INTRODUCCIÓN
La emisión de cédulas hipotecarias nace a iniciativa del órgano ejecutivo, con el propósito de solucionar problemas de liquidez, que en algún momento podría estar pasando el banco hipotecario; para lo cual se configuró una serie de garantías que le dieran un mayor respaldo a la emisión de las cédulas hipotecarias. Las cedulas hipotecarias son valores emitidos por particulares, mediante la intervención de un banco hipotecario y garantizadas con hipoteca sobre un inmueble propiedad del emisor, además de la garantía solidaria del banco hipotecario que interviene intervie ne en su emisión. En el presente trabajo, pretendemos dar solución a la interrogante de si la primera emisión de cédulas hipotecarias emitidas por el banco hipotecario de el salvador, es o no un verdadero proceso de titularización; para ello es necesario hacer una serie de consideraciones tanto técnicas como legales para poder dar una opinión más acertada acerca del tema. t ema.
DEFINICIÓN DE CÉDULA HIPOTECARIA. CONSIDERACIONES GENERALES
CÉDULAS HIPOTECARIAS: Por cédula hipotecaria se entiende todo título de renta fija privada que emite una entidad bancaria y que está respaldada por el global de los préstamos hipotecarios de la misma. Nótese la diferencia importante con la titulación que sólo se refiere a un grupo seleccionado mientras que las cédulas están respaldadas por el total (todos) de los préstamos hipotecarios. Dependiendo de las características de cada emisión lo habitual es que tengan amortización al vencimiento pero que sean negociables a través del mercado secundario de renta fija. En otras ocasiones no se negocian en el mercado secundario y la contrapartida la ofrecen las propias entidades emisoras. Las características más importantes de la emisión de cédulas son: y y y y
y
el cupón o interés, rentabilidad que se recibirá a cambio de la inversión. la periodicidad del cupón, trimestral, semestral, « el plazo de vencimiento, normalmente medio plazo (3 a 5 años). la calificación (rating) asignado por las agencias de calificación, dará idea de la calidad de la inversión. la fiscalidad, se consideran rendimientos del capital mobiliario y por tanto presentan una retención del 18%.
Las cédulas hipotecarias deberán negociarse a través del mercado bursátil ecuatoriano. Se excluyen de esta obligación a las transferencias de cédulas hipotecarias originadas en:
daciones en pago; el pago del principal con cédulas hipotecarias que realiza el propio deudor a la institución emisora; fusiones; escisiones; herencias; legados; donaciones; liquidación de la sociedad conyugal; liquidación de la sociedad de bienes originada por la unión de hecho; cambios de valores entre portafolios administrados por una casa de valores de propiedad de un mismo comitente; y, otras que la ley lo permita.
La aplicación del literal j) no procederá cuando existan vinculaciones, conforme lo define la ley general de instituciones del sistema financiero, en cuyo caso deberá observarse lo dispuesto por la ley de mercado de valores. Únicamente podrán emitir cédulas hipotecarias los bancos, las mutualistas, cooperativas de ahorro y crédito y sociedades financieras, legalmente constituidas, que se encuentren bajo el control y vigilancia de la superintendencia de bancos y seguras. la garantía hipotecaria que se constituya para caucionar préstamos hipotecarios de amortización gradual con emisión de cédulas recaerá sobre bienes inmuebles según la definición del código civil, inmuebles que en ningún caso podrán tener un valor inferior al 140% de la o las obligaciones garantizadas; por lo tanto, esta garantía hipotecaria podrá amparar uno o varios préstamos con la emisión de cédulas hipotecarias, que el deudor tenga o pueda tener a favor del acreedor hipotecario, siempre y cuando el avalúo del o de los inmuebles hipotecados no sea inferior al 140% del valor total de los préstamos hipotecarios de amortización gradual con emisión de cédulas otorgadas al deudor. Los avalúos formarán parte del expediente individual del crédito y los peritos nombrados por el directorio de la institución emisora, serán responsables civil y penalmente hasta por culpa leve por el contenido de sus informes periciales. No podrán emitirse cédulas con respaldo de bienes inmuebles de propiedad de la institución financiera emisora y de sus partes vinculadas. los préstamos de amortización gradual con emisión de cédulas hipotecarias deberán contar con seguro de incendios y líneas aliadas, que cubran cuando menos terremotos e inundaciones sobre las edificaciones hipotecadas y con seguro de desgravamen del deudor o deudores personas naturales. los seguros serán contratados por la institución financiera emisora en empresas de seguros legalmente establecidas en el ecuador y su costo será asumido por el deudor.
