LECTIA 4
NOTIUNI DE EVALUARE IMOBILIARA Evaluarea exprimã o o opinie asupra unei valori. Evaluarea imobiliarã este o analizã, o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprietãti imobiliare, exprimatã de o persoanã impartialã specializatã în analiza si evaluarea proprietãtilor (evaluatorul imobiliar).
Criteriile pe baza cãrora se ajunge la estimarea valorii finale fundamentate si semnificative sunt: adecvarea, precizia, cantitatea de informatii. Opinia evaluatorului este perceptia acestuia referitor la cel mai probabil pret într-o tranzactie obiectivã. Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata , la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv ,dupa o activitate de marketing corespunzatoare corespunzatoare ,in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri. c onstrangeri. Principalele categorii de valoare ce pot fi estimate :
- valoarea de investitie = valoarea unei proprietati fata de un anumit investitor anume ,raportata la cerintele specifice ale acestuia ( la cererea investitorului ) - valoarea de utilizare = valoarea pe care o anumita proprietate o are pentru p entru o utilizare specifica specifica si pentru un anumit utilizator utilizator ( proprietati cu utilizari utilizari speciale ) - valoarea de schimb = valoarea unei proprietati pentru un investitor ,in general - valoarea de asigurare = valoarea unei proprietati data de unele definitii continute in polita sau contractul de de asigurare - valoarea de impozitare = valoarea care se bazeaza pe definitii continute in legile care se refera la impozitarea proprietatii - valoarea de recuperare = valoarea unei proprietati ,cu exceptia terenului, data de valorile materiale recuperabile - valoarea de garantare a creditului ipotecar = valoarea proprietatii determinata printr-o estimare prudenta, fara a fi luate in considerare considerare elementele speculative
- valoarea de lichidare (vanzare fortata ) = suma ce ar putea fi primita ,in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati , intr-o perioada de timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada perioada de marketing marketing necesara , specificata in definitia definitia “valorii “valorii de piata”. piata”.
•
•
• • • •
•
•
•
Necesitatea evaluarii a. Transferul de proprietate sau al folosinţei Scopul evaluării în aceste situaţii este: să ajute potenţialii cumpărători în luarea deciziilor de a cumpărare; să ajute potenţialii vânzători de a determina pre ţuri de vânzare
oferi pre ţuri de
acceptabile; să stabilească o bază pentru schimbul de propriet ăţi imobiliare; să stabilească o bază pentru reorganizare sau fuziune a proprietăţilor; să determine condiţiile de plată pentru o anumită tranzacţie; să determine cuantumul chiriei. b. Finanţarea şi creditul În aceste cazuri prin evaluare: se estimează valoarea garanţiei oferite pentru o propunere de credit cu ipotecă; se asigură investitorului o baz ă solidă pentru a cumpăra valori mobiliare asigurate de proprietate se stabileşte o bază pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliară. c. Compensarea în caz de expropiere
•
• •
Prin evaluare: se estimează valoarea de piaţă a unei propriet ăţi ca un tot, înainte de expropiere; se estimează valoarea de piaţă a ceea ce rămâne după expropiere; se estimează daunele la o proprietate avariată. d. Impozitarea
• •
•
Evaluatorul are misiunea: să estimeze valoarea în cauză; să separe activele depreciabile cum ar fi construc ţiile, de activele nedepreciabile, - cum ar fi terenul şi să estimeze nivelul deprecierii; să determine taxele pentru mo şteniri sau donaţii;
•
să estimeze valoarea patrimoniului istoric sau cultural. e. Alte situaţii
• • • • • • •
•
• • •
Rolul evaluatorului este: să stabilească eşalonarea chiriei; să stabilească fezabilitatea unei construcţii sau program de renovare să ajute firmele să cumpere locuinţe pentru salariaţii transferaţi; să satisfacă cerinţele asiguratului şi asigurătorului; să ajute la fuziunea firmelor, emisiunea acţiunilor sau reevaluarea contabil ă; să estimeze valoarea de lichidare pentru o vânzare for ţată sau licitaţie; să asiste clientul în probleme de investi ţii, inclusiv obiectivele, alternativele, resursele, restricţiile şi programarea în timp; să acorde consultanţă comisiilor de urbanism, judecătorilor, planificatorilor referitor la efectele probabile ale ac ţiunilor propuse; să arbitreze între p ărţi aflate în litigiu; să determine tendinţele cererii şi ofertei pe pia ţă; să determine situaţia pieţelor imobiliare.
