2.1 Gambaran Umum Kota Semarang 2.1.1 Letak Geografis Kota Semarang
Dengan luas wilayah 373,70 Km 2., secara administratif Kota Semarang terbagi menjadi 16 Kecamatan dan 177 Kelurahan. Dari 16 Kecamatan yang ada, terdapat 2 Kecamatan yang mempunyai wilayah terluas yaitu Kecamatan Mijen, dengan luas wilayah 57,55 Km2 dan Kecamatan Gunungpati, dengan luas wilayah 54,11 Km 2. Kedua Kecamatan tersebut terletak di bagian selatan yang merupakan wilayah perbukitan yang sebagian besar wilayahnya masih memiliki potensi pertanian dan perkebunan. Sedangkan kecamatan yang mempunyai luas terkecil adalah Kecamatan Semarang Selatan, dengan luas wilayah 5,93 Km 2 diikuti oleh Kecamatan Semarang Tengah, dengan luas wilayah 6,14 Km 2 .
Gambar 2.1 2
Wilayah Administrasi Kota Semarang (Km )
Sumber: Kota Semarang dalam Angka 2009, BPS (data diolah)
Letak dan kondisi geografis dari Kota Semarang memiliki posisi astronomi di antara garis 6o50’ – 7 7 o10’ Lintang Selatan dan garis 109 o35’ – 110 110 o50’ Bujur Timur. Adapun batas wilayah administratif Kota Semarang adalah sebagai berikut : Barat
: Kabupaten Kendal
Timur
: Kabupaten Demak
Selatan
: Kabupaten Semarang
Utara
: Laut Jawa dengan panjang garis pantai mencapai 13,6 kilometer.
Gambar 2.2 Peta Kota Semarang
Secara topografis Kota Semarang terdiri dari daerah perbukitan, dataran rendah dan daerah
pantai.
Dengan
demikian
topografi
Kota
Semarang
menunjukkan
adanyaberbagai kemiringan dan tonjolan. Daerah pantai 65,22% wilayahnya adalah datarandengan
kemiringan
25%
dan
37,78%
merupakan
daerah
perbukitan
dengankemiringan 15 - 40%. Adapun wilayah Kota Semarang berada pada keti nggian 0 sampai dengan 348,00 mdpl. Kondisi lereng tanah Kota Semarang dibagi menjadi 4 jeniskelerengan yaitu lereng I dengan kemiringan antara 0 - 2% meliputi Kecamatan Genuk, Pedurungan, Gayamsari, Semarang Timur, Semarang Utara dan Tugu, serta sebagian wilayahKecamatan
Tembalang, Banyumanik dan Mijen. Sedangkan pada kelas lereng II yaitu antara 2 – 5% yang meliputiKecamatan Semarang Barat, Semarang Selatan, Candisari, Gajahmungkur,Gunungpati dan Ngaliyan. Pada lereng III dengan kemiringan 15-40%, meliputi wilayah di sekitar Kaligarangdan Kali Kreo (Kecamatan Gunungpati), sebagian wilayah kecamatan Mijen (daerahWonoplumbon) dan sebagian wilayah Kecamatan Banyumanik, serta KecamatanCandisari. Sedangkan lereng IV yaitu dengan kemiringan lereng > 45% meliputi sebagian wilayah KecamatanBanyumanik (sebelah tenggara), dan sebagian wilayah Kecamatan Gunungpati, terutama disekitar Kali Garang dan Kali Kripik.
2.1.2 Kependudukan Kota Semarang
Jumlah penduduk penduduk Kota Semarang mencapai 1,45 juta jiwa pada tahun 2007. 2007. Angka ini terus meningkat dan pada tahun 2009 telah mencapai 1,50 juta jiwa. Tingkat pertumbuhan penduduk pada tiga tahun terakhir berfluktuatif. Dimana tercatat pada tahun 2007 sebesar 1,43% kemudian meningkat agak tajam menjadi 1,86% di tahun 2008 dan terakhir mengalami sedikit penurunan 0,15% ditahun 2009. Dengan luas wilayah sekitar 377 km2, ini berarti setiap km2 ditempati penduduk penduduk sebanyak 4.032 orang pada tahun 2009. Selain itu anggota rumah tangga dalam setiap rumah tangga terlihat cenderung menurun. Secara umum jumlah penduduk perempuan lebih banyak dibandingkan jumlah penduduk laki-laki. Pada tahun 2009, untuk setiap 100 penduduk perempuan terdapat 98 penduduk laki-laki.
