TUGAS PERENCANAAN KAWASAN
ANALISA PERUMAHAN KATUMIRI DI BANDUNG
Oleh: Gita Nur Istiqomah 060212073 Emil Salim 060212097 DOSEN: Raymond Ch Taroreh, ST., MT.
UNIVERSITAS SAM RATULANGI
FAKULTAS TEKNIK ARSITEKTUR 2009
Dengan total area 30 hektar, Katumiri ( berarti pelangi ) adalah sebuah kawasan impian yang mengintegrasikan wisata alam, agrowisata, entertainment, dan pemukiman berkelas beserta segala fasilitas penunjangnya dengan sentuhan bercita rasa tinggi. Berlokasi di Bandung utara, Katumiri hanya sejauh 7 km dari gerbang tol Pasteur. Dari ketinggian bukit dengan hawanya yang sejuk kita dapat menikmati view ideal pemandangan kota Bandung, Cimahi, dan waduk Saguling.
WISATA ALAM FASILITAS RESORT
Di lokasi Katumiri terletak Curug Panganten, air terjun dengan air yang bening dari mata air di ketinggian bukit tidak jauh dari lokasi. Curug Panganten sebagai salah satu objek wisata alam dan rekreasi yang terdekat dari Bandung, kini ditingkatkan nilainya dengan sentuhan baru.
F asilitas asilitas resort sebagai satu kesatuan utuh dari kawasan wisata dan perumahan Katumiri ditujukan untuk menyerap dan mewadahi bermacam kegiatan sebagai imbas dari berbagai trend yang terus berkembang.
Kegiatan menjalin hubungan dengan relasi bisnis, relaksasi dengan spa, fitness, maupun live music, dilakukan di club house B idadari. Dengan wujud representasi kapal pesiar, dihidupkan nuansa pelabuhan berikut sensasi gemericik air disekelilingnya. Selain menikmati penataan yang asri, kita dapat bersantap dan bersantai di restoran curug Bale Panganten.
Di area yang menyatu dengan club house, disediakan panggung terbuka Cakrawala, tempat digelarnya berbagai aktifitas seni budaya.
Di bagian lain sungai yang berair deras dan berkelok, akan dikembangkan menjadi sarana olahraga rekreasi arung jeram, dengan menjalin kerjasama dengan organisasi olahraga cinta alam ini. View panorama Bandung, Cimahi, Saguling, dan lembah Cihanjuang dapat dinikmati dari hotel butik berbintang 4 Mahligai, yang akan dibangun untuk mengakomodasi kepentingan berbisnis sekaligus berwisata.
2
Di bawah rindangnya pepohonan di atas ketinggian bukit, terletak camping ground Satria Alam, tempat menikmati pengalaman hidup di alam bebas.
Apartemen sewa Kunang-kunang merupakan hunian bernuansa alam yang memiliki interaksi langsung dengan berbagai fasilitas dan atraksi yang ada. Memudahkan akses untuk memperoleh hiburan sehat dan menjalin hubungan bisnis. PERUMAHAN
Dengan segala aktifitas yang menjadi gaya dan standar hidup kita ada di belakang rumah kita, tinggal di sini adalah wujud nyata dari impian tentang tempat tinggal yang ideal.
Potensi lain wisata alam yang disajikan adalah wisata agro, yakni Kebun Air, dimana kita langsung menyaksikan kegiatan perkebunan di area yang ditata apik. Rumah kaca, pematang berkelok sekaligus sebagai jogging track, dan gemercik air jernih sungai buatan mengalir mengitari blok-blok tanaman. Restoran Tepian sebagai bagian tak terpisahkan dan sekaligus sebagai landmark dari Kebun Air adalah tempat bersantap dan beristirahat sambil menikmati pesona pemandangan kota Bandung di kejauhan.
Lapangan terbuka Mata Hati mewadahi kegiatan yang bersifat festival seperti kontes ikan hias dan burung, festival layang-layang, dsb, selain fungsi ruang publik seperti tempat bermain, berolahraga senam, jogging, dsb. Dengan bekerjasama dengan para entertaineur lokal, regional, dan internasional, bermacam acara digelar secara Sebagai alternatif, selain didisain sebagai playground, berkala. taman Selasar Katumiri pun mewadahi berbagai fungsi publik serupa.
Akses yang mudah dengan kepadatan lalulintas rendah, merupakan lokasi yang cocok bagi yang memiliki mobilitas tinggi, mudah bergaul, dan menghargai prestasi. Untuk itu kami persembahkan perumahan Ruma Ruma .