Principii in evaluarea imobiliara Principiile substituţiei, schimbării, contribuţiei şi al celei mai bune utiliz ări sunt considerate cele mai importante şi vor fi detaliate mai jos. Principiul substitu ţ iei iei menţionează o alternativă cu o utilitate sau productivitate egală, ţinând cont de factorul timp. În evaluare se presupune c ă un cumpărător are următoarele trei alternative: a) să cumpere o proprietate existentă cu o utilitate egal ă cu cea în cauză. Aceasta reprezintă abordarea prin compara ţie pe piaţă cu tranzacţiile anterioare pentru a estima valoarea de pia ţă; b) să cumpere un teren şi să construiască pentru a avea o proprietate cu o utilitate egală cu cea în cauză. Aceasta constituie bază pentru abordarea prin costuri a estimării valorii de pia ţă; c) să cumpere o proprietate ce produce venituri de aceea şi mărime şi cu aceleaşi riscuri ca şi proprietatea în cauz ă. Aceasta este baza abordării prin venituri în estimarea valorii de piaţă. Principiul schimbă rii cere ca evaluatorul să sesizeze cauzele şi efectele forţelor cererii şi ofertei studiind tendin ţele lor şi impactul lor asupra valorilor proprietăţilor imobiliare. Acest principiu oblig ă la specificarea datei evalu ării. Principiul contribu ţ iei iei poate fi interpretat şi prin estimarea pierderii de valoare atunci când un factor de produc ţie (sau un component al său) lipseşte. Acest principiu permite efectuarea unor corec ţii în cazul comparaţiei cu tranzacţiile
anterioare şi totodată asigură o bază pentru estimarea uzurii datorate unor lipsuri (deficienţe) sau plusuri ale propriet ăţii în abordarea prin costuri. Principiul celei mai bune utiliz ă ri implic ă o utilizare legal ă, posibilă şi probabilă a proprietăţii imobiliare care îi va da cea mai mare valoare în prezent, păstrându-i utilitatea. Acesta este cazul construc ţiilor nepotrivite celei mai bune utilizări a terenului şi care construcţii nu reprezint ă o valoare adăugată terenului. Principalii pasi in evaluarea unui bun imobil
1. Documentarea asupra proprietatii imobiliare de catre evaluator imobiliar - identificarea proprietatii imobiliare; - identificarea drepturilor de proprietate asupra obiectivului evaluarii ; - stabilirea scopului evaluarii imobiliare si tipul de valoare ce trebuie determinata ; - vizitarea fizica a proprietatii de evaluat , efectuarea de fotografii atat la interior cat si la exterior, solicitarea de copii ale documentelor proprietatii (titlul de proprietate actul de vanzare-cumparare, donatie, succesiune, etc. plan cadastral, autorizatie de construire) 2. Centralizarea si analiza datelor si informatiilor informatiilor - colectarea si analiza datelor si informatiilor relevante; aceste date si informatii trebuie sa contina elementele necesare pentru aplicarea metodelor de evaluare (metoda costurilor, analiza celei mai bune utilizari, metoda comparatiei directe, etc.) - se stabileste conformitatea cu standardele, ipotezele specifice, conditiile limitative si sursele de informare ; 3. Elaborarea unui raport de evaluare imobiliara Procesul de evaluare a proprietatii p roprietatii imobiliare se finalizeaza prin intocmirea unui raport de evaluare . Acesta este un document scris in care sunt cuprinse instructiunile pentru procesul de evaluare , baza de evaluare - tipul de valoare , scopul evaluarii si rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. Raportul evaluari imobiliare explica procesele analitice care au fost parcurse in cursul evaluarii si prezinta informatiile semnificative care au fost folosite in analiza .Tipul, dimensiunea si continutul unui raport de evaluare variaza in functie de tipul proprietatii , cerintele legale si de natura si complexitatea procesului de evaluare imobiliara. Pasul 1: inspectia proprietatii de catre Expertul Evaluator
Consta in:
- identificarea proprietatii - identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate: ce contine proprietatea, a cui este, identificarea sarcinilor - utilizarea evaluarii: scopul si ce tip de valoare trebuie determinata (Valoarea de piată este cel mai obisnuit tip de valoare v aloare asociat cu evaluarea proprietătilor. Este foarte important ca valoarea de piat ă sau oricare alt tip de valoare estimată să fie identificată si definită foarte clar în orice misiune de evaluare, desi se poate duce că valoarea de piată este cea vizată în absenta unei specificări) - inspectia fizica a proprietatii de evaluat: identificarea si analiza amplasamentului si constructiilor, aprecierea starii tehnice.Solicitarea de documente de la proprietar/client(titlul proprietar/client(titlul de proprietate asupra imobilului-actul de vanzare-cumparare, donatie, succesiune, etc; cadastru; extras de carte funiciara, certificat de urbanism, autorizatie de construire). Fotografierea proprietatii. Discutii cu proprietarii/clientii. proprietarii/clientii. Pasul 2: centralizarea tuturor informatiilor si analiza lor a) colectarea si analiza datelor/informatiilor datelor/informatiilor relevante: in functie de natura
