Konsep Dasar Penilaian Soeparjanto 2008

DIKLAT TEKNIS SUBSTANTIF SPESIALISASI

PENILAIAN PROPERTI DASAR

MODUL

Konsep Dasar Penilaian

DEPARTEMEN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN PUSDIKLAT KEUANGAN UMUM 2008

IDENTITAS MODUL

Judul Penulis Penilai Edisi

: Konsep Dasar Penilaian : Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev : Rofii Edy Purnomo, SH : Tahun 2008

Dikeluarkan oleh Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan untuk DTSS Penilaian Properti Dasar.

Dilarang keras mengutip, menjiplak, atau menggandakan sebagian atau seluruh isi modul ini, serta memperjualbelikan tanpa izin tertulis dari Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum BPPK.

LEMBAR PERSETUJUAN PENILAI

MODUL Konsep Dasar Penilaian DTSS Penilaian Properti Dasar

Modul ini t elah d inilai dan la yak unt uk digandakan

Disetujui:

Pada tanggal :

Desember 2008

Penilai,

Rofii Edy Purnomo, SH NIP. 060091720

theresDocument1

KATA PENGANTAR Proses pendidikan dan pelatihan merupakan salah satu sarana yang senantiasa diperlukan oleh setiap orang, termasuk mereka yang tengah bekerja dalam rangka meningkatkan karir kerja dalam kehidupannya, karena proses pembelajaran pada hakekatnya adalah salah satu cara untuk terjadinya peningkatan dan pengembangan sumber daya manusia dalam rangka mengantisipasi permasalahan dan pemenuhan kebutuhan kerja di masa depan. Modul ‘Konsep Dasar Penilaian’ yang ditulis oleh Soeparjanto, SH, M.Ec.Dev ini disusun dan digunakan dalam Diklat Teknis Substantif Spesialisasi (DTSS) Penilaian Properti Dasar yang diselenggarakan oleh Pusdiklat Keuangan Umum bagi pegawai dari Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Departemen Keuangan, dan dirancang untuk memberi bekal pengetahuan dan keterampilan yang diperlukan bagi pegawai DJKN dalam bidang kekayaan negara guna meningkatkan kualitas sumber daya manusia untuk memperlancar pelaksanaan tugas di lingkungan kerja DJKN. Modul ini sudah mendapatkan masukanmasukan dari berbagai pihak, diantaranya Saudara Rofii Edy Purnomo, SH (dari DJKN). Kami menghargai dan berterima kasih atas upaya penulis dan pereview dalam mempersiapkan dan menyusun modul ini sehingga turut membantu memberikan kemudahan bagi peserta pendidikan dan pelatihan di lingkungan Pusdiklat Keuangan Umum Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Departemen Keuangan.

Jakarta, Desember 2008 Pj. Kepala Pusdiklat Keuangan Umum,

Ari Wahyuni NIP 060078951

v

DTSS Penilaian Properti Dasar Pusdiklat Keuangan Umum

DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL .................................................................................... i HALAMAN DEPAN ................................................................................... ii LEMBAR IDENTITAS PERSETUJUAN MODUL ..................................... iii LEMBAR PERSETUJUAN MODUL .......................................................... iv KATA PENGANTAR.................................................................................. v DAFTAR ISI................................................................................................ vi Kegiatan Belajar 1 : Pendahuluan............................................................. 1 A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan .................. 2 B. Pengertian Penilaian................................................. 2 C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian .................... 4 D. Rangkuman.............................................................. 5 E. Test Formatif............................................................ 5 F. Umpan Balik ............................................................ 6 Kegiatan Belajar 2 : Konsep dan Prinsip Umum Penilaian ..................... 7 A. Konsep Aset/Properti ............................................... 7 B. Harga, Biaya, Pasar dan Nilai .................................. 10 C. Dasar Penilaian ....................................................... 11 D. Konsep Nilai ........................................................... 13 E. Proses Penilaian ...................................................... 15 F. Rangkuman .............................................................. 16 G. Test Formatif ........................................................... 18 H. Umpan Balik............................................................ Kegiatan Belajar 3 : Kegunaan Tertinggi dan Terbaik ............................ A. Tujuan Analisis HBU............................................... B. Kriteria Dalam Analisis HBU................................... C. Contoh Analisis HBU............................................... D. Situasi Khusus dalam Analisis HBU ....................... E. Rangkuman .............................................................. F. Test Formatif............................................................ G. Umpan Balik............................................................ Kegiatan Belajar 4 : Pendekatan Penilaian............................................... A. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)...... B. Pendekatan Biaya (Cost Approach) .......................... C. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) ............. D. Rangkuman..............................................................

Modul : Konsep Dasar Penilaian

18 19 20 21 22 26 27 28 29 30 30 33 35 39

vi


E. Test Formatif............................................................ F. Umpan Balik ............................................................ DAFTAR PUSTAKA..................................................................................


40 41 42

vii


Kegiatan Belajar 1 PENDAHULUAN

Tujuan Instruksional Umum Setelah mempelajari modul ini, diharapkan Saudara mampu memahami konsep dasar penilaian dengan baik.

Tujuan Instruksional Khusus Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 1. menjelaskan pentingnya penilaian dalam kehidupan 2. menjelaskan pengertian dan definisi penilaian dengan baik 3. menjelaskan masalahmasalah dasar dalam proses penilaian ________________________________________________________________________

Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui bahwa mengestimasi nilai properti telah dilakukan sejak jaman sebelum kemerdekaan namun tanpa kualifikasi formal, namun saat ini penilaian telah dijadikan aktivitas profesional dalam dunia komersial. Faktor pendorong kebangkitan penilaian dan penilaian sebagai profesi di Indonesia adalah sejak terjadinya krisis moneter pada tahun 1998. Adanya keterlibatan pemerintah antara lain dalam tata kota, pajak properti dan pembangunan infrastruktur seperti jalan kereta, jalan raya, kanal dan sebagainya, memerlukan akuisisi properti pribadi dan pembayaran kompensasi yang wajar. Aktivitas tersebut didukung oleh legislatif yang menetapkan nilai dan memerlukan penilai profesional. Pada waktu yang sama invenstasi real estate dianggap sah dan berpotensi menguntungkan investor, membutuhkan dukungan keuangan khusus yang memerlukan input saran yang dapat diandalkan atas nilai properti yang sebenarnya. Era otonomi daerah membutuhkan upaya untuk optimalisasi pengelolaan kekayaan daerah secara umum membutuhkan strategi sebagai berikut : Modul : Konsep Dasar Penilaian

1


1. Identifikasi dan inventarisasi nilai dan potensi aset daerah. 2. Adanya sistem informasi manajemen aset daerah. 3. Pengawasan dan pengendalian pemanfaatan aset. 4. Pelibatan berbagai profesi atau keahlian yang terkait seperti auditor internal dan appraisal (penilai). (Mardiasmo, 2002: 241)

A. Pentingnya Penilaian Dalam Kehidupan Penilaian merupakan unsur penting dalam operasional kehidupan masyarakat modern. Bidangbidang kegiatan lain yang memerlukan dukungan jasa penilaian seperti : 1. Studi kelayakan 2. Aplikasi untuk sektor keuangan 3. Pajak properti (PBB) 4. Biaya transaksi properti 5. Laporan perusahaan 6. Prospektus investasi 7. Tarif pengembangan kondominium 8. Prosedur kebangkrutan/likuidasi 9. Ganti rugi pembebasan properti 10. Sengketa hukum atas properti 11. Manajemen aset yang efisien.

B. Pengertian Penilaian Hingga saat ini sebagian besar masyarakat belum mengenal penilaian, salah satu penyebabnya adalah penilaian merupakan hal yang relatif baru. Bahkan di kalangan penilai sendiri masih sering dijumpai keraguraguan mengenai siapa sebenarnya penilai dan bagaimana mereka harus bersikap. Beberapa hal yang sering dipertanyakan :

Penilaian : seni atau ilmu pengetahuan ?

Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran, demikian juga Valuation diartikan sebagai penilaian atau penaksiran. Jadi Appraisal dan Valuation,


2


adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan Appraiser lebih banyak dipergunakan di Amerika Serikat, sedangkan Istilah Valuation dan Valuers biasa dipakai di lnggris dan negara anggota persemakmuran (Commonwealth Countries). Dari dua istilah tersebut, yang perlu diperhatikan adanya suatu istilah yang tidak dapat dipisahkan, yaitu pengertian Valuer dan nilai. Dari beberapa definisi yang ada dapat digarisbawahi mengenai penilaian adalah: · Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment); · Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value) · Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date) · Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan (based on analysis of relavan market information). Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan obyektifitas si penilai (valuer/appraiser). Yang menjadi masalah adalah untuk dapat memperoleh estimasi nilai properti yang realistis, seorang penilai sulit untuk menghindari subyektifitasnya. Karenanya, untuk dapat menghasilkan estimasi nilai yang realistis dan meminimalkan subyektifitasnya, seorang penilai harus memperhatikan bahwa tugas utamanya adalah mempertimbangkan seluruh fakta yang tersedia yang bersifat impersonal. Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya. Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian dituangkan dalam satuan moneter. Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.


