TASACION DE TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANO
TASACION DE TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANA
CASO A
Valuación de un terreno que da frente a una zona que posee algunas obras de infraestructura urbana aplicación del artículo Art. III.J.56 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.. Area: 23,100 m2 A3 = 11,000 m2
TERRENO A TASAR RUSTICO
Terreno rústico
100 m
120 m
3° Zona (resto)
A2 = 10,500 m2
2° Zona (franja)
90 m 20 m A1 = 16,00 m2
Afirmado Calle Vereda
Terreno Urbanizado
1° Zona (Franja)
80 m
Vía afirmada Vereda
Terreno Urbanizado
Datos: -
Area del terreno a tasar (bruta) _______________ : 23,100 m2
-
Valor oficial del terreno habilitado (VTH)________ : $ 30.00 /m 2 (Este dato es facilitado por CONATA)
-
Zonificación del terreno R3
-
Profundidad del lote normativo para la zonificación R3: 20 m.
-
El frente del terreno es una vía afirmada.
-
Colinda con una urbanización que tiene todo los servicios públicos, por lo que ya tiene ventaja de poseer algunas obras de infraestructura urbana tales como el desagüe y la vía afirmada.
-
El terreno cuenta con un anteproyecto de lotización donde se determina como área vendible 13,800 m 2, en caso de no tener ningún proyecto, estimar como área vendible el 50% del área bruta.
Procedimiento de cálculo:
Fórmula:
Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
artículo III.J.62 y Art. III.J.65 V.D. = VB x A VB = CAV (Vp – VOH) En donde: VD
= Valuación definitiva
VB
= Valor básico
CAV = Coeficiente de área vendible Vp
= Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente o entorno.
VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana. A
-
= Area Cálculo del coeficiente del área vendible (CAV) CAV
CAV -
Area Vendible
13,800 m
2
Area Bruta
23,100 m
2
0.597
Cálculo del Valor Promedio de aranceles (ó valor unitario comercial) de los terrenos urbanos de las calles en la zona donde se ubica el terreno a tasar. Calle Virú
: S/. 100 / m 2
V1
Jr. Pisco
: S/. 90 / m 2
V2
Av. San Martín
: S/. 120 / m 2
V3
VP
V 1
V 2
3 -
V 3
100
90
120
3
S / .103.33 m
2
Cálculo del valor de obras de habilitación urbana (VOH). Fórmula: VOH = VTH – VTR
Art. III.J.69
Valor probable de la habilitación urbana en términos de coeficiente de obras de infraestructura urbana: Tabla N°10 del Reglamento.
Partidas
Puntos
Estudio________________________________
0.02
Trazo _________________________________
0.02
Calzada afirmada mayor de 10 m. de ancho___
0.10
Red de alcantarillado (Desagüe) ____________
0.14
Total
0.28
VTH = Valor de terreno habilitado (CONATA) : $ 30 / m 2 VTR = Valor de terreno rústico 1ra Categoría : S/. 19,720 /Ha. = S/. 1.972 /m 2 VTH del terreno a tasar: $ 30/m 2 x 0.28 = VTH = $ 8.40 / m 2 = S/. 29.40 /m 2 Tipo de cambio: $ 1.00 = S/. 3.50 Reemplazando valores en la fórmula: VOH = S/. 29.40 – S/. 1.972 = S/. 27.428 VOH = S/. 27.43 / m 2
-
Cálculo del Valor Básico (VB) Fórmula: VB
= CAV (Vp – VOH)
Reemplazando valores:
-
VB
= 0.597 (103.33 – 27.43)
VB
= S/. 45.31 /m 2 (Corresponde a la 1ra zona)
Cálculo del Valor de la 1ra Zona del Terreno. VD1 = VIBI x A1 VD1 = S/. 45.31 / m 2 X 1600 m2 VD1 = S/. 72,496.00
-
Cálculo de la 2da Franja (Zona) del Terreno. VD2 = VIBI x A2 x 0.80 VD2 = S/. 45.31 x 10,500 x 0.80 VD2 = S/. 380,604.00
Art. III.J.66
-
Cálculo de la 3ra Franja (ó zona remanente) del Terreno. VD3 = VIBI x A3 x 0.60 VD3 = S/. 45.31 x 11,000 x 0.60 VD3 = S/. 299,046.00
-
Cálculo del coeficiente de topografía T
= T1 x T2 Tabla N°09 del Reglamento
Pendiente: T1 = 0.80 Naturaleza del terreno = 0.70
-
T
= 0.80 x 0.70
T
= 0.56
Cálculo de la valuación definitiva. VD = (VD1 + VD2 + VD3) x T VD = (S/. 72,496.00 + S/. 380,604.00 + S/. 299,046.00) x 0.56 VD = S/. 752,146.00 x 0.56 VD = S/. 421,201.76 ó $ 120,343.36
CASO B
Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana, aplicación del Art. III.5.56
a n o Z a r 3
. m 0 0 1
TERRENO A TASAR RUSTICO 3m
70 m. a n o Z a d 2
. m 0 0 1
a n o Z a r 1
. m 0 5
. m 3 2
TERRENO A TASAR RUSTICO 5,800 m2
910 m
TERRENO RUSTICO
. m 7 2 1
70 m.
