DERECHOS REALES TEORÍA Y CASOS PRACTICOS DAVID SANSAN-ELOY & LAURA GOMEZ
2013/2014
ÍNDICE TEMA 1.- LOS DERECHOS REALES……………………………………………………………… 3 TEMA 2.- LA POSESION………………………………………………………………………….....21 TEMA 3.- LA USUCAPION……………………………………………………………………….....39 TEMA 4.- LA PROPIEDAD……………………………………………………………………….….49 TEMA 5.- ACCESIÓN, OCUPACIÓN, HALLAZGO Y TESORO…………………………..….61 TEMA 6.- LA COMUNIDAD DE BIENES………………………………………………………….73 TEMA 7.- LA PROPIEDAD HORIZONTAL………………………………………………………..83 TEMA 8.- LOS DERECHOS REALES GOCE –ADQUISICIÓN……………………………. 98 TEMA 9.- LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA……………………………………..…..130 TEMA 10.- EL DERECHO REAL DE HIPOTECA………………………………………………141 TEMA 11.- EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD …………………………………………….…160 TEMA 12.- LOS EFECTOS DEL REGISTRO………………………………………………....…177 TEMA 13.- PROPIEDADES ESPECIALES………………………………………………...….…185
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TEMA 1.1.- LOS DERECHOS REALES 1. EL DERECHO REAL: CONCEPTO, CARACTERES Y CONTENIDO 2. LA DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO. FIGURAS INTERMEDIAS 3. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES 4. LA AUTONOMÍA PRIVADA EN LA CREACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. EL PROBLEMA DEL NUMERUS CLAUSUS O NUMERUS APERTUS DE LOS DERECHOS REALES 5. ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO 6. EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES
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1. EL DERECHO REAL: CONCEPTO, CARACTERES Y CONTENIDO Para llegar al concepto de Derecho real, la doctrina responde con diversas teorías, ya que legislativamente no se posee ninguna definición o concepto, aunque se contraponga reiteradamente al derecho de crédito en la legislación positiva. A diferencia del derecho de crédito, el derecho real no es una relación jurídica entre personas ni exige un comportamiento por parte de alguna de ellas. •
CONCEPTO DE DERECHO REAL es un derecho que otorga a su titular un poder directo sobre una cosa, que le permite extraer de esa cosa una utilidad sin la intermediación de un 3º. Dentro de los derechos reales distinguimos: - Derecho reales plenos: titular conserva plenos poderes sobre la cosa, la propiedad es el máximo derecho real que existe. - Derechos reales limitados: limitativos del dominio, su contenido es más reducido que la propiedad. Antiguamente se les llamaba derechos reales en cosa ajena. La existencia de los derechos reales limitados exige explicar cuál es la relación que se da entre la propiedad y los derechos reales limitados (usufructo, uso, prenda…). • Entre las CARACTERÍSTICAS de los derechos reales encontramos: - INHERENCIA O INMEDIATIVIDAD: Alude a la noción del derecho real, que se ve en él un poder directo e inmediato que se ejerce sobre la cosa y que genera una relación directa con la misma sin necesidad de la cooperación de un 3º. Nos indica la posesión real de la cosa, el titular satisface directa e inmediatamente su interés mediante el ejercicio de sus poderes sobre la cosa. Pero no significa que la persona tenga la posesión material de la misma. * En el derecho de crédito el interés de una persona se satisface por la prestación que otra realiza en su favor (el obligado), necesitando la cooperación de este tercero. “ius distraendi”: si el deudor no cumple, el acreedor exige enajenación forzosa para cobrar con la garantía hipotecaria. - CARÁCTER ABSOLUTO (oponible erga omnes): Se puede hacer valer, incluso coactivamente, contra todos. El titular puede impedir que cualquier sujeto se interponga sobre la cosa. * En el derecho de crédito sólo se puede hacer valer frente al sujeto obligado a cumplir la prestación, es decir, sólo son oponibles entre las partes. -REIPERSECUTORIEDAD: Hecho por el que el derecho real sigue o persigue a la cosa. El derecho real es susceptible de ser lesionado por cualquier tercero y su titular puede ejercer acciones para recuperar el bien. Ej: soy propietario de un bien y me lo roban; sigo siendo su propietario y puedo ejercitar una acción reivindicatoria para recuperarlo. También se da esta característica en los derechos reales limitados, aunque en este caso la reipersecutoriedad alude a que estos derechos siguen a la cosa con independencia de quien sea su propietario. * En derecho de crédito, la lesión solo puede provenir exclusivamente por la persona concreta y determinada del deudor al no cumplir su prestación.
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• EL CONTENIDO del derecho real: sus facultades y prohibiciones de disponer: Como todo derecho subjetivo, el derecho real está constituido sustancialmente de facultades que el ordenamiento jurídico atribuye al titular, siendo éste el conjunto de deberes, cargas y obligaciones que deriven de la titularidad del poder. A) FACULTADES: Pueden ser específicas de algunos derechos reales o genéricas de todos ellos. 1- Facultad de realización directa del interés: El titular es investido de la facultad que le permite una realización directa de su interés sin necesidad de ninguna prestación de alguien para ello. Esta facultad es variable dependiendo de la naturaleza del derecho real: - Derechos de uso y disfrute: facultad de uso y goce de la cosa + derecho a poseerla. - Derechos de garantía: pudiendo realizar el valor de la cosa gravada por los procedimientos legalmente establecidos a fin de cobrar, pudiendo existir posesión de la cosa por el acreedor (prenda, anticresis) o no haberla (hipoteca). 2- Facultad de exclusión: Tiene 2 aspectos: - Preventivo: la posibilidad de poner la cosa en condiciones que evite la puntual intromisión o perturbación de terceros. - Represivo: Conjunto de medidas tendentes a poner fin a una perturbación o lesión que se ha consumado ya. 388Cc: propietario cerrar sus fincas o heredades PREVENTIVO 384Cc: propietario o titular derecho real a proceder al deslinde La acción de mantenimiento en la posesión PETITORIAS
reivindicatorias (restitución de cosa, ocupas)
REPRESIVO DECLARATIVAS
confesorias o negatorias (declaraciones derecho)
3- Facultad de oponer la titularidad real El derecho real es oponible ante terceros (oponibles erga omnes), han de tolerar el ejercicio de los poderes y facultades que constituyen su contenido Respetar el sucesor de la propiedad el usufructo o la servidumbre 4- Facultad de persecución o reipersecutoriedad: Atribuye a su titular la posibilidad legalmente protegida de perseguir o ir a buscar la cosa donde quiera que esté y quien quiera que sea la persona que la detente. Propietario puede reclamar que su derecho sea reconocido mediante: - una acción declarativa frente a quien la desconozca - acción reivindicatoria para obtener la restitución de la cosa de quien la detenta indebidamente - acción confesoria para ser reconocido frente a cualquiera en cada momento que ostente la propiedad.
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5- Facultad de disposición: Posibilidad que tiene un titular de enajenar, ceder o transferir su derecho a terceros, o de autolimitarlo constituyendo derechos menores (constituir un usufructo sobre finca de su propiedad) o extinguirlo mediante la renuncia o bien por la muerte de usufructuario “principio de elasticidad del dominio”, por la que vuelve a tener plenos poderes en el dominio. 6- Facultad de preferencia o prioridad “prior tempore potior iure”: Afirmación de que para los derechos reales vale la regla que entre varios concedidos de la misma naturaleza por un mismo titular sobre la misma cosa y eventualmente incompatibles entre ellos, el adquirido anteriormente prevalece y excluye al adquirido posteriormente. La antigüedad de los derechos a efectos de resolver la colisión se mide por la fecha en que se hubiera llevado válida y eficazmente a cabo el acto constitutivo, aunque atendiendo también a la publicidad del RP cuando producen efectos frente a terceros. ¿Pueden existir varios derechos reales sobre una misma cosa simultáneamente? La existencia de un Derecho Real, no impide la constitución de otro posterior de la misma o de distinta naturaleza. - Misma naturaleza: se aplica la regla “prior tempore potior iure”, de manera que el derecho más antiguo es preferido al más moderno y lo excluye mientras subsiste. Los derechos posteriores serán incompatibles pero no desaparecerán, sino que quedarán expectantes, pendientes de la desaparición del derecho preferente. Jesús sobre su piso constituye primero un usufructo a favor de “Abderahim” y otro posterior a favor de “Alfonso”. Abderahim tiene un pleno disfrute y el de Alfonso permanecerá expectante mientras el primero subsiste. Ahora bien si con Abderahim lo constituye en documento privado y el de Alfonso lo hace en documento público, se considerará más antiguo el de Alfonso pues la fecha del documento privado no produce efectos frente a 3º. - De distinta naturaleza: por suponer cada uno de ellos utilizaciones diferentes o diversos servicios (servidumbre de paso y después otra acueducto sobre misma finca). En estos casos la compatibilidad es completa y por tanto plenamente válidos, ahora bien, en caso de colisión o limitación por el derecho posteriormente constituido, se aplica también el principio de la preferencia del derecho más antiguo: los derechos posteriores no pueden perjudicar a los derechos anteriores. 1/1/2000 USUFRUTO 5/2/2001 HIPOTECA
ejecución sobre la propiedad, debiendo ser vendida respetando el derecho real de usufructo
B) PROHIBICIONES DE DISPONER: La prohibición de disponer engloba todas las limitaciones que sufre el titular de un derecho real en su facultad de disposición. En algunos casos el titular del derecho subjetivo de carácter real no puede utilizar su facultad de disposición sobre el mismo, pudiéndose prohibir de manera total o bien de manera parcial. Se le permite vender la finca pero no donarla Cabe incluso someterla a determinados condicionamientos si quiere disponer Local no se podrá vender a persona que vaya a instalar ciertos negocios
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Las prohibiciones de disponer nacen… 1- DE LA LEY: el Cc sólo regula las prohibiciones de disponer en las adquisiciones a título gratuito: testamentariamente y donaciones con clausula de reversión. Testamentariamente: admite su eficacia siempre que no supere los límites fijados en el 781Cc en las “sustituciones fideicomisarias” (Juan testa a favor de su hijo Pepe el cual cuando tenga 60 años pasará a su hermano menor), pero declara nulas las prohibiciones perpetuas. Donación con cláusula de reversión: por la cual por una condición el bien vuelve a la propiedad del 3º. La Ley Hipotecaria ha regulado el acceso al RP de las prohibiciones de disponer, necesario para su publicidad y oponibilidad a tercero, concediéndolo a las impuestas por testador o donante “en actos o disposiciones de última voluntad, matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito” y negándolo para los no gratuitos (salvo que sirvan para asegurar su cumplimiento: hipoteca o garantía real) ►Si título de prohibición estaba inscrito: negocio que lo contradiga nulo y RP cerrado ►Si título no estaba inscrito: negocio eficaz, que habrá que observar si 3º conocía o no la prohibición para la indemnización de daños y perjuicios. 2- DE AUTORIDAD JUDICIAL O ADMINISTRATIVA: las decreta dentro de las facultades legales que pueden tener al respecto. 3- VOLUNTAD DE LOS PARTICULARES: Dado que el Cc sólo conoce las prohibiciones de disponer en las donaciones y testamentos, debe concluirse que los negocios jurídicos onerosos se interpreta como que es materia dejada a la “libre autonomía de la voluntad” de los interesados, debiendo respetar en todo caso el art 1255Cc. La prohibición de disponer en actos o negocios jurídicos onerosos, no es en principio oponible ante 3º, cuyo incumplimiento origina la exigencia de indemnización de daños y perjuicios, pero el 3º no se verá afectado en su adquisición (salvo que la conociera).
2. LA DISTINCIÓN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO. LAS FIGURAS INTERMEDIAS
- La doctrina clásica distingue dentro de los Derechos patrimoniales, los Derechos Reales y los de Crédito. Cuyas diferencias expresamos ya en pag.4. - Pero la distinción entre Derecho Real y de Crédito no es puramente científica o dogmática, sino que es utilizada por el Código Civil, donde existen una porción de normas de las cuales se extraen abundantes CONSECUENCIAS JURIDICAS: • Según el medio de adquisición y transmisión - En los Derechos Reales (art 609Cc): se exige por medio de los contratos de tradición “traditio” o entrega de la cosa, lo que no ocurre tratándose de derechos personales. - Crédito (1905Cc): el acreedor en una relación jurídica por la que tiene derecho a que se le entregue una cosa, no adquiere ningún derecho real hasta que sea entregada, teniendo hasta entonces derecho a una prestación simplemente. 7
• Según la forma de los actos y contratos - En los Derechos Reales (art 1280.1ºCc): con carácter general a los actos y contratos constitutivos, transmisivos, modificativos o extinción de derechos reales sobre inmuebles, se exige escritura pública. - Crédito: en estos no se aplica. • En lo que afecta a terceros y publicidad: - En los Derechos Reales (art 606Cc): los títulos de dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en RP, no perjudican a terceros. - Crédito (art 9RH): no inscripción de obligaciones o derechos personales, sin perjuicio de la inscripción de garantías reales o anotaciones para su efectividad (hipoteca, embargo). • En materia procesal: Las acciones personales y las reales se rigen por distintas normas sobre la competencia judicial para conocer sobre ellas (art. 52.1 LEC).
• Prescripción adquisitiva o usucapión: - En los Derechos Reales (art 1930/1940Cc): El dominio y los derechos reales pueden adquirirse por prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria. - Crédito: desconociéndose la prescripción adquisitiva de los derechos personales o de crédito. • Prescripción extintiva: Diferente régimen jurídico en orden a la prescripción de uno y otro tipo de derechos. - En los Derechos Reales (art 1962/1963Cc): 6 años muebles y 30 sobre inmuebles. - Crédito (art 1964Cc): en las acciones personales, 15 años como norma general.
MUEBLES (1962Cc)
6 años
ACCIONES REALES INMUEBLES (1963Cc)
HIPOTECARIAS
30 años
REG.PROP
20 años (1964Cc)
ACCIONES PERSONALES
15 años (regla general del 1964Cc)
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B) FIGURAS INTERMEDIAS --- “IUS AD REM”: Su concepto aparece en la Edad Media para explicar algunos supuestos típicos de los feudos y los beneficios eclesiásticos. El derecho sobre los bienes del feudo o del beneficio “ius in re”, sólo lo adquiere el feudatario o el clérigo beneficiario cuando el señor ha realizado la “investidura” o el superior clérigo han efectuado “la colación” del beneficio. Mientras que no se realicen estos actos formales, que le daría “ius in re”, sino que sean tan solo simbólicos, tienen un “ius ad rem”. En la doctrina medieval está en esa situación quien “tiene un título que le da derecho para adquirir la cosa determinada, cuando todavía no ha adquirido dicha cosa mediante la necesaria adquisición de la posesión de la misma”. --- DERECHO REAL “IN FACIENDO”: Sujeto propietario gravado con un derecho real, teniendo la obligación de realizar prestaciones de hacer o no hacer o de dejar hacer. Un ejemplo se contempla en el art 533Cc, el cual impone al dueño del predio sirviente la obligación de hacer, dejar hacer o le prohíbe de hacer algo en relación con la servidumbre --- OBLIGACIÓN PROPTER REM: Son las que generan a cargo del obligado un auténtico deber de prestación (= q relación obligatoria). Su particularidad se halla en que el sujeto pasivo de esa obligación se individualiza por su posición jurídica: titular del derecho real sobre una cosa, siendo el que en cada momento ostente esa posición el obligado a ejecutar la prestación. En materia de servidumbre (599Cc) que el dueño del predio sirviente se obligue, al constituirse la misma, a costear las obras necesarias para su uso y conservación. Estamos ante una obligación, que tendrá como sujeto pasivo a quien sea dueño de la finca (no Juan o Pedro como personas individualizadas, sino el que reúna la cualidad de dueño del predio sirviente, sea quien sea). --- LAS CARGAS REALES (CENSOS): Es una variedad de las obligaciones propter rem. Se entiende por carga real un gravamen que pesa objetivamente sobre un fundo, por el que cualquier propietario del mismo está obligado a realizar prestaciones positivas en favor del dueño de otro fundo o de una persona determinada. Se diferencian de las propter rem, en que las cargas reales producen acción real sobre la finca gravada y las propter rem someten al deudor en caso de incumplimiento a las responsabilidades genéricas del 1911Cc, es decir, contra su patrimonio. censos de los arts. 778 y 1604. En nuestro Derecho Civil - Consignativo: pago obedece a la recepción de un capital o adquisición del dominio - Reservativo: propiedad con pago a plazos en obras benéficas o pensiones periódicas - Enfitéutico: propiedad semiplena (cesión del propietario del dominio útil)
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3. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES
A) PROVISIONALES POSESIÓN: La posesión es una situación de hecho, si un tercero demuestra que es propietario, el derecho de posesión cede ante el suyo (de ahí que sea provisional). B) DEFINITIVOS En esta categoría se encuentran los derechos reales plenos y los limitados. B1) PLENOS PROPIEDAD: Ess el derecho real por excelencia, su prototipo. Es el que significa el máximo grado de poder sobre una cosa cosa que se reconoce a su titular, el dominio. PROPIEDAD ORDINARIA La regulada en Cc (véase tema 4) PROPIEDAD SEPARADA art 396Cc y LPH (tema 7) Un edificio, urbanización o finca que tiene una parte privada (el domicilio) y otra parte de uso común como las zonas comunes comunes de la finca (ascensor, rellano, tejado,..) que llevan a la copropiedad de elementos comunes. Cada piso es un objeto autónomo de propiedad, pero vinculado al resto. Cuando compramos un piso, adquirimos también obligaciones de mantenimiento sobre esas zonas zonas comunes en una proporción regulada por la Ley de Propiedad Horizontal. 10
B2) LIMITADOS Frente a la propiedad se colocan los derechos reales limitados, derechos fraccionarios o derechos en cosa ajena “iura in re aliena”. - Cuando se habla de derechos reales limitados, lo que se quiere decir es que son limitados ellos mismos frente a la ilimitación relativa del dominio. La propiedad presenta mayores y más amplias posibilidades de ejercicio (uso, disfrute, consumición, disposición) los cuales DR limitados reciben solo alguna de esas facetas de la propiedad y a su vez limitan, comprimen o impiden el libre ejercicio de la propiedad no otorgando el pleno poder sobre el objeto. - También se llaman derechos en cosa ajena, presuponiendo la propiedad y que además esa propiedad deba pertenecer a otra persona. Nuestro derecho no conoce DR limitados sobre cosa propia, porque cuando la titularidad de la propiedad y de un DR limitado recaen sobre la misma persona, se produce la extinción por consolidación del DR limitado. Atendiendo a la función económica que cumplen, podemos distinguir entre: 1- DERECHOS REALES DE GOCE: Su función es proporcionar a su titular la utilización o explotación, total o parcial de un bien ajeno; así como, en algún caso, de la adquisición de los frutos que producen. Dentro de los DR de goce: Recaen sobre muebles o inmuebles: usufructo, uso y habitación 1.1- Usufructo (467Cc): Derecho de usar y disfrutar una cosa ajena sin dañarla. Obtiene todas las utilidades de la misma, incluso los frutos de ésta, menos la propiedad, siendo este un derecho vitalicio (se extingue con la muerte del titular del usufructo salvo que se pacte un plazo más corto por adjudicarlo a un fin concreto). 1.2 - Uso (524Cc): Es un usufructo a la medida del usuario. Sería un usufructo limitado, permite la obtención de los frutos en función de las necesidades del usuario. 1.3- Habitación (524 y 822 Cc): Uso en el que no hay fruto, sólo se tiene derecho al uso, no al disfrute. Se considera que la habitación es una modalidad de uso, aunque sólo puede recaer sobre bien inmueble. Se regula en caso de discapacitados (822Cc). Recaen sobre inmuebles: servidumbre, censos, superficie, sobre/subedif y x turnos 1.4- Servidumbres: derecho real sobre cosa ajena que atribuye el derecho a obtener una utilidad parcial de una finca ajena. Es el único derecho real junto a la propiedad que es indefinido o perpetuo. “Una finca es esclava de otra”. La servidumbre básicamente es parcial, una finca es sierva de otra. En las personales quien tiene derecho de servidumbre no es otra finca sino una persona, es la servidumbre personal. Servidumbres prediales: lo normal Servidumbres personales: las permitidas en 531Cc. 1.5- Cargas reales o censos: distintos en la forma de constitución (véase pag.9) 11
1.6- Superficie: derecho a edificar en suelo ajeno y hacerse dueño de lo edificado. Esa propiedad superficiaria es temporal, tiene un límite de tiempo porque en la medida que eso está gravando su propiedad, el propietario querrá recuperar la totalidad de los derechos. La duración de este derecho no puede ir más allá de 99 años, lo edificado entonces pasará a ser propiedad del dueño del suelo. 1.7- Sobreelevación (vuelo): derecho a edificar sobre un edificio, construyendo nuevas plantas o pisos. En este derecho que tiene que estar en propiedad horizontal si hubiera ya varias plantas, y si fuera la primera vez hubiera que constituirlo (cada individuo es dueño de una planta, y el que ha hecho la casa tiene derecho a sobreelevación). La diferencia con el derecho de superficie es que las plantas que se hagan posteriormente serán de propiedad perpetua del que edifica. Cuando se haya construido eres propietario definitivo de lo que has construido, sin existir limitación temporal. 1.8- Subedificación: derecho a edificar por debajo de la rasante (garajes, sótanos). Es el mismo derecho que la sobreelevación pero al contrario. El propietario puede constituir estos dos últimos derechos cuando quiera, aunque lo normal es hacerlo antes. 1.9- Aprovechamiento por turno: atribuye al titular la facultad de disfrutar con carácter exclusivo, durante un periodo específico de cada año consecutivo o alternativo, un alojamiento susceptible de utilización independiente y con el mobiliario adecuado al efecto, así como de la prestación de servicios complementarios. Su disfrute no abarca las alteraciones del alojamiento ni su mobiliario. El periodo anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a 7 días seguidos pudiendo los turnos tener la misma duración. La duración del régimen será superior a 1 año e inferior a 50 años, a contar desde la obligatoria inscripción en el Registro de la Propiedad. 2- DERECHOS REALES DE GARANTÍA: otorgan a su titular la facultad de enajenar la cosa afectada, mediante los trámites legalmente establecidos al efecto, para obtener el valor de la misma. Son derechos de garantía porque, mediante ellos, se asegura el cumplimiento de una obligación, de que es acreedor el titular del derecho real. Se les llama derechos de realización del valor porque su contenido esencial es el ius distraendi (poder jurídico dirigido a enajenar un bien de una manera forzosa, se hace en una pública subasta y con el dinero obtenido se paga la deuda). Recaen sobre muebles: 2.1- La prenda (1863Cc): Para constituirla, el deudor tiene que entregar la posesión del objeto. El acreedor adquiere la posesión de la cosa y así se crea la garantía en bienes muebles (si no, sería de fácil desaparición del patrimonio por parte del deudor). Lo más común son los empeños de oro y joyas, Monte de Piedad
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2.2- Prenda sin desplazamiento posesorio: se puede dar en prenda algo sin ceder la posesión. Se constituye solamente sobre muebles sin entregar la posesión cuando estos bienes son susceptibles de identificación. Un coche, taxi, camión, rolex. 2.3- Hipoteca mobiliaria: se aplica el esquema de la hipoteca a bienes inmuebles, pero aplicado a bienes muebles. Son bienes muebles pero que se pueden registrar en un registro especial distinto del RP, el Registro de Bienes Muebles. Recaen sobre inmuebles: 2.4- Hipoteca: de obligatoria inscripción en el RP. El deudor no se desprende de la posesión, pero en el asiento en el RP limita sus facultades. Ej.la casa está hipotecada. Hipoteca directa: pido dinero al banco para comprarme una casa. Hipoteca inversa: soy propietario de una casa libre de cargas, y para compensar mi baja pensión, le vendo la casa al banco, recibiendo pasta y dejándome en usufructo vitalicio en esa casa. 2.5- Anticresis: es una prenda de inmuebles. El acreedor se queda con la posesión de la finca fructífera, entonces se paga el préstamo con los frutos de la finca. En la práctica esto no se da. Lo que sí se emplea es el pacto anticrético que se une a la hipoteca, se hace una hipoteca pero se pacta que si no se pagan los vencimientos el banco tiene la opción de empezar a explotar la finca para cobrar la deuda y los intereses hasta el momento del embargo y la posterior subasta pública.
3- DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN: Estamos ante un tipo de derechos reales discutidos por la doctrina, por su polémica en torno a la naturaleza real o no real de estas figuras 3.1- Derecho de tanteo y de retracto: Por virtud de los derechos de tanteo y retracto se confiere por la Ley a la persona que se encuentra en una determinada situación jurídica (arrendatario, enfiteuta, colindante, comunero…) la facultad de adquirir una cosa cuando su propietario ha decidido venderla. Son simples facultades de disposición, que determinan la posibilidad de decidir la configuración de la situación jurídica. Esta facultad de adquirir una cosa determinada cuando: - Tanteo: Facultad de adquirir una cosa con preferencia sobre 3º en las mismas condiciones, determinada cuando su propietario ha decidido venderla - Retracto: posteriormente a cuando la ha enajenado efectivamente a un 3º En ambos casos, el titular de estos derechos puede hacerlos efectivos no solo contra la persona a quien el propietario ha enajenado la cosa, sino también frente a los sucesivos adquirientes de la misma.
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3.2- La opción de compra: El titular de la opción tiene la facultad de adquirir la cosa objeto del contrato de opción pagando el precio pactado con el concedente. La opción no otorga un derecho inmediato y directo, y además no puede hacerse valer frente a un tercero adquiriente (salvo inscripción registral). En caso de incumplimiento deberá abonar la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Actualmente la Ley permite la inscripción en el RP de las opciones de compra de bienes inmuebles cuando en el contrato aparezca: 1) Convenio expreso de las partes 2) Precio estipulado para adquisición de la finca 3) Plazo para la ejecución de la opción, máximo de 4 años.
4. LA AUTONOMÍA PRIVADA EN LA CREACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. EL PROBLEMA DEL NUMERUS CLAUSUS O NUMERUS APERTUS DE LOS DERECHOS REALES Trata de determinar cuál es el juego de la autonomía privada en la creación de los derechos reales. ¿Pueden existir otros derechos reales atípicos, distintos a los ya vistos? Históricamente este problema ha tenido dos soluciones: Numerus apertus: la autonomía privada puede crear los derechos que quiera Numerus clausus: Los derechos están tasados y no hay más que los que determina la ley. En el derecho español el Cc guarda silencio al respecto. La doctrina mayoritaria acepta la solución del numerus apertus, cabe la posibilidad de que la autonomía privada pueda crear derechos reales innominados o atípicos. Argumentos: • El Cc no contiene ninguna prohibición de que los particulares puedan crear nuevos derechos reales, ni tan siquiera existe en él, un precepto que establezca una lista de los derechos que son derechos reales, ni abierta ni cerrada. • A tenor literal del art.2 2º de la Ley hipotecaria “En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales”. • Art. 7 del reglamento hipotecario “Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.”. Es un problema más teórico que práctico porque la jurisprudencia de la Dirección General de Registros y del Notariado, sumamente vinculante en la materia, se muestra favorable a la inscripción cuando se crea un derecho real distinto de los legales, 14
mostrándose a favor del “numerus apertus”, y aún más cuando se trata en materia de urbanismo, nuevas necesidades económicas como “la multipropiedad” (regulada en Ley 42/1998), pero pone muchas cortapisas para la inscripción, exigiendo: 1º La figura creada ha de reunir los requisitos típicos de los derechos reales (poder directo e inmediato) 2º Que no contradiga el orden público (orden público económico) 3º Necesaria la perfecta descripción del objeto gravado y del derecho que pretende inscribirse 4º Cumplirse los requisitos de forma exigibles para el acceso al Registro (escritura pública) 5º Necesidad específica de tutela jurídica, a través de la creación del derecho real de los intereses de las partes. - Derechos de goce se pueden crear derechos reales atípicos (con régimen jurídico distinto). - Derechos de garantía no se permite la autonomía de la voluntad, manteniéndose un rígido “numerus clausus”. - Derechos de adquisición y cargas reales se permiten perfectamente cuando guardan paralelismo o semejanza con los tipificados legalmente.
5. LA ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES. LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO I. MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES Art. 609 Cc: “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción”. Modos de adquirir la propiedad y los demás derechos reales: 1. La ocupación: modo originario de adquirir la propiedad. Los derechos reales “in re aliena” no pueden adquirirse por ocupación así como tampoco los bienes inmuebles, puesto que debe mediar otro negocio jurídico. Distinto es el caso de los bienes muebles que sí pueden serlo. 2. La ley.: juega un proceso de creación de derechos reales aunque con ámbito bastante limitado. Servidumbres que legislador obliga a construir, usufructo legal al cónyuge viudo 3. Donación: Contrato traslativo por el que se transmite automáticamente la propiedad 4. Sucesión mortis causa: testada o intestada, específico fenómeno de la transmisión por causa de muerte de un patrimonio (herencia). 5. Por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. 6. Prescripción adquisitiva: la usucapión, modo originario.
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II. CLASIFICACIÓN DE LA ADQUISICIÓN Adquisición originaría (ocupación bienes muebles, usucapión): aquella que hace adquirir la propiedad independientemente de cualquier otra persona y por tanto, necesariamente libre de toda carga. Derecho adquirido nace nuevo, no existe derecho del anterior titular. Normalmente suele coincidir con el nacimiento porque al ser independiente a la titularidad anterior es que no existía la adquisición la ocupación. Hay casos en que se puede adquirir derecho ya nacido por el mero transcurso del tiempo fijado en la ley la usucapión Adquisición derivativa (Ley, sucesión, donación o contrato traslativo): Los que hacen adquirir una propiedad fundada en un precedente derecho que tenía otra persona y, por tanto, sujeta a las mismas características, facultades, cargas, … que presentaba el dueño precedente. Hay una relación jurídica entre el anterior titular (transmitente o causante) y el nuevo titular (adquiriente o causahabiente) en relación a esa relación el primero cede o pierde el derecho y el segundo lo adquiere. Adquisiciones especiales (a non domino): La dinámica del dominio y de los derechos reales se asienta sobre el principio básico: “nemo plus iura ad alium…”, por la cual nadie puede transferir la titularidad de un derecho real que no tiene, ni tampoco constituir a partir del dominio, otros derechos reales de contenido menor (usufructo, servidumbre,…), nada se adquirirá en semejante situación. La protección a la apariencia de titular, crea una protección jurídica y del comercio de los bienes, que tutela la confianza y expectativas puestas por terceros en determinadas situaciones con sacrificio del titular verdadero. Los requisitos para la adquisición por un no propietario “non domino”: 1º- Ha de tratarse de una adquisición que se realiza como derivada o procedente de un nom dominus (transmisión de inmueble por quien no es propietario). 2º- La adquisición ha de realizarse a título oneroso 3º- El adquiriente ha de tener buena fe (subjetiva: creer en poder del transmitente o ignorar su falta + objetiva: situación de apariencia razonable) La protección que se dispensa a 3º que reúna estas condiciones se regulan: o Bienes muebles: art. 464 CC o Bienes inmuebles: art. 34 Ley hipotecaria. III. LA TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO La llamada teoría del título y el modo, tradicional en nuestra doctrina jurídica e inspiradora de regulación en nuestro Cc, nace de una interpretación causalista del sistema romano. “La traditio” por sí sola no sirve para transmitir el dominio, sino va precedida de un negocio jurídico antecedente que justifica la transmisión. 16
Es necesario pues: CONTRATO ANTECEDENTE + TRASPASO POSESORIO - “Titulus” Contrato antecedente, causa remota o “iusta causa” - “Traditio” Traspaso posesorio, causa próxima o modo de adquirir. Si únicamente existe “titulus”, habrá una simple relación con puro valor obligacional. Si únicamente “traditio” no fundada en titulus, habrá traspaso posesorio pero no verdadera transmisión de la propiedad. La teoría del título y el modo es aplicable a la transmisión de la propiedad y los demás derechos reales. Excepto: i. La hipoteca que requiere otro requisito más: la inscripción en el registro de la propiedad. ii. Las servidumbres negativas que no exigen el modo ya que no se pueden poseer. IV. LA TRADICIÓN La tradición consiste en la entrega material de la cosa transmitida, que hace el “tradens al accipiens” y que éste acepta. Pero la entrega por si sola es un acto incoloro, que puede obedecer a múltiples fines (adquirir la propiedad, custodia, préstamo de uso, ect). Por ello, es usual la afirmación de que ha de ir acompañada de la voluntad de transferir y adquirir el dominio o derecho real. La entrega o traditio por sí sola no sirve para trasmitir el dominio, para que la traditio pueda producir la transmisión del dominio se necesita un negocio jurídico antecedente que sirva de justa causa para la transmisión. La tradición se mueve en 2 planos: el personal y el real. Personal: la obligación que la ha de preceder Real: traspaso posesorio real, simbólico o ficticio que produce la adquisición del dominio o del derecho real A) ENTRE LAS FORMAS DE TRADICIÓN: En nuestro Cc hay que acudir básicamente: determina las formas de adquirir la posesión. Art. 438Cc Arts. 1462/1463/1464Cc referidos al cumplimiento por el vendedor de su obligación de entrega de cosa vendida. Las formas de tradición serían: a) Traditio real: efectiva entrega material de la cosa. Puede ser el paso de mano a mano tratándose de muebles, o la ocupación material si son inmuebles. Hay entonces la denominada “puesta en poder y posesión”. Art 1462.1ºCc: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
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b) Traditio simbólica: Cuando la transmisión del dominio no va ligada al traspaso material de la posesión de la cosa, sino a la entrega de una cosa accesoria en la que queda simbolizada la principal. Dos casos regulados en Cc: La entrega de llaves del lugar o sitio en que se hallen almacenados o depositados los muebles, si se trata de la entrega de estos. Referido a muebles pero ningún problema en admitirlo en inmuebles: Art 1463Cc: “Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados…” La entrega al adquiriente de los títulos de pertenencia de bienes incorporales y extensivo por la jurisprudencia a los corporales: Art 1464Cc: “Respecto de los bienes incorporales, regirá lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que éste no tenga aplicación se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndole el vendedor. c) Acuerdo de las partes: En relación con la tradición de bienes muebles: Art 1463Cc: “…y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo. i. ii.
iii.
Traditio brevi manu (entrega con la mano corta): el adquirente ya tiene la posesión de la cosa. De arrendatario pasas a propietario. Traditio longa manu (traditio con la mano larga): si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, porque son difíciles de transportar. Constitutum possessorium (constituto posesorio): El transmitente va a seguir manteniendo la posesión, pero con otro título. De propietario pasas a arrendatario.
d) Otorgamiento de escritura pública: Aplicable a bienes muebles e inmuebles: Art 1462.2º Cc: “Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
e) Tradición de bienes incorporales: Para esos bienes, el 1464 se remite a 1462.2º y subsidiariamente admite como formas de entrega el uso que el derecho haga el adquiriente con consentimiento del “tradens” y la entrega por este a aquel de los títulos de pertenencia.
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B) TRADICIÓN VS INSCRIPCIÓN La inscripción no altera la teoría del título y del modo. Al registro hay que ir ya siendo propietario (es decir ir teniendo ya el título y el modo). De tal forma que si lo inscribes pero te falta el modo, no adquieres la posesión sólo por haberte inscrito (no somos propietarios). La inscripción no altera la forma de adquirir, al registro hay que ir con una transmisión consumada, hay que ir con el título y el modo. Para ir al registro se tiene que haber hecho una escritura pública (los escritos privados no entran al registro). En la mayor parte de los casos cuando yo inscriba ya tendré la traditio porque tendré la traditio instrumental. Para los casos en que no tenga el modo, la idea básica es que la inscripción produce la tradición. En conclusión la inscripción no suple a la tradición.
6. LA EXTINCIÓN Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES 1- Pérdida de la cosa: Es causa de extinción del derecho real, pero para que se produzca este efecto la pérdida ha de ser total. Una pérdida parcial no supone más que una modificación objetiva del derecho real, que continúa existiendo sobre la parte subsistente de la cosa. Es indiferente que la perdida haya sido fortuita, negligente o dolosa. Si un tercereo destruye la cosa por negligencia o dolo, sujeto obligado a indemnizar daño y perjuicio producido, pero derecho real queda extinguido. También hay pérdida de la cosa cuando ésta queda inapta para servir a su destino económico, así como cabe también la “pérdida o destrucción jurídica del derecho”. 2- Consolidación: cuando se extingue el derecho real limitado se produce la consolidación. Se da en 3 supuestos: • Concurren en la misma persona el titular del derecho real de propiedad y el derecho real limitado, se extingue el derecho real limitado por consolidación. • El derecho real se extingue cuando en la misma persona se da la cualidad de titular dominical y de titular del derecho real que lo grava. • Cuando fallece la persona titular del derecho real vitalicio que grava la propiedad o en su caso, termina la obligación temporal que recae sobre ella. Nadie puede ostentar un derecho real sobre su propia cosa, pues cuando se puede obtener de la cosa su más amplia utilidad no se justifica que otro título autorice a obtener una utilidad más reducida “teoría de la elasticidad del dominio”. La consolidación no puede operar en perjuicio de terceros. Si el derecho real está gravado con otro derecho real, aquél frente al titular de éste, subsistirá como si la consolidación no se hubiese producido (art. 107.1º L.H)
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3- Renuncia: Negocio jurídico unilateral por el cual el titular de un derecho subjetivo lo extingue espontáneamente. La renuncia no necesita para su efectividad el conocimiento ni el consentimiento de la persona favorecida. - Si eres titular la cosa deviene nullius (en España pasa a ser patrimonio del Estado). - Si proviene de derecho limitado recobra el dominio su plenitud al desaparecer el derecho real en que se habían concentrado (consolidación). La renuncia para ser eficaz, no ha de perjudicar a terceros, al igual que consolidación, subsisten frente a ese tercero los derechos que recaían sobre el derecho renunciado. 4- Abandono: es una forma de renuncia que se caracteriza por la desposesión de la cosa. El ánimo de renunciar o abandonar, puede tenerse después de la perdida de la posesión como coetáneamente con el hecho de dejar de poseer. Cuando tiras un libro porque estás harto ya de él. El abandono del titular del derecho de propiedad, no supone la extinción de los derechos reales limitados constituidos sobre él. 5- Revocación: Hay revocación de la propiedad cuando, en virtud de un cambio de voluntad del que transmitió la cosa, permitido por la ley, la misma vuelve a su patrimonio. Se requiere una primera voluntad positiva de transmitir el dominio y la efectiva transmisión. Mediante la revocación se destruye la enajenación. No son casos de revocación de la propiedad la nulidad ni la anulabilidad. 6- Expropiación forzosa: La expropiación forzosa por motivos de utilidad pública e interés social lo mismo recae sobre la propiedad que sobre otros derechos o intereses legítimos. Pierdes la titularidad a cambio de una indemnización.
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TEMA 2.2.- LA POSESION 1. LA POSESIÓN: CONCEPTO, FUNCIONES Y NATURALEZA 2. CLASES DE POSESIÓN: A) POSESIÓN NATURAL Y POSESIÓN CIVIL B) POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO Y EN CONCEPTO DISTINTO DEL DE DUEÑO C) POSESIÓN MEDIATA Y POSESIÓN INMEDIATA D) EJERCICIO PERSONAL DE LA POSESIÓN Y EJERCICIO POR OTRO. EL SERVIDOR DE LA POSESIÓN BUENA E) POSESIÓN DE BUEN A FE Y POSESIÓN DE MALA FE F) POSESIÓN JUSTA O NO VICIOSA Y POSESIÓN VICIOSA O INJUSTA 3. SUJETOS Y OBJETO DE LA POSESIÓN 4. ADQUISICIÓN, PÉRDIDA, CONSERVACIÓN Y RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN 5. EFECTOS DE LA POSESIÓN: POSESORIO: A) PROTECCIÓN DEL ESTADO POSESORI O: LAS ACCIONES POSESORIAS B) PRESUNCIONES POSESORIAS C) EL ART. 464 DEL CÓDIGO CIVIL D) LA LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO
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1. LA POSESIÓN: CONCEPTO, FUNCIONES Y NATURALEZA El título 5º del libro II del Código civil (artículos 430 a 466) se dedica a la normativa de la posesión. Concepto de posesión: “la tenencia material de la cosa, siendo esta posesión una situación de hecho protegida por el ordenamiento jurídico, atribuyendo ciertas consecuencias a la misma y protegiendo al poseedor independientemente de que sea el titular o no de la cosa”. El titular de un derecho que recae sobre una cosa, realiza determinados actos que constituyen la puesta en ejercicio de su derecho. La posesión de la cosa se presenta, por tanto, como el prius (antes) de tal ejercicio, pues ante todo, es necesario poseer dicha cosa. Por tanto, la posesión es un señorío de hecho sobre la cosa, un poder de hecho que se ejerce sobre ella. Funciones de la posesión: La posesión cumple con una función de protección de statu quo (o estado actual). El fenómeno posesorio se encuentra en la especial forma de tutela jurídica que tradicionalmente se denomina “tutela interdictal” (arts. 441 y 446 Cc). En la nueva LEC son acciones para retener o recuperar la posesión simplemente (art 250.1.4º) que se ejercitan por procedimiento sumario en un juicio verbal. En el interdicto no se enjuicia si el que lo interpone es el legítimo propietario o sólo ostenta un derecho real sobre la cosa, por ello si el legítimo propietario quiere recuperar su cosa tendrá que interponer una acción reivindicatoria que se tramita por juicio ordinario. Art 441Cc: “En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente”. Art 446Cc: “Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen”. 1- Tutela interdictal: quien se está comportando respecto de una cosa ejerciendo el señorío sobre ella, aun cuando en realidad no tenga derecho sobre la misma, tiene el de ser amparado frente a cualquier perturbación o despojo que provenga de 3º, sin necesidad de alegar ni probar que él es el dueño o que tiene derecho sobre la cosa, sino simplemente que se encontraba en la tenencia de la misma. Por la misma razón, el perturbado o despojado tiene derecho de amparo (acciones reivindicatorias) 2- Función de legitimación: determinados comportamientos sobre las cosas permiten que una persona considerada como titular de un derecho sobre ella y pueda ejercitar en el tráfico jurídico las facultades derivadas de aquél, así como que 3º puedan confiar en dicha apariencia. 22
Art 448 Cc: “El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo”. Y en el artículo 464 se recoge la regla clásica posesión vaut titre (la posesión equivale al título), estableciendo como principio general que la posesión de bienes muebles adquirida de buena fe equivale al título. En consecuencia, diríamos que la función legitimadora es la situación jurídica que legitima a una persona en virtud de la apariencia para ejercitar el derecho que dicha apariencia manifiesta o pública o permite a los 3º confiar en ella. 3- Conversión por usucapión: la posesión cumple con el efecto de la posibilidad de su conversión en dominio o en el derecho real de que es manifestación exterior mediante la usucapión. La relación fáctica que ha durado el lapso de tiempo señalado por la ley es el soporte imprescindible de tal instituto, bien en usucapión extraordinaria (no se necesita título alguno), bien en usucapión ordinaria (se purga el vicio o defecto del título en cuya virtud hemos adquirido la propiedad o derecho real sobre una cosa). En primer lugar, la posesión es una situación de hecho, es la detentación de una cosa. Pero además, la posesión es un derecho en doble sentido: -
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Ius possesionis: La simple posesión confiere al poseedor el derecho a seguir poseyendo frente al que le quiera privar de la posesión (ius possesionis). Este derecho se tiene con independencia de si se tiene o no derecho a poseer. Es decir, si un sujeto es el poseedor pero no el propietario y el propietario quiere recobrar la cosa, el poseedor tiene preferencia sobre la cosa frente al tercero ante el juez. Ius possidendi: la posesión también es un derecho que se tiene cuando concurre el oportuno título. Hay que destacar el ius possidendi, que es el derecho a poseer. Este derecho lo tiene, generalmente, el propietario, arrendatario, usufructuario, etc., es decir, el titular del derecho real. El ius possidendi habrá que ejecutarlo judicialmente, ya que si se intenta ejecutar directamente, el poseedor podrá ejercer judicialmente el ius possesionis para mantener el statu quo.
Por tanto, la posesión es un derecho subjetivo, tanto si se trata de ius possesionis como si se trata de ius possidendi. En cualquier caso, el ius possesionis es un derecho real porque es un poder directo e inmediato sobre la cosa, que además es ejercitable frente a todos. Sin embargo, es un derecho provisional, porque la posesión no es eterna, tarde o temprano se terminará
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2. CLASES DE POSESIÓN I. POSESIÓN NATURAL Y POSESIÓN CIVIL Art430 Cc: “Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de hacer la cosa o derecho como suyos”. Para SAVIGNY, que estableció la Teoría Subjetiva, para que pueda existir posesión es necesaria la concurrencia de dos elementos: - El corpus: que es la tenencia material de una cosa y la posibilidad física de ejercer una influencia inmediata sobre ella y de excluir toda influencia extraña. - El ánimus: que es la voluntad de tener la cosa para sí. (ánimus rem sibi habendi; ánimus domini). Se separan dos clases de posesión según el “animus del poseedor”: si se tiene o no intención de hacer la cosa o derecho como suyos. No es que para la posesión natural no se requiera ningún animus, lo que ocurre es que la presencia de un animus cualificado hace a la posesión civil. La doctrina y la jurisprudencia entiende que “la intención de hacer la cosa o derecho como suyos” se refiere al “animus domini”, es decir, “la intención de hacer la cosa como suya”. La intención o animus es un hecho interno, de difícil prueba, que se puede objetivizar por el resultado del título por el que se adquirió la posesión. La distinción entre posesión natural y posesión civil carece de consecuencias en orden a su protección, ya que todo poseedor está legitimado para la interposición de los interdictos defensores de la posesión. Sin embargo, si las tiene en orden a la adquisición del dominio por prescripción adquisitiva o usucapión (ordinaria o extraordinaria), ya que han de asentarse necesariamente sobre la posesión civil. II. POSESION EN CONCEPTO DE DUEÑO Y DISTINTO DEL DUEÑO Art 432Cc: “La posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona”. Efectivamente, se puede ser poseedor porque se es dueño o propietario, pero también se puede ser poseedor en un concepto distinto del de propietario, por ejemplo, como arrendatario o usufructuario. Cuando se posee una cosa, por tanto, se puede poseer en conceptos distintos. Si nos fijamos únicamente en la posesión de cosas, lo que el art.432 viene a decir es que, es poseedor únicamente quien posee como dueño, y los demás que eventualmente pudieran tener poderes sobre la cosa para conservarla o disfrutarla (el usufructuario, arrendatario, etc.) son meros tenedores de la misma. 24
Sin embargo, la distinción entre poseedores y tenedores de la cosa es infecunda en gran medida, porque tanto unos como otros están protegidos por las acciones posesorias. Además, es inocuo calificar de meros tenedores de la cosa a los que ejercen sobre ella derechos más limitados que la propiedad, pues los titulares de derechos reales, con fundamento en esa tenencia precisamente, pueden llegar a adquirirlos por usucapión de la misma manera que el poseedor como dueño puede llegar a adquirir el dominio a través de ese instituto jurídico de la usucapión (artículo 1940 y 1941 CC). III. POSESION MEDIATA E INMEDIATA Esta distinción no se encuentra como tal en nuestro Código Civil, sino que proviene de la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, cuya base positiva para la distinción se halla en el artículo 432Cc, afirmando que estas 2 clases de posesión pueden concurrir respecto de la misma cosa. - Posesión mediata: la ostenta la persona que posee por mediación de un 3º (poseedor inmediato) el propietario- arrendador de una finca - Posesión inmediata: la ostenta la persona que se encuentra en una posesión directa con la cosa, por estar ligada con una relación jurídica con el poseedor mediato arrendatario de esa finca El propietario-arrendador de la finca (poseedor mediato) está gozando de la posesión de la casa de alguna manera, ya que recibe las rentas generadas por el arrendamiento, mientras que el arrendatario (poseedor inmediato) ostenta la posesión directa de la cosa mediante una relación jurídica como es la institución del arrendamiento (STS 22 febrero 1955, 22 marzo 1962, entre otras). La distinción de ambas posesiones ha generado algunos problemas. Claramente, el poseedor inmediato está legitimado para pedir la tutela de su posesión frente a los ataques de tercero porque es un poseedor. Sin embargo, se cuestiona si el poseedor mediato podrá también ejercitar las acciones posesorias frente al tercero que ataca la posesión inmediata. Asimismo se ha discutido la posibilidad de que se defiendan ataques o despojos entre uno y otro poseedor. IV. EJERCICIO PROPIO DE LA POSESION Y POR MEDIO DE OTRO Atendiendo al modo en que se ejerce la posesión: -Art 431Cc: “La posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y disfruta, o por otra en su nombre”. Es clara la disociación entre el tener y ejercer. El que tiene la posesión puede ejercer: - por sí el poder de hecho sobre la cosa - pero también por otra persona, en nombre de aquél, podrá ejercer ese poder • Existe disputa doctrinal acerca de este asunto: - Un sector de la doctrina opina que en virtud del artículo 439, la posesión puede adquirirse por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal o por su mandatario e igualmente esta posesión será ejercida en las cosas y derechos por la persona que la disfruta, por su representante legal y por su mandatario. Por tanto, el 25
que ejerce la posesión no sería un verdadero poseedor, sino una persona que realiza actos posesorios por otro. - Otro sector doctrinal, han extraído del precepto del 431Cc, la figura del servidor de la posesión, propia del Código civil alemán. El servidor de la posesión supone que entre el que ejerce la potestad de hecho sobre la cosa y otra persona media una relación de dependencia o subordinación, de tal manera que debe seguir las instrucciones u órdenes de ésta referentes a la cosa. Ese servidor posee en provecho exclusivo del poseedor. Ej.: el chófer de mi coche es mi empleado, pero cuando está haciendo actos materialmente posesorios es indudable que yo sigo poseyendo mi coche, porque el chófer es el instrumento a través del cual yo poseo. En suma, el servidor de la posesión es el ejecutor material de la posesión que otro tiene, pero nunca puede ser considerado jurídicamente poseedor. Es un mero instrumento humano al servicio del poseedor. El estatuto jurídico del servidor de la posesión es básicamente negativo, ya que sólo nos dice quién no es poseedor. Mientras las cosas estén en manos del servidor de la posesión se han de considerar a todos los efectos jurídicos como si estuvieran en las del poseedor. En resumen, el artículo 431 CC engloba dos figuras: - La del representante del poseedor. - La del servidor de la posesión: Cabe destacar la proximidad de esta figura con la del poseedor inmediato, ya que en ambos casos están ligados con el poseedor mediato por medio de una relación jurídica y las respectivas posiciones están jerarquizadas. Sin embargo, en el caso del servidor la relación es más personal, ya que hay en ella un deber de obediencia a las instrucciones. V. POSESION VICIOSA Y POSESION TOLERADA Esta clasificación de la posesión se relaciona íntimamente con art. 444Cc, que preceptúa: - Art 444Cc: “Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia no afectan a la posesión”. En virtud del citado precepto, la clandestinidad y la violencia viciosa la posesión. También el 441Cc prohíbe que la posesión se adquiera con violencia “En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientas existe un poseedor que se oponga a ello”. Los actos posesorios fundados en ellas no modifican la condición del poseedor en que se encontrara el anterior ni se extingue, salvo en el caso del artículo 460.4º:”el poseedor puede perder su posesión por la posesión de otro, si la nueva posesión hubiese durado más de un año aún contra voluntad del antiguo poseedor”, precepto no aplicable a la clandestinidad por su carácter oculto que impide una rápida reacción, lo que sí es posible cuando la posesión es violenta, la cual desde el momento que cesa la violencia se purga el vicio, pudiéndose crear a partir de ese momento, una posesión nueva que, si ha durado más de un año producirá la perdida de la antigua posesión.
