Evaluarea bunurilor imobile.Evaluarea bunurilor imobile Cursul nr. 1 Notiuni introductive privind evaluarea evaluarea Un imobil = lucru imobil (nemiscator) = este un lucru care in mod natural si uneori prin vointa omului nu poate fi stramutat dintr-un loc in altul (pamantul, cladirile de orice fel, recolta neculeasa etc).Conceptul de „evaluare" este utilizat cu intelesul de activitate profesionista prin care se realizeaza determinarea valorii de schimb a unui bun imobil. Aceasta valoare este stabilita tinand cont de trasaturile caracteristice ale bunului imobil si de relatiile lui cu exteriorul, examinate concomitent la data evaluarii evaluarii si in raport raport cu mediul mediul economic economico-fin o-financia anciarr existent. existent. Evaluarea Evaluarea nu duce duce la fixarea fixarea pretului pretului,, ci contrib contribuie uie la delimitarea domeniului de negociere dintre vanzator si cumparator. PROPRIETATEA IMOBILIARA, DREPTUL DE PROPRIETATE MOBILIARA SI BUNURILE MOBILE Proprietatea imobiliara inseamna pamantul, cladirile si alte imbunatatiri legate de acesta, ca bun corporal. Proprietatea imobiliara este imobila si corporala. Ea include urmatoarele elemente corporale: Pamantul; Toat Toate e cel cele e ce ce sunt sunt com compo pone nent nte e nat natur ural ale e ale ale aces acestu tuia ia,, cum cum sunt sunt copa copaci ciii sau sau min miner eral alel ele; e; Toat Toate e cel cele e ce ce sunt sunt ada adaug ugat ate e ace acest stui uia a de de oam oamen eni, i, cum cum sunt sunt clad cladir iril ile e si si ame amena naja jari rile le.. Pamantul Este cea mai importanta componenta componenta a proprietatii imobiliare . Pamantul constituie baza activitatii sociale si economice a oamenilor. Fiind indispensabil vietii oricarei societati, el este studiat de mai multe discipline; cum sunt dreptul, economia, sociologia si geografia, fiecare din ele dand proprietatii funciare funciare o acceptiune usor diferita de celelalte. Pamantul ... cuprinde nu numai terenul sau solul, ci si tot ce tine de acesta, fie de la natura, cum sunt pomii si vegetatia, fie realizat de mana omului, cum sunt casele si alte constructii. Cuprinde nu numai suprafata acestuia, acestuia, ci si tot ce se gaseste dedesubtul sau deasupra acestuia. acestuia. Astfel ca, in teoria juridica, suprafata pamantului pamantului este doar o parte dintr-o piramida piramida rasturnata al carei varf se gaseste in centrul Pamantului si care strapunge suprafata pamantului prin punctele ce marcheaza marcheaza conturul terenului respectiv, continuand pana la ceruri. Pamantul poate fi folosit pentru diferite scopuri: agricultura; comert; industrie; locuire; recreere. Trasaturi definitorii ale pamantului: Fiecare Fiecare parcel parcela a de teren teren este este unica unica din punctul punctul de vedere vedere al poziti pozitiei ei si al alcatu alcatuirii irii;; Pamant Pamantul ul este este imobi imobil, l, din din punct punct de veder vedere e fizic fizic;; Pamant Pamantul ul este este un un bun bun de folosi folosinta nta indelu indelung ngata ata;; Inti Intind nder erea ea lui lui est este e lim limit itat ata a fiz fizic ic;; Este ut util oa oamenilor. Diferentele dintre proprietatea imobiliara, bunurile mobile si accesoriile comerciale Proprietatea Proprietatea imobiliara Caracteristici Obie Obiect ctel ele e care care au fos fostt inst instal alat ate e sau sau ada adaug ugat ate e tere terenu nulu luii sau sau clad cladir irii ii cu cu titl titlu u perm perman anen ent. t. Toate Toate imbuna imbunatat tatiri irile le aduse aduse unei unei propr propriet ietati ati imobi imobilia liare re au fost fost la la un un mom momen entt dat dat bunu bunuri ri mobile mobile.. Odat Odata a ada adaug ugat ate e ter teren enul ului ui,, ele ele devi devin n pro propr prie ieta tate te imob imobil ilia iara ra.. Exemple Pamantul Clad Cladir iril ile e de oric orice e fel, fel, incl inclu usiv siv intre treprind inderi erile Dotar Dotarile ile (ins (instal talati atiile ile de alim alimen entar tare e cu apa, apa, cana canaliz lizare are,, ener energie gie electr electrica ica,, incalz incalzire ire,, aer aer condi conditio tiona nat) t) din din cla cladir dirii Bunurile mobile Caracteristici – sunt elemente mobile care nu sunt adaugate ca titlu permanent la proprietatea imobiliara sau care nu fac parte din aceasta si care nu poarta in ele drepturi de proprietate imobiliara. Exemple - Mobilierul si amenajarile amenajarile care nu nu fac parte din structura bunului imobil imobil (frigidere, rafturi rafturi detasabile, detasabile, birouri, scaune etc) - Rafturile de carti sau, de exemplu, exemplu, storurile storurile la ferestre montate de chirias chirias si care, in baza contract ului de inchiriere, inchiriere, pot fi demontate la expirarea acestuia Accesorii comerciale Caracter Caracteristic isticii -spre -spre deosebi deosebire re de dotari, dotari, pe care legea le consider considera a ca facand facand parte parte din proprie proprietate tatea a imobilia imobiliara, ra, accesoriile comerciale nu sunt considerate proprietate imobiliara si