VIA ASFALTADA
TERRENO RUSTICO
70 m.
VIA ASFALTADA TERRENO URBANIZADO
Datos: -
Area del Terreno a tasar (Bruta) ______________ : 5,800 m 2
-
Valor oficial del terreno habilitado (VTH)________ : $ 30.00 m2 este dato es facilitado por CONATA
-
Zonificación del terreno RI-S
-
Profundidad del lote normativo para la Zonificación RI-S __________________________ : 50 m
-
La vía más cercana al terreno a tasar es asfaltada y tiene un ancho de vía mayor a 10.00 m.
-
Todo el entorno del terreno a tasar es rústico.
-
El terreno no cuenta con anteproyecto o proyecto de lotización, por lo que se estima como área vendible el 50% del área bruta o sea 2,900 m 2
-
El terreno tiene una pendiente de 7% y su naturaleza del terreno es arcilloso
Procedimiento de Cálculo
Se establecen las zonas de influencia a partir de la vía urbana referencial más próxima, de acuerdo a lo señalado en el Art. III.J.61; valuándose sucesivamente desde la primera zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuación, Art. III.J.70, ver gráfico. Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, Art.III.J.62 y Art. III.J.65 VD
= VB x A
VB
= CAV (VP – VOH)
En donde: VD
= Valuación Definitiva
VB
= Valor Básico
CAV = Coeficiente de Area Vendible VP
= Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales de la urbanización más cercana al terreno a tasar
VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana A -
= Area Cálculo del Coeficiente del Area Vendible (CAV) CAV CAV
-
Area Vendible
2,900
Area Bruta
5,800
0.50
0.50
Cálculo del Valor Promedio de Aranceles (ó Valor Unitario Comercial) de los terrenos urbanos de las calles o vías de la urbanización más cercana al terreno a tasar.
Calle Lima .................................. :
S/. 100/m 2 – V1
Calle La Floresta ........................ :
S/. 90/m 2 – V2
Av. Roma ................................... :
S/. 150/m 2 – V3
V1
VP VP -
V2
V3
100
3 S / .113.33m
90 150 3
2
Cálculo del valor de obras de Habilitación Urbana (VOH) Fórmula: VOH = VTH – VTR
Art. III.J.69
Valor probable de la Habilitación Urbana en términos de coeficiente de obras de infraestructura urbana: Aplicación Tabla N°10 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. Partidas
Puntos
Estudio________________________________
0.02
Trazo _________________________________
0.02
Calzada (Carpeta Asfáltica)________________
0.27
Red de Alcantarillado (desagüe) ____________
0.14
Total
0.81
VTH
= Valor del terreno habilitado (CONATA)
VTR
= Valor de terreno rústico 1ra categoría en el
$ 30/m2
distrito de Surco
S/. 20,227 /Ha
convertido en m 2
S/. 2.0227 /m 2
VTH1
= Valor del terreno habilitado a tasar
VTH1
= $24.30/m2 = S/. 85.05/m 2 Tipo de Cambio $1.00 = S/. 3.50
Reemplazando valores en la fórmula: VOH
=
S/. 85.05/m 2 – S /.2.0227
VOH
=
S/. 83.03/m 2
$ 30/m2 x 0.81
-
Cálculo del Valor Básico (VB) Fórmula: VB
=
CAV (VP – VOH)
Remplazando Valores:
-
VBI
=
0.5 (113.33 – 83.03)
VBI
=
S/.15.15/m 2 (Valor Básico de la 1ra Zona)
Cálculo del Valor del Terreno de la 1ra Zona No es necesario tasar puesto que no corresponde al terreno materia de tasación (Ver gráfico).
