Analisis Kelayakan Pembangunan Lokasi Parkir

TESIS

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL RENCANA PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI

I G NARENDRA KASUMA

PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2011

i

Trusted by over 1 million members

Try Scribd FREE for 30 days to access over 125 million titles without ads or interruptions! Start Free Trial Cancel Anytime.

























TESIS

ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL RENCANA PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI

Tesis untuk memperoleh Gelar Magister Pada Program Magister, Program Studi Teknik Sipil Program Pascasarjana Universitas Udayana

I G NARENDRA KASUMA 07915661019

PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2011



























Lembar Pengesahan

TESIS INI TELAH DISETUJUI TANGGAL 11 AGUSTUS 2011

Pembimbing I,

Ir. I Gusti Putu Suparsa, MT NIP. 19520221 197812 1 004

Pembimbing II,

Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc, Ph.D

NIP. 19700303 199702 1005

Mengetahui

Ketua Program Studi Magister Teknik Sipil Program Pascasarjana Pascasarjana Universitas Udayana

Prof. Dr. Ir. I Made Alit Karyawan Salain, DEA

NIP. 19620404 199103 1 002

Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana

Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S (K) NIP. 19590215 198510 2 001



























Tesis Ini Telah Diuji pada Tanggal 11 Agustus 2011

Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana Nomor : 1455/UN.14.4/HK/2011 Tanggal 10 Agustus 2011

Ketua : Ir. I Gusti Putu Suparsa, MT Anggota : 1. Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc, Ph.D 2. I Putu Alit Suthanaya, ST, MengSC, Ph.D 3. Ir. I Nyoman Nyoman Arya Thanaya, Thanaya, ME, Ph.D 4. Ir. I Made Sukada Wenten, MT



























SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT NAMA : I G NARENDRA KASUMA NIM : 07915610219 07915610219 PROGRAM STUDI : MAGISTER TEKNIK SIPIL JUDUL TESIS : ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL RENCANA PEMBANGUNAN GEDUNG PARKIR BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI

Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah Tesis ini bebas plagiat. Apabila dikemudian hari terbukti terdapat plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai peraturan Mendiknas RI No. 17 tahun 2010 dan peraturan perundangan yang berlaku.

Denpasar, 11 Agustus 2011 Hormat saya,

Materai 6000

(I G Narendra Kasuma ) NIM. 07915661019



























UCAPAN TERIMA KASIH

Puji syukur penulis dipanjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa/ Tuhan Yang Maha Esa, karena hanya atas asung wara nugraha –Nya, penulis dapat menyelesaikan tesis yang berjudul “ Analisis Kelayakan Finansial Rencana Pembangunan Gedung Parkir Bertingkat Di Pasar Lokitasari” dapat diselesaikan. Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Bapak Ir. I Gusti Putu Suparsa, MT selaku dosen pembimbing I dan Bapak Dewa Made Priyantha Wedagama, ST, MT, MSc, Ph.D selaku dosen pembimbing II yang dengan penuh perhatian dan kesabaran telah memberikan dorongan, semangat, bimbingan dan saran hingga dapat diselesaikannya diselesaikannya tesis ini. Ucapan terima kasih juga disampaikan kepada dosen dan staf di lingkungan Program Magister Teknik Sipil Universitas Udayana atas bantuan, motivasi dan kerjasamanya. Terima kasih juga diucapkan kepada keluarga, rekanrekan kuliah atas dukungannya. Ucapan terima kasih tidak lupa juga disampaikan kepada semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah banyak memberi dukungan hingga terselesaikannya tesis ini. Semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/ Tuhan yang Maha Esa selalu melimpahkan rahmat-Nya kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan dan penyelesaikan tesis ini.

Denpasar, Agustus 2011





























ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL RENCANA PEMBANGUNAN PARKIR BERTINGKAT DI PASAR LOKITASARI ABSTRAK

Kota Denpasar sebagai ibu kota Provinsi Bali dimana aktivitas dan interaksi antar masyarakatnya sangat kompleks dan bervariasi. Ibu kota provinsi Bali ini 2 memiliki luas wilayah 127,78 km yang terbagi atas empat (4) wilayah wila yah kecamatan dengan jumlah penduduk sebesar 758.000 jiwa (Badan Pusat Statistik Kota Denpasar, 2010), dalam aktivitas dan interaksinya memiliki berbagai kawasan. Pada kawasan pasar Lokitasari timbul berbagai permasalahan lalu lintas yang salah satunya adalah permasalahan parkir. Hal ini seperti terlihat di kawasan Gajah Mada dimana terdapat Pasar Badung dan Pasar Payuk yang menjadi salah satu tempat akumulasi massa. Masyarakat akan datang menggunakan kendaraan dan membutuhkan areal parkir untuk parkir kendaraannya kendaraannya dimana kapasitas ruang parkir yang ada di kawasan tersebut tidak dapat memenuhi kebutuhan parkir bagi pengunjung kawasan ini dan dengan adanya keputusan Pemerintah Kota Denpasar untuk menata kembali kawasan Gajah Mada menjadi kawasan heritage (warisan), sehingga diperlukan sebuah areal untuk menampung kendaraan-kendaraan untuk parkir Pemerintah dalam hal ini pemerintah kota Denpasar memandang perlu untuk mencari pemecahan masalah tersebut yaitu salah satunya dengn membangun gedung parkir di Lokitasari. Untuk mengkaji pembangunan gedung parkir Lokitasari maka perlu dilakukan penelitian. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan finansial rencana pembangunan parkir bertingkat di Pasar Lokitasari. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah NPV, BCR, IRR dan Metode Payback Period. Hasil analisis finansial dengan tarif parkir alternatif satu sebesar Rp 2000 dengan tingkat suku bunga 18%. Analisis finansial menunjukan Nilai NPV , BCR kurang dari satu dan IRR yang lebih kecil dari tingkat suku bunga negatif yang berlaku maka pembangunan gedung parkir Lokitasari tidak layak untuk dilaksanakan. Dengan tarif parkir alternatif dua sebesar Rp 3500 dengan tingkat , Nilai BCR suku bunga bunga 18%, analisis finansial finansial menunjukan dari Nilai Nilai NPV positif lebih dari satu dan IRR lebih besar dari suku bunga yang berlaku maka pembangunan pembangunan gedung parkir ini layak untuk dibangun.





























