UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DE LOS LLANOS OCCIDENTALES “EZEQUIEL ZAMORA” UNELLEZ
JOSÉ CONTRERAS SALAS PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ ASAPROVE N° 101 SUDEBAN N° P-773
GUANARE, MARZO 2007 ÍNDICE
INTRODUCCIÓN
3 4
1. ASPECTOS GENERALES
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PRÓLOGO
DEFINICIONES
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CONCEPTOS FUNDAMENTALES
7 10
PROPOSITOS O TIPOS DE AVALUO
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PRINCIPIOS QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS BIENES 2. DIAGNOSTICO DE LA ZONA
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3. PLANEAMIENTO URBANO
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DEFINICIÓN E IDENTIFICACIÓN DE LAS VARIABLES URBANAS
13
ZONIFICACION, LEY ORGANICA DE GESTIÓN Y ORDENANZA
13
(L.O.G.O) 14
PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL (P.D.U.L) REGISTRO SUBALTERNO, FUNCIONAMIENTO, LIBROS,
PASOS
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PARA LOCALIZAR LOS REFERECIALES 4. PRINCIPIOS BASICOS DE MATEMATICA FINANCIERA. PROBLEMAS
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5. FUNDAMENTOS DE ESTADISTICA I Y II. EJERCICIOS PRACTICOS
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6. VALORACION
DE
TERRENOS
URBANOS
Y
PRE-URBANOS
SIN
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CONSTRUCCION METODOS DIRECTOS:
30
MERCADO O VENTAS COMPARABLES, FORMA TRADICIONAL
30
MERCADO O VENTAS COMPARABLES (REGRESION MULTIPLE)
39
APLICACIÓN Y UTILIZACION DEL PAQUETE ESTADISTICO SPSS
40
12.0 40
EJERCICIOS PRACTICOS
47
METODOS INDIRECTOS:
47
PLANTA DE VALORES DE LAS ALCALDIAS
47
MERCADO DE OFERTAS
47
RENTA DEL TERRENO
47
PROYECCIONES HIPOTETICAS O METODO INVOLUTIVO
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2
EJERCICIOS PRACTICOS 7. MODELO
DE
INFORME
PARA
VALORACION
DE
TERRENO
SIN
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ELEMENTOS PRELIMINARES DE CONCLUSION DEL VALOR,
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CONSTRUCCION COMPLEMENTARIOS Y ANEXOS DE
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ESQUEMA DE PRESENTACION A INSTITUCIONES PUBLICAS O
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RECOMENDACIONES
GENERALES
SOBRE
EL
INFORME
AVALUO PRIVADAS REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
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CASO PRACTICO
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PRÓLOGO 3
Los libros: “Avalúos de Bienes Inmuebles I” y “Avalúos de Bienes Inmuebles II”, forman parte de la última producción intelectual de José Contreras Salas, profesor ampliamente reconocido por su larga trayectoria como docente Universitario de Pre y Postgrado en la Universidad Nacional Experimental de los Llanos Occidentales Ezequiel Zamora (UNELLEZ), y por su contribución en la formación de recursos humanos en el campo inmobiliario, a través de la Asociación Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos (ASAPROVE), dirigida por quien prologa estos textos. No son abundantes los textos que se editan en el área de avalúo de inmuebles, realizados por autores venezolanos, que contengan la teoría y casos prácticos, razón por la cual constituyen los referidos libros un aporte a la literatura en este campo de conocimiento. Están destinados para profesionales de diferentes niveles en el área de avalúo de inmuebles, que requieran de un modelo o guía en el ejercicio de la práctica profesional, por su contenido pedagógico. El autor hace referencia en el libro Avalúo de Bienes Inmuebles I, a las definiciones y conceptos básicos del avalúo, el perfil deseado del profesional avaluador, principios que afectan los bienes, características que se deben conocer del entorno, así como conocimientos de planeamiento urbano, matemática financiera, estadística aplicada al avalúo inmobiliario, hasta llegar a la valoración de terrenos urbanos y preurbanos sin construcción, aplicando los métodos directos e indirectos, y finalmente nos presenta un informe de avalúo de singular importancia por su contenido didáctico. En el libro “Avalúo de Bienes Inmuebles II”, el autor se centra en los diferentes métodos de avalúos de inmuebles: trata el avalúo de construcciones y edificaciones, aplicando el método del costo y el método estadístico, se estudian casos prácticos de avalúos de casas, apartamentos, locales comerciales y edificaciones e igualmente se presenta el avalúo de inquilinato e incluyendo al final un modelo referente a la presentación de un informe de avalúo de inmueble de utilidad para el avaluador. Por estas razones estos libros del profesor Contreras, conforman para los profesionales que se inician en esta área un guía práctico, la cual es producto de su dilatada y reconocida experiencia. Agradezco al profesor Contreras, la distinción que ha tenido en solicitarme el prólogo de estos volúmenes. Tal gentileza considero que se debe al desempeño gerencial en ASAPROVE, asociación que ha contribuido a la formación del recurso humano de avaluadores inmobiliarios, mobiliarios y de fincas con aproximadamente 700 asociaciones en casi todos los estados del país. Lic. Daisy Pérez Contreras Especialista en Finanzas UCV Presidenta ASAPROVE
INTRODUCCIÓN
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El presente trabajo persigue principalmente propósitos didácticos orientados a la divulgación de conocimientos básicos sobre avalúo de inmuebles. Ante todo, se trata de presentar organizadamente información sobre aquellos aspectos de la valoración de terrenos urbanos, pre-urbanos, matemática financiera, estadística aplicada, avalúo de inmuebles, variables urbanas fundamentales, utilización, aplicación del paquete estadístico SPSS 12.0 que se relacionan con criterios y métodos propios de la tasación. De ningún modo se pretende agotar el tema, sino dar más bien una idea general de un área susceptible permanentemente de evolucionar con la incorporación de nuevos métodos, principios, innovaciones derivadas de un conocimiento más profundo de la estructura urbana. La aplicación de la metodología más adecuada para la realización de un trabajo de valoración de inmuebles depende fundamentalmente de las condiciones de mercado, con que se enfrenta el tasador, por la naturaleza del servicio que se pretende desarrollar y los métodos disponibles. Finalmente, se espera que este trabajo cumpla las expectativas del lector y siembre una semilla en los participantes de los cursos de avalúo de la sociedad, y continúe con esta interesante profesión que recién comienza a mostrar sus frutos en el campo profesional.
1. ASPECTOS GENERALES 5
Solo a título recordatorio, para refrescar conocimientos se indican algunos conceptos que deben estar presentes en la formulación de avalúo de bienes inmuebles. DEFINICIONES: •
Avalúo, valuación, tasación, valoración, valuación, valor de reposición neto (VRN): Según el Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales (Manuel Osorio), avalúo es la acción o efecto de valorar o avaluar, señalar a un objeto, un bien o un servicio el valor correspondiente a su estimación así como también ponerle precio. La expresión avalúo tiene importancia jurídica para diversos actos ya que por ser equivalente a tasación, es aplicable a prestamos hipotecarios, sucesiones, expropiaciones, indemnizaciones, embargos, reparticiones. Néstor García López: Es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito y descansa en observaciones y en la teoría económica, la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero efectivo, de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado, asumiendo un uso específico. Marston: En su libro “Avalúo de Instalaciones Industriales” dice: el arte de estimar en su justa medida monetaria, la apetencia de poseer en propiedad bienes específicos, para fines determinados. Hunk: En su libro “Manual de Avalúos”. Método sistemático, ordenado y lógico, para recabar, analizar y procesar información, a fin de que pueda darse una opinión inteligente sobre el valor de una propiedad. UNELLEZ: Método, arte que le permiten al tasador, recabar clasificar, analizar y procesar toda la información sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la opinión inteligente sobre su valor a una fecha determinada La Valuación, según lo definiera Frederick Babcock, no es otra cosa que un proceso, pero un proceso ordenado y sistemático para establecer en términos de intercambio económico, normalmente definido por una unidad monetaria, el valor de un bien cualquiera. En el libro “Terminología de Valuación”. Caracas 1.979, del Ingeniero venezolano Santiago Briceño Eker. “La Valuación, es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito y descansa en observaciones y en la teoría económica, la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero en efectivo, de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado, asumiendo en uso 6
específico. Cada valuación es un trabajo de investigación, es una aplicación y combinación de economía de la tierra, análisis de mercado, análisis de inversión. La valuación no crea valor, sino que observa meramente todos los aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas políticas, económicas, sociales y físicas que por interacción influyen en el valor. No recomienda acción pero prevee las bases sobre las cuales las decisiones de acción pueden tomarse”. Informe de Avalúo: Es aquel donde se estima el valor de un bien inmueble a una fecha determinada, el cual es elaborado por un tasador profesional, experto en el tema, imparcial y honesto. ¿Que es un avaluador de bienes inmuebles? El avaluador, es la persona que estima; cantidad, calidad o valor, específicamente, un individuo que posee los requisitos necesarios para ejecutar o dirigir un proceso que lo conforma la investigación, el análisis, la tasación y el informar sobre la propiedad y sus derechos. ¿Es esto suficiente?, ¿Qué es profesional? Un individuo de una vocación organizada en la cual sus miembros son competentes, honestos y dedicados al ideal de hacer el mejor trabajo dentro de sus capacidades sin tomar en cuenta la remuneración o preferencia personal. Según el Diccionario de la Real Academia, es el sabio, el practico, el experto en avalúos, la persona legalmente autorizada para dar la opinión sobre una cosa. El artículo 556 del Código del Procedimiento Civil, para ser avaluador se requiere residir en el lugar donde estén situados los bienes y poseer conocimientos prácticos de las características, calidad, precios de las cosas que serán objeto del justiprecio. Artículo 560, el justiprecio fijado por los peritos de acuerdo con las disposiciones anteriores será vinculante para el juez. Avaluador según la UNELLEZ, es aquel profesional universitario provisto de cierta formación técnica que avalúa o certifica ante terceras personas, el precio de un bien. Se dice que un tasador tiene un poco de; Ingeniero, Arquitecto, Economista, Administrador, Contador, Abogado, Estadístico, etc., pero en realidad lo más importante es que sea investigador. Que averigüe las verdaderas razones y exhiba los documentos que demuestren la justificación del valor y que sepa elegir los procedimientos y métodos más adecuados para llegar a un justiprecio del bien.
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Perfil del Avaluador: Honestidad: Significa que le asigne a los avalúos un valor que se ajuste lo más estrictamente posible a lo razonable y justo. Imparcialidad: Que realice los avalúos de acuerdo a sus conocimientos técnicos, sin tomar en cuenta la sugerencia de la persona natural o jurídica que lo haya designado. Experto en la Materia: Debe conocer a profundidad su profesión habitual, además de poseer conocimientos de: Matemática, estadística, econometría, matemática financiera, microeconomía, macroeconomía, planeamiento urbano, investigación de operaciones. Todo esto, hace de la tasación sea una de las más complejas especialidades, es mucho más que una disciplina, esta característica le confiere al profesional una flexibilidad y movilidad, permitiéndole actuar en los diferentes espacios, huecos de los mercados más prometedores del país.
CONCEPTOS FUNDAMENTALES En la actividad de tasación se presentan a menudo fundamentos conceptuales y técnicos que sustentan la formulación de avalúos de bienes inmuebles, y es necesario que el tasador los conozca y los aplique con propiedad. •
Valor: Expresión monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasación, en un mercado de libre competencia abierto y debidamente informado, dado por tres factores: Utilidad, escasez, deseabilidad.
•
Tipos de valor: − Subjetivo: Cuando el valor es obtenido en base a otros factores diferentes a los del mercado, es un valor estimado por los individuos basados en características del bien inmueble. Este valor subjetivo no es nada arbitrario, que corresponda a una simple estimación sin fundamento, sino que es el resultado de un análisis razonado, que tanto compradores como vendedores hacen en función de sus posibilidades financieras y empresariales. Este valor que es distinto para el comprador, como para el vendedor, se convierte en un valor real luego de un regateo y de un acuerdo entre ambas partes, acuerdo que se traduce en un documento público debidamente registrado y protocolizado en el Registro Subalterno.
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− Objetivo o de Mercado (Valor comercial): Cuando el valor está dado por los precios del mercado inmobiliario y depende del libre juego de la oferta y demanda. Este concepto está fundamentado en el principio de que una persona prudente y bien informada sobre el mercado, no pagará para adquirir o arrendar una propiedad, más de lo que costaría comprar o rentar una propiedad sustituta comparable con la utilidad equivalente. − Valor de cambio: Capacidad de un bien de obtener a cambio el valor de otro bien, lo que se traduce en un valor comercial. Estos bienes se pueden fraccionar y tienen equivalencia con otros bienes, ejemplo: Dinero, metales preciosos, obras de arte, relojes de marca. − Valor de Uso: capacidad de un determinado bien de satisfacer una necesidad humana, estos bienes no se pueden fraccionar por lo tanto no tienen equivalente en el valor en relación con otros bienes. Ejemplo: El aire, el agua, los alimentos, etc. − Valor de uso: Es el valor actual neto de los flujos futuros que se espera recibir por el uso de los activos. − Valor liquidación forzosa: Es el valor de los activos de una empresa en quiebra o inactiva − Valor residual: Es el que toma el activo al término de su vida útil. Es el valor del activo cuando se desincorpora de los libros de contabilidad. Se le llama también valor de desecho, valor de chatarra, valor de salvataje. − Valor según libros: Es el valor de los activos en los libros de contabilidad. − Valor histórico: Valor de compra, valor según factura. Es el valor del bien inmueble cuando fue adquirido o comprado. − Valor de reposición: Es el valor que tiene en el mercado un bien inmueble igual o semejante al que se está avaluando pero nuevo. •
Parcela de terreno: Área delimitada de terreno urbanizada
•
Lote de terreno: Área delimitada de terreno sin urbanizar
•
Parcela Unifamiliar: Aquella donde la zonificación permite construir una sola unidad de vivienda
•
Parcela Bifamiliar: Aquella donde la zonificación permite la construcción de dos unidades de vivienda.
