PRINCIPALE S NOVEDADE S LEGISLACION REGISTRAL VIGENTE Myriam Jarquin
LEGISLACION VIGENTE LEYLICOS, N° 698, LEY GENERAL DE'(LOS REGISTROS P! P!LIC OS, A"r A"r#$ #$a%a a%a "#r "# r &a ANN a)#*+# a)# *+# '9 y "u$&i "u $&i-a% -a%a a .n La Ga-.+a Ga.+a Diari Diari# # O/i-ia& O/i -ia& N° '09 %.& 1( %i-i.m$r. %i-i.m$r . '9 -#n una 2a-a+i# &.)i* %. 6 m.*.*3
Vi).n+. 16 Juni# '13 D.r#)a R.)&am.n+# R.)i*+r# P4$&i-# 195, D.r#)a y R./#rma R./#rma 2ari#* ar+-u&#* %.& %.& Ti+u&# 77V 77V C%i)# Ci2i&, D.r#)a ar+-u&#* 10 a& '( C%i)# C#m.r-i#, D.r#)a L.y N° 8 %. 1993
DECRETO N°10'10, REGLAMENTO LEY''GENERAL DE LOS REGIST REG ISTROS ROS P:!LIC P:! LICOS, OS, a"r#$a a"r #$a%# %# ;.$r.r ;.$ r.r# # '10 y "u$&i-a%# .n La Ga-.+a Diari# O/i-ia& N° 55 %.& ( %. Mar<# '10 CIRC:LARES Y NORMAS TECNICAS EMITIDAS POR LA CSJ=CER
LEGISLACION VIGENTE LEYLICOS, N° 698, LEY GENERAL DE'(LOS REGISTROS P! P!LIC OS, A"r A"r#$ #$a%a a%a "#r "# r &a ANN a)#*+# a)# *+# '9 y "u$&i "u $&i-a% -a%a a .n La Ga-.+a Ga.+a Diari Diari# # O/i-ia& O/i -ia& N° '09 %.& 1( %i-i.m$r. %i-i.m$r . '9 -#n una 2a-a+i# &.)i* %. 6 m.*.*3
Vi).n+. 16 Juni# '13 D.r#)a R.)&am.n+# R.)i*+r# P4$&i-# 195, D.r#)a y R./#rma R./#rma 2ari#* ar+-u&#* %.& %.& Ti+u&# 77V 77V C%i)# Ci2i&, D.r#)a ar+-u&#* 10 a& '( C%i)# C#m.r-i#, D.r#)a L.y N° 8 %. 1993
DECRETO N°10'10, REGLAMENTO LEY''GENERAL DE LOS REGIST REG ISTROS ROS P:!LIC P:! LICOS, OS, a"r#$a a"r #$a%# %# ;.$r.r ;.$ r.r# # '10 y "u$&i-a%# .n La Ga-.+a Diari# O/i-ia& N° 55 %.& ( %. Mar<# '10 CIRC:LARES Y NORMAS TECNICAS EMITIDAS POR LA CSJ=CER
O!JETO DE LA LEY Artículo 1 Objeto de la Ley. La presente Ley tiene por objeto la creación creación,, regula regulación, ción, organización, organización, régimen administrativo, funcionamiento y procedimiento de los Registros Públicos integrados en el Sistema Nacional de Registros
Creación: • •
Sistema Nacional de Registros !rganos de "dministración de los Registros
Regulación: • •
•
#ficinas Registrales Personal Registral "dministración de los Registros
Organización Administrativo:
• • •
y
$structura nacional $structuras %erritoriales desconcentradas &orma de llevar los Registros
uncionamiento !rocedimiento
Régimen
y
• •
Sistemas Registrales "plicables Procedimiento 'nico
SINAR E
S(S%$)" N"*(#N"L +$ R$(S%R#S, adscrito a la *orte Suprema de -usticia, como una institución pública, con personalidad jur.dica, patrimonio propio, duración indefinida, y autonom.a administrativa, funcional y financiera, con domicilio en la ciudad de )anagua/ podr0 establecer delegaciones en las cabeceras de los departamentos, de las Regiones "utónomas de la *osta "tl0ntica y municipios del pa.s
Órgano de la Corte Suprema de Justicia que integra los Órganos de
Administración y los Registros Públicos.
REGISTROS P:!LICOS >:E INTEGRAN SINARE LEGISLACION ANTERIOR
LEY 698
cancelaciones "rt.culos 22 al 2;1 describe el C"#$%O C$&$L '(')LO **& #+L R+%$,'RO !)-L$CO. procedimiento y forma de llevar el Registro especial CA!(')LO $ #$,!O,$C$O+, !R+L$/$AR+, 01234 &$%+'+ AR'. 556. $l Registro Público debe comprender1 23 $l de la Propiedad 43 $l de las 5ipotecas 63 $l de las Personas #+RO%A#O !OR L+7 89 C"#$%O #+ CO/+RC$O '(')LO $ CA!(')LO $$ #el Registro /ercantil Artos. 15 al ;< 0113 con vigencia a 11<4 $stablece el Registro Público de *omercio en cada una de las cabeceras departamentales y 7ue estar0 a cargo del Registrador de la Propiedad Ra.z #+RO%A#O !OR L+7 89 L+7 #+ !R+#A A%RAR$A + $#),'R$AL= !)-L$CA#A + LA %AC+'A > 1<3 #+L 13 #+ A%O,'O #+ 15<. Ca?ítulo $$$ Registro Arto. 12. Los Registradores Públicos llevar0n en cada departamento, un Registro especial 7ue se denominar0 Registro de Prenda "graria e (ndustrial, en el cual deber0n inscribirse, para 7ue produzcan 8efectos contra terceros9, desde la fec:a de su presentación, los contratos a 7ue se refiere la presente ley, sus transferencias por endosos, modificaciones, novaciones y
"rt 6 (ntegración de los Registros Públicos $l Sistema Nacional de Registros est0 integrado por1 $l Registro Público de la Propiedad, 7ue comprende el de (nmuebles e 5ipotecas, Naves < "eronaves/ $l Registro Público )ercantil/ $l Registro Público de Personas/ y $l Registro Público de Prendas
%ambién se integrar0n al S(N"R$ otros Registros Públicos 7ue se adscriban por disposición legal e=presa
ORGANOS DE ADMINISTRACION La *orte Suprema de -usticia en pleno tiene las facultades 7ue le otorga la *onstitución Pol.tica, Ley N3 4>?, 8Ley #rg0nica del Poder -udicial9 y su Reglamento, Ley de *arrera -udicial y su Normativa 2 La *omisión $special de Registros dirige, administra y supervisa los Registros Públicos, tiene car0cter permanente integrada por un m.nimo de cuatro )agistrados o )agistrados nombrados por el Pleno de la *S-, la ley regula sus facultades/ y 4 La +irección Nacional de Registros, integrado por un@a +irector y un@a +irectora "djunta, ejecuta las normas, pol.tica registral y disposiciones dictadas por la *omisiónA
ORGANI?ACION DE LAS O;ICINAS "ctualmente e=isten 2; oficinas de Registros Públicos1
•
2B
con sede en las cabeceras departamentales, y 4 con sede en las cabeceras de las Regiones "utónomas del "tl0ntico CNorte y SurD
Regla %eneral: Ena oficina registral por cada cabecera departamental o de Región "utónoma del "tl0ntico, *S- determina 0mbito territorial de cada oficina registral, y #rdenación por municipios Csistema automatizado, circunstancias asiento de inscripciónD
A?ertura nuevas o@icinas1 +NR recomienda apertura previo estudio
*$R determina apertura otras oficinas adicionales y crea RP según 0mbito territorial *S- determina 0mbito territorial, estas oficinas puede ser de cabecera departamental o municipal
PERSONAL REGISTRAL •
Por mandato legal, la Ley #rg0nica del Poder -udicial de la República de Nicaragua CLey No 4>? publicada en la aceta No 26; del 46 de -ulio de 2FFG y vigente el 46 de $nero de 2FFFD, establece 7ue bajo la denominación de personal al servicio de la "dministración de -ust icia est0n comprendidos los Registradores Públicos, 7ue est0n a cargo de los Registros Públicos establecidos en cada uno de los departamentos y Regiones "utónomas del "tl0ntico del pa.s La Ley > 89 en su titulo $$ Ca?ítulo $$$= regula el +statuto del !ersonal Registral *ada oficina estar0 a cargo de un Registrador Público %itular, Registradores "u=iliares y personal subalterno 7ue se re7uiera conforme las necesidades de la actividad registral
PERSONAL REGISTRAL $l nombramiento, destitución y régimen disciplinario de los Registradores Públicos es regulado por la Ley N3 B?2, Ley de *arrera -udicial, ratificado por Ley >FG en cuanto a re7uisitos del cargo y el procedimiento para su nombramiento, la responsabilidad de la función del Registrador est0 avalada por un HSeguro de Responsabilidad *ivil a favor del $stado La ley regula los tipos de responsabilidad y pro:ibiciones para los Registradores Públicos adicionales a la Ley B?2 $l personal subalterno es normado por la Ley I;> y *ódigo del %rabajo
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
ES :NA NOVEDAD, SE REG:LAN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES >:E DIRIGEN EL PROCEDIMIENTO EN CADA DE :NA DE S:S ETAPAS3
PRINCIPIOS REGISTRALES
Los Registros Públicos adscritos al SINARE aplicarán los siguientes principios registrales:
1. Inscripción
!. Legalidad
". Rogación
#. Prioridad
$. Especialidad o deter%inación
&. 'racto sucesi(o
). Legiti%ación
*. +e pública registral ,
-. Publicidad.
