Tesis Valor Catastral Fsd 24

Universidad Iberoamericana Tijuana Maestría en Desarrollo Urbano Área Sistemas de Información Geográfica

Tesis

Valor catastral: Problema o Solución Análisis teórico-crítico de la gestión y aplicación en la ciudad de Tijuana, Baja California, México. Caso de estudio: Mesa de Otay zona Este.

Por Arq. Dimas Franco Sarabia Para obtener el grado de Maestro en desarrollo urbano

Asesor: Maestra Cinthya Paz Rodríguez

Diciembre de 2012

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Maestría en desarrollo urbano

Área Sistemas de información geográfica

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Capítulo 1. Introducción 1.1. Antecedentes 1.2. Justificación 1.3. Planteamiento del problema 1.3.1. Preguntas de investigación 1.4. Objetivo 1.4.1. Objetivo general 1.4.2. Objetivos específicos 1.5. Hipótesis 1.6. Metodología 1.6.1. Análisis 1.6.2. Diagnóstico 1.6.3. Propuesta 1.7. Fuentes 1.7.1. Informales 1.7.2. Formales 1.7.3. Tabulares Capítulo 2. Marco teórico 2.1. Teoría del Valor 2.2. Valuación de Bienes Inmuebles 2.3. Principios de Valuación 2.4. Métodos de Valuación 2.5. Marco Legislativo 2.6. La Gestión Catastral


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Capítulo 3. Caso de Estudio 3.1. Un poco de Historia 3.2. Delimitación del área de estudio, Mesa de Otay zona este 3.3. Análisis de el área de estudio, Mesa de Otay zona este 3.4. Como se definen los valores unitarios y quienes intervienen en Mesa de Otay 3.5. Zonas homogéneas del área de estudio Capítulo 4. Resultados 4.1. Técnicas de Valuación 4.2. Marco Legislativo 4.3. Gestión Catastral 4.4. Entrevistas 4.5. Sistema de información geográfica 4.6. Análisis FODA Capítulo 5. Propuesta 5.1. Metodología para la Gestión y Aplicación del Valor Catastral Fase 1.- Recopilación de Información Fase 2.- Investigación de Mercado Fase 3.- Determinación del Valor de Construcción Fase 4.- Cálculo del valor de Terreno Fase 5.- Creación de la base de datos Capítulo 6. Conclusiones Bibliografía


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Introducción Área Sistemas de información geográfica

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Introducción. El valor catastral aplicado al inmueble es probablemente el principal debate en los procesos de actualización catastral, por su característica subjetiva y su complejo sistema de valoración. Esta naturaleza compleja del valor catastral implica varios procedimientos analíticos en su creación y aplicación, como el determinar el valor unitario de suelo y construcción, delimitar las zonas homogéneas y corredores comerciales. La presente investigación tiene como propósito hacer un análisis a tales procesos y compararlos con otros modelos de gestión que se estén utilizando de manera eficaz en otras ciudades, como Hermosillo, Sonora y Mérida Yucatán. Con este estudio se pretende formular ajustes al modelo actual de gestión catastral y si es necesario implementar un nuevo modelo, para que de esta forma poder lograr una valuación que se acerque a los principios de equidad y proporcionalidad. Así mismo este documento pueda servir como consulta a entidades administrativas como el Consejo de Catastro, el Cabildo y el Congreso del Estado de Baja California, Instancias encargadas de validar la deuda tributaria de los sujetos pasivos en el municipio de Tijuana. El propósito del valor catastral no es otro que ser la base en la estimación del impuesto predial que grava el inmueble1. No es un ejercicio fácil el descifrar y expresar de forma sintética, especialmente la parte correspondiente a la valoración individualizada. La valoración Catastral es un proceso que pretende un objetivo básico, la determinación del valor de los bienes inmuebles, de una forma masiva y con resultados justos y equilibrados. Por ello, la riqueza de matices, variables y criterios que la conforman en un conjunto de normas, llega a constituir un entramado de procedimientos cuya expresión material presenta una elevada complejidad para cualquier sujeto sin conocimiento de la materia, de aquí los siguientes conceptos: •

Es una valoración que está gestionada por la administración pública.

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Es una valoración que persigue objetivos de equidad y proporcionalidad en la aplicación de los tributos a los sujetos obligados. Como lo determina el artículo 31 párrafo IV de la Constitución Política Mexicana. Estando el sujeto obligado a abonar una deuda tributaria proporcional al valor estimado de la propiedad.2

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GobBC. (2002). Ley de Hacienda Municipal. Artículo 75 Bis A sección IV. Mexicali: Gobierno del Estado de Baja California Alcázar, M.M. (2007). Valoración y Tasación. España: Universidad de Jaén.


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Es una valoración masiva que asigna valores a todos y cada uno de los inmuebles identificados en una zona determinada con características similares y no llega al nivel de detalle que se exige un avalúo individual.

Como se ha indicado el valor de un inmueble es la fase más complicada y discutible de todo el transcurso de la gestión catastral por lo que no es de extrañar que en cada ejercicio fiscal, se opte por un proceso ambiguo que intente solventar el problema, y con una actitud paternalista al asignar el valor catastral de el ejercicio fiscal anterior, y aunque este actuar lo prevé el artículo 30 de la ley de catastro y pueda utilizarse en estos casos, el valor del mercado inmobiliario es la referencia que correspondería usarse de preferencia. Estas acciones urgen ser orientadas hacia una metodología precisa en la gestión y aplicación del valor catastral que resuelva las vicisitudes de este proceso, las cuales son el propósito de este análisis y crítica.

1.1. Antecedentes. El Catastro (del griego κατάστιχον, "registro") inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.3 En la Roma antigua era la contribución que pagaban "por cabeza" (capistasrum) los nobles y terratenientes según el patrimonio inmobiliario que poseían. Se entendía, y se entiende aún, por catastro el registro de los bienes inmuebles (ubicación, dimensiones y uso) y sus propietarios, que se utiliza para establecer el monto de la contribución que se impone sobre los bienes inmuebles según su producción, su renta o su valor. El documento más antiguo de Catastro, lo es una tablilla (tabla de barro) de la ciudad caldea de Dungui, (4,000 años A. de C.) donde se muestran las parcelas con medidas y superficies. Se guardan registros del uso de este tipo de sistemas en Babilonia y Grecia donde se utilizaba como base impositiva, también en Egipto donde aparte de la función impositiva se lo utilizaba como reserva de datos de las dimensiones y ubicaciones de las parcelas para el replanteo de las mismas luego de las cíclicas crecidas del rio Nilo.

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Gobierno de España (2012). Que es catastro. Ministerio de hacienda y administraciones públicas, sección iii (Disponible en: http://www.catastro.meh.es/esp/faqs.asp )


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Maestría en desarrollo urbano En dicha región, donde la tierra explotada para labranza, se consideraban indispensables las tareas de medición y catastro. Pues, no bien las tierras se pintaban con los colores de los cereales, comenzaban las tareas de los agrimensores fiscales, delimitando, midiendo y tasado los campos sembrados, a fin de que los escribas, dedujeran y registraran los pertinentes impuestos que se abonaban en especies.4 Otro ejemplo de catastro es el Domesday Book, creado por Guillermo I de Inglaterra, "El conquistador", utilizado para conocer los recursos de su reino. En Europa es donde la escrupulosa mentalidad occidental hace que los catastros sean cada vez más precisos y perfectos, ejemplo de ello son los de: Francia y Holanda (organizados por Napoleón Bonaparte), Alemania, Reino Unido, y por supuesto España que lo implanta en América durante la época colonial. En 1749 se inició el que posiblemente es el más importante ejemplo de la época pre-estadística en todo el mundo.5 En México, los calpulli, tierra de los barrios en que se dividen los pueblos, administrados por un jefe quien asociado con los mas ancianos llevaban un registro general de los vecinos. Las atepetlalli: tierras del pueblo que se labraban en común, aplicando sus productos al pago del tributo y a los gastos de la comunidad. En los años de 1521 a 1524, se establece un registro de la tenencia de la tierra, dando así lugar a las primeras ventas y trueques sobre predios en México, para análisis de las operaciones y poder establecer valores que permitieran una justa retribución o compensación por enajenación o intercambio. Fray Juan de Zumárraga el 21 de marzo de 1530, realizo compraventa de un predio, contando con una escritura y para lo mismo se determino su valor mediante una valuación, dando un valor de 1,200.00 pesos oro. De acuerdo con el Arq. José Luis Fernández del Castillo, en su ponencia “Algunas Notas Sobre La Historia De La Valuación De México” presentada en Mérida Yucatán en 1971 en la convención de valuación. En la época colonial el Arq. Andrés de la Concha realizo el avaluó de todas las casas de la ciudad de México en el año de 1607; esto con el motivo de allegarse recursos para llevar a cabo obras de desagüe. Don Francisco de Sedano en 1790 publicó un padrón con los valores de las propiedades de la ciudad de México. Y el conde de Revillagigedo en 1794 formula el primer plano regulador de la ciudad, estableciendo la pensión que los dueños de las fincas aportarían para el mantenimiento de los empedrados.

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Trouboul, M.B. (2007). El Catastro Desde El Aspecto Histórico. Buenos Aires: Facultad de Ingeniería. Burciaga, C.L. (2008). Breve Historia y Legislación. Tesis MVI. Durango: Univ. Autónoma de Durango.


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El 23 de diciembre de 1896 se publica en el Diario Oficial de la Federación la Ley de Catastro en el Distrito Federal, realizándose así el primer catastro con el apoyo de este sistema fiscal, de la ejecución de avalúos sobre los predios por lo que en consecuencia nace o se utiliza el Avalúo Físico, que es el que se tiene como referencia para la obtención del pago de los impuestos. Aún hasta el año de 1924 prevalecía una situación de confusión respecto de los criterios de valorización a utilizar y fue en 1933 cuando se aplica por primera vez la Ley del Impuesto Predial, creando para el efecto un sistema de nomenclatura que utiliza los vocablos tales como Sección, Manzana y Predio; además de que también se crea una técnica de avalúos directos, que fue dada a conocer por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público el 4 de mayo de 1935, con el fin de que los avalúos fueran uniformes en los criterios aplicados y lo más apegados a la realidad. Estudios previos acerca de la temática de modelos de valoración catastral han sido realizados por investigadores europeos. En España por Manuel Alcázar Molina 6 (2006) y Jordi Guimet Pereña7 (2002). Analizando cada uno temas específicos como la metodología y las técnicas de valuación de inmuebles. A su vez en Latinoamérica, el XII Seminario De Catastro Inmobiliario (2009) en Santa Cruz de la Sierra, Bolivia, se analiza el valor de mercado como referente del valor catastral. En México, Juan E. Varona (2005) 8 aborda el tema desde la visión legal “gestión e impugnación” del valor catastral, así también existen investigaciones en tesis de posgrado que hacen un análisis desde el punto de vista económico, como la presentada por Guadalupe A. Vargas, Manuel C. Soto y Abraham R. Félix (2000)9. Dado que en las investigaciones previas no se plantea el tema la “gestión y aplicación” del valor catastral como un conjunto que beneficie al poseedor del inmueble, se precisa el análisis de estos conceptos que propicien la creación de un nuevo modelo de gestión catastral o’ adecuación del modelo actual con instrumentos y metodologías adecuadas para la ciudad de Tijuana.

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Alcázar, M.M. (2006). La valoración catastral urbana en España. España: Instituto Panamericano de Geografía e Historia. Pereña, J.G. (2002). Valoración Catastral de inmuebles urbanos. España. Universidad Politécnica de Catalunya. 8 Varona E.J. (2005). El Valor Catastral: su Gestión e Impugnación. España: Aranzadi. 9 Vargas, A.G., Soto, C.M., Abraham R.F. (2000). Costos de Transacción en el mercado de Bienes Raíces. México: Universidad Autónoma Metropolitana – Azcapotzalco. 7


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Concepto básico: No existe un único concepto del catastro. La definición que más se aproxima es: “El Catastro es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un país o región de éste, permanente y metódicamente actualizado mediante revisión cartográfica de los límites de las parcelas y de los datos asociados a ésta en todos sus ámbitos”.10 Según la Ley del Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California, artículo 2.- el catastro inmobiliario es el inventario de la propiedad raíz en el estado, estructurado por el conjunto de registros, padrones y documentos inherentes a la identificación, localización, descripción, deslinde, cartografía y valuación de los bienes inmuebles. Ubicados en el estado de Baja California; con las características físicas, geométricas, socioeconómicas y jurídicas que los definen y constituyen.11 El Valor Catastral: Se entiende como el importe estimado aplicado al inmueble que obra dentro de los registros de la propiedad raíz en el estado y es única y exclusivamente con fines administrativos para el cálculo del impuesto predial, donde se tiene en cuenta tanto el valor del suelo, como el de la construcción adherida al mismo. Esto no es un valor de mercado, pero debe ser equiparable, y suele ser multiplicado por un coeficiente corrector (tasa) para el cálculo de dicho impuesto.

1.2. Justificación. El impuesto predial es un tributo con el cual se gravan las propiedades o posesiones inmobiliarias, siendo este impuesto parte importante de la recaudación municipal. En la reforma al artículo 115 constitucional de 1999 se le otorgan a los municipios la facultad para definir las tablas de valores unitarios de suelo y construcción, pero no las norma o regula. Solo se establece que los valores deben ser equiparables a los de mercado dando cabida a interpretaciones subjetivas y de carácter político. La importancia de este análisis reside en el hecho de que no existen investigaciones previas en Tijuana que incluyan los aspectos de “gestión y aplicación”, del valor catastral que integren el contexto social, y tomen en cuenta al poseedor del inmueble.

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. Diccionario Manual de la Lengua Española Vox. (2007). Catastro (Disponible en: http://es.thefreedictionary.com/catastro)

Diccionario de la Real Academia Española (2010). 22. ª edición Catastro. (Disponible en: http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=catastro) 11

GobBC. (1994). Ley de Catastro Inmobiliario. Artículo 2. Mexicali, B.C. Gobierno del Estado de Baja California


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La investigación y análisis de la gestión y aplicación del valor catastral, proveerán nuevos elementos relevantes que se integrarán en la formulación de instrumentos y metodologías que favorezcan una valuación apegada a los principios constitucionales, logrando así la reducción de factores subjetivos, dejando fuera cualquier ambigüedad en las diferentes etapas por las que pasa la determinación del valor catastral beneficiando de esta manera a la ciudadanía. Este planteamiento pretende añadir la posibilidad de aumentar la recaudación municipal por concepto del pago del impuesto predial sin que esta acción implique un detrimento en la economía de los contribuyentes en la ciudad de Tijuana. La selección de este tema de investigación es el resultado de mi participación en la Dirección de Catastro del H. XX Ayuntamiento de Tijuana, que me ha permitido presenciar la creación de la tabla de valores unitarios que integran cada año la Ley de Ingresos. Haciendo notables varias áreas en la gestión y aplicación del valor catastral que pueden ser restructuradas, lo que me conlleva a investigar más a fondo la problemática de este procedimiento. En virtud de lo expuesto se presenta como caso de estudio la zona este de la Mesa de Otay ya que engloba los diferentes usos que contiene la Ciudad de Tijuana. El interés de proponer una solución creando un nuevo modelo de gestión y aplicación del valor catastral en la ciudad de Tijuana justifican y motivan el desarrollo de esta tesis.

1.3. Planteamiento del problema. En la ciudad de Tijuana, cada año se realiza una revisión de la tabla de valores del ejercicio fiscal vigente y se estudian los nuevos valores catastrales antes de proponerlos al Consejo de Catastro.12 La problemática del valor catastral se presenta a partir de la primera fase en la que se determina el valor unitario de la propiedad, “la apreciación del inmueble” debido a que es una acción subjetiva, dependiendo de la experiencia del valuador y las técnicas que utilice para efectuar esta valuación, identificando áreas con características similares o’ zonas homogéneas, lo mismo sucede con los llamados corredores comerciales.

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GobBC. (1994). Ley del Catastro Inmobiliario .Artículo 9 y 15. Mexicali, B.C.: Gobierno del Estado de Baja California.


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Una vez concretado este proceso se presenta al Consejo de Catastro para su revisión, ajustes y aprobación, además de proponer nuevos valores como se establece en la Ley de Catastro en su artículo 19 13 , presentando esta resolución al Cabildo para su aprobación quien a su vez, después de un consenso lo transfiere al Congreso del Estado quienes dan la validación final, según el art.115-IV de la Constitución Política Mexicana. La ambigüedad de los procesos en la creación de la tabla valores para el suelo urbano y la tasa aplicada a este valor, conlleva a que no se logre el objetivo de equidad y proporcionalidad en la deuda tributaria de los sujetos obligados, afectando esto en el pago del impuesto predial, provocando la inconformidad de los contribuyentes además de una recaudación menor a la estimada para el ejercicio fiscal que se está proyectando, esto induce también un freno en el tráfico inmobiliario en la ciudad de Tijuana. Al proporcionar, herramientas y metodologías de valuación adecuadas a los actores que intervienen en la fijación de la deuda tributaria se reducirán los factores subjetivos en esta ecuación y el problema del valor catastral puede pasar a ser una solución.

1.3.1. Preguntas de investigación. ¿Cuáles son los procesos de gestión y aplicación del valor catastral en la zona de Otay de la ciudad de Tijuana?

1.4. Objetivos. Para llegar a una conclusión al problema de investigación planteado en esta tesis se toma como área de estudio La Mesa de Otay Este, ubicada en la delegación Centenario y se persiguen los siguientes objetivos:

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Artículo 19.-Los valores unitarios de suelo y construcción que aplique la Dependencia de Catastro serán objeto de revisión, aprobación y aplicación anual, en la misma oportunidad que la Ley de Ingresos Municipales.


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1.4.1. Objetivo general. Analizar los procesos de la gestión y aplicación del valor catastral en Mesa de Otay zona este en la ciudad de Tijuana, con la finalidad de identificar cuales de estos procesos son susceptibles de ajustes o modificaciones, con los cuales se puedan lograr valores catastrales justos y confiables e integrar la tabla de valores que se genera cada año.

1.4.2. Objetivos específicos. 1.4.2.1 Identificar y analizar cuales son los instrumentos y que actores intervienen en la definición de el valor unitario que se asigna a los inmuebles en Mesa de Otay. 1.4.2.2 Analizar la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado. 1.4.2.3 Analizar la creación de la zona homogénea y cual es su propósito. 1.4.2.4 Analizar los diferentes métodos de valuación y con esto proponer el método adecuado de valuación para el caso de estudio que ocupa esta tesis. 1.4.2.5 Estudiar modelos de gestión catastral de Mérida Yucatán y Hermosillo Sonora. 1.4.2.6 Diseñar un modelo de gestión catastral o adecuación al actual con base en resultado de la investigación de los diferentes métodos de valuación y gestión catastral. 1.4.2.7 Evaluar la efectividad la propuesta de solución con base a una comparación de los procesos actuales.

1.5. Hipótesis. Para alcanzar los objetivos formulados y un método que permita abordar el problema se plantean las siguientes hipótesis: 1.5.1

El análisis y crítica del modelo de gestión y aplicación de los valores catastrales actuales propicia la creación de un nuevo modelo sistémico de gestión que cumpla con los principios de justicia y equidad tributaria, beneficiará tanto al contribuyente como a la recaudación municipal en la ciudad de Tijuana.


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1.6. Metodología. Con el propósito de examinar la hipótesis y dar cumplimiento al total de los objetivos se requiere de una fase de análisis, diagnóstico y propuesta de solución a la problemática planteada en esta tesis, que se irán detallando a continuación:

1.6.1. Análisis. a) Técnicas de Valuación. Revisión bibliográfica de las diferentes técnicas de valuación de inmuebles y la norma técnica de valuación del Estado de Baja California. b) Marco Legislativo. Revisar los diferentes aspectos en materia jurídica y fiscal relacionados con el valor catastral, valor de mercado e impuesto predial. Por medio de la consulta bibliográfica de la Constitución Política de México, Ley de Catastro de Baja California y Ley de Hacienda Municipal. c) Gestión Catastral. Estudio de la gestión catastral en Ciudades como Hermosillo, Sonora y Mérida Yucatán. Mediante la revisión de políticas de recaudación del impuesto predial y la ley de ingresos. d) Entrevistas. Con el propósito de obtener información sobre el modelo de gestión catastral actual en Tijuana y posibles soluciones se entrevistará a título institucional por medio de cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestión como son: La Dirección de Catastro, El Consejo de Catastro, y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana. e) Sistemas de información geográfica. Con el fin de delimitar la zona de estudio es necesaria la obtención de la cartografía y la base de datos referentes a la Mesa de Otay zona Este, con lo que se podrán obtener datos del predio y construcción, importantes para la determinación del valor catastral, y la creación de las zonas homogéneas.


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1.6.2. Diagnóstico. a) Técnicas de Valuación. Definir la técnica apropiada de valuación de inmuebles a aplicar en la zona de estudio, resultado de la revisión bibliográfica de las diferentes técnicas de valuación. b) Marco Legislativo. Identificar los diferentes artículos comprendidos en las leyes en materia jurídica y fiscal relacionados con el valor catastral, valor de mercado e impuesto predial. Mediante la consulta bibliográfica de la Constitución Política de México, Ley de Catastro de Baja California y Ley de Hacienda Municipal. c) Gestión Catastral. Mediante comparativas de los modelos de gestión obtenidas del análisis a las ciudades de Hermosillo y Mérida se podrá ponderar cual es la opción viable a aplicar a la zona de estudio. d) Entrevistas. Estas entrevistas darán resultados que se tendrán que documentar de forma que se puedan tomar en cuenta a la hora de definir el modelo de gestión catastral. e) Sistemas de información geográfica. Con el análisis resultante de la cartografía de la zona de estudio se podrán tabular los aspectos de cada zona homogénea como: valores, usos, condición y ocupación. f) Análisis Foda. Mediante esta herramienta se lograra identificar las debilidades y fortalezas referentes al proyecto en estudio, además de reconocer las posibles amenazas que puedan afectarlo, y reconocer que oportunidades están a su alcance, con lo cual se podrá conformar un cuadro de la situación actual del proyecto en cuestión

1.6.3. Propuesta : Derivado del análisis y los resultados del diagnóstico, se formulan los ejes rectores que formarán parte el modelo de gestión catastral, definiendo el proceso específico para la determinación del valor catastral que se aplicará a la zona de estudio.


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1.7. Fuentes de Información. 1.7.1. Informales: Información

Fuente Utilizada

Catastro

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Gobierno de España, (2012): Ministerio de hacienda y administraciones publicas Diccionario de la Real Academia Española 22.ª edición (2010) Carlos B.L. (2008) Breve Historia y Legislación, Tesis MVI. Univ. Autónoma de Durango Gobierno del Estado de Baja California (1994), Ley de Catastro Inmobiliario

•

Jordi Guimet Pereña (2002) Valoración Catastral de inmuebles urbanos. Universidad Politécnica de Catalunya, SL Gobierno del Estado de Baja California (1994), Ley de Catastro Inmobiliario Juan E. Varona. El Valor Catastral: su Gestión e Impugnación. (2005). Aranzadi Gobierno del Estado de Baja California (2002): Articulo 75 Bis A sección IV, Ley de Hacienda Municipal. Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

Valor Catastral

• • • • Gestión Catastral

Juan E. Varona. El Valor Catastral: su Gestión e Impugnación. (2005). Aranzadi Guadalupe A. Vargas, Manuel C. Soto, Abraham R. Félix (2000). Costos de Transacción en el mercado de Bienes Raíces. Universidad Autónoma Metropolitana – Azcapotzalco Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

• • •

1.7.2. Formales: Información

Fuente Utilizada

Catastro

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Valor Catastral

•

Gestión Catastral

•

A titulo institucional por medios cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestión como son: La Dirección de Catastro, El Consejo de Catastro, El Cabildo y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana. A titulo institucional por medios cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestión como son: La Dirección de Catastro, El Consejo de Catastro, El Cabildo y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana. A titulo institucional por medios cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestión como son: La Dirección de Catastro, El Consejo de Catastro, El Cabildo y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana.

1.7.3. Tabulares: Información

Fuente Utilizada

Valor Catastral

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Estadísticas de recaudación del impuesto predial de Hermosillo Sonora y Mérida Yucatán

Gestión Catastral

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Estadísticas de recaudación del impuesto predial de Hermosillo Sonora y Mérida Yucatán


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Marco Teórico.

Teoría del Valor.


