BAB 2 Tinjauan Pustaka Sarana Prasarana Perumahan

PENYUSUNAN DATABASE PERUMAHAAN BARITO TIMUR

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA

2.1.

Pemahaman

Terhadap

Perundang-Undangan

yang

Berkaitan

dengan

Perumahan Dan Permukiman 2.1.1. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11 Tahun 2008 Tentang Pedoman Keserasian Kawasan Perumahan Dan Permukiman.

Dalam mengembangkan perumahan dan kawasan permukiman, agar tercipta keserasian antara perumahan dan kawasan permukiman yang dapat menunjang peningkatan kualitas ekologis, sosial budaya, dan pertumbuhan ekonomi maka terdapat ketentuan yang harus diperhatikan meliputi : a. Klasifikasi lingkungan perumahan dan kawasan permukiman terbagi atas : 

Intensitas/kepadatan hunian yang terdiri dari rumah bersusun dan tidak bersusun. Bangunan yang dibangun vertical memiliki KLB >1, antara lain meliputi rumah susun, apartemen, dan kondonium. Sedangkan rumah tidak bersusun memiliki KLB<1 antara lain meliputi rumah sederhana, menengah, dan mewah.



Intensitas lahan tutupan yang terdiri atas: 1. Rumah taman, dengan KDB lebih kecil dari 30%; 2. Rumah renggang, dengan KDB 30% sampai dengan 50%; 3. Rumah deret, dengan KDB 50% sampai dengan 70%; 4. Rumah susun, dengan KDB 50% sampai dengan 70%; dan 5. Rumah susun taman, dengan KDB lebih kecil dari 50%.



Lingkungan hunian berimbang yang terdiri atas rumah sederhana, menengah, dan mewah.



Fungsi usaha pengguna bangunan yang yang terdiri atas: a. Rumah tinggal yang berorientasi pada kegiatan hunian saja. b. Rumah toko/kantor merupakan unit yang sekaligus berorientasi pada kegiatan c. hunian dan perdagangan atau kegiatan hunian dan perkantoran. d. Rumah produktif merupakan unit yang sekaligus berorientasi pada kegiatan

Laporan Pendahuluan IIII II-1


e. hunian dan tempat memproduksi barang dan kerajinan. f.

Bangunan campuran merupakan unit yang berorientasi pada kegiatankegiatan

g. komersial campuran. 

Kawasan khusus. 1. Untuk mencapai nilai tambah perumahan dan kawasan permukiman yang 2. dikehendaki sesuai daya dukung dan karakteristik lokasi geografis di wilayah 3. perencanakan maka dilakukan pengaturan distribusi kepadatan. kepadatan. 4. Untuk mengetahui intensitas pemanfaatan lahan melalui pengaturan kepadatan 5. paling padat unit rumah per hektar dikaitkan dengan distribusi luas lantai paling 6. luas bangunan terhadap persil maupun wilayah perencanaannya. Klasifikasi 7. intensitas pemanfaatan lahan adalah sebagai berikut :  KLB lebih besar dari 1.0 untuk rumah susun berlaku di zona perkotaan,

pusat kota, dan pusat metro. Apabila di pedesaan dan pinggiran kota dapat diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.  KLB lebih kecil dari 1.0 untuk rumah tidak susun berlaku di zona

pedesaan dan pinggiran kota. Sedangkan di zona perkotaan, pusat kota, dan pusat metro dapat diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.  KDB per persil lebih kecil dari 30% untuk rumah taman berlaku di zona

pedesaan dan pinggiran kota. Sedangkan di z ona perkotaan dan pusat kota diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.  KDB per persil 30% sampai dengan 50% untuk rumah renggang berlaku

di zona pedesaan, pinggiran kota, dan perkotaan. Apabila dikembangkan di zona pusat kota diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.  KDB per persil 50% sampai dengan 70% untuk rumah deret berlaku di

zona perkotaan, pusat kota, dan pusat metro. Apabila dikembangkan di zona pinggiran Kota diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.  KDB per persil lebih kecil dari 50% untuk rumah susun taman hanya

berlaku di zona pinggiran kota.  KDB per persil 50% sampai dengan 70% untuk rumah susun berlaku di

zona pusat kota dan pusat metro, sedangkan di zona perkotaan diizinkan namun terdapat persyaratan khusus. Salah satu faktor yang berperan dalam menentukan keserasian perumahan dan kawasan permukiman, perlu diatur komposisi lahan efektif dan non efektif dengan Laporan Pendahuluan IIII II-2


e. hunian dan tempat memproduksi barang dan kerajinan. f.

Bangunan campuran merupakan unit yang berorientasi pada kegiatankegiatan

g. komersial campuran. 

Kawasan khusus. 1. Untuk mencapai nilai tambah perumahan dan kawasan permukiman yang 2. dikehendaki sesuai daya dukung dan karakteristik lokasi geografis di wilayah 3. perencanakan maka dilakukan pengaturan distribusi kepadatan. kepadatan. 4. Untuk mengetahui intensitas pemanfaatan lahan melalui pengaturan kepadatan 5. paling padat unit rumah per hektar dikaitkan dengan distribusi luas lantai paling 6. luas bangunan terhadap persil maupun wilayah perencanaannya. Klasifikasi 7. intensitas pemanfaatan lahan adalah sebagai berikut :  KLB lebih besar dari 1.0 untuk rumah susun berlaku di zona perkotaan,

pusat kota, dan pusat metro. Apabila di pedesaan dan pinggiran kota dapat diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.  KLB lebih kecil dari 1.0 untuk rumah tidak susun berlaku di zona

pedesaan dan pinggiran kota. Sedangkan di zona perkotaan, pusat kota, dan pusat metro dapat diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.  KDB per persil lebih kecil dari 30% untuk rumah taman berlaku di zona

pedesaan dan pinggiran kota. Sedangkan di z ona perkotaan dan pusat kota diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.  KDB per persil 30% sampai dengan 50% untuk rumah renggang berlaku

di zona pedesaan, pinggiran kota, dan perkotaan. Apabila dikembangkan di zona pusat kota diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.  KDB per persil 50% sampai dengan 70% untuk rumah deret berlaku di

zona perkotaan, pusat kota, dan pusat metro. Apabila dikembangkan di zona pinggiran Kota diizinkan namun terdapat persyaratan khusus.  KDB per persil lebih kecil dari 50% untuk rumah susun taman hanya

berlaku di zona pinggiran kota.  KDB per persil 50% sampai dengan 70% untuk rumah susun berlaku di

zona pusat kota dan pusat metro, sedangkan di zona perkotaan diizinkan namun terdapat persyaratan khusus. Salah satu faktor yang berperan dalam menentukan keserasian perumahan dan kawasan permukiman, perlu diatur komposisi lahan efektif dan non efektif dengan Laporan Pendahuluan IIII II-2


pengaturan luas efektif, luas prasarana dan utilitas serta sarana. sara na. Lahan efektif merupakan luas total lahan perpetakan yang digunakan untuk kavling perumahan dan kawasan permukiman maupun fasilitas lingkungan yang bersifat komersial dan dapat dijual kepada pihak swasta maupun perorangan, sedangkan lahan non efektif merupakan luas total lahan perpetakan yang digunakan untuk prasarana, sarana, dan utilitas lingkungan perumahan, termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosial yang bersifat non komersial, dapat diserahkan ke pemerintah. Ketentuan luas lahan efektif meliputi :  Luas wilayah perencanaan lebih kecil atau sama dengan 25 ha, maka luas lahan efektif

paling besar 70%;  Luas wilayah perencanaan 25 sampai dengan 100 ha, maka luas lahan efektif paling

besar 60%;  Luas wilayah perencanaan lebih besar dari 100 ha, maka luas lahan efektif paling besar

55%. Ketentuan luas prasarana dan utilitas meliputi :  Untuk luas wilayah perencanaan lebih kecil atau sama dengan 25 ha, maka luas

prasarana dan utilitas paling besar 25%;  Untuk luas wilayah perencanaan 25 sampai dengan 100 ha, maka luas prasarana dan

utilitas paling besar 30%;  Untuk luas wilayah perencanaan lebih besar dari 100 ha, maka luas prasarana dan utilitas

paling besar 30%.  Ketentuan luas sarana meliputi:

1. Luas wilayah perencanaan paling kecil atau sama dengan 25 ha, maka luas sarana paling kecil 5%; 2. Luas wilayah perencanaan 25 sampai dengan 100 ha, maka luas sarana paling kecil 10%; 3. Luas wilayah perencanaan lebih besar dari 100 ha, maka luas sarana paling kecil 15%. Dalam rangkan pengadaan perumahan pemerintah menyediakan sistem subsidi silang, dimana kelompok rumah mewah dan menengah memberikan subsidi kepada kelompok masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) guna mendapatkan tempat tinggal yang layak huni. Sistem ini juga berlaku di kawasan perumahan susun agar terbentuk lingkungan hunian berimbang di perumahan dan kawasan permukiman dari segala s egala kelompok. Selain penyediaan sistem, pemerintah juga melakukan pengaturan peruntukan meliputi :



 Pada zona lindung tidak diizinkan untuk rumah mewah, rumah menengah, dan rumah

sederhana.  Pada zona perdesaan, zona pinggiran kota, zona perkotaan, zona pusat kota, dan zona

pusat metro diizinkan untuk rumah mewah, mewah, rumah menengah, dan rumah sederhana.  Pada zona perdesaan diizinkan untuk tipe rumah mewah, rumah menengah, dan rumah

sederhana meliputi rumah taman, rumah renggang, dan rumah susun taman, tetapi tidak diizinkan membangun rumah deret dan rumah susun sus un dengan KDB tinggi.  Pada zona pinggiran kota diizinkan untuk tipe rumah mewah, rumah menengah, dan

rumah sederhana meliputi rumah taman, rumah renggang, dan rumah susun taman, serta tidak diizinkan membangun rumah susun dengan KDB tinggi, namun untuk rumah deret diizinkan dengan persyaratan khusus.  Pada zona perkotaan diizinkan untuk tipe rumah mewah, rumah menengah, dan rumah

sederhana meliputi rumah taman, rumah renggang, rumah deret, rumah susun taman, dan rumah susun dengan KDB tinggi.  Pada zona pusat kota diizinkan untuk tipe rumah mewah, rumah menengah, dan rumah

sederhana meliputi rumah renggang, rumah deret, rumah susun taman, dan rumah susun dengan KDB tinggi.  Pada zona pusat metro diizinkan untuk tipe rumah mewah, rumah menengah, dan rumah

sederhana meliputi rumah deret, rumah susun taman, dan rumah susun dengan KDB tinggi.  Pada zona preservasi dengan ketentuan khusus.

2.1.2. Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 34 Tahun 2006 Tentang Pedoman Umum Penyelenggaraan Keterpaduan Prasarana, Sarana Dan Utilitas (PSU) Kawasan Perumahan.

Pola Penanganan Keterpaduan PSU merupakan acuan di dalam penyelenggaraan Keterpaduan PSU melalui :  Pembangunan perumahan dan kawasan permukiman skala besar yang terencana secara

menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang dapat dilaksanakan secara bertahap.  Pembangunan kawasan khusus, yaitu pada bagian wilayah dalam propinsi dan/ atau

Kabupaten/ Kota untuk menyelenggarakan kegiatan dengan fungsi khusus seperti industri, perbatasan, nelayan, pertambangan, pertanian, pariwisata, pelabuhan, cagar budaya, dan rawan bencana.



 Peningkatan

kualitas permukiman berupa kegiatan pemugaran, perbaikan dan

peremajaan dan mitigasi bencana.. Komponen PSU dalam Kawasan perumahan dan lingkungan permukiman adalah sebagai berikut :

Dalam menangani keterpaduan PSU, pemerintah memiliki upaya untuk membantu memecahkan permasalahan prasarana sarana dan utilitas, pada kawasan perumahan yang sudah terbangun yang disebut sebagai upaya preventif, sehingga akan terwujud lingkungan kawasan perumahan yang sehat, dan berwawasan lingkungan. Ketentuan Penanganan preventif sebagai berikut:  Penanganan PSU di kawasan perumahan yang baru.



 Upaya keterpaduan preventif dilaksanakan seluruh pemangku kepentingan yang akan

maupun

kawasan

menghindari

khusus,

permasalahan

dengan

fasilitasi

ketidakterpaduan

pemerintah PSU

pada

kabupaten/kota saat

penghunian

untuk dan

perkembangannya di masa yang akan datang..  Keterpaduan secara preventif ini dilakukan secara berkelanjutan mulai sejak saat

penentuan

lokasi,

perencanaan,

pelaksanaan,

pemeliharaan,

pengelolaan,

dan

pengendalian.  Penanganan keterpaduan PSU kawasan ini juga dilaksanakan dengan memperhatikan

kawasan disekitarnya. Selain preventif, pemerintah juga menagdakan upaya penanganan kuratif yaitu upaya untuk membantu memecahkan permasalahan prasarana sarana dan utilitas, pada kawasan perumahan yang sudah terbangun, sehingga akan terwujud lingkungan kawasan perumahan yang sehat, dan berwawasan lingkungan. Keterpaduan PSU secara kuratif dilaksanakan oleh:  Pemerintah Kabupaten/Kota, yang mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan PSU.  Pihak

lain yang terlibat dalam keterpaduan PSU untuk bersama memecahkan

permasalahan adalah instansi Pemerintah Kabupaten/ Kota, pihak swasta (pengembang), pihak masyarakat, Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Pusat. Jika permasalahan ketidakterpaduan PSU, tidak mampu diselesaikan ditingkat pemerintah kabupaten/ kota, maka dapat diselesaikan ditingkat propinsi atau tingkat pusat. Bantuan pemecahan permasalahan PSU yang terjadi di kawasan perumahan, oleh pemerintah propinsi maupun pemerintah pusat dapat berupa fasilitasi ataupun pemberian bantuan stimulan PSU. Langkah-langkah dalam penanganan kuratif adalah sebagai berikut : Selain preventif, pemerintah juga menagdakan upaya penanganan kuratif yaitu upaya untuk membantu memecahkan permasalahan prasarana sarana dan utilitas, pada kawasan perumahan yang sudah terbangun, sehingga akan terwujud lingkungan kawasan perumahan yang sehat, dan berwawasan lingkungan. Keterpaduan PSU secara kuratif dilaksanakan oleh:  Pemerintah Kabupaten/Kota, yang mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan PSU.  Pihak

lain yang terlibat dalam keterpaduan PSU untuk bersama memecahkan

permasalahan adalah instansi Pemerintah Kabupaten/ Kota, pihak swasta (pengembang), pihak masyarakat, Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Pusat. Jika permasalahan ketidakterpaduan PSU, tidak mampu diselesaikan ditingkat pemerintah kabupaten/ kota, maka dapat diselesaikan ditingkat propinsi atau tingkat pusat. Bantuan pemecahan permasalahan PSU yang terjadi di kawasan perumahan, oleh pemerintah



propinsi maupun pemerintah pusat dapat berupa fasilitasi ataupun pemberian bantuan stimulan PSU. Langkah-langkah dalam penanganan kuratif adalah sebagai berikut : 1. Identifikasi permasalahan atau peta masalah, dilakukan melalui diskusi keterpaduan PSU dengan pemangku kepentingan di pemerintah kabupaten/ kota. Diskusi bisa difasilitasi oleh pemerintah pusat maupun pemerintah propinsi. 2. Dari peta masalah, selanjutnya disusun rencana tindak (action plan), berisi : permasalahan, peta pelaku dan pembagian tanggung jawab, skenario penataan kawasan dan jadwal kegiatan, skema pembiayaan, perencanaan teknis, penganggaran, dan peningkatan kapasitas kelembagaan, rencana pelaksanaan dan pengelolaan yang diproses dan disepakati oleh pelaku.

2.1.3. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 Tentang Pedoman Penyerahan Prasarana, Sarana Dan Utilitas Perumahan Dan Permukiman Di Daerah.

