Informe de Avalúo Lote en Turbaco C-F

2011

Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez

Turbaco, Diciembre 14

Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 0600064331, y con N° Catastral 00-02-0002-0294000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensión denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco – Departamento de Bolívar. Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

Medellín, 14 de Diciembre de 2011

Señores Bancolombia Medellín - Antioquia Atención: Asunto:

Sra. Gloria Orrego Ejecutivo Sénior Clientes Preferenciales Bancolombia Informe de Avalúo Turbaco

131001-141211 Gustosamente se realiza entrega de Informe de Avalúo y de Factibilidad de Aprovechamiento, sobre bien inmueble constituido por un Lote, que formó parte de uno de mayor extensión y que fue propiedad en tiempos pasados del Circulo de Cronistas Deportivos de Bolívar (CICRODEPORTES), en el municipio de Turbaco en el Departamento de Bolívar, Colombia. Se trata de la Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y con N° Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensión denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco – Departamento de Bolívar. Quien realiza este informe tiene credencial de Competencia Laboral SENA según la Norma 210302001 para Inmuebles Urbanos, además este Informe cumple con las “Normas Técnicas Sectoriales Colombianas NTS S 03 y NTS I 01” ICONTEC – RNA, vigentes desde el 10 de Septiembre de 2009, elaborada por la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y El Servicio de Avalúos (USN-AVSA), la cual se refiere al CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIÓN Y CONTENIDO DE LOS INFORMES DE VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES URBANOS. Atentamente,

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LUIS FERNANDO RESTREPO GÓMEZ ING. CIVIL – MÁSTER EN GERENCIA – INTERVENTOR - TASADOR

Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

CERTIFICADO RESUMEN DE VALUACIÓN El presente Informe de Avalúo y de Factibilidad de Aprovechamiento fue realizado el día 14 de Diciembre de 2011 por el Ingeniero Civil, Luis Fernando Restrepo Gómez, con cédula de ciudadanía N° 79.377.279 de Bogotá, a solicitud de Bancolombia, con el fin de que se realizara la Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y con N° Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensión denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco – Departamento de Bolívar. Para formalizar la valoración solicitada se efectuó la meticulosa investigación de datos del mercado, se realizaron simulaciones económicas probabilísticas, se revisaron otros avalúos realizados por colegas tasadores en zonas geoeconómicas similares, se cotejaron ofertas públicas, además se consultaron reconocidos colegas ingenieros expertos en proyectos de inversión inmobiliaria afiliados a Camacol, colegas promotores inmobiliarios y tasadores (avaluadores) miembros de las Lonjas de Propiedad Raíz, sobre su concepto en cuanto a los potenciales valores arrojados por los análisis para el dictamen. El estudio, parte de la base de que los valores arrojados por el mismo y que se dilucidan en la opinión del valor que se emite, obedecen al valor medio del mercado. Los estudios y análisis fueron realizados tomando como base cierta, la información recabada personalmente por el experto y la suministrada por otros organismos e instituciones públicas y privadas. Se debe aclarar la diferenciación existente entre el “Valor Objetivo” y el “Valor de Negociación”. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúa el experto, conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociación" intervienen múltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que éste le vaya a dar etc., todos los cuales sumados distorsionan a veces en alto porcentaje, hacia arriba o hacia abajo, el monto del avalúo. En ningún caso podrá entenderse que el avalúo garantiza la aprobación o concesión de créditos o recepción del mismo como garantía, o que cubra expectativas y/o propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo. Hechas las consideraciones anteriores y de acuerdo a los parámetros del análisis realizado, se determinó que el Valor total de los derechos sobre el bien descrito alcanza de manera razonable la cifra de DOS MIL VEINTICUATRO MILLONES DE PESOS ($ 2024.000.000).

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LUIS FERNANDO RESTREPO GÓMEZ ING. CIVIL – MÁSTER EN GERENCIA – INTERVENTOR - TASADOR


AVALÚO COMERCIAL 131001-141211

INFORME DE AVALÚO Y DE FACTIBILIDAD DE APROVECHAMIENTO Lote con Matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y con Número Catastral N° 00-02-0002-0294-0001-000-00000, ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco – Departamento de Bolívar.

SOLICITANTE

SRA. GLORIA ORREGO EJECUTIVO SÉNIOR DE CLIENTES PREFERENCIALES BANCOLOMBIA – C.C. PASO REAL - MEDELLÍN Experto: Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez MUNICIPIO DE MEDELLÍN - ANTIOQUIA Diciembre 2011


Índice Certificado Resumen de Valuación ................................................................................ 3 1

2

Generalidades .................................................................................................... 8 1.1

Solicitud de Avalúo Comercial .......................................................................... 8

1.2

Inspección Ocular........................................................................................... 8

1.3

Fecha de Emisión del Informe de Avalúo .......................................................... 8

1.4

Documentos Suministrados ............................................................................. 8

1.5

Cumplimiento de Normas ICONTEC-RNA .......................................................... 8

1.6

Uso que se dará al Dictamen ........................................................................... 8

1.7

Tipo de Valor que se Busca ............................................................................. 8

1.8

Vigencia de la Tasación................................................................................... 9

1.9

Restricciones y Limitaciones ............................................................................ 9

Memoria Descriptiva ......................................................................................... 11 2.1

El Municipio ................................................................................................. 11

2.2

Como Llegar a TURBACO - Rutas sugeridas .................................................... 12

2.2.1 Ruta 1................................................................................................... 12 2.2.2 Ruta 2................................................................................................... 13 2.2.3 Ruta 3................................................................................................... 14

3

2.3

Ubicación del Predio Analizado ...................................................................... 15

2.4

Descripción del Predio .................................................................................. 17

2.5

Imágenes del Predio ..................................................................................... 17

Identificación Preliminar de Norma Urbanística.................................................... 19 3.1

Identificación del Predio: .............................................................................. 19

3.2

Clasificación del Suelo: ................................................................................. 19

3.3

Usos Generales del Suelo Rural. .................................................................... 20

3.3.1 ARTÍCULO 135; Comercio General II. Usos Principales. ............................. 20 3.3.2 ARTÍCULO 136; Usos Complementarios. .................................................. 20 3.3.3 ARTÍCULO 223; Los Ejes Viales. .............................................................. 20 Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

4

Potencialidades de Desarrollo del Sector ............................................................. 21 4.2

Tendencias y Desarrollo ................................................................................ 21

4.3

Declaratoria de Zona Franca para Turbaco ..................................................... 24

4.4

Doble Calzada Tramo Turbaco – Arjona.......................................................... 25

5

Factibilidad de Aprovechamiento ........................................................................ 27

6

Localización General y Particular ........................................................................ 29

7

6.1

Particular - Predio En Estudio ........................................................................ 29

6.2

Nomenclatura y Código Postal ...................................................................... 29

Identificación del Bien ....................................................................................... 30 7.1

Características Físicas del Lote....................................................................... 30

7.1.1 Fachada ................................................................................................ 30 7.1.2 Forma, Área y Relieve ............................................................................ 30 7.1.3 Ubicación Manzanera del Inmueble.......................................................... 30 7.2

Linderos ...................................................................................................... 32

7.3

Procedencia y Titulación ............................................................................... 32

7.4

Aspectos Legales y Jurídicos del Bien ............................................................. 33

7.4.1 Derechos de Propiedad a Valorar............................................................. 33 7.5

Explotación Económica ................................................................................. 33

7.6

Oferta y Demanda ........................................................................................ 33

7.7

Factores Positivos y Negativos ....................................................................... 33

7.7.1 Positivos ............................................................................................... 33 7.7.2 Negativos .............................................................................................. 33 7.8 8

Estado Actual de la vía según el INVIAS ......................................................... 33

Metodología de Avalúo ...................................................................................... 34 8.1

Investigaciones de Mercado .......................................................................... 34

