DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES. TEMA 1.- EL DERECHO DE PROPIEDAD. 3.-EL PODER O FACULTAD DE EXCLUSIÓN. Art.348 cc la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes El CC no tiene un concepto o definición expresa de lo que es la propiedad privada. Si bien, admitida la institución y convertida en pilar básico del sistema económico que establece la CE, la propiedad privada significa ante todo que el propietario tiene poder de exclusión. El poder o facultad de exclusión es la capacidad que tiene el propietario de excluir a cualquier persona del uso y utilización de cuanto le pertenece; el propietario cuenta con las garantías suficientes para ello y, salvo que se den los requisitos de la expropiación forzosa, no podrá ser privado de sus bienes. Siendo titular del derecho real por antonomasia, puede hacer efectivo frente a todos el respeto debido a su posición jca. La facultad de cerrar o cercar las heredades (art. 388 CC) Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas. Esta norma quiebra la inercia histórica ya que hasta el movimiento liberal lo común es que el pastoreo exigiera la inexistencia de cercados, salvo concesión del poder real. Decreto Cortes de Cádiz 8 jun. 1813: todo propietario puede vallar sus propiedades. Hoy día es obligatorio el cierre de fincas por ordenanzas municipales o normas urbanísticas. Referencia al ius usus inocui. Uso del predio ajeno sin daño, uso inocuo, para rebusca o espigueo en fincas NO valladas. No se asienta en un derecho como tal sino más bien aprovechamientos tradicionales basados en la tolerancia del dueño 4.- LA FACULTAD DE GOCE Goce y disfrute. Según la terminología clásica, la facultad de goce significa que el propietario es, por principio y salvo que él disponga otra cosa, el único legitimado para usar, utilizar, modificar o incluso consumir la cosa que le pertenece. El goce y disfrute del bien es el verdadero elemento de definidor de las facultades de dominio, al igual que el propietario tiene facultad para modificar el destino económico de la cosa de acuerdo a su propia conveniencia, así como realizar toda suerte de actos de administración, incluida la transmisión o la obtención de frutos o rendimientos. No obstante, la facultad de goce y disfrute no supone un yugo para el titular que le obligue a su uso continuado. Atribución y adquisición de los frutos La distinta y plural naturaleza de los bienes objeto de propiedad privada arroja la necesidad de distinguir entre bienes fructíferos y los que no lo son. Pues uno de los problemas que puede plantearse es a quién le corresponde a atribución y adquisición de los frutos: La denominada accesión discreta: según el art. 354 CC “le corresponden al propietario los frutos naturales, los frutos industriales y los frutos civiles”. Esta regla de apoderamiento de los frutos se conoce como accesión discreta y constituye una mera derivación de la facultad de goce y disfrute o ius fruendi. La accesión discreta se diferencia de la accesión continua, por la cual se obtiene la propiedad de los bienes que son incorporados a la cosa principal de forma natural o artificial. Esta es una forma independiente de adquirir. Percepción de los frutos: solo es posible cuando han sido objeto de separación de la cosa principal que los ha producido. En cuanto a los frutos civiles, estos se considerarán producidos por días. La transmisión ius fruendi: el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos. Esto no contradice la regla general que atribuye los frutos al propietario, sino que establece que la percepción de los frutos está 1
englobada dentro de la facultad de goce. Digamos que una persona tiene una explotación agrícola en usufructo, la finca pertenece al nudo propietario, pero los frutos obtenidos pertenecen al usufructuario. La extensión del dominio en sentido vertical El art. 350 CC establece que el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo, y puede hacer obras, plantaciones y las excavaciones que le convenga, salvando las servidumbres y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía. Este precepto obedece a la concepción absolutista de dominio, pero ya desde que fue introducida la legislación de minería o las normas sobre tesoro oculto negaban tantas prerrogativas al propietario. Este precepto está matizado por la jurisprudencia y la legisl.urbanistica, que establece que la extensión vertical del dominio no puede llegar hasta el extremo de evitar inmisiones o intromisiones en el espacio vertical presuntamente exclusivo de aquel, que verdaderamente no afecten a las legítimas expectativas dominicales. 5.-LÍMITES Y LIMITACIONES AL PODER DE GOCE: UTILIDAD PÚBLICA Y UTILIDAD PRIVADA. Existen numerosos supuestos en los que las facultades de goce y disfrute de las cosas se ven afectadas por razones de utilidad pública o utilidad privada. Además de las servidumbres, existen otros aspectos, regulados por la legislación, que inciden sobre la titularidad dominical (porque el vehículo y el equipo de música son míos, no puedo por ello, usarlo a toda potencia a las 3 de la mañana). Cuando el CC dice en el 550 que todo lo que concierne a as servidumbres establecidas para la utilidad publica o comunal se regirán por las leyes o reglamentos especiales que las determinas y en su defecto por las disposiciones de este título (servidumbres) se refiere a servidumbre y a otras limitaciones del derecho de propiedad x ej. x legislación administrativa. Las relaciones de vecindad. Ya en Roma se generó la problemática de las denominadas relaciones de vecindad, sobre la base de que cualquier propietario no podía generar inmisiones molestas o perjudiciales para su vecino. En la Edad Media se crea Tª de los ACTOS DE EMULACION, en virtud de la cual debe prohibirse cualquier actuación del propietario que sin generarles provecho, tenga como fin ppal. molestar o perturbar al vecino. Insuficiente regulación en el CC (no recogida sistemática, sino algunos artículos). Servidumbre natural de aguas, por obras o dº temporal de paso, luces y vistas, aguas pluviales, prohibición de inmisiones y guardar distancias debidas, distancias entre plantaciones (2 m si se trata de arboles y 50 cm arbustos) Caracterización legal de servidumbres.- A pesar de la denominación del cc, los deberes y obligaciones entre vecinos son recíprocas y no generan un fundo dominante y otro sirviente, son lim de dominio en atención a relaciones de vecindad. Planteamiento actual.- Redacción cc anticuada en cto a las relaciones de vecindad. Hoy se considera que cualquier inmisión indebida puede ser atajada mediante el recurso a la genérica responsabilidad civil, como señalas leyes especiales (ley prop horizontal, TR ley de arrendamientos urbanos del 64) 6.-LA MEDIANERA. La medianera, a pesar de ser regulada en sede de servidumbre, no debe ser catalogada como tal, pues no hay predio dominante y predio sirviente, sino más bien una situación de beneficio común y simultáneo que provoca el nacimiento de ciertos deberes para sus respectivos propietarios. Tampoco es copropiedad o comunidad ya que es inexistente la acción de división sobre la pared medianera. Doctrina y jurisprudencia consideran que es una manifestación más de las relaciones de vecindad. Art. 57179cc muy prolija. 2
7.- LA FACULTAD DE DISPOSICIÓN. La propiedad supone, entre otras cosas el derecho de disponer una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Facultad de disposición es el haz de facultades que tiene el propietario: La realización de actos dispositivos: la facultad de disposición comprende la realización de toda suerte de actos jurídicos, culminen o no en la pérdida de la propiedad, por transmisión renuncia o abandono. También puede constituir a favor de otra persona cualquier derecho real limitado bien de goce o disfrute (usufructo, servidumbre, uso…) bien derechos de garantía (prenda, hipoteca…) La disposición como facultad integrada del derecho subjetivo: la facultad de disposición es un componente más del derecho subjetivo de propiedad que en términos económicos se manifiesta como un valor de cambio en una economía de mercado. 8.- LAS PROHIBICIONES DE DISPONER. La facultad de disponer es la regla general y cotidiana, pero existen algunos supuestos muy diverso y de naturaleza distinta en los que está se constreñida y vetada. Prohibiciones legales de disponer: existen algunos supuestos donde es la propia ley la que establece la prohibición de disponer de la cosa (prohibición de disponer de la cosa hasta transcurridos cinco años para los herederos del declarado fallecido, legislación patrimonio histórico, dº de uso y habitación que no se pueden arrendar ni traspasar a otro, personas con discapacidad…). Prohibiciones voluntarias de disponer: el derecho vigente no es muy partidario de las denominadas prohibiciones voluntarias, ya sean a título gratuito u oneroso. En cuanto a las de título gratuito destacan las limitaciones de carácter testamentario (el testador o causante limita que los herederos enajenen bienes, gral.inmobiliarios unidos al lustre familiar), la ley Hipotecaria permite su inscripción de acuerdo con la ley. Pero el CC únicamente contempla la materia para afirmar la nulidad de las disposiciones que prohíban enajenar perpetuamente y la temporalmente superando los límites fijados en el 781 para las sustituciones fideicomisarias. STC y sentir mayoritario de los autores afirman que las prohibiciones testamentarias de disponer, además de representar los límites temporales de ese artículo, han de fundarse en justa causa o interés legítimo. En cuanto a las de carácter oneroso, está prohibida su inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que no pueden surtir efectos frente a terceros, eficacia limitada entre las partes. Las denominadas prohibiciones judiciales y administrativas de disponer: La LH define las prohibiciones de disponer legales como aquellas que tienen plena eficacia jca SIN expresa declaración judicial o administrativa. Si es por resolución jd o administrativa se suele hablar de prohibiciones AD HOC. El fundamento de ambos tipos de prohibiciones radica en garantizar el patrimonio de un demandado en proceso (juicios ab intestato- de las herencias, casos de rebeldía del demandado y procedimientos concursales), según LH estos serán objeto de anotación preventiva; o del interesado en un expediente que conlleve préstamo o subvenciones de los distintos organismos administrativos. 10.- CONTENIDO ESENCIAL DE LA PROPIEDAD PRIVADA. 33.1 CE: Se reconoce el dº a la propiedad privada y a la herencia. 2. La función social de estos dº delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes o derecho sino x causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes. La CE no fija ese el contenido esencial de la propiedad privada, dependerá de la valoración de la función social que merezca para el legislador. 3
STC 87 reconoce que la noción abstracta de propiedad, como derecho absoluto e ilimitado es más bien un preconcepto que no puede hacerse efectivo en los sistemas normativos vigentes en países evolucionados. Nuestra CE incorpora un interés general colectivo junto al puro interés individual. Así, el titular dominical, no solo en la legislación civil sino también en otras leyes que cuidad de los intereses públicos a los que se vincula la propiedad, como la regulación normativa de la propiedad rustica y urbana, tiene que hacer frente a deberes positivos reclamados por el interés general de la colectividad. 11.-REFERENCIA A LAS PROPIEDADES RUSTICA Y URBANA. Propiedad Rústica.- El cc es acusadamente agrario pero solo se ocupa en cuanto a la tierra de la titularidad dominical de los predios o fincas (el aspecto estático de la titularidad). Esto, unido al tradicional atraso de las zonas agrarias hizo que el proceso constituyente de la 2º republica, se incluyera en CE 31 una norma programática de protección al mundo agrícola. Con la llegada de la guerra civil, el precepto constitucional no se desarrollo. Sin embargo el régimen franquista mantuvo en general el escaso conjunto de disposiciones agrarias republicanas y a partir de 1939 dicto numerosas disposiciones sobre la materia. Estas disposiciones fueran refundidas en la LEY DE REFORMA Y DESARROLLO AGRARIO (LRDA) del 1973. Ya en democracia con el gobierno de UCD se publicaron dos leyes fundamentales: • LEY DE FINCAS MEJORABLES del 79 dice que el cumplimento de la función social de la propiedad de fincas rusticas, sean públicas o privadas, obliga a que la tierra sea explotada con criterio técnicos económicos, que se realicen en las fincas las transformaciones y mejoras adecuadas, que se preste el trabajo en condiciones adecuadas y que se hagan las inversiones necesarias de carácter social. También regulaba el régimen propio de las explotaciones familiares. •
ESTATUTO DE EXPLOTACION FAMILIAR AGRARIA Y DE LOS AGRICULTORES JOVENES o LEY 49/ 1981, deroga y modifica parcialmente LRDA. Su nota más destacables es la posibilidad de expropiación de uso y arrendamiento forzoso al INSTITUTO NACIONAL DE REFORMA Y DESARROLLO AGRARIO (IRYDA) de las tierras no cultivadas o deficientemente aprovechadas (+ de 50 hectáreas de regadío o 500 de secano)
Propiedad urbana.- Como consecuencia de: ⋅ Procesos de planificación económica y urbanística ⋅ CE consagra ordenación del territorio como política publica independiente de urbanismo 148.1.3 ⋅ Implantación del estado autonómico La propiedad urbana ha sido objeto de constante atención por el legislador en 2ª m s.XX Tanto en la legislación urbanística estatal sobre el suelo y sus reglamentos desarrollo (hoy día vigente Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo) como en la legislación de las CCAA, la propiedad urbana queda configurada sobre bases absolutamente diversas a las establecidas por el cc. El propietario solo podrá construir previa LICENCIA y siempre y cuando el proyecto se adecue estrictamente a las previsiones de los diferentes instrumentos urbanísticos. Pesan sobre él numerosas obligaciones, como cesión gratuita de terrenos para viales, zonas verdes, etc., al tiempo que su facultad de goce, no es que se encuentre “limitada” por los instrumentos urbanísticos, sino que está realmente definida o concretada por los mismos. Se muta así el dº de propiedad. RD legislativo 2/2008 sigue reconociendo que las competencias exclusivas atribuidas a las CCAA en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda se limitan a garantizar las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los ciudadanos. ⋅ Reconoce explícitamente la función social de la propiedad ⋅ Diferencia entre suelo rural y suelo urbanizado 4
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Hace referencia a las especiales obligaciones profesionales de notarios y registradores respecto de las escrituras de obra nueva, en construcción o terminada.
TEMA 2 LAS LLAMADAS PROPIEDADES ESPECIALES 3. LA PROPIEDAD INTELECTUAL Contenido Propiedad Intelectual: Son los derechos legalmente reconocidas a ciertas personas sobre obras científicas, literarias o artísticas que pueden darse a la luz por cualquier medio conocido o que se invente en el futuro. Dada la naturaleza inmaterial del bien sobre el que recae la pi, la inscripción registral de los derechos reconocidos a autores es un presupuesto necesario para la protección de los mismos, así en sp existe el Registro de pi. Es una materia reservada a competencia del Estado art.149 CE. Fue regulada 10 años antes de que se publicara el CC de ahí la concisión con la que el cc se refiere a la misma, recogiendo únicamente los ppios básicos de la ley de propiedad intelectual. Actualmente texto vigente en la materia RDL 1/96 Contenido: Derechos patrimoniales: Derecho del autor al aprovechamiento o rendimiento de su obra, ya publique o divulgue por sí mismo, ya celebre contratos de edición o distribución. Derecho de disposición sobre la misma. Son renunciables. Son transmisibles tanto inter vivos como mortis causa y puede ser objeto de hipoteca mobiliaria. Derechos morales: Que le sea reconocida la paternidad de la obra o la decisión de que la misma se divulgue x seudónimo Que no pude ser publicada ni alterada la obra original sin su consentimiento Retirar la obra del mercado, siempre y cuando perjudique a terceros tendrá que indemnizar Modificar la obra. Temporalidad de los derechos de autor Las distintas leyes de pi han limitado el derecho de autor a un periodo determinado que oscila de una legislación a otra, a partir del fallecimiento del autor, ahora 70 años. Una vez agotado el plazo, la obra puede ser publicada o divulgada por el estado, instituciones o particulares. Pero quien la publica no tiene monopolio y no puede impedir que otra persona lo haga.
TEMA 3 LA COPROPIEDAD Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL 1.-COMUNIDAD Y COPROPIEDAD. El art. 392 CC dice que hay comunidad (tb se llama cotitularidad) cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, a falta de contratos o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las disposiciones de este título. La copropiedad es una subespecie que se regula en los stes artículos, desde la perspectiva que la doctrina denomina “comunidad romana”.
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2.-LAS LLAMADAS COMUNIDADES ROMANA Y GERMÁNICA. Las características diferenciales de la comunidad romana y germánica.
Romana Cada copropietario tiene una cuota de participación que, en general, rige tanto para la contribución de gastos como para la formación de acuerdos. Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar acuerdos, pudiendo incluso provocar la extinción de dicha situación de cotitularidad La copropiedad se concibe como tendencialmente transitoria. Cada propietario puede realizar, con respecto a su cuota, los actos de enajenación que estime oportunos. No existe vínculos, más allá que la titularidad compartida, entre los copropietarios.
Germánica o en mano común Inexistencia de cuotas
Imposibilidad de ejercitar la división por parte de los comuneros. Tendencialmente permanente y estable para las funciones del grupo familiar. El copropietario, debido a la inexistencia de cuotas, no puede enajenar su posición en la copropiedad a terceros. Existencia de un vínculo personal entre los copropietarios gral-familiar
3.- LA COPROPIEDAD POR CUOTAS (copropietarios o comuneros) El art. 393 CC establece que el concurso de partícipes, tanto como en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales mientras no se pruebe lo contrario. Esta regla es de carácter dispositivo y supletorio. Es decir, pueden existir situaciones de copropiedad donde existan cuotas desiguales. Acreditada la desigualdad, mediante cualquier medio de prueba, los beneficios y cargas serán directamente proporcionales a la cuota respectiva. La desigualdad en la cuota vendrá dada: • Por el título adquisitivo, ej.3 hnos heredan en partes desiguales por estar uno de ellos mejorando la explotación agraria familiar. • Por las aportaciones realizadas en el momento de nacer la copropiedad (uno aporta el 75% de la caravana)
4.- FACULTADES Y DEBERES DE LOS CONDUEÑOS RESPECTO DE LA COSA COMÚN. Uso y disfrute de los bienes comunes.- 394 cc La regla general en relación con el uso de las cosas es que puede usarse atendiendo a su destino y naturaleza, de modo que no conlleve perjuicio para el interés de la comunidad ni se impida la utilización a los coparticipes. Pueden darse dos situaciones: • Que resulte posible su utilización conjunta por parte de los copropietarios (p. ej. una piscina comunitaria). • Que no sea posible su uso conjunto. En tal caso, los copropietarios deben de ponerse de acuerdo (es un acto de admón., simple mayoría) para determinar un régimen de utilización. Conservación y defensa en juicio.- Cualquier copropietario está legitimado procesalmente activa o pasivamente en defensa de la comunidad. La stc a su favor aprovechará a los demás comuneros, sin que les perjudique la adversa o contraria. Administración de la cosa común.- La regla general es que los acuerdos deben ser adoptados por mayoría de los partícipes. Pero no debe de atenderse al número de copropietarios, sino a la cuota de participación de 6
cada uno; es decir, se requiere que la suma de las cuotas de los copropietarios constituya la mayoría. El CC prevé, ante la eventualidad que un propietario mayoritario tome acuerdos perjudiciales para el resto, que se pueda dirigir al juez para que provea lo que corresponda para defender los intereses del resto de copropietarios, pudiendo llegar al nombramiento de un administrador si así se solicita. Esto es aplicable a los casos de empate, desidia o dejación del comunero mayoritario. Las decisiones perjudiciales para los copropietarios minoritarios suelen ser la adopción de acuerdos que minusvaloran su capacidad de uso y disfrute de los bienes, a veces con la celebración de arrendamientos de larga duración, cuyo arrendatario es el o alguno de los comuneros mayoritarios. Procedimiento ordinario según cuantía LEC Disposición y alteración de la cosa común.- 397 CC Ninguno de los copropietarios podrá enajenar ni alterar la cosa común sin consentimiento unánime de todos los demás, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. Actos de admón.: mayoría de los participes, están referidos únicamente al aprovechamiento de la cosa y se caracterizan por su carácter transitorio. Actos renovables como dice Planiol. Actos de disposición unanimidad de los comuneros (enajenación, gravamen), tendencialmente permanentes o permanentes. Contribución a los gastos comunes.-Se hará conforme a la cuota parte de cada uno de los copropietarios. 5.- ENAJENACIÓN Y DISPOSICIÓN DE LA CUOTA PRIVATIVA. Pese a la situación de copropiedad, cualquiera de los partícipes puede llevar a cabo la enajenación, venta o cesión de su propia cuota, cuando lo estime oportuno. No obstante, el resto de copropietarios tendrán derecho a usar el retracto de comuneros, es decir, tendrán un derecho de adquisición preferente a favor de los restantes copropietarios. 6.-LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN. La acción de división. 400 cc Ningún copropietario está obligado a permanecer en la copropiedad, cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo se que divida la cosa común. El 1502 para herencia indivisa: todo coheredero podrá pedir en cualquier tiempo la participación de la herencia. Cabe añadir por cualquier causa, no necesario un fundamento. N/cc mira con recelo las situaciones de comunidad, mater rixarum, mater discordiarum, solo limita la facultad de instar la división de la cosa en casos de pacto de indivisión o cuando la cosa sea objetivamente indivisible. La acción es imprescriptible. El pacto de indivisión. Resulta obligado conservar la cosa individida, nunca de forma indefinida. Raramente en comunidades voluntarias, normalmente en clausulas testamentarias impuestas a los herederos (para que no malvendan, conserven el lustre del apellido, etc). El art. 400 CC establece un plazo máximo de 10 años, aunque se hubiera señalado indefinido, si bien este plazo es prorrogable y por tanto plazo mayor, por sucesivos pactos por acuerdo unánime. La objetiva indivisibilidad de la cosa. Queda vetada la división en caso de que la cosa sea objetivamente indivisible, de forma que al realizar la división, la cosa quedara inservible para el uso al que se destina (indisivilidad material, un caballo, una barca), o bien pierda su valor (indivisibilidad funcional ej. Un terreno que puede ser materialmente divisible pero pierde valor) El CC establece que en caso de cosa indivisible y los condueños no convinieren en que uno se quede con la cosa, indemnizando a los demás; si no se llega a tal pacto amenaza con vender la cosa y repartir el precio entro los propietarios.
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Similar en caso de herencia. Para la partición de herencia el 1062 establece que bastara que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta y con admisión de licitadores extraños para que así se haga. Se aplica supletoriamente esta norma para los comuneros, de modo que a falta de acuerdo, subasta publica. Los comuneros pueden acordar subasta privada, es decir exclusivamente entre ellos.
7.-LA PRÁCTICA DE LA DIVISIÓN. 402CC Por los interesados. La división la podrán realizar los copropietarios de la forma que estimen conveniente, si bien han de actuar de forma unánime. Ni siquiera la autorización judicial puede suplir la falta de consentimiento de un condueño; si bien si es necesaria cuando se exista falta de capacidad de obrar de uno de los comuneros. La dificultad de hacer lotes idénticos lleva a que sea habitual el sorteo de lotes, pacto valido e inexpugnable si previamente hubo conformidad de todos Por árbitros o amigables componedores. El CC prevé esta posibilidad, estableciendo que deberán formar partes proporcionales evitando, en cuanto sea posible, los suplementos a metálico. No tiene nada que ver con arbitraje sensu estrictu, son más bien arbitradores, a voluntad de los condueños. El nombramiento de los árbitros ha de ser realizado de común acuerdo entre ellos, no obstante la jurisprudencia ha reiterado la validez de la regla que si existen solo dos copropietarios, cada uno designa a uno y el juez designa al árbitro dirimente. División judicial. Los dos anteriores requieren acuerdo unánime de los copropietarios. En caso de desacuerdo o en supuestos de imposibilidad por no contar momentáneamente con alguno de los dueños, la división requiere instar el correspondiente proceso judicial (o laudo arbitral, más raro después de tanto desacuerdo). Nuestra legislación no prevé proc.especial para la división de la cosa común. Algunos autores proponer el juicio voluntario de testamentaria, pero es más acertado concluir que el procedimiento a seguir debe ser el ordinario, que corresponda en atención a la cuantía. 8.-EFECTOS DE LA DIVISIÓN. Entre los comuneros. El primer y fundamental efecto que produce la división es convertir la cuota indivisa en la correspondiente propiedad singular de cada uno de los comuneros. Dicha atribución se produce con efecto retroactivo: se entiende que cada comunero ha poseído la parte que le ha tocado durante todo el tiempo. Los copropietarios deben responder recíprocamente por evicción y saneamiento de los bienes adjudicadosRespecto de terceros. Los acreedores o cesionarios de los participes 403cc podrán concurrir a la división y oponerse a que se verifique sin su consentimiento. No podrán impugnar la división consumada, salvo que existiera fraude o existiera la oposición previa formalmente interpuesta para impedirla. La división de la cosa común no perjudicará a tercero. 9.-LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Derecho de propiedad que recae sobre las casas construidas por pisos, peculiaridades de la misma, existen: Elementos comunes, que pertenecen conjunta e inseparablemente a todos los copropietarios Elementos privativos, que pertenecen a cada propietario. LPH 21 jun 49/1960 Y SUS REFORMAS En vigor hasta 1999, su artículo 1 dio nueva redacción al 396 cc, pero no resolvió de forma satisfactoria problemas de convivencia, urbanizaciones y complejos residenciales incluidos. Por ello se reformó sucesivamente con distintas normas con rango de ley: 1988 Ley sobre funcionamiento de la junta de propietarios y obligaciones de los propietarios 8
1990 Ley en relación a la adopción de acuerdos que tengan por finalidad facilitar el acceso y la movilidad de los minusválidos en su vivienda 8/1999 Ley de reforma de la PH, que sin llevar a término su derogación formal, introduce ex novo la obligación de constituir un fondo de reserva, privación del derecho de voto para morosos, adaptación a las urbanizaciones privadas, etc. 2003 Ley de Igualdad de Oportunidades no Discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad 2009 Ley de eficiencia energética de edificios Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas se modifica la 8/99: Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior. Además cada comunidad se rige por las disposiciones legales especiales y en lo que las mismas permitan por la voluntad de los interesados. Es decir los estatutos. Para modificarlos si forman parte del título constitutivo unanimidad y si se inscribieron en el registro de la propiedad, sus normas vinculan y perjudican a terceros. ELEMENTOS COMUNES Y ELEMENTOS PRIVATIVOS. La LPH reconoce la propiedad exclusiva del propietario de cada uno de los pisos, locales o apartamentos. De otro lado, corresponde al dueño de cada piso la copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos comunes, pertenencias y servicios comunes. Derechos del propietario sobre las partes privativas. ⋅ Podrá realizar obras y modificaciones dentro de sus elementos privativos, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio o perjudique a otro (dar cuenta al Pte.). ⋅ Puede dividir materialmente su parte privativa, lo cual genera la modificación de la cuota de participación. Por ello dispone art.8 LPH que esas obrar requieren aprobación de la junta, que es la que determina las cuotas para esos nuevos pisos ⋅ Puede disponer libremente de su derecho de propiedad ⋅
Derechos del propietario sobre las partes o elementos comunes. Básicamente tiene derecho a utilizar, conforme a su naturaleza, todos los elementos del edificio. Pero no podrá proceder a su enajenación o disposición por separado.