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Posesión tolerada: cuando el poseedor lo es por la mera tolerancia del dueño, o del poseedor anterior. Posesión clandestina: cuando esa posesión está oculta, de manera que el poseedor despojado no sabe que ha sido despojado de su posesión. Posesión violenta: es la que se adquiere o mantiene por medio de violencia física irresistible o moral o coacción. En este caso el artículo 460.4 CC dice que se puede perder la posesión por la posesión de otro, aún contra la voluntad del antiguo poseedor. Por tanto (dice nuestro profesor), cuando uno empieza a poseer con violencia, no se convierte en verdadero poseedor hasta que pasa un año. Es decir, durante el año se podría hablar de dos poseedores: el poseedor despojado, que lo será de una posesión incorporal por lo que puede interponer un interdicto contra el despojante, y el poseedor violento, que no es realmente un poseedor durante ese año. Estas clases de posesión tienen suma importancia en relación con una de las funciones de aquel instituto: servir de base para la adquisición por usucapión. La posesión que habilita para esta usucapión ha de tener determinados condicionamientos: Además de posesión civil y a titulo de dueño, a que la misma debe ser para aquella finalidad, en concepto de dueño. A tenor del 1941Cc exige además que sea “pública y pacífica” y el art. 1942Cc agrega que “No aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio, ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño”. Por tanto, podemos llegar a la conclusión de que los artículos 1941 y 1942 vienen a decir lo mismo que el artículo 444, es decir, que la posesión pública equivale a la posesión no clandestina; la posesión pacífica equivale a la no violenta; y la posesión tolerada equivale a los actos ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia. EL art 1942Cc no solo comprende los actos tolerados como el 444Cc, sino también los ejecutados en virtud de licencia del dueño. En tal licencia cabe englobar aquellas situaciones que aun siendo posesorias no habilitan a la usucapión (no por un vicio de la posesión, sino porque no se poseerá a titulo de dueño). VI. POSESION DE BUENA Y DE MALA FE Hasta ahora nos hemos referido a la posesión como un señorío de hecho ejercido sobre una cosa, prescindiendo de si existe o no un titulo en el poseedor del que emane su derecho a aquella posesión, o que tal poseedor crea que existe. Al hablar de posesión de buena o mala fe el panorama varía, ya que hay que conectar necesariamente la posesión que se ejerce sobre una cosa con el titulo que deriva el derecho al ejercicio posesorio. Art 433Cc: “Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario”.
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Pero el art 1950 Cc en relación con la usucapión: Art 1950 Cc: “La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio”. Aplicando las normas de la buena fe, la creencia (o ignorancia del vicio) siempre tiene que ser excusable. Si el poseedor ha podido salir del estado de creencia (o ignorancia) con el empleo de una diligencia media, no hay duda de que posee con mala fe. De la literalidad del 435 Cc, podemos deducir que la buena fe es requerida durante todo el tiempo que dura la posesión: Art 435Cc: “La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter, sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente”. Hay que señalar, de todos modos, que según jurisprudencia del Tribunal Supremo, no basta un simple cambio de ánimo interno para que la posesión de buena fe se transforme. Se necesitan actos que hagan patente el cambio, ya que como dice STS de 16 de marzo de 1966, “la buena o mala fe son estados de conciencia íntimos del sujeto, a los que no se puede llegar sino a través de sus manifestaciones externas”.
3. SUJETOS Y OBJETO DE LA POSESIÓN I. SUJETO DE LA POSESIÓN El poseedor puede ser tanto una persona física como una persona jurídica. Art 38 Cc: “las personas jurídicas pueden adquirir y poseer toda clase de bienes”. Además, cabe que el sujeto de la posesión sea plural, es decir, que más de una persona tenga con animus domini una misma cosa o disfruten de un mismo derecho. Esta figura se da en materia de comunidad de bienes (art.392 Cc) y es reconocida por el artículo 445 como un supuesto en que la posesión se admite en más de una persona. Sin embargo, no se regula en absoluto la situación, por lo que habrá que acudir a las normas de los artículos 392 y ss (véase comunidad romana; en tema 6.1). II. OBJETO DE LA POSESIÓN Con arreglo a los términos literales de nuestro Código Civil, tanto las cosas como los derechos son susceptibles de posesión. Art 437 Cc: “Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación”. Por otro lado, el artículo 430Cc señala que la posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Por tanto, en realidad, la posesión que consista en el “disfrute de un derecho” no es siempre algo contrapuesto a la posesión de cosas, porque no hay duda de que para que se disfrute el derecho en muchos casos se necesita la posesión de la cosa. La posesión 28
de la cosa reflejará el derecho, es decir, los poderes que de hecho se ejercitan sobre la cosa darán la imagen del derecho. El usufructuario disfruta de su derecho real de usufructo a través de la posesión de la cosa usufructuada, que reflejará, mediante el señorío sobre ella, el derecho real. ¿Qué derechos son susceptibles de posesión? Por la propia naturaleza de la misma, solo los que consientan un ejercicio reiterado sobre una cosa apropiable, así se explica que el art 437 considere como objeto de la posesión “los derechos susceptibles de apropiación” Pero admitir su posibilidad no significa atribuir los mismos efectos. Cabe que sea defendida mediante acciones posesorias (art 250.1.4ºLEC), pero no que su posesión sirva de base para la usucapión, pues solo el dominio y demás derechos reales son aptos para ella. Derechos de crédito no usucapión, derechos reales sí
4. ADQUISICIÓN, PÉRDIDA, CONSERVACIÓN Y RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN IA. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN La posesión requiere la existencia del corpus y del animus. El corpus representa el señorío de hecho sobre la cosa, siendo la conciencia social la determinante de su calificación o existencia. Art 438 Cc: “La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho”. Por tanto, son tres los modos legales para detectar la presencia del corpus: 1º- La ocupación material de la cosa o derecho poseído. 2º- La sujeción de la cosa o derecho poseído a nuestra voluntad. 3º- Los actos propios o formalidades legales que existan para adquirir tal derecho. - Los dos primeros prácticamente vienen a ser uno mismo, ya que no hay duda de que la ocupación material implica también la sujeción a la voluntad del poseedor de la cosa ocupada. Con la expresión ocupación material del derecho poseído, es obvio que un derecho no puede ser susceptible de aprehensión material como una cosa corpórea, habiendo que interpretar que, el Código Civil se refiere al ejercicio directo sobre la cosa que es objeto de aprehensión del poder correspondiente al derecho objeto de posesión. Usufructuario adquiere la posesión de su derecho de usufructo cuando ejercita materialmente sobre la cosa usufructuada el señorío de hecho que le consiente su derecho - El tercer medio señalado en el artículo 438 es el de la adquisición de la posesión por los actos propios y formalidades legales para adquirir tal derecho. 29
Aquí se engloban una serie de supuestos heterogéneos en los que una persona está investida de la cualidad de poseedor que son: - La tradición (véase págs. 17/18): es un requisito necesario para adquirir el dominio y derecho reales. La traditio o entrega de la cosa supone adquisición en el accipiens, y puede darse cumpliendo los actos y formalidades legales que no llevan consigo contacto físico con la cosa. - La adquisición por ministerio de la ley: se da cuando es una disposición legal la que inviste a una determinada persona de la condición de poseedor, sin necesidad de aprehensión material o corporal. El supuesto típico es el de la aceptación hereditaria. - La adquisición judicial de la posesión: se logra a través de los procedimientos regulados en la LEC. Mediante juicio verbal el tribunal puede poner en posesión de los bienes a quien haya adquirido por herencia, sino estuviesen poseídos por nadie a titulo de dueño o usufructuario (250.1.3ºLEC). Al expediente de jurisdicción voluntaria “posesión judicial cuando no proceda interdicto de adquirir” cuando no proceda adquirir por título hereditario (art 2056 y ss RD3/1881 de LEC). IB. CAPACIDAD PARA ADQUIRIR LA POSESIÓN Respecto a la capacidad para adquirir la posesión, en el fenómeno posesorio se requiere siempre un “animus” mínimo, que es la voluntad de poseer, el querer ejercitar sobre la cosa el poder de hecho propio de la posesión. Están capacitados para adquirirla los que tengan capacidad de entender y querer. Art 443Cc: “Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas; pero necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor”. Este precepto no restringe la capacidad de los menores e incapaces a un determinado modo de adquisición genéricamente, pero la limitación de su capacidad de obrar impide que puedan adquirir utilizando determinados medios como: - la adquisición hereditaria: aceptación de la herencia realizarla sus representantes - adquisición judicial: por no poder comparecer en juicio Art 439Cc: “Puede adquirirse la posesión por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatario y por un tercero sin mandato alguno; pero en este último caso no se entenderá adquirida la posesión hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio lo ratifique”. * estamos ante una regla general de ratificación, con sus efectos retroactivos IC. ADQUISICIÓN HEREDITARIA: LA POSESION CIVILÍSIMA Art 440 Cc: “La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia. El que válidamente repudia una herencia se entiende que no la ha poseído en ningún momento”. La jurisprudencia del TS ha declarado reiteradamente que en nuestro derecho se produce a favor del heredero la llamada “posesión civilísima”, que es la que se adquiere 30
por ministerio de la ley y que tiene lugar en el momento de la muerte del causante sin necesidad de aprehensión material de la cosa. Esta clausula es solo aplicable al heredero y no a los legatarios de cosas determinadas (882 y 885Cc). Esta civilísima no limita su alcance únicamente a los bienes que el causante poseía de manera directa o inmediata, sino que alcanza también a los que poseía por mediación de sus criados, dependientes, administradores, arrendatarios, ect. El heredero pues, no comienza una nueva posesión de las cosas hereditarias, sino que sustituye al causante en la que tenía. II. EXTINCIÓN O PÉRDIDA DE LA POSESION El art 460Cc enumera las causas por las que se pierde la posesión, que son: A) ABANDONO DE LA COSA Esta causa de pérdida de la posesión obedece a que no puede existir entonces posesión, porque ni se ejercita un señorío sobre la cosa, ni se tiene voluntad de ejercitarlo. Por tanto, falta tanto el corpus como el animus. El abandono implica una voluntad abdicativa que debe exteriorizarse colocando a la cosa en circunstancias de las que socialmente se deduzca su desapoderamiento. El abandono no se presume y deberá probarse por todo aquel que esté interesado en su existencia. La confesión del propio poseedor no será suficiente para probar el abandono si perjudica a otros sujetos. B) CESIÓN HECHA A OTRO POR TITULO ONEROSO O GRATUITO Se trata de una cesión de la posesión como consecuencia o derivación de un previo título oneroso o gratuito, es decir, una cesión casualizada. El título ha de ser traslativo de la propiedad. Si el propietario que está poseyendo la cosa la da en arrendamiento, no hay duda de que habrá una cesión de la posesión a título oneroso, pero no ha perdido la posesión de la misma (artículo 432). Quedará como poseedor mediato, mientras que el arrendatario será el inmediato. C) DESTRUCCION O PÉRDIDA TOTAL DE LA COSA La destrucción o pérdida total de la cosa extingue la posesión pues no es posible ejercer el señorío sobre ella. La posesión de la cosa mueble, sin embargo, no se entiende perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque éste ignore accidentalmente su paradero (artículo 461 CC). Se entiende que no hay pérdida de la posesión hasta que la cosa haya pasado a poder de un tercero, pues mientras desconocemos su paradero no sabemos si está bajo nuestro poder o no. D) QUEDAR LA COSA FUERA DEL COMERCIO Por lo que respecta a la pérdida por quedar la cosa fuera del comercio hay que entender que se refiere a una privación de la comercialidad sobrevenida por un cambio en el ordenamiento jurídico. E) POR LA POSESIÓN DE OTRO La posesión de otro a la que alude el precepto debe ser una posesión incompatible con la que pueda perder el poseedor actual. Esta posesión, si es contra su voluntad, debe 31
durar más de un año, lo que significa que el antiguo poseedor tiene la consideración de poseedor a todos los efectos legales durante el año. Por esto, puede ejercitar los interdictos para el restablecimiento de su estado posesorio y si estaba usucapiendo la cosa, no se interrumpe la usucapión (artículo 1944 CC). Si el antiguo poseedor recupera “conforme a derecho” la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción, según indica el artículo 466 Cc.
5. EFECTOS DE LA POSESIÓN I. PROTECCION DEL ESTADO POSESORIO: ACCIONES POSESORIAS Art 446Cc: “Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, y si fuere inquietado en ella deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes e procedimiento establecen. La protección posesoria, por tanto, se confía a medios judiciales y no a la propia autoridad del poseedor. El ordenamiento jurídico repudia la violencia tanto para el mantenimiento como el restablecimiento del estado posesorio (art 441Cc). Los medios judiciales de defensa posesoria en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 eran unos procedimientos sumarios llamados interdictos, que tenían por objeto el cese de la perturbación que sufría el poseedor, manteniendo la situación posesoria del mismo, o la recuperación de una posesión de la que había sido despojado. Se denominaban interdictos de retener y de recobrar, respectivamente. La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000 ha derogado dichos procedimientos. En la actualidad, sigue siendo un procedimiento sumario en cualquiera de las modalidades y las acciones tienen un plazo especial de caducidad. Art 439.1 LEC dice que “no se admitirán demandas que pretendan retener o recobrar la posesión si se interponen transcurrido el plazo de un año desde el acto de perturbación o el despojo”. La sentencia que ponga fin al juicio no producirá los efectos de cosa juzgada. Además, la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil concede la tutela posesoria sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o de un derecho, recogiendo las opiniones de la doctrina. A) LEGITIMACIÓN ACTIVA La legitimación activa es amplísima. El artículo 466 Cc la concede a todo poseedor. Está legitimado activamente todo poseedor, aunque sea clandestino o violento, y ello tanto frente a terceros como frente al poseedor que sufrió la violencia o clandestinidad, si en lugar de acudir a los medios judiciales para la protección de su situación posesoria emplea las vías de hecho. El que su posesión no haya durado un año no es impedimento. Es cierto que el poseedor antiguo no ha perdido mientras tanto su posesión (art. 460.4), pero esto sólo quiere decir que conserva la tutela posesoria, aunque no haya nueva posesión hasta que transcurra aquel plazo.
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También está legitimado el heredero que sucede mortis causa en la posesión de su causante (artículo 440), contra la perturbación o despojo que puede sufrir antes de que tenga en su poder efectivo los bienes hereditarios. La legitimación activa presenta alguna problemática en relación con el artículo 432. Dado que tanto el poseedor mediato como el inmediato son poseedores, su legitimación es clara frente al tercero causante de la perturbación o despojo. Del mismo modo, y en tanto que son poseedores, ha de afirmarse su legitimidad activa frente al otro (poseedor mediato versus inmediato y viceversa). Además, ni el Código civil ni la Ley de Enjuiciamiento Civil señalan excepción alguna, por razón del demandado, que limite la protección interdictal. B) LEGITIMACIÓN PASIVA Las acciones posesorias han de dirigirse contra el autor de la perturbación o despojo, o bien contra quien dio las órdenes o instrucciones para ello. Así se entendía bajo la vigencia de la LEC de 1881 y no hay impedimento legal para seguir entendiéndolo. C) LA ACCIÓN PUBLICIANA Debe su nacimiento al derecho romano, y traducida al derecho moderno, la jurisprudencia, sobre todo mediante sentencia 13 enero de 1984, la afirma como doctrina emanada del Artículo 445 del Código civil en el que se alude a una controversia sobre la posesión o propiedad como cuestiones distintas. Esta jurisprudencia ha admitido la acción publiciana como defensa del poseedor con mejor derecho a poseer, dirigida a la tutela posesoria y corresponde al poseedor contra quien posea de peor derecho o contra el mero detentador y no contra el que sea propietario. II. PRESUNCIONES POSESORIAS A) PRESUNCIÓN DE BUENA FE El artículo 434 presume la buena fe en todo poseedor. Esta presunción es iuris tantum, por lo que incumbe a la carga de la prueba al que afirma la mala fe. La doctrina parte en materia posesoria de una separación entre el poder de hecho que se ejerce sobre una cosa y el título o derecho de donde emana aquel poder. La posesión adquiere relevancia en la fase del poder de hecho. Pero si tenemos en cuenta que la posesión de buena fe es siempre posesión que se ejerce sobre una cosa en virtud de un título que tenemos, y de donde deriva la posibilidad de ejercicio, es lógico proclamar que con la presunción de buena fe el legislador presume también implícitamente que todo poseedor tiene un título que poseer. La prueba de mala fe radicará: 1º En que el poseedor conocía el vicio que invalida el título o modo por el que adquiere el derecho que le da la posesión de la cosa (artículo 433). 2º Si cuando se adquiere la posesión en virtud de aquel título hubiese buena fe, la mala fe sobrevenida requiere que se pruebe que existen actos que indican que el poseedor no ignora que posee indebidamente (artículo 435). 33
B) PRESUNCION DE CONTINUIDAD DEL CONCEPTO POSESORIO: LA INTERVENSION DE LA POSESION Art 436Cc: “se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto que se adquirió, salvo prueba en contrario”. Por tanto, quien en virtud de un contrato de arrendamiento o de la constitución de un derecho real de usufructo, etc., adquiere la posesión de una cosa, se presume que en el momento actual sigue siendo poseedor de la cosa en el mismo concepto en que la adquirió, es decir, arrendatario, usufructuario, etc. Sin embargo, el poseedor puede intervertir el título que posee. El poseedor intervertirá su título originario cuando con posterioridad a la adquisición de una posesión conforme al mismo, posee en concepto distinto al que adquirió. Por tanto, la interversión requiere un ánimus. Pero este ánimus no debe quedar reducido al interior del poseedor, sino que tiene que quedar expuesto al exterior el hecho de que está poseyendo en un concepto distinto. Además, los actos del poseedor deben ser inequívocos. Sin embargo, los actos equívocos pueden servir para la interversión, si son acompañados de manifestaciones de voluntad explicativas en el sentido de la contradicción. No pagar o no desalojar porque el arrendatario dice que él es el propietario de la cosa Los actos deben ser públicos en el sentido de que deben de poder llegar al conocimiento del que sufre las consecuencias de la interversión. Por último, debe advertirse que la interversión de la posesión, como excepción al artículo 436 CC ha de ser probada por quien la alega. Además, el dueño no pierde la posesión de la cosa hasta que transcurra 1 año (460.4 CC), por lo que durante ese año puede ejercitar las acciones correspondientes a la defensa de su posesión. C) PRESUNCIÓN DE LEGITIMIDAD POSESORIA Art 448Cc: “El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo”. El poseedor en concepto de dueño goza de una presunción de legitimidad de su posesión, el Código Civil se refiere a que el poseedor animus domini, es decir, el que se comporta respecto a la cosa como propietario, ha adquirido el dominio de la misma mediante un título que el ordenamiento jurídico juzga hábil para este fin y le dispensa, además de la exhibición del documento en que plasma el título. Por tanto, la posesión hace presumir el justo título y por tanto no es necesario exhibirlo, correspondiendo la prueba final al que afirma en contrario. D) PRESUNCION DE CONTINUIDAD EN LA POSESION Art 459Cc: “El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído también durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario”. Por tanto, se supone que cuando has estado poseyendo durante un tiempo y eres poseedor actual, también has estado poseyendo en el momento intermedio.
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Por otro lado, el artículo 466 señala que el que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción. La base para la aplicación de ambas presunciones es una posesión actual. E) PRESUNCIÓN DE POSESION DE BIENES MUEBLES DENTRO DEL INMUEBLE QUE SE POSEE Art 449Cc: “La posesión de una cosa raíz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos”. Significa que el hecho de que se acredite ser el poseedor del inmueble en cualquier concepto, implica que se es poseedor de todos los bienes muebles que hay dentro del inmueble, salvo exclusión expresa. La jurisprudencia entiende que los muebles a los que afecta la presunción posesoria son los que tienen por principal destino el amueblar o alhajar las habitaciones, es decir, interpreta el artículo 449 con la restricción del artículo 446. Propietario alquila su casa, la cual contiene muebles, el arrendatario es poseedor de los muebles salvo clausula o anexo expreso incluido en el contrato de arrendamiento III. EL ART. 464 CODIGO CIVIL: POSESIÓN DE BIENES MUEBLES Art 464.1º Cc: “La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea. - Concepto de “privación ilegal”: 1. Sistema germánico hurto o robo (tesis restrictiva) 2. Sistema romanista disposición contra la voluntad de su verdadero dueño A la tesis restrictiva (privación ilegal= hurto o robo) inclina el valor de la seguridad jurídica y el punto de vista gramatical. La privación ilegal hace pensar que la ilegalidad debe haberse producido en el acto por el cual el propietario reivindicante fue privado o desposeído de la cosa, lo que no ocurre en los casos de abuso de confianza, en que la entrego voluntariamente (dándola en comodato). LA JURISPRUDENCIA EN TORNO AL 464CC El TS ha mostrado durante una dilatada época predilección por el sistema romano (tesis extensiva) declarando: “aun cuando el arrendamiento, comodato o aparcero, transmita por medio de una venta u enajenación la cosa que no tiene a titulo de dueño, conserva este su dominio, partiendo de que nadie puede ser privado de sus bienes sin haber sido previamente oído y vencido en juicio, principio aplicable a los muebles”. Así pues, la
no es interpretada como hurto o robo exclusivamente. Basta con que el poseedor de la cosa sin título de dominio la transmita a un tercero para que el propietario pueda reivindicarla. Posteriormente, la doctrina se ha inclinado por la dirección germanista (tesis restrictiva), afirmando que “la equivalencia entre el titulo y adquisición de buena fe significa titulo de dominio, haciendo irreivindicables las cosas muebles, dando al 35
termino sustraer como privación ilegal un sentido restrictivo circunscrito a los casos de hurto y robo, en seguridad del tráfico de bienes muebles, en el que, como excepción de los susceptibles de publicidad registral”. El TS ha declarado que quien adquiere de un transferente que aparenta una titularidad legitima derivada del propietario de la cosa, está protegido si adquiere de buena fe. EL ART. 464 Y SU RELACIÓN CON LA USUCAPIÓN 1º- Poseedor no es de buena fe Queda sujeto a la reivindicación del verdadero propietario. Ha de ejercitar este la acción en el plazo de 6 años (1962Cc). El poseedor podrá alegar en su defensa la prescripción extintiva de la acción, bien que él ha poseído ininterrumpidamente durante 6 años. 2º- Poseedor de buena fe la cosa la había perdido el propietario o fue ilegalmente privado de ella. Ha de ejercitar este la acción en el plazo de 6 años (1962Cc). El poseedor demandado excepcione su prescripción extintiva o que la haya adquirido por usucapión ordinaria (1955.1º), aquí no necesitará justo titulo, solo la posesión continua de 3 años, ya que aquí la posesión equivale al título. REGLAS ESPECIALES - REIVINDICACIÓN DE COSAS COMPRADAS EN VENTA PÚBLICA Art 464.2º: Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella. El reembolso del precio, como carga del propietario reivindicante, es una medida de protección del tráfico, pero este propietario dispondrá de una acción de enriquecimiento sin causa contra el vendedor que realizo la indebida transmisión. - REIVINDICACIÓN DE COSAS EMPEÑADAS EN MONTE PIEDAD Art 464.3º: Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos. - REIVINDICACIÓN COMPRAS EN TIENDAS, FERIAS Y BME Art 464.4º: En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio”. El propietario tendrá derecho de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle contra el que los vendiere indebidamente.
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IV. LIQUIDACION DEL ESTADO POSESORIO Se regula en los artículos 451 a 458 del Código Civil, conteniendo una serie de normas destinadas a regular el destino de los frutos y el régimen de gastos y mejoras cuando se liquida el estado posesorio, cuando el poseedor ha de entregar la cosa “al que le hubiese vencido en su posesión”. La normativa distingue entre buena o mala fe del poseedor. A) LOS FRUTOS -- Poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión (art 541). El Código Civil se refiere a la figura del propietario, pero como el poseedor puede haber poseído en concepto distinto, la norma ha de extenderse en el sentido de que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos en la medida en que sea facultado por su título. - Los frutos naturales e industriales se entienden percibidos desde que se alzan o separan (artículo 451, 2º). - Los frutos civiles se consideran producidos por días y pertenecen al poseedor en proporción. El fruto civil es la renta o contraprestación que se recibe como consecuencia de haber establecido una relación jurídica sobre la cosa (un arrendamiento o un usufructo). Por tanto, al poseedor le pertenece en realidad un derecho de crédito que le permite exigir la contraprestación pactada cuando llegue el vencimiento... Con respecto a la duración de la percepción de los frutos por el poseedor de buena fe, el CC dice que dura hasta que no sea interrumpida legalmente la posesión. El Tribunal Supremo considera que la interrupción legal equivale a la interrupción civil a efectos de la usucapión y no siempre ha de ser tratado como poseedor de mala fe. - Puede ocurrir que existan frutos naturales o industriales pendientes. El artículo 452 concede al poseedor el derecho a que se le resarzan los gastos que hubiere hecho para su producción, y además a la parte del producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión, prorrateándose las cargas del mismo modo entre los dos poseedores. Por otro lado, al propietario de la cosa se le faculta para conceder al poseedor de buena fe la facultad de concluir el cultivo y la recolección de los frutos pendientes, como indemnización de la parte de gastos de cultivo y del producto líquido que le pertenece. El poseedor de buena fe que no quiera aceptar esa concesión, perderá el derecho a ser indemnizado de otro modo. -- Poseedor de mala fe el tratamiento es distinto. Está obligado a abonar los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo hubiera podido percibir (art455). El abono de los frutos, tanto por el poseedor de mala como de buena fe es pago de una deuda de dinero equivalente al valor de aquéllos, pero cabe exigir la entrega de los que se encuentran todavía in natura. En cualquier caso, el poseedor no puede alegar que los ha adquirido por usucapión.
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B) LOS GASTOS Gastos necesarios: (art. 453). Son los referentes a la conservación de la cosa, incluidos por los realizados para la producción de frutos. Se abonan a todo poseedor. Se abonarán estos gastos incluso al poseedor vencido que no hace suyos los frutos. Gastos útiles: o mejoras. Se abonan únicamente al poseedor de buena fe. El que le haya vencido en su posesión puede elegir entre satisfacer el importe de los gastos o abonar el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa (incluyendo la revalorización monetaria por causa de la inflación). Gastos de puro lujo o recreo: estos gastos no se abonarán a ningún poseedor. Sin embargo, se le concede al poseedor el ius tollendi, o derecho a retirar los adornos u objetos en que esos gastos se hayan invertido, siempre que la cosa no sufra deterioro y el poseedor legítimo no ejercite una facultad de adquisición de los mismos (arts. 454 y 455). En este último caso habrá que abonar al poseedor de buena fe el importe de lo gastado (más la revalorización monetaria) y al poseedor de mala fe el valor que tengan en el momento de entrar en la posesión. Derecho de retención del poseedor de buena fe: el artículo 453 faculta al poseedor de buena fe para retener la cosa hasta que se hayan abonado los gastos útiles y necesarios.
C) RESPONSABILIDAD POR DETERIORO O PÉRDIDAS → Poseedor de buena fe, dice el artículo 457 CC que no responde del deterioro o pérdida de la cosa, fuera de los casos en que se justifique haber procedido con dolo. Esta excepción se refiere al poseedor que, sabiendo que la cosa ha de restituírsela a otro de mejor derecho, la daña o destruye intencionalmente. En este caso, evidentemente, poseerá de mala fe. Aún a pesar de que el poseedor de buena fe no responde de la pérdida o deterioro a no ser que se justifique que ha obrado con dolo (inversión de la carga de la prueba), deberá restituir aquello en que se ha enriquecido por esa pérdida o deterioro, pues es el sustitutivo, en su patrimonio de lo que se perdió o dañó → Poseedor de mala fe, el artículo 457 CC le hace responsable del deterioro o pérdida en todo caso, y aún de los ocasionados por fuera mayor cuando maliciosamente haya retrasado la entrega de la cosa a su poseedor legítimo. La responsabilidad por pérdida o deterioro se concreta en el valor de lo perdido o deteriorado y de la ganancia que haya dejado de obtener el poseedor legítimo. Es decir, se indemnizan los daños y perjuicios con arreglo a los artículos 1101 y 1106 del Código Civil. La fijación de la cuantía de los daños se situará en el día en que recaiga la condena definitiva a la reparación o, en su caso, a aquel en que se liquide en período de ejecución de sentencia, según jurisprudencia del Tribunal Supremo. Por último, si el deterioro o pérdida se hubiese producido por caso fortuito aunque las cosas se hubiesen encontrado en manos del poseedor legítimo, no habrá lugar a la responsabilidad del artículo 457.
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TEMA 3.3.- LA USUCAPION 1. CONCEPTO, NATURALEZA JURÍDICA Y FUNDAMENTO DE LA USUCAPIÓN 2. CLASES DE USUCAPIÓN 3. SUJETOS DE LA USUCAPIÓN 4. OBJETO DE LA USUCAPIÓN 5. REQUISITOS GENERALES Y ESPECIALES DE LA USUCAPIÓN 6. EFECTOS Y FUNCIONAMIENTO DE LA USUCAPIÓN 7. LA RENUNCIA A LA USUCAPIÓN 8. LA USUCAPIÓN LIBERATORIA
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1. CONCEPTO, NATURALEZA JURÍDICA Y FUNDAMENTO Nuestro Código Civil configura la prescripción como un modo de adquirir “el dominio y los demás derechos sobre bienes” en el artículo 609, y en el artículo 1930.1ºparrafo Cc: “Por la prescripción se adquiere, de la manera y con las condiciones determinadas por la Ley, el dominio y demás derechos reales”. Al mismo tiempo, en 1930.2º párrafo Cc: “que por la prescripción se extinguen los derechos y acciones de cualquier clase que sean”. - la prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir el dominio y los derechos reales mediante su posesión durante un tiempo legalmente establecido y según los requisitos legales necesarios. la que provoca extinción de derechos y acciones. - Prescripción extintiva Por su regulación en el libro V título XVIII de Cc, en su Capítulo 1º contiene disposiciones generales a ambas, pero posteriormente las divide en 2 capítulos independientes, parece que estamos ante 2 instituciones distintas que nunca interfieren entre sí, cosa que realmente no es cierta, ya que como veremos, el juego de la prescripción adquisitiva impide la de la extintiva. En lo referente a la naturaleza jurídica de la usucapión, existe una discusión acerca de si la usucapión es un modo de adquirir originario o derivativo de la propiedad. Parece que actualmente es un modo originario, pues el derecho adquirido no deriva del anterior titular. Esto está claro en la usucapión extraordinaria, pero en la ordinaria no está tan claro: - Respecto a la prescripción extraordinaria, sólo se exige la posesión sin ningún otro requisito, se trata de un modo originario de adquisición. - Con relación a prescripción ordinaria, con buena fe y justo título, es más difícil conocer o determinar la naturaleza jurídica. En general, se entiende como un modo originario de adquirir la propiedad, es decir, se encuentra desconectado del propietario anterior. Por tanto, concluimos que se trata de un modo originario de adquirir la propiedad y los derechos reales porque no se funda en un derecho del anterior titular, sino que el adquiriente lo hace de manera autónoma. Encontramos 2 teorías que se han buscado como fundamento de la usucapión: Fundamentación subjetiva dice que el fundamento de la usucapión se encuentra en la renuncia o abandono tácito del anterior titular, al no haber realizado actos de defensa de su derecho frente a la posesión continuada de otro. En la actualidad esta teoría es rechazada ya que bastaría con que se demostrase que el propietario nunca tuvo voluntad de renunciar para que no se diera la usucapión. Incluso se habla de “una sanción por negligencia”.
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Fundamentación objetiva (la que debemos de seguir), en la cual el fundamento está en dar certeza y seguridad a las relaciones jurídicas consolidando las titularidades aparentes y sin ella nadie estaría a cubierto de pretensiones sin fundamento o extinguidas de antiguo, poniendo un límite a las pretensiones tardías para no colocar en una situación de indefensión al demandado, que pudiera ser que con el transcurso del tiempo haya ido debilitando o perdiendo los medios probatorios y de defensa que en caso de un tiempo razonable hubiera podido disponer.
2. CLASES DE USUCAPIÓN Cabe distinguir: Usucapión ordinaria y extraordinaria. - Ordinaria: Es la que se da en favor de un usucapiente en el que concurre la buena fe en su adquisición y un justo titulo. - Extraordinaria: se funda exclusivamente en la posesión y no requiere ni buena fe ni justo titulo. Usucapión mobiliaria e inmobiliaria El régimen jurídico de la usucapión es distinto según se refiera a muebles o inmuebles, encontrando la mayor diversidad en los plazos de posesión, los cuales son menores en el caso de bienes muebles debido a la mayor celeridad del tráfico de estos. USUCAPION MUEBLES INMUEBLES ORDINARIA 3 10 (presente) o 20 (ausente) EXTRAORDINARIA 6 30
3. SUJETOS DE LA USUCAPIÓN Art 1931 Cc: “pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás derechos legítimos”. Se trata de una disposición de mera referencia, que impone la aplicación de los principios generales sobre la capacidad para adquirir. Así pues, la norma es puramente negativa y en realidad lo que está diciendo es que no existe ninguna limitación especial en materia de usucapión. En el Código Civil no hay regla sobre una capacidad específica de adquirir. Debemos tener en cuenta que el presupuesto de toda usucapión es una posesión; luego no puede haber duda de que las personas capaces de adquirirla lo son también para usucapir, aunque para usar los derechos que nazcan en su favor de esa usucapión necesiten de sus representantes legales si son menores o incapacitados (art 443Cc).
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- En principio tiene capacidad para usucapir cualquier persona, ya sea física o jurídica en virtud del artículo 1931 del Código Civil. La capacidad necesaria para adquirir por usucapión es la que se necesita para adquirir por posesión: querer o entender. - Cualquier titular de un derecho puede llegar a perder el derecho por usucapión de otro, tenga o no capacidad de obrar, sea persona física o jurídica (art 1932 Cc). Solamente quedarían a salvo a las personas impedidas para administrar sus bienes el derecho para reclamarla contra sus representantes legítimos cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción. Esta regla no es solo aplicable a personas físicas, sino también a los órganos de las personas jurídicas que no han impedido la prescripción adquisitiva de los bienes de aquellas. - En el caso de usucapión a favor y en contra de la herencia: Art 1934Cc: “La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar”. Esta situación se conoce como “herencia yacente” (periodo desde la muerte del testatario hasta la aceptación del heredero), en la que la sucesión está abierta por la muerte de una persona pero los herederos no han aceptado todavía, puede producirse la usucapión. - Relativo a la comunidad de bienes: Art 1933Cc: “La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás”. Como requisito se exige que el comunero haya poseído en beneficio de la comunidad para que la usucapión ganada aproveche a todos. Distinto es que el comunero posee para sí y no para la comunidad, en cuyo caso estamos ante una interversión de su posesión que le habilitara para usucapir para sí y no para la comunidad.
4. OBJETO DE LA USUCAPIÓN De manera general podemos decir que todos los derechos reales (propiedad y derechos reales limitados) son susceptibles de ser adquiridos por usucapión, siempre que puedan ser objeto de una posesión hábil (así, por ejemplo, no es posible respecto de los derechos de crédito). El Código Civil señala en arts. 1957 y 1959 referidos a los inmuebles, que la usucapión es un modo de adquirir el dominio y los derechos reales. Sin embargo, en base al artículo 1955 referidos a los bienes muebles solo habla del dominio y por tanto surge la duda de si cabe o no usucapión de derechos reales sobre bienes muebles. No siendo esa la intención del legislador, parece ser que sí la reconoce el Código para los bienes muebles junto con la usucapión del dominio, ya que no cabe 42
duda de que existe o puede existir posesión de un bien mueble que no sea en concepto de dueño, sino en concepto diferente, reconociendo el dominio en otra persona. Cuestión aparte es que los derechos reales sobre las cosas muebles sean más reducidos que los existentes sobre las cosas inmuebles, pues quedan reducidos prácticamente al usufructo y la prenda. - Los derechos reales usucapibles son de manera específica: el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres (arts. 468, 528, 537 y 538 del Cc). De manera general, las servidumbres en cuanto son derechos reales, son susceptibles de ser adquiridas por prescripción adquisitiva o usucapión, pero solo las aparentes y continuas (539Cc: necesario título para continuas no aparentes y las discontinuas sean o no aparentes). - También aunque expresamente el Cc no lo contempla, cabe la posibilidad de usucapir: • Derecho de superficie • El censo enfitéutico (art 1605Cc): dominio dividido entre útil y el directo • El derecho de prenda - No se pueden usucapir los derechos reales de hipoteca, en cuanto que no entraña posesión y es un derecho de constitución registral (Hipoteca Inmobiliaria o Hipoteca mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento). - Entre las cosas susceptibles de usucapión, “son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres”, entendido esto como la posibilidad legal de que una cosa sea objeto del tráfico o comercio jurídico. - Los bienes de dominio público no son prescriptibles (art 132.1CE). - Los títulos nobiliarios son susceptibles de usucapión por un uso y disfrute de 40 años.
5. REQUISITOS GENERALES Y ESPECIALES A) REQUISITOS GENERALES: Tanto para la usucapión ordinaria como para la extraordinaria se requiere la posesión de las cosas por el usucapiente. Esta posesión debe reunir los requisitos del 1941: Art 1941Cc: “La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”. 1. En concepto de dueño: consiste en que hay que ser un poseedor en concepto del titular (de la posesión) del derecho real que se va adquirir en virtud de la usucapión. (No es equivalente a posesión en concepto de propietario). 2. Pública: que no sea clandestina sino pública. 3. Pacífica: exige que no se haya adquirido ni se mantenga con violencia. 4. No interrumpida: es decir, continuada. Los supuestos en los que se puede interrumpir la posesión son por interrupción natural o por interrupción civil/jurídica.
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Interrupción natural: se da, según indica el artículo 1944 del Código Civil, cuando por cualquier causa se cesa en la posesión por más de un año (según el artículo 460.4 del Código Civil: el poseedor podrá perder su posesión por la posesión de otro por más de un año). Ni el abandono, ni la cesión de posesión por título oneroso o lucrativo, ni la perdida, destrucción o el quedar la cosa fuera del comercio necesitan del plazo superior al año, y en estos casos hay interrupción natural porque cesa la posesión. Interrupción civil o jurídica: regulada en los arts.1945- 1948 Cc, se produce por: Citación judicial hecha al poseedor, aunque sea mandato de Juez incompetente. Se piensa en una demanda admitida a trámite que ha de versar sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada. Cuando cae sentencia condenatoria, la interrupción se retrotrae al momento de la interposición de la demanda. Acto de conciliación: siempre que dentro de 2 meses posteriores de su celebración, se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada. El reconocimiento por parte del usucapiente del derecho como titular: Art 1948 Cc: “cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión”. El Cc no exige que se cese de poseer para que el reconocimiento tenga efecto, ni exige que la declaración sea expresa ni tampoco recepticia dirigida al dueño. La usucapión iniciada o en curso no puede llegar a su final, pero no se excluye que el poseedor puede comenzar a usucapir de nuevo. No se abre un paréntesis temporal en el fenómeno con relevancia del tiempo transcurrido hasta la interrupción “suspensión de la usucapión” Cc no lo reconoce.
B) REQUISITOS ESPECIALES: Son aquellos que sólo son necesarios para determinados supuestos (se aplican sólo a algunos tipos de usucapión). Así: USUCAPION ORDINARIA Art 1940Cc: “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”. USUCAPION INMOBILIARIA ORDINARIA A) JUSTO TITULO - Art 1952Cc: “Entiéndase por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”.
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El usucapiente debe haber adquirido en virtud de titulo que tenga virtualidad para producir ese efecto, si bien la adquisición del derecho no se ha dado, sino exclusivamente de la posesión. El único vicio que purga la usucapión ordinaria es la adquisición de un no-propietario. - Art 1953Cc: “El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido. Verdadero: tenga una existencia real, se excluye un titulo putativo, los títulos absolutamente simulados y en el caso de los de simulación relativa podrá ser verdadero el que se oculta bajo la simulación. Valido: Debe bastar para transmitir el derecho si el transmitente fuera propietario, no valiendo un titulo nulo, en contra si es válido un titulo anulable, ya que produce sus efectos hasta que no se declare su nulidad y en todo caso en el plazo de 4 años o que el negocio se haya confirmado. - Art 1954Cc: “El justo título debe probarse; no se presume nunca” B) BUENA FE Art 1950Cc: “La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio”. No puede ampararse nunca en que el error podía haber sido evitado con una diligencia normal, adecuada a las circunstancias del hecho. C) TIEMPO Conforme al art. 1957Cc, se requiere la posesión durante 10 años presentes y 20 entre ausentes. Para que se considere presente el titular del derecho real tiene que vivir en España (ya que en otro caso se hace difícil conocer quien está poseyendo) y para que se considere ausente el titular del derecho real (usucapido cuando lo sea) tiene que vivir “en el extranjero o en ultramar” Cuando el sujeto ha estado presente todo el tiempo no hay problema. El problema surge cuando el sujeto está un tiempo ausente y otro presente, en cuyo caso el tiempo que se cuenta es el que ha estado presente. Al respecto se ha establecido que: o Cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente (artículo 158.2) o La ausencia que no llegue al año entero y continuo no se tomará en cuenta, (art. 158.3Cc), es decir, como si no se hubiese ido. USUCAPION MOBILIARIA ORDINARIA Art 1955 1º párrafo: “El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe”. Exigiría buena fe, justo título y tres años de posesión, cumpliendo los requisitos correspondientes. Debe resaltarse que, siguiendo la tesis romanista, si hay buena fe el artículo 464 del Código Civil presume la existencia del justo título (pues dice que “la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título”).
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USUCAPION EXTRAORDINARIA USUCAPION INMOBILIARIA EXTRAORDINARIA Art 1959Cc: “Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”. Por tanto, sólo exige la intención de poseer como dueño por un plazo de 30 años (o titular del derecho real a usucapir) no es bastante, hay que traducirla en actos. (+ 1941Cc: con los requisitos necesarios ya vistos para ello: en concepto de dueño, pública, pacífica y continuada). USUCAPION MOBILIARIA EXTRAORDINARIA Art 1955 2º párrafo: “También se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición”.
En relación con la usucapión mobiliaria (ordinaria y extraordinaria): Art 1956Cc: “Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas por los que las hurtaron o robaron, ni por los cómplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción para exigir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta.
6. EFECTOS Y FUNCIONAM FUNCIONAMIENTO IENTO Los efectos de la usucapión se producen tan pronto concurran los requisitos necesarios para ello, pero queda a la autonomía de la voluntad del usucapiente oponerlos frente a quien le discute la propiedad o derecho real adquirido (la usucapión puede ser renunciada por el usucapiente). La usucapión tiene efectos retroactivos: extiende sus efectos a la fecha del comienzo de la posesión; por tanto, se reputa titular del derecho desde que empezó a poseer de manera hábil para la usucapión (significa por tanto que cuando una persona se convierte en propietaria, se simula la ficción como si hubiese sido propietaria desde que empezó a poseer). Ello implica que: 1) Los actos realizados por el anterior titular durante el tiempo de la posesión hábil para la usucapión quedan sin efecto. 2) Los actos realizados por el usucapiente antes de que se consumase la usucapión quedan confirmados, ratificados. 46
La usucapión no puede ser apreciada de oficio por un juez, es decir, aunque se produce automáticamente, el juez sólo puede apreciarla a instancia de parte. Por lo tanto, el favorecido por la usucapión lo tiene que alegar y podrá hacerlo por la vía de acción, es decir, demandando ante el juzgado para realizar la consecuente reclamación (como por ejemplo, ejercitando la acción confesoria) o de excepción ante la demanda del verdadero propietario, pues ya el usucapiente es el propietario y le excepciona este derecho (por ejemplo; frente a la acción reivindicatoria).
7. LA RENUNCIA A LA USUCAPIÓN Art 1935 Cc: “Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada; pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo. Entiéndase tácitamente renunciada la prescripción cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido.” Permite que toda persona con capacidad para enajenar pueda renunciar a la usucapión ganada (de manera expresa o tácita, mediante actos concluyentes que hacen suponer el abandono del derecho adquirido); pero no al derecho de adquirir por usucapión en el futuro, ya que ello supondría que con la voluntad privada se pudiese derogar el orden público económico contenido en las leyes. La capacidad de enajenar que se requiere para la renuncia a la prescripción no debe hacer pensar que estamos ante una enajenación, pues el renunciante no enajena o transmite nada a nadie. Debe interpretarse como sinónimo de capacidad de disposición referida al derecho de objeto de usucapión. Se ha establecido que cuando se renuncia a la usucapión ganada, esta renuncia debe entenderse como renuncia a hacer valer los efectos de la usucapión, ya sea por vía de acción o de excepción. Es decir, se renuncia a convertirse en propietario, lo que hará que el anterior titular siga siendo propietario. (Si se renunciase al derecho adquirido por la usucapión, la cosa pasaría a convertirse en una res nullius, no tendría propietario). Para evitar que la renuncia de la usucapión que perjudique a terceros, el 1937 está dedicado a recortar los efectos de la renuncia a la prescripción. Art 1937Cc: “los acreedores y cualquier otra persona interesada en hacer valer la prescripción, podrán utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tácita del deudor o propietario”. (Se entiende que la norma es aplicable tanto a la prescripción extintiva como adquisitiva). Tal norma, supone además que los titulares de los derechos reales constituidos por el usucapiente seguirán gravando la cosa aunque el versus dominus se oponga por considerar que, al renunciarse a la usucapión, ha sido propietario desde el comienzo de la misma y él no los ha constituido.