8.2

Método o Técnica Residual Estática-Determinística .......................................... 34

8.2.1 ¿Qué mejora se puede desarrollar?.......................................................... 35 8.2.2 ¿Coeficiente de Aprovechamiento? .......................................................... 35 8.3

Método Comparativo de Mercado ................................................................... 35

8.4

Estudio de los Valores del Mercado ................................................................ 36

8.4.1 Cálculos del Valor Comercial del Suelo según desarrollo Potencial ............. 37 Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

8.5

Conclusión Del Valor ..................................................................................... 38

8.5.1 Resultado al 14 de Diciembre de 2011 .................................................... 38 8.6

Conclusiones y Recomendaciones .................................................................. 38

9

Resumen de Avalúo Comercial tipo FUA.............................................................. 40

10

Documentos..................................................................................................... 41 10.1 Certificados de Tradición y Libertad ............................................................... 41

11

Escrituras......................................................................................................... 43

12

Ubicación y Malla vial circundante ...................................................................... 47

13

Localización ..................................................................................................... 48

14

Registro Fotográfico.......................................................................................... 49

15

Credenciales del Experto Tasador ...................................................................... 53


1 Generalidades 1.1

Solicitud de Avalúo Comercial

En fecha 02 de Diciembre de 2011, la Sra. Gloria Orrego ejecutivo sénior de clientes preferenciales Bancolombia – C.C. Paso Real – Medellín, solicitó al Ing. Luis Fernando Restrepo Gómez, la Valoración y Factibilidad de Aprovechamiento por el Mayor y Mejor Uso, sobre Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y con N° Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensión denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco – Departamento de Bolívar. 1.2

Inspección Ocular.

El reconocimiento en sitio del predio, fue efectuado los días Lunes 05 y Martes 06 de Diciembre de 2011, por el experto, tasador profesional e Ingeniero Civil, Luis Fernando Restrepo Gómez miembro afiliado a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, con Registro Nacional de Avaluadores (RNA) y con credencial de Sociedades Internacionales de Tasadores (SOITAVE N° 581). 1.3

Fecha de Emisión del Informe de Avalúo

Éste Informe se emite para las condiciones vigentes sobre el bien inmueble valorado, al 14 de Diciembre de 2011. 1.4

Documentos Suministrados

Para efectos del avalúo fueron consultados los siguientes documentos suministrados por el solicitante: Fotocopia de la Escritura Pública del bien. Fotocopia de los Certificados de Tradición y Libertad al 5 de Diciembre de 2011

1.5

Cumplimiento de Normas ICONTEC-RNA

Este Informe de Avalúo y de Factibilidad de Aprovechamiento, cumple con las “Normas Técnicas Sectoriales Colombianas NTS S 03 y NTS I 01” ICONTEC – RNA, vigentes desde el 2009, elaborada por la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y El Servicio de Avalúos (USN-AVSA), la cual se refiere al Contenido de Informes de Valuación y Contenido de los Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos. Según la información suministrada por el solicitante al momento de hacer el Encargo de Valuación, la función u objeto de éste dictamen, consiste en realizar una Tasación para establecer el valor de un bien inmueble al 14 de Diciembre de 2011 con la finalidad de realizar operaciones financieras sobre él. 1.7

Tipo de Valor que se Busca

La “Opinión de Valor” emitida por el experto sobre el inmueble en estudio, se refiere al valor de mercado del Bien Avaluado, entendiéndose por “valor de mercado” al Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

8

Uso que se dará al Dictamen

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1.6

precio más alto en términos de moneda, que un comprador y un vendedor bien informados estarían dispuestos a pactar para realizar una transacción mercantil sobre el bien, siendo ésta realizada en un mercado abierto (libre de presiones externas), en un tiempo prudencial, y que se efectúe en dinero de contado. 1.8

Vigencia de la Tasación

El presente dictamen, tiene una vigencia de un año, a partir de la fecha de emisión del mismo, siempre y cuando las condiciones de la economía local, o nacional no se vean abruptamente modificadas (variaciones inflacionarias mayores al 10%), adicionalmente, ésta opinión de valor, pudiera verse alterada por la ocurrencia de situaciones no previsibles por el tasador al momento de la realización del avalúo, como por ejemplo decretos o regulaciones o afectaciones de contenido urbanístico, calamidades naturales, etc., que obviamente afectarían los parámetros y variables que forman valor y en consecuencia la vigencia del avalúo sucumbiría ante nuevas realidades en el sector, que probablemente afecten al inmueble. 1.9

Restricciones y Limitaciones

La “Opinión de Valor” que se expresa en este informe de tasación, obedece a la que existiría, en la oportunidad de realizar una negociación de “estricto contado”, la cual, consiste en aquella efectuada en un instante del tiempo coincidente con la negociación que se haga, al valor actual convenido y sin que exista alguna consideración con respecto a las condiciones económico financieras de las partes involucradas en la operación. (Comprador – Vendedor). En el proceso de investigación y trabajo, para alcanzar el objetivo de emitir una “Opinión de Valor” sobre el bien estudiado, se razonaron realizaron simulaciones financieras sobre la factibilidad de potenciales aprovechamientos del Lote, igualmente se consideraron los juicios de expertos en la materia inmobiliaria que han realizado “avalúos recientes” en “inmuebles comparables” y/o similares al analizado. Además, se discurrieron y evaluaron las “Operaciones de Compra-Venta”, las “Ofertas públicas en revistas y prensa”, la “Información recogida de primera mano” por el Tasador, para bienes que de manera análoga, fueran similares y/o comparables con el estudiado.


Página

En el presente informe sobre la “Opinión de Valor” del bien en cuestión, se presume la veracidad, se acogen como correctos y han sido tomados de buena fe por el experto, los documentos de titulación del Bien, sin tener en cuenta aquellos aspectos de orden jurídico que no hayan podido ser previamente informados de manera específica al tasador, para que sea considerada en él. Además, Los estudios y análisis fueron realizados tomando como base cierta, la información recolectada y suministrada por terceros. Por lo

9

En consecuencia se han examinado las “referencias del mercado investigadas por el Tasador, las de Lonja de Propiedad Raíz, y consultas con empresas dedicadas al arrendamiento, venta y avalúos de inmuebles similares al avaluado”.

anterior, no existe compromiso alguno del experto sobre los datos considerados, con los que realiza la valoración. Las fotografías del Bien, presentadas en este informe solo deben ser consideradas como “auxiliares” y se adjuntan con el objeto de que el lector del mismo, pueda visualizar, tanto el bien avaluado como el sector de influencia sobre el mismo. Salvo las que sean perceptibles y de público conocimiento, en el avalúo presente no se tiene en cuenta las características geológicas ni la capacidad de soporte o resistencia del suelo valorado, por cuanto para la certeza de tales análisis se requiere la aplicación de técnicas especiales que el tasador no efectúa.

Página

10

En ningún caso podrá entenderse que el avalúo garantiza la aprobación o concesión de créditos o recepción del mismo como garantía, o que cubra expectativas y/o propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo.


2 Memoria Descriptiva 2.1

El Municipio

TURBACO es un municipio colombiano en el departamento de Bolívar. Está ubicado a 10 kilómetros de la capital departamental, Cartagena.

Ilustración 2-1

La posición geográfica de Turbaco lo sitúa a los 10 grados, 19 minutos y 30 segundos de latitud norte; y a 1 grado, 17 minutos y 29 segundos de longitud oeste del meridiano de Bogotá.

Al Norte con los municipios de: Santa Rosa y Villanueva (Alipaya y Timiriguaco, Sus nombres indígenas); Al Este con San Estanislao de Kostka, Arenal; Al Sur con Arjona y Turbana


Página

El municipio de TURBACO, limita:

11

El suelo de Turbaco es fértil en el 80%, seco, de roca caliza con restos de corales petrificados, muy permeable a las aguas lluvias. Abunda la piedra de naturaleza calcárea.