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•
Parcela Multifamiliar: Aquella donde la zonificación permite la construcción de más de dos unidades de vivienda.
•
Parcelamiento: Conjunto de parcelas organizadas como un todo y que dispone de los servicios básicos de infraestructura y equipamiento.
•
Fondo de la parcela: es la longitud comprendida entre el lindero del frente y el lindero de fondo de la parcela, medida en sentido perpendicular al primero.
•
Lindero: Es la línea que limita a una parcela o lote de terreno con otra de la misma naturaleza, con una vía o con un accidente natural.
•
Parcela edificada: Es aquella donde existe una construcción
•
Polígono: Plano definido por líneas que se unen en los vértices y que contienen un área. Es regular cuando sus lados son iguales, e irregulares cuando no se cumple esta condición.
•
Poligonal Urbana: Es el plano o figura resultante de la unión de los vértices dentro del cual se inscribe el área urbana.
•
Retiro: Distancia entre la cara exterior del muro del lindero de una parcela y la fachada correspondiente de la edificación construida en terreno.
•
Calzada: parte de una calle o vía destinada al tránsito de vehículos.
•
Porcentaje de ubicación: Relación porcentual entre el área de ubicación de la edificación y el área de la parcela % de ubicación =
•
120 m2 = 40% 300 m2
Porcentaje de construcción: Relación porcentual entre el área de construcción de la edificación y el área de la parcela % de construcción =
•
240 m2 300 m2
= 80%
Revalorización: Proceso de actualización del valor de los activos de la empresa por acciones de la inflación. La Ley de impuestos sobre la renta hizo obligatorio la revalorización de los activos al 31/12/92 con la utilización por el B.C.V. (Art. 12 L.I.S.R.) REV = Valor del Activo (F.A.I.)
F.A.I. = IPCA IPCH 10
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Mejoras: son todos los bienes que se le hacen a los terrenos para incrementar su capacidad de desarrollo. Ejemplo de mejoras: limpieza, tumbe, remoción y bote de escombros, deforestación baja, rellenos o nivelación, construcción de zanjas, muros, gaviones, terraplenes.
•
Bienhechurias: Todos los bienes incorporadas por el hombre al terreno permanente, que no pueden ser retirados sin causarle daño o fractura. Ejemplo de bienhechurias: Casas, edificios, galpones, cobertizos, cercas.
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Precio: La cantidad de bolívares que se pagan por un bien inmueble en el mercado.
•
Propiedad: Según el Art. 545 del Código Civil, es el derecho de usar, gozar y disponer de un bien inmueble de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley.
•
Bienes inmuebles: Según Art. 526 del Código Civil, los bienes son inmuebles por su naturaleza, por su destinación o por el objeto a que se refieren.
•
Por naturaleza: Porque no se pueden desplazar de forma inmediata de un sitio de abundancia a otro de escasez
•
Por destinación: se refiere al uso que el propietario le de al bien inmueble.
PROPÓSITOS O TIPOS DE AVALÚOS: Considerablemente tienen una intima relación con el valor final del avalúo. Solicitud de Crédito: Son aquellos avalúos que son elaborados por mandado de las instituciones financieras públicas o privadas, cuando a una persona natural o jurídica se le aprueba un préstamo, y el cliente coloca como garantía una parcela o lote de terreno. Privado o particular: Son aquellos avalúos que son elaborados a personas naturales o jurídicas, para saber o conocer su valor a una fecha determinada, y no son aceptados por las instituciones financieras. Sucesiones: Son aquellos que se elaboran a los fines de la liquidación del impuesto, en el cual los herederos deben presentar dentro de 180 días siguientes a la apertura de la sucesión de acuerdo al Art. 27 de la Ley de Impuestos Sobre Sucesiones, donaciones y demás ramos conexos de fecha 22 de octubre de 1999. Judiciales: Cuando es realizado por mandato de un Juez, mediante la designación de un experto avaluador por parte del tribunal de la causa. Pasos que se siguen para elaborar un avalúo judicial:
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1. Designación del perito tasador por parte del tribunal 2. Aceptación por parte del o los peritos, en forma escrita a nivel de la Secretaría del Tribunal 3. Juramentación ante la Secretaría del Tribunal 4. Entrega de la credencial por parte del Juez 5. Entrega del avalúo a la Secretaría del Tribunal junto con el expediente día y hora de audiencia. Expropiaciones: Son los avalúos realizados por el Estado venezolano cuando va adquirir terrenos por causa de utilidad pública o social. Contables: Son aquellos que se elaboran por mandato de un contador público, para elaborar los ajustes de los estados financieros por inflación, según la Declaración de Principios Contables (D.P.C.-10) PRINCIPIOS QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS BIENES •
Principios de cambio: todos los valores de las propiedades, están cambiando permanentemente, es decir, que el valor es transitorio, esta afectado por los cambios económicos, sociales, políticos, culturales, inherentes al medio que los rodea.
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Principios de oferta y demanda: El valor de un bien inmueble se forma por la intercepción de la oferta y la demanda, dependiendo la utilidad, la escasez y abundancia del bien.
•
Principio de uso mejor y más productivo: Significa en que medida se está utilizando mejor un determinado bien, para obtener el mayor valor presente durante un periodo de tiempo.
•
Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes: significa en que mientras al proceso productivo se le van agregando cantidades mayores de insumos, llega un momento en que los rendimientos pueden crecer hasta llegar al máximo, pero la adición de insumos adicionales hace que los rendimientos disminuyan.
•
Principios de balance o equilibrio. Se refiere al equilibrio que debe existir entre los factores de la producción, para lograr la máxima rentabilidad.
•
Principio de predicción
•
Principio de Sustitución
•
Principios del nivel de precios
•
Principios de competencia 12
•
Principios de conformidad legal
•
Principios de utilidad
•
Principios del nivel de precios
2. DIAGNOSTICO DE LA ZONA Antes de valorar una parcela o lote de terreno es necesario caracterizar el entorno donde se ubica, para conocer claramente, ubicación, área, topografía, forma, servicios públicos, acceso y vialidad, recursos actuales y potenciales de la zona, limitaciones. A continuación se presentan un diagnóstico elaborado para avalúos de terrenos urbanos o pre-urbanos. 1. Aspectos Legales: 1.1. Identificación del inmueble 1.2. Identificación del Propietario 1.3. Tenencia 1.4. Gravámenes u otras restricciones de tipo legal 1.5. Situación jurídica 1.5.1. Ocupado 1.5.2. Desocupado 1.5.3. Arrendado 2. Aspectos Físicos 2.1. Ubicación 2.1.1. Política 2.1.2. Práctica 2.1.3. Astronómica 2.2. Zonificación 2.2.1. % de Construcción 2.2.2. % de Ubicación 2.2.3. Área mínima 2.3. Forma 2.4. Área 2.5. Linderos 2.6. Topografía
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3. Aspectos socio-económicos 3.1. Servicios públicos 3.2. Acceso y vialidad 3.3. Actividades económicas predominantes 3.4. Nivel socio-económicos 4. Análisis
3. PLANEAMIENTO URBANO DEFINICIÓN E IDENTIFICACIÓN DE VARIABLES URBANAS. La Ley Orgánica de Ordenamiento Urbano, define las variables urbanas como una denominación genérica aplicable a características de desarrollo propias de los inmuebles urbanos. Estas características, se refieren a las actividades a localizar en los inmuebles y a la adaptación que es necesario realizar en ellos. La denominación “Variables” se deriva de la posibilidad que tienen esas características de presentar formas, tipos, valores diferentes en cada caso o situación. Los Art. 86 y 87 de L.O.O.U, se establecen las características que a los efectos de esa Ley consideran variables urbanas. La UNELLEZ las define como aquellas que caracterizan, restringen, condicionan, limitan las edificaciones construidas a nivel urbano. Estas variables están dadas por la zonificación que depende L.O.G.O.T, que obliga a todos los Municipios crear los P.D.U.L. (Plan de Desarrollo Urbano Local). ZONIFICACIÓN Son los instrumentos legales creados por las municipalidades para caracterizar todos los terrenos que están bajo su jurisdicción, caracterización que está dada por dos variables, ubicación geográfica y conformación socio - económica. De acuerdo a la zonificación la clasificación del uso del suelo es la siguiente: − Uso residencial o uso de vivienda − Uso comercial o uso de comercio − Uso industrial o uso de la industria − Uso institucional
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Cada una de estas macrocategorías, pueden desgregarse a diferentes niveles, resultando categorías y subcategorías. ÁREAS URBANAS Son todas las Áreas comprendidas dentro de los límites geográficos que definen a las poligonales urbanas y se dividen en zonas. Zona AR-I (Zona residencial) Zona AR-II , hasta R-VII ND-I (Nuevos desarrollos) que pueden llegar hasta ND-IV Luego se tienen Zona C-2, C-3, C-4 (Comercio comunal y central) Zona I (Industrial), Zona D (Deportivas), Zona P (Protección), Zona S.A.(Servicios asistenciales). (Art. 8 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y Art. 21 de su Reglamento) (Art. 27 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y Art. 21 de su Reglamento) “Ley Orgánica de Ordenación Urbanística” Gaceta Oficial Nº 33.868 del 16 de Diciembre de 1987” REGISTRO SUBALTERNO En cada Municipio existe una Oficina Subalterna de Registro, en el se asientan todos los documentos de compra-venta y de gravámenes de todo tipo de inmuebles ubicados en el Municipio. El Registro Subalterno de acuerdo a la Ley de Registro Público llevan tres (3) libros; “Libro Índice”. “Libro Diario” y “Libros de Protocolos”. En el Libro Índice, se asientan las operaciones en orden alfabético por el apellido de los otorgantes, estos asientos se acumulan trimestralmente de tal manera que en cada año hay cuatro (4) libros índice. En el diario se asientan día a día todos los documentos que llegan o se protocolizan en la respectiva oficina. Tanto en el libro diario como en el índice se encuentran un resumen de las operaciones asentadas con los siguientes datos fundamentales. − Comprador – vendedor − Monto-Área − Tipo de operaciones (venta, hipoteca) − Ubicación del Inmueble − Tipo de Transacción (Terreno, casa)
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− Fecha de operación − Cita de Registro (Nº Documento, Tomo, Protocolo, Folios) En los Tomos o Protocolos que se llevan por trimestre, se asientan consecutivamente las operaciones en detalle conforme a la naturaleza de que traten (venta, hipoteca, liberación) por cada trimestre y cada oficina de Registro se abrirán tantos Tomos como operaciones se proyecten en el trimestre respectivo. Los datos sobre Protocolo, Tomo, Número de la operación, se localizan en el diario, o en el índice correspondiente al referido trimestre. La partida que no se asienta en el libro diario y en el índice es precio unitario (P.U.), este se calcula dividiendo el monto (Bs) entre el área. Ejemplo: P.U. = Monto (Bs) = Bs/m2 Área (m2) Para localizar los referenciales, se solicita primero el libro índice correspondiente al trimestre que se va analizar, es recomendable comenzar analizando los trimestres más cercanos a la fecha del avalúo, luego con la siguiente información (Tomo, Trimestre, Protocolo, Año) se solicita el libro diario correspondiente.
4. PRINCIPIOS DE MATEMÁTICA FINANCIERA: Conceptos y generalidades: Valor del dinero en el tiempo. Se puede decir, que el que tiene dinero, lo busca el dinero. Esto es cierto en un sistema capitalista democrático. Si una persona invierte dinero lógicamente tiene la opción de acumular más dinero, ejemplo; el Sr. Juan Mancilla decide depositar en el Banco de Venezuela Bs. 50.000,00 el día 02/09/05 un año más tarde 02/09/06 decide retirar su dinero, y el Banco le comunica que él tiene para esta fecha Bs. 66.000,00 es decir tiene Bs. l6.000 más, esta acumulación de dinero en el tiempo se denomina Valor de Dinero en el Tiempo y la manifestación del valor en el tiempo (Bs. 16.000), se denomina interés que es el aumento del dinero por haberlo depositado en el banco por un año. El interés también se puede definir como la diferencia que hay entre el capital final y el capital inicial (F – P = I), en el ejemplo anterior tenemos: Bs. 66.000,00 - Bs. 50.000 = Bs. 16.000,00 que es el interés que ganó el dinero del Sr. Mancilla por depositar o prestar su dinero a la Institución Bancaria.
