del suelo del territorio que se trate, los suelos urbanos y los suelos no urbanizables. Ya se ha citado anteriormente que este criterio ha sido matizado, en algunos casos muy profundamente por las legislaciones autonómicas, restringiendo en algunos casos la consideración de lo que se entiende por suelo urbanizable. 5.4.2. Derechos de los propietarios Los propietarios de suelos urbanizables tienen derecho a su uso y disfrute como terrenos rústicos. También tienen derecho a promover su transformación urbanística, pero el ejercicio de este derecho está regulado por la legislación urbanística aplicable, que es competencia de las CC.AA.

554

LA LEY


URBANÍSTICAS

La administración puede promover directamente la transformación del suelo urbanizable. Así se establece en la LRSV 6/98: Artículo 15: «1. Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a la naturaleza rústica de los mismos. Además, tendrán derecho a promover su transformación instando a la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo que establezca la legislación urbanística. 2. La transformación del suelo urbanizable podrá ser también promovida por la Administraciones Públicas sean o no competentes para la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo.» Artículo 16. Reglas básicas para el ejercicio del derecho. «1. El derecho a promover la transformación del suelo urbanizable, mediante la presentación del planeamiento que corresponda o, en su caso, de la previa propuesta de delimitación del correspondiente ámbito para su tramitación y aprobación, se ejercerá de conformidad con lo establecido por la legislación urbanística. 2. A tales efectos, las comunidades autónomas, a través de su legislación urbanística, regularán la tramitación, determinaciones y contenido de la documentación necesaria para proceder a esa transformación. Asimismo, esta legislación regulará los efectos derivados del derecho de consulta a las Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar a su costa para asegurar la conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación de conformidad con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 de esta Ley. Dicha legislación fijará, igualmente, los plazos de contestación a la referida consulta. 3. En todo caso, los instrumentos de planeamiento urbanístico de desarrollo que sean elaborados por las Administraciones públicas a las que no competa su aprobación, o por los particulares, quedarán aprobados definitivamente por el transcurso del plazo de seis meses, o del que, en su caso, se establezca como máximo por la legislación autonómica para su aprobación definitiva, contados desde su presentación ante el órgano competente para su aprobación definitiva, siempre que hubiera efectuado el trámite de información pública, solicitado los informes que sean preceptivos, de conformidad con la legislación aplicable, y transcurrido el plazo para emitirlos. Todo lo anterior se entenderá sin perjuicio de lo establecido por la legislación urbanística de las comunidades autónomas en cuanto a asignación de competencias, subrogación en su ejercicio y plazos y cómputo del silencio administrativo.»

Se generan así dos escenarios distintos a los efectos de valoración de los suelos urbanizables: • Suelos urbanizables en los que el planeamiento ha establecido las condiciones para su desarrollo. • Suelos en los que el planeamiento urbanístico no ha establecido las condiciones para su desarrollo. 5.4.3. Criterios de valoración de suelos urbanizables El artículo 27 establece las condiciones en que se han de valorar los suelos urbanizables en función de los escenarios anteriores. Art. 27: «1. El valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo se obtendrá por aplicación al aprovecha-

LA LEY

555


DE


miento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales. En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho suelo valores unitarios, el valor del suelo se obtendrá por aplicación de éstos a la superficie correspondiente. De dichos valores se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias. En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley. En cualquier caso, se descartarán los elementos especulativos del cálculo y aquellas expectativas cuya presencia no esté asegurada. 2. El valor del suelo urbanizable, no incluido por el planeamiento en los ámbitos a los que se refiere el apartado anterior y hasta tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que establezca la legislación urbanística, se determinará en la forma establecida para el suelo no urbanizable, sin consideración alguna de su posible utilización urbanística».

El procedimiento de valoración de los suelos urbanizables exige como paso previo determinar la clase de suelo urbanizable de que se trate: • Suelo urbanizable sin condiciones para su desarrollo ni ámbito delimitado. • Suelo urbanizable con condiciones para su desarrollo y que tiene delimitado su ámbito. En el primer caso se valorará como no urbanizable, sin consideración de ninguna utilización urbanística, es decir por el método de comparación de suelos similares, y si no hubiera un mercado suficientemente representativo o no se dispusiera de muestras-testigos suficientes para ello, por el método de actualización de las rentas agrarias. (Véase 5.2, valoración de suelos no urbanizables.) En el segundo caso, el procedimiento de valoración es similar al del suelo urbano, ya que el valor se obtiene por producto entre el aprovechamiento y el rendimiento, pero deduciendo las obras y cargas del proceso urbanizador, no sólo en su cuantía sino también en la pérdida de valor que el tiempo necesario para su gestión significa. (Véase 5.3, valoración de suelos urbanos.) En este caso, el aprovechamiento se determinará según le corresponda en el planeamiento (o caso de no ser posible su determinación por carecer de Plan, por no estar incluidos en un ámbito de gestión, o por no tenerlo asignado, por aplicación del art. 29, según se ha desarrollado en el apartado 5.3.3.3) y el rendimiento o valor de repercusión, caso de no ser vigentes los valores de la ponencia catastral, deberán calcularse por el método residual dinámico, o de análisis con valores esperados, cuya metodología se ha expuesto en el capítulo 3.º. La deducción de los costes y gastos de urbanización deberá necesariamente realizarse periodificándolos e incorporándolos a los flujos de caja (véase 5.3.5). 5.5. VALORACIÓN DE SUELOS DESTINADOS A SISTEMAS GENERALES Atención especial merece la valoración de suelos o terrenos destinados a sistemas generales. La valoración de sistemas generales tiene una gran importancia ya que los sistemas generales son la principal causa de expropiación de suelo, cuantitativamente, significando una gran superficie de suelo y un gran volumen en valor.

556

LA LEY


URBANÍSTICAS

Tiene una gran repercusión por significar un capítulo muy importante en el coste de las obras públicas. Los criterios de valoración de suelos destinados a sistemas generales han variado en función de la legislación urbanística, siendo de aplicación los criterios que se derivan del art. 25 de la LRSV 6/98 en su redacción de la L 10/2003. Art. 25: «1. El suelo se valorará conforme a su clasificación urbanística y situación, en la forma establecida en los artículos siguientes. La valoración de los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés supramunicipal, autonómico o estatal, tanto si estuvieran incorporados al planeamiento urbanístico como si fueran de nueva creación, se determinará, de conformidad con lo dispuesto en esta Ley, según la clase de suelo en el que se sitúen o por los que discurran. No obstante, en el supuesto que el planeamiento urbanístico los haya adscrito o incluido en algún ámbito de gestión, a los efectos de su obtención a través de los mecanismos de equidistribución de beneficios y cargas, su valoración se determinará en función del aprovechamiento de dicho ámbito, conforme a los dispuesto en los artículos siguientes.»

Los criterios de valoración de suelos destinados a sistemas generales han evolucionado, a partir de reiterada jurisprudencia que identificaba el hecho de construir un vial a urbanizar, hasta la situación actual en que el art. 25 de la LRSV 6/98 determina el tratamiento que corresponde a cada tipo de suelo que se ve afectado para ser dedicado a sistemas generales, y que ha modificado ese criterio en algunos supuestos. Se establecen varios escenarios: 1. Los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés supramunicipal, autonómico o estatal, tanto si estuvieran incorporados al planeamiento urbanístico como si fueran de nueva creación, se valorarán, según la clase de suelo en que se sitúen o por los que discurran. De tal manera que si transcurren por suelo no urbanizable se valorarán como no urbanizable, si transcurren por un suelo urbanizable deben valorarse como urbanizable y si transcurren por un suelo urbano deben valorarse como suelo urbano. No obstante, en el supuesto que el planeamiento urbanístico los haya adscrito o incluido en algún ámbito de gestión, a los efectos de su obtención a través de los mecanismos de equidistribución de beneficios y cargas, su valoración se determinará en función del aprovechamiento de dicho ámbito. 2. Los suelos destinados a infraestructuras o servicios públicos de carácter municipal, se valoran como suelo urbano, si así estuviera considerado el suelo por el que transcurren, y como suelo urbanizable en los demás casos, independientemente de su clasificación urbanística según el planeamiento. Reiterada jurisprudencia ha dejado establecido que los sistemas generales deben considerarse suelo urbanizable cuando por sus características no constituyan suelo urbano; también las zonas de protección de los sistemas tienen la misma consideración. En este sentido, resulta clarificadora la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 1998 (RJ 1998,9309), que dice textualmente: «[...] esta Sala, en efecto, tiene declarado, en casos sometidos a la vigencia de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación urbana de 1976, que el suelo: a) incluido por el planeamiento

LA LEY

557


DE


en los sistemas generales; b) fuera de los ámbitos delimitados en los planos normativos como suelo urbano, urbanizable y no urbanizable; y c) destinados a completar la infraestructura básica del municipio, debe ser clasificado, a efectos de su valoración urbanística, como urbanizable, pues el trazado y características de la red viaria y el desarrollo de los sistemas de la estructura general de ordenación urbanística del territorio (artículos 12.2.1 e) y 2.2.a) de la Ley del Suelo (1976) se incluyen específicamente ente las previsiones para el suelo urbano y el urbanizable, sin perjuicio de la previsión más general acerca de la determinación en los planes generales municipales de ordenación de los sistemas generales de comunicación y sus zonas de protección (artículo 12.1 de la Ley), lo que no excluye, lógicamente, que puedan proyectarse también sobre suelo no urbanizable [...]». Asimismo, las SSTS de 11 y 18 de abril de 2000 (RJ 2000, 3361 y 33681), se refieren también a la determinación del valor urbanístico, atendiendo al que corresponda «[...] a los terrenos colindantes o del entorno (o incluso, cuando éste no es adecuado, al aprovechamiento medio establecido en el plan), obteniendo el promedio entre aquellos terrenos cuando tienen reconocidos aprovechamientos distintos o acudiendo a las parcelas próximas o más representativas [...]». A mayor abundamiento, la STS de 7 de marzo de 2000 (RJ 2000, 2461), dice que «[...] el suelo destinado a viales llamado a integrarse en la trama urbana debe ser valorado con arreglo a su valor urbanístico, como si de suelo urbanizable se tratase, aún cuando formalmente no aparezca clasificado o lo esté artificialmente como suelo no urbanizable [...]».

Criterio avalado en el mismo sentido las siguientes sentencias del Tribunal Supremo: STS de 24 de febrero de 1992 (RJ 1992/854). STS de 29 de enero de 1994 (RJ 1994/263). STS de 30 de abril de 1996 (RJ 1996/3645). STS de 27 de enero de 1997 (RJ 1997/270). STS de 16 de julio de 1997 (RJ 1997/5968). STS de 14 de enero de 1998 (RJ 1998/294). STS de 11 de julio de 1998 (RJ 1998/6824). STS de 20 de enero de 1999 (RJ 1999/1080). STS de 17 de abril de 1999 (RJ 1999/3785). STS de 3 de mayo de 1999 (RJ 1999/4792). STS de 2 de junio de 1999 (RJ 1999/5.641). STS de 24 de septiembre de 1999 (RJ 1999/7877). STS de 23 de mayo de 2000 (RJ 2000/4107). STS de 26 de septiembre de 2000 (RJ 2000/8611). STS de 6 de febrero de 2001 (RJ 2001/2628). La nueva redacción del art. 25 no altera ese criterio. 5.6. VALORACIÓN A EFECTOS URBANÍSTICOS DE ELEMENTOS DIFERENTES AL SUELO 5.6.1. Valoración de edificaciones La valoración urbanística es siempre aditiva, de forma que el valor de una edificación, a efectos urbanísticos es la suma del valor del suelo, más el valor de las construcciones, plantaciones e instalaciones que en él se ubican.

558

LA LEY


URBANÍSTICAS

5.6.2. Valoración de obras e instalaciones y plantaciones La valoración de este tipo de elementos se contempla en el art. 31. «1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuentas en la determinación del valor del terreno se valorarán, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus titulares. 2. El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia del suelo, se determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas. 3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos y urbanos se fijarán de acuerdo con lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa.»

Las plantaciones, obras que no sean edificios, e instalaciones se valorarán por su valor real de reposición depreciado en función de su estado físico, conservación y antigüedad. El valor de las edificaciones se valorará según el RD 1020/93, es decir, de acuerdo con las Normas Técnicas de valoración catastral (véase valoraciones fiscales en el apartado 2.6) y por el método del coste (véase apartado 3.1). Las indemnizaciones arrendaticias se valoran de acuerdo con la LEF y se analizan a continuación. 5.7. VALORACIÓN DE OTROS DERECHOS 5.7.1. Valoración de derechos reales La valoración de derechos reales deberá efectuarse de acuerdo con los criterios de valoración establecidos normativamente, y especialmente los que se indican en la LRSV, en su artículo 32. Art. 32: «1. La valoración de concesiones administrativas y los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de aplicación. 2.- Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectuare podrá elegir entre justipreciar cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.»

Los derechos reales más frecuentes son el derecho de usufructo y el derecho de uso y habitación. Las leyes civiles autonómicas y las leyes fiscales, tratan de diferente manera la valoración de estos derechos. Las normas de valoración de garantía establecen una metodología común para valorar estos derechos.

LA LEY

559


DE


5.7.1.1. Valoración de la nuda propiedad, del derecho de usufructo y del derecho de uso y la habitación Existen dos maneras, regladas normativamente, para la evaluación del derecho de usufructo y del derecho de uso y la habitación: Para las valoraciones de garantía, a efectos en el mercado hipotecario, o para las provisiones técnicas de las compañías de seguros el cálculo del valor del derecho de uso y la habitación deberá efectuarse con los criterios de la ECO/805/2003, y en concreto con la metodología de su anexo 4.IV. Instrucción para la tasación de derechos reales. El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación se determinará conforme a las siguientes reglas: 1.º) Se calculara la base para el prorrateo que será el valor por actualización según el procedimiento de flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres. 2.º) La distribución de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda propiedad será el siguiente: Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el periodo que se mantiene el derecho. Nuda propiedad: diferencia entre la base del prorrateo y el valor actual anterior. Por tanto, el procedimiento para el cálculo del usufructo es actualizar las rentas netas que durante el periodo de disfrute se producirán. Las dificultades se limitan a: • Determinar la renta neta: renta bruta menos gastos. • Determinar el tiempo durante el que se tiene derecho a esa renta. • Si el usufructo es temporal, se calculará el valor actual de la renta con una duración que corresponda a la temporalidad no transcurrida, teniendo en cuenta la edad del usufructuario. • Si el usufructo es vitalicio, se calculará como una renta vitalicia para la edad del usufructuario. • Determinar la tasa de actualización: tipo de interés adecuado al tipo de edificación y tipo de arrendamiento de que se trate. No podrá ser inferior a la rentabilidad media anual de la Deuda Pública a un vencimiento igual o superior a cinco años (véase método de actualización, apartado 3.5, y ejemplo de actualización, apartado 7.5). La formulación está recogida en el artículo 56 de la ECO/805/2003, pero en resumen es, en el caso de un usufructo temporal de una sola persona, la siguiente:

n-1

Valor Actual de la renta =

∑ Ct x (1 + i)-t x tpx t=0

560

LA LEY


URBANÍSTICAS

Siendo: Ct = flujo de caja con vencimiento en el momento t. i = tipo de interés establecido. x = edad del usufructuario en el momento del cálculo. n = temporalidad no transcurrida del usufructo. tpx = probabilidad de que el titular viva t años más. Esta formulación puede simplificarse si la renta periódica que se percibe es constante; caso muy frecuente en el caso de inmuebles arrendados sometidos a cláusula de revisión periódica con el IPC. Suponiendo que el flujo de caja neto anual sea Rn, el valor actual de la renta y por tanto el valor del usufructo será: n

(1+i) - 1

VAN = (Rn) * ------------------------------- * tpx n

(1 + i ) * i

Y si la renta es vitalicia:

w-n-1

Valor Actual de la renta =

∑ Ct x (1 + i)-t x tpx t=0

Siendo: w = edad límite de la tabla de mortalidad utilizada. En este segundo caso la simplificación si los flujos de caja son constantes (en valor real) tendría la siguiente expresión: e

(1+i) - 1

VAN = (Rn) * ------------------------------e

(1 + i ) * i

Siendo «e» la esperanza de vida estimada del usufructuario. En el caso de que los titulares del usufructo sean dos personas (x) e (y), si el usufructo es temporal se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración sea la temporalidad no transcurrida, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuística de extinción según los órdenes de fallecimiento.

LA LEY

561


DE


Si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia, considerando las posibilidades de supervivienda del grupo y su casuística de extinción según los órdenes de fallecimiento. Los cálculos anteriores se realizarán con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 34.1, apartados a), b), c), e), y último inciso del Reglamento de Ordenación y supervisión de los Seguros Privados, aprobado por el RD 2486/1998. Normalmente se utilizan las llamadas tablas suizas de esperanza de vida. Calculado el valor del derecho de usufructo por el procedimiento anterior, el valor de la nuda propiedad será la diferencia entre el valor del inmueble obtenido por el método de actualización y el valor del usufructo. Valor del derecho de uso y habitación: se obtiene dividiendo el valor del derecho de usufructo calculado por el procedimiento anterior por 1,12. 2. Para las valoraciones fiscales, el reglamento del impuesto sobre sucesiones y donaciones, en su artículo 50, establece: «Art. 50. Uso y habitación. El valor de los derechos reales de uso y habitación será el que resulte de aplicar al 75 por 100 del valor de los bienes sobre los que fueren impuestos las reglas correspondientes a la valoración de los usufructos temporales o vitalicios, según los casos.»

Haciendo referencia al valor del usufructo que en el mismo capítulo IX art. 49 regula: «.../... b) En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70% del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorándose el porcentaje en la proporción de un 1 por 100 por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100.»

De esta manera el cálculo del valor del usufructo es mucho más sencillo, aunque menos preciso: Valor del usufructo = [(70 - (edad del usufructuario -20)) x VM] / 100, con un límite mínimo del 10%. Se trata de una aproximación poco científica que en casos en que el valor sea de importancia no debería utilizarse debiéndose recurrir a la formulación «dinámica» anterior. En cambio, los valores obtenidos para el valor del derecho de uso y habitación son considerables. Los dos procedimientos son normativamente correctos, siendo el primero de ellos el que de una manera más técnica y científica proporciona una metodología de cálculo más adecuada a la realidad del mercado, pero el artículo 32 de la LRSV remite a las disposiciones sobre expropiación y subsidiariamente las normas del Derecho Fiscal: «Artículo 32. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas de Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de aplicación.»

562

LA LEY


URBANÍSTICAS

Consecuentemente debe entenderse que la valoración del derecho de uso y habitación se realizará por el segundo de los métodos enumerados, es decir aplicando los artículos 49 y 50 del Reglamento del RD 1629/91 sobre impuesto de sucesiones y donaciones. Ello no obstante, sin perder la referencia al mercado, pues si así fuere, el artículo 42 de la LEF, prevé la utilización de otros métodos que mejor pudieren adaptarse a aquél. En el caso de que la dispersión entre uno y otro sistema de cálculo sea muy significativa, procede la aplicación del más inmediato criterio de la ECO/805/2003, en lugar de adoptar el sistema de valoración del RD 1629/91. 5.7.2. Valoración de servidumbres Las servidumbre contempladas en el Título VII del libro 2.º del CC, se valorarán restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava. 5.8. VALORACIÓN DE INDEMNIZACIONES 5.8.1. Criterios para el cálculo de la indemnización a los arrendatarios, usuarios y titulares de actividades 5.8.1.1. Indemnización por diferencia de rentas La indemnización por diferencia de rentas, debe calcularse como el valor actual, a la fecha de la valoración, de la diferencia entre la renta de mercado, en la zona y en ese momento, y la renta que estaba pagando el arrendatario. El cálculo se extenderá a todo el tiempo de vigencia del contrato. Es decir, la indemnización debe coincidir con el incremento de costes por renta que, razonablemente y con la mayor probabilidad, deberá asumir el arrendatario como consecuencia del traslado, para disponer de una vivienda o local de las mismas características que la que tenía con anterioridad, durante todo el tiempo que tenía derecho, según el contrato de arrendamiento, a disfrutar de la renta que venía satisfaciendo. En el caso que el contrato sea indefinido, debe tenerse en cuenta que los edificios no son eternos, sino que llega un momento en que acaban su vida útil, normalmente debido al envejecimiento de los elementos constructivos; técnicamente esto sucede cuando los costes de las reparaciones necesarias alcanzan el 50% del coste de la construcción, situación que se denomina ruina económica, y cuya declaración supone la resolución del contrato de arrendamiento; Por tanto aunque el contrato de arrendamiento sea indefinido su resolución está acotada en el tiempo por la vida útil del edificio. También en este aspecto, como en el ámbito de las valoraciones inmobiliarias, las técnicas de determinación de la esperanza de vida de los edificios han evolucionado y se trata de metodologías accesibles. El valor actual de esa diferencia de rentas, se obtendrá por técnicas de actualización de cálculo financiero, tal como se viene haciendo en el mercado real, de garantía, económico y financiero, y tal como se establece en la O/ECO/805/2003, sobre Normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. El criterio de valoración estará basado en el principio de anticipación, según el cual el valor de un activo es equivalente al valor actual de todas las rentas netas futuras que es capaz de producir.

LA LEY

563


DE


En este caso, el valor de la indemnización coincide con el Valor Actual Neto (VAN) de todas las diferencias de renta que se produzcan durante el período en que el arrendatario tenía derecho a la renta actual. Aun siendo conscientes de que reiterada jurisprudencia tiene establecido que el cómputo se haga capitalizando linealmente la diferencia de renta a 10 años a una tasa del 10%, aun así no se encuentra ninguna justificación científica para mantener ni aplicar ese criterio. Esta técnica, de aplicación sencilla y resultado desigual, podía estar justificada en épocas en que no se disponía de los medios adecuados para conocer con suficiente fiabilidad las tasas de actualización y los tipos de interés reales, cuando la inflación alcanzaba valores de dos dígitos, y además no se utilizaban los métodos de valoración actuales basados en la matemática financiera, y homologados por sucesivas Ordenes Ministeriales. Los criterios de la citadas normas son más técnicos y tienen una mayor base científica que el que se venía tradicionalmente utilizando, y proporcionan valores diferentes, no necesariamente mayores o menores, sino más ajustados a la realidad de cada caso concreto (naturalmente nos estamos refiriendo a la realidad del mercado). La formulación habitualmente e inercialmente utilizada (multiplicar la diferencia anual de renta por 10), tampoco tiene fundamento matemático, pues ignora el cambio de valor del dinero en el tiempo, lo que supone un incremento real del valor calculado con relación al que realmente correspondería a 10 años. Los parámetros que deben tenerse en consideración para el cálculo de la indemnización al arrendatario por diferencia de rentas, son los siguientes: Rc: renta actual que paga el arrendatario, renta contractual. Rm: renta de mercado que deberá pagar el arrendatario por el alquiler de un inmueble equivalente. (En un emplazamiento similar y con las mismas características morfológicas, constructivas, de uso y de antigüedad que el que ocupa.) El valor de la renta de mercado deberá establecerse mediante un estudio de mercado amparado en criterios objetivos, utilizando para ello la metodología de comparación con el mercado. t: vida útil del contrato de arrendamiento: años que le quedan para disfrutar de esa menor renta. Normalmente será la contractual, en los casos de contratos indefinidos, la vida útil que servirá de límite al arrendamiento será la menor entre la esperanza de vida de los arrendatarios (incluyendo las subrogaciones si las hubiera) y la vida del inmueble, es decir, la vida útil remanente del edificio. La esperanza de vida de los arrendatarios se calculará con la tablas actuariales habitualmente utilizadas para estos menesteres, llamadas vulgarmente «tablas suizas». i: tasa de actualización aplicable, que estará en función de parámetros económicos, tipos de interés vigentes, IPC, y tipo de producto inmobiliario de que se trate y que se obtendrá del siguiente modo: como tasa libre de riesgo se adoptará la rentabilidad de la Deuda Pública, a un plazo medio, entre 2 y 6 años, y en concreto la cotización media de los últimos 12 meses. Se trata de un dato objetivo que además es accesible ya que se pública mensualmente en el BOE. La tasa de la Deuda Pública deberá convertirse en real, deduciendo el efecto de la inflación, y se le añadirá una prima de riesgo mínima de 2 puntos. En cualquier caso prevaldrá, si se pudiera determinar, la rentabilidad media del mercado de alquileres en la zona, en el momento, y referida a productos inmobiliarios similares al que se trata.

564

LA LEY


URBANÍSTICAS

Cuando el arrendamiento esté pactado en valor constante, es decir con cláusula automática de actualización según el IPC, todos los cálculos deberán efectuarse en euros constantes y con tasas de actualización también constantes, es decir, en términos reales después de deducir el efecto de la inflación. Conocidos todos y cada una de esos parámetros el cálculo del valor actual se obtendrá por aplicación de la siguiente formulación:

VAN = (Rm - Rc) ×

(1 + i)t - 1 (1 + i)t *i

El Valor Actual Neto de la diferencia de renta de alquiler (entre la de mercado y la contractual) será exactamente el valor de la indemnización que por este concepto, corresponde al arrendatario. En los casos de expropiación el procedimiento será el expuesto, pero sin perder de vista lo establecido en el artículo 43 de la LEF y también en el 41 donde se indica que cuando los cálculos no den un valor que se corresponda con el de mercado podrán utilizarse otros métodos más acordes con la realidad. Esto es aplicable también para las construcciones, instalaciones, plantaciones y todos los derechos que se expropien y cuyos criterios de valoración no estén estrictamente regulados en la legislación urbanística. 5.8.1.2. Otras indemnizaciones Existen otras indemnizaciones a las que los afectados por un procedimiento expropiatorio o reparcelatorio pueden tener derecho, de acuerdo con los criterios de la LEF y la jurisprudencia, además del valor que conforman propiamente el suelo y el vuelo (construcciones e instalaciones no recuperables) que se han habrán tenido en cuenta en otras valoraciones. Indemnizaciones que pueden ser también calculadas del mismo modo en los casos de responsabilidad patrimonial de la administración, que trajera causa del desalojo o cese del uso o de la actividad. Se enumeran a continuación algunos de los conceptos que son susceptibles de generar indemnización. 5.8.1.2.1. Viviendas: (extensible a locales, garajes, y cualquier dependencia en uso, no en explotación) Desmonte de muebles y enseres: Incluye el vaciado de la vivienda, desmontando los muebles, estanterías, vitrinas, alacenas y todos aquellos elementos, no incluidos en la valoración de la construcción, que sean recuperables. Traslado, transporte: Los muebles, enseres y materiales desmontados y en su caso embalados, deben ser cargados en vehículos y transportados al nuevo emplazamiento con el consiguiente coste.

LA LEY

565


DE


Montaje de muebles: Una vez transportados procede el desembalaje, la recolocación y adecuación al nuevo emplazamiento de todos los elementos trasladados. Gastos de sustitución: valor de enseres y muebles no trasladables: Algunos de los muebles, como armarios empotrados, estanterías, que no son susceptibles de ser trasladados por sus dimensiones o por estar solidamente anclados a las paredes, lo mismo sucederá, muy probablemente, con algunas de las estanterías, alacenas, muebles de cocina y similares. Altas de servicios: gas, electricidad, teléfono, agua: Como consecuencia del desalojo y del realojo, las actuales ocupantes de las viviendas deberán sufragar el coste de las altas ante las compañías de servicios de agua, electricidad y gas en las nuevas viviendas; y eventualmente de los que sean necesarios en el nuevo garaje, así como los servicios de instalaciones de telecomunicaciones: teléfono, televisión. También deberán domiciliar de nuevo todos los recibos bancarios. Tarjetas, cartas: El cambio de domicilio implica necesariamente la comunicación a familiares, amigos y proveedores y la confección de nuevas tarjetas y cartas. Obras de acondicionamiento: Obras de acondicionamiento de la nueva vivienda, con sus anexos y garaje a las necesidades actuales. (Sin tener en cuenta los elementos ya valorados en apartados anteriores. Deterioro o pérdida de elementos, mercancías o existencias a causa del traslado: En todo el proceso de desmontaje, embalaje, carga, transporte, descarga y montaje es posible que se produzcan pérdidas, roturas, extravíos o desperfectos en algunos elementos que precisen reparación como consecuencia del proceso, debiendo preverse una partida que compense esa eventualidad. 5.8.1.2.2. Locales de negocio y actividades industriales Las actividades industriales o comerciales que se desarrollen en la finca expropiada y tengan que desaparecer, deben ser indemnizadas, al igual que aquellas que en un proceso de reparcelación o compensación sean incompatibles con la nueva ordenación. La licencia de actividad: El hecho de tener o no licencia de actividad no es óbice para tener derecho pleno a la indemnización, al menos que la edificación y la industria o actividad que albergan hubieran sido construidas a precario, con renuncia expresa del propietario a la indemnización, lo que le privaría de ese derecho y en consecuencia, de ser así, no debería incluirse el valor de la industria y el de la indemnización por traslado, montaje y desmontaje en el cálculo de la indemnización.

566

LA LEY


URBANÍSTICAS

Por el contrario, si no hubiera habido renuncia o acción equivalente, aun en el caso de que la actividad industrial no fuera legal ni legalizable, la sentencia de 4 de marzo de 1995 (1995/2633) establece que no puede privarse del ejercicio de una actividad sin que la beneficiaria abone lo procedente, interpretando lo cual al valor de los locales, naves e instalaciones industriales debe añadirse también, en el cálculo del justiprecio, la indemnización por desmontaje, traslado y montaje,. Se transcribe a continuación una parte significativa de la sentencia referida, obtenida del libro Expropiación Forzosa, El Justiprecio, Guía Práctica y Jurisprudencia, Editorial Colex, del que es autor el Magistrado D. Miguel López Muñiz Goñi, páginas 475 y 476. «Cuando la actividad que se desarrolla en la finca expropiada no es legal ni legalizable, parece que, en principio, no cabría indemnización. Pero la sentencia de 4 de marzo de 1995 (1995/2633) afirma que no puede privarse del ejercicio de una actividad sin que la beneficiaria abone lo procedente. Dice así: “… las cantidades que reclaman como indemnización por la privación de las instalaciones en las que ejercían la actividad de industria de chapistería y la crianza de animales domésticos, que el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, aunque reconoce su existencia, les deniega, siguiendo el criterio de su vocal técnico, porque la explotación industrial de animales no está permitida en suelo urbano del municipio de Madrid, y la chapistería de automóviles, ejercida en un cobertizo al aire, está expresamente prohibida por las Ordenanzas Municipales en zonas de vivienda como la que era objeto de expropiación, siendo sólo admisible en zonas industriales y condiciones de aislamiento, acceso e ignífugas, inexistentes en la instalación en cuestión, cuyo planteamiento acepta y ratifica la sentencia apelada con el consiguiente argumento: debe descartarse totalmente aquello que se refiere a la actividad industrial, por cuanto se realizaba en contra de las Ordenanzas Municipales como antes se hizo constar, sin licencia y de imposible, de estas anómalas condiciones, legalización. Era factible que el Ayuntamiento hubiera decidido el cierre de tales actividades, sin que ello implicara indemnizaciones. A mayor abundamiento las sumas que por este concepto se reclaman carecen de base fiable probatoria. El justiprecio ha de compensar la pérdida patrimonial que el propietario expropiado sufre y, en consecuencia, la situación de las mencionadas instalaciones de los demandantes, ahora apelantes, por más que careciesen de licencias municipales y se ejerciesen en un régimen de simple tolerancia, no justifica el desapoderamiento de ellas a favor de la beneficiaria de la expropiación sin que ésta les abone la correspondiente indemnización, pues lo contrario constituirá una auténtica confiscación prohibida por los artículos 33.3 de la Constitución, 349 del Código Civil, 1, 25 y 52.7.ª de la Ley de Expropiación Forzosa, 1253, como hemos declarado en nuestra ya citada sentencia, de fecha 4 de febrero de 1995, la privación de un elemento patrimonial con un determinado valor intrínseco, cualquiera que sea su naturaleza, destino y función, ha de ser adecuadamente indemnizada a su propietario...»

Además de la indemnización por diferencia de rentas, ya mencionada anteriormente puede corresponder a los arrendatarios de locales de negocio, naves o instalaciones industriales, las siguientes indemnizaciones: Partidas a tener en cuenta en el cálculo de las indemnizaciones por traslado y otros conceptos en el caso de locales comerciales y actividades industriales 1) Por gastos de desmontaje, traslado y nueva instalación. 1.1) Desmonte y traslado de enseres y mercancías. Desmontaje de elementos recuperables. Carga y descarga. Transporte. Montaje y adecuación de los elementos trasladados.

LA LEY

567


DE


1.2) Gastos de nueva instalación. Acometidas de agua, electricidad y cerrajería en el nuevo local. Instalaciones de telecomunicaciones: teléfono. Otras instalaciones existentes. 2)

Valor de reposición de las instalaciones no susceptibles de traslado. Elementos no recuperables. (No incluidos en la valoración de la construcción).

3)

Gastos de sustitución. Obras de acondicionamiento del nuevo local a la actividad trasladada: – Honorarios facultativos. – Tasas y licencias de obras y de apertura. – Reparación e instalación de los elementos de producción. [Sin tener en cuenta los elementos ya valorados en 2) y 3)].

4) Indemnización por pérdida de beneficios. 4.1) Por pérdida de clientela. Puede estimarse que como el negocio establecido debe trasladarse, el traslado significará una pérdida temporal de clientela que razonablemente será sustituida por otra nueva. Ello conllevará un déficit en el funcionamiento de los próximos ejercicios que se cerrarían con una disminución de los beneficios. Esta partida tratará de calcular esa pérdida en función del tipo de negocio o actividad de que se trate. 4.2) Por cese de producción y venta durante el tiempo de traslado. Resulta muy probable, que durante el tiempo que dure el traslado no pueda mantenerse la producción o la actividad económica, o las ventas en el caso de un establecimiento comercial. El importe de esta partida se obtendrá partiendo de una base de cifra de negocio conocida aplicada al periodo de tiempo correspondiente. 5) Indemnización por costes de personal. Durante el tiempo que dure el traslado puede producirse el hecho de que no se pueda mantener la producción y el personal deba permanecer inactivo. 5.1. Sueldos y salarios. Seguridad social a cargo de la empresa. (Durante la duración del cambio o traslado) 6) Deterioro o pérdida de existencias a causa del traslado. Pueden producirse extravíos, deterioros o pérdida de mercancías durante el proceso de traslado, partida de difícil evaluación, pero que en algunos casos, por las características de la actividad, tendrán una cierta relevancia.

568

LA LEY


7)

URBANÍSTICAS

Otros gastos derivados del traslado de la actividad: 7.1. Confección de nuevos impresos, tarjetas, facturas, recibos. 7.2. Cambio de domiciliación de los recibos y cambio de dirección ante organismos públicos y proveedores. 7.3. Apoyo publicitario, mediante mailings (envíos por correo comercial), comunicando el nuevo domicilio. 7.4. Redacción de un nuevo contrato de arrendamiento y depósito del alquiler de un mes en concepto de comisión.

En el cálculo de las indemnizaciones deben determinarse, entre otras, las que corresponden al traslado de la actividad industrial o comercial considerando que ello es técnicamente posible y económicamente viable; en caso contrario deberá calcularse subsidiariamente el monto de las indemnizaciones por cese de la actividad. En algunos casos la imposibilidad de traslado puede ser causa de la no disponibilidad de suelo adecuado, y calificado, de forma que permita la reinstalación o por otras causas. En ocasiones, y frecuentemente en el caso de industrias complejas o con mecanismos de trabajo, almacenamiento o gestión, sofisticados pueden ser posibles diferentes estrategias de traslado, y será necesario un estudio detallado técnico, por parte de una ingeniería especializada. La indemnización se corresponde con el proceso de traslado y reinstalación más sencillo, y no deben evaluarse, las mejoras que aprovechando la mudanza sea conveniente introducir en los procesos productivos. Estas indemnizaciones son también aplicables a otras actividades económicas, empresariales, o profesionales asimilables. 5.9. APLICACIÓN DEL PREMIO DE AFECCIÓN A LAS VALORACIONES EXPROPIATORIAS Todas las valoraciones expropiatorias deben incluir una última partida que es el premio de afección, de acuerdo con el art. 47 de Ley de Expropiación Forzosa de 16/12/1954. Esta partida se calcula como el 5% del justiprecio de los bienes y derechos expropiables, sin que pueda extenderse a otros conceptos como son las indemnizaciones complementarias o derechos de otros titulares distintos del propietario, con la única excepción de las indemnizaciones a los arrendatarios por diferencia de rentas, a las que sí se aplica el premio de afección. «Artículo 47. El 5 por 100 del premio de afección se incluirá siempre como última partida de las hojas de aprecio de los propietarios y de la Administración o de la valoración practicada por el Jurado, y se calculará exclusivamente sobre el importe final del justiprecio de los bienes o derechos expropiables, sin que proceda, por tanto, su abono sobre las indemnizaciones complementarias señaladas en otros artículos de la Ley a favor de los titulares de derechos posiblemente distintos del propietario, con la sola excepción de las indemnizaciones debidas a arrendatarios en caso de privación definitiva para los mismos del uso y disfrute de los bienes y derechos arrendados, en cuya hipótesis sus indemnizaciones se incrementarán también en el premio de afección.»

5.10. MÉTODOS DE VALORACIÓN En la valoración urbanística se utilizan de forma prioritaria los métodos residuales pero no de forma exclusiva.

LA LEY

569


DE


Los métodos residuales se utilizan para determinar los valores unitarios de repercusión del suelo, pero para ello es necesario previamente haber determinado el valor de mercado del producto inmobiliario más probable, y su coste de construcción más los gastos necesarios de la construcción, es decir se ha de haber operado con el método de comparación y con el método del coste. En algunas ocasiones existirán actividades a extinguir, para cuya valoración es preciso utilizar los métodos de actualización de rentas esperadas, y la actualización de flujos de caja. Adicionalmente en algunas ocasiones sobre los suelos a valorar se encontrarán edificaciones, plantaciones o instalaciones, que deben valorarse por el método del coste de la normativa catastral. Es decir, la valoración urbanística precisa del conocimiento de las técnicas de valoración referidas a todos los métodos. Resumen de métodos a utilizar en la valoración urbanística: valor del suelo, valor de las construcciones, instalaciones y plantaciones: Valor del suelo: Suelos no urbanizables: Método de comparación (OM) Si no es posible obtener muestras o no existe mercado representativo: método de actualización de las rentas (actualización de las rentas esperadas) (OM). Suelos urbanizables sin ámbito delimitado: Método de comparación (OM) Si no es posible obtener muestras o no existe mercado representativo: método de actualización de las rentas (actualización de las rentas esperadas) (OM). Suelos urbanizables con ámbito delimitado: Aprovechamiento: el del ámbito. Rendimiento: Método residual dinámico (OM). (Modif. LRSV 6/98 mayo 2003). Suelos urbanos: Aprovechamiento: el del ámbito, si no lo tuviera el del entorno (si está edificado el mayor de los dos) Rendimiento: (Con vigencia de ponencia): valor básico de repercusión más específico. (Sin vigencia valores de ponencia catastral): método residual estático (OM). Si la disposición del suelo para edificar se prevé mayor de un año: dinámico. Suelos destinados a sistemas generales: Si son de carácter supramunicipal, autonómico o estatal: en función del tipo de suelo por el que transcurren: • Método de comparación o de actualización si son no urbanizables o urbanizables sin condiciones para su desarrollo.

570

LA LEY


URBANÍSTICAS

• Método residual dinámico si son urbanizables. • Método residual estático si son urbanos. Si son de carácter municipal: valorar como suelos urbanos o urbanizables según los casos: Método residual estático o método residual dinámico. Valor de las construcciones, plantaciones e instalaciones: Método del coste. Normativa Catastral (NTVC RD 1020/93). CUADRO RESUMEN

VALOR ACION CL AS IF IC AC I Ó N Situac ión y caracter ísticas

DE SUELOS

NO URBANIZ ABLES

NO URBANIZABLES

UR BAN IZ ABLES (art. 27)

(art. 26) Circunstancias de valoración

URBANIZABLES Y URBANOS

Art. 27. 1 16.2 Sin ámbito delimitado Valorar como no urbanizables Se dispone de valores de fincas análogas

No se valores análogas (art. 26.2)

UR BAN OS Y U R BAN IZABLES Con ámbito delimitado o si se han establecido las condiciones de desarrollo (art. 27.2; 16.1) Valorar com o urbanizables: aprovecham iento x rendim iento

dispone de de fincas

Con ponencia de valores “vigente”

Com paració n

- No tiene co mp letada la G .U. - No se ha inic iad o la urbanizac ión

-P . U rb. Aprobad o -G.U. ter minada -Parcia lmente urbaniz ado

(art. 26.1)

MÉTOD O

Si se ha produ cido “pérdida de vigencia”

Actualización de rentas (reales o potenciales) en arrenda mie nto

en explotación

Aplicación de los art. 28.1 y 28.3

RES ID U AL Estático (t<1): Dinám ico (*)

(t>1) - Dinám ico

(*) A criterio de l tasador

Criterios de valoración Form ulación aplicable

Param et rización y hom ogene izaci ón en función de: - Régim en urban ístico - Situaci ón - Tam año - Naturale za - Usos - Aprovecham ientos

Técnicas h omogeneización

Rentas actuale s (capitalizac i ón) VM = Rn I Rn = R b - G

Rentas esperadas (FCD ) [ V M = VAN + VR ]

Si las rentas son constantes: n

(1+i) -1

Técnicas de regresión

VM = Rn

VR +

(1+i)n * i Adiciones o Reducciones

LA LEY

+ Instalaciones + M ejoras +Construcciones

M étodos residuales Anális isd e Invers ione s con va lores e sperado s Anális isd e Invers ione s con valores actua les (*)

F=VM (1-b) - S C i

E

k

F=∑ (1+i)

tk

-

Sj ∑ (1+i)tj

(1+i)n

S i son v ariables o estacionales: VM = S E k - S Sj + (1+i) tk (1+i) tj

V.B.R.P .

Análisis de Inv ersiones con v alores esperados

VR (1+i) n

Las mu estras de va lores de produ cto in mob iliario terminado se ob tendr án por la m etodolog ía de co mparac i ón, ap lic ando t écn ica s de hom ogene iza ci ó n. Si se utiliza el métod o resid ua l estático deberán efect uarse las red ucc io nes por: - Fecha de dis pon ibilidad de l sue lo (para edif icar) - Coste de urbaniza ci ó n pend iente - Cargas urban ística s pend ientes

571

CAPÍTULO SEXTO

Aplicación de las técnicas de valoración a otros supuestos

6.1. EL DICTAMEN DE RUINA Las técnicas de valoración son aplicables en los casos de estado ruinoso de los edificios, tanto en el procedimiento contenciosos administrativo, como en el procedimiento civil. 6.1.1. Concepto de ruina Cabe establecer la diferencia entre dos conceptos distintos: El concepto de ruina, considerada como la acción de caer o destruirse una cosa, que tiene un carácter físico, real y técnico. Y el concepto de estado ruinoso, y de obra ruinosa, que corresponde al hecho de empezar a arruinarse o amenazar ruina, que además de tener un carácter técnico, puede ser considerado desde el punto de vista jurídico y administrativo. 6.1.2. Marco legal 6.1.2.1. Código civil Los siguientes artículos del Código Civil hacen referencia al estado ruinoso de los edificios: • art. 389: obliga al propietario a demoler o a ejecutar las obras necesarias para evitar la ruina. • art. 1907: responsabiliza al propietario de los daños, si no repara. • art. 1677: establece los objetivos del interdicto de obra ruinosa: la adopción de medidas urgentes de precaución para evitar riesgos, y la demolición total o parcial de una obra ruinosa. • art. 1581: responsabiliza al constructor de la obra nueva que se arruinase. Ha sido utilizado de manera continuada en la determinación de la responsabilidad civil de los intervinientes en el proceso constructivo (actualmente desarrollado, superado y en cierto modo sustituido parcialmente por la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación). 6.1.2.2. Ley de ordenación de la edificación La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre, publicada en el BOE de 611-99, entró en vigor el 5 de mayo de 2000.

LA LEY

573


DE


6.1.2.3. Ley de arrendamientos urbanos La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, entró en vigor el 1 de enero de 1995, hace referencia a la extinción del contrato de arrendamiento por causa de ruina en el art. 28.b): Extinción del arrendamiento. El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente título, por las siguientes: a) por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador. b) por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. 6.1.2.4. Legislación del suelo Ley del suelo de 1975 TR 1976. Reglamento de Disciplina Urbanística 1978 (RD 14/12/78). Ley del Suelo 8/1990, texto refundido RDL 1/92, Sentencia TC 61/97, y finalmente, Ley sobre régimen del suelo y valoraciones LRSV 6/98 de 13 de abril. Leyes de urbanismo de las Comunidades Autónomas: al estar traspasadas las competencias sobre el urbanismo a las CC.AA., algunas leyes autonómicas hacen referencia en su articulado al deber de conservar, mantener, e incluso a rehabilitar, de los propietarios de los inmuebles y a los supuestos de estado ruinoso y situaciones legales de ruina. 6.1.3. Conceptos básicos 6.1.3.1. Ruina inminente Se entiende que existe ruina inminente cuando sea razonablemente previsible que una demora en el derribo pueda originar un derrumbamiento inmediato. Para su evaluación, debe tenerse en cuenta, como criterio prioritario, la seguridad de las personas y de las cosas (STS 25/6/91). 6.1.3.2. El estado ruinoso Existen tres supuestos de estado ruinoso: 6.1.3.2.1. Ruina técnica El supuesto de ruina técnica se produce cuando se trate de daños que no puedan ser reparados técnicamente por medios normales. Debe entenderse como medios técnicos normales, los que tienen ese carácter en el ámbito de la reparación, no en el de la construcción, ni de la reconstrucción. Los criterios para determinar la existencia o no de la ruina técnica, corresponden a los técnicos, que son los que deben determinar si un elemento dañado es reparable, y si no fuese reparable con

574

LA LEY

CAPÍTULO 6: APLICACIÓN

DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A OTROS SUPUESTOS

medios normales de reparación habrá de analizarse si es un elemento esencial de la edificación, y caso de serlo, se produce el supuesto de ruina técnica. No debe confundirse el concepto de reparación con el de rehabilitación ni con el de reconstrucción, en cuanto a los términos »medios normales» la jurisprudencia ha establecido que los medios normales se relacionan con la reparación simple y los no normales con la reconstrucción (STS 4.ª 3/12/1973), es decir, con aquellos que cuyo empleo implique sustituir, o sea derribar o demoler, para reponer elementos esenciales de la edificación. Algunas legislaciones urbanísticas, recogen el criterio sentado por la jurisprudencia en ese sentido, y así por ejemplo la Ley de Urbanismo de Cataluña lo establece en el primero de los supuestos que contempla el apartado 2 del artículo 190: «si los daños comportan la necesidad de una verdadera reconstrucción del edificio porque no son reparables por medios normales». 6.1.3.2.2. Ruina económica Constituye el caso fundamental, el más frecuente y el que origina mayores controversias. Se produce cuando el coste de la reparación de los daños, es superior al 50% del valor de la edificación, deduciendo el suelo. El procedimiento para determinar si existe o no ruina económica es conceptualmente sencillo, aunque en la práctica esa simplicidad no es tal. Se trata de detectar, describir y analizar los daños, y de evaluar el coste de su reparación. Calcular el valor del edificio con exclusión del suelo, y finalmente comparar ambos valores. Si de la comparación resulta que el coste de la reparación de los daños es superior al 50% del valor del edificio, se trata de un supuesto de estado ruinoso. Es en este supuesto donde la legislación autonómica presenta más heterogeneidad: Mientras en algunas CC.AA. se mantiene el criterio general anterior de que la comparación del coste de las reparaciones debía hacerse con el valor de la construcción en el estado en que se encontraba en el momento a que se refiere el expediente, es decir, no nueva y, por tanto, depreciada en función de su antigüedad y estado de conservación. En otras la comparación deberá hacerse con el valor de la construcción a nuevo, independientemente de su antigüedad y estado, así se establece en el supuesto de estado ruinoso contemplado en el apartado b) del art. 190.2. de la LUC: «si el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad u otras similares para otros usos, es superior al 50% del coste de una construcción de nueva planta de características similares a la existente, en lo que se refiere a las dimensiones y el uso». 6.1.3.2.3. Ruina urbanística En la práctica, actualmente, no se trata de un supuesto de ruina en sí mismo, ya que la jurisprudencia ha consolidado el criterio de que por el hecho de encontrarse fuera de ordenación, ni aún en unas circunstancias urbanísticas que aconsejen su demolición, un edificio no puede considerarse en estado ruinoso, si no concurren además circunstancias que afecten a su estado físico.

LA LEY

575


DE


Se trata de un supuesto que coadyuva con las situaciones de ruina técnica y ruina económica, potenciándolas. La prohibición de númerosas normas urbanísticas de efectuar obras de consolidación, reparación y mejora en zonas afectadas por sistemas, zonas de equipamientos, zonas verdes, suelos sujetos a operaciones de reforma interior o actividades industriales incompatibles con los usos de la zona posibilita la consideración de estado ruinoso cuando esas obras sean necesarias. (STS S4 de 21 enero 1981, 29 enero 1982, 8 de febrero 1982). La entrada en vigor de algunas Leyes del suelo o de urbanismo autonómicas, ha comportado la reaparición plena del concepto de ruina urbanística que se producirá cuando sea imprescindible efectuar obras para la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas que no sean autorizables en virtud del ordenamiento urbanístico en vigor. 6.1.3.3. La unidad predial La ruina debe referirse a una unidad predial, sin que en un conjunto formado por varios cuerpos edificados que puedan constituir unidades prediales diferenciadas la ruina de una de ellas deba significar la de las otras. El concepto de unidad predial consolidado por la jurisprudencia se identifica con el de los cuerpos arquitectónicos diferenciados que sean susceptibles de funcionar de forma independiente y autónoma, y que además sean susceptibles de ser separados técnicamente. Es decir, deben coincidir dos circunstancias necesarias: • Independencia funcional y posibilidad de funcionamiento independiente. • Posibilidad, sin obras estructurales complementarias, de ser separado técnicamente, y por tanto de «sobrevivir» como cuerpo arquitectónico, constructivo y estructural, en caso de derribo del resto. 6.1.4. Valor del edificio Se trata de establecer el valor del edificio en su estado actual, sin considerar el valor del suelo, es decir, hay que tener en cuenta todos los costes y gastos necesarios para edificar excepto el valor del suelo. Pueden existir dudas de si entre los costes debe también incluirse el beneficio del promotor, ya que se trata de un componente del valor final que no es suelo; la interpretación más generalizada es que no. De este modo deberá considerarse el coste de la ejecución material, gastos generales del constructor, beneficio del constructor, honorarios, tasas, licencias, impuestos no recuperables, control técnico, seguros y en su caso gastos de administración, es decir, los gastos necesarios: CEM + GGC + BC + H + T + L + INR + Qt + Sd + GA No existe una metodología específica, legalmente establecida, para determinar el valor del edificio en los casos de presunto estado ruinoso, pero la técnica habitual es utilizar el método del coste. La sistemática de este método está recogida en las Normas de Valoración para Entidades

576

LA LEY



Financieras, de la O/ECO/805/2003; y para la formulación específica, pueden utilizarse las Normas Técnicas de Valoración Catastral del RD 1020/93 (ver apartado 3.1). El método consiste en determinar primero el valor de la edificación a nuevo, es decir, como si tuviera que construirse hoy, y a partir de él deducir la depreciación por el envejecimiento para obtener el valor en el estado actual. 6.1.4.1. Fecha a la que deben referirse las valoraciones No está establecido que deba prevalecer una fecha determinada, pero dado el carácter recurrente del proceso contradictorio de ruina, lo más adecuado es considerar como fecha a la que deben referirse las valoraciones la de la inspección al edificio, única en la que el autor del dictamen puede manifestar, y certificar, que la situación de la construcción y de sus daños es la que refiere en el desarrollo del mismo, ya que las circunstancias que determinan el estado ruinoso son cambiantes en el tiempo. Es imprescindible e inexcusable que las dos valoraciones: la valoración del edificio y la evaluación del coste de las reparaciones que son el núcleo básico del contenido del dictamen de ruina, estén referidas a la misma fecha. 6.1.4.2. Valor del edificio nuevo (VRB) En primer lugar hay que calcular cuál sería el coste de la construcción hoy, a nuevo; para ello el proceso más frecuente es acudir a comparar la edificación objeto de análisis con un modelo conocido del mayor parecido posible, y cuyo coste pueda conocerse. Las revistas especializadas de costes de la construcción son una buena ayuda. Una vez identificado el modelo tipológicamente más parecido, y el costo que le corresponde desglosado por capítulos (normalmente no es necesario llegar a un desglose por partidas aunque en algún caso puede ser conveniente), deben compararse ambos y determinar cuáles son las diferencias entre el modelo y el edificio objeto, restando del coste del modelo el importe de aquellas partidas o capítulos que estando en él no están en el objeto, y viceversa: sumando el coste de aquellos elementos constructivos que estando en el edificio objeto de valoración, no están en el modelo que se ha escogido para compararlo. Una vez hechas esas correcciones fruto de la comparación, puede determinarse el monto de lo que costaría construir el edificio nuevo, idéntico funcionalmente al que se trata de valorar, pero nuevo. En el cálculo deberán incluirse todas las partidas que constituyen valor en el edificio y que no son suelo, en consecuencia deberá tenerse en cuenta no sólo el coste de ejecución material, sino también los gastos generales del constructor, su beneficio industrial, loa honorarios profesionales, las licencias y tasas, los seguros necesarios, y los gastos de administración del promotor necesarios. La inclusión de todas esas partidas puede obviarse si se hace lo propio en el cálculo del coste de la reparación de los daños, ya que lo que interesa finalmente es la comparación entre ambos, de manera que si se trata de porcentajes similares en uno y otro caso, pueden no tenerse en cuenta; lo fundamental es que las magnitudes sean comparables, por haberse considerado tanto el cálculo del valor como en el del coste de las reparaciones los mismos criterios. Especial mención merece el tema del IVA, que en muchos casos resultará irrelevante tomarlo en cuenta, por ser un porcentaje idéntico en el coste a nuevo que en el coste de la reparación; pero

LA LEY

577


DE


eso no siempre es así, pudiendo darse casos en que el tipo aplicable en la reparación pueda ser superior (actualmente es el 16%), que el de la construcción nueva (actualmente en el caso de viviendas es del 7%). En esos casos sí deberá tenerse en cuenta. 6.1.4.3. Depreciaciones La aplicación de una reducción sobre el valor del edificio a nuevo, en función de su edad y estado nos permitirá calcular su valor en el estado actual. Para ello, la técnica habitual es la de aplicar unos coeficientes que ponderan esos dos conceptos: edad de la edificación y estado de conservación, si bien en el caso de dictámenes de ruina sólo debe tenerse en cuenta la edad de la edificación. La depreciación por antigüedad se aplicará con los criterios del método del coste, es decir, considerando la edad efectiva, que no siempre coincide con la edad real. La edad efectiva se calculará teniendo en cuenta las reparaciones, sustituciones, mejoras, y rehabilitaciones, que haya tenido el edificio a lo largo de su vida; de tal manera, que aunque, por ejemplo, los cimientos tengan la misma edad real que efectiva por permanecer en el mismo estado en que fueron construidos, pero las fachadas, la carpintería, o algunas instalaciones hayan sido objeto de mejora o sustitución y tengan otra edad. La edad efectiva pondera todas esas circunstancias. El criterio de ponderación será el coste que corresponde a cada partida. Las fórmulas que pueden utilizarse para calcular la edad efectiva son: a)

Antigüedad x CR Edad efectiva = antigüedad – ---------------------CA

CR = Coste de rehabilitación CA = Coste del edificio antes de la rehabilitación b) Antigüedad x CA Edad efectiva = ------------------------CD

CD = Coste del edificio después de la rehabilitación. (Véase apartado 3.1. Método del coste) Una vez determinada la edad efectiva, hay que establecer cuál es el coeficiente de depreciación que le corresponde, lo que puede hacerse aplicando una depreciación lineal como la que prevé la O/ECO/805/2003; La formulación es: Antigüedad Depreciación física = (CRB - F) x -------------------------Vida útil

578

LA LEY



O una depreciación logarítmica como prevé el RD 1020/93, siendo esta última la más habitualmente utilizada: H

d ª º «1 1,5 U C 100 » ¬ ¼

100

; donde _ d

1

t 35 350

Que ya ha sido explicada y desarrollada en el apartado 3.1.10.5.2. en el que se incluye también la tabla de coeficientes a que da lugar la fórmula anterior. Aplicando el coeficiente que le corresponde al coste de construcción a nuevo se obtendrá el coste de construcción en el estado actual. Los coeficientes de depreciación por estado de conservación que contemplan las Normas Técnicas de Valoración Catastral, no son de aplicación en estos supuestos, ya que de hacerlo se trataría de una doble imputación, de un mismo concepto, ya que el coste de reparar el daño ya se considera en el coste de las reparaciones. En aquellas CC.AA. en donde la comparación deba efectuarse con el valor del edificio nuevo (sin suelo en todo caso) no serán de aplicación los coeficientes reductores referidos, debiendo efectuarse la comparación con el coste de construcción a nuevo. 6.1.5. Coste de las reparaciones 6.1.5.1. Determinación de los daños El cálculo del coste de la reparación es consecuencia directa de la determinación y análisis de daños que deberá haberse establecido previamente; de modo que sólo deben repararse los daños, evitando incluir en la reparación todo aquello que no sea necesario, entendiendo la necesidad en el sentido técnico, en función de la seguridad del edificio y mínimas condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad, sin que ello signifique necesariamente, que deben cumplirse los estándares mínimos de habitabilidad establecidos por la normativa vigente en el momento de inspeccionarse el edificio, sino solamente las mínimas que normalmente permitan un uso seguro y salubre. En algunas legislaciones autonómicas puede entenderse que las obras de reparación deben incluir necesariamente todo lo que sea preciso para cumplir los estándares mínimos de habitabilidad. El coste de las obras según uno u otro criterio puede ser muy distinto, pudiendo llevar a la situación de ruina económica o no según se interprete. No es aceptable incluir en el coste de las reparaciones necesarias, elementos de mejora, aumento de las características de resistencia, confort, calidad constructiva, ni instalaciones o servicios previamente inexistentes. Los elementos que deban ser sustituidos se considerarán con las mismas características y calidad de las preexistentes, no con mejor condición. Cuando alguno de estos elementos no fuera en ese momento de uso razonable, deberá considerarse un sustitutivo equivalente en cuanto a su rango de calidad. Es necesario insistir en el concepto de reparación estricto: reparar no es rehabilitar. 6.1.5.2. Valoración de las reparaciones necesarias Una vez descritas las reparaciones necesarias debe procederse a calcular su coste, de acuerdo con las características de la edificación y los costes de la construcción en ese momento.

LA LEY

579


DE


Los criterios de valoración serán los del método del coste, y deberán coincidir exactamente con los que se hayan utilizado anteriormente para calcular el valor de la edificación. Caso de haber recurrido a una públicación técnica de costes de la construcción debería utilizarse la misma y de la misma fecha, al igual que si se utiliza cualquier otra base de datos. Como el objetivo de este cálculo es el de comparar el resultado obtenido con el valor de la edificación previamente calculado, resulta irrelevante la aplicación de los costes de licencias o tasas o de honorarios facultativos, si éstos son homogéneos, siempre que se incluyan o se omitan en las dos valoraciones que son objeto de comparación. 6.1.6. Comparación entre el coste de las reparaciones y el valor del edificio Como resumen de los cálculos anteriores debe determinarse la relación entre el coste de las reparaciones necesarias, y el valor del edificio con exclusión del suelo. Cuando esta relación exceda de 0,5 (cincuenta por ciento), podrá deducirse que el edificio se encuentra en estado ruinoso, al producirse el supuesto de ruina económica. 6.1.7. El procedimiento contradictorio de ruina El procedimiento de ruina se inicia a instancia de una parte, dándose audiencia a la otra, y resolviéndose por la administración local en vía administrativa. Caso de no ser aceptada la resolución municipal por una de las partes intervinientes, puede ser objeto de recurso contencioso-administrativo ante los Tribunales de Justicia, por lo que de forma habitual a lo largo del proceso se realizarán cuatro dictámenes técnicos: 1. Dictamen del arrendatario, inquilino, o titular de algún derecho real 2. Dictamen del propietario o titular del dominio 3. Dictamen del ayuntamiento 4. Dictámenes de los peritos procesales La entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ha modificado la última fase del proceso, ya que en algunos casos los dictámenes elaborados por los peritos de parte pueden concurrir en el acto final sin necesidad de que intervenga un cuarto perito nombrado por el Juzgador, si no es solicitado así por las partes, y este lo estima oportuno. Considerando que la principal y causa primera de los expedientes de ruina es la resolución de los contratos de arrendamiento, la entrada en vigor de la LAU en 1994, y la consecuente adecuación de los precios de los alquileres al mercado, está haciendo disminuir los casos que se inician, siendo razonable suponer que a largo plazo prácticamente desaparecerán en el caso de viviendas. En los últimos años el procedimiento de ruina en el ámbito contencioso-administrativo, prácticamente ha desaparecido, circunscribiéndose mayoritariamente las actuaciones al ámbito civil. 6.1.8. El dictamen de ruina La redacción del Dictamen de ruina corresponde elaborarlo a un técnico cualificado para ello, normalmente un arquitecto, y debe incluir como mínimo los siguientes apartados:

580

LA LEY



1. Objeto del Dictamen, solicitante. 2. Descripción del edificio. 3. Descripción de los daños. 4. Fecha de referencia y/o de la visita de inspección. 5. Valor de la edificación sin el suelo. 6. Descripción de las reparaciones necesarias. • Para la estabilidad del edificio • Para la seguridad de las personas, y • Para cumplir las condiciones de salubridad e higiene (o mínimas de habitabilidad, en aquellas CC.AA. que en su legislación especifica que así se disponga) 7. Coste de las reparaciones necesarias. Además deberán justificarse los criterios de valoración utilizados y aportar, si es preciso, los documentos técnicos, planos y fotografías, que sean necesarios, sin que ello signifique que deba realizarse un proyecto de reparación. En todo el proceso deben justificarse adecuadamente los criterios y métodos empleados. La determinación del estado ruinoso de un edificio una vez concluido el procedimiento administrativo y cuando por haberse interpuesto recurso contencioso administrativo se haya iniciado un proceso de ese cariz, es una cuestión jurídica y no técnica, y sólo a los profesionales del derecho, al Juez o a los Tribunales corresponde determinarlo, no al perito, lo que efectuarán a la vista de los Dictámenes Técnicos aportados y con arreglo al criterio de la sana crítica. La aplicación de la LAU, con una mayor flexibilidad de los arrendamientos y una progresiva adecuación de las rentas, la actual coyuntura inmobiliaria con cada vez más presencia en el mercado de la rehabilitación, cuya cultura se ha ido imponiendo cada vez con más fuerza hasta convertir este sector en casi predominante en la actividad inmobiliaria de nuestras ciudades, la implantación entre los propietarios, usuarios y administradores de una auténtica cultura del mantenimiento de los edificios y los criterios de las legislaciones autonómicas más recientes, hacen disminuir los supuestos de estado ruinoso, que muy probablemente irán decreciendo progresivamente a casos muy aislados y concretos, predominantemente relacionados con la ruina técnica. 6.1.9. El expediente contradictorio de ruina en España Resumen de la legislación autonómica sobre la declaración de estado ruinoso: • Tipos de ruina que se contempla en la legislación autonómica. • En el supuesto de ruina económica que magnitudes se comparan en cada caso. • Que se entiende como obras necesarias de renovación, modernización y otras, en la legislación urbanística de las distintas CC.AA. Andalucía: No se contempla el supuesto de ruina técnica ni el de ruina urbanística. Ruina económica:

LA LEY

581


DE


Se compara el coste de la reparación con la mitad del coste del edificio nuevo a precios actuales. El deber de conservación se limita a la mitad del valor de un edificio nuevo. Sólo aquellas reparaciones que sean imprescindibles para devolver al edificio la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidaciones estructurales. Aragón: Tres supuestos de ruina: técnica, económica y urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del valor actual de la edificación (depreciada en función de su antigüedad). Obras necesarias de consolidación o conservación. Asturias: Tres supuestos de ruina: técnica (agotamiento generalizado de los elementos estructurales), económica y urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del valor actual de la edificación (depreciada en función de su antigüedad). Sólo aquellas reparaciones que sean imprescindibles para devolver al edificio la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidaciones estructurales. Baleares: No tiene legislación autonómica propia al respecto. Tres supuestos de ruina: técnica, económica y urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del valor actual de la edificación (depreciada en función de su antigüedad). Reparaciones necesarias para restaurar las condiciones iniciales (según el art. 183.2 del RD 2346/76), sin incluir las obras de renovación, mejora, ni modernización. Canarias: No se contempla el supuesto de ruina técnica ni el de ruina urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del coste del edificio nuevo a precios actuales. El deber de conservación se limita a la mitad del valor de un edificio nuevo. Sólo aquellas reparaciones que sean imprescindibles para devolver al edificio la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidaciones estructurales y las necesarias para restaurar en la edificación las condiciones mínimas para hacer posible su efectivo uso legítimo.