Tabel 2.1 Indikator Kependudukan Kota Semarang Uraian
2007
2008
2009
Jumlah Penduduk (1000 jiwa)
1455
1482
1506
Pertumbuhan Penduduk (%)
1,43
1,86
1,71
Kepadatan Penduduk (jiwa/km )
3892
3965
4032
Sex Ratio (L/P) (%)
98,5
98,6
98,7
Jumlah Ru Ta (1000 ruta)
352,9
373,9
413,8
Rata-rata ART (jiwa/ruta)
4,12
3,96
3,64
0 – 14 14 tahun
19,66
19,71
25,3
15 – 15 – 64 64 tahun
73,97
73,95
67,6
% Penduduk Menurut Kelompok Umur
> 65 tahun
6,37
6,34
7,1
Sumber : Profil Kependudukan, 2009
Mata Pencaharian penduduk di Kota Semarang pada umumnya masih bekerja di bidang pertanian.hal ini sesuai dengan potensi wilayah Kota Semarang sebagian besar msir merupakan lahan pertanian. Sedangkan posisi kedua di duduki oleh para pekerja industri, yang diperkirakan dalam beberapa tahun ke depan akan mendominasi menggantikan para pekerja bidang pertanian.
2.1.3 Fungsi dan Peranan
Fungsi dan peranan Kota Semarang berhubungan erat dengan hirarkinya sebagai kota Orde satu dan peranannya sebagai ibukota Propinsi Jawa Tengah. Fungsi utama Kota Semarang telah ditetapkan sebagai berikut : • Sebagian pusat pemerintahan propinsi yang merupakan perpanjangan dari pemerintah pusat di Propinsi Jawa Tengah dan sebagian pusat pemerintahan kota yang membawahi 16 wilayah kecamatan. • Sebagai pusat pertumbuhan dan pusat aktivitas regional • Sebagian pusat perdagangan dan jasa komersil dengan skala lokal (kota) hingga internasional. Peran ini didukung oleh jaringan yang menghubungkan Kota Semarang dengan wilayah dan kota-kota di sekitarnya. • Sebagian pusat atau simpul transportasi dengan skala lokal (kota) hingga internasional. Hal ini didukung dengan adanya pelabuhan laut, pelabuhan udara, dan statiun kereta api dan terminal bus. • Setiap daerah produksi manufaktur dengan skala lokal hingga internasioanal Kota Semarang memiliki dua kawasan industri yang sedang dikembangkan dengan berbagai fasilitas pendukungnya yang berada di kawasan Tugu dan kawasan Terboyo. • Sebagai pusat pelayanann umum terutama sebagai pusat pelayanan pendidikan, olahraga dan rekreasi dengan skala pelayanan lokal terutama untuk pendidikan.
2.1.4Struktur 2.1.4Struktur Ruang Kota Semarang
Struktur ruang kota menggambarkan sistem kegiatan kota dengan komponen – komponen kegiatannya. Dengan mengetahui struktur ruang kota maka dapat diketahui bagaimana sistem kegiatan kota dapat berjalan dan berinteraksi satu sama lainnya.
Sistem pelayan terdiri dari pusat pelayanan komersial dan pusat pelayanan sosial. Pusat-pusat tersebut adalah : • Pusat pelayanan komersial skala kota dan regional, berada pada BWK pusat kota yaitu kawasan Simpang Lima-Johar. • Pusat pelanan komersial skala kota (BWK) yaitu pada kawasan Karangayu, Genuk, Pedurungan, Sendangmulyo, Kagok, Banyumanik, Gunungpati, Mijen, dan Mangkang.
Sedangkan fasilitas pelayanan sosial yaitu : • Fasilitas pendidikan berupa kawasan pendidikan tinggi Tembalang, Sekaran, dan Bendan. • Perkantoran berada pada kawasan jalan Pahlawan, jalan Pemuda, dan jalan Madukoro. • Rekreasi, terdiri rekreasi pantai di Tugu, rekreasi agro di Gunungpati dan Mijen serta taman margasatwa di Tinjomoyo.
Sedangkan sistem jaringannya adalah : • Sistem jaringan yang menghubungkan Semarang sebagai orde 1 dengan kota – kota kota orde 1 lainnya atau menghubungkan Semarang dengan kota-kota orde 2. • Sistem jaringan yang menghubungkan pusat – pusat primer dengan pusat-pusat sekunder. • Sistem jaringan jalan raya yang ada didukung pula oleh sistem jaringan kereta api dan sistem transportasi laut.
2.1.5 Pola Tata Guna dan Potensi Lahan
Didasarkan pada Master Plan Kota Semarang (1995) dan perkermbangan saat ini, rencana penggunaan lahan yang sangat dominan mempengaruhi kawasan Bundaran (Simpang) Kalibanteng, antara lain : • Perluasan Pelabuhan Tanjung Mas. • Pengembangan Bandara Achmad Yani menjadi bandara International, yang dapat melayani pesawat berbadan lebar (Boeing 767) • Pengembangan pusat industri baru di kawasan sebelah barat Bandara Udara Achmad Yani.