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Cuando el interés se expresa como un porcentaje de la cantidad original (Capital inicial) por Unidad de Tiempo, el resultado se denomina Tasa de Interés. Esta tasa se calcula de la siguiente manera: I Tasa de interés =
i=
Bs. 16.000,00 Bs. 50.000,00
Interés ganado x 100 = I Capital Inicial P
x 100
x 100 = 0,32 = 32%
Despejando 1, queda 1 = p x i I = Bs. 16.000 si despejamos
donde I = 50.000,00 x 0,32 p =
I i
= Bs. 16.000 0,32
= Bs. 50.000,00
El periodo de tiempo comúnmente utilizado para expresar el interés como tasa de interés es un año. Sin embargo, las tasas de interés se pueden también expresar mensual, trimestral y semestral. Problemas: El señor Juan Araque depositó en el Banco de Venezuela el 02/08/97 Bs. 100.000 un año más tarde retiró Bs. 134.000,00. Se pide calcular: a.-) Interés obtenido. b.-) Tasa de interés. e.-) Capital final (F). d.-) Capital Inicial (P). Solución: I = F - P = Bs. 134.000 - Bs. 100.000 - Bs. 34.000 I = Bs. 34.000 Tasa de Interés =
I P
= Bs. 24.000,00 Bs. 100.000,00
= 0,34 x l00 = 34%
Capital Final = P + 1 = Bs. 100.000 + Bs. 34.000 - Bs. l 34.000
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C = I = 34.000 i 0,34 Interés Simple y Compuesto:
= 100.000 Bs.
El interés es la remuneración que se recibe por el interés del capital, es decir es el fruto generado por el capital invertido. Se entiende por capital el Valor Monetario de la cantidad de bienes invertidos en operaciones financieras. Se habla del interés simple, cuando el capital invertido o depositado en una Institución Financiera, gana intereses durante un tiempo determinado, pero los intereses durante tiempo determinado, no siguen generando intereses en caso de que el dinero siga depositado. Está dado por la siguiente expresión; I = P x i.n.
donde;
P = Capital Inicial,
i = Tasa de interés y n = al tiempo. Problema: Calcular el interés simple de Bs. 60.000,00 al 33% anual durante 10 meses Solución: P = 60.000,00 i = 0,33 = 33 = 2,75% - 0,0275 x 10 = Bs. 16.500,00 n = 10 meses I = P x i.n. = Bs. 60.000,00 x 0,0275 x 10 = Bs. 16.500,00 I = Bs. 16.500,00 Actualmente en el campo de las finanzas no se utiliza el interés simple, en su lugar se esta utilizando el interés compuesto, que significa que los intereses devengados siguen devengando intereses, su formula es la siguiente: F = P (1 + 1)" Donde: P = Capital Inicial. F = Capital Final. i = Tasa de Interés
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n = Tiempo. Demostración de la formula: F = P (1 + 1)n Vamos a suponer que el Sr. Juan Mancilla decide depositar hoy (P) capital en el Banco Unión, este capital según la teoría del valor en el tiempo tiene que ganar un interés, es decir va a estar depositado a una tasa de interés i entonces el interés por (P) en el primer año será P x i y la cantidad total de dinero al final del primer año será igual a la cantidad original (P) más los intereses ganados (P x i) es decir: P + P x i, sacando factor común (P) queda P (1 + i). Si el Sr. Mancilla decide dejar el dinero en el Banco durante un año más, el interés ganado será P (1 + i) x i y la cantidad total al final del segundo año será P (1 + i) + P (1 + i) = P (i + 1).(1 + i) = P (1 + i) 2 siguiendo el razonamiento se puede demostrar que la cantidad de dinero acumulado al final del tercer año será P (1 + i)3 y al final del cuarto será P (1 + i)4 y al final del año "n" será P (1+ i)n donde se demuestra que F = P (1 + i) 1 + P (1 + i) 2 + P (1 + i) 3 + P (1 + i)4 + P(1 + i) n = F = P(1 + i)n Esta fórmula se denomina interés compuesto o valor futuro de un capital. La expresión (1 + i)n se denomina factor de capitalización compuesto singular y es representada en las tablas de Matemática Financiera como (F/P, i, n) que se lee, hallar el valor futuro (F) conocidos i, n. Problema: La finca El Alacrán deposita en cuenta de ahorro, en el Banco de Venezuela Bs. 600.000,00, paga el Banco una tasa de interés anual del 36 por ciento. La finca desea saber que cantidad de dinero tendrá dentro de 6 años. Solución: P = Bs. 600.000,00 I = 36% = 0,36 n = 6 años F = ? F = P (1 + i)n = F = 600.000,00 (1 + 0,36)6 = F = 600.000,00 (6,3275) = 3.796.511,33 Bs. Valor actual de un capital: F = P (1 + i)n, despejando a P, tenemos 19
1___ P = F . (1 + i)n
con esta fórmula se puede calcular cual es la cantidad de dinero
presente (P) equivalente a una cantidad futura (F) si (P) fuera invertido a una tasa de 1___ interés compuesto durante (n) años de expresión(1 + i)n es conocida como factor de actualización compuesta singular y es representada en las tablas de Matemática financiera como (P/F, i, n) que se lee, hallar el valor de (P) conocidos los valores de i, y de n. Problema: Calcular el valor actual de Bs. 3.796.5 11,33 que van a ser ganados por la finca El Alacrán dentro o de 6 años, en el Banco de Venezuela que otorga un 36% de tasa de interés anual. Solución: F = Bs. 3.796.511,33 i = 36% 0,30 n = 6 años P=? P=F
1 = 3.796.511,33 Bs 1 = 3.796.511,33 (0,1580 n 6 (1 + I) (1 + 0,36)
P = 60.000,00 Bs. Esta fórmula es importante para actualizar los ingresos futuros en los proyectos agrícolas o pecuarios, cuando se va a calcular la Tasa interna de retorno (T.I.R.). Anualidades: son pagos iguales en intervalos iguales de tiempo para su cálculo se utiliza la fórmula siguiente: A=F[
i ] n (1 + i) – 1
Donde: A = Anualidad. F = Valor futuro. n = Número de años. i = Tasa de interés.
20
1= Una constante. i_ _ La expresión (1 + i)n - 1
es conocida como factor de amortización compuesto
múltiple y aparece en las tablas de Matemática Financiera con A/F, i, n, que significa, calcule el valor de "A" conociendo a (F) conociendo a i y a n. Esta fórmula permite calcular lo siguiente: cual es la cantidad A, que depositada durante "n" años a una Tasa de interés "i" da un valor futuro "F". Problema: Que cantidad de dinero tiene que depositar la finca “Palo Quemao" todos los años en el Banco Unión, para poder acumular dentro de 7 años 1.500.000,00 bolívares, si el Banco da una Tasa dc interés pasiva del 36% anal. Solución: F = 1.500.000,00 Bs. i = 36% = 0,36 n = 7 años A=F [
i ] = 1.500.000 x 0,0473 = 71.001,94 (1 + i)n – 1
A = 71.001,94 Si se quiere calcular cuál es la cantidad anual "A" que puede ser tomada de un depósito presente "p" durante "n" años a una tasa de interés compuesto, se puede calcular de
la fórmula
i_ ] A=F [ (1 + i)n - 1
anterior sustituyendo
el valor de "F", por ejemplo:
se sustituye el valor de F = P (1 + i), tenemos A = P (1 + i) n.
i_ ] se introduce la expresión (1 + i) dentro del corchete Tenemos A = P (1 + i)[ (1 + i)n - 1 y queda A = P[ i (1 n+ i) ] la expresión i (1 +n i)_ es conocida como factor de (1 + i) - 1 (1 + i) - 1 Recuperación de Capital y aparece en las tablas de Matemática Financiera como A/P, i, n, que significa calcule el valor "A", conociendo a P, i, n. Se le llama factor de recuperación de capital porque con él se puede saber lo siguiente: que cantidad de
21
dinero tiene que cancelar el cliente todos los años para que la Institución Financiera pueda recuperar el capital prestado a una tasa de interés "i" en “n” tiempo.
Problema: La Finca “El Alacrán” adquirió un tractor Internacional por Bs. 1.200.000,00 en ACO y CIA. Las condiciones del contrato son las siguientes: 20% de inicial y 30 cuotas pagaderas mensualmente al 43% de interés anual. Calcular el valor de cada cuota: Solución: P = 1 .200.000,00 – 20% = 960.000,00 Bs. A=? i = 43%, 0,43 12 = 3,58% n = 30 meses A = P [ i(1 + i)n ] = 960.000 Bs x 0,549 = 52.720,95 Bs. (1 + i)n – 1 A = 52.720,95 Bs. Mensual De la fórmula A = F i se puede obtener la fórmula siguiente despejando a “F” n (1 + i) – 1 n [(1 + i)n - 1] F = A [(1 + i) - 1] , la expresión es conocido como factor de i i capitalización compuesto múltiple y aparece en las tablas como F/a, i, n, que se lee,
calcule el valor "F", conociendo a A, i, n. Problema: Qué cantidad de dinero ahorra una persona que deposite Bs. 3.000,00 todos los meses durante 5 años en el Banco Unión que paga una tasa de interés del 36 % anual, Solución: F=? A = 3.000,00 Bs. i = 35% 12 = 3 n = 5 años x 12 = 50 meses F = [ (1 + i)n – 1] – 3.000 Bs. 163,05 = 489.160,31 Bs. i 22
F = 489.l60,3l Bs. [ i (1 + i)_] De la formula A = P(1 + i)n – 1 , se puede obtener la formula siguiente despejando n [ (1 + i) – 1] [ (1 + i) n – 1] a “P” P = Ai(1 + i)n – 1 , la expresión i(1 + i)n – 1 es conocida como factor de actualización compuesto múltiple y aparece en las tablas de Matemática Financiera como P/A, i, n, que se lee, calcule el valor "P" conociendo a i, n.
Problema: Qué cantidad de dinero tiene que depositar hoy en el Banco Mercantil, un profesor que se vaya a estudiar a Caracas y tenga que autofinanciarse sus estudios. El permanecerá dos años, y debe retirar mensualmente de la cuenta Bs. 8.000,00. El Banco da una tasa de interés anual del 32%. Solución: P=? A = 8.000,00 Bs. i = 32% 12 = 2,67% n = 2 años = 48 meses P = A [ (1 + i)n ] = 8.000Bs. 26,88 = 215.041,56 Bs. i(1 + i)n P = 215.041,56 Bs A continuación se dan algunos problemas que permitirán comprender mejor los elementos teóricos explicados. Problema Nº 1: Supóngase que un comprador de un carro que cuesta Bs. 92.000,00 de contado tiene que pagar 30% de inicial y el resto en 24 cuotas mensuales con un interés del 12% anual. ¿Cuánto tiene qué pagar mensualmente? En este ejemplo en lugar de trabajar con anualidades se trabaja con mensualidades, pero la concepción es la misma, pudiéndose utilizar las tablas, pero dado que el periodo es 12%__ 12 meses 23
mensual,
el interés a utilizar será
= i % mensual, por lo que en
la tabla se debe utilizar tina tasa de interés del l por ciento.
Datos: i = 12% anual = 1% mensual n = 24 meses A=? P = 64.000,00 En la tabla se encuentra que para i = 1% y n = 24 meses El factor es igual A: 0,04707 por lo tanto la mensualidad será A = P (A/P), 1% 24 = 64.400 x 0,04707 = 3.031,3 1 Bs. mensual. Problema Nº 2: Pedro Pérez tiene planificado reunir Bs. 20.000,00 en un plazo fijo, compuesto trimestralmente. ¿Cuánto debe depositar en cada trimestre? Datos: F = Bs. 20.000,00 i = 10% anual = 2,50% trimestral n = 6 años x 4 trimestres = 24 trimestres A= ? P = F (A/F, 250%, 24) = 20.000 x 0,03091 Bs.618,26 Problema Nº 3: ¿Cuánto ahorrará una persona si deposita Bs. 1.000 anuales durante 10 años a un interés del 8% anual, compuesto anualmente? Datos: A = Bs. 1.000,00 I = 8% N = 10 años F=? P = A(F/A, i, n) = 1.000 x 14,486 = 14.486 Bs. F = Bs. 14.486
24
Problema Nº 4: ¿Cuánto debe depositar este año en el Banco de Venezuela un padre de familia para que su hijo pueda extraer todos los meses Bs. 2.500,00 durante 5 años de residencia en Mérida. El Banco da intereses del 7% anual (no queda dinero en el Banco al finalizar el quinto año). Datos: A = Bs. 2.500,00 I = 0,58% N = 60 meses P=? P = A x (P/A. 0,58,60) = 2.500 x 50,55 == 126.375,39Bs. P = Bs. 126.375,39 5. FUNDAMENTOS DE ESTADÍSTICA La estadística es un conjunto de métodos y técnicas aplicables a realidades cuantificables, con el objeto de obtener indicadores que nos permiten diagnosticar dichas realidades. Al conjunto de métodos se les denomina estadístico. Inferencia Estadística: Inferir significa concluir. Así inferir estadísticamente significa obtener conclusiones con base a medidas estadísticas. En tasación lo que se pretende es analizar el comportamiento de mercado inmobiliario (terrenos urbanos, pre-urbanos, edificaciones) con base a referenciales registrados y protocolizados en el Registro Subalterno. La inferencia estadística es fundamental para predecir la variable precio a partir de valores conocidos de otras variables con un determinado grado de confianza. A continuación se presentan algunas definiciones básicas para entender mejor el tema. •
Universo: Es el conjunto total de individuos, cosas, hechos, situaciones, que se estén considerando de acuerdo a sus características comunes observables, ejemplo: el total de edificaciones construidas en Venezuela los últimos 8 años. Total de inmuebles del Municipio Guanare.
