Trabajo de Civil- Venta de Bien Ajeno Original[1]

2010

LA COMPRAVENTA DE BIEN AJENO Derecho Civil- Contratos

INTEGRANTES: Cotrina Fernández, Tiffany Bermejo Caicedo, Víctor Landa Navarro, Fernando Muñoz Jara, Lizeth

[Universidad [Universida d Nacional Santiago Antunez de Mayolo- Filial Barranca” 15/11/2010

La Compra- Venta de Bien Ajeno

PRESENTACIÓN

Nos es grato poner a disposición del docente este material didáctico que contiene contiene los mas novedosos novedosos conceptos conceptos del campo del Derecho en su materia civil, específicamente LOS CONTRATOS CONTRATOS NOMINADOS NOMINADOS , en este trabajo monográfico detallaremos los puntos mas importantes acerca de la COMPRAVENTA DE BIEN AJENO, tema muy interesante y polémico, que algunas veces se confunde con otro tipo de contratos. Cuando hablamos de un contrato de compraventa de bien ajeno, es un contrato de compraventa común y corriente, siendo su único elemento distintivo, el hecho del que el bien objeto de la prestación del vendedor no le pertenece en propiedad al momento de la celebración del contrato. La contratación en general sobre bienes ajenos, y en especial el del contrato de compraventa compraventa de bienes bienes de tal carácter, no tiene relevancia relevancia en todos los casos, ya que solo la tendrá cuando estemos ante bienes ciertos. Los supuestos de bienes indeterminados o de bienes fungibles no tendrán relevancia para nuestros análisis, aunque al momento de la celebración del contrato no pertenezcan en propiedad al vendedor de los mismos. Esperando que sea de su mayor utilidad y agrado, y sobre todo que contribuya al desarrollo intelectual de los hombres del mundo de derecho, pasamos a detallar nuestra información.

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INTRODUCCIÓN El contrato de compra-venta, es el más importante de los contratos de cambio, que a decir de MESSSINEO, es el más importante vehículo de circulación de la riqueza. Así, la venta de bien ajeno es un contrato que se encuentra contemplado en el derecho comparado, así como el código civil Italiano, que ha sido fuente de inspiración del legislador de nuestro código civil de 1984, encontrándose previsto en los artículos 1537 y estrictamente en el artículo 1539, tratándose de un contrato de compra-venta con la única distinción de que el bien es ajeno y que el vendedor no tiene facultad de disposición. Para poder entender, en nuestro trabajo el por qué es permisible la venta de bienes ajenos en nuestro derecho nacional , ha sido necesario realizar una interpretación sistemática de sus normas como el artículo 1409 que prescribe que se puede contratar sobre bienes futuros y ajenos, el artículo 1532 prescribe que el bien materia de venta debe ser determinado o determinable , el artículo 882 señala que no se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar, salvo que la ley lo permita, el artículo 923 que añade que puede establecerse convencionalmente prohibición de enajenar en ciertos casos y en aplicación del artículo 949 nos tornamos propietarios relativos, pues nuestro sistema de transferencia es dual y en éste caso el contrato tiene eficacia real diferida, no siendo inmediato, pero sí es obligatorio. En virtud del artículo 1537 del C.C. luego que el promitente logra que el real propietario le

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transfiera el bien directamente a él o al comprador, recién estaremos hablando de un contrato de compra-venta puro, situación que también advertimos en el artículo 1539, en que el comprador desconoce la ajenidad del bien, y podrá optar por la Rescisión del mismo si no se logra este fin. En consecuencia, la venta de bien ajeno no constituye un imposible jurídico

SUMARIO CAPITULO I SINOPSIS GENERAL I. ANTECEDENTES DE LA INSTITUCION JURIDICA 1. En Roma 2. En Francia 3. En Alemania 4. En España 5. En Italia 6. En Argentina II. EN NUESTRO ORDENAMIENTO COMPRAVENTA DE BIEN AJENO

PERUANO:

VALIDEZ

DE

LA

CAPITULO II LA VENTA DE BIEN AJENO I. CONCEPTO DE BIEN AJENO II. ASPECTOS CARACTERISTICOS DE LA COMPRAVENTA DE BIEN AJENO . III. RESCISIÓN DEL COMPROMISO DE VENTA DE BIEN AJENO


CAPITULO I SINOPSIS GENERAL I. ANTECEDENTES DE LA INSTITUCION JURIDICA Nos referiremos en este punto a los sistemas romano, francés, alemán, español, italiano y argentino por ser los que tienen mayor difusión en nuestro medio y por haber influido, de una manera u otra, en la elaboración del sistema peruano.

1. EN ROMA Nos dice FERNÁNDEZ DE VILLAVICENCIO 1 que suele considerarse clave sobre la validez de la venta de cosa ajena en Roma el pasaje del Digesto 18,1,28 (Ulp. 41 ad SAP.): "No hay duda que puede enajenarse una cosa ajena, porque hay en este caso compraventa pero la cosa puede ser quitada al comprador. En realidad es el único texto que afirma la validez de la venta de cosa ajena y por ello muy citado como prueba indiscutible que pretende acabar cualquier duda o polémica sobre este tema". Esto es consecuencia del carácter meramente obligacional de la Uemptio vendition romana, "es decir que por el solo hecho de celebrarse el contrato no se transmitía ningún derecho real sobre la cosa objeto de la venta. No se desconoce que la emptio venditio tenía finalidad traslativa, es decir, estaba destinada a transmitir la propiedad de la cosa al comprador, pero lo que se quiere recalcar es que este efecto no se producía por la sola celebración del contrato: se requería, además, que se produjera modo traslativo idóneo (mancipatio, in iure cessio, traditio)'. FERNÁNDEZ DE VILLAVICENCIO ÁLVAREZ-OSSORIO, María del Carmen. "Compraventa de cosa ajena". José María Bosch Editor. Barcelona, p. 20 1

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En estas condiciones, no existía en Roma inconveniente conceptual alguno para la compraventa de cosa ajena, desde que el vendedor simplemente se obligaba a transferir al comprador la propiedad de una cosa, aunque no fuera propia, si es que posteriormente podía adquirirla de su verdadero dueño y transferirla al comprador.

