PROGRAMI SISTEMI I PËRMBARIMIT TË MARRËVESHJEVE DHE VENDIMEVE NË KOSOVË (SEAD) FORMA STANDARDE E KONTRATËS PËR PUNËT NDËRTIMORE, ME KOMENTARIN LIGJOR DHE UDHËZIMET PËR PËRDORIM TË PËRGJITHSHËM
6 prill, 2011 Këto materiale janë përgatitur duke iu falënderuar mbështetjes se popullit amerikan, përmes Agjencisë për Zhvillim Ndërkombëtar (USAID)
KONTRATA PËR NDËRTIMIN
“FORMA STANDARDE E KONTRATËS PËR NDËRTIMIN, ME KOMENTARIN LIGJOR DHE UDHËZIMET PËR PËRDORIM TË PËRGJITHSHËM”
HEQJE E PËRGJEGJËSISË Përmbajtja e këtij raporti është vetëm përgjegjësi e Checchi and Company Consulting, Inc.,ndërsa pikëpamjet e autorit nuk pasqyrojnë medoemos pikëpamjet e Agjencisë së Shteteve të Bashkuara për zhvillim Ndërkombëtar Ndërkombëtar apo të QeverisË së Shteteve të Bashkuara. Ky publikim mund të riprodhohet, shumëzohet ose të transmetohet në mënyrë elektronike, mekanike , të fotokopjohet apo të incizohet vetëm me kusht që atributi ndaj USAID-it dhe Programit të USAID-it Sistemi i Përmbarimit të Marrëveshjeve dhe Vendimeve (SEAD) ceket shumë qartë në çdo kpje të bërë apo të shpërndarë. Kjo përmbajtje nuk ka për qëllim të ofrojë këshillë ligjore. USAID-i dhe Checchi and Company Consulting nuk ofrojnë këshilla ligjore. Për të marrë këshilla ligjore, duhet konsultuar me avokatin. Pyetjet se si modeli i kontratës do të aplikohet në çdo situatë të veçantë duhet të adresohen tek ndonjë avokat.
Tabela e Permbajtjes: KONTRATA PËR NDËRTIMIN ........................................................... ................................................................................................... ........................................ 1 “FORMA STANDARDE E KONTRATËS PËR NDËRTIMIN, ME KOMENTARIN LIGJOR DHE UDHËZIMET PËR PËRDORIM PËRDORI M TË PËRGJITHSHËM” .................................................... 1 PJESA E PARË .............................................................................................................................. 5 FORMA STANDARDE E KONTRATËS PËR PUNËT NDËRTIMORE ................................... 5 KONTRATA PËR NDËRTIM .......................................................... ....................................................................................................... ............................................. 6 OBJEKTI I KONTRATËS ............................................................................................................. 6 DETYRAT E KRYERËSIT TË PUNËS ...................................................... ....................................................................................... ................................. 6 DETYRAT E INVESTITORIT (POROSITËSIT TË PUNËS) ...................................................... ............................................ .......... 6 OBJEKTI I NDËRTIMIT ..................................................... ............................................................................................................... .......................................................... 7 VLERA E PUNIMEVE (ÇMIMI) .................................................................................................. 7 KLAUZOLA „ÇELËSI NË DORË” .............................................................................................. 8 E DREJTA PËR NDRYSHIMIN E ÇMIMIT .................................................. ................................................................................ .............................. 8 AFATET E KRYERJES ...................................................... ............................................................................................................... ......................................................... 10 AFATI I KRYERJES SË PUNËVE DHE KONTROLLIMI TEKNIK ....................................... 11 E DREJTA NË ZGJATJEN (SHTYRJEN) E AFATIT TË KONTRATËS ................................. 11 PAGIMI I PENALEVE DHE I BONUSEVE .............................................................................. 12 KOMPENSIMI I DËMIT (DËMSHPËRBLIMI) ........................................................ ......................................................................... ................. 12 DETYRIMET E TJERA TE INVESTITORIT ..................................................... ............................................................................. ........................ 13 DETYRIMET E TJERA TE KRYERËSIT TË PUNIMEVE....................................................... 13 PUNËT PAS PËRFUNDIMIT TË PUNIMEVE ............................................................ .......................................................................... .............. 15 PUNËT E MËVONSHME DHE TË PAPARASHIKUARA ....................................................... 15 MBIKËQYERJA NDAJ PUNËVE TË REALIZUARA DHE DOKUMENTACIONI I NDËRTIMIT................................................................................................................................. 16 TË DREJTAT ............................................................................................................................... 16 DETYRAT ................................................. ......................................................................................................... ................................................................................... ........................... 16 DITARI DHE LIBRI I NDËRTIMIT ........................................................................................... 16 SIGURIMI I PAGESAVE DHE PAGIMI I PUNËVE................................................................. PUNËVE................................................................. 17 MËNYRAT E SIGURIMIT TË PAGESAVE ........................................................ .............................................................................. ...................... 17 VERIFIKIMI I SITUACIONIT TË PRANUAR P RANUAR ............................................... .......................................................................... ........................... 17 ORGANI MBIKËQYRËS I INVESTITORIT DHE UDHËHEQËSIT TË PUNIMEVE ............ 18 KONTROLLIMI TEKNIK, PRANIM – DORËZIMI DHE PËRLLOGARITJA PËRFUNDIMTARE ................................................. ........................................................................................................ .................................................................... ............. 18 DETYRIMI I EVITIMIT EVITI MIT TË MUNGESAVE ............................................... .............................................................................. ............................... 19 PRANIM – DORËZIMI I OBJEKTIT DHE PËRLLOGARITJA PËRFUNDIMTARE ............. 19 KOMISIONI PËR PRANIM – DORËZIMIN E OBJEKTIT ..................................................... ......................................................... 19 GARANCIONI DHE AFATET E GARANTUARA ......................................................... ................................................................... .......... 20 VËSHTIRËSITË FINANCIARE.................................................................................................. 20 ZGJIDHJA E KONTRATËS ME MARRËVESHJE ................................................................... 20 ZGJIDHJA E NJËANSHME E KONTRATËS NGAANA E INVESTITORIT.......................... 21 ZGJIDHJA E NJËANSHME E KONTRATËS NGAANA E KRYERËSIT ............................... 21 FUQIA MADHORE ..................................................................................................................... 21 KOMPENSIMI I DËMIT ............................................................................................................. 21 VENDOSJA PËR TË VAZHDUAR PUNIMET ......................................................................... 22 DETYRIMET E RIPARIMIT TË MUNGESAVE NË OBJEKTET DHE PUNIME ................. 22 2
DETYRIMI I LAJMËRIMIT PËR TË METAT .......................................................................... 22 DETYRIMET E INVESTITORIT DHE TË PERSONAVE TË TRETË PËR KRYERJEN E PUNIMEVE ............................................... ....................................................................................................... ................................................................................... ........................... 22 ZGJIDHJA E KONTESTEVE ..................................................... ...................................................................................................... ................................................. 23 NDËRMJETËSIMI ............................................... ....................................................................................................... ........................................................................ ................ 23 ARBITRAZHI .............................................................................................................................. 23 DISPOZITAT PËRFUNDIMTARE ............................................... ............................................................................................. .............................................. 23 Ndryshimi ..................................................................................................................................... 24 Njoftimi ........................................................ ............................................................................................................... ................................................................................. .......................... 24 Deklarimet dhe garancitë .............................................................................................................. 24 Ruajtja e fshehtësisë ............................................... .................................................................................................. ....................................................................... .................... 24 Transferimi ................................................... ...................................................................................................... ................................................................................. .............................. 24 EKZEMPLARËT E NEVOJSHËM ............................................................................................. 25 (Forma e formularit të lutjes për lëshimin e aktvendimit për lokacionin përkatës) ..................... 28 (Forma e kërkesës për marrjen e lejes për ndërtimin dhe realizimin e punimeve ndërtimore) .... 29 (Formë e formularit të lutjes për dhënien e lejes së ndërtimit) ..................................................... 31 (Formë e formularit të lutjes për lëshimin e aktvendimit për lokacionin) .................................... 32 (Formë e aktvendimit për lejimin e lokacionit përkatës për ndërtimin e ndërtesës, neni 202, LPA) ....................................................................................................................................................... 33 (Formë e formularit për aktvendimin për lejen ndërtimore, LPA) ............................................... 34 Aktvendim................................................................................................................................. 34 për lejen ndërtimore .................................................................................................................. 34 Arsyetim.................................................. ...................................................................................................... .................................................................................. .............................. 34 (Forma e procesverbalit për kontrollimin e kryer teknik në ndërtesën e porsa ngritur banesore) 36 Procesverbali .................................................. .......................................................................................................... ........................................................................... ................... 36 PJESA E DYTË ............................................................................................................................ 37 KOMENTARI LIGJOR I KONTRATËS PËR NDËRTIMIN ..................................................... 37 KONTRATA PËR NDËRTIMIN ........................................................... ................................................................................................. ...................................... 38 DISPOZITA TË PËRGJITHSHME ............................................................................................. 38 PJESA 2 ........................................................................................................................................ 52 KONTRATA PËR NDËRTIMIN ME DISPOZITË TË VEÇANTË ........................................... 52 PJESA 3 ........................................................................................................................................ 56 PËRGJEGJËSIA PËR TË METAT .............................................................................................. 56 PJESA 4 ........................................................................................................................................ 58 PËRGJEGJËSIA E KRYERËSIT DHE E PROJEKTUESIT PËR SOLIDITETIN E GODINËS ....................................................................................................................................................... 58 PJESA E TRETË .......................................................................................................................... 62 UDHËZUES PËR PËRDORIM TË PËRGJITHSHËM TË KONTRATËS PËR NDËRTIMIN. NDËRTIMIN. 62 Veprimtaria e ndërtimtarisë .......................................................................................................... 63 Pse për punët ndërtimore duhet lidhur kontrata? .......................................................................... 63 Palët kontraktuese ......................................................................................................................... 64 Lidhja e kontratës ................................................. ........................................................................................................ ......................................................................... .................. 64 Kushtet e përgjithshme për lidhjen e kontratës ............................................................................. 64 Veprimet paraprake për lidhjen e kontratës për ndërtimin ........................................................... 64 Vendimi për ndërtimin e objektit .................................................................................................. ............................................ ...................................................... 64 Programi investiv dhe dokumentacioni teknik ............................................................................. 65 3
Programi investiv .......................................................................................................................... 65 Dokumentacioni teknik ...................................................... ......................................................................................................... ........................................................... ........ 65 Projekti ....................................................... .............................................................................................................. ................................................................................... ............................ 65 Kush e bënë sigurimin e dokumentacionit? ................................................ .................................................................................. .................................. 65 Sigurimi i mjeteve financiare ................................................................................................ ............................................ ............................................................ ........ 66 Leja e ndërtimit ............................................................................................................................. 66 Kërkesa për leje ndërtimi .............................................................................................................. 66 Pse është e domosdoshme leja e ndërtimit? .................................................................................. 66 Mjetet për ndërtim...................................................... ................................................................................................................. ................................................................... ........ 67 Lidhja e kontratës për ndërtimin ................................................... ................................................................................................... ................................................ 67 Pse ka rëndësi forma me shkrim e kontratës për ndërtimin? ........................................................ 67 Ekzistimi i objektit ndërtimor ....................................................................................................... 67 Sigurimi i vendndërtimit ............................................................................................................... 68 Paraqitja e fillimit të punëve ......................................................................................................... 68 Ekzistimi i projektit sipas të cilit do të ndërtohet ......................................................................... 69 Çmimi i punimeve......................................................................................................................... 69 Afati .............................................................................................................................................. 70 Të drejtat dhe detyrimet e palëve kontraktuese ............................................................................ 70 Detyrimet kryesore të kryesit k ryesit të punës ................................................... .......................................................................................... ....................................... 70 Detyrimet e investitorit (investitorit) të punës .............................................................................. 70 Mënyra e kryerjes së punëve ndërtimore ...................................................................................... 71 Cilësia e punëve dhe e materialit .................................................................................................. 71 Për çka duhet tërhequr vërejtja? ..................................................... .................................................................................................... ............................................... 71 Përgjegjësia për dëmin nga ndërtimet ............................................. ........................................................................................... .............................................. 71 Përgjegjësia solidare e investitorit dhe e kryerësit të punimeve ................................................... 71 Përgjegjësia e kryerësit të punës për të metat thelbësore thelbë sore të objektit ndërtimor ............................ 72 Detyra e njoftimit dhe humbja e të drejtave.................................................................................. .......................................... ........................................ 72 Udhëheqja e librave ndërtimorë .............................................. .................................................................................................... ...................................................... 72 Pranim – dorëzimi do rëzimi i objektit ndërtimor ............................................. ......................................................................................... ............................................ 72 Mënyrat e shuarjes së kontratës për ndërtimin? .................................................. ............................................................................ .......................... 73
4
PJESA E PARË FORMA STANDARDE E KONTRATËS PËR PUNËT NDËRTIMORE
5
KONTRATA PËR NDËRTIM Neni 1
E lidhur më më 01.03.2010, ndërmjet: Ndërmarrjes ekonomike “Inxhinieringu” nga Prishtina, rruga dhe numri “Lordi Bajron” Hyrja I, nr. 4 Numri amë i regj. të biznesit 11043, , llogaria numër 1014033100 tek banka NLB Prishtinë, të cilën e përfaqëson drejtori Ardian Dauti (në tekstin e mëtejmë: investitori) dhe Ndërmarrjes ekonomike për ndërtim të objekteve investuese “Ndërtimtaria” nga Prishtina, rruga dhe numri “Matiçani”, nr.3 numri amë i regj. të biznesit 11012, llogaria numër 124056________________________ tek banka ProCredit Bank, të cilën e përfaqëson drejtori Arianit Gashi (në tekstin e mëtejmë: kryerësi i punës) OBJEKTI I KONTRATËS Neni 2
Investitori (porositësi i punës) i jep ndërsa kryerësi merr përsipër ndërtimin e objektit, (realizimin e punimeve ndërtimore, industriale, instalimeve dhe të punimeve përfundimtare) – të objekteve të banimit me shenjat “Ylli” 1, 2, 3, 4 (gjithsej katër objekte) në tokën ndërtimore K.K. nr. 551/1, 551/2, 551/3, 551/4, K.K. Prishtinë, në përputhje me dokumentacionin e lejuar teknik, bashkëngjitur shpenzimet, planin financiar me fazat e ndërtimit dhe planin operativ të ndërtimit, të cilat dokumente janë pjesë përbërëse e kësaj kontrate. DETYRAT E KRYERËSIT KRYERËSIT TË PUNËS Neni 3
Kryerësi i punimeve me të gjitha të drejtat dhe detyrimet, për kryerjen e ndërtimit të objektit nga neni 2 i kësaj kontrate, do të kryej këto punime: - të gjitha punimet ndërtimore, - punimet industriale: të llamarinës, të zdrukthëtarisë, të axhustatorëve /axhustatorin e zezë dhe të aluminit/, të qeramikës, të gurëve, të roletave, të zdrukthëtarisë dhe punët e parketit. DETYRAT E INVESTITORIT (POROSITËSIT TË PUNËS) Neni 4
Investitori (porositësi i punës) në objektet e lëndës, nga neni 2 i kësaj kontrate, do ti kryej vet këto punime të cilat nuk janë obligim i kryerësit të punimeve: 6
- punimet industriale, - punimet e pikturave – dhe të ngjyrosjes, - punimet e instalimeve: instalimi i gazit, nxehjes qendrore, instalimet elektrike dhe instalimet e ujësjellësit dhe të kanalizimit. OBJEKTI I NDËRTIMIT Neni 5 5.1. Në katër (4) objekte të banimit me shenjat “Ylli” 1, 2, 3, 4, do të ndërtohen tridhjetë (30) banesa me sipërfaqe të përgjithshme të shitjes 2.315 m2, banesa të gatshme me sipërfaqe të përgjithshme të shitjes prej 158 m2 dhe garazhet me sipërfaqe të përgjithshme të shitjes prej 247 m2, kështu që shuma e përgjithshme e sipërfaqes së shitjes arrin 2.720 m2. 5.2. Në objektet e banimit do të ndërtohen, përveç banesave, garazhe dhe lokale të gatshme si dhe lokale tjera përcjellëse të cilat konsiderohen pjesë të përbashkëta të objektit banesor brenda hapësirës së të njëjtit, e gjithë kjo e bazuar në dokumentacionin teknik nga neni 2 i kësaj kontrate. VLERA E PUNIMEVE (ÇMIMI) Neni 6 6.1. Investitori dhe kryerësi i punimeve me marrëveshje e përcaktojnë çmimin komplet për ndërtimin e objektit nga neni 2 i kësaj kontrate në shumë prej: 2.720.000 euro___________________________________________________ (Me shkronja dy milionë e shtatëqind e njëzetmijë euro)
Çmimi i ndërtimit nga paragrafi i mëparshëm është përcaktuar për muajin mars të vitit 2011.1 6.2. Investitori dhe kryerësi i punimeve me marrëveshje përcaktojnë çmimin fiks dhe të pandryshueshëm të punimeve nga neni 2 i kësaj kontrate, që kapë shumën prej: 2.720.000, (Me shkronja dy milionë e shtatëqind e njëzetmijë euro); 6.3. Shuma nga paragrafi i mëparshëm përfshin edhe shpenzimet e vlerave manipulative të punimeve të përcaktuara me neni 8 të kësaj kontrate, në vlerë prej 2% të shumës së kontraktuar.
1
Data e lidhjes së kontratës është 1 marsi 2010
7
KLAUZOLA „ÇELËSI NË DORË” Neni 7 8.1. Çmimet e kontraktuara nga neni 7 dhe 8 i kësaj kontrate kontraktohen sipas sistemit; “çelësi në dorë”, e gjithë kjo e bazuar në dispozitat e nenit 819 të Ligjit mbi Marrëdhëniet e Detyrimeve. 8.2. Dispozita “çelësi në dorë” nuk zbatohet për punimet e armiruara dhe punimet nën nivelin nivelin e terrenit të ardhshëm. 8.3. Të gjitha punimet e imëta, punimet tjera dhe punimet e paparashikuara janë përfshirë në çmimin kontraktues të nenit 6 të kësaj kontrate, që do të thotë se kryerësi i punimeve në mënyrë të bazuar ka studiuar dokumentacionin dhe çmimin kontraktues, ekskluzivisht të gjitha punimet dhe të gjitha punimet e paparashikuara. E DREJTA PËR NDRYSHIMIN E ÇMIMIT Neni 8 9.1. Palët kontraktuese kanë të drejtë për ndryshimin e çmimit kontraktues në qoftë se nga muaji janar......... (viti) e deri te skadimi i afatit të kontraktuar për kryerjen e punimeve, paraqiten rrethana të cilat kushtëzojnë ngritjen e çmimit të elementeve në bazë të të cilave është përcaktuar çmimi për ndërtimin e objektit. 9.2. Çmimet e ngritura do të përcaktohen sipas formulës:
P = (0,68 M + 0,32 T) x 100 – 1.022 ______ _______ Mo3 To4 P1
P0 M S a b c 1 1 5 100 M 0 S0
ashtu që: P1 - çmimi definitiv (përfundimtar) i cili duhet të faturohet, P0 -çmimi fillestar i vërtetuar me kontratë, M1 - mesatarja e çmimit për llojin e caktuar të materialit në periudhën e caktuar, M0 - çmimi për vlerën e njëjtë të materialit me rastin e lidhjes së kontratës, 2
Këtu është bërë një gabim teknik, jo 102, por 1.02. M0 – paraqet ] çmimin për vlerën e njëjtë të materialit me rastin e lidhjes së kontratës. 4 T0 – paraqet indeksin e përgjithshëm të shpenzimeve të jetesës me rastin e lidhjes së kontratës. 5 Ekzistojnë metoda të caktuara me të cilat caktohet ]mimi me anë të shkallës rrëshqitëse. Sipas kushteve të përgjithshme për montimin e pajisjeve dhe instalimeve në botën e jashtme, të përpiluara nga ana e Sekretariatit të Komisonit Ekonomik të Kombeve të Bashkuara për Evropë, në Gjenevë në gusht të vitit 1963 (shih më tepër Aleksandër Goldshtajn, Informator, Zagreb, 1970, fq. 249) 3
8
S2 – mesatarja e të ardhurave personale me kontributet në periudhë të caktuar, S0 – mesatarja e të ardhurave personale në pikëpamje të kategorisë së njëjtë të punëtorëve me rastin e lidhjes së kontratës, a – pjesën fikse b – përqindja e pjesës së materialit c – përqindja e pjesës së të ardhurave personale me kontribute, ashtu që a + b + c = 100. Pra, a (pjesa fikse) + b (përqindja e pjesës së materialit) + c (përqindja e pjesës së të ardhurave personale me kontribute) = 100. Meqenëse, a + b + c paraqesin përqindjen e faktorëve të cilët përfshihen në çmim, mbledhja e tyre duhet të jetë 100. Kjo do të thotë se në rastin e lidhjes së kontratës, duhet të caktohet se cila përqindje në vlerën e punëve përbën shpenzimet fikse, të cilat nuk duhet ndryshuar me rastin e ndërtimit, cila përqindje përbën pagat, e cila vlerën e materialit. Kur me rastin e përfundimit të punimeve merren parasysh ndryshimet deri tek të cilat ka ardhur pas lidhjes së kontratës në pagat mesatare të punëtorëve të cilët kanë punuar në ndërtimtari dhe në ] çmimet e materialit, do të fitohet çmimi i punimeve i cili do të mbajë lëvizjen ekonomike në periudhën e ndërtimit. M = indeksi i çmimit të prodhuesit – elementet dhe materiali për ndërtimin në ndërtimtari T = është indeksi i përgjithshëm i shpenzimeve të jetesës sipas buletinit “ Indeks” (për me shume për shpenzimet e jetesës ne Kosove shih: www.ks-gov.net/esk). 9.3. Muaji themelor është marsi i vitit 2011. Në qoftë se vlerat përkatëse / ngritja e çmimeve M dhe T / sistemohen në formulën e sipërm dhe nëse në këtë mënyrë përfitohet se P është më e madhe se 1,02 atëherë për këtë muaj llogaritet ngritja e çmimit. Përllogaritja dhe pagesa e çmimit të ngritur do të bëhet brenda muajit sipas planit financiar dhe operativ të ndërtimit. Shuma e ngritur e çmimit do të kontraktohet me kontratë plotësuese. “Shembulli:” M0 – paraqet ] çmimin për vlerën e njëjtë të materialit me rastin e lidhjes së kontratës.
Në tremujorin e tretë 2010, Indeksi i Kushtimit në Ndërtim arriti 128.9 përqind (Trem.IV 1999=100), duke shënuar një rritje prej 0.2 përqind kundrejt tremujorit të mëparshëm. Krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit 2009 Indeksi i Kushtimit në Ndërtim ka shënuar një rritje me 0.5 përqind. Një vit më parë ky ndryshim ishte -0.4 përqind. 9
Indeksi i çmimeve të grupit “Shpenzime direkte” është rritur 0.2 përqind kundrejt tremujorit të mëparshëm. Indeksi i nëngrupit ”Shpenzime materiale” është rritur me 0.3 përqind. Në këtë tremujor, krahasuar me tremujorin e mëparshëm, çmimet e materialeve të ndërtimit dhe materialeve elektrike janë rritur përkatësisht me 0.3 dhe 1.4 përqind. Gjithashtu rritje ka pësuar dhe indeksi i nëngrupit ”Shpenzime transporti” me 0.2 përqind si dhe grupi ”Shpenzime Plotësuese” pësoi një rritje prej 0.2 përqind. Në këtë tremujor, Indeksi i Kushtimit në Ndërtim për grupet e tjera nuk ka ndryshuar krahasuar me tremujorin e mëparshëm. AFATET E KRYERJES Neni 10 10.1. Kryerësi i punimeve obligohet se me realizimin e punimeve të kontraktuara do të filloj menjëherë pas fillimit të punimeve dhe se punimet do ti kryej në afat prej dhjetë muajsh, gjithashtu i njëjti në bashkëpunim me investitorin do të siguroj:
Vendpunishten me të gjitha marrëdhëniet e zgjidhura pasurore – juridike dhe të lokacionit të nevojshëm për organizimin e vend punimit me evitimin e të gjitha objekteve të mëparshme mbitokësore dhe nëntokësore si dhe të instalimeve, në atë mënyrë që pa kurrfarë pengesash mund ti qaset ndërtimit të objektit: Lejen e ndërtimit me të gjitha pëlqimet në bazë të të cilave është lëshuar: Një ekzemplar i formularit i dokumentacionit teknik i vërtetuar me vulën e organit i cili e ka lëshuar lejen e ndërtimit; Dokumentacionin teknik në dy ekzemplar për çdo objekt prej të cilit dokumentacionin për realizimin e punimeve ndërtimore në katër ekzemplar, në mënyrë sukcesive sipas nevojave të vend punimit; Qasja në vend punim për të gjitha objektet; Instrumentin mbi sigurimin e pagesës – Kontratën për ndërtimin e përbashkët; 10.2. Për realizimin e punimeve për futjen e kryerësit të punimeve në punë hartohet një procesverbal i posaçëm dhe bëhet regjistrimi në ditarin e ndërtimtarisë.
10
AFATI I KRYERJES SË PUNËVE DHE KONTROLLIMI TEKNIK Neni 11 11.1. Dita e kryerjes së punimeve të kontraktuara konsiderohet dita e kryerjes së suksesshme të punimeve me rastin e kryerjes së kontrollimit teknik. Në qoftë se kontrollimi teknik nuk mund të bëhet në kohën e përcaktuar për shkaqe të cilat kryerësi i punimeve nuk është përgjegjës6, ditë e kryerjes së punimeve të kontraktuara konsiderohet dita e përbashkët e planifikuar e kontrollimit teknik. 11.2. Shikimi teknik konsiderohet se është kryer me sukses në qoftë se në procesverbal nuk ka vërejtje të cilat e kontestojnë dhënien e lejes për përdorim. E DREJTA NË ZGJATJEN (SHTYRJEN) E AFATIT TË KONTRATËS Neni 12 12.1. Kryerësi i punimeve është i obliguar që t’iu përmbahet afateve të përcaktuara me kontratë dhe planit operativ të ndërtimit dhe ti përmbush afatet për kryerjen e disa llojeve të punimeve. 12.2. Kryerësi i punimeve ka të drejtë për zgjatjen e afateve të kontraktuara vetëm për rastet si vijon: për shkak të rrethanave të papritura, që nënkuptojnë ngjarjet e jashtme të jashtëzakonshme ose dukuritë dhe ngjarjet natyrore ( zjarret, vërshimet, tërmetet ). veprimet njerëzore të cilat nuk ka qenë e mundur të parashihen, për t’iu shmangur e as evituar, masat e parashikuara me aktet e organeve kompetente, për shkak të mospërmbushjes së afateve për punimet të cilat i ka kontraktuar investitori me personat e tretë. 12.3. Afati për kryerjen e punimeve të kontraktuara mund të zgjatet për aq ditë sa ka zgjatur pengesa, duke marr parasysh edhe kohën e nevojshme për organizimin e serishëm të punës dhe vazhdimin e punimeve. Kryerësi i punimeve është i detyruar që të ushtroj kërkesë për zgjatjen e afatit te investitori në afat prej tetë ditësh pas paraqitjes së arsyeve për shtyrjen e afatit.