582

LA LEY



Cantabria: Tres supuestos de ruina: técnica, económica y urbanística. Se compara el coste de la reparación con la mitad del valor actual de la edificación (depreciada en función de su antigüedad). Obras necesarias de consolidación y reparación. Castilla y León: No existe la ruina técnica pero sí la económica y ruina urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del coste del edificio nuevo a precios actuales. Sólo aquellas reparaciones que sean imprescindibles para devolver al edificio la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidaciones estructurales. Castilla-La Mancha: No se contempla el supuesto de ruina técnica ni el de ruina urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del coste del edificio nuevo a precios actuales. El deber de conservación se limita a la mitad del valor de un edificio nuevo. Sólo aquellas reparaciones que sean imprescindibles para devolver al edificio la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidaciones estructurales y las necesarias para restaurar en la edificación las condiciones mínimas para hacer posible su efectivo uso legítimo. Cataluña: Tres supuestos de ruina: técnica, económica y urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del coste del edificio nuevo a precios actuales. Obras de reparación necesarias para cumplir los requisitos mínimos de habitabilidad. Comunidad Valenciana: No se contempla el supuesto de ruina técnica ni el de ruina urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del coste del edificio nuevo a precios actuales. El deber de conservación se limita a la mitad del valor de un edificio nuevo. Obras de conservación y rehabilitación. Extremadura: No se contempla el supuesto de ruina técnica ni el de ruina urbanística.

LA LEY

583


DE


Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del coste del edificio nuevo a precios actuales. Sólo aquellas reparaciones que sean imprescindibles para devolver al edificio la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidaciones estructurales y las necesarias para restaurar en la edificación las condiciones mínimas para hacer posible su efectivo uso legítimo. Galicia: Tres supuestos de ruina: técnica, económica y urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del valor actual de la edificación (depreciada en función de su antigüedad). La Rioja: Tres supuestos de ruina: técnica, económica y urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del valor actual de la edificación (depreciada en función de su antigüedad). Madrid: No se contempla el supuesto de ruina técnica ni el de ruina urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del coste del edificio nuevo a precios actuales. El deber de conservación se limita a la mitad del valor de un edificio nuevo. Sólo aquellas reparaciones que sean imprescindibles para devolver al edificio la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidaciones estructurales y las necesarias para restaurar en la edificación las condiciones mínimas para hacer posible su efectivo uso legítimo. Murcia: Tres supuestos de ruina: técnica, económica y urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del valor actual de la edificación (depreciada en función de su antigüedad). Todas las obras necesarias para mantener las condiciones se seguridad, salubridad y ornato público. Navarra: Tres supuestos de ruina: técnica, económica y urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del valor actual de la edificación (depreciada en función de su antigüedad).

584

LA LEY



País Vasco: No tiene legislación autonómica propia al respecto. Tres supuestos de ruina: técnica, económica y urbanística. Ruina económica: Se compara el coste de la reparación con la mitad del valor actual de la edificación (depreciada en función de su antigüedad). Reparaciones necesarias para restaurar las condiciones iniciales (según el art. 183.2 del RD 2346/76), sin incluir las obras de renovación, mejora ni modernización. 6.2. VALORACIÓN DE DERECHOS REALES: CENSOS, SERVIDUMBRES Y ARRENDAMIENTOS La valoración de este tipo de derechos reales se efectúa en función de la finalidad de la tasación. En el capítulo anterior se ha estudiado la valoración de la nuda propiedad, de los derechos de usufructo, y del derecho de uso y habitación a efectos urbanísticos, que utiliza la metodología de garantía y la fiscal. Cuando la finalidad sea la de mercado, la metodología a utilizar será exclusivamente la que se deriva de la Normativa de garantía (ECO 805/2003). La valoración de arrendamientos ha de realizarse por el método de actualización de las rentas en todos los casos (véase apartado 3.5.). 6.3. VALORACIÓN DE INMUEBLES SOBRE LOS QUE EXISTE UN DERECHO DE SUPERFICIE Los inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie pueden ser edificaciones o terrenos. En todos los casos la valoración puede hacerse por el método de comparación con el mercado siempre que existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en derecho de superficie similares al que se valora. En ese caso se aplicará la metodología de valoración por comparación con el mercado. En caso contrario se valorarán por los procedimientos siguientes: 6.3.1. Edificios o elementos de un edificio construidos sobre un terreno en virtud de un derecho de superficie Si se trata de determinar el valor de un edificio, o un elemento de un edificio construido, o por construir en la hipótesis de edificio terminado en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, los procedimientos que pueden utilizarse son los siguientes: Procedimiento 1: 1) Se valorará el edificio completo en función de la finalidad de la tasación.

LA LEY

585


DE


2) Del valor así obtenido se restarán dos importes: • El del valor actual de los pagos a abonar al concedente. • El del valor actual del valor de reversión calculado a partir del valor de reemplazamiento neto al final del periodo, es decir, en la fecha de la extinción del derecho de superficie. Este procedimiento será preferiblemente aplicable a los inmuebles que se destinen a uso propio del concesionario o que sean activos de su explotación. Procedimiento 2: 1) Calculando el valor por actualización: A tal efecto se tendrán en cuenta: • Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto. • Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios e instalaciones. • El periodo en que generarán rentas o ingresos. • La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario. Se considerará de este modo tres tipos de flujos de caja: dos de salidas y uno de entradas. Este procedimiento es aconsejable cuando el inmueble esté destinado al alquiler o a una explotación económica que permita determinar un flujo de ingresos. También será preferible utilizarlo cuando el edificio no pueda ser valorado por el método de comparación. 6.3.2. Derecho de superficie sobre un terreno Valoración del derecho de superficie Para valorar el derecho de superficie sobre un terreno o solar se aplicará el método residual dinámico, teniendo en cuenta las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y, en su caso durante el resto de duración del derecho, así como los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie. 6.3.3. Valoración de la propiedad del terreno sobre el que existe un derecho de superficie Para calcular el valor de la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de superficie se procederá a sumar los dos valores siguientes: • El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. • El valor actual del valor de reversión calculado a partir del valor de reemplazamiento neto al final del periodo, es decir, en la fecha de la extinción del derecho de superficie. Es decir, es el valor actual de todos los cobros que el propietario del suelo, el concedente, recibirá en el futuro hasta el fin de la concesión. Las tasas de actualización se determinarán como se establece en el método de actualización (véase apartado 3.5) cuando se trate de edificios y elementos de un edificio y tal como se establece en el método residual dinámico cuando se trate de terrenos, y deberán tomar en consideración,

586

LA LEY



adicionalmente, las condiciones del derecho de superficie, especialmente en cuanto a las causas y plazo de extinción o resolución. Del mismo modo se valorarán si la finalidad es cualquiera de las relacionadas con el mercado o con la actividad mercantil, y por extensión cuando por una acción administrativa o urbanística sea necesario el cálculo del valor de privación o la indemnización sustitutoria correspondiente. 6.4. VALORACIÓN DE CONCESIONES ADMINISTRATIVAS Los inmuebles sobre los que existe una concesión administrativa pueden ser edificaciones o terrenos. En todos los casos la valoración puede hacerse por el método de comparación con el mercado siempre que existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en régimen de concesión administrativa similares al que se valora. En ese caso se aplicará la metodología de valoración por comparación con el mercado. En caso contrario se valorarán por los procedimientos siguientes: 6.4.1. Edificios o elementos de un edificio sobre un terreno en concesión Si se trata de determinar el valor de un edificio, o un elemento de un edificio construido, o por construir en la hipótesis de edificio terminado en ejercicio de un derecho de concesión administrativa sobre un terreno de titularidad pública. Los procedimientos que pueden utilizarse son los siguientes: Procedimiento 1: 1) Se valorará el edificio completo en función de la finalidad de la tasación. 2) Del valor así obtenido se restarán dos importes: • El del valor actual de los pagos a abonar al concedente. • El del valor actual del valor de reversión calculado a partir del valor de reemplazamiento neto al final del periodo, es decir, en la fecha de la finalización de la concesión administrativa. Este procedimiento será preferiblemente aplicable a los inmuebles que se destinen a uso propio del concesionario o que sean activos de su explotación. Procedimiento 2: 1) Calculando el valor por actualización: A tal efecto se tendrán en cuenta: • Los pagos a efectuar al concedente por canon por cualquier concepto. • Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios e instalaciones. • Las tarifas del servicio público de la concesión y su previsible evolución. • El periodo en que generarán rentas o ingresos.

LA LEY

587


DE


• La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario. Este procedimiento es aconsejable cuando el inmueble esté destinado al alquiler o a una explotación económica que permita determinar un flujo de ingresos. También será preferible utilizarlo cuando el edificio no pueda ser valorado por el método de comparación. 6.4.2. Concesión administrativa sobre un terreno. Valoración de la concesión administrativa Para valorar la concesión administrativa sobre un terreno o solar se aplicará el método residual dinámico, teniendo en cuenta: • las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la construcción y, en su caso durante el resto de duración de la concesión, • los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada a la concesión. 6.4.3. Valoración de la propiedad de un terreno sobre el que existe una concesión administrativa Para calcular el valor de la propiedad de un terreno sobre el que está constituida una concesión administrativa se procederá a sumar los dos valores siguientes: • El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. • El valor actual del valor de reversión calculado a partir del valor de reemplazamiento neto al final del periodo, es decir, en la fecha de la extinción del derecho de la concesión administrativa. Es decir, es el valor actual de todos los cobros que el propietario del suelo, el concedente, recibirá en el futuro hasta el fin de la concesión. Las tasas de actualización se determinarán como se establece en el método de actualización (véase apartado 3.5) cuando se trate de edificios y elementos de un edificio y tal como se establece en el método residual dinámico cuando se trate de terrenos, y deberán tomar en consideración, adicionalmente, las condiciones de la concesión administrativa, especialmente en cuanto a las causas y plazo de extinción o resolución, así como de las tarifas del servicio público de la concesión y su posible evolución. Del mismo modo se valorarán si la finalidad es cualquiera de las relacionadas con el mercado o con la actividad mercantil, y por extensión cuando por una acción administrativa o urbanística sea necesario el cálculo del valor de privación o la indemnización sustitutoria correspondiente. 6.5. VALORACIÓN DE OPCIONES DE COMPRA A los efectos de garantía, las valoraciones de opciones de compra, se efectuarán considerando el valor del inmueble, los plazos y las condiciones de la ejecución de la opción que figuren en la documentación que regule el derecho de opción. El valor de la opción se determinará con el siguiente procedimiento: a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de la tasación, y el precio de la opción sobre el inmueble es positiva, el valor de la opción será equivalente a esa diferencia.

588

LA LEY



b) Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula, el valor de la opción será nulo. c) En cualquiera de los casos en los que la opción, su plazo de ejecución o el importe por el que se puede ejecutar, están condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio, a criterio del tasador, el valor será también nulo. Puede darse el caso, frecuente, de que la opción de compra esté referida a una fecha futura; en esa circunstancia deberá calcularse el valor actual de la opción, actualizándolo a la fecha a la que se refiere la valoración, con la tasa de actualización que corresponda a la actividad, tipo de inmueble y uso. El valor actual de la opción será el que se comparará con el valor del inmueble, referidos ambos a la misma fecha. Del mismo modo se valorarán si la finalidad es cualquiera de las relacionadas con el mercado o con la actividad mercantil, y por extensión cuando por una acción administrativa o urbanística sea necesario el cálculo del valor de privación o la indemnización sustitutoria correspondiente. 6.6. VALORACIÓN DE COMPROMISOS DE COMPRA A PLAZOS Los compromisos de compra a plazos sobre inmuebles que se valoren a efectos de garantía, o para cualquiera de las finalidades de mercado, se valorarán considerando el valor del inmueble, el plazo, y las condiciones del contrato que figuren en la documentación que regule dicho compromiso. El valor del compromiso se determinará como diferencia entre el valor del inmueble en el momento de la tasación (calculado como el menor entre el valor de mercado y el valor por actualización de las rentas) y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado. Para la actualización se utilizará como tasa de actualización el tipo de interés de la deuda pública con duración más próxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso. Del mismo modo se valorarán los compromisos de compra a plazos, si la finalidad es cualquiera de las relacionadas con el mercado o con la actividad mercantil, y por extensión cuando por una acción administrativa o urbanística sea necesario el cálculo del valor de privación o la indemnización sustitutoria correspondiente. 6.7. VALORACIÓN DE INMUEBLES CON TIEMPO COMPARTIDO Hace referencia a la valoración de inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho previsto en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. El procedimiento de tasación a los efectos de garantía será el siguiente: 1) Se determinará el valor de todos los períodos susceptibles de cesión del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho, tanto si están ya cedidos como si no, por el método de actualización de rentas. La tasa de actualización a utilizar será el de la Deuda Pública a un plazo lo más próximo posible al número de años restantes para la finalización del régimen. 2) Se determinará el valor de cada periodo cedido de cada elemento de edificio sujeto a este derecho por el método de actualización de rentas, sin considerar el valor de reversión y utilizando como interés el de la deuda pública de duración más próxima al número de años restantes para la finalización del contrato.

LA LEY

589


DE


3) En ambos casos los flujos de caja se calcularán como se establece en el método de actualización de inmuebles destinados al alquiler, teniendo en cuenta las rentas medias de inmuebles comparables considerando la época del año a que se refieran que deberá ser la misma que la del periodo cuyo valor se pretende obtener. 4) Para obtener el valor del inmueble sujeto total o parcialmente a ese derecho y del que se han cedido determinados periodos se restará del valor obtenido anteriormente en el punto 1), la suma de los valores obtenidos en el punto 2). 5) Para la obtención del valor de uno o más periodos cedidos se determinará la proporción que representa sobre el valor obtenido en el punto 1). 6) Se multiplicará, según el caso, la proporción así hallada por el menor entre el valor por comparación, el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto del inmueble, en el supuesto de que no existiera ese derecho. Del mismo modo se valorarán si la finalidad es cualquiera de las relacionadas con el mercado o con la actividad mercantil, y por extensión cuando por una acción administrativa o urbanística sea necesario el cálculo del valor de privación o la indemnización sustitutoria correspondiente. 6.8. EL VALOR DEL SUBSUELO 6.8.1. El aprovechamiento del subsuelo La edificabilidad bajo rasante: usos comerciales, recreativo, aparcamientos, y otros usos compatibles Debe entenderse por aprovechamiento del subsuelo la cantidad de edificación que puede construirse en él; las edificaciones bajo rasante pueden tener un volumen considerable, no siempre claramente regulado ni fácilmente determinable, y casi siempre independiente del volumen edificable sobre rasante. Desde un punto de vista inmobiliario sólo puede considerarse rendimiento el volumen edificable que otorga valor y por tanto en el caso del subsuelo deberá entenderse como aprovechamiento la superficie de techo edificable que, de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso, añade o genera valor. La utilización de un suelo como soporte de edificación bajo rasante ha evolucionado en función de dos variables: • El aumento de la demanda de usos inmobiliarios susceptibles de ubicarse en el subsuelo. • Los avances tecnológicos de la construcción que permiten realizar edificaciones subterráneas a costes razonables. Hoy en día, en nuestras ciudades está perfectamente asumido que existen numerosos usos «subterráneos» que corresponden a una demanda real del mercado y que como consecuencia, generan valor al suelo en el que se emplazan. De los iniciales ejemplos «excepcionales» como el Cuartel General de la OTAN, se pasó a los hoy generalizados aparcamientos subterráneos de nuestras ciudades; poco después aparecieron los centros comerciales, que utilizaban los sótanos para superficie de ventas, los hoteles o complejos de oficinas para salones, salas de convenciones, y similares, y actualmente es normal ver salas de cines o centros deportivos «bajo el suelo».

590

LA LEY



Prácticamente sólo tres circunstancias condicionan la utilización del subsuelo: • La demanda del mercado. • El cumplimiento de las normas de seguridad, especialmente la protección contra incendios y las condiciones de seguridad y evacuación. • La protección de infraestructuras, acuíferos y restos arqueológicos. Falta aún, en muchos casos, una reglamentación urbanística más clara y una adecuación de la reglamentación y procedimientos registrales que permitan una mayor flexibilidad en previsión de una mayor proliferación de usos «subterráneos» en el futuro. En ese sentido, conceptos como «dominio público», que se incluyen por los planificadores en las normas urbanísticas deben ser interpretados con criterios flexibles, no haciendo extensivo el dominio usque ad caelos et usque inferos. Nuestro Derecho Inmobiliario y Registral es suficientemente flexible para adaptarse a los cambios de ese tipo que se producen, pero algunas veces el planeamiento es más rígido que la Ley que pretende aplicar. Analizar las circunstancias y condiciones que otorgan valor al aprovechamiento del subsuelo en el planeamiento, podría ser de gran ayuda para la obtención de mayores superficies de uso público, plazas y zonas libres e incluso equipamientos públicos sin destinar por ello mayores recursos económicos, si se considerasen adecuadamente. Usos del subsuelo: Los usos más frecuentes bajo rasante, susceptibles de generar valor al suelo, en la actualidad son: • aparcamientos • centros comerciales • lúdicos y recreativos • residenciales (no vivienda) como instalaciones complementarias de hoteles, salones, restaurantes, etc. • instalaciones auxiliares, talleres complementarios, almacenes • Instalaciones de alta seguridad, puestos de mando y control • líneas de transporte colectivo • refugios, centros de mando y control Pero tradicionalmente ya se acostumbraba a ubicar en el subsuelo determinados usos: • cisternas • bodegas • cavas • graneros • polvorines • canalizaciones de agua, depósitos • cajas de seguridad

LA LEY

591


DE


Casi todos ellos de conveniente situación en el subsuelo con preferencia a «sobre el suelo» y algunos de ellos con ubicación necesaria en el subsuelo. Es de prever que en el futuro aparezcan nuevas demandas y en consecuencia nuevos usos, y en muchos casos usos susceptibles de generar valor. La utilización del subsuelo viene normalmente condicionada por diversas variables: Factores intrínsecos: • Naturaleza del terreno, características geológicas y geotécnicas del suelo, compacidad, consistencia, dureza, ripabilidad, etc. • Ubicación, situación y emplazamiento. • Nivel freático. • Topografía. • Accesibilidad (forma de la parcela). • Presencia de instalaciones subterráneas, conducciones, canalizaciones. • Existencia de pozos, túneles o galerías (Metro). • Existencia de medianeras o construcciones colindantes que dificultan o encarecen la construcción de sótanos. • Inmisiones en el subsuelo (cimentaciones, atirantamientos, pantallas compresivas, etc.). Factores extrínsecos: • Mercado inmobiliario, demanda de usos y valor de éstos. • Planeamiento urbanístico. • Decretos o normativas de habitabilidad. • CPI/96: Norma Básica de control y prevención de incendios: seguridad y evacuación. • Decretos o normativas de accesibilidad. • Costes de construcción. • Técnicas aplicables en continua evolución, procedimientos especiales de construcción: muros pantalla, vermiculita, tablestacados, sistemas de drenaje, y otros. 6.8.2. El rendimiento del subsuelo La utilización inmobiliaria del subsuelo está justificada económicamente por el rendimiento que se obtenga de la edificación que se construya en él. Se entiende por rendimiento el valor en unidades monetarias (euros) que corresponde al suelo por cada unidad de superficie de techo edificable (m²t) susceptible de construirse en él, se denomina valor de repercusión bajo rasante y se expresa en €/m²t. Como las posibilidades de uso de un subsuelo pueden ser varias, los valores de repercusión del subsuelo también serán varios, en función principalmente de los usos y de la ubicación. Hasta la promulgación de la OM 30/Nov./94, algunos tasadores y operadores inmobiliarios sostenían una interpretación de la anterior normativa de valoración, según la cual el valor de un terre-

592

LA LEY



no estaba en función de lo que podía edificarse sobre él. La redacción literal de determinadas normas así parecía establecerlo. La improcedencia de esa interpretación quedaba demostrada por su aplicación en el límite: un suelo en el que se podía edificar bajo rasante (por ej.: un aparcamiento) pero nada sobre rasante hubiera tenido un valor nulo, lo cual no era cierto. Y puesto que tenía un valor y podía edificarse cero sobre rasante, el valor de repercusión, definido como el cociente de ambas cantidades debía ser infinito, lo que demuestra el absurdo. A partir de 1994, las cosas están claras, el valor de un suelo está en función de lo que puede construirse en él, es decir, «sobre él» y «bajo él». Al entender de muchos tasadores, siempre ha sido así, pero además ahora lo reconocen las normas. 6.8.3. Valor del suelo generado por la posibilidad de edificación bajo rasante Para evaluar de qué manera la edificación que puede realizarse en el subsuelo de un terreno influye en su valor, o añade valor, deberemos analizar cuáles son los valores que el propio mercado otorga a los usos que por sus características y situación son «capaces» de albergarse en edificaciones bajo rasante. Naturalmente siempre de acuerdo con los dos principios básicos de valoración por el método residual: el principio del mayor y mejor uso y el principio del valor residual. También habrá de tener en cuenta en muchos casos utilizaciones lucrativas bajo superficies de uso y dominio público –que no sólo no sufren por ello menoscabo, sino apreciación– y por qué no, en sentido contrario, superficies de suelo privado bajo las que pueden desarrollarse usos de subsuelo públicos, que no necesariamente hacen disminuir su valor sino que lo aprecian. En función de lo expuesto deberemos considerar, consecuentemente, la servidumbre como un derecho real que modifica el valor original de la finca sirviente, pero que no siempre necesariamente lo disminuye (por ej.: la existencia de una estación del Metro bajo un edificio comercial). Los usos más frecuentes bajo rasante, susceptibles de generar valor al suelo, en la actualidad son: • aparcamientos • centros comerciales • lúdicos y recreativos • residenciales (no vivienda) como instalaciones complementarias de hoteles, salones, restaurantes, etc. • instalaciones auxiliares, talleres complementarios, almacenes Cada uno de esos usos se corresponde para cada emplazamiento con un valor del producto inmobiliario terminado y con unos costes y gastos de construcción. Será a partir de esos datos que el operador deberá determinar cuál es el mejor y más intensivo uso posible del subsuelo, y calcular a partir de éste, el valor de repercusión de suelo bajo rasante que le corresponde. Normalmente, los usos óptimos bajo rasante pueden ser varios, en función de la planta o nivel en que se ubiquen y su situación. También en casi todos los casos existe una interrelación entre los usos sobre rasante y los «bajo rasante», por lo que la determinación de unos y otros deberá establecerse conjuntamente.

LA LEY

593


DE


Por ejemplo, un centro comercial, o de ocio, sobre rasante, induce unas necesidades de aparcamiento que seguramente otro uso no induciría en la misma medida (así mientras el sótano –1 puede ser de uso comercial como supermercado, las plantas –2, –3, –4, pueden ser destinadas al aparcamiento, siendo todos ellos los «mejores usos» posibles). No existen recetas, si lo que se pretende es determinar sobre un solar el mejor y más intensivo uso, y en consecuencia su valor, debe analizarse de forma muy rigurosa el mercado inmobiliario para determinar cuántos y cuáles son los usos posibles y cuál es el valor de cada uno de ellos, pero no solamente sobre rasante, como habitualmente ya se viene haciendo, sino también bajo rasante. La satisfacción de los usos requeridos debe someterse en primer lugar a las exigencias normativas y del planeamiento así como a las posibilidades físicas de la ubicación lo que requerirá un estudio técnico adecuado. Una vez superado ese contraste y adecuación será necesario evaluar los costes necesarios para construir lo requerido, de forma que como consecuencia podamos determinar la viabilidad de la satisfacción de aquellos usos y tomar las decisiones convenientes. 6.8.4. El aprovechamiento del subsuelo en la legislación urbanística Algunas leyes autonómicas recientes, introducen novedades respecto de legislaciones anteriores: el concepto de aprovechamiento del subsuelo se supedita a la implantación de infraestructuras, a la prevención de riesgos, y a la protección de restos arqueológicos y de acuíferos, al menos así parece derivarse del art. 39 de la LUC 2/2002 (Cataluña). «Artículo 39 Usos del subsuelo 1. El subsuelo está regulado por el planeamiento urbanístico y queda sometido a las servidumbres administrativas necesarias para la prestación de servicios públicos o de interés público, siempre que estas servidumbres sean compatibles con el uso del inmueble privado sirviente, de conformidad con el aprovechamiento urbanístico atribuido. De lo contrario, ha de procederse a la correspondiente expropiación. 2. El uso del aprovechamiento urbanístico y la implantación de infraestructuras en el subsuelo están condicionados en cualquier caso a la preservación de riesgos, así como a la protección de los restos arqueológicos de interés declarado y de los acuíferos clasificados, de acuerdo con la respectiva legislación sectorial.»

Se prevé así que pueda hacerse, en el planeamiento urbanístico, una reglamentación del uso del subsuelo, pero parece que el legislador está mucho más preocupado por preservar que el uso y aprovechamiento del subsuelo no perjudique a los activos públicos, que de posibilitar una ordenación que tenga en cuenta el aprovechamiento del suelo con independencia del que se permita «sobre el suelo». La tecnología de la construcción permite hoy en día aprovechamientos del subsuelo independientes y compatibles con los usos del suelo más diversos. En esas circunstancias no existe razón para no dar un paso más y propiciar una ordenación del subsuelo propiamente dicha, y, yendo un paso más allá, desvincular, urbanísticamente y en la medida de lo posible, el uso del suelo del uso del subsuelo. 6.8.5. Cálculo del valor del subsuelo El valor del subsuelo como consecuencia de su aprovechamiento urbanístico, se obtiene por producto entre:

594

LA LEY



• El aprovechamiento, entendiendo como tal edificabilidad posible que genera valor y el uso (mayor y mejor uso posible). • Rendimiento, entendiendo como tal el valor de repercusión que se obtiene para cada uso, obtenido por el método residual a partir de los valores del producto inmobiliario terminado que puede ubicarse en ese subsuelo. 6.8.6. Consecuencias urbanísticas del aprovechamiento del subsuelo Resulta evidente, y sentencias hay que avalan ese criterio, que el aprovechamiento del subsuelo es parte integrante del valor del suelo, de modo que ignorarlo puede ser causa de errores o desajustes en las adjudicaciones en los supuestos reparcelatorios o compensatorios. Evidentemente el paso siguiente al reconocimiento de un posible aprovechamiento del subsuelo y a un posible rendimiento del subsuelo, y como consecuencia de ambos, a la generación de valor en el suelo derivado de la utilización del subsuelo es el de considerar: • Que el aprovechamiento del subsuelo debe ser tenido en cuenta en las reparcelaciones y compensaciones. • Que los aprovechamientos del suelo y del subsuelo pueden ser considerados por separado. • Que la comunidad tiene derecho a participar en las plusvalías que el planeamiento origine también en el subsuelo, ya que el criterio general de la legislación urbanística es que participe en las plusvalías generadas en los suelos, y, por tanto, no sólo sobre los suelos, sino también bajo los suelos. La puerta está abierta a la innovación urbanística en ese sentido, todo ello es posible, habrá que esperar al desarrollo y evolución de leyes y reglamentos urbanísticos para ver cómo se tratan en la práctica estos aspectos. Y cómo los nuevos planes de ordenación urbanística aprovechan estos criterios para aportar nuevas soluciones. Mientras, en la gestión urbanística, no puede olvidarse que el subsuelo genera, o puede generar, valor, y tanto si este valor es positivo como si es negativo, debe tenerse en consideración. De hecho, en la gestión urbanística, y en el momento de repartir equitativamente cargas y beneficios, si lo que realmente se considera es el «valor», hay que reconocer que todo esto (el cálculo del valor generado por el subsuelo) ya debería haberse tenido en cuenta en el cálculo y establecimiento del valor del suelo. El hecho de que esta práctica no resulte habitual no justifica que no deba hacerse.

LA LEY

595

CAPÍTULO SÉPTIMO

Casos prácticos y Ejemplos

7.1. VALORACIÓN DE UNA VIVIENDA Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria. (Valoración resumida). 1.- Antecedentes Expediente: 000000 Tipo de inmueble: Vivienda individual y plaza de aparcamiento Referencia: Entidad yyyy Solicitante: xxx Finalidad: Garantía hipotecaria Emplazamiento: C/Calabria n.º 119-121, Piso 3.º, Puerta 4.ª Municipio: 08015 BARCELONA Datos registrales: Según escritura facilitada Método empleado:

Residencial (Piso)....: Método de comparación con el mercado Residencial (garaje):

Método de comparación con el mercado

Fecha del informe: xx–xx–xxxx Fecha de visita al inmueble: yy–xx–xxxx Informe de valoración 2.- Identificación Dirección: C/Calabria n.º 119-121, piso 3.º, puerta 4 y C/Diputación n.º 119. Plaza de aparcamiento n.º 51 Municipio: 08015 BARCELONA Provincia: BARCELONA Datos registrales: Finca: 8.710, Libro 123, Tomo 1899, Folio 109, Inscripción 2.ª, Sección 2.ª A.

LA LEY

597


DE


Finca: 5.899, Libro 88, Tomo 1.871, Folio 28, Inscripción 1.ª Registro de la Propiedad n.º 16 de BARCELONA 3.- Localidad y entorno 3.1.- Localidad Tipo de núcleo: Capital de comunidad autónoma Ocupación laboral y nivel de renta: Ocupación laboral: múltiple, con predominio de los sectores industrial, comercial y de servicios. Nivel de renta: medio-alto. Población y evolución de la misma: Según padrón de 1991: 1.643.542 habitantes de derecho y 1.681.132 habitantes de hecho. La tendencia de la población en los últimos años es estable. 3.2.- Entorno Delimitación del entorno: Urbano céntrico, barrio del ensanche izquierdo, sector delimitado por: Gran Vía de les Corts Catalanes, Avda. de Roma, C/Tarragona y C/Urgell. Rasgos urbanos: Ensanche residencial y comercial de trama ortogonal regular ordenado en manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras (ensanche Cerdá). La antigüedad de las edificaciones es múltiple con edificios más o menos recientes y de más de 100 años. El grado de consolidación es total. El desarrollo edificatorio del entorno está terminado. La renovación de las edificaciones es media. Conservación e infraestructura: La vía pública dispone de aceras con pavimento de baldosa hidráulica, bordillo de granito y de calzada asfáltica. Dispone de alcantarillado y de alumbrado público. El abastecimiento de agua se realiza mediante red de la compañía, el suministro eléctrico se obtiene de la red general, tiene abastecimiento de gas, línea telefónica y dispone de zonas ajardinadas próximas. La calidad de las infraestructuras es alta y la conservación es buena. 4.- Equipamiento y comunicaciones Equipamiento: Comercial: Suficiente; Deportivo: Suficiente; Religioso: Abundantes; Asistencial: Suficiente; Escolar: Abundante; Lúdico: Abundante; Zonas verdes: abundantes, próximo al Parc de Joan Miró o eje de la C/Tarragona. Comunicaciones: Comunicaciones interurbanas: Muy buenas (aeropuerto internacional, autopistas de peaje, red nacional de carreteras, estación de RENFE) Comunicaciones urbanas: buenas (metro línea I, gran densidad de líneas de autobús en la Gran Vía de les Corts Catalanes y Avda. de Roma, trenes de cercanías (FGC). El aparcamiento en superficie es muy escaso. Existen aparcamientos públicos. El aparcamiento privado es escaso. La accesibilidad es buena y el tráfico vehicular es intenso. Otras características: Barrio en transformación y renovación debido a la ejecución del Plan Especial de la calle Tarragona, iniciada con el cierre del Matadero y la creación del parque de Joan Miró.

598

LA LEY

CAPÍTULO 7: EJEMPLOS

PRÁCTICOS DE VALORACIONES

5.- El edificio y/o sus elementos 5.1.- Descripción Características del edificio: Uso principal del edificio: Residencial. Vida útil: 100 años. Edificio plurifamiliar entre medianeras en esquina con fachada a la calle y a patio interior de manzana. Tiene dos plantas sótano destinadas a aparcamiento de vehículos. La planta baja está destinada al uso comercial Tiene siete plantas piso con cuatro viviendas por rellano y ático con dos viviendas. Forma y distribución: Vivienda 3.ª – 4.ª compuesta de vestíbulo, cocina, comedor-estar, tres habitaciones, baño, aseo y lavadero. Descripción de los anexos: Plaza de aparcamiento n.º 51 que tiene una superficie útil de 21,27 m² y tiene una capacidad para dos vehículos de tamaño medio, aunque en fila y no en batería. Superficies en m²: USO Piso Garaje

M M M

Finca Registral 8.710 5.899

Superficie Registral 73,06 21,27

Superficie útil 85,97 21,27

R 1,256 2,200

Superficie construida 108,00 46,79

La superficie indicada en escritura es aproximadamente 13 m² inferior a la superficie útil obtenida por medición. A efectos de valoración se ha considerado la superficie construida de la vivienda, incluyendo la superficie exterior al 50% y la parte proporcional de zonas comunes. La superficie de la terraza según escritura asciende a 5,48 m². 5.2.- Características constructivas Elementos fundamentales Cimentación: Muros pantalla, pozos y zanjas corridas de hormigón armado. Estructura: Pórticos de hormigón. Fachada: aplacado de piedra natural en planta baja y obra vista con aplacado de piedra artificial en plantas piso. Cubierta: Plana transitable. Terminaciones Estar

Usos

Pavimentos Mármoles

Dormitorios Zonas de paso Cocina Aseos y baños Terrazas

Terrazos Mármoles Cerámicos Cerámicos Cerámicos

Paredes Gotelé y empanelado de madera Gotelé Gotelé Azulejo color Azulejo color ––

Techos Enlucidos Enlucidos Enlucidos Placas y carril de aluminio Placas y carril de aluminio ––

Carpintería interior: Madera barnizada. Carpintería exterior: Aluminio anodizado y madera pintada. Instalaciones:

LA LEY

599


Teléfono: Portero automático: Gas: Agua caliente: Calefacción: Ascensores:

DE


Sí Sí. Sí Sí. Caldera mixta. Sí. Caldera mixta. Sí. Uno

Aparatos sanitarios: Marca Roca calidad media-alta. Otras características: Fontanería: Cobre Electricidad: Grado de electrificación medio: 3.300-4.400 W. Grifería: Monomando de acero inoxidable. Seguridad: Puerta blindada. Armarios empotrados: Sí. Situación actual: La vivienda se encuentra en un estado de conservación excelente teniendo en cuenta la antigüedad del inmueble. Se rehabilitó íntegramente hace 4 años, renovándose el baño, el mobiliario y electrodomésticos de la cocina, carpintería y pintura. Antigüedad: 23 años aproximadamente Índice de depreciación física: 8% Observaciones: La vivienda ha sido rehabilitada íntegramente. 6.- Situación urbanística Uso de vivienda en área consolidada. Zona de densificación urbana semiintensiva (13 b). El edificio que tiene un volumen disconforme con el planeamiento, fue construido de acuerdo con la normativa anterior al vigente plan general de 1976. 7.- Régimen de protección, tenencia y ocupación Tenencia y limitaciones: Propietario: Usuario: Título de ocupación: Servidumbres: Derechos reales: Comentarios:

xxx el mismo xxx Propiedad No se observan No se detectan en la documentación registral facilitada. La vivienda y la plaza de aparcamiento se encuentran libres de arrendatarios

Arrendamientos: No se conoce la existencia de arrendamientos.

600

LA LEY



8.- Información de mercado Oferta El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio. Demanda La intensidad de la demanda es media Revalorización La relación en la evolución entre la oferta y la demanda es media Testigos de Viviendas Nº

Situación

1 2 3 4 5 6

Corts Catalanes, GR Consell de Cent Casanova Casanova Rocafort Tarragona

Código Postal

Tipología

08015 08015 08011 08011 08015 08015

Piso Piso Piso Piso Piso Piso

Superficie Construida M²c 129 127 108 94 97 165

Precio Unitario de Oferta

Coeficientes de Homogeneización

Euros/M²c 2.949,14 3.883,88 2.903,23 2.697,99 3.329,92 2.535,31 3.049,91

Valor Unitario Homogeneizado

Valor Unitario % Ponderación de Homogeneizado y los testigos ponderado

Euros/M2c 2.847,69 3.051,56 2.778,97 2.824,80 2.920,01 2.963,78 2.897,80

0,9656 0,7857 0,9572 1,047 0,8769 1,169

Euros/M2c 427,15 305,16 555,79 847,44 438,00 296,38 2.869,92

15 10 20 30 15 10 100

2.869,92

Valor Unitario homogeneizado y ponderado por m2 para el uso Residencial (Vivienda)

Testigos de Plazas de Aparcamiento Nº

1 2 3 4 5 6

Situación

Numancia Ausias Marc Napols Corsega Corsega Industria

Código Postal

Tipología

08034 08013 08013 08025 08025 08025

Garaje Garaje Garaje Garaje Garaje Garaje

Superficie Construida Plaza Grande Normal Normal Normal Normal Muy pequeña


Coeficientes de Homogeneización


2

Euros/M c 56.000,00 37.000,00 30.000,00 25.000,00 35.000,00 21.000,00 34.000,00

% Ponderación de los testigos

2

2

Euros/M c 47.600,00 42.920,00 40.200,00 40.250,00 41.300,00 0,00 35.378,33

0,85 1,16 1,34 1,61 1,18 0

Valor Unitario Homogeneizado y ponderado

20 20 20 20 20 0 100

Euros/M c 9.520,00 8.584,00 8.040,00 8.050,00 8.260,00 0,00 42.454,00 42.454,00

2

Valor Unitario homogeneizado y ponderado por m para el uso Residencial (Garaje)

9.- Cálculo de los valores técnicos 9.1.- Valor de reemplazamiento (€/m²) Método del coste

Uso Considerado 2

Piso (Euros/ m construido) Garaje (Euros/Plaza aparcamiento)

Valor de repercusión suelo F (1)

Coste de Gastos Gastos compra construcción necesarios de suelo de contrata Cc la promoción

% Depreciación física

% Depreciación funcional

Valor de Reemplazamiento Neto (VRN)

1.250,00

50,00

900,00

135

8

--

2.252,20

9.500,00

400,00

23000,00

1000

8

--

31.980,00

(1) Repercusión del suelo obtenida a través del método residual estático

LA LEY

601


DE


9.2.- Valor de mercado (€/m²) Método de comparación


Uso Considerado

Piso (Euros/ m2 construido) Garaje (Euros/Plaza aparcamiento)

Elementos recuperables

Valor de Mercado Valor Unitario Homogeneizado adoptado y ponderado con elementos recuperables

IPC * T

R

2.252,20

--

--

0,00

2.869,92

2.869,92

31.980,00

--

--

0,00

42.454,00

42.454,00

Capitalización rentas neta No se hace necesaria por no existir rentas. 10.- Valor de tasación

Uso Considerado

Método de valoración utilizado

Superficie construida

2

2

Piso (Euros/ m construido) Garaje (Euros/Plaza aparcamiento)

Valor de Mercado adoptado 2

Valor de la Unidad Funcional

Valor de la Agrupacion de unidades funcionales (redondeado)

Mercado

Mc 108,00

€/m 2.869,92

Euros 309.951,36

Euros 310.000

Mercado

46.79

42.454,00

42.454,00

42.000

Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL €. Valor de Tasación

352.000 euros

Valor del Seguro

207.500 euros

11.- Observaciones Documentación utilizada: Escritura de propiedad, planeamiento urbanístico vigente. Comprobaciones realizadas: Correspondencia de la finca con la tasada. Superficies y conservación. Adecuación al Planeamiento urbanístico vigente. Estado, título o condiciones de arrendamiento o cesión. Advertencias: La superficie descrita en escritura es inferior a la superficie útil obtenida por medición, en aproximadamente 13 m². Comprobados los lindes in situ no existen dudas sobre la identificación de la finca.

602

LA LEY



Observaciones: La vivienda tiene una tipología, superficie, acabados e instalaciones de tipo medio en el entorno. Se encuentra en buen estado de conservación. La plaza de aparcamiento tiene una accesibilidad y maniobrabilidad excelentes gracias a las condiciones óptimas de anchura y radio de giro de las calles interiores de circulación. Debido a que tiene una calle de circulación perpendicular y el circuito interior es circular, se puede acceder directamente a la plaza y salir de ella con tan sólo una maniobra. Tiene unas dimensiones que admiten aparcar dos vehículos de tamaño medio (4 m), aunque en fila y no en batería lo que obliga a desplazar el primer vehículo para extraer el otro. El presente informe consta de 5 páginas y cumple la Orden ECO 805/2003 7.2. VALORACIÓN DE UN LOCAL COMERCIAL, APLICACIÓN DE LA TABLA DE FONDO Finalidad de la tasación: valor real de mercado. (Valoración resumida). 1.- Antecedentes Expediente: 000000 Tipo de inmueble: Local comercial en multiplanta Referencia: Entidad XXX Solicitante: XXX Finalidad: Garantía hipotecaria Emplazamiento: C/Doctor Esquerdo n.º 185 Bloque XX, Escalera n.º 7 piso local, puerta 1 Municipio: 28007 Madrid Datos registrales: Según escritura facilitada Método empleado: Local.: Método de comparación Fecha del informe: xx–xx–xxxx Fecha de visita al inmueble: yy–xx–xxxx Informe de tasación 2.- Identificación Dirección: C/Doctor Esquerdo n.º 185 Bloque XXX, Escalera n.º 7 piso local, puerta 1 Municipio: 28007 MADRID Provincia: MADRID Datos registrales Finca: 3.333, Libro 10, Tomo 22, Folio 8, Inscripción 1.ª, Registro de la Propiedad n.º 1 de MADRID 3.- Localidad y entorno 3.1.- Localidad Tipo de núcleo: Capital de provincia, autonómica y del estado.

LA LEY

603


DE


Ocupación laboral y nivel de renta: Ocupación laboral: múltiple, con predominio de los sectores industrial, comercial y de servicios. Nivel de renta: medio. Población y evolución de la misma: Según padrón de 1996: 2.866.850 habitantes de derecho. La tendencia de la población en los últimos años es decreciente. 3.2.- Entorno Delimitación del entorno: Urbano medio. Barrio: Colina del Retiro, en el entorno de la plaza del Conde de Casal, delimitado por la Avda. del Mediterráneo y la «M-30». Rasgos urbanos: Ensanche residencial y comercial de trama ortogonal irregular, ordenado en manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras. La mayoría de las edificaciones tiene una antigüedad de 10 a 25 años. La renovación de las edificaciones iniciales es muy alta, ya que se trata de un barrio anteriormente industrial, renovado al 100% para uso residencial y comercial. El desarrollo edificatorio del entorno ha sido rápido y está terminado. El grado de consolidación es superior al 75%. Conservación e infraestructura: La vía pública dispone de aceras con pavimento de panot y bordillo de granito y de calzada asfáltica. Está terminada al 100% y su calidad es alta. 4.- Equipamiento y comunicaciones Equipamiento: Comercial, Escolar y Asistencial: Abundantes; Religioso: Suficiente; Deportivo, lúdico y zonas verdes: Escasos. Comunicaciones: Comunicaciones interurbanas: Muy buenas (aeropuerto internacional, autopistas de peaje y autovías, red nacional de carreteras, estación de RENFE). Comunicaciones urbanas: Muy buenas (Metro línea 6, autobuses urbanos: varias líneas. Proximidad a la estación de RENFE de Atocha). El aparcamiento en superficie es escaso. Existen aparcamientos públicos. Otras características: Nivel de desarrollo edificatorio: Terminado. Accesibilidad: El local se ubica en una calle con atracción comercial de tipo medio situada en una zona habitada con población de nivel de renta medio-alto de la ciudad. La accesibilidad es buena ya que se ubica en una calle principal de la trama secundaria. La identificabilidad es buena ya que dispone de una fachada de 25 m en total, correspondiendo 15 m a la fachada de la calle principal y 10 m a la calle secundaria. El local tiene acceso por la esquina de la manzana. Densidad de la población: La densidad de la población es alta y se distribuye de manera homogénea en el entorno. 5.- El edificio y/o sus elementos 5.1.- Descripción Características del edificio: Uso principal del edificio: Residencial. Vida útil: 100 años.

604

LA LEY



Edificio plurifamiliar ordenado en bloque abierto en esquina con fachada a las calles del Dr. Esquerdo y CCC, Las plantas sótano se destinan al aparcamiento de vehículos. Tiene seis plantas piso con dos o cuatro viviendas por rellano, según la escalera. Forma y distribución: Planta baja: Local y aseo. Planta sótano: Almacén. Superficies en m²: USO Local

M M

Finca Registral 3.333

Superficie Registral 258,00

Superficie útil 228,00

R 1,132

Superficie construida 258,00

La superficie registral y la superficie obtenida por medición son coincidentes. La altura libre de la planta sótano es de 2,70 m. El coeficiente de tabla de fondo del local es de 81,5%. Características comerciales: El local presenta problemas de aprovechamiento debido a la forma irregular de su planta en la que aparecen varios retranqueos. Junto al acceso y separándolo de la escalera a la planta sótano existe un tabique técnico de paso de instalaciones comunes del edificio que no es posible eliminar. División posible: El local es fácilmente divisible gracias a su gran longitud de fachada y al tipo de huecos existentes en la misma, sin embargo se considera algo problemática debido a la peculiar forma y retranqueos que tiene. Desniveles: El local no presenta desniveles en cada una de sus plantas. Características constructivas Elementos fundamentales Cimentación: Desconocida Estructura: Pórticos de hormigón. Fachada: Ladrillo cerámico Cubierta: Plana transitable. Terminaciones Usos Local Almacén Aseos local

Pavimentos Terrazos Terrazos Terrazos

Paredes Pintura Pintura Alicatado 15x15

Techos Enlucidos Enlucidos Escayola

Carpintería interior: Madera pintada. Carpintería exterior: Aluminio y persiana enrollable. Instalaciones: Teléfono: Portero automático: Gas: Agua caliente:

LA LEY

Sí Sí. No. No.

605


DE


Calefacción:

No.

Ascensores:

Sí. Dos en cada escalera.

Aparatos sanitarios: Marca Roca serie Victoria de color blanco. Otras características: El coeficiente de tabla de fondo es de 81,5% obtenido a partir de la siguiente expresión: Coef. Tabla de fondo = Suma (Coeficiente de crujías)/n.º de crujías; es decir 1.875/23 = 0,8152 Elementos e instalaciones: Acondicionado para la actividad correspondiente. Elementos deteriorables o desmontables: Mostradores, elementos decorativos, etc. Elementos polivalentes para usos diferentes al actual: cerramiento de fachada y persianas, aseos y pavimento de terraza. Elementos no aprovechables para otros usos: Mostradores, elementos decorativos, etc. Situación actual: El local se encuentra ocupado destinado a venta de ropa. El estado de conservación es normal. Antigüedad: 25 años aproximadamente Índice de depreciación física: 11% Observaciones: Se ha reducido el índice de depreciación física debido al buen estado general del edificio y del local objeto del presente informe. 6.- Situación urbanística Regulación zonal del Plan General de Ordenación de Madrid. El edificio en el que se ubica el local objeto de valoración cumple la normativa urbanística vigente. Usos autorizados: Comercial y oficinas. No está permitido el uso industrial. La actividad actual de tienda de ropa dispone de licencia de apertura. La planta sótano sólo puede usarse como almacén.

7.- Régimen de protección, tenencia y ocupación Tenencia y limitaciones: Propietario:

XXX

Usuario:

el mismo XXX

Título de ocupación:

Propietario

Servidumbres:

No se observan servidumbres que afecten al valor del local.

Derechos reales:

No se detectan en la documentación registral facilitada.

606

LA LEY



8.- Información de mercado Oferta El volumen de la oferta de inmuebles similares en el entorno es escaso. Existen pocos locales comerciales de superficie y ubicación similares a los del local objeto del presente informe, en su entorno próximo. Demanda La intensidad de la demanda es baja, ya que la demanda comercial en el centro de la ciudad se está desplazando a los grandes centros comerciales periféricos. Revalorización La expectativa de venta y revalorización es equilibrada, aunque se considera un periodo de comercialización dilatado. Testigos

Nº

Situación

Código Postal

Tipología

Superficie Construida


Coeficientes de Valor Unitario % Ponderación HomogeHomogede los testigos neización neizado

Valor Unitario Homogeneizado y ponderado

1

Doctor Esquerdo

28007

Local

M2c 256

Euros/M2c 4.402,34

1,3710

Euros/M2c 6.035,61

30

Euros/M2c 1.810,68

2

Doctor Esquerdo

28007

Local

170

4.117,65

1,4890

6.131,18

30

1.839,35

3

Doctor Esquerdo

28007

Local

120

7.933,33

0,8394

6.659,24

5

332,96

4

Cavanilles

28007

Local

400

4.250,00

1,2360

5.253,00

30

1.575,90

5

Cavanilles

28007

Local

190

6.000,00

1,1430

6.858,00

3

205,74

6

Mariano de Cavia

28007

Local

150

9.333,33

0,8396

7.836,26

2

156,73

6.462,22

100

6.006,11

5.921,36 5.921,36

2

Valor Unitario homogeneizado y ponderado por m para el uso Comercial (Local)

El coeficiente de homogenización incluye la técnica del Coeficiente de la Tabla de Fondo. 9.- Cálculo de los valores técnicos 9.1.- Valor de reemplazamiento (€/m²) Método del coste Uso Considerado

Local Comericial

LA LEY


Gastos compra suelo

Coste de construcción de contrata Cc

Gastos necesarios de la promoción


& Depreciación funcional

Valor de Reemplazamiento Neto

Euros/m2c

Euros/m2c

Euros/m2c

Euros/m2c

Euros/m2c

Euros/m2c

Euros/m2c

3.400.00

204.00

520.00

11,81

11

----

4.166,31

607


DE


9.2.- Valor de mercado (€/m² construido) Método de comparación Uso Considerado


IPC * T

Euros/m2c Local Comericial

4.166,31

------

R

Elementos recuperable

Valor Unitario Homogeneizado ponderado

Valor de Mercado Adoptado elementos recuperables

M2u/M2c

Euros/m2c

Euros/m2c

Euros/m2c

-----

200,00

5.921,36

6.121,36

10.- Valor de tasación

Uso Considerado

Método de valoración utilizado


2

Local Comercial

Mercado

Mc 258,00

Valor de Mercado adoptado con elementos recuperables 2

Euros/M c 6.121,36


Euros 1.579.303,14

Valor de la Agrupacion de unidades funcionales (redondeado) Euros 1.579.000

Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de UN MILLON QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL euros Valor de Tasación Valor del Seguro

1.579.000 euros 701.800 euros

11.- Observaciones Documentación utilizada: Escritura de propiedad. Comprobaciones realizadas: Correspondencia de la finca con la tasada. Superficies y conservación. Adecuación al Planeamiento urbanístico vigente. Advertencias: No se ha podido disponer de los Estatutos de la Comunidad o Certificado del Administrador. Observaciones: La superficie del local es muy adecuada desde el punto de vista comercial. Presenta pequeños problemas funcionales de utilización por su forma. La ubicación accesibilidad e identificabilidad son buenas ya que se emplaza en una esquina bien situada. Se considera un periodo de comercialización dilatado, entre seis y doce meses, debido a la débil demanda existente causada por el desplazamiento de los compradores a los locales de las grandes áreas comerciales. La superficie se ha obtenido por medición sobre plano facilitado por la propiedad con mediciones de comprobación realizadas durante la visita al local. El presente informe consta de 4 páginas y cumple la Orden ECO 805/2003. 7.3. VALORACIÓN DE UNA OFICINA Finalidad de la tasación: valor real de mercado, asesoramiento en compraventa.

608

LA LEY



1.- Antecedentes Expediente: 000000 Tipo de inmueble: Oficina ubicada en edificio multiuso Referencia: Entidad XXX Solicitante: XXX Finalidad: Garantía hipotecaria Emplazamiento: Rambla de Méndez Núñez n.º NNN Escalera oficina, piso 2.º puerta 12. Municipio: 03001 ALICANTE Datos registrales: Según escritura facilitada Método empleado: Oficina: Método de comparación Fecha del informe: xx–xx–xxxx Fecha de visita al inmueble: yy–xx–xxxx Informe de valoración 2.- Identificación Dirección: Rambla de Méndez Núñez n.º NNN.– Escalera oficina, piso 2.º puerta 12. Municipio: 03001 ALICANTE Provincia: ALICANTE 3.- Datos registrales Finca Registral: 357, Libro 1085, Tomo 1960, Folio 62, Inscripción 1.ª, Registro de la Propiedad n.º 1 de ALICANTE 3.1.- Localidad y entorno Localidad Tipo de núcleo: Capital de provincia. Ocupación laboral y nivel de renta: Ocupación laboral: múltiple, con predominio de los sectores residencial, administrativo, comercial y de servicios. Nivel de renta: medio-alto. Población y evolución de la misma: Según padrón de 1996: 274.577 habitantes de derecho. La tendencia de la población en los últimos años es estable. 3.2.- Entorno Delimitación del entorno: Urbano céntrico. Barrio: Núcleo histórico. Rasgos urbanos: Casco antiguo de trama irregular ordenado en manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras. El carácter del entorno es fundamentalmente residencial y comercial. La antigüedad de las edificaciones es múltiple con edificios de más de 100 años y otros más recientes de entre 10 a 30 años. La renovación de las edificaciones iniciales es media

LA LEY

609


DE


con substituciones puntuales. El desarrollo edificatorio del entorno está terminado. La consolidación es total. Conservación e infraestructura: La vía pública dispone de aceras con pavimento de panot y bordillo de granito y de calzada asfáltica. Está terminada al 100% y su calidad es alta. Equipamiento y comunicaciones Equipamiento: Comercial y lúdico: Abundantes; Religioso: Suficiente; El resto de equipamientos es escaso. Comunicaciones: Comunicaciones interurbanas: Muy buenas (aeropuerto internacional, autopistas de peaje y autovías, estación de RENFE) Comunicaciones urbanas: Difícil acceso (líneas de autobuses urbanos) El aparcamiento en superficie es muy escaso y el aparcamiento privado es escaso. Accesibilidad: La oficina se ubica en uno de los antiguos ejes principales y nudos comerciales y terciarios de la ciudad que ha cedido protagonismo en el última década a favor de las áreas de nueva centralidad. La accesibilidad es regular, debido a lo denso de la trama urbana, a la intensidad del tráfico y a la escasez de transporte público. La reducida dimensión de núcleo terciario central de la población facilita los desplazamientos peatonales. La identificabilidad es muy buena debido a la ubicación de la oficina en un edificio de configuración arquitectónica singular y representativa, a pesar de tener un uso mixto. Densidad de la población: La densidad de la población es muy alta. Existencia de entidades financieras: Existe un número de establecimientos financieros muy elevado en el entorno. Se ubican algunas de las sedes de las principales entidades financieras de la población y también existen oficinas de barrio de atención a los clientes. Existencia de centros de administración pública: Existe un número de centros de administración pública elevado en el entorno. En las inmediaciones se emplaza la sede del Banco de España, la Delegación de Hacienda y el Ayuntamiento. Existencia de parking público: Existe un número de aparcamientos públicos muy bajo en el entorno. Tan sólo existe uno con capacidad insuficiente para absorber la demanda. Existencia de establecimientos de restauración: Existe un número de establecimientos de restauración elevado en el entorno. El tipo de oferta es muy variado. 5.- El edificio y/o sus elementos 5.1.- Descripción Características del edificio: Uso principal del edificio: Terciario. Vida útil: 75 años. Edificio plurifuncional entre medianeras. Las cuatro plantas sótano se destinan al aparcamiento de vehículos. La planta baja se destina a locales comerciales.

610

LA LEY



Tiene entreplanta y siete plantas piso. La entreplanta y las dos primeras plantas se destinan a oficinas. El resto de las plantas tiene uso residencial. El portal tiene acabados lujosos. Tiene tres núcleos de comunicación verticales con dos ascensores en cada uno de ellos. Forma y distribución: Oficina. Recepción, cuatro áreas de trabajo, sala de juntas, dos despachos, despacho de dirección y cuatro aseos. Superficies en m²: USO Oficina

M M

Finca Registral 357


Superficie útil 238,00

R 1,346


La oficina tiene una importante repercusión de zonas comunes debido a la existencia de un doble núcleo vertical de comunicaciones, uno para las viviendas y otro para las oficinas. 5.2.- Características constructivas Elementos fundamentales Cimentación: Desconocida Estructura: Pórticos de hormigón armado. Fachada: Muro cortina de aluminio. Cubierta: Plana transitable. Terminaciones Usos Vestíbulo Despachos Sala de juntas Aseos

Pavimentos Pavimento registrable con losetas acabadas en PVC Pavimento registrable con losetas acabadas en PVC Pavimento registrable con losetas a base de moqueta Cerámicos

Paredes Empanelado de madera

Empanelado de madera

Techos Fonoabsorbente «tipo Amstrong» Fonoabsorbente «tipo Amstrong» Escayola

Alicatado 15x15

Escayola

Mamparas de aluminio

Carpintería interior: Madera barnizada y aluminio. Carpintería exterior: Aluminio lacado con doble vidrio y cámara tipo «Climalit» con hoja exterior templada antimotín. Instalaciones: Teléfono: Portero automático: Gas: Agua caliente: Calefacción: Ascensores: Aparatos sanitarios:

Sí. Dispone de conexión RDSI y centralita con doce líneas de teléfono. Sí. No. Sí. Termo acumulador eléctrico. Sí. Sistema de aire acondicionado mediante «Fan-coils» en despacho y torre de refrigeración en cubierta. No.

Sanitarios nacionales de la marca «Roca» de color blanco. Grifería monomando. Aire acondicionado: Mediante «fan-coils» en despacho y torre de refrigeración en cubierta.

LA LEY

611


DE


Otras características: Seguridad: Instalación de alarma mediante detectores volumétricos y de humos, con conexión a central. Elementos e instalaciones: Acondicionado para la actividad correspondiente. Elementos deteriorables o desmontables: Mamparas de división interior y sistema de aire acondicionado. Elementos polivalentes para uso diferente al actual: pavimento registrable para paso de instalaciones. Aseo. Elementos no aprovechables para otros usos: Mamparas de división interior Situación actual: La oficina se encuentra instalada, desocupada y permite un uso polivalente. El estado de conservación es regular ya que lleva dos años desocupada. Antigüedad: 15 años aproximadamente Índice de depreciación física: 20% Situación urbanística El edificio tiene un volumen disconforme con el planeamiento, fue construido de acuerdo con la anterior normativa urbanística. No presenta ningún tipo de afección ni se encuentra fuera de ordenación. Régimen de protección, tenencia y ocupación Tenencia y limitaciones: Propietario:

xxxx

Usuario:

–

Destino previsto:

Venta

Servidumbres:

No se observan servidumbres que afecten al valor de la oficina.

Derechos reales:

No se detectan en la documentación registral facilitada.

Información de mercado Oferta La principal oferta proviene del mercado secundario. Poca oferta en el mercado primado. Demanda Oficinas de calidad media de 40 a 80 m² construidos. La oferta de oficinas en venta y en alquiler es similar. Revalorización Existe una mayor oferta que demanda. Se estima un revalorización inferior al IPC. El periodo de comercialización se estima entre 9 y 12 meses.

612

LA LEY



Testigos

Nº

1 2 3 4 5 6

Situación

Alfonso X el Sabio Federico Soto Castaños Arzobispo Loaces Maisonave Pintor Cabrera

Código Postal

Tipología

03001 03001 03001 03003 03003 03003

Oficina s/Acc Oficina s/Acc Oficina s/Acc Oficina s/Acc Oficina s/Acc Oficina s/Acc


Precio Unitario Coeficientes de de Oferta Homogeneización

M²c 150 140 78 100 231 100

Euros/M²c 2.250,00 1.428,57 1.362,18 1.410,00 2.299,78 1.500,00 1.708,42


% Ponderación de los testigos

Euros/M²c 2.093,18 2.237,14 2.427,40 2.148,84 2.186,17 2.145,00 2.206,29

0,9303 1,5660 1,7820 1,5240 0,9506 1,4300

Valor Unitario Homogeneizado y ponderado Euros/M²c 209,32 447,43 242,74 214,88 765,16 321,75 2.201,28

10 20 10 10 35 15 100

2.201,28

Valor Unitario homogeneizado y ponderado por m2 para el uso Terciario (Oficina)

9.- Cálculo de los valores técnicos 9.1.- Valor de reemplazamiento (€/m²) Método del coste Uso Considerado

Coste de Gastos Gastos compra construcción necesarios de suelo de contrata Cc la promoción.

Valor de repercusión suelo F (1) 2

Oficinas s/ acceso

Euros/M c 700,00

2

2

Euros/M c 35,00

Euros/M c 925,00


2

Euros/M c 143,73

2

Euros/M c 20



2

2

Euros/M c --

Euros/M c 1.589,98

(1) Repercusión del suelo obtenida a través del método residual estático

9.2.- Valor de mercado (€/m²) Método de comparación

Uso Considerado


IPC * T

R

--

Mu/Mc --

2

Oficinas s/ acceso

Euros/M c 1.589,98

Elementos recuperables

2

2

2

Euros/M c 200,00

Valor de Valor Unitario Mercado Homogeneizado y adoptado con elementos ponderado recuperables 2

Euros/M c 2.201,28

2

Euros/M c 2.401,28

10.- Valor de Tasación

Uso Considerado

Oficinas s/ acceso

Método de valoración Utilizado

Mercado


M2c 320,35

Valor de Mercado adoptado con elementos recuperables Euros/M2c 2.401,28


Euros 769.250,02

Valor de la Agrupación de unidades funcionales (redondeado) Euros 769.000

Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL euros.

LA LEY

613


DE


Valor de Tasación

769.000 euros

Valor del Seguro

544.755 euros

11.- Observaciones Documentación utilizada: Escritura de propiedad. Comprobaciones realizadas: Correspondencia de la finca con la tasada. Superficies y conservación. Adecuación al Planeamiento urbanístico vigente. Observaciones: La oficina es apropiada para su uso funcional. Su superficie es excesiva para la actual demanda del mercado. Existe bastante oferta de oficinas en venta y alquiler, la demanda es media en concordancia con la actividad económica de la ciudad. Problemática de comercialización. El mercado está ralentizado para este tipo de inmuebles. La superficie construida (incluida la parte proporcional de zonas comunes) se ha obtenido sobre plano aportado por la propiedad con medidas puntuales en la visita al inmueble. El presente informe consta de 4 páginas y cumple la Orden ECO 805/2003.