2. EN FRANCIA Sin embargo, este sencillo sistema de compraventa obligacional, tan fácil de comprender por los conocedores romanos del Derecho, se vio progresivamente perturbado por la difusión de las ideas de GROCIO Y PUFFENDORF sobre la necesidad de dar mayor relevancia al consentimiento contractual haciéndolo suficiente para la transmisión del dominio sin necesidad de otro requisito adicional. Estas ideas fueron acogidas por importantes jurisconsultos franceses, entre los que cabe citar a LOYSEL, DOMAT Y RICARD 2 y, aunque combatidas tesoneramente por POTHIER 3 se plasmaron en el sistema del Código Napoleón relativo a la Transmisión De La Propiedad Por Contrato. Consecuencia lógica de este sistema, que requería que el vendedor fuera propietario de la cosa materia de la venta, fue la declaración de la nulidad de la venta de cosa ajena contenida en el ARTÍCULO 1.599 de dicho Código 4.

3. EN ALEMANIA En Alemania se abandonó definitivamente el sistema romano clásico de transmisión, distinguiendo el BGB entre negocios de obligación y negocios reales de disposición, reconociendo a estos una eficacia jurídica independiente y abstracta respecto de la base jurídica que los motiva. En cuanto a la posibilidad de la venta de la cosa ajena, a pesar de que no hay ningún ARTÍCULO del BGB que se ocupe del tema, es una cuestión que no plantea problema alguno. Dado el carácter obligacional del contrato, es perfectamente posible una tal venta. El poder de disposición sobre la cosa vendida es requerido solo en el momento de la transmisión en cumplimiento del contrato. En consecuencia, cualquier persona FERNÁNDEZ DE VILLAVICENCIO ÁLVAREZ-OSSORIO, María del Carmen. Ob. Cit. Pág. 38 Quien sostenía que el contrato de venta no transfería la propiedad sino obligaba al comprador con respecto al vendedor a hacerle adquirir libremente una cosa a título de propietario Fernández de Villavicencio, al respecto indica, que hay, razones fundadas para creer que no fue ese el único móvil del establecimiento de la nulidad de la venta de cosa ajena. "Tuvo al parecer gran aceptación en la época la idea, que ya estuviera presente en el Derecho Romano vulgar, de que es este un contrato absurdo, anormal, contra razón, contrario a las bonos mores y que la nulidad tiene carácter de sanción a una acción inmoral, a un acto que se supone dirigido a despojar de una cosa a su verdadero propietario. Una tesis tosca, poco aceptable desde el punto de vista jurídico y rechazada por la doctrina actual, pero de influencia no desdeñable en la aparición del ARTÍCULO 1.599, que tantas dificultades ha traído a la doctrina y jurisprudencia francesas 2 3

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capaz para contratar puede vender, en principio, no únicamente las cosas y derechos propios, sino también los pertenecientes a un tercero.

4. EN ESPAÑA El sistema español es el del título y el modo, que está articulado en la existencia de un título apto para transferir la propiedad y en la de un modo de adquisición. Este sistema no requiere mayor explicación por ser también el nuestro, que ha sido materia de tantos estudios doctrinales. Cabe solo mencionar que la doctrina española se encuentra dividida respecto a la validez de la compraventa de cosa ajena5 . Así podemos indicar: La doctrina española más moderna, en la que cabe situar a Alonso

(1972), García Cantero (1980), Rodríguez Morata (1990), Rubio Garrido (1993) y Fernández de Villavicencio (1994), se pronuncia por la validez de la venta de cosa ajena.

5. EN ITALIA En Italia se ha seguido un régimen mixto, pues si bien adopta el sistema francés de la compraventa traslativa del dominio, dispone en su ARTÍCULO 1.478 que si al momento del contrato la cosa vendida no era de propiedad del vendedor, este está obligado a procurar la adquisición al comprador. Por lo tanto, se sienta el criterio romano de la validez y eficacia de la venta de cosa ajena, pero no se hace depender esta solución del hecho de que el vendedor esté o no obligado a transmitir la propiedad de la cosa, sino por la única razón de ser la venta de cosa ajena un contrato meramente obligacional.

6. EN ARGENTINA El sistema argentino es realmente curioso, pues, por un lado, el ARTÍCULO 1177 del Código Civil dice: "Las cosas ajenas pueden ser objeto de contratos"; de otro lado, el ARTÍCULO 1329 del mismo Código expresa lo contrario: "Las cosas ajenas no pueden venderse". La doctrina argentina, entre quienes cabe citar a BORDA Y WAYAR, resuelve este abstruso problema pronunciándose a favor de la validez de la venta de cosa ajena. 5

CASTÁN hizo en 1949 un interesante recuento de los autores que están en contra y a favor de esta validez, citando entre los primeros a Manresa, Muscius Scaevola, De Diego y Borrel; y entre los segundos a Trias, Menéndez, Gayoso, Pérez Gonzales y Alguer, Roca Sastre y Garrigue.

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II. EN NUESTRO ORDENAMIENTO PERUANO: VALIDEZ DE LA COMPRAVENTA DE BIEN AJENO Según el inciso 2) del ARTÍCULO 1409 del Código Civil, la prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre bienes ajenos. Queda así abierta, en principio, la posibilidad de que se celebren contratos de compraventa de bienes ajenos. Sin embargo, surgen insospechadas dificultades debidas al modo como se transfiere la propiedad de los bienes. De acuerdo con el ARTÍCULO 1529 del Código Civil: “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”.

Obsérvese que, a diferencia de los sistemas francés e italiano, el contrato de compraventa en el Perú no transfiere la propiedad de un bien, sino que se limita a crear la obligación de transferir su propiedad. El ARTÍCULO 947 dispone que “La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente”

Por su parte, el ARTÍCULO 949 establece que “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.

En el caso de los bienes muebles : No hay dificultad para que se celebre en un momento dado el contrato de compraventa de un bien ajeno y que dentro de un lapso, que permita al vendedor adquirir la propiedad del bien de su verdadero dueño, efectúe la entrega del bien al comprador, con lo cual habrá quedado perfeccionada la transferencia de la propiedad.