Tujuan Penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan kawasan permukiman dari pengembang kepada pemerintah daerah adalah menjamin keberlanjutan pemeliharaan dan pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas di lingkungan perumahan dan kawasan permukiman. Prinsip dari penyerahan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan dan kawasan permukiman berdasarkan azas keterbukaan, akuntabilitas, kepastian hukum, keterpihakan, dan keberlanjutan. Pada dasarnya, perumahan terbagi atas perumahan tidak bersusun dan rumah bersusun. Perumahan tidak bersusun berupa kelompok rumah berlantai satu atau dua yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau lingkungan hunian. Sedangkan rumah susun berupa bangunan gedung bertingkat dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah bersama. Keberadaan prasarana harus terdapat di lingkungan perumahan dan kawasan permukiman yang berupa jaringan jalan, saluran pembuangan air limbah, saluran pembuangan air hujan, dan persampahan. Begitu juga dengan keberadaan s arana yang berupa sarana perniagaan, sarana pelayanan umum dan pemerintahan, sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana peribadatan, sarana rekreasi dan olah raga, sarana pemakaman, sarana pertamanan dan ruang terbuka hijau, dan sarana parkir. Hal ini juga berlaku untuk keberadaan Laporan Pendahuluan IIII II-7


utilitas yang meliputi jaringan listrik, jaringan telepon, jaringan gas, jaringan transportasi, pemadam kebakaran, dan sarana penerangan jasa umum. Untuk kawasan developer penyediaan parasarana, sarana, dan utilitas diserahkan kepada pengembang/ developer dengan ketentuan meliputi paling lambat 1 (satu) tahun setelah masa pemeliharaan dan sesuai dengan rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah secara tapak dilakukan sesuai proses tahapan pembangunan. Sedangkan penyerahan prasarana dan sarana oleh pemerintah kepada pengembang untuk rumah tidak bersusun berupa tanah siap bangun yang berada dalam satu lokasi dan di luar hak milik atas satuan rumah susun. Selain itu, penyerahan juga berupa bangunan. Persyaratan

pemerintah

daerah

melakukan

penyerahan

apabila

pengembang

memenuhi syarat yang meliputi: a. Syarat umum, 

Lokasi prasarana, sarana, dan utilitas sesuai dengan rencana tapak yang sudah



disetujui oleh pemerintah daerah;



Sesuai dengan dokumen perijinan dan spesifikasi teknis bangunan.

b. Syarat teknis sesuai dengan ketentuan perundang-undangan. c. Syarat administrasi, 

Dokumen rencana tapak yang telah disetujui oleh pemerintah daerah;



Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) bagi bangunan yang dipersyaratkan;



Ijin Penggunaan Bangunan (IPB) bagi bangunan yang dipersyaratkan; dan



Surat pelepasan hak atas tanah dari pengembang kepada pemerintah daerah.

2.1.4. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman

Penataan perumahan dan pemukiman menurut Undang-Undang perumahan dan kawasan permukiman berdasarkan pada asas kesejahteraan, keadilan dan pemerataan, kenasionalan, koefisienan dan kemanfaatan, keterjangkauan dan kemudahan, kemitraan, keserasian dan keseimbangan, keterpaduan, kesehatan, kelestarian dan keberlanjutan, serta keselamatan, keamanan, ketertiban, dan keteraturan. Penataan perumahan dan kawasan permukiman memiliki tujuan sebagai berikut: a. Memberikan kepastian hukum dalam penyelenggraan perumahan dan kawasan permukiman guna memenuhi kebutuhan rumah;



b. Mendukung penataan dan penyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian; c. Meningkatkan hasil sumber daya guna alam bagi pembangunan perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian lingkungan; d. Memberdayakan pemangku kepentingan bidang pembangunan perumahan dan kawasan permukiman; e. Menunjang pembangunan bidang ekonomi, sosial, dan budaya; f.

Menjamin terwujudnya rumah layak huni dan terjangkau dengan lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan keberlanjutan. Menurut peraturan perundang-undangan, perumahan merupakan kumpulan rumah

sebagai bagian dari permukiman dengan dilengkapi prasarana, sarana, dan utilitas umum. Untuk kawasan permukiman merupakan bagian dari lingkungan di luar kawasan lindung sebagai lingkungan hunian. Dalam penyelenggaran perumahan dan kawasan permukiman, pemerintah wajib melakukan pembinaan yang meliputi menetapkan kebijakan tentang pemanfaatan hasil teknologi bidang perumahan dan kawasan permukiman, pengelolaan Kasiba dan Lisba, memfasilitasi

penyediaan

menyelenggarakan

fungsi

perumahan

dan

operasionalisasi

kawasan dan

permukiman

koordinasi,

bagi

mendorong

masyarakat, penelitian

pengembangan penyelenggraan perumahan dan kawasan permukiman, melakukan sertifikasi dan administrasi lainnya terhadap badan penyelenggaran perumahan, dan menyelenggarakan pelatihan bidang perumahan dan kawasan permukiman. Penyelenggaran perumahan meliputi: a. Perencanaan perumahan, yang terdiri dari :  Perencanaan dan perancangan rumah, baik rumah komersial, umum, swadaya,

khusus, dan rumah negara guna menciptakan rumah yang layak huni, mendukung uoaya pemebuhan kebutuhan rumah oleh masyarakat dan pememrintah, dan meningkatkan tata bangunan dan lingkungan yang terstruktur.  Perencanaan prasarana, sarana, sarana, utilitas umum yang meliputi rencana

penyediaan kaveling tanah untuk perumahan sebagai bagian dari permukiman dan rencana kelengkapan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan. Penyediaan kavling tanah untuk meningkatkan hasil guna tanah bagi ka vling siap bangun. b. Pembangunan perumahan. Pembanguan perumahan skala besar terdiri dari hunian berimbang seperti rumah sederhana, menengah, dan mewah. Tanggung jawab



pemerintah diberikan kepada pembangunan rumah umum, khusus, dan Negara melalui lembaga yang ditugaskan. Pembangunan perumahan meliputi : 

Pembangunan rumah dan prasarana, sarana, dan utilitas umum.



Peningkatan kualitas perumahan.



Pengembangan teknologi dan rancang bangunan yang ramah lingkungan.

c. Pemanfaatan perumahan yang meliputi pemanfaatan rumah, pemanfaatan dan pelestarian prasarana dan sarana perumahan, dan pelestarian perumahan. d. Pengendalian perumahan Untuk penyelenggara kawasan permukiman berfungsi untuk memenuhi hak orang atas tinggal dan mewujudkan wilayah yang berfungsi sebagai lingkungan hunian sesuai rencana tata ruang. Penyelenggara kawasan permukiman di perkotaan maupun pedesaan dapat melalui: 1. Pengembangan yang telah ada dengan meningkatkan potensi lingkungan hunian melalui fungsi kota, meningkatkan pelayanan lingkungan hunian, keberadaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, tanpa menambah tumbuhnya lingkungan hunian yang tidak terencana atau permukiman kumuh. 2. Pembangunan lingkungan hunian baru melalui penyediaan lokasi permukiman, prasarana, sarana, dan utilitas umum. Pembangunan kembali berfungsi untuk memulihkan fungsi lingkungan hunian perkotaan dan pedesaan sesuai rencana tata ruang dengan persyaratan sebagai berikut :  Kesesuaian dnegan rencana tata ruang wilayah nasional, rencana tata ruang wilayah

provinsi, dan rencana tata ruang wilayah kabupaten/ kota.  Kesesuaian dengan rencana tata bangunan dan lingkungan.  Kondisi dan kualitas prasarana, sarana, dan utilitas umum yang memenuhi persyaratan

dan tidak membahayakan penghuni.  Tingkat kepadatan bangunan.  Kualitas bangunan.  Kondisi sosial ekonomi masyarakat setempat.

3. Pembangunan kembali dapat dilakukan dengan rehabilitasi, rekonstruksi, dan peremajaan. Untuk melakukan penanganan terhadap perumahan dan kawasan permukiman kumuh dapat dilakukan melalui peningkatan kualitas dan pencegahan. Pencegahan yang dilakukan berfungsi untuk mengendalikan kepadatan bangunan, penurunan kualitas perumahan, permukiman, sarana, dan prasarana serta pembangunan rumah yang tidak sesuai dengan



rencana tata ruang. Pencegahan dapat dilakukan melalui pengawasan dan pemberdayaan masyarakat. Untuk peningkatan kualitas terhadap perumahan dan kawasan permukiman kumuh dapat dilakukan melalui:  Pemugaran menjadi permukiman yang layak huni,  Peremajaan untuk mewujudkan kondisi perumahan dan kualitas permukiman yang lebih

baik atau meningkatkan kualitas rumah dengan terlebih dahulu menyediakan tempat tinggal bagi masyarakat yang terdampak.  Permukiman kembali yang dilakukan untuk memindahkan masyarakat yang terdampak

dari lokasi yang tidak mungkin dibangun kembali karena tidak sesuai dengan rencana tata ruang dengan lokasi yang telah ditetapkan pemerintah.

2.1.5. Direktorat Jenderal Cipta Karya Departemen Pekerjaan Umum Tentang Pedoman Identifikasi Kawasan Kumuh Daerah Penyangga Kota Metropolitan.

Sebelum melakukan penanganan perumahan dan kawasan permukiman, terlebih dahulu dilakukan pembobotan dari masing-masing kluster. Kriteria pembobotan berdasarkan keadaan prasarana dan utilitas yang ada di wilayah perencanaan. Keadaan prasarana dilihat dari keadaan jaringan jalan, jaringan saluran pembuangan limbah, jaringan saluran pembuangan drainase dan tempat pembuangan sampah sedangkan keadaan utilitas dilihat dari keadaan jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan telepon, transportasi dan PJU yang ada. Setelah itu dilakukan scoring setiap keadaan prasarana dan utilitas dari masing-masing kluster sehingga nantinya didapatkan nilai tertinggi. Dari nilai tertinggi tersebut didapatkan prioritas penanganan. Pembobotan Kriteria Keadaan Prasarana Pembobotan kriteria keadaan prasarana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman antara lain 1.

Jaringan Jalan Sasaran pembobotan jaringan jalan adalah kondisi jalan dan lebar jalan lokal sekunder dan jalan lingkungan perumahan dan kawasan permukiman. 

Nilai 50 untuk kondisi jalan buruk yaitu jalan dalam keadaan rusak maupun



berlubang serta lebar jalan yang sempit.



Nilai 30 untuk kondisi jalan sedang yaitu jalan hanya dalam keadaan rusak



maupun berlubang atau lebar jalan yang sempit.



Nilai 20 untuk kondisi jalan dengan kondisi baik



2. Jaringan Saluran Pembuangan Limbah Sasaran pembobotan jaringan saluran pembuangan limbah adalah kondisi pembuangan limbah di perumahan dan kawasan permukiman. 

Nilai 50 untuk lingkungan permukiman dimana masyarakat menggunakan aktifitas MCK dari sungai atau menggunakan cubluk.



Nilai 30 untuk lingkungan permukiman yang menggunakan septic tank namun pengelolaan air limbahnya tidak terpisah dengan saluran drainase.



Nilai 20 untuk lingkungan permukiman yang pengelolaan air limbahnya terpisah dengan drainase.

3. Jaringan Saluran Pembuangan Drainase. Sasaran pembobotan jaringan saluran pembuangan drainase adalah kondisi jaringan drainase di perumahan dan kawasan permukiman. 

Nilai 50 untuk lingkungan permukiman dimana terjadi pernah terjadi banjir akibat sampah yang menyumbat di saluran drainase.



Nilai 30 untuk lingkungan permukiman dimana hanya terjadi genangan dan tidak sampai menimbulkan banjir.



Nilai 20 untuk lingkungan permukiman dimana saluran drainase tidak tersumbat sampah atau tidak menimbulkan genangan dan banjir.

4. Tempat Pembuangan Sampah Sasaran pembobotan tempat pembuangan sampah adalah sudah terlayani pasukan kuning dan terdapat TPS di perumahan dan kawasan permukiman. 

Nilai 50 untuk lingkungan permukiman yang tidak dilayani pasukan kuning sehingga cara pembuangannya dengan dibakar.



Nilai 30 untuk lingkungan permukiman yang belum melakukan pemilahan sampah.



Nilai 20 untuk lingkungan permukiman yang telah melakukan pemilahan sampah. Berdasarkan ketentuan pembobotan di atas, secara digramatis pembobotannya bisa

dilihat pada gambar di bawah ini.



Gambar 2.1 Pembobotan Kriteria Keadaan Prasarana

A. Pembobotan Kriteria Keadaan Utilitas

Pembobotan kriteria keadaan utilitas pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman antara lain: 1. Jaringan Air Bersih Pembobotan jaringan air bersih dilakukan berdasarkan kondisi jumlah rumah penduduk di perumahan dan kawasan permukiman yang sudah memperoleh aliran air dari sistem penyediaan air bersih.  Nilai 50 untuk lingkungan permukiman dimana terjadi kontinuitas pengaliran

PDAM yang bermasalah dan jarak antara sumur dengan WC tidak sesuai standar atau terdapat masyarakat yang menggunakan aktifitas MCK dari sungai.  Nilai 30 untuk lingkungan permukiman dimana hanya terjadi kontinuitas

pengaliran PDAM yang bermasalah atau jarak antara sumur dengan WC tidak sesuai standar.  Nilai 20 untuk lingkungan permukiman dimana tidak terj adi masalah dengan air

bersih. 2. Jaringan Listrik Pembobotan jaringan listrik dilakukan berdasarkan kondisi jumlah rumah penduduk di perumahan dan kawasan permukiman yang sudah memperoleh aliran listrik. Laporan Pendahuluan IIII II-13


 Nilai 50 untuk lingkungan permukiman yang belum terlayani jaringan listrik  Nilai 30 untuk lingkungan permukiman yang telah terlayani jaringan listrik

namun persebarannya belum merata atau tidak maksimal  Nilai 20 untuk lingkungan permukiman yang telah terlayani jaringan listrik

3. Jaringan Telepon Pembobotan jaringan telepon dilakukan berdasarkan kondisi jumlah rumah penduduk di perumahan dan kawasan permukiman yang sudah terpasang telepon. 

Nilai 50 (lima puluh) dengan tingkat pelayanan jaringan telepon kurang dari 25%.



Nilai 30 (tiga puluh) dengan tingkat pelayanan jaringan telepon antara 25% sampai 50%.



Nilai 20 (dua puluh) dengan tingkat pelayanan jaringan telepon lebih besar dari 50%.

4. Transportasi Pembobotan

transportasi

dilakukan

berdasarkan

perumahan

dan

kawasan

permukiman yang sudah terlayani angkutan umum.  Nilai 50 (lima puluh) yaitu tidak dilayani angkutan umum.  Nilai

30

(tiga

puluh)

yaitu

sudah

terlayani

angkutan

umum

tetapi

penggunaannya  belum maksimal  Nilai 20 (dua puluh) yaitu sudah terlayani angkutan umum dengan baik.

5. PJU Pembobotan PJU dilakukan berdasarkan perumahan dan kawasan permukiman yang sudah terlayani PJU.  Nilai 50 untuk lingkungan permukiman yang belum terlayani penerangan jasa

umum (PJU).  Nilai 30 untuk lingkungan permukiman yang telah terlayani PJU namun

persebarannya belum merata atau tidak maksimal, umumnya terjadi di jalan lokal sekunder.  Nilai 20 untuk lingkungan permukiman yang telah terlayani penerangan jasa

umum (PJU) Berdasarkan ketentuan pembobotan di atas, secara digramatis pembobotannya bisa dilihat pada gambar di bawah ini.