Al Occidente con Turbana y Cartagena; Siguiendo con esta última el curso del arroyo de ahoga sapos, canalizado para la construcción de la Urbanización 11 de Noviembre.

Los corregimientos de Cañaveral, Chiquito y la Vereda de Aguas Prietas, integran la división política administrativa del Municipio de Turbaco. Extensión total: 170 km² Extensión área urbana: 5.34 km² Extensión área rural: 5.069 km² Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): 200 msnm Temperatura media: 27 °C.

2.2

Como Llegar a TURBACO - Rutas sugeridas

Para llegar hasta TURBACO desde el aeropuerto Rafael Núñez de Cartagena (en la Calle 73), existen varias rutas, que en promedio pudiera decirse que don de alrededor de 30 km de distancia, sin embargo, el tiempo de recorrido difiere dados los volúmenes de tráfico que se encuentran en las distintas rutas. 2.2.1

Ruta 1

Dirígete hacia el sur en Calle 72 hacia Carrera 1A Continúa por Carrera 1. Gira a la izquierda hacia Calle 41 Calle 41 continúa hacia la derecha hasta Playa Pedregosa 34 Continúa por Playa Pedregosa 32. Continúa por Playa Pedregosa 30. Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

600 m 3,4 km 600 m 140 m 220 m 150 m

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1. 2. 3. 4. 5. 6.

12

Es de 28,6 km de Recorrido hasta a la plaza principal del centro urbano y requiere de aproximadamente 47 minutos de tiempo, principalmente tomando primero al salir del Aeropuerto, la Av. Pedro De Heredia y empalmando después con la I-90, para hacerlo detalladamente se debe seguir la siguiente ruta:

7. Continúa por Calle 30. 8. Gira a la izquierda para continuar por Calle 30 9. Toma la primera a la derecha y permanece en Calle 30 10. Continúa por Pedro De Heredia. 11. En la rotonda, toma la segunda salida en dirección Calle 31 12. Toma la salida de la izquierda e incorpórate a Carrera 69 13. Incorpórate a Transversal 53 14. Continúa por Transversal 54. 15. Continúa por Calle 32. 16. Gira a la derecha hacia I-90 17. Toma la salida de la izquierda e incorpórate a I-90 18. Continúa por Calle 27. 19. Gira a la derecha hacia Calle 19 20. Toma la primera a la derecha hasta Calle 19 21. Gira a la izquierda hacia Carrera 15 2.2.2

1,1 km 9m 700 m 5,9 km 270 m 350 m 2,0 km 900 m 700 m 4,1 km 4,9 km 2,3 km 71 m 170 m 17 m

Ruta 2

1. Dirígete hacia el oeste en Carrera 7 hacia Calle 72 2. Gira a la derecha en la primera bocacalle hacia Calle 70 Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

450 m 230 m

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13

Es de 37.3 km de Recorrido hasta a la plaza principal del centro urbano y requiere de aproximadamente 1 Hora y 6 minutos de tiempo, principalmente tomando la I-90, para hacerlo detalladamente se debe seguir la siguiente ruta:

3. Continúa por Transversal 32. 4. Continúa por I-90A. 5. Gira a la derecha 6. Gira a la derecha hacia I-90 7. Gira a la derecha hacia I-90 8. Gira a la izquierda hacia I-90 9. Toma la salida de la izquierda e incorpórate a I-90 10. Continúa por Calle 27. 11. Gira a la derecha hacia Calle 19 12. Toma la primera a la derecha hasta Calle 19 13. Gira a la izquierda hacia Carrera 15 2.2.3

300 m 6,5 km 850 m 8,4 km 8,5 km 4,1 km 4,9 km 2,3 km 71 m 170 m 17 m

Ruta 3

1. Dirígete hacia el oeste en Carrera 7 hacia Calle 72 2. Toma la segunda a la izquierda hasta Calle 70 3. Gira a la derecha hacia Carrera 1 Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

450 m 600 m 3,4 km

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14

Es de 27.4 km de Recorrido hasta a la plaza principal del centro urbano y requiere de aproximadamente 1 Hora y 10 minutos de tiempo, principalmente tomando la Carrera 1 y empalmando con la I-90, para hacerlo detalladamente se debe seguir la siguiente ruta:

4. Gira a la izquierda hacia Calle 41 5. Calle 41 continúa hacia la derecha hasta Playa Pedregosa 34 6. Continúa por Playa Pedregosa 32. 7. Continúa por Playa Pedregosa 30. 8. Continúa por Calle 30. 9. Gira a la izquierda para continuar por Calle 30 10. Toma la primera a la derecha y permanece en Calle 30 11. Continúa por Pedro De Heredia. 12. Gira a la derecha hacia Carrera 22 13. Gira a la derecha hacia Transversal 33 14. Gira a la izquierda hacia El Lago 35 15. Continúa por El Lago 37. 16. Gira ligeramente a la derecha para incorporarte a Campoalegre 17. Continúa por Diagonal 21. 18. En la bifurcación, mantente a la izquierda 19. Continúa por El Bosque. 20. Continúa por Transversal 54. 21. Continúa por Transversal 57. 22. En la bifurcación, mantente a la derecha 23. Continúa por Diagonal 30. 24. Gira a la derecha hacia Transversal 58 25. Gira a la izquierda hacia Transversal 58 26. Toma la primera a la derecha hasta Calle 15 27. Gira a la izquierda hacia Carrera 83 28. Gira a la derecha hacia Calle 31 29. Continúa por I-90. 30. Continúa por Calle 27. 31. Gira a la derecha hacia Calle 19 32. Toma la primera a la derecha hasta Calle 19 33. Gira a la izquierda hacia Carrera 15 2.3

600 m 140 m 220 m 150 m 1,1 km 9m 700 m 750 m 600 m 200 m 69 m 65 m 550 m 260 m 1,5 km 750 m 300 m 750 m 1,0 km 400 m 700 m 81 m 2,6 km 650 m 2,4 km 4,5 km 2,3 km 71 m 170 m 17 m

Ubicación del Predio Analizado

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15

Está en la Carrera 4 (Troncal Occidental) en la margen izquierda de la vía que conduce de TURBACO al municipio de ARJONA a escasos metros de recorrido (Turbaco – Arjona) después de la esquina de la transversal 5 y a 750 metros antes de un nuevo desarrollo habitacional de alrededor de 1400 casas, denominado “BONANZA (Ver ilustración 2-2 a continuación).


Página

16

Ilustración 2-2


2.4

Descripción del Predio

Lote de 16.373 m² identificado con matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y con N° Catastral 00-02-0002-0294-0001-000-00000, el cual hizo parte de otro de Mayor Extensión denominado POLVO AZUL. El lote se encuentra en el corredor urbano (Zona Comercial) de la Carrera 4 (Troncal Occidental) del Municipio de Turbaco – Departamento de Bolívar Imágenes del Predio

Vista Actual del Frente del Predio en sentido ARJONA – TURBACO ( a la derecha)

17

Vista Actual del Frente del Predio en sentido TURBACO – ARJONA ( a la izquierda)

Vista de Cubierta vegetal en sector del Lote con algo de “pendiente”


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2.5

Vista Interior desde el acceso al LOTE

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18

Vista del acceso al LOTE desde la Carrera 4 (Troncal Occidente)


3 Identificación Preliminar de Norma Urbanística 3.1

Identificación del Predio:

De los planos del PBOT y de la imagen de localización se puede concluir que el predio de interés se encuentra identificado circunscrito dentro del predio circunscrito por el polígono identificado con el número 142 (ver Figura siguiente). Del análisis de las escrituras y el certificado de tradición y libertad se determinó que el predio 142 (mayor extensión) ha sido segregado en predios de área inferior dentro de los cuales se encuentra el lote en estudio

