ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN CIPUTRA WORLD SURABAYA Abstrak Apartemen Ciputra World diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya khususnya daerah Surabaya Barat untuk tinggal di apartemen , karena Ciputra Group berusaha menghadirkan konsep yang memadukan apartemen dan Mall. Investasi pada pembangunan proyek ini memerlukan biaya yang besar, sehingga perlu analisa kelayakan dalam hal finansial. Rencana pembangunan apartemen ini juga harus dianalisa apakah bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu. Tugas Akhir ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan Apartment Ciputra World terhadap segi teknis dan finansial. Untuk mengetahui kelayakan dari segi teknis akan digunakan perbandingan terhadap standar pedoman persyaratan teknis bangunan gedung khususnya planologi (KDB, KLB, KDH) serta kebutuhan sarana parkir. Sedangkan untuk kelayakan dari segi finansial digunakan perhitungan analisa aliran kas dengan parameter kelayakan investasi yaitu NPV dan IRR. Dari segi teknis, perencanaan pembangunan proyek ini harus memenuhi syarat zoning yang ditetapkan yaitu KDB 60 %, KLB 1500 %, serta pemenuhan luasan parkir yaitu 603 Satuan Ruas Parkir (SRP). Sedangkan dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 25 tahun dapat dipenuhi. Dan dilakukan analisa sensitivitas untuk menjelaskan perubahan kelayakan investasi yang dapat terjadi akibat perubahan tingkat okupansi dan pembahasan harapan terhadap pengembalian (MARR). Hasil analisa yang telah dilakukan menyatakan bahwa proyek tersebut dapat diterima secara teknis dan finansial pada tingkat okupansi 90%. Kata kunci : Analisa Teknis dan Finansial, Apartemen. BAB I PENDAHULUAN 1.1
Latar Belakang Apartemen Ciputra World diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya khususnya daerah Surabaya Barat untuk tinggal di apartemen, karena Ciputra Group berusaha menghadirkan konsep superblok yang memadukan apartemen dan Mall, 2 Hotel berbintang mewah (5 star dan 5 star Diamond), serta Office Tower yang eksklusif. Apartment Ciputra World terletak di Jl. Mayjend Sungkono. Lokasi ini mudah dalam hal akses ke segala arah seperti pusat hiburan dan rekreasi, perkantoran, hotel, pusat perbelanjaan, serta sekolah dan universitas. Dengan dibangunnya Apartment Ciputra World ini (408 unit, 26 lantai tipikal, 3 lantai penthouse),
investor dapat mengakomodasi kebutuhan-kebutuhan tersebut. Rencana pembangunan apartemen ini harus dianalisa apakah bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu. Dengan melihat tingkat okupansi sebuah apartemen yang berkisar antara 60–90%, serta dilihat dari biaya investasi sebuah apartemen yang nilainya lebih berat daripada investasi perumahan, maka sangat penting untuk dilakukan sebuah analisa kelayakan investasi untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal investor yang cukup besar. 1.2
Rumusan Masalah
1. 2. 3.
Bagaimana pemenuhan persyaratan proyek pembangunan Apartment Ciputra World dari segi teknis ?. Bagaimana kelayakan proyek pembangunan Apartment Ciputra World dari segi financial ?. Berapa besar batas kelayakan finansial terhadap perubahan tingkat okupansi dan harapan tingkat pengembalian ?.
-
2.
1.3 Tujuan 1. Mengetahui pemenuhan persyaratan proyek pembangunan Apartment Ciputra World dari segi teknis. 2. Mengetahui kelayakan proyek pembangunan Apartment Ciputra World dari segi finansial. 3. Mengetahui batas kelayakan financial terhadap perubahan tingkat okupansi dan harapan tingkat pengembalian. 1.4 Ruang Lingkup Pembahasan 1. Analisa terhadap persyaratan teknis bangunan gedung. Aspek teknis yang ditinjau terbatas pada : a. Pemenuhan persyaratan tata bangunan terhadap ketentuan planologi meliputi : - KDB = Koefisien Dasar Bangunan
KLB = Koefisien Luas Bangunan - KDH = Koefisien Daerah Hijau b. Pemenuhan fasilitas parkir Analisa finansial : a. Pembahasan berdasarkan aspek finansial yaitu menganalisa tingkat pengembalian investasi Apartment Ciputra World dengan metode Net Present Value dan Internal Rate of Return (IRR) b. Perhitungan analisa sensitivitas Apartment Ciputra World dengan melakukan perubahan tingkat okupansi. c. Perhitungan Depresiasi menggunakan metode garis lurus. d. Masa investasi Apartment and Mall Ciputra World selama 25 tahun.
1.5
Manfaat Penelitian Manfaat yang diperoleh dari penulisan laporan Tugas Akhir ini adalah mengetahui kelayakan proyek dalam hal pengembalian investasi, serta mengetahui nilai pengembalian akibat sensitivitas terhadap tingkat hunian. 1.6
Sistematika Penulisan Sistematika penulisan laporan Tugas Akhir ini terdiri dari 5 (lima) bab.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1
Pengertian Proyek Menurut Soeharto (1999), proyek dapat diartikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya terbatas dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas. Lebih lanjut Soeharto (1999), menjelaskan bahwa proyek memiliki ciriciri sebagai berikut :
a.
Memiliki tujuan khusus, produk akhir atau hasil kerja akhir. b. Jumlah biaya, sasaran jadwal serta kriteria mutu dalam proses mencapai tujuan. c. Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas. Titik awal dan akhir ditentukan dengan jelas. d. Non rutin, tidak berulang-ulang. Jenis dan intensitas kegiatan berubah sepanjang proyek berlangsung.
2.2
Bangunan dan Properti Bangunan gedung adalah wujud fisik pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial dan budaya, maupun kegiatan khusus (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor 29/PRT/M/2006). Terdapat 4 (empat) jenis properti : 1. Real Property Tanah, bangunan, sarana pelengkap. 2. Personal Property Mesin dan peralatan, perhiasan, kendaraan, surat berharga. 3. Business Kegiatan di bidang komersial industri, jasa, investasi-saham. 4. Financial Interest Instrument investasi yang dijamin asetaset real estate-BOT, sewa. Menurut Kyle and Baird (1995) real property diklasifikasikan dalam bentuk antara lain : 1. Residensial Property meliputi single family home dan multi family residence. 2. Commersial Real Estate meliputi Office Property dan Retail Property. 3. Industrial Property meliputi Heavy Manufacturing, Warehouse. 4. Special Purpose Property meliputi Hotel, Gedung Teater, Kantor Pemerintahan, dll. 2.2.1
Apartemen Apartemen tergolong dalam jenis multi family residence yang dapat diartikan sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan horizontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, yang dilengkapi dengan bagian bersama,
tanah bersama dan benda (UURS No.16 Tahun 1985).