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2.1. Teoría del Valor. El Valor, su concepto no resulta fácil de definir desde un punto de vista económico, aunque las teorías del valor son tan antiguas como la misma ciencia económica, y a lo largo del tiempo sus planteamientos se van sucediendo y reformulando. Las aportaciones de los economistas son, a partir de la segunda mitad del siglo XVIII, decisivas para analizar el concepto de valor. En su obra “La riqueza de las naciones” (1776), el economista británico Adam Smith distingue entre el valor de uso, que sirve para satisfacer necesidades humanas, y el valor de cambio, o capacidad para permutarlo por otros bienes. Indica que éste último es el único cuantificable, siendo la expresión económica del valor. Respecto al valor, indica que "...muchas cosas que tienen más del de utilidad suelen tener menos del de cambio, y por el contrario a veces las que tienen más de éste tienen muy poco, o ninguno del otro" Según A. Smith (1776), no hay cosa más útil que el agua, y apenas con ella se podrá comprar alguna otra cosa, por el contrario un diamante apenas tiene valor intrínseco de utilidad, y puede permutarse por él muchos bienes de gran valor, para que un bien posea valor es necesario que lleve incorporado un trabajo humano, el cual es además el factor decisivo en su determinación; la dificultad consiste en diferenciar entre la cantidad de trabajo incorporado y la cantidad de trabajo que puede obtenerse con el bien en su intercambio, lo que le lleva a la necesidad de que ambos conceptos sean iguales. David Ricardo, en los Principios de Economía Política y Tributación (1817), desarrolla de manera sistemática los planteamientos formulados por A. Smith (1776). Reduce los tres factores determinantes del precio (salario, ganancia y renta) a uno solo: el trabajo; el valor de las cosas está en relación con la cantidad de trabajo necesario para su producción. Será la desproporción entre la tierra disponible y la población la que, al hacer necesaria la explotación de tierras menos fértiles y más alejadas del centro de consumo, determinará unos menores rendimientos, dada su peor fertilidad y situación.14 Es decir, la renta será la diferencia de rendimientos para trabajos iguales (teoría diferencial de la renta) 15 . Otro clásico, Karl Marx El Capital (1867), parte como sus predecesores del concepto de valor de uso y valor de cambio, que denomina sustancia de valor y magnitud de valor. 14 15

Thünen, V. J. (1966). Teoría de Ubicación. Alemania: Gustav Fischer. Abraham, D.R. (1959) Principios de Economía Política y Tributación. Argentina: Fondo de Cultura Económica


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El valor de cambio aparece como relación cuantitativa entre mercancías de diferentes valores de uso. Marx desarrolla las teorías de Ricardo, pero considerando que las tierras marginales también producen rentas, ya que si los propietarios actúan restringiendo la oferta en relación a la demanda, posibilitan la obtención de rentas en las tierras peores. La formación de los precios no estará en función sólo del coste de producción, sino que dependerá también de la relación entre la oferta y la demanda. El suelo es un bien susceptible de estar sujeto, en determinadas circunstancias, a un precio de monopolio, independientemente del coste de producción. Todo valor supone la existencia de una cosa o persona que lo posee y de un sujeto que lo aprecia o descubre, los valores no tienen existencia real sino adherida a los objetos que lo sostienen. La visión subjetivista considera que los valores no son reales, no valen en sí mismos, sino que son las personas quienes les otorgan un determinado valor, dependiendo del agrado o desagrado que producen. Desde esta perspectiva, los valores son subjetivos, dependen dé la impresión personal del ser humano, y pueden catalogarse de la siguiente manera: Valor de uso: También llamado valor funcional, es la medida de la apreciación de un bien por su capacidad de satisfacer nuestras necesidades. Tiene un carácter social, ya que mide la utilidad social del bien. Valor de mercado: Es la cantidad estimada por la cual, se intercambia voluntariamente un activo. Valor de privación: Es el valor que tiene un activo para un negocio, es decir, la pérdida que sufriría el negocio si fuera privado de ese activo. Valor de inversión: Es el valor que para un inversionista particular tiene una propiedad inmobiliaria. Valor de reposición: Significa la cantidad que se cubriría en relación con las partes destruibles de un inmueble a fin de indemnizar las eventuales perdidas del propietario y es igual al valor de mercado menos el valor del suelo (al momento de realizar el avaluó). Valor de liquidación: Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una compraventa tiene lugar en un tiempo de exposición inferior al razonable.


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El Hombre a lo largo de la historia y en las diferentes culturas ha tenido un concepto o intuye lo que es el valor, sin embargo, es evidente la dificultad que surge para su definición puntual. Tal vez, lo que si resulta sencillo plantear, es la premisa de que...” Un bien tiene valor, cuando un propietario esta dispuesto a venderlo y existe un comprador que también esta dispuesto a comprarlo”. 2.2. Valuación de bienes inmuebles. El darle valor a las cosas es algo que ha existido desde que el hombre tuvo la necesidad del intercambio de bienes o servicios; basta reflexionar sobre los intercambios de objetos que realizaban los primeros pobladores de la tierra, quienes establecían una equivalencia entre las cosas necesarias para un individuo, por aquellas sobrantes para otro, mediando un acuerdo entre las partes. La seda fue una moneda de cambio en el siglo III a.C. entre los pueblos por los que pasaba la ruta de la seda, desde Europa y Asia hasta llegar a China, de igual forma el cacao fue moneda de cambio en América Latina. En todas las culturas a través de la historia los grupos sociales han tenido la necesidad de intercambiar sus objetos con otros grupos, y diferentes objetos han sido utilizados como moneda, entre ellos se encuentran vacas, conchas, pieles, sal y semillas. A la utilización continua de estos objetos como intermediarios para adquirir las mercancías deseadas entre distintas personas se le ha llamado “moneda primitiva”, “moneda de transición” o “moneda objeto”. 16 La característica más importante del valor es su utilidad, la capacidad del bien para satisfacer una necesidad. La escasez o cantidad limitada de un bien condiciona su valor ya que si son abundantes tienden a perder su valor, mientras que si son limitados su valor aumenta. Y el precio es la expresión del valor de un bien, es su medida. El precio de un bien (en una economía de mercado) es producto de la interacción de su oferta y su demanda. Y entenderemos por precio de una mercancía urbana la cantidad de dinero que el comprador estará dispuesto a pagar para adquirir un inmueble, y el vendedor estará dispuesto a recibir.17

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Kilian, A.L. (2010). El uso de cacao como moneda en la época prehispánica. España: Ministerio de Educación y Cultura. Roca, C.J. (1988). La Estructura de valores urbanos: un análisis teorico-empirico. Madrid: I.E.A.L.


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Los inmuebles deben de ser valorados por la necesidad de disponer de una estimación del potencial económico, monetario, a efectos de aplicar sobre el mismo una imposición tributaria directa o indirecta, bien por la mera disponibilidad del bien, o por haber producido una renta derivada de su arrendamiento o venta (flujo inmobiliario). La valoración de inmuebles es una especialidad desarrollada en el campo de la arquitectura y el urbanismo, pero en el que confluyen también conocimientos de economía, geografía, derecho e informática, son un conjunto de saberes y técnicas diversas consecuentemente no exentas de complejidad. El objetivo de la valoración inmobiliaria es obtener el valor de mercado de los inmuebles y por cuanto hemos visto coexisten distintos conceptos de valor que hacen complicado alcanzar este objetivo y dependerá también del tipo de inmueble, de su situación urbanística, legal y administrativa, también de su carácter histórico o’ artístico, si es de utilidad publica, si existe o no mercado para este tipo de inmuebles. El avalúo es una declaración, generalmente escrita, preparada independientemente e imparcialmente por un valuador, en la que se expresa una opinión del valor de una propiedad o bien, soportado por el análisis previo de los datos investigados, adecuadamente descrita y a una fecha dada. La institución bancaria “Bancomer” 18 , lo define como… “El estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz o bien inmueble, de acuerdo a la apreciación personal expresada por un profesional, que cuenta con los conocimientos técnicos, y aplica normas y procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad, y cuya ética y desempeño, avalen la confiabilidad de su valoración.” En el Manual de Procedimientos y Lineamientos técnicos de Valuación, emitido por la Sub-tesorería de Catastro y Padrón Territorial del D.F. (1985), se define al avalúo como “ el dictamen técnico que permita determinar el valor para dar cumplimiento al pago de los Impuestos que genera un inmueble a partir de sus características físicas, de ubicación, de uso, de la investigación exhaustiva, análisis y ponderación del mercado inmobiliario y plasmado en un documento que cubra los requisitos mínimos, que especifica este Manual, en forma y contenido, el cual es elaborado por una sociedad autorizada con auxilio de perito valuador registrado, ante esta dependencia y sea la base para la determinación de los

18

Aranda, S.D. (2007). La valuación inmobiliaria en México. (Tesis de posgrado) México: UNAM


22.

23

Maestría en desarrollo urbano impuestos sobre adquisición de inmuebles, traslado de dominio y predial, así como de las demás contribuciones que así lo requieran, para fines fiscales”. Actualmente con base en un avalúo, se toma la decisión sobre el precio a pedir o pagar por una propiedad; la renta que puede producir o se debe ofrecer por ella, a cuanto puede ascender un préstamo con garantía hipotecaría, si es conveniente o no construir o reconstruir un inmueble, etc. De hecho, ninguna decisión relacionada con el valor del inmueble, debiera tomarse sin una valuación profesional del mismo.19 La Valuación.- “Es el procedimiento técnico y metodológico que mediante la investigación física, económica, normativa y social, permite conocer las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los bienes.” Es la actividad profesional que estima, en justa medida monetaria, el valor de bienes específicos, para fines determinados. 2.3. Principios de Valuación.20 Existen los siguientes principios que en cierta forma determinan los valores de los bienes raíces. Principio de Cambio. Se basa en los bienes raíces, en que nada se queda permanentemente estático debido a causas sociales, económicas ó físicas dándose en algunas zonas cambios más rápidos que en otras. Es por eso que el perito valuador debe estar atento para detectarlo y estar al día en los valores de mercado. Principio de Progresión y Regresión. Este principio sostiene que una casa media ó económica, aumenta su valor en una zona residencial de lujo, por ser asociada esta zona como de mejor calidad. Y en forma inversa una finca de lujo en una zona media ó económica disminuirá su valor, por ser identificada de menor calidad por su mala ubicación con respecto a sus similares. Principio de Uso Consistente. Esta Teoría dice que el terreno y construcciones en una etapa de cambio de uso, no pueden ser valuadas con diferentes criterios. En todo caso se deberá analizar la depreciación que sufren las construcciones.

19 20

Ibíd., p. 15 Pere G.N. (2006). La Valoración Inmobiliaria, Teoría y Práctica. España: Wolters Kluwer.


23.

24


Principio de Productividad Remanente. Es el ingreso líquido que se queda después de satisfacer el trabajo, capital y administración, tiende a determinar el valor del terreno. Principio de Sustitución. Es cuando dos propiedades con las mismas características ó muy similares se ofrecen en renta ó venta, se alquilará ó venderá primero la que tenga el precio más bajo. Principio de Conformidad. El valor óptimo se obtiene cuando en una comunidad, ciudad o zona se presenta una calidad similar en las construcciones así como un mismo nivel social, cultural y económico, entre sus habitantes es por eso necesario promover, estas uniformidades por medio de reglamentaciones y emplazamientos para proteger estas zonas. Principio de Contribución. El valor de un inmueble depende muchas veces de las construcciones, mejoras, mantenimiento ó adaptaciones que se les haga. Pero muchas veces estas inversiones no generan un valor mayor al que se hizo la inversión; sino una perdida, es decir la contribución genera un ingreso máximo hasta cierto límite. Después la productividad tenderá a bajar hasta tener resultados negativos. Principio de Oferta y Demanda. Este principio se ve afectado en relación directa al aumento ó disminución de la población, la demanda ó insuficiencia de inmuebles, cuando la demanda supera la oferta, el precio del activo está por encima el valor más probable (la media) y cuando la oferta supera la demanda el precio del activo está por debajo del valor más probable. Derivado de estas situaciones se hace necesario definir un factor que adecue el valor probable de los inmuebles a las circunstancias económicas en que se realiza la transacción, esto es, un factor de oferta y demanda. “Criterio de Herweet”.21 El cual combina, la condición de la oferta con la condición de la demanda, y se aplica al bien inmueble, dependiendo del momento económico que viva la actividad inmobiliaria al momento de efectuar la valuación. (Ver gráfica #1)

21

Restrepo, G.F. (2008). Factor de Comercialización. Medellín, Colombia: Registro Nacional de Avalúos.


24.

25


Gráfica #1, Unión de conceptos económicos y estadísticos.

Fuente: Daniel D’Amato B (2012) Método Herweet.

La tabla de “Herweet” trabaja con calificaciones para la oferta y la demanda desde “Exigua” hasta “Excesiva”. La gráfica anterior incorpora estas condiciones de la tabla de Herweet, en donde a cada condición le corresponde una distancia en desviaciones estándar desde el valor medio, positiva a la derecha y negativa a la izquierda. Según la situación del mercado de bienes inmuebles Herweet, clasifica la oferta y la demanda, y les asigna un porcentaje con el cual pueden ser inidentificadas. (Ver Tabla #1) Tabla #1: Condiciones de Oferta y Demanda Exigua

Menor que el 1% de los inmuebles en el segmento de mercado

Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva

Entre el 1% y 3% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 3% y 5% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 5% y 7% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 7% y 10% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 10% y 15% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 15% y 20% de los inmuebles en el segmento de mercado Entre el 20% y 30% de los inmuebles en el segmento de mercado Mayor del 30% de los inmuebles en el segmento de mercado

Fuente: Restrepo, G.F. (2008). Factor de Comercialización.


25.

26


Las condiciones de oferta y demanda establecidas en la tabla anterior son usadas como referentes para identificar los coeficientes que se deberán utilizar en la obtención del factor aplicable al bien inmueble que se esta valuando. (Ver tabla #2) TABLA #2. Criterio de Herweet, Oferta y Demanda. Condición de Oferta

Condición de Demanda

Coeficiente. Oferta

Coeficiente. Demanda

Exigua

165.83200

Excesiva

165.83200

Escasa

144.22400

Considerable

144.22400

Baja

126.49300

Alta

126.49300

Moderada

111.80400

Regular

111.80400

Balanceada

100.00000

Balanceada

100.00000

Regular

0.89443

Moderada

0.89443

Alta

0.79056

Baja

0.79056

Considerable

0.69337

Escasa

0.69337

Excesiva

0.60302

Exigua

0.60302

Fuente: Miguel A.A. (2012). La TASACIÓN, una "ciencia". Argentina

Una vez determinada la condición de la oferta y la condición de la demanda, se combinan los factores obtenidos (multiplicándolos entre sí) para de esta manera, obtener según este criterio (el de Herweet) el coeficiente más idóneo a aplicar al inmueble en relación con el mercado existente para el tipo de bien en estudio. 2.4. Métodos de Valuación. 22 Para obtener el valor de los inmuebles, los métodos más usuales son lo siguientes: Capitalización de Rentas: aplicables a los bienes que producen una rentabilidad. Comparación de Mercado: investigación de campo de bienes similares. De Reposición: que representa la inversión necesaria para reponer el bien similar. Residual: utilizable para determinar el valor del suelo.

22

Pereña G.J. (2002). Valoración Catastral de inmuebles urbanos. (p.14). Madrid: Universidad Politécnica de Catalunya.


26.

27


Además de estas metodologías de valoración de inmuebles hay que tomar en cuenta que la valoración catastral debe de mantener una relación con el mercado inmobiliario y a la vez garantizar una distribución equilibrada de valores, otorgando mayor valor a aquellos bienes que lo posean; Esta valoración catastral es de carácter masivo por lo debe contener los mecanismos necesarios para garantizar el precepto de proporcionalidad y equidad que marca la Constitución Política Mexicana. Método de Capitalización de Rentas Es conocido como Método de Ingreso. El concepto de este es que “el valor de la riqueza presente depende de los beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien”, es decir, es un ejemplo típico del principio de anticipación, se compra un inmueble que produce un ingreso, con el propósito de obtener, mediante la compra, el derecho de recibir los beneficios que la propiedad genere en el futuro, este ingreso se estima en términos de cantidad, calidad y duración, asimismo, se convierte, por intereses apropiados de capitalización, en un valor presente de mercado. Para su desarrollo es preciso que expongamos algunos instrumentos de matemáticas financieras que nos permiten el traslado de cantidades a través del tiempo hasta un punto de origen, de modo que con su utilización podamos obtener el valor actual de cantidades futuras. La fórmula para estimar el valor usando el enfoque de capitalización de ingresos es: Valor Actual de una única cantidad futura se obtiene por aplicación de la fórmula siguiente:

Donde: V= Valor de capitalización. R1, R2,….Rn = Renta anual de la explotación desde el primer año hasta el final de la vida útil. r = Tipo de capitalización. i = Índice de suma. n = Numero de años, siendo n→∞


27.

28


Cuando se considere una renta de la explotación, R, constante a lo largo del tiempo la expresión de la formula anterior será: Ingreso Neto (I) ÷ Tasa de Capitalización (R) = Valor (V)23

Método de Comparación de Mercado Este es uno de los métodos más usados en tasación; También se le conoce con el nombre de Método de las Ventas Comparables. Se fundamenta en el concepto de “valor de cambio” opera muy bien en áreas donde es corriente la transferencia de propiedades y se basa en obtener el valor de mercado o valor de venta del predio, empleando la información de venta de propiedades comparables o similares. Lo señalado implica, obviamente, la necesidad de conocer la propiedad que se está tasando, asimismo, los precios y las propiedades estimadas comparables que se hayan vendido recientemente en la vecindad. Cuando el método se expone en forma tan sencilla, da la impresión de que se trata de un problema de fácil solución y que basta presentar un informe con un listado de propiedades cercanas vendidas, sin tomar la precaución que ellas tengan alguna relación con la propiedad que se está valorando, sin cuidar y establecer la comparación de las ventas con el predio objeto de estudio, o sea que una mala interpretación o relación de la información puede generar una opinión adversa a la realidad. El método comparativo es eminentemente práctico; sin embargo, la calidad de la tasación depende de la experiencia del tasador y de la profundidad de la investigación realizada. Entre más fuentes de información sean obtenidas y mayor sea la fidelidad de los datos, el resultado del análisis tendrá un valor más preciso. Este método involucra cuatro fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber: • - Selección de ventas de propiedades similares • - Verificación de las ventas • - Análisis de las ventas • - Homologación ventas

23

Sub-Dirección de Fiscalización (1996). Manual de Procedimientos para el Avaluó Administrativo. Costa Rica: Administración tributaria regional.


28.

29


Se seleccionarán las muestras a utilizar en base a criterios de “estratificación” o de “filtros”. Así un primer criterio de estratificación será el uso, un segundo criterio de filtro, podrá ser la localización, el tercer criterio podría ser la calidad de la construcción, así sucesivamente. Una vez corregidos los valores de cada muestra, y obtenidos por tanto los valores homogeneizados de cada una de ellas, se calculará el valor final del inmueble objeto de tasación. De la homologación de ventas: Proceso por el cual se pretende hacer comparables dos bienes que por sus características son parecidos, pero no idénticos. Para que con base a los datos de mercado obtenidos respecto a algunos de ellos (comparables), se pueda lograr una conclusión respecto al valor del bien analizado (sujeto) ; habitualmente este proceso se realiza estableciendo comparaciones entre dos bienes que deberán ser cuantitativas preferentemente. Evitando en la medida de las posibilidades las comparaciones cualitativas. Factor de homologación: Cifra numérica que establece el grado de diferencia, expresado en fracción decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo género con base a sus características particulares, para hacerlos comparables entre sí; de tal forma que la información obtenida respecto a uno de ellos (comparable) sirva para determinar el valor del analizado (sujeto). Puede ser mayor o menor a la unidad respectivamente, dependiendo si el bien en estudio es mejor o peor al comparable respectivamente.24 Los factores de homologación comúnmente utilizados son los siguientes: Factor de zona (Fzo): Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica, para la aplicación de este factor se entenderá por: Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble. Factor de ubicación (Fub): Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se ubica.

24

Mario, M.T. (2012). Técnicas de Homologación en Inmuebles. Tijuana B.C. valuación organizada, s.a. de c.v.


29.

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Factor de superficie (Fsu): Factor que afecta al valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este factor se entenderá por: Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor del valor. Factor de uso (Fus): Factor que interviene en el valor de un predio según su uso dentro de un área de valor específica al aprovechamiento genérico que tiene cada porción de construcción diferente al momento de evaluarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico se define básicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de acuerdo con la tipología predeterminada de usos de suelo. Factor de Topografía (Fto): Se refiere a los grados de inclinación que presenta el predio con relación al horizonte natural (la pendiente o grado de inclinación será igual a la altura promedio entre la longitud total del terreno, tomada longitudinal o transversalmente). Este declive es importante para efectos de erosión, uso de la maquinaria, posibilidad de construcción, e infiere en el valor del predio. Factor de Grado de Conservación (Fco): refleja la reducción o incremento del valor con relación al mantenimiento que se le ha dado a la construcción. Factor de Edad de las Construcciones (Fed): sirve para aplicar el demérito al valor de las construcciones por la edad del inmueble expresada en años. En la elaboración y revisión del valor unitario de suelo sólo se llegará a aplicar un factor resultante que disminuya hasta en un 40% el valor unitario de suelo correspondiente al área o corredor al que pertenece; asimismo, en la revisión del valor unitario de cada porción de construcción sólo se llegarán a aplicar factores de eficiencia tales que conjunta o separadamente disminuyan hasta en un 40% el valor unitario correspondiente al uso, rango y clase de la construcción. El Factor resultante (Fre). Será la multiplicación de todos los factores de ajuste: Fre = Fzo x Fub x Fsu x Fus x Fto x Fco x Fed Este factor resultante (Fre) será el componente de corrección que multiplicado por el precio de venta entre los metros cuadrados del inmueble nos dará el valor unitario resultante (Vur).


30.

31


Para que la homologación de ventas sea relevante debe de tener como mínimo tres elementos de comparación de tal forma que el valor unitario homologado sea derivado de la siguiente ecuación: (Ver tabla 3).

Vuh = ( Vur1 + Vur2 + Vur3 ) / 3 Tabla 3, Ejemplo de Homologación de ventas

Oferta Precio de Venta 1 2 3

$ 13,640,000.00 $ 11,160,000.00 $ 12,090,000.00

Homologación de Ventas Valor Unit. Precio Unit. Factores de Homologación Factor Res. Resultante Área m2 $/m2 Zona Ubic. Sup. Uso Topo. Serv. Edad Fre. ($/M2) 50,000.00 $ 272.80 1.05 0.90 0.91 0.95 0.95 0.95 0.90 0.6635697 181.0218055 100,000.00 $ 111.60 1.05 1.00 1.06 1.00 0.95 1.00 0.85 0.8987475 100.300221 65,000.00 $ 186.00 1.05 1.00 0.95 1.00 0.95 0.95 0.90 0.8102194 150.7008038 Valor Unitario Promedio Valor Unitario aplicable, en números redondos

$/M2 $/M3

$ $

144.01 140.00

Fuente: Avaluó profesional, Ing. Oscar A. Lepe Peralta

Método de Reposición. Esta se basa en el principio de sustitución, es decir, cuál es el costo de sustituir un bien nuevo, suponiendo que el tiempo requerido para hacerlo no genere ningún gasto adicional. Es especialmente útil en el caso de construcciones, maquinaria, equipo, cultivos, etc., siempre que se empleen costos actuales y depreciaciones orientadas por el mercado. Además, ha sido aceptado en nuestro país en la tasación tanto para fines contables como tributarios. Por ejemplo, si se fuera a expropiar una edificación, hay que hacer un estudio minucioso de todos los gastos necesarios para hacer una edificación igual a la que se va a destruir o expropiar. Naturalmente, una vez establecido ese valor, debe aplicarse la depreciación, es decir, restarle el desgaste por uso. Las actividades de este método son: a.- Se establece el costo de reposición o reproducción de todas las mejoras realizadas hasta la fecha del avalúo. Lo anterior corresponde al monto de la inversión necesaria para construir de nuevo el bien, utilizando los mismos materiales, la misma superficie, las mismas especificaciones técnicas y todas las demás condiciones. b.- Se deduce, del costo de todas las mejoras, la depreciación acumulada, obteniéndose de esta manera el valor actual depreciado.


31.

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VALOR ACTUAL = COSTO REPOSICIÓN - DEPRECIACIÓN Para la depreciación se utiliza la formula de Ross-Heidecke (La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectativa de vida, que será estimada por el tasador), el cuál considera un comportamiento en una función curva que combina recta y parábola, además de considerar el grado de conservación, es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado, este método considera los siguientes principios básicos: 1.- La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento. 2.- Las reparaciones pueden disminuir la durabilidad del bien 3.- Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente. Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:

Donde: VA = valor actual Vnd = valor de nuevo para la edificación x = edad actual n = vida probable E = Depreciación por estado

La Norma Técnica de Valuación y Cartografía de Baja California establece las siguientes clasificaciones de género, calidad, vida útil y conservación para las construcciones, necesarias para el cálculo de la depreciación. (Ver tabla 4).


32.

