BAB I PENDAHULUAN
I.1.
LATAR BELAKANG
Lebih dari 5 (lima) tahun perumahan dinas BRI BRI yang berada di Jl. Rs. Fatmawati Fatmawati /Jl. Apel terbengkalai dan tidak dimanfaatkan dengan baik, sehingga kondisinya tidak layak dan sebagian besar rusak berat. Pada awalnya diperuntukan untuk perumahan pejabat Bank Rakyat Indonesia dengan fungsi peruntukan masih berbentuk Wisma Besar (Wbs) dan Wisma Sedang (Wsd). Sejalan dengan berjalannya waktu dan berkembangnya zaman disekitar lokasi, tanah BRI tersebut berkembang berubah fungsi menjadi tempat usaha / niaga terutama disepanjang Jl. Rs. Fatmawati terdapat berbagai macam jenis usaha sehingga meningkatkan nilai tanah . Atas dasar tersebut maka PT. LTF , berkeinginan untuk memanfaatkan/ optimalisasi asset lahan terbengkalai tersebut menjadi menjadi suatu Pusat Perdagangan Bisnis Terpadu (One Stop Shoping) yaitu Pusat Perdangan Material & Bahan Bangunan dan Kanto (Kantor Toko) , yang nantinya akan mengajukan proposal kepada pihak PT. Bank Rakyat Indonesia Indonesia untuk rencana pembangunan “Fatmawati Square “. Dalam rencana pemberdayaan lokasi tanah, PT. LTF mengajukan investasi investasi dalam bentuk bangunan, sedangkan PT. Bank Rakyat Indonesia sebagai pemilik lahan. Tanah/lahan yang direncanakan persis berada disebelah utara dengan ITC Fatmawati Fatmawati dengan luas kurang lebih 9.715 m2. Untuk mewujudkan rencana pembangunan Fatmawati Square ini, tahap awal yang dilakukan oleh PT. LTF adalah melakukan studi kelayakan / membuat konsep kajian / proposal yang memberi gambaran bahwa lokasi tapak tanah tersebut akan memberi keuntungan, baik secara finansial maupun manajerial serta keuntungan keuntungan lainnya. Sesuai dengan Corporate Plan 2001 – 2005, dalam rangka diversifikasi usaha dibidang Bisnis Property. I.2.
Konsep Pemikiran Pemanfaatan lahan.
Dasar dasar pemikiran pemikiran rencana pembangunan Fatmawati Square tersebut tersebut adalah sbb:
1. Kurang lebih 80% jenis usaha yang dilakukan disepanjang disepanjang Jl. Fatmawati adalah bisnis interior/furniture, material dan bahan bahan bangunan, dengan kondisi yang tidak layak, baik fasilitas maupun parkir dengan menyebar dibeberapa tempat. 2. Sisanya 20% adalah pelaku bisnis lainnya yaitu Dealer, Bank, Supermarket , maupun Pusat Perbelanjaan Umum. 3. Menyerap Access Access penduduk di Wilayah Jakarta Selatan, untuk tidak membeli di Wilayah Jakarta lainnya. 4. Disekitar lokasi adalah lingkungan Elite, sehingga kebutuhan akan bahan material material dan bangunan lebih tinggi dengan kwalitas yang yang baik di lingkungan perdagangan yang yang layak serta kebutuhan akan parkir yang memadai. m emadai. 5. Sistem One Stop Shoping, yaitu segala segala kebutuhan akan membangun membangun rumah, mulai dari keramik, cat, kunci, AC, alat alat teknik lainnya tersedia di satu lokasi.
6. Tidak menutup kemungkinan Kontraktor, Konsultan dan Pelaku Bisnis Property (Agent / Distributor), yang sudah mempunyai tempat dilokasi lain, untuk berkantor atau menempati Kanto tersebut dalam usaha mereka menyerap para konsumen khusus di Wilayah Jakarta Selatan. 7. Ditinjau secara Makro, yaitu mulai meningkatnya pertumbuhan ekonomi ekonomi yang mulai membaik, dengan ditandai menjamurnya pusat pusat perdagangan diberbagai lokasi di Wilayah Jakarta dan sekitarnya.
I.3.
Maksud dan Tujuan
Maksud dari studiini adalah memberikan laporan yang lengkap mengenai kelayakan proyek “ Rs. Fatmawati / Jl. Apel dengan meninjau dari berbagai aspek aspek Fatmawati Square ” di lo kasi Jl. Rs.
terutama : 1. 2. 3. 4. 5.
Aspek Pemasaran. Aspek Hukum Aspek Teknis. Aspek Keuangan Aspek aspek lainnya.
Masing-masing aspek tersebut akan diuraikan secara lengkap sehingga diperoleh kesimpulan secara jelas tentang kelayakan dari proyek tersebut. Dalam laporan ini akan disertakan pula data-data pendukung berupa data pertumbuhan ekonomi dan kemudian pengaruhnya terhadap pembangunan “Fatmawati Square” tersebut terhadap usaha-usaha yang telah berkembang disepanjang jalan Rs. Fatmawati. Fatmawati. Study juga diarahkan /penekanannya untuk mengetahui secara jelas Demand daya serap serap pasar “Fatmawati Square” yang akan dibangun dalam kaitannya terhadap pemasaran serta pengembanganya, perkiraan biaya investasi, struktur pembiayaan investasi, tingkat pengembalian investasi, proyeksi keuangan, hukum maupun teknis/arsitektur. Tujuan dari studi ini adalah memberikan gambaran yang jelas mengenai proyek pembangunan “Fatmawati Square” dilihat dari berbagai aspek aspek diatas, yang yang akan digunakan sebagai bahan masukan bagi PT Bank Rakyat Indonesia ( Persero ) dalam hal ini sebagai pemilik lahan, untuk dapat bekerjasama dalam rangka terwujudnya pembangunan proyek proyek tersebut demi tercapainya keuntungan bagi kedua belah pihak, baik finansial maupun bagi kesejahteraan karyawannya. I.3. Metodologi dan Sumber Data
Penelitian akan dilakukan dengan 2 ( dua ) cara yaitu penelitian lapangan dan penelitian ditempat ( Desk Research / literatur). literatur). Penelitian lapangan akan dilakukan dalam kaitannya dengan pemasaran. Sedangkan desk research dilakukan dalam kaitannya dengan aspek hukum dan keuangan dan data data pendukung lainnya. Studi disusun dengan menggunakan data-data data-data dari sumber terkait yaitu Walikotamadya Jakarta Selatan dan Pemda DKI Jakarta adalah sebagai berikut berikut : 1. 2. 3. 4. 5.
Bagian Kesatuan Bangsa Bapak Drs. James Marpaung. Bagian Administrasi Wilayah Ibu Herawati Bagian Hukum dan Ortala dari Kabag didisposisikan didisposisikan ke Bapak Agus. Bagian Administrasi Perekonomian Dra. Hj. Connie Chairunnisa MM Bapak Hambali SH Kasubbag Koperasi dan UKM.
6. 7. 8. 9.
Bagian Badan Pengelolaan Lingkungan Hidup Hidup Daerah ( BPLHD ) Bapak Drs. Edison Meliala. Bagian BPN Bapak Dahrizal. Bagian Sudin Tata Kota Bapak Ir. Adi Bambang Syah didisposisikan ke Bapak Tobing lalu ke Bapak Drs. Bambang Lesmono. 10. Bagian Sudin Wilayah Jakarta Selatan Bapak Drs. Bambang Lesmono. Lesmono. 11. Bagian P2B dari Kabag didisposisikan ke Bapak J. Mandua. 12. Bagian Pengurusan SIPPT di DKI Bapak Drs. M. M. Pardede. Disamping itu secara terpisah juga dilakukan survey ke beberapa lokasi pembangunan proyek-proyek sejenis, baik yang sudah berjalan maupun yang sedang dalam tahap pembangunan proyek, dalam rangka mencari informasi tentang harga jual satuan unit Kanto/Ruko, adalah sebagai berikut : 1. 2. 3. 4. 5. 6.
ITC Fatmawati di Jl. Fatmawati Kenari Mas di Jl. Kramat Raya Darmawangsa Square di Jl. Darmawangsa IX Kelapa Gading Trade Centre di Jl. Boulevard Barat Raya Kelapa Gading. Mangga Dua Square di Jl. Gunung Sahari Town Square Cilandak di Jl. TB Simatupang. (Data-data terlampir)
Dan, sebagai informasi pendukung akan dilakukan pooling pendapa/penyebaran angket untuk melihat seberapa besar keinginan pelaku-pelaku bisnis atas rencana pembangunan proyek tersebut. I. 4. Lokasi Proyek
Rencana Proyek Pembangunan tanah di jalan Rs. Fatmawati di Kelurahan Cipete Utara, Kecamatan Kebayoran Baru , Kotamadya Jakarta Selatan , dengan batas batas sbb: Sebelah Utara berbatasan dengan Sebelah Barat berbatasan dengan Sebelah Timur berbatasan dengan Sebelah Selatan berbatasan dengan Luas tanah
: : : : :
Tanah ny. Sutinah/Jl, Sawo Jl. Rs.Fatmawati ITC Fatmawati ITC Fatmawati 9.715 m2
Status Lahan/Tapak tanah
: Milik PT. Bank Rakyat Indonesia ( persero ). Sertifikat Hak Milik No.1109 atas nama PT.BRI (persero).
BAB II
GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI
II.1. LETAK GEOGRAFIS.
Luas Wilayah Kotamadya Jakarta Selatan adalah 65 km2. Pada umumnya suhu kota Jakarta memiliki iklim tropis lembab. Karena letaknya berada didaerah katulistiwa, maka Jakarta dipengaruhi angin muson barat bertiup antara bulan November sampai bulan April dan angin muson timur bertiup antara bulan bulan Mei sampai Oktober. Sebagai kota pantai, keadaan cuaca sehari-hari dipengaruhi angin laut dari utara ke selatan. Tinggi curah hujan ratarata 2.000 mm per tahun . Suhu udara beragam antara 27 - 44,9 C. Jumlah Kecamatan adalah 10 kecamatan dengan 65 Kelurahan/Desa. Luas Wilayah Kodya Jakarta Selatan menurut Kecamatan adalah sebagai berikut (lihat Tabel II.1). Ditinjau dari segi topografi , Kotamadya Jakarta Selatan dapat dikategorikan datar , dan sebagian besar berada pada ketinggian 0 – 10 meter diatas permukaan laut. Seluruh dataran terdiri dari atas endapan pleistocen. Sehubungan dengan susunan geologi tersebut , kekuatan tanah di daerah Kotamadya Jakarta mengikuti pola yang sama, dimana pencapaian lapisan keras terdapat pada kedalaman yang sedang. Daerah daerah bagian selatan adalah dari tanah alluvial bogor yang subur. Wilayah Kotamadya Jakarta Selatan relatif lebih tinggi dari pada bagian utara. Tabel II – 1 Luas Kecamatan Kotamadya Jakarta Selatan NO
KECAMATAN
JUMLAH KELURAHAN
LUAS
1.
Jagakarsa
6
( Km 2) 25,02
2. 3. 4.
Pasar Minggu Cilandak Pesanggrahan
7 5 5
21,91 18,20 13,47
5. 6.
Kebayoran Lama Kebayoran Baru
6 10
19,31 12,91
7. 8.
