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Droit foncier Introduction Au sens large du terme, le Droit foncier signifie l’analyse, l’étude sur les textes et dispositions juridiques, la doctrine, la jurisprudence, à tout ce qui a un rapport avec l’immeuble, le mode des attributs de la propriété (usus fructus abusus). Parfois sur les droits réels (hypothèque, emphytéose), les charges qui pèsent sur la propriété (la servitude immobilière). Plusieurs branches sont issues du Droit foncier (Droit de construction, urbanisme, aménagement du territoire). Il faut entendre par Droit foncier le Droit qui s’intéresse à la préservation de l’immeuble, les droits qui peuvent être obtenus sur l’immeuble. La procédure d’immatriculation et la procédure d’inscription, c’est un changement de régime, un passage d’un statut à l’autre de l’immeuble. L’immatriculation donne droit à la propriété même avec des actes frauduleux (aucun recours n’est possible). Le régime d’immatriculation a été apporté par la France en 1913, une technique déjà utilisée au Sénégal, au Congo et en Tunisie bien avant son apparition au Maroc pour s’approprier des terrains. Un régime qui n’était pas appliqué dans la métropole. S’était à l’époque une innovation car le régime qui était avant le protectorat était le régime musulman. Le régime apporté par la France était la création d’un Australien qui s’appelle Act TORRENS. Un immeuble immatriculé devient érga omnes, aucun recours n’est possible pour garantir une stabilité à l’immeuble (ex : affaire Houcine). Ce principe s’inspire des principes : 1. L’effet de purge, c'est-à-dire évacuer tout le passif de l’immeuble. Autrement dit, un départ nouveau. 2. La légalité ou force probante : celui qui est inscrit sur le registre est présumé le propriétaire. 3. La publicité absolue de tous les droits réels et de modifications qui peuvent porter sur l’immeuble 4. Le principe de la spécialité : chaque immeuble a un titre, un nom, une identité, etc. qui lui est propre. Elle retrace aussi son historique. 5. Tous les actes qui sont soumis à l’inscription sont contrôlés par le conservateur. 6. La mobilisation de la propriété foncière. C’est un système qui détermine la propriété réellement et juridiquement. Chaque immeuble a un numéro, éventuellement un nom.
Chapitre I : L’immatriculation foncière Section I : Définition de l’immatriculation, les principes qui régissent l’immatriculation Section II : La procédure d’immatriculation Section III : Les effets de l’immatriculation Section IV : Les droits lésés par l’immatriculation
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Section I : Définition et caractères de l’immatriculation (avantages) A. Définition et les avantages de l’immatriculation 1. Définition Elle commence par une inscription sur un registre spécial qui est appelé le livre foncier. Elle se fait individuellement, c'est-à-dire, chaque immeuble a un numéro spécifique et un nom particulier. L’immeuble est déterminé topographiquement et juridiquement (délimitation très précise). La détermination juridique permet de connaitre les propriétaires et ceux du droit réel et servitudes. Donc l’immatriculation commence par une requête accompagnée de pièces justificatives. Une fois la décision est prise, elle va produire un effet de purge, c'est-à-dire, évacuer, effacer tout le passé du régime juridique de l’immeuble c'est-à-dire un passage du régime musulman au régime d’immatriculation. Un immeuble qui est en cours d’immatriculation n’est pas immobilisé, il peut faire l’objet de vente, de Chefaâ, etc. Donc la purge débarrasse l’immeuble de tout son passé juridique sauf pour les cas des titulaires des droits qui se sont manifestés durant la période qui précède l’immatriculation. La décision est décidée par le conservateur. La décision prise a pour effet de reconnaitre le droit de propriété pour le requérant à lui et à ses successeurs légaux (héritiers) ou conventionnels. Par la suite, tout acquéreur de droit réel sur ce titre foncier est rassuré de son droit au point que tout transfert d’un droit quelconque ne peut produire un effet que par inscription. Cette procédure est fondée sur une publicité réelle. Donc la purge rend toute revendication impossible (l’action pétitoire). Tous les droits seront perdus. Contrairement aux immeubles non immatriculés régis par le Droit musulman, la prescription ne fait naitre aucun droit réel.
2. Avantages
Une fois l’immeuble immatriculé, le propriétaire acquière définitivement le droit réel sur la propriété. Les délimitations de l’immeuble sont précises. On connait la nature juridique de l’immeuble grâce à la procédure de mise en œuvre et la publicité. La prescription ne joue aucun rôle. Quand on arrive à déterminer le statut géographique et juridique d’un immeuble, il acquière une certaine stabilité. Un immeuble immatriculé pourra faire l’objet d’une hypothèque auprès des organismes financiers.