THE ANALYSIS OF FINANCIAL FEASIBILITY OF THE MULTISTORY PARKING DEVELOPMENT PLAN AT LOKITASARI MARKET ABSTRACT 2

The city of Denpasar has an area of 127,78 km divided into four (4) districts. The number of population is 758.000 people (Denpasar Statistic Agency,2010). The city experiences traffic problems including in several market areas. At Lokitasari market area in fact, has an construct parking problem. Similarly,such parking problem occurs in both Badung and Payuk traditional market areas. People who visits the markets require a parking area, to park their own vehicle. The parking space however is under capacity. In addition, the Denpasar City govern must has decided Gajah Mada area becoming the heritage area. Therefore, the Denpasar City government considers to build a parking building in Lokitasari market area. This study is to analyse financial feasibility of the multistory parking development plan at Lokitasari market. Several engineering economic methods are used consisting of Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) and Payback Period Methods. Two alternatives were developed in this study. First alternative uses parking tariff of Rp. 2000 and 18% interest rate. The analysis shows a negative value of NPV, BCR < 1 and IRR are less than the interest rate. This indicates that the Lokitasari parking building is not feasible to develop. Second alternative uses parking tariff of Rp. 3500 and 18% interest rate. The analysis shows a positive value of NPV, BCR > 1 and IRR more than the interest rate. This indicates that the Lokitasari parking building is feasible to develop. Denpasar City Key word: Financial Analysis , Parking Building, Market, Denpasar





























DAFTAR ISI

Halaman HALAMAN JUDUL ............................................. ..................................................................... ............................................ .................... i HALAMAN JUDUL .............................................. ..................................................................... ............................................ ..................... ii LEMBAR PENGESAHAN ............................................ ................................................................... .................................... ............. iii SURAT PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT ................................................. ................................................... v UCAPAN TERIMA KASIH............................ KASIH................................................... .............................................. ............................ ..... vi ABSTRAK.................... ABSTRAK ........................................... .............................................. .............................................. ........................................ ................. vii ABSTRAC .............................................. ..................................................................... .............................................. .................................... ............. viii DAFTAR ISI........................................ ISI............................................................... .............................................. ........................................ ................. ix DAFTAR TABEL.................................... TABEL........................................................... .............................................. .................................... ............. xi DAFTAR GAMBAR .............................................. ..................................................................... ............................................ ..................... xi BAB I

BAB II

PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang ............................................. .................................................................... ............................ ..... 1.2 Rumusan Masalah..................... Masalah ............................................ .............................................. ......................... 1.3 Tujuan Penelitian ............................................. .................................................................... ......................... 1.4 Manfaat penelitian .............................................. ................................................................... ..................... 1.5 Batasan Penelitian ............................................ ................................................................... .........................

1 2 2 2 3

TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Parkir .............................................. ..................................................................... ........................................ ................. 2.2 Jenis – Jenis Parkir........................................... Parkir.................................................................. ......................... 2.2.1 Berdasarkan Penempatannya ....................................... ....................................... 2.2.2 Berdasarkan Statusnya ............................................ ................................................. ..... 2.2.3 Berdasarkan Tujuan Parkir........................................... Parkir........................................... 2.2.4 Berdasarkan Jenis Kepemilikan dan Pengoperasiannya Pengoperasiannya 2.2.5 Berdasarkan Jenis Kendaraannya.................... Kendaraannya................................. ............. 2.2.6 Berdasarkan Jenis Peruntukan Parkir........................... 2.3 Satuan Ruang Parkir ........................................... ................................................................ ..................... 2.4 Karakteristik Parkir ............................................. .................................................................. ..................... 2.4.1 Volume Parkir ............................................. .............................................................. ................. 2.4.2 Lama Waktu Parkir ............................................. ...................................................... ......... 2.4.3 Kapasitas Parkir .............................................. ........................................................... ............. 2.5 Pola Parkir dan Lebar Jalur Gang ............................................ ............................................

4 5 5 6 7 7 7 8 8 12 12 12 13 14





























BAB III

BAB IV

BAB V

METODE PENELITIAN 3.1 Rancangan Rancangan Penelitian....................... Penelitian .............................................. ........................................ ................. 3.2 Studi Pendahuluan ............................................... ................................................................... .................... 3.3 Studi Pustaka......................... Pustaka................................................ .............................................. ............................ ..... 3.4 Lokasi Penelitian.................................. Penelitian......................................................... .................................... ............. 3.5 Pengumpulan data ............................................ ................................................................... ......................... 3.6 Desain Gedung Parkir ............................................. .............................................................. ................. 3.6.1 Analisis Data Parkir ............................................ ..................................................... ......... 3.6.2 Biaya Pembangunan.................................... Pembangunan..................................................... ................. 3.7 Pendapatan Parkir ............................................ ................................................................... ......................... 3.8 Analisis Finansial..................................... Finansial............................................................ ................................ ......... 3.9 Analisis Sensitivitas ............................................. ................................................................. .................... HASIL PENELITIAN 4.1 Data Umum Lokasi Penelitian ............................................ ................................................. ..... 4.2 Desain Gedung Parkir ............................................. .............................................................. ................. 4.3 Analisis Karakteristik Parkir Lokitasari................................... Lokitasari................................... 4.3.1 Fasilitas Parkir ............................................ ............................................................. ................. 4.3.2 Volume Parkir ............................................. .............................................................. ................. 4.3.3 Waktu Rata - Rata Lama Parkir ................................... ................................... 4.3.4 Kapasitas Parkir .............................................. ........................................................... ............. 4.4 Tingkat Pertumbuhan dan Inflasi..................... Inflasi ............................................ ......................... 4.5 Prediksi Volume Parkir Kendaraan di Gedung Parkir Lokitasari ............................................. .................................................................... .................................... ............. 4.6 Pendapatan ........................................... .................................................................. .................................... ............. 4.7 Biaya Konstruksi.............................. Konstruksi..................................................... ........................................ ................. 4.8 Analisis Finansial..................................... Finansial............................................................ ................................ ......... 4.9 Payback Period ......................................................................... ......................................................................... 4.10 Analisis Sensivitas ............................................... ................................................................... ....................