11.- OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO. La obligación fundamental radica en contribuir, según su cuota de participación, en los gastos generales originados por el sostenimiento, servicios y conservación del inmueble. Debe observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en las relaciones con los demás propietarios y que en su propiedad se realicen las reparaciones exigidas por el conjunto del inmueble. 12.- LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN. Es de vital importancia pues determinará la participación en las cargas y beneficios atribuibles a cada uno de los copropietarios. La cuota deberá ser tenida en cuenta en la adopción de acuerdos de la Junta de propietarios (la mayoría no es de personas sino de cuotas). Fijación en el título constitutivo e inmodificabilidad de la cuota. La cuota queda fijada en el título constitutivo de la propiedad (escritura división horizontal) Las cuotas serán tendencialmente inmodificables. La alteración de las cuotas solo podrá variarse por acuerdo unánime.
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Posibilidad de impugnación de la cuota injusta. Para fijar la cuota se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Cabe la impugnación de la cuota injusta. Fijación de la cuota en centésimas. 13.- RÉGIMEN BÁSICO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. (no entra) La Junta de propietarios. Es el órgano colegiado, de carácter asambleario, de gobierno de la comunidad. Entres sus funciones está: nombrar Presidente, Secretario y/o Administrador, Aprobar los estados de cuentas, la ejecución de obras, los estatutos… Los acuerdos se tomarán por unanimidad (acuerdos que afecten al título constitutivo de la propiedad o los Estatutos), mayoría de 3/5 (establecimiento de ascensor, portería, conserjería u otros servicios de int.gral), por simple mayoría (modificar barreras arquitectónicas, aunque se modifiquen estatutos o titulo constitutivo), o por mayoría de 1/3 (telecomunicaciones 1º convocatoria mitad mas uno que a su vez sean mayoría simple de cuotas de participación 2º convocatoria no hay quórum cuotas de los presentes.
TEMA 4. LA POSESIÓN Y LOS DERECHOS REALES. 1.- LA ELASTICIDAD DEL DOMINIO Y LOS DERECHOS REALES: CONCEPTO Y CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. Una de las características más importante del dominio es su elasticidad, esto es, la posibilidad de que el propietario utilice todas las facultades que el ordenamiento jurídico le proporciona sobre los bienes que le pertenecen, o que, por el contrario, utilice parte de su poderío, permitiendo al mismo tiempo que otras personas ejerciten ciertas facultades parciales (desmembración de la propiedad). La expresión elasticidad del dominio resalta tanto la posibilidad de que sobre una misma cosa existan diversos derechos reales, como que la propiedad tiene una virtualidad o potencialidad absorbente asumiendo de forma inmediata el propietario todas las facultades que, en su caso, detentaran con anterioridad los titulares de otros derechos reales. La propiedad es el derecho real por excelencia. Aproximación al concepto de derecho real. El origen de la expresión proviene del sistema jurídico romano, en el que se denominaban iura in re (esto es, derechos sobre la cosa) ciertas facultades recayentes sobre los bienes que podían ser ejercitadas por su titular/es, con independencia de quien ostentase la propiedad de tales bienes. Caracterización general de los derechos reales. Las notas peculiares o típicas de los derechos reales radican en la inmediatividad o inherencia y en la eficacia erga omnes. •
La inmediatividad o inherencia del derecho real al bien sobre el que recae.- El señorío que la persona ejerce de forma directa e inmediata sobre la cosa. Dicho señorío puede ser total, cuando sólo una persona está legitimada para ejercitar todas las facultades inherentes a la dominación de la cosa (propiedad) o, por el contrario, parcial. En este último caso, diversas personas ejercitan facultades o tienen atribuidos derechos reales, de forma simultánea y compatible, sobre un mismo bien, pueden convivir, nudo propietario, usufructuario, servidumbre dominante. La coexistencia de una pluralidad de derechos reales sobre una misma cosa obliga a distinguir entre la propiedad en sí misma considerada (que es caracterizada como derecho real pleno) y los demás 10
derechos reales. Por ello, se habla de derechos reales limitados o de derechos en cosa ajena para referirse a todas aquellas facultades que, recayendo sobre una cosa de forma directa e inmediata, son diferentes a la propiedad, que es el derecho real por excelencia, por tener un menor contenido. •
La eficacia erga omnes.- La existencia de un derecho real cualquiera atribuye a su titular la posibilidad de exigir a todos los restantes miembros de la colectividad el respeto del mismo. En tal sentido, se afirma que el derecho real es eficaz frente a cualquiera, bajo la expresión común de que tiene eficacia erga omnes o bien calificándolo como un derecho absoluto (es oponible frente a todos y no se refiere a su carácter limitado.
Clasificación de los derechos reales limitados. • Derechos reales de goce, con acusado componente posesorio, atribuyen a su titular facultades de uso de cosas pertenecientes al propietario: usufructo, uso, habitación, censos, servidumbre y superficie. • Derechos reales de garantía: prenda e hipoteca. • Derechos reales de adquisición: tanteo, retracto y derecho de opción inscrita. Titularidad jco-real y posesión La titularidad jurídico-real consiste en un poder directo e inmediato sobre la cosa, poder que puede plasmarse en facultades sobre las cosas de 2 formas: a) Mediante la posesión de la cosa sobre la que recae el derecho real, como ocurre en el caso de la propiedad, el usufructo, etc. b) Sin que el derecho real implique para su titular posesión alguna de la cosa sobre la que recae aquél, como sucede en los supuestos de hipoteca. Por tanto, no todo derecho real comporta poseer la cosa. Es más, puede una persona poseer algo sin que exista derecho real alguno (préstamo de un libro por un compañero o tenencia de algún objeto que hemos encontrado y que nos disponemos a entregar en la oficina municipal de objetos perdidos). La generalidad del fenómeno posesorio: la posesión como hecho y como derecho. Aunque coloquialmente se identifique la posesión con la propiedad, jurídicamente no es exacto. Poseer significa tener una cosa y es la tenencia material la nota más característica de la posesión; aunque, no obstante, la legislación reconoce supuestos en los que se reconoce la cualidad de poseedor a personas que, materialmente, no poseen la cosa (resulta grave afirmar que el propietario de un piso al alquilarlo pierde de forma absoluta la posesión del mismo o el dº a ella) Tenencia material de la cosa, posesión de hecho: ius possesionis Puro derecho a poseer, posesión de derecho: ius possidendi. Poseedor mediato: el que tiene dº a poseer (ej. propietario) y poseedor inmediato, a quien cuenta con la tenencia material, arrendatario. CC considera a veces la posesión como un mero hecho y otras como un derecho. En principio el poseedor tiene derecho a ser mantenido en su posesión, situación fáctica provisionalmente tutelada, que decaerá frente a derechos de mejor grado. 2.- PERFIL HISTÓRICO Y FORMULACIONES DE LA POSESIÓN. Existen múltiples y variadas situaciones posesorias. El señorío puede asentarse tanto en la posesión de hecho (ius possesionis) o posesión de derecho (ius possidendi). La posesión como hecho. Ley de bases 88 posesión es un concepto limitado «nacido de una tenencia de la que se deducen hechos independientes y separados del dominio». 11
El ladrón es poseedor, en cuanto ejerce de hecho el control fáctico sobre la cosa. La posesión puede existir como mero hecho, sin fundamento en la titularidad dominical del poseedor (sin que sea propietario) ni tampoco en acto o titulo transmisivo alguno del propietario al poseedor actual. Ius possidendi e ius possessionis. La posesión puede también consistir en un mero hecho, consistente en el señorío fáctico sobre la cosa, aunque semejante poder no encuentre fundamento en un título que habilite al poseedor para seguir siéndolo. En tal caso, suele afirmarse, el poseedor tiene el ius possessionis (tenencia material) aunque carezca del ius possidendi (derecho a poseer) Cuando estemos ante un caso en el que el poseedor sea simultáneamente propietario, en tal supuesto el goce posesorio es sencillamente un corolario del conjunto de las facultades dominicales, por lo que carece de sentido distinguir entre ius possidendi e ius possessionis. Si el propietario transmite, consiente o pierde la posesión fáctica de la cosa que le pertenece, resultará necesario, en cambio, determinar si el nuevo poseedor tiene ius possidendi (usufructuario, arrendatario, etc.) o no (precarista, ladrón o quien, sin serlo, se apropia indebidamente de algo ajeno), dando por hecho en todo caso que el ius possessionis le corresponde en cuanto señorío de hecho. Pero, al mismo tiempo, resultará imposible negarle al propietario el ius possidendi que, conforme a las circunstancias de cada caso, corresponde al titular dominical, al igual que el resto de las facultades dominicales que puedan ser objeto de transmisión
3.- NATURALEZA DE LA POSESIÓN Y FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA. Existe un debate doctrinal sobre la naturaleza de la posesión, si debe considerarse de hecho o de derecho. Se puede considerar dominante que afirma que la posesión constituye un derecho real, protegido por interdictos y que puede bajo ciertas circunstanciar se base de la usucapión... El profesor Lasarte cree que el debate carece de trascendencia de fondo, ya que dada la coincidencia respecto a los efectos generados por las diversas situaciones posesorias, es difícil pretender calificarlas como un hecho o un derecho de forma genérica. 4.- EL FUNDAMENTO DE LA PROTECCIÓN POSESORIA La doctrina alemana debatió largamente sobre el fundamento de la protección posesoria ¿por qué protege el legislador el hecho posesorio? IHERING hace una exposición que logra cierto acuerdo, la protección de la posesión es fruto de varios elementos que no son contradictorios: Tutela interdictal viene de la prohibición de la violencia, consecución de la paz social y del orden constituido Protegiendo la posesión también se protege la propiedad de forma indirecta. 5.- CLASES DE POSESIÓN. a) Posesión civil y posesión natural: la posesión en concepto de dueño. Posesión natural es la tenencia de una cosa o disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derechos como suyos (art. 430 CC). Tenencia+ intención. Sirve de base a la usucapión, la prescripción adquisitiva requiere en todo caso que el poseedor lo sea en concepto de dueño. Poseedor civil=en concepto de dueño. La doctrina mayoritaria afirma que esa distinción, la intención de tener la cosa como suya, debe identificarse con tener la cosa en concepto de dueño. Ambos tipos de posesión están protegidas por los interdictos, si bien, se puede identificar la posesión natural con la posesión interdictal, y la civil con la ad usucapionem. 12
b) Posesión en concepto de titular y no titular. El art. 432 CC establece que la posesión puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho, para conservarlo o disfrutarlo, perteneciendo el dominio a otra persona. La doctrina ha concluido que las distinciones de los art.430 y 432 son sustancialmente idénticas, en definitiva, se trataría de determinar si la tenencia posesoria se tiene en concepto de titular del derecho de que se trate (propiedad o usufructo), con independencia de que existe otro derecho de mejor grado frene al del poseedor que se considera titular de un determinado ius possidendi (propietario respecto al usufructuario). c) La posesión en nombre propio o en nombre ajeno: el denominado “servidor de la posesión”. La posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfrute, o bien por otra en su nombre (art. 431 CC). Se determina así no a quien corresponde la titularidad de la posesión sino a quien corresponde su ejercicio. Ejemplo de en nombre ajeno, administrador, comodatario o mandatario realizan actos posesorios en nombre ajeno sin que pudieran atribuirse ius possidendi. Sería la figura germánica el servidor de la posesión, el detentador de una cosa que ocupa tal posición a consecuencia de una relación de servicio con el verdadero poseedor. La doctrina posterior ha insistido en el rechazo de la importación de la figura del servidor de la posesión. Sin embargo esta figura y la contenida en el 431 cc tienen un sustrato común, determinar el status jurídico de la persona que sin ser propiamente poseedor, detenta el contacto físico con la cosa, y dilucidar si el poseedor en nombre ajeno puede ejercitar interdictos. En nuestro sistema normativo dado el CC y la LEC si puede ejercer acciones interdictales. d) Posesión mediata e inmediata. El CC no contiene referencia expresa a esta distinción. Si bien, la doctrina considera poseedor inmediato a quien goza de hecho de la cosa; y poseedor mediato quien deja de tener la posesión efectiva y material de ella. Ejemplo el dueño pacta un arrendamiento, sería poseedor inmediato el arrendatario y mediato el arrendador. La posesión mediata admite graduaciones, ninguno de los poseedores intermedios pierde su condición de poseedor por transmitir la tenencia de la cosa a otra persona. Quien finalmente detente la tenencia material de la cosa será el único poseedor inmediato, esta posesión no admite graduación. La sucesiva transmisión de la tenencia material de las cosas no supone considerar que un poseedor mediato tenga la posesión como derecho, por ejemplo el arrendatario frente al arrendador tiene derecho a poseer durante el periodo establecido y cuenta con la posesión como derecho a su favor, pero no siempre es así. e) Posesión injusta o viciosa. El poseedor injusto o vicioso, es quien carece de derecho para poseer. El art. 441 CC prohíbe que se adquiera la posesión violentamente, mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con derecho (ius possidendi) debe solicitar el auxilio de la Autoridad competente. El art. 444 CC dice que los actos ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa o con violencia, no afectan a la posesión. La sustracción de una cosa no afecta a la posesión, carece de efecto posesorio alguno, ni siquiera de hecho. Sin embargo este precepto 444 se ve dificultado por el 460.4 que señala: el poseedor puede perder su posesión por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año. Dicho precepto califica la tenencia material por el despojante como posesión. En consecuencia resulta insuperable dejar de calificar como posesión incluso la mera tenencia material del despojante. Será un poseedor de hecho, interdichamente protegida frente a terceros, que a su vez pretendieran privarle de la tenencia de la cosa. ¿También frente al propio despojado o sus sucesores? La respuesta debe ser negativa a tenor del 441. Pero sin embargo parte de la doctrina Albadalejo, la posesión del despojante también debería estar protegida frente a la recuperación clandestina o violenta del despojado. El despojado que recupera clandestina o violentamente la cosa, tendrá una posesión justa pero al mismo tiempo, viciosa. 13
f) Posesión de buena y mala fe. La posesión de buena fe es importante en relación con los siguientes aspectos: 1. Respecto a la posible y eventual usucapión del poseedor que se convierte en propietario 2. Atendiendo a la especial función legitimadora de la posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe. 3. El régimen jurídico establecido respecto de la liquidación del estado posesorio, en el cual el criterio diversificador es precisamente la buena o mala fe del poseedor que deja de serlo. 1950 cc la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio, o su derecho real poseible= creencia de legitimidad posesoria ad usucapionem 433 cc se reputara poseedor de buena fe al que ignora que en su titulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide= ignorancia de ilegitimidad posesoria Son requisitos subjetivos pero no vale la mera alegación de usucapir, sino que ha de demostrarlo en términos objetivos por darse las dos circunstancias legalmente requeridas: ⋅ Que el usucapiente adquirió de quien tenía facultades transmisivas suficientes ⋅ Que el acto o titulo transmisivo pueda ser considerado válido (justo titulo) Mala fides superveniens nocet: la mala fe sobrevenida perjudica, la buena fe del poseedor ha de ser continuada durante todo el periodo de la posesión hábil para la usucapión. Salvo prueba en contrario la posesión ha de ser considerada de buena fe respecto de cualquier poseedor y la posesión inicial de buena fe ha de seguir considerándose igual, salvo que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. La tolerancia posesoria y la posesión precaria. Según el art. 444 CC los actos meramente tolerados no afectan a la posesión. Esto puede entenderse en dos sentidos: 1. En el sentido de quien lleva a cabo los actos de tolerancia, no llega a ser el verdadero poseedor, sino un simple detentador o poseedor de facto. Obviamente no podrá contar con la protección interdictal ni con usucapir. Manifestaciones de tolerancia: ius usus inocui, p ej. 2. O entenderse que el verdadero poseedor de hecho y derecho admite la posesión de hecho de otra persona, tolerando la realización de actos posesorios, considerando que puede recuperar la posesión cuando le venga en gana. Esta situación se conoce como posesión precaria y se da con cierta frecuencia en el ámbito de las relaciones familiares o amicales. El poseedor precario es un verdadero poseedor de hecho o sin título, que por ende cuenta a su favor con la protección inerdictal incluso frene al poseedor de derecho. En la practica la reclamación al poseedor precario suele acabar en pleito, pues si este acumula gastos cuyo reembolso pretende recuperar antes de la devolución de la posesión (le dejo un piso a mi hijo y este paga obras), hay que determinar si fue poseedor de buena fe (en ese caso cuenta con el derecho de retención respecto de los gastos necesarios) aunque no puede usucapir en ningún caso. La reiterada doctrina del TS dice que los precaristas no pueden ejercitar el derecho de retención.
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TEMA 5. DINAMICA DE LA POSESIÓN. 1.-SUJETOS DE LA POSESIÓN. Las reglas de la capacidad. Los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas, pero necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para que los derechos de la posesión nazcan a su favor (art. 443 CC). Para adquirir la posesión no se requiere la plena capacidad de obrar, es un simple hecho. Parte de la doctrina la limita en la posesión de derechos, Lasarte no encuentra razones. El art. 38 CC prevé que las personas jurídicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases. La coposesión. El art. 445 CC establece que la posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, salvo en los casos de indivisión. Por tanto, la única posibilidad de coposesión es en los casos de indivisión. Coposesión, paralela a la situación de copropiedad. 2.- OBJETO DE LA POSESION Cosas o derechos (disfrute posesorio). Solo cosas y derechos susceptibles de apropiación. ⋅
Cosas.- en sentido material no ofrece dificultad, pero y en sentido incorporal o inmaterial (prop. Industrial o intelectual), pueden ser objetos de posesión? La opción más correcta es que lo que se posee es el derecho sobre esas cosas, pero en cualquier caso, cabe posesión sobre cosas incorporales
⋅
Derechos.- O quasipossessio. Fue admitida a imagen y semejanza de la posesión de las cosas, ej. Servidumbres prediales. Code Napoleón desaparece la referencia a la cuasiposesión pero se afirma, al igual que en nuestro cc, que la posesión es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho, sin diferencia.
Susceptibilidad de apropiación No las cosas fuera de comercio, aire, lluvia… Y los derechos? La doctrina clásica lo restringe a ciertos derechos reales, los susceptibles de un ejercicio estable y duradero. Albadalejo dice que en nuestro cc esa restricción no tiene sentido. Si bien no todos los servirán para la usucapión. 3.-ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN. La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho (art. 438 CC). En cuanto a las dos fórmulas de obtención de la posesión, previstas en el art. 438 CC (ocupación material y sujeción a la voluntad del poseedor), ambas tienen un alcance similar: el poseedor puede llegar a serlo con independencia de que en su posesión haya intervenido o no el anterior poseedor. La transmisión de la posesión. El art. 438 CC establece que la posesión se puede adquirir por los actos propios y formalidades legales establecidas. Es decir, hace alusión a los mecanismos de traspaso posesorio, por los procedimientos admitidos en derecho. El traspaso posesorio no tiene porque conllevar la transmisión de la titularidad dominical, sino que puede consistir estrictamente en la pura posesión. Entre tales medios destaca la tradición, que sí está basada en la entrega de la cosa con ánimo de transmitir la propiedad. 15
Otros señalan: adquisición judicial de la posesión conforme a la LEC: Por stc se reintegra la posesión Embargo preventivo de bienes muebles que se depositaran en persona de responsabilidad Posesión inherente a admón. judicial de bines litigiosos Pero para Lasarte esta categoría carece de sentido. La transmisión por ministerio de la ley: la llamada posesión civilísima. El art. 440 CC recoge la denominada posesión civilísima. La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia (adquisición+aceptación). El que válidamente repudia una herencia se entiende que no la ha poseído en ningún momento. Aunque no haya aprensión de los bienes, los herederos aceptantes son considerados legalmente poseedores de los bienes hereditarios, para adquirir la posesión de hecho tienen el interdicto de adquirir. Algún sector doctrinal plantea si debería extenderse a otros supuestos como transformación o absorción de sociedades, pero no hay norma ad hoc, Lasarte dice que no estaríamos hablando de posesión civilísima sino de presunciones posesorias. 4.- ADQUISICIÓN POR SI Y POR REPRESENTANTE. Según el art. 439 CC se puede adquirir la posesión: por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatario* y por un tercero sin mandato; pero en este último caso no tendrá validez hasta que sea verificada por la persona en cuyo nombre se ejecuta el acto posesorio, tacita o expresa. *Algún sector de la doctrina niegan la posibilidad de que en el supuesto de mandatario o representante voluntario exista verdadera representación. Sin embargo F. de Castro dice que nuestro sistema normativo no presupone el alcance exclusivamente negocial de la representación y por tanto es válida la representación en los actos de aprehensión siempre que se entienda como actuación por cuenta e interés ajeno.
5.- LA CONTINUACIÓN DE LA POSESIÓN: LAS PRESUNCIONES POSESORIAS. Adquirida la posesión, su mera existencia, despliega importantes efectos a favor del poseedor, entre ellos la de favorecer la continuidad de la posesión, mediante una serie de presunciones, como regla general iuris tantum, que se establece por ley y admite prueba en contra. (Iure et de iure no admite prueba en contra) Presunción de buena fe.- Según el art. 434 CC la buena fe en la posesión se presume siempre. Al que afirme que una posesión es de mala fe le corresponde probarlo. Esta prueba de mala fe requiere acreditación que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente o que se acredite que no realiza la posesión con un título justo. TS:la calificación de la posesión como de buena o mala fe es una cuestión de hecho reservada a los tribunales de instancia y no revisable en casación. Presunción de continuidad posesoria.- El art. 436 CC establece que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario. Conforme al concepto posesorio inicial, dueño, usufructuario, arrendatario, comodatario… La prueba en contra puede interesar al poseedor actual (ej. el comodatario viendo la utilidad que le proporciona la cosa, opta por arrendarla o comprarla al dueño, sigue poseyendo en concepto distinto, en mejor condición) o también puede interesar al poseedor mediato, ante cualquier alteración o modificación del concepto posesorio. 16
Presunción de titularidad o de legitimidad posesoria.- El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se puede obligar a exhibirlo (art. 448 CC). Parece chocar con el articulo referido a la usucapión que dice el justo titulo debe probarse, no se presume nunca. Los autores clásicos dejaban este segundo artículo al justo titulo que habilita la usucapión. La doctrina actual elude dicho planteamiento y prefiere limitarse a indicar que el 448 contiene una verdadera presunción de legitimidad posesoria. Presunción de posesión accesoria de bienes muebles.- El art. 449 CC establece que la posesión de una cosa raíz presupone la posesión de los muebles y objetos que estén dentro de ella, mientras no se acredite que deben ser excluidos. Presunción de posesión intermedia.- El art. 459 CC presupone que el poseedor actual que acredite que en una época anterior fue poseedor, se presume que también lo fue en toda la etapa intermedia. 6.- LA PÉRDIDA DE LA POSESIÓN. Art. 460 CC: El poseedor puede perder la posesión: • Por abandono de la cosa.- Dejación de poder física que el poseedor detenta. Acto unilateral que no requiere más capacidad que la natural de entender o querer y no conlleva el simultáneo apoderamiento por otro. • Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito.- El uso del término cesión ha sido criticado porque parece dar a entender que es un negocio de cesión, no lo es, solo es el traspaso posesorio a otra persona, que puede conllevar la perdida para el transmitente anterior o en otros casos el poseedor anterior puede seguir siendo poseedor mediato. • Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar fuera del comercio.- Como regla general involuntaria, pero la pérdida total puede ser por voluntad del propio poseedor, el amante despechado que rompe el florero. En relación con las cosas muebles el 461, la posesión no se entiende perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque este ignore accidentalmente su paradero. La pérdida total es equiparable según el 460 a quedar la cosa fuera de comercio, dicha equiparación es problemática y dudosa, ya que la extracomercialidad sobrevenida no acarrea la pérdida al menos de la posesión de hecho. • Por posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiera durado más de un año.- Ese periodo de un año no es caprichoso, resulta coincidente con otros preceptos relacionados con la posesión, la usucapión o la prescripción. Nos encontramos en cualquier caso ante un supuesto de despojo posesorio que parece contradecir lo dispuesto en 441-444 respecto de la erradicación de los actos posesorio violentos y o clandestinos. Es preciso encontrar pautas de regulación del conflicto de intereses. La posesión como hecho la detenta el despojante mientras que el despojado (durante un año) sigue siendo el verdadero poseedor, de derecho. Técnicamente se usa la perífrasis de posesión incorporal del despojado. El despojado debe para no perder la posesión, antes del año, ejercer la acción interdictal de recuperación de la posesión y nunca el recurso a la violencia. Si no lo hace conforme a derecho se convierte a su vez en despojante, por lo que perdería la presunción a su favor. Doctrinalmente los dos primeros supuestos son pérdida voluntaria, los dos últimos involuntaria. También que los supuestos de perdida no son exhaustivos, puede haber más.
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TEMA 6. EFECTOS DE LA POSESIÓN. 1.- EFECTOS DE LA POSESIÓN EN GENERAL. El efecto fundamental y más ostensible de la posesión es el goce y disfrute de la cosa. Hay que diferenciar si la cosa es fructífera o no. Si no es fructífera no incrementa su riqueza a través de frutos y rentas pero en cierto modo le enriquece no tiene que adquirir otra para sí, le comporta mayor nivel de vida o apariencia (ej.me prestan un piso) Si es fructífera o productiva lo normal es que los frutos o rentas pertenecen al poseedor material de la misma. Así cc: el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión. Las presunciones favorables al poseedor. El código le da presunciones favorables incluso aunque carezca de ius possidendi, presunciones iuris tamtun, como la buena fe, justo titulo, continuidad posesoria, etc. Otros efectos. Peculiaridad para los bienes muebles que se verá después. También bajo ciertos requisitos, la posesión continuada pude llegar a la adquisición de la propiedad por usucapión a favor del poseedor. 2.- LA LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO. La sucesión en la posesión puede darse por una multiplicidad de causas, no siempre como consecuencia del ejercicio judicial por el que reclama el poseedor legitimo, a pesar de que el CC habla con términos como “vencido en la posesión”. Se habla de liquidación del estado posesorio para referirse a las reglas que rigen la necesaria composición de intereses que conlleva todo cambio de poseedor. CC 451 y ss “de los efectos de la posesión” El criterio de la buena o mala fe.- Es el criterio fundamental para regular tal cuestión, si hay mala fe el cc somete a un régimen de liquidación más riguroso y más gravoso. No obstante, la buena fe se presumirá, salvo prueba en contrario. El régimen de los frutos.- Se establece el siguiente criterio, según exista buena o mala fe del poseedor claudicante, en favor del poseedor legítimo:
POSEEDOR DE BUENA FE Hace suyos los frutos percibidos Respecto de las cosechas pendientes le corresponde una cuota proporcional. Los civiles se consideran producidos por días y pertenecen en esa proporción. Los naturales proporcional al tiempo de posesión.
