EL SANEAMIENTO POR HECHOS PROPIOS DEL TRANSFERENTE CONCEPTO LEGAL.
Se afirma que el deber que impone la lealtad al enajenante de no perturbar al adquirente en el goce del derecho que le ha transmitido, no es el mismo que aquel deber general que pesa sobre todos los hombres de “no perturbar lo ajeno”; se trata de “un deber especial de abstención” abstención” que emana del contrato, en opinión de Borda, citado por el Prof. Manuel de la Puente y Lavalle (pág. 248 y Ss. Tomo II). Estudios del Contrato privado”. No se trata, pues, de que en virtud del saneamiento el enajenante deba responder por sus actos de violencia, dolo o negligencia inexcusable porque tales actos por ser ilícitos dan siempre lugar a una responsabilidad extra- contractual. Se trata de aquellos otros actos que pudiendo ser ilícitos para otras personas que no están vinculadas por la relación jurídica que nace del contrato, están vedados al enajenante por atentar contra aquello que él deseó crear. Esta responsabilidad contractual es el fundamento de La obligación de saneamiento. El Dr. José León Barandiarán expresa que “el cedente debe necesariamente la garantía del hecho personal suyo. No puede obrar contra su concesionario, atacando el derecho de este a la cosa, derecho que tal cedente precisamente le transmitió. En efecto, sería incompatible con la posición posición adoptada por el “tradens” un hecho de su parte que significaría desconocimiento a la alienación por él practicada. El saneamiento por el hecho propio del enajenante tiene su origen en una obligación negativa, consistente en “abstenerse de perturbar”. Comprende tanto las perturbaciones de hecho, como las de derecho. ACCIONES QUE TIENE EL ADQUIRENTE. PLAZO PARA INTERPONERLAS.
El Art. 1525 preceptúa: “que puede ejercer las acciones previstas en los artículos 1511 y 1513, que son excluyentes; esto es, puede ejercer “alternativamente” las acciones resolutoria o estimatoria. Si no pide la resolución, deberá pedir conservando el bien en su poder, que se le pague lo que vale de menos (Prop. No. 563). Ambas acciones, vimos en otro momento, tienen como plazo de caducidad los 3 meses tratándose de muebles y los 6, tratándose de inmuebles. Son los mismos plazos que-para el supuesto del saneamiento por vicios ocultos.
EXCEPCION DE SANEAMIENTO. MODIFICACION CONVENCIONAL DE LA OBLIGACION Y NULIDAD DEL PACTO DE LIBERACION.
Con este tema concluimos el resumen de la Parte General de Contratos. Se contrae a la “excepción del saneamiento” el Art. 1527 que dice: “Si el transferente entabla acción judicial destinada a enervar cualesquiera de los derechos sobre el bien que corresponden al adquirente en virtud del contrato, tiene éste la facultad de deducir la excepción de saneamiento, cuyo objeto es poner definitivamente fin al juicio”. Es una norma procesal que no estaba en el C.C. derogado. Se trata de una excepción destinada a proteger al adquirente, frente a una demanda del transferente por efecto de la cual podrían sufrir desmedro los derechos de dicho adquirente atentando contra el goce pacífico y útil del bien adquirido; el transferente al demandar esté infringiendo el conocido principio de la buena fe contractual. . Aspectos preliminares Vale la pena iniciar el presente comentario, recordando que el supuesto que contempla el artículo 1524 del Código Civil es una de las formas en las que puede manifestarse la obligación general de saneamiento, la cual hemos definido, de manera breve y concisa, al comentar el artículo 1518 del Código Civil, indicando que se trata del deber de resarcimiento que asume aquel que se obliga a atribuir los derechos reales de propiedad, posesión o uso frente a aquel que los adquiere, sea a título gratuito u oneroso, en caso este último no pueda destinar el bien transferido a la finalidad para la cual lo adquirió. Debemos, pues, ubicar a la figura del saneamiento por hecho del transferente dentro de dicho contexto y partir en el análisis de esta figura que no ha sido regulada en muchos ordenamientos por considerarse innecesaria o porque aplican otras figuras jurídicas para dar solución al mismo problema-, teniendo en cuenta que le son aplicables las mismas normas generales contenidas en los artículos que van del artículo 1484 al 1490 del Código Civil. Inutilidad del bien para los fines de la adquisición Como lo indicamos al iniciar el comentario del artículo 1524 del Código Civil, desde nuestra perspectiva, a través de la obligación legal que impone el deber de saneamiento (sea por evicción, por vicios ocultos o por hecho del propio transferente), se persigue que el adquirente pueda destinar el bien transferido a los fines para los cuales lo adquirió; es decir, tutelar la satisfacción del interés que lo llevó a celebrar el negocio de transferencia. Siendo así, las menciones que hace la norma comentada sobre la "disminución del valor" o de "las cualidades" del bien transferido, las entendemos como la reducción parcial de los atributos con los que contaba dicho bien para servir a los fines de la adquisición, en opinión compartida con el profesor De la Puente y Lavalle, quien textualmente afirma que "el menor valor (y -agregamos- la disminución de las cualidades para los fines de la adquisición) debe(n} estar referido(s} a la inidoneidad del bien y no a la ocurrencia de los eventos" (pp. 416, 647).
