Akuntansi Sewa

A.Tien Sukaesih

AKUNTANSI AKUNTANSI SEWA ( LEASING ) DEFINISI PSAK 30 (Revisi 2007) Sewa adalah suatu perjanjian dimana Lessor memberikan hak kepada Lessee untuk menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati. 



Awal Sewa ( Inception of the lease) adalah tanggal yang lebih awal antara tanggal perjanjian sewa dan tanggal pihak-pihak menyatakan komitmen terhadap ketentuanketentuan pokok sewa. Pada tanggal ini: 

Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan



Untuk sewa pembiayaan , jumlah yang diakui pada awal masa sewa ditentukan

Awal Masa Sewa (commencement of the lease term) adalah tanggal saat lessee mulai berhak untuk menggunakan menggunak an aset sewaan. 

Tanggal ini merupakan tanggal pertama kali sewa diakui (yaitu pengakuan aset, kewajiban, penghasilan atau beban sewa)

KIESO (edisi IFRS)

Sewa adalah suatu perjanjian kontraktual antara seorang Lessor dan seorang Lessee, yang memberi hak kepada lessee untuk menggunakan property tertentu yang dimiliki lessor selama periode tertentu dengan den gan memberikan imbalan berupa ber upa pembayaran tunai secara secar a berkala. KEUNGGULAN SEWA (LEASING )

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Pembiayaan 100% dengan bunga tetap Proteksi terhadap keusangan Flexibilitas Pembiayaan yang lebih murah Masalah pajak minimum alternatif Pembiayaan di luar Laporan Posisi Keuangan (Off-Balance-sheet financing)

AKUNTANSI UNTUK LESSEE 

 



Apabila sewa sudah dikapitalisasi, maka Lessee mempunyai kewajiban membayar di masa datang dan harus mencatatnya sebagai suatu liabilitas sebesar nilai sekarang dari pembayaran sewa berkala. Lessee berhak atas penggunaan property Lessor karena telah memindahkan hak seluruh keuntungan dan resiko kepemilikan mengakui adanya penjualan dan menghapus aset dari laporan posisi keuangan dan menggantinya sebagai Piutang Asumsi:

Akuntansi Keuangan II

A.Tien Sukaesih Yang di sewa dan dikapitalisasi adalah peralatan (equipment). Ayat jurnal untuk mencatat transaksi tersebut sebagai berikut: LESSEE LESSOR Leased Equipment xxx Lease Receivable xxx Lease Liability xxx Equipment xxx    

Karena telah mengkapitalisasi aset tersebut, Lessee mencatat depresiasi Lessor dan lessee memperlakukan pembayaran sewa yang terdiri atas bunga dan principal. Jika sewa tidak dikapitalisasi, tidak ada aset yang dikapitalisasi oleh lessee dan tidak ada aset yang dihapuskan dari pembukuan lessor. Bagi lessee, sewa bisa diklasifikasikan sebagai capital lease maupun sebagai operating lease.

KRITERIA KAPITALISASI (OLEH LESSEE) Suatu transaksi sewa diperlakukan sebagai finance lease bila memenuhi salah satu dari 4 kriteria berikut: 1. 2. 3. 4.

Adanya transfer kepemilikan kepada Lessee pada akhir masa sewa; Adanya option (hak pilih) bagi Lessee untuk membeli aset yang di sewa pada akhir masa sewa dengan harga yang lebih rendah dari nilai pasarnya (bargain-purchase option). Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis aset meskipun hak milik tidak dialihkan Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial mendekati nilai wajar aset sewaan

Kriteria Kapitalisasi Transfer of Ownership Test

Jika sewa tersebut memindahkan kepemilikan atas aset kepada lessee, maka sewa tersebut adalah Finance Lease Bargain-Purchase Option Test

Suatu opsi pembelian dengan harga murah adalah suatu ketentuan yang memungkinkan lessee untuk membeli aset yang di sewa dengan harga yang secara signifikan lebih rendah daripada nilai waja (fair value) yang diharapkan untuk harta itu pada tanggal opsi dilaksanakan. Contoh: Asumsikan Brett’s Delivery m enyewa sebuah Honda Accord dengan sewa $599 per bulan selama 40 bulan., dengan opsi untuk membeli dengan harga $100 pada akhir periode bulan ke 40. Jika estimasi nilai pasar wajar untuk honda accord tersebut $3.000, maka harga opsi $100 jelas merupakan harga yang lebih murah,oleh karena itu kapitalisasai atas honda accord tersebut harus dilakukan.