• Pengembangan kawasan pemukiman di bagian tenggara dan Selatan Kota Semarang.
Berdasarkan acuan yang ada, pengembangan kawasan industri dikonsentrasikan pada kawasan timur laut dan barat laut Kota Semarang. Kawasan industri yang telah ada di kawasan pelabuhan rencananya akan dikembangkan untuk perdagangan dan fasilitas pendukung pelabuhan.Secara umum tata guna Kota Semarang mengarah pada penempatan dan intensitas dari tiap jenis penggunaan ruang ruang kota yang meliputi : • Perumahan • Pemerintahan dan bangunan umum • Perdagangan dan jasa • Jalur hijau dan kawasan terbuka • Jaringan transportasi, listrik, air, gas, dan telepon • Pembangunan khusus seperti industri, perdagangan, rekreasi, kemiliteran, dan sebagainya.
Luas Kota Semarang 37.070, 38 Ha dengan pemanfaatan untuk Lahan sawah 3.612,95 Ha untuk Lahan kering 33.457,43 Ha. Hal ini menunjukkan bahwa pemanfaatan budidaya mendominasi penggunanan lahan di Kota Semarang daripada kawasan lindung.
Daerah yang mempunyai luas terbesar adalah kecamatan Mijen yaitu 7.009,24 Ha dengan prosentase terhadap luas Kota Semarang adalah 18,91 %, sedangkan daerah dengan luas terkecil adalah kecamatan Gayamsari yaitu 498,73 Ha dengan mempunyai prosentase terhadap luas Kota Semarang sebesar 1,35 %. Untuk menjaga kelestarian lingkungan Kota Semarang terurtama Semarang bawah, maka Kota Semarang bagian atas dijadikan fungsi konservasi.Hal ini membawa konsekuesi pembangunan Kota Semarang atas dibatasi pengembangannya. Banyak faktor penghambat yang berwujud fisik seperti kawasan fungsi lindung berimplikasi pada pengawasan yang ketat dalam memelihara kawasan lindung tersebut karena jika salah dalam pemanfaatannya akan menimbulkan efek yang kurang baik bagi Kota Semarang. Masih dimungkinkan pengembangan Kota Semarang bawah dengan fungsi-fungsi yang sudah ada seperti perkantoran, perdagangan dan jasa, pemukiman intensitas tinggi dan industri.
Banyaknya potensi-potensi lokal seperti industri skala rumah tangga yang belum dikembangkan yang sebenarnya mampunyai kekuatan yang tidak terpengaruh oleh adanya krisis ekonomi yang melanda Indonesia. Selain industri sektor perikanan yang ada di Kota Semarang juga belum optimal pemanfaatannya saat ini sehingga masih bisa dikembangkan lagi, jika dilihat lebih cermat lagi masih banyak daerah-daerah di Semarang yang belum dikembangkan yaitu daerah-daerah pinggiran kota seperti kecamatan Tugu, Mijen, Gunungpati, Banyumanik, dan Tembalang.
Kebijakan pemerintah dalam perencanaan bangunan di Semarang, dibagi menjadi empat wilayah pengembangan dan sepuluh wilayah bagian kota : •
Wilayah Pengembangan I
Meliputi Kecamatan Semarang Tengah, Semarang Timur, Semarang Barat, Semarang Utara, Semarang Selatan, Candisari, dan Gajah Mungkur. Ciri kegiatan yaitu pusat pelayanan umum berupa perkantoran, perdagangan komersial, pelabuhan, industri berikat pelabuhan, rekreasi, perumahan lingkungan lingkungan dengan kepadatan tinggi, konservasi bangunan bersejarah. •
Wilayah Pengembangan II
Meliputi wilayah tugu, sebagian wilayah kecamatan tugu dan kecamatan genuk.Dikembangakan menjadi wilayah perindustrian jasa kemayarakatan, dan transportasi. •
Wilayah Pengembangan III
Berfungsi untuk pengembangan wilayah sub urban dan akan dikembangkan menjadi wilayah jasa, pendidikan, kesehatan, dan pemerintahanmeliputi wilayah gayamsari, Pedurungan, tembalang, dan banyumanik. •
Wilayah pengembangan IV
Berfungsi untuk pengembangan sektor pertanian seperti perkebunan, peternakan, perhutanan,meliputi daerah daerah Gunung pati dan mijen.