Gambar 2.2 Pembobotan Kriteria Keadaan Utilitas

Berdasarkan uraian-uraian di atas maka diketahui bahwa variabel-variabel pada kriteria prasarana dan utilitas masing-masing memiliki bobot 1 (satu) satuan. Dengan satuan yang sama maka setiap variabel kriteria memiliki bobot yang sama atau setara. Sedangkan variabel pada kriteria prioritas penanganan memiliki bobot secara berurutan masing-masing 3 (tiga), 3 (tiga), 2 (dua), dan 2 (dua) satuan. Bobot yang berbeda akan menghasilkan lokasi-lokasi kluster yang diprioritaskan untuk ditangani. B. Penilaian Kriteria Penanganan

Dasar penilaian beberapa metode yang dapat digunakan dalam melakukan penilaian kriteria antara lain Analytical Hierarchical Process (AHP) dan Social Process Spread Sheet (SPSS) yang berbasis komputer menggunakan program spread sheet excell atau dengan metode pembobotan dan penilaian secara manual. Dalam pedoman ini digunakan modifikasi antara program spread sheet excell dengan sistem pembobotan yang dapat memberikan kemudahan dalam melaksanakan penilaian terhadap kriteria-kriteria penentuan kluster. Kegiatan penilaian dengan sistem pembobotan pada masing-masing kriteria pada umumnya dimaksudkan bahwa setiap kriteria memiliki bobot pengaruh yang berbedabeda. Selanjutnya dalam penentuan bobot kriteria bersifat relatif dan bergantung Laporan Pendahuluan IIII II-15


pada preferensi individu atau kelompok masyarakat dalam melihat pengaruh masingmasing kriteria. Penilaian akhir identifikasi kluster dilakukan sebagai akumulasi dari hasil perhitungan terhadap kriteria sebagaimana dikemukakan di atas. Dari penjumlahan berbagai peubah akan diperoleh diperoleh total nilai maksimum dan minimum setiap variabel kriteria. Proses penilaian menggunakan batas ambang yang dikategorikan ke dalam :  Penilaian dinilai Kategori Tinggi.  Penilaian dinilai Kategori Sedang.  Penilaian dinilai Kategori Rendah.

Untuk mengklasifikasikan hasil kegiatan penilaian berdasarkan kategori tersebut di atas maka dilakukan penghitungan terhadap akumulasi bobot yang telah dilakukan dengan formula sederhana sturgess yaitu:  Dihitung koefisien ambang interval (rentang) dengan cara mengurangkan nilai

tertinggi (hasil penilaian tertinggi) dari hasil pembobotan dengan nilai terendah (hasil penilaian terendah) dari jumlah penilaian dibagi 3 (tiga).  Koefisien ambang rentang sebagai pengurang dari nilai tertinggi akan menghasilkan

batas nilai paling bawah dari tertinggi.  Untuk kategori selanjutnya dilakukan pengurangan 1 angka terhadap batas terendah

dari akan menghasilkan batas tertinggi untuk kategori sedang dan seterusnya. Berikut ini diperlihatkan contoh penggunaan formula pada penentuan kategori sebagai tersebut diatas, sebagai berikut :

Kategori :

2.2.



Kategori Tinggi berada pada nilai = 250 - 200



Kategori Sedang berada pada nilai = 199 - 149



Kategori Rendah berada pada nilai = 148 – 100

Pemahaman Terhadap Kajian Permukiman Dan Infrastruktur

2.2.1. Pengertian Perumahan

Rumah merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia yang akan terus ada dan berkembang sesuai dengan tahapan atau siklus kehidupan manusia. Selain sebagai pelindung terhadap gangguan alam maupun cuaca serta mahluk lainnya, rumah juga memiliki fungsi sosial sebagai pusat pendidikan keluarga, persemaian budaya, nilai kehidupan manusia Laporan Pendahuluan IIII II-16


Ada beberapa pandangan mengenai batasan pengertian perumahan dari para ahli maupun beberapa peraturan, antara lain: 1) Menurut Undang-Udang RI nomor 4 tahun 1992 Tentang Perumahan dan Permukiman

-

Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal/hunian dan sarana pembinaan keluarga

-

Yang dimaksud dengan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana lingkungan. Perumahan juga merupakan tempat untuk menyelengarakan kegiatan bermasyarakat dalam lingkup terbatas. Penataan ruang dan kelengkapan prasarana dan sarana lingkungan dan sebagainya, dimaksudkan agar lingkungan tersebut akan merupakan lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur serta dapat berfungsi sebagaimana diharapkan.

-

Sedangkan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan lindung (kota/desa) yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal/hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan

2) Menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 3 tahun 1987 Tentang penyediaan dan pemberian hak atas tanah untuk keperluan perusahaan pembangunan perumahan.Menjelaskan pengertian perumahan adalah sekelompok rumah atau tempat kediaman yang layak dihuni dilengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial. 3) Pengertian dari kawasan perumahan dan pemukiman menurut Kepmen Perumahan Rakyat nomor : 04/KPTS/BKP4N/1995 Wilayah yang ditetapkan dengan fungsi utama sebagai tempat tinggal atau lingkungan hunian.Sedangkan yang dimaksud dengan lingkungan perumahan dan pemukiman adalah kawasan perumahan dan pemukiman yang mempunyai batas-batas dan ukuran yang jelas dengan penataan tanah dan ruang, prasarana serta sarana li ngkungan yang terstruktur. 4) Pedoman Perencanaan Lingkungan Permukiman Kota tahun 1983 Perumahan adalah sebagai salah satu sarana hunian yang sangat erat kaitannya dengan tata cara kehidupan masyarakat. Lingkungan perumahan merupakan suatu daerah hunian yang perlu dilindungi dari gangguan-gangguan, misalnya gangguan udara, kotoran udara, bau dan lain-lain.Sehingga daerah perumahan harus bebas dari gangguan tersebut dan harus aman serta mudah mencapai pusat-pusat pelayanan serta tempat kerjanya.Dengan demikian dalam daerah perumahan harus disediakan sarana-sarana lain yaitu sarana-sarana



pendidikan, kesehatan, peribadatan, perbelanjaan, rekreasi dan lain-lain, yang tidak dapat dipisahkan dari kehidupan penduduk.

2.2.2. Dasar-dasar Perencanaan Perumahan Permukiman

Menurut Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU, No.1, Tahun 2011), pengertian makro perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat. Ini berarti seluruh sistem ketersediaan perumahan menjadi beban bersama seluruh pemangku kepentingan, baik pemerintah, swasta dan masyarakat itu sendiri.Sedangkan pengertian perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.Hal ini mengamanahkan dukungan infrastruktur mutlak harus tersedia sehingga bisa dicapai kehidupan yang layak. Oleh sebab itu perlu adanya dasar-dasar perencanaan perumahan yang layak dijadikan sebagai lokasi perumahan, yang meliputi diantaranya: a) Tidak terganggu oleh polusi (air, udara, suara) b) Tersedia air bersih c) Memiliki kemungkinan untuk perkembangan pembangunan d) Mempunyai aksebilitas yang baik e) Mudah dan aman mencapai tempat kerja f) Tidak berada dibawah permukaan air setempat g) Mempunyai kemiringan rata-rata

2.2.3. Standar Teknis Penyelenggaraan Keterpaduan PSU KawasanPerumahan

Dalam penyelenggaraan keterpaduan PSU kawasan perumahan standar teknis yang digunakan adalah Standar Nasional Indonesia (SNI) dan pedoman teknis meliputi: 1.

Prasarana Jalan a. Standar teknis bidang Jalan antara lain: sesuai SNI 03-2853-1995, SNI 03-24461991, SNI 03.6967-2003 b. Salah satu prasarana penting yang harus disediakan secara baik dan terpadu adalah prasarana jalan, khususnya jalan di kawasan perumahan juga merupakan bagian penting dari suatu kota dalam Sistem Jaringan Jalan Sekunder. Laporan Pendahuluan IIII II-18


c. Jaringan jalan di kawasan perumahan menurut fungsinya adalah jalan lokal dan jalan lingkungan dalam sistem jaringan jalan sekunder. d. Jaringan jalan pada kawasan perumahan dibagi ke dalam 5 bagian meliputi: jalan lokal sekunder I, jalan sekunder II, jalan sekunder III, jalan lingkungan I, dan jalan lingkungan II. e. Wewenang penyelenggaraan jalan pada kawasan perumahan adalah Pemerintah Kabupaten/ Kota yang dilaksanakan oleh Bupati/ Walikota, karena sistem jaringan jalan tersebut merupakan bagian dalam sistem jaringan jalan tersebut merupakan bagian dalam sistem jaringan jalan sekunder. Dalam hal ini Pemerintah Kabupaten/ Kota belum mampu membiayai pembangunan jalan yang menjadi tanggung jawabnya secara keseluruhan, maka Pemerintah Kabupaten/ Kota dapat minta bantuan Kantor Menpera, berupa stimulant melalui program pengembangan kawasan siap bangun dan lingkungan siap bangun serta kawasan khusus. f. Dalam standar teknis penanganan jalan kawasan perumahan dijelaskan bagaimana cara membangun jalan-jalan tersebut, prototipe konstruksi jalan, parameter perencanaan, perencanaan dimensi minimal ideal jalan kawasan, termasuk saluran drainase yang berfungsi untuk mengeringkan jalan. 2.

Prasarana Drainase a. Standar teknis bidang ini antara lain: sesuai SNI 06-2409-2002 dan SNI 03-24532002 b. Dalam pembangunan kawasan perumahan aspek yang sangat penting adalah tersedianya prasarana drainase kawasan yang mampu menjamin kawasan tersebut tidak tergenang air pada waktu musim penghujan. c. Saluran drainase kawasan perumahan harus terintegrasi dengan sistem drainase di luar kawasan atau sistem drainase perkotaan perdesaan. Maksudnya adalah bahwa saluran drainase kawasan perumahan dialirkan ke luar kawasan pada saluran induk yang akan mengalirkan air ke laut/ sungai/ danau. d. Disamping itu untuk kepentingan kawasan perumahan yang lebih luas dalam upaya mengurangi genangan air, khususnya di daerah bekas rawa-rawa perlu disediakan kolam retensi yang berfungsi menyimpan dan meresapkan air ke dalam tanah. Pembuatan kolam retensi dan sumur resapan dapat dilihat pada standar teknis yang ada. e. Dalam standar teknis penyediaan prasarana drainase, dijelaskan persyaratan umum dan teknis, secara rinci dijelaskan cara pengumpulan data, analisis kerusakan dan Laporan Pendahuluan IIII II-19


kerugian akibat banjir, analisis konservasi, pengembangan sistem drainase dan pengembangan kelembagaan. 3.

Prasarana Air Minum a.

Standar teknis bidang ini disesuaikan AB-K/ RE-RT/ TC/ 026/98 dan ABK/OP/ST/004/98.

b.

Setiap kawasan perumahan harus dilengkapi dengan prasarana air minum yang memenuhi kebutuhan minimal bagi penghuni sesuai dengan kebijakan yang diterapkan oleh Pemerintah Daerah.

c.

Layanan air minum dalam kawasan dapat diberikan oleh PDAM atau Badan Pengelola Air Minum Kawasan/ Swasta, atau dapat pula menyediakan sendiri/ komunal melalui sumur gali, pantek sesuai dengan persyaratan teknis yang berlaku.

d. Penanganan air minum di kawasan perumahan meliputi: 

Pengendalian kualitas air melalui proses pemeriksaan periodik sesuai letentuan teknis yang berlaku.



Pembuatan sumur dalam, untuk keperluan persil (cluster). Diperlukan pengelolaan, pembagian tugas dan kewajiban oleh unit pengelola. Lokasi dapat diletakan di dekat kompleks perumahan atau di luar kompleks perumahan. Pengembangan dari sistem ini terjadi dengan cara pengelola kawasan menyediakan instalasi pengolahan air minum skala perkotaan yang ada

e. Perhitungan volume air minum minimal untuk kebutuhan rumah tangga adalah 60 liter/ orang/ hari. 4.

Prasarana Pengelolaan Air Limbah Pada standar teknis penyediaan sistem penanganan air limbah untuk kawasan berisi antara lain: a. Standar teknis bidang ini antara lain: sesuai SNI 03-2398-2002, PTT-19-2000-C dan PTS-09-2000-C b. Penjelasan umum, meliputi: pengertian penanganan air limbah, hal-hal yang perlu diperhatikan dalam pemilihan sistem pengolahan air limbah, dan bagaimana penanganan air limbah dengan menggunakan sistem jaringan (perpipaan). c. Persyaratan teknis meliputi langkah pengembangan, sistem setempat, sistem terpusat, dan pembagian tugas dan wewenang dan keterkaitannya dengan sistem perkotaan.



d. Pemilihan sistem penanganan air limbah, perencanaan sistem air limbah setempat, dan perencanaan sistem pengolahan air limbah terpusat. e. Keterpaduan dalam pengembangan dan pengelolaan 5.

Prasarana Pengelolaan Persampahan a.

Kawasan perumahan yang sehat dan bersih adalah kawasan perumahan yang dilengkapi dengan sistem pengelolaan sampah yang memadai, yaitu sistem pengelolaan yang aman, nyaman dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

b.

Standar teknis pengelolaan persampahan berisi tentang: 

Ketentuan umum yang terdiri dari persyaratan umum, persyaratan teknis dan pembagian tugas dan wewenang pembangunan dan pengelolaan sistem persampahan.



Pengelolaan sampah pada kawasan perumahan, meliputi: penentuan timbulan dan densitas dan komposisi sampah, prediksi beban timbulan sampah, pengelolaan sampah tingkat kawasan, dan teknik operasional pengelolaan sampah pada kawasan perumahan. Standar teknis bidang persampahan sesuai dengan SNI 19-3964-1994, SNI 03-3242-1994 dan SNI 19-3983-1995.



Pengelolaan persampahan mandiri termasuk pembuatan komposter komunal untuk kebutuhan kawasan perumahan.



Pembuangan sisa pengolahan sampah pada tempat pemrosesan akhir (TPA). Standar teknis bidang sampah disesuaikan dengan PTS 06-2000-C dan PTS 072000-C.

6.

Prasarana Jaringan Listrik a.

Sebelum membuka lahan baru untuk perumahan, pihak Pemerintah Kabupaten/ Kota atau Badan Pengelola Kawasan Perumahan perlu berkoordinasi dengan pihak PLN cabang yang menangani PLN di kawasan yang bersangkutan.

b.

Berbagai permasalahan yang sering timbul dalam pengalokasian daya ini karena terlambatnya informasi yang disampaikan oleh Pemerintah Daerah atau Badan Pengelola ke Pihak PLN.

c.

Selanjutnya koordinasi yang perlu dilakukan adalah pembangunan gardu induk. Apabila sudah diprogramkan oleh PLN, pihak Pemda atau badan pengelola dapat menyambung ke para konsumen.

d.

Untuk kawasan perumahan dan permukiman yang kekurangan pasokan daya listrik dari PLN atau belum ada jaringan listrik dari PLN perlu diupayakan alternatif lain.



e. 7.

Standar teknis bidang kelistrikan disesuaikan dengan SNI 04-0225-2000.

Ruang Terbuka Hijau (RTH) a.

Kawasan Perumahan perlu menyediakan ruang terbuka hijau yang bermanfaat untuk menjaga kualitas dan keseimbangan lingkungan di sekitar kawasan.

b.

Ruang terbuka hijau, bermanfaat tidak langsung seperti: perlindungan tata air, dan konservasi hayati atau keanekaragaman hayati, dan bermanfaat langsung seperti: kenyamanan fisik (teduh dan segar) dan mendapatkan bahan untuk dijual (kayu, daun dan bunga), tempat wisata (bermain) serta bangunan umum yang bersifat terbatas (WC umum, pos polisi, lampu taman, gardu listrik dan lain-lain).

c.

Persyaratan ruang terbuka hijau didasarkan luas wilayah dan berdasarkan jumlah penduduk.

d.

Untuk persyaratan luas wilayah, ditentukan bahwa ruang terbuka hijau publik (milik pemerintah dan terbuka untuk umum) dan privat (perorangan) paling sedikit 10 (sepuluh) persen dari seluruh luas wilayah kawasan perumahan atau mengacu pada peraturan perundang-undangan yang berlaku

e.

Untuk persyaratan jumlah penduduk, ditentukan luas per kapita dalam m2, misalnya jumlah penduduk 250 jiwa sampai dengan 480.000 jiwa, diperlukan RTH sebesar 1 m2 sampai dengan 0,3 m 2 per kapita.

f.

Bentuk tipologi ruang terbuka hijau berupa ruang terbuka hijau taman lingkungan dan taman kota, jalur hijau, jalur hijau sempadan sungai, jalur hijau sempadan rel kereta api, jalur hijau tegangan tinggi, RTH pemakaman dan RTH pekarangan.

g.

Kriteria penyediaan ruang terbuka hijau adalah pemilihan vegetasi, ketentuan penanaman dan pemeliharaan ruang terbuka hijau.

h.

Ruang terbuka hijau perlu dilakukan pengelolaan secara rutin oleh Pemerintah Daerah, dalam pengelolaan RTH ini diperlukan peran serta masyarakat, swasta dan organisasi non pemerintah.

i.

Standar teknis bidang RTH sesuai dengan 009/T/BT/1995.

