CEDULA HIPOTECARIA

CEDULA HIPOTECARIA 

Historia y procedencia

Nada se sabe acerca del verdadero origen de esta institución; unos como Georges Randel, creen que es de procedencia germánica; al paso que otros, como Paul Gide, sostienen que la Ley Francesa del 9 de Messidor del año III de la República, inspiró a los alemanes la idea, la cual desarrollaron en las Handfesten primero, y en las Grundschuld, más tarde. 1 Pero si bien en Francia y en Alemania se encuentran procedimientos de cedulación hipotecaria bastante parecidas, es posible, tal vez lo más seguro, que cada uno de esos países la idea le brotara de modo espontáneo, bajo la presión de las necesidades del momento. Otro dato de las cedulas hipotecarias es que el origen se sitúa en el derecho particular del estado de Mecklemburgo, antiguo estado alemán situado en la región norte del país, adoptada después la ley de Hipotecas y Organización del Registro de Prusia el 5 de mayo de 1872. Fue introducida al Código Civil alemán esta institución que denominó Brief Hypothek. La institución de la cedula hipotecaria paso más adelante al Derecho español, en donde la cedula hipotecaria no tiene la misma aplicación en importancia que alcanza en el derecho alemán. 2 En Guatemala la importancia de la cedula hipotecaria ha sido reconocida desde 1930, aunque este se regula en el código de comercio en solo dos artículos 605 y 606. Antes de la vigencia del decreto 2-70 del congreso de la Republica, esta disposición ya era conocida dentro de las disposiciones del código civil (art 860 al 879) y fue regulado como un capítulo del título referente a los derechos reales de garantía, ya que es instrumento ligado a la hipoteca.

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1 Josué

Enríquez Atz Saquil, EFECTOS JURIDICOS QUE PRODUCEN LOS TITULOS DE CREDITO DE INVERSION (DEBENTURES, CEDULA HIPOTECARIA, CERTIFICADO FIDUCIARIO Y BONO BANCARIO) EN LA ECONOMIA GUATEMALTECA. Disponibilidad y acceso: http://bibli http://biblioteca.us oteca.usac.edu.gt/t ac.edu.gt/tesis/04/04_10892. esis/04/04_10892.pdf pdf Fecha de consulta: 5 de marzo de 2016. 2 Buenaventura, Pellisé Prats. Nueva enciclopedia jurídica. 3 Isabel López el 9 de julio de 2013

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Régimen hipotecario cedular

Las cédulas hipotecarias son, de acuerdo al parecer de ciertos autores, los documentos de emisión y circulación controladas, necesarios para ejercer (función de legitimación) y para transferir (función de transmisión) el derecho de crédito expresado en ellos, que constituye fracción de un mutuo colectivo, y cuyo pago se haya garantizado mediante la atribución, a su beneficiario (cédulas nominativas) o a su simple tenedor (cédulas al portador), de un derecho, en caso de concurso, sobre créditos hipotecarios determinados (cédulas con garantía especial), o sobre créditos hipotecarios no afectados a ninguna garantía especial (cédulas con garantía global). 4 Al ser escrito, impreso, extendido a favor de una persona determinada (cédula nominativa) o de indeterminada persona (cédula al portador), que forma parte de una emisión seriada, indicando su clase en el propio texto (cédulas con garantía especial o cédulas con garantía global), y otras menciones, cumple con los requisitos provistos por la ley para determinarse como título de crédito. Título de crédito contentivo de una promesa de pago emanada del Banco remisor: tal promesa puede ser “nominativa” o “al portador”, esto es, hallarse formulada en beneficio

de determinada persona o de sujetos indeterminados; y decimos que la cédula hipotecaria es un título de crédito, porque es encuadrable en la especie de documentos necesarios para ejercer (función de legitimación) y para transferir (función de transmisión) el derecho expresado en ellos, el cual, por exigencias propias de la circulación, siempre que ésta se realice conforme a la ley respectiva, se considera literal y autónomo en cabeza de los adquirientes de buena fe”.

