VALUACIÓN DE TERRENOS RÚSTICOS Y CULTIVOS Ing. Víctor L. Guzmán Fajardo
BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES Las Regiones Naturales del Perú El Mapa Ecológico del Perú El Sistema de Clasificación de Tierras por Capacidad de Uso Mayor El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
CLASES DE VALORES MÁS FRECUENTES EN VALUACION DE PREDIOS RÚSTICOS Valor Normal de Mercado Valor Comercial Valor Reglamentario Valor de Realización Valor Afectivo Valor de Remate Valor según rentabilidad agrícola y/o ganadera Valor de Servidumbres y Usufructos
VALUACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS Pasos a seguir en valuación de terrenos rústicos:
Inspección ocular de campo Determinación de la Región geográfica del Perú correspondiente Zona de Vida Categorías de suelos Estudio de mercado Toma de vistas fotográficas
ESTUDIO DE MERCADO EN CAÑETE
En un estudio de Mercado del Valle de Cañete se encontró una escritura compra-venta de terreno rústico correspondiente a zona cercana al distrito de San Luis, celebrada entre la Municipalidad de Cañete y una persona particular en que el valor pactado fue de $35,000/ha. Por otro lado, se detectó que ofertaban terrenos de segunda categoría entre 30 y 32 mil dólares por hectárea; y de tercera categoría; entre 20 a 25 mil dólares por hectárea. Por tanto, para los terrenos motivo de valorización de tercera categoría, por contenido tolerable de sales solubles se adoptó el valor de 20 mil dólares por hectárea.
VALORIZACION DE ERIAZOS El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú establece que la valuación de eriazos se halla multiplicando el “valor básico eriazo” (VBE) por el área materia de valuación y que éste valor básico, para los eriazos no ribereños al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresión: VBE VBE VR d U T V E
= = = = = = = =
1/10 VR x d x U x T x V x E Valor básico eriazo Valor comercial de terreno de primera categoría Distancia al área con valor oficial urbano Uso Topografía y naturaleza del terreno Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno Factor Factor de corrección ecológica
En eriazo ribereño al mar (D es la distancia a la línea de alta marea)
VBER
=
1/10 VR x U x T x V x D x E
VALORIZACIÓN DE CULTIVOS TRANSITORIOS
Tipo de Cultivo Estado de período vegetativo Cultivo índice en la zona o localidad Rendimiento/Ha Previo en chacra Valor Bruto de Producción Costo de Producción Rentabilidad
FICHA TÉCNICA DE CULTIVO DE ALGODÓN DE TANGUIS
FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO
CULTIVO: VARIEDAD: EPOCA DE SIEMBRA: NIVEL TECNOLOGÍCO: Período Vegetativo: DISTANCIAMIENTO: DISTANCIAMIENTO:
Zapallo Macre Todo el Año Alto 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 días, durante 30 días Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.
I. COSTOS DIRECTOS
A. MANO DE OBRA LABOR a. Preparación del terreno Limpia de canales y acequias Despaje Chaleo y Quema Bordeadura Tomeo Incorporación de Estiércol Riego de Machaco Tapadura de surcos
B. MAQUINARIA Y EQUIPO VALOR COSTO TOTAL Nº DE JORNAL UNITARIO S/. S/. 3 4 4 2 1 3 1 2
12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00
36.00 48.00 48.00 24.00 12.00 36.00 12.00 24.00
b. Siembra Siembra
2
12.00
24.00
c. Labores culturales Primer abonamiento Primer deshierbo Segundo abonamiento Cambio de surco Desahije Acomodo de guías Segundo deshierbo Aplicaciones foliares
5 6 3 6 1 4 6 6
12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00
60.00 72.00 36.00 72.00 12.00 48.00 72.00 72.00
d. Riegos
12
12.00
144.00
e. Control Fitosanitario
12
12.00
144.00
f. Cosecha
C. INSUMOS
FICHA TÉCNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO II. COSTOS INDIRECTOS GASTOS GENERALES Gastos de Administración (8% Costos Directos) Imprevistos (10% de costos Directos) TOTAL COSTOS INDIRECTOS
S/.