PARTES EN EL PROCESO REGISTRAL 2 4 6 I B > ;
Las Partes *ontractuales o Solicitante C*on (nterés LegitimoD $l Registrador@a Público $l +irector@a Nacional de Registros La *omisión $special de Registros $l -uez@a *ivil de +istrito $l Notario@a Publico $l %ribunal de "pelaciones
P&a<# %.& Pr#-.%imi.n+#@ 0 %a* -a&.n%ari#*
ETAPAS DEL PROCESO $ +ta?a (nicio del Procedimiento Registral, S$ "PL(*"N L#S PR(N*(P(#S +$ R#"*(#N < PR(#R(+"+
$$ +ta?a *onocimiento y *alificación Registral S$ "PL(*"N L#S PR(N*(P(#S +$ $SP$*("L(+"+ # +$%$R)(N"*(#N, L$"L(+"+, %R"*%# SE*$S(J# e (NS*R(P*(#N $$$ +ta?a Resolución Registral y Recursos S$ "PL(*"N L#S PR(N*(P(#S +$ L$"L(+"+, &$ PEKL(*" R$(S%R"L, L$(%()"*(#N < PEKL(*(+"+ R$(S%R"L
PRIMERA ETAPA +l ?rocedimiento registral inicia a ?etición de ?arte interesada. La solicitud 0Rogación4 ?uede ser @ormal o in@ormal: 1. &erbal o tcita: se mani@iesta con la sola ?resentación del título ;. +scrita: solicitarla eB?resamente en el título u otro documento segn ti?o de acto o contrato.
PRINCIPIO DE ROGACION
L+7 89
R+%LA/+ 'O
Art. 5; !rinci?io de Rogación. $l procedimiento registral se iniciar0 con la presentación del documento inscribible en el Registro a soli citud del 7ue tenga interés l eg.timo o por su representante debidamente acreditado, con e=cepción de a7uellos casos en 7ue el Reg istrador o Registradora deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en esta Ley o a instancia de autoridad competente en los casos autorizados por mandato de Ley e=presa Art. 91 +@ecto y !lazo de &igencia del Asiento de !resentación de los #ocumentos. $l procedimiento de inscripción iniciar0 con el asiento de presentación del documento 7ue contenga la constitución, modificación o e=tinción de derec:os reales, por parte de 7uien tenga leg.timo interés de 7ue se practi7ue la inscripción Se entender0 7ue est0 legitimado y tiene interés leg.timo, el transmitente del derec:o, el ad7uirente del derec:o o sus representantes legales debidamente acreditados según la ley y 7ue conste 7ue tienen facultad para solicitar la inscripción
Artículo 3< $nterés Legítimo La inscripción de los t.tulos en el Registro, podr0 solicitarla 7uien tenga interés leg.timo en asegurar el derec:o 7ue se trate de inscribir, conforme lo establece los art.culos 64 y G2 de la LRP Para fines de inscripción se entiende por interesado leg.timo1 aD uien ad7uiera el derec:o bD uien lo transmita cD uien tenga interés en asegurar el derec:o 7ue se deba inscribir, dD Los Notarios Públicos, y eD uien tenga la representación leg.tima de cual7uiera de ellos Los comparecientes al suscribir el t.tulo podr0n delegar a la persona 7ue presentar0 dic:o t.tulo en el Registro correspondiente para su inscripción
CARACTERISTICAS PRESENTACION DOC:MENTOS AL REGISTRO
/eter%ina el principio de Prioridad o derec0o de Inscripción antes ue cualuier otro acto ue sea contradictorio al presentado.
Establece el Inicio del procedi%iento Registral.
Es presupuesto de (alide2 del acto solicitado.
Se Relaciona en el Asiento principal. 3datos del asiento de presentación en cada uno de los asientos de los libros de inscripción4
$$ +'A!A: !R$C$!$O #+ +,!+C$AL$#A# O #+'+R/$AC$O A+i.n%. a &a n.-.*i%a% %. %.+.rminar y -#n-r.+ar &#* .&.m.n+#* -ara-+.r*+i-#* %. &a "u$&i-i%a% r.)i*+ra&@
A &a %.+.rmina-in %.&%#-um.n+# S:JETO, "4$&i-# O!JETO%.& Y DERECO qu. -#n*+a .n .& -ua& *. *#&i-i+a *u -#n in*-ri"-in, a ./.-+# %. -#n/r#n+ar *u* %a+#* &#* -#n+.ni%#* .n &#* &i$r#* %. in*-ri"-i#n.* a +ra2B* %. una in2.*+i)a-in r.)i*+ra&3
La-&ar#*, .*".-ia&i%a% *ir2. "ara qu. &#* .a-+a a*i.n+#* *.an "r.-i*#* y %.n in/#rma-in a qui.n.* a-u%an a& R.)i*+r# a-.r-a .n .& -a*# %. &a "r#"i.%a% %.& inmu.$&., una .n*#-i.%a%, una "r.n%a *u .+.n*in, &#* ++u&#* qu. *. /un%a, *u* -ar)a*, a/.-+an .+-3 )ra2m.n.* y #$&i)a-i#n.* qu. &a
II ETAPA@ PRINCIPIO DE LEGALIDAD O CALI;ICACION REGISTRAL
$l principio de legalidad se :ace efectivo a través de la calificación registral
Cali@icar= en el #erecDo Registral= es determinar si el acto o contrato presentado al Registro reúne o no para su inscripción los re7uisitos e=igidos por el #rdenamiento -ur.dico vigente $s obligatorio 7ue el Registrador proceda a e=aminar la legalidad de los t.t u los o documentos presentados antes de proceder con la acción registral de inscripción, anotación preventiva o cancelación, con el propósito de 7ue al Registro ingresen documentos o t.tulos v0lidos legalmente y as. garantizar la seguridad jur.dica
)#A/+'O, #+ LA CAL$$CAC$" R+%$,'RAL. La seguridad del tr0fico jur.dico inmobiliario y mercantil, la importancia de los efectos 7ue la ley atribuye a la inscripción en el Registro
Público, y la protección del público en general 7ue consulta los datos del Registro,
;:NCION CALI;ICADORA DEL REGISTRADOR P:!LICO
Artículos aplicables: 35, 36, 37, 38, 39 LGRP
OBSERA!"#$ OBL"GA%OR"A *alificar conforme los criterios generales de los documentos ?blicos 7ue se • presentan conforme Ley Registral y los es?eciales con@orme ti?o de acto o contrato, criterios 7ue deben ser acatados por el Registrador en su función calificadora •
•
•
Cali@icación 'otal y en un ,ólo Acto= el documento debe revisarse en un solo acto y paralelo realizar la debida investigación registral Si la calificación fuera desfavorable debe elaborarse ota de Cali@i cación Registral en la 7ue se debe consignar los defectos 7ue impidan la inscripción fundamentado legalmente La calificación es una unción ?ersonalísima e inde?endiente del Registrador 7ue le otorga validez al acto a través de su firma en el asiento respectivo y la razón de inscripción en el documento o t.tulo, la ley establece responsabilidad en casos de incumplimiento de sus funcionesA
CRITERIOS CALI;ICACION DOC:MENTOS NOTARIALES &'( 5ue la 6ec0a de la escritura no sea anterior a la e%isión de la serie , nú%ero del papel sellado del Protocolo !. Por lo ue 0ace al Notario o Notaria autori2ante: su no%bre7 apellidos , residencia as8 co%o el se9ala%iento de estar autori2ado en el uinuenio correspondiente ".5ue el in%ueble a inscribir corresponda a la circunscripción del Registro 3/eparta%ento;unicipio4
#. Por lo ue 0ace a los in%uebles ob
$. 5ue el ue solicita la inscripción sea el interesado o apoderado 3Inter>s Legiti%o4
&. 5ue se cu%pla con el 'racto Sucesi(o o sea ue el trans%itente sea con6or%e al asiento de inscripción , del t8tulo ue se presenta
). 5ue no est> (igente una inscripción inco%patible
*.