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Se rige entonces por los principios de autonomía, literalidad y necesidad: En virtud del principio de la autonomía , quien adquiera una cédula hipotecaria, adquiere el derecho expresado en ella en forma originaria, lo que quiere decir que ese derecho no podrá sufrir disminución, o resultar atenuado o enervado por hechos o circunstancias vinculadas a los precedentes poseedores del título; el beneficiario o el tenedor de la cédula lo que adquiere es el derecho expresado en ella y no el derecho que tenía el transmitente.

4 José 5

Muci-Abraham (H) La Cédula Hipotecaria. Pág. 15.

Nussbaum, Arthur, “Tratado de Derecho Hipotecario Alemán”. Pág. 68. Traducción de W. Roces.

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En fuerza del principio de La literalidad , el derecho de crédito incorporado a la cédula está delimitado por su expresión escrituraria; El derecho tiene la medida que se le asigna en la cédula, y ningún alcance distinto puede pretender otorgarle ni el beneficiario o el tenedor ni el Banco emisor. Finalmente, de acuerdo al principio de la necesidad , la cédula hipotecaria debe ser presentada (documento de presentación o de exhibición) cuando se quiera, ejercer el derecho incorporado a ella, y el Banco emisor, al satisfacer su importe, puede (y debe) exigir que la cédula le sea entregada (documento de recuperación o de rescate). 6 Es entonces el título que representa todo o una parte alícuota de un crédito garantizado con un derecho hipotecario. Incorpora el crédito hipotecario y en función del cual, únicamente, puede ser transferido éste. Se trata, pues, de un título real más que de un título de crédito; pero con la peculiaridad de que, a diferencia de los títulos reales en general, no es por sí inatacable, ya que en caso de discordancia entre el Registro y el título, es aquél el que prevalece. 7 

Elementos Personales

“Librador -librado es la persona jurídica que puede ser una institución bancaria o la

persona individual, que emite la cedula hipotecaria. También recibe el nombre de emisor o agente financiero si fuere una institución crediticia la encargada del servicio de la deuda, pago de intereses, comisiones y amortizaciones; tenedor o beneficiario: es la persona que acredite ser legitimo poseedor del título ”8 o

Banco

Según el código civil en su artículo 864. Dice que “ Los bancos de crédito territorial

podrán emitir cédulas o bonos hipotecarios por una suma igual al importe total de los préstamos sobre inmuebles que otorgaren.” 9 Es decir que los bancos redactan las

cedulas hipotecarias por el préstamo que otorgo por tanto crea tantas para cubrir el monto del préstamo. 6 Escobar

Archila Luis Alberto. La Cédula Hipotecaria como Título de Crédito Ágil. San Salvador, El Salvador. 1998. Tesis Profesional de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. U. Dr. José Matías Delgado. 7 Enciclopedia Jurídica, Cédula Hipotecaria, 2014. Disponibilidad y acceso: http://www.enciclopediajuridica.biz14.com/d/cedula-hipotecaria/cedula-hipotecaria.htm fecha: 08/03/2016 8 Maldonado Castillo, Byron Leonel, Improcedencia de la sustitución de las acciones extracambiarias mediante el titulo ejecutivo producido a través de la confesión judicial de la obligación de pago contenida en un título de crédito, 1996, Editorial Norma, Guatemala, Pagina. 49 9 Congreso de la República de Guatemala. Decreto 106: Código Civil. Artículo 864.

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o

Persona Individual

Una persona que tenga a la disposición un bien inmueble constituye, por declaración unilateral de voluntad que se debe hacer constar en un acta notarial, un crédito hipotecario a su cargo, con garantía hipotecaria del inmueble. En esta acta que se redacta el crédito hipotecario quedara dividido en tantas porciones como cedulas se creen y en cada una de las cedulas hipotecarias quedara incorporada la respectiva porción del crédito hipotecario.

