Breve introducción teórica. El fideicom fideicomiso iso inmobilia inmobiliario rio es una herramie herramienta nta alternat alternativa iva de financia financiamie miento nto e inversió inversión n para desarrollistas e inversores en emprendimientos inmobiliarios. El desarrollador como generador del negocio cede al fideicomiso todos los derechos de éste. A cambio se reserva una participación porcentual sobre los beneficios futuros, a ser distribuidos a la finalización del fideicom fideicomiso. iso. Mediante Mediante la inversió inversión n co-parti co-participa cipativa tiva (Desarr (Desarrolli ollistas stas-Inv -Invers ersores ores-Con -Constru structo ctoraraEstudio de Arquitectos-Comercializador) que genera el fideicomiso inmobiliario, se logra aunando interes intereses es económ económicos icos individ individuale uales, s, obtene obtenerr los mas altos altos rendimie rendimientos ntos,, relacion relacionand ando o benefic beneficios ios particulares particulares con la rentabilidad rentabilidad del del proyecto. proyecto. Los inversor inversores es por su lado al poder poder formar formar parte parte del desarro desarrollo llo de proyec proyectos tos inmobi inmobiliar liarios ios de envergadura con empresas exitosas, las cuales a su vez por su trayectoria tienen acceso a ventajas comparativas, obtienen una mayor renta de su inversión, con mayor protección jurídica sobre los activos a crear. Por ultimo el fideicomiso fideicomiso inmobiliario, como vehiculizador vehiculizador de inversiones, inversiones, garantiza desde su marco legal los riesgos operativos tanto de desarrolladores como inversores, arrojando como resultado menor riesgo y mayor rentabilidad.
Análisis de lo general a lo particular. Según cifras del sector, la mayoría de los desarrollos desarrollos inmobiliarios inmobiliarios del país se realiza a través de fideicomisos, un instrumento que vino a responder a las necesidades de mayor seguridad jurídica y de mejores vías de fondeo para sus emprendimientos, motorizando así al negocio. Efectivamente, el uso de fideicomisos inmobiliarios se extendió tanto que hoy abarca al 85% de los desarrollos en curso. Para el inversor es fácil participar de este mecanismo: antes de construir una vivienda, el desarrollador arma un fideicomiso con los aportes de quienes quieran comprar una vivienda, que pagan un 30% de adelanto al contado y el resto en cuotas a uno o dos años (completando primero el costo de la obra y luego la ganancia del desarrollador). Hay varias causas que convirtieron a este instrumento en la "estrella" de la construcción, aseguran operadores inmobiliarios, como su mayor rentabilidad que la de otro tipo de inversiones, inversiones, la mayor seguridad jurídica que da al y diversas ventajas impositivas. Otro motivo que destaca a esta inversión, según varios operadores operadores inmobiliarios, inmobiliarios, es que su rentabilidad rentabilidad es mayor a la de otras inversiones tradicionales de bajo y mediano riesgo, como los plazos fijos o los bonos. bonos. El fideicomiso es una figura jurídica cuya causa es la transmisión fiduciaria de un patrimonio, patrimonio, con la cual se registra un bien para ser administrado administrado por un Fiduciario, que cumplirá con las condiciones condiciones de contratación establecidas que determinan un destino y plazos para su ejecución. En el contrato de fideicomiso una persona recibe de otra un encargo respecto de un bien determinado, cuya propiedad se le transfiere a “titulo de confianza” para que al cumplimiento de un plazo o condiciones le de el destino acordado por las partes. El fideicomiso inmobiliario es aquel contrato de fideicomiso en el cual el fiduciario es una persona física o jurídica y beneficiario es aquella persona física o jurídica que recibe los beneficios o el producido producido del contrato de fideicomiso. fideicomiso. Es asimismo asimismo en estos fideicomisos fideicomisos el fiduciantefiduciante- En los fideicomisos inmobiliarios NO SE PODRA HACER CAPATACION DE AHORRO PUBLICO, por lo tanto no será objeto de control por parte de la Comisión Nacional de Valores y tampoco bajo el control del Banco Central de la república Argentina. Los sujetos que intervienen en le fideicomiso son: •
Fiduciante: Fiduciante: o constituyente constituyente del fideicomiso. Es el creador del fideicomiso, es aquella persona persona que en afectación afectación a una finalidad determinada determinada transmite transmite los bienes o un bien al fiduciario. fiduciario. El
Fiduciante puede convertirse en el destinatario final del resultado de negocio fiduciario. En el caso específico de fideicomisos inmobiliarios el Fiduciante es el inversión que aporta los fondos iniciales para la instrumentación de Fideicomiso. Además es el beneficiario, ya que recibe el beneficio producido por el negocio inmobiliario que se realiza. El fiduciante cuenta con un sin número de facultades o derechos entre los que se pueden enumerar los siguientes: puede precisar la finalidad del fideicomiso, individualizar con toda precisión los bienes que van a construir el fideicomiso, designar a los sujetos intervinientes (fiduciario y beneficiarios), vigilar el cumplimiento de las obligaciones del fiduciario. •
Fiduciario: es el titular de la propiedad fiduciaria, quien se obliga a realizar los actos exigidos por el fiduciante, cumplir los fines del fideicomiso y transmitir los bienes al cumplimiento de un plazo o condición. El fiduciario no recibe los bienes para incorporarlos a su patrimonio, sino que dichos bienes recibidos en fideicomiso van a conformar un patrimonio distinto al de él, nombrando a dicho patrimonio como “patrimonio de afectación”. El fiduciario trabaja como “administrador de bienes ajenos”. Los derechos del fiduciario o administrador son: ejercer los actos de administración, el reembolso de los gastos y a una retribución.