POSEEDOR DE MALA FE Debe abonar todos los frutos recibidos Incluso el valor de los frutos que hubiera podido recibir el poseedor legítimo. La improductividad se debe precisamente a la conducta culposa o negligente del mismo. TS dice desde la interpelación judicial.
Los gastos. Gastos necesarios: deben abonarse a todo poseedor claudicante, ya sea de buena o mala fe. Si bien, el poseedor de buena fe tiene derecho de retención. TS poseedores contra los que no se puede ejercitar desahucio como arrendatarios o precaristas no gozan del derecho de retención. Gastos útiles o mejoras: son los que conllevan un incremento del valor de la cosa POSEEDOR DE BUENA FE
POSEEDOR DE MALA FE 18
Se le deben abonar y cuenta con derecho La doctrina mayoritaria considera que de retención. no deben serle abonados. CC no se pronuncia. Gastos suntuarios: gastos de lujo o de puro recreo. No incrementan el rendimiento de la cosa fructífera. POSEEDOR DE BUENA FE No son abonables. Si bien se permite al poseedor claudicante llevarse las cosas añadidas, si no sufre deterioro la cosa principal. O bien que el sucesor se quede con lo accesorio pagando el precio que tenía en su día.
POSEEDOR DE MALA FE No son abonables. Si bien se permite al poseedor claudicante llevarse las cosas añadidas, si no sufre deterioro la cosa principal. O bien que el sucesor se quede con lo accesorio pagando el precio que tiene en la actualidad.
La responsabilidad del poseedor por deterioro o pérdida de la cosa. El poseedor de buena fe no responderá por la pérdida o deterioro, salvo que se demuestre que ha actuado con dolo. El poseedor de mala fe responderá, en todo caso, incluso con fuerza mayor, cuando haya demorado la entrega de la cosa. El prorrateo de las cargas. Las cargas, gastos o impuestos se prorratearan entre los dos poseedores de forma proporcional al tiempo de su posesión. La virtualidad de las reglas del CC sobre la liquidación del estado posesorio ⋅ Aplicabilidad general, para cualquier tipo de posesión, lo mismo se prosee una empresa sometida a derecho mercantil o una concesión administrativa, que es un derecho. Se aplica no solo a los supuestos sometidos a derecho civil ⋅ Carácter dispositivo. No anula la autonomía privada, las partes pueden acordar sustituir la regla general por otra. 3.- LA EFICACIA LEGITIMADORA DE LA POSESIÓN DE BIENES MUEBLES: LA ADQUISICIÓN A NON DOMINIO. Planteamiento del tema. La posesión tiene mayor importancia en las cosas muebles que las inmuebles. Porque hay más, no hay registro, no podemos acreditar de forma constante ser propietarios de un vestido… Por ello el derecho ha concedido siempre trato distinto a la posesión de bienes muebles, así se llega al extremo de considerar que cuando un cosa mueble es adquirida por alguien en circunstancias normales (generalmente con su compra), se convierte automáticamente en su propietario, independientemente que el vendedor no fuera en realidad el dueño=adquisición A NON DOMINO. Ej.: pintor entrega un cuadro para exposición y este lo vende, el pintor lo reclama al comprador diciendo con razón que era suyo. El cliente dice que el no sabe nada del asunto y que desde luego no puede exigir a todos los vendedores los títulos de propiedad de lo que vende. ¿Quién tiene razón? Desde luego el decorador ha cobrado y por consiguiente se ha enriquecido, pero los clientes que afirman ser dueños del cuadro evidentemente han actuado correctamente. ¿De quién es la cosa del adquirente o del pintor?. El art. 85 Código de Comercio.- La compra de mercaderías en almacenes o tiendas abiertas al público causará prescripción de derecho a favor del comprador respecto de las mercaderías adquiridas, quedando a salvo, en su caso, los derechos del propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle contra el que los vendiere indebidamente. El Código de Comercio lo deja claro sin embargo: 19
Artículo 464 cc.- La posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella. Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno obtener la restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeño y los intereses vencidos. En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio. Tesis romanista: entiende que solo es justo título a efectos de usucapión. Tesis germanista: consagra la adquisición al poseedor de buena fe, salvo los supuestos de pérdida, hurto o robo (teoría dominante). La Jurisprudencia establece que el adquirente ha de considerarse propietario salvo que el verdadero dueño hubiera perdido la cosa, o hubiera sido privado de ella ilegalmente, en esos casos el verdadero dueño está legitimado para reivindicar la cosa. El TS ha interpretado tan ampliamente “privación ilegal” que prácticamente ha privado de sentido la asimilación entre adquisición de muebles de buena fe, y titulo de propiedad, conocida como adquisición a non domino. Esto es criticable. En realidad la privación ilegal excluyente de la adquisición a non domino debe reconducirse a supuestos de hurto y robo. Resulta más coherente afirmar que la exclusión de la firmeza de la adquisición a non domino solo encuentra motivación en casos de pérdida o sustracción. La adquisición a non domino requiere: ⋅ Posesión efectiva del adquirente ⋅ Buena fe, que ignore la deficiencia de la facultad del transmitente ⋅ Trasmisión del bien mediante un negocio válido, donación, compraventa, dación en pago… Cumplidos estos requisitos, la posesión de bienes muebles de buena fe determina la irreivindicabilidad del anterior titular, como sentencia finalmente el TS
TEMA 7. LA ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES: LA TRADICIÓN. 1.- LA ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES. Un problema básico es determinar cómo se llega a ostentar la titularidad jurídico-real de los bienes, su dominación. Ser titular de un derecho real significa tener un poderío sobre los bienes, que en virtud de la facultad de exclusión característica de los derechos reales, no podrá aprovechar un tercero. En nuestro derecho se enfoca hablando de modos de adquirir el dominio y los demás derechos reales, más bien debería ser formas de adquirir simplemente o mejor, causas de adquisición de la propiedad y demás derechos reales. A nuestro sistema jurídico le importa que la adquisición/transmisión de derechos reales encuentre fundamento en un hecho, acto o negocio causal, conforme a derecho, el cual sea suficiente para producir el nacimiento o transmisión de un derecho real. 2.-LOS MODOS DE ADQUIRIR EN GENERAL: ART. 609 CC. Art. 609 CC. Establece que la propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Puede también adquirirse por medio de la prescripción(usucapión). OLeDoSTraUsA
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La ocupación. Resulta inhábil para transmitir e propio dominio, tampoco sirve como medio de nacimiento y adquisición de los demás derechos reales El origen legal de ciertos derechos reales.- Usufructo, servidumbres,hipotecas, retractos legales. La donación, en particular.- La donación es de naturaleza contractual y finalidad traslativa, no necesita de tradición o entrega para la celebración del mismo, aunque si es requisito necesario para su perfección. La sucesión mortis causa.- También los dr se adquieren por sucesión testada e intestada, por sucesión mortis causa. Pero como en una sucesión hay toda clase de obligaciones y derechos, no solo reales, el cc lo trata específicamente aparte. Los contratos de finalidad traslativa y la tradición.-El CC requiere que exista tradición respecto de ciertos contratos. Lo que pone de manifiesto que existen contratos que tienen como fin transmitir derechos reales como compraventa o mutuo (finalidad traslativa) y que hay otros contratos que carecen de ella. o La transmisión CONVENCIONAL es decir, mediante contrato de derechos reales requiere que además se produzca la TRADICION o puesta en disposición del mismo a favor del titular, en función de la naturaleza del derecho real. La usucapión o prescripción adquisitiva La accesión.- El 609 no lo contempla, sin embargo si es un modo de adquirir las cosas accesorias que se incorporen a la principal. 3.-ADQUISICIÓN ORIGINARIA Y DERIVATIVA DE LOS DERECHOS REALES Adquisición originaria.- Es cuando la titularidad dominical se obtiene con independencia del derecho del titular anterior. Bien porque nace (tesoro) o se consigue sin estar fundamentada en el derecho del titular anterior (usucapión). Esta ha de presumirse libre de cualquier otro derecho real limitado que anteriormente le afectara. Ocupación, accesión, usucapión. Adquisición derivativa.-Se produce cuando el titular cede o transmite su derecho real a otra persona. El anterior titular puede transmitir íntegramente su propio derecho, o transferirlo parcialmente. Puede ser: Adquisición derivativa traslativa: mediante ella se transmite o adquiere el mismo derecho del titular anterior Adquisición derivativa constitutiva: El titular transmite parcialmente su derecho dando origen a un nuevo derecho real, ej. El propietario constituye un usufructo, el usufructuario otorga a otra persona derecho de habitación sobre la casa de la finca.. 4.- LA ADQUISION DERIVATIVA DE LOS DERECHOS REALES Determinar cuando el comprador adquiere derecho real sobre la cosa (cuando se ha convertido en propietario) es fundamental por el tráfico económico diario. Hay varias hipótesis: En derecho español.- de conformidad con el 609 la transmisión convencional de derechos reales requiere la existencia de bien “ciertos contratos” bien de tradición o entrega de la cosa. El adquirente no se convierte en titular real más que cuando se produce la entrega de la cosa o tradición y que dicha entrega encuentre fundamento en un contrato apto para transferir el dominio o el derecho real del que se trate. La teoría del título y el modo.- En nuestro derecho se hace referencia así a la formalización de los requisitos provenientes de dº romano, en la transmisión derivativa de los derecho reales ha de existir un titulo causal (justa causa) y un modo o tradición. El sistema francés y alemán.- El francés elimina la tradición, puede transmitirse por mero consentimiento, espiritualización de la tradición. El alemán, llegó a la conclusión antagónica, el titulo causal es irrelevante, basta con el mero acuerdo abstracto.
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5.- LA TRADICIÓN. Con independencia del título causal, ha de tener lugar efectivamente la entrega de la cosa sobre la que recae el correspondiente derecho. La entrega ha de tener pretensión traslativa o finalidad de transmitir la cosa, no pura traslación posesoria. La tradición es la entrega de la posesión con ánimo de transmitir la propiedad. Las clases o formas de la tradición. La transmisión manual se entiende como el paradigma de la tradición, si bien ésta no es aplicable en numerosas ocasiones (p. ej. venta de un piso). Por ello en todos los sistemas jurídicos se ha seguido un proceso de espiritualización de la tradición, que llega a convertir al puro acuerdo entre transmitente y adquirente, el titulo que sirve de sustrato, en un modo equivalente a su entrega. Nuestro cc regula las distintas formas de tradición en los artículos de compraventa que es el transmisivo por antonomasia. Vía analogía tiene carácter general. Tipos: La tradición real: material y simbólica. Art. 1462.1 CC: “se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador”. Materialmente: existe una entrega manual y efectiva (me llevo el pantalón de la tienda), o cuando el adquiriente ejercita de facto e inmediato los poderes propios de la propiedad (u otro derecho real) (me quedo en el piso que he comprado). De forma simbólica: sin haber entrega manual, el transmitente realiza un acto que de forma inequívoca demuestra su intención de transmitir el derecho real (entrega las llaves del piso) La tradición instrumental. Se llama así porque se genera en virtud del otorgamiento de escritura pública. Art. 1462.2 CC: “cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato”. El otorgamiento de escritura equivale a la tradición o entrega. Otras formas de tradición. Traditio brevi manu: el transmitente no necesita entrega la cosa porque ya está en poder del adquiriente (compra de un piso por el arrendatario). Constitutum possessorium: el transmitente sigue poseyendo la cosa pero en virtud de otro título (p. ej. el propietario pasa a ser arrendatario, porque vende la casa con la cláusula de vivir en ella en régimen de alquiler). El simple acuerdo traslativo: traditio ficta. Solo se aplica a los bienes muebles, por el solo acuerdo de los contrtantes si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta. Espiritualiza la tradición en nuestro derecho. La cuasitradición o tradición de derechos. Para los bienes incorporales (derechos de autor) donde se aplica las reglas generales sobre la tradición instrumental y simbólica. En su defecto el uso consentido.
TEMA 8. OCUPACIÓN, ACCESIÓN Y USUCAPIÓN. (+formas de adquirir derechos reales) 1.- OCUPACIÓN. La ocupación es la forma más primaria e intuitiva de adquirir la propiedad. Consiste en apoderarse de algo que nadie tiene bajo su dominio y que puede ser objeto de libre apropiación. El art. 610 CC establece que “se adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales objeto de caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas”. La ocupación solo es un modo de adquirir la propiedad, no el resto de dº reales. Requisitos: 22
1. Aprehensión material de la cosa: este requisito es puesto en duda por algunos autores, que dicen que la posesión material de la cosa nullius (de nadie) no debe identificarse con la ocupación. En tal sentido, debe entenderse que la ocupación se da, no solo cuando existe aprehensión material, sino cuando se realice cualquier acto que predique la titularidad dominical de una cosa (p.ej. decir públicamente que se ha encontrado una estatua y se la ha apropiado, aunque verdaderamente no haya posesión material de la misma). 2. Ánimo de apropiación dominical: no se requiere capacidad de obrar (los menores pueden ocupar), aunque si es necesario que el ocupante tenga voluntad y consciencia de la apropiación, animo de apropiacon. 3. La carencia de dueño: este es un elemento fundamental. La inexistencia de dueño puede ser por causas diversas: nunca lo ha tenido, han sido abandonada, o existe afloramiento (tesoro oculto). La exclusión de los bienes inmuebles del ámbito de la ocupación. Históricamente la tierra era objeto de apropiación privada, sin embargo esta regla fue decayendo en los sistemas jcos. modernos. Ley de Mostrencos y la Ley de Patrimonio del Estado del 62 (texto articulado abril del 64). La primera antiguamente y la segunda en la actualidad atribuyen los inmuebles sin dueño conocido o abandonados directamente al Estado, por lo que los bienes inmuebles vacantes no pueden ser objeto de ocupación, ya faltaría un elemento fundamental: la carencia de dueño. En la legislación actual la ley 33/2003 de patrimonio de las adm.publicas atribuye los inmuebles vacantes y sin dueño al Estado. Aprobado el EA Cataluña, esta pretendió atribuirse estas propiedades sin embargo el constitucional lo declaró inconstitucional. Otros bienes excluidos de la ocupación. También son atribuidos por las leyes al Estado: Valores, dinero y bienes muebles constituidos en depósito en sociedades financieras o de cto, si no hay actuaciones en 20 años Buques y aeronaves abandonados o perdidos. 2.-LAS COSAS PERDIDAS: EL HALLAZGO. Las cosas abandonadas pueden legalmente ocuparse. Por el contrario, no son susceptibles de ocupación las cosas perdidas, ni las abandonadas de forma necesaria e involuntaria (p.ej. un vehículo averiado en la cuneta). El CC (arts. 615 y 616) regula el hallazgo, esto es, encontrar una cosa mueble que no merece la calificación de tesoro (un abrigo perdido en un tren). La primera idea a resaltar es que el hallador está obligado a consignar la cosa perdida en dependencias municipales. De no hacerlo puede ser sancionado, incluso en vía penal (hurto o apropiación indebida). Una vez consignada las facultades otorgadas al hallador son distintas, según aparezca el propietario o no: 1. Recompensa o premio: si la cosa supera el valor de 12.02 € (2.000 ptas.) se restituye y el propietario debe abonar una cantidad equivalente al 5% (vigésima parte), salvo que se hubiese ofrecido cantidad mayor. 2. Atribución de la cosa: si el propietario no aparece en el plazo de dos años, o si apareciendo no reclama la cosa, el hallador tiene derecho a quedarse con la cosa, o el precio obtenido en subasta pública, en su caso. Los hallazgos regulados por leyes especiales. Las leyes establecen ciertos supuestos especiales donde no es posible la ocupación, atribuyendo la propiedad directamente al Estado, p.ej. las mercancías arrojadas en el mar en caso de naufragio. 3.-EL TESORO OCULTO. El art. 352 CC dice “se entiende por tesoro oculto, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste”. Características: .
Carácter mobiliario y valioso de los bienes ocultos, bienes preciosos, costosos. 23
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Depósito oculto e ignorado: que impiden saber quién es su dueño actual, aunque se sepa quién fue el que lo ocultó. Falta de legítimo dueño. No se incluye en su definición el requisito de antigüedad propio de la definición Pauliana. Que se descubra por casualidad, si un albañil descubre en una demolición, la jurisprudencia ha considerado que él es el descubridor, no el propietario del inmueble y tampoco el contratista.
Reglas de atribución. Según el art. 351 CC: El tesoro pertenece al dueño del terreno donde se hallare. Sin embargo, si quien lo descubre lo hace por casualidad y no es el dueño del terreno, la mitad será del descubridor. Esta expresión puede referirse tanto al valor de las cosas, como a la mitad de las propias cosas, la doctrina actual prefiere predicar la situación de copropiedad. También el 1632 dice que el enfiteuta tiene los mismos derechos que corresponderían al propietario en los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitéutica. Sin embargo el usufructuario, será considerado como un extraño, un tercero a efectos de atribución. Primacía de los intereses generales: legislación del Patrimonio histórico. “Si los efectos descubiertos fueran interesantes para las Ciencias o las Artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá en conformidad a lo declarado” (art. 351 CC). = expropiación. Otras disposiciones legales posteriores se han ido encargando de reducir el ámbito de aplicación del los preceptos del CC, la ley de patrimonio hco español (vigente) del 85 invierte los principios del cc, niega la ocupación de los particulares respecto de los bienes muebles que se consideren integrados en el patrimonio hco.español Los adquiere el Estado, incluso si es posible demostrar que el actual titular dominical del inmueble donde se encuentre es heredero del que hizo el enterramiento. Respecto al premio la ley dice que el descubridor y el propietario del lugar tienen derecho a un premio en metálico a la mitad del valor que en tasación legal se le atribuya, que se distribuirá entre ellos a partes iguales. 25% valor de tasación para cada uno. El descubridor está obligado a comunicar el descubrimiento a la admón. o los dos pierden el premio. En conclusión la ocupación del tesoro oculto queda excluida si los bienes son de valor histórico. 4.-REFERENCIA A LA CAZA Y PESCA. El cc nos remite a leyes especiales, administrativas, enjambre normativo con las CCAA. Basta que las piezas hayan sido abatidas o atrapadas a través del instrumental propio de cada suerte, aunque no las haya aprehendido materialmente, para considerarlas del pescador o cazador. 5.-ANIMALES ESCAPADOS. “Los animales fieros solo se poseen mientras se hallen en nuestro poder; los domesticados o amansados se asimilan a los mansos o domésticos si conservan la costumbre de volver a casa del poseedor (animus revertendi)” (art. 465 CC). El régimen jurídico de los animales domésticos es el mismo que el de las restantes cosas muebles, con las siguientes salvedades: ⋅ El art 612 CC atribuye al propietario de un enjambre de abejas el derecho a perseguirlo en fundo ajeno durante dos días, indemnizando por los daños causados. Si pasa el plazo el propietario del fundo ajeno puede ocuparlo o retenerlo. ⋅ El art. 612.3 CC establece que el propietario de los animales amansados podrá reclamarlo en el plazo de veinte días; pasado ese plazo pertenece a quien los haya cogido y conservado. ⋅ El art. 613 CC establece que las palomas, conejos y peces que pasen de un criadero a otro, serán propiedad del nuevo dueño, salvo que hayan sido atraídos por algún artificio o fraude.
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6.-LA ACCESIÓN. Art. 353 CC: “la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora, natural o artificialmente”. La accesión constituye un modo de adquirir la propiedad de las cosas accesorias. Accesión de inmueble a inmueble. Si es por causas naturales cc, si es por obra humana se estará a lo establecido en la concesión o autorización correspondiente. ⋅ Aluvión: incremento de terrenos ribereños por depósitos fluviales paulatinos. Pertenecerán al propietario de la finca en la que se depositen. ⋅ Avulsión: avenida de aguas extraordinarias que separan un trozo de terreno y lo depositan en otra finca. Pertenece al primer dueño, el CC niega la facultad de accesión del dueño de la finca receptora, pero para ello requiere que la parte desgajada sea una porción conocida de terreno. Los árboles arrancados y transportados por las corrientes de las aguas pertenecen al propietario del terreno donde vayan a parar si no los reclaman dentro de un mes los antiguos dueños, si lo hacen deben abonar los gastos ocasionados en recogerlos y ponerlos en lugar seguro. ⋅ Mutación de cauce. Las fincas ribereñas que el cauce ha abandonado, acrecen en proporción a las fincas colindantes. ⋅ Formación de isla en ríos no navegables ni flotables pueden ser objeto de accesión. Las de los navegables y las que nacen en los mares pertenecen al Estado. Accesión de mueble a inmueble. Art. 358 CC: “lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos y las mejoras o reparaciones hechas en ellos pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes”. Superficies solo cedit. El art. 359 CC refuerza con una presunción iuris tantum al establecer que todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa. Si se prueba que fue hecha por persona distinta al propietario, sobre todo si ha sido de buena fe, hay que considerar estos supuestos: ⋅
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⋅
Suelo propio y materiales ajenos: el propietario debe abonar al titular de los materiales el valor, y si hubiera actuado de mala fe, debe, además, de indemnizar por daños y perjuicios. El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos solo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas. Tratamiento criticable por tratar de forma dulce al que se hizo con bienes ajenos. Materiales propios y suelo ajeno: el CC reacciona con dureza contra el incorporante. Si ha actuado de mala fe, pierde los materiales, lo plantado o sembrado sin derecho a indemnización; si actúa de buena fe, el propietario del suelo decide: puede quedarse los materiales pagando los gastos necesarios y útiles, o bien, situar al incorporante en situación de comprador o arrendatario del suelo. Suelo ajeno y materiales ajenos: es un supuesto raro en la práctica que se regula en el art. 365 CC, estableciendo una responsabilidad subsidiaria del dueño del terreno.
La accesión invertida o construcción extralimitada. La construcción extralimitada y la inversión de las reglas de accesión, frente a la raigambre histórica de los supuestos anteriores, desde el siglo XX nuevos litigios para los que las reglas tradicionales de accesión pueden no servir. Imaginemos un constructor que hace un edificio de alto valor económico pero con buena fe invade un poco una parcela de terreno ajeno. La directa aplicación del 361 seria inadecuada. El TS ha establecido jurisprudencialmente que en estos casos, no se puede establecer que el edificio constituya accesión; la jurisprudencia dice que, en estos casos, lo principal sería el edificio y lo accesorio el suelo, dando lugar a lo que la doctrina denomina accesión invertida. Requisitos de la accesión invertida según la jurisprudencia del TS. ⋅ Que el edificio esté construido principalmente en suelo del constructor y parcialmente en suelo ajeno, ambos colindantes. Si únicamente se han realizado tareas preparatorias del terreno el propietario del suelo invadido puede detener el efecto de la accesión invertida 25
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Tampoco cabría la accesión invertida si el propietario del terreno ajeno se opone a la construcción en el momento inicial. Que las dos partes del suelo y el edificio formen un todo indivisible. Que el edificio en su conjunto tenga un valor superior al suelo invadido. Que haya buena fe por parte del constructor. La buena fe se presume, por lo que habría que demostrar que actuó de mala fe. Inexistencia de relaciones contractuales entre constructor y el dueño del terreno invadido.
Efectos de la accesión invertida: el pago del terreno invadido. El constructor deberá pagar al dueño el terreno invadido (valor de mercado) y todos los daños y perjuicios e intereses legales. Accesión de mueble a mueble. Unión o adjunción: dos cosas muebles de distintos dueños se unen y forman una sola que si se separan sufrirá detrimento. Si se separan sin detrimento no hay problema. Si no, la principal será la de mayor valor, y si valen igual, la de mayor volumen. El dueño de la cosa principal puede exigir su separación aunque la otra sufra detrimento. Si la unión se produce sin mala fe por los dueños, el propietario de la principal adquiere por accesión la accesoria indemnizando su valor. Mezcla o confusión o conmixtion: las cosas se confunden al unirse y no pueden separables. Se establece en este caso una copropiedad ordinaria, con una cuota establecida de forma proporcional a la parte que a cada uno le corresponde. El supuesto de accesión solo se dará si el responsable de la mezcla obrara de mala fe, pues en ese caso perderá la cosa de su pertenencia mezclada además de quedar obligado a indemnizar por los prejuicios causados. Especificación: una persona mediante su trabajo modifica o transforma una cosa (p.ej. crear una estatua de un trozo de mármol). Si actúa de buena fe, el dueño del material podrá elegir quedarse con la obra indemnizando por el trabajo o pedir indemnización par la materia. Si actúa de mala fe, el dueño del material se queda con la obra sin indemnizar o puede exigir del autor que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan producido. 7.-LA USUCAPIÓN: IDEAS GENERALES. En el derecho, la apariencia y el transcurso del tiempo tienen una extraordinaria importancia. La falta de ejercicio de un derecho puede conllevar su caducidad o prescripción. La continuidad posesoria puede, al contrario, comportar que conforme a dº el poseedor de un bien devenga propietario del mismo: usucapión: adquisición a través de uso. Prescripción y usucapión son dos caras de la misma moneda, prescriben los derechos de una persona desidiosa, entra en juego respecto de toda clase de derechos. Por el contrario nacen derechos nuevos de propiedad a partir de la usucapión con determinados requisitos, su campo de aplicación es más limitado, la propiedad y algunos derechos reales limitados. En el CC no se menciona expresamente el término usucapión, se habla de prescripción adquisitiva. En términos generales, la usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad y otros derechos reales basada en el hecho posesorio. Fundamento de la usucapión. La existencia de la usucapión es una opción legislativa: el legislador considera oportuno que, bajo ciertos requisitos, se convierta en propietario quien inicialmente no lo es. Su fundamento está en el principio de seguridad y en consideraciones de orden público: no se puede generar una incertidumbre indefinida sobre la propiedad de los bienes. Clases de usucapión: ordinaria y extraordinaria. La continuidad posesoria es el requisito mínimo y común, el sistema positivo distingue entre usucapión ordinaria y extraordinaria.