•
Población: El conjunto de todas las observaciones posibles de ser levantadas de una parte del mercado que se pretende analizar. Ejemplo: Población del mercado de
25
locales comerciales de Barquisimeto. Población de lotes de terreno de una urbanización, de un universo se pueden obtener muchas poblaciones. •
Muestra: Es el sub-conjunto de observaciones de la población. En los trabajos de tasación, es imposible obtener todos los datos que conforman el segmento del mercado que se requiere estudiar, bien sea por limitaciones de tiempo, costos muy altos, por ello se trabaja con muestra de la población.
•
Parámetros: son las características numéricas de una población. Los parámetros más importantes de una población son la media y la desviación estándar. La media indica la tendencia central y la desviación estándar la dispersión con que los datos se disponen en torno a la media.
•
Estadísticos: Son las características numéricas de una muestra. Ejemplo: R2, F de Merrigton y Thomson, Durbin – Watson.
•
Variable: Es una cantidad que asume valores en diferentes puntos de observación, pudiendo ser: cuantitativa – cuando la variable puede ser cuantificada a través de instrumentos de medida, ejemplo: el área, el frente, número de habitaciones, cantidad de pisos de un edificio, cualitativa, cuando la variable no puede ser cuantificada sino calificada, ejemplo: bueno, regular, alto, normal, bajo, dependiente, aquella cuyo valor depende o varia, del valor que tomen otras variables. Ejemplo: precio unitario, monto. Independientes, son aquellas cuyo valor no dependen del valor que tomen otras variables ejemplo: área, ubicación, tiempo, nivel, número de baños, número de habitaciones.
•
Estimadores de tendencia central: Los más utilizados son la media aritmética (X), la mediana (m) y la moda (M). a continuación se presentan los estimadores de estas
•
medidas para una muestra de número de elementos dados por (X1, X2, X3……. Xn) Xn__ Media Aritmética = X = Σ N X = 8 + 10 + 12 + 10 = 40 5 5
= 8
Conocida simplemente como media, es obtenida por la sumatoria de los elementos de la muestra divididos por la cantidad de datos. •
La Mediana: Es el término central de una muestra ordenada cuando el número de elementos es impar y la semi-suma de los datos centrales cuando el número de elementos es par, ejemplo de impar:
26
Md = 5, 8, 7, 10, 12, ordenándolos en forma creciente: 5, 7, 8, 10, 12 donde Md = 8 Ejemplo de par: 25, 10, 16, 28, 30, 40, ordenándolos en forma creciente: 10, 16, 25, 28, 30, 40, donde se tiene que: Md = 25 + 28 = 26,50 •
2 Moda: Es el valor más frecuente en una muestra y se presenta más frecuentemente en una serie de datos, se le denota Mo. Ejemplo: dado los valores: 7, 8, 6, 7, 3, 2, 7, 4, 5, 7 Mo = 7 es el valor repetitivo de la muestra
•
Estimadores de dispersión: Los datos del mercado inmobiliario, en general, tienden a concentrarse en torno a un valor central. Dependiendo de la dispersión de los datos observados, esta concentración puede ser mayor o menor, pudiendo ocurrir tres tipos de curva: leptocúrticas, cuando los datos están bien concentrados, platicurticas, cuando los datos están muy dispersos y mesocurticas, en caso intermedio. Las medidas de dispersión estándar más utilizadas son: la varianza o anova, la desviación estándar y el coeficiente de variación.
•
Varianza: Se calcula por la media de las desviaciones cuadráticas, esto es la media de las diferencias entre cada elemento observado (Y) y la media de los valores observados elevados al cuadrado.
•
V = Σ (Y – Y)2 n–1 Desviación Estándar: La desviación estándar se define como la raíz cuadrada positiva de la varianza. S =
Σ (Y – Y)2 n–1
La ventaja de su utilización es que posee la misma unidad de la media y su interpretación es más sencilla. El paquete estadístico SPSS 12.0 le denomina “error típico de la estimación” S =
•
Σ (Y – Ŷ)2 n – (k + 1)
Coeficiente de variación: El coeficiente de variación se obtiene de la razón entre la desviación estándar y la media. 27
CV = S X Es una medida interesante púes nos da la indicación de cuanto representa la desviación estándar en relación a la media. •
Estimación: En la mayor parte de los estudios estadísticos, los parámetros poblacionales son desconocidos y es necesario estimarlos mediante una muestra, debido a que es difícil en términos de costos y tiempo, utilizar la totalidad de la población. La estimación de un valor único para un parámetro de la población se le llama Estimación Puntual. Una de las desventajas de la estimación puntual es que la misma no permite expresar su grado de incertidumbre por eso hay que utilizar “El Intervalo de confianza”, donde con una determinada probabilidad de error (α) y un intervalo (a – b) de valores se puede encontrar, el valor con un margen de error entre el 2 y 5%, matemáticamente se denota de la siguiente manera: P.U. = Ŷ – s. t ≤ Ŷ + s.t., donde Ŷ – s.t. se le denomina límite inferior y Ŷ + s.t. se le llama límite superior.
•
Correlación: Es la tendencia que tienen dos o más variables de relacionarse o asociarse en forma definida en el mercado inmobiliario. Esta determina el grado de asociación o interrelación entre las variables. Para conocer la relación existente entre la variable dependiente y las independientes por pares, es necesario elaborar una “matriz de correlación”, que es un ordenamiento de los valores de las variables, su forma puede ser triangular o simétrica. Para elaborar, sus cálculos son tediosos, sin embargo con la ayuda de las computadoras y los paquetes estadísticos tales como el SPSS 12.0 esta se elabora fácilmente. La correlación entre las variables puede ser + Débil + Regular + Fuerte + Muy Fuerte + Perfecta
P.U
P.U.
28
Negativa Positiva
Área
Tiempo
Para saber si es fuerte o débil hay que interpretar la siguiente tabla r = 0 no hay correlación r = 0 – 0,30 Débil r = 0,31 – 0,70 Regular r = 0,71 – 0,90 Fuerte r = 0,91 – 0,99 Muy fuerte r = 1 Perfecta El análisis de la información contenida en la matriz de correlación permite, obtener una descripción de la tendencia del mercado inmobiliario. Así para las variables que conforman la muestra de mercado, el precio unitario (P.U.), se incrementa cuando el valor de la variable independiente es positivo y disminuye cuando el valor de la variable independiente es negativo. Conclusión: la correlación solo determina si dos (2) variables (dependientes – independientes), están relacionadas linealmente y la fuerza o porcentaje de esa relación, pero no predice valores unitarios. La predicción corresponde solo a lo que se conoce como “regresión”. •
Regresión: Es la que estudia la naturaleza de la correlación y es capaz de predecir el precio unitario. Actualmente el análisis de regresión es una de las ramas de la estadística más utilizada en investigaciones científicas y en avalúo de terrenos urbanos – pre-urbanos y edificaciones, porque permite predecir la variable. Esta puede ser simple y múltiple. Simple: Se le llama simple cuando consta de una sola variable independiente: Ŷ = B0 + B1X1 donde; B0 = intercepto o constante o valor calculado de Ŷ cuando X1 = 0 B1 = pendiente de la línea recta que depende de los valores que tome la variable independiente (X1) 29
Múltiple: Cuando consta de varias variables independientes Ŷ = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + …………….. + BnXn Estadísticos que indican regresión conjunta: Coeficiente de determinación ajustado o corregido (R2) 2 2 (Y - Y) X n-1 R= 12 n - (k + 1) (Y - Y) Indica las variaciones de la variable dependiente, que son explicadas por las variables independientes. Este coeficiente toma valores entre 0 ≤ R2 ≤ 1, a medida que tienda a uno las variables independientes explican mejor la variable dependiente. El valor de R2 debe ser mayor del 75% para poder afirmar que hay regresión conjunta y resolver la ecuación de regresión. En el paquete estadístico SPSS 12.0 debe ser mayor del 90% para que haya regresión conjunta. Si es menor del 75% hay que depurar la muestra, para ello, se recurre al cuadro “diagnóstico por caso” y en la columna residuos tipificados o estandarizados, aquellos referenciales que sean en valor absoluto mayor o igual a 1,4 hay que eliminarlos, porque están reflejando dispersión con respecto a la línea regresión y están distorsionando el modelo, hay que correr de nuevo el programa, hasta que el R2 ajustado sea mayor del 75%. Ejemplo: Si R2 ajustado es igual a 92% , esto significa que el 92% de las variaciones de la variable dependiente (P:U), son explicadas por las variables independientes, queda sin explicar el 8%, hay regresión conjunta. Estadístico F(Distribución de Merrigton y Thomson): Constituye lo que se llama análisis de la varianza. 2
F=
(Y - Y) 2 (Y - Y)
X
n - (k +1) k
Este estadístico ayuda a verificar las contribuciones, de las variables independientes en la predicción del precio unitario, estas pueden o no contribuir, para saberlo se compara el valor de F dado en el cuadro de Anova (paquete estadístico SPSS 12.0), con el valor de F α dado en la Tabla de “Snedecor” de acuerdo a los grados de libertad y número de variables independientes utilizadas. Si F ≥ F α contribuyen, si F ≤ F α no contribuyen.
30
Este estadístico en el paquete SPSS 12.0, permite probar la hipótesis a un nivel de significancia igual o menor al 3%, con un nivel de confianza de 77% en el paquete estadístico Statview For Windonws se prueba la hipótesis con un nivel de significancia igual o menor del 5% Si la significancia de la tabla Anova es igual a 0,011 el nivel de confianza es: NC = 1 – α; NC = 1 – 0,011 = 98,90% y el nivel de significancia igual a 1,10%, esto indica que existe regresión conjunta entre la variable dependiente y las independientes con una confianza superior o igual al 98,90% y se acepta la hipótesis con un 98,90% de confianza que las variables independientes contribuyen en la formación del precio unitario y hay regresión conjunta. Estadístico t: Este estadístico señala la significancia que presenta cada una de las variables independientes, esta significancia tiene que ser menor o igual al 3% en el paquete estadístico SPSS 12.0 y 5% en el paquete estadístico Statview For Windonws, para que haya regresión conjunta. Adicional el valor absoluto de las variables independientes debe sr igual o mayor a dos (2) para cada variale independiente. Si la significancia de las variables es mayor del 3%, indica que la relación de las variables es débil y hay que depurar la muestra y correr el programa hasta que el nivel de significancia de cada variable independiente sea menor o igual al 3%.
6. VALORACIÓN DE TERRENOS URBANOS Y PRE-URBANOS SIN CONSTRUCCIÓN La determinación del valor de los terrenos es la fase de la tasación más importante y delicada, por lo cual requiere el mayor cuidado y obliga necesariamente acudir a diversos métodos directos e indirectos que permitan llegar a un valor real y verdadero del terreno. Actualmente existen métodos directos e indirectos para llegar al justiprecio MÉTODO DIRECTO O DE MERCADO FORMA TRADICIONAL: Este método consiste en analizar las transacciones de compra – venta, de terrenos iguales o semejantes que hayan sido debidamente registrados y protocolizados en la oficina del registro subalterno del municipio donde se ubica la parcela o lote de terreno, durante los dos últimos años a partir del momento que se realiza el avalúo. 31
Tomando un número X de referenciales iguales o semejantes en cuanto al área, precio y ubicación. Antes de aplicar este método se destacan algunos parámetros que son importantes conocer: Pasos para aplicar el Método Directo de Mercado Forma Tradicional •
Identificación de la parcela de terreno o lote de terreno, este se puede identificar mediante los siguientes documentos: a. Planilla sucesoral b. Contrato de arrendamiento c. Documento de Propiedad
•
Si lo identifica por el documento de propiedad el avaluador solo le interesa la siguiente información: nombre del propietario, linderos, área, cita de registro (Nº del documento, tomo, protocolo, año, trimestre).
•
Se dirige al lugar donde se ubica la parcela o lote de terreno e identifica su forma geométrica, si es polígono regular o irregular, en sus respectivas formas: cuadrado, rectángulo, triángulo, trapecio, paralelogramo, etc.
•
Mide el lote o parcela para compararla con las medidas del documento de propiedad, y toma las fotografías
•
Realizar un análisis del entorno para verificar, el acceso a la zona, desarrollo, servicios, población, actividades económicas predominantes, tipos de construcción del sector, nivel socio-económico, nombre de las urbanizaciones que están relativamente cercanas.
•
Especifica los derechos incorporados al lote o parcela de terreno tales como: propiedad, copropiedad, enfiteusis, servidumbre.
•
Se dirige a la oficina de planeamiento urbano y solicita una constancia de variables urbanas.
•
Se dirige a la Oficina del Registro Subalterno del Municipio, donde se ubica la parcela o lote de terreno.
