Skyview Manor
Studi kasus dilakukan pada tahun 1962 di Vermont. Skyview Manor adalah resort lama, tapi terpelihara dengan baik dan telah mengalami perubahan kepemilikan beberapa kali selama sela ma bertahun-tahun. Skyview Skyvie w Manor tidak memiliki restoran atau bar. esort ini memasang tari! menengah, resort hotel dengan kualitas yang baik.
Skyview Manor beroperasi hanya selama musim ski, yaitu tanggal 2 "esember sampai akhir Maret. #unung ski yang beroperasi atas i$in dari negara selama 12% hari per tahun. Sebanyak &% kamar di sayap timur disewakan dengan harga '1& untuk hunian tunggal atau '2% untuk hunian double. Sayap barat hotel memiliki (% kamar, yang semuanya memiliki pemandangan lereng ski, pegunungan, dan desa. )amar di sayap barat memiliki tari! '2% dan '2& untuk hunian tunggal atau ganda. *ingkat hunian rata-rata selama musim ski adalah sekitar +% biasanya, otel ini penuh pada akhir pekan dan rata-rata &% sampai 6% kamar disewa pada malam minggu/. asio rata-rata hunian tunggal vs ganda adalah 20 +.
asil operasi untuk tahun !iskal terakhir ditampilkan pada !igur 1. apak )ahak, mana3er hotel, prihatin dengan bulan-bulan diluar musim, yang menun3ukkan kerugian setiap bulan dan mengurangi keuntungan tinggi yang dilaporkan selama musim. "ia telah menyarankan kepada pemilik, bahwa untuk mengurangi kerugian diluar musim, mereka harus setu3u untuk men3aga operasional hotel sayap barat sepan3ang tahun. "ia memperkirakan tingkat hunian rata-rata di luar musim ski men3adi antara 2% dan 4% untuk beberapa tahun ke depan. )ahek memperkirakan bahwa pada o!!-season klien tingkat hunian 4% untuk (% kamar selama musim-o!! 3ika pemilik mengeluarkan dana sebesar '4.%%% untuk iklan setiap tahun '&%% setiap bulan/. *idak ada bukti yang menun3ukkan bahwa 20 + rasio single vs ganda g anda akan berbeda selama s elama akhir tahun atau di masa depan. *ari!, harus dikurangi seara drastis, men3adi '1% dan '1& untuk tunggal dan ganda.
#a3i mana3er dibayar selama 12 bulan. "ia bertugas merawat !asilitas selama o!!season dan 3uga kontrak sebagian besar perbaikan dan pemeliharaan dalam kurun waktu tersebut. Menggunakan sayap barat tidak akan mengganggu peker3aan ini, tetapi akan menghasilkan tambahan sekitar '2.%%% per tahun untuk perbaikan dan pemeliharaan.
5bu )ahek dibayar '2% per hari untuk mengawasi pelayan dan membantu pelayanan hek-in. hek-in . Selama musim ini, dia beker3a tu3uh tu3u h hari seminggu. etugas me3a biasa dan setiap pembantu dibayar setiap hari dengan tari! '24 dan '1& masing-masing. a3ak ga3i dan tun3angan lainnya sekitar 2% dari ga3i. Meskipun depresiasi dan pa3ak properti tidak akan terpengaruh oleh keputusan untuk men3aga sayap barat beroperasi, asuransi akan meningkat sebesar '&%% untuk tahun ini. Selama musim, diperkirakan Mr dan Mrs )ahek bisa menangani me3a depan tanpa orang tambahan. 5bu )ahek, harus dibayar selama lima hari seminggu.
ersediaan pembersih dan setengah dari biaya lain-lain pasokan kamar/ dianggap bawaan dari 3umlah kamar yang yan g ditempati. Sisi lain dari biaya bia ya lain-lain tetap dan tidak akan berubah dengan operasi 12-bulan. 7inen telah disewa dari supply house dan biaya 3uga tergantung pada 3umlah atau kamar yang ditempati, tetapi
dua kali lebih banyak, rata-rata, untuk hunian ganda daripada untuk hunian tunggal. 8tilitas meliputi dua item0 telepon dan listrik. *idak ada biaya listrik dengan ditutupnya hotel. "engan operasi hotel, beban listrik adalah !ungsi dari 3umlah kamar yang tersedia. tersed ia. )amar harus menggunakan menggunaka n pemanas ruangan atau :. *agihan telepon untuk masing-masing empat bulan musiman adalah sebagai berikut0
+% *e *elepon lepon ; '(,%% < bulan 7ayanan dasar iaya
' 24% '&% ' 29%
Selama o!!-season, hanya biaya pelayanan dasar yang dibayar. iaya bulanan
sebesar '( adalah hanya berlaku untuk telepon yang akti!.
