SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE
ARTICULO 1524 El transferente está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición, o reduce sus cualidades para ese efecto.
CONCORDANCIAS: C.C. arts. 12!, 1"#$, 1"#!, 1$2# %E& 2!##' arto 2#
1. Aspectos prel!"#res (ale (ale la pena pena iniciar iniciar el present presente e comentar comentario, io, recordan recordando do que el supuest supuesto o que contempla el art)culo 1$2" del Código Civil es una de las formas en las que puede manifestarse la obligación general de saneamiento, la cual hemos definido, de manera breve y concisa, al comentar el art)culo 1$1# del Código Civil, indicando que se trata del deber de resarcimiento que asume aquel que se obliga a atribuir los derechos reales de propiedad, posesión o uso frente a aquel que los adquiere, sea a t)tulo gratuito u oneroso, en caso este último no pueda destinar el bien transferido a la finalidad para la cual lo adquirió. *ebemos, pues, ubicar a la figura del saneamiento por hecho del transferente dentro de dicho conte+to y partir en el análisis de esta figura que no ha sido regulada en muchos ordenamientos por considerarse innecesaria o porque aplican otras figuras -ur)dicas para dar solución al mismo problema, teniendo en cuenta que le son aplicables las mismas normas generales contenidas en los art)culos que van del art)culo 1"#" al 1"/ del Código Civil.
2. El $ec$o propo %el tr#"s&ere"te En nuest nuestro ro pa)s, pa)s, el orde ordena namie miento nto posit positivo ivo ha sanci sancion onado ado e+pre e+presa samen mente te la responsabilidad del transferente que por cualquier medio perturbe el derecho real que este atribuyó al adquirente. 0e persigue con ello que el transferente cumpla con una obligación inherente al negocio de transferencia que implica, no solo la trans transmis misión ión de la prop propied iedad, ad, la poses posesión ión o el uso de un bien, bien, sino sino además además procurar, en todo lo que de l dependa, que el adquirente pueda disfrutar de los derechos que le han sido transmitidos. (ale la pena indicar que e+isten posiciones que que nieg niegan an la nece necesi sida dad d de cont contar ar con con una una regu regula laci ción ón de esta esta form forma a de saneamiento as), en la doctrina alemana se ha se3alado que, en aplicación de los dispositivos contenidos en su ordenamiento privado, a los vicios -ur)dicos se les debe dar el mismo tratamiento que a los casos de incumplimiento del deber de prestación 4%56E78 en 95&56, p. 1!:. En Espa3a, ;adenes
hecho personal? no es otra cosa que vicios no decla declara rado dos, s, entr entrega ega defec defectu tuos osa, a, incum incumpli plimie mient nto o o dolo, dolo, por por lo que que pued puede e prescindirse prescindirse de este concepto@ 4p. $1:. Aese a ello, otro sector de la doctrina y la
-urisprudencia espa3olas encuentran el sustento de la obligación de resarcir por parte del transferente que perturba el derecho atribuido en la denominada =doctrina de los actos propios@. En efecto, se ha dicho que =la cuestión que da lugar a las turbaciones provenientes del propio ena-enante, deben resolverse por aplicación del principio de buena fe, del cual deriva la regla venire contra factum propium@. En nuestro pa)s, autoriBada doctrina ha acogido esta postura indicando, al comentar el art)culo 1$2" del Código Civil, que se trata de =una manifestación plasmada legislativamente de los actos propios@ 4*E %5 AE7DE & %5(5%%E, p. !"":. Aor nuestra parte, estamos de acuerdo en que la inclusión e+presa de la figura del saneamiento por hecho del propio transferente en el Código Civil, obedece a la intención del legislador nacional de plasmar e+presamente el remedio aplicable ante una situación patológica aplicando el principio general de la buena fe, que se encuentra contemplado, dentro del ámbito contractual, en el art)culo 1!2 del mencionado te+to legal. 0in embargo, creemos que en nuestro pa)s no es necesario encontrar el fundamento del art)culo 1$2" del Código Civil en la doctrina de los actos propios, ya que esta es una manifestación del principio general de buena fe aplicable ante situaciones no previstas legislativamente, ya que dicho principio informa 4o debe informar: al ordenamiento -ur)dico contractual en su con-unto. 5hora bien, los actos del transferente que dan origen al deber de saneamiento pueden ser il)citos, como ocurrir)a cuando aquel actúa con dolo, culpa o violencia, o tambin, dicha obligación se puede generar cuando se realiBa una conducta totalmente l)cita, que no implicar)a deber de saneamiento para un tercero, pero s) en cambio para el transferente, debido a que le están vedados =por atentar contra aquello que su voluntad, unida a la del otro contratante, deseó crear@ 4*E %5 AE7DE & %5(5%%E, p. !: as), citando un e-emplo que ha registrado la doctrina francesa, diremos que debe saneamiento aquel que establece un nuevo local comercial en la misma vecindad en la que se encuentra el local que ha vendido, privando al adquirente de una parte de su clientela 4A%57F% y 6AE6D 41:, p. !:. Como puede verse, en este último caso no se evalúa si la conducta