En todo caso en que el pago de los dividendos se encontrare vencido, la institución financiera emisora podrá cobrar sobre la cuantía del dividendo del capital en mora, la máxima tasa de mora permitida por la ley, vigente al momento del pago. las instituciones del sistema financiero pueden demandar, en todo o en parte, si el pago de los dividendos estuviere en mora, por más de sesenta días: a) el saldo del préstamo o capital reducido, cortado a la fecha del último dividendo en mora, asimismo, con la máxima tasa de mora permitida, sobre el capital, hasta la solución del préstamo; b) la comisión pactada; c) las primas de seguro satisfechas por la institución financiera; y, d) los gastos del juicio. El deudor tendrá derecho, en cualquier momento, o al tiempo de los pagos regulares, a hacer pagos adicionales de todo o parte del saldo de su préstamo. si el pago se produce por anticipado, la institución financiera emisora obligatoriamente deberá realizar un sorteo extraordinario de cédulas hipotecarias con las mismas normas y procedimientos contemplados en el reglamento. Este pago adicional o total, en ningún caso se lo podrá realizar dentro del primer año de la emisión de las cédulas hipotecarias. Ningún pago adicional será menor de cincuenta dólares de los estados unidos de américa, y los de mayor cantidad serán múltiplos de esta suma. cada semestre empezado se considerará vencido, para efectos del pago. Todo pago por concepto de amortización de capital podrá efectuarse con cédulas hipotecarias y/o con cupones de capital emitidos por la misma institución financiera emisora, siempre que su vencimiento corresponda al mismo semestre o a semestres anteriores, del capital que se está cancelando. las cédulas hipotecarias serán impresas y se expresará en ellas claramente: el nombre de la institución financiera emisora, el valor nominal de la cédula, la serie a la que pertenece, el número de orden que le corresponde, el tipo de interés, la fecha de emisión, las normas a las que habrá de ceñirse su amortización. Cada cédula llevará cupones adheridos, los que podrán ser de intereses y opcionalmente, a criterio de la institución financiera emisora, de amortización del capital. en los cupones se hará constar el nombre de la institución financiera emisora; la serie y el número de la cédula a que corresponda; la tasa de interés o valor de amortización del capital, según corresponda; el período a que corresponda; y, la fecha de pago. en aquellos casos que el emisor decidiera pagar el capital a través de amortizaciones periódicas no serán necesarios los sorteos ordinarios. Los cupones serán suficiente y único comprobante para el pago de los intereses y del capital, si fuere del caso, a excepción del último pago de capital para el cual se deberá presentar la cédula hipotecaria correspondiente. Las cédulas hipotecarias podrán emitirse previo acuerdo entre las partes desmaterializadas a través de un depósito centralizado de liquidación y compensación de valores, de conformidad con lo dispuesto en la ley de mercado de valores. Las cédulas cuyo plazo hubiere vencido o las que hubieren sido llamadas al pago de acuerdo con los términos en que hayan sido emitidas, dejarán de ganar intereses desde la fecha del vencimiento o llamamiento para el pago.