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B. Les caractères de l’immatriculation Dans le but de creuser d’avantage les bienfaits de l’immatriculation, on va présenter ses caractères. Parmi les caractères essentiels :
L’immatriculation est facultative. On n’oblige pas une personne à immatriculer un immeuble sauf pour les cas où elle est obligatoire. Lorsque l’immatriculation est engagée, on ne peut faire marche arrière (lorsque le dossier est déposé au niveau de la conservation foncière). La demande est faite sous forme de réquisition qui est signée par le requérant lui même ou un mandataire. La procédure est propre à chaque immeuble (elle est individuelle). Chaque immeuble donne lieu à l’établissement d’un titre qui lui est propre. Le titre peut être une seule parcelle ou plusieurs parcelles qui forment un corps propre. Il y a un titre pour le bien. Les cas où l’immatriculation est obligatoire : o D’après l’article 7 du nouveau texte sur l’immatriculation ou des lois spécifiques (texte sur le remembrement agraire). o Par arrêté de l’agence nationale de la conservation foncière du cadastre pris sur proposition de son directeur. o Quand elle est ordonnée par le tribunal compétent au cours d’une procédure de saisie immobilière à l’encontre du saisi (article 8). o Peut également recourir l’immatriculation, le créancier non payé à l’échéance qui en vertu d’une décision judiciaire obtenue contre son débiteur entreprend une saisie immobilière (article 11). o Dans les secteurs soumis au remembrement rural, l’immatriculation est poursuivie par l’ensemble des immeubles (dahir du 5/7/1962). o Plusieurs propriétaires peuvent provoquer l’immatriculation s’ils sont voisins mitoyens, contigus, même s’il est contigu à un domaine publics.
Section II : La procédure d’immatriculation Pour bénéficier des avantages du livre foncier, il faut immatriculer l’immeuble. Pour cela, il faut suivre une procédure administrative auprès de la conservation foncière et éventuellement par une phase judiciaire en cas d’opposition (le juge n’intervient qu’en cas d’opposition (litige) et en cas de refus d’immatriculation).
A. La réquisition d’immatriculation Quelles sont les personnes qui peuvent déposer une réquisition d’immatriculation ? Elle ne peut être déposée que par ceux désignés ci-après :
Le propriétaire. Le copropriétaire sous réserve du droit de Chefaâ lorsque ceux-ci se trouvent dans des conditions requises pour exercer ce droit de préemption (privilège). Les bénéficiaires du droit réel énumérés ci-après : o Usufruit.
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o La superficie. o Emphytéose. o Le droit de zina, l’houa et surélévation, habous… Le bénéficiaire de servitudes foncières avec le consentement du propriétaire. La servitude est une charge qui pèse sur un immeuble pour servir un autre. C’est un droit réel. Les créanciers qui bénéficient d’un jugement ou décision judiciaire qui ordonne l’immatriculation. Les représentants légaux d’incapables ou de mineurs peuvent déposer une demande d’immatriculation au nom de leurs tutelles.
Au niveau de la forme, la réquisition doit contenir certaines indications qui sont édictées par la loi :
Nom, prénom, état civil. Le régime matrimonial (civil, religieux, régime de la séparation des biens). L’adresse ou le lieu où va être réquisitionné le bien. La référence de la carte d’identité nationale ou autres documents qui peuvent jouer le même rôle. La description de l’immeuble avec détail (terrain nu, bâti, les riverains…). Une déclaration de la propriété intégrale ou partielle du bien. Estimation de la valeur vénale de l’immeuble le jour de l’immatriculation (pour le calcul des droits d’immatriculation). Citer les droits réels et les titulaires de ces droits s’ils existent. Citer les noms des titulaires. L’origine de la propriété (d’où vient la propriété ? achat, héritage…). Si le propriétaire ne sait pas signer, le conservateur devra le signaler.
A côté de la réquisition, elle devrait être accompagnée des originaux et des copies conformes qui justifient la propriété du bien. Si la réquisition est écrite par une langue autre que l’arabe ou autre langue non maitrisée par les services administratifs, une traduction est exigée. Au cas où le propriétaire ne cite pas les droits réels, ils devront être publiés. Dans le cas contraire, si les détenteurs de ces droits ne se manifestent pas, ils peuvent subir une purge. Le bien en immatriculation peut être cédé en totalité ou partiellement. L’acquéreur devrait signaler ses droits. L’immeuble en cours d’immatriculation peut faire l’objet de chefaâ, dhom ou safqua. La réquisition déposée à la conservation foncière doit faire l’objet d’une publication :
Dans le bulletin officiel dans les 10 jours de la réception de la réquisition. Le conservateur doit porter à la connaissance du public par les moyens disponibles. Comme moyens disponibles, on peut citer l’affichage de cet avis dans les placards qui sont disponibles dans les locaux de la conservation foncière.