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Creación de una cedula hipotecaria (Elementos Formales)

Para la creación de la Cedula Hipotecaria será útil basarse no solo en el artículo 386 del código de comercio, en el código de notariado y el código civil en sus artículos 865 y 868. El licenciado Villegas Lara determina que para poder emitir cedulas hipotecarias primero se debe otorgar escritura pública en la que se constituya la hipoteca sobre uno o varios inmuebles que van a garantizar las cedulas 10. En el artículo 865 del Código Civil en el que determina que la hipoteca de cedula debe contener los requisitos especiales siguientes: 1. El monto del crédito representado por las cedulas y el monto de cada serie; si ese fuere el caso. 2. Valor, número y serie de las cédulas. 3. Tipo de interés. 4. Tiempo y lugar del pago. 5. Plazo del pago o pagos sucesivos en caso de que se cancelen por amortizaciones. 6. Identificación de la finca o fincas hipotecadas y el monto del evaluó efectuado. 7. Designar persona o institución que actuara como agente financiero respondiendo por el servicio de la deuda. 8. Nombre de la persona o institución en cuyo favor se hace la emisión del pago de intereses, comisiones o amortizaciones.

10 Villegas

Lara, Rene Arturo. Derecho Mercantil guatemalteco. Tomo II. Guatemala. Página 152

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9. Nombre de la persona o institución a cuyo favor se hace la emisión, en caso de que no fuere al portador. Y el del otorgante si fuere a su favor. 10. Especificación de emisiones anteriores, si la fueren; 11. Si la emisión se divide en varias series, el orden de preferencia para su pago, si se hubiere establecido. El testimonio de esta escritura se debe inscribir en el Registro de Propiedad Inmueble por ser un derecho real sujeto a registro 11. Luego de otorgada la escritura e inscrita en el registro, se emiten las cédulas, cuya particularidad, en cuanto a su valor nominal, deben ser del valor de cien quetzales o cualquier múltiplo de cien. Sin embargo, el artículo 868 del Código Civil a cerca de los requisitos generales de todo título, siendo los siguientes: 1. Numero de orden e indicación de la serie a la que pertenece. 2. Resumen de las disposiciones pertinentes de la escritura. 3. Numero de cupones y sus respectivos vencimientos. 4. Lugar y fecha de la emisión de las cédulas. 5. Firma del agente financiero. 6. Firma del otorgante de la hipoteca. 7. Firma y sello del Registro de la Propiedad. El representante legal (si es una institución bancaria), será el que estará facultado para firmar la cedula obviando los requisitos 6 y 7. 

Cupones de las cedulas hipotecarias

Funcionan cuando el título de crédito devenga intereses y éstos aún no se hubieren descontado de la misma, se agregarán cupones emitidos al portador, para hacer efectivo el cobro, así como también debe ir consignado los períodos de pago de intereses, según los estipulado en el artículo 869 del código civil de Guatemala. Y tendrán los siguientes requisitos según el artículo 870 del código civil de Guatemala: 1. La denominación de cupón hipotecario; 2. El número, serie, lugar y fecha de la cédula; 3. El valor y especie en que debe pagarse; 11 Ibid. pagina 153

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4. Lugar y fecha de su pago; 5. La firma del otorgante de la hipoteca; y 6. El sello del Registro de la Propiedad. 12 

Circulación

1. Por la simple tradición si fueren al portador 2. Por endoso si fueren nominativos 13 El endoso no hace responsable al endosante y se reputará autentico mientras se prueba lo contario. 

Depreciación, Intervención y Repartición en cuanto a las cedulas hipotecarias y los cupones

La finca hipotecada que desmejore su valor y se tema que no llegue a cubrir las responsabilidades hipotecarias, los tenedores de las cedulas de al menos el veinticinco por ciento de las no pagadas podrán pedir al juez la venta del inmueble aun así el plazo aún no este vencido, a menos que el deudor amplié dicha garantía, según el artículo 873 del código civil, el artículo siguiente menciona que los tenedores, de nuevo, con la totalidad de veinticinco por ciento de las cédulas no pagadas pueden pedir al juez intervenir la finca, nombrando interventor. Si en el remate del bien no alcanzare para pagar la totalidad de las cédulas, esta cantidad será repartida a prorrata entre las cédulas correspondientes. 14 

Consignación del valor de las cédulas o cupones

1. Las cédulas o cupones vencidos que no se presenten para su cobro, podrán ser pagados por consignación de su valor ante el juez 2. podrán pagarse las cédulas y cupones no vencidos si el deudor quisiere cancelarlos antes del vencimiento 15

12 Congreso de la República, Decreto 106, 13 ibíd.., artículo

Op. cit ., artículo 870

872

14 ibíd.., artículo 873, 874 y 875 15 ibíd.., artículo

876

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Su constancia de consignación servirá para la cancelación de la hipoteca en el registro, según lo establecido en el código civil de Guatemala. 