del transferente es contraria al ordenamiento, sino se verifica únicamente la e+istencia de la perturbación y que ella sea imputable al transferente. Aor otra parte, la perturbación que puede producir el transferente puede ser de hecho o derecho. %a primera de ellas se produce cuando el transferente, mediante actos materiales o a travs de actos -ur)dicos, no permite disfrutar al adquirente de manera pac)fica y útil el derecho atribuido mientras que en la segunda forma de perturbación, esto es, en la de derecho o -ur)dica, el transferente pretende ampararse en algún derecho para realiBar la conducta perturbatoria. Ftro tema de inters, constituye determinar qu actos del transferente deben ser considerados para los fines del saneamiento vale decir, si generan dicha obligación los actos realiBados antes del negocio de transferencia, los realiBados despus del mismo, o si el deber de saneamiento se debe en cualquiera de los dos casos. Coincido en este punto con lo e+presado por el profesor *e %a Auente en cuanto se refiere a que la responsabilidad de sanear se debe en virtud a que el transferente no cumplió con una prestación inherente al negocio de transferencia, como es el no molestar el derecho atribuido al adquirente, con lo cual, el deber de
resarcir nace al momento de celebrar el negocio de transferencia, tornándose e+igible por hechos del transferente previos o posteriores al mismo. En efecto, el referido autor nacional ha manifestado que =la responsabilidad del transferente emana de la violación de su deber de respetar los efectos de la relación contractual, lo cual puede resultar de hechos suyos tanto anteriores como posteriores a la transferencia@ 4p. !"!:. Aensamos además que no hay por qu hacer una distinción en donde la norma no la hace en ese sentido, resultan aplicables a nuestro ordenamiento las raBones e+puestas por un ilustre -urista italiano, quien respecto al articulado del Código Civil de su pa)s ha se3alado que =el parágrafo del art)culo 1"#' no distingue entre hecho anterior y hecho posterior, e incluso emplea una formula tan amplia y enrgica que comprende todo hecho del vendedor, aún posterior a la venta@ 4GE007EF, p. 1/":. n asunto que ha generado gran polmica es determinar si la obligación de saneamiento por hecho propio de los transferentes, en caso e+ista una pluralidad de ellos, puede ser e+igida por el adquirente en forma individual a cada uno de los transferentes o no es decir, si dicha obligación tiene carácter divisible o indivisible. 0egún la doctrina tradicional, la obligación de saneamiento es por naturaleBa indivisible sin embargo, se han presentado posturas que critican dicha posición, cuestionándose si es -usto asimilar la perturbación de hecho a la de derecho, como ocurrir)a en el caso de la reivindicación de un bien vendido por una pluralidad de supuestos copropietarios cuando en realidad la propiedad le pertenec)a a uno de ellos, que es quien luego intenta reivindicar el bien o una parte de l 4A%57F% y 6AE6D 41:, p. !:. *e otro lado, se dice que no hay raBón alguna para no considerar indivisible la obligación de garant)a cuando esta provenga de uno de los transmitentes, ya que no es posible dividir entre los ena-enantes la garant)a de una posesión quieta y pac)fica 495&56, p. /:. 6efle+ionando sobre ese punto, ciertamente comple-o y discutible, hemos llegado a la misma conclusión a la que llega 9ayar. Aensamos, pues, que en l)nea de principio la obligación de saneamiento debe ser considerada indivisible, ya que corresponde a cada uno de los cotransferentes velar por que el derecho atribuido al adquirente resulte idóneo a los fines de la adquisición. 5hora bien, en el caso propuesto anteriormente, se debe hacer una evaluación de la intención de las partes a la luB del principio de buena fe, de tal forma que en caso el propietario del bien haya actuado desconociendo que el bien era de su e+clusiva pertenencia, la reivindicación ser)a válida para recobrar únicamente las partes al)cuotas de los demás presuntos propietarios, y el adquirente contar)a con la facultad de e+igir la indemniBación por da3os a los falsos ena-enantes en virtud de las reglas de la responsabilidad civil 495&56, p. 1:. Aor otra parte, para saber si estamos ante una perturbación que haga e+igible el saneamiento por el hecho del transferente, aquella debe ser actual y no hipottica es decir, no se puede presumir que se producirá la perturbación, sino que esta debe ser real y cierta. Como se ha afirmado, =mientras el destino no sea perturbado efectivamente, aunque se encuentre en peligro de serio, nada ha perdido el adquirente, pues el bien sigue siendo tan útil como lo era antes del hecho del transferente@ 4*E %5 AE7DE & %5(5%%E, p. !"$:.
En nuestro ordenamiento la obligación de saneamiento por hecho del propio transferente no es perpetua, como s) lo ser)a para el ordenamiento francs según la doctrina de ese pa)s 4A%57F% y 6AE6D 42:, p. #:, ya que el art)culo 1$1" del Código Civil ha sido e+preso en establecer los plaBos de caducidad que deben computarse para iniciar las acciones redhibitoria o estimatoria a las que faculta la obligación de saneamiento.