bersama
Berbeda dengan residen lainnya, berdasarkan konsep penjualan properti, apartemen terbagi atas : 1. Apartemen Strata-title (unit dijual lepas menjadi hak milik) 2. Apartemen Sewa/Service (unit dijual sebatas menjadi hak guna) Di dalam investasi sebuah apartemen, terdapat beberapa pembiayaan yang dikeluarkan, antara lain : a. Harga tanah ketika dibeli b. Ongkos pematangan lahan c. Biaya konstruksi d. Biaya perawatan hunian dan fasilitas e. Manajemen Terdapat beberapa faktor dalam mengembangkan sebuah apartemen, antara lain (Kyle and Baird,1995) : 1. Lokasi 2. Harga 3. Fasilitas 4. Fleksibilitas 5. Segmen Pasar 6. Occupancy Rate 7. Interior/Eksterior 2.3
Pengertian Studi Kelayakan Menurut Husnan dan Suwarsono (2000), yang dimaksud dengan studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek dilakukan dengan berhasil. Hal-hal yang perlu diketahui dalam studi kelayakan, antara lain : a. Ruang lingkup kegiatan proyek b. Cara kegiatan proyek dilakukan c. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya proyek tersebut. Menurut Sutojo (2003), pada tahap studi kelayakan, proyek dievaluasi mencakup aspek-aspek sebagai berikut: 1. Pasar dan Pemasaran 2. Teknis dan Teknologis 3. Manajemen Operasi Proyek 4. Ekonomi dan Keuangan
2.3.1
Pengkajian Aspek Teknis Pengkajian aspek teknis dalam studi kelayakan dimaksudkan untuk memberikan batasan garis besar parameter-parameter teknis yang berkaitan dengan perwujudan fisik proyek. Pengkajian aspek teknis amat erat hubungannya dengan aspek lain terutama aspek ekonomi, finansial, dan pasar (Soeharto, 2003). Pengkajian aspek teknis mencakup halhal berikut : 1. Menentukan letak geografis lokasi 2. Mencari dan memilih teknologi proses produksi 3. Menentukan kapasitas produksi 4. Denah dan tata letak instalasi 5. Bangunan instalasi Parameter dalam mengkaji aspek tenis dalam penulisan laporan Tugas Akhir ini digunakan perbandingan dengan standar : a. Pedoman persyaratan teknis bangunan : KDB, KLB, KDH, dan ketinggian bangunan. b. Pedoman teknis fasilitas parkir Departemen Perhubungan. 2.3.1.1
Standar Bangunan Gedung Sebagaimana tertera dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 29/PRT/M/2006, terdapat beberapa hal yang harus sesuai standar pedoman persyaratan teknis bangunan : 1. Intensitas Bangunan Gedung, yang berisi standar mengenai : a. Kepadatan dan Ketinggian Bangunan Gedung b. Penetapan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Luas Bangunan (KLB) / Jumlah Lantai c. Perhitungan KDB dan KLB d. Garis Sempadan (muka) Bangunan Gedung e. Garis Sempadan (samping dan belakang) Bangunan Gedung f. Jarak Bebas Bangunan Gedung 2. Pemisah di Sepanjang Halaman Depan / Samping / Belakang Gedung
keseimbangan, keserasian dan keselarasan dengan lingkungan yang berisi standar mengenai: a. Persyaratan Ruang Terbuka Hijau Pekarangan (RTHP) b. Persyaratan Ruang Sempadan Bangunan Gedung c. Persyaratan Tapak Bawah Tanah (Basement) Terhadap Lingkungan Hijau Pada Bangunan d. Sirkulasi dan Fasilitas Parkir e. Pertandaan (Signage) f. Pencahayaan Ruang Luar Bangunan Gedung 2.3.1.2
KDB, KLB, KDH Perhitungan KDB, KLB dan KDH ditentukan dengan pertimbangan sebagai berikut : a. Perhitungan luas lantai bangunan adalah jumlah luas lantai yang diperhitungkan sampai batas dinding terluar. b. Luas lantai ruangan beratap yang sisi-sisinya dibatasi oleh dinding yang tingginya lebih dari 1,20 m di atas lantai ruangan tersebut dihitung penuh 100%. c. Luas lantai ruangan beratap yang bersifat terbuka atau yang sisinya dibatasi oleh dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas lantai ruangan dihitung 50% selama tidak melebihi 10% dari luas denah yang diperhitungkan sesuai dengan KDB yang ditetapkan. d. Overstek atap yang melebihi lebar 1,50 m maka luas mendatar kelebihannya tersebut dianggap sebagai luas lantai denah. e. Teras tidak beratap yang mempunyai tinggi dinding tidak lebih dari 1,20 m di atas lantai teras tidak diperhitungkan sebagai luas lantai. f. Luas lantai bangunan yang diperhitungkan untuk parkir tidak diperhitungkan dalam perhitungan KLB, asal tidak melebihi 50% dari KLB yang ditetapkan, selebihnya diperhitungkan 50% terhadap KLB.
g.
Ram dan tangga terbuka dihitung 50% selama tidak melebihi 10% dari luas lantai dasar yang diperkenankan. h. Dalam perhitungan KDB dan KLB, luas tapak yang diperhitungkan adalah yang di belakang garis sempadan jalan (GSJ) i. Batasan perhitungan luas ruang bawah tanah (basement) ditetapkan oleh Kepala Daerah dengan pertimbangan keamanan, keselamatan, dan pendapat teknis para ahli terkait. j. Untuk pembangunan yang berskala kawasan (superblok), perhitungan KDB dan KLB adalah dihitung terhadap total seluruh lantai dasar bangunan dalam kawasan tersebut terhadap total keseluruhan luas kawasan. k. Dalam perhitungan ketinggian bangunan, apabila jarak vertikal dari lantai penuh ke lantai penuh berikutnya lebih dari 5 m, maka ketinggian bangunan tersebut dianggap sebagai dua lantai. l. Mezanin yang luasnya melebihi 50% dari luas lantai dasar dianggap sebagai lantai penuh. m. Koefisien Dasar Hijau (KDH) ditetapkan sesuai dengan peruntukan dalam rencana tata ruang wilayah yang telah ditetapkan. KDH minimal 10% pada daerah sangat padat. KDH ditetapkan meningkat setara dengan naiknya ketinggian bangunan dan berkurangnya kepadatan wilayah. 2.3.1.3
Sirkulasi dan Fasilitas Parkir Berdasarkan Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir, untuk perhitungan luasan efektif area parkir adalah sebagai berikut: 1) Apartemen a. Unit dengan luas >90 m2 : 1 SRP untuk 1 unit b. Unit dengan luas 70 - 90 m2 : 1 SRP untuk 2 unit
Unit dengan luas <70 m2 : 1 SRP untuk 5 unit Dimana SRP adalah Satuan Ruang Parkir. c.
2.3.2
Pengkajian Aspek Finansial Prinsip aliran kas ini berarti biaya dan manfaat hendaknya dinyatakan dengan aliran kas. Manfaat adalah aliran kas masuk, sedangkan biaya adalah aliran kas keluar (Soeharto, 2003). Adapun metode yang digunakan dalam penyusunan aliran kas : 1. Metode Average Rate of Return (ARR) 2. Metode Payback Period (PP) 3. Metode Net Present Value (NPV) 4. Metode Internal Rate of Return (IRR) 5. Metode Profitability Index (PI) Dari beberapa metode di atas, dalam Tugas Akhir ini digunakan metode NPV dan IRR untuk menghitung aliran kas pada investasi pembangunan Apartemen Ciputra World. 2.3.2.1
Pengertian Investasi Menurut Sutojo (2003), investasi merupakan usaha menanamkan faktor-faktor produksi langka dalam proyek tertentu. Proyek itu sendiri dapat bersifat baru maupun pengembangan dari proyek yang sudah ada. Investasi itu sendiri menurut Pudjosumarto (1998), dapat dilihat sebagai : a. Autonomous Investment, yaitu macam investasi yang tidak dipengaruhi oleh tingkat pendapatan. b. Induce Investment, yaitu macam investasi yang mempunyai kaitan dengan tingkat pendapatan. c. Investasi yang sifatnya dipengaruhi oleh adanya tingkat bunga uang atau modal yang berlaku di masyarakat. 2.3.2.2
Prinsip Arus Kas Sebuah dana pemasukan dan dana pengeluaran disajikan dalam sebuah arus kas dengan tujuan agar mudah dimengerti, dikontrol serta dievaluasi.