Tabel 2.2Pembagian Wilayah Pengembangan dan Bagian Wilayah Kota
Sumber : Semarang Dalam Angka. 2004
2.1.6 Rencana Pengembangan Kawasan Potensi BWK PERATURAN DAERAH KOTA SEMARANGNOMOR 12 TAHUN 2004 TENTANGRENCANA DETAIL TATA RUANG KOTA (RDTRK) KOTA SEMARANG BAGIAN WILAYAH KOTA VII (KECAMATAN BANYUMANIK)
Bagian Kelima Sistem Jaringan Transportasi Pasal 18
Sistem Jaringan transportasi BWK VII meliputi : a. Fungsi jaringan jalan.; b. Fasilitas Transportasi;
Pasal 19
Fungsi jaringan jalan yang berada di BWK VII terdiri dari :
a. Jalan Arteri Primer (AP) meliputi :
1. Sebagian Jl. Perintis Kemerdekaan (AP1) dan (AP10) 2. Rencana Jalan Lingkar Luar Kota Semarang (AP2, AP3 dan AP4) 3. Rencana Jalan Tol Semarang-Solo (AP5) 4. Jalan Tol Seksi A Jatingaleh-Srondol (AP6, AP7 dan AP8) 5. Jalan Tol Seksi B Jatingaleh-Krapyak (AP9)
b. Jalan Arteri Sekunder (AS) meliputi :
Jl. Perintis Kemerdekaan - Jl. Setiabudi (AS1, AS2, AS3 dan AS4)
c. Jalan Kolektor Primer (KP) meliputi :
Jalan dari Kelurahan Jabungan-Ungaran (KP1)
d. Jalan Kolektor Sekunder (KS) meliputi:
1. Jalan di Kelurahan Pedalangan-Jl.Durian (KS1 dan KS2) 2. Jl. Prof.Sudarto, S.H (KS3) 3. Jl. Srondol Kulon-Jl.Sekaran (KS4) 4. Jl. Bonbin (KS5 dan KS6) 5. Jl. Tinjomoyo (KS7) 6. Jl. Ngesrep Barat III (KS8 dan KS10) 7. Jalan penghubung Jl. Ngesrep Barat III ke Jl. Perintis Kemerdekaan ( KS9) 8. Jl. Durian (KS11, KS12 dan KS13) 9. Jl. Pramuka (KS14)
e. Jalan Lokal Sekunder (LS) meliputi :
1. Jl. di Kelurahan Pudakpayung (LS1) 2. Jalan di Kelurahan Pudakpayung-Jalan di Kelurahan Gedawang (LS2 dan LS3) 3. Jalan di Kelurahan Gedawang ke Jalan di Kelurahan Pedalangan (LS4) 4. Jl. Gedawang (LS5) 5. Jalan ke Kelurahan Gedawang (LS6) menuju ke Jl. Sukun 6. Jl. STM Grafika (LS7) 7. Jl. Cemara Raya (LS8) 8. Jl. Karangrejo Raya (LS9) 9. Jl. Sukun-Jl. Damar (LS10)
10. Jl. Potrosari (LS11) 11. Jl. Kanfer Raya (LS12) 12. Jl. Srondol Kulon (LS13) 13. Jl. Tusam (LS14) 14. Jalan ke kawasan Bukitsari (LS15) 15. Jl. Frontage Road Tol Srondol-Jatingaleh-Krapyak Srondol-Jati ngaleh-Krapyak (LS16, LS17 dan LS18) 16. Jalan ke Kawasan Gombel Permai (LS19) 17. Jl. Frontage Road Tol Semarang-Solo (LS20 ( LS20 dan LS21) 18. Rencana Jl. yang menghubungkan Jl. di Kelurahan Srondol Kulon ke Jl. Perintis Kemerdekaan(LS22) 19. Rencana Jl. penghubung sisi Jl. Tol seksi A Jatingaleh-Srondol ke Jl. kawasan Bukit sari (LS23) 20. Jalan penghubung Jl. Frontage Tol Srondol-Jatingaleh-Krapyak ke J l. Tusam (LS24) 21. Jalan di Kelurahan Banyumanik menuju Jl. J l. di Kelurahan Padangsari (LS25 ( LS25 dan LS26) 22. Jl. Pudakpayung ke Kelurahan Jabungan (LS27) 23. Jalan yang menghubungkan Jl. Kelurahan Pudakpayung-Gedawang dan Jl. Gedawang (LS28 danLS29)
Bagian Ketujuh Penentuan Penentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Pasal 29
(1) Penentuan KDB pada tiap ruas Jalan yang direncanakan berdasarkan fungsi jaringan Jalan dan fungsilahan. (2) Setiap ruas Jalan yang direncanakan dapat ditetapkan lebih dari s atu peruntukan.