nu poarta drepturi de proprietate imobiliara. Ele constituie bunuri mobile, indiferent cum au fost adaugate, si urmeaza a fi luate de chirias la expirarea contractului, cu exceptia celor pentru care contractul prevede renuntarea la acest drept. Exemple Separeurile de restaurant Pompele de la statiile de benzina Rezervoarele Aparatele de de gi gimnastica di dintr-o sa sala de de sp sport Inst Instal alat atii iile le de apa, apa, cana canal, l, inca incalz lzir ire e si si aer aeris isir ire e din dintr tr-o -o clad cladir ire e ind indus ustr tria iala la Echi Echipa pame ment ntel ele e indu indust stri rial ale e ca: ca: furt furtun unur urii de aer, aer, condu conduct cte e de apa, apa, cai de rular rulare e pent pentru ru maca macara rale le,, cabl cablur urii transportoare NOTIUNI GENERALE DESPRE PRACTICA EVALUARII In societatea complexa a zilelor noastre, notiunile de evaluare si evaluator pot capata diverse intelesuri. Este bine sa folosim corect aceste notiuni si sai diferentiem pe cei implicati in procesul de evaluare. 1
Activitatea practica de evaluare cuprinde trei componente: 1) Evaluarea 2) Consultanta 3) Verificarea evaluarii Aplicarea procedurilor de evaluare si raportul care contine concluziile evaluatorului trebuie sa se ghideze dupa natura serviciului solicitat, respectiv dupa scopul si destinatia acestuia. Pentru a evita confuziile, este bine ca atat clientul cat si evaluatorul sa convina de la inceput asupra sferei de cuprindere a muncii acestuia. Evaluarea Definitie: O opinie asupra valorii, cu caracter oficial, elaborate pe baza unui contract cu clientul, pe care se pot baza partile identificate si pentru care evaluatorul isi asuma raspunderea. Caracteristici: Evaluarea presupune cercetarea selectiva a pietelor relevante, asamblarea datelor concludente, folosirea metodelor analitice corespunzatoare, ca si aplicarea cunostintelor, experientei si rationamentelor profesionale in scopul gasirii celei mai potrivite solutii la o problema de evaluare. Evaluatorul pune la dispozitia clientului o opinie asupra valorii unei proprietati imobiliare, opinie care reflecta toate realitatile pertinente de pe piata Exemple O opinie asupra valorii de piata a unei proprietati alodiale (bun in proprietate absoluta), a unei proprietati inchiriate, a unui drept de folosinta in scopul conservarii, ca a oricaror fel de bunuri sau drepturi (pentru a ajuta la luarea unei decizii cu privire la ipotecare, cumparare sau vanzare) O opinie asupra valorii de investitie sau a unui alt tip de valoare, definita in mod corespunzator, pe care o are un drept de proprietate imobiliara la o anumita data (in scopul incheierii unei asigurari, al reamplasarii, al contestarii impozitului pe proprietate etc.) Consultanta Definitie: Actul sau procesul de furnizare a unor informatii sau de analiza a datelor referitoare la o proprietate imobiliara, ca si recomandarile sau concluziile asupra unor diverse alte aspecte legate de proprietatea imobiliara, altele decat cele destinate evaluarii. Caracteristici: Se studiaza activitatea curenta de piata si datele existente pentru a trage o concluzie care nu urmareste in mod obligatoriu indicarea unei valori. Evaluatorul emite o opinie asupra valorii in cadrul obligatiilor sale de consultant numai ca element component al procesului prin care acesta raspunde cu privire la alte aspecte imobiliare, cum ar fi acela al fezabilitatii economice pe care o are o anumita utilizare pentru o proprietate imobiliara. Exemple Studiile de fezabilitate economica Aspectele comerciale sau investitionale ale unor proiecte de amenajari propuse sau existente Studiile de utilizare a terenurilor Studiile de cerere si oferta (de piata) Analize ale capacitatii de absorbtie Verificarea evaluarii Definite: Actul sau procesul de elaborare si de comunicare a unei opinii asupra calitatii lucrarii de evaluare intocmite de un alt evaluator Caracteristici: Procedurile de verificare al unui raport de evaluare pot fi asemanate controlului de calitate sau auditului financiar. Un evaluator verificator examineaza rapoartele altor evaluatori pentru a stabili masura in care concluziile lor corespund datelor luate in calcul sau altor informatii cunoscute. Exemple Verificarea de teren Verificarea de birou Evaluarea bunurilor imobileEvaluarea bunurilor imobile Cursul nr. 2 Ce este valoarea? Definirea categoriilor de valoare Diferentele dintre pret, cost si valoare Pretul = suma pe care este de acord sa o plateasca un anume cumparator si pe care o accepta un anume vanzator, in conditiile specifice tranzactiei dintre cei doi. Odata hotarat, pretul devine pret de vanzare sau de tranzactionare, adica un fapt implinit, care presupune un schimb. Costurile = se identifica cu faza de proiect la care se refera, de exemplu, costul efectiv de constructie sau costurile totale de amenajare. Costul de constructie include, de obicei, costurile directe cu mana de lucru si cu materialele, ca si costurile indirecte. Costul de dezvoltare a unei proprietati imobiliare este costul general de realizare a acesteia, inclusiv terenul, precum si costurile de aducere a acesteia in stare de functionare efectiva. Cheltuielile conexe proprietatii imobiliare sunt determinate de preturile bunurilor si serviciilor de pe pietele concurentiale. De exemplu, costurile materialelor pentru invelitori, zidarie, arhitectura si schelele de inchiriat sunt determinate de interactiunea dintre cererea si oferta din anumite zone. Valoarea poate avea multe intelesuri in activitatea de evaluare imobiliara. Pe piata, valoarea este considerata ca fiind anticiparea unui beneficiu ce ar putea fi obtinut in viitor. Dar fiindca valoarea se schimba odata cu timpul, un raport de evaluare va exprima intotdeauna valoarea la un moment dat. 2