Mampang Prapatan Pancoran
5 6
7,74 8,23
9. 10.
Tebet Setia Budi
7 8
9,53 9,05
Sumber Walikota Madya Jakarta Selatan bagian Administrasi Wilayah II.2. PRASARANA SECARA GLOBAL
Pembangunan Jakarta didukung oleh pembangunan prasarana yang dilaksanakan baik oleh Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah maupun swasta. Dibidang prasarana transportasi telah dibangun berbagai sarana transportasi darat seperti : jalan kereta api, jalan umum, dermaga, pelabuhan penyebeberangan. Jaringan jalan yang telah dibangun mencapai 4.055 km, antara lain jalan arteri lingkar Jakarta termasuk jalan Kampung Melayu – Saharjo – Karet. Juga dibangun jalan tol Tanjung Priuk – Cawang – Grogol, jalan tol Jakarta – Bogor – Ciawi ( Jagorawi ), Jakarta - Cikampek dan Jakarta – Merak dan Jalan tol Taman Mini – Pondok Indah yang dapat dilalui menuju lokasi proyek. Untuk transportasi laut DKI Jakarta memiliki 4 pelabuhan laut yaitu : Pelabuhan Samudera Tanjung Priok yang sekaligus juga merupakan pelabuhan utama termasuk pelabuhan peti kemas. Pelabuhan lainnya adalah Pelabuhan Sunda Kelapa sebagai Pelabuhan Nusantara, Pelabuhan Pasar Ikan sebagai ( TPI ), Pelabuhan Merunda sebagai pelabuhan kayu, serta sejumlah pelabuhan Jetty di Marina Ancol dan Kepulauan Seribu. Transportasi udara di Jakarta dilayani melalui beberapa Bandar udara yaitu Bandar Udara Internasional Soekarno – Hatta yang berlokasi di Cengkareng. Disamping itu terdapat juga beberapa Bandar udara lain yaitu : Bandar Udara Halim Perdana kusuma serta Lapangan terbang Pondok Cabe yang dioperasikan oleh Pelita Air Service, yang lokasinya termasuk di wilayah Provinsi Banten. Menurut catatan Ditlantas Polda Metro Jaya tahun 1999, angkutan umum yang tersedia meliputi bus kota bus kota 4.822 buah, mobil penumpang 965.058 buah, mobil bebean 300.438 buah, bemo 867 buah, bajaj 14.612 buah . Terminal bus yang telah dibangun berjumlah 19 buah. II.3. PENCAPAIAN LOKASI Lokasi tapak tanah milik PT. BRI yang akan direncanakan dibangun terletak di pinggir Jl. Rs. Fatmawati, merupakan daerah sentra bisnis yang cukup penting yang ada di wilayah Jakarta Selatan disamping sentra-sentra bisnis lain di wilayah Jakarta. Sehingga nilai jual dari segi ekonomi cukup tinggi permintaannya. Apalagi dalam radius 10 km dari Jl. Rs. Fatmawati merupakan tempat pemukiman cukup elite dan bergengsi seperti misalnya dari arah Utara berbatasan dengan Kebayoran Baru, dari arah Barat berbatasan dengan pemukiman Pondok Indah, dari arah Selatan berbatasan dengan Cilandak dan Cinere, dari arah Timur berbatasan Kemang, sudah dapat dipastikan daerah ini dari waktu ke waktu akan berkembang dengan sangat pesat dan mempunyai nilai ekonomi yang tinggi (daerah komersial). Dari segi pencapaian lokasi lahan termaksud cukup strategis. Sebagai daerah tujuan dapat dicapai baik menggunakan kendaraan pribadi maupun angkutan bus, adapun pencapaian dapat dicapai melalui beberapa akses sebagai berikut :
Utara : melalui jalan Panglima Polim dan Fatmawati. Barat : dapat melalui jalan Haji Nawi Raya, atau jalan Radio Dalam tembus ke jalan Pala Raya kemudian Fatmawati. Timur : melalui jalan Wijaya dan jalan Darmawangsa.
Selatan : melalui jalan TB Simatupang atau jalan Cipete Raya kemudian jalan Fatmawati.
Pencapai pada lokasi tapak tanah dapat dilihat pada gambar (Gambar II.3.1) dibawah ini : Gambar II.3.1 Pencapaian dapat dilakukan melalui berbagai arah seperti terlihat pada gambar.
Gambar II.3.2. Situasi Existing. II.4. JUMLAH PENDUDUK DAN PERTUMBUHAN EKONOMI
Penduduk Jakarta Selatan dari tahun 1999 ke tahun 2000 mengalami penurunan sekitar 16 persen, yaitu dari 1.966.411. orang penduduk di tahun 1999 menjadi 1.644.417 orang. Kepadatan penduduk sebesar 11.360 orang per kilometer persegi. Kebijakan pembangunan dan strategi pengembangan Kotamadya Jakarta Selatan diarahkan bagi pengembangan pemukiman terbatas dengan penerapan koefesien dasar bangunan rendah untuk mempertahankan fungsinya sebagai daerah resapan air, sedangkan bagian utara Jakarta Selatan diwujudkan sebagai pusat niaga terpadu seperti pusat niaga Kuningan, Sudirman dan sebagai pusat perkantoran dan jasa keuangan yang bertaraf internasional di kawasan Cassablanca. Dengan terjadinya krisis ekonomi, banyak kawasan-kawasan yang berkembang tidak sesuai dengan peruntukannnya. Utamanya tumbuhnya dengan pesat sektor-sektor informal yang menjamur dimana-mana tanpa mengindahkan lokasi peruntukannya. Pertumbuhan ekonomi Jakarta Selatan pada dekade 1990-an sebelum terjadinya krisis ekonomi, laju pertumbuhan ekonomi Jakarta Selatan cukup menggembirakan yaitu rata-rata menunjukkan angka pertumbuhan positif 10 persen dengan tingkat laju inflasi selalu dibawah 10 persen. Namun setelah terjadi krisis ekonomi pada pertengahan tahun 1997 keadaan sungguh
menyedihkan, hal ini terlihat dengan laju pertumbuhan ekonomi rata-rata minus 5,60 persen selama periode pasca krisis( 1998 – 2000 ) bahkan pada tahun 1998 keadaan ekonomi yang paling buruk di Kotamadya Jakarta Selatan yaitu minus 19,98 persen dapat dilihat pada Tabel II.4.1 , Tabel II.4.2 dan Tabel II.4.3, serta Table II.4.4. Tabel II.4.1. Jumlah penduduk Jakarta Selatan tahun 1995 – 2000 No
TAHUN
JUMLAH
1.
1995
1.843.399.
2.
1996
1.830.856.
3. 4.
1997 1998
1.818.191. 1.805.409.
5.
1999
1.792.516.
6.
2000
1.792.214.
Tabel II.4.2. Laju pertumbuhan Jakarta Selatan tahun 1995 – 2000 No
TAHUN
NILAI PDRB
PERTUMBUHAN
( Triliun Rp. )
(%)
1.
1995
11,13
10,36
2.
1996
12,32
10,76
3. 4.
1997 1998
12,88 10,30
04,49 - 19,98
5.
1999
10,46
01,47
6.
2000
10,83
03,59
Sumber : Bagian perekonomian Walikota Madya Jakarta Administrasi Perekonomian Ibu Dra Hj. Connie Chairunnisa, MM Tabel II.4.3. Laju inflasi di Wilaya Jakarta Selatan tahun 1995 – 2000 No
TAHUN
INFLASI ( % )
1.
1995
09,54
2.
1996
07,30
3.
1997
11,70
4.
1998
74,42
Selatan
(
Kabag
5.
1999
01,77
6.
2000
10,29
Sumber Bagian perekonomian Walikota Madya Jakarta Administrasi Perekonomian Ibu Dra Hj. Connie Chairunnisa, MM
Selatan
(
Kabag
Tabel II.4.4. Sarana Perekonomian di sepanjang Jl. Rs. Ibu Fatmawati dan Sekitarnya. No
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
SARANA PEREKOMIAN
ITC FATMAWATI Fatmawati Centre ( d/h Golden Trully ) Pertokoan ( Ruko ) disepanjang Jl. Rs. Ibu Fatmawati. Swalayan D’Best : Swalayan Super Indo Swalayan Hari-hari Swalayan Koko Pusat Onderdil ITC Fatmawati Pusat Onderdil Pasar Cipete PD Pasar Jaya Cipete PD Pasar Jaya Blok A PD Pasar Jaya Mede
Sumber Bagian perekonomian Walikota Madya Jakarta Selatan ( Kabag Administrasi Perekonomian Ibu Dra Hj. Connie Chairunnisa, MM. Tabel II.4.4. Lanjutan,Sarana Perekonomian di sepanjang Jl. Rs. Ibu Sekitarnya. No
SARANA PEREKOMIAN
13.
Show Room Mobil
14.
Toko Meubel dan Furniture
15. 16.
Perbankan ( baik Pemerintah maupun Swasta ) POM Bensin ( SPBU )
17.
Bengkel resmi ( Honda Isuzu , dsb )
18.
Apartemen/ Hotel Crystal.
19.
RS. Setia Mitra
20.
Rumah Makan ( Pittza )
21.
Dunkin Donut
Fatmawati dan
22.
Sekolah
23. 24.
Toko Kunci, Cat dan Peralatan Rumah Tangga ( Kawasan Blok A ) Apotik
25.
Toko Kaca
26.
Toko Gipsum
27.
Buana Alumunium
28.
Fuji
29. 30.
Davinci Interior Renaissanse
31.
Toko Marmer
32.
Toko Kunci
33.
Biro Perjalanan
34.
Halmar Sanitary
35. 36.
Adira Mora Kenari Djaya
37.
Sport Plaza
II. 5. KONDISI FISIK RENCANA TAPAK LOKASI
Kondisi fisik tapak tanah sudah menjadi semak belukar/rusak , karena lebih dari 5 tahun Wisma tersebut tidak digunakan . Mengingat tidak digunakannya wisma tersebut dan melihat perkembangan disepanjang jalan Jl. Rs.Fatmawati sudah merupakan tempat usaha yang berkembang, dengan tingkat kegiatan ekonomi yang cukup tinggi, maka PT. LTF melihat kesempatan ini merupakan peluang (oppurtunity) yang sangat baik untuk dimanfaatkan secara optimal. Untuk mewujudkan rencana pembangunan lahan tersebut, maka dilakukan survey, observasi dan penelitian yang mendalam berupa pengumpulan data dan informasi yang diperlukan dalam rangka melakukan konsep dan proses perancangan, sehingga diharapkan produk perancangan yang dihasilkan akan sesuai dengan tujuan dan sasaran , terutama dapat memberikan nilai lebih (benefit) yang cukup baik dari segi ekonomi (finansial), mengingat fungsi bangunan adalah sebagai pusat perdagangan dan bisnis. Adapun data dan informasi yang diperlukan mencakup hal-hal sebagai berikut :
Kondisi Fisik Lahan Bentuk Lokasi tapak dan countour/topografi, ketinggian lahan, luas lahan, dan lain sebagainya. Kondisi Fisik Bangunan Terdapat bangunan bekas rumah dinas pejabat BRI yang sudah lama tidak berfungsi (terbengkalai) dimana kondisI fisik bangunan sudah sangat memprihatinkan/rusak dan terdapat sebuah sebuah gardu PLN, nantinya area tersebut akan dibebaskan (dibongkar) . Kondisi Lingkungan dan Perkotaan Lingkungan di sekitar lokasi dan perkembangan perkotaan, baik mengenai master plan pengembangan kota maupun mengenai kondisi pusat-pusat perdagangan dan bisnis yang sudah berkembang di sepanjang jalan
Fatmawati dan sekitarnya, untuk dijadikan studi perbadingan dalam proses perancangan. Kondisi Utilitas dan Infrastruktur Sistem jaringan utilitas, baik mengenai sumber air bersih, sumber daya listrik, saluran pembuangan kota, jaringan telekomunikasi dan kondisi infrastruktur seperti kondisi jalan, trotoar dan lain -lainnya. Kondisi Peraturan Daerah Mengingat fungsi peruntukan masih peruntukan Wisma Besar dan Wisma Sedang maka perubahan fungsi peruntukan harus dilakukan yaitu perijinan, peraturan yang ditetapkan oleh Pemda setempat terhadap ketentuan ketentuan bangunan, biaya restribusi yang harus dibayar dan hal-hal lain yang berkaitan dengan proses pelaksanaan konstruksi fisik bangunan yang diatur oleh pemerintah DKI. Lain-lain Mencakup keinginan-keinginan atau usulan bila ada dari pihak pemilik lahan (BRI) maupun pihak-pihak lain yang berkepentingan dalam proyek pembangunan pusat bisnis dan perdagangan ini.