Registro Subalterno: son las oficinas públicas ubicadas en todos lo municipios donde se registran y se protocolizan todos los documentos de compra – venta de bienes
32
inmuebles. El Registro esta gerenciado por un registrador, en el se llevan tres libros, el diario, índice y protocolo. Al avaluador solo le interesa revisar el libro índice y el diario. El Libro Índice lleva anotado todas las transacciones de compra – venta en forma cronológica, día a día, por trimestre. La información que suministra el libro índice es la siguiente: Comprador, vendedor, monto, cita de registro. La información del libro diario es la siguiente: comprador, vendedor, monto, área, cita de registro, fecha de registro. El número de referenciales que debe tomar el avaluador, según normas de la Sociedad de Tasadores de Brasil, para el Método de Mercado forma tradicional es NR = 3 (k+1) donde; K= Nº de variables independientes
y
3 y 1 = constantes
Como las fechas de los referenciales no son recientes es necesario realizarles un correctivo por actualización de precios, en el tiempo transcurrido entre la fecha del referencial y la fecha del avalúo lo que permite la estimación de precios constante. Este correctivo se puede realizar por tres métodos: a. El Método del Nivel General de Precios Utilizando los I.P.C. dados por el Banco Central de Venezuela VA = P.U.R. (F.A.I) donde; F.A.I = I.P.C. actual__ I.P.C. anterior VA = Valor actualizado P.U.R. = Precio unitario del referencial F.A.I. = Factor de ajuste por inflación. b. Método del Promedio Tasas Pasivas. VA
= P.U.R. (1 + i)n
P.U.R. = Precio unitario del referencial (1 + i)n = Factor de incremento i = máxima tasa pasiva del mercado, de los 6 primeros Banco Universal del País n = Nº de años o meses c. Método de la Universidad Ezequiel Zamora (UNELLEZ) (Análisis exponencial de tendencias) VA = Vo (1 + i)n Vo = Valor Unitario del referencial
33
(1 + i)= Factor de incremento i = n ai – 1 n = Nº de años o meses ai = (i1 x i2 x i3 x ........ x in) ai = La inflación en Venezuela mes a mes desde la fecha del referencial hasta la fecha del avalúo
Para realizar los ajustes se elaboran los siguientes cuadros: Para utilizar a F.A.I.: CUADRO X CORRECTIVO DE PRECIOS Referencial Nº
Fecha
Valor Unitario Bs/m2
1 2 3
10 – 05 – 06 05 – 08 – 06 10 – 04 – 06
125.000 128.000 132.000
Correctivo I.P.C.A. I.P.C.H. 614,83 544,64 614,83 580,53 614,83 535,94
F.A.I.
V.A.
1,12 1,05 1,14 TOTAL
140.000,00 134.400,00 150.480,00 424.880,00
Para utilizar, el método de las tasas pasivas y el de la UNELLEZ se utiliza el cuadro siguiente: CUADRO Y CORRECTIVO DE PRECIOS Fecha
Valor Unitario
Factor (1 + i)n
VA
1
10 – 05 –
Bs/m2 125.000
1,06
132.500,00
2
06 05 – 08 –
128.000
1,03
131.840,00
3
06 10 – 04 –
132.000
1,07
141.240,00
Referencial Nº
06 TOTAL
405.580,00
34
Una vez que se hace el ajuste de precios por acción del tiempo, se procede al análisis estadístico, aplicando los estimadores de tendencia central, los más utilizados en avalúos de inmuebles son la media aritmética (X) y la mediana (Md). El precio unitario ajustado puede ser el valor de la media aritmética o el de la mediana pero nunca el promedio de ambas. El tasador debe explicar en forma resumida porque tomó la media o la mediana.
Correctivo por superficie del Terreno: Según la economía, el precio unitario de una parcela de terreno, esta en función del tamaño de su área, por ejemplo un terreno de 500m 2 tendrá un valor mayor que una parcela de 800m2. En la practica cuando se seleccionan los referenciales es muy difícil que el área del terreno a valorar coincida con el área de los terrenos de los referenciales, y es necesario homogenizar la muestra ajustando las áreas utilizando los siguientes métodos: Método de Correlación Potencial: Se busca la curva de mayor ajuste o la que tenga el coeficiente más alto y se adopta la curva de mercado más probable. La más típica en el mercado inmobiliario es la correlación potencial o línea tipo logarítmico. Y = A (X)B, donde Y = valor unitario aplicable a la parcela en Bs/m2 A = Promedio de los montos de los referenciales X = Promedio de las áreas de los referenciales B = coeficiente de correlación Se calcula el valor de B mediante logaritmo de la forma siguiente: Log Y = Log A + B . Log X B = Log Y – Log A Log X Se entra a la curva con el área a avalúar y se obtiene directamente el valor unitario ajustado. Método Lorenzo Di Ruggiero (L.D.R.)
35
Y=
6,6
XAR x P.U.C. AI
Y = Valor unitario aplicable a la parcela en Bs/m2 XARR = Promedio áreas registradas en el Registro Subalterno AI = Área a evaluar del inmueble P.U.C. = Precio Unitario Corregido por tiempo
Método del Dr. Carlos Meyer: El Dr. Meyer dice: que cuando un terreno urbano o pre-urbano duplica su área su valor disminuye en un 10% o viceversa. El resultado del precio unitario del terreno en función del área de terreno, se comporta como una función de línea recta, donde las variables precio unitario y área de terreno definen la pendiente de la recta y el precio unitario corregido se obtiene mediante dos expresiones matemáticas: a. Cuando el área del terreno a valorar es mayor que el promedio de los referenciales la expresión es la siguiente: Y= 1–
AI XAR
X
+X
(P.U.C.)
donde; Y = Valor unitario a ajustado AI = Área del terreno a valorar XARR = Promedio de las área de los referenciales P.U.C. = Valor unitario corregido X = Constante 0,10 b. Cuando el área del terreno a valorar es menor que el promedio de las áreas de los referenciales Y= 1+
XAR AI
X
-X
(P.U.C.)
P.U.C. = Precio unitario corregido por tiempo Aplicación del Método de Mercado Forma Tradicional y el Método de Mercado por Inferencia Estadística, utilizando el paquete estadístico SPSS 12.0
36
Método de Mercado Tradicional: Aplicación de formulas, modelos y ponderaciones arbitrarias y empíricas. Aplicación de factores determinísticos, con disminución del nivel de precisión de la tasación. Se efectuó una investigación de operaciones de compra-venta de terrenos en la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Guanare, encontrándose 15 referenciales comparables y relativamente cercanos a la parcela en estudio. Como las fechas de los referenciales no son recientes a la fecha del avalúo (15/01/07), y las áreas de los referenciales son diferentes a las áreas de la parcela a valorar, obliga a realizar los respectivos ajustes o correctivos por acción del tiempo y por superficie o área. A continuación se muestran los referenciales y los cálculos realizados. CUADRO DE REFERENCIALES Ref. N°
Vendedor
Comprador
1
Antonio J. Escalona
José Cáceres
Monto Operación Bs. 184.250.000
Área (m2) 2000
Precio Unitario Bs/m2 92125
Ubicación (Municipio) Guanare
2
Néstor Molina
Juana Salazar
345.654.000
3700
93420
Guanare
3
Olga Flores
Egdys del Corral
471.772.000
4900
96280
Guanare
4
Alexis Bermúdez
Henry Quevedo
983.100.000
6000
96320
Guanare
5
Lisbeth Carrillo
1.083.500.000
10000
98310
Guanare
6
Armando Espinosa y Otros Bruno Ruíz
Emeterio R.
1.083.500.000
11000
98500
Guanare
7
Antonio Licata
Amario L.
1082.236.000
11000
98500
Guanare
8
Golfredo Rojas
Luis Paz
4.000.000
12000
98530
Guanare
9
José Sutera
Armando Q.
2.500.000
558,04
71679,45
Guanare
10
Santiago Fariñas
Luis Chang
2.500.000
197,47
126595,10
Guanare
11
Luis Torres
Pedro Díaz
1.000.000
61,92
161498,71
Guanare
12
José Angulo
Petra Calderon
5.500.000
379
145118,73
Guanare
13
Ignacio Flores
Lino Febres
5.000.000
389,09
129168,99
Guanare
14
Antonio Ruiz
Juan Mancilla
2.000.000
199,20
100401,61
Guanare
15
Antonio Corres
Armando Tua
8.000.000
418,50
191158,90
Guanare
Cita de Registro
Fecha de Registro
N° 29 Tomo 4to Folio 200 N° 21 Tomo 3ro Folio 122 N° 32 Tomo 4to Folio 27 N° 7 Tomo 1ro Folio 45 N° 37 Tomo 3ro Folio 235 N° 37 Tomo I Folio 80 N° 42 Tomo II Folio 30 N° 23 Tomo III Folio 50 N° 38 Tomo III Folio 222 N° 39 Tomo 4to Folio 274 N° 33 Tomo II Folio 120 N° 38 Tomo 4to Folio 225 N° 42 Tomo 4to Folio 132 N° 12 Tomo I Folio 20 N° 38 Tomo III Folio 26
CARACTERISTICAS DEL TERRENO A VALORAR: UBICACIÓN: Av. Simón Bolívar, Municipio Guanare Estado Portuguesa ÁREA: 500 m2 37
10/08/05 22/08/05 10/10/05 24/11/05 28/11/05 15/02/06 13/02/06 15/02/06 23/11/05 11/11/05 20/11/05 21/10/05 02/12/05 23/11/05 17/01/06
ZONIFICACIÓN: AR – III FECHA DEL AVALÚO: Enero del 2007
CUADRO 2 CORRECTIVOS DE PRECIOS POTR TIEMPO Ref. N° 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Fecha
Área (m2)
10/08/05 22/08/05 10/10/05 24/11/05 28/11/05 15/02/06 13/02/06 15/02/06 23/11/05 11/11/05 20/11/05 21/10/05 02/12/05 23/11/05 17/01/06
2000 3700 4900 6000 10000 11000 11000 12000 558,04 197,47 61,92 379 389,09 199,20 418,50 X=4.186,88
Monto Bs. 184.250.000 345.654.000 471.772.000 983.100.000 1.083.500.000 1.083.500.000 1082.236.000 4.000.000 2.500.000 2.500.000 1.000.000 5.500.000 5.000.000 2.000.000 8.000.000 X=422.247.466,6
P. Unitario Bs/m2 92125 93420 96280 96320 98310 98500 98500 98530 71679,45 126595,10 161498,71 145118,73 129168,99 100401,61 191158,90
FACTOR* (1+i)n 1,16 1,15 1,14 1,12 1,12 1,10 1,10 1,10 1,12 1,13 1,12 1,13 1,12 1,12 1,08 TOTAL
V.A.* 106.865 107.433 109.759 107.878 110.107 108.350 108.350 108.383 80.280,98 143.052,46 180.878,55 163.984,16 144.669,26 112.449,80 206.451,61 1.898.891,82
* i = Promedio Máximo Tasa Pasiva 6 primeros Bancos Universales del País V.A.= Factor x P.U.
Análisis estadístico: Cálculo de la media aritmética (X) X = 1.898.891,82 = 126.592,78 Bs/m2 15
38
Cálculo de la mediana (Md) Md = 108.350 Bs/m2 Explicación: Se tomó la mediana aritmética debido a: a. La parcela posee todos los servicios públicos b. Tiene una excelente ubicación c. Su forma geométrica es excelente d. Posee zonificación Ajuste o correctivo de áreas: Se utilizó correlación potencial, porque es un método universal, y es el más utilizado en el mercado inmobiliario cuando se quiere homogeneizar una muestra por efecto de las diferencias de las áreas de los referenciales y el área de la parcela a valorar. Y = A (X)β Y = Precio Unitario de los montos A = Promedio de los montos X = Promedio de las áreas β = Factor de Correlación? Se despeja Beta por logaritmo Log Y = Log A + β Log X β = Log Y – Log A = Log 126.592,78 – Log 422.247.446,6 Log X Log. 4.186,88 β = 5,10 – 8,62 = - 0,9724 3,62 Se recalcula (Y) para obtener directamente el precio unitario ajustado Y = A (X)β Y = 422.247.466,6 (500)-0,9724 Y = 422.247.466,6 (0,003) = 106.828,86 Bs/m2 Valor total parcela de terreno VT = 5.000 m2 x 106.828,86 Bs/m2 = 534.144.300 Bs. Aplicando el Método de Lorenzo D´Ruggiero: 6,6
39
Y=
XAR AI
x (P.U.A)
6,6
4.186,88 x 126.592,78 Bs/m2 5000
Y=
Y = (0,9735) (126.592,78) = 123.238,07 Bs/m2
Aplicación a Carlos Meyer: Y= 1–
AI XAR
Y=
500__ 0,10 + 0,10 4.186,88
1-
X
+X
(P.U.C.)
