TATA CARA: JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT » PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klienklien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli. Pada kenyataannya tidak semudah itu. Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud. Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli. Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari: 1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil 2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepa la BPN untuk wilayah kerja tertentu Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut? Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi: I. Data tanah, meliputi: a.asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya) b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama) c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses AJB) d.bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ad a) e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang bersangkutan Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria
sebagai berikut: a.Perorangan: a.1. Copy KTP suami isteri a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan) b.Perusahaan: b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri kehakiman dan HAM RI b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil asset c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, datadata yang diperlukan adalah: c.1. Surat Keterangan Waris -Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat -Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris c.2. Copy KTP seluruh ahli waris c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli w aris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris (dalam hal tidak bisa hadir) c.5. bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya. Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang bersangkutan. Contoh Perhitungannya: -NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah bekasi: Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar = {(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%. Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris) Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan: 1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan yang berwenang 2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut. Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut: -Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 % -Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%
CONTOH SURAT PERJANJIAN JUAL BELI: LINK:
http://www.scribd.com/doc/17338637/Surat-Perjanjian-Jual-Beli-Tanah-Kampung http://contohsurat.wordpress.com/ http://www.scribd.com/doc/21624384/Surat-Perjanjian-Jual-Beli-Tanah-Dan-Bangunan
SURAT
PERJANJIAN
Yang bertanda tangan dibawah Nama : Umur : Pekerjaan : Alamat sekarang : Jl. Baros IV No.271 Rt.06/Rw.02 Untuk selanjutnya disebut pihak ke I (penjual).
JUAL
BELI
ini,
saya
Aping 64 Pensiunan
Nama : Umur : 37 Pekerjaan : Pedagang Alamat sekarang : Jl. Jurang No.411 Untuk selanjutnya disebut pihak ke II (pembeli)
: S Tahun (PNS)
Evin Tahun (Wiraswasta) Rt.016/Rw.012
Pada tanggal 20 Juni 2007 pihak ke I. Telah menjual, lepas/mutlak sebidang tanah darat seluas 86 M2, berikut sebuah bangunan yang terletak diatas tanah tersebut kepada pihak ke II dengan harga tunai Rp. 41.000.000,- (empat puluh satu juta rupiah). Pembayaran dilakukan dihadapan saksi-saksi dengan tunai. Batas-batas tanah tersebut adalah sebagai berikut : Sebelah barat : Berbatasan dengan tanah halaman haji ono Sebelah timur : Berbatasan dengan tanah pak amid Sebelah utara : Berbatasan dengan rumah ibu sendi Sebelah selatan : Berbatasan dengan jalan gang Bangunan terdiri dari : Ukuran panjang dan lebar : 86 M2 Atap : Asbes Dinding : Tembok Lantai : Semen (plesteran)
Maka, sejak tanggal 20 Juni 2008 Tanah bangunan tersebut diatas telah menjadi hak milik pihak ke II. Pada waktu pelaksanaan jual beli tanah tersebut baik pihak ke I (penjual) maupun pihak ke II (pembeli) juga saksi-saksi semuanya meyatakan satu sama lain dalam keadaan sehat wal afiat, baik jasmani maupun rohani, dan segala sesuatu dengan itikad baik. Demikian, setelah keterangan isi jual beli ini dimengerti oleh pihak ke I dan pihak ke II, juga saksi-saksi, maka ditanda tanganilah sebagai permulaan saat pemindahan hak milik pihak ke I kepada pihak ke II. Bandung, 10 Juli 1998 Tanda tangan masing-masing
Pihak Ke II (Pembeli) Pihak Ke I (Penjual)
(Evin )
(Aping S)
Saksi-saksi Saksi Ke I Saksi Ke II Saksi Ke III Saksi Ke IV
(Priatna) (Wawan H) (Bambang Eko) (Hakiman)
PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH Pada hari ini, Kamis, tanggal sepuluh bulan Juli tahun dua ribu delapan, kami yang bertanda tangan di bawah ini : 1. Restuning Widiasih, Dosen UNPAD, bertempat tinggal di Vila
Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama 2. Anjung Darajat, swasta, bertempat tinggal di Jl. Cikutra Raya No 24, Kota Bandung, Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua Kedua belah pihak dengan ini menerangkan bahwa Pihak Pertama menjual kepada Pihak Kedua berupa bangunan dan tanah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat Kedua belah pihak sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian ini dengan syarat-syarat sebagai berikut Pasal 1 Perpindahan Kepemilikan 1. Perjanjian jual beli ini berlaku lima hari setelah ditandatanganinya perjanjian ini dan akan berakhir setelah rumah berpindah status kepemilikannya kepada pihak kedua. 2. Proses perpindahan kepemilikan rumah akan diurus oleh pihak kedua berikut tanggungan yang timbul dan pihak pertama hanya akan membantu kelancaran kepengurusan saja. 3. Perpindahan kepemilikan hanya akan diproses setelah semua kewajiban pihak kedua dipenuhi. Pasal 2 Nilai Jual Bangunan dan Tanah
1. Rumah dijual seharga Rp 80.000.000 2. Uang muka penjualan rumah adalah sebesar Rp 20.000.000 yang harus sudah dibayar oleh Pihak Kedua ke rekening yang ditunjuk oleh Pihak Pertama pada saat ditandatanganinya perjanjian ini 3. Pembayaran berikutnya akan dilakukan pada setiap awal bulan sebelum tanggal 15 sebesar Rp 1.000.000 sebanyak 60 kali ke rekening yang ditunjuk Pihak Pertama 4. Pembayaran dianggap lunas bila pembayaran sudah mencapai nilai jual yang telah disepakati
Pasal 3 Keterlambatan Bayar
1. Keterlambatan pembayaran dari tanggal pada pasal 2 butir (3) akan dikenakan denda sebesar Rp 25.000 2. Percepatan pembayaran tidak mengurangi nilai kewajiban yang harus dibayar oleh pihak kedua. 1.