Los intereses devengados por las cédulas hipotecarias se pagarán a sus tenedores. Terceras personas no podrán oponerse al pago, a menos que aleguen la pérdida de la cédula respectiva y rindan caución ante la institución financiera emisora. La persona que falsificare una cédula o cupón, o hiciere circular o introdujere en el país, cédulas o cupones falsificados, quedará sujeta a las sanciones establecidas en el título iv del libro i del código penal. El depósito de cédulas hipotecarias se aceptará por su valor en el mercado, en todos los casos en que por ley o resolución judicial se requiera una garantía, para el desempeño de un cargo público, para el cumplimiento de un contrato público o para cualquier fianza o depósito exigido por la ley. Las garantías que deban ser otorgadas en dinero efectivo y los depósitos judiciales que deban ser hechos en dinero, podrán serlo en cédulas hipotecarias siempre que sus vencimientos no sean mayores a un año. Las instituciones financieras podrán comprar, poseer y vender sus propias cédulas hipotecarias y constituir con ellas los depósitos en garantía que la ley exige que se mantenga, excepto el encaje en el banco central del ecuador; podrán adquirirlas, así mismo por dación en pago o que se adjudique judicialmente a su favor en pago de sus créditos, y en cualquiera de esos casos deberán volverlas a poner en circulación dentro del año de su adquisición. Estas negociaciones deberán realizarse a través del mercado bursátil. En todos los casos en que cualquier institución emisora de cédulas hipotecarias previstas en el artículo 1, inciso final de esta ley, sea declarada en liquidación, la cartera correspondiente a la emisión de cédulas hipotecarias será transferida conjuntamente con los correspondientes créditos y sus respectivas garantías hipotecarias a otra institución de las establecidas en esta ley y que haya sido autorizada por la superintendencia de bancos y seguros, y tales activos y pasivos que constituirán patrimonio autónomo serán excluidos de la masa de acreedores, gozando de todas las garantías y privilegios establecidas en esta ley. La junta bancaria reglamentará los procedimientos, forma y condiciones para la aplicación de la norma contenida en este artículo, como también dictará las resoluciones de carácter general para la aplicación de esta ley. ANTECEDENTES HISTORICOS
Nada se sabe acerca del verdadero origen de esta institución; unos como Georges Randel, creen que es de procedencia germánica; al paso que otros, como Paul gide, sostienen que la ley francesa, inspiró a los alemanes la idea, la cual desarrollaron en las handfesten primero, y en las grundschuld, más tarde. Pero si bien en Francia y en Alemania se encuentran procedimientos de cedulación hipotecaria bastante parecidas, es posible, y tal vez lo más seguro, es que cada uno de esos países la idea brotara de modo espontáneo, bajo la presión de las necesidades del momento. En los últimos tiempos se han presentado multitud de emisiones de cédulas por valores de miles de millones de euros. Prácticamente todos los bancos y cajas se han apuntado a probar suerte
con este sistema de financiación durante mucho tiempo reservado para inversores institucionales pero que ahora ante la necesidad de liquidez y la falta de interés de los inversores especializados se han dirigido al cliente de sucursal. De nuevo me parece se trata de un mal negocio pues a pesar de prometer cupones ventajosos a medio plazo (3 a 5 años) es un área de inversión profundamente afectada por la desconfianza y por los riesgos de crisis económica provocados precisamente por las hipotecas suprime, muy relacionadas con este tipo de producto. Es cierto que los tenedores de este tipo de títulos son privilegiados a la hora de cobrar pero si las cosas van mal tendrán muchos problemas en recuperar la inversión. El mecanismo de creación
Es el siguiente: una persona que tenga la disposición de un bien inmueble constituye, por declaración unilateral de voluntad que se debe hacer constar en acta notarial, un crédito hipotecario a su cargo, con garantía hipotecaria del inmueble. Se establece en el acta que el crédito hipotecario quedará dividido en tantas porciones como cédulas hipotecarias se creen, y en cada una de las cédulas quedará incorporada la respectiva porción del crédito hipotecario. En esta forma, el crédito hipotecario, inmobiliario por su naturaleza, se atomiza y se incorpora en cosas mercantiles muebles, como son los títulos de las cédulas. Así, se da al crédito hipotecario gran movilidad, que hace fácilmente movilizables grandes capitales, y que ha dado gran aplicación a la cédula, la que es considerada como uno de los mejores valores de inversión. La sociedad o banco hipotecario intervendrá en el acta de creación, para certificar la existencia y valor de las garantías y para prestar su aval en cada una de las cédulas. El banco tiene, consecuentemente, la calidad de avalista, pero su situación de intermediario entre el deudor hipotecario creador de las cédulas y el tomador de estas, tiene especiales perfiles. Se constituye en representante común obligado del conjunto de tenedores, y debe velar por los intereses de estos. De las explicaciones anteriores se desprende, que los títulos del banco hipotecario definidas por la ley del mismo, como cédulas hipotecarias, en realidad tienen las características del bono hipotecario.