Valoarea la un moment dat reprezinta echivalentul in bani al unei proprietati, al unui bun sau al unui serviciu, atat din punctul de vedere al cumparatorului, cat si al vanzatorului. Pentru a evita confuzia, evaluatorii nu folosesc cuvantul valoare de unul singur, ci in combinatii care il particularizeaza: valoare de piata, valoare de utilizare, valoare de investitie, valoare de impozitare, alte tipuri de valoare etc. Valoarea de piata este suma estimata pentru care proprietatea va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Valoarea de piata este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator. In orice raport de evaluare, prin care se concretizeaza procesul de evaluare, trebuie data definitia valorii de piata, daca scopul evaluarii este estimarea acestui tip de valoare. In afara de valoarea de piata sunt prezentate, definite si comentate un numar de 10 tipuri de valoare (numite si baze de evaluare): 1. valoare de utilizare 2. valoare de investitie sau subiectiva 3. valoarea de exploatare continua 4. valoarea de asigurare 5. valoarea de impozitare sau de impunere 6. valoarea de recuperare 7. valoarea de lichidare sau de vanzare fortata 8. valoarea speciala 9.Valoarea din fuziune 10. valoare de garantare a creditului ipotecar 1. Valoarea de utilizare = Valoarea pe care o anumita proprietate o are pentru o utilizare specifica si pentru un anumit utilizator si de aceea nu este in relatie cu piata. Acest tip de valoare se refera strict la utilitatea pe care o are o anumita proprietate, fara a avea in vedere cea mai buna utilizare a proprietatii sau suma de bani care ar putea fi obtinuta in urma vanzarii sale. 2. Valoare de investitie sau subiectiva = este valoarea proprietatii pentru un anumit investitor sau pentru o categorie de investitori sau pentru obiective (scopuri) de investitii identificate. Ea se deosebeste de valoarea de piata, desi ambele pot fi, uneori, egale. Daca investitia pe care o urmareste investitorul este intalnita pe piata actuala, atunci valoarea de investitie va fi aceeasi cu valoarea de piata. Valoarea de investitie este pretul pe care un investitor este dispus sa il plateasca pentru o investitie avand in vedere capacitatea presupusa a acesteia de a-i satisface acestuia dorintele, nevoile sau obiectivele de investitie. 3. Valoarea de exploatare continua = Valoarea unei intreprinderi in ansamblul ei. Conceptul presupune evaluarea unei proprietati care-si va continua activitatea si a carei valoare de exploatare continua poate fi alocata pe partile sale componente, reflectand astfel contributia acestora la valoarea totala; dar valoarea unei componente, astfel determinata, nu reflecta valoarea ei de piata (a componentei). Ca urmare, conceptul de valoare de exploatare continua poate fi aplicat numai pentru proprietatea care reprezinta o parte a unei intreprinderi. 4. Valoarea de asigurare. Valoarea proprietatii data de unele definitii continute intr-o polita sau contract de asigurare. 5. Valoare de impozitare, de impunere sau valoarea impozabila este o valoare care se bazeaza pe definitiile continute in legile ce se refera la evaluarea, aprecierea si/sau impozitarea proprietatii. 6. Valoarea de recuperare =valoarea unei proprietati, cu exceptia terenului, data mai degraba de valorile materialelor pe care le contine decat de continuarea utilizarii, fara a necesita reparatii sau adaptari speciale. 7. Valoarea de lichidare sau valoarea de vanzare fortata. Suma care ar putea fi primita, in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati, intr-o perioada de timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de comercializare necesara, specificata in definitia valorii de piata. In unele tari, valoarea de vanzare fortata, poate implica, de asemenea, un vanzator obligat sa vanda si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de dezavantajul vanzatorului. 8. Valoare speciala. Este un termen legat de un element extraordinar al valorii, mai mare decat valoarea de piata. Valoarea speciala poate proveni, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, functionale sau economice a proprietatii cu oricare alta proprietate, de exemplu cu una invecinata. Este un supliment de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietar sau utilizator, sau unui potential cumparator sau utilizator al proprietatii mai degraba decat pietei in general; cu alte cuvinte, valoarea speciala este aplicabila numai unui cumparator cu interese speciale. 