Saat ini tersedia terbatas 98 unit, meliputi tipe k ecil hingga tipe besar. Semua diwujudkan dalam penataan lingkungan yang apik dan bertema, serta desain rumah tinggal yang akrab dengan alam.
Lingkungan Perumahan
3
4
LOKASI Di ketinggian bukit Bandung Utara yang sejuk, namun dengan akses yang sangat c epat dan mudah, Katumiri hanya 'sejengkal' jaraknya dari berbagai fasilitas umum yang terkenal di Bandung, seperti rumah sakit, universitas/sekolah, supermarket/mall, pasar, dan bandara .
JARAK TEMPUH Hanya 7 (tujuh !) kilometer dari pintu Tol Pasteur. Sangat ideal bagi yang sangat memerlukan akses cepat dari dan ke Jakarta WAKTU PENCAPAIAN Dari pintu Tol Pasteur dan pertigaan Cibabat, secara normal dapat dicapai dalam waktu 20 dan 15 menit saja.
ARUS LALU LINTAS Jalan Cihanjuang-nya sendiri (bersama-sama dengan jalan Kol. Masturi) merupakan jalan alternatif dari dan ke Lembang. Sebagaimana yang telah dirasakan saat ini, arus lalu lintas di jalan Dr. Setiabudi sudah jauh melampaui daya dukungnya. PROSPEK LOKASI Dengan jarak dan waktu tempuh y ang sangat menguntungkan dan setelah penataan dan penyempurnaan dilakukan, dikemudian hari tempat ini akan menjadi primadona daerah tujuan wisata bagi masyarakat
5
PERUMAHAN RUMA RUMA Profil Ruma-ruma | Spesifikasi Teknis | Info Kavling uma-ruma adalah sebuah kawasan R uma-ruma hunian yang dikelilingi berbagai sarana rekreasi dan wisata.
Rumah Merah Delima - Tipe 200
Dengan segala aktifitas yang menjadi gaya dan standar hidup kita ada di belakang rumah kita, tinggal di sini adalah wujud nyata dari impian tentang tempat tinggal yang ideal. Akses yang mudah dengan kepadatan lalulintas rendah, merupakan lokasi yang cocok bagi yang memiliki mobilitas tinggi, mudah bergaul, dan menghargai prestasi. Untuk itu kami persembahkan p erumahan Ruma Ruma. KONSEP
Dirancang agar menyatu dengan lingkungan, menggunakan bahan-bahan alam, memperhatikan kondisi lahan dengan permainan tinggi lantai, plafond, finishing dinding beragam, dan taman dengan bukit-bukit yang kecil.
Rumah Kuning Langsat - Tipe 140
Tampak muka bangunan diilhami kesederhanaan alam yang kaya akan makna. Dipoles dalam nuansa warna terakota dari bata, abu-abu dari batu, dan warna pastel yang disesuaikan dengan selera dan trend warna saat ini. Estetika geometris yang bersih pada permainan dinding, atap beton, kusen-kusen jendela dan pintu. Permainan tata ruang mempertimbangkan fungsi dengan desain secara maksimal untuk mendapatkan pencahayaan dan udara alami dari jendela, lubang kusen, bovenlict dan jalusi kayu.
6
Rumah Biru Laut - Tipe 40
Rumah Awan Putih - Tipe 135
Rumah Hijau Daun - Tipe 100
7
8
MASTER PLAN Masterplan Katumiri mewujudkan sebuah kawasan terintegrasi antara unsur-unsur wisata alam dan perumahan, serta segala fasilitas pendukungnya.