El predio 142 según el PBOT se encuentran en suelo RURAL, lo cual contradice lo que aparece en las Escrituras “…el cual hizo parte de otro de Mayor Extensión denominado POLVO AZUL; ubicado en el sector urbano (Zona Comercial) del Municipio de Turbaco – Departamento de Bolívar…”, razón por la cual, se hiso necesario elevar consulta a la administración municipal y hacer completa claridad en el asunto, para lo cual el experto procuró las determinantes urbanísticas aplicables en la actualidad al uso del suelo, los funcionarios de la dirección de planeación (Señor Aldemar y señora Nora) en repetidas ocasiones las dieron de forma extraoficial, pero la solicitud del experto, para obtener un dictamen escrito oficial de la Dirección de Planeación Municipal, no obtuvo resultados (debido al proceso de empalme de esta administración municipal con la que ingresa en pocos días motivado al cambio de administración). En consecuencia para el Mayor y Mejor Uso legal y comercialmente factible se trabajará con los USOS permitidos y regulados en el PBOT del Municipio de Turbaco, vigentes desde 2002 y se consideraran en todo caso los índices de ocupación y de construcción expresados verbalmente por los funcionarios mencionados. En la Tabla siguiente se puede observar los usos admitidos en el PBOT para el Lote en Estudio. Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

19

Clasificación del Suelo:

Página

3.2

3.3

Usos Generales del Suelo Rural.

Dentro de la categoría de Suelo Rural, el predio se ubica en el área SUBURBANA II (9) y específicamente dentro de un CORREDOR SUBURBANO.

3.3.1

ARTÍCULO 135; Comercio General II. Usos Principales.

(Z.C.D.M.2: Zona Comercial de Densidad Media) Además de los permitidos en las Zonas Comerciales de Comuna o Sectoriales, C-II, podrán funcionar: Almacenes de repuestos, servicios de comunicaciones, sucursales bancarias, venta al por mayor de artículos para la vivienda, almacenes de víveres y abarrotes, cajeros automáticos, venta de artículos médicos y quirúrgicos.

3.3.2

ARTÍCULO 136; Usos Complementarios.

ARTÍCULO 223; Los Ejes Viales.

Eje 2. Tramo que une a Turbaco con Arjona y el resto del departamento de Bolívar. Las características de este eje vial son: zona de vía de 60 m un ancho de calzada de 10,5 m, berma de 1,5 m y el material debe ser de asfalto. Este se le denomina troncal nacional. Según INVIAS el área comprada es de 30 m., por lo cual deben considerar retiros a eje de 15 m en el diseño propuesto.


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3.3.3

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Se permitirán como actividades complementarias, las siguientes: localización de vías primarias, talleres de reparación de equipos de oficina y talleres de mecánica automotriz, estaciones de gasolina, supermercados, estacionamientos.

4 Potencialidades de Desarrollo del Sector 4.1

Factibilidad de Aprovechamiento (Mayor y Mejor Uso)

La articulación vial de la Variante Mamonal – Gambote con la Troncal de Occidente y la Cordialidad, generan una movilidad de vehículos del orden regional y nacional que generan ventajas comparativas para la instalación de actividades de comercialización a escala regional. Además de la condición geográfica que posee esta zona para la comercialización a gran escala a bajos costos tributarios en Turbaco, y de una rápida movilidad de los vehículos, se suma la articulación de esta zona por intermedio de la Variante y el Corredor de carga a la zona industrial de Mamonal y a los muelles de Carga de la ciudad de Cartagena, creando nuevos espacios para la producción industrial mediana y pequeña. Adicionalmente de estas potencialidades se agrega la disponibilidad de servicios públicos que posee la zona y la tarifa más favorable que recibiría, por ser una zona homogénea de menor escala que Mamonal.

A pesar de que la fisonomía del Distrito de Cartagena es paralela a la zona costera (Longitudinal), el crecimiento espontáneo de la ciudad se ha generado perpendicularmente a su capacidad física (transversal), a lo largo de la avenida Pedro de Heredia para crecer agotando la disponibilidad de suelos sin limitaciones (de susceptibilidad antrópica o natural) en la forma como hasta hoy lo viene realizando. La iniciativa del extinto Instituto de Crédito Territorial impulsó la construcción de urbanizaciones en el sentido antes descrito con los proyectos Las Gaviotas, Los Caracoles, San Pedro, El Socorro, entre otros. Sin embargo, el alto costo por m² de lote en bruto en la Zona Norte, y los elevados Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

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Tendencias y Desarrollo

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4.2

costos de llevar servicios públicos a la zona rural del distrito para convertirla en Urbana, limitan el crecimiento de este tipo de urbanizaciones en la ciudad. Debido a lo anterior, se ha presentado un desplazamiento de la oferta de este tipo de vivienda al municipio de Turbaco, tales como: El Rodeo Bosques de la Ceiba. Bosques de la Circunvalar Villa Juliana Villa Andrea (Lotes con servicios con características técnicas muy deficientes) Santa Bárbara (Proyecto mixto Residencial, Comercial e Institucional) Villa Cádiz (Lotes con servicios con características técnicas muy deficientes) Urbanización Cayenas

Con estos proyectos, la Vivienda de Interés Social se configuró hace alrededor de una década la primera tendencia de usos del suelo en la zona de estudio. Sin embargo en fechas recientes (últimos 5 años) han surgido propuestas residenciales en urbanizaciones de casas dirigidas a los estratos socioeconómicos 3 y 4 que se han vendido convirtiendo en alternativa para algunos antiguos residentes de Cartagena pero que laboraban en la zona portuaria de Mamonal y de muchísimos habitantes de Turbaco e incluso de Arjona y Turbana. A continuación se observan imágenes del desarrollo Bonanza el cual tiene más de 800 viviendas concluidas y habitadas de un total aproximado de 1.400 de uno y dos pisos, de varios tipos con áreas que van desde 65 m² hasta 112 m².

Vista de Casas de 2 Pisos

Vista de Casas de 1 y 2 pisos

Vista de Fachadas de Casas de 1 y 2 pisos


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Area de circulación vehícular Interna tipo Sendero

Seguidamente se observan imágenes del desarrollo Terrazas de Cucumán el cual tiene en proyecto y construcción otra buena cantidad de viviendas para atender a la población de los estratos socioeconómicos 3 y 4 con viviendas de uno y dos pisos, de varios tipos con áreas que van desde 60 m² hasta 110 m².

Vista de otro sector del Lote en donde se construye el conjunto Cucumán por Etapas

Vista de Preventa del Proyecto Cucumán

Vista de Fachadas de Casas de 1 y 2 pisos


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Fachada Posterior de Viviendas en Construcción

4.3

Declaratoria de Zona Franca para Turbaco

Si bien es cierto que el polígono declarado como ZONA FRANCA (beneficios aduaneros y tributarios) no incluye al predio en estudio, su incidencia en el entorno de todo el municipio será evidente, dada la inmensa demanda de comercio de densidad media que se requerirá como efecto colateral de la declaratoria mencionada.

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Si a esta aprobación, se le suma la firma definitiva del Tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos de América en fecha reciente, es muy probable que el mercado de suelos con los usos permitidos en el lote estudiado tengan un incremento substancial en la demanda de los mismos.


4.4

Doble Calzada Tramo Turbaco – Arjona

En la actualidad, se ejecuta la construcción de la doble calzada en el tramo entre Cartagena y Turbaco por la denominada vía I-90 mejor conocida localmente como la Troncal Occidental de la costa atlántica y que posteriormente estará conectada en la red vía nacional con vías tales como la Autopista Ruta Al Sol (Une a la Costa Atlántica con la Capital del País) y también lo hará con las Autopistas de la Montaña (une la Costa Atlántica con El Puerto de Buenaventura a través de Antioquia y del Eje Cafetalero).