6
Sa i përket shkaqeve kur kryerësi i punëve nuk do të ishte përgjegjës nga neni 11 parag. 1, Uzansat e veçanta për ndërtim nr. 42 I përmban shkaqet kur kryerësi i punëve nuk do të ishte përgjegjës sin ë vijim: 1. Veprimet e investitorit të cilat pengojnë ose esencialisht e rëndojnë kryrjen e punëve (mospërmbushja ose përmbushja e parregullt e obligimeve të porositësit të punës – investitorit) në pikëpamje të evitimit të mungesave në dokumentacionin teknik në bazë të të cilave udhëhiqen punët, paguhet avansi, ose paguhen situacionet e përkohshme. 2. Vonesa në ndërtimin e pajisjeve, 3. Punët e paparashikuara për të cilat kryerësi i punës me rastin e lidhjes së kontratës nuk i ka ditur dhe as që ka mundur ta dijë se duhet t’i kryejë, 4. Punët e shtuara të cilat janë të domosdoshme domosdoshme dhe të dobishme por të cilat cilat nuk janë parashikuar në projekt projekt dhe dokumentacionin e kontraktuar. (Dr. Dragoljub Simonovi č, Ugovori u oblasti građevinstva, Bg., 2007, fq. 47)
11
12.4. Shtyrjen e afatit e përcaktojnë investitori dhe kryerësi i punimeve në formë të shkruar dhe këtë në afat prej 15 ditësh sipas kërkesës me shkrim të kryerësit të punimeve. Ne rast te mosmarreveshjeve, çështja e shtyrjes se afatit te punimeve do ti besohet te tretit (ekspertit) te përcaktuar nga vet palët. Në qoftë se investitori nuk jep përgjigje në afatin e theksuar konsiderohet se e ka miratuar kërkesën e kryerësit të punimeve. Në rast të mosmarrëveshjes, çështja e shtyrjes së afatit të punimeve do t’i besohet të tretit (ekspertit) të përcaktuar nga vet palët. PAGIMI I PENALEVE DHE I BONUSEVE Neni 13
13.1. Në qoftë se kryerësi i punimeve nuk i kryen punimet e kontraktuara në afat sipas nenit 11 të kësaj kontrate, është i obliguar që ti paguaj investitorit në emër të penaleve dy promilë7 në ditë të vlerës së kontraktuar, por që shuma e përgjithshme e penaleve nuk mund të jetë më e lartë se 5% nga vlera e përgjithshme e punimeve të kontraktuara. 13.2. Në qoftë se kryerësi i punimeve i përfundon punimet e kontraktuara para afatit të kontraktuar, investitori do ti paguaj kryerësit të punimeve në emër të premisë dy promilë nga vlera e kontraktuar për çdo ditë të përfundimit të punimeve para kohe, por që shuma e përgjithshme nuk mund të jetë më e lartë se 4% nga vlera e gjithmbarshme e kontraktuar. KOMPENSIMI I DËMIT (DËMSHPËRBLIMI) Neni 14
Në rast të moskryerjes në mënyrë kualitative dhe me kohë të obligimeve të kontraktuara, kryerësi i punimeve është i detyruar që t’ia kompensoj dëmin e shkaktuar investitorit dhe anasjelltas.
7
Promil (lat. pro mile ) Simboli i promilit është ‰ Promil d.m.th. “prej 1000” (lat. per mile) është madhësi jo dimensionale që paraqet pjesën e njëmijtë të tërësisë 1‰ /= 1 x 10 -3 1‰ = 10-3 = 1/1000 = 0,001 = 0,1% 1‰ = 10% Si mund të shprehet kjo në vlera monetare? 2,720,000 2‰ 0.0027 x100 ,272% 2,72% 1000 Penalet paraqesin shumën e caktuar të parave ose të ndonjë vlere tjetër pasurore të cilën njëra palë kontraktuese duhet t’ia paguaj palës tjetër në rast se nuk e ka përmbushur detyrimin e vet ose e ka përmbushur në mënyrë jo të rregullt. Penalet janë paraparë në nenin 348 të Projektligjit të Detyrimeve. Penalet, si detyrim akcesor rrjedhin nga urdhri i ligjit, nga tarifat e caktuara dhe nga doket tregtare.
12
DETYRIMET E TJERA TE INVESTITORIT Neni 15
Detyrimet e investitorit janë: Që t`ia dorëzoj kryerësit të punimeve lejen e ndërtimit me dokumentacionin komplet në vështrim të dispozitës së nenit 11 të kësaj kontrate: Që rregullisht të vërtetoj dhe ti paguaj punimet e realizuara përmes situacioneve mujore të përkohshme dhe sipas llogaritjes përfundimtare nga burimet e përbashkëta të siguruara nga ( kreditë dhe shitja ); Që të marr objektin në shfrytëzim dhe ruajtje posa me kontrollimin teknik të konstatohet që nuk ka pengesa për marrjen e lejes për përdorim; Që të kontraktoj punimet me persona të tretë në afatin prej 7 ditësh pas nënshkrimit të kësaj kontrate, dhe për këtë kryerësi i punimeve do të dorëzoj dokumentin valid. DETYRIMET E TJERA TE KRYERËSIT TË PUNIMEVE Neni 16
Detyrimet e kryerësit të punimeve janë: Të lajmëroj organin i cili ka dhënë lejen ndërtimore për ditën e fillimit të punimeve më së paku 8 ditë para se ti filloj punimet; Të paraqet fletëparaqitjen për fillimin e punimeve në inspektoratin e punës në afat prej 8 ditësh para se të filloj punimet; Të nxjerr vendimin për emërimin nga udhëheqësi përgjegjës i punimeve më së voni 8 ditë para fillimit të punimeve, të ndërmerr masat për përgatitjen e punimeve për realizimin e papenguar të punimeve të kontraktuara; Të realizoj punimet në mënyrën dhe sipas afateve të përcaktuara me kontratë për ndërtimin, të normave dhe të rregullave profesionale, të normave dhe standardeve teknike dhe në përputhje me dokumentacionin teknik të investitorit; Të siguroj me kohë furnizimin e sasive të mjaftueshme të të gjitha materialeve të parapara, të gjysmë produkteve, elementeve dhe pajisjeve tjera; Të ndërtoj vetëm me materiale të atilla të gjysmë fabrikuara, elemente dhe pajisje të cilat iu përgjigjen edhe normave të tjera teknike që janë në fuqi;
13
Të porosis me shpenzime të veta kontrollimin, pastaj të siguroj certifikatat dhe atestimet me të cilat argumentohet kualiteti i materialit ndërtimor dhe i punimeve të realizuara në bazë të normave dhe kërkesave të inspekcioneve kompetente; Të ndërmerr të gjitha masat e nevojshme për sigurimin dhe mbrojtjen e objektit, të punimeve, pajisjeve, materialeve dhe punëtorëve, kalimtarëve, qarkullimit dhe objekteve në afërsi. Me këtë kuptohet realizimi i veprimeve fizike, caktimi i punëtorëve për kontroll dhe rojë, pastaj të bëj aranzhimin me entin e sigurimit të personave dhe të pasurisë; Ti përmbahet dokumentacionit teknik në bazë të të cilit është dhënë leja ndërtimore, si dhe dokumentacioni tjetër i nevojshëm. Në qoftë se kryerësi i punimeve vëren me rastin e studimit të projektit ndonjë mangësi në dokumentacionin teknik është i obliguar që për këtë t’ia tërheq vërejtjen investitorit përmes ditarit të ndërtimtarisë. Të gjitha shmangiet tjera eventuale, përkatësisht ndryshimi i dokumentacionit teknik me rastin e zhvillimit të punimeve, kryerësi i punimeve është i detyruar që me azhuritet ti bart në dokumentacionin teknik, dhe para se të bëhet kontrollimi teknik ti dorëzoj një kopje investitorit së bashku me ndryshimet dhe plotësimet e përshkruara në projekt. Të udhëhiqet ditari i ndërtimtarisë; Të organizoj dhe të përcjell zbatimin e normave të mbrojtjes në punë; Të mënjanoj nga tereni i vend punishtes të gjitha mbeturinat e betonit, elementet e murit, armaturës, të materialit të drurit, ambalazhit dhe ngjashëm me këtë, në mënyrë që të mundësohet përpunimi i terrenit para kontrollimit teknik; Të kompensoj dëmet eventuale personave të tretë si dhe investitorit të shkaktuara për shkak të pakujdesisë me rastin e zhvillimit të punimeve; Objekti të përfundohet në afat ndërsa pas përfundimit të punimeve të pastrohet objekti dhe ambienti rreth tij; Të merr pjesë në punën e Komisionit për kontrollim teknik, përkatësisht për pranim dorëzimin dhe llogarinë përfundimtare dhe pa shtyrje të veproj sipas vërejtjeve të këtij komisioni; Të organizoj realizimin e punimeve në përputhje me dinamikën e planit i cili do të jetë i hartuar në bashkëpunim me investitorin; Të iu mundësohet, sipas urdhëresës së investitorit, kryerësve tjerë të punimeve realizimi i papenguar i punimeve;
14
Të sigurohet hapësira përkatëse për punën e shërbimit mbikëqyrës dhe të përfaqësuesve të investitorit në vend punishte; Që menjëherë pas nënshkrimit të kontratës sipas investitorit, kryerësi i punimeve do ti qaset kontraktimit të punimeve me kooperuesit e vet me kondita të njëjta siç janë kontraktuar këtu ndërmjet investitorit dhe kryerësit të punimeve. PUNËT PAS PËRFUNDIMIT TË PUNIMEVE Neni 17
Pas përfundimit të punimeve të kontraktuara, kryerësi është i detyruar që ta sjellë terrenin dhe ambientin në gjendjen e mëparshme, ti sanoj rrugët e veturave dhe të këmbësorëve, pastaj të rrafshoj dhe të planifikoj sipërfaqen tokësore. Neni 18
Në qoftë se kryerësi i punimeve nuk i realizon punimet sipas dokumentacionit të kontraktuar teknik, lejes ndërtimore, dinamikës së planifikuar, normave teknike, standardeve dhe rregullave profesionale, investitori ka të drejtë të kërkoj ndërprerjen e realizimit të mëtejmë të punimeve dhe të kërkoj përdorimin e materialit të kualitetit përkatës. PUNËT E MËVONSHME DHE TË PAPARASHIKUARA Neni 19 19.1. Punimeve të mëvonshme kryerësi i punimeve mund t’iu qaset vetëm sipas urdhëresës me shkrim të investitorit, pasi që të kenë vërtetuar çmimin dhe lidhur kontratën për punë të tilla. 19.2. Çmimi për punë të tilla përcaktohet në bazë të çmimeve të njësisë ( analizave ) të hartuara në bazë të normativave në fuqi, duke zbatuar çmimet e tregut të materialeve fco 8 të vend punishteve, pastaj orëve bruto të punëtorëve, të gjitha këto të vlershme ditën e realizimit të punëve të këtilla. 19.3. Faktori i regjisë për realizimin e punimeve të mëvonshme do të jetë 4,0 për orët bruto të punëtorëve të kryerësit të punimeve. Çmimi i punëve të mëvonshme, të cilat për kryerësin e punimeve i kryejnë kooperuesit, formohet në atë mënyrë që sipas çmimit çmimit të miratuar të koperuesëve kryerësit e punimeve i pranohen shpenzimet manipulative në lartësi prej 3%.9 8
Kjo është klauzolë në faturë, që d.m.th. se në çmim janë llogaritur shpenzimet e amballazhit dhe transportit deri në vendndërtim. Apo çmimi i materialit + fco transporti deri në vendndërtim. Për këtë, shih më tepër Pravni leksikon, Bg., 1970, fq. 286 9 Punimet të cilat nuk ka mundesi të sillen në kuadër të normave të përcaktuara ndertimore, llogariten si punime te regjise. Punimet e regjise llogariten sipas numrit realt te oreve te punes, sasise se materialit ndertimor, ndertimor, shpenzimeve te transportit dhe masave tjera te pershtatshme sipas rrethanave te rastit konkret. Per k ete qeshtje shih V. Gorenc, Komentar Zakona o Obveznim Odnosima, Zagreb, 2005 fq. 928-9.
15
MBIKËQYERJA NDAJ PUNËVE TË REALIZUARA DHE DOKUMENTACIONI I NDËRTIMIT Neni 20
Mbikëqyrjen profesionale në emër dhe në të mirë të investitorit do ta kryej Ali Aliu. Investitori me shkrim do ta njoftoj kryerësin e punimeve lidhur me emërimin e organeve mbikëqyrëse të cilat duhet ta kenë përgatitjen e nevojshme profesionale dhe autorizimin. Neni 21
Shërbimi mbikëqyrës i ka këto të të drejta dhe detyra: TË DREJTAT
Që të kontrolloj realizimin e punimeve si dhe dinamikën e realizimit të punimeve; Të kërkoj eventualisht kontrollimet plotësuese të materialit për ndërtim dhe konstruksion; Të kontrolloj rregullsinë e realizimit të punimeve sipas dokumentacionit të lejuar teknik; Të kontrolloj situacionet e përkohshme dhe të përfunduara; Të verifikoj dhe të nënshkruaj ditarin ndërtimor; Të lejoj analizon e çmimit për punët e mëvonshme; DETYRAT
Të vizitoj vend punishten dhe të bëj mbikëqyrjen për realizimin e punimeve; Ti shqyrtoj me kryerësin e punimeve problemet dhe paqartësitë eventuale dhe të jap përgjigje në afat prej tri ditësh; Për çdo ditë të nënshkruaj ditarin e ndërtimtarisë; Të gjitha aktivitetet tjera lidhur me dispozitat e ligjit dhe të normave tjera. DITARI DHE LIBRI I NDËRTIMIT Neni 22
Ditari i ndërtimit dhe libri i ndërtimit për punimet e mëvonshme kryerësi i punimeve e udhëheq sipas normave në fuqi, ndërsa të njëjtat i nënshkruan përveç udhëheqësit përgjegjës të punimeve edhe organi mbikëqyrës i investitorit. Neni 23 Kryerësi i punimeve është i detyruar që në vend punishte të ketë: - Lejen e ndërtimit; - Dokumentacionin teknik i lejuar nga ana e organit i cili e ka dhënë lejen e ndërtimit dhe i cili është pjesë përbërëse e lejes së ndërtimit;
16
-
Dokumentacionin themelor në të cilin është i detyruar që gjatë ndërtimit të shënoj ndryshimet dhe plotësimet sipas dispozitave dhe normave pozitive; Dokumentacionin nga i cili mund të konstatohet se a janë duke u ndërtuar objektet sipas dispozitave ekzistuese mbi normat dhe standardet teknike; Aktvendimin për regjistrimin në regjistrin gjyqësor; Ditarin e ndërtimit; Aktin për caktimin e udhëheqësit përgjegjës të punimeve. SIGURIMI I PAGESAVE DHE PAGIMI I PUNËVE
Neni 24
Kryerësi i punimeve në bashkëpunim me përfaqësuesin e investitorit, do të hartojnë planin financiar me fazat e punës si dhe planin operacional të ndërtimit, i cili do të jetë si bazë për kontrollimin e përparimit të punimeve dhe ekzekutimin financiar, pastaj bazat për llogaritjen e ndryshimit të çmimit. MËNYRAT E SIGURIMIT TË PAGESAVE Neni 25
Investitori për shumën e kontraktuar nga neni 7 i kësaj kontrate do të siguroj pagesën në këtë mënyrë: nga të hyrat e rregullta, shitja e lokaleve banesore dhe afariste, ose, në qoftë se kjo nuk është e mundur, te Banka investive-Prishtinë. Investitori do të bëjë sigurimin e pagesave sipas paragrafit të mëparshëm pas nënshkrimit të kësaj kontrate. VERIFIKIMI I SITUACIONIT TË PRANUAR Neni 26 26.1. Për punimet e realizuara të disa fazave të punimeve të përcaktuara në planin financiar, kryerësi i punimeve do të jap investitorit një situacion të përkohshëm deri më datën 5 të muajit vijues, kurse situacionin e fundit pas kryerjes së kontrollimit teknik. 26.2. Diferenca në çmim për punimet e realizuara do të përllogaritet sipas planit financiar sipas fazave të punës dhe planit operacional të ndërtimit dhe do të kontraktohet me një aneks kontratë. 26.3. Organi mbikëqyrës i investitorit është i detyruar që ta verifikoj situacionin e pranuar në afat prej pesë ditësh pas pranimit të së njëjtës. 26.4. Investitori është i detyruar që pjesën e pakontestueshme të situacionit t’ia paguaj kryerësit të punimeve në afat prej dhjetë ditësh nga fillimi i marrëdhënieve debitore – kreditore.
17
Marrëdhëniet e debitorit - kreditorit për punimet e përfunduara të situacioneve mujore mujore bëhen ne ditën e verifikimit verifikimit nga organi mbikëqyrës. Pagesa do të bëhet nga Investitori në xhirollogarinë e Kryeresit të Punëve. Në rast se investitori nuk e paguan shumën e arritur në afatin ligjor, është i detyruar që të paguaj kamatat ndëshkimore në përputhje me normat pozitive ligjore. ORGANI MBIKËQYRËS I INVESTITORIT DHE UDHËHEQËSIT TË PUNIMEVE Neni 27 27.1. Për punët e realizuara nga personat e tretë10 nga neni 4 i kësaj kontrate, të përcaktuara me librin e ndërtimtarisë të cilin në mënyrë interne e udhëheqin personat e tretë, personat e tretë do ti dërgojnë investitorit situacionin e përkohshëm mujor në ditën e 25 të muajit për muajin vijues ndërsa situacionin definitivpas kryerjes me sukses të kontrollimit teknik. 27.2. Organi mbikëqyrës i investitorit dhe udhëheqësi i kantierit11 janë të obliguar që situacionin e pranuar ta verifikojnë në afat prej pesë ditësh pas pranimit. Investitori është i obliguar që pjesën e situacionit të pakontestueshëm ta paguaj në afatin prej dhjetë ditësh nga fillimi i marrëdhënieve debitore – kreditore. Marrëdhënia debitore – kreditore fillon menjëherë pas verifikimit të organit mbikëqyrës dhe të udhëheqësit të kantierit. KONTROLLIMI TEKNIK, PRANIM – DORËZIMI DHE PËRLLOGARITJA PËRFUNDIMTARE Neni 28 28.1. Kontrollimi teknik i objektit dhe i punimeve do të kryhet menjëherë pas informimit me shkrim të investitorit nga ana e kryerësit të punimeve, sipas Ligjit në fuqi! 28.2. Kryerësi i punimeve është i detyruar që 15 ditë para skadimit të afatit të kontraktuar për ndërtim të informoj investitorin për mundësinë e kryerjes së kontrollimit teknik dhe për datën e përfundimit të punimeve. 28.3. Krahas informimit nga paragrafi i mëparshëm, kryerësi i punimeve është i detyruara që të siguroj edhe mendimin e organit mbikëqyrës se janë plotësuar kushtet për kryerjen e kontrollimit teknik.
10
Është fjala nga personat e tretë që i kryejnë punimet industrial, punimet e instalimeve, gazit, nxehjes qendrore, elektrike, të ujësjellësit, kanalizimit. 11 Kantier ndërtimi do të thotë toka apo vendi ku kryhen punimet ndërtimore. Udhëheqës kantieri është udhëheqësi I punimeve të ndërtimit që bëhet në kantierin e ndërtimit. Për këtë shih më tepër dispozitat e paraqitura në kreun V të Ligjit për ndërtimin, nr. 2004/15, të Kosovës dhe Komentar zakona u planiranju i izgradnju, të autorit M. Čalovič, Bg., 2007, fq. 114, 115; ndërsa nga literature e Rep. së Shqipërisë, Përmbledhëse legjislacioni legjislacioni për urabanistikën dhe ndërtimet, Alb Juris, 2010, fq. 394-400.
18
28.4. Investitori është i detyruar që në afatin prej pesë ditësh pas pranimit të informatës nga ana e kryerësit të punimeve që të kërkoj nga organi mbikëqyrës të bëj kontrollimin teknik të objektit dhe të punimeve të realizuara. DETYRIMI I EVITIMIT TË MUNGESAVE Neni 29 29.1. Kryerësi i punimeve është i detyruar që në afatin të cilin ia cakton Komisioni për kontrollimin teknik, ti evitoj të gjitha mungesat e krijuara me lëshimet e tij apo me faji e kooperuesëve të tij. 29.2. Në qoftë se kryerësi i punimeve nuk vepron sipas kërkesës së Komisionit, investitori është i autorizuar që mungesat ti evitoj me ndonjë kryerës tjetër të punimeve të cilat e ngarkojnë kryerësin e punimeve. PRANIM – DORËZIMI I OBJEKTIT DHE PËRLLOGARITJA PËRFUNDIMTARE Neni 30
Pas kryerjes me sukses të kontrollimit teknik dhe pas përfundimit të plot të punimeve, investitori dhe kryerësi i punimeve janë të detyruar që përmes komisionit ta kryejnë pranim – dorëzimin e objektit dhe përllogaritjen përfundimtare. KOMISIONI PËR PRANIM – DORËZIMIN E OBJEKTIT Neni 31 31.1. Komisionin për pranim – dorëzimin e objektit dhe përllogaritjen përfundimtare e emëron investitori në marrëveshje me kryerësin e punimeve me aktvendim të shkruar, ndërsa e përbëjnë: një anëtar neutral (kryetar i komisionit), komisionit), një përfaqësues i investitorit (anëtar i komisionit), një përfaqësues i kryerësit të punimeve (anëtar i komisionit). 31.2. Në punën e komisionit detyrimisht marrin pjesë organi mbikëqyrës, investitori dhe udhëheqësi përgjegjës i vendpunishtes dhe udhëheqësi i objektit nga ana e kryerësit të punimeve. Formimi i Komisionit për pranim – dorëzimin dhe përllogaritjen përfundimtare të punimeve të realizuara duhet të kryhet në afat prej 15 ditësh nga dita e kryerjes me sukses të kontrollimit teknik kurse komisioni është i detyruar që ta përfundoj punën më së voni në afat prej 30 ditësh. 31.3. Pagesa definitive e çmimit të punimeve pas pranim – dorëzimit dhe përllogaritjes përfundimtare, duhet të bëhet në afat prej 15 ditësh, pas dorëzimit të situatës së përllogaritur të investitorit.
19
31.4. Shpenzimet e punës së Komisionit për pranim – dorëzim dhe përllogaritjen përfundimtare i bartin investitori dhe kryerësi i punimeve, gjithsecili për përfaqësuesit e vet dhe çdonjëri prej tyre gjysmën e shpenzimeve për kryetarin e komisionit. GARANCIONI DHE AFATET E GARANTUARA Neni 32 32.1. Kryerësi i punimeve i jep garancion investitorit për punimet e realizuara në kohëzgjatje prej dy vitesh nga dita e kryerjes me sukses të kontrollimit teknik, përveç për stabilitet dhe siguri të konstruksionit për të cilat afati garantues është 10 vjet. 32.2. Për pajisjet e instaluara kryerësi i punimeve garanton po aq kohë sa është garancioni i prodhimit të pajisjes ose të stabilimenteve në listat garantuese të prodhuesit. Personat e tretë i japin garancion investitorit për punimet e realizuara në kohëzgjatje prej dy vitesh nga dita e kryerjes me sukses të kontrollimit teknik, kurse për instalimin e pajisjeve dhe të stabilimenteve po aq kohë sa është garancioni i prodhuesit të pajisjes ose i stabilimenteve në listat garantuese të prodhuesit. VËSHTIRËSITË FINANCIARE Neni 33 33.1. Investitori ruan të drejtën e heqjes dorë nga kjo kontratë po qe se bie në vështirësi financiare apo për shkaqe të tjera të arsyeshme. 33.2. Në rastin nga paragrafin paraprak, investitori është i obliguar që kryerësit t’ia paguaj punimet e bëra deri në momentin e heqjes dorë nga kontrata, t’ia kompensojë shpenzimet juridike që i ka pasur lidhur me sigurimin e materialit ndërtimor dhe kompensimin eventual të dëmit. ZGJIDHJA E KONTRATËS ME MARRËVESHJE Neni 34
Palët kontraktuese mund me me marrëveshje ta shkëpusin këtë kontratë. Me aktin me shkrim për shkëputje me marrëveshje të kontratës, palët kontraktuese do të rregullojnë të drejtat dhe detyrimet e ndërsjella të arritura deri në momentin shkëputjes.
20
ZGJIDHJA E NJËANSHME E KONTRATËS NGAANA E INVESTITORIT Neni 35
Investitori ka të drejtë të shkëputjes së njëanshme të kësaj kontrate në rastet si vijon: 1) po qe s çmimi i punimeve i tejkalon dukshëm mjetet sipas programit investues; 2) po qe s kryerësi e njofton me shkrim që nuk mund t’i përmbush obligimet e kontraktuara; 3) po qe s kryerësi vonohet dukshëm në kryerjen e punimeve në raport me planin e dinamikës së ndërtimit dhe afatet e kontraktuara; 4) po qe s kryerësi nuk i kryen punimet në pajtim pajtim me dokumentacionin e miratuar investuesteknik; 5) po qe se kryerësi i kryen në mënyrë jo cilësore punimet; 6) po qe se kryerësi nuk vepron sipas urdhrave të organit mbikëqyrës të investitorit. ZGJIDHJA E NJËANSHME E KONTRATËS NGAANA E KRYERËSIT Neni 36
Kryerësi ka të drejtë në shkëputje të njëanshme të kësaj kontrate po qe se me pagesën jo të rregullt të çmimit çmimit apo me mosrealizimin e obligimeve të tjera kontraktuese investitori e pengon apo e vështirëson pozicionin e vet kryerësit në realizimin realizimin e detyrimeve. FUQIA MADHORE Neni 37 37.1. Të dy palët kontraktuese kanë të drejtë në shkëputje të njëanshme të kësaj kontrate po qe s veprimi i fuqisë madhore zgjatë më shumë se 15 ditë pandërprerë, përkatësisht 30 ditë me ndërprerje. 37.2. Në vështrim të paragrafit paraprak, fuqia madhore është relevante po qe se veprimi i saj i pengon palët kontraktuese në realizimin e detyrimeve të marra përsipër me kontratë dhe po qe se pala e penguar nuk ka mundur në mënyrë të arsyeshme ta parashikojë rastin e fuqisë madhore. KOMPENSIMI I DËMIT Neni 38 38.1. Të gjitha dëmet që shfaqën nga shkëputja e kësaj kontrate i bartë ajo palë kontraktuese e cila me mosrealizimin e obligimeve të veta apo me veprimet e tjera të veta ka shkaktuar shkëputjen e kontratës.
21
38.2. Shumën e dëmit e përcakton komisioni i përbërë nga numri i barabartë i përfaqësuesve të të dy palëve kontraktuese. VENDOSJA PËR TË VAZHDUAR PUNIMET Neni 39
Po qe se pas pushimit të kësaj kontrate për shkak të heqjes dorë të investitorit apo për shkak të shkëputjes së saj nga shkaqet që nuk i ka shkaktuar kryerësi, investitori vendos t’i vazhdojë punimet investuese që janë objekt i kësaj kontrate, përparësi në fitimin e të drejtës për kryerjen e punimeve dhe lidhje të kontratës së re për ndërtim ka kryerësi nga kjo kontratë. DETYRIMET E RIPARIMIT TË MUNGESAVE NË OBJEKTET DHE PUNIME Neni 40
Kryerësi i punimeve detyrohet që në afatin e garantuar, pa të drejtë për kompensim të posaçëm, të kryej riparimin e të gjitha mangësive në objekte dhe në punime. DETYRIMI I LAJMËRIMIT PËR TË METAT Neni 41 41.1. Investitori është i detyruar që për të gjitha të metat e konstatuara pa vonesë ta informoj kryerësin e punimeve dhe ti caktoj afatin e paraparë për evitimin e të metave. 41.2. Në qoftë se kryerësi i punimeve nuk i përgjigjet ftesës dhe nuk i qaset evitimit të të metave në afatin e caktuar, investitori ka të drejtë që këto të meta ti evitoj me një kryerës tjetër të punimeve, në barrë të kryerësit të punimeve sipas kësaj kontrate. DETYRIMET E INVESTITORIT DHE TË PERSONAVE TË TRETË PËR KRYERJEN E PUNIMEVE Neni 42
Të gjitha dispozitat e kësaj kontrate në aspektin e të drejtave dhe të detyrimeve ndërmjet investitorit dhe kryerësit të punimeve zbatohen në mënyrë analogjike edhe për personat e tretë, në qoftë se kjo me këtë kontratë nuk është rregulluar në ndonjë mënyrë tjetër.
