Analyse Comparative Entre Les Normes IAS-IfRS Et Les Normes Comptables Marocaines Cas Des Groupes

GROUPE INSTITUT SUPERIEUR DE COMMERCE ET D'ADMINISTRATION DES ENTREPRISES CYCLE D'EXPERTISE COMPTABLE (C.E.C)

MEMOIRE PRESENTE POUR L’OBTENTION DU DIPLOME NATIONAL D’EXPERT COMPTABLE

Sujet :

ANALYSE COMPARATIVE ENTRE LES NORMES IAS-IFRS ET LES NORMES COMPTABLES MAROCAINES : CAS DES GROUPES OPERANT DANS LE SECTEUR IMMOBILIER

Auteur

: Mlle. Hafssa MANAR

Président du jury

: M. Abdelaziz AL MECHATT – Expert-Comptable DPLE

Directeur de recherche

: M. Mohamed EL KHALIFA – Expert-Comptable DPLE

Suffragants

: M. Abdelkrim HAMDI – Expert-Comptable DPLE M. Khalid MOUNTASSIR – Expert-Comptable DPLE

Session de mai 2009

En préambule à ce mémoire, je souhaite adresser ici mes remerciements à toutes les personnes qui m’ont apporté leur soutien et leur aide et qui ont ainsi contribué à l’élaboration de ce mémoire. Mes remerciements les plus sincères sont adressés à Monsieur Mohamed EL KHALIFA, mon directeur de recherche, pour le soutien, l’aide et le temps qu’il a bien voulu me consacrer et sans qui ce mémoire n’aurait jamais vu le jour.

J’exprime ma gratitude à mes parents, mes sœurs, mon frère et ma famille qui m’ont toujours soutenue et encouragée tout au long de mes études.

J’adresse mes plus sincères remerciements à tous mes amis qui ont rendu ce travail possible par leurs conseils, remarques et encouragements. Enfin, mes remerciements s’adressent également à Monsieur Abdelaziz AL MECHATT, président du jury, à Messieurs Messieurs Khalid MOUNTASSIR MOUNTASSIR et  Abdelkrim HAMDI, suffragants, pour l’honneur qu’ils m’ont accordé en acceptant de juger mon travail.

-2-

Je dédie ce mémoire à toutes les personnes chères à mon coeur. Qu’elles trouvent en ce travail l’expression de toute ma gratitude et mon amour.

 Auxquels je dois dois ce que je suis. Que DIEU vous protège

Pour leur amour et leur incontestable i ncontestable appui

Pour leurs encouragements et leur infaillible soutien

-1-

PLAN DU MEMOIRE

Pa  Introduction …………...…………..……….....………………………………………………………………  Première partie : Enjeux et problématiques du passage aux normes IFRS par les grands groupes immobiliers marocains ……………………………………………………………… Introduction de la première partie………………………………………………………………………… Premier chapitre : Les spécificités propres au secteur immobilier marocain ………...…………………… Section I : Présentation du secteur immobilier marocain …………………………………………… I - Evolution du secteur ……………………………………………...………………………… II - Promotion immobilière, une forte reprise depuis 1996 …………………………………… Section II : Spécificités comptables du secteur immobilier marocain ……………………………… I - Les différentes méthodes d’enregistrement comptable des contrats à long terme ………… II - Evaluation des stocks ……………………………………………………………………… Deuxième chapitre : Passage aux normes IFRS à caractère immobilier : Principales problématiques et divergences avec le référentiel marocain ……………………………………… Section I : IAS 11, Les contrats de construction : Faut-il appliquer la méthode à l'avancement ou celle à l'achèvement? ………………………………………………………………… I - Présentation de la norme …………………………………………………………………… II – Les deux méthodes de comptabilisation des travaux de construction …………………… III – La norme IAS 11 : Harmonisation des pratiques et adoption de la méthode à l’avancement …………………………………………………………………………… IV - Comparaison avec les normes comptables marocaines …………………………………… Section II : IAS 18, Comptabilisation des produits des activités ordinaires ………………………… I – Présentation de la norme …………………………………………………………………… II – Analyse de la problématique de la norme : Quand faut-il comptabiliser les produits des activités ordinaires ? ………………………………………………………………… Section III : IAS 2, Evaluation des Stocks …………………………………………………………… I - Traitement comptable ……………………………………………………………………… II - Comparaison avec les normes comptables marocaines …………………………………… Section IV : IAS 40, Les immeubles de placement ………………………………………………… I – Présentation de la norme …………………………………………………………………… II – Examen des problématiques de la norme ………………………………………………… III - Divergences de principe avec les normes marocaines …………………………………… Section V : IAS 16, Les immobilisations corporelles ……………………………………………… I – L’approche par composants ………………………………………………………………… II – Les principaux points de divergence avec le CGNC ……………………………………… Section VI : IAS 17, Comptabilisation des contrats de location …………………………………… I - Définition et classification d’un contrat de location ………………………………………… II - La comptabilisation des contrats de location chez le bailleur ……………………………… III. Synthèse des divergences de traitement entre les normes marocaines et IFRS …………… Conclusion de la première partie ……………………………………………………………………………

 Deuxième partie : Mise en place des normes IAS/IFRS dans une entité opérant dans le secteur immobilier – tude de cas– …………………………………………………………… Introduction de la deuxième partie………………………………………………………………………… Premier chapitre : Traitement des actifs corporels ………...……………………………………………… Section I : Contrats de location ……………………………………………………………………… I – Contrats de location financement …………………………………………………………… II – Contrats de concessions de services ……………………………………………………… Section II : Immobilisations corporelles …………………………………………………………… I – Revue de la valeur initiale des actifs ……………………………………………………… II – Application de l’approche par composants ……………………………………………… III – Dépréciation des actifs corporels ………………………………………………………… Section III : Immeubles de placement ……………………………………………………………… I – Recensement des immeubles de placement ………………………………………………… II – Choix d’un modèle de valorisation : quelles implications pour les sociétés foncières marocaines ? ……………………………………………………………………………… III – Problématiques d’application de la norme IAS 40 : Pratiques et choix opérés par les sociétés foncières françaises cotées lors du passage aux normes IFRS ………………… Deuxième chapitre : Traitement des modalités de reconnaissance du chiffre d'affaires selon les nouvelles normes : Faut-il appliquer la méthode à l’avancement ou celle à l’achèvement ? …………………………………………………………………… Section I : IFRIC 15 : Problématique liée au traitement spécial des Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) ………………………………………………………………… I – Consensus proposé ………………………………………………………………………… II – Analyse économique des contrats de VEFA ……………………………………………… Section II : Méthodologie de passage de la méthode à l’achèvement à celle de l’avancement ……… I – Conditions préalables à respecter …………………………………………………………… II – Estimation des produits et des coûts des contrats à l’avancement ………………………… III – Passage de la méthode à l’achèvement à celle de l’avancement : Modalités de traitement et de comptabilisation du changement de méthode …………………………… Troisième chapitre : Étude de cas : Les retraitements et reclassements à opérer lors du passage aux normes IAS-IFRS…………………………………………………………………… Section I : Traitement des impôts différés …………………………………………………………… I – Comptabilisation des actifs et passifs d’impôt différé ……………………………………… II – Evaluation et présentation des impôts différés …………………………………………… Section II : Traitement des immeubles de placement ……………………………………………… I – Recensement du patrimoine de la société ………………………………………………… II – Présentation de l’incidence des normes comptables IAS-IFRS sur les états financiers de la société Z ………………………………………………………………………………… Section III : Comptabilisation des programmes de construction en cours ………………………… I - Recensement et analyse des contrats de construction ……………………………………… II - Comptabilisation du changement de méthode …………………………………………… III - Traitement des contrats de construction en cours ………………………………………… Section IV : Présentation des états financiers de la société Z après les écritures de retraitement …… I - Présentation du bilan au 01.01.2007 ………………………………………………………… II - Présentation du bilan au 31.12.2007 ……………………………………………………… III -Présentation du compte de résultat au 31.12.2007 …………………………………………

Conclusion de la deuxième partie …………………………………………………………………………… Conclusion Générale …………………………………………………………………………………………  Annexes  Bibliographie  Lexique

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Intérêt du sujet :

Au Maroc, le secteur immobilier est un secteur à fort potentiel, offrant plusieurs opportunités de croissance, compte tenu du déficit en logements. L'influence d'un tel secteur sur l'économie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entraînement exercé sur d'autres secteurs et de par sa contribution à la promotion sociale à travers la création d'emplois et de logements décents pour les citoyens. Dépendant fortement du secteur de l'habitat qui a connu ces dernières années un dynamisme incontestable en raison d'un rythme de construction soutenu et qui ne cesse de doubler d'année en année, le marché de l'immobilier est sans doute le secteur le plus porteur actuellement au Maroc. 

Un secteur dominé par les opérateurs privés :

La plupart des entreprises opérant dans la promotion immobilière sont privées, de création récente et d'une taille modeste. En dépit du grand nombre des intervenants dans le secteur, celui-ci reste dominé par quelques sociétés qui bénéficient d'une longue expérience dans le domaine telles que ADDOHA, Groupe JAMAÏ, Groupe CHAÄBI, la CGI…etc. En outre, les entreprises publiques opérant dans le secteur se sont restructurées au cours de ces dernières années. En effet, l'Etat a décidé de regrouper trois organismes publics à savoir l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la Société Nationale d'Equipement et de Construction (SNEC) et la société Attacharouk en une seule entreprise, Al Omrane qui a fusionné avec les établissements ERAC. Ceci permettrait une meilleure compétitivité des entreprises marocaines et de faire face aux entreprises étrangères qui commencent à s'implanter au Maroc. 

Introductions spectaculaires en bourse : Un secteur voué à la transparence

Le secteur a connu au cours de ces trois dernières années, l’introduction en bourse des trois grosses pointures de l’immobilier ADDOHA, la CGI et ALLIANCES le dotant ainsi d’une image de transparence. D’ailleurs, l’introduction en bourse des sociétés opérant dans le secteur immobilier ne va pas se limiter à ces sociétés, d’autres puissantes sociétés nationales de la place ayant un savoir-faire et une qualité de prestations reconnus se préparent elles aussi à l’introduction en bourse dont Groupe Jamaï et Chaâbi Liliskane. Ainsi, l’engouement des sociétés marocaines du secteur immobilier pour l’introduction en  bourse témoigne de la naissance d’une nouvelle ère pour ce secteur : un secteur qui se structure et s’organise en tendant de plus en plus vers la transparence tout en abolissant sa  principale caractéristique qui n’est autre que la pratique du noir. 

Un secteur aux perspectives prometteuses :

Le changement démographique de la population marocaine aura des retombées positives certaines sur le secteur immobilier. Le taux d'urbanisation enregistré en 2004 a atteint 55%, contre 29% en 1960. Il est prévu que ce taux atteigne 62% en 2010 et près de 70% à l'horizon 2025. Cette évolution est en corrélation avec la croissance démographique. Elle profitera au secteur de l'habitat dans le sens où le nombre de foyers connaîtra une hausse liée à

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l'accroissement de la population marocaine, entraînant le renforcement du nombre de logements. Actuellement, l’offre annuelle en termes de logements est de l’ordre de 80 000 unités. La demande, elle, est à un niveau plus élevé : 125 000 unités annuellement. Ce qui a créé  jusqu’à maintenant un déficit en logements de 1,24 million, déficit qui, prévoit-on, doublera en 2012. Ce déficit en logement rend le secteur immobilier un secteur à fort potentiel de développement. D’ailleurs, afin d'atténuer ce déficit, les autorités publiques se sont engagées dans plusieurs actions, notamment la lutte contre l'habitat insalubre à travers le programme phare « Villes sans bidonvilles » qui a comme but celui de fournir un logement décent aux 212.000 ménages vivant dans des bidonvilles urbains d’ici 2010. Ces actions visent principalement à restructurer le secteur et à lui donner une nouvelle dimension basée sur le développement socioéconomique du pays. De ce qui précède, on pourrait constater que sous la pression des besoins en logements sociaux et de la dynamique du secteur suscitée par l’action de l’Etat en matière de promotion de l’habitat social, le secteur se structure et s’organise offrant ainsi plusieurs opportunités de développement et de croissance. Par ailleurs, vu les opportunités offertes par le secteur immobilier et profitant du grand essor connu par ce dernier, d’importants groupes étrangers leaders mondiaux du secteur de la  promotion immobilière tels que la société immobilière émiratie EMAAR Properties, les holdings émiratis DUBAI Properties et AL QUDRA Holding, le consortium Koweitien CMKD…etc. ont choisi d’investir au Maroc. Ceci permettra au secteur de profiter du savoirfaire et de l’expérience de ces grands groupes. Les filiales marocaines de ces groupes étrangers ainsi que les sociétés marocaines introduites en bourse sont amenées à appliquer les normes internationales IAS/IFRS à côté des normes comptables marocaines. Application des normes IAS/IFRS : Une nouvelle obligation pour les sociétés cotées 

Publiées par le règlement de la Commission Européenne le 13 octobre 2003, les normes IAS/IFRS ont été conçues afin de rendre comparables les comptes de toutes les sociétés cotées en Europe et d’en améliorer la pertinence et la transparence. L’élaboration en a été faite sous l’égide d’un organisme technique, l’IASB (International Accounting Standard Board). Ces textes sont devenus obligatoires depuis le 1er janvier 2005 et sont appliqués aux comptes consolidés des sociétés cotées. Ce changement de normes comptables répond à plusieurs problématiques : une volonté d’harmonisation des règles comptables au sein de l’Union Européenne ; des scandales financiers qui ont mis en exergue les limites et les failles de certaines règles comptables nationales et une information financière manquant de transparence et ne répondant pas aux  besoins des investisseurs. L’introduction des normes IFRS entraîne ainsi une révolution de l’information financière et des règles d’évaluation. Au-delà des enjeux stratégiques liés au changement du référentiel comptable, à la refonte des systèmes d’information et à la revue de la communication Page 3 sur 150

financière, les normes IFRS annoncent une nouvelle manière d’appréhender la réalité comptable. En effet, les normes IFRS privilégient généralement la réalité économique des transactions par rapport à leur apparence juridique et retiennent de manière plus étendue la notion de “juste valeur” pour l'évaluation et la comptabilisation de certains actifs et passifs de l'entreprise. Le Maroc en tant que pays ouvert et tourné vers la globalisation ne peut rester à l’écart de ce mouvement d’harmonisation comptable. De ce fait, le Maroc a entrepris un certain nombre de mesures. En effet, la circulaire 06/05 du Conseil Déontologique des Valeurs Mobilières (CDVM) impose aux émetteurs d’obligations, ainsi qu’à ceux dont les titres sont inscrits au premier compartiment de la Bourse des Valeurs et qui contrôlent une ou plusieurs sociétés d’établir et  procéder à la publication des états de synthèse consolidés. L’article 6 de la circulaire stipule que les états de synthèse consolidés doivent être établis selon la législation en vigueur ou selon les normes comptables internationales IAS/IFRS. Ainsi, les sociétés et groupes nationaux cotés dans la bourse de valeur de Casablanca seront amenés à produire leurs états financiers selon les normes du CGNC et les dispositions du plan sectoriel immobilier d’une  part, et selon les normes IAS-IFRS d’autre part. En outre, le projet de loi concernant les comptes consolidés oblige les sociétés commerciales qui contrôlent une ou plusieurs sociétés à produire et à publier outre les comptes individuels des comptes consolidés. L’article 11 de ce projet exonère les sociétés consolidantes de se conformer aux règles d’évaluation marocaines du moment qu’elles utilisent des règles internationales qui ont fait l’objet d’un avis favorable du Conseil National de la Comptabilité. Les groupes étrangers sont aussi bien concernés par l’application de ces normes que les groupes nationaux. En effet, à côté de la production des états financiers selon les normes comptables marocaines, ils doivent appliquer les normes internationales IAS-IFRS pour les  besoins de reporting financier à leurs sociétés mères. Toutefois, l’application de ces normes n’est pas sans difficultés, du fait du nombre des divergences qu’elles présentent avec les dispositions du CGNC et PCSI tant au niveau de la source du droit, des principes comptables fondamentaux retenus, des règles d’évaluation, qu’au niveau des règles de présentation. Nous citons à titre d’exemple l’utilisation de la juste de valeur (principale révolution des IAS/IFRS) qui vient se substituer à la notion du coût historique. Toutes les personnes qui s’occupent de l’immobilier et parmi elles les administrateurs des sociétés, les juristes, les experts comptables, les auditeurs externes ainsi que les investisseurs doivent être conscientes des répercussions de ces nouvelles règles. Dans de nombreux cas, ces normes internationales pourraient radicalement modifier les chiffres que les sociétés publient comme actifs nets, bénéfices et taux de rendement du capital investi. Les changements vont donc bien au-delà d’une question technique de comptabilité. Ils pourraient sensiblement modifier la manière dont sont perçues les sociétés qui opèrent dans le secteur immobilier. Les normes IFRS imposent une différenciation entre les immeubles de placement (soumis à la norme IAS 40) et les autres immobilisations corporelles. La quasi-totalité du patrimoine des sociétés immobilières construisant des actifs en vue de la location (communément appelées

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sociétés foncières 1) sera classé en immeubles de placement à l’exception notamment des immeubles utilisés par le groupe et les immeubles en cours de construction. Ces derniers seront valorisés au coût selon une approche par composants (conformément à la norme IAS 16). Cette norme a peu de conséquences pour la plupart des sociétés pour lesquelles la  présence des immeubles de placement à leur bilan résulte de raisons historiques et est en général temporaire. Il n’en va pas de même des sociétés foncières et des sociétés de placements immobiliers dont l’activité est précisément de gérer des immeubles loués à des tiers, principalement des  bureaux ou des immeubles d’habitation. Pour ces sociétés, la norme IAS 40 aura des effets importants et peut être même qualifiée de norme sectorielle puisqu’elle touche leur « cœur de métier ». La norme IAS 17 s’applique quant à elle aux contrats de location et définit le critère de comptabilisation du chiffre d’affaires à la location d’une société foncière. Les normes IAS 11 et IAS 18 vont intéresser de façon particulière les sociétés immobilières construisant des actifs en vue de la vente, en effet, ces normes apportent des précisions quant à la méthode devant être utilisée afin de dégager le résultat des contrats et programmes de construction de ces sociétés. Enfin, la norme IAS 2 précise les éléments devant être intégrés dans la valorisation des en cours et des stocks de produits finis des sociétés de promotion immobilière. Ainsi, le présent mémoire sera orienté sur les normes IAS/IFRS à caractère immobilier à savoir : IAS 11 (contrats de construction), IAS 18 (Produits des activités ordinaires), IAS 2 (Stocks), IAS 17 (contrats de location), IAS 40 (immeubles de placement) et IAS 16 (immobilisations corporelles) compte tenu du caractère spécifique de celles-ci pour les sociétés opérant dans le secteur immobilier à la fois celles construisant des actifs en vue de la vente d’une part et en vue de la location d’autre part. Problématiques et objectifs poursuivis :

Ce mémoire a pour ambition d’identifier et de traiter les spécificités du secteur immobilier eu égard aux normes comptables internationales. Par conséquent, nous nous sommes astreints aux objectifs de présenter d’une part les normes internationales IAS/IFRS à vocation immobilière et dont l’interprétation nécessite une analyse particulière de la part des sociétés marocaines immobilières (construisant des actifs en vue de la vente) et foncières (construisant des actifs en vue de la location) et d’autre part les différents retraitements que ces entreprises seront amenées à effectuer afin de se conformer au référentiel IFRS ; permettant ainsi à ces entreprises et aux professionnels d’avoir une vision concrète et pratique des différentes incidences sur les comptes lors du passage aux normes IFRS ce qui leur ferait économiser nous l’espérons un temps précieux lorsqu’ils devront entamer leur projet de conversion. Ainsi, nous allons traiter le sujet du présent mémoire en deux parties : •

La première partie sera consacrée à la présentation des principales spécificités des entités opérant dans le secteur immobilier, ensuite, une étude succincte sera présentée

1

 Les sociétés foncières ont pour activité la détention à long terme et le développement des actifs destinés à la location. Page 5 sur 150

sur les normes comptables internationales citées ci-dessus, les problématiques liées à leur application ainsi que les principales divergences identifiées avec les normes marocaines. •

La deuxième partie va s’intéresser à l’étude de cas pratique de mise en œuvre des normes IFRS dans les sociétés opérant dans le secteur immobilier (construisant des actifs en vue de la vente et la location) tout en précisant les principaux impacts de ces normes sur le bilan et le compte de résultat de ces sociétés.

 Notre travail cherche à sensibiliser les entreprises et les professionnels aux impacts liés au  passage aux normes IFRS et aux choix auxquels les entreprises du secteur immobilier seraient confrontées lors de la conversion aux normes IFRS. L’expert comptable étant aussi le conseiller de l’entreprise et devant l’assister lors de son projet de mise en place des normes IFRS, doit non seulement maîtriser les règles comptables marocaines mais également les règles comptables internationales afin de réussir le passage entre ces deux référentiels. Ainsi, ce travail se propose de lui fournir des pistes de réflexion et d’analyse et des solutions en matière de compréhension des normes IFRS à caractère immobilier l’aidant ainsi lors de sa mission d’assistance et de conseil. Limites du sujet :

Ce mémoire ne prétend pas couvrir de manière exhaustive les multiples interrogations et difficultés inhérentes à l’application des normes IFRS à caractère immobilier, mais de  proposer aux professionnels à travers une analyse des problématiques posées par ces normes, un outil de compréhension de la philosophie de ces normes ainsi que des retraitements devant être effectués par les sociétés marocaines opérant dans le secteur immobilier (immobilières et foncières). Par ailleurs, les problématiques des normes IFRS non purement immobilières (notamment la norme IAS 19 sur les avantages du personnel, et les normes IAS 32 et 39 sur les instruments financiers), ainsi que l’impact du passage aux normes IAS-IFRS sur le système d’information et l’organisation des sociétés ne sont pas traités par le présent mémoire, compte tenu de la complexité du sujet.

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Le secteur immobilier a des caractéristiques qui lui sont propres, ceci a amené le département de l’habitat et de l’urbanisme à initier l’élaboration d’un plan comptable propre au secteur immobilier. L’élaboration de ce plan a été favorisée par le fait que les opérations de production immobilière comportent des particularités qui les différencient des entreprises d’autres secteurs, comme le démontre, à titre d’exemple, leur cycle de production dépassant généralement une année, l’importance de leurs stocks et des charges financières, la possibilité de vente avant l’achèvement, la spécificité d’évaluation des stocks à l’achèvement (prise en charge des dépenses restant à effectuer). Le Plan Comptable Sectoriel Immobilier (P.C.S.I.) précise et explicite donc les particularités des opérations effectuées par les entreprises du secteur immobilier. Ainsi, nous avons jugé pertinent de présenter dans un premier temps les apports de ce plan sectoriel et les spécificités comptables marocaines du secteur immobilier, ensuite, nous allons rappeler les principes normatifs des normes IFRS traitant particulièrement des spécificités du secteur immobilier, à savoir : les normes IAS 11 et IAS 18 qui concernent la méthode de constatation du chiffre d’affaires et des résultats des sociétés immobilières construisant en vue de la vente ; la norme IAS 2 qui indique les éléments de coûts devant être intégrés dans la valorisation des en cours et des stocks de produits finis des sociétés de promotion immobilière. la norme IAS 40 qui précise le traitement des immeubles de placement qui représente la quasi-totalité du patrimoine des sociétés foncières construisant des actifs en vue de la location ; la norme IAS 16 qui concerne les immeubles d’exploitation utilisés par le groupe et les immeubles en cours de construction ; la norme IAS 17 qui s’applique aux contrats de location et définit le critère de comptabilisation du chiffre d’affaires à la location d’une société foncière, en vue d’aboutir à une comparaison entre les deux référentiels, nous amenant ainsi à mieux comprendre les retraitements et les ajustements devant être opérés par les sociétés afin de se conformer à ces normes. •

•

•

•

•

Par ailleurs, il est à noter que le deuxième chapitre de cette première partie sera consacré aux  problématiques et enjeux de l’application des normes IAS/IFRS. En effet, ayant une nouvelle vision de la réalité comptable et économique de l’entreprise et cherchant à servir l’investisseur en premier lieu, ces normes présentent plusieurs divergences avec le référentiel comptable marocain qui s’attache à l’aspect juridique et patrimonial de la comptabilité d’où de nouveaux enjeux et problématiques auxquels l’entreprise immobilière et foncière marocaine sera confrontée lors de la conversion aux normes IFRS. Cette première partie a donc pour objectif de faire une analyse des particularités des normes IAS/IFRS à vocation immobilière à savoir les normes IAS11, IAS 18, IAS 2, IAS 40, IAS 16 et IAS 17 et de faire une comparaison entre les dispositions du CGNC et du PCSI d’une part et ces normes d’autre part afin de mieux saisir les retraitements et les ajustements nécessaires à la préparation des états financiers conformes aux normes IAS/IFRS objets de la deuxième  partie. Page 8 sur 150

PREMIER CHAPITRE : LES IMMOBILIER MAROCAIN

SPECIFICITES

PROPRES

AU

SECTEUR

Section I : Présentation du secteur immobilier au Maroc

La promotion immobilière est un secteur participant à la croissance économique de nombreux  pays de par la création d'emplois et la génération d'une forte valeur ajoutée. Au Maroc, le secteur de la promotion immobilière connaît une phase ascendante. Hormis le déficit enregistré au niveau du logement estimé à près de 1,2 million (déficit qui, prévoit-on, doublera en 2012), cette activité est encouragée par une série d'actions entreprises par l'Etat et un effort commercial important des banques marocaines. En raison de la défiscalisation des grands projets immobiliers, plusieurs promoteurs privés se sont orientés vers l'habitat social afin de tirer profit du dynamisme de ce segment. De plus,  plusieurs fonds nationaux ont été consacrés à l'habitat insalubre pour permettre à une catégorie de la population l’accès à un logement décent. L'Etat a également, procédé à la création de villes nouvelles visant à éradiquer les bidonvilles. Pour leur part, les banques ont connu un accroissement de leur portefeuille sur ce segment. Suite au dynamisme du secteur, les crédits immobiliers octroyés aux acquéreurs ont été multipliés par 8 en l'espace de 10 ans, créant ainsi une concurrence acharnée entre les différentes banques de la place. La majorité des entreprises opérant dans le secteur de la promotion immobilière sont des firmes privées récemment créées et, en général, de taille modeste. Malgré l'existence d'un très grand nombre d'opérateurs, 24% du marché reste contrôlé par quatre grandes entreprises, à savoir ADDOHA, Groupe JAMAÏ, Groupe CHAÄBI, la CGI, qui capitalisent sur une grande expérience. Sur le plan financier, le secteur immobilier est très capitalistique et requiert des investissements importants. Bénéficiant d'un cycle d'exploitation long, les entreprises du secteur ont plus recours aux dettes structurelles qu'aux dettes opérationnelles afin d'éviter toute pression quant au remboursement de leur endettement. I - Evolution du secteur 2 :

Le secteur immobilier au Maroc a connu récemment une montée spectaculaire après une  période de stagnation prolongée due entre autres à la méfiance des investisseurs vis à vis de l’économie interne, à la propagation du phénomène de l’habitat insalubre et irrégulier et également à l’absence d’actions de maintenance et d’entretien du parc de logement. En effet, cette ascension marquée par une augmentation générale du prix de l’immobilier s’est manifestée d’une part, par la croissance de la valeur ajoutée générée sur le BTP et par l’élévation de la consommation des ciments et d’autre part, par la progression de l’encours des crédits immobiliers ces quatre dernières années. En effet, la consommation de ciment est constamment en évolution comme en atteste les indicateurs de vente, consignés dans le tableau ci-après ; notons que pour la période 20022007, la consommation de ciment a enregistré une augmentation de 50,68%. 2

Source : Données du site du

Ministère de l’Habitat, l’Urbanisme et de l’Aménagement de l’Espace. Page 9 sur 150

Durant l’année 2008, près de 14,05 millions de tonnes de ciment ont été écoulées, ce qui représente une hausse de 9,86% par rapport à l’année 2007 qui a enregistré près de 12,79 millions de tonnes (Cf. tableau ci-dessous). Le tableau suivant représente l’évolution des vents de ciment en tonnes et en pourcentage

:

Evolution des ventes de ciment (en milliers de tonnes)

Année

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Ventes

7.184

7.153

7.234

7.479

8.058

8.486

9.277

9.797

10.289

11.357

12.787

14.047

Variation

-

-0,43% 1,13%

3,40%

7,75%

5,31%

9,32%

5,60%

5,02%

10,39%

12,59%

9,86%

Outre le ciment, la consommation de l’acier (RAB+FM) a enregistré aussi une augmentation de 69,60% pour la période 2002-2007. Le tableau ci-après donne l’évolution de la consommation de l’acier en tonnes : Evolution des ventes de l’acier (en tonnes)

2004

2005

Année

2002

2003

Volume des ventes de l'acier (Rond A Béton + Fils Machines)

769 300

838 000

938 000 1 016 000 1 186 000 1 305 000

554 000

641 000

15,70%

dont Rond à Béton

687 300

747 000

850 000

492 000

577 000

17,27%

903 000

2006

2007

Variation Cumul mai Cumul mai cumul Mai 2007 2008 2008/Mai 2007

1 049 000 1 176 000

D’autre part, d’un point de vue financier, l’essor que connaît le secteur de l’immobilier est exprimé par la croissance de la demande des crédits à l’habitat. Celle-ci est expliquée par la conjonction d’un certain nombre de facteurs tels l’assouplissement des conditions d’octroi de crédit (baisse des taux d’intérêt et baisse des exigences en matière de garantie) et l’allongement de la durée des crédits logements. En effet, les taux d’intérêts relatifs aux crédits immobiliers ont baissé de près de 15% passant de 8% en 2003 à environ 6,8% en 2006. La durée maximale des crédits est quant à elle passée à 25 ans puis portée il y a peu jusqu’à 40 ans. Aussi, la création de deux fonds de garanties, FOGARIM et FOGALOGE est pour beaucoup dans l’explication de cette montée en puissance de l’immobilier puisqu’ils ont permis à une grande partie de la population d’accéder au logement dans de bonnes conditions. Ceci étant, ces facteurs étant réunis ont concouru à la progression de l’encours des crédits à l’immobilier. Le tableau ci-dessous montre la variation de la part des crédits immobiliers dans le total de l’encours de crédit à l’économie. Ce rapport enregistre une évolution graduelle de 15% en 1997 à près de 29% en 2008.

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Evolution des crédits immobiliers par rapport aux concours à l'économie (2000-2008) (en MMDH) Année

2 000

2 001

2 002

2 003

2 004

2005

2006

2007

2008

Crédits immobiliers

28

32

35

39

46

57

73

102

155

Concours à l'économie

205

209

226

246

263

292

340

437

531

Crédits immobiliers  / Concours à l'économie (en%)

13,72

15,36

15,54

16,05

17,35

19,49

21,49

23,26

29,20

Par ailleurs, malgré l’effort important de l’Etat en matière de viabilisation des terrains, à travers sa politique d’aménagement et de développement urbain, initiée dès les années 1970, la production de logements en milieu urbain, approchée par les statistiques sur les autorisations de construire, oscille depuis plusieurs années entre 80.000 et 90.000 logements  par an ; à l’exception de l’année 1996 et la période 2003 à 2008 qui ont connu le lancement du  projet de Sala Al Jadida (20.000 logements) et un vaste programme de mise en chantier par le MHU. Cette production a dépassé les 117.000 logements en 2007 et elle est estimée à près de 124.000 logements en 2008. Le tableau suivant donne l’évolution des autorisations de construire et des logements autorisés durant la période 1996-2008 : Evolution des autorisations de construire et des logements autorisés Désignation

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

Nombre des 39.160 39.626 40.172 39.242 38.119 37.946 41.129 autorisations de Nombre de 104.787 82.681 87.262 79.943 81.670 83.161 89.141 logements autorisés

2003

2004

2005

2006

2007

2008

43.378

50.185

50.570

51.889

55.200

58.400

107.910

105 584

109.120 110.816 117.400 124.000

La promotion immobilière est un secteur à fort potentiel, offrant plusieurs opportunités de croissance, compte tenu du déficit en logements. L'influence d'un tel secteur sur l'économie d'un pays est incontestable, de par l'effet d'entraînement exercé sur d'autres secteurs et de par sa contribution à la promotion sociale à travers la création d'emplois et de logements décents  pour les citoyens. Encouragé d'une part par une série d'actions entreprise par l'Etat et d'autre  part par un effort commercial des banques, le secteur a ainsi connu une reprise depuis le milieu des années 90. II - Promotion immobilière, une forte reprise depuis 1996 :

Le secteur de la promotion immobilière a connu une forte reprise, observée depuis 1996, grâce au lancement du programme des 200 000 logements et à la défiscalisation des grands  projets, comportant plus de 2 500 logements sociaux. Dépendant fortement du secteur de l'habitat qui a connu ces dernières années un dynamisme incontestable en raison d'un rythme de construction soutenu et qui ne cesse de doubler d'année Page 11 sur 150

en année, la promotion immobilière est un secteur porteur. Son évolution s'est d’ailleurs répercutée positivement non seulement sur la promotion immobilière mais aussi sur d'autres secteurs qui y sont liés à savoir l'industrie du ciment, de l’acier, du bois et bien d'autres. Le rythme de construction a été favorisé par l'évolution du nombre des autorisations de construire, enregistrant une hausse importante, estimée à plus de 40% entre 1996 et 2007 ce qui a permis une forte évolution du nombre des logements estimée à plus de 41%. La hausse de l'offre en logements a été encouragée par une demande forte et variée. En plus de la demande locale qui s'accroît d'année en année, le secteur bénéficie d'une demande externe traduite par la volonté des marocains résidant à l'étranger, des retraités ainsi que des  jeunes entrepreneurs étrangers, visant le logement secondaire au Maroc, pays doté d'un faible  pouvoir d'achat, d'une stabilité politique et d'une main d'oeuvre bon marché. Vu les opportunités offertes par le secteur immobilier et profitant du grand essor connu par ce dernier, d’importants groupes étrangers leaders mondiaux du secteur de la promotion immobilière tels que la société immobilière émiratie EMAAR Properties, les holdings Emiratis DUBAI Properties et AL QUDRA Holding, le groupe espagnol FADESA…etc. ont choisi d’investir au Maroc. Ceci a conduit à une hausse des Investissements Directs Etrangers à l’Immobilier (IDEI) qui ont atteint 8,9 MMDH en 2008 contre 7,6 MMDH en 2007, soit un accroissement de 17,5%, alors qu’ils étaient de 1,8 MMDH en 2002 soit une augmentation de  près de 400%. Evolution des Investissements Directs Etrangers en MDH

Année

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Volume des IDEI

1 825

1 685

2 040

2 422

4 117

7 600

8 930

Variation

-

-7,70% 21,00% 18,80% 69,98% 84,60% 17,50%

Enfin, le segment social présente les meilleures opportunités. Les personnes propriétaires de logements insalubres seront orientées vers des habitations de bas standing. D’ailleurs, de plus en plus de promoteurs privés se sont positionnés sur ce créneau. Le moyen et haut standing offrent des perspectives intéressantes même si la demande sera inévitablement moins forte que pour le logement social. Le véritable défi de ce segment sera de proposer des constructions respectant les standards internationaux en termes de qualité et de finitions. Par ailleurs, la majorité des sociétés opérant dans le secteur de la promotion immobilière sont des firmes privées de taille modeste. Malgré l'existence d'un très grand nombre d'opérateurs, le marché reste contrôlé par quelques entreprises qui capitalisent sur une grande expérience. Afin de faire face à la concurrence des sociétés étrangères et de permettre une meilleure compétitivité des entreprises marocaines, les entreprises publiques opérant dans le secteur se sont restructurées au cours de ces dernières années. En effet, l'Etat a décidé de regrouper trois organismes publics à savoir l'Agence Nationale de lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la Société Nationale d'Equipement et de Construction (SNEC) et la société Attacharouk en une

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seule entreprise, Al Omrane. Celle-ci a fusionné avec les établissements ERAC, qui ont assaini toutes leurs dettes vis-à-vis du CIH. Longtemps positionnée sur le segment du moyen et du haut standing, la Compagnie Générale Immobilière (CGI), filiale du groupe Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG) commence à s'imposer depuis 2001 dans le logement social. Ce secteur demeure cependant dominé par les entreprises privées qui font preuve d'un dynamisme certain. Groupe ADDOHA détient à lui seul plus de 15% de part de marché, dépassant de loin les opérateurs publiques Al Omrane et la CGI ; le reste, 77%, est effectué, essentiellement, par de petites entreprises non structurées. En outre, il est important de noter que les introductions en bourse des deux géants de l’immobilier à savoir groupe ADDOHA en 2006, la CGI en 2007 et le groupe ALLIANCES en 2008 a permis de doter le secteur de l’immobilier d’une nouvelle image de transparence. D’ailleurs, l’introduction en bourse des sociétés opérant dans le secteur immobilier ne va pas se limiter à ces trois grosses pointures de l’immobilier (ADDOHA, la CGI et ALLIANCES), d’autres puissantes sociétés nationales de la place ayant un savoir-faire et une qualité de  prestations reconnus se préparent elles aussi à l’introduction en bourse dont Groupe Jamaï et Chaâbi Liliskane. Ainsi, l’engouement des sociétés marocaines du secteur immobilier pour l’introduction en  bourse témoigne de la naissance d’une nouvelle ère pour le secteur immobilier : un secteur qui se structure et s’organise en tendant de plus en plus vers la transparence. Dans ce contexte de levier économique, les principaux acteurs nationaux de ce secteur sont en train de préparer le passage aux normes internationales afin de répondre aux exigences du CDVM et des investisseurs suite à leur introduction en bourse ou afin de préparer une éventuelle introduction en bourse. Avant de se pencher sur les nouveaux traitements comptables apportées par les normes IASIFRS, nous allons dans un premier temps examiner les spécificités comptables marocaines du secteur immobilier à travers une analyse des apports du Plan Comptable du Secteur Immobilier (P.C.S.I.). Section II : Spécificités comptables du secteur immobilier marocain

Les opérations de production immobilière comportent des particularités qui les différencient des entreprises d’autres secteurs, comme la durée de leur cycle de production qui dépasse généralement une année, l’importance de leurs stocks et des charges financières, la possibilité de vente avant l’achèvement, la spécificité d’évaluation des stocks à l’achèvement (prise en charge des dépenses restant à effectuer). Compte tenu de l’ensemble des spécificités des sociétés opérant dans le secteur immobilier, le Plan Comptable Sectoriel Immobilier précise et explicite les particularités des opérations effectuées par les entreprises du secteur immobilier. Le Plan Comptable du Secteur Immobilier concerne l’ensemble des entreprises qui produisent ou achètent des locaux à usage professionnel ou des unités de logements ou des lots de terrains nus ou équipés, en vue notamment de leur vente ou de leur location.

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Cette section a pour objectif de présenter d’une part, les apports du nouveau plan comptable sectoriel immobilier, adopté par le Conseil National de la Comptabilité en mars 2003, tant au niveau du fond que de la forme ; et d’autre part, présenter les principales spécificités comptables liées au secteur immobilier. Afin de ne pas alourdir le présent mémoire, et du fait que d’autres mémoires ont analysé et  présenté les apports du plan comptable sectoriel immobilier nous avons jugé utile de présenter ces apports au niveau de l’annexe n° 2. Les travaux de lotissement des terrains et de construction relèvent en règle générale des contrats à long terme. Les spécificités comptables relatives au secteur immobilier sont liées principalement aux  problématiques suivantes : •

•

•

•

L’évaluation et la comptabilisation du chiffre d’affaires ; L’évaluation des stocks des encours (lotissements et constructions) ; L’appréciation et la comptabilisation des provisions pour perte à stade et à terminaison, le cas échéant ; L’évaluation des provisions pour risques et charges.

I - Les différentes méthodes d’enregistrement comptable des contrats à long terme :

L’une des principales problématiques comptables relative au secteur immobilier consiste à savoir selon quelles modalités et à quel moment il est possible de dégager la marge. Ceci dans le respect des principes de prudence, de permanence des méthodes et de spécialisation des exercices. Au Maroc, trois méthodes de constatation du résultat existent : la méthode à l’achèvement des travaux, la méthode à l’avancement des travaux et la méthode du bénéfice à l’avancement des travaux.3 1. La méthode à l’achèvement :

Cette méthode consiste à ne comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat qu’au terme de l’opération. En cours d’opération, les travaux en cours sont constatés à la clôture de l’exercice à hauteur des charges qui ont été enregistrées. Si le résultat global prévu pour l’opération est une perte, celle-ci est provisionnée dès qu’elle est connue.  Avantages de la méthode :

La méthode à l’achèvement permet une traduction comptable des obligations juridiques de l’entreprise telles quelles figurent au contrat. En effet, les produits ne sont constatés chez le

3 Les aspects détaillés de ces méthodes de comptabilisation des contrats à long terme en terme de leur conditions d’application ainsi que les modalités de comptabilisation des résultats seront présentés au niveau de l’annexe 3.

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 bénéficiaire qu’au moment de l’extinction des obligations de ce dernier, ce qui permet de bien respecter le principe de prudence. Par ailleurs, le principe d’enregistrement d’un résultat définitivement acquis provenant d’opérations totalement exécutées minimise les risques de réajustement des résultats antérieurement dégagés.  Inconvénients de la méthode :

Le principal inconvénient de cette méthode est d’ordre économique dans la mesure où elle ne  permet pas la présentation d’une image retraçant fidèlement l’activité de l’entreprise qui l’utilise. En effet, les chiffres d’affaires et les résultats des exercices successifs ne reflètent ni l’activité économique ni le résultat propre aux travaux exécutés au cours de chaque exercice. Il en résulte ainsi un décalage permanent entre le moment où les travaux ont été exécutés et celui où le résultat correspondant est constaté. D’ailleurs, c’est la raison principale pour laquelle cette méthode n’a pas été adoptée par les normes IAS/IFRS dont la philosophie est purement économique. 2. La méthode à l’avancement :

Cette méthode consiste à constater à la clôture de chaque exercice l’ensemble des produits et des charges de production liés à une opération sur la base de ce qui est appelé des situations méritées. La méthode à l’avancement autorise ainsi, la comptabilisation en chiffre d’affaires les situations de travaux dès lors qu’elles ont été établies avant la clôture ; acceptées par le maître d’ouvrage et qu’elles sont effectivement méritées par l’entreprise de façon à ne pas dégager de profit partiel par anticipation. 3. La méthode du bénéfice à l’avancement :

Cette méthode consiste, quant à elle, à constater à la clôture de chaque exercice le résultat de chaque opération même partiellement exécutée.  Avantages des méthodes à l’avancement :

Les avantages des méthodes à l’avancement sont notamment constitués des critiques portées contre la méthode à l’achèvement. Ainsi, le principal avantage de la méthode du bénéfice à l’avancement et de celle à l’avancement consiste en le fait qu’elles allient la traduction de la réalité juridique du contrat avec celle économique : en enregistrant des créances certaines (réalité juridique) ; en dégageant de manière échelonnée des résultats bénéficiaires (réalité économique). •

•

 Inconvénients des méthodes à l’avancement :

Les conditions à remplir pour utiliser cette méthode sont contraignantes. L’entreprise ne peut constater de marge partielle si elle n’arrive pas à respecter l’une des conditions précitées. Ce qui nécessite notamment une organisation et un système d’information adéquats.