Por lo ue 0ace a las personas ue inter(ienen en el acto o contrato: sus no%bres , apellidos7 identi6icando a las personas natural es o
sta 6ue debida%ente acreditada ,
-.
5ue la escritura est> concurrida de todas las sole%nidades ue establece la Le, del Notariado , ue se cu%plan los reuisitos de (alide2 de acto o negocio
III ETAPA@ LEGALIDAD, ;E P:!LICA REGISTRAL, LEGISITIMACION Y P:!LICIDAD REGISTRAL La publicidad es la razón de ser y el objetivo primordial de los Registros Públicos La inscripción produce importantes efectos 7ue van desde la simple inoponibilidad, pasando por la inscripción convalidante con relación al tercero 7ue contratan confiados en la apariencia 7ue les ofrece el Registro, :asta la inscripción constitutiva y convalidante, según el sistema adoptado
$n caso de disconformidad entre la realidad jur.dica e=tra registral y los pronunciamientos del Registro, la ley se inclina a favor de estos últimos a través de dos presunciones legales1 2D La presunción iuris tantum de 7ue el contenido del Registro es e=acto mientras no se demuestre lo contrario 0?rinci?io de legitimaciónD y 4D La presunción iuris et de iuris de 7ue el Registro es e=acto e .ntegro Se establece a favor de los terceros 7ue reúnen los re7uisitos seMalados por la ley y no admite prueba en contrario 0?rinci?io de @e ?blica4.
!R$C$!$O #+ L+%$'$/AC$" Art. 3; !resunción de +Bactitud y &eracidad de los Asientos Regístrales. Los asientos del Registro se presumen e=actos, veraces e .ntegros, determinando el contenido y e=tensión de los derec:os inscritos con car0cter e=clusivo y e=cluyente, razón por la cual al titular registral se le considera legitimado para actuar en el tr0fico jur.dico y en los procesos judiciales, en la forma en 7ue el propio asiento determina $sta protección se refiere a la e=istencia, titularidad, pertenencia del derec:o, el t.tulo o causa de ad7uisición y el ejercicio y e=tensión del derec:o Art. 35 'utela de los Asientos Regístrales. Los asientos del Registro Público est0n bajo la protección y salvaguarda de los %ribunales de -usticia y producen todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su ine=actitud o nulidad
;E P:!LICA REGISTRAL $n l.neas generales, la protección 7ue brinda el Registro tiene dos destinatarios perfectamente definidos1 Por un lado, el titular regist ral , a7uél 7ue tiene un derec:o inscrito en el Registro La protección del titular registral tiene su fundamento en el Principio de Legitimación registral
Por otro lado, los terceros, a7uéllos 7ue ad7uieren un derec:o amparados en la publicidad 7ue brinda el Registro La protección de los terceros, se fundamenta en el Principio de fe pública registral
La *ertificación Registral debe e=presar de una forma clara, sucinta y precisa el contenido de los asientos del Registro, el Registrador no puede certificar lo 7ue no consta en los asientos registrales
La Ley regula los ti?os de Certi@icaciones Eue debe emitir el
R! 1.
Certi@icación de @orma literal o relacionada: +e los asientos de toda clase 7ue e=istan en el Registro relativos a bienes y derec:os 7ue los interesados seMalen +e asientos determinados 7ue los mismos interesados designen, bien fijando concretamente los 7ue sean, o bien refiriéndose a los 7ue e=istan de una o m0s especies sobre dic:os bienes o derec:os/ y
;.
Certi@icación egativa
#e no e=istir asiento de especie determinada, sobre bienes o derec:os seMalados o a cargo de ciertas personas
No e=iste en la legislación anterior ni la nueva certificaciones a manera de t.tulo, el Registro Público solamente certifica el contenido de los asientos de forma literal, relacionada o negativas en su caso
ASIENTOS REGISTRALES O&+#A#+, L%R! Los asientos registrales pueden practicarse aplicando tecnolog.a inform0tica Solamente acceder0n al Registro derec:os 7ue estén perfectamente determinados en su e=tensión y contenido Caso ?ro?iedades indivisas1 +ebe precisarse en el documento la porción de cada titular e=presadas conforme a la ley de medidas oficiales del $stado 7ue permitan conocer con e=actitud la ubicación y e=tensión de los mismos *apitulo especial en el %itulo (J sobre las notas marginales, estableciendo sus clases
"S($N%# (NS*R(P*(#N ley >FG %oda inscripción e=presar01
a naturaleza, situación y linderos de los inmuebles sujetos de inscripción o a los cuales afecte el derec:o 7ue deba inscribirse, su medida superficial, nombre y número si constare en el t.tulo y plano topogr0fico de la finca cuya descripción deber0 ser coincidente con la 7ue resulte del t.tulo, suspendiendo el Registrador la inscripción en caso de discrepancia $l Registrador si lo estima procedente, podr0 solicitar del interesado, aclaración catastral sobre la situación cartogr0fica de la finca $sta se le remitir0 en el plazo m0s breve posible La medida superficial se e=presar0 obligatoriamente con arreglo al sistema métrico decimal
La naturaleza, e=tensión y condiciones del derec:o 7ue se inscribe y su valor, si constare en el t.tulo
La naturaleza, e=tensión, condiciones y cargas del derec:o sobre el cual se constituya el 7ue sea objeto de la inscripción
Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o la denominación de la Sociedad, *orporación o persona jur.dica 7ue interviniere en el acto, contrato y el nombre, apellido y generales de ley de la persona de 7uien provengan los bienes
La naturaleza del t.tulo 7ue deba inscribirse y su fec:a
$l nombre y residencia del %ribunal, Notario o funcionario 7ue lo autorice
La fec:a de la presentación del titulo con e=presión de la :ora
La firma del Registrador 7ue implicar0 la conformidad de la inscripción
Artículo <5. RL%R! Circunstancias del Asiento de $nscri?ción. $l asiento de inscripción a 7ue se refiere el "rt.culo GI de la LRP contendr0 los re7uisitos establecidos en la misma y se practicar0n con sujeción a las reglas siguientes1 aDLa naturaleza de la finca se determinar0 e=presando si es rstica o urbana , el nombre con la 7ue sea conocida en la localidad bD La situación de las fincas rústicas se determinar0 e=presando el munici?io de la circunscri?ción territorial a 7ue pertenezca la finca, su ubicación eBacta= sus linderos y cual7uier circunstancia 7ue impida confundir con otra la finca 7ue se inscriba, como el nombre propio si lo tuviere. +n las zonas catastradas se Dar constar la re@erencia catastral del inmueble
cDLa situación de las @incas urbanas se determinar0 e=presando el munici?io a Eue ?ertenece la finca en la circunscripción territorial, el nombre y nmero de la calle si lo tuviere= el nmero del inmueble si lo tuviere, y el nombre del edificio si fuere conocido $n las zonas catastradas se :ar0 constar la re@erencia catastral del inmueble. dDLa medida su?er@icial se e=presar0 obligatoriamente con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de 7ue también se :aga constar la e7uivalencia a las medidas del lugar eDLa naturaleza del derecDo 7ue se inscriba se e=presar0 con el nombre 7ue se le dé en el t.tulo
fDPara dar a conocer la e=tensión del derec:o 7ue se inscriba se anotar0 la e=presión circunstanciada de todo lo 7ue, según el t.tulo, determine el mismo derec:o o limite las facultades del ad7uirente, copi0ndose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias, o de otro orden, establecidas en a7uél No se e=presar0n, en ningún caso, las estipulaciones, cl0usulas o pactos 7ue carezcan de trascendencia real