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Beneficiario: es quella perosna que recibe los beneficios o el producto del contrato de fideicomiso. En el caso de los fideicomisos inmobiliarios es quien recibe el producido del negocio inmobiliario realizado, una vez recibidos los importes por las ventas y pagados los costos contratados. El beneficiario es asimismo el fiduciante en estos fideicomisos.
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Otros que participan en el fideicomiso inmobiliario: o
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ENTIDAD FINANCIERA (BANCO), donde se abrirá la cuenta fiduciaria que es la que recauda los aportes de los fiduciantes. DESARROLLADOR, que como generador del negocio cede al fideicomiso todos los derechos del mismo a cambio de una participación. COMERCIALIZADOR, que puede aportar la cartera de clientes, eventualmente puede ser el mismo desarrollador. EMPRESA CONSTRUCTORA, que puede participar de la inversión difiriendo sus ganancias al final del proyecto. COMPRADORES de las unidades que aportan las cuotas de ahorro y posesión correspondiente de acuerdo a los pre-contratos de venta firmados. ASESORES Y AUDITORES, que informan del progreso de las obras y controlan el flujo de los fondos de la cuenta fiduciaria del fideicomiso.
Los fondos de los fiduciantes se aportan a una cuenta fiduciaria simultáneamente con la firma de un Convenio de Integración con el fiduciario, abierta en la entidad financiera que los co-administra con el fiduciario de acuerdo al contrato de fideicomiso y les da el destino correspondiente. En el caso de los fideicomisos inmobiliarios el destino de los aportes de los inversores fiduciantes es para: la compra del terreno, el pago del proyecto, los costos de comercialización de la pre-venta y el pago de certificados de obra. El caso práctico a utilizar es el proyecto inmobiliario denominado Mercy de la empresa Planide. La empresa esta focalizada en el desarrollo inmobiliario como actividad principal, procura ofrecer un producto que cumpla la característica precio-prestación, a través de las diferentes tipológicas adoptadas (entre medianeras-semi torre-torre). La empresa planifico, realizo y financio el producto mediante un fideicomiso, aunque otros proyectos los financio con préstamos financieros. El proyecto Mercy son departamentos de 2 y 3 ambientes, y penthouse.
Aspectos técnicos 2.1 Formación del fideicomiso 1) El fideicomiso consta de: un consultor, desarrollador y opción de compra. Se realizara un estudio de factibilidad, técnico, económico, financiero y de mercado. Luego se definirá el producto y el valor. Esto asegurara el éxito del negocio. Hecho lo anterior, se proseguirá a un estudio de arquitecto que se encargará del proyecto. A veces el proyecto no sirve y no hay negocio. También existe el anteproyecto: silueta del edificio, unidades funcionales, plano de los 3 ambientes, plano de 2 ambientes, plano del monoambiente. Con respecto a la parte numérica del negocio se decidirá cuanto hay que invertir. Inversión total: 1) Tierra 2) Construcción: costos directos, materiales y mano de obra; costos indirectos todos los honorarios, e impuestos que paga la construcción. 2) Contrato de fideicomiso: es consensual. El contrato de fideicomiso tiene un CUIT dado por la AFIP. El contrato contiene una manda, esta debe ser legal y el fiduciario queda indemne cuando cumple con esa manda. 3) Transferencia fiduciaria de los bienes, en esta parte generaremos un patrimonio separado de las partes. Se realizara por escritura pública y se inscribira en el Registro. En lo que respecta a la transferencia del dominio fiduciario se desdobla en: Formal que queda en cabeza del fiduciario y sustancial económico que queda en cabeza del fiduciante mediante un derecho personal de beneficio. El fiduciante tenia un derecho real cuando tenia el terreno después del contrato cuando transmitió el dominio fiduciario tuvo un derecho de beneficio, cuando se termina la obra por ejemplo tiene un derecho real de 5 unidades. En el caso de los fideicomisos inmobiliarios se transmite la propiedad fiduciaria de un terreno al fideicomiso a fin de que se realice una obra cuyo proyecto esta aprobado para que se venda en condiciones determinadas. Se utiliza esta figura para que la cosa no se vea afectada por las falencias de los participantes del fideicomiso, como por ejemplo la quiebra de la empresa constructora o cualquiera de sus participantes. 2.2 Fondos El periodo de suscripción debe ser corto para completarla de acuerdo a la ley e iniciar los mecanismos de la ingeniería jurídica que permite iniciar el proyecto cuanto antes. Puede ocurrir que no se lleve a cabo el fideicomiso, las cusas pueden ser:
Que el terreno previsto para el proyecto no se pueda transmitir.