A.Tien Sukaesih Economic Life test

Jika masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis aset meskipun hak milik tidak dialihkan, maka lessor harus memindahkan risiko dan imbalan kepemilikan kepada lessee dan kapitalisasi harus dilakukan. Masa sewa biasanya dianggap sebagai jangka waktu yang tetap dan tidak dapat dibatalkan untuk sewa tersebut, akan tetapi periode sewa tersebut bisa diperpanjang jika suatu opsi pembaharuan yang menguntungkan (bargain-renewal option) dicantumkan dalam perjanjian sewa. Suatu opsi pembaharuan yang menguntungkan adalah ketentuan yang memungkinkan lessee untuk memperbaharui sewa dengan harga sewa yang lebih murah daripada perkiraan sewa yang wajar pada tanggal opsi dilaksanakan. Contoh: Asumsikan Carefour menyewa Lenovo (CHN)PCs untuk dua tahun dengan harga sewa $100 per bulan per komputer, dan setelah itu dapat disewa dengan sewa $10 per bulan per komputer untuk dua tahun sewa berikutnya. Opsi pembaharuan tersebut menguntungkan dan masa sewa dianggap empat tahun.

Recovery of Investment Test

Jika nilai sekarang (present value) dari pembayaran sewa minimum ( minimum lease payment) sama dengan atau secara substansial melebihi melebihi nilai wajar aset, maka aset yang disewa tersebut harus dikapitalisasi. Dalam menentukan nilai sekarang (present value) dari pembayaran sewa minimum, ada tiga konsep penting yang terlibat yaitu: 1. Pembayaran Lease Minimum ( Minimum Lease Payment ) Adalah pembayaran-pembayaran yang harus dilakukan oleh lessee atau diharapkan dilakukan oleh lessee sehubungan dengan aset yang disewa. Pembayaran lease minimum mencakup hal-hal sebagai berikut: a. Pembayaran sewa minimum (Minimum Rental Payment) Adalah pembayaran sewa minimum yang yang harus dilakukan lessee kepada lessor menurut perjanjian sewa. Pembayaran sewa minimum munglin sama dengan pembayaran lease minimum, akan tetapi pembayaran lease minimum juga mungkin mencakup nilai residu yang dijamin (jika ada), hukuman atas kelalaian memperbaharui, atau suatu opsi pembelian dengan harga murah (jika ada). b. Nilai residu yang dijamin (Guaranteed residual value) Nilai Residu (Residual Value) Adalah estimasi nilai wajar dari aset yang disewa pada akhir masa lease. Lessor seringkali memindahkan resiko kerugian kepada lessee atau fihak ketiga melalui suatu jaminan atas estimasi nilai residu.


A.Tien Sukaesih Nilai residu yang dijamin adalah: (1) suatu jumlah tertentu atau yang dapat ditentukan dan dengan jumlah tersebut lessor berhak untuk mengharuskan lessee membeli aset tersebut pada akhir masa lease, atau (2) jumlah yang oleh lessee atau penjamin pihak ketiga dijamin akan direalisasi oleh lessor. c. Penalti atas kegagalan memperbaharui atau memperanjang lease Adalah jumlah terutang oleh lessee jika perjanjiannya menetapkan bahwa lease harus diperpanjang atau diperbahaui dan lessee lalai melakukan hal tersebut. d. Opsi membeli dengan harga khusus Suatu opsi yang diberikan kepada lessee untuk membeli aset pada akhir masa lease dengan harga lebih murah dari nilai wajar aset yang disewa. 2. Biaya Pelaksanaan ( Executory Cost ) Biaya asuransi, biaya pemeliharaan, dan biaya pajak- selama umur ekonomis aset tersebut. 3. Tingkat Diskonto ( Discount Rate) Lessee menghitung nilai sekarang (present value) pembayaran lease minimum dengan memakai tingkat bunga implisit (implicit interest rate), yang didefinisikan sebagai discount rate, yang bila dikenakan pada pembayaran lease minimum dan nilai residual yang tidak dijamin yang menjadi hak lessor , akan menyebabkan penjumlahan nilai sekarang sama dengan nilai wajar aset yang disewa.