32 35 35 35 36 36 37 38 39 39 40

41 41 43 43 44 45 45 46 47 49 52 55 60 61

SIMPULAN DAN SARAN 5.1 Simpulan .............................................. ..................................................................... .................................... ............. 64 5.2 Saran .......................................... .................................................................. ............................................ .................... 67

DAFTAR PUSTAKA .............................................. ..................................................................... ........................................ ................. 69





























DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Tabel 2.2 Tabel 2.3 Tabel 4.1 Tabel 4.2 Tabel 4.3 Tabel 4.4 Tabel 4.5 Tabel 4.6 Tabel 4.7 Tabel 4.8 Tabel 4.9 Tabel 4.10 Tabel 4.11 Tabel 4.12 Tabel 4.13 Tabel 4.14 Tabel 4.15 Tabel 4.16 Tabel 4.17 Tabel 4.18

Halaman Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang.................. Penumpang .................. 10 Lebar Bukaan Pintu Kendaraan Kendaraan ....................................... .................................................... ............. 11 Lebar Jalur Gang..................... Gang ............................................ .............................................. ................................ ......... 19 Jumlah Petak Parkir ........................................... .................................................................. ............................ ..... 43 Inventarisasi Fasilitas......................................... Fasilitas................................................................ ............................ ..... 44 Volume Parkir Mobil ............................................. .................................................................... ......................... 44 Rata – Rata Lama Parkir ............................................ ................................................................ .................... 45 Kapasitas Parkir ............................................. .................................................................... ................................ ......... 46 Kapasitas Kendaraan Per Periode Waktu....................................... Waktu....................................... 46 Pertumbuhan Jumlah Kendaraan Ringan di Propinsi Bali............. 47 Inflasi......... ............................................ ................................................................... ........................................ ................. 47 Prediksi Volume Parkir............................................. Parkir.................................................................. ..................... 48 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 2.000............ 50 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 3500............. 51 Biaya Pembangunan Gedung Parkir Lokitasari ............................. ............................. 52 Rencana Anggaran Biaya Konstruksi Gedung Parkir.................... 53 Biaya Konstruksi Gedung Parkir... ........................................... ................................................ ..... 56 Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Satu Rp. 2.000,00 ............ .... . 57 Aliran Kas Dengan Tarif Alternatif Dua Rp. 3.500,00.................. 58 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Satu........... 59 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Dua ........... 59

DAFTAR GAMBAR

Halaman Gambar 2.1 Gambar 2.2 Gambar 2.3 Gambar 2.4

Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang (dalam cm) .............................................. ..................................................................... .................................... ............. 10 Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut Yang Lebih Kecil o Dari 90 .............................................. ..................................................................... ........................................ ................. 15 o Parkir Kendaraan Satu Sisi Sudut 90 ......................................... ......................................... 15 Parkir Kendaraan Dua Sisi Sudut Yang Lebih Kecil































Gambar 3.1 Gambar 4.1 Gambar 4.2 Gambar 4.3 Gambar 4.4

Diagram Alir Penelitian ............................................ ............................................................. ................. Rencana Tampak Depan Gedung Parkir Lokitasari.................... Rencana Denah Gedung Parkir Lokitasari............................. Lokitasari.................................. ..... Volume Gedung Parkir .............................................. ............................................................... ................. Grafik Payback Period ............................................ ............................................................. .................

34 42 42 49 60





























BAB I PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kota Denpasar sebagai ibu kota Provinsi Bali aktivitas dan interaksi antar masyarakatnya sangat kompleks dan bervariasi. Ibu kota Provinsi Bali ini 2

memiliki luas wilayah 127,78 km yang terbagi atas empat (4) wilayah wila yah kecamatan dengan jumlah penduduk sebesar 758.000 jiwa (Badan Pusat Statistik Kota Denpasar, 2010), dalam aktivitas dan interaksinya memiliki berbagai kawasan. Pada kawasan tersebut akan timbul berbagai permasalahan lalu lintas yang salah satunya adalah permasalahan parkir. Permasalahan tersebut meliputi ruang parkir yang semrawut dan jumlah ruang parkir yang disediakan tidak dapat memenuhi kebutuhan parkir sehingga menimbulkan kemacetan di lalulintas. Hal ini seperti terlihat di kawasan Gajah Mada dimana terdapat Pasar Badung dan Pasar Payuk sebagai pasar tradisional





























2 parking) di kawasan Gajah Mada. Saat ini dan kedepan, sentral parkir Pasar

Payuk dan Pasar Badung yang sudah beroperasi diperkirakan akan tidak dapat menampung kendaraan untuk parkir di sekitar kawasan Gajah Mada. Sehubungan dengan itu pada studi ini akan diteliti pemecahan masalah tersebut yaitu salah satunya dengan merencanakan desain gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari. Dari rencana desain desain gedung parkir bertingkat bertingkat di Pasar Lokitasari akan akan di analisis kelayakan finansialnya untuk mengetahui layak tidaknya pembangunan gedung parkir bertingkat di Lokitasari. Hasil analisis finansial yang didapat akan dapat memberikan masukan kepada pemerintah dan investor dalam berinvestasi.

1.2 Rumusan Masalah

Permasalahan yang ingin diungkapkan dalam studi ini adalah “Bagaimana kelayakan finansial rencana pembangunan pembangunan parkir bertingkat di Pasar Lokitasari? ”

1.3 Tujuan Penelitian





























3 mengenai investasi dalam pembangunan gedung parkir bertingkat di Pasar Lokitasari. 2.