Que no complete la suscripción prevista en el plazo acordado.
Por lo que todos los fideicomisos inmobiliarios deberán contemplar que la opción de compra de los terrenos sea irrevocable, y por un periodo que permita la integración del fideicomiso. En algunos casos el propietario del terreno puede también ser un fiduciante aportando este al fideicomiso. Sino se realizara el fideicomiso, el fiduciario pone a disposición los importes recibidos por la suscripción en la cuenta fiduciaria, una vez cumplidos los plazos mencionados, comunicando en forma fehaciente a los inversores fiduciantes dicha disponibilidad. 2.3 Distribución del capital aportado con la ganancia En los proyectos hay un plazo de suscripción (30-60 días), un plazo de construcción (depende de los metros de obra del proyecto) y un plazo de distribución y liquidación El contrato que origina el fideicomiso fijara los plazos, condiciones y forma de distribución de los ingresos obtenidos.
En el caso de que haya unidades no vendidas a la fecha prevista para distribución y liquidación, el fiduciario convocara a una reunión de fiduciantes de acuerdo a los términos del contrato de fideicomiso para decidir sobre el destino de las mismas y/o la ampliación de los plazos del contrato, en un periodo razonable para la venta de dicho remanente. 2.4 Información del progreso del proyecto y acceso a los documentos La obligación del fiduciario es informar por lo menos una vez al año de los ingresos y egresos y del curso de los negocios del fideicomiso inmobiliario. El periodo de tiempo elegido por cada fiduciario para informar podrá ser libremente determinado, este informe deberá estar debidamente auditado por el estudio contratado al efecto. La ingeniería jurídica del negocio hace que los contratos sean extensos y cuenten con anexos que detallan totalmente las operaciones previstas: compra del terreno, contrato con la constructora, acuerdos con el banco, etc y estará a disposición de los inversores. Todas las partes tienen acceso y suscriben la documentación que forma parte del proyecto, que normalmente funciona como un efecto domino: la suscripción genera fondos que permiten la compra del terreno, que inicia contrato con la constructora, que autoriza la venta a la comercializadora y así sucesivamente.
ASPECTO ECONÓMICO-FINANCIERO: Para el proyecto se realizara el cash flow que es una planilla de flujo de fondos. Con esta planilla se determina cual es el nivel de ingresos y egresos durante el periodo de tiempo en que se estima tener vendida toda la obra. Finalmente se calcula la TIR que es un índice que mide la rentabilidad máxima que dará el proyecto. Si este valor supera al de otras alternativas de inversión por ejemplo la tasa bancaria, las inversiones bursátiles o el préstamo con hipotecas, se tendrá por cierto que el proyecto de inversión será rentable. El éxito de las inversiones estará dado en gran medida por la sumatoria de marcas, el potencial cliente apreciara quien es el desarrollador, el estudio de arquitectos, la empresa constructora, el banco que la financia, el comercializador 3.1 Rentabilidad se podria decir que la alta rentabilidad se debe a que la utilidad de un negocio inmobiliario tiene márgenes similares a los de una empresa constructora que comercializa sus propios productos. Este margen es variable dependiendo del momento de mercado en que se realizan las obras “con mayor demanda mayor margen”. En momentos buenos de mercado, el margen habitual era del 50 al 100%, del total del proyecto. Cabe destacar que la marca del desarrollador, permite altos niveles de preventa y esto aumenta el margen de rentabilidad. La inversión en fideicomiso inmobiliario es un negocio de riesgo, el riesgo de un negocio de construcción inmobiliario. La rentabilidad estimada esta dada por la certeza de los costos y los precios de venta de los inmuebles construidos. Estos inmuebles deberán ser proyectados en base a exhaustivos estudios de mercado, que contemplen su diseño, su ubicación, sus costos y valores máximos de venta por metro cuadrado para la zona. El hecho de armar el fideicomiso inmobiliario con un desarrollista exitoso que aporta su experiencia y un alto porcentaje de preventa de las unidades a colocar hace que el riesgo sea prácticamente nulo. Lo peor que puede pasar es que los fiduciantes se queden con inmuebles obtenidos al costo, esperando un mejor momento de mercado para venderlos. 3.2 Como vender proyectos inmobiliarios Años atrás se construía un edificio y luego se pensaba en como venderlo, en la actualidad desde el momento en que se elige el terreno un grupo de profesionales de distintas disciplinas trabaja en la realización de los proyectos inmobiliarios, hay un gran trabajo en equipo, el desarrollador, la consultora, los inversores, el comercializador, el estudio de arquitectos, el banco. Tareas del comercializador:
Por lo general es consultado en la elección del terreno por los inversores o desarrollistas.