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Tabla 4, Características de las construcciones. #

GÉNEROS

CATEGORIAS

VIDA UTIL

CONSERVACIÓN

1 2 3 4 5

HABITACIONAL COMERCIAL INDUSTRIAL EQUIPAMIENTO RECREATIVO

SUPERIOR MEDIA ECONOMICA CORRIENTE PRECARIA

80 AÑOS 50 AÑOS 40 AÑOS 30 AÑOS 10 AÑOS

EXCELENTE BUENO REGULAR MALO PESIMO

Fuente: Elaboración propia con base Norma Técnica en Valuación y Cartografía de Baja California (2002)

Para determinar el coeficiente de depreciación “E” se utiliza la tabla siguiente: (Ver tabla 5). Tabla 5, Tabla depreciación por estado de conservación TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO ESTADO

CONDICIONES FÍSICAS

CLASIFICACIÓN

COEFIC. DEPREC.

Nuevo

1.0000

Muy Bueno

0.9680

1

Edificaciones nuevas sin daños en acabados o estructura.

2

Presenta labores de mantenimiento a nivel de acabados como aplanados y pintura.

3

Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros.

Normal

0.9748

4

Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria.

Regular

0.9191

5

Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: entrepisos, pisos, paredes secundarias, cielos.

Reparaciones Sencillas

0.8199

6

Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.

Reparaciones importantes

0.6680

7

A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, entrepisos y algunas paredes primarias

Rehabilitación completa

0.4740

8

Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata.

Ruinoso

0.2480

9

Edificaciones sin valor por ser necesaria su demolición.

Inutilizable

0.1000

Fuente: Ministerio de Hacienda (2007), Valores Base Unitarios, Costa Rica

Con los datos obtenidos en las tablas 2 y 3 es posible obtener el valor actual ya depreciado de una construcción.


33.

34


Método Residual. El valor de venta de un producto inmobiliario “Vv” es igual a la suma del costo de la construcción (real o potencial) “Cc”, sumándole el costo del suelo “Cs” los gastos de la promoción “Gp” y los beneficios de la promoción “Bp” según la siguiente formulación general: Vv = Cc + Cs + Gp + Bp Considerando el coste del suelo como “residuo” que se produce al deducir al valor de venta todos los gastos y beneficios más los costos de la construcción, tendremos: Cs = Vv – (Cc + Gp + Bp) Es práctica usual que el valor de un terreno en breña o dotado parcial o totalmente de servicios que incluya o no construcciones, se estime con base en el análisis de las características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, uso de suelo en la zona, entre otros) y de las características intrínsecas (superficie, topografía, forma, frente, tipo y calidad de la construcción, equipamiento, instalaciones, uso de suelo autorizado, infraestructura con que cuenta, entre otros) inherentes al mismo bien, así como con base en la observación del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes. Sin embargo, cuando la información de mercado es insuficiente, errática, o heterogénea, o las características del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque comparativo de mercado es realmente el más representativo, se hace necesaria la utilización del Método Residual. El valor residual de terrenos urbanos es de aplicación obligada en los casos en que la investigación de mercado no proporciona información para determinar su valor comercial, bien sea porque no haya en el mercado terrenos similares al sujeto en estudio, o porque la información no esté disponible.25 Con el objeto de ajustar los valores de los inmuebles obtenidos del mercado inmobiliario y el afán de conocer dos factores básicos que influyen en el proceso valuatorio: el del porcentaje de ajuste del precio de venta entre el de oferta y el de cierre de la operación de compraventa se define un factor de comercialización de 100*0.95*0.95=0.9025

25

INDAABIN (2009). Procedimiento Técnico para la elaboración de trabajos valuatorio. México: INDAABIN.


34.

35

Maestría en desarrollo urbano Valor Residual del Terreno = (Factor de comercialización * Precio de venta)-Valor ajustado de las construcciones. Vt = (0.9025*P.v.)-V.c.a.

26

Para la aplicación de los valores ajustados de construcción que se derivan de los factores de estado de conservación y vida útil remanente, se aplican los criterios de Ross Heidecke. Valoración Masiva. La valuación masiva se realiza cuando se hace un estudio de valores en todo el universo de datos catastrales. Es entonces que se realiza un detallado estudio de mercado de valores unitarios de suelo y de construcción, mismos que se incorporan a la base de datos, para afectar los datos generales del predio, y obtener así un nuevo valor catastral actualizado. Los procedimientos de esta valoración catastral masiva de inmuebles deben garantizar los principios de proporcionalidad, equidad fiscal y seguridad jurídica.27 Las actividades realizadas para una valuación masiva son las siguientes:

•

Definición de zonas homogéneas de valor.

•

Recopilación de datos de servicios públicos, infraestructura y equipamiento urbano.

•

Actualización de los datos generales y detallados de cada predio.

•

Determinación de los valores unitarios tanto de suelo como de construcción.

•

Cálculo del valor catastral de cada predio a través de un sistema informático.

Existen tres métodos para la valuación catastral masiva, simplificado, intermedio y detallado. Método Simplificado: •

Se utiliza cuando se dispone solo de la información catastral elemental.

•

Considera solamente zonas homogéneas y no bandas de valor.

•

La tipología asignada a sus construcciones se hereda de la tipología predominante de la manzana donde se ubican.

•

Destinado a ser utilizado en forma provisional, mientras se evoluciona a un método detallado.

•

26 27

El grado de confiabilidad del valor catastral varía del 65% al 80%.

Grajeda G.M. (2001). La valoración catastral en Tijuana B.C. Tijuana: Colegio de Ingenieros A.C. Secretaria de Desarrollo Social (1996). Manual de Valoración Catastral. Hermosillo: SDS.


35.

36


Método Intermedio: •

Se utiliza cuando se dispone de información catastral básica, considera zonas homogéneas y bandas de valor.

•

La tipología constructiva se individualiza a cada edificación.

•

Destinado a ser utilizado en forma masiva.

•

Utiliza factores de mérito y demérito basados en datos que se pueden obtener de documentos cartográficos.

•

El grado de confiabilidad del valor catastral varía del 75% y 90%.

Método Detallado: •

Se utiliza cuando se cuenta con información catastral a detalle.

•

Considera zonas homogéneas y bandas de valor.

•

La tipología constructiva se individualiza a cada edificación.

•

Destinado a ser utilizado en forma masiva y en investigaciones pormenorizadas ante requerimientos u otras prácticas fiscales.

•

Los factores de mérito-demérito aplicados requieren investigación de campo.

•

El grado de confiabilidad del valor catastral se sitúa entre el 85% y 100%.

Zonas Homogéneas: El área homogénea es la delimitación constituida por un conjunto de manzanas que cualitativa y cuantitativamente tienen como características predominantes el régimen jurídico de la propiedad; uso del suelo; la existencia, calidad y disponibilidad de los servicios públicos, infraestructura y equipamiento; nivel socioeconómico de la población; tipo y calidad de las construcciones y valores unitarios de suelo. La delimitación técnica de las áreas homogéneas se hará en polígonos cerrados de forma y tamaño variables integrando manzanas completas; su perímetro deberá estar definido por límites físicos como son vialidades y accidentes topográficos, que determinen las características predominantes y que permitan establecer con claridad las demarcaciones de unas y otras.28

28

Instituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral del Estado de México (2009).Titulo Quinto del Catastro, Capitulo Cuarto, Artículo 187 y 188.


36.

37

Maestría en desarrollo urbano Para efecto de esta norma de homologación se tomarán las siguientes características: Tabla 6, Características de homologación.

CARACTERISTICAS DE HOMOLOGACIÓN a).- Ubicación relativa.

f).- Características topográficas

b).- Servicios disponibles y calidad de los mismos

g).- Edad de la colonia

c).- Infraestructura.

h).- Densidad de población

d).- Equipamiento urbano.

i).- Nivel socio-económico

e).- Accesos viales

j).- Uso de suelo predominante

Fuente: Elaboración propia con base Norma Técnica en Valuación y Cartografía de Baja California (2002)

Se le otorgará un valor de ponderación a cada una de las características establecidas en el apartado anterior, lo cual servirá para establecer el factor de homologación para cada zona. En aquellas colonias que no existiera movimiento inmobiliario que permita determinar su valor de mercado, se le considerará el valor establecido en alguna colonia homogénea.

Los Catastros. El verdadero problema de los catastros es la asignación del valor catastral al inmueble, por muy preciso y riguroso que se sea en el desarrollo del proceso siempre se requerirá la participación (el juicio) del técnico sobre una de las variables explicativas que conforman el valor del inmueble. Y como tal ésta será, o podrá ser, la vía por la que se canalizarán las reclamaciones administrativas que intenten desacreditar el proyecto; no porque el valor sea alto o bajo en relación con la referencia elegida (valor de mercado, hipotecario, declarado,...), sino porque sirve para estimar la base imponible del tributo. En aquellos países en los que la fiscalidad inmobiliaria no es el objetivo prioritario del Catastro (Emiratos Árabes, Cuba,...) los problemas derivados de la asignación de un valor a los inmuebles son de mucha menor trascendencia. El conjunto de actividades encaminadas hacia la realización de una valoración de bienes inmobiliarios no supone que vaya a conducir a la determinación del “Valor Real”, sino que simplemente garantiza que el proceso de valoración se ha desarrollado acorde con la consideración de los distintos aspectos valorativos que para la situación específica deben tenerse en cuenta. Lo que se obtiene son unos valores de referencia válidos.


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Maestría en desarrollo urbano “La mejor manera de analizar una sociedad es viendo quienes pagan impuestos, sobre que se pagan impuestos y como se determinan, recolectan y gastan los mismos”.29 2.4. Marco Legislativo. El objetivo de abordar el tema de la valuación desde esta perspectiva tiene su razón de ser en el hecho de que cualquier método o sistema de valuación que se adopte debe sujetarse, necesariamente a los principios jurídicos de justicia tributaria, so pena de generar desconciertos en la gestión catastral que pueden llegar incluso a propiciar la devolución de las contribuciones y a la posibilidad de fincar responsabilidades patrimoniales a los funcionarios. La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CEPUM), establece en la fracción IV del artículo 31, que una de las obligaciones de los mexicanos es la de “Contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como del Distrito Federal o del Estado y Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes”. Esta disposición claramente establece cuatro elementos que normarán el diseño de los impuestos y por lo tanto, de sus elementos constitutivos, estos elementos son: •Las contribuciones deben estar destinadas al financiamiento de los gastos públicos. •Deben ser proporcionales. •Deben ser equitativas. •Deben estar contenidas en ley. Estos elementos de la disposición constitucional citada se fundamentan en los principios de equidad, proporcionalidad y legalidad, descritos a continuación: Principio de equidad. Comúnmente este principio se expresa como “trato igual a los iguales y desigual a los desiguales”. “Este principio no implica la necesidad de que los sujetos se encuentren, en todo momento y ante cualquier circunstancia, en condiciones de absoluta igualdad, sino que, sin perjuicio del deber de los poderes públicos de procurar la igualdad real, dicho principio se refiere a la igualdad jurídica, es decir, al derecho de todos los gobernados de recibir el mismo trato que quienes se ubican en similar situación de hecho porque la igualdad a que se refiere el artículo 31, fracción IV, constitucional, lo es ante la ley.

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Charles, A. (1999) For Good And Evil, The Impact Of Taxes On The Course Of Civilization. USA: Madison Books.


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Maestría en desarrollo urbano De lo anterior derivan los siguientes elementos objetivos, que permiten delimitar al principio de equidad tributaria: a) No toda desigualdad de trato por la ley supone una violación al artículo 31, fracción IV, de la CPEUM, sino que dicha violación se configura únicamente, si aquella desigualdad produce distinción entre situaciones tributarias que pueden considerarse iguales sin que exista para ello una justificación objetiva y razonable. b) A iguales supuestos de hecho deben corresponder idénticas consecuencias jurídicas; c) No se prohíbe al legislador contemplar la desigualdad de trato, sino sólo en los casos en que resulta artificiosa o injustificada la distinción. d) Para que la diferenciación tributaria resulte acorde con las garantías de igualdad, las consecuencias jurídicas que resultan de la ley, deben ser adecuadas y proporcionadas, para conseguir el trato equitativo, de manera que la relación entre la medida adoptada, el resultado que produce y el fin pretendido por el legislador, superen un juicio de equilibrio en sede constitucional” Principio de proporcionalidad. La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que el principio de proporcionalidad tributaria exigido por el artículo 31, fracción IV, de la CPEUM, para el caso de los impuestos consiste en que los sujetos pasivos de un tributo deben contribuir a los gastos públicos en función de su respectiva capacidad contributiva. Lo anterior significa que para que un gravamen sea proporcional, se requiere que el hecho imponible del tributo establecido por el Estado, refleje una auténtica manifestación de capacidad económica del sujeto pasivo, entendida ésta como la potencialidad real de contribuir a los gastos públicos. Una manifestación clara de la capacidad de contribuir es la riqueza manifiesta del ciudadano, en este caso la propiedad o posesión de inmuebles. Desde la perspectiva del impuesto predial, se considera que el valor de los inmuebles es un buen indicador de la capacidad de pago de su propietario. En este punto se hace necesario introducir un elemento más en el análisis. En México, los catastros (estatales o municipales) son los entes que inciden en la determinación del valor de estos bienes para efectos de tributación inmobiliaria, por lo tanto, la calidad de su gestión, circunscribiéndonos exclusivamente en este momento, a la materia de valuación, tendrá un efecto directo en el cumplimiento de este principio. Área Sistemas de información geográfica

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Desde este punto de vista, es posible intuir que, una de las formas más equitativas de repartir el costo de las ciudades, es hacerlo en función del valor de los inmuebles, dado que refleja, tanto la capacidad de pago de su propietario como la incidencia sobre dichos bienes de la actuación municipal (o del estado) a través de los catastros. Si el principio de equidad implica igualdad jurídica, es decir, al derecho de recibir el mismo trato que quienes se ubican en similar situación de hecho, entonces los impuestos inmobiliarios deben garantizar, en su diseño, un trato igual para todos los obligados al pago, sin diferenciaciones que afecten la realidad jurídica de igualdad.30 La Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California. Establece en su artículo 75-BIS-A el Impuesto Predial y sus características. A.- Es objeto del Impuesto Predial: i).- La propiedad de predios urbanos y rústicos y las construcciones permanentes existentes en ellos. ii).- La posesión de predios urbanos y rústicos y las construcciones permanentes existentes en ellos: B.- Son sujetos del Impuesto: i).- Los propietarios de predios a que se refiere el Inciso “a” fracción “A” de este Artículo. ii).- Los poseedores de predios a que se refiere el Inciso “b” fracción “A” de este Artículo. iii).- Los fideicomitentes, mientras sean poseedores del predio objeto del fideicomiso o los fideicomisarios que estén en posesión del predio, aun cuando todavía no se les trasmita la propiedad a los terceros adquirentes por cualquier acto derivado de un fideicomiso. C.- La base del Impuesto es la siguiente: Tratándose de predios urbanos o rústicos: i).- El valor catastral que resulte de la aplicación de la tabla de valores catastrales unitarios, base del impuesto predial, autorizada para cada municipio, el cual deberá ser equiparable al valor de mercado. D.- La tasa del impuesto que corresponda pagar, será la que se determine en la Ley de Ingresos de cada Municipio del Estado, para el ejercicio fiscal correspondiente.

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Azpeitia, R.E. (2006). El valor catastral y justicia tributaria. México: UNAM.


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La Ley de Ingresos para el Municipio de Tijuana del Estado de Baja California. Establece en su artículo 4. El Impuesto Predial, se causará de acuerdo a lo que se establece en la Ley de Hacienda Municipal y Ley del Catastro Inmobiliario, ambas del Estado de Baja California. Así como en el Reglamento del Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California para el Municipio de Tijuana, Baja California, de conformidad con la Tabla de Valores Catastrales Unitarios, elaborada por el Consejo Municipal del Catastro Inmobiliario de Tijuana, y aprobadas por el Congreso del Estado para el Municipio de Tijuana, Baja California. El monto del impuesto predial se determinará multiplicando los valores catastrales unitarios de terreno y construcción, según corresponda, por el número de metros cuadrados que corresponda a las superficies de terreno y de construcción de cada predio. Para efectos del cálculo del impuesto predial se obtendrá el valor catastral de los inmuebles sobre los cuales se cause dicho impuesto, aplicando el valor unitario de terreno que le corresponda adicionado con el producto que resulte de aplicar un 20% (veinte por ciento) del valor unitario de construcción que le corresponda conforme a la tabla de valores catastrales unitarios base del impuesto predial vigente para dicho ejercicio fiscal en el municipio de Tijuana. Artículo 5.- La contribución por concepto del impuesto predial anual, se regirá en base a la tabla de valores catastrales unitarios, aprobados por el Congreso del Estado, y no podrán ser menor a 3.00 veces el salario mínimo diario general vigente. Ley Del Catastro Inmobiliario Del Estado De Baja California. Artículo 2.- El Catastro Inmobiliario es el inventario de la propiedad raíz en el Estado, estructurado por el conjunto de registros, padrones y documentos inherentes a la identificación, localización, descripción, deslinde, cartografía y valuación de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado de Baja California; con las características físicas, geométricas, socioeconómicas y jurídicas que los definen y constituyen además de: I.- Identificar y deslindar los bienes inmuebles, los derechos de vía y espacios públicos.


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II.- Integrar y mantener actualizada la información relativa a los registros, padrones y documentos referentes a las características cualitativas y cuantitativas de los bienes inmuebles y aspectos asociados a ellos. III.- Determinar los valores catastrales de los bienes inmuebles. IV.- Integrar la cartografía catastral de los bienes inmuebles en el territorio del Estado. V.- Aportar la información técnica en relación a los límites del territorio del Estado de sus Municipios, de los centros de población y demás localidades. Artículo 4.- Todos los bienes inmuebles ubicados dentro del territorio del Estado de Baja California, deberán estar inscritos en el Catastro y ser objeto de avalúo, sin importar su tipo de tenencia, régimen jurídico, de propiedad, uso o destino. Artículo 5.- Para los efectos de esta Ley, se entenderá por: V. Zonificación Catastral.- La demarcación del territorio del Estado en zonas, sectores o colonias, de acuerdo a las características señaladas en esta Ley. VI. Zona Catastral.- Son las áreas en las que se dividen los Municipios y que presentan características homogéneas en cuanto a sus aspectos físicos, económicos, sociales, de uso actual y potencial del suelo, que preferentemente estén delimitadas por rasgos físicos, como carreteras, caminos, brechas, vías y arroyos. IX.- Valores Unitarios: a).- Del Suelo.- Los determinados para el suelo por unidad de superficie. b).- De Construcción.- Los determinados para las distintas clasificaciones de construcción por unidad de superficie o de volumen. X.- Valor Catastral.- El asignado a cada uno de los bienes inmuebles ubicados en el territorio del Estado, de acuerdo a los procedimientos a que se refiere esta Ley. XI.- Valuación Catastral.- El conjunto de actividades técnicas realizadas para asignar un valor catastral, por primera vez, a un bien inmueble.


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XII.- Valor Provisional.- El asignado a un bien inmueble cuando al sector catastral en que se localice, no se le hayan asignado valores unitarios del suelo o, habiéndosele asignado, hayan cambiado las características esenciales de su entorno urbano y su determinación se realice en base al valor unitario aprobado para algún sector catastral semejante. XIII.- Actualización del valor catastral.- El conjunto de actividades técnicas realizadas para asignar nuevo valor catastral, a un bien inmueble. Artículo 12.- Corresponde a los Ayuntamientos: IX.- Elaborar las propuestas de zonificación y sectorización catastral y de valores unitarios del suelo y de construcción y remitirlas, para su revisión y opinión del Consejo Municipal del Catastro Inmobiliario. X.- Aplicar los valores catastrales unitarios que apruebe el Congreso del Estado. XI.- Practicar la valuación catastral de los bienes inmuebles en particular, con base a los valores unitarios y normas técnicas que se emitan, de conformidad a lo dispuesto en la presente Ley. XII.- Determinar valores catastrales provisionales a los bienes inmuebles, de acuerdo a los valores asignados a sectores catastrales de características semejantes. Artículo 16.- A los Consejos Municipales del Catastro Inmobiliario, dentro de su jurisdicción territorial, les corresponden: I.- Revisar y aprobar las propuestas de zonificación y sectorización catastral, elaborados y remitidos por el titular de la Dependencia del Catastro Municipal y someterlos a través del Ayuntamiento, a la aprobación del Congreso del Estado. II.- Elaborar, revisar y proponer a través del Ayuntamiento, al Congreso del Estado los valores unitarios de suelo y construcción. Artículo 17.- La determinación de la zonificación, sectorización y sub-sectorización catastral y de los valores unitarios de suelo, se hará tomando en consideración alguno de los siguientes factores:


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I.- Grado de urbanización y características de los servicios públicos, infraestructura y equipamiento; II.- Uso actual y potencial del suelo. III.- Tipo y calidad de las construcciones; IV. Índices socio-económicos de los habitantes. Norma Técnica de Valuación Catastral, Deslindes, Levantamientos, Cartografía y Registros del Estado de Baja California. Con fundamento en lo dispuesto en el Capítulo Primero Artículo 7, Capítulo Segundo Artículos 10 Incisos I, II y Artículo 11 de la Ley de Catastro Inmobiliario para el Estado de Baja California. Establece que dentro de las atribuciones que marca la Ley de Catastro Inmobiliario para el Estado de Baja California los Catastros Municipales están: la elaboración de propuestas de zonificación y sectorización catastral y de valores unitarios del suelo y construcciones, practicar la valuación catastral de los bienes inmuebles en particular, determinar valores catastrales provisionales y emitir avalúos catastrales de bienes inmuebles ubicados en su jurisdicción. Constituye la existencia de los Consejos Municipales de Catastro los cuales tiene dentro de sus funciones

el revisar y aprobar las propuestas de zonificación catastral,

elaborados por la Dependencia de Catastro, así como elaborar, revisar y proponer al congreso del Estado los valores unitarios del suelo y construcción. Que para establecer en forma justa y equitativa la capacidad de pago de impuestos prediales de un propietario se considera admisible usar el valor del inmueble como indicador, admitiendo además como principio general que la acción municipal (la realización de obras y prestación servicios públicos) incide en los valores de los bienes inmuebles. De ello se infiere que el reparto del costo de la ciudad es equitativo cuando se realiza en función del valor de los bienes inmuebles. Catastro debe suministrar un valor base relacionado directamente con los valores de mercado. Que es imprescindible que el valor catastral sea revisado periódicamente, dado que las variables de mercado, básicamente dentro de los escenarios urbanos no se desarrollan uniformemente en todas las zonas al mismo tiempo.31 31

GobBC. (2002). Norma Técnica de Valuación Catastral, Deslindes, Levantamientos, Cartografía y Registros del Estado de Baja California. Mexicali, B.C.: Gobierno del Estado de Baja California.


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Reglamento para la práctica de avalúos fiscales Para el municipio de Tijuana, B. C. Artículo 1.- El presente Reglamento es de orden público e interés general, tiene por objeto fijar las normas para la práctica de avalúos y reglamentar la actividad de los valuadores fiscales municipales y es de observancia general en todo el Territorio del Municipio de Tijuana. Artículo 2.- Para los efectos de este Reglamento se entiende por avalúo fiscal el estudio técnico realizado por el Valuador Profesional debidamente autorizado; que tiene por objeto determinar el valor comercial de un bien inmueble en función dela unidad monetaria, en fecha determinada para su aplicación como base en el cálculo de los impuestos que al efecto fijen las leyes. Estimación del valor. Para este efecto deberá determinarse el valor siguiendo por lo menos dos de los tres enfoques tradicionales de análisis. a).- De Comparación o mercado b).- De costo o de reposición depreciada o física. c).- De rentas o de ingreso. Una vez calculado el valor conforme a la técnica de cada enfoque el Valuador deberá ponderar los resultados obtenidos, discutirlos y concluir con la determinación del valor comercial. Tratándose de inmuebles destinados a renta deberá siempre incluirse el estudio del valor mediante el enfoque de ingreso.

2.5 La Gestión y Aplicación. La gestión catastral es una competencia local, las leyes de Municipalidades generalmente atribuyen a los gobiernos locales esta responsabilidad. La diversificación de municipios o ayuntamientos, con sus diferentes niveles de desarrollo, dimensión territorial, criterios de jurisdicción, topografía y capacidad de gestión hace que la actividad catastral pase por diferentes esferas de actuación. (Ver gráfica 2).


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Gráfica #2, La gestión Catastral

Fuente: Gabriel Ortiz (2007) Etapas de la Gestión Catastral, Honduras

A. Esfera Tributaria. Es la etapa en que la gestión catastral se vincula directamente al cobro de tributos, y a su vez se divide en tres niveles de actuación: 1. Identificación. La prioridad de este nivel está orientada al cobro tributario. En este aspecto la información catastral existente corresponde a un simple padrón de contribuyentes y su función más importante es responder la pregunta ¿A quien le cobro? 2. Valoración. En un segundo nivel de visión territorial busca dimensionar el tamaño del cobro del tributo, presumiendo que se sabe a quien cobrarle, surge la segunda pregunta: ¿Cuánto le cobro?, a lo que la gestión catastral pretende responder proporcionando un valor que pueda ser justo. Hasta este punto no existe información geométrica de la parcela, y aunque puede existir una ficha catastral que adicionalmente refleja datos de área, uso o linderos, continúa siendo una información incierta y subjetiva.