BAB III ASPEK HUKUM DAN PERIZINAN
Aspek hukum adalah aspek yang sangat penting dalam suatu studi kelayakan, termasuk dalam bidang bisnis properti, oleh karena itu aspek ini merupakan aspek yang pertama yang perlu ditinjau sebelum pembahasan aspek aspek lainnya. Dalam hukum properti, sebagaimana yang dimaksud dalam hukum tanah Anglosaxon adalah “Real property” atau dalam Buku II KUH Perdata Indonesia, (hukum benda barat) yaitu benda tak bergerak atau tanah hak (Undang undang Pokok Agraria), dengan kata lain benda yang tidak bergerak diatas suatu tanah “Land and all attachment to land”. Dalam bisnis properti aspek aspek yang perlu ditinjau adalah sebagai berikut : III.1.Aspek Hukum Kepemilikan Tanah.
1. Bukti surat, bukti kepemilikan atas yang terkuat adalah sertifikat tanah, namun tidak mutlak artinya sertifikat tersebut dianggap sah dan b enar sepanjang tidak terdapat tuntutat pihak lain untuk membatalkan serifikat itu karena adanya cacat hukum. Ketidak mutlakan tersebut untuk menjamin azas keadlian dan kebenaran oleh karenanya ada 4(empat) hal prinsip yang wajib dipenuhi didalam penerbitan sertifikat hak atas tanah yaitu : 1. Status /dasar hukum (atas hak kepemilikan). 2. Identitas pemegang hak (kepastian subyektif. 3. Letak dan luas obyek tanah (kepastian oyek). 4. Prosedural penerbitannya (procedural). 2. Bukti Fisik adalah untuk memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar benar menguasai secara fisik tanah tersebut, agar menghindari terjadi dua penguasaan hak yang berbeda yaitu hak atas (phisik) dan hak bawah surat.
III.2.Perizinan.
Dari hasil wawancara dengan instansi terkait yaitu bagian Dinas Tata Kota DKI dan Suku Dinas Tata Kota didapat keterangan bahwa Land Use/lokasi tapak tanah peruntukannya masih berupa Wbs (Wisma Besar) dan Wsd (Wisma Sedang). Untuk rencana pembangunan “Fatmawati Square” tersebut harus dilakukan perubahan peruntukan menjadi Wkt (Wisma Kantor) atau Wdg (Wisma Dagang). Adapun prosedur yang harus dilakukan secara garis besar adalah sebagai berikut :
1. Pihak pemilik lahan dalam hal ini PT. BRI membuat surat permohonan 2. perubahan peruntukan lahan ditujukan kepada Gubernur DKI Jakarta dengan tembusan . 1. Sekda propinsi DKI Jakarta 2. Kepala Dinas Tata Kota Propinsi DKI Jakarta 3. Kepala Suku Dinas Tata Kota 4. Biro Administrasi Sarana Perkotaan Propinsi DKI Jakarta 5. Biro Perlengkapan Propinsi DKI Jakarta 6. Walikotamadya Jakarta Selatan. 3. Team Suku Dinas Tata Kota akan melakukan pengukuran kelokasi tapak tanah untuk menentukan batas-batas lahan tersebut. 4. Gubernur mengadakan rapat beserta jajarannya ( Badan Pengelolahan Lingkungan Hidup, Dinas Tata Kota dan Pemda ) dalam rangka membahas usulan perubahan peruntukkan dimaksud dengan syarat-syarat yang sudah dipenuhi oleh pemilik lahan dalam hal ini PT. BRI. 5. Salah satu syarat pendukung adalah hasil studi kelayakan yang menggambarkan bahwa disepanjang jalan Ibu Rs. Fatmawati sudah merupakan tempat bisnis/sentra bisnis. 6. Jika syarat-syarat memang sudah lengkap dan diteliti maka dikeluarkan Surat Keputusan ( SK ) Gubernur yang menjadi dasar diterbitkannya Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah ( SIPPT ). Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi :
Surat Tanah ( Sertifikat tanah ) KTP dalam hal ini pemilik yaitu PT. BRI ( persero ) PBB Gambar Bestek yang digambar Arsitek yang mempunyai Surat Izin Bekerja Perencana ( SIBP ) Arsitektur. • Syarat pendukung Studi Kelayakan lokasi Tapak tanah . • Dan data data pendukung lain-lain • • • •
6.Selanjutnya Kegunaan SIPPT adalah salah syarat pengurusan Site Plan dan IMB ( Ijin Membangun Bangunan ). A.Dasar Hukum
Peraturan Daerah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 1991 tentang Bangunan dalam Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1598 Tahun 1992 tentang Tata Cara Memperoleh Izin Mendirikan Bangunan, Izin Penggunaan Bangunan dan Izin Perpanjangan Penggunaan Bangunan di Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 823 Tahun 1993 tentang Perubahan atas keputusan Gubernur Kepalah Daerah khusus Ibukota Jakarta Nomor 1598 Tahun 1992 tentang Tata Cara Memperoleh izin mendirikan Bangunan dan Izin Perpanjangan Penggunaan Bangunan di Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 525 Tahun 1989 tentang Pedoman Memperoleh Izin Mendirikan bangunan ( IMB ) dan Izin Penggunaan Bangunan ( IPB ) bagi Bangunan Gedung yang telah Dibangun Milik Asset Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 574 Tahun 1993 tentang Petunjuk Teknis Cara Perhitungan Retribusi Bangunan.
B.Persyaratan B.1.Permohonan IMB dan IPB diajukan sekaligus dengan persyaratan
sebagai berikut :
1. 2. 3. 4.
Mengisi formulir permohonan yang telah disediakan. Fotokopi kartu tanda penduduk dalam hal ini pemilik yaitu PT. BRI Fotocopi surat-surat tanah satu set , dapat berupa sertifikat tanah, surat girik dll. SIPPT dan Gubernur Kepalah Daerah dengan peta bukti pembebasan tanah, bagi yang disyaratkan 5. Keterangan Rencana Kota 7 lembar berupa :
5.1.Keterangan/Peta Rencana Kota atau Rencana Tata Letak Bangunan dari Dinas/Suku Dinas Tata Kota. 5.2.Peta kutipan rencana kota dari Dinas/ Suku Dinas untuk bangunan rumah tinggal pada lokasi yang telah dikeluarkan Rencana Terinci Kota dan untuk bangunan bukan
rumah tinggal hanya yang telah memiliki IMB dan digunakan untuk kegiatan perbaikan dan atau penambahan bangunan/bangunan-bangunan. B.2.Selain surat tanah harus dilengkapi juga dengan surat pernyataan dari pemohon yang
bersangkutan bahwa tanah dimaksud tidak dalam sengketa. B.3.Dalam hal bangunan/bangunan-bangunan terletak pada lokasi yang kondisi lapangannya
belum memungkinkan untuk dilaksanakan sesuai dengan rencana kota, Keterangan Rencana Kota dapat digunakan peta opname lapangan yang dikeluarkan oleh Dinas/Suku Dinas sepanjang untuk bangunan rumah tinggal serta untuk kegiatan perbaikan/renovasi pada bangunan bukan rumah tinggal yang telah berdiri. B.4.Untuk bangunan/bangunan-bangunan yang perlu penilaian khusus dari segi arsitektur,
selain memenuhi kelengkapan persyaratan juga harus dilengkapi dengan hasil penilaian /penelitian dari Tim Penasihat Arsitektur Kota ( TPAK ). B.5.Permohonan IMB untuk bangunan/bangunan-bangunan yang memerlukan penilaian
konstruksi selain memenuhi kelengkapan persyaratan harus dilengkapi dengan :
Perhitungan dan gambar kontruksi sekurang-kurangnya 3 set serta 1 lembar fotocopy Surat Izin Bekerja Perencana ( SIBPP ) Instalasi. Permohonan IMB untuk bangunan tempat ibadah, selain harus memenuhi kelengkapan persyaratan harus dilengkapi dengan surat persetujuan Gubernur Kepalah Daerah. iLaporan hasil penyelidikan tanah sekurang-kurangnya 1 set asli pada lokasi bangunan/bangunanbangunan yang memerlukan penelitian instalasi dan perlengkapan bangunan selain memenuhi kelengkapan persyaratan harus dilengkapi juga dengan surat persetujuan Gubernur Kepalah daerah.
B.6. Rekomendasi
dari instansi lain yang bangunan tertentu akan ditetapkan lebih lanjut.
dipergunakan
untuk
bangunan/bangunan-
B.7.Permohonan IMB untuk bangunan tambahan dan atau perubahan dari bangunan lama
yang telah memiliki IMB persyaratan dapat mempergunakan dokumen izin yang lama. Untuk kelengkapan rencana pembangunan lokasi tapak tanah tersebut, Aspek hukum yang menjadi acuan adalah peraturan daerah dan Peraturan Perundang-undangan. III.3. PERATURAN DAERAH
Perda sebagai Aspek Hukum yang menjadi acuan terhadap rencana pembangunan:
1. Perda No. & Tahun 1991, keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta tentang Bangunan Dalam Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta. 2. Perda Kodya Jakarta Selatan No. 3 Th.1999 tentang Retribusi daerah. 3. Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor. 115 Tahun 2001 tentang Sumur Resapan.
4. Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor. 189 Tahun 2002 tentang Jenis Usaha Kegiatan yang wajib dilengkapi dengan Upaya Pengelolaan Lingkungan ( UKL ) dan Upaya Pemantauan Lingkungan ( UPL ) di Propinsi Khusus Ibukota Jakarta. 5. Peraturan Daerah-Daerah Khusus Ibukota Jakarta No.5 Tahun 1984 tentang rencana Umum tata Ruang Daerah-Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta. III. 4. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Peraturan Perundang-Undangan terkait secarah signifikan menjamin keputusan Daerah : 1. Undang-Undang No.5 Tahun 1974 Tentang pokok-Pokok Pemerintahan Daerah. 2. Undang-Undang No. 4 Tahun 1974 tentang ketentuan Pokok Pengelolaan Lingkungan Hidup. 3. Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1992 Tentang Penataan Ruang 4. Keputusan Menteri Lingkungan Hidup Nomor Kep-12/MENLH/94 Tentang Pedoman Umum Upaya pengelolaan Lingkungan Hidup. 5. Peraturan Menteri dalam Negeri No. 2 Tahun 1987 Tentang Penyusunan Rencana Kota. 6. Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 84 Tahun 1992 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Penyusunan Perencanaan Daerah Tentang Rencana Kota.