Untuk Penulis Dari hasil penelitian ini diharapkan penulis dapat memahami prosedur dan metode yang digunakan untuk analisisi kelayakan finansial.

1.5 Batasan Penelitian

Dalam penelitian ini perlu dibatasi beberapa hal, antara lain : 1.

Lokasi penelitian adalah di pasar Lokitasari

2.

Umur ekonomis yang ditetapkan adalah selama 30 tahun

3.

Asumsi suku bunga yang diambil 18 persen per tahun .

4.

Data parkir diperoleh dari data sekunder penelitian sebelumnya (Gayatri, 2009).

5.

Penelitian ini hanya meninjau kendaraan ringan.





























BAB II KAJIAN PUSTAKA

2.1

Parkir

Parkir adalah keadaan tidak bergeraknya suatu kendaraan yang tidak bersifat sementara, termasuk dalam pengertian parkir adalah setiap kendaraan yang berhenti pada tempat-tempat tertentu baik yang dinyatakan dengan rambu atau tidak (Abubakar, 1998). Berbicara mengenai mengenai sistem transportasi transportasi tidak dapat dapat terlepas dari masalah perencanaan, moda yang ditawarkan, dan kebijakan yang ditempuh yang akan mempengaruhi masyarakat untuk memakai moda yang tersedia. Salah satunya adalah dengan penyediaan fasilitas parkir bagi kendaraan pribadi terutama di tempat-tempat akumulasi massa seperti pasar tradisional. Hal ini tentu saja bisa































5

dan waktu perjalanan akan bertambah. Akibatnya akan menimbulkan kerugian ekonomi bagi pengemudi. 3. Kendaraan-kendaraan yang parkir tentunya akan mengurangi nilai keindahan bangunan disekitarnya. Juga pada saat menghentikan dan menghidupkan menghidupkan akan menimbulkan kebisingan dan asap. 4. Hambatan terhadap operasi mengatasi kebakaran karena kendaraankendaraan yang diparkir menghalangi operasi unit pemadam kebakaran, saat terjadi kebakaran disuatu daerah, kendaraan yang diparkir dipinggir





























6

Sistemnya dapat berupa pelataran / taman parkir dan bangunan bertingkat khusus parkir. Secara ideal lokasi yang dibutuhkan untuk parkir harus dibangun tidak terlalu jauh dari tempat yang ingin dituju oleh pemarkir. Antara 300-400 m adalah jarak berjalan yang pada umumnya masih dianggap dekat (Warpani, 1998). 2.2.2

Berdasarkan Statusnya

Fasilitas parkir untuk umum diluar badan jalan dapat berupa taman parkir atau gedung parkir. Yang dimaksud dengan diluar badan jalan antara lain pada kawasan–kawasan tertentu seperti pusat–pusat perbelanjaan, bisnis, perkantoran,





























7

Gedung parkir adalah bangunan gedung yang digunakan sebagai areal parkir yang pengelolaannya dikuasai oleh pemerintah daerah atau pihak ketiga yang telah mendapatkan izin dari pemerintah daerah. e. Taman Parkir Areal parkir adalah suatu bangunan atau areal parkir lengkap dengan sarananya yang pengelolaannya dikuasai oleh pemerintah. 2.2.3

Berdasarkan Tujuan Parkir

Berdasarkan

tujuan

parkir,

maka

parkir

dapat

dibagi

menjadi





























8

a. Parkir untuk kendaraan roda dua tidak bermesin (sepeda) ( sepeda) b. Parkir untuk kendaraan roda dua bermesin (sepeda motor) c. Parkir untuk kendaraan roda tiga, roda empat, atau lebih dan bermesin (bemo, mobil). 2.2.6

Berdasarkan Jenis Peruntukan Parkir

Berdasarkan jenis peruntukan parkir, dapat dikelompokkan sebagai berikut a. Kegiatan Parkir Tetap 1. Pusat perdagangan





























9

dan lebar bukaan pintu. SRP digunakan untuk mengukur kapasitas ruang parkir. Dalam kaitannya dengan keamanan kendaraan terhadap benturan atau goresan kendaraan lain atau bagian bangunan (pilar, dinding, atau kolom) maka diperlukan ruang bebas arah samping dan arah memanjang. Besaran ruang bebas arah samping berkisar 2 – 20 cm sedangkan arah memanjang berkisar 20 – 40 cm. Umumnya ruang bebas arah samping diambil 5 cm dan ruang bebas arah memanjang sebesar 30 cm dengan rincian bagian depan 10 cm dan bagian belakang 20 cm. Sedangkan ukuran lebar bukaan pintu merupakan fungsi































10

Tabel 2.1 Satuan Ruang Parkir Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang Penumpang Jenis Kendaraan a. Mobil penumpang golongan I b. Mobil penumpang golongan II c. Mobil penumpang golongan III Bus dan Truk

2

Satuan Ruang Parkir (m ) 2,3 x 5,0 2,5 x 5,0 3,0 x 5,0 3,4 x 12,5





























11

1. Golongan I : B = 170

a1 = 10

Bp = 230 = B + O + R

O = 55

L = 470

Lp = 500 = L + a1 + a2

R=5

a2 = 20

2. Golongan II : B = 170

a1 = 10

Bp = 250 = B + O + R





























12

2.4

Karakteristik Parkir

Karakteristik

parkir

dimaksudkan

sebagai

sifat–sifat

dasar

yang

memberikan penilaian terhadap pelayanan parkir dan permasalahan parkir yang terjadi pada lokasi studi. Berdasarkan karakteristik parkir, akan dapat diketahui





























13

b. Parkir Waktu Sedang Adalah pemarkir yang menggunakan ruang parkir antara satu (1) jam sampai empat (4) jam dan untuk keperluan berdagang. c. Parkir Waktu Lama





























14

dari kejadian tersebut diatas akan memberikan besaran kapasitas dari fasilitas parkir. Rumus yang digunakan untuk menghitung kapasitas parkir adalah : S