Características:
Sanción penal a quién falsifique cédulas se consideran en circulación las que estuvieren en poder del público y las que no hayan sido redimidas y canceladas aun cuando se encuentren en poder del banco Los intereses se pagan a los tenedores de cédulas al portador no son reivindicables se redimen y amortizan dentro del plazo fijado para el pago de los préstamos a que corresponden Garantizadas por el capital y reserva del banco y con el conjunto de sus préstamos hipotecarios de amortización gradual. Los préstamos que garantice la emisión están asegurados con primera hipoteca y no excederán del 50% del valor del inmueble gravado Las vencidas o solicitadas para el pago dejan de ganar intereses desde la fecha en que se verifican los hechos anteriores no pagan interés fijo se pueden emitir duplicadas se emiten por escritura pública de la sociedad emisora. si son cédulas de garantía general, en la escritura se hará constar el monto de los créditos hipotecarios que le sirven de garantía. si son de garantía específica, se hará constar el crédito que le sirve de garantía se emiten en serie Clases de cedulas hipotecarias
Dos clasificaciones pueden hacerse de las cédulas hipotecarias, a saber: a) una que las agrupa según su manera de circular, es decir, el modo de efectuar su transferencia, y b) otra, que lo hace tomando en cuenta la garantía que les sirve de respaldo. Tomando en cuenta su manera de circular, las cédulas hipotecarias pueden ser ³nominativas´ o al ³portador´. de la posibilidad de que las cédulas hipotecarias puedan ser nominativas o al portador, se infiere claramente que las mismas no pueden ser expedidas a la orden. Al establecerse la posibilidad de que las cédulas puedan ser nominativas o al portador, se hace referencia a la división de los títulos de crédito, que es aquella que los clasifica en títulos al portador, títulos a la orden y títulos nominativos, clasificación ésta que aparece dispuesta en un sentido de progresiva complejidad, pues a medida que se pasa de un título a otro, en el orden en el cual hemos enunciado, se constata un creciente grado de seguridad. De acuerdo a los principios que rigen la antes mencionada clasificación de los títulos de crédito. CÉDULAS HIPOTECARIAS EN CIRCULACIÓN:
Significan el monto total de cédulas hipotecarias emitidas por un banco, en poder del público, o del mismo banco, y que no han sido remitidas o canceladas de conformidad con las leyes, estatutos y reglamentos del banco.
LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS AL PORTADOR
Son las que no precisan la designación de la persona autorizada para ejercer el derecho expresado en ellas; tales cédulas, cuyo régimen de circulación es el más sencillo, se transfieren por la simple entrega, por lo que constituyen títulos de legitimación real, en oposición a los títulos a la orden y a los nominativos, a los cuales se les conoce con la denominación de títulos de legitimación nominal. Las cédulas nominativas
Sujetas a un régimen de transmisión más complejo, son las extendidas a favor de una persona determinada; su transferencia, comporta la notificación al banco emisor, lo cual puede hacerse mediante declaración inscrita en los registros del mismo. Cedulas con garantía global
Las cédulas con garantía global son respaldadas con créditos hipotecarios de que sea titular el banco emisor no afectado a alguna emisión de cédulas con garantía especial. De esto resulta que los créditos hipotecarios del banco emisor que sirven de respaldo a cédulas hipotecarias con garantía global son determinables en forma residual; dichos créditos hipotecarios son todos los del banco emisor menos los que respaldan cédulas con garantía especial. Cuando un banco hipotecario no ha expedido cédulas con garantía especial, entonces todos los créditos hipotecarios de los cuales sea titular respaldan las cédulas con garantía global que haya emitido. El valor de las cédulas con garantía global -lo mismo que el de las cédulas con garantía especial- solo lo tiene regulado la ley venezolana, no puede exceder de la parte no pagada de los créditos hipotecarios que las respaldan; a este efecto, y con el objeto de vigorizar la garantía de la cédula, del importe no pagado de los créditos hipotecarios es menester deducir el monto de las amortizaciones que no hayan sido satisfechas por los prestatarios dentro de los seis meses siguientes a su vencimiento. y en caso de que el importe de los préstamos sea menor que el valor de las cédulas, el banco emisor deberá establecer la correspondencia entre el monto de la garantía y el valor de las cédulas, a cuyo efecto tendrá que depositar en una cuenta especial, en el banco central, en dinero en efectivo, o en títulos de la deuda pública nacional u otros garantizados por la nación, estimados a su valor de mercado, en una cantidad que restaure el equilibrio entre el valor de los créditos hipotecarios y el importe de las cédulas en circulación. Este es un registro que no lo menciona nuestra ley, el cual sería un buen objeto de estudio. Los créditos hipotecarios que en un momento dado respaldan las cédulas con garantía global son todos aquellos de los cuales sea titular el banco emisor, no afectados a ninguna emisión de cédulas con garantía especial, sin que importe que tales créditos sean anteriores, contemporáneos o posteriores de las cédulas emitidas. Los créditos hipotecarios de los cuales es titular el banco emisor tienden a desaparecer por efecto de las amortizaciones y de las cancelaciones, pero los nuevos créditos que se constituyan a favor del banco vienen a incorporarse a la masa de los que respaldan las cédulas con garantía global. Los deudores de los créditos que sirvan de respaldo a las cédulas con garantía global pueden pagar al banco con cédulas cuyo vencimiento no sea posterior al del préstamo que se pretenda amortizar, para que vaya a la par el momento de conclusión del ciclo vital del préstamo con la oportunidad de terminación del período circulatorio del título utilizado como medio de pago. La ley venezolana distingue de una forma amplia las clases de cédulas que se pueden emitir, lo cual es muy bueno, al contrario de nuestras leyes que apenas dan la clasificación, de una forma breve.
