CONCEITOS GERAIS SOBRE INSPEÇÃO PREDIAL 1.
INTRODUÇÃO
De acordo com a Norma de Inspeção Predial (IBAPE/SP, 2011) do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, a inspeção predial “ é a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação ” e o nível de inspeção predial é classificado quanto à complexidade da vistoria e a elaboração de seu laudo final, quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos e a profundidade nas constatações dos fatos. As construtoras devem entregar aos proprietários os Manuais de Operação Uso e Manutenção das Edificações, conforme a norma NBR 14037 (ABNT, 2011), que define os requisitos para par a elaboração e apresentação dos conteúdos necessários. Manutenção predial pode ser definida pela NBR 5674 (ABNT, 1999) como o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes a fim de atender as necessidades e segurança dos seus usuários. Quanto à responsabilidade da manutenção predial o item 5 da NBR 5674 estabelece o seguinte:
O proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção, deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação” No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e co-responsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e na manutenção, uso e operação de sua edificação” O proprietário pode delegar a gestão da manutenção de uma edificação para empresa ou profissional legalmente habilitado.
A primeira vistoria deve ser realizada cinco anos após a expedição do Auto de Conclusão da obra e a inspeção predial periódica deve ser realizada a cada 3 anos para prédios com menos de 15 anos de idade, a cada 2 anos, para prédios entre 15 e 30 anos e anualmente para prédios com mais de 30 anos, com reserva para definição de prazos mais curtos, de acordo com o critério de avaliação do inspetor. A inspeção predial é obrigatória na cidade de Porto Alegre.
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CONCEITOS
O nível de inspeção predial (NIP), classificado de acordo com o nível pretendido pelo inspetor e de acordo com a finalidade da inspeção predial, é dividido em:
NÍVEL 1: Identificação das anomalias e falhas aparentes, elaborada por profissional habilitado. NÍVEL 2: Vistoria para a identificação de anomalias e falhas aparentes eventualmente identificadas com o auxilio de equipamentos e/ou aparelhos, bem como análises de documentos técnicos específicos, consoante à complexidade dos sistemas construtivos existentes. A inspeção predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades. NÍVEL 3: Equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção de NÍVEL 2, acrescida de auditoria técnica conjunta ou isolada de aspectos técnicos, de uso ou de manutenção predial empregada no empreendimento, além de orientações para a melhoria e ajuste dos procedimentos existentes no plano de manutenção.
O grau de risco (GR) está de acordo com o critério de classificação das anomalias e falhas constatadas em uma inspeção predial, classificadas considerando o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial. Desta forma, segundo o IBAPE/SP o grau de risoc é classificado em:
CRÍTICO: Pode provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e/ou meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possíveis paralisações, aumento de custo, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização acentuada. REGULAR: Pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuízo à operação direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperação), deterioração precoce e pequena desvalorização. MÍNIMO: Pode causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.
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Existem outras ferramentas, também necessárias dependendo da situação e abordagem de trabalhos a serem estudadas em um condomínio como, por exemplo: AVALIAÇÃO: é a atividade que envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de um Bem, de um direito ou de um empreendimento. PERÍCIA: é a atividade que envolve a apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos. LAUDO: é a peça na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e dá suas conclusões ou avalia o valor de coisas ou direitos, fundamentadamente. AUDITORIA: é o atestamento técnico de conformidade de um fato, condição ou direito relativo a um objeto. CONSULTORIA: é a prescrição técnica a respeito de um fato, condição ou direito relativo a um objeto. VISTORIA: é a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que constituem, sem a indagação das causas que o motivam. (Fonte:http://ambientes.ambientebrasil.com.br/arquitetura/inspecao_e_manuten cao_predial/conceituacao_tecnica_de_inspecao_e_manutencao_predial.html)
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LISTA DE VERIFICAÇÃO
A lista de verificação é o conjunto de tópicos a serem fundamentalmente vistoriados, sendo considerado o número mínimo de itens a serem abordados em uma inspeção, nomeadamente:
Documental técnico e administrativo Plano de manutenção Fundações, sub-solo e vizinhos Estrutura (concreto e armaduras) Lajes superiores, cobertura, telhado Fachadas, vedações e impermeabilizações Caixa de água, cisterna Revestimentos, caixilhos, pinturas Instalações elétricas, quadros de distribuição Instalações de gás Acessibilidade, rampas, acessos Revisão, instalação de pára-raios Isolamento da prumada de escadas Verificação de formação de brigada de incêndio Corrimão nas escadarias Iluminação de emergência Sinalização de rotas de fuga e equipamentos
Recomenda-se analisar, quando disponíveis, os seguintes documentos: administrativos, técnicos, manutenção e operação da edificação. A lista apresentada deve ser adequada pelo inspetor predial, conforme o tipo e a complexidade da edificação e suas instalações e sistemas construtivos. Esta lista de documentos pode ser solicitada em cópia para análise do inspetor, entretanto, há itens que podem ser apenas conferidos quanto a sua existência e condições de ordem de arquivamento na edificação.
3.1. Documentos Administrativos - Regimento Interno do Condomínio; - Auto de Conclusão; - IPTU - Certificado de Manutenção - Ficha de cadastro de Manutenção (FICAM); - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB); 4
- Alvará de funcionamento; - Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança; - Certificado de treinamento de brigada de incêndio; - Licença de funcionamento CETESB ou órgão estadual competente; - Cadastro no sistema de limpeza urbana; - Comprovante da destinação de resíduos sólidos, etc.; - Contas de consumo de energia elétrica, água e gás.