Pasal 30
Penentuan KDB pada setiap ruas fungsi Jalan ditetapkan sebagai berikut : a. Jalan Arteri Primer, KDB yang ditetapkan :
1. Perumahan KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); 2. Perdagangan dan Jasa KDB ynag direncanakan : - Supermarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Minimarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus);
- Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); 4. Perkantoran KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); 5. Fasilitas Umum KDB yang direncanakan : - Pendidikan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Kesehatan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Peribadatan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Bangunan Pelayanan Umum yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); 6. Perguruan Tinggi KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus).
b. Jalan Arteri Sekunder, KDB yang ditetapkan :
1. Perumahan KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); 2. Perdagangan dan Jasa KDB yang direncanakan : - Supermarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Minimarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus) 4. Perkantoran KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); 5. Fasilitas Umum KDB yang direncanakan : - Pendidikan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Kesehatan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Peribadatan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Bangunan Pelayanan Umum yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); 6. Perguruan Tinggi KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus).
c. Jalan Kolektor Primer, KDB yang ditetapkan :
1. Perumahan KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); 2. Perdagangan dan Jasa KDB yang direncanakan :
- Supermarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Minimarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); 4. Perkantoran KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); 5. Fasilitas Umum KDB yang direncanakan : - Pendidikan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Kesehatan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Peribadatan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Bangunan Pelayanan Umum yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus).
d. Jalan Kolektor Sekunder, KDB yang ditetapkan :
1. Perumahan KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); 2. Perdagangan dan jasa KDB yang direncanakan : - Supermarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Minimarket KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Hotel KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); 4. Perkantoran KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); 5. Fasilitas Umum KDB yang direncanakan : - Pendidikan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Kesehatan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Peribadatan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Bangunan Pelayanan Umum yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); 6. Olahraga dan Rekreasi KDB yang direncanakan 20% (dua puluh perseratus).
e. Jalan Lokal Sekunder, KDB yang ditetapkan :
1. Perumahan KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus);
2. Perdagangan dan jasa KDB yang direncanakan: - Pertokoan KDB yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); - Pasar KDB yang direncanakan 60 % (enam puluh perseratus); 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan yang direncanakan 60% (enam puluh perseratus); 4. Perkantoran KDB yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); 5. Fasilitas Umum KDB yang direncanakan : - Pendidikan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Kesehatan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Peribadatan yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus); - Bangunan Pelayanan Umum yang direncanakan 40 % (empat puluh perseratus).
Pasal 31
Peta rencana Kepadatan Bangunan (KDB) sebagaimana dimaksud Pasal 29 dan Pasal 30 tercantum dalam lampiran I.L dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Peraturan Daerah ini.
Bagian Kedelapan Penentuan Penentuan Ketinggian Bangunan dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Pasal 32
Penentuan Ketinggian Bangunan dan KLB ditetapkan dengan luas lantai bangunan dan luas persil pada setiap peruntukan yang disesuaikan dengan fungsi Jalan.
Pasal 33
Ketinggian Bangunan dan KLB pada setiap peruntukan ditetapkan sebagai berikut :
a. Jalan Arteri Primer, KLB yang ditetapkan :
1. Perumahan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; 2. Perdagangan dan Jasa: - Supermarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Minimarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Hotel maksimal 4 lantai dan KLB 2,4;
- Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2; 3. Campuran dan Perdagangan, Permukiman maksimal 3 lantai dan KLB 1,8 4. Perkantoran maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; 5. Fasilitas Umum : - Pendidikan maksimal 4 lantai dan KLB 1,6; - Kesehatan maksimal 3 lantai dan KLB 1,2; - Peribadatan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; - Bangunan Pelayanan Umum maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; 6. Perguruan tinggi maksimal 4 lantai dan KLB 1,6; 7. Kawasan Khusus Militer maksimal 6 lantai dan KLB 2,4.
b. Jalan Arteri Sekunder, KLB yang ditetapkan :
1. Perumahan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; 2. Perdagangan dan Jasa : - Supermarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Minimarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Hotel maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2; 3. Campuran dan Perdagangan, Permukiman maksimal 3 lantai dan KLB 1,8 4. Perkantoran maksimal 2 lantai dan KLB 0,8 5. Fasilitas Umum : - Pendidikan maksimal 4 lantai dan KLB 1,6; - Kesehatan maksimal 3 lantai dan KLB 1,2; - Peribadatan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; - Bangunan Pelayanan Umum maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; 6. Perguruan tinggi maksimal 4 lantai dan KLB 1,6; 7. Kawasan Khusus Militer maksimal 6 lantai dan KLB 2,4.