2.3.2.3
Perubahan Nilai Uang Terhadap Waktu Pengertian bahwa satu rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari waktu yang akan datang, merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan investasi. Pada umumnya masalah finansial atau arus kas suatu investasi mencakup periode waktu yang cukup lama sehingga perlu diperhitungkan pengaruh waktu terhadap nilai uang. Ini dirumuskan sebagai bunga (interest) atau tingkat arus pengembalian (rate of return). Dengan demikian, maka untuk mendapatkan ekivalensi nilai uang perlu mengetahui 3 hal antara lain (Pudjosumarto, 1995) : 1. Jumlah uang yang diinvestasikan 2. Periode / waktu investasi 3. Tingkat bunga yang dikenakan 2.3.2.4
Keuntungan dan Bunga Dalam analisa investasi baik untuk modal milik sendiri maupun modal 1.
n
F=P
Future
Value
(harga yang akan datang) 2.
Present
P=F
Value
(harga sekarang) 3.
Sinking Fund
A = F
(penanaman sejumlah uang) 4.
A
=
Recovery 5.
F=A
F dari Annual
6.
P=A
P dari Annual
7.
A = G dari Gradient Series
2.3.2.5
Perhitungan Bunga Ada dua macam bunga, yaitu bunga biasa (simple interest) dan bunga yang menjadi berlipat (compound interest), sedangkan untuk laju / tingkat bunga juga ada dua macam, yaitu laju / tingkat nominal dan laju / tingkat bunga efektif. Beberapa rumus penting merupakan dasar analisis ekonomi proyek yang berdasarkan penggunaan bunga berganda (interest compound) dan metode penggandaan yang berperiode (discrete compounding) p Keterangan simbol : P = nilai ekivalen saat ini yang terjadi satu periode sebelum A yang pertama F = nilai ekivalen yang akan datang A = nilai ekivalen tahunan (annual) I = tingkat suku bunga per periode N = jumlah periode pembungaan (misal dalam tahun) 2.3.2.6
Capital
P
pinjaman harus diberikan imbalan berupa keuntungan bagi modal sendiri, dan bunga bagi modal pinjaman. Hanya bedanya, bunga bagi modal pinjaman diperhitungkan sebagai biaya yang akan mengurangi pajak, sedangkan penyisihan dana untuk memberi keuntungan bagi modal sendiri tidak mengurangi pajak.
Uniform
Variabel Analisa Investasi Pada analisa investasi terdapat beberapa variabel yang mendukung perhitungan analisa investasi itu sendiri. 2.3.2.6.1 Biaya Investasi Total Komponen-komponen biaya investasi total adalah : a. Biaya tanah b. Biaya bangunan c. Biaya tidak langsung 2.3.2.6.2
Modal Sendiri (Equity) Modal sendiri adalah jumlah modal yang ditanam untuk membiayai
pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi pada proyek, seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum, serta modal sendiri. 2.3.2.6.3
Modal Pinjaman Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari : a. Kredit langsung dari bank/institusi keuangan lain. b. Dana dari pasar uang dan modal. 2.3.2.6.4
Loan Equity Ratio Perbandingan ini tidak mutlak, tergantung jenis proyek yang mempengaruhi resiko proyek. Lazimnya untuk proyek komersil perbandingannya adalah 3:1. 2.3.2.6.5 Masa Konstruksi Menurut Poerbo (1995), proyek-proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga, maka masa konstruksi harus diusahakan sesingkat-singkatnya agar beban bunga pada masa tersebut (grace periode) menjadi sekecil-kecilnya. 2.3.2.6.6
Suku Bunga Bunga atas suatu pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas jasa pemberian modal pinjaman yang dapat dinikmati oleh pemberi pinjaman.
2.3.2.6.7
Faktor Kekosongan Gedung Dalam analisa finansial suatu proyek selalu diperhitungkan faktor kekosongan gedung sedikitnya 5%, yaitu kekosongan yang disebabkan perpindahan penghuni. 2.3.2.6.8
Pendapatan Bangunan Yang dimaksud dengan pendapatan bangunan adalah penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek apartemen. 2.3.2.6.9
Pengeluaran Bangunan Yang dimaksud dengan pengeluaran bangunan adalah : a. Biaya operasi dan pemeliharaan. b. Biaya personil dan asuransi. c. Pajak-pajak real estate. 2.3.2.6.10
Biaya Operasi dan Pemeliharaan Gedung Kelompok biaya ini terdiri dari : a. Biaya pemeliharaan gedung b. Biaya listrik, telepon, dan AC c. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) d. Asuransi gedung dan peralatan e. Biaya personil dari badan pengelola gedung 2.3.2.6.11
Pajak Penghasilan Tarif pajak untuk wajib pajak badan dalam negeri dan bentuk usaha tetap menurut UU No.17 Tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan adalah sebagai berikut : Tabel 2.1 Tarif Pajak untukWajib Pajak Badan Dalam Negeri & Bentuk Usaha Lapisan Penghasilan Kena Pajak
Sampai dengan Rp 50.000.000,-
Tarif Pajak 10 % (sepuluh persen)
(lima puluh juta rupiah) Di atas Rp 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah)
15 % (lima belas persen)
s.d. Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah) Di atas Rp 100.000.000,- (seratus juta rupiah) Sumber : UU No 17 Tahun 2000
30 % (tiga puluh persen)
2.3.2.6.12 Depresiasi Adalah nilai ganti per tahun yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis suatu gedung dan jenis gedung. Depresiasi atau
penurunan nilai yang terjadi pada suatu aset pada berbagai kelompok harta berwujud yang diatur menurut UU No 17 tahun 2000 tentang Pajak Penghasilan dapat dilihat pada tabel 2.2 berikut :
Tabel 2.2 Penyusutan Aset Kelompok Susut
Masa Manfaat
I
2,5
4
II
12,5
8
III
6,25
16
IV
5
20
Tanah
0
-
Bangunan
5
Permanen 20
10
Semi Permanen 10
Harta Berwujud
Bangunan Sumber : UU No 17 Tahun 2000 2.3.2.7
Net Present Value (NPV) NPV merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah dipresentvaluekan (Pudjosumarto, 1998). Adapun tingkat bunga yang dipergunakan untuk mendiskon selisih aliran kas yang masuk dan keluar diperoleh dengan melihat
tingkat bunga pinjaman jangka panjang yang berlaku di pasar modal atau dengan mempergunakan tingkat bunga pinjaman yang harus dibayar oleh pemilik proyek. Apabila NPV>0 maka proyek dikatakan layak, sedangkan sebaliknya bila NPV<0 maka proyek dapat dikatakan tidak layak.