Realiza el estudio de mercado. Determina sobre el target de la zona: a) de cuantos ambientes debe ser el departamento modelo ideal, la decoración del mismo, y el tipo de ambientación del showroom
Elige el equipo de venta.
Analiza con los publicistas el aviso de lanzamiento, la elección de los medios, la folletería.
Implementa la pre- venta.
EL SHOWROOM es la inmobiliaria trasladada a la obra, se piensa en todos los aspectos que hacen a la ambientación, al número de escritorios necesarios para atender a las personas, la iluminación, el color de los uniformes, la maqueta de presentación del proyecto, la música, el café. El showroom en la actualidad se ha transformado en el protagonista de un nuevo estilo de comercialización, ayudando mucho a la decisión de compra. Muchas veces estos showrooms son instalados en conteiners o en el hall del edificio. Otra modalidad es la de imágenes virtuales del departamento modelo, son programas de computación que a través de pantallas colocadas en el showroom el comprador puede ver el edificio construido, haciendo una visita virtual al mismo. Cuando el cliente llega recibe un número que le entrega el personal de vigilancia, luego una azafata le entrega un folleto del proyecto y lo guía en la recorrida por el departamento modelo destacando las virtudes del mismo. Este primer contacto es tan importante que se considera que fue realizada correctamente el 70% de la venta ya esta hecha. El vendedor en los escritorios provistos con pantallas de computación no solo le habla al comprador de precios y planes de financiación le realizara una verdadera encuesta que será muy valiosa para conseguir información estadística para futuros proyectos. Las respuestas almacenadas en una base de datos servirán para saber a quienes nos vamos a dirigir y que debemos corregir en el próximo proyecto. El que ocupe el cargo gerencial debe conocer distintas disciplinas, debe brindarle al equipo de venta información estratégica del lugar, y todo aquello que contribuya a la profesionalización del vendedor, capacitación e integración del equipo. LA FOLLETERIA, el slogan, colores, calidad de material, los insert de planos deberán ser adecuados al target. Es muy importante tener en cuenta la veracidad de la información que contengan. EL LANZAMIENTO será acompañado de una publicidad intensiva, que hará que mucha gente visite el showroom, el aviso publicitario debe captar la atención del potencial cliente y que lo traiga hasta el producto. Debe ser creativo. PRE-VENTA: se realiza utilizando la base de datos de clientes creada con los proyectos anteriores. En esta etapa se establece lo que se denomina precio de lanzamiento, el producto es probado en su aceptación, tanto en los aspectos de diseño como en los económicos. El porcentaje de ventas en esta etapa confirma el tipo de producto diseñado, o permite realizar cambios necesarios antes de que la obra este en marcha.
Aspectos legales del Fideicomiso. Con la sanción de la ley 24.441, la figura jurídica del Fideicomiso se incorpora de manera concreta y orgánica en el ordenamiento jurídico de nuestro país.
La ley en su art. 1º define al fideicomiso diciendo: “habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra persona (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.” Los elementos característicos de esta figura son: 1- La confianza (fiducia), elemento distintivo por el cual se relaciona a la persona que entrega los bienes (fiduciante) y quien los recibe y los administra (fiduciario). 2- La existencia de un mandato concreto de parte del fiduciante al fiduciario para que éste cumpla con el cometido que se le encarga, el cual deberá enunciarse claramente en el contrato de fideicomiso. 3- La independencia total de los bienes fideicomitidos tanto del patrimonio del fiduciante como del fiduciario, constituyendo en sí mismo un “patrimonio autónomo pleno”. 4- Por último, otra característica distintiva es la existencia de un administrador idóneo, el fiduciario, quien deberá actuar bajo los principios del “buen hombre de negocios” y llevar adelante el mandato recibido, actuando con lealtad y diligencia y ejerciendo una adecuada conservación y custodia de los bienes recibidos. El aislamiento de los bienes afectados al fideicomiso, es un punto clave, así, los posibles acreedores se ven impedidos de accionar sobre los bienes del fideicomiso, quedando éstos protegidos de la acción de terceros. Como contrapartida, los bienes afectados al fideicomiso, por tratarse de un patrimonio que adquiere autonomía plena, responden por los créditos propios del fideicomiso pero no permiten que acreedores del fideicomiso puedan accionar sobre el resto de los bienes que integran el patrimonio del fiduciante o del fiduciario, verificándose el aislamiento e independencia del patrimonio fideicomitido. Esta característica aventaja a otras figuras utilizadas comúnmente en los proyectos de construcción como es el condominio, pues esta última resulta muy frágil desde el punto de vista jurídico por cuanto el patrimonio común responde ante la eventual insolvencia, muerte, divorcio, etc. de cualquiera de los condóminos y no existen límites precisos que permitan separar e individualizar el patrimonio afectado al proyecto inmobiliario del resto del patrimonio de los condóminos. Los sujetos intervinientes en un contrato de fideicomiso son los siguientes:
Fiduciante: es el constituyente del fideicomiso, quien transmite la titularidad de los bienes o derechos al fiduciario. Puede ser una persona física o jurídica. Puede ser al mismo tiempo beneficiario del objeto del fideicomiso. Nunca puede ser al mismo tiempo fiduciario. Fiduciario: puede ser uno o varios sujetos, persona física o jurídica. Recibe los bienes o derechos que le transmite el fiduciante y se compromete a través del contrato de fideicomiso a cumplir con el encargo y darle a los bienes o derechos el destino que determine el fiduciante. Su deber es el de administrar, gestionar y realizar todos los actos pertinentes a fin de dar cumplimiento al encargo. Nunca puede ser al mismo tiempo fiduciante y tampoco beneficiario. Beneficiario o fideicomisario : es aquel a cuyo favor se ha establecido la prestación o el objeto producto del cumplimiento del contrato de fideicomiso. Es quien recibe los beneficios derivados del encargo, puede ser una o varias persona, físicas o jurídicas. Como ya dijimos, el fiduciante también puede ser beneficiario.