9.Valoarea din fuziune, adica valoarea suplimentara rezultata din contopirea a doua sau mai multe participatii la proprietate, reprezinta o forma particulara a valorii speciale. 10.Valoarea de garantare a creditului ipotecar. Valoarea proprietatii deterrninata de un evaluator, printr-o estimare prudenta a vandabilitatii viitoare a proprietatii, prin luarea in considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietatii, conditiilor normale si locale pe piata, utilizarii curente si utilizarilor alternative adecvate ale proprietatii. La estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate in considerare elementele speculative. Factorii care influenteaza valoarea Valoarea este extrinseca bunului sau serviciului la care se refera; ea este creata in mintea persoanelor care constituie piata. Relatiile care creeaza valoarea sunt complexe si valoarea se schimba cand se schimba factorii ce influenteaza valoarea. De regula sunt factori economici interdependenti care creeaza valoarea: utilitatea raritatea dorinta puterea efectiva de cumparare. 3
Utilitatea este abilitatea unui produs de a satisface o cerere, necesitate sau dorinta umana. Toate proprietatile trebuie sa aiba utilitate pentru chiriasi, proprietari-investitori sau proprietari-ocupanti. Influenta utilitatii asupra valorii depinde de caracteristicile proprietatii imobiliare, cum ar fi: dimensiunea, design-ul, amplasamentul. Castigurile aferente unei proprietati imobiliare rezulta din drepturile de proprietate. Restrictionarea unor drepturi poate reduce fluxul de castiguri si deci micsora valoarea. La fel, o proprietate poate atinge cea mai mare valoare daca ea poate realiza legal cea mai utila functiune. Reglementarile de mediu, de urbanism si alte limitari pot mari sau diminua valoarea. Raritatea este o oferta prezenta sau anticipate a unui bun, relativa la cererea pentru el. In general, daca cererea este constanta, raritatea unui bun il face mai valoros. Terenul, de exemplu, este in general suficient, dar terenul utilizabil solicitat este relativ rar si prin urmare are o valoare mai mare. Aerul care are un inalt nivel de utilitate nu are o valoarea economica, deoarece se gaseste din abundenta, Dorinta este aspiratia cumparatorului de a avea un bun care sa satisfaca o necesitate umana (ex. adapost, imbracaminte, hrana) sau cerinte individuale dincolo de necesitatile vitale. Dorinta, impreuna cu utilitatea si raritatea, trebuie considerate in relatie cu puterea efectiva de cumparare. Puterea efectiva de cumparare este abilitatea unei persoane sau a unui grup de a participa pe piata si anume de a achizitiona bunuri si servicii cu bani sau echivalent. O estimare reala a valorii unei proprietati imobiliare cuprinde si o apreciere reala a posibilitatilor pietei de a plati aceea proprietate. Evaluarea bunurilor imobileEvaluarea bunurilor imobile Bazele evaluarii Factorii de productie O proprietate imobiliara ia nastere din combinatia celor patru factori de productie: pamantul , capitalul , munca , initiativa antreprenoriala. Pamantul Primul lucru pe care il are in vedere un antreprinzator cand se gandeste la dezvoltarea unei proprietati imobiliare este costul de achizitie al terenului. Costul de achizitie este costul unui teren viran/ neamenajat. Munca O alta componenta, munca, inglobeaza toate costurile directe si indirecte de construire si valorificare a produsului imobiliar, fie ca teren de sine statator, fie ca teren cu imbunatatiri, fie ca si constructie sau intreprindere. Costurile directe cuprind nu doar salariile, ci si costul materialelor folosite la lucrarile de constructie. Costurile indirecte se refera la taxele de autorizare, cheltuieli de comercializare, impozite, cheltuieli administrative, intretinere dupa finalizarea lucrarii, costul de coordonare si supraveghere a proiectului, si costurile de finanzare care nu sunt incluse in rata de rambursare platita creditorului in timpul constructiei. Capitalul Deoarece dezvoltarea unei proprietati imobiliare este costisitoare, majoritatea proiectelor de acest gen includ si un aranjament financiar de un fel sau altul, care face ca disponibilitatea capitalului sa devina un element important in ecuatia proiectului de construire. Initiativa antreprenoriala Niciun investitor imobiliar nu se va apuca sa realizeze o proprietate imobiliara fara a calcula mai intai daca si ce beneficii poate spera sa obtina, in plus fata de recuperarea investitiei. Cumparatorul unui teren care continua sa il utilizeze ca pana atunci nu creeaza valoare, ci doar o mentine pe cea existenta, printr-o buna gestiune. Investitorul, pe de alta parte, investeste intr-un proiect imobiliar nu doar capital, ci si timp si pricepere. Ca urmare, el doreste o recompensa cunoscuta sub denumirea de stimulent antreprenorial sau profit. Anticiparca si schimbarea Anticiparea beneficiilor viitoare creeaza valoare. Pe pietele imobiliare, valoarea curenta a unei proprietati nu decurge, de obicei, din preturile la care s-a tranzactionat in decursul timpului si nici din costul