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Le principe de prudence risque d’être altéré par l’utilisation de cette méthode, d’autant plus qu’un bénéfice partiel constaté lors d’un exercice peut être remis en cause lors de l’exercice suivant. De ce qui précède, on pourrait constater que la méthode à l’achèvement, qui consiste à enregistrer le résultat à l’achèvement total de la réalisation de la construction, a pour principal inconvénient de ne pas refléter une image fidèle de l’entreprise. En effet, même si cette méthode repose sur le principe de prudence, elle comporte de nombreux inconvénients car elle ne tient pas compte de l’activité réelle et des performances de l’entreprise. Par contre, la méthode à l’avancement qui enregistre un chiffre d’affaires et un résultat au fur et à mesure de l’avancement des contrats, reflète mieux la réalité des opérations concernées et conduit donc à une meilleure information financière. II - Evaluation des stocks :

Etant donné l’importance des sommes engagées pour la viabilisation d’un terrain ou la construction d’un immeuble, le plan comptable sectoriel immobilier est centré autour de la notion d’analyse de coût de production. Ainsi, afin d’en permettre le suivi à travers la revue des comptes de bilan, il prévoit expressément l’incorporation directe, dans les comptes de stocks, des éléments de ce coût de  production. Compte tenu de la durée du cycle de production dans le secteur de l’immobilier généralement supérieure à un an et de la nécessite de dégager un coût de revient pour chaque unité produite, l’évaluation des stocks est effectuée selon la méthode de l’inventaire permanent. Ainsi, les stocks comprennent le coût de revient grâce au principe de l’affectation des charges directes et indirectes au projet immobilier considéré. Les charges directes d’un projet déterminé sont imputées, au cours de l’exercice directement dans les comptes de stocks. Les charges indirectes (charges internes de gestion de l’entreprise, charges financières…) sont imputées aux stocks en fin d’exercice. Les stocks dans le secteur immobilier sont constitués principalement par : les terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière) ; l’ensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours ; l’ensemble des travaux de lotissement et/ou de construction achevés en attente d’être livrés ou vendus. Il est à noter que les stocks des entreprises immobilières ne doivent pas comprendre les travaux de lotissement et/ou de constructions effectués pour le compte des mandants dans le cadre de conventions en maîtrise d’ouvrage déléguée. •

•

•

Les stocks de biens immobiliers incluent le coût complet : des terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière) ; des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ; des travaux de lotissement et/ou de constructions achevés en attente d’être livrés ou vendus. •

•

•

1. Terrains : Page 16 sur 150

Les terrains acquis dans la perspective d'être lotis ou pour y édifier des bâtiments destinés à la vente, sont considérés comme étant un élément de stock.. Un terrain en stock sera en définitive vendu comme terrain non aménagé ou comme un lotissement viabilisé. Les stocks comprennent les terrains autres que ceux enregistrés en immobilisations. Il s’agit des terrains destinés à être vendus en l’état ou après les avoir lotis ou après y avoir édifié des constructions. Compte tenu de la durée de production dans le secteur de l’immobilier, l’évaluation des stocks est généralement effectuée selon la méthode de l’inventaire permanent. Cette évaluation peut  par ailleurs se faire par la méthode de l’inventaire intermittent. Les stocks seront, dans la mesure du possible, éclatés par nature de coûts. Les flux de dépenses transiteront par les comptes de charges selon la méthode exposée ciaprès :  Au cours de l’exercice, le coût des travaux est enregistré directement au débit des comptes de stocks (pour le montant hors taxes récupérables) par le crédit des comptes fournisseurs, et c’est seulement en fin d’année, qu’une écriture de reconstitution des flux sera enregistrée.  A la clôture de l’exercice , le total des mouvements de l’exercice apparaissant au débit de chaque sous-compte de stocks est passé en une seule écriture dans chaque compte de charges. •

•

Conformément aux méthodes d’évaluation, les terrains sont enregistrés à leur coût complet qui comprend généralement les éléments suivants :  prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...) ; frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire ; frais de défrichage du terrain ; impôts fonciers pris en charge; coût de démolition des structures ; frais d'expertise pour l'amélioration des terrains ; frais juridiques ; coût de l'amélioration du terrain ; frais d'enregistrement ; indemnités d'expropriation ; frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions foncières ; coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent raisonnablement être rattachés aux terrains. •

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Le transfert du coût d’un terrain faisant partie de la réserve foncière au compte d’un lotissement ou d’une construction en cours est effectué à la survenance de l’un des événements ci-après : Approbation de la construction ou du lotissement par les autorités ou organes compétents ; Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux ; Autorisation de construire délivrée par l’autorité compétente. •

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2. Lotissements et constructions achevés :

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Le coût de production des projets achevés est constitué par l'ensemble des coûts engagés

majoré des provisions pour travaux restant à effectuer. Ces coûts comprennent notamment : le coût d'achat du terrain ; le coût de revient des travaux ; les coûts associés à la structure des projets et aux installations communes y compris l'aménagement paysager et les installations récréatives ; les frais annexes : impôts et taxes, frais de publicité et de commercialisation... •

•

•

•

Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le coût du mobilier de l'appartement témoin, les brochures etc. Ces éléments sont également inclus dans le coût du projet. En revanche, le coût d'une publicité générale et les coûts directs liés à la vente (rémunération, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le coût des stocks et constituent des charges. A l'arrêté des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constatées d'avance les frais de commercialisation se rapportant à des programmes non encore livrés. Par ailleurs, les  frais financiers  de la période de réalisation du projet qui s’étend de la date de début des travaux à la date à laquelle les produits sont en état d'être livrés, comme nous l’avons souligné précédemment peuvent être incorporés dans le coût des stocks de lotissements et/ou constructions. Il est à noter, qu’une fois achevés, les programmes ne doivent plus supporter de frais financiers. Les coûts internes de production  constitués des frais généraux qui peuvent être rattachés à la  production du logement ou du lotissement pendant la période de réalisation sont de leur part inclus dans le coût du projet. Si l’entreprise ne dispose pas d’une comptabilité analytique, ces frais généraux peuvent être imputés aux stocks sous forme d’une commission d'intervention calculée de manière forfaitaire. Dès l'achèvement du projet, c'est à dire la date à laquelle il est en état d'être livré, son coût de  production, tel que défini précédemment, est viré du compte de projet en cours au compte de  projet achevé. Dès lors, aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. Toutefois, une provision pour dépenses restant à effectuer pour obtenir le coût définitif de  production doit être constatée. Les programmes seront considérés comme achevés comptablement dans les cas suivants : La réception provisoire du lotissement sur la base du PV établi par la commission ou du certificat de conformité (Réception par les services de la municipalité) ; Le permis d’habiter d’une construction délivré par le Président du conseil municipal ; En l’absence des documents ci-dessus, l’achèvement peut être déclaré si les conditions d’habitabilité ou de conformité sont réunies. •

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En revanche, ne sont pas imputés au coût de production des stocks : les charges financières courues postérieurement à l'achèvement du projet ; les frais de publicité et de commercialisation intervenus après l’achèvement du projet; les charges d'entretien et de co-propriété des logements restés invendus ; les frais internes de gestion engagés après l'achèvement du projet. •

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3. Evaluation des Stocks en cours :

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Les travaux en cours sont constitués des travaux effectués depuis la date des derniers travaux matérialisés par les derniers attachements ou situations, jusqu’à la date de clôture de l’exercice. La problématique des travaux en cours dans le secteur immobilier concerne essentiellement leur valorisation. En effet, cette problématique se pose principalement aux entreprises qui constatent leurs résultats à l’achèvement, ou qui ont opté pour la méthode des produits nets  partiels. La méthode à l’avancement permet, quant à elle, de réduire les travaux en cours aux travaux effectués à la fin d’un exercice mais qui n’ont pas été reconnus de manière contradictoire. Il s’agit principalement des travaux effectués entre la date de la dernière situation ou attachement et la date d’arrêté et sont souvent peu significatifs. Le P.C.S.I. détaille l’ensemble des éléments entrant dans la valorisation des différentes catégories des stocks de travaux en cours (lotissements et constructions). a. Stock de lotissement en cours :

Le montant du terrain à lotir inscrit au compte « 31211 : Réserves foncières » est viré au compte « 31311 : Lotissement en cours » au début des travaux de lotissement matérialisé par l’autorisation de lotir. En général, le coût de production d'un lotissement comprend : le coût d'achat du terrain tel que défini ci-dessus ; le coût des études : confiées aux architectes, géomètres, métreurs, topographes, bureaux d'étude etc.; les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie, d'électrification, d’adduction d’eau potable, de réseau téléphonique, d’aménagement des abords etc.; les charges financières générées par les emprunts spécialement contractés pour la réalisation du projet de lotissement et qui concernent la période de réalisation du projet ; les coûts internes de gestion qui peuvent être rattachés à la production du lotissement  pendant la période de réalisation de ce dernier. •

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b. Stock de constructions en cours :

Le transfert du coût du terrain à construire faisant partie de la réserve foncière et inscrit au compte « 31211 : Réserves foncières » au compte « 31312 : Construction en cours » devrait être effectué au début des travaux de construction matérialisé par l’autorisation de construire délivrée par l’autorité compétente. Le stock des constructions en cours est évalué au coût complet à la date considérée. Ce coût comprend : le coût de production du terrain loti tel que défini ci-dessus ; le coût de revient des travaux de construction réalisés. Ce coût comprend : - les coûts des études telles que celles réalisées par les bureaux d'études, les métreurs et les architectes ; •

•

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- les dépenses relatives aux travaux de construction tels que les gros oeuvres, les travaux de plomberie, d'électricité, de peinture...etc. - les charges financières générées par les emprunts spécialement contractés pour la réalisation des constructions et qui concernent la période de réalisation du projet de construction ; - les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent être rattachés à la production. Concernant les opérations réalisées par tranches, sur une grande superficie de réserve foncière avec une autorisation pour chaque tranche réalisée, il y a lieu de procéder comme suit : Si une opération est réalisée sur une partie seulement d’une réserve foncière, et que l’autre partie du terrain est maintenue en réserve foncière, seule la partie concernée est transférée au compte des travaux en cours (lotissement ou construction). La valeur de ce transfert est déterminée sur la base de la superficie affectée à ces travaux. •

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4. La constatation des provisions pour perte à stade et à terminaison :

L’application de la règle de prudence conduit à la constatation immédiate, en cas de  programme déficitaire, de l’intégralité de la perte à terminaison qu’elle soit relative à des travaux engagés ou non. Dans le cas de la méthode à l’achèvement, cette provision se subdivise en : •

•

Une provision pour dépréciation des travaux en cours à hauteur de la perte sur les travaux déjà exécutés ; et Une provision pour risques et charges à hauteur de la perte sur travaux restant à engager.

Par contre, dans le cas de la méthode à l’avancement, la provision pour dépréciation des travaux en cours n’existe pas. La perte à stade est constatée par une régularisation des  produits de manière à ce que cette perte corresponde à la perte globale multipliée par le  pourcentage d’avancement. L’excédent de la perte globale sur la perte à stade est comptabilisé  par voie de provision. La société devrait donc être en mesure d’apprécier la nécessité de constituer une provision  pour dépréciation des stocks et pour pertes à terminaison. Pour cela, cette dernière devrait mettre en place des procédures permettant d’une part, le suivi des coûts par programme et d’autre part, une mise à jour du coût prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice. Les spécificités comptables marocaines du secteur immobilier tel que précisées par le plan comptable sectoriel immobilier sont ainsi détaillées, nous allons exposer dans le chapitre suivant les particularités des normes IFRS à caractère immobilier à savoir la norme IAS 11, IAS 2, IAS 18, IAS 40, IAS 16 et IAS 17 ainsi que les enjeux et les problématiques auxquels les entreprises marocaines opérant dans le secteur immobilier (foncières et immobilières) devront faire face lors de l’application de ces normes au moment du passage aux normes IAS/IFRS.

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DEUXIEME CHAPITRE : PASSAGE AUX NORMES IFRS A CARACTERE IMMOBILIER : PRINCIPALES PROBLEMATIQUES ET DIVERGENCES AVEC LE REFERENTIEL MAROCAIN

Dans un but de transparence et de lisibilité des comptes des sociétés européennes, la Commission Européenne a adopté en 2002 un règlement imposant aux sociétés européennes cotées d’établir leurs comptes consolidés à partir du 1 er   janvier 2005 selon des normes comptables uniques. Il s’agit des normes IAS 4 ( International Accounting Standards), appellation à laquelle s’est substituée celle de IFRS ( International Financial Reporting Standards), édictées par l’IASB ( International Accounting Standards Board ). L’introduction des normes IAS/IFRS a souvent été décrite comme entraînant une révolution de l’information financière. En normes IFRS, le principe de  prééminence de la substance sur l’apparence   fait que le traitement comptable des opérations découle d’une analyse économique des transactions, alors que selon le référentiel marocain, il découle  prioritairement de l’analyse juridique des opérations. En effet, l’ambition du référentiel IFRS est de refléter la situation économique d’une entité. Cela a pour conséquence, que l’analyse des faits à divulguer ne se limite pas aux seuls documents juridiques, mais l’analyse de la substance économique d’une opération devient nécessaire. L’évaluation des actifs selon la juste valeur est une notion fondamentale en IFRS. Elles sont en cela très différentes des normes comptables marocaines basées sur les coûts historiques. Il  pourra en résulter une plus grande volatilité des résultats des entreprises, en particulier pour celles détenant d’importants actifs immobiliers dont la valeur est susceptible de varier en fonction des cycles immobiliers. Ainsi, l’adoption des normes IAS/IFRS constituera sans doute le plus grand changement comptable connu par le présent siècle. En effet, les changements de méthodes comptables requis pour la conversion aux normes internationales, ainsi que la masse d’informations rendue obligatoire en annexe aux comptes, vont au-delà d’un simple jeu d’écritures comptables puisque ces normes font apparaître une nouvelle manière d’appréhender la réalité comptable. En conséquence, à l’intérieur de l’entreprise, des automatismes, des réflexes professionnels anciens sont remis en question. Une coordination nouvelle doit s’instaurer entre les responsables comptables et différents acteurs – les responsables opérationnels, les directeurs techniques, les contrôleurs de gestion. Les sociétés marocaines cotées et les sociétés étrangères filiales de groupes européens cotés opérant dans le secteur immobilier (sociétés foncières et de promotion immobilière) sont aussi concernées par l’application des normes IAS/IFRS et devront par conséquent appliquer l’ensemble de ces normes. Toutefois, quatre d’entre elles concernent plus directement le secteur immobilier à savoir : les normes IAS 2, 11, 18, 40, 16 et 17, et auxquelles nous allons nous intéresser en particulier. 4

 En 2001, l’IASC a transformé sa structure et sa dénomination pour devenir l’IASB. Lors de cette réforme, il a été décidé que les normes et leurs interprétations seraient désormais relatives à l’information financière (« financial reporting »). Depuis lors, le référentiel de l’IASB est composé des normes IFRS et interprétations de l’IFRIC, adoptées postérieurement à la réforme, ainsi que des normes IAS et interprétations SIC antérieurement  publiées. Page 21 sur 150

Section I : IAS 11, Les contrats de construction : Faut-il appliquer la méthode à l’avancement ou celle à l’achèvement ? I – Présentation de la norme : 1. Champ d’application :

La norme IAS 11 s’applique aux contrats négociés pour la construction d’une immobilisation, comme un immeuble, un pont, un barrage, une route…etc. Un contrat de construction peut aussi traiter d’un ensemble d’immobilisations liées comme la construction d’une raffinerie, d’une usine, ou d’un réseau téléphonique. Un contrat de construction   est défini par la norme IAS 11 comme étant un contrat spécifiquement  négocié  pour la construction d’une immobilisation ou d’un groupe d’immobilisations liées ensemble du fait de leur technologie, de leur fonction ou de leur utilisation. Les règles de cette norme IAS 11 sont généralement appliquées à chaque contrat de construction, toutefois il peut être nécessaire d’appliquer cette norme à des éléments d’un même contrat ou à un ensemble de contrats afin de refléter la substance d’un contrat ou d’un groupe de contrats. Quand un contrat couvre un certain nombre d’immobilisations, la construction de chaque immobilisation doit être traitée comme un contrat de construction isolé quand : des propositions séparées ont été remises pour chaque immobilisation ; chaque immobilisation a fait l’objet d’une négociation séparée et l’entrepreneur ainsi que le client ont pu accepter ou refuser la part du contrat relatif à chaque immobilisation ; et les coûts et les revenus de chaque immobilisation peuvent être identifiés. •

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Un groupe de contrats avec un seul ou avec plusieurs clients doit être considéré comme un seul contrat de construction quand : le groupe de contrats est négocié globalement ; les contrats sont si liés qu’ils font partie d’un seul projet avec une marge globale ; et les contrats sont réalisés en même temps ou en séquence continue. •

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•

Un contrat peut générer la construction d’une immobilisation complémentaire à la demande du client, ou peut être modifié pour y ajouter la construction d’une immobilisation supplémentaire. La construction de l’immobilisation supplémentaire doit être traitée comme un contrat de construction séparé quand : l’immobilisation diffère significativement dans sa conception, sa technologie, ou sa fonction, de l’immobilisation du contrat d’origine ; ou le prix de l’immobilisation est négocié sans lien avec le prix du contrat d’origine. •

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2. Les produits et charges des contrats de construction au sens de la norme IAS 11 : a. Les Produits du contrat :

Les produits d’un contrat comprennent le montant initial de vente figurant au contrat, et les variations liées à l’avancement du contrat, aux réclamations, aux primes de performance et aux paiements avec un délai inhabituel (au-delà de ceux généralement pratiqués). Page 22 sur 150

Un produit est comptabilisé à condition qu’il soit probable, et mesurable de façon suffisamment fiable. Les produits d’un contrat de construction doivent être mesurés à la juste valeur de la contrepartie reçue ou à recevoir, toutefois, ces produits sont incertains et dépendent d’événements futurs. Leur estimation doit être souvent revue à la lumière des derniers événements, ils peuvent varier d’une période à l’autre. Par exemple : - Dans les périodes suivant l’accord contractuel, les parties peuvent se mettre d’accord sur des modifications techniques ou sur un différend et de ce fait modifier la marge  prévue. - Les revenus d’un contrat au forfait peuvent varier du fait de clauses de révision de  prix. - Les revenus d’un contrat peuvent diminuer du fait de pénalités de retard. - Les revenus d’un contrat à prix fixe par unité produite peuvent varier du fait d’une modification de la quantité. Il arrive fréquemment qu’au cours de l’exécution du contrat, le client modifie l’étendue ou les spécifications techniques de ce contrat. Cette variation sera incluse dans le contrat d’origine s’il est probable que le client approuvera la modification et son prix, et que le montant du revenu peut être estimé de façon fiable. Une réclamation est un montant que l’entrepreneur cherche à encaisser en remboursement de coûts non inclus dans le prix initial. Elle peut provenir par exemple de retard dû au client ou d’erreur dans les spécifications. Le revenu provenant des réclamations est sujet à variation et dépend de l’issue des négociations, il est donc inclus dans le contrat aux conditions suivantes : les négociations ont atteint un stade suffisamment avancé pour qu’il soit probable que le client acceptera les réclamations ; et le montant du revenu qui sera accepté par le client peut être estimé de façon fiable. •

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Les primes de performance sont des suppléments payés par le client lorsque le niveau de  performance spécifié est atteint ou dépassé, par exemple, en cas d’achèvement anticipé. Ces  primes sont comptabilisées au contrat lorsque : l’avancement du contrat est tel qu’il est probable que le niveau de performance sera atteint ; et le montant du revenu lié à la prime peut être estimé de façon fiable. •

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b. Les Charges des contrats :

Les coûts d’un contrat comprennent : les coûts directement rattachés au contrat ; les coûts attribuables à l’activité du contrat et qui peuvent lui être affectés ; et les autres coûts contractuellement à facturer. •

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Les coûts directement rattachés à un contrat comprennent : les coûts des salaires sur le site du contrat, incluant les coûts de supervision ; les coûts des matériaux utilisés pour la construction ; l’amortissement des installations et équipements utilisés pour la construction ; les coûts de mise en place d’installations, équipement et matériel sur le site de réalisation du contrat ; les coûts de locations des installations et des équipements ; •

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les coûts de conception et d’assistance technique directement rattachables au contrat ; les coûts estimés de garantie, incluant l’estimation du coût de garantie à l’issue du contrat ; les coûts des réclamations provenant des tiers.

Ces coûts peuvent être réduits par des revenus non prévus, comme par exemple du produit de la vente de surplus de matériel et de la disposition d’installation et d’équipement à la fin du contrat. Les coûts qui peuvent être attribués à un contrat et qui peuvent lui être affectés  : les assurances ; les coûts de conception, et d’assistance technique qui ne sont pas directement attribuables à un contrat ; les frais généraux de construction (coûts fixes). •

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Ces coûts sont alloués en utilisant des méthodes systématiques, rationnelles, appliquées avec cohérence à tous les coûts ayant des caractéristiques similaires. L’allocation est basée sur le niveau normal d’activité. Les coûts fixes comprennent les coûts administratifs comme ceux liés à la paie des salariés (contrats, mise en place, paie mensuelle…etc.). Ces coûts comprennent également le coût d’emprunt selon le traitement préconisé par la version révisée de la norme IAS 23 « Coûts d’emprunts ». En effet, la nouvelle version a laissé une seule méthode possible concernant le traitement des charges financières celle consistant à incorporer dans les actifs éligibles 5 les charges financières supportées pendant la  période d'acquisition, de construction ou de production des actifs. Les sociétés se trouvent donc à partir de janvier 2009 dans l’obligation de comptabiliser les charges financières incorporables comme étant un élément constitutif du coût de leurs contrats de construction. Les  autres coûts facturables au client selon les termes du contrat  peuvent inclure certains coûts d'administration générale et frais de développement dont le remboursement est spécifié au contrat. Les coûts qui ne peuvent être ni attribués, affectés, ou alloués, à un contrat sont exclus des coûts d'un contrat de construction. De tels coûts incluent les coûts d'administration générale dont le remboursement n’est pas spécifié au contrat, les coûts de vente, les frais de recherche et de développement dont le remboursement n'est pas spécifié au contrat, et l'amortissement des installations et équipements non utilisés dans le cadre du contrat déterminé. Les coûts encourus pour obtenir un contrat peuvent y être inclus à condition d’être identifiés séparément et mesurés de façon fiable et s'il est probable que le contrat sera obtenu, et s’ils sont comptabilisés au contrat dans l'exercice au cours duquel ils sont encourus. II – Les deux méthodes de comptabilisation des travaux de construction :

La problématique principale des contrats à long terme est de savoir selon quelles modalités et à quel moment est-il possible de comptabiliser le résultat ? 5

 Les actifs éligibles à l'incorporation obligatoire des charges financières sont ceux qui exigent un temps assez long afin d'être prêts à être utilisés ou mis en vente. Page 24 sur 150

Les résultats sur les contrats non encore achevés sont souvent significatifs et peuvent influencer considérablement les comptes d’une entreprise. Toute erreur d’appréciation de ces résultats peut conduire à établir des états financiers non sincères voire inexacts. Or l’appréciation des résultats est fonction de la méthode de comptabilisation choisie. La norme IAS 11 décrit le traitement comptable des revenus et des coûts associés aux contrats de construction. Son objectif est de s’assurer que les revenus et les coûts de chaque période sont comptabilisés en cohérence avec l’avancement des travaux. Dans cette section, nous allons examiner en détail les avantages et les inconvénients de chacune des deux méthodes de comptabilisation des contrats à long terme. 1. La méthode à l’achèvement : principe de base, limites et contraintes de la méthode :

La méthode à l’achèvement consiste à ne pas comptabiliser le chiffre d’affaires et le résultat qu’au terme de l’opération. En cours d’exécution, qu’il s’agisse de prestations de services ou de production de biens, les travaux en cours sont constatés à la clôture de l’exercice à hauteur des charges qui ont été enregistrées. Si le résultat global prévu pour l’opération est une perte, celle-ci est provisionnée dès qu’elle est connue. a. Les principes de base de la méthode :

Dans cette méthode, le résultat et le chiffre d’affaires provenant de l’opération ne sont acquis que lors de la livraison du bien ou à l’achèvement complet de la prestation. En cours d’exécution du contrat, les en cours sont valorisés et constatés à la clôture de chaque exercice à hauteur des charges qui ont été enregistrées ; le coût d’entrée correspond au coût de  production. Aucun bénéfice n’est pris en compte et aucun chiffre d’affaires dégagé. En fin de contrat, le produit qui en résulte, est constaté lors de la livraison du bien ou de l’achèvement de la prestation, en même temps que le chiffre d’affaires. L’application de cette méthode n’est soumise à aucune condition particulière, le chiffre d’affaires et le résultat n’étant dégagés qu’à l’achèvement de la prestation. Notons toutefois que si un bénéfice à terminaison est à prévoir, aucun résultat n’est dégagé en cours d’exécution du contrat. A l’inverse, en cas de perte, une provision est à constituer indépendamment de l’avancement des travaux. En matière de travaux en cours, l’évaluation doit être faite contrat par contrat, les regroupements ou divisions des contrats ne peuvent se faire que dans des conditions  particulières. b. Avantages, limites et contraintes de la méthode :

L’avantage de cette méthode réside dans le fait qu’elle est la traduction comptable des obligations juridiques figurant au contrat. Le résultat enregistré est définitivement acquis car il  provient de l’enregistrement des produits représentant la contrepartie des obligations contractuelles de l’entrepreneur, ce qui permet de bien respecter le principe de prudence.

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Enfin, les variations de marge auxquelles sont susceptibles les contrats au cours de leur réalisation, sont neutralisées par l’application de cette méthode. Si cette méthode a peu de risque de dérapages, elle présente toutefois des inconvénients qui sont principalement d’ordre économique. En effet, il existe un décalage permanent entre le moment où les travaux ont été exécutés et celui où le résultat correspondant est constaté. Cette situation peut s’avérer handicapante pour une entreprise dont la majeure partie des contrats ne seraient que partiellement exécutés à la clôture de l’exercice. Cette méthode nuit à l’information financière des tiers qui n’ont pas la possibilité de se faire une opinion à un instant sur le réel niveau d’activité et de résultat de l’entreprise. Elle n’est donc pas appropriée pour les entreprises devant communiquer fréquemment sur leurs résultats car les indicateurs clés de performance sont dénudés de toute signification. D’une manière générale, cette méthode est peu adaptée à une gestion moderne qui nécessite des résultats prévisionnels pour chaque contrat et un suivi régulier de leur réalisation. 2. La méthode à l’avancement : principe de base, limites et contraintes de la méthode :

La méthode à l’avancement consiste, lorsque le résultat à terminaison peut être déterminé de manière fiable, à prendre en compte le chiffre d’affaires et le résultat en fonction du degré d’avancement atteint et à provisionner des pertes à terme en cas de contrat déficitaire. a. Les principes de base de la méthode :

Cette méthode consiste à constater à la clôture de chaque exercice l’ensemble des produits et des charges de production liés à une opération sur la base de ce qui est appelé des situations méritées. L’actuelle norme IAS 11 a consacré la méthode à l’avancement comme unique méthode de comptabilisation des contrats de construction contrairement à la version précédente qui laissait coexister les deux méthodes. La mise en œuvre de cette méthode suppose que l’entreprise est en mesure de déterminer le résultat à terminaison de façon fiable. b. Avantages, limites et contraintes de la méthode :

Les avantages de la méthode à l’avancement sont notamment constitués des critiques portées contre la méthode à l’achèvement. Cette méthode privilégie le principe comptable d’image fidèle. Dans cette méthode, les facturations relatives à l’avancement sont comptabilisées comme du chiffre d’affaires et non  pas comme des acomptes, contrairement à la méthode à l’achèvement et, les éléments du prix de revient sont enregistrés en charges. Ce faisant, chaque exercice comptable est apprécié par rapport à son réel niveau d’activité et, le décalage entre le chiffre d’affaires et la marge qui lui est rattachée, et ainsi neutralisé. Par ailleurs, cette méthode nécessitant un suivi et une gestion des contrats plus poussés que dans la méthode à l’achèvement, doit permettre une amélioration de la performance de

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l’entreprise grâce à une capacité de réaction accrue face aux imprévus pouvant se dérouler sur les contrats. Si l’utilisation de cette méthode apporte une meilleure vision de la performance économique de l’entreprise, il n’en demeure pas moins que sa mise en œuvre s’avère délicate. Malgré les  précautions prises pour l’appréciation du degré d’avancement des travaux, des évènements non prévisibles peuvent remettre en cause les résultats constatés sur les exercices précédents. Une telle situation pourrait conduire, dans des cas extrêmes, à la mise en distribution de dividendes fictifs, dont non seulement les dirigeants, mais également les experts-comptables et commissaires aux comptes pourront engager leur responsabilité. Afin d’éviter la situation évoquée ci-dessus, l’entreprise doit être en mesure de déterminer de manière fiable le résultat à terminaison et l’avancement réel de chaque contrat. Or la détermination du degré d’avancement est, en partie, fonction d’éléments prévisionnels. Il va donc de soi qu’une mauvaise élaboration du budget conduira inéluctablement à un transfert de  perte ou de bénéfice sur les exercices futurs. Des ressources humaines bien qualifiées sont donc nécessaires à l’entreprise pour qu’elle détermine, dans le respect des principes comptables de prudence et de permanence des méthodes, le résultat à prendre en compte pour chaque contrat et pour chaque exercice. III – La norme IAS 11 : Harmonisation des pratiques et adoption de la méthode à l’avancement : 1. Consensus en faveur de la méthode à l’avancement :

Les normes IFRS répondent à une volonté de normalisation internationale pour la publication des comptes consolidés et de lisibilité conforme aux attentes des marchés financiers. L’objectif annoncé est, une plus grande transparence dans les comptes des entreprises pour faciliter le travail d’évaluation des analystes et investisseurs et la comparabilité des performances des entreprises. Cette nécessité d’harmonisation des pratiques internationales a conduit à un consensus en faveur de la méthode à l’avancement   pour le traitement des contrats de construction. La norme IAS 11 vise à établir un parallélisme étroit entre la progression dans le temps du travail productif effectué au titre du contrat et la progression équivalente des coûts qui y sont attachés. Ce parallélisme présuppose bien entendu que l’issue économique du contrat puisse être estimée de manière fiable (bonne visibilité de la progression des travaux, existence d’une comptabilité analytique fiable qui fera la part des heures vendables au client et des heures improductives…etc.). En effet, la norme IAS 11 précise au niveau de son paragraphe 22 que lorsque le résultat d’un contrat de construction peut être estimé de façon fiable, les produits et les coûts du contrat doivent être comptabilisés respectivement en produits et en charges en fonction du degré d’avancement   de l’activité du contrat à la date de clôture. Une perte attendue sur le contrat doit être immédiatement comptabilisée en charges. Ainsi, seule la méthode d’avancement est autorisée par la norme IAS 11 pour la comptabilisation des produits et charges des contrats de construction. Dans le cas où une incapacité à donner une assurance raisonnable sur la fiabilité de l’estimation des données futures serait avérée, la norme IAS 11, en vertu du principe de

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 prudence (qui n’a pas d’ailleurs encore perdu tous ses droits), interdit de reconnaître un profit. Dans ce cas, aucun revenu ne sera reconnu, et les coûts seront passés en charges au fur et à mesure de leur engagement. On en revient ainsi à la technique classique de génération du revenu à l’émission de facture. Enfin, dans le cas où un contrat aurait commencé à une date trop proche de la clôture de l’exercice, malgré un système jugé fiable de comptabilité analytique, alors ce même principe de prudence imposera de plafonner le revenu au montant des coûts cumulés engagés, ce qui amènera logiquement à une situation de ni profit, ni perte. 

Méthode de pourcentage des coûts engagés :

La technique de calcul du pourcentage d’avancement d’un contrat est laissée à l’appréciation de l’entreprise. Par ailleurs, la norme IAS 11 cite entre autres : le rapport entre le suivi des coûts cumulés à date par rapport au coût total planifié du  projet. Donc le suivi d’un rapport où numérateur et dénominateur sont exprimés en unité monétaire ; idem en prenant les heures productives ; idem en appréciant l’avancement du contrat en unités physiques (ex: étages d’immeuble, etc.). •

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Dans la méthode du calcul du pourcentage à l’avancement par les coûts, la norme IAS 11, insiste bien sur le fait que le volume financier des coûts retenus pour le calcul doivent tous (main d’œuvre, matières…etc.) correspondre à un travail réellement effectué . Cette disposition vise surtout les entreprises qui, en fin d’exercice, approvisionnent de la matière destinée à être transformée, travaillée ou installée lors de l’exercice suivant. Dans ce cas, le coût de cette matière devra être retiré temporairement du calcul du pourcentage d’avancement par les coûts. Prenons un exemple simple : Soit un contrat d’une valeur totale de 2 500 KDH, et d’un coût estimé de 1 100 KDH, signé le 10/05/2007. L’entreprise a son exercice qui coïncide avec l’année civile. En fin d’exercice, le cumul des coûts engagés se monte à 750 KDH, dont 450 KDH correspondant à de la matière non transformée livrée le 24/12/2007, et pour laquelle aucune heure productive n’aura été passée. Le vrai pourcentage d’avancement à retenir sera (750 – 450) / (1 100 – 350), soit 40 %, et non  pas 68%, valeur obtenue en effectuant de manière simpliste et erronée le rapport 750/1 100. À fin mai 2008, on supposera que la matière livrée en décembre précédent aura été transformée (ou installée, selon les cas) et que les coûts cumulés se montent à 900 KDH. Dans ce cas, le pourcentage d’avancement (qui devrait être proche de celui indiqué par le suivi d’heures productives) sera de 900/1 100 = 82 %. 

Les pertes à terminaison :

Sur ce point, la norme IAS 11 est très claire : s’il apparaît que le total des coûts identifiés, tels que définis ci-dessus, va dépasser le prix que le client est disposé à payer, alors la perte doit être reconnue immédiatement.

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Cette urgence dans la comptabilisation de la perte à terminaison s’explique par deux motifs  principaux : l’application du chapitre 37 du cadre conceptuel, qui rappelle le principe de prudence sans le polluer par des provisions excessives qui iraient à l’encontre du principe de fiabilité ; le fait que les actifs comptabilisés en IAS 11 et qui sont la contrepartie du revenu à l’avancement ne sont pas concernés par les tests de dépréciation « impairment tests »  prévus dans la norme IAS 36. •

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Le fond prévaut sur la forme. La vente n’est donc plus enregistrée lors du transfert de  propriété prévu au contrat, mais au moment du transfert des risques. 2. La recherche de l’image fidèle : une analyse plus économique des contrats à long terme :

L’adoption d’un référentiel comptable unique va naturellement favoriser l’homogénéité des informations financières produites. Ce qui permettra ainsi, en limitant les options offertes, de comparer objectivement les données financières de plusieurs entreprises européennes voire internationales. Mais le choix des IAS/IFRS va largement au-delà de ce simple constat. En privilégiant la réalité sur l’apparence et en instaurant, dans certains domaines, l’actualisation et la juste valeur, l’Europe opte définitivement pour la prééminence de l’économique sur le juridique. La reconnaissance de la méthode à l’avancement comme unique méthode de comptabilisation des contrats de construction évitera donc toute spéculation en la matière. La méthode à l’avancement présente donc à la fois l’avantage de traduire la réalité économique des contrats et les engagements juridiques pris par l’entreprise ; la prise en résultat des produits mérités étant conditionnée par l’acceptation, par le client, du degré d’avancement des travaux. L’économie de marché exige, en fait, de tous ses acteurs une extrême lucidité par rapport aux informations financières de plus en plus complexes et ambiguës. Il n’y a que le résultat qui compte dès lors qu’il est établi à partir d’instruments de mesure cohérents. La réalité économique est sans doute la seule norme capable de fédérer tous les acteurs de l’économie. IV - Comparaison avec les normes comptables marocaines : Maroc - A l'achèvement; Méthodes de comptabilisation - Bénéfice à l'avancement; retenues - A l'avancement.

Regroupement de contrats

Aucune précision.

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IAS/IFRS Seule méthode admise est celle à l'avancement. Possibilité de regroupement sous 3 conditions: - Contrats négociés ensemble; - Contrats concernent un projet dont la marge bénéficiaire est globale; - Exécution simultanée ou à la suite les uns des autres.

Maroc

Eclatement des contrats

Prix de vente

Coûts de production Frais de recherche et développement

Frais généraux

Produits financiers

Charges financières

Aucune précision.

IAS/IFRS Possibilité d'éclatement sous 3 conditions: - Chaque partie du contrat a fait l'objet d'une offre différente et d'une négociation séparée; Possibilité technique et commerciale de traiter des souscontrats; - Coûts et produits afférents à chaque bien identifiable. Le prix de vente est composé de:

- Prix de vente de base; Le prix de vente doit être connu avec - Révision contractuelle; suffisamment de certitude en tenant - Suppléments de prix contractuels; compte de toutes les probabilités de - Réclamations valablement  baisse susceptible d'intervenir. déposées; - Evaluation prudente et fiable des Réclamations en cours. Charges directes et indirectes de Charges directes et indirectes de  production (imputation rationnelle).  production (imputation rationnelle). Aucune précision, toutefois, les frais Frais de recherche ne sont de recherche et développement sont à incorporables que s'ils font l'objet exclure sauf condition spécifique de d'un remboursement par le client. l'activité à justifier dans l'ETIC. Aucune précision, toutefois, nous Les frais d'administration générale  pouvons déduire des règles ne sont pas incorporables, par d'évaluation des stocks que les frais contre, les frais généraux de généraux sont à exclure sauf   condition spécifique de l'activité à production sont incorporables (ex.  justifier dans l'ETIC.  préparation et traitement de la paie). Aucune précision, toutefois, la règle Considérés comme produits de réciprocité voudrait qu'ils soient incorporables et donc pris en compte  pris en compte si l'on opte pour  s'il peuvent être évalués de façon l'incorporation des charges fiable. financières. Les charges financières peuvent être Les charges financières devant être incorporées au stock si elles sont incorporées au coût des stocks sont relatives à des dettes contractées celles directement attribuables à la  pour le financement spécifique de construction ou la production de ce  production du stock dont le cycle est stock. supérieur à 12 mois.

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Section II : IAS 18, Comptabilisation des produits des activités ordinaire

La norme IAS 18 « Produits des activités ordinaires » est applicable à la vente de biens et de  prestations de services. La problématique fondamentale à laquelle s’intéresse cette norme est de connaître le fait générateur de comptabilisation des produits des activités ordinaires et répond ainsi à la question suivante : quand faut-il comptabiliser ces produits ? Les produits des activités ordinaires sont comptabilisés lorsqu’il est probable que des avantages économiques futurs iront à l’entreprise et que l’on peut évaluer ces avantages de façon fiable. La présente Norme identifie les circonstances dans lesquelles ces critères seront satisfaits et où, en conséquence, les produits des activités ordinaires seront comptabilisés. I – Présentation de la norme :

La norme IAS 18 doit être appliquée pour la comptabilisation des produits des activités ordinaires provenant des transactions et événements suivants: la vente de biens; la prestation de services; et l’utilisation par des tiers d’actifs de l’entreprise produisant des intérêts, des redevances et des dividendes.  Nous allons nous intéresser dans ce qui suit aux deux premiers points, la comptabilisation des intérêts, des redevances et des dividendes ne faisant pas partie de l’objet du présent mémoire. •

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Par ailleurs, il est important de noter que certains contrats de prestation de services sont directement liés aux contrats de construction, par exemple les contrats d’ingénierie ou d’architecture. Les produits des activités ordinaires provenant de tels contrats ne sont pas traités par la norme IAS 18, mais sont traités en conformité avec les dispositions relatives aux contrats de construction, telles qu’elles sont précisées au niveau de la section précédente. 1. Notion des produits des activités ordinaires :

La norme IAS 18 définit les produits des activités ordinaires comme étant des entrées brutes d’avantages économiques au cours de l’exercice, dans le cadre des activités ordinaires d’une entreprise lorsque ces entrées conduisent à des augmentations des capitaux propres, autres que les augmentations relatives aux apports des participants aux capitaux propres. Les produits des activités ordinaires ne comprennent que les entrées brutes d’avantages économiques reçus ou à recevoir par l’entreprise pour son propre compte. Ainsi, les montants collectés pour le compte de tiers (ex. les taxes sur les ventes, les taxes sur les biens et services, les taxes sur la valeur ajoutée…etc.) ne sont pas des avantages économiques qui vont à l’entreprise et ils n’aboutissent pas à une augmentation des capitaux propres, par conséquent, ils doivent être exclus des produits des activités ordinaires. 2. Evaluation des produits des activités ordinaires :

Les produits des activités ordinaires doivent être évalués à la juste valeur 6 de la contrepartie reçue ou à recevoir en tenant compte du montant de toute remise commerciale ou rabais pour 6

La juste valeur est définie par la présente norme comme étant le montant pour lequel un actif pourrait être échangé, ou un passif éteint, entre parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale. Page 31 sur 150

quantités consenti par l’entreprise. Dans le cas où l’entrée de trésorerie ou d’équivalent de trésorerie est différée, la juste valeur de la contrepartie peut être inférieure au montant nominal de la trésorerie reçue ou à recevoir, c’est le cas par exemple d’une entreprise qui consentit un crédit sans intérêt à l’acheteur. Lorsque l’accord constitue effectivement une transaction de financement, la juste valeur de la contrepartie doit être déterminée en actualisant l’ensemble des recettes futures au moyen d’un taux d’intérêt implicite. La différence entre la juste valeur et le montant nominal de la contrepartie est comptabilisée en produits financiers. II – Analyse de la problématique de la norme : Quand faut-il comptabiliser les produits des activités ordinaires ?

Selon la norme IAS 18, il y a lieu de comptabiliser les produits des activités ordinaires lorsque les deux critères suivants sont réunis : des avantages économiques futurs sont probables et, leur montant peut être évalué de manière fiable. A ces deux critères généraux de constatation des produits viennent s’ajouter des critères spécifiques selon la nature des transactions et évènements. •

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Les critères de comptabilisation explicités par la présente norme sont en général appliqués séparément à chaque transaction. Toutefois, dans certaines circonstances, il est nécessaire d’appliquer les critères de comptabilisation aux éléments séparément identifiables d’une transaction unique afin de refléter la substance de cette transaction. Par exemple, lorsque le prix de vente d’un produit comprend un montant identifiable au titre de services ultérieurs, ce montant est différé et comptabilisé en produits des activités ordinaires sur la période au cours de laquelle le service sera exécuté. À l’inverse, les critères de comptabilisation sont appliqués à deux ou plusieurs transactions regroupées lorsque cellesci sont liées de telle façon que leur incidence commerciale ne peut en être comprise sans faire référence à l’ensemble des transactions considérées comme un tout. Par exemple, une entreprise peut vendre des biens et, dans le même temps, conclure un accord distinct visant à racheter ces biens à une date ultérieure, niant de la sorte l’effet réel de cette transaction; dans ce cas, les deux transactions sont traitées conjointement. 1. Cas particulier de la vente de biens : Principe de transfert des risques et avantages importants :

Les produits résultant de la vente des biens sont constatés lorsque les cinq conditions suivantes sont simultanément réunies : Critères généraux :

 •

•

Le montant du produit peut être estimé de manière fiable ; Il est probable que les avantages économiques futurs liés à la transaction iront à l’entité. Critères spécifiques :

 •

L’entreprise a transféré à l’acheteur les risques et avantages importants inhérents à la  propriété du bien ;

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•

•

L’entreprise n’est plus impliquée dans la gestion, ni dans le contrôle effectif des biens cédés ; Les coûts encourus ou à encourir pour la réalisation de la transaction sont estimés de manière fiable.

Afin de déterminer le fait générateur du transfert à l’acheteur des risques et avantages importants inhérents à la propriété, il faut examiner les conditions dans lesquelles la transaction s’effectue. Le transfert des risques et avantages inhérents à la propriété coïncide le plus souvent avec le transfert du titre de propriété ou avec l’entrée en possession par l’acheteur. Toutefois, dans certains cas, le transfert des risques et avantages peut intervenir à une date différente : a. Premier Cas :

Lorsque l’entreprise conserve des risques importants inhérents à la propriété, la transaction ne constitue pas une vente et le produit des activités ordinaires ne doit pas être comptabilisé. Une entreprise peut conserver un risque important de différentes manières. Parmi les situations dans lesquelles l’entreprise peut conserver les risques et avantages importants inhérents à la propriété figurent les suivantes: l’entreprise conserve une obligation en raison d’une exécution non satisfaisante, non couverte par les clauses de garanties normales ; lorsque la réalisation du produit des activités ordinaires d’une vente particulière est subordonnée à la réalisation par l’acheteur du produit des activités ordinaires lié à sa propre vente des biens concernés ; lorsque les biens sont livrés sous réserve de leur installation et que l’installation représente une part importante du contrat qui n’a pas encore été achevée par l’entreprise ; lorsque l’acheteur a le droit d’annuler l’achat pour une raison précisée dans le contrat de vente et que l’entreprise est dans l’incertitude quant à la probabilité de retour. •

•

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•

b. Deuxième Cas :

Lorsqu’une entreprise ne conserve qu’une part non importante des risques inhérents à la  propriété, la transaction constitue une vente et le produit des activités ordinaires est comptabilisé. Dans ce cas, le transfert du titre de propriété ou la livraison intervient après le transfert des risques et avantages importants inhérents à la propriété. Par exemple, un vendeur  peut conserver le titre de propriété des biens uniquement pour protéger la recouvrabilité du montant dû. De ce qui précède, on pourrait constater que le produit des activités ordinaires n’est comptabilisé que s’il est probable que les avantages économiques associés à la transaction iront à l’entreprise. 2. Cas particulier des prestations de services : Constatation des produits à l’avancement :

La prestation de services implique généralement l’exécution par l’entreprise d’une tâche convenue contractuellement dans un délai convenu. Les services peuvent être rendus au cours d’un seul exercice ou sur plusieurs exercices.

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Lorsque le résultat d’une transaction faisant intervenir une prestation de services peut être estimé de façon fiable, le produit des activités ordinaires associé à cette transaction doit être comptabilisé en fonction du degré d’avancement de la transaction à la date de clôture. Le résultat d’une transaction peut être estimé de façon fiable lorsque l’ensemble des conditions suivantes est satisfait : Critères généraux :

 •

•

Le montant du produit des activités ordinaires peut être estimé de façon fiable ; Il est probable que les avantages économiques futurs liés à la transaction iront à l’entité. Critères spécifiques :

 •

•

Evaluation fiable du degré d’avancement de la prestation de services à la date de clôture de l’exercice ; et Evaluation fiable des coûts nécessaires à l’achèvement de la prestation de services.

Les produits liés à la prestation de services doivent être comptabilisés selon la méthode du  pourcentage d’avancement, en fonction du degré d’avancement de la transaction. Le produit des activités ordinaires est ainsi comptabilisé lors des exercices au cours desquels les services sont rendus. Cette base de comptabilisation permet d’apporter des informations utiles sur l’étendue de l’activité de prestation de services et sa réalisation au cours d’un exercice. Par ailleurs, il est important de noter que les dispositions de la norme IAS 11, exposées cidessus, s’appliquent également à la comptabilisation du produit des activités ordinaires et des charges y afférentes pour une transaction impliquant une prestation de services. Le produit lié à une prestation de service peut être estimé de façon fiable dès lors que l’entité s’est mise d’accord avec les autres parties à la transaction sur l’ensemble des aspects suivants : les droits juridiquement exécutoires de chaque partie concernant le service à fournir et à recevoir par les parties; le paiement devant être échangé; et les modalités et les conditions du règlement. •

•

•

En outre, l’entreprise doit impérativement disposer d’un système d’information interne,  budgétaire et financier efficace lui permettant de faire le suivi de l’avancement de la  prestation. Ainsi, l’entreprise doit examiner et, le cas échéant, réviser les estimations du  produit des activités ordinaires à mesure que le service est exécuté. Toutefois, le fait que de telles révisions soient nécessaires n’implique pas que le produit des activités ordinaires de la transaction ne peut pas être estimé de façon fiable. 

Le cas où le résultat ne peut être estimé de façon fiable :

Lorsque le résultat d’une transaction faisant intervenir une prestation de services ne peut être estimé de façon fiable, le produit des activités ordinaires ne doit être comptabilisé qu’à hauteur des charges comptabilisées qui sont recouvrables. Lorsqu’il n’est pas probable que les coûts encourus seront recouvrés, le produit des activités ordinaires n’est pas comptabilisé et les coûts encourus sont comptabilisés en charges.

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Par ailleurs, si les incertitudes qui empêchaient d’estimer de façon fiable le résultat du contrat n’existent plus, le produit des activités ordinaires doit être comptabilisé en fonction du degré d’avancement de la transaction à la date de clôture. 3. L’IASB et le FASB7  : Vers une approche commune pour la comptabilisation des produits :

L'IASB et le FASB ont publié, le 19 décembre 2008, dans un document à des fins de discussion commun, leurs vues préliminaires sur la comptabilisation des produits provenant de contrats conclus avec des clients. Les produits représentent une information importante pour les utilisateurs des états financiers, lors de l'évaluation de la performance d'une entité et de ses perspectives d'évolution. Or, les dispositions en matière de comptabilisation des produits aux Etats-Unis diffèrent de celles des IFRS, toutes deux nécessitant d'être améliorées. 

Principe de comptabilisation des produits fondé sur le c ontrat :

Les deux organismes proposent que les produits soient comptabilisés sur la base des augmentations de la situation nette d'une entité, dans le cadre d'un contrat avec un client. Lorsqu'une entité devient partie au contrat avec un client, la combinaison des droits et des obligations de ce contrat donne droit à une position contractuelle dont l’évaluation dépend de l'estimation des droits et obligations restants au contrat. Dans le modèle proposé, les produits sont comptabilisés lorsqu'une entité satisfait une obligation au contrat ; ceci se traduit par l’augmentation d’un actif du contrat ou la baisse d’un passif du contrat ou la combinaison des deux. Une obligation de performance d’une entité est une promesse contractuelle implicite ou explicite faite à un client de transférer un actif tel qu’un bien ou un service à ce dernier. Une entité comptabilise séparément les obligations de performance si les actifs promis sont transférés au client à des dates différentes, lorsque ce dernier en obtient le contrôle. L'objectif derrière cette séparation des obligations de performance étant de s'assurer que les  produits d'une entité respectent fidèlement le modèle de transfert des actifs au client pendant la durée de vie du contrat. Par conséquent, les activités qu'une entité entreprend en exécutant un contrat ne conduisent à la comptabilisation de produits que si, simultanément, il y a transfert des actifs au client. Par exemple, dans le cas d'un contrat de construction d'un actif pour un client, une entité ne satisfait une obligation de performance pendant la construction que si les actifs sont transférés au client au cours du processus de construction. Cela serait le cas si le client contrôle l'actif  partiellement construit, de sorte qu'il s'agit d'un actif  appartenant au client au cours de sa construction.