III.5. ASPEK HUKUM DALAM MASA PENJUALAN DAN PENGALIHAN UNIT PROPERTI. A.Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB).
Transaksi pemesanan oleh konsumen dilakukan dalam bentuk Booking Fee , sepatutnya pengembang sebaiknya memberikan draft PPJB dalam bentuk komparasi perjajian, premis, harga jual, tanggal serah terima fisik, denda keterlambatan pembayaran, spesifikasi bangunan dan lokasi, hak pengembang dan hak konsumen dan perlu diperhatikan beberapa hal, diantaranya : 1.Syarat syah perjajian, pasal 1320 KUHP 2.Kekuatan hokum suatu perjanjiaan, pasal 1338 KUHP . 3.Pemutusan sepihak (termination), pasal 1266 KUHP. B.Serah Terima Fisik ,
harus dengan berita acara serah terima phisik yang harus memuat hal hal yang merupakan pengalihan phisik dan tanggung jawab dengan bahasa yang jelas dan tegas untuk menghindari penafsiran ganda. C.Akte Jual Beli ,
setelah serah terima phisik dan pengembang menerima uang penjualan secara penuh, selanjutnya dilaksanakan penandatangan Akta Jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/Notaris sekaligus pengurusan balik nama sertifikat. III.6. BENTUK PENGALIHAN HAK UNIT PROPERTI.
1. Sertifikat Hak Milik. 2. Sertifikat Hak Guna Bangunan, yaitu bukti penguasaan/kepemilikan/ pengunaan atas tanah dan bangunan dengan masa tertentu yang dikeluarkan oleh BPN. 3. Sertifikat/ Strata title yaitu bukti penguasaan bangunan / ruangan tertentu diatas tanah bersama, yang dikeluarkan oleh BPN. 4. Sertifikat Hak Sewa Pakai/ Perjanjian sewa, antara penyewa dengan pemilik, sertifikat/ surat tersebut dikeluarkan oleh pemilik lahan. 5. Keempat hal ini dapat dilakukan oleh pemilik lahan untuk di over alihkan kepada konsumen, sesuai dengan kondisi dan permasalahan serta kepentingan yang dihadapi oleh pemilik lahan, dengan segala kelebihan dan kekurangannya .
BAB 4 . Aspek Teknis
Aspek teknis bertujuan untuk mengevaluasi semua aspek yang berkaitan dengan hal-hal teknis, baik bersifat umum maupun khusus yang berhubungan dengan rencana pembangunan Fatmawati Square. Aspek-aspek yang erat kaitannya dengan aspek teknis dan fisik pembangunan fisik antara lain :
IV. 1.PERENCANAAN TEKNIS
Hal hal yang perlu diperhatikan dalam suatu rencana proyek properti adalah sebagai berikut :
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Topografi/Countour tanah. Penyidikan tapak pendahuluan dan analisis. Pertimbangan lingkungan pada tapak. Faktor yang mempengaruhi orientasi dan tata letak bangunan. Rencana pembangunan. Pencapaian /Sirkulasi Land Use ( Peruntukan ) Keselarasan dengan bangunan sekitarnya. KDB dan KLB
Pembahasan dan Evaluasi dari masing-masing aspek tersebut di atas diuraikan secara garis besar dan ringkas dibawah ini. IV.1.1.Topografi/Countour. Dari pengamatan secara visual, kondisi tanah relatif datar dengan kontur yang menanjak ke arah belakang (Timur), muka tanah tertinggi /perbedaan tinggi terhadap Jl. Rs. Ibu. Fatmawati kurang lebih 1,5 m. IV.1.2.Penyelidikan Tapak Pendahuluan Batas tapak : Sebelah Utara berbatasan dengan : Tanah ny. Sutinah/Jl, Sawo Sebelah Barat berbatasan dengan: Jl. Rs.Fatmawati Sebelah Timur berbatasan dengan: ITC Fatmawati Sebelah Selatan berbatasan dengan: ITC Fatmawati Perencanaan pembangunan pada tanah BRI tersebut akan melaksanakan kegiatan yang erat kaitannya dengan penyelidikan tapak pendahuluan meliputi antara lain : 1.Sumber daya. Daya listrik yang tersedia untuk kebutuhan sampai dengan tahun 2005 diperkirakan mencapai 200.000 KVA. Untuk air minum kapasitas pipa PDAM yang ada adalah 26,61 mm perdetik. Pada tahun 2003 kapasitasnya akan mencapai 291,61 mm perdetik. Fasilitas telephone yang tersedia adalah 3.500 satuan sambungan (ss), sedangkan kebutuhan tahun 2003 akan mencapai 15.000 sst.
2.Survey awal. Team dari PT.LTF Indonesia yang personilnya terdiri dari ; Ir. M. Ardi Latief, Ir. Ied Rijantoro, Ir. Dewi Murni Pardede dan Uus Darusman, melakukan survey pendahuluan dan mengadakan pengukuran secara global serta melaksanakan temu wicara dengan personil-personil yang berada disekitar lokasi, dalam rangka pengumpulan pengumpulan data data dan informasi informasi penting. Setelah survey awal ini dilakukan ,serta didapatnya data data kwalitatif, tahap selanjutnya adalah mencari informasi sebanyak banyaknya yang menyangkut aspek teknis, aspek hukum, perizinan , aspek pemasaran, aspek financial serta dan gambaran umum wilayah studi. Mencari data dan informasi juga dilakukan di Dinas Tata Kota DKI Jakarta dan suku Dinas Tata kota di Kantor Walikota Wilayah Jakarta Selatan, guna mendapatkan informasi dan data untuk kebutuhan survey lebih lanjut. Disamping itu team PT. LTF INDONESIA secara terpisah juga melakukan survey ke beberapa lokasi pembangunan proyek-proyek yang sejenis, sebagai bahan perbandingan rencana pembangunan tapak tanah baik yang sudah berjalan maupun yang sedang dalam tahap pembangunan proyek sekaligus dalam rangka mencari informasi tentang harga jual satuan unit kanto dan sejenisnya, adapun lokasi tersebut adalah :
ITC Fatmawati di Jl. Fatmawati. Kenari Mas di Jl. Kramat Raya Darmawangsa Square di Jl. Darmawangsa IX . Kelapa Gading Trade Centre di Jl. Boulevard Barat Raya Kelapa Gading. Mangga Dua Square di Jl. Gunung Sahari. Town Square Cilandak di Jl. TB Simatupang.
(Data-data terlampir) 3.Survey dan klasifikasi tanah unifled dan sifat tanah. 4.Penyelidikan geologis termasuk Daya dukung tanah. 5.Ruang bebas untuk utylitas dan factor konversi. IV.1.3. Pertimbangan Lingkungan Pada Tapak Dalam pemilihan tapak juga diperhatikan tentang lingkungan sekitarnya baik dalam tinjauan geografis, keadaan alam dan tinjauan dari segi geologi tanah, muka air tanah, ketinggian dari muka laut dan lain sebagainya. Kota Jakarta pada umumnya memiliki iklim tropis, dan dipengaruhi musim hujan dan kemarau, diharapkan mempertimbangkan kondisi dan iklim dalam pelaksanaan proyek nanti, teutama dalam pelaksanaan pembagunan Basement/ semi basement, yaitu pelaksanaan dewatering. IV.1.4. Faktor yang mempengaruhi Orientasi IV.4.1 . Kriteria Umum Perencanaan telah memperhatikan kriteria umum bangunan yang disesuaikan berdasarkan fungsi dan kompleksitas bangunan antara lain : 1. Persyaratan Peruntukan dan Intensitas a.Bangunan-bangunan yang didirikan telah berdasarkan ketentuan tata ruang dan tata bangunan yang ditetapkan di daerah yang bersangkutan. b.Bangunan-bangunan dimanfaatkan sesuai fungsinya.
c. Keselamatan pengguna bangunan/masyarakat dan lingkungan. 2. Persyaratan Arsitektur dan Lingkungan
1. Bangunan yang didirikan telah berdasarkan karakteristik lingkungan, ketentuan wujud bangunan dan budaya daerah, sehingga seimbang, serasi dan selaras dengan lingkungannya ( fisik, sosial, dan budaya ). 2. Tataruanghijau yang memberikan keseimbangan dan keserasian bangunan terhadap lingkungannya. 3. Bangunan dibangun dan dimanfaatkan dengan tidak menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan.
3. Syarat Parkir/ Aliran Kendaraan ( arah ) Syarat parkir yang dipakai standart DKI, sehingga pengunjung dapat dengan leluasa untuk memarkirkan kendaraannya. Demikian halnya dengan aliran sirkulasi kendaraan diatur sedemikian rupa sehingga tidak menimbulkan banyak crossing/kemacetan. 4. Persyaratan Instalasi Listrik, Penangkal Petir dan Komunikasi
1. Instalasi listrik secara cukup dan aman dalam menunjang terselenggaranya kegiatan di dalam gedung sesuai dengan fungsinya. 2. Keamanan bangunan gedung dan penghuninya dari bahaya petir. 3. Tersedianya sarana komunikasi yang memadai dalam menunjang terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan sesuai fungsinya.
5. Persyaratan Sanitasi dalam Bangunan
1. Tersedianya sarana sanitasi yang memadai dalam menunjang terselenggaranya kegiatan di dalam lokasi bangunan gedung sesuai dengan fungsinya. 2. Kebersihan,kesehatan dan memberikan kenyamanan bagi penghuni Fatmawati Square dan lingkungan. 3. Upaya beroperanya peralatan dan perlengkapan sanitasi secara baik.
6. Persyaratan Ventilasi dan Pengkodisian Udara 1. Kebutuhan udara yang cukup, baik alami maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatan dalam bangunan gedung sesuai dengan fungsinya. 2. Peralatan dan perlengkapan tata udara secara baik.
7. Persyaratan Pencahayaan
1. Terpenuhinya kebutuhan pencahayaan yang cukup, baik alami maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya kegiatan dalam bangunan gedung sesuai dengan fungsinya. 2. Upaya beroperasinya perlengkapan dan peralatan pencahayaan secara baik.
8.Persyaratan Kebisingan dan Getaran
1. Kehidupan yang nyaman dari gangguan suara dan getaran yang tidak diinginkan. 2. Kepastian bahwa setiap usaha atau kegiatan yang menimbulkan dampak negatif suara dan getaran perlu melakukan upaya pengendalian pencemaran dan atau mencegah perusakan lingkungan.
9.Persyaratan Struktur Bangunan
1. Bangunan dapat mendukung beban yang timbul akibat perilaku alam dan manusia. 2. Bangunan kokoh dari bahaya setlemen pondasi akibat sifat-sifat tanah. 3. Keselamatan manusia dari kemungkinan kecelakaan atau luka yang disebabkan oleh kegagalan struktur bangunan. 4. Kepentingan manusia dari kehilangan atau kerusakan benda yang disebabkan oleh perilaku struktur.
