AKUNTANSI AKUNTANSI MANAJEMEN LANJUTAN
STUDI KASUS SKYVIEW MANOR
Disusun Oleh: I Putu Wibaksa Aditya Putra 170020110111006 Iman Haidar 170020110111009
JOINT PROGRAM DAN MAGISTER AKUNTANSI FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS UNIVERSITAS BRAWIJAYA MALANG 2018
Studi kasus Skyview Manor yang dilakukan pada tahun 1962 di Vermont. Skyview Manor adalah resort lama, tapi terpelihara dengan baik dan telah mengalami perubahan kepemilikan beberapa kali selama bertahuntahun. Skyview Manor tidak memiliki restoran atau bar. Resort ini memasang tarif menengah, resort hotel dengan kualitas yang baik. Skyview Manor beroperasi hanya selama musim ski, yaitu tanggal 2 Desember sampai akhir Maret. Gunung ski yang beroperasi atas izin dari negara selama 120 hari per tahun. Sebanyak 50 kamar di sayap timur disewakan dengan harga $15 untuk hunian tunggal atau $20 untuk hunian double. Sayap barat hotel memiliki 30 kamar, yang semuanya memiliki pemandangan lereng ski, pegunungan, dan desa. Kamar di sayap barat memiliki tarif $20 dan $25 untuk hunian tunggal atau ganda. Tingkat hunian ratarata selama musim ski adalah sekitar 80% (biasanya, Hotel ini penuh pada akhir pekan dan rata-rata 50 sampai 60 kamar disewa pada malam minggu). Rasio ratarata hunian tunggal vs ganda adalah 2: 8. Hasil operasi untuk tahun fiskal terakhir ditampilkan pada figur 1. Bapak Kachack, manajer hotel, prihatin dengan bulan-bulan diluar musim, yang menunjukkan kerugian setiap bulan dan mengurangi keuntungan tinggi yang dilaporkan selama musim. Dia telah menyarankan kepada pemilik, bahwa untuk mengurangi kerugian diluar musim, mereka harus setuju untuk menjaga operasional hotel sayap barat sepanjang tahun. Dia memperkirakan tingkat hunian rata-rata di luar musim ski menjadi antara 20% dan 40% untuk beberapa tahun ke depan. Kacheck memperkirakan bahwa pada off-season klien tingkat hunian 40% untuk 30 kamar selama musim-off jika pemilik mengeluarkan dana sebesar $4.000 untuk iklan setiap tahun ($500 setiap bulan). Tidak ada bukti yang menunjukkan bahwa 2: 8 rasio single vs ganda akan berbeda selama akhir tahun atau di masa depan. Tarif, harus dikurangi secara drastis, menjadi $10 dan $15 untuk tunggal dan ganda. Gaji manajer dibayar selama 12 bulan. Dia bertugas merawat fasilitas selama off-season dan juga kontrak sebagian besar perbaikan dan pemeliharaan dalam kurun waktu tersebut. Menggunakan sayap barat tidak akan mengganggu pekerjaan ini, tetapi akan menghasilkan tambahan sekitar $2.000 per tahun untuk perbaikan dan pemeliharaan.
Ibu Kacheck dibayar $20 per hari untuk mengawasi pelayan dan membantu pelayanan check-in. Selama musim ini, dia bekerja tujuh hari seminggu. Petugas meja biasa dan setiap pembantu dibayar setiap hari dengan tarif $24 dan $15 masing-masing. Pajak gaji dan tunjangan lainnya sekitar 20% dari gaji. Meskipun depresiasi dan pajak properti tidak akan terpengaruh oleh keputusan untuk menjaga sayap barat beroperasi, asuransi akan meningkat sebesar $500 untuk tahun ini. Selama musim, diperkirakan Mr dan Mrs Kacheck bisa menangani meja depan tanpa orang tambahan. Ibu Kacheck, harus dibayar selama lima hari seminggu. Persediaan pembersih dan setengah dari biaya lain-lain (pasokan kamar) dianggap bawaan dari jumlah kamar yang ditempati. Sisi lain dari biaya lain-lain tetap dan tidak akan berubah dengan operasi 12-bulan. Linen telah disewa dari supply house dan biaya juga tergantung pada jumlah atau kamar yang ditempati, tetapi dua kali lebih banyak, rata-rata, untuk hunian ganda daripada untuk hunian tunggal. Utilitas meliputi dua item: telepon dan listrik. Tidak ada biaya listrik dengan ditutupnya hotel. Dengan operasi hotel, beban listrik adalah fungsi dari jumlah kamar yang tersedia. Kamar harus menggunakan pemanas ruangan atau AC. Tagihan telepon untuk masing-masing empat bulan musiman adalah sebagai berikut:
80 Telepon @ $3,00 / bulan Layanan dasar Biaya
$ 240 $50 $ 290
Selama off-season, hanya biaya pelayanan dasar yang dibayar. Biaya bulanan sebesar $3 adalah hanya berlaku untuk telepon yang aktif. Aspek tambahan yang di usulkan Pak Kacheck adalah menambahkan kolam renang air panas indoor di hotel. Pak Kacheck percaya bahwa ini akan meningkatkan kemungkinan tingkat hunian musim hingga berada di atas 30%. Perkiraan tidak mungkin dipastikan tepat. Diketahui bahwa meskipun tingkat hunian musim dingin tidak akan sangat terpengaruh dengan menambahkan kolam renang dalam ruangan, kolam renang harus dibangun untuk bertahan dalam persaingan. Biaya kolam tersebut diperkirakan sebesar $40.000. Jumlah ini dapat
disusutkan selama lima tahun tanpa nilai sisa ($15.000 dari $40,000 untuk plastic bubble dan pemanas, yang akan digunakan sembilan bulan dalam setahun). Satusatunya biaya lain yang terkait dengan kolam renang adalah $400 per bulan untuk lifeguard, diwajibkan oleh hukum selama jam-jam sibuk; asuransi dan pajak tambahan, diperkirakan $1.200; biaya pemanas $1.000; dan biaya pemeliharaan tahunan $1.800. Jika kolam renang indoor, penjaga diperlukan selama 12 bulan. Jika tidak tertutup, penjaga diperlukan hanya untuk tiga bulan musim panas (dari 15 Juni-15 September, periode terpanas), dan tidak akan ada biaya pemanasan.
Figur 1 Skyview Manor Operating Statement, For the Fiscal Year ended 3/31/62
Revenues
$160,800
Expenses Salaries Manager
$15,000
Manager’s Wife
2,400
Desk Clerk
2,880
Maids (four)
7,200 $27,480
Payroll Taxes and Fringe Benefits
5,496
Depreciation (15 year life)
30,000
Property Taxes
4,000
Insurance
3,000
Repairs and Maintenance
17,204
Cleaning Supplies
1,920
Utilities
6,360
Linen Service
13,920
Interest on Mortgage (5% interest rate) Miscellaneous Expenses Total Expenses
21,716 7,314 138,410
Profit before Federal Income Taxes Federal Income Taxes (48%) Net Profit
$22,390 10,747 $11,643
SOAL DAN JAWABAN
Berapa rata-rata jumlah kamar yang harus disewakan tiap malam dalam musim agar hotel mencapai breakeven? Perhitungan tingkat sewa, memerlukan pemecahan biaya dalam figur 1 kedalam komponen biaya tetap dan variabel: Biaya variabel: Cleaning supplies
$ 1,920
Linen service
$13,920
½ Misc. Expense
$ 3,657 $19,497
Tiap sewa kamar dalam semalam
= $19,497 ː 7,680 (120 x 80 x 80%) = $2.54
Contribution Margin Pendapatan rata-rata
$160,800 : 7,680
= $20.94
Pendapatan – biaya variabel
= $20.94 - $2.54
= $18.40
Biaya tetap: Biaya total – biaya variabel = Biaya tetap $138,410 - $19,497 = $118,913 Break even = $118,913 : $18.40 = 6,463 room nights Per malan (:120) = 54 room (68% disewa)
Hotel full pada akhir pekan pada musim ski. Jika tarif semua room dinaikkan $5 pada malam-malam akhir pekan, namun sewa turun menjadi 72 room dari 80 room, bagaimana revisi pada laba sebelum pajak pada tahun ini, berdasarkan figur 1? Yang perlu dihitung adalah perubahan pada contribution margin (CM), karena biaya tetap tidak akan mengalami perubahan.
CM yang hilang 8 room x 34 malam akhir pekan (120 x 2/7 = 34) x $18.40 = $5,005 CM meningkat
72 room x 34 malam x $5 = $12,240 Net Change $12,240 - $5,005 = $7,235 laba tambahan (sebelum pajak) Nilai breakeven untuk lost rooms per malam adalah sebagai berikut; X
=
breakeven loost rooms
X * $18.40
=
(80 – X) $5
$18.4X + $5X =
$400
$23.4X
=
$400
=
17
X
Peningkatan harga merupakan ide yang baik selama hotel dapat menyewakan setidaknya 63 room per weekend night.