2.2.4. Sistem Pembangunan Perumahan

Menurut John FC Turner disebutkan bahwa terdapat dua sistem pembangunan perumahan, meliputi : 1) Sistem Pembangunan Nonformal Sistem pembangunan nonformal yaitu suatu sistem pembangunan perumahan yang perencanaan, pelaksanaan dan pengelolaan pembangunannya dilakukan terutama oleh Laporan Pendahuluan IIII II-22


penghuni sendiri (lembaga nonformal). Biasanya dibangun tanpa mengikuti standar baku dan sesuai dengan tingkat kebutuhannya atau biasa disebut dengan perumahan swadaya. 2) Sistem Pembangunan Formal Sistem pembangunan formal yaitu suatu sistem pembangunan perumahan yang perencanaan, pelaksanaan dan pengelolaan pembangunannya dilakukan oleh pihak lain atau lembaga formal, seperti pemerintah atau swasta yang biasanya perumahan tersebut dibangun dalam bentuk jadi, dan menggunakan standar-standar yang ideal. Sistem ini di Indonesia dilaksanakan oleh pemerintah melalui Perum Perumnas dengan membangun perumahan baru berupa rumah sederhana, rumah inti, dan rumah susun.Sedangkan oleh swasta melalui developer atau pengusaha real estate.Baik Perum Perumnas maupun developer menggunakan sistem kredit pemilikan rumah dengan membangun satu atau beberapa tipe rumah yang dibuat standar yang ideal serta membangun dalam jumlah yang cukup banyak atau memproduksi secara massal.

2.2.5. Kebijaksanaan Penilaian Aspek Lingkungan

Didalam suatu pemilihan tempat tinggal (rumah) harus memperhatikan faktor-faktor yang dapat memudahkan di dalam perkembangan kehidupan keluarga, agar di dalam menjalankan kehidupan dapat tercapai secara lancar tanpa hambatan, yaitu : A. Aksesibilitas Setiap kegiatan pembangunan, baik pembangunan lingkungan perumahan, industri, dan lain-lain, masalah lokasi harus dipertimbangkan secara cermat dan dipilih secara tepat agar kegiatan tersebut dapat berlangsung secara produktif dan efisien. Dalam teori Johan Von Thunen mengembangkan hubungan antara perbedaan lokasi pada tata ruang (spatial location) dengan penggunaan tanah.Inti pembahasan Von Thunen adalah mengenai lokasi dan pemilihan lokasi perumahan.Dimana dalam teorinya untuk penggunaan tanah dipengaruhi oleh tingkat sewa tanah dan didasarkan pula pada aksesibiltas. Dalam hal ini aksesibilitas merupakan dasar yang utama untuk berkembang dan tidaknya suatu perumahan. Apabila aksesibilitas didukung dengan baik, maka suatu perumahan akan berkembang lebih cepat. Hal ini dapat digambarkan dengan adanya dukungan, baik jalan ke lokasi perumahan maupun jalan lingkungan yang telah ditetapkan. Dengan adanya jalan akan lebih menghidupkan aktivitas suatu pemukiman apalagi bila didukung dengan adanya sarana yang memadai dalam hal dengan adanya angkutan yang dapat memudahkan aktivitas di dalam kehidupan sehari-harinya. Dengan demikian peran Laporan Pendahuluan IIII II-23


pemerintah dan developer untuk mau memikirkan ketersediaan sarana dan prasarana transportasi yang memadai guna tercapai perkembangan suatu perumahan. B. Fasilitas Sosial Selain rumah sebagai tempat tinggal, manusia juga memerlukan fasilitas sosial. Dibangunnya fasilitas sosial di lingkungan perumahan adalah untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari penghuni perumahan, karena selain rumah sebagai tempat untuk hidup, penduduk juga membutuhkan tempat kerja untuk mencari nafkah dan tempattempat dimana dapat dipenuhi kebutuhan sehari-hari, seperti kebutuhan fasilitas pendidikan, peribadatan, kesehatan, perbelanjaan, air minum, pembuangan sampah, tempat pertemuan dan tempat penguburan. Pembangunan lingkungan perumahan berskala besar akan membebani sarana dan prasarana kota. Hal ini dapat menimbulkan ketimpangan, karena beban yang ditanggung oleh sarana dan prasarana di dalam kota terkadang melebihi kapasitas yang ada. Dengan dibangunnya fasilitas sosial di lingkungan perumahan baru, beban kota diharapkan akan berkurang. C. Utilitas Proses pertumbuhan dan perkembangan wilayah akan selalu berpengaruh terhadap pertumbuhan dan perkembangan penggunaan lahan yang tentunya juga akan berpengaruh terhadap pemanfaatan ruang, penggunaan lahan terbangun pada wilayah akan banyak didominasi oleh perumahan disamping fasilitas-fasilitas pendukung lainnya, serta utilitas yang juga sangat penting perananya dalam mendukung proses perkembangan wilayah di lain sisi wilayah tanpa dilengkapi utilitas yang memadai juga akan mengalami hambatan dalam proses perkembangannya, keterkaitan antarsektor yang saling mempengaruhi tersebut sangat sulit untuk dipisahkan karena keduanya saling mengisi.

2.2.6. Isu Strategis Perumahan dan Permukiman

Isu strategis penyelenggaraan perumahan dan permukiman di Indonesia sesungguhnya tidak terlepas dari dinamika yang berkembang di dalam kehidupan masyarakat, dan kondisi kebijakan pemerintah sebagai berikut: 1. Isu kesenjangan pelayanan

Isu ini terjadi karena terbatasnya peluang memperoleh pelayanan dan kesempatan berperan, khususnya bagi kelompok masyarakat miskin dan berpendapat rendah, serta adanya konflik kepentingan akibat implementasi kebijakan yang relative masih Laporan Pendahuluan IIII II-24


belum sepenuhnya dapat memberikan perhatian

dan keberpihakan kepada

kepentingan masyarakat. 2. Isu Lingkungan

Isu lingkungan dipicu oleh tingkat urbanisasi dan industrialisasi yang tinggi, serta dampak pemanfaatan sumber daya dan teknologi yang kurang terkendali. Kelangkaan prasarana dan sarana dasar, ketidakmampuan memelihara dan memperbaiki lingkungan permukiman yang ada dan masih rendahnya kualitas permukiman yang ada, dan masih rendahnya kualitas permukiman baik secara fungsional, lingkungan maupun visual wujud lingkungan, merupakan isu utama bagi upaya menciptakan lingkungan yang sehat , aman, harmonis dan berkelanjutan. Isu utama tersebut menjadi lebih berkembang dikaitkan dengan belum diterapkannya secara optimal pencapaian standar pelayanan minimal perumahan dan permukiman yang berbasis indeks pembangunan berkelanjutan di masing-masing daerah. 3. Isu Manajemen Pembangunan

Isu manajemen pembangunan umumnya dipengaruhi oleh keterbatasan kinerja tata pemerintahan

di

seluruh

tingkatan,

sehingga

berdampak

pada

lemahnya

implementasi kebijakan yang telah ditetapkan, inkonsistensi di dalam pemanfaatan lahan untuk perumahan dan permukiman, dan munculnya dampak negatif terhadap lingkungan.

2.2.7. Pengertian Perumahan Dan Permukiman

Pemukiman diartikan sebagai perumahan atau kumpulan tempat tinggal dengan segala unsur serta kegiatan yang berkaitan dan yang ada di dalam pemukiman. Perumahan harus diartikan sebagai wadah fisiknya, sedangkan pemukiman harus dibayangkan sebagai paduan antara wadah dengan isinya, yaitu manusia yang hidup bermasyarakat dan berbudaya. Permukiman merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia. Pemerintah wajib memberikan akses kepada masyarakat untuk dapat memperoleh permukiman yang layak huni, sejahtera, berbudaya, dan berkeadilan sosial. Pengembangan permukiman ini meliputi pengembangan prasarana dan sarana dasar perkotaan, pengembangan permukiman yang terjangkau, khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah, proses penyelenggaraan lahan, pengembangan ekonomi kota, serta penciptaan sosial budaya di perkotaan.



Perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar, sampai dengan saat ini sebagian besar disediakan secara mandiri oleh masyarakat baik membangun sendiri maupun sewa kepada pihak lain. 1. Rumah layak dalam lingkungan sehat, aman, lestari dan berkelanjutan diartikan sebagai suatu kondisi perumahan dan permukiman yang memenuhi standart minimal dari segi kesehatan, sosial, ekonomi dan kualitas teknis, yang dikelola secara benar terus menerus, memperhatikan sumberdaya alam yang ada, memperhatikan pola tata air dan usaha konservasi sumberdaya alam, pengelolaan dan pemanfaatan. Secara tersurat terdapat 3 (tiga) kategori layak, yaitu : 

Layak huni yang berkaitan dengan pencapaian persyaratan fisik, kesehatan dan

kesusilaan, sebagai kelompok manusia berbudaya. 

Layak usaha yang berkaitan dengan terpenuhinya kondisi lingkungan yang kondusif

bagi berlangsungnya kehidupan sosial ekonomi. 

Layak berkembang yang berkaitan dengan terpenuhinya kondisi lingkungan yang

mendukung terjadinya peningkatan kesejahteraan masyarakat (prospektif dan produktifitas). 2.

2

Lahan tidur adalah sebidang tanah yang luasnya lebih dari 5.000 m yang tidak atau

belum digunakan sesuai peruntukan, keadaan, sifat dan tujuan haknya, atau tidak terpelihara dengan baik. Dalam kaitan dengan lahan tidur ini, perlu diperhatikan beberapa hal :  Yang dicakup dalam lahan tidur adalah lahan untuk pertanian/agribisnis, kawasan

perkebunan, kawasan hutan tanaman industri, kawasan wisata dan kawasan perumahan dan permukiman.  Pemilik/pengusaha lahan tidur dapat perorangan, yayasan, badan hukum atau instansi

pemerintah, yang mempunyai atau mendapat hak secara hukum untuk memanfaatkan areal tersebut sesuai dengan ijin yang dimilikinya.  Pemakai lahan tidur adalah tenaga kerja yang terkena PHK, penganggur atau setengah

penganggur yang berdomisili satu kecamatan atau pada kecamatan yang berbatasan dengan lokasi lahan tidur. 3.

Kelompok masyarakat berpenghasilan rendah adalah kelompok masyarakat yang

dari penghasilan tidak dapat mencukupi kebutuhannya paling primer. Termasuk dalam kelompok ini adalah kelompok masyarakat miskin, yang terbagi atas dua kategori.  Golongan fakir, yang tidak mempunyai penghasilan tetap dan tidak mampu

memenuhi kebutuhan pokok hidupnya. Laporan Pendahuluan IIII II-26


 Golongan miskin produktif yang mempunyai penghasilan tetap tetapi belum mampu

memenuhi kebutuhan pokok hidupnya. 4. Jaringan primer prasarana lingkungan,

yaitu jaringan dasar yang memenuhi

kebutuhan dasar suatu lingkungan perumahan dan permukiman yang mencakup 3 kepentingan:  Menghubungkan antarkawasan permukiman atau antara kawasan permukiman dengan

kawasan fungsional lainnya.  Melayani lingkungan tertentu (permukiman saja, pusat kota saja, pusat olahraga,

perdagangan, dll)  Mendukung keperluan seluruh lingkungan di kawasan permukiman yang mencakup

prasarana transportasi, penyehatan lingkungan, komunikasi dan listrik. 5. Kawasan adalah suatu wilayah dengan fungsi utama lindung atau budidaya, ruang yang merupakan satu kesatuan geografis beserta segenap unsur yang terkait padanya, yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek fungsional serta mempunyai ciri tertentu, mencakup :  Kawasan perdesaan, adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama pertanian

termasuk pengelolaan sumberdaya alam dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perdesaan, pelayanan jasa pemerintah, pelayanan sosial dan kegiatan ekonomi.  Kawasan perkotaan, adalah kawasan yang mempunyai kegiatan utama bukan

pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan ekonomi.  Kawasan

permukiman,

yaitu

sebidang

tanah

yang

diperuntukkan

bagi

pengembangan permukiman, didominasi tempat hunian, dilengkapi dengan prasarana dan sarana, daerah dan tempat kerja yang memberikan layanan dan kesempatan kerja yang mendukung penghidupan, perikehidupan sehingga fungsi kawasan dapat berdaya dan berhasil guna.

2.2.8. Masalah Perumahan Dan Permukiman

Urusan perumahan dan permukiman sering tumbuh sebagai sumber permasalahan yang seakan tidak berujung (the endless problems) bagi banyak Pemerintah Daerah, yang ditunjukkan oleh :



1) Berkembangnya penguasaan lahan skala besar oleh banyak pihak tidak disertai dengan kemampuan untuk membangun atau merealisasikan pada waktunya. 2) Pemberian perijinan penguasaan lahan untuk kawasan perumahan dan permukiman yang umumnya belum dilandaskan pada kerangka penataan wilayah yang lebih menyeluruh. 3) Belum terorganisasikannya perencanaan dan pemrograman pembangunan perumahan dan permukiman yang dapat saling mengisi antara ketersediaan sumberdaya pembangunan dan kebutuhan yang berkembang di masyarakat. 4) Penyelenggaraan pembangunan perumahan dan permukiman nampaknya belum menjadi prioritas bagi banyak pemerintah daerah karena berbagai sebab dan keterbatasan, diantaranya kelembagaan yang mengurusi perumahan dan permukiman masih terbatas jumlah dan ruang gerak/aktifitasnya. 5) Belum tertampungnya aspirasi dan kepentingan masyarakat yang memerlukan rumah, termasuk hak untuk ikut berpartisipasi dalam kegiatan pembangunan. 6) Penyediaan tanah, prasarana dan sarana, teknologi bahan bangunan, konstruksi, pembiayaan dan kelembagaan yang masih memerlukan pengaturan yang dapat mengakomodasikan muatan dan kapasitas lokal. 7) Belum terselesaikannya masalah ketidakseimbangan pembangunan desa-kota yang telah menumbuhkan berbagai kesenjangan sosio-ekonomi. Akibatnya desa menjadi kurang menarik dan dianggap tidak cukup prospektif untuk dihuni, sedang kota semakin padat dan tidak nyaman untuk dihuni. 8) Marak dan berkembangnya masalah sosial kemasyarakatan di daerah perkotaan (kesenjangan pendapatan, menajamnya strata antar kelompok dalam masyarakat, ketidaknyamanan bertempat tinggal, urban crime, dll). 9) Kekurangsiapan dalam mengantisipasi kecepatan dan dinamika pertumbuhan fisik dan fungsional kawasan perkotaan, sehingga kawasan kumuh tumbuh sejalan dengan berkembangnya pusat-pusat kegiatan ekonomi. Guna mengantisipasi dan menanggulangi permasalahan tersebut diperlukan strategi pemberdayaan masyarakat, khususnya kelompok berpenghasilan rendah yaitu: 

Penciptaan iklim yang kondusif yang dapat mendorong pengembangan potensi masyarakat dan investasi yang luas.



Membangun, mengembangkan, dan memobilisasi potensi lokal yang ada di masyarakat sebagai landasan pemberdayaan.





Memberikan perhatian, dukungan, perlindungan, layanan dan kepastian hukum yang jelas keberpihakannya pada kelompok berpenghasilan rendah, terutama yang membangun rumahnya secara swadaya.

2.2.9. Kawasan Permukiman Perkotaan

Kawasan permukiman perkotaan dapat terdiri atas bangunan rumah tempat tinggal, berskala besar , sedang, kecil, bangunan rumah campuran tempat tinggal/usaha dan tempat usaha. Pengembangan permukiman pada tempat-tempat yang menjadi pusat pelayanan penduduk sekitarnya serta daerah sekitar yang secara fungsional menunjang, seperti Ibukota Kecamatan, Ibukota Kabupaten agar dialokasikan di sekeliling kota yang bersangkutan atau merupakan perluasan areal permukiman yang telah ada. Untuk pengembangan permukiman perkotaan ini hendaknya diperhatikan beberapa hal berikut ini : a. Sejauh mungkin tidak menggunakan tanah sawah beririgasi teknis. b. Sejauh mungkin tidak menggunakan tanah sawah beririgasi setengah teknis, tetapi intensitas penggunaannya lebih dari satu kali dalam setahun. c. Pengembangan permukiman pada sawah non irigasi teknis atau kawasan lahan pertanian kering diperkenankan sejauh mematuhi ketentuan yang berlaku mengenai peralihan fungsi peruntukan kawasan.