Cedulas con garantía especial
Según la garantía que les sirva de respaldo, las cédulas hipotecarias pueden clasificarse en cédulas hipotecarias con garantía especial y cédulas hipotecarias con garantía global. Las cédulas hipotecarias con garantía especial, son aquellas que los bancos emiten con el respaldo de uno a varios préstamos hipotecarios determinados que se hayan otorgado a su favor antes de la respectiva emisión. En la legislación venezolana, más no en nuestra legislación que no dice nada al respecto, el valor de las cédulas hipotecarias con garantía especial no puede sobrepasar el monto de la parte no pagada de los créditos hipotecarios que respalden dichas cédulas; a este efecto, es menester deducir del importe no pagado de los créditos hipotecarios, aquellas amortizaciones que no hayan sido satisfechas dentro de los seis meses siguientes a su vencimiento. Según el artículo 12 de la ley general de bancos de Venezuela. En el texto de las cédulas con garantía especial, deben identificarse, con señalamiento de su importe, cada uno de los créditos que las respaldan, y también deben identificarse los inmuebles que garanticen tales créditos. Los deudores de los créditos que sirvan de respaldo a cédulas hipotecarias con garantía especial, pueden efectuar pagos ordinarios y extraordinarios al banco con cédulas de la emisión a la cual el préstamo adeudado sirva de garantía: el banco informará a los deudores de dichos créditos el número y las características de la emisión de cédulas con garantía especial a la cual tales créditos sirven de respaldo, una vez que la correspondiente emisión haya sido efectuada. Todas estas especificaciones que menciona la ley venezolana no la tiene ninguna de las leyes del ramo nuestro.
Razón de la existencia de cédulas con garantía especial y global.
Es interesante tratar de investigar por qué el legislador previó dos distintas clases de cédulas desde el punto de vista de la garantía que les sirve de respaldo, esto es, por qué concibió estos dos tipos de cédulas, una con garantía especial y otras con garantía global.
Naturaleza jurídica de las cédulas hipotecarias
Con el objeto de ir profundizando en el estudio de las cédulas hipotecarias, es necesario destacar que por sí mismas, son consideradas como títulos valores, esto en conformidad a lo preceptuado por nuestro código de comercio, ya que reúnen las siguientes características: 1.
incorpor ación: el derecho es consustancial al documento y está indisolublemente unido a él desde el momento en que se cumplen los requisitos solemnes señalados en la ley, se opera de una transformación y se eleva el documento simple a la categoría de título de crédito. el derecho queda fusionado en el título. 2. integr ación: consiste en que en el título de crédito deben de constar textualmente todos los actos cambiarios exigidos o autorizados por la ley. en otras palabras, todos los actos relativos al mismo deben incluirse en él. de allí, que podemos decir, que solo lo que consta en el texto es lo que tiene validez. la
Así, cuando un título de crédito es aceptado por una persona que se obliga a pagarlo, debe hacerse constar esa aceptación en el mismo; no bastará que el aceptante manifieste su conformidad ante el juez, notario público o testigo y que se ofrezcan como pruebas de su aceptación la fe pública del juez o del notario y del dicho de los testigos. .