9
GALERI FOTO Lingkungan Perumahan | Alam Wisata | Rumah | Outdoor Activities | Foto Udara
Lingkungan Perumahan
Lingkungan Perumahan
10
Lingkungan Perumahan
Lingkungan Perumahan
11
ANALISA TERHADAP PERUMAHAN KATUMIRI Konsep perencanaan dan pola jalan merupakan dua hal utama dalam perencanaan realestat. Secara teori dalam dalam perenc perencana anaan an reales realestat tat terdap terdapat at tiga tiga (3) konsep konsep perenc perencana anaan an yaitu yaitu konsep konsep neotra neotradis dision ional al atau atau konvensional, cluster dan Planned Unit Development (PUD). (PUD). Sebagi Sebagian an besar besar peruma perumahan han di kota kota Bandun Bandung g menerapkan konsep neotraditional. Hal ini dapat dipahami, pertama karena konsep yang lain belum dikenal pada masa pengembangan tahun 1970-1990, kedua karena skala pengembangannya yang relatif kecil, dibawah 200 ha. Hingga Hingga pada pada masa masa tahun tahun 1991-2 1991-2000 000,, konsep konsep PUD sudah sudah berkem berkemban bang g pada pada awalny awalnyaa di kawasa kawasan n BOTABEK dan kemudian di Bandung terutama pada realestat atau perumahan skala besar. Untuk penerapan pola jalan, baik pada masa 1970-1990 maupun pada masa 1991-2000, pola jalan grid yang paling banyak diterapkan karena lebih praktis dan efisien dalam penataan kapling. Dengan pola ini akan diperoleh bentuk kapling empat persegi yang relatif lebih sesuai dengan kondisi pasar di Indonesia. Karena alasan praktis (desain) dan kepercayaan (feng-shui), konsumen tidak berminat dengan bentuk kapling yang tak beraturan dan kapling dengan sisi depan yang lebih panjang dari sisi belakang.
Seiring Seiring dengan dengan perkemban perkembangan gan zaman, zaman, kawasan kawasan realestat realestat kini tak hanya hanya direncanaka direncanakan n dengan konsep neotradisional atau konvensional. Selain konsep perencanaan, pola jalan yang diterapkan pada kawasan realestat saat ini juga telah berkembang tidak saja dengan pola jalan grid yang grid yang selama ini dipergunakan, tetapi juga penerapan pola jalan loop dan cul-de-sac. cul-de-sac.
KONSEP PERENCANAAN DAN POLA JALAN Dalam perencanaan kawasan realestat, konsep perencanaan dan pola jalan yang akan menentukan produk akhir atau rumah yang akan dijual. Konsep Perencanaan Perencanaan realestat dimulai dengan suatu konsep pemasaran yang jelas tentang produk rumah. rumah. Suatu Suatu produk produk akhir akhir sepert sepertii langga langgam m bangun bangunan, an, bentuk bentuk dan ukuran ukuran kavlin kavling g sangat sangat tergantung pada bagaimana pembagian suatu lahan. Terdapat 3 (tiga) konsep perencanaan yang berkaitan berkaitan dengan pembagian pembagian lahan atau subdivision yaitu konsep konsep konvensio konvensional, nal, cluster dan Planned Unit Development (PUD). Pada konsep neotradisional (gambar 1) tingkat kepadatan namun batasan kapling yang jelas dan bentuk kapling rumah sama seperti pada konsep cluster namun yang relatif sama tersebar secara merata pada keseluruhan lahan. Gambar 1. Konsep Konvensional
Sedangkan pada kosep cluster (gambar 2), rumah dibangun secara berkelompok (cluster (cluster ) untuk mendapatkan kepadatan yang tinggi pada suatu area, sehingga sehingga lahan lainnya dapat dimanfaatk dimanfaatkan an untuk ruang terbuka. Konsep PUD (gambar 3) merupakan suatu pengembangan pengembangan multi fungsi yang fleksibel tanpa ada pembagian yang kaku untuk setiap zona kegiatan, dalam suatu unit lah lahan dapat dikombinasikan semua kegiatan seperti perumahan dengan berbagai tipe, perkantotan, pertokoan, rekreasi dan ruang terbuka.
