EVALUAREA PROPRIETATILOR IMOBILIARE
PARTEA 1. CADRUL GENERAL AL EVALUARII 1.1. Introducere in practica evaluarii proprietatilor imobiliare Proprietatile imobiliare reprezinta cele mai importante elemente dintr-o activitate economica ce contribuie la crearea valorii, odata ce sunt incluse in circuitul economic, indiferent de purtatorul dreptului de proprietate sau dezmembramintelor acestuia; fie ca este vorba de organisme de stat, persoane fizice sau juridice angrenate intr-o activitate economica al carei scop este crearea de plusvaloare exprimata prin profit, la baza sta intotdeauna o proprietate imobiliara. Toate tipurile de proprietati imobiliare trebuie conduse si organizate profesional de persoane specializate, pentru sporirea valorii proprietatii. Estimarea adecvata a valorii proprietatilor imobiliare si analiza competenta a tuturor aspectelor care tin de acestea sunt utilizate ca si suport al deciziilor privind dispozitia si folosinta proprietatilor. Intr-un secol dominat de informatie ca cea mai importanta resursa de dezvoltare, stiinta evaluarii este chemata sa ofere informatii cruciale exponentilor activitatii economice. Estimarile realiste, precise, concura, printre altele, la stabilirea si stabilizarea creditelor si investitiilor care promoveaza o dezvoltare a proprietatilor imobiliare in sensul impus de societate. Intrucat deciziile privind utilizarea si dispozitia proprietatilor precum si drepturile legate de proprietati depind de cunostinte ample si solide, evaluatorii aduc un aport substantial celor care iau asemenea decizii. Stiinta evaluarii a devenit din ce in ce mai sofisticata pe masura dezvoltarii societatii in general si a economiei in particular, pentru a raspunde, in cele din urma, unor nevoi de informatie (informare) din ce in ce mai complexe. Dezvoltarea graduala a evaluarii a pornit de la practica, iar i ar teoria stiintifica a devenit curand necesara pentru a raspunde unor conjuncturi cat mai variate, cu principii si practici care sa poata fi aplicate pana la nivel de individ, proprietate sau afacere particulara. Utilizand aceleasi practici bazate pe rationamentul profesional al evaluatorilor si pe tehnicile moderne de culegere, analiza si utilizare a informatiilor pertinente asupra valorii proprietatii si utilizarii ei, relevanta si comparabilitatea valorii capata recunoastere. Increderea pe care o inspira evaluarea influenteaza deciziile persoanelor care poseda, conduc, vand, cumpara, investesc sau imprumuta bani garantati cu proprietati imobiliare. Evaluarea este o analiza care conduce la o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite aspecte sau interese privind o anumita proprietate imobiliara, exprimata de o persoana impartiala, specializata in analiza a naliza si evaluarea proprietatilor. Procesul de evaluare este activitatea care are ca finalitate estimarea valorii si se compune dintr-un ansamblu de metode, procedee si activitati coerente si ordonate finalizate cu un raport de evaluare care sprijina valoarea estimata, prezentand descrierea specifica a proprietatii evaluate, data (momentul) estimarii, rezervele si conditiile limitative aferente si concluziile desprinse din diversele metodele utilizate.
Asociatia profesionala romaneasca ce are ca principal obiectiv evaluarea proprietatilor imobiliare este Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR). Pe plan european, dintre asociatiile similare se disting Grupul European al Asociatiilor de Evaluatori (TEGoVA) si Comitetul Evaluatorilor de Proprietati din Europa Centrala si de Est. Organizatii internationale cu obiective similare sunt Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si Institutul de Evaluare din SUA.
1.2. Necesitatea evaluarii Evaluarea este necesara oriunde o proprietate este tranzactionata prin vanzarecumparare, cu ocazia inchirierilor si in general oriunde apar situatii in care trebuie luata o decizie sau urmeaza sa se actioneze sau sa se stabileasca o strategie pentru care este necesara o estimare a valorii. Printre situatiile particulare in care este necesara evaluarea proprietatii se numara: -
transferul de proprietate sau de folosinta;
-
impozitarea proprietatii;
-
determinarea programului de utilizare a proprietatii;
-
finantarea proprietatii;
-
compensarea pentru pagube.
In cazul transferului de proprietate, proprietate, evaluarea este necesara pentru asistarea potentialilor cumparatori in deciziile lor de a oferi preturi de cumparare si a potentialilor vanzatori in determinarea pre 848i86i 55;urilor de vanzare acceptabile, stabilirea unei baze pentru schimbul de proprietati imobiliare, stabilirea bazei pentru reorganizarea sau fuzionarea proprietatilor (sau a afacerilor care le utilizeaza), determinarea conditiilor de plata pentru o anumita tranzactie sau determinarea cuantumului chiriei. Finantarea proprietatii si creditul utilizeaza evaluarea pentru estimarea valorii garantiei oferite pentru o propunere de credit cu ipoteca, asigurarea investitorului cu o baza solida pentru a cumpara valori mobiliare asigurate de proprietate si/sau stabilirea stabil irea unei baze pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliara. Evaluarea este necesara in cazul exproprierilor exproprierilor pentru pentru estimarea valorii de piata a unei proprietati ca un tot, inainte de expropriere, exp ropriere, estimarea valorii de piata a ceea ce ramane dupa expropriere si estimarea daunelor la o proprietate avariata. Procesul de impozitare a proprietatii utilizeaza (sau ar trebui sa utilizeze) evaluarea pentru estimarea valorii in cauza, separarii activelor depreciabile (constructii de activele nedepreciabile - terenuri - si estimarea uzurii), pentru determinarea taxelor pentru mosteniri sau donatii, estimarea valorii patrimoniului istoric sau cultural.
Alte situatii in care apare necesitatea evaluarii sunt: -
stabilirea esalonarii chiriei;
-
stabilirea fezabilitatii unei constructii sau a unui program de renovare;
-
asistarea firmelor care doresc sa cumpere locuinte pentru salariatii transferati;
-
satisfacerea cerintelor asiguratului si asiguratorului;
-
asistarea fuziunii firmelor, emisiunii de actiuni sau reevaluarilor contabile;
-
estimarea valorii de lichidare pentru o vanzare v anzare fortata sau licitatie;
-
asistarea clientilor in probleme de investitii, inclusiv obiectivele, alternativele, resursele, restrictiile si programarea in timp;
-
acordarea consultantei comisiilor de urbanism, judecatorilor, planificatorilor referitor la efectele probabile ale actiunilor propuse;
-
arbitrarea partilor aflate in litigiu;
-
determinarea tendintelor cererii si ofertei pe piata specifica; specif ica;
-
determinarea situatiei existente la un moment dat pe piata imobiliara.
1.3. Tipuri de valori atasate a tasate proprietatilor imobiliare Proprietatea imobiliara sau interesul atastat uneia trebuie sa aiba 5 caracteristici pentru a avea valoare pe piata imobiliara: utilitate, cerere efectiva, raritate relativa, transferabilitate si siguranta. Utilitatea este abilitatea proprietatii de a satisface cerintele sau dorintele umane, cum sunt de exemplu adapostul, spatiul privat sau castigul. Cerinta efectiva este necesitatea sau dorinta subiectiva de a obtine serviciul sau satisfactia generate de proprietate, pe baza puterii de cumparare sau a capacitatii financiare. Raritatea relativa desemneaza cerinta ca oferta sa fie limitata fata de cerere. Transferabilitatea semnifica faptul ca dreptul de proprietate pot trece de la o persoana (fizica sau juridica) la alta cu o usurinta relativa. Siguranta desemneaza calitatea unei proprietati de a fi amplasata intr-un mediu in care actioneaza legea si ordinea, in asa fel incat investitorii in proprietati imobiliare sa nu
riste pierderea dreptului de proprietate in urma unor eventuale manifestari negative ale incertitudinilor politice sau legislative. Principalele categorii de valoare care se pot atasa proprietatilor imobiliare sunt: 1. valoarea de piata; 2. valoarea de utilizare; 3. valoarea de investitie; 4. valoarea de asigurare; 5. valoarea de impozitare; 6. costul de inlocuire net (CIN); 7. valoarea de casare; 8. valoarea de lichidare (in urma unei vanzari fortate); 9. valoarea speciala.
1.4. Principiile evaluarii proprietatilor imobiliare Practica evaluarii a impus de-a lungul timpului cateva principii de baza care pornesc de la premisa ca proprietatile imobiliare sunt bunuri fungibile, carora li se poate aplica teoria economica. Aceste principii sunt: a) cererea si oferta. Valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este determinata de interactiunea dintre cererea si oferta existente la data evaluarii. b) schimbarea. Fortele cererii si ofertei sunt intr-o dinamica permanenta si creeaza in mod constant un nou mediu economic, ducand astfel la fluctuatii ale pretului si valorii. Principiul schimbarii presupune ca evaluatorul sa sesizeze cauzele si efectele fortelor cererii si ofertei studiind tendintele si impactul lor asupra valorilor proprietatilor imobiliare. Acest principiu obliga specificarea datei evaluarii; c) concurenta. Preturile sunt sustinute si valorile sunt stabilite printr-o continua competitie si interactiune intre cumparatori, vanzatori, antreprenori si alti participanti pe piata imobiliara; d) substitutia. Un cumparator rational nu va plati mai mult pentru o proprietate decat costul de achizitie a unei alte proprietati cu aceleasi caracteristici; aceasta inseamna ca trebuie sa existe (sau creata) o alternativa cu o utilitate sau
productivitate egala, tinand cont de factorul timp. In evaluare se presupune ca un cumparator are urmatoarele alternative: a.