gDLas cargas y limitaciones de la finca o derec:o 7ue se inscriba se e=presar0n indicando brevemente las 7ue consten inscritas o anotadas con referencia al asiento donde estén registradas
:D$l valor de la finca o derec:o inscrito se designar0 en la misma forma 7ue apareciere en el t.tulo $l valor ?agado en concepto de arancel registral y del avaluó catastral, en su caso
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INM:E!LE E IPOTECAS
QUE SE INSCRIBE + +L R!$ + FG Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, e=tintivos y declarativos relativos al do m inio de la propiedad Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, e=tintivos y declarativos relativos al usufructo, uso, :abitación, servidumbres, promesas de venta, anticresis, derec:o de superficie, propiedad :orizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios, *ual7uier acto o contrato de trascendencia real 7ue sin tener nombre propio en derec:o modifi7ue en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o in:erentes a derec:os reales/ "rrendamiento de inmuebles Los t.tulos constitutivos de promesas de compra o de venta, Los canales, carreteras, l.neas férreas y dem0s obras públicas de igual .ndole, %errenos destinados a cementerios $l t.tulo de la sucesión :ereditaria
3)
Artículo 32 RL%R!. 'ítulos Objeto de $nscri?ción. +e conformidad a lo dispuesto en el "rt.culo ;6 de la LRP, se inscribir0n en el Registro de la Propiedad (nmueble1 2 Los t.tulos de dominio sobre inmuebles, 4 Los t.tulos en 7ue se transmita, constituyan, reconozcan, modifi7uen o e=tingan derec:os de usufructo, uso, :abitación, servidumbres activas, promesas de ventas, anticresis, derec:os de superficie, propiedad :orizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios as. como cuales7uiera otros relativos a derec:os de la misma naturaleza, contratos de arrendamiento y, las mejoras 7ue se construyan sobre los bienes inmuebles
6 *uales7uiera otros t.tulos de trascendencia real 7ue, sin tener nombre propio en derec:o, modifi7ue en el instante o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o in:erentes a derec:os reales
I Las minutas descriptivas 7ue establece el "rt.culo 6F;F * en terrenos nacionales bald.os y 7ue no e=ista inscripción anterior sobre la propiedad
B Los t.tulos en 7ue se transmita por afectación bienes inmuebles a favor del $stado en virtud de Resolución -udicial firme, +ecreto o "cuerdo $jecutivo, siempre y cuando sean plenamente identificados, el inmueble y la persona afectada
>:E NO SE INSCRI!E EN EL RPPIE • •
•
•
$l mero :ec:o de P#S$$R el Kien (nmueble "rto ;I Ninguna modificación de la situación registral sin el consentimiento de su titular o sin resolución judicial firme con audiencia de éste "rto ;B Los derec:os :ereditarios y legados 7ue no estén determinados con e=actitud los bienes o parte indivisa de los mismos 7ue correspondan o se adjudi7uen a cada titular o :eredero "rto ;G Los derec:os reales limitativos no podr0n tener acceso al Registro sin 7ue conste previamente el dominio sobre los mismos
37
CARFCTER DE LA INSCRIPCIN RPPI
*onsagrado en el articulo G4 LRP y 6F6> código *ivil
$l an0lisis 7ue :an realizado durante varias décadas los juristas nicaragenses se :a concretado en determinar si la inscripción en el Registro Público de la Propiedad (nmueble es constitutiva o declarativa, #ebates: $s
declarativa, consideran al Registro como una institución para terceros y 7ue, cuando la ley :abla de inscripción obligatoria, se refiere al valor del acto en perjuicio de terceros/ $s constitutiva, opinan 7ue los contratos por los cuales se transfiere el dominio o se constituyen derec:os reales sobre bienes inmuebles no se perfeccionan si no constan en escritura pública inscrita 38
•
•
•
$l Registro Público de la Propiedad (nmueble tiene car0cter constitutivo1 sin inscripción no :ay transmisión del dominio ni constitución de los otros derec:os reales, ni entre las partes, ni con relación a terceros $sta tesis se apoyar en los art.culos 2I;F, 2>G>, 4B6I, 4;44, 4;6B, 4;IF, 4;>G, 6BI2, 6>4;, 6;;4 y 6F?? * y 2G26 Pr Se efectuar0 la tradición del dominio de los bienes ra.ces, lo mismo 7ue el de las naves, por la inscripción del t.tulo en el Registro de la Propiedad •
+e la misma manera se efectuar0 la tradición de los derec:os de :erencia, usufructo, uso, :abitación, servidumbres activas, :ipoteca, anticresis y dem0s derec:os reales constituidos sobre inmuebles •
La tradición de las minas se efectuar0 también por la inscripción en el Registro, conforme los re7uisitos 7ue e=ige la ley de la materia
39
*"$!A REG"S%RAL
S'
*"$!A +A%ER"AL
$CA R+%$,'RAL, consagrada en el "rt GB 7ue constituye el Sistema del RP( e 5, 7ue es el &olio Real, en la pr0ctica se :ace abriendo un folio C:ojaD por cada finca, la unidad de información es la &(N*" con sus datos registrales y número perpetuo, en el cu0l se inscribir0 o anotar0n todos los actos 7ue afecten los derec:os reales reca.dos sobre la finca $CA /A'+R$AL: Se determina por su ubicación geogr0fica y su naturaleza rural o urbana, con 0rea o superficie 7ue debe acreditarse en metros cuadrados o 5ect0reas, sus linderos o l.mites particulares determinado en un Plano %opogr0fico autorizado por *atastro &.sicoA (neter o *atastro &.sico )unicipal )
;INCAS ESPECIALES CON;ORME LGRP Se considera como una sola finca para los efectos de la la inscripción en el Registro, bajo un solo número1 A Los pisos, :abitaciones, :abitaciones, locales y garajes pertenecientes pertenecientes a un un edificio edificio constituido constituido en régimen de propiedad :orizontal cuya construcción esté concluida, o al menos comenzada, :aciendo constar en este caso, necesariamente los elementos de los mismos, susceptibles de aprovec:amiento independiente independiente proyectados previa la inscripción inscripción del edificio en su conjunto/ A Los diferentes diferentes derec:os de uso e=clusivo e=clusivo por per.odos determinados determinados de tiempo, debiendo constar previamente inscrito el edificio sobre el cual se :ace efectivo tales derec:os $n este caso, adem0s del folio abierto al edificio en su conjunto, se abrir0 un folio a cada cuota o derec:o 7ue atribuya un uso e=clusivo/ A )&
;INCAS ESPECIALES CON;ORME LGRP A Los conjuntos inmobiliarios sin perjuicio de la inscripción separada de cada uno de los los edificios 7ue lo integren/
A Los patrimonios familiares, los 7ue se inscribir0n en la forma determinada por su legislación especial/
A Las concesiones administrativas en la forma determinada en su legislación especial/
A $l aprovec:amiento de aguas de acuerdo a su legislación especial
)-
PR"+ERA "$+A%R"!.LA!"#$: APER%.RA *OL"O Art. 98 !rimera $nscri?ción en el Registro. La pri prime mera ra ins i nscr crip ipci ción ón en en el Reg R egis istrtroo sobr so bree un bie b ienn inmu inmueb eble le se s er0 la del d el doc docuumento ento en e n 7ue se se cons co ns tit uya uy a el dominio y se practi pra cticar car00 con arreglo arr eglo al proced pr ocedimie imiento nto y re7uis re7 uisitos itos previ p revisto stoss en esta est a Ley Ni ng nguna autoridad judicial podr0 ad jud ad judicar derec:os reales sobre bienes in inmuebles 7u 7ue no no es té tén in inscritos a favor de de 7u 7uien :a :a re r esultado afectado en el juicio correspondient e e As?ectos a observar: •Numeración diferente y correlativa, se le asigna un número perpetuo 7ue la identificar0 registralmente, •Las anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales se les seMalar0 también con una numeración correlativa y especial • Los derec:os reales limitados no podr0n tener acceso al Registro sin 7ue conste previamente el dominio sobre los mismos • "siento Primero contiene la información de la finca material material y sus antecedentes registrales registrales si lo :ubiera modificaciones de la finca material, •"sientos posteriores se registra el cambio de titularidad o modificaciones especificando el acto o contrato objeto de la modificación )3