12
Gambar 2. Konsep Cluster
Gambar 3. Konsep PUD
Pola Jalan Secara garis besar, terdapat tiga (3) pola jalan yaitu pola kotak straight ( strut/gridiron), strut/gridiron), pola pola puta putara ran n (loop) loop), dan pola cul-de-sac (gambar (gambar 4). Tiap-tiap pola jalan jalan memiliki memiliki kelebihan kelebihan dan kekuranga kekurangan n bagi perencana perencanaan. an. Pola grid , misalnya, memiliki kelebihan bentuk kapling yang praktis and efisien, tetapi tetapi pola ini akan menimbulkan menimbulkan frekwensi frekwensi lalu lintas yang relative tinggi karena merupakan jalan tembus. Pola jalan ini paling efisien secara secara ekonomis ekonomis dalam penataan penataan kapling, kapling, sehingga sehingga sangat sangat popular popular diterapkan dalam perencanaan realestat di Amerika Serikat pada tahun cul-de-sac, privasi yang tinggi dan 1940-an 1940-an dan 1950-an. 1950-an. Untuk pola cul-de-sac, lalu lintas yang rendah dapat dicapai, akan tetapi dengan pola ini akan tercipta bentuk kapling yang tidak beraturan. Pada tahun 1929, pola ini pertama pertama kali diterapkan diterapkan pada kota Radburn kota Radburn,, New Jersey, Amerika Seri Serika katt untu untuk k meng mengur uran angi gi frek frekwe wens nsii lalu lalu linta lintass pada pada kawa kawasa san n perumahan. Dengan bentuk jalan buntu akan tercipta pengelompokan rumah, dan dengan batasan jumlah rumah yang dilayani maka akan tercipta dimensi jalan yang ekonomis, yaitu dimensi lebar jalan lebih loop juga menyediakan privasi, keamanan dan bentuk jalan kecil. Pola loop juga buntu yang ekonomis tanpa kesulitan untuk berputar kembali. Dengan pola pola jalan jalan ini dapat dapat direnc direncana anakan kan bebera beberapa pa pola pola pengel pengelomp ompoka okan n rumah. Gambar 4. Pola-Pola Jalan
PENERAPAN KONSEP PERENCANAAN Perkembangan Realestat di Bandung Secara garis besar perkembangan realestat terbagi dalam dua (2) tahapan pengembangan. Tahap pertama, periode 1970 – 1900 yakni pembangunan perumahan oleh pihak pengembang swasta dalam skala besar. Sedangkan tahap kedua adalah pada periode 1991-2000. Perkembangan realestat sangat erat kaitannya dengan kondisi makro ekonomi, sejumlah kebijakan di bidang moneter, investasi dan perijinan telah mendorong pertumbuhan dahsyat realestat pada era tahun 1992-1995. Di bidang moneter, pemerintah mendorong bank untuk melakukan ekspansi kredit setela setelah h kebija kebijakan kan uang uang ketat ketat yang yang diberl diberlaku akukan kan pada pada tahun tahun 1990. 1990. Paket Paket deregu deregulas lasii yang yang mempermudah pemberian ijin lokasi kepada pengembang memacu pengembangan realestat skala besar di kota-kota besar seperti kawasan Jabotabek, Surabaya dan Bandung. Penerapan Konsep Perencanaan
13
Selama Selama 30 tahun tahun perkem perkemban bangan gan reales realestat tat di kota kota Bandun Bandung g telah telah berkem berkemban bang, g, baik baik perumaha perumahan n menengah menengah kebawah kebawah maupun menengah menengah keatas. Dalam Dalam hal ini Perumahan Perumahan Katumiri mene menera rapk pkan an kons konsep ep PUD. PUD. Pene Penera rapa pan n kons konsep ep PUD PUD pada pada peru peruma maha han n hany hanyaa sedi sediki kitt kare karena na diperuntuk diperuntukkan kan untuk skala yang besar dimana kawasan ini dapat dikembangka dikembangkan n bukan bukan hanya hanya untuk perumahan tetapi juga menyediakan sarana yang lengkap seperti layaknya suatu “kota”, antara antara lain fasilitas perdagangan, perdagangan, perkantora perkantoran, n, tempat tempat rekreasi, rekreasi, tempat ibadah, ibadah, dan fasilitas fasilitas pendidikan. Jadi, perumahan ini adalah bagian dari produk konsep pengembangan kota mandiri yang berkembang di Indonesia pada tahun 1990-an. Penerapan Pola Jalan Sebagi Sebagian an besar besar peruma perumahan han menera menerapka pkan n pola pola jalan jalan grid , dan umumya pada kawasan realestat yang dikembangkan pada tahun 1970 sampai 1990-an. Namun setelah tahun 1990-an, seiring dengan munculnya realestat mewah dengan konsep kota mandiri maka penerapan pola jalan mulai memanfaatkan pola jalan cul-de-sac. cul-de-sac. Pada kawasan perumahan padang golf, maka pola jalan cul-de-sac