10. Persyaratan Ketahanan dari Kebakaran
1. Bangunan dapat mendukung beban yang timbul akibat perilaku alam dan manusia. 2. Bangunan yang dibangun sedemikian rupa sehingga mampu secara structural stabil selama kebakaran sehingga :
Cukup waktu bagi penghuni melakukan evakuasi secara aman. Cukup waktu bagi pemadam kebakaran memasuki lokasi untuk memadamkan api. Dapat menghindari kerusakan pada property lainnya.
Faktor yang mempengaruhi orientasi dan Tata Letak Bangunan telah Sesuai dengan tapak serta orientasi bangunan dibuat menghadap ke area yang menguntungkan agar dapat dilihat dari semua sudut lingkungan sekitarnya.
IV.4.2. Kriteria Khusus
Syarat-syarat khusus, spesifik berkaitan dengan bangunan gedung yang akan direncanakan, baik fungsi khusus bangunan dan segi teknis lainnya antara lain adalah :
1. Telah dikaitkan dengan upaya pelestarian atau konservasi bangunan yang ada. 2. Telah dikaitkan dengan kesatuan perencanaan bangunan dengan lingkungan yang ada disekitar, seperti dalam rangka implementasi penataan bangunan dan lingkungngan. 3. Solusi dan batasan-batasan kontekstual, seperti factor social budaya setempat, geografi kliminologi dan lainnya.
IV.1.5. Rencana Bangunan “Fatmawati Square” IV.1.5.1. KDB dan KLB yang digunakan :
KDB : 60 % KLB : 2,4 Ketinggian maximum bangunan : 4 Lt. GSB sisi menghadap Jl. Fatmawati 10 m
IV.1.5.2. Persyaratan Bangunan 1.Sistem Blok . Mengingat di sepanjang Jl. Fatmawati bangunan yang sudah berdiri masing-masing dibatasi dengan pagar pembatas, maka ini berlaku juga bagi bangunan pusat perdagangan dan bisnis di tanah milik BRI tetapi didalam lingkungan pusat bisnis yang akan dibangun diusahakan menggunakan sistem blok dimana antar blok bangunan dihubungkan dengan pedestrian, sehingga dalam perencanaan diusahakan adanya konsep kesatuan. 2.Ketinggian Bangunan . Ketinggian bangunan sesuai dengan peraturan pemerintah untuk wilayah sepanjang Fatmawati adalah maksimal 4 lapis/lantai. 3.Parkir . Perbandingan rasio untuk perhitungan parkir kendaraan di dalam kawasan adalah 1 : 50. 4.Retribusi Mengenai besarnya retribusi yang harus dibayar untuk membuat Surat Ijin Mendirikan Bangunan , SIPPT (surat Izin Perubahan Peruntukan) dan perizinan perizanan lainnya perlu mendapat perhatian khusus , karena menyangkut biaya yang besar dan akan mempengaruhi nilai total investasi.
IV.1.5.3. Rincian Bangunan 1.Perhitungan Luas Bangunan dan Parkir Standard kebutuhan luas bangunan total untuk pusat perdagangan / perniagaan ini berdasarkan usulan Team PT. LTF INDONESIAkurang lebih 20.170,96 M2 terdiri dari 2 blok bangunan yaitu bangunan utama (depan) semacam mall ukuran sedang terdiri dari 4 lantai dengan luas total bangunan 4.510,96 M2 dan bangunan/komplek Kanto 4 lantai sebanyak 75 unit (bagian belakang) dengan luas total 15.660 M2. Team PT. LTF INDONESIAdalam memanfaatkan kebutuhan luasan ruang sengaja memaksimalkan perhitungan luasan dengan tetap mengacu pada peraturan yang ada, mengingat sifat bengunannya adalah bisnis dimana setiap jengkal ruang diharapkan mempunyai nilai ekonomi / pemanfaatan maksimal lahan sebagai berikut :
Luas Lahan ± 9.715 M2 Luas bangunan total yang direncanakan 20.170,96 M2, dengan luas total lantai dasar : bangunan main building (depan) 1.127,74 M2, bangunan Ruko 4.218,75 M2 = 5.346,49 M2 sehingga didapat KDB = 55% (masih sesuai persyaratan). KDB = 60 % Luas bangunan maksimal yang dapat dibangun adalah = 2,4 x luas lahan (9.715 M2) = 23.316 M2, perhitungan dariKLB = 2,4
Team PT. LTF INDONESIAadalah 20.170,96 M2 (masih sesuai denga n ketentuan). 4 lantai + 1 lt. Basement parkir.Ketinggian Bangunan Rasio perbandingan kebutuhan parkir adalah setiap 1 : 50 yang berarti setiap 50 M2 lantai bangunan membutuhkan areal parkir untuk 1 mobil, atau = 20.170,96 M2 : 50 M2 = 403,4 mobil, sedangkan usulan team PT. LTF INDONESIA± 500 mobil dengan adanya parkir di Lt. Basement (melebihi target).
IV.1.5.4. Analisa Tapak 1.Terhadap Lingkungan. Melihat posisi tanah BRI terhadap lingkungan kawasan sepanjang Jl. Fatmawati, lokasi tersebut memiliki nilai ekonomi cukup baik mengingat persis di sisi Selatan tapak bersebelahan dengan ITC Fatmawati yang sudah berkembang, tetapi diusahakan jenis kegiatan perdagangan yang direncanakan di lahan BRI tidak sama (bersaing) dengan ITC Fatmawati, usulan Team PT. LTF INDONESIA jenis kegiatan perdagangannya adalah perdagangan dengan jenis barang komoditi : bahan bangunan (material) dan penunjang bangunan (seperti AC, Pompa air, peralatan ME, dsb). Sedangkan dengan pusat-pusat perdagangan yang berada di sekitar Jl. Fatmawati dan sekitarnya masih dalam jarak radius yang wajar, sehingga diharapkan tidak mengganggu pasar yang direncanakan. Sirkulasi Mencakup pola sirkulasi kendaraan dan pejalan kaki sesuai dengan rencana. IV.1.5.5. Massa Bangunan dan Luasan
1. Massa Bangunan : Untuk pemilihan blok masa bangunan disesuaikan dengan bentuk tapak yang ada, dan optimalisasi space wadah kegiatan, sehingga akhirnya terbentuk masa bangunan seperti yang ada, yaitu 2 masa bangunan yang terdiri dari : bangunan induk / main building (di bagian depan) dan bangunan Kanto (bagian belakang). Disamping itu pola arus sirkulasi kendaraan & sirkulasi manusia juga dibuat mudah dan menghindari adanya titik-titik simpul persimpangan/cross, sehingga susunan penempatan blok masa bangunan dibuat sesimpel mungkin, yaitu dengan bentuk-bentuk persegi panjang. 2. Luasan Bangunan : Bangunan main building mempunyai luas maksimum yaitu 4.510,96 M2, dan bangunan Ruko yaitu 15.660 M2, sedangkan luas area parkir mobil di lantai basement yang posisinya berada tepat di bawah area bangunan Kanto = 4.218,75 M2. Jumlah lantai bangunan utama 4 lantai, bangunan/kompleks pertokoan 4 lantai, parkir mobil di Basement 1 lantai. Modul untuk 1 (satu) unit Kanto adalah 4,5 m x 12,5 m/lantai (khusus untuk lantai dasar ada selasar selebar 1,2 m sehingga panjang Kanto di lantai dasar menjadi 11,3 m. Sedangkan modul / grid (jarak antar kolom struktur) pada bangunan utama (main building) adalah 4,8 m, pada bangunan utama. 3.Bentuk / Gaya Arsitektur Bangunan. Team PT. LTF INDONESIA sengaja memilih konsep bentuk bangunan ke arah klasik dengan sedikit dipadu dengan bentuk modern agar dapat mengikuti perkembangan zaman, untuk itu kedua aliran itu coba untuk dipadukan sehingga terkesan selaras dan serasi. Pemilihan disain klasik dimaksudkan karena dapat lebih bertahan terhadap perubahan zaman, karena lebih cenderung bersifat abadi, sebagaimana contoh bangunan-bangunan peninggalan kolonial Belanda yang sampai sekarang masih terlihat anggun dan kokoh. Khusus untuk finishing material dipilih/menggunakan produk-produk yang ada dipasaran saat ini, sehingga kesan klasik tidak seratus persen seperti aslinya. Untuk lebih memberi kesan mewah dan wah sengaja unsur-unsur ornamen banyak ditonjolkan dan mendominasi tampak luar bangunan. Untuk bentuk bangunan sengaja dibuat memberikan ciri khusus yaitu dengan adanya bentuk yang membulat di sudut depan dan dipertegas dengan aksen atap yang meninggi (tower) sehingga mudah dikenal ini dimaksudkan sebagai aksen dari komplek pusat perdagangan ini. Untuk pemilihan warna finishing dipilih warna-warna cerah namun tidak terlalu kuat (lembut), sehingga kesan klasik dan anggun tetap tercermin. Untuk bangunan Kanto dipilih warna –warna yang agak teduh supaya kesan klasik tetap terjaga, dipadu dengan penggunaan unsur ornamen seperti logam cor untuk railing pagar teras. IV.1.6.Tata Ruang Dalam / Interior Pada prinsipnya penataan interior tidak berbeda jauh dengan eksterior khususnya pada bangunan induk yaitu tetap mengacu pada unsur klasik dipadu dengan unsur-unsur modern. Hal ini terdapat misalnya pada pola lantai, finishing kolom, penggunaan ornamen lampu, dsb. IV.1.7. Penataan Ruang Luar / Penghijauan. Dalam penataan ruang luar yang diterjemahkan dengan adanya penghijauan dan taman dengan memanfaatkan ruang-ruang terbuka yang terbebas dari aktivitas manusia, akan lebih
diabaikan /ditekankan keberadaannya karena dapat memberi nilai tambah bagi keberadaan bangunan disamping manfaat langsung seperti sebagai peredam suara, keasrian dan keteduhan. IV.1.8. Estimasi Biaya. Berdasarkan usulan-usulan tersebut di atas akan disusun estimasi biaya yang akan dibahas dalam dalam bab tersendiri dengan tetap berpedoman dengan standard dari SK. Dirjen Cipta Karya (lihat lampiran). IV. 2. PELAKSANAAN PROYEK.
Pelaksanaan yang akan dilakukan pada proyek ini , yang meliputi teknis pelaksanaan, schedule kerja, man power, mutu/kwalitas dan waktu pelaksanaan dan pelaksana proyek. IV.2.1 Teknis Pelaksanaan. Adapun teknis pelaksanaan tersebut meliputi sbb: 1. Seluruh konstruksi Kanto seluas 15.660 m2, sedangkan Mall seluas 4.511 m2 menggunakan beton bertulang (dapat dilihat Table IV.1. & Tabel IV.2).