(126.592,78)
Y = 124.136,88 Bs /m2 MÉTODO DE MERCADO INFERENCIA ESTADÍSTICA (MODELO DE REGRESIÓN MÚLTIPLE) Adopción de modelos realizados a partir de los métodos científicos sustentados por la inferencia estadística. En este método las tendencias son extraídas del propio mercado, esto es de los datos del mercado. El objetivo del método científico es orientar al tasador desde la escogencia de las informaciones de interés, la forma como recolectarlas, analizarlas y tratarlas en la búsqueda de modelos que expliquen de manera satisfactoria, la variabilidad observada en los precios en el mercado que se estudia. Por lo tanto se deben seguir los siguientes pasos: Conocimiento de datos Recolección de Datos Procesamiento y análisis de datos Interpretación de los resultados Redacción del informe de avalúo
40
Este modelo debe ser aplicado cuando se necesite más de una variable independiente, para poder explicar la variabilidad de los precios usados en el mercado inmobiliario. En avalúos de terrenos urbanos y pre-urbanos actualmente se esta trabajando con modelos de regresión múltiple, teniendo en consideración los múltiples factores que interfieren en los precios de los terrenos urbanos. Cuando pretende explicar el comportamiento del mercado de terrenos urbanos basándose en una muestra de la población de m precios en el usado (Y), considerando n características que influyen en el, se utiliza el modelo de regresión lineal general, que consiste de una función lineal de la forma siguiente: Ŷ = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + …………….. + BnXn Ŷ = Precio a predecir (variable dependiente) B0, …….., Bn = Parámetros de la población X1, ……..., Xn = Variables independientes, covariables, variables explicativas, regresores. Para calcular el precio unitario de Ŷ, se va a utilizar el recurso computacional a partir del manejo del paquete estadístico SPSS 12.0, este paquete da los valores de B 0, B1, B2, ……, B3, Bn, en el cuadro denominado Coeficientes(columna model). X1, X2, Xn, son las variables independientes conocidas. La forma más adecuada para aplicar la teoría es resolviendo el caso anterior por inferencia estadística. A continuación de muestran los análisis de los estadísticos que indican regresión conjunta (R2 ajustado, F, t). PRIMERA CORRIDA. MATRIZ DE CORRELACIÓN El Objetivo de la matriz de correlación es conocer la tendencia y magnitud del grado de asociación, relación, entre las variables independientes entre si. Los indicadores de la matriz señalan una correlación regular y opuesta entre el precio unitario y el área del terreno, muy fuerte y directa entre el precio unitario y la ubicación, débil y directa con el tiempo. Es importante que el tasador realice una buena selección de las variables independientes, para predecir la variable dependiente, debido a que cuando se selecciona el modelo de regresión lineal múltiple, los coeficientes o estadísticos se vuelven menos confiables, a medida que aumenta la correlación entre las variables 41
independientes, dado que presenta problemas de multicolinealidad. Una correlación mayor del 70% entre las variables independientes, es motivo de atención, porque distorsionan el modelo, y los estadísticos que indican regresión conjunta tales como: R 2, F y t, pierden credibilidad. Se tiene R2 ajustado = 0,90, indica que las variaciones en el precio unitario son aplicadas en un 92% por las variables independientes o regresores del modelo, queda sin explicar un 8%, señalando regresión conjunta. Por otra parte el valor de F = 54,534, indicado en el cuadro de Anova, teniendo una cola de la distribución una proporción de α = 0,000 (lo que indica como sig) obteniéndose una confianza de (1 – α) = (1 – 0,000) = 100%, señalando existencia de regresión conjunta. Se observa que t (indicado en el cuadro de coeficientes)para la variable independiente área la significancia es de 0,132, obteniéndose una confianza de (1 – α) = (1 – 0,132) = 86,8%, indicando la inexistencia de regresión conjunta. Para la variable ubicación la significancia es de 0,000, obteniéndose una confianza (1 – α) = (1 – 0,000) = 100%, indicando regresión conjunta. Para la variable tiempo, las significancia es de 0,109, obteniéndose una confianza (1 – α) = (1 – 0,109) = 89,10%, indicando la inexistencia de regresión conjunta. Observamos que los valores de t para las variables área, tiempo, son menores en valor absoluto de dos (2), señalando una relación débil con la variable dependiente, esto indica que hay que depurar la muestra y se va al cuadro Case wise diagnostics (Diagnóstico por caso) y en la columna Std residual (Residuos Estandarizados), todos aquellos referenciales que tengan valores absolutos mayores a 1,4, hay que eliminarlos porque indican dispersión con respecto a la recta de regresión y hay que volver a correr el programa hasta que el nivel de significancia de todas las variables independientes sean menor o igual al 3% con un nivel de confianza (1 – 0,03) = 97%. Datos arrojados por el paquete estadístico primera corrida: CUADRO DE VARIABLES P.U. 1 2 3 4 5 6
92125 93420 96280 96320 98310 98500
Área 2000 3700 4900 6000 10000 11000
Ubicación Tiempo 2.00 3.00 2.00 3.00 2.00 4.00 2.00 4.00 2.00 4.00 2.00 5.00
42
7 8 9
98500 98530 71679,45
1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5
126595,1 0 161498,7 1 145118,7 3 129168,9 9 100401,6 1 191158,9 0
11000 12000 558,0 4 197,4 7 61,92
2.00 2.00 1.00
5.00 5.00 4.00
3.00
4.00
3.00
4.00
379
3.00
4.00
389,0 9 199,2 0 418,5 0
3.00
4.00
2.00
4.00
4.00
5.00
Matriz de Correlación Correlación p.u.
Área Ubicación Tiempo p.u. Pearson Correlation 1 -.445 .958** .264 Sig. (2-tailed) .096 000 .342 N 15 15 15 15 área Pearson Correlation -.445 1 -.417 .489 Sig. (2-tailed) .096 .122 .064 N 15 15 15 15 Ubicación Pearson Correlation . -.417 1 .206 Sig. (2-tailed) 958** .122 .462 N 000 15 15 15 15 Tiempo Pearson Correlation .264 .489 .206 1 Sig. (2-tailed) .342 .064 .462 N 15 15 15 15 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) Regresión Variables Entered/Removedb Model
Variable Entered
Variable
Method
Removed 1 Tiempo, ubicación, área a All requested variables entered
a
Enter
b Dependent variable: p.u.
43
Model Summaryb Model 1
R
R Squere
Adjusted R Etd Error of the Square Estimate a .968 .937 .920 8963.12322 a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área
DurbanWatson 2.709
b Dependent variable: p.u. ANOVAb Model 1
Sumo f Df Mean Square Square Regresión 1.31E + 10 3 4381116548.4 Residual 8.84E + 08 11 80337577.799 Total 1.40E + 10 14 a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área
F
Sig
54.534
.000a
b Dependent variable: p.u. Coefficientsa Unstandardized Standardized Model Coefficients Coefficients B Std. Error beta 1 (Constnt) -4295.811 16865.014 Área -1.213 .745 -.178 Ubicación 37050.231 4255.288 .847 Tiempo 8733.017 5014.444 .177 a Dependent variable: p.u.
t
Sig
-.255 -1.629 8.707 1.742
.804 .132 .000 .109
Casewise Diagnosticsa Case Number Std. Residual 1 -.162 2 .212 3 -.281 4 -.127 5 .636 6 -.182 7 -.182 8 -.043 9 .521 10 -1.668 11
2.208
p.u.
Predicted Value 83578.2203 91516.5607 98794.2882 97460.2732 92609.3095 100129.585 100129.585 98916.8443 67009.7294 141547.458
92125 93420 96280 96320 98310 98500 98500 98530 71679,45 126595,1 0 161498,7 141711.857 1
Residual -1453.220 1903.4393 -2514.288 -114.273 5700.6905 -1629.585 -1629.585 -386.84430 4669.7206 -14952.36 19786.843
44
12
.423
13
-1.355
14
-.457
15
.457
145118,7 3 129168,9 9 100401,6 1 191158,9 0
141327.321
3791.3786
141317.510
-12148.61
104495.141
-4093.541
187062.666
4096.2338
a Dependent variable: p.u.
Residuals Statisticsa Minimum Máximun Predicted Value 67009.727 187062.6 Residual -14952.36 7 Std. Predicted Value -1.507 19786.84 Std. Residual -1.668 2 2.412 2.208 a Dependent variable: p.u.
Mean Std. Deviation 113173.7 30640.01777 6 7944.95957 .00000 1.000 .000 .886 .000
N 15 15 15 15
SEGUNDA CORRIDA Los indicadores en la matriz, señalan una correlación regular y opuesta entre el precio unitario y el área de terreno, muy fuerte y directa entre el precio unitario y la ubicación regular y directa con el tiempo. Análisis de los Estadísticos: Se observa un valor de R2 ajustado = 0,969, lo que indica que las variaciones en el precio unitario del terreno son explicadas en una proporción superior al 96%, por las variables explicativas área, ubicación y tiempo. Así como el valor del estadístico F = 124,778, para una cola de la curva donde la significación α = 0,000, correspondiente a un confianza = 100% y el valor del estadístico t dado en la Tabla de Coeficientes es mayor a dos (2) en valor absoluto para cada una de las covariables, área, ubicación y tiempo. Para un nivel de significancia α menor o igual al 3% para cada una de las variables independientes, todo esto indica la existencia de regresión conjunta. Siendo la ecuación de ajuste: Ŷ = -4068,013 – 1,141X1 + 36611,29X2 + 8741,10X3
45
Donde: Ŷ = Precio unitario a predecir en Bs/m2 X1 = Área en m2 X2 = Ubicación buena X3 = Tiempo en trimestres Resolviendo la ecuación: Ŷ = -4068,013 – 1,141 (5000m2) + 36.611,29 (3) + 8.741,10 (9) (Intervalos de valor de mercado para la parcela de terreno, en el mes de enero 1er Trimestre año 2007, tiempo = 9) Nota: Los signos de las variables independientes en la ecuación de ajuste son positivos con excepción área, por lo tanto el mercado presenta un comportamiento racional Ŷ = 178.730,75 Bs/m2 Este valor en estadística se llama estimación puntual, una de las desventajas de la estimación puntual es que la misma no permite expresar su grado de incertidumbre, por eso es que hay que utilizar el intervalo de confianza, donde con una determinada probabilidad de error (α) y un intervalo (a – b) de valores, se puede encontrar el precio unitario del terreno con un margen de error entre el 2 y 5% matemáticamente se denota de la siguiente manera: P.U. = Ŷ – t.s ≤ P.U.M. ≤ Ŷ + t.s., Donde; Ŷ – t.s. se le denomina límite inferior y Ŷ + t.s. límite superior. Como n = 15 muestra pequeña, se utiliza la distribución t de student con un 95% de confianza y con n – (k + 1) grados de libertad = 9 y t975 = 2,262 P.U. = 178.730,75 – 2,262 x 5409,74 < P.U.M. < 178.730,75 + 2,262 x 5409,74 166.493,91 Bs/m2 ≤ P.U.M. < 190.967,58 Bs/m2 Se tomo el valor superior porque: a. La parcela posee buena ubicación b. Posee todos los servicios públicos c. Excelente forma geométrica d. Topografía plana Valor parcela de terreno: VPT = 5000m2 x 190.967,58 = 954.837.900,00 Bs Ver a continuación datos arrojados segunda corrida Matriz de Correlación 46
Correlación p.u.
Área Ubicación Tiempo p.u. Pearson Correlation 1 -.363 .976** .334 Sig. (2-tailed) .223 000 .265 N 13 13 13 13 área Pearson Correlation -.363 1 -.328 .493 Sig. (2-tailed) .223 .273 .087 N 13 13 13 13 Ubicación Pearson Correlation . -.328 1 .257 Sig. (2-tailed) 976** .273 .397 N 000 13 13 13 13 Tiempo Pearson Correlation .334 .493 .257 1 Sig. (2-tailed) .265 .087 .397 N 13 13 13 13 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) Regresión Variables Entered/Removedb Model
Variable Entered
Variable
Method
Removed 1 Tiempo, ubicación, área a All requested variables entered
a
Enter
b Dependent variable: p.u. Model Summaryb Model 1
R
R Squere
Adjusted R Etd Error of the Square Estimate .988a .977 .969 5409.74503 a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área
DurbanWatson 2.109
b Dependent variable: p.u. ANOVAb Model 1
Sumo f Df Mean Square Square Regresión 1.10E + 10 3 3651656128.6 Residual 2.63E + 08 9 29265341.288 Total 1.12E + 10 12 a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área
F
Sig
124.778
.000a
b Dependent variable: p.u. Coefficientsa
47
Unstandardized Standardized Model Coefficients Coefficients B Std. Error beta 1 (Constnt) -4068.013 10180.546 Área -1.141 .455 -.175 Ubicación 36611.290 2649.839 .868 Tiempo 8741.109 3028.317 .197 a Dependent variable: p.u.
t
Sig
-.400 -2.506 13.816 2.886
.699 .034 .000 .018
Casewise Diagnosticsa Case Number Std. Residual 1 -.180 2 .418 3 -.416 4 -.176 5 1.035 6 -.335 7 -.335 8 -.118 9 .889 10 -.891 11
-2.056
12
-.645
13 -1.027 a Dependent variable: p.u.
p.u. 92125 93420 96280 96320 98310 98500 98500 98530 71679,45 145118,7 3 129168,9 9 100401,6 1 191158.9
Predicted Value Residual 93096.2043 -971.20426 91156.7691 2263.2309 98528.8648 -2248.865 97273.9361 -953.93614 92710.5593 5599.4407 100310.824 -1810.824 100310.824 -1810.824 99169.9796 -639.97960 66871.0751 4808.3749 140297.911 4820.8189 140288.682
-11119.75
103891.745
-3490.135
185605.246
5553.6539
Residuals Statisticsa Minimum Máximun Predicted Value 66871.078 185605.2 Residual -11119.75 5 Std. Predicted Value -1.375 5599.440 Std. Residual -2.056 9 2.554 1.035 a Dependent variable: p.u.