242.24 302.80
S/.
545.04
CONSOLIDADO COSTOS DIRECTOS A. Mano de Obra B. Insumo C. Insumos COSTOS INDIRECTOS D. Gastos de Administración E. Imprevistos
COSTO TOTAL S/.3,573.04 US$
S/.3,028.00 S/.996.00 305.00 1,727.00 S/. 545.04 S/. 242.24 S/. 302.80
VALORIZACIÓN DE CULTIVOS PERMANENTES
Tipo y edad de las plantación Distanciamiento entre plantas y entre líneas Número de plantas por hectárea Estado de conservación Rentabilidad de plantación modelo en la zona o localidad Depreciación Valor por hectárea de la plantación y valor por planta según años restantes restantes de vida vi da útil
COSTOS DE PRODUCCIÓN POR HECTAREA (Espárrago Instalación) Departamento Provincia Distrito
: : :
: Cultivo, Variedad Fecha de Siembra : Fecha de Cosecha :
Distanciamiento Nivel de NPK
: :
Ica Ica Parcona
Área Total del Cultivo(Has) : : Tenencia de la Tierra : Tipo de Suelo
UC 157 F1 Prefer. Verano Otoño Cosecha grande Set-Dic Cosecha pequeña May-Jun
Rendimiento x Ha. 1ºaño : Precio Promedio (en Chacra) : : Nivel Tecnológico
1.8 x 2.7 m. 250-200-200
ACTIVIDAD COSTOS DIRECTOS MANO DE OBRA Preparación de Terreno Despaje, incorporación de M.O. Tomeo, riego machaco Siembra Selección y desinfección de plántulas Distribución de plántula Transplante Recalce Labores Culturales Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Despiques(4) Tomeo
UNIDAD DE MEDIDA
Tipo de Cambio Fecha CANTIDAD UTILIZADA
: : COSTO UNITARIO SOLES
Propia Franco 3,000 Medio 3.53 Enero-01 COSTO TOTAL SOLES 13,267.82 1,456.00
Jornal Jornal
4.00 2.00
16.00 16.00
64.00 32.00
Jornal Jornal Jornal Jornal
4.00 4.00 12.00 4.00
16.00 16.00 16.00 16.00
64.00 64.00 192.00 64.00
Jornal Jornal Jornal
12.00 16.00 9.00
16.00 16.00 16.00
192.00 256.00 144.00
B.
C.
MAQUINARIA AGRICOLA Hora/máq
6.00
50.00
300.00
B. Arado, Grada, nivelado, rayado
Hora/máq
5.00
50.00
250.00
C. Acarreo de abonos
Hora/máq
2.00
50.00
100.00
D. Cultivo, rayado
Hora/máq
9.00
50.00
INSUMOS Semilla
2
Fertilizantes :
4 5
450.00 10,711.82
1
3
1,100.00
A. Subsolado, arado, rayado (seco)
A.
Urea
Kg.
1.00
2,000.00
2,000.00
Kg.
374.00
0.85
317.90
Fosfato Di Amónico
Kg.
435.00
1.27
552.45
Sulfato de Potasio
Kg.
400.00
1.37
548.00
Guano de corral Pesticidas
T.M.
30.00
85.00
2,550.00
Hunter
Lt.
0.50
170.52
85.26
Benlate
Kg.
1.00
150.00
150.00
Poliphos
Lt.
4.00
17.04
68.16
Nitrofoska
Kg.
6.00
4.82
28.92
Fetrilon Combi
Kg.
1.00
77.21
77.21
Polibor
Lt.
2.00
24.19
48.38
Quelato Fe
Kg.
0.50
54.13
27.07
Quelato Zn
Kg.