Aset dan Liabilitas yang dipertanggungjawabkan dengan cara berbeda. Dalam transaksi Finance lease, lessee menggunakan lease tersebut sebagap sumber pembiayaan. Lessor membiayaitransaksi tersebut (menyediakan modal investasi) melalui aset disewakan. Lessee melakukan pembayaran sea yang sebenarnya merupakan pembayaran cicilan. Oleh karena itu, sepanjang umur aset yang disewakan, pembayaran sewa kepada lessor merupakan pembayaran pokok pinjaman (principal) ditambah bunga. Aset dan Liabilitas dicatat ( Assets and Liability Recorded)

Dalam finance lease method, lessee memperlakukan transaksi lease seolah-olah suatu aset dibeli dalam suatu transaksi pembiayaan. Dalam transaksi tersebut, aset diperoleh dan kewajiban tercipta. Lessee mencatat aset dan liabilitas dengan nilai yang lebih rendah antara: (1) nilai sekarang pembayaran lease minimum (tidak termasuk executory cost) dan (2) nilai wajar aset yang disewa pada saat transaksi lease awal. Perioede Depresiasi

Dasar perhitungan biaya depresiasi dari aset yang disewa berpatokan pada ketentuan sebagai berikut: 

Jika opsi aset yang disewa memindahkan kepemilikan atas aset kepada lessee (kriteria 1) atau memuat opsi pembelian dengan harga murah (kriteria 2), aset yang disewa disusutkan selama umur ekonomis aset tersebut.


A.Tien Sukaesih 

Jika opsi lease tidak memindahkan kepemilikan atau tidak memuat opsi dengan pembelian harga murah, maka aset disusutkan sepanjang masa lease.

Metode Bunga Efektif (Effective-Interest Rate)

Sepanjang masa lease, metode bunga efektif digunakan untuk mengalokasikan setiap pembayaran lease menjadi pokok dan bunga. Dengan metode ini menghasilkan tingkat bunga yang konstan (tetap) dalam setiap periode atas saldo liabilitas yang terutang.

Finance Lease Method (Lessee) Ilustrasi 1:

CNH Capital dan Ivanhoe Mines Ltd menandatangani perjanjian lease tertanggal 01 Januari 2012, dimana CNH capital me-lease-kan peralatan kepada Ivanhoe Mines Ltd mulai tanggal 01 Januari 2012. Jangka waktu dan provisi dari perjanjian lease tersebut dan data terkait lainnya adalah sebagai berikut: Jangka waktu lease 5 tahun, dan perjanjian lease tidak dapat dibatalkan (noncancelable), yang mengharuskan pembayaran sewa yang sama sebesar $25.981,62 pada awal setiap tahun (dasar anuitas jatuh tempo). Peralatan memiliki nilai wajar $100.000 dengan estimasi umur ekonomis 5 tahun tanpa nilai residu. Ivanhoe membayar seluruh executory cost secara langsung kepada pihak ketiga kecuali untuk pajak property sebesar $2.000 per tahun, yang dimasukkan dalam pembayaran tahunan kepada CNH Capital. Lease ini tidak mencakup opsi pembaharuan, dan peralatan kembali menjadi milik CNH Capital pada akhir masa lease. Suku bunga pinjaman incremental Ivanhoe adalah 11% per tahun. Ivanhoe menyusutkan peralatan serupa miliknya atas dasar garis lurus. CNH Capital menetapkan sewa tahunan untuk memperoleh tingkat pengembalian sebesar 10% per tahun, dan ini diberitahu kepada Ivanhoe. Berdasarkan informasi di atas: 1. Jenis lease apakah kontrak lease tersebut bagi Ivanhoe Mines Ltd dan CNH Capital ? 2. Berdasarkan jenis lease yang saudara tetapkan, buatlah jurnal disertai perhitungannya untuk mencatat transaksi selama 2012 termasuk penyesuaian dan depresiasi. Catatan: present value of anuity untuk n = 5 dan bunga 10% adalah 4,16986. (tabel 5) Jawab: 

Jangka waktu lease 5 tahun = estimasi umur ekonomis peralatan selama 5 tahun → memenuhi kriteria economic life test (kriteria 3).