22
ZGJIDHJA E KONTESTEVE Neni 43 43.1. Në qoftë se për realizimin e kësaj kontrate vjen deri te ndonjë kontest, palët kontraktuese të gjitha kontestet e paraqitura do ti zgjidhin parimisht me marrëveshje. NDËRMJETËSIMI Neni 44
Palët pajtohet që të ndërmjetësojnë për çfarëdo mosmarrëveshjeje ose pretendimi në mes tyre para përdorimit të arbitrazhit. Ndërmjetësimi është një proces nëpër të cilën palët përpjekjen për të zgjidhur një mosmarrëveshje duke ia parashtruar atë ndërmjetësuesit të paanshëm dhe neutral, i cili është i autorizuar që të lehtësojë zgjidhjen e mosmarrëveshjes, por që nuk është i autorizuar që të imponoj një zgjidhje mbi palët. Palët bashkërisht do të zgjedhin një ndërmjetësues i cili do të ketë përvojë dhe njohuri në procesin e kontratave të ndërtimtarisë. Nëse ka shpenzime për ndërmjetësuesin, ato do të ndahen në mënyrë të barabartë midis kryerësit të punëve dhe investitorit. ARBITRAZHI Neni 45
Nëse ndërmjetësimi është i pasuksesshëm në zgjidhjen e mosmarrëveshjes, palët pajtohen që të paraqesin kontestin për arbitrazh përfundimtar para një arbitri të përzgjedhur nga një panel i arbitrave të ofruar nga Oda Ekonomike e Kosovës, dhe në përputhje me Rregullat e arbitrazhit sipas Ligjit të arbitrazhit të Kosovës. Pala që kërkon arbitrazh do të parapaguaj të gjitha shpenzimet e nevojshme për procedim të arbitrazhit të tillë. Këto shpenzime do t’i përshtaten shpenzimeve të arbitrazhit, si pjesë e vendimit të arbitrit. DISPOZITAT PËRFUNDIMTARE Neni 47
Për marrëdhëniet ndërmjet palëve kontraktuese zbatohen dispozitat e Ligjit ne fuqi ne Kosove. Neni 48
Pjesë përbërëse të kësaj kontrate janë: - Leja e ndërtimit për të gjitha objektet, - Dokumentacioni i lejuar teknik nga neni 2 i kësaj kontrate, - Plani financiar i ndërtimit dhe dinamika, 23
-
Skema organizative e kantierit, Garancioni bankar për punën e kryer në mënyrë të mirë dhe kualitative.
Neni 49 Ndryshimi
Asnjë ndryshim i dispozitave të kësaj Kontrate nuk do të jetë i vlefshëm nëse nuk është bërë me shkrim dhe nënshkruar nga secila Palë. Neni 50 Njoftimi
Çdo njoftim ose komunikim tjetër me shkrim që duhet të jepet apo të bëhet në lidhje me ketë Kontratë nga ndonjëra Palë për Palën tjetër duhet t’i jepet ose bëhet palës tjetër me shkrim në adresën të cilën Pala tjetër ia dërgon Palës njoftuese kohë pas kohe ose, nëse nuk është dhënë kurrfarë adrese, atëherë njoftimi dërgohet në zyrën e regjistruar të Palës. Neni 51 Deklarimet dhe garancitë
Palët deklarojnë dhe garantojnë se: Ato i kanë të gjitha kompetencat dhe autorizimet që ta lidhin ketë Marrëveshje; Marrëveshja është e autorizuar dhe realizuar si duhet nga Palët dhe paraqet obligim të vlefshëm dhe të detyrueshëm ligjor, të zbatueshëm në pajtim me kushtet e saj; Nuk nevojitet kurrfarë autorizimi nga ndonjë autoritet qeveritar për realizimin, përmbushjen ose kryerjen e duhur të punëve nga Palët në ketë Marrëveshje, apo për vlefshmërinë ose zbatueshmërinë e tyre. Neni 52 Ruajtja e fshehtësisë
Secila Palë pajtohet që të mbajë të fshehta kushtet e kësaj Marrëveshjeje, shitjet dhe informacionet për klientët dhe të mos ia zbulojnë askujt detajet për çështjet e lartpërmendura, përveç nëse kërkohet sipas Ligjit në Fuqi ose me ndonjë urdhër të gjykatës. Neni 53 Transferimi
Asnjëra Palë nuk mund ta transferojë ketë Marrëveshje ose të angazhojë ndonjë nënkontraktues pa pëlqimin e Palës tjetër, me kushtin që megjithatë, nëse në mënyrë substanciale të gjitha asetet 24
në fjalë (të cilat nëse bëhet fjalë për Shitësin përfshijnë edhe Shitoret) transferohen si pjesë e një transaksioni të madh tek një palët tjetër e afërt me të, atëherë Pala tjetër nuk do të refuzojë ose të vonojë në mënyrë të paarsyeshme dhënien e pëlqimit për një transferim të tillë. EKZEMPLARËT E NEVOJSHËM Neni 54
Kjo kontratë është përpiluar në 8 ekzemplarë të njëllojtë prej të cilëve çdo ekzemplar i kontratës e ka fuqinë e origjinalit dhe nga 4 ekzemplarë për secilën palë kontraktuese. Kjo kontratë hynë në fuqi ditën e nënshkrimit nga përfaqësuesit e autorizuar të palëve kontraktuese dhe pas sigurimit të pagesës sipas mënyrës së paraparë me ligj. Prishtinë, 01.03.2010. PËR KRYERËSIN E PUNIMEVE: Arianit Gashi
PËR INVESTITORIN: Ardian Dauti
25
PLANI FINANCIAR ME PËRSHKRIMIN E FAZAVE TË PUNËS
Numri i fazave
Përshkrimi i fazës së punës
Afati i kr. së një faze
Shuma kumulative
Punimet përgatitore për objektet 1. deri 4. mihja, sendërtimi i pllakës së themelit themelit dhe hidroizolimet deri në kuotën – 4.00 për objektet numër 1 dhe 2. 10/2011 956.853,00 Objektet numër 1 e 2 Punimi i konstruksionit bartës vertikal dhe horizontal deri në kuotën – 3.00 sendërtimi i hidroizolimit dhe mbushja. Objektet 3 dhe 4 Mihja, sendërtimi i pllakës së themelit dhe hidroizolimit deri në kuotën – 4.00 11/2011 2.636.278,00 Objektet 1 dhe 2: Punimi i konstruksionit bartës vertikal dhe horizontal deri në kuotën + - 0.00, izolim termik dhe bazamenti deri në kuotën – 3.00 Objektet 3 dhe 4: Mihja, sendërtimi i pllakës së themelit dhe hidroizolimit deri në kuotën 6.00. 12/2011 4.661.750,00 Objektet 1 dhe 2: Punimi i konstruksionit bartës vertikal dhe horizontal deri në kuotën + 4.00, bazamenti deri në kuotën + - 0.00. Objektet 3 dhe 4: Punimi i konstruksionit bartës vertikal dhe horizontal deri në kuotën – 3.00, sendërtimi i hidroizolimit dhe mbushja. 1/2012 6.730.936,00 Objektet 1 dhe 2: Përfundimi i konstruksionit bartës vertikal dhe horizontal dhe punimi i kulmit. Mprehja dhe përmirësimi i mureve, montimet montimet e rrafshëta, punimet e zdrukthëtarisë, axhustatorike dhe të llamarinës, punimi i bazamentit të hidroizolimeve, i banjave deri në kuotën +- 3.00. Murosja e rrethojës, suvatimi dhe punimi i smaltimit deri në kuotën _+-0.00. Objekti 3 dhe 4: Punimi i konstruksionit bartës vertikal dhe horizontal deri në kuotën +- 0.00. Izolimi termik dhe bazamenti deri në kuotën -3.00. 2/2012 10.166.893,00 Objektet 1 dhe 2: Kryerja e punëve zejtare, zdrukthëtare, llamarinës, axhustatorike dhe smaltimi. Sendërtimi i punimeve zejtare, të parketit, qeramikës, gurëve, roletat, të xhamit, të mureve rrethuese nga tullat e qelqit, suvatimi dhe montimet e ndryshme dhe punimi i pjesës ballore nga gurët. Objektet 3 dhe 4: Përfundimi i konstruksionit bartës vertikal dhe horizontal dhe punimi i kulmit. Mprehja dhe përmirësimi i mureve, montimet e rrafshëta, punimet e zdrukthëtarisë, axhustatorike dhe të llamarinës, punimi i bazamentit të hidroizolimeve, i banjave deri në kuotën +- 3.00. 3/2012 14.048.420,00 26
Objektet 1 dhe 2: Përfundimi i të gjitha punimeve zejtare, meremetimet e ndryshme, pastrimi i objektit, rregullimi i terrenit të jashtëm, atestimet, organizimi i kontrollimit teknik dhe pranim dorëzimit. Objektet 3 dhe 4: Përfundimi i konstruksionit bartës vertikal dhe horizontal dhe punimi i kulmit. Mprehja dhe përmirësimi i mureve, montimet e rrafshëta, punimet e zdrukthëtarisë, axhustatorike dhe të llamarinës, punimi i bazamentit të hidroizolimeve, i banjave deri në kuotën +- 3.00. Murosja e rrethojës, suvatimi dhe punimi i smaltimit deri në kuotën +-0.00. 4/99 19.305.242,00 Objektet 3 dhe 4: Përfundimi i konstruksionit bartës vertikal dhe horizontal dhe punimi i kulmit. Mprehja dhe përmirësimi i mureve, montimet montimet e rrafshëta, punimet e zdrukthëtarisë, axhustatorike dhe të llamarinës, punimi i bazamentit të hidroizolimeve, i banjave deri në kuotën +- 3.00. Murosja e rrethojës, suvatimi dhe punimi i smaltimit deri në kuotën _+-0.00. Objektet 5 dhe 6: Punimi i konstruksionit bartës horizontal dhe vertikal deri në kuotën +- 0.00, izolimi teknik dhe bazamenti deri në kuotën -3.00. 5/2012 9.774.211,00 Pranim – dorëzimi dhe përllogaritjet përfundimtare për gjithsej 4 objektet. 7/99 587.923,00 PËR INVESTITORIN: Ardian Dauti
PËR KRYERËSIN E PUNIMEVE: Arianit Gashi
27
(Forma e formularit të formularit të lutjes për lëshimin e aktvendimit për aktvendimit për lokacionin përkatës) KUVENDIT TË KOMUNËS SË PRISHTINËS - Drejtoratit të Çështjeve Komunale dhe Banesore Prishtinë Lënda: Lokacioni përkatës
I lutem titullit të lartpërmendur që t`më lëshoj aktvendimin për lokacionin përkatës për ndërtimin e objektit të banimit me shenjat “Ylli” 1, 2, 3, 4 (gjithsej katër objekte) në Prishtinë, për parcelën kadastrale nr. 551/1, 551/2, 551/3, 551/4 K.K. Prishtinë Lutjes i bashkëngjis: - Pyetësorët e plotësuar në tre ekzemplarë, - Dëshminë e pronësisë (certifikatën nga libri i pronës së tokës ndërtimore apo kontratën e shitblerjes të vërtetuar për obligimet financiare të paguara – tatimin dhe taksat tjera), - Kopjen e planit nga Kadastra, - Aktvendimin nga Drejtorati pronësoro – juridik, me të cilin investitorit i njihet e drejta e shfrytëzimit të parcelës në të cilën ndërton, - Pëlqimin për tu kyçur në rrjetin e ndërmarrjeve të ujësjellësit, kanalizimit dhe të distribucionit elektrik, ndërsa ndërmarrja e komunikacionit të PTT vetëm për objektet në kate. 14.10.2009
Në Prishtinë
Lutësi: Ardian Dauti Nga Prishtina Me banesë në rrugën “Lordi Bajron” Hyrja I, nr. 4
28
(Forma e kërkesës për marrjen e lejes për ndërtimin dhe realizimin e punimeve ndërtimore) KUVENDIT TË KOMUNËS SË PRISHTINËS - Drejtoratit për Çështje Komunale dhe Banesore Prishtinë Ndërmarrja ekonomike “Inxhinieringu” nga Prishtina, të cilën e përfaqëson drejtori Ardian Dauti (në tekstin e mëtejm: mëtejm: investitori), në rrugën “Lordi Bajron”, Hyrja I, nr. 4 në Prishtinë do të fillojë ndërtimin – realizimin e punimeve ndërtimore në objektin ekzistues “Ylli” 1, 2, 3, 4 (gjithsej katër objekte). Vlera parallogaritare e punimeve kap shumën 14.048.420.00 euro. Kryerës i punimeve është Ndërmarrja ekonomike “Ndërtimtaria” nga Prishtina, rruga “Matiçani”, nr. 3, të cilën e përfaqëson drejtori Arianit Gashi (në tekstin e mëtejmë: kryerësi i punimeve). Organ mbikëqyrës për këto punime do të jetë Ali Aliu, nga Prishtina, rruga “Bregu i Diellit”, Hyrja III, nr. 4. Pasi që kam paraqitur dokumentacionin e nevojshëm ju lutem që t`më lëshoni aktvendimin për lejimin e ndërtimit – realizimin e punimeve të theksuara. Me këtë njëkohësisht obligohem se nuk do të kërkoj kurrfarë kompensimi për vlerën e punimeve te realizuara, të objektit të ndërtuar, e as për rritjen e sipërfaqes së lejuar banesore me rastin e kryerjes së këtyre punimeve, ndërsa me rastin e rrënimit për zbatimin e planit rregullativ për rajonin e Komunës së Prishtinës. Bashkëngjitur: 1. 100 (njëqind) euro në emër të taksave dhe pullave shtetërore 2. Listën e pronës – ekstraktin e listës poseduese. - Projektet e hartuara dhe të vërtetuara nga organizata projektuese, apo - “Skicat”- të hartuara dhe të vërtetuara nga persona të autorizuar, ku si në njërin dhe në rastin tjetër përmbajtja duhet të jetë si vijon: a) Kopja e planit dhe e parcelës, b) Situacioni i tokës dhe i tokave për rreth së bashku me pozitën e skicuar të objekteve ekzistuese në këto toka, c) Përshkrimi teknik – i formuar me pjesë tjera të projektit apo të skicës, d) Paramatja dhe përllogaritja – e formuar me pjesët tjera të numrit apo të skicës, e) Gjendjen e bazuar ekzistuese me me prerjet karakteristike si dhe fasadave ( të ngjyrosur me të verdhë atë që rrënohet ), f) Baza e gjendjes së re të projektuar, prerjet karakteristike dhe fasadat ( të ngjyrosura me të kuqe që i ngjitet – murit), g) Ndryshimet konstruktive ku janë të nevojshme llogaritjet statistikore me vizatimet, dhe h) Detajet për elementet të cilat nuk janë të dukshme nga planet dhe vizatimet e projektit. 4. Pëlqimin e vërtetuar të pronarit apo të bashkëpronarit në qoftë së ndërtesa apo pronësia e tokës është e dy apo më shumë personave dhe pëlqimin e vërtetuar të organit administrativ në qoftë se ndërtesa është ndërtesë shoqërore. 5. Pëlqimin e vërtetuar të fqinjëve në qoftë se punimet paraqesin pengesa ose hyhet në posedimin e tyre . 29
6. Pëlqimin e inspekcionit sanitar për projektin për punime, punëtori dhe objekte apo hapësira publike. Prishtinë Datë 14.10.2009 Nënshkrimi Ardian Dauti Nga Prishtina Rruga “Lordi Bajron”, Hyrja I, nr. 4 Vërejtje: Ndërtimi i objekteve të vogla të cilat si objekte ndihmëse i shërbejnë objektit kryesor, si dhe realizimi i punimeve ndërtimore në objektet ekzistuese të cilave nuk iu ndryshohen pjesët e konstruksionit, destinimi i lokacioneve, funksionaliteti apo dukja e jashtme e objektit, mund të kryhet sipas “Skicës”. Për të gjitha punimet tjera ushtruesi i kërkesës është i detyruar që të bashkëngjit projektet e ndërtimit të vërtetuara sipas normave nga ana e organizatës projektuese.
30
(Formë e formularit të formularit të lutjes për dhënien e lejes së ndërtimit) KUVENDIT TË KOMUNËS SË PRISHTINËS - Drejtoratit për Çështje Komunale dhe Banesore Prishtinë I lutem Drejtoratit për Çështje Komunale dhe Banesore të Kuvendit të Komunës së Prishtinës, që t`ma jep lejen e ndërtimit për ndërtimin e objektit të banimit me shenjat “Ylli” 1, 2, 3, 4 (gjithsej katër objekte) në Prishtinë, rruga “Lordi “Lordi Bajron”, Hyrja I, nr. 4. Për parcelën kad. nr. 551/1, 551/2, 551/3, 551/4, K. K. Prishtinë. Në Prishtinë, 14.09.2009. . Lutësi: Ardian Dauti Nga Prishtina Me banesë rruga Lordi Bajron, Hyrja I , nr. 4 Aktvendimin e lokacionit Projektin, dhe Taksat administrative në vlerë prej 100 euro.
31
(Formë e formularit të formularit të lutjes për lëshimin e aktvendimit për aktvendimit për lokacionin) KUVENDI KOMUNAL I PRISHTINËS - Drejtorati për Çështje Komunale dhe Banesore I lutem titullit të lartpërmendur që t`më lëshoj aktvendimin për lokacionin për ndërtimin e banimit me shenjat “Ylli” “Ylli” 1, 2, 3, 4 (gjithsej katër objekte) në Prishtinë, rruga “Lordi Bajron”, Hyrja I, nr. 4. Për parcelën kad. nr. 551/1, 551/2, 551/3, 551/4, K. K. Prishtinë. Në Prishtinë, 14.09.2009. Lutësi: Dren Dauti (emri dhe mbiemri) Me banesë në rrugën Lordi Bajram Hyrja I, nr. 3 Vendi Prishtinë Lutjes i bashkëngjes: Kopjen e planit kadastral të parcelës Vlera në euro e taksës administrative.
32
(Formë e aktvendimit për aktvendimit për lejimin e lokacionit përkatës lokacionit përkatës për ndërtimin e ndërtesës, neni 202, LPA) (Emërtimi i organit) Drejtorati për çështje komunale – banesore dhe të ndërimtarisë Numër 132 Data 10.10.2010 (Vendi ) Sipas kërkesës së Ndërmarrjes ekonomike “Inxhinieringu” nga Prishtina, të cilën e përfaqëson drejtori Ardian Dauti, për caktimin e lokacionit përkatës për ndërtimin e objektit të banimit me shenjat “Ylli” 1, 2, 3, 4 (gjithsej katër objekte), në bazë të nenit 202 të Ligjit për procedurën e përgjithshme administrative dhe nenit 32 të Ligjit për ndërtimin e objekteve investive dhe objekteve të qytetarëve si dhe të personave juridik, Drejtorati për Çështje Komunale – Banesore dhe të Ndërtimtarisë nxjerrë këtë: Aktvendim I lejohet investitorit Ndërmarrjes ekonomike “Inxhinieringu” nga Prishtina Lokacioni përkatës për ndërtimin e ndërtesës administrative – banesore në rrugën “Lordi Bajron”, Hyrja I, Nr. 4, në parcelën kadastrale nr. 551/1, 551/2, 551/3, 551/4, K. K. rr. 123 Prishtinë, sipas situacionit të bashkëngjitur e cila është pjesë përbërëse e këtij aktvendimi. Investitori është i detyruar që të zgjidh çështjen e shfrytëzimit (përkatësisht të pronësisë ) të tokës së theksuar në këtë aktvendim. Investitori është i detyruar që të siguroj projektin e reviduar të objektit dhe të kërkoj lejen ndërtimore më së largu në afat prej një viti nga dita e nxjerrjes së këtij aktvendimi, përkatësisht që të njoftoj këtë drejtorat për heqjen dorë nga ndërtimi, në të kundërtën ky aktvendim e humb vlefshmërinë. Linja rregullative dhe e ndërtimtarisë do të caktohet në mënyrë të veçantë. Arsyetim Investitori ka kërkuar që ti jepet lokacioni përkatës për ndërtimin e ndërtesës transportuese administrative në tokën e theksuar ndërtimore. Leja e kërkuar për lokacionin përkatës për ndërtimin e këtij objekti në tokën e theksuar ndërtimore është lëshuar me këtë aktvendim për arsye se me parimet e planit të përgjithshëm urbanistik N, si dhe sipas planit rregullativ është paraparë ndërtimi i objekteve të këtilla në këtë tokë ndërtimore. Afati prej një viti për sigurimin e projektit të reviduar dhe për marrjen e lejes së ndërtimit është i mjaftueshëm duke pasur parasysh kohën për të cilën sigurohen projektet dhe lejet e ndërtimit. Kundër këtij aktvendimit lejohet ankesa në afat prej 15 ditësh nga dita e pranimit të këtij aktvendimi në Sekretariatin republikan për Urbanizëm dhe Ndërtimtari, në mënyrë të drejtpërdrejt ose nëpërmjet këtij drejtorati, por ka mundësi që edhe verbalisht të paraqitet në procesverbal me 1230 euro taksa administrative sipas tarifës nr. 20. Taksa për këtë aktvendim është paguar sipas tarifës nr. 20 dhe është asgjësuar sipas normave ligjore. Kryeshefi Dren Dauti (nënshkrimi)
33
(Formë e formularit për formularit për aktvendimin për lejen ndërtimore, LPA) Republika e Kosovës Kuvendi i Komunës Prishtinë Drejtorati për Çështje Komunale Nr. 13 Data 01.12.2010 Prishtinë Në bazë të kërkesës së Ardian Dautit (të theksohet emri personal dhe familjar) Nga Prishtina për dhënien e lejes ndërtimore për ndërtimin e ndërtesës banesore, në bazë të nenit 12 dhe 20 të Rregullores për ndërtim, neni 10 të Rregullores për lëshimin e lejes ndërtimore, neni ___ dhe ___ I LPA, Drejtorati për Çështje Komunale I Kuvendit të Komunës së Prishtinës nxjerrë këtë: Aktvendim për lejen ndërtimore
I LEJOHET Ndërmarrjes ekonomike “Inxhinieringu” (emri i ushtruesit të kërkesës) nga Prishtina, të cilën e përfaqëson drejtori Ardian Dauti, me banesë në rrugën “Lordi Bajron“, Hyrja I, nr. 4, si investitor se mund të ndërtoj ndërtesën banesore e cila cila gjendet në rrugën “Lordi Bajron“, Hyrja I, nr. 4, por që investitori duhet t’i përmbahet projektit të lejuar, normave ndërtimore – teknike dhe lokacionit përkatës të caktuar . 2. Investitori është i detyruar që ti paraqitet kësaj drejtorie kur fillon punimet dhe kryerësit të punimeve, 8 ditë para se të filloj filloj punimet (emrin e kryerësit të punimeve investitori do ta paraqet vetëm në rastin në qoftë se kryerësi i punimeve këtë nuk e ka theksuar në lutje). 3. Kjo leje ndërtimore vlen një vit. Arsyetim
Ardian Dauti (emri personal dhe familjar i ushtruesit të kërkesës) Nga Prishtina, me banesë në rrugën “Lordi Bajron“, Hyrja I, nr. 4, ka paraqitur kërkesë më 14.10.2009, për dhënien e lejes ndërtimore për ndërtimin e ndërtesës banesore të theksuar në pikën 1 të dispozitivit. Kërkesës i ka bashkëngjitur shtojcat në vijim: Projektin ndërtimor, i lejuar nga Komisioni për revizionin e projekteve me aktvendimin Nr. 113; Aktvendimin e organit, kompetent për çështje urbanistike (thekso emërtimin e këtij organi) për lejimin e lokacionit përkatës të objektit ndërtimor nr. 132 më 10.10.2010, viti. Ekstraktin nga libri i tokave si dëshmi për pronësinë e tokës në të cilën do të ndërtohet objekti (nëse bëhet fjalë për tokën në pronësi të përgjithshme nxirret aktvendimi i organit kompetent për ndarjen e tokës në shfrytëzim); Parallogaritja e punimeve në shumë prej 14,048,420.00 euro; Si kryerës të punimeve ka paraqitur Ndërmarrjen ekonomike “Ndërtimtaria” nga Prishtina, rruga “Matiçani”, nr. 3, të përfaqësuar nga drejtori Arianit Gashi. Drejtoria për Çështje Komunale e Kuvendit të Komunës së Prishtinës pas kontrollimit të bërë dokumentacionit të bashkëngjitur dhe pas kryerjes së vend shikimit në vend punishte ka 34
konstatuar se investitori i plotëson kushtet për marrjen e lejes ndërtimore për ndërtimin e ndërtesës banesore, prandaj ka vendosur si në dispozitiv. Kundër këtij aktvendimi mund të ushtrohet ankesë në afat prej 15 ditësh nga dita e marrjes së këtij aktvendimi. Ankesa i parashtrohet Drejtoratit për Çështje Komunale Banesore përmes këtij drejtorati.