AO'AC$O+, !R+&+'$&A, 7 ,), ++C'O,
Conce?to. $s el asiento provisional 7ue se :ace en los Registros Públicos para asegurar el cumplimiento de los fallos judiciales o la eficacia de cual7uier derec:o real 7ue aún no puede ser inscrito en forma definitiva Las anotaciones preventivas impiden o suspenden la fe pública registral &igencias o !lazos de la Anotación !reventiva • Las anotaciones preventivas a 7ue se refiere la Ley eneral de los Registros Públicos, tendr0n un plazo de duración de dos aMos a contar desde la fec:a de la pr0ctica del asiento, sin perjuicio de los plazos especiales establecidos en esta Ley
))
!rórroga de las Anotaciones. Las anotaciones preventivas podr0n prorrogarse indefinidamente cuando as. sea decretado por la misma autoridad judicial o administrativa 7ue la :ubiera ordenado, siempre y cuando esté vigente el asiento 7ue se prorroga !lazo +s?ecial ?or #e@ectos en el 'ítulo. • Las anotaciones preventivas por defectos en el t.tulo, según lo establecido en la presente Ley tendr0n una duración de seis meses a contar desde su e=tensión, siempre y cuando esta sea solicitada dentro de la vigencia del asiento de presentación Circunstancias Asientos de las Anotaciones. • Las anotaciones preventivas contendr0n las mismas circunstancias necesarias para la inscripción, si fuera posible • No se practicar0 la anotación preventiva ordenada por autoridad judicial o administrativa, cuando del mandamiento 7ue la ordene, no pueda conocerse la identificación de la finca o derec:o 7ue se trate de anotar, de las personas a 7uien les afecte, de la clase de procedimiento judicial o administrativo incoado, de la fec:a y de la firmeza del acto )5
+s ?e cialidad y #eterminación. No podr0n practicarse anotaciones preventivas de car0cter genérico La resolución judicial 7ue la ordene, deber0 e=presar con claridad, las fincas o derec:os afectados, y la cuant.a u obligación de 7ue respondan todas ellas o su distribución en el caso de 7ue se :ubiese efectuado o cierre del Registro. • Los bienes inmuebles o derec:os reales sobre los cuales se :ubiere practicado una anotación preventiva, podr0n ser enajenados o gravados, sin perjuicio del derec:o de la persona a cuyo favor se :aya :ec:o la anotación !érdida de la ! rioridad. • uien pudiendo pedir la anotación preventiva de su derec:o dejare de :acerlo, no podr0 después anotarlo o inscribirlo a su favor, en perjuicio de tercero 7ue :aya inscrito el mismo derec:o por :aberlo ad7uirido de persona 7ue según el Registro ten.a facultades para transmitirlo
)6
Extinción Preventivas
de
las
Anotaciones
Los medios para e=tinguir las anotaciones preventivas son la caducidad, la conversión y la cancelación
CA#)C$#A# "l vencimiento del plazo, sea convencional o por imperio de la ley Cope legisD la caducidad e=tingue y deja sin ningún Jalor los asientos del Registro La caducidad se produce autom0ticamente, y, por lo tanto, aun7ue no se constate por el asiento de cancelación, la anotación preventiva caducada no producir0 ningún efecto $l campo propio de acción de la caducidad es el de las anotaciones preventivas, debido al car0cter transitorio de las mismas No obstante, opera e=cepcionalmente sobre otros asientos
CAC+LAC$O La cancelación, aun7ue pueda operar con independencia de la e=istencia del derec:o inscrito, b0sicamente esta llamada a constatar la e=tinción del mismo Por medio del asiento de cancelación se constata formalmente en el Registro la caducidad 7ue con anterioridad :ab.a dejado sin valor publicitario el asiento La caducidad produce la e=tinción y la cancelación la documenta La cancelación servir0 para borrar o eliminar formalmente de los libros lo 7ue ya estaba $O%(N%#@*"+E*#
Conversión $s la transformación de la anotación preventiva en inscripción definitiva +e la conversión también puede resultar una anotación preventiva, una cancelación o una nota marginal, si la anotación preventiva sobre la 7ue opera se practicó por faltas subsanables La conversión es causa de e=tinción de las anotaciones preventivas, pero no de cancelación No todas las anotaciones preventivas son convertibles, algunas lo son por disposición de la ley, entre ellas1 ? La demanda sobre propiedad y dem0s derec:os reales, cancelación y rectificación de asientos, presunción de muerte, incapacidad de administrar, incapacidad o indignidad del :eredero o legatario y cual7uier otra 7ue modifi7ue la capacidad civil de las personas como en cuanto a la libre disponibilidad de los bienes La conversión se :ar0 presentando en el Registro la sentencia basada en autoridad de cosa juzgada
)8
La anotación por faltas subsanables La conversión se :ar0 presentando el documento subsanado o la resolución dictada por el ocurso 7ue ordena la inscripción La anotación del :eredero 7ue solicitare la inscripción a su favor de los bienes :ereditarios dentro de los seis meses siguientes de la muerte del testador Se convertir0 una vez 7ue se constate la renuncia e=presa o tacita de los legatarios
#tras, los son por la función 7ue desempeMan o derec:o 7ue contienen1 La anotación por imposibilidad del Registrador se proceder0 a la conversión una vez 7ue desaparezca el obst0culo
La anotación del legado de inmueble determinado se :ar0 la conversión presentando al registro la escritura de entrega del legado
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•
•
•
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La conversión produce sus efectos desde la fec:a de presentación del titulo 7ue dio origen a la anotación preventiva La anotación preventiva de embargo no es convertible por cuanto la adjudicación o venta a 7ue da lugar contiene un derec:o distinto al 7ue garantizaba el embargo Lo procedente es inscribir la transmisión y cancelar el embargo *uando el acreedor :ipotecario ad7uiere el inmueble, ya sea por adjudicación en pago, o bien por compra en subasta, se cancelar0 la :ipoteca por confusión independientemente de toda voluntad/ el embargo trabado por dic:o acreedor se cancelar0 cuando se cancele la :ipoteca, aun7ue los interesados no e=presen su consentimiento ni el juez lo ordene No es convertible la anotación de sentencia ejecutoria y la anotación de legados de géneros o cantidad 5
CANCELACIONES O;ICIOSAS L+7 89 Artículo 1;8. Cancelación o@iciosa de la Di?oteca. La :ipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad deber0 cancelarse de oficio por el Registrador pasados diez aMos contados a partir del vencimiento del plazo de la obligación
$l Registrador Público deber0 publicar los asientos cancelados de forma mensual en la %abla de "visos de la oficina registral correspondiente
5&
CANCELACIONES O;ICIOSAS CON;ORME REGLAMENTO Artículo 6< Cancelación O@iciosa del Asiento de !resentación Las #ficinas Registrales adoptar0n las medidas de seguridad aprobadas por la *$R, 7ue garanticen la inalterabilidad del contenido del asiento de presentación as. como los dem0s datos ingresados al Libro +iario