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Le conservateur doit aviser dans au moins 20 jours avant le bornage le 1ier président du tribunal de 1ière instance, le représentant de l’autorité locale (Caïd) et le président du conseil communal. Ils sont obligés de les afficher dans leurs placards.
1. Le bornage C’est au conservateur qui doit désigner la date du bornage, et doit déléguer le bornage à un ingénieur géomètre assermenté du cadastre et qui doit être inscrit à l’ordre des ingénieurs géomètre topographes. On doit convoquer le jour du bornage, la convocation doit être personnelle :
Le requérant, celui qui a fait la demande. Les riverains (voisins) qui sont indiqués dans la réquisition pour d’éventuelles oppositions. Les intervenants et titulaires des droits réels et charges foncières.
Le bornage est effectué à l’heure et à la date fixée par le conservateur. L’ingénieur topographe doit faire une enquête auprès des requérants, les riverains, les opposants et les titulaires des droits réels. Il doit tenir compte des remarques et observations des opposants. Il doit dresser un procès verbal à la fin du bornage qui doit contenir :
L’heure et la date de l’opération. Noms et prénoms des assistants et leur qualité. Les incidents s’il y en a. Consigner dans le procès verbal tout ce qui a été cité. Les particularités de l’immeuble. Toute dépendance du domaine publique. Décrire avec détail tout ce qui existe. Décrire la position exacte. Décrire les documents fournis par les opposants. S’il y a des arrangements. Signer le procès verbal par le topographe. Si le topographe s’absente ou annule le bornage, il doit le signaler dans le procès verbal.
2. Les oppositions Elle signifie une constatation de la réquisition formulée par une personne autre qui a déposé la réquisition d’immatriculation. Elle peut prendre plusieurs formes. Cela ne vise pas à empêcher l’immatriculation. C’est une contestation plus ou moins importante. Elle concerne la propriété elle-même, comme elle peut s’attaquer aux droits réels démembrés de la propriété. Elle peut concerner l’étendue de la propriété (un voisin par exemple), il s’agit d’une personne qui prétend avoir un droit sur l’immeuble objet de la réquisition. Elle peut avoir pour objet 3 raisons : a. La contestation portant sur l’existence du droit de propriété du requérant ou sur les limites de l’immeuble, la partialité de l’immeuble, en tant que riverain.
6 b. Prétention sur l’exercice du droit réel qui est susceptible d’être inscrit sur l’immeuble (antichrèse). c. La contestation d’un droit publique conformément à l’article 85 du dahir de 1913, il parle de la prénotation par le conservateur, le président du tribunal de 1ière instance du lieu de la situation de l’immeuble. Ici, le bénéficiaire pour avoir rang et rendre le dit droit opposable aux tiers, doit effectuer à la conservation foncière le dépôt des pièces requises pour l’inscription. Le dépôt est inscrit au registre des oppositions. Cette procédure est obligatoire pour que le droit soit inscrit le jour de l’immatriculation et que l’opposition soit opposable aux tiers. Les oppositions sont faites par voie orale ou écrite :
Dès la première inscription. Le jour du bornage. L’ingénieur doit l’inscrire dans le procès verbal.
L’opposition (écrite) doit contenir :
Le nom, domicile et état civil de l’opposant. Le nom de la propriété si elle en a. Le numéro de la réquisition. La nature des droits et l’étendue contestée.
C’est à la responsabilité du conservateur de vérifier l’exactitude des informations, car c’est lui qui engage sa responsabilité. L’opposition doit être accompagnée par toute pièce justificative qui justifie les prétentions de l’acquisition dans les délais prévus, sinon l’opposition sera considérée nulle et non avenu.
3. Les délais Ils commencent à partir de la 1ière publication. Les oppositions doivent être faites dans le délai de 2 mois qui commence à courir à partir de la publicité au bulletin officiel de l’avis de clôture du bornage. La loi oblige à faire l’avis du bornage dans un délai de 4 mois. Après l’avis du bornage, les opposants ont un délai de 2 mois pour faire encore des oppositions. Début du bornage
Bornage
Publication de l’avis de clôture du bornage
Fin du bornage
Les oppositions
4 mois 2 mois
Après l’expiration de ce délai (2 mois), aucune opposition n’est acceptée à l’exception :
Il ne faut pas que le dossier soit transmis au tribunal. Il faut produire des raisons sérieuses qui ont empêché de faire les oppositions dans les délais.