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En esta etapa surge el concepto conocido como “Declaración Jurada”, que consiste en un documento particular, donde el contribuyente asegura estar actuando de buena fe en la declaración de sus bienes. 3. Gestión del cobro. En un tercer nivel, donde existe la información de la geometría y condiciones físicas de las parcelas, los criterios de valoración pueden ser proporcionales a su área, surge entonces el concepto de Avalúo o valoración catastral. En este nivel, las dos preguntas anteriores han sido superadas, la tendencia se orienta a responder una tercera pregunta: ¿Cómo le cobro?, responsabilidad que no debe asumir, pues no es su competencia. Está esfera incipiente suele mantenerse en muchos municipios en un círculo vicioso de tres años, donde la gestión catastral se resume en responder a tres preguntas, a quien cobrarle, cuanto cobrarle, y cómo cobrarle. Pero toda la actuación en este aspecto corresponde al departamento de control tributario, y esta es una de las razones, por las cuales muchos municipios mantienen en un solo departamento las gestiones catastral y tributaria. Existe un aspecto transversal en esta primera esfera que ha sido objeto de muchos conflictos, y es la responsabilidad que la ley le permite a la municipalidad de otorgar títulos de propiedad. En este sentido las leyes han ido evolucionando en un nivel en que la gestión y disponibilidad de información no ha sido suficiente, esto complica el proceso ante arraigadas costumbres de irregularidad en la tenencia de la tierra, poca cultura registral y traslape de competencias en la emisión de títulos por parte de las instancias agrarias e Instancias de Registro de Propiedad. Este aspecto ha generado un nivel de complejidad a las municipalidades, por lo general se identifica con una mala experiencia en la gestión catastral. B. Esfera de Gestión. Esta es otra etapa superada por muchas municipalidades, que rompen los procesos insanos de transición en los gobiernos locales, y se centra en poder separar la gestión catastral de la gestión de tributos. Su vinculación únicamente existe para responder a las primeras dos preguntas, a quien cobrar y cuanto cobrar. Está esfera se separa también en tres niveles:


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4. Actualización. El departamento de catastro ya no intenta realizar levantamientos repetitivos sobre zonas que ya tiene levantadas, se esfuerza por mantenerlas actualizadas y por extenderse a la meta de mensurar toda su jurisdicción. Para esto debe romper los procedimientos tradicionales de ejecutor y se convierte en una figura normativa en una labor que comparte en concesiones con entidades locales privadas o de la sociedad civil. 5. Servicios Mejorados. Surge la necesidad de la prestación de servicios relacionados al ordenamiento territorial, generalmente esta necesidad hay que inducirla por medio de procesos cíclicos de actualización o de ordenamiento, en este momento el usuario del catastro percibe el catastro de forma diferente a lo que había considerado antes, una herramienta municipal para cobrarle más impuestos. 6. Generación de Políticas. Los municipios logran la utilización de la información catastral, en combinación con otra información regional para la implementación de planes de ordenamiento, proyectos de inversión, desarrollo económico local y la generación de políticas territoriales que conlleven a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos. A este nivel la integración entre el gobierno municipal, la sociedad civil y la participación privada se complementan. Este es el proceso en que los planes estratégicos municipales deben vincularse a los proyectos de inversión y los programas de actuación comunitaria. Bajo la concepción de los procesos administrativos de América Latina, en la medida que los municipios se asocian para el mejor logro de sus objetivos de beneficio común surgen las mancomunidades, como entes representativos de los municipios involucrados, para procesos y proyectos de ejecución conjunta en pro de una mejor gestión del territorio. Ante La posibilidad de alcanzar economías de escala por medio de la reducción de costos en algunas actividades compartidas, la gestión catastral se convierte en un reto ante un creciente avance de las tecnologías, herramientas y modelos de gestión de recursos. La oportunidad de vincular un esfuerzo local, que realizan los municipios o mancomunidades se vuelve sumamente importante, cuando existe un esfuerzo nacional por integrar los procesos en la gestión territorial.32

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Ortiz, G. (2007). Etapas de la Gestión Catastral. Honduras: GeoFum.


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La Gestión Catastral en Mérida Yucatán: El Catastro Municipal de Mérida, es considerado uno de los mejores a nivel nacional por la transformación integral que ha logrado. 33 El Catastro de Mérida cuenta con sistemas de calidad, certificaciones ISO 9000, trámites y servicios digitales, pagos automatizados tecnología GPS. Como resultado de estos esfuerzos obtuvo reconocimientos nacionales e internacionales para servicios como Predial Móvil y Parques en Línea, la página web fue catalogada como la mejor de los municipios de México por la revista especializada Política Digital (2010); Mérida fue reconocida como la Ciudad más Digital de América Latina por el Rankin Motorola de Ciudades Digitales (2010); con un reconocimiento del IFAI (2011) por la calidad de la información relativa a la transparencia en el Ayuntamiento de Mérida. El Predial Móvil se catalogó entre los 50 servicios más innovadores del país por parte de la publicación especializada en gobierno digital “Information Week” (2010), para administrar la información alfanumérica del Padrón Inmobiliario Municipal se creó una herramienta informática, el Sistema de Gestión Catastral SIGESCAT. (Ver gráfica 3) Instrumento con el que Catastro Municipal de Mérida realiza la totalidad de sus trámites catastrales. El catastro de Mérida utiliza las técnicas de valuación mencionadas en el apartado 2.2 de este documento, la diferencia con otros catastros es que tiene integrado los valores de mercado a su sistema (SIGESCAT), a través de las operaciones de traslado de dominio lo que le permite tener un valor unitario actualizado al momento de generar su tabla de valores.

Gráfica 3, Sistema SIGESCAT.

Fuente: Automatización de la Gestión Catastral (2007), Catastro Municipal de Mérida, Yucatán

33

Instituto Nacional de Estadística y Geografía (2011). Estrategias y Logros Catastrales de los Gobiernos. México: INEGI.


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La Gestión Catastral en Hermosillo, Sonora: El municipio de Hermosillo inició la gestión a partir del año 2000, con fundamento en lo establecido en el Artículo 115 constitucional. A partir de entonces inició un proceso de actualización de la información catastral, a través de un intenso programa de investigación de campo y digitalización de los datos obtenidos. Al mismo tiempo se incorporó a las funciones de la Dirección de Catastro el procesamiento del impuesto a la traslación de dominio de los bienes inmuebles. Con el Objetivo de lograr tales metas, el ayuntamiento desarrolló su propio sistema informático para procesar dicha información llamado SISCAT, (Ver gráfica 4) Al iniciar sus funciones catastrales, el municipio contaba con un inventario de 234,722 predios, de los cuales 226,329 eran urbanos y 8,393 rurales, con una facturación del impuesto predial de $105´081,679.00. En 2006 el número de predios es de 300,134, distribuidos en 291,172 urbanos y 8,962 rurales, con una facturación del impuesto predial de $276´316,543.00, lo que representa un incremento de 27.86% y 162% respectivamente en cada uno de los casos, con las mismas políticas de gestión catastral se logro incrementar la recaudación en un 10% más por concepto de impuesto predial para el ejercicio fiscal 2011.34 Gráfica # 4, Sistema SISCAT.

Fuente: Diseño del sistema de Gestión Catastral (2009) Catastro Municipal de Hermosillo

34

Catastro Municipal de Hermosillo (2009), Diseño del Sistema de Gestión Catastral (SISCAT). Hermosillo, Sonora


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El Catastro Municipal de Hermosillo, Sonora también utiliza las mismas técnicas de valuación que se exponen en el apartado 2.2 del marco teórico, además de que asociaciones como el colegio de valuadores y corredores inmobiliarios aportan su información sobre el mercado inmobiliario para alimentar el sistema (SISCAT), que hace que las zonas homogéneas se estén actualizando continuamente, reduciendo así los factores subjetivos al presentar la tabla de valores al consejo de Catastro para su aprobación. La planificación y gestión del desarrollo territorial, social, económico y político de un país, en los diferentes niveles de gobierno (Nacional, Regional y Local), tienen como principal fuente de información al catastro actualizado y detallado del territorio, relativos a la ubicación, extensión, derechos y restricciones. Los municipios que han logrado implementar un catastro integrado utilizan la información catastral como un instrumento de gestión eficaz y eficiente para el desarrollo sostenible del territorio, promoviendo, entre otros temas, la inversión pública y privada, la lucha contra la pobreza y como consecuencia de ello han logrado niveles elevados de desarrollo social y económico de sus habitantes, es así que los Gobiernos Locales que materializan sus inversiones en la generación, mantenimiento y actualización de sus catastros, utilizan la información catastral como elemento fundamental en el desarrollo sostenible de sus respectivas jurisdicciones. La gestión catastral es un proceso continuo, derivado de la necesidad que tienen los municipios, de inventariar, medir, controlar, registrar, valuar y finalmente en su caso, tasar un impuesto sobre la propiedad raíz a los pobladores de sus territorios. La base del Catastro es la información de la propiedad raíz de su municipio, que debe de estar en una actualización continua y administrada de una manera eficaz y de esta forma sirva como instrumento en la toma de decisiones en la planeación de la ciudad con el afán de lograr los fines sociales y económicos que la sociedad requiere. Los sistemas de información geográfica (SIG) son una herramienta fundamental para la administración y actualización de la base catastral de cualquier municipio, como parte integral de un modelo de gestión, logran facilitar y fundamentar las tareas de delimitación y valuación de las zonas homogéneas contenidas en sus límites municipales.


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Un Sistema de Información Geográfica (SIG o GIS, en su acrónimo inglés Geographic Information System) es una integración organizada de hardware, software y datos geográficos diseñada para capturar, almacenar, manipular, analizar y desplegar en todas sus formas la información geográficamente referenciada con el fin de resolver problemas complejos de planificación y gestión geográfica. También puede definirse como un modelo de una parte de la realidad referido a un sistema de coordenadas terrestre y construido para satisfacer unas necesidades concretas de información. En el sentido más estricto, es cualquier sistema de información capaz

de

integrar,

almacenar,

editar, analizar, compartir y mostrar la

información

geográficamente

referenciada. En un sentido más genérico, los SIG son herramientas que permiten a los usuarios crear consultas interactivas, analizar la información espacial, editar datos, mapas y presentar los resultados de todas estas operaciones.35

Fuete: Graciela M. (2012), La ciudad viva. Argentina

Algunos de estos sistemas son de uso común, como “Google Maps” y “Arcgis Explorer” que nos proporcionan información de forma gratuita y pueden ser utilizados como herramienta de investigación.

Fuete: INAP. (2011), Características del Catastro moderno.

35

CEBRIAN, J. A. (1992). Información geográfica y Sistemas de Información Geográfica. Santander, Universidad de Cantabria.


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Caso de estudio.

Mesa de Otay zona Este.


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3.1. Un poco de Historia. La Ciudad de Tijuana fue fundada oficialmente el 11 de julio de 1889, posteriormente con el correr de los años, el intercambio de bienes, servicios y personas entre México y Estados Unidos, particularmente con el Estado de California. Fue creciendo la ocupación urbana de la Mesa de Otay, siempre relacionada con la actividad internacional. (Lacave V. M. (2010). Tijuana, Historia de un Porvenir. p. 177) Con la entrada de Estados Unidos a la Segunda Guerra Mundial y la construcción de la Base Naval “Ream Field” en San Diego. Se Impulsaron el desarrollo de actividades industriales en Mesa de Otay, así como el aumento de flujos mercantiles. En 1954 se construyó la carretera Interestatal 5 desde San Diego a la frontera con Tijuana convirtiéndose este cruce fronterizo en el de mayor flujo entre México y Estados Unidos. En 1957 la localidad de San Ysidro se integró a San Diego, con lo cual se estableció contigüidad entre el centro de San Diego y la frontera. La Mesa de Otay empezó a desarrollarse de manera significativa en la década de 1970 con la construcción de la Universidad Autónoma de Baja California y el Instituto Tecnológico de Baja California, el aeropuerto internacional “Abelardo Rodríguez”, áreas residenciales, así como la Ciudad Industrial, para albergar empresas internacionales que inquirían acercar sus productos a Estos Unidos, es en esos momentos que se convierte en el centro más grande de maquiladoras de Tijuana. En el año de 1985 se inauguró la Garita de la Mesa de Otay, convirtiéndose en el segundo cruce fronterizo en Tijuana, aumentando el comercio de esta área de la frontera. A partir del inicio de sus funciones, la garita de Otay ha atendido todo el tráfico de carga en esta zona de la frontera, por lo que adquiere una importancia especial para el desarrollo de la industria maquiladora Tijuanense, así como en el tráfico comercial regional. Esta instalación también da servicio a vehículos no comerciales y peatones. Una vez construidos los grandes equipamientos y la Garita, la zona este de Otay se ha ido convirtiendo en una de las más dinámicas de la Ciudad de Tijuana: Basta mencionar que en la última década la zona de Otay ha tenido una tasa de crecimiento poblacional del 7.45%, mayor al que presentó la ciudad en su conjunto, llegando en las zonas de ocupación al noreste a tasas de crecimiento del 153.33%.36

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Centro de estudios para el desarrollo urbano y vivienda “SUMA” S.C. (2005). Programa Parcial de Mejoramiento de la Mesa de Otay Este. Tijuana: IMPLAN.


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El crecimiento ha sido impulsado no sólo por la presencia de actividades industriales y por el dinamismo económico al cruce fronterizo, sino por la accesibilidad que otorga la presencia de vialidades importantes como el Boulevard Bellas Artes, el Boulevard Industrial y la autopista a Tecate, que aunque es de acceso controlado, ha posibilitado la ocupación de zonas de difícil acceso como la colonia Nido de las Águilas y la 10 de Mayo. En resumen, la zona este de Otay integra los contrastes presentes en la ciudad de Tijuana, incluyendo el gran dinamismo económico y de intercambio de bienes y servicios.

Mapa # 1, Área de Estudio

FUENTE: Instituto Municipal de Planeación (2005)


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3.2. Delimitación de la área de estudio, Mesa de Otay zona Este. Para efectos de esta investigación se consideró como punto de partida el polígono propuesto por el PDUCPT 2002-2025. Esta delimitación original fue modificada considerando elementos físicos reconocibles, como los límites de la Delegación Centenario, la estructura urbana y usos del suelo, así como el área de influencia primaria producto de la integración vial de las Garita Otay y la propuesta de la Garita Otay II. (Ver mapa # 2). La delimitación de la Delegación Centenario es la base de la división territorial y de la organización administrativa municipal, aunque el programa aplica sólo en una porción de su territorio. Con base en lo anterior el área de estudio se delimita de la siguiente forma: Inicia al Norte en el punto donde confluye el límite político-administrativo formado por el borde Internacional y el camino Bajada al Aeropuerto, sigue por la línea internacional hacia el oriente por el 1er eje Oriente Poniente hasta el punto ubicado en las coordenadas UTM 517,268.89 y 3602,588.74 donde cambia a dirección sur poniente por el límite físico delimitado por un camino de terracería, hasta llegar a la autopista Tijuana-Tecate. Desde este punto continúa hacia el poniente bordeando la autopista hasta llegar a la calle Mexicanidad en la colonia 10 de Mayo, donde continua por esta, hasta el cruce con la calle 25 de Septiembre para continuar hacia el sur oriente por la calzada de las Torres hasta la intersección con la calle de los Topógrafos para continuar hacia el sur poniente, bordeando las colonias: Zona industrial 430-A y la Ciudad Industrial teniendo estas colonias como límite sur del polígono, y continuando hasta la calle de Presidente Lázaro Cárdenas pasando por la calle de Noemí Chávez en la colonia Las Torres hasta llegar a la colonia Vista Alamar. Para continuar hacia el sur poniente hasta el entronque del Blvd. Las Torres y la calle de prolongación Av. de los Aztecas hacia el norponiente hasta la calle Blvd. de las Palmas donde continua hacia el sur poniente hasta el entronque con la calle Camino al Aeropuerto, bordeando las colonias de Bosque de las Araucarias, el límite del el Centro Comercial Otay y la Colonia de La Pechuga hacia el norte hasta donde la calle Camino Bajada al Aeropuerto cambia de nombre a Mar Bermejo hasta llegar a la frontera México-Americana donde es el punto de inicio ( Ver mapa # 2).


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El área tiene una superficie aproximada de 2,356.2 hectáreas, con 605 manzanas y alrededor de 17 mil lotes, representando el 62.2% de la superficie total de la Delegación Centenario. En la zona de estudio se ubican las colonias Garita de Otay, La Pechuga, Bosque de las Araucarias, Otay Constituyentes, Maestros Universitarios, Perimetral Norte, Nueva Tijuana Módulo de Otay, FOVISSTE I, FOVISSTE II, FOVISSTE V, Rinconada de Otay, Otay Delicias, Vista Alamar, Valle Vista I, Río Vista, Otay Tecnológico, Roberto de la Madrid, Parque Industrial Ejido Chilpancingo, Ejido Chilpancingo, Ciudad Industrial, Área Industrial 430-A, Anexa Magisterial, Magisterial, Las Torres, Rancho Escondido, Nido de las Águilas, Rinconada, 10 de Mayo, Granjas Familias Unidas, Xicoténcatl Leyva, Otay Galerías, Manuel Rivera Anaya, Plazas, Parque Industrial Tijuana.37

Mapa # 2, Zona de Estudio.

FUENTE: Elaboración propia a partir de Google Maps y datos del IMPLAN (2005)

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Instituto Municipal de Planeación (2005). PDUCPT 2002-2025. Tijuana: IMPLAN.


57.

58


3.3. Análisis del área de estudio, Mesa de Otay zona Este. La zona se caracteriza por su dinamismo económico, mismo que se ejemplifica por la tasa de crecimiento entre el año 1990 y 2000, que fue del 7.45% anual, muy por encima del crecimiento en Tijuana que para el mismo período fue de 4.94%. Una proporción importante (8.69%) del crecimiento de la ciudad en el período mencionado se ha asentado en la zona este de Otay. El continúo crecimiento poblacional y desarrollo económico de la Mesa de Otay Este conlleva el aumento de las demandas en materia de empleo, suelo, infraestructura, equipamiento urbano e infraestructura para la futura población. Con un escenario de crecimiento proyectado por el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana 2002-2025, donde plantea una población total de 2 millones 950 mil habitantes en la ciudad para el año 2025.38 Este escenario se concibe con el supuesto que el área de Mesa de Otay zona este, crecerá con una tasa del 4.77% anual tomando como partida el 2000 disminuyendo gradualmente su ritmo de desarrollo hasta llegar a una población total de 211,174 personas al año 2025, ocupando la totalidad del territorio de estudio. (Ver tabla 7).

TABLA 7. Crecimiento Mesa de Otay Este Año

Población

Incremento

Tasa anual (%)

Densidad

% respecto a

media (hab/ha)

Tijuana

33.3

6.49

2000

78,556

2004

99,026

20,470

5.96

42.0

6.81

2007

114,248

35,692

4.88

48.5

6.98

2010

129,346

50,790

4.22

54.9

7.05

2018

170,734

92,178

3.53

72.5

7.11

2025

211,174

132,618

3.08

89.6

7.16

Fuente: “SUMA” S.C. (2005) Programa Parcial de Mejoramiento de la Mesa de Otay Este. Tijuana, B.C.

38

Programa Parcial de Mejoramiento de la Mesa de Otay Este, (2005). PPMMOE 2004-2025. Tijuana: IMPLAN.


58.

59


Será hasta el año 2018, período en el que se considera que la zona absorberá el 7.74% del crecimiento demográfico de Tijuana, es decir, de los 1.19 millones de habitantes que crecerá la ciudad entre el año 2000 y el 2018, alrededor de 92 mil habitantes se ubicarán en la Mesa de Otay Este. Para el año 2018 en la zona de estudio habitará el 7.16% de la población total de Tijuana.

Mapa # 3, Colonias en la Zona de Estudio

FUENTE: Mapa v-3b PPMU-OE, (2005) IMPLAN, Tijuana B.C.

El área de estudio engloba 41 zonas homogéneas que a su vez representan 41 colonias. (Ver tabla 8)


59.

60


TABLA 8. Colonias, Mesa de Otay Este. #

ZONA HOMOGENEA

COLONIA

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41

4030 4029 4091 4068 4080 4081 4082 4035 4038 4067 4071 4052 4076 4025 4064 4058 4114 4098 4026 4104 4095 4078 4077 4089 4057 4033 4036 4037 4034 4079 4039 4086 4088 4087 4062 4110 4096 4045 4049 4051 4063

BOSQUE DE LAS ARAUCARIAS CENTRO COMERCIAL OTAY LA PECHUGA CAMPOS DEPORTIVOS GARITA DE OTAY GARITA INTERNACIONAL HOSPITAL DE LAS CALIFORNIAS PARQUE DE LA AMISTAD FOVISSSTE OTAY CONSTITUYENTES MAESTROS UNIVERSITARIOS RINCONADA OTAY LAS DELICIAS PLAZAS VISTA ALAMAR MANUEL RIVERA AMAYA PEGASO S.C.T. RIO VISTA RESIDENCIAL OTAY VISTA FOVISSSTE V FOVISSSTE II PLAZA OTAY OTAY GALERIAS XICOTENCATL LEYVA NUEVA TIJUANA PERIMETRAL NORTE ROBERTO DE LA MADRID C.B.T.I.S. UNIDAD DEPORTIVA ITT TECNOLOGICO CIUDAD INDUSTRIAL PARQUE INDUSTRIAL CHILPANCINGO EJIDO CHILPANCINGO MAGISTERIAL LAS TORRES SUR RANCHO ESCONDIDO NIDO DE LAS AGUILAS 10 DE MAYO GRANJAS DIVISION DEL NORTE ANEXA MAGISTERIAL

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Dirección de Catastro Municipal (2012), Tijuana, B.C.


60.

61

Maestría en desarrollo urbano En Mesa de Otay zona este, los usos preponderantes se caracterizan por ser de tipo industrial y habitacional respectivamente. (Ver mapa # 4). Con unos coeficientes de ocupación relativamente bajos (Ver mapa # 5). Mapa # 4, Usos predominantes en el Área de Estudio

FUENTE: Mapa v-2 PPMU-OE, (2005) IMPLAN, Tijuana B.C.

Mapa # 5, Coeficiente de ocupación de suelo en la Zona de Estudio

FUENTE: Mapa d-3b PPMU-OE, (2005) IMPLAN, Tijuana B.C.


61.

62


3.4. Como se definen los valores unitarios en Mesa de Otay zona este y que

actores intervienen. La Dirección de Catastro Municipal se encarga de integrar las propuestas de nuevos valores unitarios aplicables a los inmuebles de los sujetos obligados, que se presentan al Consejo Municipal de Catastro. Mediante la revisión de datos estadísticos de años anteriores, además de una somera investigación del tráfico inmobiliario en la zona de estudio, esto es debido a los limitados recursos económicos y de personal con que cuenta la dependencia. Con base al planteamiento del titular de la dependencia el Consejo de Catastro revisa la tabla de valores propuesta y se modifica si es necesario con el conocimiento del valor de zona que los consejeros aportan.

El Consejo Municipal de Catastro Inmobiliario es quien esta facultado para elaborar revisar y proponer los valores unitarios de suelo y construcción según lo establece el artículo 16 fracción II de la Ley de Catastro. Dicho Consejo es presidido por el Presidente Municipal o por quien el designe como su representante y fungirá como Secretario Técnico del mismo, siendo este el titular de la Dependencia del Catastro Municipal; se integrará con tres representantes de vecinos, colonos, propietarios y ejidatarios, que determine el reglamento correspondiente y con un representante de las siguientes dependencias y organizaciones: I.- Ayuntamiento. II.- Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas. III.- Cámara de Comercio. IV.- Cámara de la Industria de la Transformación. V.- Cámara de la Industria de la Construcción. VI.- Colegio de Ingenieros Civiles. VII.- Colegios de Arquitectos. VIII.- Colegio de Contadores Públicos. IX.- Colegio de Notarios Públicos. X.- Comisión Estatal de Avalúos.


62.


Propuesta por la Dirección de Catastro Municipal

Revisión y aprobación por el Consejo de Catastro Municipal

Retroalimentación

Proceso de asignación del valor catastral para el área de estudio Mesa de Otay zona Este.

Revisión y aprobación por la Comisión de Hacienda del Cabildo de la ciudad de Tijuana

Proceso Unilateral

63

Revisión y aprobación por la Comisión de Hacienda y Presupuesto del Congreso del Estado de Baja California.

Revisión y aprobación por el Gobernador del Estado de Baja California.

Publicación en el periódico Oficial del Estado de Baja California.