Maquinaria y Equipo en Plena Opreción

Próximamente, se comenzará otro tramo que comunicará por la misma Troncal Occidental a Turbaco con Arjona en camino posterior a conectarse con Sincelejo. Precisamente este tramo de la Doble calzada pasará por el frente el predio en estudio, por lo que ello representa una ocasión de mejoría en la accesibilidad y en la Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

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Vista de la sección Transversal de la Vía

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En las imágenes siguientes se observa el tipo de vía que será igual a la que tendrá el frente del predio en estudio en el corto plazo y su sección transversal para el denominado Eje vial 2 cuyas características son: zona de vía de 60 m, un ancho de calzada de 10,5 m, berma de 1,5 m, y el material de la carpeta de rodamiento asfalto.

movilidad así como en un incremento de las potencialidades comerciales del predio en estudio. En la Actualidad, La Troncal de Occidente tal como está, es una vía nacional adscrita al sistema vial administrado por INVIAS, que comunica al Municipio de Turbaco con el Municipio de Arjona y el resto de Colombia.

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Actualmente este tramo asfaltado se encuentra en excelentes condiciones técnicas, con todas sus obras viales en buen estado, con una longitud de 14 Kms, dentro del área bajo estudio. (Ver imagen siguiente)


5 Factibilidad de Aprovechamiento Partiendo del Principio universal de la Tasación, de que el Suelo vale de acuerdo al máximo provecho que se pueda obtener de él y Debido a que la ubicación del Lote se encuentra en una zona con muy buena tendencia para el provecho comercial de mediana densidad, se realiza la estimación del valor del predio considerando la factibilidad de aprovechamiento (Mayor y Mejor Uso) según el potencial desarrollable desde el punto de vista legal (PBOT) y más factible desde la óptica del mercado.

Un esquema gráfico del Producto inmobiliario a promover con muy buenas probabilidades de éxito en el mercado local, (ya existen propuestas similares en Mamonal) a juicio del experto que efectúa la valoración, sería como el que se observa a continuación: Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

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Es decir, un complejo que cubra las necesidades de almacenamiento, logística y comercio para empresas nacionales y multinacionales con una ubicación estratégica.

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De ese análisis y como resultado del estudio y de las tendencias más probables del mercado desde el punto de vista inmobiliario, dada la Zona Franca en Turbaco, el uso legal de Comercio de Mediana Densidad y la consideración del paso de la “Doble Calzada” en un futuro próximo por el frente (más de 100 metros lineales) del Lote en estudio, se determinó que el mejor producto sería, un complejo comercial con Vitrina en el nivel de la calle y que además permita oficinas en el segundo piso y en la parte posterior el almacenamiento o la operación de talleres medianos en bodegas de tamaños entre 150 m² y 250 m² de 8 metros de altura (para 1.200 a 2.000 m3 de Volumen en capacidad de almacenaje).

5-1 Esquema de Edificación Propuesto

5-3 Proyecto de Constructora BARAJAS Cartagena | B.L.O.C. Port en Mamonal


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5-2 Complejo Totalmente Construido Similar al Propuesto (Mamonal)

6 Localización General y Particular 6.1

Particular - Predio En Estudio

6.2

Nomenclatura y Código Postal

Zoom del Sector del Código Postal


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Nomenclatura y Código Postal

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El Bien Inmueble, tiene la dirección postal siguiente: La Nomenclatura urbana es: Cr 4 (Troncal Occidental) S/N El código postal es: 131001

7 Identificación del Bien 7.1

Características Físicas del Lote 7.1.1

Fachada

Se trata de un Lote que bordea la troncal occidental (carrera 4) y que posee un cercado al frente con un muro de mampostería de vieja data que lo aísla visualmente desde la vía.

El lote conserva aún muchas de las característica típicas del suelo rural como lo son cobertura vegetal frondosa (aunque nada forestal) conformada en su mayoría por rastrojos y maleza. Esto implica que un desarrollo inmobiliario en el lugar, requiere la remoción total del suelo conformado por la capa vegetal que actualmente lo constituye. La Forma es irregular con un muy amplio frente a la vía (más de 100 m) y una topografía suavemente (ondulada) en un área de 16.373 m². 7.1.3

Ubicación Manzanera del Inmueble

El Lote se encuentra en ubicación medianera Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

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Forma, Área y Relieve

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7.1.2

7-2 Vista General de un sector del Interior del Lote


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7-1 Entrada al Lote desde la Vía

7.2

Linderos

Los Linderos del Lote considerados para la valoración fueron los que aparecen en la escritura pública N° 2.176 del 10 de Septiembre del 2007, asentadas en la Notaría 2° del circuito Notarial de Envigado, Antioquia descritos en el párrafo los siguiente: POR EL FRENTE, linda con zona verde en medio, con la carretera troncal de occidente; POR LA DERECHA ENTRANDO, linda con predio de esta segregación hoy de H¡ Jose Baena Torres y otros; POR LA IZQUIERDA ENTRANDO, linda con predio de Luis Antonio Blanco Lares; POR EL FONDO, linda con predio de Pedro Quiceno.

Este predio tiene según escrituras un área de 16.373 m², asentado bajo el folio de matricula inmobiliaria N° 060 – 0064331 y la Referencia Catastral 00-02-0002-0294-000. 7.3

Procedencia y Titulación

El predio en estudio y anteriormente descrito, formó parte de un lote de mayor extensión y que originalmente era de un área total 36.250,50 m², que perteneció al Círculo de Cronistas Deportivos de Bolívar (CICRODEPORTES), por compra que hicieron al señor Mohadie del Valle Abraham, según Escritura 3487 del 1/8/1989 registrada en la Notaría 3° de Cartagena.

2.

3.

Mediante Escritura 2.883 del 26 de agosto del año de 1996, registrado en la Notaría 1° de Cartagena, se realizó venta parcial de ese Lote Mayor en un área de 9.877.50 m² al señor Luis Antonio Blanco Lares C.C. 3.969.522 , al cual le fue asignada la matrícula inmobiliaria 060-158436 Mediante Escritura 2.028 del 12 de octubre del año de 2000, registrado en la Notaría 1° de Cartagena, se realizó venta parcial de ese Lote Mayor en un área de 10.000 m², a Yenny Agosta Buelvas C.C. 45.466.170; José Baena Torres C.C. 9.075.597; Álvaro Campo García C.C. 9.066.021; Héctor Efraín Romero Sáenz C.C. 73.078.327; Richard Fernando Tinoco Padilla C.C. 9.065.087, al cual le fue asignada la matrícula inmobiliaria 060-183210 Mediante Escritura 2.649 del 29 de diciembre del año de 2000, registrado en la Notaría 1° de Cartagena, se realizó venta parcial de ese Lote Mayor en un área de 16.373 m², a EXPORTMARMOL S.A. al cual le fue asignada la matrícula inmobiliaria 060 – 0064331


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1.