Dimana : NPV = Nilai sekarang netto (C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t (Co)t = Aliran kas keluar tahun ke-t n = Umur unit usaha hasil investasi i = Arus pengembalian (rate of return) t = Waktu (Soeharto, 2003) 2.3.2.8
Internal Rate of Return (IRR) IRR merupakan tingkat bunga yang menggambarkan bahwa antara benefit (penerimaan) yang telah
dipresent-valuekan dan cost (pengeluaran) yang telah dipresentvaluekan sama dengan nol (Pudjosumarto, 1998). Kriteria investasi IRR ini memberikan pedoman bahwa
proyek dikatakan layak jika IRR > social discount rate. Begitu pula sebaliknya, jika diperoleh IRR < social discount rate
Dimana : (C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t (Co)t = Aliran kas keluar tahun ke-t i = Arus pengembalian (diskonto) n = tahun (Soeharto, 2003) 2.3.2.9
Analisa Sensitivitas Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu investasi. Parameter-parameter
maka proyek dikatakan tidak layak dijalankan.
yang biasanya berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan dalam studi ekonomi teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat hunian, dan lain-lain. (Pujawan, 2003)
BAB III METODOLOGI 3.1
Jenis Penelitian Jenis penelitian termasuk deskriptif yang sifatnya perbandingan antara peraturan dengan kondisi yang ada, dan analitis melalui proses pengumpulan, penyusunan data, dan perhitungan. 3.2
Data Penelitian Langkah pertama yang dilakukan sebelum memulai perhitungan adalah mengumpulkan data yang dibutuhkan yang diperoleh dari PT. WinWin Reality Center selaku pihak owner Apartemen Ciputra World, serta instansi dan pihak lain yang terkait. 3.2.1 Klasifikasi Data Data-data tersebut antara lain : 1. Data Primer Wawancara langsung dengan pihak pengelola untuk mengetahui konsep pengelolaan Apartemen Ciputra World, misalnya penjelasan tentang fasilitas yang diperoleh konsumen sesuai harga yang ditetapkan. 2. Data Sekunder
a) Gambar-Gambar Proyek b) Data Properti Pembanding Untuk data pendekatan yang digunakan dalam menentukan asumsi meliputi : - Kebutuhan area parkir sebuah gedung apartemen. - Biaya operasional manajemen gedung apartemen. c) Anggaran Biaya 1. Biaya Pembangunan Apartemen Ciputra World 2. Data Tarif Dasar Listrik 3. Data Tarif Dasar Air 4. Data Tarif Telepon 5. Data Pengelolaan Proyek 6. Data Gaji Karyawan 7. Data Biaya Service Charge 3.2.2 1.
Prosedur Pengumpulan Data Observasi Proyek Survey dilakukan pada kunjungan awal ke proyek untuk memperoleh gambaran umum dan di kunjungan berikutnya untuk melakukan wawancara lebih mendalam mengenai konsep pengelolaan. Observasi juga dilakukan dengan
pihak luar proyek untuk menunjang ketersediaan data. 2. Dokumentasi A. Data Proyek Data dan sumber data yang dibutuhkan antara lain : - Data gambar proyek dan data keuangan dari objek yang diteliti.. - Data suku bunga yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia. - Data pajak dari Dinas Perpajakan. - Data tarif dasar listrik, air, dan telepon. - Data koefisien bangunan dari Pemerintah Daerah. B. Data Penunjang Dalam kegiatan ini dilakukan pengumpulan data di luar dari pihak proyek antara lain publikasi data dari berbagai instansi terkait seperti, PLN, PDAM, Telkom, BI, serta dari lembagalembaga yang bekerja sebagai lembaga penelitian dan manajemen proyek seperti PT. Procon Indah dan lainnya. 3.3 Analisa Data 3.3.1 Aspek Teknis Adapun tahapan serta gambaran perhitungannya adalah sebagai berikut : - KDB = Luas seluruh lantai dasar dibagi dengan luas tapak/tanah perencanaan (satuan dalam %) - KLB = Jumlah luas lantai seluruh bangunan dibagi dengan luas tapak/tanah perencanaan (satuan %) - KDH = Luas seluruh daerah hijau/terbuka di luar bangunan dibagi dengan luas tapak/tanah perencanaan (satuan dalam %) Perhitungan kebutuhan ruas parkir untuk tiap unit apartemen sesuai luasannya. 3.3.2
Aspek Finansial Analisa aspek finansial dilakukan setelah melakukan analisa aliran kas yang akan terjadi : 1. Aliran kas masuk untuk perhitungan aspek finansial, yaitu pendapatan dari unit apartemen yang terjual, service charge, dan sinking fund.
2.
Aliran kas keluar untuk perhitungan aspek finansialnya didapat dari : a. Biaya total investasi (biaya tanah, biaya konstruksi, biaya perencanaan, biaya perizinan) b. Biaya operasional (biaya listrik, air, telepon, dll) c. Biaya maintenance (perbaikan, perawatan gedung) d. Biaya replacement (mengganti mesin secara berkala) e. Biaya pajak Analisa aspek finansial dilakukan dengan cara menghitung dua parameter kelayakan investasi yaitu : 1. Net Present Value (NPV) Menganalisa selisih antara penerimaan dengan pengeluaran yang telah dipresentvaluekan. Bila NPV > 0 maka proyek dikatakan layak, sedangkan sebaliknya bila NPV < 0 maka proyek dikatakan tidak layak. 2. Internal Rate of Return (IRR) Menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih di masa mendatang. 3.3.3
Analisa Sensitivitas Analisa sensitivitas yang dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap tingkat penerimaan suatu investasi. Parameterparameter yang akan dianalisa dalam Tugas Akhir ini adalah perubahan tingkat okupansi dan tingkat harapan terhadap pengembalian. 3.4
Langkah – Langkah Penelitian Langkah penelitian dalam menyusun Tugas Akhir ini, yaitu : 1. Perumusan Masalah Sebelum muncul sebuah permasalahan dilakukan pemilihan objek penelitian, yakni diperoleh proyek pembangunan Apartemen Ciputra World. Dari kondisi lapangan yang ada diharapkan sebuah hasil yang ideal dalam segi teknis dan segi finansial.
2. Studi Literatur Selain berupa buku tulisan para ahli di bidang manajemen konstruksi, literatur juga berupa peraturan-peraturan pemerintah, hasil laporan pengerjaan Tugas Akhir, maupun berupa informasi dari internet. 3. Pengumpulan Data Dalam kegiatan ini dilakukan pengumpulan data-data finansial pembangunan proyek yang dibuat pihak owner, kemudian direkapitulasi sesuai kebutuhan penelitian. 4. Analisa Data a) Segi Teknis Pada tahap ini dilakukan perhitungan menyangkut luasan bangunan dan penunjangnya yang hasilnya digunakan untuk perbandingan dengan standar yang disyaratkan.
b) Segi Finansial Pengolahan data keuangan dalam bentuk aliran kas masuk, serta perkiraan aliran kas keluar yang akan terjadi selama masa investasi, kemudian dilakukan analisa kelayakan investasi dengan metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR). Setelah mengetahui NPV, dilanjutkan Analisa Sensitivitas yaitu memaparkan perubahan investasi yang dapat terjadi akibat perubahan variabel analisa investasi. 5. Kesimpulan Hasil dari pengerjaan Tugas Akhir ini yaitu bagaimana kelayakan investasi pada pembangunan Apartemen Ciputra World. Langkah pengerjaan Tugas Akhir ini dapat dilihat seperti pada Gambar 3.1.