15





























16





























17





























18





























19











































































































































































































































































































































































































































































































































































































































































50

Tabel 4.10 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 2.000 Tahun

Tarif

Prediksi Kendaraan Parkir

Jumlah Hari

Nilai Manfaat

rata rata Harian (Rp)

(Rp)

(kend)

2011

2.000

3.346

365

2012

2.000

3.472

365

2013

2.000

3.587

365

2014

2.000

3.706

365

2.705.380.000

2015

2.000

3.809

365

2.780.570.000

2016

3.000

3.917

365

4.289.115.000

2017

3.000

4.015

365

4.396.425.000

2018

3.000

4.090

365

4.478.550.000

2019

3.000

4.169

365

4.565.055.000

2020

3.000

4.252

365

4.655.940.000

2021

4.000

4.339

365

6.334.940.000

2022

4.000

4.411

365

6.440.060.000

2023

4.000

4.445

365

6.489.700.000

2024

4.000

4.476

365

6.534.960.000

2025

4.000

4.509

365

6.583.140.000

2026

6.000

4.543

365

9.949.170.000

2027

6.000

4.579

365

10.028.010.000

2028

6.000

4.617

365

10.111.230.000

2029

6.000

4.657

365

10.198.830.000

2030

6.000

4.699

365

10.290.810.000

2031

8.000

4.743

365

13.849.560.000

2032

8.000

4.789

365

13.983.880.000

2033

8.000

4.823

365

14.083.160.000

2034

8.000

4.826

365

14.091.920.000

2035

8.000

4.829

365

14.100.680.000

2036

11.500

4.832

365

20.282.320.000

2037

11.500

4.835

365

20.294.912.500

2038

11.500

4.838

365

20.307.505.000

2039

11.500

4.841

365

20.320.097.500

2040

11.500

4.844

365

20.332.690.000

2041

16.000

4.847

365

28.306.480.000

2042

16.000

4.850

365

28.324.000.000



























51

Tabel 4.11 Pendapatan Gedung Parkir Dengan Tarif Parkir Rp 3500 Tahun

Tarif

Prediksi Kendaraan Parkir

Jumlah Hari

Nilai Manfaat

rata rata Harian (Rp)

(Rp)

(kend)

2011

3.500

3.346

365

2012

3.500

3.472

365

2013

3.500

3.587

365

2014

3.500

3.706

365

4.734.415.000

2015

3.500

3.809

365

4.865.997.500

2016

5.000

3.917

365

7.148.525.000

2017

5.000

4.015

365

7.327.375.000

2018

5.000

4.090

365

7.464.250.000

2019

5.000

4.169

365

7.608.425.000

2020

5.000

4.252

365

7.759.900.000

2021

7.000

4.339

365

11.086.145.000

2022

7.000

4.411

365

11.270.105.000

2023

7.000

4.445

365

11.356.975.000

2024

7.000

4.476

365

11.436.180.000

2025

7.000

4.509

365

11.520.495.000

2026

10.000

4.543

365

16.581.950.000

2027

10.000

4.579

365

16.713.350.000

2028

10.000

4.617

365

16.852.050.000

2029

10.000

4.657

365

16.998.050.000

2030

10.000

4.699

365

17.151.350.000

2031

14.000

4.743

365

24.236.730.000

2032

14.000

4.789

365

24.471.790.000

2033

14.000

4.823

365

24.645.530.000

2034

14.000

4.826

365

24.660.860.000

2035

14.000

4.829

365

24.676.190.000

2036

20.000

4.832

365

35.273.600.000

2037

20.000

4.835

365

35.295.500.000

2038

20.000

4.838

365

35.317.400.000

2039

20.000

4.841

365

35.339.300.000

2040

20.000

4.844

365

35.361.200.000

2041

28.000

4.847

365

49.536.340.000

2042

28.000

4.850

365

49.567.000.000



























52

4.7

Biaya Konstruksi

Biaya dalam pembangunan gedung parkir Lokitasari ini, terdiri atas biaya pembangunan (terdiri dari biaya konstruksi, biaya fasilitas gedung parkir, biaya studi, DED dan pengawasan), pengawasan), biaya pemeliharaan pemeliharaan rutin dan operasional. operasional. Untuk biaya bongkar gedung lama diasumsikan sama dengan hasil bongkaran gedung lama. Komponen biaya proyek untuk estimasi analisis kelayakan gedung parkir Lokitasari adalah sesuai dengan Tabel 4.12 dan untuk Rencana anggaran biaya konstruksi dapat dilihat pada tabel 4.13 halaman 53.

Tabel 4.12 Biaya Pembangunan Pembangunan Gedung Parkir Lokitasari No

A

Uraian

Pembangunan A1

Biaya Konstruksi

A2

Study, DED, Pengawasan

B

Biaya Overhead (10% dari A)

C

Finance Cost (1% dari A) Total Biaya Investasi PPN 10 % Total Biaya Investasi + PPN 10 %

D

Jumlah Harga

Biaya Operasional

Sumber: Hasil analisis, 2011

12.946.003.757,78 453.110.131,52 1.294.600.375,78 129.460.037,58 14.823.174.302,66 1.482.317.430,27 16.305.491.732,93 192.000.000,00



























53

Tabel 4.13 Rencana Anggaran Biaya Konstruksi Gedung Parkir NO I

URAIAN PEKERJAAN

VOL.