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8. LA USUCAPIÓN LIBERATORIA O “USUCAPIO LIBERTATIS LIBERTATIS”” Se plantea el problema de si cuando se produce la usucapión del dominio, se extinguen o no los anteriores derechos reales limitados que gravaban dicho dominio. Para su solución, hay que atender a la clase de posesión anterior (es decir, la que da lugar a la usucapión). Entendemos que no se extinguen cuando el usucapiente se ha comportado como propietario de una cosa gravada, y viceversa. Se dice, en consecuencia, que si el usucapiente ha poseído como libre de cargas la cosa, la usucapión del dominio produce también la usucapión de esa libertad, es decir, el usucapiente adquiere al mismo tiempo aquellos derechos reales que la gravan (no impuestos por él), y que se extinguirán por reunirse en un mismo titular el dominio y los derechos reales que lo gravan o lo limitan. La usucapión liberatoria se refiere por tanto, a los casos en que el propietario de una finca está poseyendo la cosa como si no existiesen derechos reales limitados sobre ella, como si fuese una finca libre. En base a ello adquirirá la propiedad libre, como ya hemos mencionado. Sin embargo, y por lo que respecta a la usucapión ordinaria, aquella conclusión debe someterse a revisión, pues tal usucapión requiere siempre la existencia de un título justo. Si éste indica el gravamen del dominio por un usufructuario, el usucapiente no podrá adquirir la libertad de usucapir el dominio sino cuando se cumpla el plazo de usucapión extraordinaria referida a ese usufructo, ya que entonces no se necesita título sino posesión exclusivamente, y no puede adquirir la libertad por usucapión ordinaria porque no tiene título para poseer la cosa con esa libertad. Cuestión distinta es si en el justo título no consta la existencia del gravamen. No hay inconveniente en esta situación en el que usucapiente adquiera la libertad del fundo por medio de la usucapión ordinaria, su título le habilita para poseer como libre de toda carga o gravamen y con esta característica adquirirá por el trascurso del tiempo. [Es importante destacar que la aplicación de la usucapión liberatoria a los bienes inmuebles requiere matizaciones contenidas en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria]
REGLAS SOBRE EL CÓMPUTO DEL TIEMPO DE LA USUCAPIÓN 1º- “Accesio possessionis” poseedor actual puede completar el tiempo necesario para usucapir, uniendo el suyo al de su causante (suma de 2 posesiones: legatario/intervivos + poseedor actual) 2º- Poseedor actual que lo fuera en época anterior, ha poseído en tiempo intermedio salvo prueba en contrario 3º - El día que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el último debe cumplirse en su totalidad.
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TEMA 4.4.- LA PROPIEDAD 1. LA PROPIEDAD EN EL CÓDIGO CIVIL Y EN LA CONSTITUCIÓN 2. CONCEPTO Y CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD 3. SUJETO DEL DOMINIO 4. OBJETO Y EXTENSIÓN VERTICAL DEL DOMINIO 5. EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD 6. LA PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL DOMINIO 7. LÍMITES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER 8. LAS RELACIONES DE VECINDAD: LIMITACIONES LEGALES DEL DOMINIO POR RAZÓN DE LA VECINDAD DE FINCAS Y LAS SERVIDUMBRES
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1. LA PROPIEDAD EN EL CÓDIGO CIVIL Y EN LA CONSTITUCIÓN La propiedad privada o derecho de propiedad es un tema que excede de la esfera de los juristas, siendo objeto de estudio de ramas tales como la filosofía, la economía, la política, etc. Una definición legal de la propiedad estará siempre influida por el ambiente histórico en que se formula, por ello, cualquiera que fuere la ideología que inspire una regulación positiva de la propiedad, ha de concretarse ante todo en una definición técnico-jurídica. • PROPIEDAD EN EL CODIGO CIVIL - Recepción de los ideales revolucionarios franceses comienza a operar en España a principios del siglo XIX y dejara reflejo en la legislación de la propiedad - La legislación desamortizadora, al disponer la venta pública de los bienes de “manos muertas” (Iglesia, Municipios, ect), no llegando nunca a ser derogadas expresamente. - La política liberal se propuso como objetivo el liberalismo agrario, desvinculación de la propiedad y desaparición de las propiedades colectivas (propiedad aristocrática y a propiedad burguesa). noble Toda esta lenta evolución, dio paso a la propiedad que a fines del siglo cristaliza nuestro Código Civil 1889, cuyas características más notables: 1- En nuestro Cc, un agrarismo fundamental: propiedad de la tierra y propiedad destinada a su explotación agrícola. Frente a la propiedad rustica, urbana e industrial son algo parecido a extraño o especial 2- Signo liberal-individualista de la propiedad: Escasas propiedades colectivas tras desamortización y muy pocas propiedades nacionales o nacionalizadas (enumeración bienes dominio público en 339Cc). 3- Absolutismo de la propiedad: La propiedad llega hasta el cielo y hasta lo más profundo de la tierra. Art 350Cc: es propietario de la superficie, por superficie todo lo que está sobre o por encima de la tierra Art 358Cc: propietario del suelo se hace propietario de lo adherido al suelo. 4- Defensa del statu quo: frente a la dinámica de las transformaciones económicas, incluso frente a aquellas actividades que pueden generar una creación de riqueza y de utilidad social. Chungo el tema para usufructuarios y arrendatarios, quienes no tienen derecho a indemnización por las mejoras y ostentan solo el derecho a retirarlas y siempre que no estropeen el mobiliario (487, 1579Cc). 5- Propiedad del Cc es una propiedad sometida al régimen de plena libertad de comercio: suprimir trabas y obstáculos que impidan su libre tráfico (781 y 785Cc).
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• PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN En la Sección 2º del Capítulo II “Derechos y libertades”: - Art 33.1 CE: “Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia”. Es un derecho la propiedad privada, es decir, la propiedad privada se entiende como un bien o ventaja que ha de ser accesible a todos, dentro del actual estadio político del valor a la libertad, si bien de libertad económica. - Art 33.2CE: “La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes”. Ha de estar sujeto a una función social, lo mismo que el derecho de herencia. Dice que estos derechos se delimitaran su contenido, de acuerdo con las leyes, las cuales establecerán sus límites de su extensión o intensidad, o las cargas, deberes y obligaciones que el propietario ha de cumplir por razón de su titularidad y en aras del bien común. Por función social debe entenderse, que se encuentra subordinada al interés general con fundamento en el art 128.1CE: “Toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general”. - Art 33.3CE: “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”. TC dice que la propiedad es como un derecho subjetivo, delimitado por cuanto cede para convertirse en un equivalente económico, cuando el bien de la comunidad legitima la expropiación. EXPROPIACIÓN FORZOSA
UTILIDAD PÚBLICA INTERES SOCIAL
indemnización JUSTIPRECIO
- Art 53.1CE: “Los derechos y libertades reconocidos en el Capítulo II del presente Título vinculan a todos los poderes públicos. Sólo por Ley, que en todo caso deberá respetar su contenido esencial, podrá regularse el ejercicio de tales derechos y libertades que se tutelarán de acuerdo con lo previsto en el artículo 161,1 a)” A todo ello, la CE incluye el derecho de propiedad dentro de la Sección 2ª del Capítulo II, esta ubicación es importante para el TC en cuanto de ella se extrae la consecuencia de un mayor o menor rigor de protección a tenor del Art 53 CE, donde por no estar incluido entre los derechos fundamentales, no se puede recurrir en amparo (preferencia y sumariedad), pero si tiene reserva de Ley ordinaria (sobre el contenido esencial, que deja margen al reglamento para su regulación siempre que este no sea un reglamento independiente o extralegem). En palabras del TC, esencial se refiere a la parte que “es absolutamente necesaria para que los intereses jurídicamente protegidos, que dan vida al derecho, resulten concreta y efectivamente protegidos”.
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2. CONCEPTO Y CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD El señorío del hombre sobre las cosas es una de las claves de la historia de la Humanidad. La apetencia de poder, el apetito de dominación es uno de los motores de la historia del hombre sobre la tierra, y de ello la influencia en la definición legal de propiedad, que está siempre influida por el ambiente histórico en que se formula. Nuestro Cc, influido por la codificación napoleónica, define la propiedad: Art 348Cc: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. Esta definición influida también por la época liberal, ha de concretarse ante todo en una definición técnico-jurídica. En el plano estrictamente jurídico-civil se define el derecho de propiedad como aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular el poder jurídico más amplio que el ordenamiento jurídico permite sobre una cosa. Los glosadores lo definían como “ius pleno in res coporali” (derecho pleno sobre la cosa corporal). Puede decirse que el propietario tiene las facultades de goce y disposición más amplias sobre el objeto (sin decir hasta donde llegan), debiendo conectar igualmente con la abstracción que significa la remisión a las limitaciones establecidas en las leyes. El derecho de propiedad es un derecho real, reuniendo, por tanto, todas sus características. Las características o notas del derecho de propiedad son: - AMPLITUD O VOCACION DE GENERALIDAD: Es un derecho que comprende, en abstracto, todas las facultades jurídicamente posibles sobre una cosa. Esta generalidad determina que la propiedad se presume siempre libre de cargas y de limitaciones lo que por ello, todos los derechos reales limitados que restringen la propiedad tienen que ser probados por quien las alegue; mientras no se pruebe se presume propiedad es libre. - ABSTRACCIÓN: El derecho de propiedad es concebible con independencia de las facultades singulares que integran su contenido. El dominio sigue siendo dominio con independencia de las facultades concretas que puedan faltarle al propietario porque se les haya cedido a un tercero. - ELASTICIDAD.- Es elástico el derecho de propiedad porque conserva su naturaleza esencial con independencia de que sus facultades estén reducidas, limitadas o excluidas. En cuanto desaparecen o aparecen los derechos reales limitadores, el derecho de propiedad vuelve a expandirse/comprimirse y a recuperar la integridad de las facultades comprimidas en caso de desaparición del Derecho real limitador. Por lo tanto, el contenido de la propiedad puede variar a lo largo del tiempo. - PERPETUIDAD: Es el único derecho subjetivo que en principio está llamado a durar perpetuamente (entendiendo perpetuo en el contexto del ser humano), siguiendo existiendo el dominio sobre la cosa mientras la cosa no se destruya (puede existir un cambio de titular sobre la cosa, pero no desaparecerá la propiedad). Aquí se puede ver una distinción con el usufructo, el cual es vitalicio. 52
3. SUJETO DEL DOMINIO Como todo derecho subjetivo, el derecho de propiedad tiene una estructura compuesta por el sujeto, el objeto y el contenido. Entre los artículos del Cc que dedica a la regulación de la propiedad no se contiene ninguna norma específica relativa a los sujetos, por lo que habrá que aplicar en este punto el régimen general sobre la capacidad jurídica y sobre la capacidad de obrar (capacidad de obrar exigible para adquirir la propiedad). - Pueden ser propietarios tanto las personas físicas como las jurídicas: Art 38Cc: ““Las personas jurídicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones civiles o criminales, conforme a las leyes y reglas de su constitución”. - Puede ser propietario una persona única o pluralidad de personas: El propietario también puede ser una única persona o una pluralidad de sujetos. En este último caso, estaremos ante la comunidad de bienes: Art.392 Cc: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”. - Pueden serlo también las personas privadas (particulares) o pública (Estado, municipios, CCAA, Universidades…). Cuando el derecho de propiedad pertenezca a una persona pública éste se puede establecer por medio de dos regímenes jurídicos distintos, dependiendo del tipo de bien (demaniales o patrimoniales) - Aunque los extranjeros gozan en España de los mismo derechos civiles que los españoles, algunas normas especiales limitan su capacidad para adquirir propiedades inmobiliarias, ya sean personas físicas o jurídicas (excepto nacionales de la UE). Por necesidad de defensa nacional se fijaran en la Ley y Reglamento unas zonas en las que se juzga convenientemente prohibir, limitar o condicionar la adquisición de la propiedad y demás derechos reales por personas físicas o jurídicas de nacionalidad o bajo control extranjero, con arreglo a Ley 1975. Estos estarán sujetos a autorización militar, así como también lo estarán las sociedades españolas cuyo capital pertenece en proporción superior al 50% a personas físicas o jurídicas extranjeras.
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4. OBJETO Y EXTENSIÓN VERTICAL DEL DOMINIO I. OBJETO DEL DOMINIO - Son siempre cosas materiales: cualquier cosa susceptible de apropiación y tradicionalmente cosas corporales. - “Propiedades especiales”: por analogía puede hablarse de dominio sobre bienes inmateriales (propiedad literaria, artística, científica o industrial). Debate doctrina sobre si es derecho de propiedad vs derecho de monopolio de explotación. Los bienes objeto de propiedad privada habrá de ser, susceptibles de apropiación. Art 338 Cc distingue el dominio público de la propiedad privada. Art 339Cc dominio público los destinados al uso público y los que pertenecen privativamente al Estado, sin ser de uso común, y destinados a algún servicio público o a el fomento de la riqueza nacional. Cuando tales bienes dejan de estar destinados al servicio público (desafectación), pasan a formar parte de los bienes del Estado y quedan sujetos al régimen general de la propiedad. II. EXTENSIÓN VERTICAL DEL DOMINIO ¿Hasta dónde se extiende la propiedad? ¿Arriba hasta tanto como el cielo, y abajo cubre el subsuelo? Extensión vertical del dominio. A la hora de delimitar el objeto de la propiedad: - el objeto de la propiedad en los bienes muebles está claro - el objeto con los bienes inmuebles: Art. 350 Cc: “El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía. “ La doctrina más moderna postula una extensión objetiva del dominio que este limitada por el punto al que alcance la posibilidad de utilización y el interés razonablemente tutelable del propietario, idea que domina hoy en la práctica. Subsuelo para excavar o construir un túnel no se expropia al propietario. Espacio aéreo propiedad sometida a una considerable legislación administrativa Limitaciones importantes las servidumbres, leyes de Minas, leyes de aguas (a partir de 1985 todas las aguas son de dominio público y el que tiene un manantial solo tiene el derecho de aprovechamiento) y los reglamentos de policía.
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5. EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD En cuanto al contenido del derecho de propiedad, el art. 348 CC reconoce tres facultades principales del mismo: i. FACULTAD DE GOCE.- Facultad en virtud de la cual el propietario puede gozar y disfrutar de la cosa –ius utendi y ius fruendi-. No es una facultad exclusiva del propietario, sino que otros titulares de derechos reales también la ostentan (p. ej: usufructuario). Pero en el caso del propietario, ésta propiedad le permite decidir el destino económico de la cosa (poder de destinación). Implica también el derecho a hacerse propietario de los frutos que da la cosa. ii. FACULTAD DE DISPOSICIÓN.- Comprende la realización de toda suerte de actos jurídicos que tengan trascendencia jurídico-real. Tampoco es una propiedad exclusiva del propietario, la diferencia está en que el propietario a través de dicha facultad puede crear derechos reales limitados. Incluye los actos dispositivos que tienen como objeto transmitir la propiedad a otra persona o constituir derechos reales limitados a su favor. Los actos que el propietario realiza en virtud de este poder de disposición son: o Enajenación y transmisión del derecho. o Actos de gravamen (actos por los que se constituye un derecho real limitado). o Renuncia (por mi voluntad unilateral desisto y dejo de ser titular del derecho). iii. FACULTAD REIVINDICATORIA.- En virtud de esta facultad, el propietario puede ejercer una acción jurídica frente a un tercero poseedor destinada a recuperar la cosa sobre la que ostenta el derecho de propiedad.
6. LA PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL DOMINIO Como en todo derecho subjetivo, al titular del derecho de propiedad la ley le confiere una serie de acciones judiciales tendentes a protegerla y a reprimir las violaciones o perturbaciones de que pueda ser objeto. La acción dominical por excelencia es la acción reivindicatoria, a la cual acompaña un cortejo de acciones menores, dirigidas a encauzar otros posibles intereses del propietario (distintos del de recuperar la cosa de quien indebidamente la tiene). 55
I. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA Art 348 Cc: “El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”. Acción que compete a un propietario no poseedor (único legitimado) contra quien posee la cosa indebidamente. Es una acción de condena y de carácter restitutorio con ella se trata de imponer al demandado la condena a un determinado comportamiento de dar o restituir la cosa. Es una acción real, pues es derivada de una acción real y ejercitable erga omnes. CONDENA RESTITUCION DE LA COSA LIQUIDACION DEL PROSPERA RECLAMADA AL DEMANDADO ESTADO POSESORIO pagará la correspondiente indemnización Si no pudiera restituir el demandado Los requisitos de la acción reivindicatoria son: a. Dominio del actor: el actor debe probar su dominio, en aplicación de los principios generales sobre la carga de prueba. El dominio debe estar fundado en un título adquisitivo + tradición (compraventa, permuta,..). Se exige además la “probatio diabólica” habría de probarse que era verdadero propietario porque el que se lo transmitió era también propietario por título valido de adquisición del dominio, que a su vez lo fue del mismo modo por el anterior propietario. La doctrina y jurisprudencia la han suavizado ya que admiten que puede fundarse: - por prueba de una posesión continuada durante los plazos necesarios para la usucapión (demostrar transmisiones del dominio validas hasta Max 30 años) - por posesión inmemorial: posesión constante de la cosa sin que haya memoria de lo contrario. El actor está obligado a probar que lo adquirió y es condición inexcusable, ya que sino el demandado debe ser absuelto, aunque no posea título. El actor no está obligado a probar que lo adquirió y que ahora reivindica le sigue perteneciendo (adquisición se presume que sigue continuando salvo prueba en contrario cuya carga corresponde al demandado). El título del dominio no tiene que ser un título escrito necesariamente, siendo posible demostrar aquel por cualquier de los medios de prueba admitidos en derecho, aunque a tenor del 38.1º Ley Hipotecaria, se presumirá que existen y pertenecen a su titular los derechos reales inscritos en Registro Propiedad, cuya incidencia lleva a una inversión de la carga de prueba por parte del demandado que tendrá que tirar abajo la legitimidad de su título inscrito en el asiento del Registro. La constancia en los libros catastrales tiene un mero efecto de prueba indiciaria. b. Posesión del demandado: debe ser actual e indebida. - Actual: Cuando la acción se ejercita contra persona que poseía en el momento de iniciarse el proceso, pero que después deja de poseer en trance de ejecución de la sentencia, ya se entenderá restituida la cosa y la condena será por indemnización de daños y perjuicios. 56
- Indebida: cuando posee sin título que justifique su posesión. Si el demandado es un poseedor a título de dueño, es necesario discernir cual título es válido o eficaz, porque los 2 no pueden serlo al mismo tiempo. La jurisprudencia exige para el éxito de la reivindicación que previa o conjuntamente se inste a la nulidad del título del actor (y si estuviera inscrita en RP, que solicite la cancelación de la inscripción correspondiente). c. Identificación de la cosa. Consiste fundamentalmente en reclamar cosas concretas y determinadas, nunca genéricas, siendo una cuestión de hecho en la que son admisibles todos los medios de prueba, consistente en: - una perfecta descripción de la cosa objeto de la reclamación del demandante - confrontación con la cosa poseída por el demandado - comprobación de la identidad de tal cosa con aquella que aparece descrita o mencionada en los títulos del actor y en su caso, del demandado II. LA ACCIÓN DECLARATIVA DEL DOMINIO. Acción dirigida a que se declare que el actor es propietario de la cosa frente al que niega o discute esa titularidad. Son necesarios los requisitos “Prueba del dominio del actor e Identificación de la cosa”, pero no que el demandante se halle en la posesión. La legitimación pasiva corresponde, a los que nieguen o contesten simplemente que el derecho es de aquel. III. LA ACCIÓN NEGATORIA. Existen dos conceptos sobre esta acción: o Restringido: Acción negatoria que compete al propietario de una cosa para defender la libertad de su dominio y que se declare la ausencia o inexistencia de gravámenes sobre él, y que se ejercita contra el que pretenda ser titular de tal derecho real que gravaría su propiedad. o Más amplio: Esta es la acción negatoria que compete al propietario dirigida a que cesen las perturbaciones de hecho de su derecho de propiedad. Tengo una casa y debajo hay una discoteca: el ejercicio de esta acción iría orientada a que nieguen el derecho de la discoteca a hacer ruido o producirme cualquier molestia. IV. ACCIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO (Sólo se da en los inmuebles). Traslado procesal de las facultades sustantivas de deslinde y amojonamiento: la acción de deslinde va dirigida a obtener la separación o individualización de la finca; la acción de amojonamiento va dirigida a que se permita establecer marcas de separación. Este deslinde/amojonamiento se puede realizar mediante acuerdo de todos los interesados, en un procedimiento de jurisdicción voluntaria regulado en LEC (sin oposición de los colindantes interesados) o bien, en un juicio declarativo.
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7. LÍMITES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER Existe una distinción entre los límites y las limitaciones de la propiedad, aunque en la práctica es difícil distinguirlos. El límite: es la frontera del derecho, se refiere a las restricciones que afectan de modo general a todos los propietarios de una categoría de objeto. Los límites tienen carácter de generalidad, es decir, aplicables a todos los derechos de propiedad que recaen sobre la misma categoría de cosas. Marcan el régimen ordinario de la propiedad y determinan el contenido normal del derecho (aquí hay que acudir también a la función social). El contenido esencial del derecho es el núcleo irreductible del mismo. Los límites, en teoría, no hay que probarlos, sólo hay que invocar la norma que los establece, principio “iura novit curia”- el juez conoce el derecho. Además de los límites legales, la propiedad, como todo derecho subjetivo, tiene unos límites genéricos (limitaciones): abuso de derecho y ejercicio de mala fe (obligan a la concreción en cada caso de lo procedente o no de las actuaciones del propietario). La limitación: se habla de limitación para aludir a determinadas restricciones al poder de concretos propietarios que se encuentran en una determinada situación y que reducen el ámbito de facultades que sería normal (bien sean facultades de goce o de disposición). Normalmente las limitaciones aluden a los derechos reales limitados y las servidumbres. Esta distinción entre límite y limitación es importante en la medida en que el Código Civil enumera una serie de servidumbres legales que, en realidad, son límites que afectan a todo propietario por igual y que se incluyen con el fin de evitar conflictos de vecindad. P.ej: el art.582 CC (servidumbre de vistas y luces) o el art. 452 CC (facultad de concluir el cultivo y recolección de los frutos pendientes) Las limitaciones sobre el uso o goce no generan siempre derechos reales de servidumbre a favor de otros sujetos beneficiados por la limitación. Las limitaciones legales del dominio y servidumbres no son términos idénticos en todo caso y circunstancia. En la servidumbre real hay un gravamen de un predio en beneficio de otro predio, un fundo sirviente y un fundo dominante (art 530Cc), en cambio en otras, las limitaciones del dominio afectan a todas las propiedades por igual. Si yo no puedo abrir una ventana que tenga vistas rectas a la finca de mi vecino a menos que haya 2 metros como mínimo de distancia entre la pared que se haga y su propiedad (o 60cms en oblicuo), es evidente que mi vecino no tiene ningún derecho real sobre mi finca porque tanto mi propiedad como la suya están sujetas a la misma limitación.
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También las limitaciones legales pueden consistir en el otorgamiento de unas facultades adquisitivas preferentes a ciertas personas (derechos reales de adquisición), que limitan la facultad dispositiva del propietario, ya que este no es libre de enajenar a quien quiera: - Tanteos legales: El titular de este derecho goza de facultad preferente de poder adquirir por el precio que otro de y con preferencia a él, en caso de enajenación de su propietario - Retractos legales: El titular de este derecho goza de facultad de poder subrogarse en el lugar del adquiriente cuando aquella enajenación se ha efectuado.
8. LAS RELACIONES DE VECINDAD: LIMITACIONES LEGALES DEL DOMINIO POR RAZÓN DE LA VECINDAD DE FINCAS Y LAS SERVIDUMBRES La vecindad o contigüidad de los predios impone una serie de limitaciones a sus titulares para hacer posible el mejor ejercicio de sus derechos. Se denominan relaciones de vecindad al conjunto de normas que con esa finalidad las regulan. Una cuestión que no resuelve el código es hasta qué punto el propietario de una finca está obligado a tolerar las inmisiones que provienen de la finca ajena. Se entiende por inmisión la penetración en propiedad ajena de sustancias o fuerzas que se propagan por medios naturales y tienen consecuencias dañosas o molestas. Importante que desde la antigua teoría (teoría de la inmisión) siempre se ha prohibido en todo caso los actos de emulación: no está permitido el ejercicio del derecho de propiedad cuando se hace sin utilidad del propietario y con el único propósito de dañar o molestar al vecino. Con ello, se dejaría sin solución una gran cantidad de supuestos en los que se detecta utilidad, ausencia de ánimo doloso, pero productores de graves perturbaciones para la propiedad ajena (vecindad con instalaciones industriales, con locales nocturnos,…). Actualmente, hay dos teorías que se pronuncian sobre esta cuestión: Ihering, criticando la teoría de la inmisión, elaboró la teoría de la “normal tolerancia” (código italiano). Se deben de prohibir todos los influjos que se inicien en el fundo vecino, y se deben permitir los que se inicien en el fundo del que los realiza y prosiguen en el del vecino (ruidos), siempre que no sean nocivos a las personas o cosas en medida superior a la normal tolerancia. Stolfi elaboró un criterio distinto, la doctrina del “uso normal” (códigos portugués y alemán). Afirma que todo derecho debe ser ejercitado según su destino y en modo normal, con tal de que no ocasionen a los demás un daño apreciable. A fin de fijar la normalidad del uso, habrá que tener en cuenta el estado general de las costumbres y de las relaciones sociales que varían según el tiempo y los lugares, naturaleza de las fincas y que el aprovechamiento que se haga de ellas sea el habitual.
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La solución española, a falta de criterio específico, la cuestión se resuelve mediante la aplicación de “la doctrina del abuso de derecho” (art 7.2Cc): limites dados por la norma jurídica, por las costumbres o por el criterio de la tolerancia normal. Esta doctrina es fruto de la conjunción de varios artículos del Cc, de los que se pueden extraer reglas: o El artículo 590Cc nos dice: “Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos,[…], sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.” Por tanto los vecinos por ser vecinos tienen que tener algunas limitaciones o El artículo 1908Cc en sus números 2 y 4 se refiere a la responsabilidad extracontractual por daños causados por “humos excesivos que sean nocivos a las personas o a las propiedades”; y por “las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas” (teoría inmissio) o Finalmente, el artículo 7.2 Cc establece que la Ley no ampara el abuso del derecho o su ejercicio antisocial; de manera que cuando se sobrepasan los límites normales del buen ejercicio de un derecho, con daño para tercero, nace la responsabilidad que dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso (se acerca a la teoría del uso normal). Una vez determinado que se está ante una inmisión ilícita, el Código Civil prevé que ésta pueda repelerse por la vía de la acción negatoria. Por lo general, esta acción pretende negar que otra persona tiene un derecho real limitado sobre la propiedad de quien la ejerce, pero también se puede utilizar en el caso de inmisiones. El contenido de la misma es el cese de la actividad inmisoria y que se abstenga de realizarla en el futuro. Finalmente, está relacionado con este tema el derecho de uso inocuo que hace referencia al hecho de que el propietario de una finca no puede impedir las utilizaciones de su propiedad por parte de terceros que no le impliquen ningún perjuicio y, sin embargo, beneficien al tercero. P.ej: el espigueo que es la recogida de los deshechos que se quedan abandonados tras la cosecha.
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TEMA 5.5.- ACCESIÓN, OCUPACIÓN, HALLAZGO Y TESORO 1. LA ACCESIÓN: IDEA GENERAL Y CLASES 2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA UNIÓN O INCORPORACIÓN DE COSAS 3. LA ACCESIÓN INMOBILIARIA ARTIFICIAL O INDUSTRIAL 4. LA CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA 5. LA ACCESIÓN INMOBILIARIA NATURAL 6. LA ACCESIÓN MOBILIARIA 7. LA OCUPACIÓN: CONCEPTO, NATURALEZA JURÍDICA Y OBJETO 8. EL HALLAZGO 9. EL TESORO
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1. LA ACCESIÓN: IDEA GENERAL Y CLASES El derecho de accesión viene definido en el artículo 353 del Código Civil. Según este precepto, la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o artificialmente. Suele considerarse un modo de adquirir la propiedad pero hay que tener en cuenta, en primer lugar, que el art. 353 CC engloba dentro de la accesión un fenómeno que en realidad no se considera como tal. Dice que la propiedad por accesión de los bienes da derecho a todo lo que éstos producen (en realidad se entiende que no estamos ante accesión propiamente dicha porque lo que sucede es que el propietario tiene la facultad de percibir los frutos que produce la cosa que es de su propiedad, por ello simplemente es una facultad, no accesión). Lo que se entiende por accesión en sentido propio es la adquisición de la propiedad de una cosa que se une a otra cosa. En realidad la accesión es una forma de solucionar el conflicto que se presenta cuando dos cosas pertenecientes a distintas personas se unen. El derecho de accesión supone la preexistencia de una cosa a la que se une o incorpora otra. La unión o incorporación implica la aparición de una cosa nueva que impide el retorno a su ser y estado de las que la componen. Esto se debe a que en los preceptos siguientes al artículo 353 se indica que siempre que pueda retirarse la cosa unida o incorporada, el propietario de ella tiene derecho a hacerlo, y esto procede cuando no perezca, o se destruya o menoscabe la cosa que se ha formado en virtud de dicha incorporación o unión. El Código Civil contiene una serie de reglas (de carácter supletorio) que varían según se produzca la unión de cosas muebles (accesión mobiliaria) o una de ellas sea inmueble (accesión inmobiliaria). También se distingue entre accesión artificial (edificación, plantación o siembra) y accesión natural (sólo en el caso de la modificación de los predios por obra de las aguas).
2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA UNIÓN O INCORPORACIÓN DE COSAS Suele decirse que, en relación con la accesión hay una serie de principios rectores: Buena fe. La persona que lleva a cabo el acto de unión o incorporación desconoce el carácter ilícito de su acto. Acessorium sequitur principale (lo accesorio sigue a los principal). Es decir, la propiedad del objeto resultante la adquiere el propietario de la cosa principal. El problema es que en la práctica puede resultar difícil saber qué es lo principal.
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Superficies solo cedit. Significa que el propietario del suelo adquiere todo lo que al suelo se une o incorpora. Este principio resulta de la aplicación del principio de acessorium sequitur principale a la tierra. Esta regla supone por tradición que el suelo tiene más valor que lo construido, aunque actualmente esto no tiene porque ser así, ya que puede ocurrir que el valor social y económico de la construcción sea superior al valor del suelo, que estaríamos ante lo que la jurisprudencia considera una inversión del principio de “superficies solo cedit”, dada apropósito de las construcciones extralimitadas (pág 65) cuando el que construye lo hace de buena fe sobre parte de la propiedad ajena. Aquí se valoraría como principal el edificio y como accesorio el suelo, diciendo que para que se aplique esta regla la mayor parte tiene que estar en suelo propio y sólo una parte pequeña en suelo ajeno. Es necesario que el dueño del suelo invadido no se haya opuesto a la construcción, porque dejaría de haber buena fe.
3. LA ACCESIÓN INMOBILIARIA ARTIFICIAL O INDUSTRIAL El conflicto de intereses entre el que edifica, planta o siembra y el dueño del suelo donde lo hace es solucionado por el Código Civil bajo la idea de que el suelo es lo principal y, en consecuencia, por virtud de que lo principal sigue a lo accesorio atribuye un papel rector en la situación a su propietario. El art. 358 establece que lo hecho en suelo ajeno pertenece al dueño del mismo en relación con lo establecido en los artículos siguientes. Consecuentemente, el Código presume que las obras, plantaciones o siembras han sido hechas por él y a su costa, mientras que no se pruebe lo contrario (art. 359). Al destruirse esta presunción, pueden darse cinco hipótesis con diferente solución: A) BUENA FE DEL TERCERO O INCORPORANTE (art. 361 CC) La buena fe del tercero es una creencia basada en un error excusable sobre el dominio del suelo, pues cree que le pertenece, o sobre el alcance de su título, que cree facultarle para obrar como lo ha hecho. De acuerdo con el artículo 361, la buena fe ha de existir en el momento de la construcción, siembra o plantación (S. de 27 de noviembre de 1984). En esta situación, se atribuye al dueño del suelo un derecho de opción entre hacer suyo lo construido, plantado o sembrado, previa la indemnización de los artículos 453 y 454, u obligar al que construyó o plantó a la compra del suelo, o al que sembró a pagar la renta correspondiente (renta del arrendamiento). El principio de que lo accesorio sigue a lo principal no da lugar a que el dueño del terreno se haga automáticamente propietario de lo accesorio. En tanto no se ejercite la opción la situación jurídica queda de la siguiente manera: de un lado, el tercero es un poseedor de buena fe del terreno ocupado, y de otro, el tercero ostenta un dominio sobre la obra, plantación o siembra, pero no sobre aquel terreno. Habrá, en suma, una concurrencia de dos derechos de propiedad. La adquisición de lo construido, plantado o sembrado está condicionada al pago de la indemnización (“previa”), cuyo quantum deberá fijarse con arreglo a lo dispuesto en los artículos 453 y 454 por remisión expresa. 63
En cuanto a la capacidad para ejercitar la opción, se requiere la precisa para realizar actos de administración si se opta por adquirir la obra, y la necesaria para los actos de disposición si se opta por la venta del terreno. Si opta por que se le pague la renta en la hipótesis de siembra, debe tener capacidad para celebrar un contrato de arrendamiento. B) MALA FE DEL TERCERO O INCORPORANTE (art. 362 CC) Aquí obra con todo vigor el principio de accesión, y el dueño del suelo hace suyo, sin ninguna obligación de indemnizar, el resultado del trabajo ajeno (art. 362). No obstante, el artículo 363 le permite exigir del tercero, y a su costa, la reposición del suelo a su estado primitivo, siendo del tercero lo que resulte de dicha operación. Por otro lado, el tercero comete un acto ilícito al invadir la propiedad ajena por lo que los daños y perjuicios que se originen de su actuación deben ser reparados (art. 1.902). C) MALA FE DEL TERCERO Y DEL DUEÑO DEL SUELO La mala fe del dueño del suelo reside en la falta de una tempestiva oposición a la obra no obstante serle conocida. Se trata, pues, de una conducta omisiva que es juzgada como aquiescencia: haberse ejecutado la obra, a su vista, ciencia y paciencia (art. 364). Se establece aquí una compensación de culpas, ordenándose que la situación jurídica se regule como si el tercero hubiese obrado de buena fe. D) BUENA FE DEL TERCERO Y MALA FE DEL DUEÑO DEL SUELO No regula expresamente esta opción el Código Civil. Parece procedente la aplicación del artículo 361, en cuanto que no distingue si el dueño del suelo tiene o no mala fe, sin perjuicio de la reparación de los daños y perjuicios que no queden cubiertos por las indemnizaciones preceptuadas.
E) EMPLEO DE MATERIALES AJENOS - Regula este supuesto el artículo 360, cuando es el dueño del suelo quien los utiliza al realizar, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras. Cuando la restitución puede hacerse sin menoscabo de la obra, el dueño de los materiales conserva su derecho y puede retirarlo. Mas, cuando ello no es posible, ese dueño los pierde y los hace suyos el dueño del suelo, consumándose así una pérdida del dominio, y el ex dueño de los materiales sólo tiene un derecho de crédito dirigido a obtener el abono de su valor, y una pretensión de indemnización de daños y perjuicios, para el caso de que hubiese habido mala fe. - Cuando es un tercero el que utiliza los materiales ajenos para construir en terreno de otro, el artículo 365 preceptúa que si es de buena fe, el dueño del terreno deberá responder de su valor subsidiariamente y en él solo caso de que el que los empleó no 64
tenga bienes bastantes. Pero no tendrá lugar esta responsabilidad subsidiaria si hay mala fe al construir y se utiliza la facultad del artículo 363. Además, se aplican las siguientes reglas (art 365 relacionado con 360 y 361): 1º- El titular de los materiales tiene derecho a retirarlos siempre que por ello no se menoscabe o perezca la obra del tercero. 2º- Caso contrario, tendrá derecho a que se le abone su valor por el constructor, respondiendo de esta obligación el dueño del suelo. Además, interviniendo mala fe en su utilización, aquél responderá de daños y perjuicios. 3º- La responsabilidad del dueño del suelo opera en función de que, por razón de las normas sobre la accesión se haga propietario de lo construido, plantado o sembrado. Cesa su responsabilidad si exige la demolición de la obra o arranque de la plantación o siembra, porque entonces no hay enriquecimiento suyo. 4º- El artículo 365 se refiere exclusivamente a las relaciones entre dueño del suelo y titular de los materiales. Si en función de su responsabilidad los ha abonado el primero, le queda contra el que los utilizó una acción de repetición, que se traducirá en una rebaja de lo que haya de pagar para hacerse dueño de lo plantado, sembrado o edificado.
4. LA CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA Trata de determinar cuál es el juego de la autonomía privada en la creación de los derechos, Según doctrina del Tribunal Supremo, cuando el edificio construido únicamente en parte del suelo ajeno posee un mayor valor e importancia que el suelo invadido, se invierte el principio de superficies solo cedit. Se estima entonces que el edificio es lo principal y el terreno lo accesorio. En este caso, se otorga al constructor la facultad de adquirirlo mediante el pago de su precio, aunque habrá de abonar además el quebranto o menoscabo económico que repercuta sobre el resto de la segregación que haya de efectuar en suelo ajeno, como consecuencia necesaria del principio de equidad. El Tribunal Supremo ha determinado también que, dado que el condenado es el edificante, si éste ha venido vendiendo los pisos y locales del edificio a terceros, éstos son compradores de buena fe, no edificantes, exentos de responsabilidad. Este criterio es aplicable si la construcción es indivisible, por lo que en otro caso, en concreto en el de las plantaciones y siembras, rigen las normas sobre accesión normal. La jurisprudencia sobre construcciones extralimitadas presupone que el edificante es de buena fe. Por tanto, si el constructor obrara de mala fe, entrarían en función los artículos 362 y 363 a favor del dueño del suelo de buena fe, aunque habría que tener en cuenta siempre el principio de la equidad. Si concurriese mala fe en ambos sujetos, cabría una aplicación de la doctrina general sobre la construcción extralimitada por analogía de la situación con artículo 364.
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5. LA ACCESIÓN INMOBILIARIA NATURAL Es tradicional incluir dentro de la teoría de la accesión el estudio de la ordenación jurídica de los problemas a que da lugar la mutación originada en los predios por obra de las aguas en general, y así lo hace el Código Civil. Aluvión. Se denomina aluvión al arrastre de tierra, légamo y otras sustancias que el curso normal de un río lleva consigo, y que provoca erosión en unas tierras y sedimentación en otras. Según el artículo 366, el acrecentamiento pertenece al predio que lo recibe. Avulsión (art. 368 CC). La avulsión es una brusca mutación de tierras por efecto de una fuerza extraordinaria. Por los efectos de la fuerza del río se produce un arrastre de terreno de la finca A y lo deposita frente a la finca B. La ley dice que ese trozo de terreno, que se puede identificar, pertenece al propietario de la finca A; si no se puede identificar estamos ante un aluvión. Si la corriente arranca y transporta árboles, el artículo 369 autoriza a sus propietarios a reclamarlos en el plazo de un mes del dueño de la heredad a que van a parar, transcurrido el cual, éste adquiere su propiedad. En caso de reclamación, habrán de abonarse los gastos ocasionados para recogerlos o ponerlos en lugar seguro. Cauce abandonado. Preceptúa el artículo 370 que los cauces de los ríos abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras. Variación del curso de un río. Dice el artículo 372 que cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo cauce en heredad privada, el cauce entrará en el dominio público. El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo seco. Debe interpretarse que se refiere a todas corrientes, continuas o discontinuas. Terrenos descubiertos o inundados. Según el artículo 367, no se adquieren los terrenos descubiertos por la disminución natural de las aguas por los dueños de las heredades confinantes con estanques o lagunas, ni se pierden los que se inunden en las crecidas extraordinarias. Formación de islas. Las islas que se formen en los mares adyacentes a las costas de España y en los ríos navegables y flotables, pertenecen al Estado, dice el artículo 371 del Código Civil. El artículo 5 de la Ley de Costas de 1988 completa este precepto, precisando que son las islas que estén formadas o se formen por causas naturales. En cambio, para las que se formen por sucesivas acumulaciones de arrastres superiores en otros ríos, el artículo 373 preceptúa que pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas, o los de ambas márgenes si la isla se hallase en medio del río,
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dividiéndose entonces longitudinalmente por la mitad. Si se forma hacia ambas márgenes, será por completo dueño de ella el de la margen más cercana. Las islas formadas cuando la corriente de un río se divide en brazos dejando aislada una heredad o parte de ella, son del propietario de la misma (art. 374). Accesiones marítimas. Están reguladas en la Ley de Costas de 29 de julio de 1988 y su Reglamento de 1 de diciembre de 1989.
6. LA ACCESIÓN MOBILIARIA Art 357 Cc: “cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola”. La jurisprudencia del Tribunal Supremo señala que el todo formado ha de ser inseparable, o bien que la separación produzca un grave detrimento, o bien que si se distinguen las cosas, no pueden separarse volviéndolas al estado primitivo sin perjudicar su naturaleza. Por tanto, si las cosas unidas pueden separarse sin detrimento, no existe accesión y los dueños respectivos tienen la facultad de exigir la separación conforme establece el artículo 378. I. CRITERIO LEGAL El Código Civil distingue si las cosas unidas son separables o no: - si son separables sin detrimento: cada propietario tiene la facultad de pedir la separación (art. 378.1º). - Si no son separables: sigue el principio de que lo accesorio sigue lo principal, y es necesario establecer los criterios sobre la accesoriedad: 1º Destino económico de las cosas: la relación de accesoriedad se determina atendiendo, en primer lugar, al destino económico de las cosas. El Código califica como accesoria la cosa que se une a otra para su adorno, uso o perfección (art.376). El artículo 378.2º introduce una corrección al criterio del artículo 376 diciendo que “cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfección de otra, es mucho más preciosa que la cosa principal, el dueño de aquélla puede exigir su separación, aunque sufra algún detrimento la otra a la que se incorporó”. Por tanto, el dueño de la cosa accesoria tiene facultad para destruir los efectos producidos siempre que no ocasione daños a la otra o que éstos sean de escasa importancia. (Se entiende preciosa como sinónimo de valiosa). 2º Valor pecuniario de la cosa: en defecto del criterio anterior, se sigue el del valor pecuniario. Es principal, dice el art. 377: “el objeto de más valor y si lo tienen igual, el de mayor volumen”. 3º En la pintura y escultura, escritos, gravados y litografías: se considerará accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo o el pergamino. (artículo 377.2º) Sin embargo, deberá aplicarse por analogía el criterio del párrafo 2º del artículo 378, para evitar resultados absurdos (por ejemplo, el empleo de un papel rarísimo para hacer un dibujo deleznable).
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II. UNIÓN POR EL DUEÑO DE LA COSA PRINCIPAL Si ha actuado de buena fe, hace suya la cosa indemnizando al de la cosa accesoria su valor (artículo 375). Por el contrario, si ha obrado de mala fe, el dueño de la cosa accesoria puede optar entre que se le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe aunque para ello haya que destruir la principal. En ambos casos habrá lugar a la indemnización de daños y perjuicios (artículo 379). La mala fe no destruye el juego inicial del principio de que lo accesorio sigue a lo principal, sino que faculta para destruir sus efectos. Si también ha existido mala fe en el dueño de la cosa accesoria, se regirá la situación jurídica por las reglas de la unión de buena fe (artículo 379.3º). III. UNIÓN POR EL DUEÑO DE LA COSA ACCESORIA Si en la unión no ha habido mala fe, se aplica el principio rector de que pierde la propiedad en beneficio del propietario de la principal, indemnizando éste su valor (artículo 375). Sin embargo, si ha obrado de mala de, pierde la cosa incorporada sin ningún derecho de reclamar su valor y, además, ha de indemnizar al dueño de la cosa principal los perjuicios que haya sufrido. Si también ha existido mala fe en el dueño de la cosa principal, se determinarán los derechos respectivos de la forma dispuesta para el caso de haber obrado de buena fe (artículo 379.3º). IV. CONTENIDO DE LA INDEMNIZACIÓN Como norma supletoria de cualquier acuerdo entre las partes sobre el importe del valor de la cosa que hubiere de satisfacerse, se determina que la indemnización consista: Art 380 Cc: “… puede exigir que ésta consista en la entrega de una cosa igual en especie y valor, y en todas sus circunstancias, a la empleada, o bien en el precio de ella, según tasación pericial”. Esta regla no sustituye a la totalidad del contenido de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios, tan solo abarca el referido a la pérdida de la cosa. V. CASOS ESPECIALES A) MEZCLA O CONFUSIÓN: donde los objetos originarios de igual o diferente especie no pueden separarse sin detrimento, y ordena que se constituya una comunidad de bienes sobre el todo cuando la mezcla ha sido hecha por voluntad de los dueños o por casualidad, teniendo cada uno un derecho proporcional atendiendo al valor de las cosas mezcladas o confundidas (381Cc). Si cabe la separación cualquier podrá pedirla. Esta norma se aplica cuando la mezcla se ha hecho de buena fe por voluntad de uno solo. Si la mezcla se hace de mala fe (art. 382, p.2º CC), el que la ha hecho pierde la cosa de su pertenencia y queda obligado al pago de indemnización a la otra parte.
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Aunque el Código Civil no lo diga expresamente, la mala fe de ambos propietarios hará surgir la comunidad de la que hablamos. B) LA ESPECIFICACIÓN: tiene lugar cuando una persona pone su trabajo sobre material ajeno y la convierte en una cosa distinta. Se distingue según el especificante (autor de la obra) sea de: Buena fe (art. 383, p.1º CC). El especificante adquiere la obra resultante pero tiene que pagar el valor de la materia. Por excepción, si esta es más preciosa que la obra en que se empleó o superior en valor, el dueño podrá, a su elección, quedarse con la nueva especie, previa indemnización del valor de la obra, o pedir indemnización de la materia (art. 383, p. 2º CC). Mala fe (art. 383, p.3º CC). El propietario de la materia tiene una opción: Hacer suya la obra no pagando el trabajo realizado. Pedir que se le pague el valor del material más la indemnización de daños y perjuicios. No prevé el Código el supuesto de que haya mala fe interviniente por el dueño de la materia, entonces, es posible considerar al especificante como de buena fe. La indemnización de la materia consistirá, a falta de acuerdo de las partes, en la entrega a su dueño de una cosa igual en especie y valor, y en todas sus circunstancias a la empleada, o bien el precio de ella, según tasación pericial (art. 380 CC).
7. LA OCUPACIÓN: CONCEPTO, NATURALEZA JURÍDICA Y OBJETO La ocupación es un modo de adquirir originario ya que el ocupante no deriva su título de ningún transmitente. La ocupación es un modo de adquirir la propiedad, pero no permite adquirir otros derechos reales. Nuestro Código Civil conoce la ocupación como modo de adquirir el dominio y lo incluye en el artículo 609 CC. El artículo 610 CC dice: “Se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carezcan de dueño, como los animales que son objeto de caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas”. Por tanto, la ocupación es un modo de adquirir el dominio de cosas apropiables por naturaleza que no tienen dueño, ya sea porque nunca lo tuvieron (res nullius), ya sea porque han sido abandonadas (res derelictae). Recordemos que los inmuebles vacantes pertenecen al Estado por lo que no cabe adquirirlos por ocupación. Esto plantea problemas con las cosas perdidas, ya que no carecen de dueño y, en ese caso, la propiedad no se adquiere por ocupación ya que el que encuentra la cosa debería actuar como presupone el art. 615 CC que regula el hallazgo. Por ello el ámbito de aplicación de la ocupación es bastante restringido, y se da fundamentalmente en el caso de animales salvajes o domésticos. Hay que tener en
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cuenta, sobre los animales de caza y pesca, que hay una legislación específica sobre estas materias. La cosa debe estar dentro del tráfico jurídico y ser susceptible de sujeción al poder del ocupante. La adquisición del dominio se produce por la aprehensión material o por la sujeción al señorío de la voluntad del ocupante de las cosas que el ordenamiento jurídico considera susceptibles de ella. Por tanto, se basa en la toma de posesión y debe existir siempre a una voluntad de tener la cosa en nuestro poder. La capacidad para adquirir por ocupación se reconoce en los menores de edad e incapacitados, por extensión del artículo 433 CC. Sin embargo, un sector de la doctrina opina que, aunque no se necesita la misma capacidad que para celebrar un negocio jurídico, si se requiere al menos la capacidad de entender, ya que la ocupación implica un animus adquirendi (Picazo no está de acuerdo, porque la adquisición de la propiedad es obra de la ley, no ex voluntae). Los bienes que pueden ser objeto de ocupación están enumerados en el artículo 610 CC a modo de ejemplos: •
La caza y la pesca: el artículo 610 enumera la caza y la pesca como modo de adquirir animales por ocupación, aunque el artículo 611 dice que se este derecho se regirá por leyes especiales. Esta legislación se caracteriza por la fuerte intervención de la Administración.
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El enjambre de abejas: el artículo 612 dice que el propietario de un enjambre de abejas tendrá el derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor de éste el daño causado. Si estuviere cercado, necesitará el consentimiento del dueño para penetrar en él. Cuando el propietario no haya perseguido, o cese de perseguir el enjambre dos días consecutivos, podrá el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo.