7

 Financial Accounting Standards Board. Page 35 sur 150



Evaluation des produits liés à un contrat :

Afin de comptabiliser un contrat, une entité évalue ses droits et ses obligations de  performance relatifs au contrat. Les obligations de performance sont évaluées à l'origine au prix de transaction c’est-à-dire la contrepartie promise par le client. Si un contrat comprend plus d'une obligation de  performance, une entité affecterait le prix de transaction aux obligations de performance sur la  base des prix de vente individualisés relatifs à ces biens et services, qui sous-tendent les obligations de performance. Les évaluations ultérieures des obligations de performance doivent représenter la diminution des obligations de l'entité de transférer des biens ou services au client. Lorsqu'une obligation de performance est satisfaite, le montant des produits comptabilisé est le montant du prix de transaction qui a été affecté à l'origine du contrat à l'obligation de performance satisfaite. Toutefois, l'évaluation d'une obligation de performance ne doit pas être actualisée, sauf si cette obligation est estimée déficitaire, c’est-à-dire lorsque son coût de satisfaction attendu excède sa valeur comptable. Dans ce cas, l'obligation de performance est réévaluée au coût attendu par l'entité de satisfaction de l'obligation de performance et l'entité comptabilise une  perte au contrat. Il est à noter par ailleurs, que le présent modèle s’inscrit dans l’effort entrepris par l’IASB et le FASB afin d’assurer la convergence entre les normes IFRS et les US-GAAP. En guise de synthèse, la norme IAS 18 dans sa version actuelle, apporte un principe de base de comptabilisation des produits des activités ordinaires qu’ils proviennent des ventes de  biens ou des prestations de services qui n’est autre que le transfert des risques et avantages importants du vendeur à l’acheteur. Ainsi, la reconnaissance des revenus sera basé sur une notion économique de transfert des risques et avantages liés au bien et non plus sur une notion  juridique de transfert de propriété. Le revenu sera donc évalué à la juste valeur du paiement ou de la contrepartie obtenue, soit net de TVA, de rabais, de remises, de ristournes et escomptes et dans le cas de paiements différés à la juste valeur du paiement reçu ou à recevoir. Cependant, dans le cas d’une prestation de services ce produit devrait être comptabilisé selon la méthode d’avancement des travaux et les dispositions de la norme IAS 11 sont applicables à ce type de transaction. Un examen des conditions dans lesquelles la transaction (vente de biens ou prestation de services) doit être effectué afin de déterminer le fait générateur du transfert à l’acheteur des risques et avantages importants inhérents à la propriété et procéder ainsi à la comptabilisation des produits liés à la transaction. Section III : IAS 2, Evaluation des Stocks :

La norme IAS 2 précise le traitement comptable applicable aux stocks non explicitement exclus de son champ d’application. Une des questions fondamentales de la comptabilisation des stocks est celle du montant des coûts à comptabiliser en tant qu’actif et à différer jusqu’à la comptabilisation des produits correspondants. Page 36 sur 150

Les stocks sont définis par la norme en tant qu’actifs: détenus pour être vendus dans le cours normal de l’activité; en cours de production pour une telle vente; ou sous forme de matières premières ou de fournitures devant être consommées dans le  processus de production ou de prestation de services. •

•

•

Les stocks englobent les biens acquis et détenus pour la revente, y compris par exemple les terrains ou autres biens immobiliers détenus pour la revente. Ils comprennent également les  produits finis ou les travaux en cours produits par l’entreprise et incluent les matières  premières et fournitures en attente d’utilisation dans le processus de production. Par ailleurs, il est important de noter que la présente norme ne s’applique pas aux travaux en cours générés par des contrats de construction y compris les contrats directement connexes de fourniture de services et auxquels s’applique la norme IAS 11 exposée ci-dessus. Ainsi, les travaux en cours générés par des contrats qui ne répondent pas à la définition d’un contrat de construction et ne sont pas de ce fait concernés par la norme IAS 11, doivent être évalués selon la norme IAS 2. I - Traitement comptable :

Comme pour tout actif, la date d’entrée des stocks est déterminée sur la base du transfert des risques et avantages et sur la prise de contrôle des avantages économiques futurs dont  bénéficie l’activité. 1. Evaluation à l’entrée :

Le coût d’un stock inclut les éléments suivants : Coût d'un stock

=

Coût d'acquisition

Coût d'acquisition = - Prix d'achat - Droits de douane - Taxes non récupérables - Transport et manutention - Autres coûts directs imputables - Déduction des escomptes et rabais, remises et ristournes

+

Coût de transformation

+

Autres coûts supportés pour mettre les stocks dans l'état et l'endroit où ils se trouvent

Coût de transformation = - Coûts directs liés aux unités  produites - Coûts indirects de production fixes et variables Frais calculés d'après la capacité normale de production (le coût de la sous-activité ne  peut être imp uté aux s tocks)

Les autres coûts ne sont inclus dans le coût des stocks que dans la mesure où ils sont encourus  pour amener les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent. C’est le cas par exemple, des frais généraux autres que ceux de production ou les coûts de conception de produits à l’usage de clients spécifiques, qui peuvent être inclus dans le coût des stocks.

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Sont donc à exclure des stocks : - Montants anormaux de déchets de fabrication, de main d’œuvre ou d’autres coûts de  production ; - Coûts de stockage sauf s’il s’agit d’un stockage nécessaire entre deux étapes de  production ; - Frais généraux administratifs ne contribuant pas à mettre les stocks dans l’état et l’endroit où ils se trouvent ; - Différences de change liées à l’acquisition des stocks ; - Frais de commercialisation. Pour ce qui est des coûts d’emprunt, après la révision de la norme IAS 23 sur les coûts d’emprunt, la nouvelle version érige en seule méthode possible celle qui n'était pas considérée comme préférentielle précédemment, la méthode consistant à incorporer dans les actifs éligibles les charges financières supportées pendant la période d'acquisition, de construction ou de production des actifs. Par actifs éligibles à l'incorporation obligatoire des charges financières, il faut entendre ceux qui exigent un temps assez long afin d'être prêts à être utilisés ou mis en vente. Ainsi, les stocks d’un promoteur immobilier peuvent être considérés comme étant un actif éligible, et doivent de ce fait incorporer les charges financières supportées pendant la période de  production de ces stocks. Les charges financières incorporables comprennent, en plus des intérêts stricto sensu, l'amortissement des primes de remboursement et des frais d'émission, elles doivent être directement attribuables à l'acquisition ou la production du stock. Lorsqu'un emprunt a été mis en place spécifiquement pour le financement du stock en cause, les charges financières incorporables sont celles liées à cet emprunt et s'entendent sous déduction des produits financiers obtenus du fait du placement temporaire des liquidités résultant de cet emprunt. Toutefois, la norme précise qu'il est fréquent en pratique de ne pouvoir affecter un emprunt à un investissement précis. Dans ce cas, les charges financières à incorporer au coût sont déterminées en appliquant aux dépenses effectuées, un taux représentant la moyenne pondérée des charges d'intérêt provenant des emprunts existant pendant la période considérée, autres que les emprunts souscrits spécifiquement pour ledit stock. La période d'incorporation des charges financières débute lorsque les trois conditions suivantes sont réunies: des dépenses ont eu lieu et ont fait l'objet de décaissements ; l'entité a supporté des charges financières ; elle a démarré la production ou la construction de l'actif. Cette dernière condition vise à éviter l'incorporation de frais financiers pendant des phases d'inactivité de l'entité. •

•

•

L'incorporation est d'ailleurs interrompue en cas de suspension temporaire des activités de  production ou de construction. La période d'incorporation prend fin lorsque pratiquement toutes les opérations visant à permettre l'utilisation de l'actif ou sa vente sont terminées. Dans ces circonstances, une analyse en substance s’impose, en effet, la période d'incorporation  prend fin même s'il subsiste des opérations mineures à accomplir. Il n'existe pas de limite à l'incorporation des charges financières dans le coût de l'actif.  Néanmoins, le paragraphe 16 de la norme IAS 23 rappelle qu'une dépréciation est nécessaire

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si le coût devient supérieur à la valeur nette de réalisation, de telles dépréciations étant réversibles. Désormais, les sociétés se trouvent à partir de janvier 2009 dans l’obligation de comptabiliser les charges financières incorporables comme étant un élément constitutif du coût des immobilisations corporelles. 

Cas particulier des stocks d’un prestataire de services :

Le coût des stocks d’un prestataire de services se compose essentiellement de la maind’oeuvre et des autres frais de personnel directement engagés pour fournir le service, y compris le personnel d’encadrement, et des frais généraux attribuables. La main-d’oeuvre et les autres coûts relatifs aux ventes et au personnel administratif général ne doivent pas être inclus mais sont comptabilisés en charges de l’exercice au cours duquel ils sont encourus. 2. Evaluation à l’inventaire : a. La valeur nette de réalisation :

Un stock est évalué sur la base des plus faibles des deux montants : coût ou valeur nette de réalisation. La valeur nette de réalisation est calculée de la manière suivante : Valeur nette de réalisation

=

Prix de vente estimé dans le cadre normal de l'activité

-

Coûts estimés pour l'achèvement des stocks

-

Coûts estimés nécessaires à la réalisation de la vente

La détermination de la valeur nette de réalisation est basée sur les éléments probants les plus fiables à la date de l’estimation. Ceux-ci intègrent les évènements survenus après la date de clôture, dans la mesure où ils confirment les conditions existant à la fin de l’exercice. En outre, son estimation doit prendre en considération la finalité de détention des stocks par l’entreprise. b. Dépréciation des stocks :

La dépréciation d’un stock est nécessaire sitôt que sa valeur nette de réalisation est inférieure à son coût d’entrée. Le coût des stocks peut ne pas être recouvrable dans les cas suivants : si ces stocks ont été endommagés ; s’ils sont devenus complètement ou partiellement obsolètes ; si leur prix de vente a subi une baisse ; ou si les coûts estimés d’achèvement ou les coûts estimés nécessaires pour réaliser la vente ont augmenté. •

•

•

•

La pratique de dépréciation des stocks afin de les ramener à leur valeur nette de réalisation qui est inférieure à leur coût est cohérente avec le principe suivant lequel les actifs ne doivent pas figurer pour un montant supérieur au montant que l’on s’attend à obtenir de leur vente ou de leur utilisation.

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La dépréciation des stocks à la valeur nette de réalisation s’effectue habituellement sur une  base individuelle. Toutefois, dans certains cas, il peut être judicieux de regrouper des éléments similaires ou ayant un rapport entre eux. C’est le cas par exemple, des éléments de stocks ayant trait à la même ligne de produits qui ont des finalités ou usages finaux similaires, qui sont produits et commercialisés dans la même zone géographique et qui pratiquement ne  peuvent pas être évalués séparément des autres éléments de cette ligne de produits. D’autre part, les prestataires de services en général cumulent les coûts par rapport à chaque service donnant lieu à la facturation d’un prix de vente distinct, par conséquent, chacun de ces services est traité comme un élément distinct. Les stocks des matières premières et autres fournitures détenues pour être utilisés dans la  production des stocks de produits finis ne doivent pas être déprécié s’il est attendu que les  produits finis dans lesquels elles seront incorporées seront vendus au coût ou au-dessus de celui-ci. Toutefois, si une baisse du prix des matières premières indique que le coût des  produits finis sera supérieur à la valeur nette de réalisation, les matières premières sont ramenées à leur valeur nette de réalisation. Dans un tel cas, le coût de remplacement des matières premières peut se révéler être la meilleure mesure disponible de leur valeur nette de réalisation. A la clôture de chaque exercice, une nouvelle évaluation de la valeur nette de réalisation devrait être opérée par la société. Le montant de dépréciation doit être repris, une fois les circonstances justifiant l’évaluation des stocks en dessous du coût n’existent plus, de telle sorte que la nouvelle valeur comptable soit la valeur la plus faible entre le coût et la valeur nette de réalisation révisée. II - Comparaison avec les normes comptables marocaines :

Selon le P.C.S.I., les frais commerciaux qui comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le coût du mobilier de l'appartement témoin, les brochures…etc. sont également inclus dans le coût du stock des constructions achevées. Ces frais ne permettent d’amener les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent, et de ce fait, doivent être exclus du coût de ces stocks selon la présente norme. Ainsi, le seul retraitement devant être opéré par les sociétés immobilières marocaines afin de se conformer aux normes IFRS en matière de valorisation des stocks est l’annulation des frais commerciaux de la valeur des stocks. Maroc Coûts de production

Frais commerciaux

IAS/IFRS

Charges directes et indirectes de Charges directes et indirectes de  production (imputation production (imputation rationnelle). rationnelle). Selon les dispositions du L'ensemble P.C.S.I., les frais commerciaux commerciaux spécifiquement engagés sont incorporable. incorporables.

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des est

frais non

Maroc

IAS/IFRS

Frais généraux

Aucune précision, toutefois, Les frais d'administration générale ne nous pouvons déduire des règles sont pas incorporables, par contre, les d'évaluation des stocks que les frais généraux de production sont frais généraux sont à exclure incorporables (ex. préparation et sauf condition spécifique de traitement de la paie). l'activité à justifier dans l'ETIC.

Charges financières

Les charges financières peuvent Les charges financières devant être être incorporées au stock si elles incorporées au coût des stocks sont sont relatives à des dettes celles directement attribuables à la contractées pour le financement construction ou la production de ce spécifique de production du stock, sous déduction des produits stock dont le cycle est supérieur financiers obtenus du fait du à 12 mois.  placement temporaire des liquidités.

Section IV : IAS 40, Les immeubles de placement :

La norme IAS 40 porte sur les immeubles de placement c’est-à-dire ceux qu’une entreprise n’utilise pas pour ses propres activités mais qu’elle loue à des tiers. Une telle norme a peu de conséquences pour la plupart des sociétés pour lesquelles la présence de tels actifs à leur bilan résulte de raisons historiques et est en général temporaire. Il n’en va pas de même des sociétés foncières et des sociétés de placements immobiliers dont l’activité est précisément de gérer des immeubles loués à des tiers, principalement des  bureaux ou des immeubles d’habitation. Pour ces sociétés, la norme IAS 40 aura des effets importants et peut être qualifiée de norme sectorielle puisqu’elle touche leur cœur de métier. I – Présentation de la norme : 1. Notion d’immeuble de placement :

La norme IAS 40 doit être appliquée à la comptabilisation, à l’évaluation et aux informations à fournir sur les immeubles de placement. S’agissant en particulier des immeubles faisant l’objet d’un contrat de location, la norme traite : de l’évaluation dans les états financiers du bailleur des immeubles de placement loués dans le cadre de contrats de location simple et ; de l’évaluation dans les états financiers du preneur d’un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre de contrats de location comptabilisé en tant que contrat de locationfinancement. •

•

a. Définition d’un immeuble de placement :

Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment – ou partie d’un  bâtiment – ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d’un contrat Page 41 sur 150

de location-financement) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux,  plutôt que pour : l’utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives ; ou le vendre dans le cadre de l’activité ordinaire. •

•

Afin de déterminer si un bien immobilier est un immeuble de placement, il faut exercer un  jugement. L’entreprise élabore les critères qui lui permettent d’exercer ce jugement de façon  permanente et cohérente en accord avec la définition d’un immeuble de placement et les  précisions qui suivent. Un immeuble de placement se distingue d’un bien immobilier occupé par son propriétaire par les flux de trésorerie qu’il génère indépendamment des autres actifs détenus par l’entreprise. Un bien immobilier occupé par son propriétaire est un bien immobilier détenu (par le  propriétaire ou par le preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement) pour être utilisé dans la production ou la fourniture, de biens ou de services, ou à des fins administratives. b. Distinction entre un immeuble de placement et un autre bien :

La norme IAS 40 donne une série d’exemples d’immeubles de placement : terrain détenu pour valoriser le capital à long terme plutôt que pour une vente à court terme dans le cadre de l’activité ordinaire ; terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée. Si une entreprise n’a pas déterminé si elle utilisera le terrain comme un bien immobilier occupé par son  propriétaire, ou si elle le vendra à court terme dans le cadre de son activité ordinaire, le terrain est considéré comme étant détenu pour valoriser le capital ;  bien immobilier appartenant à l’entité qui présente les états financiers (ou détenu dans le cadre d’un contrat de location-financement) et sous-loué dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple ;  bien immobilier vacant mais détenu en vue d’être loué dans le cadre d’un ou plusieurs contrats de location simple. •

•

•

•

La norme IAS 40 exclut par ailleurs, les biens suivants de son champ d’application :  bien immobilier détenu en vue de sa vente dans le cadre de l’activité ordinaire ou du  processus de construction ou d’aménagement pour ladite vente (couvert par la norme IAS 2, Stocks) ;  bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement pour le compte de tiers (couvert par la norme IAS 11, Contrats de construction) ;  bien immobilier en cours de construction ou d’aménagement en vue d’une utilisation ultérieure en tant qu’immeuble de placement. La norme IAS 16 s’applique à ce type de bien  jusqu’à l’achèvement de la construction ou de l’aménagement, date à laquelle le bien devient un immeuble de placement entrant dans le champ d’application de la norme IAS 40. Cependant, la norme IAS 40 s’applique aux immeubles de placement existants en cours de réaménagement et qui continueront dans le futur à être utilisés en tant qu’immeubles de  placement ;  bien immobilier donné en location à une autre entité dans le cadre d’un contrat de location-financement ;  bien immobilier occupé par son propriétaire (couvert par la norme IAS 16) y compris (entre autres choses) : - un bien immobilier détenu en vue de son utilisation future comme bien immobilier •

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•

•

•

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occupé par son propriétaire ; - un bien immobilier détenu en vue de son aménagement futur et de son utilisation ultérieure comme bien occupé par son propriétaire ; - un bien immobilier occupé par des membres du personnel (que ceux-ci paient ou non un loyer aux conditions du marché) ; - un bien immobilier occupé par son propriétaire en attendant d’être vendu. 2. Aspects particuliers : a. Biens à usage mixte :

Certains biens immobiliers incluent une partie qui est détenue pour en retirer des loyers ou valoriser le capital et une autre partie qui est utilisée à des fins d’occupation propres (dans le cadre du processus de production, de fourniture de biens ou de services…etc.). Si ces parties  peuvent être vendues séparément ou loués séparément dans le cadre d’un contrat de location financement, l’entreprise les comptabilise séparément. Si les deux parties ne peuvent être vendues séparément, le bien immobilier est un immeuble de placement seulement si la partie détenue pour être utilisée à des fins d’occupation propres n’est pas significative. Dans la situation inverse, l’immeuble entre dans le champ d’application de la norme IAS 16. La norme IAS 40 ne donne pas de précision sur la détermination du caractère significatif. En effet, l’IASB estime que des commentaires quantitatifs créeraient des distinctions arbitraires. b. Biens à revenus mixtes :

Dans le cas où l’entreprise fournirait des services accessoires aux occupants d’un bien immobilier qu’elle détient (ex : prestations de maintenance et de sécurité fournies aux locataires), elle traite ce bien immobilier comme un immeuble de placement uniquement si la  part des revenus issue de ces services accessoires n’est pas significative par rapport au contrat  pris dans son ensemble. Dans le cas contraire, l’immeuble est réputé être occupé par son  propriétaire et entre dans le champ d’application de la norme IAS 16. Dans d’autres cas, les services rendus sont une composante significative. C’est le cas par exemple d’un hôtel (ou restaurant, installations de loisirs, centre de congrès), les services rendus aux clients sont une composante significative du contrat pris dans son ensemble, par conséquent, pour que cet hôtel soit qualifié d’immeuble de placement, le propriétaire doit avoir conclu un contrat de gestion avec un tiers. Cependant, la norme IAS 40 attire l’attention sur la nécessité d’apprécier les termes du contrat  pour déterminer si les risques et avantages attribués à l’entreprise qui détient l’hôtel sont ceux d’un exploitant ou d’un investisseur immobilier passif. Ainsi, le contrat ou le bail peut comporter des clauses d’intéressement au chiffre d’affaires ou au résultat d’exploitation de l’hôtel qui entraîneront la classification du bien immobilier en bien occupé par son  propriétaire et non en immeuble de placement. L’application de la norme IAS 40 pourrait donc conduire à appliquer des règles de comptabilisation et d’évaluation différente à des immeubles de même nature. Par exemple, une entité est propriétaire d’hôtels dont certains sont exploités en direct et d’autres font l’objet de contrats de gestion avec des tiers. Les hôtels exploités en direct sont considérés comme occupés par la société et sont de ce fait, soumis à la norme IAS 16 et évalués au coût amorti ; les autres hôtels, sont de leur part soumis à la norme IAS 40 et  peuvent par conséquent, être évalués à la juste valeur.

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 Néanmoins, dans certains cas, il peut être particulièrement complexe de dissocier le revenu de la location de l’immeuble des revenus accessoires cités par la norme IAS 40. 4. Arbres de décision :

Afin de pouvoir classer un immeuble détenu par une société, il convient de suivre le schéma ci-dessous : Le patrimoine immobilier est-il détenu en vue de sa vente dans le cadre de l’activité ordinaire ?

OUI

Appliquer IAS 2, Stocks

NON

Le bien est-il occupé par son propriétaire ?

OUI

NON

Le bien est-il en cours de construction ou d’aménagement ?

OUI

Appliquer IAS 16, Immobilisations Corporelles (traitement de référence ou autre traitement)

Pour le compte de la Société

Appliquer IAS 16, (traitement de référence ou autre traitement) jusqu’à l’achèvement des travaux.

Pour être cédé

Appliquer IAS 11, Contrats de construction

NON

Modèle de la Juste Valeur Appliquer le traitement de référence de l’IAS 40 Le bien est un Immeuble de Placement

Deux modèles permettent de valoriser les immeubles de placement Modèle du Coût Appliquer le traitement de référence de l’IAS 16 et les informations à fournir selon IAS 40

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II – Examen des problématiques de la norme :

L’une des premières problématiques que pose la norme IAS 40 aux sociétés foncières sera d’identifier quels sont, parmi leurs biens immobiliers, ceux qui satisfont la définition d’un immeuble de placement et qui devront être traités comme tels. Une fois le patrimoine « immeubles de placement » identifié, les sociétés foncières devront le valoriser en accord avec les dispositions de la norme IAS 40. Initialement, c’est-à-dire au moment de son achat ou de sa construction, un immeuble de  placement doit être évalué à son coût. Postérieurement à sa comptabilisation initiale, un immeuble de placement devra être évalué : soit selon le modèle de la juste valeur ; soit selon le modèle du coût. •

•

Le choix de l’une ou de l’autre de ces deux méthodes aura des conséquences importantes sur l’information à fournir en annexe, le résultat à chaque clôture d’exercice, les retraitements à effectuer lors du passage aux IFRS…etc. 1. Critères de comptabilisation :

Un immeuble de placement doit être comptabilisé en tant qu’actif lorsque et uniquement lorsque : il est probable que les avantages économiques futurs associés à l’immeuble de  placement iront à l’entreprise ; et que le coût de l’immeuble de placement peut être évalué de façon fiable. •

•

En vue de déterminer si un élément satisfait au premier critère de comptabilisation, une entreprise doit évaluer le degré de certitude attaché aux flux des avantages économiques futurs sur la base des indications disponibles au moment de la comptabilisation initiale. Le deuxième critère de comptabilisation est, en règle générale, aisément satisfait car la transaction d’échange attestant de l’achat de l’actif indique son coût. Le coût est le montant de trésorerie ou d’équivalents de trésorerie payés ou la juste valeur de toute autre contrepartie accordée pour acquérir un actif au moment de son acquisition ou de sa construction. 2. Evaluation initiale :

Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût. Les coûts de transaction doivent être inclus dans l’évaluation initiale. Le coût d’un immeuble de placement acheté  comprend son prix d’achat et toutes les dépenses directement attribuables (par exemple : honoraires juridiques, droits de mutation et autres coûts de transaction). Le coût d’un immeuble de placement construit  par l’entreprise pour elle-même est son coût à la date d’achèvement de la construction ou de l’aménagement. Jusqu’à cette date, l’entreprise

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applique la norme IAS 16 « Immobilisations corporelles ». Au-delà, le bien immobilier devient un immeuble de placement. Dans un contexte d’application de la juste valeur, le maintien de façon obligatoire d’un immeuble à son coût (sauf en cas de perte de valeur) pendant toute la période de construction, s’explique d’une part, par l’absence de véritable marché pour un bien en construction et d’autre part, par l’incertitude relative quant au coût d’achèvement et aux produits que générera ce type de bien. Par ailleurs, la norme précise que le coût d’un immeuble de placement n’inclut pas : les coûts de démarrage (sauf si ceux-ci sont nécessaires pour mettre le bien dans l’état nécessaire en vue de permettre son exploitation de la manière souhaitée par la direction) ; les pertes d’exploitation initiales encourues avant que l’immeuble de placement n’atteigne le niveau d’occupation prévu ; les dépenses anormales résultant d’un gaspillage de matériaux, de main-d’œuvre ou d’autres ressources encourues pour la construction ou l’aménagement du bien. •

•

•

Si le paiement d’un immeuble de placement est différé, son coût est le prix comptant équivalent. La différence entre ce montant et le total des paiements est comptabilisée en frais financiers sur la durée du crédit. 3. Evaluation postérieure :

La norme IAS 40 offre la faculté aux entreprises de comptabiliser leurs actifs à la juste valeur (méthode de référence), avec pour principale conséquence la comptabilisation en compte de résultat des variations de valeur. Le rôle de l’évaluateur indépendant est fondamental du fait de la traduction immédiate des conclusions de ce dernier dans les comptes de la société. Par ailleurs, la norme propose une autre option aux entreprises de valoriser leurs immeubles de  placement selon le coût historique avec amortissement, l’information relative à la juste valeur des immeubles de placement doit néanmoins figurer en annexe. Ainsi, après avoir évalué ses immeubles de placement lors de l’acquisition, l’entité doit ensuite choisir comme méthode de valorisation de ses immeubles soit le modèle de la juste valeur, soit le modèle du coût amorti et elle doit appliquer cette méthode de façon homogène à tous ses immeubles de placement. Si la société retient le modèle de la juste valeur, ce choix est irréversible. Le changement de modèle n’est possible que s’il permet de présenter l’information de manière plus appropriée, ce qui est hautement improbable dans le cas d’un passage du modèle de la juste valeur pour le modèle du coût. Dès lors qu’une entreprise a évalué un immeuble à sa juste valeur, elle doit continuer à l’évaluer selon cette méthode jusqu’à sa sortie ou jusqu’à ce que le bien immobilier devienne un bien occupé par son propriétaire ou jusqu’à ce que l’entreprise commence à aménager le  bien en vue de sa vente ultérieure dans le cadre de l’activité ordinaire.  Nous allons à présent détailler les particularités du modèle de la juste valeur, les caractéristiques du modèle du coût amorti étant détaillées au niveau de la section consacrée à la norme IAS 16.

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a. Notion de juste valeur :

La norme IAS 40 définit la juste valeur comme étant le prix pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale, sans aucune déduction des coûts de transaction pouvant être encourus lors de la sortie du bien. Cette juste valeur doit refléter les conditions de marché à la date de clôture. La juste valeur d’un immeuble de placement est habituellement sa valeur de marché. Elle est évaluée comme étant le prix le plus probable pouvant raisonnablement être obtenu sur le marché à la date de clôture de l’exercice. Elle est le meilleur prix pouvant être obtenu par le vendeur et le plus avantageux pouvant être obtenu par l’acheteur, dans le cadre de transactions entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale. La juste valeur fait donc référence à des parties consentantes et bien informées à la fois sur les conditions de marché à la date de clôture et sur la nature et les caractéristiques de l’immeuble et ses utilisations effectives et potentielles. La transaction est présumée intervenir entre des  parties non liées, n’ayant pas de relation particulière ou spéciale, dont chacune agit de manière indépendante. L’estimation de la juste valeur exclut : les prix gonflés ou dégonflés par des circonstances ou des termes particuliers tels que des accords atypiques de financement ou des contreparties particulières ; les dépenses d’investissements futures améliorant le bien immobilier ainsi que les avantages futurs induits. •

•

Cette notion de juste valeur introduite par ce nouveau référentiel répond à l’optique financière des IFRS qui vise à satisfaire, en premier lieu, les besoins informationnels des investisseurs. Elle survient suite aux nombreuses critiques adressées au coût historique. En effet, les défenseurs du principe de juste valeur reprochent à la comptabilisation en coût historique sa myopie vis-à-vis de l’évolution des marchés financiers et son incapacité à traduire la réalité économique et l’image fidèle du patrimoine de l’entreprise. Par ailleurs, il est à noter que l’IASB a publié depuis novembre 2006 un discussion paper au sujet de la juste valeur « Fair value measurements » s’appuyant largement mais sans s’aligner sur le SFAS8 157 du FASB et qui s’inscrit dans le cadre du projet de rapprochement entre les normes américaines et les IAS/IFRS. En effet, l’IASB propose de s’aligner sur la position du SFAS 157 concernant la non prise en compte des coûts de transaction dans l’évaluation de la  juste valeur, ainsi, les coûts liés à l’actif (frais de transport) devraient être pris en compte dans le calcul de la juste valeur, mais pas ceux qui sont liés à la transaction (commission de courtage), du moins tant que l’entreprise n’est pas engagée dans un type de transaction. b. Juste valeur et valeur d’utilité :

La juste valeur diffère de la valeur d’utilité, telle que définie dans la norme IAS 36 9, dépréciations d’actifs. La juste valeur reflète non seulement la connaissance et les estimations 8

 Statement of Financial Accounting Standards. La norme IAS 36 définit la valeur d’utilité comme étant : « la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés attendus de l’utilisation continue d’un actif et de sa sortie à la fin de sa durée d’utilité ». 9

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des intervenants sur le marché mais aussi des facteurs qui sont pertinents pour les intervenants en général. Au contraire, la valeur d’utilité reflète les estimations de l’entreprise mais aussi les effets des facteurs qui peuvent être spécifiques à l’entreprise et ne pas s’appliquer aux entreprises en général. A titre d’exemple, la juste valeur ne reflète pas : une valeur additionnelle tirée de la constitution d’un portefeuille de biens immobiliers situés à des emplacements différents ; des synergies entre des immeubles de placement et d’autres actifs ; des avantages fiscaux ou des charges fiscales qui sont spécifiques au propriétaire actuel…etc. ; dans la mesure où ces facteurs ne seraient généralement pas disponibles pour des acheteurs et des vendeurs bien consentants et bien informés. •

•

•

c. Modalités de détermination de la juste valeur :

La meilleure indication de la juste valeur est normalement fournie par les prix actuels observés lors de transactions portant sur des biens immobiliers similaires présentant une localisation, un état et des caractéristiques comparables, à condition que ces biens fassent l’objet d’un marché actif. A défaut de prix actuels sur un marché actif, des informations émanant de sources diverses doivent être prises en considération, dont : les prix actuels sur un marché actif de biens immobiliers différents par leur nature, leur état ou leur localisation (ou faisant l’objet de contrats de location ou autres contrats différents), corrigés pour refléter ces différences ; les prix récents observés sur des marchés moins actifs, corrigés pour refléter tout changement des conditions économiques intervenu depuis la date des transactions ; des projections actualisées des flux de trésorerie basées sur des estimations fiables des flux de trésorerie futurs, s’appuyant sur les termes des contrats de location et autres contrats existants et dans la mesure du possible, sur des indications externes telles que les loyers actuels demandés sur le marché pour des biens similaires ; en appliquant des taux d’actualisation reflétant les estimations actuelles. •

•

•

Lorsque les sources d’informations énumérées ci-dessus conduisent à des estimations différentes de la juste valeur d’un immeuble de placement, il convient d’examiner les raisons de ces différences pour parvenir à l’estimation la plus fiable comprise à l’intérieur d’un intervalle d’estimation réduit. La juste valeur d’un immeuble de placement doit refléter l’état réel du marché et les circonstances prévalent à la date de clôture de l’exercice et non ceux à une date passée ou future. d. Incapacité à évaluer de façon fiable la juste valeur :

De manière exceptionnelle, il peut apparaître lors de l’acquisition d’un immeuble de  placement (ou lorsqu’un bien immobilier existant devient un immeuble de placement suite à l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement ou suite à un changement d’utilisation), qu’il sera impossible de déterminer sa juste valeur de façon fiable et continue du fait que des transactions comparables sur le marché sont peu fréquentes et que l’on ne dispose pas d’autres estimations fiables de la juste valeur.

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Dans ce cas, l’immeuble doit être évalué en appliquant le traitement de référence prescrit par la norme IAS 16 (coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur) jusqu’à sa sortie. Sa valeur résiduelle est supposée égale à zéro. Toutefois, si la société évalue tous ses autres immeubles de placement à la juste valeur, elle va devoir continuer à utiliser la même méthode de valorisation (juste valeur). Si auparavant l’entreprise évaluait un immeuble de placement à la juste valeur, elle doit continuer à l’évaluer à la juste valeur jusqu’à sa sortie ou jusqu’à ce que le bien immobilier change d’utilisation, même si des transactions comparables sur le marché deviennent moins fréquentes ou si les prix de marché deviennent moins facilement disponibles. e. Effet comptable et impôts différés :

Le profit ou la perte résultant d’une variation de la juste valeur d’un immeuble de placement doit être comptabilisé dans le résultat net de l’exercice au cours duquel il se produit. La variation de juste valeur donne lieu à la constatation d’une charge ou d’un produit d’impôt dans la mesure où, en appliquant la norme IAS 12 « Impôts différés », s’il existe une différence entre la valeur d’un actif comptabilisé à la juste valeur et la base fiscale de cet actif, cette différence donne lieu à un actif ou à un passif d’impôt différé, même si : - l’entreprise n’a pas l’intention de sortir l’actif ; - l’imposition sur les plus ou moins values est différée dans la mesure où les produits  procurés par la sortie de l’actif sont investis dans des actifs similaires. Selon le modèle de la juste valeur, la société doit comptabiliser l’incidence de l’adoption de la norme IAS 40 comme un ajustement du solde d’ouverture des résultats non distribués de l’exercice au cours duquel la norme IAS 40 est adoptée pour la première fois. Par ailleurs, l’ajustement d’ouverture des résultats non distribués inclut la reclassification de tout montant  porté en écart de réévaluation pour les immeubles de placement. 5. Dépenses ultérieures :

Les dépenses ultérieures relatives à un immeuble de placement qui a été comptabilisé selon le modèle de la juste valeur doivent être ajoutées à la valeur comptable de l’immeuble de  placement lorsqu’il est probable que des avantages économiques futurs, au-delà du niveau de  performance défini à l’origine de l’actuel immeuble de placement iront à l’entreprise. Toutes les autres dépenses ultérieures doivent être comptabilisées en charge de l’exercice au cours duquel elles sont encourues. Les principales dépenses ultérieures sont les travaux d’entretien quotidien, les travaux d’extension et les travaux de rénovations. 

 Les entretiens :

Les coûts de l’entretien quotidien des immeubles de placement dont l’objet principal est la réparation et la maintenance des immeubles, ne doivent pas être comptabilisés dans leur valeur comptable, et sont au contraire comptabilisés en charges lorsqu’ils sont encourus. 

 Les extensions :

Les extensions sont à considérer comme des aménagements, à comptabiliser au coût (selon la norme IAS 16) pendant la période de construction.

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Les expertises relatives à ces biens immobiliers devront distinguer la partie déjà construite de l’extension en cours de réalisation. Si l’on opte pour la juste valeur, l’immeuble sera comptabilisé à sa juste valeur pour la partie exploitée et au coût pour la partie de l’extension. Une fois l’extension livrée, tout l’immeuble est comptabilisé à la juste valeur. 

 Les rénovations :

La rénovation d’un immeuble de placement doit être traitée comme un réaménagement. La comptabilisation de ces travaux est réalisée selon la norme IAS 40. Un immeuble de placement faisant l’objet d’une rénovation lourde en vue d’une relocation reste donc évalué selon le principe de la juste valeur. 6. Changement de classification des immeubles de placement :

Des transferts, entrées ou sorties, de la catégorie « immeubles de placement » doivent être effectués lorsque, et uniquement lorsque, il y a changement d’utilisation mis en évidence par : •

•

•

•

•

un commencement d’occupation par le propriétaire, pour un transfert de la catégorie immeubles de placement vers la catégorie biens occupés par leur propriétaire ; un commencement d’aménagement en vue d’une vente, pour un transfert de la catégorie immeubles de placement vers la catégorie stocks ; une fin d’occupation par le propriétaire, pour un transfert de la catégorie biens occupés  par leur propriétaire vers la catégorie immeubles de placement ; le commencement d’un contrat de location simple au profit d’une autre partie, pour un transfert de la catégorie stocks vers la catégorie immeubles de placement ; ou la fin de la construction ou de l’aménagement, pour un transfert de la catégorie immeubles en cours de construction ou d’aménagement (couvert par la norme IAS 16) vers la catégorie immeubles de placement.

Le deuxième cas ci-dessus impose à une entreprise de transférer un bien immobilier de la catégorie immeubles de placement vers la catégorie stocks lorsque, et uniquement lorsque, il y a changement d’utilisation mis en évidence par un commencement d’aménagement en vue de la vente. Lorsqu’une entreprise décide de vendre un immeuble de placement sans procéder à aucun aménagement, elle continue à le comptabiliser comme un immeuble de placement  jusqu’à ce qu’il soit sorti du bilan et ne le traite pas en tant que stocks. De même, si une entreprise commence à réaménager un immeuble de placement existant pour une utilisation future continue en tant qu’immeuble de placement, celui-ci reste un immeuble de placement et n’est pas reclassé en tant que bien immobilier occupé par son propriétaire durant les travaux de réaménagement. En cas d’utilisation du modèle du coût, les transferts entre les catégories immeubles de  placement ; biens immobiliers occupés par son propriétaire et stocks ne changent pas la valeur comptable du bien immobilier transféré ni le coût de ce bien immobilier pour son évaluation ou les informations à fournir. Si l’entreprise applique le modèle de la juste valeur, les transferts à la date de changement d’utilisation sont traités comme suit :

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Nature du transfert

Immeuble de placement (IAS 40) vers Stocks (IAS 2)

Immeuble de placement (IAS 40) vers Bien occupé par son  propri  propriéta étaire ire (IAS (IAS 16)

Bien occupé par son  propri  propriéta étaire ire (IAS (IAS 16) vers Immeuble de  place  placeme ment nt (IA (IAS40 S40))

Fait générateur du transfert

Traitement comptable du transfert

Commencement d'aménagement en vue d'une vente

Le coût du bien immobilier enregistré en stock est égal à sa  juste  juste vale valeur ur au mome moment nt du changement changement d'utilisation -----> --- --> Pas d'impact résultat

Commencement d'occupation par le  propri  propriéta étaire ire

Le coût du bien immobilier entrant dans le champ d'application d'application d'IAS 16 est enregistré à sa jsute valeur au moment du changement d'utilisation -----> Pas d'impact résultat

Toute différence de valeur à la date de fin d'occupation du bien Fin d'occupation par  par le prop proprié riétai taire re est traité traitée e de de la la le propriétaire même manière qu'une réévaluation selon IAS 16

Toute différence entre la juste valeur du bien immobilier au Stocks (IAS 2) vers Commencement d'un moment du commencement du Immeuble de placement contrat de location contrat de location simple et sa (IAS 40) simple valeur comptable à cette date est comptabilisée dans le résultat Immeuble en cours de construction ou d'aménagement (IAS 16) vers Immeuble de  place  placeme ment nt (IAS (IAS 40)

Fin de la construction ou de l'aménagement

Toute différence entre la juste valeur du bien immobilier au moment moment de la fin de la contruction ou de l'aménagement et sa valeur comptable comptable antérieure est comptabilisée comptabilisée dans le résultat

7. Problématique des réserves foncières et de leurs constructions :

L’une des problématiques auxquelles sont confrontées les sociétés foncières est la suivante : comment doivent être évaluées les réserves foncières selon les normes IFRS dans les différents cas suivants : a. Cas n°1 : 

une réserve foncière non construite devient terrain d'assiette d'une opération de construction d'un ensemble immobilier destiné à la location ;

b. Cas n°2 : une

réserve foncière généralement de grande surface est aménagée et la situation à la clôture est la suivante : - certains lots aménagés sont déjà affectés aff ectés en terrain d'assiette d'opérations de construction en cours ;

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- certains lots sont totalement aménagés et les opérations de construction à venir ne sont pas encore programmées ; - certains lots sont déjà vendus ou en vente à la clôture. Le Bulletin CNCC 10 n° 141 de mars 2006 a publié une réponse concernant cette  problématique. Ainsi, lorsqu'une lorsqu'une réserve foncière, foncière, détenue par une société société foncière cotée, dont dont l'activité principale est de détenir des réserves foncières en vue d'un placement à long terme et de construire des immeubles (logements et/ou bureaux) en vue de les conserver durablement  pour les louer, et qui a opté pour l'évaluation à la juste valeur de ses immeubles de placement conformément à la norme IAS 40, devient terrain d'assiette d'une opération de construction d'un ensemble immobilier destiné à la location, le terrain reste comptabilisé en immeubles de  placement selon la norme IAS 40 et la construction est comptabilisée en immobilisation en cours selon la norme IAS 16 jusqu'à la date d'achèvement d'achèvement de la construction. A la date d'achèvement, la construction est transférée en immeuble de placement auquel s'applique la norme IAS 40. L'écart éventuel entre le coût de revient de la construction et sa  juste valeur à la date date d'achèvement d'achèvement est comptabilisée en en résultat au moment moment du transfert. Lorsqu'une réserve foncière est aménagée, le principe est identique à celui exposé ci-dessus. 8. Première adoption :

La norme IFRS 1 établit les exemptions ci-après au principe selon lequel le premier bilan d’ouverture en IFRS doit être conforme à chaque norme IFRS et ce dans le cas où l’entité a choisi d’utiliser le modèle du coût : •

•

Evaluer un immeuble de placement à la date de transition aux IFRS à sa juste valeur et utiliser cette juste valeur en tant que coût présumé à cette date ; Un premier adoptant peut décider d’utiliser une réévaluation d’un immeuble de  placement, établie selon selon le référentiel comptable antérieur à la date de transition transition ou à une date ultérieure, comme coût présumé à la date de la réévaluation, si celle-ci est comparable à la date de réévaluation : - à la juste valeur ; ou - au coût ou au coût amorti selon les IFRS, ajustés par exemple, en fonction des variations d’un indice des prix général ou spécifique.

III - Divergences de principe avec les normes marocaines :

Les normes marocaines ne prévoient pas de règles spécifiques pour le traitement des immeubles de placement contrairement aux normes IFRS. Cela va amener les sociétés marocaines à identifier et recenser les biens immobiliers non destinés à l’exploitation et qui répondent à la définition des immeubles de placement afin de les isoler et les classer dans une rubrique spécifique « immeubles de placement ». L’évaluation initiale ainsi que le traitement ultérieur de ces immeubles, au vu des choix devant être opérés par ces sociétés, poseraient certainement un certain nombre de problématiques d’application de cette norme qui apporte un traitement tout à fait nouveau à ce type d’immeubles.

10

 Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes. Page 52 sur 150

Section V : IAS 16, Les immobilisations corporelles :

La norme IAS 16 s’applique pour la comptabilisation des immobilisations corporelles, y compris les immeubles d’exploitation, par opposition aux immeubles de placement qui relèvent de la norme IAS 40 précédemment étudiée. Elle concerne donc également le gros outillage, les installations techniques, les équipements, etc. Les immeubles d’exploitation sont soit des usines et autres locaux d’activité utilisés pour la  production, soit des locaux plus banalisés tels que les bureaux administratifs de l’entreprise, occupés par elle-même. La méthode de comptabilisation privilégiée par la norme est celle du coût historique mais avec l’obligation d’amortir les constructions non plus sur la base d’un taux unique mais en distinguant des « composants » relevant de taux différents correspondant à des durées d’utilité différentes. I – L’approche par composants :

Les normes IAS 16 (immeubles d’exploitation) et IAS 40 (immeubles de placement) vont amener les entreprises, selon la nature des immobilisations concernées, concernées, à choisir entre :  la comptabilisation à la juste valeur ;  le maintien des immobilisations au coût historique ;  une réévaluation périodique, à la juste valeur, des immobilisations d’exploitation. Les sociétés immobilières qui choisiront l’autre traitement de la norme IAS 40 (le modèle du coût), sont donc amenées à reconsidérer r econsidérer les modalités de comptabilisation des immeubles à la date d’entrée dans le patrimoine ainsi qu’à l’ouverture du premier exercice assujetti aux nouvelles normes puisque, dans leur grande majorité, elles n’auront considéré, jusqu’à présent que deux composants, le terrain et les constructions. 1. Champs d’application :

La norme IAS 16 doit être appliquée pour la comptabilisation des immobilisations corporelles, sauf lorsqu’une autre norme comptable internationale impose ou autorise un traitement comptable différent. Il est nécessaire de distinguer deux cas particuliers : lors d’un regroupement d’entreprise : Les immobilisations corporelles acquises doivent être comptabilisées conformément à l’IFRS 3,  Regroupement  Regroupement d’entreprises d’entreprises   c'est-à-dire à la juste valeur, indépendamment de l’usage  prévu par l’acquéreur. l’acquéreur. Cependant tous les autres aspects du traitement comptable de ces actifs, y compris l’amortissement des immobilisations corporelles, sont déterminés par les dispositions de la norme IAS 16. 

les immeubles de placement : Comme présenté dans la section précédente, les immeubles de placement font l’objet d’une norme comptable internationale spécifique IAS 40. 

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Selon cette norme, après la comptabilisation initiale d’un immeuble de placement, l’entreprise doit choisir comme méthode d’évaluation postérieure, soit le modèle de la juste valeur, soit le modèle du coût (qui est l’autre traitement autorisé par l’IAS 40 correspondant au traitement de référence de la norme IAS 16) et doit appliquer cette méthode à tous ses immeubles de  placement. La norme IAS 16 offre une option pour la valorisation des immobilisations corporelles : 

Traitement de référence : le modèle du coût consiste à évaluer une immobilisation à son coût diminué du cumul des amortissements et de pertes de valeur.