sa cumpere o proprietate existenta cu o utilitate egala cu cea in cauza, aceasta insemnand ca evaluarea se poate aborda prin comparatie pe piata cu tranzactiile anterioare pentru a estima valoarea de piata;
b. sa cumpere un teren si sa construiasca pentru a avea o proprietate cu o utilitate egala cu cea in cauza, aceasta constituind baza pentru abordarea prin costuri a estimarii valorii de piata; c. sa cumpere o proprietate ce produce venituri in acelasi cuantum si cu aceleasi riscuri cu proprieatea in cauza, aceasta fiind baza abordarii prin venituri in estimarea valorii de piata. e) proportii variabile. Proprietatea imobiliara atinge maximum de productivitate sau cea mai buna utilizare cand factorii de productie (munca, natura, capitalul si/sau managementul)sunt in echilibru relativ; f) contributia (productivitatea marginala). Valoarea oricarui factor de productie sau componenta a proprietatii, depinde de cat de mult prezenta acestuia adauga plusvaloare la valoarea globala a proprietatii. Acest principiu po ate fi interpretat si prin estimarea pierderii de valoare atunci cand un factor de productie (sau unul dintre componentele sale) lipseste. Acest principiu permite efectuarea unor corectii in cazul comparatiei cu tranzactiile anterioare si totodata asigura o baza pentru estimarea deprecierii cauzata de lipsuri (deficiente) sau de plusuri ale proprietatii in abordarea prin costuri; g) cea mai buna utilizare. In scopul evaluarii pe piata, proprietatea ar trebui evaluata in ipoteza celei mai bune utilizari. Aceasta implica o utilizare legala, posibila si probabila a unei proprietati imobiliare care ii va da cea mai mare valoare in prezent, pastrandu-i utilitatea (este cazul constructiilor nepotrivite celei mai bune utilizari a terenului si care constructii nu reprezinta o valoare adecvata adaugata terenului); h) conformitatea. O proprietate imobiliara atinge valoarea maxima atunci cand este amplasata intr-un mediu coerent fizic, economic si social sau de utilizare a terenului compatibila si armonioasa; i)
anticiparea. Valoarea de piata este egala cu valoarea actualizata a veniturilor sau satisfactiilor viitoare generate de proprietate, asa cum sunt percepute de vanzatorii si cumparatorii tipici.
1.5. Etapele procesului de evaluare
Procedurile sistematice izvorate din practica evaluarii sunt aplicate in toate cazurile, cu toate ca diferitele caracteristici ale proprietatilor imobiliare sunt particulare de la caz la caz. Etapele uzuale in procesul de evaluare sunt: 1. stabilirea obiectului evaluarii; 2. planificarea activitatilor necesare; 3. culegerea, ordonarea, analiza si interpretarea datelor si transformarea in estimare rezonabila a valorii. Procesul de evaluare este orientat de evaluator de la identificarea aspectelor legate de obiectul ce urmeaza a fi evaluat pana la transmiterea rezultatelor catre client. Fiecare proprietate imobiliara este unica si pot fi estimate mai multe tipuri diferite de valoare pentru o singura proprietate. De regula, misiunea de evaluare isi propune sa estimeze valoarea de piata si procesul de evaluare contine toate etapele necesare. Totusi, procesul de evaluare asigura cadrul necesar pentru a putea fi estimate si alte categorii de valoare. Numarul etapelor depinde de natura misiunii de evaluare si de informatiile care sunt accesibile. In toate cazurile, procesul de evaluare indica traseul ce trebuie parcurs in realizarea cercetarii pietei si analizei datelor, in aplicarea tehnicilor de evaluare si in integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice intr-o estimare a valorii solicitate. Primul pas in procesul de evaluare, definirea obiectului, contine mai multe etape care trebuie sa stabileasca limitele evaluarii, eliminarea oricarei ambiguitati referitoare la natura misiunii si identificarea proprietatii imobiliare ce se evalueaza, atributele dreptului de proprietate implicate, utilizarea evaluarii, definitia valorii solicitate de client, data si sfera evaluarii si alte conditii limitative. 1.
A doua etapa contine analiza preliminara, culegerea si selectarea informatiilor, activitati care contin 3 segmente succesive care trebuie parcurse de evaluator. Astfel, in primul segment de activitati (A) trebuie identificate datele generale care includ informatii referitoare la fortele sociale, economice, legislative si de mediu care afecteaza (sau pot afecta) valoarea proprietatii. Evaluatorul trebuie sa analizeze interactiunea acestor patru forte care creeaza climatul economic in care valorile proprietatilor se modifica sau nu la un moment dat si intr-un loc dat. Aceste informatii sunt esentiale in evaluare din cel putin urmatoarele 3 motive: 2.
1) asigura un fundament in care se plaseaza specificul proprietatilor imobiliare evaluate; 2) constituie informatii din care se pot extrage tendintele ce influenteaza valoarea terenului si a corelarii cu valoarea constructiilor; 3) reprezinta o baza pentru aprecierea celei mai bune utilizari, explicarea rezultatelor si estimarea valorii finale.
Al doilea segment de activitati (B) au ca scop culegerea datelor specifice care sa fie convertite in informatii despre proprietatea imobiliara evaluata (subiect) si despre proprietatile imobiliare comparabile, vandute sau inchiriate, precum si alte caracteristici relevante ale pietei imobiliare locale. Datele specifice despre subiect sunt oferite prin descrierea terenului si a constructiilor, care ajuta evaluatorul sa selecteze date specifice comparabile legate de vanzari, inchirieri sau alte caracteristici ale pietei locale. In analiza datelor generale se urmaresc tendintele pe plan nationale, regional sau local; in analiza datelor specifice se studiaza o serie de proprietati asemanatoare cu subiectul. Al treilea segment de activitati (C) cuprinde analiza cererii si ofertei competitive care sprijina evaluatorul in extragerea preturilor de vanzare specifice, conditiile de inchiriere, veniturile si cheltuielile, indicele de recuperare a investitiei, costurile de constructie, durata de viata economica estimata a constructiilor si gradul de depreciere. Datele sunt apoi folosite in calcule ce pot da o indicatie referitoare la valoarea proprietatii imobiliare analizate. Datele referitoare la oferta competitiva si la cerere sunt informatii necesare pentru a intelege pozitia competitiva a proprietatii imobiliare pe o piata viitoare. Datele referitoare la oferta cuprind componentele proprietatilor imobiliare competitive (atat existente cat si propuse), gradul de ocupare sau puterea de absorbtie a pietei. Datele referitoare la cerere includ: populatia, veniturile, ocuparea fortei de munca si rezultatele sondajelor privind utilizatorii potentiali. Gradul de ocupare si preturile oferite indica punctele tari sau punctele slabe ale cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezenta sau de perspectiva a proprietatii. A treia etapa va incepe prin analiza celei mai bune utilizari. Cea mai buna utilizare se va considera atat pentru teren, in ipoteza ca ar fi liber, cat si pentru proprietatea imobiliara existenta (teren si constructiile de pe el), iar concluziile trebuie sa fie coerente. Pentru a fi luata in consideratie, cea mai buna utilizare trebuie sa indeplineasca 4 conditii: sa fie legal permisa, fizic posibila, financiar fezabila si maxim profitabila. Cea mai buna utilizare a terenului si a constructiilor se alege din mai multe alternative. 3.
Evaluarea terenului este realizata individual de cea a constructiilor aferente sau a proprietatii in general, atunci cand valoarea acestuia este relevanta pentru proprietatea in cauza. Pentru estimarea valorii acestuia pot fi aplicate 6 metode de evaluare, care vor fi prezentate ulterior. Cea mai fiabila metoda de evaluare a terenurilor este considerata, totusi, ca fiind metoda comparatiei cu vanzarile anterioare; astfel, vanzarile unor parcele de teren liber similare cu cea evaluata sunt analizate si comparate in functie de proprietatile terenului de evaluat. Daca nu sunt suficiente date pentru comparare sau daca corectiile se dovedesc a fi prea mari, evaluatorul va utiliza si alte metode de evaluare a terenului, dintre cele disponibile si aplicabile fiecarui caz particular in parte. Alegerea unei metode sau a alteia pentru estimarea celei mai bune valori este in functie de rationamentul profesional al evaluatorului.
In evaluarea proprietatilor imobiliare (dar si in evaluarea altor tipuri de proprietati) sunt utilizate trei abordari clasice:
•
abordarea prin cost;
•
abordarea prin comparatia vanzarilor;
•
abordarea prin capitalizarea veniturilor.
Evaluatorii estimeaza valoarea proprietatilor imobiliare cu ajutorul unor metode si proceduri specifice care reflecta cele trei abordari distincte de analiza a datelor - cost, comparatia vanzarilor si capitalizarea veniturilor. In toate estimarile valorii imobiliare se utilizeaza una sau mai multe metode, iar aplicarea lor depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluarii si de calitatea si cantitatea datelor disponibile pentru analiza. Desi toate cele trei abordari sunt aplicabile, totusi una sau mai multe metode pot avea o semnificatie mai mare intr-un anumit caz. De exemplu, abordarea prin cost se poate dovedi neadecvata in evaluarea proprietatilor imobiliare cu constructii vechi care au o depreciere ridicata, cauzata de deteriorarea fizica si de neadecvarea functionala, care sunt dificil de estimat. Comparatia cu vanzarile anterioare nu poate fi aplicata cu succes pentru evaluarea proprietatilor imobiliare foarte specializate (cum ar fi o biserica sau un cimitir) pentru ca nu exista date comparabile. Abordarea prin capitalizarea venitului nu se poate utiliza in cazul cladirilor ocupate de proprietar. Aceasta abordare poate sa nu fie adecvata pe piata proprietatilor comerciale sau industriale in care proprietarul ocupant poate supralicita investitorul. Oricare ar fi cazul sau proprietatea de evaluat, profesionistii evaluatori trebuie sa aplice cel putin doua dintre cele 3 metode de evaluare, urmarind abordari diferite, chiar daca sunt recunoscute si cazurile in care o singura metoda poate fi considerata suficienta. Abordarea prin cost este bazata pe ipoteza ca participantii pe piata fac legatura intre valoare si cost. In aceasta abordare, valoarea unei proprietati imobiliare se estimeaza prin adaugarea valoarii terenului la valoarea costului de constructie pentru reproducerea sau inlocuirea constructiilor existente si apoi scazand deprecierea (deteriorarea fizica si neadecvarea functionala) aparuta din diferite cauze. Se include in valoarea estimata profitul normal ce il obtine antreprenorul. Aceasta abordare este deosebit de utila in evaluarea unor constructii noi sau aproape noi si pentru acele proprietati care nu se vand frecvent pe piata. Rezultatele acestei abordari pot fi folosite pentru comparatii cu rezultatele altor metode ce se pot aplica. Abordarea prin comparatia vanzarilor anterioare este utila cand exista un numar de proprietati similare care au fost vandute recent. Utilizand aceasta metoda, un evaluator poate ajunge la o valoare, comparand proprietatea pe care o evalueaza (proprietatea subiect) cu alte proprietati similare, numite tranzactii comparabile. Preturile de vanzare ale proprietatilor ce sunt considerate ca fiind cele mai comparabile, au tendinta de a indica un interval in care se va situa si valoarea proprietatii subiect.