c. Jalan Kolektor Primer, KLB yang ditetapkan :
1. Perumahan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; 2. Perdagangan dan Jasa: - Supermarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4;
- Minimarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Hotel maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2; 3. Campuran Perdagangan dan Perumahan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; 4. Perkantoran 2 lantai dan KLB 0,8; 5. Fasilitas Umum: - Pendidikan maksimal 4 lantai dan KLB 1,6; - Kesehatan maksimal 3 lantai dan KLB 1,2; - Peribadatan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; - Bangunan Pelayanan Umum maksimal 2 lantai dan KLB 0,8;
d. Jalan Kolektor Sekunder, KLB yang ditetapkan :
1. Perumahan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; 2. Perdagangan dan jasa: - Supermarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Minimarket maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Hotel maksimal 4 lantai dan KLB 2,4; - Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2; 3. Campuran Perdagangan dan Perumahan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; 4. Perkantoran maksimal 4 lantai dan KLB 1,6 5. Fasilitas Umum: - Pendidikan maksimal 4 lantai dan KLB 1,6; - Kesehatan maksimal 3 lantai dan KLB 1,2; - Peribadatan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; - Bangunan Pelayanan Umum maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; 6. Olahraga dan Rekreasi maksimal 2 lantai dan KLB 0,4; 7. Kawasan Khusus Militer maksimal 6 lantai dan KLB 2,4. e. Jalan Lokal Sekunder, KLB yang ditetapkan :
1. Perumahan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8; 2. Perdagangan dan jasa : - Pertokoan maksimal 3 lantai dan KLB 1,8; - Pasar maksimal 2 lantai dan KLB 1,2;
3. Campuran Perdagangan dan Jasa maksimal 2 lantai dan KLB 1,2; 4. Perkantoran maksimal 2 lantai dan KLB 0,8 5. Fasilitas Umum : - Pendidikan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8 - Kesehatan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8 - Peribadatan maksimal 2 lantai dan KLB 0,8 - Bangunan umum maksimal 2 lantai dan KLB 0,8
Pasal 34
Peta rencana Kepadatan Bangunan (Ketinggian Bangunan dan KLB) sebagaimana dimaksud Pasal 32 dan Pasal 33, tercantum dalam Lampiran I.L dan merupakan mer upakan bagian yang tak terpisahkan dari PeraturanDaerah ini
Bagian Kesembilan Penentuan Penentuan Garis Sempadan Bangunan (GSB) Pasal 35
Penentuan Garis Sempadan Bangunan (GSB) terdiri dari :
a. Garis Sempadan Muka Bangunan ditinjau dari :
1. Sempadan Jalan. 2. Sempadan Sungai. 3. Sempadan Ruang Bebas Saluran Udara Tegangan Tinggi dan Saluran UdaraTegangan Ekstra Tinggi.
b. Garis Sempadan Samping dan Belakang Bangunan.
Pasal 36
Garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan jalan dihitung dari as jalan sampai dengan dinding terluar bangunan yang besarnya berdasarkan fungsi jalan ditetapkan sebagai berikut :
a. Jalan Arteri Primer, GSB yang ditetapkan :
1. Perumahan 32 meter; 2. Perdagangan dan Jasa : - Supermarket 32 meter ; - Minimarket 32 meter ; - Hotel 32 meter ; - Pertokoan 32 meter ; - Pasar 32 meter ; 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 32 meter; 4. Perkantoran 32 meter; 5. Fasilitas Umum : - Pendidikan 32 meter; - Peribadatan 32 meter ; - Kesehatan 32 meter ; - Bangunan Pelayanan Umum 32 meter ; 6. Perguruan tinggi 32 meter; 7. Kawasan Khusus Militer 32 meter.
b. Jalan Arteri Sekunder, GSB yang ditetapkan :
1. Perumahan 29 meter; 2. Perkantoran 29 meter; 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 29 meter; 4. Perdagangan dan jasa : - Supermarket 29 meter ; - Minimarket 29 meter ; - Hotel 29 meter ; - Pertokoan 29 meter ; - Pasar 29 meter ; 5. Fasilitas umum : - Pendidikan 29 meter; - Peribadatan 29 meter ; - Kesehatan 29 meter ; - Bangunan Pelayanan Umum 29 meter ; 6. Perguruan tinggi 29 meter.
c. Jalan Kolektor Primer, GSB yang ditetapkan :
1. Perumahan 26 meter; 2. Perkantoran 26 meter; 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 26 meter; 4. Perdagangan dan jasa : - Supermarket 26 meter; - Minimarket 26 meter; - Hotel 26 meter; - Pertokoan 26 meter; - Pasar 26 meter; 5. Fasilitas Umum : - Pendidikan 26 meter; - Kesehatan 26 meter; - Peribadatan 26 meter; - Bangunan Pelayanan Umum 26 meter
d. Jalan Kolektor Sekunder, GSB yang ditetapkan :
1. Perumahan 23 meter ; 2. Perkantoran 23 meter ; 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 23 meter; 4. Perdagangan dan jasa : - Supermarket 23 meter ; - Minimarket 23 meter ; - Hotel 23 meter ; - Pertokoan 23 meter ; - Pasar 23 meter ; 5. Fasilitas Umum: - Pendidikan 23 meter; - Kesehatan 23 meter; - Peribadatan 23 meter; - Bangunan Pelayanan Umum 23 meter. 6. Olahraga dan Rekreasi 23 meter; 7. Kawasan Khusus Militer 23 meter.
