SECCIÓN 16 NIIF PYMES.
PROPIEDADES DE INVERSIÓN.
DEFINICIONES
Propiedades de inversión: Son propiedades (terrenos o edificios, o partes de un edifico, o ambos) que se mantienen por el dueño como un arrendamiento operativo ò por el arrendatario bajo un arrendamiento financiero, ambos para obtener rentas o plusvalías o ambas, y no para: Su uso en la producción o suministro de bines o servicios, o para fines administrativos, o Su venta en el curso ordinario de las operaciones. Párrafo 16.2 sección 16,
Arrendamiento Operativo: es un contrato mediante el cual el propietario de un activo transfiere el derecho de uso a otra persona a cambio del pago de un canon periódico una de sus características es que no transfiere sustancialmente todos los riesgos y ventajas asociados al bien. Este es un arrendamiento común y corriente, en el cual no se incluye una opción de compra al finalizar el contrato de arrendamiento.
PARA SER CLASIFICA DO COMO UN ACTIVO
ARRENDADO R
ARRENDATA RIO
Costo o esfuerzo desproporcionado: Es aquel que se invierte en conseguir el valor razonable de un bien inmueble al momento de evaluarlo en el mercado, este requiere necesariamente que se considere como la disposición de tal información podría afectar a las decisiones económicas de los usuarios de los estados financieros.
PARA CLASIFICAR UN BIEN INMUEBLE
Bienes inmuebles como propiedades de inversión. Son terrenos y/o edificios o ambos que se mantiene por un propietario para obtener rentas, plusvalías o ambas contexto de negocio en marcha; que no son utilizadas en la producción o suministro de bienes o servicios.
Bienes inmuebles como propiedades, planta y equipo. Las propiedades, planta y equipo son activos tangibles que se mantienen para uso en la producción o suministro de bienes o servicios, para arrendarlos a terceros o con propósitos administrativos, y se esperan usar durante más de un
Bienes inmuebles como inventarios. La sección 13 inventarios de la NIIF para PYMES define los inventarios como activos mantenidos para la venta en el curso normal de las operaciones; en proceso de producción con vistas a esa venta; o en forma de materiales o suministros, para ser consumidos en el proceso de producción, o en la prestación de servicios.
ARRENDAMIENTO
PROPIEDADES DE INVERSION
USO O DESTINO
PRODUCCION DE BIENES Y SERVICIOS
VENTA
PROPIEDADE, PLANTA Y EQUIPO
INVENTARIO
RECONOCIMIENTO INICIAL DE LAS PROPIEDADES DE INVERSIÓN SECCION 16 NIIF para PYMES Compra de propiedad
Se medirá por su costo en el reconocimiento inicial
SECCION 16 NIIF PARA PYMES
Cuando exista un arrendamiento, siempre y cuando cumpla con el párrafo 16.2
El importe menor entre el valor razonable y el valor presente de los pagos mininos por arrendamiento sección 20.9 Cuando el VR < VALOR PRESENTE Otros gastos
Cuando el VR > VALOR PRESENTE Otros ingreso s
RECONOCIMIENTO INICIAL DE LAS PROPIEDADES DE INVERSIÓN SECCION 16 NIIF para PYMES Propiedades de Inversión construidas por la entidad
• Mano de obra • Permisos de construcción • Desalojo • Retiro de desperdicios
Los costos incurridos por la construcción
MEDICION POSTERIOR DE LAS PROPIEDADES DE INVERSIÓN SECCION 16 NIIF PARA PYMES EN CADA FECHA SOBRE LA QUE SE INFORMA SE MEDIRAN
Valor razonable
SU PRECIO COTIZADO PARA UN ACTIVO IDENTICO PRECIO DE UNA TRANSACCION RESIENTE PARA UN ACTIVO IDENTICO
VRVL OTROS INGRESOS POR PROPIEDADES DE INVERSION MEDIDAS AL VALOR RAZONABLE
COMPARANDO CON EL PRECIO DE MERCADO DE UN BIEN SIMILAR
A TRAVES DE LA OPINION DE UN PERITO EVALUADOR
TRANSFERENCIAS • Cuando ya no este disponible una medición fiable del valor razonable
• Los costos de la medición son mas altos que los beneficios
TRANSFERENCIAS
cuando no es posible valora el activo a través del valor razonable de un bien al momento de medirlo posteriormente, la NIIF hace hincapié: Valor razonable
Cuando no se puede mediar al valor razonable
Propiedad de inversión Medida al valor razonable
Propiedad de inversión Medida al costo
Información a revelar de como se a realizado la valoración
Propiedad de inversión Medida al costo
INFORMACIÓN A REVELAR
los métodos para la determinación del valor razonable, ya sea de un perito valuador, el valor del bien, el mercado u otra que se haya considerado para establecer dicho valor. Las obligaciones contractuales para la adquisición, construcción o desarrollo de dichas propiedades. Una conciliación del importe en libros al inicio y al final del periodo de los bienes inmuebles cedidos en arrendamiento.