Características

1. Son títulos de crédito que se garantizan con una hipoteca. 2. Son de calidad de bienes muebles. 3. Se pueden emitir cierta cantidad de cedulas conforme a al avaluó. 4. Tiene como funciones captar los ahorros del inversionista en valores y garantizar con derechos reales las obligaciones dinerarias que se incorpora al título. 5. Sus requisitos están establecidos tanto en el código de comercio como en el código civil específicamente. 6. Las cedulas se pueden utilizar como títulos ejecutivos. 7. Los bancos que realizan el avaluó no tienen que llenar los requisitos que establece el artículo 867 del código civil. 8. Son títulos que aparejan ejecución. 9. Su transmisión puede ser por endoso si es nominativo y por la simple tradición si fueren al portador. 10. La reposición del título tiene un procedimiento igual a la reposición de acciones o títulos en las sociedades anónimas.

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Cedula Hipotecaria y su similitud con otros títulos de crédito.

CEDULA HIPOTECARIA

CHEQUE

Puede ser por la simple tradición si es al portador o ya sea por endoso.

De igual manera puede ser al portador y también por endoso.

Art. 872 del código civil

Art. 497 del código de comercio.

Nombre del titulo

Nombre del titulo

Fecha y lugar de creación


Derechos que se incorporan


Lugar y fecha de cumplimiento


Firmas

Firmas

Art 386 del código de comercio.

Art 386 del código de comercio

Se agregan los requisitos del artículo 868 del código civil.

Se agregan los requisitos del art 495 del código de comercio

OBLIGACION QUE CONTIENE EL TITULO

Se garantiza con el bien inmueble.

Se garantiza con los fondos que contenga la cuenta.

CARACTERISTICAS

Autonomía

Autonomía

Literalidad

Literalidad

Circulación

Circulación

Legitimación del derecho


TRANSMISION

REQUISISTOS LEGALES

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TRANSMISION

CEDULA HIPOTECARIA

LETRA DE CAMBIO


A la orden los títulos creados a favor de determinada persona se presumirán a la orden y se transmitirán mediante endoso y entrega del título.


Art: 447 y 448 del código de comercio.

REQUISISTOS LEGALES

Nombre del titulo

Nombre del titulo







Firmas

Firmas




Se agregan los requisitos del artículo 441 del código de comercio.


Se garantiza con el bien inmueble el pago de la deuda.

El pago de cierto monto dinerario.

CARACTERISTICAS

Autonomía

Autonomía

Literalidad

Literalidad

Circulación

Circulación



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TRANSMISION

CEDULA HIPOTECARIA

FACTURA CAMBIARIA


Por ser un título a la orden art. 418 del código de comercio.


Solo se puede transmitir por medio del endoso. Art. 421 del código de comercio.

REQUISISTOS LEGALES

Nombre del titulo

Nombre del titulo







Firmas

Firmas


Art 386 del código de comercio


Se agregan los requisitos del art 594 del código de comercio


Se garantiza con el bien inmueble.

incorpora la obligación de pagar una suma cierta de dinero, dentro de un plazo determinado a la vez que describe las mercaderías que se han vendido, como objeto del contrato que le da nacimiento al título

CARACTERISTICAS

Autonomía

Autonomía

Literalidad

Literalidad

Circulación

Circulación



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Ámbito de Aplicación de la cedula hipotecaria