spek tambahan yang di usulkan ak )ahek adalah menambahkan kolam renang air panas indoor di hotel. ak )ahek peraya bahwa ini akan meningkatkan kemungkinan tingkat hunian musim hingga berada di atas (%. erkiraan tidak mungkin dipastikan tepat. "iketahui bahwa meskipun tingkat hunian musim dingin tidak akan sangat terpengaruh dengan menambahkan kolam renang dalam ruangan, kolam renang harus dibangun untuk bertahan dalam persaingan. iaya kolam kola m tersebut diperkirakan diperkiraka n sebesar '4%.%%%. =umlah =u mlah ini dapat disusutkan selama lima tahun tanpa nilai sisa '1&.%%% dari '4%,%%% untuk plastic bubble dan pemanas, yang akan digunakan sembilan bulan dalam setahun/. Satu-
satunya biaya lain yang terkait dengan kolam renang adalah '4%% per bulan untuk lifeguard , diwa3ibkan oleh hukum selama 3am-3am sibuk> asuransi dan pa3ak
tambahan, diperkirakan '1.2%%> biaya pemanas '1.%%%> dan biaya pemeliharaan tahunan '1.+%%. =ika kolam renang indoor , pen3aga diperlukan selama 12 bulan. =ika tidak tertutup, tertu tup, pen3aga diperlukan diperluk an hanya untuk tiga bulan b ulan musim panas dari 1& =uni-1& September, periode terpanas/, dan tidak akan ada biaya pemanasan.
Figur 1 Skyview Manor Operating Statement, For the Fiscal Year Year ended 3/31/6 evenues
'16%,+%%
?@penses Salaries Manager
'1&,%%%
ManagerAs Bi!e
2,4%%
"esk :lerk
2,++%
Maids !our/
C,2%% '2C,4+%
ayroll *a@es and Dringe e ene!its
&,496
"epreiation 1& year li!e/(%,%%% roperty *a@es
4,%%%
5nsurane
(,%%%
epairs and Maintenane1C,2%4 :leaning Supplies
1,92%
8tilities
6,(6%
7inen Servie
1(,92%
5nterest on Mortgage & interest rate/
21,C16
Mise Misella llaneo neous us ?@pe ?@pense nsess C,(14 C,(14 *otal ?@penses
1(+,41%
ro!it be!ore Dederal 5nome *a@es Dederal eral 5n 5nom omee *a@es 4+ 4+/ Eet ro!it
'22,(9% 1%,C4 %,C4C C
'11,64(
Soal dan !awa"an 1. erapa rata-rata rata-rata 3umlah kamar yang yang harus disewaka disewakan n tiap malam malam dalam dalam musim musim agar hotel menapai breakevenF erhitungan tingkat sewa, memerlukan pemeahan biaya dalam !igur 1 kedalam komponen biaya tetap dan variabel0 a. ia iay ya va vari riab abel el>> :leaning supplies 7inen servie G Mis. ?@pense b. *iap sewa kamar dalam semalam
' 1,92% '1(,92% ' (,6&C '19,49C H '19,49C ː C,6+% 12% @ +% @ +%/ H '2.&4
. Contribution Margin endapatan rata-rata '16%,+%% 0 C,6+% H '2%.94 endapatan I biaya variabel H '2%.94 - '2.&4 H '1+.4% d. iay ayaa tet tetaap0 iaya total I biaya variabel H iaya tetap '1(+,41% - '19,49C H '11+,91( e. re reak ak even even H '11+, '11+,91( 91( 0 '1+.4 '1+.4% % H 6,46( 6,46( room room nights nights er malan 012%/ H &4 room 6+ disewa/
2. ot otel el !ull !ull pada akhir akhir pekan pekan pada musim musim ski. ski. =ika tari! tari! semua semua room dinaikkan '& pada malam-malam akhir pekan, namun sewa turun men3adi C2 room dari +% room, bagaimana revisi pada laba sebelum pa3ak pada tahun ini, berdasarkan !igur 1F Jang perlu dihitung adalah perubahan pada contribution margin (CM), karena biaya tetap tidak akan mengalami perubahan.
:M yang hilang + room @ (4 malam akhir pekan 12% @ 2
'12,24% - '&,%%& H 'C,2(& laba tambahan sebelum pa3ak/ Eilai breakeven untuk lost rooms per malam adalah sebagai berikut>
K
H
breakeven loost rooms
K L '1+.4%
H
+% I K/ '&
'1+.4K '&K H
' 4% %
'2(.4K
H
' 4% %
H
1C
K
eningkatan harga merupakan ide yang baik selama hotel dapat menyewakan setidaknya 6( room per weekend night.