Perumusan Masalah : 1. Pemenuhan persyaratan dari segi teknis dan finansial 2. Batas kelayakan finansial terhadap perubahan tingkat okupansi Studi Literatur
Pengumpulan data primer dan sekunder : 1. Biaya segala kegiatan yang terjadi (Outflow dan Inflow) 2. Data gambar konstruksi
Analisa Teknis bangunan : 1. Perbandingan kondisi eksisting bangunan terhadap standar zoning 2. Mengetahui kebutuhan luasan parkir
Analisa Finansial : 1. Perkiraan Kas Masuk 2. Perkiraan Kas Keluar : (Biaya total investasi, biaya operasional, biaya maintenance, biaya pajak) 3. Penilaian Investasi
Analisa Sensitivitas : Terhadap tingkat okupansi Terhadap Discount Factor
Kesimpulan
BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1
Gambaran Umum Proyek Proyek Apartemen Ciputra World dibangun di atas lahan seluas 2 5,087.6 m yang terletak di Jl. Mayjend Sungkono Surabaya. Dengan luas dasar bangunan seluas 1,710.7 m2, maka pembangunan proyek ini telah menyisakan 66,37 % lahannya untuk ruang terbuka yang di dalamnya termasuk daerah hijau, parkir outdoor, sirkulasi, dan sarana penunjang (bak sampah, pos jaga, box listrik). Dalam analisa ini akan menggunakan asumsi berdasarkan properti pembanding yakni Somerset Surabaya mewakili apartemen. Fasilitas apartemen seperti parkir, kolam renang, gymnasium merupakan fasilitas yang disediakan untuk pemilik apartemen sehingga tidak dibebani biaya penggunaan. Biaya listrik,air,telepon, service charge dibebankan tiap bulan. 4.2
Analisa Teknis
Berikut peraturan mengenai Rencana Tata Ruang Kota yang diperuntukkan kawasan Jl. Mayjend Sungkono Unit Pengembangan VIII Satelit (Kecamatan Dukuh Pakis) : 1. KDB maksimum adalah 60% 2. KLB maksimum adalah 1500% 3. Ruang terbuka 40% dihitung dari luas lahan di bagian dalam persil. 4.2.1 4.2.1.1
Analisa Luasan Bangunan Koefisien Dasar Bangunan Berdasarkan RTRK Unit Pengembangan VIII Satelit Kota Surabaya, kawasan di Jl. Mayjend Sungkono Surabaya mempunyai KDB maksimum sebesar 60%. Ciputra World akan memanfaatkan luas tanahnya untuk dibangun apartemen seluas 1,710.7 m2 atau sebesar 33.6% dari luas total. Dalam pemenuhan terhadap peraturan setempat, proyek pembangunan Apartemen Ciputra World telah memenuhi syarat. Berikut adalah perhitungan Koefisien Dasar Bangunan apartemen.
Luas Area Proyek = 5,087.6 m2 Luas Dasar Bangunan - Fasilitas Gedung = 2,952.74 m2 - Fasilitas Pelengkap = 424.16 m2 _ Total = 1,710.7 m2 KDB =
= 0,336 ≈ 33,6% < 60%
hanya diperbolehkan membangun dengan Koefisien Lantai Bangunan Kawasan Jl. Mayjend total luasan lantai maksimum sebesar Sungkono Surabaya mempunyai KLB 76,314 m2. maksimum sebesar 1500%. Berdasarkan syarat batas tersebut, Ciputra World Di bawah ini adalah perhitungan Koefisien Lantai Bangunan, Luas Lantai Bangunan : - Hunian Apartemen = 42,615.69 m2 Penthouse = 2,382.71 m2 - Fasilitas Gedung = 19,096.54 m2 - Fasilitas Pelengkap = 3,630.06 m2 + Total = 67,725.00 m2 4.2.1.2
KLB =
= 13,31 ≈ 1331% < 1500%
4.2.1.3
Ruang Terbuka KDB Apartemen Ciputra World sebesar 33.6% artinya bahwa Ciputra World telah menyisakan lahan terbuka seluas 66.4%. Dapat disimpulkan bahwa proyek Apartemen Ciputra World
telah memenuhi luas minimal penyediaan Ruang Terbuka. 4.2.2
Analisa Luasan Area Parkir Berikut ketentuan kebutuhan ruang parkir berdasarkan jenis fungsi ruang apartemen :
Unit dengan luas > 90 m2 = 1 parkir R4 untuk 1 unit Unit dengan luas70-90 m2 = 1 parkir R4 untuk 2 unit Unit dengan luas < 70 m2 = 1 parkir R4 untuk 5 unit Keterangan : SRP = Satuan Ruang Parkir Untuk memenuhi persyaratan izin zoning, maka dilakukan perbandingan antara syarat zoning dengan ruang parkir yang disediakan. Berdasarkan perhitungan kebutuhan tempat parkir tersebut di atas, total kebutuhan parkir yang harus disediakan adalah sebesar 461 SRP kendaraan roda empat, sedangkan menurut izin zoning diperlukan 608 SRP karena tiap 70 m2 harus menyediakan 1 SRP. Total tempat parkir yang disediakan oleh Ciputra World sebesar 608 SRP mobil / R4 (lihat tabel 2 lampiran 1). Dengan demikian berdasarkan tempat yang disediakan, untuk ruas parkir gedung Ciputra sudah memenuhi syarat.
Untuk pengelolaan proyek Apartemen Ciputra World ini, owner membentuk sebuah management building sebagai pengelola apartemen.
Analisa Finansial Dalam pembangunan proyek Apartemen Ciputra World diperlukan biaya investasi sebesar Rp.709,940,749,000.00, yang dikeluarkan pada awal dan hanya terjadi sekali selama masa konstruksi. Modal investasi pembangunan apartemen ini diperoleh dari modal sendiri dan modal pinjaman dari bank. Untuk modal pinjaman sebesar 2/3 dari biaya investasi atau sebesar Rp.473,293,832,700.00. Pengembalian pinjaman ini akan diangsur selama 10 tahun dengan i = 9 Manajemen Pengelolaan %, sehingga besar angsuran sebesar Rp.73,739,179,150.00 per tahun. Tabel 4.1 Biaya Investasi Apartment Ciputra World
4.2.3
No
Uraian Pekerjaan
4.3
Jumlah
1
Pembebasan Lahan
98,657,138,000
2
Biaya Perizinan
12,784,707,000
3
Biaya Perencanaan
51,138,828,000
4
Biaya Konstruksi
5
Pengembangan Fasilitas Total
511,388,280,000 35,971,796,000 709,940,749,000
4.3.1
Apartemen Apartemen Ciputra World (The Via & The Vue) memiliki 408 unit yang tersebar di dua tower masingmasing 29 lantai dengan empat tipe berdasar luas lantai, terdiri dari 26 lantai tipikal dan 3 lantai penthouse.