Una vez publicada la tabla de valores unitarios, en el periódico oficial de la federación, estos valores son utilizados como base para el cálculo del impuesto predial aplicable a los inmuebles de la zona de estudio.


63.

64


3.5. Zonas homogéneas del área de estudio. Durante la administración 2007-2010 el Ayuntamiento y el Colegio de Peritos Valuadores realizaron en 2008 un trabajo de actualización de valores catastrales de las diferentes zonas homogéneas de la ciudad para acercarlos a los valores de mercado. Además, se elaboró una tabla que contiene los valores unitarios de las diferentes tipologías (100) y calidades de construcción, se asignaron los valores a las construcciones en las zonas homogéneas. Este trabajo se presentó al Consejo Municipal de Catastro, después de revisarlo y aprobarlo pasó a formar parte del anexo técnico de la propuesta de valores catastrales de la Ley de Ingresos 2009. El planteamiento incluye por primera vez la inclusión del valor de las construcciones en el cálculo del valor fiscal de cada propiedad, siendo este el 20% de su valor estimado, la propuesta fue adicionar anualmente una porción del valor de la construcción hasta llegar al 100% tal y como lo establecen las leyes y normas vigentes, como se aplica en el resto de la República. Con base a esta propuesta se hacen ligeros ajustes a las tasas buscando lograr una mayor recaudación para fortalecer la economía municipal, acrecentando la posibilidad de dotar de más y mejores servicios públicos a la ciudadanía.39 (Ver gráfica # 5). Gráfica # 5, Histórico de recaudación municipal Tijuana, B.C.

Fuente: La Riqueza Territorial y el Impuesto Predial 2009, Tijuana: XIX H. Ayuntamiento. 39

XIX H. Ayuntamiento de Tijuana B.C. (2008). La Riqueza Territorial y el Impuesto Predial 2009. Tijuana: XIX H. Ayuntamiento


64.

65


Posteriormente en los años 2009 al 2011, por situaciones socio-económicas, los valores catastrales no sufrieron cambio, debido a la crisis financiera que había iniciado en el año 2008. Durante estos tres años los valores catastrales no se modifican, por lo tanto la recaudación municipal no aumenta por concepto de pago del impuesto predial. En el año 2012 inicia un paulatino ascenso económico con lo que se plantea la renovación de la tabla de valores catastrales. (Ver tabla 9). TABLA 9. Valores catastrales del 2008 al 2012 de Mesa de Otay zona Este. #

ZONA HOMOGENEA

COLONIA

2008

2009

2010

2011

2012

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41

4030 4029 4091 4068 4080 4081 4082 4035 4038 4067 4071 4052 4076 4025 4064 4058 4114 4098 4026 4104 4095 4078 4077 4089 4057 4033 4036 4037 4034 4079 4039 4086 4088 4087 4062 4110 4046 4045 4049 4051 4063

BOSQUE DE LAS ARAUCARIAS CENTRO COMERCIAL OTAY LA PECHUGA CAMPOS DEPORTIVOS GARITA DE OTAY GARITA INTERNACIONAL HOSPITAL DE LAS CALIFORNIAS PARQUE DE LA AMISTAD FOVISSSTE OTAY CONSTITUYENTES MAESTROS UNIVERSITARIOS RINCONADA OTAY LAS DELICIAS PLAZAS VISTA ALAMAR MANUEL RIVERA AMAYA PEGASO S.C.T. RIO VISTA RESIDENCIAL OTAY VISTA FOVISSSTE V FOVISSSTE II PLAZA OTAY OTAY GALERIAS XICOTENCATL LEYVA NUEVA TIJUANA PERIMETRAL NORTE ROBERTO DE LA MADRID C.B.T.I.S. UNIDAD DEPORTIVA ITT TECNOLOGICO CIUDAD INDUSTRIAL PARQUE INDUSTRIAL CHILPANCINGO EJIDO CHILPANCINGO MAGISTERIAL LAS TORRES SUR RANCHO ESCONDIDO NIDO DE LAS AGUILAS 10 DE MAYO GRANJAS DIVISION DEL NORTE ANEXA MAGISTERIAL

$ 488.00 $ 992.00 $ 930.00 $ 431.00 $ 907.00 $ 930.00 $ 896.00 $ 431.00 $ 1,083.00 $ 1,179.00 $ 1,133.00 $ 1,049.00 $ 901.00 $ 1,026.00 $ 499.00 $ 930.00

$ 536.00 $ 1,091.00 $ 1,023.00 $ 474.00 $ 997.00 $ 1,010.00 $ 985.00 $ 474.00 $ 1,191.00 $ 1,296.00 $ 1,246.00 $ 1,153.00 $ 991.00 $ 1,128.00 $ 548.00 $ 1,023.00

$ 536.00 $ 1,091.00 $ 1,023.00 $ 474.00 $ 997.00 $ 1,010.00 $ 985.00 $ 474.00 $ 1,191.00 $ 1,296.00 $ 1,246.00 $ 1,153.00 $ 991.00 $ 1,128.00 $ 548.00 $ 1,023.00

$ 536.00 $ 1,091.00 $ 1,023.00 $ 474.00 $ 997.00 $ 1,010.00 $ 985.00 $ 474.00 $ 1,191.00 $ 1,296.00 $ 1,246.00 $ 1,153.00 $ 991.00 $ 1,128.00 $ 548.00 $ 1,023.00

$ 1,500.00 $ 1,250.00 $ 1,230.00 $ 530.00 $ 1,130.00 $ 1,010.00 $ 1,040.00 $ 540.00 $ 1,200.00 $ 1,500.00 $ 1,700.00 $ 1,200.00 $ 1,060.00 $ 1,330.00 $ 730.00 $ 1,120.00 $ 700.00 $ 1,080.00 $ 730.00 $ 1,790.00 $ 1,150.00 $ 1,180.00 $ 1,250.00 $ 1,280.00 $ 1,080.00 $ 1,130.00 $ 830.00 $ 900.00 $ 650.00 $ 650.00 $ 1,290.00 $ 1,030.00 $ 1,150.00 $ 1,140.00 $ 900.00 $ 1,300.00 $ 440.00 $ 440.00 $ 590.00 $ 410.00 $ 600.00

NO EXISTIA

NO EXISTIA

NO EXISTIA

NO EXISTIA

$ 890.00 $ 488.00 $ 1,144.00 $ 1,015.00 $ 1,032.00 $ 1,043.00 $ 1,252.00 $ 884.00 $ 901.00 $ 686.00 $ 709.00 $ 482.00 $ 482.00 $ 1,043.00 $ 901.00 $ 1,071.00 $ 1,054.00 $ 714.00 $ 715.00 $ 306.00 $ 306.00 $ 454.00 $ 301.00 $ 425.00

$ 979.00 $ 536.00 $ 1,258.00 $ 1,116.00 $ 1,135.00 $ 1,147.00 $ 1,280.00 $ 972.00 $ 991.00 $ 754.00 $ 779.00 $ 530.00 $ 530.00 $ 1,147.00 $ 991.00 $ 1,150.00 $ 1,140.00 $ 785.00 $ 786.00 $ 336.00 $ 336.00 $ 499.00 $ 331.00 $ 467.00

$ 979.00 $ 536.00 $ 1,258.00 $ 1,116.00 $ 1,135.00 $ 1,147.00 $ 1,280.00 $ 972.00 $ 991.00 $ 754.00 $ 779.00 $ 530.00 $ 530.00 $ 1,147.00 $ 991.00 $ 1,150.00 $ 1,140.00 $ 785.00 $ 786.00 $ 336.00 $ 336.00 $ 499.00 $ 331.00 $ 467.00

$ 979.00 $ 536.00 $ 1,258.00 $ 1,116.00 $ 1,135.00 $ 1,147.00 $ 1,280.00 $ 972.00 $ 991.00 $ 754.00 $ 779.00 $ 530.00 $ 530.00 $ 1,147.00 $ 991.00 $ 1,150.00 $ 1,140.00 $ 785.00 $ 786.00 $ 336.00 $ 336.00 $ 499.00 $ 331.00 $ 467.00



65.

66


La crisis económica en México de 2008-2009 es la peor recesión económica de este país en 70 años.40 La cual esta relacionada directamente con la crisis ocurrida de manera simultánea en varios países alrededor del mundo y la desaceleración de Estados Unidos esta dependencia económica de México hacia su vecino del norte contribuyeron a aumentar los efectos de la crisis, y la menor recaudación por concepto de impuestos, generaron una reducción en los ingresos del Estado Mexicano. Habiendo menos dinero disponible en las arcas nacionales. Según datos del INEGI la inflación nacional en Diciembre 2008 a Agosto de 2011 fue del 9.15 %. (Ver gráfica # 6). Gráfica # 6, Inflación Nacional 2008-2012.

Fuente: Inflación 2011. INEGI: México.

40

Nájar R, (2009). México vive la peor crisis en 70 años. en BBC Mundo. Disponible en: http://www.bbc.co.uk/mundo/economia/2009/07/090702_0936_mexico_crisis_sao.shtml


66.

67


Resultados. Área Sistemas de información geográfica

67.

68


La Dirección de Catastro Municipal ha continuado paulatinamente con el proyecto actualización catastral, esto principalmente por la falta recursos de económicos y voluntad política, necesarios para contratar la realización de un trabajo como el que se inició en el año 2008 por el colegio de peritos valuadores, esto debido a la recesión financiera que ha afectado nuestro país. Derivado del análisis elaborado en capítulos anteriores y encuestas realizadas a actores clave que intervienen en la definición de la tabla de valores catastrales, se exponen a continuación los siguientes resultados: 4.1.- Técnicas de Valuación. En el capítulo 2, “Teoría del Valor” se describen los métodos de valuación de inmuebles, como el método de capitalización de rentas, método de comparación de mercado, método de reposición y el método residual, cada uno de ellos cumple una función en la determinación del valor catastral del inmueble, los métodos en comento están contenidos en la norma técnica de valuación y cartografía para el Estado de Baja California, publicada en el diario oficial el 27 de Septiembre de 2002. Al realizar la presente investigación se observo que los métodos de valuación aquí mencionados no son utilizados en la asignación del valor catastral a los inmuebles de la zona de estudio, los valores son aplicados por el Consejo de Catastro con base en la experiencia que los integrantes del consejo tienen respecto al valor posible de la zona homogénea que se está analizando, ya que en tres años no se ha realizado un estudio de mercado. 4.2.- Marco Legislativo. Lo importante en este apartado del marco legislativo es el cumplimiento del artículo 31, fracción IV de La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos donde establece que los mexicanos deben contribuir al gasto público a través de los impuestos, estos tributos deben de ser proporcionales, equitativos y estar constituidos en la ley. Tomando como punto de partida el impuesto predial, se considera que el valor de los inmuebles es una guía para determinar la capacidad de pago de su propietario. Derivado de lo anterior se puede establecer que una forma de dar cumplimiento al principio de equidad y proporcionalidad es hacerlo en función del valor de los inmuebles, esta acción debe observar también el artículo 75-BIS-A de la Ley de Hacienda del Estado de Baja California, donde describe que el valor catastral deberá ser equiparable con el valor de mercado. Área Sistemas de información geográfica

68.

69


En el área de estudio Mesa de Otay zona este, los preceptos que se mencionan anteriormente no se logra darles cumplimiento por la falta de un proceso valuatorio apropiado, contraviniendo las leyes antes señaladas. Este incumplimiento de las autoridades competentes al caso puede llegar a propiciar la restitución de las contribuciones además de la aplicación de la tasa de menor valor en la tabla de valores catastrales para el ejercicio fiscal vigente. 4.3.- Gestión Catastral. La gestión catastral es de competencia local, así lo establece el artículo 115 constitucional, derivándose de esta norma las diferentes acciones en la gestión y aplicación del valor catastral analizadas en el capítulo 2 de este documento, donde se señalan los diferentes ámbitos de actuación que estas conllevan, la esfera tributaria y la esfera de gestión, estas acciones efectuadas por institutos catastrales y registrales de otros estados como Hermosillo Sonora y Mérida Yucatán se han conformado en modelos de gestión catastral apegados a los preceptos de ley, suscitando un aumento en la recaudación por concepto de pago del impuesto predial. Las acciones que el Catastro Municipal de Tijuana realiza no incluyen la esfera tributaria y la de gestión (Ver gráfica # 2, p. 46), ya que con referencia a la esfera tributaria Catastro no está facultado para hacer el cobro del impuesto predial, ninguna de las leyes municipales o estatales le confiere personalidad jurídica para ejercerlo, solo puede identificar a quien cobrarle y establecer ¿cuanto cobrarle? a través de la determinación del valor unitario. En cuanto respecta a la esfera de gestión, la actualización está rezagada por la falta de recursos económicos como se menciona al inicio de este capítulo, sin poder ofrecer los servicios mejorados contenidos en la esfera de gestión ya que recae en la misma problemática referente a la modernización catastral. La base del catastro es su cartografía y la información adosada a la misma que es esencial en los planes estratégicos municipales y proyectos de inversión. El Catastro de Tijuana no utiliza actualmente un modelo de gestión catastral definido, cuenta con elementos individuales para las tareas diarias propias de la dependencia como es el “SIG”, que es una herramienta de ubicación y consulta únicamente Diseñado en el departamento de informática. (Ver gráfica # 6).


69.

70


El “SIAU” es el sistema de administración alfanumérica del padrón catastral (Ver gráfica # 7). En este sistema es donde se efectúan todos los trámites que ofrece la dependencia de Catastro, como son, la asignación de claves catastrales a nuevos propietarios, cambios de nombre, cambios de tasa y movimientos administrativos. Estos sistemas SIAU y SIG no están vinculados entre sí de manera que puedan formar parte de un modelo de gestión catastral. Gráfica # 7, Sistema de consulta “SIG”


Gráfica # 8, Sistema de administración alfanumérica “SIAU”



70.

71


4.4.- Entrevistas. Las entrevistas realizadas se motivaron en el interés de obtener información referente al tema objeto de esta tesis, “El valor catastral, gestión y aplicación”, dirigidas a los actores encargados en definir los valores catastrales que se aplican a los inmuebles de los sujetos obligados a contribuir en el gasto público a través del pago del impuesto predial, a estos contribuyentes se les aplico otra encuesta con el propósito de indagar ¿que conocimiento tienen de los procesos que se realizan para determinar el valor de su propiedad? Todas las encuestas se realizaron en la Dirección de Catastro Municipal de Tijuana a los contribuyentes que asisten a realizar trámites referentes a su propiedad. Se utilizó el método de investigación social con base en una entrevista estructurada y un muestreo no probabilístico. TABLA 10. Ficha Técnica de las entrevistas realizadas. TIPO

ALCANCE

Agentes Clave

6

Contribuyente

25

Tamaño

31

Ámbito

Dirección de Catastro, Tijuana

Procedimiento de muestreo

Muestreo no probabilístico de muestra intencionada

Modelo de Cuestionario

Entrevista, realizada por un entrevistador cara a cara

Fecha de entrevistas

Realizadas del 6 al 10 de Agosto de 2012

Fuente: Elaboración propia

TABLA 11. Agentes clave entrevistados, miembros del Consejo de Catastro. #

Nombre

Empresa

Puesto

1

Ing. Mario Zepeda Herrera

Dirección de Catastro Municipal

Director de Catastro

2

Ysmael Yagües Ames

Misión de San Miguel Arcángel

Propietario Rural

3

Ing. Miguel Ángel Grajeda Guzmán

INDEPLAN S.A. DE C.V.

Administrador

4

Cpc. Manuel Bañuelos Pérez

Bañuelos y Cía. Consultores

Director

5

José Luis Aguilar Marco

B.C. Bienes Raíces

Administrador

6

Ing. Oscar A. Lepe Peralta

COAS. S.C.

Director



71.

72

Maestría en desarrollo urbano Los agentes clave que se consultaron son miembros del consejo de catastro representando los diferentes organismos e instituciones distintivas de la sociedad, a los cuales se presentaron las siguientes preguntas: TABLA 12. Entrevista a agentes clave.

Agente Clave Nombre

Pregunta ¿Cual considera usted la mejor forma de determinar el valor unitario de un terreno? Con un buen banco de datos de las operaciones de compraventa

1


2

Ysmael Yagues Ames

De acuerdo a lo que produce

3


mediante un análisis comparativo del mercado ajustado por los factores correspondientes

4


Con los métodos y técnicas de valuación que existen al respecto

5


Mediante investigación de mercado en la zona y/o zonas semejantes.

6


Valor de mercado homologado

Nombre

¿Cual considera usted la mejor forma de determinar el valor unitario de una construcción?

1


Con una valuación directa

2

Ysmael Yagues Ames

De acuerdo a los materiales usados

3


4


5


6


Nombre

Calcular el valor de reposición como nuevo (vrn) por cada tipo y calidad de construcción luego demeritarlo por su edad y estado de conservación Mediante la definición de lo que cuesta construirlo con base en todos sus elementos que lo integran Analizando calidad de construcción, tipo de construcción, estado de conservación, vida útil y análisis de las construcciones en la zona Valor físico o directo, demeritado por edad y estado de conservación. ¿Como fundamentaría usted la tasa aplicable al valor catastral? Aplicando el principio constitucional de equidad y además deberán estar sujetos a las políticas del desarrollo urbano

1


2

Ysmael Yagues Ames

En proporción a su actividad y rentabilidad

3


En función del uso del predio y su relación con el pducpt. Pueden aplicarse tasas diferenciadas para estimular ciertos usos o desalentar otros.

4


En teoría es obligación de los mexicanos contribuir al gasto público, por lo tanto si el gasto público municipal

5


Relacionándola con el valor verdadero de las propiedades (valor de mercado) entre mas se obtenga el valor real actual menor debería ser la tasa para hacerla equitativa.

6


A través de un análisis político de la situación económica


72.

73


Agente Clave

Pregunta

Nombre

¿Que metodología considera usted adecuada para la valoración masiva?

1


Por bandas de valor o' frente de calle

2

Ysmael Yagues Ames

Ponerlo a consideración del Consejo de Catastro

3


Igual al sistema actual, con mayor información del mercado inmobiliario

4


El costeo individual de construcciones por tipo de construcción, y considerar también factor de demerito por uso, para estas y para los terrenos el valor de mercado, promedio ponderado

5


Una metodología profesional probada, contratando a empresas dedicadas a ese tipo de trabajos y que cuenten con el equipo necesario.

6


A base de cartografía y fotogrametría y establecer valores tipo de construcción y de los predios divididos en zonas homogéneas.

Nombre

¿Considera usted que la utilidad de las zonas homogéneas sigue vigente, o` se debería de utilizar otra metodología? Debe de adecuarse a la situación actual del desarrollo urbano local y hacerlas mas congruentes con el entorno urbano

1


2

Ysmael Yagues Ames

Considero que siguen vigentes


En general si funciona así, es además sencillo equiparar z.h. a colonias. Habrá que revisar algunas zonas para decidir si se subdividen, en zonas suburbanas si convendría aplicar métodos residuales para valuar cada terreno y evitar el tema de los deméritos

4


En última instancia deberíamos llegar a avalúos individuales de las propiedades pero seria costoso como ciudad. También se ha mencionado la autoevaluación como una opción

5


Se debería utilizar la metodología de mercado resultando esta del estudio profesional de valores de los inmuebles.

6


Sigue vigente

3



73.

74


Como resultado del análisis a la información obtenida en las encuestas aplicadas a los personajes encargados de definir el valor catastral aplicable a los inmuebles de la zona objeto de estudio, se hacen evidentes las coincidencias en los criterios referentes a la forma de como fijar el valor unitario. TABLA 13. Entrevista a agentes clave. #

PREGUNTA

RESPUESTA

#

R

#

1

¿Cuál considera usted la mejor forma de determinar el valor unitario de un predio?

Estudio de mercado

4

Otro

2

2

¿Cual considera usted la mejor forma de determinar el valor unitario de una construcción?

Valuación directa

6

Otro

0

3

¿Cómo fundamentaría usted la tasa aplicable al valor catastral?

Preceptos de ley

3

Otro

3

4

¿Qué metodología considera usted adecuada para la valoración masiva?

Zonas homogéneas

4

Otro

2

5

¿Considera usted que la utilidad de las zonas homogéneas sigue vigente, o` se debería de utilizar otra metodología?

Sigue vigente

4

Otro

2

Coincidencia

%

70

30


Gráfica # 9, Resultados de encuestas a agentes clave. 7 Coincidencias

6

Otros

5 4 3 2 1 0 Estudio de mercado

Valuación directa

Preceptos de ley Zonas homogéneas

Sigue vigente

Fuente: Elaboración propia con base a datos de encuestas

Esta compatibilidad de criterios expresa que los bienes inmuebles deben ser valuados con las técnicas de valuación ya existentes en el ámbito de la valuación catastral, las cuales se documentan en el apartado de teoría del valor de esta investigación, de igual forma se hace mención a cumplir con los preceptos de equidad y proporcionalidad, disposiciones contenidas en la Constitución Política Mexicana, artículo 31 fracción IV.


74.

75


Las encuestas realizadas a los contribuyentes se llevaron a cabo en el área de trámites de la dependencia de Catastro mediante un entrevistador con el siguiente cuestionario: TABLA 14. Cuestionario a contribuyentes NOMBRE:

EDAD:

RESPUESTA

1

¿Sabe usted que hace Catastro?

SI

NO

2

¿Sabe usted que es el valor fiscal?

SI

NO

3

¿Sabe usted que es el valor catastral?

SI

NO

4

¿Sabe usted que cada año se ajustan los valores?

SI

NO

5

¿Sabe usted que es el impuesto predial?

SI

NO

6

¿Sabe usted cuanto vale su propiedad?

SI

NO


De las 25 encuestas aplicadas se obtuvieron los siguientes resultados: TABLA 15. Resultado de edades. EDAD De 20 a 30 años De 30 a 40 años De 40 a 50 años De 50 a 60 años Total

# 5 7 8 5 25

SEXO 5M-0H 3M-4H 4M-4H 2M-3H 14M-11H

TABLA 16. Resultado de encuesta. #

PREGUNTA

SI

NO

1

¿Sabe usted que hace Catastro?

17

8

2

¿Sabe usted que es el valor fiscal?

12

13

3

¿Sabe usted que es el valor catastral?

16

9

4

¿Sabe usted que cada año se ajustan los valores?

20

5

5

¿Sabe usted que es el impuesto predial?

21

4

6

¿Sabe usted cuanto vale su propiedad?

13

12



75.

76


Gráfica # 10, Resultados de encuestas a contribuyentes. 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

84%

80% 68%

64% 48%

52%

32%

52%

48%

36%

SI

20%

16%

NO ¿Sabe usted ¿Sabe usted ¿Sabe usted ¿Sabe usted que hace que es el valor que es el valor que cada año Catastro ? fiscal ? catastral ? se se ajustan los valores?

¿Sabe usted ¿Sabe usted que es el cuanto vale su impuesto propiedad ? predial ?


Con la información resultante de las encuestas a los contribuyentes se deduce que el 65% de estos tiene el conocimiento básico referente al valor de los inmuebles y con esto es posible iniciar un programa informativo sobre los elementos que componen el impuesto predial, derechos y obligaciones que están constituidos en las leyes municipales y estatales para que en una segunda fase se pudiera proponer al cabildo, siendo el beneficiario quien declare el valor de su propiedad. 4.5.- Sistema de información geográfica. Con la obtención de la cartografía del área de estudio Mesa de Otay zona este, se logro determinar el uso predominante y sus porcentajes con relación al polígono total. (Ver tabla 17) TABLA 17. Distribución de usos de suelo. #

USO

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Baldíos Comercial Equipamiento Habitacional Infraestructura Industrial Rústico Servicios Natural Vialidades Área total del Polígono

Superficie total (ha)

%

227.67 72.66 184.1 470.34 6.2 370.83 70.25 25.46 547.56 381.13 2356.20

9.66 3.08 7.81 19.96 0.26 15.74 2.98 1.08 23.24 16.18 100.00



76.


Gráfica # 11, Distribución de usos del suelo. 600 500 400 300 200 100 Vialidades

Natural

Servicios

Rústico

Industrial

Infraestructura

Habitacional

Equipamiento

Comercial

0 Baldios

77


De aquí se desprende que el uso habitacional e industrial son los que predominan en Mesa de Otay zona este, continuando con el uso comercial y lotes baldíos, a este tipo de se requiere asignarle un valor de terreno y uno de construcción utilizando las técnicas de valuación presentadas en este documento además de exponer la viabilidad de utilizar el índice nacional de precios al consumidor (INCP) como factor de actualización de valores catastrales.

4.6. Análisis FODA. Con la finalidad de llevar a cabo un diagnóstico de la situación que prevalece en la zona de estudio se realiza un análisis FODA, esta herramienta permitirá identificar las debilidades y fortalezas que conciernen al proyecto, además de reconocer cuales son las amenazas que lo podrían afectar, y que oportunidades tiene a su alcance, con lo cual se podrá conformar un cuadro de la situación actual del proyecto en cuestión, y así obtener un diagnóstico preciso que permita, en función de ello, tomar decisiones acordes con los objetivos formulados. (Ver gráfica # 12 y 13).