Kryeshefi Dren Dauti (nënshkrimi)
35
(Forma e procesverbalit për procesverbalit për kontrollimin e kryer teknik në teknik në ndërtesën e porsa ngritur banesore) Procesverbali
Për kontrollimin e kryer teknik në ndërtesën e porsangritur banesore “Ylli” 1, 2, 3, 4 (gjithsej katër objekte) në parcelën kadastrale nr. 551/1, 551/2, 551/3, 551/4, KK Prishtinë, sipas kërkesës së Ndërmarrjes ekonomike “Inxhinieringu” nga Prishtina, të cilën e përfaqëson drejtori Ardian Dauti (investitori), për t’u formuar komisioni për kontrollimin teknik të objektit të ndërtuar banesor në rrugën “Lordi Bajron”, Hyrja I, nr. 4, për çështje administrativo-juridike dhe të inspekcionit të Kuvendit të Komunës ka lëshuar urdhëresën që inspekcioni i ndërtimtarisë ta bëjë kontrollimin teknik të objektit të theksuar dhe pastaj të paraqes raport me propozim për dhënien e lejes. Duke vepruar lidhur me këtë inspektori i ndërtimtarisë R. S. ka bërë kontrollimin e dokumentacionit investivo-teknik dhe objektit – punimeve të përfunduara me 01.12.2010 dhe me këtë rast ka konstatuar si vijon: Që investitori – pronari i ndërtesës Ardian Dauti nga Prishtina; Që kryerësi i punimeve, i ka realizuar sipas regjisë personale; Që punimet e realizuara bëjnë pjesë në llojin e ndërtimtarisë së re – ndërtimtarisë së lartë; Që financimi është realizuar nga mjetet e investitorit; Që pronari i ndërtesës i ka paraqitur inspektorit në shikim aktvendimin për ndarjen e tokës ndërtimore, i lëshuar me 10.10.2010, nr. 132, për parcelën kadastrale nr. 551/1, 551/2, 551/3, 551/4, KK Prishtinë, në sipërfaqe prej 2.720 metrash katrorë; Aktvendimin për lokacionin, i lëshuar nga Drejtorati për Çështje Administrativo-Juridike dhe të inspektimit, KK Prishtinë, nr. 132, me 10.10.2010, viti; Situacionin e lokacionit të lëshuar nga ana e referentit për rregullacion; Lejen për ndërtim, e lëshuar nga Drejtorati, nr. 13, më 01.12.2010, viti; Elaboratin e projektit të cilin e ka hartuar ndërmarrja projektuese “Projektingu”; Pronari i ndërtesës ka paraqitur në shikim para inspektorit vërtetimin për kontrollimin e kryer të instalimit elektrik nga i cili shihet se instalimet janë kryer sipas rregullave teknike në fuqi për këtë lloj të punimeve; Me kontrollimin e kryer të punimeve është konstatuar se punimet janë realizuar në mënyrë solide dhe si të tilla pranohen. Në bazë të asaj që u theksua më lart, gjendjes së konstatuar, dokumentacionit teknik, gjendja e punimeve të kryera në mënyrë kualitative, duke pasur parasysh se nuk janë vërejtur kurrfarë mungesash të cilat do të qonin në dyshimin për stabilitetin e objektit dhe kualitetin e punimeve të realizuara, inspektori i propozon organit kompetent që të nxjerrë aktvendim me të cilin i jepet leja për shfrytëzimin e objektit banesor të porsandërtuar në parcelën kadastrale nr. 551/1, 551/2, 551/3, 551/4, KK Prishtinë, në rrugën “Lordi Bajron”, Hyrja I, nr. 4, të cilat punime i ka realizuar Ndërmarrja ekonomike për ndërtimin e objekteve investuese “Ndërtimtaria” nga Prishtina, të cilën e përfaqëson drejtori Arianit Gashi si kryerës i punëve, kështu që ky raport dhe raporti i anëtarit të komisionit për punimet e elektro-instalimeve janë pjesë përbërëse e këtij aktvendimi. Inspektori i ndërtimtarisë Ali Aliu (Nënshkrimi) 36
PJESA E DYTË KOMENTARI LIGJOR I KONTRATËS PËR NDËRTIMIN
37
KONTRATA PËR NDËRTIMIN DISPOZITA TË PËRGJITHSHME
Në Republikën e Kosovës, kontrata për ndërtimin rregullohet me Ligjin për detyrimet të Kosovës, të vitit 2004. Ligji për detyrimet i Kosovës, kontratës për ndërtimin i kushton 17 nene (802-819) dhe shumë rregulla juridike specifike. Neni 809. Nocioni Kontrata për ndërtim është kontratë për vepër me të cilën kryerësi detyrohet sipas projektit të caktuar të ndërtojë në afatin e caktuar ndërtesën e caktuar në tokën e caktuar, apo në një tokë të tillë respektivisht në objektin tashmë ekzistues të kryejë punë të tjera ndërtimi, ndërsa investitori detyrohet që për këtë t’i paguajë çmimin e caktuar. Kontrata për ndërtimin duhet të jetë e lidhur me shkrim. ___________________ Sipas nenit 809, kontrata për ndërtimin është kontratë për vepër me të cilën kryerësi detyrohet sipas projektit të caktuar të ndërtojë në afatin e caktuar ndërtesën e caktuar në tokën e caktuar, apo në një tokë të tillë plotësisht në objektin ekzistues të kryejë punë të tjera ndërtimi, ndërsa investitori detyrohet që për këtë t’i paguajë çmimin e caktuar. Si palë kontraktuese në kontratën për ndërtimin paraqitet: 1) kryerësi i punës dhe 2) investitori i punës. Kontrata për ndërtimin është kontratë e dyanshme, bilaterale, sepse për të dy palët kontraktuese lindin të drejta dhe detyrime të caktuara. Sipas kësaj kontrate, kryerësi detyrohet sipas projektit të caktuar të ndërtojë në afatin e caktuar ndërtesën e caktuar në tokën e caktuar, ndërsa investitori detyrohet që për këtë t’i paguajë çmimin e caktuar. Karakteristikat e kësaj kontrate (përveç se është e dyanshme) janë: është kontratë komutative, formale, me ngarkesë, dhe është kontratë e thjeshtë. Është kontratë komutative komutative , sepse që në momentin e lidhjes së kontratës, palët kontraktuese i dinë të drejtat dhe detyrat e tyre, dhe të njëjtat nuk varen nga ndonjë ngjarje e ardhme dhe e pasigurt. Është kontratë e dyanshme detyruese sepse detyrimi i kryerësit të punëve duhet të jetë në ekuivalencë të plotë me prestimin e investitorit të punës. Obligimi kryesor i investuesit është që të paguajë çmimin e paraparë në kontratë, kurse detyrimi themelor i kryerësit të punëve është ndërtimi i objektit të caktuar. Sipas parag. 2 të nenit 809, kontrata për ndërtimin duhet të jetë e lidhur me shkrim. Nga ky paragraf, rrjedh edhe karakteristika tjetër e kësaj kë saj kontrate si kontratë rreptësishtë formale, që do të thotë se kjo kontratë duhet të lidhet domosdo me shkrim, ku forma e tillë është formë ligjore (ex lege). Forma mund të shërbejë edhe si formë provuese – forma ad probationem, që shërben si provë në rast kontesti ndërmjet palëve kontraktuese.
Natyra juridike e kontratës për ndërtimin. Kontrata për ndërtimin sipas natyrës juridike është një lloj i veçantë i kontratës për veprën. Kjo është precizuar edhe në vetë definicionin ligjor, se kontrata për ndërtimin është “kontratë për veprën”. Sa i përket përgjegjësisë për mungesat në ndërtim, përshtatshmërisht zbatohen rregullat ligjore mbi kontratën për veprën. Kontrata për veprën është kontratë bazike (themelore), ndërsa kontrata për ndërtimin është kontratë derivateve (Velimirović, fq. 466). Kontrata për ndërtimin dallohet nga kontrata për veprën nga këto aspekte: kontrata për ndërtimin lidhet duke u bazuar në projektin e caktuar, ndërsa ajo për veprën nuk është e obligueshme. Kontrata për veprën ka dy elemente: punën e caktuar dhe shpërblimin e 38
caktuar për të. Kontrata për ndërtimin i ka tri elemente thelbësore: 1) objekti i kontratës; 2) çmimi i punimeve – objektit ndërtimor dhe 3) afati i ndërtimi (Po aty). Kontrata për ndërtimin është kontratë rreptësisht formale, përveç në raste të jashtëzakonshme, kontrata për ndërtimin ka rëndësi më të madhe ekonomike se kontrata për veprën. Mund të përfundojmë se kontrata për ndërtimin është kontratë e veçantë, e pavarur dhe mjaft e rëndësishme për ekonominë bashkëkohore. Për rëndësinë e kësaj kontrate dëshmon edhe forma e paraparë me ligj. Në pyetje është forma e detyrueshme me shkrim. Forma e tillë shkresore nënkupton formën juridike të rreptë. Ligji i detyrimeve i Kosovës këtë e parasheh vetëm për shtatë kontrata “i cili është shenjë e fuqishme që ligjdhënësi kontratën për ndërtimin e vendosë (e radhitë) në grupin e kontratave më të rëndësishme”. (D. Simonović , “Ugovori u oblasti gra đ evinarstva”, evinarstva”, Bg, 2007, fq. 8).
Palët kontraktuese. Si palë kontraktuese në kontratën për ndërtimin paraqitet: kryerësi i punës dhe investitori i punës (investuesi). Sipas kësaj kontrate, kryerësi detyrohet sipas projektit të caktuar të ndërtojë në afatin e caktuar ndërtesën e caktuar në tokën e caktuar, ndërsa investitori detyrohet që për këtë t’i paguaj çmimin e caktuar. Lidhja e kontratës. Kontrata për ndërtimin është punë juridike formale sipas fuqisë së vet Ligjit (neni 802 i LMD). Ajo është e lidhur kur marrëveshja është arritur në formën me shkrim. Ajo mund të realizohet me nënshkrimin e dokumentit. Për lidhjen e kontratës për ndërtimin vlejnë dispozita të përgjithshme dhe të veçanta. Dispozitat e përgjithshme për lidhjen e kontratës për ndërtimin janë të njëjta sikurse ato për
kontratat tjera të detyrimeve – oferta dhe pranimi i ofertës. Dispozitat (rregullat) e veçanta për lidhjen e kontratës për ndërtimin kanë karakter specifik, sepse përcaktojnë kushte dhe veprime paraprake për lidhjen e kësaj kontrate. (M. Velimirović , “Ugovori u privredi”, Bg, fq. 468).
Elementet thelbësore të kontratës për ndërtimin. Elementet thelbësore të kontratës për ndërtimin janë: 1) forma për lidhjen e kontratës; 2) ekzistimi i objektit ndërtimor dhe projektit të ndërtimit dhe 3) çmimi i punimeve. Forma me shkrim e kontratës për ndërtimin. Kontrata për ndërtimin është kontratë rreptësishtë formale. Në paragrafin 2 të nenit 809 të LMD është paraparë shprehimisht se kontrata për ndërtimin duhet lidhur në formën me shkrim, që do të thotë se në bazë të vet ligjit, kontrata për ndërtimin hyn në grupin apo kategorinë e kontratave formale. Forma e kontratës është manifestim i jashtëm i përmbajtjes së kontratës. Për disa kontrata, përveç kushteve të caktuara. Forma për këtë kontratë është kusht i veçantë për lidhjen e saj, e ajo parashihet shprehimisht me ligj. Ekzistojnë një varg kontratash për lidhjen e të cilave parashihet forma si kusht qenësor. Në këtë grup kontratash hyn edhe kontrata për ndërtimin, kontrata për ndërtimin e objektit investiv. Sipas efektit të saj forma mund të ketë rëndësi të dyfishtë: 1) ajo do ta paraqesë kushtin qenësor për lidhjen e kontratës dhe 2) do të kërkohej për sigurimin e provave. Ligji për detyrimet i Kosovës shprehimisht përcakton në nenin 85 parag. 1, se kontrata nuk i nënshtrohet asnjë forme, përveç nëse është e caktuar me ligj. Kjo është edhe rrjedhim i parimit
39
fundamental se kontrata lidhet thjeshtë me vullnetin e palëve kontraktuese “solo consensus obligat”. Kërkesa nga Ligji që kontrata të lidhet në formë të caktuar vlen edhe për të gjitha ndryshimet ose plotësimet e mëvonshme të kontratës (parag. 2 i nenit 85). Plotësimet e mëvonshme gojore dhe mjetet e mëvonshme për pikat sekondare për të cilat në kontratën formale nuk është thënë asgjë, e me të cilat zvogëlohen ose lehtësohen detyrimet e njërës ose tjetrës, janë të vlefshme, nëse forma e veçantë është parashikuar vetëm në interesin e palëve kontraktuese. Kjo është paraparë në parag. 3 dhe 4 të nenit 85 të LMD. Në parag. 2 të nenit 809 të LMD përcaktohet se kontrata duhet lidhur me shkrim për të qenë e vlefshme dhe për të prodhuar efekte juridike. Sipas rregullave të së drejtës së detyrimeve, kontratat formale mund të zgjedhen duke pasur parasysh se a është paraparë forma me ligj apo me kontratë. Në qoftë se forma e saj parashihet me ligj, atëherë zgjidhja duhet të jetë me marrëveshje formale, kurse kur forma është paraparë me kontratë, zgjidhja bëhet me marrëveshje joformale. Këtu gjykata duhet të ketë parasysh qëllimin e formës. Me anë të nenit 88, Ligji i detyrimeve i Kosovës, parasheh sanksionet në rast të mosrespektimit të formës. Sipas parag. 1 të nenit 88, kontrata që nuk është e lidhur në formën e parashikuar nuk ka efekt juridik, në qoftë se nga qëllimi i dispozitës në të cilën është caktuar forma nuk del diçka tjetër. Në këtë paragraf fjala është për formën ligjore. Në parag. 2 të nenit 88, theksohet se “kontrata që nuk është e lidhur në formën e kontraktuar nuk ka efekt juridik në qoftë se palët e kanë kushtëzuar vlefshmërinë e kontratës me formë të veçantë”. Parag. 2 i nenit 99, i referohet formës kontraktore. E përbashkët si për formën ligjore është se nuk prodhon efekt juridik në qoftë se nuk është lidhur në formën e përcaktuar, duke u nisur nga fakti se te kontratat formale forma paraqitet si kusht thelbësor i lidhjes së kontratës e në rast të mosrespektimit të saj kontrata nuk krijon efekt e fekt juridike. Kontrata për lidhjen e së cilës kërkohet forma me shkrim është e vlefshme edhe pse nuk është lidhur në këtë formë, në qoftë se palët kontraktuese detyrimet i kanë përmbushur në tërësi ose në pjesën më të madhe që dalin nga kontrata, përveç në qoftë se nga qëllimi për të cilin është parashikuar forma është e qartë se nuk rrjedh diçka tjetër (neni 90 i LMD). Këtu pra kërkohet të plotësohen dy kushte në mënyrë kumulative; së pari, në qoftë se palët kontraktuese detyrimet i kanë përmbushur në tërësi ose në pjesët më të mëdha që rrjedhin nga kontrata dhe së dyti, përveç në qoftë se nga qëllimi për të cilin është e qartë se nuk rrjedh diçka tjetër. Shkaqet kryesore për ekzistimin e formës me shkrim të kontratës për ndërtimin janë për arsye se, së pari, kontrata për ndërtimin përmban fakte të cilat në rast kontesti vështirë se mund të provohen pa dokumente përkatëse të shkruara, së dyti, që nga lidhja e kontratës për ndërtimin e gjer në përfundimin e punimeve duhet të kalojë një kohë e gjatë, po që se nuk janë të shkruara, mund edhe të harrohen. Së treti, vlera e punimeve ndërtimore është rregullisht e madhe, ashtu që forma me shkrim e kontratës për ndërtimin ndihmon në seriozitetin e kontraktimit (S. Perovi ć – D. Stojanović , Komentar zakona e obligacioni odnosima, Knjiga druga, Kragujevac, 1980, fq. 333).
40
Neni 810. Godinat Me fjalën "godinë" në kuptim të këtij kreu konsiderohen ndërtimet, digat, urat, ujësjellësi, kanalizimi, rrugët, vijat hekurudhore, puset dhe objekte të tjera ndërtimi të cilave kërkon punë më të mëdha dhe më të ndërlikuara. ___________________ Neni 810 i LMD, e përcakton nocionin e “godinës”. Sipas ligjit, me fjalën “godinë” konsiderohen ndërtimet, digat, ujësjellësi, kanalizimi, rrugët, vijat hekurudhore, puset dhe objektet tjera të ndërtimit, për të cilat, ndërtimi kërkon punë më të madhe, më të ndërlikuar. Ndërtimi i objektit ndërtimor përfshin kryerjen e punëve ndërtimor, instalimin dhe montimin e pajimeve, makinave si dhe kryerjen e punëve përgatitore dhe të atyre përfundimtare. Objekt i kontratës për ndërtim mund të jetë ndërtimi i objektit të ri ndërtimor, por edhe rikonstruktimi i objektit ndërtimor ekzistues. Objekti i kontratës për ndërtim mund të jetë ndërtimi i objektit të ri ndërtimor, por edhe rikonstruktimi i objektit ndërtimor ekzistues. Ligji për ndërtimin i Kosovës në nenin 2 të tij e bënë përkufizimin e “ndërtimit”, “objektit ndërtimor”, “aneksimin dhe mbindërtimin” dhe “rindërtimin”. “Objekt ndërtimit” është struktura fizike, e cila lidhet me tokën dhe përbëhet me produkte ndërtimi, përfshirë pjesë të ndërtimeve, mjete ose pajisje të veçanta instalimi., të cilat bashkërisht paraqesin një kompleks ndërtimor teknik. Termi gjithashtu përfshinë hapësira parkimi për automjete, hapësira magazinimi dhe zona për kampe. “Ndërtimi” është ngritja, instalimi, rikonstruktimi, rinovimi, zgjerimi, ndryshimi (ndërrim destinimi), rrënimi i objektit ndërtimor, duke përjashtuar punët për mirëmbajtjen e ndërtimeve ekzistuese dhe punimeve të vogla të specifikuara nga organi kompetent komunal me udhëzime komunale, të cilat kanë leje të përkohshme. “Ndërtesa” është strukturë fizike e mbuluar, e përdorshme në mënyrë të pavarur, e përshtatshme dhe e parashikuar për strehimin e njerëzve, kafshëve ose objekteve. “Aneksimi dhe ndërtimi” është ndërmarrje e punëve ndërtimore dhe të tjera përmes të cilave bëhet zgjerimi i ndërtesës ekzistuese si pjesë e re e ndërtesës i shtrirë në sipërfaqen tokësore, si etazhë e re përfshirë edhe kulmin, me ç’rast ndryshojnë kushtet e lokacionit sipas të cilave është ndërtuar ndërtesa. “Rindërtimi” është ndërmarrja e punëve ndërtimore, punëve dhe masave tjera në ndërtesën ekzistuese përmes të cilave bëhet sanimi, adaptimi, aneksimi mbi ndërtimin, largimi i një pjese të ndërtesës, bëhet ndryshimi i elementeve konstruktive për qëllime të stabilitetit të ndërtesës, ndërrimi ose vendosja e instalimeve dhe pajisjeve të reja, ndryshimi i pamjes së jashtme, ndikohet në sigurinë e ndërtesave dhe lokacioneve fqinje dhe të mjedisit jetësor, ndryshohen kushtet e mbrojtjes së vlerave natyrore dhe të vlerave të paluajtshme kulturore të cilat janë nën mbrojtje, me përjashtim të punëve të konservimit dhe restaurimit, me ç’rast ndryshojnë kushtet e lokacionit sipas të cilave është ndërtuar ndërtesa. Siç kemi theksuar më herët në këtë punim kontrata mbi ndërtimin ka pika dalluese nga kontrata për veprën që shprehet edhe në faktin se punët ndërtimore janë në volum më të madh dhe më komplekse. Objekti i punës ndërtimore caktohet në vet kontratën drejtpërdrejtë apo duke udhëzuar në dokumentacion teknik. Dokumentacioni teknik është pjesë përbërëse e kontratës për ndërtimin, objekti i kontratës për ndërtimin mund të përfshihet edhe në objektin e kontratës mbi ndërtimin investiv, i cili atëherë caktohet në përputhje me punimet përgatitore, hulumtuese, montuese dhe punë tjera.
41
Neni 811. Mbikëqyrja e punimeve dhe kontrolli i cilësisë së materialit Sipërmarrësi ka për detyrë t’ia bëjë të mundur investitorit mbikëqyrjen e vazhdueshme të punimeve dhe kontrollin e sasisë dhe cilësisë së materialit të përdorur. ___________________ Sipas nenit 811 të LMD, sipërmarrësi ka për detyrë t’ia bëjë të mundur investitorit mbikëqyrjen e vazhdueshme të punimeve dhe kontrollin e sasisë dhe cilësisë së materialit të përdorur. Investitori ka të drejtë që të ushtrojë mbikëqyrjen mbi punët që i kryen kryerësi. Kjo është një detyrë e kryerësit të punëve që t’i mundësoj mbikëqyrjen e përhershme në punime, me ç’rast ka të drejtë ta kontrollojë edhe cilësinë e materialit dhe vetë materialin të cilin e përdorë dhe e inkorporon në objektin ndërtimor.
Mënyra e kryerjes së punëve. Kryerësi i punëve duhet punët e kontraktuara t’i kryerjë në mënyrën e kontraktuar duke iu përmbajtur rregullave të profesionit të tij. Detyrat themelore të kryerësit të punës janë: 1) që gjatë kryerjes së punëve t’i përmbahet elaboratit investiv dhe dokumentacionit teknik – që punët e kontraktuara t’i kryejë në mënyrën “lege artis”; 2) që punët e kontraktuara në objekt t’i kryejë sipas dispozitave teknike në fuqi dhe standardeve; 3) që kryerësi i punës t’i kryejë vetë punët e kontraktuara; 1) Që gjatë kryerjes së punëve t’i përmbahet elaboratit investiv dhe dokumentacionit teknik. Nëse konstaton se elaborati apo dokumentacioni ka mungesa, kryerësi i punëve është i detyruar që lidhur me këtë t’i paraqesë vërejtje investuesit në mënyrë të caktuar. Nëse investuesi nuk i eviton mungesat e cekura, kryerësi i punëve duhet të lajmërojë organin kompetent komunal. Nëse mungesat në elaborat rrezikojnë sigurinë e vet objektit të njerëzve ose të rrethinës, kryerësi i punëve duhet të ndërprejë kryerjen e punëve, si dhe të ndërmarrë masat për evitimin e mungesave. Në këtë rast kryerësi i punëve fiton të drejtën që të kërkojë shpërblimin e dëmit të shkaktuar nga investuesi. 2) Që punët e kontraktuara në objekt t’i kryejë sipas dispozitave teknike në fuqi dhe standarde. Kryerësi i punës është i detyruar që punët e kontraktuara në objekt t’i kryejë sipas dispozitave teknike në fuqi, standardeve të detyruara të cilat vlejnë për objektin e tillë, që do të thotë se punët duhet t’i kryejë “lege artis” - sipas rregullave të profesionit. Në të kundërtën konsiderohet se kryerësi ka bërë delikt ekonomik, si dhe që investuesit t’i kompensojë dëmin eventual të shkaktuar (Z. Antonijević , fq. 475). 3) Kryerësi i punës duhet t’i kryejë vetë punët e kontraktuara. Ai ka mundësi t’ia besojë disa nga punët edhe ndonjë ndërmarrjeje tjetër ekonomike. Kryerja e punëve të ndërtimtarisë paraqet punë me përgjegjësi dhe me rrezik të shtuar. Sipas Ligjit për ndërtimin të Kosovës të vitit 2004, ndërmarrja apo kryerësi i punëve i cili ndërton objektin e porositur është i detyruar që me kohë t’i ndërmarrë të gjitha masat për sigurimin e atij objekti dhe asaj vendpunishteje – pajimeve, instalimeve, skeleve, kalimtarëve, komunikacionit dhe objekteve përreth. Për çdo lëshim të natyrës së tillë ekziston përgjegjësia objektive.
Kualiteti (cilësia) i punëve dhe materialit. Kryerësi i punës është përgjegjës për materialin e futur në objektin ndërtimor, pavarësisht se këtë material a e ka siguruar kryerësi i punës apo investitori.
42
Nëse sipas kontratës për ndërtimin investuesi furnizohet me material, kryerësi i punës ka për detyrë që t’ia tërheqë vërejtjen v ërejtjen investuesit se: 1) materiali përmban mungesa; 2) se nuk i përgjigjet destinimit të paraparë; 3) se nuk i përmbush kushtet e parapara me standarde lidhur me cilësinë e materialit. Nëse kështu nuk vepron kryerësi i punës, është përgjegjës investuesi për dëmin e shkaktuar. Sipas nenit 811 të LMD, kryerësi i punës ka për detyrë t’ia bëjë të mundur investitorit mbikëqyrjen e vazhdueshme të punimeve dhe kontrollin e sasisë dhe cilësisë së materialit të përdorur. Sipas Ligjit, investitori ka të drejtë të bëjë mbikëqyrjen e kryerjes së punës. Investitori gjithashtu ka të drejtë të bëjë udhëzime kur kjo i përgjigjet natyrës së punës, ndërsa kryerësi ka për detyrë t’ia bëjë të mundur këtë. Investitori është i detyruar ta marrë punën e kryer nëse ajo është kryer sipas dispozitave të kësaj kontrate dhe rregullave të profesionit. Nëse puna e kryer nuk merret nga investitori nga ndonjë shkak i arsyeshëm, atëherë ai vonohet dhe ka pasojat e vonesës së tij. Vonesa e investitorit është vonesa e kreditorit. Pasojat kryesore të kësaj vonese janë se merret se investitori ka marrë sendin (objektin), për këtë arsye nuk mund të bazohet në mungesat e sendit të kryer që kanë mundur të vërehet në kontrollim të rëndomtë. Pasoja tjetër është se tani kryerësi i punës – objektin e ndërtimit e mban si ruajtës e që do të thotë se ky tani ka të drejtë të kërkojë shpërblim për ruajtje. Zhdukja dhe dëmtimi i sendit i sjellin pasoja investitorit. Nëse vazhdon mosmarrja e paarsyeshme e objektit të ndërtuar, atëherë kryerësi i punëve mund të kërkojë që me vendimin e gjykatës t’i besohet sendi në ruajtje personit tjetër dhe atë në shpenzime dhe në llogari të investitorit. (I. Bukljaš – Komentar ZOO, II, Zg., 1978, fq. 302). Kryerësit të punës, materiali për kryerjen e punës duhet t’i dorëzohet në mënyrë, në kohë dhe në vend ashtu siç janë marë vesh me kontratë. Në qoftë se është kontraktuar që kryerësi të kryejë punën e kontraktuar me materialin e vet, ndërsa në rastin konkret nuk është caktuar cilësia e materialit, kryerësi i punës ka për detyrë të dorëzojë material të cilësisë së mesme. Kuptimi i “cilësisë së mesme” caktohet sipas standardeve përkatëse, e cila paraqitet si çështje faktike që vlerësohet prej rastit në rast. Kualiteti i mesëm i një materiali paraqet një material të mirë të cilësisë së mesme – pra, një mes të materialit më të mirë dhe më të dobët. Kryerësi i punës përgjigjet për cilësinë e materialit njësoj si shitësi (Parag. 2 i nenit 781 të LMD). Investitori ka për detyrë ta kontrollojë veprën e kryer nëse sipas rrjedhës së rregullt të punës, ky kontrollim është i mundur dhe për të metat e konstatuara për shtyrje ta njoftojë kryesin e punës. Në qoftë se investitori nuk i përgjigjet ftesës së kryesit të punës që ta kontrollojë dhe pranojë veprën e kryer pa ndonjë shkak të arsyeshëm, konsiderohet se vepra është pranuar. Pas kontrollit dhe pranimit të punës së kryer, kryesi i punës nuk përgjigjet më për të metat që kanë mundur të vërehen me kontroll të zakonshëm, përveç nëse ai (kryerësi i punës) i ka ditur ato të meta dhe nuk e ka njoftuar investitorin (Neni 793 i LMD).
Mbikëqyrja në kryerjen e punëve. Te kontrata për ndërtimin investuesi ka për detyrë që të bëjë mbikëqyrjen gjatë kryerjes së punëve. Sipas nenit 22 parag. 1 të Ligjit për ndërtimin të Kosovës, inxhinieri mbikëqyrës është personi i autorizuar për mbikëqyrjen profesionale, i cili është përgjegjës për zbatimin e projekteve dhe të punëve ndërtimore në përputhje me Ligjin e planifikimit hapësinor, dispozitave të këtij ligji dhe të projekteve për të cilin është dhënë leje e ndërtimit.