Mean Std. Deviation 108424.0 30214.46727 5 4684.97662 .00000 1.000 .000 .886 .000
N 13 13 13 13
MÉTODOS INDIRECTOS PLANTA DE VALORES DE LAS ALCALDÍAS Este método consiste en buscar el valor de los terrenos en las oficinas de catastro donde se solicita una constancia de los valores aprobados en Cámara Municipal 48
teniendo especial cuidado de exigir le coloquen la fecha de aprobación por la Cámara Municipal, para realizarle ajuste de precios. MERCADO DE OFERTAS Consiste
en
buscar
referenciales
ofertados
por;
Inmobiliarias,
Revistas
especializadas, carteles de oferta, y encuestas en el lugar donde se ubica la parcela de terreno. Las inmobiliarias poseen información sobre referenciales de compra y venta de terrenos realizados en fechas actualizadas. Se le solicita 3 ó 4 referenciales y se le calculan las medidas de tendencia central tales como: media aritmética, mediana, rango. El mismo procedimiento se realiza con las encuestas, y los avisos clasificados de la prensa local. PROYECCIONES HIPOTÉTICAS Consiste en calcular el valor residual de la parcela de terreno, partiendo en un proyecto hipotético, basado en la capacidad de desarrollo de la parcela dado por la zonificación correspondiente. La utilización de este método solo procederá si se dan las circunstancias siguientes: a) No existe alternativa para aplicar el método de mercado por no existir referenciales actualizados. b) No existen contratos de arrendamientos de terrenos iguales o semejantes. c) La zona donde se ubica el terreno es considerado como área de reserva dentro de un programa de expansión urbana futura. Las ordenanzas de zonificación, son instrumentos legales promulgados por las Cámaras Municipales, en las cuales se establecen las características y capacidades de desarrollo de los terrenos enmarcados dentro del Municipio bajo su jurisdicción, caracterizándolos de acuerdo a su ubicación geográfica y conformación socio-económica, asignándole un uso determinado (residencial, industrial, comercial, etc) y fijándole un porcentaje de ubicación y de construcción al área a desarrollar Ejemplo: Una parcela clasificada como AR-II Área mínima: 500 m2 % de Ubicación: 40% % de Construcción: 60% VCR = Vt + VC 49
1. Cálculo del valor de reposición de la construcción (VRC): 300 m2 x 250.000 Bs/m2………………………………… Bs. 75.000.000 Total VRC
……………………………... Bs. 75.000.000
2. Cálculo valor de la construcción (VC) Costos Directos 300 m2 x 120.000 Bs/m2 .................... Bs. 36.000.000 Costos Indirectos Proyecto ……………………5% Inspección ………....……….3% Supervisión .......................... 1% Gastos Administrativos .........7% Total
16% .......Bs. 5.760.000
Total costos directos + indirectos
Bs. 41.760.000
3. Costos Financieros I = A [ (1 + i)n – 1] – P i I = 6.960.000 [(1 + 0,024)6] – 41.760.000 0,024 I = 44.358.364 - 41.760.000 ................... 2.598.364,00 4. Comisión “FLAT” ................. 3%
1.252.800,00
5. Ganancias del Promotor ........ 50%
20.880.000,00
Total valor de la construcción (VC) 4. Calculo valor residual parcela de terreno (Vr)
66.491.164,00 Vt = VRC - VC
Vt = 75.000.000 – 66.491.164 = 8.508.836 VrA = 8.508.836 .
1 = 7.937.115,14 Bs (1 + 0,0116)6 VUT = 7.938.115,14 Bs = 15.874,23 Bs/m2 500 m2 5. Capitalización del Terreno: VA =
RT = RT = IT – GT i RT = Renta del terreno i = Máxima tasa pasiva IT = Ingresos Totales GT = Gastos Totales
50
Este método se utiliza solo en aquellos terrenos que sus propietarios los tienen generando una renta mensual, tal es el caso de los estacionamientos, y los terrenos que utilizan en ferias para ubicar los juegos de los carruseles.
7. MODELO DE INFORME PARA VALORACIÓN DE TERRENOS SIN CONSTRUCCIÓN PRESENTACIÓN DEL INFORME DE AVALÚO La presentación se puede resumir en tres aspectos básicos: elementos preliminares, elementos de conclusión del valor y elementos complementarios o anexos. ELEMENTOS PRELIMINARES Son todas aquellas informaciones genérales que se consideran como características preliminares de la presentación del informe, entro los cuales se incluyen los siguientes elementos: La carátula que incluye muy esquemáticamente: el título, el tipo de bien, el destinatario, la ubicación, la fecha y la identificación del avaluador El índice de contenido del informe (tabla de contenido) Introducción, que refleja el ¿que?, ¿Cómo?, ¿Por qué?, objetivos y tipos de avalúo Carta de remisión al cliente, indicando un resumen de los aspectos importantes y el resultado y conclusión del valor del bien valuado (breve y precisa) Un certificado o resumen que acredite a la persona o empresa que realiza el avalúo Declaración de ética que certifica la imparcialidad, la veracidad y la confiabilidad de los resultados del informe, firmado personalmente y sellado si es posible. •
Elementos de conclusión del valor: Son todos aquellos elementos que en el texto del informe, implican la descripción, interpretación, análisis y la conclusión del valor, entre los cuales se incluyen los siguientes elementos:
51
Aspectos generales, que deben contener el objetivo del avalúo y la identificación completa del propietario o solicitante del informe Factores de localización, referido a describir la identificación y ubicación del inmueble o bien a tasar, la zonificación y aspectos del urbanismo y linderos del inmueble (según documentos e inspección física) Descripción general de la zona de influencia del inmueble, siempre y cuando la información se vincule con la tasación, factores socioeconómicos, topografía, accesos, servicios, usos, otros. Descripción e información legal del inmueble o bien a tasar (tradición legal) Características estructurales del inmueble, referido a describir la forma, dimensiones, superficie o niveles, incluyendo la edad, y condiciones físicas del bien. Descripción breve del método de avalúo utilizado, indicando la información o datos utilizados preferiblemente a través de cuadros o tablas Resumen de los resultados, desagregando en lo posible el valor total, en el caso de que el avalúo del bien se haya realizado por separado (terreno, construcción, edificaciones, instalaciones, maquinarias, equipos, otros). Fecha y firma del experto Valuador, del Perito avaluador o del Tasador. •
Elementos complementarios y anexos: Son todos aquellos elementos anexos que sustentan, justifican y dan el soporte técnico de veracidad y de credibilidad al resultado del informe. Estos anexos, pueden variar de acuerdo al tipo de avalúo y las características del bien a tasar. Sin embargo, en forma general existen unos soportes básicos que se deben incluir en el informe, los cuales son los siguientes: Fotocopia de los documentos que justifiquen y prueben legalmente, el derecho de la propiedad o posesión del bien a tasar Croquis o plano de la propiedad tasada, indicando algunos detalles de la vecindad, ubicación relativa, linderos y cualquier otro detalle de importancia Fotografías del bien a tasar, en la cantidad suficiente y que indiquen las características, detalles y aspectos relevantes que incidan en el valor Cualquier otro soporte o documento probatorio que se considere necesario y que se relaciones con la tasación del bien en cuestión.
52
RECOMENDACIONES GENERALES Estas recomendaciones no se encuentran escritas en libros, sino que son el resultado de experiencias previas y de la práctica continua en la actividad valuatoria. Así mismo, no se pretende que las orientaciones dadas se sigan al pie de la letra, por que en efecto habrá informes o escritos de avalúos que no caerán dentro de los aspectos aquí mencionados, pero se trata de una guía basada en los casos y problemas que con más frecuencia se presentan en la redacción de los informes valuatorios. En la redacción escrita del informe de avalúo, se debe usar un lenguaje sencillo y simple, pero eficaz, técnico y convincente, evitando las metáforas o palabras científicas o rebuscadas que confunden o distorsionan el mensaje del informe Redacte el informe respetando el orden lógico gramatical del texto para evitar la confusión en su lectura (Sujeto . verbo – complemento) Es necesario identificar muy bien los datos y la acreditación del tasador: Nombres y apellidos completos, cédula de identidad, N° de colegiación de la Asociación, Organización o Institución de tasación a la que se pertenezca Se debe cuidar el estilo y los detalles del trabajo realizado, aunque esto varia según el que realice el informe, pero hay que hacer énfasis en la óptima presentación del mismo. Revise muy bien la ortografía y evite firmar sin previa lectura, asegúrese de hacer una revisión completa de todos los aspectos ortográficos y de redacción En la redacción hay que propiciar la legalidad del texto del informe, utilizando un tamaño y tipo de letra adecuada, además de evitar de recargar el contenido del texto de cada folio del informe Hay que usar siempre las unidades correctas para cada una de las variables utilizadas en la redacción del informe: Bs; Bs/m2; Bs/m3; Bs/ml; m2; m3; edad (años, meses), etc. Separe, discrimine e identifique muy bien los diferentes componentes y tópicos del informe Incluya en lo posible el uso de cuadros, tablas o gráficas para simplificar, tabular y esquematizar el contenido del informe, para mejorar su presentación y lectura. La fecha del avalúo es indispensable, pues un informe sin fecha no tiene validez por el carácter dinámico y temporal del valor, sobre todo en economías inestables o inflacionarias.
53
Elimine del lenguaje escrito, las palabras incompletas, las abreviaturas y los símbolos abstractos que tienden a confundir, pues no se justifican en absoluto. Evite en lo posible el uso de “barbaridades” en la redacción del informe y utilice los términos técnicos adecuados, como por ejemplo: Evalúo, evaluaciones
Avalúo, valuaciones, valoraciones, tasación
Viviendas pegadas
Viviendas pareadas o continuas
Yumbo
Retro excavadora
Patrol
Niveladora autopropulsada
“Nunca olviden que en la comunicación tanto escrita como verbal, es indispensable dirigirse a las personas con un lenguaje común y entendible, y en el caso de un avalúo, se requiere que el lector lo entienda fácilmente”
ESQUEMA DE PRESENTACIÓN A INSTITUCIONES PÚBLICA O PRIVADAS 1. Índice 2. Introducción 3. Carta resumen de la inspección 4. Certificado de imparcialidad 5. Descripción y características del Terreno 6. Formación del valor 7. Diagnóstico 54
8. Avalúo, cálculos •
Estudio de mercado
•
Cálculos
•
Análisis de los resultados
9. Resumen de avalúo. Anexos: •
Material fotográfico
•
Copia documento de propiedad
•
Plano de ubicación y situación
•
Croquis de la parcela de terreno
•
Credenciales y autorizaciones del tasador
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniería de Tasaciones. SOITAV. Lara. Mayo 2002 2. CASTRO GRIMALDI LINDLFO. Interpretación y Reglamentación de las Variables Urbanas Fundamentales. Universidad Simón Bolívar 3. CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAPITULO. III. Artículos 538 al 553 4. CÓDIGO PROCEDIMIENTO CIVIL. CAPITULO. VIII. Artículos 556 al 562 y 777 al 778
55
5. CONTRERAS SALAS JOSÉ. Manual de Avalúo Bienes Inmuebles. UNELLEZ. Año 2000 6. DECLARACIÓN DE PRINCIPIOS DE CONTABILIDAD N° 10. Colegio de Contadores de Venezuela. Año 2000 7. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadística para Avaluadores de Inmuebles. Caracas. Julio 1991 8. DESEDA MEDINA LUIS. Avalúo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2002 9. GIMENEZ ALEJANDRO. Curso de Maquinarías y Equipos Industriales. Valencia Marzo 2001 10. HERNÁNDEZ J. SAMUEL. Curso Básico Avalúo Bienes Inmuebles. Marzo 2003 11. LEY DE IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES. Caracas Octubre 1999 12. PIOL ROBERTO. Valuación de Edificaciones e Instalaciones Rurales. Caracas 1994 13. SOITAVE. Método de Mercado para Terrenos Construidos y Correctivos para el Aprovechamiento. Caracas año 2000
56
A continuación se muestra un Avalúo, como ejemplo ilustrado de la metodología que en los actuales se está utilizando para valorar bienes inmuebles (Terrenos) por Inferencia Estadística.
José Contreras S.
Avaluador Profesional Magister en Administración
57
PARCELA DE TERRENO SITUADA EN LA AV. SUCRE CON CALLE CORDOBA, CHABASQUEN MUNICIPIO UNDA ESTADO PORTUGUESA
PROPIETAROS: PEDRO JOSÉ SILVA HERNÁNDEZ PERITO AVALUADOR: Msc. José Contreras
CHABASQUEN, DICIEMBRE 2006
ÍNDICE
Introducción Cartas de Resumen de los resultados Identificación Certificación
1
Resumen
2
Características Generales
3
Localidad y Entorno
4 58
Situación Jurídica sobre el Arrendamiento
5
Situación Legal del Inmueble
6
Situación Urbanística del inmueble
6
Estudio de Mercado
7
Cálculos
8
Resumen de avalúo
10
Anexos:
Material fotográfico
Plano de ubicación y situación
Copia documento de propiedad
Croquis de Distribución (Parcela de Terreno)
Resultados Paquetes Estadísticos SPSS 12.0
Credenciales y Autorización del perito
INTRODUCCIÓN
El objetivo principal de este informe de avalúo es determinar el valor real y verdadero (justiprecio), del inmueble ubicado en Av. Sucre con calle Córdoba, Chabasquen, Municipio Unda, Estado Portuguesa. Este Informe de avalúo está catalogado dentro de la clasificación como solicitud de crédito, debido a que es elaborado para solicitar un préstamo al Banco Dorado. 59
El Método utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y áreas. Tomando referenciales de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se está valorando debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio Unda. Se aplicó el Método Científico (Regresión Múltiple) con el Paquete Estadístico SPSS 12.0.
Ciudadano: GERENTE BANCO DORADO De acuerdo con las instrucciones se procedió a realizar el avalúo del inmueble ubicado en la AVENIDA SUCRE CON CALLE CÓRDOBA, CHABASQUEN MUNICIPIO UNDA, ESTADO PORTUGUESA.
60
En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el cálculo del valor es el usualmente empleado en el campo de la tasación, por lo cual se da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada. Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido inmueble tiene un valor actual de: CIENTO VEINTITRES MILLLONES CIENTO VEINTE MIL DE BOLÍVARES (123.120.000,00 Bs.)