antenna tv, AC, water heater), PDAM, Akta pemisahan, Pemecahan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atas nama PT. Win-Win Reality Center. Penjualan unit apartemen ditetapkan dilakukan dengan cara angsuran selama tiga tahun dengan bunga 8%, dengan target tahun ketiga atau tahun 2011 unit sudah laku semua. Dengan sistem pembayaran tersebut, maka angsuran terjadi hingga tahun 2013. Dari data yang diperoleh dari pihak Ciputra, tahun ke-1 unit apartemen telah terjual 55% maka diasumsikan pada tahun ke-2 occupancy rate mencapai 82.7% dan pada tahun ke-3 occupancy rate telah mencapai 100% atau unit terjual semua. Dari hasil perhitungan diperoleh nilai pendapatan dari penjualan apartemen pada :
4.3.1.1 Pendapatan A. Penjualan Unit Apartment Pendapatan ini diperoleh dari penjualan unit apartemen dan service charge. Apartemen tersebut memiliki harga yang berbeda tiap unitnya, harga tersebut ditentukan oleh lokasi lantai, pilihan zona A atau B, tipe kamar (1,2,3, atau 4 kamar), luas kamar (dari 75 m2 s/d 175 m2), dapat dilihat pada lampiran gambar. Harga apartemen sudah termasuk izin mendirikan bangunan (IMB), listrik dan instalasi (telepon, tahun ke-1 senilai Rp.112,849,800,000.00, tahun ke-2 sebesar Rp.175,492,400,000.00, tahun ke-3 senilai Rp.253,480,400,000.00, tahun ke-4 sebesar Rp.140,630,600,000.00, dan; tahun ke-5 sebesar Rp.77,988,000,000.00. Rincian pendapatan penjualan unit apartemen selengkapnya dapat dilihat pada tabel 1 lampiran 2. Penentuan asumsi terhadap tingkat hunian berdasarkan minat pembeli apartemen yang lebih banyak memilih tipe 1 bedroom, lalu 2 bedroom, lalu 3 bedroom, kemudian disusul 4 bedroom. Dalam perhitungan pemasukan dari penjualan apartemen ini akan selalu dikalikan dengan tingkat huniannya. Unit Penthouse di tiga lantai paling atas, dalam tugas akhir ini tidak ikut dihitung dan dianggap sebagai pemasukan tambahan nantinya. B.
Service Charge Ada biaya rutin yang harus dikeluarkan oleh pemilik apartemen di luar listrik, air dan telepon yaitu Service Charge. Service Charge adalah biaya yang harus dikeluarkan pemilik apartemen untuk perawatan gedung, fasilitas umum, taman, kebersihan dan
keamanan yang dihitung per meter persegi apartemen penghuni. Biasanya besarnya Rp.12,000.00 sampai Rp.20,000.00/m2. Pada Apartemen Ciputra World dikenakan service charge sebesar Rp.18,000.00/m2. Contohnya unit apartemen tipe 1 bedroom dengan luas 75 m2 maka biaya service charge yang harus dikeluarkan per bulan adalah 75 x Rp.18,000.00 = Rp.1,350,000.00. Dana ini dikelola oleh manajemen apartemen. Pendapatan dari service charge ini diperoleh saat apartemen mulai dioperasikan. Dengan asumsi bahwa tingkat hunian apartemen mencapai 100% di tahun 2011, maka nilai service charge akan dikalikan 100%. Maka besar dari pendapatan service charge adalah 44,998.39 m2 x Rp.18,000.00 = Rp.809,971,020.00. Service charge akan mengalami kenaikan sebesar 10% tiap lima tahunnya, asumsi ini diperoleh dari hasil wawancara dengan pihak manajemen Ciputra World. Selengkapnya mengenai pendapatan
service charge dapat dilihat pada tabel 2 lampiran 2. C.
Rekapitulasi Pendapatan Dari pendapatan penjualan unit ditambah pendapatan service charge
per tahunnya diperoleh nilai pendapatan tahunan dari penjualan apartemen. Selengkapnya mengenai rekapitulasi pendapatan dari Apartemen Ciputra World dapat dilihat pada tabel 4.2.
Tabel 4.2 Rekapitulasi Pendapatan Apartemen Tahun ke1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Penjualan Unit (Rp) 112,849,800,000.00 175,492,400,000.00 253,480,400,000.00 140,630,600,000.00 77,988,000,000.00
Service Charge (Rp)
4.3.1.2 . Pengeluaran Pengeluaran untuk Apartemen Ciputra World terdiri atas : 1. Biaya Operasional 2. Biaya Pemeliharaan 3. Biaya Replacement A. a. 1.
Biaya Operasional Apartemen Ciputra World Perhitungan Biaya Listrik Apartemen Ciputra World Kebutuhan Daya Untuk Pencahayaan
9,719,652,240.00 9,719,652,240.00 9,719,652,240.00 9,719,652,240.00 9,719,652,240.00 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04
Pendapatan Total (Rp) 112,849,800,000.00 175,492,400,000.00 263,200,052,240.00 150,350,252,240.00 87,707,652,240.00 9,719,652,240.00 9,719,652,240.00 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04
Perhitungan daya dikonversi dari satuan watt ke kWh, serta untuk perhitungan daya listrik yang digunakan setiap bulannya maka dikalikan 30 hari (1 bulan). a. Pencahayaan Ruang Koridor Waktu pemakaian lampu diasumsikan selama 24 jam. Perhitungan daya pencahayaan koridor selengkapnya dapat dilihat pada tabel 4.3.
Tabel 4.3 Total Daya Listrik Untuk Pencahayaan Koridor No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Nama Lantai Lantai 7 Lantai 8 Lantai 9 Lantai 10 Lantai 11 Lantai 12 Lantai 15 Lantai 16 Lantai 17 Lantai 18 Lantai 19 Lantai 20 Lantai 21 Lantai 22 Lantai 23 Lantai 25 Lantai 26 Lantai 27 Lantai 28 Lantai 29 Lantai 30 Lantai 31 Lantai 32 Lantai 33 Lantai 35 Lantai 36
Keterangan:
b.
t n2 Ptotal
Daya (kwh) 2.5 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 1.25 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.5 2.66 2.66 2.66
t (jam)
24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24
= waktu pemakaian = jumlah hari dalam 1 bulan = daya x t x n2
Pencahayaan Ruang Kantor Manajemen Kantor manajemen apartemen berada di ruangan seluas 140 m2 2 dimana tiap m perseginya
n2 (hari) 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 Total
Ptot (kwh/bln) 1800 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1915.2 1915.2 1915.2 32745.6
memerlukan daya 0.03 kWh. Selengkapnya dapat dilihat pada tabel 4.4.
Tabel 4.4 Kebutuhan Listrik Pencahayaan Kantor Manajemen
Keterangan
Luas (m2)
Daya/m2 (kWh)
t (jam)
n (hari)
Total kebutuhan/bln
Kantor manajemen
140
0.03
10
30
1260
2.
Kebutuhan Daya Untuk Air Bersih Pada proyek Apartemen Ciputra World, sistem distribusi air bersih menggunakan sistem vertikal. Cara pendistribusiannya dengan menampung terlebih dahulu pada
tangki air, Kemudian dialirkan dengan menggunakan pompa untuk langsung ke titik-titik kran yang diperlukan. Sedangkan asumsi penggunaan pompa yaitu selama 10 jam.