77.

78


Gráfica # 12, Fortalezas.

AMENAZAS

MATRIZ FODA

OPORTUNIDADES

A1: INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES A2: CARENCIA DE EQUIPO DE TRABAJO ( CAMARAS Y VEHICULOS)

O2: CARTOGRAFIA BASICA EXISTENTE

A3: DECISION UNILATERAL POR EL CONGRESO AL FIJAR LA TABLA DE VALORES CATASTRALES

O3: INTERES POLITICO POR CONOCER EL VALOR DE LA CIUDAD

A4: ACTUALMENTE NO SE PUEDE HACER UNA PROYECCION CONFIABLE DE RECAUDACION POR PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL

O4: EL 65% DE LOS CONTRIBUYENTES CONOCE EL VALOR DE SU PROPIEDAD

A5: ASENTAMIENTOS IRREGULARES

EJE ADMINISTRATIVO

O1: PARTICIPACION DE JOVENES DE SERVICIO SOCIAL

A6: AVALUOS DE REFERENCIA INSUFICIENTES

O5: EL 70% DEL CONSEJO DE CATASTRO COINCIDE EN QUE SE TIENE QUE RESTRUCURAR COMO SE DETERMINA EL VALOR UNITARIO O6: EXISTE UNA VALUACION DEL AÑO 2008 COMO REFERENCIA

A7: BASE CATASTRAL DESACTUALIZADA

O7: IDENTIFICACION DE TRAFICO INMOBILIARIO

A8: CRECIMIENTO DE LA POBLACION

O8: INTERES DE LOS ORGANISMOS PRIVADOS POR QUE SE ESTABLESCA UN SISTEMA DE VALUACION DE INMUEBLES O9: UTILIZACION DEL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

FORTALEZAS F1: VALOR CATASTRAL CONFIABLE Y FUNDAMENTADO

F2: ES UNA VALORACION MASIVA INTERMEDIA

F3: UTILIZACION DE TECNOLOGIAS EXISTENTES

F4: METODOLOGIA SENCILLA Y ESTRUCTURADA F5: ACTUALIZACION CONTINUA DE VALORES Y USOS DE SUELO

ESTRATEGIAS DEFENSIVAS F1/A1:ED1. IMPLEMENTAR UNA METODOLOGIA CON BASE EN LA NORMA TECNICA DE VALUACION DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA CON LA FINALIDAD DE REDUCIR LA INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES AL GENERAR LOS VALORES CATASTRALES DE MANERA CONFIBLE Y JUSTA. F3/A2:ED2. UTILIZAR PROGRAMAS COMO ARCGISEXPLORER Y GOOGLE MAPS PARA IDENTIFICAR PREDIOS Y CONSTRUCCIONES, REDUCIENDO EL USO DE EQUIPO Y TIEMPO REQUERIDO PARA REALIZAR DICHAS TAREAS F8/A3:ED3. PRESENTAR AL CONGRESO LA TABLA DE VALORES CREADA A PARTIR DE LA METODOLOGIA UTILIZADA Y SUS FUNDAMENTOS CON LOS QUE PUEDAN TOMAR UNA DECISIÓN ACERTADA F5/A4:ED4. CREAR UN SISTEMA DE VERIFICACION EN TIEMPO REAL DEL ESTADO QUE GUARDAN LOS VALORES CATASTRALES F5/A5:ED5. CREAR UNA BASE DE DATOS CON LA INFORMACION OBTENIDA DE LOS NUEVOS ASENTAMIENTOS

F6: TABLA DE VALORES PARA EL PROXIMO F9/A6:ED6 IMPLEMENTAR TECNICAS DE EJERCICIO FISCAL SE GENERA DE FORMA MUESTREO E IDENTIFICAR EL NUMERO MINIMO AUTOMATICA CONFIABLE DE AVALUOS POR ZONA HOMOGENEA F7: UTILIZACION DE VALORES DE MERCADO F8: ELIMINACION DE FACTORES SUBJETIVOS AL DETERMINAR EL VALOR UNITARIO F9: UTILIZACION DE TECNICAS DE MUESTRO

F7/A7:ED7. APROVECHAR LA INFORMACION DEL TRAFICO INMOBILIARIO PARA ACTUALIZAR LOS VALORES CATASTRALES F2/A8:ED8. UTILIZACION DE LAS TECNICAS DE VALORACION MASIVA PARA DEFINIR LOS VALORES DE LOS NUEVOS ASENTAMIENTOS

ESTRATEGIAS OFENSIVAS F9/O1:EO1. APROVECHAR LOS JOVENES DE SERVICIO SOCIAL PARA HACER LAS MUESTRAS DE CAMPO UTILZADAS PARA DETERMINAR LOS VALORES UNITARIOS DE LAS ZONAS HOMOGENEAS

F5/O2:EO2. UTILIZAR LA CARTOGRAFIA EXISTENTE COMO BASE PARA LA ACTUALIZACION DE VALOR Y USO DE SUELO. F5/O3:EO3. OBTENER RECURSOS ECONOMICOS PARA ESTABLECER UN DEPARTAMENTO DE VALUACION CON EL QUE SE PUEDA CUMPLIR LO QUE ESTABLECE EL ARTÍCULO 12 DE LA LEY DE CATASTRO F9/O4:EO4. APROVECHAR EL CONOCIMIENTO DE LOS CONTRIBUYENTES PARA AGILIZAR LA TAREA DE MUESTREO EN CAMPO. F1/O5:EO5. CONSEGUIR LA APROBACION DEL CONSEJO PARA ESTABLECER UNA NUEVA METODOLOGIA EN LA DETERMINACION DEL VALOR UNITARIO. F2/O6:EO6. UTILIZAR DATOS DEL AVALUO DEL AÑO 2008 COMO MARCO DE REFERENCIA DEL NUEVO VALOR CATASTRAL. F3/O7:EO7. CREAR UNA BASE DE DATOS CON LA UBICACION DE LAS TRANSACCIONES INMOBILIARAS PARA PODER REPRESENTARLAS EN UN MAPA TEMATICO F8/O8:EO8. ESTABLECER MECANISMOS PARA LA DETERMINACION DEL VALOR UNITARIO CON BASE CIENTIFICA Y FUNDAMENTADOS EN LAS LEYES F7/O9:EO8. UTILIZAR EL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR EN CASOS DONDE NO EXISTA INFORMACION DE AVALUOS

Fuente: Elaboración propia.


78.

79


Gráfica # 13, Debilidades.

AMENAZAS

MATRIZ FODA

OPORTUNIDADES

A1: INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES A2: CARENCIA DE EQUIPO DE TRABAJO ( CAMARAS Y VEHICULOS) A3: DECISION UNILATERAL POR EL CONGRESO AL FIJAR LA TABLA DE VALORES CATASTRALES A4: ACTUALMENTE NO SE PUEDE HACER UNA PROYECCION CONFIABLE DE RECAUDACION POR PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL A5: ASENTAMIENTOS IRREGULARES A6: AVALUOS DE REFERENCIA INSUFICIENTES

EJE ADMINISTRATIVO

A7: BASE CATASTRAL DESACTUALIZADA A8: CRECIMIENTO DE LA POBLACION

O1: PARTICIPACION DE JOVENES DE SERVICIO SOCIAL O2: CARTOGRAFIA BASICA EXISTENTE O3: INTERES POLITICO POR CONOCER EL VALOR DE LA CIUDAD O4: EL 65% DE LOS CONTRIBUYENTES CONOCE EL VALOR DE SU PROPIEDAD O5: EL 70% DEL CONSEJO DE CATASTRO COINCIDE EN QUE SE TIENE QUE RESTRUCURAR COMO SE DETERMINA EL VALOR UNITARIO O6: EXISTE UNA VALUACION DEL AÑO 2008 COMO REFERENCIA O7: IDENTIFICACION DE TRAFICO INMOBILIARIO O8: INTERES DE LOS ORGANISMOS PRIVADOS POR QUE SE ESTABLESCA UN SISTEMA DE VALUACION DE INMUEBLES O9: UTILIZACION DEL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

DEBILIDADES D1: FALTA PERSONAL CAPACITADO

D2: PERSONAL AUXILIAR ES EVENTUAL, REQUIERE CAPACITACION CONTINUA

D3: SE OCUPAN DOS HORAS PARA COMPLETAR UNA MUESTRA

D4: NO ES UN MODELO DE GESTION COMPARABLE AL DE HERMOSILLO O MERIDA

D5: DEPENDE DEL NUMERO DE AVALUOS DISPONIBLES EN LA ZONA D6: FALTA DE PARTICIPACION DE INSTITUCIONES Y AGRUPACIONES INVOLUCRADAS EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES D7: LA UTILIZACION DE TECNICAS DE MUESTRO REQUIERE UN PORCENTAJE DE CONFIABILIDAD Y UN INDICE DE ERROR ALTO PARA QUE SEA ACEPTABLE.

ESTRATEGIAS SUPERVIVENCIA D5/A1:ES1. DISEÑAR UN FOLLETO INFORMATIVO QUE FOMENTE LA PARTICIPACION DEL CONTRIBUYENTE EN LAS ENCUESTAS D1-D2/A2:ES2. REALIZAR ACUERDOS CON ORGANISMOS PRIVADOS PARA DOTAR DE EQUIPO Y CAPACITACION AL PERSONAL QUE REALIZA LAS MUESTRAS. D6/A3:ES3. INVOLUCRAR A LAS INSTITUCIONES Y AGRUPACIONES CIVILES A QUE APOYEN LA INSTALACION DE UN MODELO DE GESTION CON FUNDAMENTOS LEGALES. D5/A4:ES4.CREAR UN CONVENIO DE COOPERACION CON LOS CORREDORES INMOBILIARIOS PARA QUE APORTEN SU INFORMACION DE LAS TRANSACCIONES COMERCIALES.

ESTRATEGIAS REORIENTACIÓN D3/O1:ER1. PROCURAR MAYOR NUMERO DE ESTUDIANTES DE SERVICIO SOCIAL Y REDUCIR TIEMPOS DE ENCUESTA. D3/O2:ER2. ELABORAR CEDULA DE IDENTIFICACION CATASTRAL PARA MUESTRA DE CAMPO D6/O3:ER3. PLANTEAR CONVENIO DE INTERCAMBIO DE INFORMACION CON LA TESORERIA MUNICIPAL PARA QUE PROPORCIONEN DATOS DE LOS TRASLADOS DE DOMINIO. D7/O4:ER4. INCENTIVAR LA PARTICIPACION DE LOS CONTRIBUYENTES PARA LOGRAR UN MUESTRO CONFIABLE, A TRAVÉS DE UN PROGRAMA DE INDUCCIÓN INFORMATIVA EN CAMPO.

D7/A5:ES5. EMPLEAR TECNICAS DE VALORACION MASIVA Y MUESTREO PARA DEFINIR LAS ZONAS HOMOGENEAS Y SU VALOR.

D6/O5:ER5. CONVENCER A LAS INSTITUCIONES Y AGRUPACIONES CIVILES DE LA NECESIDAD DE ESTABLECER UN MODELO DE GESTION CONFIABLE, COMPARANDO EL MODELO ACTUAL, CON EL PROPUESTO Y LA REPERCUSIÓN ECONÓMICA

D5/A6:ES6. APLICACION DEL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR PARA ACTUALIZAR LOS VALORES CATASTRALES

D5/O5:ER6. REVISAR INFORMACION DEL AVALUO DEL AÑO 2008 PARA VER EL COMPORTAMIENTO DE LAS ZONAS HOMOGENEAS.

D4/A7:ES7. REESTRUCTURAR LA BASE DE DATOS PARA ABRIR LOS CAMPOS NECESARIOS PARA LA ACTUALIZACION

D6/O8:ER7. ORGANIZAR REUNIONES ENTRE LOS ORGANISMOS PRIVADOS, AGRUPACIONES CIVILES E INSTITUCIONES PARA CREAR CONVENIOS DE COOPERACION.


Siguiendo con la misma temática, la misma herramienta se utiliza para analizar el aspecto legislativo. (Ver gráfica # 14 y 15).


79.

80


Gráfica # 14, Fortalezas.

AMENAZAS

OPORTUNIDADES

A1: INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES

MATRIZ FODA

A2: AMPAROS Y DEMANDAS POR VIOLACION A LAS LEYES A3: PRESCRIPCION DE TERRENOS Y EXIGENCIA DE REGISTRO A4: LA LEY DE INGRESOS CAMBIA CADA AÑO A5: ASENTAMIENTOS IRREGULARES

EJE LEGISLATIVO

A6: VIOLACION AL ARTÍCULO 31 FRACCIÓN V DE LA COSTITUCIÓN POLITICA MEXICANA A7: EL CABILDO SIGUE UTILIZANDO PARA EL PRIMER TRIMESTRE DEL EJERCICIO FISCAL LA TABLA DE VALORES DEL AÑO 2009

FORTALEZAS

O1: PARTICIPACION DE LA CONSEJERIA JURIDICA O2: INTERES POR CREAR UNA UNIDAD DE VALUACION O3: INTERES POLITICO POR EVITAR AMPAROS Y DEMANDAS O4: CONSEJO DE CATASTRO COINCIDE EN QUE SE DEBEN CUMPLIR CON LOS PRECEPTOS DE LEY O5: EL COTRIBUYENTE TIENE CONOCIMIENTO DE LOS CAMBIOS QUE SE REALIZAN CADA AÑO A LA LEY DE INGRESOS O6: EXISTE UNA VALUACION DEL AÑO 2008 COMO REFERENCIA O7: PARTICIPACION DE JOVENES POR EGRESAR DE LA CARRERA DE LEYES

ESTRATEGIAS DEFENSIVAS

ESTRATEGIAS OFENSIVAS

F1: GARANTIZA UN VALOR CATASTRAL BASADO EN LEYES Y REGLAMENTOS

F2/A1:ED1. INFORMAR AL CONTRIBUYENTE DE LAS LEYES, NORMAS Y PROCEDIMIENTOS QUE SE UTILIZAN EN LA DETERMINACION DEL VALOR CATASTRAL MEDIANTE FOLLETOS O COMUNICACION DIRECTA CON LOS REPRESENTANTES DE LA DEPENDENCIA DE CATASTRO

F5/O1:EO1. APROVECHAR LA PARTICIPACION DE LA CONSEJERIA JURIDICA PARA FUNDAMENTAR LAS DECISIONES DEL CONSEJO DE CATASTRO AL VALIDAR LA NUEVA TABLA DE VALORES CATASTRALES

F2: METODOLOGIA CONSTITUIDA EN LA NORMA TECNICA DE VALUCION DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA

F1/A2:ED2. PROPORCIONAR AL DEPARTAMENTO JURIDICO ANALISIS DETALLADO DE LOS PROCEDIMIENTOS REALIZADOS AL DETERMINAR EL VALOR UNITARIO Y LAS LEYES EN QUE SE FUNDAMENTAN PARA QUE TENGAN ELEMENTOS DE DEFENSA

F2/O2:EO2. ORGANIZAR REUNIONES CON EL CONSEJO DE CATASTRO Y EL CABILDO PARA ESTABLECER LAS BASES DE LA UNIDAD DE VALUACION CON LA CUAL SE LOGRE GENERAR UNA TABLA DE VALORS CONFIABLE Y CON FUNDAMENTO JURIDICO

F3: DAR CUMPLIMIENTO AL ARTÍCULO 2 DE LA LEY DE CATASTRO MANTENIENDO EL INVENTARIO ACTUALIZADO

F3/A3:ED3. CONSULTAR DE FORMA INMEDIATA LA PROCEDENCIA DE LA PRESCRIPCION Y SITUCION JURIDICA DEL MISMO, CON LO QUE SE PODRA PROCEDER O REBOCAR LA ASIGNACION DE REGISTRO

F3/O3:EO3. OBTENER RECURSOS ECONOMICOS PARA ESTABLECER UN DEPARTAMENTO DE VALUACION CON EL QUE SE PUEDA CUMPLIR LO QUE ESTABLECE EL ARTÍCULO 12 DE LA LEY DE CATASTRO

F4: UTILIZACION DE LOS CONCEPTOS DEFINIDOS EN EL ARTÍCULO 5 DE LA LEY DE CATASTRO

F5/A4:ED4. PROPORCIONAR AL CONSEJO DE CATASTRO LA INFORMACION ACTUALIZADA DE LA BASE CATASTRAL, CON LA CUAL PUEDAN CUMPLIR SU FUNCION AL VALIDAR LA NUEVA TABLA DE VALORES PARA EL PROXIMO EJERCICIO FISCAL

F4/O4:EO4. APROVECHAR LA UNANIMIDAD DEL CONSEJO DE CATASTRO PARA IMPLANTAR UNA METODOLOGIA BASADA EN LAS LEYES Y REGLAMENTOS CON LA CUAL SE EVITEN LAS DEMANDAS POR LA VIOLACION ADICHAS LEYES

F5: APOYO AL CONSEJO DE CATASTRO SEGUN ARTÍCULO 16 DE LA LEY DE CATASTRO

F5/A5:ED5. GARANTIZAR QUE LA DETERMINACION DE LOS NUEVOS VALORES CATASTRALES SEAN REALIZADOS CON FUNDAMENTO EN LO ESTABLECIDO EN LA LEY DE CATASTRO INMOBILIARIO

F6/O5:EO5. REALIZAR REUNIONES CON LOS COLONOS DE LAS ZONAS HOMOGENEAS PARA QUE APORTEN INFORMACION DE LOS INMUEBLES REPRESENTATIVOS DEL LUGAR Y SE PUEDA DEFINIR UN VALOR CATASTRAL CONFIABLE

F6: PRINCIPIO DE EQUIDAD AL DEFINIR LAS ZONAS HOMOGENEAS

F6/A6:ED6 APLICAR TECNICAS DE MUESTREO CON LA FINALIDAD DE IDENTIFICAR INMUEBLES CON CARACTERISTICAS SIMILARES QUE PUEDAN DEFINIR UNA ZONA HOMOGENEA CON IGUALDAD DE SITUACION TRIBUTARIA

F1/O6:EO6. UTILIZAR DATOS DEL AVALUO DEL AÑO 2008 COMO FUNDAMENTO DE UNA TABLA DE VALORES VALIDADA POR EL CONGRESO DEL ESTADO

F7: CUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 12 DE LA LEY DE CATASTRO AL EFECUAR AVALUOS DE LOS BIENES INMUEBLES

F7/A7:ED7. APROVECHAR LA INFORMACION DE LOS AVALUOS CATASTRALES COMO FUNDAMENTO PARA QUE SE UTILICE LA TABLA DE VALORES VIGENTE

F7/O7:EO7. INVOLUCRAR A LOS JOVENES DE SERVICIO SOCIAL PARA DAR ASESORIA JURIDICA A LOS CONTRIBUYENTES REFERENTE AL VALOR DE SU INMUEBLE Y RESPONSABLIDAD TRIBUTARIA



80.

81


Gráfica # 15, Debilidades.

MATRIZ FODA

AMENAZAS

OPORTUNIDADES

A1: INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES A2: AMPAROS Y DEMANDAS POR VIOLACION A LAS LEYES A3: PRESCRIPCION DE TERRENOS Y EXIGENCIA DE REGISTRO

O1: PARTICIPACION DE LA CONSEJERIA JURIDICA O2: INTERES POR CREAR UNA UNIDAD DE VALUACION O3: INTERES POLITICO POR EVITAR AMPAROS Y DEMANDAS O4: CONSEJO DE CATASTRO COINCIDE EN QUE SE DEBEN CUMPLIR CON LOS PRECEPTOS DE LEY O5: EL COTRIBUYENTE TIENE CONOCIMIENTO DE LOS CAMBIOS QUE SE REALIZAN CADA AÑO A LA LEY DE INGRESOS O6: EXISTE UNA VALUACION DEL AÑO 2008 COMO REFERENCIA

A4: LA LEY DE INGRESOS CAMBIA CADA AÑO A5: ASENTAMIENTOS IRREGULARES

EJE LEGISLATIVO FORTALEZAS

A6: VIOLACION AL ARTÍCULO 31 FRACCIÓN V DE LA COSTITUCIÓN POLITICA MEXICANA A7: EL CABILDO SIGUE UTILIZANDO PARA EL PRIMER TRIMESTRE DEL EJERCICIO FISCAL LA TABLA DE VALORES DEL AÑO 2009

ESTRATEGIAS SUPERVIVENCIA

O7: PARTICIPACION DE JOVENES POR EGRESAR DE LA CARRERA DE LEYES

ESTRATEGIAS REORIENTACION

D1: FALTA PERSONAL CAPACITADO

D5/A1:ES1. EXPLICAR AL CONTRIBUYENTE LA DIFERENCIA ENTRE EL VALOR CATASTRAL Y EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL MEDIANTE MONOGRAFIAS O ACLARACIONES DIRECTAS EN LAS OFICINAS DE CATASTRO

D2: NO SE GENERA UN AVALUO DETALLADO

D1/A2:ES2. REALIZAR ACUERDOS CON UNIVERSIDADES, PARA QUE ALUMNOS DE LA CARRERA DE LEYES APOYEN EN ESCLARECIMIENTO DE LAS DEMANDAS Y AMPAROS

D6/O1:ER1. ORGANIZAR MESAS DE TRABAJO DONDE PARTICIPEN LAS DEPENDENCIAS ENCARGADAS DE REGULARIZAR LA TENENCIA DE LA TIERRA Y LA CONSEJERIA JURIDICA PARA FUNDAMENTAR EL REGISTRO DE LOS NUEVOS ASENTAMIENTOS D2/O2:ER2. ELABORAR CEDULA DE IDENTIFICACION CATASTRAL QUE PUEDA SER UTILIZADA POR LA UNDIDAD DE VALUCION EN LA DETERMINACION DE LOS VALORES UNITARIOS

D3: INCUMPLIMIENTO AL ARTÍCULO 2 DEL REGLAMENTO PARA PRACTICA DE AVALUOS FISCALES DEL MUNICIPIO DE TIJUANA, POR LA FALTA DE INFORMACION SUFICIENTE

D6/A3:ES3. INVOLUCRAR A LAS INSTITUCIONES COMO INDIVI Y FIMT PARA EVITAR ESTE TIPO DE SITUACIONES, BRINDANDO ASISTENCIA TECNICA Y LEGAL

D3/O3:ER3. PLANTEAR CONVENIO DE INTERCAMBIO DE INFORMACION CON COLEGIO DE VALUADORES PARA QUE PROPORCIONEN DATOS DE LOS TRSLADOS DE DOMINIO.

D4: EL AVALUO PUEDE NO REFLEJAR LA CAPACIDAD ECONOMICA DEL SUJETO PASIVO

D4/A4:ES4. INVOLUCRAR AL COLEGIO DE VALUADORES PARA QUE APOYEN CON AVALUOS DE MERCADO Y ASI PODER DEFINIR EL VALOR REAL DEL INMUEBLE

D5: LA TASA APLICABLE AL VALOR CATASTRAL NO ES PARTE DE LA VALUACION

D3/A5:ES5. EMPLEAR TECNICAS DE VALORACION MASIVA Y MUESTREO PARA DEFINIR LAS ZONAS HOMOGENEAS Y SU VALOR.

D6: FALTA DE PARTICIPACION DE INSTITUCIONES ENCARGADAS EN REGULARIZAR LA TENENCIA DE LA TIERRA

D5/A6-A7:ES6. PROMOVER LA APLICACION DE TASA UNICA APLICABLE AL VALOR CATASTRAL Y ASI DAR CUMPLIMIENTO AL PRINCIPIO DE EQUIDAD TRIBUTARIA

D4/O4:ER4. MOTIVAR LA PARTICIPACION DE LOS CONTRIBUYENTES PARA QUE PROPORCIONEN DATOS DEL INMUEBLE, Y DE ESTA MANERA SE PUEDA LOGRAR UN AVALUO CONFIABLE, MEDIANTE UN PROGRAMA DE INDUCCIÓN INFORMATIVA EN CAMPO. D6/O5:ER5. CONVENCER A LAS INSTITUCIONES Y AGRUPACIONES CIVILES DE LA NECESIDAD DE ESTABLECER UN MODELO DE GESTION CONFIABLE, A TRAVÉS DE COMPARAR LA RECAUDACIÓN DEL MODELO ACTUAL Y EL PROPUESTO DERIVADO DE ESTE ANÁLISIS D1/O7:ER7. PROCURAR QUE LOS JOVENES DE SERVICIO SOCIAL SEAN AFINES A LA CARRERA DE LEYES Y PUEDAN APOYAR AL DEPARTAMENTO JURIDICO EN LOS CASOS DE AMPAROS Y DEMANDAS



81.