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Las palomas, conejos y peces: el artículo 613 dice que las palomas, concejos y peces, que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto dueño, serán propiedad de éste, siempre que no hayan sido atraídos por medio de algún artificio o fraude. La palabra criadero denota el levantado por la mano del hombre con el intento de explotar los animales susceptibles de aprovechamiento, pero en modo alguno los criaderos naturales (una charca).
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Objetos arrojados al mar o que el mar arroje: el artículo 617 se remite a lo dispuesto por leyes especiales en cuanto a los derechos sobre estos bienes. En general, sólo cabe ocupación de las cosas abandonadas en la mar o arrojadas por ella en la costa que sean productos de la misma mar.
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8. EL HALLAZGO Los artículos 615 y 616 del Código Civil regulan el régimen jurídico del hallazgo de cosas muebles, dentro de la normativa de la ocupación. a. En virtud del artículo 615.1º, quien encuentre una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su antiguo poseedor. Si no se conociera quién es, se dispone la obligación de consignarla inmediatamente en poder del alcalde del pueblo donde se hubiese encontrado (por tanto, no hay obligación de averiguar quién es). El alcalde, por su parte estará obligado a conservar la cosa y publicar el hallazgo en la forma acostumbrada. b. La cosa ha de conservarse y custodiarse hasta dos años después de la segunda publicación. El Código Civil ordena que se anuncie el hallazgo durante dos domingos consecutivos. c. Si no puede conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan su valor notablemente, se venderá en pública subasta después de que hubiesen pasado ocho días desde el segundo anuncio sin presentarse dueño. Y entonces en lugar de la cosa, será el precio pagado el que queda depositado. d. Si al cabo de dos años no se ha presentado para reclamar la cosa el dueño, se adjudicará la cosa al hallador o el precio obtenido en la subasta, en su caso. Si se presenta, se le entregará al dueño, el cual deberá recompensar al hallador. Tanto el dueño como el hallador, en su caso, estarán obligados a abonar los gastos que hayan podido realizarse para la conservación de la cosa. Antes del transcurso de dos años, el hallador tiene una serie de derechos: (derechos eventuales son de naturaleza patrimonial, transmisibles y embargables): 1- el derecho a adquirir la propiedad de la cosa o el precio obtenido en subasta: la condición que perfeccionará la adquisición del hallador es que no se presente el dueño durante esos dos años 2- el derecho a la recompensa: la condición que perfeccionará la recompensa es que el dueño se presente. El derecho a la recompensa está establecido en el artículo 616 Cc. Según el precepto, el propietario que se presentare a tiempo está obligado a abonar al que hubiese hecho el hallazgo la décima parte de la suma o el precio de la cosa encontrada. Cuando el valor del hallazgo excediese de 2000 pesetas, el premio se reducirá a la vigésima parte en cuanto al exceso. La cuantía de la recompensa se estima siempre como la mínima. Si el dueño ofrece una mayor, deberá tomarse ésta y no la legal. Por último, cabe señalar que el hallazgo se diferencia de la ocupación. La ocupación procede cuando la cosa, ya sea por su naturaleza o por las circunstancias en que se encuentra, se presume res nullius o abandonada. En cambio, el hallazgo recae sobre cosas que no poseen estas características (ser nullius o estar abandonada). Es por esto por lo que todo el que encuentre y tome posesión de una cosa mueble que razonablemente pueda reputar perdida debe cumplir con la obligación del art 615Cc.
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9. EL TESORO El tesoro está sometido a un régimen especial en el Código Civil. El artículo 610 dice qué es susceptible de ocupación y el artículo 614 que el que por casualidad descubriere un tesoro oculto en propiedad ajena, tendrá el derecho que le concede el artículo 351. Por ello, se adquieren por ocupación las cosas muebles que carecen de dueño siempre que no hayan sido escondidos porque si no estamos ante un tesoro. Art 352Cc: “Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste”. Esta ignorancia puede ser del depósito, o del lugar de su emplazamiento. La jurisprudencia del Tribunal Supremo suele tener en cuenta su antigüedad. - Que su legítima pertenencia no conste quiere decir que ya no sea posible saber quién es el dueño, pero no que sea nullius. El Tribunal Supremo ha declarado que la falta de constancia de la legítima pertenencia se da también cuando es conocida la identidad del dueño originario, pero la excesiva lejanía en el tiempo haga prácticamente imposible (por las intermedias transmisiones hereditarias) conocer quiénes son los sucesores del referido dueño originario. - El tesoro pertenece al propietario del terreno en que se halla, aunque no es requisito necesario que se encuentre “enterrado” en el terreno. Si el descubrimiento se hizo por casualidad en un terreno ajeno o en propiedad del Estado, la mitad de su valor será para el descubridor. Por tanto, según jurisprudencia del TS, se establece una copropiedad. Sin embargo, si no lo halló por casualidad, la totalidad del valor será para el propietario del terreno donde se encontrara. Si el objeto donde se descubrió está sujeto a derechos reales a favor de personas distintas del propietario, sus titulares no se colocan, a los efectos de recibir el valor del tesoro, en el puesto del propietario, a excepción de la enfiteusis. Como el tesoro se adquiere por ocupación, en virtud del artículo 610 CC, no basta haberlo visto o percibido, sino que es necesario su toma en posesión o la sujeción a la voluntad del descubridor, como cualquier objeto mueble abandonado. Por último, se le reconoce al Estado (artículo 351.3º CC) el derecho de adquirir el tesoro por su justo precio cuando los efectos descubiertos sean interesantes para las Ciencias y las Artes, que se distribuirá por mitad entre el propietario y el descubridor. La expropiación forzosa de estos objetos está sometida a la legislación de expropiación forzosa. La legislación administrativa sobre el patrimonio histórico-artístico se encuentra en los artículos 40 a 45 de la Ley 16/1985, fundamentalmente. 72
TEMA TEMA 6.6.- LA COMUNIDAD DE BIENES 1. LA COMUNIDAD DE BIENES: CONCEPTO Y TIPOS 2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE BIENES 3. EL CONTENIDO DE LA SITUACIÓN DE COMUNIDAD 4. LA EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD. LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN 5. LA SITUACIÓN DE MEDIANERÍA: NATURALEZA Y RÉGIMEN JURÍDICO
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1. LA COMUNIDAD DE BIENES: CONCEPTO Y TIPOS El Código Civil regula la comunidad de bienes en el Título III “De la comunidad de bienes” del Libro Segundo “De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones”. Art 392Cc: “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”. Existe comunidad de bienes en el derecho de propiedad (copropiedad o condominio); en cualquier otro derecho sobre una cosa que pertenece a varias personas (propiedad de un derecho); también hay comunidad cuando se encuentra en cotitularidad no un derecho subjetivo aislado, sino un patrimonio o un conjunto de bienes o una masa patrimonial. En el caso de la puesta en mano común de ciertos bienes para cumplir determinadas finalidades (formación de una Sociedad) aquí hay sociedad y no comunidad, ya que el propietario del todo, es la persona jurídica y no existen titulares diferenciados. Históricamente la comunidad de bienes se organiza en torno a dos esquemas: COMUNIDAD ROMANA O POR CUOTAS.: Sistema que tiene su origen en una concepción individualista, en la cual se da preeminencia al derecho individual y la situación de comunidad es algo incidental, transitorio y desventajoso: hace que deba facilitarse el camino para la desaparición de este estado, otorgando a cada comunero la posibilidad de salir inmediatamente de él en cualquier momento mediante la acción de división “actio communi dividundo”. Impone el reconocimiento de un ámbito de poder exclusivo sobre la parte o porción de derecho ostentado en común (cuota). La propiedad es total sobre el conjunto de bienes o derechos, pero por cuotas disponibles. La regulación fundamental de nuestro Cc sigue el esquema de la comunidad romana: reconocimiento de cuotas, plena propiedad de cada codueño sobre ellas y libre ejercicio de la acción divisoria (arts. 392 y ss). COMUNIDAD GERMÁNICA O EN MANO COMÚN: Parte de la concepción del mundo con preeminencia de la colectividad sobre el individuo. La comunidad es permanente, estable y ventajosa para cumplir ciertos fines económicos. No cabe la acción de división, por lo que, no existen cuotas (en caso residual de existir, en ningún caso determinan un derecho exclusivo del comunero sobre ellas). No se le reconoce a cada comunero la posibilidad individual de pedir la división. La doctrina ha afirmado que nos encontramos ante la idea de comunidad germánica en: - régimen de gananciales en matrimonio - comunidad hereditaria (desde la muerte hasta la partición) - las comunidades vecinales y aprovechamientos comunales (Ley 55/1980, de 11 de noviembre, de montes vecinales en mano común.). 74
Se entiende que únicamente lo serían plenamente los dos últimos supuestos, ya que aquí los sujetos disfrutan los aprovechamientos colectivos unidos por el vínculo de ser vecinos del pueblo, número de titulares indeterminado y variable, el disfrute se hace sin delimitación precisa faltando la idea de cuota y la participación de cada comunero es inalienable y la comunidad indivisible. Lo importante es la relación: OBJETO PLURALIDAD DE SUJETOS La comunidad de bienes nace cuando el derecho u objeto es adquirido por varias personas automáticamente –nace sin contrato-, bien de origen legal (varios herederos) o negocial (mediante negocio jurídico entre varias personas).
2. PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE BIENES 1º- El principio de autonomía privada: Los contratos, acuerdos o convenios entre los comuneros constituyen la ley fundamental y el estatuto regulador. Las normas legales tienen el valor de dispositivas, puesto que rigen solamente “a falta de contratos o disposiciones especiales” (art.392Cc), aunque hay algunas normas no dispositivas. 2º- El principio de proporcionalidad: los beneficios y las cargas son proporcionales a las respectivas cuotas de los comuneros, que “mientras no se pruebe lo contrario se presumen iguales” (art 393Cc). 3º- El principio democrático mayoritario: En la administración y mejor disfrute se sigue el régimen de mayorías por cuotas o por intereses, no por mayorías de personas o de cabezas (art. 398Cc). 4º- El principio de libertad individual: Cada comunero conserva además de la comunidad, su libertad individual: cada comunero puede pedir la acción de división en cualquier tiempo y también se le permite renunciar a su derecho, liberándose o eximiéndose de determinadas obligaciones que sean consecuencia de la comunidad (art.395Cc).
3. EL CONTENIDO DE LA SITUACIÓN DE LA COMUNIDAD La situación de comunidad crea entre los comuneros una serie de relaciones jurídicas, por las cuales se distribuyen entre ellos derechos y obligaciones: A) USO Y DISFRUTE Art 394 Cc: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. Hay pues una facultad individual de uso de la cosa común, con 3 límites: - conforme a su destino (derivado de la naturaleza o acuerdo de comuneros) - el interés de la comunidad - derecho de los demás comuneros
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Es evidente que al tener cada comunero un derecho al uso de la cosa común puede generarse roces e incompatibilidades, por pretender su ejercicio por más de uno. Se ha de estar a lo acordado sobre la materia por los propios comuneros, y en su defeco, se aplicará el 398Cc, que da preponderancia al acuerdo de la mayoría acerca de la administración y mejor disfrute de la cosa común. El interés de la comunidad priva sobre el particular del comunero usuario, pudiendo la comunidad tomar acuerdos por unanimidad de por ejemplo, arrendar por entero la cosa común que aquél usa, debiendo cesar entonces en su situación. B) ADMINISTRACIÓN Art 398Cc: “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador”. La mayoría no es de personas, sino de interés de la comunidad (representada por las cuotas). El Código requiere un acuerdo, por lo que habrán de ser citados los comuneros a fin de deliberar y tomarlo, en su caso. No parece admisible que un comunero mayoritario tome por sí y ante si las decisiones que le parezcan oportunas, sin oír a los minoritarios y sin tener en cuenta sus derechos. El Código establece un recurso subsidiario ante la autoridad judicial, cuando no se llegue a acuerdo mayoritario o cuando este sea gravemente perjudicial. El juez proveerá lo que estime, pudiendo llegar a nombrar a un administrador. C) CONSERVACIÓN Y MEJORA Los gastos necesarios son aquellos obligados para mantener la cosa y evitar su deterioro o perecimiento por el uso o el paso del tiempo: actos de conservación (evitar que la cosa sufra daños) o reparación. Art. 393 Cc “El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.” Art. 395 Cc “Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.” - Para estos gastos, todo comunero tiene la obligación de contribuir (de acuerdo a su cuota) e implica también atribuir a los partícipes de adelantar primero y reclamar después, de los otros condueños las expensas indispensables para la conservación de las cosas comunes. Los gastos necesarios como actos de administración, requieren el acuerdo de mayoría, pues ningún comunero puede entenderse facultado para realizarlos según su interés o en nombre de la comunidad. Ello solo podrá permitirse cuando se esté ante situaciones de urgencia o necesidad de efectuar tales gastos. 76
- El comunero se libera de contribuir a los gastos de conservación renunciando “a la parte que le pertenece en dominio”, siendo una renuncia unilateral que no necesita consentimiento. Si este renuncia, opera el acrecimiento, siendo los demás comuneros aumentados en su cuota en manera proporcional, teniendo mayores beneficios, pero tendrán también que hacer frente a mayores gastos de conservación (incluidos los que debió satisfacer el renunciante). Gastos útiles o de recreo: en la cosa común, que darán lugar a mejoras útiles o de recreo, respectivamente. - En los casos de mejora de la cosa bastaría la mayoría en los acuerdos (398Cc) unanimidad - En los casos de alteraciones, modificaciones o gastos de lujo/recreo de todos los comuneros. Art 397Cc: “Ninguno de los codueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.” D) POSESIÓN La posesión de las cosas comunes por los comuneros se encuentra reconocido en: - Art 445Cc: “La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión…” - Art 450Cc: “Cada uno de los partícipes de una cosa que se posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión. La interrupción en la posesión del todo o parte de una cosa poseída en común perjudicará por igual a todos”. El 445 admite la posesión como hecho que pueda reconocerse a varias personas distintas en los casos de indivisión. El 450 que los partícipes como poseedores de la cosa, se encuentran protegidos por las acciones posesorias. Las acciones posesorias pueden ejercerlas contra tercero o contra los comuneros entre sí, cuando uno de ellos empiece a poseer la cosa no para la comunidad sino para sí mismo a título de dueño exclusivo, sin perjuicio de ejercitar la acción reivindicatoria contra él. E) DISPOSICIÓN Los comuneros pueden vender la totalidad de la cosa común a una tercera persona. La enajenación de la totalidad del derecho constituye una alteración del régimen de la comunidad, con lo que es aplicable el criterio de la unanimidad. Para establecer un gravamen sobre la cosa común (usufructo, servidumbre, hipoteca,…), es necesario el consentimiento de todos los comuneros, pues el gravamen también supone una alteración del régimen de la cosa común, quedando en suspenso la concesión hecha por uno de ellos hasta que la ratifiquen todos. El TS sanciona con la nulidad del negocio de disposición llevado a cabo por un comunero aisladamente, por falta de poder dispositivo pleno sobre la cosa.
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En el art 399Cc se regula la disposición del derecho de cada comunero sobre su cuota: Art 399Cc: “Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad. La enajenación plena del derecho del comunero determina la atribución de un derecho de retracto a favor de todos los demás participes, cuando la cuota sea enajenada a un extraño. Este retracto de comuneros puede ser ejercitado por cualquiera de ellos, pero si son 2 o más los que quieren usarlo, podrán hacerlo “a prorrata de la porción que tengan en la cosa común” (art 1522Cc), en cambio no tienen derecho al tanteo. F) DEFENSA DE LA COSA cualquier comunero puede - No necesaria la “Litisconsorcio activo necesario” ejercitar acciones en defensa de la comunidad, siempre y cuando actúe en beneficio de la comunidad y con acuerdo unánime de todos. La jurisprudencia entiende que esta litisconsorcio no es necesaria aunque la aplica mediante criterios restrictivos, ya que si un comunero se opone a tal actuación explícitamente o afirmando lo contrario de lo sostenido por aquel, no puede considerársele al primero legitimado para actuar, porque tal oposición revela que hay criterios dispares y hasta que no desaparezcan no puede entenderse esta legitimación para actuar o defenderse sin tener la representación de los demás condueños. En ese caso la sentencia favorable beneficia a todos, pero la desfavorable no les perjudica (no tiene efectos de cosa juzgada sobre los demás pueden litigar también), -Si es necesaria la “Litisconsorcio pasivo necesario” cuando se ejercita un derecho contra la comunidad, se tiene que demandar a todos los comuneros.
4. LA EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD. LA DIVISIÓN DE COSA COMÚN La extinción de la comunidad pude aparecer: I. DESAPARICIÓN DE LA COTITULARIDAD O DEL OBJETO • Consolidación o reunión en una sola mano de los diversos derechos • Destrucción de la cosa • Renuncia de todos los comuneros • Prescripción adquisitiva ganada por un 3º
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II.
EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD POR DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN A) LA FACULTAD DE TODO COMUNERO DE PEDIR LA DISOLUCIÓN COMUNIDAD • El art. 400Cc atribuye a cada comunero, individualmente, el derecho o facultad de reclamar la división de la cosa común en cualquier tiempo. Art 400Cc: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. La división de la cosa común significa en realidad extinción de la comunidad, siendo aquella división material uno de los modos de lograrla, aunque no el único. Cabe que si la comunidad comprenda más de un objeto, que la extinción se produzca por lotes. Para la extinción de la comunidad han de aplicarse como subsidiarias las normas de partición de la división de la herencia (art. 406Cc). Sin embargo, esta idea romana debe ceder cuando se requiere, para la satisfacción de los intereses de los afectados, la permanencia de la comunidad y en consecuencia, la exclusión de la acción de división mientras este el objeto destinado a la finalidad que exige esa permanencia. Local destinado a plazas de garaje, impensable que la voluntad de un solo comunero lleve a la extinción de la comunidad •
El párrafo 2º del art. 400 considera válido el pacto de conservar la cosa indivisa, siempre que sea por tiempo determinado y que este tiempo no exceda de diez años, pero no prohíbe que pueda prorrogarse por nueva convención, ni tampoco hay argumentos para rechazar sucesivas prórrogas. Si no se ha pactado más que la indivisión pero no el plazo, la división debe poder pedirse en cualquier momento (art. 1705 por analogía). • Aun existiendo pacto, si media justo motivo debe de poderse pedir la división Art 1707 por analogía: “No puede un socio reclamar la disolución de la sociedad que, ya sea por disposición del contrato, ya por la naturaleza del negocio, ha sido constituida por tiempo determinado, a no intervenir justo motivo, como el de faltar uno de los compañeros a sus obligaciones, el de inhabilitarse para los negocios sociales, u otro semejante,…”. El Código y la jurisprudencia marcan los límites de la facultad divisoria por la indivisibilidad de la cosa común cuando: - cuando la cosa es esencialmente indivisible por naturaleza (404Cc) - Si de hacerse la división, la cosa resultaría inservible para el uso al que se destina “comunidad funcional” (401Cc) - la cosa desmerezca mucho por la división material - que la creación de una propiedad horizontal no pueda llevarse a cabo o sea muy costosa
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B) EXCEPCIONES A LA DIVISIÓN DE LA COSA COMUN - Disposiciones especiales para evitar la excesiva fragmentación de las fincas rústicas Unidades mínimas de cultivo, patrimonio familiar agrícola, o por motivos urbanísticos - Un edificio en cambio, no es indivisible: ya que la división puede hacerse estableciendo el régimen de propiedad horizontal o propiedad por pisos. Art 401.2º Cc: “Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396. Art 396Cc: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo…” En los supuestos en que la cosa no sea divisible, no cabe en efecto división en sentido estricto, pero si la disolución de la comunidad mediante: - Adjudicación de la cosa a uno de los condueños que indemniza a los demás - Subasta pública y repartiéndose el precio (recurso subsidiario)
C) PROCEDIMIENTOS PARA LLEVAR A CABO LA DIVISIÓN Art 402 Cc: “La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes.” Es evidente, aun cuando no está aludido, la posibilidad de un ejercicio judicial. Por tanto, distinguimos: - División negocial o convencional. Todos los comuneros se ponen de acuerdo en cómo hacer la división por medio de contrato para poner fin a la comunidad. - División arbitral: cuando los propietarios encargan la decisión a un tercero imparcial cuya decisión es vinculante (no es un arbitraje en sentido técnico) - División judicial: el juez fija la división por sentencia
D) LOS TERCEROS Y LA EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD Art 403Cc: “Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez”.
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Las facultades que dicho precepto les reconoce: - Concurrir al acto divisorio - Oponerse a que la división sea verificada sin su concurso - Impugnar la división consumada en caso de fraude o contra expresa oposición formal para impedirla, salvo que deudor o cedente sostengan su validez La división de la cosa común surte efectos entre los comuneros y sus causahabientes, no produciendo en principio efectos para terceros. Pero a tenor del 405Cc, la división no perjudica a terceros, quienes conservan los derechos tanto reales como personales que ostentan sobre la cosa común, a menos que ellos mismos consientan en modificarlos. Comunidad debe dinero a Banco, si se produce la división, el Banco ejercerá acciones contra los bienes enteros de la comunidad, ya que el crédito no se fragmenta en tantos créditos como comuneros haya, sino solo existe un crédito.
5. LA SITUACIÓN MEDIANERA: NATURALEZA Y RÉGIMEN JURIDICO En primer lugar, hay que tener en cuenta que el Código Civil regula la medianería dentro de las servidumbres legales, aunque no sea una servidumbre porque, para que exista una servidumbre, hay que tener una propiedad ajena que es gravada con un derecho a favor de otro. La medianería, sin embargo es una situación de comunidad que surge cuando dos fincas están separadas por un muro común. Por tanto, en la medianería nos encontramos un elemento que divide dos fincas contiguas y esa pared, en principio, sería un elemento común a ambas. De la propia regulación del Código se deduce esta situación de comunidad, aunque es un poco particular en la medida en que no puede ejercitarse la acción divisoria. Lo que sí puede hacer cada medianero es renunciar a la situación de medianería para no hacer frente a los gastos comunes salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo donde no podrá renunciar a la medianería. - Art. 575 CC: La reparación y construcción de las paredes medianeras y el mantenimiento de los vallados, setos vivos, zanjas y acequias, también medianeros, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno. Sin embargo, todo propietario puede dispensarse de contribuir a esta carga renunciando a la medianería, salvo el caso en que la pared medianera sostenga un edificio suyo. - Art. 579 CC: Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos. 81
En el Código no se regula la constitución de la medianería, sino que hay una serie de presunciones de la misma. La medianería se crea por negocio jurídico porque el Código no contempla la constitución forzosa de la misma aunque algunas planificaciones urbanísticas sí lo prevén. ej: hay un solar y una casa adyacente. Al decir que no se contempla es que si el propietario del solar quiere construir apoyándose en la casa, no puede exigir que le conceda la medianería sino que deberá hacer un negocio jurídico (oneroso o gratuito). Todo esto no impide que la medianería pueda adquirirse por usucapión. En cuanto a las presunciones mencionadas, el art. 572 CC presume medianería: - Paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación. - En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo. - En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos. Por otro lado, el art. 573 CC contempla supuestos en los que se presume que no hay medianería (siempre podrá probarse lo contrario): - Cuando las paredes divisorias de los edificios tienen ventanas o huecos. - Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos. - Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas. - Cuando sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua. - Cuando la pared divisoria está construida de forma que la albardilla (vierteaguas) vierte hacia una de las fincas. - Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro. - Cuando las heredades contiguas no se hallen cerradas. En definitiva, todas esta presunciones permiten considerar si existe o no medianería para poder aplicar el régimen del código que viene a decir que los gastos de los elementos medianeros le corresponden a los medianeros en función a su cuota, y todos lo medianeros pueden utilizar el muro medianero hasta donde cubra su cuota o hasta la parte alícuota que corresponda a cada medianero si no se prevé otro tipo reparto (el reparto equitativo es subsidiario). Además, el art. 577 CC permite que el medianero alce el muro objeto de medianería pagando el correspondiente precio de la obra más los daños y perjuicios ocasionados. Así como el aumento en los gastos de manutención deberá sufragarlos también él. Ahora bien, el art. 578 CC dice que los demás propietarios pueden adquirir la medianería si quieren hacer uso de esa elevación pagando el precio correspondiente de la obra y el valor del terreno sobre el que se hubiese dado mayor espesor (en el caso de que esto haya sido necesario). Éste es el único caso de constitución forzosa de medianería que regula el Código. Por último, el art. 576 CC dice que si el propietario de un edifico que se apoya en una pared medianera quisiera derribarlo podrá renunciar a la medianería, pero serán de su cuenta todas las reparaciones y obras necesarias para evitar los daños de la pared medianera. 82
TEMA 7.7.- LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL: LA NOCIÓN DEL CONJUNTO INMOBILIARIO Y DE LA LLAMADA PROPIEDAD SEPARADA 2. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. EL TÍTULO CONSTITUTIVO. LOS ESTATUTOS 3. ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS PRIVATIVOS Y ELEMENTOS COMUNES. LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN. EL LLAMADO ELEMENTO PROCOMUNAL OBLIGACIONES 4. DERECHOS Y OBLIGACI ONES DE LOS PROPIETARIOS 5. ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD Y RÉGIMEN DE ADOPCIÓN E IMPUGNACIÓN DE LOS ACUERDOS COMUNITARIOS 6. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
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1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL: LA NOCIÓN DEL CONJUNTO INMOBILIARIO Y DE LA LLAMADA PROPIEDAD SEPARADA El paradigma o supuesto típico de propiedad horizontal es un edificio o una casa dividida en pisos o locales cuya propiedad pertenece separadamente a diferentes propietarios. Este fue el único supuesto de hecho que contemplo la regulación de la primitiva LPH de 1960 (Ley 49/60 LPH). Aunque hoy el supuesto de un edificio cuyos pisos o locales pertenecen en propiedad separada a diferentes personas es un fenómeno muy frecuente en la realidad práctica, en la época en que se redacto el Cc, era un supuesto poco corriente. Eso implica que en su redacción original de 1889 solo regulara esta materia en un solo artículo (396), propicio que se considerase un tipo de comunidad de bienes. Sin embargo, la calificación del supuesto como una comunidad de bienes planteaba en la práctica muchas dificultades, ya que mientras el interés del propietario recaía sobre su piso o local, al considerarse que todo el edificio constituía un único objeto de propiedad, del que cada propietario ostentaría una cuota ideal, cabía la acción de división y el derecho de retracto de comuneros. A lo anterior haya que añadir la necesidad económica de favorecer a las personas la posibilidad de ser propietarios del piso o local en el que viven o desarrollan su actividad económica, que es una de las razones de ser la propiedad horizontal. Por estas mismas razones, tras concluir la Guerra Civil, se dicto la Ley 26 octubre 1939 que dio nueva redacción al art 396Cc, abandonando la idea de comunidad de bienes para configurar la figura como una forma especial de propiedad inmobiliaria. Esta nueva concepción culmino con la LPH 1960, vigente a día de hoy, pero con actuales modificaciones importantes, como la última por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Para comprender el fenómeno de la propiedad horizontal es conveniente hacer referencia a la noción del conjunto inmobiliario, ya que siempre que estamos ante un supuesto de propiedad horizontal estaremos en presencia de un conjunto inmobiliario. Conjunto inmobiliario: “aquella situación inmobiliaria que existe cuando se da una pluralidad de fincas o unidades inmobiliarias independientes, vinculadas entre sí por un punto de conexión jurídica, llamadas a pertenecer a una multiplicidad de personas, y que integran una unidad orgánica o funcional superior, sujeta a un mismo régimen jurídico-real”.
El conjunto inmobiliario exige la presencia de los siguientes elementos:
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- Elemento objetivo o real: que exista una pluralidad de fincas o unidades inmobiliarias susceptibles de aprovechamiento independiente (los diferentes pisos o locales de un edificio, las parcelas de una urbanización). - Elemento personal o subjetivo: que la pluralidad de fincas o unidades inmobiliarias independientes que integran el conjunto inmobiliario pertenezcan a multiplicidad de personas (si edificio divididos en pisos y locales pero todos son del mismo dueño, no habrá conjunto inmobiliario). - Elemento causal o finalístico: exige que todas las fincas independientes que lo forman estén vinculadas entre sí por un punto de conexión jurídica que hace que todas ellas se integren en una unidad inmobiliaria orgánica o funcional superior (el edificio o urbanización). En el supuesto típico de la propiedad horizontal este punto de conexión suele ser la copropiedad de los elementos comunes. - Elemento normativo: la unidad orgánica o funcional superior que conforma el conjunto inmobiliario está sujeto a un régimen unitario. La figura del conjunto inmobiliario permite la aparición de la llamada , que es aquella forma especial de propiedad privada (art.1 LPH) cuyo objeto recae exclusivamente sobre cada uno de las unidades inmobiliarias independientes en que está dividido el conjunto inmobiliario, de modo que la propiedad singular y exclusiva de cada unidad inmobiliaria independiente (pisos o locales del edificio, parcelas de la urbanización) lleva inherente la copropiedad sobre los elementos y servicios comunes, y todo ello un conjunto de servidumbres, limitaciones, derechos y obligaciones que tienen por objeto los elementos privativos y los elementos comunes (arts. 396Cc y 3 LPH). Estos elementos comunes (partes en copropiedad), es inherente a la propiedad plena del piso o local, no siendo en ningún caso susceptibles de división ni pudiendo ser objeto de gravamen, transmisión o embargo independientemente de la del piso o local. - Art. 396 Cc: Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio,…”Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable”. - Art 3 LPH: “En el régimen de propiedad 396 del Cc corresponde a cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, … comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, …” b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
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2. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. EL TÍTULO CONSTITUTIVO Y LOS ESTATUTOS CONSTITUCION DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL - Desde el punto de vista material, la constitución del régimen de Propiedad Horizontal presupone la existencia de un acto o negocio jurídico por el cual el propietario único (negocio unilateral: constructor, promotor) o los propietarios (negocio plurilateral: comunidad de bienes se transforma en PH) del edificio o urbanización, deciden crear o formar los objetos (pisos o locales del edificio, parcelas de la urbanización) que van a ser propiedad separada, fijan las cuotas de participación que corresponderán a cada departamento independiente y vinculan la propiedad privativa de cada piso o local con la copropiedad de los elementos comunes del edificio. La constitución del régimen de la propiedad horizontal es un acto de riguroso dominio ya que supone un acto de disposición y configuración jurídica que determina un cambio jurídico de la propiedad inmobiliaria, en el que se manifiesta el poder de destinación del propietario (único propietario o todos “pro indiviso”). Así mientras antes de la constitución de la propiedad horizontal el edificio era objeto de la propiedad o copropiedad ordinarias, tras la constitución de la propiedad horizontal el edificio estará sometido a un nuevo régimen de la propiedad inmobiliaria: el régimen de la propiedad horizontal. EL TITULO CONSTITUTIVO Y LOS ESTATUTOS - Desde el punto de vista formal, la constitución del régimen de PH se realiza normalmente a través del <“título constitutivo”> que es el que regula la comunidad de propietarios, cuyo derecho de propiedad recae sobre propiedades separadas del edificio y el que determina la aplicación de la LPH (art 5 LPH). Al primer título inscrito, normalmente por el promotor se le denomina “inmatriculación”. Este título constitutivo es un documento cuyo contenido debe incluir como mínimo: 1º- La determinación o descripción de los pisos y locales independientes en que se divide el edificio (descripción del inmueble en su conjunto) 2º- Los elementos comunes del edificio (servicios e instalaciones con las que cuente) 3º- La fijación de la cuota de participación asignada a cada departamento independiente (pág. 90) Además, se pueden establecer unas reglas de autonomía privada que regulen el uso o destino de los departamentos independientes, la forma de contribuir a los gastos generales, reparaciones, instalaciones, seguros, conservación o administración y gobierno. A esto se le llama <”Estatutos”>. Art 5 LPH: “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. 86
El titulo constitutivo y los Estatutos no son actos formales por lo que no están sujetos a ningún requisito de forma para su validez, por lo que pueden otorgarse mediante documento privado o incluso verbal. Es más, la LPH contempla la hipótesis de que exista la propiedad horizontal sin que haya otorgado el titulo formal de constitución de la PH, en cuyo caso, se habla de la Propiedad Horizontal de hecho o pre horizontalidad. Art 2b) LPH: “Esta Ley será de aplicación: b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Aunque la Ley no exige ninguna forma, como ya hemos visto, en la práctica se otorgan en escritura pública para poder lograr su inscripción en el RP y así poder ser oponibles ante terceros. Estos terceros serán los adquirentes de propiedades separadas o titulares de derechos reales o personales. Los estatutos, en lo que no sean reproducción de los preceptos legales, son producto de la autonomía de la voluntad, aunque están sujetos a los límites de la LPH de carácter imperativo. El TS ha determinado que la formulación de los estatutos no es requisito indispensable para que las diferentes propiedades separadas del edificio puedan ser objeto del tráfico jurídico. Además, los estatutos se podrán otorgar una vez concluido el edificio, pero también cuando su construcción esté comenzada o con pisos únicamente proyectados, ya que se permite su inscripción en el RP (art.8.4LHipotecaria). La aprobación o modificación del título constitutivo y de los estatutos exige siempre el acuerdo de la unanimidad de los propietarios (art. 17.6 LPH). Distinto de estos, son las normas de régimen interior, que van destinadas a regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los limites que permite la Ley y los Estatutos, y que pueden ser aprobadas por simple mayoría (art. 6LPH).
3. ELEMETOS DE PH: PRIVATIVOS Y COMUNES. LA CUOTA PARTICIPACIÓN. EL PROCESO PROCOMUNAL La existencia y funcionamiento de la propiedad horizontal presupone la presencia, como mínimo de 3 elementos: los elementos privativos, los elementos comunes y la cuota de participación. I. ELEMENTOS PRIVATIVOS Son las fincas o cosas sobre las que recae el derecho de propiedad singular y exclusivo de cada propietario fincas o cosas que son objeto de propiedad separada (art 396Cc y art 3a. LPH). Se les denomina privativos para destacar que pertenecen en exclusiva o privativamente a cada propietario por contraposición a los elementos comunes que pertenecen a todos los propietarios. Los elementos privativos son: 87
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pisos o locales en que se divide el edificio elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites “espacio suficientemente delimitado” y sirvan exclusivamente al propietario (tuberías y canalizaciones que dan servicio exclusivo a cada piso, paredes que separan las habitaciones del piso, etc.)
Son elementos comunes y no privativos los que aun hallándose dentro del piso o local, están al servicio de todos los propietarios (la viga o pilar que pasa por el piso que forma parte del esqueleto del edificio o las tuberías generales “bajantes del edificio” que pasan por nuestro piso). Art 396Cc: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, …” Art 3 a) LPH: “El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.” PISO PRINCIPALES
LOCAL PARCELA INDEPENDIENTE
ACCESORIOS
GARAJE
ELEMENTOS PRIVATIVOS
TRASTERO PRINCIPALES: Son las fincas o unidades inmobiliarias independientes, Ley se refiere a ellos con las expresiones pisos o locales o parcelas independientes. Para que una finca pueda constituir un elemento privativo principal debe reunir 2 requisitos: 1- debe tratarse de un espacio suficientemente delimitado 2- debe ser susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a elemento común o vía pública. Para que se pueda constituir una PH deben concurrir como mínimo 2 objetos de propiedad separada, deben existir al menos 2 pisos o locales. ACCESORIOS: son los llamados anejos (trasteros, plaza garaje) que son fincas privativas pero que no son independiente y autónomas, ya que se hallan forzosamente vinculados “ob rem” a un elemento principal, razón por la cual solo pueden ser enajenados, gravados o embargados con el piso o local al que se hayan vinculados en el titulo constitutivo. 88
II. ELEMENTOS COMUNES Son todas aquellas cosas (cimentaciones, estructura, escaleras, cubierta, portal…) y servicios (portero, vigilante…) o derechos, obligaciones y limitaciones que son objeto de una comunidad especial de la que son titulares todos los propietarios por el hecho de ser titulares de un derecho de propiedad singular y exclusivo sobre un piso o local. No es una enumeración cerrada, pero el artículo 396 nos pone algunos a título de ejemplo Art 396 Cc: “…son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”. ESENCIALES O POR NATURALEZA ELEMENTOS COMUNES
ACCIDENTALES O POR DESTINO
ESENCIALES O POR NATURALEZA: son aquellos que forzosamente tienen que concurrir y nunca podrán dejar de ser elementos comunes (cimentación, estructura general del edificio, cubierta, conducciones generales de agua, desagües, portal…) ACCIDENTALES O POR DESTINO: son aquellos que son elementos comunes porque así lo ha decidido la voluntad de los que constituyeron la propiedad horizontal, pero que podrían dejar de serlo si todos los propietarios lo deciden mediante la desafectación, es decir, mediante el cambio de destino de la cosa que deja de estar destinada o afecta al servicio o utilidad común (piscina comunitaria, vivienda del portero, parcela contigua al edificio) Los elementos comunes se caracterizan por 3 notas: 1- inseparabilidad: vinculados con la propiedad de los elementos privativos, razón por la cual no pueden ser enajenados, gravados ni embargados con independencia de los pisos o locales. 2- Indivisibilidad: no es posible pedir la división, es una unidad funcional 3- Accesoriedad: son un accesorio de los pisos o locales a los que se ha subordinado 89
Para saber cuando estamos ante un elemento común deberá atenderse al título constitutivo de la propiedad horizontal (art.5LPH), pero rige una presunción o regla según la cual en la propiedad horizontal todo aquello que no es un elemento privativo debe ser considerado elemento común. III. CUOTA DE PARTICIPACIÓN Es un porcentaje que se atribuye a cada piso o local y que representa el valor proporcional de cada piso o local en el conjunto del inmueble. La suma de todas las cuotas de participación deben sumar siempre 100 (art 3.2º LPH). La fijación o modificación de la cuota debe de hacerse por acuerdo unánime de todos los propietarios (ya que afecta al título constitutivo) e imperativamente debe realizarse tomando los siguientes criterios: - la superficie útil de cada piso - su emplazamiento exterior o interior - su situación - el uso que se presuma racionalmente va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. La determinación de la cuota se puede llevar a cabo: por el propietario (o propietarios) único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes (titulares de propiedades separadas), por laudo arbitral o por resolución judicial. En este caso, deberá ser resultado de un litigio surgido entre los propietarios por no ponerse de acuerdo para la fijación de las cuotas. En el sistema de la LPH la cuota de participación cumple 3 funciones importantes: 1º- Patrimonial: representa la parte o fracción que corresponde a cada propietario en el valor total del edificio y que por tanto, sirve para determinar la partición de cada propietario en las cargas y beneficios que derivan de la situación de PH. 2º- Económico: sirve de modulo para calcular la contribución de cada propietario en él a los gastos generales o gastos de la comunidad, salvo que los estatutos se haya establecido un sistema distinto de contribución a los gastos (gastos de portería entre todos, pero del ascensor están exentos los propietarios del bajo). 3º- Político o gobierno de la comunidad: la cuota de participación es esencial para determinar la validez de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios, pues para ello es necesario que concurran las mayorías personales y las mayorías de intereses o de cuotas. IV. EL LLAMADO ELEMENTO PROCOMUNAL Se contempla en el art 4LPH. Se trata de un piso o local independiente, por lo que debe tener en cuenta atribuida la correspondiente cuota de participación (en caso contrario se trataría de elemento común), que se caracteriza porque su propiedad pertenece a todos los propietarios que integran la propiedad horizontal y en el que está excluida la acción de división al estar destinado a la utilidad de todos los propietarios (local social destinado a club de los propietarios). 90
Propietarios del elemento procomunal lo son en cada momento los que lo sean de todos y cada uno de los pisos y locales del edificio (titularidad ob rem).
4. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS En la propiedad horizontal cada propietario es titular de un derecho de propiedad singular y exclusivo sobre su piso o local independiente que lleva inherente o le atribuye también la copropiedad de los elementos comunes, por ello, simplificando el estudio de los derechos y obligaciones de los propietarios en el régimen de PH podemos resumirlos en lo siguiente: A) DERECHOS SOBRE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS Estamos ante un derecho de propiedad singular y exclusivo, por tanto el propietario puede hacer todo lo que puede hacer un propietario (vender, gravar, hipotecar,…). En el plano físico podrá hacer en el piso y sus instalaciones privativas las obras que tenga por conveniente, siempre que respete los siguientes límites (art. 7.1, p1º LPH): 1- cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. 2- debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. 3- Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. B) DERECHOS SOBRE LOS ELEMENTOS COMUNES Al ser copropietario de los elementos comunes, “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho” (art 394Cc). No obstante, pueden existir elementos comunes de uso privativo. En estos casos, el único que está facultado para usar del elemento común es el propietario al que se le haya atribuido el uso privativo (uso exclusivo del patio común por el del bajo A). 91
En los elementos comunes los propietarios no pueden realizar ningún tipo de obra o alteración sin el consentimiento de la comunidad (art. 7.1, p2º LPH). Si consideran que es necesario realizar alguna obra urgente en ellos, deben limitarse a comunicarlo sin dilación al administrador de la finca. C) OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO (Art 9 LPH): a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes,… y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
5. ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ORGANOS DE LA COMUNIDAD Y REGMEN DE ADOPCION E IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS COMUNITARIOS La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de la sustancial individualización, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y administración (Exposición de Motivos LEY 49/1960, DE 21 DE JULIO, LPH). En esta cuestión resulta imprescindible la referencia a lo que podíamos llamar la corporación de propietarios, que aglutina al grupo de propietarios organizados bajo el régimen de PH. A esta corporación de propietarios es lo que la ley llama comunidad de propietarios. En nuestro Derecho la comunidad de propietarios no tiene formalmente personalidad jurídica pero en la regulación de la ley se le considera como un ente que si bien no tiene personalidad, actúa en el trafico como si fuera una persona jurídica, a través de la
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llamada “representación orgánica” del Presidente (art. 13.3 LPH), que es el que representa a la corporación de propietarios. A) ORGANOS DE LA COMUNIDAD (Art 13 LPH) Art 13.1 LPH: Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes. c) El secretario. d) El administrador. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores. Art 13.7LPH: Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria. 1. LA JUNTA DE PROPIETARIOS (Art 14 y 15 LPH) Es la reunión o asamblea formada por todos los propietarios que integran la PH y es el órgano supremo de la comunidad de propietarios al que le corresponde la decisión de todos los asuntos que afecten a la comunidad. -- Corresponde a la junta de propietarios: - Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones de los titulares de los pisos o locales. - Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. - Aprobar los presupuesto y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c). - Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior. - Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. -- La asistencia a la Junta de propietarios: - Será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. - Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios, éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas. - Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora. - Para tener derecho a voto, hay que estar al corriente de pago de las cuotas 93
2. EL PRESIDENTE (Art 13.2 y 13.3 LPH) Es elegido por los propietarios reunidos en la Junta, en régimen de mayoría y su cargo tendrá el plazo de 1 año. Tiene que ser un propietario el que ostente este cargo y su función básicamente es la de representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente en los asuntos que afecten a la comunidad, ejecutando los acuerdos y decisiones tomadas por la Junta de propietarios. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El vicepresidente o vicepresidentes, en su caso (Art 13.4 LPH) La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente. Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios. 3. EL ADMINISTRADOR Y EL SECRETARIO Son también cargos facultativos. La disposición de estos cargos se prevén en los Estatutos o bien en acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, y se hace por el plazo de 1 año. Si no existiesen, el Presidente ejercerá sus funciones. • El Administrador es la persona encargada de gestionar el día a día de la Comunidad y suele ser un profesional (Administrador de Fincas)., Entre sus funciones: - Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. - Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. - Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. - Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. - Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta. • El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones. Art 13.5 LPH: “Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”. Art 13.6 LPH: “Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones..” 94
B) RÉGIMEN DE PROPIETARIOS
ADOPCIÓN
DE
ACUERDOS
POR
LA
JUNTA
1º- PROCEDIMIENTO Para que los propietarios reunidos en la Junta puedan aprobar válidamente acuerdos deben cumplir las siguientes reglas: - Convocatoria: Citación y orden del día. Para que los propietarios puedan tomar decisiones es necesario que hayan sido llamados previamente a reunirse en Junta mediante un escrito en el que se les debe indicar el lugar y hora de la reunión (convocatoria) y los asuntos a tratar (orden del día), debiendo citarse o notificarse esta convocatoria a todos los propietarios. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión (1/4 propietarios o 25% de las cuotas), con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria. Solo es posible que la Junta pueda celebrarse sin convocatoria previa en el supuesto de “Junta universal”, que es cuando estando reunidos todos los propietarios deciden por unanimidad celebrar la Junta y debatir los asuntos correspondientes. La falta de citación de un propietario a la Junta o la adopción de acuerdos sobre asuntos que no estaban incluidos en el orden del día permite al propietario afectado impugnar los acuerdos aprobados. - Constitución de la Junta: para validez de su constitución. “Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum»” 2º- MAYORIAS (Art 17 LPH) Para la valida adopción de acuerdos se exige el siguiente número de votos positivos o a favor del acuerdo: • Unanimidad para la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. • 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes del total de las cuotas de participación para: o Establecimiento o supresión de servicios comunes. o Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, siempre que haya consentimiento del propietario directamente afectado por el acuerdo. • 1/3 de los propietarios y de las cuotas, para los acuerdos relativos a la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación, energías renovables, suministros energéticos colectivos.
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Mayoría simple de propietarios y cuotas, en primera convocatoria, y mayoría simple de asistentes y cuotas presentes en segunda convocatoria (doble mayoría) para: o Los restantes acuerdos. o Los acuerdos que afecten a cuestiones, obras o servicios que traten de suprimir barreras arquitectónicas, aún en el caso de que puedan implicar la modificación del título constitutivo o de los Estatutos.
Si no se logra la mayoría requerida en cada caso, tendrá que decidir el juez. Doble mayoría: para los demás acuerdos no regulados en art.17LPH, los básicamente actos de administración, los cuales exigen que: “Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes”. Para la obtención de esas mayorías rige el sistema de doble mayoría, que exige la concurrencia de una mayoría personal (voto de la mayoría de los propietarios) + mayoría de intereses (suma de las cuotas de participación).De tal forma que solo se tienen en cuenta los votos a favor y en contra, quedando fuera los votos nulos o en blanco. Cuando un propietario lo sea a la vez de varios pisos o locales, a los efectos de determinar la mayoría personal su voto computará como un solo voto (STS 13 octubre 1982 y STS 10 febrero 1995). 3º- PRIVACIÓN DE VOTO Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley. C) IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS
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1º- CAUSAS DE IMPUGNACIÓN Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
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2º- LEGITIMACIÓN Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios. 3º- PLAZO IMPUGNACIÓN La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9. La impugnación exige la interposición de la oportuna demanda judicial, no cabe la impugnación extrajudicial. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios. Los acuerdos no impugnados en plazo quedan convalidados y firmes.
HORIZONTAL 6. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZO NTAL Art 23LPH: “El régimen de propiedad horizontal se extingue: 1º. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro. 2º. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
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TEMA 8.8.- LOS DERECHOS REALES DE GOCE Y DE ADQUISICIÓN 1. CONCEPTO Y FUNCIÓN ECONÓMICA DE LOS DERECHOS REALES DE GOCE 2. EL DERECHO DE USUFRUCTO: CONCEPTO, SUJETOS, OBJETO, CONTENIDO Y EXTINCIÓN 3. LOS DERECHOS REALES DE USO Y DE HABITACIÓN 4. LOS CENSOS: CONCEPTO, CLASES Y RÉGIMEN JURÍDICO 5. EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE: CONCEPTO, CONSTITUCIÓN Y CONTENIDO 6. LOS DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y DE SUBEDIFICACIÓN: CONCEPTO Y CONTENIDO 7. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO: CONCEPTO Y RÉGIMEN JURÍDICO CONCEPTO, 8. EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE: C ONCEPTO, CONTENIDO GENERAL, CARACTERES Y CLASES 9. MODOS DE CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE. EXTINCIÓN 10. LA CATEGORÍA DE LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN: CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA 11. EL DERECHO DE OPCIÓN PREFERENTE: 12. EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFER ENTE: SUS DOS MANIFESTACIONES 13. EL DERECHO DE TANTEO 14. EL DERECHO DE RETRACTO. LOS RETRACTOS LEGALES 15. LA COLISIÓN ENTRE DIVERSOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN
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1. CONCEPTO Y FUNCIÓN ECONÓMICA DE LOS DERECHOS REALES DE GOCE El Art. 2 LH hace una enumeración de los derechos reales de goce junto con los derechos reales de garantía. Así menciona el usufructo, uso y habitación, las servidumbres, los censos, las enfiteusis y el derecho de superficie. Estos derechos, se conocen como “de goce” porque procuran a su titular un beneficio inmediatamente extraído de la cosa o alguna parcial utilidad.