3.
en palabras de vibrante, quién es el intérprete más inspirado del principio de la literalidad, sostenía que es ³la pauta y medida del derecho´ y, por lo mismo, pauta y medida de la obligación a cargo del girador, es decir, en palabras de ascarelli, que el derecho que brota del título es literal en el sentido de que es todo aquello que mira a su contenido, extensión y modalidades; es decir, en su esencia y en su forma es decisivo exclusivamente el elemento objetivo del tenedor del título. Literalidad significa simple y sencillamente que lo escrito en el texto del documento es lo que constituye el derecho: el que lo suscribe se obliga a pagar tal día la cantidad de tantos colones al señor fulano de tal en tal plaza; esa es la pauta, medida y alcance de la obligación; y el que legítimamente, adquiere el título, tiene exactamente el derecho literal en él consignado 4. la legitimación: es la característica que tiene el título de crédito, según la ley de su circulación, de facultar a quien lo posee para exigir del suscriptor o endosante en su caso, el pago de la prestación en él consignada y de autorizar al obligado a solventar válidamente su deuda a favor del tenedor. en caso de que dicha deuda no sea cumplida voluntariamente por el obligado, por el que suscribió o endosó el título, es evidente que el poseedor de éste podrá exigir el cumplimiento en forma coactiva mediante la intervención de las autoridades judiciales correspondientes. el documento de legitimación, hace ver que en materia de títulos de crédito no importa quién sea el propietario real del derecho consignado en el título, sino quién es el poseedor del mismo de acuerdo con la ley de su circulación la liter alidad:
5. la abstracción: consiste en la imposibilidad de excepciones y defensas derivadas del negocio causal de un título de crédito contra cualquier tenedor de buena fe que no esté con aquel. parte pues, este principio de la circunstancia de que el tenedor de un título de crédito tiene un derecho autónomo por la necesaria separación que hay entre dicho título y la causa que lo origino, para proteger a posteriores acreedores contra excepciones, a menudo desconocidas, que podrían derivar del negocio subyacente. 6. la sustantividad: por sustantividad de los títulos de crédito debemos entender dos cosas: primera, que en virtud de este principio, llamado también de independencia, todos y cada uno de los actos integrados en un título valen en sí y por sí mismos con independencia recíproca; y segunda, que los títulos tienen en sí mismos vida jurídica plena, por lo que bastándose a sí mismos no necesitan, ni pueden ni deben integrarse a ningún otro documento. las cédulas hipotecarias son, de acuerdo al parecer de algunos autores, los documentos, de emisión y circulación controladas, necesarios para ejercer (función de legitimación) y para transferir (función de transmisión) el derecho de crédito expresado en ellos, que constituye fracción de un mutuo colectivo, y cuyo pago se haya garantizado mediante la atribución a su beneficiario (cédulas nominativas) o a su simple tenedor (cédulas al portador), de un derecho, en caso de concurso, sobre créditos hipotecarios determinados (cédulas con garantía especial), o sobre créditos hipotecarios no afectados a ninguna garantía especial (cédulas con garantía global). 7. la autonomía: el título de crédito endosado, destinado a circular y puesto ya en circulación, es independiente y autónomo respecto del negocio que le dio origen y lo que vale y obliga es únicamente lo que está inserto en el mismo. por virtud de los principios de integración y literalidad sólo son actos válidos los que están consignados y escritos en el documento y nada de lo que ocurrió en el negocio causal que dio origen al título de crédito puede prevalecer en la vida jurídica de ese documento. La cedula como título de crédito
La cédula hipotecaria es un documento, es decir, un escrito, impreso, extendido a favor de una persona determinada (cédula nominativa) o de indeterminada persona (cédula al portador), que forma parte de una emisión seriada, en cuyo texto han de indicarse su clase (cédulas con garantía especial o cédulas con garantía global), la letra o número que le corresponde, y otras menciones. Nada impide que en el texto de la cédula figuren otras cláusulas o estipulaciones que el banco emisor juzgue insertar en dicho texto, siempre que tales cláusulas o estipulaciones no alteren ni desvirtúen su naturaleza propia. Lo que se pretende es que en el cuerpo de la cédula aparezca diáfanamente identificado el banco deudor, y que allí mismo se señalen las características de la emisión y se puntualicen aquellas circunstancias acreditativas de que la misma ha sido válidamente expedida. de la definición que nos hemos permitido dar de la cédula hipotecaria, fluye con meridiana claridad que ella es un título de crédito, contentivo de una promesa de pago emanada del banco emisor: tal promesa puede ser ³nominativa´ o al ³portador´, esto es, hallarse formulada en beneficio de