'. I"(tl%#% %el )e" p#r# los &"es %e l# #%*(sc+" Como lo indicamos al iniciar el comentario del art)culo 1$2" del Código Civil, desde nuestra perspectiva, a travs de la obligación legal que impone el deber de saneamiento 4sea por evicción, por vicios ocultos o por hecho del propio transferente:, se persigue que el adquirente pueda destinar el bien transferido a los fines para los cuales lo adquirió es decir, tutelar la satisfacción del inters que lo llevó a celebrar el negocio de transferencia. 0iendo as), las menciones que hace la norma comentada sobre la Hdisminución del valorH o de Hlas cualidadesH del bien transferido, las entendemos como la reducción parcial de los atributos con los que contaba dicho bien para servir a los fines de la adquisición, en opinión compartida con el profesor *e la Auente y %avalle, quien te+tualmente afirma que Hel menor valor 4y agregamos la disminución de las cualidades para los fines de la adquisición: debe4nI estar referido4sI a la inidoneidad del bien y no a la ocurrencia de los eventosH 4pp. "1!, !"':. En suma, pensamos que la interpretación que debe hacerse del art)culo en discusión, es que el saneamiento por hechos del propio transferente se debe cuando la perturbación que realiBa este último hace totalmente inútil al bien para los fines de la adquisición, o cuando dicha perturbación solo hace parcialmente inútil a la cosa o al derecho adquirido para tales fines.
ACCIONES REDHI,ITORIA - ESTIMATORIA ARTICULO 1525 En raBón del saneamiento por hecho propio del transferente, el adquirente puede e-ercer las acciones previstas en los art)culos 1$11 y 1$1. Estas acciones son e+cluyentes.
CONCORDANCIAS: C.C. arts. 1$11, 1$1, 1$1", 1$2", 1$2!
1. C(esto"es prel!"#res En rasgos generales, el art)culo ba-o comentario no hace sino volvemos a presentar a las acciones previstas para el saneamiento por vicios ocultosJ la acción redhibitoria y la acción estimatoria, las cuales tambin podrán ser utiliBadas para el saneamiento por hecho propio del transferente. 5demás de ello, el art)culo resalta el uso e+cluyente de las mismas.
6especto a las acciones redhibitoria y estimatoria podemos decir que sus or)genes se encuentran en el *erecho 6omano. En efecto, en 6oma una de las clasificaciones de las acciones, atendiendo a su origen, distingu)a entre acciones civiles y acciones honorarias o pretorianas 45%85GF65, p. "":. 5su veB, dentro de las acciones honorarias se encontraban las acciones pretorianas y las acciones edilicias. & es -ustamente dentro de esta última especie que se identificaban a las acciones redhibitoria y estimatoria o quantis minoris 4<5%<57F, en Enciclopedia... p. "": %a primera tendiente a la resolución de la venta y la segunda a la obtención de la disminución del precio 4AEDD, p. ":. 5mbas acciones eran otorgadas por los ediles curules a los compradores dependiendo de su inters en conservar o no el bien. Kablamos de HcompradorH, pues la mayor)a de legislaciones regula el saneamiento sólo respecto de la venta a diferencia de nuestro código que establece la garant)a del saneamiento para todo contrato que transfiera propiedad, posesión o uso 4art)culo 1"#" del C.C.:.
2. Acc+" re%$)tor#: "#t(r#le# /(r0%c# Auede ser que, como consecuencia del hecho del transferente, el adquiriente ya no tenga inters en conservar el bien. Aara ello, dicho adquiriente deberá recurrir al órgano -urisdiccional y plantear una acción redhibitoria a travs de la cual se le desvinculará del transferente. 5hora bien, no es pac)fica en la doctrina la determinación de la naturaleBa -ur)dica de la acción redhibitoria ya que un sector minoritario lo reconduce a la rescisión, mientras que un basto sector considera que su esencia se encuentra en la resolución. 0e sostiene que la acción redhibitoria deber)a ser reconducida hacia la rescisión, pues el efecto principal de la acción redhibitoria es el de retrotraer los efectos o hacer que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato 4En ese sentido, 6CC, p. 1':. En la doctrina nacional, esta posición es compartida por 5rias 0chreiber quien afirmaJ H4...: pues como el vicio oculto tiene que e+istir antes o coetáneamente con el contrato y no con posterioridad, creemos que debió considerarse como una causal de rescisión y no de resoluciónH 45650 0CK6E;E6, p. #":. Aor el contrario, se sostiene que la acción redhibitoria deber)a ser reconducida hacia la resolución, y para ello se tiene como referente al Código Civil italiano, que, en su art)culo 1"', se3alaJ H4...: cuando la cosa vendida no tiene las calidades prometidas o bien aquellas esenciales para el uso a que está destinada, el comprador tiene derecho a obtener la resolución del contrato 4...:H asimismo, en el art)culo 1"2 estableceJ HEn los casos indicados en el art)culo 1"/ Lque el bien se vuelva in idóneo para el uso al que está destinado o disminuya en modo apreciable su valorM el comprador puede demandar a su elección la resolución del contrato o bien la reducción en el precio 4oo.:H lo que se busca es eliminar las consecuencias prácticas y, por lo tanto, la restitución del precio ya pagado contra la devolución de la cosa 4*E %5 AE7DE & %5(5%%E, p. $': & tan arraigada es esta posición en talia que por e-emplo