proprietatii de evaluat. Aceste informatii trebuie sa contina elemente pentru aplicarea metodelor de evaluare, respectiv: - informatii despre costuri de inlocuire si/sau reparatii - informatii despre tranzactii realizate cu proprietati comparabile sau despre oferte de tranzactionare - informatii despre veniturile generabile de proprietatile comparabile Se analizeaza toate informatiile culese si se interpreteaza rezultatele din punct de vedere al evaluarii. b) se stabilesc limitele si ipotezele care vor sta la baza elaborarii raportului; se deduc si estimeaza conditiile limitative specifice obiectivului obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei. c) se stabilesc ce metode de evaluare sunt adecvate pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare de evaluat. Pasul 3: elaborarea raportului
Raportul de evaluare este un document care inregistreaza instructiunile pentru o anumita misiune de evaluare, baza de evaluare (tipul de valoare) si scopul evaluarii ca si rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. Deasemenea , un raport de evaluare poate sa explice procesele analitice care au fost parcurse in cursul evaluarii si sa prezinte informatiile semnificative care au fost folosite in analiza. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul,
continutul si dimensiunea unui raport variaza in functie de destinatar, de cerintele legale, de tipul proprietatii si de natura si complexitatea misiunii de evaluare. Raportul scris: este rezultatul unei evaluari comunicat clientului in scris. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care sa contina materiale pertinente examinate si analizele realizate pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetizate cum ar fi actualizari periodice ale valorilor, formulare utilizate de catre guvern sau de alte agentii sau scrisori catre clienti. Raport verbal: este rezultatul unei evaluari, comunicat verbal unui client sau prezentat in justitie ca marturie de expert sau depozitie. Un raport de evaluare comunicat verbal unui client trebuie sa fie sustinut de un dosar de lucru si urmat cel putin de un rezumat scris al evaluarii. Capitolele pe care, obligatoriu, orice raport de evaluare trebuie sã le cuprindã sunt descrise în standardele internationale de evaluare, pe care Asociatia Nationalã a Evaluatorilor Autorizati din România (ANEVAR) le-a adoptat si în conformitate cu care evaluatorii imobiliari îsi desfãsoarã activitatea. Modul de ordonare al acestora în cadrul raportului sunt lãsate la libera alegere a evaluatorului, din acest punct de vedere standardul fiind destul de flexibil. Raportul trebuie sã se bazeze pe o investigatie cuprinzãtoare, sã aibã o organizare logicã, o argumentatie solidã si o exprimare clarã. Raportul de evaluare este un document care, prin modul de prezentare si terminologia sa, trebuie sã exprime o opinie clarã, neechivocã si suficient de detaliatã pentru a garanta cã informeazã corect despre toate aspectele-cheie si cã nu poate da nastere la neîntelegeri asupra situatiei reale si asupra valorii estimate a proprietãtii evaluate. Cuprinsul unui raport de evaluare CUPRINSUL RAPORTULUI DE EVALUARE CAPITOLUL 1 – DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE 1.1. Identificarea evaluatorului, a beneficiarului raportului si a proprietarului bunului bunului imobil 1.2. Obiectul evaluarii 1.3. Scopul si utilizarea evaluarii 1.4. Definitia valorii de piata 1.5. Forma de exprimare a valorii 1.6. Bazele evaluarii.Ipoteze si conditii limitative 1.6.1. Ipoteze
1.6.2. Conditii limitative 1.7. Declaratia evaluatorului e valuatorului 1.8. Responsabilitatea fata de terti 1.9. Data inspectiei bunului imobil si intocmirii raportului CAPITOLUL 2 – PREZENTAREA PROPRIETATII 2.1. Descrierea pietei imobiliare imobiliare specifice 2.1.1. Definirea pietei.Analiza datelor specifice specifice in piata bucures teana 2.1.2. Piata proprietatii proprietatii – piata apartamentelor apartamentelor 2.2. Datele specifice proprietatii proprietatii evaluate 2.2.1. Piata locala a proprietatii 2.2.2. Oferte competitiva competitiva a apartamentelor apartamentelor din zona 2.2.3. Cererea de apartamente apartamente aferente zonei 2.2.4. Echilibrul pietei 2.3. Prezentarea proprietatii imobiliare imobiliare 2.3.1. Localizarea proprietatii.Datele proprietatii.Datele amplasamentului amplasamentului 2.3.2. Situatia juridica.Istoria juridica.Istoria proprietatii 2.3.3. Descrierea constructiei 2.3.4. Descrierea fizica a proprietatii proprietatii CAPITOLUL 3 – CEA MAI BUNA UTILIZARE A PROPRIETATII CAPITOLUL 4 – METODELE DE EVALUARE 4.1. Introducere generala 4.2. Evaluarea proprietatii 4.2.1. Metoda comparatiei comparatiei directe 4.2.2. Metoda de randament randament 4.2.2.1. Date de piata zonale 4.2.2.2. Metoda capitalizarii capitalizarii directe a veniturilor veniturilor 4.2.3. Metoda costurilor CAPITOLUL 5 – ANALIZA REZULTATELOR.CONCLUZII 5.1. Recapitularea rezultatelor rezultatelor 5.2.Analiza rezultatelor. Concluzii Concluzii ANEXE – SCHITE, PLANURI, FOTOGRAFII FOTOGRAFII ,ACTE