7.4. VALORACIÓN DE UNA NAVE INDUSTRIAL Finalidad de la tasación: valor real de mercado. Garantía hipotecaria. 1.- Antecedentes Expediente: 000000 Tipo de inmueble: nave industrial uniplanta Referencia: Entidad YYYY Solicitante: XXX Finalidad: Garantía hipotecaria Emplazamiento: C/Metalúrgicas, nn – Polígono Industrial «LA FLORIDA-BABEL» Municipio: 03008 ALICANTE Datos registrales: Según escritura facilitada Método empleado: NAVE: Método de comparación Fecha del informe: xx–xx–xxxx Fecha de visita al inmueble: aa–xx–xxxx Informe de valoración 2.- Identificación Dirección: C/Metalúrgicas, n.n. – Polígono Industrial «LA FLORIDA–BABEL» Municipio: 03007 ALICANTE Provincia: ALICANTE

614

LA LEY



Datos registrales: Finca: 3.405, Libro 458, Tomo 1.443, Folio 37, Inscripción 2.ª, Sección 1.ª Registro de la Propiedad n.º 2 de ALICANTE 3.- Localidad y entorno 3.1.- Localidad Tipo de núcleo: Capital de provincia. Ocupación laboral y nivel de Renta: Ocupación laboral: múltiple, con predominio de los sectores residencial, administrativo, comercial y de servicios. Nivel de renta: medio-alto. Población y evolución de la misma: Según padrón de 1996: 274.577 habitantes de derecho. La tendencia de la población en los últimos años es estable. 3.2.- Entorno Delimitación del entorno: Polígono industrial «Babel». Rasgos urbanos: Polígono industrial, en vías de consolidación total, ordenado según alineación de vial con naves entre medianeras y aisladas de mediana y gran superficie, cuyas superficies oscilan entre 400-800 m² para las naves entre medianeras hasta 5.000 m² en las naves aisladas. El ritmo de desarrollo fue lento al inicio del polígono y más rápido en los últimos años. El grado de consolidación es de entre el 50% al 75%. Conservación e infraestructura: Las infraestructuras son de buena calidad y se encuentran en buen estado de conservación ya que la urbanización es de muy reciente construcción. 4.- Equipamiento y comunicaciones Equipamiento: Depende del núcleo urbano y de las poblaciones vecinas próximas. Comunicaciones: Comunicaciones interurbanas: Muy buenas (aeropuerto internacional, autopistas de peaje y autovías, estación de RENFE) Comunicaciones urbanas: Difícil acceso (líneas de autobuses urbanos) El aparcamiento en superficie es muy escaso y el aparcamiento privado es escaso. Accesibilidad: La accesibilidad es buena ya que existe conexión con la autovía. Las naves del entorno se dedican en su mayoría al almacenamiento y distribución de marcas conocidas. Existen algunas naves con actividad de venta al público como concesionarios de automóviles y empresas de carpintería, ferretería y bienes de equipo destinados a la construcción y bricolaje, por lo que la comercialidad del entorno es alta, lo que se ve potenciado por la gran longitud de fachada que el polígono tiene en la Carretera de acceso que soporta un importante tránsito, debido tanto a la gran actividad productiva de la comarca como a la gran población flotante que generan las numerosísimas urbanizaciones del entorno que unido al incremento de la actividad industrial del entorno, se están consolidando como núcleos de primera residencia.

LA LEY

615


DE


La identificabilidad de la nave es excelente ya que no sólo tiene una gran longitud de fachada a la carretera, sino que se ubica justo en el acceso al polígono. Densidad de la población: La población residente en el polígono es inexistente, ya que se concentra en el núcleo urbano, cuya población se encuentra en situación estable. Tipo de industria existente: Los tipos de industria predominante son la industria ligera de transformación y servicios. La densidad es alta y el nivel de ocupación muy alto. Cercanía de medios de comunicación: Polígono industrial con acceso directo desde la autovía. La estación de ferrocarril no está próxima ya que la terminal de carga se ubica junto al puerto de la población. Existencia de parking público: No existen aparcamientos públicos, pero el aparcamiento en superficie es suficiente. Existencia de establecimientos de restauración: No existen al estar muy próximos a zonas residenciales. 5.- El terreno Superficies: Registral:

835,00 m²

Proyecto:

835,00 m²

Adoptada:

835,00 m²

Infraestructuras: Descripción Pavimentación Alcantarillado Alumbrado público Abastecimiento agua Suministro eléctrico Gas Servicio telefónico

Interior Solera de hormigón

Exterior Falta las aceras. La calzada es suficiente para el tráfico pesado. Dispone de conexión Red general municipal. Dispone de preinstalación Dispone de farolas con báculo galvanizado y lámparas de Na. Dispone de acometida. Red general municipal. Dispone de conexión a la red y ET de Red de suministro de media tensión. 1000 Kwa (25.000 V a 380 V). No dispone de conexión. En la actualidad obras de construcción de gaseoducto. Dispone de cinco líneas de conexión. Conexión a las líneas de la compañía.

6.- El edificio y/o sus elementos 6.1.- Descripción Características del edificio: Uso principal del edificio: Industrial. Vida útil: 35 años. Nave industrial aislada de una sola planta destinada a taller de reparación de automóviles con altillo de oficinas ubicada en manzana completa. La parte del solar no edificada se destina a patios de aparcamiento y acceso de vehículos. Servicios generales: comedor, vestuarios y aseos. Forma y distribución: Planta baja: Nave-taller, acceso oficinas, área comercial, boxes de pintura y de electrónica del automóvil. Altillo: Aseos, vestuarios, oficinas. Office y comedor de empleados.

616

LA LEY



Descripción de los anexos: Las oficinas se distribuyen en el altillo. Los 362 m² de patio, circundan la nave y se destinan a aparcamiento para 5 coches y acceso de vehículos. Superficies en m²: USO

M

Finca Registral

Parcela

nave

M

3.405

800


Superficie útil

R

558,23

1,138


Características USO

Altura libre

Fachada principal

nave

7,00

––

Fachada secundaria ––

Fondo

Fachada/Fondo

––

––

La superficie construida valorada se distribuye a razón de 472,51 m² en la planta baja y 162,58 en planta altillo. La superficie registral corresponde a la del solar tasado. 6.2. Características constructivas Elementos fundamentales Cimentación: Zanjas aisladas con vigas de arriostramiento perimetrales de hormigón armado. Estructura: Pórticos a base de pilares de hormigón armado y vigas de acero con perfiles de acero A-42b. Fachada: Pórticos de hormigón tipo «Forte» y chapa metálica. Cubierta: Inclinada a dos aguas a base de paneles tipo «sándwich» formado con hoja exterior de chapa de acero galvanizado de 0,6 mm. de espesor. Aislamiento intermedio formado por manta de fibra de vidrio de 80 mm de espesor. Los elementos translúcidos que abarcan un 12% de la superficie de la nave lo componen placas formando «sándwich» con cámara de aire intermedia con hoja exterior de poliéster opal con protección anti UVA por ambas caras y perfil interior de policarbonato color cristal. El aislamiento en los paramentos verticales es a base de placas de poliestireno expandido. Terminaciones Usos

Pavimentos

Oficina

Cerámicos

Nave Aseos

Solera de hormigón fratasada al cuarzo corindón Cerámicos

Paredes Mamparas de aluminio y pintura

Techos Empanelados

Pintura

Placas de material aislante y plástico translúcido

Azulejo

Empanelados

Carpintería interior: Madera pintada y mamparas acristaladas prefabricadas. Carpintería exterior: Aluminio anodizado «plata» con cristal sencillo, sin persianas. Instalaciones: Teléfono: Portero automático: Gas:

Sí. Sí. Dispone de interfono en la zona de acceso al área comercial y oficinas desde la planta baja. No.

LA LEY

617


Agua caliente: Calefacción: Ascensores: Fontanería: Distribución

DE


Si. Termo acumulador eléctrico. No. No. mediante tubería de 2.

Aparatos sanitarios: Sanitarios nacionales de la marca «Roca» serie Victoria. Grifería monoblock. Instalación de fontanería de cobre. Otras características: La alimentación eléctrica se realizará en baja tensión a 380 V. 50 Hz. Con tres fases y neutro. Sistema contra incendios: Red de «Bies»; se compone de un conjunto de bocas de incendio equipadas (BIE) de 25 mm de 20 m dispuestas preferentemente junto a las puertas de acceso. Extintores: extintores portátiles de polvo polivalente 13 A–89B de Co2 de 6 kg. Solera de hormigón en el patio que circunda la nave industrial. Elementos e instalaciones: Acondicionado para la actividad correspondiente. Elementos deteriorables o desmontables: Mamparas de división interior en la zona de oficinas. Elementos polivalente para uso diferente al actual: Aseos, instalación contra incendios. Elementos no aprovechables para otros usos: Ninguno. Situación actual: Antigüedad: En construcción. Estado de la obra: CAPIT. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

FASE Movimiento de tierras Cimentación Estructura y cerramientos Albañilería, pavimentos y falsos techos Carpintería metálica exterior Carpintería interior de madera y mamparas Escaleras y cerrajería Pintura Saneamiento, bajantes y red horizontal Fontanería Electricidad Contra incendios y seguridad Varios TOTAL

% Proyecto Avance 6,670 85,00 16,350 0,00 47,020 0,00 5,980 0,00 3,700 0,00 1,990 0,00 0,370 0,00 0,600 0,00 7,140 0,00 0,670 0,00 4,035 0,00 0,909 0,00 4,585 0,00 100 Porcentaje obra realizada Tiempo finalización:

% Ejecutado 5,670 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 5,670 5,670% 0,5 años

Las obras se iniciaron a principios de semana. Se está realizando el movimiento de tierras y explanación del terreno.

618

LA LEY



7.- Situación urbanística Plan General de Ordenación Urbana de Alicante 1985. Suelo industrial. Ordenación en edificación aislada, ocupación máxima 60%. ARM: 9,50 m, separaciones 10 m a calle y 5 m a vecinos. El proyecto objeto de tasación cuenta con el correspondiente visado colegial y la licencia de obras del Ayuntamiento de Alicante. N.º de licencia: 042/2000 Fecha licencia: 13-03-2000 8.- Régimen de protección, tenencia y ocupación Tenencia y limitaciones: Propietario: Usuario: Destino previsto: Servidumbres:

XXX el mismo XXX Propietario No se observan servidumbres que afecten al valor de la nave en construcción No se detectan en la documentación registral facilitada.

Derechos reales:

9.- Información de mercado Oferta El volumen de la oferta de inmuebles en la zona es media, ya que en el polígono no se han detectado naves vacantes de múltiples tamaños. Existen numerosos solares en oferta entre 250 a 350 euros/m² aproximadamente. Demanda La intensidad de la demanda es inferior a la oferta y por tanto es bastantes selectiva. Se concentra en las naves de tamaño mediano en torno a 500-700 m². El 75% de la demanda elige la opción de alquiler frente a una 25% que solicita la compra de las naves. Revalorización La expectativa de venta es equilibrada y la revalorización puede estimarse en torno al incremento del IPC. Los plazos de comercialización se sitúan entre 3 y 6 meses. Testigos (€/m²)

Nº

Situación

Código Postal

Tipología

03008 03008 03008 03007 03007 03007

Nave Nave Nave Nave Nave Nave

Superficie Construida 2

2

M c 1 2 3 4 5 6

Artes Gráficas Metalúrgicas Rosa de los Vientos Cipreses Mare Nostrum Neptuno

Valor Unitario Precio Unitario Coeficientes de Valor Unitario % Ponderación Homogeneizado de Oferta Homogeneización Homogeneizado de los testigos y ponderado

680 1.398 550 800 460 500

Euros/M c 827,21 447,07 590,91 609,38 652,17 575,00 616,96

2

1,0600 1,9910 1,5020 1,3370 1,3820 1,6290

Euros/M c 876,84 890,12 887,55 814,74 901,30 936,68 884,54

2

25 25 10 10 15 15 100

Euros/M c 219,21 222,53 88,75 81,47 135,19 140,50 887,66

2

Valor Unitario homogeneizado y ponderado por m para el uso Industrial (Nave). Se ha considerado el IPC y el tiempo de finalización de las obras 887,66

LA LEY

619


DE


10.- Cálculo de los valores técnicos 10.1.- Valor de reemplazamiento (€/m²) Método del coste

Uso Considerado

Nave Industrial


Gastos compra suelo

Euros/M²c 385,84

Euros/M²c 15,43

Coste de Gastos construcción necesarios de de contrata Cc la promoción Euros/M²c 367,17

Euros/M²c 57,54



Euros/M²c 0

Euros/M²c --

Valor de Reemplazamiento Neto (VRN) Euros/M²c 825,98

Repercusión del suelo obtenida a través del método residual estático

VALOR REPOSICIÓN ACTUAL VALOR SUELO Industrial (Nave)

254.842,56€

TOTAL SUELO

254.842,56€

VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Industrial (Nave) Coste construcción Contrata

13.222,57 €

Gastos necesarios

23.288,75 €

TOTAL CONSTRUCCIÓN

36.511,32 €

TOTAL COSTE DE REEMPLAZAMIENTO ACTUAL

291.353,88 €

OBRA EJECUTADA

5,670 €

VALOR REPOSICIÓN A FINAL DE OBRA VALOR SUELO Industrial (Nave)

254.842,56€

TOTAL SUELO

254.842,56€

VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Industrial (Nave) Coste construcción Contrata Gastos necesarios TOTAL CONSTRUCCIÓN TOTAL COSTE DE REEMPLAZAMIENTO HIPÓTESIS

233.185,99 € 36.543,08 € 269.729,07 € 524.571,63 €

EDIFICIO TERMINADO

620

LA LEY



10.2.- Valor de mercado (€/M²C) Método de Comparación con el mercado

Uso Considerado

Valor de Reem plazam iento Neto (VRN)

Nave Industrial

Euros/M ²c 825,98

IPC * T

R

--

M ²u / M ²c --

Elem entos recuperables

Euros/M ²c 0,00

Valor Unitario Hom ogeneizado y ponderado

Euros/M ²c 887,66

Valor de M ercado adoptado con elem entos recuperables Euros/M ²c 887,66

11.- Valor de tasación

U s o C o n s id e ra d o

M e to d o d e v a lo ra c ió n u tiliz a d o

S u p e rfic ie C o n s tru id a

2

N a v e In d u s tria l

M e rc a d o

M c 6 3 5 ,0 9

V a lo r d e M e rc a d o a d o p ta d o c o n e le m e n to s re c u p e ra b le s 2

E u ro s /M c 8 8 7 ,6 6

V a lo r d e la U n id a d F u n c io n a l

E u ro s 5 6 3 .7 4 6 ,9 2

V a lo r d e la A g ru p a c io n d e u n id a d e s fu n c io n a le s (re d o n d e a d o ) E u ro s 5 6 4 .0 0 0

Asciende el valor de tasación a la expresada cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL euros. Valor de Tasación

564.000 euros

Valor del Seguro

318.957 euros

12.- Observaciones Documentación utilizada: Escritura de propiedad. Proyecto visado, licencia de obras y última certificación. Comprobaciones realizadas: Correspondencia de la finca con la tasada. Superficies y conservación. Adecuación al Planeamiento urbanístico vigente. Advertencias: No se ha dispuesto de escritura de obra nueva. Observaciones: Nota importante: Se informa a la propiedad sobre la posibilidad de que la Administración Local pueda expropiar el presente bien por un valor diferente al señalado para el caso de incumplimiento de alguno de los plazos previstos en la licencia. La nave es adecuada en relación a su situación y superficie. Debido a su peculiar diseño determinado por el uso al que va estar destinada, existirían algunos problemas de funcionalidad para algún otro uso. No se estiman especiales dificultades para comercializar la nave una vez terminada de construir. Plazo de venta entre 6 y 9 meses. Estado actual de la construcción: en fase de movimiento de tierras. El presente informe consta de 6 páginas y cumple la Orden ECO 805/2003.

LA LEY

621


DE


7.5. VALORACIÓN DE UNA VIVIENDA ALQUILADA Valoración de los derechos del arrendatario de una vivienda. Finalidad de la tasación: valor real de mercado. Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria. Valoración por el método de actualización en diversos supuestos: contrato indefinido, y contrato a tiempo limitado Se pretende practicar con las distintas técnicas de actualización y además correlacionar el mercado inmobiliario de viviendas en alquiler con el mercado inmobiliario de viviendas en venta, utilizando técnicas de estudio de mercado que pueden ser útiles en otros segmentos, especialmente en locales comerciales y oficinas, ya que en ambos casos el mercado de alquiler es muy amplio. Estas técnicas permitirán además aplicar el método de comparación con el mercado cuando no disponiendo de un número suficiente de muestras en venta sí se disponga de muestras en alquiler y se conozca cómo se correlacionan los valores de venta y de alquiler en el mercado. Se trata de valorar una vivienda, ubicada en un barrio del que se tiene conocimiento del comportamiento del mercado, con las siguientes características: * Superficie construida:

96 m²

* Valor Mercado:

238.000 € (fecha actual)

– Valor del Suelo:

70.000 €

– Valor del Vuelo

168.000 €

* Valor Unitario de Mercado:

2.479 €/m²c.

* Los gastos totales de conservación, mantenimiento, etc. de la vivienda, son de 215 €/mes. * Edad del edificio en la actualidad:

20 años.

* Vida útil del edificio a nuevo:

100 años.

El coste de construcción por contrata (para un edificio nuevo de las mismas características), a la fecha actual, es de 896 €/m² construido. Se estima en un 16% sobre el Coste de Contrata, los Impuestos no recuperables + honorarios facultativos + tasas y licencias + gastos administración del promotor. Se ha realizado un estudio de mercado del barrio obteniéndose la siguiente información: * Testigo Viv. 1:

* Testigo Viv. 2:

622

Precio

Precio

Venta:

187.000 €

Alquiler:

800 €/mes

Venta:

200.000 €

LA LEY


Alquiler:


820 €/mes

Gastos anuales de:

* Testigo Viv. 3:

* Testigo Viv. 4:

* Testigo Viv. 5:

Precio

Precio

Precio

– IBI:

1.440 €/año

– Gastos Comunidad:

45 €/mes

– Otros gastos:

15 €/mes

Venta:

184.000 €

Alquiler:

780 €/mes

Venta:

216.000 €

Alquiler:

800 €/mes

Venta:

248.800 €

Alquiler:

820 €/mes

Gastos mensuales:

190 €/mes

El propietario de la vivienda es una Sociedad Anónima y en concepto de Impuesto de Sociedades por la explotación de esta vivienda paga al año 2.000 € * Testigo Viv. 6:

Precio

Venta

197.200 €

Alquiler:

700 €/mes

Se pretende: 1.º) Determinar la rentabilidad media de mercado para las viviendas en ese barrio. 2.º) Determinar el alquiler de mercado de la vivienda, en ese barrio. 3.º) Con los datos de la vivienda inicial, nos encontramos además con el siguiente supuesto: • La vivienda está alquilada. • Tiene un alquiler bruto de 590 €/mes. • Con un contrato indefinido con cláusula de actualización de precio (IPC). Calcular su Valor por actualización, con la normativa del Mercado Hipotecario. 4.º) Cuál es el máximo precio que estaría dispuesto a pagar hoy (año 2005) un inversor para la vivienda inicial en el siguiente supuesto: • Contrato de alquiler a tiempo limitado • Renta bruta 554 €/mes (en el año 2005)

LA LEY

623


DE


• Año de la firma del contrato: 1999 • Actualización de precios según IPC • Duración del contrato: 10 años. 5.º) Calcular, además, los derechos del propietario y del inquilino en la fecha actual (indemnización a pagar). RESPUESTAS A LAS CUESTIONES PLANTEADAS: 1) Rentabilidad media del mercado de viviendas en alquiler en el barrio en donde se ubica la vivienda: El estudio de mercado debe hacerse con un número significativo de muestras del que se conozcan de manera fehaciente los datos físicos, y los valores de venta y de alquiler. El número de muestras necesarias está en función del percentil de aproximación que se pretenda según criterios estadísticos; en este caso se ha reducido a 6 muestras para no hacer excesivamente extenso el ejemplo.

Rentabilidad del mercado de alquiler de viviendas en el barrio Testigo n.º precio de venta renta bruta gastos renta neta Euros €/mes €/mes €/mes 1 187.000 800 160 640

tasa de actualización

% 0,0411 0,0384

2

200.000

820

180

640

3

184.000

780

156

624

4

216.000

800

160

640

5

248.800

820

190

630

3,67 0,0356 % 0,0304

6

197.200

700

140

560

0,0341

0,0407

2) Determinar el alquiler de mercado de la vivienda, en ese barrio: El precio del alquiler más probable se calcula por aplicación de la tasa de mercado de alquiler del barrio, obtenida en el estudio de mercado de alquileres sobre el valor de mercado de la vivienda obtenido por el método de comparación: Alquiler de mercado de la vivienda precio en venta

tasa actualización de alquiler neto mercado de mercado

€

% 238.000

€/mes 3,67%

728

gastos

alquiler bruto de mercado

€/mes €/mes €/año 215 943 11.314

3) Valor de Mercado por actualización de las rentas, con la normativa del Mercado Hipotecario en el siguiente supuesto: • La vivienda está alquilada. • Tiene un alquiler bruto de 590 €/mes. • Con un contrato indefinido con cláusula de actualización de precio (IPC).

624

LA LEY


Edad edificio:

20 años.

Vida útil del edificio:

100 años.

Esperanza de vida útil del edificio:


100 – 20 = 80 años.

Por lo tanto, la edad del contrato (indefinido) >> Vida útil edificación (80 años). Renta Bruta:

590 €/mes

Gastos de la vivienda:

215 €/mes

Renta neta:

375 €/mes

Renta neta anual (x 12):

4.500 €/año

A la fecha de esta tasación con la rentabilidad de la deuda pública a 5 años (BE nominal) es del 3,26% y el Índice de Precios al Consumo es del 2,70%. Con la fórmula simplificada (al ser un contrato indefinido) de actualización a perpetuidad se obtiene: a) si se actualiza con la tasa de mercado: R Vc=

4.500 € =

i

= 122.625 € 0,0367

se obtiene el valor de actualización de mercado. b) Si se actualiza al tipo mínimo que marca la normativa, que es de 3,96% (ver tabla de página siguiente): R Vc=

4.500 € =

i

= 113.718 € 0,0397

se obtiene: Que es un valor inferior; por eso hay que actualizara la tasa mínima (0,0396), y el valor de mercado por actualización en el mercado hipotecario es de 113.718 euros. Los datos y el cálculo se resumen en el siguiente cuadro:

LA LEY

625


DE


Valor de la vivienda por actualización de la renta según la normativa de valoraciones de garantía Datos vivienda: Edad del edificio Vida útil del edificio Esperanza de vida útil del edificio Edad del contrato (indefinido) Renta bruta Gastos de la vivienda Renta neta mensual Renta neta anual

años 20 100 80 80 euros 590 215 375

euros/mes euros/mes euros/mes

4500

euros/año

Determinación de la tasa de actualización aplicable: Tasa de actualización de mercado 3,67% Tasa de actualización Mínima: Rentabilidad deuda pública a 5 años (BE nominal) Diferencial (recomendado por Atasa)

3,26% 3,50%

Tipo nominal para garantía hipotecaria IPC estimado Tasa real para garantía hipotecaria

6,76% 2,70% 3,96%

Tasa a utilizar (Valoración Hipotecaria)

3,96%

"i"

0,0396

Aplicación de la formulación resumida Valor de actualización (mercado de garantía)

TLR nominal PR nominal TA = TLR + PR IPC TA real = ((1+TA)/(1+ IPC) –1)

Rn

i

Rn/i

Vc

4500

0,0396

113.718

Valor de actualización (mercado real actual)

4500

3,67%

122.625

Si utilizamos la fórmula de actualización, en su versión extendida, por el periodo de vida útil restante de 80 años, obtenemos.

n =u

Vc

=

Σ

n=1

Rn

+

(1+i)n

VR (1+i)u

Y para rentas netas constantes, al tener cláusula de actualización según IPC, la formulación puede resumirse a: (1+i)u - 1 Vc = Rn

626

+ (1+i)u x i

VR (1+i)u

LA LEY


= 4.500 x

(1+0,0396)80 – 1 80 (1+0,0396) x 0,0396

+

70.000 (1+0,0396)80


= 108.619 +

2.139 = 111.758 €.

El cálculo se resume en el siguiente cuadro: Valor de la vivienda por actualización de la renta. (según la normativa de valoraciones de garantía)

cálculo con la fórmula extendida

vida útil

80

valor actual de las rentas netas futuras

Rn

4.500

108.619 Rn*((((1+i)n)–1)/(((1+i)n)*i))

i

3,96%

1+i

1,039571568

n

80

+

(1+i)n

22,30239182

F*((1/(1+i)n) valor de reversión (solar) actualizado

Vr (suelo)

70.000

3.139

valor de mercado (de actualización)

111.758

Para periodos de vida útil superior a 35 años, el resultado de los cálculos utilizando ambas fórmulas son muy semejantes (111.758 frente a 113.718). 4) Valor de mercado de la vivienda arrendada con contrato de alquiler a tiempo limitado en el siguiente supuesto: • Contrato de alquiler a tiempo limitado • Renta bruta 554 €/mes (en el año 2005) • Año de la firma del contrato: 1999 (vigencia 10 años) • Actualización de precios según IPC. O lo que es lo mismo, determinar cuál es el máximo precio que estaría dispuesto a pagar hoy (año 2005) un inversor para la vivienda descrita al inicio, en esas condiciones. Método de actualización de las rentas con la formulación según la norma (extendida): u

(1+i) – 1

Vc = Rn (1 + i)

LA LEY

u

*

VR + i

u

(1 + i)

627


DE


Cálculo de la renta neta anual (Rn) Renta neta mensual:

554 – 215 =

Renta neta anual (x12):

Rn =

Tasa actualización de mercado del barrio:

339 €/mes 4068 €/año

3,67% i = 0,0367

Cálculo del tiempo (t): el menor entre la vida del contrato y la vida útil del edificio: vida útil del contrato (u): Año de la firma del contrato: Año actual: Vida transcurrida: Vida útil remanente del contrato: u =

1999 2005 6 años 4 años

Cálculo de Valor Residual del inmueble El Valor de Mercado en el año 2007, puede estimarse en 238.000 € (por prudencia valorativa, el mismo que hoy en euros constantes). El Valor de Reversión es de: VR = VM – Depreciación física y funcional No existe depreciación funcional. Cálculo de la depreciación física que se producirá en los próximos 4 años: La depreciación física es = (CRB – F) x Coeficiente de antigüedad Al ser la vida útil de un edificio de viviendas de primera residencial de 100 años el coeficiente de depreciación por antigüedad en 4 años es 4/100 = 0,04 El CRB es: CRB =

F + Cc + Gp F = 70.000 € Cc: Coste contrata = 896 €/m²c x 96 m² = 86.016 € Gp: Impuestos no recuperables + honorarios técnicos y licencias + tasas + gastos de administración del promotor = 16% s/86.016 = 13.763 €

El valor de reemplazamiento bruto de la vivienda es: CRB = 70.000 + 86.016 + 13.763 = 169.779 euros La depreciación física en 4 años desde la fecha actual se aplicará sobre el Valor de Reemplazamiento bruto hoy, menos el valor de mercado del suelo hoy: CRB – F =169.779 – 70.000 = 99.779 euros Y será: Depreciación = 99.779 € X 0,04 = 3.991 €

628

LA LEY



Y por tanto el valor del inmueble al final de la vida útil del contrato de arrendamiento será: 238.000 euros – 3.991 euros = 234.009 euros. Que se corresponde con el valor de la vivienda en el momento en que quede libre de arrendatarios. Una vez obtenidos todos los datos necesarios calcularemos el valor de mercado por actualización:

(1+0,0367)4 – 1 VMA = 4.068 x

(1+0,0367)4 x 0,0367

234.009 +

(1+0,0367)4

= 14.882 + 202.593 = 217.475 €

el 1er sumando es el valor actual de todas las Rentas netas que el inmueble producirá en el periodo de vida útil; el 2.º sumando es el valor actual del inmueble libre de contrato que tendremos al final de esa vida útil. VMA = 217.475 euros Éste sería el máximo valor que estaría dispuesto a pagar un inversor por la compra de esta vivienda con sus condicionantes, y además son los «Derechos del propietario de la vivienda» (VDP). Los cálculos efectuados se resumen en el siguiente cuadro: Valor de mercado de la vivienda arrendada con contrato de alquiler a tiempo limitado con la formulación extendida Cálculo de la renta neta anual (Rn): Renta neta mensual: Renta neta anual:

Euros 2005 215

554

339 4.068

Tasa de actualización de mercado del barrio

3,67%

Cálculo de la vida útil (u): tiempo durante el cual se van a producir las rentas establecidas Año de la firma del contrato Año actual (de la tasación) Vigencia del contrato Vida transcurrida

Años 1999 2005 10 6

Vida remanente (u)

4

Cálculo del Valor de Reemplazamiento Neto en la fecha de la tasación: (CRN)

Euros del 2005

Valor de Reemplazamiento bruto (CRB): Valor de mercado del suelo Coste de construcción por contrata Gastos de la promoción CRB: Depreciación: CRB –F Depreciación: Valor de remplazamiento neto CRN = (CRB – depreciación)

LA LEY

F Cc Gp (F + Cc + Gp)

70.000 86.016 13.763 169.779

20 años 20%

99.779 19.956 149.823

629


DE


Cálculo del valor residual del inmueble Valor de mercado (VM) Depreciación: (del 2005 al 2009) Valor residual del inmueble al final de la vida útil del contrato(2009)

Vida útil (u) Rn i 1+i (1+i)

4 años

234.009

4 4.068 3,67% 1,036697276

u

Euros del 2005 238.000 3.991 4% de (CRB-F)

Valor actual de las rentas netas futuras 14.882

+

1,155068739

234.009

Valor de reversión (piso vacío)

Valor de reversión actualizado 202.593

217.475

Valor de mercado (de actualización)

5) Derechos del propietario y del inquilino en la fecha actual (indemnización a pagar): Cálculo de los derechos del Inquilino (VDA): Valor actual de la vivienda:

238.000 euros.

Obtenido por el método de comparación con el mercado. Tasa actualización del barrio (de mercado):

3,67%

Obtenida mediante un estudio del mercado de alquileres en el barrio. Renta neta anual de mercado: Rn = VM x i = 238.000 x 0,0367 =

8.734 €/año

Renta neta mensual de mercado: 8734 €/12 =

728 €/mes

Gastos mensuales de la vivienda:

215 €/mes

Renta bruta de mercado: Rb = Rn + Gastos =

943 €/mes

Renta mensual real según contrato, bruta:

554 €/mes

Ahorro mensual del inquilino por diferencia de renta respecto a la del mercado: 943 – 554 = 389 €/mes Ahorro anual del inquilino (en el supuesto de mantenerse las condiciones actuales): 389 euros X 12 = 4666 €/año Tiempo durante el cual se producirá el ahorro: cuatro años Tasa de actualización del mercado de alquileres en el barrio, en el momento de la tasación: 3,67% Valor actual de la diferencia de renta que se generará durante los próximos 4 años (Valor actual del ahorro del arrendatario)

630

LA LEY


V.A. dif. renta = 4.666 x

1,03674 – 1 ________________


= 17.070 euros

1,03674 x 0,0367 Los derechos del arrendatario se estiman en 17.070 euros. Cuadro resumen de los derechos del arrendatario:

Derechos del arrendatario: Valor actual de la vivienda Tasa de actualización del barrio Renta neta anual de mercado

238.000 3,67% 8.734 renta neta si estuviera libre/año

Renta neta mensual de mercado

728 renta neta si estuviera libre/mes

Gastos de la vivienda

215

Renta bruta de mercado (mensual)

943

Renta bruta real según contrato (mensual)

554

Ahorro mensual del inquilino por diferencia de renta

389

Ahorro anual del inquilino

4.666

Valor actual de la diferencia de renta: Tiempo en que se producirá el ahorro (n)

4

Tasa de actualización del barrio (i)

3,67%

Diferencia de renta anual: (Rm–Rc)

4.666

(1+i) (1+i)n Valor actual de la diferencia de renta: Derechos del propietario

LA LEY

1,0367 1,155068739 17.070 220.930

631


DE


7.6. VALORACIÓN DE UN SOLAR URBANO PLURIFUNCIONAL POR EL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria. Valor real a efectos de compraventa. Se trata de valorar por el método residual estático, un solar urbano, situado en una zona céntrica de edificación plurifamiliar entre medianeras con usos funcionales diversos, es decir de uso plurifuncional. Para ello deben fijarse previamente los parámetros que definen el solar: • Situación • Forma, dimensiones superficie • Normativa urbanística aplicable. Como consecuencia debe determinarse la promoción inmobiliaria más probable, de acuerdo con el principio del mayor y mejor uso. Y correlativamente aplicar la metodología de análisis de inversiones con valores actuales, basándose en un completo y exhaustivo estudio del mercado (efectuado según la metodología de comparación con el mercado) de la zona y el conocimiento por parte del tasador de las características del mercado inmobiliario y de la construcción. Repaso a la normativa aplicable: NORMATIVA: Aplicabilidad – Solares o inmuebles en rehabilitación en que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a 1 año. NORMATIVA: Requisitos – Existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable. – Existencia de información suficiente de costes de construcción, gastos de promoción, gastos financieros y de comercialización, y gastos de promoción de promociones similares. – Existencia de información de mercado de precio de venta de elemento terminado. – Información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes. NORMATIVA: Procedimiento de cálculo • Costes construcción por contrata (CEM+Ggc+BI). • Gastos: Impuestos no recuperables y aranceles. • Honorarios técnicos: Proyectos y dirección u otros • Impuestos no recuperables y aranceles. • Coste de licencia y tasas. • Importe primas seguros obligatorios y OCT. • Gastos administración promotor. • Gastos de comercialización.

632

LA LEY



• Gastos financieros, y otros. • Valor en venta del inmueble a promover finalizado (Método de Comparación). • Margen beneficio promotor («b»). • Fórmula de cálculo: F = VM x (1–b) – Ci NORMATIVA: Disposición transitoria única Orden Eco/805/2003. • Margen de beneficio «b» mínimo: Sin financiación (3 años de vigencia)

1ª Residencia 2ª Residencia Oficina Edificio Comercial Edificio Industrial Plazas Aparcamiento Hoteles Residencias Otros

"b" 18% 24% 21% 24% 27% 20% 22% 24% 24%

• Con Financiación: Modificado en función del porcentaje de financiación y tipos de interés habituales del mercado hipotecario. 1.- Práctica de valoración de un solar: Introducción ➢ Valoración por método residual estático; se basa en 2 principios: ✓ Principio valor residual. ✓ Principio mejor y más intenso uso. ➢ Análisis mejor y más intensivo uso: ✓ Locales comerciales. ✓ Oficinas. ✓ Aparcamientos. ✓ Viviendas. Investigar si procede todos los usos posibles, que puedan ubicarse en el inmueble que más probablemente pudiera construirse en el solar, siempre que sean urbanísticamente aceptados, que sea razonable su edificación, que sea físicamente posible, y económicamente rentable. Si ya se conoce el destino, porque hay un proyecto, asignar los usos de la licencia. ➢ Conocer el valor de mercado con método de comparación de cada uso. ➢ Para determinar el valor del suelo se precisa: ✓ Estudio del planeamiento (usos permitidos). Sin margen de duda. ✓ Conocer valor de mercado de cada uso. ✓ Conocer características físicas del solar.

LA LEY

633


DE


✓ Conocer costes de construcción correspondientes a cada uso y tipología. ✓ Conocer margen beneficio promotor («b»): ratios medios, y como mínimo según tabla. Metodología: 1. Visitar y reconocer solar y hacer medición o levantamiento topográfico. 2. Estudiar las normas urbanísticas (calificación urbanística). 3. Determinar la promoción inmobiliaria más probable. 4. Determinar costes de construcción de cada uso. 5. Estimar los gastos de promoción: INR + HTL + Gp 6. Determinar los valores de mercado del inmueble a promover por usos. (Homogeneizado en función de parámetros tipo). 7. Fijar margen de promotor (b). 8. Comparar los márgenes de mercado con los mínimos establecidos por la norma. Utilizar éstos si fueran mayores. 9. Calcular el valor de mercado de repercusión de cada uso funcional. 10. Corregir valores anteriores en función de criterios razonados. 11. Aplicar valores unitarios de cada uso a la superficie correspondiente a cada uso. 12. Obtener valor total de cada uso. 13. Establecer valor de mercado del solar. 14. Hacer las deducciones que procedan. VALORACIÓN DE UN SOLAR: Informe de tasación de un solar urbano (Comprobar que se trata de un solar urbano según legislación urbanística aplicable) Identificación y Finalidad ➢ Solar urbano ➢ Localización: c/xxx (Distrito Ensanche) ✓ Identificación Registral: ✓ Registro de la propiedad: n.º xxx de la ciudad de xxx. ✓ Libro: n.º xxx ✓ Tomo: n.º xxx ✓ Hoja n.º xxx ✓ Finca: n.º xxx ✓ Inscripción: xxx Finalidad ➢ Solicitante: xxx (Persona que encarga la tasación.)

634

LA LEY



➢ Finalidad legal del encargo: ✓ Hipotecaria ✓ Valor de mercado ... 2.- Localidad y entorno: 2.1.- Localidad: ✓ Características básicas del municipio: Capital de Provincia; pluriocupacional. ✓ Población: La población de derecho, según el último padrón de 2004 es de xxxx habitantes de derecho. ✓ Evolución de la población: La tendencia de la población durante los últimos años ha sido levemente decreciente y en la actualidad se mantiene esa progresión. La actividad laboral dominante de la población es múltiple. 2.2.- Entorno: ✓ Barrio: Carácter de ensanche, urbano y muy céntrico. ✓ Nivel de renta: medio alto. Usos predominantes: residencial, comercial y administrativo. ✓ Equipamientos y servicios: ... ✓ Comunicaciones, transportes públicos, aparcamientos: ... ✓ Nivel de desarrollo edificatorio, consolidación, antigüedad: ... ✓ Descripción del entorno que pueda afectar al valor: ... 3.- El terreno: ➢ Superficie: ✓ Superficie medida por el tasador: 20 metros de fachada x 40 metros de profundidad = 800 m² ✓ Superficie registral: 803,3 m² ✓ Superficie catastral: 807,20 m² ✓ (Se adopta la superficie comprobada) ➢ Infraestructura: ✓ Obras existentes: Todos los servicios urbanísticos están terminados y disponibles: Calzada asfaltada, acera pavimentada, agua, electricidad, gas natural, alcantarillado, telefonía, evacuación de basuras, alumbrado público. ✓ Obras pendientes (Para poder tener consideración de solar): ninguna, coste = 0. ➢ Edificaciones o instalaciones a demoler: Edificación semirruinosa destinada a almacén, actualmente desocupada compuesta de planta baja en edificio entre medianeras ocupando toda la fachada (20 metros) con una profundidad de 12 metros (sup. total 240 m²) y una altura de 4 metros (V = 960 m3). ➢ Características morfológicas o geológicas:

LA LEY

635


DE


✓ Rasantes: Vía prácticamente horizontal: pdte.: 3% Anchura de vial: 20 m Terreno prácticamente llano y a nivel de calle. ✓ Características: Terreno de consistencia blanda pero compacto. No se tiene constancia de la existencia de nivel freático, pozos, cisternas, ni conducciones por el interior del solar. ➢ Linderos: ✓ Edificaciones contiguas: Izquierda entrando: edificio seminuevo con 2 sótanos + pl. baja+ 6 pl. Derecha entrando: edificio antiguo (100 años) con pl. baja + 5 pl. (muros de carga). ✓ Linderos registrales: Linda al este con la finca n.º 25 de la misma calle, al oeste con la finca n.º 21, al norte, fondo, con la finca situada en la calle xxxx n.º 12 y al frente, sur, con la c/xxx. a la que da fachada. 4.- Situación urbanística: ➢ Clasificación urbanística: Suelo urbano. Es legalmente solar. ➢ Planeamiento urbanístico: Plan General de Ordenación Urbana de xxx ➢ Fase de aprobación del planeamiento: Aprobado definitivamente en fecha.dd/mm/aa. ➢ Plazos previsibles de gestión: No hay gestión pendiente. ➢ Gestión urbanística: ✓ Iniciativa de la gestión: ✓ Sistema de actuación: ✓ Cargas urbanísticas: No hay cargas. ✓ Estado de las obras de urbanización: Acabadas ✓ Elementos de planeamiento necesarios para alcanzar el Nivel I: Ninguno ✓ Plazos de ejecución de planeamiento y caducidad: No están señalados ➢ Calificación urbanística y edificabilidad: ✓ Zonificación: Urbano: subzona I, intensiva clave 13a ✓ Usos: Residencial, comercial, administrativo, garaje-aparcamientos (prohibido en planta piso) ✓ Edificabilidad: • Profundidad edificable: 25,40 m • Altura reguladora: 20,75 m (PB+5PP) • Patio de manzana: No edificable en planta baja, sí bajo rasante

636

LA LEY



• Se permite desdoblar la PB construyendo altillos vinculados registralmente con la planta baja (en proyección vertical) retranqueados 3 m de la fachada y sin acceso independiente. • Planta cubierta: sólo se permiten instalaciones y servicios técnicos. ➢ Otras condiciones de la edificación: • Densidad: Se limita el número máximo de viviendas al que resulta de dividir la superficie total construida sobre rasante por el módulo de 100 m² • Patios: Como mínimo deberá destinarse a patios en las plantas pisos el 12% de la superficie edificable. • Aparcamientos: Debe preverse como mínimo, dentro del edificio, dos plazas de parking por vivienda (por cada 100 m² construidos) y una plaza por cada 50 m² de local comercial u oficinas. • Cuerpos volados: En fachada a calle y en patio interior de manzana, plantas piso: se permiten voladizos, sólo abiertos, balcones, con un saliente máximo de 1,5 m en fachada ocupando la mitad de la longitud de ésta. ➢ Superficie construible según planeamiento: ✓ Sobre rasante: Plantas tipos (5, 4, 3, 2,1): 20 m x 25,40 x 0,88 = 447,04 m²/planta Voladizos: 0,5x0, 5x1, 50x20x2 = 15 m²/planta

462 m²/planta

462 m² x 5 plantas = ......................................................... 2.310 m² Planta baja: 20 m x 25,40 m = ..........................................

508 m²

Altillo: 20 x 22,40 m = .......................................................

448 m²

TOTAL CONSTRUIBLE SOBRE RASANTE ..................... 3.266 m² ✓ Bajo rasante (en cada planta): 20 m x 40 m = ...................................................................

800 m²

número máximo de viviendas permitido: 28 viv.

448m2

LA LEY

637


DE


➢ Aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación: 100% No existe impedimento para comenzar la edificación, y esta puede iniciarse en plazo no superior a un año: por tanto se trata de un suelo de nivel 1 a efectos de valoración. 5.- Régimen de tenencia y ocupación: ➢ Título, características y plazo de vigencia: Propiedad. Pleno dominio. ➢ Régimen de protección pública: No hay ➢ Valor máximo legal: No hay ➢ Características de las instalaciones existentes: No hay instalaciones a considerar. ➢ Servidumbres: No se conocen ➢ Limitaciones por normativas u otro orden: ✓ Debiendo valorarse el solar por su mayor y mejor uso, para el caso de ser edificado deberá tenerse en consideración todas las normativas vigentes que afecten a la edificación que se prevea; (CPI–96 y otras) ✓ La proximidad de un túnel de Metro requiere solicitar permiso previo, pero no limita la construcción de sótanos 6.- Información de mercado: ➢ Terrenos similares del entorno: Se ha efectuado un estudio de mercado en la zona; no se han encontrado muestras de mercado de suelos comparables, (no podrá utilizarse el método de comparación). ➢ Mercado inmobiliario: Se ha analizado el mercado del producto inmobiliario acabado con el siguiente resultado: ✓ Oferta: Edificios terminados en venta: Las características del barrio hacen que existan muy pocos suelos vacantes y escasos edificios terminados en venta, se han localizado 6 edificios terminados en el entorno con algunos productos por vender, algunos de ellos de más de dos años, otros de reciente construcción. La oferta es suficiente, hay bastante oferta para viviendas de más de 120 m². ✓ Hay mucha oferta de oficina. Hay bastante oferta de locales comerciales en planta baja, no hay oferta de viviendas pequeñas. Hay ofertas de aparcamientos en venta y alquiler. ✓ Precios más frecuentes: • Viviendas nuevas: Venta: 3.800 euros/m² • Oficinas nuevas: Venta: 3.000 euros/m²; Alquiler: 17 euros/m²/mes • Locales comerciales: Venta muy variable según emplazamientos (1.500 a 4.800 euros/m²) • Plazas de aparcamiento: Venta: Desde 16.800 euros/ud. a 33.000 euros/ud. según forma, dimensiones, ubicación, planta...; Alquiler: entre 96 y 162 euros/plaza/mes ✓ Demanda: Locales: No existe demanda debido a la crisis del sector minorista del comercio por la implantación de grandes centros comerciales, Sí de tiendas pequeñas y medianas: agencias bancarias, bares, periódicos..., pero es una demanda débil. Oficinas: No existe demanda consistente en oficinas de gran superficie. Demanda débil de pequeñas y medianas oficinas.

638

LA LEY



Viviendas: Las características del barrio hacen que haya demanda potencial de viviendas pequeñas, para la formación de núcleos familiares. La demanda es más débil para viviendas más grandes. Precios actuales de venta al contado: (Valores correspondientes a transacciones reales o precios de oferta corregidos)(Ya se han descontado los gastos de comercialización o el 3% de comisión sobre precios de venta). Viviendas: 3.500 euros/m² (Valor homogeneizado de mercado obtenido por el método de comparación) Oficinas: 2.800 euros/m² Locales comerciales: 1.800 euros/m² Plazas de parking:

30.000 euros/ud. (buena) 21.000 euros/ud. (pequeña)

➢ Expectativas de mercado: ✓ Oferta: Viviendas: No se prevé una variación cuantitativa en la oferta, se mantiene el ritmo de construcción similar al de ventas por lo que tampoco puede preverse a corto plazo la reducción de stocks de producto inmobiliario acabado. Oficinas: No se prevé aumento de la oferta debido a la gran cantidad de stock sin vender cuya colocación en el mercado será presumiblemente muy lenta. Locales comerciales PB: Se incrementarán los stocks, producto de muy difícil salida. Aparcamientos: se mantendrá estable. ✓ Demanda: Viviendas: Se mantendrá estable. Oficinas: Se mantendrá débil. Locales comerciales PB: Se mantendrá débil y selectiva Aparcamientos: Es de prever una disminución pequeña de la demanda como respuesta a la decreciente actividad económica. 7.- Coste de construcción por contrata: Las tipologías que se corresponden con los productos inmobiliarios óptimos (según el criterio del mejor uso posible) para la promoción inmobiliaria a desarrollar en el solar a tasar tienen los siguientes costes de contrata de construcción: Usos funcionales Cc (€/m²t) Viviendas plantas tipo 860 Oficinas, plantas tipo 795 Locales comerciales PB 531 Aparcamientos (sot. –1) 460 Aparcamientos (sot. –2) 490 Aparcamientos (sot. –3) 520 Aparcamientos (sot. –4) 550

LA LEY

639


DE


8.- Gastos de promoción: ➢ Comprenden los honorarios facultativos, las tasas y las licencias que podemos estimar en el 12% de Cc: HTL = 0,12 Cc + (0,02 Cc, para OCT y póliza) ➢ Los impuestos no recuperables que podemos estimar en 75 €/m²: INR = 75 €/m² ➢ Los gastos de administrador del promotor que podemos estimar en el 4% de Cc: Ga = 0,04 Cc ➢ Los gastos de póliza decenal y OCT: (A efectos de cálculo se incluirá en el primer punto añadiendo un 2% sobre Cc, dado que es valor unitario de todo el edificio) Póliza Seguro ...aprox. 0,65% s/Ci OCT....................variable con el PEM ➢ En total para cada uso funcional tendremos los siguientes costes unitarios: Usos funcionales Cc (€/m²t) Viviendas plantas tipo 860 Oficinas, plantas tipo 795 Locales comerciales PB 531 Aparcamientos (sot. –1) 460 Aparcamientos (sot. –2) 490 Aparcamientos (sot. –3) 520 Aparcamientos (sot. –4) 550

Gp (€/m²t) 229,8 218,1 170,58 157,8 163,2 168,6 174

9.- Beneficio del promotor («b»): Investigación de mercado: las ratios medios de beneficio de promociones en la zona, en el momento en que se realiza la tasación, para edificios como el que potencialmente se puede edificar en el solar que se tasa, oscilan en un intervalo entre el 16% y el 18%, sobre el precio final de venta, llegando en usos mixtos a valores del orden del 20% sobre ventas. Dada la opacidad del mercado resulta difícil determinar el margen estándar por usos, pero de forma aproximada puede estimarse en: «b», tabla 1: Valores de mercado de b: usos Viviendas 1.ª residencia oficinas Locales comerciales Plazas de aparcamiento

640

Margen sobre ventas 17 20 24 18

LA LEY



«b», tabla 2: Valores mínimos de b, s./ECO/805/2003 Tabla que define la disposición transitoria única de la nueva orden ministerial: margen mínimo del promotor: «b» 18% 21% 24% 20%

Viviendas tipo Oficina Locales comerciales Plazas de aparcamiento

(1–b) 0,82 0,79 0,76 0,80

Como sea que el beneficio del promotor según estudio de mercado es menor en todos los casos que el que establece la disposición transitoria deberemos adoptar los que en ella se establecen. A partir del 10 de octubre de 2003 la utilización de los valores de la tabla 2 es obligatoria siempre y cuando los márgenes del mercado sean inferiores o iguales a los que establece, en caso contrario, deberá calcularse el valor con los ratios de beneficio obtenidos en el análisis de mercado. 10.- Valor del mercado del suelo: Cálculo de los valores unitarios de suelo por cada uso funcional (Valor de repercusión):

F= VM x (1–b)– Ci USO FUNCIONAL Viviendas planta tipo Oficinas Locales comerciales Aparcamientos (sot.1) Aparcamientos (sot.2) Aparcamientos (sot.3) Aparcamientos (sot.4)

2

2

2

VM (€/m )

Cc (€/m )

Gp (€/m )

3500 2800 1800 1050 1050 900 900

860 795 531 460 490 520 550

229,8 218,1 170,58 157,8 163,2 168,6 174

(1-b) 0,82 0,79 0,76 0,80 0,80 0,80 0,80

F 1780,20 1198,90 666,42 222,20 186,80 31,40 -4,00

La última columna muestra los valores unitarios de repercusión en euros/m²t, para cada uso funcional en esa promoción, en esa zona, y en ese momento. La aparición de valores de repercusión negativos, significa que ese uso en esa ubicación no es rentable, y normalmente salvo que sea obligatoria su construcción por razones normativas, el principio del mayor y mejor uso aconseja excluir esa superficie edificable del cálculo; en este caso, salvo que por cumplimiento de la normativa de provisión de aparcamientos debiéramos edificar el cuarto sótano, no sería edificado y no debería tenerse en cuenta en el cálculo del valor del suelo. Debe tenerse en cuenta que en la realidad del mercado pueden existir valores de repercusión negativos, cuando por aplicaciones normativas se hace necesario ubicar usos en los que el coste de construcción y el valor de mercado están muy próximos. 10.1.- Corrección de los valores de repercusión: ➢ Locales comerciales PB: ✓ Corrección por tabla de fondo (ver apartado 6.3.2.): [(100x2)+(95x2)+(90x2)+(85x2)+(80x3)+(75x2)+70]/14 = 85,71

LA LEY

641


DE


✓ Recálculo del valor medio de mercado: VM = 0,8571 x 1800 €/m²= 1542,78 €/m² ✓ Recálculo del valor de repercusión del suelo: F(LC) = (1542,78 €/m² x 0,76) – 701,58 = 470,93 €/m²

➢ Locales comerciales altillo: ✓ En el mercado se valoran al 70% del valor medio de las plantas bajas. ✓ Recálculo del valor medio de mercado: VM = 0,70 x 1542,78 €/m²= 1079,95 €/m² ✓ Recálculo del valor de repercusión del suelo: F(LC) = (1079,95 €/m² x 0,76) – 701,58 = 119,18 €/m² 10.2.- Cálculo de las superficies de suelo por cada uso funcional (establecidas de acuerdo con el mejor y más intensivo uso): ➢ En la planta baja deberán situarse: ✓ Acceso general a las viviendas: 60 m² ✓ La rampa sótano y escalera de emergencia: 90 m². ➢ En la planta altillo deben imputarse 48 m² a viviendas (escalera). ➢ Las superficies construidas (incluyendo zonas comunes) a cada uso funcional son: ✓ Viviendas: • Planta Tipo: 462 m²/planta x 5 plantas = 2.310 m² • Planta Baja:............................................................60 m² • Altillo.......................................................................48 m²

642

LA LEY



• TOTAL................................................................2.418 m² En total se construirán 28 viviendas (6 viviendas por planta, excepto 4 en planta 5.ª) ✓ Locales Comerciales: • Planta Baja:...........................................................358 m² • Altillo......................................................................400 m² • TOTAL..................................................................758 m² ✓ Aparcamientos: • Planta Baja:.............................................................90 m² • Sótano –1: (33p)..................................................800 m² • Sótano –2: (33p)..................................................800 m² • Sótano –3: (33p)..................................................800 m² • TOTAL................................................................2490 m² ✓ Necesidades de plazas de aparcamiento según normativa urbanística: • 28 viviendas:......................................................56 plazas • 758 m² local comercial....................................15 plazas • TOTAL.................................................................71 plazas • 71 (plazas) < 99 (plazas disponibles: 3 sótanos x 33 plazas cada sótano) Se ha observado la existencia de una CT (Centro de Transformación) en el solar contiguo, porque no se ha previsto su ubicación. Deberá hacerse la comprobación necesaria ante la CIA suministradora. 11.- Valor del suelo por cada uso funcional

2

USO FUNCIONAL

Viviendas planta tipo Locales comerciales pl.baja Locales comerciales altillo Aparcamientos (sot.1) Aparcamientos (sot.2) Aparcamientos (sot.3) TOTAL

Sup. Const. m (incl. Z/c) 2418 358 400 830 830 830 5.666

2

F

(€/m t)

1780,20 470,93 119,18 222,20 186,80 31,40 862,39

Valor del suelo (€)

4.304.523,60 168.592,94 47.672,00 184.426,00 155.044,00 26.062,00 4.886.321

➢ Deducciones por infraestructura pendientes: No hay. ➢ Deducciones por obras de derribo, incluido proyecto y dirección: ✓ Cálculo aproximado (no se ha podido visitar interiormente la construcción existente): 240 m² x 44 €/m² x 1,2 = 12.672 € 4.886.321 € – 12.672 € = 4.873.649 €

LA LEY

643


DE


VALOR DE MERCADO DEL TERRENO ➢ El valor de mercado del solar sito en la Av. De los Peritos n.º 23 de Bcn, inscrito en el Registro de la Propiedad n.º XXX, libro XXX, tomo XXX, hoja XXX, finca XXX, inscripción 2.ª, a los efectos de servir de garantía en el mercado hipotecario, es de 4.873.649 €, supuesto libre de cargas y gravámenes, correspondiendo deducir de dicho valor, en su caso cuantas cargas o gravámenes pudieran afectar al valor de los bienes tasados. ➢ Esta tasación se ha efectuado según los criterios y metodología contempladas en las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para determinadas finalidades financieras de la OM ECO/805/2003 de 27 de marzo. Condicionantes y advertencias: • Esta valoración se ha efectuado con los datos urbanísticos obtenidos por el tasador en los servicios técnicos municipales y queda condicionada a la veracidad y certificación de los mismos en la correspondiente cédula urbanística. • No se ha podido inspeccionar el interior de las edificaciones actuales, presuntamente deshabitadas. La tasación queda condicionada por la inexistencia de arrendamientos o inquilinos.

7.7. VALORACIÓN DE UN SOLAR URBANO POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO Finalidad de la tasación: garantía. Finalidad de la tasación: urbanística. Valor real a efectos de compraventa Se trata de valorar un terreno, en el que el plazo de disponibilidad para iniciarse la edificación puede ser algo mayor de un año, en las siguientes circunstancias. • Supuesto 1): solar urbano, solar edificable, totalmente urbanizado. • Supuesto 2): suelo urbanizable con toda la gestión urbanística completada y con las obras de urbanización en ejecución. • Supuesto 3): suelo urbanizable con toda la gestión urbanística completada y sin haberse iniciado la urbanización. 1) Solar urbano, dispuesto a ser edificado, es un solar, y se considera que el mayor y mejor uso es precisamente efectuar una promoción inmobiliaria en las mismas hipótesis de promoción consideradas anteriormente. Es una parcela totalmente urbanizada con una superficie de 1.000 m², situada en una zona clasificada como suelo urbano, y calificada como de edificación en bloques aislados y con las siguientes ordenanzas de edificación: • Altura edificable máxima: 12 m (PB + 3) • Ocupación máxima: 35%

644

LA LEY



• Número máximo de viviendas: una vivienda por cada 125 m² de parcela neta • Uso: vivienda plurifamiliar. • Edificabilidad: 0,80 m²t/m²s. Sobre el solar pueden construirse un edificio aislado de cuatro plantas, de dos viviendas por planta, con un total de 8 viviendas. El uso previsible es que se dediquen a viviendas de segunda residencia. De acuerdo con el principio del mayor y mejor uso se considera razonable construir un sótano bajo rasante con una capacidad de 12 plazas de aparcamiento. Los parámetros generales del proyecto son los siguientes: Datos del arquitecto:

Datos urbanísticos NN.UU.

Aplicación 1000

Superficie del solar Edificabilidad (m²t/m²s)

0,8

800

Altura (m) Densidad (n.º máx. Viv)

PB + 3 0,008

12 8

Ocupación máx. (%)

0,35

Suelo urbano: solar. Tiene todos los servicios urbanísticos. No hay cargas urbanísticas

Medición real comprobada

NN.UU. y ordenanzas municipales del Plan General de Ordenación vigente, consultadas por el arquitecto. El número máximo de viviendas es de una vivienda por cada 125 m² de solar neto.

N.º de unidade Uso s Viviendas 2 Viviendas 2 Viviendas 2 Viviendas 2 Aparcamientos 12 Viviendas 8 Aparcamientos 12

Superficies edificables Mayor y más intensivo uso Planta 3.ª Planta 2.ª Planta 1.ª Planta baja Sótano –1 Sobre rasante Bajo rasante Total

LA LEY

20

M² M² construidos útiles/ud. inc Z/C 200 200 200 200 350 800 350 1150

80 80 80 80

M² útiles 160 160 160 160 640 640

645


DE


Datos de la construcción:

APROXIMACIÓN DE COSTES: Coste de construcción contrata viviendas Coste de construcción sótano Total coste de construcción Honorarios totales arquitecto

%

€/m² 550 350 6%

€ 440.000 122.500 562.500 33.750

Plazos previstos de proyecto, licencia y construcción: Trimestres trimestres acumulados Anteproyecto 0 0 0 Proyecto básico 3 meses 1 1 Proyecto de ejecución 3 meses 1 2 Licencia 6 meses 2 4 Obra 9 meses 3 7 Recepción de la obra 3 meses 1 8

Un primer estudio de costes efectuado por el arquitecto nos proporciona los siguientes datos: Otros costes asociados a la construcción y promoción, GP, suma de todos los gastos necesarios para edificar y que pueden desglosarse en gastos propios de la construcción: GPC H = Honorarios técnicos (arquitecto, aparejador, ingenieros) SS seguridad y salud. EG Estudio geotécnico ET Estudio topográfico Q Control de calidad Y gastos propios de la promoción: GPP comprende: INR = Impuestos no recuperables o aranceles, unos son imputables al coste del suelo como: impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, gastos de notaria y registro de la adquisición del suelo, y otros son imputables a la promoción como la escritura de obra nueva y división horizontal, aranceles notariales y gastos de registro inherentes a ella, y: T = Coste de licencia de obras y tasas de la construcción IQT = Inspecciones y control técnico SD = Seguro decenal y otros seguros necesarios GA = Gastos de administración del promotor

646

LA LEY



De forma estimativa se establecen en un 8% sobre el coste total de la construcción los gastos asociados a la construcción y en un 6% los asociados a la promoción con un total del 14% (excluyendo los gastos de impuestos no recuperables y aranceles imputables al suelo). Los costes y gastos de financiación y comercialización son: GCF que es la suma de: GF los gastos financieros, que se estiman en un 2% sobre los precios de venta, y de GC los gastos de comercialización del promotor o de la promoción, que se estiman en un 5% sobre los precios de venta.

VALORACIÓN MÉTODO DINÁMICO DATOS DE LA PROMOCIÓN: INVERSIONES, COSTES, GASTOS Y VENTAS Resumen esquemático de la hoja de datos generales de la promoción.

INVERSIONES, COSTES Y GASTOS euros F: Solar: compraventa ITP Notaría y registro AJD F total: total compra solar + sus gastos Urbanización complementaria

0 0 0 0 0 0

Cc: coste de construcción por contrata

562.500

Gpc: gastos asociados a la construcción

8%

45.000

Gpp: gastos asociados a la promoción

6%

33.750

Gf: gastos financieros

2%

42.720

Gc: gastos comerciales Total costes sin suelo TOTAL COSTES CON SUELO

5%

106.800 790.770 790.770

VENTAS Ventas Viviendas Plazas de garaje Total ventas.

LA LEY

euros/m² útil euros/unidad euros 3.000 240.000 1.920.000 18.000 216.000 2.136.000

647


DE


La suma de inversiones, costes y gastos de la promoción inmobiliaria se resume en el siguiente cuadro: Todos los costes y gastos indicados están expresados en unidades monetarias (euros) constantes o reales, referidos al momento actual de la tasación. Previsión de tiempos y plazos de la promoción: Plazos previstos de proyecto, licencia y construcción: Trimestres Trimestres acumulados Anteproyecto 0 0 0 Proyecto básico 3 meses 1 1 Proyecto de ejecución 3 meses 1 2 Licencia 6 meses 2 4 Duración de la obra 9 meses 3 7 Recepción 3 meses 1 8

(Teniendo en cuenta las características del inmueble se considera adecuado establecer periodos de cálculo trimestrales.) Estudio de los valores de mercado, determinación de precios de venta: Se ha realizado un estudio de los valores de mercado de productos inmobiliarios análogos al que hipotéticamente se construiría en el solar objeto de estudio, y después de efectuar las comparaciones necesarias, y de homogeneizar las muestras según las técnicas del método de comparación con el mercado, se ha llegado a las siguientes conclusiones: • Valores de mercado de la zona (en el momento de la toma de decisiones): Viviendas: 3.000 euros/m² útil. Plazas de aparcamiento: 18.000 euros/plaza. Esos precios de venta se consideran en euros constantes del momento actual, y por tanto se actualizarán con el IPC en el momento de su realización. • Ritmo previsto de las ventas: (Ritmo previsto con los precios preestablecidos) No se iniciarán las ventas hasta que no empiece la obra y se disponga de la licencia de obras, de todos los permisos pertinentes y de la escritura de obra nueva y división horizontal gestionada. • Desde el inicio de la obra hasta la cubierta de aguas: 25% de las unidades. • Desde la cubierta de aguas al final de obra: 25% de las unidades. • En el primer trimestre siguiente al final de obra: 25% de las unidades. • En el trimestre siguiente a los anteriores (6 meses): 25% de las unidades.

648

LA LEY



Cuadro resumen del plan de ventas.