5hora bien, no creemos que la acción redhibitoria pueda ser reconducida hacia la rescisión por la sencilla raBón que al hablar de rescisión nos referimos a causales e+istentes al momento de la celebración del contrato 4art)culo 1'/ del C.C.:, y el vicio oculto o el hecho propio del transferente puede e+istir o no en ese momento. En realidad, ello es indiferente, pues lo que importa para que e+ista saneamiento por vicios ocultos o por hecho propio del transferente es que el vicio se encuentre en el momento de la trasferencia del bien, entendiendo ste como la entrega f)sica del mismo 4plano material:. 5dvirtase que en el caso de la venta de bien inmueble, lo que el contrato con efectos reales produce es la transferencia del derecho de propiedad 4plano -ur)dico:. Es decir, que el momento de la celebración del contrato 4la transferencia -ur)dica: no coincide con el momento de la transferencia f)sica del mismo. & creemos que el punto de referencia debe ser la entrega f)sica del bien y no la -ur)dica, pues solo desde que se está en la posibilidad de observar los vicios ocultos es que debe darse por iniciado el plaBo para la caducidad. n e-emplo nos aclarará el temaJ Nqu ser)a del comprador que recibe el bien a los siete u ocho meses de celebrado el contratoO Es decir, si computamos el plaBo desde que se produce el contrato con efectos reales, dicho comprador no podr)a acudir al órgano -urisdiccional y la única v)a que tendr)a ser)a el de conservar el bien con el vicio. 0in embargo, para el caso de saneamiento ser)a me-or, en aras de tutelar al comprador, que el plaBo se inicie desde la entrega f)sica y no desde el momento de la transferencia como indica el art)culo 1$/ del Código Civil. *e otro lado, dudamos tambin de las bondades de la doctrina que reconduce la acción redhibitoria hacia la resolución, pues cuando hablamos de sta entendemos que necesariamente deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encuentren al momento que se produce la causal. & en el presente caso, según el art)culo 1$12 inc. 1:, el transferente debe pagar al adquiriente el valor que el bien tendr)a al momento de la resolución. Entonces, como se puede apreciar, Hese valor al momento de la resoluciónH no es la prestación que el adquiriente entregó al transferente en un primer momento, es decir, no es el precio. 5demás, y como se3ala *e la AuenteJ H4...: lo que se ha buscado con la mención de la resolución del contrato es que los efectos del saneamiento por vicio oculto no tengan carácter retroactivo y como, precisamente, la resolución contractual no tiene efecto retroactivo, se incurrió en el grave error de identificar la causa con los efectosH 4el resaltado es nuestro:. Aor ello, coincidimos con *e la Auente en que el art)culo 1$12 no reconoce los efectos de una resolución contractual, sino efectos propios de la institución del saneamiento por vicio oculto
'. Acc+" est!#tor# o *(#"t !"ors 0in embargo, puede ser que el adquiriente no haya perdido inters en el bien adquirido, a pesar del vicio oculto o el hecho propio del transferente. 0i nos encontramos frente a este supuesto, el su-eto solicitará que se le restituya la prdida de valor causada por el vicio. Kaciendo referencia al hecho propio del transferente, podemos decir que nos encontramos frente al supuesto en el que es el mismo transferente quien provoca la prdida de inters en el adquiriente producto de ello, es que ste puede optar
entre seguir conservando el bien o simplemente devolverlo. 5s), por e-emplo, 5 arrienda su casa a ; para que ste viva con su familia, sin embargo al d)a siguiente 5 interpone una demanda de desalo-o contra su arrendatario, En este caso se puede apreciar que el acto de 5 no permite alcanBar la finalidad para la cual contrató ;. 5nte ello y, $1 es que ; conserva aún su inters en la casa, puede plantear una acción estimatoria contra 0, solicitándole la restitución del menor valor del bien, como producto del acto perturbador de 5.
4. Acc+" %e "%e!"#c+" por %#os 5demás de las dos acciones edilicias, el per-udicado por el acto propio del transferente tendrá derecho a solicitar una indemniBación por da3os siempre que el transferente haya actuado con dolo o culpa respecto de la e+istencia de los vicios 4art)culo 1$12 inc. $ del C.C.:. 5simismo, es necesario precisar que los otros cuatro supuestos previstos por el art)culo 1$12, a diferencia del quinto, serán e+igibles por el solo hecho de haberse producido el acto propio del transferente.
5. Acco"es ecl(-e"tes Pinalmente el art)culo ba-o comentario se3ala que el e-ercicio de las acciones redhibitoria y estimatoria Hson e+cluyentesH. %a raBón de esta disposición es que ante el hecho propio del transferente, es decir, ante la causal que altera el normal desempe3o del derecho del adquiriente, ste podr)a encontrarse en dos escenarios, de acuerdo a su intersJ . 0i mantiene su inters en la conservación del bien, a pesar del hecho del trans ferente. En este caso, podrá solicitar que se le restituya el menor valor que el bien ha sufrido, mediante la acción estimatoria o quanti minoris 4art)culo 1$1 del C.C.:. . 0i ya no mantiene inters en la conservación del bien. En este caso, podrá solicitar la resolución del contrato a travs de la acción redhibitoria 4art)culo 1$11 del C.C.:. Alanteada as) la situación, es claro que ambas acciones sean e+cluyentes, pues sobre una misma persona no puede e+istir al mismo tiempo el inters de seguir con el bien y el inters de no seguir con el mismo. Es claro que habr)a un contrasentido al pretender tutelar ambas acciones simultáneamente. En atención a lo e+puesto, desde el plano procesal, nada obsta presentar una demanda con una pretensión principal de resolución y una subordinada de reducción del precio, o viceversa 4art)culo #' del C.A.C.:. 5s), en caso se desestime la pretensión principal, inmediatamente ingresará la subordinada.
PLA3OS DE CADUCIDAD DE LAS ACCIONES ARTICULO 152 %os plaBos de las acciones del que trata el art)culo 1$2$ son los indicados en el art)culo 1$1".