A.Tien Sukaesih Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum sebesar $100.000 sama dengan nilai wajar aset yang disewa, dengan perhitungan sebagai berikut: Capitalized amount = ($25.981,62 - $2.000) x 4.16986 = $100.000 Pembayaran lease minimum = $119.908,10 ($23.981,62 x 5), dan jumlah yang dikapitalisasi $100.000 1. Jenis lease adalah Finance Lease. 2. Jurnal selama tahun 2012 → Ivanhoe Mines Ltd : Dr Cr $100.000 01/01/12 Leased equipment under finance leases 

Lease liability

$100.000

(mencatat aset yang diterima dan mngakui liabilitas) 01/01/12

Property tax expense Lease liability Cash

$ 2.000 $ 23.981,62 $ 25.981,62

(mencatat pembayaran lease pertama)

31/12/12

Interest expense Interest payable

$

7.601,84 $

7.601,84

(mencatat bunga terutang)

31/12/12

Depreciation Expense – Finance leases Accumulated depreciation – Finance leases (mencatat beban depresiasi)

$ 20.000 $ 20.000

IVANHOE MINES

Date

01/01/12 01/01/12 01/01/13 01/01/14 01/01/15 01/01/16

(a) (b) (c) (d) (e)

LEASE AMORTIZATION SCHEDULE ANNUITY- DUE BASIS Anual lease Executory Interest (10%) Reduction of paymaent cost liability Lease liability (a) (b) (c) (d)

$ 25.981,62 25.981,62 25.981,62 25.981,62 25.981,62 $129.908,10 ==========

$ 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 $10.000 ======

$ ---0----7.601,34 5.963,86 4.162,08 2.180,32* $ 19.908,10 =========

$ 23.981,62 16.379,78 18.017,76 19.819,54 21.801,30 $100.000,00 ==========

Lease liability (e) $100.000,00 $ 76.018,38 59.638,60 41.620,84 21.801,30 -----0------

Pembayaran sewa berkala Executory cost dimasukkan dalam pembayaran sewa 10% x saldo liabilitas lease sesudah pembayaran pertama (a) – (b) – (c) Saldo sebelumnya – (d)

*dibulatkan 19 sen


A.Tien Sukaesih

Penyajian di Laporan Posisi Keuangan ( PSAK 1 ) → Partial

Per 31 Desember 2012 Current Liabilities Interest payable Lease liability

$ 7.601.34 16.379,78

Non-current liabilities Lease liability (76.018,38 – 16.379,78)

$59.638,60

Jurnal tanggal 01 januari 2013 sebagai berikut:

Property tax expense Interest payable Lease liabiliy Cash

$

2.000 7.601,84 16.379,78 $25.981,62

Jurnal pada tanggal 01 Januari 2016 ( tahun ke 5 ) adalah: Property tax expense Lease Liability Interest payable Cash

$

2.000 21.801.30 2.180,32 $ 25.981,62

Jika peralatan yang di sewa tersebut di akhir tahun ke 5 (tahun 2016) tidak dibeli oleh pihak Ivanhoe dan dikembalikan kepada CNH, maka peralatan tersebut harus dihapus dari pembukuan dengan jurnal sebagai berikut: 01 Januari 2016: menghapus dari pembukuan peralatan yang di sewa Accumulated depreciation-Finance leases Leased Equipment under Finance Lease

$100.000 $100.000

Jika peralatan yang di sewa tersebut tidak dikembalikan dan dibeli oleh Ivanhoe dengan harga $ 5.000, maka jurnal untuk mencatat pembelian aset yang di sewa adalah: Equipment $105.000 Accumulated depreciation-Finance leases 100.000 Leased Equipment under Finance Lease $100.000