2. EL DERECHO DE USUFRUCTO : CONCEPTO, SUJETOS, OBJETO, CONTENIDO Y EXTINCIÓN A) CONCEPTO, FUNCIÓN Y NACIMIENTO Art. 467 Cc “el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.” El usufructo es un derecho real porque otorga a su titular una situación de señorío respecto de unos bienes, y por ello, engendra una situación especialmente protegida frente a terceros. Al recaer siempre sobre cosa ajena, entraña el reconocimiento de que la propiedad la ostenta otra persona, y no atribuye a su titular las mismas facultades que el propietario tiene. Desde el punto de vista de su función económica, el usufructo se constituye normalmente para atribuir las plenas facultades de disfrute a una persona, pero con carácter vitalicio o temporal, de manera que al cabo vuelvan a la propiedad. El usufructo nace del negocio jurídico o de una disposición legal. El usufructo voluntario o negocial puede constituirse mortis causa o inter vivos, lo mismo a título gratuito que a título oneroso (art. 468) La constitución inter vivos cabe que se lleve a cabo por vía de enajenación o por vía de retención, detracción o reserva. En el primer caso, el constituyente atribuye al adquirente el derecho de usufructo y conserva la propiedad. En el segundo caso, enajena la propiedad y se reserva el usufructo. La posible adquisición por prescripción del usufructo esta admitida por el art. 468. B) SUJETOS La titularidad del derecho puede ser ostentada por cualquier persona con capacidad para celebrar el negocio jurídico inter vivos, o para adquirir mortis causa o por usucapión, según cuál sea la fuente de constitución del usufructo. Para el nudo propietario, la constitución es un acto de gravamen, lo que significa que ha de tener facultad de disposición sobre el objeto.
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Las personas jurídicas pueden ser titulares de usufructos (art. 515) siempre que se limite su duración y no exceda de 30 años. Si se extinguiera antes del plazo la persona jurídica, también se extinguirá el usufructo. El art. 469 Cc, permite que el usufructo se constituya a favor de una sola persona o a favor de varias y, en este caso, que los llamamientos al usufructo se hagan simultánea o sucesivamente. Constituido regularmente el usufructo a favor de varias personas simultáneamente, se da una comunidad en el derecho real, que debe regirse internamente por las reglas de la copropiedad (art. 392 y ss.). Art. 521 Cc→ El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la muerte de la última que sobreviviere. Significa la subsistencia del usufructo pura y simplemente entre los sobrevivientes, dándose entre ellos un acrecimiento. Tratándose del usufructo testamentario, el art. 987 CC regula el acrecimiento cuando todavía no se ha constituido y dice: “el derecho de acrecer tendrá también lugar entre los legatarios y usufructuarios en los términos establecidos para los herederos”. Esto términos son (art. 982 CC): 1º. Llamada de dos o más a una misma herencia o porción de ella sin especial designación de partes. 2º. Que uno de los llamados muera antes que el testador, o que renuncie a la herencia, o sea incapaz de recibirla. Si el título del usufructo es la donación, por aplicación del art. 637, y salvo voluntad contraria del donante, no se da el derecho de acrecer. Exceptúa el supuesto de la donación conjunta a matrimonio, en que tal derecho se origina si nos e dispone lo contrario. Cuando según el negocio de constitución del usufructo los llamamientos son sucesivos, hay que entender que no existe un solo usufructo, sino varios que se articulan desde el punto de vista de su entrada en vigor. C) EL OBJETO El usufructo tiene como objeto una o varias cosas materiales, que lo mismo pueden ser muebles que inmuebles, siempre que se trate de cosas apropiables, que estén dentro del comercio y sean susceptibles de utilización y de disfrute. También es admisible el usufructo sobre bienes inmateriales. El usufructo puede recaer sobre la totalidad de la cosa, sobre una parte de la misma, o sobre una cuota si la propiedad es de una pluralidad de personas (art. 490 al hablar de usufructuario de parte de una cosa poseída en común). El párrafo segundo del art. 469 CC, al lado de la figura genérica del usufructo sobre cosas, admite el usufructo de derechos siempre que estos nos ean personalísimos o intransmisibles.
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D) CONTENIDO De acuerdo con lo que ordena el art. 470 CC, “los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes”. Por tanto, la primera fuente es la autonomía de la voluntad, y subsidiariamente las normas relativas a los derechos del usufructuario y las obligaciones del usufructuario. ►OBLIGACIONES INICIALES DEL USFRUCTUARIO Art. 491 Cc→ El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado: 1.º A formar, con citación del propietario o de su legítimo representante, inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles. 2.º A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta sección. Si el usufructuario incumple esta obligación, se deduce del artículo citado que el usufructuario no tiene derecho a entrar en el goce directo de los bienes, en otras palabras, no puede exigir su entrega al propietario. Si obtuviese no obstante la posesión, la jurisprudencia interpreta que no por ello se produce una renuncia a exigir el cumplimiento de las obligaciones de inventariar y afianzar. ►EL DISFRUTE DEL USFRUCTUARIO POSESIÓN Y FRUTOS El usufructuario tiene derecho a obtener la posesión directa e inmediata. Otra facultad derivada de la de disfrute es la pertenencia al usufructuario de los frutos naturales, industriales y civiles (art. 471 CC). Art. 472 Cc→ Los frutos naturales o industriales, pendientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo, pertenecen al propietario. En los precedentes casos, el usufructuario, al comenzar el usufructo, no tiene obligación de abonar al propietario ninguno de los gastos hechos; pero el propietario está obligado a abonar al fin del usufructo, con el producto de los frutos pendientes, los gastos ordinarios de cultivo, simientes y otros semejantes, hechos por el usufructuario. Lo dispuesto en este artículo no perjudica los derechos de tercero, adquiridos al comenzar o terminar el usufructo. Art. 473 Cc: “Si el usufructuario hubiere arrendado las tierras o heredades dadas en usufructo y acabare éste antes de terminar el arriendo, sólo percibirán él o sus herederos y sucesores la parte proporcional de la renta que debiere pagar el arrendatario”. Art. 474 Cc: “Los frutos civiles se entienden percibidos día por día, y pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo que dure el usufructo”.
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Art. 475 Cc: “Si el usufructo se constituye sobre el derecho a percibir una renta o una pensión periódica, bien consista en metálico, bien en frutos, o los intereses de obligaciones o títulos al portador, se considerará cada vencimiento como productos o frutos de aquel derecho”. Si consistiere en el goce de los beneficios que diese una participación en una explotación industrial o mercantil cuyo reparto no tuviese vencimiento fijo, tendrán aquéllos la misma consideración. En uno y otro caso se repartirán como frutos civiles, y se aplicarán en la forma que previene el artículo anterior. LOS ARRENDAMIENTOS CONCERTADOS POR EL USUFRUCTUARIO Art. 480 Cc→ Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola. Esta norma sólo es aplicable a los arrendamientos regulados por el CC. Legislación de arrendamientos rústicos→ “los arrendamientos otorgados por el usufructuario y todos cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, subsistiendo el arrendamiento durante el correspondiente año agrícola; también podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando éste excediese de la duración de aquellos derechos si en su otorgamiento hubiere intervenido el propietario”. Los arrendamientos destinados a vivienda sujetos a la LAU que hayan sido concertados por el usufructuario, se extinguirán al término del derecho del arrendador (art. 13.2). Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se sujetan en este punto al CC, salvo voluntad contraria de las parte (art. 4.3 LAU). Art. 498 Cc→ El usufructuario que enajenare o diere en arrendamiento su derecho de usufructo, será responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya. MEJORAS Art. 487Cc→ El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.
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►LOS LÍMITES DEL DISFRUTE DEL USFRUCTUARIO El art. 467 CC obliga al usufructuario a conservar la forma y sustancia de la cosa usufructuada. El término sustancia es una idea meramente económica que implica que el usufructuario no ha de hacer nada que disminuya el valor o menoscabe la potencia fructífera de la cosa, lo que implica el deber de explotarla ordenadamente. La alteración de la forma es un cambio de estructura de la cosa o de las cualidades objetivas que la configuran. También incluye el destino económico. La conservación de la sustancia y forma no puede interpretarse con excesiva rigidez, por ello se aplican los principios de la no disminución del valor del usufructo o de la propiedad y de la observancia del destino económico. ►LOS PODERES DISPOSITIVOS DEL USUFRUCTUARIO El art. 480 CC permite al usufructuario la enajenación de su derecho, incluso a título gratuito. El art. 498 obliga al usufructuario a responder del menoscabo causado por el tercero que lo sustituya. El cesionario obtiene el usufructo en los términos en que se constituyó. El carácter vitalicio que normalmente posee hará que dependa de la vida del cedente, no de la del cesionario. El usufructo es un derecho real hipotecable (art. 107.1 LH). Esta hipoteca presenta la especialidad de que se extingue siempre que el usufructo concluya por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si es por un hecho voluntario, la extinción no perjudica al acreedor hipotecario. Finalmente, hay abundantes supuestos en los que se otorga al usufructuario la facultad de enajenar el mismo objeto del usufructo, con lo que obviamente desaparecerá del patrimonio del propietario, La objeción derivada del art. 467 CC para la validez de esta enajenación desaparece si se tiene en cuenta que la propia norma autoriza a la no conservación de la sustancia y forma si así se determina por la ley o en el título constitutivo. ►LAS OBLIGACIONES NACIDAS DEL GOCE DE LA COSA Según el art. 497, el usufructuario debe cuidar de las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia. El incumplimiento de este deber constituye lo que puede llamarse abuso o mal uso. Art. 520 Cc→ El usufructo no se extingue por el mal uso de la cosa usufructuada; pero, si el abuso infiriese considerable perjuicio al propietario, podrá éste pedir que se le entregue la cosa, obligándose a pagar anualmente al usufructuario el producto líquido de la misma después de deducir los gastos y el premio que se le asignare por su administración. Del deber de diligencia deriva la obligación que impone el art. 511 CC al usufructuario de informar al propietario de cualquier acto de un tercero que tenga noticia y que sea capaz de lesionar los derechos de este último. La infracción de esta norma obligará al usufructuario a responder de los daños y perjuicios por su culpa. 103
En cuanto a las reparaciones en la cosa usufructuada, pueden ser ordinarias o extraordinarias: - Ordinarias. Son las que define el CC diciendo “las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación”, y obliga al usufructuario a realizarlas. El art. 500 CC permite al propietario exigir al usufructuario que las realice y, si no, hacerlas él a costa de éste. - Extraordinarias. Son las que no son ordinarias. El art. 501 CC dice que serán de cuenta del propietario, y el usufructuario deberá darle aviso cuando fuese urgente la necesidad de hacerlas. Además, se faculta al usufructuario para realizar las reparaciones “cuando fueren indispensables para la subsistencia de la cosa”, si el propietario no las hiciere, con derecho a exigirle al concluir el usufructo el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de las mismas obras (art. 502 CC). Si las hiciere el propietario, tendrá la facultad de exigir al usufructuario el abono del interés legal de la cantidad invertida mientras dura el usufructo (art. 502 p.1º CC). En cuanto al pago de cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran gravámenes de los frutos, será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que dure el usufructo (art. 504 CC). Las contribuciones que durante el usufructo se impongan sobre el capital, serán de cargo del propietario. Si éste las hubiese satisfecho, deberá el usufructuario abonarle los intereses correspondientes y, si las anticipa el usufructuario, deberá recibir su importe al terminar el usufructo (art. 505 CC). Estas dos reglas son de reparto interno entre usufructuario y nudo propietario de los gastos en cuestión. En cuanto al usufructo sobre cosa hipotecada (antes de constituir el usufructo) dice el art. 509 CC: “El usufructuario de una finca hipotecada no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca. Si la finca se embargare o vendiere judicialmente para el pago de la deuda, el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo”. El usufructuario puede pagar la deuda con los efectos que el CC da al pago de deuda ajena (arts. 1158 y 1210). Por último, de acuerdo con el art. 512 CC, son de cuenta del usufructuario los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo. No obstante, deben excluirse del mismo los casos en los que el propietario haya sido condenado a costas por su temeridad. Igualmente debe excluirse el supuesto en que acciones de evicción el usufructuario, cuando el usufructo se ha constituido a título oneroso y ha sido privado de él por un derecho anterior. Si el pleito se entabla entre un tercero y el propietario sobre el derecho de propiedad cuyo resultado puede afectar al usufructuario, ambos deben contribuir a los gastos en proporción a sus respectivos derechos.
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E) LA EXTINCIÓN Art. 513 CC→ El usufructo se extingue: 1.º Por muerte del usufructuario. 2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo. 3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona. 4.º Por la renuncia del usufructuario. 5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo. 6.º Por la resolución del derecho del constituyente. 7.º Por prescripción. • Muerte del usufructuario El usufructo es un derecho naturalmente vitalicio, que por consiguiente no se transmite mortis causa a los herederos del usufructuario, salvo que así se hubiese estipulado expresamente y aún en este caso con los límites de los usufructos sucesivos (límite en el art. 781 que permite todos los que se hagan a favor de personas vivas al fallecer el testador, y respecto a las que no vivan sólo dos, siempre que existan al entrar en el goce de los bienes. La regla general en todos los usufructos sucesivos (testamentario o por donación) es que no pueden sobrepasar en su duración los límites del art. 781). Art. 781 CC→ Las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al heredero que conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia, serán válidas y surtirán efecto siempre que no pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento del testador. •
Expiración del plazo por el que se constituyó o cumplimiento de la condición resolutoria consignada en el título constitutivo Si el usufructuario fallece antes de la llegada del término prevalece el carácter vitalicio de su derecho por lo que se extinguirá y no habrá transmisión a sus herederos. Una regla especial en cuanto a la expiración del plazo se contiene en el art. 516, a cuyo tenor “el usufructo concedido por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad, subsistirá el número de años prefijados, aunque el tercero muera antes, salvo si dicho usufructo hubiese sido expresamente concedido sólo en atención a la existencia de dicha persona.”
• Reunión del usufructo y nuda propiedad un una sola persona Es la figura jurídica de la consolidación y deriva de la imposible existencia en este supuesto de un derecho real sobre propia cosa. Lo único necesario es que la adquisición de uno u otro derecho sea total y completa.
• Pérdida de la cosa La pérdida ha de ser total para que el usufructo se extinga. La pérdida simplemente parcial no es causa de extinción ya que el usufructo continúa en la parte restante.
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Si la pérdida es imputable al propietario, tendrá que indemnizar al usufructuario, al igual que éste a aquél en el mismo caso. Si es ocasionada por un tercero, parece también claro que éste habrá de responder del daño causado cuando haya intervenido dolo o culpa. • Prescripción Esta causa de extinción se refiere a la prescripción extintiva del derecho de usufructo y se produce cuando su titular no ejercita los derechos correspondientes el en plazo de seis años en caso de cosas muebles, o de treinta en caso de inmuebles. Bastara el no uso o la falta de ejercicio de las acciones reales correspondientes. • Expropiación forzosa Regulada en el art. 519, según el cual el propietario está obligado a subrogar la cosa expropiada por otra de igual valor y condiciones análogas, o abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por todo el tiempo que debe durar el usufructo. EFECTOS DE LA EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO El fundamental efecto radica en la entrega al propietario de la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos que deban ser reintegrados (522) Con la entrega no se cancelará la fianza, pues no extingue las responsabilidades imputables al usufructuario por daños en los bienes por dolo o culpa, por o que subsistirá hasta la satisfacción de los daños si los hubiere. El código en el art. 488 concede al usufructuario la facultad de compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras, siempre que los desperfectos se hayan causado con culpa o negligencia, pues como ya sabemos el usufructuario no tiene derecho a que se le reintegren las mejoras que realice. PERECIMIENTO DE EDIFICACIONES Art. 517 CC→ Si el usufructo estuviera constituido sobre una finca de la que forme parte un edificio, y éste llegare a perecer, de cualquier modo que sea, el usufructuario tendrá derecho a disfrutar del suelo y de los materiales. Lo mismo sucederá cuando el usufructo estuviera constituido solamente sobre un edificio y éste pereciere. Pero en tal caso, si el propietario quisiere construir otro edificio, tendrá derecho a ocupar el suelo y a servirse de los materiales, quedando obligado a pagar al usufructuario, mientras dure el usufructo, los intereses de las sumas correspondientes al valor del suelo y de los materiales. Art. 518 CC→ Si el usufructuario concurriere con el propietario al seguro de un predio dado en usufructo, continuará aquél, en caso de siniestro, en el goce del nuevo edificio si se construyere, o percibirá los intereses del precio del seguro si la reedificación no conviniere al propietario. 106
Si el propietario se hubiere negado a contribuir al seguro del predio, constituyéndolo por sí solo el usufructuario, adquirirá éste el derecho de recibir por entero en caso de siniestro el precio del seguro, pero con obligación de invertirlo en la reedificación de la finca. Si el usufructuario se hubiese negado a contribuir al seguro, constituyéndolo por sí sólo el propietario, percibirá éste íntegro el precio del seguro en caso de siniestro, salvo siempre el derecho concedido al usufructuario en el artículo anterior.
3. LOS DERECHOS REALES DE USO Y HABITACIÓ HABITACIÓN N ►Regulados en los arts. 523 a 529 CC Originariamente, el derecho de uso se distinguía del usufructo en que comprendía la facultad de uso pero no la de disfrute. Sin embargo, en la actualidad, dice el art. 524 CC: El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente. La misma referencia al consumo propio y de la familia hace el art. 526 CC para el caso de que el objeto del derecho sean animales de ganadería. De todo ello se deduce que este limitado disfrute tiene por objeto el consumo ordinario, que lleva implícito el uso de la cosa. Por tanto, el límite al derecho del usuario es que no puede obtener beneficios más allá del mero disfrute para satisfacer su necesidad. El derecho real de habitación es una forma de derecho de uso caracterizado por el objeto en el que recae. Art. 524 CC: La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia. Art. 527 CC: Si el usuario consumiera todos los frutos de la cosa ajena, o el que tuviere derecho de habitación ocupara toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario. Si sólo percibiera parte de los frutos o habitara parte de la casa, no deberá contribuir con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas. Si no fueren bastantes, suplirá aquél lo que falte. En cuanto al régimen jurídico, el art. 523 CC dice que el contenido de estos derechos se regula por su título constitutivo, que puede ser un negocio inter vivos (oneroso o gratuito) o mortis causa. En defecto de las disposiciones del título constitutivo, se rige por los arts. 523 a 529 y subsidiariamente por las disposiciones establecidas para el usufructo, en la medida en que sean aplicables (art. 528 CC). Están legitimados para constituir estos derechos el propietario y el titular de cualquier derecho real de goce amplio sobre la cosa. 107
Sólo pueden recaer sobre cosas corporales (muebles o inmuebles) que estén dentro del comercio de los hombres, con tal que sean susceptibles de ser utilizadas y proporcionen frutos directamente consumibles. El derecho queda excluido como posible objeto porque no se obtienen frutos que directamente puedan satisfacer las necesidades del usuario, sino a través de la prestación de otro. Art. 525 CC: Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título. Art. 529 CC: Los derechos de uso y habitación se extinguen por las mismas causas que el usufructo y además por abuso grave de la cosa y de la habitación.
4. LOS CENSOS: CONCEPTO, CLASES Y RÉGIMEN JURÍDICO • CONCEPTO → Art. 1604 CC: Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes. El censo es pues un derecho real inmobiliario que consiste en el poder jurídico que se otorga a su titular de exigir una prestación periódica del propietario del bien sujeto al gravamen. El censatario no se limita, como el nudo propietario, a soportar el ejercicio del derecho real, sino que debe actuar positivamente (ejecutar la prestación periódica). • CLASES: 1º- Censo consignativo (art. 1606 CC). La sujeción del inmueble al pago se debe a la entrega de un capital en dinero. El que lo recibe (censatario) establece entonces la carga censa sobre un inmueble de su propiedad a favor del que la realiza (censualista). 2º- Censo reservativo (art. 1607 CC). La sujeción del inmueble al pago obedece a la entrega del dominio pleno sobre un inmueble. El adquirente (censatario) debe pagar la carga periódica, que se impone sobre el mismo inmueble, al que lo transmitió (censualista). 3º- Censo enfitéutico (art. 1605 CC). La sujeción del inmueble al pago se debe a la entrega del dominio útil de la finca, quedándose el transmitente con el dominio directo. El enfiteuta o adquirente ha de pagar la pensión. Hay quien considera esta figura como una institución que supone la división del dominio de la finca, en vez de un censo: el directo (que es el del constituyente, censualista o dueño directo) y el útil (que es el del censatario o enfiteuta). •
CARACTERÍSTICAS
A) PERPETUIDAD Art. 1608 CC: Es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario; siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen. 108
Puede, no obstante, pactarse que la redención del censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que no pueda redimirse en cierto número de años, que no excederá de veinte en el consignativo, ni de sesenta en el reservativo y enfitéutico. B) INDIVISIBILIDAD Art. 1618 CC: No pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censo sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a título de herencia. Cuando el censualista permita la división, se designará con su consentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada porción, constituyéndose tantos censos distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca. Art. 1619 CC: Cuando se intente adjudicar la finca gravada con censo a varios herederos, y el censualista no preste su consentimiento para la división, se pondrá a licitación entre ellos. A falta de conformidad, o no ofreciéndose por alguno de los interesados el precio de tasación, se venderá la finca con la carga, repartiéndose el precio entre los herederos. Respecto a la división del derecho del censualista al cobro de la pensión, el CC no obliga a contar con el consentimiento del censatario. ► ¿Cabe un censo único sobre varias fincas o hay que asignar a cada una la parte con la que se grava? Parece que el espíritu del art. 1618 CC es favorable a esta última solución, pero el art. 1614 CC lo permite en el censo enfitéutico, que no hay obstáculo para generalizarlo a los demás. La jurisprudencia estima solidaria la obligación del pago de la pensión. Sin embargo, el art. 216 RH exige para la inscripción registral del censo su división. C) TRANSMISIBILIDAD El censo es un derecho real transmisible. El art. 1617 CC autoriza la transmisión del derecho a percibir la pensión, lo mismo que las fincas gravadas, tanto a título oneroso como lucrativo. • CONSTITUCIÓN El censo es un derecho real que admite su constitución no sólo por contrato oneroso, como parecería de una interpretación literal del CC, sino también por negocios gratuitos y negocios mortis causa. En cambio, es discutible que se pueda adquirir por usucapión. Por lo que respecta a la forma, no hay precepto específico si nace por contrato el censo consignativo y reservativo. Se aplicarán, pues, los arts. 1278-1280 CC. Sólo la enfiteusis requiere una determinada forma, la escritura pública (art. 1628 CC).Lo que sí se previene, en cambio, para la constitución válida del censo enfitéutico y reservativo, es la necesidad de fijar el valor de la finca (arts. 1629 y 1661 CC), que se ha de extender al capital del consignativo, porque este requisito está en función de la redimilidad de todo censo.
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• EXTINCIÓN A) REDENCIÓN ► Concepto: devolución al censualista, de una vez y en metálico, del capital que hubiese entregado para constituir el censo consignativo (art. 1658 CC), o del capital en que se hubiese fijado el valor de la finca al establecerse el censo reservativo o enfitéutico (arts. 1662 y 1651 CC). Art. 1610 CC: Los censos no pueden redimirse parcialmente sino en virtud de pacto expreso. Tampoco podrán redimirse contra la voluntad del censualista, sin estar al corriente el pago de las pensiones. Art. 1612 CC: Los gastos que se ocasionen para la redención y liberación del censo serán de cuenta del censatario, salvo los que se causen por oposición temeraria, a juicio de los Tribunales. Dice la jurisprudencia, que la acción para exigir la redención no tiene carácter personal sino real, equiparable a la reivindicatoria. B) PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA Art. 1620 CC: Son prescriptibles tanto el capital como las pensiones de los censos, conforme a lo que se dispone en el título XVIII de este libro. Realmente, el censo prescribe cuando se extingue el derecho a exigir el pago de la pensión periódica, lo que ocurrirá a los 30 años contados a partir del momento en que las pensiones hayan dejado de pagarse. La prescripción opera porque durante ese tiempo no se han reclamado éstas (arts. 1963 y 1970 CC). C) PÉRDIDA O INUTILIZACIÓN TOTAL DE LA FINCA Art. 1625 CC: Si por fuerza mayor o caso fortuito se pierde o inutiliza totalmente la finca gravada con censo, quedará éste extinguido, cesando el pago de la pensión. Si se pierde sólo en parte, no se eximirá el censatario de pagar la pensión, a no ser que prefiera abandonar la finca al censualista. Interviniendo culpa del censatario, quedará sujeto, en ambos casos, al resarcimiento de daños y perjuicios. Este último párrafo también se aplica cuando hay acción dolosa o culpable de tercero. Estando la finca asegurada el censatario tiene opción entre pagar el capital del censo y las pensiones vencidas con el valor del seguro, con lo que se extingue, o invertirlo en la reedificación, en cuyo caso revivirá el censo con todos sus efectos, incluso el pago de las pensiones no satisfechas. El censualista podrá exigir del censatario que asegure la inversión del valor del seguro en la reedificación (art. 1626 CC). D) EXPROPIACIÓN ►Si expropiación total de la finca es causa de extinción del censo, quedando afecto su precio al pago del capital del mismo y de las pensiones vencidas (arts. 1627, p.1º y 1631, p.1º CC). ►Si expropiación parcial, se aplica la disposición anterior cuando el precio baste para cubrir el capital. Si no bastare, el censo continúa gravando el resto de la finca, 110
siempre que el precio de ésta sea suficiente para cubrir el capital censal y un 25% más del mismo. En otro caso estará obligado el censatario a sustituir con otra garantía la parte expropiada o redimir el censo, a su elección (art. 1627 CC). Estas disposiciones sobre expropiación parcial nos e aplican al censo enfitéutico. • EL CANON O PENSIÓN PERIÓDICA (ART. 1623 CC) Sabemos que el derecho del censualista se concreta fundamentalmente en la exigencia frente al censatario de un canon o pensión periódica, de cuyo cumplimiento va a responder el inmueble gravado. De ahí la naturaleza peculiar del censo, pues por una parte se nos aparece como un derecho de disfrute o goce del censualista, aunque concretado de una manera muy especial al no ser esencial que el canon o pensión consista en frutos de aquel inmueble. Pero por otra, y esto es lo más significativo, posee un funcionamiento análogo a la hipoteca, porque al igual que en ésta hay un bien que responde del cumplimiento de la prestación, de manera que el censualista podrá dirigirse directamente contra él, realizando su valor, para satisfacerse de una manera forzosa. El canon o pensión periódica se determinará por las partes al establecerse el censo, pudiendo consistir en dinero o en frutos. En este último caso ha de tenerse en cuenta que se prohíbe el recibo por el censualista de una parte alícuota de los que dé el inmueble, salvo en el censo enfitéutico, pero no es obligatorio que procedan de los producidos por la propia finca (arts. 1613, 1630, 1657, 1663 CC). Las partes quedan en libertad para fijar la cuantía, tiempo y lugar de pago de la pensión o canon, señalándose por el CC normas supletorias en defecto de pacto sobre alguno de estos extremos (arts. 1614 y 1615 CC). El objeto del pago es la pensión convenida, cuyo perdón o reducción no podrá pedirse por el censatario por esterilidad accidental de la finca ni por la pérdida de sus frutos (art. 1624 CC). De la pensión puede descontar el censatario la parte de impuesto que corresponda al censualista, ya que a aquél se le impone por el artículo 1622 la obligación de satisfacer los que afecten a la finca acensuada. El derecho a exigir el pago de las pensiones vencidas y no satisfechas prescribe con arreglo a las normas generales sobre la prescripción (art. 1620 CC). Normalmente, el pago de una pensión sin que el censualista haga ninguna reserva sobre las que eventualmente hayan quedado anteriormente sin satisfacer, producirá la aplicación del art. 1110 CC. Pero como regla excepcional sienta el art. 1621 CC: “A pesar de los dispuesto en el art. 1110, será necesario el pago de dos pensiones consecutivas para suponer satisfechas todas las anteriores”. La garantía del censualista, para asegurar su derecho al percibo de la pensión, consiste en la acción real que tiene contra la finca gravada. Art. 1623 CC: Los censos producen acción real sobre la finca gravada. Además de la acción real podrá el censualista ejercitar la personal para el pago de las pensiones atrasadas y de los daños e intereses cuando hubiera lugar a ello.
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Si el censatario ha enajenado la finca a un tercero, la adquirirá con la carga del censo. Si existían pensiones atrasadas, al censualista no se le prohíbe ejercitar la acción real contra la finca para su cobro, aunque ya no pertenezca al deudor, pero no podrá ejercitar la acción personal contra el censatario actual porque no son deudas contraídas por él; puede dirigirse contra el verdadero deudor mediante la acción personal solamente. Lo dispuesto en el art. 1623 CC debe ser completado con el art. 116 LH, referido también al cobro por la acción real de pensiones atrasadas. Contempla el supuesto de que con posterioridad a la constitución del censo se haya hipotecado el inmueble o se haya impuesto sobre él una nueva carga censal (no cuando exista un adquirente de la finca gravada). Entonces, y en beneficio de este acreedor hipotecario o censualista posterior, sólo se procederá contra la finca por el importe de los dos últimos años y la parte vencida de la pensión cuyo plazo esté corriendo al ejercitarse la acción, salvo que haya pacto ampliatorio, pero entonces no puede asegurar el censo pensiones superiores a 5 años. Como esta limitación perjudica al censualista, el art. 116 le otorga la facultad de exigir entonces la constitución de una hipoteca, cualquiera que sea el poseedor de la finca acensuada. No obstante, todo lo que pague el censatario actual por razón de pensiones vencidas y no satisfechas tiene derecho a reclamarlo del censatario anterior que dejó la deuda, salvo que se hubiera obligado al pago.
5. EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE: CONCEPTO, CONSTITUCIÓN Y CONTENIDO • CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS ►Variedad urbana: es el derecho real que confiere a su titular el poder de edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido durante el término de su constitución. Pero también cabe la posibilidad de que el superficiario construya en base a su derecho, sobre el subsuelo o vuelo ajeno. ►Variedad rústica: permite a su titular plantar o sembrar en terreno ajeno, teniendo la propiedad de lo plantado o sembrado. La especialidad más característica del derecho real reside en esa separación entre el dominio de los construido o plantado o sembrado y el suelo en que se efectúa. El primero corresponde al titular de la superficie, y el segundo al concedente de la misma. Viene a ser así una derogación convencional del principio de accesión: el propietario del suelo no hace suyo lo que en él se edifica, planta o siembra. Por otra parte, el superficiario goza del suelo ajeno, en tanto que utiliza para construir o sembrar o plantar, y mantener el resultado de su actividad.
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• CONSTITUCIÓN Y CONTENIDO El derecho de superficie urbanístico se regirá por las disposiciones de la Ley del Suelo de 2008 (arts. 171 a 174), por el título constitutivo y, subsidiariamente, por las normas del Derecho privado (art. 171.2). El art. 171.1 dice que el Estado, las Entidades Locales Urbanísticas especiales y demás personas públicas, así como los particulares, podrán constituir el derecho de superficie en terrenos de su propiedad. Como acto de gravamen sólo lo puede constituir el propietario con plena capacidad de disposición sobre su suelo. Debe ser, en todo caso, formalizada en escritura pública y, como requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 172.2). La constitución puede ser hecha a título oneroso y gratuito, consistiendo la prestación en el pago de una suma alzada por la concesión o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos arrendaticios de unas y otros, o en varias de las modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo que se hubiera pactado al constituir el derecho de superficie. Además, la constitución de un derecho de superficie debe tener una finalidad (construcción de viviendas, servicios complementarios,…). El derecho de superficie es transmisible y susceptible de gravamen con las limitaciones que se hubieren fijado al constituirlo (art. 171.2). La Ley del Suelo se ocupa de la extinción del derecho de superficie en dos casos, que son: - falta de edificación por el superficiario dentro de los plazos señalados en las normas que establezca la legislación urbanística o en el convenio, si fuere menor, - y el transcurso del plazo pactado al constituirse, que no podrá exceder de 75 años en el concedido por el Estado y demás personas públicas, ni de 99 en el concedido entre particulares (art. 173.1). Estas limitaciones temporales han de considerar se imperativas, ello no impide que quepan prórrogas cuando el plazo pactado sea inferior al límite legal. La Ley regula los efectos de la extinción de la superficie por el transcurso del plazo pactado. Dice que el dueño del suelo hará suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer ninguna indemnización, cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiese constituido aquel derecho (art. 173.2). También establece la extinción de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario (art. 173.3). La adquisición del dominus soli es automática, sin necesidad de previa entrega por el superficiario, y es una consecuencia de haber recobrado toda su fuerza el principio superficie solo cedit, el principio de accesión por el cual el propietario se hace dueño de lo construido sobre su suelo por ser el mismo, para el legislador, el elemento principal de la unión, que atrae a la cosa accesoria. Si el derecho de superficie se extinguiese por otra causa distinta del transcurso del plazo, reuniéndose los derechos del propietario y del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolas separadamente (art. 173.4). 113
Cierto que la pérdida de la cosa es causa de extinción de los derechos reales impuestos sobre ella, pero por la especial naturaleza del derecho de superficie esta doctrina no puede seguirse. Es un derecho a construir en suelo ajeno y mantener sobre el mismo la construcción, por lo que mientras el suelo exista, existe el derecho del superficiario. Pero tendrá la obligación de volver a edificar de acuerdo con los plazos marcados en la legislación urbanística.
6. LOS DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN: CONCEPTO Y CONTENIDO ►CONCEPTO → Posibilidad urbanística de elevar más plantas sobre un edificio o de construirlas bajo su suelo. Los derechos en cuestión se caracterizan frente al de superficie en que sus titulares, al construir o edificar, se hacen dueños de lo edificado, no de una manera temporal. Pasan a formar parte de una comunidad de propietarios, con sus derechos y obligaciones. El poder que para ello confiere es directo e inmediato. El art. 12 LPH señala que la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse a las normas sobre su modificación, lo que indica que el derecho de vuelo o de subedificación ha de ser concedido por la junta de propietarios de forma unánime (art. 17.1ª LPH). El art. 12 precisa los requisitos que ha de reunir el acuerdo: “se fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos”. En la inscripción se hará constar las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento. Tanto el derecho de elevación como el de subedificación sustantivamente no tienen contenido legal alguno por lo que dependen de su regulación convencional. El derecho de subedificación tiene el mismo contenido que el de elevación, y se diferencia del mismo en su objeto, que es el subsuelo de un edificio. No aparece expresamente mencionado en el art. 12 LPH, pero puede estimarse comprendido en sus términos. En cambio, sí aparece en el art. 16.2 RH, que le aplica las mismas normas que al derecho de elevación.
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7. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO A) NORMATIVA LEGAL En el tráfico económico se ha creado una figura jurídica, creada por la autonomía de la voluntad de los contratantes que tiene como fin común el de satisfacer la necesidad de asegurarse solo el goce o disfrute de un inmueble concreto y determinado durante un tiempo limitado. En España se ha creado un derecho real de goce y disfrute llamado aprovechamiento por turno (DAT), que es ajeno a la idea de copropiedad, no siendo el dueño del DAT un copropietario del inmueble. Su regulación se encuentra por Real Decreto-Ley 8/2012 de 16 marzo, que deroga la antigua Ley 42/1998, y se aplica a la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del DAT, al cual se le aplica sin perjuicio la Ley de Arrendamientos Urbanos a los contratos de arrendamiento por temporada de inmuebles vacacionales que reúnan las características legales. B) CONCEPTO Y OBJETO El derecho de aprovechamiento por turno (DAT) atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un periodo específico cada año, un alojamiento, que ha de ser susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en que estuviese integrado, y que esté dotado de modo permanente con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los servicios complementarios. La facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario. El DAT puede constituirse como derecho real limitado o como arrendamiento por temporada de inmuebles vacacionales en aplicación 23.2 RD 8/2012. Los alojamientos objeto de DAT han de ubicarse en un edificio. Todos los alojamientos que lo integren, con excepción de los locales, deben estar sometidos al régimen de aprovechamiento por turno, y el conjunto ha de tener, al menos, diez alojamientos. C) PERIDO DE DISFRUTE El periodo anual de aprovechamiento no podrá ser nunca inferior a siete días seguidos y dentro de un mismo régimen, los turnos podrán tener la misma duración (23.3RD 8/12). D) NATURALEZA DEL DAT El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad. Cada uno de los DAT gravará, en conjunto, la total propiedad del alojamiento o del inmueble. E) DURACIÓN La duración del régimen será superior a 1 año y no excederá de 50 años, a contar desde la inscripción del mismo o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción. La reunión de un DAT y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen (art 24.4 RD 8/2012). 115
F) CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN El régimen deberá ser constituido por el propietario registral del inmueble, previo cumplimiento de las obligaciones de su inscripción registral en el RP. La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamientos por turno podrá inscribirse en el RP, siempre que el contrato se formalice en escritura pública y el registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión. G) INCUMPLIMIENTO DE SERVICIOS Para el disfrute del DAT, es imprescindible que los servicios se presten, por lo que el titular del DAT puede exigir responsabilidad el propietario o del promotor en caso de incumplimiento y ello derivará en la reclamación de los servicios y las indemnizaciones que correspondan.
8. EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE: CONCEPTO, CONTENIDO GENERAL, CARACTERES Y CLASES A) CONCEPTO Y CARACTERES En el CC son servidumbres las constituidas en favor de un inmueble y las establecidas en provecho de una o más personas o de una comunidad (art.531 CC). Nuestro CC admite un amplio campo de acción a la autonomía privada y un ilimitado número posible de servidumbres. Art. 594 CC→ Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público. Art. 530 CC→ La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. En cuanto a sus caracteres: 1º. Se centra el concepto en una relación entre inmuebles. La servidumbre responde, de un lado, a la necesidad social de obtener el mayor rendimiento de los bienes, y de otro a la indiscutible conveniencia de evitar la desintegración perpetua del derecho de dominio y de mantener los elementos activos del patrimonio en una situación de independencia y de productividad, que facilite la libre contratación y el seguro comercio de los bienes inmuebles. 2º. Es un derecho real. A pesar de que le CC la describe por su aspecto pasivo (gravamen) de ellas se deduce una nota de inmediatividad (recae sobre la cosa) y de absolutividad (se ejerce erga omnes). 3º. Recae sobre cosas ajenas. El art. 541 CC parece establecer una norma contraria al principio general, al decir que la existencia de un signo aparente de servidumbre entre 116
dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, en caso de enajenación de una de ellas, como título para que la servidumbre continúe. Consecuencia lógica del susodicho principio es que la servidumbre se extingue por consolidación en una misma persona de las cualidades de propietario y titular de la servidumbre (art. 546.1º CC). 4º. Limitación del derecho de propiedad. Esta característica impone que las servidumbre nos e presuman sino que hay que probar su constitución. 5º. Es inseparable de la finca a que activa o pasivamente pertenece (art.534 CC), e indivisible (art. 535 CC). B) CLASES DE SERVIDUMBRES • Servidumbres prediales y servidumbres personales. Las servidumbres prediales se dan en beneficio de un fundo, mientras que las personales se dan en beneficio de una persona o comunidad a la que no pertenezca la finca gravada. • Servidumbres voluntarias y legales. El art. 536 dice que las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los particulares. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias. El art. 549 CC dice que las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares. • Servidumbres positivas y negativas. De acuerdo con el art. 533 CC, la servidumbre puede tener un contenido positivo o negativo. El contenido positivo implica que el dueño del predio sirviente tiene la obligación de dejar hacer alguna cosa o la de hacerla por sí mismo. El contenido negativo significa que al dueño del predio sirviente le está prohibido hacer algo que le sería lícito si no existiera la servidumbre. En las servidumbres positivas su titular hace uso inmediato del predio sirviente. • Servidumbres continuas y discontinuas. El art. 532 CC dice que son continuas aquellas servidumbres cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre. Por el contrario, son discontinuas las que usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. El fundamento de la distinción radica en que en las servidumbres discontinuas el goce o utilidad exige inexcusablemente un despliegue de la actividad del hombre. En cambio, en las continuas el goce se recibe directamente del predio del sirviente, sin que se produzca un acto humano. • Servidumbres aparentes y no aparentes. El CC recoge esta distinción en los dos últimos párrafos del art. 532, con arreglo a los cuales son servidumbres aparentes las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento. No aparentes son las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. El signo ha de tener una relación objetiva con el uso o aprovechamiento. Además, el signo ha de ser permanente y susceptible de reconocimiento por todos.
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C) ESTRUCTURA Y CONTENIDO Como la servidumbre predial implica un gravamen para el fundo sirviente y un derecho para el dominante, resulta obvio que determina una relación jurídica cuyos sujetos son los propietarios de ambos predios. El poder de imponer las servidumbres corresponde por regla general al propietario (art. 594 CC). Cuando sobre la finca exista un usufructo, el propietario podrá imponer sin consentimiento del usufructuario las servidumbres que no perjudiquen al derecho de usufructo (art. 595 CC). Cuando exista enfiteusis y pertenezca a una persona el dominio directo y a otra el dominio útil, según el art. 596 las servidumbres voluntarias perpetuas necesitan el consentimiento de ambos dueños, las servidumbres legales y las voluntarias temporales pueden ser impuestas por el dueño del dominio útil. Si el fundos e encuentra indiviso y pertenece a varios propietarios, según el artículo 597 se necesita el consentimiento de todos ellos. Además, la concesión hecha solamente por alguno quedará en suspenso hasta tanto que la otorgue el último de todos los comuneros y la concesión hecha solamente por uno de los copropietarios separadamente de los otros obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido. El objeto del derecho real de servidumbre es el predio sirviente. De acuerdo con la naturaleza real del derecho y con las exigencias del principio de especialidad de los mismos, es necesario que el predio sirviente quede perfectamente determinado. Como la servidumbre otorga a su titular un parcial derecho de goce, no es necesario que recaiga sobre el entero fundo sirviente y puede localizarse en alguna parte de él. Es admisible que en la construcción de pisos o locales el constructor establezca servidumbres recíprocas sobre aquellos objetos futuros (situación de prehorizontalidad). En cuanto al contenido, en las servidumbres positivas la facultad básica es una cierta utilización o goce del predio sirviente. En las servidumbres negativas es la facultad de exigir un comportamiento omisivo del dueño del predio sirviente y la destrucción de lo que haya sido hecho lesionado o violado la servidumbre. Estos derechos van acompañados de las correlativas obligaciones. El titular del predio sirviente tiene una obligación de dejar hacer o de abstenerse de hacer algo. La relación jurídica de la servidumbre posee una serie de facultades adicionales y accesorias. En principio, el art. 542 CC señala que “al establecerse una servidumbre se entienden concedidos los derechos necesarios para su uso”. Art. 598 CC→ El título, y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regirá la servidumbre por las disposiciones del presente título que le sean aplicables. Del art. 545 CC se deduce un principio general de comportamiento del dueño del predio dominante: debe ejercer la servidumbre de la forma que resulte menos gravosa para el sirviente, y una exigencia al dueño del predio sirviente: no menoscabar el uso de la servidumbre.
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Por un lado, para defender su derecho, el dueño del predio dominante puede ejercitar la acción confesoria frente a quien le perturbe en el ejercicio o desconozca su derecho. Por otro lado, el propietario de la finca sobre la cual se ejercite indebidamente una servidumbre dispone de la acción negatoria. Competen, además al titular de la servidumbre para defender su derecho real, y al dueño del predio sirviente para defender la tenencia correspondiente a su dominio libre, las acciones posesorias. También se permite el interdicto de obra nueva cuando una obra de tal característica impida el uso de la servidumbre. Art. 543 CC→ El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa. Deberá elegir para ello el tiempo y la forma conveniente a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente. Los gastos de las obras corren de cuenta del predio dominante, a no ser que se hubiese convenido un régimen distinto (art.599 CC) o que el predio sirviente utilice de algún modo la servidumbre, en cuyo caso el dueño de éste contribuye también a los gastos (art.544, p.2º CC). En caso de copropiedad o cotitularidad sobre la servidumbre los gastos serán proporcionales al beneficio que les reporte. El obligado puede eximirse de la deuda de contribuir a los gastos renunciando a la servidumbre en provecho de los demás (art. 544 CC) o abandonando (la parte gravada por la servidumbre) el predio sirviente al dominante (art.599 CC), según e trate de cotitulares o de la obligación que ha contraído el propietario del fundo sirviente de costear las obras, respectivamente.
9. MODOS DE CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE. MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN A) LA CONSTITUCIÓN Según el art. 536 CC, en atención a su origen las servidumbres se establecen por voluntad de los particulares y por voluntad de la ley. Además, el CC regula también la adquisición de las servidumbres por usucapión o prescripción adquisitiva (arts. 537 y ss.) y la especial forma de nacimiento de la servidumbre que contempla el art. 541 CC, llamado “por destino del padre de familia” o también “por signo aparente”. ►LA CONSTITUCIÓN LEGAL Aunque el CC dice que las servidumbres se establecen por la ley, debe hacerse una distinción según que la servidumbre aparezca de manera automática o ipso iure, ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla (p.e. art. 552 CC), o que la ley se limite simplemente a atribuir a una persona la posibilidad o facultad de exigir la constitución. Entonces no crea de una manera inmediata la servidumbre. Se limita a conceder a una persona el derecho subjetivo que le faculta para reclamar la constitución.
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►LA CONSTITUCIÓN VOLUNTARIA La voluntad de los particulares (autonomía privada) es reconocida por la ley como fundamental fuente de creación de servidumbres. Nuestro CC denomina a este modo de creación y de adquisición de las servidumbres a “título”. En materia de servidumbres el título constitutivo es el complejo negocio jurídico idóneo para llevar a cabo la modificación jurídico-real determinante del nacimiento de la servidumbre. El negocio jurídico de creación de las servidumbres es un negocio dispositivo por estar llamado a producir de manera inmediata un efecto jurídico-real. Puede ser de carácter oneroso o gratuito, y no hay ninguna prohibición de que se constituya por testamento. Al ser la servidumbre un derecho real inmobiliario, debe ser inscrita en el Registro (por tanto ha de formalizarse en escritura pública) para que produzca efectos respecto a terceros. Por regla general la servidumbre deberá constar en la inscripción de la finca sobre la que recaiga, pero puede hacerse constar también en la inscripción del predio dominante como cualidad del mismo. Sin embargo, la jurisprudencia del TS ha entendido reiteradamente que no es necesaria, para que las servidumbres sean eficaces frente a terceros, la inscripción registral cuando por ser ostensibles e indubitadas, su apariencia exterior les atribuye una publicidad superior a la de la inscripción. Diferente del acto constitución de la servidumbre es la promesa de constitución de servidumbre en el futuro. Esta promesa tiene carácter contractual y la obligación que genera es la de llevar a cabo en un momento sucesivo los actos necesarios para que la servidumbre quede plenamente constituida. En la servidumbre predial el fundo sirviente presta utilidad al dominante. En otras palabras, no es admisible una servidumbre general, hay que precisar los poderes específicos del predio dominante o las abstenciones del sirviente. De lo contrario se tendrá por nula ante la indeterminación de su contenido. La utilidad será permanente en la mayor parte de los casos, aunque no se puede destacar que una temporal tenga el cauce de la servidumbre. La servidor be temporal está admitida (art. 546.4 CC). ►LA CONSTITUCIÓN POR SIGNO APARENTE A veces ha sido denominado también “constitución tácita”. Art. 541 CC→ La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura. En el supuesto de hecho de la norma se contempla la existencia de una relación de servicio entre dos fincas, que podría configurarse como un derecho de servidumbre si perteneciesen a distintos propietarios. Esta relación se revela o manifiesta a través de la existencia de un signo, que ha de haber sido establecido por el propietario de ambas, Dados estos presupuestos, basta la enajenación de cualquiera de las fincas, sin que en el título se exprese lo contrario, o sin que se haya hecho desaparecer el signo antes del otorgamiento de la escritura. 120
No basta la expresión ambigua libre de todo gravamen si no va acompañada de otras declaraciones o hechos que revelen la desaparición del signo. La jurisprudencia del TS ha ido extendiendo progresivamente el campo de aplicación del art. 541 CC. Así, aun cuando el precepto habla de dos fincas, se considera aplicable también al caso de finca única que tenga establecido el signo aparente entre sus diversas partes o proporciones. Se considera también aplicable al caso en que el signo no ha sido establecido por el propietario actual de ambas, sino por sus causantes o antecesores. También la idea de enajenación ha sido objeto de interpretación extensiva, comprendiendo centro de ella el caso de finca en pro indiviso, que es posteriormente dividida, o el de la partición hereditaria con la correspondiente atribución a los herederos, la enajenación a título gratuito, y tanto la total como la parcial. El carácter positivo o negativo de la servidumbre que puede nacer en virtud del art.541 CC no es obstáculo para su juego, ya que lo decisivo es la existencia del signo aparente. ►LA ADQUISICIÓN POR USUCAPIÓN En cuanto derecho real, el derecho de servidumbres puede ser objeto de prescripción adquisitiva o usucapión. La adquisición de las servidumbres por usucapión plantea dos problemas: el ámbito dentro del cual esta forma adquisitiva se produce (¿pueden usucapirse todas las servidumbres?) y los relativos al modo de computar el tiempo. • Las servidumbres usucapibles. Art. 537 CC→ Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años. Art. 539 CC→ Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título. Art. 540 CC→ La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme. A pesar de que se establece un plazo único de 20 años sin ningún otro requisito, sí han de darse los requisitos de la prescripción (art. 1941 CC): ha de existir posesión de la servidumbre apta para la usucapión, es decir, posesión pública, pacífica y sin interrupción. • El cómputo de tiempo Art. 538 CC→ Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre. Cuando el CC habla de acto formal de prohibición se trata de una declaración unilateral de voluntad recepticia, que contiene una intimación o un requerimiento para que el propietario del fundo sirviente se abstenga de realizar un acto que formaría parte del normal contenido de su derecho de propiedad. 121
B) MODIFICACIÓN Previstas como situaciones inicialmente perpetuas o por lo menos de muy larga duración, es lógico que las servidumbres no sean nunca absolutamente inmodificables. Algunas posibles causas de modificación son: 1º. Convenio de los interesados. (arts. 594 y 546.6 CC) Las servidumbres legales impuestas en interés de los particulares pueden ser modificadas por convenio de los interesados siempre que el mismo no lo prohíba ni la ley ni resulte perjuicio para un tercero (art. 551, p.2º CC). Si resulta perjuicio para un tercero el convenio de modificación tendrá efectos entre los propietarios de los predios pero será ineficaz ante el tercero. 2º. El ius variandi del dueño del predio sirviente. El art. 545 CC concede al dueño del predio sirviente la posibilidad de modificar las reglas constitutivas de la servidumbre. Son requisitos para que se pueda utilizar esta facultad: que en su configuración originaria la servidumbre haya llegado a ser muy incómoda para el dueño del predio sirviente o le prive de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes; que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos que reemplacen a los que se trate de sustituir; que no resulte perjuicio alguno para el dueño del predio dominante o los que tengan derecho al uso de la servidumbre; que costee el dueño del predio sirviente los gastos que ocasione la modificación. 3º. Los efectos del tiempo y de la posesión. El art. 547 dispone que la forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma y de la misma manera. Por tanto, cabe que por prescripción extintiva disminuya el contenido de una servidumbre al usarse con menor intensidad que la permitida al constituirse. 4º. La sobrevenida modificación externa de los predios. La doctrina admite la aplicación de esta causa por analogía del art. 546.3 CC. Si la modificación del estado de los predios puede conducir a la extinción de la servidumbre por imposibilidad de su uso, parece justo entender que conduzca simplemente a su modificación cuando el uso sea todavía posible aunque reducido. El CC sienta el principio de indivisibilidad de las servidumbres en el art. 535. Esta regla debe entenderse en el sentido de que ninguno de sus titulares puede imponer al otro la división. Y que no hay división de las servidumbres por el mero hecho de la división de los predios. El CC dice que si el predio sirviente se divide entre dos o más propietarios, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda (art. 535, p.1 CC). Si el predio dominante se divide, cada porcionero puede usar por entero la servidumbre, sin alterar el lugar de uso ni agravarla de otra manera (art. 535, p.2 CC). C) LA EXTINCIÓN Los modos de extinción de las servidumbres se encuentran enumerados en el art. 546 y son los siguientes: 1º. Consolidación. La servidumbre se extingue por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y del sirviente.