Elementele de comparatie pentru estimarea similaritatii proprietatilor imobiliare pot fi:
o
drepturile de proprietate transmise;
o
conditiile de finantare;
o
conditiile de vanzare;
o
conditiile pietei;
o
localizarea;
o
caracteristicile fizice;
o
caracteristicile economice;
o
utilizarea proprietatii;
o
componentele non-imobiliare ale valorii.
Ulterior efectuarii comparatiilor se aplica corectii asupra pretului de vanzare, tinand cont de intervalul de timp dintre data tranzactiei si data evaluarii. Abordarea prin capitalizarea venitului (sau abordarea prin venit) urmareste estimarea valorii actualizate a beneficiilor viitoare obtinute din utilizarea proprietatii imobiliare. Ca si in cazul abordarii prin comparatia vanzarilor, abordarea prin venit necesita un studiu de piata. Cercetarea si analiza datelor se efectueaza pe baza raportului dintre cerere si oferta, care ofera informatii despre tendintele si previziunile pietei. Nivelul de fructificare a capitalului investit atrage investitia de capital in functie de riscul aferent afacerilor imobiliare. In plus, nivelul fructificarii asteptat de investitori fluctueaza in functie de schimbarile de pe pietele monetare si de fructificarile oferite de alte domenii de investitii alternative. Evaluatorul trebuie sa fie la curent cu schimbarile de pe piata monetara si de capital, in cazul investitiilor comparabile.
Datele specifice pe care evaluatorul le analizeaza in aceasta abordare sunt: venitul brut anual previzionat, obtinut din exploatarea proprietatii imobiliare, diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare si a altor pierderi, cheltuielile anuale previzionate de exploatare, caracterul si durata fluxurilor de venituri si valoarea previzionata de vanzare a proprietatii dupa o anumita perioada de timp specificata. Dupa ce se estimeaza veniturile si cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rata de capitalizare sau este actualizat cu o rata de actualizare. Ratele de capitalizare sau de actualizare utilizate sunt deduse din ratele de fructificare acceptabile si asteptate pentru proprietati imobiliare similare. Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare in care evaluatorul analizeaza concluziile alternative si selecteaza in final o valoare. De multe ori este necesara o trecere in revista a intregului proces de evaluare. In aceasta etapa,
evaluatorul se bazeaza pe experienta, expertiza, logica si rationamentul profesional, pentru a explica, reconcilia si rezolva diferentele intre rezultatele obtinute prin aplicarea unor metode de evaluare diferite. Evaluatorul trebuie sa judece/aprecieze insemnatatea relativa, aplicabilitatea si fundamentarea fiecarui rezultat si se va baza mai mult pe cel mai adecvat rezultat al scopului evaluarii. Concluzia se fundamenteaza pe adecvarea, precizia si cantitatea tuturor faptelor si evidentelor colectate in procesul de evaluare. Orice evaluare profesionala are ca si finalitate raportul de evaluare. Forma, dimensiunile si continutul raportului de evaluare difera in functie de cerintele clientului, de tipul proprietatii imobiliare si de natura misiunii de evaluare. Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania a elaborat un standard profesional care recomanda continutul raportului de evaluare, cu scopul protectiei clientului si asigurarii unui nivel profesional adecvat al raportului. In calitate de document scris, raportul de evaluare asigura evaluatorului oportunitatea de a fundamenta si explica opiniile si concluziile sale si de a demonstra soliditatea valorii estimate. Continutul raportului este de fapt si o trecere in revista a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la datele, informatiile si faptele colectate in cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la concluziile sale. Raportul reflecta intelegerea de catre evaluator a principiilor economice si de evaluare, abilitatea de a interpreta datele relevante si logica in selectarea tehnicilor si procedurilor adecvate, precum si modul de aplicare a lor pentru a deduce estimarea finala a valorii. Cel mai bun raport de evaluare este acela care da posibilitate beneficiarului sa inteleaga problema si datele faptice si sa urmareasca logica evaluatorului pana la concluzia finala.
PARTEA 2. VALOAREA (DE PIATA SI IN AFARA PIETEI) 2.1. Valoarea de piata Valoarea de piata este definita de standardul international de evaluare IVS1 elaborat de Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (IVSC) intrat in vigoare la data de 1 iulie 2000 ca fiind "suma estimata pentru care o proprietate ar fi schimbata la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un cumparator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri". In cadrul definitiei, suma estimata se refera la cel mai probabil pret ce se poate obtine in mod rezonabil pe piata, la data evaluarii si in celelalte conditii stipulate in definitie. " Data evaluarii" cere ca estimarea sa se faca cu referire la o data precisa. Marimea valorii urmeaza sa reflecte situatia si circumstantele reale ale pietei la o anumita data si nu in trecut sau viitor fata de data respectiva; definitia presupune si simultaneitatea schimbului cu incheierea contractului fara nici o modificare a pretului. "Cumparatorul hotarat " se refera la un cumparator motivat, dar care nu este obligat sa cumpere cu orice pret; el cumpara in conformitate cu realitatile de pe piata curenta, cu asteptarile lui si nu pe o piata imaginara sau ipotetica ce nu poate fi demonstrata sau anticipata ca exista; presupusul cumparator nu va plati un pret mai mare decat cere
piata; evaluatorul nu trebuie sa faca presupuneri nerealiste referitoare la conditiile pietei, nici sa considere un nivel al valorii de piata peste cel ce se poate obtine in mod rezonabil. "Vanzatorul hotarat " semnifica cerinta in stabilirea valorii de piata ca vanzatorul sa nu fie nici foarte doritor si nici fortat sa vanda la orice pret si totodata sa nu fie fortat sa tina la un pret ce nu este considerat rezonabil pe piata curenta; vanzatorul hotarat este motivat sa vanda proprietatea imobiliara in conditiile pietei pentru cel mai bun pret ce se poate obtine dupa un marketing adecvat, oricare ar fi acel pret. O "tranzactie echilibrata" este una in care intre parti nu exista o relatie particulara sau speciala (de exemplu, firma mama si sucursala ei sau intre proprietar si chirias) care ar face ca nivelul pretului sa nu fie caracteristic pietei; se presupune ca partile actioneaza independent. Un "marketing adecvat " inseamna ca proprietatea imobiliara a fost anuntata la vanzare intr-un mod adecvat, ca sa se poata obtine cel mai bun pret. Durata publicitatii depinde de conditiile pietei, dar trebuie sa fie suficienta pentru ca proprietatea sa fie adusa in atentia unui numar suficient de cumparatori potentiali. "in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza si prudent " presupune ca atat vanzatorul cat si cumparatorul sunt informati in mod rezonabil despre natura si caracteristicile proprietatii imobiliare, utilizarea ei in prezent si potentiala, precum si despre situatia pietei la data evaluarii. Fiecare parte se presupune ca isi apara interesele in cunostinta de cauza si prudent, pentru a obtine cel mai bun pret pentru pozitia lor in cadrul tranzactiei. Prudenta se estimeaza prin referirea la situatia pietei la data evaluarii, fara a beneficia de cunostintele obtinute la o data ulterioara. Nu poate fi considerat ca imprudent un vanzator ce vinde o proprietate pe o piata cu preturi in cadere, la un pret mai mic decat nivele anterioare. In asemenea cazuri, la fel ca in alte situatii de vanzare-cumparare pe piete cu preturi in schimbare, un vanzator sau un cumparator prudent va actiona in concordanta cu cele mai bune informatii despre piata, disponibile in acel moment. " Fara constrangeri" semnifica faptul ca fiecare parte este motivata sa intre in tranzactie, dar nici una nu este fortata sau constransa sa o incheie.
2.2. Tipuri de valori in afara pietei Standardul International de Evaluare IVS2 se refera la urmatoarele tipuri de valoare care nu se bazeaza pe piata: i.
Valoarea de utilizare reprezinta valoarea pe care o anumita proprietate imobiliara o are pentru o anumita utilizare. Valoarea de utilizare se concentreaza pe valoarea cu care o anumita proprietate imobiliara contribuie la intreprinderea/afacerea din care face parte, fara a lua in considerare cea mai buna utilizare a proprietatii sau suma ce poate fi obtinuta prin vanzarea acesteia. Valoarea de utilizare depinde de administrarea proprietatii si de conditiile externe. Valoarea de utilizare se va estima in evaluarea proprietatilor imobiliare in scopul fuziunii, preluarii sau emisiunii de valori mobiliare (ori majorarea
valorii nominale a actiunilor existente). In evaluarea unor tipuri de proprietati care, de obicei, nu se vand sau nu se inchiriaza, devine dificil sa se decida ce este mai adecvat sa se evalueze: valoarea de piata sau valoarea de utilizare. Asemenea proprietati imobiliare se numesc proprietati cu piata limitata si sunt proprietati care au relativ putini cumparatori la un anumit moment dat. Exemple de asemenea proprietati de piata limitata includ fabrici mari, proprietati in apropierea caii ferate, proprietati cu activitati de cercetare-dezvoltare. Multe asemenea proprietati au structuri unicat, materiale de constructii speciale sau au un design ce restrange utilizarea numai la destinatia initiala. Aceste proprietati au un potential de conversie limitat si ele se numesc de obicei proprietati cu scop special, cum ar fi case de rugaciuni, muzee, scoli, cladiri publice, cluburi. Se poate aprecia ca exista o trecere treptata intre proprietatile cu piata si cele cu piata limitata. Daca exista acea piata limitata, evaluatorul va face tot ce este posibil pentru a evidentia caracteristicile acestei piete. Daca utilizarea actuala a proprietatii este atat de specializata incat nu exista o piata demonstrabila pentru ea, dar actuala utilizare va continua, evaluatorul va estima numai valoarea de utilizare. ii.