determinada persona o de sujetos indeterminados; y decimos que la cédula hipotecaria es un título de crédito, porque es encuadrable en la especie de documentos necesarios para ejercer (función de legitimación) y para transferir (función de transmisión) el derecho expresado en ellos, el cual, por exigencias propias de la circulación, siempre que ésta se realice conforme con la ley respectiva, se considera literal y autónomo en cabeza de los adquirientes de buena fe. Por ser un título de crédito, la cédula hipotecaria se haya regida por los principios de la autonomía, de la literalidad y de la necesidad. En virtud del principio de la autonomía, quien adquiera una cédula hipotecaria, adquiere el derecho expresado en ella en forma originaria, lo que quiere decir que ese derecho no podrá sufrir disminución, o resultar atenuado o enervado por hechos o circunstancias vinculadas a los precedentes poseedores del título; el beneficiario o el tenedor de la cédula lo que adquiere es el derecho expresado en ella y no el derecho que tenía el transmitente. En fuerza del principio de la literalidad, el derecho de crédito incorporado a la cédula está delimitado por su expresión escrituraria: el derecho tiene la medida que se le asigna en la cédula, y ningún alcance distinto puede pretender otorgarle ni el beneficiario ni el portador al banco emisor. Finalmente, de acuerdo al principio de la necesidad, la cédula hipotecaria debe ser presentada (documento de presentación o exhibición) cuando se quiera ejercer el derecho incorporado a ella, y el banco emisor, al satisfacer su importe, puede (y debe) exigir que la cédula le sea entregada (documento de recuperación o de rescate) resulta, de lo que precede, que la cédula hipotecaria es una promesa escrita de pago; en virtud de la declaración inserta en ella, y el banco emisor se obliga a pagar una determinada cantidad de dinero, en un cierto momento; el derecho a su beneficiario o tenedor al exigir el pago de dicha cantidad de dinero, y sus réditos, se ejerce con independencia del derecho de los precedentes poseedores del título; los límites del derecho se hallan determinados por el tenedor del documento, y la presentación y entrega de este es indispensable para tener derecho al pago de la cantidad señalada en el texto. Tasa de interés de la cédula:
El tipo de interés devengado por las cédulas y las oportunidades en las cuales dichos intereses serán satisfechos debe hacerse constar en los correspondientes títulos de créditos (cédulas) La cedula hipotecaria entre particulares
Se podría decir que los bienes inmuebles además del servicio que conforme a su naturaleza prestan, representan un valor pecuniario que puesto en circulación sirve para allegar recursos cuando se necesitan y para proporcionar ganancias al propietario, mediante provechosas negociaciones. La hipoteca común ha sido y es de indudable provecho, pero debido a sus condiciones especiales, no facilita suficientemente la movilización del crédito territorial. de allí que para lograr este objetivo se hayan imaginado diversos medios más o menos adecuados, entre los que se distinguen de modo notable
Disposición general
Las instituciones financieras emisoras de cédulas hipotecarias deberán tener una calificación mínima de b o su equivalente, otorgada por una calificadora de riesgo legalmente establecida en el país. Conclusiones
El proceso de titularización es mucho más complicado, no solo requiere de este elemento debido que involucra a diversos actores o figuras y de requisitos especiales para su existencia. en el caso que nos ocupa la respuesta es sencilla, con las cédulas hipotecarias lo que se constituía era una prenda sobre los títulos a favor de quien los adquiría, los cuales en caso de ³no pago´ el acreedor prendario, por llamarlo así, se subrogaba en los derechos del banco embargando los créditos para poder efectuar el mismo los cobros de los créditos hipotecarios, pero el banco nunca perdió la propiedad de los activos. la respuesta más imperante a lo que era necesario investigar para dar una respuesta al tema, es que se considera que el simple hecho de que las cédulas hipotecarias sean consideradas como títulos valores por nuestro código de comercio, es suficiente para afirmar que su emisión por el banco hipotecario fue un proceso de titularización en un concepto limitado de lo que esta significa, afirmando que si titularización es volver activos títulos valores para obtener liquidez por medio de su circulación entonces bajo este punto restringido el proceso dado fue un proceso de titularización. BANCO DE PREGUNTAS ¿Que son las cédulas hipotecarias?