3


Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga tidak lepas dari unsur subyektif seorang penilai yang berkaitan dengan pengalaman dan prediksiprediksi tertentu. Sifat dari penilaian tersebut memberikan pengertian penilaian adalah gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni (science and art) dalam mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada waktu yang telah ditetapkan serta dengan mempertimbangkan segala karakteristik yang ada pada properti tersebut termasuk jenisjenis investasi yang ada di pasaran (Hidayati dan Harjanto, hal. 8).

C. Masalah Dasar dalam Proses Penilaian Berikut adalah masalah dasar yang berkaitan dengan proses penilaian. a. Penilaian tidak objektif Meskipun proses penilaian adalah kualitatif dan memungkinkan untuk menggunakan analisis yang objektif, karena data pasar di dalamnya merupakan pandangan subjektif nilai properti berdasarkan negosiasi antara penjual dan pembeli, dan karena setiap transaksi tergantung pada banyaknya informasi yang bersifat kualitatif, kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini yang subjektif. b. Penilaian digunakan berdasarkan tanggal penilaian (usebydate) Karena pasar bersifat dinamis dan pada saat penilai menyusun laporan kondisi pasar dapat saja berubah. c. Metode kuantitatif tidak selalu menghasilkan penilaian yang lebih baik dan akurat. Adanya anggapan bahwa analisis dan metode teknik yang kompleks akan secara otomastis menjamin hasil penilaian yang akurat, tidak selalu benar karena ketidaktepatan input data yang dapat terjadi dalam penilaian pada umumnya. d. Angka akhir bukanlah yang terpenting dalam penilaian Dalam kenyataannya bahwa beberapa penilaian yang dilakukan penilai seringkali dibatasi oleh adanya beberapa peraturan atau lainnya. Oleh karena itu yang terpenting adalah bahwa prosedur penilaian yang dilaksanakan oleh penilai adalah tepat dan menyeluruh.


4


D. Rangkuman Penilaian pada prinsipnya merupakan suatu proses indikasi, melalui suatu pengetahuan atau metode tertentu terhadap suatu objek untuk suatu kepentingan atau tujuan tertentu. Penilaian aset perlu dibedakan dengan penilaian pada umumnya. Penilaian aset dilakukan khusus atas suatu aset (harta/benda) dari suatu entitas kepemilikan. Penilaian aset (appraisal/valuation) harus dipahami sebagai suatu proses ilmiah yang dilakukan seorang penilai untuk mendapatkan estimasi nilai suatu aset tertentu. Mengingat konsep aset yang dinilai adalah dalam konsep hukum yang mempunyai nilai ekonomis, maka indikasi nilai yang dihasilkan dari suatu penilaian dituangkan dalam satuan moneter. Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin, karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya sangat penting untuk dipahami oleh para penilai. Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu ekonomi, ilmu Teknik dan ilmu Hukum. Dalam penilaian juga tidak lepas dari unsur subyektif seorang penilai yang berkaitan dengan pengalaman dan prediksiprediksi tertentu.

E. Test Formatif Pilih benar atau salah pernyataan dibawah ini 1. Penilaian merupakan judgement seorang penilai yang didului dengan analisis rasional. B S . 2. Kesimpulan akhir dari penilai merupakan opini subyektif meskipun analisis yang digunakan bersifat obyektif. B S . 3. Dalam penilaian, angka akhir hasil penilaian merupakan unsur yang paling penting. B S . 4. Hasil penilaian dapat digunakan dalam periode waktu tertentu sepanjang kondisi pasar mengalami perubahan. B S . 5. Penilaian merupakan gabungan ilmu pengetahuan dan seni (sciene and art) karena merupakan gabungan ilmu ekonomi, teknik dan hukum. B S .


5


F. Umpan Balik Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di belakang modul ini. Kemudian, hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi.

Rumus =

Jumlah jawaban yang sesuai kunci

X 100%

Jumlah semua soal Penjelasan tingkat penguasaan: 90% 100% = sangat baik 80% 89%

= baik

70% 79%

= cukup

0 69%

= kurang

Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.


6


Kegiatan Belajar 2 KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN


Tujuan Instruksional Khusus Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 1. menjelaskan konsep aset/properti dengan baik 2. menjelaskan pengertian harga, biaya, pasar dan nilai secara baik 3. menjelaskan dasardasar penilaian 4. menjelaskan konsep nilai dengan biak 5. menjelaskan proses penilaian secara baik ________________________________________________________________________

A.

Konsep Aset/Properti Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam

terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud. Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut sebagai benda, meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan.


7


Istilah lain yang berkaitan dengan pengertian aset atau properti adalah real estat, real properti dan personal properti. Pengertian real estat berbeda di berbagai negara. Real estat menurut SPI 2007 (Standar Penilaian Indonesia) dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. Pengertian real estat disini berarti aset berwujud (tangible asset). Real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan (interest) dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikian real estat. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau suratsurat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Real property adalah konsep non fisik (konsep hukum). Sedangkan Personal Property meliputi kepemilikan pada suatu benda berwujud atau tida berwujud yang bukan merupakan real estat. Bendabenda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. Dalam rangka pengelolaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki, dikuasai oleh pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN) dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Keberadaan suatu aset negara harus dicatat dan dilaporkan sesuai dengan Standar Akuntansi Pemerintah yang berlaku. Perlunya mengetahui pengertian dari aset negara, dapat dirujuk suatu klasifikasi Aset Tetap berdasarkan Standar Akuntansi Pemerintahan (Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2005), Pernyataan Nomor 7 adalah tanah, peralatan dan mesin, gedung dan bangunan, jalan, irigasi dan jaringan serta aset tetap lainnya dan Konstruksi dalam pengerjaan. Untuk dapat diakui sebagai aset tetap, suatu aset harus berwujud dan memenuhi kriteria : Mempunyai masa manfaat lebih dari 12 (dua belas) bulan Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal Tidak dimaksudkan untuk dijual dalam operasi normal entitas, dan Diperoleh atau dibangun dengan maksud untuk digunakan.


8


Berkaitan dengan aset negara, umumnya asetaset yang dimiliki/dikuasai dan dioperasikan oleh pemerintah/negara disebut aset publik atau Public Ownership. Karakteristik aset/barang publik adalah : tidak bersaing dalam konsumsinya (nonrival in consumption), tidak ekslusif (non exlusion), mengakibatkan manfaat eksternal bagi banyak orang, tidak dapat dibagi dalam satuan satuan tertentu kepada konsumen, manfaatnya dinikmati secata kolektif oleh seluruh populasi. Sedangkan kategori aset publik berdasarkan kaidah internasional meliputi: Aset operasional, yaitu aset yang dipergunakan dalam operasional perusahaan atau pemerintah secara berkelanjutan dan/atau dipakai pada masa datang. Aset non operasional, yaitu aset yang tidak merupakan bagian integral dari operasional perusahaan atau pemerintah dan diklasifikasikan sebagai aset berlebih. Aset berlebih adalah aset non integral yang tidak dipakai untuk penggunaan secara berkelanjutan atau mempunyai potensi untuk digunakan di masa yang akan datang dan karena itu bersifat surplus terhadap persyaratan operasional. Aset infrastruktur, yaitu aset yang melayani kepentingan publik, biaya pengeluaran dari aset ditentukan dari kontinuitas penggunaan aset bersangkutan. Aset komunitas (Community asset), sebenarnya adalah aset milik pemerintah dimana penggunaan aset tersebut secara terusmenerus, umur ekonomis atau umur gunanya tidak ditetapkan dan terkait kepada pengalihan yang tidak terbatas (tidak dapat dialihkan). Untuk asetaset yang termasuk aset komunitas dan aset infrastruktur, pada umumnya dapat termasuk ke dalam aset operasional yang bersifat khusus. Aset khusus atau properti dengan tujuan khusus (special purpose property) atau properti yang dirancang khusus (specially designed property), yaitu properti yang sifatnya khusus, jarang terjadi, kalaupun pernah dijual di pasar terbuka untuk satu penggunaan tertentu sebagai kelanjutan penggunaan yang ada. Sifat khusus berasal dari konstruksi, tata letak, ukuran atau lokasi dari properti tersebut atau kombinasinya, atau karena penempatan berdasarkan sifat mesin dan peralatan yang mempengaruhi desain atau fungsi bangunan, atau tujuan dari pendirian bangunan itu sendiri. Contohnya adalah kilang minyak, pekerjaan kimia, pembangkit tenaga listrik, jalan, lintasan kereta api, stasiun kereta api, jembatan, saluran air, fasilitas sosial dan umum lainnya, yang jarang menjadi obyek dari transaksi pasar dan tidak memiliki penggunaan lain yang memungkinkan di masa datang. Kebanyakan properti pemerintah selalu berada pada


9


katagori khusus. Properti/aset bukan khusus, adalah aset yang tersedia dengan permintaan yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjualbelikan atau sewa pada pasar terbuka untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan investasi atau pengembangan, contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa bensin dan lainlain. Properti/aset bukan khusus (aset umum) adalah aset yang tersedia dengan permintaan yang umum, dengan atau tanpa penyesuaian, diperjualbelikan atau sewa pada pasar terbuka untuk penggunaan yang ada atau yang serupa, maupun kondisi kosong sebagai tujuan investasi atau pengembangan. Contohnya adalah rumah, gedung, bangunan kantor, pompa bensin dan lainlain.

