Inmatriculación de Bienes Inmuebles La inmatriculacion es el acto por el cual se incorpora un predio por primera vez al Registro . Generalmente es la primera inscripción de dominio (propiedad).
Para solicitar una inmatriculación el propietario requiere contar con un Título de propiedad , con una antiguedad mayor a cinco años. Sin embargo como a toda regla general existe una excepción, es decir que se puede incorporar por primera vez un predio al registro con un titulo que no requiere de una antiguedad de cinco años. Es el caso de una escritura pública o formulario registral de titulo supletorio, prescripción adquisitiva de dominio, resolución judicial de adjudicación de predio por remate , entre otros establecido por Ley.
En el procedimiento general de la inmatriculación de bienes inmuebles el propietario deberá presentar junto con tu título de propiedad, los planos de ubicación y planos perimétricos georreferenciados junto con la memoria descriptiva, suscritos por profesional pertinente y visados por la Municipalidad de la circunscripción. Los requisitos en general para la Inmatriculación de un bien inmueble son: 1.
Formato de solicitud de inscripción.
2.
Copia del documento de identidad del presentante.
3. Instrumento público (escritura pública) o, en los casos de regularización de edificaciones de la Ley N° 27157, el FOR (formulario registral), acompañado del documento de fecha cierta en el que conste el dominio del solicitante que cumpla con lo establecido en elart. 2018° del CC., salvo que contenga la declaración depropiedad por prescripción o formación de título supletorio tramitada notarialmente, cuando corresponda. 4. Copia del Plano Catastral emitido por la Oficina de Catastro de la Municipalidad Distrital respectiva, debidamente autenticado por profesional autorizado; asimismo, debe presentarse el Código Catastral del predio y el área del terreno y área construida, expresadas ambas en metros cuadrados. 5. El plano debe estar georeferenciado a la Red Geodésica Nacional referida al Datum y Proyección de Coordenadas Oficiales. 6. En el caso de que el Distrito no cuente con plano catastral, deberá presentarse una constancia negativa de catastro expedida por la Municipalidad del Distrito, así como un plano suscrito por Ingeniero Civil o Arquitecto en el que conste el área, linderos y medidas perimétricas del predio. 7. Recibo de pago de derechos registrales (1.94 % de UIT por derechos de calificación y el 3/1000 del valor del inmueble, por derechos de inscripción) 8.
Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.
* UIT 2010= S/ . 3600
BUENA FE REGISTRAL Para que el tercero quede protegido por el Principio de Fe Pública Registral Registral conforme al artículo 2014º del Código Civil, se deben cumplir cuatro requisitos: (i) que tenga buena fe; (ii) que su adquisición sea a título oneroso; (iii) que inscriba su derecho; y, (iv) que se anule, rescinda o resuelva el derecho del otorgante por “cau sas que no consten en los registros públicos”.
Existe polémica en la doctrina na cional acerca del alcance de la expresión “causas que no c onsten de los registros públicos”. Para algunos, debe entenderse que el vicio no debe aparecer en el asiento registral; para otros, el vicio no debe aparecer en el a siento registral ni en el título archivado que lo originó. Es más, para un sector más extremo, el vicio no debe aparecer en los asientos ni títulos archivados de todos los Registros Públicos.
El requisito de la buena fe está directamente relacionado con lo que se entiende por “ca usas de anulación, rescisión o resolución ‘que no consten en los registros públicos’”. Dependiendo de la amplitud de este concepto, la buena fe será entendida de distinta m anera.