Valoarea de investitie reprezinta valoarea unei proprietati, pentru un anumit investitor sau grup de investitori, cu anumite obiective de investitii identificate. Acest concept subiectiv reflecta relatia dintre o proprietate specifica si un anumit investitor sau grup de investitori cu obiective si/sau criterii de investitii definite. Daca se exprima intr-o unitate monetara, valoarea de investitie este pretul pe care un investitor l-ar plati pentru o investitie, in concordanta cu capacitatea sa de a percepe acea investitie. Valoarea de investitie este utila pentru un potential cumparator al unei investitii deja existente sau al unei proprietati imobiliare generatoare de venit. Conceptul de valoare de investitie nu trebuie confundat cu valoarea de piata a unei proprietati ce constituie o investitie.
iii.
Valoarea de asigurare este valoarea unei proprietati imobiliare, recunoscuta de prevederile unei polite sau contract de asigurare.
iv.
Valoarea de impozitare este valoarea bazata pe definitiile din legislatia fiscala specifica impozitarii.
v.
Costul de Inlocuire Net (CIN) reprezinta o metoda acceptabila de evaluare utilizata in scopul elaborarii situatiilor financiare pentru proprietatile specializate sau cu piata limitata. CIN se bazeaza pe o estimare a valorii de piata a terenului la care se adauga costul de inlocuire (sau de reconstructie) a constructiilor (imbunatatirilor) si se scade deprecierea cumulata a acestora. Rezultatul este o combinatie intre elemente de piata si nebazate pe piata. CIN este o aplicatie specifica a abordarii prin cost. Abordarea prin cost poate fi aplicata in estimarea valorii de piata, toate elementele caracteristice acestei metode fiind obtinute din informatii de pe piata.
vi.
Valoarea de casare este valoarea unei proprietati excluzand terenul, din perspectiva materialelor pe care le inglobeaza si nu in ipoteza continuarii utilizarii fara reparatii sau modificari speciale.
vii.
Valoarea de lichidare (sau de vanzare fortata) este suma care poate fi obtinuta in mod rezonabil din vanzarea unei proprietati intr-un interval de timp prea scurt pentru a indeplini conditiile specificate in definitia valorii de piata. Valoarea de lichidare este data de cel mai probabil pret care se poate obtine pentru o proprietate, in urmatoarele conditii:
a.
Vanzarea se va face intr-o perioada limitata sever, specificata de client;
b. Conditiile reale ale pietei sunt cele curente; c. Cumparatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza; d. Vanzatorul este obligat sa vanda; e. Cumparatorul este motivat obisnuit; f.
Cumparatorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;
g. Se permite numai un marketing limitat in timp si efort; h. Plata se face in numerar; i.
viii.
Pretul nu este influentat de aranjamente financiare speciale sau facilitati ori de cineva interesat de vanzare.
Valoarea speciala este un termen legat de un element de valoare extraordinar, superior valorii de piata. Valoarea speciala ar putea aparea, de exemplu, prin asocierea fizica, functionala sau economica cu o alta proprietate.
2.3. Factorii care influenteaza valoarea Valoarea este extrinseca bunului sau serviciului la care se refera; ea este creata subiectiv de participantii pe o anumita piata. Relatiile care creeaza valoarea sunt complexe si valoarea se schimba cand se modifica factorii ce o influenteaza. De regula sunt patru factori economici interdependenti care creeaza valoarea: utilitatea, raritatea, dorinta si puterea efectiva de cumparare. Toti factorii trebuie sa fie prezenti pentru ca o proprietate imobiliara sa aiba valoare. Utilitatea este capacitatea unui bun economic de a satisface o cerere, necesitate sau dorinta umana. De exemplu, toate proprietatile au o utilitate (diferita) pentru chiriasi, proprietari-investitori sau proprietari-ocupanti; proprietatile rezidentiale satisfac necesitatea de adapost. Valoarea acestor servituti este legata de dorintele si utilitatea pentru proprietarul - ocupant, dar aceasta valoare poate fi convertita in venituri sub
forma de chirie. Castigurile date de proprietatile imobiliare generatoare de venit pot fi masurate de obicei prin fluxurile financiare (cash-flow). Influenta utilitatii asupra valorii depinde de caracteristicile priprietatii imobiliare, cum ar fi: dimensiunea, design, amplasament. Castigurile aferente unei proprietati imobiliare rezulta din drepturile de proprietate. Restrictionarea unor drepturi poate reduce fluxul de castiguri si deci diminua valoarea. La fel, o proprietate poate atinge cea mai mare valoare daca ea poate realiza legal cea mai utila functiune. Reglementarile de mediu, de urbanism si alte limitari pot mari sau diminua valoarea. Raritatea este o oferta prezenta sau anticipata a unui bun, raportata la cererea pentru el. In general, daca cererea este constanta, raritatea unui bun il face mai valoros. Terenul, de exemplu, este in general suficient, dar terenul utilizabil solicitat este relativ rar si prin urmare are o valoare mai mare. Aerul care are un inalt grad de utilitate nu are o valoare economica deoarece se regaseste din abundenta. Dorinta este nevoia cumparatorului potential de a detine un bun care sa-i satisfaca o necesitate umana (ex. adapost, imbracaminte, hrana) sau cerinte individuale dincolo de nevoile vitale. Dorinta impreuna cu utilitatea si raritatea trebuie considerate in relatie cu puterea efectiva de cumparare. Puterea efectiva de cumparare este capacitatea unei persoane sau a unui grup de a participa pe piata si anume de a achizitiona bunuri si servicii cu bani sau echivalent. O estimare corecta a valorii unei proprietati imobiliare cuprinde si o apreciere reala a posibilitatilor pietei de a plati acea proprietate.
Interactiunea complexa a celor patru factori care creeaza valoarea este reflectata in principiul economic fundamental - cererea si oferta . Utilitatea unui bun sau serviciu, raritatea sau abundenta sa, intensitatea dorintei oamenilor de a le achizitiona si puterea efectiva de cumparare, toate acestea vor afecta oferta si cererea intr-o situatie data a pietei. Cererea unui bun sau serviciu este creata de utilitate si afectata de raritate. Cererea mai este influentata si de dorinta si de fortele care creeaza si stimuleaza dorinta. Desi atractia oamenilor pentru diferite lucruri poate fi nelimitata, dorinta este restrictionata de puterea efectiva de cumparare. De exemplu, imposibilitatea de a cumpara marfuri scumpe va afecta cererea acestor marfuri. Oferta unui bun sau serviciu este influentata de utilitate si limitata de raritate, iar dorinta afecteaza disponibilitatea. Terenul este un bun limitat si terenul intr-o zona destinata unei anumite folosinte, poate reprezenta o oferta insuficienta daca perceptia privind necesitatea lui devine ridicata. O putere de cumparare slaba va crea o presiune asupra ofertei. Daca insa puterea de cumparare creste, oferta unui bun sau serviciu relativ rar, se deschide si se creeaza o cerere datorata pietei care va duce la cresterea ofertei.
PARTEA 3. METODELE DE EVALUARE
Cele 3 metode de evaluare prezentate in primul capitol, care urmaresc o abordare prin cost, prin comparatia vanzarilor si prin capitalizarea veniturilor, vor fi tratate in continuare. Primele doua metode, metoda de evaluare prin comparatia vanzarilor si cea efectuata prin costuri sunt analizate in cadrul evaluarii terenurilor si in cadrul evaluarii constructiilor(intrucat in cazul ambelor metode se impune evaluarea separata e terenurilor de evaluarea constructiilor), iar metoda bazata pe capitalizarea veniturilor (metoda cu abordare a evaluarii prin randament) este tratata separat, intrucat considera terenurile si constructiile aferente ca un tot unitar care contribuie nediscriminatoriu la generarea de venituri.
3.1. Evaluarea terenului In conditiile in care proprietatea de evaluat apartine unei societati comerciale, se considera situatia in care terenul este in proprietatea societatii si dreptul de proprietate este transferabil integral la data tranzactiei. Inaintea evaluarii propriu-zise trebuie analizate cel putin urmatoarele aspecte:
inregistrarile contabile referitoare la teren si actele de proprietate asupra acestuia;
planurile amplasamentelor si verificarea referitoare la suprafata scriptica si cea faptica;
din suprafata totala de teren se separa suprafetele care deservesc derularea activitatii (teren construit, aferent retelelor, caile de transport etc.) si suprafetele libere in exces care vor fi considerate in afara exploatarii;
in functie de amplasarea terenului in zona se culeg informatii de piata privind valorile de tranzactionare in zona, a terenurilor libere similare;
se intocmeste o fisa preliminara in care suprafetele terenurilor apar distinct in functie de destinatia acestora (de exploatare sau libere) si de localizarea acestora care va contine si valorile de piata ale terenurilor in zonele respective.