(.
4.
Contribution Margin pada off season a. endapatan Single H '1%, double H '1&, weighted average H '14 b. iaya variabel, dari soal nomor n omor 1 H '2.&4
Npsi-o Nps i-opsi psi yang yang mung mungki kin n dilak dilakuka ukan n a. "o nothing. b. Stay openOno advertisingOno advertisin gOno pool . Stay openOadvertiseOno pool d. Stay openOno advertisingOpool only e. Stay openOadvertiseOpool only !. Stay openOno advertisingOpool and bubble g. Stay openOadvertiseOpool and bubble
&ool Yes Yes %u""le
$o $o
Yes
'(
')(
'6(
'3(
'*(
'+(
$o #dvertise
Yes Yes
ncremental Fi-ed .-penses
.0SO$ #2.$#24.
epair
nsu ranc e
Mrs5
#dv5
'a( 2otal : 15 Status ,)1* no )5 adv no, pool 9),61* yes, "u""le no *5 adv yes, pool 9;,61* yes, "u""le no 65 adv no, pool 93,1* yes, "u""le yes +5 adv yes, pool 936,1* yes, "u""le yes
9:::
9*::
9)::
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
9):::
&ool ep7n
%u""le ep7n
'"(
'c(
9*:::
93:::
&ool .-5
&hone
.lect5
Maids
'd( ):: or ;;::
'e(
'8 (
'g(
9+:
936+*
=
=
=
=
=
=
=
=
=
)3:
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
a// a
(& we week ekss @ '1 '1%% %%
b /
2&%%%<& H '&%%%
/
1&%%%<& H '(%%%
d// d
ia iay ya kol kolam am re rena nang ng,, 3ik 3ikaa han hany ya dibu dibuka ka pad padaa off-season, dan tanpa bubble H
7i!eguard (@4%%/
H
' 12% %
5nsurane P *a@es
' 12% %
Maintenane
' 1+ % %
'4 2% %
iaya kolam renang, 3ika dibuka sepan3ang tahun, dengan bubble H
e// e
Drom above
' 4 2% %
dditional 7i!eguard
' (6% %
eating
' 1%% %
(% ( % ro room oms/ s/ ' '( ( pe perr ro room om//
'+ +% %
H '9 '9% % @ + bu bula lan/ n/ H 'C2%
!// !
*ota tall 8t 8til ilit ity y :os ost, t, da dala lam m ka kasu suss '6 '6(6 (6% % "ikurangi iaya *elepon H iaya 7istrik 8ntuk C(&% room tersedia
g/
' 1 &6 % /
H Q29%@4/ &%@+/ H '1,&6%R
' 4+ %%
untuk 96%% room tersedia/
H C(&%<96%% @ '4+%% H '(,6C&
?mpat ?m pat pel pelay ayan an dip dipeke eker3a r3akan kan unt untuk uk C,6 C,6+% +% mala malam m sew sewaa 12% 12%@+% @+%@.+ @.+// yang yang
artinya 192% room untuk masing-masing pelayan. *iap pelayan membersihkan 16 room rata-rata/ pada week day dan 2% room pada weekend . "engan hanya (% room dibuka pada o!!-season dan hanya ekspektasi tingkat sewa maksimal 4% O12 roomOhanya satu pelayan pel ayan tambahan yang diperlukan. diper lukan. iayanya adalah '1& '4(2% dengan fringes.
&. lt lterna ernati! ti! )eput )eputusan usan Sam Samaa seperti seperti 2 dan dan (/ )amar tersedia harian 0 (% @ 24& H C(&% Npsi 0 a/ *i *idak dak dapa dapatt diap diapli likas kasika ikan. n. b/ 1&41&<11.46 H 1(4& 1(4&
b. eban pa3ak senilai '21,C16 '21 ,C16 untuk tahun pertama, pert ama, pada tingkat suku bunga bu nga & untuk rata rata satu tahun mortgage balane senilai '4(4,%%% Qsaldo awal mortgage baru/ '44%,%%% dan saldo akhir '4(%,%%R. sumsi dengan batas mortgage normal adalah ada lah +% dari nilai, properti proper ti senilai '&&%,%%%. . al ini ini akan mengim mengimplik plikasi asi pada pada '1%%,%%% '1%%,%%% untuk untuk non-depre non-depreiab iable le land &&%,%%%-4&%,%%%/, yang tampak beralasan. d. da kemungki kemungkinan nan yang yang sangat sangat keil keil akan akan working working apital investm investment ent disiniOno reeivables, sangat keil persediaan, dan mungkin beberapa modest aruals untuk upah, payroll ta@es dan bermaam tagihan. )ita akan mengestimasi bersih senilai %, keuali untuk kas. e. Sal Saldo do kas seharusn seharusnya ya ukup ukup besar untuk untuk mensuppo mensupport rt pergera pergerakan kan operasi operasi dari hari ke hari dalam setahun. Digur1 disini adalah sebuah estimasi kasar atas ash !lows dalam 12 bulan. isnis ini memerlukan setidaknya '&&,%%% dalam kas pada akhir dari sebuah musim pril 1/ untuk membawanya hingga "esember termasuk 1% ushion/. "ari "esember ke Maret, bisnis ini kemungkinan membutuhkan sekitar '2%,%%% kas pada setiap waktu kasarnya, 1 bulan pembayaran ditambah 1% ushion/. Meski demikian, pada (1 Maret kita akan mengestimasi saldo kas senilai '&&,%%% dengan saldo rata-rata mendekati '(%,%%%.