Tratándose de bienes inmuebles: Las cosas no son tan sencillas, pues como el contrato de compraventa crea la obligación de transferir la propiedad, la aplicación del ARTÍCULO 949 determinará que la propiedad del bien se transfiera al comprador sin solución de continuidad. Como al celebrarse la compraventa el vendedor no es propietario del bien, no podrá transferir esta propiedad al comprador, frustrándose así la finalidad de la compraventa. Por ello, para que funcione el sistema se requiere que el contrato de compraventa esté sujeto a un plazo suspensivo inicial , que permita al

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vendedor adquirir dentro de tal plazo la propiedad del bien, a fin de que este deje de ser ajeno, y pueda el vendedor cumplir su obligación dando un bien propio 6. DE LA PUENTE Y LAVALLE señala que en el sistema peruano de compraventa de toda clase de bienes es siempre obligacional, en el caso de la compraventa de bienes inmuebles la situación, si bien no es igual, es bastante parecida a la compraventa de bienes, sean muebles o inmuebles, en el sistema italiano, por lo cual la exposición de Degni es aplicable al caso de la compraventa de bienes inmuebles ajenos en el sistema peruano. Cabría ahora pensar que el vendedor puede cumplir su obligación logrando que el verdadero dueño transfiera directamente la propiedad del bien al comprador, pero debe tenerse presente que, por definición, el vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien, de tal manera que solo él, a título personal, puede hacerlo. En efecto, el contrato de compraventa es obligacional, o sea que crea la obligación de transferir la propiedad del bien. Esta obligación la asume el vendedor a nombre propio y debe ser cumplida también a nombre propio, de tal manera que debe ser él, y no otro, quien debe efectuar la transferencia. Para este efecto, el vendedor debe adquirir la propiedad del bien para transferirla, a su vez, al comprador.

En otras palabras, el vendedor asume frente al comprador un compromiso a firme de dar un bien propio, aun cuando al momento de celebrarse el contrato de compraventa no lo sea.

En los sistemas francés e italiano, donde la compraventa es traslativa de la propiedad, el aplazamiento de la transmisión del dominio se considera como un requisito para la validez de la venta de cosa ajena. En tal sentido Degni(11) dice que el ARTÍCULO 1.479 del Código Civil italiano (que faculta al comprador a pedir la resolución del contrato si, cuando lo ha concluido, ignoraba que la cosa no era de propiedad del vendedor) no puede tener otro significado sino que es nula la venta de cosa ajena, solo cuando en la intención de las partes la transmisión de la propiedad de la cosa debía ser un efecto simultáneo a la conclusión del contrato. Pero en los demás casos, esto es, cuando de la naturaleza misma de la cosa vendida resulta que la intención de las partes era que el vendedor asumiese la obligación de proporcionar al comprador la cosa vendida o de transmitirle más tarde la propiedad, como cuando tal intención resulte de la misma convención o explícitamente, o también de modo tácito, es perfectamente válida 6

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Es interesante citar al respecto la opinión de PÉREZ GONZALES Y ALGUER 7, quienes dicen que "hay que entender que la obligación asumida por este (el vendedor), de entregar una cosa que en el momento de celebrar el contrato no le pertenece, presupone la obligación de adquirirla previamente para que sea posible entregarla en su día al comprador ". Esta situación da lugar a que, correlativamente, el comprador deba ignorar que, al momento de celebrarse el contrato, el bien no pertenece al vendedor, pues hay que tomar en consideración que estamos en presencia de un contrato de compraventa en virtud del cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad del bien y no a procurar esta transferencia8.

Sobre el conocimiento del comprador: Sobre este particular dice FERRI9 que el conocimiento que tuviera el comprador de la "ajenidad" de la cosa puede, desde un punto de vista estructural, manifestarse de modos diversos y dar lugar a toda una articulada serie de fenómenos, no necesariamente reconducibles al fenómeno de la venta de cosa ajena. Entre estos fenómenos cita la hipótesis de la promesa del hecho de tercero. El desconocimiento por parte del comprador de la ajenidad del bien justifica que, como se verá más adelante, si después de celebrado el contrato de compraventa el comprador se entera que el bien no pertenece al vendedor puede optar por rescindir el contrato10. "La ley permite la compraventa sobre cosa ajena, siempre que el comprador conozca esa situación, en cuyo caso el vendedor se obliga por un tercero (. . .) Fuera de estas circunstancias, la venta de cosa ajena es un delito tipificado en el inciso 4 o del ARTÍCULO 9 r del Código Penal y denominado estelionato, por lo que constituye un acto ilícito".

(Cas. N° 1017-97-Puno, Sala Civil de la Corte Suprema. El Peruano, 10/12/98, p. 2207) 7

PÉREZ GONZALES, Bias y ALGUER, José. En: Notas a ENNECCERUS, Ludwig y LEHMANN, Heinrich. "Derecho de obligaciones". Tomo 11, Volumen 11. Bosch Casa Editorial. Barcelona, 1966. Pag.33. 8 Se desnaturalizaría el contrato de compraventa si el comprador supiera que el vendedor no se está obligando realmente a transferirle la propiedad del bien, sino solo a procurar que un tercero permita esta transferencia, pues estaríamos frente a un contrato distinto, como es la promesa de la obligación o del hecho de un tercero. Citado por DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Ob. Cit. 10 Para la mejor comprensión del problema conviene precisar que la ignorancia del comprador de que el bien es ajeno al vendedor, no significa necesariamente el conocimiento por el comprador de que el bien pertenece al vendedor, sino únicamente una situación incierta sobre la propiedad del bien, el cual puede pertenecer o no al vendedor. 9


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CAPITULO II LA VENTA DE BIEN AJENO I. CONCEPTO DE COMPRAVENTA DE BIEN AJENO Según MARIO CASTILLO FREYRE 11, indica que la venta de bien ajeno constituye un contrato mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador, con la particularidad de que dicho bien materia de la transferencia no pertenece –en propiedad- al vendedor al momento de la celebración del contrato. Al respecto, no basta decir que es bien ajeno el que no pertenece al vendedor. Es preciso que, además, reúna los siguientes requisitos: a)

Que sea un bien cierto e individualmente determinado;

b)

Que pertenezca en propiedad a otra persona;

c)

Que el vendedor obre en nombre y por cuenta propios;

d)

Que el vendedor carezca del derecho de disposición sobre el bien.