7 Enfin, le conservateur a le pouvoir de concilier les parties et dresser un procès verbal qui doit être signé par les parties. La décision du conservateur foncier refusant n’est pas susceptible d’aucun recours judiciaire (Article 29). D’ailleurs l’opposition est considérée nulle et non avenu si l’opposant ne produit pas les documents qui justifient son opposition. Si l’opposition est reconnue bien fondée par le tribunal, le conservateur doit procéder au rejet de l’immatriculation et l’opposant peut éventuellement déposer une nouvelle réquisition. Au cas contraire, l’opposition est déclarée mal fondée par le juge. Le conservateur doit la radier et procéder à l’immatriculation s’il n’y a pas d’autres oppositions. Enfin, si l’opposition est reconnue par le tribunal comme étant abusive, vexatoire ou de mauvaise foi, le juge peut prononcer une amande au profit de l’Agence Nationale de la Conservation Foncière dont le montant ne peut être inferieur à la valeur de l’immeuble. Le tout sauf préjudice des droits des parties qui sont lésés, peuvent demander des dommages et intérêt.
B. La phase judiciaire de l’immatriculation Le juge intervient dans deux cas précis. D’une part, au niveau d’opposition, le conservateur ne peut pas décider sur l’opposition, c’est le juge qui est compétent. D’autre part, au niveau du rejet de l’immatriculation. Le conservateur est le seul à décider sur l’immatriculation. Sa décision n’est passible d’aucun recours.
1. L’intervention du juge au niveau de l’opposition Le tribunal va statuer sur l’existence, sur sa nature, de la consistance et du droit prétendu par l’opposant. Le tribunal ne discute pas la réquisition en elle même car c’est le conservateur qui décide (le seul compétent) sur le sort de la réquisition. Le conservateur doit remettre la réquisition avec les pièces justificatives au tribunal, du lieu où se trouve l’immeuble dans les 3 mois qui peuvent suivre le délai prévu pour les oppositions. Quand l’opposition atterrit au tribunal, le président du tribunal désigne dès la réception du dossier un juge rapporteur. Ce juge peut déléguer cette fonction à un autre juge si le président est d’accord. Le juge rapporteur peut se déplacer sur les lieux de l’immeuble et vérifier la situation sur les terrains. Il peut même s’il le désire faire une enquête. Il peut même être assisté par un ingénieur géomètre topographe assermenté du cadastre (article 34). Lorsque le juge estime que l’affaire est en état d’être jugée, il fait avertir les parties 8 jours à l’avance du jour de l’audience à compter du jour de la réception de la convocation. Le jour des débats, le juge rapporteur expose l’affaire et indique les questions à résoudre sans donner son avis.
8 Le tribunal statue sur l’affaire et renvoi les parties pour qu’il soit fait état de sa décision devant le conservateur qui est le seul compétent pour admettre ou rejeter le tout ou en partie la réquisition de l’immatriculation. Le jugement prononcé indique les limites et la superficie des parties reconnues au profit des opposants et en cas d’indivision, la part qui revient à chacun (indivisaires) (article 37). Toutefois, il est possible de trouver une conciliation même en cours d’instance. Soit l’opposant fait main levée, soit le requérant donne son acquiescement. Le juge doit constater l’acquiescement ou la main levée et renvoyer le dossier au conservateur.
2. Le rejet de l’immatriculation Au niveau du rejet, le conservateur peut rejeter soit partiellement soit totalement la demande d’immatriculation. Sa décision doit être motivée et notifiée au requérant de l’immatriculation. Elle est susceptible de recours devant le tribunal de 1ière instance qui statue à charge d’appel avec une possibilité de recours en cassation (article 37 bis). Le rejet de la réquisition entraine l’annulation du bornage et le requérant doit faire disparaitre les traces. S’il ne le fait pas, on peut le faire en recourant à la force publique à ses frais après une mise en demeure. Le conservateur, en cas de rejet, invite les parties à retirer leurs pièces. Si le rejet est partiel, le bornage est rectifié en prenant en considération la décision du rejet. En revanche, la décision du conservateur immatriculant l’immeuble n’est pas motivée, et ne fait l’objet d’aucun recours. [Arrêt n° 827 du 03 Avril 1985, dossier n° 98745/81.] Constitue une altération des faits et expose son arrêt à la cassation, la décision de la cour d’appel qui déclare l’appel non recevable en se fondant sur les dispositions de l’article 142 du Code de procédure civile et en considérant que la requête d’appel ne fait pas mention du nom des opposants. Alors qu’on se référant à la requête d’appel présentée par la requérante demandant l’immatriculation, il ressort qu’il fait mention dans ces faits des noms des opposants. Dès que le conflit concerne une opposition contre une réquisition d’immatriculation foncière, il n’y a pas lieu de s’attacher aux mentions relatives à l’identité des parties au conflit que l’article 142 du C.P.C. exige et qu’elles sont contenues dans la requête d’appel. [Arrêt n° 401 du 05 Février 2003, dossier n° 2550/2001] Décès du requérant opposant dans le cas d’espèce doit être justifié, quand aucune pièce n’est produite au dossier prouvant le décès de l’opposant, le tribunal de fond n’aurait pas violé les dispositions de l’article 1 et 15 du CPC en rendant son jugement à son encontre.