B.

Harga, Biaya, Pasar dan Nilai Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya,

pasar dan nilai. Penilai harus memahami betul pengertian tersebut karena implementasi antara harga, biaya, pasar dan nilai, biasanya tercantum dalam setiap laporan penilaian. Pemahaman juga dibutuhkan bagi user (pemberi tugas) maupun masyarakat yang menggunakan hasil dari penilaian. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus dari seseorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan permintaanpenawaran dan faktor pembentuk harga


10


lainnya, selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. Untuk mengetahui perbedaan antara Nilai, Harga dan/atau Biaya, kita ambil contoh sebagai berikut : Seorang karyawan mendapat tugas baru di kota X, sedangkan ditempat tugas lamanya (kota Y) ia telah memiliki sebuah rumah tinggal. Karena karyawan tersebut tidak memiliki keluarga/saudara di kota Y, maka karena terdesak rumah tersebut dijual dengan harga lebih rendah dari nilai rumah tersebut. Bagi karyawan tersebut, nilai rumah itu lebih tinggi dari harga transaksi tersebut apabila ia masih tetap bertugas di kota Y. Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk, arsitektur dan karakteristik fisik lainnya yang sama, hanya yang satu dibangun ditengah kota sedangkan yang lainnya dibangun dipinggir kota. Kedua bangunan itu menghabiskan biaya yang sama, tetapi nilai bangunan yang ditengah kota lebih tinggi.

C.

Dasar Penilaian Konsep pasar, harga, biaya dan nilai sangat relevan dengan penilaian yang didasarkan

pada kriteria nilai pasar dan selain nilai pasar. Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing power). Secara matematis dapat diformulasikan sebagai :

V= f (D,U,S,T) Dimana : · D untuk Demand and Desire, · U untuk Utility, · S untuk Scarcity, · T untuk Transferability Cara kerja prinsip ekonomi penawaran (supply) dan permintaan (demand) merefleksikan interaksi yang sangat kompleks dari keempat faktor tersebut.


11


Harga Penawaran

Keseimbangan Harga Permintaan

0 Kuantitas Penawaran suatu barang atau jasa dipengaruhi oleh kegunaan dan kemampuannya untuk menarik minat konsumen. Persediaan barang atau jasa dibatasi oleh kelangkaannya dan kesesuaian barang atau jasa terhadap daya beli konsumen. Permintaan terhadap barang atau jasa diciptakan oleh kegunaannya, dipengaruhi oleh kelangkaannya dan kemampuannya untuk menarik minat serta dibatasi oleh daya beli konsumen. Kegunaan dan kelangkaan (keterbatasan persediaan) barang atau jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yang terkait dengan penawaran (supply related factors), sedangkan preferensi dan daya beli konsumen yang mencerminkan minat konsumen terhadap suatu barang atau jasa pada umumnya dipertimbangkan sebagai faktorfaktor yang terkait dengan permintaan (demand related factors). Prinsip penawaran dan permintaan menyatakan bahwa harga suatu barang atau jasa berbanding lurus dengan variasi permintaan dan berbanding terbalik dengan variasi penawaran. Dalam pasar properti, penawaran mereprentasikan kuantitas kepentingan hukum atas properti yang tersedia untuk dijual atau disewakan pada berbagai variasi harga dalam pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa upah tenaga kerja dan biaya produksi adalah tetap. Permintaan menunjukkan jumlah pembeli atau penyewa potensial yang sedang mencari suatu jenis kepentingan hukum properti tertentu pada berbagai variasi harga dalam suatu pasar tertentu, periode waktu tertentu, dengan asumsi bahwa faktorfaktor lain seperti populasi, pendapatan, harga di masa mendatang dan preferensi konsumen adalah tetap.


12


D.

Konsep Nilai Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat

dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar. Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian, namun jenis nilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hatihati. Konsep nilai pasar diikat dengan persepsi dan perilaku kolektif para pelaku pasar. Konsep ini mengakui keragaman faktorfaktor yang dapat mempengaruhi transaksi di pasar dan membedakannya dari pertimbangan selain pasar atau pertimbangan intrinsik lainnya yang mempengaruhi nilai. Penilaian properti yang mendasarkan pasar menganggap operasi suatu pasar dimana transaksi terjadi tanpa adanya pembatasan oleh kekuatan selain pasar. Penilaian properti yang berdasarkan pasar mengharuskan : 1. identifikasi dan memasukkan definisi nilai pasar yang digunakan dalam penilaian. 2. menentukan penggunaan tertinggi dan terbaiknya (HBU), atau penggunaan yang paling mungkin atas properti yang merupakan faktor yang paling berpengaruh secara signifikan terhadap nilainya. 3. dikembangkan dari data yang spesifik untuk pasar tersebut secara wajar dan melalui metode serta prosedur penilaian yang mencoba untuk mencerminkan proses deduktif para pelaku pasar tersebut. 4. ditunjukkan dengan penerapan pendekatan perbandingan data pasar, kapitalisasi pendapatan dan kalkulasi biaya. Data dan kriteria yang digunakan pada tiaptiap pendekatan penilaian tersebut harus diperoleh dari pasar. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berniat membeli dengan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masingmasing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehatihatian dan tanpa paksaan. Nilai pasar harus memenuhi unsurunsur dari nilai pasar tersebut. Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam SAP (Standar Akuntansi Pemerintahan) secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. Nilai wajar dalam konsep akuntansi, didefinisikan dalam Standar Akuntansi Internasional sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan


13


transaksi bebas ikatan (arm’s lenght transaction). Nilai wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun Selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. Apabila nilai pasar dari suatu properti dapat diberikan, nilai ini sama dengan Nilai Wajar. Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas. Nilai Selain Nilai Pasar antara lain adalah nilai dalam penggunaan (value in use), nilai investasi (investment value), nilai bisnis yang berjalan (going concern value), nilai asuransi (insurable value), nilai kena pajak (assessed, rateable, taxable value), nilai sisa (salvage value), nilai jual paksa / nilai likuidasi (forced sale value), nilai khusus (special value), nilai jaminan pinjaman (mortgage lending value), biaya penggantian terdepresiasi (depreciated replacement cost / DRC) dan ekspresi lain dari nilai yang lebih spesifik untuk mesinmesin dan peralatan, dan/atau situasi khusus. Penilaian properti yang tidak mendasarkan pasar menggunakan metodemetode yang mempertimbangkan fungsi atau kegunaan ekonomi dari suatu properti selain dari kemampuannya untuk diperjualbelikan oleh para pelaku pasar, atau dampak dari kondisi kondisi pasar yang tidak umum. Penilaian properti yang tidak berdasarkan pasar mengharuskan : 1. mencantumkan definisi nilai yang diterapkan dalam penilaian seperti nilai dalam penggunaan, nilai investasi, nilai asuransi, nilai kena pajak, nilai sisa, nilai likuidasi dan nilai khusus. Laporan penilaian hendaknya menjamin bahwa nilai yang terdefinisi tersebut tidak akan dipersepsikan sebagai nilai pasar. 2. menggunakan prosedur yang sesuai dan menganalisis data yang memadai untuk menghasilkan estimasi nilai yang wajar. Untuk menjamin bahwa tidak ada kerancuan antara Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar, SPI memberikan pedoman kepada penilai dengan memperhatikan halhal sebagai berikut : 1. Mengidentifikasi properti yang dinilai 2. Mengidentifikasi hakhak yang berkaitan dengan properti yang akan dinilai 3. Mengidentifikasi tujuan dan maksud penggunaan penilaian 4. Menentukan jenis nilai yang diestimasi 5. Melakukan inspeksi atas properti yang dinilai 6. Mengungkapkan segala kondisi atau keadaan khusus yang membatasi


14


7. Menentukan tanggal efektif penilaian 8. Mengembangkan dan mempertimbangkan data dan keadaan yang diperlukan untuk penyelesaian tugas 9. Menjelaskan bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar.

E.

Proses Penilaian Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor, ole karena itu penilaian properti

merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti tersebut. Faktor yang mempengaruhi dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan karakteristik fisik properti) maupun faktor eksternal. Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan datadata, mengklasifikasi

data

dan

menganalisis,

menginterprestasi

dan

selanjutnya

mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.

Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram di bawah ini (Hidayati dan Harjanto, hal. 26) Identifikasi Properti

Data yang Diperlukan

IDENTIFIKASI PERMASALAHAN Tanggal Tujuan Penilaian Penilaian Penilaian

SURVEI PENDAHULUAN Sumber Personel dan Waktu Data Pelaksanaan

Jenis Nilai

Perencanaan Kerja

PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA Data Umum Data Khusus Lokasional Ekonomi Objek Penilaian Pembanding Regional

Tren ekonomi

Dokumen kepemilikan

Jual beli

Kota

Proyeksi permintaan

Tapak (site)

Sewa

Lingkungan

Bangunan Highest & Best Use


15


PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN Market Data Approach

Cost Approach

Income Approach

Lainnya

REKONSILIASI NILAI

KESIMPULAN NILAI & LAPORAN PENILAIAN F. Rangkuman Istilah aset dapat berarti kekayaan (harta kekayaan) atau aktiva atau property. Dalam terminologi akuntansi, aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau pemerintah secara historis dan manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa depan diharapkan dapat diperoleh, serta dapat diukur dalam satuan uang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud. Properti adalah konsep hukum yang menyangkut kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Berdasarkan konsep hukum tersebut, properti dapat disebut sebagai benda, meliputi benda bergerak dan benda tidak bergerak, baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), yang memiliki nilai tukar atau dapat membentuk kekayaan. Dalam rangka pengeloaan aset negara, pengertian aset negara adalah bagian dari kekayaaan negara yang terdiri dari barang bergerak atau barang tidak bergerak yang dimiliki, dikuasai oleh pemerintah, yang sebagian atau seluruhnya dibeli atas beban APBN serta dari perolehan lain yang sah, tidak termasuk kekayaan negara yang dipisahkan (dikelola BUMN) dan kekayaan Pemerintah Daerah (Siregar, 2004 : 5859). Sedangkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara Daerah menentukan bahwa barang milik negara/daerah adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban APBN/APBD atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Konsep mendasar dalam penilaian properti adalah pengertian mengenai harga, biaya, pasar dan nilai. Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau


16


memproduksi barang atau jasa tersebut. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. Nilai diciptakan dan didukung oleh hubungan antar 4 (empat) faktor yaitu kegunaan (utility), kelangkaan (scarcity), minat (desire), serta dapat dipindahkan dan daya beli (tranferability and purchasing power). Mengacu pada SPI 2007, terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk. Secara garis besar nilai dibagi dalam dua kelompok yaitu Nilai Pasar dan Selain Nilai Pasar. Mengacu pada konsep nilai pasar maka apabila unsur nilai pasar sebagaimana disebut dalam definisi nilai pasar tidak dapat dipenuhi, properti atau aset tersebut dapat dinilai dengan menggunakan nilai Selain Nilai Pasar. Nilai Selain Nilai Pasar ini biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas. Proses penilaian merupakan tahapantahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan halhal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan datadata, mengklasifikasi data dan menganalisis, menginterprestasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai.


17


G. Test Formatif 1. Bahwa penilaian yang dilaporkan bukan merupakan estimasi nilai pasar jika penugasan dilaksanakan atas dasar selain dari Nilai Pasar. B S . 2. Harga suatu barang atau jasa berbanding lurus dengan variasi penawaran dan berbanding terbalik dengan variasi permintaan. B S . 3. Real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat surat lain) yang menyatu dari fisik real estat. B S . 4. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi penjualnya. .B S . 5. Nilai selain Nilai Pasar biasa digunakan untuk mengindikasikan nilai properti khsusus, yaitu properti tidak ada dipasaran atau mempunyai pasar terbatas. B S .

H. Umpan Balik Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di bagian belakang modul ini. Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi.

Rumus =


X 100%

Jumlah semua soal Penjelasan tingkat penguasaan: 90% 100% = sangat baik 80% 89% = baik 70% 79% = cukup 0 69% = kurang Kalau Saudara mencapai tingkat penguasaan 80% ke atas, Saudara dapat meneruskan dengan materi selanjutnya. Tetapi kalau nilai Saudara kurang dari 80% maka Saudara harus mengulangi materi ini terutama yang Saudara belum kuasai.


18


Kegiatan Belajar 3 KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (Highest and Best Use)


Tujuan Instruksional Khusus Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 1. menjelaskan tujuan analisis HBU dengan baik 2. menjelaskan kriteria dalam analisis HBU secara baik 3. mengetahui dengan baik beberapa contoh dalam analisis HBU 4. menjelaskan dengan biak beberapa situasi khusus dalam analisi HBU ________________________________________________________________________

Tanah merupakan aset permanen namun pengembangan di atasnya memiliki umur yang terbatas. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya, setiap bidang real estate memiliki lokasi yang unik. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dengan segala sesuatu yang ada di atasnya. Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Jika tanah dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya, prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya. Nilai pasar dari tanah berdasarkan konsep ”penggunaan tertinggi dan terbaik” yang mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar, dimana nilai pengembangannya merupakan selisih antara nilai tanah dengan total nilai psaar sesuai pengembangan yang ada (Market Value as improved). Dengan memperhatikan kondisi tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan, dimana penilai biasanya mengestimasi nilai pasar dengan mempertimbangan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) sesuai dengan pengembangan yang ada (HBU as improved).


19


Tujuan Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik akan membutuhkan penjelasan dari penilai untuk memberikan pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dari perkiraan nilai pasar. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dengan analisis secara mendalam mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudian dilakukan pengujian kelayakan finansial dan penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi akan merupakan HBU.

A.

Tujuan Analisis HBU Tujuan dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah berbeda untuk properti

yang berupa tanah kosong dan properti yang telah terbangun. Seorang penilai harus membedakan dua jenis kegunaan tertinggi dan terbaik tersebut dalam analisis penilaiannya dan dalam laporan penilaian harus teridentifikasi, dinyatakan dan disimpulkan secara jelas sesuai dengan tipe properti dan tujuan penilaiannya. 1. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong Nilai tanah biasanya diestimasi sebagaimana keadaan tanah jika tanah dalam keadaan kosong, maka dengan alasan yang jelas seorang penilai dapat menentukan nilai tanah sebagaimana keadaan nyata di lapangan. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong harus mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan semua kegunaan potensialnya. Suatu pengembangan (improvement) yang dapat atau memungkinkan untuk dilakukan, semakin mendukung dan membenarkan asumsi yang terdapat pada konsep HBU.


20


2. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti yang telah terbangun Terdapat 2 (dua) alasan untuk menganalisis HBU terhadap properti yang telah terbangun, yaitu : a. Mengidentifikasi kegunaan dari properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi (Ro atau overall return) dari setiap rupiah modal yang diinvestasikan; b. Mengestimasikan HBU dari sebuah properti yang telah terbangun adalah untuk membantu dalam mengidentifikasi properti pembanding.

B.

Kriteria Dalam Analisis HBU Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan

tertinggi dan terbaik, yaitu : 1. Memungkinkan secara fisik (phisically possible) Ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di atasnya. Sebagai contoh adalah tidak memungkinkan untuk membangun bangunan hotel berbintang atau pusat perbelanjaan di atas tanah seluas 400 m2, dan sebaliknya adalah terlalu berlebih untuk membangun sebuah rumah tinggal di atas tanah seluas 1 hektar. Bentuk tanah yang irregular atau tidak teratur lebih sulit untuk membuat perencanaan bangunan. Kegunaan atas sebidang tanah dapat dipengaruhi oleh lebar depan (frontage) dan panjang/kedalaman tanah (depth). Kesimpulan kegunaan tertinggi dan terbaik dari secara fisik tercapai bila terdapat kesepakatan dengan ahli/pakar terkait. Pertimbangan terhadap kapasitas dan ketersediaan utilitas publik pada lokasi dimana tanah terletak juga harus dilakukan, termasuk juga mengenai topografi dan kondisi lapisan tanah, maka kegunaan potensial juga akan terpengaruh. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun juga tergantung dari pertimbangan fisiknya, yang meliputi luas, desain dan kondisi. 2. Diijinkan oleh peraturan (legally permissible) Penilai harus memastikan kegunaankegunaan yang diijinkan oleh peraturan. Batasanbatasan tertentu (private restrictions), zoning, peraturanperaturan bangunan (building codes), kontrolkontrol terhadap bendabenda bersejarah dan peraturan


21


peraturan lingkungan harus diinvestigasi, sebab faktorfaktor tersebut mungkin saja mempengaruhi potensial kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti. Jangka waktu sewa dapat juga berpengaruh terhadap HBU karena sepanjang sisa waktu kontrak mungkin kegunaan properti dibatasi oleh perjanjian atau peraturan. Jika suatu properti tunduk pada suatu peraturan sewa tanah selama 15 tahun, maka terlalu berlebihan jika dibangun bangunan yang mempunyai umur ekonomis 40 tahun. 3. Layak secara keuangan (financially feasible) Dalam menganalisis kelayakan keuangan, kegunaan yang memungkinkan perlu dianalisis lebih lanjut dalam menghasilkan pendapatan, tingkat pengembalian (return), apakah sama, lebih kecil atau lebih besar dari biaya operasi dan sebagainya. Semua kegunaan yang diekspektasikan dapat memberi positive return dianggap memiliki kelayakan keuangan. Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan kotor yang akan diterima (future gross income) yang diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. Tingkat kekosongan, collection losses dan biaya operasi perlu dikurangkan dari setiap pendapatan kotor untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi (net operating income atau NOI). Tingkat pengembalian (rate of return) atas modal yang diinvestasikan dapat digunakan untuk melakukan perhitungan bagi setiap penggunaan. 4. Mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive). Untuk menganalisis kelayakan keuangan dan memilih kegunaan yang memberi nilai yang maksimal, terdapat beberapa alat analisis atau tolok ukur yang sering digunakan antara lain Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Return on Investment (ROI), Return on Equity (ROE), Payback Period. Alternatif kegunaan yang menghasilkan tingkat pengembalian investasi yang positif dan tertinggi adalah alternatif yang memenuhi kriteria kegunaan yang teringgi dan terbaik.