2.2.10.

Kawasan Permukiman Kumuh

Kawasan permukiman kumuh merupakan permukiman yang diidentifikasi sebagai kawasan yang sebagian bangunannya berada di kawasan yang tidak diperuntukan untuk kawasan permukiman. Sasaran identifikasi lokasi kawasan permukiman kumuh diutamakan pada kawasan-kawasan hinterland kota metropolitan yang ada di daerah penyangga. Meskipun demikian, melaluii identifikasi ini sangat dimungkinkan untuk ditemukan kawasan-kawasan permukiman kumuh di daerah penyangga yang bukan kawasan hinterland . Hal ini mengingat metodologi identifikasi ini tidak membedakan sebaran kawasan permukiman kumuh yang akan ditemukan. Tetapi bisa saja lokasi yang ditemukan terletak di pusat kota daerah bersangkutan atau kawasan perdesaan nelayan atau kawasan hinterland kota metropolitan. Oleh sebab itu perlu adanya pengembangan atau peremajaan terhadap permukiman kumuh.Peremajaan itu sendiri diartikan sebagai upaya untuk meningkatkan kualitas melalui kegiatan perombakan dengan perubahan yang mendasar dan penataan yang menyeluruh Laporan Pendahuluan IIII II-29


terhadap kawasan hunian yang tidak layak huni tersebut.Upaya yang dilakukan dalam rangka peremajaan: 

Secara bertahap dan sering kali mengakibatkan perubahan yang mendasar,



Bersifat menyeluruh dalam suatu kawasan permukiman yang sangat tidak layak huni, yangsecara fisik sering tidak sesuai lagi dengan fungsi kawasan semula. Difokuskan pada upaya penataan menyeluruh terhadap seluruh kawasan hunian



kumuh, rehabilitasi dan atau penyediaan prasarana dan sarana dasar, serta fasilitas pelayanansosial ekonomi yang menunjang fungsi kawasan ini sebagai daerah hunian yang layak. Memerlukan partisipasi aktif masyarakat dalam seluruh rangkaian kegiatannya.



Dengan demikian, peremajaan merupakan salah satu bentuk bantuan program yang diberikan oleh Pemerintah untuk, meningkatkan kualitas permukiman.

2.2.11.

Tingkatan Kekumuhan Lingkungan Permukiman.

Pada dasarnya tingkat kekumuhan di lingkungan permukiman baik itu pada kawasan perkotaan dan perdesaan sulit dipertahankan baik sebagai hunian maupun kawasan fungsional lain. Jenis kekumuhan yang perlu dihapuskan atau dikurangi dengan prinsip didaya gunakan (direvitalisasi atau di-refungsionalkan) adalah sebagai berikut: 1. Kawasan Kumuh Diatas Tanah Legal.

Yang dimaksud dengan kawasan kumuh legal adalah permukiman kumuh (dengan segala ciri sebagaimana disampaikan dalam kriteria) yang berlokasi diatas lahan yang dalam RUTR memang diperuntukkan sebagai zona perumahan. Untuk model penanganannya dapat dilakukan dengan beberapa pendekatan, yaitu: a. Model Land Sharing, Yaitu penataan ulang diatas tanah/lahan dengan tingkat kepemilikan masyarakat cukup tinggi. Dalam penataan kembali tersebut, masyarakat akan mendapatkan kembalilahannya dengan luasan yang sama sebagaimana yang selama ini dimiliki/dihunisecara sah, dengan memperhitungkan kebutuhan untuk prasarana umum (jalan, saluran dll). Beberapa prasyarat untuk penanganan secara ini antara lain: 

Tingkat pemilikan/penghunian secara sah (mempunyai bukti pemilikan/penguasaan atas lahan yang ditempatinya) cukup tinggi dengan luasan yang terbatas,



Tingkat kekumuhannya tinggi, dengan kesediaan lahan yang memadai untuk menempatkan prasarana dan sarana dasar,





Tata letak permukiman tidak terpola

b. Model Land Consolidation Model ini juga menerapkan penataan ulang diatas tanah yang selama ini te lah dihuni. Beberapa prasyarat untuk penanganan dengan model ini antara lain: 

Tingkat penguasaan lahan secara tidak sah (tidak memiliki bukti primerpemilikan/ penghunian) oleh masyarakat cukup tinggi,



Tata letak permukiman tidak/kurang berpola, dengan pemanfaatan yang beragam (tidak terbatas pada hunian)



Berpotensi untuk dikembangkan menjadi kawasan fungsional yang lebih strategis dari sekedar hunian.

Melalui penataan ulang dimungkinkan adanya penggunaan campuran (mix used) hunian dengan penggunaan fungsional lain 2.

Kawasan Kumuh Diatas Tanah Tidak Legal.

Yang dimaksudkan dengan tanah tidak legal ini adalah kawasan permukiman kumuh yang dalam RUTR berada pada peruntukan yang bukan perumahan.Disamping itu penghuniannya dilakukan secara tidak sah pada bidang tanah; baik milik negara, milik perorangan atau Badan Hukum. Contoh nyata dari kondisi ini antara lain; permukiman yang tumbuh disekitar TPA (tempat pembuangan akhir persampahan), kantung-kantung kumuh sepanjang bantaran banjir, kantung kumuh yang berasa dibelakang bangunan umum dalam suatu kawasan fungsional, dll. Penanganan kawasan permukiman kumuh ini antara lain melalui: a) Resettlement/pemindahan penduduk pada suatu kawasan yang khusus disediakan, yang biasanya memakan waktu dan biaya sosial yang cukup besar, termasuk kemungkinan tumbuhnya kerusuhan atau keresahan masyarakat. Pemindahan ini apabila

permukiman

direvitalisasikan

berada

sehingga

pada

kawasan

memberikan

nilai

fungsional ekonomi

yang

akan/perlu

bagi

Pemerintah

Kota/Kabupaten. b) Konsolidasi lahan apabila dalam kawasan tersebut akan dilakukan re-fungsionalisasi kawasan, dengan catatan sebagian lahan disediakan bagi lahan hunian, guna menampung penduduk yang kehidupannya sangat bergantung pada kawasan sekitar ini, bagi penduduk yang masih ingin tinggal di kawasan ini dalam rumah sewa. c) Program ini diprioritaskan bagi permukiman kumuh yang menempati tanah-tanah negara, dengan melakukan perubahan atau review terhadap RUTR.



2.2.12.

Kriteria Kawasan Permukiman Kumuh

Penentuan

kriteria

kawasan

permukiman

kumuh

dilakukan

dengan

mempertimbangkan berbagai aspek atau dimensi seperti k esesuaian peruntukan lokasi dengan rencana tata ruang, status (kepemilikan) tanah, letak/kedudukan lokasi, tingkat kepadatan penduduk, tingkat kepadatan bangunan, kondisi fisik, sosial, ekonomi dan budaya masyarakat lokal. Selain itu digunakan kriteria sebagai kawasan penyangga kota metropolitan seperti kawasan permukiman kumuh teridentifikasi yang berdekatan atau berbatasan langsung dengan kawasan yang menjadi bagian dari kota metropolitan. Berdasarkan uraian diatas maka untuk menetapkan lokasi kawasan permukiman kumuh digunakan kriteria-kriteria yang dikelompok kedalam kriteria: • Vitalitas Non Ekonomi • Vitalitas Ekonomi Kawasan • Status Kepemilikan Tanah • Keadaan Prasarana dan Sarana • Komitmen Pemerintah Kabupaten/Kota • Prioritas Penanganan Kegiatan

penilaian

kawasan

permukiman

kumuh

dilakukan

dengan

sistem

pembobotan pada masing-masing kriteria diatas.Umumnya dimaksudkan bahwa setiap kriteria memiliki bobot pengaruh yang berbeda-beda.Selanjutnya dalam penentuan bobot kriteria bersifat relatif dan bergantung pada preferensi individu atau kelompok masyarakat dalam melihat pengaruh masing-masing kriteria. 1.

Kriteria Vitalitas Non Ekonomi Kriteria Vitalitas Non Ekonomidipertimbangkan sebagai penentuan penilaian kawasan kumuh dengan indikasi terhadap penanganan peremajaan kawasan kumuh yang dapat memberikan tingkat kelayakan kawasan permukiman tersebut apakah masih layak sebagai kawasan permukiman atau sudah tidak sesuai lagi. Kriteria ini terdiri atas variabel sebagai berikut: a.

Kesesuaian pemanfaatan ruang kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota atau RDTK, dipandang perlu sebagai legalitas kawasan dalam ruang kota.

b.

Fisik bangunan perumahan permukiman dalam kawasan kumuh memiliki indikasi terhadap penanganan kawasan permukiman kumuh dalam hal kelayakan suatu hunian berdasarkan intensitas bangunan yang terdapat didalamnya.



c.

Kondisi Kependudukan dalam kawasan permukiman kumuh yang dinilai, mempunyai indikasi terhadap penanganan kawasan permukiman kumuh berdasarkan kerapatan dan kepadatan penduduk.

2.

Kriteria Vitalitas Ekonomi Kriteria Vitalitas Ekonomidinilai mempunyai kepentingan atas dasar sasaran program penanganan kawasan permukiman kumuh terutama pada kawasan kumuh sesuai gerakan city without slum sebagaimana menjadi komitmen dalam Hari Habitat Internasional. Oleh karenanya kriteria ini akan mempunyai tingkat kepentingan penanganan kawasan permukiman kumuh dalam kaitannya dengan indikasi pengelolaan kawasan sehingga peubah penilai untuk kriteria ini meliputi: a.

Tingkat kepentingan kawasan dalam letak kedudukannya pada wilayah kota, apakah kawasan itu strategis atau kurang strategis.

b.

Fungsi kawasan dalam peruntukan ruang kota, dimana keterkaitan dengan faktor ekonomi memberikan ketertarikan pada investor untuk dapat menangani kawasan kumuh yang ada. Kawasan yang termasuk dalam kelompok ini adalah pusat-pusat aktivitas bisnis dan perdagangan seperti pasar, terminal/stasiun, pertokoan, atau fungsi lainnya.

c.

Jarak jangkau kawasan terhadap tempat mata pencaharian penduduk kawasan permukiman kumuh.

3. Kriteria Status Tanah Kriteria status tanah sebagai mana tertuang dalam Inpres No. 5 tahun 1990 tentang Peremajan Permukiman Kumuh adalah merupakan hal penting untuk kelancaran dan kemudahan pengelolaanya. Kemudahan pengurusan masalah status tanah dapat menjadikan jaminan terhadap ketertarikan investasi dalam suatu kawasan perkotaan. Perubah penilai dari kriteria ini meliputi: a)

Status pemilikan lahan kawasan perumahan permukiman.

b)

Status sertifikat tanah yang ada.

4. Kriteria Kondisi Prasarana dan Sarana Kriteria kondisi prasarana dan saranayang mempengaruhi suatu kawasan permukiman menjadi kumuh, paling tidak terdiri atas: a.

Kondisi Jalan

b.

Drainase

c.

Air bersih

d.

Air limbah Laporan Pendahuluan IIII II-33


5. Kriteria Komitmen Pemerintah Setempat Komitmen pemerintah daerah (kabupaten/kota/propinsi) dinilai mempunyai andil sangat besar untuk terselenggaranya penanganan kawasan permukiman kumuh. Hal ini mempunyai indikasi bahwa pemerintah daerah menginginkan adanya keteraturan pembangunan khususnya kawasan yang ada di daerahnya. Perubah penilai dari kriteria ini akan meliputi: a.

Keinginan pemerintah untuk penyelenggaraan penanganan kawasan kumuh dengan indikasi penyediaan dana dan mekanisme kelembagaan penanganannya.

b.

Ketersediaan perangkat dalam penanganan, seperti halnya rencana penanganan ( grand scenario) kawasan, rencana induk (master plan) kawasan dan lainnya.

6. Kriteria Prioritas Penanganan Untuk menentukan lokasi prioritas penanganan, selanjutnya digunakan kriteria lokasi kawasan permukiman kumuh yang diindikasikan memiliki pengaruh terhadap (bagian) kawasan perkotaan metropolitan sekaligus sebagai kawasan permukiman penyangga. Kriteria ini akan menghasilkan lokasi kawasan permukiman yang prioritas ditangani karena letaknya yang berdekatan dengan kawasan perkotaan. Penentuan kriteria ini menggunakan variabel sebagai berikut: a. Kedekatan lokasi kawasan permukiman kumuh dengan pusat kota metropolitan. b. Kedekatan lokasi kawasan permukiman kumuh dengan kawasan pusat pertumbuhan bagian kota metropolitan. c. Kedekatan lokasi kawasan permukiman kumuh dengan kawasan lain (perbatasan) bagian kota metropolitan. d. Kedekatan lokasi kawasan kumuh dengan letak ibukota daerah yang bersangkutan.

2.2.13.

Pengertian Infrastruktur

Infrastruktur merujuk pada sistem fisik yang menyediakan transportasi, pengairan, drainase, bangunan-bangunan gedung dan fasilitas publik lainnya yang dibutuhkan untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia dalam lingkup sosial dan ekonomi (Grigg, 1988 dalam Robert J. Kodoatie, PhD, 2003).Sistem infrastruktur merupakan pendukung utama fungsifungsi sistem sosial dan sistem ekonomi dalam kehidupan sehari-hari masyarakat.Sistem infrastruktur dapat didefinisikan sebagai fasilitas-fasilits atau struktur-struktur dasar peralatan-peralatan,

instalasi-instalasi

yang

dibangun

dan

yang

dibutuhkan

untuk

berfungsinya sistem sosial dan sistem ekonomi masyarakat.



Sebagai salah satu konsep pola pikir di bawah ini diilustrasikan diagram sederhana bagaimana peran infrastruktur . Diagram ini menunjukkan bahwa secara ideal lingkungan alam merupakan pendukung dari sistem infrastruktur, dan sistem ekonomi didukung oleh sistem infrastruktur.Sistem sosial sebagai obyek dan sasaran didukung oleh sistem ekonomi. Dari gambar di bawah ini dapat dikatakan bahwa lingkungan alam merupakan pendukung dasar dari semua sistem yang ada.Peran infrastruktur sebagai mediator antara sistem ekonomi dan sosial dalam tatanan kehidupan manusia dengan lingkungan alam menjadi sangat penting. Infrastruktur yang kurang (bahkan tidak) berfungsi akan memberikan dampak yang besar bagi umat manusia. Sebaliknya, infrastruktur yang terlalu berlebihan untuk kepentingan umat manusia tanpa memperhitungkan kapasitas daya dukung lingkungan akan merusak alam yang pada hakekatnya akan merugikan manusia termauk makluk hidup lainnya. Berfungsi sebagai suatu sistem pendukung sistem sosial dan sistem ekonomi, maka infrastruktur perlu dipahami dan dimengerti secara jelas terutama bagi penentu kebijakan.

SOCIAL SYSTEM EKONOMIC SYSTEM

PHYSICAL INFRASTRUCTURE

NATURAL ENVIRONMENT

Sumber: Grigg, 1988 dalam Robert J. Kodoatie Gambar 2.3 Hubungan Antara Sistem Sosial, Ekonomi, Infrastruktur Dan Lingkungan Alam Yang Harmoni

2.2.14.