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Section III : Les effets de l’immatriculation A. L’effet de purge L’immatriculation de l’immeuble entraine une purge juridique. Elle annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n’y serait pas mentionné. Il fait table rase du passé si celui-ci n’est pas tenu par le conservateur. Il en résulte qu’on devient propriétaire que par l’immatriculation et non par ce qu’on était acquéreur ou héritier. Il en résulte donc que la décision d’immatriculation rend le requérant propriétaire même s’il n’avait aucun droit réel sur l’immeuble. Et le titre établit en son nom constitue un titre juridique nouveau, et qui se suffit à lui même [cas de purge, 1950 droits successoraux. Il s’agissait de l’arrêt Houcine, oncle et tuteur des enfants de son frère défunt. L’oncle avait immatriculé l’ensemble de la propriété en son nom. L’effet de purge se réalise pour les droits et les actions en revendication, même si des actions appartiennent à des incapables.
B. Le titre foncier est inattaquable L’article 1 du Dahir de 1913 dispose que « l’immatriculation a pour objet de placer l’immeuble qui y a été soumis sous le régime de la présente loi, sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait…immatriculer l’immeuble en lui donnant un titre foncier qui annule et purge tous les droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés. ». L’article 62 édicte aussi « Le titre de propriété est définitif et inattaquable ; il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l'immeuble au moment de l'immatriculation, à l'exclusion de tous autres droits non inscrits. » Le caractère définitif concerne : [Arrêt de la cour d’appel de Rabat du 2 Mars 1935] L’immatriculation foncière concerne les terrains, les constructions et les plantations. En effet, celui qui n’a pas intervenu pour établir son droit sur la construction ne peut revendiquer ce droit une fois le titre établit. Autrement dit, l’effet inattaquable concerne le sol et tout ce qui est édifié et planté. Toutefois, certains droits réels, bien que non retenus par le conservateur dans sa décision, peuvent survivre et être au profit du requérant. Inversement des droits retenu par le conservateur et qui restent sans portée juridique : 1. Le domaine publique : ces domaines ne peuvent être atteints par l’immatriculation même s’ils on été purgés. Ils se caractérisent par l’inaliénabilité et imprescriptibles. 2. Les immeubles Habous : qui sont régis par le Dahir du 07/07/1914. L’immatriculation d’un bien qui au profit d’un tiers requérant ne peut être reconnu que par l’administration des Habous. 3. Le caractère définitif et inattaquable ne peut concerner les droits privatifs d’eau qui ont été compris dans une décision d’immatriculation. Les droits privatifs d’eau ne peuvent être reconnus que par une décision administrative.
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Section IV : Les droits lésés par l’immatriculation D’après l’article 64, « aucun recours ne peut être exercé sur l’immeuble à raison d’un droit lésé par suite d’une immatriculation. Les intéressés peuvent, mais seulement en cas de dol, exercer une action personnelle en dommages et intérêts contre l’auteur du dol… ». Autrement dit, aucune action réelle n’est possible, mais on peut engager une action personnelle pour engager des remboursements (ex : achat d’un immeuble en cours d’immatriculation). Dans le cas du dol, on se réfère aux articles 77 et 78 du D.O.C. L’action contre le conservateur peut se faire soit sur la base d’une faute personnelle, soit sur la base d’une faute d’administration.