CONCORDANCIAS: C.C. arts. 1$1", 1$2$ C.A. C. arts. ""2, ""
1. Pl#os %e l#s #cco"es %e s#"e#!e"to %as acciones a las que se refiere el art)culo ba-o comentario sonJ la redhibitoria 4art)culo 1$11 del C.C.: y la estimatoria o quanti minoris 4art)culo 1$1 del C.C.:. Como sabemos, nuestro Código Civil clasifica los bienes en muebles e inmuebles 4art)culos ##$ y ##!:. En atención a ello, el legislador ha establecido un plaBo de caducidad distinto para cada tipo de bien. 5s), establece que el plaBo de caducidad para las acciones de saneamiento, si se trata de un bien mueble, es de tres meses, mientras que si se trata de un bien inmueble es de seis meses. %a diferencia en los plaBos se debe fundamentalmente a dos raBonesJ iI la mayor accesibilidad al bien y iiI la verificación de los vicios ocultos. En efecto, si un bien mueble tiene como plaBo tres meses es porque es más fácil acceder a l y por tanto es mucho más fácil verificar los vicios ocultos. %o que no se da en el caso de los inmuebles 4seis meses: a cuyo acceso no se llega de manera tan rápida como a los muebles, por lo tanto no se pueden verificar con facilidad los vicios ocultos. 5rias 0chreiber 4p. #': muestra su preocupación, pues según el autor e+iste en el precepto una omisiónJ no se ha referido a los derechosH, llegando a la siguiente conclusiónJ HEn silencio de la ley pensamos que será aplicable el plaBo de caducidad más largo, esto es, seis mesesH 4sic et simpliciter:. 5 nuestro modo de ver no hay omisión alguna, toda veB que como hemos se3alado el Código clasifica los bienes en muebles e inmuebles 4art)culos ##$ y ##!:, considerando a algunos derechos como bienes muebles 4por e-emplo, los derechos patrimoniales de autor:. En atención a ello no e+iste el HsilencioH que acusa el autor citado. En la legislación comparada los plaBos de caducidad var)an, as), en 5lemania se aplica un plaBo de prescripción de seis meses para los muebles y de un a3o para los inmuebles, con la salvedad de que si los vicios hubiesen sido ocultados dolosamente, el plaBo prescribe a los treinta a3os 4E77ECCE60 y otros, p.: 11':. *e otro lado, en el *erecho italiano la acción prescribe al a3o contado desde la entrega del bien, sin hacer distinción alguna de si trata de un bien mueble o inmueble 4art)culo 1"$:.
2. Mo!e"to e" *(e se "c# el c+!p(to %el pl#o El art)culo 1$1" se3ala que el plaBo de caducidad se iniciará desde el momento de la HrecepciónH del bien. Esta solución es adecuada en atención a que es desde ese momento en que el adquirente estará en la posibilidad de conocer el vicio que tiene el bien. El art)culo 1$# del código derogado se refer)a a HentregaH, sin embargo estos dos momentos no siempre coinciden, como ocurre en determinadas compraventas a distancia, en las que media un lapso entre la entrega y la recepción, siendo sta la oportunidad en que el adquirente realmente puede conocer la cosaH 4*E %5 AE7DE & %5(5%%E, p. $:. 0in embargo, no será suficiente la mera recepción, si no e+iste un t)tulo en que se sustente la misma, as), por e-emplo, si e+iste entrega, pero aún no el contrato que
transmite el derecho, esa recepción no tiene efectos para el cómputo del plaBo de caducidad. 5simismo, es necesario precisar que no se requiere que la recepción sea efectiva, pues conforme a la teor)a del conocimiento, bastará que sea entregado en su respectivo domicilio para que desde ese momento se inicie el cómputo del plaBo, sin embargo, el adquirente que no haya tomado conocimiento efectivo, podrá alegar ello mostrando el correspondiente sustento probatorio.