1. El propósito inicial de la cedula hipotecaria es de garantizar con derechos reales la obligación que se incorpora en el título. 2. Su aplicación comúnmente es por bancos o agentes financieros. 3. Es importante mencionar que en los casos en que las cédulas hipotecarias sean emitidas por una institución bancaria regulada por la Superintendencia de Bancos, no es necesario que sean firmadas por el otorgante y por el Registrador de la Propiedad Inmueble, ya que la ley únicamente exige que sean firmadas por el representante legal del mismo. 4. Las cedulas hipotecarias no necesariamente deben contener el valor total del bien inmueble, se pueden hacer varias cedulas hipotecarias sobre el mismo bien inmueble pero debidamente estableciendo que porción del valor del inmueble se incorpora como garantía en el título. 5. La mayoría de bancos implementa la cedula hipotecaria ya que es más fácil su ejecución debido a su característica de título ejecutorio. 6. Una de sus ventajas y por lo mismo es más famosa su aplicación en el ámbito bancario es porque en la hipoteca común se mantiene una relación directa entre el acreedor y el deudor, mientras que con la creación de cedulas hipotecarias, el préstamo garantizado con el gravamen hipotecario puede transmitirse totalmente o parcialmente a varias personas, con la vida propia que tiene el título de crédito, los traspasos se realizan sin necesidad de hacer el registro de traspaso en el registro de la propiedad. 

Medios de Cancelación

El artículo 878 del Código Civil establece que la hipoteca de cedulas se cancelara por 3 diferentes medios que consiste en primer lugar, en una escritura pública otorgada por quien emite el titulo o por el intermediario si es que hay uno. Con el testimonio de la escritura pública, deberán presentar al Registro las cedulas a que se refiere la cancelación o la constancia de la consignación por las cedulas y cupones no presentados.

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En segundo lugar el código en el mismo artículo establece que las cedulas hipotecarias también se pueden cancelar por medio de una solicitud escrita al Registro, que vaya acompañada de las cedulas o constancia de depósito en su caso. 16 Este medio de cancelación no aplica en caso que sea una institución bancaria la beneficiaria de la cédula hipotecaria, pues si fuere así la cancelación deberá ser otorgada por esa misma institución en escritura pública, a través de su representante legal. Por último, se establece que una sentencia firme es también otra forma de cancelación de estos títulos. Así como también se menciona que las cedulas originales deberán conservarse en el Registro con la razón de haber sido canceladas, pero será necesario presentar una copia de ellas. 17 El artículo 606 del Código de Comercio regula de igual forma la cancelación de las cedulas hipotecarias, estableciendo que, si estas llenan los requisitos del artículo 605 del mismo código, podrá hacerse la cancelación por cualquiera de los medios del artículo 878 del Código Civil, pero que la constancia de la consignación exigida por dicho precepto deberá ser sustituida por la del depósito en un banco del capital, intereses y demás cargos que representen las cedulas. La escritura de cancelación deberá ser otorgada por el Banco fiduciario o por el agente financiero de la deuda de que se trate. 18

16 Congreso de la República, Decreto 106,

Op. cit., artículo 878 Leonel Maldonado Castillo. IMPROCEDENCIA DE LA SUSTITUCIÓN DE LAS ACCIONES EXTRACAMBIARIAS MEDIANTE EL TÍTULO EJECUTIVO PRODUCIDO A TRAVÉS DE LA CONFESIÓN JUDICIAL DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO CONTENIDA EN UN TÍTULO DE CRÉDITO. Disponibilidad y acceso: http://biblioteca.usac.edu.gt/tesis/04/04_7117.pdf Fecha de consulta: 8 de Marzo de 2016 18 Congreso de la República de Guatemala. Decreto 40-99: Código de Comercio. 17 Byron

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CONCLUSIONES 

La cédula hipotecaria ampara una obligación sobre un derecho real, al cual denominamos hipoteca, con carácter ejecutivo ya que es exigible y se posee legitimación para acudir a un órgano jurisdiccional para ejercitar la acción correspondiente, exigiendo el cumplimiento de la obligación a la que se sometió un deudor que posee un inmueble.