1. Le droit d’être remboursé par le prix d’achat : Il concerne le prix d’achat de l’immeuble dont l’acquisition d’un terrain objet d’immatriculation, alors que l’acheteur ne s’est pas manifesté lors de l’opposition. Il doit demander le remboursement avec ou sans dommages et intérêts Quand l’acheteur savait que l’immeuble était en cours d’immatriculation, il peut demander le remboursement et dommages et intérêts s’il a été victime d’une manœuvre frauduleuse (par les dates par exemple) [cour d’appel de Rabat 4 Novembre 1950 a basé sa décision sur l’article 70 du D.O.C. « On peut répéter ce qui a été payé pour une cause future qui ne s'est pas réalisée, ou pour une cause déjà existante, mais qui a cessé d'exister. »] [Arrêt du 23 Novembre 1931 de la cour de cassation. La cour a décidé la résolution de la vente et a condamné le vendeur à rembourser le prix et à des dommages et intérêts pour le motif qu’il a vendu le terrain deux fois (sur la base des articles 77 et 78 du D.O.C.)] L’indemnisation est basé sur l’article 64 qui exclu tout recours ou permet d’engager une action personnelle en dommages et intérêt quand il y a dol ou contre le conservateur lui même.
Il faut prouver qu’il y a dol. Il faut prouver que son droit n’a pas disparu que parce qu’il y a eu immatriculation de l’immeuble.
Le cas du requérant qui a frauduleusement immatriculé l’immeuble en son nom propre [cas de l’arrêt Houcine]. En cas d’insolvabilité, l’article 64 al. 3 « les indemnités sont payés sur le fonds d’assurances ».
2. Le recours contre le conservateur Toute personne lésée par le mauvais fonctionnement de l’administration qui est chargée de l’immatriculation.
Il peut s’agir d’une faute de l’administration due à un fonctionnement défectueux. Il peut s’agir d’une faute de service commise par un agent de l’administration.
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Il peut s’agir d’une faute lourde qui engage la responsabilité du conservateur sur la base de l’article 80 du D.O.C. qui dispose que « Les agents de l'Etat et des municipalités sont personnellement responsables des dommages causés par leur dol ou par des fautes lourdes dans l'exercice de leurs fonctions. »
Donc, on peut attaquer le conservateur ou le fonctionnaire en faisant un lien entre le dol et le préjudice subi. Toutefois, les sommes seront payées par le fonds de garanties si le conservateur est insolvable (article 100). Le conservateur est responsable des préjudices qui résultent de :
L’omission de l’inscription sur un registre une opération ou une mention, d’une prénotation, une mesure conservatoire temporaire par le juge ou une radiation régulièrement requise Les certificats ou extrait du livret foncier qui sont signé par le conservateur (les mentions sur l’état civil, la radiation, la prénotation, les inscriptions sur le certificat, les irrégularités et la nullité des inscriptions.
Chapitre II : Les inscriptions sur le livre foncier Section I : les inscriptions qui son portées sur le titre foncier A. Les droits inscriptibles Il s’agit des droits inscriptibles sur le titre. Il s’agit des inscriptions qui sont postérieures à l’immatriculation au cours de la vie juridique de l’immeuble. Ces inscriptions qui doivent être portées au titre foncier sont prévues par l’article 65 du Dahir de 1913. Modifié par le nouveau texte. Il s’agit des conventions volontaires ou judiciaires entre vifs ou à cause de morts et ayant pour objet de constituer, transmettre aux tiers, reconnaitre, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, ainsi que tous baux d’immeuble excédant 3 années, toute quittance ou cession d’une somme équivalente à plus d’une année de loyer non échu. Toutes ces opérations doivent être inscrites sur le titre foncier. L’article 65 bis fixe le délai de 3 mois pour effectuer les inscriptions visées à l’article 65. C’est des nouvelles mesures pour amener les personnes à inscrire ces inscriptions. Si l’inscription sur le titre foncier n’est pas requise et les droits de conservation foncière ne sont pas payés dans le délai prévu, le requérant de l’inscription sera passible d’une pénalité égale à 5% du montant des droits exigibles pour le premier mois qui suit la date d’expiration dudit délai, et 0,5% desdits droits pour chaque mois de retard. a. Les droits réels : Le droit de propriété L’usufruit L’Houbous L’emphytéose Les droits de superficie
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b.
c. d. e. f. g. h. i. j. k. l. m. n.