Contribution Margin pada off season Pendapatan Single = $10, double = $15, weighted average = $14 Biaya variabel, dari soal nomor 1 = $2.54/room night Contribution Margin Perdapatan – Biaya variabel = $14 - $2.54 = $11.46/room night
Opsi-opsi yang mungkin dilakukan a. Do nothing. b. Stay open
—
no advertising —
no pool
c. Stay open
—
advertise
—
no pool
d. Stay open
—
no advertising —
pool only
e. Stay open
—
advertise
—
pool only
f. Stay open
—
no advertising —
pool and bubble
g. Stay open
—
advertise
—
pool and bubble
Incremental Fixed Expenses
Ins Repair
DECISION ALTERNATIVE
ur an
Mrs. K Adv.
Total
$2000
no
$19,41 3. adv yes, 5
pool no
$24,61 4. adv no, pool 5 $28,61 5
$32,21 5
$36,21 5
Pool
Dep'n
Dep'n
Ex.
(b)
(c)
(d)
Phone
Elect.
Maids
(e)
(f)
(g)
$5 00
$4200
$400 0
$720
$3675
4320
√
√
√
√
√
√
4200 $5000
$3000
or 8800
1. Status Quo
$15,41 2. adv no, pool 5
Bubble
ce (a)
0
Pool
yes, bubble no
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√ √
√
√
√
√
√
√
√
√
√
5. adv yes, pool yes,
√
bubble no 6. adv no, pool yes, bubble
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
√
yes 7. adv yes, pool yes,
√
bubble yes
(a)
35 weeks x $100/week @ $3500 x 1.2 = $4200
(b)
25000/5 = $5000
(c)
15000/5 = $3000 Pool Yes
No
Bubble No
Yes
(2)
(4)
(6)
(3)
(5)
(7)
No
Advertise
Yes
(d)
Biaya kolam renang, jika hanya dibuka pada off-season, dan tanpa bubble =
Lifeguard (3x400)
=
$1200
Insurance & Taxes
$1200
Maintenance
$1800
$4200
Biaya kolam renang, jika dibuka sepanjang tahun, dengan bubble =
(e)
From above
$4200
Additional Lifeguard
$3600
Heating
$1000
(30 rooms) ($3 per room)
$8800
= $90 x (8 bulan)
= $720 (f)
Total Utility Cost, dalam kasus $6360 Dikurangi Biaya Telepon = Biaya Listrik Untuk 7350 room tersedia
(g)
$(1560) $4800
= [(290x4) + (50x8) = $1,560] (untuk 9600 room tersedia)
= 7350/9600 x $4800 = $3,675
Empat pelayan dipekerjakan untuk 7,680 malam sewa (120x80x.8) yang
artinya 1920 room untuk masing-masing pelayan. Tiap pelayan membersihkan 16 room (rata-rata) pada week day dan 20 room pada weekend. Dengan hanya 30 room dibuka pada off-season dan hanya ekspektasi tingkat sewa maksimal 40%
— 12 room — hanya satu pelayan tambahan yang diperlukan. Biayanya adalah $15/hari x 240 hari = $3600; $4320 dengan fringes.
Alternatif Keputusan (Sama seperti Q2 dan Q3) Kamar tersedia harian : 30 x 245 = 7350 Opsi : Tidak dapat diaplikasikan. 15415/11.46 = 1345 1345/7350 = 18% 19415/11.46 = 1694 1694/7350 = 23% 24615/11.46 = 2148 2148/7350 = 29% 28615/11.46= 2497
2497/7350 = 34%
32215/11.46 = 2811 2811/7350 = 38% 36215/11.46 = 3160 3160/7350 = 43%
Investasi
Depresiasi dari $30,000 dengan umur 15 tahun
untuk buildings &
furnishings senilai $450,000. Beban pajak senilai $21,716 untuk tahun pertama, pada tingkat suku bunga 5% untuk rata rata satu tahun mortgage balance senilai $434,000 [saldo awal (mortgage baru) $440,000 dan saldo akhir $430,00]. Asumsi dengan batas mortgage normal adalah 80% dari nilai, properti senilai $550,000. Hal ini akan mengimplikasi pada $100,000 untuk non-depreciable land (550,000-450,000), yang tampak beralasan. Ada kemungkinan yang sangat kecil akan working capital investment disini — no receivables, sangat kecil persediaan, dan mungkin beberapa modest accruals untuk upah, payroll taxes dan bermacam tagihan. Kita akan mengestimasi bersih senilai 0, kecuali untuk kas. Saldo kas seharusnya cukup besar untuk mensupport pergerakan operasi dari hari ke hari dalam setahun. Figur1 disini adalah sebuah estimasi kasar atas cash flows dalam 12 bulan.