0.50
54.13
27.07
Lorsban
Lt.
1.00
59.00
59.00
Perfektion
Lt.
1.00
49.00
49.00
Citowett
Lt.
1.00
31.09
31.09
M3
15,000.00
0.200
3,000.00
31,209.00
0.04
1,092.32
Agua : Otros
Pozo
Flete Traslado de insumos
II.
COSTOS INDIRECTOS
A
Imprevistos
B C D
1,724.82 8%
1,061.43
Gastos Administrativos
2.50%
331.70
Asistencia técnica Interes Bancario
2.50%
331.70
COSTO TOTAL
14,992.63 $
3,931.00
S/. 13,758.50
ANALISIS DE RENTABILIDAD RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION INSTALACION EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000 * Precio Promedio de Venta (Kg.) S/. 2.63 * Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD RENTABILIDAD * Costos de Producción Total S/. 14,992.63 * Valor Bruto de la Producción S/. 7,890.00 * Utilidad Bruta de la Producción S/. -7,102.63 * Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63 * Costo Producción Unitario (Kg.)
S/.
5.00
* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. -2.37 * Utilidad Neta Estimada S/. -7102.63 * Índice de Rentabilidad ( % ) -47.37% NOTA: El tipo tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00 El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia
COSTOS DE PRODUCCIÓN POR
HECTÁREA (Espárragos Mantenimiento) Departamento Provincia Distrito
: : :
: Cultivo, Variedad Fecha de Siembra : Fecha de Cosecha :
Distanciamiento Nivel de NPK
: :
Área Total del Cultivo(Has) Tenencia de la Tierra Tipo de Suelo
Ica Ica Parcota
: Rendimiento x Ha. 2º año Precio Promedio (en Chacra) : : Nivel Tecnológico
UC 157 F1 preferente Verano Otoño Cosecha grande Set-Dic Cosecha pequeña May-Jun 1.8 x 2.7 m. 260-210-200
ACTIVIDAD
: : :
UNIDAD MEDIDA
Tipo de Cambio Fecha CANTIDAD UTILIZADA
: :
COSTO UNITARIO S/
Propia Franco 8,000 Medio 3.53 Enero-01 COSTO TOTAL S/
COSTOS DIRECTOS
9,504.62
MANO DE OBRA Labores Culturales Mezcla de abonos Abonamientos (2) Despiques y otros Tomeo, riego Aplicación de pesticidas (4) Cosecha
2,000.00 Jor. Jor. Jor. Jor. Jor.
1 8 10 18 8
16.00 16.00 16.00 16.00 16.00
16.00 128.00 160.00 288.00 128.00
B.
C. 1
2
3 4
II. A B C D
MAQUINARIA AGRICOLA Cultivo, rayado Acarreo de abonos Incorporación de follaje al suelo INSUMOS Fertilizantes : A . Urea Fosfato Di Amónico Sulfato de Potasio Guano de corral Pesticidas Fetrilon Combi Poliphos Nitrofoska Quelato Fe Quelato Zn Benlate Lorsban Dipel Plantvax Citowett Agua : Pozo Otros Flete Traslado de insumos
II.- COSTOS INDIRECTOS Imprevistos Gastos Administrativos Asistencia técnica Interés Bancario COSTO TOTAL
H.M. H.M. H.M.
9 2 2
50.00 50.00 50.00
650.00 450.00 100.00 100.00
Kg. Kg. Kg. T.M.
387 457 400 8
0.85 1.27 1.37 85.00
6,854.62 328.95 580.39 548.00 680.00
Kg. Lt. Kg. Kg. Kg. Kg. Lt. Kg. Lt. Lt.