En un caso, alcanzará al conocimiento del asiento registral; en otro, al asiento registral y a los títulos archivados, siempre sin perjuicio del conocimiento de la información extra registral. En doctrina se han dado razones a favor y en contra de una y otra posición. A pesar de ello, existe la tendencia a favor de q ue las causas de anulación, rescisión o resolución no deban aparecer tampoco en los títulos archivados. Por otro lado, en sede judicial no hay discusión alguna. La Corte Suprema en forma reiterada ha venido señalando que por “causas que no consten en los registros públicos” debe entenderse que las causas de anulación, rescisión o resolución no deben constar en el asiento registral, en el título
archivado que le da origen ni en los asientos registrales y sus correspondientes títulos archivados de todos los Registros Públicos. La jurisprudencia se apoya principalmente en la denominada Exposición de Motivos Oficial del Código Civil de 1984, según la cual: (…) limitar la aplicación del principio de fe pública registral al sólo contenido del asiento, tendrá lógica si el público y en particular el
que pretende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos. Sucede, sin embargo, que tenemos acceso también a los libros, títulos archivados, índice y demás documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan extenderse al concepto más general del término inscripción, esto es, a todo lo que tiene acogida en el registro y no solo al término restringido del asiento. También tendría sentido si, como en el ca so del sistema francés, nuestro sistema fuer a de transcripción, pues en este caso la integridad del título se transcribe en el asiento, de tal modo que cuando una persona estudia el asiento en verdad se encuentra examinando la integridad del título. Título y asiento, pues, se conf unden. Pero en nues tro sistema, que es de inscripción, lo que aparece del asiento no es sino un resumen del título (…) *1+. El sistema legal tiene entre sus funciones la de disminuir los costos de transacción. Sin embargo, muchas veces el mismo sist ema puede ocasionar el incremento de estos costos. Esto, a su vez, genera informalidad y hace que un país pierda competitividad. La informalidad tiene diversas causas, tales como las migraciones del campo a la ciudad, las guerras o catástrofes, la diversidad cultural o la pobreza, pero en general se acepta que una de sus causas es el excesivo costo de cumplir con las normas legales. Las elevadas tasas de impuestos, la dificultad en despedir a los trabajadores de las empresas, lo engorroso del sistema de garantías, la dificultad para acceder al crédito, la ineficiencia del sistema de administración de justicia, el número de trámites legales para constituir empresas, para acceder a la vivienda o para cobrar créditos, son causas de informalidad. Una equivocada regulación puede incrementar los costos d e transacción, desincentivando la inversión nacional o extranjera. En otras palabras, elevados costos de transacción implican menor inversión.
En materia de contratación inmobiliaria, adquirir un inmueble cuesta. Hay que ubicar el inmueble e identificar al vendedor, revisar los títulos de la propiedad y verificar que el predio no tenga cargas ni gravámenes. Hay que verificar que el vendedor sea en efecto el dueño, que esté al día en el pago de sus obligaciones tributarias, contrata r un abogado, negociar y f inalmente celebrar el contrato de compraventa. Todos esos costos, en tiempo y dinero, llamados de transacción, pueden dificultar y hasta impedir que se compre el inmueble. Así, si el bien no está registrado y por tanto si el costo de acceder a la información respecto de los gravámenes que lo afectan es elevado, es más difícil su venta o ésta se produce a un precio menor. Los principales costos que genera la a dquisición de inmuebles están relacionados con la existencia y reconocimiento de los derechos de propiedad. Esto es muy importante porque la propiedad incentiva la inversión en los bienes y su utilización efici ente. Además, hace que los bienes tengan mayor valor y facilita su transferencia y gravamen. Esto último es vital porque la transferencia tiene por objeto que los bienes circulen para que lleguen a quien les puede dar un uso más eficiente. A través del intercambio se asignan los recursos. El gravamen de los bienes, por su lado, busca asegurar el cumplimiento de las obligaciones. Los bienes sirven para acceder al crédito, porque con ellos disminuye el riesgo de no pago que tiene el acreedor. La ausencia del derecho de propiedad, o su inadecuado reconocimiento legal, puede ocasionar que los bienes se estanquen en el mercado, que no sean objeto de intercambios ni sirvan de garantía; lo que genera en buena cuenta que no haya inversión.