32

Posteriormente el CICRODEPORTES dividió la superficie de su propiedad en tres (3) lotes de menor tamaño y los vendió de la siguiente manera:

7.4

Aspectos Legales y Jurídicos del Bien 7.4.1

Derechos de Propiedad a Valorar

El total de los Derechos de Propiedad sobre el lote, están en una Matrícula Inmobiliaria a nombre de Daniel Urquijo 7.5

Explotación Económica

Actualmente el Inmueble está disponible para recibir las construcciones permisibles como comercio de densidad media comercial. 7.6

Oferta y Demanda

De acuerdo a las consultas, análisis e investigaciones realizadas, se considera que el enfoque de valoración se puede y debe realizar usando el principio del mejor y mayor uso permitido ya que el mismo según la investigación sustentada en los ítems anteriores dispondría de los permisos de la municipalidad (PBOT) para efectuar un desarrollo inmobiliario destinado al comercio de de densidad media, con un muy alto grado de certidumbre de que el mercado lo puede absorber, por lo cual, en lo que se refiere a la “Opinión de Valor” que se dictamina en el presente informe, a juicio del experto, será la que más se aproxime al Valor Comercial de bien en estudio. 7.7

Factores Positivos y Negativos 7.7.1

Positivos Sector con tendencia evidente e inocultable al aprovechamiento comercial Frente Amplio (más de 100 m) sobre la carrera 4 (actual troncal occidental) Futura (corto plazo) Doble Calzada Topografía suave Múltiples alternativas de transporte público. Alta demanda por la Declaración de la Zona Franca de Turbaco Firma del TLC con los EEUU y con Canadá Alta Influencia por cercanía tanto del Puerto de Mamonal como de Cartagena

7.7.2

Negativos El lote deberá dejar un retiro de al menos 15 metros para faja que será requerida en la construcción de la doble calzada

33

Estado Actual de la vía según el INVIAS

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7.8


8 Metodología de Avalúo 8.1

Investigaciones de Mercado

Para conformar una “Opinión de Valor” sobre el Inmueble en Estudio se Investigó y se evalúo de forma estadística el comportamiento del mercado, para aproximarse con un admisible grado de certidumbre al Valor más razonable de los bienes en el sector, de características similares a las del bien en estudio y que a su vez estos sean aprovechables, o que ya estén siendo aprovechados por construcciones similares a las que se permiten construir sobre el lote en estudio. Para el análisis del inmueble se evalúan diferentes factores tanto positivos como negativos que afectan al inmueble e influyen directamente en el valor por metro cuadrado de éste, basados en la consideración de las características físicas de área, topografía, determinantes urbanísticas de usos factibles según PBOT y potencialidades del mercado destino del desarrollo potencial. Adicionalmente se consideran las diferentes metodologías valuatorias, que para el caso particular que nos ocupa fue el Método o Técnica Residual en la versión Estática Determinística, conciliado posteriormente con el Método comparativo de mercado. 8.2

Método o Técnica Residual Estática-Determinística

El Método Residual en la modalidad de análisis Estático-Determinístico, es una técnica, mediante la cual se busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto hipotético de construcción, acorde con la reglamentación urbanística en el Plan de Ordenamiento Territorial vigente en la jurisdicción municipal en la que se encuentra el Lote, y de conformidad con la realidad del mercado del bien (hipotético) finalmente vendible, para el terreno objeto de avalúo, considerando “estática” la variable tiempo, en el cual se desarrolla la ejecución del proyecto y al mismo tiempo (instantáneo) las ventas. Este es un método indirecto (descomposición suelo y construcciones) en el cual se capitalizan las rentas futuras de un predio. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado. Este Método consiste en Obtener de manera RESIDUAL (También se denomina

Método Involutivo Estático) el Valor de la tierra a partir del máximo

Para este ejercicio, se aplicará una de sus acepciones, que es la de la Valoración Residual del Suelo, a través del conocimiento del Valor comercial de las Edificaciones Blog: http://tasacionesdemedellinyantioquia.blogspot.com E mail: [email protected] ; [email protected] (574) 268.65.43; (57) 311.354.52.24

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La base del método es la separación de los componentes básicos de un inmueble: el suelo y las construcciones o mejoras, de los cuales se valora uno y se obtiene el otro mediante diferencia o residuo.

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aprovechamiento factible y legal del Lote en estudio de acuerdo al POT vigente.

Factibles de construir sobre él, para lo cual se investigaron proyectos inmobiliarios similares al hipotético que se puede aprovechar a desarrollar sobre el Lote y los valores de venta reales en el mercado. Esto se logra, en congruencia con el principio de la tasación universal que enuncia el axioma de que el valor de la tierra es relativo al uso Legal y Factible según la Normatividad aplicable y el mercado disponible (el cual genera su más alto valor cuando se aprovecha el lote a su máximo potencial). El método o técnica residual, parte de investigar y responder adecuadamente dos (2) preguntas para sustentar la “Opinión de Valor” mediante el precio teórico, o tasación estimada de un Lote, solar o terreno, por lo que para adelantar la metodología de manera ajustada se deben considerar cuatro factores, cuya magnitud se pone de manifiesto al contestar las interrogantes: 8.2.1

¿Qué mejora se puede desarrollar?

La respuesta a esta primera pregunta, permitirá conocer tres parámetros que son necesarios para la obtención del Valor Residual del Suelo. Precio de venta del producto o mejora incorporada ¿Cuánto se puede obtener de la venta del producto inmobiliario una vez incorporada la mejora desarrollada, para las condiciones actuales que rigen el mercado de bienes similares? Costo de desarrollo o construcción de la mejora del producto inmobiliario. Se deben tener referencias actualizadas de los costos involucrados en el desarrollo de la mejora incorporada. Costo de obras preliminares o de urbanización en el supuesto de que sea preciso realizar obras de esta naturaleza. 8.2.2

¿Coeficiente de Aprovechamiento?

Esta magnitud se obtiene mediante del “cociente” que se produce al dividir el Área Total de Construcción (área Edificable), libre de las regalías entre el Área neta del Lote o por la densidad de viviendas factible, y/o por el índice de ocupación y/o el número de pisos permitidos, etc. 8.3

Método Comparativo de Mercado


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Al conjunto de datos organizados y tabulados se le aplica un “análisis estadístico”, que puede ser de Regresión Lineal, o de Tendencia Central según se logre alcanzar ciertas condiciones y/o parámetros de fiabilidad que permitan el pronóstico adecuado con un admisible grado de certeza en función de los datos recolectados y/o obtenidos del mercado y las consultas e investigaciones realizadas.

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El MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO es una metodología Valuatoria que se basa en la información suministrada por la realidad del mercado, que consiste en una investigación general de oferta, negocios reales, demanda en el sector inmediato, consulta a Banco de Datos de Avalúos y consulta a colegas inmobiliarios y tasadores conocedores de información del sector, la cual es debidamente ordenada, verificada y homologada.

8.4

Estudio de los Valores del Mercado

Para realizar la simulación del desarrollo hipotético sobre el Lote, se efectuó una investigación juiciosa de los valores aproximados del Mercado para los distintos tipos de inmueble que se presume serán comercializados, al realizar el aprovechamiento permisible por la normativa aplicable de la municipalidad y obedeciendo a las leyes de la Oferta y la Demanda para el sector en el cual se hará la oferta inmobiliaria. Los valores obtenidos en la exploración del mercado fueron según la fuente citada: Descripción Casa en Obra Gris estrato 3 Casa con Acabados estrato 3 Casa en Obra Gris estrato 4 Casa con Acabados estrato 4 Oficinas Construidas y Vendidas (nuevas) Oficinas en Proyecto – Constr. Barajas (Preventa) Locales Comerciales construidos y vendidos (nuevos) Locales en Proyecto – Constr. Barajas (Preventa) Bodegas de 1000 m² y 8. 000 m3 Construido (Nuevas) Bodegas de 150 m² a 500 m² (1.200 a 4.000 m3) Construido Bodegas de 150 m² a 500 m² (1.200 a 4.000 m3) (Preventa)

Fuente Desarrollo Terrazas de Cucumán Desarrollo Bonanza Desarrollo Terrazas de Cucumán Desarrollo Bonanza Complejo en mamonal Complejo BLOC Port mamonal Complejo en mamonal Complejo BLOC Port mamonal Complejo Industrial de TERNERA Complejo en mamonal Complejo BLOC Port mamonal

Valor Unitario 580.000 $/m² 785.000 $/m² 680.000 $/m² 900.000 $/m² 2.775.000 $/m² 2.800.000 $/m² 3.750.000 $/m² 4.000.000 $/m² * 250.000 $/m3 * 275.000 $/m3 * 260.000 $/m3

* Valor unitario expresado por metro cubico (m3) que es el que realmente se maneja en el mercado inmobiliario para almacenaje.