A.Tien Sukaesih Accumulated depreciation – Equipment Cash

100.000 5.000

Operating Lease Method (Lessee))  

Transaksi yang tidak memenuhi salah satu kriteria untuk Finance Lease dipandang sebagai transaksi sewa biasa (Operating Lease). Untuk setiap pembayaran sewa di catat: Dr Rent Expense Cr Cash

AKUNTANSI UNTUK LESSOR Direct-Financing Method (Lessor)   

Lessor mencatat lease receivable sebagai penggati dari aset yang disewakan. Lease receivable = present value dari pembayaran lease minimum ditambah nilai sekarang dari nilai residual yang tidak dijamin. Pembayaran lease minimum terdiri dari: 1. Pembayarabn sewa (tidak termasuk executory cost); 2. Bargain-purchase power (jika ada); 3. Nilai residu yang dijamin, dan 4. Penalti atas kegagalan memperbaharui atau memperanjang lease (jika ada).

Dengan menggunanakan ilustrasi 1: CNH sebagai Lessor dan Ivanhoe sebagai Lessee 





Jumlah pembayaran lease yang ditentukan oleh CNH dihitung sebagai berikut: Nilai wajar peralatan yang disewakan ................................... $100.000 Dikurangi: nilai sekarang dari nilai residu ............................. -0------------Jumlah yang akan diperoleh kembali oleh lessor melalui Pembayaran lease ................................................................ $100.000 ======== Lima pembayaran lease awal tahun yang menghasilkan pengembalian 10% ($100.000 : 4.16986) = $ 23.981,62. Lease receivable dihitung sebagai berikut: Lease receivable = PV dari Pembayaran lease minimum + UGRV Lease receivable = ($25.981,62 - $2.000) x 4,16986 + 0 = $100.000

Jurnal: Dr 01/01/12

Leased receivable Eqipment

Cr

$100.000 $100.000

(mencatat aset yang disewa dan mencatat piutang)


A.Tien Sukaesih 01/01/12

Cash Lease receivable Property tax payable

$ 25.981,62 $ 23.981,62 $ 2.000,00

(mencatat penerimaan pembayaran lease pertama)

31/12/12

Interest receivable Interest revenue

$

7.601,84 $

7.601,84

(mencatatpendapatan bunga yang harus diterima)

CNH CAPITAL

Date

01/01/12 01/01/12 01/01/13 01/01/14 01/01/15 01/01/16

(a) (b) (c) (d) (e)

LEASE AMORTIZATION SCHEDULE ANNUITY- DUE BASIS Anual lease Executory Interest (10%) Lease paymaent cost on lease receivable receivable recovery (a) (b) (c) (d)

$ 25.981,62 25.981,62 25.981,62 25.981,62 25.981,62 $129.908,10 ==========

$ 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 $10.000 ======

$ ---0----7.601,34 5.963,86 4.162,08 2.180,32* $ 19.908,10 =========

$ 23.981,62 16.379,78 18.017,76 19.819,54 21.801,30 $100.000,00 ==========

Lease receivable (e) $100.000,00 $ 76.018,38 59.638,60 41.620,84 21.801,30 -----0------

Pembayaran sewa berkala Executory cost dimasukkan dalam pembayaran sewa 10% x saldo liabilitas lease sesudah pembayaran pertama (a) – (b) – (c) Saldo sebelumnya – (d)

*dibulatkan 19 sen

Penyajian di Laporan Posisi Keuangan ( PSAK 1 ) → Partial

Per 31 Desember 2012 Current Assets Interest receivable Lease receivable

$ 7.601.34 16.379,78

Non-current assets (investment) Lease liability (76.018,38 – 16.379,78)

$59.638,60

Jurnal selama tahun 2013 sebagai berikut:


A.Tien Sukaesih Dr 01/01/12

Cash Lease receivable Property tax payable Interest receivable

Cr

$ 25.981,62 $ 16.379,78 $ 2.000,00 $ 7.601,84

(mencatat penerimaan pembayaran lease kedua)