VENTAS Periodificación prevista de las ventas Entre inicio Entre Entre el de obra cubierta final de y cubierta de aguas obra y de aguas. y final de tres meses Unidades obra mas

viviendas

8

% unidades

aparcamientos

Entre tres y seis meses después del fin de obra

25% 2

25% 2

25% 2

25% 2

25% 3

25% 3

25% 3

25% 3

12

% unidades

El anterior cuadro resume el plan de ventas más probable en las condiciones del mercado en el momento al que se refiere la tasación. El cierre de las ventas marca el ritmo de ingresos por ventas pero no coincide con él, las condiciones de mercado normales de cobro, en esa zona, y en el momento al que se refiere la tasación son: Plan de ingresos (cobros por ventas): Cobro de las ventas: Durante la obra: • 20% al contrato, • 10% a 90 días de la fecha del contrato • 70% llaves (escritura) Acabada la obra: • 100% al contrato/escritura. Se tramitará con una entidad financiera una hipoteca pero no se prevé su disposición durante la obra. No se prevé financiación externa. Datos financieros referidos al momento al que se refiere la tasación: La tasa libre de riesgo, o rentabilidad de la Deuda Pública a medio plazo (promedio) en el momento en que se efectúa el análisis es del 3,36%. El índice de precios al consumo interanual es de: IPC = 2,80

LA LEY

649


DE


Se trata de obtener el valor del suelo en tres supuestos: 1) Obtener el valor del solar conforme a la normativa de valoración del mercado hipotecario, coincidente con la que debe utilizarse en caso de valoración es urbanísticas según la LRSV 6/8, modificada por la Ley 10/2003. Dado que el plazo de disponibilidad del suelo para iniciarse la edificación es superior a un año el método de valoración es del de análisis de inversiones con valores esperados (método residual dinámico). 2) Calcular el valor del mismo solar en unas circunstancias diferentes: La parcela anteriormente descrita es la consecuencia de un proceso de urbanización en el que el Planeamiento parcial está aprobado definitivamente, el proyecto de urbanización esta aprobado definitivamente, el proyecto de reparcelación también está aprobado definitivamente, y las obras de urbanización se están iniciando en el momento en que realiza la valoración. Se considera que, en este último caso, se dé la circunstancia adicional que al suelo le faltan elementos de urbanización lo que obligará a una inversión, previa a la edificación, por cuotas de urbanización de 100 € por metro cuadrado de suelo (en total 100.000 €) y cuya gestión por esa causa se demorará seis meses más del supuesto anterior. Se prevé pagar la cuota de urbanización en el primer trimestre. 3) Calcular el valor del suelo en el mismo caso anterior pero considerando que el proyecto de urbanización está pendiente de aprobación definitiva y como consecuencia se prevé una demora de un año en el inicio del proceso del supuesto 1, es decir de seis meses hasta el inicio de las obras de urbanización. Se prevé pagar la cuota de urbanización en el tercer trimestre a partir del actual, ya que las obras de urbanización comenzarán dentro de seis meses y durarán seis meses más. Cálculo del valor del solar en el primer supuesto: Como paso previo, complementario, se calcula el valor del suelo por el método residual estático. El valor que se obtiene por este método sirve como referencia y comprobación. Normalmente, se obtendrá así un valor superior al que se obtiene por el método dinámico, excepto cuando se trate de periodos muy cortos de edificación y venta. En los suelos urbanizables, o cuando existen elementos de urbanización o gestión urbanística pendiente, los plazos de realización serán suficientemente largos como para que el valor obtenido por el dinámico sea inferior al estático, algo inferior si los plazos no son muy largos, y muy inferior si lo son.

650

LA LEY



CÁLCULO DEL VALOR DEL SUELO POR EL MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Datos:

Apartamentos

VM

Plazas de garaje

1.920.000

b

Total

216.000

2.136.000 €

0,2400

0,2000 0,227826087

0,76

0,80 0,772173913

1–b

2.ª residencia

Cc

440.000

122.500

562.500 €

Gc

35.200

9.800

45.000 €

Gp

26.400

7.350

33.750 €

Gcom

96.000

10.800

106.800 €

Gfin

38.400

4.320

42.720 €

540.000

143.970

1.824.000

205.200

846.240

20.190

1.058

58

Ci (Cc+Gc+Gp+Gf) VMneto F=VM*(1–b)–Ci F unitario

Valor total suelo

790.770

858.593 ponderado €/m²t de cada uso

866.430

hipotecario

El valor del suelo obtenido por método residual estático es de 866.430 €. Con los datos del desarrollo de la promoción anteriormente expuestos, se construye el diagrama de flujos de caja. Para ello se periodifican los gastos e inversiones, salidas, y los cobros por ventas, entradas, ordenando los datos anteriores. En primer lugar las salidas, gastos e inversiones, cuya distribución temporal se deriva del estudio anterior: Periodo de tiempo considerado: trimestre

SALIDAS Solar + gastos F total: total compra solar + sus gastos Cc: coste de construcción por contrata Gpp: gastos asociados a la promoción Gf: gastos financieros Gc: gastos comerciales

LA LEY

1

2

PB

PE

100 100 30 15 0

3

0 0 15 10 5

4

Q+S

0 0 10 10 0

L+T

0 0 5 20 45

5

6

7

8

I. Obra

Obra

Obra

recepción

9

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 5 25 5 0 5 5 20 10 0 0 0 45 0 0 en función de las ventas y los cobros

10

0 0 0 5 5

651


DE


En segundo lugar el diagrama de flujos de entradas por ventas: Trimestres Fase de la promoción

1

2

PB Proyecto básico

3

4

5

6

7

8

PE

Q+S

L+T

I.O

O

O

Recepción

Proyecto de ejecución

Control técnico; seguro decenal

Licencia de obras

Construcción: inicio de las obras

Construcción Final de obra: Construcción: : cubierta de recepcion de acabados aguas las obras

9

10

Obra terminada

Obra terminada

Comprobaciones

Viviendas %

25%

25%

Unidades

8

1

1

25% 2

100%

25% 2

1

1

Aparcamientos

0

%

25%

25%

Unidades

0

12

1

2

25% 3

1

25% 3

1

2

0 0

Detalle Precio de venta Vivienda

entrega de llaves 48.000

24.000

0

1

240.000

2

240.000

168.000

0

24.000

168.000

0

3 4

240.000

48.000

192.000

0

240.000

48.000

192.000

5

240.000

48.000 192.000

0

6

240.000

48.000 192.000

0

7

240.000

240.000

0

8

240.000

48.000

0

240.000

0

Plaza de garaje 1

18.000

12.600

0

2

18.000

3.600

1.800

12.600

0

3

18.000

3.600

1.800

12.600

0

4

18.000

3.600

14.400

0

5

18.000

3.600

14.400

0

6

18.000

3.600

14.400

0

7

18.000

18.000

0

8

18.000

18.000

0

9

18.000

18.000

10

18.000

11

18.000

18.000

0

12

18.000

18.000

0

816.000 624.000 240.000

0

135.000

36.000

0

Total viviendas Total plazas de garaje Total promoción

3.600

1.800

0 18.000

1.920.000 1.920.000

0

48.000

72.000

120.000

216.000

3.600

9.000

14.400

2.136.000 2.136.000

51.600

81.000

134.400

951.000 642.000 276.000

0

2,42%

3,79%

6,29%

44,52% 30,06% 12,92%

100,00%

216.000

%Cobros/Total ventas

18.000

Con el diagrama de entradas y el de salidas se construye el diagrama completo de flujos de caja, para mayor facilidad de comprensión y de manejo se divide en dos zonas, la primera en las que se expresan los porcentajes de cada partida que se pagan o cobran en cada periodo, y la segunda en la que se expresa su montante en euros.

652

LA LEY



DIAGRAMA DE FLUJOS DE CAJA SALIDAS

TOTAL

comp

%

Periodo de cálculo considerado: TRIMESTRE 3 4 5 6 7 8 9

1

2

PB

PE

Q+S

L+T

I.O

O

O

10

rec.

solar + gastos

100

100

0

0

0

0

0

0

0

0

0

F total: total compra solar + sus gastos

100

100

0

0

0

0

0

0

0

0

0


100

30

15

10

5

5

5

25

5

0

0


100

15

10

10

20

5

5

20

10

0

5


100

0

5

0

45

0

0

45

0

0

5

Gc: gastos comerciales

100

0

0

0

0

2,416

3,792

6,292

44,52

30,06

12,92

miles de euros F total: total compra solar + sus gastos

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0


562,5

563

168,8

84,38

56,25

28,13

28,13

28,13

140,6

28,13

0

0

Ccp: gastos asociados a la construcción

45

45

6,75

4,5

4,5

9

2,25

2,25

9

4,5

0

2,25


33,75

34

5,063

3,375

3,375

6,75

1,688

1,688

6,75

3,375

0

1,688


42,72

43

0

2,136

0

19,22

0

0

19,22

0

0

2,136

Gc: gastos comerciales

106,8

107

0

5,34

0

48,06

0

0

48,06

0

0

5,34

TOTAL INV+GASTOS, miles €

790,77

791

180,6

99,73

64,13

111,2

32,06

32,06

223,7

36

0

11,41

8

8

0

0

0

0

1

1

2

2

1

1

48

72

120

816

624

240

ENTRADAS ventas: viviendas unidades miles euros de ingresos por ventas

1920 1920

plazas de garaje unidades miles euros vendidos total entradas por ventas en miles de euros. TOTAL COBROS, miles de € Total cobros acumulados en miles de €

LA LEY

12

12

0

0

0

0

1

2

3

3

1

2

216

216

0

0

0

0

3,6

9

14,4

135

18

36

2136 2136

0

0

0

0

51,6

81

134,4

951

642

276

2136 2136

0

0

0

0

51,6

81

134,4

951

642

276

2136

0

0

0

0

51,6

132,6

267

1218

1860

2136

653


DE


Y como resumen del cuadro completo, se construye el cuadro que resume salidas y entradas:

RESUMEN DE FLUJOS DE CAJA flujos de caja en miles de euros salidas entrada flujos de caja flujos de caja acumulados

periodo de cálculo considerado: TRIMESTRE totales

1

2

3

4

5

791 2.136

181 0

100 0

64 0

111 0

32 52

1.345

–181

–100

–64

–111

1.345

–181

–280

–344

–456

6

7

8

9

10

32 81

224 134

36 951

0 642

11 276

20

49

–89

915

642

265

–436

–387

–476

439

1.081

1.345

El cuadro anterior resume los flujos de caja de toda la operación inmobiliaria. Sin tener en cuenta el valor del suelo, el total de los gastos e inversiones es 791 mil € y el de ingresos es de 2136 mil €, que se distribuyen en el tiempo de la manera que se indica en el anterior cuadro. La última fila del cuadro indica la necesidad de tesorería de cada periodo, en este caso, la inversión máxima (a parte de la adquisición del suelo) es 456 mil € en el cuarto trimestre, y la inversión se recupera (salvo el suelo) en el octavo trimestre. Esta fila no se utiliza para el cálculo del valor del suelo. El cash-flow está expresado en unidades monetarias constantes, euros del origen, pero cada uno de los flujos corresponde a un momento distinto; para poder sumarlos es preciso traer cada uno de los flujos futuros al momento actual, actualizando todos y cada uno de los flujos. El valor actual de cada flujo de caja es:

VA C/Ft =

C/Ft

, o lo que es lo mismo:

(1+i)t

1

1

VA C/Ft = C/Ft x VA C/Ft = C/Ft x t (1+i)t (1+i) El primer factor CFt es cada flujo de caja de cada periodo t y el segundo factor es el coeficiente actualizador que depende de t y de la tasa de actualización «i». «t» es cada periodo temporal definido, en este caso trimestre, e indica la distancia en trimestres entre el momento actual y el momento en que se genera el flujo de caja de que se trate, de forma que por ejemplo en el trimestre 3.º, se genera el flujo de caja CFt y la t = 3.

654

LA LEY



Determinación de la tasa de actualización: Se obtiene por suma entre la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo: La tasa libre de riesgo (TLR) es le promedio de la cotización de la deuda pública a medio y largo plazo; es un dato que se publica mensualmente (viene expresado en rentabilidad nominal). Como sea que el diagrama de flujos de caja está expresado en unidades monetarias constantes o reales, se hace preciso, transformar la TLR nominal en tasa real, deduciendo el efecto de la inflación. La prima de riesgo mínima (PRM) está definida en la O/ECO/805/2003, en función del uso, en este caso para viviendas de segunda residencia es del 12% y para plazas de aparcamiento del 9% anual. Pero éstas son las primas mínimas, a las que habrá que añadir las primas de riesgo adicionales, recomendadas por los operadores en cada caso y en cada momento, y deducidas del análisis de la rentabilidad de promoción es inmobiliarias similares, en la misma zona y en ese momento. La prima de riesgo adicional (PRA) recomendada para viviendas de 2.ª residencia es del 5% y para aparcamientos del 5,5%. La tasa de actualización aplicable es la suma de: TA = TLR +PRM+PRA En el caso como el del ejemplo en que hay varios usos en el solar, la tasa de actualización se obtiene ponderando las tasas que corresponden a cada uso en función de la superficie de cada uno de ellos. La tasa ponderada actualizada anual, debe transformarse en tasa trimestral: 4

TAt =

TAA–1

(Ver apartado 3.3.1.8) Establecida la tasa de actualización trimestral, se pueden calcular los coeficientes de actualización para cada periodo, y con ellos actualizar los flujos de caja. Actualizados los flujos de caja, se pueden sumar, y su suma es el valor actual neto de los flujos de caja. El valor neto actual de los flujos de caja así calculados es el valor del terreno. Las hojas electrónicas de cálculo disponen de una función VNA que lo calcula automáticamente.

LA LEY

655


DE


VALORACIÓN DEL SUELO POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO según la normativa del mercado hipotecario hipótesis 1: Los flujos de caja están en € constantes:

según datos de partida

CUMPLE NORMA

los precios de venta se actualizarán con el IPC, y tambien los costes.

CUMPLE NORMA

Todos los valores estan expresados en miles de € constantes referidos al origen

CUMPLE NORMA

conceptos: SALIDAS ENTRADAS cash-flow(E-S) c/f acumulado tasas de actualización: tasa libre de riesgo nominal: TLR (%) IPC (%) Tasa libre de riesgo real: TLRreal primas de riesgo: PR (anuales):

periodo de cálculo considerado: TRIMESTRE

TOTALES

1

790,77

180,56

2.136,00

0,00

-181

1345,23

-180,563

2 99,73 0,00

-100 -280,3

3

4

64,13 111,16 0,00

-64

0,00

-111

-344,4 -455,57

5

6

7

8

32,06

32,06 223,66

36,00

51,60

81,00 134,40

951,00

20

49

-436 -387,1

-89

915

-476,4

438,64

es: ((1+TLR)/(1+IPC))-1

0,00252918

9

PRA: diferencial viv. 2ª (prima de riesgo adiccional)(%)

5 Diferencial recomendado establecido por ATASA/ARQUITASA 2005

642

265

1080,6 1345,2

variables en función del mercado

5,5 Diferencial recomendado establecido por ATASA/ARQUITASA 2005 17,0025292 14,5025292

T.A.(anual) = TLR + PRM + PRA T.A.(anual) = TLR + PRM + PRA

11,0894857 TLRreal +( PR+PA) de cada uso ponderadas en funcion de su superficie 16,2416596


0,1624166 0,03834207 ((raíz cuarta de (1 + TAanual)) -1

coef. Actualizador: ((1/(1+i)^n) flujos de caja actualizados: (coef.act x cash-flow)

642,00 276,00

si diera negativa no se consideraria, y se tomaría "cero"

12

TAanual: tasa de actualización anual ponderada Tasa trimestral (TAtrim): (i)

11,41

2,8

PRM: prima de riesgo mínima Plazas P.(%)

Tasa ponderada sin diferencial (%) Tasa anual ponderada con diferencial (%)

10

0,00

3,06

PRM: prima de riesgo mínima viv. 2ª resid.(%)

PRA: diferencial plazas P (prima de riesgo adiccional)(%) TA: tasa de riesgo anual viviendas 2ª (inc PRA)(%) TA: tasa de riesgo anual plazas de garaje (inc PRA)(%)

9

0,96307 0,9275 0,8933 0,8603 883,72 -173,90

-92,50

VALOR ACTUAL NETO

883,717 Miles de euros

valor del solar:

883.717,49

-57,28

-95,63

0,829 0,7979 0,7685

0,7401

0,7127 0,6864

16,19

677,17

457,58 181,62

39,05

-68,59

suma aritmética de la fila de flujos de caja actualizados=función VNA

€

El valor del solar, en las hipótesis de cálculo consideradas, calculado por el método residual dinámico es de 883.717,49 €. Valor muy próximo al que se obtiene, en este caso y en estas hipótesis, por el método residual estático, ya que se trata de un solar urbano edificable, con un plazo de disponibilidad corto y en el que se puede desarrollar una operación inmobiliaria completa en un tiempo corto (inferior a tres años).

656

LA LEY



Cálculo del valor del terreno en el segundo supuesto: El diagrama de flujos de caja sufre una pequeña alteración en relación al cuadro anterior, consistente en su desplazamiento hacia el futuro en dos trimestres, que es lo que tarda en completarse el periodo urbanizador, y en la aparición de una salida en el trimestre 1.º por cuotas de urbanización: el cálculo del valor actual neto se resume en el cuadro siguiente: VALORACIÓN DEL SUELO POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO según la normativa del mercado hipotecario ID. HIPÓTESIS ANTERIOR PERO CON GASTOS DE URBANIZACIÓN Y TIEMPO NECESARIO PARA URBANIZAR (suelo urbanizable) hipótesis 2: Los flujos de caja están en euros

CUMPLE NORMA


los precios de venta se actualizarán con el IPC, y tambien los costes

CUMPLE NORMA

Todos los valores estan expresados en miles euros constantes referidos al origen conceptos: SALIDAS PROMOCION COSTES Y GASTOS URBANIZACION TOTAL SALIDAS

CUMPLE NORMA


TOTALES 790,77

1

2

0,00

0,00

3

4

5

6

180,56

99,73

64,13

111,16

7 32,06

8 32,06

9 223,66

10 36,00

11

12

0,00

11,41

100

100,00

0,00

890,77

100,00

0,00

180,56

99,73

64,13

111,16

32,06

32,06

223,66

36,00

0,00

11,41

ENTRADAS

2.136,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

51,60

81,00

134,40

951,00

642,00

276,00

cash-flow(E-S)

1345,23

-100

0

-181

-100

-64

-111

20

49

-89

915

642

265

-100

-100

-281

-380

-444

-556

-536

-487

-576

339

981

1.245

c/f acumulado tasas de actualización: tasa libre de riesgo nominal: TLR (%) IPC (%)

3,06 2,8

Tasa libre de riesgo real: TLRreal primas de riesgo: PR (anuales): PR: prima de riesgo mínima viv. 2ª resid.(%) PR: prima de riesgo mínima Plazas P.(%) PRA: diferencial viv. 2ª (prima de riesgo adiccional)(%) PRA: diferencial plazas P (prima de riesgo adiccional)(%) TA: tasa de riesgo anual viviendas 2ª(inc PRA)(%) TA: tasa de riesgo anual plazas de garaje (inc PRA)(%) Tasa ponderada sin diferencial (%) Tasa anual ponderada con diferencial (%) TAanual: tasa de actualización anual ponderada

0,1624166

Tasa trimestral (TAtrim): (i)

0,0383421

coef. Actualizador: ((1/(1+i)^n) flujos de caja actualizados: (coef.act x cashflow) VALOR ACTUAL NETO valor del solar:

LA LEY

es: ((1+TLR)/(1+IPC))-1


0,0025292

12

9

5

Diferencial recomendado establecido por ATASA/ARQUITASA 2005

5,5



T.A.(anual) = TLR + PRM + PRA 17,002529 T.A.(anual) = TLR + PRM + PRA 14,502529

11,089486

T.A.(anual) = TLR + PRM + PRA se considera el diferencial establecido

16,24166

T.A.(anual) = TLR + PRM + PRA

((raíz cuarta de (1 + TAanual)) -1

0,9631

0,9275

0,8933

0,8603

0,8285

0,7979

0,7685

0,7401

0,7127

-96,3

0,0

-161,3

-85,8

-53,1

-88,7

15,0

36,2

-63,6

723,35

723,350

Miles de €

0,6864

0,6611

0,6367

628,1

424,4

168,5


723.350,37 €

657


DE


Cálculo del valor del terreno en el tercer supuesto: En este caso, se trata de un suelo urbanizable, en el que se ha completado la gestión urbanística pero falta la aprobación del proyecto de urbanización, que se espera tener aprobado definitivamente en seis meses, iniciándose en ese momento el proceso urbanizador. El diagrama de flujos de caja sufre una pequeña alteración en relación al cuadro anterior, consistente en su desplazamiento hacia el futuro en dos trimestres, que es lo que tarda en aprobarse el proyecto de urbanización y iniciarse las obras de urbanización, y en que la salida del trimestre 1.º por cuotas de urbanización se desplaza al tercer trimestre: el cálculo del valor actual neto se resume en el cuadro siguiente: VALORACIÓN DEL SUELO POR EL MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO según la normativa del mercado hipotecario HIPÓTESIS 3 ANTERIOR PERO CON GASTOS DE URBANIZACIÓN Y TIEMPO NECESARIO PARA URBANIZAR (suelo urbanizable) hipótesis 2: Los flujos de caja están en euros constantes:

CUMPLE NORMA


los precios de venta se actualizarán con el IPC, y tambien los costes.

CUMPLE NORMA

Todos los valores estan expresados en miles euros constantes referidos al origen

obra

CUMPLE NORMA


conceptos: SALIDAS PROMOCION COSTES Y GASTOS URBANIZACION

TOTALES 790,77

1

2

3

4

0,00

0,00

0,00

0,00

5 180,56

6

7

8

9

10

11

99,73

64,13

111,16

32,06

32,06

223,66

99,73

64,13

12

13

36,00

0,00

14 11,41

100

0

0

100,00

0,00

TOTAL SALIDAS ENTRADAS

890,77

0,00

0,00

100,00

0,00

111,16

32,06

32,06

223,66

36,00

0,00

11,41

2.136,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

51,60

81,00

134,40

951,00

642,00

276,00

cash-flow(E-S)

1345,23

0

0

-100

0

-181

-100

-64

-111

20

49

-89

915

642

265

0

0

-100

-100

-281

-380

-444

-556

-536

-487

-576

339

981

1.245

c/f acumulado

180,56

tasas de actualización: tasa libre de riesgo nominal: TLR IPC (%) Tasa libre de riesgo real: TLRreal

3,36 2,8 0,005447471

es: ((1+TLR)/(1+IPC))-1


primas de riesgo: PR (anuales): PR: prima de riesgo mínima viv. 2ª resid.(%) 12 PR: prima de riesgo mínima Plazas P.(%) PRA: diferencial viv. 2ª (prima de riesgo adiccional)(%) PRA: diferencial plazas P (prima de riesgo adiccional)(%) TA: tasa de riesgo anual viviendas 2ª (inc PRA)(%) TA: tasa de riesgo anual plazas de garaje (inc PRA)(%) Tasa ponderada sin diferencial (%) Tasa anual ponderada con diferencial (%) TAanual: tasa de actualización anual ponderada Tasa trimestral (TAtrim): (i)

9

5


5,5


17,00544747 14,50544747

VALOR ACTUAL NETO


11,08695652

16,24457791 0,162445779 0,038348587

coef. Actualizador: ((1/(1+i)^n) flujos de caja actualizados: (coef.act x cashflow)


670,84

670,843

T.A.(anual) = TLR + PRM + PRA T.A.(anual) = TLR + PRM + PRA ((raíz cuarta de (1 + TAanual)) -1

0,9631

0,9275

0,8932

0,86026

0,828484

0,7979

0,7684

0,74

0,7127

0,6864

0,661

0,63662

0,61311

0,59047

0,00

0,00

-89,32

0,00

-149,59

-79,57

-49,27

-82,26

13,92

33,59

-59,00

582,51

393,62

156,23

miles de €


valor del solar: 670.842,60 €

El valor del terreno en este supuesto es inferior al anterior en 52.000 euros, siendo los gastos de urbanización los mismos, lo que evidencia como el tiempo merma el valor del suelo en este proceso. En estos últimos dos supuestos los valores obtenidos son muy inferiores al que se ha obtenido anteriormente por el método residual estático, que no es aplicable a este tipo de suelo. Nota de advertencia: Es frecuente caer en el error de trabajar en unidades monetarias nominales o corrientes, lo que no es aconsejable en ningún caso.

658

LA LEY



También es un error frecuente utilizar tasas de actualización no adecuadas a la realidad del mercado, por considerar aplicables directamente las tasas mínimas establecidas por la Norma (haciendo caso omiso de las primas de riesgo adicionales recomendadas por las principales sociedades de tasación, o de las reales de mercado fruto de un estudio de la rentabilidad de promociones es análogas). En ambos casos se producen errores en el resultado que pueden ser de gran magnitud. Para estudiar la diferencia de valor que se obtiene en función de que los flujos de caja se consideren en unidades monetarias corrientes o en euros reales o constantes, y de que la aplicación de las tasas de actualización tenga o no en cuenta los diferenciales aconsejados, se añaden a continuación algunas tablas de cálculo inadecuadas por contener esos errores, todas ellas referidas al primer supuesto: suelo urbano edificable, totalmente urbanizado. Cálculo del valor del suelo por el método residual dinámico con errores frecuentes:

TALLER DE VALORACIÓN DEL SUELO POR EL RESIDUAL DINÁMICO ACTUALIZACIÓN DE LOS FLUJOS DE CAJA (2ª aproximación al valor del suelo) (SE CONSIDERAN LAS PRIMAS ADICIONALES DE RIESGO) (no se corresponde con las hipotesis hipótesis 1: Los flujos de caja están en euros corrientes: de partida) no se actualizarán, con el IPC,los precios de venta, ni tampoco los costes. Todos los valores estan expresados en miles de euros nominales de cada momento. conceptos:


TOTALES

1 SALIDAS ENTRADAS

cash-flow(E-S)

NO CUMPLE NORMA

4

5

6

7

790,77

180,56

99,73

64,13

111,16

32,06

32,06

223,66

36,00

0,00

11,41

2.136,00

0,00

0,00

0,00

0,00

51,60

81,00

134,40

951,00

642,00

276,00

-181

-100

-64

-111

20

49

-89

915

642

265

-180,563

280,29

344,41

455,57

436,04

-387,1

476,36

438,644

1080,64

1345,23

1345,23

c/f acumulado

2

3

8

9

10

tasas de actualización: tasa libre de riesgo: TLR IPC

3,06 2,8

SE SUMA A LA PRIMA DE RIESGO NO SE CONSIDERA

primas de riesgo, PR (anuales): PR: prima de riesgo viv. 2ª resid.(%) PR: prima de riesgo Plazas P.(%) PRA: diferencial viv. 2ª (prima de riesgo adiccional)(%) PRA: diferencial plazas P (prima de riesgo adiccional)(%) TA: tasa de riesgo anual viviendas 2ª (inc PRA) TA: tasa de riesgo anual plazas de garaje (inc PRA)

12 9 5

DIFERENCIAL MÍNIMO ACONSEJADO POR ARQUITASA/ATASA

SE CONSIDERA

5,5


SE CONSIDERA

20,06

T.A.(anual) = TLR + PR + PRA

17,56


Tasa ponderada sin diferencial

14,14695652

Tasa ponderada con diferencial (%)

19,29913043

Tasa de actualización anual ponderada

0,192991304


0,045103542


Tasa trimestral (TAtrim):

(i)

coef. Actualizador: ((1/(1+i)^n)

0,956843

0,9155

0,876

0,8382

0,8021

0,7674

0,7343

0,70263

0,6723

0,64329

flujos de caja actualizados: (coef.act x cash-flow)

818,9856812

-172,77

-91,30

-56,18

-93,18

15,67

37,56

-65,54

642,90

431,62

170,21

VALOR ACTUAL NETO

818,986

818,986


El cuadro anterior proporciona un valor erróneo por no haber considerado los flujos de cajas constantes o reales sino nominales (lo que disminuye el resultado final) y por no haber utilizado tasas de actualización adecuadas al mercado, sino las mínimas (lo que aumenta el valor final).

LA LEY

659


DE


TALLER DE VALORACIÓN DEL SUELO POR EL RESIDUAL DINÁMICO ACTUALIZACIÓN DE LOS FLUJOS DE CAJA (2ª aproximación al valor del suelo) (SE CONSIDERAN LAS PRIMAS ADICIONALES DE RIESGO) (no se corresponde con las hipotesis hipótesis 1: Los flujos de caja están en euros corrientes: de partida) no se actualizarán, con el IPC,los precios de venta, ni tampoco los costes. Todos los valores estan expresados en miles de euros nominales de cada momento. conceptos: SALIDAS ENTRADAS

cash-flow(E-S)

NO CUMPLE NORMA


TOTALES

2

3

4

5

6

7

790,77

180,56

99,73

64,13

111,16

32,06

32,06

223,66

36,00

0,00

11,41

2.136,00

1 0,00

0,00

0,00

0,00

51,60

81,00

134,40

951,00

642,00

276,00

1345,23

c/f acumulado

8

9

10

-181

-100

-64

-111

20

49

-89

915

642

265

-180,563

280,29

344,41

455,57

436,04

-387,1

476,36

438,644

1080,64

1345,23

tasas de actualización: tasa libre de riesgo: TLR IPC

3,06 2,8

SE SUMA A LA PRIMA DE RIESGO NO SE CONSIDERA

primas de riesgo, PR (anuales): PR: prima de riesgo viv. 2ª resid.(%) PR: prima de riesgo Plazas P.(%) PRA: diferencial viv. 2ª (prima de riesgo adiccional)(%) PRA: diferencial plazas P (prima de riesgo adiccional)(%) TA: tasa de riesgo anual viviendas 2ª (inc PRA) TA: tasa de riesgo anual plazas de garaje (inc PRA)

12 9 5 5,5


20,06


17,56


Tasa ponderada sin diferencial

14,14695652

Tasa ponderada con diferencial (%)

19,29913043

Tasa de actualización anual ponderada

0,192991304


0,045103542


Tasa trimestral (TAtrim):

(i)

coef. Actualizador: ((1/(1+i)^n)

SE CONSIDERA


SE CONSIDERA

0,956843

0,9155

0,876

0,8382

0,8021

0,7674

0,7343

0,70263

0,6723

0,64329

flujos de caja actualizados: (coef.act x cash-flow)

818,9856812

-172,77

-91,30

-56,18

-93,18

15,67

37,56

-65,54

642,90

431,62

170,21

VALOR ACTUAL NETO

818,986

818,986


El cuadro anterior, continúa estando expresado en unidades monetarias nominales o corrientes y en consecuencia se han aplicado tasas de actualización también nominales o corrientes, aunque en este caso sí se han aplicado correctamente incluyendo la prima adicional. El hecho de considerar los flujos nominales cuando son constantes produce un error en el cálculo próximo a los 60.000 euros, de menos, si se compara con el cálculo correcto. 7.8. VALORACIÓN DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA Valoración de un aparcamiento subterráneo Finalidad de la tasación: urbanística, indemnización por extinción Finalidad de la tasación: valor real de mercado. Compraventa La construcción de un ferrocarril urbano por el centro de la ciudad, hace necesaria la desaparición de un aparcamiento subterráneo situado bajo una plaza pública. Un grupo de propietarios que habían adquirido, en régimen de concesión administrativa, plazas de aparcamiento y que resultan afectados por el proyecto nos encargan valorar sus derechos a los efectos de redactar la correspondiente reclamación indemnizatoria. Fecha de Valoración: Mayo 2003 Datos aportados por los clientes: Los afectados aportan un documento de adquisición de fecha junio de 1985 por un importe de 900.000 ptas. que abonaron por cada plaza, en el momento en que tomaron posesión de ellas. El edificio fue construido por la Sociedad Municipal de aparcamientos «parkingprim SPM», en el año 1985 en el que se adjudicaron las plazas por un periodo de 50 años.

660

LA LEY



El contrato estipula que al vencimiento de la concesión se devolverá el objeto (las plazas de aparcamiento) en las mismas condiciones en que se entregan. Como consecuencia de ello existe un plan de mantenimiento integral que destina anualmente 130 €/año por plaza a reparaciones, conservación y mantenimiento, que ejerce por contrato la empresa «Parquingnou, S.A.». La vigencia de ese contrato es hasta el término de la concesión. Además de ese gasto los propietarios de las plazas en régimen de concesión pagan por otros gastos 50 euros al año por cada plaza. En total el n.º de plazas que estando en ese régimen son objeto de expropiación son: SÓTANO –1: 30 plazas SÓTANO –2: 20 plazas. Datos de campo obtenidos por el tasador: Visitado el aparcamiento, se observa que se encuentra en buen estado de conservación, habiéndose realizado recientemente operaciones de rehabilitación; la instalación eléctrica, la protección contra incendios y la ventilación forzada, son prácticamente nuevas y cumplen aparentemente las especificaciones normativas. Las salidas peatonales están en buen estado. Todas las plazas tienen aproximadamente las mismas dimensiones: 2,50 m x 5,20 m. La accesibilidad en buena en todos los casos. La altura libre es de 2,35 m. Se dispone de planos del emplazamiento y de las plantas. Se han obtenidos fotografías del entorno, de los accesos y del interior. Datos de mercado obtenidos por el tasador: Se trata de una zona urbana en el centro de la ciudad, en la que hay una gran demanda de plazas de aparcamiento. También hay bastante oferta, especialmente de plazas en alquiler. Debido fundamentalmente a la rotación que es alta, probablemente porque se trata de un barrio con muchas oficinas. Se ha efectuado un cuidadoso y detallado estudio de mercado en la zona y después de la recogida de la información, análisis, depuración, segmentación, comparación y homogeneización de las muestras de mercado se ha llegado a las siguientes conclusiones: No se han encontrado muestras de transacciones de plazas de aparcamiento en régimen de concesión administrativa. El precio medio de una plaza de aparcamiento en propiedad de las características similares a las que tenemos que tasar es de 23.000 €. El precio medio de alquiler de una plaza de aparcamiento en la zona y de las características similares a las que tenemos que tasar es de 88 €/mes. Los gastos medios del propietario se sitúan en torno al 15% de los ingresos brutos por el alquiler, y en una cifra media de 143 €/año por plaza. La ocupación útil estimada incluyendo la rotación y los impagados se estima en el 92%. Otros datos técnicos: El coste de construcción del aparcamiento a nuevo es hoy de: Coste de ejecución material, incluyendo las instalaciones: Cem = 430 €/m². La ratio medio de superficie construida por plaza de la totalidad del inmueble es de 28 m²/plaza, incluyendo zonas de rodadura y accesos.

LA LEY

661


DE


Los gastos de la promoción a nuevo caso de realizarse en la fecha de la tasación se estiman en 75 €/m². Esquema de la valoración: ✓ Descripción física del inmueble a valorar. ✓ Descripción registral, titularidad. ✓ Proyecto o planeamiento que legitima la expropiación. ✓ Fecha a la que deben referirse las valoraciones. ✓ Criterios de valoración aplicables. Principios. ✓ Análisis de mercado de venta. ✓ Precios más frecuentes en el mercado: Especificación de la localización exacta y de las fuentes de información (principio de transparencia). ✓ Análisis del mercado en alquiler. ✓ Precios de alquiler mas frecuente en el mercado: Especificación de la localización exacta y de las fuentes de información. ✓ Determinación de las características del inmueble que influyen en el valor. ✓ Parametrización. ✓ Determinación de la tasa de actualización: Tasa de actualización de mercado y tasa de actualización mínima aplicable. ✓ Determinación de la renta neta. ✓ Determinación del tiempo de disfrute de la renta. ✓ Aplicación de las técnicas de actualización de las rentas esperadas (principio de anticipación). ✓ (Valor actual neto de todas las rentas netas futuras). Cálculo del valor actual de las rentas. ✓ Cálculo del valor de reversión. ✓ Determinación del valor total del derecho. ✓ Premio de afección. ✓ Determinación del justiprecio. ✓ Comentarios y conclusiones. ✓ Anexos. Determinación de las características del inmueble que influyen en el valor: Del análisis de mercado se derivan las siguientes conclusiones en cuanto a las características del inmueble que influyen en el valor. ✓ Situación: referida al emplazamiento del aparcamiento en la ciudad y en el barrio. ✓ Ubicación: referida a la situación de la plaza respecto de los accesos: nivel en el que se encuentra, sótanos –1, –2 –3... ✓ Accesibilidad: maniobrabilidad, acceso a la plaza. ✓ Tamaño, capacidad, forma y dimensiones. ✓ Instalaciones: iluminación, ventilación, protección.

662

LA LEY



✓ Seguridad: seguridad de los automóviles y seguridad de las personas en los accesos. Existencia o no de vigilancia nocturna. Existencia o no de circuito cerrado con cámaras de vídeo. ✓ Gastos de comunidad, de mantenimiento y conservación. Formulación aplicable:

VMa

t 1 i 1 Vr Rn 1 i t * i 1 i t

VMa = Valor de Mercado obtenido por el método de actualización de las rentas esperadas. Rn = Renta neta del inmueble i = Tasa de actualización de mercado referida al uso de que se trata, y al periodo temporal escogido (en caso de ser inferior a la mínima establecida deberá aplicarse esta) t = Número de periodos de tiempo en los que se espera recibir renta. VR = Valor de reversión del inmueble cuando deje de producir renta, al final de «t» periodos. Cuadro de resumen de resumen de valores de mercado de plazas de aparcamiento en venta, con indicación de las principales características que influyen en el valor:

VALORACIÓN DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA estudio de mercado plazas de aparcamiento en venta datos de mercado y características muestra

localización

fuente

n.º

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

VM

situación ubicación accesibilidad dimensiones instalaciones gastos

euros plaza p.

API López tf.xxxxxx

calle Sta. Xx n.º x portero finca calle M. n.º

particular tf. Xxxx

calle s/n. n.º


calle P. n.º


calle Q. N.º

particular tf. Xxxx

calle R. N.º


Plaza C n.º


calle M. n.º

particular tf. Xxxx

calle M. n.º

particular tf. Xxxx

tamaño

26.000óptima 24.000buena 22.000media 23.000media 20.000media 18.000mala 22.000media 28.000óptima 23.000buena 24.000buena

sótano 1 sótano 1 sótano 1 sótano 1 sótano 2 sótano 3 sótano 2 sótano 1 sótano 1 sótano 1

buena buena buena buena buena difícil buena excelente buena buena

y seguridad €/año

normal normal normal normal normal normal normal normal normal normal

valor promedio (€/plaza): 23.000

buena buena normal normal normal normal normal buena normal normal

148 135 140 134 130 150 158 135 150 150

gastos promedio (€/año):

143

Características medias de las plazas a tasar: 30 plazas del sótano –1

buena

Coeficiente homogeneizador: 20 plazas del sótano –2 Coeficiente homogeneizador:

LA LEY

sótano 1 1

buena

buena 1

normal 1

sótano –2 buena 1

1

normal 1

normal 1

1 normal

1

1

663


DE


Comparación con las plazas objeto de valoración y homogeneización de las muestras.

VALORACIÓN DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA estudio de mercado plazas de aparcamiento en venta Homogeneización (respecto al sótano –1) muestra

Localización

fuente

situación ubicación accesibilidad dimensiones instalaciones

VM

n.º

€

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

plaza p.

tamaño

API López tf.xxx 26.000

24.000 22.000 23.000 20.000 18.000 22.000 28.000 23.000 24.000

calle Sta. Xx n.º xportero finca calle M. N.º

particular tf. Xxx

calle sn. n.º

API López tf.xxx

calle P. n.º

API López tf.xxx

calle Q. N.º

particular tf. Xxx

calle R. N.º

API López tf.xxx

Plaza C n.º

API López tf.xxx

Calle M. N.º

particular tf. Xxx

Calle M. N.º

particular tf. Xxx

valor promedio

23.000

Características de las plazas a tasar (sótano –1):

0,95 1 1,05 1,05 1,05 1,1 1,05 0,95 1 1

0,95 0,95 1 1 1 1 1 0,95 1 1

23.465 22.800 23.100 24.150 22.050 23.958 24.255 22.743 23.000 24.000

valor de mercado homogeneizado (sótano –1):

23.352

buena

1 1 1 1 1,05 1,1 1,05 1 1 1

1 1 1 1 1 1,1 1 0,9 1 1

valor

y seguridad homogeneizado

sótano 1 buena 1

1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

normal 1

normal 1

1

23.352

VALORACIÓN DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA estudio de mercado plazas de aparcamiento en venta Homogeneización (respecto al sótano –2) muestra

localización

fuente

VM

n.º

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Plaza p.

API López tf.xxx 26.000

calle Sta. Xx n.º xportero finca calle M. n.º

particular tf. xxx

calle sn. n.º

API López tf.xxx

calle P. n.º

API López tf.xxx

calle Q. n.º

particular tf. xxx

calle R. n.º

API López tf.xxx

plaza C n.º

API López tf.xxx

calle M. n.º

particular tf. xxx

calle M. n.º

particular tf. xxx

valor promedio

24.000 22.000 23.000 20.000 18.000 22.000 28.000 23.000 24.000

23.000

características de las plazas a tasar:

664


€

tamaño

0,95 1 1,05 1,05 1,05 1,1 1,05 0,95 1 1

0,95 0,95 0,95 0,95 1 1,05 1 0,95 0,95 0,95

0,95 0,95 1 1 1 1 1 0,95 1 1

22.292 21.660 21.945 22.943 21.000 22.869 23.100 21.606 21.850 22.800

valor de mercado homogeneizado:

22.206

buena sótano –2buena 1 1

1 1 1 1 1 1,1 1 0,9 1 1

valor

y seguridad homogeneizado

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

normal 1

normal 1

1

22.206

LA LEY



Cuadros de resumen de las muestras de mercado en alquiler, comparación con las plazas objeto de la valoración y homogeneización de las muestras.

VALORACIÓN DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA estudio de mercado plazas de aparcamiento en alquiler

datos de mercado, comparación y homogeneización con 30 plazas de sótano –1 muestra

localización

fuente

VM

n.º


€/mes

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

plaza p.


calle Sta. Xx n.º x portero finca calle M. n.º

particular tf. Xxxx

calle sn. n.º


calle P. n.º


calle Q. n.º

particular tf. Xxxx

calle R. n.º


plaza C n.º


calle M. n.º

particular tf. Xxxx

calle M. n.º

particular tf. Xxxx

valor promedio:

tamaño

98 90 80 82 80 78 96 100 90 90

0,95 1 1,05 1,05 1,05 1,1 1,05 0,95 1 1

88

1 1 1 1 1,05 1,1 1,05 1 1 1

1 1 1 1 1 1,1 1 0,9 1 1

y seguridad

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

valor Homogeneizado

0,95 0,95 1 1 1 1 1 0,95 1 1

88 86 84 86 88 104 106 81 90 90

valor de mercado homogeneizado (€/mes):

90

VALORACIÓN DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA estudio de mercado plazas de aparcamiento en alquiler

datos de mercado, comparación y homogeneización con 20 plazas de sótano –2 localización

fuente

muestra n.º

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

situación ubicación accesibilidad dimensiones

€/mes plaza p. API López tf.xxxxx calle Sta. Xx n.º x portero finca calle M. n.º

particular tf. Xxxx

calle sn. n.º

API López tf.xxxx

calle P. n.º

API López tf.xxxx

calle Q. n.º

particular tf. Xxxx

calle R. n.º

API López tf.xxxx

plaza C n.º

API López tf.xxxx

calle M. n.º

particular tf. Xxxx

calle M. n.º

particular tf. Xxxx

valor promedio:

LA LEY

VM

tamaño

valor instalaciones y seguridad Homogeneizado

98

0,95

0,95

1

1

0,95

84

90 80 82 80 78 96 100 90 90

1 1,05 1,05 1,05 1,1 1,05 0,95 1 1

0,95 0,95 0,95 1 1,05 1 0,95 0,95 0,95

1 1 1 1 1,1 1 0,9 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1

0,95 1 1 1 1 1 0,95 1 1

81 80 82 84 99 101 77 86 86

88 valor de mercado homogeneizado, alquiler, (€/mes):

86

665



DE

Cuadro resumen del cálculo de la rentabilidad de las plazas de aparcamiento de alquiler en el mercado real, como consecuencia del estudio de mercado realizado:

TALLER: VALORACIÓN DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA rentabilidad del alquiler de plazas de aparcamiento cálculos en euros constantes de Mayo 2003 (IPC: 3,63 %) tipo

Alquiler gastos bruto

VM €

sótano –1 sótano –2

€/mes

alquiler neto

€/año

€/año

ocupación corrección por rentabilidad desocupación e impagados € útil real

23.352

90

143

940,754

92%

865,493 0,0370628

22.206

86

143

887,687

92%

816,671 0,0367764

tasa

tasa

real

nominal

3,69%

7,46%

Tasa de actualización de mercado (rentabilidad de las plazas de aparcamiento en alquiler) IPC: mayo 2003: 3,63 % 0,0363

Tasa de actualización mínima según (O/ECO/805/2003):TLR + PR = IPC TLR: Tasa libre de riesgo: Deuda pública a medio y largo plazo: rentabilidad – Mayo 2003

3,36%

3,50%

7,26% 3,63%

–0,26%

3,36%

3,50%

7,26%

3,69%

7,46%

PR: prima de riesgo, establecida por la entidad tasadora en función de las características del mercado: plazas de Parking: 3,5% real. Tasa de actualización adoptada (la mayor de las dos: mínima según normas y de mercado)

Cuadro resumen de los datos de las plazas a valorar:

TALLER: VALORACIÓN DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA DATOS DE LAS PLAZAS A VALORAR

datos de mercado

fecha de la valoración: Mayo 2003 n.º de

año vida vida Contrat o contrato remanente

plazas SÓTANO –1 SÓTANO –2

años

años

valor del alquiler anual bruto gastos €

€

tasa

actualización actualización mercado

mínima

30

1985

50

32

1.084

180

904

3,65%

3,50%

20

1985

50

32

1.031

180

851

3,65%

3,50%

n = t tiempo del disfrute de la renta datos de mercado

666

€

neto

tasa

rentas netas obtenida a partir del estudio de en euros mercado ctes. de 2003. Actualizables con el IPC.

LA LEY



Como consecuencia de los datos aportados y de la formulación aplicable se obtienen los siguientes resultados:

TALLER: VALORACIÓN DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA CÁLCULO DEL VALOR DE LOS DERECHOS: valor actual de la renta neta fecha de la valoración: mayo 2003 n.º de

alquiler neto remanente vida

plazas

unid. SÓTANO –1 SÓTANO –2

tasa (1+i)n tasa actualización actualización

coef. actualiz.

anual

años

30 20

32 32

valor del derecho

valor total

por plaza

€

mercado 0,0365 0,0365

904 851

mínima

mercado mercado

0,0350 3,1493 0,0350 3,1493

18,6979 18,6979

€ 16.898 15.906

€ 506.948 318.120 825.068

formulación aplicable: valor actual neto de todas las rentas netas esperadas

VM = Rn x

(1+i)n –1 (1+i)n x i

(1+i)n

valor futuro de la unidad

valor actual neto de la = unidad

LA LEY

(1+i)n–1 (1+i)n x i

tasa de actualización adoptada

= coeficiente

valor real del derecho valor total en el en el mercado mercado

el importe de la indemnización, en las hipótesis de cálculo consideradas y a la fecha a la 825.068 que se refiere la valoración es de (euros de mayo 2003):

667


DE


7.9. VALORACIÓN DE UN HOTEL DE DOS ESTRELLAS Finalidad de la tasación: hipotecaria. 1. Objeto de la tasación Se trata de un hotel 2* en funcionamiento. Finalidad de la tasación La finalidad de la tasación es servir de garantía hipotecaria de un préstamo que forme o vaya a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. La tasación ha sido realizada en enero de 2004. Situación Hotel situado en un extremo del barrio del Guinardó, lindando con la Derecha del Eixample de Barcelona, frente al Hospital de Sant Pau, donde también se ubican la Universidad de Idiomas dependiente de la UAB y la Casa de Convalecencia con diversas fundaciones y biblioteca. Entorno urbano, residencial, con ordenación en manzanas cerradas y edificios de viviendas entre medianeras con bajos comerciales, cuya altura varía entre 6 y 8 plantas. Sus calidades son medio-altas en general y tienen una antigüedad variable entre 15 y 70 años. Existe todo tipo de equipamiento próximo. Zonas verdes escasas. Plazas de aparcamiento escasas. Buenas comunicaciones mediante diversas líneas de autobuses y metro. Descripción del inmueble Edificio en esquina y entre medianeras destinado a hotel 2*. Está integrado dentro de un mayor edificio construido inicialmente para oficinas y laboratorios farmacéuticos, que se reformó integralmente para convertirse en hotel y en una promoción de 80 viviendas, locales y parkings. El hotel funciona desde el verano del 2000, por lo que tiene 3,5 años de antigüedad. El hotel no ocupa la misma superficie en todas sus plantas, ya que en el sótano, bajos, ático y sobreático se amplía ocupando parte del edificio de viviendas. Ofrece el servicio de: alojamiento (92 habitaciones), desayunos, tintorería, lavandería, cafeteríarestaurante abierto al público en general y parking (con 23 plazas). Existe la posibilidad de utilizar la sala de desayunos como salón de reuniones (con capacidad para 100 personas), que se utiliza como tal o para comidas o cenas de grupos. El hotel se compone de: – Sótano: con almacén y parking (18 plazas para residentes del hotel y 5 para uso exclusivo del mismo). Dichas plazas tienen acceso y forman parte del parking de la promoción, por lo que en la finca registral sólo hay declarados 92,83 m² que son los tasados y corresponden a 3 plazas, que son las que se han tenido en cuenta en el cálculo de ingresos.

668

LA LEY



– Planta baja: con recepción, cafetería-restaurante, salón social, administración, servicios, despacho (inicialmente era una habitación y tiene posibilidad de adaptarse como tal) y 6 habitaciones. – piso 1.º: con almacén y 15 habitaciones – pisos 2.º y 3.º: almacén y 15 habitaciones – piso 4.º: 17 habitaciones – ático: 10 habitaciones (7 con terraza-solarium) – sobreático + ático ampliación: 11 habitaciones (8 con terraza-solarium) – cubierta + sobreático–ampliación: servicios y 3 habitaciones con terraza-solarium. De las 92 habitaciones hay: 9 triples (con 3 camas instaladas), 77 dobles y 6 individuales. Tiene capacidad para 187 plazas. Cada habitación dispone de: baño, televisión, hilo musical, antena parabólica, teléfono, aire acondicionado y armario empotrado.

Superficies construidas por plantas y distribución por usos: Planta

S.c. (m²)

Sótano

78,47

78,47

Baja

842,07

248,29

Piso 1.º

467,17

30,64

436,53

Piso 2.º

454,54

32,64

421,90

Piso 3.º

454,54

32,64

421,90

Piso 4.º

454,54

454,54

Ático

338,67

338,67

Sobreático

388,10

388,10

Cubierta

171,17

97,89

3.649,27

520,57

Total

Servicios (m²) Zona noble (m²)

331,46

Habitac. (m²)

parking

169,49

92,83

73,28 331,46

2.704,41

92,83

2. Criterios de tasación Dado que un hotel es un inmueble ligado a una explotación económica, se seguirán los criterios establecidos en la Orden ECO 805/2003 para dichos inmuebles. Por tanto deberán calcularse el valor de mercado por comparación, ajustado si es necesario, el valor por actualización de las rentas y el valor de reemplazamiento neto. 3. Cálculo del valor de mercado por comparación (VM) Dado que no existen muestras de hoteles en oferta en el mercado y que tampoco se conocen transacciones de inmuebles de este tipo, no puede aplicarse el método de comparación para calcular el valor de mercado.

LA LEY

669


DE


4. Cálculo del valor de reemplazamiento neto (VRN) Previo al cálculo del valor de reemplazamiento neto o actual, debe calcularse en primer lugar el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo. Cálculo del valor de reemplazamiento bruto (VRB) Se calcula el coste a nuevo del inmueble, como suma del valor del suelo, el coste de ejecución por contrata más los gastos del promotor. Para calcular el valor del suelo se asimila el uso de hotel al de viviendas, ya que se trata de un hotel de ciudad y ambos usos están permitidos por las ordenanzas en el inmueble. Se calcula el valor del suelo por el método residual estático. Partiendo de un valor de vivienda terminada de 3.600 €/m² y de una plaza de parking de 859 €/m² (equivalente a 24.040 €/plaza), se obtiene unos valores de suelo de: – uso parking: 212 €/m² aplicable al parking y a 78,47 m² de servicios bajo-rasante. – uso viviendas: 1.900 €/m² aplicable a la zona noble, habitaciones y a 442,10 m² de servicios.

uso zona noble habitaciones servicios parking Total €

Sup.const. m² 331,46 2.704,41 520,57 92,83 3.649,27

Valor suelo Coste constr. Hon/licenc. Otros gastos 10% sobre Cc 5% de F+Cc VRB F Cc € / m² € / m² € / m² € / m² € / m² 1.900 750,00 75,00 132,50 2.857,50 1.900 850,00 85,00 137,50 2.972,50 1.645 450,00 45,00 104,75 2.244,75 212 300,00 30,00 25,60 567,60 6.644.170,61 2.809.449,00 280.944,90 472.680,98 10.207.245,49

Cálculo del valor de reemplazamiento neto (VRN) Dado que el edificio tiene 3,5 años de antigüedad, además del VRB hay que calcular el VRN. Se considera que no existe depreciación funcional y que sólo existe depreciación física. Esta se calcula mediante la técnica de amortización lineal, siendo el ratio de depreciación el resultado de dividir la antigüedad entre la vida útil total. Se adjunta cuadro de valores.

uso zona noble habitaciones servicios parking Total €

Sup.const. m²c 331,46 2.704,41 520,57 92,83 3.649,27

VRB-F antigüedad € / m²c años 957,50 3,5 1.072,50 3,5 599,75 3,5 355,60 3,5 3.563.074,88

vida útil ratio r deprec.física = total depreciación r*(VRB-F) años física € / m²c 35 0,10 95,75 35 0,10 107,25 35 0,10 59,98 35 0,10 35,56 356.307,49

VRN = VRB-deprec. € / m²c 2.761,75 2.865,25 2.184,78 532,04 9.850.938,00

VRN = 9.850.938 € (valor de remplazamiento neto)

670

LA LEY



5. Cálculo del valor por actualización de las rentas (VA) Para poder calcular este valor es necesario realizar un estudio económico referente a los ingresos y gastos de la explotación, contrastados con los ratios medios del sector o datos de mercado del sector hotelero. Análisis de los ratios medios del sector Están referidos a la categoría 2*, según estadísticas del 2002, últimas disponibles en la fecha de la tasación. * Oferta hotelera: en los últimos años se está produciendo un incremento de plazas hoteleras, motivado por la nueva construcción o adaptación a este uso de edificios existentes. Desde el 2000 en que se inauguró el hotel se ha producido un incremento del 16,34% en n.º de habitaciones, del 16,71% en n.º de plazas y del 14,97% en n.º de establecimientos. Hay 32 hoteles 2* que representan el 14,88% de la planta hotelera de la ciudad. En los últimos 3 años han mantenido prácticamente el mismo peso dentro de la totalidad de establecimientos. Suelen tener un tamaño medio o reducido: entre 18 y 170 habitaciones. Sólo hay un hotel que supera las 100 y que tiene mayor n.º de habitaciones que el tasado. Todos ellos permanecen abiertos durante todo el año. En cuanto a su ubicación predominan los situados en el casco antiguo, por lo que se trata de hoteles céntricos, que ocupan principalmente edificios antiguos rehabilitados. * Características de la demanda: la ocupación hotelera en cuanto a n.º de habitaciones alcanzó su cota máxima en el 2000. La construcción de nuevos hoteles ha originado un ligero descenso, a pesar del incremento importante experimentado por el n.º de turistas (+14% en el periodo 2000/2003) y pernoctaciones (+11,79% en el mismo periodo). En 2002 la ocupación hotelera sobre habitaciones fue del 78,2% y sobre plazas del 69,6%. La mayor demanda se produce durante los meses de julio a octubre y la menor de diciembre a febrero. La estancia media se ha incrementado hasta alcanzar los 3,63 días. En cuanto a perfil del visitante predomina el turismo vacacional (49,8%) seguido del de negocios (46,6%). * Sistema de contratación: en la categoría 2* suele predominar la clientela directa, a través de empresas, agencias de viajes o grupos turísticos. En función del sistema se practican descuentos que pueden oscilar entre el 5% y el 50%. * Precios: para los hoteles 2* los precios oscilan entre: – habitaciones dobles: entre 61 y 150 €

valor medio: 105,50 €

– habitaciones individuales: entre 45 y 111 €


– desayunos: entre 2,80 y 9 €


– comidas: entre 7 y 10,50 €


LA LEY

671


DE


* Servicios prestados: los hoteles 2* ofrecen los siguientes servicios: – calefacción: 100%

– teléfono: 97%

– televisión: 97%

– aire acondicionado: 86%

– caja fuerte: 79%

– antena parabólica: 79%

– bar-cafetería: 62%

– parking-garaje: 48%

– secador: 41%

– sala de reuniones: 34%

– minibar: 24%

– terraza-jardín: 14%

Comparación del hotel tasado con los ratios medios del sector Hotel con peso importante dentro de la categoría de los 2* (2.º en tamaño y 6,13% del total de habitaciones) que se considera moderada dentro de la ciudad. Próximas hay otras 100 habitaciones de la misma categoría. Se encuentra situado en un extremo del Guinardó, lindando con el Eixample, alejado del centro donde se ubican la mayoría de 2*. Su ubicación frente a un hospital y centro universitario, lo diferencian del resto y potencian su ocupación. La ocupación media del hotel ha sido del 82,4% en el 2002 y del 80,5% en el 2003. Estas cifras son algo superiores a las medias de la ciudad. Teniendo en cuenta su ubicación se adopta en la tasación una ocupación del 80%. La temporada alta de este hotel se produce durante los meses de mayo, junio y octubre y la baja en diciembre y enero; estas fechas difieren algo de las modales de la ciudad en lo que se refiere a los meses de verano, por tener poca clientela turística. Los sistemas de contratación predominantes en este hotel son a través de agencias, de empresas, del hospital o bien de forma directa. En este caso los descuentos oscilan desde el 10% a través de empresas, 15-20% a través de agencias y 20-25% a través del hospital. No suelen aceptarse grupos turísticos. Teniendo en cuenta que los precios oficiales no se aplican durante todo el año y en base a las cifras de las cuentas de explotación, se ha adoptado un descuento del 34% en los servicios de alojamiento y desayuno. El hotel ofrece la mayoría de servicios de que disponen los 2*, a excepción de minibar, caja fuerte y secador. Tampoco tiene terraza-jardín ni gimnasio, aunque éstos son muy escasos y sólo lo disfrutan 4 y 1 hoteles respectivamente. Los precios oficiales practicados por el hotel (una vez deducido el desayuno) son: – habitación doble (uso doble): 102,70 € (cifra algo inferior a la media) – habitación doble (uso individual): 84,80 (83% de la cifra anterior) – habitación individual: 67,10 € (cifra inferior a la media) – habitación triple: 115,40 € (cifra superior al precio medio de habitación para 2 plazas) – desayunos: tipo buffet, cuyo precio está incluido en el de la habitación. Se ha adoptado 8 € por servicio para el cálculo de las habitaciones anteriores. – cafetería–restaurante: 9,50 € menú (cifra en la banda alta del intervalo) – parking: 8,80 €/día (cifra ajustada) – salón: de 120 a 150 € (cifra baja)

672

LA LEY



Los precios practicados por el establecimiento se encuentran en la banda media de los intervalos, por lo que se consideran correctos. Los ingresos generados como extras de las habitaciones (teléfono, tintorería y lavandería) son escasos. La previsión de ingresos para el 2003 es algo inferior a la del 2002. Durante este último año, coincidiendo con el año Gaudí, se consiguió la máxima ocupación y precios más altos, por lo que fue atípico. Aplicando los precios y ocupaciones anteriores se obtienen los ingresos del hotel. Cálculo de los ingresos En primer lugar debe calcularse el precio medio de la habitación. A cada tipo de habitación se aplica el precio oficial de la misma. En cuanto a las habitaciones dobles se estima que casi la mitad son usadas por 2 personas y las restantes son de uso individual, a un precio algo inferior. habitación

uso

n.º habit.

n.º plazas

precio (€/habit.)

doble

37

74

102,70

Individual

40

40

84,80

individual

6

6

67,10

triple

9

27

115,40

92

147

93,84

Doble

Individual Triple Precio medio

A cada uno de los servicios prestados por el hotel se aplica la correspondiente frecuencia, precio, ocupación y posibles descuentos. Las cifras resultantes son las siguientes: servicio

n.º

Precio medio €

Alojamiento

92

93,84

34%

80

292

1.663.805,72

Desayunos

147

8,00

34%

80

292

226.638,72

Extras hab.

92

1,50

80

292

40.296,00

360,00

100

365

131.400,00

Bar

ocupación descuento %

Ingresos días/año €

Cafetería

30

9,50

100

365

104.025,00

parking

3

8,80

50

182,5

4.818,00

Salón

1

135,00

5

18,25

2.217,38

Total ingresos hotel

10%

2.173.200,82

Se han adoptado como precios medios los anteriormente citados que practica el hotel y que se consideran correctos, o bien los calculados, como es el caso de las habitaciones. Respecto a la ocupación se ha adoptado la media del sector corregida como anteriormente se ha citado. En cuanto a los descuentos, se aplica un porcentaje razonable, de cuya aplicación resulten unos ingresos similares a los de las cuentas de explotación. La cifra de ingresos anterior coincide con la del año 2003. Es algo superior a la del 2001 e inferior a la del 2002. Este año debe considerarse como atípico, ya que la celebración del año Gaudí consiguió unos excelentes resultados en cuanto a ocupación (82,40%) y precios más elevados.

LA LEY

673


DE


Cálculo de los gastos El porcentaje de gastos respecto a los ingresos, obtenidos de las cuentas de resultados facilitadas, son los siguientes: – año 2001: 79,78% (cifra alta coincidiendo con su primer año de explotación) – año 2002: 60,61% (cifra modal para los 2*) – año 2003: 64,91% Se adoptan unos gastos de los 65%, algo más elevados a los modales para esta categoría, pero que coinciden con los de las cuentas de resultados del último año. G = 0,65 * 2.173.200,82 € = 1.412.580,53 € Cálculo de la renta imputable al inmueble La renta neta se calcula como diferencia entre ingresos y gastos: Rn = I – G = 2.173.200,82 – 1.412.580,53 = 760.620,29 € Dada la situación del inmueble en contraposición a la gestión del negocio, se adopta una renta imputable al inmueble del 65% del beneficio o renta neta calculada. El restante 35% correspondería al equipo, mobiliario y a la gestión del negocio. R = 0,65 * 760.620,29 = 494.403,19 € Determinación de la tasa de actualización La rentabilidad media anual de la Deuda del Estado con vencimiento igual a 5 años es del 3,32% nominal (media de los últimos 11 meses). Esta rentabilidad corresponde a la tasa libre de riesgo. El último ∆ IPC interanual publicado es del 2,60%. La rentabilidad media anual anterior debe convertirse en real, ya que se trabaja con flujos de caja y valores de reversión constantes. Para ello se aplica la fórmula: i real = (1 + 0,0332)/(1 + 0,026) – 1 = 0,007 Por tanto la tasa libre de riesgo es del 0,70% real. A la tasa anterior hay que añadir la prima de riesgo. Se adopta una prima del 4,80%, 2 puntos superior a la que se adoptaría en caso de tratarse de viviendas. El tipo de actualización resultante es del 5,50% (tasa real). Cálculo del valor por actualización de las rentas La fórmula a aplicar es la siguiente: n ( 1 + i ) − 1 VRN VMa = R * + (1 + i )n * i (1 + i )n

674

LA LEY



Para ello deben determinarse los siguientes parámetros: R = 494.403,19 € (calculada anteriormente) i = 0,055 (5,50%, calculada anteriormente) n = vida útil remanente = vida útil total – antigüedad = 35 – 3,5 = 31,5 años Se considera que la vida útil de 35 años establecida como máxima por la normativa es adecuada para este hotel de ciudad. VRN = VRB – depreciación Por definición, al finalizar la vida útil del inmueble, éste es obsoleto y el valor residual del inmueble coincide con el valor del suelo. Pero se considera que a los 35 años hay una parte del inmueble que puede mantenerse y por tanto se le puede atribuir un valor residual, tal como es el caso de la estructura, albañilería, cubierta. Se calcula el valor del suelo por el método residual estático, tal como se ha especificado anteriormente, partiendo de un valor de vivienda terminada de 3.600 €/m² y de una plaza de parking de 859 €/m² (equivalente a 24.040 €/plaza). Se obtienen unos valores de suelo de: 1.900 €/m² para viviendas, aplicable al uso hotelero 212 €/m² para parking, aplicable al techo bajo rasante F = 6.644.170,61 € (ver cálculo valor del suelo en valor de reemplazamiento bruto) Se estima que parte del inmueble (estructura, cimentación, cerramientos, cubierta) tendrán una vida útil superior a los 35 años de la explotación, que se estima en 100 años. Por tanto cuando el edificio alcance los 35 años de antigüedad, a la parte del mismo citada le quedará todavía una vida útil remanente de 65 años. Adoptando un coste de ejecución por contrata a nuevo de 300 €/m² y de 345 €/m² con gastos de promotor incluidos para la parte con mayor vida útil, el valor de reversión será VRN = 6.644.170,61 € + 345 €/m2c * (1– 0,35) * 3.649,27 m2c = 7.462.519,41 €

VMa 494.403,19 *

1 0,055 31,5 1 7.462.519,41 1 0,055 31,5 * 0,055 1 0,055 31,5

8.706.477,90euros

VA = 7.324.716,70 + 1.381.761,20 = 8.706.477,90 € ⇔ 94.635,63 €/habitación 6. Cuadro resumen de valores y valor de tasación Dado que no ha sido posible calcular el valor de mercado por comparación, el valor de tasación del hotel, para la finalidad de garantía hipotecaria, será el menor de los siguientes valores: ⇒ valor de actualización de la rentas actuales ⇒ valor de reemplazamiento neto Por tanto, el valor de tasación coincide con el valor por actualización de las rentas, ya que es el menor.