INFORMACIÓN A REVELAR Las ganancias o perdidas precedentes de ajustes del valor razonable. La transferencias a propiedades, planta o equipo cuando ya no este disponible la medición fiable del valor razonable.
SECCIÓN 17 NIIF PYMES.
PROPIEDADES,PLANTA y EQUIPO.
ALCANCE DE LA SECCIÓN 17 Las Propiedades, Planta y Equipo son Activos Tangibles que: Se Mantienen para su uso en la producción o suministros de bienes o servicios, para arrendarlos a terceros o con propósitos administrativos, y
Se esperan usar durante mas de un periodo Párrafo 17.2 (Sección 17)
RECONOCIMIENTO (PÁRRAFO 17.4) La entidad Reconocerá el costo de un elemento De propiedades, planta y equipo como un activo si Es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros asociados con el elemento, y El costo del elemento puede medirse con fiabilidad
MEDICIÓN EN EL MOMENTO DEL RECONOCIMIENTO Una entidad medirá un elemento de propiedades, planta y equipo por su COSTO en el momento del reconocimiento inicial COMPONENTES DEL COSTO A) El precio de adquisición
Honorarios Legales Aranceles de Importación Impuestos no Recuperables
B)Todos los costos atribuibles a la ubicación del activo en el lugar y en las condiciones necesarias para operar como por ejemplo: Los costos de preparación del emplazamiento Los costos de entrega y manipulación inicial Los costos de instalación, montaje y los de comprobación de que el activo funciona adecuadamente
MEDICIÓN DEL COSTO (PÁRRAFO 17.13) El costo de un elemento de propiedades, planta y equipo será el precio equivalente en efectivo en la fecha de reconocimiento. Si el pago se aplaza más allá de los términos normales de crédito, el costo es el valor presente de todos los pagos futuros.
PERMUTAS DE ACTIVOS Un elemento de propiedades, planta y equipo puede haber sido adquirido a cambio de uno o varios activos no monetarios, o de una combinación de activos monetarios y no monetarios. Una entidad medirá el costo del activo adquirido por su valor razonable, a menos que. (a) la transacción de intercambio no tenga carácter comercial, o. (b) ni el valor razonable del activo recibido ni el del activo entregado puedan medirse con fiabilidad. En tales casos, el costo del activo se medirá por el valor en libros del activo entregado.
MEDICIÓN POSTERIOR AL RECONOCIMIENTO INICIAL Una entidad medirá todos los elementos de propiedades, planta y equipo tras su reconocimiento inicial al costo menos la depreciación acumulada y cualesquiera pérdidas por deterioro del valor acumuladas.. Una entidad reconocerá los costos del mantenimiento diario de un elemento de propiedad, planta y equipo en los resultados del periodo en el que incurra en dichos costos.
DEPRECIACION Si los principales componentes de un elemento de propiedades, planta y equipo tienen patrones significativamente diferentes de consumo de beneficios económicos, una entidad distribuirá el costo inicial del activo entre sus componentes principales y depreciará cada uno de estos componentes por separado a lo largo de su vida útil. Otros activos se depreciarán a lo largo de sus vidas útiles como activos individuales. los terrenos tienen una vida ilimitada y por tanto no se deprecian.
IMPORTE DEPRECIABLE Y PERIODO DE DEPRECIACION Una entidad distribuirá el importe depreciable de un activo de forma sistemática a lo largo de su vida útil. fecha sobre la que se informa La entidad contabilizará el cambio en el valor residual, el método de depreciación o la vida útil como un cambio de estimación contable
VIDA UTIL DE UN ACTIVO (P. 17.21) (a) La utilización prevista del activo. El uso se evalúa por referencia a la capacidad o al producto físico que se espere del mismo. (b) El desgaste físico esperado, que dependerá de factores operativos tales como el número de turnos de trabajo en los que se utilizará el activo, el programa de reparaciones y mantenimiento, y el grado de cuidado y conservación mientras el activo no está siendo utilizado. (c) La obsolescencia técnica o comercial procedente de los cambios o mejoras en la producción, o de los cambios en la demanda del mercado de los productos o servicios que se obtienen con el activo. (d) Los límites legales o restricciones similares sobre el uso del activo, tales como las fechas de caducidad de los contratos de arrendamiento relacionados.