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ORDINARIA: se establecen plazos más cortos de prescripción, si bien es necesario que exista buena fe (creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueña) y justo título (el que legalmente baste para transferir la propiedad) . EXTRAORDINARIA: los plazos son más largos, si bien, no es preciso acreditar buena fe y justo título. Capacidad para usucapir. El CC no exige particular alguna para usucapir, basta capacidad de poseer, reconocida incluso a quien no tiene capacidad de obrar. No obstante, los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas, pueden comenzar el proceso prescriptivo, pero para consolidar el dº, para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor, necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos. La prescripción del comunero. La prescripción ganada por un comunero es aprovechada por el resto (beneficio de la comunidad). La eficacia general de la prescripción ganada. Hasta la codificaciones del pasado siglo siguiendo la tradición romanista, imperó la regla de que la prescripción no podía ser hecha valer contra las personas que carecían de capacidad de obrar (menores e incapacitados) así, no se les podía privar de bienes y derechos ya que se consideraba que no podían incurrir en desidia respecto de la admón. de su patrimonio. La codificación francesa opto claramente por predicar la eficacia general de la prescripción ganada en contra de cualesquiera personas. Así lo establece nuestro CC. Para evitar el perjuicio de los menores o incapacitados, también el CC le concede la posibilidad de reclamar el correspondiente resarcimiento a costa de sus representantes legítimos, cuya negligencia fue causa de prescripción. El ámbito objetivo de la usucapión. “Son susceptibles de prescripción (debe interpretarse como usucapión) todas las cosas (en sentido amplio, incluyendo derechos reales limitados) que estén en el comercio de los hombres” (art. 1.936 CC). El art. 539 CC prevé que las servidumbres continuas y aparentes se puedan constituir mediante usucapión. También los derechos de uso y de habitación y las posiciones jcas. derivadas de los censos. Son susceptibles en genral de usucapión todos los derechos reales, con la excepción de los derechos de crédito. La posición de acreedor o de deudor solo puede nacer de lo establecido en ley o de lo acordado convencionalmente. El objeto de la usucapión requiere dos circunstancias: ser un derecho real y ser poseíble. En consecuencia son usucapibles: el derecho de propiedad, el usufructo, los derechos de uso y habitación, las servidumbres continuas y aparentes, los censos, la enfiteusis y la superficie. No es susceptible de usucapión el derecho de hipoteca, el de prenda, los derechos reales de adquisición y las servidumbres negativas. La jurisprudencia aclara perfectamente los motivos de esta distinción: "la usucapión se basa en la posesión consistente en que el usucapiente se conduzca como dueño del dominio o derecho real susceptible de posesión y ello mediante un uso y disfrute continuados y no de otra manera, por lo que no todos los derechos reales, por serlo, son ya idóneos para adquirirse por usucapión, siendo usucapibles únicamente aquellos cuyo peculiar contenido permita ostentados ad extra a través del ejercicio continuado, mientras otros derechos escapan a la factividad propia de la actividad posesoria".
8.-POSESIÓN Y TRANSCURSO DEL TIEMPO COMO REQUISITOS GENERALES. El art. 1.941 CC exige que la usucapión sea “en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”. Posesión en concepto de dueño: solo si actúa en concepto de dueño puede servir como título para adquirir el dominio; si el poseedor actúa por mera tolerancia del dueño de la cosa, sus actos posesorios son irrelevantes a efectos de usucapión. 27
Posesión pública: la actividad debe acreditarse mediante la realización de actos posesorios que manifieste ante los demás la creencia de que el usucapiente está ejercitando facultades que le competen. Si actúa de forma oculta o clandestina su posesión es irrelevante a efectos de usucapión. Posesión pacífica: la adquisición de la posesión no puede ser llevada a cabo de forma violenta. La posesión pacífica se debe prolongar durante todo el plazo de la usucapión, si existe discusión o debate, judicial o no, sobre la propiedad se pierde el carácter de pacífico. Posesión ininterrumpida: cualquier acto que interrumpa la posesión, interrumpirá el plazo de usucapión, el cual volverá a computar de nuevo. 9.-LOS ESPECIALES REQUISITOS DE LA USUCAPIÓN ORDINARIA. Art. 1.940 CC: “para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado por la ley”. A los requisitos de existencia de posesión en concepto de dueño, publica, pacífica y no interrumpida que han de estar presentes siempre, para la usucapión ordinaria se requiere buena fe y justo título. “La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio” (art. 1.950 CC). El art. 433 CC dice “se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo impida”. Ambos artículos son compatibles y complementarios. El poseedor de buena fe ha de tener creencia de legitimidad posesoria, y simultáneamente, ignorancia de ilegitimidad posesoria. No obstante, hay que establecer que la buena fe se presume, es una presunción iuris tantum que acepta prueba en contrario, según el art. 434 CC. “El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido” (art. 1.953 CC). “El justo título debe probarse, no se presume nunca” (art. 1.954 CC); esto parece colisionar con la presunción legal del art. 448 CC que establece que la posesión se presume con justo título. Se entiende por justo titulo el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. La jurisprudencia ha matizado que, a efectos de usucapión, será justos títulos los títulos válidos, incluso si por algún motivo de anulabilidad, rescisión, revocación o resolución, no originan el derecho de propiedad de forma automática. Sin embargo, no se podrá entender como justo título aquellos que sean nulos de pleno derecho. 10.-LOS PLAZOS POSESORIOS. En la usucapión ordinaria Bienes muebles: 3 años de posesión continuada con buena fe y justo titulo. Bienes inmuebles: 10 años de posesión continuada con buena fe y justo titulo. Si el perjudicado reside en el extranjero 20 años. En la usucapión extraordinaria sin necesidad de buena fe y justo titulo. Bienes muebles: 6 años. Bienes inmuebles: 30 años. Cómputo de plazos. El art. 1.960 CC establece las siguientes reglas para la computación del tiempo necesario para prescripción: Adición de periodos posesorios: el poseedor actual puede completar el período uniendo al suyo el del causante. Parece indiferente que el poseedor actual sea sucesor a titulo universal (como heredero) o a título particular (por ejemplo por contrato). Al primero se le denomina tradicionalmente successio possesionis y al segundo accessio possesionis. Presunción de continuidad posesoria: el poseedor actual que lo fue en una época anterior, se entiende como poseedor durante el periodo intermedio. Es una presunción iuris tantum a favor del poseedor, sea o no usucapiente, la prueba sería para el de muy difícil realización. Cómputo de plazo: el día en que comienza a contar se tiene por entero, el último día debe cumplirse en su totalidad. Se utiliza el cómputo civil o continuo, contando los días inhábiles. Si el plazo es anual, el día final 28
será el anterior al día del plazo (si comienza el 15 de enero, el plazo anual expira a las 24 horas del día 14 de enero del año siguiente). 11.-RENUNCIA DE LA USUCAPIÓN. “Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada, pero no al derecho a prescribir para lo sucesivo” (art. 1.935 CC). La renuncia puede ser expresa o tácita, con actos que hagan suponer el abandono del derecho adquirido. Esto significa que el poseedor usucapiente habiendo obtenido a su favor la usucapión (usucapión ganada, puede renunciar a ella siempre que no lo haga en perjuicio de terceros. Por el contrario el precepto prohíbe radicalmente la renuncia a la usucapión futura. Si se renuncia a una u usucapión en curso, incompleta habría que atenerse a lo dispuesto en el art.1948, al renunciar al plazo incompleto, el poseedor usucapiente estaría haciendo en realidad un reconocimiento expreso o tácito del derecho del dueño, que interrumpe la usucapión en curso.
TEMA 9. LOS DERECHOS REALES DE GOCE: EL USUFRUCTO. 1.- TIPOLOGIA DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS =GOCE o DISFRUTE+GARANTIA Derechos reales limitados de goce El grupo de los derechos reales limitados de goce comprende los derechos de usufructo, uso, habitación, censo, servidumbre y superficie. Los derechos reales de goce afectan a la facultad de gozar correspondiente al propietario: contar con el uso y utilización de la cosa, disponer de ella en el sentido material, hacer suyos los frutos… El componente posesorio es un dato inherente a los derechos reales de goce, y supone una restricción de la facultad de gozar del titular dominical. Cuanto mayor sea el contenido del derecho real de goce más restringida verá el propietario su facultad de gozar (así en el usufructo quedará anulada, mientras en la servidumbre solo afectada). Los derechos de goce pueden ser de origen legal o convencional (normalmente, a cambio de precio). Si se extingue el derecho real de goce el propietario recupera la facultad de goce que tenía restringida (consolidación en términos técnicos). Función económica de los derechos reales de garantía. En el mundo económico contemporáneo la titularidad de los bienes permite gozar del crédito sin que el propietario deje de gozar de la cosa; basta con que aporten dichos bienes en garantía al cumplimiento de sus obligaciones. A tal idea responden los derechos reales de garantía, cuyo paradigma es la hipoteca. Otro derecho real de garantía es la prenda. También hay una figura denominada anticresis hoy prácticamente en desuso. Prenda e hipoteca se distinguen, entre sí, por dos notas: • El carácter o naturaleza del bien sobre el que recaen: la prenda, según el CC, queda reservada para los bienes muebles; por el contrario, el objeto propio de la hipoteca son los bienes inmuebles. • El desplazamiento posesorio: la prenda requiere que la posesión de la cosa se transmita al acreedor pignoraticio; mientras dicho desplazamiento posesorio no sea efectivo, el derecho real de prenda no habrá nacido ni el contrato se ha perfeccionado, mientras que en la hipoteca no se requiere desplazamiento y está garantizada en el Registro propiedad. Facultad de disposición y derechos reales de adquisición preferente. La facultad de disposición permite al propietario enajenar el bien que le pertenece cuando le venga en gana. No obstante, existen determinados casos en los que, de forma excepcional, esta facultad de disposición se ve limitada en favor de otros intereses protegibles de deben primar sobre la libertad de disposición. 29
La facultad de disposición se ve coartada porque la ley concede a otra persona la facultad de adquirir preferentemente el bien que el propietario quiere enajenar, siempre a titulo oneroso. Los derechos reales de adquisición preferente son el tanteo, retracto y opción. Los dos primeros tienen origen legal, el tercero convencional, por pacto o negocio entre las personas interesadas pero existe igualmente un denominado retracto convencional y cabe además que los particulares convencionalmente, pacten derechos de adquisición preferente atípicos. Los derechos reales de adquisición preferente son reales en cuanto atribuyen al titular de los mismos un señorío parcial sobre la cosa, pero muy limitado, solo adquirir la cosa con preferencia en caso que el propietario quiera enajenarla a titulo oneroso. 2.- EL USUFRUCTO. “El usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa” (art. 467 CC). Por tanto, el usufructo es el derecho real en virtud del cual una persona puede disfrutar (poseer y obtener los frutos y rendimientos) de una cosa ajena. Evidentemente es un derecho real limitado. El usufructo se caracteriza por dos notas fundamentales: ⋅ El carácter temporal: el CC limita la duración del usufructo: 30 años si se trata de personas jurídicas. Si se trata de personas físicas, el máximo tiempo posible será la vida de ésta. Los usufructos vitalicios son los más frecuentes. ⋅ La exigencia de conservación de la cosa: debido a la temporalidad del usufructo, en algún momento, el usufructuario deberá devolver la cosa al nudo propietario. Por ello, el CC exige la conservación de la cosa conforme a su naturaleza. Constitución del usufructo. “El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por la prescripción (usucapión)” (art. 468 CC). El usufructo legal del cónyuge viudo: sin duda alguna, el paradigma de los usufructos legales lo representa el ordenado legalmente en favor del cónyuge viudo para que disfrute de los mismos bienes que gozaba en vida del paterfamilias Los usufructos de origen voluntario: deben distinguirse entre: Usufructos voluntarios constituidos inter vivos, que pueden realizarse a través de cualquier acto o contrato, ya sea a título oneroso o gratuito; ya sea transmitiendo la posesión y reservando la nuda propiedad, o bien al contrario (caso relativamente frecuente) Usufructos testamentarios. El testador ordena la sucesión de forma que se atribuya a alguna persona el goce y disfrute de un bien, cuya nuda propiedad recae sobre otra. Es indiferente que se realice mediante testamento o legado. La constitución del usufructo mediante usucapión: requiere que el usucapiente, reuniendo los requisitos generales, posea el bien a título de usufructo durante el tiempo necesario para la usucapión, ya sea ordinaria o extraordinaria. Es más infrecuente. El contenido del usufructo conforme al título constitutivo: tiene una extraordinaria importancia determinar cuál es el título constitutivo del usufructo. El CC regula de forma supletoria a falta de que la ley o los sujetos del usufructo no regulen algunos aspectos. El art. 467 CC dice: “el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”; el art. 470 CC dice que: “los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes”.
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Sujetos del usufructo. “Podrá constituirse el usufructo en todo o parte de los frutos de la cosa, a favor de una o varias personas simultáneamente o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intrasmisible” (art. 469 CC). Libertad de configuración. Generalmente, la posición de usufructuario y de nudo propietario la ocupan personas singularmente consideradas. Sin embargo, es posible que tengan la condición de usufructuarios varias personas, y que la titularidad compartida se realice de forma simultánea o sucesiva. También pueden ser usufructuarias las personas jurídicas. Así tenemos usufructos múltiples, usu.simultaneos y usu.sucesivos. Reglas de capacidad: el propietario debe tener libre disponibilidad y facultad de disposición. El usufructuario deberá tener capacidad suficiente en relación con el acto o contrato que sirva de título constitutivo (convenio inter vivos, adquisición mortis causa o usucapión). Usufructos simultáneos: para su constitución se exige que todas las personas estén vivas. En caso de ser vitalicio, no se extinguirá hasta el fallecimiento de la última de ellas. Usufructos sucesivos: son generalmente testamentarios (dejo el usufructo a mi hija, y si ella faltase a mi nieto). La doctrina dice que el usufructo sucesivo deberá darse entre personas vivas, y en extremo, si no han nacido aún, hasta el segundo grado de parentesco. En caso contrario, perderían al carácter temporal. Objeto del usufructo. El objeto sobre el que puede recaer el usufructo puede ser variopinto y diverso, y puede recaer tanto sobre las cosas como sobre los derechos. Puede recaer sobre cosas muebles e inmuebles. Puede recaer sobre la totalidad de la cosa o sobre parte de ella. Limites: las cosas objeto de usufructo, deben ser susceptibles de apropiación, transmisibles y no estar fuera del comercio. No se puede constituir sobre derechos personalísimos e intrasmisibles. Usufructo de derechos: el usufructo puede consistir tanto en el goce y disfrute de una cosa como un derecho, es decir, puede consistir en percibir una pensión o renta periódica, unos intereses, una participación en una explotación industrial o mercantil… Usufructo de un patrimonio: puede recaer sobre un patrimonio en sentido estricto, para ello el CC regula la responsabilidad del usufructuario en relación al pago de las deudas que exija la administración del patrimonio. 3.-CONTENIDO DEL USUFRUCTO SEGÚN EL CC. Obligaciones previas del usufructuario. Inventario y fianza antes de entrar en posesión de los bienes. Para identificar las cosas y garantizar la correcta devolución al nudo propietario, recordemos que el usufructo es esencialmente temporal. Pero estas normas son más importantes en teoría que en la práctica, por ello se plantea en el propio código la generalización de la dispensa de obligaciones de inventario y fianza, conforme al sentido práctico y la realidad cotidiana. Usufructuarios eximidos de la obligación de fianza según el código civil: Vendedor o donante que se hubiere reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados Padres usufructuarios de los bienes de los hijos Cónyuge sobreviviente si no contrae nuevo matrimonio El CC no indica si tampoco tienen obligación de inventario, se presupone que tampoco. La dispensa. En el resto de los casos cabe dispensa de estas obligaciones, 493 : el usufructuario cualquiera que sea el titulo de usufructo, podrá ser dispensado de la obligación de hacer inventario o prestar fianza, si no se perjudica a nadie.
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4.-LA CONSERVACIÓN DE LA FORMA Y SUSTANCIA. El usufructo es una situación transitoria, el usufructuario ostenta el goce y disfrute de la cosa de forma temporal, por ello resulta obvio que deba garantizar al nudo propietario que cuando le restituya la cosa esté en perfecto estado (salva rerum substantia). Es por ello que el CC impone al usufructuario la obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa objeto de usufructo. “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia…” (Art. 467 CC). El usufructuario puede hacer mejoras si no lo altera. Obligaciones del usufructuario respecto de la conservación de las cosas usufructuadas. 1. Diligente conservación de las cosas usufructuadas: el usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de familia. El mal uso no constituye causa de extinción, pero si puede pedir que se le entregue la cosa obligándole a pagar al usufructuario el producto líquido de la misma, después de deducir los gastos. 2. Imposición de los gastos dimanantes de las reparaciones ordinarias: el usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que la cosa necesite para su uso y que sean indispensables para su conservación. 3. Avisar al propietario de la necesidad de realizar reparaciones extraordinarias. 4. El abono de las cargas y los tributos. IBI 5. Comunicar cualquier perturbación de la nuda propiedad: deberá comunicar cualquier acto que pueda lesionar los derechos de propiedad y responderá, si no lo hiciere, de los daños y perjuicios como si hubieran sido ocasionados por su culpa. Obligaciones del nudo propietario relativas a la conservación de los bienes objeto de usufructo. 1. El abono del coste de las reparaciones extraordinarias. (Derramas de la comunidad) 2. El pago de los tributos e impuestos que le competan: como son los tributos que se devengan con cargo al capital. (Patrimonio) El cuasiusufructo o usufructo de las cosas consumibles Aunque resulte paradójico, el CC permite el usufructo de las cosas consumibles. Por ello, se denomina cuasiusufructo. El art. 482 CC establece que si el usufructo recae sobre cosas que no pueden usarse sin consumirlas, tendrá derecho el usufructuario a servirse de ellas con la obligación de pagar el importe estimado; cuando no se hubiesen estimado, tendrá derecho a restituirlas en igual cantidad y calidad, o pagar su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo. El usufructo de las cosas deteriorables. Dice el art. 481 CC que si el usufructo recae sobre cosas que sin consumirlas se deterioran poco a poco por el uso, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas empleándolas según su destino, y no estará obligado a restituirlas, sino en el estado en que se encuentran, pero con la obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubiese sufrido la cosa por su dolo o negligencia. Muy raro. El usufructo con facultad de disposición. Aunque no está regulado en el CC, el usufructo con facultad de disposición es muy frecuente en la práctica (testamentaria). Se establece la facultad de disposición del usufructuario para poder enajenar la totalidad o parte del bien objeto de usufructo, a veces se exige un estado de necesidad o que se enajene a favor de determinadas personas. Como bien dice el art. 470 CC, los derechos y obligaciones del usufructuario dependen del título constitutivo. Es por ello que la doctrina admite el usufructo con facultad de disposición, aunque parezca en discordancia con el deber de conservación de la forma y sustancia de la cosa. Discusiones doctrinales de si estamos ante un nuevo derecho o si por el contrario se trata de un poder dispositivo respecto al derecho de usufructo. La segunda postura es avalada por la mayor parte de la doctrina y del TS, en todo lo demás se aplican las normas de usufructo. 32
5.-DERECHOS Y FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO. La posesión del usufructuario, salvando el derecho de propiedad y los derechos del enfiteuta, representan el mayor grado de uso y utilización posible de las cosas. El goce y disfrute del usufructuario es tan amplio que, con carácter general, puede afirmarse que las facultades de goce y disfrute son asimililables a las del propietario. El pleno goce de la cosa: accesiones y servidumbres: el usufructuario tendrá derecho a disfrutar del aumento que reciba la cosa por accesión, de las servidumbres a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la misma. La percepción de los frutos. Naturales, industriales y civiles. Los pendientes al momento de comienzo del usufructo pertenecen al usufructuario y los pendientes al tiempo de extinguirse, al propietario. La realización de mejoras: el usufructuario podrá realizar en la cosa todas aquellas mejoras que considere, ya sean útiles o suntuosas, siempre que respete la forma y sustancia de la cosa. La inexistencia de facultades del usufructuario en relación con el tesoro oculto y las minas. En estos casos el usufructuario será considerado un extraño. Supuestos especiales de usufructo en relación con el disfrute. El CC contempla unos supuestos hoy día marginal: De plantaciones, de montes, de rebaños y de minas. Las facultades de disposición inherentes al derecho de usufructo. En nuestro sistema jurídico, el usufructo es un derecho plenamente negociable y transmisible, pese a su esencial temporalidad. Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos estos contratos se resolverán a fin del usufructo, salvo el arrendamiento de fincas rústicas, que se considerará subsistente durante el año agrícola 6.-DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO. Durante la vigencia del usufructo los dos derechos reales coexistentes sobre la misma cosa funcionan con absoluta independencia, y su respectivo titular podrá disponer de ellos, ya que ambos tienen valor económico. Esto parece obvio en cuanto a los derechos del usufructuario, si bien puede parecer extraño en cuanto a la posición del nudo propietario, el cual no ostenta la posesión de la cosa. Si bien, hay que recordar que el usufructo es de carácter temporal y, por tanto, el propietario volverá a tener la posesión. Esa expectativa también es valorable en términos económicos, por ello, el nudo propietario podrá: ⋅ Enajenar los bienes sujetos a usufructo. ⋅ Hipotecar su derecho de nuda propiedad. ⋅ Hacer obras y mejoras, sin perjuicio para el usufructuario. 7.-EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO. Según el art. 513 CC: “El usufructo se extingue: ⋅ Por muerte del usufructuario. ⋅ Por expirar el plazo por que se constituyó o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo. ⋅ Por la reunión del usufructo y la propiedad en la misma persona. ⋅ Por la renuncia del usufructuario. ⋅ Por la pérdida total de las cosas objeto del usufructo. ⋅ Por la resolución del derecho del constituyente. ⋅ Por prescripción.” La pérdida de la cosa. Se pueden diferenciar los siguientes casos: ⋅ Pérdida total de la cosa: el efecto extintivo. Si la pérdida de la cosa es total, se impone la extinción del usufructo. 33
⋅ ⋅
La pérdida parcial: continuidad del usufructo. Si la cosa dada en usufructo se pierda solo en parte, continuará este derecho en la parte restante. La pérdida de la cosa asegurada. Abarca tres supuestos referidos a los bienes inmuebles. Si el seguro es concertado por ambos (propietario y usufructuario) el usufructuario tendrá derecho a seguir en usufructo en la reedificación o cobrar los intereses si no se realiza la edificación. Si el seguro es a costa del usufructuario adquirirá el precio del siniestro pero con la obligación de reedificar la finca. Si el seguro es a costa del propietario, el precio será para el propietario, pero el usufructuario tendrá derecho a usar el terreno y los materiales.
La expropiación del bien objeto de usufructo. Si la cosa fuese expropiada forzosamente, el usufructo debe quedar extinguido. Pero el CC establece una regla particular para estos supuestos: si la cosa fuera expropiada por causa de utilidad pública, el propietario está obligado, o bien a subrogarla con otra de igual valor y análogas condiciones, o bien a abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por todo el tiempo que deba durar el usufructo. Si optara por esto segundo, debe afianzar el pago de los réditos. La prescripción. La prescripción extintiva del derecho de usufructo se produce cuando el titular no ejercita sus derechos en el plazo de 6 años si son bienes muebles, o 30 años si se trata de inmuebles. No obstante, la falta de ejercicio de tales derechos o de las correspondientes acciones en defensa de los mismos frente a actuaciones de terceros o del nudo propietario, pueden provocar que en los correspondientes plazos de usucapión ordinaria (3 y 10 años respectivamente) puede quedar el derecho de usufructo extinguido. Efectos de la extinción. El fundamental efecto de la extinción del usufructo radica en que el usufructuario o, en su caso, los herederos, deben restituir de forma inmediata la cosa al nudo propietario. Extinguido el usufructo, el usufructuario carece ya de ius fruendi y, aunque materialmente posea la cosa, deja de ser poseedor a título de usufructo, ya no tiene el ius fruendi, aunque siga poseyendo la cosa a titulo de retentor. 8.-LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN. Ambos derechos reales tienen carácter personalísimo e intrasmisible y se rigen supletoriamente por las disposiciones del usufructo. El derecho real de uso es una especie usufructo limitado. Se circunscribe a los frutos que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta aumente. El derecho real de habitación se limita a otorgar al habitacionista la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia. Estos derechos no se pueden arrendar, ni traspasar. Perspectiva contemporánea. Actualmente la situación de crisis y el problema de la vivienda familiar en casos de separación o divorcio, han hecho revivir estas figuras La ley 41/2.003 establece un derecho de habitación de origen legal en favor del legitimario discapacitado que conviviere con el fallecido, pero su titular no podrá impedir que continúen conviviendo los demás legitimarios mientras lo necesiten.
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TEMA 10. OTROS DERECHOS REALES DE GOCE. 1.- LAS SERVIDUMBRES: PREDIALES Y PERSONALES. El art. 530 CC define la servidumbre como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Estaríamos ante las denominadas servidumbres prediales. El art. 531 CC dice que también pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad a quienes no pertenezcan la finca gravada. En este caso, serán servidumbres personales. El CC solo regula la servidumbre de pastos, si bien pueden establecerse otras servidumbres personales, como las de uso de balcón, el derecho de palco… 2.- CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES. Además de s.prediales y s.personales, las servidumbres según cc pueden ser: • • • •
Servidumbres legales y voluntarias. Las servidumbres se pueden tener un origen legal (la ley se limita a identificar supuestos de hecho cuyas circunstancias facultan al titular del predio dominante para reclamar la efectividad), o bien pueden establecerse por la voluntad de los dueños. Servidumbres positivas y negativas. Las servidumbres positivas imponen al dueño del predio sirviente la obligación de hacer o dejar hacer alguna cosa por sí mismo. Las negativas prohíben al dueño del predio sirviente hacer algo que sería lícito si no estuviese constituida la servidumbre. Servidumbres continuas y discontinuas. Son servidumbres continuas aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre (acueducto). Discontinuas son aquellas que se usan en intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre (paso). Servidumbres aparentes y no aparentes. Aparentes son las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes son las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.
3.- LAS SERVIDUMBRES LEGALES. Servidumbres en materia de aguas. Se regirán por la ley especial de la materia en cuanto no se halle en el CC. Cuando se hizo el CC había una ley de aguas, hoy día Reglamento del Dominio Público hidráulico RDPH. Servidumbre de paso. Distingue el CC: a) Servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas: el propietario de una finca enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. La servidumbre deberá hacerse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en cuanto fuera posible, por donde sea menor la distancia. El ancho será el que baste para las necesidades del predio dominante. El cc la considera indefinida y tendencialmente perpetúa salvo que haya circunstancias que la finca deje de estar enclavada y desaparecen los presupuestos de servidumbre, el predio sirviente habrá de devolver la indemnización obtenida. Pero distingue entre uso continuo o esporádico de la servidumbre. b) En particular, finca enclavada entre fundos del transmitente. Si adquirida una finca, quedare enclavada entre otras del transmitente, éste está obligado a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario. c) La servidumbre temporal de obras. El dueño de predio ajeno está obligado a consentir el paso o colocación de materiales que sean necesarios para realizar obras, recibiendo la correspondiente indemnización. Es dudoso si esto es una servidumbre o una relación de vecindad. d) Servidumbre de paso para ganado: las vías pecuarias. Se rigen por las ordenanzas o reglamentos del ramo y en su defecto por usos y costumbres del lugar.