LA LEY

675


DE


Se adjunta cuadro resumen de valores. valor valor reemplazamiento neto Valor actualización rentas valor tasación-hipotecario

€ 9.850.938,00 8.706.477,90 8.706.477,90

€/ m² €/ habitación 2.699,43 107.075,41 2.385,81 94.635,63 2.385,81 94.635,63

El valor de tasación-hipotecario del hotel 2* asciende a 8.706.477,90 €. 7.10. VALORACIÓN DE UN CAMPING Finalidad de la tasación: hipotecaria. 1. Objeto de la tasación Se trata de un camping de montaña de 2.ª categoría, que se encuentra en funcionamiento. Finalidad de la tasación La finalidad de la tasación es servir de garantía hipotecaria de un préstamo que forme o vaya a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. Situación El camping de montaña se ubica en la comarca del Bergadá, a una distancia de unos 4 km de su capital. Se trata de un entorno rural, sin edificaciones en el entorno inmediato. Se encuentra ubicado en un paraje agradable, con topografía acusada, al ocupar la ladera de una montaña. Se accede al mismo a través de un camino asfaltado de unos 500 m, que se encuentra en regular estado de conservación y que parte de carretera comarcal, a pie de un polígono industrial. Berga es cabecera comarcal que tiene 15.437 habitantes (año 2003) con carácter creciente (+ 11,02% en el periodo 91–03). Su actividad principal es el comercio y servicios. Buenas comunicaciones con el núcleo. Para llegar al camping es imprescindible vehículo propio. Terreno El terreno en que se ubica tiene una extensión de 49.950 m². Su ubicación inclinada en una ladera, incide directamente en el coste de infraestructura, que obliga a ubicar los servicios en edificaciones separadas, a diferentes niveles, con el coste adicional que supone su construcción inicial y su mantenimiento. Clasificación suelo: suelo no urbanizable Calificación urbanística: zona 11 de servicios, que admite el uso de camping Planeamiento vigente: Plan General de Ordenación aprobado definitivamente el DD.MM.AA.

676

LA LEY



Descripción inmueble e instalaciones El camping se compone de 200 parcelas, cada una de las cuales dispone del servicio de electricidad y fuente de agua próxima. De ellas hay 40 destinadas a tiendas canadienses (ya que tienen menor superficie de la exigida por la normativa) y 30 destinadas a autocaravanas. Estas últimas disponen además de red de evacuación de aguas. La urbanización interior de la finca consiste en una red de viales de acceso, red de agua, electricidad, alumbrado público, saneamiento y depuradora, que dan servicio a las parcelas y a las edificaciones. En cuanto a edificaciones existe una masía, la caseta de recepción, servicios distribuidos entre 2 edificios independientes y estación transformadora eléctrica. Además existe una zona deportiva con 2 piscinas y juegos infantiles. Las edificaciones que componen el camping tienen la siguiente distribución: – Masía: data del s. XVIII y fue restaurada en el 97 al construir el camping. Consta de planta baja y 2 pisos y se compone de: – Club social utilizado también como restaurante, bar y salón de televisión – 6 habitaciones dobles con 2 baños – Supermercado, actualmente utilizado como almacén, ya que la propiedad ha suprimido este servicio, sustituyéndolo por pequeña tienda que funciona en el mismo bar – Restaurante, cerrado actualmente, ya que se utiliza el club social como tal – Cocina – Vivienda de la propiedad – Aseos para hombres y mujeres – Zona de lavado y secado Edificio de servicios junto a la piscina, formado por: – Depurador de la piscina – Aseos para hombres y mujeres – Zona de lavado y secado – Barra de bar bajo porche junto a la piscina Edificio de servicios en parcelas, que consta de: – Zona de lavado y secado – Aseos para hombres y mujeres Edificación que alberga un transformador eléctrico Unidad de explotación: El camping ofrece el servicio de parcelas para acampada, ya sea mediante tienda, caravana o autocaravana y aparcamiento del coche, alojamiento en 6 habitaciones dobles, restaurante, bar, tienda, salón de reuniones y televisión.

LA LEY

677


DE


Superficies ocupadas por las diferentes edificaciones y servicios: – Superficie de viales:

9.334 m²

– pavimentados:

4.636 m²

– no pavimentados:

4.698 m²

– Superficie pistas polideportivas:

968 m²

– Superficies piscinas: – piscina grande:

361,50 m² 312,50 m²

– piscina pequeña:

49 m²

– Edificaciones servicios: – servicios piscina:

257,94 m² 95,94 m²

– servicios parcelas:

162 m²

– Masía:

790,70 m² – planta baja:

336 m²

– planta piso 1.º:

336 m²

– planta piso 2.º:

118,70 m²

– Recepción:

30,69 m²

Calidades constructivas: Se trata de calidades constructivas medias. El agua caliente sanitaria funciona mediante 3 calderas a gas-oil (una en la masía y las otras dos en cada edificio de servicios) y la instalación de la calefacción es eléctrica mediante radiadores. La cocina funciona a gas propano. Antigüedad y estado de conservación: El camping se inauguró en 1998, por lo que tiene 6 años de antigüedad y está explotado por la misma propiedad. Dispone de la correspondiente licencia de actividad y clasificación como camping de 2.ª categoría. No se han realizado mejoras sustanciales en el mismo y su estado de conservación es correcto. 2. Criterios de tasación Un camping constituye un inmueble ligado a una explotación económica, por lo que se seguirán los criterios de tasación establecidos por la ECO 805/2003 para este tipo de inmuebles. Para ello deben calcularse el valor de reemplazamiento neto, el valor de mercado por comparación si es posible y el valor por actualización de las rentas. 3. Cálculo del valor de mercado por comparación (VM) No es posible calcular este valor, ya que no se dispone ni de 6 ofertas ni de 6 transacciones de campings de la misma zona o zonas semejantes.

678

LA LEY



4. Cálculo del valor de reemplazamiento neto (VRN) Previo al cálculo del valor de reemplazamiento neto o actual, debe calcularse en primer lugar el valor de reemplazamiento bruto o a nuevo. Cálculo del valor de reemplazamiento bruto (VRB) Se calcula el coste a nuevo del camping, como suma del valor del suelo, el coste de ejecución por contrata de todas las edificaciones y elementos necesarios para el desarrollo de la explotación, más los gastos del promotor. — Valor del suelo: Para calcular el valor del suelo se utiliza el método de comparación, ya que se dispone de 6 ofertas y/o transacciones de suelos no urbanizables en la zona y alrededores. Los precios de suelos no urbanizables oscilan entre 9.000 y 12.000 €/Ha, en función del tamaño, situación y características. Por homogeneización, teniendo en cuenta su situación y características, le correspondería un valor de 12.000 €/Ha, pero teniendo en cuenta que el uso de camping no está permitido en los otros comparables, se adopta un valor de 15.600 €/Ha, resultado de incrementar el valor obtenido por comparación en un 30% Valor terreno = 4,995 Ha x 15.600 €/Ha = 77.922 € A este valor se añade el coste de infraestructura necesaria, que consiste en viales y servicios de agua, electricidad, saneamiento, alumbrado y arbolado. El área afectada es de 9.334 m² y el coste estimado de 50 €/Ha. 9.334 m² x 50 €/m² = 466.700 € Valor del suelo más infraestructuras = 544.622 € — Coste ejecución por contrata edificaciones y equipamiento: Para las edificaciones se adopta un coste de ejecución por contrata en función de sus características. Así: Edificio Masía Recepción Edificios de servicios (2)

Sup. const. m ²

Coste €/m²

Coste €

790,70 30,69 257,94

950,– 700,– 800,–

751.165,00 21.483,00 206.352,00

Total coste ejecución por contrata edificaciones

979.000,00

El coste del transformador eléctrico asciende a: 14.400 € El coste de la estación depuradora asciende a: 39.500 € En cuanto al equipamiento hay que añadir una pista polideportiva, 2 piscinas y área de juegos para niños. Su coste a nuevo es el siguiente:

LA LEY

679


DE


– pista polideportiva

15.800,00 €

– 2 piscinas con 361,50 m² de lámina de agua y estación depuradora

27.112,50 €

– área de juegos para niños

3.200,00 €

– Total coste equipamiento

46.112,50 €

Total coste de ejecución por contrata de edificaciones, instalaciones y equipamiento = 1.079.012,50 €. Gastos promoción Los gastos de honorarios de los técnicos facultativos y licencias ascienden al 11% del coste de ejecución por contrata de edificaciones y equipamiento. Los restantes gastos del promotor ascienden al 4% de la suma del valor del suelo y coste de ejecución por contrata. Se adjunta cuadro resumen de los valores calculados, así como del valor de reemplazamiento bruto o a nuevo VRB. Valor del suelo e infraestructura ( F ) Coste ejecución por contrata ( Cc ) Honorarios y licencias ( 11% Cc ) Otros gastos promoción ( 4% de ( F+Cc )) VRB

544.622,00 1.079.012,50 118.691,38 64.945,38 1.807.271,26

€ € € € €

Cálculo del valor de reemplazamiento neto VRN Para calcular el VRN debe deducirse la depreciación física y funcional del valor de reemplazamiento bruto. Dado que el camping se encuentra en funcionamiento, no existe depreciación funcional del mismo. Deberá calcularse exclusivamente la depreciación física. VRN = VRB – depreciación física Para ello se utilizará la técnica de amortización lineal, que considera la depreciación constante. La ratio de depreciación se calcula como el cociente entre la antigüedad y la vida útil. La antigüedad del camping es de 6 años y su vida útil se estima en 25, inferior a los 35 años que como máximo establece la normativa, ya que este tipo de inmuebles envejecen con rapidez. La ratio de depreciación afecta a todo el inmueble, excepto al suelo. Depreciación física = antigüedad/vida útil * (VRB – F) En el cuadro adjunto se calcula el valor de reemplazamiento neto VRB VRB - F ratio depreciación física = 6/25 depreciación física = ( VRB - F)* 6/ 25 VRN = VRB - depreciación física VRN por parcela

1.807.271,26 1.262.649,26 0,24 303.035,82 1.504.235,43 7.521,18

€ € € € €

VRN = 1.504.235,43 € (valor de reemplazamiento neto)

680

LA LEY



5. Cálculo del valor por actualización de las rentas (VA) Para poder calcular este valor es necesario realizar un estudio económico de los ingresos y gastos de la explotación que se tasa, que se contrastarán con los ratios medios del sector o datos de mercado referentes al sector del camping en la misma comarca. Análisis de los ratios medios del sector *Oferta de camping: según información facilitada por el Consejo Comarcal, existen 17 campings en la comarca. Debido su situación, todos son campings de montaña y a excepción de uno de ellos están abiertos durante todo el año. Los establecimientos corresponden a las categorías inferiores, ya que no existe ningún camping de lujo, sólo hay 3 de 1.ª categoría y los restantes se distribuyen entre 7 de 2.ª y 7 de 3.ª categoría. Se describen a continuación las características más importantes de 12 de ellos, de los que ha sido posible obtener datos, con los precios que practican para los diferentes servicios.

Nombre

Situación

cate- nºpar-

camping

municipio

goría celas

precio precio precio precio apertura

adulto

niño

B

Bagà

2ª

80

anual

4,02

3,38

BR

Berga

1ª

200

anual

7,49

6,42

C

Borredà

3ª

80

anual

3,00

2,50

RM

Borredà

1ª

200

anual

4,82

4,28

F

Castellar del Riu

2ª

160

anual

4,40

3,80

AO

Castellar del Riu

3ª

175

SS+15/6-15/9

3,75

3,21

G

Gironella

2ª

135

anual

3,90

Guardiola Berg.

2ª

73

anual

Sta.María Merlés 3ª

90

anual anual

B VM

precio

prec.auto- precio precio prec.elec

coche motocic caravana caravana tienda parcela tricidad 4,02

3,86

4,18

7,55

4,02 21,40

3,00

3,00

5,00

3,00 5,78

3,15 11,77

3,00

4,40

3,80

4,40

8,55

4,40

3,30

3,90

3,30

3,90

7,30

3,90

4,28

3,32

4,28

3,32

4,28

7,49

4,28

2,35

3,25

2,60

3,25

2,60

3,25

6,60

3,25

2,60

3,50

3,00

3,50

3,00

3,50

4,50

3,50

3,20

3,50

4,20

7,50

4,00

CS

Saldes

3ª

MP

Saldes

3ª

50

anual

4,00

2,50

RP

Saldes

1ª

140

anual

4,60

3,75

8,35

1,93

7,80

3,85

4,00 11,65

3,30

* Características de la demanda: la ocupación de los campings es muy variable según la época del año de que se trate. Así durante Semana Santa, julio y agosto la ocupación puede llegar a alcanzar cifras entre el 85% y el 100% (temporada alta TA); hay periodos intermedios en verano con ocupaciones del 50-65% (temporada media TM) y otros periodos donde la ocupación es muy baja (temporada baja TB), reduciéndose en algún caso a las caravanas que se mantienen fijas durante todo el año. Predomina el cliente nacional, amante de la montaña, que suele acudir periódicamente a la misma zona e incluso al mismo establecimiento. También se hospedan algunos extranjeros, algunos de los cuales acuden con regularidad y otros simplemente están de paso. * Sistema de contratación: debido a la ubicación y tipo de establecimiento, la clientela acude directamente al camping, sin existencia de intermediarios. * Precios: anteriormente se han especificado los precios de 12 campings de la misma comarca con los precios que practican. Analizando los precios anteriores se observa que oscilan entre:

LA LEY

681


DE


Servicio

1.ª categoría

2.ª categoría

3.ª categoría

– Precio adulto: entre

4,60 y 7,49

3,90 y 4,40

3,00 y 4,00

– Precio niño: entre

3,75 y 6,42

3,30 y 3,80

2,50 y 3,21

– Precio coche: entre

incluido en parcela

3,90 y 4,40

3,00 y 3,50

– Precio motocicleta: entre

incluido en parcela

3,30 y 3,86

2,60 y 3,00

– Precio caravana: entre

incluido en parcela

3,90 y 4,40

3,00 y 4,20

– Precio autocaravana: entre

incluido en parcela

7,30 y 8,55

4,50 y 7,50

– Precio tienda: entre

5,78 o incluido

3,90 y 4,40

3,00 y 4,00

– Precio parcela: entre

11,65 y 21,40

7,80 o incluida en otros

8,35 o inc.

– Precio electricidad: entre

3,00 y 3,30

2,35 y 3,85

1,93 y 4,00

En el cuadro anterior se observa que no existen precios para determinados conceptos, lo que significa que están incluidos en otros. Si, por ejemplo, existe precio de la parcela y no hay precio de tienda y/o coche, quiere decir que lo que se paga por la parcela da derecho a ubicar la tienda y el coche sin pago adicional. Si, por el contrario, existen precios especificados para cada concepto excepto para la parcela, indica que ésta se considera incluida con el pago del coche, tienda, caravana, etc. Comparación del camping tasado con las ratios medios del sector El camping que se tasa está calificado como de 2.ª categoría, con lo que se encuentra en la banda media del intervalo de establecimientos existentes en la zona (1.ª/2.ª y 3.ª categorías). Se encuentra abierto durante todo el año, al igual que la mayoría de los restantes y de igual forma la temporada alta coincide con la Semana Santa y un mes de verano. En cuanto a la ocupación, el camping tasado tiene un cierto número de caravanas (40 aproximadamente) que se mantienen fijas durante todo el año. Esto representa una ocupación fija del 20% anual sobre el total de 200 parcelas, pero a precios de forfait (inferiores a los individualizados día a día expuestos anteriormente). La ocupación en temporada alta puede estimarse en un 90%. Corresponde a 34 días al año, es decir los 4 de Semana Santa y 30 días de verano (del 15/07 al 15/08). Para los restantes 30 días de verano (del 1 al 15 de julio y del 16 al 30 de agosto) se estima una ocupación del 65%, coincidiendo con la temporada media. Para los meses de septiembre, octubre, mayo y junio se estima una ocupación media adicional del 10%, a añadir al 20% fijo citado anteriormente. Los porcentajes de ocupación anteriores son similares a los de otros establecimientos. Resulta una ocupación del camping de: – – – –

Semana Santa: Verano (TA): Verano (TM): Resto año (TB):

– Total ocupación

682

4 días al 90% (20% fijo + 70% adicional) 30 días al 90% (20% fijo + 70% adicional) 30 días al 65% (20% fijo + 45% adicional) 301 días al 20% 120 días al 10%

3,60 27,00 19,50 60,20 12,00

días/año días/año días/año días/año días/año

122,30 días/año

LA LEY



La ocupación media anual resultante es del 33,51%. Para las habitaciones de la masía se adopta una ocupación del 15% anual. Los precios practicados por el camping que se tasa son los siguientes: – – – – – – – – –

Precio Precio Precio Precio Precio Precio Precio Precio Precio

adulto: niño: coche: motocicleta: caravana: autocaravana: tienda: parcela: electricidad:

4,30 € 3,50 € 4,30 € 3,80 € 4,40 € 8,00 € 4,30 € incluido en los restantes pagos 3,00 €

Los precios aplicados son razonables y se encuentran en la banda media del intervalo de precios de los campings de 2.ª categoría. Por tanto se adoptan dichos precios en el cálculo de los ingresos. Los precios practicados en caso de forfait por temporada ascienden a: – forfait mensual en TA: – forfait anual:

400 € 2.040 €

Las cifras anteriores corresponden a valores normales en la zona, por lo que se adoptan en la tasación. Cálculo de los ingresos Los ingresos son generados principalmente por el alojamiento (parcela, tienda, coche, adultos, niños y electricidad), ya sea en forma de forfait o por días y en segundo grado por las habitaciones situadas en la masía. También deberán considerarse ingresos por bar, tienda y restauración, aunque su incidencia en el total de ingresos sea baja. Para calcular los ingresos se parte de las siguientes hipótesis por considerarse que son las más probables: – Las habitaciones de la masía tienen una ocupación del 15% y su precio es de 32 €/habitación o 16 €/plaza, a las que se añadirán 8 €/habitación y día en concepto de restaurante, tienda y bar. – Cada parcela está ocupada por 3 personas: 2 adultos + 1 niño. – Aunque los ingresos por tienda, bar y restaurante sean bajos, se consideran adicionalmente 5 €/parcela y día. Las posibles variantes de utilización de un camping son múltiples. Se describen a continuación: a) Uso de la parcela con pago diario, según 3 diferentes modalidades: – Tienda + coche + 3 personas + electricidad + restauración = 4,30 + 4,30 + 2*4,30 + 3,50 + 3,00 + 5,00 = 28,70 €/parcela y día

LA LEY

683


DE


– Caravana + coche + 3 personas + electricidad + restauración = 4,40 + 4,30 + 2*4,30 + 3,50 + 3,00 + 5,00 = 28,80 €/parcela y día – Autocaravana + 3 personas + electricidad + restauración = 8,00 + 2*4,30 + 3,50 + 3,00 + 5,00 = 28,10 €/parcela y día Para calcular el precio medio diario se estima que un 50% lo harán mediante tienda, un 35% mediante caravana y 15% restante mediante autocaravana. Resulta un precio medio de: 28,70 * 0,50 + 28,80 * 0,35 + 28,10 * 0,15 = 28,65 €/parcela y día Se aplica este precio para la TA de Semana Santa, para el 50% de TA de verano, la TM y la TB. b) Forfait mensual de los meses de julio y agosto a 400 €/mes de promedio, al que se añadirá el consumo eléctrico y la restauración: 400,00 + 30* (3,00 + 5,00) = 640 €/mes y parcela Se aplica este precio para el restante 50% de la TA de verano. c) Forfait anual: se considera una utilización del servicio de electricidad y restauración durante 52 días al año (20 días de verano + 4 días al mes durante 8 meses cada año): 2.040,00 + 52* (3,00 + 5,00) = 2.456 €/año y parcela Se aplica este precio para las 40 parcelas de ocupación fija durante todo el año. Para el cálculo de los ingresos se adopta una u otra modalidad, según el caso de que se trate. Así:

Periodo Anual C A M P I N G

Duración Total período parcelas/hab 365 200

ocupa ción Precios % parcelas € / día € / forfait 20,00% 40,00 2.456,00

Ingresos € 98.240,00

Semana Santa TA

4

200

70,00%

140,00

28,65

Verano TA del 15/07 al 15/08 Verano TM 1 al 15/7-15 al 30/8 Resto año TB

15 15 30

200 200 200

35,00% 35,00% 45,00%

70,00 70,00 90,00

28,65 28,65

30.082,50 44.800,00 77.355,00

120

200

10,00%

20,00

28,65

68.760,00

365

6

15,00%

0,90

40,00

13.140,00

MA Habitaciones SIA Total ingresos

16.044,00

640,00

348.421,50

Cálculo de los gastos Los gastos de un camping suelen ser bajos y dependen en gran parte del personal empleado. Según información facilitada por la propiedad ascienden al 25-30% de los ingresos. Pero teniendo en cuenta que hay 4 empleados fijos, que parte de los gastos son fijos (independientemente de

684

LA LEY



la ocupación), que la dispersión de los edificios de servicios supone un coste adicional de mantenimiento, se consideran unos gastos del 40% sobre los ingresos. G = 348.421,50 * 0,40 = 139.368,60 € Rn = 348.421,50 – 139.368,60 = 209.052,90 € De esta forma la renta neta obtenida es similar a las que figuran en las cuentas de resultados de los 3 últimos ejercicios, que han sido facilitados por la propiedad. Cálculo de la renta imputable al inmueble La renta imputable al inmueble es uno de los componentes de la renta neta. Para calcularla se prescinde de los otros componentes de la renta neta, es decir de la renta del equipo y mobiliario y de la renta de la gestión del negocio. Contrastando el peso que cada uno de ellos tiene en la explotación, se considera que la situación de la explotación es media, por tratarse de una zona de montaña sin ningún atractivo especial y por el contrario la gestión del negocio es la que puede diferenciar este inmueble de otro. De ahí que como renta imputable al inmueble se adopte el 55% de la renta neta anteriormente calculada. R = 0,55 * 209.052,90 = 114.979,10 € Determinación de la tasa de actualización Se adjunta cuadro con las tasas de rentabilidad media de la Deuda del Estado publicadas en el BOE (se trata de tasas nominales). Existen 2 posibilidades a adoptar para la finalidad de garantía hipotecaria del ejemplo: con vencimiento igual (5 años) o superior a 5 años (10 años).

año 2003 2004

mes noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto setiembre octubre

a 5 años 3,62% 3,50% 3,38% 3,37% 3,18% 3,30% 3,53% 3,64% 3,55% 3,46% 3,40% 3,43%

a 10 años 4,39% 4,34% 4,20% 4,16% 4,04% 4,21% 4,34% 4,40% 4,34% 4,20% 4,12% 3,98%

Se calcula la media de los últimos 12 meses, o plazo máximo establecido por la normativa, por considerarse más representativo. Los valores resultantes son del 3,45% y 4,23% respectivamente (ver cuadro siguiente). Pero estas cifras son nominales y para trabajar con cifras homogéneas con los flujos de caja y valores de reversión, que son cifras constantes, deben convertirse en reales.

LA LEY

685


DE


La fórmula a aplicar para convertir una tasa nominal Tn a real Tr es la siguiente: Tr = (1 + Tn)/(1 + ∆IPC) – 1 Siendo el último ∆IPC publicado del 3,60% (correspondiente al mes de octubre). De los 2 valores calculados (a 5 y 10 años) se adopta el 2.º caso, correspondiente a un vencimiento a 10 años de la Deuda Pública. i real a 10 años = (1 + 0,0423)/(1 + 0,036) – 1 = 0,006 ≡ 0,60%

Media total (12 meses)

i nominal ∆IPC interanual octubre i real

5 años 3,45% 3,60% –0,15%

10 años 4,23% 3,60% 0,60%

La tasa real así calculada del 0,60% corresponde a la tasa libre de riesgo. A la tasa anterior hay que añadir la prima de riesgo. La tasa de actualización recomendada por Atasa para hoteles, residencias y otros usos es del 7,53%. Se considera prudente adoptar un tipo de actualización del 7,55%, por considerar que no existe un riesgo superior que obligaría a adoptar una tasa superior. Esta tasa implica una prima de riesgo de 6,95%, que se estima suficiente. El tipo de actualización adoptado es del 7,55% (tasa real). Cálculo del valor por actualización de las rentas La fórmula a aplicar es la siguiente: n ( 1 + i ) − 1 VRN VMa = R * + (1 + i )n * i (1 + i )n

Para ello deben determinar los siguientes parámetros: R = 114.979,10 € (calculada anteriormente) i = 0,0755 (7,55% según se ha especificado) n = vida útil remanente = vida útil total – antigüedad = 25 – 6 = 19 años Se considera que la vida útil de un camping es de 25 años, cifra inferior a los 35 años establecidos como máximos por la normativa, ya que experimenta un mayor envejecimiento. Dado que el camping se encuentra en funcionamiento desde hace 6 años, le queda una vida útil remanente de 19 años. En principio, al finalizar la vida útil del inmueble, es decir dentro de 19 años, el valor de reemplazamiento neto del inmueble coincide con el valor del suelo, ya que las edificaciones e instalacio-

686

LA LEY



nes del camping serán obsoletas. Sin embargo, puede estimarse para una parte de las edificaciones una vida útil superior. Tal sería el caso de la masía y estación transformadora. Por tanto, únicamente para una parte de la edificación de la masía y de la estación transformadora (50% de su coste) se estima que su vida útil será de 50 años, superior a los 25 años adoptados anteriormente. En el siguiente cuadro se ha calculado el VRN como suma del valor del suelo+infraestructura y el valor residual del 50% del coste de ejecución por contrata+gastos de promoción de la masía y ET. Los gastos adoptados ascienden al 15% del coste de ejecución por contrata (4%+11% adoptados en el cálculo del VRB). El ratio de depreciación dentro de 19 años, es decir cuando la explotación tenga 25 años será el cociente entre la antigüedad (25 años) y la vida útil total (50 años), es decir del 0,50.

Componentes VRN Suelo + infraestructura Masía Estación transformadora Total VRN dentro de 19 años

F € 544.622,00

544.622,00

Cc €

50% Cc €

Cc+Gp €

751.165,00 375.582,50 431.919,88 14.400,00 7.200,00 8.280,00 765.565,00 382.782,50 440.199,88

deprec.50% € 215.959,94 4.140,00 220.099,94

VRN € 544.622,00 215.959,94 4.140,00 764.721,94

Sustituyendo los valores en la fórmula inicial resultan los siguientes valores: VA = 1.140.892,52 + 208.256,07 = 1.349.148,59 € equivalente a 6.745,74 €/parcela VA = 1.349.148,59 € 6. Cuadro resumen de valores y valor de tasación Dado que no ha sido posible calcular el valor de mercado por comparación, el valor de tasación del camping, para la finalidad de garantía hipotecaria, será el menor de los siguientes valores: ⇒ valor por actualización de las rentas actuales ⇒ valor de reemplazamiento neto Por tanto, el valor de tasación coincide con el valor por actualización de las rentas, ya que es el menor. Se adjunta cuadro resumen de valores. valor valor reemplazamiento neto valor actualización rentas valor tasación-hipotecario

€ 1.504.235,43 1.349.148,59 1.349.148,59

€/ parcela 7.521,18 6.745,74 6.745,74

El valor de tasación-hipotecario del camping de 2.ª categoría asciende a 1.349.148,59 €.

LA LEY

687


DE


7.11. VALORACIÓN DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA Finalidad de la tasación: garantía hipotecaria 1. Solicitante de la tasación y finalidad Cliente: XXX SA Entidad: YYY Inscripción en el Registro del Banco de España: n.º xxx Informe realizado por: El presente informe ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble. Fecha de visita al inmueble: 20/11/2004 Finalidad de la tasación: Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de coberturas de títulos hipotecarios emitidos por YYY. Hipótesis de edificio terminado: el edificio se encuentra con las obras iniciadas. Informe realizado según orden ECO 805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada el 09/04/03: sí cumple – Condicionales: sí – Advertencias:

sí

N.º de páginas del informe: xx 2. Identificación y localización Tipo de inmueble a valorar – elemento de un edificio

– terminado

– edificio de viviendas X

– en proyecto

– otros: inmueble ligado a explotación económica

– en construcción X

– terrenos

– en rehabilitación

Identificación registral Finca n.º xxx del Registro de la Propiedad n.º 1 de VVV, inscrita en el tomo xxx, libro xxx, folio xxx, inscripción x Localización Situación: c... n.º y c... n.º, esc. F/G/H/I/J/K (2.ª fase de una mayor promoción) Municipio: xxx Provincia: xxx Distrito postal: xxxxx

688

LA LEY



3. Comprobaciones realizadas y documentación Identificación física del inmueble: sí Documentación analizada – – – – – – – – – – – – –

Proyecto básico y ejecución visado n.º... el xx/2003 Licencia municipal de obras: sí Certificación registral/nota simple del solar: sí Escritura de Propiedad: sí Escritura de obra nueva y división horizontal: sí Cédula de calificación provisional de protección pública: no procede Certificación obra ejecutada expedida por dirección facultativa: no Presupuesto de contrata: no se ha dispuesto Contrato ejecución obra: no se ha dispuesto Seguro de daños decenal: no se ha dispuesto Información de ventas: no iniciadas Contrato arrendamiento y último recibo abonado: no procede Cuentas explotación inmueble: no procede

Observaciones Para la realización del presente documento no se ha contado con la siguiente documentación: – – – – –

Seguro decenal Última certificación de obra Contrato de ejecución material de obra Presupuesto de la obra Estatutos de la Comunidad de Propietarios

Por lo que únicamente cuando se cuente con la misma, toda ella acorde con los parámetros utilizados en este informe, el mismo tendrá validez a los efectos de lo establecido en la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo. 4. Localidad y entorno 4.1. Localidad: Cabecera comarcal Población: 174.756 habitantes (2001) Tendencia: creciente (+ 6,65% en el periodo 96 – 01) Ocupación laboral: industrial y comercial 4.2. Entorno Emplazamiento periférico, en un extremo del barrio de la Gripia, zona cuyas obras de urbanización finalizaron hace unos 5 años. La promoción que se tasa linda con el bosque. Entorno urbano y residencial, con un gran volumen de obras en construcción. Las manzanas recientes tienen ordenación abierta, disponen en muchos casos de zona ajardinada y en algún caso piscina. Los edificios tienen 4 o 5 plantas de altura y sus calidades son medio-altas.

LA LEY

689


DE


Las manzanas construidas con anterioridad (más de 15 años) son de calidad más sencilla, de menor tamaño y menor altura (3-4 plantas), ya que la trama viaria antigua es más estrecha. Nivel de renta medio y medio-bajo. Muy cerca circula el ferrocarril y está previsto crear una nueva estación en esta zona. Equipamiento comercial suficiente, concentrado en un centro comercial, ya que hay muy pocos comercios instalados en los bajos de las edificaciones. El Hospital de Terrassa se encuentra próximo. En cuanto a restantes equipamientos, son algo limitados, sin embargo en el centro de la población hay de todo tipo. Zonas ajardinadas abundantes, ya sean privativas o comunitarias. Existe la instalación de un campo de golf bastante cerca. Terrassa es cabecera comarcal que tiene 174.756 habitantes con tendencia creciente (6,65% en el periodo 96-01). 5. Descripción y superficie del terreno Superficie del solar Superficie escriturada:

5.991,00 m² (incluye fase 1.ª y 2.ª)

Superficie proyecto/comprobada:


Superficie adoptada:


El solar tiene forma pentagonal irregular. Corresponde a toda la manzana que se desarrolla en 2 fases. La división horizontal se ha realizado de forma conjunta para ambas fases. Obras de infraestructura exteriores del terreno Se encuentran terminadas. Coste estimado: 0 € % obra realizada: 100% Coste de infraestructura pendiente: 0 € 6. Características de la edificación 6.1. Descripción Se trata de un conjunto residencial denominado xxx, desarrollado en forma de U y que ocupa toda una manzana. Dispone de una amplia zona comunitaria ajardinada central de 3.260 m² con piscina y juegos infantiles, a través de la cual se accede a las 11 escaleras que lo componen. Sólo existe una vivienda con acceso independiente desde la calle, a modo de unifamiliar. Debido al tamaño del conjunto se divide en 2 fases. La 1.ª fase, que se encuentra en construcción, está formada por 2 sótanos, planta baja y 4 pisos, con un total de: 50 plazas de aparcamiento con trastero, 53 parking, 20 trasteros y 64 viviendas distribuidas entre 5 escaleras. La 2.ª fase se desarrolla en plantas sótano, baja y 4 pisos, con un total de: 25 plazas de aparcamiento con trastero, 28 parking, 1 vivienda independiente con parking exterior, 1 trastero y 69 viviendas distribuidas entre 6 escaleras. En este informe se tasa esta 2.ª fase.

690

LA LEY



Distribución usos por plantas Consta de las siguientes plantas: – sótano 1.º: con estación transformadora, 25 plazas de parking con trastero, 28 parking y 1 trastero con entrada por c.xxx – planta baja: con 1 vivienda con plaza de parking exterior, 13 viviendas (2 en cada esc. F-G-HI-J y 3 viv. en la K) y 6 vestíbulos de ingreso con entrada a través de la zona interior ajardinada, utilizados para acceder a las esc. F-G-H-I-J-K. – piso 1.º: con 14 viviendas (2 en las esc. F-G-I-J y 3 en las esc. H-K) – piso 2.º: con 14 viviendas (2 en las esc. F-G-I-J y 3 en las esc. H-K) – piso 3.º: con 14 viviendas (2 en las esc. F-G-I-J y 3 en las esc. H-K) – piso 4.º: con 14 viviendas (2 en las esc. F-G-I-J y 3 en las esc. H-K) Elementos y servicios comunes Vestíbulos, escaleras, ascensores, grupos de servicios, cubierta y amplia zona ajardinada comunitaria con piscina y juegos infantiles. Coste infraestructura interior parcela: Deben acondicionarse zona libre, para juegos y piscina, con los siguientes costes: – piscina: 180 m² x 660 €/m² = – zona ajardinada y juegos: 2.108 m² x 60 €/m² = – accesos terrazas planta baja: 660 m² x 60 €/m² = total coste Superficies construidas por plantas y de cada elemento Planta

118.800 126.480 39.600 284.880

€ € € €

esc. F

esc. G

esc. H

esc. I

esc. J

esc. K

unifam.

Total (m²)

Baja

199,60

199,60

234,24

230,66

199,60

308,93

118,70

1.491,33

Piso 1.º

210,40

210,40

267,99

211,75

210,47

282,53

1.393,54

Piso 2.º

206,20

206,20

268,00

208,02

206,20

286,98

1.381,60

Piso 3.º

206,20

206,20

268,00

208,02

206,20

286,98

1.381,60

Piso 4.º

206,20

206,20

268,00

208,02

206,20

286,98

1.381,60

Cubierta

44,81

44,81

56,28

44,81

44,81

51,64

287,16

1073,41

1073,41

1362,51

1111,28

1073,48

1504,04

Sótano

Total

1.594,30

118,70

8.911,13

Distribución superficies por usos: – – – – – –

viviendas plurifamiliares: vivienda unifamiliar: terrazas descubiertas no computadas en sup. viviendas: terraza con pk descubierto unif.: locales comerciales: garajes + trasteros

– centro de transformación

LA LEY

7.198,13 m² 118,70 m² 1.305,10 m² 105,43 m² no hay 1.587,97 m² 6,33 m²

691


DE


En los siguientes cuadros figuran las superficies útiles, construidas y construidas con elementos comunes o computables utilizadas en la tasación. Estas últimas se han calculado distribuyendo la total superficie de viviendas y de parking y trasteros de forma proporcional a la construida de cada elemento. Viviendas VIVIENDAS Identificación

692

Tipo-

S.ú.

S.c.

S.c.+ec.

S.ter.

m2

m2

m2

m2

entid.

nº

viv.

logía

68

8-F

B-1

3D-B-A-T

79,45

89,57

100,99

33,52

69

8-F

B-2

2D-B-T

68,04

78,02

87,97

18,85

70

8-F

1-1

3D-B-A

84,71

94,97

107,08

71

8-F

1-2

3D-B-A

84,28

95,99

108,23

72

8-F

2-1

3D-B-A

82,67

92,87

104,71

73

8-F

2-2

3D-B-A

82,20

93,89

105,86

74

8-F

3-1

3D-B-A

82,67

92,87

104,71

75

8-F

3-2

3D-B-A

82,20

93,89

105,86

76

8-F

4-1 dup.

3D-B-A-T

88,09

103,87

117,12

77

8-F

4-2 dup.

3D-B-A-T

87,79

104,89

118,27

71,23

78

8-G

B-1

2D-B-A-T

70,07

80,24

90,47

33,37

79

8-G

B-2

2D-B-T

68,27

77,00

86,82

18,85

80

8-G

1-1

3D-B-A

84,56

95,99

108,23

81

8-G

1-2

3D-B-A

84,47

94,97

107,08

82

8-G

2-1

3D-B-A

82,48

93,89

105,86

83

8-G

2-2

3D-B-A

82,43

92,87

104,71

84

8-G

3-1

3D-B-A

82,48

93,89

105,86

85

8-G

3-2

3D-B-A

82,43

92,87

104,71

86

8-G

4-1 dup.

3D-B-A-T

88,06

104,89

118,27

59,32

87

8-G

4-2 dup.

3D-B-A-T

87,95

103,87

117,12

71,23

88

8-H

B-1

3D-B-A

79,50

91,65

103,34

89

8-H

B-2

4D-2B-T

92,12

104,59

117,93

90

8-H

1-1

2D-B-porche

68,89

75,42

85,04

91

8-H

1-2

3D-B-A

78,42

89,23

100,61

92

8-H

1-3

3D-B-A

74,73

85,66

96,58

93

8-H

2-1

2D-B-porche

66,89

75,42

85,04

94

8-H

2-2

3D-B-A

80,69

91,48

103,14

95

8-H

2-3

3D-B-A

72,51

83,42

94,06

96

8-H

3-1

2D-B-porche

66,89

75,42

85,04

97

8-H

3-2

3D-B-A

80,71

91,48

103,14

98

8-H

3-3

3D-B-A

72,51

83,42

94,06

99

8-H

4-1 dup.

2D-B-T

73,78

88,32

99,58

55,25

100

8-H

4-2 dup.

3D-B-A-T

84,54

101,37

114,29

73,96

101

8-H

4-3 dup.

3D-B-A-T

77,76

94,49

106,54

49,74

59,32

6,65

LA LEY



VIVIENDAS Identificación entid. 102

Tipo-

S.c.

S.c.+ec.

S.ter.

nº 8-I

viv. B-1

logía 3D-B-A-T

m2 79,28

m2 90,59

m2 102,14

m2 35,15

103

8-I

B-2

3D-B-A-T

89,36

100,55

113,37

10,01

104

8-I

1-1

3D-B-A

84,52

96,02

108,26

105

8-I

1-2

3D-B-A

84,74

96,29

108,56

106

8-I

2-1

3D-B-A

82,41

93,90

105,87

107

8-I

2-2

3D-B-A

83,21

94,68

106,75

108

8-I

3-1

3D-B-A

82,41

93,90

105,87

109

8-I

3-2

3D-B-A

83,21

94,68

106,75

110

8-I

4-1 dup.

3D-B-A-T

87,94

104,90

118,28

111

8-I

4-2 dup.

3D-B-A-T

88,83

105,68

119,16

74,79

112

8-J

B-1

3D-B-A-T

79,39

89,57

100,99

33,52 18,71

113

8-J

B-2

2D-B-T

67,05

78,02

87,97

114

8-J

1-1

3D-B-A

84,69

95,03

107,14

115

8-J

1-2

3D-B-A

84,28

96,00

108,24

116

8-J

2-1

3D-B-A

82,57

92,87

104,71

117

8-J

2-2

3D-B-A

82,21

93,89

105,86

118

8-J

3-1

3D-B-A

82,57

92,87

104,71

119

8-J

3-2

3D-B-A

82,21

93,89

105,86

59,32

120

8-J

4-1 dup.

3D-B-A-T

85,00

103,87

117,12

58,90

121

8-J

4-2 dup.

3D-B-A-T

87,94

104,89

118,27

71,23

122

8-K

B-1

4D-B-A-T

88,97

102,45

115,51

135,47

123

8-K

B-2

3D-B-A

71,86

83,70

94,37

124

8-K

B-3

3D-B-A-T

81,60

92,15

103,90

32,71

125

8-K

1-1

3D-B-A

70,81

81,66

92,07

32,60

126

8-K

1-2

3D-B-A

74,35

85,84

96,79

127

8-K

1-3

3D-B-A

87,05

97,64

110,09

128

8-K

2-1

3D-B-A

74,12

84,96

95,79

129

8-K

2-2

3D-B-A

74,36

85,84

96,79

130

8-K

2-3

3D-B-A

84,93

95,48

107,66

131

8-K

3-1

3D-B-A

74,12

84,96

95,79

132

8-K

3-2

3D-B-A

74,36

85,84

96,79

133

8-K

3-3

3D-B-A

84,93

95,48

107,66

134

8-K

4-1 dup.

3D-B-A-T

76,30

93,53

105,46

135

8-K

4-2 dup.

3D-B-A-T

76,32

94,18

106,19

62,27

136

8-K

4-3 dup.

3D-B-A-T

85,88

105,56

119,02

75,03

5.548,99

6.384,01

7.198,08

1.305,10

102,10

118,70

118,70

105,43

5.651,09

6.502,71

7.316,78

Total bloque plurifamiliar

137

Moixeró 28

T o ta l v iv ie n d a s

Total viviendas 2.ª fase

LA LEY

S.ú.

Bajos 2 ª fa s e

4D-B-A-pk

54,10

5 .6 5 1 ,0 9

1.410,53

693


DE


Plazas de parking y trasteros plaza

PARKINGS

pk nº

s.ú. (m²)

s.ú. (m²)

Total

ancho

s.ú. (m²)

pk( m)

s.computable m²

1

13,14

2,86

16,00

2,79

32,47

2

11,29

2,77

14,06

2,33

28,53

3

11,13

2,64

13,77

2,33

27,94

4

15,44

3,31

18,75

3,22

38,05

5

14,74

3,20

17,94

3,04

36,40

6

11,23

2,76

13,99

2,32

28,39

7

12,75

2,94

15,69

2,67

31,84

8

13,11

3,03

16,14

2,74

32,75

9

11,59

2,85

14,44

2,39

29,30

10

11,51

2,76

14,27

2,37

28,96

11

12,18

2,92

15,10

2,55

30,64

12

19,36

4,69

24,05

4,04

48,80

13

11,88

2,89

14,77

2,48

29,97

14

11,37

2,68

14,05

2,35

28,51

15

11,54

2,71

14,25

2,42

28,92

16

10,90

2,63

13,53

2,27

27,45

17

11,20

2,75

13,95

2,31

28,31

18

12,77

2,94

15,71

2,66

31,88

19

17,43

3,30

20,73

3,63

42,06

20

14,74

3,56

18,30

3,04

37,13

21

15,45

3,74

19,19

3,22

38,94

22

12,54

3,00

15,54

2,61

31,53

23

11,83

3,30

15,13

2,44

30,70

24

14,50

3,50

18,00

2,99

36,52

25

16,02

3,77

19,79

3,34

40,16

26

14,08

14,08

3,17

28,57

27

13,38

13,38

2,99

27,15

28

11,32

11,32

2,55

22,97

29

13,60

13,60

3,04

27,60

30

13,57

13,57

3,04

27,54

31

13,57

13,57

3,04

27,54

32

13,60

13,60

3,04

27,60

33

11,32

11,32

2,55

22,97

34

13,38

13,38

2,99

27,15

35

14,08

14,08

3,17

28,57

36

15,53

15,53

3,49

31,51

37

12,47

12,47

2,51

25,30

38

11,72

11,72

2,51

23,78

39

13,19

13,19

2,90

26,76

40

13,15

13,15

2,82

26,68

41

14,62

14,62

3,17

29,67

42

14,62

14,62

3,17

29,67

43

13,15

13,15

2,82

26,68

44

13,16

13,16

2,90

26,70

45

13,38

13,38

2,87

27,15

46

14,07

14,07

3,04

28,55

47

14,07

14,07

3,04

28,55

48

13,38

13,38

2,87

27,15

49

12,55

12,55

2,77

25,47

50

13,53

13,53

2,70

27,45

51

14,01

14,01

3,02

28,43

52

13,74

13,74

2,98

27,88

53

13,20

13,20

2,86

Total

694

TRASTEROS

705,08

77,50

782,58

26,78 1.587,97

LA LEY



6.2. Características constructivas – cimentación: zapatas, zanjas y muros pantalla de hormigón armado – estructura: pilares de hormigón armado y forjados reticulares – cubierta: plana y transitable acabada con gres – cerramientos: paredes de ladrillo, cámara de aire con aislamiento y tabique – tabiquería: con placas de cartón-yeso – solados: gres en toda la vivienda, piezas de 30x30 – fachadas: se combina la obra vista y el estuco monocapa – carpintería exterior: de aluminio anodizado, vidriería doble con cámara de aire – carpintería interior: de haya barnizada con marcos forrados tipo block – fontanería: de cobre o polipropileno – electricidad: nivel electrificación medio – aire acondicionado: no hay – calefacción: caldera mural mixta a gas y radiadores de aluminio – agua caliente sanitaria: caldera mural mixta a gas – sanitarios: de color blanco y calidad media. Baño completo y aseo con lavabo, inodoro y plato de ducha – pinturas: plástica – equipo cocina: muebles altos y bajos con melamina posformada o haya, encimera de granito 2 cm que retorna en pared, campana extractora telescópica, cocina encimera a gas, horno eléctrico – otras instalaciones: 1 ascensor por escalera, instalación portero electrónico. Resumen calidades constructivas: Calidades constructivas medias y acabados de tipo medio-alto. Antigüedad del inmueble/Estado de las obras Las obras de construcción han sido iniciadas recientemente. Se encuentran realizados el movimiento de tierras y el rebaje del terreno y parte del pilotaje. Obra realizada: 2% Coste ejecución material proyecto visado = 3.159.064 € Presupuesto aportado: no se ha dispuesto. Desglose del coste de construcción por capítulos – trabajos previos

0,42%

– movimiento de tierras

0,76%

– cimentación

4,90%

– estructura

13,98%

– albañilería

11,58%

– cubierta – pavimentos y revestimientos

LA LEY

3,75% 14,75%

695


DE


– cerrajería

2,03%

– carpintería de madera

9,23%

– vidriería

0,94%

– yesos

5,70%

– fontanería

3,34%

– saneamiento

1,53%

– aparatos sanitarios

4,54%

– fumistería

0,45%

– calefacción

4,51%

– electricidad

4,06%

– ascensores

1,69%

– instalaciones especiales

0,22%

– persianas enrollables

0,99%

– pintura

4,07%

– vestíbulo y decoración

1,57%

– armarios cocina y encimera

4,62%

– electrodomésticos

0,21%

– ventilación forzada parking

0,16%

– Total

100,00%

7. Descripción urbanística Situación urbanística – Clasificación: suelo urbano – Calificación urbanística: zona sujeta a volumetría específica – Planeamiento derivado pormenorizado: Plan Parcial La Gripia II/Montserrat-Torrassa aprobado definitivamente el 15/06/94 por la Comisión de Urbanismo. – Tipología de ordenación: volumetría específica definida por el Plan Parcial – Techo máximo edificable: 13.446,02 m² según figura en el Plan Parcial – Altura reguladora: PB + 4PP Adecuación inmueble a la normativa urbanística – El inmueble se adecua a la normativa vigente – El edificio es conforme con el planeamiento – El inmueble no está sujeto a ningún tipo de protección urbanística o histórica. Licencia municipal de obras – n.º de expediente: xx/2001 – acuerdo de concesión: xx/2003 – proyecto de referencia: proyecto visado con el n.º ...

696

LA LEY



– condiciones: plazo para iniciar las obras de 1 año y de 3 años para ejecutarlas – carta pago tasas: xxx € abonados el..... 8. Régimen de protección/tenencia y ocupación Estado de ocupación – Viviendas, plazas de parking y trasteros en construcción, destinados a la venta. Contrato de arrendamiento – No existe ni está previsto destinar estas viviendas al arrendamiento. Régimen de protección pública No procede. Se trata de viviendas libres. 9. Análisis de mercado Mercado muy activo. Se trata de una de las zonas con mayor actividad de la ciudad, ya que al urbanizarse recientemente había gran oferta de suelo. Predominan las promociones de gran tamaño, como la que se tasa. En algunos casos disponen de zona ajardinada y a veces piscina. La oferta es variada. Hay alguna promoción de unifamiliares adosadas, con escasas unidades, una de las cuales ya está vendida. Sus precios oscilan entre 282.475 € y 288.486 €, equivalentes a valores unitarios entre 1.412 y 1.442 €/m² respectivamente. También hay una promoción de 54 viviendas VPO con garaje vinculado, desarrolladas por el Ayuntamiento de Terrassa, con valores de máximo legal de 952 €/m² para las viviendas y 17.866 € para las plazas de parking. Este último valor es superior al de mercado, a diferencia de las viviendas, que es muy inferior. En los bloques plurifamiliares hay viviendas de 1-2-3 y 4D, aunque predominan las de 3D. En general las plantas bajas están ocupadas por viviendas, que disponen de patio privativo y en la última planta hay dúplex, ocupando parte del bajo-cubierta, en el que disfrutan de una terraza de uso exclusivo. Los precios varían entre 1.575 y 1.765 €/m². Valores modales alrededor de 1.670 €/m². Plazas de parking, aunque en muchos casos vinculadas, desde 9.015 a 12.020 €. Predominan estas últimas. La demanda es elevada para viviendas de tipo medio, de 2D y 3D, cuyos precios son inferiores a otras zonas de la misma ciudad. Cuestan más vender las viviendas especiales, que a pesar de su mayor atractivo, tienen un precio superior, por disponer de patios en planta baja o terrazas en el bajo cubierta.

LA LEY

697


SITUACIÓN Nº VIV. 1.- xx

VENTAS %

De 3D – 100%; Quedan de 4D

DE


PRODUCTO

OBRA %

S.UTIL m²

Nº DORM_BAÑ.

€

PRECIO € / m2.c. Pk. ( €)

Bloque plurifamiliar aislado / jardín y piscina comunitarios

60%

4D-2B-Pk

90,-

207.350,- *

1.669,-

incluido

Bloque plurifamiliar aislado / jardín

50%

3D-B-A-Pk-trastero 3D-B-A-Pk-trastero

81,75 2º 81,75 3º

183.008,- # 183.008,- #

1.575,1.575,-

12.025,12.025,-

Bloque plurifamiliar aislado / jardín y piscina comunitario

22%

3D-B-A-Pk-trastero

82,50 medio

196.029,- #

1.682,-

incluido

4D-2B-Pk-trastero 3D-B-A-Pk-trastero-T

87 + 25 patio PB 83,30 + 60 Terraza

196.591,-# 214.561,- #

1.520,1.643,-

incluido incluido

2D-B 2D-B

55,- PB. 55,- 4º

De 114.192,A 126.213,-

de 1.597,- desde 9.015 a 1.765,-

200 m²c + 31 patio + 12 terraza

282.475,-

1.412,-

incluido

1.442,-

incluido

Tel. 2.- xx Tel. 3.- xx

medias

64

94%

Tel. 4.- xx

Se inician

Bloque plurifamiliar entre

5%

0%

Tel. 5.- xx

2

Se inician

Tel. 6.- xx

Unifamiliares adosadas con patio

2

100 %

100 % 4D-2B-A-2T-E-Pk-patio

200 m²c + 30 patio

288.486,-

Tel. 7.- xx

Unifamiliares adosadas con patio

54

100 %

Bloque plurifamiliar entre medianeras

60 % Variadas tipologías

Diferentes superficies

952,17.866,Se trata de valores de máximo legal

Bloque plurifamiliar aislado sin jardín ni piscina it i

0%

81 1º

173.092,-

Ayto. 8.- xx

Se inician

Tel.

3D-2B-2A-E-Pk-patio

3D-B-A

1.644,-

de 9.015,a 12.025,-

FUENTE: Promotor (muestras 1/2/3/6 y 8) – Fincas (muestras 4 y 5) FECHA DATOS: diciembre 2003 NOTA:

* El precio incluye plaza de parking para el que se adopta un valor de 12.025 € # El precio incluye parking + trastero, a los que se atribuye un valor de 15.626 €. En muestra 3 hay una terraza en p. baja a 320 €/m² y otra en cubierta a 350 €/m².

Adecuación del inmueble al mercado Se trata de una de las promociones que dispone de amplia zona ajardinada con piscina, situada en una de las manzanas más tranquilas, por lindar con zona verde, tener uno de los viales peatonal y los otros dos ser laterales de escaso tránsito. La promoción es similar a las existentes en la zona: hay viviendas en los bajos con patio y dúplex en las plantas altas con gran terraza. A diferencia de otras promociones no se vinculan las plazas de parking y trasteros, que se venden separadamente, pero es obligatoria su compra. En cuanto a producto predominan las viviendas de 3D-B-A, una de las tipologías más demandadas. La disposición de las viviendas en forma de bloque lineal permite que todas sus dependencias sean exteriores, a excepción de baños y aseos. Su nivel de acabados constructivos es parecido al de la restante oferta. Se trata de una 2.ª fase cuya comercialización no se ha iniciado todavía; de la 1.ª fase hay vendidas 60 de las 64 unidades (94%). Quedan por vender las viviendas más caras, ya sean de 4D o bien dúplex de 3D o bajos de 3D con patio. El mismo promotor ha desarrollado con anterioridad otras promociones en la zona, por lo que es conocido.

698

LA LEY



10. Datos y cálculo de los valores técnicos Métodos de valoración utilizados – – – – –

Método del coste X Método de comparación X Método de actualización Método residual estático X dinámico Determinación del valor de máximo legal

(para determinar el valor del suelo)

Dado que se trata de una promoción de viviendas libres, plazas de parking y trasteros destinados a la venta, debe calcularse su valor de mercado por comparación, utilizando el método de comparación. Además como en todo inmueble será necesario calcular el valor de reemplazamiento bruto, aplicando el método del coste. 10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento bruto (VRB) El valor de reemplazamiento bruto se calcula como suma del valor de mercado del suelo, más el coste de construcción por contrata y los gastos de promoción. En primer lugar se calcula el VRB del inmueble en el supuesto de que las obras hubieran finalizado, para cada una de las viviendas, plazas de parking y trasteros. En los siguientes cuadros figuran cada uno de los elementos que componen el inmueble con su valor de reemplazamiento bruto supuesta la obra terminada. Viviendas Valor reemplazamiento bruto de viviendas en el supuesto de obra terminada V.mercado C.ej.con. Identificación

S.c.+ec.

nº

viv.

8-F 8-F 8-F 8-F 8-F 8-F 8-F 8-F 8-F 8-F 8-G 8-G 8-G 8-G 8-G 8-G 8-G 8-G 8-G 8-G

B-1 B-2 1-1 1-2 2-1 2-2 3-1 3-2 4-1 dup. 4-2 dup. B-1 B-2 1-1 1-2 2-1 2-2 3-1 3-2 4-1 dup. 4-2 dup.

LA LEY

m²

100,99 87,97 107,08 108,23 104,71 105,86 104,71 105,86 117,12 118,27 90,47 86,82 108,23 107,08 105,86 104,71 105,86 104,71 118,27 117,12

suelo €/m²

510,00 540,00 510,00 510,00 530,00 530,00 540,00 540,00 540,00 540,00 540,00 540,00 510,00 510,00 530,00 530,00 540,00 540,00 540,00 540,00

100% obra €/m²

imp.no re-

hon./licenc.

on/ dh/

cup./aranc.

seg/otr.est.

gastos prom.

2% F

620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620

10,20 10,80 10,20 10,20 10,60 10,60 10,80 10,80 10,80 10,80 10,80 10,80 10,20 10,20 10,60 10,60 10,80 10,80 10,80 10,80

12% Cc

74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40

5,5%(F+Cc)

62,15 63,80 62,15 62,15 63,25 63,25 63,80 63,80 63,80 63,80 63,80 63,80 62,15 62,15 63,25 63,25 63,80 63,80 63,80 63,80

Obra terminada VRB €/m²

1.276,75 1.309,00 1.276,75 1.276,75 1.298,25 1.298,25 1.309,00 1.309,00 1.309,00 1.309,00 1.309,00 1.309,00 1.276,75 1.276,75 1.298,25 1.298,25 1.309,00 1.309,00 1.309,00 1.309,00

€

128.938,98 115.152,73 136.714,39 138.182,65 135.939,76 137.432,75 137.065,39 138.570,74 153.310,08 154.815,43 118.425,23 113.647,38 138.182,65 136.714,39 137.432,75 135.939,76 138.570,74 137.065,39 154.815,43 153.310,08

699


DE


V.mercado C.ej.con. Identificación nº

S.c.+ec. viv.

8-H B-1 8-H B-2 8-H 1-1 8-H 1-2 8-H 1-3 8-H 2-1 8-H 2-2 8-H 2-3 8-H 3-1 8-H 3-2 8-H 3-3 8-H 4-1 dup. 8-H 4-2 dup. 8-H 4-3 dup. 8-I B-1 8-I B-2 8-I 1-1 8-I 1-2 8-I 2-1 8-I 2-2 8-I 3-1 8-I 3-2 8-I 4-1 dup. 8-I 4-2 dup. 8-J B-1 8-J B-2 8-J 1-1 8-J 1-2 8-J 2-1 8-J 2-2 8-J 3-1 8-J 3-2 8-J 4-1 dup. 8-J 4-2 dup. 8-K B-1 8-K B-2 8-K B-3 8-K 1-1 8-K 1-2 8-K 1-3 8-K 2-1 8-K 2-2 8-K 2-3 8-K 3-1 8-K 3-2 8-K 3-3 8-K 4-1 dup. 8-K 4-2 dup. 8-K 4-3 dup. Total viviendas

Moixeró 28 bajos

700

m²

suelo €/m²

100% obra €/m²

imp.no re-

hon./licenc.

on/ dh/

cup./aranc.

seg/otr.est.

gastos prom.

2% F

12% Cc

5,5%(F+Cc)


€

103,34 117,93 85,04 100,61 96,58 85,04 103,14 94,06 85,04 103,14 94,06 99,58 114,29 106,54 102,14 113,37 108,26 108,56 105,87 106,75 105,87 106,75 118,28 119,16 100,99 87,97 107,14 108,24 104,71 105,86 104,71 105,86 117,12 118,27 115,51 94,37 103,90 92,07 96,79 110,09 95,79 96,79 107,66 95,79 96,79 107,66 105,46 106,19 119,02 7.198,08

510,00 490,00 540,00 510,00 540,00 560,00 530,00 550,00 560,00 540,00 560,00 560,00 540,00 560,00 510,00 490,00 510,00 510,00 530,00 530,00 540,00 540,00 540,00 540,00 510,00 540,00 510,00 510,00 530,00 530,00 540,00 540,00 540,00 540,00 510,00 540,00 510,00 540,00 540,00 510,00 550,00 550,00 530,00 560,00 560,00 540,00 560,00 560,00 540,00

620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620 620

10,20 9,80 10,80 10,20 10,80 11,20 10,60 11,00 11,20 10,80 11,20 11,20 10,80 11,20 10,20 9,80 10,20 10,20 10,60 10,60 10,80 10,80 10,80 10,80 10,20 10,80 10,20 10,20 10,60 10,60 10,80 10,80 10,80 10,80 10,20 10,80 10,20 10,80 10,80 10,20 11,00 11,00 10,60 11,20 11,20 10,80 11,20 11,20 10,80

74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40 74,40

62,15 61,05 63,80 62,15 63,80 64,90 63,25 64,35 64,90 63,80 64,90 64,90 63,80 64,90 62,15 61,05 62,15 62,15 63,25 63,25 63,80 63,80 63,80 63,80 62,15 63,80 62,15 62,15 63,25 63,25 63,80 63,80 63,80 63,80 62,15 63,80 62,15 63,80 63,80 62,15 64,35 64,35 63,25 64,90 64,90 63,80 64,90 64,90 63,80

1.276,75 1.255,25 1.309,00 1.276,75 1.309,00 1.330,50 1.298,25 1.319,75 1.330,50 1.309,00 1.330,50 1.330,50 1.309,00 1.330,50 1.276,75 1.255,25 1.276,75 1.276,75 1.298,25 1.298,25 1.309,00 1.309,00 1.309,00 1.309,00 1.276,75 1.309,00 1.276,75 1.276,75 1.298,25 1.298,25 1.309,00 1.309,00 1.309,00 1.309,00 1.276,75 1.309,00 1.276,75 1.309,00 1.309,00 1.276,75 1.319,75 1.319,75 1.298,25 1.330,50 1.330,50 1.309,00 1.330,50 1.330,50 1.309,00 1.301,12

131.939,35 148.031,63 111.317,36 128.453,82 126.423,22 113.145,72 133.901,51 124.135,69 113.145,72 135.010,26 125.146,83 132.491,19 149.605,61 141.751,47 130.407,25 142.307,69 138.220,96 138.603,98 137.445,73 138.588,19 138.583,83 139.735,75 154.828,52 155.980,44 128.938,98 115.152,73 136.791,00 138.195,42 135.939,76 137.432,75 137.065,39 138.570,74 153.310,08 154.815,43 147.477,39 123.530,33 132.654,33 120.519,63 126.698,11 140.557,41 126.418,85 127.738,60 139.769,60 127.448,60 128.779,10 140.926,94 140.314,53 141.285,80 155.797,18 9.365.557,04

118,7

550,00

670

11,00

80,40

67,10

1.378,50

163.627,95

LA LEY



Plazas de parking y trasteros Identificación

V.mercado

C.ej.con.

imp.no re-

hon./licenc.

on/ dh/

100% obra

cup./aranc.

seg/otr.est.

gastos prom.

plaza

s.c.+ec.

suelo

pk nº

m²

€/m²

€/m²

2% F

12% Cc

5,5%(F+Cc)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 Total

32,47 28,53 27,94 38,05 36,40 28,39 31,84 32,75 29,30 28,96 30,64 48,80 29,97 28,51 28,92 27,45 28,31 31,88 42,06 37,13 38,94 31,53 30,70 36,52 40,16 28,57 27,15 22,97 27,60 27,54 27,54 27,60 22,97 27,15 28,57 31,51 25,30 23,78 26,76 26,68 29,67 29,67 26,68 26,70 27,15 28,55 28,55 27,15 25,47 27,45 28,43 27,88 26,78 1.587,97

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00 310,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20 37,20

17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05 17,05

LA LEY


364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25 364,25

€

11.827,20 10.392,05 10.177,15 13.859,71 13.258,70 10.341,06 11.597,72 11.929,19 10.672,53 10.548,68 11.160,62 17.775,40 10.916,57 10.384,77 10.534,11 9.998,66 10.311,92 11.612,29 15.320,36 13.524,60 14.183,90 11.484,80 11.182,48 13.302,41 14.628,28 10.406,62 9.889,39 8.366,82 10.053,30 10.031,45 10.031,45 10.053,30 8.366,82 9.889,39 10.406,62 11.477,52 9.215,53 8.661,87 9.747,33 9.718,19 10.807,30 10.807,30 9.718,19 9.725,48 9.889,39 10.399,34 10.399,34 9.889,39 9.277,45 9.998,66 10.355,63 10.155,29 9.754,62 578.418,07

701


DE


También debe calcularse el valor de reemplazamiento bruto en su estado actual. Se considera que la inversión realizada es la suma de: – 100% del valor del suelo

→F

– 2% del coste de ejecución por contrata

→ 0,02 x Cc

– 100% de impuestos no recuperables del suelo

→ 0,02 x F

– 70% de honorarios/licencias/permisos

→ 70% del 12% de Cc = 0,084 x Cc

– 2% de obra nueva/div. horiz./gastos promotor

→ 0,02 x (F+Cc)

En los siguientes cuadros figura el VRB actual de cada elemento que compone el inmueble. Viviendas

Identificación

702

nº

viv.