Para que cumpla su rol económico, la propiedad debe estar bien determinada. Ello supone no sólo que el titular cuente con un título, sino que el derecho esté debidamente inscrito en los Registros Públicos. Al publicitar las relaciones jurídicas sobre bienes, el Registro Público permite que se conozca fácilmente quién es el titular y los gravámenes que afectan a la propiedad. Además, hace oponible el derecho a terceros, elemento central en el derecho de propiedad. El Registro, entonces, constituye un mecanismo que disminuye los costos de transacción, facilitando el intercambio de los bienes, el acceso al crédito y la consiguiente inversión privada. Resulta vital por tanto que el sistema registral sea simple y barato y que incentive las inscripciones. Debe ser un sistema qu e reduzca al mínimo los costos de transacción. Teniendo en cuenta esto, las normas registrales, como el artículo 2014º del Código Civil, deben propiciar la reducción de los costos de transacc ión. Resulta pues contrario a la propia función que deben cumplir los registros Públicos, la exigencia de revisar títulos archivados. Sin perjuicio de todo lo anterior, puede resultar kafkiano revisar títulos archivados. Un ejemplo. Los esposos Ricardo Manuel Cáceres Muñoz y Betzabeth Deifilia Ga mero Tejada eran propietarios de un inmueble ubicado en Arequipa. Los mencionados esposos suscribieron una escritura pública sustituyendo su régimen de sociedad de gananciales por el de separación de patrimonios. En mérito de la misma escritura pública, transfirieron el inmueble como anticipo de legítima a sus hijos. La separación de patrimonios se inscribió en el Registro Personal de Arequipa, pero la transferencia de propiedad a favor de los hijos no se inscribió en la partida registral del inmueble. Años después, los esposos hipotecaron a favor de un banco el inmueble que habían transferido a sus hijos. En estas circunstancias, los hijos, dueños del inmueble, demandaron la nulidad de la hipoteca. El Juez declaró infundada la demanda. La Corte Superior la revocó declarándola fundada. Finalmente, la Corte Suprema declaró infundado el recurso de casación (Casación Nº 227-2002 Arequipa, publicada en El Peruano el 30 de octubre de 2003 ). Es decir, para la Corte Suprema la hipoteca fue nula. En su resolución, la Corte Suprema sostuvo que el artículo 2014º del Código Civil no amparaba al banco porque en el título archivado que dio origen a la separación de patrimonios constaba que el inmueble había sido anticipado a los hijos, lo que significaba que el banco no tenía buena fe. En el caso mencionado, ¿era razonable exigir al banco que revisara los títulos archivados del Registro Personal, que entonces no tenían relación con el Registro de la Propiedad Inmueble? ¿Es razonable exigir tal diligencia –con los costos que ello implica- a las personas naturales en general? La adquisición de los inmueble confiando en la información que aparece de los Registros Públicos tiene que ser simple (y barata). Eso incentiva y facilita la contratación, y hace que la propiedad cumpla su rol económico. Por eso, estimo sólo se debe exigir el conocimiento del asiento registral. La exigencia de revisar también los títulos archivados crea costos y dificulta la transferencia de inmuebles. Seguridad jurídica La seguridad jurídica es un principio del Derecho, universalmente reconocido, que se entiende y se basa en la « certeza del derecho», tanto en el ámbito de su publicidad como en su aplicación, y representa la seguridad de que se conoce, o puede conocerse, lo previsto como prohibido, mandado y permitido por el poder público respecto de uno para con los demás y de los demás para con uno. La palabra seguridad proviene de la palabra latina securitas, la cual deriva del adjetivo securus (de secura) que significa estar seguros de algo y libres de cuidados. El Estado, como máximo exponente del poder público y primer regulador de las relaciones en sociedad, no sólo establece (o debe establecer) las disposiciones legales a seguir, sino que en un sentido más amplio tiene la obligación de c rear un ámbito general de "seguridad jurídica" al ejercer el poder político, jurídico y legislativo. La seguridad jurídica es, en el fondo, la garantía dada al individuo por el Estado de modo que su persona, sus bienes y sus derechos no serán violentados o que, si esto último llegara a producirse, le serán asegurados por la sociedad, la protección y reparación de los mismos. En resumen, la seguridad jurídica es la «certeza del derecho» que tiene el individuo de modo que su situación jurídica no será modificada más que por procedimientos regulares y conductos legales establecidos, previa y debidamente publicados.
Los Principios Registrales son los que determinan o ca racterizan el sistema registral de cada Estado. Es decir, los mismos Pr incipios Registrales no son consagrados en todos los Estados. En cada Estado se consagran distintos principios registrales y de acuerdo a éstos el sistema registral de cada Estado adopta determinados caracteres, y brinda determinadas soluciones a los problemas que se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho positivo registral de cada Estado, es decir, son de mucha importancia en la integración del derecho cuando se presentan lagunas del derecho. Los Principios Registrales no e stán consagrados exactamente de la misma manera en todos los E stados, ni tampoco en todos los E stados tienen el mismo nombre los Principios Registrales.
Por ejemplo en algunos Estados el Principio Registral de Fe Pública Registral para poder operar necesita del título oneroso, mientras que en otros Estados no. En cuanto al nombre por ejemplo: al Principio Registral de Tracto Sucesivo en Brasil se le conoce con el nombre de Principio Registral de Continuidad. En el Derecho Registral Inmobiliario o Derecho Hipotecario se denomina a los P rincipios Registrales como Principios Hipotecarios.