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Servidumbre de luces y vista. El único caso real y verdadero de servidumbre es el contemplado en el art. 585 CC que establece que no se podrá edificar a menos de tres metros de distancia de la correspondiente linde, cuando existan derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante. Los demás casos son también relaciones de vecindad, recíprocas limitaciones entre los dueños de fincas contiguas, sin que haya un fundo dominante y otro sirviente. Servidumbres de desagüe. El CC regula dos: la de vertiente de tejados y la de desagüe de de patio enclavado, ambas referidas únicamente para aguas pluviales, o nieve. Las cloacas según legislación administrativa. • Vertiente de tejados, el dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida sin perjudicar el predio dominante. • La de desagüe de patio enclavado: cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan podrá exigir el establecimiento de servidumbre de desagüe por los precios contiguos en los que sea más fácil la salida y menor perjuicios ocasione, previa indemnización correspondiente. Servidumbres acústicas. Reguladas en la Ley del ruido. 4.- LAS SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS. La libertad de constitución de servidumbre. El art. 594 CC establece que: “Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le parece, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público”. Título, contenido y relación de servicio en las servidumbres voluntarias. El CC parte de la libertad de constitución mediante pacto y solo pone una regla general: El art. 598 CC dice: “El título y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regirá la servidumbre por las disposiciones del presente título que le sean aplicables”. Es decir, el contenido de cualquier servidumbre voluntaria ha de extraerse del título constitutivo (contrato, testamento, dación en pago) o del ejercicio de los actos de servidumbre si se ha conseguido por usucapión. Si resulta indeterminado el contenido, las reglas generales para las servidumbres. Reglas particulares. Aparte de esto el CC no contiene más reglas generales sobre servidumbres voluntarias, pero si recoge unas reglas particulares con escasa significación: • En la servidumbre de obras el propietario del fundo dominante correrá con los gastos. • En caso de usufructo, será el nudo propietario el que puede constituir la servidumbre voluntaria. • Si recayera sobre una persona el dominio directo de una finca y a otra el dominio útil, será necesario el consentimiento de los dos para establecer la servidumbre. • En régimen de copropiedad será necesario el consentimiento de todos. 9.- EL DERECHO REAL DE CENSO Se constituye censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes. Algunos bienes INMUEBLES quedan sometidos al poder del titular del derecho real. El código civil atiende a las siguientes figuras de censo: Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio. 36
Es consignativo el censo, cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero. El propietario grava su propiedad con el censo para garantizarle a un prestamista (que pasa a ser un censatario) que le devolverá el dinero que ha recibido. Es reservativo el censo, cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario. En el censo consignativo el propietario-censatario es quien ostentaba la titularidad dominical antes de la existencia del censo y paga el canon el deudor del préstamo. En el censo reservativo, el propietario-censatario es el nuevo titular del bien sometido a censo, el titular originario ha pasado a ser censualista. Paga el nuevo titular. 11.- LA SUPERFICIE Introducción: facultad de accesión y derecho de superficie. La accesión es el derecho que tiene el propietario del suelo para edificar, plantar o sembrar. En tal sentido, el CC presume que lo edificado, plantado o sembrado ha sido realizado por el propietario del suelo y por tanto a él le pertenece. Superficies solo cedit. Sin embargo el CC prevé que este derecho de accesión pueda ser objeto de transmisión y negociación. El propietario puede permitir que otra persona edifique o siembre en su finca, facultándole para mantener la construcción o plantación un determinado tiempo a cambio de un precio o canon del que tendrá a favor el derecho de superficie. Noción y caracteres. Por tanto, el derecho de superficie es la facultad que tiene una persona para edificar, plantar o sembrar en suelo ajeno, pudiendo disfrutar de ello, durante un plazo determinado y por un precio o canon. Por tanto una vez realizada la construcción (que en nuestros días también puede ser subterránea) o la plantación, la propiedad del suelo convive con la propiedad temporal del superficiario. El derecho de superficie existirá antes de llevar a cabo la accesión, así como subsistirá en caso de siniestro o perecimiento (el superficiario sigue teniendo derecho de construir si por siniestro se destruye antes de finalizado el plazo). Al igual que el usufructo, la superficie es de carácter temporal, si bien cumplen funciones diversas: el usufructo gira en torno a la conservación de la cosa, mientras la superficie tiene por objeto generar riqueza por parte del superficiario. Regulación y clases. La ley del suelo es la que recoge el régimen del derecho de superficie. RDL 2/2008 de 20 jun. De su regulación cabe destacar: 1. Básicamente el suelo es rural o urbanizado 2. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones en la rasante y el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones realizadas. También puede constituirse sobre edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mimas, sin perjuicio de la propiedad separada del titula del suelo. Por tanto admite configurar como derecho de superficie el “derecho de suelo” y del “subsuelo” 3. Puede constituirse a titulo oneroso o gratuito 4. Siempre formalización en escritura pública e inscripción de esta en registro de la propiedad 5. Plazo temporal máximo 99 años, expirado revierte al propietario del suelo 6. El superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario y podrá transmitir y gravar como fincas independientes, las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal durante el plazo del derecho de superficie.
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Los denominados derechos de vuelo y subsuelo. Desde la reforma del Reglamento Hipotecario del 59, se admiten derechos de vuelo y derechos de subsuelo, que sin ser configurados como derecho de superficie, facultan a su titular para elevar plantas de un edificio construido o para actuar en el subsuelo de un edificio o de un solar ajeno. El caso práctico más relevante en la actualidad es la construcción de aparcamientos que invaden el espacio subterráneo de las fincas colindantes. De conformidad con el RH tales derechos pueden configurarse como verdaderos derechos de superficie o bien como nuevas unidades registrales del régimen de propiedad horizontal de la finca matriz, como una propiedad separada.
TEMA 11. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA: LA PRENDA. 1.- INTRODUCCIÓN. El CC regula los derechos reales de garantía dentro del Titulo XV libro IV CC: Del las obligaciones y contratos. Dentro del mismo se regulan los contratos de prenda, hipoteca y anticresis. Así vemos que en la sistematización, el código se basa sobre todo en la base y origen contractual de los mismos, en vez de incidir en que son derechos reales de garantía. Dentro de este libro IV titula el CC su capítulo I: Disposiciones comunes a la prenda y la hipoteca. De lo que se trata ahora es establecer las reglas propias de estos contratos desde su punto de vista como derechos reales. Presupuestos técnicos de la codificación en la sistematización de los derechos reales de garantía. Dos criterios decisivos que permiten distinguir con facilidad las diversas formas de las garantías reales que se establecieron en el momento de la codificación: La naturaleza o condición de los bienes objeto de derecho real.- La prenda queda reservada para los bienes muebles, los bienes inmuebles para la hipoteca y la anticresis. El desplazamiento o no posesorio de bien gravado. La prenda requiere que la posesión de la cosa se transmita al acreedor pignoraticio, hasta que este desplazamiento posesorio no sea efectivo, el derecho real de prenda no habrá nacido ni se habrá perfeccionado el contrato de prenda. La hipoteca, al recaer sobre bienes inmuebles y estar garantizada por el Registro de la Propiedad, no requiere desplazamiento posesorio al acreedor hipotecario, el deudor hipotecario sigue conservando la posesión y el goce efectivos de la cosa inmueble. Pese a recaer sobre inmuebles, la anticresis supone sin embargo la posesión de la cosa por el acreedor anticrético. En consecuencia, los frutos de la cosa poseída por el acreedor pignoraticio y el acreedor anticrético son para quien tiene el goce posesorio, ellos mismos, que habrán de imputarlos en primer lugar al pago de intereses y en caso de no existir, al capital garantizado. La evolución legislativa posterior al CC: las garantías reales mobiliarias. La definición de los derechos reales de garantía en el CC, la anterior ley Hipotecaria y la creación del Registro de la propiedad que fortaleció la seguridad de la garantía hipotecaria, parecía ser óptima para perdurar en el tiempo y hasta insuperable. Así estos principios se mantuvieron incólumes durante algún tiempo. Pero, tras la revolución industrial, ya ha finales del s. XIX aparecieron bienes de extraordinario valor. Obtener garantía en bases a tales bienes se mostro enseguida imposible con los esquemas de derechos reales existentes. (La hipoteca era solo para bienes inmobiliarios, la prenda exigía desplazamiento). El primer escollo serio se dio en España con los buques que iban a las colonias. La Ley de Hipoteca Naval de 1893 superó el escollo, considerando a los buques inmuebles a efectos de hipoteca. Por otra parte, ciertos bienes muebles destinados al servicio de las explotaciones agrarias cuya pérdida para el propietario hubiera significado el fin de dichas explotaciones llevó a que se aceptasen derechos reales de 38
prenda sin desplazamiento posesorio a favor del acreedor pignoraticio. Dando un paso más, se llega a admitir ciertos derechos de hipoteca sobre bienes muebles de reconocido valor, la hipoteca mobiliaria. Así se llega a un punto que es obvia la insuficiencia del sistema codificado, fruto de esta evolución tenemos que distinguir los siguientes tipos de garantía real: . Hipoteca inmobiliaria o propia . Hipoteca mobiliaria . Prenda común o ordinaria, con transferencia del bien gravado al acreedor . Prenda sin desplazamiento de la posesión . Anticresis.
2.-CARACTERIZACIÓN GENERAL DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA. Aunque existan diferencias entre prenda e hipoteca, hay un régimen básico coincidente para los derechos reales de garantía. Los derechos reales de garantía se constituyen siempre para asegurar el cumplimiento de una obligación preexistente. Esta obligación se denomina obligación principal, garantizada o asegurada. En este sentido son accesorios, solo pervivirán mientras la obligación principal subsista y este pendiente de cumplimiento. Los derechos reales puede asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras o están sujetas a condición suspensiva o resolutoria. La obligación debe ser evaluada en términos económicos y estar fijada en el momento de la constitución de la garantía en un montante pecuniario, o en criterios que delimiten su cuantía. Los derechos reales de garantía son indivisibles, es decir son eficaces enteramente hasta que la obligación principal se cumpla íntegramente. Por tanto, el cumplimiento parcial o la división de la obligación principal no conllevarán la división del derecho real de garantía. CC 1860: “La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor. La única excepción nos la da el cuarto párrafo del artículo anterior: en el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada de crédito. Ej. Se solicitan mil euros de préstamo pignoraticio que se considera fragmentado en cuatro cuotas iguales o desiguales, por entregar el deudor al Monte de Piedad tres relojes diversos, de parecido valor. En este caso el deudor tendrá derecho a que se extienda la prenda o la hipoteca a media que satisfaga la parte de deuda que cada cosa responda especialmente. En el ejemplo, cancela parte del préstamo pignoraticio, por valor supongamos de quinientos euros, implica la posibilidad de recuperar un reloj empeñado. Art.1860.5 las cosas gravadas responden especialmente. Cuando se habla de especialidad de los derechos reales de garantía se pretende dar a entender que el objeto sobre el que recae la garantía se ha de encontrar especialmente determinado. Históricamente, las garantías reales, sobre todo las hipotecas podían ser tanto especiales si quedaban afectos a la garantía algunos bienes concretos del deudor, o generales, si se acordaba que llegado el momento de ejecución, el titular real podría promover la enajenación coactiva de aquellos bienes del deudor que quisiera, lo que llevaba a la inseguridad del sistema, nunca podía determinarse con mediana exactitud la situación patrimonial de una persona. Erradicado este carácter general de los derechos de garantía, en la actualidad todos los derechos reales de garantía se caracterizan por su especialidad, recaen sobre los bienes gravados, no sobre la totalidad de los bienes del deudor. De la obligación asegurada no ha sido íntegramente satisfecha con lo obtenido, por el resto el titular de la garantía real habrá de conformase con su mera condición de acreedor común. 39
La repersecutoriedad. El acreedor puede ejercitar sus facultades de promover la enajenación de bien gravado y de cobro preferente. En acreedor no puede reivindicar la cosa, carece de legitimación para ello. El acreedor hipotecario goza pues de la reipersecutoriedad y puede promover la enajenación del bien gravado sea quien sea su actual adquirente, siempre y cuando la transmisión dominical del bien afecto a la hipoteca sea posterior a la inscripción de esta. En cambio, el acreedor pignoraticio, en cuanto la prenda presupone inexorablemente la posesión de la cosa, no tiene que restituir la cosa más que cuando haya sido íntegramente retribuido. Es más dudoso que el acreedor pignoraticio ostente reipersecutoriedad en el supuesto de que haya perdido la posesión de la cosa, aunque si se encuentra legitimado para el ejercicio de la acción interdictal. 3.-LAS FACULTADES DE VENTA DEL BIEN GRAVADO Y DE COBRO PREFERENTE. Salvo pacto en contrario, los derechos reales de garantía no conceden al acreedor la facultad de goce y uso de la cosa, aunque exista desplazamiento posesorio, la finalidad de estos derechos es únicamente garantizar el cumplimiento de la obligación asegurada. Lo cual se consigue atribuyendo al acreedor las facultades de venta coactiva y el derecho preferente de cobro. Esa falta de transmisión de facultades de goce del dueño del bien gravado al titular de la garantía ha sido utilizada por algunos autores para negar el carácter de derecho real a estas figuras, suponen que para que sea un derecho real habría que transmitirse alguna facultad dominical. Pero esto no es de recibo, basta resaltar que la enajenación del bien gravado por incumplimiento de la obligación incide de forma mucho más radical sobre las facultades dominicales del propietario que aquellas que otorgan un derecho real de disfrute. Así pues el acreedor pignoraticio o hipotecario tiene las facultades de instar la venta coactiva del bien gravado y el dº preferente de cobro. 1. La facultad de instar la venta del bien gravado (o ius distrahendi), el titular del derecho real, incumplida la obligación principal puede promover jurídicamente o con intervención notarial, su subasta pública para cobrar de forma preferente su crédito con el dinero obtenido. También se denomina facultad de realización del valor. Prohibición de pacto comisorio. El art. 1.859 CC dice: “El acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”. El acreedor tiene rigurosamente prohibida apropiarse de las cosas aunque existiera un pacto, denominado comisorio, frecuente practica en épocas anteriores. Por lo general el valor de las cosas dadas en prenda o hipoteca es bastante superior al montante de la obligación garantizada. De ahí la ilicitud del pacto comisorio con carácter imperativo. Hay que añadir que frecuentemente, en la práctica, se burla esta prohibición acudiendo a otras figuras como la venta con pacto de retro. También hay que aclarar que la prohibición de pacto comisorio no está reñida con la posible dación en pago. 2. El derecho de preferencia en el cobro (o ius praelationis).El acreedor tiene preferencia de cobro sobre otros posibles acreedores respecto del precio obtenido en la subasta pública del bien gravado, es un crédito preferente. 4.-LA TITULARIDAD DE LOS BIENES GRAVADOS. Capacidad dispositiva y propiedad del constituyente. El CC establece dos requisitos esenciales con respecto a los bienes gravados a efectos de prenda o hipoteca: 1.-Que pertenezcan en propiedad al deudor pignoraticio o hipotecario. 2.-Que estas personas tengan libre disposición de esos bienes o en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Es decir ser propietario y tener capacidad de obrar para llevar a efecto actos de disposición sobre esos bienes.
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Deudor y constituyente. Generalmente el constituyente de un derecho real de garantía es el deudor de la obligación principal. Si bien, es posible que una persona que sea dueña de un bien y tenga capacidad dispositiva sobre él, constituya una prenda o hipoteca en favor de un tercero (un padre que hipoteca su piso para garantizar una deuda del hijo). El constituyente asegura así el cumplimiento de una obligación ajena y arriesga el bien gravado. La condición de deudor la seguirá ostentando quien lo fuera en el momento de constitución de la garantía y sobre el seguirá pesando la obligación de satisfacer el crédito garantizado. En el caso de impago, si la ejecución del derecho real no comporta la integra satisfacción del acreedor, titular del derecho real de garantía, el acreedor pasara a ser un acreedor común por la diferencia, contra el deudor y nunca contra el constituyente de la garantía. 5.-LA PRENDA. Art. 1.864 CC “pueden darse en prenda todas las cosas muebles que están en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesión”. Garantiza el cumplimiento de una obligación cualquiera. El deudor pignorante segura siendo, en principio dueño de la cosa. El acreedor pignoraticio será un mero poseedor. Si la cosa pignorada produce intereses, el acreedor pignoraticio los hace suyos para ir cobrando lo que se le debe. Precisamente su consecuencia negativa es que sustrae del tráfico y del mercado el aprovechamiento de las cosas objeto de pignoración pues el acreedor la tiene pero no puede usarla ni aprovecharla. Por ello surgen nuevas figuras mobiliarias de derechos reales de garantía. Sin embargo los preceptos del código de la prenda ordinaria o común, pese a su poca transcendencia práctica, constituyen en el esquema básico de otros supuestos de prenda que suelen denominarse especiales: • Prenda irregular • Prenda de derechos • Prenda de créditos • Prenda de valores • Prendas constituidas a favor de los Montes de Piedad.
El contrato de prenda. Además de los requisitos del art. 1.857 CC 1, se necesita el traslado posesorio; es decir, que se ponga la cosa objeto de garantía en posesión del acreedor, o de un tercero de común acuerdo, en su caso. La entrega de la cosa, determina el nacimiento del derecho real con independencia de cómo se haya celebrado el contrato. En cambio, respecto de terceros, si es transcendente la forma contractual, pues el art. 1.865 CC dice: “no surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento público la certeza de la fecha”. Esto es, para que tenga eficacia erga omnes requiere el código que su fecha de constitución tenga constancia en documento público. De no existir este precepto cualquiera podría burlar los legítimos derechos de sus acreedores, transfiriendo la posesión de sus bienes a personas de confianza mediante contratos celebrados “un cuarto de hora antes” de que fueran a embargarle. Por otra parte, los acreedores pignoraticios que no han documentado su derecho en instrumento público no podrán señalar a otros acreedores su derecho de preferencia crediticia. Otras formas de constitución. El contrato de prenda también se puede constituir mediante usucapión o a través de mortis causa.
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Art. 1.857 CC son requisitos de la prenda e hipoteca: 1. Que se constituyan para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. 2. Que pertenezca en propiedad de quien la hipoteca o entrega en prenda. 3. Que estas personas tengan plena capacidad para enajenarlas o, en su caso, que estén autorizadas para ello.
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6.-CONTENIDO DE LA GARANTÍA PIGNORATICIA. El acreedor pignoraticio posee la cosa solo en función de garantía del cumplimiento de la obligación principal, el cumplimiento de la principal o su extinción, extingue la prenda y el deudor tendrá derecho a la inmediata devolución de la cosa pignorada. Por el contrario si el deudor incumple la obligación principal, el acreedor puede promover la enajenación forzosa y el cobro preferente con alcance erga omnes. Vigente el derecho real de prenda, los frutos o productos que pudiera generar son propiedad del deudor. El art. 1.868 CC establece que: “si la prenda produce intereses, compensará el acreedor los que perciba con los que se le deben; y, si no se le deben, o en cuando exceden de los legítimamente debidos, los imputará al capital”. Los frutos siguen perteneciendo al propietario de la cosa matriz, pero la prenda otorga al acreedor derecho de apropiárselos de inmediato, que se denomina doctrinalmente compensación anticrética. En consecuencia, el acreedor pignoraticio tiene derecho al abono de los gastos hechos para la conservación de la cosa. La pertenencia de la cosa pignorada a tercero: el pignorante no deudor. Puede ocurrir que la cosa pignorada pertenezca a un tercero, distinto del deudor pignoraticio. En este caso la eventual ejecución de la prenda deberá realizarse con citación del deudor y del dueño de la prenda. 7.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PIGNORATICIO. Derechos del acreedor pignoraticio: 1. 2. 3. 4.
Posesión y derecho de retención sobre la cosa. Posibilidad de ejercitar acciones reales en defensa de la cosa. Derecho al abono de los gastos de conservación. Derecho a promover la enajenación forzosa de la cosa pignorada (ius distrahendi), en caso de que el deudor no cumpla con la obligación. 5. Derecho a cobrar de forma preferente, respecto a otros acreedores, en relación con el precio obtenido en subasta pública. 6. El derecho de retención. Que el acreedor pignoraticio posea la cosa es un requisito de la prenda. La cosa pignorada debe estar en posesión del acreedor o de una tercera persona. En el primer caso el acreedor será poseedor inmediato, mientras en el segundo lo será mediato. Además del derecho de posesión (ius possidendi) el acreedor cuenta con el derecho de retención sobra la cosa, hasta que se cumpla la obligación principal exacta e íntegramente. Obligación+intereses+gastos de conservación. Deberes del acreedor pignoraticio: La posesión de garantía del acreedor pignoraticio es una posesión interina, que debe estar presidida por la idea de escrupulosa conservación de la cosa ajena. Por tanto, el acreedor pignoraticio está obligado a: 1. No usar la cosa, salvo autorización del propietario. 2. Conservar la cosa pignorada con la diligencia de un buen padre de familia, respondiendo de su pérdida o deterioro. 3. Si el deudor lleva a cabo el total cumplimiento de la obligación, el acreedor pignoraticio tiene el deber de restituir la cosa.
El llamado pignus gordianum.- El CC prevé que, en el supuesto de que el deudor contrajera con el acreedor otra deuda, sin haber satisfecho la primera; el acreedor pignoraticio podrá prorrogar la retención de la cosa entregada en prenda hasta que se le satisfagan ambos créditos. Si bien, la jurisprudencia ha matizado que no se le concede preferencia de cobro en relación al segundo y sucesivos créditos.
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El ius distrahendi: la enajenación de la cosa pignorada. El acreedor tiene derecho a enajenar coactivamente la cosa pignorada en el supuesto de que el deudor no haga frente al exacto cumplimiento de la prestación debida en subasta pública notarial, con citación del deudor y del dueño de la prenda de ser otra persona. Si en la primera subasta no fue enajenada, se celebra una segunda, si tampoco, podrá el acreedor hacerse dueño de la prenda y en ese caso, estará obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crédito. También puede dirigirse a para enajenar coactivamente la cosa pignorada a los tribunales de justicia, generalmente a través del juicio ejecutivo, siempre que cuente con la escritura pública o póliza mercantil que refleje su derecho de prenda. En el supuesto de que la cosa gravada culmine con su enajenación, el acreedor pignoraticio tendrá derecho preferente de cobro frente a otros acreedores. Si el precio obtenido es superior la cantidad restante se integrará en el patrimonio del deudor. Si no es suficiente, el acreedor seguirá siendo por el resto un acreedor común. 8.- EXTINCIÓN DE LA PRENDA. • Cumplimiento íntegro de la obligación. • Condonación (se presume si la cosa pignorada se hallare en poder del deudor, presunción iuris tantum que no extingue la obligación principal, solo la accesoria de prenda). • Sustitución de mutuo acuerdo de la garantía • Perdida de la cosa pignorada, con independencia de las responsabilidades que origine.
TEMA 12. LA HIPOTECA 1.- CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA. Solo 7 artículos del CC 1874-1880 regulan la hipoteca en el CC, sin embargo es una de las instituciones fundamentales del tráfico económico. Esto es porque el propio cc nos remite en el 1880 a la Ley Hipotecaria que ya estaba vigente (1861). La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Derecho inscrito en el Registro de la Propiedad (la constitución de la hipoteca nace con esta inscripción, sin ella no existe hipoteca) que otorga la sujeción inmediata de ciertos bienes inmuebles ajenos que, continuando en posesión de sus dueños, quedan afectos en garantía al cumplimiento de una obligación principal y eventualmente a su venta o adjudicación en subasta pública. La hipoteca como derecho de garantía de carácter accesorio.- La hipoteca requiere o presupone la existencia de una obligación principal (obligación garantizada), cuyo cumplimiento asegura y garantiza. Dicha obligación debe quedar evaluada económicamente en moneda nacional o señalando la equivalencia de las monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en España. La hipoteca como derecho real sin desplazamiento posesorio: relaciones entre el crédito y la hipoteca. El ejercicio de la acción hipotecaria permite que el acreedor cobre su crédito en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, enajenando los bienes hipotecados mediante subasta pública. Si el precio obtenido, resulta insuficiente para abordar el pago de la obligación, el acreedor hipotecario seguirá siendo acreedor, pero ya común, del resto de la deuda. Una vez constituida la hipoteca, el derecho de crédito sigue existiendo, pero el acreedor suma a su condición la de ser titular de un derecho real que le atribuye más protección de su crédito.
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Clasificación de las hipotecas. . De acuerdo con su origen: Si nacen de la autonomía privada: hipoteca voluntaria. Si es a consecuencia de una disposición legal expresa: hipoteca legal. Las hipotecas judiciales anteriores a la Ley Hipotecaria fueron sustituidas por anotaciones preventivas. . De acuerdo con naturaleza y características de la obligación asegurada: (se ven el curso que viene) Obligaciones futuras y sometidas a condición Obligaciones transferibles por endoso o títulos al portador Hipoteca de cuentas corrientes de crédito Hipoteca de rentas o prestaciones periódicas Hipoteca unilateral Hipoteca inversa . De acuerdo con el objeto propio del gravamen hipotecario: Hipoteca de bienes inmuebles susceptibles de inscripción Hipoteca de derechos reales inmobiliarios (usufructo, nuda propiedad…) 2.- LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS Y LEGALES. Las hipotecas legales son las que encuentran su origen en la propia ley, que obliga a unas personas a constituirlas y a otras el derecho a exigir su constitución, en la actualidad representan un papel marginal. Como especialidad reseñable los créditos asegurados con hipoteca legal no podrán cederse sino cuando haya llegado el caso de exigir su importe. El resto reglas generales de las voluntarias.
Supuestos de hipoteca legal. . Los reservatorios sobre los bienes de los reservistas en los supuestos de reserva hereditaria o sucesoria. Los reservatorios, en cuanto destinatarios finales de un bien de la herencia, tiene derecho a exigir garantía hipotecaria a los reservistas en los casos tasados en la ley. . El Estado, las provincias o los pueblos sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeren éstos. También sobre los bienes de los contribuyentes por créditos tributarios o fiscales que no correspondan a las dos últimas anualidades. . Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, por las primas impagadas que no correspondan a las dos últimas anualidades La ley otorga preferencia en los créditos tributarios al Estado, las provincias o los pueblos y a las aseguradoras en los créditos de los asegurados, a tal preferencia algunos autores la denominan hipoteca legal tectita, ya que los créditos preferentes reseñados no necesitan inscripción alguna para desplegar sus efectos, incuso en perjuicio de un tercero. Pero esto es erróneo, la preferencia de cobro no dimana de una hipoteca, sino de la existencia de un crédito preferente. 3.- LA CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA. La hipoteca hace nacer un verdadero derecho real. Su nacimiento coincide exactamente con el momento de la inscripción del correspondiente título, pues la inscripción en el Registro tiene naturaleza constitutiva. No habiendo traslación posesoria al acreedor, los legítimos derechos y expectativas de terceros, como demás acreedores del deudor, solo deben verse perjudicados si conocen en el Registro de la Propiedad la existencia de una garantía real que afecta directa e inmediatamente a la cosa o derecho real sobre los que recae. La naturaleza constitutiva de la hipoteca se encuentra hoy día literalmente consagrada en el tenor literal del nuevo artículo 130 de la Ley Hipotecaria que ha sido redactado por la LEC 2000.