Autre traitement autorisé par IAS 16 : la réévaluation avec application de la juste valeur à la date de réévaluation diminuée du cumul des amortissements et des pertes de valeur. Les effets de la réévaluation sont inscrits en capitaux propres. Les réévaluations doivent être effectuées avec une régularité suffisante pour que la valeur comptable ne diffère pas de façon significative de celle qui aurait été déterminée en utilisant la juste valeur à la date de clôture.

L’option pour l’un des traitements devra être appliquée de manière homogène pour toute une catégorie d’actif. On peut schématiser ce qui précède de la manière suivante : Immeuble de Placement

Immeuble d’exploitation

Application de

Application de

IAS 40

IAS 16

Traitement de référence

Modèle de la juste valeur

Autre traitement autorisé

Traitement de référence

Autre traitement autorisé

Réévaluation Modèle du coût

2. Comptabilisation et évaluation initiale des immobilisations : a. Critères de comptabilisation :

Le coût d’un élément d’immobilisation corporelle doit être comptabilisé en tant qu’actif lorsque : Page 54 sur 150

-

il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet élément iront à l’entité ; et - le coût de cet élément peut être évalué de façon fiable.

On applique ce principe de comptabilisation à tous les coûts encourus sur des immobilisations corporelles au moment où ils sont encourus, c’est-à-dire : - aux coûts initiaux engagés pour acheter ou construire l’immobilisation corporelle, et - aux coûts encourus ultérieurement pour compléter, remplacer partiellement ou entretenir l’immobilisation corporelle. La norme ne définit pas l’unité de comptabilisation des immobilisations corporelles, c'est-àdire le composant. Mais elle oblige d’amortir séparément chaque élément significatif d’une même immobilisation. Les composants d’un actif doivent être comptabilisés comme des actifs distincts lorsqu’ils ont des durées d’utilité différentes de celles des autres composants, ou lorsqu’ils procurent des avantages à l’entité selon un rythme différent nécessitant l’utilisation de taux et de modes d’amortissement différents. La détermination de composants adéquats est affaire de jugement et dépend des circonstances spécifiques de l’entreprise. Il est donc nécessaire de faire appel aux services techniques. Les  pistes de réflexion sont : factures de remplacements de certains éléments, programme d’entretien de l’actif, facturation décomposée, pièces pour lesquelles on dispose de pièces de rechange…etc. b. Evaluation initiale :

Le coût d’une immobilisation corporelle comprend : Le prix d’achat, y compris les droits de douane et les taxes non récupérables, après déduction des remises et rabais (y compris escompte financier) ;  Tous les coûts directement attribuables engagés pour amener l’actif et le mettre en l’état de marche en vue de son utilisation prévue par la direction (dont les frais d’acquisition d’immobilisation). Les frais administratifs et généraux sont systématiquement exclus, même  pour les immobilisations produites en interne ;  L’estimation initiale des coûts de démantèlement, de retrait de l’actif et de remise en état du site, auxquels l’entité est engagée soit au moment de l’acquisition ou en conséquence de l’utilisation de l’actif durant une certaine période. En effet, au sens des IFRS, les coûts de démantèlement ne constituent pas un composant séparé. Ces coûts font partie intégrante du coût global de l’immobilisation qui est ensuite décomposée en différents composants. 

Après la révision de la norme IAS 23 sur les coûts d’emprunt, la nouvelle version érige en seule méthode possible celle qui n'était pas considérée comme préférentielle précédemment, la méthode consistant à incorporer dans les actifs éligibles les charges financières supportées  pendant la période d'acquisition, de construction ou de production des actifs. Les actifs éligibles à l'incorporation obligatoire des charges financières sont ceux qui exigent un temps assez long afin d'être prêts à être utilisés ou mis en vente. De cette rédaction, on peut déduire que les immobilisations corporelles peuvent être considérées comme étant un actif éligible. Désormais, les sociétés se trouvent à partir de janvier 2009 dans l’obligation de comptabiliser les charges financières incorporables comme étant un élément constitutif du coût des immobilisations corporelles.

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3. Dépenses ultérieures et évaluation postérieure : a. Dépenses ultérieures :

Les dépenses ultérieures doivent être comptabilisées en charges sauf si les avantages économiques futurs associés à ces dépenses iront à l’entité et que ces dépenses peuvent être évaluées et attribuées à l’actif de façon fiable. A. Mise en conformité :

Les dépenses de mise en conformité sont immobilisables : ces dépenses ont pour effet d’allonger la durée de vie de l’actif au moment où elles sont engagées. Cela est possible depuis la publication de la norme IAS 16 révisée. En effet, avant l’adoption de la norme révisée en décembre 2003, le critère était que la dépense devait améliorer la valeur de l’actif. Dorénavant, on apprécie l’immeuble à la veille de la dépense, si la dépense n’est pas faite, le  bien n’est plus en état de fonctionnement et perd donc de la valeur. B. Dépenses de grandes révisions :

Une condition nécessaire pour continuer à utiliser un actif peut être d’effectuer de grandes révisions régulièrement que des éléments soient remplacés ou non. La constitution de provisions pour grosses réparations est interdite en normes IFRS. Les coûts des révisions (dépenses qui ont pour objet de modifier les installations ou de remplacer tout ou partie des actifs ou de prolonger leur durée de vie, tel que le remplacement des ascenseurs dans un immeuble) ou des inspections majeures (dépenses qui font l’objet de programmes  pluriannuels de grosses réparations ou grandes révisions tel que le contrôle régulier des réseaux d’eau et d’électricité dans un parc d’immeubles) doivent être comptabilisés en charges sauf si : •

•

•

•

•

ils sont identifiés comme un composant distinct de l’actif ; ce composant a déjà été amorti (pour refléter la consommation des avantages qui sont remplacés ou restaurés par l’inspection ou la révision majeure) ; ces coûts remplacent ou restaurent les avantages attendus de l’actif ; il est probable que des avantages économiques futurs associés à l’actif iront à l’entreprise ; le coût de l’inspection ou de la révision majeure peut être évalué de façon fiable.

Dans ce cas, le montant des grosses réparations doit être évalué et constituer un composant distinct de l’immobilisation à laquelle il se rapporte. Ainsi, si les conditions de comptabilisation sont remplies, les dépenses de remplacement et de grandes révisions sont immobilisées en remplacement du composant identifié à l’origine dont la valeur comptable est sortie du bilan ou en remplacement d’une partie du coût de l’actif concerné si aucun composant n’avait été identifié à l’origine. Pour les grandes révisions, le coût estimé d’une révision similaire future peut être utilisé pour déterminer la valeur brute à l’origine à sortir du coût de l’actif. Les dépenses de remplacement et de grandes révisions doivent être immobilisées même si un composant séparé n’a pas été identifié à l’origine.

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C. Entretien et remplacement :

Le coût de l’entretien quotidien est comptabilisé en charges ainsi que les pièces de rechange courantes et d’équipement d’entretien sont prises en charges lors de la consommation. Les dépenses encourues pour remplacer ou renouveler le composant sont comptabilisées comme l’acquisition d’un actif distinct et l’actif remplacé est éliminé. 4. Evaluation postérieure :

Le bien est évalué au coût diminué des amortissements et pertes de valeur cumulés. a. Amortissements :

Les composants d’un actif doivent être amortis sur leur durée d’utilité. Le montant amortissable d’un actif est réparti en fonction de sa durée d’utilité qui doit être réexaminée  périodiquement. Le montant amortissable est le coût d’un actif, ou tout autre montant substitué au coût, diminué de sa valeur résiduelle. Le mode d’amortissement doit refléter le rythme selon lequel les avantages économiques futurs liés à l’actif sont consommés par l’entreprise. Il est réexaminé périodiquement. La dotation aux amortissements comptabilisée en charges. L’effet des modifications de plan ou de mode d’amortissement est prospectif. La valeur résiduelle est égale à l’estimation actuelle du montant que l’entreprise obtiendrait si l’actif était déjà de l’âge et dans l’état de sa fin de durée d’utilité, déduction faite des coûts de cession. En pratique, elle est difficile à évaluer, notamment pour les immeubles. La valeur résiduelle, la durée d’utilité ainsi que le mode d’amortissement d’un actif doivent être révisés au moins à chaque fin de période annuelle et ajustés si nécessaire. L’ajustement qui en découle doit être comptabilisé comme un changement d’estimation comptable (l’effet des changements doit être comptabilisé de manière prospective comme un changement d’estimations conforme à la norme IAS 8). b. Pertes de valeur (norme applicable IAS 36, Dépréciation d’actifs) :

Une entreprise doit apprécier à chaque date de clôture s’il existe un quelconque indice montrant qu’un actif ait pu perdre de sa valeur. S’il existe un tel indice, l’entreprise doit déterminer la valeur recouvrable de l’actif ou de l’unité génératrice de trésorerie auquel cet actif se rapporte. La valeur recouvrable est la valeur la plus élevée entre le prix de vente net de l’actif et sa valeur d’utilité. Le prix de vente net est le montant qui peut être obtenu de la vente de l’actif lors d’une transaction dans des conditions de concurrence normale entre des parties bien informées et consentantes, moins les coûts de sortie. La norme IAS 36 hiérarchise les modalités de détermination du prix de vente net : 1) Accord de vente irrévocable ; 2) Marché actif ;

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3) Meilleure information disponible (transactions récentes sur actifs similaires dans le même secteur d’activité). La valeur d’utilité est la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs estimés attendus de l’utilisation continue d’un actif et de sa sortie à la fin de sa durée d’utilité. 5. adoption : 5. Première adoption :

La norme IFRS 1 établit les exemptions, ci-après, au principe selon lequel le premier bilan d’ouverture en IFRS doit être conforme à chaque norme : Evaluer une immobilisation corporelle à la date de transition aux IFRS à sa juste valeur et utiliser cette juste valeur en tant que coût présumé à cette date ; Un premier adoptant peut décider d’utiliser une réévaluation d’une immobilisation corporelle, établie selon le référentiel comptable antérieur à la date de transition ou à une date ultérieure, comme coût présumé à la date de la réévaluation, si celle-ci est comparable à la date de réévaluation : - à la juste valeur ; ou - au coût ou au coût amorti selon les IFRS, ajustés, par exemple en fonction des variations d’un indice des prix général ou spécifique. Utiliser les évaluations à la juste valeur à une date donnée résultant de certains évènements comme coût présumé en IFRS à la date de ces évaluations. •

•

•

De ce qui précède, on peut conclure qu’en application de la norme IAS 16, les entités doivent désormais répartir le coût total d’un actif entre ses différents éléments constitutifs et comptabiliser chaque élément séparément dès lors que ces composants ont des durées d’utilité différentes de l’actif auquel ils se rapportent et/ou dès lors qu’ils procurent des avantages à l’entreprise à un rythme différent. II – Les principaux points de divergence avec le CGNC :  Eléments

Approche par composants

Normes marocaines

- Approche par composants non prévue. - Application obligatoire de l'approche par  - Constatation de provisions pour grosses composants aux éléments majeurs distincts réparations ou comptabilisation des ayant des durées d'utilité différentes. charges à répartir. - Provision pour grosses réparations interdite. Sont exclus du coût des immobilisations: - Droits de mutation (enregistrement);

Coût d'acquisition

Normes IFRS

- Honoraires et commissions;  - Frais d'actes.

Sont inclus dans le coût d'u ne immobilisation corporelle: - Droits d'enregistrement; - Honoraires versés à un ingénieur consultant en charge de la supervision du processus d'installation; - Estimation initiale des coûts relatifs au démantèlement et à l'enlèvement de l'immobilisation et à la remise en état du site sur lequel elle est située.

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 Eléments

Normes marocaines

Normes IFRS

- Dans le cas d'un délai d'acquisition supérieur à un an, les frais financiers spécifiques au préfinancement se rapportant à cette période peuvent être inclus dans le coût d'acquisition des immobilisations avec mention expresse Doivent être incorporés dans le coût des dans l'ETIC. immobilisations, les coûts d'emprunt

Frais financiers

- Le coût de production des directement attribuables à l'acquisition, la immobilisations peut comprendre le construction ou la production d'immobilisations montant des intérêts relatifs aux dettes qui nécessitent une longue période de contractées pour le financement de cette préparation avant de pouvoir être utilisés ou  production depuis le "préfinancement" vendus. spécifique jusqu'à la date normale d'achèvement de l'i mmobilisation ou de sa mise en service si elle est exceptionnellement antérieure à cette date.

Amortissement

- Calcul des amortissements sur la base - Calcul des amortissements sur la base des des durées d'utilisation; durées d'utilité; Possibilité de réviser le plan Revue et révision régulière des méthodes et d'amortissement avec justification au durées d'amortissement. niveau de l'ETIC.

Paiement différé

Le coût de l'immobilisation correspond au Actualisation du coût d'entrée en cas de  prix contractuel.  paiement différé (si significatif).

Réévaluation

- Réévaluation de immobilisations; Régularité non prévue.

l'ensemble

des - Réévaluation possible pour - catégories d'immobilisations; Réévaluation régulière.

Section VI : IAS 17, Comptabilisation des contrats de location :

En IFRS, la norme IAS 17 « Contrats de location » donne des principes en matière de classification des contrats de location ainsi que des règles de comptabilisation précises afférentes à ces contrats. La quasi-totalité des contrats de location des sociétés foncières sont des contrats de location simples. Ainsi, nous nous sommes particulièrement intéressés aux modifications apportées par la norme IAS 17 sur la comptabilisation de ce type de contrat. Toutefois, certaines informations seront données sur le traitement des contrats de location financement tel que spécifié par ladite norme. I - Définition et classification d’un contrat de location :

En règles comptables marocaines, les contrats de location financement ne sont pas activables dans les comptes individuels. Selon le référentiel IFRS, la norme IAS 17 impose l’activation des contrats de location financement. Elle fournit en outre des principes de classification des Page 59 sur 150

certaines -

contrats de location, ainsi que des règles très précises de comptabilisation de ces contrats. 1. Définition d’un contrat de location :

Un contrat de location est un accord par lequel le bailleur cède au preneur pour une période déterminée, le droit d’utilisation d’un actif en échange d’un paiement ou d’une série de  paiements. L’identification d’un contrat de location nécessite une analyse en substance des contrats quelle que soit leur forme juridique. 2. Classification des contrats de location :

La norme IAS 17 distingue deux catégories de contrats de location : Un contrat de location-financement   est un contrat de location ayant pour effet de transférer au preneur la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété d’un actif. Le transfert de propriété peut intervenir ou non, in fine. Un contrat de location simple  désigne tout contrat de location autre qu’un contrat de location-financement.

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La classification des contrats de location se fonde donc sur le degré d’imputation au bailleur ou au preneur des risques et des avantages inhérents à la propriété d’un actif loué. Les risques incluent les pertes éventuelles résultant de la sous-utilisation des capacités ou de l’obsolescence technologique ainsi que des variations de la rentabilité dues à l’évolution de la conjoncture économique. Les avantages peuvent être représentés par l’espérance d’une exploitation rentable sur la durée de vie économique de l’actif et d’un gain résultant d’une appréciation de sa valeur ou de la réalisation d’une valeur résiduelle. La distinction entre contrat de location simple et contrat de location financement dépend de la réalité économique de la transaction plutôt que de la forme du contrat. Ainsi, l’analyse de la substance des contrats devrait permettre leur classification (principe de substance over form). La norme IAS 17 donne une liste non limitative de cinq exemples de situations qui, individuellement ou conjointement, devraient en principe conduire à considérer un contrat comme un contrat de location-financement : La durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de vie économique de l’actif même s’il n’y a pas transfert de propriété ; Au commencement du contrat de location, la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location s’élève au moins à la quasi-totalité de la juste valeur de l’actif loué ; Le contrat de location transfère la propriété de l’actif au preneur au terme de la durée du contrat de location ; Le contrat de location donne au preneur l’option d’acheter l’actif à un prix qui devrait être suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date à laquelle l’option peut être levée  pour que, dès le commencement du contrat de location, on ait la certitude raisonnable que l’option sera levée ; et •

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Les actifs loués sont d’une nature tellement spécifique que seul le preneur peut les utiliser sans leur apporter des modifications majeures.

La norme complète par ailleurs ces exemples par une liste non limitative d’indicateurs de situations qui pourraient conduire individuellement ou conjointement à la classification d’un contrat comme un contrat de location-financement : Si le preneur peut résilier le contrat de location, les pertes subies par le bailleur relatives à la résiliation sont à la charge du preneur ; Les profits ou pertes résultant de la variation de la juste valeur de la valeur résiduelle sont à la charge du preneur ; et Le preneur a la faculté de poursuivre la location pour une deuxième période moyennant un loyer sensiblement inférieur au prix du marché. •

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Les sociétés doivent ainsi réexaminer leurs contrats afin de vérifier si leur substance économique ne conduit pas à la requalification des contrats de location simple conclus en contrats de location-financement. Cette approche par principes est assez difficile dans l’application pratique car il n’y a aucun seuil précis à respecter. Des termes comme « majeure partie » et « quasi-totalité » restent assez vagues. Par conséquent, la présente norme introduit beaucoup de marges d’interprétation avec le risque que des contrats de même nature économique ne soient traités de la même manière dans des comptes d’entreprises différentes. L’IASB est bien conscient de ce problème et a lancé, dès 2003, un projet de recherche visant à  préparer une modification, voire un remplacement de l’actuelle norme sur les contrats de location. Il a ainsi publié en collaboration avec le FASB, le 19 mars 2009, un document à des fins de discussion commun sur la comptabilisation des contrats de location. Les deux organismes ont noté que le traitement comptable différent entre la locationfinancement et la location simple pose un certain nombre de problématiques, en particulier : de nombreux utilisateurs des états financiers estiment que tous les contrats générant des actifs et des passifs doivent être comptabilisés dans les états financiers des locataires. Par conséquent, ces utilisateurs ajustent systématiquement les montants comptabilisés dans les états de situation financière afin de tenter d'évaluer les impacts des actifs et passifs liés aux contrats de location simple ; la distinction entre location simple et location-financement peut conduire à ce que des opérations similaires soient comptabilisées de manière différente réduisant, pour les  besoins des utilisateurs, la comparabilité des états financiers ; la différence entre le traitement comptable d'une location simple et celui d'une location-financement peut également offrir la possibilité d'arranger des opérations afin de parvenir au classement voulu d'une location. Par exemple, si une location est classée dans la catégorie "location simple", le locataire obtient une source de financement non comptabilisée qui peut être difficile à comprendre par les utilisateurs. •

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Ainsi, l’IASB et le FASB proposent que la comptabilité d'une location soit basée sur le  principe selon lequel toutes les locations générant un passif (au titre des paiements futurs des loyers) et un actif (le droit d'utiliser le bien loué) doivent être comptabilisés dans l'état de situation financière des entités. Cette approche vise à s'assurer que les locations sont comptabilisées de manière cohérente, quel que soit le secteur d'activité.

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3. Cas particulier de location d’un ensemble « Terrain + Construction » :

Les terrains présentent les caractéristiques d’avoir une durée de vie économique illimitée et, s’il n’est pas prévu d’en transférer la propriété au preneur à la fin de la durée du contrat de location, le preneur ne reçoit pas la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la  propriété. Par conséquent, la partie de la location afférente au terrain doit en principe être comptabilisée en tant que contrat de location simple. Si la valeur du terrain est considérée comme significative, il convient d’appliquer le principe de « l’approche par composants » au contrat de location : Le composant « terrain » est classé en tant que contrat de location simple à moins qu’il soit prévu de transférer la propriété du terrain au preneur à l’échéance du contrat de location ; Le composant « construction » est classé en tant que contrat de location financement ou contrat de location simple selon les principes énoncés ci-dessus ; Au commencement du contrat, en cas de classement différent des deux composants, les  paiements minimaux prévus au contrat doivent être répartis entre les deux composants en fonction de leur juste valeur respective à cette même date. •

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4. IFRIC 4 « Déterminer si un accord contient un contrat de location » :

Une entité peut conclure un accord, comportant une transaction ou une série de transactions liées, qui n’a pas la forme légale d’un contrat de location mais qui confère un droit d’utiliser un actif en échange d’un paiement ou d’une série de paiements. Afin de déterminer si un accord est, ou contient, un contrat de location, il faut se fonder sur la substance de l’accord et apprécier si l’exécution de l’accord dépend de l’utilisation d’un actif spécifique, et l’accord confère un droit d’utiliser l’actif. L’appréciation d’un accord pour déterminer s’il contient un contrat de location doit se faire au commencement de l’accord, c’est-à-dire à la première des dates: date de l’accord et date de l’engagement des parties sur les principales conditions de l’accord, sur la base de tous les faits et circonstances. Si un accord contient un contrat de location, les parties à l’accord doivent appliquer à l’élément location du contrat les dispositions de la norme IAS 17. Les autres éléments de l’accord qui ne font pas partie du champ d’application de la norme IAS 17 doivent être comptabilisés selon les autres normes. Ainsi, les paiements et autres contreparties imposés par l’accord doivent être séparés au commencement de l’accord ou lors d’une réappréciation de l'accord entre ceux afférents à la location et ceux concernant d'autres éléments sur la base de leurs justes valeurs relatives. Les  paiements minimaux au titre de la location tels que définis par la norme IAS 17 n’incluent que les paiements relatifs à la location (c’est-à-dire le droit d’utiliser l’actif) et excluent les  paiements relatifs à d’autres éléments de l’accord (par exemple concernant les services et le coût des intrants). Une réappréciation pour déterminer si l’accord contient un contrat de location  postérieurement au commencement de l’accord ne doit être effectuée que si l’une quelconque des conditions suivantes est satisfaite:

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a. Une modification des termes contractuels se produit, sauf si la modification a pour seul effet le renouvellement ou la prorogation de l’accord.  b. Une option de renouvellement est exercée ou une prorogation est convenue par les  parties à l’accord, sauf si la durée du renouvellement ou de la prorogation avait été initialement incluse dans la durée du contrat de location selon la norme IAS 17. 5. Cas particulier des transactions de cession-bail :

Une opération de cession-bail est une opération de cession d’un actif pour le reprendre à bail. Le paiement au titre de la location et le prix de vente sont généralement liés car ils sont négociés ensemble. La comptabilisation d’une opération de cession-bail dépend de la catégorie du contrat de location. Lorsqu’une transaction de cession-bail débouche sur un contrat de location financement, l’opération est pour le bailleur un moyen d’accorder un financement au preneur, en conséquence, l’excédent des produits de cession par rapport à la valeur comptable ne doit pas être immédiatement comptabilisé en résultat et doit, au contraire, être différé et amorti sur la durée du contrat de location. Si une transaction de cession-bail débouche sur un contrat de location simple et s’il est clair que la transaction est effectuée à la juste valeur, tout profit ou perte doit être comptabilisé immédiatement. Si le prix de vente est inférieur à la juste valeur, tout profit ou perte doit être comptabilisé immédiatement ; en revanche, si la perte est compensée par des paiements futurs inférieurs au  prix du marché, elle doit être différée et amortie proportionnellement aux paiements au titre de la location sur la période pendant laquelle il est prévu d’utiliser l’actif. Si le prix de vente est supérieur à la juste valeur, l’excédent doit être différé et amorti sur la durée d’utilisation attendue de l’actif. II - La comptabilisation des contrats de location chez le bailleur :

L’une des principales problématiques posées par cette norme aux sociétés foncières serait sans nul doute, la comptabilisation des revenus locatifs provenant des contrats de location simple. En effet, la norme IAS 17 stipule que les revenus locatifs provenant des contrats de location simple doivent être comptabilisés en produits de manière linéaire sur toute la durée du contrat de location. Ainsi, dans le cadre de la négociation d’un nouveau contrat ou le renouvellement d’un contrat de location, les sociétés foncières sont souvent amenées à consentir au preneur un certain nombre d’avantages. Ces avantages peuvent être aussi divers que l’octroi d’un certain nombre de loyers gratuits, un nombre de mois de loyers réduits, la prise en charge temporaire par le  bailleur des coûts habituellement supportés par le preneur… En substance, ces avantages consentis par le bailleur font partie du « prix net » accepté par les deux parties en contrepartie de l’utilisation de l’actif par le preneur. En conséquence, c’est ce coût net total (coût total des loyers diminué des avantages obtenus) qui devra être réparti sur la durée du contrat en contrepartie des avantages économiques que le preneur retire de l’utilisation de l’actif.

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Les sociétés foncières seront donc obligées, au moment du passage aux normes IFRS, de retraiter par les capitaux propres les écarts entre les revenus locatifs lissés sur la durée du contrat et les revenus comptabilisés ; en tenant compte du fait que ce lissage va changer les modalités d’appréciation de la croissance du cash-flow, et rendre la comparaison avec les années antérieures plus difficile. 1. La comptabilisation des revenus des contrats de location simple et des dépôts de garantie :

La norme IAS 17 a apporté un certain nombre de modifications quant à la comptabilisation de certains éléments tels que les incentives proposés (exemple : franchises de loyers, loyers  progressifs…etc.). a. Notion des Avantages dans les contrats de location :

Les avantages dans un contrat de location simple sont, en substance, relatifs à la contrepartie  pour l’utilisation du bien loué. Ceci reprend tous les avantages consentis par le bailleur au  preneur pour la négociation ou le renouvellement d’un contrat de location simple, quelles que soient la nature, la forme et la date de paiement de ces avantages. Ces avantages peuvent être illustrés par les exemples suivants : - Remboursement des dépenses ; - Prise en charge par le bailleur de coûts qui sont, en principe, supportés par le locataire (ex. coût de relocation, coûts de déménagement, aménagements des locaux loués…etc.) ; - Loyers gratuits ou réduits au titre des périodes initiales du contrat de location (ex.  paliers, franchises…etc.). La norme IAS 17 s’applique pour tous les avantages consentis au preneur même si ces avantages ne sont pas mentionnés explicitement dans le contrat de location. Par exemple, le  bailleur prend à sa charge les coûts de l’aménagement des locaux loués alors que ces coûts ne sont pas mentionnés dans le contrat. b. Méthode de comptabilisation :

Le bailleur doit comptabiliser le coût cumulé des avantages comme une réduction de revenus locatifs sur la durée du bail sur une base linéaire à moins qu’une autre base systématique ne soit plus représentative de la façon dont l’avantage relatif au bien loué se consomme dans le temps. En d’autres termes, les revenus locatifs provenant des contrats de location simple doivent être comptabilisés en produits de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location à moins qu’une autre base systématique ne soit plus représentative de l’échelonnement dans le temps de la diminution de l’avantage retiré de l’utilisation de l’actif loué. c. Franchises de loyers :

Les franchises et paliers de loyers octroyés sont comptabilisés en réduction ou en augmentation des revenus locatifs sur la durée de la location. L’incidence financière d’une franchise de loyer (correspondant au « manque à gagner » par rapport au loyer annuel), doit donc être répartie sur la durée ferme du bail dans les comptes. Il

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existerait donc un décalage entre les loyers comptabilisés selon les normes IFRS et les loyers quittancés. Par ailleurs, il est à signaler que toutes les sociétés foncières européennes cotées de l’échantillon de l’étude menée par le cabinet KPMG 11 étalent les franchises de loyer sur la  période irrévocable du bail. Les sociétés foncières peuvent se trouver devant trois situations concernant ce principe d’étalement : Contrats signés lors de l’exercice de passage  comportant des franchises de loyers : Dans ce cas, le loyer comptabilisé en IFRS correspond au loyer prévu au bail minoré d’une quote-part de franchise. Le loyer comptabilisé sera donc inférieur au loyer quittancé pour cet exercice. Contrats signés antérieurement à l’exercice de passage   mais dont les effets de la franchise se poursuivent sur l’exercice de passage et les exercices suivants : Ce cas a les mêmes effets que la situation précédente. Contrats signés antérieurement à l’exercice de passage  mais dont la franchise n’a plus d’effet sur cet exercice et concerne des baux dont la période ferme n’est pas échue : Dans ce cas, l’application de la norme a pour effet de :  minorer lors de l’exercice de passage et jusqu’à la fin de la période ferme du bail les loyers comptabilisés d’une quote-part de la franchise. Les loyers concernés sont donc inférieurs aux loyers quittancés.  de réévaluer les capitaux propres de la quote-part de franchise qui aurait dû être étalée lors de l’exercice de la prise d’effet du bail. •

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d. Financement de travaux pour le compte de preneurs :

Pour négocier un nouveau contrat, le bailleur peut financer des travaux pour le compte de  preneurs, soit en remboursant les dépenses engagées par le preneur, soit en réalisant des aménagements des locaux loués. Cependant, il convient de distinguer la nature de ces travaux : il s’agit des travaux qui ne sont pas utilisables par un locataire ultérieur et qui n’apportent pas de valeur à l’ensemble immobilier. Pour cette nature de travaux, le coût des travaux supportés par le bailleur doit être comptabilisé conformément à SIC 15 comme une réduction de revenus locatifs sur la durée du bail. Exemple : le bailleur  prend à sa charge des travaux de cloisonnement réalisés pour le compte des preneurs. Ces travaux sont par nature immobilisables. Cependant, ces travaux ne créent pas de valeur et ne seront pas réutilisables par un autre locataire. Travaux apportant de la valeur à l’ensemble immobilier : il s’agit de travaux qui  bénéficieront aux locataires ultérieurs et qui apportent de la valeur à l’ensemble immobilier. Pour cette nature de travaux, l’analyse conduirait à ne pas comptabiliser ces travaux comme une réduction de revenus locatifs mais comme une immobilisation. Exemple : travaux de climatisation. •

Travaux spécifiques au preneur   :

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Par ailleurs, il est très difficile d’apprécier si les travaux auront une durée de vie allant au-delà de la durée ferme du bail et si c’est le cas s’ils pourront bénéficier à un autre locataire, du fait que, très souvent les aménagements sont modifiés ou remplacés lors de l’entrée d’un nouveau locataire. 11

  D’après l’étude « Première application des normes IFRS pour les sociétés foncières cotées françaises et européennes », publiée en janvier 2007 par le cabinet KPMG. Page 65 sur 150

e. Loyers variables et indexés :

Les loyers conditionnels désignent la partie des paiements minimaux au titre de la location dont le montant n’est pas fixé mais qui est établie sur la base d’un facteur autre que l’écoulement du temps (par exemple : pourcentage du chiffre d’affaires, indices de prix, taux d’intérêt du marché). Ces loyers sont expressément exclus par la norme IAS 17 du calcul des  paiements minimaux au tire de la location. Entrent dans cette catégorie de loyers, les loyers variables et les loyers indexés qui dépendent de l’utilisation future du bien et dont le montant des paiements n’est pas fixé. Par conséquent, ces loyers sont exclus des paiements minimaux au titre de la location et ne font pas l’objet d’un étalement sur la durée du bail. f. Dépôts de garantie et indemnités de résiliation :

Les dépôts de garantie  n’étant pas rémunérés par le bailleur, il convient, au regard de la norme IAS 39, de les actualiser sur la durée ferme du bail. La durée qui devra être retenue  pour l’actualisation du dépôt devra être cohérente avec la durée du contrat de location telle qu’elle sera définie ci-dessous. L’écart d’actualisation ainsi dégagé à l’origine (écart entre la valeur nominale et la valeur actualisée) constitue un complément de loyer et est étalé de façon linéaire sur la durée  probable du bail. Les indemnités de résiliation  sont perçues des locataires lorsque ces derniers résilient le bail en cours. En IFRS, ces indemnités sont comptabilisées en produits lors de l’exercice de leur constatation. g. La durée du contrat de location :

La norme IAS 17 définit la durée du contrat de location comme étant la période non résiliable  pour laquelle le preneur s’est engagé à louer l’actif ainsi que toutes les périodes ultérieures  pour lesquelles le preneur a l’option d’obtenir la poursuite de son contrat de location moyennant ou non le paiement d’une somme complémentaire dans la mesure où, dès le commencement du contrat de location, on peut avoir la certitude raisonnable que le preneur exercera son option. Un contrat non résiliable est un contrat pouvant être résilié uniquement : Si une éventualité peu probable survient, Avec l’autorisation du bailleur, Si le preneur conclut avec le même bailleur un nouveau contrat portant sur le même actif ou un actif similaire, Lors du paiement par le preneur d’une somme complémentaire telle qu’il existe, dès le commencement du contrat, la certitude raisonnable que le contrat de location sera  poursuivi. •

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Ainsi, avant de déterminer la durée non résiliable d’un contrat, il faut s’assurer de la substance économique d’une faculté juridique de résiliation anticipée (exemple : en cas de résiliation anticipée, paiements de loyers restant dus sur la durée résiduelle du contrat initial).

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Enfin, la durée du contrat de location à retenir dépendra des circonstances et de tous faits entourant l’opération de location. Par exemple : lors de la conclusion d’un bail par période triennale, le locataire a la faculté de résilier son bail à l’expiration de chaque période triennale. S’il a été démontré que le renouvellement de chaque période triennale présentait trop d’incertitude, la durée à retenir devra intégrer cette estimation et la linéarisation devra être effectuée sur la première période ferme du bail, soit 3 ans. Par contre, si on obtient la certitude raisonnable que le preneur va exercer l’option pour  poursuivre le contrat, alors c’est sur cette durée, renouvellement compris, qu’il conviendra de comptabiliser les produits. 2. La comptabilisation des coûts directs encourus par le bail : a. Honoraires de commercialisation et frais juridiques externes :

Lors de la négociation et de la rédaction d’un contrat de location, le bailleur encourt souvent des coûts directs initiaux tels que commissions et honoraires juridiques. Ce sont des « incremental costs » c'est-à-dire des coûts encourus en vue de l’acquisition des revenus locatifs et qui n’auraient pas été engagés en l’absence de contrat. La norme IAS 17 ne donne pas de liste de coûts directs initiaux, néanmoins les éléments suivants peuvent être considérés comme conformes à la définition ci-dessus : - Honoraires de commercialisation (commissions versées aux intermédiaires pour la signature du contrat) ; - Frais d’actes juridiques, honoraires légaux ou de conseil…etc. De leur part, les coûts de publicité sont exclus. Ces coûts doivent être inclus dans la valeur nette comptable de l’actif et étalés sur la durée de vie du bail lorsque la société a choisi le modèle du coût pour la valorisation de ses immeubles de placement. Toutefois, pour les sociétés ayant opté pour le modèle de la juste valeur afin de valoriser leurs immeubles de placement, ces coûts ne sont pas valorisés dans la juste valeur des immeubles concernés. Ils sont donc comptabilisés en résultat dès le premier arrêté suivant le début du contrat de location si l’augmentation de juste valeur sur la période est inférieure au montant de ces coûts. b. Indemnité d’éviction :

L’indemnité d’éviction est versée au locataire en place lorsque le bailleur résilie un bail en cours. Concernant le traitement des indemnités d’éviction versées, il convient de distinguer deux cas: •  Remplacement d’un locataire : les indemnités d’éviction versées aux précédents locataires constituent un coût afin de contracter avec de nouveaux locataires. Cette indemnité d’éviction permet de modifier le niveau de performance de l’actif. En effet, si le bailleur verse une indemnité à un locataire, c’est pour relouer le local à un niveau de loyer plus élevé, ce qui entraînera une appréciation de la valeur de l’actif. Ainsi, les indemnités versées doivent être incluses à la valeur nette comptable de l’actif loué et étalées sur la durée du contrat. Dans le cas de l’option pour la juste valeur pour la valorisation des immeubles de placement, ces coûts n’étant pas inclus dans la valeur de

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marché, l’indemnité est alors comptabilisée en résultat dès le premier arrêté suivant le début du contrat de location si l’augmentation de la juste valeur sur la période est inférieure au montant de cette indemnité. •  Restructuration  Restructuration des locaux   : dans le cas de travaux de rénovation lourde ou de reconstruction d’un immeuble qui nécessite d’obtenir au préalable le départ des locataires, la norme IAS 16 s’applique car ces coûts font partie des coûts de préparation. En effet, celle-ci  prévoit que le coût d’une immobilisation corporelle doit être comptabilisé en tant qu’actif si, et seulement si, il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet élément aillent à l’entité et si le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable. Les indemnités versées peuvent être activées dans le coût des travaux de restructuration si elles remplissent les conditions telles qu’énoncées par la norme IAS 16. c. Droits d’entrée :

Les droits d’entrée perçus par le bailleur s’analysent comme des compléments de loyers. En effet, le droit d’entrée fait partie du montant net échangé par le bailleur et le preneur dans le cadre d’un contrat de location. Ainsi, en normes IFRS, les périodes comptables pendant lesquelles ce montant net est comptabilisé ne doivent pas être affectées par la forme de l’accord et les échéances de  paiement. Ces droits doivent être étalés sur la durée ferme du bail, et sont donc comptabilisés en produits constatés d’avance et répartis sur la durée du bail. III. Synthèse des divergences de traitement entre les normes marocaines et IFRS:

Eléments Contrat de financement

Maroc

IAS/IFRS

Aucun ucun trait raitem emen entt part articul iculiier; er; les L'activation des contrats financement location contrats de location fin location financement sont sont trait raitéés com comme les les cont contra ratts de obligatoire. location simple.

de est

Détail des redevances de crédit bail des exercices précédents, de Détai étaill des des paiem aiemen entts mini inimaux aux à Informations à fournir l'exercice présenté et les moins d'un an, à plus d'un an et (contrats de location) rede redeva vanc nces es rest restan antt à paye payerr à moins oins moins de 5 ans, et à plus de 5 ans. et à plus d'un an.

Franchise de loyers

Indexation

Pas d'étalement.

Pas d'étalement.

Loyers variables

Pas d'étalement.

Pas d'étalement.

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en

Comptabilisation des revenus locat ocatiifs de faço façon n liné linéaaire ire sur sur tout toutee la durée du contrat de location.

Comptabilisation immédiate comptes de résultat.

Eléments

Maroc

IAS/IFRS

 Modèle du coût: Capita Capitalis lisati ation on au coût de l'actif loué. Option pour la juste valeur: Comptabilisées Comptabilisées soit en charges de L’indemnité est alors l'exercice, soit en charges Indemnités d'éviction comptabilisée en résultat dès le versées pour remplacer un constatées d'avance étalées sur la  premier arrêté suivant le le début durée du bail consenti au nouveau locataire du cont contra ratt si l’au ’augmenta entati tio on de la  preneur.  juste valeur sur la période est inférieure au montant de cette indemnité.

Indemnités d'éviction versées dans le cadre d'un Immobilisation. programme de rénovation

Analyse au cas par cas.

Droits d'entrée

Aucun traitement particulier, toutefois, ils sont généralement Etal talemen ementt sur sur la péri périod odee ferm fermee du comptabilisés en produits  bail. exce except ptio ionn nnel elss lors lors de l'ex l'exer erci cice ce de leur acquisition.

Indemnités de résiliation

Aucun traitement particulier, toutefois, ils sont généralement En produits de l'exercice de la comptabilisés en produits résiliation. exce except ptio ionn nnel elss lors lors de l'ex l'exer erci cice ce de leur acquisition.

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Les sociétés immobilières construisant en vue de la location et/ou la vente sont fortement impactées par les changements induits par les normes IFRS. Lors de cette première partie, nous avons abordé les spécificités comptables du secteur immobilier et les normes IFRS traitant ces spécificités. Lesdites normes ont été étudiées en vue de ressortir les principales dispositions normatives mais également les options prévues par la norme IFRS 1 lors de la  première application. Afin de réussir le passage aux normes IFRS, les entreprises devront prendre un certain nombre de mesures à savoir : identifier les différences et leurs l eurs conséquences entre les règles comptables marocaines et les IFRS ; faire le meilleur choix de politique comptable en vue de la première application des IFRS ;  préparer la conversion sous des aspects comptables, humains et par rapport aux systèmes d’information ; revoir leur stratégie de communication externe et préparer l’ensemble des parties  prenantes à l’impact l’impact des IFRS sur le reporting financier. •

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Par ailleurs, nous avons constaté que l’application des normes internationales d’information financière pose un certain nombre de problématiques et ne se fait pas sans difficultés. En effet, les principales difficultés liées à leur application peuvent se résumer comme suit : difficultés liées au passage de la méthode à l’achèvement à la méthode à l’avancement ; difficultés liées à l’analyse de la substance des contrats de construction ; difficultés liées à la valorisation des immeubles de placement ; difficultés liées au traitement des actifs corporels selon les nouvelles dispositions, et notamment, en vertu des principes de « substance over form » et de l’approche par composants. Après avoir exposé les spécificités normatives des normes IFRS et les divergences que  présentent ces normes par rapport aux normes marocaines, nous allons détailler au niveau de la deuxième partie les retraitements et reclassements devant être opérés par les sociétés immobilières construisant en vue de la location et/ou la vente afin de se conformer aux règles et principes des normes IFRS.

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L’harmonisation de l’organisation des marchés financiers européens a conduit l’Union Européenne à prendre un certain nombre de décisions dont le choix d’un référentiel comptable unique qui devrait progressivement permettre à toutes les entreprises européennes de parler le même langage en matière d’information financière. L’adoption d’un référentiel comptable unique va naturellement favoriser l’homogénéité des informations financières produites. Il permettra ainsi, en limitant les options offertes, de comparer plus objectivement les données financières de plusieurs entreprises. Mais le corps de normes IFRS choisi par l’Union Européenne, va largement au-delà de ce simple objectif. En privilégiant la substance sur l’apparence et en instaurant, dans certains domaines, l’actualisation et la juste valeur, il opte définitivement pour la  prééminence de l’économique sur le juridique  et peut, dans ce contexte, influer très largement sur les pratiques actuelles. Résolument tourné vers les investisseurs, ce corps de normes privilégie également des évaluations en juste valeur, permettant de mieux appréhender le patrimoine du groupe à la date d’arrêté des comptes. En matière de résultats et avec toujours le même souci d’information des investisseurs et des marchés financiers, le référentiel IFRS oriente leur analyse en fonction des performances financières des différentes activités exercées par le groupe. Ces normes IFRS, d’abord qualifiées de comptables sont désormais considérées comme des standards d’information et de reporting financier, posent un certain nombre de questions sur leur mise en application au regard des normalisations nationales existantes. Toutefois, bien que les normes internationales soient standardisées, elles devront être adaptées aux différents secteurs afin de prendre en considération leurs spécificités. En effet, leur application nécessite le recours à des interprétations qui devront être argumentées et décrites en annexes des états financiers afin de garantir une transparence de l’information  publiée. La deuxième partie a pour objectif de traiter les principales difficultés rencontrées par les sociétés immobilières construisant en vue de la location et/ou la vente lors de la mise en place des normes IFRS. A cet effet, nous allons présenter les retraitements et reclassements devant être opérés par les sociétés immobilières construisant en vue de la location et/ou la vente lors du passage aux normes IFRS. Nous allons par ailleurs illustrer l’ensemble de ces retraitements et reclassements à travers un cas pratique d’une société immobilière construisant en vue de la vente et la location.