Air Bersih

a) Sistem Air Bersih Pengelolaan dan proses infrastruktur untuk water supply sistem adalah: 1. Eksporasi sumberdaya air

-

Sumberdaya air permukaan (sungai, danau, waduk, dll)

-

Sumberdaya air tanah (sumur, pemompaan, mata air, dll)

2. Pengelolaan (treatment)

-

Penjernihan dari partikel lain (sedimentation, flocculation, filtration, dll)

-

Pengontrolan bakteri air (disinfection, ultra violet ray, ozone treatment, dll) Laporan Pendahuluan IIII II-35


-

Komposis kimia air (aeration, iron and manganese removal, carbon active, dll)

3. Penampungan ( storage)

-

Penampungan bahan baku air (waduk, sungai/long storage)

-

Penampungan bahan baku air olahan (tangki tertutup, kolam terbuka, dll)

4. Transmisi

-

Truk tangki dan moda lainnya

-

Jaringan pipa transmisi dari primer ke sekunder

-

Ban pelepas tekan

- pipa 5. Jaringan distribusi ke pelanggan

-

Sistem jaringan pipa

-

Sistem penampungan

-

Fittings

-

Control

-

Valve

-

Pompa

Sumber air ada 2 (dua) macam, yaitu: 1. Air permukaan 2. Air tanah b) Kebutuhan Air Kebutuhan air yang dimaksud adalah kebutuhan air yang digunakan untuk menunjang segala kegiaan manusia, meliputi air bersih, domestik dan non domestik, air irigasi baik pertanian maupun perikanan dan air untuk penggelontoran kota. 1. Kebutuhan air domestik Kebutuhan air domestik sangat ditentukan oleh jumlah penduduk dan konsumsi perkapita.Kecenderungan populasi dan sejarah populasi dipakai sebagai dasar perhitungan kebutuhan air domestik terutama dalam penentuan kecenderungan laju pertumbuhan. 2. Kebutuhan air non domestik Kebutuhan air domestik meliputi kebutuhan air komersial, kebutuhan institusi dan industri.Kebutuhan air komersial untuk suatu daerah cenderung meningkat sejalan dengan peningkatan penduduk dan perubahan tata guna lahan.Kebutuhan ini bisa mencapai 20 – 25% dari total suplai (produksi) air. Kebutuhan institusi anta lain



meliputi kebutuhan air untuk sekolah, RS, gedung pemerintahan, tempat ibadah dan lainnya. 3. Kebocoran air (unaccounted for water/UFW) UFW merupakan kompoen mayor dari kebutuhan air.Dalam penentuan kebutuhan air, analisa

kebocoran

air

perlu

dilakukan.Kebocoran

dapat

didefinisikansebagai

perbedaan antara jumlah air yang doproduksi oleh produsen air dan jumlah air yang terjual keada konsumen, sesuai dengan yang tercatat di meteran air pelanggan. Ada 2 (dua) jenis kehilanganair pada sistem suplesi air bersih, yaitu:

- Kebocoran fisik, disebabkan oleh kebocoran pipa, reservoir yang melimpas keluar, penguapan, pemadaman kebakaran, pencuci jalan, pembilas pipa/saluran dan pelayanan air tanpa meter air yang kadangala terjadi penyambungan yang tidak tercatat.

- Kebocoran administrasi, disebabkan oleh meter aitr tanpa registrasi, juga termasuk kesalahan di dalam sistem pembacaan, pengumpulan dan pembuatan rekening serta kasus-kasus yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap kehilangan air. c) Pengelolaan Air Bersih Konservasi air dapat dilakukan dengan cara:

-

Meningkatkan pemanfaatan air permukaan dan air tanah.

-

Meningkatkan efisiensi air irigasi

-

Menjaga kualitas air sesuai dengan peruntukannya.

d) Sumber Air  Sumber Air Permukaan

Pengelolaan sumber air permukaan dapat dilakukan dengan beberapa cara, yaitu:

- Pengendalian aliran permukaan yang dilakukan dengan cara memperpanjang waktu air tertahan di permukaan tanah dan meningkatkan jumlah air yang masuk ke dalam tanah

- Pemanenan air hujan dengan cara pengumpulan air hujan yang mengucur dari atap rumah. Untuk pemanenan skala besar dapat dilakukan di daerah tangkapan air dilakukan dengan suatu bak penampungan. Air yang tertampung dapat digunakan untuk pertanian maupn keperluan rumah tangga.

- Meningkatkan kapasitas infiltrasi tanah dengan memperbaiki struktur tanah dengan menutup tanah yang cukup baik dengan tumbuhan atau mulsa atau dengan memberikan bahan organik. Laporan Pendahuluan IIII II-37


 Sumber Air Tanah

Dalam rangka menjaga kelestarian air tanah, maka perlu dijaga antara pengisian dan pengambilannya. Pengisian air tanah secara buatan dapat dipakai untuk:

- Menyimpan kelebihan aliran permukaan menjadi air tanah - Memperbaiki kualitas air tanah dengan mencampur air tanah lokal dengan air pengisian

- Pemurnian dan reklamasi saluran pembuangan - Membentuk tabir tekanan untyk mencegah intrusi air asin - Meningkatkan produksi pertanian dengan terjaminnya air irigasi - Menurunkan biaya pemompaan air tanah kerena kedalaman air tanah kecil - Mencegah terjadinya penurunan muka tanah. 2.2.15.

Persampahan

Sampah adalah limbah atau buangan yang bersifat padat, setengah padat / cair yang merupakan hasil sampingan dari kegiatan perkotaan atau siklus kehidupan manusia, hewan maupun tumbuhan. Sumber sampah perkotaan berasal dari permukiman, pasar, kawasan pertokoan dan perdagangan, kawasan perkantoran dan sarana umum, kawasan industri, peternakan hewan dan fasilitas umum lainnya. Jenis

sampah

perkotaan

terdiri

atas

2

(dua)

yaitu

sampah

organik

dan

anorganik.Sampah organik adalah sampah yang mempunyai komposisi kimia mudah terurai oleh bakteri (biodegradable), sedangkan sampah anorganikadalah sampah yang mempunyai komposisi

kimia

sulit

untuk

diuraikan

atau

membutuhkan

waktu

yang

lama

(nonbiodegradable). Sistem pengelolaan sampah perkotaan pada dasarnya dilihat sebagai komponenkomponen subsistem yang saling mendukung satu dengan lainnya, saling berinteraksi untuk mencapai tujuan, yaitu kota yang bersih, sehat dan teratur. Komponen itu adalah: 1. Sub sistem kelembagaan 2. Sub sistem teknik operasional 3. Sub sistem pembiayaan 4. Sub sitem hukum dan kelembagaan 5. Sub sistem peran serta masyarakat Strategi pengelolaan sampah dapat dilakukan secara lintas kabupaten/kota. Pada aspek kelembagaan pengelolaan bersama lintas kabupaten/kota perlu dibentuk 3 badan yaitu badan pengatur yang merupakan lembaga teknis antar daerah yang merupakan perangkat masingLaporan Pendahuluan IIII II-38


masing daerah, badan pengelola myang merupakan lembaga teknis operasional pengelolaan kebersihan antar daerah tetapi bukan perangkat murni daerah dan badan pengawas yaitu lembaga yang dibentuk oleh masyarakat, bersifat mandiri dan independen yang bertugas pelaksanaan pengelolaan.

2.2.16.

Air Limbah

Air limbah domestik adalah air bekas yang tidak dapat dipergunakan lagi untuk tujuan semula baik yang mengandung kotoran manusia (tinja) atau dari aktifitas dapur, kamar mandi dan cuci dimana kuantitasnya antara 50-70% dari rata-rata pemakaian air bersih (120-140 l/orang/hari).Air limbah domestik mengandung lebih dari 90% cairan.Zat-zat yang terdapat dalam air buangan diantaranya adalah unsur-unsur organik tersuspensi maupun terlarut dan juga undsur-unsur anorganik serta mikroorganisme. Unsur-unsur tersebut memberikan corak kualitas air buangan dalam sifat fisik kimiawi maupun biologi. Dampak pembuangan air limbah domestik mempunyai pengaruh yang berbeda-beda terhadap kesehatan individu manusia. Faktor yang terkait dengan seberapa jauh pengaruh limbah terhadap kesehatan antara lain: a. Daya tahan tubuh b. Jenis limbah dan jumlah dosis yang diterima tubuh c. Akumulasi dosis limbah dalam tubuh d. Sifat-sifat racun (toxin) dari limbah terhadap tubuh e. Mudah tidaknya limbah dicerna dan dikeluarkan dari tubuh f. Waktu kontak (lama tidaknya) berada dalam lingkungan limbah g. Alergi (sensifitas tubuh) terhadapo limbah dalam bentuk tertentu. Sistem pengelolaan limbah domestik terbagi menjadi 2 macam, yaitu sistem pengelolaan limbah setempat (on site sistem) dan pembuangan terpusat (off site sistem).Sistem pembuangan setempat adalah fasilitas pembuangan air limbah yang berada di dalam daerah persil pelayanan (batas tanah yang dimiliki).Sistem pembuangan terpusat adalah sistem pembuangan yang berada di luar persil. Keuntungan dan kerugian on site sistem dan off site sistem adalah: 1. On site sistem a. Keuntungan:

-

Biaya pembuatan murah

-

Biasanya dibuat oleh sektor swasta/pribadi

-

Teknologi cukup sederhana Laporan Pendahuluan IIII II-39


-

Sistem sangat privasi karena terletak pada persilnya

-

Operasi dan pemeliharaan dilakukan secara pribadi masing-masing

- Nilai manfaat yang dapat dirasakan langsung seperti bersih, saluran air hujan tidak lagi dibuangi air limbah, terhindar dari bau busuk, timbul estetika pekarangan dan populasi nyamuk berkurang. b. Kerugian:

-

Tidak selalu cocok di semua daerah

-

Sukar mengontrol operasi dan pemeliharaan

-

Bila pengendalian tidak sempurna maka air limbah dibuang ke saluran drainase

-

Sukar mengontrol operasi dan pemeliharaan

-

Sukar mengontrol air tanah bila pemeliharaan tidak dilakukan dengan baik

2. Off site sistem a. Keuntungan:

-

Pelayanan yang lebih nyaman

-

Menampung semua air limbah domestik

-

Pencemaran air tanah dan lingkungan dapat dihindari

-

Cocok untuk daerah dengan tingkat kepadatan tinggi

-

Masa/umur pemakaian relatif lebih lama

b. Kerugian:

-

Memerlukan pembiayaan yang tinggi

-

Memerlukan tenaga yang trampil untuk operasional dan pemeliharaan

-

Memerlukan perencanaan dan pelaksanaan jangka panjang

- Nilai manfaat akan terlihat apabila sistem telah berjalan dan semua penduduk terlayani.

2.2.17.

Drainase

Air hujan yang jatuh di suatu daerah perlu dialirkan atau dibuang dengan cara pembuatan saluran yang dapat menampung air hujan yang mengalir di permukaan tanah tersebut. sistem saluran di atas selanjutnya dialirkan ke sistem yang lebih besar. Sistem yang paling kecil juga dihubungkan dengan saluran rumah tangga dan sistem bangunan infrastruktur lainnya.Sehingga apabila cukup banyak limbah cair yang berada dalam saluran tersebut, maka perlu dilakukan pengolahan (treatment ). Seluruh proses ini disebut sistem drainase.



Sistem drainase pada prinsipnya terbagi atas 2 macam, yaitu drainase daerah perkotaan dan drainase untuk daerah pertanian.Pada drainase perkotaan diperlukan kombinasi antara perkembangan perkotaan, daerah rural dan daerah aliran sungai (DAS). Fungsi drainase adalah: 1. Membebaskan suatu wilayah (terutama yang padat permukiman) dari genangan air, erosi dan banjir. 2. Drainase dengan aliran lancar akan berfungsi memperkecil resiko kesehatan lingkungan. 3. Kegunaan tanah permukiman padat akan menjadi lebih baik karena terhindar dari kelembaban. 4. Dengan sistem yang baik, tata guna lahan dapat dioptimalkan dan juga memperkecil kerusakan struktur tanah untuk jalan dan bangunan lainnya. Sistem jaringan drainase dibagi menjadi 2, yaitu: a.

Sistem drainase mayor/primer sampai sekunder Sistem drainase mayor adalah sistem saluran/badan air yang menampung dan mengalirkan air dari suatu daerah tangkapan air hujan (catchment area).Biasanya sistem ini menampung aliran berskala besar dan luas seperti saluran drainase primer, kanalkanal atau sungai.Sistem ini merupakan penghubung antara drainase dan pengendalian banjir. Debit rencana untuk daerah urban umumnya dipakai dengan periode ulang antara 5 – 10 tahun. Untuk Indonesia, karena keterbatasan dana, biasanya dipakai dengan periode berulang antara 25 – 50 tahun.

b.

Sistem drainase minor/mikro Drainase mikro adalah sistem saluran dan bangunan pelengkap drainase yang menampung dan mengalirkan iar dari daerah tangkapan hujan dimana sebagaian besar berada di dalam wilayah kota. Secara keseluruhan, yang termasuk dalam drainase mikro adalah saluran di sepanjang sisi jalan, selokan air hujan di sekitar bangunan, goronggorong, saluran drainase kota dan lainnya dimana debit yang dapat ditampung tidak terlalu besar. Drainase mikro ini direncanakan untuk hujan dengan masa ulang 2,5 atau 10 tahun tergantung pada tata guna tanah yang ada. Sistem drainase untuk lingkungan permukiman lebih cenderung sebagai sistem drainase mikro. Dari segi konstruksinya, dibedakan menjadi 2 macam, yaitu: 1.

Sistem saluran tertutup Sistem aliran tertutup masih bersifat grafitasi (aliran pada saluran terbuka) hanya konstruksi di atasnya dibuat tertutup sehingga dapat dimanfaatkan untuk bangunan lain. Laporan Pendahuluan IIII II-41


2.

Sistem saluran terbuka Sistem saluran etrbuka biasanya direncak\nakan hanya untuk menampung dan mengalirkan air hujan dan juga ada yang berfungsi sebagai saluran campuran (gabungan) misalnya sampah dan limbah penduduk.

2.3.

Pemahaman terhadap Kriteria Lokasi Perumahan dan Permukiman

Yang dimaksud dengan kriteria lokasi adalah kriteria umum yang dipersyaratkan untuk suatu kawasan dapat disebut dan atau dikembangkan sebagai kawasan perumahan dan permukiman. Tidak setiap kawasan ekonomis dapat dikembangkan sebagai kawasan perumahan, dan tidak setiap kawasan fungsional yang tidak produktif layak dikembangkan menjadi kawasan perumahan dan permukiman. Untuk itu, berbagai standart teknis pembangunan perumahan dan permukiman yang ada tetap dapat dijadikan acuan dan pegangan sepanjang tidak bertentangan dengan visi, misi, dan kebijakan nasional. Secara umum, terdapat dua kriteria yang perlu dijadikan pegangan dalam menetapkan suatu kawasan agar dapat dikembangkan menjadi kawasan perumahan dan permukiman.

2.3.1. Kriteria Umum

Hal yang prinsip dalam penetapan suatu kawasan perumahan dan permukiman adalah dalam RTRW, kawasan tersebut telah ditetapkan sebagai daerah dengan peruntukan perumahan dan permukiman. Kawasan perumahan dan permukiman dapat dikembangkan pada lokasi yang memenuhi kriteria berikut: 1. Tercantum dalam RUTR Kota/Kabupaten sebagai daerah perumahan (baik yang telah ada ataupun masih memerlukan proses dan yang dicadangkan khusus untuk keperluan tersebut). 2. Secara geografis lokasinya mudah diakses, dalam arti terkait dengan rencana investasi dan pengembangan sarana dan prasarana primer yang berskala kota, terlayani atau dalam rencana terlayani oleh sarana angkutan umum. 3. Memberikan manfaat bagi Pemerintah Daerah, khususnya masyarakat, dalam arti: a. Menunjang ketersediaan rumah layak dan terjangkau. b. Dukungan atau menjadi bagian integral dari pengembangan kawasan fungsional lain (kawasan industri, kawasan wisata, dll). c. Luasan minimalnya mendukung terlaksananya pola hunian berimbang (membentuk lingkungan sosial yang harmonis antar strata). Laporan Pendahuluan IIII II-42


d. Tidak mengganggu keseimbangan dan fungsi ekologis dan upaya pelestarian sumber daya alam lainnya. e. Skala kegiatannya dapat memberikan/ membuka kesempatan kerja baru bagi masyarakat yang membutuhkan.