Características propias del fideicomiso para la construcción: El fideicomiso para la construcción o inmobiliario es aquel por el cual se celebra un contrato de fideicomiso para construir un inmueble. En el contrato se deben establecer todas y cada una de las condiciones relativas a la construcción, administración, forma en que participarán los inversores en el fideicomiso, derechos y obligaciones del fiduciario, destino de los bienes obtenidos una vez cumplido su objeto, plazos de ejecución, etc. El fiduciario, en su rol de administrador, recibe del fiduciante un terreno para que se desarrolle en él un proyecto de construcción. El fiduciario comienza a ejercer un “dominio imperfecto” sobre el inmueble transmitido pues éste no se incorpora a su patrimonio sino
que constituye un patrimonio autónomo pleno e independiente (fondo fiduciario) diferente al patrimonio del fiduciante y fiduciario. El fiduciario, en su rol de administrador, y en pos de cumplir el mandato encargado en el contrato de fideicomiso, tendrá facultades amplias para contratar constructores, arquitectos y demás sujetos que intervendrán en el desarrollo inmobiliario, para adquirir materiales y en general llevar adelante todas las actividades propias de la construcción. Este rol es indelegable más allá de que a los efectos de cumplir con el mandato deba indefectiblemente contratarse personas idóneas en la materia. También existe la figura de los inversores, quienes participan del negocio fiduciario de la construcción de inmuebles aportando fondos y como contrapartida pueden ser quienes resulten beneficiarios de la obra terminada, recibiendo unidades o bien participando de los resultados obtenidos por la venta a terceros de las mismas. La participación de los inversores permite obtener los recursos para financiar la obra y sus aportes dinerarios son el mecanismo por el cual se incorporan los inversores al proyecto. En el mismo contrato de fideicomiso se puede dejar establecido cómo será el mecanismo de incorporación de inversores. Participan en una situación similar a la de un accionista en una sociedad pero con la ventaja de que su riesgo empresario se limita al proyecto propiamente dicho dado que, como ya se ha mencionado, el mismo se ha aislado de los patrimonios individuales de los participantes. Aparte de la financiación del proyecto mediante el aporte del fiduciante y de los inversores, también se puede obtener recursos financieros mediante la preventa de las unidades a clientes-compradores, quienes anticipan los fondos a cuenta del precio final de la unidad a adquirir. Una vez finalizada la obra, las unidades pueden ser entregadas al fiduciante y/o a los inversores, quienes la reciben en carácter de beneficiarios de las mismas, pudiendo luego darles cualquier destino posible (venta, alquiler u ocupación) o bien se les entrega a los clientes-compradores, quienes cancelan el saldo de precio convenido. Si las unidades se destinaran totalmente a la venta a terceros, el fiduciario a efectos de cumplir con el contrato de fideicomiso deberá distribuir el producido entre los fiduciantes/inversores de acuerdo a los porcentajes de participación de cada uno de ellos en el fideicomiso. Concluida la obra y dado el destino correspondiente a las unidades construidas, el fideicomiso se disuelve por haberse cumplido el objeto del contrato.