METODO DE DEPRECIACION (P.17.22)
En circunstancias en las que ya no esté disponible una medición fiable del valor razonable, para un elemento de propiedades de inversión que se mide utilizando el modelo del valor razonable, la empresa contabilizará a partir de ese momento la partida como propiedades, planta y equipo, hasta que vuelva a estar disponible una medición fiable del valor razonable, el importe en libros de la propiedad de inversión en dicha fecha se convierte en su costo.
INFORMACIÓN A DIVULGAR EN LAS NOTAS EXPLICATIVAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS (P.16.10)
•
Métodos
Tasación
Baja en Cuentas
Los métodos que se utilizaron determinar el valor razonable.
para
• Si la medición del valor razonable, está basado en una tasación hecha por un tasador independiente, de reconocida cualificación profesional y con suficiente experiencia.
• Las bajas en cuenta de las propiedades de inversión, ya sea porque se vendieron, o transfirieron a propiedades, planta y equipo o Inventarios. Si fueron vendidos se deben revelar los ingresos derivados de la venta.
INFORMACIÓN A DIVULGAR EN LAS NOTAS EXPLICATIVAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS (P.16.10)
Una conciliación entre el importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del periodo, que muestre: adiciones, ganancias o pérdidas netas procedentes de los ajustes al valor razonable, transferencias a propiedades, planta y equipo, las transferencias de propiedades a inventarios, o de inventarios a propiedades, y hacia o desde propiedades ocupadas por el dueño y cualquier otro cambio relacionado.
En el caso de los arrendamientos, se revelará el total de pagos mínimos futuros del arrendamiento al final del periodo ejercicio contable, para cada uno de los siguientes periodos: a) hasta un año; b) entre uno y cinco años; y c) mas de cinco años.
CASO PRACTICO DE PROPIEDADES,PLANTA Y EQUIPO
SECCIÓN 27. DETERIORO DEL VALOR DE LOS ACTIVOS. Esta norma establece la contabilización e información financiera del deterioro del valor de los activos, específicamente: Inventarios, activos intangibles, plusvalías y propiedad, planta y equipo.
ALCANCE Esta sección es aplicable a la contabilidad del deterioro del valor de todos los activos distintos a los siguientes: i. Activos por impuestos diferidos. ii. Activos procedentes de beneficios a empleados. iii. Activos financieros. iv. Propiedades de inversión medidas al valor razonable. v. Activos biológicos.
DETERIORO
Mayor que
Valor en Libros de un Activo.
Importe Recuperable.
DETERIORO DEL VALOR DE LOS INVENTARIOS
Cuando la entidad evalúe la comparación del importe en libros de los Inventarios con su precio de venta menos los costos de terminación y venta y si algún inventario a deteriorado su valor, la entidad reducirá el importe en libros del inventario a su precio de ventas menos los costos de terminación y venta. A esa reducción se le conoce como perdida por deterioro del valor y se deberá reconocer inmediatamente en resultados.
DETERIORO DEL VALOR DE LOS INVENTARIOS
Si es impracticable determinar el precio de venta menos los costos de terminación y ventas de los inventarios, partida por partida, la entidad podrá agrupar a efectos de evaluar el deterioro del valor, las partidas de inventario relacionadas con la misma línea de producto que tengan similar propósito o uso final y se produzcan o comercialicen en la misma zona geográfica.
REVERSION DEL DETERIORO DEL VALOR
La entidad deberà llevar a cabo una nueva evaluacion del precio de venta menos los costos de terminacion y venta en cada periodo posterior al que se informa.
Si en esta nueva evaluacion, existe evidencia clara de un incremento en el precio de venta menos los costos de terminacion y venta de los inventarios, se deberà importe del deterioro del valor , limitandose esta reversion al importe original de la perdida por deterioro.
Toda entidad deberá reducir el importe en libros del activo hasta su importe recuperable si, y solo si, el importe recuperable es inferior al importe en libros.
La entidad deberá reconocer una perdida por deterioro del valor inmediatamente en resultados.