Son títulos-deuda de entidades financieras que además de la garantía explícita e incondicional del emisor, cuentan con el respaldo adicional de toda la cartera hipotecaria no titulizada de la entidad, con la certeza de que en caso de insolvencia del emisor esta cartera hipotecaria servirá en primer lugar para pagar las cédulas, y no se podrá utilizar para ninguna otra cosa hasta que se haya cumplido al 100% con los tenedores de dichos instrumentos. O dicho de otra forma corta: deuda sénior de las entidades financieras con garantía adicional. ¿Puede una entidad emitir cédulas sin límite?
No sólo puede emitir hasta el 80% de su cartera elegible ¿Qué es cartera elegible?
La forman las hipotecas que cumplan los siguientes requisitos:
que las propiedades hipotecadas estén en la web que su ratio (saldo vivo / valor de tasación ) sea menor del 80% para las hipotecas residenciales que su ratio (saldo vivo / valor de tasación) sea menor del 60% para las hipotecas no residenciales. en caso de necesidad se incluye como colateral elegible apto hasta un límite del 5% de los activos en sustitución: tesoros, otras cédulas hipotecarias y bonos hipotecarios
¿Entonces el respaldo de una cédula es la cartera elegible?
No. el respaldo de la emisión es todo el activo del emisor. Además la cédula hipotecaria cuenta con el respaldo de un acceso privilegiado y exclusivo (hasta cumplir el 100% de sus obligaciones) a toda la cartera hipotecaria del banco emisor. ¿Pero no decíamos que sólo la elegible?
La cartera elegible marca el límite de emisión. Sin embargo toda la cartera hipotecaria está vinculada al respaldo de las emisiones de cédulas. ¿Cómo cuantificaríamos ese respaldo adicional?
La cédula tiene un respaldo del 125% (100/80) de la cartera hipotecaria de mejor calidad (la elegible) y asimismo de toda la cartera no elegible. de ese modo no es raro en España encontrar entidades con ratios de colateralización superiores al 300. ¿Entonces la cédula hipotecaria no es riesgo hipotecario?
La cédula hipotecaria es ³riesgo bancario mejorado´. Esta mejora consiste en un acceso privilegiado a la mejor parte del balance del emisor. ¿En caso de insolvencia, entonces qué pasaría con los tenedores de cédulas? Tras
las modificaciones que en 2003 hubo con la ley concursal y las modificaciones del 2007 en la ley hipotecaria, de forma simplificada, queda así:
1. 1.- el administrador concursal se debe asegurar que todo flujo de dinero que provenga de las hipotecas será redirigido a los tenedores de cédulas ( las cuotas hipotecarias no se deben mezclar con la masa de la quiebra ). 2. 2.- el administrador concursal evitará cualquier tipo de retraso en el pago de los cupones, vendiendo para ello, si es necesario cartera hipotecaria de la entidad, o si esto no fuera suficiente entrando en cualquier tipo de acuerdo de financiación poniendo esta cartera como garantía. 3. 3.- si todo esto no fuese suficiente para cubrir el 100% de las emisiones de cédulas, por la parte restante los tenedores de cédulas estarían al mismo nivel que los bonistas sénior.
Conclusion
El proceso de titularización es mucho más complicado, no solo requiere de este elemento debido que involucra a diversos actores o figuras y de requisitos especiales para su existencia. en el caso que nos ocupa la respuesta es sencilla, con las cédulas hipotecarias lo que se constituía era una prenda sobre los títulos a favor de quien los adquiría, los cuales en caso de ³no pago´ el acreedor prendario, por llamarlo así, se subrogaba en los derechos del banco embargando los créditos para poder efectuar el mismo los cobros de los créditos hipotecarios, pero el banco nunca perdió la propiedad de los activos. la respuesta más imperante a lo que era necesario investigar para dar una respuesta al tema, es que se considera que el simple hecho de que las cédulas hipotecarias sean consideradas como títulos valores por nuestro código de comercio, es suficiente para afirmar que su emisión por el banco hipotecario fue un proceso de titularización en un concepto limitado de lo que esta significa, afirmando que si titularización es volver activos títulos valores para obtener liquidez por medio de su circulación entonces bajo este punto restringido el proceso dado fue un proceso de titularización.
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UNIVERSIDAD TÉCNICA ESTATAL DE QUEVEDO INTEGRANTES:
GENESIS VILLARREAL MAHOLY MAYGUA LLIRA ESPINOZA ELVIS TOSCANO
ASIGNATURA: CONTABILIDAD TEMA: LA CEDULA HIPOTECARIA DRA: BADIE CEREZO SEGOBIA PARALELO: ³J´