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PREMIER CHAPITRE : TRAITEMENT DES ACTIFS CORPORELS

Au niveau de ce chapitre, nous allons nous pencher sur les retraitements devant être opérés  par les sociétés marocaines opérant dans le secteur immobilier. Toutefois, il est à noter que ces retraitements ne concernent pas uniquement ces sociétés mais pratiquement toutes les sociétés marocaines devant convertir leurs états financiers en normes IAS-IFRS.  Notre choix de traiter les retraitements relatifs aux actifs corporels trouve sa justification d’une part dans le fait que le référentiel IFRS a apporté de nombreuses modifications qui vont avoir un impact significatif sur les comptes des sociétés immobilières marocaines, et d’autre  part, l’impact du nouveau traitement IAS-IFRS des immeubles de placement serait plus significatif et important au niveau des sociétés foncières marocaines. Ainsi, la mise en place des normes IAS-IFRS relatives aux actifs corporels (normes IAS 16, IAS 17 et IAS 40) au sein des sociétés immobilières marocaines aura pour principales conséquences : a. Suite à l’application du principe de prééminence de la substance sur l’apparence (substance over form), une comptabilisation au bilan de certaines immobilisations dont l’entreprise n’est pas propriétaire mais dont elle contrôle les avantages économiques futurs et assume les risques désormais s’impose ;  b. L’amortissement d’un bon nombre d’immobilisations va changer du fait que : les durées admises fiscalement ne sont plus retenues puisque l’amortissement est la répartition systématique du montant amortissable d’un actif sur sa durée d’utilité, les actifs sont décomposés et chaque composant est amorti sur sa durée d’utilité. c. La valeur de l’actif ou d’un groupe d’actifs est suivie en fonction des flux de trésorerie futurs attendus. Dans ce sens, la fiche projet d’investissement qui définit les flux de trésorerie futurs devient le tableau de bord du processus de comptabilité des immobilisations. •

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Section I : Contrats de location : I – Contrat de location financement :

Le CGNC précise que les biens obtenus en crédit-bail ne doivent pas figurer à l’actif de l’entreprise utilisatrice tant que l’utilisateur n'a pas levé l’option d'achat, et les sommes dues  par l’utilisateur au titre de la période de jouissance constituent des charges d'exploitation. Ces actifs ne peuvent figurer au bilan qu’à partir de la date de levée de l’option d’achat. Ainsi, lorsque l’utilisateur devient propriétaire du bien en levant l’option d'achat dont il est titulaire, il doit inscrire cette immobilisation à l’actif de son bilan. La norme IAS 17, comme nous l’avons vu au niveau de la première partie, prévoit un traitement différent à savoir : les actifs loués en vertu d’un contrat de location qui transfert à la société locataire la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété de l’actif, devront être comptabilisés comme si la société en était propriétaire. Ainsi, les sociétés devraient procéder à une analyse de tous ses contrats de location afin de pouvoir identifier et classer les contrats en un contrat de location financement ou en un contrat de location simple et procéder ainsi aux retraitements qui s’imposent. Afin de faciliter cette classification, les contrats de location peuvent être examinés au regard des exemples de situation ainsi que des indicateurs de situation cités au niveau du troisième

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chapitre de la première partie du présent mémoire, et qui conduisent normalement à classer un contrat en tant que contrat de location financement. La norme IAS 17 prévoit une comptabilisation des contrats de location financement qui est complètement différente des principes marocains, mais qui reflète la philosophie des normes IFRS. Les contrats de location financement identifiés devront être retraités chez le bailleur comme s’il s’agissait d’une vente à crédit, et chez le preneur comme s’il s’agissait d’un achat à crédit. 1. Chez le bailleur :  Au bilan :

Comptabilisation d’une créance pour un montant égal à la juste valeur de l’actif augmentée des coûts directs initiaux du contrat de location. Les valeurs résiduelles non garanties estimées retenues pour le calcul du montant de la créance doivent être révisées régulièrement : - en cas de révision à la baisse : la créance doit être ramenée à un montant égal à la valeur présente des flux révisés sur la base du taux implicite d’origine ; - en cas de révision à la hausse : aucun ajustement ne doit être opéré.  Au compte de résultat :

Les loyers sont assimilés aux annuités constantes de remboursement d’un prêt. Ils sont ainsi ventilés entre : - un amortissement de capital, et - un produit d’intérêt calculé sur la base du capital restant dû et du taux implicite du contrat. Ainsi, les écritures de retraitements peuvent se présenter comme suit 12 : 1. Annulation de la valeur du bien figurant à l’actif du bilan ; 2. Comptabilisation du montant de la créance financière correspondante à l’actif du  bilan ; 3. Annulation dans les comptes consolidés de la redevance perçue enregistrée en  produits d’exploitation dans les comptes individuels, et comptabilisation d’un  produit financier et d’un remboursement progressif du prêt ; 4. Annulation de l’amortissement de l’immobilisation ; 5. Constatation des impôts différés liés au retraitement des contrats. 2. Chez le preneur :  Au bilan :

Au commencement du contrat, le bien est enregistré en immobilisation à l’actif en contrepartie de la comptabilisation d’un emprunt au passif du bilan. Le paragraphe 20 de la norme IAS 17 dispose qu’au début de la période de location, l’entité doit comptabiliser les contrats de location financement à l’actif et au passif de son bilan pour des montants égaux à la juste valeur du bien loué ou, si celle-ci est inférieure, à la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location déterminées, chacune, au commencement du contrat de location. 12

 Un exemple des écritures de retraitement devant être passées par le bailleur est présenté au niveau de l’annexe n°4. Page 74 sur 150

Le taux d’actualisation à utiliser pour calculer la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location, est le taux d’intérêt implicite du contrat de location si celui-ci peut être déterminé, sinon le taux d’emprunt marginal du preneur doit être utilisé. Les coûts directs initiaux du preneur sont ajoutés au montant comptabilisé à l’actif, qui est soumis ensuite aux normes IFRS applicables (IAS 16 et IAS 36 en particulier).  Au compte de résultat :

Les loyers versés sont assimilés aux annuités constantes de remboursement d’un emprunt et sont ventilés entre : - un amortissement de capital, et - une charge financière calculée sur la base du capital restant dû et d’un taux d’intérêt constant (taux d’actualisation d’origine). Par ailleurs, l’actif inscrit au bilan fait l’objet d’une dotation aux amortissements selon une méthode cohérente avec celle appliquée à la catégorie à laquelle appartient le bien. La durée d’amortissement retenue est égale à la durée la plus courte entre la durée d’utilité retenue pour la catégorie à laquelle appartient le bien et la durée du contrat de location (sauf certitude raisonnable que le preneur devienne propriétaire de l’actif en fin de location). Ainsi, les écritures de retraitements peuvent se présenter comme suit 13 : 1. Enregistrement du bien en immobilisation à l’actif du bilan ; 2. Comptabilisation de l’emprunt correspondant au passif du bilan ; 3. Annulation dans les comptes consolidés de la redevance enregistrée en charges d’exploitation dans les comptes individuels, et comptabilisation d’une charge financière et d’un remboursement progressif de l’emprunt ; 4. Comptabilisation de l’amortissement de l’immobilisation ; 5. Constatation de la dépréciation éventuelle du bien dans les conditions que si l’entreprise en était propriétaire ; 6. Constatation des impôts différés liés au retraitement des contrats. En cas d’interruption du contrat, les éléments qui proviennent du traitement du contrat de location financement sont soldés et le montant net résultant de ces différents éléments ainsi que le produit éventuellement perçu en cas de transfert du contrat, sont enregistrés en résultat. Outre le calcul des impacts liés aux retraitements des contrats de location financement identifiés, la société doit indiquer pour chaque catégorie d’actif : 1. La valeur nette comptable à la date de clôture ; 2. Un rapprochement entre le total des paiements minimaux au titre de la location à la clôture et leur valeur actuelle ainsi que le montant des paiements minimaux au titre de la location et leur valeur actuelle à payer : à moins d’un an, de 1 à 5 ans, et à plus de 5 ans ; 3. Description générale des principales dispositions des contrats. II – Contrats de concessions de services :

Le référentiel comptable marocain ne prévoit aucun traitement spécifique des contrats de service conclus par une société. En effet, les contrats de service donnent lieu uniquement à la comptabilisation d’une charge au niveau des comptes sociaux. 13

 Un exemple des écritures de retraitement devant être passées par le preneur est présenté au niveau de l’annexe n°5. Page 75 sur 150

Par contre, en normes IFRS, dès lors que certains accords répondent, en substance , à la définition d’un contrat de location financement, doivent être traités en tant que contrat de location même s’ils n’ont pas la forme juridique d’un contrat de location. Le paragraphe 6 de l’IFRIC 4 dispose qu’un accord comporte un contrat de location financement si : •

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L’exécution de l’accord dépend de l’utilisation d’un actif ou d’actifs spécifiques ; et L’accord confère un droit d’utiliser l’actif, cette condition est satisfaite si l’une des situations ci-dessous est remplie : - l’acheteur a la possibilité ou le droit d’exploiter l’actif ou d'ordonner à d'autres de l'exploiter de la façon qu’il établit tout en obtenant le contrôle de la majeure  production ou autre utilité de l’actif ; - l’acheteur a la possibilité ou le droit de contrôler l’accès physique à l’actif sous-jacent tout en contrôlant plus qu’une partie insignifiante de la production ou autre utilité de l’actif ; - les faits et circonstances indiquent qu’il est peu probable que d’autres parties, autres que l’acheteur, prendront plus qu’une partie insignifiante de la  production ou autre utilité produite ou générée par l’actif pendant la durée de l’accord, et le prix payé par l’acheteur n’est ni contractuellement fixé par une unité de production, ni égal au prix du marché actuel par unité de production au moment de la livraison de la production.

Ainsi, si un accord contient un contrat de location, les parties à l’accord doivent appliquer à l’élément « location » du contrat les dispositions de la norme IAS 17. En conséquence, si un accord contient un contrat de location, celui-ci doit être classé comme contrat de locationfinancement ou comme contrat de location simple selon les critères de classification des contrats de location exposés au niveau du troisième chapitre de la première partie. Par ailleurs, les autres éléments de l’accord qui ne sont pas dans le champ d’application de l’IAS 17 doivent être comptabilisés séparément selon les autres normes. Par conséquent, les paiements et autres contreparties imposés par l’accord doivent être séparés au commencement de l’accord ou lors d’une réappréciation de l'accord entre ceux afférents à la location et ceux concernant d'autres éléments sur la base de leurs justes valeurs relatives . Les paiements minimaux au titre de la location tels que définis au niveau de l’IAS 17 n’incluent que les paiements relatifs à la location (c’est-à-dire le droit d’utiliser l’actif) et excluent les paiements relatifs à d’autres éléments de l’accord (par exemple concernant les services et le coût des intrants). Les sociétés marocaines opérant dans le secteur immobilier sont donc amenées à analyser au cas par cas leurs contrats de service conclus afin d’identifier les contrats de service comportant en substance un contrat de location financement et de les traiter tel qu’exposé dans ce qui précède. Section II : Immobilisations corporelles :

La norme IAS 16 est sans doute, l’une des normes qui ont impacté de manière significative les comptes consolidés des groupes tout en présentant des difficultés importantes lors de leur mise en œuvre. Comme nous l’avons souligné au niveau du troisième chapitre de la première partie, la norme IAS 16 prévoit deux méthodes pour le traitement ultérieur des immobilisations (modèle du

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coût ou modèle de réévaluation). Néanmoins, la tendance générale est le maintien de la méthode du coût pour le traitement des immobilisations corporelles. D’ailleurs, cette tendance est confirmée par l’étude menée par le cabinet international KPMG 14. En effet, les résultats de l’étude confirment qu’à l’exception d’un seul groupe de construction européen, aucun des autres constructeurs européens de l’échantillon de l’étude n’a opté pour la réévaluation de ses immobilisations corporelles. Cette situation s’explique notamment par la volatilité qu’entraîne le modèle de la réévaluation sur le montant des immobilisations ainsi que par la complexité de sa mise en œuvre (suivi dans le temps des flux de réévaluation par capitaux propres ou par résultat, amortissement par résultat pratiqué sur la valeur réévaluée, fréquence régulière des réévaluations, …etc.). En vue de faciliter le passage aux normes IFRS, la norme IFRS 1 propose aux entreprises d’adopter certaines exemptions à l’application de manière rétrospective de l’ensemble des normes IAS/IFRS qui sont applicables à toutes les opérations antérieures à la date de transition. Ainsi, par mesure de simplification, les groupes peuvent retenir l’exemption prévue par la norme IFRS 1 pour le traitement des immobilisations corporelles, à savoir de retenir la juste valeur ou une réévaluation antérieure comme coût présumé (immobilisation par immobilisation). D’après l’étude du cabinet KPMG citée ci-dessus, les groupes de construction européens n'ont  pas procédé, dans leur majorité, à des réévaluations en juste valeur de leurs immobilisations dans leur bilan d'ouverture IFRS. Toutefois, certains groupes britanniques ont maintenu en normes IFRS les réévaluations d’immeubles et de terrains qui avaient été comptabilisées dans leurs comptes établis en normes locales. En pratique, les principaux retraitements identifiés au sein des groupes européens opérant dans le secteur immobilier et qui concernent également les groupes immobiliers marocains adoptant le référentiel IFRS sont : Revue de la valeur initiale de certains actifs. Application de l’approche par composants. •

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I – Revue de la valeur initiale des actifs :

Le CGNC préconise que certaines dépenses liées à l’acquisition des immobilisations ne doivent pas être incluses dans le coût de l’immobilisation tels que les honoraires de  professionnels, les frais d’acte, les droits de mutation…etc. La norme IAS 16, comme nous l’avons exposé au niveau de la première partie, précise que le coût d’entrée d’une immobilisation doit inclure l’ensemble des frais afférents à son acquisition ou sa production ainsi que l’estimation initiale des coûts de démantèlement, de retrait de l’actif et de remise en état du site. Par ailleurs, à travers le modèle de la réévaluation tel que décrit par la norme IAS 16, les sociétés peuvent opter pour la méthode de réévaluation de leurs actifs pour ce qui est de leurs évaluations postérieures. 14

« Les premiers états financiers IFRS des groupes de construction européens, vers une comparabilité renforcée ? », Etude menée par le cabinet international KPMG, Novembre 2006.

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Ainsi, les sociétés ayant réalisé des réévaluations ponctuelles de leurs immobilisations corporelles devront retraiter l’écart entre la valeur comptable qui figure au niveau des comptes consolidés et celle enregistrée au niveau des comptes sociaux jusqu’à la sortie de l’actif par la contrepartie des réserves consolidées avec un impact impôts différés. Par ailleurs, la valeur des actifs immobilisés, notamment les terrains et les constructions devra être augmentée des frais d’acquisition y afférents. En pratique, il est difficile de reconstituer l’ensemble des frais d’acquisition relatifs aux immobilisations figurant au niveau du bilan, par conséquent, les sociétés ont calculé une moyenne des droits de mutation payés au titre des dernières années. Ce pourcentage est appliqué aux actifs éligibles à ces droits afin d’estimer les droits de mutation qui auraient dû être inclus dans le coût de l’immobilisation si les normes IFRS étaient toujours appliquées. Quant aux honoraires et commissions des professionnels, seuls les frais qui ont pu être reconstitués, ont été retenus. Les frais d’acquisition affectés aux constructions devront être amortis au même rythme que celles-ci. Dans ce sens, nous pouvons dans un but de simplification, retenir le taux d’amortissement IFRS des constructions et l’appliquer à ces frais. En principe, chaque société est tenue d’appliquer de façon rétrospective l’ensemble des normes IAS-IFRS qui lui sont applicables. Ainsi, chaque entité est tenue de reconstituer la valeur des immobilisations en tenant compte des principes de la norme IAS 16. La méthode exposée ci-dessus, constitue une alternative au traitement de base fastidieux et généralement impossible à réaliser en pratique. II – Application de l’approche par composants :

Selon le CGNC, l’amortissement consiste à étaler le montant amortissable d'une immobilisation, qui est la différence entre sa valeur d’entrée et sa valeur résiduelle, sur sa durée prévisionnelle d'utilisation par l’entreprise selon un plan d'amortissement. Cette durée d’utilisation prévisionnelle peut être : Soit la durée de vie probable de l’immobilisation, laquelle est appréciée en fonction de facteurs physiques ou économiques qui la conditionnent. A la fin de la durée de vie, la valeur résiduelle prévisionnelle est généralement nulle ; le montant amortissable est égal dans ce cas à la valeur d’entrée. •

Soit une durée d’utilisation propre à l’entreprise, inférieure à la durée de vie, et choisie en fonction de sa politique ou de sa stratégie (renouvellement systématique au bout d’un certain nombre d’années…), ou d’autres facteurs (exemple : limites juridiques légales ou contractuelles d’utilisation…). Dans cette hypothèse, la valeur résiduelle prévisionnelle est en principe relativement importante ; elle doit faire l’objet d’une estimation raisonnable en fonction du prix de cession  probable ; le montant amortissable est alors égal à la différence entre la valeur d’entrée et cette valeur résiduelle. •

Les méthodes d’amortissement retenues doivent être appliquées de manière constante d’un exercice à l’autre, à moins que des circonstances nouvelles ne justifient un changement. Par

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ailleurs, l’annexe doit mentionner pour chaque catégorie principale d’immobilisations amortissables, la méthode d’amortissement utilisée. En pratique, les sociétés marocaines retiennent les durées d’amortissement admises fiscalement pour le calcul des amortissements sans tenir compte des prescriptions du CGNC. Les normes IFRS apportent une nouvelle approche de l’amortissement des immobilisations, en effet, selon la norme IAS 16, les sociétés sont tenues d’amortir séparément chaque partie d’une immobilisation corporelle ayant un coût significatif par rapport au coût total de l’immobilisation. Ainsi, les composants d’un actif doivent être comptabilisés comme des actifs distincts s’ils ont des durées d’utilité différentes de celles des autres composants, ou lorsqu’ils procurent des avantages à la société selon un rythme différent nécessitant l’utilisation de taux et de modes d’amortissement différents. De nombreuses précisions sont apportées par la même norme concernant la détermination de la durée d’utilité d’une immobilisation corporelle. En outre, la norme IAS 16 oblige les sociétés à réexaminer la durée d’utilité d’une immobilisation corporelle périodiquement et, si les prévisions sont sensiblement différentes des estimations antérieures, la dotation aux amortissements de l’exercice en cours et des exercices futurs doit être ajustée. De même, le mode d’amortissement appliqué aux immobilisations corporelles doit être réexaminé périodiquement (au moins à chaque fin de période annuelle) et, en cas de modification importante du rythme attendu d’avantages économiques découlant de ces actifs, le mode doit être modifié pour refléter ce changement de rythme. Lorsqu’un tel changement de mode d’amortissement est nécessaire, il doit être comptabilisé comme un changement d’estimation comptable conformément à la norme IAS 8 et la dotation aux amortissements de l’exercice et des exercices futurs doit être ajustée. De ce qui précède, on pourrait constater qu’une immobilisation corporelle est considérée comme un ensemble indissociable et amortissable selon un même rythme par les normes marocaines. Les normes IFRS apportent une approche différente, en imposant de comptabiliser de manière séparée, les éléments, que comporte une immobilisation corporelle, ayant des durées de vie ou des rythmes d’amortissement distincts, de manière à pouvoir associer à chaque élément son  plan d’amortissement spécifique et de comptabiliser en immobilisations les dépenses ultérieures de renouvellement correspondantes. Ainsi, la méthode de l’approche par composants va conduire les sociétés à reconstituer le coût réel historique des composants, ainsi que les amortissements qui aurait dû être pratiqués. Cette méthode est applicable même lorsque la valeur comptable nette de l’actif est nulle. Cette démarche rétrospective peut se dérouler de la manière suivante : Rechercher les factures d’origine ou afférentes au dernier remplacement et porter les montants des différents composants à l’actif du bilan, puis recalculer les amortissements sur ces valeurs en fonction de leur date d’acquisition et des nouvelles durées d’utilité définies. •

S’il n’y a pas eu de remplacement, la valeur de l’immobilisation n’est pas modifiée et il n’y a donc pas de variation de la valeur brute inscrite à l’actif. •

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Cependant l’entreprise devra recalculer de nouveaux amortissements sur la base des durées d’utilité différentes des durées d’amortissement initialement retenues. Pour ce faire, elle doit  préalablement procéder à la ventilation par composants. S’il y a eu des remplacements, il convient de reconstituer le coût du dernier remplacement et de l’inscrire à l’actif après avoir sorti l’élément remplacé à sa valeur nette comptable (V.N.C.). •

S’il est impossible d’identifier les factures d’origine, les entreprises peuvent décomposer les valeurs brutes des immobilisations selon la répartition du coût actuel à neuf en fonction des données techniques. •

En pratique, c’est cette dernière méthode qui a été retenue pour l’application de l’approche  par composant. Les sociétés, à l’aide d’experts, ont pu identifier les composants majeurs de chaque catégorie homogène d’actifs et les durées d’utilité y afférentes. Par ailleurs, il faut noter que les règles retenues en matière d’application de l’approche par composants ont une incidence directe sur l’application des règles comptables liées au remplacement des composants et à l’amortissement des immobilisations corporelles. L’approche par composant s’applique également aux immobilisations corporelles utilisées dans le cadre d’un contrat de location financement. Une fois les composants identifiés, la durée d’utilité de chaque composant devra être déterminée avec l’aide d’experts externes et/ou des responsables du service technique de la société. En principe, chaque société est tenue d’appliquer de façon rétrospective l’ensemble des normes IFRS qui lui sont applicables, à toutes ses opérations antérieures à la date de transition. Ainsi, la première adoption des IFRS entraîne l’obligation de passer en revue tout le « fichier des immobilisations », afin de vérifier la conformité des enregistrements et classements aux dispositions de la norme IAS 16. Les durées d’utilité devront être quant à elles redéfinies afin de s’aligner sur la réalité économique plutôt que la prise en considération des taux fiscaux. La mise en œuvre de la norme IAS 16 conduit généralement les entités à la mise en place d’un nouveau logiciel de gestion des immobilisations pouvant gérer ces dernières selon les  principes marocains mais également selon les normes IFRS. III – Dépréciation des actifs corporels :

La norme IAS 36 prévoit des tests de dépréciation qui doivent être conduits en cas d’apparition d’indices de perte de valeur et ce en vue de s’assurer que la valeur nette comptable d’un actif n’est pas supérieure à sa valeur recouvrable. A chaque fois qu’une dépréciation sera comptabilisée, la base amortissable des immobilisations concernées par la dépréciation devra être modifiée. Par la suite, toute modification du montant de cette dépréciation entraînera de la même manière une nouvelle modification de la valeur de la base amortissable et des amortissements. L’application de la norme IAS 16 implique ainsi un suivi et une organisation des données relatives à la vie économique des immobilisations. Cela implique :

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La description et l’identification des composants de l’immobilisation ; L’identification de l’immobilisation et son rattachement à une unité génératrice de trésorerie ; L’identification et la description des évènements de gestion qui affectent l’immobilisation et chacun de ses composants ; L’évaluation et la comptabilisation de l’immobilisation tout au long de sa durée de vie.

Il s’agit ainsi de pouvoir suivre : Les éléments constitutifs du coût historique de l’immobilisation ; Le plan d’amortissement initial et ses révisions successives ; L’historique des dépréciations éventuelles. •

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Section III : Immeubles de placement :

La notion d’immeubles de placement n’est pas prévue par les normes marocaines contrairement aux normes IFRS qui obligent au niveau de la norme IAS 40 de reclasser en immeubles de placement tout bien immobilier (terrain ou bâtiment) détenu pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux plutôt que pour l’utiliser dans la production ou le vendre. L’une des caractéristiques de cette norme est qu’elle offre deux régimes comptables différents, celui du coût prévu par la norme IAS 16 pour toutes les immobilisations corporelles et celui de la juste valeur avec passage en résultat des ajustements de valeur. On notera que le renvoi à la norme IAS 16 dans la norme IAS 40 se limite au modèle du coût, en effet, les immeubles de placement ne peuvent bénéficier du système de réévaluation prévu par la norme IAS 16, celui-ci impliquant l’inscription en capitaux propres des ajustements de valeur. Les principales sociétés impactées par cette norme seront les sociétés foncières dont l’activité est de détenir à long terme et développer des actifs destinés à la location. Ainsi, nous allons détailler au niveau de cette section le traitement qui leur a été consacré par les IFRS. I - Recensement des immeubles de placement :

Les immeubles de placement sont les immeubles qu’une société foncière détient, soit en tant que propriétaire, soit en tant que preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement. Le patrimoine d’une société foncière ne se compose donc : ni des immeubles de placement qu’elle louerait en vertu d’un contrat de locationfinancement en tant que bailleur ; ni des immeubles de placement qu’elle détiendrait en tant que preneur en vertu d’un contrat de location simple. •

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En effet, comme nous l’avons constaté au niveau de la première partie, la norme IAS 17 considère tout preneur d’un contrat de location-financement comme le propriétaire économique du bien et impose la comptabilisation des biens loués dans le cadre du contrat de location-financement dans ses états financiers. Les sociétés devront donc commencer par recenser l’ensemble de leur patrimoine avant de choisir l’une des deux options de comptabilisation proposées par la norme IAS 40.

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L’identification du patrimoine se fera ainsi en trois temps : 1. identification des immeubles détenus en tant que propriétaire ; 2. identification des immeubles de placement détenus en tant que preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement ; 3. et identification des immeubles de placement détenus en tant que bailleur dans le cadre d’un contrat de location-financement (afin de les sortir de leur patrimoine). 1. Immeubles de placement détenus en tant que propriétaire :

La société foncière devra recenser l’ensemble des biens immobiliers qu’elle détient en tant que propriétaire et qui satisfont la définition d’un immeuble de placement. Généralement, parmi les biens immobiliers d’une société foncière, ne rentrent pas dans la catégorie « Immeubles de placement » : le siège social puisqu’il est utilisé pour ses besoins personnels à des fins administratives ; les biens immobiliers en cours de construction qui doivent être traités selon la norme IAS 16. •

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2. Immeubles de placement détenus par la société en tant que preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement :

La norme IAS 17 impose aux preneurs de contrats de location-financement de retraiter dans leurs états financiers les biens immobiliers détenus dans le cadre de tels contrats. Ce retraitement consiste en la comptabilisation des biens en immobilisations corporelles à l’actif du bilan avec en contrepartie un emprunt au passif et l’annulation de la redevance enregistrée. a. Recensement des immeubles de placement détenus par la société en tant que preneur dans le cadre d’un contrat de location-financement :

Les sociétés devront tout d’abord recenser l’ensemble de leurs contrats de location détenus en tant que preneur puis se demander si ces contrats concernent la location d’immeubles de  placement selon la définition donnée par les IFRS. Si tel est le cas, il faudra alors distinguer si le contrat est un contrat de location-financement ou un contrat de location simple selon les normes IFRS, en s’appuyant sur les critères  présentés par la norme IAS 17. En effet, la norme IAS 17 a mis en évidence un certain nombre d’exemples de situations et d’indicateurs permettant d’identifier un contrat de location-financement. Néanmoins, ces critères ne sont ni exhaustifs ni limitatifs. Ce sont seulement des indications qui peuvent être complétées par d’autres critères déterminés par la société. Le tableau ci-dessous regroupe ces critères comme suit :

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Tableau de classification des contrats de location Le contrat de location remplit-il un de ces critères? Le contrat de location prévoit-il le transfert de la  propriété de l'actif au preneur au terme de la durée du contrat de location?

OUI

NON

Le contrat de location donne-t-il au preneur l'option d'acheter l'actif à un prix qui devrait être suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date à laquelle l'option peut être levée pour que, dès le commencement du contrat, on ait la certitude raisonnable que l'option sera levée? La durée du contrat de location couvre-t-elle la majeure partie de la durée de vie économique de l'actif même s'il n'y a pas transfert de propriété? Au commencement du contrat, la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location s'élève-t-elle au moins à la quasi-totalité de la juste valeur de l'actif loué? Les actifs loués sont-ils d'une nature tellement spécifique que seul le preneur peut les utiliser sans leur apporter de modifications majeures? Les pertes subies par le bailleur sont-elles à la charge du preneur en cas de résiliation du contrat  par le preneur? Les profits et pertes résultant de la variation de la  juste valeur de la valeur résiduelle sont-ils à la charge du preneur (par exemple sous forme d'une diminution de loyer égale à la majeure partie du  produit de cession à la fin du contrat de location)? Le preneur a-t-il la faculté de poursuivre la location  pour une 2ème période moyennant un loyer sensiblement inférieur au prix du marché? Le preneur contrôle-t-il les décisions opérationnelles et financières relatives à l'actif?

Si la société répond « oui » à l’une de ces questions, elle est alors en présence d’un contrat de location-financement. Si un contrat est classé comme un contrat de location-financement, alors il devra être retraité dans les comptes de la société. L’immeuble de placement correspondant devra être comptabilisé selon les dispositions des normes IAS 17 et IAS 40. 

Cas particulier :

La norme IAS 17 offre la possibilité au preneur d’un bien immobilier en location simple de comptabiliser l’intérêt détenu dans l’immeuble comme un immeuble de placement sous certaines conditions : Page 83 sur 150

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Le bien doit répondre à la définition d’un immeuble de placement, et Le preneur doit valoriser l’intérêt détenu dans l’immeuble à la juste valeur.

Ceci est une option à prendre au cas par cas mais reste irrévocable une fois prise, même en cas de changement des caractéristiques de la location. Si cette option est choisie, la valorisation de l’intérêt détenu dans l’immeuble de placement devra se faire à la juste valeur. Exemple : la société loue un immeuble en location simple puis sous-loue une partie de cet immeuble à un tiers. Les étages sous-loués répondent à la définition d’un immeuble de  placement. L’intérêt détenu dans l’immeuble de placement peut être capitalisé à l’actif de l’entreprise, s’il est valorisé à la juste valeur. Si ultérieurement, l’entreprise reprend ces étages  pour son utilisation propre, il reste valorisé à la juste valeur et comptabilisé à l’actif du bilan,  jusqu’au terme du contrat de location simple. La seule inconnue reste donc la valorisation de l’intérêt détenu qui n’est pas précisée par la norme IAS 17. b. Sortie des immeubles de placement détenus en tant que bailleur dans le cadre d’un contrat de location-financement :

Comme nous l’avons vu ci-dessus, dans le cadre des contrats de location-financement, c’est le  preneur qui est considéré comme le propriétaire économique du bien loué et c’est à lui de le comptabiliser à l’actif de son bilan. Par symétrie, l’actif donné en location doit obligatoirement être sorti de l’actif chez le bailleur, comme s’il avait été vendu à crédit. Dans ce cas, il est aussi nécessaire d’effectuer un recensement des contrats de location signés en tant que bailleur et portant sur des biens considérés comme des immeubles de placement selon la norme IAS 40. Chaque contrat devra être analysé en s’appuyant sur les critères de distinction d’un contrat de location-financement et d’un contrat de location simple. Tout contrat qui, suite à cette analyse, serait qualifié de contrat de location-financement devra être sorti du patrimoine de la société. II – Choix d’un modèle de valorisation : quelles implications pour les sociétés foncières marocaines ?

Dans le cadre du passage aux normes IFRS, différents choix s’imposent aux sociétés foncières marocaines en matière de traitement comptable des immeubles tant à la date de transition qu’en régime de croisière. Ainsi, le choix d’un modèle de valorisation des immeubles de placement (modèle de la juste valeur ou modèle du coût) implique des conséquences au niveau des états financiers établis en IFRS à la fois au moment du passage aux normes IFRS ainsi qu’à chaque clôture annuelle. 1. Conséquences au moment du passage aux normes IFRS : a. Modèle du coût :

Les conséquences du modèle du coût pour l’évaluation des immeubles de placement sont  pratiquement identiques à celles de l’ensemble des immobilisations corporelles pour lesquelles le traitement de référence de la norme IAS 16 a été choisi par la société. En effet, suivant le régime du coût, il y a lieu de répartir le coût sur les différentes composantes de l’immeuble et de les amortir selon des plans d’amortissement distincts. Chaque immeuble doit faire l’objet d’une analyse compte tenu de ses caractéristiques propres, ceci implique une mise

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en place d’une approche par composantes, un réajustement de la valeur initiale, une revue de la durée d’amortissement et une disparition des provisions pour grosses réparations. A. Revue de la composition du coût des immeubles de placement :

L’autre traitement permettant aux sociétés foncières de comptabiliser les immeubles de  placement selon le modèle du coût va tout d’abord les obliger à valider la constitution du coût de leurs immeubles de placement. En effet, le coût d’un immeuble doit correspondre à la définition du coût donné par la norme IAS 16. Des divergences existent entre les règles marocaines et les normes IFRS quant à la définition de ce coût. Ainsi, tous les éléments de coût qu’une société aura activés et qui ne satisfont pas la définition du coût selon les normes IFRS devront être retraités de l’actif et inversement. Exemple de frais non activables selon les normes IFRS : la valeur nette comptable des immeubles détruits qui ont été incorporés dans le coût des nouveaux immeubles… •

Inversement, tous les coûts qui sont activables en normes IFRS et qui ne l’ont pas été selon les règles marocaines devront être activés. Exemples : •

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les honoraires ou frais d’actes non activables selon le CGNC et le P.C.S.I. alors que la norme IAS 16 les considère comme des frais directement attribuables pour mettre l’actif en état de marche devront être immobilisés ; certaines charges de personnel comme la part d’indemnités de départ en retraite…

 Exception au principe général :

La norme IFRS 1 offre aux sociétés qui décident d’appliquer le modèle du coût, la possibilité de valoriser les immeubles de placement à la juste valeur à la date de transition, cette juste valeur tenant alors lieu de coût historique par convention. Cette option permettrait aux sociétés de ne pas avoir à retraiter l’ensemble du coût de leurs immobilisations et de leurs immeubles de placement. La juste valeur deviendrait la nouvelle valeur nette du bien ; les amortissements étant remis à zéro. L’impact des ajustements se fera à la date de transition dans le bilan d’ouverture, au sein des capitaux propres puis les sociétés continueront à amortir le bien les années suivantes. Toutefois, il faut bien prendre en compte le fait que le choix de cette option va générer une hausse des amortissements futurs et va réduire la plus-value future qui pourrait être dégagée en cas de sortie du bien. B. Mise en place d’une approche par composantes :

Les normes IFRS imposent la mise en place d’une approche par composantes pour la comptabilisation des immobilisations corporelles selon la méthode du coût amorti. Cela signifie que les entités doivent répartir le coût total d’un actif entre ses différents éléments constitutifs et comptabiliser chaque élément séparément dès lors que ces composantes ont des durées d’utilité différentes de l’actif auquel elles se rapportent et/ou dès lors qu’elles  procurent des avantages à l’entreprise selon un rythme différent. L’objectif de l’approche par composante est de refléter le mode de consommation d’un composant plus rapide que le reste de l’actif.

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Le degré de finesse à adopter lors de la décomposition d’un immeuble de placement (ou d’une immobilisation corporelle), comme la possibilité de prendre un seuil de signification ne sont  pas cependant définis en normes IFRS. C’est à l’évaluateur de se positionner sur cette question. Ainsi, les sociétés devront s’assurer que l’ensemble de leurs immeubles de placement fait bien l’objet d’une décomposition par composantes et vérifier que cette dernière est suffisamment détaillée et précise. Une fois les composants du coût des immeubles de placement analysés, la société devra alors décomposer ses immeubles par composantes. Si aucune approche par composantes n’est mise en place, les services techniques de l’entreprise devront effectuer une étude quant aux possibilités de ventilation des éléments  principaux en composants et aux fréquences de renouvellement. Ces données devront être rapprochées des règles de comptabilisation des actifs. Les propositions techniques confrontées aux données historiques de remplacement ou le cas échéant de constatation de provisions pour grosses réparations, permettront d’arrêter les composants. Les sociétés marocaines peuvent par ailleurs se référer en matière de décomposition des immeubles de placement à la position de la Fédération Française des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF) qui a proposé une approche quant à la ventilation par famille de composants et a recensé cinq éléments de composition 15: Le terrain, Le gros œuvre, Les façades, étanchéité, couverture et menuiseries extérieures, Les installations générales et techniques (IGT) dont : chauffage climatisation, ascenseurs, monte-charge, électricité câblage, transmission communication,  plomberie, autres équipements, Les agencements dont : agencements intérieurs et décoration (cloisons, carrelage). •

•

•

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•

La FSIF précise cependant que la ventilation des composants doit être établie par l’historique et l’aspect technique propre à chaque immeuble. Une fois décomposées, les composantes devront être évaluées. Ce travail est particulièrement compliqué. En effet, les normes IFRS n’autorisent qu’une approche rétrospective et non  prospective. La société devra ainsi isoler le coût de chaque composant dans le coût initial de l’immobilisation et non déterminer le coût des composants par décomposition de la valeur nette comptable de l’immobilisation à la date du changement. Cette méthode nécessitera de rechercher les factures d’origine ou afférentes au dernier remplacement, de porter les montants des différents composants à l’actif du bilan et de recalculer les amortissements sur ces valeurs en fonction de la date d’acquisition et des nouvelles durées d’utilisation. S’il n’y a  pas eu de remplacement, la valeur brute de l’immobilisation n’est pas modifiée et est juste éclatée entre les différents composants. Prenons l’exemple d’un immeuble se composant d’une toiture et de gros œuvre. Cet immeuble a été acheté et comptabilisé en N-4 pour 2.000 KDH comme un immeuble unique dans les comptes. Cet immeuble est amorti sur 40 ans. La société sait qu’au bout de 20 ans, il 15

 Cf. annexe n° 7 « Position de la FSIF relative à l’amortissement et à la dépréciation des actifs ». Page 86 sur 150

y aura lieu de changer la toiture pour un coût de remplacement estimé à la date de remplacement à 600 KDH. La société détermine le coût historique de la toiture, dont la durée de vie pouvait être estimée dès l’origine comme différente de la durée de vie de l’immobilisation principale. Son coût est estimé à partir de l’estimation du coût de remplacement, éventuellement corrigé d’autres effets connus, soit 400 KDH. Le coût du gros œuvre sera évalué à 1.600 KDH (2000-400). Les provisions pour grosses réparations vont disparaître des comptes des sociétés puisqu’elles seront intégrées au coût de la composante de l’élément auquel elles se rattachent. Les sociétés devront recenser l’ensemble des provisions pour grosses réparations comptabilisées dans leur  bilan afin de les retraiter via les capitaux propres et les comptabiliser via l’identification de composantes chez l’actif auquel elles se rapportent. C. Revue de la durée d’amortissement :

Jusqu’alors, la majorité des entreprises marocaines amortissaient leurs biens selon les taux fiscaux, or, en IFRS, selon la norme IAS 16 les immobilisations corporelles doivent être amorties sur la durée d’utilité. Ainsi, les sociétés devront effectuer à la date de l’établissement du bilan d’ouverture en IFRS, une revue des durées d’amortissement de leurs biens afin de vérifier que celles-ci sont en accord avec leur durée d’utilité. Si ce n’est pas le cas, l’entreprise devra corriger ses durées d’amortissement afin de les aligner sur les durées d’utilité ; l’impact étant directement comptabilisé via les capitaux propres. Une fois que les coûts des composants sont calculés, la société devra recalculer, de manière rétrospective, les amortissements selon la nouvelle décomposition de l’immobilisation pour définir l’impact de la nouvelle méthode dans les capitaux propres à l’ouverture. Ce calcul devra prendre en compte la valeur résiduelle du bien s’il y en a une. La société devra aussi se demander si les modes d’amortissement reflètent le rythme selon lequel les avantages économiques futurs liés à l’actif sont consommés par l’entreprise. Si ce n’est pas le cas, le mode d’amortissement devra être revu. Ainsi, en reprenant l’exemple ci-dessus, chaque année, l’amortissement total qui aurait dû être comptabilisé depuis 4 ans est de : Gros œuvre : 1600/40 * 4 =160 TOTAL = 240 et non 2 000/40 * 4 = 200 Toiture : 400/20 *4 = 80 Si l’on choisit de continuer à l’amortir en linéaire et si l’on considère que la valeur résiduelle des deux composantes est de zéro, il faudra comptabiliser 200 – 240 = - 40 d’ajustements en capitaux propres. D. Prise en compte de la valeur résiduelle :

La prise en compte de la valeur résiduelle dans le montant amortissable est obligatoire en IFRS. Ainsi, les sociétés devront effectuer une revue des valeurs résiduelles de leurs immeubles de placement dans le but de les intégrer dans les montants amortissables pour la

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 présentation des comptes en IFRS. Les divergences seront ainsi comptabilisées via les capitaux propres. E. Disparition des provisions pour grosses réparations :

La constitution des provisions pour grosses réparations est interdite en normes IFRS. Les coûts des révisions (dépenses qui ont pour objet de modifier les installations ou de remplacer tout ou partie des actifs ou de prolonger leur durée de vie, tel que le remplacement des ascenseurs dans un immeuble) ou des inspections majeures (dépenses qui font l’objet de  programmes pluriannuels de grosses réparations ou de grandes révisions tel que le contrôle régulier des réseaux d’eau et d’électricité dans un parc d’immeubles) doivent être comptabilisés en charges sauf si : - ils sont identifiés comme un composant distinct de l’actif ; - ce composant a déjà été amorti (pour refléter la consommation des avantages qui sont remplacés ou restaurés par l’inspection ou la révision majeure) ; - ces coûts remplacent ou restaurent les avantages attendus de l’actif ; - il est probable que des avantages économiques futurs associés à l’actif iront à l’entreprise ; - le coût de l’inspection ou de la révision majeure peut être évalué de façon fiable. Dans ce cas, le montant des grosses réparations doit être évalué et constituer un composant distinct de l’immobilisation à laquelle il se rapporte. Ainsi, les sociétés ayant comptabilisé selon les règles marocaines leurs coûts de révision et d’inspection majeure en constituant une provision pour grosses réparations devront, afin de se conformer aux IFRS, soit retraiter cette provision pour constater un composant « grosses réparations », soit reconstituer le coût amorti du composant à travers une reconstitution de la valeur brute historique du composant à partir des factures d’origine ou afférentes au dernier remplacement et de l’amortissement cumulé à la date de transition de manière rétrospective à  partir des durées d’utilité indépendamment des durées fiscales. F. Prise en compte des coûts d’emprunt dans la valorisation des immeubles de placement:

Avant sa révision, la norme  IAS 23, Coûts d’emprunt , proposait deux méthodes de comptabilisation des coûts d’emprunt. Le traitement de référence consiste à les comptabiliser en charges dans l’exercice au cours duquel ils sont encourus. L’autre traitement consiste à les incorporer dans le coût de l’actif s’ils sont directement attribuables à l’acquisition, la construction ou la production d’un actif éligible. Les sociétés qui décident de comptabiliser leurs immeubles de placement selon le modèle du coût avaient à choisir l’une de ces deux méthodes pour comptabiliser leurs coûts d’emprunt. Aujourd’hui, avec la révision de la norme IAS 23 en mars 2007, l’option préférentielle qui  prévoyait que l’ensemble des charges financières courues devait être comptabilisé en charges, sans distinguer entre celles supportées du fait d'investissements en cours et les autres a été supprimée, et par conséquent, la nouvelle version érige en seule méthode possible celle qui n'était pas considérée comme préférentielle précédemment, il s’agit de la méthode consistant à incorporer dans les actifs éligibles les charges financières supportées pendant la période d'acquisition, de construction ou de production des actifs éligibles, et devra être appliquée par les sociétés au plus tard dans les comptes à compter du 1 er  janvier 2009.

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Ainsi, avant la révision de la norme IAS 23, les sociétés devaient choisir entre l’une ou l’autre des deux méthodes proposées par l’ancienne version de l’IAS 23 à savoir, l’activation ou la comptabilisation en charges financières des coûts d’emprunt liés à la construction ou l’acquisition d’un immeuble de placement. Ce choix de l’une de ces deux méthodes ne se faisait pas sans impact sur les capitaux propres des sociétés, au moment du passage aux IFRS, et les sociétés devaient calculer l’impact de chacune des deux méthodes et les comparer. De ce fait, les sociétés qui activaient les coûts d’emprunt avant le passage aux normes IFRS, elles n’auront aucun ajustement à comptabiliser. Par contre, les sociétés qui comptabilisaient ces coûts en charges financières avant le passage aux IFRS, elles doivent comptabiliser un ajustement en plus des capitaux propres et en plus des immeubles de placement lors du  passage aux normes IFRS sera égal à la somme de A – B. Avec : A : Montant des coûts d’emprunt comptabilisés en charges B : Montant qui aurait dû être amorti au 1 er  janvier N et qui est égal à C * nombre d’années écoulées entre la date de comptabilisation des coûts et le 1 er  janvier N C : Montant qui aurait dû être amorti chaque année et qui est égal à D/E D : Montant des coûts d’emprunt comptabilisés en charges E : Durée d’amortissement de ces coûts d’emprunt si ces coûts avaient été activés b. Modèle de la juste valeur :

En évitant tous les problèmes d’estimation soulevés par l’identification des composantes et la détermination des plans d’amortissement, le régime de la juste valeur est plus séduisant du strict point de vue de sa complexité de mise en œuvre. Il se borne à une comptabilisation en résultat de la différence entre la juste valeur et la valeur au bilan.  Nous allons présenter dans ce qui suit les conséquences du choix de ce modèle lors du  premier exercice d’adoption de ces normes. A. Modèle de la juste valeur : un choix irréversible

La norme IAS 8 (Méthodes comptables, changements d’estimations comptables et erreurs) établit que l’on ne doit procéder à un changement volontaire de méthode comptable que si ce changement permet une présentation plus appropriée des opérations, autres évènements ou conditions dans les états financiers de l’entité. Il est hautement improbable que l’abandon du modèle de la juste valeur pour le modèle du coût permette une présentation plus appropriée. Cela signifie que le choix de la méthode de la  juste valeur est irréversible et que les sociétés qui opteront pour ce modèle lors du passage aux IFRS ne pourront jamais en changer. B. Une application généralisée à l’ensemble des immeubles de placement :

La norme IAS 40 précise qu’une entreprise qui choisit le modèle de la juste valeur devra appliquer ce modèle à l’ensemble de ses immeubles de placement sans exception. Une entreprise ne peut donc pas choisir d’évaluer une partie de ses immeubles de placement selon le modèle de la juste valeur et l’autre partie selon le modèle du coût. L’ensemble de ses immeubles de placement devra alors être évalué selon le modèle de la juste valeur. Par ailleurs, la norme IAS 40 encourage les entreprises à faire appel à un expert immobilier afin de déterminer la juste valeur des immeubles de placement. Il devra lui être demandé une

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information détaillée immeuble par immeuble. Il est donc conseillé à une société qui opte  pour le modèle de la juste valeur de faire appel à un expert non seulement au moment du  passage aux IFRS mais aussi à chaque clôture d’exercice afin de déterminer correctement la  juste valeur des immeubles de placement. Le rôle de l’évaluateur indépendant devient ainsi fondamental du fait de la traduction financière immédiate des conclusions de ce dernier au niveau des résultats de la société. Conséquences comptables du choix du modèle de la juste valeur au moment de la première adoption des normes IFRS :



La norme IFRS 1 établit un certain nombre de principes à appliquer au moment du passage aux normes IFRS dont celui-ci : tout ajustement lié à la première application des IFRS doit être comptabilisé directement en résultats non distribués c’est-à-dire en capitaux propres. Ce  principe est très important puisque cela signifie que l’impact lié à la comptabilisation des immeubles de placement à leur juste valeur sera comptabilisé via les capitaux propres lors du  passage aux IFRS. L’écriture sera la suivante : 

Cas d’une plus value latente :

2321x 115x 

Libellé Immeubles de placement Réseves liées à la juste valeur 

Débit *

Crédit *

Cas d’une moins value latente :

115x 2321x

Libellé Réseves liées à la juste valeur Immeubles de placement

Débit *

Crédit *

On peut supposer que dans la plupart des cas, la juste valeur sera supérieure, voir très supérieure, à la valeur nette comptable, ce qui aura pour conséquence une hausse sensible des capitaux propres. En conséquence, le choix de l’option ne pourra se faire sans évaluer le montant de la plusvalue potentielle qui viendra impacter les capitaux propres du premier exercice de l’adoption des IFRS, ni sans se demander s’il est judicieux pour la société que le bilan reflète la valeur réelle de son patrimoine. 2. Conséquences à chaque clôture annuelle : a. Modèle de la juste valeur :

Le choix du modèle de la juste valeur devrait prendre en considération aussi bien les impacts sur les états financiers à la date de transition qu’à la clôture de chaque exercice. En effet, un des impacts majeurs de la norme IAS 40 est la comptabilisation des variations de la juste valeur en résultat. Le paragraphe 28 de la norme établit, en effet, qu’ « un profit ou une perte résultant d’une variation de la juste valeur d’un immeuble de placement doit être inclus dans le résultat de l’exercice au cours duquel il se produit ». Ainsi, à chaque clôture (sauf au moment du passage aux normes IFRS), le résultat de l’exercice traduira en autre, les variations de la juste valeur du patrimoine de l’entreprise.