Aspectos contables e impositivos del fideicomiso. En el transcurso del fideicomiso, el fiduciario deberá llevar una contabilidad ordenada que permita practicar rendiciones de cuenta periódicas al fiduciante y a los inversores y elaborar los estados contables del fideicomiso. Es decir, el fiduciario llevará una contabilidad organizada del fideicomiso (bienes fideicomitidos), el cual, constituye un patrimonio autónomo y por eso esta contabilidad es totalmente independiente. El agente fiduciario es el responsable de valuar y exponer la situación patrimonial y los resultados del fideicomiso y efectuar la presentación de la información contable a través de un juego de estados contables independientes, que deberá llevar el correspondiente dictamen de auditor externo y que será preparado de acuerdo a las normas contables de exposición y valuación vigentes. En cuanto a los aspectos impositivos, hay que tener en claro que, desde el punto de vista jurídico, el fideicomiso no tiene personería y por lo tanto no es sujeto de derecho, desde el punto de vista del derecho tributario, dado su autonomía como rama del derecho, se le asigna lo que se puede denominar como “personería fiscal” y por lo tanto se lo debe considerar como un “sujeto impositivo” que estará alcanzado por los distintos tributos y regímenes de acuerdo a la actividad que desarrolle. Por lo tanto, el fideicomiso se debe inscribir ante la A.F.I.P. en condiciones similares a una persona jurídica (sociedad comercial). Al momento de la constitución, se presentará un formulario de inscripción y se aportará una copia del contrato de fideicomiso y D.N.I. del agente fiduciario si éste fuera una persona física o copia del estatuto o contrato social si se trata de una sociedad comercial. Es responsabilidad del fiduciario la inscripción. En relación al Impuesto a las Ganancias , y siempre que el fiduciante sea diferente al beneficiario, la figura del fideicomiso está incorporado a la ley como sujeto alcanzado por el impuesto y en tanto y en cuanto de sus actividades surja un beneficio impositivo, tributará el impuesto a la tasa del 35 % (equivalente a las sociedades comerciales). Lo alcanzan los deberes formales por lo que deberá presentar anualmente la correspondiente DD.JJ. determinativa del impuesto. Cuando coincide
la figura del fiduciante con la del beneficiario, el agente fiduciario debe determinar el resultado impositivo del fideicomiso y atribuirlo a los fiduciantes/beneficiarios para que éstos lo integren a sus DD.JJ. del impuesto a las ganancias y de corresponder determinen e ingresen el tributo. Con respecto al Impuesto al Valor Agregado, estarán alcanzados por el impuesto siempre que las actividades que realicen lo estén. Si se trata de un fideicomiso de construcción, obviamente será sujeto del I.V.A. Todos los insumos y servicios gravados que adquiere el fideicomiso a lo largo del período que dura la construcción generará un crédito fiscal de I.V.A. que se contrapondrá al débito fiscal que se origine o determine oportunamente al momento de adjudicación del bien producto del fideicomiso a los beneficiarios o al fiduciante o a terceras personas por medio de venta, entrega o cualquier otro tipo de transmisión de la propiedad. A excepción de los fideicomisos financieros, excluidos expresamente por la ley, todos los demás fideicomisos (incluido el de construcción) se encuentran alcanzados por el Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta. También a través del fiduciario se debe preparar la DD.JJ. determinativa del impuesto, y de corresponder ingresar el gravamen. Con respecto al Impuesto sobre los Ingresos Brutos, la situación dependerá de la actividad desarrollada y del tratamiento que a ésta le dispense cada jurisdicción provincial, siendo sujeto alcanzado por éste impuesto siempre que se verifiquen los hechos imponibles y se configuren las condiciones que surjan de la normativa legal. En cuanto a la responsabilidad por las deudas fiscales, dado que se trata de un contrato y de un patrimonio autónomo, la normativa establece que el fiduciario es el responsable por deuda ajena de la liquidación y del pago de los impuestos. Es una responsabilidad solidaria salvo que pueda demostrar que se lo ha puesto en una situación de imposibilidad de cumplir con la obligación fiscal. También la responsabilidad solidaria se hace extensiva al fiduciante.