2 4 4 1 1 3 3 2 2 2
77.21 17.04 4.82 54.13 54.13 148.59 59.00 154.42 213.75 31.09
154.42 68.16 19.28 27.07 27.07 445.77 177.00 308.84 427.50 62.18
M3
15,000
0.200
3,000.00
0.04
323.54
Kg. 8% 2.50% 2.50%
9,244.00
1,235.60 760.37 237.62 237.62 10,740.22 $ 2,129.00
ANALISIS DE RENTABILIDAD RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO MANTENIMIENTO EN UNA HECTAREA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 8,000 * Precio Promedio de Venta (Kg) S/. 2.63 * Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD RENTABILIDAD * Costos de Producción Total S/. 10,740.22 * Valor Bruto de la Producción S/. 21,040.00 * Utilidad Bruta Bruta de la Producción Producción S/. 10,299.78 * Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63 * Costo Producción Unitario (Kg.) S/. 1.34 * Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. 1.29 * Utilidad Neta Estimada S/. 10299.78 * Indice de Rentabilidad ( % ) 95.90% NOTA : El tipo de tractor que se utiliza Massey Fergunson de 110DEL HP.CULTIVO Hora S/.DEL 50.00 FLUJO DE CAJA PARA LAes EVALUACION ECONOMICA ESPARRAGO El costo de la Tierra por alquiler no hay, porque es propia AÑO RENDIMIENTO PRECIO INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA KG./HA US$/KG. US$ US$ US$ 1 3000 0.8 2400 3931 -1531 2 8000 0.8 6400 2129 4271 3 16000 0.8 12800 2966 9834 4 14000 0.8 11200 3377 7823 5 12000 0.8 9600 2686 6914 6 9000 0.8 7200 2476 4724 Nota : el período vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 años y con 2 cosechas al año se reduce a 6 años.
VALORACIÓN DE EDIFICACIONES EN PREDIOS RÚSTICOS Características constructivas, área afectada y áreas techada Edad de la o las Edificaciones Depreciaciones Aplicación de Valores Unitarios depreciados por edad y estado de conservación
VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION CODIGO Nº CSL-062901-11-PR-006 Carretera DV Yanacocha – Hualgayoc
I. MEMORIA DESCRIPTIVA DESCRIPTIVA FECHA DE VALUACION ESTADO ACTUAL PREDIO USO ACTUAL ZONIFICACION TERRENO MEDIDAS PERIMETRICAS (m) PERIMETRO ( m ) AREA TECHADA ( m2 ) ESTADO DE CONSERVACION ANTIGUEDAD (años) INSCRIPCIÓN REGISTRAL
19 de Febrero del 2008 OCUPADO RUSTICO VIVIENDA Rural Considerado en valor total del mismo Por el Frente 5.00 Por la Derecha 7.00 Por la Izquierda Por el Fondo
7.00 5.00 24.00 35.00SERVICIOS 35.00SERVICIOS EXISTENTES: No cuenta con servicios de agua,desagüe ni energía eléctrica.
Regular Estimado 6 años Se desconoce inscripción registral.
ENTORNO: Terrenos de pasturas.
II. VALUACION PARTES QUE INTEGRAN LA CONSTRUCCION MUROS Y COLUMNAS TECHOS PISOS PUERTAS Y VENTANAS REVESTIMIENTOS BAÑOS INSTALACIONES ELECT Y SANIT.
CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m 2 ( S/. ) Tapial Calamina Tierra Compactada Madera corriente Sin Revestimiento Sin aparatos sanitarios Sin instalación elect ni sanit
E F I G I H H VALOR UNITARIO DE LA EDIFICACION
III. VALOR DE LA EDIFICACION
176.72 34.80 5.59 29.64 0.00 0.00 0.00
S/.
246.75
VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m 2)
S/.
DEPRECIACION ( % ) FACTOR DE DEPRECIACION VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m 2) AREA TECHADA (m2 ) VALOR EDIFICACION ( VE )
S/.
246.75 35 0.65 160.39 35.00 5,613.65
Valuación Total Comercial del predio: VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de plantaciones transitorias y/o permanentes (VP) + valor edificaciones (VE)
¡ MUCHAS GRACIAS !
