COSTOS EN LA CONSTRUCCIÓN Cuando se piensa en un proyecto de edificación, el primer interrogante asociado con él es acerca del costo final del proyecto; y para ello es necesario, determinar los costos requeridos para concebir y construir dicho proyecto; estos costos corresponden a la inversión de dinero en las etapas de:
1. Planea Planeamiento miento del proy proyecto ecto • • •
Estudios preliminares Diseño de los subproyectos Estudios complementarios complementarios
2.Construcción del proy proyecto ecto: • •
Ejecución de las actividades constructivas. Administración y control del proceso proceso constructiv constructivo. o.
El costo de un recurso, sea un bien o un servicio, es el valor en dinero que debe invertirse para obtenerlo, y por tanto, debe ser identificado, evaluado y clasificado durante la etapa de concepción o planeamiento del proyecto, proyecto, y controlado durante el proceso de construcción.
La evaluación de costos de un proyecto de edificación considera el estudio de factores de diversa índole, entre los que se destacan:
Los planos y las especificaciones: Se refiere al estudio de la información necesaria para determinar la magnitud, la calidad y el proceso de construcción de la edificación. Es en síntesis, un estudio que analiza el aspecto físico del proyecto.
El entorno: Consiste en la evaluación y el análisis de las condiciones físicas, legales, comerciales y técnicas que rodean el sitio de la obra y su construcción.
La organización de la obra: Quien elabora un presupuesto lo hace basado en una organización de obra que supone como ideal, y de allí, se desprenden sus estimaciones y estudio de la información necesaria para la evaluación de los costos. Las exigencias de calidad por parte del propietario, la magnitud de los proyectos, la situación económica de la industria de la construcción y del país en general, entre otros factores, obligan a considerar la organización de la obra como un aspecto trascendental para alcanzar la mayor eficiencia posible a través de la disminución costos, de tiempos y de movimientos innecesarios.
Algunos aspectos referentes a la organización de la obra que inciden en su costo final son: los sistemas de transporte de materiales, disposición adecuada de los mismos, características y métodos para obtener la producción y eficiencia estipulada para los equipos y maquinaria, el empleo y la localización de los equipos de transporte vertical, y la conformación cuantitativa y cualitativa de las cuadrillas de personal. La industria de la construcción: Algunas características de la industria de la construcción la diferencian de las otras industrias, y estas a su vez inciden en el costo de un proyecto, tales como: alta dependencia de otras industrias manufactureras que le sirven como proveedoras, fuerte influencia de la economía nacional en su ciclo productivo, productos finales inertes e inamovibles, centros de explotación dispersos y desplazables, y reclutamiento de mano de obra temporal e itinerante. A continuación y con la finalidad de dar una imagen amplia de los costos que pueden presentarse en el planeamiento y ejecución de una edificación presentamos el siguiente listado: •
Terreno: Para calcular el costo real del terreno, además del costo de adquisición, deben considerarse los intereses de capital o el lucro cesante, el valor de los estudios de propiedad y titulación y los impuestos.
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Gastos de preinversión: Se refieren al pago del levantamiento topográfico del lote, a los estudios de factibilidad técnica y financiera y al estudio de impacto ambiental.
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Asesorías, estudios y diseños: Son los gastos necesarios para los diseños del proyecto arquitectónico, proyecto estructural, proyecto de instalaciones hidráulicas y sanitarias, proyecto de instalaciones eléctricas y afines, y el proyecto de las instalaciones a gas; por la elaboración del presupuesto la programación de obra y del reglamento de propiedad horizontal; y por los gastos generados por los honorarios de expertos consultores o asesores o de la interventoría del proyecto.
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Gastos de construcción: son los que representan el pago de la mano de obra que ejecuta los procesos constructivos y el pago de los equipos, herramientas y materiales necesarios para construir la edificación.
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Gastos generales: comprenden los pagos de toda la estructura logística necesaria para la administración de la ejecución del proyecto, la evaluación de los imprevistos y la evaluación de las actividades.
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Impuestos de construcción: Son los gastos por concepto de tarjeta de hilos, permiso de ocupación de vías, licencia de construcción, aprobación del proyecto por parte de la autoridad competente, entre otros.
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Derechos de instalación de servicios públicos: Están relacionados con los pagos por concepto de instalación de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfono y gas
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Seguros y garantías: Corresponde al valor de las pólizas de responsabilidad civil, estabilidad de la obra, seriedad de la propuesta, buen manejo del anticipo, cumplimiento del contrato y pago de prestaciones sociales.
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Gastos comerciales: Son los pagos necesarios para la promoción y propaganda del proyecto, gastos de escrituración y pago de intereses financieros.