C.

Contoh Analisis HBU Berikut ini contoh analisis HBU untuk tanah yang dianggap kosong. Terdapat sebuah tanah kosong yang terletak di kawasan yang sangat strategis di

bagian kota Yogyakarta. Tanah tersebut mempunyai karakteristik sebagai berikut :


22


Luas

: 1,8 hektar

Bentuk Tanah : segiempat beraturan (regular) Topografi

: rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan

Letak

: tanah sudut

Nilai ratarata tanah di kawasan tersebut adalah Rp. 2.500.000,00/m². Seorang investor sangat tertarik terhadap properti tersebut, mengingat tanah tersebut terletak pada kawasan utama kota dan untuk berbagai kegunaan di sektor komersial, baik untuk hotel, komplek perkantoran, komplek pertokoan (mall), bahkan untuk pusat kebudayaan. Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial. Dari segi finansial, properti tersebut mempunyai potensi nilai yang tinggi. Pasaran nilai sewa dan berbagai informasi keuangan untuk berbagai kegunaan di daerah tersebut adalah : v Untuk pertokoan, nilai sewa per meter persegi per bulan adalah Rp. 350.000,00 dengan service charge sebesar 10% dari nilai sewanya dengan rate of return sebesar 15% dan biaya operasi sebesar 35% dari pendapatan kotor efektifnya. v Untuk perhotelan, potensi juga tinggi mengingat letaknya yang strategis, maka diperkirakan bisa mendapatkan nilai sewa sebesar Rp. 450.000,00/bulan dan pendapatan lain sebesar Rp. 6.000.000,00 dengan tingkat kekosongan 5% dan besarnya outgoings sebesar 40% serta tingkat kapitalisasi sebesar 12%. v Untuk perkantoran, potensi nilai sewa ratarata adalah sebesar Rp. 260.000,00 per meter persegi per bulan dengan service charge sebesar 8% dari nilai sewa dengan rate of return sebesar 12% dan biaya operasi sekitar 30% dari pendapatan kotor efektinya.

Dari analisis kegunaan tertinggi dan terbaik, tanah tersebut sangat potensial apabila digunakan untuk tujuan komersial, tetapi sayangnya dari pihak kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindah milik kepada siapapun. Beri pandangan Saudara mengenai hal ini dilihat dari faktorfaktor penilaian properti dan prinsip kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use).

Sesuai dengan deskripsi obyek penilaian di atas, maka dapat dilakukan identifikasi sebagai berikut :


23


Faktorfaktor yang mempengaruhi Nilai Properti Subyek : 1. Faktor Permintaan dan Penawaran Sebagaimana kotakota besar lain di Indonesia, maka permintaan tanah untuk berbagai keperluan pembangunan di Yogyakarta sangat tinggi. Apalagi luas kota yogyakarta yang terbatas tidak dapat memenuhi permintaan yang ada, sehingga pembangunan saat ini telah meluas ke daerah Kabupaten di sekitarnya. 2. Faktor Ukuran, bentuk, perletakan dan lokasi properti Pada masa sekarang ini masih terdapat tanah kosong ditengah kota dengan luas 1,8 Ha, merupakan sesuatu yang sangat sulit didapat / barang yang langka (Scarcity), mempunyai tingkat utility dan transferability yang tinggi. 3. Faktor politik dan kenegaraan Sebagai faktor yang sangat menentukan di sini adalah adanya kebijakan dari pihak kesultanan tidak mengijinkan tanah tersebut untuk digunakan sebagai kegunaan lain, selain kegunaan untuk kegiatan pelestarian budaya Yogyakarta serta tidak untuk dipindah milik kepada siapapun.

Untuk faktorfaktor sebagaimana disebutkan pada point 1 dan 2, adalah faktorfaktor yang dapat menaikkan nilai properti subyek. Sedangkan faktor sebagaimana terdapat pada point 3 merupakan faktor yang mempengaruhi analisis kegunaan tertinggi dan terbaik.

Kriteria dalam analisis Highest and Best Use : 1. Memungkinkan secara fisik (Phisically Possible). Luas

: 1,8 hektar = 18.000 m²

Bentuk Tanah

: segiempat beraturan (regular)

Topografi

: rata dan lebih tinggi 0,5 m dari jalan

Letak

: tanah sudut

Lokasi

: strategis di bagian kota

Sangat memungkinkan untuk dipergunakan sebagai komplek pertokoan (mall), hotel, komplek perkantoran.

2. Diijinkan oleh peraturan yang ada (Legally Permissible) Zoning pada kawasan di sekitar tanah itu berlokasi adalah untuk komersial.


24


3. Layak secara keuangan (Financially Feasible) Nilai Pasar Tanah berdasarkan data nilai ratarata tanah di kawasan tersebut adalah : 18.000 m² x Rp. 2.500.000,00 = Rp. 45.000.000.000,00 (Empat puluh lima milyar rupiah) Pertokoan Nilai Tanah Nilai Sewa per m² Service charge 10% Biaya Operasional 35% Net Operating Income (NOI) Rate of Return Total Investasi (Kapitalisasi) Overall ROR (Ro)

Perhotelan Nilai Tanah Nilai Sewa Pendapatan lain Tingkat kekosongan 5% Outgoings 40% Net Operating Income (NOI) Tingkat kapitalisasi Total Investasi (Kapitalisasi) Overall ROR (Ro)

Perkantoran Nilai Tanah Nilai Sewa per m² Service charge 8% Biaya operasional 30% Net Operating Income (NOI) Rate of Return Total Investasi (Kapitalisasi) Overall ROR (Ro)

per bulan

Jumlah per tahun 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00 350,000.00 6,300,000,000.00 75,600,000,000.00 35,000.00 630,000,000.00 7,560,000,000.00 6,930,000,000.00 83,160,000,000.00 2,425,500,000.00 29,106,000,000.00 4,504,500,000.00 54,054,000,000.00 1.25% 15.00% 360,360,000,000.00 360,360,000,000.00 1.25% 15.00%

per bulan

Jumlah per tahun 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00 450,000.00 8,100,000,000.00 97,200,000,000.00 6,000,000.00 72,000,000.00 8,106,000,000.00 97,272,000,000.00 405,300,000.00 4,863,600,000.00 3,242,400,000.00 38,908,800,000.00 4,458,300,000.00 53,499,600,000.00 1.00% 12.00% 445,830,000,000.00 445,830,000,000.00 1.00% 12.00%

per bulan

Jumlah per tahun 45,000,000,000.00 45,000,000,000.00 260,000.00 4,680,000,000.00 56,160,000,000.00 374,400,000.00 4,492,800,000.00 5,054,400,000.00 60,652,800,000.00 1,516,320,000.00 18,195,840,000.00 3,538,080,000.00 42,456,960,000.00 1.00% 12.00% 353,808,000,000.00 353,808,000,000.00 1.00% 12.00%

4. Menghasilkan pendapatan yang maksimal (Maximally productive) Berdasarkan tingkat pendapatan bersih operasional (NOI) dan tingkat pengembalian, maka pendapatan maksimal dari properti subyek adalah pengembangan tanah kosong


25


tersebut untuk pertokoan karena mempunyai Net Operating Income (NOI) sebesar Rp. 54,054,000,000.00 dan tingkat pengembalian (Ro) sebesar 15%. Dengan demikian penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) tanah tersebut adalah untuk usaha pertokoan.

D.