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La constitución de hipotecas voluntarias.- Como norma general, la hipoteca encuentra su origen en un contrato instrumentado en escritura pública. Pero esto no significa que no pueda tener otra vía de origen, la falta de escritura pública no invalida los actos de la autonomía privada, la inexistencia de escritura pública no supone la ineficacia de acuerdos contractuales, pues obviamente un contrato de préstamo válido no puede devenir ineficaz por haberse realizado en documento privado. En tales casos, el CC señala que el acreedor puede reclamar que el otorgamiento de la escritura sea ordenado por la autoridad judicial, una vez firme la sentencia. La promesa de constituir prenda o hipoteca solo produce acción personal entre los contratantes. La generis de la hipoteca también puede ser un testamento, si posteriormente el eventual acreedor hipotecario manifiesta su aceptación en la escritura particional o en otra escritura. La aceptación del beneficiario se hará constar en el registro por nota marginal. La constitución de hipotecas legales.- Además de tener derecho a la hipoteca legal, es preciso la inscripción del título que corresponda. Si el obligado por Ley a constituir la hipoteca no lo hace voluntariamente, el beneficiario de la hipoteca legal habrá de recurrir al procedimiento especial contemplado en la ley hipotecaria. Cabe, por tanto que el titulo esté representado por un mandamiento judicial. 4.- LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA CON LA HIPOTECA, EN GENERAL. El planteamiento tradicional. La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria. En particular contempla la LH las hipotecas constituidas en garantía de: 1. Obligaciones futuras 2. Obligaciones sometidas a condición suspensiva o resolutoria 3. Títulos transmisibles por endoso o al portador 4. Cuentas corrientes de crédito 5. Rentas o prestaciones periódicas Las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses si se hubieran estipulado. La flexibilización del mercado hipotecario y la modificación del art. 12 LH. La ley 41/2007 modificó el mercado y sistema hipotecario, permitiendo la generalización de las hipotecas de máximo, rompiendo con ello la rigidez de los productos hipotecarios. En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresara el importe del principal de la deuda y en su caso, de los intereses o el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria. Importa pues ahora el importe máximo de responsabilidad hipotecaria, pasando el importe principal de la deuda a segundo plano. 5.- HIPOTECA DE TRÁFICO, DE SEGURIDAD Y DE MÁXIMO. . Hipoteca de tráfico u ordinaria. La obligación es cierta y, además, su cuantía queda determinada en la propia inscripción registral. La existencia y condiciones del crédito son directamente cognoscibles a través del Registro de la Propiedad. . Hipoteca de seguridad. Obligación incierta o de cuantía indeterminada. Se da cuando la hipoteca asegura el cumplimiento de una obligación cuya cuantía no se halla determinada, de forma segura y concreta, en la inscripción registral; o bien de una obligación cuya existencia en el futuro es incierta o dudosa (p. ej. obligaciones futuras o sometidas a condición). La existencia de la obligación y cuantía del crédito hipotecario se determinaran extrarregistralmente en el momento oportuno. . Hipoteca de máximo o hipoteca flotante. Es un subtipo de la anterior; si bien, registralmente, consta el importe máximo del crédito asegurado. Esta hipoteca se ha consagrado con la reforma legislativa de la ley 41/2007 y es la que se aplica a las de préstamo hipotecario para adquisición de vivienda. También podrá constituirse hipoteca de máximo: o A favor de las entidades financieras en garantía de una o diversas obligaciones de cualquier clase presentes o futuras o A favor de las administraciones publicas titulares de créditos tributarios o de la seguridad social 45
En estas basta en la escritura constitutiva de la hipoteca que exista una descripción general de los actos jurídicos básicos de las que se derivan, una o varias obligaciones, presentes o futuras. 6.- LOS INTERESES DE LA OBLIGACIÓN ASEGURADA. La LH parte del presupuesto de que, si la obligación garantizada produce intereses remuneratorios, la hipoteca también cubre el pago de ellos. En caso de no existir pacto expreso, entrarán en juego los intereses legales. Conforme a la LH en relación con la obligación de intereses se hace necesario distinguir entre dos supuestos: 1. Bienes hipotecados en poder de tercer poseedor. Llegado el momento de la ejecución de un bien hipotecado en poder de un tercero, la hipoteca solo garantizará los intereses de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario, que nunca podrá pactar un plazo superior a cinco años. En cualquier momento anterior a la aprobacion del remate o a la adjudicación al acreedor, el tercer poseedor podrá liberar el bien, satisfaciendo lo que se deba al acreedor por principal, ints y costas, dentro de los limites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien. 2. Continuidad de la pertenencia de los bienes al deudor hipotecario. Los bienes responden por todos los inteseses pagados, por antiguos que sean, siempre que no hayan prescrito (plazo general de cinco años). El acreedor podrá exigir al deudor aplicación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados. Precisiones complementarias. En el Registro se anota la constitución de la hipoteca pero no el alcance concreto de la obligación de intereses en cualquier momento posterior, por tanto un eventual adquirente de la finca hipotecada, solo puede conocer a través de la cláusula inscrita hasta donde, en el peor de los casos, le afecta la responsabilidad hipotecaria. Por ello la obligación de intereses debe quedar nítidamente establecida, de ahí que la LH se preocupe de determinar que respecto de terceros, el pacto sobre intereses solo pueda abarcar como tope cinco años y si hay pacto expreso. Pues si no lo hay la hipoteca solo garantizará los intereses de las dos últimas anualidades y la parte vencida de la anualidad corriente, sin superar el triple del interés legal del dinero, tras la aprobación de la ley 1/2013.
Los intereses variables. Hasta la década del los 80 era lo habitual un tipo de interés fijo, a partir de ahí tanto la reforma de la ley hipotecaria por la ley 19/86 como la ley de subrogación en los prestamos hipotecarios admiten los intereses variables con el fin de conseguir el descenso en los tipos de interés en beneficio de la ciudadanía en general. La fórmula matemática para obtener estos tipos ha de quedar reflejada. Los intereses moratorios. La LH no hace referencia a ellos, se contemplan en la LEC. Mediante pacto expreso los intereses nacidos a consecuencia del incumplimiento de la obligación pueden también quedar asegurados mediante la hipoteca pero el acuerdo expreso debe reunir los ss requisitos: • Establecerse nítidamente de forma diferenciada de los ints.remuneratorios. • Determinación de su tipo de interés o de un tope máximo de responsabilidad por ellos • Respetar, sumados a los remuneratorios, el plazo máx. de cinco años. • 4º Marcando una política claramente restrictiva y limitadora de los tipos de interés, debe tenerse en cuenta que la Ley 1/2013, de 14-mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, ha acabado imponiendo de manera imperativa que, respecto de las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual, los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito deben quedar, en todo caso, limitadas al triple legal del dinero, fijado en los últimos años en el 4%, como es sabido. En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclama en la demanda ejecutiva, establece el art. 575.1 bis, incorporado por la Ley 1/2013. 46
Las costas y los gastos. La garantía hipotecaria se extiende también a costas y gastos que tengan relación con la dinámica de la relación hipotecaria, por ejemplo costas judiciales por ejecución. El TS ha declarado que son legales los pactos de que la hipoteca cubra las costas procesales. Es decir que de la cantidad procedente de la realización del bien hipotecado se pague también esas costas y gastos.
8.- EL OBJETO DE LA GARANTÍA: BIENES SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA. Por el principio de tracto sucesivo, la cosa o el derecho a hipotecar deben estar inscritos previamente en el Registro de la Propiedad. LH establece que pueden ser objeto de hipoteca: • los bienes inmuebles susceptibles de inscripción, y • los derechos reales enajenables impuestos sobre ellos (hipoteca, usufructo, concesiones administrativas, bienes vendidos por pacto de retro…) Quedan fuera los derechos personalísimos como el uso o la habitación y las servidumbres ( por su absoluta inseparalidad del precio dominante) La hipoteca del derecho de usufructo. Frente a la tradición romanista, nuestro sistema considera el usufructo como un derecho negociable y transmisible, como se puede enajenar, puede ser susceptible de hipoteca. Es un derecho temporal por autonomasia, por ello la LH establece dos supuestos: o Si el usufructo termina a causa de un acto voluntario del usufructuario podrían ser burladas las legítimas expectativas del acreedor hipotecario, en consecuencia, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido. o Si el usufructo termina a causa ajena a la voluntad del usufructuario (fallece por ejemplo), esto determina la propia extinción de la hipoteca. Por ello es un riesgo que puede afectar legítimamente a las expectativas del acreedor hipotecario y por ello la hipoteca del derecho de usufructo resulte en la práctica poco atractiva para los acreedores hipotecarios y es casi inexistente. La hipoteca de la nuda propiedad. Si el nudo propietario pasa a ser usufructuario, la hipoteca sobre la nuda propiedad subsiste y además se extenderá también al usufructo, si no se ha pactado lo contrario. Aunque es más atractiva, tampoco en la práctica es habitual. La hipoteca de los bienes previamente hipotecados. Es completamente posible volver a hipotecar un bien hipotecado. En caso de que un contrato de hipoteca contenga una estipulación prohibiendo una futura hipoteca, ésta será nula. La razón es que por lo general, la primera hipoteca no suele agotar el valor en el mercado del bien sujeto a garantía y por tanto, la segunda o sucesivas hipotecas pueden ser también una garantía. La subhipoteca. No es lo mismo hipotecar aunque sea sucesivamente, los bienes, que hipotecar el propio derecho de hipoteca, es decir, la hipoteca del derecho de hipoteca voluntaria o subhipoteca. Quedan excluidas las hipotecas legales. El acreedor inicial para a ser subhipotecante. La hipoteca del derecho de superficie y otros derechos análogos. LH dice que son susceptibles de hipoteca los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real. De ellos el que merece atención es el de superficie del que también trata la Ley del Suelo: el derecho de superficie será transmisible y susceptible de gravamen con las limitaciones que se hubieren fijado al constituirlo. La extinción del derecho de superficie por decurso del término provocará la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario. La hipoteca de las concesiones administrativas. De minas, ferrocarriles, canales y puentes y otras obras destinadas al servicio público, y de los edificios y terrenos, que no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas, quedando pendiente la hipoteca en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario. 47
La hipoteca del retracto convencional y de los bienes vendidos con pacto de retro. Ambas eventualidades se refieren al mismo supuesto desde perspectivas contrapuestas. El vendedor se reserva, por el retracto convencional el derecho de recuperar la propiedad de los bienes vendidos, mediante el pago del precio de venta y los gastos completaros, durante un plazo. Por el pacto de retro es el comprador el titular del derecho a devolver los bienes pagando los gastos estipulados. La hipoteca del derecho de retracto convencional limita sus efectos a la posibilidad de que el acreedor hipotecario, subrogándose en la posición del vendedor lleve a efecto el pacto de retro y retraiga los bienes. La hipoteca de los bienes litigiosos. Cabe su hipoteca si la demanda origen del pleito se ha anotado previamente en el Registro de la Propiedad, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquier caso, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito. La hipoteca de los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas. Queda extinguida si se resuelve el derecho del hipotecante. La hipoteca de los pisos y/o locales sometidos al régimen de propiedad horizontal. Es el supuesto más generalizado. La hipoteca del remate. LEC 2000 añade en la LH, puede hipotecarse el derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. El rematante cuenta con un período de 40 días para consignar el precio del remate, es decir la diferencia entre lo depositado antes de la subasta y el precio total del remate. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio a favor del rematante, la hipoteca subsistirá recayendo directamente sobre los bienes adjudicados. 9.- LOS DERECHOS REALES NO HIPOTECABLES. Las servidumbres. Las servidumbres no pueden ser objeto de hipoteca, salvo que se hipoteque el predio dominante y queden afecto, en tal caso. Esto es lógico, pues la servidumbre no puede ser enajenada debido a su carácter de inseparabilidad. Se exceptúa la de aguas (saca de agua y abrevadero y quizás el aprovechamiento de aguas publicas objeto de concesión) que podrán ser hipotecadas, ya que recaen directamente sobre la obtención de agua y son susceptibles de inscripción independiente en el RPropiedad. Los usufructos legales. No pueden ser objeto de hipoteca los usufructos legales, salvo el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil, que paradójicamente hoy es el único usufructo legal reconocido. Los derechos de uso y habitación. No son hipotecables pues son personalísimos. 10.- LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA. Respecto del objeto sobre el que recae. - La LH establece una serie de reglas tendentes a determinar hasta qué extremo quedan afectados la nueva realidad de los bienes gravados por la responsabilidad hipotecaria (imaginemos que hay una finca rústica hipotecada y en ella se construye posteriormente una casita). Art.109 y ss LH se basan en los bienes inmuebles, para el resto de los derechos reales inmobiliarios se aplicarán adecuándolas al supuesto que se trate. Parte la LH del presupuesto que determinados accesorios o agregados de los inmuebles hipotecados han de ser considerados afectos a la garantía inmobiliaria (extensión natural de la hipoteca) y otros han de ser considerados excluidos. Extensión natural de la hipoteca. Aunque en las correspondientes escrituras e inscripción, la hipoteca quede referida exclusivamente al bien o derecho inmobiliario objeto de la garantía, esta se extiende naturalmente por mandato de art.109 y 110 LH a ⋅ las accesiones naturales, 48
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a las mejoras como nuevas plantaciones obras de riego, reparaciones, seguridad, comodidad, adorno, elevación de los edificios,etc a las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de estas por siniestros o por expropiación por causa de utilidad pública. Aunque no son objeto de mención en estos art. también alcanza la extensión a las servidumbres, a la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio en régimen de propiedad horizontal, y también al exceso de cabida, es decir, si posteriormente a la inscripción en el registro se modifica la cabida por constatarse una mayor extensión de la finca.
Extensión convencional de la hipoteca. La hipoteca no se extiende a los bienes muebles, frutos y rentas del bien hipotecado, salvo pacto en contrario, en cuyo caso se habla de extensión convencional de la hipoteca. Extensión objetiva de la hipoteca con respecto al tercer poseedor. El artículo 111 relativo a la extensión convencional de la hipoteca resulta totalmente inaplicable al tercer poseedor. Si hubiera pacto entre el acreedor hipotecario y el deudor hacer extensivo su contenido a un tercer poseedor, este podría alegar la ineficacia de este pacto. Entiende la ley que las mejoras orientadas a la conservación de la cosa hipotecaria deben quedar afectas a la garantía hipotecaria aunque hayan sido costeadas por el dueño nuevo. En cambio las mejoras suntuarias, ornamentales y aquellas que incrementan el valor del bien y que hayan sido costeadas por el tercer poseedor, pueden incrementar el objeto de garantía hipotecaria, puede recuperar los bienes en que consistan las mejoras.
TEMA 13. CONTENIDO Y EFECTOS DE LA HIPOTECA. 1.-CONTENIDO Y EFECTOS DE LA HIPOTECA. La constitución de la hipoteca no priva en absoluto a los sujetos en ella interesados de la capacidad de disposición de su posición jurídica. El CC 1112: el crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública de la que se de conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro. ⋅ El deudor hipotecante puede enajenar sus bienes, esta carga produce una lógica depreciación económica en los bienes y aparece la figura del adquirente del bien hipotecado, que técnicamente recibe el nombre de TERCER POSEEDOR. ⋅ El acreedor hipotecario puede también ceder su posición jurídica. El adquirente del crédito o cesionario se subrogará en la posición jurídica del cedente, convirtiéndose en nuevo acreedor hipotecario. ⋅ ⋅
Cuando el deudor incumpla, el acreedor hipotecario podrá hacer efectivo el ius distrahendi propio de la garantía real a través de los procedimientos de ejecución. De forma preventiva, el acreedor hipotecario podrá asimismo ejercitar la acción de deterioro o devastación si el comportamiento del propietario de la cosa hipotecada conlleva el deterioro de la cosa o del derecho sobre el que recae la garantía
La venta de finca hipotecada. Los bienes sometidos a hipoteca pueden ser objeto de libre disposición por su propietario. El mantenimiento de esta facultad constituye uno de los presupuestos de la constitución de la hipoteca, de tal manera que si existiese una cláusula que estipulase la prohibición de enajenar el inmueble por parte del deudor, ésta sería nula. El TS ha considerado nulas las estipulaciones que limitan la libre disposición del inmueble por parte del deudor hipotecario.
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En el caso de que la cosa hipotecada pertenezca a otro, sería ilógico concluir que el deudor puede transmitir válidamente la cosa objeto de la hipoteca, lo que sin embargo, no obsta a la validez contractual de la venta de cosa ajena. El deudor prestatario no puede liberarse de la deuda mediante su transmisión a un tercero sin consentimiento del prestamista acreedor, pero por la hipoteca, el que compra adquiere una finca hipotecada. Según la posición que asuma el comprador podemos distinguir dos supuestos: A) La subrogación del adquiriente: la asunción liberatoria: en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y comprador así lo pactan, el comprador se puede subrogar, no solo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, si el acreedor presta su consentimiento expreso o tácito. El primitivo deudor hipotecario deja de serlo tanto de la responsabilidad hipotecaria como de la obligación principal de devolución del préstamo que fue garantizado con la hipoteca. NO puede ser considerado tercer poseedor sino que responde del cumplimiento de las obligaciones tanto con el bien gravado con la hipoteca (si el acreedor ejercita la acción real, como con su estante patrimonio, si el acreedor hipotecario opta por la acción personal. B) La transmisión de la finca: el tercer poseedor: se habla de tercer poseedor cuando la venta tiene lugar sin que el adquiriente asuma la responsabilidad personal derivada de la obligación garantizada. El adquiriente responde únicamente con los bienes hipotecados en cuanto la posible ejecución le puede acarrear la pérdida de ellos, por el impago de las amortizaciones hipotecarias devengadas con posterioridad al acto de adquisición. El tercer poseedor no es deudor. El vendedor sigue siendo el deudor de la obligación de reintegrar el crédito, el acreedor seguirá reclamando al deudor como si la transmisión no se hubiese realizado. Sin embargo, el verdadero interesado en que no se produzca el impago es el tercer poseedor, ya que la eventual ejecución afecta a un bien que ya es suyo. En la práctica, suele ocurrir que el deudor hipotecante y el adquirente de la finca hipotecada (si optan por la continuidad de la hipoteca y no se exige la precia cancelación o no se produce la subrogación antes considerada) valoran el bien enajenado descontando el importe de las amortizaciones hipotecarias restantes. El vendedor sigue siendo el deudor de la obligación personal de reintegrar el crédito, el acreedor no tiene porqué conocer ni consentir la operación realizada y seguirá reclamando al deudor hipotecario como si no se hubiera producido la transmisión. Pero si el deudor hipotecario es el que efectivamente paga (sin haber sido pagado dado el descuento de las cantidades correspondientes a las amortizaciones posteriores a la venta) se subroga legalmente en la posición del acreedor hipotecario, es decir el deudor hipotecario pasa a ser acreedor hipotecario de la persona a quien ha vendido el bien hipotecado. Al deudor enajenante ya no le interesa la suerte del bien hipotecado y por ello puede no atender el pago de las amortizaciones futuras. En caso de impago el acreedor hipotecario ejercitará normalmente la acción real que afecta a la suerte de los bienes, en vez de perseguir personalmente al deudor enajenante. Por tanto, el verdaderamente interesado en que no se produzca impago es precisamente el tercer poseedor, que se ha beneficiado del descuento en la transmisión del bien. La subrogación hipotecaria a instancia del deudor. Con la reforma de la Ley 2/1.994, es posible la subrogación y modificación de los préstamos hipotecarios con interés variable. El deudor hipotecario puede subrogar su hipoteca a otro acreedor, que le ofrezca mejores condiciones. En definitiva se trata de cambiar de banco. Con la ley 41/2.007 pasa a ser una mera modificación de hipoteca, una novación modificativa, y no una extinción y posterior constitución de una nueva relación jurídica.
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2.-LA FASE DE SEGURIDAD DE LA HIPOTECA: FACULTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO. La hipoteca suele establecerse para garantizar el cumplimiento de obligaciones duraderas. Durante el tiempo que media entre la constitución de la hipoteca hasta el cumplimiento de la obligación garantizada, la hipoteca otorga al acreedor una serie de facultades, de carácter preventivo, dirigidas a evitar el perjuicio del crédito hipotecario. A este plazo se le denomina fase de seguridad, y consiste en que durante la misma, los derechos y expectativas del acreedor hipotecario quedan asegurados frente a circunstancias atribuibles al deudor o causas fortuitas, mediante estos mecanismos: A) La acción de deterioro o devastación. Es una medida de seguridad para evitar la depreciación del inmueble hipotecado por causas imputables al dueño. Consiste en que si el valor de la finca se deprecia por dolo o culpa del dueño, el acreedor puede solicitar la intervención judicial para obligar al dueño a hacer o dejar de hacer cuanto convenga para mantener inalterable el valor del inmueble afecto a la hipoteca. Si el propietario hace caso omiso y reitera la conducta, el juez puede dictar una providencia y poner el inmueble bajo administración judicial. Esta acción tiene poca relevancia en la práctica, pues las entidades financieras no suelen hacer un seguimiento de los bienes hipotecados. B) La subrogación legal. Si el propietario del bien hipotecado recibe una indemnización por su pérdida, por motivo de un siniestro o expropiación forzosa, se produce la extensión natural de la hipoteca. Las indemnizaciones quedarán hipotecadas, tales cantidades quedarían afectadas al pago del acreedor hipotecario. Si estas indemnizaciones se hacen efectivas antes del vencimiento de la obligación asegurada y a quien haya de satisfacerlas se hubiera notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se consignará su importe judicialmente hasta que llegue el vencimiento de la obligación asegurada. Las entidades bancarias suelen estipular a que el banco sea el beneficiario de tales indemnizaciones para evitar que las aseguradoras o la admón. paguen directamente al deudor hipotecario. 3.- LA CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. El acreedor puede ceder en todo o en parte el crédito hipotecario. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente. Tres requisitos: ⋅ ⋅ ⋅
La escritura pública. Se considera un requisito imprescindible. La inscripción registral. La inscripción de la cesión no es constitutiva, ni un requisito esencial. Ésta solo tiene naturaleza declarativa y despliega efectos frente a terceros. Según la jurisprudencia del TS la falta de inscripción no da lugar a la nulidad de la cesión. La puesta en conocimiento del deudor. A notificación al deudor de la cesión de crédito no afecta a su validez, es igualmente eficaz. Si se omite el cedente es responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esta falta. Normalmente en los contratos de hipoteca hay una cláusula por la que el banco podrá ceder a cualquier otra persona o entidad este contrato, en todo o en parte, sin necesidad de tener que notificar la cesión a la parte deudora, la cual renuncia al derecho… A partir de la reforma de la ley 41/2.007, ya no se expresa la obligación de comunicar tal cesión al deudor. Sin embargo la jurisprudencia del TS atendiendo a los intereses de consumidores y usuarios, considera nula la clausula que impone al deudor hipotecario la renuncia a ser notificado, que le priva de posibilidades jurídicas.
Reglas particulares. La LH establece dos reglas particulares. 1. En el supuesto de hipotecas transferibles por endoso o títulos al portador, su particularidad radica en que bastará la transferencia del correspondiente título (art. 150). 51
2. Respecto de las hipotecas legales, la cesión del crédito hipotecario sólo es admisible «cuando haya llegado el caso de exigir su importe» (art. 152)
4.-REFERENCIA AL MERCADO HIPOTECARIO. Creación del mercado hipotecario por la Ley 2/81 La cesión del crédito hipotecario, jurídica y económicamente, queda limitada a la sustitución de una persona por otra. Pero esto no es realmente un sistema adecuado para incrementar las inversiones del sector inmobiliario. A tales finalidad atiende el denominado mercado hipotecario regulado por ley 2/81 de 25 de marzo desarrollado posteriormente por varios RD. Se trata de facilitar la afluencia de recursos al sector inmobiliario mediante la intervención de las entidades financieras. En resumen al conseguir créditos hipotecarios, es decir, prestamos para la adquisición de viviendas con garantía hipotecaria, cualquier entidad financiera modifica los elementos de su activo sale dinero en efectivo y se incrementa la cartera de créditos hipotecarios, cuyo cobro se encuentra asegurado por la garantía real hipotecaria. Pero las entidades financieras pueden llegar a tener dificultades de liquidez para seguir concediendo préstamos. Por ello acuden a la refinanciación, emitiendo títulos que se ofrecen al público en general, para que inversores y pequeños ahorradores puedan suscribirlos, recibiendo los correspondientes intereses además del capital invertido. Nuestra legislación contempla tres tipos de títulos hipotecarios, todos son títulos valores de fácil transmisión, cada uno con sus características especiales: ⋅ ⋅ ⋅
cédulas hipotecarias, bonos hipotecarios, y participaciones hipotecarias
El conjunto del mercado hipotecario se encuentra intervenido por las autoridades económicas y es objeto de control administrativo, de forma particular, por la Dirección General del Tesoro y Política Financiera. Los títulos hipotecarios pueden transmitirse sin necesidad de escritura pública, ni intervención de fedatario público alguno (Notario o Corredor de comercio). Pueden transmitirse incluso sin necesidad de notificación al deudor, salvo las participaciones La modernización del mercado hipotecario: ley 41/2007.- Modifica la ley 2/81 de regulación del mercado hipotecario flexibilizándolo. RD 716/2009 de 24 abril facilita la transmisión de los títulos hipotecarios
5.- EL CAMBIO DE RANGO. El rango de la hipoteca es la jerarquía que una determinada hipoteca ocupa en el folio del inmueble, sobre las demás hipotecas que gravan la finca. Este rango ¿puede ser objeto de negociación entre los interesados? Si, lo explicamos a continuación: La posposición de hipoteca. Al constituir una hipoteca el deudor puede posponer la hipoteca a otra futura, o lo que también se denomina como reserva de rango. Consiste la figura contemplada en la pos-posición de una hipoteca a otra futura, siendo indiferente que la hipoteca pospuesta lo sea desde el momento de su constitución o de forma sobrevenida. Para la admisión de semejante efecto de «reservar un mejor rango» o un «rango preferente» hipoteca antepuesta de futura constitución, exige los siguientes requisitos: 1. Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la posposición. 52
2. Que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración máxima. 3. Que la hipoteca que ha ya de anteponerse se inscriba dentro de plazo necesariamente convenido al efecto. Este requisito, en particular, ha sido considerado como condición sine qua non por la preocupación básica del Reglamento Hipotecario consiste en la exacta determinación de todas las condiciones de la hipoteca futura y desde luego, el plazo de vigencia de la hipoteca antepuesta es esencial. La permuta de rango hipotecario. Pese al silencio que existe en relación a una eventual permuta de rango hipotecario en la legislación vigente, la doctrina considera que este es viable siempre que exista acuerdo entre las partes implicadas.