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El proceso de titularización es mucho más complicado, no solo requiere de este elemento debido que involucra a diversos actores o figuras y de requisitos especiales para su existencia. En el caso que nos ocupa la respuesta es sencilla, con las cédulas hipotecarias lo que se constituía era una prenda sobre los títulos a favor de quien los adquiría, los cuales en caso de “no pago” el

acreedor prendario, por llamarlo así, se subrogaba en los derechos del banco embargando los créditos para poder efectuar el mismo los cobros de los créditos hipotecarios, pero el banco nunca perdió la propiedad de los activos. 

La respuesta más imperante a lo que era necesario investigar para dar una respuesta al tema, es que se considera que el simple hecho de que las cédulas hipotecarias sean consideradas como títulos valores por nuestro código de comercio, es suficiente para afirmar que su emisión por el Banco Hipotecario fue un proceso de titularización en un concepto limitado de lo que esta significa, afirmando que si titularización es volver activos títulos valores para obtener liquidez por medio de su circulación entonces bajo este punto restringido el proceso dado en El Salvador fue un proceso de titularización

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Se conoce la importancia de la cedula hipotecaria en Guatemala desde 1930, la cual se regula en el código de comercio en los artículos 605 y 606.

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La procedencia de la cedula hipotecaria es Germánica la cuál fue introducida en el código civil alemán denominándolo Brief Hypothek.

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Es importante mencionar que en los casos en que las cédulas hipotecarias sean emitidas por una institución bancaria regulada por la Superintendencia de Bancos, no es necesario que sean firmadas por el otorgante y por el Registrador de la Propiedad Inmueble, ya que la ley únicamente exige que sean firmadas por el representante legal del mismo.

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REFERENCIAS REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 

José Muci-Abraham (H) La Cédula Hipotecaria.



Nussbaum, Arthur, “Tratado de Derecho Hipotecario Alemán”. Traducción de W.

Roces. 

Maldonado Castillo, Byron Leonel, Improcedencia de la sustitución de las acciones extracambiarias mediante el titulo ejecutivo producido a través de la confesión judicial de la obligación de pago contenida en un título de crédito, 1996, Editorial Norma, Guatemala.

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Villegas Lara, Rene Arturo. Derecho Mercantil guatemalteco. Tomo II. Guatemala.

REFERENCIAS NORMATIVAS 

Congreso de la República de Guatemala. Decreto 106: Código Civil.

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Congreso de la República de Guatemala. Decreto 40-99: Código de Comercio.

REFERENCIAS ELECTRONICAS 

Josue Enriquez Atz Saquil, EFECTOS JURIDICOS QUE PRODUCEN LOS TITULOS

DE

CREDITO

DE

INVERSION

(DEBENTURES,

CEDULA

HIPOTECARIA, CERTIFICADO FIDUCIARIO Y BONO BANCARIO) EN LA ECONOMIA

GUATEMALTECA.

Disponibilidad

y

http://biblioteca.usac.edu.gt/tesis/04/04_10892.pdf Fecha de consulta:

acceso: 5 de

marzo de 2016. 

Enciclopedia Jurídica, Cédula Hipotecaria, 2014. Disponibilidad y acceso: http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/cedula-hipotecaria/cedulahipotecaria.htm fecha: 08/03/2016

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Byron Leonel Maldonado Castillo. IMPROCEDENCIA DE LA SUSTITUCIÓN DE LAS ACCIONES EXTRACAMBIARIAS MEDIANTE EL TÍTULO EJECUTIVO PRODUCIDO A TRAVÉS DE LA CONFESIÓN JUDICIAL DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO CONTENIDA EN UN TÍTULO DE CRÉDITO. Disponibilidad y acceso:

http://biblioteca.usac.edu.gt/tesis/04/04_7117.pdf Fecha de consulta: 8 de Marzo de 2016 OTRAS REFERENCIAS 

Buenaventura, Pellisé Prats. Nueva enciclopedia jurídica.

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Escobar Archila Luis Alberto. La Cédula Hipotecaria como Título de Crédito Ágil. San Salvador, El Salvador. 1998. Tesis Profesional de Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales. U. Dr. José Matías Delgado.

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CEDULA HIPOTECARIA

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