Odata parcurse aceste etape, evaluarea se efectueaza in functie de tipul terenului, fie ca este teren in exploatare sau teren in exces. Evaluarea terenului in exploatare se realizeaza tinand cont de faptul ca terenurile contribuie la desfasurarea activitatii si deci, in aceasta perioada valoarea lor este diferita fata de valoarea de piata; evaluarea trebuie sa aiba in vedere pe langa valoarea de piata a terenurilor in zonele respective faptul ca ele vor fi imobilizate inca un numar de ani egal cu durata de viata economica a intregului obiectiv (tipul de valoare rezultata nu este valoare de piata). Evaluarea terenurilor in exces se evalueaza de regula la valoarea de piata in conditii in care exista suficiente informatii de piata si poate fi aplicata una din urmatoarele proceduri: comparatia directa, proportia, extractia, parcelarea, tehnica reziduala si capitalizarea rentei de baza; proportia si extractia combina metoda costului cu metoda comparatiei
directe, iar tehnica reziduala combina metoda capitalizarii cu metoda costului, parcelarea combinand toate cele trei metode. 3.1.1. Metoda comparatiei directe
Premisele in considerarea acestei metode sunt acelea ca terenurile sunt libere sau se considera libere, pentru scopul evaluarii. Metoda este cea mai utilizata si preferata atunci cand exista date comparabile. Prin aceasta metoda, preturile si acele informatii referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemanari sau deosebiri. Elementele de comparatie sunt drepturile de proprietate, restrictiile legale, conditiile pietei (data vanzarii), localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile fizice, adica suprafata si forma, lungimea la fatada, topografia, localizarea si vederea. Este rational sa se coreleze rezultatele a doua sau mai multe comparatii. Daca preturile s-au schimbat rapid in ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate cat mai aproape de data evaluarii. Uneori evaluatorul trebuie sa aleaga intre tranzactii cu proprietati din apropiere dar care au avut loc cu mai multi ani inainte de data evaluarii si intre tranzactii recente dar pentru loturi localizate la distanta, fiind indicat sa se bazeze pe tranzactiile recente. In general, suprafata este un element de comparatie mai putin important decat data si localizarea. Cele mai multe loturi au arie optima, insa daca suprafata e mai mare, valoarea terenului existent in plus are tendinta sa se reduca foarte puternic. De aceea, este bine sa se caute proprietati comparabile, dar cu aproximativ aceeasi suprafata. Zonarea este deseori criteriul de baza de selectie, pentru ca amplasamentele din aceeasi zona sunt cele mai comparabile. Ca regula generala, cu cat sunt mai multe sau mai mari deosebirile intre proprietate evaluata si cele comparabile, cu atat e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate. Evaluatorul va putea lua in considerare si preturile de oferta (nenegociate), desi acestea sunt mai putin credibile (preturile din ofertele de vanzare sunt mai mari, iar cele din ofertele de cumparare sunt mai mici decat preturile negociate). Informatiile directe pot fi obtinute din discutiile cu partile implicate in tranzactii: cumparatori, vanzatori, avocati, notari si agenti imobiliari. In general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corectii ale preturilor din tranzactiile comparabile. Marimea corectiilor depinde de datele disponibile si sunt exprimate in mod absolut (in moneda) sau relativ (procentual). Corectiile pentru drepturile de proprietate, finantare si conditiile pietei si conditiile de vanzare se fac inaintea celor referitoare la localizare si caracteristicile fizice. Toate corectiile trebuie prezentate in raportul de evaluare, intr-o forma logica si usor de inteles. In localitatile urbane dens dezvoltate, se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lor nu poate fi estimata prin comparatie directa. La fel si loturile libere din localitatile rurale izolate sunt foarte rar tranzactionate si datele de comparatie pot fi nesigure. In aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proportiei sau prin metoda extractiei.
3.1.2. Metoda proportiei
Aceasta metoda cunoscuta si sub numele de metoda alocarii, este bazata pe principiul echilibrului si pe conceptul contributiei, care spune ca normal exista un raport tipic intre valoarea terenului si valoarea proprietatii imobiliare pentru anumite tipuri de proprietati in anumite localizari. Acest raport este in general mai sigur cand constructiile sunt relativ noi. La constructiile mai vechi creste raportul valoare teren/valoare proprietate. Metoda proportiei nu da o valoare determinata a proprietatii; ea poate fi folosita cand este insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile. Estimarea este grosiera pentru ca se pot ridica constructii mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egala. 3.1.3. Metoda extractiei
Metoda extractiei este o varianta a metodei proportiei. Valoarea terenului este extrasa din pretul de vanzare a unei proprietati prin scaderea contributiei constructiilor care este estimata prin costuri si depreciere. Proprietatile din zona rurala sunt estimate frecvent prin aceasta metoda, deoarece contributia cladirilor in valoarea totala este, in general, redusa si usor de identificat. Valoarea terenului data de metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile din tranzactiile terenurilor libere si este util mai degraba a estima niste parametri normalizati decat valori absolute. 3.1.4. Metoda parcelarii
Metoda este utilizata la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezinta cea mai buna utilizare si exista date de comparatie pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine planificata poate crea o proprietate mai buna acolo unde zonarea, utilitatile disponibile, conditiile legale, accesul si alte elemente sunt intr-o combinatie favorabila. Evaluatorul incepe sa analizeze o parcelare prin determinarea numarului si dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal si economic. Loturile propuse trebuie sa fie in conformitate cu cerintele legale si sa indeplineasca cerintele pietei locale. Se efectueaza apoi o analiza comparativa cu loturile deja construite si dupa corectiile necesare, evaluatorul urmeaza sa estimeze care este pretul de vanzare cel mai probabil, durata de construire probabila si rata de absorbtie a parcelelor de catre piata. Metoda parcelarii se utilizeaza si in studiile de fezabilitate si in evaluarile unde sunt putine tranzactii comparabile. Precizia metodei este determinata de precizia ratei de actualizare, a ratei de absorbtie a costurilor indirecte si pentru servicii. 3.1.5. Metoda reziduala
Metoda poate fi utilizata in cazurile in care nu sunt disponibile date referitoare la loturi similare de teren liber. Aceasta tehnica este bazata pe principiul echilibrului si a conceptului de contributie care se refera la echilibrul factorilor de productie, adica teren, mana de lucru, coordonare si capital. Metoda se utilizeaza in cazurile in care: -
valoarea cladirilor este cunoscuta sau poate fi estimata cu o buna precizie;
-
venitul anual net stabilit, generat de proprietate, este cunoscut sau poate fi estimat;
-
se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si pentru teren.
Valoarea cladirilor poate fi estimata ca pentru cladiri noi care reprezinta cea mai buna utilizare si care nu au depreciere fizica sau functionala. Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai intai constructia (actuala sau ipotetica) care reprezinta cea mai buna utilizare. Apoi va estima venitul anual net si stabil, din exploatare, obtinut din chiria de pe piata si cheltuielile de operare estimate la data evaluarii; in continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venituri se poate atribui cladirilor si va obtine partea ramasa pentru teren. Aceasta este capitalizata cu o rata de capitalizare obtinuta de pe piata imobiliara si se obtine valoarea terenului. 3.1.6. Metoda capitalizarii rentei de baza
Renta de baza poate fi capitalizata cu o rata corespunzatoare. Renta de baza este marimea platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului in conformitate cu regulile de inchiriere a terenului. Aceasta procedura este utila cand exista informatii de pe piata inchirierilor imobiliare, daca renta curenta corespunde cu cea de pe piata, atunci valoarea obtinuta prin capitalizare cu o rata de piata este echivalenta cu valoarea de piata. Daca renta platita prin conditiile contractuale nu corespunde cu cea de pe piata, se vor face corectiile ce apar din diferentele in conditiile de contract, fata de cele normale pe piata. Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si acestea trebuie reflectate in renta de baza.
3.2. Evaluarea constructiilor Evaluarea constructiilor reclama de regula alocarea celei mai mari portiuni de timp. Pregatirea evaluarii constructiilor, implica, in conditiile in care subiectul evaluarii este in proprietatea unei societati comerciale (si nu numai), cel putin urmatoarele faze:
preluarea de la beneficiar a unei liste de inventar cu constructiile aflate in patrimoniul intreprinderii de evaluat care sa cuprinda cel putin: numarul de inventar, data punerii in functiune (PIF), denumirea, valoarea de inventar,
valoarea ramasa de amortizat la data evaluarii si daca este posibil, evolutia scriptica a valorii de inventar;
preluarea de la beneficiar a documentatiilor de constructie respectiv ale planurilor constructiilor. Aceasta etapa este foarte importanta avand in vedere ca pentru operatiunea de evaluare sunt strict necesare informatiile legate de dimensiunile reale ale constructiilor (suprafete construite, suprafetele desfasurate, inaltimi etc.). Daca nu exista documentatii individuale pentru fiecare constructie se solicita un plan de situatie in care sa figureze constructiile aflate pe amplasament. La majoritatea intreprinderilor care au elaborat documentatia pentru intabularea terenurilor, exista aceste planuri de situatie care cuprind amplasamentul si conturul constructiilor aflate pe acesta, respectiv suprafetele construite, in acest caz evaluatorul trebuind sa verifice suprafetele inscrise in anexele documentatiei cu cele din teren pentru a nu apare erori legate in special de suprafetele desfasurate ale cladirilor.
daca nu exista nici un fel de documentatie, trebuie efectuate masuratori la fiecare cladire si intocmita o schita a planului de situatie. Nivelul de complexitate al masuratorilor, care poate ajunge pana la intocmirea unei antemasuratori, este reclamat de metoda de evaluare aplicata.
avand lista de inventar si planul de situatie urmeaza operatiunea de identificare si corelare ale acestora, respectiv identificarea fiecarei constructii de pe planul de situatie (de pe teren de fapt) pe baza numarului de inventar din evidentele contabile. Operatiunea este foarte importanta pentru corectitudinea evaluarii si verificabilitatea acesteia. In aceasta faza este posibil ca unele constructii aflate in inventar sa nu se gaseasca pe teren sau sa se gaseasca sub denumiri diferite, dar si situatia in care unele constructii sa existe pe teren si sa nu figureze in evidentele contabile, din diferite motive. In aceasta situatie evaluatorul impreuna cu personalul avizat din partea beneficiarului stabilesc forma scriptica a listei constructiilor de evaluat, avand in vedere o regula: sunt supuse evaluarii toate constructiile aflate pe amplasament care sunt declarate in proprietatea beneficiarului, indiferent daca acestea sunt inregistrate in evidentele contabile sau nu. Valoarea rezultata trebuie sa reflecte realitatea din teren si nu multiplicarea unor valori scriptice.
fiind definitivate aceste etape, urmeaza inspectia cladirilor si descrierea obiectivelor de evaluat. Etapa este foarte importanta pentru actiunea de evaluare, intrucat urmareste: o
o
stabilirea structurii constructive (necesara pentru elaborarea devizelor, incadrarea in cataloage etc.). In cadrul acesteia se identifica toate elementele constructive care se pot observa: fundatii, suprastructura, acoperis, finisaje, instalatii, dotari, anexe etc.; elemente referitoare la starea fizica a constructiei, reparatii curente sau capitale efectuate;
o
conditiile de exploatare prezente si viitoare;
o
vecinatati si influentele acestora asupra constructiei.