8-F 8-F 8-F 8-F 8-F 8-F 8-F 8-F 8-F 8-F 8-G 8-G 8-G 8-G 8-G 8-G 8-G 8-G 8-G 8-G 8-H 8-H 8-H 8-H 8-H 8-H 8-H 8-H 8-H 8-H 8-H 8-H 8-H 8-H

B-1 B-2 1-1 1-2 2-1 2-2 3-1 3-2 4-1 dup. 4-2 dup. B-1 B-2 1-1 1-2 2-1 2-2 3-1 3-2 4-1 dup. 4-2 dup. B-1 B-2 1-1 1-2 1-3 2-1 2-2 2-3 3-1 3-2 3-3 4-1 dup. 4-2 dup. 4-3 dup.

S.c.+ec. m²

100,99 87,97 107,08 108,23 104,71 105,86 104,71 105,86 117,12 118,27 90,47 86,82 108,23 107,08 105,86 104,71 105,86 104,71 118,27 117,12 103,34 117,93 85,04 100,61 96,58 85,04 103,14 94,06 85,04 103,14 94,06 99,58 114,29 106,54

V.mercado

C.ej.con.

imp.no re-

suelo

obra 2%

cup/aranc. seg/ot.est.

€/m²

€/m²

510 540 510 510 530 530 540 540 540 540 540 540 510 510 530 530 540 540 540 540 510 490 540 510 540 560 530 550 560 540 560 560 540 560

12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4

2% F

10,20 10,80 10,20 10,20 10,60 10,60 10,80 10,80 10,80 10,80 10,80 10,80 10,20 10,20 10,60 10,60 10,80 10,80 10,80 10,80 10,20 9,80 10,80 10,20 10,80 11,20 10,60 11,00 11,20 10,80 11,20 11,20 10,80 11,20

hon/licen. 8,4% Cc

52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08

on/ dh/

Obra en su estado actual

gas.prom. 2%(F+Cc)

22,60 23,20 22,60 22,60 23,00 23,00 23,20 23,20 23,20 23,20 23,20 23,20 22,60 22,60 23,00 23,00 23,20 23,20 23,20 23,20 22,60 22,20 23,20 22,60 23,20 23,60 23,00 23,40 23,60 23,20 23,60 23,60 23,20 23,60

VRB €/m²

607,28 638,48 607,28 607,28 628,08 628,08 638,48 638,48 638,48 638,48 638,48 638,48 607,28 607,28 628,08 628,08 638,48 638,48 638,48 638,48 607,28 586,48 638,48 607,28 638,48 659,28 628,08 648,88 659,28 638,48 659,28 659,28 638,48 659,28

€

61.329,21 56.167,09 65.027,54 65.725,91 65.766,26 66.488,55 66.855,24 67.589,49 74.778,78 75.513,03 57.763,29 55.432,83 65.725,91 65.027,54 66.488,55 65.766,26 67.589,49 66.855,24 75.513,03 74.778,78 62.756,32 69.163,59 54.296,34 61.098,44 61.664,40 56.065,17 64.780,17 61.033,65 56.065,17 65.852,83 62.011,88 65.651,10 72.971,88 70.239,69

LA LEY


Identificación nº

viv.

S.c.+ec. m²

V.mercado

C.ej.con.

imp.no re-

suelo

obra 2%

cup/aranc. seg/ot.est.

€/m²

€/m²

2% F

hon/licen. 8,4% Cc


on/ dh/

Obra en su estado actual

gas.prom. 2%(F+Cc)

VRB €/m²

€

8-I B-1 8-I B-2 8-I 1-1 8-I 1-2 8-I 2-1 8-I 2-2 8-I 3-1 8-I 3-2 8-I 4-1 dup. 8-I 4-2 dup. 8-J B-1 8-J B-2 8-J 1-1 8-J 1-2 8-J 2-1 8-J 2-2 8-J 3-1 8-J 3-2 8-J 4-1 dup. 8-J 4-2 dup. 8-K B-1 8-K B-2 8-K B-3 8-K 1-1 8-K 1-2 8-K 1-3 8-K 2-1 8-K 2-2 8-K 2-3 8-K 3-1 8-K 3-2 8-K 3-3 8-K 4-1 dup. 8-K 4-2 dup. 8-K 4-3 dup. Total viviendas

102,14 113,37 108,26 108,56 105,87 106,75 105,87 106,75 118,28 119,16 100,99 87,97 107,14 108,24 104,71 105,86 104,71 105,86 117,12 118,27 115,51 94,37 103,90 92,07 96,79 110,09 95,79 96,79 107,66 95,79 96,79 107,66 105,46 106,19 119,02 7.198,08

510 490 510 510 530 530 540 540 540 540 510 540 510 510 530 530 540 540 540 540 510 540 510 540 540 510 550 550 530 560 560 540 560 560 540

12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4 12,4

10,20 9,80 10,20 10,20 10,60 10,60 10,80 10,80 10,80 10,80 10,20 10,80 10,20 10,20 10,60 10,60 10,80 10,80 10,80 10,80 10,20 10,80 10,20 10,80 10,80 10,20 11,00 11,00 10,60 11,20 11,20 10,80 11,20 11,20 10,80

52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08 52,08

22,60 22,20 22,60 22,60 23,00 23,00 23,20 23,20 23,20 23,20 22,60 23,20 22,60 22,60 23,00 23,00 23,20 23,20 23,20 23,20 22,60 23,20 22,60 23,20 23,20 22,60 23,40 23,40 23,00 23,60 23,60 23,20 23,60 23,60 23,20

607,28 586,48 607,28 607,28 628,08 628,08 638,48 638,48 638,48 638,48 607,28 638,48 607,28 607,28 628,08 628,08 638,48 638,48 638,48 638,48 607,28 638,48 607,28 638,48 638,48 607,28 648,88 648,88 628,08 659,28 659,28 638,48 659,28 659,28 638,48 630,855

62.027,58 66.489,24 65.744,13 65.926,32 66.494,83 67.047,54 67.595,88 68.157,74 75.519,41 76.081,28 61.329,21 56.167,09 65.063,98 65.731,99 65.766,26 66.488,55 66.855,24 67.589,49 74.778,78 75.513,03 70.146,91 60.253,36 63.096,39 58.784,85 61.798,48 66.855,46 62.156,22 62.805,10 67.619,09 63.152,43 63.811,71 68.738,76 69.527,67 70.008,94 75.991,89 4.540.947,45

Moixeró 28 bajos

118,7

550

13,4

11,00

56,28

24,4

655,08

77.758,00

LA LEY

703


DE


Plazas de parking y trasteros Identificación

V.mercado

C.ej.con.

imp.no re-

hon/licen.

on/ dh/

º

s.c.+ec.

suelo

obra 2%

cup/aranc.

seg/ot.est.

gas.prom.

pk nº

m²

€/m²

€/m²

2% F

8,4% Cc

2%(F+Cc)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 Total

32,47 28,53 27,94 38,05 36,40 28,39 31,84 32,75 29,30 28,96 30,64 48,80 29,97 28,51 28,92 27,45 28,31 31,88 42,06 37,13 38,94 31,53 30,70 36,52 40,16 28,57 27,15 22,97 27,60 27,54 27,54 27,60 22,97 27,15 28,57 31,51 25,30 23,78 26,76 26,68 29,67 29,67 26,68 26,70 27,15 28,55 28,55 27,15 25,47 27,45 28,43 27,88 26,78 1.587,97

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04 26,04

Total VRB en su estado actual de viviendas + parkings + trasteros =

704

6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20 6,20

Obra en su estado actual VRB €/m²

38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44 38,44

€

1.248,15 1.096,69 1.074,01 1.462,64 1.399,22 1.091,31 1.223,93 1.258,91 1.126,29 1.113,22 1.177,80 1.875,87 1.152,05 1.095,92 1.111,68 1.055,18 1.088,24 1.225,47 1.616,79 1.427,28 1.496,85 1.212,01 1.180,11 1.403,83 1.543,75 1.098,23 1.043,65 882,97 1.060,94 1.058,64 1.058,64 1.060,94 882,97 1.043,65 1.098,23 1.211,24 972,53 914,10 1.028,65 1.025,58 1.140,51 1.140,51 1.025,58 1.026,35 1.043,65 1.097,46 1.097,46 1.043,65 979,07 1.055,18 1.092,85 1.071,71 1.029,42 61.041,57

4.679.747,01

LA LEY



10.2. Obtención del Valor de Mercado por el método de comparación Datos utilizados método de comparación • Inmuebles comparables: ver cuadro anterior con muestras de mercado del entorno. • Evolución histórica del mercado: deben adjuntarse estudios de mercado de esta zona realizados durante los 2 últimos años anteriores a la fecha de la tasación, para analizar la evolución del mercado. En ellos se observa el incremento de precios experimentado durante este periodo. • Criterios de homogeneización: para proceder a la homogeneización se han tenido en cuenta los siguientes factores: situación, calidades constructivas, tamaño, tipología, altura y existencia de zona ajardinada con piscina. Se realiza la homogeneización de comparables para una vivienda de 80 m² útiles, ubicada en una 2.ª planta de altura. Se prescinde de las muestra n.º 5 por tratarse de viviendas unifamiliares, difícilmente comparables, y de la n.º 6 por ser viviendas con protección oficial que se venden al valor de máximo legal. Por el contrario se adoptan en el estudio 2 datos de la muestra n.º 2. Para calcular el valor de mercado por comparación se adopta la media aritmética, ya que se considera que todas las muestras son igualmente significativas. muestra valor inicial situacion

calid.construc.

tamaño tipología altura valor final

coef.corrector

valor homogen.

1

1.669

60

0

-36

60

0

1.753

1,05

1.752,45

2

1.575

60

0

0

0

0

1.635

1,04

1.638,00

3

1.682

0

0

0

0

0

1.682

1

1.682,00

3

1.643

30

0

0

0

-17

1.656

0,99

1.664,19

4

1.681

100

60

-60

-90

0

1.691

1,03

1.693,32

7

1.644

0

0

0

0

17

1.661

1,01

1.660,44

VM comparación

1.681,73

El valor obtenido es de 1.680 €/m². Valores de mercado por comparación adoptados Se adoptan los siguientes valores por comparación: – Viviendas: 1.680 €/m² (viviendas de 3D-B-A- con 80 m² ú en un 2.º piso) – Plazas de garaje: 12.025 € para una plaza amplia de 2,70 a 3,34 m de ancho – Locales: no hay – Trasteros: de 2.800 a 4.000 € – Terrazas: se adoptan valores escalonados en función de su superficie. Desde 800 €/m² para la de 6,65 m² a 270 €/m² para la de 135 m². En el cuadro donde figura el valor de mercado-hipotecario, figura el valor de las terrazas. Se adoptan como valores por comparación ajustados el 100% de los valores por comparación anteriores, ya que no existe probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrir un año desde la fecha de la tasa-

LA LEY

705


DE


ción que dure al menos 3 años y a que se considera que no se ha producido una caída significativa y duradera de los precios nominales en los últimos 10 años para los usos tasados. Criterios para la valoración de mercado individualizada Partiendo de los valores anteriores se aplican los siguientes criterios para diferenciar los valores de cada componente del inmueble. Trasteros: se han agrupado por superficies útiles, otorgando a cada grupo distinto un valor. Así: – de 2,63 a 2,77 m² ú

→ 2.800 €/trastero

– de 2,85 a 3,03 m² ú


– de 3,20 a 3,31 m² ú


– de 3,50 a 3,77 m² ú


– 4,69 m² ú


Plazas de parking: se adoptan diferentes valores en función del ancho de la plaza, que es la característica que diferencia unas plazas de otras. Así: ancho exterior (m)

ancho interior (m)

valor mercado

– de 2,27 a 2,55

de 2,07 a 2,39

10.820 €

– de 2,61 a 2,79

de 2,31 a 2,49

11.420 €

– de 2,82 a 3,34

de 2,66 a 3,04

12.025 €

– de 3,49 a 3,63

de 3,14 a 3,28

12.625 €

– 4,04

3,69

13.225 €

Hay alguna plaza que se considera especial por tener gran ancho exterior pero poco interior. Así: – plaza 49

→ 10.820 €

– plazas 37/38/39/44

→ 11.420 €

– plazas 50/53

→ 12.025 €

Viviendas: partiendo de los 1.680 €/m² para las viviendas del 2.º piso con 3D-B-A y con 80 m² ú, se aplican las siguientes correcciones: – altura que ocupan las viviendas: se aplica +/– 17 €/m² y planta, excepto para los bajos que no se minora y por tanto se adopta el mismo valor que para el piso 1.º y excepto para los dúplex, en los que se adopta + 25 €/m² respecto al 3.º. – tipología: – 2D

→ + 40 €/m²

– 4D con 92 m² ú/3D con 89 m² ú

→ – 30 €/m²

– 4D con 89 m² ú

→ = 1.680 €/m² (como 3D con 82-84 m² ú)

– tamaño: – 3D de 70 a 76 m² ú

→ + 30 €/m²

– dúplex de 89 m² ú

→ – 30 €/m²

706

LA LEY



11.- Valor de tasación-hipotecario La valoración individualizada de cada elemento del inmueble se recoge en el cuadro adjunto Viviendas Viviendas Identificación

S.ú.

S.c.

m2

m2

3D-B-A-T

79,45

89,57

Tipología

nº

viv.

8-F

B-1

8-F

B-2

2D-B-T

68,04

8-F

1-1

3D-B-A

84,71

8-F

1-2

3D-B-A

8-F

2-1

8-F

S.c.+ec. S.ter.

m2

m2

Valor Unitario de Mercado

Valor Total de Mercado

€ /m2

€

Terrazas Valor Total Valor Limitado Valor Total Tasación-Hip. de de Mercado Mercado € /m2

€

€

100,99

33,52

1.663

167.946,37

625

20.950,00

188.896,37

78,02

87,97

18,85

1.703

149.812,91

740

13.949,00

163.761,91

94,97

107,08

1.663

178.074,04

178.074,04

84,28

95,99

108,23

1.663

179.986,49

179.986,49

3D-B-A

82,67

92,87

104,71

1.680

175.912,80

175.912,80

2-2

3D-B-A

82,20

93,89

105,86

1.680

177.844,80

177.844,80

8-F

3-1

3D-B-A

82,67

92,87

104,71

1.697

177.692,87

177.692,87

8-F

3-2

3D-B-A

82,20

93,89

105,86

1.697

179.644,42

8-F

4-1 dup.

3D-B-A-T

88,09

103,87

117,12

59,32

1.692

198.167,04

315

18.685,80

216.852,84

8-F

4-2 dup.

3D-B-A-T

87,79

104,89

118,27

71,23

1.692

200.112,84

295

21.012,85

221.125,69

8-G

B-1

2D-B-A-T

70,07

80,24

90,47

33,37

1.703

154.070,41

625

20.856,25

174.926,66

8-G

B-2

2D-B-T

68,27

77,00

86,82

18,85

1.703

147.854,46

740

13.949,00

161.803,46

8-G

1-1

3D-B-A

84,56

95,99

108,23

1.663

179.986,49

179.986,49

8-G

1-2

3D-B-A

84,47

94,97

107,08

1.663

178.074,04

178.074,04

8-G

2-1

3D-B-A

82,48

93,89

105,86

1.680

177.844,80

177.844,80

8-G

2-2

3D-B-A

82,43

92,87

104,71

1.680

175.912,80

175.912,80

8-G

3-1

3D-B-A

82,48

93,89

105,86

1.697

179.644,42

179.644,42

8-G

3-2

3D-B-A

82,43

92,87

104,71

1.697

177.692,87

8-G

4-1 dup.

3D-B-A-T

88,06

104,89

118,27

59,32

1.692

200.112,84

315

18.685,80

218.798,64

8-G

4-2 dup.

3D-B-A-T

87,95

103,87

117,12

71,23

1.692

198.167,04

295

21.012,85

219.179,89

8-H

B-1

3D-B-A

79,50

91,65

103,34

1.663

171.854,42

8-H

B-2

4D-2B-T

92,12

104,59

117,93

1.633

192.579,69

800

5.320,00

8-H

1-1

2D-B-porche

68,89

75,42

85,04

1.703

144.823,12

144.823,12

8-H

1-2

3D-B-A

78,42

89,23

100,61

1.663

167.314,43

167.314,43

8-H

1-3

3D-B-A

74,73

85,66

96,58

1.693

163.509,94

163.509,94

8-H

2-1

2D-B-porche

66,89

75,42

85,04

1.720

146.268,80

146.268,80

8-H

2-2

3D-B-A

80,69

91,48

103,14

1.680

173.275,20

173.275,20

8-H

2-3

3D-B-A

72,51

83,42

94,06

1.710

160.842,60

160.842,60

8-H

3-1

2D-B-porche

66,89

75,42

85,04

1.737

147.714,48

147.714,48

8-H

3-2

3D-B-A

80,71

91,48

103,14

1.697

175.028,58

175.028,58

8-H

3-3

3D-B-A

72,51

83,42

94,06

1.727

162.441,62

8-H

4-1 dup.

2D-B-T

73,78

88,32

99,58

55,25

1.732

172.472,56

320

17.680,00

190.152,56

8-H

4-2 dup.

3D-B-A-T

84,54

101,37

114,29

73,96

1.692

193.378,68

290

21.448,40

214.827,08

8-H

4-3 dup.

3D-B-A-T

77,76

94,49

106,54

49,74

1.722

183.461,88

325

16.165,50

199.627,38

8-I

B-1

3D-B-A-T

79,28

90,59

102,14

35,15

1.663

169.858,82

620

21.793,00

191.651,82

8-I

B-2

3D-B-A-T

89,36

100,55

113,37

10,01

1.633

185.133,21

780

7.807,80

192.941,01

8-I

1-1

3D-B-A

84,52

96,02

108,26

1.663

180.036,38

180.036,38

8-I

1-2

3D-B-A

84,74

96,29

108,56

1.663

180.535,28

180.535,28

8-I

2-1

3D-B-A

82,41

93,90

105,87

1.680

177.861,60

177.861,60

8-I

2-2

3D-B-A

83,21

94,68

106,75

1.680

179.340,00

179.340,00

8-I

3-1

3D-B-A

82,41

93,90

105,87

1.697

179.661,39

179.661,39

8-I

3-2

3D-B-A

83,21

94,68

106,75

1.697

181.154,75

8-I

4-1 dup.

3D-B-A-T

87,94

104,90

118,28

59,32

1.692

200.129,76

315

18.685,80

218.815,56

8-I

4-2 dup.

3D-B-A-T

88,83

105,68

119,16

74,79

1.692

201.618,72

290

21.689,10

223.307,82

LA LEY

6,65

179.644,42

177.692,87

171.854,42 197.899,69

162.441,62

181.154,75

707


DE


Viviendas Identificación

Tipología

m

2

nº

viv.

8-J

B-1

8-J

B-2

2D-B-T

67,05

8-J

1-1

3D-B-A

84,69

8-J

1-2

3D-B-A

84,28

8-J

2-1

3D-B-A

8-J

2-2

8-J

3D-B-A-T

m

2

m

2

S.ter.

m

2

78,02

87,97

18,71

95,03

107,14

96,00

108,24

82,57

92,87

3D-B-A

82,21

3-1

3D-B-A

8-J

3-2

8-J

Valor Valor Unitario Valor Total de Limitado Valor Total de de de Mercado Mercado Mercado Mercado € /m

2

€

€ /m

2

€

€

625

20.950,00

188.896,37

1.703

149.812,91

740

13.845,40

163.658,31

1.663

178.173,82

178.173,82

1.663

180.003,12

180.003,12

104,71

1.680

175.912,80

175.912,80

93,89

105,86

1.680

177.844,80

177.844,80

82,57

92,87

104,71

1.697

177.692,87

177.692,87

3D-B-A

82,21

93,89

105,86

1.697

179.644,42

4-1 dup.

3D-B-A-T

85,00

103,87

117,12

58,90

1.692

198.167,04

315

18.553,50

216.720,54

8-J

4-2 dup.

3D-B-A-T

87,94

104,89

118,27

71,23

1.692

200.112,84

295

21.012,85

221.125,69

8-K

B-1

4D-B-A-T

88,97

102,45

115,51

135,47

1.663

192.093,13

270

36.576,90

228.670,03

8-K

B-2

3D-B-A

71,86

83,70

94,37

1.693

159.768,41

8-K

B-3

3D-B-A-T

81,60

92,15

103,90

32,71

1.663

172.785,70

625

20.443,75

193.229,45

8-K

1-1

3D-B-A

70,81

81,66

92,07

32,60

1.693

155.874,51

625

20.375,00

176.249,51

8-K

1-2

3D-B-A

74,35

85,84

96,79

1.693

163.865,47

163.865,47

8-K

1-3

3D-B-A

87,05

97,64

110,09

1.663

183.079,67

183.079,67

8-K

2-1

3D-B-A

74,12

84,96

95,79

1.710

163.800,90

163.800,90

8-K

2-2

3D-B-A

74,36

85,84

96,79

1.710

165.510,90

165.510,90

8-K

2-3

3D-B-A

84,93

95,48

107,66

1.680

180.868,80

180.868,80

8-K

3-1

3D-B-A

74,12

84,96

95,79

1.727

165.429,33

165.429,33

8-K

3-2

3D-B-A

74,36

85,84

96,79

1.727

167.156,33

167.156,33

8-K

3-3

3D-B-A

84,93

95,48

107,66

1.697

182.699,02

8-K

4-1 dup.

3D-B-A-T

76,30

93,53

105,46

54,10

1.722

181.602,12

320

17.312,00

198.914,12

8-K

4-2 dup.

3D-B-A-T

76,32

94,18

106,19

62,27

1.722

182.859,18

310

19.303,70

202.162,88

8-K

4-3 dup.

3D-B-A-T

85,88

105,56

119,02

75,03

1.692

201.381,84

290

21.758,70

223.140,54

375,31 489.822,95

12.638.759,91

5.548,99 6.384,01 7.198,08 1.305,10 4D-B-A-pk

102,10

118,70

118,70

105,43

5.651,09 6.502,71 7.316,78 1.410,53

1.663

Total Valor Tasación-Hip.

167.946,37

Total promoción

89,57

S.c.+ec.

33,52

Moixeró 28 Bajos

79,39

S.c.

100,99

Total plurifamiliar

708

S.ú.

Terrazas

1.687,80 12.148.936,96 1.800

213.660,00 12.362.596,96

179.644,42

159.768,41

182.699,02

285

30.047,55

243.707,55

519.870,50

12.882.467,46

LA LEY



Plazas de parking y trasteros

plaza pk nº

pk

trast.vinc.

Total

ancho

Valor Unitario Valor Total de de Mercado Mercado

s.ú. (m²)

s.ú. (m²)

m²

€ / m²

€

13,14

2,86

16,00

2,79

32,47

444

14.416,68

14.416,68

2

11,29

2,77

14,06

2,33

28,53

477

13.608,81

13.608,81

3

11,13

2,64

13,77

2,33

27,94

488

13.634,72

13.634,72

4

15,44

3,31

18,75

3,22

38,05

400

15.220,00

15.220,00

5

14,74

3,20

17,94

3,04

36,40

418

15.215,20

15.215,20

6

11,23

2,76

13,99

2,32

28,39

480

13.627,20

13.627,20

7

12,75

2,94

15,69

2,67

31,84

453

14.423,52

14.423,52

8

13,11

3,03

16,14

2,74

32,75

441

14.442,75

14.442,75

9

11,59

2,85

14,44

2,39

29,30

472

13.829,60

13.829,60

10

11,51

2,76

14,27

2,37

28,96

470

13.611,20

13.611,20

11

12,18

2,92

15,10

2,55

30,64

451

13.818,64

13.818,64

12

19,36

4,69

24,05

4,04

48,80

353

17.226,40

17.226,40

13

11,88

2,89

14,77

2,48

29,97

461

13.816,17

13.816,17

14

11,37

2,68

14,05

2,35

28,51

478

13.627,78

13.627,78

15

11,54

2,71

14,25

2,42

28,92

471

13.621,32

13.621,32

16

10,90

2,63

13,53

2,27

27,45

496

13.615,20

13.615,20

17

11,20

2,75

13,95

2,31

28,31

481

13.617,11

13.617,11

18

12,77

2,94

15,71

2,66

31,88

453

14.441,64

14.441,64

19

17,43

3,30

20,73

3,63

42,06

376

15.814,56

15.814,56

20

14,74

3,56

18,30

3,04

37,13

415

15.408,95

15.408,95

21

15,45

3,74

19,19

3,22

38,94

396

15.420,24

15.420,24

22

12,54

3,00

15,54

2,61

31,53

458

14.440,74

14.440,74

23

11,83

3,30

15,13

2,44

30,70

476

14.613,20

14.613,20

24

14,50

3,50

18,00

2,99

36,52

422

15.411,44

15.411,44

25

16,02

3,77

19,79

3,34

40,16

384

15.421,44

15.421,44

26

14,08

14,08

3,17

28,57

421

12.027,97

12.027,97

27

13,38

13,38

2,99

27,15

443

12.027,45

12.027,45

28

11,32

11,32

2,55

22,97

471

10.818,87

10.818,87

29

13,60

13,60

3,04

27,60

436

12.033,60

12.033,60

30

13,57

13,57

3,04

27,54

437

12.034,98

12.034,98

31

13,57

13,57

3,04

27,54

437

12.034,98

12.034,98

32

13,60

13,60

3,04

27,60

436

12.033,60

12.033,60

33

11,32

11,32

2,55

22,97

471

10.818,87

10.818,87

34

13,38

13,38

2,99

27,15

443

12.027,45

12.027,45

35

14,08

14,08

3,17

28,57

421

12.027,97

12.027,97

36

15,53

15,53

3,49

31,51

401

12.635,51

12.635,51

37

12,47

12,47

2,51

25,30

452

11.435,60

11.435,60

38

11,72

11,72

2,51

23,78

480

11.414,40

11.414,40

39

13,19

13,19

2,90

26,76

427

11.426,52

11.426,52

40

13,15

13,15

2,82

26,68

451

12.032,68

12.032,68

41

14,62

14,62

3,17

29,67

405

12.016,35

12.016,35

42

14,62

14,62

3,17

29,67

405

12.016,35

12.016,35

43

13,15

13,15

2,82

26,68

451

12.032,68

12.032,68

44

13,16

13,16

2,90

26,70

428

11.427,60

11.427,60

45

13,38

13,38

2,87

27,15

443

12.027,45

12.027,45

46

14,07

14,07

3,04

28,55

421

12.019,55

12.019,55

47

14,07

14,07

3,04

28,55

421

12.019,55

12.019,55

48

13,38

13,38

2,87

27,15

443

12.027,45

12.027,45

49

12,55

12,55

2,77

25,47

425

10.824,75

10.824,75

50

13,53

13,53

2,70

27,45

438

12.023,10

12.023,10

51

14,01

14,01

3,02

28,43

423

12.025,89

12.025,89

52

13,74

13,74

2,98

27,88

431

12.016,28

12.016,28

53

13,20

13,20

2,86

26,78

449

12.024,22

12.024,22

Total

705,08

1.587,97

436,83204

693.676,18

693.676,18

782,58

Total valor de tasación - hipotecario viviendas + parking + trasteros =

LA LEY

V.TASACIÓN

1

77,50

s.ú. (m²) pk( m)

s.comput.

€

13.576.143,64

709


DE


De acuerdo con los criterios de valoración de la normativa hipotecaria ECO 805/2003 el valor de tasación-hipotecario coincide con el valor de mercado por comparación ajustado. Valor de tasación-hipotecario = 13.576.143,64 € Condicionantes y advertencias Condicionantes – Seguro de incendios = 6.196.196 € Dicho valor se ha calculado deduciendo del valor de reemplazamiento bruto el valor de mercado del suelo. Advertencias – No se ha dispuesto del seguro decenal, última certificación de obra, contrato de ejecución de obra, presupuesto de la misma y estatutos de la comunidad. Fecha de emisión informe/caducidad/firmas – Fecha última visita al inmueble:

20.11.03

– Fecha emisión informe:

16.12.03

– Fecha caducidad informe:

16.06.04

Documentación anexa al informe Se adjuntará fotocopia de los siguientes documentos: – Plano de situación y emplazamiento – Planos acotados o a escala de las diferentes plantas del inmueble – Título de propiedad y escritura de obra nueva y división horizontal o documento registral que los sustituya – Licencia municipal de obras

710

LA LEY

ANEXO NORMATIVO

Recopilación de textos vigentes de utilidad para la tasación 8.1. Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9 de abril de 2003) O.M. ECO/805/2003, de 27 de marzo, rectificada por Corrección de errores («B.O.E.» 20 mayo).

La presente Orden establece normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, así como para la elaboración de informes y certificados en los que se formalizará. Dichas normas pretenden, continuando en la línea del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones con el objetivo último de proteger más y mejor los intereses de terceros en su condición de inversores o asegurados. Conviene recordar que la presente Orden no contiene ninguna disposición de tipo subjetivo relacionada con la capacidad para tasar ni para designar al tasador, la cual se rige por las normas reglamentarias correspondientes según la finalidad de la tasación. El cálculo y formalización del valor de tasación estaba regulado por Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. Esta disposición, que ahora se deroga, era el último exponente de una regulación cuyo origen es la Ley de la Regulación del Mercado Hipotecario. La Orden de 1994 ha contribuido de forma decisiva a perfeccionar el funcionamiento del mercado de tasación para finalidades financieras. No obstante, se ha considerado aconsejable su sustitución por un nuevo texto. Los motivos para este cambio normativo son básicamente tres: a) La aclaración terminológica de algunos aspectos relacionados con la valoración de bienes inmuebles para la finalidad hipotecaria y de fondos de pensiones. Algunos desarrollos recientes en el ámbito europeo tienden a diferenciar valor de mercado (el valor en un momento del tiempo) y valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo). Aunque formalmente la Orden de 1994 basaba el cálculo del valor de tasación en el valor de mercado, la obligación de utilizar una metodología estricta y rigurosa basada en el principio de prudencia conducía al cálculo de un valor de tasación equiparable al valor hipotecario. Para subsanar este problema más formal que material se ha introducido en la Orden el valor hipotecario como base para la obtención del valor de tasación de bie-

LA LEY

711


DE


nes inmuebles para las finalidades hipotecaria y de fondos de pensiones, haciendo explícitas algunas prácticas destinadas a respetar el principio de prudencia. En todo caso, debe subrayarse que estas modificaciones no suponen en modo alguno una ruptura en las normas de cálculo del valor de tasación, sino tan sólo un ajuste aclaratorio inscrito en la voluntad general de continuidad que inspira la Orden. b) La adaptación del cálculo del valor de tasación y su formalización a la legislación aprobada recientemente. En efecto desde la entrada en vigor de la Orden de 1994 se han aprobado nuevas normas que afectan directa o indirectamente a la misma. Entre ellas destacan la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro, el Real Decreto Ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrónica, el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y supervisión de los seguros privados y el Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, de modificación parcial del Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colectiva en relación con las sociedades y fondos de inversión inmobiliarias y se disponen otras medidas financieras. c) La introducción de las mejoras de tipo técnico y formal fruto de la experiencia en la aplicación práctica de la Orden de 1994, tanto por parte de los organismos supervisores como de las entidades y de las sociedades y servicios de tasación. La Orden consta de 88 artículos, cinco disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales. Los artículos se estructuran en cuatro títulos y éstos en capítulos y secciones. El Título I contiene las disposiciones generales: el ámbito, principios y definiciones; las comprobaciones mínimas y documentación disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales como específicas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta tanto en el ámbito técnico como en el formal. El Título II contiene las disposiciones técnicas encaminadas a la determinación del valor de tasación de los distintos objetos de valoración y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los distintos métodos técnicos de valoración y la valoración de los distintos bienes y derechos. Todo su contenido está basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo. El Título III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboración del informe y certificado en los que se formalizará el correspondiente valor de tasación. Para ello se establece una única estructura con una serie de apartados mínimos que el tasador tendrá que cumplimentar según cual sea el objeto de la valoración. Todo su contenido está basado en el principio de transparencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el cálculo de los valores han de estar a disposición del supervisor correspondiente. El Título IV contiene una serie de disposiciones cuyo ámbito de aplicación se limita a la valoración para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras y para la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias. La presente Orden se dicta en uso de las habilitaciones normativas señaladas en el artículo 37.4 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario; el artículo 74.5 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colecti-

712

LA LEY

ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO

va, aprobado por Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre (según la redacción dada en el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo); el artículo 50.10 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados (aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre) y el artículo 37.1 del Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones (aprobado por el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre), En su virtud, dispongo: TÍTULO I Disposiciones generales CAPÍTULO I Ámbito, principios y definiciones Artículo 1. Objeto. La presente Orden tiene por objeto la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y determinados derechos, así como la elaboración de los informes y certificados en los que se formalice, siempre que dicho cálculo se realice para alguna de las finalidades integrantes de su ámbito de aplicación. Artículo 2. Ámbito de aplicación. La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes: a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva. d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones. Artículo 3. Principios. 1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en el ámbito de apli-

LA LEY

713


DE


cación de la presente Orden deberán hacerlo aplicando, en los términos establecidos en la misma, los siguientes principios: a) Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. b) Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración. c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor. d) Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables. e) Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado. f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación. Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de esta Orden. g) Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. h) Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo. i) Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas. j) Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. 2. Los principios recogidos en el apartado anterior se utilizarán como criterios de interpretación y, en su caso, de integración de las normas de la presente Orden. Artículo 4. Definiciones. A los efectos de la presente Orden se utilizarán las siguientes definiciones: Actualización de una tasación. Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cual-

714

LA LEY


quiera de los valores que figuren en ella. Este plazo será de tres años para la finalidad contemplada en el artículo 2.b) (Ámbito de aplicación), conforme a lo establecido en el artículo 84.1 de esta Orden. Antigüedad. Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración. Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha concreta. Depreciación física. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes. Depreciación funcional. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc. Edificio. Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad. Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etcétera). Es todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo. Edificio en construcción. Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación. Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie. Elemento de un edificio. Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada. Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.

LA LEY

715


DE


Entidad tasadora. Las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España, así como, respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artículo 2, los servicios de tasación de entidades de crédito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de España. Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas tanto físicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoración. Finca rústica. Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria. Homogeneización de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquél. Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana. Inmueble en rehabilitación. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos: a) Que cuenten con la correspondiente licencia. b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 por 100 de su superficie edificada antes del inicio de las obras. A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie edificada. d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno). Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa. Inmueble ligado a una actividad económica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Entre otros se incluirán los siguientes tipos: a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria. b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte. c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías.

716

LA LEY


d) Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario. e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos. f) Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales. g) Centros de equipamiento social. h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares. Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos. En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; instalaciones de lavandería, cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería. Localidad. Es el núcleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoración. Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional. Niveles urbanísticos del terreno. A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles: Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II. Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo. Opción de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto. Protección pública. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoración. Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarán las definiciones establecidas en la legislación vigente sobre régimen del suelo y ordenación urbanística. Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado. Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

LA LEY

717


DE


Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos. Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos. Tasador. El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación. Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará: a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización. Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación. Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual.

718

LA LEY


El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración. Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma. Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos. Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable. Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente. Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial. Vivienda para primera residencia. Es aquella que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual. Vivienda para segunda residencia. Es aquella que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual. Vida útil. Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación. Artículo 5. Superficie utilizable o computable. 1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador. Además se deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes: a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizará su superficie registral.

LA LEY

719


DE


b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la superficie registral con partes comunes, aun cuando esta última no haya podido ser comprobada, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relación entre ésta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador. c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscrita, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable. d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos. e) A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente. 2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y la catastral. Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada. Artículo 6. Expresión de los valores. 1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoración se reflejarán en un informe y en su caso en un certificado de tasación para cuya elaboración se estará a lo previsto en el Título III de esta Orden. 2. Dichos valores se expresarán en la moneda de curso legal del país donde se localicen los bienes o el objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los valores a los que se refiere el apartado anterior se expresarán también en euros utilizando como tipo de cambio los publicados oficialmente en la fecha de la tasación o, en su caso, en el día anterior más próximo. CAPÍTULO II Comprobaciones y documentación Artículo 7. Comprobaciones mínimas. 1. Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias para conocer las características y situación real del objeto de la valoración, y se utilizará el contenido de la documentación señalada en el artículo 8 de esta Orden.

720

LA LEY


2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirán al menos las siguientes: a) La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente. b) El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine. c) En el caso de viviendas, el régimen de protección pública. d) El régimen de protección del patrimonio arquitectónico. e) La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore. Artículo 8. Documentación necesaria. 1. Para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquélla, el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de valoración utilizado. Entre los documentos a los que se refiere el párrafo anterior se incluirá la certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en soportes alternativos. No obstante, en la valoración de bienes para la finalidad señalada en el artículo 2.a) y en la valoración previa a la compra de bienes para la finalidad señalada en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, dicha certificación podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, que contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad, por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad. 2. Además de lo señalado en el apartado anterior, se deberá haber dispuesto de lo siguiente: a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente. b) En el caso de edificios en construcción o en rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, y además del proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional correspondiente, la licencia de obra, la última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, así como el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, si existen. c) En el caso de viviendas sujetas a protección pública, cédula de calificación o documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo en venta o alquiler. d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artículo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, el documento acreditativo de la

LA LEY

721


DE


expedición del seguro de daños materiales contemplado en su artículo 19.1.c) (Seguro de daños decenal). e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el contrato de arrendamiento u otro título de ocupación, el último recibo de la renta abonado así como una certificación expedida por el propietario en la que se expresará con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la finca; la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes; el estado de ocupación del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes; los gastos imputables al inmueble, con indicación de los repercutidos al ocupante durante el último año y el destino del inmueble. A efectos de la finalidad indicada en el artículo 2.a) de la presente Orden, los datos a que se refiere el párrafo anterior deberán estar igualmente disponibles aunque no será necesaria la certificación expedida por el propietario. f) En inmuebles ligados a una explotación económica, los documentos necesarios para calcular los flujos a que se refiere el artículo 27 (Flujos de caja en el método de actualización) de esta Orden. g) En el caso de fincas rústicas, la documentación catastral relevante, la referente a su régimen de explotación, así como, en su caso, la del derecho de riego y la de su rendimiento. h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanístico o para edificios en proyecto, cédula urbanística o certificado municipal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o documentación necesaria para determinarlos. i) En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor. j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden según el método de valoración adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasación. CAPÍTULO III Condicionantes y advertencias Artículo 9. Valor de tasación condicionado. Salvo lo previsto en el artículo 14, para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (Ámbito de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante. Artículo 10. Condicionantes. 1. A los efectos de esta Orden se considerará que existe un condicionante en los siguientes supuestos: a) Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones a que se refiere el artículo 7.2 (Comprobaciones mínimas), salvo en el caso de la prevista en la letra d) de dicho apartado, que sólo constituirá un condicionante cuando afecte a edificios completos o locales comerciales.

722

LA LEY


b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro título de ocupación y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesión. c) Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido calcular su valor máximo legal. d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentación siguiente: La documentación a que se refieren los párrafos segundo y tercero del artículo 8.1 (Documentación disponible) de esta Orden. El proyecto visado a que se refiere el artículo 8.2.a). La licencia de obra a que se refiere el artículo 8.2.b). Cédula urbanística o documentación a que se refiere el artículo 8.2.h) de esta Orden. La de la adscripción del derecho de riego a la finca rústica a que se refiere el artículo 8.2.g) cuando ésta se valore como regadío. e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden, o concurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la correcta identificación, física o registral, del inmueble a tasar, o sobre la existencia de las características del mismo utilizadas en la tasación, que puedan afectar significativamente al cálculo de sus valores técnicos. 2. Cuando la tasación se efectúe a los efectos de lo dispuesto en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden, se condicionará el valor de tasación, cuando el titular registral del inmueble no coincida con la institución que lo incluya a efectos de cálculo de su valor patrimonial. Lo señalado en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se realicen tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de sociedades o fondos de inversión inmobiliaria. Artículo 11. Advertencias generales. A los efectos de esta Orden se considerará que existe un supuesto de advertencia, siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se indican a continuación: a) Cuando existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral que no induzcan a dudar sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados. b) Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisión de un condicionante, no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del inmueble. c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado. d) Cuando en la valoración se hayan utilizado métodos diferentes de los indicados en el artículo 15.1 (Métodos) de esta Orden.

LA LEY

723


DE


e) Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de la documentación indicada en el artículo 8.2.c). f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentación siguiente: Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artículo 8.2.f). En las fincas rústicas, la documentación catastral relevante o la referente a su régimen de explotación o rendimiento. Los documentos señalados en el artículo 8.2.b), excepto la licencia de obra para la que será de aplicación lo previsto en el artículo 10.1.d). En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artículo 8.2, los documentos allí señaladas. Artículo 12. Advertencias específicas. 1. Con independencia de las advertencias generales señaladas en el artículo anterior, cuando concurran todas las circunstancias mencionadas en el apartado siguiente, la entidad tasadora deberá advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro, poniendo de manifiesto los datos (ciclos pasados en el mismo mercado local; expectativas comunes entre los expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus comparables; mercado dominado por elementos especulativos, etc.) de que disponga sobre las características y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado. 2. Las circunstancias a que se refiere el apartado anterior son las siguientes: a) Que el valor de tasación se calcule para la finalidad prevista en el apartado 2.a) de esta Orden. b) Que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de comparación. c) Que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe hayan experimentado alguna caída significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años. 3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el apartado 2.a) de esta Orden, también se deberá incluir una advertencia específica, en la forma que se indica a continuación, cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del apartado anterior, la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure al menos 3 años. La estimación deberá apoyarse en datos sólidos disponibles sobre la situación coyuntural del mercado local, y la advertencia deberá mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimación de la entidad. Artículo 13. Actuaciones de la entidad tasadora. 1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deberá elegir una de las siguientes alternativas: a) Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasación. b) Entregar el informe al cliente denegando la fijación de un valor de tasación.

724

LA LEY


No obstante, cuando la tasación se realice a los efectos de la finalidad señalada en el artículo 2.a), y no se hubiera podido identificar física o registralmente el inmueble, la entidad deberá rehusar de manera razonada la emisión del informe. 2. Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deberá expresar, en su caso, su efecto sobre la valoración. Artículo 14. Subsanación y levantamiento del condicionante. 1. No obstante lo indicado en el artículo 9, los informes y certificados que contengan condicionantes podrán utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en el apartado 2 y, además, a efectos de la finalidad prevista en el artículo 2.a) podrán utilizarse los informes y certificados que contengan: El condicionante mencionado en la letra b) del artículo 10.1, si previamente a la formalización de la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes. Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la comprobación del régimen de protección pública de la vivienda a valorar, y c) del artículo 10.1, si previamente a la formalización de la hipoteca, se incorporase al expediente del correspondiente crédito, bajo la responsabilidad de la entidad de crédito que lo conceda, la documentación, procedente de las autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente, que refleje el régimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de protección pública, concreción del valor máximo legal), unida a una declaración suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada documentación y los contemplados en la tasación. 2. La entidad tasadora podrá levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquél se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El levantamiento del condicionante exigirá la declaración expresa y razonada de la entidad que suscribió el informe que lo contenía en la que se manifieste que se ha verificado la desaparición del supuesto que dio origen al mismo. TÍTULO II Cálculo del valor de tasación CAPÍTULO I Métodos técnicos de valoración SECCIÓN 1 DISPOSICIONES GENERALES Artículo 15. Métodos. 1. Los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de esta Orden son:

LA LEY

725


DE


a) El Método del coste. b) El Método de comparación. c) El Método de actualización de rentas. d) El Método residual. 2. Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento. Artículo 16. Aplicabilidad y procedimientos. 1. El ámbito de aplicabilidad de los métodos señalados en el artículo anterior así como los requisitos y procedimientos para su aplicación se ajustará a lo establecido en las secciones siguientes de este capítulo. 2. En todo caso, en la aplicación de dichos métodos para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) se eliminarán los elementos especulativos. SECCIÓN 2 MÉTODO DEL COSTE Artículo 17. Aplicabilidad del método del coste. 1. El Método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados. 2. Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto. Artículo 18. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto. 1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes inversiones: a) El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar. b) El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación. c) Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. Para determinar los valores o importes a que se refiere el párrafo anterior se tendrá en cuenta lo señalado en los números siguientes. 2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el método de comparación, bien el método residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden. 3. El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la construcción por contrata. Se considerará como coste de la construcción por contrata, la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmen-

726

LA LEY


te desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confieran ese carácter. 4. Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características del inmueble objeto de valoración, con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos gastos se calcularán con los precios existentes en la fecha de la valoración. Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes: Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble. Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios. Los costes de licencias y tasas de la construcción. El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas. Los gastos de administración del promotor. Los debidos a otros estudios necesarios. No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización. 5. En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construcción o en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. 6. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación, para la hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasación podrán corregirse, en su caso, con la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización. La modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización de la tasación. Artículo 19. Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto. 1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado. 2. La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos tres procedimientos: a) Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas por el tasador el cual deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación. En el caso de que atribuyera diferentes vidas útiles a las diferentes instalaciones o elementos de la construcción de edificio la justificación desglosará cada una de ellas. b) Mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplicará el VRB, excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la estimada por el tasador y, como máximo:

LA LEY

727


DE


Para edificios de uso residencial: 100 años. Para edificios de oficinas: 75 años. Para edificios comerciales: 50 años. Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años. En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos. c) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características 3. Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación correspondiente al edificio en que se encuentren. 4. La depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia. SECCIÓN 3 MÉTODO DE COMPARACIÓN Artículo 20. Aplicabilidad del método de comparación. 1. El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artículo siguiente. 2. En los términos previstos en los artículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie) y 54 (Valoración de concesiones administrativas) de esta Orden podrá ser aplicado igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas. 3. Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario. Artículo 21. Requisitos para la utilización del método de comparación. 1. Para la utilización del método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

728

LA LEY


2. Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden serán necesarios, los siguientes requisitos: a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración. b) Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. c) Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos. Artículo 22. Procedimiento de cálculo del valor por comparación. 1. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales: a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese carácter. b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles. c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización necesario. En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a) de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos. d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate. e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes. 2. Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior, para determinar el valor a que se refiere dicho número se tendrán en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:

LA LEY

729


DE


a) En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminación de la obra. b) En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento. Artículo 23. Ajuste del valor por comparación. 1. El valor por comparación obtenido de acuerdo con el artículo anterior será ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia específica que se menciona en el apartado 3 del artículo 12. 2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artículo 12.3, la entidad tasadora, en base a su capacidad técnica, aplicará al valor por comparación la reducción que considere necesaria. Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión de la entidad tasadora, estimar la reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un porcentaje de reducción del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación. 3. Sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación, la mención al ajuste realizado y su justificación se incluirán en la advertencia específica a que se refiere el artículo 12.3. SECCIÓN 4 MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS Artículo 24. Aplicabilidad del método de actualización. 1. El método de actualización de rentas será aplicable, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo siguiente, a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales señalados en el artículo 52.2 (Aplicación), salvo las opciones de compra. 2. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor por actualización, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario. Artículo 25. Requisitos para la utilización del método de actualización. 1. Para la utilización del método de actualización a efectos de esta Orden será necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre

730

LA LEY


comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables. b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración. c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente. 2. Para utilizar el método de actualización de rentas a efectos de lo previsto en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden será necesario, cuando concurra alguno de los supuestos previstos en las letras a) o b) del apartado 1, que la entidad de tasación disponga de: a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración, y su estado actual. b) Información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria. c) Procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos. Artículo 26. Procedimiento de cálculo del valor por actualización. El cálculo del valor de actualización exigirá: a) Estimar los flujos de caja. b) Estimar el valor de reversión. c) Elegir el tipo de actualización. d) Aplicar la fórmula de cálculo. Artículo 27. Flujos de caja en el método de actualización. 1. A efectos de lo señalado en el artículo anterior los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y operativos. 2. Se entenderá por flujos de caja inmobiliarios, los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoración. 3. Se entenderá por flujos de caja operativos los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración. Estos flujos se calcularán sumando al beneficio de la explotación en el ejercicio después de impuestos las dotaciones a amortizaciones realizadas en el mismo y restando de esta suma las inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las variaciones del fondo de maniobra.

LA LEY

731


DE


Cuando se vaya a calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación), los beneficios a considerar serán, en exclusiva, los ordinarios del correspondiente ejercicio. Se entenderá por fondo de maniobra la diferencia entre el saldo del activo circulante y el de acreedores a corto plazo del balance. El inmovilizado, el activo circulante y los acreedores a corto plazo abarcarán las cuentas que se señalan en los artículos 176, 177 y 180 del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por el Real Decreto-Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre. 4. Los flujos de caja se estimarán teniendo en cuenta el régimen del inmueble objeto de valoración y, en todo caso, se utilizarán las hipótesis más probables para determinar sus cuantías y las fechas en que se realizarán los cobros y los pagos. Dichos flujos de caja se calcularán en unidades monetarias del año a que se refiera el valor de la tasación, sin tener en cuenta, por tanto, el efecto inflacionista. Artículo 28. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres. 1. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse siempre que exista, en la fecha de la tasación, un mercado de alquileres en los términos establecidos en el artículo 25.1.a) (Requisitos para la utilización del método de actualización) de esta Orden, con independencia de que el inmueble esté alquilado, vacío o explotado directamente por su propietario. 2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán, a lo largo de su vida útil, teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuantía y a su obtención efectiva, entre ellos: Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables. La ocupación actual y la probabilidad de ocupación futura del inmueble. Las disposiciones legales o cláusulas contractuales (renta, revisiones, plazo, etc.) que afecten exclusivamente a los flujos de caja del inmueble. Se excluirán aquellas disposiciones o cláusulas que afecten a flujos atribuibles a elementos vinculados a dicho inmueble pero ajenos a él tales como mobiliario, enseres, etc. La morosidad actual o previsible de los cobros. La evolución previsible del mercado, teniendo en cuenta solamente, cuando la valoración se realice para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, aquellas situaciones o circunstancias que presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo. 3. Sin perjuicio de lo señalado en el apartado anterior, durante el periodo de vigencia de los contratos de arrendamiento las cuantías de los cobros integrantes de los flujos de caja serán las derivadas de las cláusulas contractuales. No obstante, si dichas cuantías fuesen superiores a las de otros inmuebles comparables, sólo podrán utilizarse si se considera y justifica que no es previsible la modificación de dichas cuantías y, cuando se pretenda calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación), siempre que las mismas no puedan atribuirse a elementos especulativos. 4. En el cálculo de los pagos se incluirá cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible, incluso recuperable, que deba soportar la propiedad, ya sea imputable directamente al inmueble (mantenimiento, conservación administración, impuestos, tasas, etc.), ya sea consecuencia de su destino o necesario para su alquiler (administración de los alquileres, comercialización, etcétera).

732

LA LEY


En los pagos recuperables se tendrá también en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser efectivamente recuperados. Artículo 29. Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento. 1. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre arrendado en la fecha de la tasación. 2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán, mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las cláusulas contractuales del mismo. Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación), los flujos de caja del inmueble objeto de valoración que sean superiores a los de otros inmuebles comparables se sustituirán por los de éstos siempre que la diferencia pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos. Artículo 30. Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica. 1. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre en la fecha de la tasación ligado a una actividad económica. 2. Se estimarán los flujos de caja de la explotación durante el periodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarán los que son imputables al inmueble. 3. Los flujos de caja a que se refiere el apartado anterior serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre dicha explotación. Dichas cuantías medias se corregirán razonadamente cuando: a) La localización o las características particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la explotación económica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector de actividad en el que se integra. Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) sólo se llevará a cabo corrección si se prevé que los ingresos a que se refiere el apartado anterior, cuando sean superiores a las cuantías medias citadas, vayan a ser obtenidos de modo duradero al menos durante los cinco años siguientes a la fecha de la tasación. b) Las perspectivas económicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos por dicha explotación. Para realizar la corrección a que se refiere el primer párrafo de este número no se podrán utilizar los datos actuales o previsibles de la explotación que utiliza el inmueble objeto de valoración que, según opinión razonada del tasador, traigan causa de factores vinculados fundamentalmente a la gestión de dicha explotación u otros ajenos al inmueble. 4. Para realizar la imputación a que se refiere el apartado 2 de este artículo se tomarán los flujos de caja operativos determinados según el apartado anterior y se tendrá en cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario. 5. Cuando no existan las cuantías medias a que se refiere el apartado 3 de este artículo, se utilizarán las propias de la explotación de que se trate siempre que se disponga de datos de al menos, los dos últimos años. En el caso de tratarse de una explotación en proyecto, se tendrán en cuenta

LA LEY

733


DE


las cuantías previsionales aportadas por los titulares de la futura explotación, siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios. En el caso de que la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) las cuantías a que se refiere el párrafo anterior se reducirán al menos en un 10 por 100. Artículo 31. Valor de reversión. 1. Cuando los flujos de caja se calculan de conformidad con lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden, el valor de reversión al final de su vida útil será el valor en esa fecha del terreno en el que está edificado. Para ello: a) Se calculará el valor del terreno en la fecha de la tasación de acuerdo con los métodos previstos en esta Orden. b) Dicho valor se ajustará con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localización, uso y evolución del mercado de inmuebles comparables. 2. Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo con lo previsto en el artículo 29 (Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden, el valor de reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato. Para ello se calculará el valor del inmueble libre de inquilinos en la fecha de la tasación aplicando el método de valoración correspondiente y se ajustará el valor del suelo de acuerdo con la letra b) del apartado 1 anterior y se restará la depreciación física y funcional de la edificación, calculada de acuerdo con el método del coste. 3. Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica) de esta Orden, para estimar el valor de reversión al final del periodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotación, se tomará su valor de reemplazamiento neto en dicho momento. Para ello se tendrá en cuenta lo señalado en las letras siguientes: a) Se calculará el valor del suelo en la fecha de la tasación y se ajustará en los términos establecidos en las letras a) y b) del apartado 1 de este artículo. b) La depreciación de las edificaciones se corresponderá con el periodo citado. Artículo 32. Tipo de actualización en el método de actualización. 1. Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento: Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas. Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja. 2. El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guión del apartado anterior no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento supe-

734

LA LEY


rior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años si la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo 2.a). Para determinar la rentabilidad media anual: Se tomará el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la tasación. El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado. 3. La entidad tasadora justificará debidamente el tipo de interés elegido, destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media mencionada en el párrafo anterior, y en especial, la inflación esperada y demás medios de corrección utilizados para obtener un tipo real. Artículo 33. Fórmula de cálculo del valor por actualización. 1. El valor de actualización del inmueble objeto de valoración será el valor actual (VA) de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización elegido. 2. El VA a que se refiere el apartado anterior se calculará de acuerdo con la siguiente fórmula matemática:

En donde: VA = Valor actual. Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. tj = Número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Ej. tk = Número de periodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk. i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados. n = Número de periodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de estimación de los ingresos esperados. 3. Los periodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualización a utilizar, se expresarán en las unidades correspondientes a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados.

LA LEY

735


DE


SECCIÓN 5 MÉTODO RESIDUAL Artículo 34. Aplicabilidad del método residual. 1. El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes: a) Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo «dinámico»). b) Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cálculo «estático»). 2. El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles: a) Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados. b) Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas. 3. El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados. 4. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario. Artículo 35. Requisitos para la utilización del método residual. 1. Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen. b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar. c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización. d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes. 2. Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

736

LA LEY


Artículo 36. Procedimiento de cálculo «dinámico». 1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico se seguirán los siguientes pasos: a) Se estimarán los flujos de caja. b) Se elegirá el tipo de actualización. c) Se aplicará la fórmula de cálculo. 2. Se deberán justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados. Artículo 37. Flujos de caja en el método residual dinámico. 1. Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos. Dichos cobros y pagos se aplicarán en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. 2. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calcularán atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o por actualización de rentas en la fecha de tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado. 3. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de esta Orden, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de las características similares a la que se estime más probable promover. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto. 4. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de este artículo se tendrán en cuenta, además de los sistemas de pagos a proveedores, las hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y, en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de la urbanización. 5. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendrá en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanística se atenderá al mismo. En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el régimen urbanístico aplicable, y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se atenderá a la edificación existente. Artículo 38. Tipo de actualización en el método residual dinámico. 1. A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada. Se calculará sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.

LA LEY

737


DE


2. El tipo libre de riesgo será el tipo de actualización establecido en el artículo 32 (Tipo de actualización en el método de actualización) de esta Orden, tomándolo como real o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja. 3. La prima de riesgo se determinará por la entidad tasadora, a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de la inversión necesaria. 4. Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiación ajena, las primas de riesgo señaladas en el apartado anterior deberán ser incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. En todo caso, dicho incremento deberá ser debidamente justificado. Artículo 39. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico. El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:

En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. tj = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros. tk = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos. i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados. Artículo 40. Procedimiento de cálculo «estático». 1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los siguientes pasos: a) Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4 de la presente Orden, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

738

LA LEY


b) Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes. c) Se fijará el margen de beneficio del promotor. d) Se aplicará la fórmula de cálculo. 2. Se deberá justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados. Artículo 41. Margen de beneficio del promotor. 1. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes. Artículo 42. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático. El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula: F = VM x (1 — b) — Σ Ci En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado. b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados. CAPÍTULO II Valoración de bienes inmuebles y derechos SECCIÓN 1 DISPOSICIONES GENERALES Artículo 43. Valoración de inmuebles. 1. Las valoraciones se expresarán por fincas registrales independientes. 2. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se procederá a valorar cada uno de ellos según lo previsto en esta Orden, obteniéndose el valor total del inmueble como suma de los valores calculados para dichos elementos.

LA LEY

739


DE


3. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados en la sección quinta de este capítulo se valorarán teniendo en cuenta la existencia de dichos derechos. 4. Cuando no fuera posible la utilización de ninguno de los métodos técnicos señalados en el artículo 15, se podrá calcular el valor correspondiente utilizando un procedimiento admitido en la práctica profesional a tal fin. Además de la advertencia a que se refiere la letra d) del artículo 11, dicho procedimiento deberá ser explicado con el debido detalle en el informe, y su utilización justificada adecuadamente en el mismo, especificando además, cuando se trate de calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) el procedimiento empleado para descartar los elementos especulativos del cálculo. SECCIÓN 2 VALORACIÓN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO Artículo 44. Aplicación. 1. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de edificios y elementos de edificios, estén o no terminados. Se aplicará igualmente a los edificios o elementos de edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado. 2. No obstante lo señalado en el apartado anterior, los edificios en demolición, y los declarados legalmente en ruina, se valorarán con arreglo a lo establecido para la valoración de terrenos en la sección cuarta de este mismo capítulo II, salvo que sean calificados como fincas rústicas. Artículo 45. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones. El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en las letras a) y d) del artículo 2 de esta Orden será el valor hipotecario; para su determinación se seguirán las siguientes reglas: 1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: a) El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada. b) La valoración de los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado se realizará, para la fecha prevista de terminación de las obras, siguiendo las reglas previstas en las letras a), b), c) siguientes. 2. En los inmuebles terminados: a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artículo 29.

740

LA LEY


b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler, con la excepción de las viviendas, se calcularán el valor por actualización y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 28 de esta Orden, salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden, en cuyo caso, de estar arrendado en la fecha de la tasación, se seguirá el régimen previsto en el artículo 29. Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler. En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcularán el valor por actualización, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 29, y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble. c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación, el valor de tasación será el valor por comparación, en su caso ajustado; cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 28, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto. 3. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación, en ningún caso, será superior al valor máximo legal. Artículo 46. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras. El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en la letra b) cuando se refiera a entidades aseguradoras del artículo 2 se determinará siguiendo las siguientes reglas: 1. En los inmuebles en construcción o en rehabilitación: — El valor de tasación será el valor inicial más el importe de las certificaciones de obra en la medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva realización de las mismas. — El valor inicial a que se refiere el párrafo anterior será el valor de tasación del terreno en el caso de obras de nueva construcción o el valor de tasación del edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras en el caso de edificios o elementos de edificios en rehabilitación. 2. En los inmuebles terminados: a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación, el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artículo 29.

LA LEY

741


DE


b) En los inmuebles arrendados, el valor por actualización calculado según el procedimiento previsto en el artículo 29. El valor de tasación así hallado no podrá superar el valor por comparación del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos. Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble. c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados una explotación económica, el valor de tasación será el valor por comparación; cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 28, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto. 3. En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación, en ningún caso, será superior al valor máximo legal. Artículo 47. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias. El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden se determinará siguiendo las reglas que se citan a continuación: 1. En los inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación: El valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipótesis de edificio terminado, calculado según las reglas del apartado siguiente. Dicho valor no podrá incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalización de las obras. 2. En los inmuebles terminados: El valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden. Cuando no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden: — Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasación, el valor de tasación será menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 29 (Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden. — En caso contrario, el valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica) de esta Orden. En este caso, el valor de tasación no podrá ser superior a: a) Al valor de reemplazamiento neto, si se está realizando una tasación previa a la adquisición del inmueble por la Institución de Inversión Colectiva (en adelante, IIC), o b) Al valor de adquisición del inmueble por la IIC si se está realizando la primera tasación con efectos en el cálculo del valor liquidativo, o

742

LA LEY


c) El último valor de tasación asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artículo, para el resto de tasaciones sucesivas mientras el inmueble forme parte del patrimonio de la IIC. En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calculará el valor por actualización según lo previsto en el artículo 29 y el valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilino. Se tomará como valor de tasación el menor de ellos. 3. Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en los números anteriores el tasador podrá calcular el valor de tasación de acuerdo con lo previsto en el artículo 43.4 de esta Orden siempre que el procedimiento usado esté admitido en la práctica profesional para el cálculo del valor de mercado del inmueble en cuestión. En todo caso dicho valor de tasación deberá respetar lo previsto en las letras a) b) y c) del apartado 2 de este artículo. 4. Cuando exista un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá ser superior a dicho valor máximo legal, excepto en el caso de viviendas de protección oficial en las que el fin del periodo de afección que reste sea inferior a tres años desde la fecha de tasación. En este último caso, el valor de tasación no podrá ser superior al siguiente:

Donde: VML: es el valor máximo legal. VTL: es el valor de tasación de acuerdo con las normas del artículo 47 para el inmueble en ausencia del régimen de Protección Oficial. i: es el tipo de interés de la Deuda Pública a un plazo similar al que reste hasta el fin del periodo de afección, más la prima por iliquidez que el tasador considere razonable. n: es el plazo que reste hasta el fin del periodo de afección.