2.Land Clearing dan Cut and Fill. Pembersihan semak semak dan belukar dan berbagai macam jenis pepohonan, dan pembongkaran bangunan lama , termasuk juga pemindahan gardu PLN yang lama ke lokasi yang baru. Dari kondisi lapangan dan contour/topografi, diperlukan penanganan dan biaya yang tidak sedikit. memerlukan cut and fill yang cukup besar, dengan mempergunakan alat berat /besar , seperti buldozer, loader / excavator, dump truck untuk mengangkut tanah, compactor untuk pemadatan tanah, serta tes tes laboratorium tanah. Faktor faktor yang mempengaruhi pelaksanaan Land clearing adalah sebagai berikut : -Popoh-pohonannya Disini perlu diteliti tentang kepadatan, ukuran pohon,kekerasan kayu,sistem akarnya, pertumbuhan tanaman bawah (tanaman merambat). -Daya dukung tanah: Untuk ini, hal hal yang perlu diteliti adalah tebal top soil, jenis tanah, kadar air, dan persentase batuan. -Topographi. Untuk hal yang perlu diteliti adalah kelandaian tanah, bentuk permukaan (berbukit, datar atau rawa). -Curah hujan dan Iklim. Hal ini sangat penting untuk diketahui karena akan meyangkut hari kerja dan kerja alat dimana akibat hujan yang tinggi maka kemungkinan tanah berlumpur dan lain sebagainya. -Tujuan penggunaan tanah dan spesifikasi pekerjaan.
Untuk tujuan yang berbeda maka cara dan pelaksanaannyapun berbeda, apakah akar dalam tanah perlu dibuang, apakah top soil perlu dibuang atau justru dipertahankan dan sebagainya. Hal ini sangat penting dalam land clearing dalam penentuan jenis equipment dan cara cara pelaksanaannya. 3.Basement. Pelasanaan pekerjaan basement yang kurang lebih dapat menampung 400 kendaraan, dengan konstruksi beton bertulang, dinding penahan tanah (Retaining Wall/ shear wall) dari beton bertulang. 4.Jalan dan perkerasan, menggunakan lapisan aus hotmix, dengan struktur perkuatan bawah lantai dasar adalah beton bertulang, tebal 4 cm – 5cm. 5.Saluran. Merupakan hal yang terpenting , untuk itu dilakukan berupa saluran beton tertutup (saluran primer) dan saluran pembagi (saluran tertier). Sehingga air pembuangan disalurkan melalui saluran tersebut dapat diteruskan ke saluran riol kota, serta termasuk pula pembuatan sumur resapan. 6.Jaringan Listrik. Jaringan listrik merupakan urat nadinya proyek tersebut, yang dapat dilakukan disini adalah membuat gardu tersendiri, termasuk pemindahan gardu PLN ke lokasi basement . Untuk sambungan kabel ke Kanto kanto baru dapat dilakukan setelah pekerjaan fisik tersebut selesai dilakukan. 7.Jaringan Air minum. Jaringan air minum diambil dari sumber sumur bor dalam (deep well) dan PDAM, dengan mengunakan ground tank, dan diditribusikan ke Kanto Kanto/ Mall. 8.Fasilitas Sosial dan Umum. -Tempat berhenti transportasi umum dibutuhkan -Tempat penimbunan sampah dibutuhkan. -Telpon umum, gardu dan pos keamanan dll. IV.2.2.Schedule Kerja. Schedule kerja konstruksi fisik bangunan yaitu selama 1 tahun , atau mengikuti cash flow proyek yang sudah ditetapkan . Untuk penyelesaian pekerjaan tepat waktu , diperlukan Master Schedule yang betul betul matang termasuk schedule schedule lainnya yaitu
Schedule Material yaitu schedule yang menyangkut tahap tahap pengiriman material disesuaikan dengan schedule pelaksanaan dan cash flow proyek bersangkutan.
Schedule Peralatan yaitu schedule yang menyangkut tahap demi tahap penggunaan peralatan yang digunakan pada proyek tersebut. Terutama yang dominan disini adalah pengaturan penggunaan peralatan pada Land Clearing dan Cut-Fill. Schedule schedule detail yang lainnya sesuai kebutuhan , misalnya pengaturan blok mana yang lebih didahulukan, atau pengaturan jalan masuk proyek dan lain sebagainya.
IV.2.3.Spesifikasi teknis bahan bangunan/ fasilitas. Merupakan yang terpenting terhadap nilai jual Kanto dan kios . Dalam hal ini dibuat suatu spesifikasi teknis sebagai berikut : 1.Kanto (Kantor Toko), luas lantai 208, 8 m2/ unit.
-Pondasi menggunakan tiang pancang. -Struktur Rangka seluruhnya beton bertulang. -Pasangan dinding bata ½ bata diplester, aci, cat tembok -Kusen terdiri dari Aluminium dan kaca rayben. -Atap sebagian dak beton bertulang, sebagian atap genteng variasi. -Plafond menggunakan gysum. -Lantai menggunakan keramik 40x40 . -Lantai dan dinding keramik di KM /WC, Bak Mandi,Closet jongkok TOTO. -Listrik tiap Kanto 6.600. watt. -Air minum PAM/ Sumur. -Jalan Aspal, saluran depan tertutup dan selasar. -Basement, kapasitas 400 lot dan parkir luar/ permukaan 100 lot.
2.Mall/Pusat Perdagangan (Luas total 4.511 m2).
-Pondasi menggunakan tiang pancang. -Rangka struktur beton bertulang. -Pasangan dinding bata ½ bata diplester, aci, cat tembok. -Kusen terdiri dari Aluminium, kaca rayben. -Atap sebagian dak beton bertulang, sebagian atap genteng variasi. -Plafond menggunakan gypsum. -Lantai menggunakan granito tile. -Lantai dan dinding keramik 20x20 di KM /WC , Closet jongkok TOTO, dan urinoir, banyak toilet sebanyak 2 unit (pria&wanita) setiap lantai. -Listrik sebesar 1300 watt setiap Kios/ tenant. -Sistem Keamanan, adanya pos keamanan dan satpam. -Sistem penanganan kebakaran yaitu splinker dan smoke detector, hydrant dan Fire Extinguiser. -Ruangan seluruhnya mengunakan AC.
IV.2.4.Pelaksana Proyek (Man Power).
-Konsultan perencana, yang melaksanakan perencanaan design arsitektur, struktur dan Mekanikal Elekrikal. -Konsultan pengawas, yang melaksanakan pengawasan jalannya pembangunan proyek. -Kontraktor Pelaksana (Main Kontraktor), yang bertanggung ja wab terhadap seluruh jalanya pembangunan konstruksi. -PT. LTF Indonesia sebagai owner, hanya Manajemen Proyek, yang bertanggung jawab memenej seluruh pelaksanaan pembangunan , dan mengkoordinir seluruh jajaran Konsultan Perencana, Pengawas dan Main Kontraktor.
BAB 5 Aspek Pemasaran
V.1.
GAMBARAN UMUM.
Sesuai dengan perubahan waktu, bahwa dalam membangun suatu proyek properti terlebih dahulu dilakukan studi kelayakan yang selalu mengikuti perkembangan situasi, yang mana situasi tersebut sangat dipengaruhi oleh kondisi pasar. Sehingga kesimpulan apakah pembangunan tersebut dimaksud layak atau tidak layak dapat ditentukan dengan tepat. Sehubungan dengan rencana pengembangan proyek tersebut, maka telah dilakukan penelitian pasar tersebut untuk mengetahui gambaran tentang jumlah pasok dan permintaan / kebutuhan akan properti untuk saat ini dan masa yang akan datang.
V.2.
POTENSI PASAR.
A.
Potensi Pasar Properti Komersial.
Dari hasil penelitian yang telah dilakukan oleh Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) dapat diketahui bahwa tingkat hunian Pusat Perbelanjaan di Jakarta meningkat 7,4% dari Tahun 2000 menjadi 92,5 % di Tahun 2001 dan di Botabek meningkat 7% menjadi 89%. Pasok hingga tahun 2001 di Jakarta sebesar 1,66 juta m2, sedangkan di Botabek sebesar 353.300 m2. Tingkat sewa mengalami peningkatan sebesar 10 -15% dalam mata uang rupiah dari Rp 186.708/m2/bulan pada tahun 2000 menjadi Rp 212.500/m2/bulan pada tahun 2001 akibat naiknya tingkat permintaan ruang pusat perbelanjaan. Pada tahun 2002 permintaan ruang pusat perbelanjaan diperkirakan masih cukup tinggi dengan diikuti penambahan rencana pasok yang relatif tinggi sehingga akan mempengaruhi tingkat hunian ruang pusat perbelanjaan. B.
Potensi Kredit Sektor Properti.
Diperkirakan hingga akhir tahun 2002 kredit sektor properti mengalami kenaikan sebesar 15,6% dari Rp 33,28 triliun pada tahun 2001 menjadi Rp 38,48 triliun pada tahun 2002. Kenaikan ini selain didukung oleh pertumbuhan ekonomi yang diperkirakan mencapai 3%-4% yang memicu daya beli masyarakat. Disisi lain, menurunnya suku bunga sub sektor KPR dari 19%-20% menjadi 18%-19% dan suku bunga sub sektor konstruksi dari 19%-20% menjadi 18%-19% pada tahun 2002 akan memicu tingkat permintaan. Pada tahun 2002 posisi kredit properti secara keseluruhan diperkirakan akan meningkat lagi sebesar 5,2 triliun dari 33,28 triliun pada tahun 2001 menjadi Rp38,48 triliun, seiring makin banyaknya bank swasta nasional yang mulai menyalurkan kredit sub sektor KPR dan sub sektor konstruksi. V.3.
ANALISIS PASAR PUSAT PERBELANJAAN.
A.
Analisis Pasok Pusat Perbelanjaan.
Pasar pusat perbelanjaan di wilayah Jabotabek mengalami peningkatan yang signifikan dalam dua tahun belakang ini pada tahun 2000 sampai dengan 2002, menyusul telah beroperasinya kembali pusat pusat perbelanjaan yang telah rusak akibat kerusuhan mei 1998. Diperkirakan permintaan pusat perbelanjaan masih cukup tinggi di tahun berikutnya , meskipun disisi lain diperkirakan akan terdapat pasok pusat pusat perbelanjaan yang akan memasuki pasar sampai akhir 2002 dalam luasan cukup besar. Peningkatan pasok pusat perbelanjaan pada tahun 2001 didominasi oleh wilayah Jakarta dibandingkan dengan Botabek. Diperkirakan peningkatan tahun 2001 merupakan peningkatan tahun terbesar sejak aksi kerusuhan. Sampai tahun 2001 diperkirakan akan terjadi peningkatan pasok ruang pusat perbelanjaan seluas 182.750 m2 diwilayah Jakarta. Penambahan pasok tersebut berasal dari proyek proyek sebagai berikut : 1. ITC Mega Cempaka Mas 65.000 m2 2. Pasaraya Grande 29.000 m2. 3. Plaza Glodok 26.000 m2 4. Mal Daan Mogot 25.000 m2 5. Plaza Cipulir 13.750 m2 6. Pusat Niaga Puri Agung 5.000 m2 7. Wisma Maspion 8.500 m2 8. Harco Pasar baru 10.500 m2. 9. Dan lain lain belum terdata.