Debido a que no está según el PBOT permitido un emprendimiento residencial sobre el Lote, al menos así está de manera escrita en el acuerdo vigente del 2002, verbalmente (ni por escrito, ni oficialmente) el experto obtuvo la información al realizar la consulta sobre los usos del suelo en el inmueble en estudio, que en la actualidad que se pudieran obtener después de cierto trámite ante planeación municipal los permisos para adelantarlo. Por lo anterior, el planteamiento del aprovechamiento con el cual se usará El Método Residual en la obtención del valor de la tierra, no considerará el potencial residencial sino que se circunscribirá exclusivamente a lo que está estipulado en el PBOT vigente. Es decir, se considera un desarrollo bajo las siguientes determinantes: Determinante 50% 2 8m Loc + Ofc + Bodega

Y bajo los siguientes valores probables de comercialización: Tipo de Inmueble Oficinas en Proyecto – (Preventa) Locales en Proyecto –(Preventa) Bodegas de 150 m² a 500 m² (1.200 a 4.000 m3) (Preventa)

Valor Unitario Asumido (hipotético) 2.650.000 $/m² 3.550.000 $/m² 230.000 $/m3

% del reducción del Mercado investigado Entre 95.5% y 94.6% Entre 94.6% y 88.8% Entre 92.0% y 83.6%


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Fuente Consulta Verbal Consulta Verbal Consulta Investigación del experto y PBOT

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Descripción Índice de Ocupación Índice de Construcción Altura Uso Factible

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Cálculos del Valor Comercial del Suelo según desarrollo Potencial

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8.4.1


Una vez obtenido el valor del Lote en estudio según el análisis anterior, apoyados en el Método Residual, se hicieron consultas sobre el mismo y el resultado fue congruente (incluso muy atractivo) con respecto al valor del mercado existente en zonas geoeconómicas similares, en las cuales se pudiera adelantar un proyecto de equivalentes características a las del planteado. Adicionalmente, como se expone detalladamente en este informe, el aprovechamiento hipotético esta “Validado” por el PBOT vigente en el Municipio de Turbaco, y esencialmente es de destacar que en las suposiciones de los valores de mercado, para los ingresos por ventas se tomaron los datos del mercado actual para los productos inmobiliarios proyectados (locales + oficinas + bodegas mediana capacidad) y la información se corrigió a la baja, con el fin de ser conservador en las previsiones de los valores incorporados en la simulación financiera del proyecto hipotético. 8.5

Conclusión Del Valor

De los planteamientos, metodologías y operaciones matemáticas realizadas, se encuentra el valor del bien inmueble estudiado. Según lo anterior, el dictamen de Valor de los derechos del 100% sobre la unidad predial valorada (inmueble en estudio) se expresa de manera razonable como “Valor Total” de $ 2.023.928.632 para el área de 16.373 m² lo cual implica que el valor por metro cuadrado o valor unitario de superficie del lote se exprese en $ 123.613,79 por m². 8.5.1

Resultado al 14 de Diciembre de 2011

Luego a la fecha del avalúo, el bien constituido por el Lote con Matrícula inmobiliaria N° 060-0064331, y con Número Catastral N° 00-02-0002-0294-0001-000-00000, ubicado en el Municipio de Turbaco – Departamento de Bolívar, se puede expresar de manera razonable en DOS MIL VEINTICUATRO MILLONES DE PESOS ($ 2024.000.000) 8.6

Conclusiones y Recomendaciones

Hechas las consideraciones anteriores y de acuerdo a los parámetros del análisis anterior, se logra el resultado sobre el valor comercial de la propiedad.


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Es importante considerar, que se espera en el corto plazo, una muy importante demanda de inmuebles similares a los planteados en el desarrollo hipotético tales como Locales, Oficinas y Bodegas de mediana y alta capacidad, y de lotes similares al estudiado, lo que incidirá ineludiblemente en un incremento sustancial de los precios de referencia en las transacciones y que los más probable que ocurra es que ese incremento no sea lineal, sino que más bien obedezca a la especulación, pues hay según se determinó en la investigación del mercado en el sector, una creciente escases de la oferta actual, lo que ocurrirá hasta que la oferta y la demanda alcancen la nivelación y el equilibro que exige la ley del mercado.

38

Una vez efectuado el análisis se realizó un cotejo sobre el valor obtenido para el bien valorado, observándose que el mismo, se encuentra ajustado, al MERCADO estimado de la zona.

Desde la óptica de este experto, este sería un valor para la adquisición Global del bien inmueble estudiado, pero el valor unitario obtenido, no lo considera ni comparable, ni aplicable a inmuebles contiguos o vecinos ya que cada lote debe ser evaluado según sus potencialidades, así tengan el mismo uso factible, pues pudieran ser distintas variables como el área, el frente, el fondo, la topografía, etc., y por ello, no precisa ser el mismo aprovechamiento en todos los lotes, por más cercanía que tengan el uno del otro. Por este motivo, el experto sugiere no se cometa el error de prorratear el valor de otros lotes aledaños con la multiplicación de su área por el valor referente del metro cuadrado para este predio estudiado. Se realizó la Investigación de avalúos, además se consultaron reconocidos colegas tasadores, miembros de las Lonjas de Propiedad Raíz, sobre su opinión en cuanto a los potenciales valores aplicables al sector en donde se realiza el estudio y el enfoque que se le debía dar al avalúo. Los estudios anteriores fueron realizados tomando como base la información obtenida por el experto, por lo cual el tasador no asume responsabilidades ya que la misma fue aceptada y tomada de buena fe como válida para la realización del presente trabajo. Se debe aclarar la diferenciación existente entre el “valor objetivo” y el “Valor de Negociación”. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúa el experto, conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociación" intervienen múltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que éste le vaya a dar etc., todos los cuales sumados distorsionan a veces en alto porcentaje, hacia arriba o hacia abajo, el monto del avalúo. El citar números de escrituras de adquisición, de propiedad horizontal, no implica un estudio de títulos completos sobre el inmueble. Por tanto el tasador no asume responsabilidades sobre los mismos.

Luis Fernando Restrepo Gómez Ing. Civil – Máster en Gerencia – Interventor - Tasador


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____________________________________________

39

En ningún caso podrá entenderse que el avalúo garantiza la aprobación o concesión de créditos o recepción del mismo como garantía, o que cubra expectativas y/o propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo.

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40

9 Resumen de Avalúo Comercial tipo FUA


RESUMEN DE AVALÚO COMERCIAL INFORMACION BASICA

Dra. Goria Orrego

N. SOLICITANTE

Valor Comercial

OBJETO AVALUO

TURBACO

CIUDAD

D. IDENTIFICACION

DIR. INMUEBLE

131001

Cod Postal

BOLÍVAR

DPTO.

BANCOLOMBIA

BANCO

Carrera 4 (Troncal Occidental) - Slida para Arjona

007

14/12/2011

FECHA AVALUO

N° CATASTR0

Residual Estática Determinística

Polvo Azul METODOLOGIA VALUATORIA

SECTOR UBIC INMUEBLE

131001-141211

CONS.

COMUNA 5

BARRIO

El suelo vale de manera RELATIVA, en proporción a lo que se pueda aprovechar de él. En este caso Vale de acuerdo a las potencialidades de Desarrollo sobre el mismo.

JUSTIFICACION METODOLOGIA EMPLEADA

INFORMACION DEL BARRIO SERVICIOS PUBLICOS Sector

USO PREDOMINANTE DEL BARRIO

VIAS DE ACCESO

LEGAL. BARRIO APRO

X

VIVIENDA

ALCANTARILLADO

X

X

INDUSTRIA X

ENERGIA ELECTRICA

X

X

MIXTO

GAS NATURAL

X

X

COMERCIO

Excelente

ESTADO

X

PARQUES

ARBORIZACION

SUAVE

BUENO

TRANSP.