SAT

H.SAT

JUMLAH

PEKERJAAN PERSIAPAN

1

Uitzet dan bouwplank

2

Pekerjaan Pembersihan

II

PEKERJAAN STRUKTUR

A

BANGUNAN LANTAI I DAN IA

168,00

m1

30.000

5.040.000,00 5.040.000,00

1,00

Ls

125.000.000

125.000.000,00 125.000.000,00

1

Galian

2.464,87

m3

15.382

37.914.653,41 37.914.653,41

2

Buang Hasil Galian

2.464,87

m3

11.532

28.424.898,14 28.424.898,14

3

Bore File

2.857,68

m

600.000

1.714.608. 000,00

4

Bobok kepala tiang

54,00

Buah

49.425

2.668.950,00 2.668.950,00

5

urugan pasir di bawah poor

66,15

m3

114.396

7.567.295,40 7.567.295,40

6

Lean Concrete di bawah poor

16,54

m3

383.981

6.350.085,79 6.350.085,79

7

Poor

264,60

m3

1.963.285

519.485.211,00 519.485.211,00

8

urugan pasir ba wah pondasi

20,65

m3

114.396

2.362.117,25 2.362.117,25

9

Pasangan Batu Kosong

82,59

m3

269.970

22.298.010 ,17

10

pasangan pondasi batu kali

162,24

m3

434.970

70.569.097,83 70.569.097,83

11

Sloof K 300

106,19

m3

3.522.799

374.095.889 ,65

12

urugan limestone

676,40

m3

135.000

91.313.460,00 91.313.460,00

13

urugan pasir di bawah lantai

39,79

m3

114.396

4.551.588,05 4.551.588,05

14

plat lantai K 300

219,62

m3

2.592.083

569.268.084,29 569.268.084,29

15

Kolom K 300

80,02

m3

3.741.908

299.408.918 ,30

16

Balok K 300

123,89

m3

3.738.032

463.110.765 ,33

17

Dinding Beton K 300

35,99

m3

4.714.241

169.644.790,93 169.644.790,93

18

Ram K 300

17,92

m3

2.592.083

46.460.506,06 46.460.506,06

19

Tangga K 300

3,67

m3

2.468.880

9.052.810,18 9.052.810,18

20

Kolom Praktis 175

0,29

m3

5.561.191

1.618.640,25 1.618.640,25

21

Pas. Bata

299,88

m2

119.227

35.753.792,76 35.753.792,76

22

Pek. Aspal

1.554,21

m2

122.222

189.959.410 ,67

B

BANGUNAN LANTAI II DAN IIA

1

Kolom K 300

68,58

m3

3.741.908

256.636.215 ,68

2

Balok K 300

123,89

m3

3.738.032

463.110.765,33 463.110.765,33

3

Plat Lantai K 300

219,62

m3

2.592.083

569.268.084,29 569.268.084,29

4

Ram K 300

23,90

m3

2.592.083

61.947.341,41 61.947.341,41

5

Tangga K300

3,67

m3

2.592.083

9.504.567,00 9.504.567,00

6

Kolom Praktis K 175

0,29

m3

5.561.191

1.618.640,25 1.618.640,25

7

Pas. Bata

299,88

m2

119.227

35.753.792,76 35.753.792,76

8

Pek. Aspal

1.594,04

m2

122.222

194.827.658 ,67




























54

Tabel 4.13 Lanjutan NO

URAIAN PEKERJAAN

c

BANGUNAN LANTAI III DAN IIIA

VOL.

SAT

H.SAT

JUMLAH

1

Kolom K 300

68,58

m3

3.741.908

256.636.216

2

Balok K 300

123,89

m3

3.738.032

463.110.765

3

Plat Lantai K 300

219,62

m3

2.592.083

569.268.084

4

Ram K 300

23,90

m3

2.592.083

61.947.341

5

Tangga K300

3,67

m3

2.592.083

9.504.567

6

Kolom Praktis K 175

0,29

m3

5.561.191

1.618.640

7

Pas. Bata

299,88

m2

119.227

35.753.793

8

Pek. Aspal

1.594,04

m2

122.222

194.827.659

d

BANGUNAN LANTAI IV DAN IVA

1

Kolom K 300

68,58

m3

3.741.908

256.636.215 ,68

2

Balok K 300

123,89

m3

3.738.032

463.110.765 ,33

3

Plat Lantai K 300

219,62

m3

2.592.083

569.268.084,29 569.268.084,29

4

Ram K 300

23,90

m3

2.592.083

61.947.341,41 61.947.341,41

5

Tangga K300

3,67

m3

2.592.083

9.504.567,00

6

Kolom Praktis K 175

0,29

m3

5.561.191

1.618.640,25

7

Pas. Bata

299,88

m2

119.227

35.753.792,76 35.753.792,76

8

Pek. Aspal

1.594,04

m2

122.222

194.827.658,67 194.827.658,67

219,62

m3

2.592.083

569.268.084,29 569.268.084,29

17,92

m3

2.592.083

46.460.506,06 46.460.506,06

e

BANGUNAN LANTAI V DAN VA

1

Plat Lantai K 300 300

2

Ram K 300

3

Tangga K 300

3,67

m3

2.592.083

9.504.567,00

4

Kolom Praktis K 175

1,08

m3

5.561.191

6.033.113,67

5

Pas. Bata

299,88

m2

119.227

35.753.792,76 35.753.792,76

6

Pek. Aspal

1.554,21

m2

122.222

189.959.410,67 189.959.410,67

III

PEKERJAAN FINISING

1

plaster dinding

1.499,40

m2

22.000

32.986.800,00 32.986.800,00

2

acian dinding

1.499,40

m2

17.100

25.639.740,00 25.639.740,00

3

Pek Plamir dan Cat dinding dinding ex dulux

1.499,40

m2

35.000

52.479.000,00 52.479.000,00

4

Paras ex. Palimanan

3.123,46

m2

225.000

702.777.600,00 702.777.600,00

5

Pek. Marka Jalan

467,46

m2

90.000

42.071.400,00 42.071.400,00

6

Pek. Pembatas Roda Mobil

823,20

m

65.000

53.508.000,00 53.508.000,00

7

Pek.Kusen Type 1

2,00

unit

500.000

1.000.000,00

8

Pek. Pintu Type 1

2,00

unit

700.000

1.400.000,00

9

Pek.Kusen Type 2

2,00

unit

750.000

1.500.000,00

10

Pek. Pintu Type 2

2,00

unit

1.500.000

3.000.000,00

11

Pek. Raling Tangga

31,80

m

135.000

4.293.135,00





























55

Tabel 4.13 Lanjutan NO

URAIAN PEKERJAAN

IV

MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL

1

Mekanikal Ddan Elektrikal

VOL.