'. F/#c+" %el pl#o %e c#%(c%#% El art)culo ba-o comentario hace referencia a un plaBo de caducidad, por lo que serán de aplicación las normas contenidas en los art)culos 2// al 2//' del Código Civil. 5s), los referidos art)culos se3alanJ 1. Aor la caducidad se e+tingue el derecho y la acción correspondiente, 2. %os plaBos de caducidad los fi-a la ley, sin admitir pacto en contrario, . %a caducidad no admite interrupción ni suspensión, salvo cuando sea imposible reclamar el derecho ante un tribunal peruano, ". %a caducidad puede ser declarada de oficio o a petición de parte, y $. %a caducidad se produce transcurrido el último d)a del plaBo, aunque ste sea inhábil. 5hora bien, conforme al art)culo 2//" del Código, los plaBos de caducidad los fi-a la ley, sin admitir pacto en contrario entonces resultar)a imposible que las partes fi-en un plaBo distinto al se3alado por el art)culo 1$1". 0in embargo, esta afirmación ha sido cuestionada. 5s), por e-emplo, (idal 6am)reB se3ala que Hel art)culo 2//" no debe interpretarse como que contiene una prohibición absoluta, pues no puede tener ese carácter. %a prohibición, a nuestro entender, no prevalece cuando e+iste otra norma que permite pactar plaBos de caducidad, pues el art)culo 2//" no es una norma categórica 4.oo:H 4(*5% 65G6E8, p. 1!:. En el mismo sentido opina Garcial 6ubioJ H4oo.: a diferencia de lo que ocurre con la prescripción, aqu) posible que las partes fi-en plaBos de caducidad cuando no contravengan uno que haya sido establecido por ley 4.oo: El art)culo 2/// está e+cluyendo que se fi-e plaBos de prescripción por medios distintos de los de la norma legislativa con rango de ley, como oportunamente hicimos notar. 0in embargo, el art)culo 2//" no establece ta+ativamente lo mismo simplemente se limita a decir que los plaBos fi-ados por la ley no pueden ser modificadosH 46;F CF66E5, p. ':. Deniendo en cuenta las opiniones citadas, debemos considerar dos art)culosJ el 1$1" y el 1"# del Código Civil. El primero fi-a el plaBo de caducidad de las acciones redhibitoria y estimatoria, mientras que el segundo, permite a las partes ampliar, restringir o suprimir la obligación de saneamiento, y una forma de ampliarla es -ustamente, ampliando el plaBo de caducidad, entonces como se3ala *e la Auente ,la propia ley está autoriBando tácitamente que se pacte la modificación de tales plaBos en el caso de la obligación de saneamientoH 4p. !/1 :. En atención a lo e+puesto, e+istiendo una norma que fi-a el plaBo de caducidad 4art)culo 1$1": y otra que se3ala que el mismo no puede ser pactado en contrario 4art)culo 2//":, y considerando, además, que los plaBos de caducidad forman parte de las normas que interesan al orden público, somos de la opinión que el plaBo de caducidad no puede ser ampliado ni suprimido, pues ello ser)a contrario a la ley, además se atentar)a contra los intereses del transferente por el contrario, en aplicación del art)culo 1"#, el plaBo de caducidad s) podr)a ser reducido.
ECEPC6N DE SANEAMIENTO ARTICULO 1527 0i el transferente entabla acción -udicial destinada a enervar cualquiera de los derechos sobre el bien que corresponden al adquirente en virtud del contrato, tiene este la facultad de deducir la e+cepción de saneamiento, cuyo ob-eto es poner definitivamente fin al -uicio.
1. Co"s%er#co"es 8e"er#les %a obligación de quien transfiere un derecho de propiedad, posesión o uso, no se agota con el cumplimiento de su prestación 4la transferencia del derecho:, sino que comprende tambin la abstención de cualquier acto que perturbe el e-ercicio pac)fico del derecho que ha transferido. 5s), si el transferente no cumple esteI deber, el adquirente podrá demandar el saneamiento por hecho propio 45rt)culo 1$2" del C.C.:. %a responsabilidad por el incumplimiento de esta obligación no se debe ya al derecho de un tercero o al defecto del bien, como sucede en el saneamiento por evicción o por vicios ocultos respectivamente, sino encuentra su origen en el comportamiento del propio transferente, será l, a travs su propio acto, quien cause esta perturbación. 5hora bien, como sostienen los GaBeaud 4citados por *E %5 AE7DE & %5(5%%E, p. !: esta perturbación puede ser de hecho 4cuando el autor no pretende que se base en un derecho, pudiendo estar constituida tanto por actos materiales o por actos -ur)dicos: o de derecho 4cuando el autor pretende que se base sobre un derecho:. 0obre este último supuesto se refiere el art)culo ba-o comentario. 0in embargo, es preciso indicar que el referido deber de abstención se encuentra impuesto no solo al transferente, sino a todas las personas en efecto, todos tenemos el deber de no perturbar el e-ercicio del derecho de otras personas. %a distinción en uno y otro caso se encuentra en el Hgrado de e+igibilidadH, el cual se mide en atención a la e+istencia o no de una relación contractual entre perturbado y perturbador respecto al derecho que es ob-eto de perturbación. 5s), si e+iste una relación entre ambos en los trminos se3alados, el grado de e+igibilidad será mayor en otras palabras, si quien perturba es el transferente del derecho que está perturbando, será más reprochable su conducta que si no lo fuese.
2. Ecepc+" %e s#"e#!e"to En atención a lo e+puesto, el ordenamiento brinda medios de tutela distintos dependiendo del caso que se trate, as)J si el perturbador es el transferente, el afectado podrá deducir la e+cepción de saneamiento si no lo es, la acción var)a dependiendo del derecho afectado 4v. g. si es propiedad, reivindicación:. Con esta disposición, al perturbado que se encuentre en el primer supuesto, no se le suprimen las acciones comunes, pues tambin podrá interponer la acción reivindicatoria si se le perturba el derecho de propiedad, lo que sucede es que el
ordenamiento le provee una v)a adicional y más eficaB, -ustamente por la relación contractual que tiene con el transferente, esta v)a es la e+cepción de saneamiento, denominada tambin como e+cepción de garant)a. n e-emplo nos ayudará a entender los alcances de este art)culoJ 5 vende a ; un inmueble que pertenece a C, es decir, ha vendido un bien a-eno luego C dona este inmueble a 5 convirtindolo en propietario. %a pregunta surge de inmediatoJ Npodrá 5 interponer una acción reivindicatoria contra ; invocando el nuevo t)tuloO %a respuesta correcta es la negativa, -ustamente por la garant)a que debe todo transferente al adquirente del e-ercicio pac)fico del derecho transferido. En este caso, bastará que ; deduBca la e+cepción de saneamiento para poner fin al proceso.