-
Cálculo del Valor del Terreno de la 2da zona del gráfico de zonas se deduce, que el terreno materia de tasación es 910 m 2 Luego se tiene:
-
-
VD2
=
VBI x 0.80 x A2
VD2
=
S/.15.15/m2 x 0.80 x 910/m 2
VD2
=
S/. 10,029.20
Cálculo del valor del terreno de la 3ra zona o la diferencia 5,800 m 2 – 910 m2 A3
=
4,890 m2
VD3
=
VBI x 0.60 x A3
VD3
=
S/. 15.15/m 2 x 0.60 x 4,890 m 2
VD3
=
S/. 44,450.10
Cálculo del coeficiente de topografía T
= T1 x T2
Pendiente: T1 = 0.90 Naturaleza del Terreno: T2 = 0.70 T
= 0.90 x 0.70 = 0.63
-
Cálculo del Valor Definitivo (VD) VD = (VD2 + VD3) x T VD = (S/. 10,029.20 + S/. 44,450.10) x 0.63 VD = S/. 54,479.30 x 0.63 VD = S/. 34,321.96
CASO C
Valuación de un terreno que amplia un lote de terreno habilitado. Aplicación del Art. III.J.71 En este tipo de valuación se presentan sub casos que a continuación se dan los ejemplos. Sub-Caso C1: Cuando el lote materia de valuación tenga una profundidad
menor que la correspondiente al lote normativo, de la zonificación correspondiente; para el área generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomará como valor Básico el Valor Urbano (arancel o valor unitario comercial) de la calle donde se ubica el lote.
. m 3
. m 5
AMPLIACION
e t o l . e o m d i v d t 0 a a 2 d i m . d r n o m u n f 5 o 1 r P
10 m. . m 5 1
LOTE URBANO
10 m. Jr. Porvenir
Arancel:
a
= S/. 120 / m
2
El lote que amplia se encuentra en el Distrito de Surco
Datos: -
Area del Terreno materia de tasación __________ : 40.00 m2
A
-
Arancel del lote matriz ______________________ : S/. 120 /m2
a
-
Zonificación R3, profundidad de lote ___________ : 20.00 m
-
Pendiente del terreno (ampliación) ____________ : 12%
T1
-
Terreno rocoso pie del cerro (ampliación) _______ :
T2
-
Valor del terreno a determinar ________________ :
VT
Procedimiento de Cálculo
VR
= AxaxT
T
= T1 x T2
Remplazando valores: VT
= 40 m2 x S/. 120/ m 2 x 0.90 x 0.65
VT
= S/. 3,120.00
Sub Caso C2: Cuando el área materia de tasación amplia un lote hasta una
profundidad mayor que la normativa, se tomará como Valor Básico (Valor Unitario de Arancel o Comercial), el arancel que corresponde al área normativa afectada del coeficiente 0.80 para todo el área que excede a la Normativa dispuesto en el Reglamento Nacional de Construcciones.
. m . 6 AMPLIACION m 1 1 2
8 m.
. m 5 . m 5 1
LOTE URBANO
o s e c x E
a v i t a m r o N . f o r P
14 m.
El lote que amplia se encuentra al pie del Cerro en el 20 m.
8 m, Calle
Arancel: a = S/. 100 / m 2
Distrito de La Molina
Datos: -
Area del Terreno materia de tasación __________ : 140.00 m2
A
-
Arancel del lote matriz ______________________ : S/. 100 /m2
a
-
Zonificación R3, profundidad de lote ___________ : 20.00 m
-
Pendiente del terreno (ampliación) ____________ : 11%
T1
-
Terreno rocoso pie del cerro (ampliación) _______ :
T2
-
Valor del terreno a determinar ________________ :
VT
Procedimiento de Cálculo:
Previamente debe precisarse en el área que amplía cual es la parte que está dentro del área normativa y cual excede al área normativa, del gráfico se deduce: Ampliación dentro del área normativa
:
20 m 2
Ampliación fuera del área normativa
:
120 m 2
TI = 0.80, T2 = 0.65 Tomado de la Tabla N° 09 del Reglamento T = T1 x T2 = 0.80 x 0.65 T = 0.52 -
Cálculo del Valor Básico del área de Ampliaciones Valor del área que complementa el lote Normativo: VT1 = 20 m2 x S/. 100/ m 2 x 0.52 VT1 = S/. 1,040 Valor del área que excede al lote Normativo: VT2 = 120/ m2 x S/. 100/ m 2 x 0.80 x 0.52 VT2 = S/. 4,992 Valor total del terreno que amplia VT
= VT1 + VT2
VT
= S/. 1,040 + S/. 4,992
VT
= S/. 6,032