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Cet impact est un élément important à prendre en considération. Le résultat donnera plus une indication sur la conjoncture du marché immobilier de l’année passée que sur les  performances opérationnelles de l’entreprise concernée. Les sociétés foncières marocaines souhaitent-elles qu’à chaque clôture, leur résultat varie plus ou moins fortement, à la baisse ou à la hausse, en fonction de l’état du marché immobilier ? Souhaitent-elles présenter un résultat  beaucoup plus volatile dans les années à venir ? La réflexion doit aussi porter sur les plus ou moins-values de cession qui se calculeront dorénavant sur des valeurs réévaluées. De ce qui précède, on peut conclure qu’afin d’évaluer les impacts de la comptabilisation d’un immeuble à sa juste valeur, la société va devoir estimer la juste valeur de l’ensemble des biens immobiliers considérés comme des immeubles de placement. Cette valorisation sera aussi utile à l’entreprise qui décidera de profiter de l’option offerte par la norme IFRS 1 de réévaluer ses immobilisations corporelles et ses immeubles de placement à leur juste valeur lors du passage aux IFRS alors qu’elle aura choisi le modèle du coût. La meilleure manière de valoriser ses immeubles est bien sûr de faire appel à un expert. En général, celui-ci les valorisera selon l’approche des flux actualisés. Cependant, à défaut d’expert, la société pourra calculer elle-même les flux futurs actualisés de ses immeubles de  placement. Les projections actualisées des flux de trésorerie devront cependant se baser sur des estimations fiables des flux de trésorerie futurs, s’appuyant sur les termes des contrats de location et dans la mesure du possible sur des indications externes telles que les loyers actuels demandés sur le marché pour des biens similaires ayant la même localisation et dans le même état et auxquels sera appliqué un taux d’actualisation reflétant les estimations par le marché actuel de l’incertitude quant au montant et à la date des flux de trésorerie. Les normes IFRS étant vouées à la transparence, elles font par conséquent, état d’une information à fournir en annexe beaucoup plus détaillée qu’en normes marocaines. L’ensemble des informations à fournir dans le cadre de la norme IAS 40 est présenté en annexe n° 7. b. Modèle du coût : A. Revue des modes et durées d’amortissement à chaque clôture :

Comme nous l’avons vu au niveau de la section précédente, la norme IAS 16 établit que les méthodes et durées d’amortissement doivent être revues au moins à chaque fin d’exercice, toute divergence étant comptabilisée au compte de résultat. Ainsi, les sociétés sont désormais contraintes de passer en revue les durées et méthodes d’amortissement au moins une fois par an. B. Prise en compte de la valeur résiduelle dans le montant amortissable :

 Nous avons signalé précédemment que la prise en compte de la valeur résiduelle dans le montant amortissable est obligatoire en normes IFRS qu’en normes marocaines. Cependant, des divergences existent quant à la définition de cette valeur résiduelle entre les deux référentiels. En effet, pour la norme IAS 16, la valeur résiduelle est le prix actuel pour des actifs de l’âge et de l’état estimé de l’immobilisation à la fin de sa durée d’utilité, nets des coûts de sortie de l’actif. Selon le C.G.N.C, la valeur résiduelle doit faire l’objet d'une estimation raisonnable en fonction du prix de cession probable, elle est donc le montant futur nets des coûts de sortie

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attendus qu’une société obtiendrait de la cession de l’actif sur le marché à la fin de son utilisation. Cette divergence sera peut être significative pour des immeubles de placement détenu à long terme. Les fréquences de revue de la valeur résiduelle sont identiques aux fréquences de revue des modes et durées d’amortissement, à savoir une fois au moins par exercice ; les normes IFRS étant plus strictes et plus contraignantes que le référentiel marocain. C. Mise en œuvre des tests de dépréciation :

La comptabilisation des immeubles de placement selon le modèle du coût amorti impose aux entreprises de comptabiliser leurs immeubles de placement à leur coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeurs. Le premier enjeu des sociétés va donc tout d’abord se situer au niveau du choix et la mise en  place des indices de dépréciation. La norme IAS 36 propose un certain nombre d’indices, mais la liste n’est pas exhaustive. Ainsi, pour les sociétés foncières, les indices pourraient être les suivants : •

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Baisse de la valeur de marché de l’actif ; Existence d’indices de dégradation physique de l’immeuble de placement ; Changements importants dans l’environnement dans lequel sont implantés les immeubles de placement …

L’indice le plus facile à mettre en place est sûrement celui de la baisse de la valeur de marché de l’actif puisque la valeur de marché correspond à la juste valeur du bien. La meilleure manière d’obtenir des informations fiables pour obtenir la valeur de marché des biens de la société sera de faire appel à un expert. En effet, le marché immobilier étant un marché actif, il sera facile pour la société d’obtenir une valorisation de ses immeubles de placement de la part d’un spécialiste en immobilier. L’expert donnera la juste valeur de son patrimoine immeuble  par immeuble. Toutefois, l’entreprise pourra toujours calculer elle-même la juste valeur de ses immeubles de placement Le deuxième enjeu va se situer au niveau du calcul de la valeur recouvrable. La norme précise tout d’abord qu’il est nécessaire de calculer la juste valeur et la valeur d’utilité de l’actif à  partir du moment où l’une des deux se révèle supérieure à la valeur nette comptable de l’actif. Toutefois, dans le cas où la juste valeur plus facilement déterminable (notamment pour les immeubles de placement) est inférieure à la valeur nette comptable, la société devra être capable de calculer la valeur d’utilité de ses immeubles de placement. La valeur d’utilité étant la valeur actualisée des flux de trésorerie futurs attendus provenant d’un actif ou d’une unité génératrice de trésorerie. Le taux d’actualisation correspond au taux avant impôt qui reflète les appréciations actuelles du marché et des risques spécifiques de l’actif. Le calcul peut s’avérer compliqué mais la norme IAS 36 est très explicite à ce sujet. Enfin, le troisième enjeu pour les sociétés sera de s’assurer qu’elle est capable d’estimer la valeur recouvrable de l’ensemble de ses actifs pris individuellement ce qui lui éviterait de devoir identifier des unités génératrices de trésorerie (UGT), dont l’identification peut s’avérer très compliquée. Les immeubles de placement étant des actifs possédés dans le but de

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retirer des revenus locatifs, on peut penser qu’il sera possible d’estimer la valeur recouvrable de chacun d’eux. D. Une information financière plus détaillée :

L’information à fournir en annexe est tout aussi importante que pour le modèle de la juste valeur (Cf. annexe n° 7). Néanmoins, les sociétés doivent bien prendre en compte le fait que même si elles choisissent le modèle du coût, elles seront quand même obligées d’indiquer en annexe la juste valeur de leurs immeubles de placement. Toutefois, la norme IAS 40 ne  précise pas si la juste valeur doit être présentée immeuble par immeuble ou de manière globale, par conséquent, les sociétés peuvent choisir d’indiquer le montant de la juste valeur de façon globale pour l’ensemble de ses immeubles de placement et non immeuble par immeuble. 3. Conséquences communes aux deux modèles : Linéarisation des revenus locatifs :

L’une des difficultés soulevées par la norme IAS 17 est la comptabilisation des produits de location par le bailleur, lorsque le contrat de location incorpore des prestations de service à effectuer par le bailleur en sus de la mise à disposition du bien loué. La question a trait plus  précisément à la comptabilisation par le bailleur des produits provenant de la prestation de service et des coûts liés à cette prestation, lorsque celle-ci a lieu rapidement après la conclusion du bail.  Nous avons constaté au niveau de la première partie que les revenus locatifs devant être comptabilisés en produits de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location. En effet, dans le cadre de la négociation d’un nouveau contrat ou le renouvellement d’un contrat de location, les sociétés foncières sont souvent amenées à consentir au preneur un certain nombre d’avantages. Ces avantages peuvent être aussi divers que l’octroi d’un nombre de mois de loyers gratuits ou réduits, la prise en charge temporaire par le bailleur des coûts habituellement supportés par le preneur… En substance, ces avantages consentis par le  bailleur font partie du prix net accepté par les deux parties en contrepartie de l’utilisation de l’actif par le preneur. En conséquence, c’est ce coût net total (coût total des loyers diminué des avantages obtenus) qui devra être réparti sur la durée du contrat en contrepartie des avantages économiques que le preneur retire de l’utilisation de l’actif. Les sociétés foncières seront donc obligées, au moment du passage aux normes IFRS, de recenser dans un premier temps parmi ses contrats de location simple, quels sont ceux qui font l’objet d’une franchise ou d’une réduction de loyer sur une période déterminée. Puis, pour chacun des baux en cours, la société devra se demander : •

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Quelle est la durée du contrat de location ? La durée du contrat de location désigne la  période non résiliable pendant laquelle le preneur s’est engagé à louer l’actif ainsi que toutes périodes ultérieures pendant lesquelles le preneur a l’option d’obtenir la poursuite de son contrat de location moyennant ou non le paiement d’une somme complémentaire dans la mesure où, dès le commencement du contrat de location, on peut avoir la certitude raisonnable que le preneur exercera son option. Nous l’appellerons la durée ferme du bail. A combien s’élèvent les loyers sur la durée ferme du bail ?

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Ces données lui permettront de retraiter par les capitaux propres les écarts entre les revenus locatifs lissés sur la durée du contrat et les revenus comptabilisés lors du passage aux IFRS et en résultat les années suivantes. En guise de conclusion, les sociétés devront tenir compte de l’ensemble des conséquences de chacun des modèles (juste valeur ou modèle du coût) afin de choisir leur option comptable. En effet, les sociétés devront prendre conscience des impacts comptables, organisationnels et informatifs que générera l’application des deux traitements sur leurs états financiers, et ce, au moment de la conversion aux normes IFRS mais aussi à chaque clôture annuelle. Cependant, quelque soit l’option choisie, les immeubles de placement devront être présentés sur une ligne séparée au bilan et seront, par conséquent, déconnectés de la ligne « immobilisations corporelles ». Les entreprises devront modifier la présentation de leur bilan pour rajouter une ligne spécifique à l’actif intitulée « immeubles de placement ». La meilleure manière d’appréhender les impacts liés à chacune des options comptables sera d’effectuer une simulation des états financiers consolidés selon l’une et l’autre des options. Par ailleurs, les sociétés marocaines vont devoir prendre connaissance des pratiques faites par les sociétés foncières françaises en matière d’options retenues lors de leur passage aux normes IFRS, afin de profiter de l’expérience de ces sociétés et ainsi connaître de près les conséquences de chacun des modèles retenus sur les fonds propres et les résultats de ces dernières. III – Problématiques d’application de la norme IAS 40 : Pratiques et choix opérés par les sociétés foncières françaises cotées lors du passage aux normes IFRS :

 Nous avons jugé utile de présenter dans cette partie les pratiques des sociétés foncières françaises cotées ainsi que les choix qu’elles ont opérés lors de l’exercice de transition aux IFRS. Le choix de présentation des résultats des études de grands cabinets en la matière vient du fait que les sociétés marocaines pourront s’inspirer des pratiques et choix de ces sociétés afin de mieux gérer les impacts du passage aux normes IFRS. Si l’évaluation initiale de l’immeuble de placement doit être faite systématiquement au «coût» à la date d’acquisition, l’entreprise a la possibilité de choisir ensuite comme méthode comptable soit le modèle de la juste valeur, soit le modèle du coût avec application de la méthode retenue à tous ses immeubles de placement. Le choix entre ces deux modèles est fondamental sachant que l’option pour la juste valeur est irréversible et engage donc l’entreprise sur la durée pour l’ensemble de son parc immobilier sauf dans les cas de transferts spécifiquement prévus par l’IAS 40. Un des principaux arguments en faveur de l’utilisation de la juste valeur pour évaluer les immeubles de placement est de répondre à l’attente des marchés financiers en matière de mesure de la performance financière de l’actif. En période de hausse immobilière notamment, le modèle du coût présente, en effet, l’inconvénient de sous-estimer la valeur réelle des biens concernés. En revanche, les inconvénients du modèle de la juste valeur pour cette catégorie d’actifs non financiers sont loin d’être négligeables. Ils tiennent principalement : aux difficultés d’évaluation des immeubles du fait de marchés parfois insuffisamment actifs, dans certains cas, ou de la non comparabilité d’un immeuble à l’autre ; au coût des expertises à mettre en oeuvre dans le cadre de ces évaluations régulières (révisions annuelles). •

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Ceci étant, le modèle du coût comporte des contraintes techniques que la juste valeur a le mérite de faire disparaître. On pense ici, principalement, à l’approche par composants, à la gestion de plans d’amortissement IFRS selon les durées d’utilité et avec révision annuelle ainsi qu’à la mise en oeuvre de tests de dépréciation. En définitive, du point de vue opérationnel : le modèle de la juste valeur est plutôt simple sur le plan administratif mais délicat en terme d’évaluation pour les experts qui en ont la charge ; le modèle de coût est à l’inverse bien normé au niveau des composants du coût tout en étant plus complexe en terme de gestion administrative et comptable. •

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Afin d’étudier les problématiques qui se posent aux sociétés foncières européennes dans le cadre de leur transition aux normes IFRS ainsi que les choix opérés par ces dernières. Une étude a été menée par le cabinet KPMG 16  sur un échantillon de 14 sociétés foncières européennes cotées, a permis de constater que les pratiques des sociétés foncières en matière de choix des modèles d’évaluation des immeubles, sont partagées. En effet, plus de 60% des foncières de l’échantillon ont opté pour la méthode de la juste valeur. Le choix pour cette option est cependant prédominant pour les foncières paneuropéennes et les nouvelles foncières cotées tandis que moins de la moitié des foncières cotées historiques ont opté pour la juste valeur. Parmi les sociétés de l’échantillon ayant opté pour la méthode du coût amorti, seules deux sociétés ont procédé à une révision de la ventilation de la valeur comptable de chaque ensemble immobilier entre terrain et bâtiment, sur la base des données communiquées par les experts immobiliers. En guise de synthèse, dans les sociétés étudiées, la transition aux normes IFRS, au niveau du traitement comptable des immeubles, a entraîné des impacts importants dans leurs comptes consolidés avec principalement l’abandon des provisions pour grosses réparations interdites en normes IFRS, la refonte de la politique d’amortissement et la généralisation de l’approche  par composants. La transition aux normes IFRS comporte incontestablement pour les sociétés foncières des choix importants en matière d’actifs immobiliers en régime de croisière comme à la date de transition avec l’arbitrage entre modèle du coût et modèle de la juste valeur ainsi que la mise en oeuvre de l’approche par composants. En effet, pour les foncières étudiées, des aménagements seront certainement nécessaires pour gérer l’approche par composants, les valeurs et les plans d’amortissement IFRS, le suivi des  pertes de valeur, l’information l’information sectorielle et l’affectation des actifs aux UGT… UGT…

16

  D’après l’étude « Première application des normes IFRS pour les sociétés foncières cotées françaises et européennes », publiée en décembre 2006 par le cabinet KPMG. Page 95 sur 150

DEUXIEME CHAPITRE : TRAITEMENT DES MODALITES DE RECONNAISSANCE DU CHIFFRE D’AFFAIRES SELON LES NOUVELLES NORMES : FAUT-IL APPLIQUER LA METHODE A L’AVANCEMENT OU CELLE A L’ACHEVEMENT ?

Les promoteurs immobiliers ont vocation à commercialiser les projets immobiliers avant que la construction soit terminée, voire même qu'elle ait commencée. Tel est fréquemment le cas des ventes de résidences pour particuliers. Les acheteurs obtiennent le droit de prendre  possession d'un lot dans le programme, une fois f ois ce lot achevé. En contrepartie, ils payent un dépôt, remboursable si le promoteur est défaillant, et le solde lors de leur entrée dans les lieux. Les projets immobiliers pour les entreprises prennent souvent d'autres formes, telles que la vente de l'ensemble du projet à un acheteur unique. L'acheteur étant tenu d'effectuer des  paiements au fur et à mesure de la construction. construction. L’une des problématiques majeures auxquelles ont été confrontées les sociétés de promotion immobilières lors du passage aux normes IAS/IFRS, est la comptabilisation en produit de leur chiffre d’affaires engendré par une vente immobilière principalement celui relatif aux ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA). Faut-il appliquer la méthode à l’avancement ou celle à l’achèvement pour ce type de vente ? Cette problématique traduite en termes IFRS signifie : Doit-on appliquer la norme IAS 11 ou la norme IAS 18 lors de la comptabilisation des revenus relatifs aux VEFA ? L’IFRIC a noté des pratiques divergentes entre promoteurs quant au mode de comptabilisation des contrats de vente d’immeubles avant l’achèvement de la construction : Certains d'entre eux ne comptabilisent le produit qu'à la date de livraison à l'acquéreur du bien dont la construction est achevée. Dans ce cas, ce sont les dispositions de la norme IAS 18 « Produits des activités ordinaires » qui s'appliquent. Selon cette norme, le produit n'est comptabilisé que lorsque le contrôle du bien et l'essentiel des risques et avantages sont transférés à l'acquéreur (lorsqu'il devient possible d'emménager dans le bien immobilier et que celui-ci est livré à l'acquéreur). •

D'autres promoteurs comptabilisent le produit plus tôt, en fonction du stade d'avancement de la construction. Dans ce cas, ce sont les dispositions de la norme IAS 11 « Contrats de construction » qui s'appliquent. •

Ainsi, l’IFRIC 15 « Accords pour la construction d'un bien immobilier » (ex IFRIC D21 « Vente de biens immobiliers ») aborde le problème de comptabilisation des produits par un promoteur immobilier et traite essentiellement de la signification du terme « contrats de construction » tel que défini par la norme IAS 11 et précise les conditions qui doivent être remplies afin de pouvoir considérer un contrat de vente d’immeubles comme des contrats de construction selon la norme IAS 11 ou comme des contrats de vente vente de biens selon la norme IAS 18. Section I : IFRIC 15 : Problématique liée au traitement spécial des Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

L’IFRIC a publié le 03 Juillet 2008 l’interprétation « IFRIC 15 : Accords pour la construction d'un bien immobilier » suite aux nombreux débats et discussions qui ont suivi la publication du projet d’interprétation « IFRIC D21 : Vente de biens immobiliers » ; et ceci afin d’unifier Page 96 sur 150

la pratique des sociétés de promotion immobilière en matière de comptabilisation des résultats des contrats de construction. I – Consensus proposé :

L’IFRIC 15 traite principalement deux questions : l'accord est-il dans le champ d'application de la norme IAS 11 ou de la norme IAS 18 ? à quel moment le chiffre d'affaires relatif à la construction du bien immobilier doit-il être comptabilisé ? •

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1. L'accord est-il dans le champ d'application d'IAS 11 ou d'IAS 18 ?

S'agissant des normes applicables, la norme IAS 11 vise les projets immobiliers constituant des contrats de construction alors que la norme IAS 18 s'applique à des ventes de biens immobiliers existants ou dont les caractéristiques sont prédéterminées dans l'offre du  promoteur. Selon l’IFRIC 15, la norme IAS 11 s'applique lorsque l'accord répond à la définition d'un contrat de construction tel que défini au niveau de son troisième paragraphe : "un contrat  spécifiquement négocié  pour la construction d'un actif ou d'un ensemble d'actifs...". Ainsi, à ce titre, un accord pour la construction d'un bien immobilier répond à la définition d'un contrat de construction lorsque l'acheteur a imposé au vendeur les caractéristiques du bien à construire. L’IFRIC 15 développe cette notion en indiquant qu'un contrat est un contrat de construction notamment dans les cas suivants : • En vertu des clauses du contrat, l'acheteur du bien immobilier est en mesure d'imposer son point de vue sur les  aspects structurels majeurs du programme à construire, avant que la construction ne débute, ou d'imposer des changements majeurs une fois la construction entreprise, même s'il n'exerce pas les droits qui lui sont reconnus par le contrat ; • Le vendeur transfère à l'acheteur le contrôle, ainsi que les risques et les avantages liés aux travaux en cours, dans l'état où ils sont et au fur f ur et à mesure où ils progressent. Cette seconde circonstance devra être considérée comme remplie dans les cas non limitatifs suivants : • La construction s'effectue sur un terrain dont l'acheteur est propriétaire ou locataire ; • L’acheteur a le droit de prendre le contrôle des travaux en cours, afin par exemple de désigner une nouvelle entreprise pour terminer la construction, même s'il en résulte pour lui une pénalité ; • Dans le contexte de la rupture du contrat initial de construction, l'acheteur qui prend le contrôle des travaux en cours doit payer à la première entreprise le prix des travaux déjà exécutés. A l'inverse, les circonstances suivantes sont de nature à montrer qu'un contrat est une vente de  bien immobilier : • Les négociations entre l'acheteur et le vendeur ont principalement porté sur le prix et le calendrier des paiements, l'acheteur n'ayant que des possibilités limitées de demander des modifications des plans. Ces possibilités sont par exemple le choix d'une option parmi celles offertes par le vendeur ou une modification mineure du plan de base ; Page 97 sur 150

• L'acte ne confère à l'acheteur que le droit d'acquérir le bien à une date ultérieure, le vendeur conservant jusqu'à cette date le contrôle, ainsi que les avantages et les risques, sur les travaux en cours relatifs au bien en cause. Par ailleurs, lorsque la norme IAS 11 est appliquée, le contrat de construction inclut également tous les contrats ou composants du contrat pour la fourniture des services qui sont directement liés à la construction du bien immobilier, conformément au paragraphe 5(a) d'IAS 11 et au paragraphe 4 d'IAS 18 qui considèrent que les contrats de construction comprennent également les contrats de prestation de services directement liés à la construction d'un actif, tel que les contrats d'architecture ou d'ingénierie. Par conséquent, les produits des activités ordinaires provenant de tels contrats sont traités en conformité avec les dispositions relatives aux contrats de construction, telles qu'elles sont précisées au niveau de la norme IAS 11. En revanche, un accord pour la construction d'un bien immobilier en vertu duquel les acquéreurs ne disposent que d'une possibilité limitée de modifier les plans - par exemple en sélectionnant une option parmi celles proposées par l'entité - ou ne peuvent exiger que des variations mineures des plans d'origine, constitue un accord pour la vente de biens placé dans le champ d'application d'IAS 18. 2. Comptabilisation du chiffre d'affaires provenant de la construction d'un bien immobilier : a. L'accord constitue un contrat de construction :

Lorsque l'accord répond à la définition d’un contrat de construction tel que précisé ci-dessus, entre dans le champ d'application de la norme IAS 11 et que le résultat peut être évalué de façon fiable, l'entité doit comptabiliser le chiffre d'affaires par référence au degré d'avancement du contrat, conformément à la norme IAS 11. L'accord peut ne pas répondre à la définition d'un contrat de construction et, par conséquent,  peut être placé dans le champ d'application d'IAS 18. Dans ce cas, l'entité doit déterminer si l'accord porte sur une prestation de service ou sur la vente de biens. b. L'accord porte sur une prestation de services :

Si l'entité n'est pas tenue d'acquérir ou de fournir des matériaux de construction, l'accord peut ne porter que sur une prestation de services, conformément à IAS 18. Dans ce cas, si les conditions spécifiées dans le paragraphe 20 d'IAS 18 sont remplies, le produit des activités ordinaires doit être comptabilisé en fonction du degré d'avancement de la transaction, en appliquant la méthode de l'avancement des travaux. Dans le cas d’une vente immobilière, l’IFRIC considère que la définition d’un contrat de construction est respectée si la transaction conduit le promoteur à délivrer une  prestation de construction selon les spécifications de l’acheteur . Cette prestation peut être mise en évidence grâce aux critères fournis par le comité d’interprétation à savoir : L’acheteur a la possibilité de spécifier les principaux éléments de la structure du projet immobilier avant que la construction ne débute ou de les modifier en cours de travaux ; Les principaux risques et avantages liés à la construction en cours et le contrôle de cet actif en cours de construction sont transférés au fur et à mesure de l’avancement des travaux à l’acheteur. Ce transfert peut s’apprécier au travers des exemples suivants : - La construction est réalisée sur le terrain du client ; •

•

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- L’acquéreur a la possibilité de changer de constructeur pendant les travaux. Ainsi, les dispositions de la norme IAS 11 sont généralement applicables à la comptabilisation du produit des activités ordinaires et des charges y afférentes pour une transaction impliquant une prestation de services. c. L'accord concerne la vente de biens :

L’IFRIC a proposé un certain nombre d’indicateurs permettant d’identifier une vente de biens à savoir : Les négociations intervenues entre l’acheteur et le vendeur portant essentiellement sur le  prix et l’échéancier des paiements, l’acheteur ayant peu de latitude pour définir les caractéristiques du bien (exemples : modifications mineures ou modifications prédéterminées sur catalogue…) ; La transaction conférant au client un droit à acquérir le bien immobilier à une date future. L'entité est tenue de fournir des services et des matériaux de construction afin de répondre à son obligation contractuelle de livrer un bien immobilier à l'acquéreur. •

•

•

L'entité transfère ainsi à l'acquéreur le contrôle, les risques et avantages importants liés à la  propriété du bien immobilier dans leur totalité, à une date unique (par exemple à l'achèvement, avant ou après la livraison). Dans ce cas, l'entité ne doit comptabiliser les  produits que lorsque tous les critères du paragraphe 14 d'IAS 18 sont satisfaits. Deux conditions parmi celles-ci exigent du vendeur qu’il ait transféré à l’acheteur le contrôle effectif sur les biens, ainsi que les risques et les avantages liés à ces biens. Ces conditions doivent être appliquées au bien lui-même, dans l’état d’avancement où il se trouve, et non au droit reconnu à l’acheteur d’acquérir le bien une fois celui-ci terminé. Lorsque l'entité est tenu de réaliser des travaux complémentaires sur le bien immobilier qui sont postérieurs à la livraison de celui-ci à l'acquéreur, elle doit comptabiliser un passif et une charge conformément au paragraphe 19 d'IAS 18 qui stipule que les charges, y compris les garanties et autres coûts devant être encourus postérieurement à la livraison des marchandises,  peuvent normalement être évaluées de façon fiable lorsque les autres conditions de comptabilisation du produit des activités ordinaires ont été satisfaites. Toutefois, le produit des activités ordinaires ne peut pas être comptabilisé lorsque les charges ne peuvent pas être évaluées de façon fiable ; dans de telles circonstances, toute contrepartie déjà reçue au titre de la vente des biens doit être comptabilisée en tant que passif. Ce passif doit être évalué conformément à la norme IAS 37. En revanche, lorsque l'entité est tenue de livrer des biens et services complémentaires qui sont identifiables séparément du bien immobilier déjà livré à l'acquéreur, elle devrait avoir identifié les biens et services restants comme un composant distinct de la vente, conformément au paragraphe 8 de l’IFRIC 15. Par ailleurs, une entité peut transférer à l'acquéreur le contrôle, les risques et avantages importants de la propriété du bien en cours de construction, dans l'état dans lequel il se trouve au cours de sa construction. Dans ce cas, si tous les critères du paragraphe 14 d'IAS 18 sont remplis de manière continue au cours de la construction du bien, l'entité doit comptabiliser le  produit en fonction du degré d'avancement, en appliquant la méthode de l'avancement des

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travaux. Les dispositions d'IAS 11 sont généralement applicables à la comptabilisation des  produits et des charges afférents à une telle transaction. II - Analyse économique des contrats de VEFA :

La recherche de l’image fidèle n’est pas toujours une affaire évidente. Le contenu des contrats en matière de construction ou d’ingénierie est souvent complexe, ceci rendrait l’analyse des obligations mutuelles et des responsabilités une nécessité afin de pouvoir cerner la réalité économique qu’elles couvrent. Lorsqu’un promoteur vend des appartements à des particuliers au sein d’un immeuble en cours de construction, le produit de la vente doit-il être pris à l’avancement de la construction ou à la livraison des appartements ? Comme nous l’avons souligné précédemment, l’IFRIC 15 a pour objectif d'harmoniser les  pratiques comptables observées chez les promoteurs immobiliers concernant la vente de biens à l'unité (tels qu'appartements ou maisons), en l'état futur d'achèvement (c'est-à-dire avant que la construction ne soit achevée ou qu'elle ait même commencée). A l'heure actuelle, les  promoteurs immobiliers appliquent les IFRS de manière divergente 17 et comptabilisent à des dates différentes le produit de la vente d'un bien. 1. Les spécificités des contrats VEFA sont-elles appréhendées par l’IFRIC ?

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est définit par l’article 618-1 du D.O.C. comme étant une convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve ses droits et ses attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux de l’immeuble. De la loi n°44-00, il résulte que le transfert de propriété du vendeur à l’acquéreur ne se fait que par l’inscription de l’acte définitif à la conservation foncière, contrairement à la V.E.F.A. française18 où le transfert de propriété se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ainsi, au Maroc, le promoteur reste propriétaire de l’immeuble jusqu’au dernier moment et après réception de l’intégralité du prix de vente. De cette définition, il ressort que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel le vendeur ne transfère à l’acheteur la propriété des immeubles jusqu’à leur achèvement. Y a-t-il transfert des risques et avantages à l’acheteur lors de l’avancement des travaux et avant la signature du contrat définitif ? Une analyse du contrat type de VEFA liée au transfert des risques et avantages à l’acquéreur d’après la loi nous permet de déduire ce qui suit :

17

  D’après l’étude du cabinet KPMG « Les premiers états financiers IFRS des groupes de construction européens, vers une comparabilité renforcée ? », publiée en décembre 2006. 18  La V.E.F.A. est définie en France par le Code civil comme étant « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux ». Page 100 sur 150

Risques

Incendie

Innondation

Y a-t-il transfert à l'acheteur avant la signature du contrat définitif?

Justification d'après la loi VEFA n°44.00

Non

Le vendeur doit constituer au  profit de l’acquéreur une caution  bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas échéant, une assurance afin de permettre à l’acquéreur de récupérer les versements en

Non

Avantages

Habitation

Non

Non

Le transfert de la propriété des fractions vendues au profit des acquéreurs n’est valable qu’à partir de la conclusion du contrat définitif ou après la décision définitive rendue par le tribunal lorsque l’immeuble est non immatriculé ou en cours d’immatriculation et à partir de l’inscription du contrat définitif ou de la décision rendue par le tribunal sur les registres fonciers lorsque l’immeuble est immatriculé.

cas de non application du contrat. Cette garantie prend fin à l’établissement du contrat définitif de vente et, lorsqu’il s’agit d’un immeuble immatriculé elle prend fin à l’inscription de ladite vente sur les registres fonciers.

Effondrement

Y a-t-il transfert à l'acheteur avant la Justification d'après la loi VEFA n°44.00 signature du contrat définitif?

Vente

L’acquéreur ne peut céder les droits qu’il tient d’une vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement à une tierce personne à Oui, sous conditions condition que cette cession soit effectuée dans les mêmes formes et conditions que l’acte préliminaire.

On peut ainsi déduire que cette forme particulière de vente immobilière a pour principale caractéristique de ne transférer le droit de propriété de l’actif au client qu’à l’achèvement de sa construction. Ainsi, les risques et les avantages liés à l’actif ne sont transférés à l’acheteur que lors de la signature du contrat définitif qui a lieu après le règlement intégral du prix, achèvement des travaux et obtention d’un permis d’habiter relatif à l’immeuble objet du contrat préliminaire. D’autre part, d’après mon expérience professionnelle, les contrats de VEFA existants sont des contrats d’adhésion et l’acheteur n’a pratiquement aucun choix concernant les spécifications techniques des appartements vendus. En effet,  il est relativement rare qu’un client – d’autant  plus s’il s’agit d’un particulier – modifie la structure d’un immeuble en cours de construction ou décide de changer de constructeur au cours des travaux. En revanche, les clients  particuliers ont souvent un choix limité en matière d’options ou de modification de la structure qui leur est proposée. Comme nous l’avons indiqué ci-dessus, l’IFRIC 15 explicite les critères d’identification des contrats de construction. 2. Identification des caractéristiques du contrat :

Le projet de l’IFRIC repose sur une analyse précise des caractéristiques du contrat de vente. Cette analyse s’articule autour des questions suivantes : L’acheteur a-t-il la possibilité de choisir les éléments essentiels de la construction ? Le vendeur réalise-t-il une prestation de services ou une livraison de biens ? •

•

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Dans le cas d’une livraison de biens, le vendeur transfère-t-il les risques et avantages au fur et à mesure de la construction du bien ? Ces questions ont été examinées par le comité d’interprétation et des réponses qui leur sont apportées dépend le traitement comptable applicable à chaque contrat. •

a. L’acheteur peut-il choisir les éléments structurels de la construction ?

L’enjeu de cette question est l’identification de la norme comptable applicable. Si le client  peut intervenir dans le choix des éléments clés du projet, la transaction répond à la définition d’un contrat de construction spécifiquement négocié figurant dans la norme IAS 11. Par voie de conséquence, la marge du promoteur est reconnue selon la méthode de l’avancement. L’implication du client dans le choix des spécifications techniques est un concept emprunté aux normes US GAAP (SOP 81) qui n’a pas son équivalent en IFRS. De quels choix parle-t-on ? Et à quel point pourrait-on constater que le client est impliqué dans le choix des spécifications techniques des constructions vendues avant leur achèvement ? Le choix par le client des carreaux de la salle de bain, la couleur de la peinture de son futur appartement, ou des travaux de finition suffit-il à qualifier un contrat de contrat de construction spécifiquement négocié? De toute évidence non. A l’issue de longs débats, l’IFRIC confirme que les choix doivent porter sur des caractéristiques structurelles du projet, désignant ainsi les ouvrages qui ont été conçus et réalisés spécifiquement  pour le client. A titre d’exemple, le client devra avoir la capacité de  participer aux choix architecturaux, au design d’ensemble, à la sélection des projets et/ou des entreprises, qu’il exerce cette capacité ou non. Dans le cas où le client ne peut pas agir sur les choix structurels, le contrat doit être comptabilisé selon les dispositions de la norme IAS 18 – Produits des activités ordinaires. b. S’agit-il d’une prestation de services ou d’une vente de biens ?

La prestation de services implique la reconnaissance de la marge à l’avancement selon la norme IAS 18. A l’inverse, la vente de biens imposerait la comptabilisation de la marge  jusqu’à la date de livraison des biens. L’IFRIC 15 établit que la méthode à l’avancement serait appliquée à une vente de bien si le contrat transfère le contrôle d’une part et les risques et avantages d’autre part à l’acheteur au fur et à mesure de la réalisation du bien. Evidemment, dans le cas contraire la vente sera comptabilisée à l’achèvement. Rappelons que le contrat de VEFA selon sa définition juridique marocaine ne transfère le contrôle ainsi que les risques et les avantages importants liés aux biens construits qu’à l’achèvement des travaux et livraison des biens lors de la signature du contrat définitif. D’autre part, il est relativement rare qu’un client qui sont principalement des particuliers intervient dans le choix des éléments structurels de la construction et n’a souvent qu’un choix limité en matière d’options ou de modification de la structure qui lui est proposée, par conséquent, nous pouvons conclure que pour ce type de contrat, les sociétés immobilières marocaines vont devoir appliquer la méthode à l’achèvement et non celle à l’avancement du fait que ce type de contrat ne remplit pas les critères de comptabilisation des contrats de construction à l’avancement tel que définis par l’IFRIC 15.

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Dans la réalité, les contrats de construction sont beaucoup plus compliqués. Des clauses diverses et variées peuvent alourdir les responsabilités réciproques des co-contractants. Ce qui appelle de la part des sociétés immobilières une analyse approfondie des contrats qui leur sont  présentés afin de s’assurer de leur bonne traduction économique. Ainsi, les sociétés immobilières marocaines vont devoir : 1. Inventorier l’ensemble de leurs contrats de construction ; 2. Procéder à une analyse pointue des  contrats types existants ; 3. Classer les contrats types et appliquer à chacun la méthode qui lui est attribuée par les normes IAS/IFRS. Cette analyse devrait par ailleurs suivre le schéma ci-dessous : Est-ce-que certains composants du contrat peuvent être identifiés séparément (ex. vente de terrain…)? Oui

 Non

A

Le contrat doit être divisé en composants séparés et identifiables Allouer la juste valeur du total reçu ou recevable à chaque composant Séparer les composants

Composants de la construction et directement liés aux services (selon le paragraphe 4 de l'IAS 18)

Composants de livraison de  biens et services

A

Appliquer IAS 18

A Est-ce-que le contrat ou l'un de ses composants satisfait la définition d'un contrat de construction?

Est-ce-que le contrat ou l'un de ses composants est une  prestation de services uniquement? Non Le contrat ou l'un de ses composants est une vente de  biens selon IAS 18

Oui

Le contrat ou l'un de ses composants est un contrat de construction selon IAS 11

Les coûts et les revenus doivent être reconnus selon le stade d'avancement

Oui

Le contrat ou l'un de ses composants est une prestatation de services selon IAS 18

Les coûts et les revenus doivent être reconnus selon le stade d'avancement

Est-ce-que les critères de reconnaissance des revenus de vente de biens sont réunis de façon continue? Non Les revenus sont reconnus lorsque toutes les conditions du  paragraphe 14 de l'IAS 18 sont satisfaites

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Oui

Les coûts et les revenus doivent être reconnus selon le stade d'avancement

La majorité des sociétés immobilières marocaines appliquent la méthode à l’achèvement pour leurs programmes de construction. Ainsi, nous avons jugé nécessaire de présenter dans ce qui suit la méthodologie de passage de la méthode à l’achèvement à la méthode à l’avancement, du fait que ces sociétés vont devoir appliquer cette dernière pour leurs contrats de construction qui répondent aux critères de comptabilisation à l’avancement tels qu’explicités  par l’IFRIC 15. Le passage de la méthode à l’achèvement à la méthode à l’avancement est considéré comme un changement de méthodes et de ce fait, il a sur les comptes les mêmes conséquences d’un changement de méthodes. Ainsi, nous allons exposé dans ce qui suit les outils devant être développés par les sociétés  pour le passage de la méthode à l’achèvement à celle de l’avancement. Section II : Méthodologie de passage de la méthode à l’achèvement à celle de l’avancement :

La méthode à l’avancement permettant de dégager un bénéfice avant la livraison définitive du contrat présente l’avantage de traduire la réalité économique des contrats de construction. Toutefois, la comptabilité du revenu à l’avancement pose implicitement un problème important de contrôle interne. En effet, les procédures internes des entreprises devront être mises à jour afin de sensibiliser les acteurs aux nouvelles règles de reconnaissance du revenu. L’ensemble des contrats de construction devrait être recensé selon leurs caractéristiques afin de collecter l’information destinée à alimenter les états financiers et les notes annexes. Ces travaux seront assurés par les opérationnels sur la base des procédures établies par les services centraux de comptabilité-consolidation. Les entreprises passant d’un mode de comptabilisation à l’achèvement au mode de comptabilisation à l’avancement seront particulièrement vigilantes quant à la qualité du suivi financier des contrats, notamment celles qui déterminent l’avancement en fonction des coûts encourus car cette méthode peut masquer des pertes à terminaison qui ne seront constatées qu’à la fin du contrat à moins d’un suivi financier rigoureux. Par ailleurs, la méthode à l’avancement ne peut être appliquée qu’avec l’existence de documents prévisionnels permettant une appréciation fiable du résultat attendu par chantier. L’application de la méthode à l’avancement repose ainsi sur la capacité de l’entreprise à déterminer de façon fiable les résultats à terminaison. Le passage de la méthode à l’achèvement à la méthode de l’avancement soulève des problématiques quant à la fiabilité des estimations des produits et des coûts, et quant à la détermination du pourcentage d’avancement. C’est dans ce cadre que nous proposerons une méthodologie adéquate  permettant la comptabilisation à l’avancement des contrats de construction. Il est important de noter que nous allons détailler dans ce qui suit les principaux aspects que la société devrait prendre en considération lors du passage de la méthode de l’achèvement à la méthode de l’avancement, du fait qu’un mémoire 19 a été entièrement dédié à ce sujet. 19

 « Passage de la méthode à l’achèvement à la méthode de l’avancement pour la comptabilisation des contrats à long terme », Tarik MAÂROUF, Session Novembre 2008. Page 104 sur 150

I – Conditions préalables à respecter : 1. La tenue d’une comptabilité analytique par programme :

La tenue d’une comptabilité analytique est nécessaire pour utiliser la méthode à l’avancement. En effet, la comptabilité analytique par programme est indispensable pour la détermination et le suivi des coûts de revient de chaque programme. L’objectif de cette comptabilité analytique est multiple : Connaître la marge réelle du chantier : Il s’agit de suivre les programmes indépendamment les uns des autres. En effet, chaque chantier est particulier, que ce soit par son délai de réalisation ou par ses particularités techniques. L’objectif étant de regrouper  programme par programme les dépenses et recettes enregistrées par nature en comptabilité générale et ainsi déterminer les coûts de revient et le résultat par chantiers. Grâce à la comptabilité analytique, un suivi à la fois des coûts variables et des coûts fixes est possible ; Etablir le contrôle budgétaire : qui est un outil indispensable du contrôle de gestion. En effet, la comptabilité analytique permet de contrôler les opérations de fabrication en décelant  par les coûts les variations de productivité et en situant les responsabilités ; Etablir les prévisions rationnelles indispensables aux décisions ultérieures. •

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En revanche, la mise en place d’une comptabilité analytique satisfaisant l’ensemble de ces objectifs est source de contraintes à maîtriser. L’application d’une comptabilité analytique performante est le fruit du travail de toute l’entreprise, et non pas uniquement de la personne en charge de la gestion administrative. La fiabilité de la comptabilité analytique ne peut être assurée que si les éléments qu’on lui communique sont exacts. En effet, les administratifs ne peuvent être à même de connaître toutes les dépenses effectuées sur les différents chantiers. La remontée de l’information, du technicien en place sur le terrain, vers la comptabilité, sera donc une zone particulièrement critique. Il importe alors de prendre conscience du sérieux à apporter aux codifications, les erreurs sont multiples et ce à tout niveau : depuis le responsable travaux qui fait une erreur de code chantier, jusqu’à la saisie où une inversion de chiffres est possible. L’entreprise devra s’assurer de la très bonne qualité de remontée de l’information sur l’achèvement des phases du contrat. Une mauvaise qualité de l’information ferait courir de gros risques sur le résultat de l’entreprise et sur son anticipation. Ainsi, le système d’information de la société est la clé de succès de l’application de la méthode à l’avancement. En effet, ce système doit permettre la saisie détaillée d’un budget  par programme et un suivi régulier durant la vie du programme de l’avancement des travaux, des coûts comptabilisés et des coûts restant à engager. En outre, l’exercice de la méthode de comptabilisation du revenu à l’avancement nécessite  beaucoup d’intégrité de la part de l’équipe dirigeante. Il s’agit en effet d’une possibilité quasiunique de lissage des résultats par un simple jeu d’écritures. On pourrait conclure que l’organisation comptable sert ainsi le suivi analytique d’opérations différentes réalisées ou en cours de réalisation dans le même exercice par la même structure.

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Toutefois, pour une comptabilité analytique efficace, elle doit être adaptée à la dimension, à la structure, aux activités propres de l’entreprise et doit être conforme aux besoins de celui qui l’utilise. 2. Nécessité de prévisions fiables par programme :

La première condition qui s’impose pour appliquer la méthode à l’avancement est un suivi comptable régulier au jour le jour. Cette méthode ne peut s’appliquer que dans les entreprises  pratiquant un suivi comptable rigoureux de leurs chantiers, ce qui n’est malheureusement pas toujours le cas, par manque de volonté, de capacité ou de temps. L’entreprise doit disposer en outre de systèmes organisés et fiables permettant le suivi, le contrôle comptable par opération des travaux exécutés et la comparaison avec les prévisions tant en coût de revient qu’en prix de vente. Outre le fait que les prévisions budgétaires sont nécessaires à toute société immobilière tant au niveau stratégique que comptable (détermination du montant des provisions à terminaison en cas de contrats déficitaires par exemple), elles revêtent un aspect primordial lors de l’application de la méthode de l’avancement. En effet, ce sont elles qui permettent de dégager le résultat correspondant au chiffre d’affaires facturé pendant la construction. Il est donc nécessaire de fiabiliser les informations pendant toute la durée de l’opération et d’assurer la comparaison au fur et à mesure du déroulement de la construction. Ainsi, il est indispensable de mettre en place des procédures adaptées à chaque stade de réalisation de la construction afin de permettre un contrôle efficace et productif de l’avancement de la construction. Pour appliquer la méthode de l’avancement, l’entreprise doit donc disposer, en plus d’une comptabilité analytique par opération, de systèmes : - de prévisions par programme (budget de charges et de produits), et - de contrôle budgétaire (réalisations/prévisions). a. Les prévisions par programme :

La détermination des résultats selon la méthode à l’avancement repose sur l’utilisation de données prévisionnelles. Il va de soi qu’une mauvaise élaboration du budget conduira inéluctablement à un transfert sur les exercices futurs de bénéfices ou de pertes comptables. La prévision est nécessaire car elle constitue le point de départ des outils de gestion, mais il est difficile de lire l’avenir avec certitude. L’expérience prouve cependant que des prévisions, même imparfaites, sont toujours préférables à l’absence de prévision. Les prévisions de résultat sur chantiers sont particulièrement difficiles en raison des aléas inhérents au secteur immobilier : aléas techniques (nature des terrains rencontrés dans les travaux de terrassement ou en souterrain par exemple) ; aléas sociaux sur chantiers (variation de productivité d’un chantier à l’autre, risques locaux de conflits…) ; aléas climatiques (intempéries) ; ou encore aléas commerciaux (révision et actualisation des prix, discussion avec les maîtres de l’ouvrage des travaux supplémentaires)…etc. •

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En raison de ces aléas, l’élaboration d’une prévision s’appuie nécessairement sur un certain nombre d’hypothèses qui doivent être déterminées en fonction de leur degré de vraisemblance et dans des limites prudentes. La nature même des opérations entrant dans le cadre du contrat conduit l’entreprise à exercer son jugement et à faire des hypothèses pour la détermination des charges et des produits  prévisionnels, et par conséquent, du résultat à terminaison. Il n’en découle pas que l’entreprise n’a pas la capacité d’estimer de façon fiable le résultat à terminaison. En effet, la capacité d’estimer de façon fiable le résultat à terminaison repose sur les trois critères suivants : la possibilité d’identifier clairement le montant total des produits du contrat (existence d’éléments contractuels précisant les droits et obligations des parties, le prix ainsi que les modalités de règlement) ; la possibilité d’identifier clairement le montant total des coûts imputables au contrat (encourus et restant à courir) ; l’existence d’outils de gestion, de comptabilité analytique et de contrôle interne  permettant de valider le pourcentage d’avancement et de réviser, au fur et à mesure de l’avancement, les estimations de charges, de produits et de résultats. •

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Les sociétés immobilières élaborent pour chaque opération immobilière, lors de la phase  préalable de son lancement, un compte de résultat prévisionnel dont la finalité est de  permettre de calculer et d’analyser l’ensemble des éléments constitutifs du coût de revient d’une opération en vue de sa vente. Les principaux éléments constitutifs de ce compte de résultat peuvent être classés en huit  postes principaux : le foncier, les taxes participant à la création de l’immeuble envisagé, les VRD, les constructions, les aléas/imprévus, les honoraires et les frais financiers. La différence entre le coût de revient et le prix de vente (diminué des frais de vente) constitue la marge que l’on peut tirer de l’opération. Ces budgets sont généralement établis par référence aux différents marchés signés entre l’entreprise et le maître de l’ouvrage pour la partie construction (gros œuvre et second œuvre) et, pour les autres charges, selon l’expérience et les statistiques des résultats des constructions antérieures. Le compte de résultat prévisionnel ne doit pas être établi une fois pour toutes, et doit au contraire être actualisé régulièrement pendant tout le déroulement de l’opération afin d’intégrer tous les évènements ou incidents de parcours imprévus, tels que retards de chantier, ou rythmes des ventes plus lents que prévus par exemple. Cette mise à jour se pratique trimestriellement par des sociétés développées, ce qui permet de suivre le résultat à terminaison ainsi que les provisions à constater. La fiabilité des comptes de résultat prévisionnels est essentielle. La quote-part de résultat comptabilisée à l’avancement s’effectue à l’appui du budget, de ce fait, un suivi et contrôle approfondis de ce document doivent être effectués fréquemment en interne. La détermination de la marge prévisionnelle en dépend.