Situasi Khusus dalam Analisis HBU Situasi khusus di sini dimaksudkan sebagai halhal yang membatasi properti dalam

mencapai tingkatan kegunaan tertinggi dan terbaiknya. Berbagai situasi tersebut antara lain (Hidayati dan Harjanto, hal. 5960) : a) Single Use Situation Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin tidak seperti biasanya atau unik (seperti museum, cagar budaya, dan lainlain) dan nilai tanahnya didasarkan atas kegunaannya tersebut bukan kegunaan lain pada umumnya. b) Interim Use Kegunaan sementara dari sebidang tanah kosong atau yang telah dikembangkan adalah kegunaan tertinggi dan terbaik yang diantisipasi untuk berubah dalam jangka pendek. Kegunaan sementara ini bisa mungkin atau tidak memberi kontribusi terhadap nilai dan biayabiaya

pembongkaran

(demolition

cost)

harus

dipertimbangkan

untuk

mengembangkan menjadi kegunaankegunaan interim. c) Legally Noncomfroming Use Adalah kegunaan yang sah secara hukum untuk dibuat dan dipertahankan tetapi tidak sesuai dengan peraturan penggunaan tanah dari kawasan dimana properti tersebut berada. Kegunaan ini sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa menciptakan underimproved atau overimproved terhadap properti. Contohnya sebuah rumah tinggal yang berlokasi di suatu kawasan yang zoningnya berubah menjadi kawasan komersial, maka akan menjadikan properti tersebut underimproved. d) Use that are not Highest and Best Beberapa bangunan atau pengembangan lain yang ada mungkin tidak mencerminkan kegunaan tertinggi dan terbaik dari keadaan tapaknya seandainya tanah kosong. Kegunaan tertinggi dan terbaik umumnya mempunyai kategori yang sama dengan kegunaan saat ini. Contohnya kegunaan tertinggi dan terbaik dari tapak yang telah dibangun apartemen yang sudah berumur 10 tahun adalah bangunan apartemen modern.


26


Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin telah berubah akibat adanya keusangan eksternal. e) Multiple Use Kegunaan tertinggi dan terbaik mungkin melibatkan lebih dari satu kegunaan tertentu untuk sebidang tanah atau sebuah bangunan. Contohnya sebuah komplek lapangan golf yang terdapat hotel, perumahan, tempat rekreasi, kondominium dan sebagainya. Suatu bidang tanah mungkin juga digunakan untuk berbagai fungsi. f) Special Purpose Use Hal ini berkaitan dengan specialpurpose properties, yaitu properti yang hanya sesuai untuk satu tujuan tertentu atau sebuah kegunaan yang sangat terbatas jumlahnya. Dalam hal ini penilai akan menghadapi masalah praktek dalam menentukan kegunaan tertinggi dan terbaiknya. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk properti jenis ini adalah kegunaan yang ada pada saat ini. g) Speculative Use Investasi pada kegunaan spekulatif tercipta ketika pembeli mempunyai antisipasi terhadap kenaikkan nilai, meskipun kegunaan tertinggi dan terbaik pada masa yang akan datang secara spesifik tidak dapat diprediksi, namun alternatif logis biasanya dipakai untuk mengidentifikasi kegunaannya. h) Excess Land Adalah tanah yang mungkin tidak diperlukan untuk mendukung kegunaan yang ada atau untuk mengakomodasi kegunaan tertinggi dan terbaik yang primer dari sebidang tanah kosong atau tanah yang dianggap kosong. Excess land ini seharusnya dapat teridentifikasi secara jelas dengan melakukan perbadingan terhadap properti sejenis yang berdekatan atau berada pada kawasan yang sama.

E. Rangkuman Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. Tujuan analisis HBU ... Terdapat 4 (empat) kriteria yang harus dipenuhi dalam analisis HBU yaitu: memungkinkan secara fisik (phisically possible), diijinkan oleh peraturan (legally


27


permissible), layak secara keuangan (financially feasible), mendapatkan hasil secara maksimum (maximally productive). Beberapa situasi khusus yang membatasi properti dalam mencapai tingkat HBU antara lain : Single Use Situation, Interim Use, Legally Noncomfroming Use, Use that are not Highest and Best, Multiple Use, Special Purpose Use, Speculative Use, Excess Land.

F. Test Formatif 1. Untuk menentukan kelayakan keuangan, seorang penilai mengestimasi pendapatan bersih yang akan diterima (future net income) yang diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan tertinggi dan terbaik. B S . 2. Kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian. B S . 3. Kegunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah kosong tidak harus mempertimbangkan hubungan antara kegunaan yang ada pada saat ini dan semua kegunaan potensialnya. .B S . 4. Kegunaan multiple use sering muncul sebagai akibat perubahan zoning, yang bisa menciptakan underimproved atau overimproved terhadap properti. B S . 5. Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. B S .


28


G. Umpan Balik Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di bagian belakang modul ini. Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi.

Rumus =


X 100%



29


Kegiatan Belajar 4 PENDEKATAN PENILAIAN


Tujuan Instruksional Khusus Setelah mengikuti pembelajaran ini, diharapkan Saudara mampu: 1. menjelaskan penilaian pendekatan data pasar dengan baik 2. menjelaskan penilaian pendekatan biaya dengan baik 3. menjelaskan penilaian pendekatan pendapatan dengan baik ________________________________________________________________________

Penilaian untuk berbagai jenis properti, baik dalam mengestimasi Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Istilah ”Pendekatan Penilaian (approach)” mengacu kepada metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum. Pendekatan penilaian sesuai SPI secara garis besar terdiri atas 2 (dua) macam, yaitu pendekatan penilaian berbasis pasar dan penilaian tidak berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis pasar, yang Saudara perlu ketahui meliputi :

A. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pada umumnya property yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding, baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli. Istilah lain dari pendekatan data pasar adalah pendekatan perbandingan penjualan (Sales Comparisson Approach), yaitu pendekatan penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan antara properti yang dinilai dengan propertiproperti pembanding


30


(comparables properties) yang telah diketahui karakteristik dan nilainya. Selanjutnya analisis dilakukan dengan mengukur tingkat kesamaan dan perbedaannya untuk menentukan besarnya penyesuaian (adjustment) yang akan diberikan untuk menentukan nilai objek penilaian. Prosedur penerapan pendekatan perbandingan penjualan biasanya mengikuti sistematika sebagai berikut : a) Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan mendapatkan daftar propertiproperti sejenis dengan objek penilaian yang sedang ditawarkan atau ditransaksikan. b) Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah memenuhi keakuratan dan sesuai kenyataan serta memastikan apakah data transaksi yang diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana disyaratkan oleh kriteria pasar wajar. c) Memilih unitunit perbandingan yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter persegi, per meter kubik atau per multiplier pendapatan) dan mengembangkan analisis perbandingan untuk tiap unit. d) Membandingkan objek penilaian dan properti pembanding dengan menggunakan elemenelemen pembanding yang sesuai dan mengadakan penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti pembanding. e) Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indication) atau dalam range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang pasti). Adapun beberapa elemen perbandingan yang sering dipertimbangkan adalah : · Jenis hak yang melekat pada properti; · Masalah keuangan/pendanaan (financing term); · Kondisi penjualan; · Kondisi pasar; · Lokasi; · Karakteristik fisik; · Karakteristik

dalam

menghasilkan

pendapatan

(income

producing

characteristics); · Karakteristikkarakteristik lain (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 118)


31


Penyesuaian (adjustment) yang diterapkan untuk membadingkan properti dapat dalam bentuk persentase atau dalam bentuk satuan uang (rupiah, dollar). Penyesuaian dapat dilakukan dengan berbagai cara tergantung bagaimana hubungan antara dua properti atau lebih yang dibandingkan (yaitu antara obyek penilaian dan properti pembanding, pembanding dengan obyek penilaian dan antar properti pembanding) yang mencerminkan keadaan pasar. Hubungan tersebut dikonversi ke dalam perhitungan aljabar dan persamaan yang digunakan untuk menentukan jumlah penyesuaian yang dilakukan terhadap perbedaan di antara properti tersebut. Perhitungan yang dilakukan seorang penilai dalam melakukan penyesuaian harus didasarkan pada kerasionalan dan tidak boleh terpaku pada perhitungan matematik. Estimasi nilai pasar tidak ditentukan oleh seperangkat perhitungan matematik saja tetapi seorang penilai perlu mempunyai aspek seni dalam pengambilan keputusannya untuk menganalisis dan menginterpretasikan data kuantitatif. Rangkaian yang digunakan untuk melakukan penyesuaian persentase adalah menghitung dan menjumlahkan secara bersamasama. Rangkaian penyesuaian ini juga digunakan ketika penyesuaian persentase dikombinasikan dengan penyesuaian rupiah. Market data grid adalah sebuah tabel standar yang digunakan untuk mengumpulkan dan membandingkan data objek penilaian dan data properti pembanding. Penggunaan market data grid adalah untuk menyatakan konsistensi dari penyesuaian penyesuaian yang dibuat oleh penilai dalam melakukan analisis perbandingan. Market data grid secara lengkap dapat dicontohkan sebagai berikut : No