82


Con base en los resultados de esta investigación se hace evidente que la gestión y aplicación del valor catastral para la zona de estudio es deficiente, carece de una metodología definida y las técnicas de valuación aquí mencionadas no son utilizadas, así también existen detrimentos en el marco legislativo. La mejor opción es una restructuración completa de los procesos que conlleva la gestión catastral e implantar un modelo de trabajo igual o similar a los de Hermosillo Sonora y Mérida Yucatán. Esta opción de un modelo similar, es a largo plazo y precisa de recursos económicos que el municipio de Tijuana no posee actualmente para la implementación del modelo óptimo de catastro, pero los objetivos siguen siendo los mismos, dar un mejor servicio a la ciudadanía, procurar un catastro confiable que sirva de base para el cálculo del impuesto predial y como apoyo en la planeación del uso de suelo y ser la base del ordenamiento territorial, y los mercados inmobiliarios. Partiendo de la situación actual que presenta la Dirección de Catastro Municipal de Tijuana y los recursos con los que dispone la dependencia es preciso crear una infraestructura catastral con mecanismos sencillos que permita la valuación coherente sin vulnerar las normas de ley. Definir los procedimientos con los cuales es factible analizar y determinar los valores catastrales de una zona homogénea de tal forma que disminuya los parámetros subjetivos al generar el valor del inmueble, propiedad de los sujetos obligados a contribuir al gasto público, este logro trascendería en una hacienda pública municipal con capacidad para invertir en mas proyectos de mejoras a la ciudad redundando en beneficios a la ciudadanía. Para lograr estos objetivos es necesario tomar ciertas acciones preliminares que a continuación se describen. A.- Creación de un departamento de valuación que este inspeccionando de manera permanente el tráfico inmobiliario a través de medios impresos y digitales además de visitas a campo continúas con la finalidad de identificar cambios considerables en las colonias. Este departamento debe contar con dos cuadrillas (o más si es posible) de investigación, una de campo y una de gabinete, cada cuadrilla contara con un titular con conocimiento y experiencia en valuación de inmuebles para fines fiscales, además de cuatro auxiliares técnicos.


82.

83


La cuadrilla de campo es la que se encargara de observar las ofertas de venta o renta de las zonas homogéneas así como alteraciones notables en los usos de suelo. La cuadrilla de gabinete se encarara recabar la información obtenida por la cuadrilla de campo, además de investigar de manera permanente el tráfico inmobiliario, consultando periódicos, revistas y páginas de internet. B.- Convenio de cooperación con las agrupaciones de agentes inmobiliarios, notarios y colegio de valuadores con el fin de que aporten información referente a las transacciones de venta y renta de inmuebles. Esta participación se realizara por medio de reportes mensuales en los cuales se incluya, ubicación de la venta o renta, superficie de terreno y construcción del inmueble, esta información puede ser enviada por correo electrónico a la dependencia de catastro para que la cuadrilla de gabinete la organice y clasifique. C.- Convenio de cooperación con la Dirección de Servicios Públicos Municipales y la Dirección de Obras e Infraestructura Urbana Municipal para que aporten información de proyectos de pavimentación, alumbrado y mejoras que puedan en su momento dar plusvalía a los inmuebles. La información debe ser entregada en formato digital incluyendo proyecto y costo de la obra, de esta manera se integrara a la base cartográfica actual, con lo que se podrá hacer un análisis de los inmuebles beneficiados, proporcionando datos importantes para su valuación. D.- Convenio de cooperación con la Tesorería Municipal con el propósito de que proporcionen datos sobre las transacciones de traslado de dominio y avalúos, definiendo ubicación del inmueble, superficie de terreno y construcción además del precio de venta o avaluó. E.- Aplicación de técnicas de muestreo con la finalidad de cuantificar el número de encuestas a realizar por zona homogénea y de esta forma validar que el valor de zona es confiable. F.- Aplicación de métodos de valuación estudiados en el capítulo 2 de este documento, como son el método de comparación de mercado para la valuación de los inmuebles y el método residual para así determinar el valor de terreno.


83.

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G.- Utilización del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). Este índice de inflación, no se aplica actualmente en el cálculo del impuesto predial. De acuerdo en lo establecido en la ley de hacienda municipal artículo 75 bis-b.41 Es posible emplearlo como un factor de actualización a los valores construcciones, cuando no exista otro tipo de información necesaria a la cual se pueda referir. Con la utilización del índice nacional de precios al consumidor (INPC) es posible comparar los precios de construcción del año 2008 con los del año 2012, para de esta forma apreciar la variación en los precios de construcción aplicando el INPC del periodo de Diciembre 2008 a Agosto de 2012 que resulta ser el 14.14%. (Ver tabla 18) TABLA 18. Comparativa de valores de construcción. #

GENERO

CONSERVACIÓN

2008

2012

INPC

1 2 3 4 5

COMERCIAL EQ. URBANO HABITACIONAL INDUSTRIAL RECREATIVO

SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR SUPERIOR

$ 4,722,617.92 $23,433,120.91 $ 1,411,445.71 $19,570,652.96 $17,396,782.87

$ 5,445,043.96 $27,016,045.10 $ 1,627,255.76 $22,563,005.80 $20,056,750.97

$ 5,390,396.09 $26,746,564.21 $ 1,611,024.13 $22,337,943.29 $19,856,687.97


En esta tabla se demuestra que el valor de construcción varía solo en un 1.01% si se actualiza con el índice nacional de precios al consumidor. Con la información recabada en los capítulos anteriores producto de la investigación y análisis, se propone crear una metodología de trabajo que facilite la tarea de determinar el valor catastral de los inmuebles, que son la base para el impuesto predial, y proporcionar las herramientas necesarias con las cuales los factores subjetivos se reduzcan al mínimo y los aspectos legales queden cubiertos. Con la creación de una base de datos en la que se ubiquen por medio de un sistema de información geográfica las transacciones inmobiliarias es posible analizar el comportamiento de los valores en las diferentes zonas homogéneas.

41

GobBC. (2002). Ley de Hacienda Municipal. Artículo 75 Bis B. Mexicali: Gobierno del Estado de Baja California.


84.

85


Propuesta.


85.

86


En este capitulo se expone la propuesta metodológica para la gestión y aplicación del valor catastral en el área de estudio: Mesa de Otay zona Este.

5.1. Propuesta: Metodología para la Gestión y Aplicación del Valor Catastral. En este capítulo se exponen los procedimientos para analizar y determinar el valor catastral de una zona homogénea del caso de estudio. La propuesta se fundamenta en los aspectos legales y técnicos, de tal forma que la creación del valor del inmueble sea de manera sencilla, justa y equitativa. En este análisis se hace uso del método de comparación de mercado para realizar una valoración masiva intermedia, método expuesto en este documento en el capítulo 2. “Valuación de bienes inmuebles”.

Fase 1.- Recopilación de Información. La información debe recabarse por el departamento de valuación, a través de la consulta de medios impresos y digitales relacionados con el tráfico inmobiliario, además de visitas a campo con la finalidad de identificar los inmuebles que se han de clasificar. Con estos datos se llena una “Cedula de identificación catastral” que contendrá la información relevante para la determinación del valor unitario como son: Clave catastral, Fecha, Zona Homogénea, Propietario, Dirección, Croquis de ubicación, Foto del inmueble, Superficie de terreno, Superficie de construcción, Numero de pisos, Uso del inmueble, Estado y edad del inmueble, Valor de referencia de la zona homogénea del año 2008, Precio de Venta o Precio de Renta además de algún avaluó posterior o presente que se halla obtenido a través de los convenios realizados con las diferentes agrupaciones dedicadas al trafico inmobiliario. (Ver gráfica # 16).


86.

87


Gráfica # 16, Cedula de identificación.



87.

88


Con la finalidad de que el valor de las zonas homogéneas sea confiable es necesario cumplir con un mínimo de cédulas de identificación catastral, por lo que es necesario realizar un muestreo aleatorio simple y calcular el número de muestras que hay que verificar para que el valor sea aceptable. Al muestreo lo podemos definir como “el conjunto de observaciones necesarias para estudiar la distribución de determinadas características en la totalidad de una población, a partir de la observación de una parte o subconjunto de una población, denominada muestra”.42 Al definir el tamaño de la muestra, se debe procurar que la información sea representativa, válida y confiable y al mismo tiempo nos represente un mínimo costo, para esto utilizaremos la siguiente fórmula: Donde: n = es el tamaño de la muestra. Z = es el nivel de confianza. p = es la variabilidad positiva. q = es la variabilidad negativa. N = tamaño de la población. E = es la precisión o el error.

Fuente: Cochran, W.G. (1977). Sampling Techniques. U.S.A. Wiley

Para calcular el tamaño de una muestra hay que tomar en cuenta tres factores: 1. El porcentaje de confianza con el cual se quiere generalizar los datos desde la muestra hacia la población total, generalmente se utiliza el 95% y 99%. 2. El porcentaje de error que se pretende aceptar al hacer el cálculo y varía entre el 1 y 5%. 3. El nivel de variabilidad que se calcula para comprobar la hipótesis. La confianza o el porcentaje de confianza es el porcentaje de seguridad que existe para generalizar los resultados obtenidos. Esto quiere decir que un porcentaje del 100% equivale a decir que no existe ninguna duda para generalizar tales resultados, pero también implica estudiar a la totalidad de los casos de la población.

42

Elsa R.A. (2010). Estadística Inferencial. México: Universidad Veracruzana.


88.

89

Maestría en desarrollo urbano El error o porcentaje de error equivale a elegir una probabilidad de aceptar una hipótesis que sea falsa como si fuera verdadera, o la inversa rechazar la hipótesis verdadera por considerarla falsa. Al igual que en el caso de la confianza, si se quiere eliminar el riesgo del error y considerarlo como 0%, entonces la muestra es del mismo tamaño que la población, por lo que conviene correr un cierto riesgo de equivocarse. La variabilidad es la probabilidad (o porcentaje) con el que se aceptó y se rechazó la hipótesis que se quiere investigar en alguna investigación anterior o en un ensayo previo a la investigación actual. El porcentaje con que se aceptó tal hipótesis se denomina variabilidad positiva y se denota por p, y el porcentaje con el que se rechazó se la hipótesis es la variabilidad negativa, denotada por q. Hay que considerar que p y q son complementarios, es decir, que su suma es igual a la unidad: p+q=1. Además, cuando se habla de la máxima variabilidad, en el caso de no existir antecedentes sobre la investigación (no hay otras o no se pudo aplicar una prueba previa), entonces los valores de variabilidad es p=q=0.5.43 Una vez que se han determinado estos tres factores, entonces se puede calcular el tamaño de la muestra como a continuación se expone. Tomamos como ejemplo la zona homogénea 4104 Otay Vista con 242 cuentas catastrales, se va utilizar un nivel de confianza del 90% y una precisión del 10%. Para poder manejar el nivel de confianza en la ecuación anterior este valor se tiene que buscar en la tabla de distribución normal estándar (campana de Gauss) realizando la operación ([90/2]/100) resultando 0.450 este valor se busca en la columna “Z” = 1.64 TABLA 19. Distribución normal estándar.

Z 0.00 1.50 1.60

0.0000 0.0100 0.0200 0.0300 0.0400 0.0500 0.0600 0.0700 0.0800 0.0900 0.0000 0.4332 0.4452

0.0040 0.4345 0.4463

0.0080 0.4357 0.4474

0.0120 0.4370 0.4484

0.0160 0.4382 0.4495

0.0199 0.4394 0.4505

0.0239 0.4406 0.4515

0.0279 0.4418 0.4525

0.0319 0.4429 0.4535

0.0359 0.4441 0.4545

Lo que arroja un valor de:

43



89.

90

Maestría en desarrollo urbano Derivado de esta ecuación, se observa que se deben realizar 52 muestras para que el valor de la zona homogénea sea confiable. (Ver tabla 20). TABLA 20. Número de muestras por zona homogénea. #

ZONA HOMOGENEA

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41

4030 4029 4091 4068 4080 4081 4082 4035 4038 4067 4071 4052 4076 4025 4064 4058 4114 4098 4026 4104 4095 4078 4077 4089 4057 4033 4036 4037 4034 4079 4039 4086 4088 4087 4062 4110 4046 4045 4049 4051 4063

COLONIA

NUMERO DE CUENTAS

NUMERO DE MUESTRAS

BOSQUE DE LAS ARAUCARIAS CENTRO COMERCIAL OTAY LA PECHUGA CAMPOS DEPORTIVOS GARITA DE OTAY GARITA INTERNACIONAL HOSPITAL DE LAS CALIFORNIAS PARQUE DE LA AMISTAD FOVISSSTE OTAY CONSTITUYENTES MAESTROS UNIVERSITARIOS RINCONADA OTAY LAS DELICIAS PLAZAS VISTA ALAMAR MANUEL RIVERA AMAYA PEGASO S.C.T. RIO VISTA RESIDENCIAL OTAY VISTA FOVISSSTE V FOVISSSTE II PLAZA OTAY OTAY GALERIAS XICOTENCATL LEYVA NUEVA TIJUANA PERIMETRAL NORTE ROBERTO DE LA MADRID C.B.T.I.S. UNIDAD DEPORTIVA ITT TECNOLOGICO CIUDAD INDUSTRIAL PARQUE INDUSTRIAL CHILPANCINGO EJIDO CHILPANCINGO MAGISTERIAL LAS TORRES SUR RANCHO ESCONDIDO NIDO DE LAS AGUILAS 10 DE MAYO GRANJAS DIVISION DEL NORTE ANEXA MAGISTERIAL TOTAL

83 488 226 12 105 3 245 4 206 936 209 742 179 152 687 561 32 1 446 242 35 740 149 256 664 3362 993 680 231 0 1425 694 3 31 726 1029 335 314 1101 1629 10 19,966.00

37.14670 59.09718 51.82185 10.18274 40.99048 2.87187 52.76006 3.77541 50.69331 62.73338 50.87301 61.65301 48.87898 46.61777 61.24560 60.04336 21.68158 0.98535 58.43083 52.61958 23.01839 61.63917 46.33167 53.25282 61.05705 65.92157 62.97567 61.18944 52.08034 0.00000 64.21018 61.30072 2.87187 21.21783 61.54032 63.11570 55.99990 55.38076 63.36989 64.57456 8.70533 1,844..86



90.

91


Fase 2.- Investigación de Mercado. Una vez establecido el número de encuestas a realizar, se inicia la investigación de mercado y para este proceso se consultaron páginas de internet referentes a la venta de inmuebles en la zona de Otay, en específico propiedades en venta de la zona homogénea 4104 Residencial Otay Vista, así como revistas inmobiliarias y periódicos locales. El resultado de este sondeo proporciono información de 28 propiedades en oferta, ubicándolas en la cartografía de la zona de estudio, el resto se identifico en campo buscando características similares a las que se conoce ya su valor de venta, haciendo un total de 52 propiedades verificadas, según técnica de muestreo anteriormente expuesta.

(Ver gráfica # 17).

Gráfica # 17, Identificación de inmuebles.

Fuente: Base Cartográfica de la Dirección de Catastro de Tijuana.

La investigación de mercado da como resultado el precio de venta de las 52 propiedades y sus características en cuanto a superficie de terreno, superficie de construcción, uso, edad y estado de la construcción. (Ver tabla 21 y 22).


91.

92


TABLA 21. Oferta de venta en Residencial Otay Vista. #

CLAVE

TERR. M2

CONST. M2

PISOS

EDAD

USO/CALIDAD

ESTADO

P. OFERTA

1

FT092015

160.00

124.00

2.00

4.00

HAB./MED.

EXCELENTE

$1,492,542.00

2

FT086023

326.00

182.00

2.00

5.00

HAB./MED.

EXCELENTE

$2,811,370.00

3

FT084005

160.00

120.00

2.00

5.00

HAB./MED.

EXCELENTE

$1,557,435.00

4

FT084008

160.00

108.00

2.00

4.00

HAB./MED.

EXCELENTE

$1,533,212.00

5

FT084023

160.00

180.00

2.00

6.00

HAB. /MED.

BUENA

$1,494,232.00

6

FT083007

160.00

120.00

2.00

5.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,559,199.00

7

FT091003

320.00

240.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$3,099,148.00

8

FT088008

160.00

153.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,015,737.00

9

FT088011

160.00

120.00

2.00

5.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,791,962.00

10

FT087024

160.00

120.00

2.00

9.00

HAB. /MED.

BUENA

$1,650,850.00

11

FT093024

160.00

120.00

2.00

3.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,831,203.00

12

FT089001

160.00

120.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,788,979.00

13

FT091012

320.00

290.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$3,375,858.00

14

FT089004

214.00

140.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,689,132.00

15

FT074001

237.00

184.00

2.00

3.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,689,132.00

16

FT092025

160.00

100.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,494,232.00

17

FT074028

160.00

120.00

2.00

5.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,948,999.00

18

FT082017

160.00

120.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,780,086.00

19

FT076011

328.00

220.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$3,032,738.00

20

FT083010

220.00

160.00

2.00

3.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,354,403.93

21

FT073039

353.00

276.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$3,481,008.00

22

FT074020

318.00

184.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,778,165.00

23

FT074025

240.00

212.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,548,354.00

24

FT074008

240.00

216.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,623,684.00

25

FT073025

165.00

100.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,486,561.00

26

FT093030

216.00

124.00

2.00

7.00

HAB. /MED.

BUENA

$1,881,626.00

Fuente: Elaboración Propia con base a investigación de mercado.


92.

93


TABLA 22. Oferta de venta en Residencial Otay Vista. #

CLAVE

TERR. M2

CONST. M2

PISOS

EDAD

USO/CALIDAD

ESTADO

P. OFERTA

27

FT093024

160.00

124.00

2.00

3.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,571,711.00

28

FT092019

169.00

122.00

2.00

2.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,610,450.00

29

FT092023

284.00

120.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,235,814.00

30

FT087003

160.00

110.00

2.00

7.00

HAB. /MED.

BUENA

$1,494,232.00

31

FT087030

340.00

210.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,920,192.00

32

FT087026

160.00

122.00

2.00

7.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,560,642.00

33

FT087012

340.00

216.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$3,114,871.00

34

FT090006

230.00

130.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,992,310.00

35

FT086041

160.00

116.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,627,437.00

36

FT086005

333.00

210.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,985,085.00

37

FT086013

336.00

212.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$3,120,000.00

38

FT085001

280.00

220.00

2.00

5.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,767,097.00

39

FT085005

168.00

120.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,595,848.00

40

FT083001

261.00

204.00

2.00

2.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,573,400.00

41

FT083016

160.00

190.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,383,548.00

42

FT075028

271.00

208.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,650,879.00

43

FT075024

160.00

182.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,892,694.00

44

FT075007

320.00

218.00

2.00

2.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$3,000,000.00

45

FT075011

160.00

130.00

2.00

3.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,694,232.00

46

FT076001

237.00

190.00

2.00

2.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,363,101.00

47

FT076014

321.00

220.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,959,128.00

48

FT077007

320.00

214.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,955,259.00

49

FT077017

271.00

186.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,529,126.00

50

FT078005

160.00

182.00

2.00

5.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$1,892,694.00

51

FT078001

237.00

190.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,568,120.00

52

FT082010

239.00

186.00

2.00

4.00

HAB. /MED.

EXCELENTE

$2,352,032.00

Fuente: Elaboración Propia con base a investigación de mercado.


93.

94


Fase 3.- Determinación del Valor de Construcción. Con los datos obtenidos de la investigación de mercado y para poder determinar el valor del terreno, el cual es el insumo para el calculo del impuesto predial, es necesario disgregarlo del conjunto de la propiedad, esto es considerar el costo del suelo como “residuo” que se produce al deducir al valor de venta, todos los gastos y los costos de la construcción. Lo que nos lleva a primero saber el costo específico de la construcción adherida al terreno. Para esto se utiliza el meto de reposición, expuesto en el capitulo de valuación de este documento.

Premisas: Las características de las construcciones son: Género Habitacional, Categoría Media, Vida Útil 50 años, promedio de Edad 4 años con una Conservación Buena. El valor de construcción en el año 2008 fue de $ 4,920.00 pesos. Al actualizar el valor por medio del “INPC”, resulta $ 5,615.69 pesos, a este valor se le debe aplicar un factor de comercialización de 0.9025, dando un valor de $ 5,068.16 pesos. Para el ejercicio fiscal 2012 el valor unitario nuevo (VRN) es de $ 5,067.00. Con esta operación se comprueba que es factible utilizar el Índice Nacional de Precios al Consumidor para actualizar los valores de construcción. Derivado de las características de la construcción, el valor es afectado por el estado de conservación y la vida útil “depreciación”. (Ver tabla 23). TABLA 23. Depreciación por edad y estado de conservación.

Valor nuevo depreciable

Vnd $ 5,068.16

Edad

Vida probable

Estado de conservación

Depreciación

Valor Actual

x 4.00

n 50.00

E 0.968

D 0.9261824

Va $ 4,694.04

Fuente: Elaboración Propia con base formula de Ross Heidecke.

Mediante este procedimiento se puede calcular el valor de construcción de los 52 inmuebles identificados en la zona de estudio. (Ver tabla 24).


94.

95

Maestría en desarrollo urbano TABLA 24. Calculo del valor total de las construcciones. CLAVE

CONST.

EDAD

ESTADO

VALOR CONST. M2-2008

VALOR CONST. M2-2012

FT092015

124.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

582,060.85

FT086023

182.00

5

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,636.15

$

843,779.04

FT084005

120.00

5

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,636.15

$

556,337.83

FT084008

108.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

506,956.23

FT084023

180.00

6

0.9748

$

4,251.00

$

4,852.09

$

4,379.01

$

3,981.81

$

716,725.32

FT083007

120.00

5

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,636.15

$

556,337.83

FT091003

240.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

1,126,569.39

FT088008

153.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

718,187.99

FT088011

120.00

5

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,636.15

$

556,337.83

FT087024

120.00

9

0.9748

$

4,251.00

$

4,852.09

$

4,379.01

$

3,815.33

$

457,839.54

FT093024

120.00

3

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,749.97

$

569,996.07

FT089001

120.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

563,284.70

FT091012

290.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

1,361,271.35

FT089004

140.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

657,165.48

FT074001

184.00

3

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,749.97

$

873,993.98

FT092025

100.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

469,403.91

FT074028

120.00

5

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,636.15

$

556,337.83

FT082017

120.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

563,284.70

FT076011

220.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

1,032,688.61

FT083010

160.00

3

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,749.97

$

759,994.76

FT073039

276.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

1,295,554.80

FT074020

184.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

863,703.20

FT074025

212.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

995,136.30

FT074008

216.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

1,013,912.45

FT073025

100.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

469,403.91

FT093030

124.00

7

0.9748

$

4,251.00

$

4,852.09

$

4,379.01

$

3,928.02

$

487,074.75

FT093024

124.00

3

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,749.97

$

588,995.94

FT092019

122.00

2

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,803.93

$

586,079.83

FT092023

120.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

563,284.70

FT087003

110.00

7

0.9748

$

4,251.00

$

4,852.09

$

4,379.01

$

3,928.02

$

432,082.44

FT087030

210.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

985,748.22

FT087026

122.00

7

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,514.48

$

550,766.60

FT087012

216.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

1,013,912.45

FT090006

130.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

610,225.09

FT086041

116.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

544,508.54

FT086005

210.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

985,748.22

FT086013

212.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

995,136.30

FT085001

220.00

5

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,636.15

$

1,019,952.69

FT085005

120.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

563,284.70

FT083001

204.00

2

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,803.93

$

980,002.34

FT083016

190.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

891,867.43

FT075028

208.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

976,360.14

FT075024

182.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

854,315.12

FT075007

218.00

2

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,803.93

$

1,047,257.40

FT075011

130.00

3

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,749.97

$

617,495.75

FT076001

190.00

2

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,803.93

$

912,747.27

FT076014

220.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

1,032,688.61

FT077007

214.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

1,004,524.37

FT077017

186.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

873,091.28

FT078005

182.00

5

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,636.15

$

843,779.04

FT078001

190.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

891,867.43

FT082010

186.00

4

0.9680

$

4,920.00

$

5,615.69

$

5,068.16

$

4,694.04

$

873,091.28

TOTALES

$

253,164.00

$ 288,961.39

$ 260,787.65

$

241,101.48

$

40,392,151.82

$

4,868.54

$

$

$

4,636.57

$

776,772.15

5,556.95

FACTOR DE COMERC. 0.9025

5,015.15

VALOR ACTUAL. M2

VALOR TOTAL DE CONSTRUCCI ON

Fuente: Elaboración Propia


95.