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b. Le contrôle budgétaire :

Le contrôle budgétaire est obligatoire pour respecter les contraintes de la méthode à l’avancement. En effet, les résultats dégagés selon la méthode à l’avancement, reposent sur le résultat à terminaison, il est donc nécessaire que celui-ci soit fiable et actualisé en fonction des aléas de la construction. Pendant toutes les étapes du contrat de construction, les questions suivantes se posent : les objectifs ont-ils été atteints et les moyens utilisés correspondent-ils à ceux qui étaient prévus ? Le but est à la fois, d’améliorer la gestion et d’affiner les prévisions. Pour un contrôle budgétaire efficace, il est nécessaire que les données issues de la comptabilité analytique soient fiables. Un rapprochement entre les données de la comptabilité générale et les données analytiques est nécessaire pour s’assurer de la crédibilité de ces informations. Par ailleurs, l’état actuel des dépenses engagées pour le programme (informations cumulées tirées des balances comptables) est comparé par rubrique au coût de revient prévisionnel (tiré du bilan prévisionnel actualisé), l’écart ainsi dégagé entre ces valeurs renseigne sur les dépenses restant à engager. Le rapprochement du budget avec la comptabilité est utile pour plusieurs raisons : il fait ressortir les écarts entre le prévisionnel et le réalisé ; il permet d’apprécier si le coût de revient budgété est surévalué, sous-évalué ou confirmé ; c’est un outil d’actualisation budgétaire ; il sert à déterminer des provisions comptables de charges à payer ; c’est un indicateur d’avancement de l’opération. Sa périodicité, quant à son établissement, est importante. Il est d’ailleurs recommandé d’effectuer un contrôle budgétaire trimestriel. La principale difficulté que l’on peut rencontrer pour s’assurer de la cohérence des coûts retenus dans les postes budgétaires, va essentiellement dépendre du stade d’avancement de l’opération à la clôture de l’exercice. En effet, dans les premiers stades d’exécution des contrats, on ne dispose que de très peu d’éléments concrets pour apprécier la pertinence  budgétaire. •

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Ainsi, l’entreprise doit disposer de systèmes organisés et fiables permettant le suivi et le contrôle comptable par opération et par chantier des travaux exécutés. Ces systèmes, qui  peuvent être sensiblement différents d’une entreprise à l’autre, doivent, dans tous les cas, se caractériser par une démarche : rigoureuse dans son principe (la preuve de cette rigueur pourra être apportée par la formalisation des procédures de prévision) ;  prenant en compte les faits connus et leurs évolutions probables (cette condition peut être satisfaite par l’implication des responsables opérationnels de chantier dans les travaux de  prévision) ; régulièrement contrôlée (par comparaison entre les budgets et la réalité constatée, ce qui suppose l’intervention du service de contrôle de gestion) ; et actualisée par voie de conséquence, soit à la survenance de faits nouveaux rendant caduques les prévisions antérieures, soit de façon systématique compte tenu des résultats régulièrement observés. •

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On pourrait donc conclure que la clé de la rentabilité et du succès dans le domaine de la  promotion immobilière passe par la maîtrise et le contrôle des risques liés à l’activité. Le suivi individuel et permanent des projets, l’analyse préliminaire des risques et la rigueur des  procédures à tous les niveaux de l’activité représentent des facteurs importants de limitation des risques. 3. Un contrôle interne efficace : Un changement dans les procédures internes afin d’accompagner le passage à la méthode à l’avancement :

La mise en place de procédures adaptées à chaque stade de réalisation de la construction est indispensable pour permettre un contrôle efficace de l’avancement de la construction. En effet, les personnes responsables du foncier ne vont pas avoir les mêmes préoccupations que celles s’occupant de la commercialisation des appartements. Pour cela, il est nécessaire de distinguer les quatre phases principales regroupant les divers stades de la construction : la prospection : recherche et achat de terrain, faisabilité du projet, établissement des marchés, devis… la commercialisation : définition des programmes, établissement des plaquettes, organisation de la force de vente… la construction : passation des contrats, des marchés de travaux, des bureaux de contrôle… la gestion : financement des projets, gestion administrative des projets, rédaction des contrats et conventions… •

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Les procédures concernant les phases de construction et de gestion sont beaucoup plus  pointues pour la méthode de l’avancement que pour celle de l’achèvement. En effet, la non constatation de résultats pendant toute la durée de construction jusqu’à l’achèvement, ne favorise ni la mise en place d’un contrôle strict des informations, ni la remontée des pièces émises par les différents intervenants (architecte, bureaux d’aide technique, entreprises  prestataires…). Cette méthode requiert un suivi trimestriel voire mensuel alors qu’un arrêté annuel suffit dans la plupart des cas pour la méthode à l’achèvement. Il est évident qu’un changement de méthode ne peut être mis en œuvre que si l’entreprise dispose d’une organisation et d’un système de gestion favorable à une telle démarche. Les différents acteurs de la collecte des informations doivent être sensibilisés et les procédures internes de l’entreprise doivent être reconfigurées afin de permettre une remontée fiable des informations. L’application de la méthode à l’avancement dans une entreprise qui, pendant longtemps, a appliqué la méthode à l’achèvement n’est pas seulement le travail des fonctionnels. Il s’agit, en effet, d’un changement de mentalité à tous les niveaux. Les chefs de chantier et les responsables d’affaires doivent changer leur logique de suivi des projets afin d’intégrer la  prise en compte des résultats au fur et à mesure de l’avancement des chantiers sans attendre, comme par le passé, la fin des travaux. Cette remarque à priori simple n’est pas toujours facile à expliquer aux équipes opérationnelles. En effet, la rigidité au changement des habitudes est un comportement humain. Cette réalité complique, malheureusement, davantage la tâche de la direction financière qui doit gérer en  plus des problèmes techniques comptables, les problèmes humains.

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Le responsable du programme est la personne qui conduit le chantier sur le plan technique  pour le compte de l’entreprise. Il est souvent faiblement impliqué dans les arrêtés comptables lorsque l’entreprise utilise la méthode à l’achèvement, par contre, son rôle prend une autre dimension lorsque l’entreprise adopte la méthode à l’avancement. Ses responsabilités augmentent et il devient le principal acteur du contrôle de gestion. En effet, l’entreprise a  besoin de ses compétences et connaissances afin de déterminer les résultats à terminaison les  plus fiables possibles pour chacun de ses chantiers, ainsi que pour pouvoir mesurer leur avancement de la façon la plus précise possible. Afin d’assumer efficacement leur nouvelle responsabilité, les responsables d’affaires doivent disposer de nouveaux outils de gestion. La comptabilité analytique et la gestion budgétaire trouvent ici toute leur importance. La mesure du degré d’avancement suppose que l’on connaît d’une part le coût total du chantier ainsi que les charges restant à engager sur les  programmes en cours d’autre part ; les charges déjà comptabilisées étant fournies par la comptabilité générale. L’exploitation de ces différentes informations prévisionnelles et réalisées requiert une capacité d’analyse que les responsables des programmes n’ont pas toujours. Une diffusion du principe de la méthode à l’avancement dans un langage compréhensible par des personnes sans connaissance comptable doit être assurée par les contrôleurs de gestion par le biais des notes internes à l’entreprise ou par des formations externes. Par ailleurs, les connaissances du contrôleur de gestion lui permettent d’analyser plus finement les chantiers sur la base des informations chiffrées fournies par les responsables d’affaires. D’ailleurs, sa vision globale des différents chantiers de l’entreprise lui permet de s’assurer qu’un traitement relativement uniforme de la mesure de l’avancement est opéré par les responsables d’affaires. Un changement de méthode comptable s’accompagne souvent d’un nouveau système d’information. Les ressources informatiques mises en œuvre par l’entreprise doivent  permettre un suivi individualisé des projets en cours. Une attention particulière devrait être portée à la procédure d’affectation comptable des charges. En effet, une mauvaise imputation des coûts entraîne un mauvais calcul de la marge, et par conséquent, le résultat dégagé à l’avancement du chantier sera automatiquement faussé. Une entreprise de promotion immobilière doit donc prévoir dans son organisation, le rapprochement systématique des factures reçues avec certains documents de nature juridique. Par exemple, préalablement à l’enregistrement par le service comptable d’une facture émanant d’un entrepreneur, le responsable du programme doit avoir vérifié qu’un marché de travaux a bien été signé avec cette entreprise. De même, s’il s’agit d’une facture pour travaux supplémentaires, le rapprochement avec l’ordre de service signé doit être prévu. Chaque service établit des tableaux récapitulant les informations qu’il a à traiter avec les caractéristiques qui lui sont propres. Par exemple, le service des marchés vérifie les situations des travaux avec les marchés signés et l’acceptation des travaux par l’architecte ainsi que les visas des contrôleurs techniques. La plupart du temps, le rapprochement entre les coûts prévus et les coûts réels se font au fur et à mesure de la réception des situations. La chaîne de l’information est un système intégré qui ne tolère aucun manquement de la part de chacun de ses maillons. Une mauvaise appréciation de l’avancement d’un chantier peut conduire à présenter comme déficitaire un chantier normalement bénéficiaire ou inversement.

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Dans l’un ou l’autre des deux cas, c’est la qualité de l’information financière qui est en cause. Toute décision prise sur la base d’informations erronées peut être très préjudiciable à l’entreprise. Il peut s’agir par exemple d’une distribution de dividendes fictifs ou d’une perte à terminaison non provisionnée. II – Estimation des produits et des coûts des contrats à l’avancement : 1. Estimation des produits :

Au plan pratique, la mise en œuvre de la méthode à l’avancement consiste à comptabiliser les  produits relatifs au contrat en fonction du stade d’avancement des travaux à la clôture de l’exercice. Pour cela, l’entreprise doit être capable d’identifier clairement le montant total des  produits du contrat. Cette condition est respectée par l’existence d’éléments contractuels  précisant les droits et obligations des parties, le prix ainsi que les modalités de règlement. Les produits relatifs à un contrat comprennent généralement les catégories suivantes : les produits initialement prévus au contrat y compris les révisions de prix ; les changements de prix approuvés par le client ou qu’il est raisonnablement certain qu’il l’approuvera et qu’il est possible d’évaluer de façon fiable le montant des produits correpondants ; les réclamations acceptées par le client ou pour lesquelles l’état d’avancement des négociations ou des procédures en cours (contractuelles, arbitrales ou contentieuses) rend raisonnablement certain leur règlement par le client et dont le montant accepté peut être évalué de façon fiable ; les primes incitatives liées par exemple à l’achèvement anticipé du contrat, dès lors que les niveaux de performance ont été atteints ou qu’il est raisonnablement certain qu’ils le seront et qu’il est possible d’évaluer de façon fiable le montant de ces primes ; et les produits financiers, directs ou indirects, résultant de conditions financières contractuelles et se traduisant par des excédents significatifs de trésorerie pendant tout ou  partie de la durée du contrat. •

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Toutefois, en pratique, la situation où les sociétés immobilières disposent d’une trésorerie excédentaire, par exemple suite à des avances importantes susceptibles de générer des  produits financiers significatifs, est assez rare. Les sociétés supportent, au contraire, des charges financières. 2. Estimation des coûts :

Afin de déterminer la marge dégagée à l’avancement, il est préalablement nécessaire de comptabiliser l’ensemble des coûts engagés à la clôture de l’exercice. Pour cela, l’entreprise doit être capable d’identifier clairement le montant total des coûts imputables au projet (encourus et restant à courir). Les coûts imputables au contrat comprennent : les coûts directs (tels que la main d’œuvre, sous-traitance, matériaux, amortissement du matériel, location d’équipement, honoraires…etc.) ; les coûts indirects de conception, de production et de commercialisation, pour la quote part susceptible d’être affectée à ce contrat ; les provisions pour risques et aléas correspondant aux dépassements des charges  prévisibles que l’expérience de l’entreprise, notamment statistique, rend probable ; •

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et les charges financières 20.

Par contre, en sont exclus les coûts qui ne peuvent être imputés aux contrats en général ou à un contrat donné tels que les frais administratifs généraux, les coûts de vente, l’amortissement des installations et des équipements non utilisés et qui ne sont pas exploités dans le cadre d’un contrat déterminé, les frais de recherche et de développement pour lesquels le remboursement n’est pas spécifié dans le contrat. Toutefois, les coûts spécifiquement facturables au client selon les termes du contrat peuvent inclure certains coûts d’administration générale et frais de développement pour lesquels le remboursement est spécifié dans les termes du contrat. L’une des réalités économiques de l’activité de promotion immobilière est que les opérations engagées, selon leur nature, peuvent avoir une durée de production supérieure à douze mois ou sinon se réaliser à cheval sur deux exercices comptables. Dès lors, l’élaboration des comptes annuels ou d’une quelconque situation intermédiaire au cours de l’exercice devra incorporer et traduire la règle d’indépendance des exercices. Ce principe trouvera ici singulièrement toute sa portée puisque les masses qui composent les charges de l’activité peuvent représenter des sommes très importantes dont l’omission ou l’inexactitude conduiraient à déterminer des résultats fortement erronés. Il s’agira donc de déterminer la position de l’opération dans son concept économique, c’est-àdire en tenant compte du degré d’avancement des travaux et du principe d’engagement des charges. En effet, il conviendra que les comptes présentent en face des produits comptabilisés, le coût de revient correspondant, ainsi que les autres éléments de coûts directs non incorporables et les charges d’exploitation générale. Les coûts enregistrés doivent donc correspondre aux travaux réalisés à la clôture des comptes. Pour les charges non incorporables au coût de revient, il est nécessaire qu’elles fassent l’objet d’un étalement linéaire dans le temps. A défaut, la méthode à l’avancement risque de ne pas permettre de déceler un déficit final du contrat. 3. Détermination du degré d’avancement :

Le chiffre d’affaires partiel est estimé à la clôture de l’exercice en appliquant un pourcentage d’avancement aux produits prévus à terminaison. Ce pourcentage est déterminé : Coût des travaux exécutés à la clôture de l’exercice Soit par le rapport : Coût total prévisionnel à terminaison •

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Le numérateur comprend le coût d’achat du foncier augmenté de toutes les charges directes et indirectes de production dont les frais financiers, à l’exclusion des charges non incorporables. - Le dénominateur correspond à la totalité du coût de revient prévisionnel des éléments définis ci-dessus. Soit par des mesures physiques ou études permettant d’évaluer le volume des travaux et services exécutés. •

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Rappelons que selon la nouvelle version de l’IAS 23, les charges financières doivent être incorporées aux coûts relatifs à un contrat à long terme.

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Il est à signaler que les mesures physiques rendent parfois le calcul du pourcentage d’avancement plus pertinent, notamment dans les premiers stades d’exécution des  programmes (où des incertitudes peuvent peser sur les prévisions et le montant des travaux exécutés) et pour les entreprises qui n’ont pas un bon système d’analyse des coûts. Il en est de même dans les circonstances où l’entreprise est amenée à constater des dépassements de charges importants par rapport aux budgets initiaux. Dans la pratique, le degré d’avancement qui semble mesurer au mieux, en terme de fiabilité, le montant des travaux et services exécutés est la méthode classique sui correspond au rapport mathématique décrit ci-dessus. Compte tenu de la complexité d’une construction, l’avancement réel dans la promotion immobilière est difficilement déterminable. On distingue généralement trois catégories de coûts : le foncier, le technique et les frais divers (essentiellement les honoraires). On peut donc affiner le calcul du pourcentage d’avancement en pondérant des degrés d’avancement différents aux trois classes de charges. Ces degrés d’avancement sont bien sûr variables d’un programme à l’autre. On peut déterminer ainsi les degrés d’avancement : -  pour le foncier : à l’achat du terrain (100%) ; -  pour le technique : en fonction de l’avancement physique du chantier communiqué par l’architecte ; -  pour les frais annexes : en fonction de règles spécifiques compte tenu de leur nature. 

 Exemple :

Catégorie de coûts Coût foncier Coût technique Coûts annexes Total des coûts

Coûts prévisionnels 800 1200 500 2 500

 Montants en KDH  Degré d'avancement 100% 50% 35%

L’avancement global de l’opération est le suivant : ((800*100%) + (1200*50%) + (500*35%))/2500 = 63%. Les deux modes de calcul du degré d’avancement exposés ci-dessus étant différents, il en découle des divergences en terme de produits et de résultats. Les écarts entre les deux méthodes doivent être infimes. A défaut, cela signifie que la comptabilité analytique n’est pas représentative de la situation réelle de l’avancement de la construction. 4. Constatation de la provision pour pertes à terminaison :

Selon la norme IAS 11, en cas de perte, une provision doit être constituée pour sa totalité, que les travaux aient commencé ou non et quel que soit leur degré d’avancement et le montant des  profits attendus sur les autres contrats qui ne sont pas traités comme un seul contrat de construction. Les principes sont clairs : toute perte probable doit être provisionnée et il doit être tenu compte des risques et pertes intervenus en cours d’exercice. L’entreprise doit donc constituer une provision si les estimations chiffrées et suffisamment fiables mettent en évidence une Page 113 sur 150

 perte finale. Les provisions pour pertes à terminaison doivent être calculées contrats par contrats, c'est-à-dire sans compensation entre contrats bénéficiaires et déficitaires. La perte à terminaison est en principe égale à la marge brute négative probable. Elle est déterminée par la différence entre le prix de vente total des travaux et leur coût de production  prévisionnel. L’évaluation des pertes à terminaison a donc, par nature, un caractère relatif : elle s’appuie, en effet, sur la connaissance que peuvent en avoir les dirigeants, cette connaissance devant, ellemême, être appréciée raisonnablement en fonction de la fiabilité des systèmes de prévision et de contrôle budgétaire mis en œuvre à l’intérieur de l’entreprise. Les prévisions de résultat sur chantier sont difficiles, à cause des aléas inhérents au secteur immobilier (aléas techniques, aléas relationnels sur chantiers, aléas climatiques, ou encore aléas commerciaux…etc.). En raison de ces incertitudes, l’élaboration d’une prévision s’appuie nécessairement sur un certain nombre d’hypothèses qui doivent être déterminées en fonction de leur degré de vraisemblance et dans des limites prudentes. III - Passage de la méthode à l’achèvement à celle de l’avancement : Modalités de traitement et de comptabilisation du changement de méthode

La norme IAS 11 ne peut transiger avec la rigueur d’évaluation des prévisions puisque le résultat à l’avancement est directement proportionnel à un résultat prévisionnel et suppose un taux de profit constant pour l’ensemble du projet. Cela suppose que les ingénieurs en charge des projets consacrent un temps important à élaborer un compte de résultat prévisionnel par chantier, et révisent à chaque clôture intermédiaire les hypothèses et analysent les écarts entre le coût des travaux réalisés et les prévisions de coûts antérieures pour corriger le résultat à terminaison en conséquence. 1. Traitement du changement de méthode comptable :

Le passage de l’achèvement à l’avancement constitue un changement de méthode qui modifie de manière significative la présentation des états financiers des sociétés concernées. •

Un traitement distinct par contrat :

Le calcul du changement de méthode s’effectue par contrat et non globalement conformément au principe de non compensation. Cela nécessite donc de collecter toutes les informations utiles (ex. budget prévisionnel, degré d’avancement…) permettant de reconstituer à l’ouverture de l’exercice où se situe le changement, la situation qui aurait été propre à chaque opération si l’avancement avait été appliqué. •

 La reprise de l’antériorité de tous les contrats en cours :

L’incidence du changement de méthode se mesure à l’ouverture de l’exercice ayant vu l’application de la nouvelle méthode. L’effet après impôt de la nouvelle méthode sera calculé de façon rétrospective, comme si elle avait toujours été appliquée, sur la base du pourcentage d’avancement et du résultat à terminaison estimés à l’ouverture de l’exercice du changement.

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Le calcul de l’impact du changement se présente donc comme suit 21 : Rétrospectif

Prospectif

Oui calcul à l'ouverture de Oui en cas de difficulté Changements de l'exercice comme si la d'estimation du calcul méthodes comptables nouvelle méthode avait rétrospectif  toujours été appliquée

Avec impôt

Sans impôt

Oui dans les comptes consolidés

 Non

Une entreprise peut donc changer de méthode en cours de vie du contrat pour autant qu’elle ait opté de manière globale, c’est-à-dire pour tous les contrats qui satisfont la définition des contrats de construction, pour la méthode à l’avancement. De plus, elle doit le faire uniquement pour tous les contrats en cours lors du changement et ceux à venir. Dans l’hypothèse où, au début de l’exercice, l’entreprise n’est pas en mesure d’estimer de façon fiable les résultats à terminaison de ses contrats bénéficiaires, elle dispose alors de la totalité de l’exercice pour mettre à niveau ses systèmes de gestion et peut ainsi calculer l’impact du changement de méthode, sur la base d’une estimation des résultats à terminaison à la clôture de l’exercice. 

 Exemple :

L’exemple suivant expose les modalités de mesure et de traitement de l’impact du changement de méthode. L’entreprise désire appliquer la méthode de l’avancement sur ses contrats de construction à compter du 1er  janvier N. Les données de l’exemple sont les suivantes :  Montants en KDH 

31/12/N-1

31/12/N

Résultat à terminaison estimé à la clôture de chacun des exercices

1800

2000

Pourcentage d'avancement cumulé à la clôture de chacun des exercices

70%

100%

Par simplification, il ne sera pas pris en compte dans nos calculs de l’incidence de l’impôt. - 1er  cas : le résultat à terminaison est déterminable de façon fiable à l’ouverture de l’exercice  N (1.800 KDH au 1 er  janvier N) : L’impact du changement de méthode à l’ouverture de l’exercice N ressort à 1.260 KDH (1.800KDH * 70%). Il correspond au produit entre le résultat estimé au 31 décembre N-1 et le  pourcentage d’avancement à la même date. Le résultat dégagé au cours de l’exercice N s’élève donc à 740 KDH (2.000-1260). - 2ème cas : le résultat à terminaison ne peut être déterminé de façon fiable à l’ouverture de l’exercice N : 21

On entend par rétrospectif, tout élément ou action concernant quelque chose du passé qui se manifeste après coup, et par prospectif tout élément orienté vers l’avenir.

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Le montant du résultat à inscrire en capitaux propres au 1 er   janvier N, qui correspond au  produit du résultat estimé à la clôture de l’exercice N par le pourcentage d’avancement à l’ouverture de l’exercice, est de 1.400 KDH (2.000KDH * 70%). Le résultat comptable comptabilisé au cours de cet exercice est égal à 600 KDH (2000-1400). 2. Modalités de comptabilisation correspondant à la méthode de l’avancement :

Avant de procéder à la comptabilisation de l’incidence du changement de méthodes au niveau des comptes de l’entreprise, il convient dans un premier temps de procéder au chiffrage avec  précision de l’incidence du passage de la méthode de l’achèvement à celle de l’avancement. Ainsi, à travers le tableau proposé ci-dessous, on pourrait déterminer plus aisément le chiffre d’affaires et le résultat nés à compter de la date d’effet du changement de méthode. L’impact du changement de méthode est calculé par contrat (chiffre d’affaires à l’avancement, résultat à l’avancement…) et pour l’ensemble du stock en cours à l’ouverture de l’exercice du changement. Cette information est donnée par la colonne « montants année N-1 » du tableau  proposé ci-dessous. Les contrats nés au cours de l’exercice et toujours non encore livrés à la fin de l’exercice sont également pris en compte afin de chiffrer l’impact dans le résultat du  passage de la méthode à l’avancement (colonne « variation N/N-1 » et la ligne « marge à l’avancement du tableau »).

Postes

Nom du programme Montants Année N-1 Année N

DONNEES PREVISIONNELLES Ventes totales et produits annexes Coût de revient hors honoraires commerciaux Honoraires commerciaux Marge prévisionnelle = Mp

Vp CRp HCp

Variation N/N-1

Vp CRp HCp

Mp = Vp-CRp-HC Mp = Vp-CRp-HCp

Taux de marge prévisionnel

Mp/Vp%

Mp/Vp%

CR

CR

V

V

Degré d'avancement = Da = Coût de revient des stocks en cours/ Coût de revient des stocks total prévisionnel hors honoraires commerciaux

Da = CR/CRp

Da = CR/CRp

Calcul du chiffre d'affaires à l'avancement = Ventes signées non encore livrées * Degré d'avancement

Caa = V * Da

Caa = V * Da

Ma = (Mp*Da*(V/Vp)) IS

Ma = (Mp*Da*(V/Vp)) IS

DONNEES REELLES Stocks en cours (coût de revient des travaux exécutés à la clôture de l'exercice ) Ventes signées non encore livrées (dont  produits annexes)

Calcul de la marge à l'avancement nette d'impôt = Ma Marge prévisionnelle * Degré d'avancement * (Ventes signées non livrées / Ventes  prévisionnelles)

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Lors d’un arrêté comptable, les modalités de traitement mises en œuvre doivent conduire : •

•

•

•

•

•

à comptabiliser toutes les charges ayant concouru à l’exécution du contrat à la date d’arrêté ; à mettre à jour des budgets à terminaison et contrôler les écarts réel/budget au stade d’avancement grâce au suivi budgétaire par chantier permettant soit de déceler des anomalies sur les charges comptabilisées et les corriger le cas échéant, soit de réviser le  budget en fonction d’éléments intervenus et non pris en compte dans le budget à terminaison ; à porter en stocks, travaux en cours ou comptes de régularisation les charges qui ne correspondent pas à l’avancement et qui sont donc rattachables à une activité future (notamment achats qui ne sont ni consommés ni mis en œuvre, facturation de soustraitants qui correspondent à des travaux restant à réaliser) ; à comptabiliser en chiffre d’affaires, dans l’hypothèse où l’entreprise a la capacité à estimer de façon fiable les résultats à terminaison, les produits contractuels, puis à les régulariser, le cas échéant, à la hausse (par le débit au bilan du compte « clients, factures à établir ») comme à la baisse (par le crédit au bilan du compte « produits constatés d’avance »). Cette régularisation a pour objet de comptabiliser un niveau de produit  permettant, après déduction des charges ayant concouru à l’exécution du contrat, la constatation de la quote-part du résultat à terminaison correspondant au pourcentage d’avancement ; à comptabiliser, dans l’hypothèse où l’entreprise n’a pas la capacité à estimer de façon fiable le résultat à terminaison, les produits à hauteur des charges ayant concouru à l’exécution du contrat ; à comptabiliser, par voie de provision, les pertes à terminaison, sous déduction des pertes éventuellement déjà comptabilisées.

Les étapes de comptabilisation des contrats de construction peuvent donc être résumées ainsi : •

•

toutes les charges correspondant aux travaux exécutés (non rattachables à l’activité future) sont comptabilisées ; le montant des produits comptabilisés permet, après déduction des charges ayant concouru à l’exécution du contrat, la constatation de la quote-part du résultat à terminaison correspondant au pourcentage d’avancement.

En guise de conclusion, le passage aux normes IAS/IFRS entraîne des impacts significatifs au niveau des comptes des sociétés marocaines opérant dans le secteur immobilier. A présent, nous allons illustrer au niveau du chapitre suivant, à travers un cas pratique, les principaux retraitements et reclassements devant être effectués par ces sociétés afin que leur bilan et compte de résultat soient conformes aux normes IAS/IFRS et reflètent leur philosophie.

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TROISIEME CHAPITRE : ETUDE DE CAS : LES RETRAITEMENTS ET RECLASSEMENTS A OPERER LORS DU PASSAGE AUX NORMES IAS/IFRS :

 Nous allons à présent illustrer l’ensemble des retraitements que nous avons exposés ci-dessus grâce à un cas pratique.  Notre cas pratique porte sur une société marocaine Z dont l’activité et la construction en vue de la vente et de la location d’immeubles et de villas et qui a opté pour le passage aux normes IAS-IFRS durant l’exercice 2008. Il est à noter que nous allons présenter dans ce qui suit les retraitements opérés par la société ainsi que les états publiés en IFRS relatifs au comparatif de l’exercice 2007. Par ailleurs, nous allons nous intéresser exclusivement aux retraitements relatifs aux normes que nous avons traité dans le présent mémoire, et ainsi, nous n’allons présenter que l’impact de ces normes sur les comptes de la société pour l’exercice 2007 uniquement, du fait que ce dernier devrait être présenté dans le cadre de l’obligation de présentation d’une année comparative. La société Z applique la méthode à l’achèvement pour l’ensemble de ses programmes de construction en cours. Elle a signé au cours de l’exercice 2006 avec un client étranger un contrat (accord) de construction de 5 immeubles de haut standing sur un terrain détenu par ce dernier, le design ainsi que les choix architecturaux ont été spécifiés au niveau du contrat par le client et répondent à ses attentes. La société a opté pour le modèle de la juste valeur afin de valoriser ses immeubles de  placement vu le travail le plus important au moment du passage aux IFRS que requiert le modèle du coût (revue complète du coût et des amortissements des immeubles de placement, mise en place d’une approche par composantes détaillée, choix et mise en place des indices de  perte de valeur …). Avant de procéder à l’étude et l’analyse du cas de la société Z, nous avons jugé nécessaire d’expliciter dans un premier temps le traitement réservé aux impôts différés par les normes IAS-IFRS à travers la norme IAS 12, du fait que nous avons tenu compte de l’impact des impôts différés lors du retraitement des comptes de ladite société. Section I : Traitement des impôts différés :

Les normes internationales requièrent la comptabilisation des impacts fiscaux courants et des conséquences fiscales prévues dans le futur sur des transactions ou événements reconnus dans les états financiers de la société. La norme IAS 12 s’inscrit dans cette obligation et a pour objectif de clarifier le traitement comptable des impôts sur le résultat. Cette norme répond à une problématique fondamentale en matière de comptabilisation des impôts sur le résultat, permettant ainsi de déterminer comment comptabiliser les conséquences fiscales actuelles et futures : du recouvrement futur de la valeur comptable des actifs, ou du règlement futur de la valeur comptable des passifs qui sont comptabilisés dans le bilan d’une entreprise; et des transactions et autres événements de l’exercice qui sont comptabilisés dans les états financiers d’une entreprise. •

•

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Les conséquences fiscales des transactions et autres événements doivent être comptabilisées de la même façon que les transactions et événements eux-mêmes. En conséquence, pour des transactions et autres événements comptabilisés dans le compte de résultat, tous les effets d’impôt y afférents doivent être également comptabilisés dans le compte de résultat. Par ailleurs, les effets d’impôt afférents aux transactions et autres événements comptabilisés directement dans les capitaux propres, sont également comptabilisés directement dans les capitaux propres. Les impôts différés constatent ainsi, un impact futur prévisible pour les impôts sur le bénéfice. En effet, l’impact fiscal d’une transaction doit être pris en considération dans la période durant laquelle la transaction a lieu. Le but des impôts différés étant d’aligner la charge fiscale sur le bénéfice avant impôts. La détermination annuelle des impôts différés est basée sur une approche orientée bilan. Les différences temporaires sont donc des différences entre la valeur d’un actif ou d’un passif du  bilan déterminée selon les normes internationales et sa base fiscale fixée selon les principes du droit fiscal. Les impôts différés doivent être calculés sur les différences temporaires qui, lorsqu’elles se retournent dans un exercice futur, produisent des montants imposables ou fiscalement déductibles. En revanche, aucun impact fiscal ne doit être pris en compte sur les différences  permanentes, celles qui ne se retournent pas dans le futur (charge fiscale non déductible ou  produit non imposable). I – Comptabilisation des actifs et passifs d’impôt différé :

Les passifs d’impôt différé  sont les montants d’impôts sur le résultat payables au cours d’exercices futurs au titre de différences temporelles imposables. Les actifs d’impôt différé  quant à eux, peuvent être définis comme étant les montants d’impôts sur le résultat recouvrables au cours d’exercices futurs au titre: de différences temporelles déductibles; du report en avant de pertes fiscales non utilisées; et du report en avant de crédits d’impôt non utilisés. •

•

•

Les différences temporelles sont les différences entre la valeur comptable d’un actif ou d’un  passif au bilan et sa base fiscale c’est-à-dire le montant attribué à cet actif ou à ce passif à des fins fiscales. La base fiscale représente pour un actif le montant qui sera fiscalement déductible de tous les avantages économiques imposables qui iront à l’entreprise lorsqu’elle recouvrera la valeur comptable de cet actif. Si ces avantages économiques ne sont pas imposables, elle est égale à sa valeur comptable. En outre, la base fiscale d’un passif représente sa valeur comptable moins tout montant qui sera fiscalement déductible au titre de ce passif au cours des exercices ultérieurs. Dans le cas de produits perçus d’avance, la base fiscale du passif qui en résulte est la valeur comptable moins tout élément de produits qui ne sera pas imposable au cours des exercices ultérieurs. Ces différences temporelles peuvent être imposables ou déductibles. Elles seront imposables quand elles généreront des montants imposables lorsque, lors d’un exercice futur, la valeur

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comptable de l’actif ou du passif sera recouvrée ou réglée. Elles seront déductibles quand elles généreront des montants déductibles lorsque, lors d’un exercice futur, la valeur comptable de l’actif ou du passif sera recouvrée ou réglée. 1. Différences temporelles imposables :

Un passif d’impôt différé doit être comptabilisé pour toutes les différences temporelles imposables sauf s’il est généré par : un goodwill dont l’amortissement l’ amortissement ne serait pas déductible fiscalement ; la comptabilisation initiale d’un actif ou passif dans une transaction qui n’est pas un regroupement d’entreprises et qui n’affecte ni le bénéfice comptable, ni le bénéfice imposable à la date de transaction. Toutefois, pour les différences taxables liées à des participations dans des filiales, entreprises associées, coentreprises et investissements dans des succursales, un impôt différé passif doit être enregistré. •

•

Lorsque la valeur comptable d’un actif est supérieure à sa base fiscale, le montant des avantages économiques futurs sera supérieur au montant déductible autorisé fiscalement. La différence est une différence temporelle taxable et l’obligation de payer les impôts sur le résultat qui en résultent au cours des exercices ultérieurs est un passif d’impôt différé. Cette différence temporelle taxable s’inverse lorsque l’entreprise recouvre la valeur comptable de l’actif et que l’entreprise l’ entreprise a un bénéfice imposable, ce qui rend probable la sortie de l’entreprise d’avantages économiques sous la forme de paiements d’impôt. Par conséquent la norme IAS 12 impose la comptabilisation de tous les passifs d’impôt différé. Certaines différences temporelles se produisent lorsque le produit ou la charge sont compris dans le bénéfice comptable d’un exercice mais font partie du bénéfice imposable d’un autre exercice. De telles différences temporelles sont souvent appelées des différences temporaires taxables et génèrent par conséquent conséquent des passifs passifs d’impôt différé. 2. Différences temporelles déductibles :

Un actif d’impôt différé doit être comptabilisé pour toutes les différences temporelles déductibles dans la mesure où il est probable qu’un bénéfice imposable, sur lequel ces différences temporelles déductibles pourront être imputées, sera disponible, sauf si l’impôt différé est généré par : un goodwill négatif traité comme un produit différé ; la comptabilisation initiale d’un actif ou d’un passif dans une transaction qui n’est pas un regroupement d’entreprises et qui n’affecte ni le bénéfice comptable, ni le bénéfice imposable. Cependant, les différences temporelles déductibles liées à des participations dans des filiales, entreprises associées, coentreprises et investissements dans des succursales, doivent générer un actif d’impôt différé à comptabiliser. •

•

Quand des ressources représentatives d’avantages économiques sortent de l’entreprise lors du règlement de la valeur comptable d’un passif, leur montant, partiellement ou en totalité, peut être déductible du bénéfice imposable d’un exercice ultérieur à celui au cours duquel le passif est comptabilisé.

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Il en résulte alors une différence temporelle entre la valeur comptable du passif et sa base fiscale. En conséquence, un actif d’impôt différé est généré au titre des impôts sur le résultat qui seront recouvrables au cours d’exercices futurs lorsque cette partie de passif sera admise en déduction du bénéfice imposable. De la même façon, si la valeur comptable d’un actif est inférieure à sa base fiscale, la différence donne lieu à un actif d’impôt différé qui sera recouvrable sur les exercices futurs au titre des impôts sur le résultat. Le renversement des différences temporelles déductibles conduit à réduire les bénéfices imposables des exercices ultérieurs. Toutefois, des avantages économiques prenant la forme de réduction de paiement d’impôt ne bénéficieront à l’entreprise que si elle dégage des  bénéfices imposables suffisants pour compenser ces déductions. Par conséquent, une entreprise ne comptabilise des actifs d’impôts différés que s’il est probable qu’elle disposera de bénéfices imposables sur lesquels les différences temporelles déductibles pourront être imputées. 3. Modalités de comptabilisation des impôts différés :

L’impôt différé doit être comptabilisé en produit ou en charge et compris dans le résultat net de l’exercice sauf dans la mesure où l’impôt est généré: soit par une transaction ou un événement qui est comptabilisé directement en capitaux  propres, dans le même même exercice ou un exercice différent différent ; soit par un regroupement d’entreprises qui est une acquisition. •

•

La plupart des passifs et actifs d’impôt différé sont générés lorsque le produit ou la charge fait  partie du bénéfice comptable d’un exercice mais est pris en compte dans le bénéfice imposable ou la perte fiscale d’un autre exercice. L’impôt différé qui en résulte doit être comptabilisé dans le compte de résultat. L’impôt différé doit être directement débité ou crédité dans les capitaux propres lorsque ce dernier concerne des éléments qui ont été crédités ou débités directement dans les capitaux  propres, lors du même même exercice ou d’un exercice différent. différent. II – Evaluation et présentation des impôts différés : 1. Mode d’évaluation des impôts différés :

Selon la norme IAS 12, l’impôt courant doit être estimé en utilisant les taux d’impôt qui ont été adoptés ou quasiment adoptés à la date de clôture. Quant aux impôts différés, ils doivent être évalués aux taux d’impôt attendus au moment où l’actif sera réalisé ou le passif réglé, sur la base des taux d’impôt et des réglementations fiscales qui ont été adoptés ou quasiment adoptés à la date de clôture. Ainsi, les actifs et passifs d’impôt différé doivent être évalués aux taux d’imposition dont l’application est attendue pour l’exercice au cours duquel l’actif sera réalisé ou le passif réglé. L’évaluation doit refléter les conséquences fiscales qui résulteraient de la façon dont l’entreprise s’attend à recouvrer ou régler la valeur comptable de ses actifs et passifs. En outre, la valeur des actifs et passifs d’impôt différé ne doit pas être actualisée, mais plutôt doit être revue à chaque date de clôture. Elle doit être réduite s’il n’est plus probable qu’un  bénéfice suffisant sera disponible, et cette réduction devra être reprise si, par la suite, il

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devient probable que des bénéfices imposables seront suffisants pour permettre l’utilisation de cet avantage fiscal. Les impôts différés actifs sur des différences temporaires ainsi que sur des pertes fiscales reportées ne peuvent être comptabilisés que lorsqu’il est probable qu’ils pourront être réalisés dans le futur par l’existence de bénéfices imposables suffisants. Il convient bien sûr de  prendre en compte à cet égard les règles fiscales selon lesquelles des pertes reportables  pourraient ne pas être compensables compensables contre des bénéfices bénéfices futurs. Ainsi, une entreprise doit réduire la valeur comptable d’un actif d’impôt différé dans la mesure où il n’est plus probable qu’un bénéfice imposable suffisant sera disponible pour  permettre d’utiliser l’avantage de tout ou partie de cet actif d’impôt différé. Une telle réduction doit être reprise dans la mesure où il devient probable que des bénéfices imposables suffisants seront disponibles. Par ailleurs, les actifs d’impôt différé non comptabilisés doivent être réestimés à chaque date de clôture. En effet, une entreprise doit comptabiliser un actif d’impôt différé qui ne l’avait  pas été jusque là dans la mesure où il est devenu probable qu’un bénéfice imposable futur  permettra de recouvrer l’actif d’impôt différé. A titre d’exemple, une amélioration de l’environnement commercial peut accroître la probabilité que l’entreprise pourra dégager un  bénéfice imposable futur suffisant pour que l’actif d’impôt différé réponde aux critères de comptabilisation. 2. Présentation des actifs et passifs d’impôts différés :

Les actifs et passifs d’impôt doivent être présentés au bilan séparément des autres actifs et  passifs. Aussi, les actifs et passifs d’impôt différé diff éré doivent être distingués des actifs et passifs d’impôt exigible. D’autre part, lorsqu’une entreprise fait une distinction entre ses actifs et passifs courants et ses actifs et passifs non courants dans ses états financiers, elle ne doit pas classer les actifs et  passifs d’impôt différé en actifs et passifs courants. courants. Les actifs et passifs d’impôt différé doivent être compensés si et seulement si: l’entreprise a un droit juridiquement exécutoire de compenser les actifs et passifs d’impôt exigible; et les actifs et passifs d’impôts différé concernent des impôts sur le résultat prélevés par la même autorité fiscale: soit sur la même entité imposable; soit sur des entités imposables différentes qui ont l’intention, soit de régler les  passifs et actifs d’impôt d’impôt exigible sur la base base de leur montant montant net, soit de réaliser les actifs et de régler les passifs simultanément, lors de chaque exercice futur au cours duquel on s’attend à ce que des montants importants d’actifs ou de  passifs d’impôt différés soient réglés ou récupérés. •

•

Afin d’éviter le besoin d’un échéancier détaillé des dates de renversement de chaque différence temporelle, la norme IAS 12 impose à une entreprise de compenser un actif et un  passif d’impôt différé d’une même entité imposable si, et seulement si, ils sont liés à des impôts sur le résultat prélevés par la même autorité fiscale et l’entreprise a un droit  juridiquement exécutoire exécutoire de compenser compenser les actifs et les passifs passifs d’impôt exigible.

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Le traitement des impôts différés réservé par les normes IAS-IFRS étant explicité, nous allons à présent se pencher sur l’étude de cas de la société marocaine Z. Section II : Traitement des immeubles de placement : I – Recensement du patrimoine de la société : 1. Recensement du patrimoine détenu en propre par la société Z :

La société Z possède un patrimoine immobilier composé de biens immobiliers tels que des terrains, des immeubles, des bureaux…etc. dont les valeurs au 31/12/2006 se présentent comme suit : Patrimoine détenu en propre par la société Z Montants en KDH Terrains Constructions/Bâtiments Installations techniques/Agencements Installations en cours TOTAL

VB Amortissement 230 195 541 170 184 118 327 933 222 583 241 612 1 340 910 406 700

VNC 230 195 357 053 105 350 241 612 934 210

L’ensemble de ces biens est loué à des tiers pour en retirer des loyers à l’exception du siège social de la société. Le siège social a été, quant à lui, installé dans l’un des immeubles dont les 5 premiers étages sur 7 sont loués à des tiers. La surface des 5 premiers étages est égale à plus de 70% de la surface totale de l’immeuble. La valeur de cet immeuble au 31/12/2006 est la suivante : Valeur de l'immeuble où est installé le siège social Montants en KDH Bâtiments Agencements TOTAL

VB

Amortissement 5 898 4 743 12 950 11 270 18 848 16 013

VNC 1 155 1 680 2 835

Les règles et durées d’amortissement sont fixées de la manière suivante : Constructions neuves : 40 ans en linéaire ; Autres constructions : 25 ans en linéaire ; Agencements et installations : 10 ou 15 ans en linéaire ; Autres immobilisations : 3 à 10 ans en linéaire. •

•

•

•

2. Recensement et analyse des contrats de location : a. Contrat de location A : contrat signé par la société Z en tant que preneur :

Le contrat de location A a été signé par la société le 1 er  janvier 1975 pour une durée de 50 ans. Ce contrat comporte trois composantes distinctes : une composante terrain, une composante  bâtiments loués en l’état et une composante bâtiments construits par la société Z en 1978 sur ces terrains. En effet, la société Z était habilitée à effectuer des constructions sur une partie des terrains.

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La composante terrain doit s’analyser comme un contrat de location simple. En effet, d’après la norme IAS 17, seuls les terrains pour lesquels le transfert de propriété est prévu à l’issue du contrat de location sont considérés comme des contrats de location-financement. Les composantes « bâtiments loués en l’état » et « bâtiments construits par la société Z » du contrat de location s’analyseraient ainsi : Tableau de classification du contrat de location A

Le contrat de location remplit-il un de ces critères?

"Bâtiments loués en l'état" OUI NON

Le contrat de location prévoit-il le transfert de la  propriété de l'actif au preneur au terme de la durée du contrat de location? Le contrat de location donne-t-il au preneur l'option d'acheter l'actif à un prix qui devrait être suffisamment inférieur à sa juste valeur à la date à laquelle l'option peut être levée pour que, dès le commencement du contrat, on ait la certitude raisonnable que l'option sera levée?

La durée du contrat de location couvre-t-elle la majeure partie de la durée de vie économique de l'actif même s'il n'y a pas transfert de propriété? Au commencement du contrat, la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location s'élève-t-elle au moins à la quasi-totalité de la juste valeur de l'actif loué?

"Bâtiments construits par la société Z" OUI NON

*

*

*

*

*

*

A vérifier

A vérifier  

Les actifs loués sont-ils d'une nature tellement spécifique que seul le preneur peut les utiliser sans leur apporter de modifications majeures?

*

*

Les pertes subies par le bailleur sont-elles à la charge du preneur en cas de résiliation du contrat  par le preneur?

*

*

Les profits et pertes résultant de la variation de la  juste valeur de la valeur résiduelle sont-ils à la charge du preneur (par exemple sous forme d'une diminution de loyer égale à la majeure partie du  produit de cession à la fin du contrat de location)?

*

*

*

*

*

*

Le preneur a-t-il la faculté de poursuivre la location  pour une 2ème période moyennant un loyer sensiblement inférieur au prix du marché? Le preneur contrôle-t-il les décisions opérationnelles et financières relatives à l'actif?

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D’après la norme IAS 17, « au commencement du contrat, le preneur comptabilise les contrats de location-financement à l’actif et au passif dans son bilan pour des montants égaux à la juste valeur des biens loués ou, si celle-ci est inférieure, à la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location, chacun étant déterminé au commencement du contrat ». La société Z ne possédant pas la juste valeur des biens en 1975, date de signature du contrat, et ne pouvant la retrouver, doit recalculer la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location en 1975. 

Calcul de la valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location des bâtiments :

Le contrat spécifie l’existence de paiements minimaux au titre de la location obligatoires à savoir : la société Z s’engage à verser un minimum de redevance de 105 KDH par année civile complète, toutefois, cette redevance couvre à la fois la location du terrain et des  bâtiments. La société Z a évalué la quote-part de la valeur de la redevance à 20% pour le terrain (105 KDH * 20% = 21 KDH) et 80% pour les bâtiments (105 KDH * 80% = 84 KDH). Le contrat spécifie que la redevance de chaque exercice sera versée le 31 décembre de chaque année, la redevance totale versée sur toute la durée du contrat au titre de la location des bâtiments s’élèvera à 4 074 KDH. Cette redevance totale doit être lissée sur toute la durée du contrat (50 ans). La redevance annuelle lissée sera donc de 81,48 KDH (4 074/50). La société ne pouvant retrouver le taux d’emprunt implicite du contrat puisqu’elle ne connaît  pas la juste valeur du bien en 1975, elle utilise son taux d’emprunt marginal qui s’élevait à 7% en 1975. La valeur actualisée des paiements minimaux au titre de la location des bâtiments s’élève à 1.124,48 KDH (81,48 * (1-(1,07) -50/0,07)). 