II. ASPECTOS CARACTERISTICOS DE LA COMPRAVENTA DE BIEN AJENO . La base fáctica de esta figura es la venta del bien ajeno, es decir, una persona asumiendo la calidad de vendedor, vende un bien que no es suyo. El típico caso del contrato de compra venta que recae sobre un bien de propiedad de tercero, quien ignora la operación completamente. El vendedor no es su representante. Este vendedor puede estar actuando dolosamente, pero, es el comprador quien actúa de CASTILLO FREYRE, Mario. La relación existente entre la venta de bien ajeno y el saneamiento por evicción. En www.castillofreyre.com 11


buena fe, cree que está recibiendo firmemente la transferencia de quien él considera propietario autentico12. La razón de ser de este sistema es, precisar que la compraventa de bien ajeno presupone necesariamente que el vendedor, no obstante saber que el bien es ajeno, se obligue a nombre propio a transferir al comprador la propiedad del bien y que, para cumplir esta obligación, deba adquirirlo del verdadero dueño, no siendo, por lo tanto, venta de bien ajeno aquella en la que el vendedor manifiesta no ser dueño del bien y, no obstante, se obliga a que pase a ser de propiedad del comprador.

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El contrato de compra venta sobre bien ajeno es impugnable. Obviamente no produce los mismos efectos del que se obtiene cuando el vendedor es el verdadero propietario.

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Partiendo de la premisa de reconocer la validez de la venta del bien ajeno, el contrato crea obligaciones para cada contratante: para el comprador la de pagar el precio y para el vendedor la de transferir la propiedad del bien que pertenece a un tercero, y por eso, ajeno. Como se ha dicho el comprado ignora que la propiedad materia del contrato sea ajena, en cambio el vendedor, no obstante estar celebrando el contrato a nombre propio, sabe que el bien es ajeno, pero puede también ignorarlo 13.

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En nuestro sistema es menester señalar las diferencias existente entre la compra venta que recae sobre bienes muebles y la que tiene por objeto bienes inmuebles. En la primera hipótesis celebrado el contrato todavía el comprador no tiene la propiedad, esto es en el momento de la celebración, sino cuando ocurra la entrega del bien, la tradición, esto es en la ejecución. La obligación de hacer propietario del bien ajeno al comprador puede lograrlo si con posterioridad a la celebración logra adquirir el bien para después dárselo, porque la posesión lo convierte en propietario. En cambio, en la hipótesis de bienes inmuebles, la situación es más compleja, por cuanto, la propiedad de estos bienes opera por el simple consentimiento, vale decir, la celebración, es evidente

ROMERO ZAVALA, Luis. El Contrato de CompraVenta. Capitulo II. El bien materia de la Venta. Pág. 18 El vendedor, asi no puede transferir la propiedad de un bien que no le pertenece y para cumplir con sus obligaciones contractuales, en esta hipotesis, deberá lograr que el comprador, finalmente, adquiera ese derecho, ya sea adquiriéndolo primero el de su propietario mediante una posterior transferencia que el verus dominus lleva a cabo a favor del comprador o ratificando el contrato celebrado por el vendedor. La compra venta sobre bien ajeno no puede transmitir válidamente la propiedad al momento de la celebración pero puede lograrlo a la ejecución del mismo 12

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que el vendedor no podrá transferir la propiedad al comprador porque dicho bien no es suyo, no le pertenece, pues el verdadero dueño es un tercero que ignora la existencia del contrato.

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El vendedor realiza las operaciones a nombre propio, siendo los extremos, uno que crea verdaderamente tratarse de un bien propio lo que esta enajenando y no obstante es ajeno, y otro, que venda como propio lo que él sabe que es ajeno14. Si el comprador supiera que el propietario del bien es otro y no el vendedor, pese a lo cual conviene en celebrar el contrato, evidentemente ambos contratantes actuarían de mala fe y se configuraría una atentica connivencia, cuyo propósito es aprovecharse o apoderar del bien ajeno, tal contrato se convierte en acto nulo, total y definitivamente, no produciendo ningún efecto civil entre ellos pero sí un ilícito penal que daría lugar a una concurrencia de delitos, si el comprador llegara a tomar posesión del bien.

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El Código no declara que la venta de bien ajeno sea nula, ni existe otra prohibición en ese sentido. Es mas, normalmente admite la validez de los contratos que recaen sobre bien ajeno, como se acredita en lo dispuesto por el Art. 1409° Inciso 2. Entonces, también en concordancia con el Art. 1539° de nuestro código, procede la venta de bien ajeno. Y esto es así, por la buena fe del comprador, porque no sabe que dicho bien es de propiedad ajena.

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Cuando se informe de tal circunstancia, tendrá derecho a solicitar la rescisión del contrato para evitarse las consecuencias funestas que podrá soportar si no se libera a tiempo de ese vínculo jurídico.

III. RESCISIÓN DEL COMPROMISO DE VENTA DE BIEN AJENO Respecto a este punto nuestro Código Civil establece lo siguiente Obviamente entre ambos se presenta una gama de variantes. Algunos ejemplos pueden aclarar el panorama, para el primer caso, suponemos una persona que ha recibido como legado una casa mediante testamento en escritura publica y al fallecimiento del causante, vende la casa, ignorando que un posterior testamento no ratifica el legado y por el contrario la casa pasa a otro legaltario, para el segundo caso, el conservador de la posesión, a quien el propietario dejo para el cuidado de su casa, antes de viajar al extranjero y como han pasado varios lustros sin que tenga noticia de el, dicho conservador la vende como propio e incluso llega a entregar la posesión. 14

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ARTÍCULO 1539 La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la citación con la demanda.

