PROCESO DE ADQUISICIÓN PREDIAL TEMARIO
1. MARCO NORMATIVO 2. PRODUCTOS NECESARIOS PARA INICIAR LA ADQUISICION 3. REGISTROS TOPOGRAFICOS 4. ESTUDIO DE TITULOS 5. AVALUOS 6. GESTIÓN DE COMPRA 7. ENAJENACIÓN VOLUNTARIA 8. EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA 9. EXPROPIACIÓN JUDICIAL 10. DAÑO EMERGENTE y LUCRO CESANTE El Instituto de Desarrollo Urbano le recuerda que no requiere de intermediarios para realizar los trámites ante el instituto. 1. MARCO NORMATIVO: En Colombi a, existen tres formas básicas de adquisición por motivos de utilidad pública:
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Enajenación voluntaria Expropiación por vía judicial Expropiación por vía administrativa. Naturalmente existen otros instrumentos legales por m edio de los cuales la administración accede a la t itularidad de los derechos de dominio y posesión de inmuebles, Vr. Gr., donación, extinción de dominio, sucesión, etc. No obstante, estas son formas de adquisición que no están asociadas a motivos de int erés general por obra pública. Este particular escenario supone entonces la activación activación por parte del estado de rigurosos criterios de plantación urbana concretados en los denominados planes de ordenamiento territorial. El Instituto de Desarrollo Urbano est á sometido a estos parámetros de plantación en m ateria de vías y movilidad en t odas sus formas (Peatonal, vehicular. Etc.), redundando ello en la producción de espacio público sostenible y planificado. Este particular escenario supone entonces la activación por por parte de la administración de rigurosos criterios de plantación urbana concretados concretados en los denominados planes de ordenamiento territorial, redundando ello en la producción producción de espacio público público sostenible y planificado. planificado. Los procesos y tramites asociados a la adquisición de inmuebles necesarios para la ejecución de obra publicas y/ o de interés general, tienen su amparo inicial en el articulo 58 d e nuestra Carta Política, según el cual: Se garantizan la propiedad privada y los d emás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, l os cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto l os derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el int erés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una funci ón ecológica. El Estado protegerá y promoverá las f ormas asociativas y solidarias de propiedad. Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el l egislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. E sta se fijará consultando los intereses de la c omunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa - administrativa, incluso respecto del precio. (Subraya fuer a de texto)´ Esta norma constitucional, tiene desarrollo legal en l as Leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997, ésta últim o reglamentado por el Decreto 1420 de 1998 en m ateria de avaluos comerciales y recientemente fue materia de pronunciamiento por parte de la Corte Constitucional a tr avés de la s de sentencia de c onstitucionalidad No. 4. Justamente el artículo 58 de la L ey 388 de 1997, destaca cuales son los motivos de UTILIDAD PÚBLICA que pueden generar la adquisición de los inmuebles necesarios para ser afectados a dicha utilidad en l os siguientes términos: Articulo 58. Motivos de utilidad pública. "par a efectos de decretar su expropiación y además de los motivos determinados en otras leyes vigentes se declara de utilidad pública o interés social l a adquisición de inmuebles para destinarlos a los siguientes fines: e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vi al y de sistemas de transporte m asivo; Respecto de la oferta de compra, vale precisar que ella deberá estar sustentada en un avalúo c omercial, en los siguientes términos: Articulo 61. Ley 388 de 1997. Modific aciones al procedimiento de enajenación voluntaria: El precio de adquisición será igual al val or comercial determinado por el I nstituto Geográfico Agustín Codazzi, la entid ad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determin ado por el Decreto-ley 2150 de 1995, de conformid ad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. Sobre dicha reglamentación, debe precisarse que ella está contenida en el Decreto 1420 de 1998. El valor comercial se determinará teni endo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrit al vigente al momento de la ofert a de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica Articulo 67 ley 388 de 1997. I ndemnización y forma de pago. En el m ismo acto que determine el carácter administrativo de l a expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a l os propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para l os efectos previstos en el artículo 61 de la presente ley. El único avalúo válido y con fuerza jurídic a apta para producir efectos jurídicos y ser oponible, es aquel cuyos valores se incorporan en la oferta de compra. Dicha oferta de compra debe ser notific ada tal como lo dispone el inciso 4º del precitado artículo 61 de l a Ley 388 de 1997. La comunicación del acto por medio