43
Sipas të njëjtit nen të këtij ligji, inxhinieri mbikëqyrës duhet të jap udhëzimet e nevojshme për këtë qëllim dhe ka detyrën e sigurimit të funksionimit teknik të sigurt të vendndërtimit dhe koordinimin e punës realizuesve, nëse nuk është më shumë se një realizues. Inxhinieri mbikëqyrës është përgjegjës që të informojë investuesin për mangësitë ose parregullsitë gjatë ndërtimit. Ligji për ndërtimin në parag. 2 të nenit 22, bënë dallimin e inxhinierëve mbikëqyrës dhe inxhinierëve kryesorë. Nëse në mbikëqyrje marrin pjesë më shumë inxhinierë mbikëqyrës caktohet mbikëqyrësi kryesor i cili angazhon një ose disa inxhinierë (ekspertë të lëmive përkatëse) të cilët janë përgjegjës për detyrat e ngarkuara. Inxhinieri mbikëqyrës kryesor është përgjegjës për koordinimin e detyrave të ndryshme te kryerja nga inxhinierët ekspertë, si me punën e tij, ashtu edhe me punën mes tyre. Ligji i detyrimeve i Kosovës në nenin 811, përcakton shprehimisht si “sipërmarrësi (kryerësi i punës) ka për detyrë t’ia bëjë të mundur investitorit mbikëqyrjen e vazhdueshme të punimeve dhe kontratën e sasisë dhe cilësisë së materialit të përdorur. Investitori ka të drejtë që të ushtrojë mbikëqyrjen mbi punët që i kryen kryerësi. Kjo është një detyrë e kryerësit të punëve që t’i mundësoj mbikëqyrjen e përhershme në punime, me ç’rast ka të drejtë të kontrollojë edhe cilësinë e materalit dhe vetë materialin të cilin e përdorë dhe e inkorporon në objektin ndërtimor. Investitori (investuesi) ka të drejtë që të ushtrojë mbikëqyrjen mbi punët që kryen kryesrësi. Kjo është një detyrë e kryerësit të punëve që t’i mundësojë mbikëqyrjen e përhershme në punime, me ç’rast ka të drejtë ta kontrollojë edhe cilësinë e materialit dhe vetë materialin të cilin e përdorë dhe e inkorporon në objektin ndërtimor. Mbikëqyrja profesionale përfshin: 1) kontrollin se a është duke u ndërtuar godina sipas lejes së ndërtimit, përkatësisht sipas projektit kryesor; 2) kontrollimin dhe vërtetimin e kualitetit të ndërtimit të secilit lloj të punëve dhe zbatimit të rregullave, standardeve dhe normativave teknike; 3) vërtetimin se a ekzistojnë prova mbi kualitetin e materialit, instalimeve dhe pajisjeve të cilat i instalon në objekt; 4) dhënia e udhëzimeve për kryerësin e punimeve; 5) bashkëpunimi me projektuesin për hir të bashkëpunimit detal të punëve (D. Simonovi ć , Ugovori u oblasti građ evinarstva, evinarstva, Bg., 2007, fq. 97). Investitori është i detyruar ta marrë punën e kryer nëse ajo është kryer sipas dispozitave të kësaj kontrate dhe rregullave të profesionit. Nëse puna e kryer nuk merret nga investitori nga ndonjë shkak i arsyeshëm, atëherë ai vonohet dhe ka pasojat e vonesës së tij. Vonesa e investitorit është vonesa e kreditorit. Pasojat kryesore të kësaj vonese janë se merret se investitori ka marrë sendin, për këtë arsye nuk mund të bazohet në mungesat e sendit të kryer që kanë mundur të vërehen me kontrollim të rëndomtë. Pasoja tjetër është se tani kryerësi i punës, veprën e mban si ruajtës e që do të thotë se ky tani ka të drejtë të kërkojë shpërblim për ruajtje. Zhdukja dhe dëmtimi i sendit i sjellin pasoja investitorit. Nëse vazhdon mosmarrja e paarsyeshme e veprës së kryer, atëherë kryesi i punëve mund të kërkojë që me vendimin e gjykatës t’i besohet sendi në ruajtje personit tjetër edhe atë në shpenzime dhe në llogari të investitorit. (I. Bukljaš, Komentar ZOO, II, Zg., 1978, fq. 302).
Neni 812. Shmangie nga projekti Për çdo shmangie nga projekti i ndërtimit respektivisht nga punimet e kontraktuara, kryerësi duhet të ketë pëlqimin me shkrim të investitorit. Ai nuk mund të kërkojë ngritje të çmimit të kontraktuar për punimet që i ka kryer pa pëlqimin e këtillë. ___________________ 44
Investitori i punës duhet të sigurojë projektin dhe dokumentacionin tjetër teknik, pa të cilat nuk do të mund të lidhë kontratën për ndërtim. Projektimi përfshin disa veprime; 1) programin projektues, 2) ideor dhe 3) kryesor. Projekti në realitet është pjesë përbërëse e kontratës për ndërtimin.12 Programi projektues është pjesë e programit investues dhe iu përket punëve ndërtimore. Projekti kryesor është analizë detale e të gjitha punëve në objekt dhe i çmimit. Ky bazohet në projektin ideor dhe i përmban të gjitha elementet pa të cilat nuk është e mundur të ngritet objekti. Objekti kryesor duhet të jetë i lejuar nga organet kompetente shtetërore. 13 Për çdo shmangie nga projekti i ndërtimit apo nga punimet e kontraktuara, kryerësi duhet të ketë pëlqimin me shkrim të investitorit. Ai nuk mund të kërkojë ngritje të çmimit të kontraktuara për punimet që i ka kryer pa pëlqimin e këtillë. (Parag. 2 i nenit 812 të LMD).
Ekzistimi i projektit sipas të cilit do të ndërtohet. Investitori i punës duhet të sigurojë projektin dhe dokumentacionin tjetër teknik, pa të cilat nuk do të mund të lidhë kontratën për ndërtim. Projektimi përfshin disa veprime: 1) programin projektues, 2) ideor dhe 3) kryesor. Projekti në realitet është pjesë përbërëse e kontratës për ndërtimin. (Komentar ZOO, II, Kragujevac, 1980, fq. 338) Ligji për ndërtimin i Kosovës në mënyrë të detajuar e rregullon çështjen e projekteve nën nenin 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 31, 32. Varësisht nga qëllimi dhe niveli i përpunimit, projekti duhet të përpunohet ashtu që objekti të ndërtohet konform kërkesave të Ligjit për ndërtimin. Projektet sipas qëllimit dhe nivelit të përpunimit ndahen në: paraprojekt, projekt ideor, projekt kryesor, projekt zbatues dhe projekt i objektit të zbatuar (Neni 24 i Ligjit për ndërtimin). nd ërtimin). Paraprojekti përmban analizat mbi lokacionin e gjerë, variantet e mundshme të zgjidhjes në aspektin e përshtatjes në hapësirë të dhënat për kushtet natyrore, vlerësimin për ndikimet në mjedis – konform dispozitave ligjore të Ligjit për mbrojtjen e mjedisit; të dhënat për aspektin funksional dhe racionale të zgjidhjes së përvetësuar; konceptin teknik-teknologjik dhe mënyrën e sigurimit të infrastrukturës teknike, të dhënat për objektet ose zonat historike-kulturore, arsyeshmërinë e investimit për objektet kapitale (Neni 25 i Ligjit për ndërtimin). Projekti ideor – është dokumentacion teknik i cili përmban të dhëna bazë dhe të tjera, të nevojshme për përpilimin e projektit kryesor, lidhur me lokacionin e ngushtë dhe mënyrën e vendosjes së objektit, vlerësimin mbi ndikimet në mjedis si dhe masat për parandalimin ose uljen e ndikimeve negative në mjedisin jetësor – konform dispozitave ligjore të Ligjit për mbrojtjen e mjedisit, zgjidhjen themelore të formës dhe të funksionit, si dhe zgjidhjen teknike të objektit, vlerësimin preliminar të stabilitetit dhe të sigurisë së objektit, zgjidhjen ideore të infastrukturës teknike, të dhënat për objektet ose zonat historike-kulturore, skemat teknologjike, koston e përafërt të ndërtimit, transportin, mirëmbajtjen, propozimin për sigurimin e energjisë (Neni 26 i Ligjit të ndërtimit të Kosovës). Projekti kryesor është tërësi e projekteve të harmonizuara në mënyrë të ndërsjellë, me të cilat jepet zgjidhja teknike e objektit. Projekti kryesor përpilohet konform kushteve të dala nga leja urbanistike dhe në bazë të tij lëshohet leja e ndërtimit (Neni 27, 1 i Ligjit të ndërtimit të Kosovës). Varësisht nga struktura teknike e ndërtesës, projekti përmban: 1) projektin arkitektonik; 2) projektin ndërtimor; 3) projektin e instalimeve në objekt – hidroteknike dhe elektroteknike, përkatësisht ujësjellës dhe kanalizim, instalime elektrike dhe të ngrohjes; 4) përmasën dhe 12 13
Komentar ZOO, II, Kragujevac, 1980, fq. 338. Po aty.
45
parallogarinë për të gjitha punët; 5) projektin e gjendjes ekzistuese për objektet që rindërtohen; 6) të dhënat gjeoteknike dhe sipas nevojës edhe të dhënat për punët tjera të hulumtimit të lokacionit të objektit; 7) raportin për mbrojtjen e mjedisit, për ato objekte destinimi i të cilave është definuar si veprimtari që mund të cenojnë mjedisin jetësor, në përputhje me Ligjin për mbrojtjen e mjedisit; 8) raportin për mbrojtjen nga zjarri dhe eksplodimet. (Neni 27, 2 i Ligjit të ndërtimit të Kosovës) Projekti zbatues shfrytëzohet për ndërtimin e objektit. Me projekt zbatues përpunohet zgjidhja teknike e dhënë në projektin kryesor me të cilën definohen në tërësi detajet e punëve zbatuese të objektit që do të ndërtohet, përfshirë detajet karakteristike dhe skemat e punëve të zdrukthtarisë – metalike, të drurit dhe të tjera. (Neni 28 i Ligjit të ndërtimit të Kosovës). Në bazë të projektit zbatues bëhet pranimi teknik i objektit dhe lëshohet leja e përdorimit. Projekti i objektit të zbatuar përmban të gjitha ndryshimet dhe plotësimet e bëra gjatë realizimit të punëve ndërtimore. Në rast se gjatë ndërtimit të objektit nuk janë bërë ndryshime të projektit zbatues, investuesi dhe realizuesi i punëve ndërtimore konstatojnë se gjendja e realizuar e objektit është e njëjtë me gjendjen e projektuar përkatësisht projektin zbatues (neni 29 parag. 1, 2 i Ligjit për ndërtimtarinë). Projekti duhet të sigurojë identitetin e objektit për të cilin është përpiluar projekti. Projekti duhet të përmbajë emërtimin e objektit, emrin e projektuesit dhe dëshminë e tij se është i licencuar, përkatësisht regjistruar për punë projektuese, emrin ose emërtimin e zbatuesit, emrin ose emërtimin e investuesit, datën e përpunimit të projektit (neni 30 i Ligjit për ndërtimtarinë). ndë rtimtarinë). Projektuesi kryesor është i detyruar që ta ruajë organin kompetent për lëshimin e lejes së ndërtimit, projektin investues dhe zbatuesi (neni 30, 3), ndërsa projektin zbatues ose projektin e ndërtesës së ndërtuar, është i detyruar që ta ruajë investuesi gjatë gjithë kohës së ekzistimit të objektit (Neni 30, 4.). Varësisht nga karakteristikat e ndërtimit, kontrolli i projektit vërteton qëndrueshmërinë mekanike dhe stabilitetin e objektit, izolimin zanor dhe izolimin nga temperatura, sigurinë nga zjarri, masat për kursimin e energjisë, kërkesat lidhur me shëndetin dhe mjedisin, eliminimin e pengesave për qasje për personat me aftësi të kufizuara fizike (Neni 31). Revizori i cili bënë kontrollin e projektit është i detyruar që të përpilojë raportin e shkruar i cili është pjesë përbërëse e dokumentacionit të projektit, si dhe që të bëjë vërtetimin e pjesëve të projektit (31, 2.). Në raportin e kontrollit të projektit revizori mund të kërkojë që të bëjë kontrollin e pjesës së projektit të realizuar për ato punë të caktuara ndërtimore para se të fillojnë punët e caktuara ndërtimore dhe të bëjë kontrollin e punëve në një fazë të caktuar të ndërtimit. Investitori i punës – investuesi duhet të sigurojë projektin dhe dokumentacionin tjetër, pa të cilat nuk mund të lidhë kontratën për ndërtim. Projekti kryesor është analizë detale e të gjitha punëve në objekt dhe i çmimit. Ky bazohet në projektin ideor dhe i përmban të gjitha elemente pa të cilat nuk është e mundur të ngritet objekti. Objekti kryesor duhet të jetë i lejuar nga organet kompetente shtetërore. Për çdo shmangie nga projekti i ndërtimit apo nga punimet e kontraktuara, kryerësi duhet të ketë pëlqim me shkrim të investitorit. Ai nuk mund të kërkojë ngritje të çmimit të kontraktuar për punimet që i ka kryer pa pëlqimin e këtillë (Neni 812 parag. 1, 2 i LMD). Për çdo shmangie nga projekti i ndërtimit respektivisht nga punimet e kontraktuara, kryerësi duhet të ketë pëlqimin me shkrim të investitorit. Ai nuk mund të kërkojë ngritje të çmimit të kontraktuar për punimet që i ka kryer pa pëlqimin e këtillë (Neni 812, parag. 1, 2 i LMD).
46
Neni 813. Punimet urgjente të paparashikueshme Kryerësi mund t’i kryejë punimet e paparashikuara edhe pa pëlqimin paraprak të investitorit, në qoftë se për shkak të urgjencës së tyre nuk ka pasur mundësi ta marrë këtë pëlqim. Punime të paparishikuara janë ato, ndërmarrja e të cilave ka qenë e domosdoshme për shkak të stabilitetit të objektit apo për parandalimin e shkaktimit të dëmit e që janë shkaktuar nga natyra e papritur më e rëndë e tokës me paraqitjen e papritur të ujit ose nga ndonjë ngjarje tjetër e jashtëzakonshme dhe e papritur. Kryerësi ka për detyrë që pa vonesë të njoftojë investitorin për këto fenomene dhe për masat e marra. Kryerësi ka të drejtë për shpërblim të drejtë për punimet e paparashikueshme që është dashur të kryhen. Investitori mund ta zgjidhë kontratën në qoftë se për shkak të këtyre punimeve, çmimi kontraktues do të duhej të shtohej konsiderueshëm për të cilën gjë ka për detyrë që pa shtyrje ta njoftojë kryerësin e punimeve. Në rastin e zgjidhjes së kontratës, investitori ka per detyrë t’i paguajë kryerësit të punimeve pjesën përkatëse të çmimit për punimet e kryera, si edhe një shpërblim të drejtë për shpenzimet e domosdoshme të bëra. ___________________ Punimet urgjente të parashikueshme janë objekt i rregullimit të nenit 813 të LMD. Sipas ligjit, punime të paparashikuara janë ato punë, ndërmarrja e të cilave ka qenë e domosdoshme për shkak të stabilitetit të objektit apo për parandalimin e shkaktimit të dëmit e që nuk janë shkaktuar nga natyra e papritur e rëndë e tokës, me paraqitjen e papritur të ujit ose nga ndonjë ngjarjeje tjetër që është e jashtëzakonshme dhe e papritur. Ligji i ofron të drejtën kryerësit (parag. 1 i nenit 813) që t’i kryejë punimet e paparashikuara edhe pa pëlqimin paraprak të investitorit, kur në rastin konkret për shkak të urgjencës së tyre nuk ka pasur mundësi ta marrë këtë pëlqim. Nëse paraqiten këto fenomene të lartpërmendura, kryerësi ka për detyrë që pa vonesë të njoftojë investitorin për këto fenomene. Kryerësit i takon e drejta për shpërblim të drejtë për punimet e paparashikueshme që është dashur të kryhen. Në këtë pikëpamje në mënyrë analoge mund të zbatohen dispozitat juridike për zgjidhjen e kontratës për ndryshimin e rrethanave. Kjo bëhet për arsye se punët e paparashikuara paraqesin rrethana të ndryshuara të cilat palët kontraktuese nuk i kanë paraparë me rastin e lidhjes së kontratës për ndërtimin. Investitori mund të zgjidhë kontratën në qoftë se për shkaqe të këtyre punimeve, çmimi kontraktues do të duhej të shtohej konsiderueshëm për të cilën gjë ka për detyrë pa shtyrje – menjëherë ta njoftojë kryerësin e punimeve. Për çdo shmangie nga projekti i ndërtimi përkatësisht nga punimet e kontraktuara, kryerësi duhet të ketë pëlqimin me shkrim të investitorit. Ai nuk mund të kërkojë ngritjen e çmimit të kontraktuar për punimet që i ka kryer pa pëlqimin e këtillë. (Neni 812 i LMD). Kur zgjidhet kontrata, investitori ka për detyrë t’i paguajë kryerësit të punimeve pjesën përkatëse p ërkatëse të çmimit për punimet e kryera, si dhe një shpërblim të drejtë për shpenzimet e domosdoshme të bëra.
Neni 814. Çmimi i punimeve Çmimi i punimeve mund të caktohet sipas njësisë së matjes së punimeve të kontraktura (çmimi i njësisë) ose në shumë të tërësishme për tërë objektin (çmimi total i kontraktuar). 47
Sipas nenit 814, ekziston detyrë primare e investitorit të punës që për këtë t’i paguajë çmimin e caktuar. Çmimi mund të caktohet në mënyrën e cila është e përcaktuar me kushtet e investitorit në momentin kur e ka përgatitur dhe dërguar ofertën apo këtë e kanë përcaktuar palët me kontratë. Krahas lartësisë së çmimit palët kanë mundësi të përcaktojnë edhe mënyrën e pagesës, e cila mund të bëhet përnjëherë edhe atë rëndom pas kryerjes dhe pranimit të objektit apo edhe në mënyrë sukcesive që përcaktohet në bazë të fazave të kryerjes së punëve të cilat mund të jenë mujore të tërësishme. Çmimi i punimeve mund të caktohet sipas njësisë së matjes së punimeve të kontraktuara (çmimi i njësisë) ose në shumë të tërësishme për tërë objektin – çmimi total i kontraktuar.
Për kryerjen e punimeve ndërtimore investitori (investuesi) merr përsipër me kontratë detyrimin që të paguajë çmimin e caktuar. Pagimi i çmimit të ndërtimit paraqet njërën nga detyrimet themelore të investitorit në bazë të kontratës për ndërtimin. Edhe te kontrata për ndërtimin zbatohet parimi i ekuivalencës së prestimeve, që do të thotë se investitori duhet t’i paguajë kryerësit të punës shpërblimin adekuat për punën e tij. Lartësia e çmimit të ndërtimit përcaktohet me kontratën për ndërtim. Palët kontraktuese mund të përcaktojnë çmimin e ndërtimit për vlerën e tërë objektit investiv për një pjesë të atij objekti për njësinë e matjes së objektit të ndërtuar p.sh. për një metër katror të banesës së ndërtuar ose për njësinë e matjes të disa punëve në atë objekt. Sipas nenit 805 të LMD, çmimi i punimeve caktohet sipas njësisë matëse të punimeve të kontraktuara (çmimi për një njësi) ose në shumën totale për tërë objektin (totali i çmimit të kontraktuar). Çmimi për një njësi caktohet për sipërfaqen prej një metër katror, për gjatësi me një metër gjatësi, ose për një metër kub të hapësirës së ndërtuar. Çmimi total i kontraktuar është çmimi që përckatohet për tërë objektin ose për një pjesë të objektit ndërtimor. Deri te ndryshimi i çmimit kontraktues të ndryshimit mund të vijë në rastet e caktuara me dispozita ligjore. Lartësia e çmimit të kontraktuar, edhe pse parimisht është e pandryshueshme (parimi i nominalizmit monetar), në raste të jashtëzakonshme mund të ndryshohet pa marrë parasysh faktin se a i kanë parashikuar palët këto raste apo jo. Meqë për përmbushjen e kontratës për ndërtimin kërkohet një kohë më e gjatë, edhe disa vjet kryerësi i punëve mund të kërkojë rritjen e çmimit të punimeve (me kusht që detyrimin e vet ta ketë kryer me kohë, nësë ky ndryshim nuk është parashikuar me kontratë, ndërsa çmimet e elementeve të ndërtimit – materialeve dhe emergjentëve, në bazë të të cilave është caktuar çmimi i punimeve janë rritur nga koha e lidhjes së kontratës deri në përmbushjen e saj (neni 805, 806 i LMD). Edhe te kontrata për ndërtimin zbatohet klauzola “rebus sic stantibus”. Si ngjarje të jashtëzakonshme konsiderohen: ndryshimet e çmimeve të materialit dhe të shërbimeve në treg, nëse e kalojnë përqindjen eë caktuar; ndryshimi i shpenzimeve të jetës (më shumë se 5%) dhe kushtet për kryerjen e punëve në tokë ose ujë, të cilat nuk janë paraparë me dokumentacionin teknik (Z. Antonijević , vep. e njëjtë, fq. 477). Nëse çmimi i kontraktuar do të duhej të rritej (ngritet) dukshëm në krahasim me çmimin e kontraktuar për shkak të rritjes së çmimeve të elementeve të ndërtimit, investitori i punimeve mund ta zgjidhë kontratën. kontratën. Në këtë rast është i detyruar që kryerësit të punëve t’ia paguajë pjesën përkatëse të çmimit të kontraktuar për punimet e kryera deri atëherë, si dhe shpërblimin adekuat për shpenzimet e domosdoshme që i ka bërë (neni 807 i LDM). Investitori i punimeve ka
48
të drejtë të kërkojë zbritjen (uljen e çmimit) nëse janë ulur çmimet e elementeve në bazë të të cilave është caktuar çmimi i punimeve (neni 808 i LMD). Mëyra e pagimit të çmimit përcaktohet me kontratë. Me kontratë parashihet pagimi i çmimit menjëherë ose me këste. Situatat mund të jenë: përllogaritësi – nëpër fazat e ndryshme të ndërtimeve të përkohshme për periudhat e caktuar të kohës dhe përfundimtare “të kryera”, gjatë përllogaritjes përfundimtare në mes investuesit dhe kryerësit të punës ( Po aty).
Neni 815. Ndryshimi i çmimit Në qoftë së me kontratë lidhur me ndryshimin e çmimit nuk është parashikuar diçka tjetër, kryerësi që e ka kryer detyrimin e vet në afatin e parashikuar mund të kërkojë rritjen e çmimit të punimeve në qoftë se në kohën midis lidhjes së kontratës e të përmbushjes së saj kanë ndryshuar çmimet e elementeve në bazë të cilave është caktuar çmimi i punimeve, kështu që do të duhej që ky çmim të ishte më i madh për më shumë se dy për qind. Në rastin kur kryerësi i punimeve me faj të vet nuk i ka kryer punimet në afatin e parashikuar me kontratë, ai mund të kërkojë rritjen e çmimit të punimeve në qoftë se në kohën midis lidhjes së kontratës dhe ditës kur sipas kontratës është dashur të përfundoheshin punimet e elementeve në bazë të të cilave është caktuar, kështu që ky do të duhej sipas çmimeve të reja të këtyre elementeve të ishte më i madh për më se pesë për qind. Në rastet nga paragrafet e mësipërm, sipërmarrësi mund të kërkojë vetëm diferencën në çmimin e punimeve që tejkalon dy përkatësisht pesë për qind. Kryerësi nuk mund të thirret në rritjen e çmimit të elementeve në bazë të të cilave është caktuar çmimi i punimeve, në qoftë se deri te rritja e çmimit ka ardhur pas ardhjes së tij në vonesë. ___________________ Rregullat juridike mbi ndryshimin e çmimeve shprehen në nenin 815 të LMD. Nga ekziston mundësia që palët kontraktuese, investitori dhe kryerësi i punëve mund të kërkojnë të përmbushin detyrimet e e tyre ashtu siç theksohen në kontratë, përveç nëse rrethanat nuk kanë ndryshuar. Në qoftë se rrethanat kanë ndryshuar dhe për palët është vështirësuar përmbushja e kontratës, pala e dëmtuar mund të thirret në clausa rebus sic stantibus. (Për këtë çështje shih më hollësisht rregullat e klauzolës). Sipas nenit 815, parag. 1 i LMD, në qoftë se me kontratë lidhur me ndryshimin e çmimit nuk është parashikuar diçka tjetër, pala kontraktuese – kryerësi i punëve, që e ka kryer detyrimin e vet në afatin e parashikuar mund të kërkojë rritjen e çmimit të punimeve në qoftë se në kohën midis lidhjes së kontratës dhe të përmbushjes së saj kanë ndryshuar çmimet e elementeve në bazë të cilave është caktuar çmimi i punimeve, ashtu që duhet që ky çmim të ishte më i madh për më shumë se dy përqind (2%). Ngritja e elementeve të “çmimeve në bazë të të cilave është caktuar çmimi i punimeve në praktikë më se shpeshti shpe shti shprehet nëpërmes rritjes së çmimit të materialit të cilin kryerësi duhet të ngritë objektin, nëpërmjet rritjes së çmimit të shërbimeve të personave të tretë ose nëpërmjet ngritjes së shpenzimeve jetësore”. 14 Në rastin kur kryerësi i punimeve me faj të vet nuk i ka kryer punimet në afatin e parashikuar me kontratë, ai mund të kërkojë rritjen e çmimit të punimeve në qoftë se në kohën midis lidhjes së kontratës dhe ditës kur sipas kontratës është dashur të përfundoheshin punimet e elementeve në 14
Komentar ZOO, II, Kragujevac, 1980, fq. 345.
49
bazë të të cilave është caktuar, kështu që ky do të duhej sipas çmimeve të reja të këtyre elementeve të ishte më i madh për më se pesë përqind (parag. 2 i nenit 815). Sipërmarrësi në këtë rast mund të kërkoj vetëm diferencën në çmimin e punimeve që tejkalon dy përkatësisht pesë përqind. Në qoftë se në rastet nga këto nene (815, 816 të LMD) çmimi kontraktues do të duhej të rritej konsiderueshëm, investitori mund ta zgjidhë kontratën. Në rastin e zgjidhjes së kontratës, investitori ka për detyrë t’i paguajë kryerësit pjesën përkatëse të çmimit të kontraktuar për punimet e kryera gjer atëherë, si edhe shpërblimin e drejtë për shpenzimet e domosdoshme të bëra (neni 817 i LMD). Për t’u zbatuar dispozitat e këtij neni, është e nevojshme që kryerësi i punëve të provojë se janë bërë rritje çmimesh të elementeve në bazë të të cilave është caktuar çmimi i punëve. Pra, këtu është me rëndësi të jenë në pyetje rrethanat të cilat janë paraqitur pas momentit të lidhjes së kontratës. Kryerësi nuk mund të thirret në rritjen e çmimit të elementeve në mbështetje të të cilave është caktuar çmimi i punimeve, në qoftë se deri te rritja e çmimit ka ardhur pas ardhjes së tij në vonesë.