Tabel 4.5 Total Daya Listrik Untuk Pompa Air Bersih Tipe
Keterangan
Daya (kWh)
t (jam)
n2 (hari)
P total
Tipikal
SWP tipe 1
5.32
5
30
798
SWP tipe 2
5.32
5
30
798
SWP tipe 3
5.32
5
30
798
SWP tipe 4
4.2
5
30
630
SWP tipe 5
4.2
5
30
630
SWP tipe 6
4.2
5
30
Tipikal
Keterangan :
t n2 Ptotal
= waktu pemakaian = jumlah hari dalam 1 bulan = daya x t x n2
3. Kebutuhan Daya Untuk Elevator Apartemen Ciputra World mempunyai alat transportasi vertikal berupa lift. Untuk apartemen menggunakan elevator sebanyak 6 buah dengan daya 6.6 kWh
630 4284
per jamnya dan beroperasi selama 24 jam, maka kebutuhan daya untuk elevator diperoleh 28,080 kWh tiap bulannya. Selengkapnya dapat dilihat pada tabel 4.6.
Tabel 4.6 Total Daya Listrik Untuk Elevator Keterangan
Daya/m2 (kWh)
t (jam)
n (hari)
Total kebutuhan/bln
Elevator (6 buah)
6.5
24
30
28,080.00
Keterangan :
4.
t n2 Ptotal
= waktu pemakaian = jumlah hari dalam 1 bulan = daya x t x n2
Kebutuhan Daya Untuk Air Conditioner (AC) Untuk Apartemen Ciputra World, perhitungan AC tidak untuk kebutuhan unit apartemen melainkan hanya untuk
kantor manajemen, dan dihitung asumsi penggunaanya selama 10 jam. Kebutuhan daya untuk AC diperoleh 2100 kWh untuk tiap bulannya (tabel 4.7).
Tabel 4.7 Total Daya Listrik Untuk Air Conditioner (AC)
Keterangan
Luas (m2)
Daya/m2 (kWh)
t (jam)
n (hari)
Total kebutuhan/bln
Air Conditioner(AC)
140
0.05
10
30
2100
Keterangan :
t n2 Ptotal
= waktu pemakaian = jumlah hari dalam 1 bulan = daya x t x n2
Dari perhitungan daya di atas, diperoleh kebutuhan daya total untuk operasional apartemen sebesar 68,469.60 kWh (lihat tabel 10 lampiran 3). Dengan dikalikan tarif dasar listrik Rp.1,518.00/kwh, maka biaya listrik per bulan untuk operasional apartemen sebesar Rp.103,936,852.80. b.
sebesar 133 L/hari/toilet, dan untuk kebutuhan kolam renang yaitu 38 L/hari, sedangkan untuk taman kebutuhan airnya sebesar 19 L/hari. Maka perhitungan kebutuhan airnya berdasarkan jumlah toilet, kolam renang, dan taman, apartemen ini membutuhkan air sebanyak 35.34 m3 setiap bulannya (tabel 4.8).
Perhitungan Biaya Air Dari masing-masing Apartemen Ciputra World Pada Apartemen Ciputra kebutuhan tersebut akan dihitung World selain toilet yang tersebar di setiap kebutuhan airnya untuk mendapatkan lantai apartemen, terdapat juga kolam biaya kebutuhan air. renang dan taman. Kebutuhan airnya Tabel 4.8 Kebutuhan Air Kebutuhan air Kebutuhan air Kebutuhan air Jumlah Fasilitas (L/hari) (m3) (m3/bulan) 1
Toilet
1
Kolam renang
70
0.07
2.1
3.42
102.6 104.7
Berdasarkan perkalian antara kebutuhan air per bulan sebesar Rp.15,513,500.00 air dengan tarif air diperoleh biaya untuk (tabel 4.9). Tabel 4.9 Biaya Tetap Kebutuhan Air No
Keterangan
Pemakaian (m3)
Tarif air (Rp)
Total (Rp)
1
Pemeliharaan Meteran
2
PPN 10%
3
Toilet
1633
9,500.00
15,513,500.00
4
Kolam renang
3.42
6,000.00
20,520.00
5
Taman
1.71
6,000.00
10,260.00
3,000.00 300.00
Total/bulan
15,544,280.00
Total/tahun
186,531,360.00
dikeluarkan tiap tahunnya oleh pihak Perhitungan Gaji Karyawan manajemen pengelola. Pengelola Apartemen Berikut adalah data besarnya gaji karyawan pengelola yang akan Tabel 4.10 Gaji Karyawan Pengelola Apartemen Harga Satuan Total Gaji/bulan No Keterangan Jumlah (Rp) (Rp) c.
1
General Manager
1
10,000,000.00
10,000,000.00
2 3
Manager
3
5,000,000.00
15,000,000.00
Staf
10
2,000,000.00
20,000,000.00
4
Security
30
1,000,000.00
30,000,000.00
5
Cleaning Service
30
1,000,000.00
30,000,000.00
6
Pelaksana/Engineer
10
1,000,000.00
10,000,000.00
7
Operasional Kantor
5
1,000,000.00
5,000,000.00 120,000,000.00
d.
Untuk perhitungan aliran kas, agar lebih jelas dapat dilihat pada tabel 4.12 tentang biaya operasional per tahun. Tabel 4.12 Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Per Tahun Biaya/bulan (Rp) Biaya/tahun (Rp) 288.888.077,94 3.466.656.935,28 288.888.077,94 3.466.656.935,28 288.888.077,94 3.466.656.935,28 288.888.077,94 3.466.656.935,28 288.888.077,94 3.466.656.935,28 317.776.885,73 3.813.322.628,81 317.776.885,73 3.813.322.628,81 317.776.885,73 3.813.322.628,81 317.776.885,73 3.813.322.628,81 317.776.885,73 3.813.322.628,81 349.554.574,31 4.194.654.891,69 349.554.574,31 4.194.654.891,69 349.554.574,31 4.194.654.891,69 349.554.574,31 4.194.654.891,69 349.554.574,31 4.194.654.891,69 384.510.031,74 4.614.120.380,86 384.510.031,74 4.614.120.380,86 384.510.031,74 4.614.120.380,86 384.510.031,74 4.614.120.380,86 384.510.031,74 4.614.120.380,86 422.961.034,91 5.075.532.418,94
Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen
Tahun 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
2032
422.961.034,91
B.
Biaya Pemeliharaan Biaya pemeliharaan untuk gedung Apartemen Ciputra World digunakan untuk aktivitas perbaikan peralatan, pemeliharaan elevator, pengecatan ulang, dan lain sebagainya yang dilakukan setiap setahun sekali.
5.075.532.418,94
Besarnya biaya pemeliharaan per tahun dialokasikan sebesar 30% dari service charge apartemen atau sebesar Rp.242,991,306.00. Rincian biaya pemeliharaan Apartemen Ciputra World dapat dilihat dalam tabel 4.13.
Tabel 4.13 Biaya Pemeliharaan Apartemen Keterangan
Biaya (Rp)
Gedung
121,495,653.00
Fasilitas Umum
121,495,653.00 242,991,306.00
C.
Biaya Replacement Apartemen Biaya replacement / penggantian dalam Apartemen Ciputra World meliputi penggantian mesin, seperti pompa air, AC, generator atau genset, lift, dll yang dialokasikan sebesar 30% (Poerbo, 1995) dari service charge yaitu sebesar Rp.242,991,306.00.