De acuerdo con el sistema peruano debe entenderse por contrato de compraventa de bien ajeno, aquel contrato de compraventa común y corriente cuya peculiaridad radica en que recae sobre un bien que el vendedor conoce que es ajeno, y el comprador lo ignora. El vendedor no debe informar al comprador que el bien es ajeno, pues en tal caso nos encontraríamos en la hipótesis prevista por el artículo 1537 del Código Civil. Tampoco debe indicarle que el bien es propio, pues estaría actuando con dolo, lo cual sería causal de anulación del contrato si es que el engaño hubiera sido tal que sin él el comprador no hubiera celebrado el contrato (artículo 210 del Código Civil). Como el artículo 1408 del mismo Código permite que la prestación materia de la obligación creada por el contrato verse sobre bienes ajenos, lo que a su vez constituye el presupuesto para la celebración de contratos de compraventa de bien ajeno, el comprador no debe descartar la posibilidad de que el bien sea ajeno, por lo cual en toda compraventa en que no se manifieste quién es el propietario del bien el comprador se encontrará en la incertidumbre de que el bien sea propio o ajeno del vendedor. Quizá un ejemplo pueda explicar mejor lo anteriormente expresado. Supóngase que "A" se obliga a transferir a "B" la propiedad de determinada joya que es de propiedad de "C" por un precio también determinado. Si "A" informa a "B" que la joya pertenece a "C" se habría celebrado el contrato atípico a que se refiere el ARTÍCULO 1537 del Código Civil. Si "A" indica a "B" que la joya es de su propiedad (de "A"), habría usado un engaño que acarrearía la anulación del contrato por dolo. Si "A" dice simplemente que vende la joya a "B", sin hacer referencia a quién es su propietario, se estaría celebrando un contrato de compraventa de bien ajeno, aunque "B" no supiera a ciencia cierta a quién pertenece la joya vendida. Esto no quiere decir que "B" no sepa que va a adquirir la propiedad de la joya, pues sí lo sabe porque "A" se ha obligado a ello. Lo único que no sabrá es si "A" es propietario de ella al momento de celebrarse el contrato o si va a adquirir la propiedad por un acto posterior. Según se ha visto anteriormente, para que pueda propiamente celebrarse un contrato de compraventa de bien ajeno es indispensable que dicho contrato esté sujeto a un razonable plazo suspensivo inicial que permita al vendedor obtener la propiedad del bien a fin de transferirla al comprador dentro de tal plazo. La inexistencia del plazo da lugar a insuperables dificultades, especialmente tratándose de la compraventa de bienes inmuebles ajenos.


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En tanto no se introduzca la correspondiente reforma en el Código Civil, los jueces deberían integrar los contratos de compraventa de bienes ajenos con sendos plazos suspensivos iniciales que permitan su ejecución. Después de la exposición que precede sobre el sistema peruano de compraventa de bien ajeno, podría objetarse que este sistema es complicado pues, a diferencia de otros sistemas, solo admite la existencia de tal contrato cuando el comprador ignora que el bien es ajeno al momento de celebrarse la compraventa. Sin embargo, debe tomarse en consideración que la existencia en el Código Civil de un Título que regula la celebración del contrato de promesa de la obligación o del hecho de un tercero permite colocar cada acto jurídico en su verdadero lugar. Es así como cuando el comprador sabe que el bien es ajeno, conoce también que el vendedor no le podrá transferir la propiedad del bien si previamente no lo adquiere del verdadero dueño, por lo cual no puede vendérselo a firme, asumiendo una obligación incondicional. Solamente podrá el seudo vendedor cumplir su obligación gestionando que el verdadero dueño le adjudique la propiedad del bien, lo que significa, en realidad, ingresar a un área muy similar a la de la promesa de la obligación de un tercero.

IV. LA RESCISIÓN DEL CONTRATO Se ha visto que el artículo 1539 del Código Civil dispone que, en principio, la venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador. Conviene explicar cómo opera esta rescisión. Debe partirse de la premisa de que al momento de celebrarse el contrato de compraventa de bien ajeno el comprador no conocía la ajenidad del bien, pues si lo hubiera sabido este contrato no sería uno de compraventa sino un contrato atípico sujeto el régimen del artículo 1537 del Código Civil. Puede darse que en el curso del plazo suspensivo inicial a que debe estar sujeto todo contrato de compraventa de bien ajeno, el comprador conozca que el bien es ajeno y que, consecuentemente, el vendedor tendrá que adquirir la propiedad del bien de su verdadero dueño para luego transferirla oportunamente al comprador. Se ha visto que en la compraventa de bien ajeno el comprador se encuentra en la incertidumbre respecto a si el bien pertenece o no al vendedor. El conocimiento de la ajenidad del bien hace cesar esa incertidumbre, pero en un sentido desfavorable para el comprador desde que sabrá que el vendedor no está actualmente en aptitud de transferirle directamente la propiedad del bien, sino que dicho vendedor tendrá que seguir el azaroso camino de obtener que el verdadero dueño le adjudique la propiedad del bien, para él, a su vez, transferirla al comprador. Este camino es azaroso por cuanto existe el álea o riesgo de que el verdadero dueño no adjudique la propiedad del bien al vendedor.