3. 2. Documentação Técnica - Memorial descritivo dos sistemas construtivos; - Projeto executivo; - Projeto de estruturas; - Projeto de Instalações Prediais: - Instalações Hidráulico-sanitárias, e de água pluviais; - Instalações de gás; - Instalações elétricas; - Instalações de cabeamento e telefonia; - Instalações do Sistema de Proteção Contra Descargas; - Instalações de ar condicionado; - Projeto de Impermeabilização; - Projeto de Revestimentos; - Projeto de Pintura; - Projeto de paisagismo. 3.3. Classificação das Anomalias e Falhas As anomalias podem ser classificadas em:
Endógena: Originária da própria edificação (projeto, materiais e execução). 5
Exógena: Originária de fatores externos a edificação, provocados por terceiros. Natural: Originária imprevisíveis).
de
fenômenos
da
natureza
(previsíveis,
Funcional: Originária do uso.
As falhas podem ser classificadas em:
De Planejamento: Decorrentes de falhas de procedimentos e especificações inadequados do plano de manutenção, sem aderência a questões técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e, principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalações, consoante a estratégia de Manutenção. Além dos aspectos de concepção do plano, há falhas relacionadas às periodicidades de execução. De Execução: Associada à manutenção provenientes de falhas causadas pela execução inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutenção, incluindo o uso inadequado dos materiais. Operacionais: Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e demais atividades pertinentes. Gerenciais: Decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção, bem como da falta de acompanhamento de custos da mesma.
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LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL
Para a elaboração de um laudo de inspeção predial, segundo a norma do IBAPE/SP é necessário efetuar, obrigatoriamente, a análise de documentos do condomínio, a análise de rotinas de manutenção já existentes, a classificação das anomalias quanto ao risco e grau de urgência, a classificação do estado de conservação da edificação e a lista de orientações técnicas. De acordo com o item 18 da Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, o laudo de inspeção predial deve conter os seguintes tópicos essenciais: - Identificação do solicitante; - Classificação do objeto da inspeção - Localização; - Data da Diligência; - Descrição Técnica do objeto: - Tipologia e Padrão Construtivo - Utilização e Ocupação - Idade da edificação - Nível utilizado; - Documentação analisada. - Critério e Metodologia adotada; - Das informações - Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição e localização das respectivas anomalias e falhas, - Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco. - Indicação da ordem de prioridade. - Classificação do estado de conservação geral do imóvel; - Lista de recomendações técnicas - Lista de recomendações gerais e sustentabilidade. - Relatório Fotográfico; - Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial - Data do LAUDO; 7
- Assinatura do (s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do Nº. do CREA e Nº. do IBAPE; - Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
Alternativamente, quando se tratar de uma vistoria técnica, o profissional deve adotar um roteiro básico de inspeção, o que possibilita a racionalização das atividades e o planejamento da vistoria, tendo sempre em mente que não se trata de um modelo definitivo e acabado, mas ao contrário, deve ser encarado como uma ferramenta dinâmica, em constante processo de atualização e aperfeiçoamento, fruto da experiência e das inovações tecnológicas do mercado. A materialização do trabalho realizado é apresentada através de um Parecer Técnico de Inspeção Predial , documento onde se encontra fundamentada a vistoria realizada sob as normas vigentes, atestando as condições gerais da edificação, com o intuito de revelar aos interessados a real situação do imóvel, constituindo-se um importante direcionador das ações de manutenção e contribuindo para a preservação e valorização do património (Fonte: http://www.precisao.eng.br/fmnresp/inspredial.htm).
Deve ser sempre emitida a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), após a assinatura do contrato, preferencialmente, antes ou no início do desenvolvimento da atividade, para evitar a cobrança de multas. O Artigo 3º da Resolução nº 425/98 do Confea determina que nenhuma obra ou serviço poderá ter início sem o registro da ART.
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PLANO DE MANUTENÇÃO E RECOMENDAÇÕES
O laudo de inspeção predial contém as informações detalhadas que apontam os problemas e a ordem de prioridades de serviços de reparação. Os problemas são classificados segundo o grau de urgência em relação à prioridade de intervenção, definindo-se, assim, o plano de manutenção. Os principais problemas estruturais nos condomínios são causados pela infiltração de água – vazamentos, infiltrações de chuva que danificam revestimentos de fachadas ou rejuntes de pisos. Há também os problemas causados por “sujidades” como as folhas que entopem calhas. É habitual observar também irregularidades ou falta de manutenção nos itens de prevenção de incêndio como mangueiras e extintores. As reparações mais habituais são: restauração da fachada, revisão dos telhados, reimpermeabilização das lajes superiores, recuperação das caixas de água e revisão dos caixilhos. Por último, enumeram-se algumas recomendações úteis:
O responsável pela edificação deve investir não só na inspeção predial como também na manutenção programada; O condomínio deve ter um funcionário com conhecimentos para realizar a manutenção diária; O condomínio deve recorrer a empresas de manutenção mensal com atendimento de emergência à distância para edifícios residenciais (mais barato do que ter equipe própria).
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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ABNT, NBR 5674 (1999). Manutenção de edificações – Procedimento. ABNT, NBR 14037 (2011). Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações — Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos.
IBAPE/SP (2011). Norma de Inspeção Predial. http://www.precisao.eng.br/fmnresp/inspredial.htm
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