e. Jalan Lokal Sekunder, GSB yang ditetapkan :
1. Perumahan 17 meter; 2. Perkantoran 17 meter; 3. Campuran Perdagangan dan Jasa, Perumahan 26 meter; 4. Perdagangan dan jasa : - Pasar 17 meter; - Pertokoan 17 meter; 5. Fasilitas umum : - Pendidikan 17 meter ; - Peribadatan 17 meter; - Kesehatan 17 meter; - Bangunan Pelayanan Umum 17 meter.
Pasal 37
(1) Garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan sungai untuk sungai yang bertanggul di dalamkawasan perkotaan sekurang-kurangnya 3 meter dari sebelah luar sepanjang kaki tanggul. (2) Garis sempadan muka bangunan terhadap sempadan sungai untuk sungai yang bertanggul diluarkawasan perkotaan sekurang-kurangnya 5 meter dari sebelah luar sepanjang kaki tanggul. (3). Garis Sempadan muka bangunan terhadap sempadan sungai yang tidak bertanggul di dalam kawasanperkotaan dihitung dari tepi sungai pada waktu ditetapkan sampai dinding terluar bangunan yangbesarnya ditetapkan sebagai berikut :
a. Sungai yang memiliki kedalaman tidak lebih dari 3 meter, garis sempadan ditetapkan sekurang-kurangnya10 meter dihitung dari tepi sungai pada waktu ditetapkan.
b. Sungai yang mempunyai kedalaman 3 meter met er sampai dengan 20 meter mete r garis sempadan ditetapkansekurang-kurangnya 15 meter dihitung dari tepi sungai pada waktu ditetapkan.
Pasal 38
Garis sempadan dan Ruang Bebas Saluran Udara Tegangan Tinggi dan Saluran Udara Tegangan EkstraTinggi terbagi menjadi :
a. Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi ditetapkan sebesar 8,5 m- 15 m untuk menara yangditinggikan dan 5 m – m – 5,5 5,5 m untuk menara yang tidak ditinggikan (dengan ketentuan ruang bebasyang ditetapkan membentuk sudut 45° dari sumbu penghantar).
b. Saluran Udara Tegangan Tinggi (SUTT) ditetapkan sebesar 9 meter – 13,5 meter untuk menarayang ditinggikan dan 2,5m - 4 m untuk menara yang tidak ditinggikan (dengan ketentuan ruangbebas yang ditetapkan membentuk sudut 45° dari sumbu penghantar ).
Pasal 39
Garis sempadan samping dan belakang bangunan yang berbatasan dengan persil tetangga ditetapkansebagai berikut :
a. Bangunan tunggal tidak bertingkat dapat berhimpitan atau apabila tidak berhimpitan berjarakminimal 1,5 m.
b. Untuk bangunan deret sampai dengan ketinggian 3 lantai, untuk lantai la ntai 1 dan 2 dapat berhimpitsedangkan lantai 3 harus terpisah.
c. Bangunan dengan ketinggian 4 lantai harus terpisah.
Bagian Kesepuluh Penentuan Penentuan Luas Persil Bangunan Pasal 40
Penentuan Luas persil bangunan, ditetapkan sebagai berikut :
a. Perumahan; luas persil bangunannya ditetapkan ditetapkan :
1. Tipe rumah besar > 400 m². 2. Tipe rumah sedang 200 - 400 m². 3. Tipe rumah kecil 60 - 200 m².
b. Fasilitas pendidikan; luas persil bangunannya ditetapkan :
1. TK ± 1.200 m² 2. SD ± 3.600 m².
3. SMP ± 6.000 m². 4. SMA ± 6.000 m². 5. Perpustakaan ± 500 m².
c. Fasilitas Kesehatan; luas persil bangunannya ditetapkan ditetapkan :
1. Balai Pengobatan ± 300 m². 2. BKIA dan RS bersalin ± 1.600 m². 3. Apotik ± 400 m². 4. Puskesmas ± 1.200 m² (skala (s kala 30.000 penduduk). 5. Puskesmas ± 2.400 m² (skala (s kala 120.000 penduduk).
d. Fasilitas Peribadatan; luas persil bangunannya bangunannya ditetapkan :
1. Mushola ± 300 m2. m 2. 2. Masjid ± 1.750 m2. m2 . 3. Gereja ± 1.600 m2. m2 . 4. Pura ± 1.600 m2. m2 . 5. Vihara ± 1600 m2. m2 .
