CARTILLA COSTOS EN LA CONSTRUCCIÓN
SENA CENTRO NACIONAL DE LA CONSTRUCCIÓN MEDELLÍN, 2003 Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados
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COSTOS EN LA CONSTRUCCIÓN
Cuando se piensa en un proyecto de edificación, el primer interrogante asociado con él es acerca del costo final del proyecto; y para ello es necesario, determinar los costos requeridos para concebir y construir dicho proyecto; estos costos corresponden a la inversión de dinero en las etapas de: 1.Planeamiento del proyecto § § §
Estudios preliminares Diseño de los subproyectos Estudios complementarios
2.Construcción del proyecto: § §
Ejecución de las actividades constructivas Administración y control del proceso constructivo
El costo de un recurso, sea un bien o un servicio, es el valor en dinero que debe invertirse para obtenerlo, y por tanto, debe ser identificado, evaluado y clasificado durante la etapa de concepción o planeamiento del proyecto, y controlado durante el proceso de construcción. La evaluación de costos de un proyecto de edificación considera el estudio de factores de diversa índole, entre los que se destacan: §
Los planos y las especificaciones: Se refiere al estudio de la información necesaria para determinar la magnitud, la calidad y el proceso de construcción de la edificación. Es en síntesis, un estudio que analiza el aspecto físico del proyecto.
§
El entorno: Consiste en la evaluación y el análisis de las condiciones físicas, legales, comerciales y técnicas que rodean el sitio de la obra y su construcción.
§
La organización de la obra: Quien elabora un presupuesto lo hace basado en una organización de obra que supone como ideal, y de allí, se desprenden sus estimaciones y estudio de la información necesaria para la evaluación de los costos. Las exigencias de calidad por parte del propietario, la magnitud de los proyectos, la situación económica de la industria de la construcción y del país Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados
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en general, entre otros factores, obligan a considerar la organización de la obra como un aspecto trascendental para alcanzar la mayor eficiencia posible a través de la disminución costos, de tiempos y de movimientos innecesarios. Algunos aspectos referentes a la organización de la obra que inciden en su costo final son: los sistemas de transporte de materiales, disposición adecuada de los mismos, características y métodos para obtener la producción y eficiencia estipulada para los equipos y maquinaria, el empleo y la localización de los equipos de transporte vertical, y la conformación cuantitativa y cualitativa de las cuadrillas de personal. §
La industria de la construcción: Algunas características de la industria de la construcción la diferencian de las otras industrias, y estas a su vez inciden en el costo de un proyecto, tales como: alta dependencia de otras industrias manufactureras que le sirven como proveedoras, fuerte influencia de la economía nacional en su ciclo productivo, productos finales inertes e inamovibles, centros de explotación dispersos y desplazables, y reclutamiento de mano de obra temporal e itinerante.
A continuación y con la finalidad de dar una imagen amplia de los costos que pueden presentarse en el planeamiento y ejecución de una edificación presentamos el siguiente listado: §
Terreno: Para calcular el costo real del terreno, además del costo de adquisición, deben considerarse los intereses de capital o el lucro cesante, el valor de los estudios de propiedad y titulación y los impuestos.
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Gastos de preinversión: Se refieren al pago del levantamiento topográfico del lote, a los estudios de factibilidad técnica y financiera y al estudio de impacto ambiental.
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Asesorías, estudios y diseños: Son los gastos necesarios para los diseños del proyecto arquitectónico, proyecto estructural, proyecto de instalaciones hidráulicas y sanitarias, proyecto de instalaciones eléctricas y afines, y el proyecto de las instalaciones a gas; por la elaboración del presupuesto la programación de obra y del reglamento de propiedad horizontal; y por los gastos generados por los honorarios de expertos consultores o asesores o de la interventoría del proyecto.
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§
Gastos de construcción: son los que representan el pago de la mano de obra que ejecuta los procesos constructivos y el pago de los equipos, herramientas y materiales necesarios para construir la edificación.
§
Gastos generales: comprenden los pagos de toda la estructura logística necesaria para la administración de la ejecución del proyecto, la evaluación de los imprevistos y la evaluación de las actividades.
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Impuestos de construcción: Son los gastos por concepto de tarjeta de hilos, permiso de ocupación de vías, licencia de construcción, aprobación del proyecto por parte de la autoridad competente, entre otros.
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Derechos de instalación de servicios públicos: Están relacionados con los pagos por concepto de instalación de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfono y gas.
§
Seguros y garantías: Corresponde al valor de las pólizas de responsabilidad civil, estabilidad de la obra, seriedad de la propuesta, buen manejo del anticipo, cumplimiento del contrato y pago de prestaciones sociales.
§
Gastos comerciales: Son los pagos necesarios para la promoción y propaganda del proyecto, gastos de escrituración y pago de intereses financieros.
La construcción de la edificación puede presupuestarse totalmente a través de la evaluación de los gastos de construcción y de los gastos generales, pero el desarrollo mismo de la actividad edificadora y la competencia en el mercado, han hecho que el constructor aborde la evaluación del proyecto como un servicio integral, ofreciendo servicios que van desde la gestión del proyecto hasta su construcción. El presente curso de costos y presupuestos de obra tendrá un enfoque hacia el análisis de los costos relacionados con la construcción propiamente dicha y se establecerán algunos parámetros para el análisis del resto de costos asociados con el valor total del proyecto.