6.- EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA. El acreedor hipotecario cuenta a su favor con dos posibilidades ya que su condición es doble: es un acreedor pero con un crédito especialmente garantizado. Tiene pues una acción personal y una acción de carácter real. Como titular de un crédito especialmente garantizado puede en caso de incumplimiento de la obligación asegurada, puede instar la ejecución de la hipoteca, acción de carácter real ejecutiva. Eso significa promover la enajenación de las cosas hipotecadas para cobrar el crédito garantizado. Para ello cuenta a su favor con procedimientos especiales de carácter ejecutivo que facilitan su objetivo: Al incorporarse al crédito la garantía hipotecaria, el acreedor cuenta a su favor con una acción real de naturaleza ejecutiva que puede instrumentar a través de cualquiera de los siguientes procedimientos: 1. El procedimiento judicial sumario o de ejecución, regulado tradicionalmente en la propia Ley Hipotecaria (arts. 131 y ss.), que la LEC-2000 ha considerado oportuno replantear, en los arts. 681 y ss. Es el más importante en términos prácticos. 2. El procedimiento ejecutivo ordinario regulado en la LEC. 3. El procedimiento o la venta extrajudicial, en caso de pacto expreso, contemplado en el art. 129 LH, reformado por la LEC-2000, y desarrollado por Real Decreto 290/1992, de 27 de marzo. En cuanto mero acreedor. Procesalmente hablando, cuenta a su favor también con una acción de carácter personal. Esta última tiene una relevancia práctica mucho menor que la acción real. El ejercicio de la acción personal por el acreedor hipotecario supondría la culminación del correspondiente juicio declarativo en búsqueda de una sentencia de condena que posteriormente debería ser objeto de la correspondiente ejecución. Aunque sea en términos puramente temporales, semejante opción tiene que quedar oscurecida frente a la posibilidad de reclamar en base a un título ejecutivo, directamente contra los bienes hipotecados, como suele ser el caso. Es sumamente raro que un acreedor hipotecario actúe por la vía declarativa. RD Ley 6/12 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.- Las circunstancias de extraordinaria crisis económica lleva a este RD ley que pretende adoptar medidas encaminadas a la protección de aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurren determinadas circunstancias para considerarlos situados en el umbral de exclusión . Se basa en un modelo de protección diseñado en torno a un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, al que podrán adherirse las entidades de crédito, supervisados por una Comisión de Control del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, CNMV y Asociación Hipotecaria Española. Contiene: 1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias 2. Medidas complementarias: quita o condonación de la duda cuando lo anterior resulta inviable 53
3. Medidas sustitutivas. La dación en pago. Si transcurridos 12 meses desde la solicitud del plan de reestructuración y no resultando viable la adopción de cualquiera de las medidas anteriores al ser la cuota hipotecaria mensual superior la 60% de los ingresos totales de la unidad familiar, el deudor hipotecario podrá solicitar la dación en pago. No será aplicable cuando ya se ha anunciado la subasta o la vivienda está gravada con cargas posteriores. Como medida suplementaria, el deudor puede permanecer en la vivienda dos años como arrendatario, satisfaciendo por tal concepto una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación, si bien es posible prorrogarlo. RD-L 27/2014 “medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios”: Establece la suspensión inmediata, y por plazo de dos años, de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión o vulnerabilidad. La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social La continuada protesta ciudadana contra la voracidad de las entidades de crédito y a su vez, la exigencia de medidas más incisivas en la búsqueda de su protección efectiva, frente a los desahucios o lanzamientos generalizados, se han incrementado con la publicación de la STC del TJUE de 14 de marzo de 2013 que ha determinado la incompatibilidad (al menos parcial) entre el sistema de ejecución hipotecaria español y las exigencias de la Directiva 93/13/CEE, sobre cláusulas abusivas contrarias a los intereses de los consumidores. Ante ello, el Gobierno ha reaccionado promoviendo la aprobación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Dicha Ley, consolida las medidas de los Reales Decretos Leyes que han sido expuestas con anterioridad, armonizándolas y mejorándolas en bastantes aspectos (en concreto el cap. cuarto de la Ley modifica ampliamente el contenido del RDL 6/2012), al tiempo que modifica la legislación hipotecaria y la procesal para atender al fallo de la sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013. En particular, el capítulo tercero recoge las oportunas modificaciones del procedimiento ejecutivo, de manera tal que, de oficio o a instancia de parte, el órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia de ello, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquellas cláusulas que deban ser consideradas efectivamente abusivas.
7.7 LA ANTICIPACION DEL VENCIMIENTO DEL CRÉDITO HIPTOTECARIO El ejercicio de procedimiento judicial sumario con anterioridad a la LEC-2000, como regla, traía consigo que el impago de un plazo de capital o de los intereses, funcionaba como una condición resolutoria del aplazamiento, colocando al deudor en la absoluta imposibilitada de pagar. La falta de pago de alguna de las amortizaciones conllevaba el vencimiento anticipado del préstamo y por tanto la reclamación del total de la deuda contraída. El TS consideró en STC 265/99 abusiva esa cláusula de resolución anticipada a voluntad del prestamista, generando el consiguiente debate. La LEC-2000 ha optado por dar validez a dichas cláusulas pero a la vez ofreciendo al deudor soluciones más ventajosas para el supuesto en que deje de abonar uno de los recibos del crédito hipotecario. Si para el pago de uno de los plazos de capital o intereses fuera necesario enajenar el bien hipotecado, quedando por vencer otros plazos, se realizará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte no satisfecha. Es decir se obliga al adquirente a respetar la hipoteca. Si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago y estuviese este convenio inscrito en el Registro, podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado, pudiendo el acreedor solicitar, que se comunique al deudor que hasta la fecha de subasta podrá liberar el bien, consignando la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada en su 54
caso, con los vencimientos del préstamo e intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento. Esta enervación de la ejecución solo podrá realizarse una vez.
10.- PLAZO DE EJERCICIO DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA. Como regla general las acciones reales sobre los bienes inmuebles prescriben a los 30 años, CC dispone sin embargo que la acción hipotecaria prescribe a los 20 años (desde que pueda ser ejercitada, desde el incumplimiento, momento en que el acreedor tiene abierta la vía del ejercicio judicial de su derecho real de garantía) y las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los 15. Así pues: acción personal 15/ acción real 20 La caducidad de la hipoteca Nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado y por lo común más breve que los plazos de amortización hipotecaria generalmente aplicados en el mercado. En casos de semejante índole, pues, la acción hipotecaria sólo puede ejercitarse dentro del plazo convencionalmente previsto, pero no porque una vez transcurrido éste haya prescrito la acción, sino sencillamente, porque a partir de una determinada fecha señalada por las partes se ha producido la extinción del derecho real de hipoteca o ha caducado el ejercicio de las acciones hipotecarias. 12. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA La hipoteca en cuanto derecho real accesorio constituido en garantía del cumplimiento de la obligación garantizada ha de seguir la propia suerte de la propia obligación principal. De tal manera, que si, por ejemplo, se ha llevado a cabo el pago de la obligación asegurada, es obvio que el derecho real de hipoteca habrá perdido su propia razón de ser. Sin embargo, registralmente hablando, pueda seguir vigente la hipoteca, pese a la extinción de la obligación principal. Aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción [de hipoteca] sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o en su defecto en virtud de ejecutoria judicial. Derivada de la extinción de la obligación asegurada.- Extinguida la obligación asegurada por cualquier causa, el acreedor hipotecario deja de ser tal por haberse extinguido la hipoteca. Pero tal efecto se produce única y exclusivamente inter partes, no frente a cualesquiera terceros que, confiando en el Registro y basándose en la inscripción registral de la hipoteca, pudieran ser los acreedores hipotecarios en el momento de extinción de la obligación principal. De ahí que el precepto insista en que la modificación o extinción de la relación obligatoria sólo puede afectar a terceros si consta registralmente una inscripción nueva, una cancelación total o parcial o una nota marginal, según los casos. Extinción de la hipoteca pese a la subsistencia de la obligación asegurada.- Cualquier acreedor hipotecario puede dejar de serlo si existen derechos o cargas preferentes a su propio derecho de hipoteca aunque, naturalmente ello no quiere decir que semejante pérdida del derecho real de garantía (y de las consiguientes acciones legales) conlleve, además, la extinción de la obligación garantizada. Lo dicho se comprende si se atiende al supuesto relativamente frecuente de existencia de primera y segunda hipoteca. Ejercitada la primera a través del procedimiento especial de ejecución hipotecaria y por una responsabilidad total de ochenta y cinco mil euros, por ejemplo, se obtienen en la subasta ciento dos mil euros. El segundo acreedor hipotecario verá cancelada «su hipoteca»; pero podrá cobrar los diecisiete mil euros restantes del precio de remate «el exceso [...] se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado »). De otro lado, la cantidad restante de «su crédito» resta incólume y podrá reclamarla por vía ordinaria, sencillamente por el hecho de que la extinción del derecho de hipoteca (derecho accesorio) no implica la extinción del derecho de crédito (principal).
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TEMA 14. LOS DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. Son derechos que tienen, como nota común, otorgar a su titular la facultad de adquirir, con preferencia frente a cualquier persona, la propiedad de una determinada cosa en caso de que su propietario decida enajenarla. Tales derechos son, básicamente, el tanteo, el retracto y la opción. Por tanto, los derechos reales de adquisición preferente se perfilan como supuestos excepcionales que constriñen la facultad de disposición del propietario.
2.- EL TANTEO Y EL RETRACTO. • •
Derecho de tanteo (del latín tantundem=una misma cantidad): es la facultad de que goza una persona para adquirir preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un tercero, abonando la misma cantidad y en las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero. Derecho de retracto: es la facultad de adquisición preferente, por el que el titular de un derecho, abonando el tantundem, puede dejar sin efecto la transmisión realizada a favor de un tercero.
El tanteo y el retracto tienen la misma función: adquirir el derecho con preferencia. La diferencia entre ambos derechos está en el momento temporal en el que se ejercita. Mientras el tanteo se realiza antes de que se produzca la adquisición, cuando la enajenación está proyectada; el retracto se ejercita una vez realizada la enajenación, el retrayente se sitúa en la posición de la persona que había adquirido el bien. Tanteo y retracto son interdependientes pues no tiene sentido el uno sin el otro. • Si se otorga el tanteo sin el derecho de retracto, bastaría con realizar la enajenación sin que el titular del derecho de adquisición preferente sea consciente o falseando la verdadera enajenación (afirmando un precio superior o condiciones más gravosas). • Si se otorga el derecho de retracto sin tanteo, supone a que el titular del derecho de adquisición preferente tenga que esperar a que se produzca la enajenación del bien para poder ejercitar el derecho. 3.-EL RETRACTO EN EL CC: EL RETRACTO LEGAL. Según el art. 1.521 CC “El retracto legal es el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. El retrayente deberá abonar, además del precio de adquisición, los gastos que ésta le ha originado. Es necesario que el retraído quede indemne de los gastos que le haya originado la abortada misión. La crítica más generalizada de esta definición de la figura es si las cargas fiscales inherentes a la transmisión realizada han de ser soportadas por el retrayente o por el retraído (es decir el tercer adquirente que a consecuencia del retracto deja de serlo). Si el impuesto no ha sido satisfecho por el retraído la administración gira la liquidación al retrayente según el TR del Impuesto de Transmisiones patrimoniales El plazo de ejercicio del retracto es de nueve días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, y, en su defecto, desde que el retrayente tuviera conocimiento de la venta. Retracto de comuneros o copropietarios. Esta modalidad conlleva a que el resto de copropietarios de una cosa podrán ejercitar el derecho de retracto, en caso de enajenarse a un extraño una de las partes de la copropiedad. El requisito necesario es que aparezca un extraño en la copropiedad, pues si el comunero desea enajenar el bien sobre otro codueño, el resto de copropietarios no tienen derecho de retracto. La doctrina afirma quehe es aplicable tanto a las cosas muebles como inmuebles. Pero no se encuentran legitimados activamente para ejercítalo como condueños: ⋅ Los arrendatarios 56
⋅ ⋅ ⋅
Los propietarios del suelo respecto de los del subsuelo y viceversa Los usufructuarios respecto de los nudo propietarios Los cotitulares de propiedad horizontal o multipropiedad
En caso de que sean varios copropietarios los que deseen hacer uso del derecho, el mismo se realizará a prorrata de la porción que tengan en la cosa común. En caso de conflicto el retracto de comuneros excluye al de colindantes. Retracto de colindantes. “Tendrán el derecho de retracto los copropietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea” (art. 1.523 CC). El CC requiere, además, que las tierras colindantes puedan considerarse una unidad física, sin que existan entre ellas lindes naturales o servidumbres aparentes. Deben ser terrenos rústicos, excluyéndose los terrenos urbanos; así como la finca objeto de retracto no puede superar la hectárea. Si dos o más colindantes usan el retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida, si las dos la tuvieren igual, el que primero la solicitara. Se evita la excesiva fragmentación de la tenencia de tierra, que se considera antieconómica. Retracto de coherederos. El CC concede a los coherederos el derecho de retracto. Si uno de los herederos vendiere a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes a contar desde que esto se les haga saber. Evidentemente mientras no se realiza la partición el heredero difícilmente puede comprometerse a entregar bienes concretos, no sabe qué se le va a adjudicar. Una vez realizada la partición en cambio, cualquier de los coherederos puede vender bienes que le hayan correspondido sin que los demás, puedan ejercitar retracto alguno. Existe también el retracto del socio, sin embargo este retracto es poco usado si se compara con los derechos de suscripción preferente en las SA y SL.
4.- OTROS SUPUESTOS DE DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE ORIGEN LEGAL: LOS RETRACTOS ARRENDATICIOS. No se incluyen en el CC, sino las leyes especiales de arrendamientos. Tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas rústicas. Con miras a potenciar el acceso a la propiedad de los arrendatarios de fincas rusticas la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 la regulaba detenidamente. Se vetaba el ejercicio a los arrendatarios que fueran ya propietarios de 20 ha de regadío o 200 de secano y se requería que el retrayente fuese profesional de la agricultura. LAR de 2003 del PP eliminó la protección del arrendatario rustico y suprimió los derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario en aras de la libre circulación de la tierra. LAR de 2005 del PSOE los reinstaura. Tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas urbanas. Se otorgan tales derechos tanto a arrendatarios de viviendas o de locales de negocio, se requiere ocupación efectiva por el inquilino. Tanteo y retracto a favor del arrendatario de locales de negocio en caso de traspaso. En caso de ejercitar el tanteo el arrendador habrá de abonar el precio del traspaso y en caso de retracto, dicho precio y los gastos complementarios. Los derechos de adquisición preferente en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94. Salvo en el caso de venta conjunta de varios bienes o del inmueble, la LAU concede al arrendatario un derecho de tanteo, un 57
derecho de retracto, salvo frente al condueño de la vivienda enajenada o al titular de un retracto convencional inscrito en el Registro. Sin embargo el derecho de adquisición preferente del arrendatario solo tiene carácter imperativo respecto de los arrendamientos de vivienda cuya duración sea inferior a cinco años, siendo en cambio un derecho renunciable en relación con los arrendamientos de vivienda que tenga una duración pactada superior a cinco años. En los arrendamientos de uso distinto de vivienda, esta norma es de carácter dispositivo, renunciable por el arrendador. La Ley 4/2013, De 4 De Junio Con la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, resulta más evidente la pérdida de significado de los derechos de adquisición preferente en la LAU; pues conforme a ella el art. 25.8 queda así: «No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente». Renuncia que acabará por ser, en la práctica, cláusula de estilo
6.- EL DERECHO DE OPCION. En la opción de compra, el concedente (el dueño de la cosa) otorga un derecho de preferencia en la adquisición al optante a cambio de un precio que, en la práctica, suele conocerse como prima o señal de la opción. En la opción de venta, el eventual adquiriente queda obligado a comprar y es el propietario el que puede optar entre vender o no vender. En la práctica tiene mucha menos relevancia. La opción de compra como derecho real. La opción de compra es perfectamente lícita y posible. En caso de incumplimiento de lo pactado, el optante puede demandar al concedente de la opción. El problema no reside en el valor contractual, sino en determinar si su establecimiento puede afectar a terceros. Respecto a los bienes muebles no puede considerarse derecho real. En cambio, con los bienes inmuebles, debido a su obligatoriedad de inscripción en el Registro de la Propiedad, la cosa es más discutible. El cc no se refiere al contrato de opción de compra pero el Reglamento Hipotecario si dice que será inscribible el contrato de opción de compara que reúna: ⋅ Convenio expreso de las partes ⋅ Precio estipulado de la opción y de la adquisición de la finca ⋅ Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. El optante puede ejercitar entonces su derecho frente a cualquiera, pero no juega la opción como un derecho real, por no tener su titular poder directo e inmediato sobre la cosa.
TEMA 15. EL SISTEMA HIPOTECARIO ESPAÑOL 3.-EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. A la sociedad y a los poderes públicos les interesa que determinados hechos, actos o negocios jurídicos puedan ser conocidos por los restantes miembros de la comunidad. En ese sentido la principal misión de los Registro es proporcionar publicidad a cualquier circunstancia que sea de interés general. La relevancia del Registro de la Propiedad es particularmente notoria y paradójicamente nació antes que el Registro Civil. Tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Otorga seguridad en el tráfico inmobiliario y económico. Es una oficina u 58
organismo público que, de forma oficial, publica la situación jurídica en que se encuentran los bienes inmuebles y los derechos reales que hayan inscritos en él. Toda persona tiene derecho a acceder al contenido del Registro. Cada una de las oficinas está bajo la salvaguarda de un técnico en Derecho, especialmente cualificado y seleccionado por oposición libre: el Registrador de la Propiedad. La publicidad formal en el Registro de la Propiedad. El acceso al contenido, siempre que el consultante tenga interés conocido o legítimo, a juicio del Registrador, se puede llevar a cabo de la siguiente forma: ⋅ Exhibición o consulta directa de los libros registrales ⋅ Mediante nota simple informativa (carece de valor de documento público). ⋅ Certificación registral, requiere petición escrita, tiene valor de documento público, haciendo fe del contenido y generando responsabilidad del Registrador en caso de omisión, inexactitud o falsedad. Estas consultas se pueden realizar por medios telemáticos.
6.- LA FINCA REGISTRAL. Las fincas propiamente dichas. Para referirse a los bienes inmuebles, la legislación hipotecaria suele utilizar el término finca. Es frecuente hablar de finca material para referirse a las fincas rústicas y urbanas, y distinguirlas de las restantes unidades que la legislación considera como fincas. La LH considera también como fincas a: Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, al menos, comenzada. Los pisos o locales en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen. Las fincas especiales (anormales o funcionales). Bienes inmuebles técnicamente susceptibles de inscripción en el RP, pese a que no se correspondan con el concepto normal de finca: A. Las fincas discontinuas. Explotaciones agrícolas o industriales que constituyen una unidad aunque las fincas no sean colindantes B. El agua. De dominio privado C. Las concesiones administrativas. Siempre que las facultades del concesionario recaigan sobre bienes inmuebles La descripción de la finca. La legislación hipotecaria contiene una serie de normas que han de ser respetadas en la descripción de las fincas que se inscriben en el Registro. Al menos deberá constar: ⋅ la naturaleza (rústica o urbana, de secano o regadío y superficie aproximada destinada a uno u otro cultivo) ⋅ extensión o media de superficie con arreglo al sistema métrico decimal, aunque también puede constar la equivalencia a las medidas del país (medidas comarcales) ⋅ situación y linderos, Conviene advertir que precisamente una de las fallas de nuestro sistema hipotecario consiste en la escasa adecuación entre la descripción de las fincas y la realidad de las mismas, provocada por que entre los títulos que acceden al Registro no se encuentra una certificación del Catastro. 7.- LA INMATRICULACIÓN DE LA FINCA. La inmatriculación o primera inscripción del dominio. Por inmatriculación se conoce a la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad, ésta será de dominio, según el art. 7 LH. La inscripción de derechos reales sobre fincas no inscritas. Según la normativa, la inscripción no es obligatoria, ni constitutiva, sino que es un acto puramente voluntario. Por razones sobre todo fiscales, era 59
bastante habitual que antiguamente no se inscribieran fincas. El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiera inscrito su dominio, podrá sin embargo, solicitar la inscripción de su derecho. Se hará una anotación preventiva y con posterioridad, mediante intervención judicial, se requerirá al dueño para que se inscriba Los medios de inmatriculación. Tres procedimientos diferentes contemplados en la legislación hipotecaria. La inmatriculación de fincas no inscritas a favor de persona alguna se practicará: Mediante expediente de dominio. Es un procedimiento judicial voluntario ante el juzgado de 1º instancia del lugar en que radiquen los bienes que sirve tanto para inmatricular una finca no inscrita, como para servir de medio para reanudar el tracto sucesivo o hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas. Se trata de acreditar la titularidad del bien, por ello la ley se preocupa en que sean citados todos cuantos pudieran tener algo que decir sobre la pretensión dominical del actor: los que tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes y los que puedan perjudicar la inscripción por edictos, también a los titulare de precios colindantes a, al poseedor de hecho de la finca, al portero, a vecinos… Si el acto judicial firme es estimatorio es titulo bastante para la inscripción solicitada. Mediante título público de su adquisición. Serán inscribibles los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón del Ayuntamiento donde radica la finca. No hay intervención judicial solo actuación del Registrador y comunicación a la colectividad. Mediante el certificación de dominio de Entidades públicas. Procedimiento diseñado a favor de las entidades públicas: el Estado, La Provincia, el Municipio y las Corporaciones de derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquel, y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan de titulo escrito de dominio, podrán inscribir los bienes inmuebles que les pertenezcan, mediante certificación librada por el funcionario a cuyo cargo este la administración de los mismos, en la que se expresará el titulo de adquisición o el modo en que fueron adquiridos. En la actualidad es sumamente dudoso el sustrato constitucional de estos privilegios y el TS ha mostrado escasa comprensión hacia este trato privilegiado. La doble inmatriculación. Es frecuente el supuesto en el que una finca registral (total o parcialmente) aparezca registrada en dos o más folios. Esto supone un grave y complejo problema, siendo el punto débil del sistema hipotecario. En caso de doble inmatriculación, la concordancia del Registro se realizará según las reglas del artículo 313 LH, pero este precepto no soluciona mucho. En realidad no hay precepto legal que establezca la prevalencia del dominio en la doble inmatriculación. La jurisprudencia, bastante compleja al respecto, parece admitir que prevalece el derecho del tercero hipotecario, y si todos o ninguno lo es, debería prevalecer la inscripción más antigua. 8.-MODIFICACIONES DE LA FINCA REGISTRAL. Las fincas inscritas pueden sufrir modificaciones: puede comprarse la finca colindante, dividirse a causa de una herencia, adquirirse solo una parte de una finca inscrita, etc. Cualquiera de estas eventualidades se contemplan en el Reglamento Hipotecario, que señala que se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública, señalando las fincas a las que afecten, las resultantes, las porciones restantes, modificaciones de la extensión, linderos, etc.: ⋅
Agrupación de fincas. Consiste en reunir dos o más fincas, ya inscritas, en una nueva, a la que se adjudicará un nuevo número, es decir se la abrirá un nuevo folio realizándose las pertinentes notas marginales de referencia. 60
⋅ ⋅ ⋅
División de fincas. Una finca ya inscrita se divide en dos o más porciones. Cada una de las divisiones se inscribirá como finca nueva en un folio diferente. Segregación de fincas. Supone separar parte de una finca inscrita para formar una nueva. En términos materiales puede coincidir con la división, la diferencia está en que la segregación no genera el cierre registral de la finca matriz, es puramente formal. Agregación de fincas. Consiste en anexionar a una finca inscrita otras fincas o porciones, sin que la finca mayor pierda su numeración registral, ni se cierre el folio a ella correspondiente.
9.-ACTOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES. Los actos y contratos celebrados no ingresan de forma íntegra en el Registro, sino que, presentados los correspondientes títulos en sentido material ante el Registrador, éste extrae el contenido jurídico-real en exclusiva y lo incorpora al folio registral correspondiente al inmueble en cuestión. La inscripción se refiere a la titularidad jurídico-real, pero deja constancia simultáneamente de cuál es la causa que la fundamenta y el título en virtud del cual ha accedido al Registro. 10.-LA INSCRIPCIÓN DE LOS DERECHOS REALES INMOBILIARIOS COMO REGLA. Los pasajes normativos del art. 2 LH. Declara inscribibles solo actos y contratos, con referencia expresa a ellos o los títulos en que han sido documentados, en cuya virtud se crean o se modifican los derechos reales propiamente dicho. Se inscribirán, ante todo: 1. Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. 2. Los títulos en que se constituyan, transmitan, modifiquen o extingan los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censo, servidumbre y otros cualesquiera reales. 3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales. 4. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenecen al Estado, o las Corporaciones civiles o eclesiásticas. Crítica del casuismo del precepto. El objeto del art. 2 LH claramente es inscribir los derechos reales que recaen sobre los inmuebles, que es un numerus apertus, sin embargo la doctrina crítica una técnica reiterativa y poco depurada. 11.- LA INSCRIPCIÓN DE RELACIONES JURÍDICAS DE NATURALEZA PERSONAL. No se expresarán en ningún caso las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de transcendencia real. La inscripción de los arrendamientos de bienes inmuebles. Son inscribibles los arrendamientos por un período de más de 6 años, aquellos en los que se haya anticipado la renta de tres o más, o cuando, sin concurrir estas circunstancias, se hubiese convenido expresamente por las partes que se inscriban. También son inscribibles según el Reglamento Hipotecario: ⋅ Los subarriendos, subrogaciones y cesiones de arrendamientos ⋅ El arrendamiento con opción de compra ⋅ El derecho de retorno del arrendatario de fincas urbanas El arrendamiento de fincas rústicas también podrá acceder al Registro conforme a las normas generales. La inscripción de la opción de compra. Es también susceptible de inscripción.