Sedangkan untuk wilayah Botabek terdapat kenaikan pasok baru yang berasal dari Plaza Cibubur seluas 9.000 m2. Secara komulatif ruang pusat perbelanjaan di Jabotabek adalah sebesar 2.011.272 m2. beberapa pusat perbelanjaan akan memeriahkan pasar pusat perbelanjaan pada tahun 2002, yang diperkirakan mencapai luasan 323.700 m2. Yang terdiri dari STC Senayan, Harco Mas Mangga Dua, WTC Mangga Dua, ITC Juningan, MTC Kartini, Plaza Pondok Gede, Plaza Ciputat, Cakung Plaza dan Plaza Ekalosari. B.
Analisis Penyerapan Pasar Pusat Perbelanjaan.
Seperti tahun 2000, pasar pusat perbelanjaan telah mulai menunjukan tanda tanda peningkatan permintaan dengan meningkatnya tingkat pengisian pusat perbelanjaan pada tahun 2001, meskipun disisi lain terjadi peningkatan pasok yang cukup signifikan pada tahun yang sama. Tingkat hunian pasar pusat perbelanjaan di Jakarta mencapai sebesar 92% di tahun 2001 dan sebesar 89% diwilayah Botabek atau meningkat masing masing sebesar 7,4% dan 7% dibandingkan tahun sebelumnya. Dengan tingkat pengisisan pusat perbelanjaan Jakarta sebesar 92% maka permintaan tahunan pusat perbelanjaan di Jakarta diperkirakan mencapai 205.173 m2 pada tahun 2001 atau komulatif mencapai 1.525.334 m2. Pusat perbelanjaan di Botabek juga mengalami peningkatan permintaan dibandingkan tahun sebelumnya secara komulatif mencapai 314.437 m2. Secara umum tingkat hunian pusat perbelanjaan di jabotabek meningkat dari 88% menjadi 91.47% di tahun 2001. Peningkatan ini diperkirakan akan berlanjut pada tahun 2001 meskipun tidak terlalu tinggi menjadi sebesar 91,98 %. C.
Analisis Tingkat Harga Sewa.
Tingkat harga sewa diperkirakan mengalami peningkatan sebesar 10%-15% dalam mata uang rupiah dari Rp 186.708 per m2 per bulan di tahun 2000 menjadi Rp212.500 per m2 per bulan pada tahun 2001, menyusul naiknya tingkat permintaan ruang pusat perbelanjaan. Meskipun dalam mata uang US$ harga sewa terjadi kenaikan 3-5% atau menjadi rata rata sebesar US$50 per m2 per bulan pada tahun 2001 dari US$ 48 per m2 per bulan pada tahun 2000. Hal ini disebabkan banyak pelaku pasar yang mulai menaikan nilai tukar mata uang kurs 1 US$ = Rp 4000- Rp 6.000,. D. Segmentasi Pusat Perbelanjaan. Sebagian pasar pusat perbelanjaan atau 81,6% dari luas total pusat perbelanjaan terbesar di wilayah Jakarta sedangkan sisanya sebesar 18,4% berada di wilayah Botabek. Pasar pusat perbelanjaan di jakarta didominasi oleh pusat perbelanjaan kelas B sebsar 55,9% atau seluas 926.346 m2, dan kelas A sebesar 27,5%. Sedangkan pusat perbelanjaan kelas C memberikan kontribusi sebesar 16,6%. Berbeda dengan profil pasar pusat perbelanjaan di jakarta, maka pasar pusat perbelanjaan di Botabek lebih didominasi Kelas C yang mendominasi sebesar 52,8% atau selaus 186.554 m2 dan sisanya merupakan pusat perbelanjaan dikatagorikan sebagai pusat perbelanjaan kelas B. Dilihat dari penyebaran pusat perbelanjaan di wilayah Jakarta, Jakarta Pusat masih mendominasi pasar pusat perbelanjaan sebesar 42,8%, diikuti oleh wilayah Jakarta Selatan sebesar 21,1 %, Jakarta Barat sebesar 18,1 % dan wilayah Jakarta Timur sebesar 5,5 %, serta Jakarta Utara 12,5%. Pada tahun 2002 diperkirakan pasar pusat perbelanjaan di Jakarta akan bergeser ke wilayah Jakarta Barat dan Utara. E.
Peluang Pasar Pusat Perbelanjaan.
Dengan meningkatnya permintaan pasar pusat perbelanjaan dua tahun terakhir, mendorong para investor untuk membangun pusat perbelanjaan. Dalam tahun 2001 saja sedikitnya telah terdapat tujuh pusat perbelanjaan yang telah melakukan launching yang sebagian besar didominasi oleh pusat perbelanjaan Strata Tiltle yang dijual secara pre-sale dengan jangka waktu 20 sampai 30 tahun yang diperkirakan akan rampung akhir tahun 2002. Permintaan ruang pusat perbelanjaan disepanjang tahun 2002 diperkirakan masih cukup tinggi. Namun demikian persaingan yang sangat ketat disektor pusat perbelanjaan strata title akibat masuknya pasok baru dalam jumlah besar pada akhir tahun 2002, dengan asumsi bahwa semua rencana pembangunan dapat terealisasi, maka penambahan pasok ini sedikit banyak akan mempengaruhi tingkat hunian pada akhir tahun 2002 yang berdampak terhadap berkurangnya pangsa pasar bila tidak diikuti oleh peningkatan daya beli dan stabilitas keamanan. Dalam situasi persaingan yang ketat, para peritel dituntut jeli memilih peluang yang ada jangan terbawa oleh kelatahan dan ikut ikutan dalam pembangunan pusat perbelanjaan. Meskipun konsep pusat pusat perbelanjaan terdahulu yang dibangun sebagai pusat spesialisasi barang tertentu seperti yang diterapkan oleh ITC pernah berhasil, namun pengembangan konsep serupa dilokasi yang baru perlu kehati hatian pelaku pasar. Selain itu pusat pusat perbelanjaan tersebut tidak terlepas faktor historikal dan latar belakang dari wilayah masing masing. Analisa terhadap daya serap pasar dalam dalam area perdagangannya, life style, consumer behaviour dan historikal suatu area lain perlu mendapat perhatian untuk mengantisipasi sekaligus memperkecil resiko yang akan terjadi. Namun demikian secara umum pasar pusat perbelanjaan masih merupakan primadona dibandingkan sektor properti lainnya. Hal ini dibuktikan dengan masih tingginya tingkat hunian untuk pusat pusat perbelanjaan yang ada ditengah keterpurukan sektor sektor properti lainnya, sehingga diperkirakan penambahan pasok pusat perbelanjaan masih dibawah permintaan pasar potensial yang ada dan menyisakan peluang dibeberapa lokasi tertentu. Dari data realisasi komulatif pasok dan permintaan pusat perbelanjaan di Jabo tabek tahun 1997 sampai dengan 2001 dan proyeksi 2002. (data Pusat Studi Properti Indonesia / PSPI) , lihat tabel V.1. adalah sbb :
V.4.
PROYEKSI PERMINTAAN
A.
Perhitungan Proyeksi Permintaan 25 Tahun Mendatang.
Dari hasil perhitungan permintaan diperoleh proyeksi permintaan pusat perbelanjaan di Jabotabek (Tabel , perhitungan terlampir), diperoleh pada tahun 2003 proyeksi Proyeksi permintaan 1.978.347,90 m2, tahun 2004 sebesar 2.116.832,25 m2 dan tahun 2005 sebesar 2.265.010,51 m2 sampai dengan seterusnya sampai dengan tahun 2027 sebesar 10.034.906,51 m2 (lihat Tabel V.2.)
B.
Perbandingan Penjualan (Pasok) dengan Proyeksi Permintaan.
Dari target penjualan yang ditargetkan (lihat Tabel V.3.Target Penjualan), yaitu tahun pertama (ke 1) atau tahun 2003 sebesar 2.714 m2, dan tahun ke 2 (dua) sebesar 13.698 m2 dan tahun ke 3 (tiga atau tahun 2005 sebesar 3.758 m2.
Dari target penjualan dengan perbandingan dengan jumlah permintaan (Market Share) adalah tahun ke 1 (satu) atau tahun 2003 sebesar 2% dan tahun ke 2 (dua) atau tahun 2004 sebesar 9,9% sedangkan tahun ke 3 (tiga) atau tahun 2005 sebesar 2,5% dari permintaan seluruh Jabotabek, nilai ini cukup baik , sehingga pasar yang diserap tidak kurang dari 10% pun dari seluruh permintaan yang ada, untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel V.4 .
V.5.
SASARAN PASAR / TARGET PASAR.
Dari potensi pasar yang tersedia , baik Wilayah Kebayoran Baru khususnya dan wilayah Jakarta Selatan umumnya, maka dapat diasumsikan proyek ini akan mendapatkan market share sebesar rata rata kurang dari 10% dari potensi pasar khususnya diwilayah Jabotabek. Sasaran pasar ditujukan sbb: 1. Menghimpun pelaku pelaku bisnis dengan jenis usaha yang ada disepanjang Jl. Fatmawati yaitu bisnis interior/furniture, material dan bahan bahan bangunan, dengan kondisi memberikan fasilitas yang layak, dengan parkir yang memadai. 2. Menyerap Access penduduk di Wilayah Jakarta Selatan, untuk membeli bahan bahan kebutuhan material dan bangunan, interior, furniture, sanitair dll, dalam satu komplek pertokoan. 3. Masyarakat disekitar lokasi adalah lingkungan Elite, sehingga kebutuhan akan bahan material dan bangunan lebih tinggi dengan kwalitas yang baik di lingkungan perdagangan yang layak serta kebutuhan akan parkir yang memadai. 5. Sitem One Stop Shoping, yaitu segala kebutuhan akan membangun rumah, mulai dari keramik, cat, kunci, AC, alat alat teknik lainnya tersedia di satu lokasi. 6. Tidak menutup kemungkinan Kontraktor, Konsultan dan Pelaku Bisnis Property (Agent / Distributor), yang sudah mempunyai tempat dilokasi lain, untuk berkantor atau menempati
Kanto tersebut dalam usaha mereka menyerap para konsumen khusus di Wilayah Jakarta Selatan. V.6.
PESAING.
Sampai saat ini jumlah pengembang yang mempunyai lokasi proyek daerah sekitar lokasi adalah adalah sbb: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Grand Panglima Polim di jalan Panglima Polim (Kanto). Darmawangsa Square di Jalan Darmawangsa (Kanto). Town Square ( Life Style & Café) Ruko Radio Dalam. ITC Permata Hijau ( Apartemen , Mall dan Kanto). Bintaro Square. Mall Cilandak
V.7. HARGA , FASILITAS DAN PROMOSI A.
Harga
Dari hasil pengumpulan data diketahui bahwa harga jual per unit Kanto dan Harga Sewa Mall per meter masih dibawah harga pasaran , harga tersebut sbb: Untuk Kanto harga jual berkisar Rp 1.650.000.000,/Unit Untuk Sewa Mall Rp 125.000,-/m2/bulan Dari harga yang telah ditentukan cukup bersaing, bahkan harga sewa mall , masih dibawah dari harga sewa diseluruh mall yang ada di Jabotabek yang berkisar Rp180.000 s/d Rp220.000,-. B.
Fasilitas.
Fasilitas menentukan harga jual, bagi konsumen hal ini sangat menentukan sekali terhadap tempat usaha yang mereka pilih. Seperti fasilitas parkir yang memadai, keamanan yang terjamin, kemudahan kemudahan pelayanan lainnya. Untuk Kanto fasilitas yang diberikan listrik 6600 watt, 1 (satu) line telephone. Sedangkan Mall , fasilitas ruangan ber AC , excalator , Lift Barang, dan tempat loading barang.