Neni 816. Dispozitat për ndryshueshmërinë e çmimeve Në qoftë se është kontraktuar së çmimi i punimeve nuk do të ndryshojë, në rastin kur pas lidhjes së kontratës rriten çmimet e elementeve, në bazë të të cilave është caktuar çmimi i punimeve, kryerësi mund të kërkojë megjithëse ekziston një dispozitë e tillë e kontratës, ndryshimin e çmimit të punimeve, në qoftë se çmimet e elementeve janë rritur në atë masë që çmimi i punimeve do të duhej të ishte më i madh se dhjetë për qind. Mirëpo, edhe në këtë rast sipërmarrësi mund të kërkojë vetëm diferencën në çmimin që tejkalon dhjetë për qind, përveçse shtimi i çmimit të elementeve ka ardhur si pasojë e vonesës së tij. ___________________ Çmimi te kontrata për ndërtimin mund të ndryshojë edhe më vonë, pas momentit të lidhjes së kontratës për ndërtimin. Në qoftë se është kontraktuar se çmimi i punimeve nuk do të ndryshojë, në rastin kur pas lidhjes së kontratës rriten çmimet e elementeve, në bazë të të cilave është caktuar çmimi i punimeve. Edhe pse ekziston një dispozitë e tillë juridike në nenin 816 të LMD, kryerësi mund të kërkojë ndryshimin e çmimit të punimeve, kur në rastin konkret çmimet e elementeve janë rritur në atë masë që çmimi i punimeve do të duhej të ishte më i madh se dhjetë përqind. Ky paraqet ngjarje të jashtëzakonshme pasojat e cilës nuk mund personalisht t’i bartë. Kryerësi i punës do të bëjë rritjen e çmimit deri në dhjetë përqind nga çmimi i kontraktuar, ndërsa investitori edhe më tepër. Në qoftë se në rastet nga neni 815, 916, çmimi kontraktues do të duhej të rritej konsiderueshëm, investitori mund ta zgjidhë kontratën. Në rastin e zgjidhjes së kontratës, investitori ka për detyrë t’i paguajë kryerësit pjesën përkatëse të çmimit të kontraktuar për punimet e kryera gjer atëherë, si dhe shpenzimet e domosdoshme të bëra (neni 817). Mirëpo, edhe në këtë rast sipërmarrësi mund të kërkojë vetëm diferencën në çmimin që tejkalon dhjetë përqind, përveçse shtimi i çmimit të elementeve ka ardhur si pasojë e vonesës vo nesës së tij.
Neni 817. Zgjidhja e kontratës për shkak të rritjes së çmimit Në qoftë se në rastet nga nenet paraprake çmimi kontraktues do të duhej të rritej konsiderueshëm, investitori mund ta zgjidhë kontratën.
50
Në rastin e zgjidhjes së kontratës, investitori ka për detyrë t’i paguajë kryerësit pjesën përkatëse të çmimit të kontraktuar për punimet e kryera gjer atëherë, si edhe shpërblimin e drejtë për shpenzimet e domosdoshme të bëra. ___________________ Ligji i ofron të drejtë investitorit që të mund ta zgjidhë kontratën në qoftë se për shkak të këtyre punimeve të paparashikuara urgjente, çmimi kontraktues do të duhej të shtohej konsiderueshëm për të cilën gjë ka për detyrë që pa shtyrje ta njoftojë kryerësin e punimeve. Në rastin e zgjidhjes së kontratës, investitori ka për detyrë t’i paguajë kryerësit të punimeve pjesën përkatëse të çmimit për punimet e kryera, si edhe një shpërblim të drejtë për shpenzimet e domosdoshme të bëra (neni 813, parag. 5, 6 i LMD). Në rastin e zgjidhjes së kontratës investitori ka për detyrë t’i paguaj kryerësit pjesën përkatëse të çmimit të kontraktuar për punimet e kryera gjer atëherë, si dhe shpërblimin e drejtë për shpenzimet e domosdoshme të bëra. (Parag. 2 i nenit 817 të LMD). Investitori është i obliguar që mbi qëllimin e tij që të kërkojë zgjidhjen e kontratës ta njoftojë kryerësin që menjëherë si të njihet mbi rritjen e çmimit të elementeve në bazë të të cilave është caktuar çmimi i punimeve.
Neni 818. E drejta e investitorit për të kërkuar zbritjen e çmimit të kontraktuar Në qoftë se në kohën midis lidhjes së kontratës dhe përmbushjes së detyrimit të kryerësit janë zbritur çmimet e elementeve në bazë të cilave është caktuar çmimi i punimeve për më tepër se 2 për qind, kurse punimet janë kryer brenda afatit të kontraktuar, investitori ka të drejtë të kërkojë zbritjen përkatëse të çmimit të kontraktuar të punimeve mbi këtë përqindje. Në qoftë se është kontraktuar pandryshueshmëria e çmimit të punimeve, ndërsa këto janë kryer në afat të kontraktuar, investitori ka të drejtë për zbritje të kontraktuar në rastin kur çmimet e elementeve, në bazë të të cilave është caktuar çmimi i punimeve, janë zbritur aq sa çmimi do të ishte më i vogël për më tepër se dhjetë për qind e pikërisht për diferencën në çmim prej më se dhjetë për qind. Në rastin e vonesës së kryesit të punimeve, investitori ka të drejtë për zbritjen proporcionale te çmimit të punimeve për çdo zbritje të çmimit të elementeve, në bazë të cilave është caktuar çmimi i punimeve. ___________________ E drejta e investitorit për të kërkuar zbritjen e çmimit të kontraktuar rregullohet në nenin 818 të LMD. Sipas nenit 818, në qoftë se në kohën midis lidhjes së kontratës dhe përmbushjes së detyrimit të kryerësit janë zbritur çmimet e elementeve në bazë të cilave është caktuar çmimi i punimeve për më tepër se 2 %, kurse punimet janë kryer brenda afatit të kontraktuar të punimeve mbi këtë përqindje. Kur është rasti konkret i vonesës së detyrimit, atëherë në rast të vonesës së kryesit të punimeve, investitori ka të drejtë për zbritjen proporcionale të çmimit të punimeve për çdo zbritje të çmimit të elementeve të cilat në rastin konkret janë marrë parasysh dhe në bazë të të cilave është caktuar çmimi i punimeve. Te kontrata e ndërtimit, ndodhë në praktikë, kur është kontraktuar pandryshueshmëria e çmimit të punimeve, ndërsa këto janë kryer në afat të kontraktuar investitori ka të drejtë për zbritje të kontraktuar në rastin kur çmimet e elementeve, në bazë të të cilave është caktuar çmimi i punimeve janë zbritur aq sa çmimi do të ishte më i vogël për më tepër se dhjetë përqind.
51
PJESA 2 KONTRATA PËR NDËRTIMIN ME DISPOZITË TË VEÇANTË Neni 819. Kontrata për ndërtimin me dispozitë të veçantë Në qoftë se kontrata për ndërtimin përmban dispozitën "çelësi në dorë" ose ndonjë dispozitë tjetër të ngjashme, kryerësi detyrohet në mënyrë të pavarur që të kryejë së bashku të gjitha punimet e nevojshme për ndërtimin dhe përdorimin e objektit të caktuar të tërësishëm. Në këtë rast çmimi i kontraktuar përfshin edhe vlerën e të gjitha punimeve të parashikuara e të tepricës së punimeve, ndërsa përjashton ndikimin e mungesave të punimeve në çmimin e kontraktuar. Në qoftë se në kontratën "çelësi në dorë" marrin pjesë disa kryerës si palë kontraktuese, përgjegjësia e tyre ndaj investitorit është solidare. ___________________ Te kontrata e ndërtimit me dorëzim të çelësave nënkuptojmë ato kontrata kur ndërtimtari merr mbi vete detyrimin për ndërtimin e objektit (me të gjitha punët e nevojshme dhe pas kryerjes së ndërtimit ia dorëzon çelësat investitorit), ku në fakt e bën dorëzimin e çelësave në mënyrë simbolike. Çmimi kontraktor këtu përfshinë vlerën e të gjitha punëve të parashikuara dhe tepricën e punimeve. Kështu që në këtë mënyrë përjashtohet ndikimi i mungesës së punëve në çmimin kontraktues. Rëndom ndërtimtari ka detyrë të sigurojë materialin dhe është përgjegjës për cilësinë e atij materiali dhe të objektit derisa t’ia dorëzoj investitorit (e njëkohësisht dhe çelësat) për shfrytëzimin e objektit. Investitori sipas rregullës nuk ka obligim ta bëjë mbikëqyrjen. Çmimin zakonisht e paguan një pjesë (si paradhënie) dhe pjesën tjetër pas përfundimit të objektit dhe pranimit të tij. Sipas parag. 2 të nenit 819 të LMD, çmimi i kontraktuar përfshin edhe vlerën e të gjitha punimeve të parashikuara e të tepricës së punimeve, ndërsa përjashton ndikimin e mungesave të punimeve për çmimin e kontraktuar. Kur në rastin konkret lidhet kontratë për ndërtimin “çelësat në dorë”, dhe në kontratën e tillë marrin pjesë disa kryerës si palë kontraktuese, përgjegjësia e tyre ndaj investitorit është solidare.
Kontrata për ndërtim me dispozitën “çelësi në dorë”. Kontrata për ndërtimin me klauzolën “Çelësi në dorë” e ka prejardhjen relativisht të re. Përdorimi i saj fillon fillon tek pas luftës së dytë botërore, si shkak i rritjes së vëllimit të punëve me projekte investuese dhe me dëshirën e investitorëve që një kryerës i bashkon të gjitha punët e duhura për ndonjë objekt dhe porosit një objekt komplet. Prandaj, termi “Çelësi në dorë” në rëndësinë e bartjes duhet ketë përshtypje se investuesi merr objektin e gatshëm për të cilin kryerësi e dorëzon çelësin si shenjë të mundësisë dhe gatishmërisë për përdorimin e objektit.15 Investuesi, në vend që të lidhë më shumë kontrata me shumë montues, furnizues etj., lidh kontratë të vetme me kryerësin gjeneral të punëve ndërtimore (ose investitorin e pajisjeve) i cili merr mbi 15
D. Simonovič, Ugovori u oblasti građ evinarstva evinarstva , Bg., 2007, fq. 392
52
vete obligimin se do t’i bashkojë të gjitha kontratat e nevojshme për kryerjen e objektit. Në këtë drejtim, “Çelësi në dorë” paraqet kontratë të vetme të përzgjedhur apo lloj të kontratës së vetme në të cilën kryerësi gjeneral, në të vërtet, e merr rolin e investuesit në krahasim me pjesëmarrësit tjerë në punë.16 Këtë kontratë, LMD i Kosovës e trajton si kontratë për ndërtim me marrëveshje të veçantë, të cilës ia kushton nenin 809 paragrafi 1, 2, 3. Nëse kontrata për ndërtim përmban dispozitën “Çelësi në dorë” ose një dispozitë tjetër të ngjashme, kryerësi i punëve detyrohet t’i kryejë të gjitha punimet e nevojshme për ndërtimin dhe përdorimin e tërësishëm të të objektit të caktuar. (neni 819 paragrafi 1 i LMD . Kontrata për ndërtim, me dispozitën “Çelësi në dorë”, në çmimin e kontraktuar, e përfshin edhe vlerën e të gjitha punëve të parashikuara, e tepricë së punës, ndërsa përjashton ndikimin e mungesave të punimeve në çmimin e kontraktuar (neni 819 paragrafi 2 i LMD). Në qoftë se në kontratën “Çelësi në dorë” marrin pjesë disa kryerës si palë kontraktuese, përgjegjësia e tyre ndaj investitorit është solidare (neni 819 paragrafi 3 i LMD). Kushtet e përgjithshme të FIDIC-it , më shumë se një dekadë (1995-96), në korpusin e tyre e kanë përfshirë variantin kontraktues “Çelësi në dorë”. Kushtet e përgjithshme të FIDIC-it, të shënuara si Kushte të përgjithshme FIDIC, paraqesin disa rregulla të kontratës për ndërtim sipas sistemit “Çelësi në dorë”. Gjatë kontraktimit të “Çelësi në dorë” nuk është e kryer faza e projektimit, e me këtë edhe nuk janë të njohura as specifikimet. Këtu janë në përdorim termat kërkesa e investitorit, në njërën anë dhe propozimi i investitorit, në anën tjetër. Në vend të inxhinierit këshillëdhënës te lloji standardi për ndërtim, në kontratën “Çelësi në dorë” figuron termi përfaqësuesi i investitorit. Për ndryshim nga inxhinieri këshillëdhënës, te përfaqësuesi i investitorit nuk është paraparë që ai, përveç me shkrim, të japë edhe urdhra gojarisht.17 Te lloji i përgjithshëm ekziston institucioni i nominuar nën-kryerës, i cila ka munguar në kontratën “Çelësi në dorë”, që është e kuptueshme, meqë në fakt kryerësi kryesor i punës në variantin kontraktues koordinon dhe bartë përgjegjësi për të gjithë pjesëmarrësit në punë. 18 Risia në kushtet e përgjithshme të FIDIC-it, është se për herë të parë në kontratë zbatohet “Çelësi në dorë” dhe i ofron mundësi inxhinierit këshillëdhënës këshillëdhënës që nga kryerësi të kërkojë propozim për ndryshim. Po ashtu, në mënyrë eksplicite, është paraparë pranimi i kryerësit të punës për hartimin hartimin e propozimit të variacionit variacionit në rastin rastin kur inxhinieri vendosë të mos e pranojë atë propozim. Në vend të konceptit “të rrezikut special”, tradicionalisht i prezantuar në kushtet e përgjithshme të FIDIC-it dhe të parën herë në kontratën “Çelësi në dorë” i aplikuar koncepti “fuqi e madhore”, është paraparë që pala kontraktuese, e cila mendon se kushti i caktuar paraqet fuqi madhore, është e detyruar që për këtë menjëherë ta lajmërojë palën tjetër. Mirëpo, afati për zgjidhjen e kontratës për shkak të fuqisë madhore është më i gjatë te kontrata “Çelësi në dorë” (efekti i fuqisë madhore duhet të zgjatë më së paku 210 ditë), krahasuar me kushtet e përgjithshme të cilat zbatohen në kontratë klasike për ndërtim (84 ditë). 19
16
B. Ivković - Ž. Popović, Upravljanje projektima u gra ćevinarstvu, Bg., 2005, fq. 402
17
D. Simonovič, Vep.e njejtë, fq. 394 Po aty 19 Po aty, fq. 395 18
53
Karakteristikat e kontratës për ndërtimin me dispozitën “Çelësi në dorë”. Karakteristikat të cilat këtë kontratë e ndajnë nga kontrata amë për ndërtim, kryesisht kanë të bëjnë me: çmimin, objektin e detyrimit dhe rrezikun. Sa i përket çmimit, dispozita “Çelësi në dorë” në kontratën për ndërtim do të thotë se kjo formë e kontratës çmimin e përfshin në vlerën e punëve të paparapara. Kjo do të thotë se punët e paparashikuara janë element i kalkulimit të çmimit me rastin kur kontraktohet klauzola “Çelësi në dorë”, pra, pa marrë parasysh se kryerësi i punëve në kohën e lidhjes së kontratës e ka ditur ose është dashtë ta dijë se do të vjen deri te kryerja e punëve të paparapara. Te kontrata për ndërtimin “Çelësi në dorë” si faktorë relevant i formimit të çmimit mund të paraqiten të gjitha punët e paparashikuara, pa marrë parasysh se a janë ato urgjente. Te kontrata bazë për ndërtim, gjendja është me ndryshe. Këtu janë me rëndësi vetëm punët e pa parashikuara (neni 813 i LMD). Për shkak të urgjencës, ato mund të ndërmerren edhe pa pëlqimin paraprak të të investitorit. Punët e paparashikuara janë ato për të cilat ka qenë e domosdoshme ndërmarrja e tyre për shkak të sigurimit të stabilitetit të objekteve, ose për pengimin e shkaktimit të dëmit, të shkaktuara nga natyra e vështirë e tokës, paraqitja e papritur e ujit apo ngjarjeve tjera të jashtëzakonshme dhe të papritura. Për këto punë urgjente dhe të papritura të cilat kanë qenë të domosdoshme të kryhen, kryerësi i punëve te kontrata bazë për ndërtim e ka të drejtën për kompensim të drejtë (neni 813 paragrafi 4 i LMD). Për ndryshim nga vendimi i theksuar, për sa i përket punëve urgjente të paparashikuara, kontrata me klauzolën “Çelësi në dorë”, është nën regjim më të rreptë. Këtu të gjitha punët e paparashikuara, duke llogaritur edhe ato urgjente, janë të përfshira përfshira në çmimin çmimin e caktuar të ndërtimit. Objekti i detyrimit të kryerësit të punës te ky variant i kontratës, është shumë më i gjerë, në krahasim me kontratën bazë të ndërtimit. ndë rtimit. Te kontrata (bazë) për ndërtim, në pajtim me dispozitat e nenit 809 të LMD, objekt i detyrimit të kryerësit është ndërtimi i objektit të caktuar apo kryerja e çfarëdo pune tjetër ndërtimore sipas projektit të caktuar. Prandaj, objekti i caktuar i detyrimit është detyrimit është i ngushtë dhe i kufizuar në punët ndërtimore. Punët ndërtimore janë objekt i detyrimit të detyrimit të kryerësit të punëve edhe në kontratën e ndërtimit me klauzolën “Çelësi në dorë”, por kryerësi te ajo variant e kontraktuar për subjektin e obliguar ka edhe punë të tjera. Më saktësisht, lëndë e detyrimit të kryerësit me këtë lloj të kontratës për ndërtim, është kryerja e të gjitha punëve të cilat janë të nevojshme për ndërtim dhe përdorim të një objekti në tërësi. Kjo, pa dyshim thuhet thuhet në dispozitën e nenit 819, parag. 1 të të LMD, e cila thekson se në kontratë për ndërtim, që përmban dispozitën “Çelësi në dorë”, kryerësi i punëve në mënyrë të pavarur obligohet t’i kryejë së bashku të gjitha punët, të nevojshme për ndërtimin dhe përdorimin në tërësi të objektit të caktuar. c aktuar. Në kontratën e ndërtimit “Çelësi ndërtimit “Çelësi në dorë”, kryerësi i punëve përveç punëve të “pastra” ndërtimore, detyrohet të bëjë edhe: projektimin e objektit; sigurimin e materialit të tërësishëm ndërtimor; pajisjet dhe instalimin; montimin, kryerjen e punëve zejtare e përfundimtare dhe të gjitha punët tjera të cilat objekti i kontraktuar i bën të përshtatshme për përdorim. Lënda e detyrimit e detyrimit e punëkryerësit në këtë formë të kontratës për ndërtim mund të jetë edhe mbikëqyrja profesionale ndaj punëve të kryera, por kjo rrallë që ndodh në praktikë. Mbikëqyrja profesionale është edhe këtu, sikur edhe në kontratën bazë për ndërtim, në ingerencë të investuesit i cili, sipas rregullës, për këtë e angazhon një person profesional.
54
Kontrata për ndërtim me dispozitën “Çelësi në dorë”, meqë është e paraqitur me lëndë të gjerë obliguese të ndërtuesit, gjithsesi i përket kategorisë së kontratave komplekse dhe të rëndësishme. Për një konkludim të tillë vërtetojnë edhe dokumentet e së drejtës ndërkombëtare, sikur që është Studimi i Komisionit të KB për të drejtën ndërkombëtare të tregtisë (UNICITRAL) e cila këtë lloj të kontratës e trajton si kontratë komplekse e cila përfshin: përpilimin e planeve, projektet, dokumentet teknike; ndërtimin; montazhin; vënien në veprim, kontrollin dhe provat; ndërmarrjen. Kryerësi, ka për obligim të kryej të gjitha punët të cilat janë të nevojshme për ndërtimin dhe përdorimin e objektit të tërë, që nënkupton obligimin e koordinimit të punëve të saj për të gjithë pjesëmarrësit e ndërtimit të objektit. Harmonizimi i punëve të gjithë pjesëmarrësve në ndërtim të objektit është imperativ i bartësit të të detyrimeve në kontratë me klauzolën “Çelësi në dorë” sepse vetëm kështu objekti mund të kryhet në afatin e caktuar dhe kështu plotësohet qëllimi i kontratës. Në teorinë e së drejtës ekzistojnë mendime se kontrata për ndërtim me klauzolën “Çelësi në dorë” de facto sublimon më shumë kontrata nga lëmi i ndërtimtarisë: kontrata për projektim, kontrata për hartimin e dokumenteve teknike, kontrata për ndërtim, kontrata mbi kryerjen e punëve të montazhit, kontrata për kryerjen e punëve zejtare, kontrata për shitblerje të materialit ndërtimor, kontrata për porosinë e pajisjeve, etj e tj . .20 Përgjegjësia e kryerësit, te kjo mënyrë e kontratës për ndërtim, është më e ashpër. Përgjegjësia e saj nuk mund të kufizohet në lloje të posaçme të punëve në zinxhirin e ndërtimit të objekteve me klauzolën “Çelësi në dorë”, por ajo i përket punëve në tërësi, duke u mbështetur në detyrimin e ndërtuesit për t’i kryer të gjitha punët (vet apo nëpërmjet personave tjerë) e nevojshme për ndërtimin dhe përdorimin në tërësi të objektit të caktuar. Ndërmarrja ndërtimore, edhe pse është bartëse e ndërtimit me klauzolën “Çelësi në dorë”, përgjegjësia e saj nuk kufizohet vetëm në kryerjen e punëve ndërtimore, por ajo zgjerohet edhe në përgjegjësinë për projektuesin e punës, arkitektin, elektricistin, instaluesin e ujit, ngjitësit të pllakave të qeramikës, etj., dhe sipas principit të përgjegjësisë për tjetrin. Kryerësi i punëve me kontratë për ndërtim me dispozitën “Çelësi në dorë” sipas investuesit merr përgjegjësinë për ndërtimin e objektit ndërtimor në tërësi. Rreziku i punës, me këtë formë të kontratës për ndërtim, është më i theksuar në krahasim me kontratën bazë. Kryerësi bartë rrezik edhe për gabimet të cilat aty për aty i bëjnë të tjerët (kooperantët). Ai bartë rrezik edhe për punët e paparashikuara, pasi që në vlerën (paushalle) të çmimit është përfshirë edhe vlera e të gjitha punëve të paparashikuara. Më tej, ai bartë rrezik për punë shtesë, sepse për to investitori nuk mund të kërkojë çmim (shtesë) të veçantë. Po ashtu, por në pozitën e kundërt, nëse kryerësi i punëve sipas sistemit “Çelësi në dorë” ndërton objektin e kontraktuar (në tërësi) me më pak shpenzime të materialit ndërtimor, të planifikuar me rastin e kontraktimit, ai nuk ka të drejtë për uljen e çmimit të kontraktuar. Kur një ndërmarrje kryen punë ndërtimore, kurse tjetra kryen punët e montazhit, shikuar në përgjithësi, përgjegjësia e tyre ndaj investitorit mund të jetë e ndarë, ose solidare në rastet kur është çështje e autonomisë së vullnetit të palëve të kontraktuara. Mirëpo, Mirëpo, me dispozitën e nenit 818, paragrafi 3 i LMD ligjdhënësi ka dashur dhe e ka konstituuar përgjegjësinë solidare me bashkëkryerësit e punëve, kurse paragrafi për formën tjetër të përgjegjësisë së tyre, sipas mendimit të autorit, nuk është bazuar drejt.
20
D. Simonovič, Vep.e njejtë, fq. 397-398
55
PJESA 3 PËRGJEGJËSIA PËR TË METAT Neni 820. Zbatimi i rregullave të kontratës për veprën Në qoftë se në këtë kre nuk është caktuar ndryshe, për përgjegjësinë për të metat e godinës zbatohen dispozitat përkatëse të kontratës për veprën. ___________________ Neni 820 i LMD është mjaft shprehimor, sipas të cilës për përgjegjësinë për të metat e godinës zbatohen dispozitat përkatëse të kontratës për veprën.
Përgjegjësia për të metat e përgjithshme. Te përgjegjësia e kryerësit të punës paraqitet një formë e re e përgjegjësisë për ndërtimin solid të objektit ndërtimor. Përgjegjësia e kryerësit të punës për të metat e objektit ndërtimor që nuk rrezikojnë objektin ka të bëjë me cilësinë e punëve të imta, p.sh. fasada, elementet prej druri, ngrohja, kanalizimi. Këto të meta janë tipike edhe te forma klasike e kontratës për veprën ashtu që lidhur me përgjegjësinë për të metat aplikohen dispozitat përkatëse të LMD për kontratën për veprën. Meqë investitori i ndërtesës shpeshherë e bënë porosinë për tjetrin, të drejtat e investitorit ndaj kryerësit të punës për mungesë të objektit ndërtimor kalojnë edhe në të gjithë fituesit e mëvonshëm të së drejtës mbi objektin ose veprën e tij (Neni 811 i LMD). Të metat e fshehura. Te kontrata për ndërtimin sikurse edhe te kontrata për veprën, puna e kryer mund të ketë edhe mungesa të fshehta. Këtë çështje LMD e ka parashtruar në nenin 794. Së pari, nëse ndonjë mungesë shfaqet më vonë, e cila nuk është vërejtur me kontrollim të rëndomtë, atëherë lejohet që investitori të mbështetet në këtë mungesë. Në këtë rast ai duhet sa më parë ta lajmëroj kryerësin e punës për mungesën e vërejtur. Ai këtë duhet ta bëjë në afatin prej një muaji, afat ky që rrjedh prej ditës së zbulimit të mungesës, neni 794, 1 i LMD. Pra, këtu kemi mungesën e fshehur të veprës së kryer e cila konsiderohet se ekziston kur ajo zbulohet me përdorim ose me kontrollim. Në këto mungesa investitori mund të thirret nëse bën reklamimin me kohë. Këtë reklamim duhet ta bëjë në afat prej një muaji, i cili afat rrjedh prej momentit të zbulimit të mungesës. Pas skadimit të këtij afati, ai parimisht nuk mund t’i realizojë të drejtat e caktuara. Në të vërtetë investitori pas skadimit të afatit prej 2 vjetësh prej pranimit të punës së kryer, nuk mund të lëshojë mënjanimin e mungesave. Këtu duhet thënë se afati prej një muaji është afat subjektiv, kurse afati dyvjeçar është afat objektiv, neni 794, 2 i LMD. Afati i parë fillon të rrjedhë prej ditës së marrjes së punës së kryer. Këto afate gjykatësi nuk i merr parasysh sipas detyrës zyrtare, por sipas kërkesës së palës kontraktuese. Shuarja e së drejtës. LMD ka paraparë dispozitë të caktuar për shuarjen e të drejtave në nenin 795 parag. 1 dhe 2. Këtu janë paraparë çështjet me rëndësi rreth të drejtave të investitorit. Në të vërtetë investitori i cili kryerësin e punëve e ka lajmëruar me kohë për mungesat e punës së kryer, nuk mundet të drejtën e vet ta realizojë me anë të gjykatës pas afatit njëvjeçar. Ky afat rrjedh prej ditës së lajmërimit për mungesat e punës së kryer, neni 795, parag. 1 i LMD. Ky afat është afat prekluziv, sepse pas skadimit të tij investitori prekludohet në të drejtat e veta. Këtu investitori më se pari për realizimin e të drejtave të veta i drejtohet kryerësit të punëve dhe në qoftë se në këtë mënyrë nuk mund të realizojë, atëherë i drejtohet gjykatës, që nëpërmjet të saj të 56
realizojë të drejtat e veta duke paraqitur padinë. Mirëpo, Mirëpo, këtë mundësi ai do ta humbë nëse të drejtën e tij nuk e realizon brenda afatit prej një viti, i cili afat rrjedh prej ditës së lajmërimit të veprës së kryer. Nga rregulla e lartëpërmendur bën përjashtim neni 795, 2 sepse lejohet që pas skadimit të këtij afati, nëse për mungesa në kohë ka lajmëruar kryesin e punëve, me anë të kundërshtimit kundër kërkesës së kryrësit të punëve për pagimin e shpërblimit duke paraqitur të drejtën e tij për zvogëlimin e shpërblimit dhe për shpërblimin e dëmit. Këtu zakonisht bëhet kundërshtimi i kompensimit në kontest i cili bëhet për pagimin e shpërblimit të kryerësit të punëve. Andaj, mund të thuhet se në këtë rast investitori në të vërtetë vetëm mohon kërkesën jo të bazuar të kryesit të punëve (Dr. I. Bukljas – Dr. B. Vizner, Komentar ZOO, III, fq. 1979, fq. 1919-1920). Ka raste kur kryerësi i punëve humbë të drejtën që të thirret në dispozitat e caktuara për mbrojtjen e interesave të veta. Kështu është situata me nenin 795 të LMD. Themi kështu sepse kryerësi i punëve nuk mund të mbështetet në dispozitat e caktuara të LMD kur mungesa e veprës së kryer ka të bëjë me faktin i cili ka qenë i njohur ose nuk ka mundur të ngelë i panjohur. Meqë pas këtyre rrethanave këtu kërkohet që kryerësi mos t’i ketë lajmëruar për mungesat e punës investitorit. Siç mund të vërehet, kjo dispozitë është rregull e vjetër e së drejtës kontraktore, se askush nuk mund të mbështetet në dolusin (dashjen) e tij. Në të vërtetë këtu kemi “dolus gjenerali” me anë të së cilës nuk i mundësohet kryerësit të punëve që të thirret në dispozitat e neneve të mëparshme p.sh. kundërshtimi bëhet jo në kohë për realizimin e të drejtave të investitorit nëse gjatë kryerjes së punës ka qenë i pandërgjegjshëm. Kështu do të jetë kur kryerësi nuk lajmëron ose fshehë faktet me rëndësi për investitorin. (Dr. I. Bukljaš, Komentar ZOO, I, II, Zg., 1978, fq. 300)
Neni 821. Kalimi i të drejtave nga përgjegjësia për të metat Të drejtat e investitorit ndaj kryerësit për shkak të të metave të godinës kalojnë edhe në të gjithë fituesit e mëvonshëm të godinës ose të pjesës së saj, por fitueseve të mëvonshëm nuk u rrjedh afati i ri për njoftim dhe padi, por u llogaritet afati i paraardhësve. ___________________ Kalimi i të drejtave nga përgjegjësia për shkak të të metave të godinës është objekt i rregullimit të nenit 821 të LMD. Sipas këtij neni shprehimisht, të drejtat e investitorit ndaj kryerësit për shkak të të metave të godinës kalojnë edhe në të gjithë fituesit e mëvonshëm të godinës ose të pjesës së saj. Mirëpo, sa u përket fituesve të mëvonshëm nuk u rrjedh afati i ri për njoftim dhe padi, por në këtë rast u llogaritet afati i paraardhësve. Kalimi i të drejtave prej investitorit në kryerësin e ndërtimit bëhet në bazë të vet ligjit, nga momenti kur fituesi e ka fituar të drejtën e shfrytëzimit përkatësisht të drejtën e pronësisë. Nuk është i nevojshëm ce dimi i kërkesës.