Penyusutan bangunan Apartemen Ciputra World menggunakan metode garis lurus (Straight Line) dengan asumsi umur bangunan 20 tahun (UU No.17 Tahun 2000) dan nilai penyusutan tiap tahun adalah 5% dari Rp.709,940,749,000.00 (biaya proyek Apartemen Ciputra World) atau sebesar Rp.35,497,037,450.00.
4.3.2
4.3.3
Biaya Penyusutan Biaya penyusutan adalah nilai suatu aset yang berkurang dikarenakan waktu/pemakaian maupun keusangan, dalam hal ini yang mengalami penyusutan adalah nilai bangunannya.
Biaya Pajak Menurut UU No.17 Tahun 2000 di Indonesia mengenai Pajak Penghasilan, perhitungan pajak untuk badan usaha dalam negeri adalah sebagai berikut :
Tabel 4.14 Tarif Pajak Untuk Wajib Pajak Badan Usaha Dalam Negeri Lapisan Penghasilan Kena Pajak
Tarif Pajak
Sampai dengan Rp.50.000.000,- (lima puluh juta rupiah)
10%
Di atas Rp.50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) s.d. Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah)
15%
Di atas Rp.100.000.000,- (seratus juta rupiah)
30%
Sumber : Undang-Undang No.17 Tahun 2000
Dalam analisa ini, pajak dihitung dalam dua lapisan pendapatan kena pajak. Untuk pendapatan Rp.50,000,000.00 dikenakan 10%, sedangkan selebihnya dikenakan 15%. Perhitungan MARREquity : Safe Rate + 6,5% Resiko Investasi + 6,5% MARREquity
+
4.3.4
Analisa Aliran Kas Penilaian investasi diketahui dengan menghitung aliran kas masuk dan aliran kas keluar yang telah dihitung kemudian digunakan untuk membuat cash flow proyek.
13 %
MARR Investasi
= MARREquity + Loan = ( x 13%) + ( x 9%) = 15% Perhitungan cash flow Dalam pembangunan tersebut menggunakan besaran Minimum Apartemen Ciputra World menghabiskan Attractive Rate of Return (MARR) dana investasi sebesar sebesar 10%, adapun besaran MARR Rp.709,940,749,000.00, dengan masa tersebut merupakan pendekatan investasi 25 tahun. Dengan berdasarkan analisa proyek lain yang mengurangkan biaya pengeluaran sejenis, serta penilaian investasi selama (investasi, operasional, pajak, depresiasi) 25 tahun. Kriteria yang digunakan untuk terhadap pemasukan (penjualan unit menilai kelayakan investasi proyek apartemen), investasi ini dapat Apartemen Ciputra World dengan menghasilkan NPV sebesar menggunakan metode NPV, IRR, dan Rp.13,755,648,147.19 atau IRR 9%. dilanjutkan dengan analisa sensitivitas. Tabel 4.15 Penilaian Kelayakan Investasi Penilaian Investasi NPV IRR MARR 4.4
Analisa Sensitivitas Analisa Sensitivitas dilakukan dengan mengubah tingkat hunian (Occupancy Rate) apartemen dengan presentase yang sama, selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap indikator NPV dan IRR-nya. Dalam perhitungan sensitivitas, karena asumsi awal tingkat okupansi 80% menunjukkan hasil NPV negatif, maka dilakukan asumsi penambahan tingkat okupansi 10% menjadi 90% sehingga menghasilkan NPV sebesar
-13,755,648,147.19 9% 15% Rp.44,311,376,102.58 (tabel 19 lampiran3). Saat dilakukan penambahan okupansi sebesar 10% lagi menjadi 100%, NPV yang dihasilkan sebesar Rp.102,378,400,352.35. Tampak di sini bahwa ketika tingkat okupansi 80%, proyek Apartemen Ciputra World tidak layak dalam hal finansial. Maka agar proyek ini layak dan tidak mengalami kerugian, tingkat okupansi harus mencapai 90%. Karena dilihat dari aspek finansial proyek ini mengalami kerugian,
maka sebaiknya pihak owner menaikkan harga jual unit apartemen atau biaya service charge kepada penghuni, dengan
harapan pengembalian investasi dengan umur 25 tahun dapat terpenuhi.
Tabel 4.16 Analisa Sensitivitas Terhadap NPV Okupansi Apartemen
NPV
80%
-Rp.13,755,648,147.19
90%
Rp. 44,311,376,102.58
100%
Rp.102,378,400,352.35
Tabel 4.17 Analisa Sensitivitas Terhadap Discount Rate (i) MARR (i)
NPV
15%
-Rp.13,755,648,147.19
10%
Rp.20,348,529,724.54
5% Sumber : Hasil Perhitungan
Rp.83,607,912,398.42
Sensitivitas 120 100 80 60 40 20 0
Sensitivitas
NPV Gambar 4.1 Grafik Sensitivitas Okupansi Terhadap NPV
Sensitivitas 16 14 12 10 8 6 4 2 0
Sensitivitas
Gambar 4.2 Grafik Sensitivitas MARR Terhadap NPV KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial yang telah diuraikan pada Bab IV, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut : 1. Dari segi teknis, perencanaan pembangunan Apartemen Ciputra World telah sesuai dengan standar zoning yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya. 2. Dari segi finansial, dengan nilai investasi sebesar Rp.709,940,749,000.00 dihasilkan NPV sebesar -Rp.13,755,648,147.19 dengan tingkat okupansi 80%. Karena NPV yang dihasilkan negatif, berarti proyek ini tidak layak bila ditinjau dari segi finansial yang berarti kerugian. 3. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi proyek Apartemen Ciputra World akan menjadi layak jika tingkat okupansi mencapai 90%. 5.2 Saran
Saran yang dapat diambil dari Tugas Akhir ini berkaitan dengan pembahasan analisa investasi pada proyek Apartemen Ciputra World adalah : 1. Dikarenakan keterbatasan data yang diperoleh, besarnya biaya replacement/penggantian hanya menghitung penggantian utilitas lift, perlu penelitian lanjutan yang menghitung kebutuhan biaya penggantian pada utilitas dengan lebih lengkap.
2.
Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi, termasuk sumber-sumber pembiayaan.
DAFTAR PUSTAKA Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Edisi ke-4. Yogyakarta : Unit Penerbit dan Percetakan. Kyle, R.C. dan Baird, F.M. 1995. Property Management. Edisi ke-5. Amerika Serikat : Real Estate Education Company. Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor 272/HK.105/DRJD/96 Tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 Tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. Poerbo, H. 1995. Utilitas Bangunan. Jakarta : Djambatan. Procon Indah, 2008 Tentang Nilai Jual Apartemen. Pudjosumarto, M. 1998. Evaluasi Proyek. Yogyakarta : Liberty. Pujawan. 2003. Ekonomi Teknik Edisi Pertama. Cetakan ke-3. Surabaya : Guna Widya. Soeharto, I. 1999. Manajemen Proyek. Jakarta : Erlangga. Soeharto, I. 2003. Manajemen Proyek Jilid 1 dan 2. Jakarta : Erlangga. Sutojo, S. 2003. Studi Kelayakan Proyek. Jakarta : PT.Sapdodadi. UURS Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Pengertian Apartemen. Undang Undang Nomor 17 Tahun 2000 Tentang Pajak Penghasilan.