Bisnis ini
memerlukan setidaknya $55,000 dalam kas pada akhir dari sebuah musim (April 1) untuk membawanya hingga Desember (termasuk 10% cushion). Dari Desember ke Maret, bisnis ini kemungkinan membutuhkan sekitar $20,000 kas pada setiap waktu (kasarnya, 1 bulan pembayaran ditambah 10% cushion). Meski demikian, pada 31 Maret kita akan mengestimasi saldo kas senilai $55,000 dengan saldo rata-rata mendekati $30,000.
Perhitungan estimasi cash flow untuk satu tahun
Revenues Expenses Manager Wife Clerk Maids Total Payroll Fringes Property Tax Insurance Repair and Maintenance Cleaning Supplies Utilities Linen Service Miscellaneous Mortgage (31,700) Income Tax Total NET
Season (Dec-March) 160.8
Out of Season (April-Nov)
5.0 2.4 2.9 7.2 17.5 3.5 2.0 1.0 5.0 2.0 5.4 13.9 5.6 10.7 10.7 77.5 83.3
10.0 ____ 10.0 2.0 2.0 2.0 12.2 1.0 1.7 21.0 ____ 51.7 (51.7)
Net Earnings 11.6 + Depreciation 30.0 - Mortgage Principal (10.0)
Skyview Manor Balance Sheet Assets Cash Accounts Receivable Inventory (Supplies) Buildings & Equip.
Land TOTAL * Beginning Investment
55,000 0 1,000 -Gross -Deprn. 100,000
450,000 (30,000) 420,000 Equity 576,000
$165,000
(cash 55+20% of Prop.=$110) + Earnings - “Dividend” Ending Investment
Accruals
$145,000
12,000 (32,000)
Equities 1,000
Mortgage
145,000*
Earnings
Laba setelah pajak untuk tahun pertama adalah $11,600, setelah pengurangan depresiasi senilai $30,000. Jika kita membuat asumsi beralasan (for commercial real estate) bahwa budget untuk Repairs and Maintenance adalah $17,000 akan menjaga gedung tetap baik, maka, hanya depreciation on Equipment yang akan menjadi biaya sesungguhnya. Dengan asumsi $5,000 dari $30,000, sisa $25,000 hanyalah sebuah
“tax shelter,” mengacu pada hukum pajak U.S.
Pendapatan sesungguhnya dari bisnis, sekitar $37,000 (~$12,000 + ~$25,000) per tahun. Dengan asumsi itu akan lebih memungkinkan untuk menjaga property mortgaged sebesar 80% dari nilai, setiap waktu, dan nilai itu tidak akan turun dibawah dari harga beli yaitu $550,000, pemilik harus dapat mencapai $37,000 dalam setahun sebagai discretionary income untuk 15 tahun mendatang.
Return on Investment
Harga beli senilai $550,000 merepresentasikan 11.5 kali pada “unlevered
annual free cash flow” dari bisnis dengan sekitar $48,000 ($37,000 from above plus the after tax equivalent of the interest expense, which is about $11,000). Ini adalah sebuah high end dari
“rule of thumb” dengan range (8 hingga 12 kali),
dengan sugesti ini adalah sebuah properti komersial yang bagus. Perhitungan pendapatan disini menkonfirmasi hal berikut.
$37,000
levered return dalam $165,000 levered investment adalah sekitar 22% setelah pajak.
Hal ini bagus, return yang solid pada sebuah bisnis kita akan
mempertimbangkan untuk melampaui diatas rata-rata dari resiko.
Mengingat
pada 1963, tidak ada yang menyadari atas betapa besarnya sebuah “boom” yang hadir atas sebuah industri ski untuk 20 tahun berikutnya. Singkatnya , kita dapat melihat bahwa Skyview Manor sebagai sebuah bisnis
“good return” untuk pemiliknya namun juga memiliki resiko bisnis yang
tinggi. Kombinasi dari resiko bisnis yang tinggi dan operating leverage yang tinggi yang berarti bahwa hal ini sangat penting bagi pemilik untuk melakukan segala peluang untuk menjaga dan meningkatkan bisnis mereka.
Analisis ini sebagai sebuah gambaran atas praktik yang terjadi untuk mengevaluasi atas investasi kolam renang dan proposal atas operasi pada off season.