Elemen Perbandingan

Objek Penilaian

Pembanding

Pembanding

Pembanding

1

2

3

Rp1,438,000,000

Rp1,026,000,000

Rp1,605,000,000

+3%

+4%

5%

Luas Tanah

2%

3%

2%

Bentuk Tanah

0%

+1%

0%

Harga transaksi 1 Lokasi 2 Karakteristik Tanah

Kontur

0%

0%

0%

Elevasi tanah

+2%

+2%

0%

Kepemilikan

0%

0%

0%

Luas

3%

+5%

0%

Komponen Bangunan

+ 2%

+2%

5%

Fasilitas

0%

0%

0%

Tahun Dibangun

9%

0%

12%

4 Tanggal Transaksi

+1%

+ 2%

+1%

6%

13%

23%

3 Karakteristik Bangunan

Jumlah Penyesuaian


32


Indikasi Nilai Properti

Rp1,351,720,000

Rp1,159,380,000

Rp1,235,850,000

Pembobotan

40%

30%

30%

Jumlah

Rp540,688,000

Rp347,814,000

Rp370,755,000

Rekonsiliasi Nilai

Rp1,259,257,000

Pembobotan subyektif dalam contoh di atas sering digunakan oleh beberapa penilai dan secara tidak sadar mengaplikasikan metode yang mirip dengan teknik probabilitas subyektif. Harga tiaptiap properti diberi bobot sesuai atau sebanding dengan properti yang akan dinilai untuk digunakan sebagai pembanding, dengan catatan bahwa total bobot adalah 100%. Menurut beberapa ahli, metode ini mengandung unsur subyektif yang tinggi dan tidak terdapat penjelasan yang akurat tentang pemberian bobot terhadap properti pembanding. Penilaian yang akurat hanya dapat dihasilkan oleh penilai yang telah berpengalaman dan dapat menghitung secara sistematis. Namun demikian agar dapat mendukung opini yang telah diberikan tetap diperlukan aplikasi dari analisis yang obyektif. Setelah analisis perbandingan penjualan selesai, selanjutnya dilakukan indikasi nilai melalui rekonsiliasi nilai. Jika estimasi terhadap sebuah nilai tertentu tidak dapat tercapai berkenaan dengan kelangkaan dan kekurangpastian data, mungkin range nilai adalah lebih sesuai. Penerapan pendekatan perbandingan penjualan selain dilakukan melalui metode konvensional seperti di atas, juga dapat dilakukan melalui analisis regresi, baik dalam bentuk analisis regresi sederhana (simple regression analysis) ataupun analisis regresi jamak (multiple regression analysis). Penerapan teknik perbandingan penjualan ini akan lebih tepat dan mendalam pada pembahasan khusus mengenai teknik perbandingan penjualan.

B. Pendekatan Biaya (Cost Approach) Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam prakteknya pendekatan ini mempertimbangan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan / atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai.


33


Pada prinsipnya menggunakan dasar pendekatan perbandingan, dalam pendekatan biaya penilai membuat estimais nilai dengan membandingkan biaya yang diperlukan untuk membangun properti baru untuk menggantikan properti yang ada. Nilai properti diperoleh dengan mengestimasi biaya perolehan atas tanah dan biaya pembuatan atau penggantian baru bangunan (Reproduction/Replacement Cost New/RCN) dikurangi dengan penyusutan atau depresiasi (Prawoto, 2003 : 231232). Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai berikut : Nilai Properti = Nilai Tanah + (RCN Bangunan – Depresiasi) Biaya reproduksi (reproduction) atau penggantian (replacemnet) dapat dipahami sebagai berikut : a) Biaya reproduksi adalah biaya yang dibutuhkan untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku pada saat penilaian dilakukan, yang merupakan duplikat atau replika dari properti yang dinilai, dengan menggunakan bahanbahan, stndar konstruksi, rancangan, denah dan kualitas pekerjaan yang sama dan menyatukan semua kekurangan, kelebihan dan kemunduran fisik bangunan. b) Biaya penggantian adalah perkiraan biaya untuk membangun dengan menggunakan harga yang berlaku saat penilaian dilakukan dimana bangunan yang dinilai menggunakan bahanbahan modern serta standar dengan rancangan masa kini. Unsurunsur biaya yang digunakan meliputi biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost). Biaya langsung meliputi biaya bahan dan upah. Biaya ini juga dapat dibagi ke dalam biaya struktur dan biaya komponen material, termasuk ijin bangunan. Biaya tidak langsung meliputi biaya perencanaan, pengawasan, asuransi, pajak dan jasa kontraktor. Teknik atau metode untuk menghitung biaya reproduksi/penggantian dapat dilakukan dengan menggunakan 4 (empat) metode berikut ini : 1. Metode Survei Kuantitas (Quantity Survey Method) 2. Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method) 3. Metode Meter Persegi (Square Meter Method) 4. Metode Indeks Biaya (Index Method) Penyusutan atau depresiasi dalam pendekatan biaya adalah besarnya perbedaan antara biaya pembuatan/penggantian baru dari suatu bangunan/pengembangan pada suatu tanggal penilaian dengan nilai pasar. Penyusutan tersebut dapat dikategorikan kerusakan


34


fisik, kemunduran fungsional dan kemunduran eksternal (ekonomi). Penyusutan dalam akuntansi berbeda dengan penyusutan dalam pendekatan biaya. Penyusutan fisik (Physical Deterioration) Penyusutan fisik dapat disebabkan oleh beberapa faktor seperti pengaruh dari penggunaan dan kerusakan yang tidak biasanya serta pengaruh dari elemen bahan atau konstruksi. Dalam arti umum penyusutan fisik sebagian besar dipengaruhi oleh umur properti, pemeliharaan dan intensitas pemakaian. Kemunduran fungsi (Functional Obsolescence) Kemunduran fungsi lebih dipengaruhi oelh beberapa faktor antara lain struktur bangunan yang tidak benar, kekurangan atau kelebihan desain dan kemunduran teknologi. Kemunduran eksternal (External Obsolescence) Sering disebut kemunduran ekonomis, yaitu kemunduran yang disebabkan oleh faktor faktor luar yang dapat mempengaruhi nilai properti, seperti faktor ekonomi, sosial, kebijakan pemerintah dan lingkungan.

C. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (tingkat kapitalisasi), yield (tingkat diskonto) yang menggambarkan tingkat pengembalian investasi, atau keduanya. Pada umumnya prinsip subsitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat resiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi. Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh objek penilaian pada saat ini dan masa yang akan datang, selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai property. Secara garis besar prosedur penilaiannya adalah sebagai berikut : a. Menentukan total pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income); b. Menentukan tingkat kekosongan (vacancy rate); c. Menentukan total pendapatan lainlain;


35


d. Menentukan total pendapatan kotor efektif (Effective Gross Income), yaitu penjumlahan item (ab)+c; e. Menentukan total biaya/pembelanjaan (Outgoings); f. Menentukan total pendapatan bersih operasi (Operating Net Income); g. Menentukan tingkat kapitalisasi dan prosedur kapitalisasi yang sesuai; h. Melakukan pengkapitalisasian untuk mendapatkan nilai modal (Capital Value) dari objek penilaian (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 161). Pendekatan pendapatan didasarkan pada pendapatan bersih per tahun, yang diterima dari pengusahaan properti tersebut. Pendapatan bersih ini kemudian dikapitalisasikan dengan suatu faktor tingkat kapitalisasi tertentu untuk mendapatkan nilai pasar wajar properti tersebut. Dalam pendekatan pendapatan, nilai properti adalah fungsi dari pendapatan, dimana semakin tinggi pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti maka semakin tinggi pula nilai properti tersebut. Pendekatan Biaya secara umum diformulasikan sebagai berikut : Nilai Properti = Pendapatan Bersih Tahunan / Tingkat Kapitalisasi

Contoh : Apabila pendapatan bersih tahunan adalah 2,5 milyar rupiah dan investor/developer membutuhkan initial return 8%, maka investor/developer sanggup membeli properti sebesar (nilai properti) : Indikasi nilai = 2,5 milyar / 8% = Rp. 31.250.000.000 Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode pengkapitalisasi pendapatan yaitu metode kapitalisasi langsung (Direct capitalization) biasa disebut metode tradisional dan metode aliran tunai terdiskon (Discounted Cash Flow/DCF). Dalam metode kapitalisasi langsung mendasarkan analisis pada asumsi bahwa pendapatan yang diterima setiap tahun adalah sama, tidak ada pembedaan pendapatan, tingkat kekosongan dan besarnya biaya operasional dari tahun ke tahun. Sedangkan metode DCF mengasumsikan pendapatan yang berbeda pada tiap tahun, selain memasukkan asumsi adanya tingkat kekosongan dan besarnya biaya operasional juga faktor lain seperti tingkat pengembalian (rate of return), sisa umur ekonomis, antisipasi terjadinya depresiasi/apresiasi dan sebagainya.