Cu cat numarul cladirilor este mai mare, cu atat operatiunea necesita alocarea unei cantitati mai mari de timp. Aceste etape este recomandat sa fie parcurse asistat de un specialist in constructii. Evaluarea propriu-zisa trebuie sa
1. stabileasca valoarea constructiei noi (valoare de inlocuire sau valoare de reconstructie) si 2. estimeze deprecierea acumulata. In urma acestor etape rezulta valoarea ramasa actualizata a constructiei la data evaluarii. Principiul este simplu, dar apar dificultati in aplicarea celor doi pasi, avand in vedere in general complexitatea si diversitatea constructiilor. Fiecare constructie trebuie tratata separat. 3.2.1. Stabilirea valorii constructiei noi
Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi, la preturile curente la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi meteriale, normative de constructie, arhitectura, planuri, calitate, manopera si ingloband toate deficientele supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate. Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii a unei cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si planuri actualizate. Se cunosc trei metode traditionale de estimare a costului: metoda comparatiilor unitare, metoda costurilor segregate si metoda devizelor. In fiecare din acestea trebuie ca informatiile de pe piata constructiilor din zona respectiva sa fie relevante. Metoda comparatiilor unitare estimeaza costul sub forma costului unitar - pe unitatea de suprafata sau de volum. Metoda utilizeaza costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru conditii ale pietei sau eventuale diferente fizice. Costurile indirecte pot fi incluse in costul unitare sau calculate separat. Daca proprietatile comparate sunt localizate pe alte piete, evaluatorul va face o corectie pentru localizare. Costul unitar depinde de dimensiune si anume scade cu cresterea suprafetei sa a volumului cladirii. Aceasta pentru ca instalatiile, centrala termica, lifturile, usile, ferestrele si altele asemanatoare, de regula nu costa proportional mai mult pentru o cladire mai mare. Metoda comparatiilor unitare este relativ simpla, practica si larg utilizata. Cifrele de cost unitar se exprima de regula, la suprafata desfasurata construita sau volumul total construit. Costul total este estimat comparand cladirea evaluata cu cladiri similare, construite recent pentru care sunt disponibile
preturile de contract. Trebuie sa se ia in considerare evolutia preturilor intre data contractului (sau executiei) si data evaluarii. In aplicarea corecta a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru cladiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, tinand seama de diferentele de dimensiune, firma, finisaje, dotarea cu instalatii, precum si de diferenta de timp intre data elaborarii costului de barem si data evaluarii. Raportul intre costul instalatiilor si echipamentelor ce doteaza cladirile si costul de baza al constructiei a crescut semnificativ de-a lungul timpului. Instalatiile si echipamentele au tendinta sa mareasca costul unitar si se uzeaza mai rapid decat elementele constructiei propriu-zise. Costurile ar trebui impartite pe categoriile generale de constructie si separat pentru finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta evaluatorul sa efectueze corectiile ce apar din cauza existentei sau absentei acestor elemente deosebite. Simplitatea aparenta a metodei comparatiilor poate fi inselatoare. Pentru a detine cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie sa actioneze logic si sa compare cu atentie cladirea evaluata cu cladiri similare sau structuri standard catalogate. Varianta din urma este aplicata pe scara cea mai larga in prezent, fiind relativ simpla, dar care poate conduce la erori inacceptabile avand in vedere dificultatile privind: -
corelarea intre structura constructiva foarte diversificata a constructiilor si preturile barem continute in cataloage;
-
aplicarea corectiilor cele mai adecvate;
-
utilizarea unor indici de actualizare (care contin un grad ridicat de subiectivism) avand in vedere ca preturile barem continute de cataloage sunt la nivelul anului 1965;
-
faptul ca au aparut constructii efectuate pe baza de tehnologii noi care nu sunt cuprinse in cataloage.
Totusi, cand este corect aplicata, metoda duce la estimari rezonabil de precise pentru costul de reconstructie sau de inlocuire. In masura in care este posibil, este recomandat ca aceste valori sa fie estimate pe baza unora din urmatoarele doua metode. Metoda costurilor segregate utilizeaza costuri unitare pentru diferite componente ale cladirii si exprimate fata de unitati de masura adecvate. Utilizand aceasta metoda, evaluatorul calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate in constructie plus manopera, utilaje si transporturi legat de tehnologia lucrarilor de constructii, pentru fiecare metru patrat de suprafata. De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui metru patrat (mp) de pardoseala, metru liniar de perete de o anumita inaltime etc. Costurile estimate se bazeaza pe costuri normate pentru diferite componente ale constructiei (de exemplu, costul de lucrari de excavare se exprima de 3 regula, in lei/m , costul fundatiei in lei/m liniar. Regia si profitul constructorului poate fi inclus in costul unitar sau pot fi calculate separat. Costurile indirecte, de regula, se calculeaza separat. Totusi, sunt necesare cunostinte de specialitate pentru a asambla costurile de baza ale echipamentelor, materialelor si manoperei si de a le combina intro estimare de cost finala. Daca este bine aplicata, metoda costurilor segregate poate
inlocui o expertizare cantitativa completa si duce l o estimare precisa a costului de reconstructie sau de inlocuire, cu un efort considerabil mai mic. Metoda devizelor este cea mai completa si precisa, facandu-se un calcul ce reflecta cantitatea si calitatea tuturor materialelor utilizate si toate categoriile de manopera necesara. Se adauga apoi cheltuielile conexe, regia si profitul. 3.2.2. Estimarea deprecierii acumulate
Deprecierea este o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiilor ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe. Teoretic, deprecierea poate incepe sa se acumuleze de la finalizarea constructiei, chiar daca reprezinta cea mai buna utilizare a amplasamentului. Avand in vedere clasificarea in una din categoriile constructie necesara exploatarii, constructie in afara exploatarii, constructie in curs de executie sau constructie in curs de dezvoltare, deprecierile luate in calcul vor conduce la tipul de valoare care corespunde fiecarui caz in parte (valoare de piata, valoare de utilizare, valoare de investitie etc.). Cea mai complexa situatie o prezinta constructiile in afara exploatarii, care se evalueaza la valoarea de piata si pentru care estimarea deprecierii va putea fi efectuata pe baza aspectelor descrise in continuare. Deprecierea este o pierdere de valoare a costructiei din orice cauza, reprezentand diferenta dintre costul de reconstructie sau de inlocuire a constructiei si valoarea ei de piata. Uzura fizica se manifesta prin fisuri, cazaturi, rosaturi, infestari sau defecte de structura. Neadecvarea functionala este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalatiilor sau echipamentelor atasate. Neadecvarea functionala este similara cu uzura morala a mijloacelor fixe. Deprecierea economica (din cauze externe) se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatilor imobiliare in zona, urbanismul, finantarea si reglementarile legale. Uzura scriptica este o notiune contabila ce se refera la valoarea imobilizarilor retinuta de proprietar. Uzura scriptica (amortismentul) nu este o marime data de piata, ci este reglementata de autoritatea fiscala sau aprecierile profesionistilor contabili si se raporteaza la costul istoric. Durata de viata economica este perioada de timp in care constructiile contribuie la valoarea proprietatii imobiliare. Durata de viata fizica poate depasi durata de viata economica, dar reparatiile si modernizarile aduse constructiilor mai vechi pot extinde durata de viata economica, care insa nu poate depasi durata de viata fizica.
Durata de viata economica ramasa este perioada de timp estimata, in care constructiile vor continua sa contribuie la valoarea proprietatii imobiliare. Evaluatorul va estima durata de viata economica ramasa, interpretand atitudinile si reactiile cumparatorilor de proprietati competitive. Varsta scriptica sau varsta istorica sau calendaristica este numarul de ani trecuti de la terminarea constructiei. Varsta efectiva este data de starea tehnica si utilitatea constructiei. Varsta efectiva poate diferi de cea scriptica, in functie de lucrarile de intretinere realizate in trecut. Exista mai multe metode de estimare a deprecierii acumulate . Oricare este acceptabila daca evaluatorul o aplica coerent si logic si daca ea reflecta o reactie a unui cumparator informat si prudent fata de situatia constructiei evaluate. Pentru a avea o estimare corecta si fundamentata a deprecierii acumulate, prin oricare din metode, evaluatorul trebuie sa ia in considerare toate elementele ce ar putea diminua valoarea, dar sa considere fiecare element numai o singura data. Metodele de estimare a deprecierii acumulate sunt: metoda duratei de viata economica, metoda modificata a duratei de viata economica, metoda segregarii si tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metoda suplimentara, metoda duratei de viata fizica poate fi utilizata numai pentru a estima uzura fizica. Metoda duratei de viata economica consta in aplicarea la costul constructiilor un raport calculat intre varsta efectiva si durata totala de viata economica, totul calculat la data evaluarii. Deprecierea = (Du/Dt) x costul de reconstructie/inlocuire Unele elemente ale deprecierii pot fi ascunse intrucat sunt grupate. Un punct slab al metodei este faptul ca elementele recuperabile ale deprecierii nu sunt tratate separat. Mai mult, metoda nu ia in considerare faptul ca unele componenete ale cladirii pot avea o durata de viata fizica mai scurta sau mai lunga. Durata de viata economica are semnificatie numai pentru uzura globala. Metoda modificata a duratei de viata economica consta in estimarea mai intai a costului eliminarii tuturor elementelor recuperabile ale uzurii fizice aparute ca urmare a intretinerii necorespunzatoare, precum si cele ale neadecvarii functionale. Aceasta suma se scade din costul cladirii estimat la data evaluarii. Ulterior, se estimeaza un procentaj sau o suma globala care sa acopere toate elementele nerecuperabile. Aceasta suma este raportul dintre varsta efectiva si durata totala de viata economica aplicat la costul cladirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice si functionale. Este necesar sa se tina seama de faptul ca prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii, durata de viata economica va creste si/sau varsta efectiva va scadea si aceasta metoda nu ia in considerare diferitele durate de viata ramase pentru diferite elemente componente ale cladirii.
Metoda presupune ca utilitatea cladirii se reduce linear, ceea ce face ca aplicarea sa fie simpla, dar nu intotdeauna realista. Totusi, metoda reprezinta un mijloc convenabil de a face comparatii intre diferte proprietati imobiliare. Metoda segregarii solicita evaluatorului sa analizeze separat fiecare cauza a deprecierii, sa o cuantifice si apoi sa totalizeze o suma globala. Daca evaluatorul utilizeaza costul de inlocuire, anumite forme ale deprecierii functionale sunt eliminate automat. Cele 5 tipuri de depreciere care pot afecta o cladire sun t:
uzura fizica recuperabila;
uzura fizica nerecuperabila;
neadecvarea functionala recuperabila;
neadecvarea functionala nerecuperabila;
deprecierea externa (ce poate fi si temporara).