La construcción de la edificación puede presupuestarse totalmente a través de la evaluación de los gastos de construcción y de los gastos generales, pero el desarrollo mismo de la actividad edificadora y la competencia en el mercado, han hecho que el constructor aborde la evaluación del proyecto como un servicio integral, ofreciendo servicios que van desde la gestión del proyecto hasta su construcción. El presente curso de costos y presupuestos de obra tendrá un enfoque hacia el análisis de los costos relacionados con la construcción propiamente dicha y se establecerán algunos parámetros para el análisis del resto de costos asociados con el valor total del proyecto.
CLASIFICACIÓN DE COSTOS La clasificación de los costos de un proyecto de edificación debe hacerse atendiendo en primer lugar, la coordinación total entre la forma en que se ejecutará la obra en su parte administrativa y técnica y la forma como se elaborará el presupuesto; y en segundo lugar, un enfoque que permita la adecuada identificación del costo y la deducción de los datos requeridos para su evaluación y control. Existen varias estructuras que permiten la identificación y clasificación de los costos:
1. Estructura tradicional o comercial Esta estructura orienta la clasificación de los costos según la influencia que cada uno de ellos tenga en el presupuesto final. Especifica tres tipos de costos:
a. Costos directos: Son aquellos que son proporcionales al tamaño de la obra, ya sea que tengan una relación directa con las cantidades de recursos utilizados en la producción, o que se deriven de la ejecución de una labor de construcción claramente asignable a una actividad constructiva. También son la suma del costo del material, la mano de obra, y el equipo necesario para la construcción física del proyecto. Los gastos producidos en obras preliminares, tales como la construcción de oficinas, almacenes, cercos, servicios higiénicos, obras de protección, accesos a la obra, entre otros, deben ser considerados y evaluados como costos
directos, teniendo en cuenta el número de usos para sólo recargar en forma proporcional el valor a cada obra.
b. Costos indirectos: Son aquellos que son proporcionales al tiempo de ejecución del proyecto, que no son claramente asignables a una actividad constructiva o cuya influencia en el costo total de la actividad constructiva es tediosa y difícilmente evaluable. Son los gastos generales de una empresa aplicados por sus oficinas centrales, que se prorratearan entre las diversas obras que realiza, y los determinados para la propia obra y que son considerados solo en ella. Son aquellos en los cuales es necesario incurrir pero que no son fácilmente identificables como una unidad de obra determinada, pero que pueden ser evaluados como actividades independientes. Ejemplos: servicios públicos – energía eléctrica, vigilancia, papelería
c. Lote: Su valor comercial depende de varios factores entre ellos: localización, topografía, estrato, tipo de uso y desarrollo urbanístico del sector.
El siguiente esquema permite visualizar esta clasificación :
ESTRUCTURA TRADICIONAL O COMERCIAL
2. Estructura según el origen El enfoque de esta estructura, como su nombre lo indica, permite clasificar los costos según el origen y la forma de cálculo. De esta forma se pueden identificar dos grupos de costos cada uno con una subdivisión, además del lote, saber:
Estructura Según el Origen
a. Costos de obra: Son aquellos generados dentro de la obra y están compuestos por los costos directos tales como la mano de obra de construcción, los materiales, los equipos y las herramientas, es decir, se consideran de igual forma como los concibe la estructura comercial; y por los costos asociados a la administración del proceso constructivo de la obra, más conocidos como gastos generales.
b. Costos fuera de obra: Compuesto por los costos relacionados con la obra pero que no se generan dentro de ella. Son los costos indirectos tales como impuestos, seguros y garantías, servicios públicos y honorarios, y los costos comerciales generados por la financiación y comercialización del proyecto.
c. Lote: Su valor comercial depende de varios factores entre ellos: localización, topografía, estrato, tipo de uso y desarrollo urbanístico del sector.
3.Estructura combinada En este caso los costos se clasifican considerando tanto su origen como su incidencia en el valor final de la edificación. Se identifican dos grupos de costos, cada uno con una subdivisión, además del costo del lote, así:
a. Costos de construcción: Considera los costos de los materiales, la mano de obra, los equipos y las herramientas necesarios para la construcción de la edificación, denominándolos costos directos, y los costos indirectos de
construcción o gastos generales considerados de igual forma como los concibe la estructura anterior.
b. Costos indirectos del proyecto: Son los gastos necesarios para el estudio, planeación, gerencia y venta del proyecto; entre ellos considera los costos de los estudios y los diseños necesarios para la definición y optimización el proyecto, y los costos que se derivan del desarrollo mismo del proyecto tales como los honorarios de asesores, los gastos de ventas y gastos de notariado y registro, entre otros.