Sin perjuicio de lo dispuesto en el p0rrafo anterior, si por error se generara un asiento de presentación en un Libro +iario 7ue no corresponda o 7ue no tenga sustento en un t.tulo, el responsable de la #ficina proceder0 a su cancelación o anulación dejando constancia de la misma en el +iario e informando al Registrador o Registradora %itular de la #ficina "simismo, el Registrador o Registradora, al momento de calificar, deber0 rectificar de oficio los datos del +iario 7ue no coincidan con el t.tulo
5-
Artículo 129 Cancelación O@iciosa de Fi?otecas Para 7ue proceda la cancelación oficiosa de la :ipoteca el Registrador o Registradora deber0n calificar1 ue :ayan transcurrido diez aMos de vencimiento del plazo de la obligación conforme el asiento de inscripción de la :ipoteca ue no e=istan asientos reg.strales 7ue indi7uen la interrupción del plazo *uando sea a solicitud de parte, el interesado deber0 :acerla por escrito al Registrador y presentarse en el Libro +iario *uando la 5ipoteca sea la obligación principal y conlleve inscripción de Prenda "graria e (ndustrial como obligación accesoria, el Registrador o Registradora al cancelar de forma oficiosa la 5ipoteca debe cancelar la inscripción accesoria +urante los seis meses subsiguientes a la fec:a de publicación de este Reglamento se deber0 publicar en la %abla de "visos de la oficina Registral las solicitudes presentadas en la 7ue se notifi7ue al "creedor otorg0ndole un plazo de 6? d.as para oponerse y si :ay oposición, se deber0 resolver a través de los %ribunales de -usticia
53
Articulo 12 Cancelación o@iciosa de asientos de !renda Agraria o $ndustrial $l asiento de inscripción de las prendas agrarias o industriales ser0n canceladas de oficio por el Registrador o Registradora, cuando conforme a lo dispuesto en el articulo I? de la Ley de Prenda "graria o (ndustrial, :ayan transcurrido tres aMos desde el vencimiento de la obligación $l constituyente de la prenda agraria o industrial o sus causa:abientes, en su caso, podr0n solicitar al Registrador por escrito, la cancelación del asiento
5)
NOTAS MARGINALES ARTOS3101106 Clases de otas /arginales. •
•
•
/odi@icativas de derecDos inscritosH se :acen constar al margen del asiento de inscripción de dominio o derec:o afectado, condiciones suspensivas o resolutorias #e noti@icación jurídicaH publican en perjuicio de tercero la e=istencia de procedimientos judiciales o administrativos, actuación urban.stica 7ue afecte la e=tensión y contenido del asiento, y #e coordinación de asientos, tienen por finalidad conectar asientos, aclarar circunstancias de los derec:os inscritos o :acer constar :ec:os o actos 7ue complementen la e=tensión y contenido de a7uellos
%odas las notas marginales cual7uiera 7ue sea su clase as. como su cancelación cuando proceda, ser0n firmadas por el Registrador o la Registradora, %itulares o "u=iliares, en los términos establecidos en esta Ley, su Reglamento o en Leyes especiales 55
TIT:LO S:PLETORIO
56
Reconocimiento judicial documento escrito y hábil A , •Producto de un PR#*$S# +e jurisdicción voluntaria, •Por el cual se acredita 7ue una persona es titular que tiene reconocidos derechos subeti!osA de un derec:o real sobre finca •$n ausencia de documento 7ue acredite tal condición •
,u?lir: Que suple, una falta Qde 7ué Suple el documento perdido o destruido o 7ue nunca e=istió y en el 7ue constar.a la titularidad1 art 26GG LRP1 $l escrito de en 7ue solicitedeber0 contener1 G *ertificación registral de no e=istir documento inscrito 7ue certifi7ue el derec:o cuyo reconocimiento y declaración reclamala declaración de 7ue se :a perdido y 7ue resulta imposible encontrarlo, o bien 7ue se :a deteri5o7rado de tal manera 7ue se :ace ilegible IJué e@ecto jurídico tieneG "credita la titularidad del domino u otro derec:o real
CON;ORME LA RE;ORMA LEGAL, EL TIT:LO S:PLETORIO NO A!RE C:ENTA REGISTRAL3 LA LEY ES CLARA >:E :N ANTECEDENTE DE DOMINIO3
AY
58
DE LOS REC:RSOS LAS RESOL:CIONES REGISTRALES
CONTRA
+e la &unción *alificadora del Registrador CaD AR'O 58 L%R!. Previo a la realización de la inscripción y bajo su responsabilidad, el Registrador o Registradora verificar0 7ue el documento cumple con los re7uisitos formales y de fondo e=igidos por la Ley, y proceder0 a inscribir, suspender o denegar su inscripción, anotación o cancelación correspondiente conforme los siguientes criterios1
Cali@icación 'otal y en un ,ólo Acto C"R%# 6G LRPD La calificación del Registrador o Registradora ser0 total y en un sólo acto $n la nota de calificación se consignar0n con claridad y precisión la totalidad de los defectos advertidos 7ue impidan la pr0ctica del asiento !LAKO ?ara realizar LA $,CR$!C$" 0arto. 33 L%R!4 La inscripción de los documentos presentados deber0 realizarse en un plazo no mayor de treinta d.as calendario a partir de la fec:a de presentación3
Resolución del Registrador:
1.
$nscribe
;.
,us?ende ?or de@ectos subsanables = o
5.
#eniega ?or de@ectoserrores insubsanables
REC:RSOS
DEL :S:ARIO
REGISTRAL@
+n caso de sus?ensión: puede solicitar al Registrador para 7ue le anote preventivamente el servicio solicitado, si el plazo del asiento de presentación est0 por vencerse, solicitar prórroga del mismo y presentarlo nuevamente "rto 2;?1 $l Registrador o Registradora suspender0 o denegar0 la inscripción de los documentos 7ue por alguna causa legal sean inadmisibles en el Registro, y tomando anotación ?rev entiva= si lo ?idiere la ?ersona interesada , devolver0 el documento para 7ue se subsane el o los vicios 7ue lo :acen in:0bil para acceder al Registro9
AO'AC$O !R+&+'$&A !OR 8 /+,+,1 *onforme al numeral 2? del "rto 2?B1 8Los t.tulos cuya inscripción no puede :acerse definitivamente por faltas subsanables $sta inscripción dura seis meses y 7uedar0 de derec:o cancelada si dentro de este término no se subsana el defecto9
+n caso de denegación: interponer los recursos 7ue establece la Ley Registral
N#%" +$ *"L(&(*"*(!N R$(S%R"L Nota fec:ada y firmada, en la 7ue se e=presar0n de forma clara, sucinta y razonada todos los defectos 7ue se observaren con e=presión de las siguientes circunstancias1
aD Los errores o defectos observados
bD Si los errores o defectos son subsanables o insubsanables
cD Las disposiciones legales o la doctrina jurisprudencial en 7ue se funda la calificación
dD Recursos 7ue se pueden interponer contra la calificación desfavorable y plazo para :acerlo
+ic:a nota :abr0 de marginarse de manera breve en el asiento de presentación correspondiente
REC:RSOS
Ocurso Judicial, ante el Juez de istrito Civil co!"etente "or
la #urisdicción territorial
Procedi!iento Ad!inistrativo de Revisión ante el !is!o Re$istrador % A"elación ante la irección Nacional de Re$istros
PROCEDIMIENTO SEGN LEY 698 Y S: REGLAMENTO
PR#*$+()($N%# R$*ERS# "+)(N(S%R"%(J# +$ "P$L"*(!N TRAMITACIGN DEL REC:RSO DE APELACIGN
REC:RSOS ADMINISTRATIVOS SILENCIO ADMINISTRATIVO
RESOL:CIN DE LA APELACIN =SILENCIO ADMINISTRATIVO
REVISIN = INTERPOSICIN DE APELACIN
COMISIN ESPECIAL DE REGISTRO S DIRECCIN NACIONAL DE REGISTRO
REGISTROS
REGISTROS
$l notario, notaria o la parte interesada, deber0n e=presar en el escrito de apelación la dirección e=acta para o.r notificaciones donde pueda serle dirigida nota certificada o telegrama, d0ndole aviso de la resolución dictada Si se omitiere tal re7uisito, las resoluciones se tendr0n por notificadas por el transcurso de las veinticuatro :oras, las 7ue ser0n fijadas en la tabla de avisos correspondiente.