Los Principios Registrales son de mucha trascendencia en lo s sistemas registrales, ya que brindan seguridad jurídica, es decir, se puede conocer la solución antes que el problema se presente o antes que el supuesto se plante e. Los Principios Registrales son Principios Generales Específicos del Derecho Registral, por ello a los Principios Registrales se les puede denominar Principios Generale s del Derecho Registral. En la Exposición de Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos se precisa que los Principios Registrales son Principios Fundamentales del Derecho Registral.
Principio de Fe Pública Registral. Busca proteger la seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de inscripción que
obran en los Registros. Si una persona de buena fé adquiere a título onerose derechos de otra, que en el Registro aparece con derecho a otorgarlo, e inscribe su a dquisición se convertirá en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el principio de fe pública registral con lo cual logrará hacer a su derecho absolutamente inatacable por todos. Este principio esta regulado por la norma VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, y el Art. 2014 del Cógio Civil.
Principio de Tracto Sucesivo. Establece que ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito, salvo la primera, se
hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". Se encuentra regulado por el Art. 2015 del Código Civil. Principio de Prioridad. Los derechos que otorgan los registros públicos están determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez, la fecha de inscripción está determinada por el día y la hora de su presentación. Cobra vigencia el apotegma jurídico "prior in tempore in jure" (el primero en el tiempo es el más poderoso en el derecho). Nuestro Código Civil reconoce este principio, el mismo q ue tiene dos clases:
Prioridad de Rango: Contenido en el artículo 2016, es la posibilidad de concurrencia registral, los derechos inscritos no se ex cluyen, pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción. Son permisibles los siguientes negocios de rango: Prioridad excluyente: Contenida en el método 2017, por ella, si un título que se pretende inscribir, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podría realizarse. Existe un cierre registral y se expresa de dos modos: erga onmes oportunidad. Si un título está inscrito, el ci erre es definitivo, es decir se rechazará la inscripción del título incompatible. Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el título incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado a la inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y éste podría lograr acceso al registro. Erga omnes
Erga omnes es una locución latina, que significa "respecto de todos" o "frente a todos", utilizada en derecho para referirse a la aplicabilidad de una norma, un acto o un contrato. Significa que aquél se aplica a todos los sujetos, en contraposición con las normas inter partes (entre las partes) que sólo aplican a aquellas personas que concurrieron a su celebración. Normalmente, para que un contrato tenga efectos más allá de inter partes y sea oponible a terceros, es necesario que cumpla ciertas forma lidades que normalmente tienen fines probatorios, como haber sido inscritos en un registro público. Las normas, por el contrario, suelen tener siempre efectos erga omnes, dado que por definición son de a plicación general. Sólo en casos muy especiales se dictan normas específicas para casos concretos. Las transacciones económicas son transferencias de d erechos de propiedad. Cualquier transacción requiere una serie de mecanismos que protejan a los agentes que intervienen de los riesgos relacionados con el intercambio. El objetivo de los contratos es prever acontecimientos futuros que pueden afectar al objeto de la transacción. Incluso las transacciones aparentemente más sencillas, implican la existencia de un c ontrato previo que puede ser explícito y formal o implícito e informal. Costo de transacción
Los costos de transacción son todos aquellos que están involucrados en la compraventa de bienes y servicios. Existen costos previos a la ejecución de la transacción (ex ante) y costos (ex post). Costos ex ante costo de búsqueda costo de ordenar y procesar la información costo de estructurar la transacción (contratos, tiempo en reuniones, abogados, etc.) Costos ex post: costos de recolección de la información de control costos de renegociación costos de arbitraje costos de litigar Los costos ex post dependen de: las características de las partes en cuanto a comportamiento las características de la transacción propiamente dicha el sistema de Justicia y la posibilidad de alcanzar acuerdos extrajudiciales
Esta teoría económica intenta incluir en los costes de los intercambios (o compraventas) , además de los monetarios, otros tales como costes de información´(conocer el producto y sus competidores, sus usos, sus perjuicios, etc), costes de seguridad ( conseguir que no te lo roben, que no te engañen, que no se estropee), de incertidumbre (obsolescencia, q ue sirva para su fin). Al incluir todos estos costes cambian los modelos económicos, se ve de otra manera las relaciones económicas. Afecta sensiblemente a los resultados y predicciones, y, por tanto, a las recetas de los economistas. A lo que no afecta es a sus honorarios ;-), los gurús siguen cobrando cachés astronómicos, y los demás, a pasar hambres y a entretenerse en el YR.