2.3.2. Kriteria Khusus

Kriteria khusus ini merupakan penjabaran lanjut dari kriteria umum, yang dapat dikaitkan dengan pengembangan melalui program dan kegiatan khusus, a ntara lain: A. Kawasan Permukiman Baru

Pembangunan kawasan permukiman baru diartikan sebagai kawasan permukiman yang dibangun pada lahan yang disiapkan secara khusus untuk itu. Pengembangannya mensyaratkan antara lain: 1. Tidak berada pada lokasi yang rawan bencana rutin maupun dapat diprediksi terjadi (longsor, banjir, genangan menetap atau rawan kerusuhan sosial). 2. Mempunyai sumber air baku yang memadai (kualitas

dan kuantitas) atau

terhubungkan dengan layanan jaringan air bersih, pematusan dan sanitasi berskala kota. 3. Terletak pada hamparan dengan luasan yang memadai, sebagaimana tertuang dalam Intruksi Meneg Agraria No.5/Tahun 1998 tentang pemberian izin lokasi dalam rangka penataan/penguasaan tanah skala besar, yang antara lain memuat penguasaan lahan maksimum oleh perusahaan pengembang sebagai berikut: a. Antara 200-400 Ha per provinsi untuk satu pengembang atau konsorsium. b. 4000 Ha untuk seluruh Indonesia (bila terletak dalam satu hamparan). 4. Untuk pengembangan kawasan permukiman di daerah pedesaan, harus terkait dengan: a. Upaya antisipasi tumbuh dan bekembangnya kota-kota kecil yang berada pada lokasi geografis dan strategis. b. Mendukung pengembangan ibu kota kecamatan sebagai pusat pela yanan primer. c. Upaya menggulirkan kegiatan berkehidupan dan penghidupan pada desa-desa terisolasi, kawasan permukiman perbatasan atau desa potensial yang belum tergarap. Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, lokasi yang sesuai untuk pengembangan dan pembangunan perumahan minimal harus memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut:



1. Lokasi perumahan harus berada pada daerah yang peruntukannya dapat dikembangkan sebagai lingkungan perumahan sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku atau di daerah yang ditunjuk dengan sah oleh pemerintah setempat bila belum ada rencana tata ruang yang diberlakukan. 2. Tersedianya lahan yang cukup bagi pembangunan lingkungan perumahan dan dilengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial perumahan. 3. Bebas dari pencemaran air, udara dan gangguan suara atau gangguan lainnya, baik yang ditimbulkan dari sumber daya buatan manusia maupun sumber daya alam. 4. Dapat menjamin tercapainya tingkat kualitas lingkungan hidup yang sehat bagi pembinaan individu dan masyarakat penghuni. 5. Mempunyai kondisi yang bebas dari banjir dan memiliki kemiringan tanah 0-15%, sehingga dapat dibuat sistem saluran pembuangan air hujan dan fungsi jalan setempat yang baik serta memiliki daya dukung yang cukup untuk memungkinkan dibangun perumahan. 6. Menjamin adanya kepastian hukum atas status penguasaan tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 7. Untuk memperoleh lokasi yang sesuai sebagai kawasan perumahan memerlukan seleksi dan analisis terhadap kondisi fisik kawasan (Chiara & Koppelman, 1989). Sedangkan menurut Bourne (1982) dalam penentuan lokasi perumahan yang diinginkan penghuni berkaitan dengan kemampuan ekonomi, keuntungan lokasi dan kualitas lingkungan fisik. 1. Kemampuan biaya, dapat dilihat dari pengeluaran yang diperuntukkan bagi penyediaan tempat tinggal. 2. Keuntungan lokasi, dilihat dari faktor aksesibilitas dan jarak dari pusat kota. Aksesibilitas terutama faktor angkutan umum menyebabkan pergerakan penduduk lebih mudah. Bagi golongan berpendapatan rendah maka faktor kedekatan jarak dengan pusat kota menjadi preferensi utama, sedangkan bagi golongan masyarakat menengah ke atas jarak kedekatan lokasi tidak menjadi permasala han. 3. Kualitas lingkungan, setiap hunian dalam suatu perumahan merupakan tempat kita melepaskan diri dari luar, dari tekanan dan ketegangan dan dari kegiatan rutin. Oleh karena itu diperlukan suatu hunian yang nyaman dan damai sebagai elemen pendukung terhadap konsep ini. Dari pengertian ini diturunkan faktor ketersediaan sarana prasarana dan bebas banjir. Laporan Pendahuluan IIII II-44


Menurut Chapin dalam perencanaan guna lahan kawasan perumahan, pada prinsipnya lokasi pembangunan perumahan memiliki beberapa kriteria, antara lain: a. Kawasan perumahan harus didukung dengan kelengkapan sarana prasarana, utilitas, dan fasilitas umum bagi penghuni. b. Kawasan permukiman dan perumahan harus dialokasikan sehingga memiliki kemudahan pencapaian ke pusat-pusat kegiatan. c. Kawasan perumahan dialokasikan di kawasan yang memiliki kapasitas fasilitas pelayanan lingkungan yang memadai agar pembangunan lebih efisien yaitu dengan memperluas fasilitas pelayanan yang sudah ada. d. Kawasan perumahan perlu dibangun dengan tingkat kepadatan ruang yang direncanakan sehingga dapat mencegah timbulnya pergerakan yang berlebihan dan mengurangi kemacetan. Selain itu dalam memilih lokasi permukiman, juga perlu mempertimbangkan potensi struktural dan lokasi lahan permukiman (Charter dalam Sai’dah, 2002). Pertimbangan tersebut ditekankan pada faktor-faktor sebagai berikut: o

Kondisi akses lokasi permukiman ke lokasi kegiatan lain.

o

Besarnya biaya untuk perjalanan aktivitas harian.

o

Harga lahan yang lebih murah atau menjangkau kemampuan masyarakat.

o

Kondisi dan kelengkapan fasilitas umum.

o

Arsitektur rumah yang baik dan modern

o

Kondisi sosial lingkungan yang dapat diterima.

o

Jarak permukiman ke lokasi tempat kerja.

o

Jarak permukiman ke pusat kota atau pusat aktivitas.

Menurut Drabkin (1997), selain itu juga ada beberapa faktor yang berpengaruh terhadap pemilihan lokasi secara individu yang berbeda satu sama lain yaitu: 1. Aksesibilitas Aksesibilitas ini terdiri atas kemudahan transportasi dan jarak ke pusat kota. 2. Lingkungan Lingkungan dalam hal ini terdiri atas lingkungan sosial dan fisik seperti kebisingan, polusi dan lingkungan yang nyaman. 3. Peluang kerja yang tersedia Peluang kerja dalam hal ini yaitu kemudahan seseorang dalam mencari pekerjaan untuk kelangsungan hidupnya.



4. Tingkat pelayanan Dalam hal ini lokasi yang dipilih merupakan lokasi yang memiliki pelayanan yang baik dalam hal sarana dan prasarana dan lain-lain. Menurut Hidayat dalam Supriyanto (2002), ada beberapa faktor yang mempengaruhi pemilihan perumahan oleh konsumen, yaitu: a) Kelompok faktor kenyamanan, terdiri atas tersedianya air bersih yang mencukupi, udara yang sejuk segar bebas dari pencemaran, ada jaminan keamanan, bebas banjir, jauh dari sumber bencana alam. b) Kelompok faktor internal, terdiri dari; harga rumah yang murah, luas lahan, lebar jalan, kualitas bangunan. c) Kelompok faktor tujuan terdiri dari menikmati rumah, untuk spekulasi, untuk investasi. d) Kelompok faktor sosialisasi terdiri dari penghargaan sesama penghuni, untuk kebanggaan/prestise, dekat dengan/ada teman sejawat. e) Kelompok faktor fasilitas, terdiri dari ada gedung pertemuan, dekat dengan/ada taman, kolam renang, tempat ibadah dan lapangan tenis. f) Kelompok faktor pendidikan terdiri dari dekat TK, SD, SMP, SMA, dan kampus. g) Kelompok faktor kesehatan, terdiri dari dekat dengan dokter, puskesmas, rumah sakit. h) Kelompok faktor aksesibilitas, terdiri dari tersedia alat transportasi umum, keadaan lalu lintas yang lancar menuju lokasi perumahan i) Kelompok faktor eksternal, terdiri dari dekat dengan bandar udara, pusat kota, museum, kebun binatang, tempat kerja, pasar, pantai wisata, dll. j) Kelompok faktor topografi terdiri dari topografi yang berbukit-bukit dan datar/rata. Sementara itu, menurut Budihardjo (1998) ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam memilih lokasi perumahan dibagi menjadi empat segi antara lain: 1.

Segi teknis pelaksanaannya: a. Mudah mengerjakannya, tidak banyak pekerjaan cut and fill b. Bukan daerah banjir, daerah gempa, daerah angin ribut dan daerah rayap c. Mudah dicapai tanpa hambatan yang berarti d. Tanahnya baik sehingga baik untuk konstruksi bangunan e. Mudah

mendapatkan

sumber

air

bersih,

listrik,

pembuangan

air

limbah/kotor/hujan dan lain-lain f. Mudah mendapatkan bahan-bahan bangunan Laporan Pendahuluan IIII II-46


g. Mudah mendapatkan tenaga-tenaga pekerja dan lain-lain. 1.

Segi tata guna tanah: a. Tanah yang secara ekonomis sudah susah untuk dikembangkan secara produktif b. Tidak merusak lingkungan c. Mempertahankan tanah yang berfungsi sebagai reservoir air tanah, penampung air hujan dan penahan air laut.

2. Segi kesehatan: a.

Lokasi jauh dari lokasi pabrik-pabrik yang dapat mendatangkan polusi misalnya debu pabrik, buangan sampah-sampah dan limbah pabrik.

b.

Lokasi tidak terganggu oleh kebisingan

c.

Lokasi mudah untuk mendapatkan air minum, listrik, sekolah, puskesmas, dan lain-lain kebutuhan keluarga.

d.

Lokasi mudah dicapai dari tempat kerja para penghuni

3. Segi politis dan ekonomis: a.

Menciptakan kesempatan kerja dan berusaha bagi masyarakat se kelilingnya

b.

Menjadi contoh bagi masyarakat sekeliling untuk membangun rumah dan lingkungan yang sehat

c.

Mudah penjualannya karena lokasi disukai calon pembeli dan menguntungkan pengembang

Dari kriteria di atas dapat disederhanakan menjadi 3 faktor berikut ini:  Kemampuan fisik lahan, meliputi kemiringan, erosi, keefektifan tanah dan ada

tidaknya genangan.  Penggunaan lahan yang ada, meliputi ketersediaan lahan, fungsi lahan eksisting dan

harga lahan.  Potensi lokasi, meliputi kelengkapan sarana/fasilitas dan jaringan utilitas, kemudahan

aksesibilitas atau rute angkutan umum, kedekatan dengan pusat kegiatan/aktivitas atau jarak ke pusat kota/kecamatan. Menurut Koppelman dan De Chiarra, 1994 lokasi perumahan seharusnya memiliki sistem jalan yang sesuai dengan persyaratan sirkulasi dari rencana tata ruang kota. Hal ini memberikan pencapaian maksimum kepada semua bagian kota dan menjamin koordinasi yang baik dengan rencana perubahan sirkulasi di kemudian hari. B. Persyaratan Dasar Kawasan Perumahan

Persyaratan dasar tersebut meliputi:



1) Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan perumahan yang terwujud dalam bentuk jalan dan transportasi; 2) Kompabilitas, merupakan keserasian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi lingkungannya; 3) Fleksibilitas, yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana; 4) Ekologi, adalah keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya (DPU, 1987). Menurut Davidson, 1993 pemilihan lokasi perumahan tersebut seharusnya melalui empat tahap sebagai berikut: 1. Pemilihan lokasi dan alternatif: Memilih lokasi yang baik adalah unsur paling penting. Mulai dengan pilihan-pilihan altematif, yang melibatkan pemukim kembali yang potensial dan penduduk setempat dalam proses tersebut. 2. Studi Kelayakan: Melakukan studi kelayakan lokasi alternatif dan mempertimbangkan potensi kawasan dari segi persamaan ekologi, harga lahan, pekerjaan, kemungkinan untuk memperoleh kredit, pemasaran dan peluang ekonomi lainnya untuk mata pencarian OTD dari masyarakat setempat. 3. Susunan dan Rancangan: Susunan dan rancangan kawasan relokasi harus sesuai dengan spesifikasi dan kebiasaan budaya. Mengidentifikasi lokasi sekarang terhadap berbagai prasarana fisik dan sosial di masyarakat yang terkena dampak: bagaimana anggota keluarga, kerabat, terkait satu sama lain di kawasan sekarang, serta berapa sering dan siapa (jenis kelamin/umur) yang menggunakan berbagai sarana dan prasarana sosial. Penting memahami pola pemukiman dan rancangan yang ada supaya dapat menaksir kebutuhan di kawasan pemukiman yang baru. Masukan masyarakat harus menjadi bagian integral proses rancangan. 4. Pembangunan Lokasi Pemukiman Kembali: Luas lahan untuk pembangunan rumah harus berdasarkan tempat tinggal sebelumnya dan kebutuhan di kawasan baru. Pemukim kembali harus diijinkan membangun rumah mereka sendiri dari pada diberikan rumah yang sudah disediakan. Masyarakat harus diajak bermusyawarah dalam pembangunan pemukiman kembali.



Dalam melakukan studi-studi kelayakan, khususnya dari segi fisik kawasan, dibutuhkan variabel-variabel yang dapat dan akan diukur. Variabel-variabel fisik tersebut adalah antara lain: 1. Kesesuaian lahan Kesesuaian lahan menunjuk kepada suatu mutu lahan yang berkenaan dengan imbangan permintaan dengan penawaran dalam suatu lingkup kepentingan khusus. Kesesuaian lahan adalah kecocokan suatu jenis lahan tertentu untuk suatu macam penggunaan tertentu, Dapat juga dikatakan bahwa kesesuaian lahan merupakan spesifikasi kemampuan lahan. Kemampuan lahan menyiratkan daya dukung, sedangkan kesesuaian lahan menyiratkan kemanfaatan. Kriteria lahan yang diizinkan untuk pembangunan perumahan ditinjau dari aspek fisik lingkungan adalah bukan daerah konservasi (BPN J ateng dalam Setiawan, 2002). 2. Kemiringan lereng Kemiringan lereng adalah perbedaan ketinggian tertentu pada relief yang ada pada suatu bentuk lahan. Kemiringan lereng tiap daerah berbeda, tetapi secara umum dapat digolongkan menjadi beberapa karakter, yaitu (Zuidam, 1984):  Kemiringan lereng datar dan relatif datar (0-2 %, 2-8 %)

Kemiringan lereng datar adalah sangat cocok bagi pembangunan perumahan, karena perencanaannya tidak sulit dan biaya konstruksinya murah. Kelemahan kemiringan lereng datar adalah bahaya banjir dan genangan-genangan air. Pola pembangunan yang dapat diterapkan pada daerah ini adalah dengan membuat sistem jaringan drainase yang baik dan daerah-daerah res apan air yang cukup.  Kemiringan lereng pada klasifikasi landai (8-15 %)

Untuk kawasan permukiman secara alami, tanpa adanya persyaratan khusus.  Kemiringan lereng pada klasifikasi agak curam (15-25 %)

Pembangunan perumahan pada kawasan ini membutuhkan teknik khusus, dengan mempertimbangkan aliran air permukaan pada kemiringan lereng agar tidak menimbulkan masalah pada daerah di bawahnya. Kekurangan daerah ini adalah rawan banjir dan erosi tanah, sehingga membutuhkan daerah tangkapan air dan penghijauan. Untuk mengatasi permasalahan pembangunan perumahan ini perencanaan perumahan dilakukan dengan konservasi mekanik di man a pendirian pembangunan dilakukan dengan mengikuti pola aliran air permukaan yang ada pada kawasan tersebut serta memperbanyak vegetasi dan daerah penghijauan Laporan Pendahuluan IIII II-49


yang berfungsi sebagai tempat untuk menangkap aliran air permukaan juga untuk mengurangi bahaya banjir.  Kemiringan lereng pada klasifikasi curam dan sangat curam (25 -45 %, > 45 %).

Kawasan ini tidak sesuai dijadikan kawasan perumahan. 3. Jenis Tanah Pengertian tanah secara umum adalah lapisan dari muka/kulit bumi sampai ke bawah dengan batas aktivitas biologis, yaitu kedalaman di mana masih dapat dicapai oleh kegiatan organisme. Tanah sebagai salah satu faktor penting di alam memiliki jenis yang berbeda-beda antara satu daerah dengan daerah yang lainnya. Perbedaan jenis tanah ini dipengaruhi oleh proses pembentukannya. Sedangkan dari proses pembentukannya sendiri dipengaruhi oleh faktor-faktor: •

Iklim (terutama suhu dan hujan);

•

Organisme hidup (terutama vegetasi);

•

Sifat dari bahan induk (tekstur, struktur, susunan kimia, dan mineral);

• Topografi; •

Waktu selama bahan induk diubah menjadi tanah.