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12.- LA INSCRIPCIÓN DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES RELATIVAS A LA CAPACIDAD DE LAS PERSONAS. Se inscribirán también en el Registro de la Propiedad las resoluciones judiciales relativas a la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes. Pero estas inscripciones no son obligatorias, por lo que, en caso de que una persona adquiera una finca no será protegido por el Registro, pese a la falta de inscripción.
TEMA 16. DINÁMICA Y EFECTO DE LAS INSCRIPCIONES. El procedimiento hipotecario es el conjunto de acciones, operaciones y diligencias realizadas, tanto por los interesados, como por el Registrador, en relación con la inscripción de los títulos presentados ante el Registro a efectos de la toma de razón del asiento que, en cada caso, corresponda. El más importante de ellos es la inscripción del propio título presentado. Se trata de un verdadero y propio procedimiento, regulado por normas imperativas de legislación hipotecaria sobre todo, que vinculan tanto a los particulares como al Registrador. La doctrina debatió durante años acerca de la naturaleza del procedimiento hipotecario, según se considerase nos marcaría la legislación supletoria que habría que aplicarse, tres corrientes principales: • Procedimiento de naturaleza especial, adscrito a la jurisdicción voluntaria para los hipotecaristas. (doctrina mayoritaria y tradicional) • Procedimiento equiparable al judicial, si bien encomendado en exclusiva al Registrador bajo la decisión jurisdiccional (minoritaria) • Procediminto administrativo especial (los autores más modernos) El libro señala la primera opción si bien el procedimiento hipotecario participa también de aspectos administrativos en sentido amplio. El acceso de los títulos al Registro de la Propiedad. La regla básica de acceso al Registro es la exclusión de la oralidad, siendo necesario que su iniciación se produzca en virtud de presentación o aportación de un título al Registro. Los títulos deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria (resolución judicial firme) o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma descrita en los reglamentos. El carácter público de los documentos susceptibles de inscripción. Para el acceso al Registro, los títulos deben reunir, al menos, los siguientes requisitos: 1. Ser documentos públicos. 2. Ser fehacientes respecto de alguna mutación jurídico-real. 3. Que el título acredite por sí mismo la existencia de un acto o derecho susceptible de inscripción. Quedan excluidos: 1. Los documentos privados, salvo en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral 2. Los documento relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios 3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna. La admisión excepcional de los documentos privados. Como norma general, el Registrador no extenderá asiento de presentación de los documentos privados; si bien, existen supuestos, tasados legalmente, que reconocen la posibilidad de que la presentación de un documento privado surta efectos registrales.
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El asiento de presentación Los Registradores llevarán además un libro llamado Diario donde, en el momento de presentarse cada título, ya sea físicamente, por correo, telefax u otro medio telemático, extenderán un asiento de su contenido. El asiento de presentación es una especie de apunte provisional de la recepción de un título con alcance jurídico-real, cuya concisa descripción se plasma en el Libro diario, indicando la fecha y hora de ingreso. Dicha obligación es rigurosa para el Registrador y aunque no sea posible extender el asiento de presentación en el momento de entregar el titulo, por estar practicándose otros previos, por estar la hora próxima al cierre o por otra casusa, se pondrá en el documento una nota: presentado a las (hora) del hoy por Don (nombre y apellidos, nº de entrada que le corresponda y fecha). Esa nota podrá ser firmada por el presentante si este lo solicitare o el Registrador lo exigiere. Por tanto el presentante goza de esta acreditación mediante la nota en el propio documento. El Registrador no puede alterar el orden de presentación de los títulos. La duración de vigencia del asiento de presentación es de 60 días contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento, no computa desde el denominado libro de entrada, sino propiamente hablando del asiento de presentación en el libro Diario. Reglamentariamente se encuentran previstos supuestos de prórroga de este plazo, haciendo constar dicha circunstancia mediante nota marginal en el asiento de presentación. El asiento de presentación determina tanto la prioridad en sentido formal como en sentido material, de ahí su importancia. Prioridad en sentido formal. Determina el orden en el que el Registrador va a despachar y calificar los títulos. Prioridad en sentido material. Si los títulos son incompatibles entre sí, el primero presentado goza de prioridad. 3.- LA DINAMICA DE LAS INSCRIPCIONES REGISTRALES. La exigencia del tracto sucesivo 2. El sistema hipotecario parte de la base de que los sucesivos propietarios de una finca han de estar registralmente concatenados, a esta concatenación se le denomina tracto sucesivo. Una vez inmatriculada la finca e inscrito el dominio sobre ella, pueden ya ingresar en el Registro los títulos referentes a los actos o contratos que recaigan sobre la finca inscrita que tengan alcance jurídico-real al derecho de propiedad del titular registral. Ahora bien, las inscripciones sucesivas han de traer causa necesariamente del titular registral, de la persona que es propietario de la finca inmatriculada, pues de lo contrario, se estaría ante una falta insubsanable. La utilidad del registro brillaría por su ausencia. El tracto sucesivo no juega solo en relación con la propiedad sino también respecto de los demás derechos reales. Solo el titular registral del dominio puede constituir derechos reales limitados, que además para no perjudicar a sucesivos adquirentes de la finca, deberán también inscribirse en el registro. La prioridad registral. La prioridad registral es de vital importancia, pues la persona que figura como propietario en el registro podría por ejemplo enajenar la finca a dos personas diferentes en fechas próximas. El Registro solo puede declarar dueña de la finca a una de ellas y en concreto, será la que inscriba antes su titulo de adquisición. A efectos registrales o hipotecarios, la determinante no es la fecha del acto jurídico-real realizado, sino la fecha de entrada del título en el Registro. Los títulos incompatibles y el cierre registral. En relación a los títulos incompatibles (registralmente no puede existir más de un propietario o más de un usufructuario sobre la finca), la inscripción del primero de ellos presupone que los demás no pueden acceder al Registro (prior tempore potior iure). Por ello se habla de cierre registral: el Registro queda cerrado respecto de la presentación posterior de títulos que contradigan otros ya inscritos. 2
Tracto sucesivo: Aquel principio registral por virtud del cual se exige que el historial jurídico de cada finca figure en el Registro sin solución de continuidad. Lo recoge el art 20 LH. Consecuencia del mismo es que no se pueden inscribir títulos que no hayan sido «consentidos» por el titular inscrito o anotado
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Dado el hecho de que la prioridad registral de estos últimos no tienen por qué derivar de su fecha sino de la propia de la inscripción o asiento de presentación se suele afirmar que una de las reglas básicas del Dº Hipotecario es la de la PRIORIDAD TABULAR (o principio de prioridad), que no se encuentra expresamente formulada en un precepto concreto de la legislación hipotecaria, sino de forma indirecta en diversos artículos. El rango registral de los títulos compatibles. Hay que aclarar que el cierre registral no se da en relación con aquellos derechos reales que pueden coexistir de forma plural sobre una misma finca (como pueden ser varias hipotecas). Por tanto, si pueden coexistir varios derechos reales de forma simultánea, se plantea el problema de establecer el orden de jerarquía o prelación entre ellos. El rango registral es la prioridad o prelación de los títulos inscritos en una finca, el rango vendrá dado por la prioridad en la inscripción. Quiebra y reanudación del tracto sucesivo. Salvo contadas excepciones, la inscripción registral no es obligatoria, ni constitutiva del derecho de propiedad, ni de los demás derechos reales. Ni siquiera es obligatorio que las fincas estén inmatriculadas. Esto puede generar que la dinámica de los derechos reales sobre la finca se desarrolle extra registralmente, esto es, sin que el Registro existiese. El mismo efecto se produce cuando sucesivos adquirente de una finca ya inmatriculada dejan de acudir al Registro. Imaginemos que el titular registral de un piso fallece y sus herederos hacen a su vez testamento a favor de su hija, que vende a un tercero el piso. El tercero presenta la escritura pública de compara a inscripción, y el Registrador denegará la inscripción por no ser la vendedora la titular registral, pese a que, por supuesto es la dueña del piso. Dicha eventualidad supone una quiebra, interrupción o rotura del tracto sucesivo: el verdadero propietario de la finca no está reflejado en el Registro. Ante la imposibilidad de resucitar al primer titular o a sus hijos para que otorguen los documentos oportunos para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, el sistema hipotecario procura dotar de procedimientos ad hoc para que quien desee inscribir pueda hacerlo sin necesidad de recrear registralmente todas las transmisiones habidas. Los instrumentos que permiten reanudar el tracto sucesivo son: el acta de notoriedad y el expediente de dominio. 4.- INSCRIPCION Y ASIENTO REGISTRAL. El concepto técnico de inscripción. Inscripción en sentido estricto y asiento registral no son sinónimos. La inscripción constituye la especie más importante de las diversas figuras de asiento registral. Así el Reglamento señala: En los libros de los registros de la propiedad se practicaran las siguientes clases de asientos registrales o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas y notas marginales. En realidad, todo el sistema registral gira en torno a la inscripción, que es la única anotación registral tendencialmente permanente. Los demás tipos de asiento registral se encuentran al servicio y en dependencia de la inscripción. Clases de inscripciones y significado de la inscripción en Derecho español. ⋅ Inscripción constitutiva. La inscripción forma parte del proceso creador del derecho real, sin inscripción no habrá nacido el derecho. En nuestro ordenamiento es una excepción, solo puede exigirse cuando así lo establezca una norma de carácter imperativo, como la hipoteca. ⋅ Inscripción obligatoria. Son impuestas coactivamente por la ley, bajo pena o sanción en caso de incumplimiento, pero no fala el nacimiento del derecho real. ⋅ Inscripción declarativa. Tiene por misión fundamental dar cuenta a la colectividad en general de la existencia de un derecho real, a través de un asiento registral, al tiempo que otorga a su titular determinados efectos favorables. El derecho real nació con anterioridad a su acceso al registro. Este otorga pues publicidad. En términos generales nuestro ordenamiento fija el carácter declarativo de la inscripción. 64
Los estímulos a la inscripción: art. 319 LH. La no inscripción provoca situaciones de inseguridad en relación con los derechos reales. El sistema protege al titular inscrito o titular tabular y estimula el acercamiento de todos cuantos son ya titulares civiles de derechos reales al Registro de la propiedad por considerarlo un beneficio del interés general. El citado artículo establece que los Jueces y Tribunales, y los Consejos y Oficinas del Estado no admitirán documentos o títulos que acrediten derechos reales que no hayan sido inscritos en el Registro, si el objeto es en perjuicio de un tercero. Se exceptúa de dicha prohibición la presentación de documentos o escrituras a efectos fiscales o tributarios. 5.- LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN, EN GENERAL. La inscripción registral produce efectos beneficiosos para quien, además de adquirir un derecho real, procura su constancia en el Registro. La inscripción registral comporta un reforzamiento del derecho real a favor del titular registral. Consigue una posición de supremacía frente a terceras personas que pudieran tener créditos o derechos contra su transmitente y no constasen en el propio registro. La ley hipotecaria acude a dos mecanismos técnico-jurídicos distintos: legitimación registral y fe pública registral. Noción inicial de la legitimación registral. La legitimación registral consiste en que, como regla general, y salvo prueba en contrario, la inscripción refrenda o autentifica al titular registral como verdadero titular del derecho inscrito. Es una presunción iuris tantum. Noción inicial de la fe pública registral. En determinados supuestos, tratándose de terceros adquirientes que cumplen con ciertos requisitos, la legislación hipotecaria eleva los efectos protectores de la inscripción determinando que esta sea impugnable, a favor del titular inscrito, que en tal caso pasa a ser conocido como tercero hipotecario. Aunque se demuestre que en el tracto registral hasta ese momento ha habido alguna irregularidad, el titular registral se considerara como verdadero titular, presunción iure et de iure, mandato legal que no permite prueba en contrario. Tal efecto constituye el punto álgido del derecho hipotecario español y el mejor estimulo de los adquirentes para la inscripción. A este efecto protector se le denomina técnicamente fe pública registral. Se asienta en el principio de exactitud del registro.
6.-LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL. En general: la exactitud del Registro. Según el art. 38 LH a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen en la forma inscrita en el asiento respectivo. Esta presunción de exactitud opera no solo cuando se trata de proteger a un tercero sino también cuando haya que sostenerse (aunque sea de forma transitoria) la titularidad de quien haya inscrito algún derecho a su favor. Por otra parte, cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho al que se refería. La realización de actos dispositivos: la presunción de pertenencia. Quien figura como titular de un determinado derecho en el Registro, está legitimado para llevar a cabo las facultades que ese derecho otorga. Esto conlleva el peligro que habiendo adquirido del titular inscrito, si el nuevo titular no se inscribe, el primero puede seguir actuando en el tráfico como titular del derecho, aunque a efectos civiles sea un titular aparente. La presunción posesoria. Se presume que la persona que tiene atribuida el dominio de los inmuebles o derechos reales, según el Registro, está en posesión de los mismos. Tiene el ius possidendi. La inscripción en el registro no alcanza a las situaciones de hecho propiamente dichas y por tanto, difícilmente podrá deducirse de la inscripción cual es el estado posesorio real del bien o derecho. 65
7.-LA EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL RESPECTO DE LA USUCAPIÓN. La usucapión en favor del titular inscrito (o secundum tabulas). La prescripción tabular tiene como efecto facilitar la usucapión a favor del titular inscrito. A los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquel ha poseído pública, pacifica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa. La usucapión contra tabulas o en contra del titular inscrito. Cuando la usucapión conseguida extra registralmente pudiera perjudicar la adquisición del titular inscrito, es necesario distinguir dos supuestos. •
Carencia en el titular inscrito de la condición de tercero hipotecario.- La tensión o conflicto entre usucapiente y el titular inscrito se regirán por las normas del CC, sin que la inscripción desempeñe un papel relevante. De no existir tal regla, cualquier persona de cierta edad inscrita como propietario, podría vender el inmueble en documento privado y entregando la posesión, con la seguridad d que años después sus herederos en base a la inscripción registral lo recuperarían.
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Titular registral con condición de tercero hipotecario. En este caso la prescripción del usucapiente es irrelevante; prima la fe pública registral sobre la usucapión. No obstante la LH plantea el tema al revés, plantea los dos supuestos tasados en los que la usucapión tiene tratamiento preferente respecto de la condición de tercero hipotecario: solo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada, o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición en los dos supuestos siguientes: o Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca estaba poseída de hecho y a titulo de dueño por otra persona distinta a su transmitente. o Siempre que no habiendo conocido ni podido conocer tal posesión de hecho, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente durante todo el año siguiente a la adquisición.
El sentido de estos dos supuestos es que en estas condiciones decae la buena fe del adquirente y por consiguiente, carece verdaderamente de la condición de tercero hipotecario.
Las reglas sobre usucapión liberatoria o usucapio libertatis. Con usucapio libertatis se denominaba en derecho romano clásico la causa de extinción de una servidumbre, en cuya virtud, además de la falta de uso por el titular del predio dominante, el dueño del sirviente llevaba a cabo los correspondientes actos dominicales, como si la servidumbre no existiera. Se usucapía, por así decirlo, no solo el dominio, sino también el bien como libre de anteriores servidumbres. Hoy día con usucapión liberatoria se identifica la posible extinción de derechos reales limitados cuando el usucapiente ha actuado como si el bien cuya propiedad logra por usucapión se encontrara libre de cargas y gravámenes. Se trata ahora de determinar si la usucapión producida extraregistralmente sobre un bien obrante en el Registro y triunfante respecto de la titularidad dominical inscrita, puede determinar a su vez la extinción de los derechos reales limitados que sobre el mismo bien estén inscritos en el Registro. La usucapión triunfante respecto de la propiedad del titular inscrito no afecta sin embargo a los derechos reales limitados inscritos carentes de componente posesorio como una servidumbre o hipoteca. Respecto de los mismos derechos limitados, cuando tengan alcance posesorio como usufructo, servidumbre de paso o anticresis, tampoco se extinguirán cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión, causa de la prescripción adquisitiva o cuando siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos q determina el párrafo b de este articulo. Referencia a la prescripción extintiva. Dispone el reglamento hipotecario que la prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al 66
titular, según el registro, aunque tenga la condición de tercero. El supuesto es ahora, que el titular inscrito incurre en perdida del derecho real limitado de componente posesorio por falta de uso y en consecuencia, aunque posteriormente lo transmita a un tercer, realmente a la inscripción practicada a favor del adquirente no hace nacer el derecho ya inexistente. 9.- LAS RESTRICCIONES DE LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN La intrascendencia sanatoria inter partes de la inscripción. La inscripción carece de fuerza sanatoria de la posibles adquisiciones o transmisiones que se hayan podido realizar contra el Derecho imperativo. El carácter de presunción iuris tantum que se otorga a la inscripción registral no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. La ineficacia o nulidad de una transmisión no desaparece por el mero hecho de que el adquirente inscriba a su favor, inter partes, pues la inscripción carece de fuerza sanatoria alguna. El transmitente puede anular el contrato y al mismo tiempo instar la cancelación de la inscripción de dominio del adquirente ilegítimo. La prueba en contrario: las inexactitudes registrales y su rectificación. La inscripción admite prueba en contrario y, por tanto, en caso de que la inscripción contenga alguna inexactitud, es natural que la legislación ofrezca los procedimientos oportunos para reiterar la exactitud. La ley hipotecaria señala estos casos de inexactitud: ⋅ Falta de acceso al Registro de alguna relación jurídico-inmobiliaria ⋅ Extinción extrarregistral de algún derecho inscrito o anotado ⋅ Nulidad o error de algún asiento ⋅ Falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento En general la rectificación deberá ser promovida por el titular o, en su caso, por la persona perjudicada. En caso de cotitularidad, habrán de actuar conjuntamente. En defecto de actuación del titular o el perjudicado, será necesaria la correspondiente resolución judicial. También acaba por sentencia el denominado procedimiento o expediente de liberación de gravámenes de importancia en esta materia.
TEMA 17. LA FE PÚBLICA REGISTRAL 1.-LA PROTECCIÓN DEL TERCERO: LA FE PÚBLICA REGISTRAL. La inscripción por si misma carece inter partes de valor sanatorio alguno de la posible ineficacia del acto o contrato que acceda al registro. La llamada fe pública registral tiene por objeto fundamental establecer que el Registro no es solo exacto, sino también íntegro, cualquiera puede confiar en sus declaraciones incontrovertibles, indiscutibles en beneficio de los terceros adquirentes que hayan confiado en ellas. El tercero debe ser protegido, en cuanto ha confiado en el Registro, adquiriendo el bien de quién estaba legítimamente facultado para enajenarlo, según el Registro. Tal protección del tercer adquirente, comúnmente denominado tercero hipotecario (porque la posición que ostenta el tercero es fruto de la legislación hipotecaria, no porque exista un derecho real de hipoteca), constituye la última finalidad de la fe pública registral. La fe pública registral es una presunción iuris et de iure establecida a favor del tercero hipotecario. La fe pública registral en sentido positivo.- Según el art. 34 LH, respecto a terceros, el contenido del Registro debe presumirse exacto e íntegro; el tercero hipotecario se convierte en titular del derecho inscrito, en las condiciones reflejadas tabularmente, aunque el anterior titular registral no fuera realmente propietario.
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La fe pública registral en sentido negativo.- El art. 32 LH establece que los títulos de dominio u otros derechos reales no inscritos en el Registro, no perjudican a tercero. El contenido del Registro no solo debe reputarse exacto, sino también integro y por consiguiente, el tercer adquirente pude desconocer legítimamente cuantas posiciones jurídico –inmobiliarias estén ausentes del Registro. 2.- CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO. En atención al art. 34 LH se podría definir al tercero hipotecario, como al tercero de buena fe que adquiere a título oneroso algún derecho real de la persona que figura en el Registro con facultades para enajenarlo. Será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro. 3.- PRESUPUESTOS DE LA CONDICIÓN DE TERCERO. 1. La adquisición a título oneroso. El tercero debe haber adquirido mediante contraprestación. La ley prefiere que el adquirente gratuito deje de percibir un lucro a que sufra quebranto económico los que, mediante legítimas prestaciones, acreditan derechos sobre el patrimonio del transmitente. 2. La adquisición de buena fe. La buena fe no requiere ser particularmente justificada, pues la buena fe se presume siempre, mientra que no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Por tanto, la buena fe es una presunción iuris tantum. 3. La adquisición debidamente inscrita del titular registral anterior. Este requisito es evidente, la adquisición debe proceder de la persona titular o con facultades para enajenar según lo dispuesto en el Registro, corolario imprescindible del tracto sucesivo. 4. La inscripción de su propia adquisición. Requisito que impone el art. 34 LH. El tercero debe inscribir en el Registro su derecho. Priva de efectos a los actos intermedios de transmisión que, debiendo o pudiendo haber sido inscritos, no han llegado a acceder al Registro. 4.- ALCANCE Y ÁMBITO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL. La eficacia respecto de terceros. La presunción iuris et de iure que otorga la fe pública registral al tercero hipotecario solo surte efectos frente a terceros y, para nada, juega inter partes. Es decir, la fe pública registral no invalida los posibles defectos jurídicos que pudiera contener el negocio jurídico entre el tercero y en anterior titular inscrito. Circunstancias excluidas de la fe pública registral. La fe pública registral se circunscribe a las relaciones jurídico-inmobiliarias que sean susceptibles de inscripción registral. No comprende por ejemplo: ⋅ Los datos de hecho o circunstancias materiales relativas a los derechos inscritos como extensión o cabida y linderos de la finca, existencia de construcciones, etc., por no estar sometidos a la función calificadora del Registrador. ⋅ Los datos relativos al estado civil y a la capacidad dispositiva de las partes ⋅ Las prohibiciones legales de disponer, que despliegan su eficacia pese a no estar inscritas. La ineficacia de la adquisición del transmitente. La fe pública registral garantiza la adquisición del tercero hipotecario “aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro” (art. 34 LH). No obstante, el art. 37 LH establece una serie de supuestos, que delimitan con mayor precisión el verdadero alcance de la fe pública registral. TEMA 18. LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS Y OTROS ASIENTOS REGISTRALES.
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La anotación preventiva es un asiento registral que no tiene carácter estable o definitivo, sino que pretende solo asegurar, previéndolo, el resultado por ahora incierto de un derecho que, en su caso, puede llegar a afectar a algún bien o derecho inscrito. Supongamos que una persona reclama una finca, para evitar que el titular registral pueda enajenarla, el demandante puede solicitar al Registrador que realice una anotación preventiva y así evitar que un eventual adquiriente se convierta en tercero hipotecario. 2.-ENUMERACIÓN Y CLASIFICACIÓN DE LAS PRINCIPALES ANOTACIONES. Art.42 LH enuncia las anotaciones preventivas de mayor relevancia, además deben tenerse en cuenta las que en cualquier otro caso haya derecho a exigir conforme a lo dispuesto en ésta o en otra Ley. No hay autonomía privada ni del propio registrador, son supuestos tasados, bien en el 42 LH, bien en otra Ley. Sistemáticamente podemos clasificarlas en base a estos grupos: ⋅ AP representativas de otro asiento ⋅ AP relativas a los derechos en litigio o formación ⋅ AP en función de garantía ⋅ AP de valor negativo 3.-LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS REPRESENTATIVAS DE OTRO ASIENTO. Ingresan en el Registro a consecuencia de la imposibilidad de llevarse a cabo el asiento verdaderamente pretendido por el interesado, que a su vez puede ser una anotación preventiva, una inscripción propiamente dicha o la cancelación de otro asiento ya inscrito. Por falta de un requisito subsanable o por imposibilidad del Registrador (falta de índices en un registro, presentación simultánea de títulos contradictorios, etc.). Podemos decir de las mismas que son anotaciones, cancelaciones o notas marginales transitorias. Por ello, en el supuesto de que la inscripción pretendida se consiga en plazo, sus efectos se retrotraerán al momento de la anotación preventiva. De no superarse las circunstancias que impiden la inscripción pretendida, esta pierde sus efectos también retroactivamente. 4.-LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS RELATIVAS A LOS DERECHOS EN LITIGIO: LA ANOTACION PREVENTIVA DE DEMANDA. A quien demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real. Se pretende que el titular registral no pueda actuar frente a terceros como si no existiera debate sobre la titularidad. Ámbito.- Ejercicio de acciones reales, en particular de la acción reivindicatoria. Si el reivindicante que ha anotado vence en juicio al titular registral, cualquier enajenación realizada por éste con posterioridad a la anotación preventiva, caerá por su propio peso. Es correcta la doctrina de la Dirección General de Registro y del Notariado en relación con este supuesto afirma que pueden anotarse no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria: ⋅ La demanda de elevación a público de un documento privado ⋅ El ejercicio de la acción pauliana ⋅ El ejercicio de un derecho de retracto legal de colindantes ⋅ La reclamación de un derecho de retorno arrendaticio. Plazo de vigencia.- El plazo general de vigencia de la anotación preventiva de demanda es de cuatro años, prorrogables por un plazo de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento. Pero transcurrido este plazo, la caducidad no se produce de forma automática, sino que el RH dice que no se cancelarán por caducidad, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas. Los efectos de la anotación preventiva de demanda.- La anotación preventiva desplegará sus efectos hasta que recaiga sentencia firme, durante la fase de pendencia del proceso judicial, la anotación preventiva de demanda destruye la posible eficacia de la fe pública registral respecto de terceros adquirentes posteriores a la anotación, sin obviamente limitar la capacidad transmisiva del titular registral. 69
5.- LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS EN FUNCION DE GARANTIA La anotación preventiva de embargo.- Es la de mayor aplicación práctica, tienen derecho a pedirla según la LH: ⋅ El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor. ⋅ El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado. El Reglamento hipotecario, más realista, contempla el ordenamiento jurídico en su conjunto y dispone: Se hará anotación preventiva de todo embargo que se decrete en juicio civil o criminal, aunque el embargo sea preventivo o en procedimiento administrativo de apremio Titulo e inscripción posterior a la anotación preventiva de embargo. La anotación no priva al deudor embargado de sus facultades dispositivas. El anotante del embargo no será afectado por las inscripciones posteriores. Inscripciones posteriores a la anotación preventiva de embargos basados en títulos anteriores El acreedor que obtenga anotación a su favor, tendrá para el cobro de su crédito la preferencia establecida en el 1923 CC, es decir preferencia especial inmobiliaria. Por ello, los créditos anteriores a la anotación preventiva pueden considerarse preferentes al embargo anotado aunque su fecha de acceso al Registro sea posterior a la anotación preventiva. Esto ha sido el entendimiento general del tema por parte de la doctrina mayoritaria. Sin embargo en fechas muy recientes parece que el signo legislativo ha cambiado, recuperándose las reglas de prioridad registral.
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