del cual se hace l a oferta de compra se hará c on sujeción a las reglas del Código Contencioso Administrativo y n o dará lugar a recursos en vía gubernativa. Con relación a la posibilidad de revisar el avalúo, tal circunstancia se encuentra igualmente regulada regulada por el Decreto 1420 de 1998, reglamentario de la Ley 388 /97, en los siguientes términos: ARTICULO 15. La entidad solicitante podrá pedir l a revisión y la impugnación al avalúo dentro de l os cinco (5) días siguientes a l a fecha en que la entidad que realizó el avalúo se lo ponga en conocimiento. Como bien lo establece la norma, la revisión o la impugnación está sujeta a que exista motivaciones de orden técnico para llevar a c abo una solicitud de revisión, que en ultimas garantiza la debida aplicación de la resolución 620 de 2008 expedida expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, conforme así lo establece el Artículo 17º.- ³(...) Parágrafo 1º.- ³Al decidirse la revisión o la impugnación, la entidad correspondiente podrá confirmar, aumentar o disminuir el monto del avalúo´ Adicionalmente, El Proceso de Adquisición Predial esta soport ado en la siguiente normatividad:
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ARTICULO 29 DE LA C. N. (Debido Proceso). ARTICULO 58 DE LA C. N. (Propiedad Privada). CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL CODIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO LEY 9a DE 1989 LEY 388 DE 1997 (Tramite adquisición). DECRETO 1420 DE 1998 (A valúos comerciales). RESOLUCION IGAC 620 de 2008 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL. LEY 446 DE 1998 (Articulo 10 num eral 1o). 2.-
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PRODUCTOS NECESARIOS PARA INICIAR LA ADQUISICION: los insumos o productos necesarios para hincar el pr oceso de adquisición predial son:
RESOLUCION RESERVA VIAL expedida por Planeación Distrital DECRETO ANUNCIO DEL PROYECTO expedido por el Alc alde DECRETO DE URGENCIA Expedido por la Alcaldía REGISTROS TOPOGRAFICOS ESTUDIOS DE TITULOS AVALUOS DE REFERENCIA AVALUO COMERCIAL Con base en estos insumos, se profiere una ofert a de compra, cuya no aceptación, puede originar un proceso de expropiación p or vía judicial ó por expropiación administrativa. Ambas, suponen la expedición de una resolución mediante la cual se ordena la expropiación, contra la cual pr ocede únicamente recurso de reposición. 2.1.- RESOLUCION RESERVA VIAL: C onsiste en la emisión por parte de l a Secretaría de Planeación, de una Resolución que contiene la delim itación cartográfica del corredor geográfico que se verá afectado por la ejecución de la obra r espectiva y que a la postre serán objeto de adquisición. 2.2.- DECRETO DE ANUNCIO DEL PROYECTO: S e trata del acto administrativo expedido por el señor Alcalde Mayor, mediante el cual se socializa la próxima ejecución de un proyecto especifico. 2.3.- DECRETO DE URGENCIA: Comporta l a decisión administrativa por parte del Alc alde Mayor de ordenar la adquisición de los predios r equeridos para un proyecto especifico, bajo el modo de adquisición por expropiación administrativa (es opcional). 3.-
REGISTROS TOPOGRAFICOS: Representación cartográfica (plano) que contiene los linderos, títulos de dominio, área de t erreno, área de construcción y detalles constructivos que presenta el inmueble, el cual es elaborado por un contratista seleccionado por el IDU para el efecto, con arreglo a la Ley 80 d e 1993 a raíz de la reestructuración, la DTDP elabora los R. T. Aspecto técnico y Levantamiento de la Poligonal. y Levantamiento de detalles del área de influencia. y Levantamiento detallado del predio. y Archivo fotográfico. Aspecto jurídico. y Escritura Pública. y Certificado de Tradición y Libertad. y Boletín Catastral. y Cédula o NIT. y
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ESTUDIO DE TITULOS: Se trata de la verificación mediante los títulos (folios de matricula inmobiliaria, escrituras públicas, etc.), de los reales titulares de los derechos de dominio del predio correspondiente. Este producto era el aborado por un contratista seleccionado por el I DU para el efecto, con arr eglo a la Ley 80 de 1993, a raíz de la r eestructuración, la Dirección Técnica de Predios elabora los Estudios de Tít ulos. 5.- AVALUOS: Una vez consolidados los anteriores insumos, se ordena la elaboración del avalúo comercial del predio respectivo. Dicho avalúo se elabora por
parte de una Lonja de Propiedad Raíz c ontratada por el IDU, quien es seleccionado por el IDU con arreglo a l a Ley 388 de 1997 y criterios contenidos en el Decreto 1420/98.. El objetivo de estos avalúos es determinar el valor comercial de los bienes inmuebles de acuerdo a las normas, parámetros, procedimientos Qué parámetros se tienen en cuenta para su elaboración? La reglamentación urbanística municipal o Distrital vig ente. La destinación económica del inm ueble. Para propiedad horizontal (coeficiente de copropiedad). Características del terreno y construcción. Conservación histórica, arquitectónica o ambiental. La estratificación socioeconómica del bi en. Su mayor y mejor uso.