SECCIÓN 3 VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS Artículo 48. Aplicación. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de fincas rústicas incluidas aquellas con mejoras, instalaciones o edificios. Artículo 49. Valor de tasación de fincas rústicas para todas las finalidades. El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá sumando los siguientes valores: a) El valor de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotación. Dicho valor será el menor entre el valor por comparación, en su caso ajustado, de las distintas clases de tierra, y el valor por actualización de la explotación.

LA LEY

743


DE


b) El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación económica y será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto. c) El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor será el valor de tasación calculado de acuerdo con los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden según la finalidad de la tasación. SECCIÓN 4 VALORACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS Artículo 50. Aplicación. 1. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de terrenos clasificados como urbanos y urbanizables y no urbanizables que no se valoren como fincas rústicas. 2. También se aplicará, justificándolo debidamente, a aquellos inmuebles construidos en los que no exista impedimento legal para su demolición y cuyo mayor y mejor uso sea el de terreno. Artículo 51. Valor de tasación de terrenos para todas las finalidades. 1. El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I será el valor por comparación, en su caso, ajustado. Cuando su cálculo no fuera posible, el valor de tasación será el valor residual. En ambos casos se descontarán, cuando proceda, los gastos de demolición. La existencia de un proyecto de construcción sobre un determinado terreno no permite valorar éste de manera diferente a la prevista en esta sección. 2. El valor de tasación de los terrenos sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria será el valor por actualización calculado por el procedimiento previsto en el artículo 30. 3. El valor de tasación en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanístico II será el valor por comparación sin consideración alguna a su posible utilización urbanística. Cuando el cálculo de dicho valor no fuera posible el valor de tasación será como máximo, el valor catastral del terreno. 4. Los valores a que se refiere el apartado 1 anterior se calcularán teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por su propietario en la fecha de la tasación. SECCIÓN 5 VALORACIÓN DE DETERMINADOS DERECHOS Y DE LOS BIENES OBJETO DE LOS MISMOS Artículo 52. Aplicación. 1. Lo establecido en esta sección será de aplicación a la valoración de determinados derechos reales o limitaciones que recaigan sobre un bien objeto de valoración de acuerdo con la presente Orden.

744

LA LEY


2. Los derechos y limitaciones a que se refiere el apartado anterior son: a) El derecho de superficie. b) La concesión administrativa. c) La servidumbre. d) La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación. e) Limitaciones de dominio. f) Las opciones de compra. g) Tiempo compartido sobre inmuebles. h) Compromisos de compra a plazos. Artículo 53. Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie. 1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio terminado en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes: a) Se aplicarán, en función de la finalidad de la tasación, los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio. Del valor así obtenido se restarán: i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. ii) El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción del derecho de superficie. b) Calculando el valor por actualización a que se refiere el artículo 24.2 de esta Orden. Para el cálculo de dicho valor se tendrán en cuenta además las precisiones siguientes: i) Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto. ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones. iii) El periodo en que se generarán rentas o ingresos. iv) La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario. 2. Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se aplicará el método residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (Procedimiento de cálculo «dinámico») de esta Orden teniendo en cuenta, en particular las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y, en su caso, resto de duración del derecho, así como los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie.

LA LEY

745


DE


3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de superficie se sumará: a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. b) El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 (Valor de reversión), en la fecha de extinción del derecho de superficie. 4. Las tasas de capitalización que se utilizan para calcular los valores citados en este artículo se determinarán de acuerdo con los artículos 32 y 38, según corresponda y deberán tomar en consideración, adicionalmente, las condiciones del derecho de superficie, especialmente en cuanto a las causas y plazo de extinción o resolución. 5. Sin perjuicio de lo señalado en los números anteriores, cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en derecho de superficie, o de derechos de superficie o de terrenos afectados por derechos de superficie en condiciones similares al que se valora, se podrá utilizar el método de comparación, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 22 (Procedimiento de cálculo del valor por comparación) de esta Orden. Artículo 54. Valoración de concesiones administrativas. 1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edificio terminado sobre los que está constituida una concesión administrativa, se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes: a) Se aplicarán, en función del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación, los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de tasación de fincas rústicas) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio. Del valor así obtenido se restará: i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. ii) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción de la concesión administrativa. b) Calculando el valor por actualización a que se refiere el artículo 24.2 de esta Orden. Para el cálculo de dicho valor se tendrán en cuenta además las precisiones siguientes: i) Los pagos a efectuar al concedente por canon u otro concepto. ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones. iii) Las tarifas del servicio público de la concesión y su previsible evolución. iv) El periodo en que se generarán rentas o ingresos. v) La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario. 2. Para valorar una concesión administrativa sobre un determinado terreno se aplicará el método residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (procedimiento de cálculo dinámico) de esta orden teniendo en cuenta, en particular:

746

LA LEY


a) Las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la construcción y en su caso durante el resto de la duración de la concesión. b) Los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada a la concesión. 3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido una concesión administrativa se sumará: a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente. b) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción de la concesión administrativa. 4. Las tasas de actualización que se utilicen para calcular los valores actuales citados en este artículo se determinarán de acuerdo con los artículos 32 y 38, según corresponda y deberán tomar en consideración adicionalmente las condiciones de la concesión administrativa sobre causas y plazos de extinción o resolución, así como de las tarifas del servicio público de la concesión y su posible evolución. 5. Sin perjuicio de lo señalado en los números anteriores cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en concesión administrativa, o de concesiones administrativas o de terrenos afectados por concesiones administrativas, en condiciones similares al que se valora, se podrá utilizar el método de comparación, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 22 (procedimiento de cálculo del valor por comparación) de esta Orden. Artículo 55. Valoración de la servidumbre. 1. Las servidumbres contempladas en el Título VII del libro segundo del Código Civil, se valorarán restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava. 2. Los valores a que se refiere el apartado anterior se calcularán aplicando el método correspondiente contemplado en la presente Orden. Artículo 56. Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación. El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y de la habitación se determinará conforme a las siguientes reglas: 1.º) Se calculará la base para el prorrateo que será el valor por actualización según el procedimiento previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden. 2.º) La distribución de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda propiedad será la siguiente: Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el periodo que se mantiene el derecho. Nuda propiedad: diferencia entre la base de prorrateo y el valor actual anterior. Consideraciones para el cálculo del usufructo: a) usufructo constituido a favor de una sola persona:

LA LEY

747


DE


a.1) si el usufructo es temporal: se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración sea la temporalidad no transcurrida, para una cabeza de la edad del usufructuario. a.2) si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia para una cabeza de la edad del usufructuario. b) usufructo constituido a favor de más de una persona: b.1) si el usufructo es temporal: se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración sea la temporalidad no transcurrida, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuística de extinción según los órdenes de fallecimiento. b.2) si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuística de extinción según los órdenes de fallecimiento. c) las fórmulas a aplicar en cada caso serán las siguientes: A. Valor actual actuarial de una renta para una sola cabeza: A.a. Renta temporal:

Ct: flujo de caja con vencimiento en el momento t i: tipo de interés según el art. 32 de esta Orden tPx:

probabilidad de que una cabeza de edad x viva t años más

x: edad del usufructuario en el momento del cálculo n: temporalidad no transcurrida del usufructo A.b. Renta vitalicia:

w: edad límite de la tabla de mortalidad utilizada B. Valor actual actuarial de una renta para más de una cabeza: Fórmulas aplicables para el caso en que el grupo de usufructuarios esté formado por dos cabezas: B.a. Extinción al primer fallecimiento: renta temporal:

748

LA LEY


tPxy: iPxy

probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza (y) estén vivas las dos dentro de t años

= tPx . tPy

renta vitalicia:

iPxy:

probabilidad de que la cabeza (x), o bien la cabeza (y), o las dos estén vivas dentro de t

años iPxy

= tPx . tPy

B.b. Extinción al segundo (último) fallecimiento: Renta temporal:

Renta vitalicia:

d) los cálculos anteriores se realizarán con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 34.1, apartados a), b), c), e) y último inciso, del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre. Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad, cuya suma tiene que ser igual a la base de prorrateo, se determina la proporción que estos valores tienen. 3.º) El valor del usufructo y de la nuda propiedad será la resultante de aplicar al valor de tasación del inmueble conforme a esta Orden ministerial la proporción correspondiente determinada en el párrafo anterior. 4.º) El valor del derecho de uso y habitación se obtendrá dividiendo el valor del derecho de usufructo, calculado conforme a las reglas anteriores, por 1,12. Artículo 57. Valoración de las limitaciones del dominio. 1. Las prohibiciones y las limitaciones generales o particulares de la plena propiedad o de la libre utilización de los inmuebles, diferentes a las señaladas en los artículos 53 (Valoración de inmue-

LA LEY

749


DE


bles sobre los que existe derecho de superficie), 54 (Valoración de concesiones administrativas), 55 (Valoración de la servidumbre) y 56 (Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación) de esta Orden, se tendrán en cuenta en la valoración de éstos. 2. La valoración de las limitaciones se determinará aplicando los métodos previstos en el capítulo I de este Título, que correspondan al contenido jurídico de la limitación del dominio, aplicados a la cuantía en la que la propiedad quede afectada. 3. El valor del inmueble vendrá determinado por la diferencia entre el obtenido como si no existiera la limitación del dominio, y el valor de ésta. Artículo 58. Valoración de opciones de compra. Las opciones de compra sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, lo harán considerando el valor del inmueble, los plazos y las condiciones de la ejecución de la opción que figuren en la documentación que regule el derecho de opción.El valor de la opción se determinará conforme a las siguientes reglas: a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de la tasación calculado según lo previsto en el artículo 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden y el precio de ejecución de la opción sobre el inmueble, es positiva, el valor de la opción será equivalente a esa diferencia. b) Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula el valor de la opción será nulo. c) En cualquiera de los casos en los que la opción, su plazo de ejecución o el importe por el que se puede ejecutar, estén condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio, en opinión de la entidad tasadora, su valor será nulo. Artículo 59. Valoración de inmuebles con tiempo compartido. 1. Los inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho previsto en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, se valorarán en la parte sujeta a este derecho de acuerdo con las siguientes reglas: a) Se determinará el valor de todos los periodos susceptibles de cesión del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho, estén cedidos o no, por el método de actualización de rentas, utilizando como interés el de la deuda pública de duración más próxima al número de años restantes para la finalización del régimen. b) Se determinará el valor de cada periodo cedido de cada elemento de edificio sujeto a este derecho por el método de actualización de rentas, sin considerar el valor de reversión y utilizando como interés el de deuda pública de duración más próxima al número de años restantes para la finalización del contrato. c) En ambos casos los flujos de caja se calcularán según lo previsto en el artículo 28 teniendo en cuenta las rentas medias de inmuebles arrendados comparables, considerando la época del año a que se refieran que deberá de ser la misma que la del periodo cuyo valor se pretende obtener. 2. Para la obtención del valor del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho y del que se han cedido determinados periodos se restará del valor obtenido en el punto 1.a) la suma de valo-

750

LA LEY


res obtenidos en el punto 1.b) y se calculará la proporción que representa sobre el valor obtenido en el punto 1.a). Para la obtención del valor de uno o más periodos cedidos se determinará la proporción que representa sobre el valor obtenido en el punto 1.a). 3. Se multiplicará, según el caso, la proporción así hallada por el menor entre el valor por comparación, el valor por actualización calculado según el procedimiento del artículo 28 y el valor de reemplazamiento neto del inmueble, en el supuesto de que no existiera este derecho. Artículo 60. Valoración de compromisos de compra a plazos. 1. Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, se valorarán considerando el valor del inmueble, el plazo y las condiciones del contrato que figuren en la documentación que regule dicho compromiso. 2. El valor del compromiso se determinará como diferencia entre el valor del inmueble en el momento de la tasación, calculado conforme a lo previsto en el artículo 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliaria) de esta Orden, y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado, utilizando como tasa de actualización el tipo de interés de la deuda pública con duración más próxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso. TÍTULO III Elaboración de informes y certificados de tasación CAPÍTULO I Disposiciones generales Artículo 61. Principios y reglas generales. 1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas deberán elaborar los informes y certificados de tasación de acuerdo con las siguientes reglas generales: a) Redactarlos con veracidad y transparencia. b) Indicar explícitamente y de forma notoria si la tasación se ha realizado o no de acuerdo con las disposiciones contenidas en la presente Orden. En todo caso, se citará dicha Orden con su denominación completa y se indicará la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada. 2. Cuando el informe se elabore para las finalidades previstas en el artículo 2 (Ámbito de aplicación) de esta Orden, sus aspectos formales y estructurales se ajustarán a lo establecido en los artículos siguientes.

LA LEY

751


DE


En todos los casos en los que la presente Orden prevea la adopción de una decisión u opción determinada junto a su justificación razonada, esta justificación se hará constar de forma expresa en el informe de tasación, y en el correspondiente certificado cuando así proceda por estar incluidas en el mismo las informaciones a que se haya aplicado la decisión u opciones citadas. Cuando la norma prevea una justificación destacada se hará uso de un tipo de letra diferente u otros procedimientos que llamen la atención del lector. 3. El informe y certificado de la actualización de una tasación se realizará con las mismas exigencias que las de cualquier otra tasación y deberá contener además la identificación de la tasación anterior a la que actualiza. Artículo 62. Emisión y caducidad de las tasaciones. 1. La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado. 2. No obstante, en el caso de los terrenos, o en otros excepcionales y expresamente justificados en el informe, tales como la valoración de patrimonios, dicho periodo podrá alargarse hasta los seis meses. 3. A efectos de esta Orden la fecha de emisión será considerada como la fecha de la tasación. 4. Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe. CAPÍTULO II Aspectos formales SECCIÓN 1 ASPECTOS FORMALES ESPECÍFICOS DEL CERTIFICADO Artículo 63. Requisitos del certificado. 1. El certificado de tasación se elaborará de acuerdo con la forma y contenido mínimo siguiente: a) Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emita, y su número de inscripción en el Registro del Banco de España. Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emite, con mención del número de páginas que lo componen. Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta. b) Indicará la finalidad legal de la tasación. c) Incluirá una referencia precisa al informe de tasación que sintetiza.

752

LA LEY


d) Contendrá la localización y tipo de inmueble, su identificación registral, la referencia catastral siempre que se conozca, la superficie útil cuando se trate de edificios y sea comprobable, la superficie adoptada en el cálculo de los valores técnicos y su estado de ocupación y salvo a efectos de la finalidad del artículo 2.a) (Ámbito de aplicación), el titular registral en el momento de la tasación. e) Incluirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable según la finalidad de la tasación. f) Indicará el método o métodos de valoración utilizados, así como los valores estimados para cada método. g) Indicará el valor de tasación del inmueble así como las limitaciones al dominio que se mencionaran específicamente y el valor a efectos de seguro de incendios y otros daños. Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales independientes deberá especificar el valor de tasación que se asigna a cada una de ellas. h) Indicará, en su caso, los condicionantes y advertencias a que se refieren los artículos 10 (Condicionantes), 11 (Advertencias generales) y 12 (Advertencias específicas) de esta Orden. i) Se indicará su fecha de emisión, la fecha de la última visita al inmueble y la fecha límite de validez. j) Se firmará por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. La firma será autógrafa, mecanizada o electrónica en cuyo caso cumplirá la normativa vigente sobre firma electrónica, correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa. k) Contendrá cualquier otra información que sea requerida, por la normativa específica según la finalidad de la tasación. SECCIÓN 2 ASPECTOS FORMALES ESPECÍFICOS DEL INFORME Artículo 64. Requisitos formales del informe. El informe se elaborará con los siguientes requisitos formales: a) Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emita, y su número de inscripción en el Registro del Banco de España. Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad financiera que lo emite, con mención del número de páginas que lo componen. Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta. b) Se elaborará conforme a la estructura y contenido previstos en los artículos 65 (Estructura general de los informes de tasación) y siguientes.

LA LEY

753


DE


c) Se firmará por un representante de la entidad tasadora y por el profesional competente que haya realizado el informe, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.2 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo. Necesariamente una de las dos firmas será autógrafa o electrónica, en cuyo caso cumplirán la normativa vigente sobre firma electrónica correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa. Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que haya realizado la visita e inspección ocular del inmueble objeto de valoración, el informe indicará además los datos profesionales y personales del profesional competente que la haya realizado, especificando tal circunstancia. CAPÍTULO III Aspectos estructurales Artículo 65. Estructura general de los informes de tasación. 1. Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con la estructura que se especifica en este artículo. Dicha estructura contendrá como mínimo los siguientes apartados: a) Solicitante de la tasación y finalidad. b) Identificación y localización. c) Comprobaciones y documentación. d) Localidad y entorno. e) Descripción y superficie del terreno. f) Descripción y superficie de la edificación. g) Descripción urbanística. h) Régimen de protección, tenencia y ocupación. i) Análisis de mercado. j) Datos y cálculo de los valores técnicos. k) Valores de tasación. l) Condicionantes y advertencias m) Observaciones. n) Fecha de emisión, caducidad y firmas. o) Documentación anexa al informe. 2. Los apartados señalados en el apartado anterior se rellenarán teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad, según el tipo de inmueble que sea objeto de valoración y en ellos se expresará como mínimo el contenido que se indica en los artículos siguientes.

754

LA LEY


Artículo 66. Solicitante y finalidad. 1. En este apartado del informe se indicará: a) El cliente de la entidad tasadora. b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasación. c) Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden, citando la Orden con su denominación completa y la fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada. 2. Cuando la finalidad de la tasación sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, se indicará además la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo. Artículo 67. Identificación y localización. En este apartado del informe se indicará: a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un único complejo, o en el mismo edificio. b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación. c) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración, así como los de su identificación registral o en su caso y siempre que se conozcan, catastral. d) Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresará, además de lo señalado en la letra anterior, el pago o paraje, término municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando sea diferente, aquel por el que se le conoce habitualmente. Artículo 68. Comprobaciones y documentación. En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos utilizados. Artículo 69. Localidad y entorno. 1. En el apartado localidad y entorno se expresarán las características básicas de ambos que puedan influir en la valoración, por ejemplo, el tipo de núcleo, su ocupación laboral predominante, su población de derecho y evolución reciente, así como las características básicas de la localidad de la que dependa cuando exista. 2. Cuando el objeto de la valoración sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, entre las características básicas del entorno se indicarán por ejemplo: el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigüedad característica, la renovación experimentada recientemente, etc. 3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, entre las características básicas del entorno se indicarán, por ejemplo: las explotaciones características, su densidad de población, sus

LA LEY

755


DE


equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotación agraria, su infraestructura, etc. Artículo 70. Descripción y superficie del terreno. 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en este apartado del informe se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentación registral utilizada y, siempre que se conozca, la superficie catastral. b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado, así como de las pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente. 2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio, no será necesario exponer la información prevista en este artículo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble se considere relevante. 3. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica, se indicará: a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones realizadas, la que figure en la documentación registral utilizada y, en su caso, la superficie catastral. b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones económicas, etc.). c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energía eléctrica, etc.). d) En relación con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indicando las clases agrológicas. e) En las fincas donde existan explotaciones de regadío, la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de extracción y distribución en la finca según el sistema de riego. f) En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que influyan en su valor, tales como su especial ubicación, circunstancias paisajísticas, ecológicas, cinegéticas. g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características. Artículo 71. Descripción y superficie de la edificación. 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio, se indicará: a) La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipología de la edificación, la superficie total, señalando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, el número de plantas, distribución básica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos comunes, servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias específicas más relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicará la superficie útil. b) Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción,

756

LA LEY


aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc., así como las terminaciones y acabados relevantes. c) En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de los apartados anteriores se referirán, en la parte de la obra que aún no esté ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia municipal. También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una estimación del porcentaje de obra ejecutada. d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes. También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente. 2. Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará: a) Su superficie, indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes, distribución y dependencias, situación relativa y características básicas del edificio del que forme parte, las características específicas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie. b) Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor. 3. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se indicará si existen sobre él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso, superficie y principales características constructivas. 4. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica, se indicará: a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes, distinguiendo las necesarias para la explotación agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a una explotación económica distinta de la explotación agraria del terreno y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como, por ejemplo, las viviendas. b) Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie y principales características constructivas, consignando la adecuación y suficiencia. 5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se expresará su antigüedad y vida útil estimadas, el estado de conservación y los deterioros aparentes existentes. Artículo 72. Descripción urbanística. 1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio, se indicará: a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado, a la normativa urbanística vigente, así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada.

LA LEY

757


DE


b) En particular, cuando se trate de edificios, se indicará si son o no conformes con el planeamiento. 2. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se expresará: a) El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario según la legislación urbanística aplicable, la fase de aprobación en la que se encuentra, los plazos previsibles para su aprobación definitiva, teniendo en cuenta, en su caso, su inclusión dentro de un ámbito de gestión. b) La clasificación urbanística que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística. Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano, se expresará además si tiene o no naturaleza de solar. c) La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la tipología e intensidad edificatoria y sus condiciones (índices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, alturas permitidas, ocupación máxima, retranqueos, etc.). d) El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito de gestión y ejecución. A este respecto se indicará: — La superficie realmente construible por el propietario del terreno. — El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las diferentes administraciones, particulares, etc.). — El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable. — Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al ámbito de gestión en el que se encuentre. En este caso, se indicará también la proporción que la superficie del terreno representa sobre la superficie total del ámbito de gestión al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las obras de urbanización, se indicará su estado. — Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos, necesarios para que el terreno pueda considerarse solar. — En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el desarrollo urbanístico del terreno fijados en el documento correspondiente de programación según legislación aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incumplimiento. — En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio. 3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, se indicará la clasificación del suelo y, en su caso, su régimen de protección especial. Artículo 73. Régimen de protección, tenencia y ocupación. En este apartado, se indicará para el inmueble que se valora:

758

LA LEY


a) El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual lo está, así como sus características y plazo de vigencia. b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las características de la actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad. c) Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de propiedad del inmueble, se describirán sus características y efecto sobre el valor. d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección pública que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el hecho y el efecto sobre el valor. Artículo 74. Análisis de mercado. En este apartado se describirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado. Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revalorización. Artículo 75. Datos y cálculo de los valores técnicos. 1. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así como los cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y serán, como mínimo, los señalados en los números siguientes de este artículo. 2. Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el apartado anterior serán: a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método, indicando para cada uno de ellos, como mínimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el Código postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su número. b) Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadístico utilizados para realizar la homogeneización de precios. 3. Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el apartado 1 de este artículo serán, en su caso: a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como mínimo, los datos utilizados para realizar la homogeneización de rentas. b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica y las fuentes utilizadas. c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de actualización elegidas y del valor residual.

LA LEY

759


DE


4. Cuando se utilice el método residual, los datos mínimos a que se refiere el apartado 1 serán: a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes. b) Los costes de construcción utilizados. c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso del método estático. e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por el procedimiento dinámico. 5. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción, los datos a que se refiere el apartado 1 serán: a) Los costes de construcción utilizados. b) La información correspondiente al método elegido para calcular el valor del suelo. Artículo 76. Valores de tasación, condicionantes y advertencias. En este apartado se expresarán: a) Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración. b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoración. c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Capítulo III del Título I de la presente Orden. d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera. e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente previstos en la Disposición Adicional Primera. Artículo 77. Fecha de emisión, caducidad y firmas. En este apartado se incluirán: a) Fecha de la última visita al inmueble. b) La fecha de emisión del informe. c) La fecha de caducidad del informe. d) Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulación de los restantes técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación. Artículo 78. Documentación anexa al informe. 1. En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica: a) Planos a escala o croquis de situación y emplazamiento del inmueble en el municipio.

760

LA LEY


b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble. c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.). 2. También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica: a) Documento utilizado para la identificación registral, o catastral en su caso. b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación. c) En los edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación, un resumen del presupuesto de ejecución material. d) Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita determinar el valor máximo legal en los edificios en construcción sujetos a protección pública. e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasación. f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto título de la ocupación y excepto para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, certificado del propietario de la situación de ocupación, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el último año. g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica. 3. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura. 4. En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos, se podrá adjuntar la carátula identificativa de los mismos, o su información más representativa. TÍTULO IV Disposiciones especiales CAPÍTULO I Cobertura de provisiones técnicas de entidades aseguradoras Artículo 79. Ámbito de este Capítulo. Las disposiciones especiales recogidas en este capítulo tendrán como ámbito exclusivo de aplicación la valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.b) (Ámbito de aplicación) de esta Orden. Los inmuebles podrán ser valorados por los servicios técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o por una entidad de tasación autorizada para la valoración de bienes

LA LEY

761


DE


en el mercado hipotecario (en adelante entidad tasadora autorizada) con arreglo a las normas que a tal efecto se establecen en la presente Orden, sin perjuicio de las comprobaciones que pueda realizar la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones efectuadas por las citadas entidades tasadoras autorizadas. Artículo 80. Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. 1. La entidad aseguradora que pretenda la valoración de un inmueble o de un derecho real inmobiliario por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones deberá presentar en dicho Centro Directivo solicitud telemática o no telemática firmada por su representante legal y remitir los siguientes documentos: a) Documento público que acredite la adquisición del inmueble, el precio del mismo y la forma de pago. Si la escritura pública correspondiese a la adquisición de varios inmuebles y figurase en la misma un precio conjunto para ellos, la entidad deberá acompañar certificación expedida por su representación legal en la que se haga constar el precio individualizado del inmueble o inmuebles cuya valoración se solicite. b) Original o copia legalizada de la certificación registral señalada en el artículo 8.1 (Documentación necesaria) de esta Orden. c) Documentación gráfica a que se refiere el artículo 78.1 (Documentación anexa al informe) de esta Orden. d) Certificado de las obras de mejora o acondicionamiento, si se hubiesen realizado después de la adquisición del inmueble, comprensiva al detalle de las mismas y de su valoración, firmada por el contratista que las haya realizado. e) Certificación expedida por el representante legal de la entidad aseguradora, en la que se haga constar el régimen de ocupación y tenencia del inmueble, es decir, si se encuentra ocupado o desocupado, destinado a uso propio o en arrendamiento. Si el inmueble estuviese total o parcialmente arrendado se indicará: la superficie y localización de la zona arrendada, la renta líquida anual producida en total, y, en su caso, la producida por cada una de las partes, la duración del contrato, si existe derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario y las condiciones pactadas y demás cláusulas especiales si las hubiera. Si el inmueble se encuentra ocupado sin título, cedido en precario, o en cualquier otra situación que implique la ocupación del mismo, en dicha certificación se hará constar si la ocupación ha sido formalizada mediante algún tipo de contrato o bien ha sido pactada verbalmente y en qué términos, en cualquier caso se concretará detalladamente la situación existente con el ocupante de forma que permita conocer cuál es el título actual de ocupación del inmueble. f) En el caso de inmuebles en construcción o rehabilitación la entidad aportará certificación del acuerdo adoptado por el órgano social competente comprometiéndose a finalizar la construcción en el plazo de cinco años y certificación de la propia entidad aseguradora de los pagos realizados. g) Los documentos señalados en las letras c), f), g), h) e i) del artículo 8 (Documentación necesaria) de esta Orden, en los casos en que resulten de aplicación y cualquier otro documento que la entidad que tasa crea necesario para la realización de la tasación. h) Certificación expedida por la entidad que asegura el inmueble en la que se haga constar el número de póliza contratada, que el inmueble se encuentre asegurado contra el riesgo de incen-

762

LA LEY


dios y otros daños al continente, ubicación del riesgo asegurado para cada finca registral y que la póliza se encuentre al corriente de pago de la prima. i) Para el caso de derechos reales inmobiliarios la entidad deberá aportar además de la certificación registral señalada en la letra b) de este apartado, en la que el derecho real se halle inscrito a su favor, aquellos documentos exigidos por la presente Orden para la valoración de bienes inmuebles. 2. Una vez la entidad aseguradora haya aportado los documentos que correspondieran con arreglo al apartado anterior, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones ordenará la valoración del inmueble o derecho real inmobiliario, que se atendrá a las normas previstas en el Título II, capítulo II de esta Orden y, además, a las siguientes: a) Las entidades aseguradoras deberán dar las máximas facilidades para llevar a cabo la citada valoración. En caso contrario, se procederá por el técnico actuante a levantar diligencia de constancia de hechos, y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá declarar el inmueble o el derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de provisiones técnicas. b) Si durante la tramitación del expediente de valoración se apreciase que el inmueble o derecho real inmobiliario careciera de alguno de los requisitos de aptitud para cubrir provisiones técnicas, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, mediante acuerdo motivado, declarará el inmueble o derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de dichas provisiones sin perjuicio de la interposición de los recursos que procedieran contra el acuerdo anterior. c) El técnico actuante elevará al Director General de Seguros y Fondos de Pensiones un informe de valoración que, sin necesidad de ceñirse a la estructura y contenido previstos en el Título III, deberá ajustarse a los criterios y a los métodos de cálculos de valores de tasación establecidos en esta Orden. d) Efectuada la valoración, se dará traslado a la entidad aseguradora del acuerdo en el que se fije el valor del inmueble o derecho real inmobiliario a efectos de cobertura de las provisiones técnicas y del informe elaborado por el técnico actuante que motive el acuerdo, con indicación del recurso que cupiese interponer contra dicho acuerdo. e) Si el inmueble estuviese sometido al régimen de propiedad horizontal, el capital asegurado en la póliza de seguro contra el riesgo de incendios y otros daños deberá figurar individualizado. Si a la vista del valor de la construcción que figure en el informe de valoración se apreciara en el seguro una situación de infraseguro, la entidad aseguradora deberá de inmediato proceder a subsanarlo. Una vez subsanado podrá computar el inmueble por el valor fijado en el acuerdo de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Artículo 81. Valoración realizada por entidad tasadora autorizada. 1. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario deberá remitir a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, en el plazo de un mes desde la fecha de emisión del informe de tasación escrito firmado por el representante legal de la aseguradora en el que se haga constar la identificación registral del inmueble, la razón social de la entidad tasadora autorizada que hubiese realizado la valoración, el valor de tasación, la fecha de emisión del informe y certificado de tasación. Al escrito se adjuntarán el informe y el certificado emitidos por la enti-

LA LEY

763


DE


dad tasadora autorizada que se ajustarán a lo dispuesto en la presente Orden, con las matizaciones siguientes: a) El informe deberá mencionar expresamente la fecha y el precio de adquisición del inmueble o del derecho real inmobiliario y los importes de las obras que se hubiesen realizado desde la anterior valoración, en su caso. b) Como anexos al informe de tasación deberán figurar los recogidos en el artículo 80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden. c) El informe contendrá el valor mínimo a cubrir por la póliza de seguro de incendios y otros daños al continente. 2. Cuando las valoraciones efectuadas por entidad tasadora autorizada sean objeto de comprobación por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, sus Servicios Técnicos aplicarán las normas correspondientes mencionadas en el artículo 80.2 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden. 3. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá elaborar y suministrar un modelo de certificado con la finalidad de hacer uniforme la forma de presentación y ordenar su contenido. Artículo 82. Normas complementarias. 1. La entidades aseguradoras comunicarán a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones cualquier incidencia que pudiera alterar el valor de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios, o las circunstancias que pudieran afectar a los requisitos de aptitud para cobertura de provisiones técnicas de los mismos en el plazo de un mes, a partir de la fecha en que tuvieran conocimiento de ello. A la vista de lo cual, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar de oficio la revisión del valor atribuido, o en su caso, la comprobación de los referidos requisitos. 2. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá requerir tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble y de los derechos reales inmobiliarios como a la entidad tasadora autorizada que hubiese emitido el informe las aclaraciones necesarias y la presentación de documentos distintos a los mencionados expresamente en la presente Orden si fuese preciso para verificar o revisar las circunstancias, cálculos y valores incorporados al expediente, así como para comprobar que el inmueble o los derechos reales inmobiliarios cumplen los requisitos de aptitud para la cobertura de las provisiones técnicas. Si se apreciase la falta de alguno de éstos, procederá a declararlos no aptos para dicho fin. 3. El incumplimiento de los plazos previstos en el presente Título, para la remisión de cuantos datos o documentos que la entidad aseguradora deba suministrar a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, se entenderá comprendido dentro de los supuestos del artículo 40 de la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. Artículo 83. Comprobación por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas. Cuando la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones acuerde comprobar la valoración realizada por entidades tasadoras autorizadas, lo comunicará por escrito a la entidad asegu-

764

LA LEY


radora titular del inmueble o del derecho real inmobiliario. Ambas entidades deberán entregar la documentación que les sea solicitada y dar las máximas facilidades para realizar la citada comprobación. De las comprobaciones que efectúen los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones se elevará a ésta informe de acuerdo con los términos en que se hubiese ordenado la valoración. A la vista del informe, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar la ratificación de la valoración inicial realizada por la entidad tasadora autorizada, la modificación de aquélla o, en su caso, la no aceptación de la misma cuando el informe se emita conteniendo alguna de las advertencias señaladas en el artículo 11 (Advertencias generales) de esta Orden comunicará dicho acuerdo a la entidad aseguradora con expresión del recurso que proceda contra el mismo. En el caso de que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones acordase modificar la valoración lo podrá comunicar igualmente a la entidad tasadora autorizada indicando los motivos que hubiesen concurrido y los criterios aplicados en la fijación del nuevo valor. Artículo 84. Valoraciones posteriores a la inicial. 1. Las entidades aseguradoras solicitarán de los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o de entidad tasadora autorizada la revisión de las valoraciones de los inmuebles de su propiedad y de los derechos reales inmobiliarios inscritos a su favor, una vez haya transcurrido un año desde la anterior valoración y antes de que hubiesen transcurrido tres. Excepcionalmente, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá adelantar el plazo de los tres años, con carácter general o para determinada clase de inmuebles y derechos reales inmobiliarios, cuando por las especiales circunstancias que afectasen al mercado inmobiliario fuese necesario para evitar sobrevaloraciones de los inmuebles. 2. Las revisiones de los valores de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios podrán hacerse de oficio o a instancia de las entidades aseguradoras. 3. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones podrá acordar de oficio, en cualquier momento, la revisión de las valoraciones atribuidas a los inmuebles y a los derechos reales inmobiliarios cuando estime que el importe de las mismas supere el valor que resulte de la aplicación de esta Orden. 4. Cuando la revisión hubiera de realizarse por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, bastará con remitir, salvo en caso de aplicarse el punto 82.2 de esta Orden, los documentos señalados en las letras b), e) y h) del artículo 80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden, así como los documentos previstos en las letras d) e i) del citado artículo, en los casos en que resulten de aplicación. 5. Si la revisión de la valoración se hubiese efectuado por entidad tasadora autorizada, será de aplicación lo dispuesto en el artículo 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden. 6. Cuando se trate de inmuebles en construcción o rehabilitación, la entidad aseguradora podrá incorporar a la valoración inicial el importe de las certificaciones al origen de las obras realizadas, y abonadas, sin incluir acopios ni mobiliarios, en cuyo caso presentará la documentación señalada en (la letra f) del artículo 80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden con el fin de justificar el aumento del valor. Una vez finalizadas las obras se presentará o se solicitará nueva valoración correspondiente al inmueble terminado.

LA LEY

765


DE


Artículo 85. Normas complementarias de valoración. 1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios se encuentren situados fuera de España, se aplicarán de forma análoga y teniendo en cuenta la legislación propia de cada Estado los criterios y normas de valoración contenidos en esta Orden. 2. Las comprobaciones de las tasaciones periciales de los inmuebles aportados como desembolso en los aumentos de capital social de las entidades aseguradoras previstas en el apartado 2.a) del artículo 27 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados se llevarán a cabo con arreglo a lo dispuesto en la presente Orden. 3. En aquellos casos, en los que las plusvalías resulten de la infravaloración de bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios no aptos para cobertura de provisiones técnicas, la entidad aseguradora deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Orden para justificar ante la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones el importe de las mismas. Artículo 86. Valor de afección provisional a cobertura de provisiones técnicas. 1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios estén en trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad, las entidades aseguradoras podrán afectarlos a cobertura de provisiones técnicas por sus precios de adquisición, siempre que exista un seguro de caución concertado con entidad aseguradora distinta a la titular del inmueble o un aval bancario por importe no inferior al valor de afección provisional a cobertura de provisiones técnicas asignado al inmueble. En el documento en que conste la garantía otorgada se consignará: a) Entidad que emite el aval bancario o la póliza de seguro de caución y nombre y apellidos de quienes firman en nombre y representación de la misma. b) Designación de la entidad aseguradora avalada o tomadora del seguro de caución. c) Que el aval bancario lo constituyen solidariamente la entidad que lo otorga y la entidad propietaria del inmueble. d) Que la garantía se constituye a favor y a disposición de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. e) Identificación de la finca registral que se afianza. f) Finalidad del aval o póliza de seguro de caución, que se constituye a efectos de la afección provisional a cobertura de provisiones técnicas de los inmuebles pendientes de su inscripción en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en el último párrafo del artículo 50.10 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. g) Cuantía a que asciende la garantía; vigencia a partir de la fecha de efecto del aval o seguro de caución y hasta el momento en que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones autorice su cancelación; y constancia expresa de que se hará efectivo por requerimiento de ésta, sin más requisito que en dicho requerimiento se haga constar que es por cualquiera de las causas que permiten la ejecución con arreglo a este precepto. h) Fecha de efecto y firmas de los apoderados debidamente legitimadas. Los avales deberán ser autorizados por apoderados de la entidad avalante, con poder suficiente para obligarla plenamente.

766

LA LEY


2. Una vez inscrito el inmueble a nombre de la entidad aseguradora o el derecho real a su favor en el Registro de la Propiedad, se procederá a la valoración del inmueble o del derecho real inmobiliario por alguno de los cauces previstos en los artículos 80 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden y se solicitará a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones la cancelación del aval o el vencimiento del seguro de caución concertados como garantía. A tal efecto, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones efectuará las oportunas notificaciones tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario como a las que ofreciera la garantía. No obstante, si se apreciara que el inmueble o el derecho real inmobiliario no cumple los requisitos precisos para ser apto para cobertura de provisiones técnicas, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones lo declarará no apto para dicho fin y, en el caso de que fuera necesario para mantener cubiertas las provisiones técnicas de la entidad, podrá proceder a la ejecución de la garantía. 3. Una vez el inmueble o el derecho real inmobiliario hubiese sido valorado por alguno de los cauces previstos en los artículos 80 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden, para lo cual habrá de estar previamente inscrito a nombre de la entidad aseguradora en el Registro de la Propiedad, se atenderá al valor resultante de la tasación, que deberá ajustarse a lo dispuesto en la norma séptima del presente Título. 4. El periodo de afección provisional no podrá exceder del plazo de un año. Artículo 87. Créditos hipotecarios. 1. La inclusión de un crédito hipotecario como apto para la cobertura de provisiones técnicas en la documentación estadístico-contable, información trimestral o en cualquier estado de cobertura de provisiones técnicas que se presente en la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones exigirá que dicho crédito hipotecario cumpla los requisitos de aptitud previstos en el artículo 50.11 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados en la fecha a la que se refieren los cálculos contenidos en el documento presentado y que el inmueble hipotecado haya sido valorado conforme a las normas e instrucciones de valoración recogidas en esta Orden para la finalidad 2.a) de la misma. 2. En la escritura de préstamo hipotecario deberá constar que el deudor hipotecario consiente el acceso de los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones para realizar la valoración del inmueble o para comprobar la que se hubiese realizado. 3. La póliza de seguro de incendios y otros daños al continente del inmueble incluirá una cláusula de subrogación en la que figurará como beneficiaria la entidad acreedora hipotecaria. Dicha póliza de seguro deberá estar concertada con entidad aseguradora distinta de la beneficiaria de la misma. CAPÍTULO II Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias Artículo 88. Disposiciones especiales. A los efectos de la finalidad contemplada en el artículo 2.c de esta Orden:

LA LEY

767


DE


a) Se exigirá además de lo señalado en esta Orden cualquier otra documentación que sea exigida en función de la normativa específica. b) Si existiesen condicionantes al valor de tasación, la sociedad gestora o la sociedad de inversión deberá facilitar a la sociedad de tasación, en el plazo de diez días hábiles, la información necesaria y la realización de las comprobaciones mínimas que permitan la supresión de los condicionantes. c) Cuando las tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria expresen un valor condicionado, la institución no podrá comprar el inmueble en cuestión en tanto no se hayan resuelto las causas que originaron dicha circunstancia y así lo haya certificado la sociedad tasadora. DISPOSICIONES ADICIONALES Disposición adicional primera. Seguro de incendio y otros daños al continente. 1. La suma asegurada a efectos del artículo 50.10.g) del Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, no será inferior a: a) En el caso de edificios completos, el menor entre el valor de reemplazamiento bruto de la edificación y el valor de tasación, excluyendo en ambos casos el valor del terreno. b) En el caso de elementos de edificios, al valor de tasación del elemento, excluido el valor del terreno. 2. La suma asegurada a efectos del artículo 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del edificio o elemento del edificio objeto de valoración el valor del terreno en el que se encuentra. Disposición adicional segunda. Mecanismos de control interno. Para el cumplimiento de los objetivos previstos en el artículo 3.1.e) (Mecanismos de control interno) del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre Régimen Jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, dichas sociedades y servicios deberán disponer de unos procedimientos que permitan asegurar: 1. El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, para lo cual dispondrán, como mínimo, de: a) Una base de datos de información de costes y precios (en venta y en alquiler) y de características de los inmuebles, suficiente en número, tipología y localización adecuadamente distribuida dentro del área geográfica en la que la entidad pretenda operar. b) Datos actualizados de información estadística o de otra índole (subastas, precios de materiales, etc.) que sean utilizables para la tasación. c) Procedimientos de actualización de los datos recogidos en las dos letras anteriores. d) Las fuentes concretas de los datos anteriores. e) La metodología utilizada en el tratamiento de los datos anteriores.

768

LA LEY


f) Los canales de transmisión de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilización de los mismos en las tasaciones. 2. El cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables, para lo cual deberá disponer de un manual de procedimiento, debidamente actualizado, en el que, al menos, se recojan: a) Los criterios concretos para la aplicación de dichas normas, detallando entre otros: los criterios de medición y atribuciones de uso de las superficies; los parámetros y sistemas utilizados en la homogeneización de comparables; la forma de validación de testigos; la interpretación de la documentación registral; los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias en su caso; la forma de determinar la vida útil, y los tipos que la entidad utiliza para aplicar los métodos de actualización y residual; la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos; la previsión de la tendencia futura del mercado; la justificación de las plusvalías y minusvalías a aplicar al valor de reversión del suelo y los criterios para identificar los elementos especulativos en las transacciones. b) El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervención en el mismo de los profesionales vinculados, así como los criterios establecidos por la entidad para la intervención de profesionales especializados en la tasación de inmuebles dedicados a usos particulares. c) El sistema de formación y actualización de conocimientos de sus profesionales, especificando si los vinculados realizan o no valoraciones. 3. El cumplimiento uniforme del régimen de las obligaciones e incompatibilidades previsto en el Real Decreto 775/1997 a cuyos efectos la información mínima disponible comprenderá la relación de personas físicas y jurídicas, para las que la sociedad o servicio de tasación no pueda realizar valoraciones por no poder mantener razonablemente una posición de independencia en menos cabo de la objetividad de la tasación, así como los criterios utilizados para la confección de dicha relación. También comprenderá la información solicitada por la entidad a sus profesionales para velar por el cumplimiento de las incompatibilidades de éstos y la frecuencia con la que se recabe. Disposición adicional tercera. Información a rendir al Banco de España. Las sociedades y servicios de tasación comunicarán al Banco de España, en la forma y con la periodicidad que el mismo establezca, información sobre las primas de riesgo y márgenes de beneficio a que se refieren los artículos 38.3 y 41 de esta Orden que vengan utilizando en su actividad, así como sobre cualquier otro parámetro técnico de carácter general que vengan utilizando regularmente en su práctica profesional para la aplicación de los diferentes métodos de tasación, y que el Banco de España considere relevante en orden a asegurar el cumplimiento uniforme de la normativa de valoración. La información agregada resultante de la información recibida de las entidades de tasación se comunicará a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones y a la Comisión Nacional del Mercado de Valores y se distribuirá entre las propias entidades de tasación. Toda disposición que se dicte por el Banco de España de conformidad con lo previsto en el párrafo precedente lo será previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

LA LEY

769


DE


Véase Circular 5/2003, de 19 de diciembre, a Sociedades y servicios de tasación homologados, que modifica la Circular 3/1998, de 27 de enero, sobre información a rendir al Banco de España («B.O.E.» 8 enero 2004).

Disposición adicional cuarta. Conservación de las tasaciones. Las tasaciones de los últimos 5 ejercicios, que las entidades de tasación deben conservar en sus archivos de conformidad con lo previsto en el artículo 12.1 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, incluirán una copia completa de los informes de tasación y sus anexos, así como del certificado o certificados que los hayan sintetizado. También contendrán la documentación utilizada para su elaboración o una referencia documental a la misma o al archivo público en que se encuentre. La conservación a que se refiere el párrafo anterior podrá hacerse en papel, o por medios electrónicos en soporte duradero, siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la emite, su accesibilidad y su integridad para ulterior consulta. Disposición adicional quinta. Revisiones periódicas. El tipo de interés y las tablas actuariales utilizados en los cálculos para determinar el valor del derecho de uso y habitación podrán ser revisados periódicamente por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Disposición transitoria única. Primas de riesgo y márgenes de beneficio. Durante los tres primeros años, contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden, las primas de riesgo a que se refiere el artículo 38.3 y los márgenes de beneficio del promotor indicados en el artículo 41 no podrán ser inferiores a los que se establecen en las tablas que, para cada uno de ellos, se indican a continuación, o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esta disposición:

Tipo de inmueble Edificios de uso residencia: — Viviendas primera residencia — Viviendas segunda residencia Edificios de oficinas Edificios comerciales Edificios industriales Plazas de aparcamiento Hoteles Residencias de estudiantes y de la tercera edad Otros

Prima de riesgo sin financiación ni Impuesto sobre la Renta de Sociedades (IRS) 8 12 10 12 14 9 11 12 12

En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.

770

LA LEY


Tipo de inmueble

Margen sin financiación ni Impuesto sobre la Renta de Sociedades (IRS)

Edificios de uso residencia: — Viviendas primera residencia — Viviendas segunda residencia Edificios de oficinas Edificios comerciales Edificios industriales Plazas de aparcamiento Hoteles Residencias de estudiantes y de la tercera edad Otros

18 24 21 24 27 20 22 24 24

Cuando se tenga en cuenta la financiación ajena, los márgenes sin financiación señalados deberán ser modificados en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. La Dirección General del Tesoro y Política Financiera, previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, podrá prorrogar la ampliación de lo dispuesto en el primer párrafo de la presente disposición, por periodos sucesivos de un año, sin exceder de un total de tres, excepto para la finalidad b), para la que dicha prórroga podrá ser por tiempo indefinido. Por el mismo procedimiento previsto en el párrafo precedente se podrá revisar, cada dos años, las primas de riesgo y márgenes contenidos en dichas tablas, tomando como criterios básicos la evolución del mercado inmobiliario, y los tipos de interés de la deuda pública a largo plazo, el índice de precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya en su valor. Disposición derogatoria única. Derogación normativa. Se deroga la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. DISPOSICIONES FINALES Disposición final primera. Habilitación a la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Se habilita a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo de esta Orden, a efectos de su aplicación para la finalidad contemplada en el artículo 2.c). Disposición final segunda. Habilitación a la Dirección General del Tesoro y Política Financiera. La Dirección General del Tesoro y Política Financiera, por motivos de prudencia y comparabilidad valorativa y previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, podrá establecer un límite

LA LEY

771


DE


cuantitativo a la plusvalía anual utilizable a efectos del ajuste previsto en el artículo 31 de esta Orden. Disposición final tercera. Entrada en vigor. La presente Orden entrará en vigor a los seis meses de su publicación íntegra en el Boletín Oficial del Estado. No obstante, desde su publicación y hasta su entrada en vigor, las tasaciones podrán también realizarse conforme a la presente Orden.

772

LA LEY

8.2. Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (BOE de 22 de julio de 1993) R.D. 1020/1993, de 25 de junio, rectificado por Corrección de errores («B.O.E.» 22 septiembre).

Las normas técnicas para la valoración catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana fueron establecidas por la Orden de 28 de diciembre de 1989. La experiencia adquirida en la aplicación de las mismas en los trabajos de revisión catastral realizados durante el año 1990, así como la entrada en vigor del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, aconsejan su modificación en algunos puntos que pueden tener trascendencia en orden a la homogeneidad en la interpretación de la mencionada Orden y a la necesaria correlación con la normativa urbanística. En su virtud, a propuesta del Ministro de Economía y Hacienda, previo informe favorable de la Comisión Nacional de Administración Local, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 25 de junio de 1993, DISPONGO: Artículo 1. Se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, que figuran como anexo al presente Real Decreto y en su disposición final primera. Artículo 2. El Ministro de Economía y Hacienda aprobará anualmente, a propuesta del Presidente del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, y oído el Consejo Superior de la Propiedad Inmobiliaria, un módulo de valor (M) que servirá de base a los del suelo y construcción en los términos previstos en la norma 16 de las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y cuya incidencia en los valores catastrales se producirá en los supuestos previstos en los artículos 70 y 71 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales.

LA LEY

773


DE


El módulo M, así fijado, recogerá las variaciones experimentadas en el período de tiempo indicado, en el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto se realicen por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, de conformidad a lo dispuesto en la norma 23 de las mencionadas normas técnicas. Véase número Tercero.2 de la O.M. 5 de julio de 2000, por la que se determinan los módulos de valoración, a efectos de lo establecido en el apartado tercero del artículo 71 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales («B.O.E.» 19 julio). Véase O.M. 18 de diciembre de 2000, por la que se aprueba el módulo de valor M para la determinación de los valores de suelo y construcción de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en las valoraciones catastrales («B.O.E.» 27 diciembre). Véase Orden EHA/1213/2005, de 26 de abril, por la que se aprueba el modulo de valor M para la determinación de los valores de suelo y construcción de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en las valoraciones catastrales («B.O.E.» 5 mayo).

Artículo 3. En el caso de inmuebles que excedan del ámbito territorial de un municipio o cuyas características especiales impidan su valoración, de acuerdo con el procedimiento establecido con carácter general en las normas técnicas incluidas en el anexo al presente Real Decreto, se individualizará en la ponencia de valores el procedimiento específico para su valoración, concretándose los inmuebles a los que dicho procedimiento será de aplicación. Artículo 4. Las valoraciones a efectos urbanísticos y expropiatorios serán en todo caso las expresamente recogidas en el texto refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio. DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA A los inmuebles urbanos arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y cuyo contrato de arrendamiento subsista en la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto se les podrá aplicar, a instancia de parte, un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción, en tanto no se arbitren a través de la normativa tributaria oportuna otros mecanismos compensatorios que tengan en cuenta el especial régimen jurídico de dichos inmuebles. DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA Queda derogada la Orden ministerial de 28 de diciembre de 1989 y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en el presente Real Decreto. DISPOSICIONES FINALES Primera. Para el año 1993, el módulo de valor (M) al que se hace referencia en el artículo 2 del presente Real Decreto se fija en 72.000 pesetas/m² . Téngase en cuenta que, de conformidad con lo establecido en apartado 1.º del artículo 1 de la Orden de 14 de octubre de 1998 sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM

774

LA LEY

ANEXO: 8.2. REAL DECRETO 1020/1993, DE 25 DE JUNIO

y sobre modificación de Ponencias de valores («B.O.E.» 20 octubre), el módulo de valor M, para el año 1999, queda fijado en 110.000 pesetas/metro cuadrado.

En función de la dinámica actual del mercado inmobiliario y teniendo en cuenta que los costes y beneficios varían con los distintos tipos de promoción, se establece una oscilación para el factor de diversificación del suelo, de 2,80 a 0,18, y una oscilación para el factor de diversificación de la construcción de 1,30 a 0,80, definidos ambos en la norma 16 del anexo al presente Real Decreto, que dan como resultado los siguientes valores: Valores de repercusión de suelo: MBR1 = 54.600 pesetas/m². MBR2 = 39.000 pesetas/m². MBR3 = 28.300 pesetas/m². MBR4 = 19.500 pesetas/m². MBR5 = 10.700 pesetas/m². MBR6 = 6.400 pesetas/m². MBR7 = 3.500 pesetas/m². Valor de las construcciones: MBC1 = 60.400 pesetas/m². MBC2 = 55.800 pesetas/m². MBC3 = 51.100 pesetas/m². MBC4 = 46.500 pesetas/m². MBC5 = 44.200 pesetas/m². MBC6 = 41.800 pesetas/m². MBC7 = 37.200 pesetas/m². Valores de repercusión del suelo y valores de las construcciones establecidos en la Disposición Final 1.ª redactados por la Orden de 14 de octubre de 1998 sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de Ponencias de valores («B.O.E.» 20 octubre). Vigencia: 21 octubre 1998.

Segunda. El Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria dictará, en el ámbito de sus competencias y sin perjuicio de las propias del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, las oportunas instrucciones para la necesaria armonización entre la aplicación de la normativa de valoración catastral y la urbanística, como consecuencia del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

LA LEY

775


DE


Tercera. Se autoriza al Ministro de Economía y Hacienda para dictar las normas de ejecución y cumplimiento de cuanto se establece en este Real Decreto. Cuarta. El presente Real Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado». ANEXO NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN Y CUADRO MARCO DE VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA CAPÍTULO PRIMERO Ámbito de aplicación y definiciones Norma 1. Ámbito de aplicación. Las presentes normas serán de aplicación para calcular el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobiliario urbano. Norma 2. Definiciones. 1. El valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana es el incluido en el catastro inmobiliario urbano. 2. Se denominan normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana al conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoración de dichos bienes y que se establecen por el presente Real Decreto. 3. Se denomina cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones al conjunto de reglas, criterios y valores básicos que permiten calcular los valores del suelo y de las construcciones en actuaciones valorativas masivas, garantizan una adecuada coordinación de los mismos y hacen posible su obtención por medios informáticos. CAPÍTULO II Normas técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana Norma 3. Metodología general. 1. Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en las presentes normas técnicas. El valor de mercado que resulte de los análisis y conclusiones de los estudios que se realicen de conformidad con la norma 23, servirá de base para determinar los valores en polígono, calle,

776

LA LEY


tramo de calle, zona o paraje, a que hace referencia la norma 8, así como al ámbito de aplicación del coeficiente N de la norma 14. En aquellos casos en que se ponga de manifiesto la escasa entidad del mercado a nivel local podrá redactarse un estudio de mercado de ámbito territorial supramunicipal. En defecto de ambos los órganos de coordinación del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, mediante los estudios y análisis estadísticos que correspondan, establecerán los valores de referencia. 2. El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere. La expresión que recoge todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario y que sirve de base para la valoración catastral es la que figura en la norma 16.1. Norma 4. Suelo. Sin perjuicio de la clasificación del suelo, resultante de la legislación y el planeamiento urbanístico, tendrán la consideración de suelo a los efectos de su definición como bienes inmuebles urbanos y su consiguiente inclusión en el catastro inmobiliario urbano: a) El suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística, todo ello de acuerdo con las definiciones comprendidas en la legislación urbanística vigente. b) Los que, no estando incluidos en el apartado anterior, dispongan de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuenten además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público. c) Los ocupados por construcciones de naturaleza urbana definidas en la norma siguiente. d) Los que se fraccionen en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica de los mismos a otros efectos distintos de los catastrales. Norma 5. Construcciones. A los mismos efectos de la norma precedente, tendrán la consideración de construcciones: a) Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los lugares en que se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen, incluso cuando por la forma de su construcción sean perfectamente transportables y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la construcción. b) Las instalaciones comerciales o industriales, tales como diques, tanques, cargaderos, etc., que sean asimilables al concepto de edificio y no al de máquinas, aparatos o artefactos. c) Las obras de urbanización y de mejora y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, considerándose como tales los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos e instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y los espacios anejos a las construcciones. d) Todas las demás construcciones que no estén expresamente calificadas como de naturaleza rústica en la legislación vigente.

LA LEY

777


DE


El ámbito de aplicación será el de aquellas construcciones y edificaciones que de acuerdo con el artículo 242 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, deban sujetarse a licencia, dejando a salvo las del artículo 16.3 del texto refundido en lo que pueden ser construcciones de naturaleza rústica, excluidas en el apartado d). Norma 6. Delimitación del suelo de naturaleza urbana. En cada término municipal se procederá a realizar una delimitación del suelo de acuerdo con el artículo 62 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales y con las disposiciones urbanísticas vigentes, sin perjuicio de la excepción contemplada en el artículo 70.2 de la ley antes citada. La delimitación del suelo que deba realizarse se documentará conforme a las normas que dicte el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria y se someterá a los trámites de aprobación por el Consejo Territorial de la Propiedad Inmobiliaria competente y a su exposición al público, previa publicación mediante edicto. Esta delimitación se efectuará a los solos efectos de lo establecido en la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Norma 7. División en polígonos de valoración. 1. Una vez realizada la delimitación del suelo se podrá proceder a su división en polígonos de valoración de acuerdo con los siguientes criterios: a) Coherencia urbanística, tanto desde el punto de vista de calificación del suelo, como de la tipología de las construcciones. b) Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definición. c) Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la valoración al tomarlas en un entorno homogéneo. d) Circunstancias de carácter económico-social que permitan, en su caso, la adopción de medidas o la aplicación de coeficientes puntuales que recojan las posibles alteraciones del valor del mercado. e) Otras circunstancias debidamente justificadas en las ponencias de valores. En los municipios cuyo planeamiento esté adaptado al texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana la delimitación de polígonos deberá tener en cuenta, además de los criterios mencionados, las distintas áreas de reparto, las áreas de suelo urbano remitidas a planeamiento posterior y los sectores delimitados por el propio planeamiento general en suelo urbanizable programado. 2. Los polígonos así definidos se representarán gráficamente en planos a escala adecuada. Cuando el tamaño del municipio o la dispersión de núcleos lo exija se realizará además un plano director a escala suficiente. Norma 8. Valores de suelo. Definiciones. Se definen las siguientes clases de valores de suelo: 1. Valores en polígono. Son valores de referencia y vienen a representar o expresar las circunstancias medias del polígono o la valoración correspondiente a la parcela tipo definida en función del planeamiento urbanístico. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:

778

LA LEY


a) Valor de repercusión básico en polígono, del producto inmobiliario más característico o del definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica, obtenido por el método establecido en la norma 9.2. Tendrá las siglas VRB. b) Valor unitario básico en polígono, obtenido del anterior por aplicación de la fórmula de la norma 9.3, considerando la edificabilidad de la parcela tipo definida por el planeamiento. Tendrá las siglas VUB. Cuando no exista valor de repercusión se fijará el valor unitario en función de las circunstancias urbanísticas y de mercado. 2. Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje. Son los que servirán para el cálculo de los valores individualizados aplicables a cada finca. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes: a) Valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido atendiendo a sus características urbanísticas, corrigiendo el valor de repercusión básico de polígono (VRB) considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de cada calle, tramo de calle, zona o paraje: 1.ª Localización, respecto de los diferentes focos de atracción, según los usos. 2.ª Accesibilidad y medios de transporte públicos dentro del polígono y en relación con el resto de la ciudad. 3.ª Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos. 4.ª Dinámica del mercado inmobiliario, traducido en un mayor o menor número de operaciones. 5.ª Especificidad de la oferta o moda de la demanda. La consideración de estas circunstancias dará como resultado el valor de las distintas calles, tramos de calle zonas o parajes. Tendrá las siglas VRC. b) Valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido, en su caso, a partir del valor de repercusión pormenorizado en calle por aplicación de la fórmula de la norma 9.3, siendo la edificabilidad utilizada la definida por el planeamiento para dicha calle, tramo de calle, zona o paraje; o por la media de las edificabilidades existentes; o por la edificabilidad más frecuente en las edificaciones más representativas de la calle, tramo de calle, zona o paraje. Tendrá las siglas VUC. Cuando no exista valor de repercusión, el valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje, se calculará mediante pormenorización del valor unitario básico en polígono (VUB). 3. Valores en parcela, que servirán para obtener el valor del suelo en una parcela o finca concreta. Son los valores de cálculo. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes: a) Valor de repercusión en parcela, obtenido a partir del valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje (VRC), por aplicación de los coeficientes correctores definidos en la norma 10 que le sean de aplicación. Tendrá las siglas VRP. b) Valor unitario en parcela, obtenido, en su caso, a partir del valor de repercusión en parcelas (VRP), por aplicación de la fórmula de la norma 9.3, corregido por los coeficientes correctores definidos en la norma 10 que le sean de aplicación. Tendrá las siglas VUP.