Echéancier de remboursement de la dette : ventilation entre charge financière et l’amortissement du solde de la dette :

La ventilation entre la charge financière et l’amortissement du solde de la dette est calculée conformément aux dispositions de la norme IAS 17 est présentée au niveau de l’annexe n° 10. 

Echéancier d’amortissement des bâtiments :

Du fait que la société Z ne possède pas une certitude raisonnable de devenir propriétaire du  bien à la fin du contrat de location, l’actif sera donc amorti sur sa durée d’utilité évaluée à 25 ans chez la société Z (25 ans pour les constructions autres que les constructions neuves). L’actif aurait donc été totalement amorti le 31 décembre 1999 (Cf. annexe n° 10). L’amortissement théorique à retraiter dans sa totalité en moins des capitaux propres s’élève à 1.124,48 KDH c’est-à-dire à la valeur actualisée des paiements minimaux. Par conséquent, l’actif sera valorisé à zéro dans les comptes de la société. b. Contrat de location B : contrat signé par la société Z en tant que bailleur :

La société Z loue en tant que bailleur des entrepôts dans le cadre d’un contrat de location. Ces entrepôts sont loués sur 5 ans pour un loyer de 250 KDH par an avec une option d’achat offerte au preneur à l’issue du contrat pour un montant de 150 KDH. La valeur de marché

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actuelle des entrepôts est de 1 050 KDH. Ainsi, on pourrait constater à partir de ces deux dernières informations que le contrat B est un contrat de location-financement qui doit être sorti des états financiers du bailleur et comptabilisé chez le preneur. Les informations concernant ce contrat, signé le 1 er  janvier 2005, sont les suivantes : Le bien est déjà complètement amorti dans les comptes de la société ; Le taux implicite du contrat donné par le contrat est de 5,56% ; Puisqu’il n’y a pas de valeur résiduelle non garantie revenant au bailleur, l’investissement net dans le contrat correspond aux paiements minimaux au titre du contrat actualisés au taux implicite du contrat. Il est égal à 1.180 KDH (250.000 * (1-(1+5,56%)-5/5,56%) + 150.000 * (1+5,56%) -5). Le taux de rentabilité périodique constant sur l’encours d’investissement net restant du  bailleur est de 5,56%. •

•

•

•

La ventilation du produit financier et de l’amortissement du solde de la créance est calculée comme suit : Année 31/12/2005 31/12/2006 31/12/2007 31/12/2008 31/12/2009

Capital restant dû en début d'exercice 1 180 261 995 884 801 255 595 805 378 931

Produits financiers

Amortissement du solde de la créance

65 623 55 371 44 550 33 127 21 069

Capital restant dû en fin d'exercice

184 377 194 629 205 450 216 873 228 931

995 884 801 255 595 805 378 931 150 000

L’ensemble des autres contrats de location signés en tant que bailleur sont des contrats auxquels le preneur peut mettre fin à l’issue de chaque période triennale. L’étude de ces contrats fait ressortir que ces contrats sont des contrats de location simple en IFRS puisqu’ils ne remplissent aucun des critères de la norme IAS 17 détaillés au niveau de la première partie. 3. Identification et valorisation des immeubles de placement à leur juste valeur :

L’ensemble du patrimoine détenu par la société Z doit être classé en immeubles de placement à l’exception des immobilisations en cours (qui sont considérés comme des immobilisations corporelles) et du siège social de la société. Pour ce dernier, ses valeurs brute et nette vont s’élever à 30% de la valeur totale de l’immeuble dans lequel se situe l’immeuble ce qui nous donne les valeurs suivantes : Montants en KDH Bâtiments Agencements TOTAL

VB Amortissement 1 769 1 423 3 885 3 381 5 654 4 804

VNC 347 504 851

Pour ce qui est des contrats de location–financement identifiés chez la société ; les bâtiments loués dans le cadre de contrat de location A sont sous-loués à un tiers, par conséquent, ces  bâtiments sont considérés comme des immeubles de placement. Quant aux biens loués dans le cadre du contrat de location B, ils ne sont pas des immeubles de placement et de ce fait, doivent être sortis des états financiers de la société Z. Les immobilisations en cours de construction doivent, elles, être évaluées au coût et non à leur  juste valeur même si elles sont destinées à être louées une fois leur construction achevée, et ceci conformément aux dispositions des normes IAS 40 et IAS 16.

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Les immeubles de placement de la société Z sont donc constitués des biens suivants : Tableau de calcul de la valeur nette comptable et de la juste valeur des immeubles de placement au 31/12/2006  Au 31/12/2006 en KDH 

-

+

Valeur brute Amortissement Valeur nette

Immobilisations corporelles Siège social Les immobilisations en cours

1 340 910 5 654 241 612 1 093 643 180 1 124 1 094 588

Sous-total Biens loués dans le cadre du contrat de location B Biens loués dans le cadre du contrat de location A Total des immeubles de placement au 31/12/2006

406 700 4 804 0 401 896 180 1 124 402 841

Ecart de réévaluation 570 791 4 920 -241 612 807 483 210 1 575 808 848

Juste valeur

934 210 851 241 612 691 747 0 0 691 747

1 505 000 5 770 0 1 499 230 210 1 575 1 500 595

Tableau de calcul de la valeur nette comptable et de la juste valeur des immeubles de placement au 31/12/2007  Au 31/12/2007 en KDH 

Immobilisations corporelles -

Siège social

-

Les immobilisations en cours

Sous-total

Juste valeur Juste valeur Variation de 31/12/2006 31/12/2007 uste valeur 911 451 1 505 000 1 557 000 52 000

Valeur brute Amortissement Valeur nette 1 385 194

473 743

5 654

4 995

659

5 770

5 950

180

285 896

0

285 896

0

0

0

1 093 643

468 748

624 895

1 499 230

1 551 050

51 820

-

Biens loués dans le cadre du contrat de location B

180

180

0

210

200

-10

+

Biens loués dans le cadre du contrat de location A

1 124

1 124

0

1 575

1 630

55

1 094 588

469 692

624 895

1 500 595

1 552 480

51 885

Total des immeubles de placement au 31/12/2007

Il est à noter que la juste valeur de l’ensemble de ces biens a été obtenue grâce à un expert en immobilier à qui la société Z a fait appel à la fin des années 2006 et 2007. 4. Linéarisation des revenus locatifs :

A chaque début de contrat de location, la société Z offre gratuitement certains mois de location aux preneurs. La durée offerte varie selon les durées des contrats et les locataires. Comme nous l’avons vu au niveau de la première partie, les loyers reçus dans le cadre d’un contrat par la société Z doivent être linéarisés sur toute la durée de ce contrat. Ainsi, la société s’appuiera sur le tableau présenté ci-dessous pour calculer les ajustements relatifs à la linéarisation des loyers. Un tableau de ce type a été rempli pour chacun des contrats de location simple signés par la société.

Page 127 sur 150

Contrat 1 Caractéristiques globales du contrat : Code de l'immeuble de placement: Libellé de l'immeuble: Code du locataire: Libellé du locataire: Partie de l'immeuble loué: Date de début du contrat: Date de fin réelle du contrat: Durée ferme du contrat: Date de fin du contrat (par rapport à la durée ferme): Nombre d'années par rapport à la durée ferme du contrat 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 TOTAL

Mois

Loyers encaissés ou à encaisser sur la durée ferme (en KDH)

Loyers linéarisés (en KDH)

Impact de l'exercice (en KDH)

A

B

C = Total B*A / Total A

D = C -A

6 12 12 12 12 12 12 12 90

45 625 92 500 92 500 92 500 92 500 92 500 92 500 92 500 693 125

46 208 92 417 92 417 92 417 92 417 92 417 92 417 92 417 693 125

583 -83 -83 -83 -83 -83 -83 -83 0

Impact cumulé (en KDH)

583 500 417 333 250 167 83 0 0

L’impact de la linéarisation des loyers qui sera retraité via les capitaux propres au 1 er  janvier 2007 sera de +167 KDH. L’impact de la linéarisation des loyers qui sera retraité via le compte de résultat au 31 décembre 2007 sera de -83 KDH. Par ailleurs, la société Z a établi un tableau récapitulatif présentant les impacts au 31/12/2006 et au 31/12/2007 de la linéarisation des loyers, contrats par contrats et qui se présente comme suit :

Page 128 sur 150

Tableau récapitulatif des impacts de linéarisation des contrats chez la société Z dans le cadre de la norme IAS 17

Contrats

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 … 130 Total

Impact sur les capitaux propres au 31/12/2006 en KDH 167 0 28 4 39 35 0 56 28 7 85 43 … 150 642

Impact sur le Impact sur le résultat 2007 résultat 2008 en KDH en KDH -83 0 -14 -4 -32 -14 0 -56 -14 -4 -50 -24 … -95 -389

-83 0 -14 0 -7 -6 0 0 -8 -3 -20 -19 … -34 -194

II – Présentation de l’incidence des normes comptables IAS-IFRS sur les états financiers de la société Z :

Après avoir analysé l’ensemble des contrats de location de la société et défini leur nature d’une part, et d’autre part distingué les immeubles de placement des immeubles d’exploitation, nous allons présenter dans ce qui suit les écritures de retraitement devant être  passées par la société Z afin de se conformer aux traitements préconisés par les normes IASIFRS en matière des contrats de location financement et des immeubles de placement. 1. Ecritures de retraitement : a. Ecritures de retraitement au 31/12/2006 :

22

A. Distinction des immeubles de placement parmi les immobilisations corporelles :

2321x 283 23

Libellé Immeubles de placement Amortissement des immobilisations corporelles Immobilisations corporelles

Débit 691 747 401 896

Crédit

1 093 643

B. Retraitements du contrat A :

23 148

22

Libellé Immobilisations corporelles

Débit 1 124 Emprunt

 Les montants sont exprimés en KDH. Page 129 sur 150

Crédit 1 124

Libellé 148 115 445

Débit

Emprunt

Crédit 305

Réserves Impôt différé Passif 

Libellé 115 345 283

213 91

Débit

Réserves Impôt différé Actif Amortissement des immobilisations corporelles

Crédit 787 337 1 124

Le reliquat de l’emprunt restant à payer d’un montant de 820 KDH pourrait être ventilé comme suit : < 12 mois

> 12 mois

Solde de la dette fin 2006

24

796

820

C. Retraitements du contrat B :

283 23

348 115

Libellé Amortissements des immobilisations corporelles Immobilisations corporelles

Débit

Libellé Créances de location financement

Débit

Crédit 180 180 Crédit 801

Réserves

Dont :

< 12 mois 205

> 12 mois 596

Total 801

Libellé 115 445

801

Débit

Réserves

Crédit 240

Impôt différé passif 

240

D. Retraitements des immeubles de placement valorisés à la juste valeur :

2321x 115x

115x 445

Libellé Immeubles de placement Réseves liées à la juste valeur 

Débit 808 848

Libellé Réseves liées à la juste valeur

Débit 242 654

Crédit 808 848

Impôt différé passif 

Crédit 242 654

E. Linéarisation des revenus locatifs : Libellé 348 115

Dont :

Débit

Créances de location

Crédit 642

Réserves < 12 mois 389

> 12 mois 253

Page 130 sur 150

Total 642

642

Libellé 115 445

Débit

Réserves

Crédit 193

Impôt différé passif 

193

b. Ecritures de retraitement au 31/12/2007 : 23 A. Retraitements du contrat A : Libellé Intérêts des emprunts et dettes Emprunt

6311 148 6131

Débit

Crédit 57 24

Locations diverses reçues Libellé

670 445

81 Débit

Crédit

Charge d'impôt différé

7 Impôt différé passif 

Dont :

< 12 mois

> 12 mois

Solde de la dette fin 2007

26

769

795

7

B. Retraitements du contrat B : Libellé 71271 7381 348

Débit

Locations diverses reçues Intérêts des prêts Créances de location financement

Dont :

< 12 mois

> 12 mois

Solde de la créance fin 2007

217

379

596

Libellé 345 670

670 445

23

45 205

Débit

Impôt différé actif

Crédit 62

Produit impôt différé

C. Retraitement des amortissements des comptabilisés dans les comptes sociaux :

2832 6193

Crédit 250

62

immeubles

Libellé Amortissement des immeubles de placement Dotation aux amortissement des immeubles de placement

Débit 66 852

Libellé

Débit 20 056

Charge d'impôt différé Impôt différé passif 

 Les montants sont exprimés en KDH. Page 131 sur 150

de

placement

Crédit 66 852 Crédit 20 056

D. Retraitement des immeubles de placement valorisés à la juste valeur : Libellé 2321x 71

Débit 51 855

Immeubles de placement Produit de réévaluation Libellé

670 445

51 855 Débit 15 557

Charge d'impôt différé

Crédit

Impôt différé passif 

Crédit 15 557

E. Linéarisation des revenus locatifs : Libellé 71271 348

Dont :

Débit

Locations diverses reçues

389 Créances de location

< 12 mois

> 12 mois

Solde de la créance fin 2007

194

59

253

Libellé 345 670

Crédit 389

Débit

Impôt différé actif

Crédit 117

Produit impôt différé

117

Section III : Comptabilisation des programmes de construction en cours I - Recensement et analyse des contrats de construction :

La société Z a plusieurs programmes de construction en cours que nous avons analysé. Ainsi, nous avons constaté que la société a signé au cours de l’exercice 2006 avec un client étranger un accord de construction (C) de 5 immeubles (de 10 appartements chacun) haut standing sur un terrain détenu par ce dernier, d’autre part, le client a spécifié au niveau du contrat le design et a fourni à la société Z les plans de construction. La construction avait commencé au cours de l’exercice 2006. Par ailleurs, les autres contrats signés par la société sont des contrats de VEFA d’appartements qu’elle a signé avec des particuliers. 1. Analyse du contrat de construction C au regard des IFRS :

Avant de spécifier la méthode de comptabilisation des produits relatifs au contrat de construction C, il faut procéder dans un premier temps à une analyse dudit contrat au regard des précisions apportées par l’IFRIC 15. Le contrat de construction C a deux principales caractéristiques : La construction sera réalisée sur le terrain du client ; Le client a spécifié au niveau du contrat le design d’ensemble et a fourni les plans de construction. •

•

Page 132 sur 150

 Nous avons constaté au niveau du deuxième chapitre de la présente partie que l’IFRIC 15 considère qu’une transaction est qualifiée de contrat de construction lorsque le promoteur est tenu de délivrer une prestation de construction selon les spécifications de l’acheteur. Cette  prestation peut être mise en évidence grâce à certains critères à savoir : L’acheteur a la possibilité de spécifier les principaux éléments de la structure du projet immobilier avant que la construction ne débute ou de les modifier en cours de travaux ; Les principaux risques et avantages liés à la construction en cours et le contrôle de cet actif en cours de construction sont transférés au fur et à mesure de l’avancement des travaux à l’acheteur. Ce transfert peut s’apprécier au travers des exemples suivants : - La construction est réalisée sur le terrain du client ; - L’acquéreur a la possibilité de changer de constructeur pendant les travaux. •

•

De ce qui précède, on pourrait constater que le contrat C pourrait être qualifié de contrat de construction. En effet, d’une part, le client est intervenu dans le choix des éléments clés du  projet et d’autre part, la construction se fera sur son propre terrain. Par conséquent, la méthode à l’avancement devrait être appliquée afin de comptabiliser les produits relatifs à ce contrat. 2. Les caractéristiques du programme de construction C :

Le contrat C cité ci-dessus présente les caractéristiques suivantes :  Monta nts en KDH 

Produits prévisionnels (selon le contrat) Charges prévisionnelles (1) Marge prévisionnelle Taux de marge prévisionnelle

2006 98 334 89 806 8 528 9%

(1) : Les charges prévisionnelles comprennent : les coûts des salaires sur le site du contrat C ; les coûts des matériaux utilisés pour le contrat C ; l’amortissement des installations et équipements utilisés pour le contrat C ; les coûts de mise en place d’installations, équipement et matériel sur le site de réalisation du contrat C ; les coûts de locations des installations et des équipements ; les coûts de conception directement rattachables au contrat C ; les coûts estimés des travaux de finition et de garantie, incluant l’estimation du coût de garantie à l’issue du contrat ; l’assurance ; les frais généraux de construction (coûts fixes). •

•

•

•

•

•

•

•

•

Les modalités de règlement ont été fixées de la manière suivante : Montant des avances 2006 30 000 2007 47 800 2008 20 534 98 334

Années

Page 133 sur 150

Les données issues du tableau ci-dessous, permettent de déterminer l’impact du changement de méthode et peuvent être résumées comme suit : Calcul du changement de méthode et du résultat à l'avancement du programme C Postes

2006

Variation 2007/2006

2007

Données prévisionnelles Chiffre d'affaires global du contrat A

98 334

98 334

Coût de revient hors honoraires de commercialisation

89 806

89 806

8 528

8 528

9%

9%

28 054

61 754

31,24%

68,76%

30 718

67 618

36 900

2 664

5 864

3 200

799

1 759

1 865

4 105

Marge prévisionnelle Taux de marge prévisionnel Données réelles Coût de revient des travaux exécutés Coefficient d'avancement Calcul du chiffre d'affaires à l'avancement Calcul de la marge à l'avancement : Marge avant IS = Marge prévisionnelle * Coefficient d'avancement - IS Marge nette

2 240

a.  Nous allons tout d’abord déterminer l’impact du changement de méthode à fin 2006 du

 projet C : sur la base des dépenses engagées fin 2006 par rapport aux dépenses prévisionnelles de l’opération : (28 054 / 89 806) * 100 = 31,24%. Calcul du chiffre d’affaires à l’avancement (égal au montant du chiffre d’affaires global de l’opération multiplié par le degré d’avancement) : 98 334 * 31,24% = 30 718. Calcul de la marge à l’avancement avant impôt  (elle correspond à la marge prévisionnelle multipliée par le degré d’avancement) : 8 528 * 31,24% = 2 664 ; d’où une marge nette d’impôt de 2 664 – (2 664 * 30%) = 1 865. •

Calcul du degré d’avancement   déterminé

•

•

Ainsi, on peut conclure que l’impact du changement de méthode a pour effet d’améliorer les capitaux propres d’un montant de KDH 1 865. b. A présent, nous allons calculer l’impact dans le résultat du passage de la méthode à

l’avancement à fin 2007 du projet A : Calcul du degré d’avancement   déterminé sur la base des dépenses engagées fin 2007 par rapport aux dépenses prévisionnelles de l’opération : (61 754 / 89 806) * 100 = 68,76%. Calcul du chiffre d’affaires à l’avancement égal : - au montant du chiffre d’affaires global de l’opération multiplié par le degré d’avancement : 98 334 * 68,76% = 67 618. - sous déduction du chiffre d’affaires à l’avancement de fin 2006 : - 30 718 Soit un chiffre d’affaires à comptabiliser à fin 2007 de 36 900. Calcul de la marge à l’avancement avant impôt égale : - à la marge prévisionnelle multipliée par le degré d’avancement : 8 528 * 68,76% = 5 864. •

•

•

Page 134 sur 150

- sous déduction de la marge à l’avancement de fin 2006 : - 2 664 Soit une marge à l’avancement à comptabiliser à fin 2 007 de KDH 3 200 ; d’où une marge nette d’impôt de 3 200 – (3 200 * 30%) = 2 240. L’incidence de l’application de la méthode à l’avancement sur les comptes consolidés du groupe Z pour ce programme aurait été : une amélioration des capitaux propres consolidés au 31 décembre 2006 d’un montant de KDH 1 865 ; et, une amélioration du résultat net du groupe après impôt au 31 décembre 2007 d’un montant de KDH 2 240. Il ressort donc une amélioration des capitaux propres consolidés au 31 décembre 2007 d’un montant de KDH 4 105. •

•

II - Comptabilisation du changement de méthode :

Dans les comptes consolidés, l’impact des changements de méthodes (net d’impôt) est comptabilisé dès l’ouverture de l’exercice en capitaux propres au compte « report à nouveau » (débiteur ou créditeur) c’est-à-dire en réserves consolidées. 1. Incidence du changement de méthode sur les comptes au 31/12/2006 : a. Valorisation des postes concernés à fin 2006 avec l’ancienne méthode : méthode à l’achèvement :

Programme

Chiffre d'affaires

Travaux en cours

Produits constatés d'avance

A

0

28 054

98 334

Provisions Pertes à  pour risques terminaison 0

0

b. Valorisation des postes concernés à fin 2006 avec la nouvelle méthode : méthode à l’avancement :

Programme

Chiffre d'affaires

Travaux en cours

Produits constatés d'avance

A

30 718 (1)

0

67 616 (2)

Provisions Pertes à  pour risques terminaison

0

0

(1) : 98 334 * 31,24% = 30 718. (2) : 98 334 (CA global du contrat) – 30 718 (CA à l’avancement) = 67 616. c. Incidence du changement de méthode à fin 2006 (différence entre la nouvelle méthode et l’ancienne méthode) :

Programme

Chiffre d'affaires

Travaux en cours

Produits constatés d'avance

A

30 718

-28 054

-30 718

Page 135 sur 150

Provisions Pertes à  pour risques terminaison

0

0

L’incidence du changement de méthode ressort donc à 30 718 (CA) – 28 054 (Coût de revient des travaux exécutés) = 2 664 avant impôt soit 1 865 après impôt. Les écritures suivantes ont été comptabilisées dans les comptes de la société Z au cours et à la fin de l’exercice 2006 : Courant 2006 31341 Stock de travaux en cours 3455 TVA déductible 4411 Fournisseurs Coût des travaux engagés en 2006 

28 054 5 611 33 665

Courant 2006 5141 Banque 4421

30 000

Clients, dettes avances et acomptes reçus sur commandes en cours Constatation de l'acompte

30 000

31/12/2006 6121…  …  …

Achats …..

28 054

6126… 6128… 71341

Variation de stocks des travaux en cours

28 054

Constatation des charges engagées

Ainsi, l’incidence après impôt du changement de méthodes concernant le passage à la méthode à l’avancement sur les capitaux propres consolidés de l’ouverture de l’exercice 2007 devrait être comptabilisée comme suit 24 :

34272 31341 115 445

01.01.2007 Libellé Créances sur travaux non encore facturables Stock de travaux en cours Réserves Impôt différé passif 

Débit 30 718

Crédit 28 054 2 049 615

Ce changement de méthode a donc un impact positif dans les comptes venant augmenter les capitaux propres du groupe. On peut par ailleurs constater que l’intangibilité du bilan de clôture de l’exercice précédent a  bien été respectée. Le bilan d’ouverture de l’exercice correspond bien au bilan de clôture de l’exercice précédent, le changement étant enregistré dès l’ouverture de l’exercice. 2. Incidence du changement de méthode sur les comptes au 31/12/2007 :

 Nous allons dans un premier temps déterminer les ajustements à comptabiliser à la clôture de l’exercice 2007 induits par l’utilisation de la méthode à l’avancement : 24

 Réf. Ecriture de retraitement : F. Page 136 sur 150

a. Valorisation des postes concernés à fin 2007 avec l’ancienne méthode : méthode à l’achèvement :

Programme

Chiffre d'affaires

Travaux en cours

Produits constatés d'avance

A

36 900

33 700

67 616

Provisions Pertes à  pour risques terminaison

0

0

b. Valorisation des postes concernés à fin 2007 avec la nouvelle méthode : méthode à l’avancement :

Programme

Chiffre d'affaires

Travaux en cours

Produits constatés d'avance

A

36 900 (1)

0

30 716 (2)

Provisions Pertes à  pour risques terminaison

0

0

(1) : (98 334 * 68,76%) - 30 718 (CA 2006) = 36 900. (2) : 67 616 – 36 900 = 30 716. c. Incidence du changement de méthode à fin 2007 (différence entre la nouvelle méthode et l’ancienne méthode) :

Programme

Chiffre d'affaires

Travaux en cours

Produits constatés d'avance

A

36 900

-33 700

-36 900

Provisions Pertes à  pour risques terminaison 0

0

 Bénéfice  partiel théorique 3 200

L’incidence du changement de méthode ressort donc à 36 900 (CA) – 33 700 (Coût de revient des travaux exécutés) = 3 200 avant impôt soit 2 240 après impôt. Les écritures suivantes ont été comptabilisées dans les comptes de la société Z au cours et à la fin de l’exercice 2007 : Courant 2007 31341 Stock de travaux en cours 3455 TVA déductible 4411 Fournisseurs Coût des travaux engagés en 2007 

33 700 6 740 40 440

Courant 2007 5141 Banque 4421

47 800

Clients, dettes avances et acomptes reçus sur commandes en cours Constatation de l'acompte

Page 137 sur 150

47 800

31/12/2007 6121…  …  …

Achats …..

33 700

6126… 6128… 71341. Variation de stocks des travaux en cours

33 700

Constatation des charges engagées

A la fin de l’exercice, le retraitement à comptabiliser par la société afin de traduire l’i ncidence après impôt du changement de méthodes concernant le passage à la méthode à l’avancement sur les capitaux propres consolidés à la clôture de l’exercice 2007 devrait être comptabilisée comme suit25 :

34272 71241 71341 31341 670 445

31.12.2007 Libellé Créances sur travaux non encore facturables Ventes d'appartements Variation des stocks de travaux en cours Stock de travaux en cours Charge d'impôt différé Impôt différé passif 

Débit 36 900

Crédit 36 900

33 700 33 700 960 960

Dans les comptes individuels, où l’on applique la méthode à l’achèvement, la marge comptabilisée est nulle en l’absence de biens livrés. Le passage à la méthode à l’avancement a par conséquent un impact positif sur le résultat consolidé de l’exercice 2007 augmentant ce dernier d’un montant de KDH 2 240. III - Traitement des contrats de construction en cours :

Outre le programme de construction C, l’ensemble des autres contrats de construction de la société sont des contrats types de VEFA d’appartements qu’elle a signé avec des particuliers et qui ne contiennent pas de clauses particulières. Comme nous l’avons bien expliqué au niveau du chapitre précédent, les des contrats de VEFA signés par la société avec des particuliers qui n’interviennent pas dans le choix des éléments structurels de la construction ne remplissent pas les critères de comptabilisation des contrats de construction à l’avancement tel que définis par l’IFRIC 15, par conséquent, ces contrats ne nécessitent pas de retraitements IFRS du fait que la société utilise la méthode à l’achèvement  pour l’ensemble de ses contrats de construction. Par ailleurs, le coût des stocks de construction de la société devrait être retraité afin de se conformer aux normes IFRS. En effet, comme nous l’avons explicité au niveau de la première  partie du présent mémoire, les frais commerciaux qui comprennent habituellement les frais de  publicité du projet, le coût du mobilier de l'appartement témoin, les brochures…etc. ne doivent pas être inclus dans le coût du stock des constructions achevées selon la norme IAS 2, contrairement au P.C.S.I. qui préconise que ces coûts doivent être inclus dans le coût du stock des constructions achevées. 25

 Réf. Ecriture de retraitement : F2. Page 138 sur 150

De ce fait, afin de se conformer aux normes IFRS, les frais commerciaux doivent être annulés de la valorisation des stocks des constructions achevées. Les frais commerciaux inclus au niveau du coût des stocks de construction s’élèvent à KDH 503 en 2006 et à KDH 668 en 2007. Ainsi, les écritures de retraitement se présentent comme suit pour les exercices 2006 26 et 200727 : 31/12/2006 Libellé 115 345 31512

Réserves Impôt différé actif  Stock des constructions achevées

7132 345 6701 31512

31/12/2007 Libellé Variation de stock des biens produits Impôt différé actif  Produit impôt différé Stock des constructions achevées

Débit

Crédit 352 151 503

Débit

Crédit 668 200 200 668

Section IV : Présentation des états financiers de la société Z après les écritures de retraitement :

Après avoir présenté l’ensemble des retraitements devant être opérés par la société Z, nous allons présenter dans ce qui suit les éléments suivants : Le bilan au 1 er  janvier 2007, date d’ouverture du premier exercice présenté selon le référentiel IFRS dans le cadre de l’obligation de présentation d’une année comparative. L’objectif de ce bilan est de mettre en évidence l’impact des normes IAS-IFRS sur le bilan d’ouverture d’une société immobilière construisant des immeubles en vue de la vente d’une  part et de la location d’autre part. Le bilan au 31 décembre 2007, date de clôture du premier exercice en IFRS dans le cadre de présentation d’une année comparative tel que préconisé par les normes IAS-IFRS. Ce bilan va présenter quant à lui l’impact de ces normes sur le bilan d’une société immobilière construisant des immeubles en vue de la vente d’une part et de la location d’autre  part, une fois ces dernières sont appliquées. Le compte de résultat au 31 décembre 2007. Ce compte aura pour objectif de mettre en relief l’impact des normes IAS-IFRS sur le compte de résultat d’une société immobilière construisant des immeubles en vue de la vente d’une part et de la location d’autre part, une fois ces normes appliquées.

26 27

 Réf. Ecriture de retraitement : G1.  Réf. Ecriture de retraitement : G2. Page 139 sur 150

Bilan consolidé Passif : Passif

Selon le C.G.N.C.

En KDH

31/12/2006

Capitaux propres (Part du grou Capital Primes Réserves et résultat consolidés Autres

2 038 722 1 947 384

Intérêts Minoritaires

Provisions pour risques et charg

Dettes Emprunts et dettes financières Fournisseurs et comptes rattachés Autres dettes et comptes de régula Découverts

Total du Passif

-

91 338 -

0

Format IFRS

Capitaux propres Capital émis Primes Réserves Réserve liée à la variation de la juste valeur Résultats accumulés non distribués TOTAL Intérêts Minoritaires

2 321 171 418 600 510 835 1 391 736 -

4 381 128

Retraitements Références aux IFRS écritures (1)

1 947 384

-

-

2 133 566 194

61 660 29 678 2 038 722

Passif courant Fournisseurs et autres créditeurs Autres dettes et comptes de régularisation Dettes d'impôt Obligations au titre de la location financement - échues à moins d'un an Découverts et emprunts bancaires échus à moins d'un an Provisions à caractère courant TOTAL Total du Passif

-

703 581 265 -

Page 141 sur 150

0

-

319 520

-

-

243 792

C; D; E; F

703 825 057

796

B

796

-

-

901 488

244 588

510 835 649 483 160 988

-

1 146 076

510 835 649 483 160 988

-

99 080 20 531 1 440 918

63 793 566 194 29 678 2 607 050

-

-

4 381 128

(1) : Il faut se référer aux écritures de retraitement du 31/12/2006.

B; C; E; F; G1 D

568 327

319 520

01.01.2007 IFRS

1 947 384

-

0

Passif non courant Emprunts bancaires échus à plus d'un an Dettes financières Provisions à caractère non-courant Passifs d'impôt différé Obligations au titre de la location financement - échues à  plus d'un an Autres passifs TOTAL

21 234

31.12.2006 avant retraitements

24

B

24

-

24

99 080 20 531 1 440 942

812 939

5 194 067

-

II - Présentation du bilan au 31.12.2007 : Bilan consolidé Actif :

Format IFRS

01/01/2007 IFRS

Impact selon les règles Retraitements Références aux 31.12.2007 IFRS marocaines de IFRS sur 2007 écritures (2) l'activité 2007

Actif non-courant Ecart d'acquisition Immobilisations incorporelles

1 786 416 1 271

-359

Immeubles de placement

1 500 595

-66 852

118 707

241 612 851 322 253 596

44 284 -191 -

-194 -217

E B

59 379

40 917

6 951

379

B; E; G2

48 247

Actif courant Créances de location simple - échues à moins d'un an Créances de location financement - échues à moins d'un an Stocks et en cours Clients et comptes rattachés Autres créances et comptes de régularisation Actif Actifs financiers Trésorerie et équivalents de trésorerie

3 407 651 389 205 1 644 378 43 051 1 547 717

2 349 -195 12 -34 368 36 900 -

E B F2; G2 F2

4 202 758 194 217 2 319 570 84 249 1 547 717

171 911

792 758 709 560 4 298 78 900

Total de l'Actif

5 194 067

776 591

121 024

Encours (1) Immobilisations corporelles Actifs financiers Participations dans les sociétés associées Créances de location simple - échues à plus d'un an Créances de location financement - échues à plus d'un an Actif d'impôt différé

-16 167

118 675

1 888 924

-

-

-

(1) : Option de présentation : séparation des encours et des immobilisations corporelles. (2) : Il faut se référer aux écritures de retraitement du 31/12/2007.

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-

912 C; D

1 552 450 285 896 660 322 -

-

250 811

6 091 682

Bilan consolidé Passif :

01/01/2007 IFRS

Format IFRS

Capitaux propres Capital émis Primes Réserves Réserve liée à la variation de la juste valeur Résultats accumulés non distribués TOTAL

Impact selon les règles marocaines de l'activité 2007

Retraitements Références aux 31.12.2007 IFRS IFRS sur 2007 écritures

2 607 050 1 947 384

1 947 384

-

63 793 566 194 29 678 2 607 050

Intérêts Minoritaires

-

29 678 -

3 465 33 143

0

84 468 84 468

0

-

Passif non courant Emprunts bancaires échus à plus d'un an Dettes financières Provisions à caractère non-courant Passifs d'impôt différé Obligations au titre de la location financement - échues à  plus d'un an Autres passifs TOTAL

1 146 075 319 520

1 146 075

98 592

Passif courant Fournisseurs et autres créditeurs Autres dettes et comptes de régularisation Dettes d'impôt Obligations au titre de la location financement - échues à moins d'un an Découverts et emprunts bancaires échus à moins d'un an Provisions à caractère courant TOTAL

1 440 942 510 835 649 483 160 988

189 700 258 100 178 056

98 524

-

-

-

-

-

-

703 825 057 796 -

24 99 080 20 531 1 440 942

Total du Passif

93 471 566 194 117 612 2 724 661

5 194 067

(1) : Il faut se référer aux écritures de retraitement du 31/12/2007.

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68

418 044

-

36 580

A; C; D

771 861 637

-

-26

A

769

-

-

36 554

1 281 221

700 535 907 583 339 044

-

2

A

26

16 044 2 956 644 856

-

2

115 124 23 487 2 085 800

776 591

121 024

6 091 682

-

III -Présentation du compte de résultat au 31.12.2007 :

Nature Chiffre d'affaires Autres produits d'exploitation Achats consommés Charges de personnel Autres charges d'exploitation Impôts et taxes Dotations d'exploitation

Selon le C.G.N.C. 31/12/2007 230 206 16 601 88 107 25 286 11 486 7 498 70 358

Résultat d'exploitation Charges et produits financiers

44 072 4 555

Résultat courant des entreprises intégrées

48 627

Charges et produits non courants

5 916

Format IFRS Produits des activités ordinaires Autres produits opérationnels Variation de la juste valeur Matières premières et consommables utilisés Frais de personnel Dotation aux amortissements Dépréciation des immobilisations corporelles Autres charges opérationnelles Résultat opérationnel Charges financières Quote-part dans le résultat des entreprises comptailisées selon la méthode de la MEE Résultat avant impôt des cessions d'actifs ou règlements de passifs lors d'abandon d'activités

2007 sans Retraitements Références aux IFRS 31/12/2007 retraitement IFRS écritures 238 212 1 893 B; E; G2 240 105 23 476 45 B 23 521 0 51 855 D 51 855 88 107 88 107 25 286 25 286 70 358 66 852 C 3 506 21 074 81 A 20 993 56 863 120 726 177 589 2 320 57 A 2 377 -

-

-

-

-

-

175 212

Résultat avant impôt

54 543

120 669

Impôts sur les résultats

21 399

Charge d'impôt

21 399

36 201

Résultat net des entreprises intégrées

33 144

Résultat après impôt

33 144

84 468

Intérêts minoritaires

0

Quote part dans les résultats des entreprises mises en équivalence Dotations aux amortissements des écarts d'acquisition Résultat net de l'ensemble consolidé Intérêts minoritaires

33 144 0

Résultat net (Part du groupe)

33 144

Nombre d'actions

-

A;B;C;D;E;F2; G2

57 600

117 612 0

-

1 920

Résultat net de l'exercice (Part du groupe) Résultat par action

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33 144 17,26

84 468

117 612 61,26

 Nous avons présenté, au niveau de la deuxième partie du présent mémoire, les principaux retraitements devant être effectués lors de l’élaboration des comptes selon les normes IFRS  par une entité opérant dans le secteur immobilier construisant à la fois en vue de la vente et/ou la location . En effet, le passage aux normes IFRS multiplie les données à collecter, que ce soit pour établir des notes annexes plus détaillées, ou pour procéder aux évaluations requises  pour la réalisation des retraitements plus nombreuses et normées. Il est important de rappeler par ailleurs que la particularité du référentiel IFRS est qu’il est  basé sur certains principes généraux et qu’il renonce généralement à la définition de règles techniques détaillées. Il n’existe pas souvent de bonne réponse, mais plusieurs opinions et interprétations peuvent s’opposer. Cela est inhérent à l’approche par les principes. L’approche par les principes des normes IFRS constitue ainsi sans doute une difficulté majeure dans l’application de ces normes. L’absence de critères stricts et clairs servant de référence pour le choix d’une méthode et pas d’une autre se révèle très perturbante. Des référentiels comme les normes comptables américaines US GAAP sont très précises lorsqu’il faut choisir entre deux traitements comptables qui pourraient s’appliquer à une situation. L’approche par les principes des IFRS par contre est bien moins tranchante et nécessite une bonne capacité de jugement de la part de ceux qui les appliquent. Toutefois, cette souplesse est en même temps un des points forts de l’approche par les  principes des IFRS et permet de trouver des réponses économiquement adaptées à bon nombre de problématiques. A chacun de trouver la meilleure réponse à l’exigence de  présenter l’image fidèle de la réalité économique. L’application des normes IFRS mais aussi l’introduction de la notion de juste valeur dans les comptes des sociétés constituent une révolution dans la présentation et l’élaboration des états financiers de certaines sociétés dont les sociétés du secteur immobilier. Le cas pratique présenté dans la deuxième partie, visant à illustrer les principaux retraitements devant être effectués par les sociétés du secteur immobilier, met en évidence les principaux impacts du passage aux normes IAS/IFRS dans les comptes d’une société immobilière ayant à la fois une activité foncière et de promotion immobilière. Il en ressort ainsi que les principaux impacts de la conversion aux normes IAS-IFRS sont les suivants : A la date du bilan d’ouverture, retraitement de l’intégralité du profit ou de la perte de valeur des immeubles de placement en résultats non distribués. Cet impact est significatif  puisque les immeubles de placement dégagent une plus-value nette d’impôt de KDH 566 194. A chaque clôture d’exercice comptable, comptabilisation de toute perte ou profit résultant des variations de juste valeur des immeubles de placement au compte de résultat. De même, l’impact est significatif puisque les immeubles de placement dégagent une plus-value nette d’impôt de KDH 36 298 qui pourrait tout autant correspondre à une moins-value. Résultat reflétant plus une indication de la conjoncture du marché immobilier de l’année  passée que des performances opérationnelles de l’entreprise concernée.  Nécessité d’obtenir une expertise très détaillée sur la juste valeur de l’ensemble des  biens de la société. •

•

•

•

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Minoration de la valeur des stocks de construction suite au retraitement de la valeur des stocks des frais de commercialisation d’un montant de KDH 468. L’application de la méthode à l’avancement aux contrats de construction qui répondent aux critères de l’IFRIC 15. Ceci a entraîné une plus-value nette de KDH 2 240. •

•

D’autre part, l’impact le plus significatif des normes IAS-IFRS a été ressenti au niveau du système d’information. A ce titre, l’instauration des nouvelles normes internationales a eu des impacts très importants sur l’information financière. En effet, l’un des impacts le plus évident des IFRS sur l’information financière concerne l’évaluation : les chiffres véhiculés par le système comptable vont changer. En termes de système comptable, ce type d’impact amène à modifier certaines formules de calcul, de façon à ce que les données soient conformes aux nouvelles exigences. Paradoxalement, cet impact est le plus significatif sur les états financiers d’une entreprise, puisqu’il est de nature à modifier son résultat ou d’autres ratios présentés, mais il n’est pas forcément le plus difficile à mettre en oeuvre dans son système d’information. Les normes IFRS ont par ailleurs, un impact de présentation lorsqu’elles modifient la façon de  présenter une information par rapport à la pratique actuelle en normes marocaines. En effet, la  plupart des entreprises devront désormais par exemple distinguer au bilan les actifs et passifs courants des actifs et passifs non courants. Il s’agit d’un impact délicat à traiter, car il ne suffit  pas de modifier un numéro de compte ou une formule de calcul, mais bien de traiter différemment l’information. Par ailleurs, il conviendra non seulement de modifier le système informatique, mais aussi d’assurer le changement auprès des hommes qui le font fonctionner. Au changement informatique s’ajoute le changement organisationnel, donc humain.

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Le secteur de l'habitat et de la promotion immobilière occupe une place importante dans les différentes économies nationales, c'est l'un des secteurs les plus dynamiques avec des effets d'entraînements très diffus et des capacités importantes de création d'emplois ; surtout dans les économies en voie de développement caractérisées par une faible industrialisation du  bâtiment. Il est considéré aussi comme moteur de la croissance et du développement économique et social. Le Maroc n'échappe pas à cette tendance générale. En effet, le secteur immobilier y joue un rôle très important dans le fonctionnement de l'économie, bien qu'il fonctionne en dessous de ses potentialités.  Néanmoins, le secteur immobilier marocain a connu un grand essor au cours de cette dernière décennie grâce aux incitations fiscales mises en place par l’Etat, à la restructuration du secteur, à l’effort commercial important des banques marocaines afin d’accompagner le financement des projets et des acquisitions ainsi qu’aux changements des stratégies et des visions en vue de bénéficier des opportunités offertes. Qualifié par certains d’ « eldorado immobilier méditerranéen » le secteur immobilier marocain offre des perspectives prometteuses de développement en dépit de la crise mondiale connu par ce secteur. En effet, loin de la fragilité qui pèse sur les marchés européens ou américains, il semble donc que le Maroc ne soit pas encore affecté par les désagréments dont souffre la plupart des pays européens et américains sur les marchés immobiliers. En outre, il serait faux de faire un parallèle entre la crise des subprimes, qui a fait couler de grandes banques aux Etats-Unis, et la situation immobilière actuelle du Maroc. Et pour cause, le système bancaire marocain n’est pas basé sur des prêts hypothécaires mais sur la solvabilité des personnes. Autrement dit, dans les pays européens et aux Etats-Unis, le prêt immobilier est accordé sur la base de la valeur du bien à acquérir, alors qu’au Maroc, la plus grande garantie acceptée par les banques reste les rentrées d’argent du futur propriétaire. De ce fait, le Maroc semble être épargné de cette crise. Par ailleurs, les introductions en bourse connues par le secteur immobilier marocain ne cessent de se multiplier, témoignant ainsi de la naissance d’une nouvelle ère pour ce secteur qui tend de plus en plus vers la transparence. L’application des normes IAS/IFRS par les sociétés marocaines du secteur immobilier introduites en bourse est inévitable. En effet, l’article 14 de la loi boursière rend obligatoire la  préparation de comptes consolidés par les sociétés faisant appel public à l’épargne en utilisant les normes marocaines ou les normes internationales IAS/IFRS. L’introduction des nouvelles normes comptables internationales IAS/IFRS est beaucoup plus qu’un changement de référentiel comptable. C’est la primauté donnée à la réalité économique tant au niveau de l’enregistrement des transactions, de l’évaluation des valeurs d’actif et de  passif que de la mesure de performance. En effet, les changements de méthodes comptables requis pour la conversion aux normes internationales, ainsi que la masse d’informations rendue obligatoire en annexe aux comptes, vont au-delà d’un simple jeu d’écritures comptables puisque ces normes font apparaître une nouvelle manière d’appréhender la réalité comptable. Les groupes marocains seront obligés de redéfinir leurs règles comptables puisqu’ils ne  pourront pas d’une part, maintenir les méthodes comptables actuelles incompatibles avec les

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normes IFRS, et d’autre part, ils seront peut-être amenés à choisir et à appliquer des options comptables non proposées par les règles marocaines. Cette redéfinition des règles comptables ne peut se faire sans générer certaines  problématiques importantes auxquelles les sociétés marocaines devront faire face lors du  passage aux normes IFRS. Le projet de mise en place des normes IFRS est un projet d’entreprise, en effet, ces normes apportent des modifications plus profondes au système d’information de l’entreprise, lorsqu’on entend celui-ci au sens le plus large : procédures de collecte, de remontée et de traitement de l’information. Dans ce sens, le système comprend les hommes qui le mettent en oeuvre, et le changement doit alors être géré avec encore plus de soin, en se donnant du temps afin de maîtriser les principaux risques de mise en œuvre. Le passage aux normes IFRS doit donc être clairement positionné comme un vrai projet d’entreprise, impliquant les directions générales et l’ensemble des métiers piloté par les directions financières et informatiques, et de longue haleine, mais avec des étapes  primordiales de choix, simulation et validation des options retenues où l’appel aux experts comptables, aux conseillers externes et à des experts métiers s’avérera décisif. Les principales étapes de ce chantier de grande envergure peuvent être résumées comme suit : Lancer le projet et mobiliser les divers intervenants (composition d’un comité de  pilotage et d’une équipe dédiée, communication interne sur l’importance stratégique du projet, formation des acteurs…etc.) ; Définir un calendrier et une organisation (étapes clés à respecter, fonctionnement des différents ateliers…etc.) ; Identifier les compétences et les connaissances requises ; Inventorier les divergences entre le référentiel marocain et les normes IFRS ; Analyser les systèmes d’information et identifier les aménagements éventuels nécessaires ; Opérer des choix comptables et d’organisation (options sur les méthodes possibles, cadences de la communication financière, modification des systèmes d’information, mise en  place et formation des moyens humains…etc.) ; Modifier les procédures, les traitements, les systèmes, les paramétrages…etc. ; Simuler les comptes selon les normes IFRS en cours de période de transition et  préparer les budgets en normes IFRS ; Préparer le marché aux écarts significatifs ; Publier les premiers comptes en normes IFRS ; Suivre l’évolution des normes et des interprétations nouvelles. Ainsi, les entreprises doivent s’entourer de ressources humaines adaptées pour non seulement, l’accompagner dans cette conversion, mais aussi l’aider à choisir les meilleures options comptables pour le groupe. De ce fait, il semble tout d’abord important de former le personnel comptable aux normes IFRS pour que ce dernier comprenne la philosophie de ces normes, intègre les grands changements comptables et soit opérationnel au moment de la conversion aux normes IFRS. Ceci est d’autant plus crucial que les entreprises ont souvent peu de temps  pour établir leurs états financiers.

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