INDICADORES DEL DETERIORO L entidad deberà evaluar en cada fecha sobre la que se informa, si existe indicio de deterioro del valor de algun activo, para tal caso la entidad estimara el valor recuperable del activo. Si no existe indicio de deterioro del valor, no sera necesario estimar el importe recuperable.. Si no fuere posible estimar el importe recuperable del activo individual, una entidad estimarà el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que el activo pertenece.
INDICIOS DEL DETERIORO Fuentes externas de informacion: Disminucion del valor de mercado. Cambios significativos con efectos adversos. Incrementos de las tasas de interes u otras tasas de mercado de rendimiento de inversiones. Importe en libros superior al valor razonable estimado.
Fuentes internas de informacion: Evidencia sobre obsolescencia o deterioro fisico de un activo. Cambios significativos del uso del activo. Evidencia que indica que el rendimiento economico de un activo serà peor del esperado
INDICIOS DE DETERIORO.
Si existe indicio de que el activo puede haber deteriorado su valor, esto podría indicar que la entidad debe revisar la vida util restante, el método de depreciacion (amortizacion) o el valor residual de los activos, y ajustarlos de acuerdo a las secciones respectivas aplicables.
MEDICIÓN DEL IMPORTE RECUPERABLE. El importe recuperable de un activo o de una unidad generadora de efectivo es el mayor entre su valor razonable menos los costos de venta y su valor en uso. Cuando a la entidad no le fuera posible estimar el importe recuperable de un activo individual, se deberà determinar el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la cual pertenece el activo en cuestion.
MEDICIÓN DEL IMPORTE RECUPERABLE.
No siempre es necesario estimar el valor razonable de un activo menos los costos de venta y su valor en uso. Si no hubiere razon para creer que el valor en uso de un activo excede de forma significativa a su valor razonable menos los costos de venta, se considerarà a este ultimo como su importe recuperable.
CASO PRACTICO..DOC DETERIORO DEL VALOR DE INVENTARIOS.
ALMACEN EL MINORISTA, S.A. DE C.V. POSEE TRES TIPOS DE INVENTARIOS (A, B,C): PARTIDA A PARTIDA B PARTIDA C IMPORTE EN LIBROS
$140,000.00
$172,000.00
$300,000.00
$176,000.00
$400,000.00
$188,000.00
$360,000.00
$ 20,000.00
$ 44,000.00
PRECIO DE VENTA ESPERADO AL MOMENTO DE ADQUIRIR LA PARTIDA. $160,000.00 PRECIO DE VENTA ESTIMADO AL 31/12/2011 $128,000.00 COSTO DE VENTA ESTIMADO AL 31/12/2011 $ 8,000.00
Valor razonable menos costo de venta
Venta de un activo
Costos de disposición
La mejor evidencia de este método es la existencia de un precio o el precio de mercado en un mercado activo
Valor en uso Es el valor presente de los flujos futuros que se espera obtener del activo Entradas y salidas futuras de efectivo Aplicar tasas de descuento adecuada a los flujos de efectivo
Reconocimiento y medición de la perdida por deterioro de una unidad generadora de efectivo
Importe recuperable
Importe en libros
Reducir el importe en libros de cualquier plusvalía Distribuir entre los demás activos
Reconocimiento y medición de la perdida por deterioro de una unidad generadora de efectivo No reducirá el importe en libros de ningún activo de la unidad generadora de efectivo que este por debajo del mayor de: Su valor razonable menos los costos de venta
Su valor en uso Cero
Requerimientos adicionales para el deterioro del valor de la plusvalía
La plusvalía por si sola no puede venderse
Plusvalía adquirida en un combinación de negocios
Revisión de una perdida por deterioro del valor Revisión cuando el importe recuperable se estimo para un activo individual • Estimar el importe recuperable del activo • Se reconocerá la reversión inmediatamente en resultados • No incrementara el valor en libros del que había sido determinado
Revisión cuando el importe recuperable se estimo para una unidad generadora de efectivo
• Estimar el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo • Distribuirá el importe de esa reversión a los activos de una unidad excepto a la plusvalía
Información a revelar El importe de las perdidas por deterioro reconocidas en resultados durante el periodo y las partidas del resultado integral en el que se incluyan las perdidas por deterioro El importe de las reversiones de perdidas por deterioro reconocidas en resultados durante el periodo y las partidas del resultado integral en el que se incluyan las reversiones