31/12/12

Interest receivable Interest revenue - Leases

$

5.963,86 $ 5.963,86

(mencatatpendapatan bunga yang harus diterima)

Operating Lease Method (Lessee) Jurnal yang dibuat CNH sebagi berikut: Dr

Cash

Cr

Rent Revenue

MASALAH-MASALAH AKUNTANSI KHUSUS

Karakteristik perjanjian lease yang mengakibatkan masalah akuntansi yang unik adalah: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Residual Value (Nilai residual) Sales-Type Lease (Lessor) Bargain-purchase option Initial Direct cost Current versus non-current clasification Disclousure

Residual Value

Adalah estimasi nilai wajar dari aset yang di lease pada akhir masa lease → guaranted / dijamin dan unguaranteed  

 

Guaranted atau dijamin: Lessee setuju untuk membayar setiap kekurangan dibawah jumlah yang ditetapkan yang akan diterima oleh Lessor pada akhir masa lease. Pembayaran Lease Bagi Lessor, nilai residu dijamin atau tidak dijamin, investasi bersih yang dicatat akan tetap sama. Dari ilustrasi 1, diasumsikan nilai residu $5.000 pada akhir masa lease dengan ROI sebesar 10%. Perhitungan pembayaran lease oleh lessor (ROI 10%) sebagai berikut: CNH COMPUTATION OF LEASE PAYMENT (ROI 10%) GUARANTEED OF UNGUARANTEED RESIDUAL VALUE ANNUITY-DUE BASIS INCLUDE RESIDUAL VALUE


A.Tien Sukaesih ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

FV aset yang di leased bagi Lessor .......................................... $100.000,00 Kurang: FV dari Nilai Residu ($5.000 x 0,62092) ..................... 31.104,60 ----------------Jumlah yang di recovery melalui pembayaran lease .................. $ 96.895,40 ========= Lima pembayaran lease periodic = $96.895,40 : 4.16986 = $23.237,09

Akuntansi Lessee Untuk Residual Value A. Guaranted Residual Value Mempengaruhi perhitungan pembayaran lease minimum oleh lessee dan karenanya jum;ah ini dikapitalisasi sebagai aset yang di lease dan kewajiban lease. Dari perhitunga di atas ( RV untuk lessor), pembayaran lease minimum adalah: ($23.297,09 x 5) + $5.000 = $121.185,45 Nilai sekarang dari pembayaran lease minimum yang dikapitalisai (tidak termasuk executory cost) dihitung sebagai berikut: IVANHOE’S CAPITALIZED AMOUNT (10% RATE) ANNUITY-DUE BASIS INCLUDING GUARANTEED RESIDUAL VALUE

PV dari 5 pembayaran lease tahunan = $23.297,09 x 4.16986 = $ 96.895,40 Kurang: PV dari GRV $5.000 yang jatuh tempo lima tahun Setelah tanggal dimulainya = $ 5.000 x 0,62092 $ 3.104,60 ----------------Jumlah yang dikapitalisasi ...................................................... $100.000,00 ==========


A.Tien Sukaesih

urnal selama tahun 2012 sebagai berikut: Dr 01/01/12

Leased equipment under finance leases Lease liability

Cr

$100.000 $100.000

(mencatat aset yang diterima dan mngakui liabilitas) 01/01/12

Property tax expense Lease liability Cash

$ 2.000 $ 23237,09 $ 25.237,09

(mencatat pembayaran lease pertama)

31/12/12

Interest expense Interest payable

$

7.676,29 $

7.676,29

(mencatat bunga terutang)

31/12/12

Depreciation Expense – Finance leases Accumulated depreciation – Finance leases (mencatat beban depresiasi) ($100.000 - $ 5.000) : 5

$ 19.000 $ 19.000

Pada akhir masa lease, sebelum aset diserahkan kembali pada CNH capital, akun aset yang di lesae dan liabiltas, mempunyai saldo sebagai berikut:

Catatan: 

Jika pada akhir masa lease, nilai wajar dari nilai residu kurang atau lebih kecil dari $5.000, puhak lessee harus mencatatnya sebagai kerugian.


A.Tien Sukaesih


Akuntansi Sewa

Recommend Documents