Les servitudes et charges foncière Les privilèges Les droits indivis Les murs contigus Les chemins de passage et d’écoulement Le droit d’abreuvage Le droit d’usage Le droit viager Le droit de Zina Le droit élévation L’hypothèque. D’autres droits prévus par d’autres textes comme les droits miniers, le permis de recherches minières, le permis d’exploitation minière et la concession minière. Tout jugement qui est passé en force jugée, toutes les décisions judiciaires qui reconnaissent la transmission, la reconnaissance d’un droit. Les saisies conservatoires. C’est une mesure provisoire pour protéger ou immobiliser un immeuble. L’inscription des mains levées. Les conversions en saisie exécutoire. Les commandements à fin d’une saisie immobilière. Les hypothèques forcées qui sont reconnues à des débiteurs (textes spéciaux) L’action d’une résolution. Les prénotations accordées par la voie de justice ou le conservateur. Les droits privatifs d’eau. La constitution d’un bien de famille (Dahir du 7 Février 1953). La classification d’un site comme monument historique. Citation de l’état civil détaillé, le régime matrimonial
B. Les procédures d’inscription L’article 72 du Dahir de 1913 prévoit que « le conservateur de la propriété foncière vérifie, sous sa responsabilité, l’identité et la capacité du disposant, ainsi que la régularité, tant en la forme qu’au fond, des pièces produites à l’appui de la réquisition ». Parce que la loi elle-même (article 69) précise que la réquisition doit contenir un certain nombre de pièces. Cette réquisition doit contenir et préciser : 1. La désignation, par le numéro du titre foncier, de l’immeuble que doit affecter l’inscription. 2. L’indication de la nature du droit à inscrire. 3. L’indication du mode d’acquisition et celle de la nature et de la date de l’acte qui le constate (vente, héritage, donation ou partage). 4. L’indication de l’état civil du bénéficiaire de l’inscription à opérer.
13 5. L’indication, s’il y a lieu, des conditions de résolution, des restrictions du droit de disposer ou mention spéciale dont l’inscription est requise en même temps que celle du droit principal, le tout avec indication de l’état civil. Il y est joint tout jugement ayant acquis la force de la chose jugée, ou tout acte ou document invoqué à l’appui de la réquisition. Pour l’identité, le conservateur doit, en principe, s’assurer que les actes présenté devant lui sont, soient sous seing privé et donc les signatures sont légalisées, soient authentiques. Il doit s’assurer de la capacité des personnes qui ont demandé la réquisition. L’acte doit être régulier quant au fond. Cela signifie que la vente ne doit pas être interdite, sauf si la vente a été soumise à une autorisation (exemple : la vente d’un terrain agricole à un étranger ou à une société anonyme). L’inscription porte le titre de l’immeuble affecté par le droit en cause (exemple : une servitude qui est une charge qui pèse sur un immeuble pour servir un autre, comme le droit de passage par exemple). L’inscription doit se faire dans le fond servant en indiquant le fond qui profite de cette servitude. Le conservateur tient un registre où sont mentionnés par numéro d’ordre et à mesure qu’elles s’effectuent, les formalités requises et les remises de pièces qui lui sont faites sans aucun blanc ni interligne. La date portée sur le titre va figurer sur le registre. Il aura la propriété le 1ier qui sera enregistré sur le registre. En cas de pluralité d’hypothèques, il aura la priorité celui qui a inscrit le 1 ier son hypothèque et non celui qui a une date antérieur à cette inscription. Pour être inscrit, un droit doit être tenu directement du titulaire de l’inscription précédemment prise. Donc il doit respecter la chaine des ayant droits de succession. Ainsi si un vendeur « A » a cédé son immeuble à « B », et ce dernier a cédé à « C » sans inscription, « C » ne peut pas inscrire son droit avant d’inscrire l’inscription de « B ». En principe c’est l’acheteur qui a intérêt à inscrire l’immeuble pour assurer son droit sur la propriété. Or, en immeuble, la livraison se fait par l’inscription. Juridiquement, l’obligation qui pèse sur le vendeur l’oblige, en principe, à procéder à l’inscription de l’acte à la conservation foncière pour opérer le transfert de la propriété.
Section II : Le principe de l’effet constitutif des inscriptions Ici, il est possible d’attaquer en matière d’inscription. Le rôle de l’inscription est très important, car elle est la seule à établir et à reconnaitre le doit de propriété ou tout droit réel et ce qu’il s’agit des tiers ou des parties. C’est ce qu’on appelle l’effet constitutif des inscriptions.
A. Le contenu de l’effet constitutif de l’inscription La base légale de ses effets est donnée par les articles 66 et 67. L’article 66 énonce « tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé n’existe, à l’égard des tiers, que par le fait et du jour de son inscription sur le titre foncier par le conservateur de la propriété foncière ». Donc, un droit réel ne
14 peut être opposable aux tiers que par l’inscription et la date d’effet commence à partir de cette inscription. L’article 67 énonce le même principe constitutif de l’inscription, mais à l’égard des parties. Il découle, donc de ce principe, que le droit une fois inscrit sur le livre foncier ne peut être modifié ou restreint que par une inscription modificative ou restrictive prise au profit d’un tiers. Ainsi, les droits cédés sur une propriété ne sont transférés qu’au moment de l’inscription de l’acte relatif à ces droits, et l’acquéreur n’est propriétaire qu’à partir de cet instant. Avant il n’avait qu’un simple droit de créance. [Notons qu’il faut s’informer sur l’état de la jurisprudence ancienne et actuelle en la matière].