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2º. No uso. La servidumbre se extingue por el no uso durante 20 años. El plazo se cuenta desde el día en que hubiere dejado de usarse la servidumbre si fuese discontinua o desde que haya tenido lugar un acto contrario si fuese continua. Dice la jurisprudencia del TS que el no uso ha de ser continuo. (STS 8/7/1996) 3º. Pérdida de la cosa. El CC habla de un cambio en el estado de los predios que haga imposible el uso de la servidumbre. Esta revive si después el estado de los mismos permite usar de ella, a menos que entre tanto se haya producido una prescripción conforme a lo dispuesto en el número anterior, debiendo interpretarse que el acto contrario en las continuas a partir del cual se cuenta el no uso es el cambio de estado de los predios. Por tanto, la demolición de un edificio para reedificarlo nuevamente no extingue la servidumbre. 4º. Vencimiento. La servidumbre se extingue por llegar el día o realizarse la condición, si fuera temporal o condicional. 5º. Renuncia. La servidumbre es renunciable por el dueño del predio dominante. La renuncia puede ser expresa o tácita, derivada de actos concluyentes, no de dudosa significación. 6º. Convenio extintivo. A él alude en realidad el art. 546.6º CC, al admitir la “redención" de una servidumbre.
10. LA CATEGORÍA DE LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN La doctrina moderna ha introducido junto a las categorías tradicionales de iura in re aliena (derechos sobre cosa ajena: derechos reales de goce y de garantía), a los derechos reales de adquisición. Básicamente su eficacia radica en conferir a su titular la facultad de convertirse en propietario del bien objeto de su derecho. Nuestra doctrina "importó" esta idea de autores extranjeros, pero la mejoraron al despojarla de una serie de categorías que no se corresponden con lo que entendemos por derechos reales de adquisición, sino que más bien son formas de adquisición de derechos reales, como por ejemplo los derechos potestativos de la caza y de la pesca, que en un principio fueron incluidos dentro de este tipo de derecho real. Una parte de la doctrina, entendió que estos derechos no pueden ser considerados como reales, ni tan siquiera como derechos subjetivos, sino que más bien son simples facultades de adquisición incluidas en la categoría de los derechos potestativos, y ello por cuanto no otorgan poder directo e inmediato sobre la cosa y todo esto pese a que tienen un ámbito de eficacia que permite a su titular dirigirse contra terceros. De todas formas reconocen que todo depende de la noción que se tenga del concepto de derecho real. La doctrina mayoritaria es pese a todo favorable a considerar tales derechos como reales, sin negar que pueden ser también de naturaleza personal, diciendo que la "inmediación" característica de los derechos reales no consiste tanto en la posible
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actuación directa sobre las cosas, sino en que dicha actuación no necesite de la intermediación de su propietario. Por otra parte, la ley o el negocio que lo conceden pueden dotarlo de eficacia erga omnes, amparada por la necesaria publicidad legal o registral. De todas formas considerarlos como derechos de naturaleza real o personal, depende del concepto de derecho real que se profese. • CONCEPTO → derechos reales limitados que facultan a su titular para conseguir la transmisión a su favor de una cosa o derecho, por quien fuera su dueño, pagando su precio. Inciden, estos derechos, en la facultad dispositiva del propietario, pero no privándole de ella totalmente. No consiste en impedir la adquisición por otro de la cosa, sino en poder determinarla a su favor. Es decir que si el propietario decide enajenar la cosa y el titular del derecho de adquisición no ejerce su derecho, esa enajenación será válida. Resumiendo, son derechos reales cuya inmediación consiste en que su ejercicio no precisa la intermediación del propietario, y cuya absolutividad descansa en la publicidad legal o registral, y de tracto único, por cuanto su ejercicio los agota.
11. EL DERECHO DE OPCIÓN • CONCEPTO → Es la facultad que el propietario de una cosa concede a otro para adquirirla, pagando el precio establecido y lo demás que se hubiese estipulado. No se otorga un poder directo e inmediato sobre el bien, y que la opción no puede hacerse efectiva frente a un tercero que lo ha adquirido porque el concedente no ha respetado su obligación de no enajenarla mientras estuviese vigente el plazo para su ejercicio. Habrá una responsabilidad de éste por incumplimiento nada más. La concesión de la opción es un acto de riguroso dominio. No obstante, la opción se ejercita frente al tercer adquirente si se inscribe en el RP, para lo cual es menester que se den las siguientes circunstancias (art. 14 RH): 1º- Convenio expreso de las partes para que se inscriba 2º- Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiera convenido para ejercer la opción. 3º- Plazo para su ejercicio, que no podrá exceder de 4 años. Una vez ejercitada en forma positiva la opción, el proyectado contrato de compraventa queda perfeccionado, sin necesidad alguna de que el propietario otorgue un nuevo consentimiento. El derecho de opción debe de considerarse intransmisible sin consentimiento del concedente, porque equivale a ceder un contrato de compraventa perfectamente delineado. No obstante, el pacto entre concedente y concesionario de la opción o los usos negociales, en su caso, pueden permitir su cesión.
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12. EL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE Los derechos de adquisición confieren a la persona que se encuentra en una determinada situación jurídica la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha decidido venderla (tanteo), o cuando la ha enajenado a un tercero (retracto), respectivamente. En sí mismos considerados, son simples facultades de adquisición que normalmente se integran por imperativo de la Ley en el contenido de la situación jurídica en que se halla su titular. El titular de estos derechos puede hacerlos efectivos no únicamente contra el propietario o contra la persona a quien ha enajenado, sino también frente a los sucesivos adquirentes de ellos si se dan las condiciones prevenidas legalmente.
13. EL DERECHO DE TANTEO • CONCEPTO → faculta para adquirir una cosa antes que otro, pagando el precio que éste daría. Limita el ius disponendi del propietario, pero sólo en el sentido de que no es libre de vender a quien quiera. El titular del tanteo es siempre titular del retracto, para que lo ejercite en la hipótesis de que se haya burlado su derecho de adquisición preferente a través del tanteo. A) TANTEO EN LA ENFITEUSIS En la enfiteusis, tanto el dueño directo como el del dominio útil, tienen derecho de tanteo cuando vendan o den en pago su derecho (art. 1636, p.1º CC) con el fin de reconstruir la unidad del dominio. Para que se ejercite el tanteo, el art. 1637 CC obliga a dar cuenta de la enajenación proyectada y del precio definitivo que se le ofrezca o en que se pretenda la enajenación. Podrá hacerse uso dentro de los 20 días siguientes al del aviso, pagando el precio indicado. Si no lo verifica, perderá este derecho y la enajenación es susceptible de efectuarse. B) TANTEO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS Sólo los arrendatarios profesionales de la agricultura o entidades a las que se refiere el art. 9.2 de la Ley pueden ser titulares del tanteo y del retracto. El tanteo y el retracto operan en los supuestos de donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago, venta de la nuda propiedad, de porción determinada de la finca o participación indivisa. En los casos en que no exista precio, en la notificación para el ejercicio del tanteo se hará por el arrendador una estimación del que se estime justo con arreglo a unos parámetros que fija el art. 22. Si el arrendatario no estuviere conforme, se determinará por un perito nombrado de común acuerdo, y, en su defecto, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa. 125
C) TANTEO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTO URBANOS Sólo se concede este derecho en caso de venta. El arrendatario podrá ejercitar el tanteo en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida para el tanteo caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. No cabrá el tanteo en los casos especiales de: venta de la vivienda arrendada conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble y la venta de forma conjunta por distintos propietarios a un único comprador de la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Sí cabrá, sin embargo, en el caso del inmueble en el que existe sólo una vivienda. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en los contratos de duración pactada superior a 5 años. D) TANTEO CONVENCIONAL Al amparo de la libertad contractual es lícito al propietario la concesión voluntaria de un derecho de tanteo a otra persona. Este tanteo podrá inscribirse en el RP si se acopla, en su estructuración, a cualquiera de los tanteos legales; es decir, si se señala el tiempo de duración del derecho de tanteo, forma de su desenvolvimiento o ejercicio y el precio que haya de pagar el que tantea en función siempre del que ofrezca el tercero.
14. EL DERECHO DE RETRACTO Y LOS RETRACTOS LEGALES • CONCEPTO → El tanteo faculta para adquirir la cosa después de enajenada, y de manos del adquirente. Art. 1521 CC: El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. La jurisprudencia ha venido exigiendo que la venta ha de estar consumada para poder ejercitar el retracto. Entendiendo por consumada que la cosa haya pasado al dominio del comprador. No es indispensable que el titular del retracto tenga también el tanteo. A) EL RETRACTO LEGAL EN EL CC El retracto legal en el CC está condicionado a la venta o dación en pago de un bien, y de acuerdo con esta especificación que hace el art. 1521 CC debe interpretarse el término enajenación todas las veces que aparezca en el CC como presupuesto para retraer sin otra explicación. Art. 1524 CC: No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El conocimiento de la transmisión ha de ser cabal y completo, no sólo de la venta sino también de sus condiciones, no bastando la mera notificación de haberse efectuado. 126
La inscripción debe interpretarse que se hace al asiento registral específico de ese nombre y no al asiento de presentación. El plazo de ejercicio del retracto es de caducidad, no de prescripción, y en el cómputo de los días no se descuentan los inhábiles. El retrayente no podrá hacer uso del retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: los gastos de contrato, y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida (arts. 1525 y 1518 CC). El retrayente no ha de abonar los intereses legales del precio que el retraído pagó. El precio por el que se ha de retraer es el realmente satisfecho y no el escriturado, si éste es simulado. Se regula la acción de retracto por las reglas generales del juicio declarativo ordinario (art. 249.1.7º LEC), con la especialidad de que junto a la demanda han de presentarse los documentos que constituyan un principio de prueba del título en que se funda la demanda de retracto, con el documento que acredite haber consignado, si fuere conocido, el precio de la cosa objeto del retracto o haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere (art. 266.3º LEC). La acción de retracto debe ejercitarse sólo contra el último adquirente de la cosa. Y posee eficacia erga omnes. El retrayente adquiere la titularidad sobre lo retraído en el estado que tenía en el momento en que se consumó la compraventa que dio origen al retracto. En consecuencia, si el adquirente retraído realiza actos de disposición sobre la cosa tras haberla adquirido y antes de producirse el retracto, serán ineficaces y se cancelarán las inscripciones que hayan podido producir en el RP. B) RETRACTO DE COMUNEROS Con el fin de acabar con la situación jurídica de comunidad, se faculta al comunero para usar del retracto cuando se enajena a un extraño la parte de todos los demás o de alguno de ellos (art. 1522, p.1º CC). El término “enajenación” abarca exclusivamente la venta o dación en pago (art. 1521 CC). C) RETRACTO DE COLINDANTES Para terminar con la excesiva fragmentación de la propiedad rústica, se concede el derecho de retracto a los propietarios de tierras colindantes cuando se trata de la venta (o dación en pago) de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. Este derecho no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos, y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas (art. 1523, ps.1ºy2º CC). Es imprescindible que la venta o dación en pago se haga a otra persona distinta de alguno de los propietarios colindantes. Caso contrario, el retracto no jugará por no cumplirse con su ejercicio el fin perseguido por la Ley.
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D) RETRACTO DE COHEREDEROS Art. 1067 CC: Si alguno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber. Es necesario que se ejercite el retracto en el plazo de 1 mes (plazo de caducidad) desde que lo sepa el retrayente, sin que sea necesario que se le notifique el negocio originador del retracto. E) RETRACTO EN LA ENFITEUSIS (véase tanteo en la enfiteusis) En la enfiteusis, tanto el dueño directo como el del dominio útil, tienen derecho de retracto cuando vendan o den en pago con el fin de reconstruir la unidad del dominio (art. 1636, p.1º CC). Si no se realiza el aviso para ejercitar el tanteo, podrá ejercitarse el retracto hasta que transcurra un año, contado desde que la enajenación se inscriba en el RP (art. 1639 CC). También se concede al titular del dominio directo o útil el derecho de retracto, aunque no hayan hecho uso del tanteo. Se ejercitará dentro de los 9 días siguientes útiles al del otorgamiento de la escritura de venta (plazo de caducidad). Si ésta se ocultare, se contará dicho término desde la inscripción de la misma en el RP. Se presume la ocultación cuando no se presentare la escritura en el RP durante los 9 días siguientes al de su otorgamiento (art. 1638 CC). F) EL RETRACTO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS Sólo los arrendatarios profesionales de la agricultura o entidades del artículo 9.2 LAR, pueden ser titulares de este derecho. El retracto únicamente procede en los siguientes supuestos: 1º- Cuando el arrendador no le ha notificado su propósito de enajenar y los elementos esenciales del contrato. 2º- Cuando a pesar de haberse notificado la enajenación proyectada, la transmisión se ha realizado en unas condiciones distintas de las notificadas. El retracto opera en los supuestos de donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago, venta de la nuda propiedad, de porción determinada de la finca o participación indivisa. G) EL RETRACTO EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Sólo se concede en caso de venta. La regulación del derecho de retracto se realiza en el art.25.3 LAU. El retracto procederá cuando no hubo notificación para tantear, o la enajenación se ha hecho sin que guarde correspondencia con aquella notificación. El derecho de retracto tendrá preferencia respecto a cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el RP al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento. No cabrá el retracto en los casos especiales de: venta de la vivienda arrendada conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte del mismo inmueble y la venta de forma conjunta por distintos
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propietarios a un único comprador de la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Sí cabrá, sin embargo, en el caso del inmueble en el que existe sólo una vivienda. El pacto por el cual el arrendatario renuncia al derecho de retracto será válido en los contratos de duración pactada superior a 5 años.
15. LA COLISIÓN ENTRE DIVERSOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN A) COLISIÓN ENTRE TITULARES DE IDÉNTICO DERECHO DE RETRACTO 1º- Cuando dos o más comuneros quieran hacer uso del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común (art. 1522, p.2º CC). 2º- Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo, será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos tuvieran igual, el que primero lo solicite (art. 1523, p.2º CC). 3º- En el retracto de coherederos se siguen las mismas reglas que en el de comuneros cuando varios quieren retraer la porción que se enajena o da en pago a un extraño.
B) COLISIÓN ENTRE TITULARES DE DERECHOS DE RETRACTO DISTINTOS 1º- El retracto enfitéutico prevalece sobre el retracto de comuneros (art. 1642 CC). Por tanto, si el dominio útil pertenece a varios proindiviso, enajenándose una porción indivisa de este dominio, los demás comuneros han de posponer su derecho al de retracto del dueño directo sobre tal porción, cuando éste lo ejercite. Lo mismo para el supuesto de dominio directo en comunidad. 2º- El retracto de comuneros excluye al del colindante (art. 1524, p.2º CC). Es decir, si la finca menor de una hectárea pertenece a varios, enajenándose una cuota de la comunidad por un comunero, poseen los demás derecho a adquirirla con preferencia al colindante. 3º- Si el arrendamiento está sujeto a la LAU de 1994, el retracto es preferente, salvo el de retracto del condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el RP al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento (art. 25.4 LAU).
C) COLISIÓN ENTRE DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTES Y LOS REGULADOS EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS La LAR de 2003 concede una preferencia absoluta a los distintos derechos de adquisición preferente frente a cualquier otro, salvo respecto del de colindantes del art. 1523 CC, que prevalecerá cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.
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TEMA 9.9.- LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA 1. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA: FUNCIÓN, CONCEPTO Y CLASES 2. NORMAS COMUNES A LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA 3. EL DERECHO REAL DE PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES Y CONTENIDO 4. LA PRENDA IRREGULAR. LA PRENDA DE CRÉDITOS. 5. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIÓN 6. LA HIPOTECA MOBILIARIA 7. LA ANTICRESIS
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1. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA: FUNCIÓN, CONCEPTO Y CLASES A) CONCEPTO Y FUNCIÓN Por garantía se entiende toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su satisfacción, atribuyendo al acreedor un nuevo derecho subjetivo o unas nuevas facultades. Las garantías reales son las que recaen sobre cosas determinadas y tienen como uno de sus efectos la oponibilidad “erga omnes” y permiten al acreedor dirigirse contra la cosa gravada a fin de realizar su valor y de esta manera satisfacer su interés. Según el principio de responsabilidad universal del art 1911 Cc, cuando una persona es deudora, el acreedor tiene una garantía de cobro de que este responde con todos sus bienes presentes y futuros. Pero aún así, puede ser que no cobre lo que se le debe y por ello el derecho ha diseñado mecanismos para evitar esa situación: •
Admite la figura del fiador real: un tercero extraño a la obligación principal que puede asegurar esta pignorando o hipotecando sus propios bienes, siendo el que asegura o garantiza una deuda ajena con sus bienes propios. Este responderá de la deuda en caso del incumplimiento voluntario de pago del deudor. Cuando se cambie la persona del fiador real sin el consentimiento del deudor, se extingue la garantía real prestada.
•
Cuando el fiador no es suficiente, se constituye un derecho real de garantía: El que garantiza no es un fiador sino una cosa.
El derecho real de garantía atribuye un poder directo e inmediato ejercitable frente a todos que faculta para la realización del valor de la cosa dada en garantía (ius distrahendi). La constitución de un derecho real de garantía no excluye el principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor: el acreedor podrá dirigirse para cobrar la deuda sobre la cosa sobre la que se constituye el derecho real de garantía, pero si esta no fuera suficiente para el cobro, se dirigirá también a todos los bienes presentes y futuros del deudor (art 105LH). Excepcionalmente, cabe pactar expresamente que la responsabilidad patrimonial del deudor quede limitada al valor de la cosa o cosas dadas en garantía (art 140LH). El acreedor tiene estas facultades: • •
Acciones personales concedidas por el art. 1911 ejercitables frente al deudor. Puede pedir el embargo y ejecución de los bienes del deudor. Acción real que le concede el derecho real de garantía.
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B) CLASES La clave de las garantías no va a estar en el carácter del mueble o inmueble del objeto, sino en su capacidad de identificación más o menos plena para que el acreedor los pueda perseguir aunque hayan salido del patrimonio del constituyente de dichas garantías. -
Prenda (art 1863Cc): derecho real apto para los bienes muebles, que lleva insita por necesidad constitutiva la pérdida de la posesión por el deudor.
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Hipoteca inmobiliaria (art 1875Cc): para bienes inmuebles, no se exige desplazamiento posesorio y en ella se exige la inscripción registral en el Registro de la Propiedad para su constitución y vicisitudes.
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Anticresis (art 1881-1886Cc): se caracteriza porque es una prenda que grava los bienes inmuebles, es un derecho que otorga al acreedor la facultad de percepción de los frutos de un inmueble para imputarlos a los intereses y al principal debidos.
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Hipoteca mobiliaria: para los bienes muebles identificables y registrables en el Registro de Bienes Muebles, el cual consta de 6 secciones: Buques y aeronaves, Automóviles y otros vehículos a motor; Maquinaria industrial, establecimientos mercantiles y bienes de equipo; Otras garantías reales; Otros bienes muebles registrales; Registro de condiciones generales de contratación.
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Prenda Sin Desplazamiento: para los bienes muebles que presentan inconvenientes de identificación.
Para constituir la hipoteca mobiliaria o la prenda sin desplazamiento se exige escritura pública e inscripción en el Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento. El deudor no puede enajenar las cosas gravadas con la garantía sin el consentimiento del acreedor (art. 4 de Ley), este es un matiz importante, ya que la regla general en la hipoteca es que el deudor no está limitado en su facultad de disponer y enajenar la cosa. La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento se regulan en la ley de 16 de diciembre de 1954 y en su reglamento (17 junio 1955), que llevan su nombre. La acción hipotecaria o pignoraticia prescribe en el plazo de 3 años contados desde que pudieron ser legalmente ejercitadas, que pasado este plazo, el crédito se queda sin garantía específica y únicamente con la genérica del 1911Cc.
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2. NORMAS COMUNES A LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA Como requisitos esenciales, a estos derechos reales de garantía, articulo 1857Cc: 1º Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. Las garantías reales son accesorias de una obligación, sin esta obligación no pueden existir y no garantizan más que a ella, no cabe una transmisión aislada de la garantía a favor de otro crédito distinto, ha de ser necesariamente conjunta con el crédito. 2º Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca. Se refiere tanto a cosas como a derechos, y el que la cosa le pertenezca en propiedad, no prohíbe la aplicación de los arts 464Cc y 34LH. 3º Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Se exige la capacidad general de disposición, pues estamos ante gravámenes que llevan consigo la enajenación del objeto en caso de impago de la obligación garantizada. 4º Indivisibilidad (art 1860Cc) La garantía se mantiene tal y como fue constituida hasta la extinción total de la obligación garantizada. FASES DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA. Cabe distinguir dos fases: → Fase de seguridad.- Desde que se constituye el derecho real de garantía hasta que se cumple o incumple la obligación. → Fase de ejecución o de realización de valor.- Cuando se incumple la obligación, entonces el acreedor puede ejercitar el “ius distrahendi”. LA FIGURA DEL PACTO COMISORIO. Vencida la obligación garantizada y no satisfecha hay que proceder a la realización de la garantía a través de los procedimientos legalmente establecidos “ius distraendi”. El núcleo del derecho real de garantía consiste en la facultad de enajenar para cobrarse el crédito. La forma de ejercicio del ius distrahendi siempre exige un proceso de ejecución forzosa público, que es una subasta pública. (art. 1859 y 1889 Cc) El Pacto Comisorio es aquel pacto por el cual se establece que al vencimiento de la obligación el acreedor adquirirá automáticamente el derecho dado en garantía (es decir, se quedará con la cosa). Por lo cual se obvia el proceso de ejecución forzosa mediante la subasta pública. El acreedor directamente se hacía propietario de la cosa. Este pacto se debe considerar nulo. El Cc sólo contempla esta nulidad cuando se refiere a la anticresis (art. 1884 Cc) pero hay que extenderlo también a los demás derechos reales de garantía en virtud de los arts. 1859 y 1872 Cc. 133
Fundamento para la nulidad de este pacto: • Perjudica al deudor porque permitiría que el acreedor se quede con la cosa cuando esa cosa o derecho sea mucho más valiosa que la deuda • Perjudica a los demás acreedores del deudor Esta prohibición no es derogable por voluntad de las partes y no pueden considerarse válidos y eficaces los pactos por los que en caso de impago el acreedor adquiera la propiedad de la garantía satisfaciendo un precio que ya se haya determinado previamente. Esta prohibición no se extiende ni nada tiene que ver con los convenios que el deudor haga con el acreedor una vez vencida la obligación principal, siendo válidos y eficaces (las daciones en pago o transferencias), estando los restantes acreedores protegidos con las acciones rescisorias de los negocios efectuados en fraude de sus derechos.
3. EL DERECHO REAL DE PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES Y CONTENIDO CONCEPTO: Es un derecho real de garantía cuyo objeto son las cosas muebles y que exige el desplazamiento posesorio, poniendo la cosa en posesión del acreedor o de un tercero de común acuerdo para su constitución. El deudor sigue siendo dueño de ella hasta que no se adjudique a alguien como consecuencia de la ejecución de la realización de valor. CARACTERES: Su objeto son todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal de que sean susceptibles de posesión (art. 1864Cc). Su constitución exige siempre el desplazamiento posesorio, entrega de la cosa. Para que nazca el derecho real de prenda se exige la entrega de la posesión, pero para que produzca efectos frente a terceros es necesario que conste en escritura pública la fecha de la constitución (art. 1875Cc) así como que consten las suficientes para lograr la identificación del objeto gravado. a) El desplazamiento posesorio: la cosa queda sustraída a la disponibilidad del deudor que le impide destruirla o deteriorarla. La posesión puede ponerse en manos de un 3º de común acuerdo pero que ni el acreedor puede usar o utilizar la cosa, ni el deudor puede pedir la restitución de la cosas sin haber satisfecho la obligación garantizada o sin permiso del acreedor. b) Accesoriedad: su transmisión o extinción de la prenda. c) Indivisibilidad: La prenda es indivisible, subsistiendo hasta la completa extinción del crédito garantizado. Aunque el acreedor acepte un pago parcial, el deudor no tiene derecho a una cancelación parcial de la garantía (salvo que la prenda recae sobre cosa que admite división o son pluralidad de cosas, y que cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito y en este caso, tendrá derecho a que se extinga la prenda a medida que satisfaga la parte de la deuda correspondiente a cada cosa o parte divisible). 134
CONTENIDO: El acreedor pignoraticio y titular del derecho real de prenda tiene los siguientes derechos y obligaciones: - Derecho a retener la cosa en su poder o en el de un tercero hasta que se cumple la obligación (art 1866Cc). También si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se le satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda. - El acreedor no puede utilizar la cosa, (art 1870Cc) por eso tampoco se puede quedar con los frutos (art 1868Cc), salvo pacto en contrario. - Obligación de cuidar y conservar la cosa, teniendo derecho a que se le abonen los gastos de conservación. - Obligación de restituir la cosa cuando se cumple la obligación. - Facultad de ejercer el ius distrahendi: realización de valor de cosa dada en prenda. El deudor tiene derecho a que se le restituya la cosa cuando satisface la obligación garantizada, sin perjuicio de que el acreedor voluntariamente le realice una devolución anticipada. Si la cosa dada en prenda se pierde o se destruye, no queda extinguida la obligación garantizada. Eso si, el acreedor responderá de la pérdida o deterioro y en caso de que la cosa estuviera asegurada, la garantía recaerá sobre el crédito para hacer efectiva la indemnización del seguro y sobre la suma recibida. Si la cosa se le es devuelta al deudor, “presunción iuris tamtum” de cumplimiento de la obligación principal, sin perjuicio de que el acreedor podrá oponer que la deuda no fue satisfecha y que hizo entrega adelantada o que se la cedió momentáneamente para su uso o reparación. Respecto de los Montes de Piedad y demás establecimientos públicos que por instituto o profesión prestan sobre prendas, se observará las leyes y reglamentos especiales que les conciernen y subsidiariamente las disposiciones del Cc.
4. LA PRENDA IRREGULAR. LA PRENDA DE CRÉDITOS En la prenda irregular se da una verdadera especialidad respecto de la prenda legal: - En cuanto al objeto: el bien mueble pignorado es dinero o cosa fungible. - Si el deudor cumple, el acreedor no debe devolver la cosa entregada en prenda, sino que deberá devolver otro tanto de la misma calidad, especie y cantidad que lo entregado en prenda. El contenido de esta devolución se denomina “tantundem”. - El acreedor tiene derecho a usar de la cosa consumiéndola. - Si el deudor no cumple, el acreedor pignoraticio está facultado para convertirse automáticamente en dueño de la cosa dada en prenda en la cantidad que corresponda. Por tanto, dicho acreedor pasa, por acto unilateral de su voluntad, de
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ser poseedor en nombre ajeno (nomine alieno), a ser propietario de la cosa pignorada. Esta modalidad es utilizada mayormente en los contratos bancarios al instrumentar las cuentas de cobertura, libretas indisponibles, o también se considera prenda a la fianza que entrega el arrendatario al arrendador a la firma del contrato de arriendo.
5. LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIÓN A) CONCEPTO Si la constitución del derecho real de prenda exige la desposesión del deudor en el régimen del Cc como garantía del deudor, esto supone un evidente sacrificio para este, ya que no puede contar con estos bienes que pueden serle necesarios mientras este entregados en prenda. La Ley 16 diciembre de 1954 ha regulado la constitución de la prenda sin desplazamiento (PSD), por la cual la falta de desplazamiento posesorio, esencial en PSD, se sustituye por la consideración del pignorante depositario, aunque sea en cosa de su propiedad, con todos los efectos legales que ello implica, tanto civiles como criminales. En esta ley se establece como una prenda con depósito ficticio ya que se le dan al acreedor para la comprobación de su cumplimiento unas facultades, estando el constituyente obligado: - Usar los bienes sin menoscabo de su valor - A no trasladar los bienes del lugar en que se encuentran, sin consentimiento del acreedor, según la escritura o póliza de constitución - A realizar las expensas o gastos necesarios para la debida conservación, reparación o administración y recolección de bienes pignorados - A no hacer mal uso de los bienes pignorados. Su pérdida o deterioro dará lugar a la indemnización correspondiente, exigible a los responsables del daño y en su caso a la entidad aseguradora. - A dejar que el acreedor compruebe la existencia de los bienes pignorados y el estado de los mismos. Puede acreedor exigir notarial y judicialmente la inspección de los bienes pignorados e incluso con intervención judicial puede entrar a donde estos se encuentren y dar por vencida automáticamente la obligación. - A no abandonar los bienes pignorados B) BIENES SUSCEPTIBLES DE PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO Como bienes susceptibles de PSD, son únicamente los enumerados taxativamente en los arts. 52, 53 y 54 de la Ley de 1954: 1- PSD agrícola: los frutos pendientes, cosechas, frutos separados, animales asi como sus crías o productos y las máquinas o aperos de las referidas explotaciones. 2- PSD sobre maquinaria, mercadería y materias primas: aunque no formen parte de explotaciones agrícolas, forestales o ganaderas 3- PSD sobre objetos de valor histórico y artístico: colecciones, cuadros, esculturas, porcelanas, libros, bien en su totalidad o en parte. 136
4- Los créditos y demás derechos incorporales: como licencias, concesiones, subvenciones administrativas (el Registrador debe comunicar esta circunstancia a la Administración Pública competente). 5- Los derechos de crédito, incluso futuros, siempre que no estén representados por valores y no tengan la consideración de instrumentos financieros. C) REGISTRO DE PSD. OBJETOS DE INSCRIPCIÓN 1.ª - frutos pendientes, cosechas esperadas y la de maquinaria y aperos … en el Registro en cuya circunscripción territorial se halle la finca en que se produjeren… 2.ª- productos de explotaciones agrícolas, frutos separados o mercaderías y materias primas almacenadas, en el Registro correspondiente al lugar en que se halle el almacén donde estén depositados o hubieren de depositarse. 3.ª- animales, sus crías y productos, en el Registro donde se halle la finca a cuya explotación estuvieron adscritos o donde se hallen las cuadras, establos, viveros, criaderos, etc. 4.ª- bienes u objetos de valor artístico o histórico, máquinas o aparatos que no estén afectos a explotaciones agrícolas, forestales o pecuarias, bienes muebles de características propias, en el Registro correspondiente al domicilio del pignorante. D) CONSTITUCIÓN Para la constitución de la prenda sin desplazamiento, se requiere que se constituya en escritura pública (o póliza) y que se inscriba en el Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento Art 3 Ley1954: “La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento se constituirán en escritura pública. No obstante, la prenda sin desplazamiento podrá también constituirse mediante póliza intervenida por Agente de Cambio y Bolsa o Corredor de Comercio colegiado, cuando se trate de operaciones bancarias o se refiera a cualquiera de los supuestos comprendidos en el artículo 93 del Código de Comercio. La escritura o la póliza, en su caso, deberán ser inscritas en el Registro que por esta Ley se establece. La falta de inscripción de la hipoteca o de la prenda en el Registro privará al acreedor hipotecario o pignoraticio de los derechos que, respectivamente, les concede esta Ley. La inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes. E) PROCEDIMIENTO PARA HACER EFECTIVO EL CRÉDITO GARANTIZADO Por derogación de la LEC de 2000, solo ha dejado subsistente el procedimiento extrajudicial, cuya esencia radica en una subasta notarial previo requerimiento notarial de pago al deudor y una entrega de los bienes pignorados al acreedor o persona que este haya designado en el requerimiento. Si el deudor hace caso omiso a estas advertencias, el acreedor podrá para hacer efectivo su crédito, acudir a cualquiera de los procedimientos judiciales, sin perjuicio de ejercitar las acciones civiles y criminales que le correspondan. 137
6. LA HIPOTECA MOBILIARIA A) BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA MOBILIARIA En el art. 12 de Ley 16/1954 se hace una enumeración de carácter taxativo, presidida por la idea de que estos bienes son fácilmente identificables, que son: 1º- Los establecimientos mercantiles 2º- Los automóviles y otros vehículos de motor susceptibles de matrícula en el correspondiente registro administrativo, así como los tranvías y vagones de ferrocarril de propiedad particular 3º- Las aeronaves 4º- La maquinaria industrial 5º- La propiedad intelectual e industrial La ley prohíbe hipotecar el derecho de hipoteca mobiliaria (subhipoteca) ni los bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento, los cuales como ya vimos, también son objeto de una enumeración taxativa. B) CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA MOBILIARIA Al igual que la prenda sin desplazamiento, requiere constitución en escritura pública e inscripción en el Registro de Hipoteca Mobiliaria y PSD. Además se exige una perfecta descripción de los bienes que se hipotequen, a los fines de identificarlos o individualizarlos, debiendo especificar: naturaleza, cantidad, cualidad, signos distintivos, particularidades. El hipotecante tiene la obligación de conservar los bienes hipotecados con la diligencia de un buen padre de familia, haciendo cuantas reparaciones y reposiciones fueren necesarias. La depreciación de los bienes hipotecados (imputable por culpa del deudor) da derecho al acreedor a pedir judicialmente la administración de los bienes, que si Juez accediere, se nombrará un interventor. C) CASOS EN CONCRETO: RESUMEN La hipoteca de establecimiento mercantil: Se realiza sobre el derecho de arrendamiento del local y de las instalaciones fijas o permanentes que pertenezcan al titular del establecimiento o sobre el negocio (nombre, maquinaria o mobiliario), y no sobre local (hipoteca inmobiliaria). Podrán hipotecar, o bien el dueño del local (que hipoteca el derecho de arrendamiento) o bien por el arrendatario del local (que ha de tener facultad de traspasar). La hipoteca de los vehículos de motor: los vehículos hipotecados deben ser asegurados contra los riesgos de robo, hurto, extravío, sustracción o menoscabo, por una cantidad igual o superior al importe total de la responsabilidad hipotecaria. La hipoteca de las aeronaves: Presupuesto necesario para constituir esta hipoteca y es que se hallen inscritas en la sección correspondiente del Registro Mercantil de la 138
provincia donde están matriculadas. El objeto de la hipoteca comprende todos los elementos inseparables de la aeronave, excepto los repuestos de almacen los cuales solo serán hipotecados si así consta en la escritura de la hipoteca. La hipoteca de maquinaria industrial: recae sobre maquinas, instrumentos o utensilios instalados y destinados por su propietario a la explotación de la industria. Puede ser una maquina en concreto o bien, sobre una maquinaria compuesta a su vez por varias máquinas. La hipoteca de la propiedad intelectual e industrial: recae sobre los derechos protegidos por las Leyes de Propiedad Intelectual e Industrial.
7. LA ANTICRESIS A) CONCEPTO Y CARACTERES Art 1881Cc: “Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito”. La anticresis es una garantía real en virtud de la cual el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un inmueble con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieran y después al del capital de su crédito, aunque también se admite que se constituya por un tercero para garantizar la deuda ajena. El plazo de la anticresis no puede ser perpetuo, pero no se establece un plazo específico, por lo que se puede entender que el plazo para que dure la anticresis será lo que tarde el acreedor en el cobro de su deuda en el plazo convenido, y de no conseguir el cobro, lo que reste será un crédito sin la garantía anticrética. Los caracteres de la anticresis son: 1. Que es un derecho real de garantía que se asienta en la existencia de un crédito preexistente. 2. Que sólo puede recaer sobre bienes inmuebles. 3. Que atribuye el disfrute del inmueble al acreedor anticrético para que aplique los frutos al pago de los intereses primero y después del capital. 4. Que no confiere al acreedor el ius distrahendi o facultad de realización del inmueble objeto del derecho de anticresis. Pero sí se prohíbe el pacto comisorio. 5. Que es indivisible y accesoria, como toda garantía real. B) CONSTITUCIÓN La anticresis se constituye por contrato entre las partes que tendrá que constar en documento público al tratarse de la creación de un derecho real sobre un bien inmueble (1280.1). Además se requiere la transmisión de la posesión al acreedor, según se
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presupone de la redacción del artículo 1883 y 1886, en relación con 2º párrafo del 1866, por analogía del derecho de prenda. La finca gravada puede pertenecer tanto al propio deudor anticrético como a cualquier otra persona que la someta a gravamen a favor del deudor, siempre que sea propietario y tenga la plena disposición sobre el inmueble (1857). No es necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad para su existencia pero sí para que pueda afectar a terceros.
C) CONTENIDO • Derechos y obligaciones del acreedor anticrético El acreedor anticrético le corresponde el derecho a la posesión del inmueble y a la percepción de los frutos. Además tiene la obligación de conservación de la cosa, debiendo hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación (1882.2Cc), y estos gastos incluirán, el pago de la contribución y cargas que pesan sobre la finca. Para librarse de esta obligación, puede obligar al deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca, salvo pacto en contrario (1883.2Cc). El artículo 1884 prohíbe expresamente el pacto comisorio, es decir, el acreedor, en caso de impago del deudor, no adquiere la propiedad de la finca, pues la falta de pago únicamente le faculta para solicitar el pago de la deuda o la venta del inmueble. El acreedor anticrético tiene un derecho de retención sobre el inmueble mientras no haya sido pagado (1883.1Cc) • Derechos y obligaciones del deudor anticrético La obligación principal del deudor es el pago de la deuda para dar por extinguida la anticresis y readquirir el goce del inmueble (1883.1Cc). El deudor anticrético conserva la propiedad de la finca a todos los efectos, pudiendo transmitir su derecho de propiedad o incluso hipotecarlo.
D) EXTINCIÓN La extinción de la deuda lleva consigo la de la anticresis, además de su extinción por renuncia del acreedor. Si acreedor anticrético está en posesión del inmueble y el deudor contrajera con el otra deuda exigible antes del pago de la primera, podría aquel prorrogar la retención hasta que se satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiera estipulado para la segunda deuda. 140
TEMA 10.10.- EL DERECHO REAL DE HIPOTECA 1. EL DERECHO REAL DE HIPOTECA: CONCEPTO, FUNCIONES ECONÓMICAS Y CARACTERES 2. CLASES DE HIPOTECAS 3. SUJETOS SUJETOS DE LA HIPOTECA: A) ACREEDOR HIPOTECARIO B) DEUDOR HIPOTECARIO C) HIPOTECANTE NO DEUDOR. EL FIADOR REAL D) EL TERCER POSEEDOR
4. CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA 5. OBJETO DE LA HIPOTECA 6. LA OBLIGACIÓN ASEGURADA CON HIPOTECA 7. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA 8. CONTENIDO Y PROTECCIÓN DE LA HIPOTECA
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1. EL DERECHO REAL DE HIPOTECA: CONCEPTO, FUNCIONES ECONÓMICAS Y CARACTERES Hipoteca: es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y que asegura el cumplimiento o la satisfacción forzosa de un crédito mediante la concesión a su titular de la facultad de llevar a cabo la realización de su valor, enajenándolos y percibiendo su precio a través del procedimiento legalmente establecido (“pacto comisorio” es nulo), cualquiera que sea en ese momento su poseedor o propietario y cuya constitución o nacimiento se debe a su inscripción en el Registro de la Propiedad. La hipoteca no exige que se produzca un desplazamiento de la posesión del bien gravado al acreedor garantizado (como en otros DR de garantía), siendo su característica sustancial que los bienes queden en poder del hipotecante a fin de que pueda continuar utilizándolos y sirviéndose de ellos, explotándolos y obteniendo frutos y rentas. La hipoteca tampoco coarta ni limita el poder dispositivo del propietario, que puede enajenar la cosa, si bien el adquirente “tercer poseedor” recibirá el bien transmitido con la afección o carga real en que la hipoteca consiste y tendrá que soportar el posible ejercicio de realización del valor por parte del acreedor hipotecario. Todo esto es lo que dictaminan los arts. 1876Cc y 104 LH cuya reproducción es exacta: “La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”. A partir de este texto podemos exponer las características básicas de la Hipoteca: 1- Hipoteca sujeta a los bienes: Por sujeción debe entenderse el sometimiento de los bienes a la responsabilidad derivada del deber de cumplimiento de una cierta obligación, y en caso de incumplimiento, al poder de agresión (enajenación, venta y percepción del precio) del acreedor hipotecario, cuyo derecho de hipoteca es de realización de valor, debiéndose llevar a cabo por los procedimientos legalmente establecidos y que nuestro 1859Cc establece la prohibición de “pactos comisorios” la inmediata apropiación por el acreedor de los bienes, para evitar los abusos que podrían llegar con un injustificado empobrecimiento del deudor. 2- Inmediatividad: La sujeción es directa e inmediata, de tal forma que la hipoteca es un gravamen de carácter real y que se caracteriza porque al titular del DR Hipoteca ejerce sus facultades directamente sobre los bienes. 3- Eficaz cualquiera que sea el poseedor de los bienes: La Hipoteca no coarta el poder dispositivo. El constituyente de la hipoteca puede enajenar, pero al acreedor hipotecario no le afectan las transmisiones. Los terceros adquieren los bienes con el gravamen hipotecario y tienen que soportar la ejecución (nuevo dueño o responsable, véase 3D tercer poseedor).
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4- Accesoriedad: La hipoteca sujeta los bienes al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida, de tal forma que podemos hablar de cierta accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito, ya que no puede haber hipoteca sin crédito, ni tampoco es posible una transmisión del DR para garantizar otro distinto. 5- Publicidad registral: Para que nazca la Hipoteca es necesario inscribirla en el registro de la propiedad, siendo éste hecho de carácter constitutivo (art. 1875 del Cc). Esto se hace para dar seguridad a los adquirentes y de los posibles acreedores, que solo puede dar el RP, ya que si no recibiera publicidad por vía registral podrían existir hipotecas ocultas o desconocidas. 6- Especialidad: Además de aparecer inscrito el derecho en el RP, deben encontrarse perfectamente determinados el crédito y sus condiciones, los bienes sobre los que la hipoteca recae, debiendo de detallar con exactitud tanto el bien sobre el que recae como la obligación que garantiza (no caben las hipotecas generales).
2. CLASES DE HIPOTECAS A) HIPOTECAS VOLUNTARIAS Y LEGALES (Art. 137 LH) Hipotecas voluntarias (Art 138-157 LH) Art 138 LH: “Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquéllos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes. Por tanto, este tipo de hipotecas sólo pueden constituirlas quienes tengan la libre disposición de esos bienes o se encuentren autorizados para ello. Así pues, caben dos vías de constitución: - el convenio entre partes contrato de hipoteca regulado en el Cc - la disposición del dueño de los bienes (negocio unilateral). Hipotecas legales (Art 158-168 LH) El término hipoteca legal no significa que la hipoteca la cree la ley automáticamente, lo que la ley hace es conceder un derecho a exigir su constitución, y esta solo se constituye como resultado del ejercicio de aquel derecho (arts. 1875.2º Cc y 158 LH). Se establecen 2 supuestos de constitución, según que el propietario acceda o no: - En el primer caso, la hipoteca se constituye a través de un contrato de cumplimiento de una obligación legal - En el segundo caso, por mandato judicial una vez seguidos los procedimientos adecuados. Por último mencionar que la hipoteca legal sólo recae sobre bienes concretos y determinados (no sobre todos los que forman el patrimonio de la persona obligada a constituirla), y que posee un carácter expreso (sólo exigible su constitución cuando se está ante los supuestos de hechos previstos). 143
B) HIPOTECAS EXPRESAS Y TÁCITAS Dentro de las hipotecas legales, podemos distinguir: Hipotecas expresas. Son hipotecas expresas las que han de ser inscritas en el Registro para su existencia. La Ley autoriza a un sujeto para la inscripción registral: 159 LH: contrato/sentencia +inscripción Hipotecas tácitas (Art. 168 LH: 6ºy7º) Son aquellas que la Ley directamente establece la hipoteca, no exigen para su validez y eficacia ni la constitución voluntaria o por mandato judicial ni la publicidad registral. En la actualidad, por razones de publicidad del estado jurídico de los inmuebles, se reconocen hipotecas tácitas aunque sobre bienes individualizados. - A favor del Estado, provincia o municipios tendrán preferencia sobre cualquier acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en RP para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones e impuestos que graven periódicamente los bienes inmuebles. Estamos pues, ante tributos que gravan periódicamente bienes inmuebles, regulada en art.78 LGT “hipoteca legal tácita” - A favor de los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, por el importe de las primas de los dos últimos años o de los dos últimos dividendos pasivos, si el seguro fuese mutuo. Estas hipotecas legales tácitas gozan también de privilegio para el cobro sobre el precio en que se han realizado los inmuebles afectados frente a los demás acreedores del deudor. Sus titulares cobran con preferencia a cualquier acreedor por el orden en el que las hemos enumerado, a tenor de arts. 194 y 196 LH. C) HIPOTECAS ORDINARIAS/TRÁFICO Y DE SEGURIDAD Hipotecas ordinarias o de tráfico. Son aquellas en las que la obligación asegurada consta en el Registro enteramente conformada. Es decir, en la inscripción constan todos sus elementos. Garantizan la obligación que ya ha nacido y está determinada y que en la inscripción ya está garantizada. Hipotecas de seguridad. Son aquellas en las que la obligación garantizada no está plenamente detallada en su cuantía en el Registro de la Propiedad, ya que la obligación es eventual o indeterminada en alguno de sus elementos. Encontramos: - En garantía de obligaciones futuras - De títulos a la orden o al portador - De fianza de desempeño de determinadas obligaciones (tutor respecto a su tutelado) - Hipoteca de máximo: indeterminada en su cuantía, pero debe fijarse el máximo importe a asegurar en la hipoteca cuya modalidad más importante es la hipoteca que garantiza el saldo final de una cuenta de crédito. Dentro de esta se encuentra la denominada “Hipoteca flotante”: permite garantizar un conjunto de obligaciones de un sujeto frente a otro, de determinada actividad (empresa a favor de E.Financiera, Seg.Social o AP) 144
3. LOS SUJETOS DE LA HIPOTECA Los sujetos de la hipoteca son normalmente el deudor y el acreedor de la obligación garantizada, pero puede ocurrir que existan varios acreedores hipotecarios o bien un tercero distinto del deudor: fiador real (en garantía de deuda ajena) o tercer poseedor (nuevo adquirente del bien gravado). A) ACREEDOR HIPOTECARIO - El acreedor hipotecario es el titular del derecho de crédito y el titular del derecho real de hipoteca, que siempre son la misma persona, que puede ser una persona física o jurídica, y puede ser una o varias personas. - Si hubiese varios acreedores: la DG Registros y Notariado dice que el sistema registral exige la determinación precisa e inequívoca del contenido y extensión de los derechos que pretenden el acceso al RP, por lo que en los supuestos de cotitularidad de un DR deberá expresarse en el asiento correspondiente: - Mancomunada: la participación de cada uno que en el crédito hipotecario corresponde a cada uno, no existiendo presunción de igualdad. Para su ejercicio se exige “litis consorcio”: ejercicio conjunto para efectividad del derecho en beneficio de todos, o bien ejercicio individual actuando en nombre de la comunidad. Si un deudor paga voluntariamente solo a un acreedor, la hipoteca no se cancela parcialmente. - Solidaria: cualquiera puede ejercitar el derecho para el percibo total del crédito B) DEUDOR HIPOTECARIO El deudor hipotecario es el sujeto pasivo de la obligación o derecho de crédito asegurado. C) HIPOTECANTE NO DEUDOR: EL FIADOR REAL Art 1857Cc: “Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes”. El hipotecante no deudor o fiador real, es un tercero distinto del deudor, que hipoteca sobre sus bienes en garantía de deuda ajena. También llamado “avalista”. Para constituirla, es preciso ser dueño de los mismos y tener su libre disposición, o en caso de no tenerla, hallarse legalmente autorizado al efecto (art 139LH y 1713 CC). La capacidad que se exige la capacidad general para obligarse, es decir, la capacidad plena de obrar y tener poder de disponer. Por lo que los menores no podrán, salvo autorización de sus padres, tutores o curadores gravar sus bienes. D) EL TERCER POSEEDOR El tercer poseedor es el sujeto adquirente de bienes hipotecados (gravado con la hipoteca). Cuando un deudor hipotecario, en su facultad de poder gravar el bien hipotecado, se lo enajena a un tercero puede suceder que (118LH): 145
1- Subrogación: Que haya consentimiento del acreedor, y que el tercer poseedor quede subrogado en el crédito, y siendo ahora este el nuevo deudor (1205Cc: novación, cambio de deudor) y desapareciendo el deudor inicial. 2- Pacto de descuento: consiste en que el adquirente satisface el precio de la finca una vez descontado el importe de la hipoteca, este pacto no tiene efectos para acreedor. Si D le vende a T su piso por 200.000, con hipoteca de 80.000, T pagará 120.000 a D y se hará cargo del pago de las cuotas de la hipoteca cuya cantidad a amortizar es 80.000.