LA LEY

779


DE


Cuando no exista valor de repercusión, el valor unitario de parcela se obtendrá a partir del correspondiente a calle, tramo de calle, zona o paraje, por aplicación de los coeficientes correctores definidos en la norma 10 que le sean de aplicación. Norma 9. Valoración del suelo. 1. Como norma general, el suelo, edificado o sin edificar, se valorará por el valor de repercusión definido en pesetas por metro cuadrado de construcción real o potencial, salvo en los casos siguientes, en que se podrá valorar por unitario, definido en pesetas por metro cuadrado de suelo: a) Cuando las circunstancias de reducido tamaño del suelo de naturaleza urbana, número de habitantes, inexistencia o escasa actividad del mercado inmobiliario lo aconsejen, y así se justifique en la ponencia de valores. b) Cuando se trate del suelo de las urbanizaciones de carácter residencial en edificación abierta, tipología unifamiliar; del destinado a usos dotacionales, tales como deportivos, sanitarios, religiosos, etc..., y de aquellos otros destinados a sistemas generales del territorio. En municipios con planeamiento adaptado al texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana se tendrá en cuenta el aprovechamiento correspondiente, de conformidad con el mencionado texto, en la fijación de valores unitarios. c) Cuando por la complejidad u otras circunstancias contempladas en la ponencia de valores no fuera aconsejable utilizar el valor de repercusión. d) Cuando se trate de suelo de uso industrial, situado en urbanizaciones (consolidadas o sin consolidar) con dicha tipología, y cuando exista indefinición de la edificabilidad o ésta sea consecuencia del tamaño de las parcelas o del volumen de las construcciones. e) El suelo sin edificar, cuando las circunstancias propias del mercado o del planeamiento lo exijan. 2. El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono o, en su caso, calle, tramo de calle, zona o paraje, se obtendrá mediante el método residual. Para ello se deducirá del valor del producto inmobiliario el importe de la construcción existente, los costes de la producción y los beneficios de la promoción, de acuerdo con lo señalado en el capítulo III. 3. En todo caso, y siempre que exista un valor de repercusión, se calculará el valor unitario correspondiente, aplicando la fórmula: VU = VR0 . E0 + VR1 . E1 + VR2 . E2 + ... en la que: VU: valor unitario en pesetas/m² de suelo. VR0, VR1, VR2: valores de repercusión diferenciados por usos, en pesetas/m² de construcción. E0, E1, E2: edificabilidades diferenciadas por usos, en metros cuadrados de construcción/m² de suelo. Siendo la edificabilidad tomada como referencia una de las siguientes:

780

LA LEY


1.ª La permitida por el planeamiento. 2.ª La media generalizada de calle, tramo de calle, zona o paraje. 3.ª La existente, medida sobre la parcela catastrada. 4.ª En defecto de las anteriores: 1 m²/m², medida sobre parcela catastrada. La utilización de edificabilidades distintas a las definidas por el planeamiento habrá de ser justificada en la ponencia de valores. Por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria se dictarán instrucciones que contemplen los distintos casos de utilización. 4. Las parcelas sin edificar podrán valorarse por repercusión (VRC), aplicado a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas o bien por unitario (VUC), aplicado a los metros cuadrados de superficie de suelo, con las correcciones que procedan en ambos casos. 5. Las parcelas subedificadas podrán valorarse por repercusión, aplicado a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por repercusión, aplicado a los metros cuadrados de construcción realmente edificada. En este último caso, el resultado obtenido podrá incrementarse en concepto de valoración del derecho de vuelo, por el procedimiento que establezca la ponencia de valores, con las correcciones que procedan en ambos casos. 6. Cuando se valoren parcelas cuya superficie realmente construida sea mayor que la que puede deducirse de la ponencia de valores como susceptible de edificarse, el valor de repercusión podrá aplicarse sobre dicha superficie realmente construida, con las correcciones que en su caso procedan. 7. Las ponencias de valores podrán contemplar repercusión de suelo para las construcciones existentes bajo rasante, según los usos, así como las normas de subparcelación a efectos valorativos. 8. Para facilitar las valoraciones masivas, cada polígono estará identificado con un área económica homogénea de las definidas en la norma 15 de este Real Decreto y llevará inherente la asignación de un módulo básico de repercusión (MBR) y una banda de coeficientes o, en su caso, un intervalo de valores unitarios a aplicar. Norma 10. Coeficientes correctores del valor del suelo. 1. Suelo valorado por repercusión. Dado que el valor de repercusión lleva incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, del valor del producto inmobiliario, únicamente se podrán aplicar los coeficientes A y B de los definidos en el apartado siguiente. 2. Suelo valorado por unitario. Como consecuencia de las particularidades del mercado del suelo, que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario, se aplicarán, cuando proceda, los siguientes correctores: Coeficiente A). Parcelas con varias fachadas a vía pública. Para la valoración de parcelas con más de una fachada y formando una o más esquinas se tendrán en cuenta los siguientes coeficientes:

LA LEY

781


DE


A-1: dos fachadas, 1,10. A-2: tres o más fachadas, 1,15. Coeficiente B). Longitud de fachada. En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valores correspondiente. En ningún caso se aplicará un coeficiente inferior a 0,60. Coeficiente C). Forma irregular. Cuando las características geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector de 0,85. Coeficiente D). Fondo excesivo. En parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se aplicará a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo «n» el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle. En el caso de parcelas con más de una fachada se trazará una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo referido en el párrafo anterior y a esta zona se le aplicará dicho valor; se actuará de igual forma en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que resulte no incluida en las zonas así determinadas, se le aplicará el mayor valor unitario afectado por el coeficiente 1/n+1, siendo «n» el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario. Coeficiente E). Superficie distinta a la mínima. En las parcelas ordenadas para edificación abierta, con superficie S distinta de la mínima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes: S/SM < 1: 0,80 (aplicable a toda la superficie). 1 = S/SM = 2:1,00. 2 < S/SM < 0,70 (aplicable a la superficie que exceda de 2 SM). Coeficiente F). Inedificabilidad temporal. En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente. Coeficiente G). Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública. En los terrenos sin edificar calificados en el planeamiento con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, se aplicará un coeficiente corrector de 0,70. 3. El campo de aplicación de estos coeficientes correctores deberá ser definido en las ponencias de valores. Norma 11. Valor de las construcciones. Definiciones. 1. La asignación de un área económica homogénea de las definidas en la norma 15 de este Real Decreto lleva inherente la asignación de un módulo básico de construcción (MBC), definido en

782

LA LEY


pesetas/metro cuadrado, al que se le aplicará el coeficiente del cuadro que se menciona en la norma 20 que corresponda, resultando un valor en pesetas/metro cuadrado para cada tipo de construcción. 2. El valor de una construcción será el resultado de multiplicar la superficie construida por el precio unitario obtenido a partir del cuadro y por los coeficientes correctores del valor de las construcciones definidos en la norma 13 siguiente que le fueran de aplicación. 3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros. Norma 12. Valoración de las construcciones. 1. Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la norma 14 para su adecuación al mercado. Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción. 2. Con el fin de posibilitar la realización de valoraciones masivas, las construcciones se clasificarán de acuerdo con el cuadro al que se refiere la norma 20 de este Real Decreto. 3. Cuando las especiales características de una construcción no permitan su identificación con alguno de los tipos definidos en el cuadro antes citado, ni su asimilación a ninguna de las tipologías descritas, se realizará una valoración singularizada, utilizando el método valorativo que prevea la ponencia de valores. En este caso no serán de aplicación los coeficientes del cuadro al que se refiere la norma 20. Norma 13. Coeficientes correctores del valor de las construcciones. 1. Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son: Coeficiente H). Antigüedad de la construcción. El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión: H = [ 1 - 1,5 d / u.c. 100 ]t , donde d = 1 - t - 35 / 350 en la que: «u» (uso predominante del edificio), adopta en la fórmula los siguientes valores:

LA LEY

783


DE


Uso 1.º Residencial, oficinas y edificios singulares: 1,00. Uso 2.º Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico, sanitario y beneficencia, cultural y religioso: 0,90. Uso 3.º Fábricas y espectáculos (incluso deportivos): 0,80. Las ponencias de valores podrán recoger cuantías distintas, aplicables a algunas modalidades de edificios singulares. «c» (calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes), adopta en la fórmula los siguientes valores: Categorías 1 y 2: 1,20. Categorías 3, 4, 5 y 6: 1,00. Categorías 7, 8 y 9: 0,80. «t» (años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral). Adopta los valores incluidos en la tabla siguiente: t

Años completos

0-4 5-9 10 - 14 15 - 19 20 - 24 25 - 29 30 - 34 35 - 39 40 - 44 45 - 49 50 - 54 55 - 59 60 - 64 65 - 69 70 - 74 75 - 79 80 - 84 85 - 89 90 - más

784

Uso 1.º Categorías

H Uso 2.º Categorías

Uso 3 º Categorías

3-4

3-4

3-4

1-2 5-6 7-8-9 1-2 5-6 7-8-9 1-2 5-6 7-8-9 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,78 0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,24 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17

LA LEY


El período de antigüedad se expresará en años completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta el 1 de enero del año siguiente al de la aprobación de la ponencia de valores. Dicha ponencia podrá contemplar los casos de reformas que no puedan interpretarse como rehabilitación integral, a efectos de la aplicación de este coeficiente. Asimismo, podrá incluir una relación de edificios a los que el mismo no sea de aplicación. Coeficiente I). Estado de conservación. Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera esta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00. Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85. Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50. Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00. 2. El campo de aplicación de estos coeficientes correctores deberá ser definido en la ponencia de valores. Norma 14. Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones. 1. Determinadas características intrínsecas y extrínsecas de los inmuebles afectan de igual forma al suelo y a las construcciones, por lo que los coeficientes correctores que hacen referencia a las mismas deben ser aplicados a los valores de uno y otras. 2. Dichos coeficientes correctores son: Coeficiente J). Depreciación funcional o inadecuación. En caso de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados se aplicará el coeficiente 0,80. Coeficiente K). Viviendas y locales interiores. En aquellas viviendas y locales considerados como interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de manzana) en edificación cerrada se aplicará el coeficiente 0,75. Coeficiente L). Fincas afectadas por cargas singulares. En caso de fincas con cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección, se podrán aplicar los siguientes coeficientes, en función del grado de protección: Protección integral (la naturaleza de la intervención posible es la de conservación; se permiten obras de reparación, restauración, mantenimiento o consolidación de sus elementos): 0,70. Protección estructural (la naturaleza de la intervención posible es la de cambio de uso o redistribución): 0,80. Protección ambiental (la naturaleza de la intervención posible es la de renovación por vaciado o sustitución interior incluso la reproducción formal del cerramiento exterior): 0,90. Este coeficiente no será de aplicación en caso de que se permita su demolición total, aun cuando se impongan a la nueva construcción condiciones tales como acabados exteriores, ritmos de huecos u otras similares.

LA LEY

785


DE


Coeficiente M). Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. Para fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, que deberá ser justificada anualmente, se aplicará el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente. Cuando se trate de suelo sin edificar o suelo valorado por unitario, de acuerdo con lo preceptuado en la norma 9 precedente, este coeficiente será incompatible con el coeficiente F) de la norma 10. Coeficiente N). Apreciación o depreciación económica. Este coeficiente se aplicará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar, por alta calidad en las características constructivas y también para evaluar un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso; todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas, que podrán definirse en su caso según tipologías o usos de edificación. Este coeficiente podrá ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en áticos y construcciones escalonadas de terrazas que formen parte de una vivienda o local y sean de uso privativo. Será compatible con cualquier otro que fuera de aplicación a la finca considerada. Su aplicación habrá de ser justificada en la ponencia de valores, con aprobación expresa de la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Urbana, con referencia a los criterios que la presidan y a las cuantías correspondientes, que podrán ser las siguientes: 1.º Situaciones de apreciación: 1,80 ≥ N > 1,00. 2.º Situaciones de depreciación: 1,00 > N ≥ 0,50. 3. Cuando concurran dos o más coeficientes de los considerados en el apartado 2 anterior, sólo se podrá aplicar uno de ellos, salvo en el caso de los coeficientes J) y N) que son compatibles entre sí y con cualquier otro. En los demás casos de concurrencia se optará por el que represente mayor disminución del valor. 4. El campo de aplicación de estos coeficientes correctores deberá ser definido en la ponencia de valores. CAPÍTULO III Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones Norma 15. Metodología general. 1. La realización de valoraciones masivas precisa un procedimiento que facilite los trabajos a realizar, de una forma mecánica y fácilmente informatizable. 2. En este sentido se definirán unas áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones, a las que se asignarán un módulo básico de repercusión de suelo (MBR), unos coeficientes para cada uso y un módulo básico de construcción (MBC).

786

LA LEY


Cuando se trate de áreas en las que el suelo se valore por unitario se les asignará un intervalo de valores unitarios (VU) a aplicar. 3. Las áreas económicas homogéneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas geográficas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su componente construcción, tiene una similitud en sus características que permite obtener una modulación de su comportamiento. En general, las áreas económicas homogéneas son asimilables al concepto de término municipal, aunque en los enclaves geográficos con diferentes valores medios de mercado, pueden definirse varias áreas dentro de un mismo término municipal. 4. Una vez definidas las áreas económicas homogéneas y coordinados los MBR, VU y MBC que les correspondan, se desarrollará todo el proceso definido en el capítulo II. Norma 16. Modulación de los valores. 1. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión: VV = 1,40 [VR + VC] FL en la que: VV = Valor en venta del producto inmobiliario, en pesetas/m² construido. VR = Valor de repercusión del suelo en pesetas/m² construido. VC = Valor de la construcción en pesetas/m² construido. FL = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. 2. En relación con los conceptos contenidos en la norma 15, apartados 2 y 3, los módulos básicos de repercusión del suelo (MBR) y construcción (MBC), correspondientes a las distintas áreas económicas homogéneas serán: MBRi = 0,21 . M . FS MBCi = 0,50 . M . FC en la que FS y FC son factores que diversifican los componentes de suelo y construcción del módulo M al que se refieren el artículo 2 y la disposición final primera de este Real Decreto, de acuerdo con la secuencia siguiente: FS: 2,80 - 2,00 - 1,45 - 1,00 - 0,55 - 0,33 - 0,18. FC: 1,30 - 1,20 - 1,10 - 1,00 - 0,95 - 0,90 - 0,80. Norma 17. Valores de repercusión de suelo. Realizada la identificación de cada área económica homogénea de suelo con su correspondiente MBRi, el valor básico de repercusión en cada polígono (VRB) se obtendrá aplicando a dicho módulo básico los criterios de la norma 18.

LA LEY

787


DE


Las ponencias de valores reflejarán los valores de repercusión en polígono (VRB) y en calle (VRC), obtenidos de conformidad con la norma 8, así como los valores unitarios (VU) correspondientes a las áreas en que existan suelos que no puedan ser valorados por repercusión. Norma 18. Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo. Los valores de repercusión de suelo se considerarán, a efectos de su coordinación, como producto del MBR que corresponda al área económica homogénea de que se trate, por un coeficiente porcentual fijado en la ponencia de valores, que deberá estar comprendido dentro de los máximos y mínimos que para cada uso se señalan en el siguiente cuadro: CUADRO DE BANDAS DE COEFICIENTES DEL VALOR DEL SUELO

Máximos según usos de suelo Mínimos cualquier uso Residencial Industrial Oficinas Comercial Turístico 1V 350 1I 150 1X 900 1C 900 1T 540 8 2V 300 2I 150 2X 750 2C 785 2T 465 10 3V 250 3I 150 3X 630 3C 670 3T 405 12 4V 225 4I 150 4X 510 4C 555 4T 345 14 5V 200 5I 150 5X 410 5C 460 5T 305 16 6V 175 6I 150 6X 310 6C 365 6T 265 18 7V 150 7I 150 7X 210 7C 270 7T 225 20 Dichos coeficientes se identificarán mediante una clave de cinco dígitos, en la que: a) El primer dígito identificará el módulo básico, con un número del 1 al 7. b) El segundo dígito identificará el uso del suelo con las siguientes claves: V= Residencial; I = Industrial; X = Oficinas; C = Comercial; T = Turismo. c) Los tres dígitos restantes identificarán el coeficiente definido en el apartado anterior. Dicho coeficiente será 100 cuando el valor de repercusión descrito coincida con el valor de su MBR. Norma 19. Valor de las construcciones. Realizada la identificación de cada área económica homogénea de la construcción con su correspondiente MBC., el valor de las construcciones se obtendrá aplicando a dicho módulo básico el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro de coeficientes de valor de las construcciones definido en la norma 20, que figura al final de las presentes normas. Norma 20. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones. 1. Para el cálculo del valor de las construcciones se establece el cuadro de coeficientes que figura al final del presente anexo. 2. La categoría 1, establecida en dicho cuadro de coeficientes, podrá ampliarse con las categorías 1.A, 1.B y 1.C, para considerar edificios cuya calidad supere la que corresponda a los de la

788

LA LEY


categoría 1, tal y como aparezca ésta descrita en el correspondiente catálogo. A estas tres categorías les corresponderán unos coeficientes, que se obtendrán incrementando el de la categoría 1 en un 50, un 30 y un 15 por 100, respectivamente. Esta ampliación se recogerá, en su caso, en la ponencia de valores. 3. En el cuadro se identifica la tipología 1.1.2.4 con la construcción media, uso residencial en viviendas colectivas de carácter urbano, en manzana cerrada. 4. En los coeficientes del cuadro correspondientes al uso residencial-vivienda unifamiliar aislada o pareada (1.2.1) y al uso residencial-vivienda colectiva de carácter urbano en manzana cerrada (1.1.2), se considera incluida la parte proporcional de obras accesorias tales como cerramientos, jardinería interior, obras de urbanización interior, zona de juegos, etc., no estando incluido el coste de las piscinas, campos de tenis o de otros deportes o cualquier otro tipo de instalaciones especiales. 5. En las instalaciones hoteleras (uso 7) se considera incluida la parte proporcional del coste de instalaciones de piscinas, mini-golf, deportes, etc., no estando incluidas las edificaciones anejas destinadas a otros usos como galerías comerciales, discotecas, etc. 6. No obstante lo establecido en los apartados 4 y 5 anteriores, cuando la importancia de dichas instalaciones accesorias sea elevada en relación a la superficie de la edificación principal, se valorarán aparte o aumentando la categoría que le correspondiese. 7. En la modalidad 10.3.5 se contemplan las obras de infraestructura necesarias para la adecuación del terreno al destino indicado en jardines, tanto públicos como privados. 8. Cuando en la tipificación de un edificio existan locales en los que el uso a que están destinados no corresponda a su tipología constructiva (por ejemplo, oficinas ubicadas en locales de viviendas, comercio en viviendas, etc.), se aplicará a dichos locales el valor que corresponda a su tipología constructiva. Cuando se encuentren garajes, trasteros o locales en estructura en otros tipos diferentes al residencial se podrán tipificar en la modalidad 1.1.3. 9. Las Gerencias territoriales del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria elaborarán un catálogo de edificios y construcciones de carácter urbano de su ámbito territorial, coordinado por la Junta Técnica territorial correspondiente, en concordancia con las tipologías establecidas en el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones. Estos catálogos se realizarán siguiendo las instrucciones dictadas por la Dirección General, previo estudio por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria Urbana. CAPÍTULO IV Coordinación Norma 21. Delimitación de áreas económicas homogéneas. 1. Las Juntas Técnicas territoriales de Coordinación Inmobiliaria de Urbana realizarán, en su ámbito territorial, una delimitación de áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones. Para ello, solicitarán de las Gerencias territoriales incluidas en su ámbito la realización de unos estudios previos, que comprenderán:

LA LEY

789


DE


a) Datos identificativos de las zonas y plano en el que se señale su perímetro. b) Costes de la construcción de las tipologías más características. c) Precios de venta de las mismas. d) Estimación de valores de suelo, utilizando los datos reflejados en los apartados b) y c) anteriores. e) Datos económicos que incidan en la actividad inmobiliaria. 2. Una vez realizados los estudios descritos en el epígrafe anterior, las Juntas Técnicas territoriales redactarán unas propuestas coordinadas de valores que incluirán los MBR y bandas de coeficientes o los VU para las áreas económicas homogéneas de suelo y los MBC para las de construcción. Estas propuestas coordinadas de valores se elevarán a la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana, que establecerá los criterios-marco a nivel nacional, asignando definitivamente los módulos MBR, VU y MBC a los municipios correspondientes. 3. Las Juntas Técnicas territoriales comunicarán a cada Gerencia territorial de su ámbito la coordinación establecida, que habrá de ser tenida en cuenta en la redacción de las ponencias de valores. Norma 22. Ponencias de valores. 1. Las ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran. 2. Dichas ponencias serán realizadas por las Gerencias territoriales del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23. 3. Las ponencias de valores se acompañarán, en documento separado, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado. Igualmente, como documento separado, se acompañarán los catálogos de edificios y construcciones urbanas de la norma 20. 4. Previamente a su aprobación, las Juntas Técnicas territoriales de Coordinación Inmobiliaria de Urbana deberán verificar el cumplimiento de los criterios de coordinación establecidos y emitir el correspondiente informe. Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano. El Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria establecerá los criterios y contenido mínimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirán de base para la redacción de las ponencias de valores.

790

LA LEY


Con carácter general, el ámbito territorial de estos estudios será el término municipal. No obstante, los estudios podrán abarcar un ámbito supramunicipal, cuando las circunstancias así lo aconsejen. Estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado a los efectos de lo previsto el artículo 66 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales. Norma 24. Referencia de los valores catastrales con los del mercado inmobiliario. Realizados los estudios del mercado inmobiliario urbano establecidos en la norma 23 anterior, el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria dictará las instrucciones oportunas para garantizar que la referencia prevista en el artículo 66.2 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, se realice de forma coordinada y homogénea.

LA LEY

791

DE


CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES


792

LA LEY


LA LEY

793

8.3. Tablas de esperanza de vida 8.3.1. Tablas de probabilidad de esperanza de vida al origen TABLAS DE SUPERVIVENCIA SUIZAS (1995) GRM95

GRF95

Edad 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

LA LEY

GRM95

GRF95

Edad 1.000.000,000 998.736,509 997.473,018 996.209,526 994.946,035 993.682,544 992.419,053 991.155,561 989.892,070 988.628,579 987.365,088 986.101,596 984.838,105 983.574,614 982.311,123 981.047,630 979.784,140 978.521,200 977.258,710 975.996,780 974.735,400 973.474,480 972.214,120 970.954,330 969.695,000 968.436,240 967.178,050 965.920,330 964.663,180 963.406,610 962.150,520 960.894,240 959.631,050 958.352,340 957.049,370 955.712,850 954.333,180 952.900,340 951.403,340 949.830,190 948.167,900 946.402,690 944.519,730 942.503,370 940.336,550 937.999,350 935.468,250 932.716,660 929.714,530 926.429,100 922.842,430

1.000.000,00 999.682,10 999.364,30 999.046,60 998.729,01 998.411,51 998.094,12 997.776,82 997.459,63 997.142,54 996.825,54 996.508,65 996.191,86 995.875,17 995.558,59 995.242,10 994.925,71 994.607,43 994.287,27 993.965,22 993.641,29 993.314,78 992.974,66 992.610,84 992.218,46 991.797,06 991.346,69 990.866,98 990.357,37 989.817,03 989.244,62 988.638,81 987.997,68 987.319,22 986.601,04 985.840,47 985.034,65 984.180,52 983.275,86 982.319,14 981.309,61 980.247,64 979.134,07 977.970,86 976.759,74 975.499,33 974.183,97 972.804,23 971.353,20 969.828,56 968.225,82

51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100

GRM95

GRF95

Edad

918.950,250 914.743,480 910.208,550 905.327,460 900.077,920 894.433,710 888.364,890 881.838,080 874.816,790 867.261,790 859.131,730 850.383,360 840.972,340 830.916,080 820.265,310 809.030,380 797.186,180 784.677,290 771.423,150 757.323,390 742.263,180 726.119,250 708.772,840 690.141,830 670.187,130 648.911,240 626.355,930 602.599,560 577.753,420 551.957,600 525.376,040 498.191,500 470.600,010 442.805,250 415.012,930 387.425,690 360.238,090 333.619,240 307.666,760 282.419,540 257.882,930 234.050,260 210.919,940 188.508,790 166.924,270 146.346,430 126.943,910 108.865,800 92.234,480 77.139,790

966.539,46 964.762,29 962.885,54 960.898,81 958.790,51 956.547,32 954.154,61 951.596,43 948.855,36 945.912,77 942.748,88 939.363,09 935.754,34 931.893,04 927.724,22 923.170,39 918.140,59 912.555,81 906.354,63 899.491,80 891.937,51 883.676,48 874.706,54 865.037,71 854.690,99 843.684,45 831.984,15 819.500,98 806.100,50 791.613,59 775.846,94 758.594,27 739.648,00 718.825,21 696.028,82 671.256,81 644.594,75 616.205,83 586.319,17 555.216,47 523.217,67 490.666,00 457.887,11 425.090,44 392.387,55 359.838,06 327.562,14 295.780,32 264.740,78 234.707,66

101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125

63.634,910 51.734,380 41.414,250 32.614,490 25.243,370 19.183,410 14.298,480 10.441,420 7.461,530 5.211,450 3.552,910 2.361,010 1.527,050 959,750 585,160 345,460 197,080 108,420 57,370 29,150 14,15 6,55 2,88 1,20 0,47 0,18

205.948,41 178.720,57 153.259,07 129.762,01 108.383,72 89.224,69 72.327,60 57.676,20 45.198,00 34.770,16 26.228,28 19.377,32 14.003,41 9.885,84 6.808,00 4.566,66 2.978,87 1.886,38 1.157,50 686,84 393,26 216,75 114,70 58,11 28,09 12,91

795


DE


2. Esperanza de vida al nacimiento en los países de la Unión Europea

8.3.2. Tablas de esperanza de vida por edades y sexos 1. Esperanza de vida por sexo a distintas edades, entre 1980 y 1998

796

LA LEY

ANEXO: 8.3. TABLAS DE ESPERANZA DE VIDA

2. Tablas suizas de esperanza de vida Tablas actuariales de esperanza de vida en España (enero de 1995)

EDAD 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

LA LEY

HOMBRES MUJERES 57 62 56 61 55 60 54 60 53 59 52 58 52 57 51 56 50 55 49 54 48 53 47 52 46 51 45 50 44 49 43 48 42 47 41 46 40 45 39 44 38 43 37 42 36 41 36 40 35 39 34 38 33 37 32 37 31 36 30 35 29 34 28 33 28 32 27 31 26 30 25 29 24 28 23 27 23 27 22 26 21 25 20 24 19 23

EDAD HOMBRES MUJERES 61 19 22 62 18 21 63 17 20 64 16 20 65 16 19 66 16 18 67 14 17 68 14 16 69 14 16 70 12 15 71 12 14 72 11 13 73 11 13 74 10 12 75 10 11 76 10 11 77 9 10 78 8 9 79 8 9 80 7 9 81 7 8 82 6 7 83 6 7 84 6 6 85 5 6 88 4 5 89 4 4 90 4 4 91 4 4 92 3 4 93 4 3 94 3 3 95 2 2 96 2 2 97 1 1 98 1 1 99 0 0

797

8.4. Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones (BOE de 14 de abril de 1998)

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS 1. Las sucesivas reformas de nuestra legislación urbanística han ido incrementando la complejidad de este sector del ordenamiento jurídico al multiplicar, a veces innecesariamente, las intervenciones administrativas en las distintas fases de los procesos de desarrollo urbano, lo que, unido a la limitación de la oferta de suelo, ha contribuido decisivamente a demorar hasta extremos irrazonables la conclusión de las operaciones de urbanización y ulterior edificación, haciendo imprevisible su coste y dificultando una adecuada programación de las correspondientes actividades empresariales, con el consiguiente encarecimiento del producto final. La última de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/1990, de 25 de julio, y recogida en el texto refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, que ha sido objeto de la sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 («Boletín Oficial del Estado» de 25 de abril), llevó esta línea de tendencia a sus últimas consecuencias y su fracaso, que hoy es imposible ignorar, reclama una enérgica rectificación cuyo norte no puede ser otro que la búsqueda de una mayor flexibilidad que, de un lado, elimine los factores de rigidez que se han ido acumulando y, de otro, asegure a las Administraciones públicas responsables de la política urbanística una mayor capacidad de adaptación a una coyuntura económica cambiante, en la que los ciclos de expansión y recesión se suceden con extraordinaria rapidez. El legislador estatal, que carece constitucionalmente de competencias en materia de urbanismo y de ordenación del territorio en sentido propio, no puede por sí solo afrontar la tarea indicada, a la que sólo puede aportar una solución parcial poniendo a contribución su indiscutible competencia para, como ha reconocido la citada sentencia del Tribunal Constitucional, regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el territorio nacional, así como regular otras materias que inciden en el urbanismo como son la expropiación forzosa, las valoraciones, la responsabilidad de las Administraciones públicas o el procedimiento administrativo común. Por ello, su obra reclama una continuación por parte de los legisladores de las diferentes Comunidades Autónomas, sin la cual la reforma que ahora se inicia quedaría incompleta.

LA LEY

799


DE


2. Dentro de estos concretos límites, que comprenden inequívocamente la determinación de las distintas clases de suelo como presupuesto mismo de la definición de las condiciones básicas del derecho de propiedad urbana, la presente Ley pretende facilitar el aumento de la oferta de suelo, haciendo posible que todo el suelo que todavía no ha sido incorporado al proceso urbano, en el que no concurran razones para su preservación, pueda considerarse como susceptible de ser urbanizado. Y ello de acuerdo con el planeamiento y la legislación territorial o sectorial, en razón de sus valores ambientales, paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos o culturales, de su riqueza agrícola, forestal, ganadera o de otra índole, o de su justificada inadecuación para el desarrollo urbano. Hay que tener presente, asimismo, que la reforma del mercado del suelo en el sentido de una mayor liberalización que incremente su oferta forma parte de la necesaria reforma estructural de la economía española, para la que el legislador estatal tiene las competencias que le atribuye el artículo 149.1.13.ª de la Constitución Española. En ese amplio suelo urbanizable que, siguiendo este criterio, delimiten los planes, podrán, por lo tanto, promoverse actuaciones urbanísticas en los términos que precise la legislación urbanística en cada caso aplicable, y siempre, naturalmente, de conformidad con las previsiones de la ordenación urbanística y de los planes y proyectos sectoriales, asegurándose por su promotor la ejecución, a su costa, de las infraestructuras de conexión con los sistemas generales que la naturaleza e intensidad de dichas actuaciones demande en cada caso e, incluso, el reforzamiento y mejora de dichos sistemas generales cuando ello resulte necesario, exigencias mínimas éstas que por su carácter de tales contribuyen a delimitar las condiciones básicas del ejercicio del derecho de propiedad. El régimen urbanístico del suelo prescinde así de imponer a los propietarios un sistema de actuaciones programadas por la Administración, sin datos ni garantías efectivas que aseguren su ejecución, que ésta sólo está en condiciones de ofrecer en relación a sus propias actuaciones. Ello no implica, en ningún caso, una renuncia a la función directiva y orientadora que es consustancial a la idea de plan. Muy al contrario, la Ley parte del efectivo ejercicio de esa función por el planeamiento general, que puede y debe fijar en todo caso la estructura general del territorio, esto es, la imagen de la ciudad que la comunidad que lo aprueba considera deseable, ya que ésa es una referencia de la que, en ningún caso, puede prescindirse. Esta es la idea general de la que la Ley parte con el propósito de no introducir, desde la definición del estatuto jurídico básico de la propiedad del suelo, rigideces innecesarias que puedan impedir el despliegue por los legisladores autonómicos y por las Administraciones públicas competentes, de políticas urbanísticas más flexibles y con mayor capacidad de adaptación a las cambiantes circunstancias en el contexto de una economía cuya globalización la hace especialmente sensible a los cambios de coyuntura. De este modo, la necesaria flexibilidad, que tanto se ha echado en falta en el pasado, se cohonesta con la imprescindible salvaguardia de los intereses públicos. La flexibilidad que la Ley persigue con el fin de evitar la escasez de suelo no debe, sin embargo, conducir a un régimen de absoluta discrecionalidad de las autoridades urbanísticas a la hora de decidir acerca de la viabilidad de las iniciativas que se promuevan en el ámbito del suelo urbanizable. Por ello, la Ley ha previsto que el derecho a promover la transformación de dicho suelo instando de la Administración la aprobación del planeamiento de desarrollo, se podrá ejercer desde el momento en que el planeamiento general haya delimitado los correspondientes ámbitos o se hayan establecido las condiciones para su desarrollo, correspondiendo en otro caso a las Comunidades Autónomas la regulación de las citadas condiciones, así como de los efectos derivados del derecho de consulta, tanto sobre los criterios y previsiones del planeamiento –territorial y sectorial– como de las obras adicionales que la actuación exija.

800

LA LEY

ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998

De este modo, se pretende asegurar un mínimo de consistencia al derecho del propietario del suelo clasificado por el planeamiento como urbanizable, que como tal mínimo, debe entenderse comprendido sin discusión dentro de las condiciones básicas del estatuto jurídico de la propiedad, sin perjudicar la libertad de la que han de gozar las Administraciones competentes para valorar, en cada caso, los intereses públicos en juego. 3. En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación. Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas. Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido en un concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, habida cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y aprovechamientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa comparación no sea posible, en los citados suelos –sin desarrollo previsible a corto plazo– el método alternativo será el de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que es el método tradicional. En el suelo urbano y en el urbanizable incluido en ámbitos delimitados por el propio planeamiento general o con posterioridad al mismo, para los que se hayan establecido las condiciones de desarrollo, el método de cálculo consistirá en la aplicación al aprovechamiento correspondiente del valor básico de repercusión recogido en las ponencias catastrales para el terreno de que se trate, valor que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales, refleja los valores de mercado, puesto que las valoraciones catastrales se fijan a partir de un estudio previo de dichos valores. Finalmente y para el caso de que no existan o no sean aplicables lo valores de las ponencias catastrales por haber perdido vigencia o haberse modificado el planeamiento, el valor básico de repercusión se calculará por el método residual, comúnmente utilizado en el ámbito inmobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector público como por el privado. La aplicación de valores de repercusión, habida cuenta de su correspondencia, en general, con terrenos urbanizados y en condiciones de ser edificados, conlleva la necesidad de deducir la totalidad de los costes de urbanización que en cada caso estuvieran pendientes, así como los costes financieros, de gestión y cualesquiera otros que fueran imprescindibles para dotar al terreno de la condición de solar, tal como se viene haciendo habitual y pacíficamente en las tasaciones que se realizan a diario en el ámbito inmobiliario y en el financiero. El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin duda, a aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en

LA LEY

801


DE


una agilización de la gestión urbanística y en una reducción en los costes innecesarios que su prolongación en el tiempo inevitablemente añade. 4. El Título IV de la Ley se ha limitado a incluir los preceptos imprescindibles para enmarcar el ejercicio en este sector, por las distintas Administraciones públicas, de la potestad expropiatoria, a la que serán aplicables sin más las normas generales vigentes que regulan ésta. Remite, asimismo, para la determinación del justiprecio, a los criterios generales establecidos en el Título III, acabando con la actual e injusta dualidad de criterios que trata de distinta manera al propietario expropiado y al que no lo es. 5. El Título V, por su parte, ajusta simplemente al régimen jurídico de la propiedad del suelo que establecen los Títulos I y II de la Ley la regulación precedente de las indemnizaciones por alteración del planeamiento y de las limitaciones o vinculaciones singular impuestas por éste que no sean susceptibles de distribución equitativa por los mecanismos de reparto de beneficios y cargas que establezca la legislación urbanística. 6. La Ley ha querido mantenerse absolutamente en el marco de las competencias del Estado claramente delimitadas por la sentencia de 20 de marzo de 1997 del Tribunal Constitucional ya citada, por lo que ha renunciado a incidir lo más mínimo en los aspectos relativos al planeamiento, a la gestión urbanística y al control de aquél y de ésta. 7. Por último, las disposiciones transitorias de la Ley procuran evitar a ultranza las soluciones de continuidad, estableciendo reglas de aplicación directa en función de la situación de los procesos de desarrollo y ejecución del planeamiento y obviando la exigencia de la previa adaptación de los planes para la efectividad de la reforma, en razón de la negativa experiencia acumulada con motivo de las reformas precedentes. TÍTULO I Disposiciones generales Artículo 1. Objeto de la Ley. Es objeto de la presente Ley definir el contenido básico del derecho de propiedad del suelo de acuerdo con su función social, regulando las condiciones que aseguren la igualdad esencial de su ejercicio en todo el territorio nacional. Artículo 2. Facultades del derecho de propiedad. 1. Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes o, en virtud de ellas, por el planeamiento con arreglo a la clasificación urbanística de los predios. 2. La ordenación del uso de los terrenos y construcciones establecida en el planeamiento no conferirá derecho a los propietarios a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes. Artículo 3. Participación en las plusvalías. La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos, se producirá en los términos fijados por la presente Ley y las demás que sean de aplicación.

802

LA LEY

ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998

Artículo 4. Acción urbanística e iniciativa privada. 1. Los propietarios deberán contribuir, en los términos establecidos en las leyes, a la acción urbanística de los entes públicos, a los que corresponderá, en todo caso, la dirección del proceso, sin perjuicio de respetar la iniciativa de aquéllos. 2. La gestión pública a través de su acción urbanizadora y de las políticas de suelo suscitará, en la medida más amplia posible, la participación privada. 3. En los supuestos de actuación pública, la Administración actuante promoverá, en el marco de la legislación urbanística, la participación de la iniciativa privada aunque ésta no ostente la propiedad del suelo. Artículo 5. Reparto equitativo de beneficios y cargas. Las leyes garantizarán en todo caso el reparto de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, entre todos los propietarios afectados por cada actuación urbanística, en proporción a sus aportaciones. Artículo 6. Información y participación pública en el planeamiento y la gestión. 1. La legislación urbanística garantizará la participación pública en los procesos de planeamiento y gestión, así como el derecho a la información de las entidades representativas de los intereses afectados por cada actuación y de los particulares. 2. Todo administrado tendrá derecho a que la Administración competente le informe por escrito del régimen y condiciones urbanísticas aplicables a una finca o ámbito determinado. TÍTULO II Régimen urbanístico de la propiedad del suelo CAPÍTULO I Clasificación del suelo Artículo 7. Clases de suelo. A los efectos de la presente Ley, el suelo se clasifica en urbano, urbanizable y no urbanizable o clases equivalentes reguladas por la legislación urbanística. Artículo 8. Suelo urbano. Tendrán la condición de suelo urbano, a los efectos de esta Ley: a) El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística. b) Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.

LA LEY

803


DE


Artículo 9. Suelo no urbanizable. Tendrán la condición de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley, los terrenos en que concurran alguna de las circunstancias siguientes: 1.ª Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público. 2.ª Que el planeamiento general considere necesario preservar por los valores a que se ha hecho referencia en el párrafo anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales, así como aquellos otros que considere inadecuados para el desarrollo urbano, bien por imperativo del principio de utilización racional de los recursos naturales, bien de acuerdo con criterios objetivos de carácter territorial o urbanístico establecidos por la normativa urbanística. Apartado 2.º del artículo 9 redactado por el número uno del artículo 1 de la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.» 21 mayo).

Vigencia: 22 mayo 2003. Artículo 10. Suelo urbanizable. El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de no urbanizable, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable. Artículo 11. Clasificación del suelo en municipios sin planeamiento. En los municipios que carezcan de planeamiento general, el suelo que no tenga la condición de urbano de conformidad con los criterios establecidos en el artículo 8, tendrá la consideración de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley. Artículo 11 declarado constitucional por Sentencia del TC (Pleno) de 11 de julio de 2001, en cuanto contiene la expresión «planeamiento general», siempre que se interprete de conformidad con lo expresado en el Fundamento Jurídico 16.

CAPÍTULO II Derechos y deberes de los propietarios Artículo 12. Ejercicio de derechos y deberes. Los derechos y deberes de los propietarios de suelo que se regulan en esta Ley se ejercerán de acuerdo con la normativa que sobre planeamiento, gestión y ejecución del planeamiento establezca la legislación urbanística en cada caso aplicable. Artículo 13. Derechos de los propietarios de suelo urbano. Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solares y a edificar éstos en las condiciones que en cada caso establezca la legislación urbanística y el planeamiento.

804

LA LEY

ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998

Artículo 14. Deberes de los propietarios de suelo urbano. 1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanización deberán completar a su costa la urbanización necesaria para que los mismos alcancen –si aún no la tuvieran– la condición de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se haya establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo. 2. Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezcan de urbanización consolidada deberán asumir los siguientes deberes: a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos. b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de su gestión. Letras a) y b) del número 2 del artículo 14 declaradas constitucionales por Sentencia del TC (Pleno) de 11 de julio de 2001, en cuanto contienen las expresiones «dotaciones públicas de carácter local», «sistemas generales» y «planeamiento general», siempre que se interpreten de conformidad con lo expresado en el Fundamento Jurídico 21.

c) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del correspondiente ámbito; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo. Véase Res. 2/2000, de 22 de diciembre, de la Dirección General de Tributos, relativa a las cesiones obligatorias de terrenos a los Ayuntamientos efectuadas en virtud de los artículos 14 y 18 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y a las transmisiones de terrenos por parte de los mismos («B.O.E.» 6 enero 2001).

d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo. e) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización. f) Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento. Artículo 15. Derechos de los propietarios de suelo urbanizable. 1. Los propietarios del suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de los terrenos de su propiedad conforme a su naturaleza rústica. Además, tendrán derecho a promover su transformación instando de la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo que establezca la legislación urbanística. 2. La transformación del suelo urbanizable podrá ser también promovida por las Administraciones públicas sean o no competentes para la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo. Las Administraciones públicas a que se refiere el párrafo anterior podrán promover la transformación de suelo urbanizable bien por razón de su titularidad dominical de suelo en el ámbito de que se trate, bien por razones de competencia sectorial.

LA LEY

805


DE


Artículo 15 redactado conforme establece el apartado dos del artículo 1 de la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.» 21 mayo). Vigencia: 22 mayo 2003.

Artículo 16. Reglas básicas para el ejercicio del derecho. 1. El derecho a promover la transformación del suelo urbanizable, mediante la presentación del planeamiento que corresponda o, en su caso, de la previa propuesta de delimitación del correspondiente ámbito para su tramitación y aprobación, se ejercerá de conformidad con lo establecido por la legislación urbanística. 2. A tales efectos, las comunidades autónomas, a través de su legislación urbanística, regularán la tramitación, determinaciones y contenido de la documentación necesaria para proceder a esa transformación. Asimismo, esta legislación regulará los efectos derivados del derecho de consulta a las Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar a su costa para asegurar la conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación de conformidad con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 de esta ley. Dicha legislación fijará, igualmente, los plazos de contestación a la referida consulta. 3. En todo caso, los instrumentos de planeamiento urbanístico de desarrollo que sean elaborados por las Administraciones públicas a las que no competa su aprobación, o por los particulares, quedarán aprobados definitivamente por el transcurso del plazo de seis meses, o del que, en su caso, se establezca como máximo por la legislación autonómica para su aprobación definitiva, contados desde su presentación ante el órgano competente para su aprobación definitiva, siempre que hubiera efectuado el trámite de información pública, solicitado los informes que sean preceptivos, de conformidad con la legislación aplicable, y transcurrido el plazo para emitirlos. Todo lo anterior se entenderá sin perjuicio de lo establecido por la legislación urbanística de las comunidades autónomas en cuanto a asignación de competencias, subrogación en su ejercicio y plazos y cómputo del silencio administrativo. Artículo 16 redactado por el número tres del artículo 1 de la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.» 21 mayo). Vigencia: 22 mayo 2003.

Artículo 17. Usos y obras provisionales. En el suelo comprendido en sectores o ámbitos ya delimitados con vistas a su desarrollo inmediato, en tanto no se haya aprobado el correspondiente planeamiento de desarrollo, sólo podrán autorizarse excepcionalmente usos y obras de carácter provisional que no estén expresamente prohibidos por la legislación urbanística o sectorial ni por el planeamiento general, que habrán de cesar, y en todo caso, ser demolidas sin indemnización alguna, cuando lo acordare la Administración urbanística. La autorización, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido en la legislación hipotecaria. Párrafo 1.º del artículo 17 declarado constitucional por Sentencia del TC (Pleno) de 11 de julio de 2001, en cuanto contiene las expresiones «planeamiento de desarrollo» y «planeamiento general», siempre que se interprete de conformidad con lo expresado en el Fundamento Jurídico 29.

806

LA LEY

ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998

En el resto del suelo urbanizable podrán autorizarse, antes de su inclusión en sectores o ámbitos para su desarrollo, los usos previstos en el artículo 20 de la presente Ley. Artículo 18. Deberes de los propietarios de suelo urbanizable. La transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará para los propietarios del mismo los siguientes deberes: 1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos. 2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba al ámbito correspondiente. 3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos sistemas requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general. Apartados 1, 2 y 3 del artículo 18 declarados constitucionales por Sentencia del TC (Pleno) de 11 de julio de 2001, en cuanto contienen las expresiones «dotaciones públicas de carácter local», «sistemas generales» y «planeamiento general», siempre que se interpreten de conformidad con lo expresado en el Fundamento Jurídico 30.

4. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector o ámbito correspondiente; este porcentaje, que tiene carácter de máximo, podrá ser reducido por la legislación urbanística. Asimismo, esta legislación podrá reducir la participación de la Administración actuante en las cargas de urbanización que correspondan a dicho suelo. 5. Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo. 6. Costear o ejecutar la urbanización del sector o ámbito correspondiente. 7. Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento. Véase Res. 2/2000, de 22 de diciembre, de la Dirección General de Tributos, relativa a las cesiones obligatorias de terrenos a los Ayuntamientos efectuadas en virtud de los artículos 14 y 18 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y a las transmisiones de terrenos por parte de los mismos («B.O.E.» 6 enero 2001).

Artículo 19. Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación. 1. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana. 2. El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número anterior se sufragará por los propietarios o por la Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable.

LA LEY

807


DE


Artículo 20. Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable. 1. Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento. Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en la legislación urbanística, podrán autorizarse actuaciones específicas de interés público, previa justificación de que no concurren las circunstancias previstas en el apartado 1 del artículo 9 de la presente Ley. 2. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza. Artículo 21. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos. 1. La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución derivados de la misma. El nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos, así como en los compromisos que éste hubiera acordado con la Administración urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real. 2. En las enajenaciones de terrenos, deberá hacerse constar en el correspondiente título: a) Si se tratare de terrenos no susceptibles de edificación o con edificaciones fuera de ordenación de conformidad con el planeamiento aplicable, su expresa situación a estos efectos. b) Si se tratare de terrenos en proceso de urbanización, los compromisos aún pendientes que el propietario hubiere asumido en orden a la misma. c) En el supuesto de terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobación del planeamiento correspondiente y las cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas y compromisos con los adquirentes. 3. La infracción de cualquiera de las anteriores disposiciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, facultará al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento y para exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado. Artículo 22. Declaración de obra nueva. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto objeto de la misma. Para autorizar e inscribir escritura de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico competente de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deberá hacer

808

LA LEY

ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998

constar la terminación mediante acta notarial que incorporará la certificación de finalización de la obra antes mencionada. Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras. TÍTULO III Valoraciones Artículo 23. Aplicación general de las reglas de valoración. A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime. En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, dichos criterios se aplicarán igualmente en los procedimientos de distribución de beneficios y cargas de conformidad con lo que establezca la legislación urbanística. Artículo 24. Momento al que han de referirse las valoraciones. Las valoraciones se entenderán referidas a: a) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta. b) En otros supuestos de actuación, al momento de iniciación del correspondiente procedimiento. c) En la determinación de indemnizaciones por cambio de planeamiento, en los supuestos previstos en el Título V de la presente Ley, al momento de la publicación de la aprobación definitiva del nuevo planeamiento. Artículo 25. Criterio general de valoración. 1. El suelo se valorará conforme a su clasificación urbanística y situación, en la forma establecida en los artículos siguientes. 2. La valoración de los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, autonómico o estatal, tanto si estuvieran incorporados al planeamiento urbanístico como si fueran de nueva creación, se determinará, de conformidad con lo dispuesto en esta Ley, según la clase de suelo en que se sitúen o por los que discurran. No obstante, en el supuesto que el planeamiento urbanístico los haya adscrito o incluido en algún ámbito de gestión, a los efectos de su obtención a través de los mecanismos de equidistribución de beneficios y cargas, su valoración se determinará en función del aprovechamiento de dicho ámbito, conforme a lo dispuesto en los artículos siguientes. Artículo 25 redactado por el artículo 104 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social («B.O.E.» 31 diciembre). Vigencia: 1 enero 2003.

LA LEY

809


DE


Artículo 26. Valor del suelo no urbanizable. 1. El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean susceptibles. 2. Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible la aplicación del método indicado en el punto anterior, el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la valoración. Artículo 27. Valor del suelo urbanizable. 1. El valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo se obtendrá por aplicación al aprovechamiento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales. En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho suelo valores unitarios, el valor del suelo se obtendrá por aplicación de éstos a la superficie correspondiente. De dichos valores se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias. En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el artículo 30 de esta ley. En cualquier caso, se descartarán los elementos especulativos del cálculo y aquellas expectativas cuya presencia no esté asegurada. 2. El valor del suelo urbanizable, no incluido por el planeamiento en los ámbitos a los que se refiere el apartado anterior y hasta tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que establezca la legislación urbanística, se determinará en la forma establecida para el suelo no urbanizable, sin consideración alguna de su posible utilización urbanística. Artículo 27 redactado por el número cuatro del artículo 1 de Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.» 21 mayo). Vigencia: 22 mayo 2003.

Artículo 28. Valor del suelo urbano. 1. El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará, salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo, por aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que esté incluido, del valor básico de repercusión más específico recogido en las ponencias de valores catastrales para el terreno concreto a valorar. 2. En los ámbitos de gestión que tengan por objeto la reforma, renovación o mejora urbana, el aprovechamiento de referencia de cada parcela, a los solos efectos de su valoración, será el resultante del planeamiento o el resultante de la edificación existente, si fuera superior.

810

LA LEY

ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998

3. En el suelo urbano consolidado por la urbanización, el valor del suelo se determinará por aplicación al aprovechamiento establecido por el planeamiento para cada terreno concreto, del valor básico de repercusión en parcela recogido en las ponencias de valores catastrales o, en su caso, del de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la forma establecida en la normativa técnica de valoración catastral. 4. En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual. Número 4 del artículo 28 redactado por el número cinco del artículo 1 de la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.» 21 mayo). Vigencia: 22 mayo 2003.

5. En cualquiera de estos supuestos, del valor obtenido por aplicación de valores de repercusión se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias. Número 5 artículo 28 introducido por el número cinco del artículo 1 de la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.» 21 mayo). Vigencia: 22 mayo 2003.

Artículo 29. Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribución de aprovechamiento. En los supuestos de carencia de planeamiento o cuando, en suelo urbano o urbanizable, no se atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no incluido en un determinado ámbito de gestión, el aprovechamiento a tener en cuenta a los solos efectos de su valoración, será el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que, a efectos catastrales esté incluido el mismo. Artículo 30. Deducción de gastos de urbanización pendiente. Del valor total determinado por aplicación al aprovechamiento correspondiente de valores de repercusión, se deducirán, cuando proceda, los costes de urbanización precisa y no ejecutada, y los de su financiación, gestión y, en su caso, promoción, así como los de las indemnizaciones procedentes, según las normas o determinaciones de este carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente o, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcance la condición de solar. En el supuesto de suelos urbanos sujetos a operaciones de reforma interior, renovación o mejora urbana, se deducirán asimismo los costes adicionales que estas operaciones puedan conllevar. Artículo 31. Valoración de obras, edificaciones, instalaciones, plantaciones y arrendamientos. 1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que por su carácter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinación del valor del terreno se valorarán, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus titulares.

LA LEY

811


DE


2. El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia del suelo, se determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas. 3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos y urbanos se fijarán de acuerdo con lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa. Artículo 32. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles. 1. La valoración de las concesiones administrativas y los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de aplicación. 2. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectuare podrá elegir entre justipreciar cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados. TÍTULO IV Expropiaciones Artículo 33. Legitimación de expropiaciones. La aprobación de Planes de ordenación urbana y de delimitaciones de ámbitos de gestión a desarrollar por expropiación implicará la declaración de utilidad pública de las obras y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios correspondientes, a los fines de expropiación o imposición de servidumbres. Artículo 34. Funciones de la expropiación. La expropiación por razón de urbanismo podrá aplicarse de acuerdo con las finalidades previstas en la legislación urbanística y, asimismo, por incumplimiento de la función social de la propiedad, con los requisitos previstos en la Ley de Expropiación Forzosa. Artículo 35. Ejercicio de la potestad expropiatoria. El ejercicio de la potestad expropiatoria se ajustará a lo dispuesto en la presente Ley y en la legislación urbanística. En todo lo no previsto en ellas, será de aplicación la legislación general de expropiación forzosa. Artículo 36. Procedimiento de determinación del justiprecio. El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se determinará conforme a lo establecido en el Título III de la presente Ley, mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta. Artículo 37. Pago del justiprecio mediante adjudicación de terrenos. En todas las expropiaciones, la Administración actuante podrá satisfacer el justiprecio, por acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos de valor equivalente.

812

LA LEY

ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998

Artículo 38. Aprobación y efectos del procedimiento de tasación conjunta. El pago o depósito del importe de la valoración establecida por el órgano competente al aprobar el proyecto de expropiación habilitará para proceder a la ocupación de la finca y producirá los efectos previstos en los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, sin perjuicio de la valoración, en su caso, por el Jurado Provincial de Expropiación y de que puedan seguir tramitándose los recursos procedentes respecto a la fijación del justiprecio. Asimismo, habilitará para proceder a la ocupación de las fincas la aprobación del documento de adjudicación de las futuras parcelas en que se hubiera concretado el pago en especie, de conformidad con lo establecido en el artículo anterior. Artículo 38 declarado inconstitucional por Sentencia TC (Pleno) de 11 de julio de 2001.

Artículo 39. Ocupación e inscripción en el Registro. 1. Una vez efectuado el pago o consignación se levantará el acta de ocupación correspondiente a cada finca afectada por el expediente expropiatorio. La superficie objeto de la actuación se inscribirá como una o varias fincas registrales. El hecho de que alguna de estas fincas no estuviese inmatriculada no será obstáculo para que pueda practicarse directamente aquella inscripción. En las fincas afectadas, a continuación de la nota a que se refiere la legislación hipotecaria sobre asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa, se extenderá otra en la que se identificará la porción expropiada si la actuación no afectase a la totalidad de la finca. 2. Será título inscribible el acta o actas de ocupación acompañadas de las actas de pago o los justificantes de consignación del justiprecio de todas las fincas ocupadas. Dicho título, además de la descripción conforme a la legislación hipotecaria, incorporará la oportuna referencia catastral e identificará la nueva finca mediante un adecuado sistema gráfico de coordenadas. 3. Si al procederse a la inscripción surgiesen dudas fundadas sobre si dentro de la superficie ocupada existiese alguna finca registral no tenida en cuenta en el expediente expropiatorio, sin perjuicio de practicarse la inscripción, se pondrá tal circunstancia en conocimiento del organismo expropiante. Artículo 40. Supuestos de reversión. 1. Los terrenos de cualquier clase que se expropien por razones urbanísticas deberán ser destinados al fin específico que se estableciese en el Plan correspondiente. 2. Si en virtud de modificación o revisión del planeamiento se alterara el uso que motivó la expropiación procederá la reversión salvo que concurriera alguna de las siguientes circunstancias: a) Que el nuevo uso asignado estuviera adecuadamente justificado y fuera igualmente dotacional público. b) Que el uso dotacional que motivó la expropiación hubiese sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho años. 3. Procederá la reversión de los terrenos expropiados para la formación o ampliación del Patrimonio Municipal de Suelo si, como consecuencia de una modificación del planeamiento que no se efectúe en el marco de la revisión de éste, se alteraran los usos, intensidades o aprovechamientos y ello supusiera un incremento de valor de los mismos.

LA LEY

813


DE


4. Igualmente, procederá la reversión en los supuestos de terrenos incluidos en un ámbito delimitado para su desarrollo por el sistema de expropiación, cuando hubieren transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se hubiera concluido. 5. El mismo plazo y condición se aplicará en las expropiaciones de terrenos motivadas por el incumplimiento de deberes urbanísticos vinculados al proceso de urbanización. TÍTULO V Supuestos indemnizatorios Artículo 41. Indemnización por alteración de planeamiento. 1. La modificación o revisión del planeamiento sólo podrá dar lugar a indemnización por reducción de aprovechamiento si se produce antes de transcurrir los plazos previstos para su ejecución en el ámbito en el que a dichos efectos se encuentre incluido el terreno, o transcurridos aquéllos, si la ejecución no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administración. 2. Las situaciones de fuera de ordenación surgidas por los cambios del planeamiento no serán indemnizables, a excepción de lo previsto en el apartado anterior. Artículo 42. Indemnización por alteración del planeamiento, con licencia en vigor. 1. Si en el momento de entrada en vigor de la modificación o revisión del planeamiento se hubiera obtenido la licencia de construcción, pero aún no se hubiera iniciado la edificación, se declarará extinguida, con audiencia del interesado, la eficacia de la licencia en cuanto sea disconforme con la nueva ordenación, debiendo fijarse la indemnización, en el mismo expediente, por la reducción del aprovechamiento resultante de las nuevas condiciones urbanísticas, así como por los perjuicios que justificadamente se acrediten de conformidad con la legislación general de expropiación forzosa. 2. Si la edificación ya se hubiera iniciado, la Administración podrá modificar o revocar la licencia, fijándose la indemnización de acuerdo con lo establecido en el número anterior. Artículo 43. Indemnización por limitaciones singulares. Las ordenaciones que impusieran vinculaciones o limitaciones singulares en orden a la conservación de edificios, en lo que excedan de los deberes legalmente establecidos, o que lleven consigo una restricción del aprovechamiento urbanístico del suelo que no pueda ser objeto de distribución equitativa entre los interesados, conferirán derecho a indemnización. Artículo 44. Otros supuestos indemnizatorios. 1. Serán en todo caso indemnizables los gastos producidos por el cumplimiento de los deberes inherentes al proceso urbanizador, dentro de los plazos establecidos al efecto, que resulten inservibles como consecuencia de un cambio de planeamiento o por acordarse la expropiación. 2. Cuando se produzca la anulación de una licencia, demora injustificada en su otorgamiento o su denegación improcedente, los perjudicados podrán reclamar de la Administración el resarcimiento de los daños y perjuicios causados, en los casos y con la concurrencia de los requisitos establecidos en las normas que regulan con carácter general dicha responsabilidad. En ningún caso habrá lugar a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado.

814

LA LEY

ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998

DISPOSICIONES ADICIONALES Disposición adicional primera. Los instrumentos de planificación territorial y urbanística, cualquiera que sea su clase y denominación, que incidan sobre terrenos, edificaciones e instalaciones, incluidas sus zonas de protección, afectos a la Defensa Nacional deberán ser sometidos, respecto de esa incidencia, a informe vinculante de la Administración General del Estado con carácter previo a su aprobación. Disposición adicional segunda. ... Disposición adicional segunda derogada por la letra f) de la disposición derogatoria única del R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario («B.O.E.» 8 marzo). Vigencia: 9 marzo 2004.

Disposición adicional tercera. Las Ciudades de Ceuta y Melilla ejercerán las potestades normativas reglamentarias que tienen atribuidas por las Leyes Orgánicas 1/1995 y 2/1995, de 13 de marzo, dentro del marco de la presente Ley y de las que el Estado promulgue a tal efecto. En todo caso, la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de estas Ciudades, y de sus modificaciones o revisiones, competerá al Ministerio de Fomento. La aprobación definitiva de los Planes Parciales, y de sus modificaciones o revisiones, corresponderá a los órganos competentes de las Ciudades de Ceuta y Melilla, previo informe preceptivo y vinculante del Ministerio de Fomento, el cual deberá emitirse en el plazo de tres meses. Disposición adicional tercera redactada por el artículo 68 de la Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social («B.O.E.» 30 diciembre). Vigencia: 1 enero 2000.

Disposición adicional cuarta. En los territorios insulares la legislación urbanística podrá establecer criterios complementarios para clasificar los suelos no urbanizables y urbanizables, teniendo en cuenta que la delimitación del contenido del derecho de propiedad del suelo se condiciona por la peculiaridad del hecho insular, su limitada capacidad de desarrollo territorial y la necesidad de compatibilizar una suficiente oferta de suelo urbanizable con la protección y preservación de los elementos esenciales del territorio. Disposición adicional quinta. Esta Ley se aplicará sin perjuicio de los específicos regímenes forales vigentes en materia de hacienda, régimen tributario, régimen económico-financiero municipal y régimen de los bienes municipales. DISPOSICIONES TRANSITORIAS Disposición transitoria primera. Normas de aplicación inmediata. 1.ª Sobre el régimen urbanístico del suelo. Las disposiciones de esta ley contenidas en el artículo 1, apartado dos, y tres, número 1, serán de aplicación desde la entrada en vigor de la misma a la ejecución de los planes y normas vigentes en dicho momento, sin perjuicio de las especialidades sobre gestión y uso del suelo de la legislación urbanística.

LA LEY

815


DE


2.ª Sobre las normas de procedimiento. Las normas de procedimiento contenidas en el artículo 1, apartado tres, número 3, de esta ley serán de aplicación a los instrumentos de planeamiento en él referidos que se presenten ante el órgano administrativo competente a partir de la entrada en vigor de la misma. Disposición transitoria primera redactada por el número seis del artículo 1 de la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.» 21 mayo). Vigencia: 22 mayo 2003.

Disposición transitoria segunda. Planeamiento general vigente. La adaptación del planeamiento general vigente a la entrada en vigor de esta ley a sus determinaciones se efectuará de conformidad con el régimen transitorio establecido en la legislación urbanística autonómica. En ausencia de éste, el planeamiento general vigente adaptará su clasificación de suelo a lo dispuesto en esta ley cuando se proceda a su revisión, o a la tramitación de modificaciones que afecten a la clasificación del suelo no urbanizable. Disposición transitoria segunda redactada por el número seis del artículo 1 de la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.» 21 mayo). Vigencia: 22 mayo 2003.

Disposición transitoria tercera. Planeamiento general en tramitación. La adaptación del planeamiento general en tramitación a la entrada en vigor de esta ley a sus determinaciones se efectuará de conformidad con el régimen transitorio establecido en la legislación urbanística autonómica. En ausencia de éste, el planeamiento general en tramitación, con independencia de la fase en que se encuentre, adaptará su clasificación de suelo a la misma. Disposición transitoria tercera redactada por el número seis del artículo 1 de la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.» 21 mayo). Vigencia: 22 mayo 2003.

Disposición transitoria cuarta. Planeamiento en ejecución. En los procedimientos de distribución de beneficios y cargas que no hubieran alcanzado la aprobación definitiva a la fecha de entrada en vigor de esta Ley, será de aplicación, en cuanto a la cesión de suelo en que se deba materializar el porcentaje de aprovechamiento que corresponde a la Administración actuante, el régimen urbanístico establecido en la misma, según la clase de suelo. Disposición transitoria quinta. Valoraciones. En los expedientes expropiatorios, serán aplicables las disposiciones sobre valoración contenidas en esta ley, siempre que no se haya alcanzado la fijación definitiva del justiprecio en vía administrativa.

816

LA LEY

ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998

Disposición transitoria quinta redactada por el número seis del artículo 1 de la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.» 21 mayo). Vigencia: 22 mayo 2003.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA 1. Queda derogado el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, con excepción de los siguientes preceptos: Artículos 104.3; 113.2; 124.1 y 124.3; 133; 134.1; 136.2; 137.5; 138.b); 159.4; 168; 169; 170.1; 183; 204; 210; 211.3; 213; 214; 222; 224; 242.1 y 242.6; 243.1 y 243.2; 244.2, 244.3 y 244.4; 245.1; 246.2; 255.2; 258.2 y 258.3; 259.3; 274; 276; 280.1; 287.2 y 287.3; 288.2 y 288.3; 289; 299; 300; 301; 302; 303; 304; 305; 306; 307; 308; 309; 310; disposición adicional cuarta.1.ª y 3.ª; disposición adicional sexta, y disposición transitoria quinta.1. 2. Quedan asimismo derogados los artículos 1, 2, 3, disposición transitoria y disposición final primera de la Ley 7/1997, de 14 de abril, de Medidas Liberalizadoras en materia de Suelo y de Colegios Profesionales. 3. Quedan igualmente derogados cuantos preceptos legales se opongan o sean incompatibles con lo previsto en la presente Ley. DISPOSICIÓN FINAL ÚNICA Tienen el carácter de legislación básica en virtud de lo previsto en el artículo 149.1.13.ª, 18.ª y 23.ª de la Constitución Española y, en su caso, de condiciones básicas del ejercicio de los derechos a tenor de lo dispuesto por el artículo 149.1.1.ª del propio texto constitucional, los siguientes preceptos: 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13; 14; 15; 16; 17; 18; 19; 20; 34; 41; 42; 43; 44.1; disposiciones adicionales segunda, tercera, cuarta y quinta; y disposiciones transitorias primera, segunda, tercera y cuarta, correspondiendo los restantes a la competencia exclusiva del Estado en virtud del artículo 149.1.4.ª, 8.ª y 18.ª del citado texto. Disposición final única declarada inconstitucional en sus referencias a los artículos 16.1 y 38 (sic) por Sentencia TC (Pleno) 164/2001, de 11 de julio («B.O.E.» 14 agosto).

LA LEY

817

3651K10226

La valoración inmobiliaria en sus diversos aspectos (mercantil, hipotecario, urbanístico, expropiatorio y fiscal) tiene una importancia cada vez mayor en la actividad profesional de arquitectos, arquitectos técnicos, abogados, ingenieros, economistas, profesionales inmobiliarios, API y otros. Este libro pretende contribuir, de una forma clara, a la explicación de los conceptos teóricos; así como de su aplicación práctica en los numerosos ejemplos que se recogen en él. Se exponen los principios, criterios y métodos de valoración admitidos internacionalmente, incluyendo los métodos del coste, comparación, actualización de las rentas y residuales (estáticos y dinámicos). Su contenido es de gran interés, tanto para profesionales que se inician en el mundo de la valoración o asesoramiento inmobiliario, como para los profesionales experimentados en este campo. Es un manual práctico, con más de 100 ejemplos, lo que facilita una mejor comprensión de los conceptos teóricos expuestos, siendo de gran utilidad para los tasadores. Es de destacar el análisis profundo que se realiza de la aplicación de la matemática financiera, en la aplicación de las técnicas del cash-flow, necesarias para el análisis de las promociones inmobiliarias y valoraciones de suelo. La valoración inmobiliaria: teoría y práctica proporciona las herramientas necesarias para analizar, valorar y redactar el correspondiente informe de tasación de cualquier valoración, por difícil y compleja que sea.

ISBN: 84-9725-650-6

9

788497

256506

La Valoración Inmobiliaria

Recommend Documents