harus diterapkan untuk menghindari akses kendaraan dan pejalan kaki ke lapangan golf, seperti pada realestat Citra Raya, Graha Famili dan Pakuwon Indah. Penerapan pola jalan grid pada hampir semua kawasan realestat di Surabaya didasarkan pada pertimbangan efisiensi dalam arti bentuk kavling empat persegi lebih mudah diterima oleh pasar dibandingkan dengan bentuk yang tak beraturan. Selain itu, bagi masyarakat tertentu (Tionghoa) akan menolak untuk membeli kapling dengan bentuk “sisi depan lebih panjang dari si si belakang” karena alasan kepercayaan bahwa bentuk kapling tersebut tidak membawa keberuntungan dimana rejeki terus loop. menerus keluar. Kedua bentuk kapling ini dapat terjadi pada penerapan pola cul de sac dan loop. Sedangkan bentuk kapling “tusuk sate” yang juga tidak disenangi dapat terjadi pada semua pola jalan. Terdapat dua kelemahan suatu kawasan apabila menerapkan pola jalan grid . Pertama, pada pola ini lalu lintas kendaraan dan pejalan kaki kaki dapa dapatt temb tembus us (a throug through h traffic traffic ), sehing sehingga ga frekwe frekwensi nsi lalu lalu lintas lintas lebih lebih tinggi tinggi dan menimbulkan polusi asap dan kebisingan pada warga penghuni. Sebagai contoh adalah kasus jalan jalan Jemur Andayani Andayani yang dimanfaatkan dimanfaatkan oleh masyarakat masyarakat sebagai jalan tembus tembus dari jalan Rungkut ke jalan Akhmad Yani. Namun karena polusi yang diakibatkan dan jalan sering rusak dimana beban lalu lintas melebihi fungsinya, maka akhirnya jalan tersebut ditutup oleh warga penghuni kawasan. Kelemahan kedua adalah karena merupakan jalan, tembus maka pengawasan keamanan keamanan pada kawasan perumahan perumahan relatif relatif lebih sulit. Pengawasa Pengawasan n masalah masalah keamanan keamanan ini menjadi begitu penting dan sangat terasa sekali pada saat terjadinya tragedi kemanusian pada tanggal 13-14 Mei 1998 di Jakarta. Dampak tragedi ini menggerakan semua penghuni realestat dan sampai saat ini untuk menutup semua jalan tembus dengan portal atau pagar dan hanya system ) untuk memudahkan pengawasan. Sebenarnya menyisakan satu pintu masuk (one (one gate system) masalah pengawasan keamanan lingkungan realestat ini sudah disadari oleh para pengembang untuk realestat-realestat mewah pada periode 1991-2000. Karena itu, mereka mengembangkan point dalam sistim sistim satu satu pintu pintu pada pada tiap-t tiap-tiap iap blok blok kawasa kawasan n dan menja menjadi di salah salah satu satu selling point dalam pem pemas asar aran an prod produk ukny nya. a. Pola Pola-p -pol olaa ini ini dapa dapatt dili diliha hatt pada pada bebe bebera rapa pa kawa kawasa san n yang yang baru baru dikembangkan pada masa setelah tahun 1990-an, seperti Citra Raya, Pakuwon Indah, dan Graha Famili di kawasan Surabaya Barat dan Laguna Indah di Surabaya Timur KESIMPULAN Berdasarka Berdasarkan n konsep konsep perencana perencanaan an yang berbeda berbeda terlihat terlihat bahwa bahwa perumahan perumahan Katumiri menggunakan konsep PUD dimana terdapat “bagian bersama” seperti taman dan fasilitas. Hal ini dikarenakan merupakan pembangunan skala besar yang dikembangkan dalam masa yang panjang yakni dengapengem dengapengembaga bagan n secara secara bertahap bertahap sehingga mau tidak mau harus dikelola dengan baik untuk mendapatkan nilai tambah (added (added value) value ) sehingga makin lama makin bertambah nilai jualnya. Hal ini merupakan bagian dari perkembangan yang ada di Indonesia, khususnya di kawasan BOTABEK yaitu pengembangan realestat dengan konsep kota baru atau mandiri dengan skala lahan yang luas. Berdas Berdasark arkan an pola pola jalan, jalan, peruma perumahan han katumi katumiri ri menggu menggunak nakan an pola pola cul-de-sac dimana diperlukan untuk menghindari akses langsung (jalan buntu) dengan system one gate selain karena
14
kondisi lahan yang berkontur. Akhir kata, apabila penerapan konsep perencanaan dan pola jalan dikaitkan dalam perencanaan suatu kawasan, maka Sesungguhnya dengan menerapkan intrumen zoning dengan tegas terutama ketentuan ruang terbuka hijau, maka pilihan konsep akan jatuh pada konsep cluster dan PUD, sehingga kualitas bukan kuantitas realestat yang akan diperoleh.
15