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GESTION DE COMPRA: el objetivo de esta gestión es la adquisición d e los Derechos Inmobiliarios que recaen sobre los predi os que se encuentran dentro del área de influencia necesaria para la c onstrucción del proyecto, así como brindar asesoría legal al proceso de compra-venta. Estrategia de Adquisición: Determinar las pri oridades de adquisición teniendo en cuenta las conveniencias financiera, técnica, jurídica y actitud d el vendedor. y y
Conveniencia Financiera: Costo vs. Presupuesto Conveniencia Técnica: Proceso constructivo.
Conveniencia Jurídica: Limitación de Dominio. y Actitud del vendedor: Disposici ón de venta. Políticas de Adquisición y Etapas de Adquisición. y Forma de pago. y Tiempo de entrega. y Garantías adicionales. y Acompañamiento Social. Actividades que realiza y Visita individual a cada predio y/o l os propietarios. y Recolección de antecedentes inmobiliarios. y Estudio de títulos. y Preparación de documentos legales de c ompraventa. y Elaboración de conceptos legales inm obiliarios. y Acompañamiento y asesoría y Registro de documentos en notaria y/o oficina de r egistro. y
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ENAJENACIÓN VOLUNTARIA: se da cuando el propietario acepta l a resolución u oferta de compra y se desarrollan las siguientes actividades:
Elaboración Oferta de compra. Notificación Personal (5) o por Edict o (10). Inscripción oferta en el Folio (15 aprox.). Termino aceptación o rechazo 30 días hábiles. Aceptación ± elaboración promesa se tramitan los pagos y se pacta la entrega del predio. Con los paz y salvos se tramita l a escritura de venta ante l a notaria con proceso de reparto notarial. 8.-
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EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA: Vencido el Término de 30 dí as hábiles contados a partir de la notific ación de la resolución de oferta, con el r echazo del titular o su silencio, se pr ofiere la resolución de expropiación administrativa y se c ontinúa con los siguientes pasos: Notificación Personal (5 días) o por Edict o(10 días) Interposición Recurso de Reposición (5 días). Respuesta IDU al recurso (10 días) Consignación 100% del valor del predio según avalúo. Solicitud de levantamiento oferta y r egistro de la expropiación administrativa en el f olio. Solicita acompañamiento policivo para la entrega. 9.-
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EXPROPIACIÓN JUDICIAL: Para los proyectos que no cuentan con d ecreto de urgencia y vencido el Término de 30 dí as hábiles contados a partir de la notificación de la oferta, c on el rechazo del titular o su sil encio, se llevan a cabo siguientes pasos: Proyectar el acto administrativo que ordena la expropiación Presentar demanda ante el Juez Civil del Circuit o de reparto solicitando la entrega anticipada del predio Consignación de la caución para obtener la entrega El juez profiere sentencia ordenando la expropiación Dictámenes periciales objeción al mismo y pruebas Registro de la sentencia Terminación proceso y archivo Nota: No obstante lo anterior, dur ante el proceso de expropiación y siempre y cuando no se haya dict ado sentencia definitiva, será posible que el propietario y l a administración lleguen a un acuerdo para la enajenación voluntaria, c aso en el cual se pondrá fin al proceso. 10.- INDEMNIZACION DE PERJUICIOS: Para cuantificar la indemnización de perjuicios, el Artículo 1613 C. C. dice: c omprende el daño emergente y el lucro
cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cum plimiento. Exceptuándose los casos en que la ley la limit a expresamente al daño emergente. Igualmente el Artículo 1614 C. C. define: daño emergente y lucro cesante. Entiéndase por daño emergente el perjuicio o l a pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfect amente, o de haberse retardado su cumplimi ento; y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja d e reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplim iento. Daño emergente: El daño emergente abarca la pérdida m isma de elementos patrimoniales, los d esembolsos que hayan sido menester o que en el futur o sean necesarios y el advenimiento de pasivo, generados por los hechos de los cuales trata de deducirse su causación. Lucro cesante: Esta constituido por todas las ganancias ciertas que han dejado de percibirse o que se recibirán luego, con el mismo fundamento de hecho