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Tomando esto en consideración y con la finalidad de paliar el impacto del riesgo que corre el comprador, el artículo 1539 le concede la opción entre mantener la vigencia del contrato de compraventa o solicitar su rescisión, con lo cual el comprador quedará liberado de su obligación de pagar el precio. 15 La razón por la cual la acción concedida al comprador es la de rescisión radica en que la incertidumbre sobre el riesgo existía desde el momento de la celebración del contrato, y la certeza de que el bien es ajeno no hace sino materializar un riesgo que se encontraba en potencia desde dicho momento. El bien ya era propio o ajeno del vendedor cuando se celebró el contrato. Si bien esta opinión de luzzato no es de exacta aplicación al régimen peruano, pues en este no existe la adquisición inmediata de la propiedad, pone de manifiesto que la pérdida de la confianza en una transferencia oportuna de la propiedad por parte del vendedor, concede al comprador el derecho de no esperar el cumplimiento por parte del vendedor, sino que puede actuar inmediatamente para pedir la resolución del contrato. Debe tenerse presente que en el Derecho italiano la resolución del contrato, tiene, en general, efecto retroactivo, de tal manera que la resolución de que habla el artículo 1479 del Código Civil italiano tiene el mismo efecto que la rescisión de que trata el artículo 1539 del Código Civil peruano. Debe tenerse presente que el conocimiento por el comprador durante el plazo suspensivo inicial de la ajenidad del bien no significa que el vendedor haya incumplido su obligación de transferirle la propiedad, desde que esa obligación solo va a ser exigible al vencimiento de dicho plazo. No cabe, pues, entablar dentro de tal lapso una acción de resolución judicial por incumplimiento del vendedor. Se ha sostenido que la acción que debe concederse al comprador es la de anulación por error, debido a que dicho comprador ignoraba, al momento de celebrarse el contrato, que el bien era ajeno. Pienso que esto no es así, ya que el comprador sabía al momento de celebrar el contrato que, por razón del principio contenido 1409 del Código Civil, en todo contrato de compraventa en que no se indica quién es el dueño del bien existe la posibilidad de que el bien sea ajeno, desde que ello está permitido. Cuando después de celebrado el contrato de compraventa el comprador conoce que el Refiriéndose al ordenamiento civil italiano luzzato dice lo siguiente: "Bien distinta de las hipótesis hasta ahora consideradas es aquella del vendedor que ha vendido como cosa propia la cosa ajena, mientras que el comprador ignoraba que la cosa era de otro. A esta hipótesis, en la que siempre se da la ignorancia del comprador, se puede equiparar aquella del vendedor que no ha declarado que la cosatls ajena: dada, en efecto, la naturaleza de la venta de cosa individualmente determinada, destinada a transmitir la propiedad al comprador por efecto del solo consentimiento, el vendedor, por el hecho mismo de vender cosa individualmente determinada, ha hecho nacer en el comprador la confianza en una adquisición inmediata de la propiedad, mientras tal adquisición es imposible por la falta de propiedad del vendedor. En estas hipótesis, pues, el comprador no está obligado a estar en espera del cumplimiento por parte del vendedor, esto es, a esperar que el vendedor le procure la cosa en un plazo prudencial, sino que puede actuar inmediatamente para reclamar la disolución de la relación contractual mediante una acción que el nuevo Código llama de resolución" (lUZZATO, Rugiero. "la compraventa•. Instituto Editorial Reus. Madrid, 1953). 15


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bien es ajeno del vendedor, lo único que ocurre es que se convierte en certeza algo que antes era solo una posibilidad, pero no que el comprador haya comprado creyendo razonablemente que el bien era propio del vendedor. La regla general de que en todo contrato de compraventa de bien ajeno el comprador tiene la opción de solicitar su rescisión, tiene dos excepciones contempladas en el artículo 1539 del Código Civil. La primera de ellas es que el comprador hubiese sabido que el bien no pertenecía al vendedor. Debe entenderse que este conocimiento debe haberlo adquirido durante la vigencia del plazo suspensivo inicial a que debe estar sometido el contrato, pues si el comprador hubiese conocido la ajenidad del bien antes o en el momento de celebrarse el contrato se trataría de la hipótesis contemplada en el artículo 1537 del Código Civil, y si la hubiese conocido después del vencimiento del indicado plazo habría lugar, como se verá más adelante, a la resolución del contrato por incumplimiento. Es justo que si el comprador conoce, después de celebrado el contrato, que el bien es ajeno y no ejercita de inmediato la acción de rescisión que tiene a su disposición, ello signifique que ha optado por conservar los efectos del contrato, con la esperanza de que el verdadero dueño adjudique oportunamente la propiedad del bien al vendedor y este pueda, a su vez, transferirla al comprador dentro del plazo suspensivo inicial. La segunda excepción es que el vendedor adquiera la propiedad del bien antes de la citación con la demanda de rescisión. También es razonable esta excepción, por cuanto si el vendedor llega, por cualquier razón, a ser propietario del bien estará en aptitud de transferirlo al comprador y cumplir oportunamente su obligación en ese sentido. Si el comprador optara por no rescindir el contrato sino mantenerlo vigente, el vendedor deberá transferirle la propiedad del bien dentro del plazo suspensivo inicial, y si así lo hiciera, el comprador deberá pagarle el precio pactado.

V. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO Si al vencimiento del plazo suspensivo inicial a que debe estar sometido todo contrato de compraventa de bien ajeno, el vendedor no ha transferido al comprador la propiedad del bien por no haber podido adquirirlo de su verdadero dueño, el vendedor ha incumplido su obligación en tal sentido dentro del indicado plazo, por lo cual procede que el comprador demande la resolución del contrato por incumplimiento. Sin embargo, debe tomarse en consideración que el simple retraso no constituye incumplimiento de la obligación, sino que, en el sistema peruano sobre constitución en mora, para que ello ocurra es necesario que el deudor quede constituido en mora. Consecuentemente, en el caso de retardo en la ejecución de la prestación se requiere convertir ese retardo en incumplimiento mediante la constitución en mora, para luego solicitar la resolución por incumplimiento.


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Para ello, debe existir un lapso prudente entre la interpelación al deudor y la demanda de resolución para permitir al deudor cumplir en ese lapso, pues sería injusto no dejar al deudor el tiempo necesario para el cumplimiento.

VI. EFECTOS DE LA RESCISIÓN Es evidente que si, por razón de la rescisión, el contrato de compraventa queda sin efecto desde el momento de su celebración, el vendedor debe devolver al comprador el precio recibido, así lo señalan los 1370 y 1371 del Código Civil.