57
PJESA 4 PËRGJEGJËSIA E KRYERËSIT DHE E PROJEKTUESIT PËR SOLIDITETIN E GODINËS Neni 822. Nga çka përbëhet Kryerësi përgjigjet për të metat e ndërtimit të godinës që i përkasin soliditetit të saj, në qoftë se këto të meta do të tregoheshin për një kohë prej 10 vjetësh nga dorëzimi dhe pranimi i punimeve. Kryerësi përgjigjet edhe për të metat e tokës në të cilën është ngritur godina, të cilat do të tregoheshin për një kohë prej dhjetë vjetësh nga dorëzimi dhe pranimi i punimeve, përveçse organizata e specializuar e ka dhënë mendimin profesional se toka është e përshtatshme për ndërtim, kurse gjatë ndërtimit nuk janë paraqitur rrethana që e vëjnë në dyshim bazueshmërinë e mendimit profesional. E njëjta gjë vlen edhe për projektuesin në qoftë se e meta e godinës rrjedh nga ndonjë e metë në plan. Ata i janë përgjegjës sipas paragrafeve të mësipërm jo vetëm investitorit por edhe çdo fituesi tjetër të godinës. Kjo përgjegjësi e tyre nuk mund të përjashtohet e as të kufizohet me kontratë. ___________________ Kontrata e ndërtimi ka për objekt ngritjen e godinave, komplekseve dhe uzinave, urave, tuneleve etj., të cilat janë me interes për investitorin. Ato duhet të ndërtohen në mënyrë solide me të gjitha kushtet e plota funksionale, do të thotë të jenë pa të meta dhe lëshime (qoftë në aspektin e statikës, qoftë në aspektin projektues ideor). Për të gjitha të metat të cilat paraqiten në objektin ndërtimor gjatë kohës dhjetëvjeçare do të përgjigjet kryerësi i punëve. Ky do të përgjigjet edhe për stabilitetin e tokës së truallit, përveç nëse ndërmarrja e specializuar ka qenë e angazhuar për këtë dhe ajo ka dhënë mendimin profesional për mundësinë e ndërtimit. Sikurse edhe kryerësi i punëve do të përgjigjet edhe projektuesi, nëse të metat në objektin ndërtimor janë pasojë e ndonjë mungese në projekt. Këta persona i përgjigjen jo vetëm investuesit – investitorit por edhe të gjithë personave të tjerë që kanë marrë objektin në bazë të punëve juridike. Përgjegjësia e kryerësit të punëve dhe e projektuesit është përgjegjësi ligjore dhe këta me kontratë nuk kanë mundësi ta përjashtojnë apo ta zvogëlojnë. Përgjegjësia e ndërtuesit apo projektuesit për shpërblim të dëmit bazohet në rregullat e përgjithshme për përgjegjësinë e debitorit për cenimin e kontratës. Për të pasur mundësi për ta realizuar të drejtën në saje të kësaj baze, investuesi duhet të informojë personin përgjegjës në afat prej gjashtë muajsh lidhur me faktin se a i ka vërejtur të meta në objektin ndërtimor. Këtë të drejtë kanë mundësi ta realizojnë edhe përfituesit e tjerë (nga objekti) në afatin prej një viti, pasi që është informuar kryerësi i punëve, respektivisht projektuesi lidhur me të metat. Kryerësi i punëve sipas rregullt do të përgjigjet për dëmin i cili është shkaktuar për atë se ky ka vepruar sipas kërkesës së investuesit. Kjo përgjegjësi do të pakësohet apo përjashtohet tërësisht nëse kryerësi i punëve ia ka tërhequr vërejtjen investuesit se nëse veprohet sipas kërkesës së tij do të shkaktohen situata të dëmshme. Kryerësi i punëve, nëse e ka realizuar shpërblimin e dëmit për shkak të mangësive në objekt, ka të drejtë të kërkojë kompensimin nga projektuesi
58
(organizata e consalting-inxhinieringut). Lartësia e këtij shpërblimi do t’i përgjigjet gabimit apo mungesës së projektit. Të drejtë regresi kryerësi i punëve ka edhe ndaj prodhuesve, apo atyre të cilëve i është besuar kryerja e një pjese të punëve ndërtimore dhe atë duhet në afatin prej dy muajve ta lajmërojë për të metat e paraqitura në objektin ndërtimor (afati llogaritet që nga dita kur kryerësin e punëve e ka lajmëruar investuesi apo investitori i objektit ndërtimor). Kryerësi i përgjigjet për të metat e ndërtimit të godinës që i përkasin soliditetit të saj, në qoftë se këto të meta do të paraqiten për një kohë prej dhjetë vjetësh nga dorëzimi dhe pranimi i punimeve. Kryerësi përgjigjet edhe për të metat e tokës në të cilën është ngritur godina, të cilat do të paraqiteshin për një kohë prej dhjetë vjetësh nga dorëzimi dhe pranimi i punimeve. Kjo vlen edhe për projektuesin në qoftë se e meta e godinë rrjedh nga ndonjë mungesë në planin e ndërtimit. (Parag. 3 i nenit 822 të LMD).
Neni 823. Detyra e njoftimit dhe humbja e të drejtave Investitori ose fituesi tjetër ka për detyrë që për të metat ta njoftojë sipërmarrësin e punimeve në afat prej gjashtë muajsh, prej kur e ka konstatuar të metën, përndryshe humb të drejtën që të thirret në te. E drejta e investitorit ose e fituesit tjetër ndaj sipërmarrësit respektivisht ndaj projektuesit sipas bazës së përgjegjësisë së tyre për të metat shuhet brenda një viti duke llogaritur nga dita kur investitori respektivisht fituesi e ka njoftuar projektuesin, përkatësisht sipërmarrësin e punimeve për të metën. ___________________ Sipas ligjit, investitori ose fituesi tjetër ka për detyrë që për të metat ta njoftojë sipërmarrësin e punimeve në afat prej gjashtë muajsh. Ky afat vlen prej kur e ka konstatuar të metën. Në qoftë se ky afat nuk respektohet, ai humbë të drejtën që të thirret në të. Nga kjo që theksuam, e drejta e investitorit ose e fituesit tjetër ndaj sipërmarrësit sipas bazës së përgjegjësisë së tyre për të metat shuhet brenda një viti. Në këtë rast, llogaritet nga dita kur investitori përkatësish fituesi e ka njoftuar projektuesin, përkatësisht sipërmarrësin e punimeve për të metën. Afati në kohëzgjatje prej gjashtë muajve për të metat te kontrata për ndërtimin është afat ligjor shprehimisht i paraparë me parag. 1 të nenit 823 të LMD.
Neni 824. Zvogëlimi dhe përjashtimi i përgjegjësisë Kryerësi nuk lirohet nga përgjegjësia në qoftë se dëmi është shkaktuar për shkak se gjatë kryerjes së punimeve të caktuara ka vepruar sipas kërkesave të investitorit. Në qoftë se para kryerjes së punës së caktuar sipas kërkesës së investitorit ia ka tërhequr vërejtjen për rrezikun nga dëmi, përgjegjësia e tij zvogëlohet dhe sipas rrethanave të rastit konkret, mundet edhe të përjashtohet. ___________________ Zvogëlimi dhe përjashtimi i përgjegjësisë shprehet në nenin 824 të LMD. Ligji shprehimisht parasheh se kryerësi nuk lirohet nga përgjegjësia në qoftë se dëmi është shkaktuar për shkak se gjatë kryerjes së punimeve të caktuara ka vepruar sipas kërkesave të investitorit. Përgjegjësia e investitorit zvogëlohet, në qoftë se para kryerjes së punës së caktuar sipas kërkesës së investitorit ia ka tërhequr vërejtjen për rrezikun nga dëmi. Përgjegjësia (sipas parag. 2 të nenit 824) mund të zvogëlohet por sipas rrethanave të rastit konkret, mundet edhe të përjashtohet.
Neni 825. Regresi
59
Kur për dëmin janë përgjegjës kryerësi dhe projektuesi, përgjegjësia e tyre caktohet sipas madhësisë së fajit të tij. Projektuesi që e ka hartuar projektin e godinës dhe të cilit i është besuar mbikëqyrja e kryerjes së punimeve të planifikuara përgjigjet edhe për të metat në punimet e bëra të shkaktuara me faj të kryerësit të punimeve, në qoftë se ka mundur t’i vinte re me mbikqyrjen normale dhe të arsyeshme të punimeve, por ka të drejtë të kërkojë nga kryerësi i punimeve shpërblimin përkatës. Kryerësi i punimeve që e ka shpërblyer dëmin e shkaktuar për shkak të të metave në punimet e kryera ka të drejtë të kërkojë shpërblimin nga projektuesi në masën në të cilën të metat në punimet e kryera rrjedhin prej të metave në projekt. Nëse për të metën është përgjegjës një person, të cilit kryerësi i’a ka besuar kryerjen e një pjese të punës, atëherë kryerësi duhet – nëse dëshiron shpërblim prej atij personi - të njoftojë për ekzistimin e të metës në afat prej 2 muajsh, duke e llogaritur nga dita kur ai vet ka qenë i njoftuar nga investitori për të njëjtën të metë. ___________________ Regresi vjen në shprehje në nenin 825 të LMD. Nëse në rastin konkret, kur për dëmin e shkaktuar janë përgjegjës kryerësi dhe projektuesi, përgjegjësia e këtyre përcaktohet duke marrë parasysh lartësinë – madhësinë e fajit të tyre. Sipas ligjit, ekziston përgjegjësia e projektuesit që e ka hartuar projektin e godinës dhe të cilit i është besuar mbikëqyrja e kryerjes së punimeve të planifikuara përgjigjet edhe për të metat në punimet e bëra të shkaktuara me faj të kryerësit të punimeve. Kryerësi i punimeve që e ka shpërblyer dëmin e shkaktuar për shkak të të metave në punimet e bëra ka të drejtë të kërkojë shpërblimin nga projektuesi në masën – kur të metat rrjedhin nga projekti. Në rastin tjetër, kur për të metën është përgjegjës një person, të cilit kryerësi ia ka besuar kryerjen e një pjese të punës, ku kryesi po që se kërkon shpërblim prej atij personi, të bëjë njoftimin për ekzistimin e mungesës. Njoftimi duhet bërë sipas afatit të paraparë ligjor në kohëzgjatje prej dy muajsh. Ky afat llogaritet në këtë mënyrë: nga dita kur ai vet ka qenë i njoftuar nga investitori për të njëjtën mungesë në ndërtim. Neni 271 i LMD rregullon marrëdhëniet reciproke ndërmjet më shumë shkaktuesve të dëmit të njëjtë. Sipas tij, marrëdhëniet ndërmjet shkaktuesit të dëmit lidhur me dëmin e shkaktuar nuk janë solidare, por marrëdhënie e ndarë. Kjo do të thotë se duhet shqyrtuar çështja se sa është pjesa në emër të shpërblimit të dëmit që bie në secilin shkaktues të dëmit, në mënyrë që ndërmjet veti të bëjnë regresin e pagesës. Kjo llogaritje ndërmjet tyre në emër të detyrimit të shpërblimit të dëmit, nuk ka rëndësi për të dëmtuarin, sepse ata i përgjigjen të dëmtuarit solidarisht, pa marrë parasysh se ndërmjet tyre borxhi i tillë ndahet. Debitori solidar i cili paguan më tepër se sa është shuma e pjesës së tij në dëmin e shkaktuar, mund të kërkoj prej secilit nga debitorët e tjerë që t’ia shpërblejnë atë që ka paguar për të. Lartësinë e pjesës së secilit debitor veç e veç e cakton gjykata në këtë rast duke marrë parasysh dy kritere themelore: 1) peshën e fajit dhe 2) peshën e pasojave që kanë rrjedhur nga veprimi i tij. Kjo është paraparë shprehimisht në parag. 2 të nenit 271 të LMD, ku është themeluar: “Lartësinë e pjesës së secilit debitor veç e veç e cakton gjykata, duke marrë parasysh peshën e fajësisë së tij dhe peshën e pasojave që kanë dalur nga veprimi i tij”.
60
Në rast se gjykata nuk mund të caktojë pjesët e debitorëve – dëmtuesve, për arsye se nuk mund të vërtetojë peshën e fajit të secilit prej tyre dhe kontributin e tyre në shkaktimin e dëmit, atëherë Ligji i ri i detyrimeve të Kosovës, në parag. 3 të nenit 271 parasheh se: “Në qoftë se pjesët e debitorëve nuk mund të vërtetohen, secili ngarkohet me pjesë të barabartë, përveç në qoftë se drejtshmëria kërkon që në rastin konkret të vendoset ndryshe”. Ligji nuk numëron kurrfarë rrethanash që mund t’i mveshen drejtshmërisë që gjykata t’i gjykojë shumë më të vogël të shpërblimit të dëmit. Kjo çështje mbetet në duar të praktikës gjyqësore gjatë zbatimit të nenit 271 të LMD. Debitori solidar i cili paguan më tepër se sa është shuma e pjesës së tij në dëmin e shkaktuar, mund të kërkojë prej secilit nga debitorët e tjerë që ta shpërblejë atë që ka paguar për të.
61
PJESA E TRETË
UDHËZUES PËR PËRDORIM TË PËRGJITHSHËM TË KONTRATËS PËR NDËRTIMIN
62
Veprimtaria e ndërtimtarisë Ndërtimtaria është veprimtaria më e lashtë njerëzore, ndërkaq në epokën bashkëkohore paraqet një degë jashtëzakonisht vitale, komplekse dhe të rëndësishëm. Si veprimtari komplekse, ndërtimtaria ekziston në raportet reciproke të pjesëmarrësve në ndërtim, me përgjegjësi të lartë ndërmjet vetë palëve kontraktuese, por edhe nëpërmjet përgjegjësisë ndaj personave të tretë për shkak se këtë veprimtari e përcjellin edhe një varg rreziqesh të cilat e kualifikojnë si veprimtari të rrezikshme. Në lidhje me ndërtimin e çfarëdo qoftë objekti, me kontratën mbi ndërtimin duhet që të rregullohen të gjitha çështjet juridike p.sh. palët kontraktuese, objekti i ndërtimit, mundësia e ndryshimit të çmimeve, punimet shtesë dhe të paparashikuara. Përveç kësaj duhet lidhur edhe kontrata të tjera paralele p.sh. kontrata mbi tokën, mbi projektimin, kooperimin, hulumtimin e tokës, pastaj duhet siguruar leje të shumta, vërtetime, pëlqimin dhe mendimin e organeve kompetente administrative, të subjekteve profesionale. Vetë ndërtimi zgjatë shumë, andaj lidhja e kontratës për ndërtimin është e domosdoshme për shumë shkqe. Duke pasur parasysh investimin e mjeteve të mëdha me kontratën për ndërtimin tejkalohet kontrata për veprën jo vetëm për nga ndërlikueshmëria e saj por edhe për nga rëndësia ekonomike. Rëndësi të veçantë që duhet të theksohet te kjo kontratë është profesionalizmi dhe sjellja me ndërgjegjshmëri e kryerësit të ndërtimeve. Kryerësi i punëve si palë kontraktuese, gjatë tërë kohës duhet të sillet si ekspert i mirë dhe lidhur me të metat e paraqitura duhet me kohë ta lajmëroj investitorin e punës, me qëllim që kontrata e lidhur mbi ndërtimin të realizoj qëllimin e caktuar, me konkretisht ndërtimin e objektit dhe funksionalizimin e saj, e nga ana tjetër sepse kontrata për ndërtimin në shumicën e rasteve në praktikën tonë nuk mund të përmbushet shpejtë dhe në mënyrë të menjëhershme, por në faza të caktuara kohore. Nocioni i kontratës për ndërtimin Me kontratën për ndërtimin kryerësi i punës detyrohet se brenda afatit të kontraktuar dhe sipas projektit të caktuar do ta ndërtojë ndonjë objekt ndërtimor në tokën e caktuar, përkatësisht në ndërtesën ekzistuese do të kryejë punimet ndërtimore, kurse porositës (investuesi) detyrohet që për kryerjen e këtyre punëve t’ua paguajë çmimin e caktuar. Me rastin e lidhjes së kontratës për ndërtimin palët kontraktuese duhet të marrin parasysh dispozitat juridike të Ligjit për detyrimet të Kosovës. Pse për punët ndërtimore duhet lidhur kontrata?
Shkaqet kryesore më të rëndësishme për lidhjen dhe ekzistimin e formës me shkrim të kontratës për ndërtim janë për arsye se: - Së pari: Kontrata për ndërtimin si kontratë përmban fakte të cilat në rast kontesti vështirë se mund të provohen pa dokumente përkatëse të shkruara. - Së dyti: Që nga lidhja e kontratës për ndërtimin e gjer në përfundimin e punimeve duhet të kalojë një kohë e gjatë, ashtu që, po që se nuk janë të shkruara, mund edhe të harrohen. - Së treti: Vlera e punimeve ndërtimore është rëndom (zakonisht) e madhe, ashtu që forma me shkrim e kontratës për ndërtim ndihmon në seriozitetin e kontraktimit. 63
Me kontratën për ndërtimin ndërlidhen edhe kontrata tjera, siç janë: kontrata për projektimin, mbi pajisjet investive, kontrata për inxhinieringun, kontrata për ndërtimin me “çelësa në dorë”. Për kontratën për ndërtimin rëndësi të veçantë kanë edhe rregullat me karakter administrativ, të cilat i referohen lejes për ndërtim, atyre për kryerjen e punëve dhe për miratimin e lejes së përdorimit të objektit ndërtimor. Palët kontraktuese
Si palë kontraktuese në kontratën për ndërtimin paraqitet: kryerësi i punës dhe investitori i punës (investuesi). Sipas kësaj kontrate, kryerësi detyrohet sipas projektit të caktuar të ndërtojë në afatin e caktuar ndërtesën e caktuar në tokën e caktuar, ndërsa investitori detyrohet që për këtë t’i paguaj çmimin e caktuar. Kryerësi i punëve të objektit ndëritmor duhet të jetë personi (individi) apo ndërmarrja (firma) e specializuar për zhvillimin e punëve ndërtimore apo ndërtimore-zejtare përkatëse dhe e regjistruar në regjistrin e organit kompetent. Lidhja e kontratës
Kontrata për ndërtimin është punë juridike formale sipas fuqisë së vet Ligjit (neni 802 i LMD). Ajo është e lidhur kur marrëveshja është arritur në formën me shkrim. Ajo mund të realizohet me nënshkrimin e dokumentit. Për lidhjen e kontratës për ndërtimin vlejnë dispozita të përgjithshme dhe të veçanta. Dispozitat e përgjithshme për lidhjen e kontratës për ndërtimin janë të njëjta sikurse ato për kontratat tjera të detyrimeve – oferta dhe pranimi i ofertës. Dispozitat (rregullat) e veçanta për lidhjen e kontratës për ndërtimin kanë karakter specifik, sepse përcaktojnë kushte dhe veprime paraprake për lidhjen e kësaj kontrate. Kushtet e përgjithshme për lidhjen e kontratës
Kushtet e përgjithshme për lidhjen e kontratës për ndërtimin janë: aftësia punuese e palëve kontraktuese (kryerësit të punës dhe investitorit), lënda (objekti) i kontratës, ndërsa si kusht kryesor i veçantë që detyrimisht duhet të përmbushet është forma me shkrim. Veprimet paraprake për lidhjen e kontratës për ndërtimin
Kontrata për ndërtimin mund të lidhet kur të përmbushen kushtet dhe veprimet paraprake të cilat janë paraparë për to. Përmbushja e këtyre kushteve krijon detyrime me karakter administrativ. Këto kushte dhe veprime janë: që të nxjerret vendimi mbi ndërtimin e objektit të caktuar, që të sigurohen mjetet financiare për ndërtimin e objektit, që të sigurohet pëlqimi për ndërtimin e objektit (leja ndërtimore); që të zgjedhet kryesi i punës me të cilin do të lidhet kontrata për ndërtimin. Vendimi për ndërtimin e objektit
Vendimi për ndërtimin e objektit të caktuar është akti juridik paraprak. Këtë vendim e nxjerrë investuesi në bazë të programit investiv. Para nxjerrjes – marrjes së vendimit për ndërtimin e 64
objektit investuesi është i detyruar që të mbajë llogari për arsyeshmërinë dhe qëllimin e objektit dhe ndërtimit të tij. Investitori duhet të nxjerrë vendimin për ndërtimin e objektit në bazë të programit investiv dhe të dokumentacionit teknik, vetëm në bazë të programit investicional. Investitori është i detyruar që kryerësit të punëve t’i dorëzoj tërë dokumentacionit të përcaktuar me ligj dhe me kontratë, në mënyrë që ndërtimtari të mund të fillojë kryerjen e punëve të kontraktuara. Programi investiv dhe dokumentacioni teknik Programi investiv është elaborat i cili përmban përshkrimin e objektit. Ai përmban të dhënat mbi qëllimin e objektit dhe kohëzgjatjen e ndërtimit dhe të dhënat tjera me rëndësi, si analizat mbi lokacionin e gjerë, variantet e mundshme të zgjidhjes në aspektin e përshtatjes në hapësirë, të dhënat për kushtet natyrore, vlerësimin për ndikimet në mjedis konform dispozitave ligjore të Ligjit për mbrojtjen e mjedisit, të dhënat për aspektin funksional dhe racional të zgjidhjes së përvetësuar, konceptin teknik-teknologjik dhe mënyrën e sigurimit të infrastrukturës teknike, të dhënat për objektet dhe zonat historike-kulturore, aryeshmërinë e investimit për objektet kapitale. Dokumentacioni teknik përmban të dhëna bazë të nevojshme për përpilimin e projektit kryesor, lidhur me lokacionin e ngushtë dhe mënyrën e vendosjes së objektit, vlerësimin mbi ndikimet në mjedis, si dhe masat për parandalimin ose uljen e ndikimeve negative në mjedisin jetësor konform dispozitave ligjore të Ligjit për mbrojtjen e mjedisit, zgjidhjen themelore të formës dhe të funksionit, si dhe zgjidhjen teknike të objektit, vlerësimin preliminar të stabilitetit dhe sigurisë së objektit, zgjidhjen ideore të infrastrukturës teknike, të dhënat për objektet ose zonat historikekulturore, shkencat teknologjike, koston e përafërt të ndërtimit, transportin, mirëmbajtjen, propozimin për sigurimin e energjisë. Projekti duhet të sigurojë identitetin e objektit për të cilin është përpiluar projekti. Projekti duhet të përmbajë emërtimin e objektit, emrin e projektuesit dhe dëshminë e tij se është i licencuar, përkatësisht i regjistruar për punë projektuese, emrin dhe emërtimin e zbatuesit, emrin ose emërtimin e investuesit, datën e përpunimit të projektit. Ligji për ndërtimin parasheh edhe kontrollin – revizionin e dokumentacionit teknik (projekti).Varësisht nga karakteristikat e ndërtimit, kontrolli i projektit vërteton qëndrueshmërinë mekanike dhe stabilitetin e objektit, izolimin zanor dhe izolimin nga temperatura, sigurinë nga zjarri, masat për kursimin e energjisë, kërkesat lidhur me shëndetin dhe mjedisin, eliminimin e pengesave për qasje për personat me aftësi të kufizuara fizike. Kush e bënë sigurimin e dokumentacionit?
Sigurimi i dokumentacionit bie në barrë të investitorit. Para lidhjes së kontratës për ndërtimin dhe para sigurimit të duhur, investitori ka detyrim ligjor që t’i kryejë punët paraprake siç janë: studimet, kërkimet, punimi i skicës ideore, punimi i programit investues, të cilat shërbejnë për përgatitjen e dokumentacionit në bazë të të cilit mund të nxirret vendimi për ndërtimin e objektit investues. Në raportin e kontrollit të projektit mund të kërkojë që të bëjë kontrollin e pjesës së projektit të realizuar për ato punë të caktuara ndërtimore, para se të fillojnë punët e caktuara ndërtimore, dhe të bëjë kontrollin e punëve në një fazë të caktuar të ndërtuar.