'. Alc#"ces %el #rt0c(lo 1527 Este art)culo solo se refiere a una Hacción -udicialH, sin embargo no vemos inconveniente alguno para realiBar una interpretación e+tensiva y aplicarla tambin para los casos en que el transferente presente acciones administrativas que perturbe el derecho que ha transferido al adquirente. 5hora bien, respecto de las acciones -udiciales, Nante qu tipos de demandas podr)a deducirse la e+cepción de saneamientoO En principio, la garant)a del saneamiento se encuentra presente en todos los contratos que transfieren propiedad, posesión y uso 4art)culo 1"#" del C.C.:, por ello, es posible que la e+cepción de saneamiento pueda ser deducida en los procesos iniciadosJ por reivindicación, cuando se perturba el derecho de propiedad 4art)culo 2' del C.C.:, y por las acciones posesorias y los interdictos, cuando se perturba el derecho de posesión 4art)culo 21 del C.C.:, sobre el uso, vase nuestro comentario al art)culo 1$1 del Código Civil en este mismo tomo. 0in embargo, debemos mencionar que la garant)a de saneamiento no opera solo respecto del derecho que se le ha otorgado, tambin comprende perturbaciones sobre las facultades que comprende ese derecho as), por e-emplo. si transfiero propiedad el deber de abstención no está limitado solo a cuestionar ese derecho de propiedad, sino comprende tambin las facultades que forman parte de ese derecho, como podr)a ser el uso o disfrute por ello, el art)culo ba-o comentario hace referencia a cualesquiera de los derechos sobre el bien que correspondan al adquirente en virtud del contrato 4Q:H 5simismo debemos se3alar que debe tratarse de una perturbación efectiva, la cual se presentará desde el momento en que se interponga la demanda, independientemente de su notificación, pues el art)culo se3ala Hentabla acción -udicialH, as) por e-emplo, H4... : si el adquirente debió realiBar gastos para su eventual defensa, si tales gastos son -ustificados, y aunque despus el traslado no se concrete, de todos modos tales gastos podrán ser reclamados al ena-enante en virtud de la turbación producida. Aor cierto, el reembolso de los gastos estará supeditado a la prueba, por parte del adquirente, de que fueron necesarios para la defensa y que si no se realiBaban hubiesen favorecido la posición del demandanteH 495&56, p. 1$!:.
4. Alc#"ces %el t9r!"o ecepc+" *e otro lado, el articulo hace referencia a una He+cepciónH de saneamiento, sin embargo la misma no se encuentra se3alada en el listado que establece el articulo ""! del Código Arocesal Civil, por lo que nos preguntamosJ Ncuál es la naturaleBa de esta e+cepciónO Aara responder esta pregunta será necesario se3alar que e+isten e+cepciones procesales y materiales. %as primeras son las establecidas en el art)culo ""! del C.A. C., mientras que las segundas las encontraremos en el Código Civil, entre ellas tenemos, la e+cepción de incumplimiento 4art)culo 1"2!:, la e+cepción de caducidad de plaBo 4articulo 1"2':, la e+cepción de saneamiento 4art)culo 1$2':. %as e+cepciones procesales son cuestionamientos de forma, cuyos efectos son la suspensión o anulación del proceso dependiendo de la e+cepción de que se trate 4articulo "$1 del C.A.C.:, mientras que las e+cepciones materiales atacan el fondo del proceso, las cuales serán resueltas por el -ueB al momento de dictar sentencia definitiva 495&56, p. 1"/:. Conforme a lo dispuesto en los articulas 1"#' y !!/ del Código Civil, esta e+cepción se transfiere a los herederos del adquirente, quienes podrán deducirla ante el transferente, e, inclusive, ante los herederos de ste.
5. F("%#!e"to %e est# %sposc+" Consideramos que esta norma es adecuada, pues como lo se3ala 6icciH si el vendedor no quedase obligado a la garant)a que resulte de sus propios actos, se de-ar)a en su poder el privar al comprador de las utilidades que procedieran del contrato, y por las cuales se ha obligado a prestar una equivalenciaH, 5s), si no e+istiera esta obligaciónJ El vendedor, por e-emplo, que hubiera vendido la hacienda a-ena, podria, adquirindola del propietario, reivindicarla del comprador, sin que ste pudiese rechaBar su pretensión con la e+cepción de la garant)a. Aues de-ar esta facultad al vendedor, equivale a desarmar al comprador frente a la mala fe y a los fraudes probables del mismo vendedor lo que no puede ser consentido, por respeto a la moral y al orden público, porque interesa a la sociedad que se repriman los fraudes y que no se enmoheBcan las armas dispuestas para impedirlo y reprimirlo. El pacto, por consiguiente, con el que el vendedor es e+imido de la garant)a que procede de sus propios actos, no tendrá valor -ur)dico porque es contrario al orden públicoH 46CC, pp. "/"1/:. 0in embargo, consideramos que este instituto encuentra su fundamento, no en el orden público, sino en la protección de la buena fe ob-etiva, la cual encuentra respaldo positivo en el art)culo 1!2 del Código Civil. En efecto, toda persona al momento de contratar, no se imagina que su vendedor, luego de celebrar el contrato, interpondrá una demanda para perturbar el derecho que hace poco le ha transferido. Aor el contrario, siempre se conf)a en la apariencia que genera la contraparte, y esta apariencia en ningún momento indica que el transferente actuará en contra de su propio acto 4venire contra factum proprium:. E+iste, entonces, una contradicción en el actuar del transferente 4da y luego quita:. 5 esta teor)a se le denomina la doctrina de los actos propios. Como ense3a 9ayar HAara que funcione la regla, deben darse estos presupuestosJ a: que una persona haya
observado dentro de una determinada situación -ur)dica, una cierta conducta -ur)dicamente relevante b: que posteriormente esta misma persona intente e-ercitar un derecho sub-etivo, creando una situación litigiosa y formulando dentro de ella una determinada pretensión c: que entre la conducta anterior y la pretensión e+ista una incompatibilidad o una contradicción, según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anteriorH 495&56, p. 1"1:. En atención a ello, el ordenamiento ha otorgado la herramienta de la e+cepción del saneamiento para que los adquirentes se HdefiendanH si se encuentran en la situación descrita por este art)culo.