e. Fasilitas Perdagangan dan Jasa; luas persil bangunannya ditetapkan ditetapkan :
1. Warung/kios ± 100 m2. m2 . 2. Pertokoan ± 1.200m2. 1.200m2 . 3. Pasar lingkungan ± 10.500 m2 . 4. Pasar/pertokoan skala BWK ± 40.000 m2. m2 .
f. Fasilitas Olah Raga dan Rekreasi luas persil bangunannya ditetapkan ditetapkan :
1. Taman Tempat bermain ± 250 m2 (skala 250 penduduk). 2. Tempat bermain dan Lapangan Olah Raga ± 1.250 m2 (skala 2500 penduduk). 3. Taman tempat bermain dan lapangan olahraga ± 9.000 m2 (skala 30.000 penduduk). 4. Taman tempat bermain dan lapangan olahraga ± 24.000 m2 (skala 120.000 penduduk). 5. Gedung Olah raga ± 1.000 m2 . 6. Kolam Renang ± 4.000 m2 . 7. Lapangan Olah Raga dan Rekreasi ± 8.400 m2. m2 . 8. Gedung bioskop ± 2.000 m2 (skala 30000 penduduk)
g. Fasilitas Pelayanan Umum luas persil bangunannya ditetapkan:
1. Pos Hansip, Bis Surat dan Balai Pertemuan ± 300 m2 (skala 2500 penduduk). 2. Pos Polisi ± 200 m2 (skala 30.000 penduduk). 3. Kantor Pos Pembantu ± 100 m2 (skala 30.000 penduduk). 4. Pos Pemadam Kebakaran ± 200 m2 (skala 30.000 penduduk). 5. Parkir Umum dan MCK ± 1.000 m2 (skala 30.000 penduduk). 6. Kantor Polisi ± 300 m2(skala 120000 penduduk) 7. Kantor pos cabang ± 500 m2(skala 120000 penduduk) 8. Kantor Telepon ± 300 m2 (skala (s kala 120000 penduduk) 9. Parkir umum ± 4000 m2 (skala 120000 penduduk) 10. Kantor Kecamatan ± 1000 m2 (skala 120000 penduduk) 11. Pos Pemadam Kebakaran ± 300 m2 (skala 120000 penduduk)
h. Fasilitas Makam; luas persil bangunannya ditetapkan:
Makam ± 30.000 m2. m2 .
2.2 Pemilihan Lokasi Lokasi dan dan Tapak 2.2.1 Pemilihan Lokasi
Untuk menentukan lokasi bangunan rumah makan di Semarang, maka perlu diperhatikan sifat atau karakteristik kegiatan kegiatan yang ada pada bangunan tersebut ; yang bersifat komersial dengan kegiatan uatama komersial dan jasa dengan pengunjungnya adalah semuan lapisan masyarakat.
Terlepas dari pertimbangan di atas daya tarik lokasi menjadi faktor yang cukup kuat dalam pemilihan lokasi, mengingat fungsi yang ditawarkan bersifat mengundang dan mengandung unsur hiburan.
Selain itu, bangunan rumah makan di Semarang juga menuntut kemudahan terhadap fasilitas-fasilitas, seperti kemudahan transportasi, akomodasi penginapan dan pusat bisnis.
2.2.2 Persyaratan Lokasi Kriteria Pendekatan Lokasi
Memilih tempat yang strategis untuk direncanakannya sebuah bangunan restoran haruslah memiliki lokasi yang memenuhi syarat dan kebutuhan untuk diadakannya fasilitas tersebut. Faktor-faktor yang banyak mempengaruhi adalah keramaian dan kuantitas kebutuhan pengunjung.
Untuk menentukan lokasi rumah makan maka perlu diperhatikan sifat atau karakteristik kegiatan-kegiatan yang ada pada bangunan tersebut ; yang bersifat komersial dengan kegiatan utama perdagangan dan jasa serta perkantoran; serta pemakai bangunan yang terdiri dari semua lapisan masyarakat yang akan menuntut kecepatan serta ketepatan waktu.
Untuk menentukan lokasi perlu diperhatikan persyaratan-persyaratan sebagai berikut: a. Dari segi peruntukan lahan atau tata guna lahan (bobot 10) b. Dari segi aksesibilitas (bobot 10) c. Dari segi lingkungan (bobot 8) d. Dari segi utilitas kota (bobot 8) e. Kenyamanan dan daya tarik lokasi (bobot 8) f. Kondisi topografi dan space yang tersedia (bobot 8)
Berdasarkan persyaratan tersebut, maka dipilih dua lokasi altyernatif untuk penempatan bangunan rumah makan yang terletak di dua kawasan yaitu kawasan Gombel dan kawasan Gedongsongo.