SAT

1,00

Ls

H.SAT

1.593.840.437 1.593.840.437

Total

JUMLAH

1.593.840.436,69 1.593.840.436,69

12.946.003.757,78


4.8

Analisis Finansial

Evaluasi finansial dilakukan dengan maksud mengevaluasi kelayakan proyek finansial. Metode yang digunakan adalah NPV, BCR, dan IRR. Berdasarkan pengelolaan data Tabel Penentuan Tarif Parkir Rencana dan Tabel Anggaran Biaya Biaya dengan kenaikan inflasi 7,1 % maka ditentukan NPV, NPV, BCR dan IRR, rekapitulasi hasil hasil analisis dapat dilihat pada pada Tabel 4.17 dan 4.18. 4.18.





























56

Tabel 4.14 Biaya Konstruksi Gedung Parkir No

Tahun

Biaya Konstruksi

Biaya Pemeliharaan Rutin

Total Biaya

2011

220.000.000,00

220.000.000,00

2012

298.189.045,95

298.189.046,00

2013 18.131.358.054,62

18.131.358.055,00

1

2014

235.868.334,91

235.868.335,00

2

2015

252.614.986,69

252.614.987,00

3

2016

270.550.650,74

270.550.651,00

4

2017

289.759.746,94

289.759.747,00

5

2018

310.332.688,97

310.332.689,00

6

2019

332.366.309,89

332.366.310,00

7

2020

355.964.317,89

355.964.318,00

8

2021

381.237.784,46

381.237.784,00

9

2022

408.305.667,16

408.305.667,00

10

2023

437.295.369,53

437.295.370,00

11

2024

468.343.340,77

468.343.341,00

12

2025

501.595.717,96

501.595.718,00

13

2026

537.209.013,94

537.209.014,00

14

2027

575.350.853,93

575.350.854,00

15

2028

616.200.764,56

616.200.765,00

16

2029

659.951.018,84

659.951.019,00

17

2030

706.807.541,18

706.807.541,00

18

2031

756.990.876,60

756.990.877,00

19

2032

810.737.228,84

810.737.229,00

20

2033

868.299.572,09

868.299.572,00

21

2034

929.948.841,71

929.948.842,00

22

2035

995.975.209,47

995.975.209,00

23

2036

1.066.689.449,34

1.066.689.449,00

24

2037

1.142.424.400,24

1.142.424.400,00

25

2038

1.223.536.532,66

1.223.536.533,00

26

2039

1.310.407.626,48

1.310.407.626,00

27

2040

1.403.446.567,96

1.403.446.568,00





























































Tabel 4.17 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Satu (dalam juta) Hasil Analisisi No Uraian (dalam juta) A 1 2 3

Pembangunan Study, DED, Pengawasan Biaya Konstruksi Biaya Operasional

B 1

Manfaat Pendapatan Per Tahun

C 1

Indikator Penilaian

Bunga 18 %

453,11 12.946,00 192,00

2.442,58

NPV BCR IRR

-14.488,94 0,60 9,59%

Sumber : Hasil analisis 2011 Tabel 4.18 Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Tarif Alternatif Dua (dalam juta) No

Uraian

A 1 2 3

Pembangunan Study, DED, Pengawasan Biaya Konstruksi Biaya Operasional

B 1

Manfaat Pendapatan Per Tahun

C 1

Indikator Penilaian

Bunga 18 % Sumber : Hasil analisis 2011

Hasil Analisisi

453,11 12.946,00 192,00

3.663,87

NPV BCR IRR

729,36 1,020 18,41%































60

4.9

Payback Period Period Payback Period pada pembangunan gedung parkir Lokitasari digunakan

dengan mengacu pada asumsi bahwa komponen manfaat dan komponen biaya yang dihasilkan dari suatu analisis kuantitatif pada dasarnya merepresentasikan kondisi ‘cash flow’. Dengan cara grafis lebih menggambarkan secara sederhana dari kondisi cash flow yang ada dibandingkan dengan cara analisis. Payback Period dilakukan setelah analisis NPV, BCR dan IRR dilakukan dan

menghasilkan nilai yang layak. Payback Period hanya dilakukan pada tarif alternatif dua dengan tarif Rp. 3.500

karena menghasilkan nilai NPV =

729.360.000, BCR = 1,020 dan IRR 18,41 %. Dari Gambar 4.4 dapat diketahui payback period period untuk alternatif kedua pada tahun 2022





























61

4.10

Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas pembangunan gedung parkir Lokitasari dilakukan untuk mengetahui sejauh mana dampak parameter – parameter investasi. Analisis sensitivitas pada pembangunan pembangunan gedung gedung parkir Lokitasari hanya hanya dilakukan untuk alternatif dua Dengan tarif sebesar Rp. 3.500 karena karena menghasilkan nilai NPV = 2.002.060.000, BCR = 1,056 dan IRR 19,05 %.

Dari tabel cash flow Tabel 4.16 pada halaman halaman 58 didapat data sebagai berikut Investasi

= Rp 16.305.491.732,93 16.305.491.732,93

Annual Benefit

= Rp

4.274.515.000, 4.274.515.000,00 00

Annual Cost

= Rp

192.000.000,00 192.000.000,00

Nilai Sisa

= Rp 450.312.817.738,00 450.312.817.738,00

Umur investasi

= 33 tahun terdiri dari 3 tahun pembangunan pembangunan ditambah 30





























62

Artinya investasi sensitif pada nilai Rp 24.818.482.254,19dimana jika biaya investasi meningkat dari Rp 16.305.491.732,93 sampai Rp 24.818.482.254,19 investasi masih masih layak, namun namun jika kenaikan kenaikan investasi telah melampaui melampaui nilai Rp 24.818.482.254,19 24.818.482.254,19 maka investasi dimaksud dimaksud tidak layak layak lagi.