constructiei, ci mai degraba din ceea ce cred participantii de pe piata imobiliara ca ar putea castiga de pe urma ei, daca ar achizitiona-o. Exemplu: La baza valorii proprietatilor rezidentiale ocupate de proprietari stau in primul rand avantajele viitoare sperate, gradul de confort, precum si placerea de a detine si de a ocupa locuinta respectiva. Inainte de a fi vanduta, capacitatea ei de a acoperi investitia se masoara prin aceste insusiri, nu prin incasarea unui venit. Baza valorii unei proprietati imobiliare generatoare de venit este tocmai venitul viitor care se asteapta de la ea. Ca urmare, evaluatorii imobiliari trebuie sa cunoasca tendintele de pe piata locala si nationala care influenteaza atitudinea cumparatorilor si vanzatorilor, dar si felul in care vad ei viitorul. Schimbarea poate fi uneori treptata sau greu de sesizat. Pe pietele active, schimbarile se pot produce rapid, cu proprietati care zilnic apar la vanzare sau se vand. La schimbari bruste pe piata se poate ajunge in urma afectarii unor zone pentru o baza militara sau o uzina, a modificarii legislatiei fiscale, sau inceperii unei constructii noi. Schimbarile care au loc in insasi aceste forte determina cererea si oferta de bunuri imobile si, ca efect, valoarea fiecareia din ele. Evaluatorii incearca sa inteleaga schimbarile curente de pe piata si sa le anticipeze pe cele viitoare care ar putea modifica valoarea proprietatilor imobiliare, dar, pentru ca nu intotdeauna se poate prevedea ce schimbare va avea loc, de multe ori opinia lor asupra valorii poate fi valabila numai pentru o scurta perioada de timp de la data precizata in raportul de evaluare. Factorii care influenteaza valoarea proprietatii imobiliare - Fortele sociale. Dintre fortele sociale care ii intereseaza pe evaluatori, cele mai importante sunt cele demografice. Diversele tipuri de valoare ale proprietatilor imobiliare sunt influentate nu numai de caracteristicile si schimbarile spectrului demografic, ci si de intreaga gama de activitati umane. Numarul total al locuitorilor, compozitia pe grupe de varsta si sexe, 4
ritmul de intemeiere si de dezmembrare a gospodariilor -toate, la un loc, isi pun amprenta pe valoarea proprietatilor imobiliare. Fortele sociale se manifesta si prin atitudinea fata de educatie, lege, ordine si mod de viata. - Fortele economice. La analizarea fortelor economice, trebuie luate in calcul multe caracteristici specifice pietei respective: Ocuparea fortei de munca; Nivelul salariilor; Expansiunea industriala; Baza economica a regiunii si a localitatii; Nivelul preturilor; Costul si disponibilitatea creditului ipotecar; Inventarul de terenuri virane si amenajate; Imobile in curs de construire sau in faza de proiect; Ratele de ocupare; Preturile si chiriile la imobilele existente; Costurile de constructie. - Statul . Statul pune la dispozitie mai multe institutii si servicii necesare, care modifica destinatia terenurilor in unele locuri. De aceea, evaluatorii trebuie sa identifice cum influenteaza valoarea proprietatilor imobiliare factori precum: Serviciile publice de politie, pompieri, serviciile comunale, salubritate si transport; Parcelarea si sistematizarea zonei, legislatia constructiilor, legislatia sanitara, mai ales acele prevederi care restrang sau favorizeaza utilizarea terenurilor;Reglementari fiscale nationale si locale; Legislatia speciala, care afecteaza valoarea proprietatii imobiliare in general: legislatia care apara dreptul de a lucra pamantul, si de protejare a padurilor si a terenurilor agricole, restrictiile cu privire la forma de proprietate, cum sunt cele care reglementeaza blocurile cu apartamente proprietate personala si locuintele in proprietate comuna; legislatia de mediu , legislatia care afecteaza tipurile de credite, conditiile de acreditare si capacitatea de investitie a institutiilor care acorda credite ipotecare. - Mediul . Fortele de mediu, atat cele naturale, cat si cele umane, care pot fi analizate in cadrul evaluarii proprietatii imobiliare sunt urmatoarele: Conditiile climatice, respectiv volumul precipitatiilor (ninsori, ploi), temperatura si umiditatea; Topografia si solul; Existenta unor substante contaminante, de exemplu azbest, radon, policlorurati; Barierele naturale in calea extinderii ariei construite (rauri, munti, lacuri, oceane, mari); Retele de transport primare, inclusiv soselele, caile ferate, aeroporturile si apele navigabile de importanta nationala si locala; Specificul si atractivitatea vecinatatilor unei proprietati ABORDARI IN EVALUARE ABORDAREA PRIN COMPARATIE DIRECTA Metoda comparatiei directe -estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, care se compara apoi cu cea de evaluat. Premiza majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este în relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele între proprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele în drepturile de proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vânzatorilor, conditiile de finantare, situatia pietei la momentul vânzarii, dimensiunile, locatia, caracteristicile fizice