El articulo N° 1541 del código civil, manifiesta

“En los casos de rescisión a que se refieren los articulas 1539 y 1540, el vendedor debe restituir al comprador el precio recibido, y pagar la indemnización de daños y perjuicios sufridos. Debe reembolsar igualmente los gastos, intereses y tributos del contrato efectivamente pagados por el comprador y todas las mejoras introducidas por éste”. En cuanto a los daños y perjuicios sufridos por el comprador, el tema es bastante discutible. Se ha visto que en la compraventa de bien ajeno el comprador se encuentra, desde la celebración del contrato, en la incertidumbre respecto a si el vendedor es propietario o no del bien. Cuando el comprador se entera de lo segundo, o sea que el bien es ajeno al vendedor, el ARTÍCULO 1539 del Código Civil le concede el derecho a optar entre rescindir el contrato o mantenerlo vigente hasta el vencimiento del plazo suspensivo inicial que debe tener todo contrato de compraventa de bien ajeno. Si el comprador opta por la rescisión es para liberarse del riesgo de que el vendedor no logre ser propietario del bien al vencimiento del indicado plazo. No resulta justo que si la rescisión es una opción libre del comprador, deba ser indemnizado por el vendedor de los daños y perjuicios que haya sufrido, los que, al fin y al cabo, serían consecuencia de su propia decisión. Pensamos que solo procede el pago de daños y perjuicios si el comprador opta por mantener vigente el contrato y el vendedor no cumple su obligación de transferirle la propiedad del bien al vencimiento del plazo suspensivo inicial. Es entonces cuando podrá solicitar la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor y la


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indemnización de daños y perjuicios, al amparo de lo dispuesto por el ARTÍCULO 1328 del Código Civil. En la misma situación se encuentra el reembolso de los gastos, intereses y tributos del contrato efectivamente pagados por el comprador, desde que la rescisión es el fruto de su propia decisión y no existe razón valedera para que tales conceptos sean trasladados al vendedor. En cuanto a las mejoras introducidas por el comprador, sí resulta procedente su reembolso desde que por razón de la rescisión esas mejoras van a quedar a beneficio del vendedor. Los Códigos Civiles de Italia y Bolivia establecen que cuando el vendedor haya actuado de buena fe solo debe reembolsar las mejoras necesarias y útiles, mas no las de recreo. Considero que no es conveniente hacer esta distinción por cuanto la buena o mala fe del vendedor no debe modificar el derecho del comprador de obtener el reembolso de todas las mejoras, cualquiera que sea su clase, desde que ellas dan valor al bien.

"Las normas de los ARTÍCULOS 1537, 1539 Y 1541 del Código Civil, que regulan la compraventa de un bien ajeno, no sancionan con nulidad o anulabilidad dicho contrato, sino que le otorgan al comprador la posibilidad de rescindirlo cuando este no haya conocido que el bien era ajeno. Sin embargo, dichas normas se refieren a la relación jurídica entre comprador y vendedor, pero no contemplan la posición del propietario, quien se encontraría en la facultad de invocar la nulidad del contrato, toda vez que la venta de un bien por parte de quien no detenta su propiedad ni posee facultades para venderlo, convierte al objeto de dicho contrato en uno jurídicamente imposible, y contraviene las normas de orden público al atentar contra el derecho fundamental a la propiedad, de conformidad con los incisos 3 y 8 del numeral 219 del acotado Código".

(Cas. N° 1376-99-Huánuco. Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005 - 2006. Gaceta Juridica S.A.)

VII. COMPRAVENTA DE BIEN PARCIALMENTE AJENO Nuestra legislación civil, al respecto se regula esta circunstancia en el artículo N° 1540, que versa lo siguiente:

“En el caso del artículo 1539, si el bien es parcialmente ajeno, el comprador puede optar entre solicitar la rescisión del contrato o la reducción del precio”. Podemos afirmar que esta hipótesis contempla dos posibilidades: 1) Que el contrato verse sobre la venta de varios bienes, de los cuales unos son propios del vendedor y otros son ajenos; y


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2) que se dé la compraventa de bienes pertenecientes en condominio con terceros. Castillo16, no está convencido de la conveniencia de incluir, dentro de los supuestos de compraventa de bien parcialmente ajeno, la primera posibilidad, ya que si bien resulta evidente que lo que priorizaría en un contrato de esta naturaleza sería el hecho de que los bienes estén siendo vendidos como conjunto, y este debiese ser tomado como un todo, como una unidad, no por venderse los bienes en esta forma, estos dejarían de tener individualidad propia. No por ello se dejaría de estar vendiendo algunos bienes totalmente propios y algunos otros totalmente ajenos. Se entiende, que se da la primera posibilidad cuando la pluralidad de bienes forma un todo considerado como tal. Al respecto, dice Capozzi 17 que seguramente entra en la venta de cosa parcialmente ajena el caso en que se venda por entero un bien de el cual el vendedor es propietario solo de una parte material, por ejemplo :

A vende a B 10,000 metros cuadrados de suelo para edificación, mientras es propietario solamente de 8,000 metros cuadrados. El mismo autor indica que es, en cambio, discutible si en la posibilidad entra también la hipótesis de venta por entero de un bien del cual el vendedor sea propietario solamente pro quota: A vende por entero el fundo "Tusculano" del cual es solamente propietario por la mitad. "Algunos autores, sostienen la tesis negativa, afirmando que mientras dura el estado de comunión, no existe una 'parte' del vendedor, ni puede existir una parte concreta idónea para constituir objeto de una actual transferencia; asimilando, es decir, la venta del bien entero del cual se es solamente copropietario a la venta de cosa totalmente ajena. Pero es preferible la tesis positiva, la cual sostiene que las dos hipótesis son jurídicamente equivalentes, porque para configurar la venta de cosa parcialmente ajena es suficiente la parcial ajenidad de la cosa, importando poco si se trata de parte material o de parte jurídica (cuota)". Nuestra legislación Civil plantea, que en el caso, de que el bien sea parcialmente ajeno (o sea que cubre las dos hipótesis contempladas por Capozzi), el comprador puede optar entre solicitar la rescisión del contrato o la reducción del precio. En cuanto a la opción del comprador, el artículo 1480 del Código Civil italiano establece que en el caso de la cosa parcialmente ajena puede el comprador pedir la resolución del contrato si, de acuerdo con las circunstancias, no hubiera adquirido la cosa sin la parte que no pertenece al vendedor, o pedir la reducción del precio. La solución 16

CASTILLO FREYRE, Mario. "El bien materia del contrato de compraventa". Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Lima, 1992, p. 302. 17

CAPOZZI. Guido. "Dei singoli contratli" Giuffré Ed itore. Milano, 1988, p. 120.