In general se cuantifica mai intai deprecierea recuperabila si apoi cea nerecuperabila si externa. Metoda comparatiei considera ca deprecierea acumulata este diferenta dintre costul de reconstructie sau de inlocuire si contributia in valoare a constructiilor, toate estimate la data evaluarii. Metoda nu face distinctie intre diferite tipuri de depreciere (fizica, functionala sau externa). Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale si corecte ale unor tranzactii de proprietati comparabile si prin urmare nu pot fi aplicate intr-o piata limitata sau pentru anumite proprietati imobiliare cu destinatie speciala. Dupa estimarea deprecierii si diminuarea acesteia din valoarea de reconstructie/inlocuire, rezulta valoarea ramasa actualizata. In conditiile in care exista in patrimoniul intreprinderii de evaluat un numar mare de constructii, rezultatele procedurilor anterioare, aplicate fiecarei constructii in parte si materializate intr-o fisa individuala, vor fi continute intr-un centralizator final. Acesta ar trebui sa contina denumirea, numarul de inventar, data PIF, suprafata desfasurata, valoarea de inlocuire/reconstructie, deprecierea, valoarea ramasa actualizata. Raportul de evaluare trebuie sa ofere explicatii suplimentare legate de procedura de evaluare, descrierea obiectivelor de evaluat, stabilirea deprecierii si rezultatele obtinute.
3.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor (metode de r andament) Pentru metodele de randament folosite in evaluare se utilizeaza diferite fluxuri de venituri generate. Cele mai utilizate sunt venitul brut potential, venitul net din exploatare, cash-flow inainte de impozitare si valoarea reziduala. Venitul brut potential reprezinta venitul total generat de proprietatea imobiliara in conditii de utilizare maxima (grad de utilizare integrala), inainte de scaderea
cheltuielilor operationale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub forma de chirie) practicat in mod curent la data evaluarii, la nivelul chiriei sperate in prima luna sau an complet de exploatare sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de detinere. Venitul brut efectiv este venitul anticipat din toate formele de exploatare (operatiunile) a proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spatiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de catre chiriasi). Venitul net din exploatare reprezinta venitul net anticipat rezultat dupa deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, inainte de scaderea amortizarii si a serviciului aferent creditului ipotecar. Venitul net din exploatare se exprima ca o suma anuala. In unele cazuri, venitul net poate reprezenta o suma anuala repetabila mai multi ani (venitul este constant). In alte cazuri, venitul net poate fi considerat la nivelul initial (aferent primului an de investitie) care se asteapta sa evolueze dupa o schema fixa (de exemplu, la o rata anuala de crestere constanta). In cele mai multe cazuri insa este necesara o estimare a venitului net pentru fiecare an al perioadei inclusa in analiza. Cash-flow-ul disponibil inainte de impozitare este partea din venitul net care ramane dupa plata serviciului aferent creditelor (dobanzi+rate), inainte de plata impozitului pe profit. Cash-flow-ul disponibil dupa impozitare este fluxul de numerar disponibil dupa plata impozitului pe profit. Suma aferenta impozitului depinde de marimea venitului total impozabil generat de detinerea proprietatii, de marimea amortizarii fiscale si a dobanzilor deductibile, precum si de rata de impozitare. Valoarea reziduala este o suma ramasa pe care investitorul o poate obtine la expirarea duratei de investitie (cand renunta la dreptul de proprietate, prin vanzare ca intreg sau lichidare). In functie de tipul drepturilor evaluate, valoarea reziduala poate fi calculata inainte sau dupa deducerea soldului ipotecii si impozitului. De exemplu, valoarea reziduala pentru un drept integral de proprietate reprezinta ceea ce se poate obtine prin vanzarea proprietatii. Valoarea reziduala poate fi estimata, fie ca o suma de bani anticipata a se primi, fie ca o schimbare relativa a valorii proprietatii in perioada de detinere a drepturilor evaluate. Suma totala poate fi estimata pe baza unei optiuni a chiriasului de a achizitiona proprietatea la expirarea contractului de inchiriere. Pe de alta parte, valoarea reziduala poate fi estimata prin capitalizarea unui castig net pe care un cumparator l-ar putea obtine la momentul revanzarii.
Practica a consacrat 2 categorii de metode de randament: 1. metode bazate pe capitalizarea veniturilor 2. metode bazate pe actualizarea veniturilor (capitalizarea progresiva) 1. Capitalizarea directa - este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii.
Transformarea se poate face fie prin divizarea venitului estimat printr-o rata de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat printr-un factor corespunzator de multiplicare (inversul ratei de capitalizare). Venitul asteptat luat in considerare este in cele mai multe cazuri venitul estimat al anului urmator. Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezinta relatia dintre venit si valoare, relatie acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza comparativa a vanzarilor de proprietati comparabile. Venitul generat de proprietate, de obicei venit net din exploatare sau cash-flow, este impartit prin pretul de vanzare mediu al pietei pentru a se determina rata de capitalizare. Multiplicatorul poate fi calculat prin impartirea pretului de vanzare al unor proprietati comparabile la venitul anual realizat de proprietatile respective. Capitalizarea directa este orientata spre piata: evaluatorul care o utilizeaza trebuie sa porneasca de la analiza informatiilor de pe piata imobiliara si sa evalueze proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului mediu. Capitalizarea directa nu face o diferentiere explicita intre recupararea si randamentul capitalului, ipotezele investitorului nefiind specificate. In mod implicit, se considera ca rata sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor venituri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive. Capitalizarea directa poate fi aplicata venitului brut potential, venitului brut efectiv sau cash-flowului brut. Venitul ales depinde de scopul analizei, de datele disponibile asupra proprietatii si asupra pietei. Capitalizarea directa este simpla si usor de inteles. Rata de capitalizare sau factorul multiplicator se selecteaza direct de pe piata. Capitalizarea directa nu solicita o estimare elaborata a veniturilor viitoare din moment ce rata de capitalizare este selectata din cadrul tranzactiilor cu proprietati comparabile si deci reflecta medii ale investitorilor. Formula de calcul in capitalizarea directa este:
unde
VNE - venitul net din exploatare c= rata de capitalizare V-valoarea estimata
Analiza investitiei consta in esenta in a determina cine, ce obtine si cand. Ea evidentiaza marimea si timpul realizarii veniturilor si cheltuielilor. Referitor la marimea veniturilor si cheltuielilor se prefera o diferenta pozitiva maxima intre venituri si cheltuieli. Investitorul doreste obtinerea cat mai curand a acestor venituri si intarzierea cat mai mult posibil a cheltuielilor. Recuperarea investitiei evidentiaza preocuparea primara a investitorului de a mentine intact capitalul investit si inseamna ca intregul capital este recuperat de investitori la finele perioadei de investitie.
In cadrul metodei capitalizarii directe trebuie estimat venitul brut anual, adica aprecierea cantitatii, calitatii si duratei veniturilor previzionate. Cantitatea este marimea veniturilor nete ce se pot obtine, calitatea lor reprezinta probabilitatea de a fi obtinut intr-adevar veniturile previzionate, iar durata este perioada in care se prevede obtinerea veniturilor. Venitul brut potential este suma totala a veniturilor din chirie in ipoteza unui grad de ocupare de 100% obtinut anual. Venitul brut efectiv se obtine prin scaderea pierderilor de chirie din cauza neocuparii integrale si din cauza neplatii sau intarzierii la plata a chiriei. Calculul venitului net din exploatare se efectueaza prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care sunt in sarcina proprietarului/investitorului asa cum rezulta din prevederile legale, contractate sau cutuma. Pot apare 3 categorii de cheltuieli: -
cheltuieli fixe, care nu se modifica cu gradul de ocupare, cum ar fi taxele pe proprietate si cheltuielile pentru asigurare;
-
cheltuieli variabile care se modifica direct proportional cu gradul de ocupare, cum ar fi utilitati, salarii, administratie, reparatii si intretinere, daca prin contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriasi;
-
rezerve pentru reparatii capitale.
Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe, care se bazeaza pe o analiza a tranzactiilor recente de proprietati comparabile ocupate de chiriasi. Rata de capitalizare se obtine prin impartirea veniturilor nete din exploatare la pretul de vanzare:
Conditiile de aplicabilitate a metodei sunt:
tranzactiile sa fie recente pentru a reflecta corect conditiile actuale ale pietei;
proprietatile trebuie sa fie comparabile cu cea evaluata in special privind localizarea, calitatea investitiei si alte caracteristici;
venitul net din exploatare al proprietatii comparabile trebuie sa fie calculat in acelasi mod ca pentru proprietatea de evaluat.
De multe ori metoda nu se poate aplica din cauza lipsei de date pentru proprietati comparabile.
Formula de capitalizare directa:
2. Capitalizarea progresiva (actualizarea) - este o metoda utilizata pentru transformarea unor venituri viitoare in valori prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rata de randament adecvata sau prin selectarea unei rate unitare de actualizare, care sa reflecte in mod explicit continutul venitului generat de proprietate, schimbarile potentiale de valoare si randamentul asteptat. Si aceasta metoda trebuie sa reflecte comportamentul pietei. Actualizarea este o metoda orientata spre rezultate, care strimuleaza asteptarile investitorului mediu prin intermediul formulelor care calculeaza valoarea prezenta a castigurilor asteptate in conditiile asumarii unui anumit nivel de risc.