si caracteristicile economice, daca proprietatile produc venituri. Criteriile de comparatie sunt testate fata de datele pietei pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare si cum afecteaza ele valoarea. In cadrul acestei metode se aplica principiul substitutiei, care arata ca valoarea unei proprietati tinde sa fie data de pretulce ar fiplatit pentru a achizitiona o proprietate cu utilitate si atractivitate similare, într-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune ca metoda comparatiei directe este mai putin adecvata daca nu exista pe piata proprietati de substitutie. Evaluatorul va analiza împrejurimile proprietatii evaluate pentru a identifica influentele externe semnificative si care se reflecta în corectiile pe care le face proprietatilor competitive pentru comparabilitate. Doua proprietati imobiliare cu caracteristici fizice identice pot avea valori de piata mult diferite daca una din proprietati are împrejurimi mai putin atractive. Factori precum: conditiile de iluminat a strazilor, facilitatile de transport, protectie adecvata din partea politiei, respectarea reglementarilor municipale, apropierea de centrele comerciale sau de alimentatie publica, trebuie luati în considerare de evaluator pentru a determina daca au efect negativ sau pozitiv asupra valorii. Aplicabilitatea si limitele metodei Metoda comparatiei directe este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare când exista suficiente tranzactii recente,cu date sigure care sa indice caracteristicile valorii sau tendintele de pe piata. Daca numarul de tranzactii este insuficient, aplicabilitatea metodei este limitata. De exemplu, metoda comparatiei directe se aplica rareori la proprietati cu destinatie speciala, pentru ca pe piata (chiar daca este întinsa geografic) se vând putin asemenea proprietati. Schimbarea rapida a conditiilor economice si a legislatiei pot schimba insa aplicabilitatea metodei comparatiei directe. Proprietatile imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca investitii, ar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esential care influenteaza valoarea proprietatii. O premisa de baza a abordarii investitionale este relatia direct proportionala între capacitatea de a genera profit si valoarea unei proprietati. Un investitor care cumpara o proprietate imobiliara care genereaza venituri schimba în fapt o suma prezenta de bani pentru dreptul de a primi câstiguri în viitor. Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea câstigurilor constau în tehnici si formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacitatii beneficiare a unei proprietati imobiliare (în general masoara câstigurile realizate sub forma baneasca), care transforma câstigurile viitoare în valori actualizate. FAZELE PROCESULUI DE EVALUARE Actiunea de evaluare a unei proprietati imobiliare, inclusiv a unei intreprinderi se deruleaza in trei faze succesive: 1. FAZA INITIALA A. Cunoasterea preliminara are drept scop definirea modalitatilor de abordare a actiunii si discutarea cu factorii de decizie a aspectelor esentiale. Trebuie sa se analizeze urmatoarele: - activitatea si caracterul intreprinderii/proiectului/proprietatii - natura problemelor prezentate de conducerea intreprinderii, necesare definirii planning-ului detaliat si al desfasurarii actiunii. Procedeele de lucru constau in principal in pregatirea intrevederilor cu conducerea intreprinderii prin redactarea in prealabil a unor chestionare care sa cuprinda intrebarile prin care sa se lamureasca cunoasterea preliminara a intreprinderii. Pentru consemnarea informatiei obtinute in afara raspunsurilor la intrebarile chestionarului se pot utiliza "foi de lucru” B. Pregatirea actiunii 5
Obiective: inventarierea datelor, documentelor si a sistemelor elementelor patrimoniale, cunoasterea si definirea particularitatilor sectorului de activitati din care face parte intreprinderea, a riscurilor acesteia si a conditiilor de desfasurare a actiunii. Mijloacele de realizare :se vor analiza toate documentele si informarile primite din partea intreprinderii precum si toate clauzele prevazute in contractul-conventie, incheiat cu intreprinderea si in mod deosebit cu termenele de efectuare si de livrare a documentelor de evaluare catre beneficiar. Se va realiza planning-ul detaliat de desfasurare a actiunii de diagnostic/evaluare Se intocmeste planning-ul individual al fiecarui consultant ce alcatuieste echipa. Procedee de lucru: se va intocmi plannig-ul detaliat care ramane la seful echipei, iar planning-urile individuale se inmaneaza sub semnatura fiecarui consultant. 