96


Fase 4.- Cálculo del valor de terreno. Una vez obtenido el valor de las construcciones se puede calcular el valor del terreno, substrayendo el valor de las construcciones del valor total de venta. Con el fin de adecuar el valor del terreno a la situación económica actual, al precio de oferta de las propiedades identificadas para este estudio se les aplica un coeficiente de “Oferta y Demanda” según el criterio de Herweet.44 Donde se establecen dos factores uno de oferta y otro de demanda. (Ver Tabla # 25) Para este caso se considera una condición de oferta alta (0.79056) y una condición de demanda baja (0.79056). Dando como resultado un coeficiente de (0.624985). TABLA #25. Criterio de Herweet, Oferta y Demanda. Condición de Oferta

Coeficiente. Oferta

Condición de Demanda

Coeficiente. Demanda

Exigua

165.83200

Excesiva

165.83200

Escasa

144.22400

Considerable

144.22400

Baja

126.49300

Alta

126.49300

Moderada

111.80400

Regular

111.80400

Balanceada

100.00000

Balanceada

100.00000

Regular

0.89443

Moderada

0.89443

Alta

0.79056

Baja

0.79056

Considerable

0.69337

Escasa

0.69337

Excesiva

0.60302

Exigua

0.60302

Fuente: Miguel A.A. (2012). La TASACIÓN, una "ciencia". Argentina

Ya establecidos el coeficiente de oferta y demanda y demás variables se puede calcular el valor de m2 de terreno. . (Ver tabla 26)

CLAVE FT092015

44

P. OFERTA

COEF. DE OFERTA/DEMANDA 0.624985

$ 1,492,542.00 $ 1,036,249.52

VALOR TOTAL DE CONSTRUCCION

VALOR TOTAL DEL TERRENO

SUPERFICIE DEL TERRENO

VALOR M2 DE TERRENO

$ 582,060.85

$ 454,188.67

160.00

$ 2,838.68

Miguel A.A. (2012). La TASACIÓN, una "ciencia". Argentina. Disponible en: http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7.


96.

97

Maestría en desarrollo urbano TABLA 26. Calculo de valor por metro cuadrado de terreno. CLAVE

P. OFERTA

COEF. DE OFERTA/DEMANDA 0.694285

VALOR TOTAL DE CONSTRUCCION

VALOR TOTAL DEL TERRENO

SUPERFICIE DEL TERRENO

VALOR M2 DE TERRENO

FT092015

$

1,492,542.00

$

1,036,249.52

$

582,060.85

$

454,188.67

160.00

$

2,838.68

FT086023

$

2,811,370.00

$

1,951,892.02

$

843,779.04

$

1,108,112.98

326.00

$

3,399.12

FT084005

$

1,557,435.00

$

1,081,303.76

$

556,337.83

$

524,965.93

160.00

$

3,281.04

FT084008

$

1,533,212.00

$

1,064,486.09

$

506,956.23

$

557,529.87

160.00

$

3,484.56

FT084023

$

1,494,232.00

$

1,037,422.86

$

716,725.32

$

320,697.54

160.00

$

2,004.36

FT083007

$

1,559,199.00

$

1,082,528.48

$

556,337.83

$

526,190.65

160.00

$

3,288.69

FT091003

$

3,099,148.00

$

2,151,691.97

$

1,126,569.39

$

1,025,122.58

320.00

$

3,203.51

FT088008

$

2,015,737.00

$

1,399,495.96

$

718,187.99

$

681,307.98

160.00

$

4,258.17

FT088011

$

1,791,962.00

$

1,244,132.34

$

556,337.83

$

687,794.51

160.00

$

4,298.72

FT087024

$

1,650,850.00

$

1,146,160.39

$

457,839.54

$

688,320.85

160.00

$

4,302.01

FT093024

$

1,831,203.00

$

1,271,376.77

$

569,996.07

$

701,380.70

160.00

$

4,383.63

FT089001

$

1,788,979.00

$

1,242,061.29

$

563,284.70

$

678,776.59

160.00

$

4,242.35

FT091012

$

3,375,858.00

$

2,343,807.57

$

1,361,271.35

$

982,536.22

320.00

$

3,070.43

FT089004

$

1,689,132.00

$

1,172,739.01

$

657,165.48

$

515,573.53

214.00

$

2,409.22

FT074001

$

1,689,132.00

$

1,172,739.01

$

873,993.98

$

298,745.03

237.00

$

1,260.53

FT092025

$

1,494,232.00

$

1,037,422.86

$

469,403.91

$

568,018.95

160.00

$

3,550.12

FT074028

$

1,948,999.00

$

1,353,160.77

$

556,337.83

$

796,822.94

160.00

$

4,980.14

FT082017

$

1,780,086.00

$

1,235,887.01

$

563,284.70

$

672,602.31

160.00

$

4,203.76

FT076011

$

3,032,738.00

$

2,105,584.50

$

1,032,688.61

$

1,072,895.89

328.00

$

3,271.02

FT083010

$

2,354,403.93

$

1,634,627.33

$

759,994.76

$

874,632.57

220.00

$

3,975.60

FT073039

$

3,481,008.00

$

2,416,811.64

$

1,295,554.80

$

1,121,256.84

353.00

$

3,176.36

FT074020

$

2,778,165.00

$

1,928,838.29

$

863,703.20

$

1,065,135.09

318.00

$

3,349.48

FT074025

$

2,548,354.00

$

1,769,283.96

$

995,136.30

$

774,147.66

240.00

$

3,225.62

FT074008

$

2,623,684.00

$

1,821,584.45

$

1,013,912.45

$

807,671.99

240.00

$

3,365.30

FT073025

$

1,486,561.00

$

1,032,097.00

$

469,403.91

$

562,693.09

165.00

$

3,410.26

FT093030

$

1,881,626.00

$

1,306,384.71

$

487,074.75

$

819,309.96

216.00

$

3,793.10

FT093024

$

1,571,711.00

$

1,091,215.37

$

588,995.94

$

502,219.43

160.00

$

3,138.87

FT092019

$

1,610,450.00

$

1,118,111.28

$

586,079.83

$

532,031.45

169.00

$

3,148.12

FT092023

$

2,235,814.00

$

1,552,292.12

$

563,284.70

$

989,007.43

284.00

$

3,482.42

FT087003

$

1,494,232.00

$

1,037,422.86

$

432,082.44

$

605,340.42

160.00

$

3,783.38

FT087030

$

2,920,192.00

$

2,027,445.50

$

985,748.22

$

1,041,697.29

340.00

$

3,063.82

FT087026

$

1,560,642.00

$

1,083,530.33

$

550,766.60

$

532,763.73

160.00

$

3,329.77

FT087012

$

3,114,871.00

$

2,162,608.21

$

1,013,912.45

$

1,148,695.76

340.00

$

3,378.52

FT090006

$

1,992,310.00

$

1,383,230.95

$

610,225.09

$

773,005.86

230.00

$

3,360.90

FT086041

$

1,627,437.00

$

1,129,905.10

$

544,508.54

$

585,396.56

160.00

$

3,658.73

FT086005

$

2,985,085.00

$

2,072,499.74

$

985,748.22

$

1,086,751.52

333.00

$

3,263.52

FT086013

$

3,120,000.00

$

2,166,169.20

$

995,136.30

$

1,171,032.90

336.00

$

3,485.22

FT085001

$

2,767,097.00

$

1,921,153.94

$

1,019,952.69

$

901,201.25

280.00

$

3,218.58

FT085005

$

1,595,848.00

$

1,107,973.33

$

563,284.70

$

544,688.63

168.00

$

3,242.19

FT083001

$

2,573,400.00

$

1,786,673.02

$

980,002.34

$

806,670.68

261.00

$

3,090.69

FT083016

$

1,383,548.00

$

960,576.62

$

891,867.43

$

68,709.19

160.00

$

429.43

FT075028

$

2,650,879.00

$

1,840,465.53

$

976,360.14

$

864,105.39

271.00

$

3,188.58

FT075024

$

1,892,694.00

$

1,314,069.05

$

854,315.12

$

459,753.93

160.00

$

2,873.46

FT075007

$

3,000,000.00

$

2,082,855.00

$

1,047,257.40

$

1,035,597.60

320.00

$

3,236.24

FT075011

$

1,694,232.00

$

1,176,279.86

$

617,495.75

$

558,784.12

160.00

$

3,492.40

FT076001

$

2,363,101.00

$

1,640,665.58

$

912,747.27

$

727,918.30

237.00

$

3,071.39

FT076014

$

2,959,128.00

$

2,054,478.18

$

1,032,688.61

$

1,021,789.58

321.00

$

3,183.15

FT077007

$

2,955,259.00

$

2,051,791.99

$

1,004,524.37

$

1,047,267.62

320.00

$

3,272.71

FT077017

$

2,529,126.00

$

1,755,934.24

$

873,091.28

$

882,842.97

271.00

$

3,257.72

FT078005

$

1,892,694.00

$

1,314,069.05

$

843,779.04

$

470,290.01

160.00

$

2,939.31

FT078001

$

2,568,120.00

$

1,783,007.19

$

891,867.43

$

891,139.76

237.00

$

3,760.08

FT082010

$

2,352,032.00

$

1,632,980.54

$

873,091.28

$

759,889.26

239.00

$

3,179.45

TOTALES

$ 114,199,749.93

$79,287,173.38

$ 40,392,151.82

$38,895,021.56

$

$

$

$

2,196,149.04

1,524,753.33

776,772.15

747,981.18

11814.00

$ 172,554.43

227.19

$ 3,318.35

Fuente: Elaboración Propia


97.

98


Validación de la Zona Homogénea 4104, Residencial Otay Vista. Como consecuencia de los procesos realizados en las páginas anteriores, el resultado final arroja que la zona homogénea 4104 le corresponde un valor catastral de $ 3,318.35 pesos. Con lo que se cumple lo que se establece en el artículo 75-bis-A, fracción “i”, el valor catastral que es la base del impuesto predial, deberá ser equiparable al valor de mercado. Además de que los procedimientos aquí utilizados están dentro de las leyes y reglamentos para el estado de Baja California.

Actualmente según la tabla de valores catastrales para el ejercicio fiscal 2012, esta zona homogénea tiene un valor de $ 1,790.00 pesos, es decir un 46 % menor al de mercado repercutiendo negativamente en la recaudación municipal por el concepto de pago del impuesto predial. Teniendo en cuenta la Mesa de Otay zona Este, objeto de este análisis cuenta con 41 zonas homogéneas, cada una con características específicas, podría ser posible contar con los valores de cada una de ellas en un lapso de 2 meses mediante los procedimientos descritos en este documento. Tomando como punto de partida la oferta y la demanda de los inmuebles en cada zona.


98.

99


Fase 5.- Creación de la base de datos. Con la información en la cédula de identificación catastral obtenida por la cuadrilla de campo aunada a los datos proporcionados por los participantes de los convenios realizados con las diferentes organizaciones e instituciones además de las visitas de campo se alimenta una base de datos que puede ser en Excel o Access dividida por zona homogénea y ligada a un sistema de información geográfica (ArcMap) con lo cual es posible ubicar y actualizar los datos de la cartografía existente. (Ver gráfica # 18) Gráfica # 18, Actualización de base de datos.


Esta información es cotejada en gabinete a través el sistema propio de consulta “SIG” y por medio de la función (Street View) de “Google Maps” donde es posible posicionarse a nivel de calle y verificar los datos del predio y su construcción. La tarea de geo-referenciar la información obtenida es responsabilidad de la cuadrilla de gabinete, quien constantemente esta revisando y depurando la base de datos. De esta forma se van estableciendo los usos de suelo de las zonas homogéneas, valores de mercado y datos actualizados del predio, por lo tanto se genera el valor de las zonas de manera confiable y continua.


99.

100


Gráfica # 19, Usos del suelo y valores de inmueble.


Con la información disponible se lleva a cabo análisis con la finalidad de observar de forma gráfica el comportamiento de las zonas homogéneas y de esta forma se reducir el tiempo de evaluación al revisar y discutir la tabla de valores que se presenta al Consejo de Catastro cada año antes de su validación por Cabildo que a su vez lo transfiere al Congreso del Estado para su aprobación y publicación. (Ver gráfica # 19) Gráfica # 10, Delimitación de las Zonas Homogéneas.

Fuente: Catastro Municipal de Hermosillo Sonora (2012).


100.

101


5.2. Estrategias. Las estrategias aquí expuestas son el resultado del diagnostico de los aspectos legales y administrativos del área de estudio, Mesa de Otay zona Este. Con la finalidad de lograr valores catastrales justos y confiables las estrategias propuestas son las siguientes:

Eje Administrativo. Estrategias Defensivas.

Implementar la metodología propuesta con la finalidad de reducir la inconformidad de los contribuyentes al generar los valores catastrales de manera confiable y justa.

Utilizar programas como “arcgis-explorer” y “google maps” para identificar predios, construcciones, y lotes baldíos, reduciendo el uso de equipo y tiempo requerido para realizar dichas tareas.

Presentar al congreso la tabla de valores creada a partir de la metodología propuesta y sus fundamentos con los que puedan tomar una decisión acertada.

Crear un sistema de verificación en tiempo real del estado que guardan los valores catastrales, con el cual puedan realizar proyecciones financieras.

Crear una base de datos con la información obtenida de los nuevos asentamientos, y lograr visualizar las tendencias de crecimiento.

Implementar técnicas de muestreo e identificar el número mínimo confiable de avalúos por zona homogénea.

Aprovechar la información del tráfico inmobiliario para actualizar los valores catastrales.

Utilización de las técnicas de valoración masiva para definir los valores de los nuevos asentamientos.

Estrategias Ofensivas.

Aprovechar los jóvenes de servicio social para hacer las muestras de campo utilizadas para determinar los valores unitarios de las zonas homogéneas.

Utilizar la cartografía existente como base par la actualización de valor y uso de suelo.

Obtener de recursos económicos para establecer el departamento de valuación con el que se pueda cumplir lo que establece el artículo 12 de la ley de catastro, mediante gestiones ante la secretaria de finanzas.


101.

102


Aprovechar el conocimiento de los contribuyentes para agilizar la tarea de muestreo en campo.

Conseguir la aprobación del consejo para establecer la metodología propuesta en la determinación del valor unitario.

Utilizar datos del avaluó del año 2008 como marco de referencia del nuevo valor catastral.

Crear una base de datos con la ubicación de las transacciones inmobiliarias para poder representarlas en un mapa temático y así visualizar el comportamiento del mercado inmobiliario.

Implementar los mecanismos para la determinación del valor unitario con base científica y fundamentada en las leyes.

Estrategias de Supervivencia.

Diseñar un folleto informativo que fomente la participación del contribuyente en las encuestas.

Realizar acuerdos con organismos privados para dotar de equipo y capacitación al personal que realiza las muestras.

Involucrar a las instituciones y agrupaciones civiles a que apoyen la instalación del modelo de gestión propuesto con fundamentos legales.

Crear un convenio de cooperación con los corredores inmobiliarios para que aporten su información de las transacciones comerciales.

Emplear las técnicas de valoración masiva

y muestreo para definir las zonas

homogéneas y su valor.

Aplicación del índice nacional de precios al consumidor para actualizar los valores catastrales.

Restructurar la base de datos para abrir los campos necesarios para la actualización.

Estrategias de Reorientación.

Procurar mayor número de estudiantes de servicio social y reducir tiempos de encuesta.

Elaborar cedula de identificación catastral para muestra de campo.

Plantear convenio de intercambio de información con la tesorería municipal para que proporcionen datos de los traslados de dominio.

Incentivar la participación de los contribuyentes para lograr un muestro confiable, a través de un programa de inducción informativa en campo.


102.

103


Convencer a las instituciones y agrupaciones civiles de la necesidad de establecer el modelo de gestión propuesto, comparando la posible recaudación entre ambos modelos.

Revisar información del avaluó del año 2008 para ver el comportamiento de las zonas homogéneas.

Organizar reuniones entre los organismos privados, agrupaciones civiles e instituciones para crear convenios de cooperación.

Eje Legislativo. Estrategias Defensivas.

Informar al contribuyente de las leyes, normas y procedimientos que se utilizan en la determinación del valor catastral mediante folletos o comunicación directa con los representantes de la dependencia de catastro.

Proporcionar al departamento jurídico análisis detallado de los procedimientos realizados al determinar el valor unitario y las leyes en que se fundamentan para que tengan elementos de defensa.

Consultar de forma inmediata la procedencia de la prescripción y situación jurídica del mismo, con lo que se podrá proceder o revocar la asignación de registro.

Proporcionar al consejo de catastro la información actualizada de la base catastral, con la cual puedan cumplir su función al validar la nueva tabla de valores para el próximo ejercicio fiscal.

Garantizar que la determinación de los nuevos valores catastrales sea realizada con fundamento en lo establecido en la ley de catastro inmobiliario.

Aprovechar la información los avalúos catastrales para fundamentar que se utilice la tabla de valores vigente.

Estrategias Ofensivas.

Aprovechar la participación de la consejería jurídica para fundamentar las decisiones del consejo de catastro al validar la nueva tabla de valores catastrales.

Organizar reuniones con el consejo de catastro y el cabildo para establecer las bases de la unidad de valuación con la cual se logre generar una tabla de valores confiable y con fundamento jurídico.

Aprovechar la unanimidad del consejo de catastro para implantar una metodología basada en las leyes y reglamentos con la cual se eviten las demandas por la violación a dichas leyes.


103.

104


Realizar reuniones con los colonos de las zonas homogéneas para que aporten información de los inmuebles representativos del lugar y se pueda definir un valor catastral confiable.

Utilizar datos del avaluó del año 2008 como fundamento de una tabla de valores validada por el congreso del estado.

Involucrar a los jóvenes de servicio social para dar asesoría jurídica a los contribuyentes referente al valor de su inmueble y responsabilidad tributaria.

Estrategias de Supervivencia.

Explicar al contribuyente la diferencia entre el valor catastral y el pago del impuesto predial mediante monografías o aclaraciones directas en las oficinas de catastro.

Realizar acuerdos con universidades, para que alumnos de la carrera de leyes apoyen en esclarecimiento de las demandas y amparos.

Involucrar a las instituciones encargadas de regularizar la tenencia de la tierra para evitar las prescripciones sin fundamento brindando asistencia técnica y legal.

Involucrar al colegio de valuadores para que apoyen con avalúos de mercado y así poder definir el valor real del inmueble.

Emplear técnicas de valoración masiva y muestreo para definir las zonas homogéneas y su valor.

Promover la aplicación de tasa única aplicable al valor catastral y así dar cumplimiento al principio de equidad tributaria. Estrategias de Reorientación.

Organizar mesas de trabajo donde participen las dependencias encargadas de regularizar la tenencia de la tierra y la consejería jurídica para fundamentar el registro de los nuevos asentamientos.

Elaborar cedula de identificación catastral que pueda ser utilizada por la unidad de valuación en la determinación de los valores unitarios.

Plantear convenio de intercambio de información con colegio de valuadores para que proporcionen datos de los traslados de dominio.

Motivar la participación de los contribuyentes para que proporcionen datos del inmueble, y de esta manera se

pueda lograr un avaluó confiable, mediante un programa de

inducción informativa en campo.


104.

105


Convencer a las instituciones y agrupaciones civiles de la necesidad de establecer el modelo de gestión confiable, a través de comparar la recaudación del modelo actual y el propuesto derivado de este análisis.

Procurar que los jóvenes de servicio social sean afines a la carrera de leyes y puedan apoyar al departamento jurídico en los casos de amparos y demandas.


105.

106


Conclusiones. Área Sistemas de información geográfica

106.

107


6. Conclusiones. En diciembre de 2010 fui invitado a participar en la Dirección de Catastro Inmobiliario de la ciudad de Tijuana. En el transcurso de mi estancia en esa dependencia atendí en variadas ocasiones contribuyentes molestos por el monto elevado que tenían que pagar por concepto del impuesto predial, a lo cual me esforzaba por explicar que Catastro no es la responsable de efectuar tal cobro, esta dependencia es únicamente de registro y administración de la propiedad raíz del municipio quien tiene a su cargo el determinar el valor catastral base del impuesto predial. De aquí nace la inquietud de examinar con mayor detalle esta situación del valor catastral, saber como se genera y fundamenta, ¿cuáles podrían ser las posibles causas que originan la inconformidad de los contribuyentes al pagar su recibo del impuesto predial?. Al recabar información referente al valor catastral, captó mi atención lo que establece el artículo 31 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, es “obligación” de todo mexicano contribuir al gasto público, en este mismo párrafo se exhibe un “derecho”, mencionando

que la aportación debe ser “proporcional y equitativa”, al

estudiar estos principios, se define el concepto de que una manera de identificar la capacidad de contribuir al gasto publico es el valor de los inmuebles, el cual refleja la capacidad de pago de los sujetos pasivos, estos inmuebles según el articulo 4 de la ley de Catastro deberán estar inscritos en el Catastro y ser objeto de avalúo. Aquí es donde reside la importancia de este estudio, todos los bienes inmuebles ubicados dentro del territorio del Estado de Baja California deben de ser valuados y su valor debe ser equiparable con el valor de mercado, según lo estipula la Ley de Hacienda del Estado de Baja California en su artículo 75-BIS-A. Lo anterior me motiva a investigar diferentes teorías de valuación de inmuebles y consultar con expertos en la materia los cuales suelen estar de acuerdo en que el objetivo de las valoraciones inmobiliarias es conocer el valor de mercado de los inmuebles, es decir, la cantidad monetaria que dos individuos están dispuestos a intercambiar por un bien. En este intercambio de bienes es donde se define la capacidad de pago de los sujetos pasivos y al cual se tiene que aplicar el principio de proporcionalidad al momento de exigirle su contribución al gasto público.


107.

108


El desarrollo de esta investigación me dio la oportunidad de revisar los modelos de gestión y aplicación del valor catastral, catalogados como los mejores del país, como son los de Hermosillo Sonora y Mérida Yucatán, en ellos participan organizaciones, instituciones y expertos en materia de valuación de inmuebles, aportando su saber y experiencia con un fin común, el valor catastral no debe ser un problema para los contribuyentes, si no una solución para un mejor servicio a la ciudadanía. Derivado de lo anterior y tomando como ejemplo estos modelos de catastros exitosos, se analiza el modelo de gestión y aplicación del valor catastral en la ciudad de Tijuana, tomando como área de estudio para este propósito, la zona este de Mesa de Otay, dando como resultado que no existe un modelo como tal, solo procesos desarticulados con los que se define el valor unitario de los predios, también se encuentra que no se ha modificado el valor catastral en 4 años y que existen rezagos en materia de cartografía y los datos registrales adherida a la misma, información fundamental en un catastro para la correcta administración de la propiedad raíz del municipio. Con base en estos antecedentes, el estudio de las teorías de valuación, normas, leyes y reglamentos para el Estado de Baja California referentes a este tema se propone una metodología para la gestión y aplicación del valor catastral, tomando como punto de partida el valor de mercado, y la metodología aquí desarrollada se adecua a los recursos económicos y humanos disponibles actualmente para la Dirección de Catastro, planteando el uso de tecnologías relacionadas con los procedimientos de valoración catastral haciendo posible la valoración masiva. Este no es un método para sustituir una valuación individual, realizada por un perito valuador, sino que su fin es determinar el valor de las zonas homogénea exclusivamente para ser la base con la cual se cobre el impuesto predial. Fundamentalmente en lo que se refiere a la valoración del suelo edificado, los valoradores de los bienes urbanos, ya sean institucionales o privados, son los más interesados en conocer otros valores que les puedan servir de referencia. Así, la comparación de las diferentes valoraciones del suelo que hace posible que esta metodología puede servir para que las valoraciones se validen mutuamente o para que se reajusten y armonicen. En apartados anteriores se ha puesto de manifiesto la utilidad de la presente investigación y teniendo en cuenta los objetivos marcados, es necesario hacer mención de la necesidad de Área Sistemas de información geográfica

108.

109

Maestría en desarrollo urbano la utilización de los sistemas de información geográfica (SIG) permitiendo que las bases de datos puedan ser alimentadas periódicamente, con las ofertas de venta del trafico inmobiliario y la actualización de los usos de suelo, además de los proyectos previstos de obra que puedan beneficiar el valor de las propiedades. Al analizar de manera simultánea los datos con la disposición geográfica, se obtiene un panorama integral bajo distintos escenarios de interés, lo que permite la planeación racional de su administración, control, costos, mantenimiento y desarrollo, siempre que las bases de datos se actualicen periódicamente. Se debe lograr la correlación entre valores catastrales y los valores de mercado de cada inmueble, para garantizar los principios de equidad y proporcionalidad tributaria. La equiparación de valores catastrales a los de mercado genera una carga tributaria adicional, según el grado de desactualización, las autoridades deberán ponderar el grado de impacto a lograr utilizando el equilibrio que permiten los ajustes en las tasas. La forma de determinar el valor unitario deberá ser mediante procesos estandarizados de valuación que garanticen el principio de equidad y elimine que predios con características iguales o semejantes tengan diferentes valores. Como conclusión. El Catastro es la base para el cobro del impuesto predial y este forma casi el 30 % del ingreso Municipal, es necesario que se inviertan recursos económicos y humanos en esta dependencia para así poder realizar los procesos de valuación necesarios con los cuales se logre tener un valor real de la propiedad raíz del Municipio.


109.

110


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Tesis Valor Catastral Fsd 24

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