Kelima faktor tersebut tidak dapat bekerja sendiri-sendiri, bahan induknya diolah oleh iklim dan organisme. Pengolahan ini berlangsung di permukaan bumi pada waktu tertentu. Dengan melihat perannya tersebut, maka bahan induk dan topografi sering diangap sebagai faktor pasif, sedangkan iklim dan organisme disebut faktor aktif (Soepardi, 1984).

2.4.

Pemahaman

terhadap

Kajian

Tentang

Kelembagaan

Perumahan

Dan

Permukiman 2.4.1. Definisi Kelembagaan

Terdapat berbagai definisi mengenai kelembagaan dengan penekanan pokok yang berbeda-beda pada masing-masing definisisi. Adapun beberapa definisi kelembagaan tersebut antara lain :  Pengertian kelembagaan sebagai sebuah instrument, pengatur dan pengendali.

Kelembagaan didefmisikan sebagai peraturan dalam sebuah “permainan" dalam masyarakat, atau lebih khusus sebagai sistem tala nilai yang mcmbatasi hubungan antar manusia (North dalam Purwoko, 2007). Jadi, dalam hal ini, kelembagaan berfungsi sebagai pengatur dan pengendali dalam inleraksi antara komponen-komponen yang ada di dalam masyarakat. 

Pengertian kelembagaan sebagai sebuah wadah dalam kegiatan administrasi. Laporan Pendahuluan IIII II-50


Siagan (1982) menyebutkan bahwa kelembagaan merupakan alat untuk mewadahi, administrasi. Administrasi didefinisikan sebagai keseluruhan proses, pelaksanaan kepurusan-keputusan yang telah diambil, dan diselenggarakan oleh dua atau lebih untuk mencapai tujuan yang telah ditentukan sebelumnya (Siagan dalam Purwoko, 2007).  Pengertian kelembagaan yang bertitik tolak pada pemahaman tentang prinsip-prinsip

organisasi dan penerapannya. Organisasi

didefinisikan

sebagai

setiap

bentuk

persekutuan

anatara

dua

orang

atau lebih yang bekerja sama untuk pencapaaian tujuan bersama dan terikat sccara formal yang tercermin pada hubungan sekelompok orang yang disebut pimpinan dan sekelompok orang yang disebut bawahan (Siagan. 2005), Sedangkan Supardi dan Syaiful Anwar (2004) menambahkan bahwa organisasi adalah frame-work dari setiap bentuk kerja sama manusia untuk mencapai tujuan bersama, dengan fungsi organisasi dipandang sebagai suatu wadah kegiatan manajemen yang dijalankan, sebagai suatu proses interaksi antar anggota organisasi, dan suatu sistem yang terdiri dari sislem sosial, sistem fungsional dan sistem komunikasi (Supardi dan Syaiful Anwar, 2004).  Pengertian kelembagaan yang menekankan sebagai sebuah proses.

Kelembagaan didefinisikan sebagai hal-hal yang berkaitan dengan siapa yang bertanggung jawab terhadap aspek apa dan bagaimana mekanisme kerja dari masing-masing aspek yang dilaksanakan (Kelompok Keahlian Rekayasa Transportasi, dan Anchonandy, 2006). Dari berbagai definisi kelembagaan tersebut dapat disimpulkan bahwa kelembagaan merupakan

suatu

proses

dalam

interaksi

masyarakat yang melibatkan organisasi

sebagai pelaksananya unluk mencapai tujuan bersama. Sehingga sedikitnya terdapat lima pertanyaan mendasar (Siagan, 2005), yaitu: 1. Siapa melakukan apa? 2. Siapa bertanggung jawab kepada siapa? 3. Siapa yang berhuhungan dengan siapa dan dalam hal apa? 4. Saluran

komunikasi

apa

yang

terdapat dalam

organisasi,

bagaimana

cara

memanfaatkannya, dan untuk kepentingan apa? 5. Jaringan informasi apa yang terdapat dalam organisasi? Dalam suatu kelembagaan terdapat dua komponen utama, yaitu komponen fungsional dan operasional yang berhubungan dengan pelaksanaan kebijakan ( Muliono dalam Purwoko, 2007). Konsep dasar tersebut dapat dilihat pada gambar berikut:



Gambar 2.4 Komponen Utama dalam Kelembagaan

Sumber: Muliono dalam Purwoko, 2007 Dalam pembangunan lembaga terdapat beberapa variabel, yaitu(Eaton, 2006): b. Kepemimpinan

- kelompok orang yang merumuskan doktrin dan program lembaga, mengarahkan operasi-operasi dan hubungan-hubungan.

- Peran Strategis, manajemen yang intensif, terampil, ikatan kedalam dan keluar yang kuat.

- Proses kelompok, berbagi peranan, misal ; perwakilan, pengambilan keputusan, pengendalian, informal-formal. c. Doktrin

- Spesifikasi nilai-nilai, tujuan-tujuan, metode-metode operasional yang mendasari tindakan sosial.

- Hasil proyeksi atas kondisi internal dan eksternal. - Seperangkat citra, harapan, cita-cita, dan gaya tindakan. d. Program

- tindakan-tindakan tertentu yang berhubungan dengan pelaksanaan dari fungsifungsi dan jasa-jasa yang merupakan keluaran dari lembaga ters ebut.

- Terjemahan doktrin menjadi pola-pola tindakan nyata dan alokasi energ-energi dan sumber daya lainnya yang berhubungan dengan lingkungan internal dan eksternal. e. Sumber Daya

- Masukan-masukan keuangan, fisik, manusia, teknologi dan informasi dari lembaga tersebut.

- Pengerahan dan penjamimn sumber daya mempengaruhi, cfektivitas program dan lembaga Laporan Pendahuluan IIII II-52


f. Struktur Internal

- Struktur dan proses-proses yang diadakan untuk bekerjanya lembaga tersebut dan bagi pemeliharaannya

- Terkait dengan pcmbagian peranan, pola wewenang, sistem komunikasi, komitmen terhadap doktrin dan program

2.4.2.

Kelembagaan Pembangunan Perumahan dan Permukiman

Menurut Turner dalam pelaksanaan pengadaan perumahan. Organisasi pelaksanaa yang terdiri atas masyarakat dan pihak-pihak lain yang membentu harus mempunyai kebebasan untuk menentukan sumber daya yang diperlukan dan mengambil keputusan tentang cara-cara yang dilaksanakan. Kebebasan ini menyangkut penentuan lahan, pembagian kapling, penentuan akses di dalam dan luar kapling, standar prasarana, kebebasan dalam mendirikan bangunan sesuai dengan kemampuan yang dimiliki (Turner, 1972). Berdasarkan persyaratan tersebut, bentuk, tujuan dan cara kerja organisasi tidak dapat dirumuskan secara ketat, melainkan disesuaikan dengan kemampuan masyarakat. Meskipun demikian agar organisasi kelompok ini dapat berjalan secara optimal perlu adanya bantuan berupa pendampingan dan pembinaan dari pemerintah atau lembaga lain yang berkompetensi (Konsultan Pendamping). Selain itu juga diperlukan adanya bantuan berupa pinjaman dana untuk kepemilikan lahan, subsidi lahan dana, lahan bangunan, transportasi bahan bangunan dan pengelolaan organisasi (Angel dalam Panudju, 1999). Pemerintah sebagai provider dan enabler memegang dua peranan dalam pengadaan perumahan bagi

masyarakat

berpenghasilan

rendah

yaitu selain

sebagai

pembuat

kebijaksanaan, strategi dan program pengadaan perumahan secara nasional, pemerintah juga sebagai pelaksana pengadaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Pemerintah sebagai provider merupakan penanggung jawab dan pengambil keputusan, sedangkan pemerintah sebagai enabler merupakan fasilitator untuk membantu atau memberdayakan masyarakat berpenghasilan rendah dalam pengadaan perumahan (Panudju, 1999). Peran pemerintah dibedakan menjadi dua yaitu antar peran Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah. Peran Pemerintah Pusat meliputi penyusunan kebijaksanaan nasional, pembuatan kerangka kelembagaan, perencanaan sistem pengadaan dan pengelolaan sumber daya teknologi, lahan dan sumber dana serta menjabarkan kebijaksanaan pemerintah menjadi program di bidang industri, pembiyaaan dan bidang lain yang diperlukan. Sedangkan peran Pemerintah Daerah meliputi pengelolaan sumber-sumber dana, pengelolaan penggunaan lahan, pengadaan prasarana terutama air bersih dan kegiatan-kegiatan lain pada skala kota Laporan Pendahuluan IIII II-53


(Turner dalan Panudju, 1999). Terdapat tujuh instrumen pemerintah dalam pembangunan perumahan, yaitu (World Bank dalam Panudju, 1999): Mengembangkan hak kepemilikan, dengan cara memberikan jaminan atas status kepemilikan dan penggunaan rumah maupun lahan berdasarkan peraturan perundangan. 1. Membentuk sistem pendanaan dengan kredit untuk menciptakan persaingan sehat antara lembaga-lembaga perbankan dan meningkatkan akses bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk pembiayaan pembangunan dan perbaikan perumahan. 2. Merasionalkan subsidi untuk meyakinkan bahwa program-program subsidi adalah layak dan dalam skala yang terjangkau dengan sasaran yang jelas, terukur, transparan dan tidak menimbulkan distorsi pada pasar perumahan. 3. Menyediakan prsarana untuk lahan perumahan meliputi jaringan jalan, drainase, air bersih, pembuangan air kotor dan listrik di daerah permukiman. 4. Mengatur lahan dan pembangunan rumah, melalui penyeimbangan biaya dan keuntungan dalam peraturan yang mempengaruhi pengadaan lahan perkotaan, pasar perumahan dan tata guna lahan serta menghapuskan peraturan-peraturan yang dapat menghalangi pengadaan perumahan. 5. Mengorganisir industri bangunan dengan cara menciptakan kompetensi yang lebih besar dalam industri bangunan, menghilangkan hambatan dalam pengembangan dan penggunaan bahan bangunan lokal serta mengurangi penghalang dalam perdagangan yang berkaitan dengan pengadaan perumahan. 6. Memperkuat kerangka kelembagaan yang dapat melihat masalah secara keseluruhan, mengelola berbagai sektor secara keseluruhan, menyatukan berbagai lemabaga pemerintah yang penting, sektor swasta, lembaga non pemerintah dan organisasi kelompok masyarakat. Pentingnya lembaga lain selain pemerintah dalam pengembangan perumahan dengan kelompok adalah keterbatasan dana dan tenaga kerja dari pemerintah secara langsung untuk membantu pemberdayaan pemerintah dalam penyediaan perumahan, diharapkan dengan keberadaan lembaga lain ini akan mampu sebagai mediator dan memprakarsai dialog masyarakat dengan pemerintah kepada masayarakat serta menyampaikan informasi. Bentuk lembaga lain yang dapat berperan dalam pembangunan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah antara lain adalah NGO (Non Goverment Organization). NGO ini merupakan suatu lembaga yang memberikan bantuan teknis dan mempunyai kemampuan manajerial dan bekerja sama dengan kelompok masayarakkat (Panudju, 1999). Peran tersebut dalam tahapan pembangunan perumahan antara lain: Laporan Pendahuluan IIII II-54


2. Memberikan penyuluhan, pembinaan dan pembentukan organisasi. 3. Mengusahakan bantuan dana dari organisasi atau lembaga lain yang tidak dapat dijangkau secara langsung oleh masyarakat. 4. Membantu dalam pengusahaan lahan, penguasaan lahan, pembuatan perancangan sampai dengan pengadaan prasarana lingkungannya. 5. Membantu pelaksanaan pembangunan yang meliputi perencanaa, pengadaan bahan bangunan, pengurusan ijin-ijin, pengelolaan pembangunan sampai dengan pelaksanaan pembangunan fisik. Peningkatan pembangunan perumahan di setiap kota telah banyak melibatkan berbagai badan usaha/lembaga keuangan perumahan, diantaranya: Perum PERUMNAS, developer swasta yang tergabung dalam Persatuan Pengusaha Real Estate Indonesia (REI), Bank Tabungan Negara (BTN) dan PT. Papan Sejahte ra (Yudohusodo, dkk, 1991).

2.5.

Permasalahan Pembangunan Permukiman di Indonesia

Banyak permasalahan perkotaan yang bermula dari permukiman dan infrastruktur permukiman perkotaan, seperti tidak meratanya penyediaan infrastruktur permukiman perkotaan, ketidaktersediaan lingkungan permukiman yang layak, dan sebagainya yang belum tertangani secara optimal. Hal ini disebabkan oleh beberapa kondisi sebagai berikut: 1. tuntutan yang tinggi terhadap pemenuhan kebutuhan permukiman dan infrastruktur permukiman perkotaan belum didasarkan pada kebijakan dan strategi pembangunan yang memadai,tepat, berskala kabupaten/kota, dan berbasis kawasan; 2. penyusunan kebijakan dan strategi pembangunan permukiman dan infrastruktur permukiman perkotaan sering bersifat sesaat, responsif terhadap permasalahan yang ada, serta berorientasi pada ketersediaan sumberdaya yang ada sehingga kebijakan dan strategi pembangunan permukiman dan infrastruktur permukiman perkotaan bersifat parsial

dan

tidak komprehensif, serta

tidak

terpadu

dengan

kebutuhan arah

pengembangan dan pembangunan kabupaten/kota; 3. pembangunan komponen-komponen permukiman seringkali tidak terselenggara secara terpadu dan berkelanjutan; 4. belumterdapatnya

strategi

khusus

pembangunan

permukiman

dan

infrastruktur

permukiman perkotaan yang terintegrasi dengan penataan ruang dan perencanaan pembangunan secara keseluruhan; dan



5. terdapattumpang tindih kebijakan, strategi, program, dan kegiatan penanganan permasalahan pembangunan permukiman dan infrastruktur permukiman perkotaan pada tingkat operasional (kabupaten/kota). Berdasarkan permasalahan pembangunan yang ada tersebut, diperlukan beberapa pertimbangan, yaitu:  bahwa dalam pembangunan permukiman dan infrastruktur permukiman perkotaan

memerlukan adanya arahan yang jelas dan selaras dengan arah pengembangan kabupaten/kota;  bahwa dalam pembangunan permukiman dan infrastruktur permukiman perkotaan

diperlukan arahan yang didasarkan pada kebutuhan kabupaten/kota dan berbasis kawasan;  bahwa pembangunan permukiman dan infrastruktur permukiman perkotaan perlu

diselenggarakan secara terpadu dan berkelanjutan sebagaimana yang diamanatkan dalam Undang- Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman; dan  bahwa dalam pengembangan kabupaten/kota dan kawasan perkotaan terdapat kebutuhan

untuk merumuskan strategi pembangunan permukiman dan infrastruktur permukiman perkotaan yang mampu mendukung dan mengintegrasikan seluruh strategi sektoral yang terkait. Berdasarkan kebutuhan-kebutuhan tersebut, maka suatu kabupaten/kota sudah seharusnya memiliki arahan kebijakan dan strategi pembangunan permukiman dan infrastruktur permukiman perkotaan yang jelas dan komprehensif yang mempertimbangkan semua aspek pembangunan baik fisik, sosial, ekonomi, investasi, pembiayaan, kelembagaan, maupun partisipasi publik. Selain itu, arahan kebijakan dan strategi yang dimaksud sebaiknya dapat menjadi acuan bagi penerapan program pembangunan permukiman dan infrastruktur permukiman perkotaan yang ada. Terkait dengan hal ini, program-program yang diselenggarakan mengacu pada kebutuhan untuk menjawab strategi yang telah dirumuskan dan skala prioritasnya.Selain itu, program yang dikembangkan dapat mendukung terwujudnya tujuan dan kebijakan pembangunan permukiman dan infrastruktur permukiman perkotaan yang diharapkan dari penerapan strategi tersebut


BAB 2 Tinjauan Pustaka Sarana Prasarana Perumahan

Recommend Documents