3- Pacto de retención: el precio de compra-venta se estipula en su totalidad, pero se pacta que el comprador retire y retenga en su posesión la cantidad equivalente a la obligación garantizada. Si D le vende a T su piso por 200.000, piso que tiene como obligación garantizada (cantidad a amortizar) de 100.000 T le paga a D 100.000, y retiene otros 100.000 para las posibles eventualidades que tenga que cumplir por el incumplimiento de D El crédito hipotecario es fuente de responsabilidad personal e ilimitada para el deudor y una responsabilidad real o hipotecaria. La primera origina una responsabilidad personal y la segunda una responsabilidad hipotecaria, que concurren en la misma persona hasta que la finca hipotecada es enajenada, para la cual es disociación: - el deudor tendrá una acción personal ilimitada - el 3ºposeedor una acción hipotecaria Art 118.1º LH: “En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito. Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiese descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado”.
4. LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA A) PROMESA DE CONSTITUCION DE HIPOTECA Art 1862Cc: “La promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen”. 146
La acción personal a la que alude el artículo es la acción dirigida a obtener el cumplimiento de la promesa y por consiguiente, la constitución de la hipoteca prometida. A esto cabe la excepción del 1129.2Cc, cuando el deudor no otorgue al acreedor las garantías a que estuviese comprometido.
B) LA CONSTITUCIÓN DE LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS Las hipotecas voluntarias pueden constituirse por convenio entre las partes o por disposición unilateral del dueño en los bienes sobre los que se establezca. En cualquier hipótesis, la inscripción registral tiene naturaleza constitutiva, pues sin la inscripción no nace la hipoteca. - Contrato o negocio unilateral escritura pública + RP Art 1875Cc: “…es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad”. Existen pues dos formas para constituir la hipoteca voluntaria: Por la voluntad de las partes o contrato del propietario de la cosa mediante un contrato de hipoteca. En este contrato hay un acreedor y un constituyente de la hipoteca (deudor o fiador real). Esta es la forma habitual de constitución, y suele tener su motivación en un préstamo. Por un acto unilateral del propietario titular del derecho real correspondiente. El artículo 138 LH califica como hipotecas voluntarias las impuestas “por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan”, y en el 141 LH se dice que “En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral, del dueño de la finca hipotecada, la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma”. Siendo necesaria igualmente la aceptación de la persona a cuyo favor se establezca, haciéndose constar ésta en el Registro (momento en el cual los efectos se retrotraen remontándose al momento de la constitución). No se señala ningún plazo legal dentro del cual deba producirse la aceptación, sino que se deja a voluntad del dueño de la finca, pero si transcurridos dos meses no media aceptación, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca. La DG de los Registros dice que la hipoteca existe desde su inscripción registral, sin perjuicio de que para su eficacia sea indispensable su aceptación del acreedor. Si pasados dos meses el dueño no solicita dicha cancelación, queda abierta la posibilidad de anotar marginalmente la aceptación con efectos retroactivos a la fecha de inscripción. Es importante analizar, en el supuesto de la necesidad de aceptación dentro de la declaración unilateral del propietario, si la hipoteca despliega todos sus efectos desde la constitución unilateral o cuando el favorecido la acepta. los efectos de la hipoteca se retrotraen al momento de su Si acreedor acepta ejecución 147
Los efectos legales de las hipotecas constituidas unilateralmente antes de la aceptación, según la doctrina dominante, son: 1º- Gozarán del correspondiente rango hipotecario a efectos del juego del principio de prioridad. 2º- Actúa el principio de legitimación en el sentido de presumir su existencia como gravamen, así como en cuanto a la vocación a su titularidad. Ahora bien, para que el acreedor hipotecario pueda ejercitar sus derechos como tal, es necesario que figure en el RP su aceptación. Importante decir que cabe constituir varias hipotecas sobre un mismo bien (con el límite del interés de los acreedores o la capacidad económica del bien). Aquí entra en juego los derechos de preferencia y prioridad del acreedor hipotecario “el rango de las hipotecas” tiene preferencia la que antes este inscrita (véase punto 6).
5. EL OBJETO DE LA HIPOTECA Por su naturaleza, el objeto de la hipoteca tiene que ser un bien inmueble o DR sobre bienes inmuebles, que además reúna la condición de ser enajenables. • Podrán ser hipotecados (Art 106 LH): 1º. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción. 2º.Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes”. • No podrán ser hipotecados (Art 108 LH) 1º. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada. 2º.Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil. 3º.El uso y la habitación. En realidad el gravamen de la servidumbre será consecuencia siempre del gravamen del predio, por su cualidad inseparable del mismo. Los usufructos legales, con excepción del concedido al cónyuge viudo por el Código Civil. Es el único que hoy subsiste en este cuerpo legal, después de ciertas reformas. El uso y la habitación. El carácter de no hipotecables, se debe a que son derechos personalísimos e intransmisibles. PLURALIDAD DE OBJETOS EN LA HIPOTECA No es infrecuente que en garantía de un solo crédito, se hipotequen varias fincas a la vez. El art. 119 LH exige que en el caso de constitución de hipoteca sobre varios bienes, hay que determinar la cantidad exacta en la que cada finca va a responder, es decir, no se admite una hipoteca solidaria (que el acreedor pudiera dirigirse indistintamente contra cualquiera de ellas). 148
El adquirente de ellos no debe soportar más responsabilidad que la que les haya sido especialmente asignada y que así figure en el Registro. El art. 120 LH establece el principio de inmunidad del tercero fuera de la cantidad asignada, “no pudiéndose repetir contra ellos en perjuicio de tercero sino por la cantidad a que respectivamente están afectos”. El art 121 LH: “Lo dispuesto en el artículo anterior se entenderá sin perjuicio de que, si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, pueda el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin prelación, en cuanto a dicha diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las mismas fincas”. * La inmunidad de terceros va más allá de la suma fijada como responsabilidad hipotecaria a cada finca, porque el concepto de tercero debe entenderse en sentido amplio, ya que comprende no solo al adquiriente del dominio, sino también a los adquirentes de derechos reales sobre las mismas fincas (otros acreedores hipotecarios). HIPOTECAS SOBRE DERECHOS REALES El art. 107 LH regula hipotecas que se pueden constituir sobre derechos reales: 1º El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin. 2º La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario. 3º Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar Si es pacto se impone en una disposición a título oneroso tiene efectos entre las partes y por tanto tendrá derecho a indemnización. Si el pacto se impone en una disposición a título gratuito como una donación estamos ante una prohibición de disponer inscribible en RP y con el consiguiente cierre del registro de los actos que lo contradigan. 4º El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre él, de la resolución del mismo derecho. 5º Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real. 6º Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, 7º Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, 8º El derecho de retracto convencional 9º Los bienes litigiosos, 10º Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante. 149
11º Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que determina el artículo 8. 12º El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.
6. LA OBLIGACIÓN ASEGURADA CON LA HIPOTECA Art 105 LH: “La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil”. Podemos decir que no existen limitaciones al respecto, y por lo tanto pueden asegurarse con la hipoteca obligaciones cuyas prestaciones pertenecen a cualquiera de los tipos dar, hacer o no hacer del 1088Cc. A tenor de esto debemos de separar obligación y garantía: - Garantía: debe de ser necesariamente pecuniaria - La obligación no tiene que ser necesariamente pecuniaria, por lo que si no lo fuera, se ha de ser preciso establecer una equivalencia en dinero como importe o montante de la responsabilidad del obligado. Esta suma de dinero garantizado ha de fijarse en moneda nacional o señalarse la equivalencia en monedas extranjeras con los signos monetarios de curso legal en España. la suma garantizada debe ser constante, pero excepción: Principio de especialidad Art 219.3RH: permite establecer cláusulas de estabilización, pero únicamente en los préstamos garantizados con hipoteca y siempre que concurran: - Que la duración mínima pactada sea de tres años. - Que se determine la estabilización con referencia a uno de los tipos o módulos siguientes, vigentes en la fecha del otorgamiento de la escritura y en la del vencimiento del crédito (valor del trigo, IPC, premio del oro) - Que se fije una cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria que no podrá exceder, aparte de intereses y costas, del importe del principal más un 50 por 100 si el plazo del préstamo fuera superior a 10 años o un 25 por 100 en los demás casos. Las cláusulas de estabilización tendrán eficacia al solo efecto del pago del capital garantizado; los intereses se satisfarán por el principal nominal asegurado.
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CASOS ESPECIALES: ALGUNAS MENCIONES I. HIPOTECA EN GARANTIA DE OBLIGACIONES FUTURAS (Art 142 y 143 LH) La hipoteca constituida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto, contra tercero, desde su inscripción, si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse. Si la obligación asegurada estuviere sujeta a condición resolutoria inscrita, surtirá la hipoteca su efecto, en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la condición. Cuando se contraiga la obligación futura o se cumpla la condición suspensiva, de que trata el párrafo primero del artículo anterior, podrán los interesados hacerlo constar así por medio de una nota al margen de la inscripción hipotecaria. II. HIPOTECA EN GARANTIA DE CUENTAS CORRIENTES DE CRÉDITO Es la denominada “hipoteca Flotante”: cuya obligación garantizada es el saldo que resulta de la liquidación final de una apertura de crédito en cuenta corriente de crédito. Pertenece a hipoteca de máximo, y por el principio de especialidad exige que se fije la cantidad máxima de la que responde la finca hipotecada, no cabe en ellas el pacto de estabilización. III. DERECHO DE PREFERENCIA Y PRIORIDAD DEL ACREEDOR HIPOTECARIO: EL RANGO DE LAS HIPOTECAS El acreedor hipotecario tiene una preferencia especial sobre el inmueble hipotecado para satisfacerse con la realización de su valor antes que los demás acreedores del deudor (salvo el Estado y la Seguridad Social). Una característica registral es el rango entre diferentes acreedores hipotecarios. Para determinar su jerarquía hay que aplicar el principio de “prior tempore potior iure” atendiendo a la fecha de inscripción registral. La fecha de prioridad no está determinada por la fecha de constitución de la hipoteca, sino por su inscripción en el RP, atendiendo a su naturaleza de constitución registral. Las hipotecas de inscripción más antigua tienen preferencia respecto de aquellas de fecha más moderna. Esta relación de prioridad se le denomina “rango”, cuya importancia estriba en que, llegado el momento de la ejecución hipotecaria de la primera, las restantes se extinguen. Eso conlleva a que sobre el precio obtenido, primero se satisface el primero en rango, y posteriormente deben cobrarse también los acreedores posteriores al ejecutante. IV. SUBHIPOTECA Art 149 LH: “El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.
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La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en RP. La Ley distingue si se ha notificado o no al deudor, la cual notificación hace la cesión eficaz contra él, pero no es el elemento esencial de la perfección del negocio de cesión. Así debe interpretarse el conocimiento del deudor del 242RH. V. LA SUBROGACIÓN EN EL CREDITO Este precepto permite al deudor cambiar de acreedor sin su consentimiento, “cuando para pagar la deuda haya tomado préstamo el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de procedencia de la cantidad pagada”. Se permite la subrogación de préstamo hipotecario, sea cual sea la fecha de su formalización y aunque no conste en el mismo la posibilidad de amortización anticipada. VI. HIPOTECA DE RETRACTO Si el vendedor es el que hipoteca el bien mediante un “pacto de retro” con el comprador, por el cual el vendedor se reserva el derecho a recuperar el bien en virtud de este pacto. Es algo parecido a una venta con opción a compra, en el cual el vendedor puede ejercer su derecho de recuperar el bien repitiendo sobre las cantidades que anticipa el comprador. Si el vendedor recupera el bien, la hipoteca seguirá subsistiendo, en la cantidad que todavía siga existente la obligación.
7. LA EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A) EXTENSIÓN OBJETIVA Al ser la hipoteca un derecho real de carácter inmobiliario y tener por objeto un bien de naturaleza inmueble, parece claro en principio que dentro de ella misma debe quedar comprendido todo lo que es el inmueble o forma parte de él, y en cambio quedar excluido lo que no. Sin embargo, debemos realizar ciertas matizaciones: el hecho de que el objeto de la hipoteca como instrumento jurídico sean los bienes inmuebles, hace difícil su análisis por la amplitud del término. Fundamentalmente, el problema de extensión objetiva de la hipoteca es de interpretación del negocio jurídico creador de la hipoteca, y es la declaración de voluntad de las partes la fuente primordial de fundamentación en este punto. La extensión natural de la hipoteca. Art 109 LH: “la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados”
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El Art 110LH, dice que se entenderán hipotecados junto con la finca, aunque no se mencionen en el contrato y siempre que correspondan al propietario: Las accesiones naturales: la agregación de terrenos por obra de la naturaleza. Las mejoras: tanto útiles como las de recreo, tal y como expresa el artículo 110 L.H. Sin embargo da un criterio general para la exclusión, pues no están afectadas por la hipoteca las mejoras que constan en la agregación de terrenos, excepto por accesión natural o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere. La mayor elevación del edificio Las indemnizaciones debidas al propietario de los inmuebles hipotecados, siempre que el hecho que los motivara haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca. La hipoteca en este caso queda extinguida (Ej: el inmueble hipotecado perece enteramente por el siniestro o resulta expropiado por utilidad pública) Los excesos de cabida: Cuando la ficha hipotecada tiene consignada en el Registro una cabida menor que la real, el exceso de cabida puede inscribirse en el Registro. La hipoteca se extenderá por tanto a dicho exceso registrando con posterioridad a la inscripción de aquella. La extensión pactada de la hipoteca. El art 111 LH dicta una regla de carácter dispositivo, que funciona salvo caso expreso o disposición legal en contrario. La regla del artículo 111 es una regla de no extensión o de no inclusión de la hipoteca, pero en virtud de la cláusula “salvo pacto en contrario” se está admitiendo lógicamente la posibilidad de que por pacto se produzca dicha extensión. Este pacto de extensión es muy frecuente. Artículo 111 LH: “Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá: 1. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto. 2. Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren. 3. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada. Sin embargo, debemos realizar ciertas matizaciones: La extensión de la hipoteca a los muebles de carácter pertenencial. Bienes muebles pertenecientes a la finca que pasan a ser inmuebles por destino. (Surge cierta controversia pues estos bienes podrían ser objeto de hipoteca mobiliaria, cierto problema de prioridad entre los acreedores poseedores de derechos sobre tales bienes). La extensión de la hipoteca a los frutos. No se puede impedir al deudor la recogida o recolección de los frutos a su disposición, salvo que el acreedor hipotecario hubiera obtenido la administración del inmueble en el procedimiento de ejecución de hipoteca. Únicamente los frutos que se encuentren pendientes en el momento de llevarse a cabo la venta en pública subasta se transmitirán con la finca. 153
La extensión de la hipoteca a las rentas. Las rentas son derechos de crédito que el constituyente tiene con respecto de terceras personas. No parece que exista una verdadera extensión de la hipoteca, sino una subrogación en el derecho de cobro a las mismas (rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada. Tales rentas podrán ser cobradas por el acreedor hipotecario si se obtiene la administración de la finca, y deberá aplicarlas a la satisfacción y pago del crédito. Si no tiene la administración, pertenecerán por subrogación al adquiriente de la cosa en subasta. Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor. Cuando la finca pasa a mano de un tercero que trae causa del constituyente de la hipoteca, y no asuma la obligación garantizada, las reglas sobre la extensión de la hipoteca experimentan las siguientes modificaciones en su favor: 1. La extensión de la hipoteca natural por mejoras se limita a las que consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que se hayan costeado por el nuevo dueño. 2. La extensión pactada de la hipoteca no alcanza a los muebles permanentemente colocados en los edificios costeados por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo. Si la hipoteca no se ejecuta, es evidente que todo aquello a lo cual no se extiende no debe entrar en la ejecución, permaneciendo en propiedad del tercer poseedor; pero el artículo 113 LH le da la opción de exigir su importe (en cuyo caso serán enajenados con la finca y cobrará con el precio obtenido) o retener los objetos (si pudiese hacerse sin menoscabo del resto de la finca). B) LA EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A INTERESES, GASTOS Y COSTAS Obligación de intereses (Art 146 LH) Cuando la hipoteca garantiza una obligación que produce intereses, queda también garantizada con ella la obligación accesoria del pago de estos, salvo que expresamente se haya pactado lo contrario. Se permite repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital. El importe de los intereses (10% anual, por ejemplo) ha de inscribirse junto con la hipoteca. Si la finca a pasado a manos de tercer poseedor: la finca y su nuevo propietario tendrán que soportar la obligación principal y la de todos los intereses vencidos y no pagados. Por ello, el art 114LH limita esta extensión: no asegurará con perjuicio de tercero, sino los intereses de las dos últimas anualidades y la parte vencida de la anualidad corriente, y también permite pactos para suprimir la extensión de los interese, de reducción de las anualidades que la hipoteca cubre, pero también la ampliación de estas, que en todo caso prohíbe que se aseguren intereses por un plazo superior a los cinco años. Prohibido también el pacto de anatocismo, no puede inscribirse la acumulación de intereses no satisfechos que generen intereses (intereses de los intereses). 154
Gastos y costas de procedimiento hipotecario Los gastos y costas que se originen como ejecución de la hipoteca no están cubiertos por ella a menos que exista pacto expreso. Si hay pacto, el valor del objeto hipotecado se destina también a cubrir aquellos conceptos, aunque por el principio de especialidad, debe existir una cifra alzada en la escritura de constitución de la hipoteca.
8. CONTENIDO Y PROTECCIÓN DE LA HIPOTECA El contenido es el conjunto de derechos y obligaciones que se derivan de la hipoteca. De esta manera, podemos diferenciar: A) DERECHOS DEL PROPIETARIO DE LA FINCA No se ve privado del derecho que ostenta sobre la finca, ya que sigue conservando las facultades normales de un propietario o titular del derecho real de hipoteca. Estas facultades son: Derecho real a poseer la cosa. Derecho a gozar, a usar o disfrutar de la cosa hipotecada. Derecho a disponer de la cosa del derecho hipotecado a título gratuito o a titulo oneroso, es decir, puede ser gravado con otra hipoteca. Todas estas facultades tiene el límite del derecho de respeto de la hipoteca, es decir, la prohibición de actuar en perjuicio del acreedor hipotecario. B) DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO El acreedor hipotecario ostenta un derecho subjetivo de naturaleza real, esto es, el conjunto de facultades atribuidas por el ordenamiento jurídico al titular para la realización de su interés, las cuales son: I. FACULTAD DE CONSERVACIÓN DEL VALOR DE LOS BIENES HIPOTECADOS La hipoteca es un derecho de realización de valor que no desplaza la posesión del objeto gravado al acreedor hipotecario, y precisamente por ello, el acreedor corre el riesgo de que el hipotecante disminuya el valor del bien mediante una conducta perjudicial de manera que cuando llegue el momento de cobrar con el importe obtenido en la enajenación, este sea mucho menor. Para prevenir este daño, se le permite la “acción de desvatación” regulada en el art. 117LH: “Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño. Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia, poniendo el inmueble en administración judicial”. 155
Esta protección se extiende frente a los arrendamientos concertados por el propietario en daño de la hipoteca, con finalidad primordial del arriendo de causar tal disminución, que salvo prueba en contrario, se entenderá disminuido cuando con posterioridad a la constitución de la hipoteca se arriende por una renta anual que capitalizada al 6% no cubre la responsabilidad total asegurada (art 219.2 RH). II. ACCIONES Y PROCEDIMIENTOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO PARA LA EFECTIVIDAD DE LA HIPOTECA Si el crédito garantizado no es satisfecho a su vencimiento, el acreedor podrá realizar el valor del objeto gravado a través de los procedimientos legalmente establecidos para satisfacerse. Como ya dijimos, el acreedor no puede directamente apropiarse del objeto hipotecado en caso de impago (pacto comisorio nulo) por lo cual debe recurrir a otras acciones. La acción por la que el acreedor promueve la enajenación del bien hipotecado se llama “acción real hipotecaria”, aunque no solo tiene esta acción, sino también tiene titulo ejecutivo para exigir el cumplimiento de la obligación mediante acciones personales reguladas en LEC y dirigirse al patrimonio del deudor, pues la hipoteca no altera la responsabilidad persona ilimitada del deudor del 1911Cc, ya que el deudor sigue siendo deudor con todos sus bienes presentes y futuros, el art. 105 LH dice que la hipoteca no altera este régimen y se podrá hacer por vía de acción personal. La única excepción a esto es lo que se denomina hipoteca de responsabilidad limitada (art. 140 LH) solo se garantiza con el bien inmueble la deuda y no responsabilidad personal por lo que falte. No existe precepto legal que obligue al acreedor a utilizar un procedimiento antes que otro, siendo la facultad de elección del 129.1 LH la que la fundamenta al decir que: “La acción hipotecaria podrá ejercitarse: directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en LEC , o mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada”.
A) LA ACCIÓN HIPOTECARIA La acción hipotecaria está regulada en LEC: es la que se ejercita por el acreedor hipotecario directamente sobre el bien hipotecado. El art. 129LH nos remite al Título IV de LEC, con las especialidades establecidas en el Titulo V (procedimiento de ejecución + particularidades). El procedimiento de ejecución especial se aplica cuando la acción se dirija exclusivamente contra los bienes hipotecados o dados en prenda. Además es necesario (art. 682 LEC):
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1º- Que en la escritura de constitución de hipoteca se determine el precio en que los interesados tasen la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. 2º- Que en la misma escritura conste el domicilio, que fijara el deudor, para la práctica de requerimientos y notificaciones. Una de las modificaciones de la nueva Ley 1/2013, de 14 de mayo, de desahucios es que sólo cabe el vencimiento anticipado cuando se han incumplido al menos 3 mensualidades (art. 7.13 Ley 1/2013, modificando 693LEC). El art. 131 LH regulaba un procedimiento especial de ejecución hipotecaria que quedó derogado por la modificación de la LEC que regula un procedimiento general de ejecución de bienes y uno especial para los casos de bienes pignorados. El procedimiento de ejecución puede ser judicial o extrajudicial (tiene que haberse pactado en las escritura de la hipoteca). Para que el acreedor pueda ejercitar la acción hipotecaria, la LEC exige que en la escritura de constitución de la hipoteca se haya pactado el precio del que partirá subasta. El art. 682LEC dice que este precio no puede ser en ningún caso inferior al 75% del valor de la tasación. Si en el acto de subasta no hay ningún postor, podrá pedir el acreedor la adjudicación de los bienes por el 50% del precio de partida de la subasta fijado en la escritura. La Ley 1 /2013 ha modificado el art. y dice que en el caso de ejecución de viviendas habituales si no hay ningún postor en la subasta, se podrá adjudicar el acreedor el bien al menos por el 70% del valor de tasación para la subasta (a menos que la deuda sea menor en cuyo caso será por el 60%). - Fase de seguridad: Cuando se presenta la demanda de ejecución el juez lo primero que tiene que hacer es requerir de pago a los demandados (al deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor; (art. 686 LEC). No será necesario este requerimiento si se demuestra que previamente se había requerido extrajudicialmente. - El procedimiento de ejecución es un procedimiento sumario en el que las causas de oposición están tasadas. Esta oposición se realizaría por procedimiento ordinario luego podría darse que se resolviera después de ejecutar la hipoteca donde sólo cabría un resarcimiento. Las causas de oposición son (arts. 695-697 LEC): - Extinción de la garantía o de la obligación garantizada. - Error en la determinación de la cantidad exigible, sólo en las hipotecas en garantía de cuentas corrientes de crédito. - Tercería de dominio: Sólo se da cuando hay un sujeto que adquirió el bien antes de que se constituyera la hipoteca y con el título inscrito (sólo se da en supuestos de doble inmatriculación), porque el que adquiere un bien hipotecado es un tercer poseedor.
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Casos de prejudicialidad penal: cuando se acredite, la existencia de causa criminal sobre cualquier hecho de apariencia delictiva que determine la falsedad del título, la invalidez o ilicitud del despacho de la ejecución. - El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. La tendrá que apreciar el juez de oficio o a instancia de parte, y de estimar el juez su existencia, dictará auto y se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva. * En la venta extrajudicial, el Notario suspenderá el acto y se lo comunicará al Juez la posible existencia de clausula abusiva, para que este dicte auto (contra este auto, cabe recurso de apelación). Al sujeto que adquiere el bien en la subasta se le denomina rematante, y puede inscribir su propiedad en el Registro sólo con presentar el auto de adjudicación. Las hipotecas posteriores se extinguen pero las anteriores no, y entonces se adquiere un bien hipotecado y el rematante pasa a ser tercer poseedor de un bien gravado. Dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria el acreedor puede pedir la administración el bien hipotecado, esto suele darse cuando hay un pacto anticrético para gestionar los frutos del bien garantizado. El art.7.5 de la ley 1/2013 ha modificado el art. 579 LEC: Si al acreedor le queda por cobrar una cantidad y el deudor paga el 65% en el plazo de 5 años o el 80% en el plazo de 10 años, quedará condonado el resto de la deuda que le debiera. Esto se da siempre que se trate de vivienda habitual. Otra regla que ha introducido esta modificación es que el que se haya adjudicado el bien al acreedor hipotecante, si dentro del plazo de 10 años el acreedor al que se le adjudicó ese bien lo enajena y obtiene una plusvalía con respecto al precio de adjudicación, la deuda pendiente que pudiese quedar se verá reducida en el 50% de esa plusvalía. El problema es que si el acreedor ya ha seguido el procedimiento de ejecución, lo que procedería sería el resarcimiento. Esto es en el caso de que el banco acceda a ejercer la acción personal. B) VENTA EXTRAJUDICIAL DEL BIEN HIPOTECADO Además de la acción hipotecaria, el articulo 129LH, autoriza a que se pueda pactar en la escritura de constitución de la Hipoteca la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al 1858Cc. La estipulación en la cual los otorgantes pacten la sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la hipoteca, deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura y deberán señalar expresamente el carácter habitual o no de la vivienda. Esta venta se realizara por medio de notario, con las formalidades establecidas en el RH. El precio en que se tase la finca a efectos de subasta no podrá ser distinto del que se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni tampoco inferior al 75% del valor señalado en la tasación.
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La venta extrajudicial se aplicará a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados, con los límites del art 114LH. El Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando considere el o cualquiera de las partes que existirá alguna clausula con carácter abusivo, lo cual resolverá el Juez (art 3.3 Ley 1/2013 modificando 129LH). C) DESTINO DEL PRECIO La realización de valor del objeto hipotecado a través de los procedimientos legalmente previstos puede determinar la obtención de un precio. Su destino se regula en el 692LEC cuando se ejercita la acción hipotecaria bajo el principio de prioridad registral y distinguiendo entre el propietario del bien hipotecado no deudor de la obligación garantizada y el que sí lo es. Art 692.1 LEC: “1. El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra. Por lo tanto el orden para el cobro es…si el precio obtenido en subasta es: - Superior a la deuda (art 692LEC): 1º actor principal; 2º deposito a favor de otros acreedores del mismo bien; 3º lo que sobre para el titular del bien embargado - Inferior a la deuda (art 105LH): cobra actor principal el precio obtenido en subasta, y para el resto, tiene derecho de oponer acciones personales (salvo pacto limitado del 140LH) En venta extrajudicial a través de Notario, se mucho más simple, aunque no cambia el orden.
D) PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA Señala el artículo 1964Cc que dicha acción prescribe a los 20 años, siendo un plazo mayor que la acción personal nacida del crédito que es de 15 años.
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TEMA 11.11.- EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 1. CONCEPTO Y FINALIDAD 2. SISTEMAS REGISTRALES: IDEA GENERAL DEL SISTEMA FRANCÉS Y DEL SISTEMA ALEMÁN 3. LA ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO. LA PUBLICIDAD FORMAL 4. LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO 5. ACTOS Y DERECHOS REGISTRABLES. TÍTULOS INSCRIBIBLES 6. EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES 7. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL: A) EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN B) EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO C) EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL D) EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
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1. CONCEPTO Y FINALIDAD El RP es una institución administrativa que tiene como fin dar publicidad a las situaciones jurídicas que afectan a bienes inmuebles. A diferencia de los Derechos de Crédito, en los que es sencillo conocer quién es el acreedor y quien el deudor, ya que despliega su eficacia entre las partes, en el caso de los DR esto se complica, ya que se caracterizan porque manifiestan sus efectos frente a todos (erga omnes), y la relación se da entre una persona y una cosa, no entre dos personas. Por tanto, puede ocurrir que a veces no sepamos quien es el propietario o titular del DR que sea. Para determinar quiénes son los titulares de los DR, se ha establecido un sistema de publicidad. Dependiendo del objeto del DR, la doctrina y la experiencia distinguen dos sistemas de publicidad: • En los bienes muebles, la publicidad es la posesión (art.464 CC). No olvidemos que según los romanos “la posesión es la imagen de la propiedad”. • En los bienes inmuebles, la publicidad se obtiene mediante el RP. Es el mecanismo o instrumento creado por los juristas para dar publicidad de los DR que recaen sobre bienes inmuebles, es decir, para conocer quiénes eran sus titulares y todas las demás circunstancias que le afectan. Esto tiene una gran importancia en la práctica para la seguridad del tráfico jurídico. En España, el RP se creó en la época liberal, para proteger los créditos territoriales. Tradicionalmente los únicos bienes que tenían acceso al Registro eran los inmuebles. Esto era así por dos razones fundamentales: • Por el mayor valor económico de los bienes inmuebles, sobre todo en el siglo XIX. • Los bienes inmuebles son fácilmente identificables, pues basta con decir la situación de ese bien inmueble para saber dónde está. La evolución social ha hecho que la diferencia entre bienes muebles e inmuebles en relación con su acceso al registro se esté desdibujando debido a que: • Hoy día hay bienes muebles que pueden tener más valor económico que algunos bienes muebles. • Hoy día hay ciertos bienes muebles que se pueden llegar a identificar. Esto ha hecho que se haya tenido que eliminar la diferencia entre bienes muebles e inmuebles en cuanto al Registro de Propiedad y hablar de bienes registrales o no registrales. La Ley de Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de 16 de diciembre de 1954 y la Ley de Navegación aérea del año 60, permiten la hipoteca y la prenda de ciertos bienes muebles. Se registran en el Registro de bienes muebles. Teniendo esto claro, podemos decir que “el RP es aquel organismo creado por el Estado para proporcionar publicidad sobre la situación jurídico- real de los bienes inmuebles”.
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2. SISTEMAS GENERALES: IDEA GENERAL DEL SISTEMA FRANCÉS Y DEL SISTEMA ALEMÁN Históricamente ha habido dos formas de organizar el Registro de la Propiedad: el modelo francés y el alemán. SISTEMA FRANCÉS (de transposición o de inoponibilidad de los actos no inscritos) Se llama de “transposición” porque en este sistema lo que se hacía era copiar, transcribir el título que se inscribía. Se copiaba todo. Se llama de “inoponibilidad de los actos no inscritos” por los efectos que produce la inscripción, ya que en este sistema lo que no está inscrito no perjudica a los terceros; es decir, que las enajenaciones no inscritas no son oponibles frente a terceras personas. Sigue la inscripción de folio personal: a cada persona se le abre un folio y ahí acceden los títulos según van llegando, por lo que yo voy a ese Registro y en el índice se mira el nombre de la persona y sus propiedades. Ello dificulta el conocimiento de quién es el propietario del bien inmueble (queda a la averiguación de quien es el adquiriente). El RP francés no dice que fulano es propietario de la finca tal. Para saber quién es el propietario, no se puede acudir al Registro, hay que averiguarlo por medios propios. Este sistema se lleva a cabo por funcionarios o por personas que no tengan especial formación jurídica porque no hace falta especial formación, ya que lo único que hay que hacer es copiar y archivar los títulos que llegan. Este sistema ha dejado dos manifestaciones en el Derecho español: • El criterio de la doble venta, regulado en el art. 1473CC.: Por eje: Si vendo mi casa a dos personas, el que se hace propietario es el que inscribe primero en el registro, todo ello con buena fe. • No perjuicio a terceros de los títulos no inscritos, plasmado en el art.606 CC. Y reproducido en el art.32LH. SISTEMA ALEMÁN ( inscripción/ protección de la apariencia/ fe pública registral). Se llama de “inscripción” porque aquí de lo que se toma razón en el Registro, de lo que se deja constancia, no es de todo el título, sino sólo de lo importante, es decir, un resumen de lo que tiene relevancia jurídico-real. Se llama de “protección de la apariencia o de la fe pública registral” por los efectos que produce, ya que los datos inscritos en el Registro proporcionan una apariencia de titularidad que protege al que adquiere confiando en dicha apariencia (aunque resulte que la otra persona no era propietario, ya que se ha actuado de buena fe y ha confiado en el registro, por lo tanto, se podrá convertir en propietario). Aquí si puedo ir al Registro para ver quién es el propietario. El sistema alemán ha dejado huella en dos artículos 34LH (“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no 162
gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.”) y 38LH (“A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos (…)”). Se rige por el folio real: a cada inmueble se le abre un folio en el que se van anotando todas las vicisitudes jurídicas que le van sucediendo. (Es como una cuenta, lo que permite conocer el “historial jurídico” de cada inmueble). Este sistema se lleva a cabo por personas expertas en Derecho, porque para inscribir hay que leerse los títulos y quedarse con lo esencial, se ha de calificar la legalidad del acto, lo cual es complejo. Es un sistema más perfecto que el otro.
3. LA ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO. LA PUBLICIDAD FORMAL El Registro de la Propiedad es aquel instrumento creado por el Estado para proporcionar publicidad sobre las situaciones jurídico-reales de los DR que tiene por objeto los bienes inmuebles. La publicidad que da el registro podemos dividirla en dos tipos: • En sentido material: son los efectos que producen los asientos del Registro sobre los actos y derechos inscritos (legitimación, fe pública, inoponibilidad a terceros,…) • En sentido formal: hace referencia a los medios a través de los cuales se puede llegar a conocer la información contenida en el RP. Es cómo podemos conocer esos efectos. Sin esta, la publicidad material no serviría para nada. El Registro de Propiedad, como oficina pública, se emplaza como norma general en cada cabeza de partido judicial. No obstante, el Ministerio de Justicia, a propuesta de la DGRN, oído el Consejo de Estado, en atención al volumen y movimiento de la titulación sobre bienes inmuebles y derechos reales podrá acordar el establecimiento de nuevos RP en determinadas localidades, así como la modificación o supresión de los existentes. Los libros, cuadernos del RP están regulados en 362RH y su contenido en RP y LH. Art 362RH: “En los Registros de la Propiedad se llevarán los libros y cuadernos siguientes: - Libro de inscripciones: se practican las inscripciones, anotaciones preventivas y notas de todos los títulos sujetos a inscripción (242LH) - Diario de las operaciones del Registro: extenderá en el momento de la presentarse un breve asiento de su contenido (248-249LH) - Libro de incapacitados: asientos relativos a resoluciones judiciales (386RH) - Índice de fincas (rústicas y urbanas) e índice de personas: en ellos se indica el folio registral donde consten inscritas aquellas y los asientos practicados, se transferencia y cancelación cuando proceda (392-393RH) - Libro de estadística.
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Libro especial de anotaciones de suspensión de mandamientos judiciales, laborales o administrativos. Libro Inventario: habrá uno de todos los libros y legados que existan en el RP, que a principio de año se adicionará con lo del año anterior (400RH) Los libros y cuadernos auxiliares que los Registradores, juzguen convenientes para sus servicios.
* Los libros de registro no se sacarán por ningún motivo de la oficina del Registro, todas las diligencias judiciales y extrajudiciales que exijan la presentación de libros se practicarán en la misma oficina. El Registro es un instrumento que está para dar publicidad de los DR. Había que distinguir dos tipos de publicidad: la material y la formal, siendo esta última el conjunto de instrumentos o medios que hacen efectiva la publicidad formal del Registro a través de los cuales podemos conocer el contenido del Registro. Art 221 LH: “Cualquier persona que demuestre tener un interés legítimo (conocido) puede pedir información del Registro. Estos medios son: • La exhibición de los libros.: es una exhibición de libros y no de su contenido, con precaución para su conservación. • Las notas simples: manifestación del contenido de los asientos, consistente en un extracto del contenido de los asientos relativos a la finca objeto de manifestación y con valor meramente informativo. No se extenderá nada más que a lo meramente necesario para satisfacer el interés legitimo del solicitante. • La certificación: Documento público expedido por los registradores que pueden ser literales o en relación. - Literales: comprenderán íntegramente los asientos a que se refieran - En relación: expresarán todas las circunstancias que los mismos asientos contuvieran u otras que el registrador considere importante. • Las certificaciones con información continuada. Peticionario de una certificación puede solicitar que tenga el carácter de información continuada, asientos de presentación que afecten a la finca que se trate y se practiquen desde la expedición de la certificación hasta los 30 días naturales siguientes.
4. LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO La finca es normalmente una superficie terrestre delimitada por una línea poligonal cerrada, con sus partes integrantes y sus pertenencias. Pero este concepto de finca no coincide con el de finca registral. La finca en sentido registral es todo lo que abre folio en el Registro. Así se desprende de los arts. 243LH y 378 RH, que disponen que el RP se llevara abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente y que los registradores 164
tomando en consideración el movimiento de la propiedad, destinaran a cada finca el número de hojas que consideren necesarias. La LH permite que se consideren como finca: - Las explotaciones agrícolas o industriales - Las fincas colindantes, rusticas o urbanas, siempre que constituyan físicamente un solo edificio o casa-habitación. - Los edificios en Régimen de Propiedad Horizontal, así como cada piso o local del edificio - Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos (art 68RH) - Las concesiones administrativas que afectan o recaigan sobre bienes inmuebles - Aguas y aprovechamiento de aguas (se inscribirá la concesión administrativa) - Complejos inmobiliarios privados - Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico - Las situaciones derivadas del urbanismo Nuestro sistema adopta el criterio del folio real como medula del Registro. En este folio se van registrando todos los actos que afectan a los derechos que tiene la finca, es decir, ese folio va a recoger toda la historia jurídica de la finca, todos sus movimientos y vicisitudes. A cada finca se le da un número permanente que siempre es correlativo. Ese número pasa a ser el nombre y apellido de la finca, la individualiza. INGRESO DE UNA FINCA EN EL REGISTRO: LA INMATRICULACIÓN La palabra “inmatriculación” es utilizada por nuestra legislación hipotecaria para designar el acceso o entrada de una finca en el RP. Técnicamente es el acto en virtud del cual tiene una finca su ingreso en el RP. Mediante la inmatriculación se obtiene el punto de arranque del historial jurídico de la finca en el registro. La inmatriculación se efectúa mediante la práctica de un asiento, que es el de la primera inscripción del dominio a favor del inmatriculante. Art 7 LH: “La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el título VI de esta Ley”. La dificultad o defecto de nuestro Registro es que a veces hay fincas que no coinciden con la realidad: que no existen, que están inscritas dos veces (doble inmatriculación)… Para tratar de solucionar esto, hoy en día, para hacer una inmatriculación, hay que presentar una certificación catastral. El acceso de la propiedad inmueble al RP se puede realizar además de por Catastro Inmobiliario, por los enumerados en art. 199 LH: 1- Mediante expediente de dominio: es un procedimiento judicial que sirve entre otras finalidades (reanudar tracto sucesivo, inscribir excesos de cabida) para inmatricular 165
fincas, se obtiene declaración judicial de que el promotor o solicitante ha justificado la adquisición del dominio de la finca. 2- Títulos públicos de adquisición: cuando alguien demuestra de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad, no hallarse inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y que se han de publicar edictos. En caso de no poder acreditar de modo fehaciente el titulo adquisitivo: acta de notoriedad, que se tramita por el notario debiendo expresar la referencia catastral de la finca. 3- Certificado del 206 LH: Estado, provincia, Municipio, corporaciones de derecho público y la Iglesia Católica. Forma privilegiada de inmatriculación y entrada en RP, por la cual el jefe de la dependencia a cuyo cargo estén la administración o custodia de la finca, expedirá certificación (si fuere autoridad pública, sino delegará en el superior que la tuviere). En la Iglesia esta certificación la expide el Diocesano. Lo importante es que, abierto folio con la inscripción de dominio, a partir de ahí, todos los cambios jurídicos que se produzcan en esa finca tendrán que estar en ese folio (Pº de Especialidad). Todo lo que no esté en el folio, no existe. Una vez que la finca está inscrita en el Registro, esta finca puede sufrir diversas modificaciones en el Registro que pueden ser: MODIFICACIONES CUANTITATIVAS Todas las operaciones necesitan escritura pública: o Agrupación: Unión o fusión de dos o más fincas hipotecarias para formar una nueva finca. Ante esto se cierran los folios registrales de las fincas que se han fusionado y se abre uno nuevo a la finca surgida de la agrupación. Esto no puede perjudicar a terceros, para ellos como si no se hubieran agrupado las fincas. o Agregación: Se produce cuando a una finca que tiene abierto folio registral, se le agrega un trozo de otra finca que puede estar o no inscrita; pero la finca inscrita en principio va a conservar su número de serie y su folio registral aunque ahora sea más grande. o Segregación: Se produce cuando a una finca se le quita o separa un trozo para formar una nueva finca. La finca matriz conserva su número en el Registro, y la nueva originada se inscrib bajo un numero diferente, expresándose esta circunstancia en la inscripción de la finca matriz, así como que seguirán constando en esta los gravámenes que ya tuviere, ya que la segregación no puede perjudicar a terceros, por lo que no origina el cierre registral. o División: Se produce cuando una finca se divide en dos o más porciones a partir de las que se crean fincas nuevas. Se cierra el folio registral de la finca matriz, y en los
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folios nuevos de cada finca, se inscriben los gravámenes que no pueden perjudicar a terceros. MODIFICACIONES CUALITATIVAS: Modifican los datos físicos que constan en el RP: o Obra nueva: Supone la transformación de las características físicas de una finca inscrita, bien mediante la construcción de nuevas plantaciones (rustica) o a construcción de edificios o mejoras (urbanas). Tengo un solar con número de registro “X”, y un día decido hacer una casa y quiero que conste en el Registro. Esta inscripción se hará en el mismo folio que el solar, a continuación. Primero está inscrita la propiedad y la segunda inscripción es la de obra nueva. También puede hacerse constar en el registro la declaración de obra nueva: - Si se enajena la finca en la que se ha construido la obra nueva y en la escritura pública se describe la obra, simplemente cuando se inscribe la escritura pública la obra nueva ya tiene acceso al registro. (Art 308 RH) - Si el propietario quiere que conste en la inscripción registral que existe esa obra necesitará otorgar escritura pública que describa la alteración física o también se puede otorgar una escritura pública en la que el contratista manifieste que se le ha pagado la obra y un arquitecto certifique que la obra está comenzada o concluida. o Exceso de cabida: Una persona posee una finca registrada con una determinada extensión, la cual es inferior a la extensión real (antes se inscribían menos metros para pagar menos), ante lo que hay que cambiar las características que en el Registro constan de la finca. Esto conlleva un problema con la finca colindante, que: - Si el exceso es menor a la vigésima parte se hace constar en el RP la mera modificación de la superficie. - Si el exceso es mayor a la vigésima parte, se puede realizar mediante: - Expediente de dominio: se cita a los colindantes en el Juzgado - Acta de notoriedad: notario a tu casa La inscripción de la falta de cabida (la finca es más pequeña de lo que figura) no es necesario inscribirla pero si se hace se hará por la rectificación simple. INSCRIPCIÓN DR SOBRE FINCAS NO INMATRICULADAS Los titulares de los DR de una finca que no esté inmatriculada no podrán inscribirlos en el RP. Sin embargo, el art. 7 LH, les legitima para provocar aquella inmatriculación con arreglo a las siguientes reglas del art.312RH: 1- Presentando su título en RP + solicitar anotación preventiva 2- Requerimiento al dueño notarial o judicial para que en 20 días inscriba su propiedad 3- Tras 20 días, el anotante sin prueba del dueño en contra, pide la inscripción. 167
5. ACTOS Y DERECHOS REGISTRABLES: REGISTRABLES: TITULOS INSCRIBIBLES El RP es un registro de títulos en sentido material o sustantivo, en el sentido de fuente de donde nace o por la que se modifica o se extingue la situación jurídico-real (contrato, testamento, sentencia). Como regla general, solo son inscribibles los Derechos Reales sobre bienes inmuebles, no teniendo acceso los Derechos personales, salvo excepciones.¿Qué tipo de actos son registrables? DERECHOS REALES • Títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos (Art. 2.1 LH). • Los títulos en que se constituyan o modifiquen los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros derechos reales (Art. 2.1 y.2.2 LH). DERECHOS PERSONALES • Contrato de arrendamiento sobre inmuebles, así como subarriendos y cesiones (Art. 2.5 LH). • Derecho de retorno del inquilino a la finca una vez reedificada • Contrato de opción de compra (Art. 14 LH): convenio expreso entre las partes, precio estipulado para adquisición de la finca y plazo para ejercer la acción, que no podrá superar 4 años. • Los Estatutos de los edificios sometidos a LPH. • Derechos personales que son objeto de anotación de embargo o preventiva. Los actos inscribibles se recogen en el Art. 2 LH: • Actos, contratos y hechos jurídicos que tienen por objeto la creación, declaración, nacimiento, constitución, transmisión, modificación o extinción de un Dcho Real sobre inmuebles. Ejemplos: actos mortis-causa o intervivos. • Los actos por los que se atribuyen titularidades fiduciarias. • Las resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de obrar o la facultad de disposición de las personas. Ejemplo: una declaración de ausencia o de fallecimiento. • Los actos por los que nace, se modifica o extingue un derecho personal inscribible. Ejemplo: contrato de arrendamiento o de opción de compra. Lo que no es inscribible es el hecho de poseer, pues aunque antiguamente el hecho de la posesión era inscribible, actualmente no lo es, ya que la gente abusó de ello al ser más barato. 168
TITULOS INSCRIBIBLES- PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO FORMAL De esta materia se ocupa al Art. 3 LH. Para que los actos inscribibles puedan acceder al Registro tienen que observar una determinada forma: tienen que constar en documento público, lo que llega al Registro tiene que pasar antes por un fedatario público (principio de consentimiento formal). La necesidad de dotar al RP con la máxima exactitud posible aconseja que en los asientos que se deban practicar en el solo puede llevarse a cabo partiendo de documentos que reúnan las necesarias condiciones de autenticidad. Cuando se habla de título podemos hablar: - En sentido MATERIAL: Actos y negocios jurídicos de los que resulta la modificación jurídico-real (hecho que origina un cambio o mutación jurídico-real, como la compraventa, la sucesión mortis causa, la donación, una permuta… Esto se origina totalmente fuera del registro y sujeto al Derecho Privado. - En sentido FORMAL: documento que recoge un acto o hecho jurídico que es inscribible en el Registro, ejemplo: un testamento. Por ejemplo, el contrato de compra-venta es el título material y en escritura pública, título formal. Estos son sobre los que recae la calificación o enjuiciamiento del registrador y sobre los cuales los asientos se practican. Los títulos formales exigibles son: • Documento notarial: Escritura pública. • Documento judicial: Testimonio de una sentencia. • Documento administrativo. • Los otorgados en país extranjero: sentencias ejecutorias de Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, exigiendo los requisitos de los Normas de DPI y autenticidad española.
6. EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES Para que el Registro pueda producir los efectos que le son propios, es necesario que los hechos y actos jurídicos registrables tengan constancia en los libros del registro o figuren en el registro de alguna manera. Asiento registral es el acto formal por el que se deja constancia en los libros o toma razón de los actos y hechos registrables. Estos asientos básicamente se podrían hacer a través de dos métodos: • Método de Trascripción: Copia o reproducción de todos los datos del documento o del título que accede al registro. • Método de Extracto: Recoge sólo lo esencial o relevante a efectos jurídicoreales del acto o hecho registrable. El derecho español adopta el sistema de extracto.
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CLASES Principales: el que tiene independencia y autonomía propia, no depende de ningún otro. (Inscripción). Accesorios: Es instrumental, está al servicio de otro asiento. No tiene autonomía. (Nota marginal, asiento de presentación). Definitivo: Aquel llamado a durar por tiempo indefinido, no tiene plazo de caducidad. (Inscripción). Provisional: Sólo tiene un tiempo de duración determinado tras el cual caducará o se convertirá en otro asiento de otro tipo. (Anotación preventiva). Positivo: Expresa el nacimiento o constitución de un derecho. Negativo: Expresa la extinción o pérdida de vigencia de un asiento anterior. (Cancelación).
Por lo tanto el ASIENTO de INSCRIPCIÓN es principal, definitivo y puede ser negativo o positivo. TIPOS DE ASIENTOS Existen varios tipos de asientos en el Registro de la Propiedad: • Asiento de presentación: que realiza el Registrador en el Libro Diario cuando se le presentan documentos, dejando constancia de la fecha y hora de la presentación. Está sujeto a plazo de caducidad. • Asiento de inscripción: son asientos definitivos a través de los cuales se inscriben y publican en el Registro de la Propiedad determinados hechos, actos o derechos que afectan a bienes inmuebles. Siempre se lleva a cabo esa publicidad haciendo referencia al acto jurídico que los ha provocado. Es un asiento principal, con sustantividad propia, y es de carácter indefinido. Son objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad: o Los títulos en virtud de los cuales se transmite o declara la propiedad de los inmuebles. o Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos sobre bienes inmuebles como: la hipoteca. los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, censos, servidumbres, superficie, vuelo y otros cualesquiera reales. o Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes. o Los contratos de arrendamiento financiero o no de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. o Los títulos referentes a los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas. o Los títulos referentes a determinadas concesiones administrativas. 170
o Los títulos referentes a determinados bienes inmuebles de dominio público. Se inscribirán en el Registro estos títulos cuando hayan sido otorgados en país extranjero, siempre que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, así como las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a las que deba darse cumplimiento en España. La primera inscripción de una finca (inmatricular), es siempre una inscripción de dominio. Para inmatricular una finca, la ley prevé varios procedimientos: o Expediente de dominio: Es un procedimiento de jurisdicción voluntaria. Lo que se intenta es justificar que un sujeto es voluntario (art 234 R.H) o Inmatriculación por título público de adquisición: (art 205 L.H) en relación con el art 298 R.H). Se trata de que el sujeto que ha adquirido, presenta en el Registro el título público, y además tiene que acreditar la previa adquisición de la finca mediante documento fehaciente; o si no existe este documento, se puede sustituir por un acta de notoriedad, sonde el notario garantiza que ese sujeto es dueño, además de acompañarlo con el certificado catastral. o Inmatriculación de bienes a nombre del estado: Bienes que pertenecen a la Administración, pero son sujetos de titularidad privada, mediante una certificación emitida por el funcionario que esté a cargo de la administración de ese bien. o Finca que no está inmatriculada: (art 7 L.H) ese sujeto acude al Registro, solicita que se tome declaración, y se requiere al propietario para que inmatricule. • Anotación preventiva: son asientos sujetos a plazo de caducidad que se usan para proteger derechos que aún no son firmes o para dar publicidad a determinadas decisiones judiciales o administrativas. Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación (al realizar el Registrador un asiento por el que suprime la anotación), por caducidad (caducan a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve) o por su conversión en inscripción. . Mediante esta anotación preventiva se impide que aparezca un tercero beneficiario. Solo caben las anotaciones enumeradas en el art 42 L.H) o Aquellas que tiene como fin avisar de la existencia de un litigio: se denomina notación preventiva de demanda, a su vez puede ser: De demanda relativa a la propiedad de un bien o un derecho real limitado. La finalidad es impedir que durante la sustanciación del procedimiento, es que se aduzca el principio de fe pública registral. De demanda de incapacidad. Esta notación tiene como fin, avisar a los posibles adquirente de un bien que está inscrito a nombre de un persona cuya capacidad de obrar se está cuestionando. Para evitar que aparezca la figura del tercero hipotecado. o Aquellas que tiene como fin una garantía. Se denominan anotación preventiva de embargo: la puede solicitar aquel acreedor que haya obtenido un mandamiento ordenando el embargo de un bien del deudor. Su finalidad es 171
doble, por una parte pretende evitar que aparezca la figura del tercero protegido; por otro lado afecta el bien sobre el que recae al pago del crédito del acreedor embargante: el acreedor embargante tiene preferencia para cobrarse ese bien, frente a otros acreedores, solo frente a créditos de fecha posterior a la anotación preventiva de embargo. • Nota marginal: se practican al margen de los asientos de presentación, de las inscripciones, anotaciones o cancelaciones y sirven para dar noticia de algún hecho secundario que afecta a las fincas o derechos inscritos. Es un asiento accesorio, porque siempre está relacionado con un asiento principal, y se llama marginal, porque se hace constar en el margen del folio. Son un numerus clausus. Suele distinguirse: o Mutación jurídica: que reflejan un hecho que afecta a un determinado asiento (modificación) o De oficina: ponen en relación distintos asientos del Registro, para facilitar la acción del registrador. o Sustituyen otros asientos: se puede llevar acabo la cancelación de un asiento mediante nota marginal. • Cancelaciones: es un asiento principal pero que tiene como finalidad cancelar un asiento anterior, es decir, declarar la pérdida de vigencia de un asiento anterior. Cuando la cancelación se refiere a un asiento de inscripción, eso significa que ese derecho ha dejado de existir (art 97 L.H). Aunque se haya extinguido el derecho que está inscrito, el art 82 L.H exige que para que se haga constar la cancelación el titular del derecho inscrito de su consentimiento en escritura pública o documento auténtico. El art 79 L.H, hace referencia a las situaciones en las que puede solicitarse este tipo de asientos.
7. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL Procedimiento registral: Se llama sí al conjunto de actos o trámites jurídicamente reglamentados que se suceden desde que se solicita la toma de razón de un acto o hecho inscribible en el registro, hasta que el registrador emite decisión sobre esta pretensión y se practica el correspondiente asiento. También comprende los recursos existentes contra la decisión del registrador. Para determinar la naturaleza del procedimiento existen 2 doctrinas: • Es un procedimiento de jurisdicción voluntaria: registrador actúa en función de órgano jurisdiccional ya que en este proceso se ventila una pretensión • Es un procedimiento administrativo: la teoría más acertada defiende la idea de que el RP es un servicio público y sus actos poseen naturaleza administrativa.
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Para poner en marcha un procedimiento registral es necesaria la aparición de los siguientes supuestos: 1º- Previa producción extrarregistral de la modificación jurídico-real 2º- Plasmación de la modificación jurídico-real en la documentación pública y auténtica 3º- Formulación de la declaración de voluntad de un particular al registrador, en pretensión de la práctica de un asiento. Esta declaración de voluntad se denomina solicitud, rogación petición de inscripción. 4º- Presentación en RP de los títulos o documentos que justifiquen la solicitud 5º- Cuando la mutación que RP debe publicar entraña modificación de una situación anterior registral (siempre que no sea 1º inscripción) debe derivar el titular inscrito (tracto sucesivo). Una vez puesto en marcha el procedimiento registral, los actos que lo constituyen: 1- Formulación del registrador de un juicio de legalidad de la pretensión, validez, eficacia de las mutaciones jurídico-reales que se pretende publicar en RP (calificación) y la adopción de una decisión. 2- La eventual interposición de recursos pertinentes contra la decisión del registrador cuando sea contraria a la solicitud del solicitante o la subsanación de faltas. A) EL PRINCIPIO DE ROGACIÓN: ASIENTO DE PRESENTACIÓN Para que se ponga en marcha el procedimiento registral, es necesaria la correspondiente solicitud al registrador para que inscriba o practique el correspondiente asiento. El procedimiento registral se actúa a instancia de parte, son excepcionales los supuestos en que el registrador actúa de oficio. “Principio de rogación”: petición al registrador para que efectúe el asiento que interesa. De acuerdo con el art.6 LH, están legitimados para efectuar la solicitud: • El que adquiere el derecho. • El que lo transmite • El que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. • Quien tenga la representación de cualquiera de ellos. Los cambios no se pueden hacer si no lo piden personas legitimadas para ello. La solicitud no está sujeta a ningún tipo de forma, ni tampoco existe forma especial para acreditar la representación. Es indispensable la presentación del título en el RP si se pretende la misma, y entonces ha de registrarse en el libro-registro de entrada obligatoriamente, junto con la fecha y hora a la que se realiza (asiento de presentación). En el momento de la presentación, el registrador entregará al interesado un recibo del documento, consignando el número de asiento practicado en el libro-registro de entrada, y haciendo constar en el mismo documento recibido la referencia al número de entrada correspondiente así como la fecha y hora de la presentación. 173
B) EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO El principio de “tracto sucesivo” significa que sólo puede obtener una inscripción o anotación la persona titular de un derecho inscribible cuando su derecho traiga causa de un anterior titular registral. Su regulación en art.20LH, que se refiere a dos de los asientos susceptibles de practicarse (inscripción y la anotación), desprende que lo que preocupa a este principio es la titularidad que pudiéramos llamar registral. En realidad el titular civil puede ser otra persona distinta de la que aparece en el registro, pero sus actos de disposición o de gravamen no tendrán acceso registral porque no aparecen otorgados por la persona que según RP, es el titular o legitimado para disponer (sacrifica al titular civil vs titular registrado en caso de discordancia entre ambos). En el Art 20 p5º LH señala unas excepciones a este principio, otorgado a los herederos. Art 20 LH: “Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. C) EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL La regla general en el derecho de propiedad es que haya incompatibilidad entre dos (o más) derechos de propiedad sobre un mismo bien (salvo que haya comunidad de bienes). Cuando esto ocurre es necesario resolverlo, para lo cual se emplea el criterio de preferencia, jerarquía o rango acudiendo a la antigüedad temporal. Esta preferencia sustantiva se traduce por el principio de prioridad al registro. Así en el registro, el que primero inscribe tiene prioridad, lo cual determina que los derechos posteriormente inscritos que sean incompatibles tengan el registro cerrado (efecto de cierre registral). Inscrito un derecho determinado, no pueden acceder al registro los que quieran inscribir un derecho que se oponga al derecho anteriormente inscrito o que sea incompatible con el mismo. Así se resuelve el problema de preferencia a favor del que tiene asiento de presentación de fecha anterior. Para determinar la prioridad registral es por tanto fundamental el asiento de presentación. No quiere ello decir que dos títulos que se opongan entre sí o sean incompatibles originen que, tomado el asiento de presentación de uno ya no se pueda extender el mismo asiento respecto al otro. Una cosa es que no pueda inscribirse o anotarse, y otra que se imposibilite hacer constar en el RP que se ha presentado. Dada la importancia que tiene el momento de presentación, el art. 422 RH se ocupa de algunos casos de colisiones entre títulos presentados: a) Presentante único de varios títulos. Se determinará por éste el orden de presentación. b) Presentación por dos o más personas de varios títulos a la misma hora. Si no se ponen de acuerdo para determinar el orden, se pondrá la misma a todos los títulos y 174
se presentarán correlativamente, haciéndose constar que a la misma hora se han presentado otro u otros. Si los títulos resultan contradictorios los interesados han de manifestar a cuál se da preferencia. De lo contrario, se tomará anotación preventiva hasta que por los propios interesados o los tribunales se decida a qué asiento hay que dar preferencia. Las anotaciones practicadas caducarán a los 60 días de su fecha, prorrogables hasta 180 días (art. 96 LH), si dentro de este plazo no acreditaren los interesados haber llegado a un acuerdo o nos e interpusiere demanda ante los tribunales. D) EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL Al producir el RP una presunción “iuris tamtum” de exactitud a favor del titular actual inscrito y una protección de los que de él adquieran si se cumplen los requisitos del 34LH, para ello el Estado adopta una serie de medidas rigurosas con el objeto de la formación de títulos y redacción de los asientos que se encomiendan a personas que posean una formación técnica. Se lleva un severo control a cabo de un funcionario especializado, el registrador de la propiedad. “Principio de legalidad registral”: para indicar que la extensión de los asientos en el RP solo puede hacerse previo control de su conformidad con la Ley. La calificación registral es el enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y eficacia de los negocios jurídicos contenidos en ella. Esta función calificadora la realiza el registrador, su función es obligatoria y personalísima, ya que queda sometido este a la responsabilidad por incumplimientos de las obligaciones legales. El objeto de la calificación es el título o documento presentado en el registro, y la función calificadora no comprende todo el contenido del título sino que versa sobre determinados aspectos del mismo por su inscripción o asiento solicitado. De acuerdo con el art. 18LH, la función calificadora comprenderá: - La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase: no puede entrar a examinar los fundamentos de las sentencias (acatamiento a ellas) - La capacidad de los otorgantes: tanto de obrar como las dimanantes de su estado civil. - La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. - La identidad personal y real: titular registral y transmitente son la misma persona y los títulos a inscribir se refieren a la misma finca
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Con respecto al plazo para calificar, no se fija de manera expresa pero resulta el de verificar la inscripción, por lo que los plazos para calificar art 18LH: - El plazo máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación (salvo solicitud del Registrador a la DGRN en los dos primeros días de inscripción de ampliación de otros 15) - Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente. - Si, transcurridos estos plazos máximos, no hubiere tenido lugar la inscripción, el interesado podrá instar del Registrador ante quien se presentó el título que la lleve a cabo en el término improrrogable de tres días o la aplicación del cuadro de sustituciones (ante juez de primera instancia).
El resultado de la calificación puede ser la aceptación de la inscripción, la suspensión de la inscripción o la denegación, según que tenga faltas o no y que éstas sean subsanables o insubsanables (art. 65 LH). El registrador que notare alguna falta (subsanable) en el título, lo comunicará a los que pretenden la inscripción, para que, si quieren, recojan el documento y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo recogen o no subsanan la falta a satisfacción del registrador, devolverá el documento para que puedan ejercitarse los recursos correspondientes, sin perjuicio de la anotación preventiva que ordena el art. 42.9 LH si se solicita expresamente (art. 19 LH). En cuanto a la manera de proceder el registrador a la subsanación, hará constar en el título los medios para rectificar la falta. Art. 110 RH: las faltas subsanables, cualquiera que sea su procedencia, podrán subsanarse por instancia de los interesados, que se archivará en el RP, siempre que no fuera necesario un documento u otro medio especialmente adecuado. Dice el art. 324 LH que las calificaciones negativas del registrador podrán recurrirse potestativamente ante la DGRN o ser impugnadas directamente ante los Juzgados de la capital de provincia a la que pertenezca el lugar en que está situado el inmueble.
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TEMA 12.12.- LOS EFECTOS DEL REGISTRO 1. LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN EN GENERAL : A) INSCRIPCIONES DECLARATIVAS Y CONSTITUTIVAS B) INSCRIPCIONES OBLIGATORIAS Y VOLUNTARIAS C) INSCRIPCIÓN Y TRADICIÓN
2. LA INOPONIBILIDAD DE LOS TÍTULOS NO INSCRITOS: EL TERCERO LATINO 3. LA EFICACIA NO CONVALIDANTE CONVALIDANTE DE LA INSCRIPCIÓN 4. LA EXACTITUD DEL REGISTRO. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL 5. LA FE PÚBLICA REGISTRAL: EL TERCERO GERMÁNICO 6. USUCAPIÓN Y REGISTRO
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1. LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN EN GENERAL Cuando hablamos de inscripción, podemos hacerlo en dos sentidos: • Sentido amplio: Se habla de inscripción para referirnos a cualquier asiento (he inscrito una nota marginal). • Sentido estricto: Es un asiento específico: principal, definitivo, generalmente positivo, que se hace en el libro de inscripciones. Es en este sentido en el que nos vamos a centrar. El Registro se puede organizar atendiendo a diferentes clasificaciones del asiento de inscripción. A) INSCRIPCIONES DECLARATIVAS Y CONSTITUTIVAS. • Inscripción declarativa: Inscripción que se limita a declarar la existencia, modificación o extinción de un derecho real. Sólo se limita a dejar constancia en el Registro de la mutación jurídico-real que se da fuera del Registro. No produce efectos jurídico-reales directos, no se requiere para que exista el cambio. Simplemente es para dar publicidad, para que produzca efectos frente a terceros. • Inscripción constitutiva: La inscripción es necesaria para que el derecho nazca, para que se produzca el cambio jurídico-real (Hipotecas). Sin ellas, el cambio no existe. La regla general en el derecho español es la inscripción declarativa, las mutaciones jurídico-reales quedan fuera del registro. Una excepción a esto es la Hipoteca. Hasta que no la inscribo, no existe. B) INSCRIPCIONES OBLIGATORIAS Y VOLUNTARIAS • Inscripción voluntaria: Depende de la voluntad. Se deja a la voluntad de los interesados la práctica de la inscripción. No es necesaria, así que no es obligatoria. • Inscripción obligatoria: Necesariamente hay que inscribir. Es cuando la Ley impone u obliga a la inscripción. La regla general en el derecho español es la inscripción voluntaria, las obligatorias son casi una excepción. No es obligatorio inscribir, pero sí puede decirse que la Ley exige la carga de inscribir (nadie puede obligarte a hacerlo, pero es un deber jurídico. Si no inscribo, puede pasarme algo malo. Así, inscribir en España es una carga, no una obligación (art.319 LH)). C) INSCRIPCIÓN Y TRADICIÓN Para poder adquirir, hace falta un título (negocio jurídico antecedente) y un modo (traditio). En base a esto, podemos preguntarnos: ¿puede la inscripción suplir a la traditio? La idea general sería que en nuestro derecho las mutaciones jurídico reales se realizan fuera del Registro de Propiedad. Por tanto, rige la teoría del título y del modo, y la inscripción no se precisa para la adquisición de la propiedad. La inscripción puede ser en la organización del registro: • Voluntaria – obligatoria (para que se produzca la mutación es precisa inscripción). • Constitutiva – declarativa. 178
Como hemos visto, en el caso español, la inscripción es voluntaria y declarativa, salvo excepciones (derecho hipotecario...), y por tanto las mutaciones jurídico reales se producen fuera del Registro. Sólo se pueden inscribir en el Registro los derechos adquiridos de forma que ya en el Registro debe haberse producido el título y el modo. Además, para poder inscribir algo en el Registro el título debe ser otorgado en escritura pública y por tanto ya tenemos la traditio instrumental. Así pues, la inscripción no suple a la traditio (regla general), ya que en España la inscripción es declarativa, los derechos se adquieren fuera del registro. La información del Registro conforma la “realidad registral o tabular”. Puede haber una “realidad extrarregistral o real”. No tienen por qué coincidir, aunque el Registro está pensado para que así fuere. La realidad registral va a crear una apariencia registral: aunque no tiene por qué ser verdad la información inscrita en el Registro, crea apariencia que protege a terceros y, al principio, titular inscrito. Así, al estudiar los efectos se distinguen dos planos: • Efectos en relación con el titular inscrito: por el hecho de haber inscrito un derecho en el Ordenamiento jurídico se obtienen ciertos beneficios, pero también ciertos perjuicios. Estos efectos presentan dos apartados: o Eficacia no convalidadote de la inscripción (Art.33 LH). o Legitimación registral (Art. 38 LH). • Efectos en relación con los terceros, es decir, para las personas que acceden al Registro, que son: o La inoponibilidad de los datos no registrados (Art.32 LH). o La fe pública registral (Art.34 LH).
2. LA INOPONIBILIDAD DE LOS TÍTULOS NO INSCRITOS: EL TERCERO LATINO Regulado en el Art. 32 LH (606 CC que dice lo mismo). Dice que los DR que no estén debidamente inscritos en el Registro de la propiedad no perjudican a terceros. No son oponibles a la persona que inscribe su derecho en el registro. La inscripción en el Registro me da la oponibilidad plena. Los requisitos para que se produzca el efecto (inoponibilidad de lo no inscrito), es decir, para que aparezca el 3º Latino son: • Estar ante un tercero adquirente del dominio o derecho real limitado (tiene que ser un tercero respecto del negocio cuya eficacia se quiere desconocer, es decir, un tercero civil (tercero en sentido civil es siempre la persona que no es parte de un negocio jurídico), y tiene que ser el adquiriente o titular de un derecho real o título. Tercero a efectos hipotecarios no lo puede ser el titular de un simple derecho de crédito o personal).
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Tener inscrito el derecho, es decir, que el adquirente tenga su derecho inscrito en el registro, porque si no inscribe, el tercero no ha pasado por el Registro y no sería un tercero hipotecario. Si no inscribe se daría un conflicto de derechos que se resuelve por las reglas de derecho civil general.
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Tiene que tener buena fe. Debe ser una persona que haya confiado en su titulo de adquirente por creer que el transmitente era titular del derecho transmitido y podía trasmitir. (Esto lo dice la doctrina, pero no viene en ningún artículo).
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Es dudoso que sea necesario que el adquirente del derecho lo sea a título oneroso, pues la LH no exige que sea a titulo onoroso, pero en contra, se podría decir que los gratuitos no pueden por prevalencia en Derecho español de los onerosos e incluso de los personales.
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Se podría hablar de diferencia con el tercero protegido del 34LH, en que no es absoluto la confianza en el registro, y por tanto, puede estar protegido por el 32LH el inmatriculante.
3. LA EFICACIA NO CONVALIDANTE DE LA INSCRIPCIÓN Art. 33 LH, la inscripción no convalida los actos o contratos nulos con arreglo a las leyes. Si tenemos un contrato nulo o con alguna ineficacia negocial, aunque yo lo inscriba, no queda convalidada esa ineficacia, el contrato no se convierte en válido o eficaz. Por ejemplo, si compro una casa por contrato nulo y lo inscribo, la inscripción no quiere decir que le contrato ya no sea nulo. Esta eficacia no convalidante se produce entre las partes del acto ineficaz o nulo y sus causahabientes, pero no frente de terceros protegidos por el Art. 34 LH. Esa nulidad o ineficacia puede ser convalidada para terceros.
4. LA EXACTITUD DEL REGISTRO. LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL Art. 38 LH. A favor del titular inscrito existe la presunción iuris tantum de exactitud registral. La cual tiene un triple contenido: • Presunción de existencia del derecho real inscrito. (Por el hecho de estar inscrito en el registro se presume su existencia). • Presunción de pertenencia del derecho real inscrito a favor de la persona que figura como titular en el registro. • Presunción del contenido del derecho real inscrito en el sentido de que se presume que el derecho pertenece al titular en la forma en que se publica en el registro. 180
Esta exactitud en cuanto al contenido se refiere sólo a los datos jurídicos que publica el registro, es decir, no a los datos físicos o de mero hecho que publica el registro (es uno de nuestros poquísimos defectos, porque nuestro Registro es una maravilla equiparable al jamón serrano y a la tortilla de patatas). Es una presunción a todos los efectos legales, lo que quiere decir que actúa en cuanto no sea declarada por los tribunales la inexactitud del asiento del registro. Actúa mientras no sea desvirtuada ante los tribunales por sentencia judicial. Por tanto, los tribunales han de considerar exacto el asiento y no desvirtuado por sentencia judicial. Actúa ante los tribunales, la administración pública (la cual sólo considera titular al que figure en el registro) y en el tráfico jurídico privado (los particulares). Además actúa esta presunción para lo bueno y para lo malo. Por ejemplo, se cae la cornisa de una casa causando lesiones pues el Art. 1907 prevé el pago de indemnización. El efecto positivo presume que los datos del asiento son correctos hasta que se desvirtúe (Art. 38 LH). El efecto negativo supone que cancelado el asiento se presume extinguido el derecho al que se refiere dicho asiento (Art. 97 Slip). El Art. 38 establece también otra presunción, la presunción posesoria. Según ésta se presume que el titular inscrito está poseyendo el derecho inscrito a su favor (que posee la cosa). Esta es una presunción referida a la posesión como hecho (ius possesionis) y no como derecho (ius posidendi) Se puede desvirtuar con prueba en contrario. Esta presunción reviste especial importancia para: • La defensa interdictal: la ley dice que cuando se quiera plantear un interdicto basta con alegar que es titular para que se presuma que está poseyendo. (Art. 5 LH). • A efectos de usucapión porque el titular inscrito se presume poseedor, por lo que podría readquirir por usucapión por la presunción de que está poseyendo. En el plano procedimental la legitimación registral conlleva dos consecuencias ante los Tribunales: • Tercería registral. Cuando uno debe dinero a otro, el deudor responde con SUS bienes presentes y futuros (art.1911 CC).Si el deudor no paga, el acreedor le demanda y le embarga. Sin embargo, si el bien embargado no es del deudor, el dueño del bien puede plantear una tercería (Regla general) para que no se le embargue ya que él no es el deudor (salvo que fuera fiador, caso en el que si sería deudor). Si hay embargo de un bien inmueble para responder a una deuda del que no es titular, acreditando en el Juzgado mediante una certificación registral que el demandado no es el titular registral, el embargo se levanta. Esta tercería registral es un privilegio sencillo: si se embarga un bien para responder a una deuda, pero en el registro aparece que corresponde a otra persona, basta con llevar una certificación al juzgado para que éste levante el embargo. •
El titular registral puede ejercer las acciones reales derivadas de los derechos inscritos mediante un procedimiento especial contemplado en el Art. 41 LH (Art. 250.1.7º, 439.2, 440.2, 441.3, 444.2 de la LEC). Le basta acompañar la correspondiente certificación del registro. “Las acciones reales procedentes de los 181
derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente”. Si yo figuro en el registro me basta la certificación del registro de propiedad para presentar una demanda especial. El demandado para poderse oponer ha de presentar una caución que la fija el juez, además hay causas tasadas para alegar (no puede alegar cualquier cosa). Así, la oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes: o Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada. o Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito. o Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción. o No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado.” Este procedimiento se usa poco, porque la gente no lo conoce. La protección que da es sumaria, es como una especie de interdicto. Es muy eficaz para proteger al titular registral. Su naturaleza se dice que es un proceso de ejecución (pero no es cierto).
5. LA FE PÚBLICA REGISTRAL: EL TERCERO GERMÁNICO El artículo 34 LH es el máximo exponente en nuestro derecho de la concepción germánica y determina que la buena fe del tercero se presume siempre. En la concepción germánica, el Registro ofrecía la realidad, sólo es real lo que está en el Registro. Esto es lo que se llama la “fe pública registral”, porque el Registro da fe pública (ante todo el mundo, erga omnes) de lo que publica. (Esto en España no tiene por qué ser así, ya que la inscripción es declarativa, no constitutiva). Cuando una persona adquiere un derecho real a título oneroso de una persona con facultades para trasmitir ese derecho, confiado en los datos del registro, adquiere aunque el titular registral no fuera el propietario o titular del bien o derecho (supuesto de adquisición a non dominum). Los requisitos de este Art. 34 LH son: • Constancia registral de la titularidad del disponente: Transmitente tenga inscrito el derecho en el registro (que sea titular registral) y figure con facultades como para transmitir. 182
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Un adquirente a título oneroso, es decir, que adquiere a cambio de una contraprestación. Por ejemplo, compra-venta, permuta… Si el adquirente lo es a título gratuito, el legislador no considera necesario sacrificar al propietario verdadero del bien por una persona que no ha sacrificado nada por el bien ya que ha adquirido a título gratuito. • Adquirir de buena fe. La buena fe se entiende como creencia del adquirente de que los datos que publica el registro son exactos, correctos y ciertos. Si el adquirente empleando la diligencia debida hubiera podido evitar no parece protegido, no bastando con un estado de duda (ver a alguien que posee el inmueble y no informarte con la diligencia debida). • Las causas de inexactitud no deben de constar en el RP • Adquirente inscriba su derecho en el registro. • Que el negocio sea válido, que no sea nulo (art.33LH) aunque esto protege a un subadquirente La buena fe del tercero se presume, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. La ignorancia o inexactitud del registro: si el adquiriente cuando compra piensa que el que figura lo es porque no ha vendido a otro, ha de darse al tiempo de la celebración del negocio transmisible. No cuando se inscribe el derecho. Lo importante es que cuando se celebre el negocio se ignore que es inexacto, si es después de la celebración del contrato descubro que no es verdad, eso no produce efecto perjudicial para mí. - La buena fe se presume, quien invoque que no la hay lo tiene que probar. - El adquiriente ha de inscribir su derecho en el registro - La fe pública no abre aquellos inicios o limitaciones de la capacidad de disponer que consten en el registro.
6. USUCAPIÓN Y REGISTRO Los artículos 35 y 36 de la LH regulan dos clases de prescripción: Usucapión a favor del titular inscrito (usucapión secundum tabulas) Plenamente admitida por el 35LH, el cual favorece este tipo de usucapión, que supone concordar el RP con la realidad jurídica. A los efectos de la usucapión en favor del titular inscrito, la LH establece que será justo título la inscripción y se presumirá que ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa. Para que entre en juego, es porque no opera el 34LH: adquisiciones a nom domino no tendría que usucapir.
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Usucapión contra el titular inscrito (usucapión contra tabulas) Para conciliar en lo posible la discordancia entre el registro y la verdad extrarregistral, se establecen dos conflictos distintos: 1- Se plantea entre un adquirente protegido por el art.34LH y un usucapiente que ha consumado ya su adquisición en el momento de adquirir aquel o que la consuma en el año siguiente a la adquisición. La usucapión consumada o la que se consumará dentro del año prevalece en 2 casos: a) cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente. b) siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. 2- Se plantea entre un titular registral y un poseedor “ad usucapionem”: se resuelve a favor de la usucapión contra tabulas. La usucapión comenzada (no consumada) perjudicará igualmente al titular inscrito, si este no la interrumpe dentro del año siguiente a su adquisición, y sin perjuicio de que pueda interrumpirla antes de su consumación total.
Usucapión liberatoria contra tabulas La usucapión liberatoria (o usucapión de la libertad de un gravamen) consiste en que quien, con los debidos requisitos, posee como libre una finca gravada con algún derecho real, llega, al cabo del plazo que la ley fija, a convertirse en dueño libre de la misma, es decir usucape la liberación del gravamen. Pues bien, los derechos adquiridos por título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubiese constituido (ej. la hipoteca), no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen la facultad de disfrute cuando el disfrute de los mismos no fuera incompatible con la posesión causa de la usucapión (ej. servidumbre).
Prescripción extintiva contra el Registro La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena (ej. usufructo), susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero. 184
TEMA 13.13.- PROPIEDADES ESPECIALES 1. LA CATEGORÍA DE LAS PROPIEDADES ESPECIALES 2. LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RÉGIMEN JURÍDICO 3. SUJETO, OBJETO Y CONTENIDO 4. DURACIÓN Y LÍMITES 5. TRANSMISIÓN DE DERECHOS 6. OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL
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1. LA CATEGORÍA DE PROPIEDADES ESPECIALES El Cc dedica una normativa específica a algunas propiedades que llama especiales: •
Propiedad de las aguas
•
Propiedad minera
•
Propiedad intelectual
2. LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RÉGIMEN JURÍDICO El derecho español denomina propiedad intelectual a la que recae sobre la creación literaria, científica o artística. Algunos autores prefieren utilizar la expresión “derecho de autor”, pero ambas expresiones hacen referencia al régimen normativo de la creación intelectual, la cual se refieren al conjunto de derechos que la ley confiere al autor sobre la obra producto de su inteligencia. Existen tres teorías o tesis doctrinales en relación con esta materia: 1.
La teoría negativa: que considera que el pensamiento humano no puede ser objeto de apropiación porque es inmaterial y además, consideran que las obras del ingenio humano no tienen carácter individual sino que son creaciones de la comunidad, porque se deben al fondo común de cultura de la sociedad en cada momento, es decir, están condicionadas por el clima político, religioso, intelectual y moral del momento. Por ello, la obra del ingenio no puede ser patrimonio de una sola persona, ni dejada a su individual arbitrio, ya que hay un interés social y público, siendo la difusión natural patrimonio común.
2.
Tesis individualista: defiende la propiedad intelectual como un derecho estrictamente individual, defendiendo su reconocimiento como absoluto el derecho del autor. Considera que la propiedad intelectual es un derecho individual fruto de la personalidad e inteligencia humana, cuyo fundamento es procurar al autor de la obra una remuneración por su trabajo.
3.
La tesis ecléctica o intermedia: que es la acogida por nuestra legislación española, considera que la propiedad intelectual es del autor de la obra, pero de modo limitado y temporal, para hacer posible que la sociedad tenga en esa creación cierta participación, por haber facilitado al autor los medios que sirvieron de base para esa creación.
Nuestra Constitución reconoce como un derecho fundamental, el derecho a la producción y creación literaria, artística, científica y técnica (20.1 CE), aunque las facultades que derivan de esa propiedad parecen vinculadas en otra esfera, ya que su regulación no es por Ley Orgánica, desarrollando los derechos fundamentales como dicta nuestro 81.1CE, sino mediante Ley ordinaria, la Ley 22/1987, de 11 de noviembre
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de Propiedad intelectual, que ha sido derogada en parte, por Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril y que es, en la actualidad la normativa de la propiedad intelectual. Subsidiariamente rige el Código Civil (arts. 428 y 429), pero lo más importante en esta materia es lo que rige en los Convenios Internacionales sobre el derecho de autor.
3. SUJETO, OBJETO Y CONTENIDO A) SUJETO Se considera autor a la persona natural que crea alguna obra artística, científica o literaria. No obstante, de la protección que la ley concede al autor se podrán beneficiar las personas jurídicas en los casos expresamente previstos (art 5LPI). Para tener la condición de autor es irrelevante tener o no la plena capacidad de obrar, ser o no mayor de edad, pues basta con ser persona, con tener personalidad en sentido propio. Según la LPI se presume autor al que aparezca como tal en la obra con su nombre, firma o signo que lo identifique; y cuando se divulgue en forma anónima o bajo seudónimo o signo, ejercerá el derecho de PI la persona natural o jurídica que la saque a la luz con el consentimiento del autor, mientras este no revele su identidad. Importante la distinción entre: - divulgación: la haga accesible al público por primera vez con consentimiento del autor - publicación: divulgación que se realiza mediante la puesta a disposición del público de un número de ejemplares de la obra que satisface racionalmente sus necesidades estimadas de acuerdo con la naturaleza y finalidad de la misma (art 4LPI). Pluralidad de autores (art 7LPI) 1. Los derechos sobre una obra que sea resultado unitario de la colaboración de varios autores corresponden a todos ellos. 2. Para divulgar y modificar la obra se requiere el consentimiento de todos los coautores. En defecto de acuerdo, el Juez resolverá. Una vez divulgada la obra, ningún coautor puede rehusar injustificadamente su consentimiento para su explotación en la forma en que se divulgó. 3. A reserva de lo pactado entre los coautores de la obra en colaboración, éstos podrán explotar separadamente sus aportaciones, salvo que causen perjuicio a la explotación común. 4. Los derechos de propiedad intelectual sobre una obra en colaboración corresponden a todos los autores en la proporción que ellos determinen. En lo no previsto en esta Ley, se aplicarán a estas obras las reglas establecidas en el Código Civil para la comunidad de bienes.
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Obra colectiva (art 8LPI) Se considera obra colectiva la creada por la iniciativa y bajo la coordinación de una persona natural o jurídica que la edita y divulga bajo su nombre y está constituida por la reunión de aportaciones de diferentes autores cuya contribución personal se funde en una creación única y autónoma, para la cual haya sido concebida sin que sea posible atribuir separadamente a cualquiera de ellos un derecho sobre el conjunto de la obra realizada. Salvo pacto en contrario, los derechos sobre la obra colectiva corresponderán a la persona que la edite y divulgue bajo su nombre (no se le atribuye pues la autoría, 97.2LPI) Obra compuesta (art 9 LPI) 1. Se considerará obra compuesta la obra nueva que incorpore una obra preexistente sin la colaboración del autor de esta última, sin perjuicio de los derechos que a éste correspondan y de su necesaria autorización. 2. La obra que constituya creación autónoma se considerará independiente, aunque se publique conjuntamente con otras.
B) OBJETO Establece la ley que, son objeto de propiedad intelectual “todas las creaciones originales literarias, científicas, artísticas o científicas expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en el futuro” (libros, impresos, películas, etc.). La creación ha de ser expresada y original para que merezca la calificación de objeto de una propiedad intelectual. También el titulo, cuando sea original, quedará protegido como parte de la obra (art 10.2LPI). Art 11LPI: “Sin perjuicio de los derechos de autor sobre la obra original, también son objeto de propiedad intelectual: 1º- Las traducciones y adaptaciones. 2º- Las revisiones, actualizaciones y anotaciones. 3º- Los compendios, resúmenes y extractos. 4º- Los arreglos musicales. 5º- Cualesquiera transformaciones de una obra literaria, artística o científica. Art 12.1 LPI: “También son objeto de propiedad intelectual, …, las colecciones de obras ajenas, de datos o de otros elementos independientes como las antologías y las bases de datos que por la selección o disposición de sus contenidos constituyan creaciones intelectuales, sin perjuicio, en su caso, de los derechos que pudieran subsistir sobre dichos contenidos” . OBJETOS EXCLUIDOS Art 13 LPI: “No son objeto de propiedad intelectual las disposiciones legales o reglamentarias y sus correspondientes proyectos, las resoluciones de los órganos jurisdiccionales y los actos, acuerdos, deliberaciones y dictámenes de los organismos públicos, así como las traducciones oficiales de todos los textos anteriores”. 188
C) CONTENIDO Art 2LPI: “La propiedad intelectual está integrada por derechos de carácter personal y patrimonial, que atribuyen al autor la plena disposición y el derecho exclusivo a la explotación de la obra, sin más limitaciones que las establecidas en la Ley”. El contenido de la propiedad intelectual está compuesto por derechos de carácter personal o morales y de explotación o patrimoniales, aunque más que derechos, son facultades y poderes que integran el contenido del derecho de propiedad intelectual. Derechos personales o morales Estos derechos son irrenunciables e inalienables. Al ser considerados personalísimos, no se puede renunciar a ellos como tampoco se pueden transmitir a otra persona, al igual que ocurre con los derechos de la personalidad. Estos derechos son los siguientes (14): 1º- Decidir si su obra ha de ser divulgada y en qué forma. 2º- Determinar si tal divulgación ha de hacerse con su nombre, bajo seudónimo o signo, o anónimamente. 3º- Exigir el reconocimiento de su condición de autor de la obra. 4º- Exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir cualquier deformación, modificación, alteración o atentado contra ella que suponga perjuicio a sus legítimos intereses o menoscabo a su reputación. 5º- Modificar la obra respetando los derechos adquiridos por terceros y las exigencias de protección de bienes de interés cultural. 6º- Retirar la obra del comercio, por cambio de sus convicciones intelectuales o morales, previa indemnización de daños y perjuicios a los titulares de derechos de explotación. Si, posteriormente, el autor decide reemprender la explotación de su obra deberá ofrecer preferentemente los correspondientes derechos al anterior titular de los mismos y en condiciones razonablemente similares a las originarias. 7º- Acceder al ejemplar único o raro de la obra cuando se halle en poder de otro, a fin de ejercitar el derecho de divulgación o cualquier otro que le corresponda. Este derecho no permitirá exigir el desplazamiento de la obra y el acceso a la misma se llevará a efecto en el lugar y forma que ocasionen menos incomodidades al poseedor, al que se indemnizará, en su caso, por los daños y perjuicios que se le irroguen. Una vez que fallece el autor, estos derechos corresponden, sin límite de tiempo, a la persona que se exprese en testamento o, en su defecto, a sus hederos legales. Si el autor fallece sin haber divulgado toda o parte de la obra, a las mismas personas señaladas corresponderá el derecho a su divulgación durante 70 años desde su fallecimiento.
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Derechos de explotación o patrimoniales Art 17 LPI: “Corresponde al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de explotación de su obra en cualquier forma y en especial, los derechos de reproducción, distribución, comunicación pública y transformación, que no podrán ser realizadas sin su autorización, salvo en los casos previstos en la presente Ley”.
A continuación, los artículos 18 a 22 van detallando el contenido de las formas de explotación, cuyas bases son: - Se entiende por reproducción la fijación directa o indirecta, provisional o permanente, por cualquier medio y en cualquier forma, de toda la obra o de parte de ella, que permita su comunicación o la obtención de copias. - Se entiende por distribución la puesta a disposición del público del original o de las copias de la obra, en un soporte tangible, mediante su venta, alquiler, préstamo o de cualquier otra forma. Cuando la distribución se efectúe mediante venta u otro título de transmisión de la propiedad, en el ámbito de la Unión Europea, por el propio titular del derecho o con su consentimiento, este derecho se agotará con la primera, si bien sólo para las ventas y transmisiones de propiedad sucesivas que se realicen en dicho ámbito territorial. - Se entenderá por comunicación pública todo acto por el cual una pluralidad de personas pueda tener acceso a la obra sin previa distribución de ejemplares a cada una de ellas. - No se considerará pública la comunicación cuando se celebre dentro de un ámbito estrictamente doméstico que no esté integrado o conectado a una red de difusión de cualquier tipo. - La transformación de una obra comprende su traducción, adaptación y cualquier otra modificación en su forma de la que se derive una obra diferente. Los derechos de propiedad intelectual de la obra resultado de la transformación corresponderán al autor de esta última, sin perjuicio del derecho del autor de la obra preexistente de autorizar, durante todo el plazo de protección de sus derechos sobre ésta, la explotación de esos resultados en cualquier forma y en especial mediante su reproducción, distribución, comunicación pública o nueva transformación. - No se considerará transformación que exija consentimiento del autor la parodia de la obra divulgada, mientras “no implique riesgo de confusión con la misma ni se infiera un daño a la obra original o su autor” (art 39LPI). - La cesión de los derechos de explotación sobre sus obras no impedirá al autor publicarlas reunidas en colección escogida o completa (art 22LPI). - Los derechos de explotación regulados en esta sección son independientes entre sí (art 23LPI).
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Otros derechos de naturaleza económica a determinados autores: - Al autor de una obra plástica se le concede un derecho a percibir un 3% del precio de reventa, si es igual o superior a 300.000 pesetas, por obra vendida o conjunto que pueda tener carácter unitario, siempre que la reventa se realice en pública subasta, en establecimiento mercantil, o con la intervención de un agente comercial. Este derecho es irrenunciable y sólo se transmite mortis causa y se extingue transcurridos 70 años del fallecimiento de su autor. - A los autores y artistas intérpretes o ejecutantes se les otorga el derecho, también irrenunciable, de remuneración por copia privada de obras divulgadas en forma de libro o publicaciones, o de soportes sonoros, visuales o audiovisuales. La copia no ha de ser objeto de utilización colectiva o lucrativa. Este derecho no es aplicable a los programas de ordenador. Límites de los derechos de explotación Las obras ya divulgadas podrán reproducirse sin autorización del autor en los siguientes casos (art 31LPI): 1º- Como consecuencia o para constancia en un procedimiento judicial o administrativo 2º- Para uso privado del copista y siempre que la copia no sea objeto de utilización colectiva ni lucrativa 3º- Para uso privado de invidentes, siempre que la reproducción se efectue mediante el sistema de Braille u otro procedimiento especifico y las copias no sean objeto de utilización lucrativa.
Los artículos 32 a 40 de la LPI establecen otros límites, que resumiendo: 1º- La inclusión en una obra propia de fragmentos de otras ajenas, siempre que se trate de obras ya divulgadas y se realice a título de cita o para su análisis, siempre que se realice con fines docentes o de investigación e indicando la fuente y el nombre del autor de la obra utilizadas (32). 2º- La reproducción de obras difundidas por los medios de comunicación social sobre temas de actualidad, siempre que se cite la fuente y el autor, si el trabajo apareció con firma, y que no se hubiese hecho constar la reserva de este derecho (33.1) 3º- La reproducción de intervenciones públicas, a fin de informar sobre la actualidad (33.2)
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4. DURACIÓN Y LÍMITES 1. Como regla general se determina que los derechos de explotación de la obra duran toda la vida del autor y setenta años después de su muerte. 2. Las obras seudónimas y anónimas que su duración será de 70 años desde su divulgación lícita. No obstante, si antes se llegase a conocer su autor, será de aplicación la regla 1. 3. Los derechos de explotación de obras que no fueron divulgadas lícitamente duraran 70 años desde su creación, cuando el plazo de protección no sea computado a partir de la muerte del autor o autores (27.2) 4. Las obras por partes o entregas, hasta la publicación de la última parte o entrega no puede considerarse completa, por lo que cada parte se computará por separado para cada elemento. Extinguidos los plazos de duración de los derechos de explotación de las obras, éstas pasaran al dominio público y podrán ser utilizadas por cualquiera siempre que se respeten la autoría y la integridad de la obra (41).
5. LA TRANSMIS TRANSMISIÓN IÓN DE DERECHOS Los derechos de explotación de la obra se pueden transmitir tanto inter vivos como mortis causa, y en este último caso se regirá por las reglas hereditarias generales (42). En cuanto a la transmisión de estos derechos inter vivos, la LPI limita la cesión al derecho o derechos cedidos, a las modalidades de explotación expresamente previstas y al tiempo y ámbitos territoriales que se determinen. Será nula la cesión de derechos de explotación sobre obras futuras (aún no creadas), cualquier cláusula por la que el autor se comprometa a no crear alguna obra en el futuro, así como la transmisión de los derechos de explotación de cualquier modalidad de utilización o medio de difusión inexistente o desconocido en el momento de la cesión (43). En cuanto a la capacidad contractual la LPI especifica que los autores menores de entre 16-18 años de edad, tienen plena capacidad para ceder la explotación de la obra, cuando vivieran de forma independiente con consentimiento de sus padres o tutores o con autorización de la persona o Institución que los tengan a su cargo (44). En cuanto a la forma, toda cesión deberá formalizarse por escrito (45). En cuanto a la remuneración del autor, como regla general, la cesión otorgada por el autor a título oneroso le confiere una participación proporcional (porcentaje) en los ingresos de la explotación, en la cuantía convenida con el cesionario. Esta regla general sólo puede variarse por la de un tanto alzado (cantidad de dinero entregada por el editor 192
al autor de un sola vez) en los casos expresamente establecidos en al LPI (46). Cuando el autor considere que los beneficios del editor son desproporcionados en relación con lo que recibió en su día puede pedir la revisión del contrato (47). Si la cesión se realiza en exclusiva, el cedente no podrá explotar la obra (48 a 50). Los derechos de explotación de las obras podrán ser objeto de hipoteca, pero no serán embargables los correspondientes al autor, pero sí sus frutos o productos que se considerarán como salarios a todos los efectos (orden a embargar, parte inembargable etc.).
6. OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL El libro II de la LPI reconoce y regula: • los derechos de los artistas y ejecutantes de cualquier forma de una obra, incluyéndose el director de escena y el de orquesta, aplicando minuciosamente la regulación general que realiza en el libro I (105 a 112) • los derechos de los productores de fonogramas y de grabaciones audiovisuales (114 a 125) • Protección de meras fotografías (128) • Protección de determinadas producciones editoriales (129 y 130)
• el derecho sobre base de datos (133 a 138).
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