CEDULAS HIPOTECARIAS Las cédulas hipotecarias son títulos emitidos por entidades financieras que pagan un interés fijo y que tienen como garantía la totalidad de los créditos hipotecarios concedidos por la entidad que los emite. Su emisión está restringida a entidades de crédito oficial, sociedades de crédito hipotecario y cajas de ahorros. Se presentan en tres modalidades: nomitativas, a la orden o al portador. Es un título de crédito que representa todo o una parte alícuota de un crédito garantizado con un derecho hipotecario. La persona emisora del título puede ser una persona particular o una institución bancaria. 2. Creación de las Cédulas. Para emitir cédulas hipotecarias se sigue un procedimiento que agota dos momentos principales.Otorgar una escritura pública en la que se constituya la hipoteca sobre uno o varios inmuebles que van a garantizar las cédulas que se emitan. Esta escritura debe contener los requisitos establecidos 865 del Código Civil. Otorgada la escritura e inscrita la garantía, se emiten las cédulas cuya particularidad, en cuanto a su valor nominal, es que deben ser del valor de cien quetzales o de cualquier múltiplo de cien. Son títulos destinados al mercado de capitales local que se encuentran estructurados a través de un fideicomiso financiero. Las Cédulas Hipotecarias están respaldadas por créditos con garantía de hipotecas sobre inmuebles, originados por el Banco Hipotecario S.A. y cotizan en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires. Principales características: • Seguridad (Fideicomiso sobre Hipotecas) • Rentabilidad (Tasa Variable) • Liquidez (Cotización en BCBA y MAE) Pueden adquirirse de dos maneras: • Participando en el período de suscripción (mercado primario). • Comprándolas mediante una operación de Bolsa o Mae (mer cado (mer cado secundario). Acreditación automática de renta y amortización. Mensualmente se acreditan en tu caja de ahorro las rentas y amortizaciones generadas por su tenencia. Son títulos-deuda de entidades financieras que además de la garantía explícita e incondicional del emisor, cuentan con el respaldo adicional de toda la cartera hipotecaria no titulizada de la entidad, con la certeza de que en caso de insolvencia del emisor esta cartera hipotecaria servirá en primer lugar para pagar las cédulas, y no se podrá utilizar para ninguna otra cosa hasta que se haya cumplido al 100% con los tenedores de dichos instrumentos. O dicho de otra forma corta: Deuda Senior de las Entidades Financieras con garantía adicional.
¿ Puede una entidad emitir cédulas sin limite ? No. Sólo puede emitir hasta el 80% de su Cartera Elegible ¿ Que es cartera elegible ? LA forman las hipotecas que cumplan los siguientes requisitos: .- Que las propiedades hipotecadas estén en la UE .- Que su ratio ( Saldo vivo / Valor de Tasación ) sea menor del 80% para las hipotecas residenciales .- Que su ratio ( Saldo Vivo / Valor de Tasación ) sea menor del 60% para las hipotecas NO residenciales. En caso de necesidad se incluye como colateral elegible apto hasta un límite del 5% de los activos en sustitución: Tesoros, Otras cédulas hipotecarias y Bonos Hipotecarios ¿ Entonces el respaldo de una cédula es la cartera elegible ? No. El respaldo de la emisión es todo el activo del emisor. Además la cédula hipotecaria cuenta con el respaldo de un acceso privilegiado y exclusivo (hasta cumplir el 100% de sus obligaciones) a TODA la cartera hipotecaria del banco emisor. ¿ Pero no decíamos que sólo la elegible ? La cartera elegible marca el límite de emisión. Sin embargo TODA la cartera hipotecaria está vinculada al respaldo de las emisiones de cédulas. ¿ Cómo cuantificaríamos ese respaldo adicional ? La cédula tiene un respaldo del 125% ( 100/80) de la cartera hipotecaria de mejor calidad ( la elegible) y asimismo de toda la cartera no elegible. De ese modo no es raro en España encontrar entidades con ratios de colateralización superiores al 300. ¿ Entonces la Cédula Hipotecaria no es riesgo hipotecario ? La cédula hipotecaria es “riesgo bancario mejorado”. Esta mejora consiste en un acceso privilegiado a la mejor parte del balance del emisor. ¿ En caso de insolvencia, entonces que pasaría con los tenedores de cédulas? Tras las modificaciones que en 2003 hubo con la ley Concursal y las modificaciones del 2007 en la Ley hipotecaria, de forma simplificada, queda asi : 1.- El Administrador Concursal se debe asegurar que todo flujo de dinero que provenga de las hipotecas será redirigido a los tenedores de cédulas ( las cuotas hipotecarias no se deben mezclar con la masa de la quiebra ). 2.- El administrador concursal evitará cualquier tipo de retraso en el pago de los cupones, vendiendo para ello, si es necesario cartera hipotecaria de la entidad, o si esto no fuera suficiente entrando en cualquier tipo de acuerdo de financiación poniendo esta cartera como garantía. 3.- Si todo esto no fuese suficiente para cubrir el 100% de las emisiones de cédulas, por la parte restante los tenedores de cédulas estarían al mismo nivel que los bonistas senior.