C.
Promosi.
Promosi merupakan faktor yang tidak kalah pentingnya untuk dilakukan karena tanpa promosi , informasi konsumen tidak dapat mereka peroleh dengan jelas. Promosi tersebut dilakukan melalui media cetak dan elektronik , akan menambah dan meningkatkan jumlah penjualan. Dalam pengolahan market adalah merupakan pendukung yang efektif terhadap jumlah penjualan, untuk itu strategi yang akan digunakan untuk pengolahan market adalah sebagai berikut : Presentasi pada kantor-kantor, perusahaan swasta atau Instansi Pemerintah pada daerah setempat dan sekitarnya.
Presentasi dan penyebaran brosur pada pelaku pelaku bisnis didaerah setempat dan sekitarnya. Membuat event berupa pameran disertai hiburan yang sesuai dilokasi pembangunan proyek. Mengikuti pameran - pameran bersama yang diadakan oleh organizer. Pemasangan spanduk promosi, billboard atau pamplet pada lokasi lokasi yang strategis. Lobbying atau mengadakan pendekatan dengan para pejabat atau dengan orang orang yang memiliki pengaruh besar terhadap peminat pasar baik dalam lingkungan instansi maupun lingkungan masyarakat. Memberikan undian berhadiah pada para pembeli dengan alokasi dana diambil dari dana promosi. V.8.
STRATEGI PEMASARAN.
Pemasaran disesuaikan dengan proyeksi penjualan tiga tahun mendatang dengan mengunakan tahap demi tahap sesuai dengan yang target penjualan dan cash flow. Konsumen yang membeli sebagai tanda jadi dapat dilakukan dengan Booking Fee sebesar Rp 5.000.000,- . Kemudian setelah boking kurang lebih 14 hari , konsumen dapat melakukan cicilan uang muka dan pembayaran pelunasan selama 4 bulan atau empat kali (4 kali), atau dapat melakukan pembayan melalui KPR pada Bank Bank yang ditunjuk dengan keringan cicilan uang muka 4 kali. Pemasaran sebaiknya dilakukan oleh Agent/ Broker dengan bisa bersifat exlusive maupun open, dalam bentuk kontrak kerjasama .
BAB 6 - Aspek Manajerial
Proyek tidak dapat beroperasi dengan berhasil tanpa dukungan manajemen yang kapabel, bermotivasi dan berdedikasi. Oleh karena itu seperti halnya dengan aspek yang lainnya, manajemen operasi proyek harus diteliti jauh jauh sebelumnya. Sebelum keputusan investasi diambil harus ada gambaran terlebih dahulu tenaga manajemen apa, dalam berapa diperlukan untuk mengelola proyek yang direncanakan.
VI.1
BENTUK MANAGEMENT OPERATIONAL PROYEK
Untuk pelaksanaan pembangunan proyek ini konsep yang dipakai adalah kerjasama bagi hasil (profit sharing). PT.LTFI sebagai pengelola sedangkan PT.BRI (persero) sebagai pemilik lahan. Sedangkan untuk bidang pemasarannya, masih perlu dilakukan kerjasama dengan agency properti atau broker properti lainnya. Tenaga / SDM dibidang pemasaran di PT. LTFI masih belum memadahi untuk dapat melaksanakan pekerjaan tersebut. Langkah yang akan dilaksanakan untuk dapat membentuk management operasional proyek tersebut adalah sebagai berikut :
a. Pengurusan ijin semua dilakukan oleh PT.LTFI , termasuk SIPPT, IMB, IPB dan perijinan lainnya. b. Membentuk struktur organisasi proyek dengan mengikutsertakan personil dari PT.LTFI dan BRI. c. PT.LTFI melaksanakan menejemen pembangunan (menejemen konstruksi), termasuk penentuan kontraktor , konsultan perencana dan konsultan pengawas. d. Proses penerbitan sertifikat dilaksanakan dan diatas namakan PT.BRI dengan cara Hak Sewa Pakai, dengan cara pre sale strata tiitle 25 tahun. e. Bentuk perjanjian lainnya dapat diatur dalam bentuk MOU, dan perjanjian tambahan lainnya. VI.2
MEKANISME PROYEK.
VI.2.1 MEKANISME PELAKSANAAN PROYEK. -
Pelaksanaan proyek atau perencanaan proyek dilakukan secara konprehensif dengan melibatkan semua bagian yang terkait. Evaluasi pelaksanaan proyek dijalankan dengan pertemuan rutin yaitu mingguan, setengah bulanan dan triwulan. Pertemuan mingguan melibatkan semua aspek opertional,proyek/teknik, marketing, keuangan dan perijinan yaitu mengevaluasi pelaksanaan program kerja per minggu ke belakang dan ke depan serta perencanaan bulanan. Pertemuan ½ bulanan melibatkan semua manager, pimpinan bagian dan direksi, membicarakan evaluasi 1 bulan ke belakang dan ke depan. Pertemuan triwulan, melibatkan direksi pusat membicarakan evaluasi proyek secara menyeluruh untukmengetahui perkembangan proyek.
VI.2.2 MEKANISME PELAPORAN. A. Laporan keuangan. Laporan Kas/Bank harian, digunakan untuk keperluan intern proyek untuk mengetahui posisi Kas dan Bank pada saat itu. Laporan Bulanan. Evaluasi dan proyeksi cash flow 1 bulan ke depan. Laporan Neraca. Rugi Laba. Laporan penerimaan dan penggunaan dana Monitoring cash flow yang sedang berjalan. B. -
Laporan marketing. Laporan Penjualan Laporan Booking Fee yang masuk Laporan Uang Muka yang masuk Daftar Konsumen. Laporan lainnya.
C. -
Laporan Proyek. Progress perkembangan proyek. Rencana schedule pelaksanaan bulan ke depan. Laporan harian proyek.
-
Laporan Mingguan Proyek. Laporan Bulanan proyek Monitoring proyek dari awal sampai dengan akhir Laporan pemasukan dan pengeluaran material
VI .3
STRUKTUR ORGANISASI PROYEK.
VI.4
JOB DESCRIPTION
A.
Dewan Direksi.
a. b. -
Direksi Utama. Bertanggung jawab mengenai semua masalah yang ada didalam lingkungan perusahaan dan kerjasama proyek. Berhubungan dengan pihak luar perusahaan baik dari pemerintah, pihak bank maupun pihak perusahaan lain. Menandatangani dan membuat perjajian perjanjian dengan pihak lain diluar perusahaan. Menandatangani dokumen dokumen untuk aspek legalitas intern perusahaan. Direktur. Bertanggung jawab mengenai semua masalah yang ada didalam lingkungan perusahaan. Bersama sama Direktur utama ikut serta dalam operational perusahaan, baik dengan pihak intern perusahaan maupun pihak luar perusahaan.
B. C. D. -
Menetapkan kebijaksanaan perusahaan secara menyeluruh. Menetapkan tugas dan tanggung jawab dan mengevaluasi masing masing bagian. General Manager Menangani seluruh aspek kegiatan operational perusahaan, meliputi proses produksi, keuangan, marketing, perijinan dan sumber daya manusia. Penyusun anggaran atau budgeting perusahaan (cash flow) dan evaluasi terhadap cash flow yang dibuat. Bertanggung jawab atas hasil atau kwalitas produksi yang dihasilkan oleh perusahaan. Manager Keuangan. Bertanggung jawab atas segala kegiatan perusahaan yang berhubungan dengan keuangan. Membuat cash flow perusahaan dan menjaga cash flow perusahaan agar penerimaan maupun pengeluaran perusahaan tetap konsisten dengan cash flow yang telah dibuat. Bertanggung jawab atas pemasukan dan pengeluaran dana yaitu dengan memberikan persetujuan setiap pengeluaran dan pemasukan dana yang dilakukan oleh perusahaan. Bertanggung jawab atas laporan keuangan bulanan. Akutansi Membuat laporan keuangan bulanan. Membuat laporan pajak bulanan. Menghitung nilai penyusutan aktiva tetap.
E. Kasir/Administrasi Keuangan. Mencatat semua transaksi masuk dan membuat bukti penerimaan baik kas maupun bank. Mencatat semua transaksi keluar dan membuat bukti pengeluaran baik kas maupun bank. Membuat laporan harian kas dan bank. Menyiapkan pembayaran atas tagihan yang telah jatuh tempo. Meminta persetujuan direksi dan manager terhadap pembayaran atas tagihan dan penerimaan. F. G. H.
Manager Pembangunan/ Site Manager. Bertanggung jawab terhadap segala kegiatan di lapangan /proyek. Membuat schedule kegiatan proyek yang terencana dan sistematis. Membuat laporan bulanan kemajuan kegiatan proyek. Memberikan persetujuan penerimaan dana dan pengeluaran dana proyek. Menandatangani persetujuan hasil opname prestasi pekerjaan kontraktor. Staff Pembangunan/ Administrasi Proyek. Menyusun laporan mingguan, bulanan kegiatan proyek. Mengatur dokumentasi proyek. Mengatur dan menyusun surat surat masuk dan keluar yang berhubungan dengan proyek. Mempersiapkan draf SPK, legalitas dll. Staff Pembangunan/ Pengawas lapangan.
I. -
Mengawasi jalannya kegiatan pembangunan proyek agar sesuai dengan perencanaan /bestek. Membuat laporan mingguan , bulanan kegiatan proyek. Membuat opname prestasi kegiatan pembangunan proyek. Staff Pembangunan/Estimator. Menghitung Rencana Anggaran Belanja (RAB) maupun Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP) proyek. Membuat perhitungan perencanaan teknis proyek. Membuat gambar perencanaan.
J. -
Staff Perencanaan. Merencanakan land clearing, cut and fill lahan yang akan digunakan. Merencanakan kebutuhan akan alat berat, operasi dll. Merencanakan site plan dan block plan. Merencanakan perletakan jalan, saluran, jaringan listrik, air dll. Merencanakan kebutuhan fasilitas umum, termasuk PPAT. Merencanakan tes tes laboratorium.
K. -
Marketing Manager. Bertanggung jawab kepada Direksi atas kegiatan departemen pemasaran . Membuat program pemasaran dan promosi. Bertanggung jawab atas kegiatan pemasaran dan promosi. Membuat laporan pemasaran mingguan, bulanan dan triwulanan. Melakukan rekruitment staf pemasaran. Melakukan evaluasi terhadap agen dan sales pemasaran.
L. -
Staff Promosi/ Administrasi Marketing. Membuat perjanjian jual beli rumah antara perusahaan dengan konsumen. Membuat konsumen dalam pengajuan KPR ke Bank. Melakukan Peng-arsipan dan Pembuatan surat menyurat pemasaran. Membantu sales dalam penjualan dan hal hal yang bersifat administratif.
M. -
Staff Pemasaran/ Sales. Melakukan kegiatan pemasaran baik di kantor pemasaran proyek maupun diluar. Melakukan Canvassing untuk mencari konsumen. Melakukan follow up atas konsumen yang potensial sampai dengan closing. Menerima booking fee dan menginformasikan ke kantor pusat. Melakukan penagihan angsuran hingga lunas. Membantu konsumen dalam pengurusan KPR dan lain lain.