PERSPECTIVAS DE VALORIZACION

PARADERO

ALAMEDAS

Existen muy altas perspectivas DE INCREMENTO DE VALOR, por lo siguiente:

ANDENES

ALUMBRADO

CICLORUTAS

Sector con tendencia evidente e inocultable al aprovechamiento comercial Frente Amplio (más de 100 m) sobre la carrera 4 (actual troncal occidental)

SARDINELES

Z. VERDES

PAVIMENTADA

X Loc. + Ofic+Bod

OTRO

X

TOPOGRAF.

BADO

X

TELEFONIA

4

ESTRATO

AMOBLAMIENTO URBANO

Predio

ACUEDUCTO

Futura (corto plazo) DOBLE CALZADA BENEFICIO Y CRECIMIENTO POR Firma del TLC -EEUU y Canadá Alta Influencia del Puerto de MAMONAL Alta Influencia por consolidación de la Zona Franca de TURBACO

X

INFORMACION DEL INMUEBLE Descripción otros TIPO

LOTE

USO

COMERCIAL II

060-0064331

M. INMOB.

LOC.+OFI.+BODEGA

M. INMOB. PPAL 2

CLASE

M. INMOB. GJ 1

M. INMOB. GJ 4

M. INMOB. DP 2

M. INMOB. GJ 2

M. INMOB. GJ 5

CHIP (Solo Bogotá)

M. INMOB. GJ 3

M. INMOB. DP 1

INFORMACION DE LA CONSTRUCCION NUMERO DE PISOS

ESTADO CONSERVACION

ESTADO CONSTRUCCION

NUMERO SOTANOS

NUEVA

VETUSTEZ (AÑOS)

TERMINADA

EN OBRA AVANCE

USADA

SIN TERMINAR

TERMINADA

REMODELADA

OPTIMO

ESTRUCTURA

BUENO

REGULAR

FACHADA

MALO

DEMOLICION

CUBIERTA

DEPENDENCIAS SALA

BAÑO SOCIAL

BAÑO PRIVADO

BAÑO SERVICIO

JARDIN

GARAJES (TOTAL UNIDADES)

COMEDOR

ESTAR HAB.

COCINA

PATIO INTERIOR

BALCON

CUBIERTO

USO EXCLUSIVO

BAHIA COMUNAL

DOBLE

ESTUDIO

HABITACIONES

CUARTO SERV.

TERRAZA

Z. VERDE PRIVADA

DESCUBIERTO

PRIVADO

SENCILLO

SERVIDUMBRE

LOCAL DEPOSITO

BODEGA OFICINA

ACABADOS PISOS

MUROS

TECHOS

C. MADER.

C. METAL.

BAÑOS

COCINA

PISOS

MUROS

TECHOS

C. MADER.

C. METAL.

BAÑOS

COCINA

ESTADO PROPIEDAD HORIZONTAL

DOTACION COMUNAL

SOM. A PROP. HORIZONTAL

NUMERO EDIFICIOS

PORTERIA

PISCINA

GJ. VISITAN.

BOMBA EYECTORA

SALON COMUNAL

PLANTA ELECTRICA

CONJ. O AGRUP. CERRADA

UNID, POR PISO

CITOFONO

TANQUE AGUA

JUEGOS NIÑOS

A. ACON. CENTRAL

GIMNASIO

SHUT BASURAS

ASCENSOR

UBICACIÓN INMUEBL

TOTAL UNIDADES

BICICLETERO

CLUB HOUSE

CANCHA MULT.

CANCHA SQUASH

GOLFITO

EQ. PRESION CONST.

NUMERO ASCENSORES

ACTUALIDAD EDIFICADORA La articulación vial de la Variante Mamonal – Gambote con la Troncal de Occidente y la Cordialidad, generan una movilidad de vehículos del orden regional y nacional que producen ventajas comparativas para la instalación de actividades de comercialización a escala regional. Además de la condición geográfica que posee esta zona para la comercialización a gran escala a bajos costos tributarios en Turbaco, y de una rápida movilidad de los vehículos, se suma la articulación de esta zona por intermedio de la Variante y el Corredor de carga a la zona industrial de Mamonal y a los muelles de Carga de la ciudad de Cartagena, creando nuevos espacios para la producción industrial mediana y pequeña.

Z. VERDES

OTROS

COMPORTAMIENTO OFERTA Y DEMANDA TIEMPO ESPERADO COMERCIALIZACION Si bien es cierto que el polígono declarado como ZONA FRANCA (beneficios aduaneros y tributarios) no incluye al predio en estudio, su incidencia en el entorno de todo el municipio será evidente, dada la inmensa demanda de comercio de densidad media que se requerirá como efecto colateral de la declaratoria mencionada. Si a esta aprobación, se le suma la firma definitiva del Tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos de América en fecha reciente, es muy probable que el mercado de suelos con los usos permitidos en el lote estudiado tengan un incremento substancial en la demanda de los mismos

LIQUIDACION AVALUO DESCRIPCION

AREA (m2)

VALOR UNITARIO (m2)

16.373,00 m²

Lote de Tierra

VALOR TOTAL

$ 123.614

$ 2.023.928.632

$ 2.023.928.632

VALOR TOTAL AVALUO VALOR UVR DEL DIA

198,2909

VALOR AVALUO EN UVR

10.206.865,93

CALIFICACION GARANTIA

X

FAVORABLE

DESFAVORABLE

OBSERVACIONES DIRECCION ANEXOS

OTRAS DIRECCIONES

OBSERVACIONES: En la actualidad, se ejecuta la construcción de la doble calzada en el tramo entre Cartagena y Turbaco por la denominada vía I-90 mejor conocida localmente como la Troncal Occidental de la costa atlántica y que posteriormente estará conectada en la red vía nacional con vías tales como la Autopista Ruta Al Sol (Une a la Costa Atlántica con la Capital del País) y también lo hará con las Autopistas de la Montaña (une la Costa Atlántica con El Puerto de Buenaventura a través de Antioquia y del Eje Cafetalero). Próximamente, se comenzará otro tramo que comunicará por la misma Troncal Occidental a Turbaco con Arjona en camino posterior a conectarse con Sincelejo. Precisamente este tramo de la Doble calzada pasará por el frente el predio en estudio, por lo que ello representa una ocasión de mejoría en la accesibilidad y en la movilidad así como en un incremento de las potencialidades comerciales del predio en estudio.

NOMBRE Y FIRMA DEL PERITO AVALUADOR TASACIONES DE MEDELLIN y ANTIOQUIA C.C. / NIT PERITO ACTUANTE R.N.A.

79.377.279

Ing. Luis Fernando Restrepo G. 3112

REVISOR

VISTO BUENO

BANCOLOMBIA

10 Documentos

Página

41

10.1 Certificados de Tradición y Libertad


42 Página


Página

43

11 Escrituras


44 Página


45 Página


46 Página


Página

47

12 Ubicación y Malla vial circundante


Página

48

13 Localización


14 Registro Fotográfico

Entorno del Macro Sector Mamonal



Doble Calzada en Construcción





Página

49


Desarrollo Terrazas de Cucumán


Desarrollo Inmobiliario 500 m antes de Turbaco desde Cartagena por la I-90

Desarrollo Bonanza

Desarrollo Bonanza

Desarrollo Bonanza

Desarrollo Bonanza


Página

50


Frente de Cerramiento Frontal

Entrada al Lote en estudio

Interior del Lote en Estudio






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51

Vista del Frente del Lote en Estudio

Proyecto de un Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto

Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto ya Construido







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52

Proyecto de un Desarrollo Tipo en el sector de Mamonal similar al propuesto

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53

15 Credenciales del Experto Tasador


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55 Página


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59 Página


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68 Página


69 Página


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71 Página


72 Página


73 Página


74 Página


75 Página


Informe de Avalúo Lote en Turbaco C-F

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