Procedeul de transformare a unor venituri periodice in valoare prezenta se numeste actualizare; randamentul asteptat al investitiei poarta denumirea de rata de actualizare. Actualizarea porneste de la premisa ca investitorul va beneficia de o fructificare satisfacatoare a investitiei facute (inclusiv de recuperarea integrala a capitalului initial mobilizat). Aceasta metoda analizeaza capacitatea investitiei de a realiza un anumit nivel considerat acceptabil de piata, de fructificare a capitalului. La analiza veniturilor viitoare, trebuie facuta distinctia intre chiria contractuala si chiria pietei. Chiria normala de piata se foloseste pentru evaluarea dreptului integral de proprietate. Daca se evalueaza dreptul de inchiriere (folosinta), evaluatorul ia in considerare chiria contractuala pe durata neexpirata a contractului in vigoare si chiria pietei pentru perioada ulterioara. O serie de tehnici analitice pot fi utilizate pentru evaluarea unei proprietati in intregul sau, a unei categorii de venituri generate de proprietate sau drepturi limiate intr-o proprietate. Valoarea prezenta poate fi calculata cu sau fara luarea in considerare a impactului structurii de finantare si nivelului de impozitare, atata timp cat drepturile de evaluat sunt clar delimitate. Selectia tehnicilor utilizate se face in functie de scopul analizei, disponibilitatea datelor si de practicile uzuale in domeniu. Actualizarea se bazeaza pe ipoteze privind schimbarile asteptate la nivelul evolutiei veniturilor si valorii proprietatii. Pentru a selecta o rata de actualizare adaptata cerintelor pietei trebuie analizat suficient de detaliat comportamentul pietei. De asemenea, actualizarea ia in considerare obiectivele invetitionale specifice privind recuperarea si randamentul investitiei. Veniturile degajate sunt transformate in valoare prezenta prin aplicarea randamentului asteptat de investitor. Actualizarea se aplica folosind tabele de factori, disponibile in numeroase lucrari sau functii integrate in calculatoare programabile. Actualizarea este in esenta o tehnica utilizata pentru a transforma un flux de venituri viitoare intr-o valoare prezenta, prin aplicarea unei rate adecvate de actualizare. Termenul de anuitate se refera la un contact care prevede plati regulate ale unor sume stipulate. Platile nu trebuie sa fie neaparat anuale, dar intervale dintre plati trebuie sa fie regulate. Suma de plata poate fi liniara (plati egale), progresiva sau regresiva, dar platile trebuie sa fie explicite esalonate si posibil de calculat. Veniturile periodice
viitoare si pretul de revanzare sunt convertite in valori prezente prin actualizare, o procedura care se bazeaza pe ipoteza ca beneficiile primite in viitor valoreaza mai putin decat daca ar fi incasate astazi. Randamentul investitional compenseaza investitorul pentru decizia de amanare a unor beneficii prezente (adica de a dispune imediat de capitalul detinut) si pentru acceptarea unor beneficii si riscuri viitoare. Fructificarea este denumita dobanda de catre creditori si prifit de catre investitori de capital propriu. Tehnica de actualizare include o ipoteza privind modul in care se asigura fructificarea capitalului investit - respectiv prin castiguri periodice, prin revanzare sau printr-o combinatie intre cele doua categorii de fluxuri. Pentru anumite instrumente de investitii, scutirea sau reducerea fiscala poate contribui la randamentul investitiei. Orice investitor cauta sa obtina o fructificare totala supraunitara, cu alte cuvinte veniturile viitoare insumate si actualizate sa fie mai mari decat investitia initiala. Valoarea prezenta a unor beneficii viitoare este mai redusa decat valoarea lor viitoare. O plata viitoare este actualizata in valoare prezenta prin calcularea sumei care, daca ar fi investita azi, va creste cu o rata de crestere compusa care sa egalizeze platile viitoare. Formula standard pentru actualizarea fluxurilor viitoare este:
unde: i = randamentul asteptat al capitalului in perioada de previziune; n = numarul de perioade dupa care va fi obtinut castigul. Din formula se vede ca valoarea viitoare n = valoarea prezenta x (1+i)
n
i in acest caz reprezinta rata compusa de crestere. Daca se sconteaza pe o serie de castiguri anuale viitoare, fiecare castig periodic trebuie actualizat cu formula standard, iar valoarea prezenta a incasarilor este suma valorilor prezente. Aceasta procedura standard de actualizare reprezinta fundamentul tuturor metodelor de randament bazate pe actualizare. Suma depusa sau primita in viitor poate lua forma unei racuperari integrale, la un anumit moment, forma unei suite de castiguri (ca in cazul chiriei) sau o combinatie a celor doua. Compunerea sau actualizarea fluxurilor se face la o rata care reprezinta rata efectiva a randamentului asteptat; la nivelul unui an, rata este echivalentul ratei nominale de fructificare. Daca sumele sunt compuse sau actualizate la perioade mai scurte de un an (semestrial, trimestrial etc.) rata anuala trebuie impartita la numarul de perioade. De exemplu, o rata nominala de 12% corespunde unei rate semestriale efective de 6% sau efective lunare de 1%.
Fiecare factor de ajustare (prin compunere sau actualizare) porneste de la cateva ipoteze investitionale specifice care sunt implicite la calcularea si aplicarea factorului respectiv. Prin urmare, evaluatorul trebuie sa identifice premisele aplicabile proprietatii evaluate pentru a putea selecta si utiliza un anumit factor de ajustare care sa corespunda premiselor determinate. Analiza veniturilor actualizate se poate utiliza atat pentru calcularea valorii prezente cat si pentru deducerea unei rate de actualizare din informatii privind alte tranzactii. In cadrul acestei analize, veniturile viitoare trebuie specificate in valori absolute, din punct de vedere al evolutiei, esalonarii in timp si duratei. Veniturile luate in considerare se refera la castigurile lichide disponibile pentru furnizorii de capital necesar la finantarea proprietatii imobiliare. Fiecare venit periodic disponibil, inclusiv din revanzare daca este cazul, este actualizat si transformat in valoare prezenta, apoi toate veniturile prezente sunt insumate pentru a obtine valoarea totala a proprietatii analizate. Cash-flow-urile analizate pot consta in fluxul de numerar aferent intregii proprietati, fluxul de numerar aferent unei categorii de capital (credit sau capital propriu), fluxul de numerar inainte sau dupa impozitare. Formula generala de analiza CF este:
unde: CFk este fluxul aferent perioadei K (deci va fi primit dupa k perioade) a = rata de actualizare n = numarul perioadelor de detinere. In CFn sunt incluse doua elemente: fluxul periodic anual si valoarea estimata a investitiei la data revanzarii. Formula poate fi folosita pentru a determina oricare dintre indicatorii componenti, celelalte informatii fiind cunoscute (determinarea valorii prezente daca se cunosc: fluxurile anuale - fiecare sau pe baza unei relatii intre ele rata de actualizare, perioada de detinere; determinarea ratei de actualizare daca se cunosc valoarea prezenta, fluxurile anuale, perioada de detinere etc.). De asemenea, formula este aplicabila atat pentru estimarea valorii totale a proprietatii cat si pentru estimarea valorii capitalului propriu sau creditului ipotecar, a dreptului de inchidere sau a oricarui alti interes intr-o proprietate. In cazul in care fluxurile anuale
viitoare sunt diferite intre ele si nu variaza in baza unei scheme care poate fi dedusa, analiza prezentata este cea mai recomandabila metoda de randament. Formulele de evaluare pentru fluxuri anuale constante sau intre care se poate stabili o relatie de evolutie reprezinta simplificari care sunt aplicabile in situatii speciale. Alegerea ratei de actualizare este o operatiune critica pentru analiza fluxurilor anuale disponibile. Alegerea unei rate adecvate presupune faptul ca evaluatorul trebuie sa verifice si sa interpreteze atitudinile si asteptarile participantilor pe piata, care includ vanzatori, cumparatori, consultanti, brokeri.
Desi, de fapt randamentul real asteptat nu poate fi calculat decat dupa incheierea tranzactiei, investitorul poate sa-si stabileasca un obiectiv de atins inainte de a deveni proprietar (pentru cumparator) sau pe timpul detinerii calitatii de proprietar (ca vanzator). Rate istorice de fructificare a capitalului care pot fi obtinute prin analiza tranzactiilor comparabile sunt relevante, dar ele reflecta trecutul, nu viitorul si atunci cand sunt luate ca baza de fundamentare trebuie ca evaluatorul sa manifeste discernamant. Rezulta deci ca alegerea unei rate adecvate de actualizare trebuie sa fie concentrata pe o perspectiva asupra viitorului si sa tina seama de ceea ce asteapta vanzatorii si cumparatorii tipici de la urmatorii ani (deci, tranzactiile cu care se face comparatia trebuie sa fie recente). Verificarea ipotezelor de investitie se poate face atat in mod direct (prin intervievarea partilor care au incheiat o tranzactie comparabila) sau indirect (prin estimarea castigurilor asteptate si valorii apreciate la momentul revanzarii pentru o proprietate comparabila si deducerea de aici a unei rate de actualizare). Evaluatorul va restrange treptat, pe masura ce aprofundeaza analiza, domeniul in care se situeaza rata estimata, prin compararea caracteristicilor fizice, economice si financiare (referitoare la riscuri) ale proprietatii comparabile cu cele ale proprietatii evaluate. In unele cazuri poate fi justificata alegerea unei rate superioare sau inferioare domeniului sugerat de comparatii. Selectarea finala a ratei implica judecata evaluatorului asupra conditiilor curent pe piata de capital si pe cea imobiliara, precum s asupra actiunilor, perceptiei si asteptarii investitorilor care activeaza pe piata imobiliara. Rata de fructificare este in primul rand o expresie a riscurilor percepute. Segmente ale perioadei de previziune pot fi caracterizate prin niveluri diferite de risc si, prin urmare, prin rate diferite de fructificare. In evaluarea dreptului de inchiriere de exemplu, se poate aplica o anumita rata pentru actualizarea seriei de venituri nete anuale din chirii si o alta rata pentru actualizarea fluxului aferent iesirii din investitie. Prima rata reflecta credibilitatea chiriasului, precum si beneficiile, constrangerile si limitarile contractului de inchiriere, pe cand cea de-a doua acopera doar riscul pietei. Decizia de a utiliza o singura rata de actualizare pentru toate fluxurile sau de a aplica mai multe rate, trebuie fundamentata pe comportamentul curent al investitorilor pe piata. Uneori este bine ca evaluatorul sa apeleze la serviciile firmelor de "evaluare a riscului" pentru a incadra proprietatea evaluata intr-o anumita categorie de risc.
BIBLIOGRAFIE 1. ANEVAR - IROVAL "Evaluarea proprietatii imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR 2. IROVAL - "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I - Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR 3. Crivii Adrian, Vascu Adrian - "Evaluarea intreprinderilor - curs -" , ed. a V-a, Biblioteca ANEVAR, 1999