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contenida en este artículo no es adecuada, por cuanto subordina la resolución del contrato a una prueba tan difícil como es averiguar la intención del comprador de no haber adquirido la parte que pertenece al vendedor si hubiera sabido que el resto no le pertenece. Tal como se señala en la Exposición de Motivos del artículo 1540 del Código Civil peruano, este artículo concede al comprador la opción, a su libre arbitrio y sin necesidad de justificar su decisión, entre pedir la rescisión del contrato y la reducción del precio. En este último caso, la reducción debe ser proporcional al precio pagado por el bien completo, es decir, no se procederá a una estimación del valor efectivo de la parte que no pertenece al vendedor, sino que se procederá a una determinación de la relación de valor que existe entre la parte que pertenece al vendedor y el todo, y establecida esta relación se le aplicará el precio convenido.

"En la venta de bienes parcialmente ajenos, corresponde al comprador la opción entre solicitar la rescisión del contrato o la reducción del precio, de lo que se concluye que el acto de adquisición efectuado por el comprador no se invalida por el solo hecho de que el transferente del bien haya sido propietario de una parte de éste, en razón de que aquel puede hacerla valer, de ser el caso, por lo menos en la parte que le correspondía al vendedor".

(Exp. N° 832-98, Primera Sala Civil Corporativa Subespecializada en Procesos Sumarísimos y No Contenciosos de la Corte Superior de Lima. Ledesma Narváez, Marianella, "Jurisprudencia Actual", tomo N° 2, N° 120)


CONCLUSIÓN A manera de conclusión señalaremos algunas incidencias a las que nos contrae el l artículo 1539 del Código Civil, contempla la descripción típica del contrato de CompraVenta de Bien Ajeno propiamente dicho, señalando que la venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien antes de la citación de la demanda. En principio, la norma civil sustantiva, en cuanto a la Compra-venta de Bien Ajeno, alude a la Rescisión, más no a la Nulidad y Resolución, lo que infiere que estamos partiendo de que nuestra legislación estaría aceptando la existencia de un Contrato Válido, que sólo es Rescindible por el desconocimiento del comprador sobre la ajenidad del bien. Cabe acotar que existen dos tipos de Ineficacia del acto jurídico: la Ineficacia Originaria, que comprende a la Nulidad y Anulabilidad, donde el negocio no produce efectos jurídicos por haber nacido muerto, o adolece de defectos subsanables y cuyas causales, se encuentran establecidas por los artículos 219 y 221 del Código civil, y virtualmente en el artículo V del Título preliminar del mismo cuerpo legal, que suponen un defecto en la estructura negocial, es decir carece de los elementos establecidos para el Acto Jurídico, por el artículo 140 del C.C., o se encuentra viciado. De otro lado, tenemos la Ineficacia Funcional, cuyos supuestos Típicos son la Rescisión y la Resolución, en dichos supuestos, el contrato que venía produciendo efectos jurídicos deja de producirlos posteriormente por la aparición de una causal en la celebración del contrato en el primer caso, o sobreviniente a éste, en el último caso. Ahora bien, las principales diferencias que hemos podido advertir en cuanto a la Rescisión, Resolución y Nulidad de Compra-Venta de Bien Ajeno tenemos: Como ya se estableció, el contrato de compra venta de bien ajeno es Rescindible a solicitud del comprador, cuando éste desconocía que el bien no era de propiedad del

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vendedor, salvo que hubiese sabido de la ajenidad del bien o si adquiere la propiedad del mismo, antes de que reciba la citación de la demanda, es decir, aquí estamos ante un supuesto de desconocimiento de la titularidad del bien, cuya causa existía en el momento de la celebración del contrato, tratándose de una ineficacia que se relaciona con la fase de celebración o de formación del negocio jurídico, donde se reconoce implícitamente la validez del acto jurídico. En cuanto a quienes se encuentran legitimados para solicitar la rescisión del Contrato de compra-Venta de Bien Ajeno, sólo tenemos al comprador que es parte de la relación jurídica, no pudiendo extenderse al verdadero propietario, pues su derecho, no ha sufrido perjuicio. La figura de la Nulidad, a diferencia de la rescisión, se refiere a que el contrato deja de producir sus efectos por una causal existente en el momento de su celebración, se observa cuando el Acto jurídico carece de sus elementos esenciales en el momento de su conformación. Que según el aludido artículo 1539 del C.C., se reconoce la validez del contrato de compra-venta de bien ajeno, estableciendo que podrá ser rescindido por el comprador, es decir, que presupone la existencia de un contrato válidamente celebrado, y el mismo no podrá producir efectos por existir un perjuicio que afecta al comprador. Así, el comprador sólo podrá solicitar la rescisión, pudiendo operar la Nulidad respecto a las partes cuando el acto no contenga los requisitos del art. 140 del C.C. Mientras el verdadero propietario, no podrá solicitar la Rescisión, así como tampoco la Nulidad del contrato por no ser parte de la relación jurídica, además, pues su sola celebración no significa que el derecho de propiedad sea transferido, por cuanto requiere la participación de éste para su perfeccionamiento. En lo referente a la resolución, tratándose de un supuesto de Ineficacia Funcional, la diferencia estriba en primer lugar, que se encuentra establecida por ley que en éste caso opera la rescisión y en segundo lugar, porque la causa que origina que el acto ya no produzca efectos se presenta al momento de la celebración del contrato, es decir, el hecho de la ajenidad del bien, existía en el momento de la celebración del contrato, lo que causa perjuicio al comprador, y en el caso de la resolución, la causal es sobreviniente a la celebración, esto es, no existía al momento de celebrarlo.


BIBLIOGRAFÍA

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Código Civil Comentado por los 100 mejores especialistas. Tomo VIII. Gaceta Jurídica. Lima Perú.

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La Compra- Venta de Bien Ajeno 

ROMERO ZAVALA, Luis. El Contrato de Compraventa. Capitulo II. El bien materia de la Venta.

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Trabajo de Civil- Venta de Bien Ajeno Original[1]

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