&erhitungan estimasi cash flow untuk satu tahun Season
Nut o! Season
"e-Marh/ evenues
pril-Eov/
16%.+
?@penses Manager
&.%
Bi!e
2.4
:lerk
2.9
Maids
C.2
UUUU
1C.&
1%.%
Dringes
(.&
2.%
roperty *a@
2.%
2.%
5nsurane
1.%
2.%
epair and Maintenane
&.%
12.2
*otal ayroll
1%.%
Skyview Manor alane Sheet ssets
?Tuities
:ash
&&,%%%
ruals
ounts eeivable
%
5nventory Supplies/
1 ,% % %
uildings P ?Tuip.
-#ross
4&%,%%%
-"eprn.
(%,%%%/
1,%%%
Mortgage
42%,%%% 7and *N*7
1 %% , % % %
?Tuity &C6,%%%
14&,%%%L
.arnings 7aba setelah pa3ak untuk tahun pertama adalah '11,6%%, setelah pengurangan depresiasi senilai '(%,%%%. =ika kita membuat asumsi beralasan !or ommerial real estate/ bahwa budget untuk epairs and Maintenane adalah '1C,%%% akan men3aga gedung tetap baik, maka, hanya depreiation on ?Tuipment yang akan men3adi biaya sesungguhnya. "engan asumsi '&,%%% dari '(%,%%%, sisa '2&,%%% hanyalah sebuah ta@ shelter,W mengau pada hukum pa3ak 8.S. endapatan sesungguhnya dari bisnis, sekitar '(C,%%% X'12,%%% X'2&,%%%/ per tahun. "engan asumsi itu akan lebih memungkinkan untuk men3aga property mortgaged sebesar +% dari nilai, setiap waktu, dan nilai itu tidak akan turun dibawah dari harga beli yaitu '&&%,%%%, pemilik harus dapat menapai '(C,%%% dalam setahun sebagai disretionary inome untuk 1& tahun mendatang.
eturn on nvestment arga beli senilai '&&%,%%% merepresentasikan 11.& kali pada unlevered annual !ree ash !lowW dari bisnis dengan sekitar '4+,%%% '(C,%%% !rom above plus the a!ter ta@ eTuivalent o! the interest e@pense, whih is about '11,%%%/. 5ni adalah sebuah high end dari dari rule o! thumbW dengan range + hingga 12 kali/, dengan sugesti ini adalah sebuah properti komersial yang bagus. erhitungan pendapatan disini menkon!irmasi hal berikut. '(C,%%% levered return dalam '16&,%%% levered investment adalah sekitar 22 setelah pa3ak. al ini bagus, return yang solid so lid pada sebuah bisnis bisn is kita akan mempertimbangkan mempertimbangk an untuk melampaui diatas rata-rata dari resiko. Mengingat pada 196(, tidak ada yang menyadari atas betapa besarnya sebuah boomW yang hadir atas sebuah industri ski untuk 2% tahun berikutnya. Singkatnya , kita dapat melihat bahwa Skyview Manor sebagai sebuah bisnis good returnW untuk pemiliknya namun 3uga memiliki resiko bisnis yang tinggi. )ombinasi dari resiko bisnis yang tinggi dan operating leverage yang tinggi yang berarti bahwa hal ini sangat san gat penting bagi pemilik untuk melakukan segala sega la peluang untuk men3aga dan meningkatkan bisnis mereka.
nalisis ini sebagai sebuah gambaran atas praktik yang ter3adi untuk mengevaluasi atas investasi kolam renang dan proposal atas operasi pada o!! season.