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CLASIFICACIÓN DE COSTOS La clasificación de los costos de un proyecto de edificación debe hacerse atendiendo en primer lugar, la coordinación total entre la forma en que se ejecutará la obra en su parte administrativa y técnica y la forma como se elaborará el presupuesto; y en segundo lugar, un enfoque que permita la adecuada identificación del costo y la deducción de los datos requeridos para su evaluación y control. Existen varias estructuras que permiten la identificación y clasificación de los costos: 1. Estructura tradicional o comercial Esta estructura orienta la clasificación de los costos según la influencia que cada uno de ellos tenga en el presupuesto final. Especifica tres tipos de costos: a. Costos directos: Son aquellos que son proporcionales al tamaño de la obra, ya sea que tengan una relación directa con las cantidades de recursos utilizados en la producción, o que se deriven de la ejecución de una labor de construcción claramente asignable a una actividad constructiva. También son la suma del costo del material, la mano de obra, y el equipo necesario para la construcción física del proyecto. Los gastos producidos en obras preliminares, tales como la construcción de oficinas, almacenes, cercos, servicios higiénicos, obras de protección, accesos a la obra, entre otros, deben ser considerados y evaluados como costos directos, teniendo en cuenta el número de usos para sólo recargar en forma proporcional el valor a cada obra.
Costos indirectos: Son aquellos que son proporcionales al tiempo de ejecución del proyecto, que no son claramente asignables a una actividad constructiva o cuya influencia en el costo total de la actividad constructiva es tediosa y difícilmente evaluable. Son los gastos generales de una empresa aplicados por sus oficinas centrales, que se prorratearan entre las diversas obras que realiza, y los determinados para la propia obra y que son considerados solo en ella. Son aquellos en los cuales es necesario incurrir pero que no son fácilmente identificables como una unidad de Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados
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obra determinada, independientes.
pero
que
pueden
ser
evaluados
como
actividades
Ejemplos: servicios públicos – energía eléctrica, vigilancia, papelería c. Lote: Su valor comercial depende de varios factores entre ellos: localización, topografía, estrato, tipo de uso y desarrollo urbanístico del sector. El siguiente esquema permite visualizar esta clasificación
Costo del proyecto de Edificación
Costo del lote
Costo Directos
Valor comercial Lucro cesante Interés de capital impuestos
Mano de obra Materiales Equipos y herramientas Subcontratos relacionados con estos recursos
Proporcionales al tamaño del proyecto
Costo Indirectos
Administración de la obra Honorarios de consultores Impuestos Seguros y Garantías otros
Inversamente proporcional al tamaño del proyecto
ESTRUCTURA TRADICIONAL O COMERCIAL Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados
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2. Estructura según el origen El enfoque de esta estructura, como su nombre lo indica, permite clasificar los costos según el origen y la forma de cálculo. De esta forma se pueden identificar dos grupos de costos cada uno con una subdivisión, además del lote, saber:
Costos del ro ecto de edificación
Costos de Obra
Costos del
Idem
Costos
Materiales Mano de Obra Equipos y herramientas Subcontratos
Costos fuera de obra
Gastos
Costos relacionados con la administración de la Obra
Indirectos
Servicios públicos Seguros y garantías Honorarios
Comerciales
Costos financieros Ventas Gerencia del proyecto\otros
Impuestos\otros
ESTRUCTURA SEGÙN EL ORIGEN
a. Costos de obra: Son aquellos generados dentro de la obra y están compuestos por los costos directos tales como la mano de obra de construcción, los materiales, los equipos y las herramientas, es decir, se consideran de igual forma como los concibe la estructura comercial; y por los costos asociados a la
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administración del proceso constructivo de la obra, más conocidos como gastos generales. b. Costos fuera de obra: Compuesto por los costos relacionados con la obra pero que no se generan dentro de ella. Son los costos indirectos tales como impuestos, seguros y garantías, servicios públicos y honorarios, y los costos comerciales generados por la financiación y comercialización del proyecto. c. Lote: Su valor comercial depende de varios factores entre ellos: localización, topografía, estrato, tipo de uso y desarrollo urbanístico del sector. El siguiente esquema permite visualizar esta clasificación:
3.Estructura combinada En este caso los costos se clasifican considerando tanto su origen como su incidencia en el valor final de la edificación. Se identifican dos grupos de costos, cada uno con una subdivisión, además del costo del lote, así: a. Costos de construcción: Considera los costos de los materiales, la mano de obra, los equipos y las herramientas necesarios para la construcción de la edificación, denominándolos costos directos, y los costos indirectos de construcción o gastos generales considerados de igual forma como los concibe la estructura anterior. b. Costos indirectos del proyecto: Son los gastos necesarios para el estudio, planeación, gerencia y venta del proyecto; entre ellos considera los costos de los estudios y los diseños necesarios para la definición y optimización el proyecto, y los costos que se derivan del desarrollo mismo del proyecto tales como los honorarios de asesores, los gastos de ventas y gastos de notariado y registro, entre otros.
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Costos del proyecto de edificación
Costos de Construcción
Costos del lote
Costos indirectos
Costos indirectos de Construcción
Costos indirectos del proyecto
Costos de estudios y diversos
Idem
Gastos de administración de obra Gastos mensuales Areas y mantenimiento Otros
Estudios de titulo del lote Estudio de suelos Estudio de factibilidad Diseño arquitectónico, estructural, de instalaciones eléctricas y otros
Costos de manejo del proyecto
Honorarios de gerencia Honorarios de asesores y consultores Publicidad Ventas y Otros
ESTRUCTURA COMBINADA
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