2.
1. 2. 3.
Pasal 4 Gagal Bayar Apabila karena satu dan lain hal terjadi gagal bayar maka akan dianggap sebagai sewa kontrak rumah dengan nilai Rp 400.000 per bulan dan semua uang pembayaran akan dikembalikan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua setelah dikurangi seharga nilai kontrak rumah, nilai kerusakan bangunan bila ada dan kewajiban-kewajiban yang lain pada Pasal 5 butir (2) Pihak Kedua harus menyerahkan kembali rumah dalam keadaan kosong dan terpelihara kepada Pihak Pertama dan Pihak Pertama tidak berkewajiban untuk menyediakan sarana penampungan guna menampung keperluan dan barang-barang dari Pihak Kedua Pasal 5 Kewajiban-Kewajiban Lain Pihak Pertama wajib membayar iuran Pajak Bumi dan Bangunan sampai proses pemindahan kepemilikan selesai Pihak Kedua wajib membayar iuran listrik rumah dan iuran warga setempat Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk mengubah fungsi serta peruntukkan sebagai rumah tinggal sampai pembayaran dianggap lunas Pasal 6 Lain-lain
1. Pihak Kedua atas tanggungan sendiri dapat melakukan
2. 3.
4. 5. 6.
perubahan pada rumah yang tidak akan mengubah konstruksi dan NJOP dan tambahan tersebut harus merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan menjadi milik Pihak Pertama Perubahan sebagaimana dimaksud dalam butir (1) harus dengan ijin tertulis dari Pihak Pertama Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa selama masa perjanjian ini berlaku, Pihak Kedua tidak akan mendapatkan tuntutan dan atau gugatan dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak atas tanah dan rumah tersebut Pihak kedua akan mendapatkan hak kepemilikan secara penuh apabila pembayaran telah dinyatakan lunas Segala kerusakan kecil maupun besar dari rumah tersebut menjadi tanggungan sepenuhnya dari Pihak Kedua tanpa kecuali Segala ketentuan yang belum diatur dalam perjanjian ini akan diatur selanjutnya dalam addendum/amandemen yang
merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian ini dan akan diputuskan secara bersama 7. Apabila terjadi sengketa atas isi dan pelaksanaan perjanjian ini, kedua belah pihak akan menyelesaikannya secara musyawarah 8. Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil, maka kedua belah pihak sepakat untuk memilih domisili hukum dan tetap di kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri Kabupaten Bogor Demikian perjanjian in disetujui dan dibuat serta ditanda tangani oleh kedua belah pihak dengan dihadiri saksi-saksi yang dikenal oleh kedua belah pihak serta dibuat dalam rangkap dua bermateri cukup yang masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama. Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak. Pihak Kedua
Pertama
Pihak
Restuning Widiasih
Anjung Darajat Saksi
1. Saffan Firdaus
2. Rafa Azka
Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah dan Rumah Yang bertanda tangan dibawah ini, saya : Nama : Simson Galung Umur : 42 Tahun Pekerjaan : Guru SMPN 3 Tarakan (PNS) Alamat saat ini : Jl. Mangga No.52 Rt.08/Rw.4 Nunukan Untuk selanjutnya disebut pihak ke I (penjual). Nama : Kana Muthowif Umur : 27 Tahun Pekerjaan : Anggota Polisi (POLRI) Alamat saat ini : Jl. Amal lama No.31 Rt.019/Rw.017 Tarakan Untuk selanjutnya disebut pihak ke II (pembeli) Pada tanggal 19 Januari 2010 pihak ke I. Telah menjual, lepas/mutlak sebidang tanah darat seluas 246 M2, berikut sebuah bangunan yang terletak diatas tanah tersebut kepada pihak ke II dengan harga tunai Rp. 44.000.000,- (empat puluh empat juta rupiah). Pembayaran dilakukan dihadapan saksi-saksi dengan tunai. Batas-batas tanah tersebut adalah sebagai berikut : Sebelah barat : Berbatasan dengan tanah H. Abdul Malik Sebelah timur : Berbatasan dengan tanah Jumain Sebelah utara : Berbatasan dengan tanah Suratman Sebelah selatan : Berbatasan dengan tanah Suryadi Bangunan terdiri dari : Ukuran panjang dan lebar : 150 M2 Atap : Asbes Dinding : Tembok Lantai : Keramik