PERITO AVALUADOR JOSÉ CONTRERAS ASAPROVE 101 SUDEBAN P-773
José Contreras S.
Avaluador Profesional Magister en Administración
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61
IDENTIFICACIÓN Perito(s) responsable(s) del Avalúo
JOSÉ CONTRERAS S. Nº 4598
Número de Inscripción SUDEBAN del Avaluador P-773 Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO Fecha del Avalúo 12 – 12 – 2006 Propietario del Bien PEDRO JOSÉ SILVA HERNÁNDEZ Cédula de Identidad: V- 3.789.654 CERTIFICACIÓN Yo, José Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico: a. Que el avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por banco Dorado y realizado por JOSÉ CONTRERAS AVALUADOR 101, en fecha 12-12-2006, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que halla influido en mi trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. b. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ningún otra índole. c. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades. d. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. Firma del Avaluador
ASAPROVE Nº 101 SUDEBAN Nº P-773 Pag 2 de 10
RESUMEN Para: BANCO DORADO Fecha: 12-12-2006
62
De: José Contreras Motivo: Avalúo del inmueble Monto del Avalúo: Bs. 123.120.000,00 Tipo de Inmueble: PARCELA DE TERRENO Dirección: AVENIDA SUCRE CON CALLE CORDOBA Ciudad: Chabasquen Municipio Unda Distrito ________Estado Portuguesa DATOS DE REGISTRO Registro
142
Protocolo: 1ero
Libros: N° 121
Folio: 1 al 3
Tomo: III
Fecha: 13-11-2006
CARACTERÍSTICAS PARCELA DE TERRNO Altura: 393 m/s/n/m Ubicación Astrnómica: Coordenadas F.G.S. N° 09° 16´10.8´´ H: 069° 56´29´´ Área: 611,41 m2
Pag 3 de 10 DESCRIPCIÓN DEL ÁREA
63
Parcela de Terreno
611,41
Total 611,41
m
Edad de
Estado de Conservación
Construcción
Observados según Heidecke
2
m2
64
Pag 4 de 10 CARACTERÍSTICAS GENERALES PARCELA DE TERRENO Topografía Con pendiente
Semiplana
Variada
Plana
Forma Cuadrada
Rectangular
Polígono Regular
Polígono irregular Servicios
Agua
Luz
Cloacas
Séptico
Gas
Teléfono
Transporte público Linderos
Norte: Calle Códoba Sur: Sucesión Petra Linares
Este: Candelario Torres Oeste: Av. Sucre
Zonificación y reglamentos Zonificación: NO HAY Área Mínima: 300 m2 % construcción: 80 % ubicación: 60 Acceso de la Zona Carretera
Avenida
Calle
Vereda
Desarrollo de la Zona Urbanizada
Semi urbanizada
En proceso
No urbanizada Área
Área: 611,41 m
2
65
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LOCALIDAD Y ENTORNO Entorno
Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales,
abastos, farmacias. Acceso
Av. Sucre y Calle Córdoba
Servicios Todos los servicios públicos Población Clase media baja Tendencia Estable Actividades Económicas Predominantes
Comercio al detal, bancos, farmacias,
estaciones de servicio, abastos. Desarrollo y Consolidación de la zona
Consolidado
Nivel Socio – Económico
Clase media baja
Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares, canchas deportivas, iglesias, ferreterías, clínicas, bancos, comercio mayor y detal. Mediciones realizadas por el Tasador:
Área 1: 28,40 m x 15,60 m = 443.08 m2 Área 2: 6,80 m x 4,90 m = 33.32 m2 Área 3: 18,50 m x 7,50 m = 135.05 m2 Área Total: 611,41 m2
66
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SITUACIÓN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO OCUPADO POR EL PROPIETARIO
X
ARRENDADO
DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO: DURACIÓN DEL CONTRATO: RENTA ESTIPULADA: REVISIÓN DEL CANÓN: SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE Hipoteca(s)/ Prohibición(es)/ Ejido/ Otro(s)
No conocidos
SITUACIÓN URBANISTICA DEL INMUEBLE Zonificación
AR - III
Cumple con las ordenanzas No cumple con las ordenanzas Cédula de Habitabilidad
SI
NO
Comentarios Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos, iglesia, instituciones públicas.
67
Pag de 7 de 10 ESTUDIO DE MERCADO
ÁREA (m2)
P.V.
Av 1, Urdaneta
2000 3700 4900 6000 10000
6
Av 3, 24 de Julio
11000
7 8 9 1
Av. 5, Negro Primero
Calle 8 Páez
11000 12000 558,04 197,47
184.250.000 345.654.000 471.772.000 983.100.000 1.083.500.00 0 1.083.500.00 0 1082.236.000 40.000.000 20.500.000 20.500.000
0 1
Calle 7 Coromoto
61,92
1 1
Av. Sucre (4)
2 1
N°
1 2 3 4 5
REFERECNIALES Calle 2-Comercio Calle 8 Páez Calle 7 Coromoto Av. 3, 24 de Julio
Bs/m2
FECHA
REGISTRO
10/08/05 22/08/05 10/10/05 24/11/05 28/11/05
10 12 14 22 25
98500 15/02/06
28
92125 93420 96280 96320 98310
13/02/06 15/02/06 23/11/05 11/11/05
28 32 41 13
10.000.000
161498,7 20/11/05 1
35
379
50.500.000
145118,7 21/10/05 3
15
Calle Córdoba (6)
389,09
50.000.000
31
3 1
129168,9 02/12/05 9
Calle 5 Ricaurte
199,20
20.000.000
40
4 1
100401,6 23/11/05 1
Av. 5, Negro Primero
418,50
80.000.000
191158,9 17/01/06 0
18
5
Calle 3 Bolívar Av. 2, 17 de Diciembre
98500 98530 71679,45 126595,1 0
68
Pag de 8 de 10 AVALÚO ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadístico SPSS 12.0, la ecuación de la recta resultante se expresa de la siguiente manera: Ŷ = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 Dado que se cumple: R2 Ajustado = 0,98 F > F α; 218 > 3,86 t>+2 Para cada una de las variables independientes, se puede afirmar con una confianza del 100%, que hay regresión conjunta y se procede a realizar la ecuación de regresión: Ŷ = 10.792,08 – 3,44(611,41 m2) + 28.340,34(4) + 3.949,99(8) Ŷ = 153.650,11 Bs/m2 Aplicando un intervalo de confianza con un margen de error del 5% tenemos: P.U. = 153.650,11 – 1.941,84 x 2,306 < P.U.M. < 153.650,11 + 1.941,84 x 2,36 P.U. = 149.172 < P.U.M. < 158.127,99 Bs/m2 Se tomó el valor superior (158.127,99 Bs/m 2), porque la parcela de terreno tiene las siguientes ventajas: 1. Excelente Ubicación 2. Posee todos los servicios públicos 3. Está ubicada a una cuadra de la Plaza Bolívar, en la zona Comercial VPT = 611,41 m2 x 158.127,99 Bs/m2 = 96.681.034,36 Bs/m2 VPT = 96.681.034,36 Bs/m2 * Ver anexos resultados del paquete estadístico SPSS 12.0
69
Pag de 9 de 10
RESUMEN DEL AVALÚO
70
Pag de 10 de 10
RESUMEN DEL AVALÚO
1. Valor parcela de Terreno ………………………………. Bs. 136.864.826,80 Total ……………… Bs. 136.864.826,80 Valor Redondeado
Bs. 136.800.000,00
VALOR DE LIQUIDACIÓN Según Resolución N° 0091197 y publicada en Gaceta Oficial N° 36.433 de fecha 15/04/98 (Capitulo IV. Artículos 31 al 39) menos 10% Bs. 123.120.000,00
TASADOR JOSÉ CONTRERAS Msc ASAPROVE 101 SUDEBAN P-773
71
ANEXOS
72
FOTOGRAFÍAS
73
FOTO 1. VISTA NOR-OESTE PARCELA DE TERRENO. ENTORNO URBANO. CHABASQUEN DICIEMBRE 2006
74
FOTO 2. LINDERO NORTE CALLE CÓRDOBA. CHABASQUEN DICIEMBRE 2006
FOTO 3. LINDERO OESTE AV. SUCRE. CHABASQUEN DICIEMBRE 2006
75
FOTO 4. LINDERO ESTE CASA MARIO GONZÁLEZ. CHABASQUEN DICIEMBRE 2006
FOTO 5. LINDERO SUR PARED DE PETRA LINAREZ CHABASQUEN DICIEMBRE 2006
76
FOTO 6. ÁREA NO CONSTRUIDA LINDERO SUR CHABASQUEN DICIEMBRE 2006
PLANO UBICACIÓN Y SITUACIÓN
77
E
PLANO DE UBICACIÓN Y SITUACIÓN
N
S
O
CALLE PÁEZ E/S CALLE COROMOTO ALCALDÍA
BIEN A TASAR
CALLE COMERCIO
AV. 24 DE JULIO
CALLE BOLÍVAR
AV. 12 DE DICIEMB RE
CALLE RICAURTE
AV. SUCRE
CALLE CÓRDOBA
CASA DE LA CULTURA
BANCO PROVINCIAL
CALLE OBELISCO
78
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
79
80
81
82
CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN (PARCELA DE TERRENO)
83
CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN (PARCELA DE TERRENO)
N O S
28.40 m
15.60 m
ÁREA 1 (Construida) Locales Comerciales
4.90 m
7.30 m
E
15.60 m
ÁREA 2 (Construida) Salones 6.80 m
CÁLCULOS: Área 1 = 28.40 x 15.60 = 443,04 m2 Área 2 = 6.80 x 4.90 = 33.32 m2 Área 3 = 18.50 x 7.30 = 135.05 m2 Área = 611.41 m 2
ÁREA 3 (Sin Construir) Solar 18.50 m
84
RESULTADOS PAQUETE ESTADÍSTICO SPSS 12.0
85
CUADRO DE VARIABLES P.U. 1 2 3 4 5 6 7 8 9
92125 93420 96280 96320 98310 98500 98500 98530 71679,45
1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5
126595,1 0 161498,7 1 145118,7 3 129168,9 9 100401,6 1 191158,9 0
Área 2000 3700 4900 6000 10000 11000 11000 12000 558,0 4 197,4 7 61,92
Ubicación Tiempo 2.00 7.00 2.00 7.00 2.00 8.00 2.00 8.00 2.00 9.00 2.00 9.00 2.00 9.00 2.00 8.00 1.00 8.00 3.00
8.00
3.00
8.00
379
3.00
8.00
389,0 9 199,2 0 418,5 0
3.00
8.00
2.00
8.00
3.00
9.00
86
Matriz de Correlación Correlación p.u.
Área Ubicación Tiempo p.u. Pearson Correlation 1 -.187 .984** .088 Sig. (2-tailed) .561 000 .785 N 12 12 12 12 área Pearson Correlation -.187 1 -.192 .610* Sig. (2-tailed) .561 .549 .035 N 12 12 12 12 Ubicación Pearson Correlation . -.192 1 .022 Sig. (2-tailed) 984** .549 .946 N 000 12 12 12 12 Tiempo Pearson Correlation .088 . .022 1 Sig. (2-tailed) .785 610* .946 N 12 .035 12 12 12 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) * Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed) Regresión Variables Entered/Removedb Model
Variable Entered
Variable
Method
Removed 1 Tiempo, ubicación, áreaa a All requested variables entered
Enter
b Dependent variable: p.u. Model Summaryb
87
Model 1
R
R Squere
Adjusted R Etd Error of the Square Estimate .994a .988 .983 1941.84840 a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área
DurbanWatson 1.335
b Dependent variable: p.u. ANOVAb Model 1
Sumo f df Mean Square Square Regresión 2.47E + 09 3 824127293.88 Residual 30166202 8 3770775.228 Total 2.50E + 09 11 a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área
F
Sig
218.556
.000a
b Dependent variable: p.u. Coefficientsa Model 1
Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B Std. Error beta (Constnt) 10792.087 8615.220 Área -.344 .161 -.108 Ubicación 28340.340 1167.436 .968 Tiempo 3949.991 1113.191 .175 a Dependent variable: p.u.
t
Sig
1.253 -2.142 24.276 3.548
.246 .065 .000 .008
Casewise Diagnosticsa Case Number Std. Residual 1 -1.189 2 -.221 3 -.569 4 -.353 5 -.653 6 -.378 7 -.378 8 1.849 9 .587 10 -.386 11
.973
12
.720
p.u. 92125 93420 96280 96320 98310 98500 98500 98530 71679,45 145118,7 3 129168,9 9 100401,6 1
Predicted Value 94433.9105 93848.4349 97385.1492 97006.3120 99578.7134 99234.3160 99234.3160 94939.9273 70540.1690 127345.025
Residual -2308.911 -248.43489 -1105.149 -686.31199 -1268.713 -734.31600 -734.31600 3590.0727 1139.2810 -749.92510
127279.724
1889.2061
99004.0927
1397.5173
a Dependent variable: p.u.
88
Residuals Statisticsa Minimum Máximun Predicted Value 70540.172 127345.0 Residual -2308.911 2 Std. Predicted Value -1.964 3590.072 Std. Residual -1.189 8 1.825 1.849 a Dependent variable: p.u.
Mean Std. Deviation 99985.84 14992.06421 1 1656.01388 .00000 1.000 .000 .853 .000
N 12 12 12 12
CREDENCIALES Y AUTORIZACIÓN DEL PERITO 89
90
91
92