Otros aspectos necesarios para un cabal análisis del tema. La estructuración de un proyecto inmobiliario se puede realizar por otros métodos que no sea el fideicomiso ordinario. Puede ser también mediante el fideicomiso financiero. El fideicomiso financiero es aquel contrato de fideicomiso en el cual el fiduciario es una entidad financiera o una sociedad especialmente autorizada por la Comisión Nacional de Valores para actuar como fiduciario financiero. Y beneficiario son los titulares de certificados de participación en el dominio fiduciario o de títulos representativos de deuda garantizados con los bienes así transmitidos. Dichos certificados de participación y títulos de deuda serán considerados títulos valores y podrán ser objeto de oferta publica. La Comisión Nacional de Valores será autoridad de aplicación respecto de los fideicomisos financieros, pudiendo dictar normas reglamentarias. Las diferencias entre el fideicomiso financiero y el inmobiliario son: el fideicomiso financiero es de orden publico, el fideicomiso inmobiliario es de orden privado La seguridad y transparencia que este instrumento jurídico brinda a los negocios estructurados con el, permite aislar el patrimonio fiduciario de las quiebras y concursos de las partes intervinientes, asegurando el estricto cumplimiento de las obligaciones asumidas por cada una de ellas. Otra forma es el fideicomiso de garantía que es aquel por el cual una persona (fiduciante) transfiere la propiedad fiduciaria a otra (fiduciario) para garantizar una deuda que la primera tiene con la segunda o con un tercero. En caso de incumplimiento, el fiduciario procede a vender el bien y con lo recaudado cobra su crédito o del tercero y el remanente del precio se lo entrega al deudor. El objeto es el saldo de precio. También esta la hipoteca que es un derecho real constituido en garantía de un crédito sobre un bien (generalmente inmueble) que permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor , en caso de que la deuda no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta del bien gravado, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago de su crédito. En la actualidad la generación de emprendimientos inmobiliarios esta en auge. Para ver si el proyecto será negocio se hacen estudios de inversión inmobiliaria. Estos estudios se llaman estudios de
factibilidad, incluye un estudio técnico, económico, financiero y de mercado. En el aspecto técnico y de mercado es:1) el estudio de la tierra, que incluye: medidas del terreno, orientación de la tierra, forma del terreno, desarrollo de la planta, altura de la calle. 2) Estudio del área: se analizan las características físicas de la zona donde esta ubicado el terreno que se piensa desarrollar el proyecto. Tiene como objetivo verificar si la zona es acorde con el producto que se piensa desarrollar. 3) Determinación del target: publico objetivo al que se dirigirá el emprendimiento, capacidad económica tendencia demográfica, gusto, nivel social, edad promedio, capacidad de ahorro. 4) Estudio de mercado: Estudio de nuestros competidores, precios de venta y características de las ofertas en ese lugar, departamentos más buscados o que se vende más en los emprendimientos de la zona. Si en el futuro habrá demanda de cierto tipo de departamento. 5) Diseño del producto inmobiliario: Se desarrolla el producto óptimo que responda a las conclusiones de los estudios realizados. Este estudio se utiliza para que los arquitectos se orienten en el proyecto a realizar. Aspecto económico-financiero: Se realiza el cash flow y la suma de marcas es importante también ya que el éxito de las inversiones estará dado en gran medida por la sumatoria de marcas, el potencial cliente apreciara quien es el desarrollador, el estudio de arquitectos, la empresa constructora, el banco que la financia, el comercializador. En la actualidad desde el momento en que se elige el terreno un grupo de profesionales de distintas disciplinas trabaja para vender el edificio. EL desarrollo de un proyecto lo abarcan profesionales de distintas disciplinas. El comercializador es consultado en al elección del terreno por los inversores o desarrollistas, realiza un estudio de mercado, determina el target de la zona, cuantos ambientes debe ser el departamento modelo ideal, la decoración, etc., elige el equipo de venta, analiza con los publicistas el aviso de lanzamiento, la elección de los medios, la folletería, implementa la pre venta. Otro aspecto importante es el showroom, que es un nuevo estilo de comercialización ayudando mucho a la decisión de compra. Muchas veces estos showrooms son instalados en containers o en el hall del edificio. El vendedor no solo le tiene que hablar de los precios y planes de financiación, sino que también le realizara una encuesta para conseguir información para futuros proyectos. La folletería también cumple un papel esencial. El lanzamiento será acompañado de una publicidad intensiva, que hará que mucha gente visite el showroom, el aviso publicitario debe captar la atención del potencial cliente y que lo traiga hasta el producto. La pre venta se realiza utilizando la base de datos de clientes creada con los proyectos anteriores. En esta etapa se establece lo que se denomina precio de lanzamiento, el producto es probado en su aceptación, tanto en los aspectos de diseño como en los económicos. El porcentaje de ventas en esta etapa confirma el tipo de producto diseñado, o permite realizar cambios necesarios antes de que la obra este en marcha.
El análisis de los riesgos potenciales es indispensable. Riesgos No concluir la obra La obra puede no ser terminada por diferentes factores. Por un incendio, por ocupación por parte de terceros, por vandalismo, por causas climaticas, etc.
Descalce de moneda El mercado al manjearse en dos monedas, dólares y pesos, la mala conducta de estas puede ser negativa para el proyecto. Inflacion, depreciación o la modificación del tipo de cambio real entre estas puede generar complicaciones.
Incertidumbre en contratos de preventa Los contratos al realizarse previos a la terminación de la obra o durante su transcurso, no pueden ser indexados y por ende, en caso de una fuerte inflación, esto puede generar pérdida de valor en las preventas.