Maka, sejak tanggal 19 Januari 2010 Tanah bangunan tersebut di atas telah menjadi hak milik pihak ke II. Pada waktu pelaksanaan jual beli tanah tersebut baik pihak ke I (penjual) maupun pihak ke II (pembeli) juga saksi-saksi semuanya meyatakan satu sama lain dalam keadaan sehat, baik jasmani maupun rohani, dan segala sesuatu dengan itikad baik. Demikian, setelah keterangan isi jual beli ini dimengerti oleh pihak ke I dan pihak ke II, juga saksi-saksi, maka ditanda tanganilah sebagai permulaan saat pemindahan hak milik pihak ke I kepada pihak ke II. Tarakan, 19 Januari 2010 Tanda tangan masing-masing Pihak Ke I (Penjual) (Simson Galung ) Pihak Ke II (Pembeli) (Kana Muthowif) Saksi-saksi Saksi Ke I (Kusumastuti) Saksi Ke II (Danarti) Saksi Ke III ( Choiri) Saksi Ke IV (Sutosola)
Contoh Surat Kesepakatan (MOU):
SURAT KUASA
Yang bertanda tangan di bawah ini Nama : ………………. Instansi / Universitas : ………………. Fakultas / Jurusan : ………………. Nama Kegiatan : ………………. Contact Person / No Hp : ……………….
Dalam hal ini sepakat bekerjasama dengan pihak CHARACTER THE EDUTAINNET dalam bentuk pemberian voucher nge-net gratis 100 jam (@ 1 jam). Sebagai timbal balik panitia kegiatan memberikan promosi berupa : • •
•
Penempelan Logo pada media publikasi kegiatan Pembacaan iklan adlibs pada saat kegiatan berlangsung dengan frekuensi ….. durasi ……. Membantu penyebaran Leaflet pada saat kegiatan berlangsung
Jatinangor, ……. 2008 Pihak 1
ERIK ARIYANTO (Marketing Manager Character The EdutainNET )
Bentuk Kerja Sama
Kerja sama akan dilakukan oleh dua belah pihak : Nama : ………………………………… No. KTP : ………………………………… Alamat : ………………………………… : ………………………………… Selanjutnya akan disebut sebagai PIHAK PERTAMA Nama : ……………. No. KTP : ………………….. Alamat : …………… : ………………….. Selanjutnya akan disebut sebagai PIHAK KEDUA Untuk Selanjutnya pihak pertama dan pihak kedua sepakat mengadakan suatu perjanjian kerja sama pengadaan Rumah Tinggal di jl. Tukad Banyupoh, Irawadi, Panjer. Jenis Pekerjaan
Pihak Pertama sebagai penyandang dana untuk pembangunan dan pihak kedua sebagai penyedia tanah seluas 2 are yang berlokasi di Jl. Tukad Banyu Poh, Irawadi Panjer – Denpasar. Maksud dan Tujuan
Jadi maksud dan tujuan kerja sama ini adalah untuk memperoleh keuntungan dari hasil penjualan Rumah Tinggal yang akan di Bangun. Jangka waktu pelaksanaan
Pihak kedua memberikan jangka waktu untuk pembangunan Rumah tinggal di Jl. Tukad Banyu Poh, Irawadi Panjer – Denpasar adalah selama 3 bulan kalender masehi, terhitung dari penandatanganan Surat Perjanjian Kerja sama.
Pihak kedua memberikan jangka waktu untuk pemasaran Rumah tinggal di . Tukad Banyu Poh, Irawadi Panjer – Denpasar adalah selama 7 bulan kalender masehi, terhitung dari penandatanganan Surat Perjanjian Kerja sama. Pihak Pertama dapat memberikan bantuan untuk pemasaran rumah tinggal tersebut. Keuangan
di sesuaikan . . . .
SURAT PERJANJIAN KERJASAMA ( MOU )
Nomor : ……………………. Pada hari ini ……………… tanggal ……………….. bulan …………………..tahun …………………… , yang bertanda tangan di bawah ini : 1. Nama : ………………………….. Perusahaan : Jabatan : …………………………… Alamat : ………………………….. Berdasarkan Surat Keputusan ……………………………….. Nomor: ………………….. tanggal ………………………. dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama Jabatan, yang selanjutnya dalam perjanjian ini disebut sebagai PIHAK PERTAMA. 2. Nama : Perusahaan : Jabatan : Alamat :
Yang selanjutnya disebut PIHAK KEDUA Kedua belah pihak sepakat untuk melaksanakan kerjasama yang dituangkan dalam suatu naskah perjanjian kerjasama dengan ketentuan sebagai berikut : 1. ……………………………….. 2. ………………………………. 3. ………………………………
Jakarta,_________2008
PIHAK KEDUA PIHAK PERTAMA
(____________________) (___________________)