AGOTAMIENTO DE LA VHA ADMINISTRATIVA ART3 1(8 LEY 698 KINTERPOSICIN ANTE EL REGISTRADOR >:E EMITIO EL ACTO
REC:RS O DE REVISIN
KINTERPOSICIN DHAS KRESOL:CIN 1 DHAS
KSE E K> N
INTERPONE ANTE EL MISMO REGISTRADOR N DHAS
KRE A
:IEN LO REMITE A LA DIRECCIN A ACIONAL DE REGISTRO EN 0 DHAS
REC:RSO DE APELACIN
SOL:CIN 1 DHAS SE AGOTA LA VIA DMINISTRATIVA
OC:RSO J:DICIAL 6 días 5 #$A,= 5 #$A,
ART3 165 AL 165 PR3
?ara recurrir ante el Muez Civil de #istrito +l Muez ?ide al Registrador in@orme si es necesario le corre traslado al $'+R+,A#O O O'AR$O !N-L$CO
$l -uez puede R$J#*"R # *#N&(R)"R la negativa La resolución del -uez es apelable en ambos efectos Si el #*ERS# o la "P$L"*(#N se interpone pasado los términos de ley 7ueda &(R)$ la resolución del Registrador o del -uez Por "pelación en tiempo y forma resuelve el %ribunal de "pelaciones
CONCORDANCIA
REGISTRAL E7TRAREGISTRAL
LEY 698 TIT:LO V ART3 15 A 1 R.)&am.n+# L.y 698 Ti+u&# III Ar+3 15( 16'
R+C'$$CAC$O #+ LA #+'+R/$AC$O #+L -$+ $/)+-L+ R+C'$$CAC$O A,$+'O R+%$,'RAL
Ley 89 Art. 13< Otros /odos ?ara Lograr la Concordancia. La concordancia entre el Registro y la realidad e=tra registral, adem0s de los casos seMalados en el art.culo anterior, se llevar0 a efecto por1 6 La rectificación registral de la determinación del inmueble
R+%LA/+'O L+7 Artículo 139. $neBactitudes de Origen Registral. Las ine=actitudes registrales son errores cometidos y 7ue tienen su origen en1 a4 Los asientos regi strales. la calificación del documento bD cD La emisión de los certificados registrales Ser0n consideradas ine=actitudes de origen registral1 aDLa 7ue resulta de un error involuntario cometido por parte del Registrador, Registradora o su personal bDLa originada por el Registrador, Registradora o su personal de forma dolosa en la calificación, elaboración de asientos y en la emisión de los certificados registrales con el fin de alterar su contenido Las ine=actitudes de origen registral se rectificar0n conforme el capitulo relacionado con la rectificación de errores, regulado en la LRP y este Reglamento
R$*%(&(*"*(#N "R$" SEP$R&(*("L +$L K($N (N)E$KL$ "R%(*EL# 2B> R$L")$N%# LRP J(" "+)(N(S%R"%(J" "R$" R$(S%R"L C"RD )$N#R "R$" &(S(*" o *"%"S%R"L C"*D "*%" +$ *#N&#R)(+"+ +$ L(N+$R#S *uando el 0rea superficial del inmueble 7ue publican los asientos registrales sea menor 7ue el 0rea f.sica del mismo, podr0 :acerse la rectificación conforme el procedimiento establecido en la Ley N3 B?F 8Ley eneral del *atastro Nacional9 y su Reglamento/ acta de conformidad de linderos 7ue debe ser firmada por el propietario o sus sucesores leg.timos y los colindantes de la propiedad o sus sucesores leg.timos, la 7ue deber0 ser protocolizada insertando y adjuntado el certificado catastral aprobado
R$*%(&(*"*(#N "R$" SEP$R&(*("L +$L K($N (N)E$KL$ "R%(*EL# 2B> R$L")$N%# LRP J(" "+)(N(S%R"%(J" #&(*(#S"@P$%(*(#N +$ P"R%$ "R$" R$(S%R"L C"RD )$N#R "R$" &(S(*" o *"%"S%R"L C"*D R"N#S +$ %#L$R"N*("
En &#* -a*#* qu. .& r.a r.)i*+ra& %.& inmu.$&. *.a m.n#r qu. .& r.a /*i-a, "ara r.a&i
RANGOS TOLERANCIA REGISTRAL Par-.&a* :R!ANAS -#n Su".r/i-i.* M.n#r.* a 1 M.+r#* Ran)# %. r.a M' T#&.ran-ia Di/.r.n-ia M' M.n#r.* %. '
'3
D. ' a 1
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May#r.* %. 1
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RANGOS TOLERANCIA REGISTRAL Par-.&a* R:RALES -#n Su".r-i.* May#r.* a 1 .-+r.a Cua%ra% a Ran)# %. r.a a
M.n#r.* %. 1
T#&.ran-ia M'
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R$*%(&(*"*(#N "R$" SEP$R&(*("L +$L K($N (N)E$KL$ "R%(*EL# 2B> R$L")$N%# LRP J(" "+)(N(S%R"%(J" A N#%"R("L "R$" R$(S%R"L C"RD )"<#R "R$" &(S(*" o *"%"S%R"L C"*D
*uando la cabida de 0rea 7ue declara el Registro sea mayor 7ue la 7ue e=iste f.sicamente, podr0 realizarse la rectificación mediante $scritura Pública presentada al Registrador o Registradora por el titular de la propiedad o sus sucesores 7ue demuestren con documentos oficiales del *atastro Nacional la mayor cabida registral, insertando la misma en el documento
ERRORES REGISTRALES
ERROR MATERIAL ERROR DE CONCEPTO
La LRP "rt.culos >2 al ;?A reconoce y regula los tipos de errores 7ue pueden cometerse en los asientos registrales, el procedimiento para rectificarlos, su eficacia y 7uien debe asumir el costo de los mismos $l Reglamento LRP A "rt.culos 22; al 24> determinar los tipos de errores m0s comunes y el procedimiento de la rectificación de casos especiales
$l $rror )aterial no cambia el sentido general de la inscripción o asiento de 7ue se trate
Los asientos principales se pueden rectificar si el documento objeto de inscripción se encuentra en la oficina registral y en los otros asientos siempre 7ue la inscripción principal permita rectificar aun cuando el documento :aya salido del Registro
+ebe el documento encontrarse en el Registro Público para 7ue proceda la rectificación del error material 3
R+C'$$CAC$O !OR +L R+%$,'RA#OR *uando el documento se conserve en el Registro, 7ue no :a sido entregado al usuario presentante, si el error :a sido cometido en los asientos de inscripción, anotación preventiva o cancelación/ $n los asientos de presentación y notas marginales, aun7ue los documentos no e=istan en las oficinas del Registro, siempre 7ue la inscripción principal respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella
$L R$(S%R"+#R N# PE$+$ R$*%(&(*"R #&(*(#S")$N%$
*uando los documentos no e=istan en el Registro y se constata 7ue :ay un error material, se re7uiere la conformidad del interesado 7ue posee el documento inscrito, o una providencia judicial en su defecto, los errores materiales cometidos1 $n los asientos de presentación y notas marginales cuando dic:os errores no puedan comprobarse por las inscripciones principales respectivas, y no e=istan tampoco los documentos en la oficina del Registro
COCL),$O Si el Registrador :a firmado el asiento registral y el documento no :a salido del Registro, la rectificación del error material se :ace mediante un nuevo asiento registral, e=presando en el documento la rectificación realizada, para 7ue e=ista concordancia entre los asientos registrales y los documentos +ejando constancia en el nuevo asiento 7ue se deja sin efecto el anterior por error material realizado
Las palabras N# *#RR$N, aun7ue se :aya firmado el asiento N# S#N J"L(+"S Por la Salvaguarda -udicial de los "sientos Registrales éstos no deben manc:arse No podr0n salvarse con enmiendas, tac:as, raspaduras
Si el Registrador no :a firmado el asiento registral y se advierte el error, puede subsanarse en el mismo asiento, aplicando métodos establecidos en la pr0ctica como en la ley notarial1 %ac:ado No vale antes de la firma dejar salvado los errores cometidos
+rrores de Conce?to. *uando al e=presar en los asientos registrales CinscripciónA cancelaciónA anotación preventiva nota marginalD alguna de los contenidos en el documento, se alt ere o va r. e su sentido
Para rectificar el error de concepto, se re7uiere el acuerdo un0nime de todos los interesados y del Registrador o Registradora, o bien en una providencia judicial 7ue as. lo ordene
Se rectifican por medio de una nueva inscripción, la cual se :ar0 mediante la presentación del mismo documento ya inscrito, si el Registrador reconociere su error o el -uez o %ribunal lo declarare/
(gualmente puede rectificarse a través de un nuevo documento nuevo si el error fuere producido por la redacción vaga, ine=acta o ambigua del documento primitivo, y las partes convinieren en ello, o lo declarare as. una sentencia judicial CLey del NotariadoD