Analisis sensitivitas benefitnya: NPV

= -I + Ab ( P/A, i,n) +S (P/F,i,n) – Ac(P/A,i,n)

0 = - 16.305.491.732,93+Ab 16.305.491.732,93+Ab (5,528)+450.312.817.738(0,005)(5,528)+450.312.817.738(0,005)192.000.000(5,528) 0 =5,528 Ab -15.115.246.044,24 -15.115.246.044,24 Ab = Rp 2.734.454.844,55 2.734.454.844,55

Artinya annual benefit akan sensitif pada angka

Rp 2.734.454.844,55 2.734.454.844,55

jika





























63

Artinya operation cost akan sensitif pada nilai Rp. 1.732.060.155,45 1.732.060.155,45 apabila peningkatan biaya operational melebihi angka diatas, investasi dinyatakan tidak layak.





























BAB V SIMPULAN DAN SARAN

6.1

Simpulan

Analisis kelayakan finansial pada dasarnya dikembangkan dalam usaha mencari suatu ukuran yang menyeluruh yang dapat menggambarkan tingkat kelayakan proyek. Berdasarkan perhitungan analisis finansial yang telah dilakukan pada gedung parkir Lokitasari maka didapatkan hasil sebagai berikut: 2. Gedung parkir Lokitasari dioperasikan tahun 2014, dengan tarif parkir

alternatif satu sebesar Rp 2000 dengan tingkat suku bunga 18%, analisis finansial menunjukan: a) Nilai Net Present Value Value (NVP) = -14..488.940.000 (NVP < 0)

Dengan mengacu kriteria metode Net Present Value (NPV), maka































65

c) Nilai Internal Rate of Return (IRR) =9,59%

Nilai IRR pembangunan gedung parkir Lokitasari dibawah dari tingkat suku bunga maka pembangunan gedung parkir bertingkat di pasar Lokitasari tidak layak untuk dilaksanakan. dilaksanakan. 3. Gedung parkir Lokitasari dioperasikan tahun 2014, dengan tarif parkir

alternatif dua sebesar Rp 3500 dengan tingkat suku bunga 18%, analisis investasi menunjukan: a) Nilai Net Present Value Value (NVP) = 729.360.000 (NVP > 0)





























66

d) Payback Period = tahun 2022

Dengan mengacu kriteria Metode Payback Period , maka proyek dikategorikan sebagai proyek yang layak jika masa pemulihan modal lebih

pendek

dari

pada

usia

ekonomis

proyek

dan

proyek

dikategorikan sebagai proyek yang tidak layak jika masa pemulihan modal lebih lama dari pada usia ekonomis proyek yang bersangkuatan. bersangkuatan. Umur ekonomis dari proyek pembangunan gedung parkir Lokitasari 30 tahun, maka pembangunan gedung parkir Lokitasri layak untuk





























67

25.094.255.266,69, dimana jika biaya investasi meningkat dari Rp 16.305.491.732,93 sampai Rp 25.094.255.266,69 investasi masih layak,

namun

jika

kenaikan

telah

melampaui

angka

Rp

25.094.255.266,69 25.094.255.266,69 maka investasi dimaksud dimaksud tidak layak layak lagi. b) Analisis sensitivitas benefit Dari analisis sensitivitas benefitnya menghasilkan Ab (annual benefit) senilai Rp 2.684.565.557,42. Annual benefit akan sensitif pada angka Rp 2.684.565.557,42 jika realisasi benefit lebih kecil dari angka





























68

2.

Jika menggunakan tarif alternatif satu sebaiknya pembangunan gedung parkir Lokitasari dibangun sepenuhnya oleh pemerintah kemudian dikelola oleh perusahan daerah parkir.





























69

DAFTAR PUSTAKA

Abubakar, I. Et al. 1998. Pedoman Perencanaan dan Pengoperasian Fasilitas Parkir, Direktorat Bina Sistem lalu Lintas dan Angkutan Kota Direktorat Jenderal Perhubungan Darat, Jakarta Balai Pendidikan Dan Pelatihan Perhubungan Darat. 2008. Modul Survai Perparkiran, Jakarta Departement Perhubungan. 1994. Keputusan Menteri Perhubungan No. KM. 4 Tahun 1994 tentang Tata Cara Parkir Kendaraan Motor di Jalan , Jakarta. Departemen Perhubungan. 1996. Keputusan Direktur Jendral Perhubungan Darat Tentang Pedoman Teknis Teknis Penyelenggaraan Penyelenggaraan Fasilitas Parkir, Jakarta Jakarta































70





























71

U

B T

S





























72

Lampiran B.1 Data Survai Patroli Parkir Waktu

06.00 - 06.15 06.15 - 06.30 06.30 - 06.45

Jl. Hasanudin Angkutan Pribadi Angkutan Barang

Jl. Thamrin Angkutan Pribadi Angkutan Barang

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

4 0 0

0 0 0

1 0 0

0 0 0

1 1 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0





























73

Lampiran B.1 Lanjutan.... Data survai Patroli Patroli Parkir Jl. Sulawesi Waktu

06.00 - 06.15 06.15 - 06.30 06.30 - 06.45

Jl. Kartini

Angkutan Pribadi

Angkutan Barang

Angkutan Pribadi

Angkutan Barang

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

9 3 0

0 0 4

5 4 4

0 4 4

15 0 0

10 0 0

13 0 0

0 0 0





























74

Lampiran B.1 Lanjutan ..... ..... Data survai Patroli Parkir Jl. Gajah Mada Waktu

06.00 - 06.15 06.15 - 06.30 06.30 - 06.45

Jl. Gn Kawi

Angkutan Pribadi

Angkutan Barang

Angkutan Pribadi

Angkutan Barang

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

Masuk

Keluar

15 1 0

0 6 8

21 3 2

0 3 6

9 1 2

0 0 4

22 0 4

0 1 2































75





























76





























77





























78





























79













































































































































































Analisis Kelayakan Pembangunan Lokasi Parkir

Recommend Documents