Las cédulas hipotecarias son un tipo de bono que tiene como garantía los préstamos de las entidades financieras. Estuvieron en auge hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, con la que perdieron valor monetario y crédito social. Quien adquiere uno de estos bonos ha de saber que su cobro está “avalado” mediante las propiedades inmuebles gravadas con hipoteca del mismo banco. Su funcionamiento es el siguiente: Presta dinero al banco, y éste le da a cambio una cédula hipotecaria. Como garantía están los préstamos hipotecarios ya otorgados. El dinero que le ha prestado al banco se utiliza entonces para otorgar nuevos créditos. Visualmente, divida la hipoteca de un inmueble en partes iguales. Cada una de esas partes corresponde a una cédula hipotecaria o parte de ella (ya que puede estar formada por particiones de distintas hipotecas). Las cédulas hipotecarias tienen una tasa mayor que los depósitos a plazo fijo y cada mes devengan capital e intereses. El largo plazo de las cédulas y su diversificación en inversores disminuyen, a priori, los riesgos para la entidad y aseguran su retribución, a no ser que, como ha ocurrido, la industria inmobiliaria se desplome y haga caer el valor de los inmuebles, garantes hasta ese momento del préstamo. Por eso, es conveniente que a la hora de colocar nuestros ahorros en bonos como estos, analicemos la situación de la industria en cuestión, así como de las tasas paralelas y valores relativos. El sujeto emisor es elemento principal que distingue a la Cédula Hipotecaria de su congénero, el Bono Hipotecario, y de la obligación hipotecaria, categoría de título a la que ambos pertenecen. La obligación es emitida por Sociedad Anónima; el Bono, por sociedad de crédito hipotecario; y la Cédula Hipotecaria, por particular. El mecanismo de creación es el siguiente: Una persona que tenga la disposición de un bien inmueble constituye, por declaración unilateral de voluntad que se debe hacer constar en acta notarial, un crédito hipotecario a su cargo, con garantía hipotecaria del inmueble. Se establece en el Acta que el crédito hipotecario quedará dividido en tantas porciones como Cédulas Hipotecarias se creen, y en cada una de las Cédulas quedará incorporada la respectiva porción del crédito hipotecario. En esta forma, el crédito hipotecario, inmobiliario por su naturaleza, se atomiza y se incorpora en cosas mercantiles muebles, como son los títulos de las Cédulas. Así, se da al crédito hipotecario gran movilidad, que hace fácilmente movilizables grandes capitales, y que ha dado gran aplicación a la Cédula, la que es considerada como uno de los mejores valores de inversión. La sociedad o Banco Hipotecario intervendrá en el Acta de creación, para certificar la existencia y valor de las garantías y para prestar su aval en cada una de las Cédulas. El Banco tiene, consecuentemente, la calidad de avalista, pero su situación de intermediario entre el deudor hipotecario creador de las Cédulas y el tomador de estas, tiene especiales perfiles. Se constituye en representante común obligado del conjunto de tenedores, y debe velar por los intereses de estos. De las explicaciones anteriores se desprende, que los títulos del Banco Hipotecario de El Salvador, definidas por la Ley del mismo, como Cédulas Hipotecarias, en realidad tienen las características del Bono Hipotecario. Existen tres conceptos básicos o categorías que interesan de manera principal:
Las Cédulas Hipotecarias son pues, obligaciones emitidas por Bancos que realicen operaciones de Crédito Hipotecario, las cuales conceden garantía preferente a sus titulares sobre la totalidad o una parte de los créditos hipotecarios constituidos a favor de la entidad emisora. Es la obligación al portador, no reivindicable, emitida por un Banco Hipotecario o por una sección hipotecaria de otra clase de Bancos, garantizada con el capital y reservas del banco o sección y con el conjunto de sus préstamos hipotecarios de amortización gradual. Cédulas Hipotecarias en Circulación : Significan el monto total de cédulas hipotecarias emitidas por un Banco, en poder del público, o del mismo Banco, y que no han sido remitidas o canceladas de conformidad con las leyes, estatutos y reglamentos del Banco. Características:
ico y las que no hayan sido redimidas y canceladas aún cuando se encuentren en poder del Banco
réstamos a que corresponden hipotecarios de amortización gradual. excederán del 50% del valor del inmueble gravado se verifican los hechos anteriores
edad emisora. Si son Cédulas de Garantía General, en la Escritura se hará constar el monto de los créditos hipotecarios que le sirven de garantía. Si son de garantía específica, se hará constar el crédito que le sirve de garantía
Clases:
.