La compraventa (en latín emptio venditio1 ) es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se lla ma precio.
Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial. Como contrato tipo de los translativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales a la permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la donación; también recurriremos a la compraventa para explicar ciertas especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transacción y de la renta vitalicia.
Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio e stán representadas por el contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley. E l contrato es en el derecho moderno la forma principal de a dquirir la propiedad dentro de los contratos translativos de dominio. La compraventa en el derecho latino moderno, que deriva del Código Napoleón, es un c ontrato translativo de dominio, que se define como el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.
El Otorgamiento de Escritura Pública constituye una formalidad del contrato de compraventa, por tanto, este acto no tendría existencia jurídica sin la existencia previa, en el caso de autos, del contrato de compraventa y siendo petitorio del proceso principal la Nulidad Absoluta de la Escritura Pública de traslación de dominio, del acto jurídico que lo contiene, nulidad y cancelación ante la Oficina Registral y Reivindicación y Entrega Material de parte del predio, carece de asidero lo alegado por la recurrente en el sentido que se ha demandado la nulidad de la Escritura Pública de Compraventa y no la nulidad de la minuta que le dio origen Una escritura pública es un documento público en el que se hace constar ante notario público un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que firma con el otorgante u otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurídica del contenido y de la fecha en que se realizó. La escritura pública es un instrumento notarial que contiene una o más declaraciones de las personas que intervienen en un acto o contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales propios y específicos de cada acto, para su incorporación al protocolo del propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en los registros públicos correspondientes. Que es una minuta de compra-venta? El documento donde esta redactado un contrato de compra venta y que será el instrumento para elevarlo a e scritura pública ¿Qué es inmatriculación? La inmatriculación es el acto por el cual ingresa un predio al Registro y se realiza con la primera inscripción de dominio. El ingreso de un predio al Registro supone un procedimiento que busca acreditar el derecho del titular del predio que se inmatricula y que la identificación del bien en el Registro coincida con la realidad. La inmatriculación o intabulación de predios supone, según ROCA SASTRE, su ingreso o acceso a los libros del Registro de la propiedad. Extendiendo para ello una primera inscripción de dominio de las mismas a favor del inmatriculante, previa presentación de los títulos o medios inmatriculadores legalmente tipificados, y por la cual se abre una hoja o folio particular a la finca registrada, sometiéndola a un régimen y efectos específico s que no tendría en caso contrario.
PRIMERA INSCRIPCIÓN DE INMUEBLES EN REGISTROS PÚBLICOS
Procede la inscripción de inmatriculación de un predio adquirido por Escritura Pública y tenga la antigüedad de cinco años ininterrumpidos
Documento de fecha cierta En los documentos públicos y pr ivados
Todos los documentos públicos tiene fecha cierta(1) por su propia naturaleza, y pueden ser aquellos emitidos por órganos y en tidades públicas (Ej. Resoluciones administrativas y Sentencias). Sin embargo el Reglamento del Procedimiento de Cobranza Coactiva considera que también podrán ser documentos públicos la escritura pública y demás documentos otorgados ante o por notario público (numeral 2 del artículo 23º). Asimismo, de acuerdo con el artículo 245º del Código Procesal Civil, aplicable en virtud de la Norma IX del Título Preliminar del Código Tributario, “un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal, entre otros, desde su presentac ión del documento ante funcionario público y desde la presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas.”
A manera de complementar lo antes expuesto, citamos co mo referente la Jurisprudencia emitida por el Tribunal Registral a través de la Resolución Nº 017-2002-ORLC/TR de fecha 15 de enero de 2002, el cual señala sobre la Fecha Cierta lo siguiente: "La fecha cierta del contrato no está dada por la fecha de la minuta, sino por la fecha de l instrumento que la formaliza” A manera de complementar lo antes expuesto, citamos como referente la Jurisprudencia emitida por el Tribunal Registral a través de la Resolución Nº 017-2002-ORLC/TR de fecha 15 de enero de 2002, el cual señala sobre la Fecha Cierta lo siguiente: "La fecha cierta del contrato no está dada por la fecha de la minuta, sino por la fecha del instrumento que la formaliza”