Recurso limitado Los bienes del Fiduciario y los del Organizador no responderán por las obligaciones contraídas en la ejecución del Fideicomiso, no existiendo garantías de terceros, ni recursos contra el patrimonio de
éstos, que aseguren el cobro del valor nominal de los Valores Fiduciarios y sus intereses. Los Servicios de capital e intereses serán cancelados exclusivamente con el Patrimonio Fideicomitido conforme lo dispone el artículo 16 de la Ley N° 24.441. En consecuencia, existe la posibilidad de pérdidas, total o parcial, del capital de las inversiones. Los potenciales Fiduciantes-Beneficiarios no deberán suscribir o adquirir Valores Fiduciarios del Fideicomiso si no pueden hacer frente a tales eventuales pérdidas. Asimismo, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 15 de la Ley N° 24.441, los Activos Fideicomitidos estarán exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del Fiduciario.
Dependencia de asesores y terceros El éxito de las inversiones del Fideicomiso dependerá en gran parte de la habilidad del Operador en desempeñar sus deberes y obligaciones de acuerdo a los términos del Contrato de Fideicomiso.
Falta de liquidez. Inversiones de mediano plazo No puede asegurarse que se desarrollará un mercado secundario para la negociación de los Valores Fiduciarios y, en caso de desarrollarse, que el mismo brindará a sus tenedores nivel de liquidez adecuado o que tal mercado subsistirá en el futuro. Las inversiones del Fideicomiso, aún siendo exitosas, difícilmente generen resultados líquidos distribuibles a los Beneficiarios en los meses de vida del Fideicomiso, distintos a los de las fechas de pago de los servicios.
Riesgo político, económico y regulatorio El Fideicomiso estará sujeto a riesgos inherentes a la inversión y/o administración de negocios, como ser la expropiación, la confiscación impositiva y la inestabilidad política y económica. Las modificaciones en las leyes y normativa reglamentaria vigente, tanto en lo referente a su interpretación o el dictado de nuevas normas que afecten al Fideicomiso, incluyendo normas de carácter impositivo, podrán repercutir negativamente en la operatoria y rendimiento del Fideicomiso.
Intervención estatal en el sector privado Factores que pueden afectar a las entidades financieras Las entidades financieras potenciales inversoras de los Valores Fiduciarios que se ofrecen por el presente deberán considerar que el BCRA tiene facultades para determinar los criterios de la valuación de los Valores Fiduciarios ofrecidos y requerir la constitución de previsiones contables aplicables conforme la propia normativa del BCRA.
Limitaciones al ingreso y egreso de divisas Con fecha 10 de julio de 2005, se publicó en el Boletín Oficial el Decreto 616/05 del Poder Ejecutivo Nacional, el cual estableció que los ingresos de divisas de no residentes destinados a adquirir activos o pasivos financieros se encuentran sujetos a su registración en el BCRA, permanencia de dichos fondos por un plazo mínimo y constitución de un depósito nominativo no transferible y no remunerado en dólares estadounidenses por el 25% del monto ingresado. Asimismo, con fecha 17 de noviembre de 2005, el Ministerio de Economía emitió la Resolución N° 637/05 mediante la cual amplió el alcance del Decreto 616/05 del Poder Ejecutivo Nacional en relación con los ingresos de fondos en el mercado de cambios argentino destinados a suscribir las emisiones primarias de títulos, bonos y certificados emitidos por el fiduciario de un fideicomiso, que cuenten o no con autorización para realizar oferta pública y cotización en mercados autorregulados (véase el Capítulo VIIdel presente Prospecto).
Tasa de rendimiento No existen garantías adicionales que aseguren el éxito de la inversión propuesta o que la misma tenga el rendimiento proyectado.
La rentabilidad esperada del Fideicomiso resulta de proyecciones que no constituyen un compromiso ni una garantía de rendimiento de la inversión. De ninguna manera se puede interpretar que la tasa de rentabilidad será mayor, menor, igual o equivalente a la calculada por tercero.
Relación con los Contratistas Para la realización de la obra, el Operador celebrará contratos con terceros. Si bien queda establecido que el Operador exigirá que los contratistas cuenten con seguros adecuados y extremará la diligencia a fin de reducir las hipótesis de riesgo al mínimo, cabe aclarar que pueden existir supuestos no controlables por el Operador, tales como inexistencia de seguros al día que puedan generar alguna responsabilidad al Fideicomiso en caso de ocurrir un siniestro.
Inversiones Permitidas: riesgo cambiario Conforme lo dispone el Contrato de Fideicomiso, el Fiduciario, podrá hacer inversiones en Dólares con las disponibilidades. El Fiduciario tendrá la obligación -si no hubiere impedimento legal– de pagar los Servicios de los VDF en Dólares, toda vez que los VDF se emiten y suscriben en Dólares. La eventual oscilación en el precio del dólar podrá afectar el valor del Patrimonio Fideicomitido.
Posibles escenarios Variaciones porcentuales: PBI Inflación Construcción Ventas Variación precio de viviendas en U$S Nivel de Demanda (en unidades)
Pesimista
Neutral
Optimista
5% 35% 5 a 10%
7% 25% 12%
10% 15% 12 a 18%
10 a 15%
5 a 10%
0 a 5%
60000 a 75000
85000 a 90000
90000 a 100000