$l Registrador o las partes interesadas pueden oponerse a la rectificación del error de concepto, cuando determinen 7ue no :a sido error registral, en caso de desacuerdo se ventilar0 en los %ribunales de -usticia
%odos los gastos 7ue origine la rectificación ser0n a cargo del Registrador o Registradora 7ue :ubiere cometido el error $n la pr0ctica se asume por la institución por7ue son errores de vieja data ya el Registrador no est0 en funciones $l concepto rectificado no surtir0 efecto en ningún caso, sino desde la fec:a de la rectificación $n ningún caso la rectificación del Registro perjudicar0 los derec:os ad7uiridos por el tercero a t.tulo oneroso de buena fe, durante la vigencia del asiento ine=acto
R+%LA/+'O L%R! CA!$')LO &$$$ R+%$,'RAL
#+ LA R+C'$$CAC$"
Artículo 11<. 'i?os de +rror Los errores u omisiones registrales de conformidad con el "rt.culo >2 LRP, pueden ser entre otros por1 #misión de firma y@o sello de Registrador o Registradora en los aD asientos registrales #misión de datos formales indispensables para la validez y eficacia bD de la inscripción #misión en el asiento de anotación o inscripción de datos del cD asiento de presentación
R+%LA/+'O L%R! CA!$')LO &$$$
#+ LA R+C'$$CAC$" R+%$,'RAL
dD $rror u omisión de la fec:a de inscripción en los asientos registrales eD $rror u omisión en los datos de superficie de 0reas en los asientos 7ue se practi7uen cuando se trate de desmembraciones y otros actos an0logos inscribibles fD #misión de la superficie o 0rea de la propiedad en el asiento de inscripción gD $rror u omisión de los linderos de la finca :D $rror u omisión de datos registrales numéricos 7ue identifican al inmueble aJ
$rror u omisión en la transcripción de datos contenidos en el documento presentado con los asientos registrales TD$rror u omisión en el asiento de condiciones resolutorias o suspensivas lD$rror al anotar, inscribir o cancelar en cuenta registral 7ue no corresponde a la finca, conforme el documento presentado o el certificado o constancia catastral municipal mDNo ser conformes la información contenida en asiento de presentación, con el asiento de inscripción nD*ual7uier otro error u omisión 7ue resultare al confrontar el asiento registral con el documento presentado Los errores u omisiones 7ue se originan del documento objeto de registro pueden rectificarse o subsanarse mediante $scritura Pública $l Registrador o Registradora e=tender0 al pie del asiento registral la debida razón de la revalidación efectuada citando el cumplimiento del procedimiento establecido
R+%LA/+'O Artículo 119. orma de la Recti@icación. %odo erro err or deber0 rectific rec tificarse arse mediante medi ante un nuevo nu evo asiento, asient o, según sea s ea el caso, 7ue precise y enmiende claramente el error cometido
%od odaa om isión se rectificar rectif icar00 con la e=tensión de un asiento, asien to, según sea el caso, en el 7ue se precise el dato omitido o la circunstancia de no :aberse e=tendido en su oportunidad
Artículo 1;8. Revalidación de asientos sin @irma y sello del Registrador o Registradora. *uando faltare la firma y@o sello en los asientos registr reg istrale ales, s, el Regist Registrad rador or o Registra Registrador doraa en el ejercic ejercicio io de sus funciones, deber0 revalidar con su firma y sello el asiento o asientos de 7ue se trate, verificando los datos del asiento de presentación del Libro +iario +iario,, e=pre e=presada sada en la razón de inscripc inscripción ión del t.tulo original presentado por el interesado Revalidado el asiento registral, el Registra Revalidado Registrador dor o Regist Registradora radora e=te e= tende nder0 r0 al pi piee de dell as asie ient ntoo re regi gistr stral al la de debi bida da ra razó zónn de la revalidació reval idaciónn efectua efectuada da citand citandoo el cump cumplimiento limiento del proc procedimie edimiento nto establecido
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Artículo 1;6. orma de la Recti@icación de +rrores. Las rectificaciones deben ser solicitadas en documento público, por las personas seMaladas en el "rt.culo 64 de la LRP y su Reglamento, debiendo presentarse en el Libro +iario e indicando el error objeto de la rectificación Rectificada una inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota, se rectificar0n también los dem0s asientos relativos a las mismas, aun7ue se :allen en otros libros, si estuvieren igualmente e7uivocadas Se e=tender0 al margen del asiento e7uivocado la referencia del nuevo asiento practicado
R+%LA/+'O L+7 Artículo 181. #oble $nmatriculación. $n el caso de conflicto por doble inmatriculación de una misma propiedad, los interesados deber0n recurrir a la v.a judicial Si fuera por error registral se proceder0 según lo dispuesto en la LRP y el presente reglamento, a e=cepción de lo establecido en el art.culo GI de este reglamento
Artículo 93. Cancelación de $nscri?ción. Registrado un t.tulo o documento de propiedad, no se podr0 inscribir ningún otro a favor de nuevos beneficiarios 7ue no sean sus causa:abientes, entre tanto no se decrete por el -uez competente la nulidad de la inscripción Para asegurar la co:erencia de los procesos de inscripción del $stado de Nicaragua y evitar duplicidad de cuentas registrales, deber0 atenderse lo establecido en las Leyes No GG y 4;G, particularmente lo referido a la cancelación parcial o total de la cuenta registral o antecedentes de la propiedad sobre la cual el $stado de Nicaragua otorgue t.tulo de reforma agraria
R+%LA/+'O L+7 Articulo 16. $nmovilización de la cuenta registral. *uando se informe a los interesados 7ue el servicio registral no puede ser brindado por ine=actitudes de origen registral con la realidad e=tra registral, si manifiestan los afectados de la ine=actitud oposición para 7ue proceda la rectificación, la oficina registral inmovilizar0 la inscripción de 7ue se trate, :asta tanto no se aclare el asunto en la v.a judicial o las partes interesadas o afectadas de la ine=actitud, no lo autoricen, por medio de documento idóneo debidamente presentado al Registro para su calificación e inscripción +e igual forma, se proceder0 cuando la rectificación del error cause algún perjuicio a terceros 7ue ad7uirieron de buena fe, basados en la publicidad registral y catastral
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'O/O, O OL$O, #+,'R)$#O, 'RA,CR$!C$O Artículo ;39. 'ranscri?ción de Asientos Registrales. *uando se deterioren determinados folios de los libros y las mismas no se encuentren digitalizadas ni reproducidas y e=ista el peligro de 7ue desaparezca su contenido, se proceder0 a transcribirlas
$l Registrador o Registradora debe dejar constancia en el asiento o asientos transcritos de los datos del tomo y folio de la inscripción original deteriorada
R+%LA/+'O L+7 ARCF$&O R+%$,'RAL Artículo ;3. &alor del res?aldo del ArcDivo Registral. Las copias de respaldo de los libros en medios 7ue aseguren su integridad e inalterabilidad, tienen el mismo valor y efectos legales 7ue a7uéllos Artículo ;62. Re?roducción del ArcDivo Registral. $l Registrador o Registradora 7ue advierta la pérdida o destrucción total o parcial de la información registral contenida en los libros, deber0 poner en conocimiento a la +NR dic:a circunstancia, a efecto de 7ue ésta disponga de acciones 7ue permitan establecer si dic:a información cuenta con copia de respaldo Realizadas las acciones indicadas en el p0rrafo anterior, siempre 7ue se cuente con la copia de respaldo del folio perdido, destruido o la totalidad de la información referente a la misma, la +NR ordenar0 su reproducción e=tendiéndose los asientos respectivos