36


ANALISIS PENILAIAN PROPERTI MELALUI METODE PENGKAPITALISASIAN PENDAPATAN I

Pendapatan Kotor Potensial (PGI) 1 Pendapatan Sewa Ruang 2 Pendapatan LainLain Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun II Tingkat Hunian III Pendapatan Kotor Efektif (EGI)

Rp Rp

36,948,000,000 10,290,600,000 Rp Rp

47,238,600,000 0.90 42,514,740,000

Rp Rp Rp

6,544,242,884 35,970,497,116 1,308,848,577

Rp Rp Rp 28 Th Rp

1,639,442,271 11,557,772,194 23,103,876,345 5.621133047

90%

IV 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Biaya Operasional Tahunan (Outgoings) Bahan Persediaan Rp Gaji Karyawan Rp Listrik Rp Air Bersih Rp Perawatan Bangunan Rp Premi Asuransi Rp Perlengkapan Kantor/Adm Rp Promosi dan Pemasaran Rp PBB Rp Biaya Lainlain Rp Jumlah Biaya Operasional V Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak VI Bunga atas modal kerja @ 20%/Tahun VII Depresiasi (keseimbangan yang semakin menurun 3%/tahun = 1.597.314.484) VII Pajak Penghasilan (misal 35% x (NOI Bunga Dep)) VIII Pendapatan Bersih Operasi IX Years Purchase @ 17.6% ; 28 Tahun 0.176 NILAI PROPERTI (CAPITAL VALUE)

432,000,000 2,499,000,000 2,778,159,384 39,067,500 82,000,000 256,000,000 30,000,000 120,000,000 236,016,000 72,000,000

129,869,962,831

Metode tradisional di atas memang mempunyai kelebihan yaitu mudah dan sederhana untuk diaplikasikan serta sesuai untuk digunakan ketika kondisi internal maupun eksternal properti senantiasa stabil dan tidak banyak perubahan. Namun realita semacam itu sulit sekali terpenuhi sehingga metode ini seringkali memberikan hasil estimasi yang kurang akurat.


37


ANALISIS PENILAIAN PROPERTI MELALUI METODE ALIRAN TUNAI TERDISKON No. I

Uraian

Growth

Tahun 1 5

Tahun 6 10

Tahun 11 15

Tahun 16 20

Tahun 21 25

Tahun 26 – 28

8% 10%

36,948,000,000 10,290,600,000 47,238,600,000 0.9 42,514,740,000

39,903,840,000 11,319,660,000 51,223,500,000 0.95 48,662,325,000

43,096,147,200 12,451,626,000 55,547,773,200 1 55,547,773,200

46,543,838,976 13,696,788,600 60,240,627,576 1 60,240,627,576

50,267,346,094 15,066,467,460 65,333,813,554 0.95 62,067,122,876

54,288,733,782 16,573,114,206 70,861,847,988 0.9 63,775,663,189

10% 10% 8% 15% 10% 0% 15% 20% 10% 15%

432,000,000 2,499,000,000 2,778,159,384 39,067,500 82,000,000 256,000,000 30,000,000 120,000,000 236,016,000 72,000,000 6,544,242,884 35,970,497,116 1,308,848,577 2,328,720,000 11,316,524,989 23,345,123,550 3.155717108 0 1 73,670,605,774 73,670,605,774

475,200,000 2,748,900,000 3,000,412,135 44,927,625 90,200,000 256,000,000 34,500,000 144,000,000 259,617,600 82,800,000 7,136,557,360 41,525,767,640 1,427,311,472 2,062,874,249 13,312,453,672 26,786,002,497 3.155717108 5 0.444593789 37,581,088,990 111,251,694,763

522,720,000 3,023,790,000 3,240,445,105 51,666,769 99,220,000 256,000,000 39,675,000 172,800,000 285,579,360 95,220,000 7,787,116,234 47,760,656,966 1,557,423,247 1,771,460,308 15,551,120,694 30,652,113,025 3.155717108 10 0.197663637 19,119,884,530 130,371,579,294

574,992,000 3,326,169,000 3,499,680,714 59,416,784 109,142,000 256,000,000 45,626,250 207,360,000 314,137,296 109,503,000 8,502,027,044 51,738,600,532 1,700,405,409 1,521,213,242 16,980,943,658 33,057,251,465 3.155717108 15 0.087880025 9,167,585,723 139,539,165,017

632,491,200 3,658,785,900 3,779,655,171 68,329,302 120,056,200 256,000,000 52,470,188 248,832,000 345,551,026 125,928,450 9,288,099,436 52,779,023,441 1,857,619,887 1,306,317,571 17,365,280,094 33,556,123,460 3.155717108 20 0.039070913 4,137,360,968 143,676,525,985

695,740,320 4,024,664,490 4,082,027,585 78,578,697 132,061,820 256,000,000 60,340,716 298,598,400 380,106,128 144,817,718 10,152,935,873 53,622,727,316 2,030,587,175 1,121,779,347 17,664,626,278 33,927,513,863 3.155717108 23 0.024023241 2,572,063,586 146,248,589,571

Pendapatan Kotor Potensial (PGI)

1 Pendapatan Sewa Ruang 2 Pendapatan LainLain Total Pendapatan Kotor Potensial/Tahun Tingkat Hunian Pendapatan Kotor Efektif (EGI) Biaya Operasional Tahunan (Outgoings) Bahan Persediaan Gaji Karyawan Listrik Air Bersih Perawatan Bangunan Premi Asuransi Perlengkapan Kantor/Adm Promosi dan Pemasaran PBB Biaya Lainlain Jumlah Biaya Operasional V Pendapatan Bersih Operasi Sebelum Bunga & Pajak VI Bunga atas modal kerja VIII Penyusutan Bangunan IX Pajak Penghasilan (tax rate x (NOI Bunga Dep)) X Pendapatan Bersih Operasi XI Years Purchase @ 17,6% ; 5 Tahunan

II III IV 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

XII Present Value @ 17.6% XIII Net Present Value XIV Commulative Net Present Value


20% 35% 0.176 0.176

38


Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tetapi umumnya tujuan dari penilaiannya tidak untuk memberikan nilai pasar. Contohnya antara lain : ü Penerapan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya terhadap biaya dari bangunan yang akan dinilai namun dengan menentukan diskon atau premium yang berbeda dari pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis properti tertentu (properti khusus) dan merupakan pendekatan biaya yang tidak berbasis pasar. ü Pemilik tanah memberikan harga premium untuk properti di sebelahnya. Dengan menerapkan perbandingan data pasar, tanah yang berada di sebelahnya akan mendapatkan nilai yang mungkin berada di atas nilai pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut nilai untuk pembeli khusus (Special Purchaser Value). ü Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan pendekatan pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh investor. Penilaian ini akan mendapatkan estimasi nilai investasi. ü Penggunaan Biaya Penggantian Terdepresiasi (DRC) adalah metode penerapan dari pendekatan biaya, yang digunakan untuk menentukan nilai dari proeprti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan, dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas. Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif. Keahlian Penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktorfaktor yang berpengaruh dalam penentuan metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk adanya pendekatan maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu akan direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung pada jenis nilai tertentu yang akan digunakan.

D. Rangkuman Pendekatan penilaian, berdasarkan SPI terdiri atas 2 macam, yaitu pendekatan penilaian berbasis pasar dan penilaian tidak berbasis pasar. Pendekatan penilaian berbasis


39


pasar antara lain pendekatan data pasar (market data approach), pendekatan biaya (cost approach) dan pendekatan pendapatan (income approach) Pendekatan data pasar mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait, serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Pendekatan biaya mempertimbangkan kemungkinan bahwa sebagai substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding. Pendekatan pendapatan mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasi nilai melalui proses kapitalisasi. Pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh objek penilaian pada saat ini dan masa yang akan datang, selanjutnya dilakukan pengkapitalisasian untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut ke dalam nilai property.

E. Test Formatif

1. Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tetapi umumnya tujuan dari penilaiannya untuk memberikan nilai pasar. B S . 2. Keahlian penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktorfaktor yang berpengaruh dalam penentuan metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. B S . 3. Dalam pendekatan pendapatan terdapat dua metode pengkapitalisasi pendapatan yaitu metode kapitalisasi tidak langsung (Indirect capitalization) dan metode aliran tunai terdiskon (Discounted Cash Flow/DCF). B S . 4. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. B S . 5. Penyesuaian dapat dilakukan dengan berbagai cara tergantung bagaimana hubungan antara dua properti atau lebih yang dibandingkan dan mencerminkan keadaan pasar. .B S .


40


F. Umpan Balik Periksalah jawaban Saudara dengan kunci jawaban test formatif yang ada di bagian belakang modul ini. Hitunglah jumlah jawaban Saudara yang sesuai dengan kunci jawaban, kemudian gunakan rumus di bawah ini untuk mengetahui tingkat penguasaan Saudara terhadap materi.

Rumus =


X 100%



41


KUNCI JAWABAN

BAB I 1. 2. 3. 4. 5.


BAB II 1. B 2. S 3. S 4. S 5. B

BAB III 1. S 2. B 3. S 4. S 5. B

BAB IV 1. S 2. B 3. S 4. B 5. B

43


DAFTAR PUSTAKA

Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi Pertama, BPFE, Yogyakarta. Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia, 2007, Standar Penilaian Indonesia (Bagian I), KPSPI, Jakarta. Mardiasmo, 2002, Otonomi dan Manajemen Keuangan Daerah, Andi, Yogyakarta. Prawoto, Agus, 2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti, Edisi Pertama, BPFE, Yogyakarta. Siregar, Doli D., 2004, Manajemen Aset, Edisi Pertama, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.


42

42

Konsep Dasar Penilaian Soeparjanto 2008

Recommend Documents