2. FAZA DE REALIZARE C. Diagnosticul. Are drept obiect identificarea punctelor forte si slabe ale intreprinderii in scopul aprecierii rezultatelor realizate si potentiale.In cadrul diagnosticelor sale, consultantul evaluator se va limita numai la a determina punctele forte si slabe, pornind de la criterii obiective si se va baza pe date cantitative. In cadrul diagnosticului se vor depista: concluziile favorabile (oportunitati) oferite de mediul economic inconjurator precum si atuurile -puncte forte ale proprietatii sau ale intreprinderii si mai ales potentialul promitator de dezvoltare a acesteia; concluziile nefavorabile (riscuri sau pericole datorate mediului economic inconjurator, deficientele, puncte slabe ale intreprinderi); Functiile intreprinderii care fac obiectul diagnosticului sunt: functia juridica patrimoniala, care asigura cadrul legal al actiunii; functia comerciala: cumpara, stocheaza, vinde; functia tehnica de productie, prestatii -fabrica, produce, presteaza; functia de organizare, conducere, personal -organizeaza, conduce si gestioneaza personalul. functia financiar-contabila: gasirea de resurse financiare si administrarea lor. Rezulta: diagnostic juridic diagnostic comercial diagnostic de productie si exploatare diagnostic de organizare, conducere, personal diagnostic financiar – contabil D. Determinarea activului net corijat si a capacitatii beneficiare. Aceasta faza cuprinde calcule ce se fac prealabil evaluarii si consta in a determina: activul net corijat (reevaluat), adica valoarea patrimoniala a intreprinderii sau a proprietatii imobiliare si capacitatea intreprinderii/proprietatii de a produce beneficii – un rezultat trecut, dar orientat catre viitor, adica reproductibil. Activul net corijat impreuna cu capacitatea beneficiara, sunt considerate componente de baza ale oricarei metode de evaluare. D.1. Metodologia determinarii activului net corijat . Activul reevaluat (corijat) rezulta din reevaluarea tuturor elementelor de activ (imobilizari + stocuri) tinand seama de deprecierea monetara, modalitatile de amortizare, evolutia preturilor, utilitatea si alti factori care pot antrena distorsiuni importante intre bilantul contabil si bilantul economic. Activul net corijat inseamna activul reevaluat, corijat, mai putin datoriile. Inainte de a se proceda la evaluarea propriu-zisa a activului este necesar sa se distinga elementele necesare exploatarii de cele nenecesare exploatarii (in afara exploatarii). Elementele de activ in afara exploatarii pot fi: terenuri, constructii, masini si utilaje, titluri de plasament etc. Activul net de exploatare. Activele fixe cuprind bunuri destinate sa ramana in mod durabil in intreprindere si se compun din urmatoarele Grupe: activele necorporale care cuprind: fondarea societatii; active intangibile (brevete, marci, licente etc); cheltuieli de firma. activele corporale -constau in terenuri, constructii, masini si utilaje, instalatii, s.a. m. d D.2. Metodologia determinarii capacitatii beneficiare. Capacitatea beneficiara, inseamna aptitudinea unei intreprinderi de a degaja un beneficiu dat in viitorul apropiat in conditii normale, identice cu cele din ultimii ani, daca nici o schimbare semnificativa nu are loc. Capacitatea beneficiara -se exprima ciclic sub forma de beneficiu net de dividende etc. Determinarea capacitatii beneficiare presupune trei etape: Studiul rezultatelor trecute -se recomanda sa se faca pe minim trei ani anteriori. Examenul previziunilor -in masura in care exista. Acest examen conduce la doua situatii: previziunile sunt credibile pentru ca sunt coerente cu rezultatele trecute desi pot prezenta modificari care pot fi explicate prin elemente noi ca: decizii luate pentru reducerea costurilor, cresteri ale productivitatii, investitii noi, volutia pietei, etc; previziunile sunt nerealiste -in acest caz previziunile pot sa nu fie retinute pentru evaluare si evaluatorul trebuie sa le modifice sau sa le refaca. Mixajul elementelor rezultate din primele doua etape in scopul desprinderii capacitatii beneficiare. E.Evaluarea propriu-zisa Cuprinde operatiile ce se efectueaza in vederea determinarii unei scari de valori ale intreprinderilor, putand servi ca baza inceperii unei negocieri. Metodele clasice de evaluare sunt: Metoda de evaluare patrimoniala; - Metoda de evaluare prin contabilitate sau capacitate beneficiara (abordeaza intreprinderea sub aspectul profitabilitatii); 6
-
Metoda de evaluare combinata. FAZA CONCLUZIILOR F. REDACTAREA RAPORTULUI DE EVALUARE Redactarea raportului de evaluare Forma, dimensiunile si continutul raportului trebuie sa fie în concordanta cu standardele de evaluare, satina cont de cerintele clientului si natura misiunii de evaluare. Pentru a realiza o protectie a clientului si a asigura un nivel profesional adecvat, ANEVAR a elaborat un standard profesional ce recomanda continutul Raportului de evaluare. Raportul de evaluare este de regula un document scris care asigura evaluatorului oportunitatea de a fundamenta si explica opiniile si concluziile sale side a demonstra soliditatea estimarii finale. Raportul este o trecere în revista a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la informatiile si faptele colectate în cadrul procesului de evaluare pentru a ajunge la opinia sa finala. Cel mai bun raport este acela care da posibilitatea clientului sa înteleaga problema si datele faptice sisa urmareasca logica evaluatorului pâna la concluzia finala. Continutul raportului de evaluare In conformitate cu standardele internationale de evaluare continutul raportului de