65
Sigurimi i mjeteve financiare
Investitori i punës dhe kryesi i punëve paraprakisht duhet të sigurojnë mjetet e nevojshme financiare për ndërtimin apo rikonstruktimin e objektit investiv. Këto mjete financiare janë paraparë me parallogarinë e vlerës së objektit dhe janë pasqyruar në programin investiv. Leja e ndërtimit
Leja e ndërtimit është kusht për lidhjen e kontratës për ndërtim dhe për fillimin e ndërtimit të ndonjë objekti të ri ndërtimor, përkatësisht rikonstruktimin e ndonjë objekti ekzistues. Leja e ndërtimit është dokument me karakter administrativ të cilin e lëshon organi komunal kompetent administrativ për punët ndërtimore. Ligji për ndërtimin i Kosovës shprehimisht ka përcaktuar s komunat janë kompetente për dhënien e lejes për të gjitha ndërtimet. Në rast se ndërtimi prek territorin e dy ose më shumë komunave, komuna ku investuesi ka bërë kërkesën për leje ndërtimi lëshon lejen. Komuna e cila lëshon lejen duhet të koordinoj veprimet në komunën tjetër. Lejen ndërtimore e lëshon Drejtorati i planifikimit, urbanizimit dhe ndërtimtarisë me Aktvendim. Kërkesa për leje ndërtimi
Investuesi duhet t’ia dorëzojë me shkrim kërkesën për lejen e ndërtimit Komunës. Kërkesa duhet nënshkruar nga investuesi apo personi i autorizuar me shkrim nga ai. Kur investuesi nuk është pronar i parcelës, duhet të kërkohet dhe paraqitet leja e pronarit të parcelës për ndërtimin e propozuar. Për të siguruar lejen e ndërtimit kërkesa duhet shoqëruar me dokumentacion teknik. Dokumentacioni duhet të përmbajë elementet në vijim: a) Provë pronësi ose e drejta për përdorim të pronës me anë të dokumentacionit për leje urbanistike, i cili përfshinë planin e lokacionit në shkallën e përpjesëtimit 1/500, pikat e ngritura të terrenit dhe karakteristikat e nivelit; b) Leje urbane dhe çdo leje tjetër e kërkuar sipas ligjeve të veçanta; c) Projektplani i detajizuar që përfshinë kërkesat lidhur me ujin, energjinë elektrike, kanalizimin dhe shqyrtimin e pasojave mbi mjedisin natyror dhe njerëzor; d) Nëse nuk ka plane urbanistike dhe kërkesa është për shtëpi familjare, kërkohet deklaratë nga komuna për lidhje të mundshme me infrastrukturën teknike; e) Raport me shkrim i revizorit që merr në shqyrtim veçanërisht qëndrueshmërinë, stabilitetin, zhurmën, izolimin nga temperatura dhe masën për kursim energjie. Leja e ndërtimit duhet të jepet me shkrim, brenda afatit prej 30 ditësh, pas bërjes së kërkesës për leje të ndërtimit. Afati prej 30 ditësh nuk fillon para paraqitjes në komunë të dokumentacionit plotësues. Afati mund të zgjatet për 30 ditë, nëse projekti paraqet vështirësi të mëdha. Pse është e domosdoshme leja e ndërtimit?
Leja e ndërtimit është kusht për lidhjen e kontratës për ndërtimin dhe për fillimin e ndërtimit të ndonjë objekti të ri ndërtimor, përkatësisht rekonstruimin e ndonjë objekti ekzistues.
66
Mjetet për ndërtim
Investuesi duhet t’i sigurojë mjetet për financimin e objektit investiv. Përveç programit dhe dokumentacionit teknik, investuesi duhet të sigurojë mjetet për financimin e ndërtimit të objektit ndërtimor. Këto mjete investuesi mund t’i sigurojë nga burimet e tij personale (autonome) – të pavarura, burimeve tjera dhe nga kreditimi. Për sigurimin e mjeteve për ndërtimin si dhe sigurimin e pagesave sipas kontratës për ndërtimin e objektit ndërtimor investuesi duhet të prezantojë prova. Investitori i punës (investuesi) dhe kryerësi i punës paraprakisht duhet të sigurojnë mjetet e nevojshme financiare për ndërtim apo rikonstruktimin e objektit investiv. Këto mjete financiare janë paraparë në parallogarinë e vlerës së objektit dhe janë pasqyruar në programin investiv. - Kur konsiderohet e lidhur kontrata - Në çfarë forme duhet lidhur - Çka duhet përfshirë një kontratë ndërtimore. Lidhja e kontratës për ndërtimin
Ajo është e lidhur kur marrëveshja është arritur në formë me shkrim. Ajo mund të realizohet me nënshkrimin e dokumentit kontraktues. Pikërisht për këtë shkak në rastin e dytë kontrata për ndërtimin konsiderohet e lidhur me marrjen e shkresës mbi pranimin. Pse ka rëndësi forma me shkrim e kontratës për ndërtimin?
Sipas objektit të saj forma mund të ketë rëndësi të dyfishtë. Së pari, ajo do të paraqes kushtin qenësor për lidhjen e kontratës dhe së dyti, forma me shkrim do të kërkohej për sigurimin e provave. Në paragrafin 2 të nenit 809 të Ligjit për detyrimet, përcaktohet shprehimisht se kontrata për ndërtimin duhet lidhur me shkrim për të qenë e vlefshme dhe për të prodhuar efekte juridike. Meqenëse Ligji e parasheh si kusht të domosdoshëm ekzistimin e formës me shkrim të kontratës për ndërtimin, atëherë edhe zgjidhja e saj duhet të jetë me marrëveshje formale. Kontrata që nuk është e lidhur në formën e parashikuar nuk ka efekte juridike. Objekti i kontratës për ndërtimin është i caktuar në neni 809 të LMD. Ekzistimi i objektit ndërtimor
Me fjalën “godinë” konsiderohen ndërtimet, digat, ujësjellësi, kanalizimi, rrugët, vijat hekurudhore, puset dhe objektit tjera të ndërtimit, për të cilat ndërtimi kërkon punë më të madhe, më të ndërlikuar. Ndërtimi i objektit ndërtimor përfshin kryerjen e punëve përgatitore dhe të atyre përfundimtare. Objekti i kontratës për ndërtim mund të jetë ndërtimi i objektit të ri ndërtimor, por edhe rikonstruktimi i objektit ndërtimor ekzistues. Ligji për ndërtimin i Kosovës në nenin 2 të tij e bënë përkufizimin e “ndërtimit”, “objektit ndërtimor”, “aneksimin dhe mbindërtimin” dhe “rindërtimin”.
67
“Objekt ndërtimit ” është struktura fizike, e cila lidhet me tokën dhe përbëhet me produkte ndërtimi, përfshirë pjesë të ndërtimeve, mjete ose pajisje të veçanta instalimi., të cilat bashkërisht paraqesin një kompleks ndërtimor teknik. Termi gjithashtu përfshinë hapësira parkimi për automjete, hapësira magazinimi dhe zona për kampe. “ Ndërtimi” është ngritja, instalimi, rikonstruktimi, rinovimi, zgjerimi, ndryshimi (ndërrim destinimi), rrënimi i objektit ndërtimor, duke përjashtuar punët për mirëmbajtjen e ndërtimeve ekzistuese dhe punimeve të vogla të specifikuara nga organi kompetent komunal me udhëzime komunale, të cilat kanë leje të përkohshme. “ Ndërtesa” është strukturë fizike e mbuluar, e përdorshme në mënyrë të pavarur, e përshtatshme dhe e parashikuar për strehimin e njerëzve, kafshëve ose objekteve. “ Aneksimi dhe ndërtimi” është ndërmarrje e punëve ndërtimore dhe të tjera përmes të cilave bëhet zgjerimi i ndërtesës ekzistuese si pjesë e re e ndërtesës i shtrirë në sipërfaqen tokësore, si etazhë e re përfshirë edhe kulmin, me ç’rast ndryshojnë kushtet e lokacionit sipas të cilave është ndërtuar ndërtesa. “ Rindërtimi” është ndërmarrja e punëve ndërtimore, punëve dhe masave tjera në ndërtesën ekzistuese përmes të cilave bëhet sanimi, adaptimi, aneksimi mbi ndërtimin, largimi i një pjese të ndërtesës, bëhet ndryshimi i elementeve konstruktive për qëllime të stabilitetit të ndërtesës, ndërrimi ose vendosja e instalimeve dhe pajisjeve të reja, ndryshimi i pamjes së jashtme, ndikohet në sigurinë e ndërtesave dhe lokacioneve fqinje dhe të mjedisit jetësor, ndryshohen kushtet e mbrojtjes së vlerave natyrore dhe të vlerave të paluajtshme kulturore të cilat janë nën mbrojtje, me përjashtim të punëve të konservimit dhe restaurimit, me ç’rast ndryshojnë kushtet e lokacionit sipas të cilave është ndërtuar ndërtesa. Sigurimi i vendndërtimit
Ndërmarrja e cila ndërton objektin investues është e detyruar që me kohë t’i ndërmarrë masat për sigurimin e objektit ndërtimor, pajimeve, instalimeve, të punëtorëve, kalimtarëve, komunikacionit dhe objekteve përreth. Nëse nuk u përmbahet këtyre detyrimeve konsiderohet se kryerësi ka shkaktuar delikt ekonomik dhe sipas rregullës vjen deri te përgjegjësia e tij për kompensimin e dëmit. Venndërtimet duhet të rregullohen dhe mirëmbahen në atë mënyrë që gjatë kryerjes së punëve ndërtimore të mos krijohet rrezik për sigurinë dhe rendin publik, veçanërisht jetën, shëndetin e njerëzve, mjedisin dhe qëndrueshmërinë e ndërtesave fqinje. Zona që parashikohet si e rrezikshme duhet të izolohet dhe të sigurohet dukshëm me shenja treguese, vendndërtimi duhet të rrënohet, pajisjet me objekte që mund të bien dhe të ndriçohet. Duhet pasur kujdes të veçantë që ndërtimi të mos u shkaktoj rrezik kalimtarëve. Nëse është e nevojshme duhet marrë masa të duhura për mbrojtje në punë, kundër zhurmës, mbrojtjes së ajrit, dheut si dhe ujit nëntokësor nga ndotja. Paraqitja e fillimit të punëve
Kryerësi i punës ka për detyrim ligjor që organit komunal kompetent për punët e inspekcionit ndërtimor t’i caktojë ditën e fillimit të kryerjes së punëve dhe atë së paku tetë ditë para fillimit të punëve. Kjo fletëparaqitje i paraqitet organit komunal kompetent për punët administrative të inspekcionit ndërtimor. Nëse nuk veprohet në këtë mënyrë konsiderohet se kryerësi i punëve ka bërë delikt ekonomik. 68
Ekzistimi i projektit sipas të cilit do të ndërtohet
Investitori i punës duhet të sigurojë projektin dhe dokumentacionin tjetër teknik, pa të cilat nuk do të mund të lidhë kontratën për ndërtim. Projektimi përfshin disa veprime: 1) programin projektues, 2) ideor dhe 3) kryesor. Projekti në realitet është pjesë përbërëse e kontratës për ndërtimin. Paraprojekti përmban analizat mbi lokacionin e gjerë, variantet e mundshme të zgjidhjes në aspektin e përshtatjes në hapësirë të dhënat për kushtet natyrore, vlerësimin për ndikimet në mjedis – konform dispozitave ligjore të Ligjit për mbrojtjen e mjedisit; të dhënat për aspektin funksional dhe racionale të zgjidhjes së përvetësuar; konceptin teknik-teknologjik dhe mënyrën e sigurimit të infrastrukturës teknike, të dhënat për objektet ose zonat historike-kulturore, arsyeshmërinë e investimit për objektet kapitale (Neni 25 i Ligjit për ndërtimin). Projekti ideor – është dokumentacion teknik i cili përmban të dhëna bazë dhe të tjera, të nevojshme për përpilimin e projektit kryesor, lidhur me lokacionin e ngushtë dhe mënyrën e vendosjes së objektit, vlerësimin mbi ndikimet në mjedis si dhe masat për parandalimin ose uljen e ndikimeve negative në mjedisin jetësor – konform dispozitave ligjore të Ligjit për mbrojtjen e mjedisit, zgjidhjen themelore të formës dhe të funksionit, si dhe zgjidhjen teknike të objektit, vlerësimin preliminar të stabilitetit dhe të sigurisë së objektit, zgjidhjen ideore të infrastrukturës teknike, të dhënat për objektet ose zonat historike-kulturore, skemat teknologjike, koston e përafërt të ndërtimit, transportin, mirëmbajtjen, propozimin për sigurimin e energjisë (Neni 26 i Ligjit të ndërtimit të Kosovës). Projekti kryesor është tërësi e projekteve të harmonizuara në mënyrë të ndërsjellë, me të cilat jepet zgjidhja teknike e objektit. Projekti kryesor përpilohet konform kushteve të dala nga leja urbanistike dhe në bazë të tij lëshohet leja e ndërtimit (Neni 27, 1 i Ligjit të ndërtimit të Kosovës). Varësisht nga struktura teknike e ndërtesës, projekti përmban: 1) projektin arkitektonik; 2) projektin ndërtimor; 3) projektin e instalimeve në objekt – hidroteknike dhe elektroteknike, përkatësisht ujësjellës dhe kanalizim, instalime elektrike dhe të ngrohjes; 4) përmasën dhe parallogarinë për të gjitha punët; 5) projektin e gjendjes ekzistuese për objektet që rindërtohen; 6) të dhënat gjeoteknike dhe sipas nevojës edhe të dhënat për punët tjera të hulumtimit të lokacionit të objektit; 7) raportin për mbrojtjen e mjedisit, për ato objekte destinimi i të cilave është definuar si veprimtari që mund të cenojnë mjedisin jetësor, në përputhje me Ligjin për mbrojtjen e mjedisit; 8) raportin për mbrojtjen nga zjarri dhe eksplodimet. Çmimi i punimeve
Për kryerjen e punimeve ndërtimore investitori (investuesi) merr përsipër me kontratë detyrimin që të paguajë çmimin e caktuar. Pagimi i çmimit të ndërtimit paraqet njërën nga detyrimet themelore të investitorit në bazë të kontratës për ndërtimin. Për kryerjen e punimeve ndërtimore porositësi (investitori) merr përsipër me kontratë detyrimin që të paguajë çmimin e caktuar. Pagimi i çmimit të ndërtimit paraqet njërën nga detyrimet themelore të investitorit në bazë të kontratës së lidhur për ndërtimi. Edhe te kontrata për ndërtimin zbatohet parimi i ekuivalencës së prestimeve, që do të thotë se investitori duhet t’i paguajë kryerësit të punës shpërblimin adekuat për punën e tij. Lartësia e çmimit të ndërtimit përcaktohet me kontratën për ndërtim. Palët kontraktuese mund të 69
përcaktojnë çmimin e ndërtimit për vlerën e tërë objektit investiv për një pjesë të atij objekti për njësinë e matjes së objektit të ndërtuar p.sh. për një metër katror të banesës së ndërtuar ose për njësinë e matjes të disa punëve në atë objekt. Çmimi i punimeve caktohet sipas njësisë matëse të punimeve të kontraktuara (çmimi për një njësi) ose në shumën totale për tërë objektin (totali i çmimit të kontraktuar). Çmimi për një njësi caktohet për sipërfaqen prej një metri katror (m2), për gjatësi me një metër gjatësi, ose për një metër kub (m3) të hapësirës së ndërtuar. Çmimi total i kontraktuar është çmim qe përcaktohet për tërë objektin ose për një pjesë të objektit ndërtimor. Afati
Kryerësi i punës është i detyruar ta kryejë punën sipas kontratës. Ai ka për detyrë ta kryejë punën ashtu siç është kontraktuar dhe sipas rregullave të punës. Detyra e kryerjes së punës përfshin edhe detyrën e kryerësit të punës që punën ta kryejë: 1) me rregull dhe 1) në afat . Të drejtat dhe detyrimet e palëve kontraktuese Kryerja e rregullt e punës do të thotë kryerje në kohën që është caktuar në kontratë, ose që rrjedh
nga natyra e punës. Kryerje e rregullt e punës do të thotë kryerje sipas të gjitha rregullave profesionale që kërkohen nga subjektet që merren me të. Kryerja e punës me kohë do të thotë kryerje në kohën që është caktuar në kontratë ose që rrjedh nga natyra e punës. Nëse ky afat nuk është caktuar, atëherë ai duhet ta kryejë për kohën e cila është e arsyeshme për punën e caktuar. Afati i arsyeshëm është afati që kërkohet që të përfundohet puna ose fati për kryerjen e pakicës së punëve që kanë ngelur nga detyrimi kryesor. Kontrata për ndërtimin është kontrata e dyanshme sepse për të dy palët kontraktuese (investitorin dhe kryerësin e punëve) krijohen të drejta dhe detyrime të caktuara. Sipas kësaj, kryerësi i punës detyrohet sipas projektit të caktuar të ndërtoj në afatin e caktuar, ndërtesën e caktuar në kohën e caktuar, ndërsa porositësi – investitori, detyrohet që për këtë t’i paguajë çmimin e caktuar. Nga kjo që theksuam rrjedhë se ajo çka është e drejtë për njërën palë është detyrim i palës tjetër kontraktuese. Të dy palët kontraktuese njëkohësisht janë edhe kreditor edhe debitor. Detyrimet kryesore të kryesit të punës janë: 1) Detyrimi i nënshkrimit të projektit kryesor; 2) Detyrimi i caktimit të kryesit përgjegjës të punës në vendndërtim; 3) Detyrimi i kryerjes së punëve ndërtimore të kontraktuara 2) Punët përgatitore; 3) Punët e paparashikuara; 4) Punët e mëvonshme; 5) Materiali ndërtimor dhe pajisjet; 4) Detyrimi i ndërtimit me material kualitativ; 5) Detyrimi i përmbajtjes së afateve kontraktuese (1. Zgjatja e afatit; 2. Shpejtimi i punimeve; 3. Vonesa e kryesit të punimeve); 6) Detyrimi i pagimit të dënimit kontraktues; 7) Detyrimi i mundësimit të investitorit të bëjë mbikëqyrjen; 8) Detyrimi i sigurimit të vendndërtimit; 9) Detyrimi i njoftimit të investitorit – investuesit; 10) Detyrimi i udhëheqjes së ditarit ndërtimor; 11) Detyrimi i evitimit të mungesave; 12) Detyrimi i dorëzimit të objektit ndërtimor; 1) Pranim dorëzimi i objektit ndërtues; 2) Llogaria përfundimtare; 3) Kontrollimi teknik i objektit; 4) Garancioni për kualitetin e punëve të kryera; 5) Leja e ndërtimit. Detyrimet e investitorit (investitorit) të punës janë: 1) Detyrimi i pajisjes me leje të ndërtimit; 2) Detyrimi i pagimit të çmimit të paraparë me kontratë; 3) Detyrimi i sigurimit të punëve përgatitore; 4) Detyrimi i sigurimit të dokumentacionit teknik dhe të pajisjeve; 5) Detyrimi i 70
koordinimit të punëve; 6) Kryerja e mbikëqyrjes së duhur; 7) Sigurimi i dokumentacionit teknik dhe i projektit. Mënyra e kryerjes së punëve ndërtimore
Kryerësi i punëve duhet që punët e kontraktuara t’i kryejë në mënyrën e kontraktuar duke iu përmbajtur rregullave të profesionit të tij. Detyrat kryesore të kryerësit të punëve janë tri: 1) që gjatë kryerjes së punëve t’i përmbahet elaboratit investiv dhe dokumentacionit teknik; 2) që punët e kontraktuara t’i kryejë në mënyrë profesionale; 3) që kryerësi i punës t’i kryejë personalisht punët e kontraktuara. Cilësia e punëve dhe e materialit
Kryerësi i punës është përgjegjës për materialin e futur në objektin ndërtimor, pavarësisht se këtë material a e ka siguruar kryerësi i punës apo investitori. Për çka duhet tërhequr vërejtja?
Nëse sipas kontratës për ndërtimin investitori furnizohet me material, kryerësi i punës ka për detyrë që t’ia tërheqë vërejtjen investitorit se: 1) materiali përmban mungesa; 2) se nuk i përgjigjet destinimit të paraparë; 3) se nuk i përmbush kushtet e parapara me standardet lidhur me cilësinë e materialit. Përgjegjësia për dëmin nga ndërtimet
Godinat dhe vetë ekzistimi i tyre paraqesin rrezik për rrethin. Dëm në këtë rast shkaktohet kur rrëzohet një pjesë e ndërtesës ose rrëzohet e tërë ndërtesa. Me godina duhet të kuptohet ndonjë tymtar i fabrikës, shtyllë elektrike etj. Këto paraqiten si sende të rrezikshme. Baza e përgjegjësisë është objektive. Nëse godina rrëzohet, shembet për shkak të të metave në konstruksion, bazë e përgjegjësisë është faji i supozuar. Për dëmin e shkaktuar nga godina përgjigjet pronari, poseduesi dhe shfrytëzuesi i banesës, godinës. Dëmtuesi lirohet nga përgjegjësia nëse sendi është shkatërruar nga vis maior, nga personi i dëmtuar ose personi i tretë. Përgjegjësia solidare e investitorit dhe e kryerësit të punimeve
Investitori dhe kryerësi i punimeve në paluajtshmëri përgjigjen solidarisht ndaj personit të tretë për dëmin që i shkaktohet lidhur me kryerjen e këtyre punimeve. Për dëmin e tillë të shkaktuar përgjigjen investitori dhe kryerësi i punimeve dhe atë solidarisht. Të drejtat dhe detyrimet e kryerësit dhe investitorit rregullohen me anë të kontratës për ndërtimin. Ky nen për objekt rregullimi ka përgjegjësinë për dëmin të cilin e pëson personi i tretë lidhur me kryerjen e punëve në paluajtshmëri. Ligji i detyrimeve në këtë nen e cekë “personin e tretë”. Me persona të tretë nënkuptohen personat e tjerë p.sh. kalimtarët e rastit. Në këtë mënyrë ju mundësohet personave të tretë shpërblimi i dëmit më i sigurt si dhe një siguri juridike më e madhe në realizimin e shpërblimit të dëmit. 71
Përgjegjësia e kryerësit të punës për të metat thelbësore të objektit ndërtimor
Kontrata për ndërtimin ka për objekt ngritjen e godinave, komplekseve dhe uzinave, urave, tuneleve etj., të cilat janë me interes për investuesin. Ato duhet të ndërtohen në mënyrë solide me të gjitha kushtet e plota funksionale, do të thotë të jenë pa të meta dhe lëshime qoftë në aspektin e statikës, qoftë në aspektin projektues ideor. Për të gjitha të metat të cilat paraqiten në objektin ndërtimor gjatë kohës dhjetëvjeçare do të përgjigjet kryerësi i punëve. Ky do të përgjigjet edhe për stabilitetin e tokës së truallit, përveç nëse ndërmarrja e specializuar ka qenë e angazhuar për këtë dhe ajo ka dhënë mendimin profesional për mundësinë e ndërtimit. Sikurse edhe kryerësi i punëve do të përgjigjet edhe projektuesi, nëse të metat në objektin ndërtimor janë pjesë e ndonjë mungese në projekt. Këta persona i përgjigjen jo vetëm investuesit por edhe të gjitha personave të tjerë që kanë marrë objektin në bazë të punëve juridike. Përgjegjësia e kryerësit të punëve dhe projektuesit është përgjegjësi ligjore dhe këta me kontratë nuk kanë mundësi ta përjashtojnë. Detyra e njoftimit dhe humbja e të drejtave
Investitori ka për detyrë që për të metat ta njoftojë kryerësin e punëve në afat prej 6 muajsh. Ky afat vlen prej kur e ka konstatuar të metën. Në qoftë se ky afat nuk respektohet ai humbë të drejtën që të thirret në të. E drejta e porositësit ose e fituesit tjetër ndaj kryerësit të punës sipas bazës së përgjegjësisë së tyre për të metat shuhet brenda një vitit. Në këtë rast, llogaritet nga dita kur porositësi përkatësisht fituesi e ka njoftuar projektuesin, përkatësisht kryerësi i punës për të metën. Udhëheqja e librave ndërtimorë
Librat të cilat duhet t’i udhëheqë kryerësi i punëve kanë rëndësinë e ditarit ndërtimori apo librit ndërtimor, me qëllim që të përcillet që nga fillimi, rrjedha e punimeve të objektit ndërtimor ndërtimor në tërësi apo në faza të ndryshme. Në këto libra duhet të evidentohen të gjitha ngjarjet me rëndësi të cilat mund të ndikojnë në cilësinë e punimeve dhe sigurinë e objektit. Kanë karakter të rëndësishëm sepse me anë të këtyre mund të kontraktohen: kryerja e punëve dhe ndryshimi i dokumentacionit teknik-investicional. Pranim – dorëzimi i objektit ndërtimor
Pranimi i objektit ndërtimor nuk është rregulluar veçmas me LMD, andaj sa i përket procedurës së kontrollit në lidhje me detyrimet e kontraktuara dhe pranimin zbatohen dispozitat përkatëse të kontratës për veprën (neni 810 i LMD, i lidhur me nenin 783 të LMD). Objekti i ndërtuar nuk mund të shfrytëzohet, përkatësisht të vihet në punë para se organi kompetent i ndërtimtarisë të lëshojë lejen për përdorim, e ajo jepet vetëm pasi të kryhet kontrolli teknik. Kështu, për pranimin e objektit dhe përgjegjësinë e kryerësit të punës për mungesat nuk mjafton që kryesi i punës vetëm ta ftojë investitorin që ta pranojë objektin, siç është parashikuar te kontrata për veprën (neni 783 i LMD).
72
Kërkesën për dhënien e lejes së përdorimit e paraqet investitori (investuesi), përkatësisht personi i cili prej tij e ka marrë të drejtën e pronësisë. Kërkesa i parashtrohet organit që e ka lëshuar lejen ndërtimore përkatësisht të lokacionit. Kontrollin e ushtron komisioni që e themelon organi kompetent i ndërtimtarisë, kurse hollësitë lidhur me kontrollin teknik, detyrimet e investuesit në procedurën e kontrollit teknik i rregullon Ligji i ndërtimit të Kosovës. Duhet theksuar se në procesin e pranimit dhe dorëzimit të objektit të ndërtuar dhe të lëshuarjes së tij në përdorimin e rëndomtë marrin pjesë jo vetëm palët kontraktuese, por edhe organi kompetent. Lidhur me këtë dallohen tri faza: 1) shikimi teknik i objektit dhe lëshuarja e lejes për përdorimin e tij të rëndomtë, 2) kolaudimi – pranimin dhe dorëzimin e objektit në mes të kryesit të punës dhe investuesit dhe në disa raste edhe superklaudimi. Mënyrat e shuarjes së kontratës për ndërtimin?
Kontrata për ndërtimin shuhet nga shkaqet me karakter të përgjithshëm. Këto janë: rrethanat e ndryshuara; pamundësia e përmbushjes, dëmtimi i pamasë, si dhe me marrëveshjen e kryerësit të punës dhe investuesit, si dhe zgjidhja e kontratës me vullnetin e njëanshëm të palës kontraktuese. 1) Shuarja e kontratës për ndërtimin me marrëveshjen e palëve kontraktuese 2) Shuarja e kontratës për ndërtimin për shkak të ngjarjeve të jashtëzakonshme 3) Zgjidhja e kontratës për ndërtimin për shkak të rritjes së çmimit 4) Zgjidhja e kontratës për ndërtimin për shkak të shmangies nga kushtet e kontraktuara dhe në rastin e veçantë 5) Zgjidhja e kontratës për ndërtimin para afatit 6) Zgjidhja e kontratës në rastin e veçantë 7) Zgjidhja ose revidimi i kontratës për ndërtimin për shkak të rrethanave të ndryshuara (Clausula rebus sic stantibus) 8) Shuarja e kontratës kur zhduket lënda e saj
73