B. Exceptions au principe de l’effet constitutif des inscriptions L’enregistrement considère la vente valable avant son inscription au registre foncier, puisque ce service taxe même les conventions verbales qui portent sur des acquisitions d’immeuble. Les droits privatifs d’eau qui sont inscriptibles ne peuvent être reconnus que par une décision administrative. Les droits de créance, ce sont les baux d’immeuble excédant 3 années, sont inscriptibles. Les quittances ou cession d’une somme équivalente à plus d’une année de loyer non échus.
Section III : La force probante des inscriptions Est-ce que l’inscription en elle même est une preuve ? Et quelle est son étendue ? Et dans quel cas on peut remettre en question cette inscription ? L’inscription ne vaut que ce que vaut le titre qui a permis cette inscription comme mode de preuve. Elle peut être opposée aux tiers et elle concerne les inscriptions portant sur le titre. La force probante signifie la valeur de l’inscription comme mode de preuve. Elle peut être opposée par les parties ou par les tiers, et elle concerne les inscriptions qui portent sur le titre.
A. De la force probante des droits réels entre les parties D’abord, l’inscription garantit le droit de l’acquéreur contre les troubles qui peuvent être provoqués par le vendeur (les troubles de droit, juridiques). Par exemple, un vendeur peut vendre 2 fois le même immeuble. A ce propos, on peut citer la décision de la cour d’appel de Rabat du 2 mars 1963 qui affirme qu’il y a préemption de validité entre les parties concernant l’inscription jusqu'à ce qu’elle soit annulée en vertu d’une décision de justice ayant force de la chose jugée. Mais l’inscription ne vaut que ce que vaut l’acte juridique dont elle dérive (le titre). Si par exemple l’acte qui a permis cette décision est vicié ou frappé de nullité, ce droit inscrit peut être contesté et peut même être radié si le juge annule l’inscription.
15 [Arrêt de la cour suprême, décision n°709 du 12 mars 2003, Dossier n° 1156/1/1/2002]. Il s’agit de la décision de la cour suprême de la radiation de l’inscription. La cour suprême a cassé la décision qui n’a pas annulé l’inscription alors qu’il y a dol et escroquerie du vendeur qui a vendu 2 fois le même immeuble. Ainsi par exemple, l’inexistence des contrats ou sa nullité peuvent remettre en cause une inscription, et le juge peut prononcer la radiation. [Arrêt n° 1290 du 24 mai 1989, dossier n° 2531/83]. Effet de la non inscription de l’achat sur un immeuble. La main mise d’un acheteur sur la propriété n’est pas légal s’il n’a pas enregistré son acte d’achat.
B. La force probante des inscriptions du droit réel à l’égard des tiers de bonne foi Cela signifie que l’inscription sur le titre foncier étant titulaire d’un droit réel peut opposer ce droit à tout tiers. Et par conséquent, il peut demander l’expulsion de tout occupants de son immeuble. Seuls les droits réels portés sur le livre foncier font preuve de leur existence à l’égard des tiers. Aucun droit s’il n’a été inscrit antérieurement ne peut être opposé à un acquéreur de bonne foi. L’annulation de cette inscription ne peut en aucun cas être opposée au tiers de bonne foi. Il s’agit d’une force probante absolue. Par exemple, si un acquéreur C qui a acquis un immeuble de B, et B est la personne inscrite comme propriétaire sur le titre foncier et qui a fait inscrire son propre acte d’achat, A a acquis valablement même si le droit de B est atteint de nullité par la suite d’un vice qui affecte l’acte d’achat entre A et B. Même si l’acte qui lie A et B a été annulé par le juge, cette annulation ne peut être opposée à un tiers acquéreur de bonne foi. Tout ce que peut faire A, dans ce cas, est de demander des dommages et intérêts. Autre conséquence, tout droit qui n’est pas inscrit est réputé inexistant à l’égard d’un tiers. Exemple, A a vendu un immeuble à B. A n’a pas procédé à l’inscription de son droit par exemple de résolution de l’acte pour défaut de paiement du prix, et B a vendu l’immeuble à C qui a fait inscrire son droit. Ici, A perd son droit de récupérer l’immeuble même si le prix n’a pas été versé par B. A peut engager une action pour récupérer son prix (enrichissement sans cause). D’un autre coté, l’inscription joue non seulement pour les mentions mais aussi pour les indications relatives à l’état et à la capacité des titulaires des droits réels.