En nuestro país, el ordenamiento positivo ha sancionado expresamente la responsabilidad del transferente que por cualquier medio perturbe el derecho real que este atribuyó al adquirente. Se persigue con ello que el transferente cumpla con una obligación inherente al negocio de transferencia que implica, no solo la transmisión de la propiedad, la posesión o el uso de un bien, sino además procurar, en todo lo que de él dependa, que el adquirente pueda disfrutar de los derechos que le han sido transmitidos. Vale la pena indicar que existen posiciones que niegan la necesidad de contar con una regulación de esta forma de saneamiento; así, en la doctrina alemana se ha señalado que, en aplicación de los dispositivos contenidos en su ordenamiento privado, a los vicios jurídicos se les debe dar el mismo tratamiento que a los casos de incumplimiento del deber de prestación (LARENZ en WAYAR, p. 136). En suma, pensamos que la interpretación que debe hacerse del artículo en discusión, es que el saneamiento por hechos del propio transferente se debe cuando la perturbación que realiza este último hace totalmente inútil al bien para los fines de la adquisición, o cuando dicha perturbación solo hace parcialmente inútil a la cosa o al derecho adquirido para tales fines Plazos de las acciones de saneamiento Las acciones a las que se refiere el artículo bajo comentario son: la redhibitoria (artículo 1511 del C.C.) y la estimatoria o quanti minoris (artículo 1513 del C.C.). Como sabemos, nuestro Código Civil clasifica los bienes en muebles e inmuebles (artículos 885 y 886). En atención a ello, el legislador ha establecido un plazo de caducidad distinto para cada tipo de bien. Así, establece que el plazo de caducidad para las acciones de saneamiento, si se trata de un bien mueble, es de tres meses, mientras que si se trata de un bien inmueble es de seis meses. La diferencia en los plazos se debe fundamentalmente a dos razones: la mayor accesibilidad al bien y ii} la verificación de los vicios ocultos. En efecto, si un bien mueble tiene como plazo tres meses es porque es más fácil acceder a él y por tanto es mucho más fácil verificar los vicios ocultos. Lo que no se da en el caso de los inmuebles (seis meses) a cuyo acceso no se llega de manera tan rápida como a los muebles, por lo tanto no se pueden verificar con facilidad los vicios ocultos. Arias Schreiber (p. 387) muestra su preocupación, pues según el autor existe en el precepto una omisión: no se ha referido a los derechos", llegando a la siguiente conclusión: "En silencio de la ley pensamos que será aplicable el plazo de caducidad más largo, esto es, seis meses" (sic et simpliciter).
A nuestro modo de ver no hay omisión alguna, toda vez que -como hemos señalado- el Código clasifica los bienes en muebles e inmuebles (artículos 885 y 886), considerando a algunos derechos como bienes muebles (por ejemplo, los derechos patrimoniales de autor). En atención a ello no existe el "silencio" que acusa el autor citado. En la legislación comparada los plazos de caducidad varían, así, en Alemania se aplica un plazo de prescripción de seis meses para los muebles y de un año para los inmuebles, con la salvedad de que si los vicios hubiesen sido ocultados dolosamente, el plazo prescribe a los treinta años (ENNECCERUS y otros, p.) 117). De otro lado, en el Derecho italiano la acción prescribe al año contado desde la entrega del bien, sin hacer distinción alguna de si trata de un bien mueble o inmueble (artículo 1495).