evaluare trebuie sa cuprinda în principal urmatoarele:fiecare raport de evaluare al unei afaceri trebuie sa atinga urmatoarele probleme de sine statatoare: Semnatura si certificarea. Ipoteze si conditii limitative Descrierea lucrarii de evaluare Descrierea afacerii. Metodologia de evaluare Confidentialitatea raportului de evaluare. - Documentele si pastrarea lor. Semnatura si certificarea. Evaluatorul care semneaza raportul de evaluare îsi asuma responsabilitatea pentru situatiile incluse în raportul scris. Se certifica de asemenea ca nu exista legatura între tariful practicat de catre evaluator si opinia sa finala privind valoarea. Ipoteze si conditii limitative Evaluatorul trebuie sa identifice sursele de date pe care s-a bazat, sa indice daca s-a bazat pe date furnizate de terti si daca acestea sunt de încredere si sa precizeze daca afacut o verificare a acestor date preluate; Analizele efectuate, opiniile si concluziile limitate numai de ipotezele prevazute si de conditiile limitative, fiind analizate, opinii si concluzii profesionale obiective si personale ale evaluatorului; Evaluatorul trebuie sa precizeze ca el nu are un interes prezent sau viitor în proprietatea evaluata prin raport, si nu are un interes personal sau idei preconcepute asupra partilor implicate. Daca exista un interes sau prejudecata, acesta trebuie sa fie mentionat; Raportul trebuie sa contina o stipulare a valabilitatii evaluarii numai pentru data evaluarii indicate si pentru scopul precizat. Descrierea lucrarii de evaluare. Subiectul dreptului de proprietate supus evaluarii trebuie descris cu claritate. Trebuie precizate clar: - data evaluarii: se refera la intervalul de timp în care s-a realizat evaluarea si la data la care se considera valabile rezultatele evaluarii (este de obicei data la care s-au luat în calcul coeficientii de actualizare sau data ultimei raportari financiare luate în calcul); tipul de valoare estimatasi definitia acesteia: se defineste tipul valorii estimate în raport (ex.: valoare de piata, valoare la lichidare) conform standardului ANEVAR utilizat, indicându-se si corespondenta cu standardele europene; premisele si ipotezele care sunt importante în stabilirea valorii; scopul si utilizarea evaluarii: se vor face referiri la scopul pentru care a fost solicitata evaluarea (ex: în scopul vânzarii societatii comerciale) si se vor preciza destinatarul si clientul lucrarii (acestia pot fi diferiti, de exemplu clientul poate fi societatea comerciala în cauza, iar destinatarul poate fi Adunarea Generala a Actionarilor societatii respective); sfera evaluarii: evaluatorul va enumera sintetic ce cuprinde eva-luarea: cladiri, constructii speciale, terenuri, mijloace fixe grupele 3-8, marci, brevete, etc; data întocmirii raportului. Descrierea afacerii. Vor fi introduse elementele din Analiza Diagnostic. Conform standardului international de evaluare de afaceri, în cuprinsul descrierii vor trebui sa se regaseasca cel putin urmatoarele aspecte: sursele de informatii utilizate (informatii colectate de la reprezentantii societatii, date statistice, planuri topo, documentatii privind cladiri si utilaje, etc); tipul organizatiei (corporatie, parteneriat etc.) -datele extrase din Diagnosticul juridic; istoric -din prezentare generala; produsele, serviciile, pietele si clientii -datele extrase din Diagnosticul comercial; sensibilitatea la factori sezonieri sau ciclici -datele extrase din Diagnosticul comercial; concurenta-datele extrase din Diagnosticul comercial; activitatile -datele extrase din Diagnosticul operational; furnizorii -datele extrase din Diagnosticul operational; facilitatile, inclusiv activele principale, atât cele corporale cât si cele necorporale din Diagnosticul operational; angajatii -datele extrase din Diagnosticul Resurse umane; 7
-
-
-
managementul -datele extrase din Diagnosticul Resurse umane; dreptul de proprietate -datele extrase din Diagnosticul juridic; descrierea generala a afacerii; tranzactii cu participantii în afacerea evaluata care au avut loc în trecut analiza financiara. Metodologia de evaluare trebuie prezentate metodele si abordarile de evaluare folosite si motivele pentru care acestea au fost utilizate; trebuie prezentate calculele si logica urmata în aplicarea unei (unor) metode de evaluare; trebuie prezentat modul de obtinere al variabilelor cum ar fi actualizarea, ratele de capitalizare sau coeficientii multiplicatori ai evaluarii; logica si datele care justifica utilizarea unor prime sau discount-uri; trebuie prezentata logica ce a stat la baza reconcilierii diferitelor valori estimate într-o singura valoare estimata (opinia evaluatorului). Confidentialitatea raportului de evaluare. Nu vor fi furnizate copii ale raportului altcuiva decât clientului, fara acordul expres al acestuia, cu exceptia cazului în care acest lucru este ordonat de instanta sau de o jurisdictie competenta. Documentele si pastrarea lor : Evaluatorul trebuie sa pastreze toate documentele, informatiile si produsul muncii sale (raportul de evaluare) în mod adecvat, pe o perioada de timp rezonabila.
8