NULIDAD DEL PACTO DE LI,ERACI6N O LIMITACI6N DEL SANEAMIENTO ARTICULO 152; Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligación de saneamiento del transferente por un hecho voluntario suyo. 0in embargo, puede ser válida, a -uicio del -ueB, la e+oneración o limitación del saneamiento por hechos concretos, cuya -ustificación debe e+presarse en el contrato.
CONCORDANCIAS: C.C. arts. 1$", 1"#
1. Alc#"ces %el #rt0c(lo 152; Este art)culo constituye una e+cepción a la regla contenida en el art)culo 1"# del Código Civil, el cual permite a las partes restringir o suprimir la obligación de saneamiento. %a norma resulta coherente, pues de permitirse este tipo de pactos, el transferente quedar)a libre de toda responsabilidad, ya que una norma en el sentido contrario carecer)a de todo sentido al no brindar tutela al adquirente, y permitir que el transferente que actuó con dolo quede libre de responsabilidad. 5simismo este art)culo encuentra concordancia con lo establecido en el art)culo 12# del Código, el cual se3ala queJ HEs nula toda estipulación que e+cluya o limite la responsabilidad por dolo o culpa ine+cusable del deudor 4...:H. 6epárese que lo establecido por el art)culo ba-o comentario se limita solo al pacto por un hecho voluntario del transferente, lo cual har)a pensar que s) ser)a posible el pacto por un hecho culposo. 0in embargo, esa conclusión no es válida, en atención a lo dispuesto por el art)culo 12#, que e+tiende la nulidad tambin a la culpa ine+cusable, sin embargo s) ser)a posible pactar la liberación de la obligación de saneamiento del transferente por culpa leve.
2. Hec$o
el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligación de saneamiento del transferente por culpa. Esta interpretación es errada, pues el hecho propio incluye tanto al dolo como a la culpa, en ambos casos el pacto será nulo. Aor el contrario, no será nulo el pacto cuando no dependa de la voluntariedad del transferente como, por e-emplo, si se trata de caso fortuito o fuerBa mayor, sin embargo en esos casos no es necesario pacto e+preso para que el transferente no responda por sus actos, pues nadie es responsable por caso fortuito o fuerBa mayor 4art)culo 11$ del C.C.:. En atención a lo e+puesto, no compartimos la opinión de Espino GndeB y (ásqueB Gar)n 4p. 1"$: cuando se3alan que H4..,: esta cláusula de liberación no debe operar tratándose de la conducta voluntaria del transferente, sino únicamente en el supuesto de acontecer hechos imputables a aqul a t)tulo de culpa, que impidan al adquirente el disfrute pleno de la cosa adquiridaH, pues en el primer párrafo se establece la regla y en el segundo la e+cepción, y donde la ley no distingue no hay por qu distinguir, por lo que consideramos que este pacto será válido siempre que se cumplan los requisitos se3alados.
'. Ecepc+" # l# "(l%#% %el p#cto El art)culo se3ala que puede ser válido el pacto que e+onera o limita el saneamiento por hechos concretos, siempre que concurran dos requisitosJ i: que se e+prese en el contrato los hechos concretos en que puede operar la cláusula liberatoria con su respectiva -ustificación, y ii: que esa -ustificación sea aceptada por el -ueB. 7o vemos inconveniente alguno en que el adquirente consienta la limitación o e+oneración de la obligación de saneamiento, siempre que sepa que esa posibilidad es latente. Esta situación seguramente será refle-ada en el precio en beneficio del adquirente, quien asumirá voluntariamente ese riesgo. 0in embargo, no será suficiente el asentimiento del adquirente, el segundo requisito establece que esta -ustificación deberá ser HaprobadaH por el -ueB. Esta disposición resulta lógica, pues es posible que el transferente intente convencer al adquirente a travs de un motivo ob-etivamente no -ustificado, y cuando suceda el hecho el adquirente no tendrá derecho a e+igir el saneamiento. Aara evitar esos inconvenientes se ha establecido que dicha -ustificación deberá ser considerada válida por el -ueB.
4. F("%#!e"to %el #rt0c(lo 152; El fundamento de este art)culo es el mismo que para el saneamiento por hecho propio del transferente en general, es decir, se aplica la regla que proh)be contradecir el acto propio, esta regla, a decir de 9ayarH4...: significa que cuando los actos de una persona han suscitado en otra una fundada confianBa en la realiBación de una determinada conducta futura, según el sentido ob-etivamente deducido de los actos anteriores, la primera no debe defraudar la confianBa suscitada y es inadmisible toda actuación incompatible con lo esperado por la segundaH 495&56, p. 1"/:.
